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金地集團發(fā)展能力分析 金地集團估值篇一
投資價值分析報告是國際投、融資領域投資商確定項目投資與否的重要依據(jù)，主要對項目背景、宏觀環(huán)境、微觀環(huán)境、相關產業(yè)、地理位置、資源和能力、swot、市場詳細情況、銷售策略、財務詳細評價、項目價值估算等進行分析研究，反映項目各項經(jīng)濟指標，得出科學、客觀的結論。投資價值分析報告和《項目建議書》、《可行性研究報告》及《商業(yè)計劃書》有所不同，它主要集反映投資該項目在未來市場的價值分析。不僅僅為融投資雙方充分認識投資項目的投資價值與風險，更重要的是通過充分評估項目優(yōu)勢、資源，加速企業(yè)或項目法人擁有的人才、技術、市場、項目經(jīng)營權等無形資源與有形資本的有機融合，對企業(yè)和投資機構提供重要的融投資決策參考依據(jù)。
項目投資價值分析報告的格式和內容摘要
主要包括：項目名稱，承辦單位，項目投資方案，投資分析，項目建設目標及意義，項目組織機構。
項目背景分析及規(guī)劃
主要包括：
1、項目背景。
2、項目建設規(guī)劃。
3、主要產品和產量。
4、工藝技術方案.外部環(huán)境分析
主要包括：
1、外部一般環(huán)境（pest）分析。
2、產業(yè)分析。市場需求預測
主要包括：
1、國外市場需求預測。
2、國內市場需求狀況分析。內部分析
主要包括：
1、項目地理位置分析。
2、資源和技術。
3、項目之 swot 分析。
4、項目競爭戰(zhàn)略的選擇。
財務評價
主要包括：
1、評價方法的選擇及依據(jù)。
2、項目投資估算。
3、產品成本及費用估算。
4、產品銷售收入及稅金估算。
5、利潤及分配。
6、財務盈利能力分析。
7、項目盈虧平衡分析。
8、財務評價分析結論。
融資策略
主要包括：資金籌措、資金來源、資金運籌計劃等。
價值分析判斷
主要包括：價值判斷方法的選擇，價值評估。
項目投資價值分析報告的概念
在國際投資領域中，為減少投資人的投資失誤和風險，每一次投資活動都必須建立一套科學的，適應自己的投資活動特征的理論和方法。投資價值分析報告正是吸收了國際上投資項目分析評價的理論和方法，利用豐富的資料和數(shù)據(jù)，定性和定量相結合，對投資項目的價值進行全面的分析評價。
項目投資價值分析報告是投資前期一個重要的關鍵步驟，項目的規(guī)模大小、區(qū)域分析、項目的經(jīng)營管理、市場分析、經(jīng)濟性分析、利潤預測、財務評價等重
大問題，都要在投資價值分析報告中體現(xiàn)。
項目投資價值分析報告的作用
項目投資價值分析報告在項目可行性研究的基礎上，吸收國內外投資項目分析評價的理論和方法，利用豐富的資料和數(shù)據(jù)，定性和定量相結合，對投資項目的價值進行全面的分析評估。進行投資價值分析評估的目的是通過對投資項目的技術、產品、市場、財務、管理團隊和環(huán)境等方面的分析和評價，并通過分析計算投資項目在項目計算期產生的預期現(xiàn)金流確定其有無投資價值以及相關的風險有多大，并進而做出投資決策，對投資者而言，項目投資價值分析報告是一個投資決策輔助工具，它為投資者提供了一個全面、系統(tǒng)、客觀的全要素評價體系和綜合分析平臺。利用項目投資價值分析評估報告，投資者能全方位、多視角地剖析和挖掘風險企業(yè)的投資價值，最大限度地降低投資風險。對企業(yè)或項目法人而言，利用項目投資價值分析報告可以對項目的投融資方案以及未來收益等進行自我診斷和預知，以適應資本市場的投資要求，進而達到在資本市場上融資的目的。
一份好的項目投資價值分析報告將會使投資者更快、更好地了解投資項目，使投資者對項目有信心，有熱情，動員促成投資者參與該項目，最終達到為項目籌集資金的作用。
金地集團發(fā)展能力分析 金地集團估值篇二
做中國最有價值的地產企業(yè)——金地集團投資價值分析報告
一、公司概況
快速成長的房地產業(yè)后起之秀
金地集團是一家正在快速成長的房地產公司。自1993年進入房地產行業(yè)以來，經(jīng)過十年的發(fā)展，金地已經(jīng)從深圳福田區(qū)的一家區(qū)域性地產公司，發(fā)展成為具有相當資產規(guī)模、跨區(qū)域發(fā)展、品牌影響力顯著的全國性房地產公司。在1999-2003的四年間，公司的總資產和主營收入分別增長了6.4倍和4.1倍，年均復合增長率分別高達64.8%和50.2%。到2003年底，金地集團的主營收入、凈利潤和總資產三項指標均位列房地產上市公司前10位。
金地的核心競爭力
與大多數(shù)資源性的房地產公司不同，金地并沒有實力雄厚的股東背景，土地儲備方面也沒有天然的優(yōu)勢，公司之所以能夠取得成功主要歸因于其所擁有的相互制衡的公司治理結構、科學而具有競爭力的內部激勵機制、前瞻性的戰(zhàn)略、卓越的產品開發(fā)能力和優(yōu)秀的管理團隊。
相互制衡的公司治理結構
金地集團是較早進行現(xiàn)代企業(yè)制度改革的深圳本地企業(yè)。早在1994年5月，經(jīng)深圳市體改辦批準，公司就成為了“現(xiàn)代化企業(yè)制度改革”的試點企業(yè)，并于1996年2月完成股份制改造。在歷次改制過程中，公司先后吸收了多家外部企業(yè)成為戰(zhàn)略性股東，并形成了相互制衡的股東結構。這可以從公司董事會成員的構成中得到證明：在總共15位董事中，來自股東單位的占6席，獨立董事占5席，而公司內部的執(zhí)行董事僅占4席。顯然，這個結構能夠全面地反映各方股東的利益，確保公司的發(fā)展不會偏離股東財富增值的目標。
科學而具有競爭力的內部激勵機制
房地產公司基本上是以項目為單位進行運營的，因此員工的短期行為傾向比較突出，而這不利于企業(yè)建立長期的品牌和信譽。另一方面，近幾年大量民營資本加入行業(yè)競爭，導致行業(yè)內互相挖角現(xiàn)象日益普遍，企業(yè)內有經(jīng)驗的核心人才流動頻繁。金地充分意識到這點，在實踐中探索建立起了以“延期支付計劃”為核心的長期激勵機制，不僅保證了團隊的穩(wěn)定而且提高了企業(yè)的經(jīng)營績效。
所謂“延期支付計劃”是指公司每年確定一個合理的業(yè)績目標，如果被激勵對象經(jīng)過努力實現(xiàn)了預定的業(yè)績目標，則根據(jù)業(yè)績表現(xiàn)提取一定的激勵基金對其進行獎勵，但激勵基金遞延支付。金地的董事會是長期激勵計劃的管理機構，并下設薪酬與考核委員會負責長期激勵制度的實施。激勵對象具有相當大的普遍性，不僅包括集團層面的高級管理人員、公司的中層管理人員、子公司或分公司的負責人，對公司有突出貢獻的核心骨干也能參與分享。因此，科學而富有競爭力的激勵制度成為了金地持續(xù)成長的內在動力。
前瞻性的戰(zhàn)略
金地非常重視前瞻性的戰(zhàn)略思考，“快人一步”是金地的指導思想和不懈追求。在這種思想的指導下，在大多數(shù)深圳房地產企業(yè)仍然致力于本地市場爭奪的2000年，金地就邁出了跨區(qū)域擴張的腳步，先后進入北京和上海市場，并在隨后的幾年中在這兩個城市站穩(wěn)了腳跟，取得了不俗的業(yè)績。這種戰(zhàn)略性的安排不僅使金地避免了在競爭日趨激烈的深圳土地市場上以高價拍地的尷尬，又充分握住了北京和上海近幾年房地產市場的戰(zhàn)略性機遇，從而獲得了豐厚的投資回報。當前，在目前大多數(shù)地產商都在進行跨區(qū)域發(fā)展之際，金地的戰(zhàn)略性思考已經(jīng)深入到：如何在幾個重點區(qū)域實現(xiàn)區(qū)域化發(fā)展、如何通過更科學合理的投資體系安排進一步提高資金的使用效率等更深層次的問題。
卓越的產品開發(fā)能力
金地強調產品的人本、優(yōu)質和創(chuàng)新。經(jīng)過幾年的摸索，金地已經(jīng)形成了一套貫穿產品開
發(fā)全過程的科學的開發(fā)體系。公司在設計施工過程中堅持以滿足客戶需求為導向，使產品最大限度地滿足客戶的需要；集團制定了全流程管理制度，在規(guī)劃設計、建筑設計、建筑施工、客戶服務等重要節(jié)點都實現(xiàn)了標準化，確保公司所有的工程優(yōu)良率都達到了100%。與此同時，金地非常注重產品的創(chuàng)新，始終確保公司開發(fā)的項目與同類產品相比具有先進性和差異化。因此，公司開發(fā)的產品都能受到了客戶和業(yè)內廣泛的認可，項目的銷售率都非常高。以公司2004年銷售的幾個項目為例：香蜜山一期在短短半年時間內，便取得了95%以上的銷售率；武漢金地格林小城首期銷售就出現(xiàn)了1500多人搶購400余套精品房的情況；上海格林春岸兩度出現(xiàn)當天推出房源當天售罄的盛況。
遠見卓識、凝聚力高、管理能力強的管理團隊
金地的管理團隊和管理風格非常具有個性，主要具有以下的特征：第一、公司的決策堅持理性主義原則，無論是對區(qū)域的選擇，還是具體項目的規(guī)劃設計，管理層都秉持科學決策的理念，而不是憑借個人的經(jīng)驗和直覺決策。金地或許會因此失去一些機會，但絕不會出現(xiàn)大的決策失誤，這也正是公司以往開發(fā)的項目都能取得成功的重要原因。第二、團隊的凝聚力極強。金地將近60人的中高層管理團隊在公司平均的服務年限超過5年，董事長凌克與總裁張華綱在公司服務的年限都在10年以上。第三、對戰(zhàn)略和運營的研究非常重視。對戰(zhàn)略的重視表明公司是一家有抱負有理想的企業(yè)，并不只是跟隨行業(yè)發(fā)展而隨波逐流；另一方面，金地又十分注重執(zhí)行力，善于利用各種行之有效的管理工具提高運營效率，達成的途徑包括向世界一流的專業(yè)顧問公司尋求支持，或直接從外部聘請專才。
二、發(fā)展戰(zhàn)略
遠景———“做中國最有價值的地產企業(yè)”
金地的遠景是“做中國最有價值的地產企業(yè)”，其對價值的定義包括四個主要方面：第一、為正在形成和壯大的中產階層提供高品質的生活空間和增值服務；第二、為股東和投資者創(chuàng)造最大的價值；第三、為員工提供良好的職業(yè)環(huán)境和發(fā)展機會；第四、為社會創(chuàng)造價值，承擔社會責任，實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。
與萬科注重規(guī)模擴張的“成為行業(yè)領跑者”的愿景相比，金地更加注重品質與價值的提升，并在此基礎上進行適度有序的規(guī)模擴張。這保證了公司項目開發(fā)極高的成功率，同時管理質量也不會降低。實際上，到目前為止公司已經(jīng)和正在開發(fā)的10多個項目中沒有一個失敗的案例。
全國性擴張戰(zhàn)略———多層次、高質量的有序擴張
