最新商品房預(yù)售買賣合同糾紛（優(yōu)質(zhì)20篇）

合同是一種有法律效力的書面文件，用于約束各方當(dāng)事人的權(quán)利和義務(wù)。簽訂合同前，應(yīng)明確雙方的交易目的和期望。簽訂合同前，務(wù)必對合同的內(nèi)容進(jìn)行充分的討論和協(xié)商，確保雙方意見一致。

商品房預(yù)售買賣合同糾紛篇一

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【法定代表人】【負(fù)責(zé)人】：_________。

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【身份證】【護(hù)照】【營業(yè)執(zhí)照注冊號】【_________】：_________。

出生日期：_________年_________月_________日，

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【法定代理人】【委托代理人】：_________。

國籍：_________。

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出生日期：_________年_________月_________日，

性別：_________。

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根據(jù)《中華人民共和國民法典》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《北京市城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法》及其他有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，出賣人和買受人在平等、自愿、公平、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上就商品房預(yù)售事宜達(dá)成如下協(xié)議：

第一條項(xiàng)目建設(shè)。

依據(jù)出賣人以【出讓】【轉(zhuǎn)讓】【劃撥】方式取得座落于_________地塊的國有土地使用權(quán)。該地塊【國有土地使用證號】【城鎮(zhèn)建設(shè)用地批準(zhǔn)書號】為：_________，土地使用權(quán)面積為：_________，買受人購買的商品房(以下簡稱該商品房)所在土地用途為：_________，土地使用年限自_________年_________月_________日至_________年_________月_________日止。

出賣人經(jīng)批準(zhǔn)，在上述地塊上建設(shè)的商品房【地名核準(zhǔn)名稱】【暫定名】為：_________，建設(shè)工程規(guī)劃許可證號為：_________，建筑工程施工許可證號為：_________，建設(shè)工程施工合同約定的開工日期為：_________，建設(shè)工程施工合同約定的竣工日期為：_________.

第二條預(yù)售依據(jù)。

該商品房已由_________批準(zhǔn)預(yù)售，預(yù)售許可證號為：_________.

第三條基本情況。

該商品房所在樓棟的主體建筑結(jié)構(gòu)為：_________，建筑層數(shù)為：_________層，其中地上_________層，地下_________層。

該商品房所在樓棟的主體建筑結(jié)構(gòu)為：________，建筑層數(shù)為：___層，其中地上______層，地下_______層。

該商品房的用途為【住宅】【經(jīng)濟(jì)適用住房】【公寓】【別墅】【辦公】【商業(yè)】【】：_______;【層高】【凈高】為：___米，【坡屋頂凈高】最低為：____米，最高為：____米。該商品房朝向?yàn)椋篲____;有___個(gè)陽臺(tái)，其中___個(gè)陽臺(tái)為封閉式，____個(gè)陽臺(tái)為非封閉式。

出賣人委托預(yù)測該商品房面積的房產(chǎn)測繪機(jī)構(gòu)是_____，其預(yù)測建筑面積共_____平方米，其中，套內(nèi)建筑面積____平方米，共用部位與共用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e____平方米。有關(guān)共用部位與共用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e構(gòu)成說明見附件二。

簽訂本合同時(shí)該商品房所在樓棟的建設(shè)工程進(jìn)度狀況為_____。

本條所稱層高是指上下兩層樓面或樓面與地面之間的垂直距離，凈高是指樓面或地面至上部樓板底面或吊頂?shù)酌嬷g的垂直距離。

第四條抵押情況。

與該商品房有關(guān)的抵押情況為：__________________。

1、該商品房所分?jǐn)偟耐恋厥褂脵?quán)及在建工程均未設(shè)定抵押;。

2、該商品房所分?jǐn)偟耐恋厥褂脵?quán)已經(jīng)設(shè)定抵押，抵押權(quán)人為：__________，抵押登記部門為：_____________，抵押登記日期為：____。

3、該商品房在建工程已經(jīng)設(shè)定抵押，抵押權(quán)人為：_______，抵押登記部門為：_____，抵押登記日期為：_____。

第五條計(jì)價(jià)方式與價(jià)款。

出賣人與買受人約定按照下列第__種方式計(jì)算該商品房價(jià)款。

1、按照套內(nèi)建筑面積計(jì)算，該商品房單價(jià)每平方米___(幣)___元，總價(jià)款___(幣)___佰___拾___億___仟___佰___拾___萬___仟___佰___拾___元整(大寫)。

2、按照建筑面積計(jì)算，該商品房單價(jià)為每平方米____(幣)____元，總價(jià)款___(幣)___佰___拾___億___仟___佰___拾___萬___仟___佰___拾___元整(大寫)。

3、按照套(單元)計(jì)算，該商品房總價(jià)款為___(幣)___佰___拾___億___仟___佰___拾___萬___仟___佰___拾___元整(大寫)。

4、按照_______計(jì)算，該商品房總價(jià)款為____(幣)___佰___拾___億___仟___佰___拾___萬___仟___佰___拾___元整(大寫)。

本條所稱建筑面積，是指房屋外墻(柱)勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽臺(tái)、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋，結(jié)構(gòu)牢固，層高2.20米以上(含2.20米)的永久性建筑。

所稱套內(nèi)建筑面積，是指成套商品房(單元房)的套內(nèi)使用面積、套內(nèi)墻體面積和陽臺(tái)建筑面積之和。

第六條面積確認(rèn)及面積差異處理。

根據(jù)當(dāng)事人選擇的計(jì)價(jià)方式，本條規(guī)定以【建筑面積】【套內(nèi)建筑面積】(本條款中均簡稱面積)為依據(jù)進(jìn)行面積確認(rèn)及面積差異處理。

合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積有差異的，以產(chǎn)權(quán)登記面積為準(zhǔn)。

商品房交付后，產(chǎn)權(quán)登記面積與合同約定面積發(fā)生差異，雙方同意按以下方式進(jìn)行處理：

(一)誤差比絕對值在3%以內(nèi)(含3%)的，據(jù)實(shí)結(jié)算房價(jià)款;。

(二)誤差比絕對值超出3%時(shí)，買受人有權(quán)退房。

買受人退房的，出賣人在買受人提出退房之日起30天內(nèi)將買受人已付款退還給買受人，并按銀行同期存款利率支付利息。

買受人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時(shí)，面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房價(jià)款由買受人補(bǔ)足;超出3%部分的房價(jià)款由出賣人承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買受人。產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同登記面積時(shí)，面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)(含3%)部分的房價(jià)款由出賣人返還買受人;絕對值超出3%部分的房價(jià)款由出賣人雙倍返還買受人。

因設(shè)計(jì)變更造成面積差異，雙方不解除合同的，應(yīng)當(dāng)簽署補(bǔ)充協(xié)議。

第七條付款方式及期限。

買受人采取下列第___種方式付款。

1、一次性付款。

2、分期付款。

3、貸款方式付款。買受人可以首期支付購房總價(jià)款的___%，其余價(jià)款可以向__________銀行或住房公積金管理機(jī)構(gòu)借款支付。

4、其他方式。

第八條規(guī)劃變更的約定。

出賣人應(yīng)當(dāng)按照規(guī)劃行政主管部門核發(fā)的建設(shè)工程規(guī)劃許可證規(guī)定的條件建設(shè)商品房，不得擅自變更。

出賣人確需變更建設(shè)工程規(guī)劃許可證規(guī)定條件的，應(yīng)當(dāng)書面征得受影響的買受人同意，并取得規(guī)劃行政主管部門的批準(zhǔn)。因規(guī)劃變更給買受人的權(quán)益造成損失的，出賣人應(yīng)當(dāng)給予相應(yīng)的補(bǔ)償。

第九條設(shè)計(jì)變更的約定。

(一)經(jīng)規(guī)劃行政主管部門委托的設(shè)計(jì)審查單位批準(zhǔn)，建筑工程施工圖設(shè)計(jì)文件的下列設(shè)計(jì)變更影響到買受人所購商品房質(zhì)量或使用功能的，出賣人應(yīng)當(dāng)在設(shè)計(jì)審查單位批準(zhǔn)變更之日起10日內(nèi)，書面通知買受人。

