合同可以有效地規(guī)范和管理商業(yè)關(guān)系。如何起草一份合同是個(gè)復(fù)雜的任務(wù)，需要考慮各種細(xì)節(jié)和法律要求。合同是保障雙方利益的重要文書，簽署前請(qǐng)認(rèn)真核對(duì)，確保信息準(zhǔn)確無誤。
房屋裝修設(shè)計(jì)合同糾紛篇一
現(xiàn)今很多公民的維權(quán)意識(shí)在不斷增強(qiáng)，人們運(yùn)用到合同的場合不斷增多，簽訂合同是為了保障雙方的利益，避免不必要的爭端。那么大家知道合法的合同書怎么寫嗎？下面是小編精心整理的.房屋裝修合同糾紛，希望能夠幫助到大家。
裝修糾紛一般都是在裝修家庭與裝修施工單位之間，裝修家庭與周圍居民之間因?yàn)檠b修違反了有關(guān)裝修合同、規(guī)定而發(fā)生的，主要有以下幾個(gè)方面：
1、裝修單位沒有完全履行裝修合同。
未完全履行合同主要表現(xiàn)在：裝修單位沒有按合同約定的做法去裝修，使用非合同規(guī)定的裝飾材料，施工中無故停工，未在約定工期內(nèi)完工等。
2、裝修粗制濫造，施工質(zhì)量低劣。
有的裝修公司施工人員干活不上心，工藝不規(guī)范。表面上說得過去，但經(jīng)不起驗(yàn)收或時(shí)間的檢驗(yàn)，出了問題還強(qiáng)詞奪理。尤其是"街頭游擊隊(duì)"，質(zhì)量更沒有保證。
3、裝修后的維修服務(wù)不完善或不履行質(zhì)量承諾。
裝修后應(yīng)該按合同規(guī)定及時(shí)維修，但有些公司卻左右推托。保修期內(nèi)不保修。
4、施工中的噪聲擾民。
施工中難免會(huì)發(fā)出噪音，但戶主事先要與裝修公司約好開工、收工時(shí)間。不要違反環(huán)保的有關(guān)規(guī)定，否則極易引發(fā)糾紛。
5、裝修材料或廢棄物亂堆亂放。
6、裝修破壞了毗鄰房屋。
7、裝修破壞了房屋主體結(jié)構(gòu)及承重結(jié)構(gòu)。
針對(duì)裝修糾紛，有關(guān)部門制訂了一些規(guī)定。如《中華人民共和國消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》、《中華人民共和國環(huán)境污染防治法》和建設(shè)部[1997]60號(hào)《建設(shè)工程質(zhì)量投訴處理暫行規(guī)定》、建設(shè)部[1997]92號(hào)文《家庭居室裝飾裝修管理試行辦法》等法規(guī)?！督ㄖb飾裝修管理規(guī)定》指出，房主或房屋使用者因裝飾裝修損壞毗鄰房屋的，應(yīng)該負(fù)責(zé)修復(fù)或賠償?！都彝ゾ邮已b飾裝修管理試行辦法》第十五條規(guī)定，發(fā)生了家庭居室裝飾裝修糾紛，可以向當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)行政主管部門或者其指定的機(jī)構(gòu)進(jìn)行投訴，也可以向當(dāng)?shù)厝嗣穹ㄔ禾崞鹈袷略V訟;第十九條規(guī)定，如果裝修家庭因家庭居室裝飾裝修而造成相鄰居民住房的管道堵塞、滲漏水、停電、物品損壞等，應(yīng)該由家庭居室裝飾裝修的居民負(fù)責(zé)修復(fù)和賠償，如果是屬于裝修施工單位的責(zé)任，則由房主找裝修單位負(fù)責(zé)修復(fù)和賠償。
同時(shí)，行業(yè)內(nèi)部也制定了相關(guān)規(guī)定。
依據(jù)《中華人民共和國消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》第四十三條規(guī)定，消費(fèi)者與經(jīng)營者發(fā)生消費(fèi)者權(quán)益爭議時(shí)，可以通過下列途徑解決：
1、與經(jīng)營者協(xié)商解決;
2、消費(fèi)者請(qǐng)求消費(fèi)者協(xié)會(huì)調(diào)解;
3、向有關(guān)行政部門申訴;
4、根據(jù)與經(jīng)營者達(dá)成的仲裁協(xié)議提請(qǐng)仲裁機(jī)構(gòu)仲裁;
5、向人民法院提出訴訟。
但必須注意：一般情況下，如提請(qǐng)了仲裁，便不得再向法院提出訴訟。
另據(jù)《民法通則》、《經(jīng)濟(jì)合同法》以及其他所涉及法律，解決裝飾糾紛也無非以下幾條：
1、當(dāng)事人自行協(xié)商;
2、主管部門行政調(diào)解;
3、仲裁解決;
4、訴訟解決。
此外，行業(yè)規(guī)定對(duì)糾紛的解決也提供了諸多方法。如一些家居裝飾市場規(guī)定，解決糾紛按下述流程進(jìn)行：
投訴——調(diào)解部受理——質(zhì)檢部根據(jù)合同及圖紙進(jìn)行現(xiàn)場核查——調(diào)解部、質(zhì)檢部依核查結(jié)果進(jìn)行調(diào)解——若雙方達(dá)成協(xié)議則進(jìn)行維修或返工;若未達(dá)成協(xié)議或不履行協(xié)議，申請(qǐng)仲裁或向法院起訴。
對(duì)消費(fèi)者而言，裝修前不妨先通知鄰居，打個(gè)招呼，以便大家有個(gè)心理準(zhǔn)備，減少發(fā)生糾紛的概率。
萬一出現(xiàn)了糾紛，只要雙方心平氣和地協(xié)商，承擔(dān)該承擔(dān)的責(zé)任，糾紛便能解決。自己協(xié)商不成，一般也只要行政部門出面就可以順利加以解決。但如果涉及的標(biāo)的較大或其他對(duì)生活影響甚大的糾紛且協(xié)商不成，最正規(guī)、最有權(quán)威和有效的方法只能是打官司了。當(dāng)然其他居民因裝修家庭的施工而與裝修家庭發(fā)生的糾紛也可以據(jù)此進(jìn)行解決。
房屋裝修設(shè)計(jì)合同糾紛篇二
買方(以下簡稱乙方)：_______身份證號(hào)：_______。
甲、乙雙方就房屋買賣事項(xiàng)，經(jīng)協(xié)商一致，達(dá)成以下協(xié)議條款。
一、甲方房屋(如有共有權(quán)人，甲方已經(jīng)取得了共有權(quán)人對(duì)轉(zhuǎn)讓該房屋的一致同意)坐落于建筑面積__平方米，房屋用途為__。
二、雙方商定該房屋轉(zhuǎn)讓價(jià)格為：總金額__萬元。
(大寫：拾萬仟佰拾元整)。
三、乙方于__年__月__日向甲方支付首付款__萬元。
(大寫：拾萬仟佰拾元整)。
待房屋過戶后公積金貸款支付剩余房款__萬元。
(大寫：拾萬仟佰拾元整)。
乙方保證房屋過戶后一個(gè)月內(nèi)付清余款。
四、甲方應(yīng)于乙方付清全部房款之時(shí)，將上述房屋及全部鑰匙交付乙方，并在雙方在場的情況下由乙方對(duì)房屋進(jìn)行接收。接收后房屋的占有、使用、收益和處分權(quán)利歸乙方行使，該房屋所發(fā)生的物業(yè)管理費(fèi)、水費(fèi)、電訊費(fèi)、網(wǎng)費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用由乙方負(fù)責(zé)支付。
五、甲方負(fù)責(zé)將該房屋所有權(quán)更改給乙方所有。辦理產(chǎn)權(quán)時(shí)所發(fā)生的相關(guān)費(fèi)用由乙方承擔(dān)。
六、甲方保證在交易時(shí)該房屋沒有產(chǎn)權(quán)糾紛，有關(guān)按揭、抵押債務(wù)、稅項(xiàng)及租金等，甲方均在交易前辦妥。交易后如有上述未清事項(xiàng)，由甲方承擔(dān)全部責(zé)任。
七、甲方保證已如實(shí)陳述上述房屋權(quán)屬狀況和其他具體狀況，保證該房屋不受他人合法追索。
甲方保證自己對(duì)該轉(zhuǎn)讓房屋擁有處分權(quán)，并保證不管以后房價(jià)如何上漲，絕不反悔。
八、除人力不可抗拒的自然災(zāi)害等特殊情況外，甲方如未按本合同規(guī)定的時(shí)間將房屋交給乙方使用，乙方有權(quán)按已交付的房價(jià)款向甲方追究違約利息。甲方保證在房款付清時(shí)，將房屋交付乙方，否則乙方有權(quán)追究甲方責(zé)任。
九、甲方及配偶共同擁有一套住房，辦理房產(chǎn)證所產(chǎn)生的費(fèi)用，全部由乙方承擔(dān)。若甲方及配偶擁有兩套及以上住房，所發(fā)生的相關(guān)費(fèi)用，全部由甲方承擔(dān)。
十、本合同未盡事宜，由雙方另行協(xié)商，并簽訂補(bǔ)充協(xié)議。補(bǔ)充協(xié)議與本合同具有同等法律效力。
十一、本合同自甲、乙雙方簽字之日起生效。
甲方(簽章)：_______。
乙方(簽章)：_______。
聯(lián)系電話：_______。
聯(lián)系電話：_______。
__年__月__日。
甲方(出賣人)：
身份證號(hào)碼：
乙方(買受人)：
身份證號(hào)碼：
現(xiàn)有甲方在敦厚村委修形村一宅基地，面積約200平方米的一塊土地上建房造屋后轉(zhuǎn)讓于乙方，該塊地為集體土地，現(xiàn)經(jīng)雙方協(xié)商達(dá)成如下協(xié)議。
一、該房屋為七層，乙方購買的房屋為該單元的西半個(gè)單元，從地起第二層，住房加樓梯間的面積為125平方米，樓上為趙厚芳，樓下為車庫，東面為劉傳燕房屋，南面為劉傳燕房屋，西面為敦厚村房屋，北面為縣婦幼保健院。柴間為該棟樓的北面，樓梯間起第二間，面積為平方米，東面為，南面為，西面為，北面為?？偯娣e為平方米，總計(jì)人民幣為壹拾柒萬元整。
二、該房屋為磚混結(jié)構(gòu)，甲方必須達(dá)到國家建筑標(biāo)準(zhǔn)(乙方有權(quán)請(qǐng)質(zhì)檢人員檢查質(zhì)量)，若有質(zhì)量問題，必須由甲方維修，維修由甲方負(fù)責(zé)。
三、本協(xié)議簽訂之日起，甲方將該房和柴間的使用、出租、買賣、占有、公攤面積等權(quán)利一轉(zhuǎn)讓給乙方，永遠(yuǎn)有乙方所有，如以后可以辦理集體轉(zhuǎn)國有土地的手續(xù)，則甲方應(yīng)積極配合乙方辦理，辦理所涉稅收和費(fèi)用均由乙方承擔(dān)。
四、該房屋轉(zhuǎn)讓后，如政府規(guī)劃需要拆遷，所得補(bǔ)償款按本棟樓各戶購房所占面積統(tǒng)一分?jǐn)偂?/p>
五、甲方負(fù)責(zé)水、電到戶(開房費(fèi)由乙方負(fù)責(zé))負(fù)責(zé)安裝室內(nèi)鋁合金門窗和進(jìn)戶門。
六、乙方必須預(yù)付購房金計(jì)人民幣壹拾貳萬元整，剩下的在辦好土地證和房產(chǎn)證后全部付清。
七、此協(xié)議一式兩份，甲乙雙方各執(zhí)一份，簽字生效，望雙方自覺遵守，否則，出現(xiàn)問題由造成方負(fù)全部責(zé)任。
甲方(公章)：_________。
乙方(公章)：_________。
法定代表人(簽字)：_________。
法定代表人(簽字)：_________。
_________年____月____日。
_________年____月____日。
出租方：______________，以下簡稱甲方。
承租方：______________，以下簡稱乙方。
根據(jù)《中華人民共和國合同法》及有關(guān)規(guī)定，為明確甲、乙雙方的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，經(jīng)雙方協(xié)商一致，簽訂本合同。
第一條房屋概況。
甲方將自有的坐落在____市____街____巷___號(hào)______(小區(qū))___棟___單元___樓___號(hào)的房屋___間(套)，建筑面積___平方米、使用面積___平方米，類型___出租給乙方作___使用。裝修及設(shè)備情況：______________________________.
第二條租賃期限。
租賃期共___個(gè)月，甲方從___年___月___日起將出租房屋交付乙方使用，至___年___月___日收回。
乙方有下列情形之一的，甲方可以終止合同，收回房屋：
1.擅自將房屋轉(zhuǎn)租、分租、轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)借、聯(lián)營、入股或與他人調(diào)劑交換的;。
2.利用承租房屋進(jìn)行非法活動(dòng)，損害公共利益的;。
3.拖欠租金__個(gè)月或空置__月的。
合同期滿后，如甲方仍繼續(xù)出租房屋的，乙方擁有優(yōu)先承租權(quán)。
租賃合同因期滿而終止時(shí)，如乙方確實(shí)無法找到房屋，可與甲方協(xié)商酌情延長租賃期限。
第三條租金、交納期限和交納方式。
甲乙雙方議定月租金___元，交納方式為____支付，計(jì)人們幣(大寫)____________元(元)由乙方在___年___月___日交納給甲方。先付后用。以后每個(gè)___月付款一次，應(yīng)在付款期末前___天支付。
第四條租賃期間的房屋修繕。
甲方對(duì)出租房屋及其設(shè)備應(yīng)定期檢查，及時(shí)修繕，做到不漏、不淹、三通(戶內(nèi)上水、下水、照明電)和門窗好，以保障乙方安全正常使用。乙方應(yīng)當(dāng)積極配合。
第五條租賃雙方的變更。
2.乙方需要與第三人互換用房時(shí)，應(yīng)事先征得甲方同意，甲方應(yīng)當(dāng)支持乙方的合理要求。
第六條乙方必須遵守當(dāng)?shù)貢鹤^(qū)域內(nèi)的各項(xiàng)規(guī)章制度。按時(shí)交納水、電氣、收視、電話、衛(wèi)生及物管等費(fèi)用。乙方的民事糾紛均自行負(fù)責(zé)。水、電、氣底數(shù)各是：水____噸，電____度，氣____方。
第七條甲方收乙方押金____元，乙方退房時(shí)，結(jié)清水、電、氣費(fèi)，交還鑰匙后，由甲方退還乙方押金____元。
第八條違約責(zé)任。
1.甲方未按本合同第一、二條的約定向乙方交付符合要求的房屋，負(fù)責(zé)賠償___元。
2.租賃雙方如有一方未履行第四條約定的有關(guān)條款的，違約方負(fù)責(zé)賠償對(duì)方___元。
3.乙方逾期交付租金，除仍應(yīng)補(bǔ)交欠租外，并按租金的___%，以天數(shù)計(jì)算向甲方交付違約金。
4.乙方擅自將承租房屋轉(zhuǎn)給他人使用，甲方有權(quán)責(zé)令停止轉(zhuǎn)讓行為，終止租賃合同。同時(shí)按約定租金的___%，以天數(shù)計(jì)算由乙方向甲方支付違約金。
5.本合同期滿時(shí)，乙方未經(jīng)甲方同意，繼續(xù)使用承租房屋，按約定租金的___%，以天數(shù)計(jì)算向甲方支付違約金后，甲方仍有終止合同的申訴權(quán)。
第九條免責(zé)條款。
1.房屋如因不可抗拒的原因?qū)е聯(lián)p毀或造成乙方損失的，甲乙雙方互不承擔(dān)責(zé)任。
2.因市政建設(shè)需要拆除或改造已租賃的房屋，使甲乙雙方造成損失，互不承擔(dān)責(zé)任。
因上述原因而終止合同的，租金按實(shí)際使用時(shí)間計(jì)算，多退少補(bǔ)。
第十條爭議解決的方式。
本合同在履行中如發(fā)生爭議，雙方應(yīng)協(xié)商解決;協(xié)商不成時(shí)，任何一方均可向房屋租賃管理機(jī)關(guān)申請(qǐng)調(diào)解，調(diào)解無效時(shí)，可向經(jīng)濟(jì)合同仲裁委員會(huì)申請(qǐng)仲裁，也可向人民法院起訴。
第十一條其他約定事宜。
1.___________________________________________________________________________.
2.___________________________________________________________________________.
