最新物業(yè)小區(qū)調(diào)研報(bào)告（優(yōu)質(zhì)20篇）

報(bào)告是一種用來(lái)詳細(xì)描述與陳述某個(gè)主題或問(wèn)題的書面或口頭表達(dá)形式。在報(bào)告中，我們需要詳細(xì)敘述研究方法和實(shí)證過(guò)程，確保結(jié)果的可信度和可復(fù)制性。報(bào)告的質(zhì)量和效果不僅取決于內(nèi)容，還取決于演講和陳述的能力，所以我們應(yīng)該不斷提升自己的演講技巧和表達(dá)能力。

物業(yè)小區(qū)調(diào)研報(bào)告篇一

社會(huì)管理創(chuàng)新是當(dāng)前政法綜治部門的重點(diǎn)工作之一，是擺在實(shí)務(wù)界和理論界面前的熱門課題，社會(huì)管理工作能否緊跟經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展步伐，及時(shí)有效地進(jìn)行調(diào)整加強(qiáng)與創(chuàng)新發(fā)展，事關(guān)社會(huì)和諧穩(wěn)定大局與“趕超進(jìn)位、跨越發(fā)展”戰(zhàn)略目標(biāo)的勝利實(shí)現(xiàn)。由于社會(huì)管理是個(gè)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，包緊萬(wàn)象，涉及面廣，現(xiàn)結(jié)合部門工作實(shí)際擇其重點(diǎn)開展調(diào)研，并將調(diào)研情況報(bào)告如下：

一、社會(huì)管理創(chuàng)新工作的經(jīng)驗(yàn)做法及其成效。

1、信息化建設(shè)，人性化關(guān)懷，流動(dòng)人口管理服務(wù)工作高效優(yōu)質(zhì)。

__年，__縣公安局牽頭組織在全縣范圍內(nèi)深入開展租賃房屋和暫住人口集中清理專項(xiàng)行動(dòng)，按照“村不漏街，街不漏戶，戶不漏人”的工作要求，共清理出租房屋__戶，清理暫住人員__名，并全部完成了基本信息采取集與電腦建檔工作，到目前為止，已有__名外來(lái)流動(dòng)人口的動(dòng)態(tài)信息在電腦系統(tǒng)登記備案，并實(shí)現(xiàn)了暫住人員信息與在逃人員信息互動(dòng)對(duì)比，“以房管人”和“以信息化管理人”工作模式初見(jiàn)成效。__年以來(lái)，在全縣__家旅館安裝建設(shè)治安管理信息系統(tǒng)并與公安部門信息平臺(tái)聯(lián)網(wǎng)，通過(guò)入住人口身份信息查驗(yàn)，抓獲網(wǎng)上逃犯__名，有效提高了辦案效率和流動(dòng)人口社會(huì)治安防范能力。在流動(dòng)人口服務(wù)方面，石城縣教育行政部門以人為本出臺(tái)新規(guī)，規(guī)定外來(lái)務(wù)工人員子女可憑用工單位證明免借讀費(fèi)進(jìn)城就讀，并可平等享受升學(xué)政策，較好地解決了外來(lái)務(wù)工人員子女的入學(xué)困難，為外來(lái)務(wù)工人員積極參與創(chuàng)業(yè)發(fā)展創(chuàng)造了寬松環(huán)境。

2、無(wú)縫對(duì)接，分類幫教，刑釋解教人員順利融入社會(huì)重新做人。

__年來(lái)，__縣共接收刑滿釋放和解除勞動(dòng)教養(yǎng)人員共__人，在接到這些人員釋放回籍的通知書后，縣安置幫教工作機(jī)構(gòu)立即根據(jù)其思想表現(xiàn)和家庭狀況分級(jí)分類幫教安置，結(jié)對(duì)幫扶，實(shí)施包教育、包管理、包轉(zhuǎn)化的“三包”工作措施，積極幫助釋放回籍人員順利回歸社會(huì)和就業(yè)創(chuàng)業(yè)，幫教安置率達(dá)到了98%，重新犯罪率為零。大部分釋放回籍人員重新過(guò)上了正常人的生活，沒(méi)有再次危害社會(huì)，有的在幫扶教育下甚至變身為產(chǎn)業(yè)發(fā)業(yè)帶頭人，如石城縣木蘭鄉(xiāng)籍刑釋解教人員溫昌禮，回歸原籍后，籌集資金興辦養(yǎng)豬場(chǎng)，目前已成為遠(yuǎn)近聞名的養(yǎng)殖大戶。

3、加強(qiáng)社會(huì)治安防控體系建設(shè)，開展治安重點(diǎn)地區(qū)排查整治，社會(huì)治安環(huán)境進(jìn)一步優(yōu)化。

自__年起，__縣不惜重金保平安，在省、市首開先河在農(nóng)村大力加強(qiáng)“小技防”建設(shè)，并把它列入新農(nóng)村建設(shè)發(fā)展總體規(guī)劃，對(duì)安裝高科技治安聯(lián)防報(bào)警裝置的農(nóng)戶家庭給予經(jīng)濟(jì)補(bǔ)貼，到目前為止，全縣已有__余個(gè)新農(nóng)村建設(shè)示范點(diǎn)近__農(nóng)戶安裝治安聯(lián)防報(bào)警器。__年全縣開通鄉(xiāng)鎮(zhèn)視頻監(jiān)控系統(tǒng)，在城區(qū)進(jìn)出口處建設(shè)了__個(gè)高清晰圖像抓拍治安卡口。機(jī)關(guān)、學(xué)校、企事業(yè)單位的技防建設(shè)也得到大力加強(qiáng)，特別是在__人以上的學(xué)校全部安裝了校園視頻監(jiān)控系統(tǒng)，臨圩鎮(zhèn)的中小學(xué)也大部分在校門口安裝了視頻探并頭接入鄉(xiāng)鎮(zhèn)視頻監(jiān)控系統(tǒng)，治安防范能力明顯提高。從__年起，石城縣采取主動(dòng)出擊的方式對(duì)蓮花萬(wàn)景城商貿(mào)娛樂(lè)區(qū)、白蓮城農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、琴江鎮(zhèn)商貿(mào)城、東城新車站四個(gè)社會(huì)治安重點(diǎn)地區(qū)開展了長(zhǎng)期的治安整治，整治成效顯著，曾一次性查獲收繳各類賭博游戲機(jī)41臺(tái)，同時(shí)處予8家游戲室業(yè)主拘留10日、罰款__元的嚴(yán)厲處罰，治安秩序明顯好轉(zhuǎn)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，通過(guò)開展集中整治，治安重點(diǎn)地區(qū)的刑事案件已由__年的__起下降為__年的__起，下降了__%，治安案件則由__年的__起下降為__年的__起，下降為__%，治安環(huán)境明顯好轉(zhuǎn)。

物業(yè)小區(qū)調(diào)研報(bào)告篇二

7月15日，市政協(xié)社會(huì)法制委員會(huì)組織部分委員，在副主席xx的帶領(lǐng)下，調(diào)研我市城區(qū)物業(yè)管理工作。委員們實(shí)地察看了園林小區(qū)、天一城市花園、天森國(guó)際花都小區(qū)物業(yè)管理情況，并召開座談會(huì)，聽(tīng)取市國(guó)土房產(chǎn)局關(guān)于《我市城市住宅小區(qū)物業(yè)管理工作情況的通報(bào)》。委員們?cè)趯?shí)地察看和聽(tīng)取通報(bào)的基礎(chǔ)上，就如何進(jìn)一步加強(qiáng)住宅小區(qū)物業(yè)管理工作提出了意見(jiàn)和建議。現(xiàn)將調(diào)研情況報(bào)告如下：

一、基本情況。

1、加快物業(yè)管理行業(yè)建設(shè)。1995年，市國(guó)土局設(shè)置了物業(yè)管理股，具體負(fù)責(zé)物業(yè)行業(yè)管理。截止目前，全市共有物業(yè)服務(wù)企業(yè)38家，本地27家，其中二級(jí)資質(zhì)1家；外地入駐本地的11家，其中一級(jí)資質(zhì)2家，二級(jí)資質(zhì)4家。從業(yè)人員1900多人，有近600人參加各類培訓(xùn)并已取得相關(guān)證書。目前已對(duì)50多個(gè)住宅小區(qū)實(shí)施了物業(yè)管理，總服務(wù)面積約510萬(wàn)平方米，物業(yè)管理覆蓋率達(dá)70%。

2、培育規(guī)范物業(yè)管理市場(chǎng)。一是引入招投標(biāo)機(jī)制，創(chuàng)造公開、公正、公平的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境。，我市逐步推進(jìn)物業(yè)管理招投標(biāo)工作，至今已有19個(gè)小區(qū)實(shí)行招投標(biāo)。二是整頓市場(chǎng)秩序，規(guī)范物業(yè)管理運(yùn)作。針對(duì)一些業(yè)主反映較突出的問(wèn)題，如物業(yè)服務(wù)不到位、服務(wù)質(zhì)量差、亂收費(fèi)等，開展了物業(yè)服務(wù)企業(yè)達(dá)標(biāo)考核、物業(yè)設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)檢查、安置小區(qū)綜合管理考核等工作。

3、努力提高物業(yè)管理水平。倡導(dǎo)“誠(chéng)信物業(yè)”，開展創(chuàng)優(yōu)評(píng)比活動(dòng)。截止目前，我市已創(chuàng)全省示范住宅小區(qū)2個(gè)，全省優(yōu)秀物業(yè)管理小區(qū)（大廈）5個(gè)，xx市示范住宅小區(qū)（大廈）4個(gè)。積極推動(dòng)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)建設(shè)，全市業(yè)主委員會(huì)已成立并備案在冊(cè)22家。

二、存在問(wèn)題。

1、少數(shù)物業(yè)企業(yè)管理不規(guī)范。不按規(guī)定配備專業(yè)維修人員，公共設(shè)施設(shè)備維修不及時(shí)，物業(yè)費(fèi)用收支不按規(guī)定公示等。加上有的小區(qū)業(yè)主委員會(huì)成員責(zé)任意識(shí)不強(qiáng)，缺乏足夠的精力和熱情，不督促物業(yè)企業(yè)提高服務(wù)水平，業(yè)主委員會(huì)形同虛設(shè)，不能發(fā)揮應(yīng)有作用。業(yè)主遇到問(wèn)題而缺乏有效途徑溝通，導(dǎo)致上訪投訴維權(quán)，增加了政府和主管部門的負(fù)擔(dān)。

2、部門之間職責(zé)需進(jìn)一步理順。作為新興行業(yè)，法律法規(guī)體系雖已建立，但部門間的工作職責(zé)還需進(jìn)一步理順。國(guó)家《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定的供水、供電、供氣等單位應(yīng)向最終用戶收費(fèi)，但我市有例外現(xiàn)象，如大多數(shù)小區(qū)是自備變壓器，電力部門只收取高壓終端的`電費(fèi)，小區(qū)內(nèi)業(yè)主的電費(fèi)由物業(yè)公司代收，但電損、線損、變損等費(fèi)用由業(yè)主承擔(dān)，引起廣大業(yè)主的強(qiáng)烈不滿。此外，住宅小區(qū)的房屋質(zhì)量、違章搭建、破墻開門、車輛停放、開廠經(jīng)營(yíng)、垃圾清運(yùn)等問(wèn)題，按照有關(guān)職能應(yīng)由住建、城管、環(huán)保、公安、消防等部門依法處理。但由于一些法規(guī)的交叉，出現(xiàn)部門之間互相推諉、執(zhí)法不到位現(xiàn)象，增加了管理難度。

3、從業(yè)人員整體素質(zhì)不高。我市物業(yè)管理從業(yè)人員大多來(lái)自下崗工人、轉(zhuǎn)業(yè)軍人及農(nóng)村剩余勞動(dòng)力，素質(zhì)不高。不能滿足物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展需要，而企業(yè)自身經(jīng)濟(jì)效益低，難以引進(jìn)人才，善管理、懂技術(shù)的專業(yè)人才更為緊缺。

4、業(yè)主權(quán)利義務(wù)認(rèn)識(shí)不清。人們普遍認(rèn)為物業(yè)服務(wù)屬于簡(jiǎn)單的勞務(wù)服務(wù)，行業(yè)技術(shù)含量低，嚴(yán)重挫傷了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的工作積極性。隨著業(yè)主的維權(quán)意識(shí)日漸增強(qiáng)，對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)不斷提出高標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)要求，但也有相當(dāng)一部分業(yè)主對(duì)自身應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)認(rèn)識(shí)不清。表現(xiàn)為:一是房屋維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任意識(shí)不強(qiáng)；二是不服從管理，亂裝修、亂搭建行為屢禁不止；三是房屋質(zhì)量等開發(fā)商遺留問(wèn)題、鄰里糾紛等都作為不交費(fèi)的理由，拖欠物業(yè)費(fèi)現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生，一些小區(qū)形成惡性循環(huán)，導(dǎo)致物業(yè)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量下降，廣大業(yè)主深受其害。

5、房屋工程及基礎(chǔ)設(shè)施不完善。盡管房屋工程通過(guò)了驗(yàn)收，但向業(yè)主交房時(shí)仍可能存在一些并不完備的情況，如物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境、綠化、道路、供電、供水、供氣、上下水、通訊等設(shè)施未完全落實(shí)，從而引發(fā)業(yè)主與物業(yè)公司之間的矛盾和糾紛。據(jù)調(diào)查，60%以上的物業(yè)糾紛都是由工程建設(shè)遺留問(wèn)題引發(fā)的。近三年來(lái)，市國(guó)土房產(chǎn)局已處理群眾投訴300余件，投訴舉報(bào)呈現(xiàn)逐年遞增態(tài)勢(shì)。

6、部分老小區(qū)無(wú)物業(yè)管理。我市部分上世紀(jì)八十年代、九十年代初建造的住宅樓，由于當(dāng)時(shí)條件限制，規(guī)劃、建設(shè)、用地方面不夠規(guī)范，存在小區(qū)配套不齊全、綠地面積小、停車位不足、消防設(shè)施欠缺、環(huán)境臟亂差、房屋立面破損等問(wèn)題。這些老舊小區(qū)目前尚無(wú)物業(yè)管理，基本由社區(qū)居委會(huì)代管。

三、意見(jiàn)和建議。

1、進(jìn)一步加快物業(yè)發(fā)展。培養(yǎng)一批骨干企業(yè)，增強(qiáng)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力。穩(wěn)步推行物業(yè)管理師制度，逐步建立一支懂經(jīng)營(yíng)、善管理、肯開拓的物業(yè)管理職業(yè)經(jīng)理人隊(duì)伍。大力引導(dǎo)物業(yè)企業(yè)更新服務(wù)理念，拓寬管理范圍和服務(wù)領(lǐng)域，發(fā)展物業(yè)服務(wù)新的增長(zhǎng)點(diǎn)。做好物業(yè)管理成本核算工作，逐步建立“分等定級(jí)、以質(zhì)論價(jià)、優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)”的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)機(jī)制，使收費(fèi)與服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)有機(jī)結(jié)合起來(lái)。完善物業(yè)企業(yè)內(nèi)部管理機(jī)制，開展規(guī)范的管理和服務(wù)，向社會(huì)公開收費(fèi)項(xiàng)目及標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)內(nèi)容、收支情況等重要信息，讓業(yè)主明明白白交費(fèi)。

2、建立完善長(zhǎng)效管理機(jī)制。物業(yè)管理業(yè)務(wù)范圍比較廣泛，涉及規(guī)劃、住建、城管、供電、供水、消防、公安、環(huán)保等多個(gè)部門，應(yīng)理順機(jī)制，明確物業(yè)管理所涉單位的工作職責(zé)，建立物業(yè)管理工作聯(lián)席會(huì)議制度，定期會(huì)商物業(yè)管理重點(diǎn)工作。

3、發(fā)揮小區(qū)業(yè)主自治作用。加大業(yè)主委員會(huì)組建力度，按照《物權(quán)法》等法律法規(guī)和政策的要求，建立健全業(yè)主管理委員會(huì)自我管理、自我服務(wù)，自我約束機(jī)制，規(guī)范活動(dòng)行為。充分發(fā)揮業(yè)主的自主權(quán)與能動(dòng)性，依法維護(hù)好廣大業(yè)主的切身利益和合法權(quán)利。

4、規(guī)范物業(yè)企業(yè)服務(wù)行為。加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)的動(dòng)態(tài)監(jiān)管。督促指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)依法依規(guī)健全管理制度和內(nèi)部崗位責(zé)任制；督促指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)培訓(xùn)提高員工素質(zhì)，隨時(shí)監(jiān)督檢查物業(yè)管理的亂收費(fèi)行為等。

5、高度重視小區(qū)建設(shè)質(zhì)量。一是要嚴(yán)把商品房質(zhì)量驗(yàn)收關(guān)，從工程項(xiàng)目立項(xiàng)規(guī)劃開始，相關(guān)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)同步介入，對(duì)房屋的功能、布局、管網(wǎng)、水、電等設(shè)施建設(shè)提出合理性建議，供開發(fā)建設(shè)企業(yè)參考。詳細(xì)規(guī)劃方案評(píng)審及竣工驗(yàn)收時(shí)要邀請(qǐng)物業(yè)管理等相關(guān)部門參與論證、驗(yàn)收，聽(tīng)取意見(jiàn)建議。二是強(qiáng)化房屋建設(shè)質(zhì)量保證金制度，在政策范圍內(nèi)提高房屋質(zhì)量保證金標(biāo)準(zhǔn)，延長(zhǎng)質(zhì)押年限，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商和承建方形成經(jīng)濟(jì)壓力，以確保建房質(zhì)量。三是逐步解決“停車難”問(wèn)題。建議政府相關(guān)職能部門對(duì)今后新建的樓盤，從高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)出發(fā)，提高停車能力。對(duì)已建成小區(qū)引導(dǎo)物業(yè)企業(yè)通過(guò)規(guī)范管理，挖掘內(nèi)部潛力，緩解停車位不足的矛盾。

物業(yè)小區(qū)調(diào)研報(bào)告篇三

政府性基金是指各級(jí)人民政府及其所屬部門根據(jù)法律、行政法規(guī)和中共中央、國(guó)務(wù)院文件規(guī)定，為支持特定公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和公共事業(yè)發(fā)展，向公民、法人和其他組織無(wú)償征收的具有專項(xiàng)用途的財(cái)政資金，以及參照政府性基金管理或納入基金預(yù)算、具有特定用途的財(cái)政資金。規(guī)范和加強(qiáng)政府性基金預(yù)算管理，對(duì)于落實(shí)新《預(yù)算法》，完善政府預(yù)算體系，提高財(cái)政預(yù)算的統(tǒng)一性和完整性，增強(qiáng)財(cái)政對(duì)各類資金的統(tǒng)籌調(diào)配能力和管理監(jiān)督水平，推進(jìn)財(cái)政科學(xué)化、精細(xì)化管理，更好地支持經(jīng)濟(jì)社會(huì)事業(yè)發(fā)展等具有重要意義。本文通過(guò)調(diào)查研究、分析存在問(wèn)題，并結(jié)合我縣實(shí)際，提出進(jìn)一步規(guī)范和加強(qiáng)政府性基金預(yù)算管理的對(duì)策建議。

一、我縣政府基金管理概況。

(一)征收管理。

我縣目前納入征收范圍、屬于地方收入的政府性基金有13項(xiàng)，包括：新型墻體材料專項(xiàng)基金、散裝水泥專項(xiàng)資金、育林基金、水利建設(shè)基金、城市公用事業(yè)附加、文化事業(yè)建設(shè)費(fèi)、國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入、教育費(fèi)附加、地方教育附加、殘疾人就業(yè)保障金、城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、國(guó)有土地收益基金、農(nóng)業(yè)土地開發(fā)資金?；鹫魇?、使用上實(shí)行分類管理：

1.按基金收入來(lái)源和使用范圍分類。從收入來(lái)源來(lái)看，政府性基金主要可以分為三類：一是直接向企業(yè)或個(gè)人征收的基金，如新型墻體材料專項(xiàng)基金、散裝水泥專項(xiàng)資金、育林基金、城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)等;二是來(lái)源于與土地出讓所得有關(guān)的基金，如國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入、國(guó)有土地收益基金、農(nóng)業(yè)土地開發(fā)資金;三是來(lái)源于其他收入的基金。從使用范圍來(lái)看，政府性基金主要可以分為四類：一是用于文化、教育、體育、社會(huì)保障等事業(yè)發(fā)展的基金，如文化事業(yè)建設(shè)費(fèi)、教育費(fèi)附加、地方教育附加、殘疾人就業(yè)保障金;二是用于農(nóng)田、土地開發(fā)建設(shè)的基金，如農(nóng)業(yè)土地開發(fā)資金、國(guó)有土地收益基金;三是用于公路、港口、水利、城市建設(shè)的基金，如水利建設(shè)基金、城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入等;四是用于其他方面的基金，如城市公用事業(yè)附加。

2.按基金的征收和使用部門分類。從征收部門來(lái)看，政府性基金主要分為三類：一是由稅務(wù)部門代征，如文化事業(yè)建設(shè)費(fèi)、教育費(fèi)附加、地方教育附加;二是由相關(guān)部門直接征收，如新型墻體材料專項(xiàng)基金、散裝水泥專項(xiàng)資金、育林基金、水利建設(shè)基金;委托相關(guān)機(jī)構(gòu)征收，如城市公用事業(yè)附加委托供電、供水部門征收、涉企的殘疾人就業(yè)保障金委托地稅部門征收;三是由財(cái)政部門從相關(guān)基金中提取，如國(guó)有土地收益基金、農(nóng)業(yè)土地開發(fā)資金從國(guó)有土地出讓收入中提取。從使用(分配)部門來(lái)看，政府性基金主要分為三種情況：一是由某個(gè)部門使用，如地方教育附加由教育部門使用、文化事業(yè)建設(shè)費(fèi)由文化部門使用;二是由多個(gè)部門負(fù)責(zé)分配或使用，如國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入出讓收入就涉及國(guó)土、城建、農(nóng)業(yè)、教育、財(cái)政等多部門。

(二)預(yù)算管理。

根據(jù)國(guó)家、省市對(duì)政府基金預(yù)算管理的要求，我縣從20__年起，開始啟動(dòng)政府基金預(yù)算單獨(dú)編制工作。實(shí)行部門上報(bào)，與公共預(yù)算數(shù)字銜接、財(cái)政審核下達(dá)的程序。編制上尚未使用信息化手?jǐn)?，采取手工編制的方式?/p>

二、政府性基金收支預(yù)算的政策要求及我縣目前存在的問(wèn)題。

(一)政策要求。

修訂后的《預(yù)算法》第五條規(guī)定“預(yù)算包括一般公共預(yù)算、政府性基金預(yù)算、國(guó)有資本經(jīng)營(yíng)預(yù)算、社會(huì)保險(xiǎn)基金預(yù)算。一般公共預(yù)算、政府性基金預(yù)算、國(guó)有資本經(jīng)營(yíng)預(yù)算、社會(huì)保險(xiǎn)基金預(yù)算應(yīng)當(dāng)保持完整、獨(dú)立。政府性基金預(yù)算、國(guó)有資本經(jīng)營(yíng)預(yù)算、社會(huì)保險(xiǎn)基金預(yù)算應(yīng)當(dāng)與一般公共預(yù)算相銜接”。《政府性基金管理暫行辦法》第26條規(guī)定“政府性基金預(yù)算編制遵循“以收定支、?？顚Ｓ?、收支平衡、結(jié)余結(jié)轉(zhuǎn)下年安排使用”的原則。政府性基金支出根據(jù)政府性基金收入情況安排，自求平衡，不編制赤字預(yù)算。各項(xiàng)政府性基金按照規(guī)定用途安排，不得挪作他用。因此，政府性基金預(yù)算作為全口徑政府預(yù)算體系中的一個(gè)獨(dú)立分支已成法定要求。

(二)我縣基金預(yù)算管理中存在的問(wèn)題。

近年來(lái)我縣不斷加強(qiáng)政府基金的管理，對(duì)收支預(yù)算進(jìn)行規(guī)范，但由于體制機(jī)制等方面的原因，目前政府性基金預(yù)算管理仍不盡科學(xué)規(guī)范，在實(shí)際運(yùn)行中仍存在不少問(wèn)題：

1.基金預(yù)算編制和審批程序執(zhí)行不合法。按照規(guī)定，政府基金應(yīng)建立年度收支預(yù)決算管理制度。每年第三季度，有關(guān)部門按照財(cái)政部門規(guī)定的專項(xiàng)用途，單獨(dú)(與部門經(jīng)費(fèi)預(yù)算分開)編制下一年度政府性基金收支預(yù)算，報(bào)財(cái)政部門審核，并按照規(guī)定程序向同級(jí)人民政府報(bào)告，政府依法向同級(jí)人民代表大會(huì)報(bào)告，審查通過(guò)后予以執(zhí)行，履行“二上二下”的報(bào)審程序。而我縣目前的做法是，政府性基金收支預(yù)算編制尚未獨(dú)立成體系，而是依附于政府公共財(cái)政預(yù)算，按公共財(cái)政預(yù)算中確定的政府性基金預(yù)算數(shù)，分解到各基金項(xiàng)目，下發(fā)相關(guān)征繳部門，部門匯總后上報(bào)財(cái)政職能科室，財(cái)政代為編制收支預(yù)算，未履行單獨(dú)由人大審批程序。

2.基金預(yù)算編制不夠精細(xì)。由于我縣政府性基金收支預(yù)算依附于政府公共財(cái)政預(yù)算，因而在編制上比較粗放，具體的做法是：首先按照政府總收入預(yù)算的盤子，減去稅收等收入預(yù)算數(shù)，倒扎出政府性基金預(yù)算數(shù)，在具體項(xiàng)目上，采用基數(shù)加增長(zhǎng)的方式確定收入數(shù)，最后的軋差全部放入國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入基金中。財(cái)政司職預(yù)算編制科室按照總預(yù)算下達(dá)的金額和項(xiàng)目并商相關(guān)執(zhí)收部門再單獨(dú)編制政府性基金收支預(yù)算。收支預(yù)算編制沒(méi)有結(jié)合基金實(shí)際運(yùn)行情況和考慮相關(guān)影響因素，未對(duì)基金收入作出科學(xué)、準(zhǔn)確的預(yù)測(cè)。對(duì)支出預(yù)算未實(shí)行項(xiàng)目庫(kù)管理。

3.基金預(yù)算編制范圍不夠完整。目前體制下我縣基金預(yù)算編制尚未做到全覆蓋，有些基金尚未納入編制范圍，如文化事業(yè)費(fèi)、城市公用事業(yè)附加等隨稅附征的基金。

4.基金預(yù)算約束力不強(qiáng)。目前，預(yù)算與執(zhí)行差異較大，特別是一些受市場(chǎng)因素影響大的基金，如土地出讓金，其收入的偶然性、不連續(xù)性，往往會(huì)造成年份間收入的或高或低，無(wú)規(guī)律性。基數(shù)加增長(zhǎng)的編制模式，會(huì)造成實(shí)際收入與預(yù)算收入差距很大，產(chǎn)生預(yù)算支出當(dāng)年結(jié)余較多和預(yù)算執(zhí)行進(jìn)度不夠均衡等問(wèn)題，如20__年我縣土地出讓金收入預(yù)算5.07億元，實(shí)際征收16.38億元。

5.基金預(yù)算與公共財(cái)政預(yù)算之間缺乏協(xié)調(diào)和銜接。目前公共財(cái)政預(yù)算與政府性基金預(yù)算處于各自為政的狀況，公共財(cái)政預(yù)算中只是很粗放的將政府性基金數(shù)字進(jìn)行羅列，政府基金預(yù)算按照公共財(cái)政的數(shù)字進(jìn)行編造。

6.預(yù)算管理上未能扎口。目前，各項(xiàng)政府基金在財(cái)政內(nèi)部分屬不同科室在管理，如殘疾人就業(yè)保障金在社?？?新型墻體材料專項(xiàng)基金、城市公用事業(yè)附加、城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)在經(jīng)建科;教育費(fèi)附加、地方教育附加在教科文科;國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入在綜合科，因此在預(yù)算編制的標(biāo)準(zhǔn)、口徑、方法不統(tǒng)一，影響預(yù)算的準(zhǔn)確性和科學(xué)性。

三、新形勢(shì)下規(guī)范和加強(qiáng)我縣政府性基金收支預(yù)算的幾點(diǎn)建議。

(一)固化預(yù)算管理體制機(jī)制。

1.完善政府性基金管理政策法規(guī)。建議結(jié)合《預(yù)算法》修訂，依照已有的政府性基金管理相關(guān)制度辦法，制定適合本縣情況的基金預(yù)算管理辦法，明確政府性基金預(yù)算的編制范圍、內(nèi)容、方法、流程和監(jiān)督管理等規(guī)定，并輔之以配套的實(shí)施細(xì)則、操作流程，增強(qiáng)政府性基金預(yù)算編制與執(zhí)行的約束力，規(guī)范和完善本縣政府性基金預(yù)算管理。

2.建立基金預(yù)算與公共預(yù)算的協(xié)調(diào)機(jī)制。按照修訂后《預(yù)算法》要求，探索推動(dòng)各類預(yù)算之間的相互協(xié)調(diào)與銜接，研究建立政府性基金預(yù)算與公共財(cái)政預(yù)算之間的資金調(diào)劑渠道，比如將一些基金收支結(jié)余調(diào)入公共財(cái)政預(yù)算，統(tǒng)籌安排用于保障和改善民生以及加快社會(huì)事業(yè)發(fā)展，加快建立相互協(xié)調(diào)、有機(jī)銜接的政府預(yù)算體系。目前，我縣已建立國(guó)有土地收益金統(tǒng)籌調(diào)入公共財(cái)政機(jī)制，對(duì)商業(yè)地塊出讓收益按一定的比例集中，調(diào)入共公財(cái)政預(yù)算。在此基礎(chǔ)上，我們應(yīng)極積調(diào)研，科學(xué)分析，進(jìn)一步擴(kuò)大可統(tǒng)籌的項(xiàng)目，提高資金的使用效率。

3.明確政府性基金預(yù)算編制的責(zé)任。按照政府性基金征收和分配使用的具體情況，進(jìn)一步明確政府性基金收支預(yù)算的編制部門。在此基礎(chǔ)上，建議逐步建立政府性基金預(yù)算責(zé)任制度，規(guī)范和明確財(cái)政部門、預(yù)算主管部門在預(yù)算編制、審核和執(zhí)行等環(huán)節(jié)的職責(zé)分工。今年9月份財(cái)政部機(jī)構(gòu)職能調(diào)整到位，為統(tǒng)籌預(yù)算管理，財(cái)政部將綜合司承擔(dān)的政府性基金預(yù)算管理職責(zé)劃轉(zhuǎn)預(yù)算司，在縣級(jí)財(cái)政部門，也應(yīng)將所征收的政府性基金統(tǒng)一劃歸到預(yù)算管理，以便于統(tǒng)一規(guī)范管理職責(zé)，切實(shí)加大管理力度。

(二)細(xì)化基金預(yù)算編制。

1.規(guī)范收入預(yù)算編制。收入預(yù)算根據(jù)本年度征收任務(wù)完成情況和下一年度征收任務(wù)及征收標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整變化等情況編制。在收入預(yù)算編制過(guò)程中，各征收部門應(yīng)根據(jù)當(dāng)年本部門征收基金的收入情況，在綜合考慮宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況和政策變化情況的基礎(chǔ)上，詳細(xì)分析可能影響基金收入的因素，科學(xué)、合理地預(yù)測(cè)下一年度的基金收入情況，按照積極穩(wěn)妥、留有余地的原則編制基金收入預(yù)算。

2.細(xì)化支出預(yù)算編制。一是在按照“以收定支、專款專用”和“收支平衡、結(jié)余結(jié)轉(zhuǎn)下年安排使用”原則編制基金支出預(yù)算的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步細(xì)化基金預(yù)算編制，基金支出預(yù)算要細(xì)化到具體支出項(xiàng)目。二是參照公共財(cái)政預(yù)算，研究推動(dòng)政府性基金預(yù)算支出項(xiàng)目庫(kù)建設(shè)，做好預(yù)算申報(bào)項(xiàng)目的立項(xiàng)、評(píng)估、遴選、論證、審核和排序工作，確保基金支出預(yù)算編制科學(xué)、規(guī)范。三是結(jié)合公共財(cái)政預(yù)算支出標(biāo)準(zhǔn)體系建設(shè)工作，研究建立基金預(yù)算支出標(biāo)準(zhǔn)體系，提高資金使用效率。

(三)剛化基金預(yù)算執(zhí)行。

1.完善政府性基金基礎(chǔ)資料庫(kù)。在現(xiàn)有數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步充實(shí)完善基金收支的基礎(chǔ)資料庫(kù)，系統(tǒng)、全面地梳理基金的收入來(lái)源、規(guī)模、結(jié)構(gòu)、依據(jù)、政策變化等信息資料，為今后根據(jù)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)變化和政策調(diào)整情況作出科學(xué)、準(zhǔn)確的預(yù)測(cè)奠定基礎(chǔ)。

2.嚴(yán)格收支預(yù)算執(zhí)行。一是加強(qiáng)政府性基金收入管理，嚴(yán)格按規(guī)定征收政府性基金，確?；鹗杖爰皶r(shí)、足額繳入國(guó)庫(kù)。二是按照人大批準(zhǔn)的政府性基金預(yù)算和基金收入征收繳庫(kù)進(jìn)度，督促基金使用單位強(qiáng)化預(yù)算執(zhí)行，對(duì)符合條件的項(xiàng)目及時(shí)申報(bào)用款計(jì)劃，抓緊辦理?yè)芸钍掷m(xù);對(duì)尚未啟動(dòng)的項(xiàng)目，抓緊項(xiàng)目論證、評(píng)審、報(bào)批等工作，加快項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度;對(duì)補(bǔ)助下級(jí)的基金支出，盡早提出分配方案;三是對(duì)歷年結(jié)余資金規(guī)模比較大的基金項(xiàng)目，財(cái)政部門與基金使用單位加強(qiáng)溝通，研究完善基金使用政策，同時(shí)結(jié)合共公財(cái)政預(yù)算執(zhí)行情況，研究統(tǒng)籌使用的具體辦法，提高資金使用效益和支出預(yù)算執(zhí)行的均衡性。

(四)精化財(cái)政信息化建設(shè)。

在“金財(cái)工程”的總體框架下，按照政府性基金管理要求，確定征收系統(tǒng)功能定位，擴(kuò)展系統(tǒng)管理范圍，通過(guò)整合系統(tǒng)資源實(shí)現(xiàn)內(nèi)外信息共享。以此為依托：一是建立健全以非稅系統(tǒng)為主的征收平臺(tái)體系，將政府性基金全部納入信息化管理，掃除管理盲點(diǎn)，強(qiáng)化薄弱環(huán)節(jié)。二是實(shí)施非稅系統(tǒng)與稅務(wù)征收系統(tǒng)、預(yù)算管理系統(tǒng)、財(cái)政票據(jù)管理系統(tǒng)的全面銜接，實(shí)現(xiàn)征收及使用信息共享，完善動(dòng)態(tài)管理。三是優(yōu)化非稅系統(tǒng)相關(guān)功能，加強(qiáng)政府性基金收入收繳跟蹤、收入統(tǒng)計(jì)分析，確保基金收入的應(yīng)收盡收，同時(shí)建立政府性基金電子政策文件庫(kù)，加強(qiáng)基金源頭管理。

(五)強(qiáng)化基金預(yù)算監(jiān)督。

1.加強(qiáng)財(cái)政監(jiān)督。根據(jù)財(cái)政部和本縣有關(guān)規(guī)定，加強(qiáng)政府性基金收支管理的監(jiān)督檢查，監(jiān)督基金使用單位嚴(yán)格遵守相關(guān)財(cái)務(wù)管理和會(huì)計(jì)核實(shí)制度，按照財(cái)政部門批復(fù)的政府性基金預(yù)算使用基金，確?；饘？顚Ｓ?。對(duì)部分社會(huì)關(guān)注度高、資金量大的政府性基金項(xiàng)目，探索組織社會(huì)專業(yè)機(jī)構(gòu)力量參與跟蹤監(jiān)督，建立健全覆蓋所有政府性資金和財(cái)政運(yùn)行全過(guò)程的監(jiān)督機(jī)制。

2.實(shí)施績(jī)效評(píng)價(jià)。結(jié)合本縣財(cái)政績(jī)效評(píng)價(jià)工作的推進(jìn)，逐步擴(kuò)大績(jī)效評(píng)價(jià)的范圍，選擇部分政府性基金項(xiàng)目，由主管部門和項(xiàng)目單位試點(diǎn)開展自評(píng)。在此基礎(chǔ)上，不斷增加納入績(jī)效評(píng)價(jià)的項(xiàng)目數(shù)量和資金規(guī)模，并逐步開展第三方評(píng)價(jià)。

3.推進(jìn)信息公開。在進(jìn)一步細(xì)化報(bào)送人大審議的政府性基金預(yù)算草案，自覺(jué)接受人大監(jiān)督的基礎(chǔ)上，根據(jù)國(guó)家和本縣財(cái)政信息公開的有關(guān)規(guī)定，各級(jí)財(cái)政部門向社會(huì)公開本級(jí)政府性基金總預(yù)算和總決算情況;按照“誰(shuí)使用、誰(shuí)公開”的原則，政府性基金使用部門向社會(huì)公開相關(guān)政府性基金的使用情況，自覺(jué)接受社會(huì)監(jiān)督。

物業(yè)小區(qū)調(diào)研報(bào)告篇四

下面是小編為大家整理的,供大家參考。

隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的迅速增長(zhǎng)和社會(huì)進(jìn)步，人民對(duì)生態(tài)環(huán)境和生活品質(zhì)的要求越來(lái)越高。物業(yè)小區(qū)作為獨(dú)立的社會(huì)組織，在政府部門的指導(dǎo)下開展工作，但又具有其特殊的運(yùn)行規(guī)則和規(guī)律。物業(yè)小區(qū)生活垃圾運(yùn)輸狀況備受市民關(guān)注，影響到市民的幸福感和對(duì)城市管理的滿意度。201x年x市推行生活垃圾強(qiáng)制分類，201x年被確定為全國(guó)垃圾分類工作試點(diǎn)城市，通過(guò)對(duì)x區(qū)物業(yè)小區(qū)生活垃圾運(yùn)輸和垃圾站維護(hù)運(yùn)行狀況為期一個(gè)月的調(diào)查研究，結(jié)合市區(qū)垃圾分類工作部署和要求，現(xiàn)作出初步的分析研究并提出今后工作的對(duì)策建議以供參考。

x區(qū)有物業(yè)小區(qū)x個(gè)，居住人口x萬(wàn)人，物業(yè)人員x人、垃圾站x座，全年生活垃圾產(chǎn)量x萬(wàn)噸，占全區(qū)生活垃圾產(chǎn)量x％。生活垃圾分類勢(shì)在必行，但無(wú)論是物業(yè)小區(qū)和開放式小區(qū)，目前尚在逐步試點(diǎn)和推廣階段。物業(yè)小區(qū)生活垃圾運(yùn)輸作為分類工作的重要環(huán)節(jié)，其現(xiàn)狀和存在的問(wèn)題不容忽視。