從1998年的住房制度改革開始，中國的房地產行業(yè)進入了高速增長的階段；另一方面，中國各地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展水平和房地產市場的發(fā)展水平差距較大，總體上呈現(xiàn)此起彼伏的態(tài)勢。為了充分把握行業(yè)的發(fā)展機會，金地從2000年起開始實施了全國性的擴張戰(zhàn)略。與許多地產公司的擴張沖動不同，金地的擴張相當理性，區(qū)域與項目的選擇經(jīng)過慎重的篩選、實施的步驟有條不紊，管理質量始終如一。
金地的全國性擴張戰(zhàn)略分為三個層次：區(qū)域性公司、城市性公司和項目公司。所謂區(qū)域性公司，是指金地在中國經(jīng)濟增長最具活力的三大經(jīng)濟圈———長江三角洲、珠江三角洲和環(huán)渤海經(jīng)濟圈，設立負責三大片區(qū)項目管理的區(qū)域性公司。金地希望通過區(qū)域性公司來運作更多的項目擴大整體開發(fā)規(guī)模，并籍此進一步提高集團的開發(fā)和營銷能力，并且分散單個城市的投資風險。目前集團已經(jīng)在北京、上海和深圳建立了區(qū)域性管理中心并在當?shù)亻_發(fā)項目，并且以此為基地向周邊的城市滲透。目前，深圳公司已經(jīng)將項目擴展到了珠海、東莞，并且正在廣州尋找投資機會；金地在天津的項目拓展工作也進行的非常順利，公司還在長三角周邊城市積極尋找投資機會和合作伙伴。在第二個層次，公司計劃在中、西部內陸地區(qū)挑選若干個具有發(fā)展?jié)摿Φ闹行某鞘校O立分公司進行長期運作。公司已經(jīng)巨資投入的武漢就屬于這一類型，此外金地已經(jīng)對重慶、成都、沈陽等區(qū)域中心城市進行了充分的研究和考查，并
且正在尋找合適的時機進入。最后，作為對前兩個層次的補充，公司還會根據(jù)個別項目的收益情況，在一些二、三線城市選擇一些個別項目投資，以提高集團的盈利水平，并使公司未來的業(yè)績增長更加平穩(wěn)。
土地儲備戰(zhàn)略———優(yōu)化結構、提高周轉率
雖然目前金地的土地儲備規(guī)模并不是非常大，但從結構上看一些項目的開發(fā)周期偏長。這樣的土地儲備結構是公司上一輪土地儲備戰(zhàn)略所形成的結果，并實現(xiàn)了很高的土地增值，公司這幾年的高毛利率體現(xiàn)了這一戰(zhàn)略的成功。不過，這種長周期的土地儲備結構使得集團的資產周轉率偏低，不利于規(guī)模擴張和分散風險，公司的利潤和現(xiàn)金流的波動幅度也較大。
金地充分意識到這點，在新一輪土地儲備中，公司將會更加強調優(yōu)化土地儲備結構，提高集團的資產周轉率。在未來新增的土地儲備中，短期項目將占55％左右，而中期項目將占到35％左右，長期項目僅占10%。結合現(xiàn)有的項目儲備，未來將基本形成“長、中、短搭配”的土地儲備結構。區(qū)域布局方面，公司的區(qū)域布局將更加分散化，三大經(jīng)濟圈之外的投資比重將有所提高。
產品競爭策略———注重產品品質和社區(qū)價值的提升
總體上，金地的產品競爭策略是：通過對客戶需求和偏好的分析和理解，制定市場細分策略，并據(jù)此調整和安排公司的業(yè)務流程，集中利用企業(yè)有限的資源、有效地為客戶提供能滿足其需求的產品或服務，提高客戶的滿意度，最終形成企業(yè)持續(xù)的競爭優(yōu)勢。金地的市場細分策略是：為中國日益擴大的中產白領階層（主流市場與潛力市場）提供高品質的生活空間和房地產增值服務（居住價值與社區(qū)價值）。
針對目標客戶的需求，公司將通過兩方面的能力提升，為客戶提供高品質的居住空間和增值服務：一方面，公司采取差異化的競爭戰(zhàn)略，通過提高產品的附加值來提高客戶的價值。首先，公司通過科學的社區(qū)規(guī)劃和完善的社區(qū)運營，滿足客戶的需求，尤其是將塑造社區(qū)文化的理念植入社區(qū)價值體系中，公司開發(fā)的北京格林小鎮(zhèn)就是這樣的成功典范；其次在產品開發(fā)方面，金地在堅持設計和工程質量的同時，注重運用新材料、新技術和新工藝來提高產品的附加值。另一方面，公司將通過項目系列化和產品標準化提升開發(fā)效能，縮短項目開發(fā)周期，提高項目的運營效率。
三、業(yè)務及項目介紹
在建項目的概況
（1）北京金地國際花園
■ 北京金地國際花園是對公司2004年盈利貢獻最大的一個項目，也是金地集團在北京提升品牌形象的力作，公司在項目中擁有60%權益。該項目位于朝陽區(qū)建國路北側，東西兩側為規(guī)劃中的光輝里路，屬于中央商務區(qū)（cbd板塊），與知名樓盤現(xiàn)代城隔街相對。項目總規(guī)劃建筑面積約為33萬平米，分為南北兩區(qū)。其中，北區(qū)5幢高層住宅已經(jīng)達到90%以上的預售率，并大部分將在04年竣工結算。南區(qū)則由一幢甲級寫字樓、一幢服務式公寓和一個三層的商業(yè)設施組成，預計將在07年產生利潤貢獻。
（2）上海格林春曉
■ 格林春曉是金地集團在上海開發(fā)的第一個項目，公司擁有90%的權益。該項目坐落于上海西北部的古鎮(zhèn)南翔，緊臨滬嘉高速公路和滬宜公路，且臨近規(guī)劃中的軌道交通r3線（該線將f1賽場所在地安亭鎮(zhèn)與市區(qū)徐家匯相連）。南翔雖屬于嘉定區(qū)，但距離市中心不足1小時的車程，為嘉定區(qū)最靠近市區(qū)的地塊。因此，該樓盤優(yōu)越的地理位置吸引了區(qū)域以外購買者的追捧。格林春曉的占地面積為13.5萬平米，規(guī)劃建筑面積為9.6萬平米，容積率為0.7，共有聯(lián)體、疊加及雙拼別墅共436套，分為三期建設銷售，目前僅存2套未售，而售價從開盤之初的5700元/平米，逐步提高到目前的8300元/平米以上。
（3）上海格林春岸
■ 格林春岸位于嘉定區(qū)的中心地帶，為一舊城改造項目，公司擁有100%的權益。項目的占地面積為12.2萬平米，總規(guī)劃建筑面積為15.3萬平米，容積率為1.2，共有總戶數(shù)為974套住宅和4間商鋪。項目分為兩期開發(fā)，分別在04年和05年竣工結算。該項目貼合了當?shù)卣畬铣菂^(qū)“短期只拆不建、更新建筑以中、低密度、公共性、生態(tài)型為基本原則”的主導思想，以水景社區(qū)為賣點，推出低密度花園洋房、六層電梯公寓、親水疊加別墅、河濱聯(lián)體別墅、錯層小高層等多種物業(yè)形態(tài)，以滿足當?shù)馗叨丝蛻舻牟煌枨?。憑借超前的設計和極佳品質，該樓盤在當?shù)氐膮^(qū)域市場上獨領風騷,銷售勢頭非常不錯，每次推盤的預售率都在95%以上，而售價從最初的4300元/平米提高到了目前的5500元/平米。
（4）上海格林世界
■ 格林世界項目也位于南翔，位于滬嘉高速公路的東側，與格林春曉項目臨近,公司擁有70%的權益。該項目的占地面積為136.66萬平米，規(guī)劃建筑面積90.2萬平米，容積率為0.66，為一個以別墅為主的低密度大型社區(qū)。項目一期800畝已經(jīng)開工，其中包括占地100畝的公園和建筑面積約為21萬平米的住宅。按規(guī)劃，將建成具有法國南部普羅旺斯風格的社區(qū)，住宅部分將分成小高層、聯(lián)排別墅、獨幢別墅等，該項目將是公司06年以后的主要利潤來源。值得注意的是，該項目的土地成本僅為37萬/畝，在容積率相近的情況下，比格林春曉的56萬/畝要低將近三分之一。另外，去年10月份，南翔鎮(zhèn)臨近的另一塊土地拍出了130萬/畝的價格（普通居住用地、容積率為1.2），因此這個項目的地價升值幅度相當可觀。
（5）上海浦東未來域
■ 該項目是金地集團與上海的浦發(fā)集團合作的第一個項目，公司擁有49%的權益,并擁有經(jīng)營管理權。該項目位于浦東三林路西側，占地面積為10.5萬平米，建筑面積為14.1萬平米，容積率為1.3，由多層及小高層組成。2005年三月份一期將對外銷售，預計售價將在8000元左右。該項目將在05年及06年為集團提供利潤貢獻。
（6）深圳香蜜山
■ 該項目地處深圳福田區(qū)香蓮立交路口，屬于當今深圳市地段極佳的中心地區(qū)，公司擁有100%的權益。該項目依山而建，并容納了深圳的國際網(wǎng)球中心，是一個具有運動、健康特色的山體住宅項目，也是深圳首個獲得國家住宅中心認證的健康住宅。項目對外推出之后，當即受到各界好評,成為業(yè)界學習的典范。項目總建筑面積約17萬平米，分成二期。其中，一期已經(jīng)達成95%以上的預售率，并將在04年提供利潤貢獻。
（7）武漢格林小城
■ 武漢格林小城位于武漢武昌的南湖片區(qū)，是武漢市二環(huán)線內為數(shù)不多的可大規(guī)模開發(fā)的中心地塊。該項目最大的特點在于東臨南湖水域這一天然的水景社區(qū)。項目的左右兩側將是市政規(guī)劃中的600畝超大規(guī)模水上公園。公司規(guī)劃把格林小城打造成為德國風情的精品社區(qū)。項目的占地面積為43.8萬平米，規(guī)劃建筑面積為65.7萬平米,將分成六期開發(fā)。該項目的一期a1組團在04年11月預售，首次推出的458套房源，當天就成交了442套，成交率高達96.5%，創(chuàng)造了武漢樓市的新記錄。
（8）東莞格林小城
■ 該項目毗鄰東莞市中心區(qū)，西靠東莞大道，與新建的市政府、歌劇院和會展中心相望，地理位置優(yōu)越。該項目占地面積為13.6萬,總規(guī)劃建筑面積約為24.5萬平米,共分為7個組團。第一組團在04年下半年推出，銷售情況良好。該項目從05年起將持續(xù)為集團提供利潤貢獻。
儲備項目的概況
（9）北京格林小城
■ 北京格林小城位于北京亦莊經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)內，是格林小鎮(zhèn)的后繼項目。該項目占地
面積約為60萬平米。由于用地手續(xù)尚在辦理中，尚未開工。
（10）深圳龍華項目
■ 該項目位于深圳龍華地區(qū)，占地面積約為18萬平米，總規(guī)劃建筑面積約為42萬平米。目前該項目正在前期設計中，預計可在06年提供利潤貢獻。
與房地產相關的其他業(yè)務
金地在長期專注于住宅開發(fā)領域的同時，也一直在審慎地嘗試新業(yè)務的拓展。這種拓展的目的有兩個方面：第一、是為了降低經(jīng)營風險，增加公司的利潤來源；第二、也是更重要的目的，是為了提高公司在住宅開發(fā)領域的核心競爭能力，而向價值鏈上下游的一種拓展。實際上，香港、新加坡的大型地產公司往往采取了類似的經(jīng)營模式，其業(yè)務范圍涉及到：地產開發(fā)、投資物業(yè)、房地產信托管理等與房地產相關的多個領域，并具有逐步向房地產金融領域滲透的趨勢。金地也看到了房地產行業(yè)發(fā)展的未來趨勢，從培養(yǎng)人才、積累經(jīng)驗的角度出發(fā)，開始逐步涉足這些領域。
房地產信托