第十二條本合同未盡事宜，甲乙雙方可共同協(xié)商。
本合同一式2份，甲乙方各執(zhí)1份。從簽字之日起生效，到期自動(dòng)作廢。
甲方(簽字蓋章)乙方(簽字蓋章)。
身份證號(hào)碼：身份證號(hào)碼：
聯(lián)系電話：聯(lián)系電話：
住址：住址：
日期：
甲方(出賣人)：身份證件號(hào)碼：
乙方(買受人)：身份證件號(hào)碼：
甲乙雙方經(jīng)過有好協(xié)商，就房屋買賣一事，在平等、自愿、誠實(shí)信用的前提下，達(dá)成如下協(xié)議：
第一條甲方自愿將其房屋出售給乙方，乙方也已充分了解該房屋具體狀況，并自愿買受該房屋。該房屋具體狀況如下：
(二)出售房屋的所有權(quán)證證號(hào)為;。
(三)房屋平面圖及其四至見房產(chǎn)證;該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)隨該房屋一并轉(zhuǎn)讓。該房屋的相關(guān)權(quán)益隨該房屋一并轉(zhuǎn)讓。出賣人還應(yīng)當(dāng)將附屬于該房屋的陽臺(tái)、走道、樓梯、電梯、樓頂、裝修、衛(wèi)生間、院壩、其他設(shè)施、設(shè)備，轉(zhuǎn)讓給買受人，其轉(zhuǎn)讓價(jià)格已包含在上述房屋的價(jià)款中，不再另行支付價(jià)款。
第二條甲方保證已如實(shí)陳述上述房屋權(quán)屬狀況和其他具體狀況，保證該房屋沒有設(shè)定擔(dān)保、沒有權(quán)屬糾紛，保證該房屋不受他人合法追索。
第三條計(jì)價(jià)方式與價(jià)款按建筑面積計(jì)算價(jià)款，房屋單價(jià)為人民幣每平方米____________元，總金額人民幣元整;房價(jià)款的支付方式、支付時(shí)間為：乙方在________年____月____日前付給甲方定金(人民幣)_______(大寫)。
元，(小寫)。
元。該定金條款的約定，受《中華人民共和國合同法》條款的調(diào)整。上述定金在乙方最后一次付款時(shí)充抵房款。
第四條房屋價(jià)款乙方分三期付給甲方：
第一期：在________年____月____日，付人民幣_(tái)______萬元;。
第三期：在交付房屋之日，付清尾款人民幣_(tái)______萬元。每期付款，甲方收到后出具收據(jù)。
第五條。
1、甲、乙雙方定于________年____月____日正式交付該房屋;甲方應(yīng)在正式交付房屋前騰空該房屋。
2、雙方定于。
前向有關(guān)部門申請(qǐng)辦理相關(guān)附屬設(shè)施和相關(guān)權(quán)益的更名手續(xù)。
3、甲方應(yīng)在。
前將其落戶于該房屋的戶籍關(guān)系遷出。
4、甲方未按規(guī)定履行以上義務(wù)的，則按下列約定承擔(dān)違約責(zé)任：
第六條甲、乙雙方確認(rèn)，雖然房屋所有權(quán)證未作記載，但依法對(duì)該房屋享有共有權(quán)的權(quán)利人均已書面同意將該房屋出售給乙方。
第七條甲、乙雙方同意，雙方應(yīng)于本合同生效之日起____日內(nèi)到房地產(chǎn)主管部門辦理過戶手續(xù)。在辦理房屋產(chǎn)權(quán)及土地使用權(quán)移轉(zhuǎn)過戶登記時(shí)，甲方應(yīng)出具申請(qǐng)房屋產(chǎn)權(quán)移轉(zhuǎn)給乙方的書面報(bào)告及主管部門要求的其它文件。如需要甲方出面處理的，不論何時(shí)，甲方應(yīng)予協(xié)助。如因甲方的延誤，致影響過戶登記，因而遭受的損失，由甲方負(fù)賠償責(zé)任。
第八條承擔(dān)違約責(zé)任。并在乙方領(lǐng)取《房屋所有權(quán)證》后，按有關(guān)規(guī)定向土地管理部門申請(qǐng)辦理該房屋土地使用權(quán)變更手續(xù)。該房屋土地使用權(quán)的變更手續(xù)按下列約定辦理：該房屋土地使用權(quán)為出讓取得，其土地使用權(quán)證證載權(quán)利和相關(guān)出讓合同的權(quán)利、義務(wù)一并轉(zhuǎn)讓給乙方。該房屋土地使用權(quán)為劃撥取得，根據(jù)有關(guān)規(guī)定，其轉(zhuǎn)讓需交納土地出讓金或土地收益金;雙方約定，該費(fèi)用由甲方承擔(dān)乙方承擔(dān)。除本條第二款已有約定外，辦理以上手續(xù)應(yīng)當(dāng)繳納的稅費(fèi)，由甲、乙雙方按國家規(guī)定各自承擔(dān)。
第八條甲方如不按合同規(guī)定的日期辦理房產(chǎn)過戶以及交付房屋，每逾期1天按房價(jià)的總額3%計(jì)算違約金給與乙方。逾期超過3個(gè)月時(shí)，乙方有權(quán)解除本合同。解約時(shí)，甲方除將已收的房價(jià)款全部退還乙方外，并應(yīng)賠償所付房價(jià)款同額的賠償金給乙方。
第九條、乙方全部或一部分不履行本合同約定的日期給付房價(jià)款時(shí)，其逾期部分，乙方應(yīng)加付按日3%計(jì)算的違約金給與甲方。逾期超過3個(gè)月時(shí)，甲方有權(quán)解除本合同。
第十條甲、乙雙方向房屋權(quán)屬登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，登記機(jī)關(guān)準(zhǔn)予登記的，則雙方提出申請(qǐng)的時(shí)間為該房屋所有權(quán)按的轉(zhuǎn)移時(shí)間。
第十一條該房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)自房屋正式交付之日起轉(zhuǎn)移給乙方。
第十二條該房屋正式交付時(shí)，物業(yè)管理、水、電、燃?xì)?、有線電視、通訊等相關(guān)雜費(fèi)，按下列約定處理：
第十三條本合同未盡事宜，甲、乙雙方可另行訂立補(bǔ)充條款或補(bǔ)充協(xié)議。補(bǔ)充條款或補(bǔ)充協(xié)議以及本契約的附件均為本契約不可分割的`部分。
第十四條甲、乙雙方在履行本合同中若發(fā)生爭議，應(yīng)協(xié)商解決。協(xié)商不成的，由房屋所在地人民法院起訴管轄。
第十五條本合同一式_______份。其中甲方留執(zhí)_______份，乙方留執(zhí)_______份，為申請(qǐng)房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記提交房屋權(quán)屬登記機(jī)關(guān)一份。均具有相同的法律效力。
第十六條本合同自甲乙雙方簽訂之日自之日起生效。
甲方(簽章)：
乙方(簽章)：地址：
地址：現(xiàn)住址：
現(xiàn)住址：聯(lián)系電話：
聯(lián)系電話：簽約日期：
簽約日期：
甲方為______省_____市_____區(qū)/鎮(zhèn)________居民。
根據(jù)《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國土地管理法》及有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，甲乙雙方遵循平等、自愿、公平、誠實(shí)信用、守法的原則，經(jīng)協(xié)商一致，達(dá)成如下條款：
第一條房屋情況。
該房屋農(nóng)村集體土地使用證號(hào)：__________________________房屋座落：______市______區(qū)_______村。設(shè)計(jì)用途居民自住用房，建筑結(jié)構(gòu)，建筑層數(shù)為____層。建筑面積_____平方米。
該房房土地來源為：農(nóng)村集體土地劃撥，房屋建于_________年使用至今為______年。
第二條該房屋價(jià)款規(guī)定。
該房屋按照協(xié)商以總價(jià)計(jì)算，價(jià)款為_______萬元，計(jì)_______元(大寫)。
第三條房屋交付日期
經(jīng)雙方簽訂合同后，乙方付清甲方房款_______日內(nèi)方可交付。甲方在將房屋交付乙方時(shí)如遇不可抗力(如自然災(zāi)害及其他不可抗力)時(shí)，且不能履行合同，雙方同意按下列第_______種方式處理：
1、變更合同。
2、解除合同。
第四條乙方付款形式及付款時(shí)間。
如甲方無異議，乙方將在合同簽訂_______日內(nèi)按一次性付款形式付款。
第五條甲方逾期交付商品房的處理：
如超過上述約定期限的，乙方有權(quán)按照下述約定，追究甲方違約責(zé)任，約定為：
合同繼續(xù)履行。甲方應(yīng)支付乙方已付款利息，利息自合同約定甲方應(yīng)交付房屋之日次日起至實(shí)際交付房屋之日止，按銀行同期貸款利率計(jì)算。此外，甲方還應(yīng)每日按房屋價(jià)款的萬分之七向乙方支付違約金。
第六條乙方逾期付款的處理。
如超過上述約定期限的，甲方有權(quán)按照下述約定，追究乙方違約責(zé)任，約定為：
合同繼續(xù)履行。乙方應(yīng)支付逾期付款及其利息，利息自合同約定乙方應(yīng)付款之日次日起至實(shí)際付款之日止，按銀行同期貸款利率計(jì)算。此外，乙方還應(yīng)每日按房屋價(jià)款的萬分之七向甲方支付違約金。
第七條房屋質(zhì)量及保修責(zé)任。
甲方交付的房屋的質(zhì)量和設(shè)備等應(yīng)符合國家有關(guān)規(guī)定和甲方的承諾(特別是房屋主體結(jié)構(gòu)的質(zhì)量需要達(dá)到國家關(guān)于房屋居住的要求)，未達(dá)到國家規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)和承諾的，甲方應(yīng)承擔(dān)責(zé)任。乙方在房屋主體結(jié)構(gòu)完好情況下，承擔(dān)維修責(zé)任。
第八條房屋及其土地使用權(quán)力延伸的規(guī)定。
該房屋及其土地使用權(quán)利由甲方保證為本人所有，且甲方于_______年_____月____日按照合同規(guī)定將所屬房屋售于乙方。乙方作為購買者享有該房屋及其土地使用的一切權(quán)利，且雙方需聲明乙方在購買該房屋后，擁有對(duì)于房屋及與其不可分割的土地的任何處置權(quán)利(包括被征用、改造、遷移產(chǎn)生的賠償或者其他形式所產(chǎn)生的賠償均由乙方所得，與甲方無任何關(guān)系，且甲方后代不得對(duì)乙方及其后代進(jìn)行追償)。
該合同由雙方所在村委會(huì)給予認(rèn)可，甲方應(yīng)將該房屋的農(nóng)村集體土地使用證轉(zhuǎn)交于乙方，乙方在法律規(guī)定和適當(dāng)機(jī)會(huì)下將其作廢，并在村委會(huì)的證明和市/區(qū)政府規(guī)定的條件下重新辦理乙方對(duì)于該房屋的農(nóng)村集體使用證。
第九條公證人的規(guī)定。
本合同在________省________市________區(qū)________村村委會(huì)的公證下簽訂，雙方對(duì)于村委會(huì)的公證給與肯定和贊成。
甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________。
法定代表人(簽字)：_________法定代表人(簽字)：_________。
房屋裝修設(shè)計(jì)合同糾紛篇三
房屋買賣合同產(chǎn)生了法律糾紛的，是可以選擇協(xié)商的，雙方協(xié)商不成的，是可以前往人民法院提起訴訟的，通過民事訴訟流程來進(jìn)行房屋買賣合同糾紛的處理的。這里給大家分享一些關(guān)于房屋買賣合同糾紛，希望對(duì)大家有所幫助。
一、與賣家協(xié)商解決。
任何糾紛解決的首選方法都是協(xié)商，因?yàn)閰f(xié)商不需要走太過正式的法律程序，耗費(fèi)時(shí)間短，雖然也存在著難以達(dá)成一致意見等缺陷，但在有些情況下反而是比較有效的方法。所以當(dāng)糾紛發(fā)生，購房者開始還是應(yīng)該選擇與賣家面對(duì)面協(xié)商，擺出有關(guān)的事實(shí)依據(jù)，并提出和解的要求。如果能夠協(xié)商一致，那就將會(huì)是圓滿的解決辦法。
二、向消費(fèi)者協(xié)會(huì)投訴。
如果協(xié)商不成，并且房屋買賣的爭議或者分歧比較大，購房者可以向房屋所在地的消費(fèi)者協(xié)會(huì)投訴，并提交詳細(xì)的文字材料和證明材料。雖說消費(fèi)者協(xié)會(huì)的影響力可能不足以為你討回公道，但是畢竟賣家會(huì)因此受到調(diào)查，產(chǎn)生一定的困擾，有些賣家并不希望如此，自然就會(huì)選擇和平解決了。
三、向有關(guān)行政部門投訴。
如果你購房的時(shí)候涉及到了中介費(fèi)、合同約定外的其他收費(fèi)和物業(yè)費(fèi)等費(fèi)用，那你就可以向有關(guān)的物價(jià)行政管理部門投訴。如果遇見了合同欺詐等糾紛，你就可以向有關(guān)工商行政管理部門投訴。如果遇見各類建筑安裝、市政、公用等建設(shè)工程在建期內(nèi)發(fā)生的工程質(zhì)量問題，你可以根據(jù)建設(shè)部《建設(shè)工程質(zhì)量投訴處理暫行規(guī)定》向各級(jí)建設(shè)行政主管部門投訴。
四、向仲裁機(jī)構(gòu)申請(qǐng)仲裁。
合同雙方在合同中或者事后達(dá)成了仲裁協(xié)議的，可以向約定的仲裁機(jī)構(gòu)申請(qǐng)仲裁。房地產(chǎn)糾紛交付仲裁的前提是雙方當(dāng)事人在合同中訂有仲裁條款，或者事后達(dá)成書面仲裁協(xié)議，否則仲裁機(jī)構(gòu)無權(quán)受理。交由仲裁機(jī)構(gòu)處理不僅方便快捷，而且仲裁機(jī)構(gòu)和仲裁庭的成員都是由當(dāng)事人雙方自行選定的，也有利于減少糾紛雙方的對(duì)立情緒。
五、向有關(guān)人民法院起訴。
向有關(guān)人民法院起訴是最后的手段，如果之前的方法起不到效果，只能采取訴訟的方式，即使訴訟相對(duì)來說比較復(fù)雜并且耗時(shí)耗力，但是為了保障自己的利益就需要拿起法律武器。但是要記住訴訟講求證據(jù)，所以購房者一定要注意收集證據(jù)，比如房屋買賣合同等。
案情介紹：2015年3月1日，韓先生和張女士簽訂了房屋買賣合同，約定韓先生購買張女士位于西城區(qū)廣安門外大街一處房屋，面積43平米，總價(jià)174萬元。該房屋是2013年張女士通過按揭方式購得，房屋抵押給光大銀行借款115萬元。因?yàn)閺埮课催€清借款，抵押權(quán)未消滅。韓先生知曉相關(guān)情況，合同中也做了相關(guān)約定，約定張女士在簽訂合同后10個(gè)工作日內(nèi)辦理提前還款手續(xù)。韓先生向張女士先行支付了120萬元購房款，但張女士遲遲不辦理解除抵押手續(xù)。在交易過程中，因張女士另有其他糾紛，該房屋被法院查封，導(dǎo)致無法繼續(xù)交易。韓先生訴至我院要求張女士依照合同支付違約金。
法律回復(fù)：設(shè)立抵押權(quán)的房屋在交易之前一般應(yīng)先解除抵押。本案中雙方對(duì)解除抵押的約定沒有問題，但是張女士并未按照約定辦理銀行還款，導(dǎo)致合同沒有辦法繼續(xù)履行，張女士應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。因此，最終我院判決張女士支付違約金。
在二手房買賣合同履行過程中，經(jīng)常會(huì)有交易房屋存在抵押的情況，如果要進(jìn)行交易首先要解除抵押，此時(shí)購房者要明白，如果在解除抵押的過程中賣房人因各種原因不解抵押，都將直接影響下一步合同的履行。因此，在購買房屋中要謹(jǐn)慎購買抵押房屋。如要購買抵押房，一定要妥善簽訂合同，督促賣房人解押，防范意外情況發(fā)生。
近期房屋價(jià)格出現(xiàn)較大波動(dòng)，房屋買賣合同糾紛較以往相比明顯增多。在打房屋買賣合同糾紛官司時(shí)應(yīng)該向法院提供什么證據(jù)呢，根據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》等法律以及司法解釋的規(guī)定，起訴房屋買賣合同糾紛的當(dāng)事人，在立案時(shí)須提交如下證據(jù)：
第一是，房屋買賣合同及其他能夠證明雙方買賣合同關(guān)系的證據(jù)材料;。
第二是，交付標(biāo)的物和支付價(jià)款的憑證;。
第四是，出賣出租房屋的，應(yīng)提供承租人意思表示證明;。
第五是，出賣共有房屋的，應(yīng)提交其他共有人意思表示的證明。
當(dāng)然前述證據(jù)，只是為了引起訴訟程序的必要的基礎(chǔ)證據(jù)，具體案件所需證據(jù)，還需要根據(jù)案件具體訴訟請(qǐng)求以及訴訟思路來安排，以最大可能、最大程度地維護(hù)權(quán)益、實(shí)現(xiàn)訴訟目的。
(1)出賣人將所出賣的房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移給買受人，買受人支付相應(yīng)的價(jià)款;。
(3)房屋買賣合同的標(biāo)的物為不動(dòng)產(chǎn)，其所有權(quán)轉(zhuǎn)移必須辦理登記手續(xù);。
三、房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移需要哪些材料。
(一)登記申請(qǐng)書;。
(二)申請(qǐng)人身份證明;。
(三)房屋所有權(quán)證書或者房地產(chǎn)權(quán)證書;。
(四)證明房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的材料;。
(五)其他必要材料。
房屋買賣所牽涉的金額比較大，當(dāng)事人購買之前要仔細(xì)勘察并詳細(xì)閱讀合同內(nèi)容。
房屋裝修設(shè)計(jì)合同糾紛篇四
房屋買賣在人們生活中較為普遍發(fā)生，為此而產(chǎn)生的糾紛及訴訟也較多，其中涉及的主要問題是對(duì)合同效力的認(rèn)定，筆者據(jù)此談點(diǎn)看法。
一、如何理解最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行民事政策法律若干問題的意見》(以下簡稱“《意見》”)第五十六條的規(guī)定。
《意見》第五十六條規(guī)定：“買賣雙方自愿、并立有契約，買方已交付了房款，并實(shí)際使用和管理了房屋，又沒有其他違法行為，只是買賣手續(xù)不完備的，應(yīng)認(rèn)為買賣關(guān)系有效，但應(yīng)著其補(bǔ)辦房屋買賣手續(xù)”。關(guān)于該條的適用，最高人民法院在1987年《關(guān)于曹根田與張仁吉房屋買賣糾紛案件如何適用政策、法律的請(qǐng)示報(bào)告》中已作出批復(fù)：《意見》第五十六條的精神只適用于解決《城市私有房屋管理?xiàng)l例》實(shí)施前的歷史遺留問題?！稐l例》實(shí)施后，人民法院審理這類案件，即應(yīng)嚴(yán)格按照《條例》的規(guī)定辦理。我國《城市私有房屋管理?xiàng)l例》已于1983年12月17日發(fā)布實(shí)施，故在此前有關(guān)房屋買賣糾紛的解決，適用《意見》第五十六條的規(guī)定，此后的有關(guān)糾紛應(yīng)嚴(yán)格按照《條例》的規(guī)定辦理。
《合同法》第十條規(guī)定：“當(dāng)事人訂立合同，有書面形式、口頭形式和其他形式。法律、行政法規(guī)規(guī)定采用書面形式的，應(yīng)當(dāng)采用書面形式。當(dāng)事人約定采取書面形式的，應(yīng)當(dāng)采取書面形式”。對(duì)房屋買賣合同應(yīng)采用何種形式才有效，目前意見不一。有人認(rèn)為書面形式的合同才有效，但也有人認(rèn)為在合同其他要件滿足的條件下，只是口頭形式的合同也有效。要弄清楚這個(gè)問題，首先要認(rèn)識(shí)到在我國房屋買賣合同是法律許可唯一以不動(dòng)產(chǎn)為標(biāo)的物的特殊買賣合同。所謂“特殊”，是因?yàn)榉课葙I賣合同除了具有買賣合同的一般特征外，還具有以下特性：1、房屋買賣合同的標(biāo)的物是特指作為商品進(jìn)入市場流通的房屋;2、房屋買賣合同是轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)和宅基地使用權(quán)的協(xié)議;3、房屋買賣是就房屋不動(dòng)產(chǎn)所進(jìn)行的交易，其法律調(diào)整不僅適用合同法，而且適用有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)的法律、行政法規(guī)。
其次，我國《城市房地產(chǎn)管理法》第四十條規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同……”?！冻鞘兴接蟹课莨芾?xiàng)l例》第七條規(guī)定：“辦理城市私有房屋所有權(quán)登記或轉(zhuǎn)移、變更登記手續(xù)時(shí)，須按下列要求提交證件：……(二)購買的房屋，須提交原房屋所有權(quán)證、買賣合同和契證……”。據(jù)此，可以看出，我國對(duì)城市私有房屋的買賣其合同形式的規(guī)定是應(yīng)當(dāng)采用書面形式，而不是口頭形式。那么，對(duì)農(nóng)村房屋買賣合同又是如何規(guī)定的呢?目前，有關(guān)法律、法規(guī)沒有明確的規(guī)定，這不能不說是立法上的一個(gè)漏洞。但對(duì)究竟應(yīng)采取何種形式，并非不能找到依據(jù)。最高人民法院于1992年7月9日對(duì)《關(guān)于范懷訴郭明華房屋買賣糾紛一案的請(qǐng)示報(bào)告》的批復(fù)中指出：“房屋買賣系要式法律行為，農(nóng)村的房屋買賣也應(yīng)具備雙方訂立書面契約、中人證明，按約交付房款以及管理房屋的要件;要求辦理契稅或過戶手續(xù)的地方，還應(yīng)依法辦理該項(xiàng)手續(xù)后，方能認(rèn)定買賣有效”。從以上法律、法規(guī)及司法解釋的規(guī)定可以看出，房屋買賣合同是要式合同，必須采用書面形式才能成立，但對(duì)此也不能絕對(duì)化，根據(jù)我國《合同法》第三十六條規(guī)定：“法律、行政法規(guī)規(guī)定或者當(dāng)事人約定采用書面形式，當(dāng)事人未采用書面形式但一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對(duì)方接受的，該合同成立”。故在此種情形下，合同也能成立。
三、如何理解《合同法》第四十四條的規(guī)定。
《合同法》第四十四條規(guī)定：“依法成立的合同，自成立時(shí)生效。法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)生效的，依照其規(guī)定”?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》和《城市私有房屋管理?xiàng)l例》的有關(guān)規(guī)定指出，買賣房屋必須在辦理過戶登記手續(xù)后，其所有權(quán)的變更方生效。此處的“登記”與《合同法》第四十四條規(guī)定的“登記”是否一個(gè)意思，筆者認(rèn)為，此“登記”并非彼“登記”?！逗贤ā返谒氖臈l中的“登記”指對(duì)合同本身進(jìn)行登記，相當(dāng)于登記備案的意思。某些法律、行政法規(guī)規(guī)定合同的生效要經(jīng)過特別程序后才產(chǎn)生法律效力，如我國的中外合資經(jīng)營法、中外合作經(jīng)營法規(guī)定，中外合資經(jīng)營合同、中外合作經(jīng)營合同必須經(jīng)過有關(guān)部門的審批后，才具有法律效力。最高人民法院關(guān)于《合同法》的解釋第九條規(guī)定，法律、行政法律規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)手續(xù)，或者辦理批準(zhǔn)、登記手續(xù)才生效，在一審法庭辯論終結(jié)前當(dāng)事人仍未辦理批準(zhǔn)手續(xù)的，或者仍未辦理批準(zhǔn)、登記手續(xù)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該合同未生效。從這一規(guī)定也可看出，《合同法》第四十四條中所規(guī)定的“登記”，是對(duì)合同本身的登記，未履行登記手續(xù)，則該合同屬于效力待定合同。
四、如何理解房屋過戶登記對(duì)房屋買賣合同效力的影響。
對(duì)買賣雙方簽訂書面房屋買賣合同，按約定交付房款及管理房屋，但未辦理過戶登記，該房屋買賣合同是否有效。有人認(rèn)為，應(yīng)在辦理過戶登記后合同才生效，其理由一是《合同法》第四十四條第二款的規(guī)定;二是未辦理過戶登記則所有權(quán)尚未發(fā)生轉(zhuǎn)移。從上文的分析可以看出，以第一種理由來否定合同的效力是站不住腳的。但究竟如何理解過戶登記與合同效力的關(guān)系?我國《土地管理法》第十二條及其《實(shí)施條例》第六條規(guī)定，土地使用權(quán)的變更，自變更登記之日起生效。《房地產(chǎn)管理法》第三十五條、《城市私有房屋管理?xiàng)l例》第六條規(guī)定，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)辦理權(quán)屬變更登記。從這些規(guī)定可以看出，依法律行為而使不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)發(fā)生變動(dòng)的，以絕對(duì)辦理登記為必要，如不進(jìn)行登記，即使有物權(quán)變動(dòng)的事實(shí)，但在法律上也絕對(duì)不產(chǎn)生物權(quán)變動(dòng)的效力?！逗贤ā返谝话偃龡l規(guī)定：“標(biāo)的物的所有權(quán)自標(biāo)的'物交付時(shí)起轉(zhuǎn)移，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外”。同時(shí)該法第一百三十五條規(guī)定：“出賣人應(yīng)當(dāng)履行向買受人交付標(biāo)的物或者交付提取標(biāo)的物單證，并轉(zhuǎn)移標(biāo)的物所有權(quán)的義務(wù)”。從這兩條的規(guī)定可以看出，房屋買賣合同的出賣人負(fù)有向買受人交付房屋并轉(zhuǎn)移所有權(quán)的義務(wù)，合同是否有效與所有權(quán)是否轉(zhuǎn)移即辦理過戶登記手續(xù)無必然聯(lián)系。法律法規(guī)規(guī)定或合同約定的單方責(zé)任未履行成不得成為合同無效的理由。因?yàn)檫@些責(zé)任的實(shí)際負(fù)擔(dān)人不是僅向合同對(duì)方當(dāng)事人承諾履行，更主要的是應(yīng)向有關(guān)行政主管部門履行。而這些責(zé)任與合同密切相關(guān)，履行這些責(zé)任既是合同一方當(dāng)事人應(yīng)該履行的合同義務(wù)，又是對(duì)方開始履行合同的基礎(chǔ)保障。
因此，這些是合同有效情況下當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)履行的合同義務(wù)，而不是合同是否有效的構(gòu)成要素，并不能因該義務(wù)的履行與否而決定合同的效力。最高人民法院在不久前發(fā)布實(shí)施的《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第六條規(guī)定：“當(dāng)事人以商品房預(yù)售合同未按照法律、行政法規(guī)辦理登記備案手續(xù)為由請(qǐng)求合同無效的，不予支持”。此規(guī)定指出，對(duì)商品房買賣合同的登記備案問題，應(yīng)當(dāng)屬于行政管理部門的一種合同管理措施，不是確認(rèn)合同效力的必要條件?！督忉尅穼?duì)此予以明確，避免了司法審判權(quán)與行政管理權(quán)之間的沖突。從這一解釋的精神也可以看出，房屋買賣合同中房屋過戶登記與否對(duì)合同本身的效力并無影響，故前面所說的第二種理由也不正確。
五、非農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的成員能否購買該組織成員的房屋。
在城鎮(zhèn)周邊地區(qū)，具有城鎮(zhèn)戶口的人購買周邊地區(qū)農(nóng)村住房的現(xiàn)象較為普遍。法律對(duì)能否買賣并未明確禁止，但因涉及到宅基地使用權(quán)的變更，故該買賣合同又具有特殊性，我國《土地管理法》規(guī)定，宅基地屬于農(nóng)民集體所有，農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)。農(nóng)村房屋買賣涉及到土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移和變更，故審查買賣是否有效要看其房屋宅其地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移是否經(jīng)過合法批準(zhǔn)。農(nóng)村房屋所有權(quán)及土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移，一般應(yīng)以合同的實(shí)際履行為標(biāo)志，必須經(jīng)當(dāng)?shù)赝恋厮姓叽濉⒔M同意才發(fā)生法律效力。
房屋裝修設(shè)計(jì)合同糾紛篇五
住址：北京市平谷區(qū)平谷鎮(zhèn)府前西街28號(hào)。
被答辯人：張xx，男，漢族，196x年x月x日出生，北京市平谷區(qū)xxxx村人，住xxxx小區(qū)1號(hào)樓3單元1103號(hào)，電話：1371691xxxx。
答辯人就被答辯人張xx訴答辯人房屋買賣合同糾紛一案，現(xiàn)提出如下答辯意見：
被答辯人所訴與事實(shí)不符，本案不具備法律規(guī)定的解除合同的條件。
一、涉案房屋不符合“主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格”可以解除合同的情形。
1、被答辯人在答辯人處購買的商品房已交付使用，該房屋已經(jīng)經(jīng)有關(guān)部門驗(yàn)收合格，足以證明房屋的主體結(jié)構(gòu)在質(zhì)量方面沒有問題。且原告也沒有證據(jù)證明房屋主體結(jié)構(gòu)有質(zhì)量問題，應(yīng)承擔(dān)舉證不能的不利后果。
2、根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十二條、《城市房地產(chǎn)開發(fā)管理?xiàng)l例》第三十二條、《商品房銷售管理辦法》第三十五條之規(guī)定，被答辯以房屋主體質(zhì)量嚴(yán)重不合格為由要求解除房屋買賣合同需要以工程質(zhì)量檢測機(jī)構(gòu)或監(jiān)督單位出具的核驗(yàn)結(jié)論為依據(jù)。經(jīng)核驗(yàn)，確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，購買人有權(quán)退房。如果被答辯人沒有向法院提供這方面的證據(jù)材料，被答辯人也應(yīng)當(dāng)承擔(dān)舉證不能的不利后果。
二、涉案房屋不符合“房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用”可以解除合同的情形。
即使被答辯人能證明所述房內(nèi)頂板不平整以及廁所頂部漏水情況屬實(shí)，此問題也應(yīng)屬質(zhì)量瑕疵問題，不屬于嚴(yán)重影響正常居住使用的情形。所謂程度達(dá)到“嚴(yán)重”是指危害居住人的程度，如果已經(jīng)危害居住人的生命安全，直接認(rèn)定影響居住使用，如果危害居住人健康，則居住人應(yīng)以醫(yī)院病歷證明或相關(guān)部門技術(shù)檢查認(rèn)定結(jié)論為準(zhǔn)。而本案明顯不屬于房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用的情形。
三、退一萬步來說，即使證明房屋質(zhì)量有問題，也應(yīng)該先修復(fù)，故被答辯人跳過修復(fù)環(huán)節(jié)直接要求解除合同的做法不應(yīng)支持。
《建筑法》六十二條第二款：“建筑工程竣工時(shí)，屋頂、墻面不得留有滲漏、開裂等質(zhì)量缺陷;對(duì)已發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量缺陷，建筑施工企業(yè)應(yīng)當(dāng)修復(fù)”。《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十三條“因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用，買受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。交付使用的房屋存在質(zhì)量問題，在保修期內(nèi)，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任;出賣人拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，買受人可以自行或者委托他人修復(fù)。修復(fù)費(fèi)用及修復(fù)期間造成的其他損失由出賣人承擔(dān)”。以上法律規(guī)定都說明了當(dāng)出現(xiàn)質(zhì)量問題時(shí)，應(yīng)當(dāng)首先進(jìn)行修復(fù)而非直接解除合同。只要房屋的主要居住功能和安全性都沒有因?yàn)檫@個(gè)瑕疵被根本地影響，通過修復(fù)，完全可以被彌補(bǔ)。也就是說涉案房屋不管是一般質(zhì)量問題還是房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用，首先都應(yīng)適用修復(fù)原則，而不是單方解除該合同，這樣做更符合合同法保護(hù)交易的立法精神。否則，一出現(xiàn)質(zhì)量問題就退房明顯不利于維護(hù)市場經(jīng)濟(jì)秩序和確保交易安全與穩(wěn)定。故被答辯人直接要求解除合同的`做法明顯不符合法律的規(guī)定。
綜上所述，被答辯人的訴訟請(qǐng)求缺乏基本的事實(shí)與法律依據(jù)，請(qǐng)貴院依法駁回其訴訟請(qǐng)求!