1、該商品房結(jié)構(gòu)形式、戶型、空間尺寸、朝向;。

2、供熱、采暖方式;。

出賣人未在規(guī)定時(shí)限內(nèi)通知買受人的，買受人有權(quán)退房。

(二)買受人應(yīng)當(dāng)在通知送達(dá)之日起15日內(nèi)做出是否退房的書面答復(fù)。買受人逾期未予以書面答復(fù)的，視同接受變更。

(三)買受人退房的，出賣人應(yīng)當(dāng)自退房通知送達(dá)之日起___日內(nèi)退還買受人已付房款，并按照銀行同期存款利率付給利息。買受人不退房的，應(yīng)當(dāng)與出賣人另行簽訂補(bǔ)充協(xié)議。

第十條逾期付款責(zé)任。

買受人未按照約定的時(shí)間付款的，按照下列第__種方式處理。

1、按照逾期時(shí)間，分別處理。((1)和(2)不作累加)。

(2)逾期超過___日(該日期應(yīng)當(dāng)與第(1)項(xiàng)中的日期相同)后，出賣人有權(quán)解除合同。出賣人解除合同的，買受人應(yīng)當(dāng)自解除合同通知送達(dá)之日起___日內(nèi)按照累計(jì)的逾期應(yīng)付款的___%向出賣人支付違約金，并由出賣人退還買受人全部已付款。買受人愿意繼續(xù)履行合同的，經(jīng)出賣人同意后，合同繼續(xù)履行，自約定的應(yīng)付款期限屆滿之次日起至實(shí)際支付應(yīng)付款之日止，買受人按日計(jì)算向出賣人支付逾期應(yīng)付款萬分之__(該比率應(yīng)當(dāng)不小于第(1)項(xiàng)中的比率)的違約金，并于實(shí)際支付應(yīng)付款之日起___日內(nèi)向出賣人支付違約金。

本條所稱逾期應(yīng)付款是指依照第七條約定的到期應(yīng)付款與該期實(shí)際已付款的差額;采取分期付款的，按照相應(yīng)的分期應(yīng)付款與該期的實(shí)際已付款的差額確定。

2、____________________________________________________。

第十一條交付期限和條件。

(一)出賣人應(yīng)當(dāng)在___年___月__日前向買受人交付該商品房。

(二)該商品房達(dá)到第九條、第十條約定的交付條件后，出賣人應(yīng)當(dāng)在交付日期屆滿前______日(不少于10日)將查驗(yàn)房屋的時(shí)間、辦理交付手續(xù)的時(shí)間地點(diǎn)以及應(yīng)當(dāng)攜帶的證件材料的通知書面送達(dá)買受人。買受人未收到交付通知書的，以本合同約定的交付日期屆滿之日為辦理交付手續(xù)的時(shí)間，以該商品房所在地為辦理交付手續(xù)的地點(diǎn)。

_____________________________________。

交付該商品房時(shí)，出賣人應(yīng)當(dāng)出示滿足第九條約定的證明文件。出賣人不出示證明文件或者出示的證明文件不齊全，不能滿足第九條約定條件的，買受人有權(quán)拒絕接收，由此產(chǎn)生的逾期交付責(zé)任由出賣人承擔(dān)，并按照第十二條處理。

(三)查驗(yàn)房屋。

1、辦理交付手續(xù)前，買受人有權(quán)對該商品房進(jìn)行查驗(yàn)，出賣人不得以繳納相關(guān)稅費(fèi)或者簽署物業(yè)管理文件作為買受人查驗(yàn)和辦理交付手續(xù)的前提條件。

2、買受人查驗(yàn)的該商品房存在下列除地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)外的其他質(zhì)量問題的，由出賣人按照有關(guān)工程和產(chǎn)品質(zhì)量規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)自查驗(yàn)次日起____________日內(nèi)負(fù)責(zé)修復(fù)，并承擔(dān)修復(fù)費(fèi)用，修復(fù)后再行交付。

(1)屋面、墻面、地面滲漏或開裂等;。

(2)管道堵塞;。

(3)門窗翹裂、五金件損壞;。

(4)燈具、電器等電氣設(shè)備不能正常使用;。

(5)______________;。

(6)______________。

3、查驗(yàn)該商品房后，雙方應(yīng)當(dāng)簽署商品房交接單。由于買受人原因?qū)е略撋唐贩课茨馨雌诮桓兜?，雙方同意按照以下方式處理：

(1)_______________________;。

(2)_______________________。

第十二條逾期交付責(zé)任。

除不可抗力外，出賣人未按照第十一條約定的時(shí)間將該商品房交付買受人的，雙方同意按照下列第_____種方式處理：

1、按照逾期時(shí)間，分別處理((1)和(2)不作累加)。

(1)逾期在_________日之內(nèi)(該期限應(yīng)當(dāng)不多于第八條第1(1)項(xiàng)中的期限)，自第十一條約定的交付期限屆滿之次日起至實(shí)際交付之日止，出賣人按日計(jì)算向買受人支付全部房價(jià)款萬分之______的違約金(該違約金比率應(yīng)當(dāng)不低于第八條第1(1)項(xiàng)中的比率)。

(2)逾期超過_______日(該期限應(yīng)當(dāng)與本條第(1)項(xiàng)中的期限相同)后，買受人有權(quán)解除合同。買受人解除合同的，應(yīng)當(dāng)書面通知出賣人。出賣人應(yīng)當(dāng)自解除合同通知送達(dá)之日起15日內(nèi)退還買受人已付全部房款(含已付貸款部分)，并自買受人付款之日起，按照_______%(不低于中國人民銀行公布的同期貸款基準(zhǔn)利率)計(jì)算給付利息;同時(shí)，出賣人按照全部房價(jià)款的__________%向買受人支付違約金。

買受人要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，出賣人按日計(jì)算向買受人支付全部房價(jià)款萬分之________(該比率應(yīng)當(dāng)不低于本條第1(1)項(xiàng)中的比率)的違約金。

2、_____________。第五章面積差異處理方式。

第十三條面積差異處理。

該商品房交付時(shí)，出賣人應(yīng)當(dāng)向買受人出示房屋測繪報(bào)告，并向買受人提供該商品房的面積實(shí)測數(shù)據(jù)(以下簡稱實(shí)測面積)。實(shí)測面積與第三條載明的預(yù)測面積發(fā)生誤差的，雙方同意按照第_____種方式處理。

1、根據(jù)第六條按照套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)的約定，雙方同意按照下列原則處理：

(1)套內(nèi)建筑面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)(含3%)的，據(jù)實(shí)結(jié)算房價(jià)款;。

(2)套內(nèi)建筑面積誤差比絕對值超出3%時(shí)，買受人有權(quán)解除合同。

買受人解除合同的，應(yīng)當(dāng)書面通知出賣人。出賣人應(yīng)當(dāng)自解除合同通知送達(dá)之日起15日內(nèi)退還買受人已付全部房款(含已付貸款部分)，并自買受人付款之日起，按照_____%(不低于中國人民銀行公布的同期貸款基準(zhǔn)利率)計(jì)算給付利息。

買受人選擇不解除合同的，實(shí)測套內(nèi)建筑面積大于預(yù)測套內(nèi)建筑面積時(shí)，套內(nèi)建筑面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房價(jià)款由買受人補(bǔ)足;超出3%部分的房價(jià)款由出賣人承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買受人所有。實(shí)測套內(nèi)建筑面積小于預(yù)測套內(nèi)建筑面積時(shí)，套內(nèi)建筑面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)(含3%)部分的房價(jià)款由出賣人返還買受人;絕對值超出3%部分的房價(jià)款由出賣人雙倍返還買受人。

