在日常學(xué)習(xí)、工作或生活中，大家總少不了接觸作文或者范文吧，通過文章可以把我們那些零零散散的思想，聚集在一塊。相信許多人會覺得范文很難寫？下面是小編為大家收集的優(yōu)秀范文，供大家參考借鑒，希望可以幫助到有需要的朋友。
酒店投資策劃書篇一
需要做好以下幾項工作：經(jīng)營策劃及計劃編制；招聘員工及培訓(xùn)；財務(wù)基礎(chǔ)工作；促銷；工程驗收、交接、試運行；物資采購；申辦各項許可證；開業(yè)典禮等八項工作做的好壞，決定著開業(yè)后經(jīng)營利潤的多寡，因為這些工作牽涉到開業(yè)后各項經(jīng)營工作的質(zhì)量、費用、客源及能否按時開業(yè)的重大課題。
一、制定經(jīng)營計劃、目標(biāo)
（一）近期市場調(diào)研和預(yù)測
1、調(diào)研掌握本地區(qū)市場的動態(tài)及發(fā)展趨勢。
2、調(diào)研掌握本地區(qū)酒店類型、規(guī)模、檔次和經(jīng)營特點。
3、調(diào)研掌握本地區(qū)近兩年的客源市場及酒店的經(jīng)營狀況。
4、與競爭對手作對比分析。
（二）編制營業(yè)計劃書
1、依據(jù)酒店的自然社會環(huán)境和市場定位，確定營業(yè)項目和標(biāo)準(zhǔn)。
2、擬定餐飲的銷售價格基數(shù)和試開業(yè)期間的優(yōu)惠政策。
3、編制試開業(yè)工作的各項計劃書，匯編成試營業(yè)報告。
4、制定各項籌備工作實施倒計時計劃書。
5．提交營業(yè)報告呈業(yè)主批準(zhǔn)。
二、組織人事與管理制度
(一)確定組織機構(gòu)、人員編制、工資、福利待遇。
(二)制定管理程序和規(guī)章制度。
(三)擬定聘用人員條件、數(shù)量。
(四)考核、招聘人員總數(shù)應(yīng)控制在基本編制的60％以下
(五)聘任部門管理人員。
(六)培訓(xùn)。
1、酒店員工和管理層培訓(xùn)
2、基本技能培訓(xùn)、工作程序培訓(xùn)、店規(guī)培訓(xùn)。
3、崗前培訓(xùn)，實際操作訓(xùn)練
(七)人員定崗。
三，酒店裝修和配套設(shè)施
1．酒店裝修設(shè)計及實施。
2．酒店電器設(shè)備采購安裝調(diào)試
3．酒店餐具及廚房設(shè)備采購調(diào)試
4．酒店酒店家具及布草采購
四、開業(yè)前財務(wù)工作要點
(一)接收固定資產(chǎn)、造冊、登記
(二)制定財務(wù)制度程序。
(三)訓(xùn)練財務(wù)人員理解和執(zhí)行財務(wù)管理制度和程序。
(四)擬定開業(yè)費得預(yù)算書。
1。各種用餐形式，餐飲、酒水、商品的定價。
2、損壞物品的賠償標(biāo)準(zhǔn)。
(六)制定免單、打折的規(guī)定。
(七)與銀行、工商、稅收、郵電等部門建立業(yè)務(wù)關(guān)系
(八)開業(yè)費用。
業(yè)主向運營者支付開業(yè)費用，后者則制定開業(yè)計劃及預(yù)
算，督導(dǎo)開業(yè)活動，包括招聘、培訓(xùn)員工、安裝運營系統(tǒng)、市場營銷、采辦供應(yīng)品及存貨、以業(yè)主的名義進行
酒店投資策劃書篇二
投資策劃書()
基金營銷策劃方案
一、策劃目的本次策劃主要針對基金產(chǎn)品展開營銷，其主要目的在于增加我們公司的經(jīng)濟效益，擴大基金市場中客戶占有份額，同時建立企業(yè)內(nèi)部文化及品牌形象，發(fā)展?jié)撛诳蛻簟?/p>
二、市場機會分析
隨著我國國民經(jīng)濟的高速增長，國內(nèi)潛在的巨大投資需求亟待激活。而在當(dāng)前銀行利率低，股市風(fēng)險大，國債少的情況下，通過基金專業(yè)投資理財?shù)睦砟钜呀?jīng)被老百姓了解并快速接受基金?；鹨?guī)模迅速擴大，基金資產(chǎn)凈值快速增長，基金賬戶開戶數(shù)持續(xù)增長，廣大
投資者投資基金的熱情高漲。不管從市場還是投資者去分析，機會無處不在。
三、營銷策劃達到的目標(biāo)
我們的最終目標(biāo)是：基金持有人能夠成為我們公司的忠實客戶，分享我們公司的經(jīng)營成果，保證基金規(guī)模的穩(wěn)定性。同時建立企業(yè)文化，塑造品牌形象，發(fā)展?jié)撛诳蛻簟?/p>
四、營銷策略、產(chǎn)品策略：針對不同投資者類型推出不同類別的基金，定位和細(xì)分市場一個都不能少。
1、產(chǎn)品定位策略
目前，開放式基金已成為國際基金市場的主流品種，美國、英國、我國香港和臺灣的基金市場均有90%以上是開放式基金。相對于封閉式基金，開放式基金在激勵約束機制、流動性、透明度和投資便利程度等方面都具有較大的優(yōu)勢：、市場選擇性強。、流動性好。、透明度高。、便于投資。
開放式基金營銷的核心可以歸納為五個基本要素：客戶、產(chǎn)品、價格、渠道與促銷?？蛻艏礊殚_放式基金的購買者；產(chǎn)品指各種開放式基金；價格特指購買和贖回開放式基金時需由基金購買者承擔(dān)的各項費用；渠道包括營銷路徑設(shè)計、網(wǎng)點設(shè)置和中間商選擇等；促銷則包括形象定位、廣告、招商、公共關(guān)系、宣傳報導(dǎo)及公益活動等。
2、市場細(xì)分策略
關(guān)于如何細(xì)分市場，或者說以何種指標(biāo)作為市場細(xì)分的依據(jù)，一般來說有四類細(xì)分市場的變量。產(chǎn)品種類。為了辨識產(chǎn)品細(xì)分市場，應(yīng)當(dāng)把產(chǎn)業(yè)中生產(chǎn)或有可能生產(chǎn)的不同的產(chǎn)品類型隔離開來。買方類型。即考察產(chǎn)業(yè)最終買方的所有不同類型。經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的買方是投資者，通常營業(yè)部從投資者的規(guī)模一一成交量大小來區(qū)分買方的類型。銷售渠道?；饦I(yè)務(wù)目前的銷售渠道有兩種：營業(yè)部直接銷售和經(jīng)紀(jì)人代銷，簡稱直銷和代銷。買方的地理位置。地理位置可以作為成本驅(qū)動因素而對市場細(xì)分具有直接的重要性。我們簡單地將買方的地理位置劃分為中心城區(qū)和周邊地區(qū)。
在被細(xì)分的市場中，每家營業(yè)部都可以根據(jù)自身的特點和優(yōu)勢，從中選擇在哪一個子市場展開競爭。、渠道策略：建立科學(xué)的、多層次、多樣化的營銷渠道。對于我國基金行業(yè)而言，由于投資者對基金產(chǎn)品尤其是開放式基金還比較陌生，而相應(yīng)的金融中介機構(gòu)并未建立起來，在這樣的市場環(huán)境下，選擇證券公司來加強與投資者的直接接觸，這是基金管理公司必然的選擇。
實際上，在投資者購買基金時，能夠得到面對面的指導(dǎo)將會增強其購買的欲望。為此，加強公司和銀行之間的合作，是必然的，互贏的選擇。這將給我們公司帶來渠道上更大的優(yōu)勢。銀行比我們公司擁有更多的網(wǎng)點，而我們比銀行多更多的專業(yè)人員。所以加強與銀行之間的合作成為一條必經(jīng)的渠道。、價格策略：根據(jù)不同投資者需求合理制定靈活的收費標(biāo)準(zhǔn)在產(chǎn)品差異微小的現(xiàn)實情況下，開放式基金的銷售戰(zhàn)已經(jīng)演變?yōu)閮r格戰(zhàn)，對于機構(gòu)投資客戶來說，執(zhí)行靈活的價格策略顯得尤為重要。我們公司可以根據(jù)投資人認(rèn)購時間、額度、持有期的不同，設(shè)計合理的費率標(biāo)準(zhǔn)，以提高費率手段的競爭力。對于不同渠道，比如說網(wǎng)絡(luò)渠道的話，我們可以適當(dāng)?shù)牟扇〗档唾M率以促進投資。
目前開放式基金的首次認(rèn)購費用大約為1％—1．2％不等，二次申購費用為1％-1．8％不等。對普通投資者而言，二次申購費用有時竟達到1．6％—1．8％，這遠(yuǎn)高于封閉式基金0．3％的交易成本。此外，開放式基金的總體費率大約是在1．75％的年治理費與托管費基礎(chǔ)上，再加上約2％的一次申購贖回費用，故累計達到了約3．75％，成倍高于封閉式基金的交易費用?？梢哉f這種居高不下的交易成本將嚴(yán)重影響投資者購買開放式基金的積極性。
投資者需求是定價策略需要考慮的一個重要因素。由于開放式基金投資者所能接受的心理價位較低，可以相應(yīng)在開放式基金的申購費中設(shè)立后收費，而適當(dāng)降低前收費。同時，為鼓勵投資者長期持有基金，還可以設(shè)計隨持有期遞減的贖回費。另外，不同投資者對費率結(jié)構(gòu)的偏好是不同的，有的投資者或許喜歡偏高的前收費，有的喜歡偏高的后收費，有的不喜歡收取申購傭金，但能容忍每年較高的營運費用，為此，證券公司可以在同一只開放式基金內(nèi)設(shè)計不同的收費，以適應(yīng)不同細(xì)分市場的需求。我們還可以根據(jù)投資者的投資額大小給予投資者一定的費率優(yōu)惠，鼓勵投資者長期投資的費率安排以及針對不同的投資者設(shè)計不同的費率結(jié)構(gòu)等，來提高投資者購買積極性。、促銷策略：多樣化促銷手段并用，加大基金的促銷力度
開放式基金的促銷活動可以采取多種方式，按照市場營銷理論，促銷活動一般來說可分為兩類：一類是人員促銷，即利用促銷人員進行推銷；第二類是非人員推銷，包括廣告促銷、營業(yè)推廣和公共關(guān)系三種具體形式。在我國當(dāng)前的條件下，基金公司應(yīng)當(dāng)將人員促銷和非人員推銷進行有機的結(jié)合，針對不同的投資者類型開展不同的促銷活動。一般來說，、廣告上：基金公司本身對于開放式基金就會開展促銷活動，主要把力度放在廣告上，對消費者本身已經(jīng)起到了相當(dāng)大的推廣和介紹，那么作為證券公司，我們在廣告上的首要任務(wù)就是包裝自己，宣
傳自己。充分讓投資者意識到我們能給他們帶來穩(wěn)定的收入，我們就是他們想要的基金經(jīng)理、營業(yè)推廣和公共關(guān)系上：以推介會、座談會、報刊或網(wǎng)上路演等方式組織基金經(jīng)理與投資者的訪談，通過基金經(jīng)理的“現(xiàn)身說法”，幫助投資者增進對基金公司投資理念和經(jīng)營思路的理解，判定基金將來的成長潛力，促使投資者認(rèn)同基金的投資價值。開展投資者教育活動，一是要幫助投資者了解證券投資基金。二是要幫助投資者了解自己。三是要幫助投資者了解市場。四是要幫助投資者了解基金發(fā)展歷史。五是要幫助投資者了解證券公司。建立相互信任的模式，讓投資者放心的把錢交給我們來理財。具體形式上可通過燈箱、電視、報刊、網(wǎng)絡(luò)、宣傳材料、戶外廣告等，號召大家的積極性。這種促銷方式對于廣大中小投資者最為適用。