（一）垃圾運(yùn)輸效率低下。

201x年以來(lái)，x區(qū)居民生活垃圾運(yùn)輸實(shí)行社會(huì)公開招標(biāo)，運(yùn)輸單位為中標(biāo)承包的社會(huì)企業(yè)，實(shí)行政府購(gòu)買服務(wù)，負(fù)責(zé)全區(qū)x余座公共垃圾站和涉農(nóng)街道生活垃圾收集點(diǎn)（池）和企事業(yè)、學(xué)校和物業(yè)小區(qū)生活垃圾的日產(chǎn)日清。企業(yè)根據(jù)全區(qū)公共垃圾站（點(diǎn)、池）物業(yè)小區(qū)垃圾產(chǎn)量，制定運(yùn)輸計(jì)劃并派出車輛每天或定期進(jìn)行清運(yùn)。近年來(lái)，x區(qū)加大財(cái)政投入，對(duì)公共垃圾站進(jìn)行了環(huán)保型的提質(zhì)改造，配備了生活垃圾壓縮運(yùn)輸車輛。

由于物業(yè)小區(qū)垃圾站沒(méi)有進(jìn)行提質(zhì)改造，因而垃圾運(yùn)輸仍采用落后的散裝方式。201x年，x區(qū)根據(jù)x市生活垃圾強(qiáng)制分類工作的通知，在全區(qū)試點(diǎn)推行垃圾分類。要求每個(gè)街道社區(qū)、企事業(yè)單位等和物業(yè)小區(qū)建立大件垃圾、家裝建筑垃圾收集點(diǎn)，對(duì)生活垃圾實(shí)行分類收集運(yùn)輸。但201x年x區(qū)生活垃圾運(yùn)輸項(xiàng)目政府采購(gòu)招標(biāo)未對(duì)大件垃圾、家裝建筑垃圾的分類運(yùn)輸作出明確規(guī)定，中標(biāo)企業(yè)僅負(fù)責(zé)小區(qū)垃圾站的清運(yùn)，如果增加小區(qū)大件垃圾、家裝建筑垃圾收集點(diǎn)的運(yùn)輸任務(wù)，按照市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)法則，必然在原清運(yùn)任務(wù)的基礎(chǔ)上，重新測(cè)算大件垃圾、家裝建筑垃圾的運(yùn)輸經(jīng)費(fèi)。

由此可見(jiàn)，生活垃圾運(yùn)輸方式滯后于形勢(shì)發(fā)展，主要體現(xiàn)為一是政府采購(gòu)項(xiàng)目和合同與垃圾分類工作要求不適應(yīng)，亟需進(jìn)行調(diào)整。二是垃圾運(yùn)輸工具采用噸位小效率低，不能滿足物業(yè)小區(qū)生活垃圾的日常運(yùn)輸需求。

（二）垃圾站設(shè)施陳舊破敗。

x區(qū)范圍內(nèi)小區(qū)垃圾站共計(jì)x座，均屬小區(qū)規(guī)劃內(nèi)自建配套設(shè)施，由于建設(shè)時(shí)間較長(zhǎng)，受當(dāng)時(shí)技術(shù)條件所限，存在以下問(wèn)題。

物業(yè)小區(qū)垃圾站均為地埋式，建設(shè)時(shí)間較長(zhǎng)，垃圾站露天放置，垃圾箱為鐵制品，無(wú)壓縮和密封功能，每個(gè)垃圾站的容量約x噸，每個(gè)垃圾站造價(jià)x萬(wàn)元。其中x個(gè)垃圾站使用年限已超過(guò)x年，破舊及銹蝕嚴(yán)重，難以修復(fù)，由于生活垃圾囤積無(wú)法使用機(jī)械裝卸清運(yùn)，只能采用人工裝載，導(dǎo)致時(shí)間延長(zhǎng)、成本上升、臭味散發(fā)嚴(yán)重。x個(gè)垃圾站使用年限超過(guò)x年，腐蝕較嚴(yán)重，經(jīng)常發(fā)生設(shè)備損壞，影響正常運(yùn)轉(zhuǎn)；x個(gè)垃圾站使用年限在x年之內(nèi)，目前運(yùn)行尚屬正常（垃圾污染腐蝕性特別嚴(yán)重，鐵制垃圾箱一般使用年限為x年）。

物業(yè)小區(qū)垃圾站設(shè)備落后，而且易造成撒漏污染和交通擁堵。近年x市正在對(duì)公共垃圾站開展提質(zhì)改造，逐步采用新型環(huán)保壓縮設(shè)備，與之配套的垃圾運(yùn)輸工具也隨之升級(jí)換代。但物業(yè)小區(qū)垃圾站采用的設(shè)備，沒(méi)有獲得環(huán)保部門的審批和認(rèn)可，僅有簡(jiǎn)單的提升功能，垃圾沒(méi)有經(jīng)過(guò)壓縮，散裝堆放箱內(nèi)，容易造成外溢和被風(fēng)吹起。加上老式垃圾站沒(méi)有連接下水設(shè)施，垃圾滲水也成影響市民投訴的問(wèn)題。由于x座小區(qū)垃圾站技術(shù)指標(biāo)達(dá)不到環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)，設(shè)備損壞嚴(yán)重和比較嚴(yán)重，囤積的垃圾不能及時(shí)運(yùn)出。產(chǎn)生的氣味嚴(yán)重影響居民生活和環(huán)境衛(wèi)生，成為困擾運(yùn)輸企業(yè)的“頭疼”現(xiàn)象。尤其***環(huán)保督察和全市打贏藍(lán)天保衛(wèi)戰(zhàn)的壓力下，加快物業(yè)小區(qū)垃圾站的提質(zhì)改造和技術(shù)升級(jí)勢(shì)在必行。

（三）管理維護(hù)形同虛設(shè)。

物業(yè)小區(qū)的生活垃圾運(yùn)輸由工作人員根據(jù)垃圾站產(chǎn)量，通知運(yùn)輸企業(yè)前來(lái)清運(yùn)，或者運(yùn)輸企業(yè)根據(jù)物業(yè)小區(qū)居民投放生活垃圾規(guī)律和產(chǎn)量，制定運(yùn)輸生產(chǎn)計(jì)劃，基本上能做到日產(chǎn)日清。關(guān)鍵是物業(yè)小區(qū)垃圾站問(wèn)題多事故頻出，致使物業(yè)小區(qū)垃圾運(yùn)輸頻頻“卡殼”，甚至引發(fā)事端。垃圾站的日常清掃保潔及設(shè)備維護(hù)由物業(yè)公司管理執(zhí)行，但從我們的調(diào)研情況看，小區(qū)物業(yè)公司x％以上沒(méi)有規(guī)范的垃圾站設(shè)備保養(yǎng)和維修制度，小區(qū)維修工要擔(dān)任水、電和其他維修工作，對(duì)垃圾站設(shè)施的維修既不專業(yè)也不上心，加之物業(yè)小區(qū)普遍財(cái)力有限，因此垃圾站設(shè)備維護(hù)的日常幾乎為零，“不壞不修，壞了也不修”，用人力裝載代替設(shè)備，效率低下且造成環(huán)境二次污染。目前，物業(yè)小區(qū)公共垃圾站的建設(shè)和管理基本處于一種無(wú)人過(guò)問(wèn)、自生自滅狀態(tài)。201x年開始各社區(qū)安排了物業(yè)管理的專職社工，街道設(shè)立了物業(yè)專干，建設(shè)局設(shè)立了物業(yè)科，小區(qū)的環(huán)境衛(wèi)生納入了物業(yè)管理范圍。物業(yè)管理不到位的情況，街道社區(qū)、區(qū)建設(shè)局可向省市主管部門報(bào)告，納入物業(yè)公司的信譽(yù)等級(jí)評(píng)定。

二、問(wèn)題產(chǎn)生的原因分析。

物業(yè)小區(qū)生活垃圾運(yùn)輸現(xiàn)狀是多種原因造成的。物業(yè)小區(qū)作為改革開放的新生事物，按照市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)則運(yùn)行。從各級(jí)政府到部門和企業(yè)，對(duì)物業(yè)小區(qū)的建設(shè)和管理缺乏實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，尚處于一個(gè)摸索階段，沒(méi)有一套完善規(guī)范的規(guī)章制度。具體而言，存在以下幾個(gè)方面的原因。

（一）觀念僵化意識(shí)淡薄。

生活垃圾運(yùn)輸和與之密切相關(guān)的小區(qū)垃圾站，關(guān)系到市民生活質(zhì)量和城市環(huán)境衛(wèi)生，從更高層面上講，是落實(shí)市委、市政府《開展環(huán)境治理攻堅(jiān)，打贏藍(lán)天保衛(wèi)戰(zhàn)行動(dòng)計(jì)劃（201x－202x）》的一個(gè)重要內(nèi)容。黨的十八大以來(lái)，提出全面加強(qiáng)生態(tài)文明建設(shè)的戰(zhàn)略目標(biāo)，***環(huán)保督察組連續(xù)兩年對(duì)全國(guó)各地生態(tài)環(huán)境污染現(xiàn)象開展嚴(yán)格督察問(wèn)責(zé)，環(huán)境污染問(wèn)題已經(jīng)引起各級(jí)政府和組織企業(yè)的高度重視。但物業(yè)小區(qū)和地方基層組織對(duì)生活垃圾運(yùn)輸問(wèn)題的認(rèn)識(shí)仍然滯后于形勢(shì)的發(fā)展，將其視為一項(xiàng)“不起眼”的小事。殊不知“百姓利益無(wú)小事”，由于生活垃圾無(wú)法及時(shí)清運(yùn)，影響到居民開不了窗、吃不下飯，小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生差，居民群眾四處投訴。因?yàn)榄h(huán)保意識(shí)不強(qiáng)，觀念滯后，物業(yè)小區(qū)沒(méi)有切實(shí)地履行承擔(dān)應(yīng)盡的責(zé)任。基層組織囿于物業(yè)公司的企業(yè)屬性，陷入認(rèn)識(shí)上的誤區(qū)，沒(méi)有對(duì)物業(yè)小區(qū)生活垃圾運(yùn)輸問(wèn)題給予足夠的關(guān)注，將其看物業(yè)小區(qū)的事務(wù)，而自身置之于事外。

（二）管理缺失運(yùn)行乏力。

物業(yè)小區(qū)從出現(xiàn)就沒(méi)有受到嚴(yán)格的約束和管理。物業(yè)公司與市民生活密切相關(guān)，自然有別于一般企業(yè)，理應(yīng)有較高社會(huì)責(zé)任和服務(wù)意識(shí)，但事實(shí)與之相反。有的物業(yè)公司只算經(jīng)濟(jì)賬，不算環(huán)境賬，不愿在環(huán)保和居民生活垃圾運(yùn)輸和垃圾站設(shè)備上投入，有的物業(yè)小區(qū)由于服務(wù)不佳，居民欠繳物業(yè)管理費(fèi)、水電費(fèi)現(xiàn)象嚴(yán)重，只能維持基本的運(yùn)行，沒(méi)有資金投入到垃圾站維修維護(hù)上。由于物業(yè)小區(qū)自負(fù)盈虧的公司屬性，政府職能部門、街道和社區(qū)對(duì)物業(yè)小區(qū)的衛(wèi)生也是一種松散型的管理，既沒(méi)有強(qiáng)制性的法規(guī)制度，也沒(méi)有有效的檢查評(píng)比獎(jiǎng)懲措施，沒(méi)有作為一項(xiàng)經(jīng)常性工作進(jìn)行研究、指導(dǎo)和監(jiān)督檢查，對(duì)物業(yè)小區(qū)垃圾站的維護(hù)運(yùn)營(yíng)沒(méi)有引起高度重視。在我們的調(diào)查走訪中，x％以上街道社區(qū)、物業(yè)公司沒(méi)有召開過(guò)小區(qū)生活垃圾運(yùn)輸和垃圾站維修方面的會(huì)議，也沒(méi)有相關(guān)工作計(jì)劃和安排的臺(tái)賬資料。

小區(qū)物業(yè)公司資金來(lái)源主要依靠業(yè)主繳納服務(wù)費(fèi)和廣告收入，經(jīng)營(yíng)和經(jīng)濟(jì)狀況不一。更重要的是，物業(yè)公司良莠不齊，以追逐經(jīng)濟(jì)利益為目標(biāo)，疏于垃圾站衛(wèi)生管理和設(shè)施維護(hù)，垃圾站清掃員工資很低且沒(méi)有經(jīng)過(guò)培訓(xùn)，有的清掃員因收入難以養(yǎng)家，身兼其他工作，維護(hù)垃圾站清掃的積極性不高，清掃清洗不到位，垃圾站衛(wèi)生嚴(yán)重不達(dá)標(biāo)，物業(yè)公司沒(méi)有認(rèn)真履行管理和檢查考核，導(dǎo)致居民對(duì)垃圾站衛(wèi)生極為不滿。

（三）設(shè)施老化技術(shù)陳舊。

據(jù)我們調(diào)查，目前，x區(qū)物業(yè)小區(qū)垃圾站使用時(shí)間達(dá)到x年的接近三分之二，這些垃圾站建設(shè)時(shí)采用的設(shè)施設(shè)備遠(yuǎn)落后當(dāng)前環(huán)保監(jiān)測(cè)標(biāo)準(zhǔn)，既不能密封防止氣味外溢，垃圾滲水也不能暢通排放。加之使用時(shí)間過(guò)長(zhǎng)，垃圾腐蝕嚴(yán)重，箱體銹蝕漏水漏氣。物業(yè)公司限于財(cái)力或?yàn)榱藴p少開支，沒(méi)有對(duì)垃圾站設(shè)施進(jìn)行日常保養(yǎng)維修，“設(shè)備不壞不修”成為潛規(guī)則，直至故障頻發(fā)，

當(dāng)前隱藏內(nèi)容免費(fèi)查看影響到垃圾站不能正常清運(yùn)和居民投訴增多。

由于物業(yè)小區(qū)的垃圾站均沒(méi)有采用環(huán)保壓縮技術(shù)，運(yùn)輸企業(yè)只能采用散裝運(yùn)輸方式，每次只能裝運(yùn)x噸，既效率低下又浪費(fèi)能源。但由于建設(shè)之初，該項(xiàng)技術(shù)尚未推廣，現(xiàn)在對(duì)垃圾站進(jìn)行改造，所需資金數(shù)額較大，物業(yè)公司難以接受。根據(jù)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，使用x年內(nèi)垃圾站的維護(hù)費(fèi)為x萬(wàn)元／座年，使用x至x年的垃圾站維護(hù)費(fèi)x萬(wàn)元／座年，超過(guò)x年的垃圾站設(shè)備須更新。更新垃圾站的整套設(shè)備需x萬(wàn)元，更新為環(huán)保型壓縮設(shè)備及土建施工共需x萬(wàn)元，但物業(yè)小區(qū)均無(wú)此經(jīng)費(fèi)安排和更新計(jì)劃，以致小區(qū)生活垃圾的清運(yùn)低效和環(huán)保技術(shù)采用的矛盾無(wú)法解決。

三、當(dāng)前采用的先進(jìn)技術(shù)和設(shè)備。

生活垃圾運(yùn)輸和處理關(guān)系到人類的生存環(huán)境，全球都加大投入對(duì)相關(guān)設(shè)備和技術(shù)進(jìn)行研發(fā)生產(chǎn)，從目前來(lái)看，國(guó)內(nèi)處于領(lǐng)先水平的主要有以下兩種設(shè)備和技術(shù)。

（一）垃圾氣力管道垂直運(yùn)輸。

垃圾氣力管道運(yùn)輸是在建筑物內(nèi)部或外墻安裝封閉大直徑管道，居民將家中生活垃圾投入接入家中的管道，風(fēng)機(jī)運(yùn)行產(chǎn)生真空負(fù)壓，垃圾以x公里／小時(shí)速度，通過(guò)管道網(wǎng)絡(luò)運(yùn)輸，將垃圾抽吸到收集中心，進(jìn)行無(wú)害化、資源化的利用和處置。目前，這種領(lǐng)先的管道運(yùn)輸技術(shù)在北京、上海、天津、成都等城市率先采用，其最大的優(yōu)點(diǎn)是垃圾運(yùn)輸全過(guò)程封閉，不對(duì)環(huán)境和居民生活造成影響，也減少了垃圾運(yùn)輸對(duì)道路交通產(chǎn)生的擁堵。缺點(diǎn)是敷設(shè)管道需開挖地面或道路，工程較大和資金投入較多，只宜于在新開發(fā)建設(shè)的小區(qū)推行。

（二）智能化垃圾收集運(yùn)輸系統(tǒng)。

普通的開放式小區(qū)和物業(yè)小區(qū)的垃圾站均可建成，在采用環(huán)保型壓縮設(shè)備的垃圾站增設(shè)電子監(jiān)控、空氣檢測(cè)、報(bào)警裝置并與互聯(lián)網(wǎng)聯(lián)結(jié)，即可對(duì)垃圾產(chǎn)量、設(shè)備運(yùn)行和衛(wèi)生狀況實(shí)現(xiàn)x小時(shí)遠(yuǎn)程監(jiān)控。目前x區(qū)公共垃圾站基本上采用了這種模式，部分實(shí)現(xiàn)了生活垃圾收集運(yùn)輸?shù)闹悄芑O(jiān)控和管理，提高了x區(qū)生活垃圾運(yùn)輸效率和垃圾站衛(wèi)生水平。

四、對(duì)策與建議。

綜合國(guó)內(nèi)先進(jìn)技術(shù)和x市公共垃圾站建設(shè)和管理水平，x區(qū)物業(yè)小區(qū)生活垃圾運(yùn)輸和垃圾站設(shè)備運(yùn)行仍處于一個(gè)初級(jí)階段。從目前的情況看，提升物業(yè)小區(qū)生活垃圾清運(yùn)水平，應(yīng)立足于x市生活垃圾分類工作，從全局觀點(diǎn)出發(fā)，通過(guò)在物業(yè)小區(qū)實(shí)行和擴(kuò)大垃圾分類，建立和完善“四分法”，升級(jí)設(shè)備，強(qiáng)化管理，實(shí)現(xiàn)分類工作和提升物業(yè)小區(qū)生活垃圾清運(yùn)水平的同步推進(jìn)、相輔相成。由于物業(yè)公司對(duì)解決小區(qū)生活垃圾運(yùn)輸問(wèn)題和垃圾站加強(qiáng)設(shè)備維護(hù)的動(dòng)能先天不足，積極性不高，資金不充足，應(yīng)當(dāng)考慮從以下幾個(gè)方面逐步予以解決。

（一）超前規(guī)劃，科學(xué)布局。

根據(jù)前文所述，垃圾氣力管道運(yùn)輸技術(shù)具有無(wú)可比擬的優(yōu)勢(shì)，可在新開發(fā)建設(shè)小區(qū)布局和規(guī)劃建設(shè)。生態(tài)文明建設(shè)已成為我國(guó)的建設(shè)戰(zhàn)略目標(biāo)，生活垃圾運(yùn)輸處理實(shí)為題中應(yīng)有之義。各級(jí)政府理應(yīng)加強(qiáng)政策法規(guī)研究，發(fā)改局、城鄉(xiāng)建設(shè)局等部門應(yīng)引導(dǎo)房地產(chǎn)行業(yè)和其他單位積極引進(jìn)當(dāng)今先進(jìn)技術(shù)，政府給予補(bǔ)貼或出臺(tái)優(yōu)惠措施，在新開發(fā)建設(shè)小區(qū)先行試點(diǎn)然后逐步推廣，實(shí)現(xiàn)x區(qū)采用生活垃圾氣力管道運(yùn)輸技術(shù)的新突破。

（二）更新設(shè)備，提質(zhì)改造。

根據(jù)x區(qū)物業(yè)小區(qū)具體實(shí)際情況，配合當(dāng)前推進(jìn)的生活垃圾分類，研討物業(yè)小區(qū)生活垃圾運(yùn)輸?shù)陌l(fā)展形勢(shì)和可行性方案。目前宜對(duì)小區(qū)生活垃圾運(yùn)輸和垃圾站采取提質(zhì)改造，更新設(shè)備的辦法。一是制定淘汰和更新計(jì)劃。根據(jù)x市城管委關(guān)于環(huán)衛(wèi)設(shè)施設(shè)備“兩年兩改”部署，明確物業(yè)小區(qū)垃圾站在202x年前全部完成環(huán)保型改造。向物業(yè)公司傳導(dǎo)壓力，硬性規(guī)定每個(gè)物業(yè)小區(qū)均要制定淘汰和更新計(jì)劃，落實(shí)更新時(shí)限和經(jīng)費(fèi)。二是實(shí)行以獎(jiǎng)代投。全區(qū)使用超過(guò)x年的垃圾站為x座，應(yīng)更新為新型環(huán)保壓縮站，更新費(fèi)用為x萬(wàn)元／套（壓縮箱設(shè)備每臺(tái)x萬(wàn)元，基建施工x萬(wàn)元）。據(jù)初步調(diào)查，因金額較大，業(yè)主大會(huì)討論難以通過(guò)。建議區(qū)政府以獎(jiǎng)勵(lì)補(bǔ)助形式，按照“三個(gè)三分之一”的辦法，即區(qū)財(cái)政、業(yè)主、物業(yè)公司各分?jǐn)側(cè)种唤?jīng)費(fèi)。202x年前對(duì)超過(guò)x年的x座設(shè)備進(jìn)行更新，總經(jīng)費(fèi)約x萬(wàn)元；對(duì)未超過(guò)x年的逐年更新，每年設(shè)備更新經(jīng)費(fèi)采取相同辦法。也可以由政府統(tǒng)一采購(gòu)設(shè)備（每站x萬(wàn)元），由物業(yè)公司組織垃圾站的土建施工和設(shè)備安裝；三是規(guī)范新建小區(qū)環(huán)保設(shè)施配套。對(duì)于新建小區(qū)，必須提高報(bào)建審批門檻，將生活垃圾運(yùn)輸環(huán)保型設(shè)備作為小區(qū)硬件建設(shè)和服務(wù)功能的重要指標(biāo)，強(qiáng)制規(guī)定垃圾站需達(dá)到環(huán)保壓縮功能標(biāo)準(zhǔn)，并作為小區(qū)交付工程驗(yàn)收前必要條件。

（三）加強(qiáng)監(jiān)管，獎(jiǎng)優(yōu)罰劣。

首先，政府部門、街道和社區(qū)要把物業(yè)小區(qū)垃圾運(yùn)輸和垃圾站維護(hù)建設(shè)納入議事日程和加強(qiáng)監(jiān)管。確定牽頭管理單位和職能管理部門，形成監(jiān)管合力，建議由建設(shè)局牽頭，街道為主體，社區(qū)為具體責(zé)任人，建立物業(yè)小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生和生活垃圾運(yùn)輸維護(hù)的長(zhǎng)效管理機(jī)制，指定專干負(fù)責(zé)每天對(duì)小區(qū)垃圾站衛(wèi)生和設(shè)備情況進(jìn)行檢查，并建立臺(tái)賬。結(jié)合居民評(píng)價(jià)和投訴情況，每月由區(qū)建設(shè)局物業(yè)科、街道城管辦、社區(qū)三方對(duì)物業(yè)小區(qū)進(jìn)行檢查和排名，根據(jù)排名給予獎(jiǎng)懲，每年評(píng)選先進(jìn)物業(yè)公司并給予獎(jiǎng)勵(lì)。

（四）專業(yè)維護(hù)，長(zhǎng)效管理。

小區(qū)物業(yè)公司作為小區(qū)管理的責(zé)任主體，要增強(qiáng)自身的責(zé)任意識(shí)和擔(dān)當(dāng)，積極開源節(jié)流，千方百計(jì)為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。政府部門、街道要壓實(shí)物業(yè)公司的責(zé)任，推行長(zhǎng)效管理機(jī)制，規(guī)定小區(qū)物業(yè)公司必須制定垃圾站清掃清洗和設(shè)備維護(hù)計(jì)劃，明確專人和經(jīng)費(fèi)，規(guī)定垃圾站每日清掃清洗噴藥的頻次，加強(qiáng)設(shè)備日常保養(yǎng)維護(hù)。根據(jù)物業(yè)條例有關(guān)規(guī)定，日常保養(yǎng)和零星設(shè)備維修屬物業(yè)維護(hù)范圍，均應(yīng)納入物業(yè)公司運(yùn)行成本，以維持垃圾站設(shè)備的正常運(yùn)行。

物業(yè)小區(qū)調(diào)研報(bào)告篇五

自縣編委批準(zhǔn)成立光山縣城市路燈管理所以來(lái)，縣公用事業(yè)局扎實(shí)開展縣城路燈管理的各項(xiàng)工作。但因管理體制不完善，我縣城區(qū)路燈在工程建設(shè)、維護(hù)更新、亮燈率等方面還存在許多問(wèn)題，城區(qū)居民還有更多期待沒(méi)有解決。為應(yīng)對(duì)城區(qū)規(guī)模不斷擴(kuò)展、居民需求不斷提升的需要，我們對(duì)兄弟縣區(qū)路燈管理工作進(jìn)行了考察、調(diào)研?，F(xiàn)形成調(diào)研報(bào)告如下：

一、調(diào)研目的。

通過(guò)對(duì)周邊路燈管理水平較高的縣區(qū)進(jìn)行調(diào)研，借鑒好的管理方法，學(xué)習(xí)先進(jìn)經(jīng)管理經(jīng)驗(yàn)，解決城區(qū)路燈管理遇到的相關(guān)問(wèn)題，進(jìn)一步改善我縣城區(qū)路燈管理水平。

二、周邊縣區(qū)路燈管理情況。

(一)信陽(yáng)市。信陽(yáng)市的路燈管理職能歸屬于市城管執(zhí)法局市政管理處下轄的路燈管理所(共設(shè)置3個(gè))，市區(qū)共有14000盞路燈(不含橋梁、樓體等亮化設(shè)施)，體制健全，負(fù)責(zé)城區(qū)路燈的管理、維護(hù)、改造、新建等，經(jīng)費(fèi)為政府全供。市政府將全年路燈經(jīng)費(fèi)統(tǒng)一撥付至市政管理處管理，包括維修費(fèi)、電費(fèi)等。建立了路燈智能化控制平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)數(shù)字化路燈管理模式。共有工作人員33人(其中包含22名臨時(shí)工)。城區(qū)道路亮燈率達(dá)到95%以上。

(二)新縣。于2022年7月成立新縣亮化工程管理所(其前身為新縣公用事業(yè)局路燈管理辦公室)，管理體制健全，是負(fù)責(zé)新縣公用照明設(shè)施建設(shè)、管理、維護(hù)的公用服務(wù)性質(zhì)事業(yè)單位(職能包括城區(qū)照明設(shè)施的日常管理、經(jīng)費(fèi)管理、維修維護(hù)、亮化設(shè)施建設(shè)等)?？h政府將全年路燈經(jīng)費(fèi)統(tǒng)一撥付至路燈管理所，包括維修費(fèi)、電費(fèi)等。城區(qū)共有主次干道57條、背街小巷104條，3210基5107盞路燈;高桿燈15基，路燈專用變壓器25臺(tái)(不含在建)。建立了路燈智能化控制平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)數(shù)字化路燈管理模式;共有工作人員12人(其中包含3名臨時(shí)聘用的電工)。城區(qū)道路亮燈率達(dá)到98%以上。

(三)固始縣。路燈管理所體制較為健全，負(fù)責(zé)城區(qū)路燈的管理、維護(hù)、改造、新建等。維修分兩部分，一是內(nèi)部電工進(jìn)行日常維修，二是重大突發(fā)情況聘用臨時(shí)電工進(jìn)行維修，工資按天計(jì)算。路燈建設(shè)，由路燈管理所向縣政府打報(bào)告并經(jīng)批復(fù)后，按相關(guān)程序?qū)嵤??？h政府將全年路燈經(jīng)費(fèi)統(tǒng)一撥付至路燈管理所，包括維修費(fèi)、電費(fèi)(路燈管理所每月自己抄表，然后報(bào)送電業(yè)局及財(cái)政局，據(jù)實(shí)向縣供電公司支付電費(fèi))等共計(jì)1000多萬(wàn)元。城區(qū)道路亮燈率達(dá)到95%以上。

(四)商城縣。于2022年7月成立商城縣公共照明管理辦公室，股級(jí)單位，干部職工5人。負(fù)責(zé)城區(qū)道路、街巷、橋梁、廣場(chǎng)、公園、公共綠地的景觀照明規(guī)劃設(shè)計(jì)、日常管理與行政執(zhí)法;路燈建設(shè)及維修職能目前還在電業(yè)局，但是全年經(jīng)費(fèi)(包括維修費(fèi)、電費(fèi)等)統(tǒng)一撥付至照明管理辦公室管理。共負(fù)責(zé)城區(qū)10條主干道(1839基4395盞路燈)、120條巷道、1座公園、3個(gè)廣場(chǎng)、1個(gè)景區(qū)的亮化以及167臺(tái)計(jì)量裝置的維護(hù)管理工作。城區(qū)道路亮燈率達(dá)到95%以上。

三、光山縣路燈管理情況。

光山縣城市路燈管理所成立于2022年3月，股級(jí)事業(yè)單位，編制8名，現(xiàn)有干部職工8人。主要負(fù)責(zé)城區(qū)主次干道路燈的日常管理，對(duì)路燈亮燈率進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，協(xié)調(diào)縣供電公司對(duì)城區(qū)不亮的路燈進(jìn)行維修。

(一)城區(qū)路燈分布情況。

光山縣城區(qū)(不含官渡河產(chǎn)業(yè)集聚區(qū))共有19條主次干道、5個(gè)廣場(chǎng)，路燈、高桿燈、射燈共計(jì)2572基3945盞。其中;主次干道1665基2789盞;背街巷道446基446盞;5個(gè)廣場(chǎng)(望水樓廣場(chǎng)、司馬光廣場(chǎng)、南城廣場(chǎng)、政府廣場(chǎng)、北城廣場(chǎng))的景觀燈及高桿燈、射燈共461基710盞。

物業(yè)小區(qū)調(diào)研報(bào)告篇六

隨著城市建設(shè)步伐的不斷加快，縣城規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)渣土(包括土方，下同)污染較為嚴(yán)重，“晴天漫天灰，雨天滿街泥”的現(xiàn)象令人生厭。“如何將渣土處置和揚(yáng)塵污染對(duì)市容環(huán)境和市民生活的負(fù)面影響降至最低程度”成為了城市管理亟待解決的難題之一。為全面了解我縣當(dāng)前渣土管理現(xiàn)狀，加強(qiáng)渣土管理，提升城市形象，縣組織專題調(diào)研組深入恒建紫金灣、伴山帝景、錦泰新城、碧桂花園、職業(yè)中專新校區(qū)等在建項(xiàng)目和住建局、國(guó)土局、城關(guān)鎮(zhèn)、交警隊(duì)、城管隊(duì)、運(yùn)管所、建管站、環(huán)衛(wèi)局、渣土辦等單位進(jìn)行專題調(diào)研。通過(guò)召開座談會(huì)、現(xiàn)場(chǎng)查看、走訪群眾等形式，全面了解縣城渣土管理現(xiàn)狀，認(rèn)真聽(tīng)取各方意見(jiàn)，并到株洲市天元區(qū)和耒陽(yáng)市學(xué)習(xí)取經(jīng)。經(jīng)主席會(huì)議審議通過(guò)，特向縣委、縣人民政府提出如下建議案。

一、當(dāng)前縣城渣土管理現(xiàn)狀。

隨著城市擴(kuò)容提質(zhì)，城建項(xiàng)目不斷增多，渣土運(yùn)輸與處置成為首要難題。因體制機(jī)制不全、日常管理不優(yōu)、處罰措施不力等因素影響，導(dǎo)致縣城內(nèi)建筑、裝修渣土隨意堆棄，運(yùn)輸過(guò)程拋灑較多，嚴(yán)重影響了市容市貌，亟待予以重視解決。

(一)渣土隨意堆棄。一是渣土承運(yùn)門檻較低。目前，縣城規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)渣土運(yùn)輸處置有不成文的“地方規(guī)定”，即工地屬于那個(gè)村組渣土就由該村組的村民負(fù)責(zé)運(yùn)輸處置，強(qiáng)包強(qiáng)攬，既不具備任何資質(zhì)，也未辦理任何手續(xù);運(yùn)輸車輛不管有無(wú)牌照，也不管車況好壞，只要車子能開得動(dòng)，就可從事渣土運(yùn)輸工作。據(jù)調(diào)查了解，伴山帝景、錦泰新城等項(xiàng)目土方幾乎全是由當(dāng)?shù)卮迕裨谪?fù)責(zé)清運(yùn)。二是渣土堆放缺乏場(chǎng)地。目前，我縣沒(méi)有統(tǒng)一規(guī)劃的渣土消納場(chǎng)地，村民在渣土清運(yùn)處置過(guò)程中，為圖省事，往往利用晚上時(shí)間，隨意將渣土傾倒于路邊、河邊、田邊等，導(dǎo)致渣土亂堆亂倒現(xiàn)象嚴(yán)重。三是渣土處置混亂無(wú)序。一方面傾倒公路兩旁的多。尤其是興衡大道吳集段和武家山段、s314線金花村段、雙園大道職業(yè)中專新校區(qū)段等道路兩旁，渣土堆積如山。有的車輛在運(yùn)輸渣土過(guò)程中因堆積過(guò)多，且沒(méi)有采取封閉措施，拋灑現(xiàn)象比比皆是，影響正常通行。另一方面傾倒項(xiàng)目工地的多。城關(guān)不少居民在建房過(guò)程中，不顧規(guī)劃紅線，將渣土和建筑垃圾隨意堆放于擬建項(xiàng)目工地，導(dǎo)致填土、清運(yùn)“雙重付費(fèi)”。如原來(lái)的沿江風(fēng)光帶、建材大市場(chǎng)及對(duì)面金堰湖等項(xiàng)目，廢土廢渣堆積如山，在建設(shè)過(guò)程中僅金堰廣場(chǎng)北面道路拓寬項(xiàng)目縣財(cái)政花費(fèi)的渣土清運(yùn)費(fèi)就高達(dá)20余萬(wàn)元。

(二)車輛違規(guī)運(yùn)輸。一是缺少相關(guān)證照。目前，城關(guān)周邊有各類渣土運(yùn)輸車輛180余臺(tái)，多是從長(zhǎng)沙、株洲等地購(gòu)買的報(bào)廢車輛，且大部分無(wú)牌無(wú)證，也未進(jìn)行相關(guān)檢修，存在較大安全隱患。二是缺少必備設(shè)施。按照有關(guān)規(guī)定，從事渣土運(yùn)輸?shù)能囕v必須要有全封閉蓋板、自動(dòng)卸貨等功能，而目前縣城周邊所有從事渣土運(yùn)輸?shù)能囕v沒(méi)有任何遮蓋設(shè)施，有的車輛“除了喇叭不響其他部件都響”，根本不符合上路車輛要求。三是缺少安全意識(shí)。因渣土運(yùn)輸車輛大部分屬于“三無(wú)車輛”，駕駛員在日常駕駛過(guò)程中對(duì)交通安全法律法規(guī)熟視無(wú)睹，超速超載、闖紅燈等違規(guī)行為屢見(jiàn)不鮮，后果不堪設(shè)想。

(三)管理難以到位。一是存在暴力抗法現(xiàn)象。渣土承運(yùn)人員為逃避處罰，往往以“政府工程”名義進(jìn)行回避，對(duì)污染的道路也不進(jìn)行清理;更有甚者對(duì)渣土管理部門的正常執(zhí)法采用謾罵、圍攻等手段進(jìn)行暴力抗法，嚴(yán)重阻礙了工作開展。二是存在哄抬價(jià)格現(xiàn)象。按照相關(guān)規(guī)定，渣土運(yùn)輸處置財(cái)政評(píng)審價(jià)格為運(yùn)輸距離一公里以內(nèi)8。48元/立方，每多一公里增加1。2元。而在具體操作過(guò)程中，從事渣土運(yùn)輸?shù)拇迕駷槭估孀畲蠡捎每謬?、阻工等非正常手段，抬高運(yùn)輸價(jià)格。據(jù)調(diào)查了解，錦泰新城項(xiàng)目渣土運(yùn)輸處置價(jià)格每立方16元-19。8元不等，目前渣土運(yùn)輸處置費(fèi)達(dá)170余萬(wàn)元;碧桂花園項(xiàng)目渣土運(yùn)輸處置費(fèi)用高達(dá)32元/立方。三是存在違規(guī)運(yùn)輸現(xiàn)象。從事渣土運(yùn)輸?shù)拇迕裨谠吝\(yùn)輸過(guò)程中，無(wú)視時(shí)間、線路要求，不管白天還是晚上，不管主干道還是城市中心，肆意橫行，嚴(yán)重影響居民生活。

(四)影響衡東形象。一是影響城市環(huán)境。在渣土運(yùn)輸過(guò)程中，渣土承運(yùn)人員根本沒(méi)有落實(shí)“渣土運(yùn)輸車輛離開工地時(shí)要進(jìn)行清洗、全封閉運(yùn)輸”的規(guī)定，既沒(méi)對(duì)運(yùn)輸車輛進(jìn)行沖洗，更沒(méi)按照規(guī)定進(jìn)行遮蓋，超高裝載、無(wú)遮蓋運(yùn)輸現(xiàn)象普遍，拋灑無(wú)度，無(wú)論從河西進(jìn)入縣城，還是從城北進(jìn)入縣城，經(jīng)?？梢?jiàn)“塵土漫天，污泥遍地”?？h城空氣含塵量高，容易引發(fā)呼吸道感染等相關(guān)疾病，危害身體健康。二是影響安全環(huán)境。因渣土運(yùn)輸車輛大多沒(méi)有牌照，不遵守交通規(guī)則，也未購(gòu)買任何保險(xiǎn)，導(dǎo)致肇事逃逸現(xiàn)象經(jīng)常發(fā)生。據(jù)調(diào)查了解，近兩年來(lái)渣土運(yùn)輸車發(fā)生交通事故多起，其中肇事逃逸3起，尤其是去年3月份發(fā)生在金堰廣場(chǎng)的渣土車撞人逃逸事故，經(jīng)多方排查，反復(fù)比對(duì)，雖已將肇事者抓獲，但因車輛相關(guān)證照手續(xù)不全，保險(xiǎn)手續(xù)空白，賠付難以到位，影響較大。三是影響發(fā)展環(huán)境。因渣土運(yùn)輸處置管理不到位，導(dǎo)致強(qiáng)攬工程、阻工鬧事現(xiàn)象經(jīng)常發(fā)生，導(dǎo)致項(xiàng)目投資方對(duì)衡東發(fā)展環(huán)境評(píng)價(jià)不高，一定程度上影響了經(jīng)濟(jì)社會(huì)的可持續(xù)發(fā)展。