2、根據(jù)第六條按照建筑面積計(jì)價(jià)的約定，雙方同意按照下列原則處理：

(2)建筑面積、套內(nèi)建筑面積誤差比絕對值其中有一項(xiàng)超出3%時(shí)，買受人有權(quán)解除合同。

買受人解除合同的，應(yīng)當(dāng)書面通知出賣人。出賣人應(yīng)當(dāng)自解除合同通知送達(dá)之日起15日內(nèi)退還買受人已付全部房款(含已付貸款部分)，并自買受人付款之日起，按照_____%(不低于中國人民銀行公布的同期貸款基準(zhǔn)利率)計(jì)算給付利息。買受人選擇不解除合同的，實(shí)測建筑面積大于預(yù)測建筑面積時(shí)，建筑面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房價(jià)款由買受人補(bǔ)足，超出3%部分的房價(jià)款由出賣人承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買受人所有。實(shí)測建筑面積小于預(yù)測建筑面積時(shí)，建筑面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)(含3%)部分的房價(jià)款由出賣人返還買受人;絕對值超出3%部分的房價(jià)款由出賣人雙倍返還買受人。

建筑面積誤差比=(實(shí)測建筑面積-預(yù)測建筑面積)除以預(yù)測建筑面積×100%。

(3)因設(shè)計(jì)變更造成面積差異，雙方不解除合同的，應(yīng)當(dāng)簽署補(bǔ)充協(xié)議。

3、根據(jù)第六條按照套計(jì)價(jià)的，出賣人在房屋平面圖中標(biāo)明詳細(xì)尺寸，并約定誤差范圍。該商品房交付時(shí)，套型與設(shè)計(jì)圖紙不一致或者相關(guān)尺寸超出約定的誤差范圍，雙方約定如下：__________。

4、雙方自行約定：____________。

第六章規(guī)劃設(shè)計(jì)變更。

第十四條規(guī)劃變更。

(一)出賣人應(yīng)當(dāng)按照城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門核發(fā)的建設(shè)工程規(guī)劃許可證規(guī)定的條件建設(shè)商品房，不得擅自變更。雙方簽訂合同后，涉及該商品房規(guī)劃用途、面積、容積率、綠地率、基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)及其他配套設(shè)施等規(guī)劃許可內(nèi)容經(jīng)城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門批準(zhǔn)變更的，出賣人應(yīng)當(dāng)在變更確立之日起10日內(nèi)將書面通知送達(dá)買受人。出賣人未在規(guī)定期限內(nèi)通知買受人的，買受人有權(quán)解除合同。

(二)買受人應(yīng)當(dāng)在通知送達(dá)之日起15日內(nèi)做出是否解除合同的書面答復(fù)。買受人逾期未予以書面答復(fù)的，視同接受變更。

(三)買受人解除合同的，應(yīng)當(dāng)書面通知出賣人。出賣人應(yīng)當(dāng)自解除合同通知送達(dá)之日起15日內(nèi)退還買受人已付全部房款(含已付貸款部分)，并自買受人付款之日起，按照______%(不低于中國人民銀行公布的同期貸款基準(zhǔn)利率)計(jì)算給付利息;同時(shí)，出賣人按照全部房價(jià)款的______%向買受人支付違約金。買受人不解除合同的，有權(quán)要求出賣人賠償由此造成的損失，雙方約定如下：________________。

第十五條設(shè)計(jì)變更。

(一)雙方簽訂合同后，出賣人按照法定程序變更建筑工程施工圖設(shè)計(jì)文件，涉及下列可能影響買受人所購商品房質(zhì)量或使用功能情形的，出賣人應(yīng)當(dāng)在變更確立之日起10日內(nèi)將書面通知送達(dá)買受人。出賣人未在規(guī)定期限內(nèi)通知買受人的，買受人有權(quán)解除合同。

1、該商品房結(jié)構(gòu)形式、戶型、空間尺寸、朝向;。

2、供熱、采暖方式;。

3、______________;。

4、_____________;。

5、_____________。

(二)買受人應(yīng)當(dāng)在通知送達(dá)之日起15日內(nèi)做出是否解除合同的書面答復(fù)。買受人逾期未予以書面答復(fù)的，視同接受變更。

(一)地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)。

出賣人該商品房地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)合格，并符合國家及行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。經(jīng)檢測不合格的，買受人有權(quán)解除合同。買受人解除合同的，應(yīng)當(dāng)書面通知出賣人。出賣人應(yīng)當(dāng)自解除合同通知送達(dá)之日起15日內(nèi)退還買受人已付全部房款(含已付貸款部分)，并自買受人付款之日起，按照________%(不低于中國人民銀行公布的同期貸款基準(zhǔn)利率)計(jì)算給付利息。給買受人造成損失的，由出賣人支付【已付房價(jià)款一倍】【買受人全部損失】的賠償金。因此而發(fā)生的檢測費(fèi)用由出賣人承擔(dān)。買受人不解除合同的，_______________。

(二)其他質(zhì)量問題。

該商品房質(zhì)量應(yīng)當(dāng)符合有關(guān)工程質(zhì)量規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)和施工圖設(shè)計(jì)文件的要求。發(fā)現(xiàn)除地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)外質(zhì)量問題的，雙方按照以下方式處理：

(1)及時(shí)更換、修理;如給買受人造成損失的，還應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)賠償責(zé)任。

(2)經(jīng)過更換、修理，仍然嚴(yán)重影響正常使用的，買受人有權(quán)解除合同。買受人解除合同的，應(yīng)當(dāng)書面通知出賣人。出賣人應(yīng)當(dāng)自解除合同通知送達(dá)之日起15日內(nèi)退還買受人已付全部房款(含已付貸款部分)，并自買受人付款之日起，按照________%(不低于中國人民銀行公布的同期貸款基準(zhǔn)利率)計(jì)算給付利息。給買受人造成損失的，由出賣人承擔(dān)相應(yīng)賠償責(zé)任。因此而發(fā)生的檢測費(fèi)用由出賣人承擔(dān)。買受人不解除合同的，___________。

(三)裝飾裝修及設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)。

該商品房應(yīng)當(dāng)使用合格的建筑材料、構(gòu)配件和設(shè)備，裝置、裝修、裝飾所用材料的產(chǎn)品質(zhì)量必須符合國家的強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)及雙方約定的標(biāo)準(zhǔn)。不符合上述標(biāo)準(zhǔn)的，買受人有權(quán)要求出賣人按照下列第(1)、_____方式處理(可多選)：

(1)及時(shí)更換、修理;。

(2)出賣人賠償雙倍的裝飾、設(shè)備差價(jià);。

(3)_______________;。

(4)________________。

具體裝飾裝修及相關(guān)設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)的約定見附件六。

(四)室內(nèi)空氣質(zhì)量、建筑隔聲和民用建筑節(jié)能措施。

1、該商品房室內(nèi)空氣質(zhì)量符合【國家】【地方】標(biāo)準(zhǔn)，標(biāo)準(zhǔn)名稱：________，標(biāo)準(zhǔn)文號：__________________。

該商品房為住宅的，建筑隔聲情況符合【國家】【地方】標(biāo)準(zhǔn)，標(biāo)準(zhǔn)名稱：_________，標(biāo)準(zhǔn)文號：__________________。

該商品房室內(nèi)空氣質(zhì)量或建筑隔聲情況經(jīng)檢測不符合標(biāo)準(zhǔn)，由出賣人負(fù)責(zé)整改，整改后仍不符合標(biāo)準(zhǔn)的，買受人有權(quán)解除合同。買受人解除合同的，應(yīng)當(dāng)書面通知出賣人。出賣人應(yīng)當(dāng)自解除合同通知送達(dá)之日起15日內(nèi)退還買受人已付全部房款(含已付貸款部分)，并自買受人付款之日起，按照_____%(不低于中國人民銀行公布的同期貸款基準(zhǔn)利率)計(jì)算給付利息。給買受人造成損失的，由出賣人承擔(dān)相應(yīng)賠償責(zé)任。經(jīng)檢測不符合標(biāo)準(zhǔn)的，檢測費(fèi)用由出賣人承擔(dān)，整改后再次檢測發(fā)生的費(fèi)用仍由出賣人承擔(dān)。因整改導(dǎo)致該商品房逾期交付的，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)逾期交付責(zé)任。