人員推銷上：針對機構(gòu)投資者、中高收入階層這樣的大客戶，我們公司可以建立具備專業(yè)素質(zhì)的直銷隊伍，進行一對一的人員促銷，以達到最佳的營銷效果。對排名前十的大客戶予以費率降低優(yōu)惠政策。
網(wǎng)絡(luò)上：基金網(wǎng)上營銷擁有眾多優(yōu)勢，費率優(yōu)惠、資金安全、投資靈活、到帳快捷。我們可以通過網(wǎng)絡(luò)去宣傳我們的企業(yè)形象，打響我們的品牌。、客戶關(guān)系管理策略
公司應(yīng)在更深層次上轉(zhuǎn)變營銷模式，完善開放式基金的售前、售中和售后服務(wù)，向投資人提供優(yōu)質(zhì)高效的配套服務(wù)。我們可以對進行客戶調(diào)查，向投資人傳遞真實準(zhǔn)確的信息，并提供量體裁衣式服務(wù)。針對不同的客戶，采取不同的服務(wù)。
針對公司投資基民，我們可以加強和移動公司的合作，制定出手基報，幫助投資者了解自己的投資情況。對于申購滿多少的客戶，我們可以增加送保險，送門票等業(yè)務(wù)。生日時，我們應(yīng)當(dāng)給客戶發(fā)送電子生日賀卡，這個社會充滿了人情味，當(dāng)兩個人相互之間產(chǎn)生信任的時候，他就是你的溫大客戶源，而且極有可能帶來更多的潛在客戶。
針對中國的所有投資基民，我們可以再自己的網(wǎng)站上設(shè)立基金在線，給潛在客戶提供行業(yè)資訊等業(yè)務(wù)介紹。對于中國禮儀上來說，禮貌永遠(yuǎn)是招人喜歡的，我們所要建立的就是文明禮儀的企業(yè)文化，我們很熱心，我們很熱情，我們能讓你覺得你的心也是熱的。
關(guān)于”bargah”集資投資的策劃書
一、前序
已有很久bargah兄弟們沒有為共同的目標(biāo)而奮斗過，也很久沒有為創(chuàng)造財富而努力過。無論我們是否充分具備各方面的能力，但我們有一顆同樣的心。
為了用我們有限的能力去創(chuàng)造無限的“空間”，以這種方式回報我們永不停留的脈動，為我們沒有成績的腳步與時光標(biāo)一個圓滿的句號，本人策劃了一次具有風(fēng)險性，而又能表現(xiàn)我們潛能的項目策劃。并且為此次項目起名為“二號財經(jīng)”。
二、項目規(guī)范簡要
用自己的能力，為別人創(chuàng)財，為自己鋪路。
無論做什么事情，我們都需要資金。而往往這種“抬頭錢”的額度是很高的。用最低的成本換取最干凈的利潤總是問題所在。在此，我的立場就是把我們的聯(lián)系網(wǎng)放大，以我們的努力換取他人的信任，再為我們的項目集資。
就拿我自己說，若我需要集資我身邊就有不錯的資金持有者。例如，獎學(xué)金獲得者，拿到新疆補助而不會在近期內(nèi)花掉的同學(xué)們。我會先對他們談?wù)搩π畈樽约簲€錢的重要性，再介紹我現(xiàn)在的想法，讓對方明白這樣對他只有好處，最終得到客戶的信任并資金。
若我還是沒有辦法說服他們，就直接向他借錢，頂多不給他分利息！
第一步做好以后，無論我們是增、平、或稍虧，按我們承諾為他們結(jié)算第一次的回頭錢，也就是分紅。用第一步的信任繼續(xù)我們的工作，再集中更多的資金放入投資。以此類推。
三、財經(jīng)結(jié)算方式
1.客戶利潤結(jié)算
若由證券來做投資，正常月份，股票市場每個月有22
個交易日，絕對交易日視為20天，其中15天視為絕對收益日，每日的收益平均1%，則一個月最安全收益定為15%。
分紅分為客戶存款利息和項目收入。
1.客戶利息：
凡加入投資的客戶保證最低投資時期為一個月。在第一
個月客戶利息定為4.2%，內(nèi)含匯款費0.8%，管理費0.5%。剩下的部分是客戶第一月的絕對收入。
從第二個月開始客戶可以選擇投資方式，有原來的定投，還有新增的活期投放。第二月的定投利潤結(jié)算可免除第一月份的匯款費和管理費，由a2公式計算；如果選擇活期投放方式，第二月開始
以最小結(jié)算日來結(jié)算該區(qū)間的利潤。在此，最小結(jié)算日
由二日為一個小單元。也就是說兩天的利潤為0.28%，計算日不到二日，視為零日。
例如：我是顧客，4月17日我投了1000元。5月17日
收回了全部資金。以凈利潤3%計算，我能拿回的資金總
額1030元。
按第一個月定投的方式我得等到5月17日，等到
了5月17日，我還想投了，結(jié)果再定投了兩個月，以此
類推，我總共定投到了7月17日。最終我拿回的資金為
1131.36元。
計算方式：按公式a3
1+0.042=1.042，1.042的三次冪1.1313661
則這三個月內(nèi)我定投而得來的凈利潤為113.37
元。
如果我定投了一個月，而第二個月開始選擇活期
投放，等到了5月28日我申請取回資金，則我能取回的資金總額為1044.00元。
詳細(xì)：第一月的總額1030.00元。5月18日至5
月28日總共11天，按最小結(jié)算日兩天為計算，只有5
個最小結(jié)算日。則第二個月的利潤額度為
5*0.28%=1.4%，則第二個月的凈利潤為14.00元，合計
總共取回金額為1044.00元。
期方式的利潤大2.636%。
2.項目收入
每個月定量總收入的5%進入項目收入，作為公
款。
3.成員個人收入
空盤管理員控盤工資占客戶收益管理費的60%。
剩下的收入作為個人月收入來分，30%為封頂，超出部分各參加項目人員商量安排。
客戶聯(lián)系員管理工資占客戶收益管理費用的40%。
另外，每一筆交易各成員可以得到拉贊助資金中介費用，也就是提成。以每月每筆0.3%。
例如：我找了客戶，客戶的資金3月21日入了帳，我的提成也會從入賬那天開始計算。我拉了總共三個客
戶，總金額達3000.00元，即日入賬。我的客戶4月28日申請回資。在這段時間內(nèi)我的客戶投資日
期為59天，我的提成為0.59%。那我的提成為17.70元。
例外，還有空盤管理員控盤工資占客戶收益管理
費的60%。
四、其他投資項目
手上收資金我們可以投資任何項目來爭取利潤。在此，本人能想到的除了證券還有二手汽車買賣。我們有這方面的專業(yè)人士和地理條件。
當(dāng)然大家有其他的想法關(guān)于投資我們可以繼續(xù)討論。此致
策劃人：
2014-4-18
1.倒閉---雖說這是一向無投資的項目，但并非為零。我們?yōu)榈谝淮瓮顿Y者的利息先作為我們的基本投資資金。比如：我們這個月拉到了3000.00元，那我們最低的投資資本為他的定投利息126.00元。如果我們項目第一個月的盈利超過-126.00，那我們就算倒閉了。
一、項目背景
根據(jù)現(xiàn)目前人們對生活的需求，需要快速、方便、味道好的進餐需求，如果在一個商圈中心開一個快餐店，給各個階層的白領(lǐng)人員、服務(wù)人員以及一些出游的消費者提供快餐，會給人們一種方便、實惠、快捷的體驗。
位置
將該快餐店的選址選擇在商圈的中心，旁邊有寫字樓和各種商場。
風(fēng)險分析
1、政策風(fēng)險
國家對食品的要求，不能有添加劑等，都會對食品有影響
對此，應(yīng)該按照國家的規(guī)定來執(zhí)行，讓顧客吃得放心，自己經(jīng)營也安心。
2、市場價格的風(fēng)險
介于現(xiàn)目前的通貨膨脹的現(xiàn)象，導(dǎo)致經(jīng)營成本增加，從而所獲得的利潤減少；
人們對價格的接受能力，是不可能和市場價格同步；還有租金的變化，可能會有所提高，這些都會影響到經(jīng)營所得到的利潤。
對此，可以考慮是否適當(dāng)提高銷售價格，或者適當(dāng)減少分量，不改變銷售的分?jǐn)?shù)來減少成本，穩(wěn)定利潤。
3、經(jīng)營環(huán)境的風(fēng)險
該快餐店所處位置在商圈的中心，如果有其他的商圈的成立，會導(dǎo)致人流量的分散，周邊的市場會出現(xiàn)萎縮。
適當(dāng)實施一些促銷活動，來吸引新老客戶前來消費。
4、經(jīng)營的風(fēng)險
用人不當(dāng)，市場定位不當(dāng)造成的風(fēng)險，客戶消費的偏好變化，接受程度等都會使經(jīng)營受到影響。
提出雙方均可以接受的報酬，并簽訂勞動合同來避免因用人不當(dāng)而引起的損
失；對于客戶的變化，需要根據(jù)客戶的不同要求來改變銷售策略。
5、復(fù)制風(fēng)險
快餐的可復(fù)制強，可能造成同行的競爭的學(xué)習(xí)。
不但在用餐的食品飲料上改進，還需要提高服務(wù)的質(zhì)量和環(huán)境等等，從而來
從眾多的同行中能夠脫穎而出。
二、相關(guān)報表
固定資產(chǎn)投資估算
1、裝修費用。
快餐店面積為35平方米，廚房區(qū)域為10平方米左右，另25平方米作為就餐區(qū)域。單位造價150元/平方米，則：裝修費用估算價值=1500*35=45000
2、設(shè)備購置。
根據(jù)需要需購置一臺柜式空調(diào)，價格大概在3500元；安置五個就餐桌，大概需要300元/套；另需要購置各種烹飪用具及調(diào)料，需要18000元，則設(shè)備購置估算價值=3500+300*5+18000=23000
3、安裝工程費用。
天然氣、自來水所需費用5000元。
4、預(yù)備費用估算。
在次僅對基本預(yù)備費用進行估算。根據(jù)本項目的特點，基本預(yù)備費用可取以 1
上費用的3%計算。即：基本預(yù)備費用=*3%=459
收入預(yù)測
根據(jù)該店的所處地位在步行街中心，旁邊有一寫字樓和各種商場，可給白領(lǐng)、商場服務(wù)員和其他人員的提供所需的餐飲，預(yù)計早上有50人進餐，中午有200人進餐，晚上有150人進餐，根據(jù)早上每個人5元的費用，中午和晚上每個人10元的費用，可以得出每天的收入預(yù)計=50*5+200*10+150*10=3750，總成本費用估算
根據(jù)本餐店的所處位置，人流量，就餐情況，國家規(guī)定的用工政策等，本快 2
總成本費用各項目分析如下：
1、工資及福利。