此致
平谷區(qū)人民法院答辯人：
房屋裝修設(shè)計(jì)合同糾紛篇六
聯(lián)系方式同上。
聯(lián)系方式同上。
被告1：******。
住所：惠州市南壇******樓。
電話：
被告2：******。
住所：惠州市惠城區(qū)******。
電話：0752-***。
訴訟請(qǐng)求。
1、請(qǐng)求判決被告1向四位原告賠償返還定金10萬元。
2、請(qǐng)求判決被告向原告支付違約金59.6萬元。
3、請(qǐng)求判決被告向原告支付原告產(chǎn)生的律師費(fèi)1萬元。以上三項(xiàng)合計(jì)70.6萬元。
4、被告承擔(dān)本案的訴訟費(fèi)。
事實(shí)和理由。
原被告雙方于20xx年4月11日簽訂《購房合同》，買賣位于廣州市番禺區(qū)******室的房屋，總樓價(jià)298萬元，房屋買賣合同糾紛民事起訴狀書范文。合同第三條約定“買賣雙方須于本合同簽訂之日起計(jì)10天內(nèi)前往銀行遞交申請(qǐng)借款所需的全部資料，逾期視為違約?！焙贤炗喓?，原告依約支付了10萬元的定金，而被告以各種理由拖延辦理銀行的提前還款及原告的'借款手續(xù)，經(jīng)原告多次催促，被告仍不理會(huì)。
原告為了全面履行合同，于20xx年11月1日向被告發(fā)出《催促辦理銀行提前還貸的通知函》，催促履行合同。
***于20xx年12月1日明確表示不將物業(yè)售予原告，而***于20xx年12月30日以自己的行為表示不將物業(yè)售予原告，原告便于20xx年1月1日發(fā)出《通知函》確認(rèn)相關(guān)事實(shí)。于20xx年1月7日發(fā)出《再次通知函》再次確認(rèn)相關(guān)事實(shí)。
***于20xx年1月9日明確表示：如果要繼續(xù)履行合同，則必須將房價(jià)總款從298萬元提高到350萬元，原告便于20xx年1月11日發(fā)出《通知函(第四次)》確認(rèn)相關(guān)事實(shí)。
被告對(duì)原告發(fā)出的四封函件至今未有任何回復(fù)或?qū)ι鲜鱿嚓P(guān)事實(shí)提出異議。
被告收取定金后不依合同條款將物業(yè)售予原告，已嚴(yán)重違反合同。根據(jù)合同第11條約定，被告除返還定金外，還需按總樓價(jià)的20%支付違約金。以及第13條約定，支付原告產(chǎn)生的律師費(fèi)。
綜上所述，為維護(hù)原告的合法權(quán)益，現(xiàn)提起訴訟，請(qǐng)求法院判如所請(qǐng)。
此致
廣州市番禺區(qū)人民法院。
具狀人：******。
20xx年月日。
房屋裝修設(shè)計(jì)合同糾紛篇七
答辯人：
被答辯人：
答辯請(qǐng)求：
1.依法駁回被答辯人b對(duì)答辯人a的訴訟請(qǐng)求。
事實(shí)和理由：
被答辯人認(rèn)為合同無效有三個(gè)原因：一是中大恒基不是指定的央產(chǎn)房代理機(jī)構(gòu)，二是b是腦梗塞病人，意思表示不真實(shí);三是中大恒基與答辯人之間惡意串通。
針對(duì)被答辯人合同無效的三個(gè)理由，答辯如下：
1.中大恒基公司提供的是居間服務(wù)，而不是上市交易服務(wù)。
《中央在京單位已購公有住房上市出售管理辦法》(以下簡稱《央產(chǎn)房出售辦法》)第5條規(guī)定：交易辦公室選擇三家以上符合條件的房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)，作為中央在京單位已購公房上市出售的定點(diǎn)交易代理服務(wù)機(jī)構(gòu)(以下簡稱定點(diǎn)交易機(jī)構(gòu))，承擔(dān)中央在京單位已購公房上市交易的代理服務(wù)工作。根據(jù)《央產(chǎn)房出售辦法》第5條的規(guī)定，我們可以看出定點(diǎn)交易機(jī)構(gòu)承擔(dān)央產(chǎn)房“上市交易”的代理服務(wù)工作。中大恒基公司提供的只是居間服務(wù)，具體地說是向買房人和賣房人提供訂立買賣房屋合同的媒介服務(wù)，而并不提供辦理“上市交易”手續(xù)的服務(wù)。因此買賣合同雖然是由中大恒基公司促成的，但不違反《央產(chǎn)房出售辦法》第5條的規(guī)定。
2.被答辯人沒有提供證據(jù)證明中大恒基不是定點(diǎn)交易機(jī)構(gòu)之一。
《央產(chǎn)房出售辦法》規(guī)定交易辦公室選擇三家以上的交易機(jī)構(gòu)代理央產(chǎn)房的上市服務(wù)，但并沒有規(guī)定定點(diǎn)交易機(jī)構(gòu)是哪幾家中介公司?！堆氘a(chǎn)房出售辦法》是xxxx年制定的，時(shí)至今日已經(jīng)7年之久，“三家以上的交易機(jī)構(gòu)”到今天可能已經(jīng)擴(kuò)充到很多中介公司。楊懷波并沒有提供證據(jù)證明中大恒基不在“三家以上的交易機(jī)構(gòu)”之中。楊懷波證明不了中大恒基不是“上市交易”的代理機(jī)構(gòu)，因此認(rèn)為中大恒基代理的合同是無效合同沒有證據(jù)支持。
3.《央產(chǎn)房出售辦法》是部門規(guī)章，違反行政規(guī)章并不是合同無效的理由。
《央產(chǎn)房出售辦法》是國務(wù)院機(jī)關(guān)事務(wù)管理局制定的，是部門規(guī)章，而不是行政法規(guī)?！逗贤ā返?2條規(guī)定了合同無效的幾種原因：(一)一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益;(二)惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益;(三)以合法形式掩蓋非法目的;(四)損害社會(huì)公共利益;(五)違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。根據(jù)此條第5款的規(guī)定，只有違反了法律或者行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定時(shí)，才導(dǎo)致合同無效?！堆氘a(chǎn)房出售辦法》不是法律，也不是行政法規(guī)，因此即使買賣合同的簽訂違反了《央產(chǎn)房出售辦法》，也不必然導(dǎo)致合同無效。此外，簽訂的合同沒有損害社會(huì)公共利益或者國家利益，也不在合同無效的其他幾種情形中，因此合同不存在無效的原因。
4.合同無效違背了合同法的最基本原則——意思自治。
綜上，房屋買賣合同的當(dāng)事人是a和b，雙方都是完全行為能力人，意思表示真實(shí)，合同約定的內(nèi)容不影響法律或者社會(huì)公共利益，因此根據(jù)《民法通則》第55條的規(guī)定，a和b簽訂的買賣合同合法有效。
二、被答辯人沒有證據(jù)證明楊懷波意思表示不真實(shí)。
b是一位70多歲的老人，還曾經(jīng)患過腦梗塞，但這些都不能夠證明簽訂合同的時(shí)候其意思表示不真實(shí)。此外，3月17日的談話錄音表明，簽合同當(dāng)日，b的女兒也在簽訂合同的現(xiàn)場。另外，合同簽訂之后，中大恒基的工作人員到b的家里征詢房屋共有人的出售意見，b的妻子即房屋共有人在《房屋共有人同意出售的證明》文件上簽字。綜上，出售房屋不僅僅是b的真實(shí)意思表示，也是b女兒及b妻子的真實(shí)意思表示。
三、被答辯人沒有證據(jù)證明中大恒基與答辯人之間惡意串通。
為了解決孩子上學(xué)問題，我找到中大恒基公司，希望能買到一套學(xué)區(qū)房。在與楊懷波簽訂合同之前，先后看了很多房子，因此對(duì)中關(guān)村周圍的房子非常熟悉。b的房子在位置和總價(jià)款上都是我所能接受的，所以中大恒基帶我看房之后，很快便決定購買此房。我與中大恒基之間只是買房人與中介公司的簡單關(guān)系。b認(rèn)為我與中大恒基惡意串通，卻沒有提供任何證據(jù)證明，因此缺少最基本的證據(jù)。
房屋裝修設(shè)計(jì)合同糾紛篇八
《意見》第五十六條規(guī)定：“買賣雙方自愿、并立有契約，買方已交付了房款，并實(shí)際使用和管理了房屋，又沒有其他違法行為，只是買賣手續(xù)不完備的，應(yīng)認(rèn)為買賣關(guān)系有效，但應(yīng)著其補(bǔ)辦房屋買賣手續(xù)”。關(guān)于該條的適用，最高人民法院在1987年《關(guān)于曹根田與張仁吉房屋買賣糾紛案件如何適用政策、法律的請(qǐng)示報(bào)告》中已作出批復(fù)：《意見》第五十六條的精神只適用于解決《城市私有房屋管理?xiàng)l例》實(shí)施前的歷史遺留問題。《條例》實(shí)施后，人民法院審理這類案件，即應(yīng)嚴(yán)格按照《條例》的規(guī)定辦理。我國《城市私有房屋管理?xiàng)l例》已于1983年12月17日發(fā)布實(shí)施，故在此前有關(guān)房屋買賣糾紛的解決，適用《意見》第五十六條的規(guī)定，此后的有關(guān)糾紛應(yīng)嚴(yán)格按照《條例》的規(guī)定辦理。
二、房屋買賣合同應(yīng)采取何種形式
《合同法》第十條規(guī)定：“當(dāng)事人訂立合同，有書面形式、口頭形式和其他形式。法律、行政法規(guī)規(guī)定采用書面形式的，應(yīng)當(dāng)采用書面形式。當(dāng)事人約定采取書面形式的，應(yīng)當(dāng)采取書面形式”。對(duì)房屋買賣合同應(yīng)采用何種形式才有效，目前意見不一。有人認(rèn)為書面形式的合同才有效，但也有人認(rèn)為在合同其他要件滿足的條件下，只是口頭形式的合同也有效。要弄清楚這個(gè)問題，首先要認(rèn)識(shí)到在我國房屋買賣合同是法律許可唯一以不動(dòng)產(chǎn)為標(biāo)的物的特殊買賣合同。所謂“特殊”，是因?yàn)榉课葙I賣合同除了具有買賣合同的一般特征外，還具有以下特性：1、房屋買賣合同的標(biāo)的物是特指作為商品進(jìn)入市場流通的房屋；2、房屋買賣合同是轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)和宅基地使用權(quán)的協(xié)議；3、房屋買賣是就房屋不動(dòng)產(chǎn)所進(jìn)行的交易，其法律調(diào)整不僅適用合同法，而且適用有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)的法律、行政法規(guī)。
其次，我國《城市房地產(chǎn)管理法》第四十條規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同……”?！冻鞘兴接蟹课莨芾?xiàng)l例》第七條規(guī)定：“辦理城市私有房屋所有權(quán)登記或轉(zhuǎn)移、變更登記手續(xù)時(shí)，須按下列要求提交證件：……（二）購買的房屋，須提交原房屋所有權(quán)證、買賣合同和契證……”。據(jù)此，可以看出，我國對(duì)城市私有房屋的買賣其合同形式的規(guī)定是應(yīng)當(dāng)采用書面形式，而不是口頭形式。那么，對(duì)農(nóng)村房屋買賣合同又是如何規(guī)定的呢？目前，有關(guān)法律、法規(guī)沒有明確的規(guī)定，這不能不說是立法上的一個(gè)漏洞。但對(duì)究竟應(yīng)采取何種形式，并非不能找到依據(jù)。最高人民法院于1992年7月9日對(duì)《關(guān)于范懷訴郭明華房屋買賣糾紛一案的請(qǐng)示報(bào)告》的批復(fù)中指出：“房屋買賣系要式法律行為，農(nóng)村的房屋買賣也應(yīng)具備雙方訂立書面契約、中人證明，按約交付房款以及管理房屋的要件；要求辦理契稅或過戶手續(xù)的地方，還應(yīng)依法辦理該項(xiàng)手續(xù)后，方能認(rèn)定買賣有效”。從以上法律、法規(guī)及司法解釋的規(guī)定可以看出，房屋買賣合同是要式合同，必須采用書面形式才能成立。但對(duì)此也不能絕對(duì)化，根據(jù)我國《合同法》第三十六條規(guī)定：“法律、行政法規(guī)規(guī)定或者當(dāng)事人約定采用書面形式，當(dāng)事人未采用書面形式但一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對(duì)方接受的，該合同成立”。故在此種情形下，合同也能成立。
三、如何理解《合同法》第四十四條的規(guī)定
《合同法》第四十四條規(guī)定：“依法成立的合同，自成立時(shí)生效。法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)生效的，依照其規(guī)定”?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》和《城市私有房屋管理?xiàng)l例》的有關(guān)規(guī)定指出，買賣房屋必須在辦理過戶登記手續(xù)后，其所有權(quán)的變更方生效。此處的“登記”與《合同法》第四十四條規(guī)定的“登記”是否一個(gè)意思，筆者認(rèn)為，此“登記”并非彼“登記”。《合同法》第四十四條中的“登記”指對(duì)合同本身進(jìn)行登記，相當(dāng)于登記備案的意思。某些法律、行政法規(guī)規(guī)定合同的生效要經(jīng)過特別程序后才產(chǎn)生法律效力，如我國的中外合資經(jīng)營法、中外合作經(jīng)營法規(guī)定，中外合資經(jīng)營合同、中外合作經(jīng)營合同必須經(jīng)過有關(guān)部門的審批后，才具有法律效力。最高人民法院關(guān)于《合同法》的解釋第九條規(guī)定，法律、行政法律規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)手續(xù)，或者辦理批準(zhǔn)、登記手續(xù)才生效，在一審法庭辯論終結(jié)前當(dāng)事人仍未辦理批準(zhǔn)手續(xù)的，或者仍未辦理批準(zhǔn)、登記手續(xù)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該合同未生效。從這一規(guī)定也可看出，《合同法》第四十四條中所規(guī)定的“登記”，是對(duì)合同本身的登記，未履行登記手續(xù)，則該合同屬于效力待定合同。
四、如何理解房屋過戶登記對(duì)房屋買賣合同效力的影響
對(duì)買賣雙方簽訂書面房屋買賣合同，按約定交付房款及管理房屋，但未辦理過戶登記，該房屋買賣合同是否有效。有人認(rèn)為，應(yīng)在辦理過戶登記后合同才生效，其理由一是《合同法》第四十四條第二款的規(guī)定；二是未辦理過戶登記則所有權(quán)尚未發(fā)生轉(zhuǎn)移。從上文的分析可以看出，以第一種理由來否定合同的.效力是站不住腳的。但究竟如何理解過戶登記與合同效力的關(guān)系？我國《土地管理法》第十二條及其《實(shí)施條例》第六條規(guī)定，土地使用權(quán)的變更，自變更登記之日起生效?！斗康禺a(chǎn)管理法》第三十五條、《城市私有房屋管理?xiàng)l例》第六條規(guī)定，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)辦理權(quán)屬變更登記。從這些規(guī)定可以看出，依法律行為而使不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)發(fā)生變動(dòng)的，以絕對(duì)辦理登記為必要，如不進(jìn)行登記，即使有物權(quán)變動(dòng)的事實(shí)，但在法律上也絕對(duì)不產(chǎn)生物權(quán)變動(dòng)的效力。《合同法》第一百三十三條規(guī)定：“標(biāo)的物的所有權(quán)自標(biāo)的物交付時(shí)起轉(zhuǎn)移，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外”。同時(shí)該法第一百三十五條規(guī)定：“出賣人應(yīng)當(dāng)履行向買受人交付標(biāo)的物或者交付提取標(biāo)的物單證，并轉(zhuǎn)移標(biāo)的物所有權(quán)的義務(wù)”。從這兩條的規(guī)定可以看出，房屋買賣合同的出賣人負(fù)有向買受人交付房屋并轉(zhuǎn)移所有權(quán)的義務(wù)，合同是否有效與所有權(quán)是否轉(zhuǎn)移即辦理過戶登記手續(xù)無必然聯(lián)系。法律法規(guī)規(guī)定或合同約定的單方責(zé)任未履行成不得成為合同無效的理由。因?yàn)檫@些責(zé)任的實(shí)際負(fù)擔(dān)人不是僅向合同對(duì)方當(dāng)事人承諾履行，更主要的是應(yīng)向有關(guān)行政主管部門履行。而這些責(zé)任與合同密切相關(guān)，履行這些責(zé)任既是合同一方當(dāng)事人應(yīng)該履行的合同義務(wù)，又是對(duì)方開始履行合同的基礎(chǔ)保障。
因此，這些是合同有效情況下當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)履行的合同義務(wù)，而不是合同是否有效的構(gòu)成要素，并不能因該義務(wù)的履行與否而決定合同的效力。最高人民法院在不久前發(fā)布實(shí)施的《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第六條規(guī)定：“當(dāng)事人以商品房預(yù)售合同未按照法律、行政法規(guī)辦理登記備案手續(xù)為由請(qǐng)求合同無效的，不予支持”。此規(guī)定指出，對(duì)商品房買賣合同的登記備案問題，應(yīng)當(dāng)屬于行政管理部門的一種合同管理措施，不是確認(rèn)合同效力的必要條件?！督忉尅穼?duì)此予以明確，避免了司法審判權(quán)與行政管理權(quán)之間的沖突。從這一解釋的精神也可以看出，房屋買賣合同中房屋過戶登記與否對(duì)合同本身的效力并無影響，故前面所說的第二種理由也不正確。
五、非農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的成員能否購買該組織成員的房屋
房屋裝修設(shè)計(jì)合同糾紛篇九
合同雙方當(dāng)事人：
甲方(賣方)姓名：
身份證號(hào)碼：
郵編：
住址：
乙方(買方)姓名：
身份證號(hào)碼：
郵編：
住址：
依照《中華人民共和國合同法》及有關(guān)法律、法規(guī)，甲乙雙方經(jīng)友好協(xié)商，就房屋買賣事宜達(dá)成一致意見，特簽訂本合同。
甲方向乙方出售如下產(chǎn)權(quán)物業(yè)：
1、座落地址：北京市。
房屋所有權(quán)證號(hào)為：
2、結(jié)構(gòu)：建筑面積：
3、乙方購房用途：
4、房屋所有權(quán)人：
買賣產(chǎn)權(quán)價(jià)：人民幣(大寫)元整。
付款方式：
甲方：
1、須具備該房屋所有相關(guān)法律認(rèn)可文件。
2、本合同簽訂后，不得就該房屋與他人訂立《買賣合同》。
3、在辦理過戶期間向乙方提供該房屋產(chǎn)權(quán)證明及相關(guān)法律文件。
4、在辦理過戶期間擁有該房屋所有權(quán)及使用權(quán)。
5、保證上述房產(chǎn)無債權(quán)與債務(wù)糾紛。
6、保證在立契之前把物業(yè)管理費(fèi)、水費(fèi)、電費(fèi)、燃?xì)赓M(fèi)、暖氣費(fèi)結(jié)清。
乙方：
1、須提供過戶所用之各種身份證明及法律認(rèn)可文件。
2、及時(shí)支付購房款及相關(guān)稅、費(fèi)。
3、乙方付清全部房款，上述房屋經(jīng)產(chǎn)權(quán)過戶并交接完畢后，該房屋即歸乙方所有和使用。
甲乙任何一方不按上述條款執(zhí)行即視為違約，違約方須向?qū)Ψ街Ц哆`約金人民幣元整。
人力不可抵抗的因素和自然災(zāi)害除外。
在執(zhí)行合同的過程中，如遇雙方發(fā)生糾紛，先行通過雙方協(xié)調(diào)協(xié)商不成時(shí)，可采取第種方式解決：
1、向北京仲裁委員會(huì)申請(qǐng)仲裁。
2、向有管轄權(quán)的人民法院起訴。
在執(zhí)行合同過程中，任何一方不得擅自變更或解除合同，如需變更或解除合同雙方必須協(xié)商一致決定是否變更或解除合同，并由甲乙雙方共同到房地產(chǎn)局辦理撤件手續(xù)。
本合同一式四份：甲乙雙方各執(zhí)一份，房管部門一份，中介機(jī)構(gòu)一份，各份具有同等法律效力，自雙方簽字蓋章之日起生效。
甲方(簽章)：________________________。
乙方(簽章)：________________________。
身份證號(hào)碼：__________________________。
身份證號(hào)：____________________________。
電話：________________________________。
電話：________________________________。
_____年______月______日。
______年______月______日。
簽于：______________________________。
簽于：______________________________。