2、該商品房應(yīng)當(dāng)符合國家有關(guān)民用建筑節(jié)能強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)的要求。未達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)的，出賣人應(yīng)當(dāng)按照相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)要求補(bǔ)做節(jié)能措施，并承擔(dān)全部費(fèi)用;給買受人造成損失的，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)賠償責(zé)任。____________。

第十七條保修責(zé)任。

(一)商品房實(shí)行保修制度。該商品房為住宅的，出賣人自該商品房交付之日起，按照《住宅質(zhì)量保證書》的內(nèi)容承擔(dān)相應(yīng)的保修責(zé)任。該商品房為非住宅的，雙方應(yīng)當(dāng)簽訂補(bǔ)充協(xié)議詳細(xì)約定保修范圍、保修期限和保修責(zé)任等內(nèi)容。具體內(nèi)容見附件七。

(二)下列情形，出賣人不承擔(dān)保修責(zé)任：

1、因不可抗力造成的房屋及其附屬設(shè)施的損害;。

2、因買受人不當(dāng)使用造成的房屋及其附屬設(shè)施的損害;。

3、___________________________________。

(三)在保修期內(nèi)，買受人要求維修的書面通知送達(dá)出賣人__________日內(nèi)，出賣人既不履行保修義務(wù)也不提出書面異議的，買受人可以自行或委托他人進(jìn)行維修，維修費(fèi)用及維修期間造成的其他損失由出賣人承擔(dān)。

第十八條質(zhì)量擔(dān)保。

出賣人不按照第十六條、第十七條約定承擔(dān)相關(guān)責(zé)任的，由________承擔(dān)連帶責(zé)任。

關(guān)于質(zhì)量擔(dān)保的證明見附件八。

第八章合同備案與房屋登記。

(一)出賣人應(yīng)當(dāng)自本合同簽訂之日起【30日內(nèi)】【_____日內(nèi)】(不超過30日)辦理商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)，并將本合同登記備案情況告知買受人。

(二)有關(guān)預(yù)售合同登記備案的其他約定如下：__________;________________。

第二十條房屋登記。

(一)雙方同意共同向房屋登記機(jī)構(gòu)申請辦理該商品房的房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記。

(二)因出賣人的原因，買受人未能在該商品房交付之日起日內(nèi)取得該商品房的房屋所有權(quán)證書的，雙方同意按照下列第______種方式處理：

1、買受人有權(quán)解除合同。買受人解除合同的，應(yīng)當(dāng)書面通知出賣人。出賣人應(yīng)當(dāng)自解除合同通知送達(dá)之日起15日內(nèi)退還買受人已付全部房款(含已付貸款部分)，并自買受人付款之日起，按照_______%(不低于中國人民銀行公布的同期貸款基準(zhǔn)利率)計(jì)算給付利息。買受人不解除合同的，自買受人應(yīng)當(dāng)完成房屋所有權(quán)登記的期限屆滿之次日起至實(shí)際完成房屋所有權(quán)登記之日止，出賣人按日計(jì)算向買受人支付全部房價(jià)款萬分之____的違約金。

2、______________。

(三)因買受人的原因未能在約定期限內(nèi)完成該商品房的房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，出賣人不承擔(dān)責(zé)任。

第九章前期物業(yè)管理。

第二十一條前期物業(yè)管理。

(一)出賣人依法選聘的前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)為____________。

(二)物業(yè)服務(wù)時(shí)間從______年_____月_____日到______年_____月_____日。

(三)物業(yè)服務(wù)期間，物業(yè)收費(fèi)計(jì)費(fèi)方式為【包干制】【酬金制】【____】。物業(yè)服務(wù)費(fèi)為______元/月·平方米(建筑面積)。

(四)買受人同意由出賣人選聘的前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)代為查驗(yàn)并承接物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，出賣人應(yīng)當(dāng)將物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備承接查驗(yàn)的備案情況書面告知買受人。

(五)買受人已詳細(xì)閱讀前期物業(yè)服務(wù)合同和臨時(shí)管理規(guī)約，同意由出賣人依法選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施前期物業(yè)管理，遵守臨時(shí)管理規(guī)約。業(yè)主委員會(huì)成立后，由業(yè)主大會(huì)決定選聘或續(xù)聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

該商品房前期物業(yè)服務(wù)合同、臨時(shí)管理規(guī)約見附件九。第十章其他事項(xiàng)。

第二十二條建筑物區(qū)分所有權(quán)。

(一)買受人對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。

(二)以下部位歸業(yè)主共有：

3、__________________。

(三)雙方對其他配套設(shè)施約定如下：

1、規(guī)劃的車位、車庫：_________________;。

2、會(huì)所：___________________;。

3、_____________________。

第二十三條稅費(fèi)。

雙方應(yīng)當(dāng)按照國家的有關(guān)規(guī)定，向相應(yīng)部門繳納因該商品房買賣發(fā)生的稅費(fèi)。因預(yù)測面積與實(shí)測面積差異，導(dǎo)致買受人不能享受稅收優(yōu)惠政策而增加的稅收負(fù)擔(dān)，由__________承擔(dān)。

第二十四條銷售和使用。

1、出賣人不采取分割拆零銷售、返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房;不采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。

2、出賣人按照規(guī)劃用途進(jìn)行建設(shè)和出售，不擅自改變該商品房使用性質(zhì)，并按照規(guī)劃用途辦理房屋登記。出賣人不得擅自改變與該商品房有關(guān)的共用部位和設(shè)施的使用性質(zhì)。

3、出賣人對商品房的銷售，不涉及依法或者依規(guī)劃屬于買受人共有的共用部位和設(shè)施的處分。

4、出賣人已將遮擋或妨礙房屋正常使用的情況告知買受人。具體內(nèi)容見附件十。

5、買受人使用該商品房期間，不得擅自改變該商品房的用途、建筑主體結(jié)構(gòu)和承重結(jié)構(gòu)。

6、______________________。

7、______________________。

第二十五條送達(dá)。

出賣人和買受人保證在本合同中記載的通訊地址、聯(lián)系電話均真實(shí)有效。任何根據(jù)本合同發(fā)出的文件，均應(yīng)采用書面形式，以【郵政快遞】【郵寄掛號信】【_________】方式送達(dá)對方。任何一方變更通訊地址、聯(lián)系電話的，應(yīng)在變更之日起_______日內(nèi)書面通知對方。變更的一方未履行通知義務(wù)導(dǎo)致送達(dá)不能的，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

第二十六條買受人信息保護(hù)。

出賣人對買受人信息負(fù)有保密義務(wù)。非因法律、法規(guī)規(guī)定或國家安全機(jī)關(guān)、公安機(jī)關(guān)、檢察機(jī)關(guān)、審判機(jī)關(guān)、紀(jì)檢監(jiān)察部門執(zhí)行公務(wù)的需要，未經(jīng)買受人書面同意，出賣人及其銷售人員和相關(guān)工作人員不得對外披露買受人信息，或?qū)①I受人信息用于履行本合同之外的其他用途。

第二十七條爭議解決方式。

本合同在履行過程中發(fā)生的爭議，由雙方當(dāng)事人協(xié)商解決，也可通過消費(fèi)者協(xié)會(huì)等相關(guān)機(jī)構(gòu)調(diào)解;或按照下列第種方式解決：

1、依法向房屋所在地人民法院起訴。

2、提交________仲裁委員會(huì)仲裁。

第二十八條補(bǔ)充協(xié)議。

對本合同中未約定或約定不明的內(nèi)容，雙方可根據(jù)具體情況簽訂書面補(bǔ)充協(xié)議(補(bǔ)充協(xié)議見附件十一)。

本合同自雙方簽字或蓋章之日起生效。本合同的解除應(yīng)當(dāng)采用書面形式。

本合同及附件共_____頁，一式____份，其中出賣人____份，買受人____份，【____】____份，【____】____份。合同附件與本合同具有同等法律效力。