根據(jù)本店的經(jīng)營情況，需要7個人，2名廚師，2名服務(wù)員，1名收銀員，2
2、直接成本。
根據(jù)該店所處地位，人流量大小，估計在早上大概有50人左右，5元/人；中午大概200人。10元/人；晚上150人，10元/人，則收入為=50*5+200*10+150*10=3750根據(jù)餐飲行業(yè)的歷史數(shù)據(jù)參考，直接成本大概為總收入的45%，則直接成本=3750*45%=1687.5
3、租金。
租金分為租用餐具費用和場地租賃費用。
每天的餐具費用=560*0.8=448
每月場地租賃費用=35*180=6300
4、折舊費。
根據(jù)設(shè)備購置費用，按五年算計提折舊費=23000/5=4600
5、攤銷費。
攤銷費用=/5=1991.8
6、其他費用。
其他費用包括清潔費用，治安費用，門前三包費用，物管費用等等。預(yù)計每月2014元。
損益分析
按照一個季度為單位來計算現(xiàn)金流量，列表如下：
三、盈虧平衡分析
以生產(chǎn)能力利用率表示的盈虧平衡分析，年固定總成本=總成本費用-直接成本=564671.8
年營業(yè)收入=1350000
年可變成本=年直接成本=607500
年營業(yè)稅金及附加=76950
bep=564671.8/=85%
四、敏感性分析
經(jīng)營成本、固定資產(chǎn)投資，即營業(yè)收入是最為敏感的因素。五、結(jié)論
出在5.55個季度，即5.55*3=16.65個月收回投資，取得盈利。
旅游投資計劃書撰寫。
一、控制性資源：資源等級達到一定的高度，是全國性或者世界級的資源，采取取控制性方法。
二、景區(qū)投資資源：具可操作性的，地級市2a或3a級景區(qū)，在部分非主要發(fā)達的旅游區(qū)域，有一定的基礎(chǔ)，可進入性強，具有區(qū)域性的客源市場，在區(qū)域旅游線路上的。
三、有聯(lián)動產(chǎn)業(yè)投資資源：以景區(qū)投資及度假酒店投資為契機，以產(chǎn)業(yè)聯(lián)動和項目運作為主的綜合性
資源。
標(biāo)準(zhǔn)地域：經(jīng)濟發(fā)展較快，以旅游發(fā)展為主的城市或城市周邊區(qū)域，旅游資源豐富具有特色的旅游區(qū)
域。
項目區(qū)域：項目所在地屬于旅游黃金線路的重要節(jié)點，或潛在線路的重要節(jié)點，或依照其資源可成為
當(dāng)?shù)芈糜伟l(fā)展?jié)撛诘闹匾康牡亍?/p>
交通條件：項目所在地距離最近機場應(yīng)達到4c級以上，車程兩小時內(nèi)。項目地交通可進入性
良好，距離最近高速公路、省道或國道便捷，車程一小時內(nèi)。
人口條件：地級區(qū)域人口應(yīng)達到400萬以上，縣級區(qū)域人口應(yīng)達到50萬以上，地級區(qū)域人口密度為每平方公里400人以下；縣級區(qū)域每平方公里200以下。
投資條件
1、項目投資總量不限，景區(qū)投資規(guī)模不超過20140萬元。
2、取得開發(fā)經(jīng)營權(quán)，期限不得低于30年。
3、確定經(jīng)營管理權(quán)，期限不低于5年。
4、新景區(qū)投資期限6年以內(nèi)。
6、預(yù)計投資回收期在8年以內(nèi)。
自選項目，嘗試撰寫一份項目投資計劃書。
5、改造景區(qū)投資期限3年以內(nèi)。
xx奇趣海洋世界項目投資計劃書
海洋科普有限公司
2014年10月
第一章 前 言
大型水族館的建設(shè)對一個城市的發(fā)展有許多積極的作用。在美國和日本，基本上每個城市都至少有一個大型水族館。在中國也已有很多城市有大型水族館，尤其是經(jīng)濟較發(fā)達城市。為什么中國優(yōu)秀旅游城市之一的平頂山不能有自己的海洋主題科普文化旅游項目？平頂山海洋科普有限公司擬在市河濱公園內(nèi)投資建設(shè)一座現(xiàn)代化、理念全國領(lǐng)先的大型生態(tài)海洋科普知識普及館，真心希望能夠得到平頂山市各級政府的大力支持！
第二章 項目投資背景
21世紀(jì)是海洋的世紀(jì)。海洋蘊涵著豐富的資源，潛藏著發(fā)展的契機。要利用海洋，首先要關(guān)注海洋，認(rèn)識海洋，了解海洋。如果說海洋是一座天然的寶庫，那么海洋館無疑是打開這座寶庫的金鑰匙。
海洋館是以科普教育、科學(xué)研究、自然保護、休閑娛樂為目的，飼養(yǎng)和展示生活在水中各種生物的人工場所。屬于自然科學(xué)博物館的范疇。海洋館的普及，為公眾提供了親近動物、了解自然的機會，同時也為市民接受科普教育、從事娛樂休閑活動創(chuàng)造了條件。
平頂山是河南省中部地區(qū)快速崛起、新興的中國優(yōu)秀旅游城市，遺憾的是，至今平頂山還沒有自己的海洋館，想了解海洋的市民，要跑到鄭州，甚至于北京、大連。
為了彌補空白，讓更多地處內(nèi)陸的平頂山人了解海洋知識和文化，體驗海洋旅游的樂趣，平頂山海洋科普有限公司遵循國內(nèi)外大型海洋水族館先進的設(shè)計、經(jīng)營理念，計劃總耗資1億元人民幣，擬在平頂山河濱公園內(nèi)投資建設(shè)一座集海洋生物展示、科普教育、旅游休閑、娛樂購物于一體的大型海洋館。
第三章 項目投資概況
1、項目名稱與性質(zhì)
●項目名稱：平頂山奇趣海洋世界
●項目性質(zhì)：海洋科普文化旅游項目
2、項目選址
●項目擬選址于平頂山市區(qū)河濱公園內(nèi)，臨近南門
3、項目投資規(guī)模
●總投資：1.2億元，分二期開發(fā)，其中一期投入6000萬元
●總水體：約2800噸，海水采用人工配置海水為主遠(yuǎn)程運送為輔
●生物種類：500余種，數(shù)量10000余只
●規(guī)劃用地面積：15000平米左右
●總建筑面積：12014平米左右，一層為主，局部二至三層
●海底隧道總長度：80米，分90°、180°兩種隧道形式
4、項目定位
●中原地區(qū)首家?guī)O地動物展示的海洋館
●河南省規(guī)模最大的海洋館
●河南省海洋動物種類和數(shù)量最多的海洋館
5、項目建設(shè)周期
6、●8～12個月
6、項目開業(yè)時間
●力爭于2014年10月1日前試營業(yè)
7、項目運作
●根據(jù)《公司法》建立有限責(zé)任公司，按照現(xiàn)代企業(yè)制度及連鎖海洋館發(fā)展模式進行運營與管理，為確保海洋館能得到健康運作與順利實施，現(xiàn)為本項目已在平頂山注冊成立新的公司——平頂山海洋科普有限公司，負(fù)責(zé)對平頂山海洋館項目的籌建、開發(fā)、運營與管理。
8、項目發(fā)起人及簡介
●項目發(fā)起人：浙江臺州中泰旅游發(fā)展有限公司
●簡介：浙江臺州中泰旅游發(fā)展有限公司是一家專注于大型海洋文化主題公園旅游開發(fā)的專業(yè)公司，對以海洋文化主題旅游的開發(fā)經(jīng)營方面頗有研究并積累了成功的開發(fā)經(jīng)驗，是中國海洋文化主題公園行業(yè)的后起之秀。浙江臺州中泰旅游發(fā)展有限公司通過對全球主要主題旅游項目考察后，并有針對性的對全球及國內(nèi)海洋主題項目進行了深入研究，提煉出海洋文化主題旅游開發(fā)經(jīng)營與體驗式休閑經(jīng)濟組合模式以海
洋文化旅游為主題延伸到休閑、文化、教育開發(fā)相結(jié)合發(fā)展之道。浙江臺州中泰旅游發(fā)展有限公司將以最誠摯、最先進的經(jīng)營理念，最完善的開發(fā)計劃，最優(yōu)秀的管理團隊為中國大陸打造更多更好的健康、時尚、科學(xué)的海洋文化主題公園。
第四章 項目擬合作方式
1、擬合作方式一
●政府為扶持海洋館項目及鑒于本項目特殊的社會公益性，可由政府以科普教育公共設(shè)施用地及城市配套設(shè)施用途劃撥或協(xié)議出讓土地進行項目的定向開發(fā)。
2、擬合作方式二
●為合理規(guī)避和解決本項目建設(shè)所需的土地問題及快速推進本項目，可考慮采用“bot”合作模式?！耠p方合作經(jīng)營，由公園方代表政府，提供項目開發(fā)所需場地，辦理建設(shè)所需相關(guān)手續(xù)，平頂山海洋科普有限公司提供項目建設(shè)所需全部資金和組建專業(yè)團隊，雙方按照約定條件共享收益的合作模式。
●雙方約定一定的合作期限，在合作期限內(nèi)，投資方獨立負(fù)責(zé)項目的開發(fā)、建設(shè)、運營與管理，合作期限滿以后，所有不可移動的固定資產(chǎn)無償歸政府所有。
3、原則上按方案一進行，如方案一在政策上行不通，可考慮采用方案二。
第五章 項目規(guī)劃設(shè)計理念
平頂山海洋世界的設(shè)計構(gòu)思將不同于中國其它地區(qū)的水族館、海洋館，充分體現(xiàn)“以創(chuàng)意為核心，以科技為亮點”，做到“人無我有、人有我優(yōu)、人優(yōu)我特”。準(zhǔn)確把握旅游消費市場趨勢，以超前的策劃意識和布局設(shè)計，緊緊圍繞海洋這個永恒的主題，充分展示和表現(xiàn)海洋的博大以及神奇的海底世界，瑰麗動人的海洋風(fēng)情。
第六章 項目意義
海洋館是一個城市經(jīng)濟和文化水平的標(biāo)志，對城市的發(fā)展有極其深遠(yuǎn)的意義。
●首先，它會提升城市的品位。
●其次，必將極大豐富城市文化的內(nèi)涵。
●三是增加了旅游與休閑的一個新亮點，打造平頂山城市旅游的新名片。
●四是創(chuàng)建科普教育新平臺，推動市民科學(xué)知識和科學(xué)素養(yǎng)的提高。
●五是可以提升和豐富河濱公園“文化、娛樂、游覽、休閑”的綜合服務(wù)功能和業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)，為市民提供一個科普教育和休閑旅游的好去處，海洋世界在河濱公園的建成開業(yè)勢必會產(chǎn)生新一輪的社會轟動效應(yīng)。
第七章 重點展區(qū)場館規(guī)劃介紹
●第一大展區(qū) 雨林世界
●第二大展區(qū) 侏羅紀(jì)世界
●第三大展區(qū) 中國珍稀水生物展區(qū)
●第四大展區(qū) 海洋影院與四維互動區(qū)
●第五大展區(qū) 珊瑚礁生物館
●第六大展區(qū) 鯊魚館
●第七大展區(qū) 海底隧道館
●第八大展區(qū) 海洋科普中心
●第九大展區(qū) 海洋劇場
●第十大展區(qū) 極地世界
