報(bào)告材料主要是向上級(jí)匯報(bào)工作,其表達(dá)方式以敘述、說明為主,在語言運(yùn)用上要突出陳述性,把事情交代清楚,充分顯示內(nèi)容的真實(shí)和材料的客觀。那么，報(bào)告到底怎么寫才合適呢？下面是小編為大家整理的報(bào)告范文，僅供參考，大家一起來看看吧。
商業(yè)綜合體調(diào)研報(bào)告結(jié)論篇一
歷史+商業(yè)—上海新天地
上海新天地是上海的新地標(biāo)，是外地游客來上海旅游的必到之地，是上海的白領(lǐng)一族體驗(yàn)小資生活的專屬地，居住在上海外籍人士進(jìn)行交流和聚會(huì)的根據(jù)地。上海新天地是一個(gè)具有上海歷史文化風(fēng)貌，中西融合的都市旅游景點(diǎn)，它以上海近代建筑的標(biāo)志石庫(kù)門建筑舊區(qū)為基礎(chǔ)，首次改變了石庫(kù)門原有的居住功能，創(chuàng)新地賦予其商業(yè)經(jīng)營(yíng)功能，把這片反映了上海歷史和文化的老房子改造成餐飲、購(gòu)物、演藝等功能的時(shí)尚、休閑文化娛樂中心。漫步新天地，仿佛時(shí)光倒流，有如置身于二十世紀(jì)二、三十年代的上海，但一步跨進(jìn)每個(gè)建筑內(nèi)部，則非常現(xiàn)代和時(shí)尚，親身體會(huì)新天地獨(dú)特的理念，這有機(jī)的組合與錯(cuò)落有致地巧妙安排形成了一首上海昨天、明天、今天的交響樂，讓海內(nèi)外游客品味獨(dú)特的文化。
地理位置：
上海新天地坐落在市中心，淮海中路南側(cè)、黃陂南路和馬當(dāng)路之間，毗鄰黃陂南路地鐵站和南北、東西高架路的交匯點(diǎn)。上海市黃浦區(qū)太倉(cāng)路181弄。軌道交通：1號(hào)線（黃陂南路站），10號(hào)線（新天地站）
公交線路：公車146、781、911、926、42、大橋1線、146(內(nèi)圈)、隧道8線等
機(jī)場(chǎng)線路：從機(jī)場(chǎng)六線(浦東機(jī)場(chǎng)站)上車至(紫金山大酒店站)下車轉(zhuǎn)775路(東方路站)上車至(連云路站)下 基本情況：
新天地位于城市“中心的中心”，距淮海中路高檔消費(fèi)業(yè)區(qū)600米左右，占地面積52萬平方米，緊鄰淮海中路商務(wù)圈，北到太倉(cāng)路；西到馬當(dāng)路；南到自忠路；東到西藏南路 開發(fā)理念：
改變?cè)鹊木幼」δ埽x予商業(yè)經(jīng)營(yíng)價(jià)值，把這片反映了上海歷史和文化的老房子改造成集國(guó)際水平的餐飲、購(gòu)物、演義等功能的時(shí)尚、休閑文化娛樂中心。改造方式：昨天、明天相會(huì)在今天
新天地開發(fā)借鑒了國(guó)外的經(jīng)驗(yàn)，采用保留建筑外皮、改造內(nèi)部結(jié)構(gòu)和功能、并引進(jìn)新的生活內(nèi)容。
*香港瑞安集團(tuán)和上海復(fù)興建設(shè)發(fā)展有限公司合資開發(fā)，總投資1.5億美元 *總體規(guī)劃顧問為本杰明·伍德（wood and zapata lnc.）
*上海新天地北里榮獲2003年度urban land institute(uli)award for excellence大獎(jiǎng)，為歷來首度獲此殊榮的中國(guó)內(nèi)地項(xiàng)目。定位：
功能定位：集餐飲、購(gòu)物、娛樂等功能于一身
客戶地位：上海的小資一族、居住在上海的外籍人士以及到達(dá)上海的中外游客。定位三部曲：多功能，旅游景點(diǎn)，國(guó)際化 商業(yè)模式：
上海新天地商業(yè)模式是管理者與經(jīng)營(yíng)者分離。上海新天地只租不賣，管理者與經(jīng)營(yíng)者相分離，這樣的模式與國(guó)際mall運(yùn)營(yíng)模式同步，也被國(guó)內(nèi)大部分專家認(rèn)可。有了第一代mall的前車之鑒，所有的投資商都不會(huì)不明白這一點(diǎn)，但在資金壓力之下，能夠堅(jiān)持下來的還是不多。建筑特色：
它占地三萬平方米，建筑面積為六萬平方米。這片石庫(kù)門建筑群的外表
上海新天地保留了當(dāng)年的磚墻、屋瓦、石庫(kù)門、仿佛時(shí)光倒流，置身于20世紀(jì)20年代。但是，每座建筑內(nèi)部，則按照21世紀(jì)現(xiàn)代都市人的生活方式、生活節(jié)奏、情感世界度身定做，成為國(guó)際畫廊、時(shí)裝店、主題餐館、咖啡酒吧……。譚永麟、成龍等。百位香港明星經(jīng)營(yíng)的“東方魅力餐飲娛樂中心”，是明星文化結(jié)合餐飲的創(chuàng)意，那里將是追星族經(jīng)?？梢耘c心中偶像交流的場(chǎng)所；臺(tái)灣著名電影演員楊慧珊經(jīng)營(yíng)的琉璃工房主題餐廳，將使游客置身于七彩水晶宮中用餐；法國(guó)餐廳的巴黎歌舞表演和地下酒窖餐室令人神往；日本音樂餐廳夜夜搖滾樂繞梁不絕；巴西烤肉餐廳帶來了南美風(fēng)情表演……。規(guī)劃布置：
新天地分為南里和北里兩個(gè)部分，南里以現(xiàn)代建筑為主，石庫(kù)門舊建筑為輔。北部地塊以保留石庫(kù)門舊建筑為主，新舊對(duì)話，交相輝映。南里建成了一座總樓面面積達(dá)25,000平方米的購(gòu)物、娛樂、休閑中心，于二零零二年中正式開幕，這座充滿現(xiàn)代感的玻璃幕墻建筑物，進(jìn)駐了各有特色的商戶，除了來自世界各地的餐飲場(chǎng)所外，更包括了年輕人最愛的時(shí)裝專門店、時(shí)尚飾品店、美食廣場(chǎng)、電影院及極具規(guī)模的一站式健身中心，為本地和外地的消費(fèi)者及游人提供了一個(gè)多元化和具品味的休閑娛樂熱點(diǎn)。北里由多幢石庫(kù)門
上海新天地由老房子所組成，并結(jié)合了現(xiàn)代化的建筑、裝潢和設(shè)備，化身成多家高級(jí)消費(fèi)場(chǎng)所及餐廳。在南里和北里的分水嶺-興業(yè)路-是中共“一大”會(huì)址的所在地，沿街的石庫(kù)門建筑也將成為凝結(jié)歷史文化與藝術(shù)的城市風(fēng)景線。
上海新天地旁邊開辟了太平橋公園綠地和人工湖，綠地占地四萬四千平方米，位于整個(gè)太平橋項(xiàng)目的中央地帶。園內(nèi)種植高大喬木，興建低坡景觀，提供休憩空間。園中心興建了上海市中心最大的人工湖，占地一萬二千平方米。湖的中央建有大型噴泉，湖泊東西兩端點(diǎn)綴著兩個(gè)小島，名為“玉蘭島”和“合歡島”。人工湖四周綠地高低起伏，栽種了各種喬木和灌木。綠地北側(cè)新辟一條長(zhǎng)一千二百米的湖濱路，沿人工湖劃出了一條優(yōu)美的曲線，與湖西「新天地廣場(chǎng)」的石庫(kù)門海派建筑連成一體，成為市中心一處獨(dú)特的新景觀。
商業(yè)綜合體調(diào)研報(bào)告結(jié)論篇二
商業(yè)綜合體調(diào)研報(bào)告()
商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)專委會(huì)發(fā)布城市綜合體開發(fā)調(diào)研報(bào)告
：焦點(diǎn)房地產(chǎn)網(wǎng)
2014年06月23日11:18 我來說兩句
前言
中國(guó)城市化、城市國(guó)際化已成為整個(gè)中國(guó)未來發(fā)展的必然趨勢(shì)，推進(jìn)中國(guó)城市化進(jìn)程，房地產(chǎn)尤其是城市綜合體的開發(fā)已成為中國(guó)最具前導(dǎo)性和拉動(dòng)性的行業(yè)力量。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的階段性調(diào)整和相對(duì)飽和，資產(chǎn)型、經(jīng)營(yíng)型商業(yè)地產(chǎn)特別是城市綜合體無疑將成為刺激消費(fèi)帶動(dòng)投資的發(fā)動(dòng)機(jī)，也天然成為中國(guó)城市化的主力引擎和城市名片。
就綜合體而言，勢(shì)必成為中國(guó)城市發(fā)展新動(dòng)力。通過綜合體規(guī)模和實(shí)力的展示，體現(xiàn)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展實(shí)力，塑造城市新標(biāo)桿，打造城市新名片和新地標(biāo)。開發(fā)城市綜合體，不但提升項(xiàng)目市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，提升企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力，豐富企業(yè)品牌力，更具體的還能彰顯企業(yè)綜合實(shí)力。城市綜合體（hopsca）主要集酒店（hotel）、寫字樓（office）、公園（park）、購(gòu)物中心（shopping mall）、會(huì)展中心（convention）和公寓（apartment）等于一體的多功能、多業(yè)態(tài)的大型建筑體。誰擁有了城市綜合體，誰就擁有了城市未來！
近幾年，城市綜合體正成為中國(guó)房地產(chǎn)乃至商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的主流開發(fā)模式，從某種意義上講，未來中國(guó)城市開發(fā)的競(jìng)爭(zhēng)也是綜合體的開發(fā)競(jìng)爭(zhēng)，并由此構(gòu)成一個(gè)具有多職能、最具競(jìng)爭(zhēng)力和抗風(fēng)險(xiǎn)的城市縮微體。杭州、合肥等代表性二線城市政府提出未來城市開發(fā)主要以城市綜合體為主的戰(zhàn)略目標(biāo)，開啟了2014中國(guó)城市綜合體的元年。
2014年1月以來，全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)專業(yè)委員會(huì)對(duì)中國(guó)城市綜合體的開發(fā)進(jìn)行了了一次普查和調(diào)研，經(jīng)過半年的調(diào)研，出具此報(bào)告，僅供業(yè)界參考?？偟奶攸c(diǎn)
1、大型城市綜合體的開發(fā)，主要指100萬平方米以上的項(xiàng)目主要集中在北京、上海、**、深圳等一線城市，體量大、規(guī)模大，基本上是國(guó)內(nèi)、香港等有品牌影響力、有資金實(shí)力和開發(fā)經(jīng)驗(yàn)的大型開發(fā)企業(yè)。其規(guī)劃和開發(fā)的項(xiàng)目能完整的體現(xiàn)城市綜合體的含義。
2、杭州、合肥、沈陽(yáng)、無錫等二線城市的綜合體，主要面積在50萬至80萬平方米左右，主要根據(jù)各城市目前市場(chǎng)容量和需求所開發(fā)。其開發(fā)商主要包括本土開發(fā)商、香港開發(fā)商和中國(guó)品牌開發(fā)商。他們一般都屬于連鎖開發(fā)企業(yè)，很多本土開發(fā)商也進(jìn)入外地連鎖開發(fā)行列。業(yè)態(tài)主要以住宅和購(gòu)物中心為主。
3、面積在50萬平方米以下的城市綜合體，但主要位于東部三線城市和中西部部分省會(huì)城市和市級(jí)市，業(yè)態(tài)主要以普通住宅和購(gòu)物中心為主。 4、外行進(jìn)入城市綜合體的開發(fā)成為城市綜合體開發(fā)的一股潮流。主要指大型品牌零售商，大型綜合商業(yè)市場(chǎng)管理商等，他們依靠自己的資金實(shí)力和行業(yè)優(yōu)勢(shì)，通過并購(gòu)、拍賣、合作等模式開發(fā)城市綜合體。其項(xiàng)目主要以商業(yè)為主，零星配置寫字樓和住宅。
5、目前中國(guó)城市綜合體主要集中在華東地區(qū)、華北的北京和天津，中南地區(qū)的廣東和西南地區(qū)的**和成都。還有一個(gè)主要的特點(diǎn)，除了華東地區(qū)的江蘇省的蘇州和無錫以外，城市綜合體的開發(fā)主要集中在各省會(huì)具有一定消費(fèi)實(shí)力的二線城市。6、2014年中國(guó)城市綜合體進(jìn)入開發(fā)元年，基本上屬于“四四制”原則。四分之一處于銷售階段，主要以銷售住宅為主；四分之一處于開發(fā)建設(shè)階段，目前進(jìn)入市場(chǎng)定位和準(zhǔn)備開盤階段；四分之一處于政府計(jì)劃和招商階段，但很多城市都已經(jīng)納入今年招商和開發(fā)計(jì)劃；四分之一屬于規(guī)劃階段，基本進(jìn)入項(xiàng)目立項(xiàng)和規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)期，但作為城市綜合體開發(fā)模式都已基本確定。
7、眾多號(hào)稱城市綜合體的項(xiàng)目，均無法完美體現(xiàn)城市綜合體的含義，其主要業(yè)態(tài)主要在3個(gè)左右，大部分以住宅和商業(yè)為主。建筑類別的比例分配存在不太科學(xué)與不太合理性，這需要市場(chǎng)來檢驗(yàn)。
8、城市綜合體開發(fā)成為眾多品牌實(shí)力開發(fā)商的主流開發(fā)模式，有開發(fā)商號(hào)稱未來企業(yè)開發(fā)戰(zhàn)略方向?qū)⒁猿鞘芯C合體開發(fā)為主。
9、城市綜合體的開發(fā)與當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展與人們的收入和消費(fèi)密切相關(guān)，經(jīng)濟(jì)越發(fā)達(dá)，綜合體項(xiàng)目越多，其項(xiàng)目不但體量大，價(jià)格高，其品質(zhì)和生活的方便性大大超越以前的單一業(yè)態(tài)類別。
10、2014年．中國(guó)城市綜合體開發(fā)成為各地政府部門土地招標(biāo)和相關(guān)開發(fā)企業(yè)投資和開發(fā)的主要方向，土地招標(biāo)和規(guī)劃建設(shè)以綜合體開發(fā)為主成為2014年地產(chǎn)行業(yè)新的開發(fā)潮流。
東北地區(qū)
黑龍江省
1、綜合體開發(fā)處于起步階段，項(xiàng)目在哈爾濱市區(qū)內(nèi)。
2、2014年之際，某商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)開發(fā)企業(yè)已在哈爾濱南崗開發(fā)區(qū)原新加坡大酒店宗地上興建一座建筑面積28萬平方米,聚合商務(wù)、居住、購(gòu)物、休閑等全功能的“城市綜合體”。
3、目前有一個(gè)處于規(guī)劃階段的項(xiàng)目。總占地面積4.6萬平方米，總建筑面積26萬平方米左右，主要以住宅為主，還不完全具備城市綜合體的功能。
吉林省
1、綜合體開發(fā)處于快速發(fā)展階段，主要集中在長(zhǎng)春市和吉林市。
2、長(zhǎng)春市在招商和土地拍賣過程中，主要以綜合體開發(fā)為主。目前，僅長(zhǎng)春市南關(guān)區(qū)有城市綜合體項(xiàng)目11個(gè)，總投資320億元，占地面積250萬平方米，預(yù)計(jì)總建筑面積530萬平方米。3、2014年有10大城市綜合體項(xiàng)目落戶長(zhǎng)春市朝陽(yáng)區(qū)，總投資約為118億元。這些項(xiàng)目投資大、規(guī)格高、拉動(dòng)能力強(qiáng)。
4、長(zhǎng)春城市綜合體項(xiàng)目目前基本上處于土地招商、項(xiàng)目招商銷售、項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)中。吉林市有代表性的城市綜合體項(xiàng)目1個(gè)。
5、綜合體項(xiàng)目的開發(fā)商主要來自北京、上海和江蘇；投資商有本土的，也有外地的，主要以合作開發(fā)為主；獨(dú)立開發(fā)的企業(yè)主要以上海的開發(fā)商為主；本土開發(fā)商獨(dú)立開發(fā)的項(xiàng)目比例相對(duì)較高，所占比例大于40%。