美國、香港等地大型地產公司的案例已經(jīng)證明：房地產信托投資基金能很好地為住宅開發(fā)業(yè)務提供互補的協(xié)同效應。金地與金信信托、浙江綠城等公司合作的金信雙龍計劃是主要針對房地產項目公司權益投資的一個信托計劃。公司希望通過參與項目的篩選、談判、投資的全過程，增長房地產投資的專業(yè)經(jīng)驗，為將來參與房地產信托投資基金管理（reit）業(yè)務做準備。
房地產不良資產處置
公司還與摩根斯坦利、上海盛融合作共同涉足房地產不良資產處置業(yè)務。三方通過設立合資公司，以折扣價購買了中國建設銀行的不良資產，然后通過各種方式變現(xiàn)獲得收益。所謂的不良資產實際是一些由于各種原因停工的“爛尾樓”，處置過程中需要涉及到項目篩選、結構融資、處置變現(xiàn)等多個環(huán)節(jié)，而三個合資方在這些方面又各有所長。除了獲取豐厚的收益以外，金地希望借此為未來進入商業(yè)地產等新的領域積累經(jīng)驗和人才。
物業(yè)管理
物業(yè)管理則是金地早期為樹立品牌而進入的領域。目前，金地的物業(yè)管理已經(jīng)覆蓋全國30個大中城市，管理和顧問的項目總數(shù)達到118個，總面積超過1600多萬平方米，在全國位居前三位。雖然，這項業(yè)務本身對集團的盈利貢獻并不大，但公司在此領域的經(jīng)營卻是和自身的發(fā)展戰(zhàn)略緊密相關的。物業(yè)管理不僅可以幫助公司樹立良好的品牌形象，對公司的跨區(qū)域發(fā)展尤為有利，同時物業(yè)管理也是差異化競爭策略中的重要一環(huán)，公司通過優(yōu)質的物業(yè)管理服務提高自身產品的價值和差異化，并以此構筑公司的競爭優(yōu)勢。
四、行業(yè)背景及區(qū)域分析
中國住宅產業(yè)————— 一個長期增長的故事
我們認為，1998年下半年開始的住房制度改革是中國住宅產業(yè)長期持續(xù)發(fā)展的開端。雖然，受到宏觀經(jīng)濟因素和政策變化的影響，過程中必然會存在著調整，但基于以下的理由，我們認為增長是行業(yè)發(fā)展的主導趨勢：第一、中國經(jīng)濟的持續(xù)增長趨勢仍將繼續(xù)得以維持，而居民收入的持續(xù)提高也是可以預期的；第二、中國的城市化正處于加速的階段，受過良好教育的農民子弟具有強烈的愿望在大城市找到他們生活和發(fā)展的空間；第三、在計劃經(jīng)濟體制下，城市居民對住房的需求未被充分滿足，而把畢生的儲蓄轉化為不動產是東方國家普遍的文化傳統(tǒng)。第四，從居住質量的角度，中國住宅產業(yè)仍處在較低的水平，而舊城改造等重建計劃也將推動多次置業(yè)需求的產生。
短期即使出現(xiàn)調整，長期仍然可以看好
不可否認的是，從2003年起全國房價出現(xiàn)了上漲加速的趨勢。2004年1-11月份，全國住宅價格同比大約上漲了12%。尤其是，長江三角洲地區(qū)的許多城市，過去三年房價的累
計漲幅超過了一倍。除了地區(qū)經(jīng)濟高速發(fā)展的合理因素以外，投資性購房比重過高和買房者的看漲預期也對房價的上漲起到相當大的作用。
從今年開始，政府采取了包括加息在內的一系列的調控措施來抑制房價的上漲。我們認為，在未來一至兩年內，政府有可能繼續(xù)提高利率，而當累積加息幅度超過100個基點之后，房地產市場有可能出現(xiàn)短暫的調整。但是，基于以下兩個的判斷，我們認為調整的幅度和時間都不會太大：第一、由于土地和信貸的控制，使得未來的住房供應量增速放慢；第二、經(jīng)濟持續(xù)增長和居民收入持續(xù)增加，將使得購房者的對房價的承受力加強。
主要區(qū)域住宅市場分析
上海 ——— 土地供應放慢，房價居高不下
從1998年下半年以來，上海房地產市場的表現(xiàn)大幅超越了北京和深圳，無論采取何種數(shù)據(jù)計算，上海住宅價格累計漲幅都超過一倍以上。對此，我們認為2002年以前上海房價的上漲是符合經(jīng)濟發(fā)展的基本面，具有合理的成份，主要理由如下：第一、上海經(jīng)濟持續(xù)快速增長，經(jīng)濟中心的地位得到確立和加強；第二、由于看好上海的投資環(huán)境，近幾年國內外的資金大量涌入，外來人口的持續(xù)增長產生了源源不斷的需求；第三、過去幾年，上海的城市基礎設施建設和動拆遷投資巨大，提升了環(huán)境和地段價值；第四、自內外銷并軌之后，海外人士購房需求被大大激發(fā)，在人民幣升值的預期下，海外資金紛紛投資于上海的房地產。
房價漲幅過大，房價收入比創(chuàng)新高
不可否認的是，隨著房價的持續(xù)上漲，投資者的比重增加過快，而購房者對房價繼續(xù)上漲的預期也得到加強。因此，從2003年起，上海房地產市場出現(xiàn)了一些非理性的成份。從從房價收入比的角度來看，當前的倍數(shù)已經(jīng)達到了16倍左右，不僅超過了97年的高點，從在全國范圍內來看，也遠遠超出了平均水平。
土地供應已放慢，在建規(guī)模并不大
值得關注的是，從今年起，土地的供應速度出現(xiàn)了明顯的放慢。一方面，上海市動拆遷政策改變后，動拆遷量已經(jīng)大幅下降，而自實行招標以后，土地供應的節(jié)奏明顯放慢；另一方面，受銀行信貸緊縮的影響，新開工量增速也在放緩。2003年，上海市商品住宅新開工面積僅同比增長13.1%，預計04年將進一步放慢到10%左右，而明年可能會更低。從當前在建的規(guī)模來看，在建住宅面積大約相當于03年預售面積的1.7倍，這個比例雖比02年有所提高，但仍舊低于1998年房地產低谷時的水平，這表明當前的在建規(guī)模并不大。綜合分析，我們認為雖然上海的房價高企，但由于供應的放緩，兩至三年內未必會出現(xiàn)大幅下跌。
政府高度關注，房價有望軟著陸
房價的上漲已經(jīng)引起政府的高度關注。從2003年下半年起，上海市政府也推出了一系列的政策，包括：加大對土地供應的調控力度，放慢動拆遷、限制期房轉讓、增加中低價住宅用地供應，實施房地產交易合同網(wǎng)上備案制度、健全住房保障體系等一系列措施。我們認為，政府的一系列調控措施終會起到成效，上海房價不會出現(xiàn)暴漲暴跌的現(xiàn)象，有望實現(xiàn)軟著陸。
深圳———空置率見底，未來房價看漲
前幾年，深圳的房地產市場總體上處于調整吸納存量的過程中。深圳住宅價格從1999年開始就走出底部開始回升，由于收入的增長略高于房價的漲幅，因此，房價收入比總體上是處于逐年下降的。
特區(qū)外城市化帶來發(fā)展契機
2003年深圳市的國內生產總值為2861億元，增長17.3%，達到八年新高，在全國居第四位。人均gdp為54560元/人，居全國首位。2003年6月cepa的簽署、2003年底，深圳特區(qū)外城市化進程全面啟動，以及地鐵建設等城市基礎設施的加快建設，將使深圳房地產市場面臨巨大的發(fā)展機遇。
政府控制土地供應，市場消化吸納存量
從2001年起，深圳市政府實施了“三年內控制土地供應”的措施，因此過高的投資增幅得到有效的控制。我們將歷年的新開工面積減去當年的竣工面積后的數(shù)值，來衡量供應量的變化。從圖中可以看到，供應的變化呈現(xiàn)明顯的周期性變動，而從2003年開始市場已經(jīng)進入了供應減少、吸納存量的周期。
銷售率回升，房價收入比下降
銷售方面，我們將歷年的竣工面積與銷售面積之差定義為空置量的變化，而銷售面積與竣工面積的商定義為銷售率。由于市場的整體規(guī)模的逐步提高，近三年空置量的絕對值比較高，但銷售率從2001年起已經(jīng)逐步開始回升，這意味著供大于求的局面已經(jīng)得到遏制。價格方面，深圳住宅價格從1999年開始就走出底部開始回升，由于收入的增長略高于房價的漲幅，因此，房價收入比總體上是處于逐年下降的，這點與全國的情況相似。綜合上面的分析，我們認為，與95年前后的房地產熱相比，當前深圳的房地產市場更加健康，政府控制供應的措施將使未來三年內市場的空置量顯著下降，而房價將穩(wěn)中有升。
北京———奧運帶動基建，房價穩(wěn)中趨升
前幾年，北京房地產市場同樣處于調整消化存量的過程中。與寫字樓市場的整體供大于求相比，住宅市場正在逐步回復到供求平衡的狀態(tài)。值得關注的是，從今年起北京房價出現(xiàn)了比較明顯的回升。展望未來，奧運工程帶動北京的城市基礎設施建設，北京土地供應日趨規(guī)范，對當?shù)胤康禺a的市場都是正面的，我們對北京住宅市場持樂觀的看法。
房地產投資回歸理性
2001年以前，北京市的房地產投資出現(xiàn)了過快的增長，遠遠超出本地經(jīng)濟的增長速度。其后幾年，房地產投資增速逐年回落，市場逐步回歸理性，并于經(jīng)濟增長速度相匹配。截至2004年第三季度數(shù)據(jù)，北京的房地產投資額增長幅度為gdp增長幅度的1.81倍，已經(jīng)回到2000年以前的低位，這表明市場正朝著更為平衡、健康的方向發(fā)展。
供求關系有所緩和
從施工面積與銷售面積數(shù)據(jù)情況來看，供過于求局面已有控制。最近4年，北京的施工與銷售面積之比基本穩(wěn)定在4-5倍區(qū)間；而銷售面積與竣工面積之比維持在70%以上，并逐年提高，這表明市場在逐步消化存量之后，供求關系已經(jīng)大為緩和。
居民對房價承受能力有所增強
最近幾年，北京的房價整體上呈現(xiàn)穩(wěn)中略降的態(tài)勢。相反，居民的收入?yún)s持續(xù)增加。因此，從房價收入比的情況來看，北京的房價收入比已經(jīng)從1997年的23倍降到了2003年的11倍，這意味著北京居民對房價的承受能力在加強。
武漢 —————中部重鎮(zhèn)，潛力無窮
武漢歷來是中部地區(qū)的交通樞紐和工業(yè)重鎮(zhèn)，由于各種原因武漢的發(fā)展?jié)摿σ恢睕]有得到充分的發(fā)揮。最近幾年，武漢出現(xiàn)了明顯的正面變化：城市建設和招商引資的力度明顯增強，已有多條地鐵和過江隧道項目通過國家審批。同時，位于漢陽的沌口經(jīng)濟開發(fā)區(qū)已經(jīng)吸引到了神龍富康、海爾和美的空調等大企業(yè)的入駐。我們認為，未來三至五年內，武漢的經(jīng)濟和房地產市場將有相當大的發(fā)展機會，這一點與當前的天津和三年前上海的情況很類似。
高檔商品住宅市場潛力巨大
長期以來，武漢市的房地政策的主基調是：土地出讓以協(xié)議為主且價格相當?shù)土?、政府積極鼓勵興建大規(guī)模的經(jīng)濟適用房社區(qū)。在這種背景之下，武漢的房價在全國省會級城市中屬于偏低水平。2003年的住宅平均售價仍舊在2400元/平米以下，另一方面，由于商品化程度低，當?shù)刈≌目傮w品質較低。因此，武漢的高檔商品住宅市場具有巨大的潛力。
舊改力度加大，推動住宅消費
從2003年開始，為了改善城市形象，武漢市的舊城改造力度相當大。根據(jù)武漢房產局
的數(shù)據(jù)，2003年全年武漢完成了29塊片區(qū)、總占地面積為8267畝的舊城改造，比02年同比增長了292.7%,全市的拆遷面積達到260萬平米，同比增長34.7%,拆遷戶數(shù)為24433戶，比02年增加了11413戶。我們認為，大規(guī)模的舊城改造將減少市場的存量，并帶動住宅消費，成為促進房地產市場繁榮的“助推器”。