第八章 結(jié)論
綜上所述，在當(dāng)前平頂山旅游業(yè)大好的發(fā)展形勢之下，依靠浙江臺州中泰旅游發(fā)展有限公司雄厚的實力、精干的團隊和先進的管理，平頂山海洋世界項目的建成，必將促進當(dāng)?shù)芈糜螛I(yè)的發(fā)展，為平頂山的城市形象錦上添花。
望本項目能得到平頂山市各級政府的大力支持！
貴金屬風(fēng)險投資策劃書
一：市場潛力及成長
3．針對目前中國持續(xù)低迷的股市，以及大家對股市的深層次思考，很多投資者已經(jīng)
陸續(xù)從股市撤離資金轉(zhuǎn)戰(zhàn)其他投資渠道。針對目前日趨惡劣的實體投資環(huán)境，很多客戶不具
備專業(yè)的實體投資知識技能和熟練的實體資金鏈管理，很多投資客戶不會貿(mào)然進入實體經(jīng)
濟的。針對國家的房地產(chǎn)調(diào)控政策日趨落實，很多投資者已經(jīng)從房地產(chǎn) 商鋪等渠道陸續(xù)撤
資。目前很多有余錢客戶的投資渠道已經(jīng)到了無路可投的地步！針對日益貶值的鈔票，面對
客戶的強烈投資意向，我們選擇了有一定創(chuàng)新的金融理財產(chǎn)品----天津貴金屬交易所的貴金
屬，目前國內(nèi)最理想的黃金投資產(chǎn)品就是天津貴金屬交易所推出的“天通金”黃金白
銀現(xiàn)貨延期交易。此種產(chǎn)品為大多數(shù)股民 投資客喜歡是因為它具備以下針對股票市場的優(yōu)
點：
天津貴金屬vs股票
1.24小時交易4小時交易
2．雙向獲利單向獲利
4．t+0交易t+1交易
5．保證金交易全額交易
6．全球市場,無莊家操控內(nèi)幕黑莊
酒店投資策劃書篇三
上島咖啡投資經(jīng)貿(mào)店策劃書
一、投資目標(biāo)與任務(wù)
（一）投資目標(biāo)：
成為本區(qū)域以商務(wù)休閑為主、兼顧情調(diào)消費的領(lǐng)導(dǎo)性品牌咖啡店，時尚消費場所。
3年左右收回總投資成本，并逐漸開始贏利。（二）投資任務(wù)
1.為資本落實穩(wěn)定、理想的投資渠道，為投資場所的業(yè)主提供穩(wěn)定、合理的收入。
2.順利完成品牌店的建設(shè)和發(fā)展，逐漸使投資的資本產(chǎn)生收益。
3.合理利用現(xiàn)有場所，以品牌店優(yōu)勢提升自身和天池賓館形象，提高賓館知名度和客源數(shù)量，實現(xiàn)雙贏。（三）成功的關(guān)鍵
1.投資方與業(yè)主的良好合作，發(fā)揮雙方資源的最大組合優(yōu)勢。 2.充足的市場需求，積極有效的推廣計劃。
3.選址的把握?？Х鹊甑牡刂芬笫黔h(huán)境優(yōu)美（如南山路），或有成型的商圈（一般來講，喝咖啡屬于娛樂休閑的交流活動，典型的區(qū)域主要有購物中心、電影院、高檔社區(qū)、寫字樓、高校等），兩者至少要具備一點。
二、投資方簡介
（一）投資方性質(zhì)
股份制方式合作的個人投資者。產(chǎn)權(quán)、權(quán)責(zé)關(guān)系明晰，經(jīng)營方式靈活，便于處理投資方月業(yè)主的合作事物。（二）運營模式 加盟店形式。合作者：上島咖啡。上島咖啡１９６８年在臺灣創(chuàng)業(yè)，至今已有３０多年的歷史，現(xiàn)已發(fā)展了４００多家咖啡店加盟，上島咖啡店仍在繼續(xù)以其強大的品牌效應(yīng)吸引著全國各地的加盟投資者。上島咖啡總部對于加盟者所選擇的營業(yè)地點要求很嚴(yán)格，結(jié)合上島咖啡是商務(wù)、休閑咖啡專賣店的特點，建議加盟者在高檔寫字樓、ｃｂｄ商圈、高科技園區(qū)或其他有市場空隙之處等地域選址；加盟店營業(yè)面積應(yīng)不少于３００平米；統(tǒng)一裝修風(fēng)格、統(tǒng)一產(chǎn)品；總部提供技術(shù)支持（包括人員培訓(xùn)）和產(chǎn)品（咖啡豆、茶）配送。
三、產(chǎn)品和服務(wù)
（一）產(chǎn)品和服務(wù)描述
出售咖啡、茶類、飲料、酒水、食品、簡餐等商品，并為客人提供優(yōu)良的環(huán)境和服務(wù)，讓消費者在這里展現(xiàn)一種品位、體驗一種文化、寄托一種情感，使咖啡店成為商務(wù)休閑、情侶聚會的好場所。
同樣重要的是，這些業(yè)務(wù)與賓館的產(chǎn)業(yè)沒有直接沖突。反而可以與賓館的客源優(yōu)勢互補。
（二）競爭比較
本區(qū)域同行競爭格局對我們有利，主要是一些小規(guī)模的、具有一定個性的咖 啡店。
相對而言，我們的上島加盟店無論是品牌號召力，還是管理水平、產(chǎn)品和服務(wù)質(zhì)量、規(guī)模與資金優(yōu)勢，都占有相當(dāng)?shù)膬?yōu)勢。
咖啡店的時尚和品位色彩，決定它的情感消費比重是很大的，消費者非常在意品牌和檔次因素。這也可以解釋眾多消費者舍近求遠(yuǎn)，寧愿到市中心一帶位置找咖啡店的心理。
（三）資源、技術(shù)
咖啡店是要求規(guī)模和檔次的行業(yè)，也是一個對產(chǎn)品和服務(wù)要求嚴(yán)格的行業(yè)，畢竟其帶有高消費色彩，消費者必然在意自己消費價值的充分體現(xiàn)。
要達到這些，對投資者的資源、技術(shù)有很高的要求。投資者選擇加盟方式，一方面獲得了充分的資源、先進的設(shè)備和技術(shù)，一方面也避免了不少經(jīng)營風(fēng)險。
（四）將來的產(chǎn)品、服務(wù)計劃
隨著本店的發(fā)展和周邊環(huán)境的變化，產(chǎn)品和服務(wù)將不斷的改進。包括更全面的產(chǎn)品，更優(yōu)質(zhì)和人性化的服務(wù)。本加盟店將在上島的支持和自身的努力下，不斷提高。
同時，本店在可以預(yù)見的時間內(nèi)，在與貴業(yè)主的合作期內(nèi)，會堅持做咖啡店事業(yè)，不做其他變動。
四、市場分析
（一）市場需求
本店的消費需求還是比較充足的。一方面，這里有穩(wěn)定的老顧客，另一方面，這里雖然沒有優(yōu)美的自然環(huán)境，卻有一個比較穩(wěn)定的商圈。
1.穩(wěn)定的老客戶資源。原來“歐麥”上座率約為60%，而且人群比較穩(wěn)定。這部分消費者在新的品牌店落成后，是天然的客戶資源。面對更有號召力、產(chǎn)品與服務(wù)更好的品牌店，他們不會流失掉。2.寫字樓與賓館客源。高沙各大賓館 3.購物娛樂場所。ktv等
4.成熟居民小區(qū)與城西高檔小區(qū)。翠苑1-5區(qū)，天湖公寓、南中國新城、湖畔花園、金都花園、南都花園、維也納春天、桂花城1、2期、蘭桂公寓、南都德加、紫桂公寓、怡景園、南都銀座、興宇花園、華苑公寓、新金都城市華苑等等。
5.杭州最大外企ut斯達康，及本地區(qū)眾多的it類企業(yè)、廣告公司等新興產(chǎn)業(yè)。
6.本區(qū)域各種學(xué)校和大專院校眾多。杭商院、杭醫(yī)專、浙江工商大學(xué)、杭州電子學(xué)院、浙江財經(jīng)學(xué)院、杭師院本部等等，當(dāng)中的教職工和學(xué)生情侶也是潛在客源。
總的來說，這里的目標(biāo)消費者是充足的，只是這里欠缺有品牌號召力、上規(guī)模的咖啡店，上島天池店的出現(xiàn)正好可以填補這一市場空隙。（二）行業(yè)發(fā)展趨勢
1.咖啡消費市場發(fā)展迅速，已經(jīng)成為城市消費一大潮流，市場前期培育已經(jīng)結(jié)束。雀巢、麥斯威爾、哥倫比亞等國際咖啡公司紛紛在中國設(shè)立分公司或工廠，根據(jù)一項在12個內(nèi)陸城市的調(diào)查，32%的城市居民喝咖啡。過去一年內(nèi)喝過速溶咖啡的人口比例在30%以上的地區(qū)除了上海之外，還有昆明、廈門、杭州和天津。
2.咖啡消費品位越來越高，文化的魅力就是市場的魅力。單純速溶咖啡己遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足要求了，消費者開始認(rèn)知咖啡的品牌、風(fēng)格和知道如何享受咖啡帶來的樂趣。"特色咖啡"無疑是現(xiàn)在整個咖啡產(chǎn)業(yè)的主流，發(fā)展相當(dāng)迅速?？Х仁袌龅目焖侔l(fā)展，與消費者對西方文化天然的興趣密不可分。
3.教育水準(zhǔn)、家庭月收入和飲用咖啡的頻率呈現(xiàn)顯著的正相關(guān)。意味著咖啡這種西方傳入的飲料在中國大陸是一種象征優(yōu)勢階層的生活方式。4.行業(yè)內(nèi)部及與相關(guān)聯(lián)行業(yè)的競爭越來越激烈。杭州的咖啡店越來越多。同時，茶葉、各式飲料均是咖啡的相關(guān)替代品。比如珍珠奶茶以中國傳統(tǒng)茶飲為基礎(chǔ)，同時具有一種全新的外觀和口味，使人們對中國茶的認(rèn)識產(chǎn)生了重要轉(zhuǎn)變。茶和咖啡之間的競爭會很激烈。（三）競爭分析
1.與強勢品牌店的間接競爭。目前杭州有超過150家咖啡店。其中星巴克(starbucks coffee)4家，以及同樣來自美國的coffee beanery西湖天地店，源自日本的真鍋咖啡（manabe）2家，包括現(xiàn)有的上島（兩岸）加盟店，南山路的特色店，在天池店的發(fā)展初期，周邊客源將被這些間接對手分流。2.直接競爭對手。本區(qū)域的一些特色咖啡店，如臺灣莊記咖啡（文新路）、風(fēng)尚咖啡（學(xué)院路）、兩岸咖啡(boxcafé)（物美）等等，規(guī)模都不太大，具有一定特色，環(huán)境和咖啡口味都不錯。這些店在休閑娛樂方面還是有一定競爭力的。（四）原有店經(jīng)營分析 1.目前營業(yè)狀況：
總臺數(shù)40張，位置數(shù) 170 個，上座率：晚9點 50% 左右，營業(yè)額4000元/天左右。2.經(jīng)營不成功的原因：
①品牌因素?？Х认M的品牌依賴程度非常高，消費者不但是消費咖啡之類的產(chǎn)品，更多的還是展現(xiàn)一種品位、體驗一種文化、寄托一種情感。這也是為什么消費者愿意為一杯小小的咖啡付出幾十元的原因。而“歐麥”的內(nèi)涵不夠，外在一般，難以滿足消費者高層次的需要，尤其是商務(wù)、交際方面的。
②管理因素。缺乏先進、規(guī)范、系統(tǒng)的管理理念和手段，服務(wù)水平一般，難以上臺階，消費者不能充分體現(xiàn)其消費價值。