6、綜合體的主要業(yè)態(tài)以普通住宅、購(gòu)物中心和數(shù)碼中心為主，目前出現(xiàn)部分旅游休閑型城市綜合體項(xiàng)目。
示范案例：吉林?世貿(mào)廣場(chǎng)
項(xiàng)目概述：
吉林?世貿(mào)廣場(chǎng)由吉林市世貿(mào)廣場(chǎng)建設(shè)有限公司建設(shè)開發(fā)的吉林市首個(gè)都市中心型大型城市綜合體項(xiàng)目。該項(xiàng)目坐落于吉林市經(jīng)濟(jì)、文化、交通堪稱“三中心”的城市中心區(qū)域的江城廣場(chǎng)東側(cè)，北至安康胡同，西至**路，南面松花江，東至文廟胡同，處于吉林市城市南北中軸線吉林大街與松花江景觀帶交叉點(diǎn)，已具備城市資源配套比較成熟的特點(diǎn)。主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：
占地面積：31379平方米
總建筑面積約為：201400平方米
停車位：380個(gè)
容積率：6.4 建筑密度：57% 酒店建筑高度：151.2米（吉林市新地標(biāo)）
比例分配：
酒店約占項(xiàng)目體量的50% 江景住宅約占30% 寫字樓，單身公寓約占13% soho及其他占7% 示范要點(diǎn)：
1、該項(xiàng)目系拆除改造項(xiàng)目，將“商業(yè)活動(dòng)、城市休閑、江濱文化”融合，打造集購(gòu)物、休閑、文化、娛樂于一體的現(xiàn)代化高檔次商業(yè)中心和高品質(zhì)新生活區(qū)。 2、該項(xiàng)目合理解決酒店、商務(wù)辦公、商場(chǎng)、居住等功能的布局，并與景共生。江景住宅與酒店采用相同豎向線條處理，在造型上力求渾然一體。
3、該項(xiàng)目幾棟樓體在空間上遙相呼應(yīng)，形成對(duì)比，在凝聚力和張力的雙重作用下，再加上充分預(yù)留的發(fā)展空間和3600平方米的城市廣場(chǎng)，將都市綜合體功能進(jìn)一步強(qiáng)化。
4、該項(xiàng)目建筑本體科技含量較高，在以人為本的前提下基本智能化，江景住宅采用中央新風(fēng)系統(tǒng)，保持空氣清新，土建方面采用新技術(shù)，有效提高工程進(jìn)度及降低鋼材用量。
5、該項(xiàng)目利用市中心地段、五星級(jí)酒店以及項(xiàng)目?jī)?nèi)商業(yè)街區(qū)的整合優(yōu)勢(shì)，推出酒店式單身公寓，有效利用資源，滿足不同人群需求，提升了項(xiàng)目自身優(yōu)勢(shì)和未來新價(jià)值。
6、該項(xiàng)目前期由營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)牽頭，聯(lián)動(dòng)施工單位、酒店管理公司、物業(yè)管理公司、商業(yè)管理公司、住宅設(shè)計(jì)公司，從項(xiàng)目開始統(tǒng)一運(yùn)作，提出相關(guān)意見及設(shè)計(jì)方案，由營(yíng)銷部門統(tǒng)一協(xié)調(diào)，有效規(guī)避了開發(fā)建設(shè)中的矛盾。
專家評(píng)語：
房地產(chǎn)的鐵律就是位置決定發(fā)展。世貿(mào)廣場(chǎng)依托位置優(yōu)勢(shì)，抱著打造百年精品的目的，在城市中心地段開發(fā)建設(shè)了吉林市首座大型都市綜合體項(xiàng)目。通過拆除改造，占據(jù)了城市優(yōu)質(zhì)資源，從開始就具備了濃厚商業(yè)氛圍與城市景觀完美結(jié)合的特質(zhì)，并注重傳承與融合地方文化，特別是位居江岸，充分利用江河資源，開發(fā)了和諧的江岸住宅，加上商業(yè)和酒店的配套，完美的詮釋城市綜合體的含義。整個(gè)項(xiàng)目造型簡(jiǎn)潔、自然，強(qiáng)調(diào)參與性，整體感和地標(biāo)桿感強(qiáng)，同時(shí)也填補(bǔ)了吉林市無高檔綜合項(xiàng)目的空白。
遼寧省
1、綜合體開發(fā)處于發(fā)展階段，項(xiàng)目主要集中在沈陽(yáng)、大連和鞍山。
2、遼寧省開發(fā)的城市綜合體目前已經(jīng)超過30個(gè)之多，沈陽(yáng)的項(xiàng)目主要以大型購(gòu)物中心和住宅為主，大連的項(xiàng)目主要以寫字樓和住宅為主，鞍山的項(xiàng)目主要以中型購(gòu)物中心為主。
3、沈陽(yáng)綜合體開發(fā)商以外來開發(fā)商為主，主要來自香港、上海、江蘇、北京、寧波和深圳，但本土開發(fā)商開發(fā)的城市綜合體主要是大型購(gòu)物中心為主。
4、2014年之前，面對(duì)大型房地產(chǎn)項(xiàng)目，由于開發(fā)理念、資金實(shí)力和操盤經(jīng)驗(yàn)等方面的因素，由外資企業(yè)操作的集商業(yè)百貨、住宅、賓館、教育等配套項(xiàng)目于一體的大型城市綜合體項(xiàng)目，相繼投資建設(shè)。
5、2014年以來，面對(duì)大型綜合復(fù)合型的項(xiàng)目，比如城市綜合體，一改靠外商開發(fā)或與外商合作開發(fā)的方式，在沈陽(yáng)，內(nèi)資獨(dú)立開發(fā)城市綜合體項(xiàng)目引人注目。內(nèi)資獨(dú)立操盤大型城市綜合體項(xiàng)目的現(xiàn)實(shí)，無疑標(biāo)志著內(nèi)資房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力不斷增強(qiáng)。
6、遼寧省本土的大型零售商獨(dú)資或合作開發(fā)城市綜合體項(xiàng)目成為一大亮點(diǎn)，開發(fā)的項(xiàng)目主要集中在沈陽(yáng)和鞍山。
7、鞍山綜合體項(xiàng)目主要以沈陽(yáng)和大連的開發(fā)商為主，開發(fā)的項(xiàng)目業(yè)態(tài)主要以大型購(gòu)物中心為主。
8、葫蘆島和營(yíng)口目前有一個(gè)城市綜合體項(xiàng)目，處于開發(fā)建設(shè)中。
彭州商業(yè)綜合體可研報(bào)告提綱 第一章總論
1、項(xiàng)目名稱和承辦單位
2、項(xiàng)目提出的背景和建設(shè)的必要性 3、編制依據(jù)和原則 4、項(xiàng)目概況
第二章企業(yè)概況 1、企業(yè)概況
2、企業(yè)實(shí)施本項(xiàng)目的有利條件 3、企業(yè)薄弱環(huán)節(jié)
第三章項(xiàng)目市場(chǎng)分析 1、宏觀環(huán)境分析 2、項(xiàng)目swot分析 3、項(xiàng)目營(yíng)銷策略分析
第四章 項(xiàng)目建設(shè)條件分析 1、地形條件 2、氣候條件 3、經(jīng)濟(jì)條件 4、交通條件 5、人力資源
第五章建筑方案及產(chǎn)品說明 1、項(xiàng)目選址 2、總平面布局 3、項(xiàng)目定位 4、道路布置 5、配套設(shè)置 6、給排水系統(tǒng) 7、空調(diào)通風(fēng)系統(tǒng) 8、強(qiáng)電工程
9、弱電和智能化工程 10、防雷 11、燃?xì)夤こ? 12景觀設(shè)計(jì)
第六章節(jié)能、節(jié)水措施 1、設(shè)計(jì)依據(jù) 2、設(shè)計(jì)范圍 3、主要原則 4、設(shè)計(jì)用能情況 5、建筑節(jié)能
6、加強(qiáng)節(jié)能教育和培訓(xùn)
第七章 環(huán)境影響與評(píng)價(jià) 1、項(xiàng)目環(huán)境影響分析 2、環(huán)境保護(hù)對(duì)策
第八章勞動(dòng)安全衛(wèi)生與消防 1、勞動(dòng)安全衛(wèi)生 2、消防
第九章項(xiàng)目組織機(jī)構(gòu)和人力資源配置 1、組織機(jī)構(gòu)
2、人力資源配置 3、人員培訓(xùn)
第十章項(xiàng)目招投標(biāo) 1、編制依據(jù) 2、招標(biāo)范圍
3、招標(biāo)組織形式和招標(biāo)方式 4、招標(biāo)基本情況
第十一章 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度
第十二章投資估算 1、編制依據(jù) 2、編制范圍 3、編制方法
第十三章資金籌措 1、項(xiàng)目融資組織形式
2、項(xiàng)目建設(shè)投資及資金措施 3、新增流動(dòng)資金 4、項(xiàng)目資本金
第十四章財(cái)務(wù)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)估算 1、計(jì)算期確定 2、營(yíng)業(yè)收入估算 3、開發(fā)成本估算 4、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用 5、財(cái)務(wù)費(fèi)用 6、稅金的估算
7、利潤(rùn)及利潤(rùn)分配估算 第十五章財(cái)務(wù)效益分析 1、現(xiàn)金流量分析 2、投資收益率分析 3、債務(wù)清償能力分析
第十六章不確定性分析 第十七章社會(huì)評(píng)價(jià) 1、評(píng)價(jià)目的 2、評(píng)價(jià)原則 3、評(píng)價(jià)內(nèi)容
第十八章項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析 1、政策風(fēng)險(xiǎn) 2、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) 3、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn) 4、技術(shù)風(fēng)險(xiǎn) 5、工程風(fēng)險(xiǎn)
6、配套條件風(fēng)險(xiǎn) 7、風(fēng)險(xiǎn)的應(yīng)對(duì)
第十九章可行性研究結(jié)論及建議
2014年4月1日到4月6日，我公司組織人員對(duì)上海、杭州的近十個(gè)商業(yè)綜合體項(xiàng)目進(jìn)行了細(xì)致深入的調(diào)研工作，以期對(duì)我司所屬1－10商業(yè)地塊項(xiàng)目的開發(fā)有所裨益，考察結(jié)束后，我們認(rèn)為上海大寧國(guó)際廣場(chǎng)、浦東金橋商業(yè)廣場(chǎng)、百聯(lián)西郊購(gòu)物中心和杭州大廈四個(gè)綜合體項(xiàng)目在其開發(fā)過程、運(yùn)營(yíng)管理等諸方面對(duì)我公司1-10商業(yè)項(xiàng)目的開發(fā)具有較大的借鑒意義。
一、綜合體要做大
目前商業(yè)綜合體作為最流行、最時(shí)尚的一種全業(yè)態(tài)整合的新地產(chǎn)開發(fā)模式，越來越被地產(chǎn)開放商青睞，其不同于住宅開發(fā)的最大方面是綜合體本身具備的自我盈利能力和多種資源的整合能力，開發(fā)商不僅可以通過銷售物業(yè)直接獲利，同時(shí)可以通過自持物業(yè)，得到融資機(jī)會(huì)和后期更大的物業(yè)升值空間。對(duì)開發(fā)商而言持有型物業(yè)是個(gè)機(jī)遇，同時(shí)也是極大的挑戰(zhàn)，對(duì)其資源整合能力、資金實(shí)力、可持續(xù)性經(jīng)營(yíng)能力等都是很大的考驗(yàn)，最關(guān)鍵的問題是如何控制可銷售物業(yè)和自持物業(yè)之間的合適比例。在對(duì)滬杭這幾個(gè)綜合體細(xì)致分析后，我們認(rèn)為商業(yè)綜合體要做大、做強(qiáng)才會(huì)有出路，因?yàn)橹挥凶龅阶銐虼蟮捏w量才有可能做出更豐富的業(yè)態(tài)來吸引更多的客流，才會(huì)具備日后經(jīng)營(yíng)中進(jìn)行業(yè)態(tài)調(diào)整的可能以抵御市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于中國(guó)鐵建地產(chǎn)1－10地塊而言，具備明顯的做大、做強(qiáng)的優(yōu)勢(shì)：一是1-10地塊本身所具有的26萬平米的體量?jī)?yōu)勢(shì)，加上當(dāng)前的市場(chǎng)預(yù)期較好，開發(fā)資金不是制約地塊發(fā)展的關(guān)鍵問題，開發(fā)商有足夠的實(shí)力將開發(fā)工作做細(xì)，這是做大、做好綜合體的先決條件;二是出于創(chuàng)建中國(guó)鐵建商業(yè)地產(chǎn)品牌的考慮，務(wù)必以此為契機(jī)，堅(jiān)持高起點(diǎn)、大成就，以承擔(dān)深遠(yuǎn)的社會(huì)責(zé)任為已任，仿效中糧大悅城、華潤(rùn)萬象城、萬達(dá)廣場(chǎng)和寶龍商業(yè)廣場(chǎng)等成功案例，全國(guó)聯(lián)動(dòng)，走多物業(yè)形態(tài)開發(fā)的道路，做出屬于中國(guó)鐵建自己的商業(yè)地產(chǎn)品牌，以擴(kuò)大社會(huì)影響力，提升品牌的價(jià)值；三是地塊周邊的環(huán)境日趨成熟，未來地塊區(qū)域內(nèi)將有非常豐富的人口資源以及較高的購(gòu)買力，而類似本項(xiàng)目的地塊資源在區(qū)域內(nèi)卻日漸稀缺，不可復(fù)制，應(yīng)把眼光放長(zhǎng)遠(yuǎn)。建議通過第三方顧問公司的獨(dú)立市場(chǎng)研究，結(jié)合中國(guó)鐵建地產(chǎn)自身的品牌訴求，謀劃發(fā)展戰(zhàn)略方針，做出明智的選擇。
二、綜合體要有明確的主題
這個(gè)主題不是簡(jiǎn)單而直白的類似“汽車公園”“建材家居”之類的主題，而是類似“公園里的商業(yè)，商場(chǎng)的公園”、“家庭購(gòu)物、娛樂中心”這一類的主題，不是以具體的某類業(yè)態(tài)做為宣傳口或突破口的定位，而是基于整體定位構(gòu)思的主題，這個(gè)定位要高屋建瓴、氣勢(shì)磅礴而又貼近生活，溫馨從容。浦東金橋的主題““公園里的商業(yè)，商場(chǎng)的公園”，正大廣場(chǎng)主題為“家庭購(gòu)物、娛樂新體驗(yàn)“就是較好的例子。從某種意義上講，綜合體的主題即是其靈魂所在，沒有靈魂的項(xiàng)目便少了諸多靈性；上海仲盛商業(yè)中心規(guī)模足夠大，業(yè)態(tài)也相對(duì)全，但缺乏主題，缺乏商業(yè)靈魂，結(jié)果僅僅只是各種業(yè)態(tài)的堆砌，雜、散、亂充斥在偌大的綜合體中，越發(fā)顯得人流稀少，了無生機(jī)。
關(guān)于綜合體的個(gè)性，除了強(qiáng)調(diào)以華麗、炫彩的夜景效果和獨(dú)到、搶眼的外立面示人外，更重要的是要挖掘項(xiàng)目的人為因素，要充分地將地塊周邊環(huán)境和開發(fā)商自身的特點(diǎn)，甚至所在城市的某種個(gè)性完全地融合在一起，以求得出關(guān)于綜合體的深刻內(nèi)涵；并對(duì)此內(nèi)涵進(jìn)行客觀的深層建設(shè)，以充分體現(xiàn)人文關(guān)懷，營(yíng)造宜人的購(gòu)物環(huán)境，使綜合體人氣日趨旺盛。
三、
商業(yè)綜合體業(yè)態(tài)要做全一個(gè)完整的商業(yè)綜合體必須把常用的商業(yè)業(yè)態(tài)做全，只有做全業(yè)態(tài)才具備滿足客戶和消費(fèi)者各種需求的最大可能性。同時(shí)綜合體內(nèi)部各種業(yè)態(tài)的比例可以較自由地調(diào)整，可以便捷地轉(zhuǎn)換其功能定位，這是一個(gè)關(guān)鍵的問題，需要在規(guī)劃中予以合理地解決。