需求旺盛，房價加速上揚
2003年，武漢市商品房銷、預售面積為961.32萬平方米，增長26.60％，總銷預售金額為191.72億元，增長44.74％，增幅巨大。進入2004年，在銷售淡季的一季度，即實現(xiàn)銷預售商品房262.48萬平方米，同比增長60.11％，商品房銷預售收入為33.52億元，同比增長62.56％，增幅均創(chuàng)歷年之最。價格方面，從2003年9月份以來，武漢市商品房銷售均價連續(xù)三個季度加速上揚（漲幅分別為1.5%、3.6%、5.1%），其中2004年一季度5.1%的單季漲幅為近年之最。
從歷史數(shù)據(jù)來看，武漢的住宅消費起步于2001年，但2000-2002年間的房地產投資增速一直維持在10%—15%之間的溫和增長，在過去的四年間，銷售面積始終大于當年的竣工面積。因此，我們認為武漢住宅市場供不應求的局面至少還會維持兩至三年，而房價正處于起飛的初期。
五、盈利預測和財務分析
基本假設
■ 未來三年內，中國經(jīng)濟增長速度仍將保持7-8% 左右的年均增長速度，而居民收入的增長速度可維持在10%以上
■ 利率的上調幅度和頻率是溫和的，三年內累積加息幅度不超過2%
■ 全國房地產的銷售速度與供給增長速度基本相當，房價的漲幅保持在5%左右
■ 金地集團的項目開工、建設和銷售均能按計劃進行，各項目竣工時的銷售率仍維持在95%以上
■ 以下的項目預測均以目前公司已經(jīng)擁有的項目為基礎，尚未考慮公司未來新增項目或收購股權可能帶來的盈利增長
六、房地產上市公司比較
區(qū)域發(fā)展模式
目前，中國的房地產上市公司大至可以分為三類：全國性、區(qū)域性和以項目為主的公司。我們對比了不同類型的房地產開發(fā)商，并結合當前中國房地產行業(yè)的特征后認為：在未來十年甚至更長的時間段內，全國性布局的房地產公司具有更好的發(fā)展前景，主要理由包括：第一、中國的房地產行業(yè)正進入一個持續(xù)的高速增長階段，這為行業(yè)內的領先者提供了廣闊的增長空間，全國性開發(fā)商的擴張能力更強；第二、中國的房地產行業(yè)的專業(yè)化水平都比較低，因此全國性開發(fā)商可以通過經(jīng)驗和信息資源的共享，提高專業(yè)化水平；第三、中國房地產企業(yè)的品牌知名度比較弱，全國性的品牌更是屈指可數(shù)，未來行業(yè)的競爭將由項目的競爭轉向品牌的競爭，這一方面全國性的開發(fā)商又可以占得先機。
目前，在上市公司中，除了萬科是公認的全國性開發(fā)商以外，金地已經(jīng)初步確定了全國性的布局，并從2004年起進入收獲期。招商地產從去年開始也開始了跨區(qū)域的發(fā)展，但仍處于轉型過程中。
產品定位
金地的目標客戶群鎖定為國內正在迅速成長的中產階層，其產品檔次明顯高于普通住宅，因此其盈利能力也略高于行業(yè)平均。公司將中產階層更進一步劃分為25-30歲首次置業(yè)的年輕白領，產品類型為高品質中、小戶型公寓；30-40歲的一二次置業(yè)的社會中堅，產品類型為城區(qū)高尚公寓小區(qū)（小高層、高層）、城郊高尚社區(qū)（多層、花園洋房、經(jīng)濟性別墅等）；35-45歲二次或多次置業(yè)的中產精英產品類型為城市中心黃金地段高檔公寓、城郊景
觀別墅。金地的策略是將重心放在社會中堅（占70%）層次上，同時兼顧年輕白領和中產精英的需求，為中產階層各個主要層次的客戶提供高品質的生活空間和增值服務，從而建立清晰的客戶梯度，提高客戶忠誠度，實現(xiàn)金地品牌價值最大化。
在房地產上市公司中，對自身所開發(fā)產品具有明確定位的實屬少數(shù)，大多數(shù)的公司還停留在根據(jù)個別項目的實際情況進行客戶定位，尚不具備從滿足目標客戶需求的角度去尋找項目、并有針對性地進行開發(fā)產品的意識和能力。因此，大多數(shù)的地產商只能提供同質化的產品和獲得行業(yè)平均水平的利潤率，而無法享受到客戶支付的溢價。在這方面，金地又表現(xiàn)出了“快人一步”的意識。
財務比較
我們比較了10家以住宅開發(fā)為主業(yè)的房地產上市的財務指標。從毛利率和凈利潤來看，金地不僅高于萬科、招商地產，比包含了小型公司在內的行業(yè)平均值也高了2-4個百分點，這主要得益于公司較高的客戶定位和產品品質。從資產回報率的角度來看，金地也處于領先的地位。1999-2000年間，金地的凈資產收益率曾高達18.3%,遠遠超出行業(yè)平均水平。2001年，公司發(fā)行新股后，雖然凈資產增長了210%，但其凈資產收益率仍屬于中等以上的水平。從表面上看，公司的總資產收益率似乎略低于行業(yè)平均水平，這主要是因為公司新增的土地儲備較多而且在建項目的結算大多要到2004年以后。如果剔除這些特殊因素，公司的總資產收益率應該也在行業(yè)平均水平之上。資產周轉方面，金地的資產周轉率和存貨周轉率略低于行業(yè)平均值，這主要是由于公司的土地儲備較多。對于房地產公司而言，周轉率偏低未必是經(jīng)營效率低下的反映，相反在房價和地價持續(xù)上漲的過程中，反而是公司決策能力高超的體現(xiàn)。唯一略有欠缺的是，金地的資產負債率偏高，這主要是因為過去幾年公司的積極擴張所導致。幸好，完成增發(fā)以后，公司的資產負債率將大幅下降到50%左右的安全水平。
七、估值
絕對估值—現(xiàn)金流折現(xiàn)法和重置成本法
房地產公司是以項目為基礎的特殊企業(yè)，理論上其價值的計算公式為：
凈資產價值（nav）=有形資產價值 + 無形資產價值-債務的價值，保守起見，一般的評估中都忽略無形資產的價值（品牌及商譽）。對于有形資產的評估，有兩種基本的方法：第一、現(xiàn)金流折現(xiàn)法，即將公司未來可以從所開發(fā)項目中獲得的現(xiàn)金收入現(xiàn)值，減去未來必須支付的投資、費用、稅收和利息等各項成本的現(xiàn)值，即可得到各個項目的凈現(xiàn)值，最后將這些項目的價值與公司其他資產價值相加之后即得到有形資產的總價值。這種方法在理論上比較完善，但需要做多項假定，客觀性較差。第二、重置成本法，即參照當前的市場價格，對公司土地儲備的重置成本進行評估，作為其評估價值。這種方法簡單明了，但有時限于缺乏可參照的市場成交價或當成交價顯失公允時，將給評估帶來困難。
我們以2004年6月30日以評估基準日，對金地集團的凈資產價值進行評估。需要說明的是，截止6月底公司已售未結算的樓盤銷售面積約為16.2萬平米(這部分面積并未包含在6月底的項目及土地儲備中),這部分未結算面積可為公司帶來的凈利潤約為2.69億元。因此，我們在評估前先對公司的凈資產值做了相應的調整。對于金地集團的未售項目及土地儲備，我們分別采用上述兩種方法進行評估。我們得出的評估結果是：公司的未售項目及土地儲備的的重估增值（扣除少數(shù)股東的權益后）分別為14.55億元和14.29億元。以增發(fā)前股本計算,金地的每股凈資產重估價值應該在11.82-11.91元之間,目前股價大約折讓20%。
相對估值—市盈率及市凈率
我們選擇了10家以住宅開發(fā)為主業(yè)的房地產公司，進行相對估值的比較。從市盈率的角度，金地集團的05年的預測市盈率是最低的。從市凈率來看，金地的市凈率也屬于偏低的水平，招商地產的市凈率雖低于金地，但主要的原因在于其房屋租賃業(yè)務和供水供電業(yè)務的增長相當平緩。此外，中遠發(fā)展和銀基發(fā)展的市凈率雖低，但這兩家公司的資產回報率和
盈利的持續(xù)性遠不如金地。綜合來看，金地的估值相對于其他房地產公司而言，也被明顯低估。
注：金地集團04年的每股收益按增發(fā)后的股本估算，萬科05年的每股收益預測未考慮可能發(fā)生的轉股因素影響
金地集團發(fā)展能力分析 金地集團估值篇三
美的集團投資價值分析報告
錢晴
南京信息工程大學會計系，南京 210044
一、引言
1.1 研究背景與意義
家電行業(yè)是國民經(jīng)濟的支柱產業(yè)之一，與百姓的生活息息相關。近年來我國家電行業(yè)產值穩(wěn)定增長，同時還帶動了服務業(yè)、運輸業(yè)的發(fā)展，對維持國民經(jīng)濟健康有序平穩(wěn)發(fā)展做出了重要貢獻。我國家電自80年代開始起步，通過引進國外的生產線和生產技術，在國內市場的強大需求拉動下，一大批家電生產企業(yè)應運而生。我國的家電行業(yè)從導入期到成長期，最后到成熟期，經(jīng)歷了一段高速的發(fā)展時期。二十世紀九十年代中后期，我國家電企業(yè)進入了它的成熟期，一些企業(yè)建立了現(xiàn)代企業(yè)制度，管理水平不斷提高，家電品牌逐步形成。由于激烈的市場競爭和優(yōu)勝劣汰，家電行業(yè)的整合加劇，產生了像美的、海爾、tcl等家電航母。目前，彩電、空調、冰箱、洗衣機等主要家用電器產品的產業(yè)集中度已達75％以上，我國獨立的家電企業(yè)已由1997年的100多家銳減到10多家，家電企業(yè)規(guī)模在擴大，產能也在增長，已經(jīng)成為全球家電生產制造基地。我國的家電行業(yè)發(fā)展到今天，已經(jīng)成為了一個相當成熟的行業(yè)，基本上掌握了核心技術。目前，由于我國家電產能的急劇增長，市場競爭更加激烈，作為在國內比較知名的家電品牌，美的集團在通過各種營銷手段搶占市場份額的同時還需要通過不斷通過增強自身綜合實力來吸引投資者的注意，吸收更多的資金來完善企業(yè)，全面提高公司的綜合實力。
近年來，隨著家電業(yè)上市公司的增多，這些家電上市公司的財務狀況及經(jīng)營狀況越來越受到投資人及相關利益者的關注，而美的集團作為其中較為知名的品牌之一，尤為受到投資人合相關利益者的關注。所以本為針對美的集團進行了投資價值分析，分析研究美的集團投資價值，為投資人提供參考價值具有重要意義。首先，有助于投資者制造正確的投資政策。其次，對美的集團投資價值研究是能否降低投資風險，取得投資成功的關鍵。再次，研究美的集團的投資價值有助于其他將要上市的家電公司學習參考。最后，有利于促進家電業(yè)健康發(fā)展。投資者越來越看重對公司的投資價值的研究，如果只是片面和不規(guī)范的分析，不僅威脅到投資者的利益，也會擾亂家電行業(yè)的市場秩序。
1.2 研究思路與框架