③產(chǎn)品因素。產(chǎn)品質(zhì)量是品牌和銷售的基礎(chǔ)，而原來的店產(chǎn)品品種單一、平淡，難以滿足消費者多方面的需要。
④銷售意識。沒有積極去尋找、穩(wěn)定客戶資源，基本是守株待兔。這導(dǎo)致本店上座率始終處于不高的狀態(tài)。
（五）小結(jié)
從整個市場的環(huán)境來看，上島天池池店擁有穩(wěn)定的目標(biāo)消費群；整個咖啡消費行業(yè)的態(tài)勢也是呈上升趨勢；暫時沒有強勢競爭對手的直接競爭；原來的店不成功并非是地址原因。
所以，市場存在著空隙。只要我們抓住機會，充分利用上島咖啡的品牌號召力和資源支持，密切投資方與業(yè)主的合作，積極進行推廣，盡快建立上島天池店的知名度、美譽度，奪回分流客源，并建立對本地區(qū)小型特色店的品牌優(yōu)勢，上島咖啡xx店完全可以在投資規(guī)劃的時間內(nèi)，穩(wěn)定增長，實現(xiàn)贏利。
（六）成功案例參考
說明：下面這個案例的咖啡店投資、規(guī)模等雖然與本店有一定差異，但是這個小型店地理環(huán)境與本店類似，并取得了成功。說明了只要選址得當(dāng)、管理有方、定位準(zhǔn)確、推廣得力，咖啡店實現(xiàn)良好的贏利并非難事。因為情況不同，本案例僅供參考。
項目名稱：夢旅人咖啡館 經(jīng)營項目：咖啡＋酒水＋簡餐
店鋪位置：非市中心，類似于本店（天池上島）地理環(huán)境。面積：３０平米
初期資金投入：１０萬元收回投資時間：８個月（七）投資與收益
投資："夢旅人"初期投放了１０萬元，包括房租４萬元、設(shè)備、人員工資、裝修、產(chǎn)品等費用。當(dāng)然在經(jīng)營過程中常有一些無形中想不到的支出，比如購買相關(guān)書籍。
另外，要嚴(yán)格控制成本。例如，一包中上等級的咖啡豆重１斤，售價約為一二百元，每包咖啡豆大約能沖泡出５０——７０杯咖啡，一杯咖啡的咖啡豆成本約為３元左右，此外還應(yīng)考慮房租、設(shè)備投入、產(chǎn)品投入、人員開支、水電費用等（未考慮折舊因素，如折舊數(shù)額較大，也應(yīng)考慮）。
收入：這里每杯咖啡的定價為２０元左右，還出售酒水和西餐簡餐。咖啡收入約占營業(yè)額的３０％。每天大約有４０人次，人均消費３０元左右。
（八）經(jīng)營與推廣
咖啡店素描30平米渲泄自由 "夢旅人"雖然裝修簡單，但特別有家的味道，甚至比家還溫馨，還放松。北面墻全部是書架，上面橫七豎八地擺滿了各種書籍，儼然一個小型圖書館，客人隨手可拿起一本來讀。東面的墻最有特色，從房頂?shù)降孛嬲麄€白墻都被涂鴉，全是客人的即興之作，有繪畫、文字，多與情感和生活有關(guān)，稱之為情感渲泄地。窗臺很低，上面落滿了各種雜志，靠窗的地方只擺放了２張小方桌，僅可以坐４人，整個房間也就容納十余人，真是太小了，但是，這里的空氣、光線、聲音更讓人迷戀、難舍，感覺就像在家里一樣輕松自由。
雞尾酒、沙龍派對 為了提高知名度，"夢旅人"在聯(lián)系周邊的大專院校，搞了一些宣傳活動，如：沙龍派對活動、讀書活動、放映最新電影、留學(xué)生俱樂部等等，效果不錯。
五、推廣策略 （一）市場策略 1.目標(biāo)市場
本區(qū)域商圈（在“市場需求”部分已敘述過）有小資情調(diào)的消費者，月收入2000元以上，多數(shù)受過良好教育，追求時尚和品位，以青、中年為主。也包括部分學(xué)生情侶。2.營銷規(guī)劃
①利用加盟店品牌和資源優(yōu)勢，迅速建立上島天池店的知名度、美譽度，穩(wěn)固住老客源，將被強勢品牌店和本地特色店分流的客源奪回來。
②由于上島屬于強勢品牌，但不屬于最強勢的，而且本地區(qū)今后很可能會出現(xiàn)其他強勢品牌咖啡店。所以，我們必須利用現(xiàn)在的一切機會和資源，做好服務(wù)營銷，以更人性化的服務(wù)，建設(shè)好自己的品牌，鞏固消費者的忠誠度。
（二）競爭優(yōu)勢 （1）擁有品牌店的號召力、管理、產(chǎn)品與服務(wù)水平，本地區(qū)還沒有其他強勢品牌店，使本店一開始就占領(lǐng)了制高點。
（2）（3）（4）擁有大的、方便的停車場地，對有車一族較有吸引力。投資方與業(yè)主的良好合作，雙方優(yōu)勢互補。
投資方的創(chuàng)業(yè)熱情，良好的市場推廣意識，保證了創(chuàng)新能力和服務(wù)水平。
（三）定位
本地商圈內(nèi)，以商務(wù)休閑為主的領(lǐng)導(dǎo)性品牌咖啡店，業(yè)務(wù)交際、情感交流的時尚場所。（四）推廣計劃
當(dāng)前最重要的是盡快建立本店的知名度，使本店為附近消費者知曉。1.廣告宣傳
① 針對城西高檔小區(qū)內(nèi)的居民，可在附近購物場所的停車場內(nèi)，向有車族派送精美廣告單頁（dm）和小禮品，單頁也可做成優(yōu)惠券形式。② 上島總部的廣告支持。2.事件營銷
針對本區(qū)域廣告公司較多、而廣告公司又有很多客戶，他們均是本店理想的目標(biāo)群，可以舉辦一個廣告沙龍。這樣，即提升了本店的藝術(shù)品位和形象，又帶來了穩(wěn)定的客源。時機成熟后，也可定期舉辦這樣的廣告沙龍。
廣告公司的名單，可以從黃頁上查找，還可以主動在本區(qū)域?qū)懽謽莾?nèi)搜尋一些廣告公司，請他們互相轉(zhuǎn)告。（如新德雅公寓就有多家廣告公司）①學(xué)生派對、讀書活動。聯(lián)系本區(qū)域幾個重要高校的學(xué)生會組織，舉行一些沙龍派對、讀書活動，照樣有利于提升品位，吸引學(xué)生和年輕人消費。②時機成熟的時候，也可以舉辦一個以“咖啡和生活”為主題的征文活動。3.服務(wù)營銷
除去品牌因素，服務(wù)對于咖啡消費者來說，是最重要的。為了做到這一點，需要更多人性化的服務(wù)。
① 建立會員卡制度?？ㄉ嫌≈茣T的名字，像銀行卡一樣。會員卡的優(yōu)惠率并不高，如9.8折。但一方面，這可以給消費者受尊重感，另一方面，也便于服務(wù)員對于消費者的稱呼。特別是如果消費者和別人在一起，而服務(wù)員又能當(dāng)眾稱他（她）為*先生、小姐，他們會覺得很有面子。② 個性化服務(wù)。在桌上放一些宣傳品，內(nèi)容是關(guān)于咖啡的知識、故事等，一方面可以提升品位，烘托氣氛，也增加消費者對本店的品牌好感。
為多位一起來的消費者配備專門的講解人員。如果他們感興趣，可以向他們介紹各種咖啡的名稱、來歷等相關(guān)知識。也可以讓其參觀某種咖啡的制作過程。
六、財務(wù)計劃
財務(wù)概況
1.房租 65萬/年（含中央空調(diào)費用、停車場費用）2.加盟費用20萬（頭3年），以后每年2萬 3.店外裝修 3萬 店內(nèi)裝修改造20萬 設(shè)備改造3萬 4.啟動其他費用5萬 5.人員工資4萬/月 6.水電 1萬/月 7.其他費用1萬/月 附件：合作建議 我們想房主降低到40萬 1.經(jīng)營成本過高
2.上島品牌可以提升賓館形象與經(jīng)營
結(jié)語：
真誠期待與貴方的合作！
酒店投資策劃書篇四
《2007經(jīng)濟型酒店項目投資策劃書》
目錄
第一章 2006經(jīng)濟型酒店業(yè)態(tài)特征分析
1.1 中外經(jīng)濟型酒店發(fā)展前沿動態(tài)
1.1.1 市場規(guī)模
1.1.2 資源環(huán)境
1.2 2006全國經(jīng)濟型酒店業(yè)態(tài)分布結(jié)構(gòu)
1.2.1 全國經(jīng)濟型酒店發(fā)展動態(tài)分析
1.2.2 06十大經(jīng)濟型酒店品牌搶灘布局全國18省市
1.3 2006經(jīng)濟型酒店swot分析
1.4 從奧運到世博看經(jīng)濟型酒店市場競爭趨勢
1.4.1 與低星酒店的競爭
1.4.2 對國有賓館和招待所的沖擊
1.4.3 發(fā)展經(jīng)濟型酒店的核心戰(zhàn)略與思考
第二章 經(jīng)濟型酒店項目投資決策模型
2.1 單店投資盈利能力分析
2.1.1 投資總成本的嚴(yán)格控制
2.1.2 影響收益的關(guān)鍵指標(biāo)敏感性分析
2.2 連鎖化帶來的規(guī)模經(jīng)濟效應(yīng)
2.3 項目風(fēng)險預(yù)測及其對策
2.3.1 競爭者分析與對策
2.3.2 連鎖化經(jīng)營模式的競爭優(yōu)勢
2.3.3 特許加盟模式的市場機遇
第三章 項目投資決策建議書
3.1 經(jīng)濟型酒店項目可行性論證
3.1.1 市場定位
3.1.2 消費群體需求調(diào)查
3.1.3 項目選址
3.1.4 物業(yè)選擇標(biāo)準(zhǔn)
3.2 經(jīng)濟型酒店規(guī)劃
3.2.1 經(jīng)濟型酒店vi設(shè)計
3.2.2 經(jīng)濟型酒店建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計
3.2.3 經(jīng)濟型酒店的功能配置
3.2.4 經(jīng)濟型酒店材料和設(shè)備的挑選
3.2.5 成本評估和項目進度表
3.3 示意性財務(wù)分析
3.3.1 籌集項目投資資金
3.3.2 項目資金預(yù)算管理
3.4 經(jīng)濟型酒店開業(yè)指導(dǎo)
3.4.1 證照辦理
3.4.2 組織結(jié)構(gòu)
3.4.3 培訓(xùn)體系
3.5 經(jīng)營管理策略
3.5.1 經(jīng)濟型酒店營銷渠道剖析
3.5.2 經(jīng)濟型酒店管理診斷報告
3.5.3 經(jīng)濟型酒店收益管理理念
圖表
國外高星級酒店和經(jīng)濟型酒店比例
美國酒店管理模式比例
2006年度全國經(jīng)濟型酒店品牌排行榜
2006年度全球經(jīng)濟型酒店品牌排行榜
2006全國住宿業(yè)經(jīng)營現(xiàn)狀表
按經(jīng)濟類型分住宿業(yè)法人企業(yè)就業(yè)人員構(gòu)成 按經(jīng)濟類型分住宿業(yè)法人單位構(gòu)成2001-2004經(jīng)濟型酒店①業(yè)基本情況
未來15年我國旅游業(yè)及酒店業(yè)發(fā)展前景預(yù)測表 2000-2006中國住宿業(yè)發(fā)展前沿動態(tài)
05全國18省市10大經(jīng)濟型品牌酒店價格動態(tài)指標(biāo) swot分析示意圖