出于未來可持續(xù)發(fā)展的需要，綜合體內(nèi)部業(yè)態(tài)組合要做長(zhǎng)遠(yuǎn)計(jì)。酒店、百貨等前期盈利水平較差的業(yè)態(tài)，建議以小體量進(jìn)入，一方面酒店和百貨業(yè)態(tài)都是品牌聯(lián)姻的最好的方式，根據(jù)整體定位引進(jìn)大型超市、品牌連鎖百貨以及世界知名酒店管理集團(tuán)，其長(zhǎng)期影響力將遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于暫時(shí)的經(jīng)濟(jì)效益，對(duì)于中國(guó)鐵建地產(chǎn)品牌影響力的提升具有不可估量的宣傳作用；另一方面在經(jīng)濟(jì)效益暫時(shí)不好的情況下，可以通過規(guī)劃先期做好精品，以較小的體量入市，同時(shí)為未來調(diào)整規(guī)劃和經(jīng)營(yíng)方式做好準(zhǔn)備，這需要長(zhǎng)遠(yuǎn)而細(xì)致地規(guī)劃。
四、綜合體要做好長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)的準(zhǔn)備
綜合體商業(yè)開發(fā)模式基于其盈利模式的特點(diǎn)，其物業(yè)價(jià)值的提升、穩(wěn)定增長(zhǎng)的營(yíng)業(yè)收入需依賴其后期的持續(xù)、穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)來獲得；在進(jìn)行綜合體開發(fā)時(shí)，開發(fā)商應(yīng)以經(jīng)營(yíng)為己任，一切以未來的經(jīng)營(yíng)為出發(fā)點(diǎn)，只有未來的成功運(yùn)營(yíng)和持續(xù)的盈利，才是檢驗(yàn)綜合體開發(fā)成功與否的唯一標(biāo)準(zhǔn)。
1－10地塊開發(fā)之初，無論將來是采取自主經(jīng)營(yíng)或者委托給商業(yè)管理公司經(jīng)營(yíng)，或者將其中的商業(yè)部分打包出售等各種方式，在前期規(guī)劃時(shí)務(wù)須以后期的招商和運(yùn)營(yíng)為終極服務(wù)對(duì)象，要對(duì)商業(yè)綜合體的運(yùn)營(yíng)有一個(gè)清晰的認(rèn)識(shí)，通過借助各種專業(yè)機(jī)構(gòu)來判知綜合體運(yùn)營(yíng)的利潤(rùn)點(diǎn)，對(duì)未來應(yīng)有充分的準(zhǔn)備，未雨綢繆，沒有可預(yù)期的盈利，無論那種持有方式，都將舉步維艱。
對(duì)于1－10的開發(fā)需要制訂一個(gè)長(zhǎng)期的可靠的開發(fā)和經(jīng)營(yíng)計(jì)劃，準(zhǔn)備較長(zhǎng)期的財(cái)務(wù)計(jì)劃和風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制，并建立完善的，可及時(shí)調(diào)整方向的運(yùn)營(yíng)機(jī)制。
商業(yè)綜合體的運(yùn)營(yíng)是一個(gè)動(dòng)態(tài)的長(zhǎng)期調(diào)整的過程，不是一勞永逸的。上海的正大廣場(chǎng)自2014年開業(yè)到2014年的3年間，一直按最初的“華東最頂級(jí)的購(gòu)物場(chǎng)所”定位經(jīng)營(yíng)，運(yùn)營(yíng)情況非常差，開鋪率只有50%，業(yè)主和商戶都苦不堪言；2014年底正大廣場(chǎng)進(jìn)行重新定位，由“華東最頂級(jí)的購(gòu)物場(chǎng)所”,變?yōu)椤凹彝蕵废仓行摹?，并結(jié)合該定位將內(nèi)部商業(yè)業(yè)態(tài)布局進(jìn)行了大刀闊斧的調(diào)整，這次調(diào)整后正大廣場(chǎng)成功轉(zhuǎn)型，迅速成為上海乃至華東的一站式家庭消費(fèi)購(gòu)物中心，取得了巨大的成功。
五、商業(yè)綜合體要充分利用周邊的交通資源
內(nèi)外交通通達(dá)狀況對(duì)于商業(yè)綜合體而言是非常關(guān)鍵的因素?？v觀所考察的多個(gè)綜合體項(xiàng)目，大寧國(guó)際、浦東金橋、港匯廣場(chǎng)、杭州大廈等無一不是處于交通樞紐位置附近或本身就與地鐵、公交相關(guān)聯(lián)，尤其是港匯廣場(chǎng)，其地下一層與地鐵相連，一層又專門為公交車站設(shè)置了便利的?？空竞蜕虉?chǎng)快速通道，這種處理方法非常值得1－10地塊開發(fā)借鑒；豐富的公交資源帶來大量的客流，1－10地塊距離軌道北苑站176米的便利條件和未來1－9公交車場(chǎng)緊鄰的規(guī)劃，都將為綜合體的未來帶來希望。一方面要在規(guī)劃初期落實(shí)公交車場(chǎng)和軌道交通可利用資源的最大可能性；另一方面要在該可能性最大的前提下，利用科學(xué)方法使其能落到實(shí)處，并兼顧經(jīng)濟(jì)的合理性，以及在滿足開發(fā)商利益的同時(shí)，最大限度回饋社會(huì)！
杭州大廈用一座天橋?qū)⑵鋋、b座與c、d座相連接，這座人行天橋在賦予杭州大廈各座交通完整性的同時(shí)，也賦予這座城市一道獨(dú)特而美麗的風(fēng)景，設(shè)計(jì)師將實(shí)用性和藝術(shù)性完美地融合，天衣無縫。1－10綜合體項(xiàng)目將來與公交車場(chǎng)和輕軌出入口的連接，以及綜合體內(nèi)各體塊的連接，都可以參考杭州大廈的成功
經(jīng)驗(yàn)，考慮到北方氣候冷季較長(zhǎng)的氣候因素，建議利用全封閉而通達(dá)性好、視覺效果好的連廊形式，做好交通連接和疏導(dǎo)；同時(shí)可將通道做寬，除了滿足交通功能外，還可賦予其休憩、公共交流空間等復(fù)合功能。
綜合體的各業(yè)態(tài)分布中，要堅(jiān)持大業(yè)態(tài)板塊劃分清晰的原則，堅(jiān)持主力店帶動(dòng)的原則，堅(jiān)持交通優(yōu)先的原則。在交通動(dòng)線上堅(jiān)持客流導(dǎo)入甚至公寓住戶回家必經(jīng)之路即是商業(yè)板塊地盤的原則，充分利用地塊內(nèi)交通動(dòng)線，最大限度地又最順暢地將客流引入商業(yè)板塊，努力通過西側(cè)南側(cè)的地鐵、公交交通優(yōu)勢(shì)將客流用專用流線導(dǎo)入1－10地塊的商業(yè)板塊，再穿過此商業(yè)板塊進(jìn)行二次分流。
另外要做好交通動(dòng)線與停車場(chǎng)的關(guān)聯(lián)，一切以方便顧客購(gòu)物為出發(fā)點(diǎn)，項(xiàng)目本身設(shè)置的停車場(chǎng)設(shè)計(jì)必須具有遠(yuǎn)見，不僅要具備足夠的以及可發(fā)展的數(shù)量，而且必須能夠及時(shí)有效的疏散客流，不致于影響顧客的購(gòu)物體驗(yàn)
六、商業(yè)綜合體要注重商業(yè)氛圍的營(yíng)造
通過這次滬杭綜合體的考察，大多運(yùn)營(yíng)商在對(duì)其內(nèi)部商業(yè)氣氛的營(yíng)造上可謂頗費(fèi)心思，移步換景，廣告畫面絢麗多彩，在顧客從看到綜合體的外觀一直到進(jìn)入綜合體的內(nèi)部的過程中，無時(shí)不刻地?fù)軇?dòng)顧客購(gòu)物的沖動(dòng)。
主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：一是綜合體的外立面，以夜景照明為主要手段來塑造其與眾不同的個(gè)性，借助大面積的led顯示屏，用跳躍的，色彩豐富的廣告畫面來吸引來往過客；二是在綜合體內(nèi)部各業(yè)態(tài)之間設(shè)計(jì)特色小品、燈桿旗等，在一切可能的平面上設(shè)置中小型的led屏，在不同區(qū)域讓顧客可以看到四種以上不同內(nèi)容的廣告，以期達(dá)到全面覆蓋、全方位視覺轟炸的效應(yīng)；三是在交通連廊中設(shè)置下垂式廣告畫面，在扮靚空間的同時(shí)起到宣傳和渲染氣氛的作用。這種引導(dǎo)式的商業(yè)氛圍的營(yíng)造相較于傳統(tǒng)的守株待兔型的商業(yè)形態(tài)，其優(yōu)越性不可同日而語！
都正街城市綜合體建設(shè)調(diào)研報(bào)告
近幾年，城市綜合體正成為中國(guó)房地產(chǎn)乃至商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的主流開發(fā)模式，從某種意義上講，未來中國(guó)城市開發(fā)的競(jìng)爭(zhēng)也是綜合體的開發(fā)競(jìng)爭(zhēng)，并由此構(gòu)成一個(gè)具有多職能、最具競(jìng)爭(zhēng)力和抗風(fēng)險(xiǎn)的城市縮微體。杭州、合肥等城市在2014年率先提出了未來城市開發(fā)主要以城市綜合體為主的戰(zhàn)略目標(biāo)，這對(duì)于長(zhǎng)沙市通過開發(fā)城市綜合體調(diào)整房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)規(guī)模和質(zhì)量，推進(jìn)城市化建設(shè)有著重要借鑒意義。根據(jù)區(qū)委、區(qū)政府安排，都正街街道以金沙里社區(qū)為重點(diǎn)，對(duì)轄區(qū)內(nèi)涉及城市綜合體概念的cbd商務(wù)大樓、城市酒店等項(xiàng)目設(shè)施進(jìn)行了初步調(diào)研，經(jīng)過一個(gè)星期的收集、匯總、整理，出具此報(bào)告，供上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)參考。
一、基本情況
目前，我街共有12棟已經(jīng)建成的樓宇，涵蓋銀行、餐
飲、娛樂等等各類企業(yè)400余家，初步具有城市綜合體的一些特征，發(fā)展基礎(chǔ)相對(duì)比較好。根據(jù)城市綜合體建設(shè)相關(guān)要求結(jié)合調(diào)研所得，用以下篇幅概括都正街城市綜合體建設(shè)發(fā)展情況。
圖表一：
樓宇
序號(hào) 名稱業(yè)主單位建筑入租金價(jià)格面積駐企業(yè)備注 2 數(shù)(平
方米)順天順天房地產(chǎn)公781.5元m2/1 國(guó)際財(cái)富司 78163 天
中心
熙美湖南富通房地181.7元m2/2 會(huì)現(xiàn)代城 產(chǎn)開發(fā)公司 29000 天
鳳凰金鳳物業(yè)1230元m2/月3 大廈 35000 文化文化廣場(chǎng)物業(yè)500.6元m2/4 廣場(chǎng) 管理公司 15000 天
長(zhǎng)房長(zhǎng)房集團(tuán)1935元m2/月5 大廈 10002 定王長(zhǎng)沙同力房地19售6200元6 府 產(chǎn)開發(fā)公司 20140 /m2 萬順中旭?？低顿Y151.1元m2/7 家園 有限公司 54000 月
天心天誠(chéng)物業(yè)有限481.2元m2/8 城市廣場(chǎng) 公司 85168 天
定王湖南富通產(chǎn)業(yè)602-3元m2/ 9 大廈 開發(fā)公司 90000 天
湘豪萬豪房地產(chǎn)開404元m2/天 10 大廈 發(fā)公司 10076 百盛湖南百盛企業(yè)703.5元m2/ 11 天心華庭 有限公司 77772.天
惟楚天誠(chéng)物業(yè)有限無80元/m2/ 12 文化用品公司 27000 月
商城（正在招商）
2、示范項(xiàng)目：明城國(guó)際中心項(xiàng)目（在建）
項(xiàng)目概述：
明城國(guó)際中心是湖南著名的酒店運(yùn)營(yíng)專家明城國(guó)際旗下“明城地產(chǎn)”斥巨資打造的超高層項(xiàng)目。項(xiàng)目位于長(zhǎng)沙市芙蓉中路與白沙路的交匯處西北角。明城國(guó)際中心目標(biāo)是打造湖南第一超高層樓宇，預(yù)計(jì)建筑高達(dá)153.05米。項(xiàng)目集購(gòu)物、商務(wù)、休閑、娛樂等各種功能，周邊更是聚集更多的高檔寫字樓、酒店、百貨等配套設(shè)施，左接定王大廈，右鄰芙蓉國(guó)豪庭大酒店，坐享主流商圈財(cái)富磁場(chǎng)聚集區(qū)。
主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：
總建筑面積約為：90000平方米
停車位：380個(gè)
建筑層數(shù)：48 酒店建筑高度：153.05米（長(zhǎng)沙市新地標(biāo)）
比例分配：
酒店約占項(xiàng)目體量的30% 住宅約占30% 寫字樓約占40% 示范要點(diǎn)： 1、該項(xiàng)目系拆除改造項(xiàng)目，將“商業(yè)活動(dòng)、城市休閑”融合，打造集購(gòu)物、休閑、文化、娛樂于一體的現(xiàn)代化高檔次商業(yè)中心和高品質(zhì)新生活區(qū)。
2、該項(xiàng)目合理解決酒店、商務(wù)辦公、商場(chǎng)、居住等功能的布局，項(xiàng)目樓體在空間上遙相呼應(yīng)，形成對(duì)比，將都市綜合體功能進(jìn)一步強(qiáng)化。
3、該項(xiàng)目利用市中心地段、五星級(jí)酒店以及項(xiàng)目?jī)?nèi)商業(yè)街區(qū)的整合優(yōu)勢(shì)，有效利用資源，滿足不同人群需求，提升了項(xiàng)目自身優(yōu)勢(shì)和未來新價(jià)值。
二、發(fā)展瓶頸及存在問題
從以上相關(guān)數(shù)據(jù)和示范項(xiàng)目可以看出我街城市綜合體
建設(shè)基礎(chǔ)較好，但由于地域狹小和觀念問題，開發(fā)城市綜合體項(xiàng)目依然存在諸多問題，任重而道遠(yuǎn)。
1、總體發(fā)展規(guī)模不大。相對(duì)北京、上海等一線城市100萬平方米以上的項(xiàng)目，我街城市綜合體項(xiàng)目開發(fā)面積在50萬至65萬平方米左右，其開發(fā)商主要以本土開發(fā)商為主，缺乏國(guó)內(nèi)、香港等有品牌影響力、有資金實(shí)力和開發(fā)經(jīng)驗(yàn)的大型開發(fā)企業(yè)。
2、缺乏統(tǒng)一科學(xué)規(guī)劃。我街城市綜合體項(xiàng)目主要主要業(yè)態(tài)主要集中在寫字樓、商業(yè)和住所上，公園、會(huì)所等其它項(xiàng)目發(fā)展不足，建筑類別的比例分配存在不太科學(xué)與不太合理性，無法完美體現(xiàn)城市綜合體的含義。
3、相關(guān)配套設(shè)施不足。城市綜合體是一個(gè)新興事物，無論是開發(fā)商還是街道，都缺乏相關(guān)的建設(shè)概念和經(jīng)驗(yàn)，造成了相關(guān)配套設(shè)施不足。如城市公園、會(huì)所等城市空間發(fā)展基本處于空白狀態(tài)，無法滿足城市的旅游、文娛等需求。
三、相關(guān)意見和建議
1、科學(xué)合理確定城市綜合體的開發(fā)規(guī)模。
城市綜合體是在多種都市功能集合基礎(chǔ)上形成的高業(yè)態(tài)復(fù)合、高強(qiáng)度開發(fā)、高交通可達(dá)、高密集活動(dòng)、高地標(biāo)魅力、高技術(shù)集成的建筑、建筑集合體或建筑街區(qū)。綜合體的開發(fā)建設(shè)需在合理定位的同時(shí)，科學(xué)研究并確定城市綜合體的開發(fā)規(guī)模。綜合體就其內(nèi)部而言，生活舒適、便捷，但由于其高強(qiáng)度的開發(fā)模式，可能對(duì)外部環(huán)境造成不經(jīng)濟(jì)。因此，在考慮集約、節(jié)約利用土地的同時(shí)，需考慮綜合建設(shè)對(duì)外部產(chǎn)生的交通壓力和環(huán)境壓力。2、高標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)城市綜合體。