二、造成縣城渣土管理混亂的主要原因。

一是體制機(jī)制不順。渣土辦是環(huán)衛(wèi)局內(nèi)設(shè)機(jī)構(gòu)，人員力量不足(目前只有4人)，部門聯(lián)動(dòng)不夠，加上行政執(zhí)法程序繁瑣，時(shí)間較長(zhǎng)，導(dǎo)致管理難以到位。同時(shí)，目前我縣沒(méi)有成立規(guī)范的渣土運(yùn)輸公司，也沒(méi)有規(guī)劃設(shè)立渣土消納場(chǎng)地，加劇了亂填亂倒行為的發(fā)生。加上部分領(lǐng)導(dǎo)對(duì)渣土管理認(rèn)識(shí)不高，不能做到依法依規(guī)辦事，借“重點(diǎn)工程建設(shè)”、“優(yōu)化發(fā)展環(huán)境”等名義打招呼，人為促成了渣土管理的混亂。

二是源頭管理不嚴(yán)。業(yè)主單位對(duì)渣土清運(yùn)重視不夠，認(rèn)為與當(dāng)?shù)卮迕窈炗喠饲暹\(yùn)協(xié)議，只要把土方拖出工地就行，后續(xù)所有工作可以一概不管;對(duì)項(xiàng)目出入口道路沒(méi)有按規(guī)定硬化，沖洗保潔設(shè)備形同虛設(shè)，加上渣土運(yùn)輸過(guò)程中普遍存在超高裝載、未覆蓋密閉、不按規(guī)定時(shí)間和線路行駛等現(xiàn)象，導(dǎo)致環(huán)境污染嚴(yán)重。渣土運(yùn)輸車輛大多無(wú)牌無(wú)證，交警、運(yùn)管等部門在日常的車輛糾章過(guò)程中執(zhí)法不嚴(yán)，導(dǎo)致各類報(bào)廢、違規(guī)車輛日益增多。

三是部門配合不緊。渣土管理工作涉及多個(gè)職能部門，渣土消納場(chǎng)設(shè)置需規(guī)劃、國(guó)土部門審批;規(guī)范工地施工由建設(shè)部門管理;渣土不按規(guī)定線路運(yùn)輸及拋撒亂倒由環(huán)衛(wèi)和城管部門負(fù)責(zé)查處;車輛無(wú)證行駛和超載運(yùn)輸由交警、運(yùn)管部門負(fù)責(zé)查處;環(huán)衛(wèi)部門負(fù)責(zé)渣土污染后的清掃保潔。在具體的渣土管理過(guò)程中，部門協(xié)調(diào)配合不夠，導(dǎo)致渣土運(yùn)輸“肆意橫行”、渣土處置“任意傾倒”的現(xiàn)象愈演愈烈。

四是問(wèn)責(zé)處罰不力。渣土管理需要執(zhí)法人員全天候值守巡查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，及時(shí)取證，及時(shí)處理。而在具體執(zhí)法過(guò)程中，主要以渣土辦為主，由于人員、機(jī)制原因，也未進(jìn)行有效的監(jiān)管。同時(shí)，對(duì)當(dāng)事人的違規(guī)處罰較輕，甚至根本沒(méi)有處罰，其違規(guī)操作所獲得的利潤(rùn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于違法成本，因而變本加厲，肆無(wú)忌憚。

三、切實(shí)加強(qiáng)我縣渣土管理的建議。

控制渣土污染，保護(hù)城市環(huán)境，既是政策規(guī)定，也是民心所向，更是現(xiàn)實(shí)所需。為此，我們建議如下：

(一)廣泛深入宣傳，提高思想認(rèn)識(shí)。一要加強(qiáng)正面宣傳。充分利用電視、網(wǎng)絡(luò)、橫幅、手機(jī)報(bào)等媒介，加強(qiáng)對(duì)規(guī)范渣土運(yùn)輸處置、創(chuàng)建文明衛(wèi)生縣城等方面的宣傳，提高群眾思想認(rèn)識(shí)，營(yíng)造遵章守規(guī)的濃厚氛圍。二要加強(qiáng)針對(duì)性宣傳。針對(duì)個(gè)別項(xiàng)目、個(gè)別村組、個(gè)別人員，建設(shè)部門要采取集中組織宣講、進(jìn)村入戶宣傳、重點(diǎn)對(duì)象訪談等形式，向村民宣講交通運(yùn)輸、城市管理、渣土處置等相關(guān)法律法規(guī)，全面“叫?！边`規(guī)運(yùn)輸行為。三要加強(qiáng)警示宣傳。通過(guò)對(duì)個(gè)別屢教不改、非法運(yùn)營(yíng)、污染嚴(yán)重的渣土運(yùn)輸案件的嚴(yán)肅查處和及時(shí)公開曝光，達(dá)到查處一起、教育一片、震懾一方的效果。

(二)迅速組織清查，從嚴(yán)從重整治。一要加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)。成立高規(guī)格的領(lǐng)導(dǎo)小組，建議由縣長(zhǎng)任組長(zhǎng)，分管城建工作的副縣長(zhǎng)任常務(wù)副組長(zhǎng)，住建、交通、國(guó)土、公安、規(guī)劃、交警、環(huán)衛(wèi)(渣土辦)及城關(guān)鎮(zhèn)等單位主要負(fù)責(zé)人為成員，領(lǐng)導(dǎo)小組下設(shè)辦公室(設(shè)縣住建局)，負(fù)責(zé)組織、指導(dǎo)、協(xié)調(diào)全縣渣土專項(xiàng)整治和日常管理工作。二要摸清底子。要盡快組織人員，深入縣城規(guī)劃區(qū)域內(nèi)的城關(guān)和吳集的相關(guān)社區(qū)、村組、項(xiàng)目工地，在規(guī)定時(shí)間內(nèi)對(duì)渣土運(yùn)輸情況進(jìn)行地毯式清查，包括運(yùn)輸車輛、從業(yè)人員、運(yùn)輸價(jià)格、操作模式、處置方式等，全面掌握真實(shí)情況，分門別類，登記造冊(cè)，制定臺(tái)賬。三要制定方案。針對(duì)當(dāng)前渣土違法運(yùn)輸處置現(xiàn)狀，結(jié)合實(shí)際制定《衡東縣渣土違法運(yùn)輸專項(xiàng)整治工作實(shí)施方案》，尤其要充分考慮目前以當(dāng)?shù)卮迕癯邪\(yùn)輸為主的實(shí)際情況，做細(xì)相關(guān)工作，確保穩(wěn)步推進(jìn)。四要嚴(yán)明紀(jì)律。要進(jìn)一步提高思想認(rèn)識(shí)，嚴(yán)肅工作紀(jì)律，嚴(yán)禁領(lǐng)導(dǎo)干部對(duì)正常的渣土管理執(zhí)法打招呼、批條子，一經(jīng)查實(shí)，嚴(yán)肅處理，營(yíng)造良好的執(zhí)法環(huán)境。五要從嚴(yán)打擊。要加大執(zhí)法力度，將強(qiáng)包強(qiáng)攬?jiān)脸羞\(yùn)作為打擊“三強(qiáng)三霸”的內(nèi)容之一，嚴(yán)厲進(jìn)行打擊;加強(qiáng)對(duì)違規(guī)車輛的糾章和渣土任意拋灑等現(xiàn)象的整治，嚴(yán)禁報(bào)廢車和“三無(wú)”車輛上路行駛，為進(jìn)一步規(guī)范縣城渣土運(yùn)輸?shù)於ɑA(chǔ)。

(三)強(qiáng)化源頭治理，夯實(shí)工作基礎(chǔ)。一是嚴(yán)格工地管理。加強(qiáng)對(duì)轄區(qū)各基建工地、拆遷現(xiàn)場(chǎng)、市政施工現(xiàn)場(chǎng)的管理，提高業(yè)主單位認(rèn)識(shí)，督促項(xiàng)目業(yè)主單位加大對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施的投入，做到“四個(gè)必須”，即必須有洗車平臺(tái)，必須有硬化處理施工場(chǎng)地，必須有污泥過(guò)濾沉淀池，必須有專人現(xiàn)場(chǎng)清洗車輛。同時(shí)落實(shí)“四不出場(chǎng)”制度，即未落實(shí)保潔措施的車輛不出場(chǎng)，未密閉運(yùn)輸?shù)能囕v不出場(chǎng)，車體、車輪帶泥的車輛不出場(chǎng)，未取得渣土準(zhǔn)運(yùn)手續(xù)的車輛不出場(chǎng)，從源頭上杜絕渣土運(yùn)輸污染路面的現(xiàn)象發(fā)生。同時(shí)，對(duì)不出本工地的土方開挖、運(yùn)輸、夯壓要做好揚(yáng)塵處理工作，努力將污染降到最低程度。二是嚴(yán)格車輛管理。嚴(yán)格落實(shí)渣土運(yùn)輸車輛“有渣土運(yùn)輸牌照、有全封閉覆蓋設(shè)施、有自卸功能”的“三有”規(guī)定，對(duì)當(dāng)?shù)卮迕穹线\(yùn)營(yíng)條件的車輛督促其按照相關(guān)規(guī)定辦理好證照，加裝全封閉蓋板，并在交通、交警部門取得相關(guān)證照、保險(xiǎn)公司辦理必要的手續(xù)后，再批準(zhǔn)加入或掛靠渣土運(yùn)輸公司，由公司進(jìn)行統(tǒng)一管理運(yùn)營(yíng);對(duì)不符合要求或已經(jīng)達(dá)到報(bào)廢規(guī)定的車輛一律予以報(bào)廢處理。同時(shí)，對(duì)無(wú)牌無(wú)證、無(wú)封閉設(shè)備的車輛仍從事渣土運(yùn)輸，由政府牽頭，組織住建、公安、交警予以查處，堅(jiān)決杜絕渣土違法運(yùn)輸。三是嚴(yán)格價(jià)格管理。按照政府主導(dǎo)、市場(chǎng)調(diào)節(jié)的原則，召開渣土運(yùn)輸價(jià)格聽(tīng)證會(huì)，廣泛征求群眾意見(jiàn)，結(jié)合運(yùn)輸距離和市場(chǎng)行情，合理制定每季度的渣土運(yùn)輸價(jià)格區(qū)間和渣土消納價(jià)格，規(guī)定渣土運(yùn)輸公司的運(yùn)輸價(jià)格不得超過(guò)政府制定的指導(dǎo)價(jià)格上限，對(duì)擅自提高價(jià)格、群眾反映強(qiáng)烈的行為要嚴(yán)格予以查處。

(四)理順管理機(jī)制，提高管理實(shí)效。一是成立渣土運(yùn)輸公司。注冊(cè)成立1—2家正規(guī)的渣土運(yùn)輸公司，要求擁有一定數(shù)量的大小不同型號(hào)的渣土運(yùn)輸車輛，辦理渣土車運(yùn)輸車牌，取得道路運(yùn)輸證等相關(guān)資質(zhì)，落實(shí)城區(qū)渣土車輛運(yùn)輸時(shí)間、路線、消納堆放要求和進(jìn)出工地保潔規(guī)定，實(shí)現(xiàn)由村民個(gè)人無(wú)序運(yùn)輸轉(zhuǎn)變?yōu)楣窘y(tǒng)一組織運(yùn)營(yíng)，最大限度減少渣土運(yùn)輸污染。根據(jù)實(shí)際情況，可允許業(yè)主單位引進(jìn)外地渣土運(yùn)輸公司或當(dāng)?shù)胤显吝\(yùn)輸條件的車輛進(jìn)行渣土運(yùn)輸，提高競(jìng)爭(zhēng)力，防止市場(chǎng)壟斷。二是設(shè)立渣土消納場(chǎng)地。根據(jù)城市規(guī)劃，采用政府租賃、征收模式或渣土公司自行租賃模式，經(jīng)住建、國(guó)土、規(guī)劃、環(huán)保等部門審批通過(guò)后，在城北、城東和河西選定一至兩處渣土消納場(chǎng)地，解決渣土無(wú)處傾倒問(wèn)題。在渣土消納場(chǎng)選址過(guò)程中，要充分考慮城市發(fā)展實(shí)際，既要保證傾倒的渣土對(duì)周邊環(huán)境污染最小，又要保證能滿足規(guī)劃期內(nèi)渣土的傾倒，尤其在消納場(chǎng)渣土飽和后仍然可以有效利用，避免重復(fù)開挖運(yùn)輸、增加投入成本、造成二次浪費(fèi)和污染。同時(shí)，明確規(guī)定城區(qū)居民和個(gè)體戶房屋裝修垃圾或少量建筑渣土按照“成本價(jià)”運(yùn)輸，免收渣土消納費(fèi)，從而減少市民亂倒渣土機(jī)率。政府儲(chǔ)備地最好完成“三通一平”，由“生地”變?yōu)椤笆斓亍?，按照?guī)定做好土方平衡，減少余土消納和找土填方的矛盾。三是完善渣土管理機(jī)制。制定和完善縣城規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)渣土運(yùn)輸管理考核辦法，如果設(shè)立城市管理執(zhí)法局，可下設(shè)渣土管理執(zhí)法大隊(duì)，負(fù)責(zé)縣城規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)的渣土管理工作。否則，應(yīng)盡快成立以建設(shè)、交通、交警、城管、環(huán)衛(wèi)等部門參與的渣土管理執(zhí)法大隊(duì)，增加財(cái)政投入，加大巡查力度，實(shí)行聯(lián)合執(zhí)法。建設(shè)部門要加強(qiáng)對(duì)渣土運(yùn)輸?shù)膶徟?，明確運(yùn)輸線路、時(shí)間等;交通、交警、城管等要加強(qiáng)對(duì)主要交通路口24小時(shí)值守監(jiān)控，重點(diǎn)對(duì)渣土車無(wú)牌無(wú)照運(yùn)輸、不封閉及超高超載、沿街撒落、不按指定路線行駛、不按指定地點(diǎn)處置、車輛夾帶泥土污染路面等違規(guī)違章行為進(jìn)行嚴(yán)管重罰;環(huán)衛(wèi)部門要嚴(yán)格落實(shí)誰(shuí)污染誰(shuí)清掃制度，有效遏制渣土污染屢禁不止問(wèn)題的發(fā)生;城管隊(duì)要建立有獎(jiǎng)舉報(bào)制度，設(shè)立專門舉報(bào)電話，舉報(bào)查實(shí)后給予舉報(bào)人一定的精神和物資獎(jiǎng)勵(lì)，充分調(diào)動(dòng)市民參與的積極性、主動(dòng)性，形成多方參與的良好氛圍;渣土辦要加強(qiáng)對(duì)渣土運(yùn)輸公司和城市規(guī)劃控制區(qū)范圍內(nèi)各社區(qū)(村委會(huì))的日?？己耍瑢?duì)管理規(guī)范、效果較好的予以一定的獎(jiǎng)勵(lì)，實(shí)現(xiàn)平廂裝載、密閉運(yùn)輸和遵章行駛，切實(shí)提高管理實(shí)效，早日創(chuàng)建國(guó)家級(jí)文明衛(wèi)生縣城。

物業(yè)小區(qū)調(diào)研報(bào)告篇七

近幾年杭州高速發(fā)展，帶領(lǐng)杭城的老百姓走上富裕道路。半山地處杭州北部的交通樞紐，同時(shí)也扮演者北大廳的重要角色，一直以來(lái)都是以重工業(yè)發(fā)展為主，隨著“低碳、環(huán)保、文明、整潔”的理念不斷深入人心，搬遷關(guān)停各類企業(yè)46家，隨著帶來(lái)的各類城市管理工作也日漸增多。我們抓城市管理工作，高效能地管理好城市，最終目標(biāo)就是為老百姓提供一個(gè)整潔、優(yōu)美、便捷、高效的工作、生活環(huán)境。因此，我們要樹立和落實(shí)，以人為本，在促進(jìn)發(fā)展中統(tǒng)籌兼顧，以構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì)為目標(biāo)，把提高城市管理水平和維護(hù)廣大人民群眾的根本利益結(jié)合起來(lái)，從思想認(rèn)識(shí)、工作理念上再提高、再優(yōu)化，走依法管理城市的路子，建立城市管理長(zhǎng)效機(jī)制。城市管理工作,應(yīng)該是一項(xiàng)動(dòng)態(tài)管理工作,不能“坐似一張弓,走似一陣風(fēng)”迎接檢查,集中突擊“一陣風(fēng)”的管理辦法,能夠集中解決一些問(wèn)題,但日常管理工作,不能象“一張弓”,要持之以恒.注重長(zhǎng)效管理機(jī)制。

一、要抓宣傳教育，增強(qiáng)市民城管意識(shí)。

城市管理是城市發(fā)展永恒的主題，也是城市形象建設(shè)的中心環(huán)節(jié)。城市管理工作是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，要統(tǒng)攬全局，從大處著眼，從小處著手，著力解決好城市管理中的突出問(wèn)題。使廣大市民認(rèn)識(shí)到城市是我家，從思想上意識(shí)到其主人翁的作用發(fā)動(dòng)群眾都來(lái)做城市美容師，一起動(dòng)手美化家園，自覺(jué)遵守城市管理規(guī)定，以主人翁的姿態(tài)共同參與城市管理。

二、管理目標(biāo)長(zhǎng)效化和管理服務(wù)高效化。

對(duì)城市重大基礎(chǔ)設(shè)施、市重大工程和招商引資項(xiàng)目，要建立行政審批“綠色通道”。要積極推進(jìn)電子政務(wù)，實(shí)行網(wǎng)上審批，降低行政成本，減少企業(yè)負(fù)擔(dān)，提高行政效能，同時(shí)嚴(yán)格落實(shí)行政審批失當(dāng)責(zé)任追究制，確保管理服務(wù)規(guī)范化。要建立公開、公正、公平的考核獎(jiǎng)懲制度體系，充分發(fā)揮社會(huì)監(jiān)督作用，定期向社會(huì)公布考核情況。通過(guò)強(qiáng)化激勵(lì)和約束機(jī)制，促進(jìn)城市長(zhǎng)效管理目標(biāo)的落實(shí)。

三、改革城市管理方式，推進(jìn)城市管理現(xiàn)代化創(chuàng)新。

現(xiàn)代化的城市，需要現(xiàn)代化的管理。要積極依靠科技進(jìn)步，不斷提高城市管理現(xiàn)代化水平。加強(qiáng)城市管理科技的基礎(chǔ)研究，加快科技成果的轉(zhuǎn)化應(yīng)用步伐，積極引進(jìn)和消化吸收國(guó)內(nèi)外一切先進(jìn)的管理思想、手段和方法。城市管理信息化建設(shè)是當(dāng)前的重點(diǎn)，要綜合運(yùn)用各種現(xiàn)代化信息、數(shù)字技術(shù)，建立城市管理的數(shù)據(jù)庫(kù)，實(shí)現(xiàn)對(duì)城市基礎(chǔ)設(shè)施和管理活動(dòng)的實(shí)時(shí)監(jiān)測(cè)與動(dòng)態(tài)控制，提高城市管理效率，增加城市管理工作的科技含量。要學(xué)習(xí)推廣東北京東城區(qū)實(shí)行分網(wǎng)絡(luò)管城市的經(jīng)驗(yàn)，實(shí)現(xiàn)城市管理問(wèn)題的精確定位和對(duì)監(jiān)督員的科學(xué)管理。要推行12319等城市公共住處服務(wù)平臺(tái)，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和處理各類問(wèn)題，提高快速反應(yīng)能力，樹立城市管理品牌。

四、抓隊(duì)伍建設(shè)，提高執(zhí)法水平。

城市管理的各項(xiàng)措施，都要通過(guò)管理人員去落實(shí)，因此關(guān)鍵在于人。要按照“統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)、綜合管理、分工負(fù)責(zé)、協(xié)調(diào)高效”的原則，通過(guò)合理的分工，提高執(zhí)行能力。要堅(jiān)持不懈地抓好城管執(zhí)法隊(duì)伍的思想、紀(jì)律、作風(fēng)整頓，積極推行“陽(yáng)光城管”教育引導(dǎo)城管執(zhí)法人員牢固樹立正確的權(quán)力觀、地位觀、利益觀，真正做到情為民所系，權(quán)為民所用，利為民所謀。認(rèn)真搞好行政執(zhí)法人員的教育培訓(xùn)，以提高其政治素質(zhì)、業(yè)務(wù)素質(zhì)和執(zhí)法水平。加大業(yè)務(wù)考核力度，做到工作有標(biāo)準(zhǔn)，作業(yè)有質(zhì)量，檢查有記錄，獎(jiǎng)懲有依據(jù)。進(jìn)一步完善城管行政執(zhí)法機(jī)關(guān)以及執(zhí)法隊(duì)員的檢查監(jiān)督機(jī)制和紀(jì)律約束制度，規(guī)范執(zhí)法行為，自覺(jué)接受監(jiān)督，提高城管行政執(zhí)法隊(duì)伍的依法行政水平。要堅(jiān)持執(zhí)法為民，塑造城管執(zhí)法品牌。

五、加強(qiáng)城市規(guī)劃管理，力戒城市無(wú)序建設(shè)。

對(duì)一個(gè)城市而言，城市規(guī)劃在先，建設(shè)在后;管理在前，經(jīng)營(yíng)在后。城市建設(shè)，尤其是城市的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，主要目的是為城市的企事業(yè)生產(chǎn)和市民生活創(chuàng)造一個(gè)良好的外部環(huán)境，這是城市政府的主要職責(zé)。而城市規(guī)劃是城市建設(shè)的龍頭，科學(xué)、合理、求實(shí)和法制化的城市規(guī)劃及管理，對(duì)城市建設(shè)起著主導(dǎo)作用。城市規(guī)劃管理的好壞，對(duì)于城市建設(shè)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有重要意義。

六、相對(duì)粗放式管理，城市精細(xì)化管理從細(xì)節(jié)入手、精益求精，讓老百姓生活得更舒適、更健康、更方便。

近年來(lái)，隨著我縣城鎮(zhèn)化進(jìn)程進(jìn)一步加快，城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)得到加強(qiáng)，城市面貌有了較大改觀，但一些城市的規(guī)劃建設(shè)與管理服務(wù)水平還比較低，城市建設(shè)缺乏特色，城市功能不夠完善，重建設(shè)、輕管理，重地上、輕地下，重形式、輕內(nèi)容等問(wèn)題還比較突出，臟、亂、差現(xiàn)象還比較嚴(yán)重。今后，我省將從城市市容市貌管理、環(huán)境衛(wèi)生管理、市政設(shè)施管理、園林綠化建設(shè)和管理、廣場(chǎng)公園綠地管理、建筑工地管理、城市公共交通管理、城市出租車管理等8個(gè)方面，建立城市精細(xì)化管理長(zhǎng)效機(jī)制。提高城市管理現(xiàn)代化水平，明確市與縣兩級(jí)政府的城建城管職責(zé)，理順條塊關(guān)系，完善法規(guī)制度，著眼長(zhǎng)效管理，實(shí)行綜合執(zhí)法，建立健全市、區(qū)、街道(鄉(xiāng)鎮(zhèn))相互銜接、合理分工、規(guī)范高效的城市綜合管理體系。按照“政企分開、政事分開、事企分開、管養(yǎng)分開”的要求，深化城市管理體制改革，引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，實(shí)行城市公用事業(yè)建設(shè)和市容環(huán)衛(wèi)公共服務(wù)市場(chǎng)化。加快推進(jìn)社區(qū)建設(shè)，理順社區(qū)管理體制確保社區(qū)資源綜合利用，發(fā)揮社區(qū)在城市建設(shè)和管理的基礎(chǔ)作用。

物業(yè)小區(qū)調(diào)研報(bào)告篇八

通過(guò)對(duì)源泉小區(qū)的住戶和居民進(jìn)行詢問(wèn)和走訪調(diào)查，源泉小區(qū)目前的物業(yè)管理公司為金橋物業(yè)管理公司，該公司的法人為劉源，該物業(yè)管理公司在管理小區(qū)的過(guò)程當(dāng)中存在著很多的漏洞和不足，例如對(duì)小區(qū)安全管理方面沒(méi)有盡到自己應(yīng)有的責(zé)任，衛(wèi)生服務(wù)也相對(duì)差，各種的便民服務(wù)也難以讓人滿意，基礎(chǔ)設(shè)施維護(hù)不到位，對(duì)居民的要求和提出的問(wèn)題不能及時(shí)正確的解決，通過(guò)分析，造成這些現(xiàn)象的原因也是多方面的，其中有一部分為外部原因，但是大部分還是與物業(yè)公司的經(jīng)營(yíng)管理本身有關(guān)。通過(guò)與該物業(yè)公司管理人員的交談，同樣也了解到在物業(yè)管理工作中他們所遇到的難題，也了解到一部分他們公司的發(fā)展現(xiàn)狀和水平。通過(guò)對(duì)雙方材料的研究和整理，我們小組成員對(duì)該小區(qū)所存在的問(wèn)題提出了我們自己的幾點(diǎn)可行性建議。希望能夠?qū)π^(qū)今后的管理工作有指導(dǎo)和借鑒意義。

20xx年12月5日星期三上午八點(diǎn)我小組成員前往延吉市源泉小區(qū)進(jìn)行研究調(diào)查，在達(dá)到小區(qū)門口后，我們就發(fā)現(xiàn)一個(gè)特別令人匪夷所思的事情，該小區(qū)的出入口前居然沒(méi)有設(shè)置電動(dòng)門等任何出入管制設(shè)施，而且另我們更為吃驚的是，當(dāng)我們進(jìn)入小區(qū)的時(shí)候，竟然沒(méi)有任何物業(yè)管理人員前來(lái)詢問(wèn)我們的身份及目的，那就更別談要求我們填寫出入人等信息登記表等必要的程序了，我們可謂是不費(fèi)吹灰之力就輕松的成功‘混入’該小區(qū)，我們首先繞小區(qū)走了一圈，之后我們就發(fā)現(xiàn)了一個(gè)問(wèn)題，該小區(qū)沒(méi)有任何的休閑娛樂(lè)場(chǎng)所和設(shè)施，而且該小區(qū)的樓層和角落處的垃圾不時(shí)的映入眼簾，此時(shí)，該小區(qū)‘臟亂差’的印象已經(jīng)在心中形成。后來(lái)發(fā)現(xiàn)該小區(qū)還存在亂停車、亂放自行車的現(xiàn)象，后來(lái)發(fā)現(xiàn)小區(qū)內(nèi)部不時(shí)的有人員在流動(dòng)，于是我們采取了現(xiàn)場(chǎng)隨機(jī)調(diào)查詢問(wèn)的方式，向12名小區(qū)住戶詢問(wèn)了他們對(duì)該小區(qū)的不滿意之處及他們理想中該小區(qū)的模樣，。之后我們對(duì)小區(qū)用戶描述的問(wèn)題和現(xiàn)象進(jìn)行了實(shí)地的勘察，發(fā)現(xiàn)確實(shí)存在著諸如樓道的墻壁陳舊、甚至脫落等現(xiàn)象，由于不便進(jìn)入小區(qū)用戶的住房?jī)?nèi)，所以有些問(wèn)題未能進(jìn)行實(shí)地的勘察，此乃無(wú)力之舉。后來(lái)我們找到了該小區(qū)的物業(yè)管理處，向物業(yè)管理人員介紹了我們的身份和來(lái)意，并就以上調(diào)查和總結(jié)的問(wèn)題與該物業(yè)管理人員進(jìn)行了詳細(xì)的交談，經(jīng)過(guò)分析和交流，該小區(qū)物業(yè)管理人員承認(rèn)在物業(yè)管理工作中確實(shí)存在著不足和應(yīng)當(dāng)改進(jìn)之處，但是也向我們耐心的介紹了其中有些問(wèn)題并不屬于他們職責(zé)范圍之內(nèi)，也向我們口述了在物業(yè)管理過(guò)程中遇到的問(wèn)題和難題，我們分別對(duì)上述問(wèn)題一一進(jìn)行了討論，得出了令人比較滿意的結(jié)果。交談之后，雙方都很愉悅，在向?qū)Ψ降绖e后，我們返回學(xué)校對(duì)調(diào)查的記錄和筆記進(jìn)行了整理，大概內(nèi)容分類如下：

1、該小區(qū)存在的主要問(wèn)題。

2、這些問(wèn)題存在的主要原因。

3、如何正確處理這些問(wèn)題。

1)部分樓梯間墻壁陳舊，應(yīng)該進(jìn)行粉刷。

2)小區(qū)沒(méi)有保安人員，給小區(qū)安全管理帶來(lái)隱患。

3)小區(qū)內(nèi)停車秩序混亂，應(yīng)加強(qiáng)管理。

4)常有人到小區(qū)散發(fā)廣告，住戶反映，也存在不安全因素。

5)小區(qū)老鼠和蚊蠅較多(特別是蚊子)，環(huán)境臟亂，建議加強(qiáng)管理。

6)小區(qū)內(nèi)出現(xiàn)業(yè)主丟失自行車情況，要求加強(qiáng)管理。

7)小區(qū)隨處可見(jiàn)垃圾，衛(wèi)生服務(wù)需要加強(qiáng)。

1)該小區(qū)的樓房已經(jīng)有一定的樓齡，出現(xiàn)此現(xiàn)象是合理之情。

2)該小區(qū)沒(méi)有保安人員是因?yàn)槲飿I(yè)管理費(fèi)中無(wú)此項(xiàng)目。

3)小區(qū)停車秩序混亂是因?yàn)闆](méi)有專門的停車位，也沒(méi)有負(fù)責(zé)車輛管理的專職人員。

4)常有閑雜人等到小區(qū)散發(fā)廣告是因?yàn)樵撔^(qū)入口沒(méi)有電動(dòng)門等限制措施，也沒(méi)有做好相應(yīng)的出入人員登記表。

6)小區(qū)經(jīng)常出現(xiàn)丟自行車現(xiàn)象，一方面是因?yàn)閷?duì)進(jìn)入小區(qū)的人員沒(méi)有進(jìn)行很好的監(jiān)管，另一方面原因是因?yàn)樵撔^(qū)沒(méi)有一個(gè)專門停放自行車的自行車棚，自行車亂放，給小偷以可乘之機(jī)。

7)造成垃圾亂丟的現(xiàn)象是因?yàn)橐环矫嬖撔^(qū)的衛(wèi)生服務(wù)本來(lái)就不到位，造成破窗理論的上演，另一方面該小區(qū)沒(méi)有張貼注意環(huán)境衛(wèi)生等宣傳標(biāo)語(yǔ)，使人們不注意，最主要原因是因?yàn)樵撔^(qū)的垃圾箱太少，而且分布不合理。

1)可以和業(yè)主一起商量，在各位業(yè)主集體同意的情況下，向每位業(yè)主收取一定費(fèi)用后聯(lián)系建筑公司盡快施工。

2)可以和各位業(yè)主商量，在征得各位業(yè)主同意的情況下，向每位業(yè)主增加收取保安人員的物業(yè)管理費(fèi)用。

3)可以建立小區(qū)車輛管理制度，對(duì)小區(qū)有車的業(yè)主進(jìn)行檔案登記，對(duì)每個(gè)車輛固定車位，并安排專職人員負(fù)責(zé)。

4)小區(qū)入口設(shè)置電動(dòng)門，對(duì)進(jìn)出人等進(jìn)行人員登記。

5)通知小區(qū)業(yè)主把各種廢棄食物集中放在統(tǒng)一的一個(gè)位置，安排專門人員及時(shí)進(jìn)行處理。必要時(shí)可以放置驅(qū)蚊和防鼠藥物。

6)在小區(qū)的合理位置開辟一個(gè)場(chǎng)所，建設(shè)一個(gè)自行車棚，這樣就可以避免亂放，也可以減少丟自行車現(xiàn)象。

7)安排保潔員要及時(shí)清理角落和小區(qū)垃圾，在明顯位置張貼保護(hù)環(huán)境的公益性標(biāo)語(yǔ)，并在人員活動(dòng)多的地方多設(shè)置垃圾桶數(shù)量。

物業(yè)小區(qū)調(diào)研報(bào)告篇九

7月15日，市政協(xié)社會(huì)法制委員會(huì)組織部分委員，在副主席的帶領(lǐng)下，調(diào)研我市城區(qū)物業(yè)管理工作。委員們實(shí)地察看了園林小區(qū)、天一城市花園、天森國(guó)際花都小區(qū)物業(yè)管理情況，并召開座談會(huì)，聽(tīng)取市國(guó)土房產(chǎn)局關(guān)于《我市城市住宅小區(qū)物業(yè)管理工作情況的通報(bào)》。委員們?cè)趯?shí)地察看和聽(tīng)取通報(bào)的基礎(chǔ)上，就如何進(jìn)一步加強(qiáng)住宅小區(qū)物業(yè)管理工作提出了意見(jiàn)和建議。現(xiàn)將調(diào)研情況報(bào)告如下：

1、加快物業(yè)管理行業(yè)建設(shè)。1995年，市國(guó)土局設(shè)置了物業(yè)管理股，具體負(fù)責(zé)物業(yè)行業(yè)管理。截止目前，全市共有物業(yè)服務(wù)企業(yè)38家，本地27家，其中二級(jí)資質(zhì)1家；外地入駐本地的11家，其中一級(jí)資質(zhì)2家，二級(jí)資質(zhì)4家。從業(yè)人員1900多人，有近600人參加各類培訓(xùn)并已取得相關(guān)證書。目前已對(duì)50多個(gè)住宅小區(qū)實(shí)施了物業(yè)管理，總服務(wù)面積約510萬(wàn)平方米，物業(yè)管理覆蓋率達(dá)70%。

2、培育規(guī)范物業(yè)管理市場(chǎng)。一是引入招投標(biāo)機(jī)制，創(chuàng)造公開、公正、公平的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境。20xx年，我市逐步推進(jìn)物業(yè)管理招投標(biāo)工作，至今已有19個(gè)小區(qū)實(shí)行招投標(biāo)。二是整頓市場(chǎng)秩序，規(guī)范物業(yè)管理運(yùn)作。針對(duì)一些業(yè)主反映較突出的問(wèn)題，如物業(yè)服務(wù)不到位、服務(wù)質(zhì)量差、亂收費(fèi)等，開展了物業(yè)服務(wù)企業(yè)達(dá)標(biāo)考核、物業(yè)設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)檢查、安置小區(qū)綜合管理考核等工作。

3、努力提高物業(yè)管理水平。倡導(dǎo)“誠(chéng)信物業(yè)”，開展創(chuàng)優(yōu)評(píng)比活動(dòng)。截止目前，我市已創(chuàng)全省示范住宅小區(qū)2個(gè)，全省優(yōu)秀物業(yè)管理小區(qū)（大廈）5個(gè)，xx市示范住宅小區(qū)（大廈）4個(gè)。積極推動(dòng)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)建設(shè)，全市業(yè)主委員會(huì)已成立并備案在冊(cè)22家。

1、少數(shù)物業(yè)企業(yè)管理不規(guī)范。不按規(guī)定配備專業(yè)維修人員，公共設(shè)施設(shè)備維修不及時(shí)，物業(yè)費(fèi)用收支不按規(guī)定公示等。加上有的小區(qū)業(yè)主委員會(huì)成員責(zé)任意識(shí)不強(qiáng)，缺乏足夠的精力和熱情，不督促物業(yè)企業(yè)提高服務(wù)水平，業(yè)主委員會(huì)形同虛設(shè)，不能發(fā)揮應(yīng)有作用。業(yè)主遇到問(wèn)題而缺乏有效途徑溝通，導(dǎo)致上訪投訴維權(quán)，增加了政府和主管部門的負(fù)擔(dān)。

2、部門之間職責(zé)需進(jìn)一步理順。作為新興行業(yè)，法律法規(guī)體系雖已建立，但部門間的工作職責(zé)還需進(jìn)一步理順。國(guó)家《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定的供水、供電、供氣等單位應(yīng)向最終用戶收費(fèi)，但我市有例外現(xiàn)象，如大多數(shù)小區(qū)是自備變壓器，電力部門只收取高壓終端的電費(fèi)，小區(qū)內(nèi)業(yè)主的電費(fèi)由物業(yè)公司代收，但電損、線損、變損等費(fèi)用由業(yè)主承擔(dān)，引起廣大業(yè)主的強(qiáng)烈不滿。此外，住宅小區(qū)的房屋質(zhì)量、違章搭建、破墻開門、車輛停放、開廠經(jīng)營(yíng)、垃圾清運(yùn)等問(wèn)題，按照有關(guān)職能應(yīng)由住建、城管、環(huán)保、公安、消防等部門依法處理。但由于一些法規(guī)的交叉，出現(xiàn)部門之間互相推諉、執(zhí)法不到位現(xiàn)象，增加了管理難度。

3、從業(yè)人員整體素質(zhì)不高。我市物業(yè)管理從業(yè)人員大多來(lái)自下崗工人、轉(zhuǎn)業(yè)軍人及農(nóng)村剩余勞動(dòng)力，素質(zhì)不高。不能滿足物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展需要，而企業(yè)自身經(jīng)濟(jì)效益低，難以引進(jìn)人才，善管理、懂技術(shù)的專業(yè)人才更為緊缺。

4、業(yè)主權(quán)利義務(wù)認(rèn)識(shí)不清。人們普遍認(rèn)為物業(yè)服務(wù)屬于簡(jiǎn)單的勞務(wù)服務(wù)，行業(yè)技術(shù)含量低，嚴(yán)重挫傷了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的工作積極性。隨著業(yè)主的維權(quán)意識(shí)日漸增強(qiáng)，對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)不斷提出高標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)要求，但也有相當(dāng)一部分業(yè)主對(duì)自身應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)認(rèn)識(shí)不清。表現(xiàn)為:一是房屋維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任意識(shí)不強(qiáng)；二是不服從管理，亂裝修、亂搭建行為屢禁不止；三是房屋質(zhì)量等開發(fā)商遺留問(wèn)題、鄰里糾紛等都作為不交費(fèi)的理由，拖欠物業(yè)費(fèi)現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生，一些小區(qū)形成惡性循環(huán)，導(dǎo)致物業(yè)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量下降，廣大業(yè)主深受其害。

5、房屋工程及基礎(chǔ)設(shè)施不完善。盡管房屋工程通過(guò)了驗(yàn)收，但向業(yè)主交房時(shí)仍可能存在一些并不完備的情況，如物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境、綠化、道路、供電、供水、供氣、上下水、通訊等設(shè)施未完全落實(shí)，從而引發(fā)業(yè)主與物業(yè)公司之間的矛盾和糾紛。據(jù)調(diào)查，60%以上的物業(yè)糾紛都是由工程建設(shè)遺留問(wèn)題引發(fā)的。近三年來(lái)，市國(guó)土房產(chǎn)局已處理群眾投訴300余件，投訴舉報(bào)呈現(xiàn)逐年遞增態(tài)勢(shì)。