低星酒店和經(jīng)濟型酒店③盈利能力對比租賃使用與購買產(chǎn)權(quán)的盈利能力對比
2004-2006低星酒店與經(jīng)濟型酒店③收益分析經(jīng)濟型酒店③項目投資收益模型
投資成本總量控制數(shù)據(jù)模型
經(jīng)濟型酒店③投資回收年限模型
經(jīng)濟型連鎖酒店③的規(guī)模效應(yīng)模型
特許加盟錦江之星和如家費用比較
自主經(jīng)營和特許加盟優(yōu)勢比較
特許加盟錦江之星和如家收益對比
直營連鎖、特許經(jīng)營和委托管理經(jīng)營優(yōu)勢對比經(jīng)濟型酒店③消費客戶出行目的構(gòu)成2006按職業(yè)分星級酒店的客源構(gòu)成情況選擇入住經(jīng)濟型酒店③的頻率統(tǒng)計
入住經(jīng)濟型酒店③的停留時間統(tǒng)計
全國低星酒店和經(jīng)濟型酒店③價格分析消費者選擇入住經(jīng)濟型酒店③的原因分析客房服務(wù)設(shè)施的重要性分析
消費者對經(jīng)濟型酒店③標(biāo)準(zhǔn)間的心理價位分析消費者對酒店標(biāo)準(zhǔn)間客房面積的需求偏好統(tǒng)計項目拓展操作流程
經(jīng)濟型酒店③物業(yè)選擇標(biāo)準(zhǔn)
工程項目的組織架構(gòu)
經(jīng)濟型酒店分系統(tǒng)構(gòu)成圖
經(jīng)濟型酒店③基本特征重要程度分析
消費者對經(jīng)濟型酒店③餐飲服務(wù)的偏好統(tǒng)計
經(jīng)營成本控制預(yù)算分析
經(jīng)濟型酒店③投資預(yù)算
開業(yè)工作項目進度表
辦理證照流程表
經(jīng)濟型酒店總部營運管理系統(tǒng) 連鎖店運營系統(tǒng)
酒店管理軟件設(shè)計架構(gòu)圖
經(jīng)濟型酒店門店人力配置
經(jīng)濟型酒店培訓(xùn)流程圖
培訓(xùn)需求季度分析表
月度培訓(xùn)計劃表
培訓(xùn)考核記錄表
培訓(xùn)講師測評表
開業(yè)指導(dǎo)培訓(xùn)表
培訓(xùn)記錄表
入住經(jīng)濟型酒店③的預(yù)定方式
消費者獲取經(jīng)濟型酒店③信息主渠道分析 經(jīng)濟型酒店③理想的目標(biāo)客源構(gòu)成 經(jīng)濟型酒店③目標(biāo)客源構(gòu)成經(jīng)濟型酒店經(jīng)營預(yù)算
每周銷售報告
每周銷售圖表分析
酒店的成功三角分析模型
酒店投資策劃書篇五
酒店投資策劃書
第一篇：經(jīng)濟型酒店項目投資策劃書
《2020經(jīng)濟型酒店項目投資策劃書》
目錄
第一章 2020經(jīng)濟型酒店業(yè)態(tài)特征分析
1.1 中外經(jīng)濟型酒店發(fā)展前沿動態(tài)
1.1.1 市場規(guī)模
1.1.2 資源環(huán)境
1.2 2020全國經(jīng)濟型酒店業(yè)態(tài)分布結(jié)構(gòu)
1.2.1 全國經(jīng)濟型酒店發(fā)展動態(tài)分析
1.2.2 06十大經(jīng)濟型酒店品牌搶灘布局全國18省市
1.3 2020經(jīng)濟型酒店swot分析
1.4 從奧運到世博看經(jīng)濟型酒店市場競爭趨勢
1.4.1 與低星酒店的競爭
1.4.2 對國有賓館和招待所的沖擊
1.4.3 發(fā)展經(jīng)濟型酒店的核心戰(zhàn)略與思考
第二章 經(jīng)濟型酒店項目投資決策模型
2.1 單店投資盈利能力分析
2.1.1 投資總成本的嚴(yán)格控制
2.1.2 影響收益的關(guān)鍵指標(biāo)敏感性分析
2.2 連鎖化帶來的規(guī)模經(jīng)濟效應(yīng)
2.3 項目風(fēng)險預(yù)測及其對策
2.3.1 競爭者分析與對策
2.3.2 連鎖化經(jīng)營模式的競爭優(yōu)勢
2.3.3 特許加盟模式的市場機遇
第三章 項目投資決策建議書
3.1 經(jīng)濟型酒店項目可行性論證
3.1.1 市場定位
3.1.2 消費群體需求調(diào)查
3.1.3 項目選址
3.1.4 物業(yè)選擇標(biāo)準(zhǔn)
3.2 經(jīng)濟型酒店規(guī)劃
3.2.1 經(jīng)濟型酒店vi設(shè)計
3.2.2 經(jīng)濟型酒店建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計
3.2.3 經(jīng)濟型酒店的功能配置
3.2.4 經(jīng)濟型酒店材料和設(shè)備的挑選
3.2.5 成本評估和項目進度表
3.3 示意性財務(wù)分析
3.3.1 籌集項目投資資金
3.3.2 項目資金預(yù)算管理
3.4 經(jīng)濟型酒店開業(yè)指導(dǎo)
3.4.1 證照辦理
3.4.2 組織結(jié)構(gòu)
3.4.3 培訓(xùn)體系
3.5 經(jīng)營管理策略
3.5.1 經(jīng)濟型酒店營銷渠道剖析
3.5.2 經(jīng)濟型酒店管理診斷報告
3.5.3 經(jīng)濟型酒店收益管理理念 圖表
國外高星級酒店和經(jīng)濟型酒店比例
美國酒店管理模式比例
2020年度全國經(jīng)濟型酒店品牌排行榜
2020年度全球經(jīng)濟型酒店品牌排行榜
2020全國住宿業(yè)經(jīng)營現(xiàn)狀表
按經(jīng)濟類型分住宿業(yè)法人企業(yè)就業(yè)人員構(gòu)成 按經(jīng)濟類型分住宿業(yè)法人單位構(gòu)成2020-2020經(jīng)濟型酒店①業(yè)基本情況
未來15年我國旅游業(yè)及酒店業(yè)發(fā)展前景預(yù)測表 2020-2020中國
住宿業(yè)發(fā)展前沿動態(tài)
05全國18省市10大經(jīng)濟型品牌酒店價格動態(tài)指標(biāo) swot分析示意圖
低星酒店和經(jīng)濟型酒店③盈利能力對比租賃使用與購買產(chǎn)權(quán)的盈利能力對比
2020-2020低星酒店與經(jīng)濟型酒店③收益分析經(jīng)濟型酒店③項目投資收益模型
投資成本總量控制數(shù)據(jù)模型
經(jīng)濟型酒店③投資回收年限模型
經(jīng)濟型連鎖酒店③的規(guī)模效應(yīng)模型
特許加盟錦江之星和如家費用比較
自主經(jīng)營和特許加盟優(yōu)勢比較
特許加盟錦江之星和如家收益對比
直營連鎖、特許經(jīng)營和委托管理經(jīng)營優(yōu)勢對比經(jīng)濟型酒店③消費客戶出行目的構(gòu)成2020按職業(yè)分星級酒店的客源構(gòu)成情況選擇入住經(jīng)濟型酒店③的頻率統(tǒng)計
入住經(jīng)濟型酒店③的停留時間統(tǒng)計
全國低星酒店和經(jīng)濟型酒店③價格分析消費者選擇入住經(jīng)濟型酒店③的原因分析客房服務(wù)設(shè)施的重要性分析
消費者對經(jīng)濟型酒店③標(biāo)準(zhǔn)間的心理價位分析消費者對酒店標(biāo)準(zhǔn)間客房面積的需求偏好統(tǒng)計項目拓展操作流程
經(jīng)濟型酒店③物業(yè)選擇標(biāo)準(zhǔn)
工程項目的組織架構(gòu)
經(jīng)濟型酒店分系統(tǒng)構(gòu)成圖
經(jīng)濟型酒店③基本特征重要程度分析
消費者對經(jīng)濟型酒店③餐飲服務(wù)的偏好統(tǒng)計 經(jīng)營成本控制預(yù)算分析
經(jīng)濟型酒店③投資預(yù)算
開業(yè)工作項目進度表
辦理證照流程表
經(jīng)濟型酒店總部營運管理系統(tǒng) 連鎖店運營系統(tǒng)
酒店管理軟件設(shè)計架構(gòu)圖
經(jīng)濟型酒店門店人力配置
經(jīng)濟型酒店培訓(xùn)流程圖
培訓(xùn)需求季度分析表
月度培訓(xùn)計劃表
培訓(xùn)考核記錄表
培訓(xùn)講師測評表
開業(yè)指導(dǎo)培訓(xùn)表
培訓(xùn)記錄表
入住經(jīng)濟型酒店③的預(yù)定方式
消費者獲取經(jīng)濟型酒店③信息主渠道分析 經(jīng)濟型酒店③理想的目標(biāo)客源構(gòu)成 經(jīng)濟型酒店③目標(biāo)客源構(gòu)成經(jīng)濟型酒店經(jīng)營預(yù)算
每周銷售報告
每周銷售圖表分析
酒店的成功三角分析模型
第二篇：投資策劃書
基金營銷策劃方案
一、策劃目的本次策劃主要針對基金產(chǎn)品展開營銷，其主要目的在于增加我們公司的經(jīng)濟效益，擴大基金市場中客戶占有份額，同時建立企業(yè)內(nèi)部文化及品牌形象，發(fā)展?jié)撛诳蛻簟?/p>
二、市場機會分析
隨著我國國民經(jīng)濟的高速增長，國內(nèi)潛在的巨大投資需求亟待激活。而在當(dāng)前銀行利率低，股市風(fēng)險大，國債少的情況下，通過基金專業(yè)投資理財?shù)睦砟钜呀?jīng)被老百姓了解并快速接受基金?；鹨?guī)模迅速擴大，基金資產(chǎn)凈值快速增長，基金賬戶開戶數(shù)持續(xù)增長，廣大投資者投資基金的熱情高漲。不管從市場還是投資者去分析，機會無處不在。
三、
營銷策劃達到的目標(biāo)我們的最終目標(biāo)是：基金持有人能夠成為我們公司的忠實客戶，分享我們公司的經(jīng)營成果，保證基金規(guī)模的穩(wěn)定性。同時建立企業(yè)文化，塑造品牌形象，發(fā)展?jié)撛诳蛻簟?/p>
四、營銷策略
（一）、產(chǎn)品策略：針對不同投資者類型推出不同類別的基金，定位和細(xì)分市場一個都不能少。
1、產(chǎn)品定位策略
目前，開放式基金已成為國際基金市場的主流品種，美國、英國、我國香港和臺灣的基金市場均有90%以上是開放式基金。相對于封閉式基金，開放式基金在激勵約束機制、流動性、透明度和投資便利程度等方面都具有較大的優(yōu)勢：（1）、市場選擇性強。
（2）、流動性好。（3）、透明度高。（4）、便于投資。
開放式基金營銷的核心可以歸納為五個基本要素：客戶、產(chǎn)品、價格、渠道與促銷。客戶即為開放式基金的購買者；產(chǎn)品指各種開放式基金；價格特指購買和贖回開放式基金時需由基金購買者承擔(dān)的各項費用；渠道包括營銷路徑設(shè)計、網(wǎng)點設(shè)置和中間商選擇等；促銷則包括形象定位、廣告、招商、公共關(guān)系、宣傳報導(dǎo)及公益活動等。