城市綜合體是高強(qiáng)度開發(fā)，同時(shí)具有高地標(biāo)魅力的建筑集合體。因此，應(yīng)加強(qiáng)城市綜合體規(guī)劃設(shè)計(jì)編制?？梢詧?jiān)持政府主導(dǎo)，專家把關(guān)，公正參與的方式，積極引進(jìn)國(guó)內(nèi)外著名規(guī)劃設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)參與規(guī)劃前期研究和城市設(shè)計(jì)，高起點(diǎn)編制城市綜合體概念規(guī)劃，以引進(jìn)先進(jìn)的規(guī)劃理念。然后，在概念規(guī)劃的指導(dǎo)下深化城市設(shè)計(jì)，以增強(qiáng)規(guī)劃的超前性、系統(tǒng)性、操作性、權(quán)威性，讓每個(gè)城市綜合體都能彰顯其獨(dú)有的個(gè)性和特色。
3、科學(xué)謀劃城市綜合體的開發(fā)時(shí)序。 城市綜合體的建設(shè)不是一蹴而就的，需要結(jié)合城市發(fā)展的實(shí)際，分期分批實(shí)施。應(yīng)該充分研究各城市綜合體所在的區(qū)位，周邊城市的發(fā)展現(xiàn)狀，依據(jù)城市的總體發(fā)展目標(biāo)和布局，突出重點(diǎn)，有序推進(jìn)。具體而言，就是要結(jié)合城市重點(diǎn)工程的建設(shè)、結(jié)合長(zhǎng)沙市新城區(qū)的開發(fā)、結(jié)合棚戶區(qū)的改造等政府目前正在進(jìn)行的建設(shè)一并進(jìn)行，要做到“心中有數(shù)、運(yùn)籌帷幄”。
4、迅速出臺(tái)相關(guān)政策，保障綜合體的有效實(shí)施。
伴隨著城市化的快速推進(jìn)，集商業(yè)寫字樓、購(gòu)物中心、住宅區(qū)、公園、酒店等為一體的城市綜合體必將越來越受到人們的青睞。但是，目前的技術(shù)管理體制，無論是規(guī)劃用地還是土地出讓、計(jì)劃立項(xiàng)等都沒有專門的綜合體建設(shè)規(guī)范。政府應(yīng)該及早出臺(tái)相關(guān)的政策規(guī)范，以指導(dǎo)綜合體的規(guī)劃編制、土地出讓、項(xiàng)目立項(xiàng)。通過政府的條例或規(guī)定合理調(diào)整城市綜合體規(guī)劃用地性質(zhì)、規(guī)劃設(shè)計(jì)條件、土地出讓金計(jì)算等規(guī)范。同時(shí)，也要加強(qiáng)過程和后期的監(jiān)管體系建設(shè)，防止出項(xiàng)浪費(fèi)、重大損失和職務(wù)犯罪等現(xiàn)象的發(fā)生與發(fā)展。
芙蓉區(qū)城市綜合體調(diào)研報(bào)告
中國(guó)城市化、城市國(guó)際化已成為整個(gè)中國(guó)未來發(fā)展的必然趨勢(shì)，推進(jìn)中國(guó)城市化進(jìn)程，尤其是推進(jìn)城市綜合體的開發(fā)已成為中國(guó)最具前導(dǎo)性和拉動(dòng)性的行業(yè)力量。城市綜合體（hopsca）主要集酒店（hotel）、寫字樓（office）、公園（park）、購(gòu)物中心（shopping mall）、會(huì)展中心（convention）和公寓（apartment）等于一體的多功能、多業(yè)態(tài)的大型建筑體。今年以來，火星街道通過實(shí)地察看、召開會(huì)議、問卷調(diào)查等形式，在充分獲取來自各個(gè)層面第一手資料的基礎(chǔ)上，結(jié)合實(shí)際，就芙蓉區(qū)城市綜合體的規(guī)劃、建設(shè)和管理方面作出了一些
總結(jié)
，同時(shí)也提出了一些具有前瞻性、可操作性的意見和建議，現(xiàn)具體報(bào)告如下：一、芙蓉區(qū)城市綜合體建設(shè)取得的主要成績(jī)
近年來，區(qū)委、區(qū)政府堅(jiān)持舊城改造與新區(qū)開發(fā)并舉，城市建設(shè)取得令人矚目的成績(jī)。經(jīng)過全區(qū)上下的共同努力，初步建成了基礎(chǔ)設(shè)施比較齊備、城市功能日臻完善、環(huán)境容貌明顯改觀、特色較為鮮明的城區(qū)。為加快建設(shè)“人民滿意城市”的步伐，區(qū)委、區(qū)政府提出了在轄區(qū)內(nèi)建設(shè)多功能城市綜合體的設(shè)想，此舉預(yù)示著芙蓉區(qū)城市經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、技術(shù)形態(tài)已發(fā)展到較高程度，在未來的一段時(shí)期內(nèi)將重點(diǎn)關(guān)注城市綜合體的開發(fā)和建設(shè)。
二、當(dāng)前芙蓉區(qū)發(fā)展城市綜合體的優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)、機(jī)會(huì)及面臨的競(jìng)爭(zhēng)壓力。
相比兄弟城區(qū)，芙蓉區(qū)在發(fā)展城市綜合體上的主要優(yōu)勢(shì)有：
（一）地理位置優(yōu)勢(shì)明顯。地處老城區(qū)，地理位置相當(dāng)優(yōu)越，cbd中心商圈、火車站近在咫尺，根據(jù)這個(gè)特點(diǎn)，著力打造以中央商務(wù)區(qū)、交通樞紐型為主要特色的城市綜合體項(xiàng)目，能更好地提升我區(qū)的區(qū)域核心競(jìng)爭(zhēng)力。
（二）文化旅游資源豐富。目前著力打造的韭菜園歷史文物一條街，將會(huì)是我市的“露天博物館”，為此圍繞打造以文化旅游為主要業(yè)態(tài)內(nèi)容的項(xiàng)目是我區(qū)發(fā)展城市綜合體的又一關(guān)鍵舉措。
（三）開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)低收益大。相對(duì)兄弟城區(qū)而言，芙蓉區(qū)密集的人口、城市基礎(chǔ)配套的客觀市場(chǎng)需求，適合開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較低、收益也更大的以購(gòu)物休閑娛樂為主要內(nèi)容的城市綜合體項(xiàng)目。
在看到優(yōu)勢(shì)的同時(shí)，推進(jìn)城市綜合體的困難也十分嚴(yán)峻，主要劣勢(shì)有：
（一）市場(chǎng)還不夠活躍。城市綜合體項(xiàng)目是一種多功能的建筑群體，開發(fā)的房產(chǎn)項(xiàng)目均為中高檔住宅和高端寫字樓，并配星級(jí)酒店和大型商貿(mào)中心，對(duì)開發(fā)商的資金實(shí)力、運(yùn)營(yíng)能力、招商能力、開發(fā)節(jié)奏等方面要求也相當(dāng)高，加上因市場(chǎng)形勢(shì)、融資壓力等引發(fā)的項(xiàng)目方案變更、多方變化、項(xiàng)目重新報(bào)批問題非常多，一定程度上制約了落戶項(xiàng)目的推進(jìn)。
（二）拆遷因素影響大。城市綜合體項(xiàng)目都存在拆遷難的問題，由于難以按期完整交付凈地，對(duì)項(xiàng)目整體方案的盡快確定和開發(fā)計(jì)劃的準(zhǔn)確制定影響較大，導(dǎo)致項(xiàng)目單位邊拆邊建，不僅降低了開發(fā)商資金的使用效益，而且也影響了城市綜合體項(xiàng)目“先商業(yè)后住宅”的開發(fā)模式。
（三）基礎(chǔ)設(shè)施投入還不足。城市綜合體項(xiàng)目中對(duì)該地區(qū)的供電、供水、供氣能力等有很高要求，另外如果城市綜合體項(xiàng)目附近缺乏大型的基礎(chǔ)設(shè)施，如綠地廣場(chǎng)、文體設(shè)施等，而且如果區(qū)域內(nèi)的道路檔次不高，交通經(jīng)常呈現(xiàn)擁堵、混亂現(xiàn)象，都將給地塊推介、項(xiàng)目招商都帶來了一定的負(fù)面影響。
推進(jìn)芙蓉區(qū)城市綜合體發(fā)展，將帶來一些機(jī)遇：
（一）優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。城市綜合體項(xiàng)目的建成一方面可以迅速填補(bǔ)工業(yè)企業(yè)搬遷稅收缺額，支撐區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展，另一方面可以帶動(dòng)、提升現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展水平，真正起到促進(jìn)產(chǎn)業(yè)升級(jí)換代作用。
（二）提升城市化水平。轄區(qū)內(nèi)城郊結(jié)合部多、危舊房多，城市化水平急需提升，這些項(xiàng)目的建設(shè)可有效帶動(dòng)危舊房改造，徹底解決無序經(jīng)營(yíng)等問題，加快形成cbd中央商務(wù)區(qū)。
（三）實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。隨著近幾年城市建設(shè)、開發(fā)力度的加大，我區(qū)可用資源和空間越來越少，而城市綜合體本身就是一個(gè)用地非常節(jié)約、自身功能業(yè)態(tài)可循環(huán)再生的商業(yè)生態(tài)系統(tǒng)，所以加快城市綜合體項(xiàng)目建設(shè)是增強(qiáng)區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)力、實(shí)現(xiàn)自身可持續(xù)性發(fā)展的戰(zhàn)略選擇。
三、加快推進(jìn)城市綜合體項(xiàng)目的舉措
（一）科學(xué)規(guī)劃、引導(dǎo)儲(chǔ)備
由于區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡，需要根據(jù)不同區(qū)域的功能定位和市場(chǎng)需求，科學(xué)規(guī)劃綜合體的功能組合，確定不同的業(yè)態(tài)規(guī)劃和招商目標(biāo)，引導(dǎo)符合城市肌理文脈的綜合體，彰顯"個(gè)性"，實(shí)現(xiàn)錯(cuò)位發(fā)展。如打造以文化、旅游、購(gòu)物為主要內(nèi)容的文化旅游綜合體；依托先進(jìn)制造業(yè)、便利交通和區(qū)域中位的優(yōu)勢(shì)，著力打造以總部經(jīng)濟(jì)、研發(fā)中心、銷售中心、物流中心等專業(yè)中心為主要形式的服務(wù)區(qū)綜合體等。為此，加強(qiáng)在手、在談項(xiàng)目，特別是城市綜合體項(xiàng)目的招商落戶，培育經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新增長(zhǎng)點(diǎn)，是當(dāng)前各項(xiàng)工作中的重中之重。
（二）分解業(yè)態(tài)，明確重點(diǎn)
因城市綜合體項(xiàng)目開發(fā)門檻較高，對(duì)開發(fā)商資金實(shí)力、運(yùn)營(yíng)能力等方面要求都相當(dāng)高，加之目前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)嚴(yán)峻，開發(fā)商整體拿地更趨謹(jǐn)慎。為此在開發(fā)形式中可考慮采取由政府統(tǒng)一對(duì)綜合體項(xiàng)目進(jìn)行打包規(guī)劃，按項(xiàng)目?jī)?nèi)各區(qū)域功能，細(xì)分項(xiàng)目業(yè)態(tài)，有針對(duì)性地選擇精于不同業(yè)態(tài)運(yùn)作的開發(fā)商落戶建設(shè)，一方面可減輕開發(fā)商資金鏈緊張的困擾和開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)；另一方面由于項(xiàng)目分割后降低了開發(fā)商的開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，針對(duì)性地招商又便于有熟悉業(yè)態(tài)開發(fā)的開發(fā)商借“出手”落戶之機(jī)，提高品牌效應(yīng)。
（三）跟蹤服務(wù)，落實(shí)政策
城市綜合體項(xiàng)目是城市發(fā)展的必然產(chǎn)物，是芙蓉區(qū)推進(jìn)城市化進(jìn)程的一項(xiàng)主要舉措，是體現(xiàn)城市核心競(jìng)爭(zhēng)力的“活動(dòng)客廳”，為此，要樹立“一切為了發(fā)展 一心服務(wù)項(xiàng)目”的理念，積極對(duì)接項(xiàng)目，梳理擴(kuò)內(nèi)需各項(xiàng)政策，多方為企業(yè)爭(zhēng)取政策，提高政策對(duì)芙蓉區(qū)項(xiàng)目的惠及
面。同時(shí)大力推進(jìn)銀企合作，組織銀企對(duì)接活動(dòng)，拓寬企業(yè)融資渠道，解決企業(yè)融資瓶頸。另外，積極做好項(xiàng)目包裝策劃，盡可能多地爭(zhēng)取上級(jí)政策、資金等方面的扶持，確保政策服務(wù)落實(shí)到位，降低開發(fā)商投資的政策風(fēng)險(xiǎn)，提振開發(fā)商投資信心。
（四）強(qiáng)化保障，確保項(xiàng)目出形象、見成效
強(qiáng)化領(lǐng)導(dǎo)掛鉤責(zé)任制和項(xiàng)目責(zé)任制，建立城市綜合體項(xiàng)目進(jìn)展情況周報(bào)制度，每個(gè)列入計(jì)劃的城市綜合體項(xiàng)目，由責(zé)任單位明確專人對(duì)其實(shí)行全方位動(dòng)態(tài)跟蹤，對(duì)接牽頭部門及時(shí)上報(bào)項(xiàng)目進(jìn)展情況和推進(jìn)過程中存在問題。同時(shí)責(zé)任單位和部門進(jìn)一步加強(qiáng)上下溝通、左右協(xié)調(diào)和事前事中事后全過程督查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)、排解各類矛盾和問題，努力為城市綜合體項(xiàng)目建設(shè)創(chuàng)造良好條件，確保項(xiàng)目順利推進(jìn)。
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商業(yè)綜合體調(diào)研報(bào)告()第1篇第2篇第3篇第4篇第更多頂部
目錄
第一篇：商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)專委會(huì)發(fā)布城市綜合體開發(fā)調(diào)研報(bào)告第二篇：xx 商業(yè)綜合體可研報(bào)告提綱第三篇：上海杭州商業(yè)綜合體考察報(bào)告第四篇：都正街城市綜合體建設(shè)調(diào)研報(bào)告第：芙蓉區(qū)城市綜合體調(diào)研報(bào)告更多相關(guān)范文
正文第一篇：商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)專委會(huì)發(fā)布城市綜合體開發(fā)調(diào)研報(bào)告商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)專委會(huì)發(fā)布城市綜合體開發(fā)調(diào)研報(bào)告
來源：焦點(diǎn)房地產(chǎn)網(wǎng)
2020年06月23日11:18 我來說兩句(0)
前言
中國(guó)城市化、城市國(guó)際化已成為整個(gè)中國(guó)未來發(fā)展的必然趨勢(shì)，推進(jìn)中國(guó)城市化進(jìn)程，房地產(chǎn)尤其是城市綜合體的開發(fā)已成為中國(guó)最具前導(dǎo)性和拉動(dòng)性的行業(yè)力量。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的階段性調(diào)整和相對(duì)飽和，資產(chǎn)型、經(jīng)營(yíng)型商業(yè)地產(chǎn)特別是城市綜合體無疑將成為刺激消費(fèi)帶動(dòng)投資的發(fā)動(dòng)機(jī)，也天然成為中國(guó)城市化的主
力引擎和城市名片。