一般而言，上市公司分析的主要方法有基本分析法、技術分析法等?；痉治龇ㄊ侵竿ㄟ^對決定股票內在價值和影響股票價格的宏觀經(jīng)濟形勢、行業(yè)狀況、公司經(jīng)營狀況等進行分析，評估股票的投資價值和合理價值，與股票市場價進行比較，進而形成買賣的建議。因為基本分析法在預測股票的中長期走勢和評估股票的內在價值上具有獨特的優(yōu)勢，因此也深得價值投資型投資者的青睞，比如著名的投資大師巴菲特就認為：對一家企業(yè)進行投資主要看這家企業(yè)的會計報表。另外，上市公司的股票幾乎每天都在交易，股票價格時刻都在變化，此時技術分析就有用武之地。技術分析法從股票的成交量、價格、達到這些價格和成交量所用的時間、價格波動的空間幾個方面分析走勢并預測未來。本文的用到的主要研究方法還有：一是理論聯(lián)系實際的方法，即結合了老師所講的有關證券投資的理論知識對股票進行相關分析；二是文獻分析法，筆者將充分搜集相關文獻資料，包括印刷與電子文獻，如相關論著、學位論文，以及發(fā)布于報紙和網(wǎng)絡的原創(chuàng)分析文章，并對其進行整理和分析，在此基礎上展開系統(tǒng)研究；三是比較研究方法，即運用各種技術分析方法對美的集團的整體經(jīng)營狀況、財務狀況、股票價值進行縱向比較。
本論文是在前人研究的基礎上，充分結合當下經(jīng)濟環(huán)境和行業(yè)、公司狀況，對美的集團進行進一步的專業(yè)、系統(tǒng)的分析。本文將以公司行業(yè)分析與財務分析及股票技術分析相結合的手段對美的集團的投資價值進行分析，旨在幫助投資者進一步了解該公司的財務及經(jīng)營狀況，為投資者投資決策提供有價值的參考信息。
二、公司基本情況分析
2.1公司情況簡介
美的集團是一家以家電制造業(yè)為主的大型綜合性企業(yè)集團，于2013年9月18日在深交所上市，擁有美的、小天鵝、威靈、華凌、安得、美芝等十余個品牌。在全國各地設有強大的營銷網(wǎng)絡，并在海外各主要市場設有近30個分支機構。創(chuàng)業(yè)于1968年的美的集團，是一家以家電業(yè)為主，涉足照明電器、房地產、物流寶貝等領域的大型綜合性現(xiàn)代化企業(yè)集團，旗下?lián)碛兴拇螽a業(yè)集團，是中國最具規(guī)模的白色家電生產基地和出口基地之一。1980年，美的正式進入家電業(yè)；1981年開始使用美的品牌。據(jù)尚蛙會員聯(lián)盟調查顯示，美的集團員工13萬人，旗下?lián)碛忻赖?、小天鵝、威靈、華凌等十余個品牌。除順德總部外，美的集團還在國內的廣州，中山，重慶，安徽合肥及蕪湖，湖北武漢及荊州，江蘇無錫、淮安及蘇州，山西臨汾，河北邯鄲等地建有生產基地；并在越南、白俄羅斯建有生產基地。美的集團在全國各地設有強大的營銷網(wǎng)絡，并在海外各主要市場設有超過30個分支機構。
美的集團一直保持著健康、穩(wěn)定、快速的增長。上世紀80年代平均增長速度為60%，90年代平均增長速度為50%。21世紀以來，年均增長速度超過30%。2012年，美的集團整體實現(xiàn)銷售收入達1027億元，其中外銷銷售收入達72億美元。2013年“中國最有價值品牌” 2 評價中，美的品牌價值達到653.36億元，名列全國最有價值品牌第5位。公司總股本為421580.85萬股,當前股票價格為17.5 元每股。
2.2公司經(jīng)營能力分析
現(xiàn)階段,方洪波現(xiàn)任美的集團有限公司董事局主席兼總裁、1992年加入美的集團。擁有豐富的管理經(jīng)驗及一支精英團隊。美的集團一直堅持“薄利多銷,服務當先”的經(jīng)營理念,依靠準確的市場定位和不斷創(chuàng)新的經(jīng)營策略,引領家電消費潮流,為消費者提供個性化、多樣化的服務,美的品牌得到中國廣大消費者的青睞。美的集團與全球知名家電制造企業(yè)保持緊密、友好、互助的戰(zhàn)略合作伙伴關系,成為眾多知名家電廠家在中國的最大的經(jīng)銷商。美的以“為人類創(chuàng)造美好生活,為客戶創(chuàng)造價值、為員工創(chuàng)造機會、為股東創(chuàng)造利潤、為社會創(chuàng)造財富”為使命,其經(jīng)營準則是：理性追求：寧慢兩步、不錯半步。授權經(jīng)營：充分授權、業(yè)績導向。協(xié)作共享：價值為尊、利益共享。美的將繼續(xù)堅持有效、協(xié)調、健康、科學的發(fā)展方針,形成產業(yè)多元化、發(fā)展規(guī)?；⒔?jīng)營專業(yè)化、業(yè)務區(qū)域化、管理差異化的產業(yè)格局。擁有健康的財務結構和明顯的企業(yè)核心競爭優(yōu)勢,并初步具備全球范圍內資源調配使用的能力,以企業(yè)整體價值最大化為目標,進一步完善企業(yè)組織架構和管理模式,在2013年成為年銷售額突破1200億元人民幣的國際化消費類電器制造企業(yè)集團,躋身全球白色家電制造商前五名,成為中國最有價值的家電品牌。美的的未來將會向更好的方向發(fā)展。
2.3公司競爭能力分析
美的集團是行業(yè)龍頭，具有一定規(guī)模的消費人群，知名度高，有著良好的售后服務。美的集團資源豐富，涉及經(jīng)營制造的產品種類廣，擁有中國最大最完整的空調產業(yè)鏈、微波爐產業(yè)鏈和小家電產品及廚房用具產業(yè)集群。美的擁有6家控股子公司入選國家級高新技術企業(yè)。根據(jù)有關規(guī)定，企業(yè)自獲得高新技術企業(yè)認定后3年內，所得稅可享受10％的優(yōu)惠。優(yōu)惠的稅收政策為美的集團節(jié)約了資金，有利于美的集團更好的改進技術，研發(fā)新產品，擴大生產，鞏固自己的行業(yè)地位。
美的集團旗下?lián)碛忻赖摹⑿√禊Z、威靈、華凌等十余個品牌，有著強勁的競爭優(yōu)勢。營銷網(wǎng)絡遍及全國，在海外市場設有分支機構。美的集團的技術更新速度快，產品創(chuàng)新能力強，技術水平高。同時具有高效靈活，治理較為完善的管理優(yōu)勢和上佳的技術優(yōu)勢與品質保障。作為白色家電業(yè)的龍頭，美的集團有著完整的白色家電產業(yè)鏈，是具有國際競爭力的白色家電制造商。國內白色家電龍頭，具有專業(yè)的技術和品牌優(yōu)勢。其中空調、冰箱、洗衣機和空調壓縮機的市場占有率均位列行業(yè)三甲?？照{出口量全國第一，內銷第二，有著良好的海外銷售市場，完整的白色家電產業(yè)鏈以及上佳的技術優(yōu)勢和品質保障。作為空調行業(yè)的龍頭，美的集團受益于行業(yè)良性發(fā)展?？照{業(yè)務具備領先優(yōu)勢也將成為美的集團業(yè)績增長的重要來 3 源。同時美的品牌全面覆蓋高中低端，是銷量的主要支撐。美的一直保持著良好的發(fā)展狀態(tài)，具有很好的市場發(fā)展前景。美的的各種財務數(shù)據(jù)表現(xiàn)出來的結果，都證明美的電器在不斷地 發(fā)展著，進步著，2014年美的電器將會有更好的表現(xiàn)。
三、公司所屬行業(yè)分析
3.1宏觀經(jīng)濟分析
美的電器于1992年經(jīng)過股份制改造后，于 1993年在深交所上市，為我國第一家經(jīng)中國證監(jiān)會批準的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)改制而來的上市公司。自成立以來，美的電器在激烈的市場競爭中脫穎而出，迅速成長為我國白色大家電行業(yè)的龍頭企業(yè)之一。2013年9月12日，美的電器退市，美的集團正式上市，自此美的集團完成整體上市?！督?jīng)濟藍皮書》指出，2013年我國經(jīng)濟呈現(xiàn)增長趨穩(wěn)、就業(yè)增加、結構改善的特征。2014年盡管經(jīng)濟發(fā)展中的不確定因素仍然較多，但我國經(jīng)濟發(fā)展長期向好的趨勢沒有改變。2013年，考慮到應對通貨膨脹的政策效應，預計經(jīng)濟增速將有所回落，但宏觀經(jīng)濟運行總體上仍將保持增長較快、通脹可控的態(tài)勢。自2010年5月以后，我國的物價總水平在一路走高，全年達到3.3%；ppi也逐季走高，上升的壓力越來越大。造成通脹壓力增加的諸多因素也沒有減少，有些因素的作用還在加強。導致了通貨膨脹的越加嚴重，而各國為了抑制通貨膨脹而采取的貨幣政策和財政政策通常會導致高失業(yè)率和gdp的低增長。而美的集團調控政策的密集出臺，讓美的集團的某些產業(yè)成為持續(xù)下跌的“重災區(qū)”。
眾所周知，國民經(jīng)濟的發(fā)展決定著股市的發(fā)展，股市是反映國民經(jīng)濟狀況的一個窗口，股市的興衰反過來也影響著國民經(jīng)濟發(fā)展的好壞與快慢。在股票市場，各種信息出現(xiàn)的隨機性和不可預期性是股票價格隨機波動的根源，所有影響價格的因素都反映在價格波動上。綜合種種，從股市的短期運行來看，美的集團的牛市與熊市的轉換將會不斷進行，“牛”來“熊”往是一種正常的狀態(tài)，無論美的集團調控還是加息預期增強，出發(fā)點都是防止出現(xiàn)資產泡沫和惡性通貨膨脹。即使這種調整會打壓某些板塊的股價，這也是一種正?；卣{。
3.2家電行業(yè)分析
我國家電產業(yè)正處于整合期，原材料價格上漲為整合提供了絕好的時機，強勢企業(yè)憑借規(guī)模和成本優(yōu)勢，壓縮盈利空間以淘汰弱勢企業(yè)，提升產業(yè)集中度。由于沒有消費稅等因素的制約，行業(yè)競爭環(huán)境較為公平，有助于強勢企業(yè)增強競爭力，加速產業(yè)整合。整合是以競價和壓縮利潤為代價的，是一個痛苦的過程，伴隨著價格的下滑和利潤率的降低。隨著強勢企業(yè)份額不斷擴大和弱勢企業(yè)持續(xù)退出，競爭將會從競價逐漸轉向提升技術、質量、渠道和服務為主的模式。
我國家電制造業(yè)是在大規(guī)模制造的基礎上發(fā)展起來的，龍頭企業(yè)的競爭力、零配件的自制比率、對渠道的管控力、成本控制力都是極為出色的。在未來行業(yè)產品升級成為越來越重要的增長驅動力的情況下，制造企業(yè)將充分獲取產品升級紅利，引來盈利提升期。未來優(yōu)勢企業(yè)將長期呈現(xiàn)利潤增速快于收入增速高于銷量增速的格局。
3.3行業(yè)競爭地位
家電行業(yè)是個充分競爭的產業(yè)，美的是個純粹的民營企業(yè)，能在激烈的市場競爭中存活下來，穩(wěn)居市場龍頭地位，彰顯出卓越的競爭實力和經(jīng)營能力。2013年美的集團完成整體上市，所有家電相關業(yè)務全部打包進入上市公司資產，資源共享和協(xié)同效率顯著提升，目前空調、微波爐、電飯煲、電磁爐等多個品類在市場上穩(wěn)居前列，空氣凈化、水凈化產業(yè)領域也實現(xiàn)提前布局，未來綜合競爭力會不斷提升。2014年，美的在電商和研發(fā)領域持續(xù)加大投入力度，盈利能力有望持續(xù)提升。
四、公司財務狀況分析
4.1每股指標分析
如表所示
報告日期 每股指標
攤薄每股收益(元)加權每股收益(元)每股收益_調整后(元)
扣除非經(jīng)常性損益后的每股收益(元)每股凈資產_調整前(元)每股凈資產_調整后(元)每股經(jīng)營性現(xiàn)金流(元)每股資本公積金(元)每股未分配利潤(元)
1.6964 1.51 1.51--24.7312 20.8273 1.9117 9.0889 10.5815
4.9205 4.33 4.33 3.18 23.175 19.4787 5.9622 9.2632 9.076