2、市場細(xì)分策略
關(guān)于如何細(xì)分市場，或者說以何種指標(biāo)作為市場細(xì)分的依據(jù)，一般來說有四類細(xì)分市場的變量。(1)產(chǎn)品種類。為了辨識產(chǎn)品細(xì)分市場，應(yīng)當(dāng)把產(chǎn)業(yè)中生產(chǎn)或有可能生產(chǎn)的不同的產(chǎn)品類型隔離開來。(2)買方類型。即考察產(chǎn)業(yè)最終買方的所有不同類型。經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的買方是投資者，通常營業(yè)部從投資者的規(guī)模一一成交量大小來區(qū)分買方的類型。(3)銷售渠道?；饦I(yè)務(wù)目前的銷售渠道有兩種：營業(yè)部直接銷售和經(jīng)紀(jì)人代銷，簡稱直銷和代銷。(4)買方的地理位置。地理位置可以作為成本驅(qū)動因素而對市場細(xì)分具有直接的重要性。我們簡單地將買方的地理位置劃分為中心城區(qū)和周邊地區(qū)。
在被細(xì)分的市場中，每家營業(yè)部都可以根據(jù)自身的特點和優(yōu)勢，從中選擇在哪一個子市場展開競爭。
（二）、渠道策略：建立科學(xué)的、多層次、多樣化的營銷渠道。 對于我國基金行業(yè)而言，由于投資者對基金產(chǎn)品尤其是開放式基金還比較陌生，而相應(yīng)的金融中介機構(gòu)并未建立起來，在這樣的市場環(huán)境下，選擇證券公司來加強與投資者的直接接觸，這是基金管理公司必然的選擇。
實際上，在投資者購買基金時，能夠得到面對面的指導(dǎo)將會增強其購買的欲望。為此，加強公司和銀行之間的合作，是必然的，互贏的選擇。這將給我們公司帶來渠道上更大的優(yōu)勢。銀行比我們公司擁有更多的網(wǎng)點，而我們比銀行多更多的專業(yè)人員。所以加強與銀行之間的合作成為一條必經(jīng)的渠道。
（三）、價格策略：根據(jù)不同投資者需求合理制定靈活的收費標(biāo)準(zhǔn)在產(chǎn)品差異微小的現(xiàn)實情況下，開放式基金的銷售戰(zhàn)已經(jīng)演變?yōu)閮r格戰(zhàn)，對于機構(gòu)投資客戶來說，執(zhí)行靈活的價格策略顯得尤為重要。我們公司可以根據(jù)投資人認(rèn)購時間、額度、持有期的不同，設(shè)計合理的費率標(biāo)準(zhǔn)，以提高費率手段的競爭力。對于不同渠道，比如說網(wǎng)絡(luò)渠道的話，我們可以適當(dāng)?shù)牟扇〗档唾M率以促進投資。
目前開放式基金的首次認(rèn)購費用大約為1％—1．2％不等，二次申購費用為1％-1．8％不等。對普通投資者而言，二次申購費用有時竟達到1．6％—1．8％，這遠(yuǎn)高于封閉式基金0．3％的交易成本。此外，開放式基金的總體費率大約是在1．75％的年治理費與托管費基礎(chǔ)上，再加上約2％的一次申購贖回費用，故累計達到了約3．75％，成倍高于封閉式基金的交易費用。可以說這種居高不下的交易成本將嚴(yán)重影響投資者購買開放式基金的積極性。
投資者需求是定價策略需要考慮的一個重要因素。由于開放式基金投資者所能接受的心理價位較低，可以相應(yīng)在開放式基金的申
購費中設(shè)立后收費，而適當(dāng)降低前收費。同時，為鼓勵投資者長期持有基金，還可以設(shè)計隨持有期遞減的贖回費。另外，不同投資者對費率結(jié)構(gòu)的偏好是不同的，有的投資者或許喜歡偏高的前收費，有的喜歡偏高的后收費，有的不喜歡收取申購傭金，但能容忍每年較高的營運費用，為此，證券公司可以在同一只開放式基金內(nèi)設(shè)計不同的收費，以適應(yīng)不同細(xì)分市場的需求。我們還可以根據(jù)投資者的投資額大小給予投資者一定的費率優(yōu)惠，鼓勵投資者長期投資的費率安排以及針對不同的投資者設(shè)計不同的費率結(jié)構(gòu)等，來提高投資者購買積極性。
（四）、促銷策略：多樣化促銷手段并用，加大基金的促銷力度
開放式基金的促銷活動可以采取多種方式，按照市場營銷理論，促銷活動一般來說可分為兩類：一類是人員促銷，即利用促銷人員進行推銷；第二類是非人員推銷，包括廣告促銷、營業(yè)推廣和公共關(guān)系三種具體形式。在我國當(dāng)前的條件下，基金公司應(yīng)當(dāng)將人員促銷和非人員推銷進行有機的結(jié)合，針對不同的投資者類型開展不同的促銷活動。一般來說，（1）、廣告上：基金公司本身對于開放式基金就會開展促銷活動，主要把力度放在廣告上，對消費者本身已經(jīng)起到了相當(dāng)大的推廣和介紹，那么作為證券公司，我們在廣告上的首要任務(wù)就是包裝
自己，宣
傳自己。充分讓投資者意識到我們能給他們帶來穩(wěn)定的收入，我們就是他們想要的基金經(jīng)理
（2）、營業(yè)推廣和公共關(guān)系上：以推介會、座談會、報刊或網(wǎng)上路演等方式組織基金經(jīng)理與投資者的訪談，通過基金經(jīng)理的“現(xiàn)身說法”，幫助投資者增進對基金公司投資理念和經(jīng)營思路的理解，判定基金將來的成長潛力，促使投資者認(rèn)同基金的投資價值。開展投資者教育活動，一是要幫助投資者了解證券投資基金。二是要幫助投資者了解自己。三是要幫助投資者了解市場。四是要幫助投資者了解基金發(fā)展歷史。五是要幫助投資者了解證券公司。建立相互信任的模式，讓投資者放心的把錢交給我們來理財。具體形式上可通過燈箱、電視、報刊、網(wǎng)絡(luò)、宣傳材料、戶外廣告等，號召大家的積極性。這種促銷方式對于廣大中小投資者最為適用。
（3）人員推銷上：針對機構(gòu)投資者、中高收入階層這樣的大客戶，我們公司可以建立具備專業(yè)素質(zhì)的直銷隊伍，進行一對一的人員促銷，以達到最佳的營銷效果。對排名前十的大客戶予以費率降低優(yōu)惠政策。
（4）網(wǎng)絡(luò)上：基金網(wǎng)上營銷擁有眾多優(yōu)勢，費率優(yōu)惠、資金安
全、投資靈活、到帳快捷。我們可以通過網(wǎng)絡(luò)去宣傳我們的企業(yè)形象，打響我們的品牌。
（五）、客戶關(guān)系管理策略
公司應(yīng)在更深層次上轉(zhuǎn)變營銷模式，完善開放式基金的售前、售中和售后服務(wù)，向投資人提供優(yōu)質(zhì)高效的配套服務(wù)。我們可以對進行客戶調(diào)查，向投資人傳遞真實準(zhǔn)確的信息，并提供量體裁衣式服務(wù)。針對不同的客戶，采取不同的服務(wù)。
針對公司投資基民，我們可以加強和移動公司的合作，制定出手基報，幫助投資者了解自己的投資情況。對于申購滿多少的客戶，我們可以增加送保險，送門票等業(yè)務(wù)。生日時，我們應(yīng)當(dāng)給客戶發(fā)送電子生日賀卡，這個社會充滿了人情味，當(dāng)兩個人相互之間產(chǎn)生信任的時候，他就是你的溫大客戶源，而且極有可能帶來更多的潛在客戶。
針對中國的所有投資基民，我們可以再自己的網(wǎng)站上設(shè)立基金在線，給潛在客戶提供行業(yè)資訊等業(yè)務(wù)介紹。對于中國禮儀上來說，禮貌永遠(yuǎn)是招人喜歡的，我們所要建立的就是文明禮儀的企業(yè)文化，我們很熱心，我們很熱情，我們能讓你覺得你的心也是熱的。
第三篇：酒店式公寓投資分析
酒店式公寓投資分析
高檔的硬件配置、星級的服務(wù)品質(zhì)、相對獨立穩(wěn)定的客源、相當(dāng)可觀的租金收益——這些酒店式服務(wù)公寓的投資優(yōu)勢是不言而喻的，然而傳統(tǒng)的酒店式公寓大多只租不售，眼望著高額的投資收益，大多數(shù)投資客只有羨慕的分兒。不過，隨著市場競爭壓力的增大，現(xiàn)在已經(jīng)有越來越多的酒店式公寓轉(zhuǎn)租為售。在京城房地產(chǎn)投資市場火熱、公寓租賃市場整體滑坡的形勢下，成熟的買家們開始掂量：投資酒店式服務(wù)公寓與其他公寓究竟有什么不同？酒店式公寓的投資前景又將如何呢？
4月3日國貿(mào)春季房展會上，朝陽園推出了二期酒店式公寓薈景峰，已全部精裝修并送空調(diào)的升級品質(zhì)，均價卻只有7400元／平方米，遠(yuǎn)低于一期9300元／平方米的價位，突出的性價比吸引了眾多投資者。有跡象表明，近幾年這類兼?zhèn)淞俗≌途频旯δ艿木频晔焦ⅲ谔嵘似焚|(zhì)的背景下，價格卻普遍下調(diào)，因而也令這類產(chǎn)品在投資市場上顯得咄咄逼人。今年，酒店式公寓來勢更洶：昆泰中心、尚都國際、華貿(mào)中心、怡景園三期等重量級項目，都將陸續(xù)推出這類產(chǎn)品。
作為一種異軍突起的房地產(chǎn)投資產(chǎn)品，酒店式公寓聚焦了投資客的視線。
什么是酒店式公寓？
酒店式服務(wù)公寓是指提供酒店式管理服務(wù)的公寓。這類物業(yè)一般建在市中心和交通便捷地區(qū)，周邊商店、餐飲、娛樂等配套齊全，外立面、電梯、中央空調(diào)、電容量、水路管線等配置高檔。與傳統(tǒng)的酒店相比，在硬
件配套設(shè)施上毫不遜色，而服務(wù)往往更勝一籌：它能夠為客人提供酒店的專業(yè)服務(wù)，如室內(nèi)打掃、床單更換、24小時送餐和一些商業(yè)服務(wù)等；重要的是它向住客提供了家庭式的居住布局：客廳、臥室、廚房和衛(wèi)生間一應(yīng)俱全，以及家居式的服務(wù)，既有了“居家”的私密性和生活氛圍，又有了高檔酒店的良好環(huán)境和專業(yè)服務(wù)。其最大的特點是要比傳統(tǒng)的酒店多了“家”的味道，而且租價更合理。由于它吸收了傳統(tǒng)酒店與傳統(tǒng)公寓的長處，因此，備受中短期租務(wù)需求的白領(lǐng)、商務(wù)人士和異地旅游人士的青睞。按照銷售方式，這種物業(yè)可分為出租和出售兩種。只租不售的酒店式公寓，由開發(fā)商自有和管理，以前京城市場上出現(xiàn)的多半是這類物業(yè)，如國貿(mào)世紀(jì)公寓、雅士閣等。市面上俗稱為產(chǎn)權(quán)式酒店公寓指的是第二類，它將每個單元出售給個體買房者，由擁有產(chǎn)權(quán)的業(yè)主或者委托酒店物業(yè)管理公司統(tǒng)一出租經(jīng)營，所以可以認(rèn)為它是擁有私家產(chǎn)權(quán)的酒店。如財富中心、旺座、鼎極等。