就綜合體而言，勢(shì)必成為中國(guó)城市發(fā)展新動(dòng)力。通過綜合體規(guī)模和實(shí)力的展示，體現(xiàn)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展實(shí)力，塑造城市新標(biāo)桿，打造城市新名片和新地標(biāo)。開發(fā)城市綜合體，不但提升項(xiàng)目市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，提升企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力，豐富企業(yè)品牌力，更具體的還能彰顯企業(yè)綜合實(shí)力。城市綜合體（hopsca）主要集酒店（hotel）、寫字樓（office）、公園（park）、購(gòu)物中心（shopping mall）、會(huì)展中心（convention）和公寓（apartment）等于一體的多功能、多業(yè)態(tài)的大型建筑體。誰擁有了城市綜合體，誰就擁有了城市未來！
近幾年，城市綜合體正成為中國(guó)房地產(chǎn)乃至商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的主流開發(fā)模式，從某種意義上講，未來中國(guó)城市開發(fā)的競(jìng)爭(zhēng)也是綜合體的開發(fā)競(jìng)爭(zhēng)，并由此構(gòu)成一個(gè)具有多職能、最具競(jìng)爭(zhēng)力和抗風(fēng)險(xiǎn)的城市縮微體。杭州、合肥等代表性二線城市政府提出未來城市開發(fā)主要以城市綜合體為主的戰(zhàn)略目標(biāo)，開啟了2020中國(guó)城市綜合體的元年。
2020年1月以來，全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)專業(yè)委員會(huì)對(duì)中國(guó)城市綜合體的開發(fā)進(jìn)行了了一次普查和調(diào)研，經(jīng)過半年的調(diào)研，出具此報(bào)告，僅供業(yè)界參考?？偟奶攸c(diǎn)
1、大型城市綜合體的開發(fā)，主要指100萬平方米以上的項(xiàng)目主要集中在北京、上海、**、深圳等一線城市，體量大、規(guī)模大，基本上是國(guó)內(nèi)、香港等有品牌影響力、有資金實(shí)力和開發(fā)經(jīng)驗(yàn)的大型開發(fā)企業(yè)。其規(guī)劃和開發(fā)的項(xiàng)目能完整的體現(xiàn)城市綜合體的含義。
2、杭州、合肥、沈陽(yáng)、無錫等二線城市的綜合體，主要面積在50萬至80萬平方米左右，主要根據(jù)各城市目前市場(chǎng)容量和需求所開發(fā)。其開發(fā)商主要包括本土開發(fā)商、香港開發(fā)商和中國(guó)品牌開發(fā)商。他們一般都屬于連鎖開發(fā)企業(yè)，很多本土開發(fā)商也進(jìn)入外地連鎖開發(fā)行列。業(yè)態(tài)主要以住宅和購(gòu)物中心為主。
3、面積在50萬平方米以下的城市綜合體，但主要位于東部三線城市和中西部部分省會(huì)城市和市級(jí)市，業(yè)態(tài)主要以普通住宅和購(gòu)物中心為主。
4、外行進(jìn)入城市綜合體的開發(fā)成為城市綜合體開發(fā)的一股潮流。主要指大型品牌零售商，大型綜合商業(yè)市場(chǎng)管理商等，他們依靠自己的資金實(shí)力和行業(yè)優(yōu)勢(shì)，通過并購(gòu)、拍賣、合作等模式開發(fā)城市綜合體。其項(xiàng)目主要以商業(yè)為主，零星配置寫字樓和住宅。
5、目前中國(guó)城市綜合體主要集中在華東地區(qū)、華北的北京和天津，中南地區(qū)的廣東和西南地區(qū)的**和成都。還有一個(gè)主要的特點(diǎn)，除了華東地區(qū)的江蘇省的蘇州和無錫以外，城市綜合體的開發(fā)主要集中在各省會(huì)具有一定消費(fèi)實(shí)力的二線城市。
6、2020年中國(guó)城市綜合體進(jìn)入開發(fā)元年，基本上屬于“四四制”原則。四分之一處于銷售階段，主要以銷售住宅為主；四分之一處于開發(fā)建設(shè)階段，目前進(jìn)入市場(chǎng)定位和準(zhǔn)備開盤階段；四分之一處于政府計(jì)劃和招商階段，但很多城市都已經(jīng)納入今年招商和開發(fā)計(jì)劃；四分之一屬于規(guī)劃階段，基本進(jìn)入項(xiàng)目立項(xiàng)和規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)期，但作為城市綜合體開發(fā)模式都已基本確定。
7、眾多號(hào)稱城市綜合體的項(xiàng)目，均無法完美體現(xiàn)城市綜合體的含義，其主要業(yè)態(tài)主要在3個(gè)左右，大部分以住宅和商業(yè)為主。建筑類別的比例分配存在不太科學(xué)與不太合理性，這需要市場(chǎng)來檢驗(yàn)。
8、城市綜合體開發(fā)成為眾多品牌實(shí)力開發(fā)商的主流開發(fā)模式，有開發(fā)商號(hào)稱未來企業(yè)開發(fā)戰(zhàn)略方向?qū)⒁猿鞘芯C合體開發(fā)為主。
9、城市綜合體的開發(fā)與當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展與人們的收入和消費(fèi)密
切相關(guān)，經(jīng)濟(jì)越發(fā)達(dá)，綜合體項(xiàng)目越多，其項(xiàng)目不但體量大，價(jià)格高，其品質(zhì)和生活的方便性大大超越以前的單一業(yè)態(tài)類別。
10、2020年．中國(guó)城市綜合體開發(fā)成為各地政府部門土地招標(biāo)和相關(guān)開發(fā)企業(yè)投資和開發(fā)的主要方向，土地招標(biāo)和規(guī)劃建設(shè)以綜合體開發(fā)為主成為2020年地產(chǎn)行業(yè)新的開發(fā)潮流。
東北地區(qū)
黑龍江省
1、綜合體開發(fā)處于起步階段，項(xiàng)目在哈爾濱市區(qū)內(nèi)。
2、2020年之際，某商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)開發(fā)企業(yè)已在哈爾濱南崗開發(fā)區(qū)原新加坡大酒店宗地上興建一座建筑面積28萬平方米,聚合商務(wù)、居住、購(gòu)物、休閑等全功能的“城市綜合體”。
3、目前有一個(gè)處于規(guī)劃階段的項(xiàng)目?？傉嫉孛娣e4.6萬平方米，總建筑面積26萬平方米左右，主要以住宅為主，還不完全具備城市綜合體的功能。
吉林省
1、綜合體開發(fā)處于快速發(fā)展階段，主要集中在長(zhǎng)春市和吉林市。
2、長(zhǎng)春市在招商和土地拍賣過程中，主要以綜合體開發(fā)為主。目前，僅長(zhǎng)春市南關(guān)區(qū)有城市綜合體項(xiàng)目11個(gè)，總投資320億元，占地面積250萬平方米，預(yù)計(jì)總建筑面積530萬平方米。
3、2020年有10大城市綜合體項(xiàng)目落戶長(zhǎng)春市朝陽(yáng)區(qū)，總投資約為118億元。這些項(xiàng)目投資大、規(guī)格高、拉動(dòng)能力強(qiáng)。
4、長(zhǎng)春城市綜合體項(xiàng)目目前基本上處于土地招商、項(xiàng)目招商銷售、項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)中。吉林市有代表性的城市綜合體項(xiàng)目1個(gè)。
5、綜合體項(xiàng)目的開發(fā)商主要來自北京、上海和江蘇；投資商有本土的，也有外地的，主要以合作開發(fā)為主；獨(dú)立開發(fā)的企業(yè)主要以上海的開發(fā)商為主；本土開發(fā)商獨(dú)立開發(fā)的項(xiàng)目比例相對(duì)較高，所占比例大于40%。
6、綜合體的主要業(yè)態(tài)以普通住宅、購(gòu)物中心和數(shù)碼中心為主，目前出現(xiàn)部分旅游休閑型城市綜合體項(xiàng)目。
示范案例：吉林?世貿(mào)廣場(chǎng)
項(xiàng)目概述：
吉林?世貿(mào)廣場(chǎng)由吉林市世貿(mào)廣場(chǎng)建設(shè)有限公司建設(shè)開發(fā)的吉林市首個(gè)都市中心型大型城市綜合體項(xiàng)目。該項(xiàng)目坐落于吉林市經(jīng)濟(jì)、文化、交通堪稱“三中心”的城市中心區(qū)域的江城廣場(chǎng)東側(cè)，北至安康胡同，西至**路，南面松花江，東至文廟胡同，處于吉林市城市南北中軸線吉林大街與松花江景觀帶交叉點(diǎn)，已具備城市資源配套比較成熟的特點(diǎn)。主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：
占地面積：31379平方米
總建筑面積約為：202000平方米
停車位：380個(gè)
容積率：6.4
建筑密度：57%
酒店建筑高度：151.2米（吉林市新地標(biāo)）
比例分配：
酒店約占項(xiàng)目體量的50%
江景住宅約占30%
寫字樓，單身公寓約占13%
soho及其他占7%
示范要點(diǎn)：
1、該項(xiàng)目系拆除改造項(xiàng)目，將“商業(yè)活動(dòng)、城市休閑、江濱文化”融合，打造集購(gòu)物、休閑、文化、娛樂于一體的現(xiàn)代化高檔次商業(yè)中心和高品質(zhì)新生活區(qū)。
2、該項(xiàng)目合理解決酒店、商務(wù)辦公、商場(chǎng)、居住等功能的布局，并與景共生。江景住宅與酒店采用相同豎向線條處理，在造型上力求渾然一體。
3、該項(xiàng)目幾棟樓體在空間上遙相呼應(yīng)，形成對(duì)比，在凝聚力和張力的雙重作用下，再加上充分預(yù)留的發(fā)展空間和3600平方米的城市廣場(chǎng)，將都市綜合體功能進(jìn)一步強(qiáng)化。
4、該項(xiàng)目建筑本體科技含量較高，在以人為本的前提下基本智能化，江景住宅采用中央新風(fēng)系統(tǒng)，保持空氣清新，土建方面采用新技術(shù)，有效提高工程進(jìn)度及降低鋼材用量。
5、該項(xiàng)目利用市中心地段、五星級(jí)酒店以及項(xiàng)目?jī)?nèi)商業(yè)街區(qū)的整合優(yōu)勢(shì)，推出酒店式單身公寓，有效利用資源，滿足不同人群需求，提升了項(xiàng)目自身優(yōu)勢(shì)和未來新價(jià)值。
6、該項(xiàng)目前期由營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)牽頭，聯(lián)動(dòng)施工單位、酒店管理公司、物業(yè)管理公司、商業(yè)管理公司、住宅設(shè)計(jì)公司，從項(xiàng)目開始統(tǒng)一運(yùn)作，提出相關(guān)意見及設(shè)計(jì)方案，由營(yíng)銷部門統(tǒng)一協(xié)調(diào)，有效規(guī)避了開發(fā)建設(shè)中的矛盾。
專家評(píng)語：
房地產(chǎn)的鐵律就是位置決定發(fā)展。世貿(mào)廣場(chǎng)依托位置優(yōu)勢(shì)，抱著打造百年精品的目的，在城市中心地段開發(fā)建設(shè)了吉林市首座大型都市綜合體項(xiàng)目。通過拆除改造，占據(jù)了城市優(yōu)質(zhì)資源，從開始就具備了濃厚商業(yè)氛圍與城市景觀完美結(jié)合的特質(zhì)，并注重傳承與融合地方文化，特別是位居江岸，充分利用江河資源，開發(fā)了和諧的江岸住宅，加上商業(yè)和酒店的配套，完美的詮釋城市
綜合體的含義。整個(gè)項(xiàng)目造型簡(jiǎn)潔、自然，強(qiáng)調(diào)參與性，整體感和地標(biāo)桿感強(qiáng)，同時(shí)也填補(bǔ)了吉林市無高檔綜合項(xiàng)目的空白。
遼寧省
1、綜合體開發(fā)處于發(fā)展階段，項(xiàng)目主要集中在沈陽(yáng)、大連和鞍山。
2、遼寧省開發(fā)的城市綜合體目前已經(jīng)超過30個(gè)之多，沈陽(yáng)的項(xiàng)目主要以大型購(gòu)物中心和住宅為主，大連的項(xiàng)目主要以寫字樓和住宅為主，鞍山的項(xiàng)目主要以中型購(gòu)物中心為主。
3、沈陽(yáng)綜合體開發(fā)商以外來開發(fā)商為主，主要來自香港、上海、江蘇、北京、寧波和深圳，但本土開發(fā)商開發(fā)的城市綜合體主要是大型購(gòu)物中心為主。
4、2020年之前，面對(duì)大型房地產(chǎn)項(xiàng)目，由于開發(fā)理念、資金實(shí)力和操盤經(jīng)驗(yàn)等方面的因素，由外資企業(yè)操作的集商業(yè)百貨、住宅、賓館、教育等配套項(xiàng)目于一體的大型城市綜合體項(xiàng)目，相繼投資建設(shè)。
5、2020年以來，面對(duì)大型綜合復(fù)合型的項(xiàng)目，比如城市綜合體，一改靠外商開發(fā)或與外商合作開發(fā)的方式，在沈陽(yáng)，內(nèi)資獨(dú)立開發(fā)城市綜合體項(xiàng)目引人注目。內(nèi)資獨(dú)立操盤大型城市綜合體項(xiàng)目的現(xiàn)實(shí)，無疑標(biāo)志著內(nèi)資房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力不斷增強(qiáng)。
6、遼寧省本土的大型零售商獨(dú)資或合作開發(fā)城市綜合體項(xiàng)目成為一大亮點(diǎn)，開發(fā)的項(xiàng)目主要集中在沈陽(yáng)和鞍山。
7、鞍山綜合體項(xiàng)目主要以沈陽(yáng)和大連的開發(fā)商為主，開發(fā)的項(xiàng)目業(yè)態(tài)主要以大型購(gòu)物中心為主。
8、葫蘆島和營(yíng)口目前有一個(gè)城市綜合體項(xiàng)目，處于開發(fā)建設(shè)中。
第二篇：xx 商業(yè)綜合體可研報(bào)告提綱彭州商業(yè)綜合體可研報(bào)告提綱
第一章總論
1、項(xiàng)目名稱和承辦單位
2、項(xiàng)目提出的背景和建設(shè)的必要性
3、編制依據(jù)和原則
4、項(xiàng)目概況
第二章企業(yè)概況
1、企業(yè)概況
2、企業(yè)實(shí)施本項(xiàng)目的有利條件
3、企業(yè)薄弱環(huán)節(jié)
第三章項(xiàng)目市場(chǎng)分析
1、宏觀環(huán)境分析
2、項(xiàng)目s/天)數(shù)(個(gè))
(平
方米)
順天順天房地產(chǎn)公781.5元m2/1
天國(guó)際財(cái)富司 78163
中心
熙美湖南富通房地181.7元m2/2 會(huì)現(xiàn)代城 產(chǎn)開發(fā)公司 29000 天
鳳凰金鳳物業(yè)1230元m2/月3 大廈 35000
文化文化廣場(chǎng)物業(yè)500.6元m2/4 廣場(chǎng) 管理公司 15000 天
長(zhǎng)房長(zhǎng)房集團(tuán)1935元m2/月5 大廈 10002
定王長(zhǎng)沙同力房地19售6200元6 府 產(chǎn)開發(fā)公司 20200 /m2
萬順中旭?？低顿Y151.1元m2/7 家園 有限公司 54000 月
天心天誠(chéng)物業(yè)有限481.2元m2/8 城市廣場(chǎng) 公司 85168 天
定王湖南富通產(chǎn)業(yè)602-3元m2/
9 大廈 開發(fā)公司 90000 天
湘豪萬豪房地產(chǎn)開404元m2/天
10 大廈 發(fā)公司 10076
百盛湖南百盛企業(yè)703.5元m2/
11 天心華庭 有限公司 77772.天
惟楚天誠(chéng)物業(yè)有限無80元/m2/
12 文化用品公司 27000 月
商城（正在招商）
2、示范項(xiàng)目：明城國(guó)際中心項(xiàng)目（在建）
項(xiàng)目概述：