6、部分老小區(qū)無(wú)物業(yè)管理。我市部分上世紀(jì)八十年代、九十年代初建造的住宅樓，由于當(dāng)時(shí)條件限制，規(guī)劃、建設(shè)、用地方面不夠規(guī)范，存在小區(qū)配套不齊全、綠地面積小、停車位不足、消防設(shè)施欠缺、環(huán)境臟亂差、房屋立面破損等問(wèn)題。這些老舊小區(qū)目前尚無(wú)物業(yè)管理，基本由社區(qū)居委會(huì)代管。

1、進(jìn)一步加快物業(yè)發(fā)展。培養(yǎng)一批骨干企業(yè)，增強(qiáng)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力。穩(wěn)步推行物業(yè)管理師制度，逐步建立一支懂經(jīng)營(yíng)、善管理、肯開拓的物業(yè)管理職業(yè)經(jīng)理人隊(duì)伍。大力引導(dǎo)物業(yè)企業(yè)更新服務(wù)理念，拓寬管理范圍和服務(wù)領(lǐng)域，發(fā)展物業(yè)服務(wù)新的增長(zhǎng)點(diǎn)。做好物業(yè)管理成本核算工作，逐步建立“分等定級(jí)、以質(zhì)論價(jià)、優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)”的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)機(jī)制，使收費(fèi)與服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)有機(jī)結(jié)合起來(lái)。完善物業(yè)企業(yè)內(nèi)部管理機(jī)制，開展規(guī)范的管理和服務(wù)，向社會(huì)公開收費(fèi)項(xiàng)目及標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)內(nèi)容、收支情況等重要信息，讓業(yè)主明明白白交費(fèi)。

2、建立完善長(zhǎng)效管理機(jī)制。物業(yè)管理業(yè)務(wù)范圍比較廣泛，涉及規(guī)劃、住建、城管、供電、供水、消防、公安、環(huán)保等多個(gè)部門，應(yīng)理順機(jī)制，明確物業(yè)管理所涉單位的工作職責(zé)，建立物業(yè)管理工作聯(lián)席會(huì)議制度，定期會(huì)商物業(yè)管理重點(diǎn)工作。

3、發(fā)揮小區(qū)業(yè)主自治作用。加大業(yè)主委員會(huì)組建力度，按照《物權(quán)法》等法律法規(guī)和政策的要求，建立健全業(yè)主管理委員會(huì)自我管理、自我服務(wù)，自我約束機(jī)制，規(guī)范活動(dòng)行為。充分發(fā)揮業(yè)主的自主權(quán)與能動(dòng)性，依法維護(hù)好廣大業(yè)主的切身利益和合法權(quán)利。

4、規(guī)范物業(yè)企業(yè)服務(wù)行為。加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)的動(dòng)態(tài)監(jiān)管。督促指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)依法依規(guī)健全管理制度和內(nèi)部崗位責(zé)任制；督促指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)培訓(xùn)提高員工素質(zhì)，隨時(shí)監(jiān)督檢查物業(yè)管理的亂收費(fèi)行為等。

5、高度重視小區(qū)建設(shè)質(zhì)量。一是要嚴(yán)把商品房質(zhì)量驗(yàn)收關(guān)，從工程項(xiàng)目立項(xiàng)規(guī)劃開始，相關(guān)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)同步介入，對(duì)房屋的功能、布局、管網(wǎng)、水、電等設(shè)施建設(shè)提出合理性建議，供開發(fā)建設(shè)企業(yè)參考。詳細(xì)規(guī)劃方案評(píng)審及竣工驗(yàn)收時(shí)要邀請(qǐng)物業(yè)管理等相關(guān)部門參與論證、驗(yàn)收，聽(tīng)取意見(jiàn)建議。二是強(qiáng)化房屋建設(shè)質(zhì)量保證金制度，在政策范圍內(nèi)提高房屋質(zhì)量保證金標(biāo)準(zhǔn)，延長(zhǎng)質(zhì)押年限，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商和承建方形成經(jīng)濟(jì)壓力，以確保建房質(zhì)量。三是逐步解決“停車難”問(wèn)題。建議政府相關(guān)職能部門對(duì)今后新建的樓盤，從高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)出發(fā)，提高停車能力。對(duì)已建成小區(qū)引導(dǎo)物業(yè)企業(yè)通過(guò)規(guī)范管理，挖掘內(nèi)部潛力，緩解停車位不足的矛盾。

物業(yè)小區(qū)調(diào)研報(bào)告篇十

物業(yè)管理是今年鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議確定的三個(gè)突破之一。物業(yè)管理是一個(gè)成長(zhǎng)的過(guò)程，也是迎接挑戰(zhàn)、自我加壓、探索新課題的過(guò)程。

一、目前我鎮(zhèn)物業(yè)管理試點(diǎn)工作開展情況。

上半年，鎮(zhèn)城管辦在七個(gè)城區(qū)社區(qū)各選一處居民小區(qū)做為物業(yè)管理試點(diǎn)，打破社區(qū)原有的小區(qū)負(fù)責(zé)制的管理模式，重點(diǎn)在臟亂差的無(wú)人管小區(qū)開展物業(yè)管理。上半年工作重點(diǎn)是選定試點(diǎn)，解決遺留問(wèn)題，成立業(yè)主委員會(huì)。城市七個(gè)社區(qū)的試點(diǎn)具體情況為：

1、社區(qū)：

社區(qū)選擇三星花園小區(qū)做為試點(diǎn)。三星花園位于東城區(qū)閆家壩地段，共有居民近一百戶。該小區(qū)前期開發(fā)遺留問(wèn)題很多，圍墻未建好，沒(méi)有物業(yè)管理用房，長(zhǎng)期無(wú)人管，垃圾成堆，草坪損毀，很多業(yè)主對(duì)在此居住失去了信心，打算賣掉房子。對(duì)于物業(yè)管理，多數(shù)人擁護(hù)，但缺乏信心。經(jīng)過(guò)初步測(cè)算，要在該小區(qū)建立物業(yè)管理，尚需七萬(wàn)元解決遺留問(wèn)題。社區(qū)在小區(qū)召開了業(yè)主委員會(huì)籌備會(huì)，向各家各戶發(fā)放了物業(yè)管理倡議書，征求有關(guān)意見(jiàn)。下一步準(zhǔn)備成立業(yè)主委員會(huì)。

2、社區(qū)：

社區(qū)去年最先推行物業(yè)管理，并成功地在糧食局小區(qū)成立了業(yè)主委員會(huì)，建立了業(yè)主規(guī)約，協(xié)助小區(qū)實(shí)行了物業(yè)自治管理。今年，社區(qū)將綜合批發(fā)城作為物業(yè)管理重點(diǎn)整治單位。綜合批發(fā)城有業(yè)主近三百戶，建成十多年來(lái)，沒(méi)有物業(yè)管理，遺留問(wèn)題多，一直是縣城城市管理、衛(wèi)生創(chuàng)建的死角難點(diǎn)。經(jīng)走訪，綜合批發(fā)城要實(shí)施物業(yè)管理需解決四大遺留問(wèn)題：清掏化糞池、拆除消防通道上的違章建筑、恢復(fù)大門及門崗、提供物業(yè)管理用房，總測(cè)算費(fèi)用近五十萬(wàn)元。經(jīng)過(guò)半年多的協(xié)調(diào)，目前成立了小區(qū)業(yè)主委員會(huì)，簡(jiǎn)單疏通了下水道，基本拆除了消防通道上的違章建筑，向開發(fā)商爭(zhēng)取了兩間門面作為物業(yè)管理用房，已由致遠(yuǎn)物業(yè)公司拿出了初步管理方案，并正在協(xié)商解決大門及門崗的問(wèn)題。7月30日晚，鎮(zhèn)政府組織在綜合批發(fā)城小區(qū)召開全體業(yè)主會(huì)議，正式宣布小區(qū)管理移交縣致遠(yuǎn)物業(yè)管理公司，該小區(qū)走上規(guī)范化管理軌道。

3、觀山社區(qū)：

試點(diǎn)一：佳美公司宿舍區(qū)。因佳美公司（原一建公司）改制時(shí)已將其宿舍區(qū)（建筑公寓）移交社區(qū)，并和鎮(zhèn)政府簽定協(xié)議，不再承擔(dān)建筑公寓內(nèi)的衛(wèi)生創(chuàng)建等任務(wù)，請(qǐng)求取消建筑公寓做為其創(chuàng)建包干責(zé)任區(qū)。建筑公寓有居民六十多戶，以前社區(qū)在小區(qū)內(nèi)實(shí)施過(guò)物業(yè)管理，后因少數(shù)業(yè)主私搭亂建而中止，成為無(wú)人管小區(qū)，后來(lái)小區(qū)衛(wèi)生包干到佳美公司，但缺乏長(zhǎng)效管理。現(xiàn)在社區(qū)已召集業(yè)主代表開會(huì)，下發(fā)選票，籌備成立業(yè)主委員會(huì)，下一步再確定物業(yè)管理方案。

試點(diǎn)二：原天鵝賓館院落。此事由農(nóng)辦牽頭，鎮(zhèn)城管辦協(xié)助，在現(xiàn)場(chǎng)走訪了業(yè)主。針對(duì)院內(nèi)的環(huán)境問(wèn)題，我鎮(zhèn)拿出了初步改造方案。因院內(nèi)主體繁多，改造資金龐大，我們已向縣政府反映，準(zhǔn)備召開相關(guān)責(zé)任主體的協(xié)調(diào)會(huì)，解決環(huán)境問(wèn)題后再議物業(yè)管理事宜。

4、老西門社區(qū)：

老西門社區(qū)做為老城區(qū)，無(wú)人管小區(qū)最多，縣長(zhǎng)熱線投訴最多，創(chuàng)建任務(wù)最難，實(shí)施物業(yè)管理的難度也最大。社區(qū)先后在百貨庭院、電影庭院、土產(chǎn)庭院、醬園廠庭院、商業(yè)新村、橋頭花園等地開會(huì)走訪，征求業(yè)主意見(jiàn)，了解物業(yè)管理現(xiàn)狀，最終確定在電影庭院、醬園廠庭院和土產(chǎn)庭院實(shí)施物業(yè)管理。目前準(zhǔn)備籌集資金解決電影庭院的物業(yè)管理用房和大門的問(wèn)題。

5、渫陽(yáng)社區(qū)：

試點(diǎn)一：農(nóng)資大市場(chǎng)。農(nóng)資大市場(chǎng)一期工程建成多年，二期工程尚未售完。建成以來(lái)市場(chǎng)物業(yè)一直由市管中心（宏天物業(yè)）管理，但建設(shè)方和業(yè)主對(duì)物業(yè)管理強(qiáng)烈不滿，準(zhǔn)備重新聘用物業(yè)服務(wù)企業(yè)。經(jīng)社區(qū)推薦，建設(shè)方多方了解后，擬定由致遠(yuǎn)物業(yè)公司接管。從五月份開始，致遠(yuǎn)物業(yè)開始走訪業(yè)主，制定了初步管理方案，得到了建設(shè)方的認(rèn)可。八月份，縣房管局準(zhǔn)備采取邀標(biāo)的方式，重新聘用物業(yè)公司。

試點(diǎn)二：旺佳園。旺佳園共有業(yè)主75戶，一部分是原勞動(dòng)服務(wù)公司職工，另一部分是新開發(fā)樓房入住戶。由于新遷戶入住前交納了兩年物業(yè)管理費(fèi)，兩年期滿后，物業(yè)公司退出，現(xiàn)在小區(qū)沒(méi)有物業(yè)管理，而且由于以前管理不規(guī)范，公共部分占用嚴(yán)重，業(yè)主強(qiáng)烈要求實(shí)施物業(yè)管理。目前，社區(qū)已在小區(qū)內(nèi)召開了業(yè)主委員會(huì)籌備小組會(huì)議，張貼了有關(guān)宣傳法規(guī)，投票選舉了業(yè)主委員會(huì)，下一步準(zhǔn)備擬定物業(yè)管理方案并召開業(yè)主大會(huì)。

物業(yè)小區(qū)調(diào)研報(bào)告篇十一

新員工實(shí)習(xí)報(bào)告。

xxxxxxxxxx大學(xué)。

學(xué)生畢業(yè)實(shí)習(xí)檔案。

學(xué)院xxxx。

專業(yè)班級(jí)xxxx。

學(xué)生姓名xxxx。

學(xué)號(hào)xxxx。

指導(dǎo)教師xxxx。

職稱xxxx。

卷內(nèi)材料目錄。

2、畢業(yè)實(shí)習(xí)記錄（表一）。

3、畢業(yè)實(shí)習(xí)鑒定（表二）。

一、實(shí)習(xí)目的畢業(yè)實(shí)習(xí)是畢業(yè)設(shè)計(jì)的一項(xiàng)重要內(nèi)容，在課堂理論。

教學(xué)。

之后，在論文設(shè)計(jì)之前，畢業(yè)實(shí)習(xí)起著承上啟下的作用。

首先，畢業(yè)實(shí)習(xí)是理論與實(shí)踐相結(jié)合的重要方式，對(duì)管理認(rèn)識(shí)從理論高度上升到實(shí)踐高度的重要途徑，對(duì)人力資源管理從概念到具體的企業(yè)實(shí)踐。通過(guò)畢業(yè)實(shí)習(xí)，讓自己認(rèn)識(shí)社會(huì)，感觸職業(yè)人的轉(zhuǎn)變，在角色上從一名學(xué)生轉(zhuǎn)變?yōu)槠髽I(yè)管理者，將課堂所學(xué)理論知識(shí)轉(zhuǎn)化為實(shí)踐，運(yùn)用理論知識(shí)認(rèn)識(shí)問(wèn)題，辨別問(wèn)題，分析問(wèn)題，解決問(wèn)題，歸納問(wèn)題，全面提高基本技能和專業(yè)知識(shí)，增強(qiáng)獨(dú)立發(fā)現(xiàn)、分析和解決實(shí)際問(wèn)題的能力。

其次，畢業(yè)實(shí)習(xí)是論文設(shè)計(jì)的重要準(zhǔn)備，通過(guò)畢業(yè)實(shí)習(xí)，是論文設(shè)計(jì)變得有理有據(jù)，更加接近實(shí)際，體現(xiàn)論文的真正價(jià)值。

最后，實(shí)習(xí)還能讓我們?cè)缧┝私庾约簩I(yè)方面的知識(shí)和專業(yè)以外的知識(shí)，讓我們也早些認(rèn)識(shí)到我們將面臨的工作問(wèn)題，為今后工作做準(zhǔn)備。同時(shí)，畢業(yè)設(shè)計(jì)還是提高學(xué)生政治思想水平、業(yè)務(wù)素質(zhì)和動(dòng)手能力的重要環(huán)節(jié)。

二、實(shí)習(xí)單位基本情況介紹。

萬(wàn)科物業(yè)在萬(wàn)科房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)中應(yīng)運(yùn)而生，伴隨萬(wàn)科集團(tuán)的成長(zhǎng)，如今萬(wàn)科物業(yè)已邁向第20個(gè)年頭。萬(wàn)科物業(yè)服務(wù)有限公司成立于一九九二年初，是萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司全資附屬機(jī)構(gòu)。萬(wàn)科物業(yè)相繼布局全國(guó)31個(gè)大中城市，截止20xx年12月31日萬(wàn)科物業(yè)已接管各類物業(yè)管理項(xiàng)目176個(gè)，在管面積3078萬(wàn)平方米，公司現(xiàn)有總資產(chǎn)20億元，各類專業(yè)服務(wù)人員3500余人。已發(fā)展為國(guó)內(nèi)規(guī)模最大、兼具優(yōu)質(zhì)服務(wù)形象及客戶口碑的物業(yè)服務(wù)領(lǐng)航企業(yè)。公司專業(yè)提供全方位的物業(yè)服務(wù)、小區(qū)智能化工程服務(wù)、物業(yè)租售服務(wù)、綠化工程及會(huì)所經(jīng)營(yíng)等。

秉承“全心全意全為您”的服務(wù)宗旨，憑借規(guī)范的管理、專業(yè)化的服務(wù)，公司成為中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)的領(lǐng)跑者，并成為國(guó)家建設(shè)部首批認(rèn)定的物業(yè)管理一級(jí)資質(zhì)企業(yè)。它獨(dú)特的創(chuàng)新意識(shí)及竭誠(chéng)的服務(wù)精神在社會(huì)上贏得了良好的口碑。

長(zhǎng)春是萬(wàn)科集團(tuán)發(fā)展的第九城，長(zhǎng)春萬(wàn)科物業(yè)服務(wù)有限公司成立于20xx年6月25日，系萬(wàn)科集團(tuán)全資子公司。公司下設(shè)10個(gè)項(xiàng)目，管理面積約131萬(wàn)m2。

未來(lái)20xx年將達(dá)到200萬(wàn)m2。共有員工480余人。公司下設(shè)：總經(jīng)理辦公室、財(cái)務(wù)部、品質(zhì)部、經(jīng)營(yíng)部、城市花園物業(yè)服務(wù)中心、上東區(qū)物業(yè)服務(wù)中心、蘭喬圣菲物業(yè)服務(wù)中心、洋浦物業(yè)服務(wù)中心、潭溪物業(yè)服務(wù)中心、萬(wàn)科藍(lán)山項(xiàng)目部、惠斯勒小鎮(zhèn)項(xiàng)目部、柏翠園項(xiàng)目部、長(zhǎng)春市萬(wàn)科城項(xiàng)目部、吉林市萬(wàn)科城項(xiàng)目部。

經(jīng)過(guò)多年的探索與實(shí)踐，公司已發(fā)展成為長(zhǎng)春地區(qū)極負(fù)盛譽(yù)、具有卓越成就之物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)。憑借超前的管理概念、創(chuàng)造性的思維，領(lǐng)先于同行業(yè)，為整個(gè)社會(huì)樹立了具有代表性的物業(yè)管理形象。

自02年以來(lái)，公司秉承萬(wàn)科物業(yè)“全心全意全為您”的服務(wù)理念，以“持續(xù)超越我們的顧客不斷增長(zhǎng)的期望”為使命。實(shí)施品牌戰(zhàn)略，堅(jiān)持服務(wù)創(chuàng)新，以上乘的服務(wù)質(zhì)量，較高的管理水平，使所服務(wù)的物業(yè)小區(qū)榮獲了“全國(guó)物業(yè)管理優(yōu)秀示范住宅小區(qū)”、“吉林省物業(yè)管理示范住宅小區(qū)”、吉林省“誠(chéng)信單位”“長(zhǎng)春市物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)”、“長(zhǎng)春市星級(jí)信息化住宅小區(qū)”等榮譽(yù)稱號(hào)。

幾年來(lái)，長(zhǎng)春萬(wàn)科物業(yè)建立了一整套先進(jìn)的企業(yè)文化體系;培養(yǎng)了一支成熟精干、思想意識(shí)高度統(tǒng)一的職業(yè)經(jīng)理人隊(duì)伍；形成了一個(gè)高標(biāo)準(zhǔn)、自我創(chuàng)新與激勵(lì)的管理機(jī)制；打造了一個(gè)業(yè)界領(lǐng)先的品牌；凝聚了一批忠誠(chéng)的客戶；鍛造了一種對(duì)未來(lái)充滿理想的進(jìn)取精神；固化了一個(gè)全心全意服務(wù)于客戶的企業(yè)思維，長(zhǎng)春萬(wàn)科物業(yè)將憑借優(yōu)勢(shì)的品牌資源，成熟的管理經(jīng)驗(yàn)，不斷進(jìn)取，持續(xù)超越我們的顧客不斷增長(zhǎng)的期望。

三、實(shí)習(xí)內(nèi)容。

在實(shí)習(xí)期間，本人主要負(fù)責(zé)以下工作：

（1）負(fù)責(zé)公司人力資源相關(guān)檔案的整理歸集，負(fù)責(zé)公司培訓(xùn)的所有前期準(zhǔn)備工作，如場(chǎng)地的聯(lián)絡(luò)，導(dǎo)師的協(xié)調(diào)，現(xiàn)場(chǎng)的布置等等，同時(shí)也要組織現(xiàn)場(chǎng)的秩序和課間的暖場(chǎng)活動(dòng)，處理培訓(xùn)期間緊急事件的發(fā)生，配合講師順利完成所有培訓(xùn)。并在培訓(xùn)結(jié)束后調(diào)查受訓(xùn)人對(duì)培訓(xùn)的需求度與滿意度，跟進(jìn)這些受訓(xùn)人未來(lái)的發(fā)展情況，形成數(shù)據(jù)或書面材料反饋給公司。

（2）負(fù)責(zé)公司離職員工的回訪工作，以電話的形式與所有離職員工進(jìn)行詳細(xì)的溝通，調(diào)查離職員工的離職原因以及對(duì)公司的滿意程度，并在后期進(jìn)行整理、歸集、總結(jié)，形成分析圖表，反饋給公司相關(guān)人員。

交流會(huì)需要的物品。親自主持實(shí)習(xí)生交流會(huì)，并在后期將實(shí)習(xí)生交流會(huì)上所有參與人員反饋的問(wèn)題進(jìn)行匯總整理反饋給公司內(nèi)部。

（4）負(fù)責(zé)策劃校園與企業(yè)就業(yè)實(shí)習(xí)合作方案，根據(jù)企業(yè)的企業(yè)文化和空缺崗位制作宣傳手冊(cè)，查詢長(zhǎng)春高校專業(yè)情況，聯(lián)絡(luò)學(xué)校，進(jìn)行合作方案的前期溝通，確定合作意向，了解高校對(duì)于就業(yè)崗位和薪酬福利方面的需求，并總結(jié)歸集與數(shù)據(jù)圖表，根據(jù)匯集的內(nèi)容確定合作計(jì)劃書，反饋給公司內(nèi)部。

四、實(shí)習(xí)的主要收獲。

在這一過(guò)程中，我采用了看、問(wèn)、學(xué)等方式，初步了解了公司工作中的具體業(yè)務(wù)知識(shí)，拓展了所學(xué)的專業(yè)知識(shí)。為以后正常工作的展開奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，從個(gè)人發(fā)展方面說(shuō)，對(duì)我影響最大的應(yīng)該是作為一個(gè)社會(huì)人工作作風(fēng)以及在工作過(guò)程中專業(yè)知識(shí)對(duì)工作的重要作用，因?yàn)檫@些都是我在校學(xué)習(xí)中不曾接觸過(guò)的方面，所以我將在報(bào)告中首先講述我在實(shí)習(xí)期間積累的這方面的認(rèn)識(shí)和經(jīng)驗(yàn)。

畢業(yè)實(shí)習(xí)是每個(gè)大學(xué)生必須擁有的一段經(jīng)歷，它使我們?cè)趯?shí)踐中了解社會(huì)，讓我們學(xué)到了很多在課堂上根本就學(xué)不到的知識(shí)，受益匪淺，也打開了視野，增長(zhǎng)了見(jiàn)識(shí)，為我們以后進(jìn)一步走向社會(huì)打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)?；仡欉@一個(gè)月的實(shí)習(xí)，我主要有以下幾點(diǎn)體會(huì)：

（1）要深入了解企業(yè)現(xiàn)狀和發(fā)展方向，適應(yīng)環(huán)境。在工作、學(xué)習(xí)過(guò)程中，我深深體會(huì)到，長(zhǎng)春萬(wàn)科物業(yè)有著自己的光輝歷史和優(yōu)良傳統(tǒng)，但同時(shí)在體制和機(jī)制上也存在著一些與現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)不相適應(yīng)的環(huán)節(jié)和方面。在這樣的氛圍和環(huán)境中，首先必須適應(yīng)環(huán)境，發(fā)揚(yáng)優(yōu)良傳統(tǒng)，以后的工作才能得心應(yīng)手、游刃有余。

（2）要認(rèn)真學(xué)習(xí)業(yè)務(wù)知識(shí)，在工作上爭(zhēng)創(chuàng)佳績(jī)。要成為一名合格的企業(yè)管理層員工，首要條件就是要成為業(yè)務(wù)上的骨干。對(duì)于剛剛走出大學(xué)校門參加工作的我來(lái)說(shuō)，首要任務(wù)就是要學(xué)習(xí)、熟練掌握業(yè)務(wù)知識(shí)，始終以積極的工作態(tài)度、高度的責(zé)任感和只爭(zhēng)朝夕的精神投入到工作中；要在加強(qiáng)業(yè)務(wù)知識(shí)學(xué)習(xí)的同時(shí)，踏踏實(shí)實(shí)地做好本職工作，戒驕戒躁，爭(zhēng)取在自己的工作崗位上做出優(yōu)異的成績(jī)。

（3）要揚(yáng)長(zhǎng)避短，不斷完善自己。要正確的認(rèn)識(shí)自己，在工作中不但要發(fā)揚(yáng)自己的優(yōu)點(diǎn)，還要客觀地面對(duì)自己的不足之處，更進(jìn)一步注重鍛煉自己的應(yīng)變能力、協(xié)調(diào)能力、組織能力以及創(chuàng)造能力，不斷在工作中學(xué)習(xí)、進(jìn)取。

五、本人在實(shí)習(xí)中存在的不足及今后的努力方向。

一、實(shí)習(xí)任務(wù)與目的實(shí)習(xí)是我跨入社會(huì)進(jìn)行的一個(gè)熱身運(yùn)動(dòng)。畢業(yè)后，我們又邁入一個(gè)新的起點(diǎn)。新的旅程艱難又寬廣，我們又要迎接新的挑戰(zhàn)，實(shí)習(xí)其實(shí)就是把自己學(xué)到的知識(shí)運(yùn)用到平時(shí)的實(shí)際工作中去，在實(shí)習(xí)中不斷的磨練自己，增加一些實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，從中找出自己的不足之處，虛心學(xué)習(xí)一些實(shí)用知識(shí)，在實(shí)習(xí)工作中不斷學(xué)習(xí)，反復(fù)推敲，事事總結(jié)，增加自己的經(jīng)驗(yàn)。我抱著這樣的觀念和學(xué)習(xí)目的，去尋找自己的實(shí)習(xí)公司。在幾個(gè)月的工作中，我也從中獲得很多寶貴的經(jīng)驗(yàn)，看到了更廣大的社會(huì)，了解了許多以前從未知道的事物，為真正進(jìn)入社會(huì)打下基礎(chǔ)。

1、在天景小區(qū)實(shí)習(xí)的崗位是客服助理，工作過(guò)程中自己較全面、深入地了解物業(yè)客服助理的相關(guān)工作內(nèi)容，理解各種溝通方式的應(yīng)用，使自己對(duì)物業(yè)相關(guān)工作有了一個(gè)較全面的認(rèn)識(shí)。

2、在工作中把理論與實(shí)踐相結(jié)合，進(jìn)一步消化和深化已學(xué)到的理論知識(shí)，更加全面認(rèn)識(shí)物業(yè)管理的實(shí)質(zhì)。

3、在實(shí)習(xí)期間認(rèn)真處理解決公司和業(yè)主之間的問(wèn)題，解決好公司與客戶的互利雙贏的關(guān)系，努力成為公司合格的一員。

二、實(shí)習(xí)企業(yè)簡(jiǎn)介。

我于20xx年3月至今在長(zhǎng)春萬(wàn)科城市花園物業(yè)服務(wù)中心的天景小區(qū)物業(yè)進(jìn)行實(shí)習(xí)，為期兩個(gè)月。天景小區(qū)位于長(zhǎng)春市二道區(qū)自由大路4369號(hào)萬(wàn)科城市花園物業(yè)服務(wù)中心1991年，萬(wàn)科物業(yè)在“深圳天景花園”組織成立中國(guó)首個(gè)“業(yè)主委員會(huì)”，這一“業(yè)主自治與專業(yè)服務(wù)相結(jié)合”的物業(yè)管理創(chuàng)新模式，在1994年被納入《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》予以立法，之后被國(guó)家建設(shè)部在全國(guó)范圍內(nèi)推廣。在之后的十余年時(shí)間里，萬(wàn)科物業(yè)又陸續(xù)推出了“酒店式”、“無(wú)人化”、“個(gè)性化”、“鄰里守望”、“金鑰匙”等服務(wù)模式，成為行業(yè)內(nèi)當(dāng)之無(wú)愧的管理模式創(chuàng)新型企業(yè)。

1995年，天景花園成為萬(wàn)科首個(gè)創(chuàng)建國(guó)家優(yōu)秀示范小區(qū)達(dá)標(biāo)的項(xiàng)目；15年后的今天，萬(wàn)科物業(yè)已有33個(gè)服務(wù)項(xiàng)目獲得“國(guó)家示范小區(qū)(大廈)”稱號(hào)，雄居行業(yè)榜首。

景花園在20xx年12月份開盤，在20xx年開始入住，當(dāng)期戶數(shù)為1500戶。

物業(yè)費(fèi)為元每平方米每月，萬(wàn)科花園所有單位在20xx年11月份已全部售出，所屬商圈為鐵路西，占地面積為600000平方米，建筑面積1700000平方米，綠化率達(dá)2%，停車位為700個(gè)，周邊的小區(qū)有保利城、雅居樂(lè)御賓府等小區(qū)。天景小區(qū)為業(yè)主創(chuàng)建小區(qū)站，供業(yè)主及租戶提供方便，在站上可進(jìn)行業(yè)主與業(yè)主間的溝通交流，還可搜查物業(yè)即將舉辦的社區(qū)文化，在主頁(yè)中有小區(qū)相冊(cè)、便民服務(wù)、周邊商戶等信息，大大地為業(yè)主提供了方便。

長(zhǎng)春萬(wàn)科服務(wù)有限公司是一家全國(guó)性的品牌公司，成立于20xx年6月25日，公司規(guī)模目前近100萬(wàn)平方米，共有員工逾480人，萬(wàn)科物業(yè)持續(xù)將國(guó)內(nèi)外物業(yè)管理的先進(jìn)理念導(dǎo)入長(zhǎng)春，提升行業(yè)整體管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。經(jīng)過(guò)多年的管理實(shí)踐，公司憑借超前的管理理念、創(chuàng)新的思維，打造全新的物業(yè)服務(wù)理念。

長(zhǎng)春萬(wàn)科物業(yè)服務(wù)有限公司服務(wù)精神在社會(huì)上贏得了良好口碑。公司致力于規(guī)范化、專業(yè)化、親情化管理，針對(duì)各管理小區(qū)的特點(diǎn)分別制訂服務(wù)方案，關(guān)注服務(wù)細(xì)節(jié)，營(yíng)造物業(yè)管理特色，不斷提升服務(wù)品質(zhì)。

三、實(shí)習(xí)主要內(nèi)容。

在工作的頭一個(gè)月里，有新奇,有快樂(lè)，如有困惑，有不解。新奇的是自己從學(xué)校環(huán)境到社會(huì)這個(gè)陌生環(huán)境，感覺(jué)職場(chǎng)的一切都是令人興奮的，快樂(lè)的是自己終于可以賺錢養(yǎng)活自己了，困惑不解的是職場(chǎng)中的人際關(guān)系是那么的復(fù)雜，不比學(xué)校。

工作中不斷遇到新問(wèn)題，我通過(guò)不斷摸索，不斷向老員工學(xué)習(xí)，工作能力有了很大的提高。

（一）接電話。

在天景花園實(shí)習(xí)中，工作內(nèi)容主要是接聽(tīng)電話，在物業(yè)服務(wù)過(guò)程中每天都會(huì)有業(yè)主報(bào)修和投訴。首先要禮貌的接聽(tīng)電話：“您好，這里是萬(wàn)科物業(yè)服務(wù)，很高興為您服務(wù)?！眴?wèn)清楚業(yè)主的事由及門牌，電話號(hào)碼，承諾什么時(shí)間去修，然后給維修人員開出保修單，安排維修人員上門，當(dāng)維修人員出門后約10分鐘左右，通知業(yè)主維修人員已經(jīng)上門維修，并在維修人員回來(lái)之后，再通知業(yè)主，詢問(wèn)業(yè)主是否滿意我們的服務(wù)，并做好記錄標(biāo)注投訴已解決。特別要注意以下幾點(diǎn)：

（1）禮貌接聽(tīng)電話，分類接轉(zhuǎn)相關(guān)責(zé)任人。

（2）給物業(yè)相關(guān)人員作留言記錄。

（3）為客戶查詢客戶前臺(tái)電話。

（二）如何寫通知、溫馨提示等文書。

雖然以前在學(xué)校學(xué)過(guò)相關(guān)課程，但真正工作起來(lái)還有很大差距。如在措辭、格式等方面。在平時(shí)工作中我不斷向前輩虛心請(qǐng)教，努力學(xué)習(xí)，不斷克服工作中的困難，在應(yīng)用文、辦公軟件的方面能力有很大的提高。主要涉及內(nèi)容如有客人來(lái)訪，請(qǐng)他們配合值班秩序維護(hù)員員登記出入，并通過(guò)對(duì)講機(jī)或大門貓眼確認(rèn)其身份后方可開門，如果是陌生人請(qǐng)及時(shí)通知當(dāng)值班秩序維護(hù)員，家中老人、小孩、保姆不要隨意為陌生人開門；發(fā)現(xiàn)可疑分子在小區(qū)的公共場(chǎng)所：如樓梯間、地下室、天面等處逗留或有偷竊行為，請(qǐng)立即與管理處秩序維護(hù)員員人員聯(lián)系，并記住可疑分子的外貌特征，以便更好地配合秩序維護(hù)員人員的工作。

（三）復(fù)印機(jī)打印機(jī)管理。

管理物業(yè)服務(wù)中心全體人員使用復(fù)印機(jī)打印機(jī)情況，定期檢查。

(1)掌握復(fù)印機(jī)的準(zhǔn)確使用方法。

(2)管理復(fù)印機(jī)的使用和登記。

(3)控制復(fù)印紙的使用數(shù)量，收集環(huán)保用紙。

（4）復(fù)印機(jī)發(fā)生故障時(shí)能及時(shí)進(jìn)簡(jiǎn)單維修，維修不了的及時(shí)找廠家售后進(jìn)行維修，保證機(jī)器正常運(yùn)行。

（四）如何與業(yè)主進(jìn)行溝通。

有時(shí)候業(yè)主會(huì)直接到物業(yè)公司提出問(wèn)題，這就需要和業(yè)主面對(duì)面溝通問(wèn)題，對(duì)于初踏社會(huì)的我來(lái)說(shuō)，這正是我所欠缺的，后來(lái)經(jīng)過(guò)一段時(shí)間，自己在這方面有了很大的提高，總結(jié)出來(lái)有以下幾點(diǎn)：一切從業(yè)主利益出發(fā)，涉身處地為業(yè)主考慮，工作要主動(dòng)，熱情，與業(yè)主見(jiàn)面要主動(dòng)打招呼。要與業(yè)主做朋友，找好切入點(diǎn)，明確業(yè)主的心態(tài)，當(dāng)然也要與業(yè)主保持適當(dāng)?shù)木嚯x。

（五）組織開展社區(qū)文化。

這是萬(wàn)科物業(yè)的一個(gè)特點(diǎn)，在今年天景小區(qū)重點(diǎn)開展的社區(qū)文化是將小區(qū)居。

住的業(yè)主不同的年齡、不同的愛(ài)好與興趣、不同的層次等，有針對(duì)性地開展日常的社區(qū)活動(dòng)與主題活動(dòng)，如三月份，開展了學(xué)雷鋒義務(wù)服務(wù)活動(dòng)；3月8日婦女節(jié)獻(xiàn)花活動(dòng)，受眾人數(shù)將近500人，活動(dòng)規(guī)則是每位女業(yè)主可領(lǐng)取鮮花一支。4月19日開展了春季拾垃圾活動(dòng)，全員參與，物業(yè)管理人員、維修員、保潔綠化和安全員，進(jìn)行拉式拾垃圾活動(dòng)。通過(guò)開展各類豐富多彩的互動(dòng)活動(dòng)，加強(qiáng)了公司與業(yè)主、業(yè)主與業(yè)主之間的溝通交流。

四、實(shí)習(xí)總結(jié)。

在這次實(shí)習(xí)中，我學(xué)到了很多學(xué)校學(xué)不來(lái)的東西，首先就是要心理承受能力強(qiáng)大,面臨痛苦、委屈、孤獨(dú)都要堅(jiān)強(qiáng)。必需有足夠的承受能力，才能很好的解決問(wèn)題。

其次就是堅(jiān)持，我們不管在哪家公司，一開始都不會(huì)立刻給我們工作，一般先讓我們熟悉工作內(nèi)容，時(shí)間短的要幾天，時(shí)間長(zhǎng)的要幾周，這段時(shí)間里很多人覺(jué)得無(wú)聊，沒(méi)事可做，便產(chǎn)生了離開的想法，這個(gè)時(shí)候我們一定要堅(jiān)持，輕易放棄只會(huì)讓自己后悔，還有就是不要考慮社會(huì)的陰暗面，你只要站得正，行的直，那你什么都不要害怕，你總會(huì)取得成績(jī)。不要怕吃苦，沒(méi)有苦就不會(huì)知道甜是什么滋味。

在這個(gè)竟?fàn)幦找婕ち业默F(xiàn)代社會(huì)，作為一名大學(xué)生，我們有著很多的壓力，不光要學(xué)習(xí)知識(shí)，還要學(xué)習(xí)一種心態(tài)，這種心態(tài)很重要，寵辱不驚，喜怒不行于色。工作中，一個(gè)藐視的眼神，一種不滿的腔調(diào)，一個(gè)不耐煩的手勢(shì)都有可能帶來(lái)難堪的后果。我們一定要少埋怨，多做事。有的人會(huì)覺(jué)得公司這里不好那里不好，同事也不好相處，工作也不如愿，經(jīng)常抱怨，這樣只會(huì)影響自己的工作情緒，不但做不好工作，也增加了自己的壓力。要看公司好的一面，這樣才能保持工作的激情。

通過(guò)這次實(shí)習(xí)，我懂得了如何與同事相處，在表達(dá)自己的意見(jiàn)時(shí)，無(wú)論反對(duì)和批評(píng)都硬是建設(shè)性的有高度誠(chéng)意的，而不是為批評(píng)而，為辯論而批評(píng)。另外，說(shuō)話時(shí)方法和語(yǔ)言也很重要。