出賣人(簽字或蓋章)：______買受人(簽字或蓋章)：______。

【法定代理人】(簽字或蓋章)：_______。

簽訂地點(diǎn)：______簽訂地點(diǎn)：________。

商品房預(yù)售買賣合同糾紛篇二

根據(jù)《中華人民共和國民法典》和國家有關(guān)政策、法律、法規(guī)，為加快商品房預(yù)售，回收資金。甲、乙雙方根據(jù)自愿、互利的原則，經(jīng)友好協(xié)商就甲方正式聘請乙方為甲方開發(fā)的項(xiàng)目進(jìn)行全程策劃之事宜，特簽定本合同，雙方共同遵守執(zhí)行。

一、工作范圍及內(nèi)容。

(一)整合推廣策略服務(wù)范圍:。

1、項(xiàng)目整合營銷推廣策略制定。

2、項(xiàng)目整體宣傳包裝設(shè)計(jì)。

3、分階段營銷推廣策略制定。

(二)整合推廣策略服務(wù)內(nèi)容：

第一部分：整合營銷推廣策略。

第二部分：基礎(chǔ)。

第三部分：現(xiàn)場包裝。

第四部分：賣場包裝。

第五部分：宣傳廣告。

第六部分：階段營銷推廣方案。

二、工作時(shí)間計(jì)劃。

本合同共分五個(gè)階段工作。

具體如下：

1、第一階段為合同簽定至開盤前一個(gè)星期。

具體遞交及執(zhí)行時(shí)間如下：

整合推廣策略報(bào)告的遞交;。

項(xiàng)目基本包裝設(shè)計(jì)(標(biāo)志、現(xiàn)場、賣場、樓書、單張)的遞交。

注：自項(xiàng)目定位及名稱確定后起;。

第一階段策略執(zhí)行計(jì)劃的(自整合推廣策略報(bào)告確定后)遞交;。

項(xiàng)目第一階段宣傳推廣執(zhí)行自第一階段策略執(zhí)行計(jì)劃確定及項(xiàng)目基本包裝設(shè)計(jì)完成后開始，預(yù)計(jì)在合同簽定后月展開，即月旬開始執(zhí)行。

2、第二階段開盤開始至開盤后一月。

項(xiàng)目推廣設(shè)計(jì)(活動(dòng)現(xiàn)場、廣告)開盤前一月遞交;。

第二階段策略執(zhí)行計(jì)劃開盤前一個(gè)半月遞交;。

項(xiàng)目第二階段宣傳推廣執(zhí)行自開盤起至開盤后一月內(nèi)執(zhí)行。

3、第三階段開盤一月后至裙樓封頂。

項(xiàng)目推廣設(shè)計(jì)(活動(dòng)現(xiàn)場、廣告)開盤前后遞交;。

第三階段策略執(zhí)行計(jì)劃開盤前后遞交;。

項(xiàng)目第三階段宣傳推廣執(zhí)行自開盤起至開盤后一月開始執(zhí)行。

4、第四階段自主體封頂起一月。

項(xiàng)目推廣設(shè)計(jì)(活動(dòng)現(xiàn)場、廣告)自項(xiàng)目主體封頂前15天遞交;。

第四階段策略執(zhí)行計(jì)劃自項(xiàng)目主體封頂前15天遞交;。

項(xiàng)目第四階段宣傳推廣執(zhí)行自主體封頂前一周開始執(zhí)行。

5、第五階段自項(xiàng)目主體封頂后一月開始。

項(xiàng)目推廣設(shè)計(jì)(活動(dòng)現(xiàn)場、廣告)自項(xiàng)目主體封頂后遞交;。

第五階段策略執(zhí)行計(jì)劃自項(xiàng)目主體封頂后遞交;。

項(xiàng)目第五階段宣傳推廣執(zhí)行自主體封頂一月后執(zhí)行。

三、關(guān)于成果的界定。

1、關(guān)于整體策劃報(bào)告的界定：以甲方認(rèn)可簽字為標(biāo)準(zhǔn)。

2、關(guān)于設(shè)計(jì)的界定：以甲方認(rèn)可簽字為標(biāo)準(zhǔn)。

3、關(guān)于廣告、活動(dòng)的界定：以入線率、到場率為標(biāo)準(zhǔn)。

四、費(fèi)用及付款方式。

本合同所涉及整體營銷推廣策劃服務(wù)費(fèi)為項(xiàng)目總標(biāo)底的3‰。

其具體付款方式如下：

合同簽定后，乙方即向甲方收取策劃服務(wù)費(fèi)總額的30，即萬元(萬元整);。

在完成項(xiàng)目第四階段工作后，乙方向甲方收取策劃服務(wù)費(fèi)總額的10，即萬元(萬元整)。

五、甲方權(quán)利與義務(wù)。

1、向乙方提供該項(xiàng)目合法的售樓詳細(xì)圖紙資料(包括項(xiàng)目鳥瞰圖、沙盤等)、文件，并承擔(dān)所提供的一切資料的合法性與準(zhǔn)確性的法律責(zé)任。

2、甲方對乙方的所有提案具有否決權(quán)、審定權(quán)、修改權(quán)，并有權(quán)要求乙方修正。

3、雙方商定認(rèn)可的任何方案，甲乙雙方均不得有單方擅自改動(dòng)，否則引起的問題由改動(dòng)方負(fù)責(zé)。

4、甲方采納的乙方方案或設(shè)計(jì)都應(yīng)簽字認(rèn)可并嚴(yán)格執(zhí)行，如執(zhí)行中需要修改也應(yīng)相互通報(bào)，經(jīng)雙方認(rèn)可方可執(zhí)行。

5、甲方應(yīng)及時(shí)提供乙方企劃所需的合理資料，乙方必須對甲方的資料進(jìn)行保密。

六、乙方權(quán)利和義務(wù)。

1.乙方向甲方提供一系列設(shè)計(jì)策劃方案，并收取策劃設(shè)計(jì)費(fèi)，甲方應(yīng)及時(shí)向乙方付費(fèi)。

2.乙方負(fù)責(zé)該項(xiàng)目的整合營銷策劃及廣告設(shè)計(jì)。

3.乙方為甲方提供咨詢服務(wù)，并根據(jù)工作進(jìn)展，及甲方要求，經(jīng)雙方協(xié)商后提供相應(yīng)文本和服務(wù)。

4.乙方應(yīng)及時(shí)提供完整的市場分析及市場推廣建議。

七、違約責(zé)任。

1.當(dāng)甲方發(fā)現(xiàn)乙方工作不力，或雙方意見難以溝通與協(xié)調(diào)時(shí)，甲方有權(quán)單方面終止協(xié)議。

2.當(dāng)乙方發(fā)現(xiàn)甲方因產(chǎn)品質(zhì)量或銷售管理等方面出現(xiàn)問題時(shí)，乙方屢次建議，甲方不予以配合，乙方有權(quán)單方面終止協(xié)議。

八、其它。

3.本合同所涉及服務(wù)內(nèi)容的服務(wù)時(shí)間為一年，具體自年月日開始至年月日結(jié)束。

4.本合同一式四份，自雙方簽字蓋章時(shí)生效，雙方各持兩份。

5.本合同未盡事宜，雙方可根據(jù)具體情況友好協(xié)商解決。

6.合同簽定后，甲乙雙方任何一方不得擅自違約，否則，違約造成的經(jīng)濟(jì)損失由違約方承擔(dān)。

___年___月___日。

商品房預(yù)售買賣合同糾紛篇三

商品房預(yù)售合同是商品房買賣合同的一種，具體是指房地產(chǎn)開發(fā)商將尚未建成的商品房向社會(huì)銷售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于購房者，購房者支付房款的商品房買賣合同。

商品房預(yù)售合同糾紛是房產(chǎn)合同糾紛中常見的一種糾紛，如果商品房買賣雙方（開發(fā)商和購房者）一方未按合同的要求履行合同規(guī)定的內(nèi)容就會(huì)引發(fā)商品房預(yù)售合同糾紛，例如：購房者不按時(shí)支付房產(chǎn)費(fèi)用；開發(fā)商不按時(shí)給購房者辦理房產(chǎn)證等。

由于商品房買賣涉及的相關(guān)法律法規(guī)較多，商品房買賣的交易當(dāng)事人由于風(fēng)險(xiǎn)意識差、房產(chǎn)法律知識不足等原因，在現(xiàn)實(shí)的房產(chǎn)買賣交易中很容易引起商品房預(yù)售合同糾紛的發(fā)生。