明城國(guó)際中心是湖南著名的酒店運(yùn)營(yíng)專家明城國(guó)際旗下“明城地產(chǎn)”斥巨資打造的超高層項(xiàng)目。項(xiàng)目位于長(zhǎng)沙市芙蓉中路與白沙路的交匯處西北角。明城國(guó)際中心目標(biāo)是打造湖南第一超高層樓宇，預(yù)計(jì)建筑高達(dá)153.05米。項(xiàng)目集購(gòu)物、商務(wù)、休閑、娛
樂等各種功能，周邊更是聚集更多的高檔寫字樓、酒店、百貨等配套設(shè)施，左接定王大廈，右鄰芙蓉國(guó)豪庭大酒店，坐享主流商圈財(cái)富磁場(chǎng)聚集區(qū)。
主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：
總建筑面積約為：90000平方米
停車位：380個(gè)
建筑層數(shù)：48
酒店建筑高度：153.05米（長(zhǎng)沙市新地標(biāo)）
比例分配：
酒店約占項(xiàng)目體量的30%
住宅約占30%
寫字樓約占40%
示范要點(diǎn)：
1、該項(xiàng)目系拆除改造項(xiàng)目，將“商業(yè)活動(dòng)、城市休閑”融合，打造集購(gòu)物、休閑、文化、娛樂于一體的現(xiàn)代化高檔次商業(yè)中心和高品質(zhì)新生活區(qū)。
2、該項(xiàng)目合理解決酒店、商務(wù)辦公、商場(chǎng)、居住等功能的布局，項(xiàng)目樓體在空間上遙相呼應(yīng)，形成對(duì)比，將都市綜合體功能進(jìn)一步強(qiáng)化。
3、該項(xiàng)目利用市中心地段、五星級(jí)酒店以及項(xiàng)目?jī)?nèi)商業(yè)街區(qū)的整合優(yōu)勢(shì)，有效利用資源，滿足不同人群需求，提升了項(xiàng)目自身優(yōu)勢(shì)和未來新價(jià)值。
二、發(fā)展瓶頸及存在問題
從以上相關(guān)數(shù)據(jù)和示范項(xiàng)目可以看出我街城市綜合體
建設(shè)基礎(chǔ)較好，但由于地域狹小和觀念問題，開發(fā)城市綜合體項(xiàng)目依然存在諸多問題，任重而道遠(yuǎn)。
1、總體發(fā)展規(guī)模不大。相對(duì)北京、上海等一線城市100萬平方米以上的項(xiàng)目，我街城市綜合體項(xiàng)目開發(fā)面積在50萬至65萬平
方米左右，其開發(fā)商主要以本土開發(fā)商為主，缺乏國(guó)內(nèi)、香港等有品牌影響力、有資金實(shí)力和開發(fā)經(jīng)驗(yàn)的大型開發(fā)企業(yè)。
2、缺乏統(tǒng)一科學(xué)規(guī)劃。我街城市綜合體項(xiàng)目主要主要業(yè)態(tài)主要集中在寫字樓、商業(yè)和住所上，公園、會(huì)所等其它項(xiàng)目發(fā)展不足，建筑類別的比例分配存在不太科學(xué)與不太合理性，無法完美體現(xiàn)城市綜合體的含義。
3、相關(guān)配套設(shè)施不足。城市綜合體是一個(gè)新興事物，無論是開發(fā)商還是街道，都缺乏相關(guān)的建設(shè)概念和經(jīng)驗(yàn)，造成了相關(guān)配套設(shè)施不足。如城市公園、會(huì)所等城市空間發(fā)展基本處于空白狀態(tài)，無法滿足城市的旅游、文娛等需求。
三、相關(guān)意見和建議
1、科學(xué)合理確定城市綜合體的開發(fā)規(guī)模。
城市綜合體是在多種都市功能集合基礎(chǔ)上形成的高業(yè)態(tài)復(fù)合、高強(qiáng)度開發(fā)、高交通可達(dá)、高密集活動(dòng)、高地標(biāo)魅力、高技術(shù)集成的建筑、建筑集合體或建筑街區(qū)。綜合體的開發(fā)建設(shè)需在合理定位的同時(shí)，科學(xué)研究并確定城市綜合體的開發(fā)規(guī)模。綜合體就其內(nèi)部而言，生活舒適、便捷，但由于其高強(qiáng)度的開發(fā)模式，可
能對(duì)外部環(huán)境造成不經(jīng)濟(jì)。因此，在考慮集約、節(jié)約利用土地的同時(shí)，需考慮綜合建設(shè)對(duì)外部產(chǎn)生的交通壓力和環(huán)境壓力。
2、高標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)城市綜合體。
城市綜合體是高強(qiáng)度開發(fā)，同時(shí)具有高地標(biāo)魅力的建筑集合體。因此，應(yīng)加強(qiáng)城市(推薦訪問 ent）等于一體的多功能、多業(yè)態(tài)的大型建筑體。今年以來，火星街道通過實(shí)地察看、召開會(huì)議、問卷調(diào)查等形式，在充分獲取來自各個(gè)層面第一手資料的基礎(chǔ)上，結(jié)合實(shí)際，就芙蓉區(qū)城市綜合體的規(guī)劃、建設(shè)和管理方面作出了一些總結(jié)，同時(shí)也提出了一些具有前瞻性、可操作性的意見和建議，現(xiàn)具體報(bào)告如下：
一、芙蓉區(qū)城市綜合體建設(shè)取得的主要成績(jī)
近年來，區(qū)委、區(qū)政府堅(jiān)持舊城改造與新區(qū)開發(fā)并舉，城市建設(shè)取得令人矚目的成績(jī)。經(jīng)過全區(qū)上下的共同努力，初步建成了基礎(chǔ)設(shè)施比較齊備、城市功能日臻完善、環(huán)境容貌明顯改觀、特色較為鮮明的城區(qū)。為加快建設(shè)“人民滿意城市”的步伐，區(qū)委、區(qū)政府提出了在轄區(qū)內(nèi)建設(shè)多功能城市綜合體的設(shè)想，此舉預(yù)示著芙蓉區(qū)城市經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、技術(shù)形態(tài)已發(fā)展到較高程度，在未來的一段時(shí)期內(nèi)將重點(diǎn)關(guān)注城市綜合體的開發(fā)和建設(shè)。
二、當(dāng)前芙蓉區(qū)發(fā)展城市綜合體的優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)、機(jī)會(huì)及面臨的競(jìng)爭(zhēng)壓力。
相比兄弟城區(qū)，芙蓉區(qū)在發(fā)展城市綜合體上的主要優(yōu)勢(shì)有：
（一）地理位置優(yōu)勢(shì)明顯。地處老城區(qū)，地理位置相當(dāng)優(yōu)越，cbd中心商圈、火車站近在咫尺，根據(jù)這個(gè)特點(diǎn)，著力打造以中央商務(wù)區(qū)、交通樞紐型為主要特色的城市綜合體項(xiàng)目，能更好地提升我區(qū)的區(qū)域核心競(jìng)爭(zhēng)力。
（二）文化旅游資源豐富。目前著力打造的韭菜園歷史文物一條街，將會(huì)是我市的“露天博物館”，為此圍繞打造以文化旅游為主要業(yè)態(tài)內(nèi)容的項(xiàng)目是我區(qū)發(fā)展城市綜合體的又一關(guān)鍵舉措。
（三）開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)低收益大。相對(duì)兄弟城區(qū)而言，芙蓉區(qū)密集的人口、城市基礎(chǔ)配套的客觀市場(chǎng)需求，適合開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較低、收益也更大的以購(gòu)物休閑娛樂為主要內(nèi)容的城市綜合體項(xiàng)目。
在看到優(yōu)勢(shì)的同時(shí)，推進(jìn)城市綜合體的困難也十分嚴(yán)峻，主要劣勢(shì)有：
（一）市場(chǎng)還不夠活躍。城市綜合體項(xiàng)目是一種多功能的建筑群體，開發(fā)的房產(chǎn)項(xiàng)目均為中高檔住宅和高端寫字樓，并配星級(jí)酒店和大型商貿(mào)中心，對(duì)開發(fā)商的資金實(shí)力、運(yùn)營(yíng)能力、招商能力、開發(fā)節(jié)奏等方面要求也相當(dāng)高，加上因市場(chǎng)形勢(shì)、融資壓力等引發(fā)的項(xiàng)目方案變更、多方變化、項(xiàng)目重新報(bào)批問題非常多，一定程度上制約了落戶項(xiàng)目的推進(jìn)。
（二）拆遷因素影響大。城市綜合體項(xiàng)目都存在拆遷難的問題，由于難以按期完整交付凈地，對(duì)項(xiàng)目整體方案的盡快確定和開發(fā)計(jì)劃的準(zhǔn)確制定影響較大，導(dǎo)致項(xiàng)目單位邊拆邊建，不僅降低了開發(fā)商資金的使用效益，而且也影響了城市綜合體項(xiàng)目“先商業(yè)后住宅”的開發(fā)模式。
（三）基礎(chǔ)設(shè)施投入還不足。城市綜合體項(xiàng)目中對(duì)該地區(qū)的供電、供水、供氣能力等有很高要求，另外如果城市綜合體項(xiàng)目附近缺乏大型的基礎(chǔ)設(shè)施，如綠地廣場(chǎng)、文體設(shè)施等，而且如果區(qū)域內(nèi)的道路檔次不高，交通經(jīng)常呈現(xiàn)擁堵、混亂現(xiàn)象，都將給地塊推介、項(xiàng)目招商都帶來了一定的負(fù)面影響。
推進(jìn)芙蓉區(qū)城市綜合體發(fā)展，將帶來一些機(jī)遇：
（一）優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。城市綜合體項(xiàng)目的建成一方面可以迅速填補(bǔ)工業(yè)企業(yè)搬遷稅收缺額，支撐區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展，另一方面可以帶動(dòng)、提升現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展水平，真正起到促進(jìn)產(chǎn)業(yè)升級(jí)換代作用。
（二）提升城市化水平。轄區(qū)內(nèi)城郊結(jié)合部多、危舊房多，城市化水平急需提升，這些項(xiàng)目的建設(shè)可有效帶動(dòng)危舊房改造，徹底解決無序經(jīng)營(yíng)等問題，加快形成cbd中央商務(wù)區(qū)。
（三）實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。隨著近幾年城市建設(shè)、開發(fā)力度的加大，我區(qū)可用資源和空間越來越少，而城市綜合體本身就是一個(gè)
用地非常節(jié)約、自身功能業(yè)態(tài)可循環(huán)再生的商業(yè)生態(tài)系統(tǒng)，所以加快城市綜合體項(xiàng)目建設(shè)是增強(qiáng)區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)力、實(shí)現(xiàn)自身可持續(xù)性發(fā)展的戰(zhàn)略選擇。
三、加快推進(jìn)城市綜合體項(xiàng)目的舉措
（一）科學(xué)規(guī)劃、引導(dǎo)儲(chǔ)備
由于區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡，需要根據(jù)不同區(qū)域的功能定位和市場(chǎng)需求，科學(xué)規(guī)劃綜合體的功能組合，確定不同的業(yè)態(tài)規(guī)劃和招商目標(biāo)，引導(dǎo)符合城市肌理文脈的綜合體，彰顯個(gè)性，實(shí)現(xiàn)錯(cuò)位發(fā)展。如打造以文化、旅游、購(gòu)物為主要內(nèi)容的文化旅游綜合體；依托先進(jìn)制造業(yè)、便利交通和區(qū)域中位的優(yōu)勢(shì)，著力打造以總部經(jīng)濟(jì)、研發(fā)中心、銷售中心、物流中心等專業(yè)中心為主要形式的服務(wù)區(qū)綜合體等。為此，加強(qiáng)在手、在談項(xiàng)目，特別是城市綜合體項(xiàng)目的招商落戶，培育經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新增長(zhǎng)點(diǎn)，是當(dāng)前各項(xiàng)工作中的重中之重。
（二）分解業(yè)態(tài)，明確重點(diǎn)
因城市綜合體項(xiàng)目開發(fā)門檻較高，對(duì)開發(fā)商資金實(shí)力、運(yùn)營(yíng)能力等方面要求都相當(dāng)高，加之目前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)嚴(yán)峻，開發(fā)商整體拿地更趨謹(jǐn)慎。為此在開發(fā)形式中可考慮采取由政府統(tǒng)一對(duì)綜合體項(xiàng)目進(jìn)行打包規(guī)劃，按項(xiàng)目?jī)?nèi)各區(qū)域功能，細(xì)分項(xiàng)目業(yè)態(tài)，有針對(duì)性地選擇精于不同業(yè)態(tài)運(yùn)作的開發(fā)商落戶建設(shè)，一方面可減
輕開發(fā)商資金鏈緊張的困擾和開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)；另一方面由于項(xiàng)目分割后降低了開發(fā)商的開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，針對(duì)性地招商又便于有熟悉業(yè)態(tài)開發(fā)的開發(fā)商借“出手”落戶之機(jī)，提高品牌效應(yīng)。
（三）跟蹤服務(wù)，落實(shí)政策
城市綜合體項(xiàng)目是城市發(fā)展的必然產(chǎn)物，是芙蓉區(qū)推進(jìn)城市化進(jìn)程的一項(xiàng)主要舉措，是體現(xiàn)城市核心競(jìng)爭(zhēng)力的“活動(dòng)客廳”，為此，要樹立“一切為了發(fā)展 一心服務(wù)項(xiàng)目”的理念，積極對(duì)接項(xiàng)目，梳理擴(kuò)內(nèi)需各項(xiàng)政策，多方為企業(yè)爭(zhēng)取政策，提高政策對(duì)芙蓉區(qū)項(xiàng)目的惠及
面。同時(shí)大力推進(jìn)銀企合作，組織銀企對(duì)接活動(dòng)，拓寬企業(yè)融資渠道，解決企業(yè)融資瓶頸。另外，積極做好項(xiàng)目包裝策劃，盡可能多地爭(zhēng)取上級(jí)政策、資金等方面的扶持，確保政策服務(wù)落實(shí)到位，降低開發(fā)商投資的政策風(fēng)險(xiǎn)，提振開發(fā)商投資信心。
（四）強(qiáng)化保障，確保項(xiàng)目出形象、見成效
強(qiáng)化領(lǐng)導(dǎo)掛鉤責(zé)任制和項(xiàng)目責(zé)任制，建立城市綜合體項(xiàng)目進(jìn)展情況周報(bào)制度，每個(gè)列入計(jì)劃的城市綜合體項(xiàng)目，由責(zé)任單位明確專人對(duì)其實(shí)行全方位動(dòng)態(tài)跟蹤，對(duì)接牽頭部門及時(shí)上報(bào)項(xiàng)目進(jìn)展情況和推進(jìn)過程中存在問題。同時(shí)責(zé)任單位和部門進(jìn)一步加強(qiáng)上下溝通、左右協(xié)調(diào)和事前事中事后全過程督查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)、排解各類矛盾和問題，努力為城市綜合體項(xiàng)目建設(shè)創(chuàng)造良好條件，確保項(xiàng)目順利推進(jìn)。
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商業(yè)綜合體調(diào)研報(bào)告結(jié)論篇四
目錄
一、項(xiàng)目簡(jiǎn)介 ....................................1
（一）珠海富華里 ..............................1
（二）華發(fā)新天地 .............錯(cuò)誤！未定義書簽。
二、總平面規(guī)劃分析 ..............................1