房屋裝修設(shè)計(jì)合同糾紛篇十
委托人：xxx，男，漢族，19年月日生，浙江省武義縣履坦下坭村號(hào)，身份證號(hào)：，聯(lián)系電話：。
茲委托黃棟在委托人張曉陽訴被告陳望建借款合同糾紛中，擔(dān)任委托人的代理人。
代理權(quán)限：特別授權(quán)代理。
有權(quán)代為提出、變更、放棄訴訟請(qǐng)求;有權(quán)代為和解、調(diào)解;有權(quán)代為處理與本案訴訟過程中有關(guān)的一切實(shí)體及程序事宜。
此致
xx市官渡區(qū)人民法院。
委托人：
受托人：
2014年3月10日。
房屋裝修設(shè)計(jì)合同糾紛篇十一
厡告：xx，男，生于1986年6月7日，漢族，高中文化，城鎮(zhèn)居民，身份證：xx.暫居住xx，(手機(jī)：xx)。
被告：xxx，女，1965年11月22日生，漢族，初中，城鎮(zhèn)居民，住xx。系厡告之母。
被告：xxx，男現(xiàn)年42歲，漢族，文化不祥，住xx，現(xiàn)xx。
訴訟請(qǐng)求：
一：依法確認(rèn)訟爭之房物買賣協(xié)議無效，并由被告被告2返還厡告房屋，由厡告退還被告被告24元。
二：本案訴訟費(fèi)用由原，被告各承擔(dān)一半。
事實(shí)與理由：訟爭之房物系被告被告1和劉奎在1994年購買的大竹縣城關(guān)區(qū)開發(fā)辦所修建的，位于大竹縣竹陽鎮(zhèn)東湖大樓一單元602號(hào)住房一套。沒有房產(chǎn)證和土地使用證。只由合作建房協(xié)議一份，劉奎與被告1因糾紛，于3月5日到大竹縣民政局自愿離婚，對(duì)于該房屋由劉奎和被告被告1自愿贈(zèng)送給厡告原告(當(dāng)時(shí)系16歲正在讀書)。205月被告被告1以原告之母身份將該房出賣給了被告被告2，出賣價(jià)格款為：42000元，原告之父劉奎對(duì)此不知情。原告高中畢業(yè)于至底當(dāng)兵復(fù)原，復(fù)原后在廣東打工至今，致原告無房居住，原告為此提起訴訟。)。
綜上，被告與原告，由原告之母被告被告1簽訂的房屋買賣協(xié)議違反了法律和行政法規(guī)的規(guī)定，請(qǐng)依法判決如原告之訴訟請(qǐng)求。
原告：原告。
12月28日。
房屋裝修設(shè)計(jì)合同糾紛篇十二
郵編：________________。
法定代表人：_____________。
職務(wù)：________________。
被告(1)：_________________。
郵編：________________。
法定代表人：_____________。
職務(wù)：________________。
法定代表人：_____________職務(wù)：________________。
事實(shí)與理由：_________________。
此致
___________人民法院。
具狀人：___________。
____年_____月_____日。
房屋裝修設(shè)計(jì)合同糾紛篇十三
民事判決書。
浦民二(商)初字第3999號(hào)。
原告上海浦東xx貿(mào)易有限公司浴場，住所地上海市浦東新區(qū)xx路1557號(hào)。
負(fù)責(zé)人李x清，經(jīng)理。
原告李x清，男，1965年9月6日生，漢族，戶籍地浙江省臺(tái)州市路橋區(qū)xx鎮(zhèn)xx村3區(qū)107號(hào)。
原告吳x元，男，1965年9月4日生，漢族，戶籍地浙江省仙居縣xx鎮(zhèn)xx村田xx南26號(hào)。
以上四原告共同的委托代理人張x法，上海市xx律師事務(wù)所律師。
被告張x，男，1961年，2月2日生，漢族，住上海市閔行區(qū)xx路5530弄110號(hào)304室。
被告陳x華，女，1973年4月2日生，漢族，戶籍地浙江省麗水市xx區(qū)xx鄉(xiāng)xx村184號(hào)。
以上兩被告共同委托代理人陳如浪，上海普若律師事務(wù)所律師。
以上兩被告共同委托代理人陳如波，上海普若律師事務(wù)所律師。
原告上海浦東xx貿(mào)易有限公司浴場(簡稱xx浴場)、李x清、付x春、吳x元訴被告張x、陳x華企業(yè)承包經(jīng)營合同糾紛一案，本院受理后，依法適用簡易程序，由審判員林曉君獨(dú)任審判，于2008年10月8日公開開庭進(jìn)行了審理。四原告共同的委托代理人張x法，被告張x、被告陳x華以及兩被告的共同委托代理人陳如浪、陳如波到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告上海浦東xx貿(mào)易有限公司浴嘗李x清、付x春、吳x元訴稱，原告、被告雙方與2007年5月21日簽訂了《承包經(jīng)營協(xié)議》一份，原告將經(jīng)營的浴場給兩被告經(jīng)營，經(jīng)營期從2007年7月1日至該浴場房屋拆遷之日，年租金為人民幣280，000元(以下幣種同)，協(xié)議簽訂時(shí)被告交付押金人民幣100，000元，租金三個(gè)月支付一次，每次提前15天支付，協(xié)議還對(duì)違約賠償進(jìn)行了約定，合同簽訂后，原告將浴場及大量的設(shè)施交付被告，前期被告還能按照約定支付租金，但是自從2008年4月1日起被告沒有支付2008年4月至6月的承包費(fèi)，原告多次催討，被告拒絕，直到2008年7月15日，被告避而不見，原告發(fā)現(xiàn)浴場設(shè)施多有損壞。故原告要求判令：
1、解除原告、被告之間2007年5月21日簽訂的《承包經(jīng)營協(xié)議》;。
4、被告連帶支付水電費(fèi)17，695.50元;。
5、訴訟費(fèi)由本案被告承擔(dān)。
被告張x、被告陳x華辯稱，原告所稱不是事實(shí)，雙方于2008年7月11日就已經(jīng)就解除合同達(dá)成一致，2008年4月至6月的款項(xiàng)以及裝修費(fèi)用，雙方已經(jīng)結(jié)算，原告還需退還7000元給被告，基于當(dāng)時(shí)原告、被告之間已經(jīng)協(xié)商解除《承包經(jīng)營協(xié)議》，原告已經(jīng)將原告的相關(guān)權(quán)利給現(xiàn)在的案外人戴x富經(jīng)營，并且達(dá)成兩份股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議。因?yàn)楸桓鏇]有和原告簽訂書面合同，原告企圖獲取不當(dāng)利益來起訴被告。該合同協(xié)商一致解除是有原因的，浴場要額外收取被告營業(yè)執(zhí)照費(fèi)用，故產(chǎn)生爭議，所以雙方就協(xié)商解除，最終達(dá)成協(xié)議，被告一直經(jīng)營至6月底，5月27日之后原告付x春多次來看點(diǎn)，被告所述浴場內(nèi)物品損壞也不是事實(shí)，原告曾經(jīng)兩次清點(diǎn)浴場內(nèi)的物品，我方?jīng)]有避而不見。同意以判決形式解除合同，即使要支付2008年4月至6月租金、6月分的`水電費(fèi)，也已從10萬元押金中扣除，余下原告已經(jīng)返還被告7，000元。
原告提供了以下證據(jù)：
證據(jù)1、承包經(jīng)營協(xié)議，證明原、被告之間存在承包經(jīng)營關(guān)系。
證據(jù)2、物品移交清單，證明2005年5月21日原告將浴場內(nèi)物品移交被告，由被告張x簽收。
證據(jù)3、信件，證明2008年7月5日被告還沒有退還浴場，有協(xié)商的意愿，被告張x寫信要求原告寬限幾日協(xié)商拖欠的承包經(jīng)營費(fèi)和水電費(fèi)。
證據(jù)4、收款存根，證明2008年7月18日原告替被告繳納了水電費(fèi)17，695.50元，浴場還是由被告經(jīng)營的。
二被告對(duì)原告提供的證據(jù)1的真實(shí)性沒有異議，但是不能證明被告有違約行為;對(duì)證據(jù)2的復(fù)印件真實(shí)性有異議，但是被告當(dāng)時(shí)接手的物品已經(jīng)還給了原告，不能反映全部的事實(shí);對(duì)證據(jù)3真實(shí)性沒有異議，但是對(duì)關(guān)聯(lián)性有異議，這些證據(jù)是針對(duì)停水停電問題向輕紡市場交涉時(shí)形成的，與被告沒有直接關(guān)系，也無法反映被告有違約行為;對(duì)證據(jù)4的真實(shí)性、合法性有異議，7月11日已經(jīng)解除合同，原、被告雙方就解除合同協(xié)議后續(xù)事宜是由原告負(fù)責(zé)解決，是否真的交了水電費(fèi)，被告不清楚，且不是正式的發(fā)票，只是輕紡市場敲章的復(fù)印件。
兩被告提供了以下證據(jù)：
證據(jù)1、2008年7月11日收據(jù)存根，證明原、被告之間已經(jīng)協(xié)議解除承包經(jīng)營協(xié)議而將款項(xiàng)退還被告，部分設(shè)施返還被告，如果不解除合同，不存在原告方支付被告費(fèi)用，上面有付x春和被告簽名。
證據(jù)2、2008年7月11日xx浴場轉(zhuǎn)讓協(xié)議，證明基于承包協(xié)議解除，原告與案外人戴年富于2008年7月11日簽署的xx浴場轉(zhuǎn)讓協(xié)議，時(shí)間一致。原告將浴場轉(zhuǎn)給案外人經(jīng)營，2008年6月12日起抄就是水電費(fèi)，見證人是三原告?zhèn)€人。
證據(jù)3、股份轉(zhuǎn)讓協(xié)議，證明基于原告被告一致解除承包經(jīng)營合同，合同的案外人與原告簽訂股份轉(zhuǎn)讓協(xié)議，租金起算時(shí)間為2008年6月20日。
證據(jù)4、2008年9月17日的案外人戴x富的說明，證明原告訴訟后案外人戴x富向被告承諾到場解決爭議。
證據(jù)5、協(xié)議書及收據(jù)，證明原告被告協(xié)議解除合同承包經(jīng)營協(xié)議，致使原告與案外人上海xx實(shí)業(yè)有限公司之間的租賃熱水器協(xié)議也解除。
證據(jù)6、被告申請(qǐng)證人王x福、林x江出庭，證明原告、被告解除合同時(shí)，被告對(duì)熱水器租賃也解除了協(xié)議，證人與戴x富、原告三個(gè)自然人協(xié)商過這件事。
原告方對(duì)證據(jù)1上的簽名無法確認(rèn)，原告不叫付春，雙方從來沒有達(dá)成協(xié)議;對(duì)證據(jù)2，是復(fù)印件，對(duì)浴場轉(zhuǎn)手經(jīng)營的事實(shí)確認(rèn)，但是與本案無關(guān)，我們主張的是轉(zhuǎn)讓之前的租金;對(duì)證據(jù)3，與本案無關(guān)，原告有權(quán)收取轉(zhuǎn)讓之前的租金;對(duì)證據(jù)4，原告認(rèn)為不能證明原告、被告雙方曾經(jīng)達(dá)成了協(xié)議，被告張x與原告xx貿(mào)易公司的協(xié)議沒有xx公司的公章;對(duì)證據(jù)5，與本案無關(guān);對(duì)證人出庭證明的事實(shí)，原告認(rèn)為證人與被告有利害關(guān)系，對(duì)證言的真實(shí)性、關(guān)聯(lián)性不予認(rèn)可，也不能證明達(dá)成了解除承包協(xié)議的意向，也不能證明是否達(dá)成協(xié)議。
根據(jù)原告和被告提供的證據(jù)及庭審筆錄，本院確認(rèn)如下法律事實(shí)：四原告和兩被告于2007年5月21日簽訂了《承包經(jīng)營協(xié)議》一份，原告方將浴場交給兩被告經(jīng)營，經(jīng)營期從2007年7月1日至該浴場房屋拆遷之日，年租金為人民幣280，000元，協(xié)議簽訂時(shí)被告交付押金人民幣100，000元，租金三個(gè)月支付一次，每次提前15天支付，協(xié)議還對(duì)違約賠償進(jìn)行了約定，合同簽訂后，原告將浴場及大量的設(shè)施交付被告，被告按照約定支付租金，但是從2008年5月份雙方產(chǎn)生了爭議，并協(xié)商解除合同。同年6月12日，李x清將其xx浴場股份總額三分之一轉(zhuǎn)給戴x富，轉(zhuǎn)讓款19萬元。7月11日，吳x元、付x春與戴x富簽訂xx浴場轉(zhuǎn)讓協(xié)議，兩原告將xx浴場股份以40萬元轉(zhuǎn)讓給戴x富。同日“付春”向兩被告出具了欠條，內(nèi)容為“今欠張x人民幣7000元整作為對(duì)張x對(duì)xx浴場廣告監(jiān)控等的補(bǔ)償款。待張x將樓頂電爐拆除及一臺(tái)電腦拿回來浴場后，一次性付清7000元整，以上事情爭取在3-5天內(nèi)完成，特此雙方證明”。簽字人為“付春”和兩被告，張x并寫明“錢已拿到”。被告自2008年4月起未支付租金，xx浴場6月的水電費(fèi)為17，695.5元，而被告在簽訂承包經(jīng)營協(xié)議時(shí)付給原告10萬元的押金。
本院認(rèn)為，四原告與兩被告的《承包經(jīng)營協(xié)議》依法成立，應(yīng)予確認(rèn)。本案的質(zhì)疑焦點(diǎn)是雙方是否在2008年7月已協(xié)商解除承包經(jīng)營協(xié)議并且結(jié)算完畢，原告是否有權(quán)主張?jiān)V訟請(qǐng)求的款項(xiàng)。被告提供的證據(jù)足以證明至2008年7月11日原告方已經(jīng)將xx浴場股份轉(zhuǎn)讓給他人，而同時(shí)與兩被告進(jìn)行了結(jié)算。盡管被告因客觀原因只能提供證據(jù)的復(fù)印件，但所有證據(jù)能夠相互印證，可以作為本案認(rèn)定事實(shí)的依據(jù)，且原告方不否定其股份轉(zhuǎn)讓的事實(shí)，也間接證明了原告與被告結(jié)束經(jīng)營關(guān)系的事實(shí)?，F(xiàn)原告要求解除協(xié)議，被告也表示同意，本院對(duì)此予以確認(rèn)。被告辯稱，即使不認(rèn)可欠條的結(jié)算結(jié)果，被告在原告方處的10萬元押金，也足以支付原告的租金和水電費(fèi)，本院認(rèn)為被告的辯解具有事實(shí)和理由，原告方不能證明被告存在違約的事實(shí)，故對(duì)原告方要求兩被告支付租金、違約金、水電費(fèi)的訴訟請(qǐng)求不予支持。據(jù)此，依照《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條之規(guī)定，判決如下：
二、對(duì)原告上海浦東xx貿(mào)易有限公司浴嘗原告李x清、原告付x春、原告吳x元的其他訴訟請(qǐng)求不予支持。
本案受理費(fèi)2728元(原告已預(yù)付)，減半收取1，364元，由原告上海浦東xx貿(mào)易有限公司浴嘗原告李x清、原告付x春、原告吳x元負(fù)擔(dān)。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級(jí)人民法院。
審判員林曉君。
二00八年十二月一日。
書記員沙洵。
房屋裝修設(shè)計(jì)合同糾紛篇十四
答辯人：潘xx，男，xxxxx年x月x日出生，漢族。
住中山市沙溪鎮(zhèn)xxxxxxxxxxx大廈三樓。
委托代理人：xxxx，廣東翔宇律師事務(wù)所律師。
電話：xxxxxxxxxxxxxxxxxx。
答辯人就袁修能訴陳x、章非、潘xx租賃合同糾紛一案，依法提出答辯意見如下：
一、答辯人潘xx不應(yīng)該列為本案被告。
本案為租賃合同糾紛，潘xx不是合同的當(dāng)事人，潘x依法于二零零x年x月二十八日成立的“中山市沙溪鎮(zhèn)xx制衣廠”與陳x、章非無關(guān)。根據(jù)合同的相對(duì)性原理，潘xx不享有上述合同的權(quán)利，也不承擔(dān)上述合同的義務(wù)，且潘xx成立的經(jīng)濟(jì)實(shí)體成立于原告與章非發(fā)生糾紛之后，與本案租賃合同糾紛更是風(fēng)牛馬不相及。
二、要求答辯人承擔(dān)連帶責(zé)任缺乏事實(shí)和法律根據(jù)。
三、原告的所謂損失與答辯人無關(guān)。
本案系廠房轉(zhuǎn)租合同及設(shè)備租賃合同糾紛，原告取得廠房和設(shè)備等生產(chǎn)要素后，應(yīng)依法辦理工商注冊(cè)登記合法經(jīng)營，原告因無營業(yè)執(zhí)照產(chǎn)生的問題完全是咎由自取，與答辯人無關(guān)。答辯人章非已經(jīng)按照合同的要求提供了廠房和設(shè)備給原告，所謂停電2日，系供電局抑或業(yè)主所為，答辯人并不清楚，原告應(yīng)該向供電局或業(yè)主要求賠償。即使確認(rèn)系供電局或者業(yè)主的責(zé)任，停電2日也只能耽誤2日的交貨時(shí)間。答辯人不認(rèn)可原告所謂損失的真實(shí)性，即使原告出現(xiàn)上述損失，也是原告經(jīng)營不善造成的，與答辯人無關(guān)。原告應(yīng)該根據(jù)自己的生產(chǎn)能力與客戶簽訂合同，在生產(chǎn)能力臨時(shí)不足時(shí)候，也完全可以通過委托代工等方式履行合同，也可以與客戶協(xié)商變更合同。
在《租借協(xié)議》的序言部分，雙方已經(jīng)明確“租約期間自負(fù)盈虧”，原告企圖將自己的經(jīng)營虧損轉(zhuǎn)嫁給答辯人是違反合同的。該協(xié)議第十條規(guī)定，“甲乙雙方因債務(wù)而影響對(duì)方正常生產(chǎn)，須負(fù)責(zé)對(duì)方損失?！敝荒芾斫鉃榈谌絺鶛?quán)人混淆原告與答辯人章非的主體資格而造成對(duì)方的損失，不應(yīng)該作擴(kuò)大化的解釋，從而違反“自負(fù)盈虧”的原則。
四、扣除設(shè)備按金后，原告尚欠答辯人章非1027.4元。
根據(jù)上述《租借協(xié)議》第一條、第二條、第四條、第六條，原告尚欠答辯人章非三、四月份廠房和設(shè)備租金1元，原告欠章非代繳水電費(fèi)7682.4元(原告承認(rèn)水電費(fèi)為7223元)，原告還欠答辯人章非機(jī)修費(fèi)、治安費(fèi)、衛(wèi)生費(fèi)等代支雜費(fèi)1345元。上述費(fèi)用合計(jì)21027.4元人民幣，扣除設(shè)備按金20000元后，原告尚欠答辯人章非1027.4元人民幣(詳見費(fèi)用分?jǐn)偯骷?xì)表)。
綜上，答辯人請(qǐng)求人民法院依法駁回原告的全部訴訟請(qǐng)求。
答辯人：章非(化名)。
xxxx年九月十四日。
房屋裝修設(shè)計(jì)合同糾紛篇十五
訴訟請(qǐng)求：
3、本案訴訟費(fèi)由被告承擔(dān)。
事實(shí)與理由：
_______年_______月_______日，原告與被告簽訂《房屋租賃合同》。合同約定：原告承租被告位于____________________________，建筑面積_______平方米，租賃期限為_______年，自_______年_______月_______日起至_______年_______月_______日止，月租金為_______元，租金為季付，押金為_______元。原告依約向被告繳納了房屋租金、押金。合同履行過程中，被告單方面要求提高房租，原告明確表示不同意。后雙方協(xié)商決定，被告支付原告半個(gè)月租金作為違約金賠償原告并返還原告剩余租金以及押金。原告已按約搬離涉案房屋，涉案房屋鑰匙已經(jīng)按約定交到物業(yè)處。后經(jīng)多次催要上述費(fèi)用，被告拒不支付且被告找各種理由讓原告承擔(dān)違約責(zé)任。原被告雙方多次協(xié)商無果，遂成訟。
綜上，因被告的違約導(dǎo)致原告合同目的無法實(shí)現(xiàn)，合同的存續(xù)已經(jīng)失去實(shí)際意義，且原告因此遭受了重大損失，在協(xié)商無果之下，原告為維護(hù)自身合法權(quán)益，特依法向貴院提起訴訟，請(qǐng)判如所請(qǐng)。
此致
______________開發(fā)區(qū)人民法院。
具狀人：______________。
_______年_______月_______日。
房屋裝修設(shè)計(jì)合同糾紛篇十六
為正確審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件，依法保護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國物權(quán)法》、《中華人民共和國合同法》等法律規(guī)定，結(jié)合民事審判實(shí)踐，制定本解釋。
為正確審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件，依法保護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國物權(quán)法》、《中華人民共和國合同法》等法律規(guī)定，結(jié)合民事審判實(shí)踐，制定本解釋。
第一條本解釋所稱城鎮(zhèn)房屋，是指城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)的房屋。
鄉(xiāng)、村莊規(guī)劃區(qū)內(nèi)的房屋租賃合同糾紛案件，可以參照本解釋處理。但法律另有規(guī)定的，適用其規(guī)定。
當(dāng)事人依照國家福利政策租賃公有住房、廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房產(chǎn)生的糾紛案件，不適用本解釋。