三、商品房預(yù)售所應(yīng)具備哪些條件？

1.開發(fā)商已經(jīng)交付了全部土地使用權(quán)的出讓金，取得了土地使用權(quán)證書。擁有合法的土地使用權(quán)是房產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)行商品房開發(fā)和預(yù)售的前提條件，在未取得土地使用權(quán)的土地上開發(fā)的房屋屬于非法建筑。購買者要在購買房屋前要先驗(yàn)證開發(fā)商的土地使用權(quán)證，以確保該房屋的合法性。

2.持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證。此項(xiàng)規(guī)定是商品房開工建設(shè)的前提，房產(chǎn)開發(fā)商只有在其建設(shè)項(xiàng)目符合城市規(guī)劃，領(lǐng)取建設(shè)工程規(guī)劃許可證后才能開工建設(shè)。

3.按照預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并且已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。此規(guī)定是為了保障工程建設(shè)的穩(wěn)定性和如期交房，避免開發(fā)商過分依賴預(yù)售款從事房產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)，防止無法如期交房損害購房者的利益。

4.開發(fā)商已經(jīng)向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理了預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。此規(guī)定的目的在于將商品房預(yù)售的活動(dòng)置于政府房產(chǎn)管理部門的監(jiān)督之下，從而保證商品房預(yù)售的合法性。

2.提供違約一方的違約事實(shí)以及應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任的證明材料。

3.提供已付購房款、房屋質(zhì)量問題、面積誤差等證明材料。

4.提供預(yù)售房建設(shè)情況及預(yù)購方預(yù)付房款數(shù)額、定金等證明材料。

深圳律師：黃華(12年律師經(jīng)驗(yàn))。

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商品房預(yù)售買賣合同糾紛篇四

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1、簽約時(shí)買受人對房屋面積的知情權(quán)和開發(fā)商的義務(wù)。

對商品房面積計(jì)算依據(jù)，買受人擁有知情權(quán)，開發(fā)商也有告知義務(wù)。由于預(yù)測面積與實(shí)測面積的差異可能會(huì)導(dǎo)致開發(fā)商向買受人支付較高的違約金或賠償款，因此，在銷售商品房前，應(yīng)委托有資質(zhì)的測繪機(jī)構(gòu)認(rèn)真核查預(yù)售面積。

律師應(yīng)提示開發(fā)商,為便于在房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)進(jìn)行預(yù)售登記或產(chǎn)權(quán)登記,商品房買賣最好采用建設(shè)部、國家工商局聯(lián)合發(fā)布的《商品房買賣合同》示范文本，或者各地房屋行政管理部門同意的其他合同文本，由于《商品房買賣合同》的內(nèi)容不可能完全包含銷售新建商品房活動(dòng)中的所有情況，所以，律師應(yīng)提示開發(fā)商制訂補(bǔ)充協(xié)議，由于補(bǔ)充協(xié)議無需在房屋行政管理部門備案，故可以將補(bǔ)充協(xié)議制訂得詳細(xì)一些，也可以利用補(bǔ)充協(xié)議修改《商品房買賣合同》中的內(nèi)容，注意在補(bǔ)充協(xié)議中寫明“本補(bǔ)充協(xié)議的約定與《商品房買賣合同》中約定不一致的，以本補(bǔ)充協(xié)議約定的為準(zhǔn)”之類的內(nèi)容。

3、面積差異的處理。

律師應(yīng)提示開發(fā)商，由于面積差異是普遍現(xiàn)象，按現(xiàn)行法律按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計(jì)價(jià)的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中載明合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積發(fā)生誤差的處理方式。合同沒有約定或約定不明確的，按以下原則處理：

（1）面積誤差比絕對值在3％以內(nèi)（含3％）的，據(jù)實(shí)結(jié)算房價(jià)款；

部分的房價(jià)款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買受人。產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定面積時(shí)，面積誤差比絕對值在3％以內(nèi)（含3％）部分的房價(jià)款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)返還買受人；絕對值超出3％部分的房價(jià)款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雙倍返還買受人。

因此開發(fā)商最好在制訂合同時(shí)改變面積差異的處理方式，一般可定為“出現(xiàn)面積差異超過3%時(shí)不退房，面積缺少超過3%的只補(bǔ)差價(jià)，多于3%的據(jù)實(shí)結(jié)算。”

4、付款方式。

律師應(yīng)當(dāng)提示開發(fā)商，注意采用按揭付款方式的風(fēng)險(xiǎn)：

1、有些買受人簽訂《商品房買賣合同》后不及時(shí)去銀行辦理按揭手續(xù)，是會(huì)影響開發(fā)商的收入，因此，應(yīng)在補(bǔ)充協(xié)議中約定買受人不按時(shí)辦理銀行按揭貸款的處理方式，比如可約定買受人向開發(fā)商支付違約金。

2、合同應(yīng)有如因買受人的責(zé)任導(dǎo)致無法辦理按揭的，而雙方又無法就改變付款方式達(dá)成一致，開發(fā)商可以解除合同的，買受人應(yīng)向開發(fā)商支付違約金的條款。

3、由于貸款銀行往往會(huì)要求開發(fā)商在買受人辦好房產(chǎn)證前為按揭貸款提供保證或保證金，故應(yīng)在合同中約定買受人不及時(shí)辦理房屋產(chǎn)權(quán)證時(shí)應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任。

5、交付期限。

1、律師應(yīng)當(dāng)提示開發(fā)商，合同應(yīng)明確約定，以建設(shè)方、設(shè)計(jì)方、勘察方、施工方、監(jiān)理方等五方驗(yàn)收合格為交付條件。

2、律師應(yīng)當(dāng)提醒開發(fā)商，應(yīng)在施工合同中與施工方約定，逐套驗(yàn)收房屋，而不是抽查驗(yàn)收。

3、合同第八條第二款為可以延期交房的條件，律師應(yīng)當(dāng)提示開發(fā)商，由于某種原因中國各級政府及政府部分比較強(qiáng)勢，往往會(huì)干預(yù)商品房的建設(shè)、銷售活動(dòng)，所以一定要在合同條款中加“因政府原因?qū)е碌耐９儆诳赡苡馄诮环康馁I賣條件”之類的內(nèi)容。另外，合同應(yīng)明確約定，逾期竣工以后再出現(xiàn)法定或約定的免責(zé)事由的，可以免責(zé)。

6、開發(fā)商逾期交房的違約責(zé)任。

開發(fā)商會(huì)應(yīng)在合同中對逾期交房約定較輕的違約責(zé)任。

7、規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更的處理。

律師應(yīng)提示開發(fā)商，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照批準(zhǔn)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)建設(shè)商品房，如有變化，應(yīng)及時(shí)通知買受人及早處理。

經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的規(guī)劃變更、設(shè)計(jì)單位同意的設(shè)計(jì)變更導(dǎo)致商品房的結(jié)構(gòu)型式、戶型、空間尺寸、朝向變化，以及出現(xiàn)合同當(dāng)事人約定的其他影響商品房質(zhì)量或者使用功能情形的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在變更確立之日起10日內(nèi)，書面通知買受人。

買受人有權(quán)在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)做出是否退房的書面答復(fù)。買受人在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)未作書面答復(fù)的，視同接受規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更以及由此引起的房價(jià)款的變更。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未在規(guī)定時(shí)限內(nèi)通知買受人的，買受人有權(quán)退房；買受人退房的，由開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任。

8、關(guān)于裝飾、設(shè)備的標(biāo)準(zhǔn)。

律師應(yīng)提示開發(fā)商，如希望在裝飾、設(shè)備出現(xiàn)與合同約定不一致時(shí)不按差價(jià)部分的雙倍賠償，則應(yīng)在合同中予以明確約定。

9、關(guān)于基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建設(shè)的正常運(yùn)行。