我的人生目標(biāo)，朝著勝利的方向前進(jìn)，使自己在社會(huì)上迅速成長(zhǎng)。

表一畢業(yè)實(shí)習(xí)記錄。

實(shí)習(xí)單位：長(zhǎng)春萬(wàn)科物業(yè)服務(wù)有限公司。

實(shí)習(xí)日期：20xx年3月1日—4月30日

物業(yè)小區(qū)調(diào)研報(bào)告篇十二

黨的十七大明確指出：“社會(huì)穩(wěn)定是人民群眾的共同心愿，是改革發(fā)展的重要前提。要健全黨委領(lǐng)導(dǎo)、政府負(fù)責(zé)、社會(huì)協(xié)同、公眾參與的社會(huì)管理格局，健全基層社會(huì)管理體制。最大限度激發(fā)社會(huì)創(chuàng)造活力，最大限度增加和諧因素，最大限度減少不和諧因素”。區(qū)委十屆六次全會(huì)也提出了要全力抓好社會(huì)穩(wěn)定工作，全面落實(shí)各項(xiàng)工作措施，營(yíng)造安居樂(lè)業(yè)的社會(huì)環(huán)境。而物業(yè)管理是城市管理和社會(huì)建設(shè)的基礎(chǔ)工程，為此，加強(qiáng)居住小區(qū)物業(yè)管理建設(shè)，改善居民生活環(huán)境成為人民群眾普遍關(guān)注的熱點(diǎn)問(wèn)題。前不久，按照區(qū)委的工作部署，南關(guān)嶺街道黨工委在解放思想學(xué)習(xí)實(shí)踐活動(dòng)專題調(diào)研階段，結(jié)合地區(qū)實(shí)際，組織了專題調(diào)研小組，就如何推進(jìn)地區(qū)物業(yè)管理，促進(jìn)地區(qū)社會(huì)和諧穩(wěn)定進(jìn)行了專題調(diào)研。此次調(diào)研，實(shí)地走訪了部分居委會(huì)和物業(yè)管理公司，召開了由街道城管部門、物業(yè)公司、居委會(huì)、業(yè)主委員會(huì)等單位參加的不同層次座談會(huì)，發(fā)放了500份居民調(diào)查問(wèn)卷，征求了各個(gè)群體的意見(jiàn)和建議，現(xiàn)將調(diào)研情況報(bào)告如下：

據(jù)調(diào)查，南關(guān)嶺街道共有各類物業(yè)建筑面積240萬(wàn)平方米，住宅建筑面積約181萬(wàn)平方米。2萬(wàn)平方米以上的居住小區(qū)16個(gè)，其中，上世紀(jì)八十年代以前建成入住的小區(qū)4個(gè)，占總面積的25%;九十年代后，按統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一設(shè)計(jì)、綜合開發(fā)建設(shè)而成的小區(qū)12個(gè)，占總面積的75%。已實(shí)行物業(yè)管理的小區(qū)8個(gè)，占居住小區(qū)的50%;成立業(yè)主大會(huì)的小區(qū)5個(gè)，占實(shí)行物業(yè)管理小區(qū)的62.5%。全街共有物業(yè)管理企業(yè)七家，從業(yè)人員300余人。目前，實(shí)行物業(yè)管理的小區(qū)內(nèi)多種管理形式并存，既有商品房、承租房、房改房、拆遷房，還有單位直管樓等。

總體看，物業(yè)管理工作具有以下幾個(gè)特點(diǎn)：一是物業(yè)管理市場(chǎng)處于發(fā)育初級(jí)階段。目前仍然沒(méi)有實(shí)行物業(yè)管理的居住小區(qū)占50%;未收取物業(yè)費(fèi)的小區(qū)占75%，在收取物業(yè)費(fèi)小區(qū)中尚有10%--50%住戶以各種理由不繳費(fèi)。二是物業(yè)管理總體水平偏低。主要是物業(yè)管理企業(yè)數(shù)量少、規(guī)模比較小，資質(zhì)等級(jí)偏低等;物業(yè)管理企業(yè)從業(yè)人員素質(zhì)較低，物業(yè)服務(wù)工作不到位。三是物業(yè)管理行業(yè)監(jiān)管體制不健全。對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的監(jiān)督檢查及規(guī)范化經(jīng)營(yíng)缺乏制度支撐，對(duì)社區(qū)物業(yè)管理自治方式缺乏科學(xué)性探索。

近年來(lái)，各新建小區(qū)積極通過(guò)公開招投標(biāo)選聘前期物業(yè)管理企業(yè)，著力搭建社區(qū)自治的新型組織平臺(tái)，物業(yè)管理工作取得了一定成績(jī)，也總結(jié)了一些經(jīng)驗(yàn)，但由于體制、觀念、機(jī)制等因素的影響，物業(yè)管理工作仍存在以下四個(gè)方面的問(wèn)題：

1、開發(fā)商遺留問(wèn)題嚴(yán)重。開發(fā)商遺留問(wèn)題嚴(yán)重是各地普遍存在的問(wèn)題，本地區(qū)也不例外。問(wèn)題主要包括變更規(guī)劃、配套設(shè)施不落實(shí)、房屋及附屬設(shè)備質(zhì)量不合格等。這些問(wèn)題遺留到物業(yè)管理階段并長(zhǎng)期得不到解決，致使矛盾集中到物業(yè)公司身上，據(jù)調(diào)查，在有物業(yè)公司的小區(qū)，57%的受訪者認(rèn)為居住小區(qū)物業(yè)公司沒(méi)有盡到管理責(zé)任，68%的受訪者認(rèn)為居住小區(qū)技防措施不健全。

2、物業(yè)管理公司定位不合理。目前，據(jù)調(diào)查，現(xiàn)有物業(yè)管理企業(yè)規(guī)模小、資質(zhì)等級(jí)低，物業(yè)管理服務(wù)水平偏低，經(jīng)營(yíng)管理理念陳舊，缺乏市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。在7家物業(yè)管理企業(yè)中，按資質(zhì)分類，一級(jí)資質(zhì)僅有1家，其余6家均為三級(jí)資質(zhì)，按照性質(zhì)分，2家由村公司物業(yè)轉(zhuǎn)制而來(lái)，其余是市內(nèi)物業(yè)的分公司.個(gè)別物業(yè)公司受舊的體制影響比較深，習(xí)慣上以管理者自居，服務(wù)意識(shí)差;有些企業(yè)低水平服務(wù)、高標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi);有些企業(yè)錯(cuò)誤認(rèn)為物業(yè)管理從業(yè)人員門檻低，缺少對(duì)員工的培訓(xùn)和嚴(yán)格規(guī)范的制度管理，造成人員素質(zhì)普遍偏低;有些企業(yè)不經(jīng)業(yè)主同意，擅自經(jīng)營(yíng)物業(yè)共用部位，侵害了業(yè)主的合法權(quán)益。

3、部分業(yè)主觀念陳舊且缺乏合作性。大部分居住人群收入水平不高，對(duì)物業(yè)管理收費(fèi)的理解尚未到位，不愿意按照目前價(jià)格享受較為全面的物業(yè)管理服務(wù)。業(yè)主普遍存在維權(quán)意識(shí)強(qiáng)烈而責(zé)任意識(shí)淡薄，經(jīng)常出現(xiàn)業(yè)主權(quán)利濫用現(xiàn)象。據(jù)調(diào)查顯示，只有1%的受訪者對(duì)《大連市城市住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法》很了解，不了解的多達(dá)87%;71%的受訪者表示不了解《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》有關(guān)房產(chǎn)權(quán)利方面的規(guī)定。業(yè)主相互不熟悉，往往出現(xiàn)“誰(shuí)都可以牽頭成立業(yè)主大會(huì)，但誰(shuí)都無(wú)法真正成立業(yè)主大會(huì)”的無(wú)序局面，業(yè)主委員會(huì)的權(quán)威受到質(zhì)疑。據(jù)調(diào)查顯示，55%的受訪者所居住的社區(qū)沒(méi)有成立業(yè)主委員會(huì);當(dāng)居住方面合法權(quán)益受到侵害時(shí)，更多人傾向于選擇通過(guò)居委會(huì)維權(quán);87%的受訪者認(rèn)為業(yè)主委員會(huì)作用發(fā)揮不好，居委會(huì)作用發(fā)揮好。

4、政府相關(guān)職能部門公共服務(wù)水平有待提高。物業(yè)與園林、環(huán)衛(wèi)、公安、交通、市政等管理部門之間不可避免地存在著職責(zé)劃分和相互配合的問(wèn)題，有些是行政監(jiān)管關(guān)系，有些是業(yè)務(wù)合作關(guān)系。目前，政府相關(guān)職能部門之間的關(guān)系以及與物業(yè)管理公司、業(yè)主、居委會(huì)等相關(guān)部門的關(guān)系還未理順，責(zé)權(quán)利的劃分有待進(jìn)一步明確，公共服務(wù)水平有待進(jìn)一步提高。此外，開發(fā)商、物業(yè)企業(yè)、業(yè)主以及政府相關(guān)職能部門之間的銜接也存在一些問(wèn)題。如本應(yīng)由政府提供的公共服務(wù)職責(zé)被人為地轉(zhuǎn)嫁到了物業(yè)公司，使物業(yè)公司客觀上既承擔(dān)一個(gè)企業(yè)的責(zé)任，又承擔(dān)著部分政府公共服務(wù)的職能等等。

南關(guān)嶺地區(qū)地處城鄉(xiāng)結(jié)合部，物業(yè)管理具有一定的特殊性，需要探索適合街道實(shí)際的物業(yè)管理模式。通過(guò)此次調(diào)研，提出以下幾條建議：

1、推廣物業(yè)管理企業(yè)前期介入法。物業(yè)管理企業(yè)前期介入是指物業(yè)管理企業(yè)在正式接管物業(yè)之前就參與物業(yè)管理小區(qū)的'“規(guī)劃—設(shè)計(jì)—施工—安裝—銷售—管理”等過(guò)程。這樣有利于避免開發(fā)項(xiàng)目在設(shè)計(jì)、施工和配套方面出現(xiàn)后期物業(yè)管理難以解決的問(wèn)題，從源頭上減少開發(fā)商遺留問(wèn)題對(duì)物業(yè)管理的隱患，有助于形成房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、物業(yè)管理企業(yè)及業(yè)主和諧相處，三方共贏的良好局面。建議政府相關(guān)職能部門從政策、資金、管理以及技術(shù)手段等多方面問(wèn)題入手深入研究，加強(qiáng)引導(dǎo)，推進(jìn)物業(yè)管理企業(yè)前期介入工作。

2、成立物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)并積極發(fā)揮作用。應(yīng)由街道相關(guān)部門協(xié)調(diào)各物業(yè)公司成立物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)。充分發(fā)揮物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)在為物業(yè)管理企業(yè)提供交流平臺(tái)，促進(jìn)行業(yè)自律，推動(dòng)公平競(jìng)爭(zhēng)，協(xié)調(diào)利益沖突，維護(hù)企業(yè)合法權(quán)益等方面的作用。協(xié)會(huì)應(yīng)著力開展以下幾方面的工作：摸清行業(yè)基本狀況，研究行業(yè)發(fā)展理論;建立行業(yè)自律機(jī)制，規(guī)范企業(yè)經(jīng)營(yíng)行為;反映企業(yè)合理訴求，維護(hù)企業(yè)合法權(quán)益;開展各種形式活動(dòng)，形成行業(yè)的凝聚力;正確引導(dǎo)輿論宣傳，樹立行業(yè)良好形象;加強(qiáng)從業(yè)人員技能和職業(yè)道德培訓(xùn)，形成在職繼續(xù)教育機(jī)制。

3、建立健全長(zhǎng)效管理機(jī)制。要建立和完善對(duì)開發(fā)商的誠(chéng)信考核機(jī)制，特別是對(duì)其開發(fā)小區(qū)物業(yè)管理好壞的考評(píng)，使其注重樹立品牌意識(shí)，做好建管銜接;行業(yè)主管部門要改變姿態(tài)，充分利用全方位的媒體手段主動(dòng)宣傳物業(yè)管理的必要性;物業(yè)管理公司應(yīng)拋棄行政管理的方式，加大對(duì)業(yè)主的情感投入，與業(yè)主建立良性互動(dòng)，用更好的服務(wù)取得業(yè)主理解和配合，政府有關(guān)部門和社區(qū)應(yīng)組織成立物業(yè)調(diào)解協(xié)調(diào)機(jī)構(gòu)，完善社區(qū)黨總支、居委會(huì)、業(yè)主及業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)四方自治組織的聯(lián)動(dòng)議事平臺(tái)，理順物業(yè)管理體系，建立基層管理長(zhǎng)效機(jī)制。

4、探索物業(yè)分類管理模式。應(yīng)根據(jù)目前物業(yè)管理的特殊性，有針對(duì)性的對(duì)居住小區(qū)的特點(diǎn)探索不同的物業(yè)管理模式。對(duì)于一些老舊小區(qū)來(lái)說(shuō)，由于觀念限制和硬件條件的制約，讓居民出錢引入物業(yè)公司很難行得通。對(duì)這類長(zhǎng)期以來(lái)欠賬較多的老舊小區(qū)，政府有關(guān)部門及產(chǎn)權(quán)單位應(yīng)加強(qiáng)資金的合理投入，探索規(guī)范的物業(yè)管理以外的新形式，如充分延伸居民委員會(huì)的作用，或發(fā)動(dòng)群眾建立自我管理的自治組織，力求用比較低的成本解決物業(yè)管理的基本需要問(wèn)題。對(duì)于新建商品房小區(qū)，政府應(yīng)加強(qiáng)引導(dǎo)和約束，引入市場(chǎng)化、專業(yè)化的管理模式，為企業(yè)創(chuàng)造更好的公平競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，逐步打造代表自身核心競(jìng)爭(zhēng)力的物業(yè)管理企業(yè)品牌。

5、大力提高居民自治水平。物業(yè)管理處于發(fā)展時(shí)期，配套政策尚不健全，不可能事無(wú)巨細(xì)都采用法律手段。而社會(huì)矛盾糾紛得不到及時(shí)調(diào)整，就有可能陷入無(wú)法緩解的對(duì)立困境。因此，在物業(yè)管理中，要將鄉(xiāng)規(guī)民約納入法治體系，通過(guò)規(guī)劃居民區(qū)建設(shè)的內(nèi)容，完善鄉(xiāng)規(guī)民約，提高居民的權(quán)利義務(wù)意識(shí)，在正確行使民主權(quán)利的基礎(chǔ)上，承擔(dān)民主管理的責(zé)任。如大北物業(yè)公司與社區(qū)聯(lián)合深入開展調(diào)查研究，剖析居民區(qū)中缺乏公德的表現(xiàn)，針對(duì)性地建立鄉(xiāng)規(guī)民約，培育一批五好家庭、星級(jí)文明戶、文明樓等品牌項(xiàng)目，堅(jiān)決反對(duì)在居民區(qū)生活中地極端個(gè)人主義等自私自利現(xiàn)象，大力提升小區(qū)的社會(huì)公德和家庭美德水準(zhǔn)，收到了良好的效果。

6、提高物業(yè)公司服務(wù)質(zhì)量。物業(yè)公司應(yīng)結(jié)合實(shí)際需要，積極探索、大膽實(shí)踐，創(chuàng)造自己品牌，要通過(guò)提高員工知識(shí)技能的培訓(xùn)，運(yùn)用先進(jìn)的管理手段，在企業(yè)內(nèi)部應(yīng)崗位明確，職責(zé)分明，建立一套行之有效的績(jī)效考核體系，降低企業(yè)管理成本。要從日常檢查、客戶交流、業(yè)主滿意度調(diào)查、管理費(fèi)收繳、相關(guān)信息反饋等方面了解物業(yè)服務(wù)是否滿足業(yè)主的需求，從而制定相應(yīng)的措施。如鴻誠(chéng)物業(yè)公司開展“敬業(yè)愛(ài)崗、優(yōu)質(zhì)服務(wù)”活動(dòng)，調(diào)動(dòng)員工的工作積極性，激發(fā)技術(shù)革新，促進(jìn)了物業(yè)管理、服務(wù)工作再上新臺(tái)階。

物業(yè)小區(qū)調(diào)研報(bào)告篇十三

本次設(shè)計(jì)的題目是休寧上竹園安置小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)，屬于住宅區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)，想要完成這個(gè)課題，就不得不深入了解其他一些住宅區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)方法，以取其精華，用于創(chuàng)造優(yōu)秀的設(shè)計(jì)作品，因此我參觀學(xué)習(xí)了一些的住宅規(guī)劃小區(qū)和安置小區(qū)，總結(jié)出以下幾點(diǎn)心得。

一、調(diào)研目的。

1、了解居住建筑的布置規(guī)劃，研究居住建筑的特點(diǎn)、組成及各組成部分的功能要求及相互關(guān)系，了解辦公樓的設(shè)計(jì)原則和使用要求，劃分整個(gè)辦公功能分區(qū)及相互關(guān)系，分析各組成部分的特點(diǎn)及布局方式，明確對(duì)結(jié)構(gòu)和荷載的布置進(jìn)行簡(jiǎn)單的分析。

2、從不同角度對(duì)農(nóng)民拆遷安置小區(qū)及失地農(nóng)民進(jìn)行了相關(guān)研究，了解其存在的問(wèn)題以及失地農(nóng)民的特點(diǎn)，掌握現(xiàn)在對(duì)農(nóng)民拆遷安置小區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)研究進(jìn)展并分析其不足之處，以期在本次畢業(yè)設(shè)計(jì)中拆遷安置小區(qū)戶外環(huán)境研究中針對(duì)問(wèn)題提出合理的解決措施。

二、調(diào)研內(nèi)容。

1.居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)的基本要求。

（1）使用要求：住宅類型、合理的公建配套項(xiàng)目及布局方式，組織居民的室外活動(dòng)場(chǎng)地、綠地及內(nèi)外交通等。

（2）衛(wèi)生要求：要有良好的日照、通風(fēng)，防止噪聲和空氣污染。

（3）安全要求：居住區(qū)規(guī)劃為防止災(zāi)害發(fā)生或減少危害程度，應(yīng)按照有關(guān)規(guī)定，對(duì)建筑的防火、防震構(gòu)造、安全間距、安全疏散通道與場(chǎng)地、人防地下構(gòu)筑物等作必要安排。如防火間距規(guī)定，當(dāng)兩建筑山墻相對(duì)且無(wú)門窗時(shí)，其間距不小于3.5m，當(dāng)建筑沿街布置時(shí)，向外人行消防通道間距不大于80m，建筑長(zhǎng)度超過(guò)160m時(shí)應(yīng)設(shè)消防車道，凈寬凈高不小于4m。（4）經(jīng)濟(jì)要求：運(yùn)用規(guī)劃布局手法和設(shè)計(jì)技術(shù)，降低居住區(qū)建設(shè)造價(jià)和節(jié)約城市用地。（5）施工要求：規(guī)劃設(shè)計(jì)應(yīng)有利于施工的組織與經(jīng)營(yíng)。

（6）美觀要求：優(yōu)美的居住環(huán)境，取決于住宅和公建設(shè)計(jì)、建筑群體的組合、建筑群體與環(huán)境的結(jié)合，應(yīng)反映出生動(dòng)活潑、欣欣向榮、明朗大方、整潔優(yōu)美的面貌。

2.住宅類型的選擇。

（1）根據(jù)居住對(duì)象確定住宅標(biāo)準(zhǔn)。（2）滿足戶室比要求。（3）確定住宅建筑層高和層數(shù)。

（4）適應(yīng)當(dāng)?shù)刈匀粴夂驐l件和居民生活習(xí)慣。

居住區(qū)內(nèi)道路可分為：居住區(qū)道路、小區(qū)路、組團(tuán)路和宅間小路四級(jí)。其道路寬度應(yīng)符合下列規(guī)定：居住區(qū)道路紅線寬度不宜小于20m；小區(qū)路路面寬6—9m，建筑控制線之間的寬度，需敷設(shè)供熱管線的不宜小于14m，無(wú)供熱管線的不宜小于10m；組團(tuán)路路面寬度3—5m，建筑控制線之間的寬度，需敷設(shè)供熱管線的不宜小于10m，無(wú)供熱管線的不宜小于8m；宅間小路路面寬不宜小于2．5m。居住區(qū)內(nèi)道路縱坡應(yīng)符合相應(yīng)規(guī)定。居住區(qū)內(nèi)的道路設(shè)置應(yīng)符合下列規(guī)定：

內(nèi)主要道路至少應(yīng)有兩個(gè)出入口；居住區(qū)內(nèi)主要道路至少應(yīng)有兩個(gè)方向與外圍道路相連；機(jī)動(dòng)車道對(duì)外出入口間距不應(yīng)小于150m。沿街建筑物長(zhǎng)度超過(guò)150m時(shí)，應(yīng)設(shè)不小于4m的消防車通道。人行出口間距不宜超過(guò)80m，當(dāng)建筑物長(zhǎng)度超過(guò)80m時(shí)，應(yīng)在底層設(shè)置人行通道。

1.安高城市天地。

(1)區(qū)位。

安高城市天地，近臨合作化南路和“黃金中環(huán)”望江西路，與金寨路高架咫尺之遙，輕松暢享城市中心便捷交通之優(yōu)越；居新老城區(qū)之中樞，處學(xué)術(shù)殿堂之腹地，距政務(wù)文化新區(qū)約兩公里，與中國(guó)科技大學(xué)僅百米之遙，區(qū)內(nèi)另有安徽大學(xué)、合肥學(xué)院、解放軍炮兵學(xué)院等多所高等院校，地理位置優(yōu)越，文化氛圍濃厚。安高城市天地占地170余畝，規(guī)劃建筑面積40萬(wàn)平方米，綠地率40%，住宅車位比1：1。

(2)設(shè)計(jì)理念。

安高城市天地以愛(ài)琴海地區(qū)優(yōu)美的景色和悠久的人文景觀為主線，結(jié)合地域院落結(jié)構(gòu)及親水特性主題，強(qiáng)調(diào)景觀的享受和文化的植入，增添景觀的濃厚底蘊(yùn)和美感。安高城市天地以極為流動(dòng)韻律的湖岸線和多元化建筑風(fēng)情，營(yíng)造充滿文化氣息的親水社區(qū)。

安高城市天地包含多層情景洋房、精品小高層、觀景高層和高級(jí)公寓等住宅物業(yè)形態(tài)，

各居住單元均南北向布置，戶型設(shè)計(jì)人性化，親水樓臺(tái)，戶戶觀景。

(3)戶型。

(4)居住區(qū)不緊要滿足人們基本的居住需求，同時(shí)還要一定的配套設(shè)施及綠化要求，給居民創(chuàng)造一個(gè)便于生活的、有一定生活品質(zhì)的生活場(chǎng)所。

在配套設(shè)施方面，安高城市天地在小區(qū)周邊規(guī)劃了800m風(fēng)情商業(yè)街、沃爾瑪國(guó)際購(gòu)物廣場(chǎng)、國(guó)際甲級(jí)寫字樓、美國(guó)豪生高級(jí)商務(wù)酒店等眾多標(biāo)志性建筑集群，為居民的生活提供保障和便捷的服務(wù)。

好的小區(qū)環(huán)境營(yíng)造需要良好的建筑形式和景觀環(huán)境營(yíng)造，安高城市天地的建筑造型優(yōu)美，色彩淡雅，景觀小品豐富，富有詩(shī)情畫意。為人們創(chuàng)造了優(yōu)雅的生活環(huán)境，在一定程度上提高了生活品質(zhì)。

2.華潤(rùn)幸福里。

華潤(rùn)幸福里共規(guī)劃19棟樓，其中1#2#3#5#6#為5層花園洋房，7#8#9#10#11#12#為18層+11層，15#16#為28層高層，17#回遷樓，18#19#21#22#為33層高層，20#為4層洋房。

(1)區(qū)位。

華潤(rùn)幸福里位于合肥市蜀山區(qū)望江西路與合作化路交匯處，總用地面積約10萬(wàn)m2，總建筑面積約28萬(wàn)m2（不含地下建筑面積），用途集商業(yè)、辦公、住宅為一體，總投資約16億港元。

華潤(rùn)幸福里地處繁華深處，整個(gè)住區(qū)與城市保持約200米的距離，與城市兩大商業(yè)副中心三里庵、南七直線距離僅1公里左右，臨近中國(guó)科技大學(xué)、安徽大學(xué)等高校。五里墩立交橋、金寨路高架橋、合作化路、望江路、黃山路等共同構(gòu)筑的立體道路交通系統(tǒng)，規(guī)劃及營(yíng)運(yùn)中的國(guó)購(gòu)廣場(chǎng)、西環(huán)中心廣場(chǎng)、南七商業(yè)大廈、沃爾瑪、樂(lè)購(gòu)等商業(yè)設(shè)施均環(huán)伺附近。

(2)戶型理念。

華潤(rùn)幸福里產(chǎn)品豐富多樣，涵蓋多層洋房、小高層、高層，主力戶型為80-140平米，并配有少量小戶型精裝公寓和大面積的城市花園洋房類產(chǎn)品，力求在繁華深處，營(yíng)造讓都市人久違的心靈庭院。

(3)建筑與綠化環(huán)境。

突出生態(tài)質(zhì)量，提高文化品位是高檔小區(qū)在規(guī)劃過(guò)程中所宣揚(yáng)和追求的。華潤(rùn)幸福里的建筑風(fēng)格帶有一定的歐式韻味，開發(fā)者借此來(lái)提升文化韻味招攬住戶。為打造高品質(zhì)的居住環(huán)境，配套設(shè)施尤其是環(huán)境綠化便在規(guī)劃中凸顯出來(lái)。

3.寧波市北侖區(qū)安置小區(qū)。

放采用地面分散停車與建筑底層架空停車兩種方式，由于地下車庫(kù)建設(shè)成本較高，該類小區(qū)很少采用這種停車方式。

小區(qū)綠化系統(tǒng)分為中心綠地、組團(tuán)綠地、宅問(wèn)綠地三部分，由于考慮到投資成本等因素，小區(qū)的建設(shè)者對(duì)于中心綠地、組團(tuán)綠地等公共綠地空間，以種植草皮及灌木為主，偶爾會(huì)設(shè)置少量的涼亭、座椅等休憩娛樂(lè)設(shè)施；對(duì)于宅間綠地則以種植草皮為主。由于小區(qū)內(nèi)的停車占用部分宅問(wèn)綠地，致使宅間綠化比較分散，不成系統(tǒng)。

考慮不足，而對(duì)于老人、兒童等弱勢(shì)群體的需求更是無(wú)暇顧及。拆遷安置小區(qū)在環(huán)境設(shè)計(jì)中熱衷于形式化的公共空間建設(shè)，通常在小區(qū)中心、組團(tuán)人口布置中心綠地并設(shè)置少量的涼亭、座椅，而對(duì)于日常生活中利用率最高、真正能加強(qiáng)鄰里交往的宅問(wèn)綠地的配套設(shè)施則缺乏必要的考慮與設(shè)計(jì)，最多只是沿建筑墻角種植少量草皮.

四、總結(jié)：

1.居住建筑單體設(shè)計(jì)。

建筑設(shè)計(jì)中，要符合現(xiàn)代化的工作步伐，要使居住環(huán)境給人帶來(lái)舒適感體現(xiàn)居住建筑的人性化。建筑圖如底層及標(biāo)準(zhǔn)層平面圖、頂層平面圖、主要立面圖、剖面圖要滿足相關(guān)規(guī)范的要求，根據(jù)實(shí)際情況選擇建筑方案，考慮到實(shí)用、美觀、符合辦公目的等等各方面要求。

2.居住建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)。

居住建筑的規(guī)劃要從宏觀去考慮，致力營(yíng)造靜謐舒適安逸的生活環(huán)境。首先要有合適的道路關(guān)系網(wǎng)，小區(qū)干道、組團(tuán)道路、宅間小道功能明確。建筑的前后關(guān)系要滿足各項(xiàng)指標(biāo)。

3.調(diào)研體會(huì)。

近年來(lái)，隨著城市新區(qū)開發(fā)的持續(xù)升溫，大量的城市住宅也如雨后春筍一般拔地而起，不斷地改善著人們的居住條件。居住區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)，是一個(gè)復(fù)雜的過(guò)程，需要規(guī)劃、策劃、工程、管理等多方面的合作來(lái)完成。以上是對(duì)居住區(qū)設(shè)計(jì)的一些調(diào)研，我們的居住區(qū)環(huán)境要達(dá)到一個(gè)更理想、更舒適、更優(yōu)美的境界，我們建筑設(shè)計(jì)者就應(yīng)該有創(chuàng)新意識(shí)的設(shè)計(jì)思路，努力探索，來(lái)不斷創(chuàng)新、完善。

安置房建設(shè)是城市建設(shè)的重要組成部分，更是關(guān)系民生、促進(jìn)社會(huì)和諧的大問(wèn)題。城市中心區(qū)的安置房設(shè)計(jì)要著力于創(chuàng)建宜居環(huán)境，提高生活品質(zhì)。政府部門應(yīng)集合更多更優(yōu)勢(shì)資源，對(duì)城市中心區(qū)安置房建設(shè)進(jìn)行深入專題研究。而設(shè)計(jì)師則應(yīng)正視自身的責(zé)任，從思想和技術(shù)層面，努力實(shí)踐“設(shè)計(jì)改變生活”，幫助更多的城市拆遷戶實(shí)現(xiàn)“新房子，新環(huán)境，新生活”的宜居夢(mèng)想。

物業(yè)小區(qū)調(diào)研報(bào)告篇十四

隨著城鎮(zhèn)化腳步不斷推進(jìn)，各地新興小區(qū)如雨后春筍般圈地而起，五花八門的物業(yè)公司也有了巨大的發(fā)展空間，物業(yè)的品牌價(jià)值也成為了房地產(chǎn)商手里越來(lái)越重要的籌碼。物業(yè)對(duì)小區(qū)的管理與城管對(duì)于城市的管理如出一轍，同時(shí)也有著包含關(guān)系。物業(yè)管的不光是小區(qū)整體環(huán)境，還要解決每個(gè)業(yè)主日常所遇到的問(wèn)題。當(dāng)小區(qū)內(nèi)住戶的某些行為觸犯到城市管理相關(guān)法規(guī)時(shí)，就進(jìn)入了城管管轄范圍，要解決好這些物業(yè)、城管均可介入的問(wèn)題往往需要雙方開展協(xié)作。

在現(xiàn)實(shí)中，諸多問(wèn)題使得原本可以開展協(xié)作的部分反而成了城管執(zhí)法過(guò)程中的瓶頸。由于物業(yè)平時(shí)與業(yè)主關(guān)系密切，有的物業(yè)管理人員與業(yè)主幾乎如親友般熟悉，出于感情層面以及日后相處考慮，物業(yè)在遇到業(yè)主有違法行為時(shí)往往容易采取回避乃至包庇業(yè)主的措施，以使自己脫離干系。甚至還有一些不顧及品牌效益的物業(yè)，管理不好就直接撒手不管了，這就使得執(zhí)法人員在期望通過(guò)物業(yè)與業(yè)主溝通時(shí)吃到了無(wú)數(shù)閉門羹。

而如果物業(yè)管理者們更深層地思考下業(yè)主的違法違規(guī)問(wèn)題，不難發(fā)現(xiàn)，只要有一戶業(yè)主帶頭不遵紀(jì)守法，并且被縱容和默許，就會(huì)有更多家業(yè)主來(lái)鉆法律漏洞以謀私利。這些業(yè)主行為最后往往影響到周邊業(yè)主的共同利益，造成其他業(yè)主的.不斷投訴，將物業(yè)置于眾矢之的。物業(yè)若能配合執(zhí)法力量做好嚴(yán)管嚴(yán)打工作，及時(shí)先行溝通處理并主動(dòng)反應(yīng)上報(bào)業(yè)主違規(guī)行為，那么日后的管理將輕松很多，同時(shí)也能得到更廣大業(yè)主的好評(píng)。

物業(yè)與城管開展協(xié)作應(yīng)有效地發(fā)揮雙方的獨(dú)有優(yōu)勢(shì)，互相填補(bǔ)不足。物業(yè)掌握著業(yè)主的基本信息，對(duì)整個(gè)小區(qū)有更深的了解和更綜合的考量，擁有更多與住戶的溝通技巧，更便于作一些溝通調(diào)解工作，也能為城管執(zhí)法過(guò)程中需落實(shí)的細(xì)節(jié)問(wèn)題提供更多綜合的建議，以盡量減少執(zhí)法過(guò)程所產(chǎn)生的其他負(fù)面影響。城管依照國(guó)家法律法規(guī)辦事，當(dāng)物業(yè)的人情牌、管社區(qū)管理辦法行不通時(shí)，就需要城管介入，以更明確的行政職權(quán)來(lái)對(duì)業(yè)主行為作約束。城管借物業(yè)之巧勁，物業(yè)借城管之利劍，兩者協(xié)作方可攻堅(jiān)克難。

城管與物業(yè)協(xié)作需要在平時(shí)就建立起一致思想，統(tǒng)一戰(zhàn)線，在關(guān)鍵時(shí)刻才能口鋒一致。這些磨針活不是一日兩日就能練就的，需要在兩者間先搭起人員、信息、政策的橋梁，多開展交流活動(dòng)，落實(shí)現(xiàn)行政策，分析潛在問(wèn)題，及時(shí)做好準(zhǔn)備，提前給業(yè)主打好預(yù)防針。

新形勢(shì)下物業(yè)與城管打交道會(huì)越來(lái)越頻繁，有團(tuán)結(jié)協(xié)作的心，運(yùn)用好方式方法，才能夠化矛盾為橋梁，逐步優(yōu)化物業(yè)城管協(xié)同管理格局。

物業(yè)小區(qū)調(diào)研報(bào)告篇十五

20__年4月到8月，我局在市、區(qū)政府部門領(lǐng)導(dǎo)下，積極與住建、環(huán)保、城管執(zhí)法、工商質(zhì)檢、公安消防和各街道辦事處、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、社區(qū)居委會(huì)、業(yè)主代表等相關(guān)單位聯(lián)系人，對(duì)住宅小區(qū)物業(yè)管理情況進(jìn)行了調(diào)研。調(diào)研組深入到20多個(gè)不同特點(diǎn)的物業(yè)小區(qū)進(jìn)行了實(shí)地調(diào)查走訪;分別召開了8次物業(yè)服務(wù)企業(yè)代表座談會(huì)、10次業(yè)主委員座談會(huì)。

一、基本情況。

物業(yè)管理工作起步較晚，物業(yè)管理總體水平較低，主要以三種模式推行：

(1)近幾年開發(fā)修建的商品房、綜合樓基本推行了專業(yè)化物業(yè)管理模式，占30%;。

(4)其余小區(qū)和老舊住宅無(wú)物業(yè)服務(wù)和管理，占30%。

二、工作開展情況。

一是加強(qiáng)了制度建設(shè)。根據(jù)國(guó)家和省、市的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合實(shí)際，先后制定了《前期物業(yè)和保障性住房物業(yè)企業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》、《物業(yè)企業(yè)招投標(biāo)制度》、《物業(yè)管理服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)》、《維修資金收繳使用辦法》等制度。通過(guò)具體制度的建立和落實(shí)，基本保障了物業(yè)管理工作的開展。

二是推行了“菜單式”物業(yè)收費(fèi)服務(wù)模式。制定了《物業(yè)管理服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)》，將物業(yè)服務(wù)內(nèi)容劃分6個(gè)等級(jí)、6個(gè)小項(xiàng)，服務(wù)企業(yè)按對(duì)應(yīng)物業(yè)收費(fèi)菜單中的等級(jí)服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行服務(wù)和收費(fèi)，基本做到了業(yè)主期望的“質(zhì)價(jià)相符”。

三是抓了樣板示范工程。出臺(tái)了《物業(yè)管理示范小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)》，對(duì)創(chuàng)建示范項(xiàng)目活動(dòng)進(jìn)行指導(dǎo)，截至目前，共推行50多個(gè)各類管理模式的示范小區(qū)。

四是積極開展了物業(yè)宣傳培訓(xùn)工作。采取多種形式向業(yè)主和社會(huì)宣傳物業(yè)知識(shí)，增強(qiáng)業(yè)主的物業(yè)自治意識(shí)，努力贏得社會(huì)方方面面對(duì)物業(yè)管理工作的理解和支持。通過(guò)辦班請(qǐng)專家講課培訓(xùn)，提升物業(yè)從業(yè)人員的素質(zhì)，提高物業(yè)從業(yè)人員的物業(yè)服務(wù)能力。

三、存在的問(wèn)題。

(一)歷史遺留問(wèn)題多，老舊小區(qū)治理改造難度大。

近年來(lái)，隨著城市建設(shè)的不斷擴(kuò)張和快速發(fā)展，以居住環(huán)境優(yōu)美、物業(yè)服務(wù)規(guī)范為特征的現(xiàn)代化住宅小區(qū)保持高速增長(zhǎng)趨勢(shì)。而興建于上世紀(jì)八.九十年代甚至更早的住宅區(qū)，小區(qū)的規(guī)劃方案比較簡(jiǎn)單,內(nèi)部結(jié)構(gòu)及住宅功能相對(duì)落后。隨著城市人民生活水平不斷提高，硬件設(shè)施的先天不足就逐步凸現(xiàn)出來(lái)。路不平、燈不亮、下水不暢、雨污合流、無(wú)化糞池、無(wú)停車位、管理缺失、環(huán)境衛(wèi)生差、治安形勢(shì)復(fù)雜等情況。隨著時(shí)間的推移，這些問(wèn)題已呈集中爆發(fā)態(tài)勢(shì)，給人民群眾生活帶來(lái)極大不便，由此引發(fā)的社會(huì)矛盾層出不窮。例如，東岳廟街新華小區(qū)、北門市場(chǎng)觀音井小區(qū)、草壩街將軍公寓等小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施配套落后，管網(wǎng)嚴(yán)重堵塞，污水橫流，臭氣熏天。

(二)物業(yè)管理體制不健全，監(jiān)管工作合力不夠。

目前，物業(yè)管理制度體系還很不完善，物業(yè)管理活動(dòng)涉及到的多個(gè)部門，開發(fā)商、物業(yè)企業(yè)、業(yè)主以及政府相關(guān)職能部門之間的職責(zé)不清，行政管理和物業(yè)服務(wù)關(guān)系還沒(méi)有完全理順;市、區(qū)、街道、社區(qū)之間沒(méi)有建立起系統(tǒng)協(xié)調(diào)的物業(yè)管理體制，相關(guān)職能部門沒(méi)有建立起物業(yè)管理聯(lián)動(dòng)機(jī)制，如物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議制度、物業(yè)企業(yè)協(xié)會(huì)等目前尚未建立或成立。

(三)物業(yè)管理專業(yè)人才匱乏、編制不足。

目前，部門物業(yè)管理專業(yè)人才匱乏，其從業(yè)人員大多來(lái)自“轉(zhuǎn)制、轉(zhuǎn)崗、轉(zhuǎn)業(yè)”人員，缺乏專業(yè)理論素養(yǎng)和足夠的管理經(jīng)驗(yàn);編制嚴(yán)重不足，工作任務(wù)重，難以有效地對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行專業(yè)指導(dǎo)和監(jiān)管。區(qū)房管局物業(yè)管理科室人員4人，僅1人有編，其余3人均為臨聘人員，對(duì)1200多個(gè)物業(yè)小區(qū)的管理指導(dǎo)工作顯得力不從心，杯水車薪。95%的街道辦事處、社區(qū)無(wú)物業(yè)管理科室和專職管理人員。物業(yè)企業(yè)管理人員多為城市下崗再就業(yè)人員和農(nóng)村剩余勞動(dòng)力，整體素質(zhì)偏低，普遍缺乏物業(yè)管理理論知識(shí)和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，有相當(dāng)一部分從業(yè)人員沒(méi)有經(jīng)過(guò)物業(yè)管理培訓(xùn)，職業(yè)道德、專業(yè)技能、應(yīng)急能力及相關(guān)法律知識(shí)等都難以適應(yīng)物業(yè)管理專業(yè)崗位的要求。雖然物業(yè)行業(yè)主管部門近年來(lái)下大力氣加強(qiáng)了物業(yè)管理專業(yè)人員的培訓(xùn)與指導(dǎo)工作，但是仍然跟不上物業(yè)管理行業(yè)迅速發(fā)展的需要。