【解讀】本條系關(guān)于本司法解釋適用范圍的規(guī)定。
本解釋只調(diào)整城鎮(zhèn)房屋即城市規(guī)劃區(qū)、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)的房屋的租賃行為，鄉(xiāng)、村規(guī)劃區(qū)內(nèi)的房屋租賃糾紛，可以參照本解釋。城鎮(zhèn)房屋的確定以規(guī)劃為準(zhǔn)，只要列入城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)，無論土地性質(zhì)為國有還是集體所有，均適用本解釋，實(shí)踐中存在的已被納入城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)的“城中村”內(nèi)的房屋租賃行為在本解釋調(diào)整范圍之內(nèi)。
依照國家福利政策承租的公有住房、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租住房，具有政府福利性、保障性，其租賃關(guān)系不屬于完全的民事法律關(guān)系，不適用本解釋。
關(guān)于軍產(chǎn)房的租賃，基本屬于完全的市場行為，并不存在政府補(bǔ)貼的福利和社會(huì)保障性內(nèi)容，最高院民一庭認(rèn)為軍產(chǎn)房租賃合同糾紛應(yīng)適用本解釋。
第二條出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結(jié)前取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者經(jīng)主管部門批準(zhǔn)建設(shè)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效。
【解讀】本條規(guī)定以違法建筑物為標(biāo)的物訂立的房屋租賃合同無效。所謂違法建筑物，是指未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋，具體包括違反了城鄉(xiāng)規(guī)劃規(guī)定的建筑物、構(gòu)筑物以及違反臨時(shí)建筑管理規(guī)定的臨時(shí)建筑。
否定就違反建筑簽訂的房屋租賃合同的效力，有利于維護(hù)城鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃秩序，但為了促進(jìn)交易，當(dāng)事人在一審法庭辯論終結(jié)前取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者經(jīng)主管部門批準(zhǔn)建設(shè)的，租賃合同的效力會(huì)得以補(bǔ)正。此處“一審法庭辯論終結(jié)前”不包括二審、再審發(fā)回指定一審法院重審的情形。
第三條出租人就未經(jīng)批準(zhǔn)或者未按照批準(zhǔn)內(nèi)容建設(shè)的臨時(shí)建筑，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結(jié)前經(jīng)主管部門批準(zhǔn)建設(shè)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效。
租賃期限超過臨時(shí)建筑的使用期限，超過部分無效。但在一審法庭辯論終結(jié)前經(jīng)主管部門批準(zhǔn)延長使用期限的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定延長使用期限內(nèi)的租賃期間有效。
【解讀】臨時(shí)建筑是指在城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)，根據(jù)形勢(shì)的客觀需要，經(jīng)建設(shè)行政主管部門審核批準(zhǔn)后，在核定的臨時(shí)建設(shè)工程規(guī)劃許可證記載的使用期限、范圍、用途內(nèi)，建造的供臨時(shí)使用的建筑物。
未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證規(guī)定建設(shè)的房屋，在性質(zhì)上均屬于標(biāo)的物違法，相應(yīng)的房屋租賃合同無效。對(duì)于租賃期限超過臨時(shí)建筑的使用期限，超過部分無效，合同其他內(nèi)容的效力不受影響。
第四條當(dāng)事人以房屋租賃合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請(qǐng)求確認(rèn)合同無效的，人民法院不予支持。
當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)為房屋租賃合同生效條件的，從其約定。但當(dāng)事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對(duì)方接受的除外。
【解讀】我國城市房屋租賃實(shí)行登記備案制度，《城市房地產(chǎn)管理法》對(duì)此有明確規(guī)定，但屬于管理性規(guī)定，并非效力性強(qiáng)制性規(guī)定，不能作為房屋租賃合同的生效條件，故房屋租賃合同未登記備案的，其有效性不受影響。
若當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)為房屋租賃合同生效條件的，則以約定為準(zhǔn)，未辦理登記備案手續(xù)的，合同無效。但一方履行了合同主要義務(wù)且對(duì)方接受的情況下，視為當(dāng)事人以履行合同主要義務(wù)的行為，變更了以辦理登記備案手續(xù)未合同生效要件的合同約定，此時(shí)，即使未辦理登記備案手續(xù)，合同仍為有效。
第五條房屋租賃合同無效，當(dāng)事人請(qǐng)求參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占有使用費(fèi)的，人民法院一般應(yīng)予支持。
當(dāng)事人請(qǐng)求賠償因合同無效受到的損失，人民法院依照合同法的有關(guān)規(guī)定和本司法解釋第九條、第十三條、第十四條的規(guī)定處理。
【解讀】按照《合同法》第五十八條的規(guī)定，合同無效的法律后果為返回財(cái)產(chǎn)、賠償損失，該規(guī)定同樣適用于房屋租賃合同無效的場合。參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占有使用費(fèi)，屬于返還原物的范疇。合同無效的損失賠償在性質(zhì)上屬于締約過失責(zé)任，賠償范圍限于信賴?yán)?。即合同雙方為締約進(jìn)行合理的接觸，當(dāng)事人一方因?qū)Ψ降男袨楫a(chǎn)生信賴，一方由于信賴而支出一定的成本，主要包括用于締約的合理費(fèi)用和準(zhǔn)備履約所支出的合理費(fèi)用，此外還包括喪失與第三人另訂立合同的機(jī)會(huì)所產(chǎn)生的損失，后者由于舉證較為困難，實(shí)踐中很難得到支持。
由于房屋租賃合同管的特殊性，損失賠償?shù)臓幾h主要集中在裝飾裝修或者改建擴(kuò)建費(fèi)用上，對(duì)此，本解釋都有明確規(guī)定。
第六條出租人就同一房屋訂立數(shù)份租賃合同，在合同均有效的情況下，承租人均主張履行合同的，人民法院按照下列順序確定履行合同的承租人：
(一)已經(jīng)合法占有租賃房屋的;。
(二)已經(jīng)辦理登記備案手續(xù)的;。
(三)合同成立在先的。
不能取得租賃房屋的承租人請(qǐng)求解除合同、賠償損失的，依照合同法的有關(guān)規(guī)定處理。
【解讀】本條規(guī)定了“一房數(shù)租”的處理原則，在數(shù)份合同均有效的前提下，按照如下順序確定履行合同的承租人：(1)已經(jīng)合法占有租賃房屋的，承租人通過強(qiáng)占、欺騙等非法手段占有租賃房屋的，不在此列;(2)已經(jīng)辦理登記備案手續(xù)的，房屋租賃登記備案手續(xù)雖不影響合同效力，但可享受優(yōu)先履約權(quán);(3)合同成立在先的，即合同成立時(shí)間在先，判斷標(biāo)準(zhǔn)是雙方當(dāng)事人簽字或者蓋章的時(shí)間，更嚴(yán)格地說，是當(dāng)事人中最后簽字蓋章的時(shí)間。
“一房數(shù)租”時(shí)，未得到履行的有效合同的承租人，可以合同目的無法實(shí)現(xiàn)為由要求解除合同，并賠償損失。
第七條承租人擅自變動(dòng)房屋建筑主體和承重結(jié)構(gòu)或者擴(kuò)建，在出租人要求的合理期限內(nèi)仍不予恢復(fù)原狀，出租人請(qǐng)求解除合同并要求賠償損失的，人民法院依照合同法第二百一十九條的規(guī)定處理。
【解讀】綜合《合同法》關(guān)于房屋租賃合同的相關(guān)規(guī)定，出租人享有法定解除權(quán)的情形如下：(1)因不可抗力致使合同不能繼續(xù)履行的;(2)承租人擅自變動(dòng)房屋建筑主體和承重結(jié)構(gòu)或者擴(kuò)建，在出租人要求的合理期限內(nèi)仍不予恢復(fù)原狀的;(3)承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的;(4)承租人無正當(dāng)理由未支付租金或遲延支付租金的，出租人可以要求承租人在合同期限內(nèi)支付，承租人逾期支付的;(5)承租人未按照約定的方法或者租賃房屋的性質(zhì)使用租賃房屋，致使租賃物受到損失的;(6)不定期租賃，出租人有權(quán)隨時(shí)解除合同。
出租人作為房屋所有權(quán)人，當(dāng)房屋因承租人擅自改變主體和承重結(jié)構(gòu)或擴(kuò)建受到損害時(shí)，出租人有權(quán)隨時(shí)要求承租人恢復(fù)原狀，不受任何期限限制。但當(dāng)出租人行使本條規(guī)定的解除權(quán)時(shí)，必須在“合理期限”內(nèi)要求承租人恢復(fù)原狀，承租人在此期限內(nèi)不予恢復(fù)的，出租人方可解除合同。
實(shí)踐中出租人行使解除權(quán)的方式有兩種，一是出租人直接通知承租人解除合同，通知到達(dá)承租人即產(chǎn)生合同解除的法律效果，如果承租人對(duì)此有異議，可以起訴要求確認(rèn)合同解除無效;二是向法院起訴，請(qǐng)求解除合同。
對(duì)于出租人通知承租人解除合同的情形，主要有以下兩種通知方式：一是，承租人未經(jīng)出租人同意變動(dòng)房屋建筑主體和承重結(jié)構(gòu)或者擴(kuò)建，出租人告知承租人必須在一定期限內(nèi)恢復(fù)原狀，承租人在此合理期限內(nèi)不予恢復(fù)的，出租人通知承租人解除合同;二是，出租人向承租人發(fā)出通知，要求其在一定期限內(nèi)恢復(fù)原狀，同時(shí)載明如果不再此期限內(nèi)恢復(fù)原狀，合同即自動(dòng)解除。
第八條因下列情形之一，導(dǎo)致租賃房屋無法使用，承租人請(qǐng)求解除合同的，人民法院應(yīng)予支持：
(一)租賃房屋被司法機(jī)關(guān)或者行政機(jī)關(guān)依法查封的;。
(二)租賃房屋權(quán)屬有爭議的;。
(三)租賃房屋具有違反法律、行政法規(guī)關(guān)于房屋使用條件強(qiáng)制性規(guī)定情況的。
【解讀】綜合《合同法》的相關(guān)規(guī)定，承租人享有法定解除的情形如下：(1)因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的;(2)出租人未按約定交付房屋，經(jīng)承租人催告在合理期限內(nèi)仍拒不交付房屋的;(3)因不可規(guī)責(zé)于承租人的事由致使租賃物部分或全部毀損、滅失，致使合同目的不能實(shí)現(xiàn)的;(4)不定期租賃，承租人有權(quán)隨時(shí)解除合同;(5)租賃物危及承租人安全或健康的，即使承租人訂立合同時(shí)明知該租賃物質(zhì)量不合格，承租人仍有權(quán)隨時(shí)解除合同;(6)司法機(jī)關(guān)或者行政機(jī)關(guān)依法查封租賃房屋導(dǎo)致承租人不能使用的;(7)租賃房屋權(quán)屬有爭議導(dǎo)致承租人不能使用的;(8)不符合《建筑法》、《消防法》等法律關(guān)于房屋使用條件的強(qiáng)制性規(guī)定并導(dǎo)致承租人不能使用的;(9)一房數(shù)租之有效合同不能實(shí)際履行的。
在出現(xiàn)租賃房屋被司法機(jī)關(guān)或者行政機(jī)關(guān)依法查封、權(quán)屬有爭議，或者具有違反法律、行政法規(guī)(主要包括不符合《建筑法》、《消防法》等)關(guān)于房屋使用條件強(qiáng)制性規(guī)定情況任何一種情形時(shí)，承租人的合同解除權(quán)并非任意的，還須具備一個(gè)必要前提，即該情形的出現(xiàn)導(dǎo)致“租賃房屋無法使用”。所謂“無法使用”是指無法按照租賃房屋的約定用途使用，或者無法按照租賃房屋的性質(zhì)使用。
司法機(jī)關(guān)對(duì)房屋的查封，實(shí)務(wù)中有“活封”和“死封”之分，其中“死封”是指房屋被查封后不僅其處分權(quán)受到限制，而且喪失了使用、管理權(quán)，權(quán)利人只有妥善保管的義務(wù);而“活封”則相反，房屋被查封后，權(quán)利人仍享有對(duì)房屋的使用、管理和收益權(quán)，僅處分權(quán)受限。實(shí)踐中，租賃房屋被查封，如果是由于出租人的原因，承租人在要求解除合同的同時(shí)也可要求出租人賠償損失;如果是由于承租人的原因，出租人因此遭受損失的，出租人除了可以提起反訴要求承租人賠償損失以外，也可另行起訴要求承租人賠償損失。
當(dāng)租賃房屋的權(quán)屬存在爭議時(shí)，意味著出租人可能不是房屋的所有權(quán)人，如果出租人最終被確認(rèn)為房屋的所有權(quán)人，則房屋租賃合同有效;如果出租人最終被確認(rèn)不是房屋的所有權(quán)人，則構(gòu)成無權(quán)處分，該租賃合同屬效力待定合同。
第九條承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃合同無效時(shí)，未形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價(jià)歸出租人所有;不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的，承租人應(yīng)當(dāng)恢復(fù)原狀。
已形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價(jià)歸出租人所有;不同意利用的，由雙方各自按照導(dǎo)致合同無效的過錯(cuò)分擔(dān)現(xiàn)值損失。
【解讀】按照裝飾裝修物與租賃房屋的結(jié)合程度有可分離(即未形成附合)和不可分離(即形成附合)兩種形態(tài)。裝飾裝修物已與房屋結(jié)合在一起形成繼續(xù)性和固定性的，非毀損不可分離或者雖可分離但花費(fèi)巨大，可以認(rèn)定形成附合，例如鋪設(shè)地板磚、吊設(shè)天花板、墻壁粉刷油漆等;裝飾裝修物與房屋未完全結(jié)合尚未達(dá)到不可分離狀態(tài)，則不能認(rèn)定形成附合，如安裝空調(diào)、電梯、太陽能熱水器、抽油煙機(jī)等。
按照添附理論，對(duì)于未形成附合的裝飾裝修物，所有權(quán)仍歸承租人，房屋租賃無效時(shí)，由承租人拆除取回，出租人想要留用，應(yīng)當(dāng)支付相應(yīng)對(duì)價(jià)，承租人拆除過程中造成房屋損壞的應(yīng)恢復(fù)原狀。對(duì)于形成附合的裝飾裝修物，在出租人同意利用的前提下，可折價(jià)歸承租人所有;出租人不同意利用的，由雙方各自按照導(dǎo)致合同無效的過錯(cuò)分擔(dān)現(xiàn)值損失。
房屋裝修設(shè)計(jì)合同糾紛篇十七
上訴人(原審被告)：周xx，男，漢，住xx市xx區(qū)，公民身份號(hào)碼xxxxxxx。
被上訴人(原審原告)：周x，男，漢，住xx市xx區(qū)，公民身份號(hào)碼xxxxxx。
上訴人周xx與被上訴人周x租賃合同糾紛一案，上訴人不服xx市xx人民法院(20xx)揭xxx民初字第50號(hào)民事判決，特向貴院提起上訴。
上訴請(qǐng)求：
一、裁定駁回被上訴人的起訴。
二、若判決被上訴人為涉案土地的權(quán)利人，則將原審判決第一項(xiàng)改判為上訴人與被上訴人簽訂的《租地合同書》于上訴人提出反訴請(qǐng)求解除合同之日(即xxx年4月20日)起解除。
三、若判決被上訴人為涉案土地的權(quán)利人，則將原審判決第二項(xiàng)改判為被上訴人收取上訴人的xxx年度租金人民幣85000元，應(yīng)于本判決生效之日起三十內(nèi)付還上訴人。
四、本案一、二審訴訟費(fèi)用由被上訴人周x承擔(dān)。
事實(shí)和理由：
一、原審判決認(rèn)定事實(shí)存在錯(cuò)誤。
1、原審判決認(rèn)定上訴人于xxx年1月24日在中國xx電網(wǎng)xxxx供電局辦理了非居民用電變更用電業(yè)務(wù)時(shí)錯(cuò)誤的。該項(xiàng)用電變更是由被上訴人辦理的。被上訴人是該項(xiàng)用電業(yè)務(wù)的申請(qǐng)人，辦理任何變更都需要被上訴人親自或授權(quán)他人辦理。從《非居民用電變更用電業(yè)務(wù)受理表》中的客戶簽章可以印證報(bào)停用電是被上訴人辦理這一事實(shí)。被上訴人暫停了供電致使上訴人租賃土地的合同目的無法實(shí)現(xiàn)，被上訴人的行為是嚴(yán)重的違約行為。因此，上訴人自xxx年1月24日起便具有單方解除《租地合同書》的權(quán)利。
2、原審判決將不屬于土地使用證范圍的部分租賃土地認(rèn)定為臨時(shí)使用集體土地是事實(shí)認(rèn)定錯(cuò)誤。
《中華人民共和國土地管理法》第五十七條規(guī)定：“建設(shè)項(xiàng)目施工和地質(zhì)勘查需要臨時(shí)使用國有土地或者農(nóng)民集體所有的土地的，由縣級(jí)以上人民政府土地行政主管部門批準(zhǔn)。其中，在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的臨時(shí)用地，在報(bào)批前，應(yīng)當(dāng)先經(jīng)有關(guān)城市規(guī)劃行政主管部門同意。土地使用者應(yīng)當(dāng)根據(jù)土地權(quán)屬，與有關(guān)土地行政主管部門或者農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織、村民委員會(huì)簽訂臨時(shí)使用土地合同，并按照合同的約定支付臨時(shí)使用土地補(bǔ)償費(fèi)。臨時(shí)使用土地的使用者應(yīng)當(dāng)按照臨時(shí)使用土地合同約定的用途使用土地，并不得修建永久性建筑物。臨時(shí)使用土地期限一般不超過二年?！眡x經(jīng)濟(jì)聯(lián)合社自xxx年就將上述土地出租給被上訴人，時(shí)間已經(jīng)超過十年，土地的用途既不是建設(shè)項(xiàng)目施工也不是地質(zhì)勘查，更沒有經(jīng)過任何審批。原審判決認(rèn)為上述土地是臨時(shí)用地于法無據(jù)。
二、被上訴人不是涉案土地的權(quán)利人，無權(quán)向上訴人主張任何權(quán)利，不是本案適格的當(dāng)事人，請(qǐng)求貴院依法駁回被上訴人的起訴。
1、眾所周知，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的轉(zhuǎn)移以登記為要件，未經(jīng)登記不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)不發(fā)生轉(zhuǎn)移。被上訴人于xxx年7月1日與周xxxx簽訂了《轉(zhuǎn)讓廠基地協(xié)議書》轉(zhuǎn)讓約xx畝的集體土地建設(shè)使用權(quán)，但是沒有辦理該地變更登記手續(xù)，被上訴人沒有取得該約xx畝的集體土地建設(shè)使用權(quán)。周耿炎已經(jīng)取得該部分土地的集體用地建設(shè)使用權(quán)，伯勞經(jīng)濟(jì)聯(lián)合社無權(quán)再將該土地出租，而被上訴人向伯勞經(jīng)濟(jì)聯(lián)合社繳納該部分土地租金應(yīng)當(dāng)視為xx經(jīng)濟(jì)聯(lián)合社的不當(dāng)?shù)美?/p>
2、被上訴人與xx經(jīng)濟(jì)聯(lián)合社就不屬于土地使用證范圍的部分租賃土地約1.333畝達(dá)成的土地租賃合同無效。