4.0056 3.73 3.73--22.5304 18.9476 3.218 9.4846 8.6037
4.7418 2.65 2.65 2.13 36.1046 16.91 3.5694 3.0184 13.1375
2014-03-31 2013-12-31 2013-09-30 2013-06-30 5 調整后的每股凈資產(元)--------
從這張兩張表中可以看出該公司在2012和2013每股收益較平穩(wěn)，而每股收益的高低體現(xiàn)的是公司盈利能力的高低，該公司于其他同行相比，明顯高出同行兩倍以上，格力電器在2014年第一季度每股收益只有0.75元，海爾集團只有0.31元，忽略風險因素，投資美的集團無疑會獲得較高收益。此外美的集團的每股凈資產以及每股經(jīng)營現(xiàn)金流量與同行業(yè)相比都較高，而且美的集團2012、2013的每股凈資產得到較大幅度增長，增長了40%。而每股經(jīng)營現(xiàn)金流量雖有下降但幅度不大，總的來說，投資者若想投資家電行業(yè)，美的集團不是為一個不錯的選擇。
4.2償債能力分析
如表所示
流動比率 速動比率 現(xiàn)金比率(%)股東權益比率(%)長期負債比率(%)產權比率(%)資產負債率(%)
1.1631 0.9908 39.4066 36.6561 0.7163 169.7671 63.3439
1.1532 0.8849 29.1228 40.3117 0.7339 146.7708 59.6883
1.1198 0.9528 30.5933 38.9307 0.7722 155.7753 61.0693
1.0974 0.9423 31.6324 38.1768 1.4806 160.7967 61.8232 6 總資產(元)1*** 96946024770 97592821550 94572048700 根據(jù)西方經(jīng)驗，流動比率在2：1左右比較合適，這個比率是衡量企業(yè)償債能力的一個重要財務指標，這個比率越高說明企業(yè)償還流動負債的能力越強。速動比率同樣是衡量企業(yè)短期償債能力的一個重要指標，速動比率越高，說明企業(yè)短期償債能力越強。產權比率反映了債權人所提供資金與股東所提供資金的對比關系。該比率越低，說明企業(yè)長期財務狀況越好，債權人貸款的安全越有保障，企業(yè)財務風險越小。就前兩個指標來看，美的集團的短期償債能力較好，但長期償債能力較差，投資該企業(yè)有一定的風險，投資者應謹慎考慮。
4.3盈利能力分析
盈利能力
成本費用利潤率(%)營業(yè)利潤率(%)主營業(yè)務成本率(%)銷售凈利率(%)股本報酬率(%)凈資產報酬率(%)資產報酬率(%)銷售毛利率(%)主營業(yè)務利潤(元)凈資產收益率(%)
10.1044 8.9021 74.8086 7.4591 169.6386 6.8593 2.5143 25.1914 9445898250 7.23
8.8476 7.7071 76.725 6.8589 1088.4159 46.9651 18.9324 23.275 27547007470 16.19
9.4071 8.2434 76.717 7.2053 400.5606 17.7787 6.9214 23.283 21339359360 12.58
9.3683 8.3637 77.0685 7.1912 474.1841 13.1336 5.014 22.93***630 15.65
營利毛利率指企業(yè)營業(yè)收入凈額與營業(yè)成本的差額。毛利率越大說明在營業(yè)收入凈額中營業(yè)成本所占比重越小，企業(yè)通過銷售獲取利潤的能力越強。營業(yè)凈利率說明了企業(yè)凈利潤占營業(yè)收入的比例。該比率越高說明企業(yè)通過擴大銷售獲取收益的能力越強。從上表可以看出美的集團的營業(yè)毛利率和營業(yè)凈利率在2013年和2014年都是較高的，而且在2014年第一季度我們可以看出該集團在這一年發(fā)展態(tài)勢是良好的。
五、公司內在價值評估
1.1市凈率估值法
股價估值=市凈率估值×每股凈資產預測值
市凈率指的是每股股價與每股凈資產的比率。市凈率可用于投資分析，一般來說市凈率較低的股票，投資價值較高，相反，則投資價值較低；但在判斷投資價值時還要考慮當時的市場環(huán)境以及公司經(jīng)營情況、盈利能力等因素。目前美的集團的市凈率在0.91左右，相對于家電業(yè)的平均市凈率來說是比較低的，該股票的投資價值較高。而且用市凈率估值×每股凈資產預測值所得出的股價估值只有16塊多，與目前美的集團股價19.07元相比是低估了該公司股票價值的，說明該股票未來有上升空間。其中市凈率估值和每股凈資產預測值都是采用家電行業(yè)平均值算出來的。
1.2市銷率估值法
股價估值=市銷率估值×每股銷售收入預測值
市銷率是證券市場中出現(xiàn)的一個新概念，又稱為收入乘數(shù)，是指普通股每股市價與每股銷售入的比率。市銷率越低，說明該公司股票目前的投資價值越大。收入分析是評估企業(yè)經(jīng)營前景至關重要的一步。沒有銷售，就不可能有收益。這也是最近兩年在國際資本市場新興起來的市場比率，主要用于創(chuàng)業(yè)板的企業(yè)或高科技企業(yè)。在nasdaq市場上市的公司不要求有盈利業(yè)績，因此無法用市盈率對股票投資的價值或風險進行判斷，而用該指標進行評判。同時，在國內證券市場運用這一指標來選股可以剔除那些市盈率很低但主營又沒有核心競爭力而主要是依靠非經(jīng)常性損益而增加利潤的股票（上市公司）。因此該項指標既有助于考察公司收益基礎的穩(wěn)定性和可靠性，又能有效把握其收益的質量水平。通過該集團的數(shù)據(jù)計算出來的市銷率在4.4左右，有家電行業(yè)平均值相比也比較低，因此該公司股票目前有較高的投資價值。同時又行業(yè)市銷率平均值和每股銷售收入預測值所算出的股價與目前的股價相比是偏低的，所以該公司股票價格還有上升空間值得投資。
六、投資建議與風險提示
6.1 股價走勢分析——k線分析
從上面的一年k線圖和周k線圖可知美的集團的股票一直保持平穩(wěn)發(fā)展的態(tài)勢，漲幅和跌幅都不是特別大，其中在4月30日的時候，美的的股票價格一下子從40多元降到17元左右，但其實這是因為在4月30日是除權除息日，該集團向股東發(fā)放了20元現(xiàn)金股利和每股發(fā)放1.5的股票股利，該股票價格是除權除息后的價格，其實該股票的價格是基本沒有多大變化的。再看該股票的成交量，可以看出概股票成交量在平穩(wěn)中有逐步上升的趨勢。最后再看該k線圖的下半部分，根據(jù)黃線下穿白線即白線在黃線上方買進股票，黃線上穿白線即黃線在白線上方賣出股票的規(guī)律，在這個時候作為股民買進股票能獲得利益的可能性較大。6.2 股票投資建議
通過股票內在價值估計、k線分析以及結合接下來幾個月的市場環(huán)境來看，我認為該集團的股票是值得購買和增持的。首先該集團的股票存在被低估的情況，這說明未來該股票升值的可能性較大，而且該集團的市凈率和市銷率都較低這也說明投資該集團可以獲得較大的投資價值。其次，通過該集團的k線圖來看，股票價格在平穩(wěn)中有要持續(xù)上升的趨勢，成交量也在穩(wěn)步上升，而且圖中所顯示的提示也是購買該股票。最后，結合市場狀況來看，在接下來幾個月是空調、電風扇、電冰箱等家用電器的銷售旺季，就目前家電行業(yè)的排名來看，美的集團在各個方面與同行相比都有很大的優(yōu)勢，其未來的銷售額和凈利潤上升幅度會很快，股票價格的上升也與公司的經(jīng)營狀況存在一定的聯(lián)系，經(jīng)營狀況好的企業(yè)其股票升值的機會更大。綜合以上幾點，我的建議是投資者可以買入或增持該股票。
6.3 主要風險提示
（1）宏觀經(jīng)濟波動風險
公司銷售的產品包括空調、冰箱、洗衣機以及各類小家電產品等，屬于消費類電器產品，其市場需求受經(jīng)濟形勢和宏觀調控的影響較大，如果宏觀經(jīng)濟或消費者需求增長出現(xiàn)放緩趨勢，則公司所處的家電市場增長也將隨之減速，從而對于美的集團的產品銷售造成影響。
(2)市場競爭風險
中國家電行業(yè)為完全競爭行業(yè)，家電生產企業(yè)數(shù)量較多，外資企業(yè)與本土企業(yè)、國外品牌與自主品牌、在各類產品之間均存在較為激烈的競爭。盡管公司在家電行業(yè)具有一定的競爭優(yōu)勢，但仍然面臨行業(yè)競爭加劇及互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟下新的商業(yè)模式的沖擊等市場風險，從而可能會影響到公司的經(jīng)營業(yè)績和財務狀況。
(3)生產要素價格波動風險
美的集團用于制造家電及電機產品的主要原材料為各種等級的銅材、鋼材、鋁材和塑料等，且家電制造屬于勞動密集型行業(yè)，若原材料價格出現(xiàn)較大波動，或因宏觀經(jīng)濟環(huán)境變化和政策調整使得勞動力、水、電、土地等生產要素成本出現(xiàn)較大波動，而終端產品的銷售價格不能夠完全消化成本波動影響，將會對公司的經(jīng)營業(yè)績產生一定影響。
七、結論
根據(jù)以上分析，對公司的價值和未來成長可以做出如下判斷：
（1）美的集團自2013年上市以來，經(jīng)過了2013年和2014年上半年這一年半的高速發(fā)展，雖然中間股票也會因為公司的經(jīng)營而發(fā)生波動，但是該集團的總體發(fā)展態(tài)勢良好，未來股票升值的可能性非常大。
（2）美的集團作為家電行業(yè)的行業(yè)領導者，在相關行業(yè)上積極拓展，在面對本行業(yè)風險和世界經(jīng)濟和國際貿易的風險上具備了更強的抵抗力。（3）美的集團經(jīng)過公司各方面策略的調整，公司的運營能力、償債能力和盈利能力等其他方面的能力都在不斷加強，2014年的發(fā)展情況非常樂觀，其公司的運營能力、償債能力和盈利能力極有可能得到進一步提高。
整體來看，美的集團具有很強的持續(xù)增長性。所以我的結論是：投資者可以買入或繼續(xù)增持該股票。
金地集團發(fā)展能力分析 金地集團估值篇四
保險公司價值投資分析報告
第一部分：保險業(yè)行業(yè)分析
改革開放以來，我國保險市場的發(fā)展取得了令人矚目的成就。1980年，國內保險業(yè)務恢復，全國保費收入僅4.6億元。2000年,全國保費收入達1596億元，年均增長34%，但是在發(fā)展過程中還存在許多問題。從世界保險業(yè)現(xiàn)狀看，我國保險業(yè)發(fā)展水平還相當?shù)汀?999年，我國人均保費（保險密度）才110.58元（約合11.4美元）,與瑞士的4654.3美元、美國的2722.7美元和香港的1072.8美元相比,相距甚遠,位居世界第78位;保費收入占gdp的比重(保險深度)才1.49%,位居世界第66位，而發(fā)達國家一般為10%左右。從國內保險市場發(fā)展看，還存在競爭主體偏少，壟斷程度較高；中介市場和再保險市場發(fā)展嚴重滯后；保險產品單一，服務方式和手段落后；保險公司資本金不足，資產質量不高等問題。