律師應(yīng)當(dāng)提示開發(fā)商，盡量減少這方面約定的內(nèi)容，有些不重要的配套設(shè)施和如門衛(wèi)房可不列入。律師應(yīng)提示開發(fā)商，由于上述設(shè)施價(jià)值較商品房低得多，對不能按時(shí)交付或投入使用的違約責(zé)任不應(yīng)與逾期交房的違約責(zé)任一致，可以約定“按未能交付或投入使用的基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套的價(jià)值的一定比例向全體業(yè)主支付違約金。按業(yè)主占有的面積或購房款的價(jià)值分配?！?/p>

10、關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記。

2、律師應(yīng)提示開發(fā)商注意，不能按時(shí)辦證與不能按時(shí)交房的后果不完全一樣，故應(yīng)在合同中約定如因開發(fā)商責(zé)任導(dǎo)致買受人無法按時(shí)取得房屋產(chǎn)權(quán)證明的違約金應(yīng)比無法按期交房的違約金比例應(yīng)更少一些。

11、關(guān)于合同附件與補(bǔ)充協(xié)議。

合同附件與補(bǔ)充協(xié)議，即使不交付備案也屬有效的法律文件，因此，律師應(yīng)當(dāng)提示開發(fā)商，可將合同重復(fù)放在合同附件與補(bǔ)充協(xié)議中。

12、對開發(fā)商違反誠信原則的懲罰。

律師應(yīng)提示開發(fā)商，出現(xiàn)下列五種情形并導(dǎo)致合同無效或被撤銷、解除的，買受人可請求返還購房款及利息、賠償損失，并可請求開發(fā)商承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任。：

2、開發(fā)商故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)；

3、開發(fā)商故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出售給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)；

4、商品房買賣合同訂立后，開發(fā)商未告知買受人又將該房屋抵押給第三人的；

5、商品房買賣合同訂立后，開發(fā)商又將該房屋出賣給第三人者的。

因此，開發(fā)商不可實(shí)施上述行為。出現(xiàn)如因客觀情況無法避免上述情況，則應(yīng)在實(shí)施上述行為可向買受人書面明示。

商品房預(yù)售買賣合同糾紛篇五

乙方：_________分行/支行（監(jiān)控銀行）。

丙方：_________（房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)）。

為加強(qiáng)商品房預(yù)售管理，規(guī)范商品房預(yù)售款使用行為，根據(jù)《廣東省商品房預(yù)售管理?xiàng)l例》的規(guī)定，經(jīng)甲、乙、丙方協(xié)商，就位于廣州市_________區(qū)_________路_________?地段，項(xiàng)目名稱為_________，監(jiān)控賬號為_________樓盤的預(yù)售款收存和劃撥使用訂立如下協(xié)議共同遵守。

一、權(quán)利。

1.甲方負(fù)責(zé)對商品房預(yù)售款收存和使用的日常監(jiān)督管理，并貫徹實(shí)施《廣東省商品房預(yù)售管理?xiàng)l例》。

2.乙方在為丙方辦理預(yù)售款撥付時(shí)，應(yīng)要求丙方出具《預(yù)售款專用資金撥付批準(zhǔn)書》。

3.進(jìn)入監(jiān)控賬戶的預(yù)售款未經(jīng)甲方同意撥付的，一律不準(zhǔn)使用。

4.樓宇竣工后，丙方憑竣工驗(yàn)收證明向甲方申請辦理監(jiān)控賬戶銷戶手續(xù)。經(jīng)甲方審核批準(zhǔn)銷戶的，?丙方持銷戶批準(zhǔn)書向乙方辦理賬戶取消監(jiān)控手續(xù)。

5.根據(jù)《廣東省商品房預(yù)售管理?xiàng)l例》，甲方可以向預(yù)售人（丙方）收取監(jiān)督管理款項(xiàng)千分之二的監(jiān)督管理服務(wù)費(fèi)。在工程建設(shè)期內(nèi)，丙方向甲方申請使用商品房預(yù)售款項(xiàng)，經(jīng)甲方審核同意支付的，按撥付數(shù)額收取千分之二的監(jiān)督管理服務(wù)費(fèi)。

二、義務(wù)。

1.甲、乙、丙三方必須嚴(yán)格按照《廣東省商品房預(yù)售管理?xiàng)l例》的具體要求開設(shè)監(jiān)控專戶及簽定本協(xié)議。

2.甲方應(yīng)在收到丙方使用預(yù)售款申請之日起五天內(nèi)作出答復(fù)；對不同意使用的，應(yīng)當(dāng)以書面方式說明理由。

3.乙方應(yīng)積極配合甲方開展監(jiān)管工作，按甲方批準(zhǔn)的支付額給丙方辦理預(yù)售款撥付。

4.乙方須將所有按揭貸款劃入監(jiān)控賬戶，不得直接支付給丙方或轉(zhuǎn)作它用。

5.乙方須按甲方的要求于每個(gè)工作日將前一天監(jiān)控賬戶的預(yù)售款收支情況填報(bào)到《房屋管理系統(tǒng)》上，同時(shí)要及時(shí)在《房屋管理系統(tǒng)》上對監(jiān)控賬戶內(nèi)所收到的每一筆預(yù)售款作上標(biāo)記。

6.丙方不得直接收存預(yù)售款。

7.丙方應(yīng)根據(jù)《房屋管理系統(tǒng)》上公布的示范合同文本，與預(yù)購人協(xié)商擬訂合同條款并簽訂商品房銷售合同；應(yīng)要求預(yù)購人按《商品房預(yù)售款繳款通知書》將購房款直接存入商品房預(yù)售款監(jiān)控賬戶，并憑銀行出具的存款憑證為預(yù)購人換取交款收據(jù)。

8.丙方與預(yù)購人簽訂《商品房買賣合同》后10天內(nèi)，向房地產(chǎn)交易登記機(jī)構(gòu)申請辦理商品房買賣合同備案確認(rèn)手續(xù)。在辦理合同備案確認(rèn)手續(xù)時(shí)，丙方應(yīng)同時(shí)附送銀行出具給預(yù)購人的商品房預(yù)售款存入專用賬戶的憑證。

9.丙方經(jīng)甲方批準(zhǔn)撥付取得的預(yù)售款項(xiàng)，在項(xiàng)目竣工之前，只能用于購買項(xiàng)目建設(shè)必需的建筑材料，設(shè)備和支付項(xiàng)目建設(shè)的施工進(jìn)度款及法定稅費(fèi)，不得挪作他用。

10.丙方必須遵守《廣東省商品房預(yù)售管理?xiàng)l例》，并接受甲方管理和監(jiān)督，切實(shí)保障預(yù)購人的合法權(quán)益。

三、法律責(zé)任。

丙方違反規(guī)定直接收存預(yù)售款的，甲方應(yīng)責(zé)令其改正。對情節(jié)嚴(yán)重的，應(yīng)降低或注銷其房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，并處以違法使用款項(xiàng)百分之十以上百分之二十以下的罰款。同時(shí)，通過媒體予以曝光。

四、其他。

本協(xié)議自簽訂之日起生效，一式四份，甲方兩份、乙、丙方各持一份。

甲方：_________（公章）負(fù)責(zé)人：_________（簽章）。

乙方：_________（公章）負(fù)責(zé)人：_________（簽章）。

丙方：_________（公章）負(fù)責(zé)人：_________（簽章）。

商品房預(yù)售買賣合同糾紛篇六

在我國，預(yù)售商品房按揭合同中并不事先轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)，雖名為按揭合同，實(shí)質(zhì)上仍為抵押貸款合同。預(yù)售商品房按揭糾紛的處理實(shí)質(zhì)上是對購房者、開發(fā)商與抵押貸款提供銀行三方面關(guān)系的處理，是住宅商品金融化的主要表現(xiàn)形式。作為一種新類型的房地產(chǎn)案件，在案件審理的實(shí)體方面給我們帶來許多新的問題，亟待解決。在此，筆者僅擇其中的三個(gè)問題加以探討。