(八)以借貸、租賃或者其他方式處分村集體財(cái)產(chǎn);(九)村民會(huì)議認(rèn)為應(yīng)當(dāng)由村民會(huì)議討論決定的涉及村民利益的其他事項(xiàng)。村民會(huì)議可以授權(quán)村民代表會(huì)議討論決定前款規(guī)定的事項(xiàng)。法律對(duì)討論決定村集體經(jīng)濟(jì)組織財(cái)產(chǎn)和成員權(quán)益的事項(xiàng)另有規(guī)定的，依照其規(guī)定?！?/p>
(2)《中華人民共和國土地管理法》第二十六條規(guī)定：“經(jīng)批準(zhǔn)的土地利用總體規(guī)劃的修改，須經(jīng)原批準(zhǔn)機(jī)關(guān)批準(zhǔn);未經(jīng)批準(zhǔn)，不得改變土地利用總體規(guī)劃確定的土地用途。經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)的大型能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)用地，需要改變土地利用總體規(guī)劃的，根據(jù)國務(wù)院的批準(zhǔn)文件修改土地利用總體規(guī)劃。經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)用地，需要改變土地利用總體規(guī)劃的，屬于省級(jí)人民政府土地利用總體規(guī)劃批準(zhǔn)權(quán)限內(nèi)的，根據(jù)省級(jí)人民政府的批準(zhǔn)文件修改土地利用總體規(guī)劃。伯勞經(jīng)濟(jì)聯(lián)合社將不屬于土地使用證范圍的部分租賃土地約xxx畝出租給被上訴人作為工副業(yè)用地改變了原來土地用于農(nóng)業(yè)的用途，出租行為無效。
(3)被上訴人與xx經(jīng)濟(jì)聯(lián)合社簽訂的《土地租賃合同書》的合同期限已于7月1日屆滿，之后沒有重新訂立合同。也就是說租賃合同沒有以書面形式訂立，依據(jù)《合同法》第二百一十五條：“租賃期限六個(gè)月以上的，應(yīng)當(dāng)采用書面形式。當(dāng)事人未采用書面形式的，視為不定期租賃?！彪m然xx經(jīng)濟(jì)聯(lián)合社出具了《證明》，證明了被上訴人繼續(xù)支付租金，但是該項(xiàng)出租事宜未經(jīng)村民會(huì)議討論決定，程序違法，合同無效，被上訴人未取得該約xxx畝土地的使用權(quán)。涉案土地的租金在十年過后一直還以xx市斤稻谷的價(jià)值收租，是違背市場規(guī)律的，是嚴(yán)重?fù)p害集體經(jīng)濟(jì)利益的行為。被上訴人不是該土地的合法承租人。
房屋裝修設(shè)計(jì)合同糾紛篇十八
出租方:----市----房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(簡稱甲方)。
承租方:(簡稱乙方)。
為了明確甲乙雙方的權(quán)利和義務(wù),經(jīng)甲乙雙方友好協(xié)商同意就下列房屋租賃事項(xiàng)簽訂本合同,以便共同遵守。
一、租賃房屋的位置及面積數(shù)量。
甲方將所屬位于----市--東路----商城地下一層，建筑面積平方米，租賃給乙方做使用。自本合同簽訂之日起乙方即擁有本合同標(biāo)的物的管理權(quán)、使用權(quán)。
二、租賃期限。
1、起租日期應(yīng)以乙方的正式開業(yè)日期為準(zhǔn)。
2、起租日期前不少于四個(gè)月時(shí)間用于乙方的各種裝修、調(diào)試、大進(jìn)貨、招商等等開業(yè)準(zhǔn)備工作。
3、具體計(jì)算交納房租時(shí)間以乙方的正式開業(yè)日期為準(zhǔn)。
4、租賃期從---年月日起到---年月日止共十年。
三、租金數(shù)額。
1、租金第一、二年總計(jì)金額為萬元/年。
2、第三年至第十年為萬元/年。
3、本合同所涉及幣種為人民幣。
四、租金交納方式及時(shí)間。
1、租金為每季度交納一次。
2、原則先交后用，于上一季度的最后七天交下一季度租金。
3、首期租金在開業(yè)后第二個(gè)月的前三天交納。
4、如遇節(jié)假日則順延。
五、水、電費(fèi)的計(jì)算。
1、乙方租賃面積內(nèi)水、電表獨(dú)立安裝，單獨(dú)計(jì)費(fèi);乙方使用電梯的電費(fèi)、維修費(fèi)由乙方負(fù)責(zé)，并接入乙方的電表。
2、因乙方原因造成的逾期不能結(jié)算，甲方有權(quán)停電、停水，在此期間所產(chǎn)生的一切損失由乙方負(fù)責(zé)。
3、物業(yè)管理費(fèi)先服務(wù)后交費(fèi)，需另外再簽訂協(xié)議。
六、房屋的改造及維修保養(yǎng)。
1、乙方在租賃期間不得擅自改變房屋主體結(jié)構(gòu)，經(jīng)甲方同意乙方方可在不損壞房屋主體結(jié)構(gòu)的基礎(chǔ)上對(duì)承租區(qū)進(jìn)行局部改造和裝修，所裝修費(fèi)用由乙方承擔(dān)。
2、甲方定期對(duì)房屋進(jìn)行維修保養(yǎng)，保證乙方營業(yè)、辦公和生活環(huán)境不受影響。
七、物業(yè)管理。
由甲方所屬的----物業(yè)管理中心負(fù)責(zé)對(duì)商城進(jìn)行物業(yè)管理。
1、甲方必須確保乙方水、電的正常供應(yīng)，并負(fù)責(zé)主配電房正常運(yùn)轉(zhuǎn)的管理、維護(hù)保養(yǎng)。
2、乙方負(fù)責(zé)超市內(nèi)部水、電及空調(diào)主機(jī)房的維修，所需費(fèi)用由乙方負(fù)責(zé)。
3、甲方不得無正當(dāng)理由在乙方營業(yè)時(shí)間內(nèi)停電、停水。由于甲方物業(yè)管理原因停水、停電其責(zé)任由甲方承擔(dān)，甲方按停電、停水時(shí)間補(bǔ)償給乙方相應(yīng)時(shí)間內(nèi)的房租，停電、停水時(shí)間超過三個(gè)小時(shí)，乙方全部損失由甲方負(fù)責(zé)。
4、電力部門、自來水公司、及不可抗力因素造成的停電、停水甲方不負(fù)責(zé)任，但電力部門、自來水公司停電、停水需提前三天通知乙方。
5、由甲方協(xié)調(diào)有關(guān)部門允許在----商城前門正常停放車輛，并負(fù)責(zé)車輛管理，廣場停車場內(nèi)不準(zhǔn)作為貨物出租車停車場及對(duì)外用于其他經(jīng)營，并達(dá)到車輛擺放整齊及商場進(jìn)出口暢通。
6、甲方負(fù)責(zé)商城內(nèi)其他業(yè)主營業(yè)時(shí)間及其他事項(xiàng)協(xié)商，行使統(tǒng)一管理。乙方經(jīng)營時(shí)間及管理由乙方自己安排，甲方不得干涉。
7、甲方全面負(fù)責(zé)消防設(shè)施的配置、檢查、驗(yàn)收、使用等工作。
8、甲方正常維修應(yīng)限制在2次/年內(nèi)，并需提前三日通知乙方。
9、甲方的物業(yè)管理項(xiàng)目明細(xì)必須在乙方裝修前告知乙方，涉及乙方內(nèi)容需按乙方要求辦理。
10、甲方必須無償為乙方提供足夠、醒目的店名位置。
11、甲方須無償提供乙方相當(dāng)?shù)膹V告位置。
12、籌備期間甲方給乙方無償提供300平方米左右辦公用房一處。
13、甲方須一次性解決乙方的排水問題，不留后遺癥。
房屋裝修設(shè)計(jì)合同糾紛篇十九
答辯人因與北京市朝陽區(qū)房屋管理公司房屋租賃合同糾紛一案，提出如下答辯意見：
一、答辯人并不是適格的訴訟主體，不應(yīng)當(dāng)作為本案被告。
按照合同的相對(duì)性原則，合同主要在特定的合同當(dāng)事人之間發(fā)生，只有合同當(dāng)事人一方才能基于合同而向與其有合同關(guān)系的另一方提出請(qǐng)求或提起訴訟，而不能向與其無合同關(guān)系的第三人提出合同上的請(qǐng)求，也不能擅自為第三人設(shè)定合同上的義務(wù)。本案中，與原告簽訂《租用房合同》的是被告一北京鑫潮招待所有限責(zé)任公司。合同期滿后騰退和交回房屋是《租用房合同》約定的義務(wù)，也是《合同法》規(guī)定的義務(wù)，但是該義務(wù)僅只針對(duì)作為合同一方主體的承租人而言，并不指向第三人。因此，根據(jù)上述合同的相對(duì)性原則，原告把鑫潮招待所作為被告并無不當(dāng)，但不應(yīng)該再將合同外第三人的答辯人也作為被告。
二、原告訴狀所述事實(shí)，與客觀情況不符。
原告在訴訟中陳述，答辯人一直實(shí)際進(jìn)行房屋出租的經(jīng)營，這與客觀情況不符，也是對(duì)法律關(guān)系的混淆判定。答辯人沒有資格也沒有能力對(duì)訴爭的房屋進(jìn)行出租經(jīng)營，事實(shí)上答辯人也從來沒有對(duì)該房屋進(jìn)行過出租經(jīng)營。答辯人與訴爭房屋沒有直接的關(guān)聯(lián)關(guān)系，也沒有居住使用該房屋或進(jìn)行其他形式的占用。此外，原告陳述其多次要求收回房屋，但答辯人強(qiáng)行阻撓，更是憑空杜撰。原告不應(yīng)該也不可能向答辯人主張收回房屋，答辯人也沒有理由和力量進(jìn)行阻撓。
根據(jù)《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第三條，當(dāng)事人對(duì)自己提出的訴訟請(qǐng)求所依據(jù)的事實(shí)或者反駁對(duì)方訴訟請(qǐng)求所依據(jù)的事實(shí)有責(zé)任提供證據(jù)加以證明;沒有證據(jù)或者證據(jù)不足以證明當(dāng)事人事實(shí)主張的，由負(fù)有舉證責(zé)任的當(dāng)事人承擔(dān)不利后果。因此原告在沒有證據(jù)證明答辯人實(shí)際占用訴爭房屋的情況下，起訴要求答辯人騰房，不應(yīng)得到法庭支持。
三、原告作為房屋的產(chǎn)權(quán)人和出租人，并沒有善盡法定和約定義務(wù)，不應(yīng)該完全享受權(quán)利。
根據(jù)《北京市人民防空工程和普通地下室使用管理辦法》的規(guī)定，對(duì)外出租人防工程和地下室，作為產(chǎn)權(quán)人首先必須經(jīng)過相關(guān)部門的批準(zhǔn)并登記備案。其次，產(chǎn)權(quán)人必須保證出租的房屋符合防火、衛(wèi)生等管理規(guī)定，并經(jīng)公安消防機(jī)構(gòu)、衛(wèi)生主管部門檢查合格;房屋建筑安全不存在危險(xiǎn)構(gòu)件;具有上下水、衛(wèi)生間、用電設(shè)施;設(shè)置機(jī)械通風(fēng)或空調(diào)裝置并保證有效使用，新風(fēng)量新風(fēng)系統(tǒng)回風(fēng)系統(tǒng)符合規(guī)范要求;具有防汛防雨水倒灌設(shè)施;設(shè)置配備機(jī)械防煙排煙系統(tǒng)，自動(dòng)噴淋系統(tǒng)、應(yīng)急照明系統(tǒng)、火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)以及其他消防設(shè)施和器材等等。而本案中，原告出租訴爭房屋并沒有經(jīng)過批準(zhǔn)備案，法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)符合的條件幾乎無一具備。而且，事實(shí)上，訴爭房屋從來也沒能正常使用過，除了非典期間長時(shí)間停用外，還有多次被水淹多次屋頂滲漏多次由于人防辦公室及地下空間管理辦公室等部門的命令停止使用。而這些都與原告沒有妥善盡到法定和約定義務(wù)有直接的關(guān)系，根據(jù)合同權(quán)利義務(wù)對(duì)等原則，原告不應(yīng)在不作任何補(bǔ)償?shù)那闆r下就毫無阻礙地享受權(quán)利。
綜上，答辯人既不是租賃合同的相對(duì)方，也不是租賃房屋的實(shí)際使用人，原告不論是基于債權(quán)的請(qǐng)求還是基于物權(quán)的請(qǐng)求，都不應(yīng)該將答辯人列為被告，因此要求法庭駁回其對(duì)答辯人的訴訟請(qǐng)求。
此致
北京市朝陽區(qū)人民法院。
答辯人：
xxxx年5月23日。
房屋裝修設(shè)計(jì)合同糾紛篇二十
法定代表人：京××職務(wù)：董事長。
委托代理人：蘇xxxx市易行律師事務(wù)所律師。
被上訴人：xx××購物中心有限公司。
住所地：xx市西城區(qū)××外大街××號(hào)。
法定代表人：王××職務(wù)：董事長。
初字第××號(hào)民事判決，請(qǐng)求撤銷一審判決，依法改判。
上訴請(qǐng)求：
1、請(qǐng)求二審法院依法撤銷一審判決，予以改判駁回被上訴人的起訴;。
2、判令由被上訴人承擔(dān)本案的訴訟費(fèi)用。
事實(shí)和理由：
一審判決認(rèn)定事實(shí)不清，證據(jù)不充分。
本案訴爭房屋場地，位于xx市西城區(qū)××大街××號(hào)地下一層400平方米面積屬xx商××房地產(chǎn)經(jīng)營開發(fā)公司(以下簡稱：商××公司)所有。商××公司于xxxx年8月4日與xx林××房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(以下簡稱：林××公司)簽訂了協(xié)議書，約定林××公司取得本案訴爭房屋場地5年的使用權(quán)，該協(xié)議書中并未約定林××公司享有轉(zhuǎn)租權(quán)。
被上訴人與上訴人于xxxx年8月4日簽訂《租賃合同》時(shí)，以及直到《租賃合同》xxxx年8月4日屆滿期間，被上訴人均未取得對(duì)該場地的處分權(quán)。
被上訴人在一審法院審理中提交了林××公司的《確認(rèn)書》，以此證明其已經(jīng)取得處分權(quán)。但事實(shí)上，《確認(rèn)書》并不能證明其已經(jīng)取得了該場地的處分權(quán)，理由如下：
再次，林××公司在《確認(rèn)書》中表明，“將租賃房屋場地交付給被上訴人使用”。“使用”分為有償使用和無償使用兩種，若為有償使用，即為轉(zhuǎn)租，因林××公司未取得轉(zhuǎn)租權(quán)，故被上訴人對(duì)訴爭房屋場地?zé)o處分權(quán);若為無償使用，也即林××公司自xxxx年8月4日至xxxx年8月4日長達(dá)五年期間，將其享有的收益權(quán)，按照上訴人與被上訴人之間簽訂《租賃合同》約定的租金計(jì)算，被上訴人獲得155萬元(31萬/年*5=155萬元)租金，林××公司分文未得。依據(jù)《民法通則》第58條“以合法形式掩蓋非法目的的民事法律行為無效”之規(guī)定，林××公司以讓被上訴人“無償使用”本案訴爭房屋場地的形式掩蓋林××公司及被上訴人逃避納稅義務(wù)的非法目的行為，應(yīng)屬無效民事法律行為。
綜上，《確認(rèn)書》的內(nèi)容無法證明被上訴人是本案的適格訴訟主體，故一審法院經(jīng)審理認(rèn)為：“被上訴人依據(jù)xx林××房地產(chǎn)開發(fā)有限公司出具的確認(rèn)書對(duì)訴爭房屋場地享有使用權(quán)、轉(zhuǎn)租權(quán)等合法權(quán)益，其應(yīng)為本案的適格訴訟主體?！憋@然系認(rèn)定事實(shí)不清，依據(jù)的證據(jù)不夠充分。
根據(jù)《民事訴訟法》第一百零八條“原告是與本案有直接利害關(guān)系的公民、法人和其他組織“之規(guī)定，本案被上訴人訴訟主體資格不適格，請(qǐng)求二審法院經(jīng)審理后予以改判，支持上訴人的上訴請(qǐng)求。
此致
xx市第一中級(jí)人民法院。
房屋裝修設(shè)計(jì)合同糾紛篇二十一
地址：_______________。
地址：_______________。
訴訟請(qǐng)求：
一、判令被告向原告支付違約金共計(jì)________元;。
二、判令被告賠償原告裝修損失________元;。
三、判令被告賠償原告經(jīng)營損失________元;。
四、判令被告承擔(dān)本案的訴訟費(fèi)用。
事實(shí)與理由：
原告與被告于________年________月________日簽訂《________市房屋租賃合同》(以下簡稱租賃合同)，被告將坐落于________市________區(qū)________莊園________樓的________房出租給原告，合同約定房屋租賃期自________年________月________日至________年________月________日，共計(jì)________個(gè)月。租金為每月________元，支付時(shí)間分別為________年________月________日、________年________月________日、________年________月________日;付款方式為“一年一付，付十二押一”。
________年________月________日，原告向被告交付________年________月________日至________年________月________日房屋租金________元及押金________元，并開始裝修、營業(yè)，裝修共花費(fèi)________元。________年________月，在原告忙于其他業(yè)務(wù)期間，被告擅自解除合同，將房屋租給他人，致使原告原定的業(yè)務(wù)無法開展。
在此期間原告多次要求被告繼續(xù)履行租賃合同，但對(duì)方拒不繼續(xù)履行，對(duì)原告的要求置之不理。
原告與被告簽定的合同事實(shí)清晰、有效，被告違約事實(shí)清楚。請(qǐng)求法院依法維護(hù)原告的合法權(quán)益。
此致
________市________區(qū)人民法院。
具狀人：_______________。
________年________月________日。
附：租賃合同訴訟范文本訴狀副本________份。
房屋裝修設(shè)計(jì)合同糾紛篇二十二
房屋租賃產(chǎn)生了相關(guān)糾紛的，是可以合同雙方先進(jìn)行協(xié)商的，協(xié)商不成的，是可以前往人民法院進(jìn)行訴訟解決的，從而通過法院的審理判決來解決處理的。這里給大家分享一些關(guān)于房屋租賃合同糾紛怎么處理，希望對(duì)大家有所幫助。
(1)調(diào)解。它是指在第三者的主持下，出租承租雙方當(dāng)事人經(jīng)過自愿協(xié)商，排除爭端，達(dá)成和解的一種方法和活動(dòng)。我國在基層群眾性組織村民委員會(huì)和居民委員會(huì)都設(shè)立了人民調(diào)解委員會(huì)，進(jìn)行民間糾紛的調(diào)解處理，調(diào)解特別適用對(duì)某些界限不清的事實(shí)、責(zé)任含糊不究的租賃糾紛，租賃雙方就近請(qǐng)調(diào)委會(huì)調(diào)解通過調(diào)解，糾紛雙方，互諒互讓，以達(dá)到既解決糾紛又不傷和氣的目的。
(2)仲裁。仲裁是一種準(zhǔn)司法活動(dòng)?！吨俨梅ā返?條內(nèi)容規(guī)定：平等主體的公民、法人和其他組織之間發(fā)生的合同糾紛和其他財(cái)產(chǎn)權(quán)益糾紛，可以仲裁。這里的“合同糾紛和其他財(cái)產(chǎn)權(quán)益糾紛”，包括公民個(gè)人之間的房屋租賃糾紛等。房屋租賃糾紛發(fā)生后，公民可以根據(jù)條款或仲裁提請(qǐng)仲裁機(jī)構(gòu)居中判明事實(shí)，分清責(zé)任，依法做出仲裁裁決，解決房糾紛。仲裁具有“公正及時(shí)，程序簡便，專家斷案，依裁終局”的優(yōu)勢(shì)，可以使當(dāng)事人避免陷入于官司的曠日持久的糾纏和身心疲憊的針鋒相對(duì)之中，是一種比較受推崇的爭端解決機(jī)制。
(3)訴訟。有些租賃糾紛不愿意調(diào)解或不服調(diào)解，又沒有達(dá)成仲裁協(xié)議的，當(dāng)事人可以將房屋租賃糾紛依法向人民法院提起訴訟。通過法院的訴訟活動(dòng)而做出的判決的強(qiáng)制力，要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于調(diào)解和仲裁。
承租人不履行合同，長期拖欠租金，惡意拖欠，承租人違約導(dǎo)致糾紛等。這是房屋租賃中最為常見的糾紛。在房屋租賃時(shí)由于沒有書面合同，只有口頭協(xié)議，或租賃合同對(duì)租金、租期的約定不明確或由于市場行情的變化，出租方與承租方出現(xiàn)糾紛。有的承租人無正當(dāng)理由不支付或者遲延支付租金的，出租人要求房屋租賃承租人在合理期限內(nèi)支付，承租人拒不付款，房屋租賃出租人要求終止合同，承租人不愿意搬出。
房屋租賃關(guān)系中的損害賠償糾紛同其他法律關(guān)系中的損害賠償一樣，主要是由侵權(quán)行為引起的。常見的有以下幾種：
這多數(shù)是房屋租賃承租人在裝修或者使用過程中由于自己的過錯(cuò)致使房地產(chǎn)受到損毀，也有是房屋租賃出租房屋本身的質(zhì)量問題致使出租房屋損毀的，出租人與承租人在房屋損壞責(zé)任上產(chǎn)生糾紛。
(2)人身財(cái)物損害賠償糾紛。
由于房屋租賃出租房的質(zhì)量問題，或者由于出租人的防護(hù)措施不當(dāng)，造成承租人人身、財(cái)物損害的，對(duì)于出租人是否承擔(dān)責(zé)任，責(zé)任有多大而產(chǎn)生分歧。
房屋共有人對(duì)所屬房屋享有共同的權(quán)利(包括共同共有和按份共有)，部分共有人未經(jīng)其他共有人同意而將房地產(chǎn)出租，侵犯了其他共有人的合法權(quán)益。