（一）富華里 ..................................1 1.車行出入口、停車場(chǎng)及的士站分布及流線分析.2 2.功能布局.................................2 3.扶梯和電梯布置...........................3
（二）華發(fā)新天地 .............錯(cuò)誤！未定義書簽。
三、廣場(chǎng)規(guī)劃 ....................................4
四、建筑設(shè)計(jì) ....................................5
五、總結(jié) ........................................6
一、項(xiàng)目簡(jiǎn)介
珠海富華里
珠海富華里，占據(jù)城市核心cbd、居于珠海最繁華距離澳門最近的拱北區(qū)域，位于九洲大道西與白石路交會(huì)處，共有16棟建筑，是珠海三舊改造中拱商貿(mào)中心的首個(gè)項(xiàng)目。
珠海富華里以上海新天地為模板，開創(chuàng)珠海首個(gè)街區(qū)商業(yè)模式，引進(jìn)逾百家國(guó)內(nèi)外知名品牌，經(jīng)營(yíng)范圍涵蓋購(gòu)物中心、餐飲、超市、電影院、兒童娛樂場(chǎng)及休閑服務(wù)等所有高檔時(shí)尚的生活功能。
其占地逾約6.8萬平方米，總建筑面積約25萬平方米，包含約11萬平方米的國(guó)際5a甲級(jí)寫字樓(中海廣場(chǎng))。
富華里南臨白合街，東為富華里東街，西面為白石路，北面為九洲大道西。
富華里緊鄰橫貫珠海東西城區(qū)的九洲大道，可快速到達(dá)拱北口岸、九洲港碼頭、港珠澳大橋珠海登陸口、廣珠輕軌前山站等交通樞 紐；并坐享周邊成熟的配套設(shè)施和立體交通網(wǎng)絡(luò)。
二、總平面規(guī)劃分析
（一）富華里
富華里中的商業(yè)體整體呈條狀布置，兩座中海大廈和酒店呈方形，兩棟尚居居住樓呈不規(guī)則形。東南、西南、西北方向分別規(guī)劃了 1 三個(gè)小的廣場(chǎng)，北側(cè)則是富華里北廣場(chǎng)。另外，整個(gè)地塊偏南側(cè)有南廣場(chǎng)，地塊中央為中央廣場(chǎng)，西側(cè)有水塔廣場(chǎng)。
1.車行出入口、停車場(chǎng)及的士站分布及流線分析
其南側(cè)有一個(gè)車行出入口，兩個(gè)停車場(chǎng)，一個(gè)的士站；西側(cè)有一個(gè)車行出入口，一個(gè)的士站，以及一個(gè)停車場(chǎng)；北側(cè)設(shè)有兩個(gè)的士站；東側(cè)有一個(gè)車行入口和兩個(gè)的士站。富華里的住戶、酒店住客以及中海大廈的內(nèi)部人員可以通過各側(cè)車行入口到達(dá)地下停車場(chǎng)，進(jìn)而到達(dá)各自的目的地。而其他車輛可以停放于地面上的停車場(chǎng)，步行進(jìn)入內(nèi)部商業(yè)區(qū)。
通過地下停車場(chǎng)和地面停車場(chǎng)的分布規(guī)劃，將不同群體的出行路線分開，既在一定程度上保證了住戶的私密性，又將各種交通分散開來，緩解了交通壓力。
而在整個(gè)地塊的邊緣位置放置地面停車場(chǎng)和車行出入口，保證了內(nèi)部的“無車通行”，實(shí)現(xiàn)了人車分流的同時(shí)，保證了內(nèi)部的交通安全，同時(shí)讓來富華里的人們能有更好的休閑體驗(yàn)。
2.功能布局
整個(gè)總平面規(guī)劃布局中，將住宅樓、寫字樓、電影城和酒店等沿街布置，而將商業(yè)區(qū)
2 放于內(nèi)部。這樣，既可以使居民快速到達(dá)住宅樓，酒店住戶快速到達(dá)酒店，工作人員快速到達(dá)寫字樓，避免使其受到商業(yè)區(qū)的喧囂影響。另外，可以使這些群體都能快速共享商業(yè)區(qū)里的各種配套設(shè)施，例如服裝、美食、酒吧等。
富華里北廣場(chǎng)東西方向呈條狀，其緊鄰九洲大道西。作為城市中的主要道路，九洲大道具有快速到達(dá)口岸、碼頭等交通樞紐的優(yōu)勢(shì)，所以將廣場(chǎng)規(guī)劃于臨近九洲大道的區(qū)域，成為過路市民及游客眼中一個(gè)極具特色和魅力的廣場(chǎng)，一道亮麗的風(fēng)景線。
此外，在功能的分區(qū)上也考慮了其本身性質(zhì)和消費(fèi)群體的問題。例如，考慮到酒店住戶這個(gè)消費(fèi)群體，將酒吧街安置于靠近酒店的位置，將電影城安置于靠近居住樓的位置，而臨近寫字樓多是一些美食商鋪。
富華里的商業(yè)區(qū)內(nèi)的道路，以各種動(dòng)物名字進(jìn)行命名，如牛街、馬街、象街、雀街等，并在每條街上都有其動(dòng)物的雕塑。這些道路對(duì)商業(yè)區(qū)內(nèi)的各棟建筑進(jìn)行了劃分。商業(yè)區(qū)內(nèi)的建筑呈條狀分布，共有三列建筑。
3.扶梯和電梯布置
在臨近南廣場(chǎng)、中央廣場(chǎng)和北廣場(chǎng)，分別有三個(gè)自動(dòng)扶梯，通往地下停車場(chǎng)。圍繞中央廣場(chǎng)的6棟建筑中，有5棟安放了電梯。
在整個(gè)地塊的中央?yún)^(qū)域、北側(cè)和南側(cè)分別設(shè)有通往地下停車場(chǎng)的自動(dòng)扶梯，為需要去往地下停車場(chǎng)的人們提供了方便，位置的安排又 3 不會(huì)使資源有所浪費(fèi)。
三、廣場(chǎng)規(guī)劃
富華里的北廣場(chǎng)較大，廣場(chǎng)中有木構(gòu)架的小品建筑、噴泉、道路、石柱和綠化等，這些元素的結(jié)合與規(guī)劃，給人以美好的感受。
在廣場(chǎng)的規(guī)劃設(shè)計(jì)中，要著重注意廣場(chǎng)的空間尺度與廣場(chǎng)里的內(nèi)容。廣場(chǎng)的空間尺度與廣場(chǎng)內(nèi)和廣場(chǎng)周邊的建筑尺度密切相關(guān)，還與其自身的比例有關(guān)。廣場(chǎng)里的內(nèi)容不可過于單調(diào)，通過標(biāo)志性建筑物、4 建筑小品、綠化、水體、噴泉、道路等來豐富廣場(chǎng)，營(yíng)造氛圍。廣場(chǎng)中要有一定供人們休息的空降和自由活動(dòng)的空間，廣場(chǎng)內(nèi)部既不能顯得過于擁擠，又不能顯得空曠和單調(diào)。
合適的尺度與比例，與周圍建筑的和諧以及廣場(chǎng)內(nèi)部的合理、豐富的規(guī)劃，才會(huì)營(yíng)造好的氛圍，創(chuàng)造一個(gè)給人好的感受的廣場(chǎng)。
四、建筑設(shè)計(jì)
富華里的建筑多富有棱角，通過多個(gè)不同的，并且造型很獨(dú)特別致的小型建筑的結(jié)合來構(gòu)建他的空間感。
城市綜合體中的建筑物設(shè)計(jì)，要能夠?yàn)檎w表現(xiàn)出空間感。通過
5 集中式、分散式，或者兩者結(jié)合的方式，形成一個(gè)建筑或者多個(gè)建筑組合的布局形式。
五、總結(jié)
在做鄰里中心的設(shè)計(jì)中，要從總體上把握整體環(huán)境空間的功能關(guān)系，功能分布要多方面考慮，讓使用者感到便利。各種進(jìn)出流線要避免交叉，人行車行流線要分開。
此外，鄰里中心規(guī)劃中，整體空間感的塑造和空間氛圍的營(yíng)造非常重要。一個(gè)好的鄰里中心，必然是讓能大眾感到舒服和滿意的空間。
在總平面的布局上，建筑要與環(huán)境、綠化、道路和水體等結(jié)合，讓人們感到休閑和放松。在建筑的設(shè)計(jì)上，可以選用集中式、分散式，或者兩者相結(jié)合。分散式中，要注意建筑單體的尺度，注意不同建筑之間的聯(lián)系與結(jié)合，產(chǎn)生一定關(guān)系。集中式中，要注意各個(gè)功能的分區(qū)，動(dòng)靜區(qū)劃分清晰，內(nèi)部流線明確。
商業(yè)綜合體調(diào)研報(bào)告結(jié)論篇五
國(guó)外著名商業(yè)綜合體案例調(diào)研分析報(bào)告
摘要：城市商業(yè)綜合體的開發(fā)隨著城市的不斷發(fā)展已經(jīng)成為城市規(guī)劃的重要組成部分。本文介紹了國(guó)外著名的四處商業(yè)綜合體，并進(jìn)行了深入的比較與分析，意在能夠?qū)Υ笮蜕虡I(yè)綜合體的概況和發(fā)展有更加深入的了解和認(rèn)識(shí)，并對(duì)建筑如何融入城市空間以及場(chǎng)所精神的營(yíng)造有更深的體會(huì)。關(guān)鍵詞：國(guó)外，商業(yè)綜合體，調(diào)研分析
0 引言
任何一個(gè)國(guó)家的大城市都有一個(gè)或幾個(gè)著名的商業(yè)綜合體。這些商業(yè)綜合體不僅僅是一個(gè)城市對(duì)外展示的形象窗口，也是當(dāng)?shù)鼐用裥蓍e、購(gòu)物、娛樂、消費(fèi)的匯集地，更是一個(gè)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的活力象征。這些商業(yè)綜合體依托優(yōu)良的社區(qū)環(huán)境、繁華的商業(yè)氛圍、齊全的商業(yè)設(shè)施以及獨(dú)具特色的經(jīng)營(yíng)品位，經(jīng)過幾十年甚至上百年的規(guī)劃建設(shè)，最終成為一座城市特有的吸引力和品牌。城市因商業(yè)建筑而具魅力，商業(yè)建筑更為城市增添風(fēng)采。
目前，我國(guó)很多城市在發(fā)展中都把商業(yè)綜合體的建設(shè)作為城市規(guī)劃的重要組成部分，有的城市甚至在傾全力開發(fā)主題商業(yè)街、商業(yè)綜合體，這說明商業(yè)建筑在城市發(fā)展中的地位與作用日益被認(rèn)識(shí)，人們對(duì)商業(yè)建筑的需求和要求越來越受到關(guān)注。但是，我們不應(yīng)盲目發(fā)展與建設(shè)，借鑒他人經(jīng)驗(yàn)，對(duì)我們或許有更多的裨益。
下面對(duì)世界上幾個(gè)著名的商業(yè)綜合體作一介紹，并進(jìn)行比較分析。
1 日本難波公園
難波公園是位于大阪?zhèn)鹘y(tǒng)熱鬧商業(yè)區(qū)的現(xiàn)代建筑，并非傳統(tǒng)意義的公園，是一個(gè)購(gòu)物中心與辦公樓的綜合體。從遠(yuǎn)處看去，難波公園（namba park）是一個(gè)斜坡
公園，從街道地平面上升至8層樓的高度，層層推進(jìn)、綠樹茵茵，仿佛是游離于城市之上的自然綠洲，與周圍線形建筑的冷酷風(fēng)格形成強(qiáng)烈對(duì)比，成為嘈雜背景下的一處生動(dòng)、溫馨的街景。
其原址是一座棒球館，位于鄰近難波火車站的一片新商業(yè)區(qū)，離機(jī)場(chǎng)一站之遙，將城際列車、地鐵等交通樞功能與辦公、酒店、住宅完美結(jié)合，是日本開發(fā)成功的城市綜合體的代表項(xiàng)目。
1.1 場(chǎng)所概念
難波公園的設(shè)計(jì)靈感都來源于能夠不斷重生的自然力量，這種被普遍認(rèn)知的力量在連接新舊事物中又貫穿著東西方文明。在設(shè)計(jì)中，自然環(huán)境被巧妙地融入都市規(guī)劃之中。這個(gè)項(xiàng)目不僅僅是一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，因?yàn)樗泻艽蟮墓查_放綠地，可以吸引周邊社區(qū)的人到這里來光顧、來瀏覽，最后這個(gè)項(xiàng)目變成了一個(gè)目的地的項(xiàng)目，大家不僅僅到這里來購(gòu)物，也可以到這里來休息，來放松。
難波公園的內(nèi)部是一條人造峽谷。業(yè)主最初的構(gòu)思是建造一個(gè)簡(jiǎn)單的混凝土通道用于連接項(xiàng)目的南北地塊，但設(shè)計(jì)師提出了人造峽谷的設(shè)計(jì)理念。
設(shè)計(jì)師最初打算選用各種暖色調(diào)的石材，再現(xiàn)真正的峽谷風(fēng)貌，并通過多樣化的水平表現(xiàn)手法展現(xiàn)出堪稱永恒的再生自然景觀。在設(shè)計(jì)中很重要的一點(diǎn)是要避免使用材料過于單一而產(chǎn)生的虛假感。
裝飾材料都取材于自然，如花崗巖、沙巖和石灰石，并沿襲了
其淳樸粗獷的天然造型（自然裂縫），淋漓盡致地展現(xiàn)出天然石材的永恒魅力。為了進(jìn)一步表達(dá)這一理念，色彩由暖黃色到橘紅色的過渡與大阪市區(qū)眾多的灰色混凝土和瓷磚飾面的建筑形成鮮明對(duì)比，同時(shí)也與周邊綠意盎然的植被交相輝映。
1.2
整體布局
登臨高處俯視難波公園，可以看到，開放的空間使公園與城市的街道、交通直接相連，斜坡與“山石”形成的層次感，使公園與周圍的高層辦公樓柔和地融為一體，為鋼筋混凝土林立的城市里帶來了一股清新的氣息。
入口處，呈現(xiàn)在眼前的是一個(gè)被巖石覆蓋的空間，仿佛一個(gè)狹小的峽谷，誘惑著你向里面探尋。暖黃色到桔黃色逐漸過渡的條紋造型，如同沉淀層一般，而設(shè)計(jì)師精心設(shè)計(jì)和營(yíng)造出不同的小灣、巖洞、河谷等探險(xiǎn)般的空間感受，更讓你常常有“柳暗花明又一村”的驚喜，為整個(gè)購(gòu)物旅程增添了一抹神秘和新奇的色彩。通過“峽谷”內(nèi)一條“8字形”傾斜上升的通道，便到了難波公園的零售與娛樂區(qū)域。其中心區(qū)域是三層的“豪華購(gòu)物廣場(chǎng)”，內(nèi)部質(zhì)感華美、店面錯(cuò)落有致，并飾有草木植被和水景，讓你仿佛并不是在商場(chǎng)購(gòu)物，而是在森林中尋寶一般。
經(jīng)由不同樓層的一些特定區(qū)域，從“峽谷”可以直接通往室外的露臺(tái)，這里的“空中花園”種植了不少漂亮的花草植物，植物每天成長(zhǎng)，每天都在改變建筑的樣子。商場(chǎng)內(nèi)有不少餐館和咖啡座，露天的位置就在叢林里，購(gòu)物之后在這里享受一份舒適和靜謐，相當(dāng)愜意。
1.3
業(yè)態(tài)分布及功能流線
一層平面主要用于組織車行流線，不同方向的步行人流通過自動(dòng)扶梯或者垂直電梯引入二層商業(yè)區(qū)。
二層平面為人行通道，組織各個(gè)方向的人流匯集，包括車站方向人流、labl 1方向人流以及來自一層的步行人流。利用建筑的高度形成峽谷形態(tài)的交通空間，并設(shè)置多個(gè)空間節(jié)點(diǎn)及自動(dòng)扶梯，保證人流通暢的到達(dá)上層商業(yè)。
露天步行街兩側(cè)設(shè)有柱廊和玻璃頂風(fēng)雨走廊，保證陰雨天氣使用。
商業(yè)人流在室內(nèi)穿行，保證陰雨天正常使用，沿走道兩側(cè)設(shè)置店鋪，約每隔50-70米
面向“峽谷”開放中庭空間，或設(shè)置空中玻璃走廊，使“峽谷”兩側(cè)人流穿行。
屋頂人流
1.4 總結(jié)及啟示
建筑形態(tài)的豐富多彩并未使得商消費(fèi)者對(duì)商業(yè)內(nèi)容的注意力，真正做到經(jīng)典的建筑設(shè)計(jì)本身，可以成為
業(yè)布局混亂，也沒有分散了建筑與商業(yè)相得益彰。吸引人流的亮點(diǎn)。但從長(zhǎng)期看，仍然是其內(nèi)部的核心-商業(yè)起到真正的決定作用。對(duì)于經(jīng)常進(jìn)出的人來說，建筑形態(tài)的美總有習(xí)慣甚至漠視的一天，只有功能上的人性化設(shè)計(jì)-與商業(yè)的契合性會(huì)一直默默地發(fā)揮作用。
極為注重與各種交通工具的銜接，如地鐵站、停車場(chǎng)、車行市政道路等。
2 日本表參道
表參道是東京的四個(gè)主要特色街頭時(shí)裝店的聚集地之一, 這里云集歐洲、日本等頂級(jí)設(shè)計(jì)師的作品,流行元素含量很高,櫥窗內(nèi)的衣飾擺放非常有創(chuàng)意高，櫥窗內(nèi)的衣飾擺放非常有創(chuàng)意，世界著名品牌的諸多旗艦店也設(shè)置在此處，可以說表參道是世界品牌的亞洲展覽中心。