諸多亟待解決的問題是否給投資者們發(fā)出了這樣一個信號：“保險公司不值得投資”呢?針對這樣的疑問，我運用課堂學習的知識，首先對保險業(yè)進行了行業(yè)分析。
一、宏觀經(jīng)濟對本行業(yè)的影響
（一）宏觀經(jīng)濟變化對保險行業(yè)的影響
1、國內生產總值變化對保險業(yè)的影響
本文選取了原保險保費收入（按《企業(yè)會計準則（2006）》設置的統(tǒng)計指標，指保險企業(yè)確認的原保險合同保費收入）來衡量我國保險業(yè)的發(fā)展情況。根據(jù)原保險保費收入和國內生產總值的季度數(shù)據(jù)來反應國內生產總值變化對保險業(yè)的影響。將數(shù)據(jù)用spss處理后得到原保險
保費收入隨著國內生產總值變動的趨勢如下圖：
圖1顯示了2010年第一季度—2013年第一季度我國保險業(yè)原保險保費總收入與同期國內
生產總值的變動趨勢，可見每年第1季度的保費收入均較高，并且呈現(xiàn)周期性的波動。同樣每年第四季度的國內生產總值均較高，也呈現(xiàn)出了周期性波動。兩者在圖形上呈現(xiàn)出反相關的關系，但同時也可以看出gdp的上升往往預示著保費收入的升高。也就是說，隨著國民收入的增加，會對保險行業(yè)起到一定的促進作用。
2、通貨膨脹率(用cpi衡量)
適度的通貨膨脹率可以對經(jīng)濟起到促進作用，但是惡性通貨膨脹將會對經(jīng)濟造成極為不利的影響。那么它對保險業(yè)又有怎樣的影響呢？我將cpi和保費收入的數(shù)據(jù)標準化后得到圖二，由圖二可以很明顯的看出兩者并沒有明顯的相關關系，可見通貨膨脹率沒有很直接的影響到保險業(yè)。
3、市場利率
保險業(yè)是一個具有金融性和理財性的行業(yè)，尤其是壽險業(yè)，這種性質尤為突出，那么利率必然會成為影響壽險業(yè)務的重要因素。以下是2008年-2012年一年期定期存款利率和原保費收入以及壽險保費收入的數(shù)據(jù)：
表12008-2012年利率及保費收入
存款利率
原保險保費收入(萬
元)2010 2.4375 36319928.624460241.6 27843247.3
424198773.3壽險保費收入（萬元）16645929.5 18643596.1 6
數(shù)據(jù)來源：新浪財經(jīng)中國宏觀經(jīng)濟數(shù)據(jù)以及中國保險監(jiān)督委員會官方網(wǎng)站2008 3.276 2009 2.25 2011 3.3125 35848128.06 21738978.42 2012 3.25 38719824.52 22270142.44
按照通常對投資行為的預期，利率的升高勢必會使投資的勢頭減弱。由表格可以看出，在2008年-2009年利率的下降的同時保費有所上升，但不排除整體增長趨勢的帶動影響；2009年-2010年利率上調，保費大幅度增加，這與預期并不一致，可能更多地受到了宏觀經(jīng)濟政策刺激經(jīng)濟的影響；2010年-2011年利率的大幅升高對保費收入造成了一定的沖擊；而在201
1年-2012年，利率的微弱上漲使得總保費有所上漲并超過2010年的保費收入，但壽險上漲后的保費收入仍不及2010年，可見利率對壽險的影響相對行業(yè)整體更強。
4、財政收支
財政的收支差額可以反映出一國經(jīng)濟運行的情況，適當?shù)呢斦嘧挚梢源碳そ?jīng)濟的發(fā)展。下表是我國財政收支差額和保費收入的數(shù)據(jù)：
表22001-2011年我國財政收支差額與保費收入
統(tǒng)計
201
12010
2009
2008
2007
2006
200
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22001財政收支差額(億保費收入（萬元）元
數(shù)據(jù)來源：新浪財經(jīng)中國宏觀經(jīng)濟數(shù)據(jù)以及中國保險監(jiān)督委員會官方網(wǎng)站
用spss對財政收支差額和保費收入進行pearson相關性檢驗，得到兩者的相關系數(shù)為-0.580，顯著性檢驗的p值為0.061，若將α設為0.1，則檢驗顯著。說明財政收支差額和保費收入之間呈現(xiàn)反相關關系，即財政赤字可以增加保費收入，促進保險業(yè)的發(fā)展。
5、心理因素
保險業(yè)是一個十分受消費者心理因素影響的行業(yè)。投保者懷揣各種各樣的心理原因，投?；蛘卟煌侗！Ｒ郧按蟛糠秩送侗Ｄ康氖浅鲇诒ｋU產生的初衷：轉嫁風險。這樣的心理使得保險企業(yè)和消費者實現(xiàn)了雙贏。
然而隨著保險行業(yè)的發(fā)展，保險具有了更多的種類和功能，消費者的心理出現(xiàn)了變化。比如當前的子女教育婚嫁保險、養(yǎng)老保險等都有投資儲蓄的特點。那么一些人在經(jīng)濟條件允許的情況下，就會考慮這類保險。這類險種一方面具有安全保障的作用；另一方面還有儲蓄保值的作用。那么消費者的儲蓄心理就會對保險消費起到積極的促進作用。
同樣的，也會有負面的心理影響保險行業(yè)，比如牟利的心理。保險行業(yè)存在著的道德風險就是這種心理的體現(xiàn)。一些投保人在投保時超額投?；螂[瞞投保條件，故意把預計必定要發(fā)生的危險轉嫁給保險公司。比如私人危房、集體危房投保等等。甚至有一些人會故意制造保險事故來欺騙保險公司的“賠償”，比如人為制造失竊的假象，騙取保險公司的財產保險賠償。這種心理表面上促使了部分保險消費行為，但是這種消費行為本身是不利于保險業(yè)發(fā)展的，隨著商業(yè)保險相關法規(guī)的健全以及經(jīng)營的規(guī)范化，這種心理也會趨于減少。
還有很多消費者認為購買保險而不出險本身就是一種浪費，而且當出險后保險的索賠難使得很多消費者對保險退避三舍，給保險業(yè)帶來了不利影響。
（二）宏觀經(jīng)濟政策對保險行業(yè)的影響
1.財政政策和貨幣政策
通過查資料總結出我國的財政政策和貨幣政策經(jīng)歷的主要階段如下：
一、08年7月以來 穩(wěn)健的財政政策和從緊的貨幣政策
二、08年9—12月穩(wěn)健的財政政策和適度寬松的貨幣政策
09年10年12月 積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策
三、11年—12年積極的財政政策和穩(wěn)健的貨幣政策
下圖是原保險保費收入隨時間變化圖：
2008年7月以來，面對國際金融危機加劇、國內通脹壓力減緩等情況，中國人民銀行調整金融宏觀調控措施，連續(xù)三次下調存貸款基準利率，兩次下調存款準備金率，取消對商業(yè)銀行信貸規(guī)劃的約束，并引導商業(yè)銀行擴大貸款總量。2008年11月5日，國務院常務會議根據(jù)世界經(jīng)濟金融危機日趨嚴峻的形勢，要求實行積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策。在這種“刺激”下，2008年的保險業(yè)蓬勃發(fā)展，從圖三中可以看出其增長速度明顯超過了往年。2009年第一季度我國開始了大規(guī)模投資計劃，這些政府投資引導和帶動社會投資增長，從而刺激經(jīng)濟增長，為我國經(jīng)濟持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展起到了重要作用。2009年7月23日，中共中央政治局召開會議，指出要繼續(xù)把促進經(jīng)濟平穩(wěn)較快發(fā)展作為經(jīng)濟工作的首要任務，保持宏觀經(jīng)濟政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，繼續(xù)實施積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策。在這樣的大背景下，保險業(yè)繼續(xù)向好發(fā)展。
2011年財政貨幣政策轉向一松一緊,積極的財政政策和穩(wěn)健的貨幣政策。表現(xiàn)為央行于2011年2月9日，4月6日，7月7日連續(xù)調高存款利率，穩(wěn)健的貨幣政策沖擊了保險業(yè)的發(fā)展，增大了購買保險的機會成本，從而使得2011年保費收入有所下降。
2.針對保險業(yè)的特殊政策
有關人士分析，2010年保費收入的大幅上漲主要源于財產保險，這和保監(jiān)會規(guī)范產險市場競爭,利好大型產險公司以及北京等地規(guī)范車險費率管理,費率有所提升等因素有關，更有
預測說產險公司的盈利能力將隨監(jiān)管的日益規(guī)范得以提高。說明政府針對保險業(yè)的某些特殊政策會對保險業(yè)有不可忽視的影響。
二、保險業(yè)的市場結構
1.行業(yè)分類
在標準行業(yè)分類法中，保險業(yè)屬于分類i.金融保險業(yè)。
2.產業(yè)的要素密集度分析
顯然，保險行業(yè)作為金融行業(yè)的一個組成部分，屬于資本密集型產業(yè)。
3.產業(yè)生命周期分析
根據(jù)產業(yè)的發(fā)展情況，可將產業(yè)的生命周期分為初創(chuàng)階段，成長階段，成熟階段和衰退階段。判斷產業(yè)出于哪個階段需要從產業(yè)產值的增長率和利潤的變動情況著手。下表反應2002年-2012年保險業(yè)保費收入的年增長率變動情況：
表32002年-2012年保費收入的年增長率
統(tǒng)計 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 保費收入0.440.110.140.140.240.390.130.30-0.010.27（萬元）7 3 1 5 7 1 8 4 3 數(shù)據(jù)來源:中國保險監(jiān)督委員會官方網(wǎng)站 2012 0.08
從表中可以看出，保險業(yè)的增長率十分不穩(wěn)定，有高有底，但基本保持正值?？梢娺@時的保險業(yè)并不是一直處于高增長的狀態(tài)，也不處于0增長狀態(tài)，利潤基本處于上升態(tài)勢。所以我認為保險業(yè)正處于從成長階段到成熟階段的過渡階段。
4.產業(yè)的經(jīng)濟結構分析
根據(jù)所查的資料分析，我認為我國的保險業(yè)正處于從寡頭壟斷到壟斷競爭的過渡階段。