(4)裝修費(fèi)用糾紛。
房屋租賃關(guān)系特別是用于經(jīng)營的房屋租賃關(guān)系建立后，經(jīng)常會(huì)在承租人裝修房屋時(shí)發(fā)生因承租人拖欠租金出租人提前解除合同的情況，這其中就涉及到尚未攤銷的裝修費(fèi)用的處置糾紛。
《房屋租賃條例》規(guī)定：房屋在租賃期間出售的承租人在同等條件下有優(yōu)先購買權(quán)。《合同法》也有此類規(guī)定。而在現(xiàn)實(shí)生活中，很多出租人往往忽視這一優(yōu)先權(quán)的法律規(guī)定，有的是故意剝奪承租人的這種優(yōu)先權(quán)，因而產(chǎn)生糾紛。出租人違反這一法律規(guī)定出售房地產(chǎn)的行為依法可確認(rèn)為無效。
我國現(xiàn)行法律法規(guī)允許房地產(chǎn)轉(zhuǎn)租，然而這方面的糾紛也不少，有的是未經(jīng)出租人同意擅自轉(zhuǎn)租，有的是層層轉(zhuǎn)租，主體混亂;有的是轉(zhuǎn)租期限遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過原承租期限，造成連環(huán)糾紛;有的甚至收取轉(zhuǎn)租費(fèi)后逃之夭夭。在實(shí)踐中，有的房屋租賃出租人對(duì)未經(jīng)同意的轉(zhuǎn)租眼開眼閉，認(rèn)為只要能收到租金就可，這種做法到頭來只能使自己的利益受到損害。
一般情況下是住戶未征得業(yè)主同意擅自將原出租房改建使用或改變?cè)h定好的用途，對(duì)房屋的損害比較大和甚至威脅到戶主的人身安全，而房屋租賃承租人又認(rèn)為自己付了租金有支配權(quán)，引發(fā)了許多糾紛。
房屋租賃合同的一方當(dāng)事人單方面解除合同，一般情況下是出于無奈，但也有一些當(dāng)事人為了更大的利益寧可損失較小的利益而故意單方面毀約解除合同。
1、房屋租賃合同期限最長20年，是指當(dāng)事人每次簽訂的租賃合同所約定租賃期限不得超過20年;并非指數(shù)次簽訂租賃合同或者數(shù)份租賃合同的總租賃期限不能超過20年。
2、房屋租賃期間屆滿，當(dāng)事人續(xù)訂租房屋賃合同的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過20年。
3、房屋租賃期限超過20年，并非整個(gè)租賃合同無效;而是超過20年部分租賃期限無效，也就是租賃期限按20年計(jì)算。
其中，《合同法》第214條也明文規(guī)定，“租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。租賃期間屆滿，當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過二十年。
房屋裝修設(shè)計(jì)合同糾紛篇二十三
鄉(xiāng)、村莊規(guī)劃區(qū)內(nèi)的房屋。
糾紛案件，可以參照本解釋處理。但法律另有規(guī)定的，適用其規(guī)定。
當(dāng)事人依照國家福利政策租賃公有住房、廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房產(chǎn)生的糾紛案件，不適用本解釋。
【解讀】本條系關(guān)于本司法解釋適用范圍的規(guī)定。
本解釋只調(diào)整城鎮(zhèn)房屋即城市規(guī)劃區(qū)、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)的房屋的租賃行為，鄉(xiāng)、村規(guī)劃區(qū)內(nèi)的房屋租賃糾紛，可以參照本解釋。城鎮(zhèn)房屋的確定以規(guī)劃為準(zhǔn)，只要列入城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)，無論土地性質(zhì)為國有還是集體所有，均適用本解釋，實(shí)踐中存在的已被納入城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)的“城中村”內(nèi)的房屋租賃行為在本解釋調(diào)整范圍之內(nèi)。
依照國家福利政策承租的公有住房、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租住房，具有政府福利性、保障性，其租賃關(guān)系不屬于完全的民事法律關(guān)系，不適用本解釋。
關(guān)于軍產(chǎn)房的租賃，基本屬于完全的市場行為，并不存在政府補(bǔ)貼的福利和社會(huì)保障性內(nèi)容，最高院民一庭認(rèn)為軍產(chǎn)房租賃合同糾紛應(yīng)適用本解釋。
【解讀】本條規(guī)定以違法建筑物為標(biāo)的物訂立的房屋租賃合同無效。所謂違法建筑物，是指未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋，具體包括違反了城鄉(xiāng)規(guī)劃規(guī)定的建筑物、構(gòu)筑物以及違反臨時(shí)建筑管理規(guī)定的臨時(shí)建筑。
否定就違反建筑簽訂的房屋租賃合同的效力，有利于維護(hù)城鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃秩序，但為了促進(jìn)交易，當(dāng)事人在一審法庭辯論終結(jié)前取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者經(jīng)主管部門批準(zhǔn)建設(shè)的，租賃合同的效力會(huì)得以補(bǔ)正。此處“一審法庭辯論終結(jié)前”不包括二審、再審發(fā)回指定一審法院重審的情形。
租賃期限超過臨時(shí)建筑的使用期限，超過部分無效。但在一審法庭辯論終結(jié)前經(jīng)主管部門批準(zhǔn)延長使用期限的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定延長使用期限內(nèi)的租賃期間有效。
【解讀】臨時(shí)建筑是指在城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)，根據(jù)形勢(shì)的客觀需要，經(jīng)建設(shè)行政主管部門審核批準(zhǔn)后，在核定的臨時(shí)建設(shè)工程規(guī)劃許可證記載的使用期限、范圍、用途內(nèi)，建造的供臨時(shí)使用的建筑物。
未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證規(guī)定建設(shè)的房屋，在性質(zhì)上均屬于標(biāo)的物違法，相應(yīng)的房屋租賃合同無效。對(duì)于租賃期限超過臨時(shí)建筑的使用期限，超過部分無效，合同其他內(nèi)容的效力不受影響。
當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)為房屋租賃合同生效條件的，從其約定。但當(dāng)事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對(duì)方接受的除外。
【解讀】我國城市房屋租賃實(shí)行登記備案制度，《城市房地產(chǎn)管理法》對(duì)此有明確規(guī)定，但屬于管理性規(guī)定，并非效力性強(qiáng)制性規(guī)定，不能作為房屋租賃合同的生效條件，故房屋租賃合同未登記備案的，其有效性不受影響。
若當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)為房屋租賃合同生效條件的，則以約定為準(zhǔn)，未辦理登記備案手續(xù)的，合同無效。但一方履行了合同主要義務(wù)且對(duì)方接受的情況下，視為當(dāng)事人以履行合同主要義務(wù)的行為，變更了以辦理登記備案手續(xù)未合同生效要件的合同約定，此時(shí)，即使未辦理登記備案手續(xù)，合同仍為有效。
當(dāng)事人請(qǐng)求賠償因合同無效受到的損失，人民法院依照合同法的有關(guān)規(guī)定和本司法解釋第九條、第十三條、第十四條的規(guī)定處理。
【解讀】按照《合同法》第五十八條的規(guī)定，合同無效的法律后果為返回財(cái)產(chǎn)、賠償損失，該規(guī)定同樣適用于房屋租賃合同無效的場合。參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占有使用費(fèi)，屬于返還原物的范疇。合同無效的損失賠償在性質(zhì)上屬于締約過失責(zé)任，賠償范圍限于信賴?yán)?。即合同雙方為締約進(jìn)行合理的接觸，當(dāng)事人一方因?qū)Ψ降男袨楫a(chǎn)生信賴，一方由于信賴而支出一定的成本，主要包括用于締約的合理費(fèi)用和準(zhǔn)備履約所支出的合理費(fèi)用，此外還包括喪失與第三人另訂立合同的機(jī)會(huì)所產(chǎn)生的損失，后者由于舉證較為困難，實(shí)踐中很難得到支持。
由于房屋租賃合同管的特殊性，損失賠償?shù)臓幾h主要集中在裝飾裝修或者改建擴(kuò)建費(fèi)用上，對(duì)此，本解釋都有明確規(guī)定。
(一)已經(jīng)合法占有租賃房屋的;。
(二)已經(jīng)辦理登記備案手續(xù)的;。
(三)合同成立在先的。
不能取得租賃房屋的承租人請(qǐng)求解除合同、賠償損失的，依照合同法的有關(guān)規(guī)定處理。
【解讀】本條規(guī)定了“一房數(shù)租”的處理原則，在數(shù)份合同均有效的前提下，按照如下順序確定履行合同的承租人：(1)已經(jīng)合法占有租賃房屋的，承租人通過強(qiáng)占、欺騙等非法手段占有租賃房屋的，不在此列;(2)已經(jīng)辦理登記備案手續(xù)的，房屋租賃登記備案手續(xù)雖不影響合同效力，但可享受優(yōu)先履約權(quán);(3)合同成立在先的，即合同成立時(shí)間在先，判斷標(biāo)準(zhǔn)是雙方當(dāng)事人簽字或者蓋章的時(shí)間，更嚴(yán)格地說，是當(dāng)事人中最后簽字蓋章的時(shí)間。
“一房數(shù)租”時(shí)，未得到履行的有效合同的承租人，可以合同目的無法實(shí)現(xiàn)為由要求解除合同，并賠償損失。
第七條承租人擅自變動(dòng)房屋建筑主體和承重結(jié)構(gòu)或者擴(kuò)建，在出租人要求的合理期限內(nèi)仍不予恢復(fù)原狀，出租人請(qǐng)求解除合同并要求賠償損失的，人民法院依照合同法第二百一十九條的規(guī)定處理。
【解讀】綜合《合同法》關(guān)于房屋租賃合同的相關(guān)規(guī)定，出租人享有法定解除權(quán)的情形如下：(1)因不可抗力致使合同不能繼續(xù)履行的;(2)承租人擅自變動(dòng)房屋建筑主體和承重結(jié)構(gòu)或者擴(kuò)建，在出租人要求的合理期限內(nèi)仍不予恢復(fù)原狀的;(3)承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的;(4)承租人無正當(dāng)理由未支付租金或遲延支付租金的，出租人可以要求承租人在合同期限內(nèi)支付，承租人逾期支付的;(5)承租人未按照約定的方法或者租賃房屋的性質(zhì)使用租賃房屋，致使租賃物受到損失的;(6)不定期租賃，出租人有權(quán)隨時(shí)解除合同。
出租人作為房屋所有權(quán)人，當(dāng)房屋因承租人擅自改變主體和承重結(jié)構(gòu)或擴(kuò)建受到損害時(shí)，出租人有權(quán)隨時(shí)要求承租人恢復(fù)原狀，不受任何期限限制。但當(dāng)出租人行使本條規(guī)定的解除權(quán)時(shí)，必須在“合理期限”內(nèi)要求承租人恢復(fù)原狀，承租人在此期限內(nèi)不予恢復(fù)的，出租人方可解除合同。
實(shí)踐中出租人行使解除權(quán)的方式有兩種，一是出租人直接通知承租人解除合同，通知到達(dá)承租人即產(chǎn)生合同解除的法律效果，如果承租人對(duì)此有異議，可以起訴要求確認(rèn)合同解除無效;二是向法院起訴，請(qǐng)求解除合同。
對(duì)于出租人通知承租人解除合同的情形，主要有以下兩種通知方式：一是，承租人未經(jīng)出租人同意變動(dòng)房屋建筑主體和承重結(jié)構(gòu)或者擴(kuò)建，出租人告知承租人必須在一定期限內(nèi)恢復(fù)原狀，承租人在此合理期限內(nèi)不予恢復(fù)的，出租人通知承租人解除合同;二是，出租人向承租人發(fā)出通知，要求其在一定期限內(nèi)恢復(fù)原狀，同時(shí)載明如果不再此期限內(nèi)恢復(fù)原狀，合同即自動(dòng)解除。
(一)租賃房屋被司法機(jī)關(guān)或者行政機(jī)關(guān)依法查封的;。
(二)租賃房屋權(quán)屬有爭議的;。
(三)租賃房屋具有違反法律、行政法規(guī)關(guān)于房屋使用條件強(qiáng)制性規(guī)定情況的。
【解讀】綜合《合同法》的相關(guān)規(guī)定，承租人享有法定解除的情形如下：(1)因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的;(2)出租人未按約定交付房屋，經(jīng)承租人催告在合理期限內(nèi)仍拒不交付房屋的;(3)因不可規(guī)責(zé)于承租人的事由致使租賃物部分或全部毀損、滅失，致使合同目的不能實(shí)現(xiàn)的;(4)不定期租賃，承租人有權(quán)隨時(shí)解除合同;(5)租賃物危及承租人安全或健康的，即使承租人訂立合同時(shí)明知該租賃物質(zhì)量不合格，承租人仍有權(quán)隨時(shí)解除合同;(6)司法機(jī)關(guān)或者行政機(jī)關(guān)依法查封租賃房屋導(dǎo)致承租人不能使用的;(7)租賃房屋權(quán)屬有爭議導(dǎo)致承租人不能使用的;(8)不符合《建筑法》、《消防法》等法律關(guān)于房屋使用條件的強(qiáng)制性規(guī)定并導(dǎo)致承租人不能使用的;(9)一房數(shù)租之有效合同不能實(shí)際履行的。
在出現(xiàn)租賃房屋被司法機(jī)關(guān)或者行政機(jī)關(guān)依法查封、權(quán)屬有爭議，或者具有違反法律、行政法規(guī)(主要包括不符合《建筑法》、《消防法》等)關(guān)于房屋使用條件強(qiáng)制性規(guī)定情況任何一種情形時(shí)，承租人的合同解除權(quán)并非任意的，還須具備一個(gè)必要前提，即該情形的出現(xiàn)導(dǎo)致“租賃房屋無法使用”。所謂“無法使用”是指無法按照租賃房屋的約定用途使用，或者無法按照租賃房屋的性質(zhì)使用。
司法機(jī)關(guān)對(duì)房屋的查封，實(shí)務(wù)中有“活封”和“死封”之分，其中“死封”是指房屋被查封后不僅其處分權(quán)受到限制，而且喪失了使用、管理權(quán)，權(quán)利人只有妥善保管的義務(wù);而“活封”則相反，房屋被查封后，權(quán)利人仍享有對(duì)房屋的使用、管理和收益權(quán)，僅處分權(quán)受限。實(shí)踐中，租賃房屋被查封，如果是由于出租人的原因，承租人在要求解除合同的同時(shí)也可要求出租人賠償損失;如果是由于承租人的原因，出租人因此遭受損失的，出租人除了可以提起反訴要求承租人賠償損失以外，也可另行起訴要求承租人賠償損失。
當(dāng)租賃房屋的權(quán)屬存在爭議時(shí)，意味著出租人可能不是房屋的所有權(quán)人，如果出租人最終被確認(rèn)為房屋的所有權(quán)人，則房屋租賃合同有效;如果出租人最終被確認(rèn)不是房屋的所有權(quán)人，則構(gòu)成無權(quán)處分，該租賃合同屬效力待定合同。
已形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價(jià)歸出租人所有;不同意利用的，由雙方各自按照導(dǎo)致合同無效的過錯(cuò)分擔(dān)現(xiàn)值損失。
【解讀】按照裝飾裝修物與租賃房屋的結(jié)合程度有可分離(即未形成附合)和不可分離(即形成附合)兩種形態(tài)。裝飾裝修物已與房屋結(jié)合在一起形成繼續(xù)性和固定性的，非毀損不可分離或者雖可分離但花費(fèi)巨大，可以認(rèn)定形成附合，例如鋪設(shè)地板磚、吊設(shè)天花板、墻壁粉刷油漆等;裝飾裝修物與房屋未完全結(jié)合尚未達(dá)到不可分離狀態(tài)，則不能認(rèn)定形成附合，如安裝空調(diào)、電梯、太陽能熱水器、抽油煙機(jī)等。
按照添附理論，對(duì)于未形成附合的裝飾裝修物，所有權(quán)仍歸承租人，房屋租賃無效時(shí)，由承租人拆除取回，出租人想要留用，應(yīng)當(dāng)支付相應(yīng)對(duì)價(jià)，承租人拆除過程中造成房屋損壞的應(yīng)恢復(fù)原狀。對(duì)于形成附合的裝飾裝修物，在出租人同意利用的前提下，可折價(jià)歸承租人所有;出租人不同意利用的，由雙方各自按照導(dǎo)致合同無效的過錯(cuò)分擔(dān)現(xiàn)值損失。
在房屋租賃合同中，承租人對(duì)租賃房屋的裝飾裝修按其性質(zhì)可分為兩類：一是經(jīng)出租人明示同意或出租人未明示同意，但知道后卻未表示反對(duì)，且符合租賃合同約定用途而為的裝飾裝修，屬善意添附;二是未經(jīng)出租人同意或雖經(jīng)出租人同意但超出合同約定用途的合理范圍擅自進(jìn)行的裝飾裝修，屬惡意添附。對(duì)于惡意添附，不論房屋租賃合同是否有效，原則上均不應(yīng)予以折價(jià)補(bǔ)償，裝飾裝修損失由承租人自行承擔(dān)。
裝飾裝修物的現(xiàn)值損失，是指附合裝飾裝修物在房屋租賃合同被確認(rèn)無效時(shí)尚存在的實(shí)際價(jià)值，應(yīng)按承租人已使用房屋的時(shí)間予以折舊，不能按照租賃期限進(jìn)行分?jǐn)偂?/p>
實(shí)踐中，在處理無效房屋租賃合同涉及的裝飾裝修物糾紛時(shí)，應(yīng)根據(jù)出租人的需要程度和可利用價(jià)值，結(jié)合過錯(cuò)責(zé)任原則，分別對(duì)待：(1)屬出租人過錯(cuò)的，由出租人補(bǔ)償承租人的裝飾裝修損失。對(duì)于未形成附合的，損失主要包括裝飾裝修物的折舊費(fèi)用、拆除費(fèi)用、恢復(fù)原狀費(fèi)用及承租人因租賃合同無效而受到的其他損失;對(duì)于形附合的，該損失是租賃合同無效時(shí)裝飾裝修物尚存在的價(jià)值，即現(xiàn)值。(2)屬承租人過錯(cuò)的，由承租人自行承擔(dān)裝飾裝修損失，并由承租人賠償承租人因租賃合同無效受到的其他損失。(3)屬雙方共同過錯(cuò)的，應(yīng)由雙方當(dāng)事人按過錯(cuò)責(zé)任分擔(dān)裝飾裝修現(xiàn)值損失。
【解讀】適用本條的前提條件有三：(1)承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，即善意添附;(2)租賃期間屆滿或者合同解除，合同無效不在此列;(3)裝飾裝修未形成附合。
適用本條的注意事項(xiàng)：(1)承租人可以對(duì)未形成附合的裝飾裝修物進(jìn)行拆除，且不以出租人同意為必要條件;(2)承租人在拆除裝飾裝修物時(shí)，必須盡到必要的注意義務(wù)，不得對(duì)房屋造成毀損，否則應(yīng)恢復(fù)原狀或賠償損失;(3)當(dāng)事人對(duì)未形成附合的裝飾裝修物另有約定的，應(yīng)依照意思自治原則從其約定。
(四)因不可歸責(zé)于雙方的事由導(dǎo)致合同解除的，剩余租賃期內(nèi)的裝飾裝修殘值損失，由雙方按照公平原則分擔(dān)。法律另有規(guī)定的，適用其規(guī)定。
【解讀】本條與第十條相對(duì)應(yīng)，規(guī)定了合同解除時(shí)，對(duì)于形成附合的裝飾裝修物的處理規(guī)則：
(1)因出租人違約導(dǎo)致合同解除，承租人無法按照約定的租賃期限使用房屋，也就不能完全享用附合的裝飾裝修物價(jià)值，承租人有權(quán)要求出租人賠償剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修物殘值損失。
(2)因承租人違約導(dǎo)致合同解除，承租人應(yīng)自行承擔(dān)剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修物殘值的損失，但出租人同意利用裝飾裝修的，應(yīng)予適當(dāng)補(bǔ)償，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)參照剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修物殘值。
(3)因當(dāng)事人雙方違約導(dǎo)致合同解除，對(duì)于出租人同意利用的，將剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值減去出租人同意補(bǔ)償?shù)牟糠值氖Ｓ鄡r(jià)值，由出租人和承租人按照各自的過錯(cuò)程度分擔(dān);對(duì)于出租人不同意利用的，則按剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值，由雙方按照各自的過錯(cuò)程度分擔(dān)。