(四)物業(yè)企業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)不足，整體服務(wù)水平低。

物業(yè)企業(yè)缺乏必要的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，這樣，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的整體服務(wù)水平也必然較低。特別是相當(dāng)一部分物業(yè)公司是住宅小區(qū)原開發(fā)企業(yè)的子公司，與原開發(fā)企業(yè)存在依附關(guān)系，不是真正獨(dú)立的企業(yè)法人。甚至有的物業(yè)管理人員的工資在原開發(fā)企業(yè)開支，形式上獨(dú)立，實(shí)際上不獨(dú)立，缺乏對(duì)物業(yè)發(fā)展的長(zhǎng)遠(yuǎn)打算。有的物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)態(tài)度和質(zhì)量差，而且還擅自改變物業(yè)管理用房、公共建筑和共同設(shè)施設(shè)備的用途，引起業(yè)主的不滿。同時(shí)，“建管不分”的體制造成一個(gè)樓盤一家物業(yè)，無(wú)法形成規(guī)模，企業(yè)盈利能力較差，使物業(yè)公司缺乏提高服務(wù)質(zhì)量的動(dòng)力，影響了物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。

(五)業(yè)主委員會(huì)組建難，運(yùn)作不規(guī)范。

業(yè)主普遍缺乏必要的物業(yè)管理知識(shí)，自治意識(shí)不強(qiáng)，不愿參與物業(yè)管理;即使有業(yè)主委員會(huì)，其成員組成復(fù)雜、人員良莠不齊，缺乏“有能力、有名望、善協(xié)調(diào)”的組織者。全區(qū)實(shí)施物業(yè)管理的居民小區(qū)中，只有46個(gè)小區(qū)成立了業(yè)主委員會(huì)，不足物業(yè)服務(wù)小區(qū)的5%。

從運(yùn)行情況看，70%的業(yè)主委員會(huì)運(yùn)作不規(guī)范，既沒(méi)與物業(yè)企業(yè)簽訂服務(wù)合同，也沒(méi)制定業(yè)主公約和議事規(guī)程，監(jiān)管措施乏力;20%的業(yè)主委員會(huì)缺乏社區(qū)、物業(yè)主管部門必要的指導(dǎo)和支持，工作進(jìn)展緩慢;20%的業(yè)主委員會(huì)形同虛設(shè)，沒(méi)有發(fā)揮業(yè)主的橋梁紐帶作用，距真正意義上的自治管理相距甚遠(yuǎn)。

四、對(duì)策與建議。

(一)列入民生重點(diǎn)，徹底治理推進(jìn)。

建議組織力量對(duì)物業(yè)管理服務(wù)問(wèn)題，進(jìn)行全面普查，整理歸類。借鑒相鄰城市物業(yè)管理的成功做法和根據(jù)實(shí)際特點(diǎn)進(jìn)行創(chuàng)新結(jié)合起來(lái)，制定物業(yè)管理綜合治理方案，認(rèn)真落實(shí)。

(二)有序推進(jìn)老舊小區(qū)改造工作。

老舊小區(qū)主要位于江南老城，建議把老舊小區(qū)分片劃區(qū)，按實(shí)際情況劃為四類，按照改造難度由易到難來(lái)劃分。一類作為試點(diǎn)，可選三到五個(gè)，例如草壩街的改造就非常成功。二類為比較容易改造的小區(qū)，對(duì)我區(qū)創(chuàng)衛(wèi)生城市、文明城市等影響大的先實(shí)施。三類為改造困難相對(duì)較大的小區(qū)。四類小區(qū)主要是一些改造難度大的小區(qū)，如那些單棟且住戶少、房屋很破舊且基礎(chǔ)配套設(shè)施極度落后的建筑。

(三)建立有效的監(jiān)管調(diào)處機(jī)制。

一要繼續(xù)加強(qiáng)房屋竣工驗(yàn)收和物業(yè)承接驗(yàn)收，確保物業(yè)服務(wù)設(shè)施設(shè)備保質(zhì)保量，不出現(xiàn)各種隱患。二要盡快出臺(tái)物業(yè)管理方面的規(guī)范性文件，明確物業(yè)服務(wù)企業(yè)，業(yè)主、社區(qū)、政府管理部門之間的責(zé)任。三要完善規(guī)劃、公安、物價(jià)、消防、城管、供水、供電、通信網(wǎng)絡(luò)等部門組成的協(xié)調(diào)機(jī)構(gòu)，建立物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議制度，促進(jìn)其提高服務(wù)水平。四要實(shí)施街道社區(qū)網(wǎng)絡(luò)化管理，管理員專人專職，要包片包區(qū)，并加大協(xié)調(diào)物業(yè)管理工作力度。

(四)培育物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)。

一要加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理，規(guī)范物業(yè)服務(wù)流程、服務(wù)等級(jí)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。要建立企業(yè)信用、年審、評(píng)比制度，促進(jìn)物業(yè)企業(yè)提升服務(wù)水平。二要支持、幫助物業(yè)企業(yè)吸納優(yōu)秀人才，拓寬服務(wù)領(lǐng)域，開展有償家政服務(wù)，電子商務(wù)配送等業(yè)務(wù)，滿足不同層次的服務(wù)需求。三要建立行業(yè)協(xié)會(huì)，發(fā)揮行業(yè)協(xié)會(huì)作用，鼓勵(lì)物業(yè)企業(yè)相互學(xué)習(xí)交流，向一流企業(yè)看齊，企業(yè)間形成比、學(xué)、趕、幫、超氛圍。支持、協(xié)助物業(yè)企業(yè)學(xué)習(xí)外地先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，提升我區(qū)總體服務(wù)水平。四要實(shí)行物業(yè)管理招投標(biāo)制度，建立企業(yè)、物業(yè)公司雙向選擇，公平競(jìng)爭(zhēng)的機(jī)制。要將物業(yè)企業(yè)的信用情況作為招投標(biāo)、業(yè)主大會(huì)選聘、小區(qū)評(píng)優(yōu)的依據(jù)。

(五)多方參與，推進(jìn)業(yè)主委員會(huì)建設(shè)。

制定出臺(tái)業(yè)主委員會(huì)管理辦法。辦事處及社區(qū)要大力推進(jìn)業(yè)主委員會(huì)建設(shè)，選出真正能夠代表業(yè)主利益，熱心公益事業(yè)、公道正派、敢于負(fù)責(zé)、有一定工作水平的人員主持、參與業(yè)主委員會(huì)工作。發(fā)揮業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主之間的橋梁紐帶作用，建立雙方相互溝通、相互理解的良好關(guān)系;學(xué)習(xí)借鑒外地住宅專項(xiàng)維修資金管理好的經(jīng)驗(yàn)，完善住宅專項(xiàng)維修資金使用辦法，簡(jiǎn)化程序，提高效率;建立健全業(yè)主委員會(huì)和業(yè)主委員的工作職責(zé)，建立激勵(lì)機(jī)制和約束機(jī)制;業(yè)主委員會(huì)要向業(yè)主做好宣傳、解釋、協(xié)調(diào)工作，發(fā)揮自律作用，團(tuán)結(jié)引導(dǎo)業(yè)主遵守“業(yè)主公約”和各項(xiàng)管理制度，按合同約定交納物業(yè)管理費(fèi)用，自覺(jué)支持物業(yè)管理工作。

物業(yè)小區(qū)調(diào)研報(bào)告篇十六

物業(yè)管理是今年鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議確定的三個(gè)突破之一。物業(yè)管理是一個(gè)成長(zhǎng)的過(guò)程，也是迎接挑戰(zhàn)自我加壓探索精選論文新課題的過(guò)程。

一目前我鎮(zhèn)物業(yè)管理試點(diǎn)工作開展情況。

上半年，鎮(zhèn)城管辦在七個(gè)城區(qū)社區(qū)各選一處居民小區(qū)做為物業(yè)管理試點(diǎn)，打破社區(qū)原有的小區(qū)負(fù)責(zé)制的管理模式，重點(diǎn)在臟亂差的無(wú)人管小區(qū)開展物業(yè)管理。上半年工作重點(diǎn)是選定試點(diǎn)，解決遺留問(wèn)題，成立業(yè)主委員會(huì)。城市七個(gè)社區(qū)的試點(diǎn)具體情況為：

1社區(qū)：社區(qū)選擇三星花園小區(qū)做為試點(diǎn)。三星花園位于東城區(qū)閆家壩地段，共有居民近一百戶。該小區(qū)前期開發(fā)遺留問(wèn)題很多，圍墻未建好，沒(méi)有物業(yè)管理用房，長(zhǎng)期無(wú)人管，垃圾成堆，草坪損毀，很多業(yè)主對(duì)在此居住失去了信心，打算賣掉房子。對(duì)于物業(yè)管理，多數(shù)人擁護(hù)，但缺乏信心。經(jīng)過(guò)初步測(cè)算，要在該小區(qū)建立物業(yè)管理，尚需七萬(wàn)元解決遺留問(wèn)題。社區(qū)在小區(qū)召開了業(yè)主委員會(huì)籌備會(huì)，向各家各戶發(fā)放了物業(yè)管理倡議書，征求有關(guān)意見(jiàn)。下一步準(zhǔn)備成立業(yè)主委員會(huì)。

二社區(qū)：社區(qū)去年最先推行物業(yè)管理，并成功地在糧食局小區(qū)成立了業(yè)主委員會(huì)，建立了業(yè)主規(guī)約，協(xié)助小區(qū)實(shí)行了物業(yè)自治管理。今年，社區(qū)將綜合批發(fā)城作為物業(yè)管理重點(diǎn)整治單位。綜合批發(fā)城有業(yè)主近三百戶，建成十多年來(lái)，沒(méi)有物業(yè)管理，遺留問(wèn)題多，一直是縣城城市管理衛(wèi)生創(chuàng)建的死角難點(diǎn)。經(jīng)走訪，綜合批發(fā)城要實(shí)施物業(yè)管理需解決四大遺留問(wèn)題：清掏化糞池拆除消防通道上的違章建筑恢復(fù)大門及門崗提供物業(yè)管理用房，總測(cè)算費(fèi)用近五十萬(wàn)元。經(jīng)過(guò)半年多的協(xié)調(diào)，目前成立了小區(qū)業(yè)主委員會(huì)，簡(jiǎn)單疏通了下水道，基本拆除了消防通道上的違章建筑，向開發(fā)商爭(zhēng)取了兩間門面作為物業(yè)管理用房，已由致遠(yuǎn)物業(yè)公司拿出了初步管理方案，并正在協(xié)商解決大門及門崗的問(wèn)題。7月30日晚，鎮(zhèn)政府組織在綜合批發(fā)城小區(qū)召開全體業(yè)主會(huì)議，正式宣布小區(qū)管理移交縣致遠(yuǎn)物業(yè)管理公司，該小區(qū)走上規(guī)范化管理軌道。

三觀山社區(qū)：試點(diǎn)一：佳美公司宿舍區(qū)。因佳美公司（原一建公司）改制時(shí)已將其宿舍區(qū)（建筑公寓）移交社區(qū)，并和鎮(zhèn)政府簽定協(xié)議，不再承擔(dān)建筑公寓內(nèi)的衛(wèi)生創(chuàng)建等任務(wù)，請(qǐng)求取消建筑公寓做為其創(chuàng)建包干責(zé)任區(qū)。建筑公寓有居民六十多戶，以前社區(qū)在小區(qū)內(nèi)實(shí)施過(guò)物業(yè)管理，后因少數(shù)業(yè)主私搭亂建而中止，成為無(wú)人管小區(qū)，后來(lái)小區(qū)衛(wèi)生包干到佳美公司，但缺乏長(zhǎng)效管理。現(xiàn)在社區(qū)已召集業(yè)主代表開會(huì)，下發(fā)選票，籌備成立業(yè)主委員會(huì)，下一步再確定物業(yè)管理方案。試點(diǎn)二：原天鵝賓館院落。此事由農(nóng)辦牽頭，鎮(zhèn)城管辦協(xié)助，在現(xiàn)場(chǎng)走訪了業(yè)主。針對(duì)院內(nèi)的環(huán)境問(wèn)題，我鎮(zhèn)拿出了初步改造方案。因院內(nèi)主體繁多，改造資金龐大，我們已向縣政府反映，準(zhǔn)備召開相關(guān)責(zé)任主體的協(xié)調(diào)會(huì)，解決環(huán)境問(wèn)題后再議物業(yè)管理事宜。

四老西門社區(qū)：老西門社區(qū)做為老城區(qū)，無(wú)人管小區(qū)最多，縣長(zhǎng)熱線投訴最多，創(chuàng)建任務(wù)最難，實(shí)施物業(yè)管理的難度也最大。社區(qū)先后在百貨庭院電影庭院土產(chǎn)庭院醬園廠庭院商業(yè)新村橋頭花園等地開會(huì)走訪，征求業(yè)主意見(jiàn)，了解物業(yè)管理現(xiàn)狀，最終確定在電影庭院醬園廠庭院和土產(chǎn)庭院實(shí)施物業(yè)管理。目前準(zhǔn)備籌集資金解決電影庭院的物業(yè)管理用房和大門的問(wèn)題。

五渫陽(yáng)社區(qū)：試點(diǎn)一：農(nóng)資大市場(chǎng)。農(nóng)資大市場(chǎng)一期工程建成多年，二期工程尚未售完。建成以來(lái)市場(chǎng)物業(yè)一直由市管中心（宏天物業(yè)）管理，但建設(shè)方和業(yè)主對(duì)物業(yè)管理強(qiáng)烈不滿，準(zhǔn)備重新聘用物業(yè)服務(wù)企業(yè)。經(jīng)社區(qū)推薦，建設(shè)方多方了解后，擬定由致遠(yuǎn)物業(yè)公司接管。從五月份開始，致遠(yuǎn)物業(yè)開始走訪業(yè)主，制定了初步管理方案，得到了建設(shè)方的認(rèn)可。八月份，縣房管局準(zhǔn)備采取邀標(biāo)的方式，重新聘用物業(yè)公司。試點(diǎn)二：旺佳園。旺佳園共有業(yè)主75戶，一部分是原勞動(dòng)服務(wù)公司職工，另一部分是新開發(fā)樓房入住戶。由于新遷戶入住前交納了兩年物業(yè)管理費(fèi)，兩年期滿后，物業(yè)公司退出，現(xiàn)在小區(qū)沒(méi)有物業(yè)管理，而且由于以前管理不規(guī)范，公共部分占用嚴(yán)重，業(yè)主強(qiáng)烈要求實(shí)施物業(yè)管理。目前，社區(qū)已在小區(qū)內(nèi)召開了業(yè)主委員會(huì)籌備小組會(huì)議，張貼了有關(guān)宣傳法規(guī)，投票選舉了業(yè)主委員會(huì)，下一步準(zhǔn)備擬定物業(yè)管理方案并召開業(yè)主大會(huì)。

六中渡社區(qū)：社區(qū)選擇小區(qū)做為試點(diǎn)。小區(qū)是原廣福橋煤礦職工宿舍區(qū)，有業(yè)主近七十戶，改制后由社區(qū)接管，但由于收費(fèi)狀況不好，管理有難度，每年社區(qū)還要負(fù)債投入。今年，社區(qū)在該小區(qū)率先推行物業(yè)管理，組織召開業(yè)主大會(huì)，選舉成立了業(yè)主委員會(huì)，并協(xié)助完善了業(yè)主規(guī)約。六月份，小區(qū)正式開始自治管理。

二物業(yè)管理工作開展過(guò)程中存在的難點(diǎn)。

1社區(qū)對(duì)物業(yè)管理的社會(huì)效益認(rèn)識(shí)不足。個(gè)別社區(qū)認(rèn)為物業(yè)管理與小區(qū)管理在利益上存在著沖突，工作積極性不是很高。

2硬件設(shè)施不配套。一是相當(dāng)一部分院落建設(shè)不規(guī)范，無(wú)門崗和門廳，現(xiàn)在組織修建也不好規(guī)劃。二是居民區(qū)下水道電路等物業(yè)管理所涉及到的設(shè)施嚴(yán)重滯后，維修或建設(shè)需大量資金。

3規(guī)范控制混亂。小區(qū)內(nèi)亂搭亂建現(xiàn)象嚴(yán)重，臨時(shí)建筑擠占了消防通道。綠化率達(dá)不到設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，居民利用空坪隙地種菜，擠占了綠化空間。

4收取物業(yè)管理所必須的費(fèi)用存在一定的難度。有些業(yè)主認(rèn)為物業(yè)公司賺了錢，不愿交費(fèi)，或不愿接受管理。很多人的思想還停留在單位提供后勤福利和大鍋飯的時(shí)代，對(duì)自己應(yīng)盡的責(zé)任和義務(wù)不明。

5物業(yè)管理企業(yè)動(dòng)作欠規(guī)范?，F(xiàn)有的幾個(gè)物業(yè)管理企業(yè)，市場(chǎng)化程度不高，管理不是很專業(yè)，缺乏先進(jìn)的管理經(jīng)驗(yàn)與模式，營(yíng)利的目的太明顯。

6前期物業(yè)管理不規(guī)范，開發(fā)建設(shè)所遺留下來(lái)的問(wèn)題對(duì)物業(yè)管理形成了極大的障礙。

7業(yè)主大會(huì)難組織。居民對(duì)物業(yè)管理的含義認(rèn)識(shí)不清信心不足，參加會(huì)議的積極性不高。

8媒體關(guān)注程度不夠。

三對(duì)我鎮(zhèn)開展物業(yè)管理工作的幾點(diǎn)建議。

1嚴(yán)格執(zhí)行物業(yè)管理的法律法規(guī)及規(guī)章，使物業(yè)管理的管理服務(wù)經(jīng)營(yíng)收費(fèi)等各方面各環(huán)節(jié)做到依法管理和運(yùn)作。政府要加強(qiáng)服務(wù)意識(shí)，出臺(tái)相應(yīng)的扶持政策，為廣大企業(yè)營(yíng)造良好的發(fā)展環(huán)境，提供宏觀的政策支持與引導(dǎo)。建立物業(yè)管理市場(chǎng)準(zhǔn)入制度。加強(qiáng)物業(yè)管理市場(chǎng)的培育，鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)房地產(chǎn)管理分業(yè)經(jīng)營(yíng)。鼓勵(lì)開發(fā)商從社會(huì)上聘請(qǐng)那些經(jīng)過(guò)實(shí)踐被業(yè)主認(rèn)可的物業(yè)管理公司來(lái)進(jìn)行專業(yè)化的管理。鼓勵(lì)通過(guò)招投標(biāo)等方式公開選聘物業(yè)管理公司，引進(jìn)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，促使物業(yè)管理行業(yè)朝高度市場(chǎng)化方向發(fā)展。

2物業(yè)管理企業(yè)要按照“產(chǎn)權(quán)明晰權(quán)責(zé)明確政企分開管理科學(xué)”的要求，建立現(xiàn)代企業(yè)制度。要逐步提高物業(yè)管理從業(yè)人員的素質(zhì)，多種渠道多種形式培養(yǎng)人才，為物業(yè)管理持續(xù)發(fā)展提供人才資源。

3社會(huì)公眾應(yīng)客觀公正的看待物業(yè)管理這一行業(yè)，加深對(duì)這一行業(yè)的了解并對(duì)這一行業(yè)的作用充分重視，促使業(yè)主形成正確的物業(yè)管理消費(fèi)觀念。

四下一步工作重點(diǎn)。

一是廣泛宣傳，營(yíng)造良好輿論氛圍；

二是建立健全新的物業(yè)管理模式和管理機(jī)制；

三是加強(qiáng)業(yè)主大會(huì)組建的指導(dǎo)監(jiān)督工作；

四是進(jìn)一步規(guī)范前期物業(yè)管理招投標(biāo)工作；

五是建立“質(zhì)價(jià)相符”的服務(wù)收費(fèi)機(jī)制；

六是大力提高物業(yè)管理從業(yè)人員素質(zhì)；

七是理順好物業(yè)管理與社區(qū)建設(shè)的關(guān)系。

物業(yè)小區(qū)調(diào)研報(bào)告篇十七

2015學(xué)年第一學(xué)期17-19周，在朱江老師和三木老師的組織和指導(dǎo)下，我們小組對(duì)花都區(qū)的某些物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行了一個(gè)實(shí)地的見(jiàn)習(xí)與調(diào)研。通過(guò)此次有組織的調(diào)研活動(dòng)，不僅讓我們對(duì)物業(yè)管理行業(yè)有了一次切身的體會(huì)，而且激發(fā)和增強(qiáng)了我們投身于物業(yè)管理行業(yè)的熱情和信心。

基本情況：

業(yè)管理行業(yè)分類中具有代表性，經(jīng)營(yíng)管理比較典型，并且在調(diào)研中實(shí)際操作起來(lái)也切實(shí)可行。本次調(diào)研活動(dòng)我們分三次進(jìn)行，先后對(duì)以上提到的物業(yè)管理企業(yè)的管理者進(jìn)行了采訪，并到這些企業(yè)所管轄的物業(yè)進(jìn)行了參觀、了解。通過(guò)此次調(diào)研活動(dòng)，增加我們了對(duì)物業(yè)管理的感性認(rèn)識(shí)的同時(shí)，也使我們思考了物業(yè)管理行業(yè)所面臨的困境和行業(yè)發(fā)展等諸多問(wèn)題。

調(diào)研結(jié)果：

1、深圳市新東升物業(yè)管理有限公司

經(jīng)過(guò)深入的訪談和調(diào)查，深圳市新東升物業(yè)管理有限公司成立于1995年6月8日，公司注冊(cè)資本為1000萬(wàn)元,總資產(chǎn)達(dá)到3000萬(wàn)元。是國(guó)家建設(shè)部評(píng)定的物業(yè)管理一級(jí)資質(zhì)企業(yè)?，F(xiàn)為中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)常務(wù)理事單位。他們公司現(xiàn)有員工3000余人，擁有一批高中級(jí)工程師、經(jīng)濟(jì)師、會(huì)計(jì)師、建筑師、設(shè)計(jì)師、物業(yè)管理師等優(yōu)秀專業(yè)人才，擁有一批工作經(jīng)驗(yàn)豐富、服務(wù)意識(shí)超前的員工隊(duì)伍。

他們公司下設(shè)兩個(gè)分公司及三十多個(gè)管理處，物業(yè)管理面積達(dá)500萬(wàn)平方米。管理的物業(yè)類型有：高層商住大廈、醫(yī)院、高等院校、住宅小區(qū)、工業(yè)區(qū)、政府辦公大樓等。

該公司于2015年成功中標(biāo)華南理工大學(xué)北校區(qū)。在我們學(xué)院成立之時(shí)又接管了我們學(xué)校的物業(yè)管理。他們憑著敏銳的觸角、快捷的作風(fēng)和真誠(chéng)的服務(wù)，贏得了一批又一批客戶的認(rèn)可。他們的承諾是：接管一個(gè)，管好一個(gè)，創(chuàng)造一個(gè)品牌。 他們始終堅(jiān)持"客戶的滿意是他們永恒的追求"的服務(wù)理念和"優(yōu)質(zhì)服務(wù)、精益求精"的質(zhì)量方針。

他們公司的企業(yè)文化是：

· 公司宗旨： 業(yè)主至上 服務(wù)第一

· 企業(yè)精神： 團(tuán)結(jié) 開拓 優(yōu)質(zhì) 奉獻(xiàn)

· 質(zhì)量方針： 優(yōu)質(zhì)服務(wù) 精益求精

· 企業(yè)理念： 客戶的滿意是我們永恒的追求

2、廣州市殷逸亨物業(yè)管理有限公司

經(jīng)過(guò)對(duì)星光匯的參觀與訪談?wù){(diào)查，了解到星光匯是廣州市殷逸亨物業(yè)管理有限公司投資于花都的一家商業(yè)地產(chǎn)，由殷逸亨物業(yè)管理有限公司進(jìn)行管理。該公司投資對(duì)星光匯那塊地皮的租賃，建造起星光匯整棟物業(yè)，提供一切基本設(shè)施與人員管理，通過(guò)招商投資加盟，出租整棟物業(yè)的鋪位，收取租金盈利。

這次的調(diào)研，負(fù)責(zé)星光匯項(xiàng)目管理的經(jīng)理向我們介紹了商業(yè)物業(yè)的各種設(shè)備設(shè)施的運(yùn)行、維修、管理的情況，這使去參觀的同學(xué)受益匪淺。以前的一部分同學(xué)都誤以為物業(yè)管理就是簡(jiǎn)單的保安、保潔、綠化等小事，可是，經(jīng)過(guò)對(duì)星光匯的這次調(diào)研活動(dòng)，不僅了解了物業(yè)管理技術(shù)復(fù)雜和管理難度的一面，同時(shí)也看到了物業(yè)管理行業(yè)擁有適合自己發(fā)展的前景。同時(shí)負(fù)責(zé)星光匯項(xiàng)目的經(jīng)理也對(duì)我們提出了期望，她說(shuō)：物業(yè)管理行業(yè)急需高素質(zhì)的人才，同時(shí)對(duì)人才的要求也是理論與實(shí)際操作并重的。

她還向我們透露了星光匯剛開始營(yíng)業(yè)時(shí)的一些不良狀況。由于這

一帶的地段剛開發(fā)娛樂(lè)場(chǎng)所，以前到至今都是電子產(chǎn)品行業(yè)在這一地帶集中式經(jīng)營(yíng)。因此，這一帶的人氣還不足，或者說(shuō)來(lái)這一帶娛樂(lè)消費(fèi)的人群數(shù)還不夠。經(jīng)營(yíng)起來(lái)比較困難。而且在之前ktv裝修開業(yè)的時(shí)候也出現(xiàn)了一些狀況，牌照也延遲了申領(lǐng)。一系列的難題堆在了我們物業(yè)管理的管理者面前。

她還向我們分享了解決問(wèn)題的對(duì)策與方案。她說(shuō)：我們面對(duì)這些問(wèn)題，剛開始也比較棘手，也只能為了顧全大局而犧牲一些眼前利益，譬如，首先，向加盟者或者租賃方提供暫時(shí)減租或免租的方式，同舟共濟(jì)熬過(guò)這段創(chuàng)業(yè)期。吸引更多的投資者，先打造成一流的、全方面的娛樂(lè)場(chǎng)所。其次，要做好物業(yè)的管理，也就是管理好各種設(shè)備設(shè)施的運(yùn)行、維修，基層員工的管理等。再次，就是投資加大宣傳力度，提高我們星光匯在這一帶的名氣。我們之前也請(qǐng)了一系列的明星來(lái)做宣傳，也得到了很好的宣傳效果。她還幽默地說(shuō)，還好這里的公交車站有你們學(xué)校的經(jīng)過(guò)，為我們帶來(lái)了不少的商機(jī)，如今的ktv，已經(jīng)是你們?nèi)A汽學(xué)子的飯?zhí)昧?，你們學(xué)校的學(xué)生到處可見(jiàn)。我們聽(tīng)了都笑了起來(lái)。

3、廣州市花都駿威物業(yè)管理有限公司

到了第三天，我們還到了我家所在的小區(qū)駿威廣場(chǎng)參觀，還跟里面的物業(yè)管理人員和業(yè)主進(jìn)行了交流。也了解到了一些業(yè)主與管理公司之間的矛盾問(wèn)題。

業(yè)、電梯的管理等等一整套完善的小區(qū)物業(yè)管理。小區(qū)的管理人員服務(wù)周到、盡心盡責(zé)，而且還熱情地跟我們進(jìn)行了交談，向我們展示了小區(qū)獲得的有關(guān)創(chuàng)建文明城市的獎(jiǎng)項(xiàng)。

可是，我們從業(yè)主與租戶那里也了解了一些不滿的呼聲。這都有待業(yè)主與物業(yè)管理公司的協(xié)商與處理。例如，有的業(yè)主抱怨小區(qū)外的閑雜人員侵占了小區(qū)的資源，擅自混進(jìn)小區(qū)的花園散步觀賞。有的小朋友的家長(zhǎng)抱怨小區(qū)的游泳池對(duì)外開放。有的車主抱怨外面的車也在小區(qū)里停泊。還有的業(yè)主抱怨小區(qū)的寵物過(guò)度，造成管理不便，還對(duì)小朋友造成危險(xiǎn)。他還憤怒而且幽默地說(shuō)：我看是不是什么都能養(yǎng)，遷怒我就買頭牛回來(lái)養(yǎng)，我看他管還是不管。我們都哈哈大笑起來(lái)。

的確，小區(qū)的管理很泛，會(huì)出現(xiàn)很多矛盾需要協(xié)調(diào)，這要求管理人員與業(yè)主相互合作，這樣小區(qū)的氛圍才會(huì)和諧，實(shí)現(xiàn)共贏。本次對(duì)駿威廣場(chǎng)的調(diào)研，不僅能對(duì)自身的物業(yè)知識(shí)得到提高，也能從物業(yè)管理者身上找到我們可供學(xué)習(xí)的綜合素質(zhì)修養(yǎng)。駿威物業(yè)通過(guò)增強(qiáng)對(duì)員工的關(guān)心，切實(shí)為員工著想，實(shí)現(xiàn)了物業(yè)公司和員工之間的良性互動(dòng)，員工都以公司為豪，愿意為公司出力，為業(yè)主提供良好的服務(wù)?？墒?，該物業(yè)管理公司還是缺少與業(yè)主之間的溝通與交流。通過(guò)這次調(diào)研，讓我們都認(rèn)識(shí)到，做好小區(qū)的管理與業(yè)主之間的溝通很重要。要切實(shí)了解業(yè)主的意見(jiàn)與要求，才能改善管理，創(chuàng)造品牌，帶來(lái)口碑，使企業(yè)做大做強(qiáng)。

對(duì)于物業(yè)管理行業(yè)的思考。

其一，轉(zhuǎn)變行業(yè)觀念。物業(yè)管理其實(shí)稱其為物業(yè)服務(wù)更加妥當(dāng)，因?yàn)?/p>

物業(yè)行業(yè)屬于第三產(chǎn)業(yè)——服務(wù)業(yè)。而現(xiàn)在物業(yè)公司與業(yè)主的諸多矛盾中有很大一部分就是因?yàn)槲飿I(yè)公司沒(méi)有擺正自己的位置，以為自己是管理者而對(duì)業(yè)主頤指氣使，從而滋生了眾多的矛盾。只有物業(yè)公司真正認(rèn)識(shí)到自己的角色是服務(wù)者，才能在物業(yè)服務(wù)中處處為業(yè)主著想，理順公司與業(yè)主的關(guān)系才能從意識(shí)上認(rèn)識(shí)到物業(yè)服務(wù)的實(shí)質(zhì)所在。從而受到更多業(yè)主的支持而減少矛盾糾紛，從而實(shí)現(xiàn)物業(yè)公司與業(yè)主之間的良性互動(dòng)和和諧共贏。

其二、加快市場(chǎng)化。物業(yè)管理市場(chǎng)化是提升物業(yè)管理行業(yè)水平的必經(jīng)途徑。實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理市場(chǎng)化，第一，可以通過(guò)市場(chǎng)機(jī)制實(shí)現(xiàn)優(yōu)勝劣汰，從而提高物業(yè)管理行業(yè)行業(yè)進(jìn)入難度，從而提升行業(yè)水平。第二，業(yè)主可以通過(guò)市場(chǎng)化的方式（比如招投標(biāo)等）選擇物業(yè)服務(wù)公司，從而增強(qiáng)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)氛圍。這樣不僅維護(hù)了業(yè)主的合法利益，也促進(jìn)了行業(yè)整體的良性發(fā)展。第三，物業(yè)管理的市場(chǎng)化可以促進(jìn)物業(yè)管理專業(yè)化的發(fā)展。物業(yè)管理專業(yè)化可以促使物業(yè)管理將部分專業(yè)服務(wù)（比如保安、保潔、綠化等）外包，這樣可以節(jié)省物業(yè)管理開支，同時(shí)也可以使物業(yè)公司更加專注于業(yè)主的特約服務(wù)。不僅增加了物業(yè)收入實(shí)現(xiàn)了公司發(fā)展，也使業(yè)主享受了更加方便多樣的服務(wù)。

房地產(chǎn)開發(fā)前期介入等相關(guān)產(chǎn)業(yè)納入到物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)中來(lái)。另一方面是產(chǎn)業(yè)鏈的后向擴(kuò)展，物業(yè)管理要在社區(qū)服務(wù)中擔(dān)當(dāng)合理角色，可以提供社區(qū)衛(wèi)生醫(yī)療健康服務(wù)、小區(qū)特色文化創(chuàng)建等活動(dòng)中尋找產(chǎn)業(yè)支撐點(diǎn)。

總結(jié)，本次調(diào)研活動(dòng)很有意義，效果明顯，也學(xué)習(xí)了很多關(guān)于物業(yè)管理行業(yè)的知識(shí)、行情。調(diào)研結(jié)束后，我們都主動(dòng)寫下了各自的調(diào)研心得，都認(rèn)為從這種學(xué)習(xí)方式中受益匪淺。理論聯(lián)系實(shí)際的調(diào)研活動(dòng)讓我們不僅吸收了課本的知識(shí)，還讓我們了解了社會(huì)中實(shí)際的情況、物業(yè)管理行業(yè)的實(shí)際操作，也鍛煉了實(shí)踐的能力。我們都感到十分的充實(shí)。

參考文獻(xiàn)：東北財(cái)經(jīng)大學(xué)出版社《物業(yè)管理》 、 《物業(yè)管理公司》

-隨著住房改革的不斷深化以及房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷繁榮，物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)在經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展中的地位日益突出，對(duì)于美化城市形象、改善居民居住環(huán)境、構(gòu)建和諧社區(qū)都發(fā)揮著非常重要的作用。然而，物業(yè)管理作為一個(gè)新興的服務(wù)行業(yè)，在其發(fā)展過(guò)程中，無(wú)論從認(rèn)知度和被接納度，都不斷暴露出一些問(wèn)題和矛盾，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)難就是其中之一。一部分物管企業(yè)面臨著生存和發(fā)展的威脅，制約著物管行業(yè)的規(guī)范運(yùn)作。為了更深入地了解我市物業(yè)管理現(xiàn)階段發(fā)展?fàn)顩r，結(jié)合實(shí)際情況，通過(guò)實(shí)地走訪及召開座談會(huì)等方式對(duì)我轄區(qū)內(nèi)住宅小區(qū)的物業(yè)管理情況進(jìn)行了調(diào)研，調(diào)研中發(fā)現(xiàn)問(wèn)題歸納如下：

一、物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)的現(xiàn)狀

我市物業(yè)管理經(jīng)過(guò)近幾年的發(fā)展，在各級(jí)政府領(lǐng)導(dǎo)的關(guān)心和支持下，在廣大業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的共同努力下，我市的物業(yè)管理總體水平得到了很大的提高，物業(yè)管理從一個(gè)新生事物發(fā)展成了貼近千家萬(wàn)戶、家喻戶曉的行業(yè)。但是，由于受經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和法制等大環(huán)境的影響，物業(yè)管理收費(fèi)難的問(wèn)題一直難以解決，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)率難以提高，已成為制約行業(yè)發(fā)展的瓶頸。據(jù)調(diào)查，目前，轄區(qū)7家物管企業(yè)，收費(fèi)率大都在60%—70%之間，能夠達(dá)到90%以上的占比很低，目前，轄區(qū)內(nèi)部分小區(qū)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)情況令人擔(dān)憂，比如國(guó)際花城小區(qū)的恒泰物業(yè)公司2015年度尚有20%物業(yè)費(fèi)未收取，2015年度收取率只有60%—70%。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)難導(dǎo)致物管服務(wù)跟不上，物管服務(wù)跟不上更加導(dǎo)致居民不愿意繳費(fèi)，形成惡性循環(huán)。

二、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)難的原因

1、業(yè)主缺乏自覺(jué)繳費(fèi)意識(shí)，存在觀望攀比心態(tài)。

業(yè)主在得知其他業(yè)主不肯交費(fèi)后，覺(jué)得自己先交費(fèi)“吃了虧”，再交費(fèi)就會(huì)左顧右盼，甚至不自覺(jué)的加入拒繳行列。

2、服務(wù)質(zhì)量不高，制約服務(wù)費(fèi)的收繳。

從總體上看，我社區(qū)物業(yè)企業(yè)在履行安全保衛(wèi)、環(huán)境秩序、衛(wèi)生保潔、綠化管養(yǎng)、共用設(shè)施維護(hù)等方面能夠做到不斷完善和提高，但還有一些不盡人意的地方需要改進(jìn)。如：有的小區(qū)車輛亂停亂放嚴(yán)重，影響了業(yè)主的正常通行；有的小區(qū)門衛(wèi)把關(guān)不嚴(yán)，給拾荒、推銷產(chǎn)品、維修家電等人員隨意進(jìn)出，擾亂了小區(qū)秩序；有的小區(qū)保安配備不足，安全管理責(zé)任心不強(qiáng)，導(dǎo)致小區(qū)丟失車輛、盜竊等事件時(shí)有發(fā)生；有的小區(qū)衛(wèi)生清掃、清運(yùn)不及時(shí)、不到位，路面破損不能及時(shí)維護(hù)，路燈亮化率低，樓梯燈壞了不及時(shí)更換，排洪排污管道堵塞、化糞池外溢不能及時(shí)清理，綠化管養(yǎng)不夠好等等，致使業(yè)主意見(jiàn)大，影響了物業(yè)服務(wù)費(fèi)的收繳。

3、業(yè)主自主治理小區(qū)的意識(shí)和能力弱，業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作用發(fā)揮不明顯。

《浙江省物業(yè)管理?xiàng)l例》賦予了業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)的權(quán)力、義務(wù)。但是，從我轄區(qū)的實(shí)際情況看，由于業(yè)主委員會(huì)不具備法人資格，沒(méi)有獨(dú)立的財(cái)產(chǎn)，沒(méi)有經(jīng)費(fèi)保障和工資待遇，大量業(yè)主委員會(huì)不能正常開展活動(dòng)。致使業(yè)主的合法權(quán)益受到了一定影響。加上一些業(yè)主權(quán)利意識(shí)、法律觀念淡薄，許多人不參加業(yè)主大會(huì)，難以商定有關(guān)物業(yè)管理的一些問(wèn)題和解決辦法。

標(biāo)準(zhǔn)，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)降至每月每平方米0.30-0.35元，雙方交涉多次，部分業(yè)主至今未交物業(yè)費(fèi)，但物業(yè)公司仍繼續(xù)提供標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)。這種低價(jià)位的收費(fèi)阻礙了物業(yè)管理市場(chǎng)的發(fā)展，使物業(yè)這種商品達(dá)不到成本價(jià)格。二是高層住宅電梯也造成虧損嚴(yán)重。目前我轄區(qū)10層以上高層住宅電梯21部，據(jù)調(diào)查，每臺(tái)電梯年檢費(fèi)、用電費(fèi)、維護(hù)保養(yǎng)費(fèi)這三項(xiàng)費(fèi)用（不含電梯零件損壞、更新）每年每部需支出12000千元左右，這也是困擾百姓、物業(yè)和政府的棘手問(wèn)題。