表參道全長(zhǎng)約1公里，位于東京原宿青山一帶，靠近澀谷，與原宿、涉谷、代官山一起形成東京四個(gè)最具特色、風(fēng)格不同的時(shí)裝店聚集地的，被稱為日本的香榭麗舍大道，常作為電視連續(xù)劇的外景拍攝地。表參道以原宿車站為起點(diǎn)，直通明治神宮及青山區(qū)一帶，這條名為“燕歌祇”的大道，曾是明治神宮的專用道路這里是東京乃至日本最具奢華氣質(zhì)的購(gòu)物街道，也被戲稱為男人的地獄，女人的天堂。
2.1 發(fā)展歷程
表參道用了70年左右的時(shí)間，演變成為大量風(fēng)格獨(dú)特建筑物和成排的櫸樹共同演繹的具有歐洲街道風(fēng)情的奢華時(shí)尚的購(gòu)物商業(yè)街。
2.2 表參道 hill
安藤忠雄以日式橢圓形印章的「參」字logo來揭開「表參道hills」外觀的序幕，以銀灰色鋁窗加玻璃圍幕帶來最主要印象；基礎(chǔ)的墻柱梁部份，不經(jīng)意地呈現(xiàn)出鋼筋水泥，幾何造型直線延伸的設(shè)計(jì)，含蓄地透露出建筑的特色和美感。
表參道hill在表參道上具有約250米的寬幅，是由地面６樓和地下６樓組成的復(fù)合設(shè)施：
? 地下３樓至地面３樓為商業(yè)，38戶住宅，200個(gè)車位的停車場(chǎng)
? 在商業(yè)設(shè)施內(nèi)，中間的挑空中庭和圍繞挑空中庭的斜面將具有沿街商店感的商店延續(xù)６個(gè)樓面，使自然光線能照到地下樓層的中庭 ? 住宅由東樓和西樓２幢構(gòu)成，窗口可望見街道兩旁的櫸樹
? 具有出色的管理體制，住宅與商業(yè)設(shè)施的動(dòng)線完全分離，以便成為能安全、放心、舒適地生活的空間
? 屋頂上盡最大可能地進(jìn)行綠化，有計(jì)劃地使從北側(cè)的住宅地區(qū)可遠(yuǎn)眺綠樹成蔭趣意盎然的景色。
刻意與表參道沿路街道樹設(shè)計(jì)成相同高度的建筑物，從外表看起來絕對(duì)很難想像得到，它居然是地上六樓、地下六層的龐然大物，由本館、西館以及一部份復(fù)舊保留的「同潤(rùn)館公寓」三者來構(gòu)成。
本館建筑物乍看之下是個(gè)方正平整的規(guī)矩設(shè)計(jì)，但從內(nèi)部的高空俯視下來便能察覺，整體造形猶如一艘巨大的方舟，掏空的寬廣中庭毫不吝嗇地讓陽(yáng)光從半透明天窗自然流泄。店鋪圍繞著中庭的四周環(huán)然佇立，樓層與樓層之間盡可能地排除了到處都是殺風(fēng)景的電扶梯景觀，整體徐緩的逛街坡道，讓人不自覺地團(tuán)團(tuán)逛繞于其中，省去上下樓梯的麻煩，也同時(shí)讓人感覺不出爬升下降的辛苦。
內(nèi)部圍繞商業(yè)空間的挑空中庭的獨(dú)創(chuàng)樂“螺旋形斜面”上，排列著與表參道相同坡度的斜面有機(jī)連接的、具有沿街商店感的商店。以螺旋形連接的斜面創(chuàng)造了空間環(huán)游性，在建筑物內(nèi)也能保持逛街這一表參道的特點(diǎn)，成為史無前例的獨(dú)特空間。猶如在表參道中又出現(xiàn)了一個(gè)內(nèi)部表參道。
2.3 業(yè)態(tài)分布
表參道目前非常繁華，共有約100家店鋪，包括很多一線奢侈品牌委托著名的建筑公司設(shè)計(jì)的風(fēng)格各異的旗艦店，著名品牌薈萃的“表參道hills”，以限定香檳、巧克力而深受人喜愛的“anniversaire表參道”，出售旅游紀(jì)念品的東方"跳蚤"商品市場(chǎng)，往原宿方向走，有一家特色的玩具專賣店 kiddy land，整條大街充斥著上流和時(shí)尚的元素。2.3 內(nèi)部活動(dòng)空間
表參道hills是作為日本的時(shí)尚和文化的中心而不斷傳遞流行訊息的表參道的核心，他獨(dú)特的外墻在led的照射下與街道兩旁的櫸樹融為一體，展現(xiàn)出各季不同的景色。從入口進(jìn)入后是高達(dá)６層的挑空中庭空間，以挑空中庭為中心，構(gòu)成螺旋狀的螺旋形斜面。外墻的彩燈墻、樓內(nèi)的動(dòng)畫投影機(jī)、超指向性揚(yáng)聲器和大屏幕顯示器等用光、影像、音響等各種效果展示著空間的魅力。入口處的大開口實(shí)現(xiàn)了求心力極強(qiáng)的活動(dòng)空間。
沿著從挑空中庭大樓梯走到地下３樓后，進(jìn)入空間[o:]?？臻g[o:]是從挑空中庭大樓梯延續(xù)的位于地下３樓的舉辦活動(dòng)的空間?？膳e辦展覽會(huì)、記者發(fā)表會(huì)和視覺演示等各種活動(dòng)。該空間具有靈活性，可實(shí)現(xiàn)您所想象的形象，同時(shí)還備有充實(shí)的設(shè)備。
3 美國(guó)橡樹溪
oakbrook center是一個(gè)坐落于oakbrook北部的大型戶外購(gòu)物商場(chǎng)。它是芝加哥地區(qū)一個(gè)非常有名的購(gòu)物目的地，大約包含150多個(gè)獨(dú)立的品牌。以oakbrook cente為中心形成了一個(gè)大型的綜合商業(yè)圈，它的周圍有銀行、酒店、娛樂、休閑、餐飲等商業(yè)建筑。oakbrook center四面皆為寬闊的主道路，具有很好的易達(dá)性，并且有大量的免費(fèi)的露天
停車場(chǎng)以及室內(nèi)停車場(chǎng)。
由于各種活動(dòng)舉辦頻繁以及聚集大量顧客的緣故，該購(gòu)物區(qū)經(jīng)常發(fā)生犯罪、交通事故、醫(yī)療事故等事件。在如此小的范圍內(nèi)包含如此多的品牌使得在緊急情況下如何讓顧客知道最快最簡(jiǎn)潔的出入口位置，以及如何到達(dá)想去的店鋪?zhàn)兊糜葹橹匾?。同時(shí)如何使大型停車場(chǎng)和建筑有效地聯(lián)系起來也是一個(gè)問題。所以為oakbrook center 繪制一幅緊急情況逃生路線以及劃分防火區(qū)間是非常有必要的?？梢岳胓is技術(shù)對(duì)每間店鋪進(jìn)行精確定位以繪制地圖。
2.1 基本功能流線
oakbrook center的購(gòu)物區(qū)以a、b、c、d、e、f這6棟建筑為分割分為了6個(gè)區(qū)域，每個(gè)區(qū)域中都有服裝、化妝品、數(shù)碼、家居用品等商鋪，這六部分通過室外的地塊聯(lián)系為一個(gè)整體，形成完整的oakbrook center。剩下的建筑則當(dāng)做了幾個(gè)品牌的大型旗艦店，專供這個(gè)品牌自身使用。在這6棟獨(dú)立建筑之間，散落有atm取款機(jī)、停車場(chǎng)、休息區(qū)等公共設(shè)施，每棟建筑中的顧客都能方便的使用。2.2 室內(nèi)購(gòu)物空間
2.3 室外購(gòu)物空間
由于oakbrook center的平面形式為組團(tuán)式建筑，故自然而然地在建筑之間形成了室外庭院或小型廣場(chǎng)空間。oakbrook center的設(shè)計(jì)者在設(shè)計(jì)這些地塊的時(shí)候，充分考量了顧客群的性質(zhì)，在不同的地塊設(shè)計(jì)了不同風(fēng)格的景觀。
在入口處設(shè)計(jì)了小型的下沉廣場(chǎng)，廣場(chǎng)中有噴泉，這種尺度符合建筑主入口處大氣的景觀設(shè)計(jì)風(fēng)格。
在另一片區(qū)域，則設(shè)置了一篇水池，尺度同樣適合這樣開放的空間。
下圖則為一個(gè)專為兒童設(shè)計(jì)的室外游樂場(chǎng)，所用的景觀小品都頗具童趣，孩子若厭倦了逛商場(chǎng)就可以到這來游玩。這是一個(gè)很人性化的設(shè)計(jì)。
4 巴黎香榭麗舍大街
法國(guó)巴黎最繁華熱鬧、最具代表性的香榭麗舍大街是以凱旋門和戴高樂廣場(chǎng)為軸心呈輻射狀的12條街道中的主干道。中央馬路寬80米，可容納12輛汽車并行，全長(zhǎng)2公里。街道兩側(cè)的人行便道平坦寬闊，林立著各種專業(yè)公司、大小商店，從銀行、保險(xiǎn)、時(shí)裝、娛樂到文物古玩以及花卉、報(bào)刊攤位，各行各業(yè)應(yīng)有盡有。香榭麗舍大街是巴黎尊貴的代表，但其經(jīng)營(yíng)的百貨服飾類商店大多是一般精品和品牌店，真正的高級(jí)精品店在香榭大街一側(cè)的蒙塔涅大街。在香榭大街上數(shù)量最多的是餐館和咖啡館。這大概與法國(guó)人的浪漫是分不開的。在這條街上，人們能夠品嘗到法國(guó)的蝸牛、意大利的比薩餅、日本的生魚片和中國(guó)的水餃、烤鴨等世界著名風(fēng)味食品。電影院、電子游戲場(chǎng)、夜總會(huì)、迪斯科廳錯(cuò)雜其間，營(yíng)業(yè)至午夜或凌晨，是巴黎人夜生活的好去處。大街中段還有一個(gè)比地面上的商店更加富麗堂皇的地下商場(chǎng)，幾十家大公司在這里設(shè)有分號(hào)地上地下組成一個(gè)立體商業(yè)街區(qū)。
在香榭大街上，還有著名的大皇宮、小皇宮和協(xié)和廣場(chǎng)。大、小皇宮都是法國(guó)建筑藝術(shù)的代表，其文化藝術(shù)展覽為香榭麗舍大街增添了豐富的文化內(nèi)涵。協(xié)和廣場(chǎng)是在香榭麗舍大街一端、與凱旋門遙遙相對(duì)的大型中央廣場(chǎng)。綠色的草坪、古老的建筑和雕塑，廣場(chǎng)中央具有3000多年歷史的埃及方尖碑使得協(xié)和廣場(chǎng)成為游客和巴黎市民休憩、消閑的最佳場(chǎng)所。巴黎的香榭麗舍大街不僅商業(yè)氣氛濃厚，使人感受到法國(guó)人的悠閑、輕松和浪漫，而且香榭大街也是法國(guó)人大型集會(huì)、慶典的舉辦地。如每年7月14日法國(guó)國(guó)慶日，政府都要在香榭大街舉行隆重的閱兵式，因而香榭大街也使游客們感受到法國(guó)的政治、經(jīng)濟(jì)和歷史。4.1 歷史進(jìn)展
香榭麗舍大街歷史悠久而豐厚，其演變同巴黎的市政發(fā)展緊密相連。1667 年，法國(guó)皇家園藝師勒諾特為拓展杜勒里皇家花園（jardin des tuileries）的視野將其東西向軸線延伸至圓點(diǎn)廣場(chǎng)（rond-point），由此形成香榭麗舍大街的雛形1828年巴黎市政府為它鋪設(shè)人行道，安裝路燈和噴泉，使它成為法國(guó)第一條林蔭大道。1863 年，凱旋門在香榭麗舍大街的盡頭（星形廣場(chǎng)）落成，更是錦上添花。三百多年來這條街道見證了法國(guó)的許多歷史時(shí)刻，早已成為巴黎最具景觀效應(yīng)和人文內(nèi)涵的街道。90年代初，針對(duì)交通擁堵、行人受車輛干擾、街道景觀混亂的狀況，巴黎市政府啟動(dòng)整修工程，令香榭麗舍大街再次煥發(fā)活力。4.2 購(gòu)物環(huán)境
香榭麗舍大街號(hào)稱是世界上最美麗的散步大道，商業(yè)旅游與街道景觀之間完美結(jié)合。它以圓點(diǎn)廣場(chǎng)為界分為風(fēng)格迥異的兩部分，東段700 m 以恬靜的自然風(fēng)光為主，車道兩側(cè)是平坦的草坪和高大的喬木，再外側(cè)是林蔭步行道；西段1100 m 則是繁華的高級(jí)商業(yè)區(qū)，世界名牌云集，其中時(shí)尚與美容類產(chǎn)品占據(jù)主導(dǎo)地位。香榭麗舍大街還是巴黎最負(fù)盛名的游覽勝地，除了街道兩端著名的協(xié)和廣場(chǎng)和凱旋門它還擁有許多歷史記憶對(duì)游客有著很大的吸引力。
5 總結(jié)及啟示
從以上我們可以看到，一個(gè)城市著名商業(yè)綜合體的形成有其城市發(fā)展的歷史背景，也各有其特色，并在現(xiàn)代城市的建設(shè)中不斷調(diào)整、完善，以適應(yīng)現(xiàn)代人的新生活需要。比較分析這些著名的商業(yè)街，我們可以看到其發(fā)展對(duì)我們的啟示，也可借鑒他們的成功經(jīng)驗(yàn)，改造、建設(shè)我國(guó)大城市的商業(yè)街。
5.1 商業(yè)建筑必須具有立體化、網(wǎng)絡(luò)化的交通，以保證交通通達(dá)性好
這是城市商業(yè)街建設(shè)的基本要素。地上地下形成立體化、網(wǎng)絡(luò)化交通，不論以什么交通方式都出入便利。即便是商業(yè)街為步行街，主街兩側(cè)的輔街均應(yīng)有良好的交通能力和充足的泊位，并有嚴(yán)格的交通管制。為了保證地面交通的通暢，交通網(wǎng)絡(luò)整體連接，人流、車流分離，讓人流在“室內(nèi)”流動(dòng)，地面車流才能通暢。紐約、倫敦、東京的商業(yè)街建設(shè)都是靠這種立體化的交通網(wǎng)絡(luò)來擴(kuò)充商業(yè)街的人口容量和疏通交通的。向地下要空間是商業(yè)街發(fā)展的趨勢(shì)。
5.2 商業(yè)街的行業(yè)結(jié)構(gòu)應(yīng)是三足鼎立，以滿足消費(fèi)者多層次多方位的需求
所謂“三足鼎立”是指購(gòu)物、餐飲、休閑娛樂在商業(yè)街中各占有三分之一的比例。這種結(jié)構(gòu)有一個(gè)優(yōu)勢(shì)，就是可以提高商業(yè)街的吸附力，白天是游客的觀光勝地，夜晚是當(dāng)?shù)厥忻竦南e娛樂場(chǎng)所，從功能上滿足了旅游者觀光、購(gòu)物游覽的心理和消遣、休憩、品位都市文化的精神要求，同時(shí)也為當(dāng)?shù)鼐用駝?chuàng)造了休閑消費(fèi)的場(chǎng)所。而我國(guó)有的城市的商業(yè)建筑功能單一，設(shè)施不配套，游客高高興興慕名而去，卻疲憊不堪無精打采而歸，甚至是有錢花不出去，使商業(yè)建筑的形象和效益大打折扣。
5.3 商業(yè)街應(yīng)具有獨(dú)特的商業(yè)魅力
城市商業(yè)街與一般的社區(qū)商圈不同，它是一個(gè)城市的形象代表，也是一個(gè)城市經(jīng)濟(jì)實(shí)力、文化歷史的展示窗口，因而每個(gè)城市的商業(yè)街都應(yīng)具有有別于其他城市商業(yè)街的獨(dú)特魅力。
5.4 商業(yè)街應(yīng)有傳統(tǒng)與現(xiàn)代相結(jié)合的文化氣息
大城市商業(yè)街的形成與發(fā)展有其自身的歷史過程，構(gòu)成商業(yè)街濃郁的文化特色，挖掘商業(yè)街的歷史文脈，突出其歷史文化底蘊(yùn)，是商業(yè)街的品牌要素。忽略甚至在開發(fā)中擯棄商業(yè)街的傳統(tǒng)、歷史文脈，商業(yè)街就會(huì)失去長(zhǎng)久發(fā)展的底氣，也會(huì)使城市失去文化個(gè)性特征。因此，商業(yè)街的開發(fā)建設(shè)，必須注重保留商業(yè)街的“商魂”———?dú)v史、文化底蘊(yùn)。但是一味地保存?zhèn)鹘y(tǒng)文化也會(huì)使商業(yè)街失去活力，使人產(chǎn)生沒落、衰退的感覺，傳統(tǒng)文化應(yīng)該與現(xiàn)代文化、現(xiàn)代科技相結(jié)合，才能真正提升商業(yè)街的品牌價(jià)值含量。
5.5 商業(yè)街必須突出整體協(xié)調(diào)性和人性化設(shè)計(jì)
商業(yè)街的規(guī)劃、開發(fā)必須注重協(xié)調(diào)性，建筑風(fēng)格、裝飾色彩、經(jīng)營(yíng)類別、項(xiàng)目選擇等都要從商業(yè)街的全局考慮，從人性化要求出發(fā)。人性化設(shè)計(jì)以往大多是體現(xiàn)在產(chǎn)品上，很少有人把它推論至商業(yè)街，其實(shí)商業(yè)街更需要突出人性化設(shè)計(jì)。無論是來商業(yè)街游覽的旅游者還是來商業(yè)街休憩消閑的當(dāng)?shù)厥忻?，在短則幾百米，長(zhǎng)則幾公里的街上漫步，時(shí)間花費(fèi)短則
2、3個(gè)小時(shí)，長(zhǎng)則
7、8個(gè)小時(shí)，不僅需要生理上的補(bǔ)給和“休養(yǎng)生息”，需要精神上的調(diào)節(jié)與愉悅，因此現(xiàn)代商業(yè)街更要充分體現(xiàn)以人為本的人性化設(shè)計(jì)，這里除了諸如廁所、電話、休息座椅等人的生理需求外，更需要從人的高層次需求出發(fā)去設(shè)計(jì)商業(yè)街，這應(yīng)該是商業(yè)街設(shè)計(jì)的基本出發(fā)點(diǎn)。
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