(4)因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的原因?qū)е潞贤獬?，按照公平?zé)任原則，由雙方共同分擔(dān)，一般為平均分擔(dān)。
所謂“剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修物殘值”，是指在房屋租賃合同履行期限屆滿前解除合同，附合的裝飾裝修物在剩余的租賃期限內(nèi)尚存在的價(jià)值。計(jì)算殘值的方法是按照租賃期限，將裝飾裝修費(fèi)用平均分?jǐn)?，從而得出合同解除時(shí)剩余租賃期內(nèi)附合的裝飾裝修費(fèi)用價(jià)值。若雙方對(duì)裝飾裝修投資數(shù)額無法達(dá)成一致，可委托專門的鑒定機(jī)構(gòu)進(jìn)行鑒定。
【解讀】承租人要對(duì)租賃房屋進(jìn)行裝飾裝修，必須經(jīng)過出租人同意?！巴狻狈譃槊魇竞湍?，明示有書面、口頭、電話等表現(xiàn)形式，對(duì)此由承租人負(fù)舉證責(zé)任;如果出租人雖未對(duì)裝飾裝修事宜明示同意，但其行為已經(jīng)表明其已同意裝飾裝修的，則可直接認(rèn)定出租人對(duì)裝飾裝修已經(jīng)默示同意。
對(duì)于經(jīng)出租人同意的裝飾裝修，租賃期間屆滿時(shí)，承租人可在不損害出租人合法權(quán)益的前提下拆除并取回未形成附合的裝飾裝修物，對(duì)于已經(jīng)形成附合的裝飾裝修物，承租人無權(quán)要求出租人予以補(bǔ)償，出租人亦無權(quán)要求承租人恢復(fù)原狀或賠償損失，但雙方另有約定的除外。
【解讀】房屋租賃合同無效、被撤銷時(shí)，出租人有權(quán)要求承租人將房屋返還并恢復(fù)原狀，承租人未經(jīng)出租人同意裝飾裝修或者擴(kuò)建的，其有義務(wù)將裝飾裝修物、擴(kuò)建物拆除后返還房屋給出租人，拆除過程中造成房屋損失的，應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。
在房屋租賃合同解除場合，若因出租人違約導(dǎo)致合同解除的，雖承租人未經(jīng)出租人同意的裝飾裝修、擴(kuò)建行為構(gòu)成違約，但出租人的違約行為更為嚴(yán)重，承租人可以雙方違約為由作為減輕賠償責(zé)任的抗辯;若因承租人違約導(dǎo)致合同解除的，出租人不僅可依據(jù)本條要求承租人恢復(fù)原狀或賠償損失，同時(shí)也可要求承租人賠償合同解除給其造成的損失;雙方合意解除合同，且未對(duì)合同解除后裝飾裝修、擴(kuò)建費(fèi)用的承擔(dān)有約定的，出租人仍可要求承租人恢復(fù)原狀、賠償損失。
(一)辦理合法建設(shè)手續(xù)的，擴(kuò)建造價(jià)費(fèi)用由出租人負(fù)擔(dān);。
(二)未辦理合法建設(shè)手續(xù)的，擴(kuò)建造價(jià)費(fèi)用由雙方按照過錯(cuò)分擔(dān)。
【解讀】所謂擴(kuò)建，是指在原有建筑基礎(chǔ)上加以擴(kuò)充的建設(shè)項(xiàng)目，一般通過加高、加層等建筑方式形成，本質(zhì)上仍屬于房屋建筑活動(dòng)，按照《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》的相關(guān)規(guī)定，擴(kuò)建應(yīng)辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證。
(3)若系雙方過錯(cuò)所致，則由雙方按照各自的過錯(cuò)程度分別承擔(dān);(4)若雙方均無過錯(cuò)，則按公平原則，由雙方分擔(dān)。
房屋租賃合同解除場合，經(jīng)出租人同意的擴(kuò)建費(fèi)用可做如下處理：(1)因出租人違約導(dǎo)致合同解除的，若辦理合法擴(kuò)建手續(xù)，則擴(kuò)建費(fèi)用由出租人承擔(dān);若未辦理合法手續(xù)，則應(yīng)由雙方按各自的過錯(cuò)程度分別承擔(dān)。(2)因承租人違約導(dǎo)致合同解除的，若辦理合法手續(xù)，則出租人仍應(yīng)負(fù)擔(dān)相應(yīng)的擴(kuò)建費(fèi)用，但可以承租人違約為由請(qǐng)求減少擴(kuò)建費(fèi)用的負(fù)擔(dān);若未辦理合法手續(xù)，則出租人可以承租人違約、自己并無受益等為由，主張不承擔(dān)擴(kuò)建費(fèi)用。(3)因雙方違約導(dǎo)致合同解除的，若辦理合法手續(xù)，則應(yīng)由出租人承擔(dān)擴(kuò)建費(fèi)用，但可以適當(dāng)減少;若未辦理合法手續(xù)，則由雙方按照過錯(cuò)程度各自承當(dāng)相應(yīng)的擴(kuò)建費(fèi)用。(4)因不可歸責(zé)于雙方原因?qū)е潞贤獬?，若辦理合法擴(kuò)建手續(xù)，則由出租人承擔(dān)擴(kuò)建費(fèi)用，否則，由雙方按照過錯(cuò)承擔(dān)分別承擔(dān)。
關(guān)于擴(kuò)建造價(jià)費(fèi)用的計(jì)算，最高院主張采用工程造價(jià)費(fèi)用支出法，即以擴(kuò)建時(shí)，承租人實(shí)際支付的工程造價(jià)費(fèi)用作為擴(kuò)建費(fèi)用。
【解讀】適用本條應(yīng)注意如下幾個(gè)問題：
(1)群租，可分為自主群租和他主群租兩種，自主群租即房屋所有人將房屋出資給多個(gè)承租人，他主群租一般表現(xiàn)為房屋中介與“二房東”將房屋出租給多個(gè)承租人，后者屬于本條屬于的轉(zhuǎn)租行為。
(2)再轉(zhuǎn)租、多手轉(zhuǎn)租行為符合轉(zhuǎn)租的法律特征，應(yīng)適用本條規(guī)定。
因租賃合同產(chǎn)生的糾紛案件，人民法院可以通知次承租人作為第三人參加訴訟。
【解讀】《合同法》第224條規(guī)定，承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。為督促出租人及時(shí)行使合同解除權(quán)，維護(hù)交易的穩(wěn)定性，本條將出租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道承租人轉(zhuǎn)租，但在6個(gè)月內(nèi)未提出異議的，推定為出租人同意轉(zhuǎn)租。該6個(gè)月期限的性質(zhì)為除斥期間，不適用訴訟時(shí)效關(guān)于中斷與中止、延長的規(guī)定。
承租人未經(jīng)出租人同意的轉(zhuǎn)租行為，在效力上屬無效行為，出租人既可起訴要求確認(rèn)轉(zhuǎn)租合同無效，亦可行使合同解除權(quán)。出租人解除合同后，承租人喪失租賃權(quán)，轉(zhuǎn)租合同也因其賴以存在的基礎(chǔ)不復(fù)存在而歸于終止，善意的次承租人(訂立轉(zhuǎn)租合同時(shí)不知道也不應(yīng)當(dāng)知道承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租)可以要求承租人賠償損失。
在房屋租賃合同被解除或被認(rèn)定無效情形下，都涉及房屋的返還問題，此時(shí)，案件的處理結(jié)果必然與次承租人具有法律上的利害關(guān)系，當(dāng)次承租人對(duì)租賃房屋進(jìn)行裝飾裝修或者擴(kuò)建，則此承租人對(duì)訴訟標(biāo)的享有獨(dú)立的請(qǐng)求權(quán)。因此，本條規(guī)定在房屋租賃合同糾紛案件中，次承租人具有第三人的訴訟地位，既可以是具有獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)的第三人，也可以是無獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)的第三人。
承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租，其向次承租人收取的租金不構(gòu)成不當(dāng)?shù)美Ｔ诔鲎馊伺c承租人的房屋租賃法律關(guān)系中，出租人以租金為對(duì)價(jià)將租賃物交于承租人占有、使用、收益，其收益已經(jīng)確定而不能再對(duì)租賃物進(jìn)行使用、收益，而至于承租人向次承租人收取的租金，只是其使用、收益的變形形式，無論其收取多少，出租人的租金并不因此而受到損害，故不能因?yàn)槌凶馊艘蜣D(zhuǎn)租而獲益就認(rèn)為損害了出租人的利益，承租人收取租金不符合不當(dāng)?shù)美臉?gòu)成要件。
次承租人代為支付的租金和違約金超出其應(yīng)付的租金數(shù)額，可以折抵租金或者向承租人追償。
【解讀】《合同法》第227條規(guī)定，承租人無正當(dāng)理由不支付或遲延支付租金的，出租人經(jīng)催告后可以解除合同。在轉(zhuǎn)租合同有效的場合，若出租人因承租人不支付或遲延支付租金而行使合同解除權(quán)時(shí)，次承租人可以代償請(qǐng)求權(quán)抗辯出租人的合同解除權(quán)。在轉(zhuǎn)租合同無效的場合，如轉(zhuǎn)租合同未經(jīng)出租人同意，次承租人無代償請(qǐng)求權(quán)。
次承租人代出租人支付租金與違約金后，對(duì)承租人享有兩種權(quán)利，一是對(duì)于承租人的追償權(quán)，二是對(duì)于其支付的租金和違約金可以和轉(zhuǎn)租合同中其應(yīng)支付的租金相折抵。
【解讀】房屋租賃合同無效、履行期限屆滿或者解除的情形下，承租人應(yīng)將房屋返還出租人，但實(shí)際占有房屋的是次承租人。次承租人在房屋租賃關(guān)系終止時(shí)，即不再擁有占有、使用租賃房屋的合法依據(jù)，從而構(gòu)成對(duì)出租人所有的租賃房屋的無權(quán)占有，出租人有權(quán)向次承租人主張返還房屋，同時(shí)，出租人亦有權(quán)向次承租人主張逾期騰期間的占有使用費(fèi)。
【解讀】《合同法》第234條規(guī)定，承租人在房屋租賃期間死亡的，與其生前共同居住的人可以按照原租賃合同租賃房屋。本條司法解釋將前述規(guī)定中的“共同居住”擴(kuò)大為“共同經(jīng)營”，包括個(gè)體工商戶和個(gè)人合伙。對(duì)于承租人租賃房屋用于以個(gè)體工商戶或個(gè)人合伙方式從事經(jīng)營活動(dòng)的，若承租人在租賃期間死亡(包括宣告死亡、宣告失蹤)，共同經(jīng)營人或者其他合伙人可以概括繼受原租賃合同的權(quán)利和義務(wù)，該共同經(jīng)營人或合伙人取代承租人在原合同中的地位，成為新的承租人。
正確適用本條司法解釋，涉及到個(gè)人合伙的認(rèn)定。認(rèn)定個(gè)人合伙，首先要依據(jù)合伙協(xié)議;沒有合伙協(xié)議且未辦理工商登記手續(xù)的，只要具備合伙條件(共同出資、共同參與經(jīng)營、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)、共享收益)，并有兩個(gè)以上無利害關(guān)系人證明合伙人之間存在口頭合伙協(xié)議的，也可認(rèn)定為個(gè)人合伙。
(一)房屋在出租前已設(shè)立抵押權(quán)，因抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的;。
(二)房屋在出租前已被人民法院依法查封的。
【解讀】本條系“買賣不破租賃”及其適用例外的規(guī)定。
《合同法》第229條規(guī)定，租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力，即所謂的“買賣不破租賃”原則，若無法定或約定的除外情形，該原則即應(yīng)被適用。
抵押期間，抵押人將抵押物出租，此時(shí)在同一標(biāo)的物上抵押權(quán)與租賃權(quán)并存，抵押權(quán)更注重標(biāo)的物的交換價(jià)值，而租賃權(quán)則更注重標(biāo)的物的使用價(jià)值，二者并不沖突。但由于抵押權(quán)設(shè)定在先，因而具有優(yōu)先效力，此后成立的租賃權(quán)不得損害抵押權(quán)，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)發(fā)生所有權(quán)的變動(dòng)后，受讓人不受租賃合同的約束，即先抵押后出租不適用“買賣不破租賃”原則。但先出租后抵押的房屋發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，仍應(yīng)適用“買賣不破租賃”原則。
涉及到法院依法查封的場合下，若查封在先，租賃在后，則法院強(qiáng)制拍賣時(shí)不適用“買賣不破租賃”;若租賃在先，查封在后，可以使用該原則。
【解讀】本條規(guī)定了承租人優(yōu)先購買權(quán)受到侵害時(shí)的救濟(jì)措施。
房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)只在租賃房屋作為買賣合同法律關(guān)系的標(biāo)的物時(shí)發(fā)生，在贈(zèng)與、互易以及因公征用等法律關(guān)系中則不得適用，亦不能主張優(yōu)先購買權(quán)的損害賠償請(qǐng)求權(quán)。
關(guān)于“合理期限”的認(rèn)定，《民通意見》第118條規(guī)定，“出租人出賣出租房屋，應(yīng)提前三個(gè)月通知承租人。承租人在同等條件下，享有優(yōu)先購買權(quán);出租人未按此規(guī)定出賣房屋的，承租人可以請(qǐng)求人民法院宣告該房屋買賣無效”，但該條目前已被廢止。最高院民一庭認(rèn)為可以參考本解釋第二十四條第(三)項(xiàng)的規(guī)定，該條款規(guī)定，出租人履行通知義務(wù)后，承租人在15日內(nèi)未明確表示購買，視為放棄優(yōu)先購買權(quán)，該“15日”的屆滿之日肯定得早于出租人與第三人簽訂房屋買賣合同的日期，出租人履行通知義務(wù)必須給承租人留出必要的答復(fù)期限——15日，因此出租人最晚應(yīng)于出賣房屋前15日通知承租人，即在15日答復(fù)期之前履行通知義務(wù)。
在房屋轉(zhuǎn)租場合，次承租人是否享有優(yōu)先購買權(quán)在理論上存在爭議，但最高院民一庭認(rèn)為房屋優(yōu)先購買權(quán)的主體應(yīng)為承租人而非次承租人，且優(yōu)先購買權(quán)不得轉(zhuǎn)讓。
承租人優(yōu)先購買權(quán)受到侵害時(shí)，無權(quán)要求確認(rèn)出租人與第三人房屋買賣合同無效，但可以請(qǐng)求法院判令其直接以同等條件與出租人形成買賣合同關(guān)系，為避免承租人濫用權(quán)利，在承租人行使優(yōu)先購買權(quán)時(shí)對(duì)其課以一定的義務(wù)，如承租人主張與出租人成立買賣合同的，應(yīng)當(dāng)交付一定數(shù)額的定金或提供擔(dān)保，以使出租人信任其履行能力。
承租人雖無權(quán)以優(yōu)先購買權(quán)受侵害為由要求確認(rèn)出租人與第三人房屋買賣合同無效，但并不意味著出租人與第三人簽訂的合同有效，保護(hù)其履行。出租人與第三人之間合同的效力應(yīng)當(dāng)依據(jù)合同法有關(guān)合同效力的規(guī)定判斷。承租人行使優(yōu)先購買權(quán)主張以同等條件與出租人成立買賣合同后，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先保護(hù)出租人履行合同，取得房屋所有權(quán)，由此第三人無法繼續(xù)履行合同的，第三人可以主張出租人承擔(dān)違約責(zé)任。
【解讀】抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)時(shí)可能會(huì)與租賃權(quán)沖突，但抵押權(quán)與承租人的優(yōu)先購買權(quán)并不沖突，不論抵押權(quán)設(shè)定在租賃合同成立之前或之后，出租人均享有優(yōu)先購買權(quán)。
折價(jià)、變賣均屬于出租人出售房屋的行為，不管買受人是抵押權(quán)人還是其他人，出租人在同等條件下均享有優(yōu)先購買權(quán)。
“同等條件”的確定要依照買受的第三人與出租人確定的房屋價(jià)格，該價(jià)格體現(xiàn)的是第三人與出租人的意思表示。承租人的優(yōu)先購買權(quán)約束的只是出租人對(duì)締約相對(duì)人的選擇權(quán)，而非約束出租人對(duì)房屋的處分權(quán)。房屋出賣價(jià)格的確定是出租人行使處分權(quán)的表現(xiàn)，故承租人主張優(yōu)先購買權(quán)，只能按照第三人與出租人確定的同等條件，承租人對(duì)該條件不具有異議權(quán)和抗辯權(quán)。
【解讀】拍賣的特質(zhì)導(dǎo)致其與承租人的優(yōu)先購買權(quán)存在一定沖突，由于優(yōu)先購買權(quán)屬“準(zhǔn)物權(quán)”，有一定的優(yōu)先效力，在拍賣程序亦不例外?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第16條規(guī)定，“拍賣過程中，有最高價(jià)時(shí)，優(yōu)先購買權(quán)人可以表示以該最高價(jià)買受，如無更高應(yīng)價(jià)，則拍歸優(yōu)先購買權(quán)人;如有更高應(yīng)價(jià)，而優(yōu)先購買權(quán)人不作表示的，則拍歸該應(yīng)價(jià)最高的競買人?！贝怂^“跟價(jià)法”。
在拍賣負(fù)擔(dān)有優(yōu)先購買權(quán)的租賃房屋時(shí)，一般遵循如下程序：(1)拍賣通知，出租人在拍賣5日前以書面或者其他能夠確認(rèn)收悉的適當(dāng)方式，通知優(yōu)先購買權(quán)人于拍賣日到場。(2)優(yōu)先購買權(quán)人應(yīng)按照拍賣通知或拍賣公告的要求，與其他競買人一樣進(jìn)行競買登記、繳納競買保證金，在拍賣日到場參加競拍。
(3)舉牌應(yīng)價(jià)，若承租人在出現(xiàn)最高應(yīng)價(jià)時(shí)未作出以該價(jià)格購買的意思表示，則拍賣房屋由最高應(yīng)價(jià)人購買。
(一)房屋共有人行使優(yōu)先購買權(quán)的;。
(三)出租人履行通知義務(wù)后，承租人在十五日內(nèi)未明確表示購買的;。
(四)第三人善意購買租賃房屋并已經(jīng)辦理登記手續(xù)的。
【解讀】房屋共有人的優(yōu)先購買權(quán)產(chǎn)生于共有人所有權(quán)關(guān)系之中，具有物權(quán)性質(zhì)，而承租人優(yōu)先購買權(quán)基于租賃關(guān)系，本質(zhì)上仍屬債權(quán)性質(zhì)，按照物權(quán)優(yōu)于債權(quán)的理論，共有人的優(yōu)先購買權(quán)要優(yōu)于承租人的優(yōu)先購買權(quán)。
家庭成員之間的房屋買賣，具有濃厚的人身色彩，與純粹的買賣關(guān)系有很大區(qū)別，故本條確認(rèn)出租人將租賃房屋出賣給近親屬的，承租人不得主張優(yōu)先購買權(quán)。
出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)提前通知承租人，承租人在接到通知后應(yīng)及時(shí)答復(fù)，若承租人接到通知后15日內(nèi)未明確表示購買的，則喪失優(yōu)先購買權(quán)，這里強(qiáng)調(diào)“明確表示”。
《物權(quán)法》第一百零六條規(guī)定了善意取得制度，即受讓人以財(cái)產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移為目的，善意、對(duì)價(jià)受讓且占有該財(cái)產(chǎn)，即使出讓人無轉(zhuǎn)移所有權(quán)的權(quán)利，受讓人仍取得其所有權(quán)。“舉重以明輕”，在第三人善意購買出租房屋，并辦理登記手續(xù)情形下，可對(duì)抗承租人的優(yōu)先購買權(quán)。
【解讀】本解釋于2019年9月1日起施行，施行前的行為引起的糾紛，在本解釋施行之后提起訴訟的，應(yīng)當(dāng)適用本解釋;本解釋施行前提起的訴訟，本解釋施行后案件尚在訴訟系屬中，無論處于一審還是二審程序，均適用本解釋;本解釋施行前已經(jīng)終審的案件，在本解釋施行前提起再審程序，且于本解釋實(shí)施時(shí)仍在審理中的，應(yīng)當(dāng)適用本解釋;本解釋施行前已經(jīng)終審，本解釋施行后當(dāng)事人申請(qǐng)?jiān)賹徎蛘甙凑諏徟斜O(jiān)督程序決定再審的案件，不適用本解釋。
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