5、建管不分的舊體制給后期管理留下了諸多隱患，使業(yè)主對(duì)物業(yè)管理投訴率居高不下。

目前，我社區(qū)有90%以上的物業(yè)服務(wù)企業(yè)是受開發(fā)商委派或內(nèi)部招投標(biāo)對(duì)小區(qū)行使物業(yè)管理。實(shí)際上，這些物業(yè)服務(wù)企業(yè)仍然需要依靠原開發(fā)商“輸血式”的補(bǔ)貼來(lái)維持，在這種管理體制下，開發(fā)商與物業(yè)服務(wù)企業(yè)是父與子的關(guān)系，這種“建”、“管”不分的體制，致使原本應(yīng)由開發(fā)商解決的矛盾和問(wèn)題，統(tǒng)統(tǒng)推給下屬的物業(yè)管理公司。如質(zhì)量缺陷、配備設(shè)施不完善、基礎(chǔ)資料不齊、產(chǎn)權(quán)糾紛、不切實(shí)際的超值服務(wù)承諾等，使物業(yè)管理企業(yè)無(wú)力解決也無(wú)法解決。出現(xiàn)問(wèn)題，業(yè)主們不分青紅皂白地將所有的氣都撒到物業(yè)公司身上，造成了物業(yè)管理投訴量居高不下。

6、物業(yè)管理隊(duì)伍素質(zhì)偏低、人才短缺。

目前，我市有經(jīng)驗(yàn)、有創(chuàng)新能力的高級(jí)物業(yè)管理專業(yè)人才匱乏，從業(yè)人員大多來(lái)自“轉(zhuǎn)制、轉(zhuǎn)崗、轉(zhuǎn)業(yè)”人員及農(nóng)村剩余勞動(dòng)力，整體素質(zhì)較低，普遍缺乏物業(yè)管理理論知識(shí)和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，有相當(dāng)一部分從業(yè)人員沒(méi)有經(jīng)過(guò)物業(yè)管理培訓(xùn)，職業(yè)道德、專業(yè)技能、應(yīng)急能力及相關(guān)法律知識(shí)等都難以適應(yīng)物業(yè)管理專業(yè)崗位的要求。雖然物業(yè)行業(yè)主管部門近年來(lái)下大力氣加強(qiáng)了物業(yè)管理專業(yè)人員的培訓(xùn)與指導(dǎo)工作，但是仍然跟不上物業(yè)管理行業(yè)迅速發(fā)展的需要。

7、物業(yè)管理的法治體系還不完善，物業(yè)收費(fèi)缺乏有效的制約手段。

物業(yè)管理工作若干意見(jiàn)的通知》等都有相應(yīng)的規(guī)范，但是對(duì)于業(yè)主實(shí)際的欠繳和拒繳行為以及企業(yè)的追償手段缺乏具體明細(xì)的剛性規(guī)定和保護(hù)措施。同時(shí)，由于物業(yè)主管部門目前沒(méi)有執(zhí)法隊(duì)伍和執(zhí)法權(quán)，面對(duì)業(yè)主欠繳拒繳物業(yè)費(fèi)時(shí)只能采取說(shuō)服教育、溝通協(xié)調(diào)的方式，對(duì)于蠻橫無(wú)理的業(yè)主難以體現(xiàn)行政執(zhí)法的力度和權(quán)威，再加上我國(guó)司法程序復(fù)雜冗長(zhǎng)的現(xiàn)狀，往往造成企業(yè)陷入有法難依的窘境。

8、政府相關(guān)部門在小區(qū)管理中的職能界定不清，行使不力，給物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)帶來(lái)影響。

表現(xiàn)在小區(qū)管理中的一些棘手問(wèn)題，比如違章搭建問(wèn)題，破墻開店、占道經(jīng)營(yíng)問(wèn)題，破綠種菜、養(yǎng)狗擾民問(wèn)題，噪聲、煙氣污染問(wèn)題以及鄰里之間矛盾糾紛等問(wèn)題，這些本應(yīng)該是屬于城-管、工商、公安、園林、環(huán)保和社區(qū)居委會(huì)等部門負(fù)責(zé)的職能，現(xiàn)在由于有了小區(qū)“圍墻”這么個(gè)“框框”，有了小區(qū)物業(yè)管理的存在，統(tǒng)統(tǒng)轉(zhuǎn)嫁到物業(yè)企業(yè)的身上。但是，物業(yè)企業(yè)作為市場(chǎng)化運(yùn)作的經(jīng)濟(jì)實(shí)體，是依據(jù)國(guó)家《物業(yè)管理?xiàng)l例》和地方政府的《實(shí)施細(xì)則》，以及物業(yè)服務(wù)托管聘用合同為小區(qū)業(yè)主提供管理服務(wù)的企業(yè)，并沒(méi)有處理解決上述問(wèn)題的行政執(zhí)法權(quán)力和相應(yīng)的能力，結(jié)果是企業(yè)不該管的要管，不管業(yè)主埋怨；管不好業(yè)主更加埋怨，最終導(dǎo)致物業(yè)管理收費(fèi)的困難。

9、部分新建小區(qū)入住率低，導(dǎo)致物管收費(fèi)率難以提高。

近幾年來(lái)，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的活躍，老百姓購(gòu)房已不單是為了居住，有的是投資目的，一些小區(qū)因此空關(guān)率比較高，個(gè)別新小區(qū)入住率甚至不足20%?？贞P(guān)房雖然按規(guī)定連續(xù)六個(gè)月無(wú)人居住可按70%收取物管費(fèi)，但由于與業(yè)主聯(lián)系不上，收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)的難度較大。物管公司雖然也試圖通過(guò)發(fā)文書通知、打電話通知、請(qǐng)人轉(zhuǎn)告等形式催繳，但絕大部分業(yè)主根本不予理睬，普遍抱有“我不住就可以不交管理服務(wù)費(fèi)”的錯(cuò)誤思想，致使這些新建小區(qū)的物管收費(fèi)率非常低，企業(yè)經(jīng)營(yíng)難以為繼。

三、解決物業(yè)管理收費(fèi)難的對(duì)策

物業(yè)管理在我國(guó)是一個(gè)新生事物，引入我市也不過(guò)十多年時(shí)間，必然要經(jīng)歷

一個(gè)逐步適應(yīng)、完善、習(xí)慣、發(fā)展的過(guò)程。如何應(yīng)對(duì)和解決我市物業(yè)管理收費(fèi)難問(wèn)題，推動(dòng)物業(yè)管理向規(guī)范化、順暢化、健康化方向發(fā)展，建議：

一、盡快出臺(tái)物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)

按照“分等定級(jí)、質(zhì)價(jià)相符”的原則制定物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，同質(zhì)同價(jià)，質(zhì)高價(jià)高，不同等級(jí)，價(jià)格不同，服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量也不同。由小區(qū)業(yè)主大會(huì)根據(jù)需要討論決定選擇具體服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，并與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同，不搞服務(wù)不足，也不搞服務(wù)過(guò)剩。物業(yè)管理企業(yè)按照合同規(guī)定提供服務(wù)，業(yè)主按時(shí)足額交納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)管理企業(yè)定期公布費(fèi)用收支賬目，讓業(yè)主明白消費(fèi)，避免雙方因費(fèi)用問(wèn)題產(chǎn)生懷疑。

二、加快業(yè)主大會(huì)制度規(guī)范化進(jìn)程

按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》等相關(guān)法律法規(guī)規(guī)范成立業(yè)主大會(huì)，公開選舉業(yè)主委員會(huì)，使業(yè)主的合法權(quán)利得到保護(hù)，正當(dāng)權(quán)益得到維護(hù)。經(jīng)選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會(huì)要熱心公益事業(yè)，對(duì)這項(xiàng)工作有足夠的熱情，能夠在物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主之間起到溝通橋梁的作用，及時(shí)將業(yè)主意愿反映給物業(yè)管理企業(yè)，在遇有業(yè)主因開發(fā)商遺留問(wèn)題不交物業(yè)費(fèi)時(shí)及時(shí)向業(yè)主解釋，消除二者間誤會(huì)分歧，使小區(qū)物業(yè)管理在和諧的`氛圍中正常運(yùn)行。

三、制定物業(yè)管理人員培訓(xùn)計(jì)劃，提高員工的專業(yè)素質(zhì)和道德素質(zhì)

在提高員工專業(yè)技能方面應(yīng)重點(diǎn)做好以下幾方面工作：1、做好人力資源管理，提高員工的專業(yè)技能，提高管理服務(wù)水平；2、制定計(jì)劃，分期分批對(duì)各類人員進(jìn)行專業(yè)培訓(xùn)，經(jīng)考試合格后持證上崗；3、實(shí)行“末位淘汰制”，競(jìng)爭(zhēng)上崗，樹立崗位就是報(bào)酬的觀念；4、多渠道吸納有經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)人才，與本地實(shí)際相結(jié)合，優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，全面提高從業(yè)人員素質(zhì)。在提高員工道德素質(zhì)方面，要著力從培養(yǎng)其服務(wù)意識(shí)入手，說(shuō)話、辦事時(shí)刻從服務(wù)者的角度出發(fā)。因?yàn)樵谖飿I(yè)小區(qū)里，住戶人數(shù)多，人員素質(zhì)參差不齊，作為物業(yè)管理人員不能對(duì)業(yè)主要求太高，應(yīng)該多從自身找差距，擺正自己的位置，工作中多一份耐心，用自己良好的服務(wù)態(tài)度和優(yōu)質(zhì)的服務(wù)水平贏得業(yè)主的理解和支持。

四、嚴(yán)格把好驗(yàn)收關(guān)

事實(shí)證明，開發(fā)商遺留問(wèn)題是日后小區(qū)物業(yè)管理的最大難題，所以在小區(qū)竣工驗(yàn)收時(shí)，相關(guān)部門必須嚴(yán)格把關(guān)，房屋質(zhì)量、配套設(shè)施必須保質(zhì)保量。物業(yè)管理企業(yè)在承接物業(yè)時(shí)也要詳細(xì)檢查物業(yè)情況，包括小區(qū)業(yè)主檔案資料等，不能因盲目擴(kuò)大管量而為日后經(jīng)營(yíng)管理埋下隱患。

五、加大宣傳力度，創(chuàng)造物業(yè)管理和諧的供給需求環(huán)境

深入細(xì)致宣傳《物業(yè)管理?xiàng)l例》，讓廣大業(yè)主不但了解物業(yè)管理對(duì)小區(qū)環(huán)境的重要性，也能在適當(dāng)時(shí)候運(yùn)用法律武器保護(hù)自己的利益，充分行使自己作為物業(yè)主人的權(quán)利。同時(shí)通過(guò)宣傳，也要使物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)一步明確自己的工作性質(zhì)，更好地在法律和合同范圍內(nèi)提供優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)，使物業(yè)小區(qū)形成業(yè)主要服務(wù)，物業(yè)管理企業(yè)提供服務(wù)的互補(bǔ)狀態(tài)，促進(jìn)我市住宅小區(qū)環(huán)境優(yōu)化，推動(dòng)整個(gè)物業(yè)管理行業(yè)健康、有序發(fā)展。

江山市雙塔街道周家青社區(qū)

2015年10月

按照有限公司黨委的學(xué)習(xí)安排和部署，為了切實(shí)搞好物業(yè)管理公司開展科學(xué)發(fā)展觀的學(xué)習(xí)，我們對(duì)物業(yè)管理公司進(jìn)行了認(rèn)真的調(diào)查研究，現(xiàn)將調(diào)研的情況報(bào)告如下：

物業(yè)公司共有正式員工31人，管理著本企業(yè)房屋面積20000㎡，住戶1800戶。主要反映出的問(wèn)題：物業(yè)公司局限于企業(yè)內(nèi)部的物業(yè)管理，對(duì)外開拓少，未能將物業(yè)管理服務(wù)引向社會(huì)。在維修中對(duì)所需的維修費(fèi)用估計(jì)不足，造成在維修過(guò)程中資金短缺，從而影響了服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和業(yè)主的滿意程度。由于文化素質(zhì)參差不齊，具體工作中體現(xiàn)出服務(wù)態(tài)度不端正，遇事推諉，舊的傳統(tǒng)觀念在部分員工中影響很深。

對(duì)上述問(wèn)題應(yīng)對(duì)的辦法：

一、必須堅(jiān)持物業(yè)公司服務(wù)社會(huì)化的改革方向：

要實(shí)現(xiàn)科學(xué)發(fā)展觀，必須明確堅(jiān)持科學(xué)的改革發(fā)展方向。提高物業(yè)公司的服務(wù)質(zhì)量，滿足業(yè)主的服務(wù)需求，提高物業(yè)服務(wù)的滿意度，必須研究、探索改革物業(yè)公司現(xiàn)行的發(fā)展模式，推動(dòng)職工內(nèi)部服務(wù)向社會(huì)提供服務(wù)進(jìn)行轉(zhuǎn)變，把主要精力放在對(duì)服務(wù)的組織、管理和監(jiān)督上。充分發(fā)揮現(xiàn)有資源配置的基礎(chǔ)作用，提高現(xiàn)有資源配置的效率，使效益最大化。

通過(guò)物業(yè)公司向社會(huì)提供的社會(huì)化服務(wù)，可以明顯提高物業(yè)公司的服務(wù)專業(yè)化水平，從而提高物業(yè)公司的服務(wù)質(zhì)量和業(yè)主滿意度，以取得社會(huì)服務(wù)的占有份額。

二、必須擁有比較穩(wěn)定的維修費(fèi)用投入：

按科學(xué)發(fā)展觀的要求，要實(shí)現(xiàn)物業(yè)公司的可持續(xù)發(fā)展，從根本上講就是要提高物業(yè)公司的服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和業(yè)主滿意度，就必須有比較穩(wěn)定的維修費(fèi)用的投入，以穩(wěn)定的維修費(fèi)用投入來(lái)保障穩(wěn)定的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)質(zhì)量。為此，需要我們認(rèn)真詳細(xì)的核算每年物業(yè)維修費(fèi)用的底數(shù)，在核算的基礎(chǔ)上擬定建立基本穩(wěn)定的維修費(fèi)用使用的方案（資金使用計(jì)劃）。其指導(dǎo)思想是提高我們的服務(wù)意識(shí)，核心內(nèi)容就是優(yōu)質(zhì)服務(wù)，提升物業(yè)服務(wù)的滿意度。

三、必須以業(yè)主滿意為衡量我們物業(yè)服務(wù)工作的最終標(biāo)準(zhǔn)：

(一) 擺正物業(yè)公司自身的位置。就是一切工作為業(yè)主服務(wù)，這就需要我們認(rèn)真的作好本職工作，要心往維修服務(wù)工作上想，勁往維修服務(wù)工作上使，想業(yè)主所想，急業(yè)主所急。積極主動(dòng)、深入細(xì)致、熱情周到的服務(wù)，才能體現(xiàn)物業(yè)公司存在的價(jià)值和意義。

(二) 要強(qiáng)化服務(wù)意識(shí)，科學(xué)發(fā)展觀的根本要求是“以人為本”，作為物業(yè)公司工作的一員，必須樹立和強(qiáng)化服務(wù)意識(shí)，圍繞工作的中心、大局，面向業(yè)主認(rèn)真的履行我們的工作職責(zé)，把“以人為本”的理念真正落實(shí)和體現(xiàn)到我們具體的各項(xiàng)工作中，想問(wèn)題、辦事情、作決策都要以服務(wù)對(duì)象（業(yè)主）滿意作為出發(fā)點(diǎn)。把維護(hù)業(yè)主的利益作為工作的第一要責(zé)，把業(yè)主的滿意度作為衡量工作的第一標(biāo)準(zhǔn)。

樣才能不斷的提高我們的服務(wù)質(zhì)量，物業(yè)公司才能在今后的社會(huì)服務(wù)過(guò)程中生存發(fā)展下去。

四、處理好物業(yè)公司服務(wù)改革、穩(wěn)定和發(fā)展的關(guān)系：

要做好物業(yè)服務(wù)工作，不改革沒(méi)出路，物業(yè)公司要生存，不改革沒(méi)出路。要改革就要承擔(dān)一定的風(fēng)險(xiǎn)。為了物業(yè)公司的發(fā)展，提高服務(wù)質(zhì)量，我們必須承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，堅(jiān)定物業(yè)公司發(fā)展的方向。按科學(xué)發(fā)展觀統(tǒng)籌兼顧的要求，處理好改革、穩(wěn)定和發(fā)展的關(guān)系。

(一)

(二) 改革的措施必須符合法律、法規(guī)的要求。 必須破除傳統(tǒng)的觀念，增加“優(yōu)勝劣汰、適者生存”的危機(jī)感，加強(qiáng)員工自身修養(yǎng)，提高員工自身素質(zhì)和工作能力，達(dá)到提升物業(yè)公司全體員工的整體綜合素質(zhì)的目的，推動(dòng) 物業(yè)公司服務(wù)管理工作的科學(xué)發(fā)展。

(三) 必須妥善處理各種利益關(guān)系的調(diào)整，努力維護(hù)穩(wěn)定的局面，確保改革順利推進(jìn)。

物業(yè)小區(qū)調(diào)研報(bào)告篇十八

根據(jù)縣政府統(tǒng)一部署，近日縣商務(wù)局會(huì)同房產(chǎn)局、城市管理行政執(zhí)法局、xx鎮(zhèn)組成了調(diào)研組，對(duì)城區(qū)各集貿(mào)市場(chǎng)物業(yè)管理情況進(jìn)行了摸底調(diào)查，旨在加強(qiáng)城區(qū)集貿(mào)市場(chǎng)物業(yè)管理，改善市容市貌，創(chuàng)造良好的城市環(huán)境。

城區(qū)現(xiàn)有各類集貿(mào)市場(chǎng)11家，其中菜市場(chǎng)4家，小百貨市場(chǎng)4家，家居建設(shè)。

集貿(mào)市場(chǎng)是城市的一個(gè)窗口，是城市人居環(huán)境和城市整體形象的一個(gè)重要體現(xiàn)。從調(diào)查的情況看，我縣集貿(mào)市場(chǎng)絕大部分只建不管或管理不到位問(wèn)題比較突出，與廣大市民的生活需求極不相適應(yīng)，已經(jīng)成為潛山打造宜居環(huán)境、提升城市品位、創(chuàng)建文明城市的最薄弱環(huán)節(jié)，也是城市管理的一個(gè)難點(diǎn)，存在的問(wèn)題十分突出。具體來(lái)講，主要是三個(gè)方面：

（一）綜合配套服務(wù)設(shè)施不完善，存在安全隱患。

旺業(yè)大市場(chǎng)商戶入駐后，開發(fā)商安良公司當(dāng)初也曾聘請(qǐng)物業(yè)公司進(jìn)行管理，劃定專門停車場(chǎng)，按標(biāo)準(zhǔn)收取物業(yè)管理費(fèi)，但由于市場(chǎng)是開放性的，加上商戶素質(zhì)參差不齊，物業(yè)管理費(fèi)不能收繳到位，物業(yè)公司經(jīng)營(yíng)虧損，后與安良公司解除成立合同。除天柱菜市場(chǎng)、零碑菜市場(chǎng)、旺業(yè)大市場(chǎng)、秀獅商業(yè)步行街、天柱山大市場(chǎng)、皖鎮(zhèn)等入市車輛管理較為有序外，其余市場(chǎng)各種車輛沒(méi)有固定地點(diǎn)停放，導(dǎo)致市場(chǎng)的道路不暢，不少市場(chǎng)消防設(shè)施不齊全，消防安全隱患嚴(yán)重。個(gè)別市場(chǎng)設(shè)施簡(jiǎn)陋、陳舊，電線老化、大棚破損嚴(yán)重，急需整治改造。

（二）開發(fā)建設(shè)市場(chǎng)的企業(yè)建市場(chǎng)與管市場(chǎng)錯(cuò)位，權(quán)責(zé)不明確。

（三）少數(shù)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)氛圍不濃、不景氣，經(jīng)濟(jì)效益低下。

金源菜市場(chǎng)內(nèi)有近300個(gè)攤位閑置，天柱山大市場(chǎng)、旺業(yè)大市場(chǎng)、姚沖大市場(chǎng)除臨街門面房在經(jīng)營(yíng)外，市場(chǎng)內(nèi)門面房盡管已售出，但大多數(shù)基本閑置，不少居民買回后，只做倉(cāng)庫(kù)或車庫(kù)。這些市場(chǎng)的交易額很小，有的攤位費(fèi)收入僅幾萬(wàn)元，經(jīng)濟(jì)效益十分低下。

集貿(mào)市場(chǎng)是城市一項(xiàng)公益性基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，與城鎮(zhèn)居民和廣大消費(fèi)者利益息息相關(guān)。構(gòu)建整潔有序的集貿(mào)市場(chǎng)交易環(huán)境，保護(hù)經(jīng)營(yíng)者和消費(fèi)者的合法權(quán)益，促進(jìn)市場(chǎng)的繁榮和經(jīng)濟(jì)發(fā)展，是加強(qiáng)集貿(mào)市場(chǎng)物業(yè)管理的根本目的。現(xiàn)就下一步工作提出如下意見(jiàn)：

根據(jù)我縣城區(qū)現(xiàn)有集貿(mào)市場(chǎng)現(xiàn)狀，將其分為三類，按不同類別，明確各部門監(jiān)管職責(zé)：第一類是有專門管理人員進(jìn)行管理的市場(chǎng)，如天柱菜市場(chǎng)、零碑集貿(mào)市場(chǎng)，仍由縣商務(wù)局管理，管理方式維持現(xiàn)狀不變。零碑集貿(mào)市場(chǎng)由于已劃入零碑地塊老城區(qū)綜合改造項(xiàng)目范圍，不宜對(duì)現(xiàn)有市場(chǎng)進(jìn)行改造?？h商務(wù)局應(yīng)督促市場(chǎng)管理人員，加強(qiáng)對(duì)市場(chǎng)內(nèi)部管理，確保市場(chǎng)安全。第二類是建成時(shí)間早，市場(chǎng)產(chǎn)權(quán)分散，居民區(qū)與商住戶混雜的北河街由縣城市綜合執(zhí)法局管理。第三類是市場(chǎng)規(guī)模程度較高，商住戶較集中的旺業(yè)大市場(chǎng)、姚沖大市場(chǎng)、彰法山菜市場(chǎng)、金源菜市、皖鎮(zhèn)、天柱山大市場(chǎng)、秀獅商業(yè)步行街、舒州農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)由縣商務(wù)局牽頭，縣房管局、工商局、住建局、財(cái)政局等相關(guān)部門參與，全面推行物業(yè)管理。

物業(yè)小區(qū)調(diào)研報(bào)告篇十九

本文目錄。

按照市人大常委會(huì)年初工作安排，6月下旬至7月上旬，我們?cè)谑腥舜蟪Ｎ瘯?huì)蔣國(guó)良副主任帶領(lǐng)下，對(duì)百官、曹娥兩個(gè)街道的社區(qū)物業(yè)管理情況開展調(diào)研，先后聽(tīng)取了市建設(shè)局和百官街道、曹娥街道關(guān)于住宅小區(qū)物業(yè)管理情況匯報(bào)，專門聽(tīng)取了提出社區(qū)建設(shè)和物業(yè)管理方面建議的人大代表意見(jiàn)，分別召開了由社區(qū)主任、業(yè)主委員主任、物業(yè)公司經(jīng)理參加的六個(gè)座談會(huì)，全面了解了社區(qū)物業(yè)管理工作?，F(xiàn)將調(diào)研情況報(bào)告如下：

隨著我市城市化進(jìn)程不斷推進(jìn)，城市框架逐步拉大，居民居住區(qū)快速擴(kuò)張，現(xiàn)百官、曹娥兩街道，已組建社區(qū)26個(gè)，生活小區(qū)126個(gè)，社區(qū)常住戶數(shù)61148戶，戶籍人口91706人同時(shí)，一大批農(nóng)村和外來(lái)人員入住城區(qū)，常住人口已達(dá)178593人，且入住人員情況較為復(fù)雜，如何領(lǐng)導(dǎo)和管理好城市生活居住區(qū)日益成為加強(qiáng)社會(huì)管理的重要課題社區(qū)管理工作已經(jīng)引起市委、市政府的重視，建立了市領(lǐng)導(dǎo)、市直有關(guān)部門、單位聯(lián)系結(jié)對(duì)社區(qū)制度，明確了社區(qū)物業(yè)管理主管部門——市建設(shè)局，并在市建設(shè)局設(shè)立物業(yè)科，專門負(fù)責(zé)指導(dǎo)全市的社區(qū)物管工作百官、曹娥街道黨委、辦事處也十分重視社區(qū)物業(yè)管理工作，始終把其作為份內(nèi)工作常抓不懈，做到了班子領(lǐng)導(dǎo)有分工，社區(qū)工作有人管、有人抓、有人做，并注重社區(qū)基層建設(shè)，抓好社區(qū)組織體系和社區(qū)主任及小區(qū)業(yè)委會(huì)隊(duì)伍建設(shè)，為社區(qū)工作開展奠定了組織保障。

社區(qū)是最基層的管理組織，百官、曹娥兩街道在抓好組織體系健全的基礎(chǔ)上，切實(shí)加強(qiáng)對(duì)社區(qū)工作的指導(dǎo)，著力推進(jìn)社區(qū)物管工作兩個(gè)街道積極理順各種關(guān)系，明確社區(qū)管轄責(zé)任，及時(shí)指導(dǎo)組建小區(qū)業(yè)主委員會(huì)，對(duì)每個(gè)新接收的生活小區(qū)不踢球、不脫管、不空轉(zhuǎn)，真正做到凡在轄區(qū)內(nèi)新開發(fā)樓盤竣工驗(yàn)收移交一個(gè)，及時(shí)接收一個(gè)，管理組織健全一個(gè)，尤其十分重視配強(qiáng)業(yè)主委員會(huì)主任兩個(gè)街道通過(guò)指導(dǎo)協(xié)調(diào)、監(jiān)督管理、考評(píng)激勵(lì)，使各項(xiàng)任務(wù)在一線得以較好完成，矛盾在一線自我調(diào)停化解，問(wèn)題在一線積極尋求解決，穩(wěn)定工作在一線得到較好落實(shí)。

從調(diào)研情況看，每個(gè)社區(qū)居委會(huì)，平均擔(dān)負(fù)著10個(gè)生活住宅小區(qū)，約8千—2萬(wàn)人的管理任務(wù)，管理單位量多而面廣，工作任務(wù)量大而艱巨，住宅人員素質(zhì)參差而復(fù)雜，社區(qū)工作者人少而擔(dān)重，面對(duì)繁雜的工作和壓力，各社區(qū)主任及相關(guān)工作人員具有強(qiáng)烈的事業(yè)心和責(zé)任感，各負(fù)其責(zé)、樂(lè)于奉獻(xiàn)、熱心公益、盡責(zé)盡力在工作中，遇到難事一馬當(dāng)先，抓協(xié)調(diào)、抓聯(lián)絡(luò)、抓溝通，碰到棘事身先士卒，不退縮、不回避、不計(jì)較，真正體現(xiàn)了千言萬(wàn)語(yǔ)、千辛萬(wàn)苦、千梯萬(wàn)步各業(yè)委會(huì)主任不計(jì)報(bào)酬、不圖名利、無(wú)私奉獻(xiàn)、腳踏實(shí)地、講究方法、自擔(dān)自治，積極擔(dān)起小區(qū)日常管理、協(xié)調(diào)、溝通、調(diào)解等繁重、雜碎、受氣的工作，在小區(qū)的維穩(wěn)、安全上做了大量卓有成效的工作。

一是市對(duì)社區(qū)、小區(qū)的重視程度與農(nóng)村基層建設(shè)相比存在差距，雖有市領(lǐng)導(dǎo)和部門聯(lián)系結(jié)對(duì)，但沒(méi)有全覆蓋，工作尚欠到位，聯(lián)而不緊、聯(lián)而不實(shí)一定程度存在二是建設(shè)局作為社區(qū)物管的主管部門，對(duì)社區(qū)物管工作力量較為薄弱，僅有一個(gè)科室，一個(gè)科長(zhǎng)，導(dǎo)致在聯(lián)系、指導(dǎo)、開展工作方面精力不夠，無(wú)法滿足對(duì)社區(qū)、小區(qū)正常工作的指導(dǎo)、監(jiān)管、服務(wù)等需要三是一個(gè)社區(qū)約8千—2萬(wàn)常住人口，管轄面廣，但社區(qū)工作者極少，絕大多數(shù)社區(qū)僅6—8人，且社區(qū)工作人員的年齡、文化與現(xiàn)行社區(qū)工作也不相適應(yīng)，“上面千條線、下面一根針”，所有工作都?jí)旱綆讉€(gè)人身上，工作量大、任務(wù)重、壓力強(qiáng)可見(jiàn)一斑同時(shí)，社區(qū)工作正常的辦公經(jīng)費(fèi)、維穩(wěn)經(jīng)費(fèi)得不到保障;社區(qū)工作者生活待遇偏低，社區(qū)主任到一些聯(lián)系結(jié)對(duì)部門求助經(jīng)費(fèi)臉難看、兌現(xiàn)難;社區(qū)碰到難事、急事、要事求助有些市級(jí)有關(guān)部門，繞道走、踢皮球、推諉扯皮等情況也一定程度存在。

現(xiàn)行的《xx市住宅區(qū)物業(yè)管理實(shí)施細(xì)則》是xx年6月市政府頒布的，《xx市住宅物業(yè)保修金管理辦法》、《xx市物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理辦法》是xx年4月施行的這些細(xì)則辦法已不能適應(yīng)迅速崛起的社區(qū)、小區(qū)的管理工作特別是物業(yè)管理部門的職責(zé)，企業(yè)職能，業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的關(guān)系、權(quán)利、義務(wù)與責(zé)任，前期物業(yè)管理要求、服務(wù)，物業(yè)費(fèi)使用，維修等方面的規(guī)定有待加緊修訂完善。

由于開發(fā)的樓盤交付把關(guān)不嚴(yán)、監(jiān)督不力，導(dǎo)致事后暴露了一系列問(wèn)題如業(yè)主委員會(huì)辦公用房、經(jīng)營(yíng)用房不到位，或面積小，或區(qū)位差;消防設(shè)施不出水，監(jiān)控設(shè)備不實(shí)用，公共服務(wù)功能不完善;有的開發(fā)商口頭承諾好，實(shí)際兌現(xiàn)差;公用房、電梯維護(hù)，房屋保修，管網(wǎng)維修等責(zé)任主體不明確，保修經(jīng)費(fèi)不落實(shí)等等，發(fā)生問(wèn)題，開發(fā)商和物業(yè)公司就推諉扯皮，不能得到有效處置，引發(fā)小區(qū)業(yè)主強(qiáng)烈不滿、矛盾激發(fā)現(xiàn)全市已有客用電梯2611部，且絕大多數(shù)為小區(qū)高層電梯，已出現(xiàn)過(guò)電梯下跌傷人事件，但其保養(yǎng)、檢測(cè)、維修經(jīng)費(fèi)無(wú)處著落，將成為今后社區(qū)不安全的隱患。

一方面，部分業(yè)主只要服務(wù)，不要義務(wù)，對(duì)物業(yè)管理人員無(wú)理吵鬧、辱罵、刁難、動(dòng)粗違建亂搭、車輛亂停、雞鴨亂養(yǎng)、狗犬橫行等問(wèn)題較為嚴(yán)重從調(diào)研普遍反映，出現(xiàn)上述現(xiàn)象的，大多數(shù)為機(jī)關(guān)事業(yè)單位人員，企業(yè)老板，他們行為傲氣、出口狂言另一方面，物業(yè)公司掛靠經(jīng)營(yíng)，管理人員不同程度存在素質(zhì)不高，缺乏專業(yè)知識(shí)培訓(xùn)，管理人員職責(zé)不到位、工作不到位、服務(wù)不到位，違建亂搭制止不力，偷盜現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生，引起物業(yè)公司和業(yè)主之間的對(duì)立情緒。

近年來(lái)，樓盤開發(fā)類型較多、情況復(fù)雜，有敞開式開發(fā)樓盤、城中村改造樓盤、公開出讓建造樓盤，有別墅、獨(dú)排、聯(lián)排、疊排、多層、高層等不同房型的商品房，且空關(guān)房較多，而物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)較為混亂，物業(yè)公司的物業(yè)費(fèi)收、支透明度不夠，空關(guān)房全額收費(fèi)等，引起業(yè)主不滿和反感業(yè)主以物業(yè)公司服務(wù)不到位等為借口，拒繳物業(yè)費(fèi)現(xiàn)象較為普遍。

由于小區(qū)居住人員來(lái)自各行各業(yè)、四面八方，尤其是城中村拆遷改造安置住宅區(qū)和較早開發(fā)的開放式小區(qū)，情況更為復(fù)雜、各種問(wèn)題頻出、工作難度很大為此，市政府及相關(guān)部門要充分認(rèn)識(shí)到社區(qū)、小區(qū)和諧是社會(huì)穩(wěn)定的基礎(chǔ)，強(qiáng)化社區(qū)建設(shè)，維護(hù)小區(qū)穩(wěn)定已成當(dāng)務(wù)之急，需要像重視農(nóng)村基層工作那樣重視社區(qū)基層建設(shè)，切實(shí)加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，強(qiáng)化要素保障要專門建立一個(gè)社區(qū)管理工作協(xié)調(diào)機(jī)構(gòu)，有市領(lǐng)導(dǎo)分管，有關(guān)部門參與的工作領(lǐng)導(dǎo)小組，負(fù)責(zé)研究社區(qū)管理建設(shè)、指導(dǎo)、處理、協(xié)調(diào)、考核等工作業(yè)務(wù)主管部門要健全工作機(jī)構(gòu)，配強(qiáng)精干業(yè)務(wù)人員，認(rèn)真擔(dān)起小區(qū)物管工作的監(jiān)督、指導(dǎo)掛鉤聯(lián)系社區(qū)的市級(jí)領(lǐng)導(dǎo)和部門要定期開展調(diào)研，指導(dǎo)工作，真正做到貼身社區(qū)、直面問(wèn)題、主動(dòng)攬事、協(xié)調(diào)問(wèn)題、解決困難要重視社區(qū)管理專職人員力量的加強(qiáng)和選配，強(qiáng)化考核評(píng)比;要研究落實(shí)社區(qū)工作經(jīng)費(fèi)，切實(shí)重視和關(guān)心業(yè)主委員會(huì)主任，給予其工作上的支持和待遇與考核激勵(lì)根據(jù)目前物業(yè)公司經(jīng)營(yíng)困難的實(shí)際，市政府要加緊調(diào)研，出臺(tái)相關(guān)扶持政策，在公共用電、用水，稅收、垃圾搬運(yùn)等方面予以優(yōu)惠扶持。

市政府及相關(guān)部門要建立完善相關(guān)制度，不斷健全工作機(jī)制，切實(shí)規(guī)范社區(qū)及小區(qū)物業(yè)管理工作一要建立健全相關(guān)制度市政府要加緊調(diào)研，出臺(tái)加強(qiáng)社區(qū)管理建設(shè)工作的意見(jiàn)，進(jìn)一步重視社區(qū)基層建設(shè)，明確工作任務(wù)和建設(shè)目標(biāo)，切實(shí)加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)、健全組織、明確職責(zé)、落實(shí)責(zé)任、強(qiáng)化管理、考核激勵(lì)，確保隊(duì)伍穩(wěn)定要調(diào)研修改完善xx市住宅區(qū)物業(yè)管理實(shí)施細(xì)則，住宅區(qū)物業(yè)保修資金、住宅區(qū)物業(yè)維修專項(xiàng)資金使用管理辦法，尤其是對(duì)住宅小區(qū)電梯檢測(cè)、維修保養(yǎng)資金的落實(shí)，要明確規(guī)定有關(guān)部門要加緊研究出臺(tái)住宅區(qū)物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和物業(yè)收費(fèi)管理辦法，進(jìn)一步明確不同住宅區(qū)和不同類型房屋的物管費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)費(fèi)收支、減免要做到公開、透明，尤其對(duì)空關(guān)房的物管費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)建議減半收取二要建立工作聯(lián)絡(luò)機(jī)制市級(jí)層面要建立健全部門、街道、社區(qū)工作聯(lián)絡(luò)聯(lián)系制度，對(duì)于難點(diǎn)、焦點(diǎn)、重點(diǎn)問(wèn)題進(jìn)行研究，采取有效措施，及時(shí)處置落實(shí)街道層面要建立定期、不定期的街道、社區(qū)、業(yè)委會(huì)工作聯(lián)絡(luò)機(jī)制，深入小區(qū)、了解實(shí)情、直面問(wèn)題、協(xié)調(diào)處置，確保小區(qū)穩(wěn)定公安局所屬派出所要建立所轄警員小區(qū)聯(lián)絡(luò)制，融入居民住宅小區(qū)，為居民排憂解難，指導(dǎo)小區(qū)安全防范、矛盾化解、信息采集、重點(diǎn)人員管控等工作要充分發(fā)揮業(yè)委會(huì)組織橋梁作用，建議有關(guān)部門牽頭，著手組建市物業(yè)行業(yè)協(xié)會(huì)，為物管工作開展提供交流平臺(tái)，促進(jìn)行業(yè)自律、推動(dòng)公平競(jìng)爭(zhēng)、維護(hù)合法權(quán)益、協(xié)調(diào)利益沖突三要強(qiáng)化物管監(jiān)督管理市和街道要重視對(duì)業(yè)委會(huì)組織的考核評(píng)比，出臺(tái)和完善激勵(lì)政策，明確工作要求市級(jí)主管部門要切實(shí)加強(qiáng)對(duì)交付使用樓盤移交物業(yè)公司時(shí)的監(jiān)管工作，不走過(guò)場(chǎng)街道和社區(qū)要加強(qiáng)對(duì)住宅小區(qū)的精細(xì)化管理，建立小區(qū)信息平臺(tái)，全面推進(jìn)小區(qū)網(wǎng)格化管理服務(wù)信息化，對(duì)小區(qū)每戶住戶基本情況實(shí)現(xiàn)信息動(dòng)態(tài)化管理要加強(qiáng)物業(yè)企業(yè)的規(guī)范管理，針對(duì)物業(yè)公司從業(yè)人員素質(zhì)偏低，收費(fèi)服務(wù)不對(duì)等、服務(wù)不規(guī)范、管理措施不落實(shí)、維修不及時(shí)等情況，有關(guān)部門和業(yè)主委員會(huì)要嚴(yán)把物業(yè)進(jìn)入關(guān)，嚴(yán)格執(zhí)行審批程序，建立健全退出機(jī)制，并加強(qiáng)對(duì)物業(yè)企業(yè)的動(dòng)態(tài)管理，把企業(yè)的資質(zhì)、登記和年檢與平時(shí)監(jiān)管有機(jī)結(jié)合，切實(shí)規(guī)范物業(yè)公司的經(jīng)營(yíng)管理。