2004年以前，我國保險業(yè)實現(xiàn)了從完全壟斷到寡頭壟斷的過度。在2004年，我國的四家保險公司—中國人壽、平安人壽、太平洋人壽、中國人壽集團的壽險業(yè)務占到整個市場份額的83.15%，可見當時我國壽險市場壟斷程度很高。同樣，從財產險市場份額變化看，中國人保在財產險市場中也始終處于絕對壟斷地位。但是隨著保險業(yè)的發(fā)展，其市場份額逐年下降，已從2000年的77.33%遞減到2003年的66.88%，下降了10.53個百分點；位居第二的太平洋財產險和第三位的平安財產險公司的市場份額在2000—2002年期間有所上升，分別從2000年的11.2296和7.8%遞增到2002年的13.1%和10.4%，但在2003年也出現(xiàn)了小幅下降。與此同時，包括外資公司和其他內資小公司在內的其他財產險公司市場份額快速提高，已從2000年的3.65%大幅度提高到2003年的11.75%。但市場份額的下降并不能否認當年我國保險業(yè)已脫離寡頭壟斷行業(yè)。
然而近些年來，在保險業(yè)赫赫有名的保險三巨頭中國人壽、中國平安和中國太保也并不如前些年那么風光了。2010年7月，在保監(jiān)會公布上半年全國各保險公司的保費收入統(tǒng)計情況中，中國人壽實現(xiàn)保費收入1930億元，中國平安實現(xiàn)1231億元，中國太保實現(xiàn)793億元，3家累加共占到上半年全國保費收入7998.6億元的49%，這一比例低于去年的51.16%，三巨頭的“壟斷”地位有所下滑。而更值得注意的是接連發(fā)力銀保渠道的新華保險在2010年上半年異軍突起，累計實現(xiàn)保費收入546.26億元，同比大增68%，擠進壽險三強，打破了傳統(tǒng)的三巨頭格局。
可見我國保險業(yè)正向著積極良好的方向發(fā)展，隨著壟斷的減弱，競爭的加劇，我相信保
險公司會更加積極優(yōu)化其保險產品，為消費者帶來更好的保障，更多的選擇和更高的收益。
金地集團發(fā)展能力分析 金地集團估值篇五
投資價值分析報告
21世紀經(jīng)濟報道2007-06-21 18:15:0
2非凡理財“藝術品投資計劃”1號產品
投資價值分析報告
非凡理財“藝術品投資計劃”1號產品———“中國當代書畫板塊”是中國民生銀行在廣泛了解市場需求的基礎上，在合理控制風險的前提下，自主研發(fā)推出的國內第一只參與藝術品市場交易的資產管理產品。本產品將面向私人高端客戶限量發(fā)售，募集資金將按照科學比例投資于中國傳統(tǒng)書畫和中國當代書畫作品。本投資價值分析報告將從產品設計理念、投資市場分析、產品風險和特點四方面對此款產品的投資價值進行詳細剖析。
一、產品設計理念
在人們的物質需求到達一定程度后，精神文化需求就成了必須品！
當前中國已經(jīng)出現(xiàn)一個數(shù)目堪稱龐大的高收入階層，據(jù)統(tǒng)計中國金融資產(不含房地產及收藏品)在一百萬美元以上的人群大約有30萬人。最近的富豪榜顯示，中國最富裕的500人最低都擁有超過1億美元以上的身家，高則達到270億。根據(jù)歷史資料統(tǒng)計，高收入階層中有超過20%的人群有收藏藝術品的習慣。其中收藏品價值大約平均相當于其全部資產的5%。這意味著整個高收入階層大約可以支付超過其財產1%的部分投入到藝術品收藏。假設全國個人儲蓄總額其中16萬億元中有50%屬于高收入階層，則意味著，至少每年800億元資金在理論上是可以用于投資藝術品的。但從現(xiàn)在的層次而論，市場吸納的資金應該在100至
200億之間。
以當代藝術品市場為例，這一板塊目前至少占有20%的全部藝術品市場份額。目前國內市場公開拍賣市場交易量應在10億人民幣以內，海外部分應不會超過15億，不公開的部分交易量應在30億至50億之間，從而可以計算出目前整個藝術市場的大致規(guī)模在55億至75億之間，擁有相當多的投資機會。不過藝術品投資有相當?shù)募夹g難度，因此借助專家的力量進行集合投資是一種行之有效的方式。
二、投資市場分析
縱觀藝術品市場，當代藝術，尤其是中國當代藝術獨領風騷，前景無限！
(一)中國當代藝術的界定
國際上對當代(contemporary)藝術的界定，一般是指1945年(即第二次世界大戰(zhàn))以來的藝術，而現(xiàn)代(modern)藝術的概念則主要是指1945年之前至印象派的藝術。然而在中國，由于特殊年代政治因素，中國當代藝術難以形成統(tǒng)一明確完整的概念。1980年代人們多稱之為“新潮美術”、“現(xiàn)代藝術”、“前衛(wèi)藝術”。進入1990年代，“中國當代藝術”的說法越來越普遍。而到了21世紀，具有總結回顧性質的首屆廣州當代藝術三年展則提出了“中國實驗藝術”的概念。總的來說，“中國當代藝術”的使用頻率更高一些。
我們今天通常意義上的“中國當代藝術”，指的是1979年以后油畫、雕塑、版畫領域里有所創(chuàng)新、顛覆先前既有規(guī)范、先鋒性的藝術，更包括攝影、裝置、觀念、行為、錄影、多媒體等新藝術形式。一般把1979年在中國美術館東側街頭小公園舉辦的“星星美展”視為中國當代藝術史的開端。
(二)中國當代藝術品市場演進歷史介紹
從中國當代藝術的發(fā)展來看，實際上在初期經(jīng)歷了較長時間的低估過程。自2003年夏開始，中國當代
藝術拍賣進入一個跳躍發(fā)展的時期。以最早在中國大陸開設油畫雕塑拍賣業(yè)務的中國嘉德為例，2003年之前一般每場拍賣成交額不超過千萬，2003春、秋兩場則分別達到1,940萬和1,458萬元。接下來更是以每場40％、83.4%、105％的增長率高速攀升，并于2005年秋首次突破億元大關，達到高點。
中國當代藝術市場迎來了它的盈利時期，而市場的高速成長，又帶來了新情況、新問題，拍品數(shù)量的劇增導致整個市場迅速于2006年秋進入調整期。2006年，其成交額便在億元徘徊不前，成交額分別比上一場下降5.7％和6.2％。
(三)中國當代藝術品市場發(fā)展趨勢分析
經(jīng)歷了2003年至2004年的行情噴涌、人氣爆棚，到2005年底至2006年的平淡冷清，2007年中國當代藝術品呈現(xiàn)出明顯的回溫跡象，這一點可以從即將結束的春拍中發(fā)現(xiàn)。
跡象一：拍品成交情況大為好轉到目前為止，中國嘉德、匡時國際、北京保利、北京誠軒四家拍賣公司2007春拍已經(jīng)落槌，在這四場拍賣會中，一共成交了17.33億元。其中，于6月2日結束的北京保利2007春拍，10個專場中共成交了6.31億元，創(chuàng)下今年內地已經(jīng)舉辦的春拍最好成績；而5月25日結束的中國嘉德
2007春拍，15個專場中成交了6.06億元；同樣匡時國際和北京誠軒落槌的2007春拍則分別以3.4億元和1.5億元緊隨其后。
尤其值得關注的，今年這4家拍賣公司的春季藝術品拍賣會無論是成交額還是成交率，與去年相比，均有較大幅度的提高，特別是北京保利和匡時國際今年的春拍成績增幅最大。據(jù)了解，2006年春季拍賣會上，這四家拍賣公司的總成交額僅為13.01億元，今年這四家拍賣公司的總成交額與2006年相比，增加了
4.23億元，增幅達到了近33%。
同時，在今年春季中，各大拍賣專場的成交率有了大幅度的提高，而且各個板塊亮點也是層出不窮。特別是2006年表現(xiàn)最為疲弱的中國書畫專場回暖跡象十分明顯。據(jù)了解，今年春拍，中國書畫專場的成交率達到了80%左右，甚至個別專場還達到了100%，與去年、前年60%的成交率相比，已經(jīng)高出了很多?？梢姡灾袊鴷嫗榇?，今年整個藝術品市場都有了啟動的跡象。
跡象二：拍品成交價格普遍提高，連創(chuàng)天價在今年已經(jīng)結束的春拍中，很多拍品都拍出各自門類的成交天價，而且已有12件藝術品的成交價格超過了
1000萬元。如北京保利2007春拍在油畫專場中，推出的吳冠中1981年作的《交河故城》以4070萬元的高價成交，一舉成為本次拍賣會的“標王”，同時創(chuàng)造了今年內地春拍單件作品最高價，而且這一價格還創(chuàng)造了畫家作品的新高和中國內地油畫作品的最高紀錄。在中國當代藝術史上具有重要影響力的石沖《今日景觀》以及毛焰的《記憶或舞蹈的黑玫瑰》，幾經(jīng)爭奪，最終分別以1650萬和1001萬的價格創(chuàng)造了畫家新的紀錄。大師李可染的《漓江勝境圖》以1518萬的價格也創(chuàng)造了李可染同題材境內拍賣最高價。在中國嘉德2007年春拍中，也是佳績頻傳。油畫專場中推出的陳逸飛1972年作《黃河頌》，最終以4032萬元的天價成交，創(chuàng)造了陳逸飛本人油畫作品的最高價；泰斗級藝術大師靳尚誼的《畫僧髡殘》油畫同樣以1600多萬元的高價成交，創(chuàng)下了其本人作品拍賣的最高紀錄。在古代書畫專場中推出的錢維城《雁蕩圖》也以2408萬元的天價成交，創(chuàng)造了錢維城作品的最高價。
跡象三：市場更加理性，強勁勢頭有望延續(xù)首先是收藏投資者水平越來越高，不僅真?zhèn)蔚谋鎰e能力增強了，而且買家更看重藝術家的成就，對前一段時間有意識地進行市場炒作的那部分作品，收藏投資者多采取了觀望、摒棄、看熱鬧的態(tài)度。其次是拍賣公司也在不斷提升自己的形象。縱觀今年各大拍賣公司推出的拍品，可以明顯地感覺到今年春拍推出的拍品質量和檔次有了明顯的提高，拍賣方式上也不斷創(chuàng)造。因此，在目前買家逐漸變得理性與成熟、資金充裕、市場逐漸健康、拍品質量不斷提升等因素的共同作用下，藝術品市場的強勁勢頭會得到延續(xù)。相信，今年秋拍會比春拍更好！
三、產品風險分析
客戶投資“藝術品投資計劃”產品將會面臨到一些風險，具體的包括：信用風險，即項目操作期間，藝術顧問公司發(fā)生違約事件時即挪用或濫用理財本金造成客戶損失；市場風險，即中國當代藝術品市場的波動將直接影響到本理財產品的收益乃至本金，中國民生銀行對未來表現(xiàn)不提供任何擔保或承諾；延期風險，遇項目投資標的延期交易而造成理財產品不能按時還本付息，理財期限有可能延長。
針對以上風險，中國民生銀行已經(jīng)在項目操作模式中做了相應安排，比如：設立投資決策委員會嚴格投資程序，引入信托公司對項目進行第三方監(jiān)管，要求藝術顧問公司提交保證金，在投資交易規(guī)程中加入到期特別處理條款等。
這些機制是中國民生銀行在對私募基金、國際藝術品基金和信托理財?shù)瘸晒δＪ竭M行長期深入研究后，為此產品量身設計的，相信可以有效充分的保護投資者利益。
四、產品特點列舉
非凡理財“藝術品投資計劃”1號產品———“中國當代書畫板塊”，具有以下六大特點。
(一)前沿的投資領域
為客戶提供參與藝術品投資的機會，使客戶感受高品位生活模式。
(二)較高的理財收益
參與中國當代藝術板塊投資，目前最具成長潛力，分享高價值投資回報。
(三)合理的收益結構
引入藝術顧問公司，進行專業(yè)性投資安排，客戶優(yōu)先年收益率高達18％。
(四)理想的投資期限
期限短于常規(guī)的藝術品私募基金，2年后客戶可以收回本金，獲得回報。
(五)較低的投資風險
銀行、信托、投資顧問參與項目，操作模式完備，并實現(xiàn)三方監(jiān)管
(六)人民幣投資，人民幣收益
在人民幣升值環(huán)境下，實現(xiàn)人民幣投資收益最大化。
中國民生銀行資金及資本市場部
2007年6月
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