酒店式公寓的投資價值
酒店式公寓的散買為買家們提供了一條新的投資途徑。業(yè)內(nèi)專家普遍認(rèn)為在地理位置和硬件品質(zhì)相當(dāng)、服務(wù)配套完整的基礎(chǔ)上，酒店式公寓比同檔次的公寓更值得投資。其原因主要在于：
1.保證投資回報率。酒店式公寓前期投入的資金較多，如需要配置酒店的一整套服務(wù)系統(tǒng)等；但同時，額外的服務(wù)項目提供也使得其租金高于同檔次公寓，一般高出20%左右。另外，統(tǒng)一的裝修模式和管理，可以調(diào)整各出租房屋的內(nèi)部配置，滿足不同租客的需求，減少裝修、配置成本，在租賃淡、旺季，經(jīng)營公司能根據(jù)市場行情調(diào)控租價的高低，保證最終的收益。
2.保證出租率。酒店式公寓大多聘請專業(yè)的酒店物業(yè)管理公司和酒店式公寓管理公司入住管理，他們有廣泛的租客來源，而普通公寓的小業(yè)主出租，偶然性強。此外，租客也愿意花比公寓不高的價差，獲得更多的服務(wù)，其風(fēng)險更小。
3.保證租金穩(wěn)定性。由于各投資者的資金、持房能力不同，投資比例的增加勢必導(dǎo)致小業(yè)主的惡性競爭。酒店式公寓統(tǒng)一的經(jīng)營方式，如可以將利益捆綁在一起，各業(yè)主根據(jù)收益分成，保證了物業(yè)的整體租價。事實上，酒店式公寓的這種優(yōu)勢早已顯現(xiàn)。近
兩年京城的租賃市場，公寓租金因整體供量的急劇增長而連續(xù)下滑的趨勢銳不可擋，有些物業(yè)跌幅達50%以上。然而在整體下滑的大勢之中，類似國貿(mào)中心、嘉里中心、雅士閣這樣的頂級酒店式公寓卻有上漲趨勢，實際成交租價總體上下浮動不超過5%；上世紀(jì)90年代初建造的麗園，是一個大小業(yè)主混合的酒店式公寓項目，目前租價下降了1／3，月租價為每平方米20美金，而周邊當(dāng)年同檔次的恒基中心，月租價已降至每平方米15美金。顯然，與同檔次的公寓相比，酒店式公寓的租金水平更堅挺。
后期服務(wù)嚴(yán)重影響投資收益
“在硬件條件差不多的情況下，服務(wù)成為關(guān)鍵因素?！痹谏虾⑴c建設(shè)、管理酒店式公寓的張寅說。他認(rèn)為，設(shè)備很陳舊的香格里拉、長富宮等物業(yè)，如今的租價都高于周邊新蓋的酒店，服務(wù)和管理在其中起了決定作用，酒店式公寓的優(yōu)勢也在于此。但是，酒店式公寓產(chǎn)生的費用高，小業(yè)主眾口難調(diào)，如果造成部分小業(yè)主不同意統(tǒng)一的裝修、不允許管理公
司進門服務(wù)客戶等狀況發(fā)生，即使聘請了知名酒店管理公司，其結(jié)果與住宅物業(yè)管理公司并無二致，酒店式服務(wù)和管理就會名存實亡。當(dāng)年上海的金橋公寓淪落到自住型物業(yè)也就不足為奇了。
對此戴德梁行的樊驥也持類似觀點：“客戶去留的決定，60%～70%受物業(yè)管理水平高低的影響。管理公司能接受和保證正常運作的酒店式公寓，至少應(yīng)有70%以上的客戶簽訂租賃協(xié)議。而目前國內(nèi)酒店管理公司水平跟不上，也是市場一大忌?！?/p>
投資前景喜中亦有憂
酒店式公寓占有優(yōu)厚的市場條件，這幾年在市場上快速發(fā)展，但實際真正能稱得上是酒店式公寓的不多，據(jù)戴德梁行統(tǒng)計，目前京城包括大、小業(yè)主在內(nèi)的酒店式公寓只有8000～9000套，市場潛力很大。東方廣場前兩幢酒店式公寓推出僅8個多月全部租滿，第三幢公寓從去年10月至今已出租60%多。東方廣場公寓部總經(jīng)理蔣凌峰認(rèn)為奧運和wto效應(yīng)，將會有更多的國內(nèi)外企業(yè)來北京設(shè)立公司和辦事機構(gòu)，酒店式公寓將成為這些公司高層們的首選。而奧運前后旅游業(yè)的蓬勃發(fā)展，也將為酒店式公寓注入新的商機。
值得一提的是，針對業(yè)權(quán)分散的酒店式公寓隱含矛盾多，業(yè)內(nèi)專家提醒小業(yè)主保持謹(jǐn)慎的投資態(tài)度。
酒店式服務(wù)的長期性難以保證
首先，酒店式公寓所占用的資金相對較多，回報的周期相對較長，因此一般是中長線的投資行為，而酒店式服務(wù)公司往往只簽3～5年的租約，況且小業(yè)主很容易改換管理公司，服務(wù)的長期性有阻力。
其次，目前市場上出現(xiàn)兩種處理分割業(yè)權(quán)的酒店式管理方式，一種是把小業(yè)主的經(jīng)濟利益捆綁在一起，根據(jù)收益分成；另一種是只對一部分房屋做酒店式入室服務(wù)。從理論上說，這兩種方法都是可行的。但關(guān)鍵是第一種方式有多少人愿意被捆綁？收益能捆綁多久？第二種則是管理公司必須對每一項服務(wù)和分?jǐn)們?nèi)容做細(xì)化，如哪些是共性的，哪些是個性的，它們該如何分?jǐn)偤褪召M等，否則將導(dǎo)致業(yè)主分配不勻、利益不公的狀況發(fā)生。面臨激烈的競爭壓力
由于業(yè)權(quán)分割的原因，小業(yè)主購買的酒店式公寓不可能成為高檔酒店式公寓，作為中低檔酒店式公寓不可避免地遭受中高檔公寓的挑戰(zhàn)。中高檔公寓租價與酒店式公寓相差不大，甚至更低，許多小業(yè)主也愿意雇傭鐘點工為房客服務(wù)，因此，酒店式公寓中服務(wù)、品質(zhì)低的項目優(yōu)勢難存，受沖擊的程度大，競爭壓力加劇。顯然，業(yè)權(quán)分割的酒店式公寓投資前景并不燦爛，其中夾雜著種種矛盾，迫使開發(fā)商、投資者和管理公司不得不對此保持審慎的態(tài)度。這不由令人聯(lián)想到戀日國際，當(dāng)初該項目的開發(fā)商把他的產(chǎn)品稱之為“獨立式公寓”而非酒店式公寓，也正是出于對這方
面的顧忌。
第四篇：快捷酒店投資分析
快捷酒店投資分析
快捷酒店的目標(biāo)市場是一般商務(wù)人士、工薪階層、普通自費旅游者和學(xué)生群體等?？旖菥频暌话阋赃B鎖化的加盟或特許經(jīng)營模式為主，通過連鎖經(jīng)營達到規(guī)模經(jīng)濟，提高品牌價值?？旖菥频晔窍鄬τ趥鹘y(tǒng)的全面服務(wù)酒店而存在的一種酒店業(yè)態(tài)。其最大的特點是房價便宜，服務(wù)模式為“bb”（住宿+早餐）。
快捷酒店在中國經(jīng)過十多年的發(fā)展，產(chǎn)生了如家快捷酒店、尚客優(yōu)快捷酒店、錦江之星旅館、格林豪泰酒店、宜必思酒店、速8、漢庭快捷酒店、7天連鎖酒店等十大快捷酒店品牌。
快捷酒店是經(jīng)濟型酒店的一種，經(jīng)濟型酒店的特點是功能簡化，把服務(wù)功能集中在住宿上，力求在該核心服務(wù)上精益求精，而把餐飲、購物、娛樂功能取消，床+早餐是快捷酒店的真實寫照，因而快捷酒店投入的運營成本大幅降低。
快捷酒店不等于廉價酒店，連鎖的品牌的快捷酒店在市場競爭力，知名度，統(tǒng)一化管理，客源等多方面有著明顯的優(yōu)勢。因為具有統(tǒng)一的連鎖管理體系和標(biāo)準(zhǔn)化的運作方式，快捷酒店的管理
水平較高、管理成本低，有效的降低了管理的投入。但是在酒店房價上，快捷酒店的房價高于一般單體酒店，具有更高的盈利水平。
比如經(jīng)過數(shù)年的發(fā)展，已成為中國二三線城市連鎖酒店第一品牌、中國連鎖酒店十大品牌，分店規(guī)模排名全國第六。制定了專做中小城市、中小規(guī)模連鎖酒店的科學(xué)管理體系，使尚客優(yōu)快捷酒店成為三線城市連鎖酒店第一品牌。尚客優(yōu)快捷酒店在中國首次提出專做二三線城市、專做中小規(guī)連鎖酒店品牌的市場定位，并首創(chuàng)符合中國二三線城市連鎖酒店運營的管理體系。
第：經(jīng)濟型酒店投資
經(jīng)濟型酒店投資
國內(nèi)經(jīng)濟型酒店在達到一定數(shù)量以后，市場競爭必然會加劇，籠統(tǒng)的市場定位和無差異的產(chǎn)品已經(jīng)不能有效地吸引顧客，尤其是產(chǎn)品的同質(zhì)化將是經(jīng)濟型酒店參與市場競爭的致命缺陷。因此，市場細(xì)分和產(chǎn)品差異化是酒店經(jīng)營者必須面對的問題。每個經(jīng)濟型酒店品牌必須在未來的幾年時間內(nèi)完成品牌形象的定位和內(nèi)涵的定義，目標(biāo)市場的細(xì)分和顧客忠誠度的樹立，產(chǎn)品設(shè)計的改進和服務(wù)的完善，只有這樣才能在越來越激烈的市場競爭中獲得穩(wěn)定的客源，形成自有的核心競爭優(yōu)勢。
隨著中國經(jīng)濟型酒店業(yè)市場競爭越來越激烈，單體酒店的比在逐漸下降，而通過資本或非資本為紐帶，采取連鎖經(jīng)營的經(jīng)濟型酒店正日漸成為主流。加上經(jīng)濟型酒店的投資比較小，而投資回報率明顯高于一般的酒店；同時，中國目前的投資環(huán)境比較好，資金供給充足，很多閑散資金一直在努力尋找適合的投資項目，這種結(jié)合了物業(yè)與酒店的優(yōu)質(zhì)項目格外吸引資本的涌入；另外，中國房地產(chǎn)的升值空間也導(dǎo)致了投資者對經(jīng)濟型酒店地產(chǎn)的升值預(yù)期，所以，來自社會各個行業(yè)的資金紛紛看好這類項目。
就我國目前的情況來看，經(jīng)濟型酒店的發(fā)展還處于初級階段，從經(jīng)營模式看，共分為直營店模式、特許經(jīng)營模式、戰(zhàn)略聯(lián)盟模式、兼并收購模式。發(fā)展的初期以標(biāo)準(zhǔn)的連鎖直營店模式，目前多采用特許經(jīng)營模式，從長遠(yuǎn)來看，將逐漸向兼顧戰(zhàn)略聯(lián)盟和兼并收購的模式發(fā)展。
品牌化發(fā)展，尚客優(yōu)快捷酒店在中國首次提出專做二三線城市、專做中小規(guī)連鎖酒店品牌的市場定位，并首創(chuàng)符合中國二三線城市連鎖酒店運營的管理體系。經(jīng)過數(shù)年的發(fā)展，已成為中國二三線城市連鎖酒店第一品牌、中國連鎖酒店十大品牌，分店規(guī)模排名全國第六。制定了專做中小城市、中小規(guī)模連鎖酒店的科學(xué)管理體系，使尚客優(yōu)快捷酒店成為三線城市連鎖酒店第一品牌。
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