針對(duì)目前住宅區(qū)物業(yè)管理薄弱，物管人員素質(zhì)偏低，小區(qū)業(yè)主素質(zhì)高低不一等實(shí)際情況，加強(qiáng)住宅小區(qū)人員的素質(zhì)教育迫在眉睫為此，市政府及相關(guān)部門、街道要把提高住宅小區(qū)人員的素質(zhì)教育提上議事日程市文明辦和街道要牽好頭，結(jié)合實(shí)際、有的放矢，有計(jì)劃地開展形式多樣，以樹正氣、重美德、講和諧、鄰互助等為主題的宣傳教育活動(dòng)，做到月月有活動(dòng)、季季有高潮、年年有特色有關(guān)主管部門要加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理公司人員的監(jiān)督教育，使城市生活住宅小區(qū)成為真正的“園林小區(qū)、衛(wèi)生小區(qū)、文明小區(qū)、和諧小區(qū)”

返回目錄。

物業(yè)管理是今年鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議確定的三個(gè)突破之一。物業(yè)管理是一個(gè)成長(zhǎng)的過(guò)程，也是迎接挑戰(zhàn)、自我加壓、探索新課題的過(guò)程。

一、目前我鎮(zhèn)物業(yè)管理試點(diǎn)工作開展情況。

上半年，鎮(zhèn)城管辦在七個(gè)城區(qū)社區(qū)各選一處居民小區(qū)做為物業(yè)管理試點(diǎn)，打破社區(qū)原有的小區(qū)負(fù)責(zé)制的管理模式，重點(diǎn)在臟亂差的無(wú)人管小區(qū)開展物業(yè)管理。上半年工作重點(diǎn)是選定試點(diǎn)，解決遺留問(wèn)題，成立業(yè)主委員會(huì)。城市七個(gè)社區(qū)的試點(diǎn)具體情況為：

1、社區(qū)：社區(qū)選擇三星花園小區(qū)做為試點(diǎn)。三星花園位于東城區(qū)閆家壩地段，共有居民近一百戶。該小區(qū)前期開發(fā)遺留問(wèn)題很多，圍墻未建好，沒(méi)有物業(yè)管理用房，長(zhǎng)期無(wú)人管，垃圾成堆，草坪損毀，很多業(yè)主對(duì)在此居住失去了信心，打算賣掉房子。對(duì)于物業(yè)管理，多數(shù)人擁護(hù)，但缺乏信心。經(jīng)過(guò)初步測(cè)算，要在該小區(qū)建立物業(yè)管理，尚需七萬(wàn)元解決遺留問(wèn)題。社區(qū)在小區(qū)召開了業(yè)主委員會(huì)籌備會(huì)，向各家各戶發(fā)放了物業(yè)管理。

倡議書。

征求有關(guān)意見(jiàn)。下一步準(zhǔn)備成立業(yè)主委員會(huì)。

二、社區(qū)：社區(qū)去年最先推行物業(yè)管理，并成功地在糧食局小區(qū)成立了業(yè)主委員會(huì)，建立了業(yè)主規(guī)約，協(xié)助小區(qū)實(shí)行了物業(yè)自治管理。今年，社區(qū)將綜合批發(fā)城作為物業(yè)管理重點(diǎn)整治單位。綜合批發(fā)城有業(yè)主近三百戶，建成十多年來(lái)，沒(méi)有物業(yè)管理，遺留問(wèn)題多，一直是縣城城市管理、衛(wèi)生創(chuàng)建的死角難點(diǎn)。經(jīng)走訪，綜合批發(fā)城要實(shí)施物業(yè)管理需解決四大遺留問(wèn)題：清掏化糞池、拆除消防通道上的違章建筑、恢復(fù)大門及門崗、提供物業(yè)管理用房，總測(cè)算費(fèi)用近五十萬(wàn)元。經(jīng)過(guò)半年多的協(xié)調(diào)，目前成立了小區(qū)業(yè)主委員會(huì)，簡(jiǎn)單疏通了下水道，基本拆除了消防通道上的違章建筑，向開發(fā)商爭(zhēng)取了兩間門面作為物業(yè)管理用房，已由致遠(yuǎn)物業(yè)公司拿出了初步管理方案，并正在協(xié)商解決大門及門崗的問(wèn)題。7月30日晚，鎮(zhèn)政府組織在綜合批發(fā)城小區(qū)召開全體業(yè)主會(huì)議，正式宣布小區(qū)管理移交縣致遠(yuǎn)物業(yè)管理公司，該小區(qū)走上規(guī)范化管理軌道。

三、觀山社區(qū)：試點(diǎn)一：佳美公司宿舍區(qū)。因佳美公司（原一建公司）改制時(shí)已將其宿舍區(qū)（建筑公寓）移交社區(qū)，并和鎮(zhèn)政府簽定協(xié)議，不再承擔(dān)建筑公寓內(nèi)的衛(wèi)生創(chuàng)建等任務(wù)，請(qǐng)求取消建筑公寓做為其創(chuàng)建包干責(zé)任區(qū)。建筑公寓有居民六十多戶，以前社區(qū)在小區(qū)內(nèi)實(shí)施過(guò)物業(yè)管理，后因少數(shù)業(yè)主私搭亂建而中止，成為無(wú)人管小區(qū)，后來(lái)小區(qū)衛(wèi)生包干到佳美公司，但缺乏長(zhǎng)效管理?，F(xiàn)在社區(qū)已召集業(yè)主代表開會(huì)，下發(fā)選票，籌備成立業(yè)主委員會(huì)，下一步再確定物業(yè)管理方案。試點(diǎn)二：原天鵝賓館院落。此事由農(nóng)辦牽頭，鎮(zhèn)城管辦協(xié)助，在現(xiàn)場(chǎng)走訪了業(yè)主。針對(duì)院內(nèi)的環(huán)境問(wèn)題，我鎮(zhèn)拿出了初步改造方案。因院內(nèi)主體繁多，改造資金龐大，我們已向縣政府反映，準(zhǔn)備召開相關(guān)責(zé)任主體的協(xié)調(diào)會(huì)，解決環(huán)境問(wèn)題后再議物業(yè)管理事宜。

四、老西門社區(qū)：老西門社區(qū)做為老城區(qū)，無(wú)人管小區(qū)最多，縣長(zhǎng)熱線投訴最多，創(chuàng)建任務(wù)最難，實(shí)施物業(yè)管理的難度也最大。社區(qū)先后在百貨庭院、電影庭院、土產(chǎn)庭院、醬園廠庭院、商業(yè)新村、橋頭花園等地開會(huì)走訪，征求業(yè)主意見(jiàn)，了解物業(yè)管理現(xiàn)狀，最終確定在電影庭院、醬園廠庭院和土產(chǎn)庭院實(shí)施物業(yè)管理。目前準(zhǔn)備籌集資金解決電影庭院的物業(yè)管理用房和大門的問(wèn)題。

五、渫陽(yáng)社區(qū)：試點(diǎn)一：農(nóng)資大市場(chǎng)。農(nóng)資大市場(chǎng)一期工程建成多年，二期工程尚未售完。建成以來(lái)市場(chǎng)物業(yè)一直由市管中心（宏天物業(yè)）管理，但建設(shè)方和業(yè)主對(duì)物業(yè)管理強(qiáng)烈不滿，準(zhǔn)備重新聘用物業(yè)服務(wù)企業(yè)。經(jīng)社區(qū)推薦，建設(shè)方多方了解后，擬定由致遠(yuǎn)物業(yè)公司接管。從五月份開始，致遠(yuǎn)物業(yè)開始走訪業(yè)主，制定了初步管理方案，得到了建設(shè)方的認(rèn)可。八月份，縣房管局準(zhǔn)備采取邀標(biāo)的方式，重新聘用物業(yè)公司。試點(diǎn)二：旺佳園。旺佳園共有業(yè)主75戶，一部分是原勞動(dòng)服務(wù)公司職工，另一部分是新開發(fā)樓房入住戶。由于新遷戶入住前交納了兩年物業(yè)管理費(fèi)，兩年期滿后，物業(yè)公司退出，現(xiàn)在小區(qū)沒(méi)有物業(yè)管理，而且由于以前管理不規(guī)范，公共部分占用嚴(yán)重，業(yè)主強(qiáng)烈要求實(shí)施物業(yè)管理。目前，社區(qū)已在小區(qū)內(nèi)召開了業(yè)主委員會(huì)籌備小組會(huì)議，張貼了有關(guān)宣傳法規(guī)，投票選舉了業(yè)主委員會(huì)，下一步準(zhǔn)備擬定物業(yè)管理方案并召開業(yè)主大會(huì)。

六、中渡社區(qū)：社區(qū)選擇小區(qū)做為試點(diǎn)。小區(qū)是原廣福橋煤礦職工宿舍區(qū)，有業(yè)主近七十戶，改制后由社區(qū)接管，但由于收費(fèi)狀況不好，管理有難度，每年社區(qū)還要負(fù)債投入。今年，社區(qū)在該小區(qū)率先推行物業(yè)管理，組織召開業(yè)主大會(huì)，選舉成立了業(yè)主委員會(huì)，并協(xié)助完善了業(yè)主規(guī)約。六月份，小區(qū)正式開始自治管理。

二、物業(yè)管理工作開展過(guò)程中存在的難點(diǎn)。

1、社區(qū)對(duì)物業(yè)管理的社會(huì)效益認(rèn)識(shí)不足。個(gè)別社區(qū)認(rèn)為物業(yè)管理與小區(qū)管理在利益上存在著沖突，工作積極性不是很高。

2、硬件設(shè)施不配套。一是相當(dāng)一部分院落建設(shè)不規(guī)范，無(wú)門崗和門廳，現(xiàn)在組織修建也不好規(guī)劃。二是居民區(qū)下水道、電、路等物業(yè)管理所涉及到的設(shè)施嚴(yán)重滯后，維修或建設(shè)需大量資金。

3、規(guī)范控制混亂。小區(qū)內(nèi)亂搭亂建現(xiàn)象嚴(yán)重，臨時(shí)建筑擠占了消防通道。綠化率達(dá)不到設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，居民利用空坪隙地種菜，擠占了綠化空間。

4、收取物業(yè)管理所必須的費(fèi)用存在一定的難度。有些業(yè)主認(rèn)為物業(yè)公司賺了錢，不愿交費(fèi)，或不愿接受管理。很多人的思想還停留在單位提供后勤福利和大鍋飯的時(shí)代，對(duì)自己應(yīng)盡的責(zé)任和義務(wù)不明。

5、物業(yè)管理企業(yè)動(dòng)作欠規(guī)范?，F(xiàn)有的幾個(gè)物業(yè)管理企業(yè)，市場(chǎng)化程度不高，管理不是很專業(yè)，缺乏先進(jìn)的管理經(jīng)驗(yàn)與模式，營(yíng)利的目的太明顯。

6、前期物業(yè)管理不規(guī)范，開發(fā)建設(shè)所遺留下來(lái)的問(wèn)題對(duì)物業(yè)管理形成了極大的障礙。

7、業(yè)主大會(huì)難組織。居民對(duì)物業(yè)管理的含義認(rèn)識(shí)不清、信心不足，參加會(huì)議的積極性不高。

8、媒體關(guān)注程度不夠。

三、對(duì)我鎮(zhèn)開展物業(yè)管理工作的幾點(diǎn)建議。

2、物業(yè)管理企業(yè)要按照“產(chǎn)權(quán)明晰、權(quán)責(zé)明確、政企分開、管理科學(xué)”的要求，建立現(xiàn)代企業(yè)制度。要逐步提高物業(yè)管理從業(yè)人員的素質(zhì)，多種渠道、多種形式培養(yǎng)人才，為物業(yè)管理持續(xù)發(fā)展提供人才資源。

3、社會(huì)公眾應(yīng)客觀公正的看待物業(yè)管理這一行業(yè)，加深對(duì)這一行業(yè)的了解并對(duì)這一行業(yè)的作用充分重視，促使業(yè)主形成正確的物業(yè)管理消費(fèi)觀念。

四、下一步工作重點(diǎn)。

一是廣泛宣傳，營(yíng)造良好輿論氛圍；

二是建立健全新的物業(yè)管理模式和管理機(jī)制；

三是加強(qiáng)業(yè)主大會(huì)組建的指導(dǎo)監(jiān)督工作；

四是進(jìn)一步規(guī)范前期物業(yè)管理招投標(biāo)工作；

五是建立“質(zhì)價(jià)相符”的服務(wù)收費(fèi)機(jī)制；

六是大力提高物業(yè)管理從業(yè)人員素質(zhì)；

七是理順好物業(yè)管理與社區(qū)建設(shè)的關(guān)系。

返回目錄。

隨著物業(yè)管理法規(guī)的不斷完善，業(yè)主、使用人法制觀念的不斷增強(qiáng)，管理部門監(jiān)督管理力度不斷加強(qiáng)，居住小區(qū)違法搭建情況得到了有效控制。但是在部分居住小區(qū)依然存在著擅自在天井、庭園、陽(yáng)臺(tái)等部位搭建違法建筑物和構(gòu)筑物，擅自占用公共部位、損壞房屋承重結(jié)構(gòu)等現(xiàn)象，特別是一些高檔小區(qū)居民入住后，出現(xiàn)了比較嚴(yán)重的違法搭建情形，如有的業(yè)主、使用人擅自在房屋平臺(tái)搭建陽(yáng)光屋，甚至加層、改建、擴(kuò)建、開挖地下室，不但嚴(yán)重破壞了小區(qū)的整體規(guī)劃與和諧的環(huán)境，還影響了相鄰業(yè)主、使用人的日常生活，引發(fā)了不少矛盾糾紛。

一、華陽(yáng)地區(qū)居住物業(yè)裝修存在的主要問(wèn)題。

近幾年，隨著房地產(chǎn)二、三級(jí)市場(chǎng)的活躍，高檔商品房住宅中二次裝修開始增多，由此各類違章行為和違章搭建時(shí)有發(fā)生，引起社會(huì)的重視，從房地辦目前所掌握的情況分析，主要有以下幾個(gè)特點(diǎn)：

（一）業(yè)主將原房屋從里到外徹底進(jìn)行裝修或改建，改變了原始設(shè)計(jì)風(fēng)格，如外墻立面安裝玻璃幕墻，將承重墻拆除后重新擴(kuò)建，底層門廳、平臺(tái)搭建成房間等等，違章面積在10～60m2不等。

（二）使用的裝飾材料比較高級(jí)、新穎，凡裝修過(guò)的房屋均超過(guò)原房屋設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)小區(qū)環(huán)境影響相對(duì)較小，與周邊房屋的格局能基本保持一致。

（三）相鄰關(guān)系矛盾不特出，業(yè)主委員會(huì)一般也不直接干涉，只是對(duì)過(guò)分超出范圍的違章建筑反響較大。

（四）由于業(yè)主身份比較特殊包括一部分系境外業(yè)主，物業(yè)公司較難直接進(jìn)行勸阻，怕影響管理費(fèi)的正常交付。

基于以上現(xiàn)狀從物業(yè)公司反映：認(rèn)為政府管理部門處罰力度不夠，對(duì)違章戶的處罰達(dá)不到威懾作用，另外迫于管理費(fèi)拖欠，只能勸阻，無(wú)法阻止施工，否則發(fā)生沖突物業(yè)公司很被動(dòng)。

然而作為搭建的業(yè)主卻認(rèn)為：由于房屋設(shè)計(jì)在使用上不盡合理，且已陳舊，所以當(dāng)新購(gòu)房業(yè)主入住或原業(yè)主二次裝修時(shí)，往往請(qǐng)專業(yè)裝潢設(shè)計(jì)單位對(duì)房屋重新按個(gè)性化進(jìn)行室內(nèi)布局，加之在經(jīng)濟(jì)上有支付能力，使上述違章行為時(shí)有發(fā)生，由于示范效應(yīng)，對(duì)其他業(yè)主影響較大，有趨同傾向。

二、進(jìn)一步加強(qiáng)物業(yè)裝修網(wǎng)格化管理的建議。

（一）各物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)住宅裝修的指導(dǎo)和監(jiān)督。

1、加強(qiáng)規(guī)范裝修行為的宣傳和指導(dǎo)。

指導(dǎo)物業(yè)管理公司將《住宅裝修須知》在所管理的物業(yè)小區(qū)內(nèi)一并公告。同時(shí)，把《住宅裝修須知》送達(dá)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)待裝修的業(yè)主或使用人并簽收。

2、加強(qiáng)住宅裝修前的管理。

要求物業(yè)管理公司在為業(yè)主或使用人辦理入住手續(xù)時(shí)，必須告知《條例》中規(guī)定的不得損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、破壞房屋外貌和違法搭建等住宅裝修的禁止行為。禁止敲鑿的部位以及不得擅自隨意安置空調(diào)室外機(jī)和安裝防盜設(shè)施等注意事項(xiàng)。

業(yè)主或使用人在裝修住宅前，要求其將施工單位、施工期限、裝修內(nèi)容（包括住宅裝修設(shè)計(jì)圖、施工方案）等書面告知物業(yè)管理公司并為裝修施工人員辦理小區(qū)臨時(shí)出入證等手續(xù)。

要求物業(yè)管理公司對(duì)業(yè)主或使用人提供的住宅裝修設(shè)計(jì)圖、施工方案中有違反住宅裝修禁止行為的提出整改意見(jiàn)。

為加強(qiáng)對(duì)施工單位裝修行為的管理，物業(yè)管理公司可與住宅裝修施工單位簽訂《住宅裝修管理協(xié)議》。

3、加強(qiáng)對(duì)住宅裝修活動(dòng)的日常巡視和監(jiān)督。

物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)明確由專人負(fù)責(zé)對(duì)住宅裝修活動(dòng)的指導(dǎo)、監(jiān)督和管理。當(dāng)有業(yè)主或使用人已入住的，應(yīng)當(dāng)督促裝修的業(yè)主、使用人或施工單位遵守施工作業(yè)時(shí)間，晚間18:00時(shí)至次日上午8:00時(shí)和節(jié)假日，不得從事敲、鑿、鋸、鉆等產(chǎn)生嚴(yán)重噪聲的施工。

物業(yè)管理公司對(duì)進(jìn)入小區(qū)的施工人員和建筑材料及裝修施工階段涉及水、電、氣和結(jié)構(gòu)等隱蔽工程的，每天應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)巡視和檢查（包括節(jié)假日）并做好記錄，發(fā)現(xiàn)違規(guī)現(xiàn)象，應(yīng)當(dāng)及時(shí)采取有效措施進(jìn)行勸阻、制止并督促改正。

對(duì)損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、破壞房屋外貌、違章搭建等違法裝修行為且拒不整改的業(yè)主或使用人及住宅裝修單位，物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)及時(shí)告知業(yè)主委員會(huì)并報(bào)告相關(guān)行政管理部門依法處理。同時(shí)，物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)責(zé)成違規(guī)裝修的施工人員停止施工。

4、加強(qiáng)知法、守法和履約意識(shí)。

物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)督促業(yè)主或使用人遵守《條例》等相關(guān)規(guī)定、遵守《住宅使用公約》或《業(yè)主公約》的約定。

物業(yè)管理公司與住宅裝修單位簽訂協(xié)議》的，應(yīng)當(dāng)督促其履行《協(xié)議》。在住宅裝修施工完成后，物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)及時(shí)收回小區(qū)臨時(shí)出入證。對(duì)造成房屋和設(shè)施設(shè)備損壞的，物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)責(zé)成責(zé)任人及時(shí)進(jìn)行修賠。

物業(yè)管理公司對(duì)住宅裝修單位的違約行為，可依據(jù)《協(xié)議》的約定，直接向人民法院提起民事訴訟。

在未成立業(yè)主委員會(huì)的住宅小區(qū)，業(yè)主或使用人違法裝修經(jīng)勸阻。制止無(wú)效的，房產(chǎn)開發(fā)商或相關(guān)業(yè)主或使用人可依據(jù)《上海市商品房出售合同》、《住宅使用公約》的約定，直接向人民法院提起民事訴訟。

（二）業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)發(fā)揮自治管理作用。

業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)經(jīng)常檢查物業(yè)管理公司的管理和服務(wù)狀況，督促住宅裝修的業(yè)主或使用人遵守有關(guān)的法規(guī)和約定，及時(shí)調(diào)解裝修不當(dāng)引起的相鄰糾紛，對(duì)業(yè)主或使用人違法行為進(jìn)行勸阻、制止并督促其整改。

（三）各區(qū)縣房地局應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)違法裝修的行政執(zhí)法。

區(qū)縣房地局接到對(duì)業(yè)主或使用人違法裝修的投訴，應(yīng)當(dāng)及時(shí)受理、立案并到現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查、取證。核實(shí)，經(jīng)核查屬實(shí)的，根據(jù)《條例》的相關(guān)規(guī)定，責(zé)令其限期改正，可并處相應(yīng)的罰款。

返回目錄。

根據(jù)縣政府統(tǒng)一部署，近日縣商務(wù)局會(huì)同房產(chǎn)局、城市管理行政執(zhí)法局、**鎮(zhèn)組成了調(diào)研組，對(duì)城區(qū)各集貿(mào)市場(chǎng)物業(yè)管理情況進(jìn)行了摸底調(diào)查，旨在加強(qiáng)城區(qū)集貿(mào)市場(chǎng)物業(yè)管理，改善市容市貌，創(chuàng)造良好的城市環(huán)境。

城區(qū)現(xiàn)有各類集貿(mào)市場(chǎng)11家，其中菜市場(chǎng)4家，小百貨市場(chǎng)4家，家居建材等專業(yè)市場(chǎng)3家。集貿(mào)市場(chǎng)的總占地面積約16萬(wàn)平方米，其中1000平方米以下1家、1000至5000平方米1家、5000至1萬(wàn)平方3家、1萬(wàn)平方米以上6家?？偨ㄖ娣e約23萬(wàn)平方米，市場(chǎng)內(nèi)共有門面約1650間，已出租約1080間，單元住房約1000戶，已入住近750戶。在區(qū)域分布上，新建居委會(huì)3家，分別是北河街、舒州農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、秀獅商業(yè)步行街;彰法山居委會(huì)4家，分別是彰法山菜市場(chǎng)、零碑商貿(mào)市場(chǎng)、姚沖大市場(chǎng)和旺業(yè)大市場(chǎng);舒苑居委會(huì)2家，分別是天柱山大市場(chǎng)和金源菜市;龍井居委會(huì)1家，是天柱山菜市場(chǎng);天柱山鎮(zhèn)1家，是皖鎮(zhèn)(附：潛山縣城區(qū)集貿(mào)市場(chǎng)基本情況調(diào)查表)。

我縣現(xiàn)有的集貿(mào)市場(chǎng)建設(shè)投資主體有二種：一種是政府投資興建，如天柱山菜市場(chǎng);一種是企業(yè)投資興建，其余10家均屬此類性質(zhì)。在管理模式上，主要是四種：一是有專門管理人員，如天柱菜市場(chǎng)，該市場(chǎng)xx年3月市場(chǎng)辦管脫鉤后由工商局移交商務(wù)局管理，縣商務(wù)局組建了天柱市場(chǎng)服務(wù)中心，為自收自支事業(yè)單位，現(xiàn)有事業(yè)編制21人，負(fù)責(zé)天柱市場(chǎng)的管理工作。零碑商貿(mào)市場(chǎng)隸屬商務(wù)局食品公司，食品公司安排2人，負(fù)責(zé)日常管理工作。以上兩個(gè)市場(chǎng)管理人員工資及日常維護(hù)費(fèi)用均從市場(chǎng)攤位和門面租賃費(fèi)用上列支。二是由開發(fā)建設(shè)市場(chǎng)的企業(yè)聘請(qǐng)物業(yè)公司進(jìn)行管理，共3家，分別是秀獅商業(yè)步行街、天柱山大市場(chǎng)、皖鎮(zhèn)。三是開發(fā)建設(shè)市場(chǎng)的企業(yè)聘請(qǐng)人員自行管理，共3家，分別是金源菜市、彰法山菜市場(chǎng)、旺業(yè)大市場(chǎng)。聘請(qǐng)人員工資由企業(yè)自行負(fù)擔(dān)。四是無(wú)人管理的市場(chǎng)，共3家，分別是北河街、舒州農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、姚沖大市場(chǎng)。

集貿(mào)市場(chǎng)是城市的一個(gè)窗口，是城市人居環(huán)境和城市整體形象的一個(gè)重要體現(xiàn)。從調(diào)查的情況看，我縣集貿(mào)市場(chǎng)絕大部分只建不管或管理不到位問(wèn)題比較突出，與廣大市民的生活需求極不相適應(yīng)，已經(jīng)成為潛山打造宜居環(huán)境、提升城市品位、創(chuàng)建文明城市的最薄弱環(huán)節(jié)，也是城市管理的一個(gè)難點(diǎn)，存在的問(wèn)題十分突出。具體來(lái)講，主要是三個(gè)方面：

旺業(yè)大市場(chǎng)商戶入駐后，開發(fā)商安良公司當(dāng)初也曾聘請(qǐng)物業(yè)公司進(jìn)行管理，劃定專門停車場(chǎng)，按標(biāo)準(zhǔn)收取物業(yè)管理費(fèi)，但由于市場(chǎng)是開放性的，加上商戶素質(zhì)參差不齊，物業(yè)管理費(fèi)不能收繳到位，物業(yè)公司經(jīng)營(yíng)虧損，后與安良公司解除成立合同。除天柱菜市場(chǎng)、零碑菜市場(chǎng)、旺業(yè)大市場(chǎng)、秀獅商業(yè)步行街、天柱山大市場(chǎng)、皖鎮(zhèn)等入市車輛管理較為有序外，其余市場(chǎng)各種車輛沒(méi)有固定地點(diǎn)停放，導(dǎo)致市場(chǎng)的道路不暢，不少市場(chǎng)消防設(shè)施不齊全，消防安全隱患嚴(yán)重。個(gè)別市場(chǎng)設(shè)施簡(jiǎn)陋、陳舊，電線老化、大棚破損嚴(yán)重，急需整治改造。

金源菜市臨街門面經(jīng)營(yíng)早點(diǎn)和畜禽產(chǎn)品的商戶經(jīng)營(yíng)垃圾隨意丟棄，商戶、消費(fèi)者車輛亂停亂放，造成臨街主干道污水橫流、垃圾成堆，商戶占道經(jīng)營(yíng)、人車混雜。姚沖大市場(chǎng)、旺業(yè)大市場(chǎng)內(nèi)居民和商戶建筑垃圾隨意堆放，下水道堵塞、下水井蓋丟失。上述情況在北河街、舒州農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、彰法山菜市場(chǎng)、天柱山大市場(chǎng)等均不同程度存在。其根本原因是開發(fā)商借政府其自身即得利益獲取后，經(jīng)營(yíng)市場(chǎng)、管理市場(chǎng)觀念淡薄。一部分開發(fā)商只建不管，市場(chǎng)建成后，門面和攤位銷售完畢就意味著對(duì)市場(chǎng)管理的終結(jié)，住戶和商戶自掃門前雪，對(duì)市場(chǎng)公共部分的管理無(wú)人問(wèn)津，如北河街、姚沖大市場(chǎng)。一部分開發(fā)商不真心想管，敷衍了事。以物業(yè)管理費(fèi)難以收取為由，不愿意在資金上投入，只安排1至2人管理市場(chǎng)，同時(shí)安排的人員履行職責(zé)不到位，城市文明創(chuàng)建時(shí)，部門一督查就抓一抓，不督查，基本就放任自流，如金源菜市、旺業(yè)大市場(chǎng)。

金源菜市場(chǎng)內(nèi)有近300個(gè)攤位閑置，天柱山大市場(chǎng)、旺業(yè)大市場(chǎng)、姚沖大市場(chǎng)除臨街門面房在經(jīng)營(yíng)外，市場(chǎng)內(nèi)門面房盡管已售出，但大多數(shù)基本閑置，不少居民買回后，只做倉(cāng)庫(kù)或車庫(kù)。這些市場(chǎng)的交易額很小，有的攤位費(fèi)收入僅幾萬(wàn)元，經(jīng)濟(jì)效益十分低下。

集貿(mào)市場(chǎng)是城市一項(xiàng)公益性基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，與城鎮(zhèn)居民和廣大消費(fèi)者利益息息相關(guān)。構(gòu)建整潔有序的集貿(mào)市場(chǎng)交易環(huán)境，保護(hù)經(jīng)營(yíng)者和消費(fèi)者的合法權(quán)益，促進(jìn)市場(chǎng)的繁榮和經(jīng)濟(jì)發(fā)展，是加強(qiáng)集貿(mào)市場(chǎng)物業(yè)管理的根本目的?，F(xiàn)就下一步工作提出如下意見(jiàn)：

根據(jù)我縣城區(qū)現(xiàn)有集貿(mào)市場(chǎng)現(xiàn)狀，將其分為三類，按不同類別，明確各部門監(jiān)管職責(zé)：第一類是有專門管理人員進(jìn)行管理的市場(chǎng)，如天柱菜市場(chǎng)、零碑集貿(mào)市場(chǎng)，仍由縣商務(wù)局管理，管理方式維持現(xiàn)狀不變。零碑集貿(mào)市場(chǎng)由于已劃入零碑地塊老城區(qū)綜合改造項(xiàng)目范圍，不宜對(duì)現(xiàn)有市場(chǎng)進(jìn)行改造?？h商務(wù)局應(yīng)督促市場(chǎng)管理人員，加強(qiáng)對(duì)市場(chǎng)內(nèi)部管理，確保市場(chǎng)安全。第二類是建成時(shí)間早，市場(chǎng)產(chǎn)權(quán)分散，居民區(qū)與商住戶混雜的北河街由縣城市綜合執(zhí)法局管理。第三類是市場(chǎng)規(guī)模程度較高，商住戶較集中的旺業(yè)大市場(chǎng)、姚沖大市場(chǎng)、彰法山菜市場(chǎng)、金源菜市、皖鎮(zhèn)、天柱山大市場(chǎng)、秀獅商業(yè)步行街、舒州農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)由縣商務(wù)局牽頭，縣房管局、工商局、住建局、財(cái)政局等相關(guān)部門參與，全面推行物業(yè)管理。

結(jié)合各市場(chǎng)現(xiàn)狀，推行物業(yè)管理按以下3個(gè)方面同步進(jìn)行：1、對(duì)正在實(shí)施物業(yè)管理的秀獅商業(yè)步行街、天柱山大市場(chǎng)、皖鎮(zhèn)由縣商務(wù)局督促各物業(yè)管理公司加大管理力度，規(guī)范市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)秩序，確保市場(chǎng)環(huán)境整潔;2、對(duì)由開發(fā)商聘人管理或無(wú)人管理的旺業(yè)大市場(chǎng)、金源菜市、彰法山菜市場(chǎng)、舒州農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、北河街、姚沖大市場(chǎng)在未推行物業(yè)管理之前，為確保市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)有序，由縣商務(wù)局派員會(huì)同開發(fā)商共同管理，市場(chǎng)內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生由縣綜合執(zhí)法局臨時(shí)派員清掃;3、由縣商務(wù)局牽頭，縣房產(chǎn)局、住建局、工商局參與，各集貿(mào)市場(chǎng)開發(fā)商配合，對(duì)城區(qū)集貿(mào)市場(chǎng)物業(yè)管理情況再次進(jìn)行深入調(diào)查，以縣政府名義出臺(tái)《潛山縣集貿(mào)市場(chǎng)物業(yè)管理辦法》，《管理辦法》由縣商務(wù)局、房管局、市場(chǎng)開發(fā)商共同組織實(shí)施。

物業(yè)小區(qū)調(diào)研報(bào)告篇二十

近年來(lái)，隨著南京城南城市建設(shè)步伐的加快，大量土地、房屋被拆遷征用，一個(gè)個(gè)拆遷安置小區(qū)拔地而起。村民房屋土地被征用后，搬入了安置房小區(qū)。原有村民也變成了居民，從村落變成了小區(qū)，安置房小區(qū)管理難、環(huán)境差等問(wèn)題帶來(lái)的物業(yè)糾紛日益凸現(xiàn)出來(lái)。

安置房小區(qū)的物業(yè)糾紛是城市化推進(jìn)以來(lái)各級(jí)部門普遍關(guān)注的一個(gè)重大民生問(wèn)題。雨花臺(tái)區(qū)人民調(diào)解委員會(huì)通過(guò)對(duì)轄區(qū)內(nèi)安置房小區(qū)出現(xiàn)的主要矛盾糾紛進(jìn)行了認(rèn)真調(diào)研分析，力求減少矛盾糾紛、理順各種管理關(guān)系、提高對(duì)安置房小區(qū)物業(yè)糾紛的認(rèn)識(shí)，為解決好安置房小區(qū)的物業(yè)糾紛提供有益的思考。

一、安置房物業(yè)糾紛現(xiàn)狀。

目前在雨花臺(tái)區(qū)的鐵心橋地區(qū)、西善橋地區(qū)和板橋地區(qū)有大量的安置房小區(qū)。西善橋地區(qū)有52個(gè)居民小區(qū)，其中安置房小區(qū)26個(gè)，鐵心橋地區(qū)7個(gè)社區(qū)，其中兩個(gè)社區(qū)為全市兩個(gè)大型安置房小區(qū)景明家園和春江新城，另外5個(gè)社區(qū)都有安置房小區(qū)。物業(yè)矛盾糾紛的出現(xiàn)有三個(gè)方面的因素。

1、業(yè)主因素。大多數(shù)村民身份轉(zhuǎn)變后，并沒(méi)有像真正的市民一樣去了解、接受、參與物業(yè)管理，導(dǎo)致有的安置小區(qū)物業(yè)與業(yè)主之間存在多種矛盾，最突出的共性問(wèn)題有：

（3）業(yè)主服務(wù)消費(fèi)意識(shí)淡薄。大部分安置小區(qū)業(yè)主從原來(lái)的村落搬遷到新建小區(qū)，作為村民從來(lái)都無(wú)需交納物業(yè)管理費(fèi)和垃圾費(fèi)之類的費(fèi)用，而且拆遷安置都是政府行為，這些業(yè)主認(rèn)為這些費(fèi)用應(yīng)該由政府買單。他們對(duì)物業(yè)管理的概念比較陌生，不知道物業(yè)服務(wù)本身就是一種商品。消費(fèi)享受服務(wù)的意識(shí)不強(qiáng)，沒(méi)有繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的概念，直接后果就是導(dǎo)致物業(yè)運(yùn)轉(zhuǎn)困難，服務(wù)質(zhì)量下降，形成惡性循環(huán)。

2、物業(yè)公司因素。

（3）物業(yè)管理公司不夠職業(yè)化。在安置房小區(qū)居民入住后，為了快速地給居民提供物業(yè)服務(wù)，保障居民的基本生活需求，各街道的社區(qū)組織成立了物業(yè)公司為居民提供服務(wù)，從業(yè)人員的職業(yè)化程度不夠，往往以管理者身份而不是服務(wù)者身份自居，必然影響到物業(yè)與業(yè)主之間的和諧關(guān)系。

3、相關(guān)管理小區(qū)物業(yè)的行政主管部門因素。相關(guān)管理小區(qū)物業(yè)的行政主管部門未能及時(shí)指導(dǎo)安置房小區(qū)成立業(yè)主委員會(huì)。很多安置房小區(qū)在入住幾年后仍沒(méi)有組建業(yè)主委員會(huì)，這樣個(gè)別業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的矛盾因缺乏溝通渠道而無(wú)法解決，為小區(qū)正常的物業(yè)管理埋下隱患。很多重大事/文秘站－您的專屬秘書，中國(guó)最強(qiáng)免費(fèi)！/項(xiàng)沒(méi)有業(yè)主委員會(huì)同意，物業(yè)公司也無(wú)能為力，比如維修基金的使用，導(dǎo)致居民認(rèn)為物業(yè)公司不作為，引發(fā)矛盾糾紛。

二、減少安置房小區(qū)物業(yè)糾紛幾點(diǎn)建議。

（1）方便個(gè)體業(yè)主與物業(yè)公司之間進(jìn)行溝通；

（3）通過(guò)業(yè)主委員會(huì)宣傳小區(qū)居民責(zé)任與義務(wù)，配合物業(yè)公司逐步將物業(yè)費(fèi)用收取工作正常化。

2、培養(yǎng)能夠適應(yīng)市場(chǎng)變化的優(yōu)勢(shì)物業(yè)公司。要逐漸走出社區(qū)“托底”式的物業(yè)公司模式。物業(yè)企業(yè)要推行公務(wù)公開、財(cái)務(wù)公開，物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主間要形成相互制約、相互支持的管理機(jī)制。同時(shí)，要全力做好公共部位維修資金的收繳工作，為小區(qū)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展提供資金保障。

3、聘用和培養(yǎng)專業(yè)化物業(yè)人員，提高物業(yè)服務(wù)水準(zhǔn)。要在人員配置上把好關(guān)口，提供能夠切合居民需要的優(yōu)質(zhì)物業(yè)服務(wù)。一是選拔聘任一批責(zé)任心強(qiáng)、業(yè)務(wù)素質(zhì)好的人員充實(shí)到物業(yè)管理一線隊(duì)伍；二是加強(qiáng)從業(yè)人員的崗位培訓(xùn)，提高他們依法履行職責(zé)能力；三是提升人員素質(zhì)，物業(yè)從業(yè)人員要認(rèn)真學(xué)習(xí)法律、規(guī)章、相關(guān)業(yè)務(wù)和小區(qū)管理理論，開拓工作思路，切實(shí)做到服務(wù)好保障房小區(qū)居民。

4、相關(guān)行政部門做好保障房建設(shè)驗(yàn)收工作，避免建設(shè)問(wèn)題遺留給物業(yè)部門。認(rèn)真抓好物業(yè)管理的前期介入工作，發(fā)現(xiàn)配套設(shè)施設(shè)備不完善的小區(qū)，責(zé)令建設(shè)單位限期補(bǔ)建完善，做到提前介入，主動(dòng)參與，積極監(jiān)督，確保交付后業(yè)主滿意，避免業(yè)主與物業(yè)之間發(fā)生沖突。

5、社區(qū)做好新市民普法宣傳工作。社區(qū)要經(jīng)常性深入各小區(qū)開展普法和精神文明宣傳，宣揚(yáng)小區(qū)公約，弘揚(yáng)小區(qū)主人翁意識(shí)，提高安置房小區(qū)居民的都市生活意識(shí)，改變他們的生活習(xí)慣，鼓勵(lì)小區(qū)居民主導(dǎo)參與到小區(qū)物業(yè)管理中來(lái)，通過(guò)人民調(diào)解的方式化解小區(qū)物業(yè)矛盾糾紛。

【本文地址：http://mlvmservice.com/zuowen/9676266.html】