在通常的商品房按揭糾紛中，一般存在著四個(gè)合同，即商品房買賣合同、按揭貸款合同，通過購房人與按揭銀行簽訂的抵押貸款合同中的抵押、回購的具體條款加以確定的抵押擔(dān)保合同和保證擔(dān)保合同。審理商品房按揭糾紛案件，必須首先明確這些合同及其體現(xiàn)的法律關(guān)系之間的關(guān)系。司法實(shí)踐中，普遍的觀點(diǎn)認(rèn)為，按揭合同是購房合同的從合同，不具有獨(dú)立性，隨主合同的變更、消滅而變更、消滅。

（一）按揭合同不應(yīng)是購房合同的從合同。首先，合同目的相對獨(dú)立。按揭合同的目的是借貸資金，購房合同的目的是購買房屋，兩合同追求的目的并不具有依附性，是各自獨(dú)立的。其次，兩者所生之債務(wù)的范圍不具有依附性。從合同所生之債務(wù)以主合同所生之債務(wù)為發(fā)生依據(jù)和限額，而按揭合同所生的債務(wù)可單獨(dú)產(chǎn)生，雙方是相對獨(dú)立的。第三，購房合同的無效、可撤銷并不必然導(dǎo)致按揭合同的無效、可撤銷，只會(huì)影響到按揭合同的抵押擔(dān)保標(biāo)的物發(fā)生變化，并不實(shí)質(zhì)影響到資金借貸關(guān)系。銀行貸出資金，主要考慮的是購房人的資信狀況，即使購房合同有瑕疵，導(dǎo)致抵押擔(dān)保存在問題，但如購房人資信并未下降或又能提供其他擔(dān)保，則并不影響銀行資金安全，銀行也不會(huì)必然要求解除按揭合同，銀行、購房人對按揭合同的解除有選擇權(quán)。從合同的相對性原則出發(fā)，應(yīng)確認(rèn)這兩個(gè)合同是相互獨(dú)立的。

（二）抵押擔(dān)保合同、保證擔(dān)保合同應(yīng)是借款合同的從合同，以借款合同的存在為前提。但應(yīng)明確，該主合同是銀行與購房人之間簽訂的借款合同，而非購房人與開發(fā)商簽訂的購房合同。

（三）購房合同通常與抵押擔(dān)保合同、保證擔(dān)保合同無關(guān)，但如購房合同無效，特別是買賣的標(biāo)的物屬不得抵押的財(cái)產(chǎn)，購房人與開發(fā)商惡意串通以損害銀行利益，以合法形式掩蓋非法目的等情形，則將導(dǎo)致這兩個(gè)擔(dān)保合同無效。

房地產(chǎn)價(jià)值巨大，不應(yīng)輕易解除合同，使購房者能夠轉(zhuǎn)嫁市場風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)合同解除后，亦可能使經(jīng)合法登記的享有優(yōu)先受償權(quán)的按揭銀行的利益遭受損失?？紤]到其標(biāo)的物價(jià)值大，影響大，涉及當(dāng)事人復(fù)雜，各方利益重疊，標(biāo)的物又成抵押標(biāo)的，對于涉及按揭的商品房買賣合同不能輕易解除。但也有人認(rèn)為，應(yīng)參照香港法律，存在按揭合同的購房合同不經(jīng)銀行同意不得解除，這在外資銀行中是一種普遍看法。筆者不同意這種看法。因?yàn)橛⒚婪ㄖ?，按揭是轉(zhuǎn)讓所有權(quán)的擔(dān)保，在未清償完債務(wù)前，與所有權(quán)有關(guān)的一切不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益都屬銀行，發(fā)生訴訟時(shí)銀行是以房地產(chǎn)所有人的名義進(jìn)行訴訟，未經(jīng)銀行同意當(dāng)然不能解除合同，使所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移。而我國的按揭實(shí)質(zhì)上是抵押擔(dān)保，開發(fā)商享有在建工程的所有權(quán)，在預(yù)售登記后購房人享有房屋的期待所有權(quán)，這兩種權(quán)利共同指向的標(biāo)的物同為按揭合同中的抵押標(biāo)的物，開發(fā)商、購房人同意將該標(biāo)的物抵押給按揭銀行，同意按揭銀行享有優(yōu)先受償權(quán)，共同作出抵押的意思表示，應(yīng)為按揭合同的實(shí)質(zhì)上的共同抵押人。解除合同實(shí)質(zhì)上是在共同抵押人之間發(fā)生權(quán)利轉(zhuǎn)移，并不影響銀行的優(yōu)先受償權(quán)，雙方當(dāng)然可以行使權(quán)利，解除合同。但考慮到按揭合同的特殊性，在解除合同上要更加慎重。

在下列情形下，購房者的利益遭受了重大損害，可允許購房者解除預(yù)售合同：

1．發(fā)展商遲延交樓，在購房者起訴要求解約時(shí)起1年內(nèi)不能竣工交樓的。此種遲延交樓嚴(yán)重違約，且1年內(nèi)都不能交樓，購房者無法入住，嚴(yán)重?fù)p害訂約目的，應(yīng)依法解約。

放棄該部分價(jià)款或以成本價(jià)收取。未超過原約定面積3%的，應(yīng)視為建房過程中存在的正常誤差，可通過調(diào)整購房款項(xiàng)加以解決。對于交付的房屋中提供的裝修與約定不符的，鑒于裝修是房屋的附合物，并非房屋主體，裝修不符可通過評估后予以補(bǔ)償，以給付違約金方式調(diào)整，不宜解除合同。

3．房屋質(zhì)量存在問題，應(yīng)視不同情況加以認(rèn)定：如房屋僅存在輕微瑕疵，如漏水、凹凸不平等問題，可通過修補(bǔ)、給付違約金方式補(bǔ)償業(yè)主損失，不應(yīng)僅因違反合同中的一般性條款就解除合同。對于房屋存在嚴(yán)重質(zhì)量問題，將足以影響居住者的人身安全，經(jīng)有權(quán)鑒定機(jī)關(guān)確認(rèn)后，可視為其不能滿足居住目的，可予解除合同。

4．發(fā)展商以提供銀行按揭為優(yōu)惠，指定按揭銀行為購房者提供貸款，嗣后又無法辦妥按揭手續(xù)提供貸款。此時(shí)鑒于按揭貸款是購房者購房的先決條件，款項(xiàng)的交付是合同的重要條件，不能提供貸款將導(dǎo)致購房者給付不能，且購房者對按揭銀行無選擇權(quán)，其無過錯(cuò)，故應(yīng)視為合同目的不能達(dá)到，可以解除合同。但如果是購房者自行選擇按揭銀行，則開發(fā)商對按揭貸款不能辦妥無過錯(cuò)，不應(yīng)解除合同，應(yīng)給購房者一定寬限期來緩解資金困難。

5．對于購房者主張開發(fā)商所建房屋環(huán)境與廣告宣傳不符而要求解約的，應(yīng)區(qū)分不同情況來對待。如廣告用語只是用“鳥語花香”、“人間仙境”等一般描述性用語，應(yīng)視為對環(huán)境的感性宣傳，無實(shí)際約束力，不應(yīng)因此予以解約；如廣告用語使用明確承諾，如“附近一百米內(nèi)有名?！钡鹊?，則如未符合，一般情況只應(yīng)視為違約，不應(yīng)解除合同，因合同的居住目的尚能達(dá)到；但如該廣告要約非常明確，如“可入廣州戶口”，卻又未能履行，而購房者的購房目的不僅為居住，還因受廣告內(nèi)容吸引，有強(qiáng)烈意愿要求滿足廣告要約的內(nèi)容，此時(shí)應(yīng)視為合同目的不能達(dá)到，對此種情況可以解除合同。

購房合同解除后，如何處理按揭合同呢？鑒于兩者是聯(lián)系緊密的相互獨(dú)立的合同，在購房合同解除后，按揭合同并非必然解除，而應(yīng)充分尊重當(dāng)事人的意愿。如果銀行、購房人均不主張解除按揭合同，則不應(yīng)解除。如銀行主張解除，但購房人能另行提供等額擔(dān)保，并無嚴(yán)重違約也不應(yīng)解除合同。如購房人主張解除合同，銀行不同意，則應(yīng)分情況考慮：1．如銀行是發(fā)展商指定，提供按揭是購房人購房的前提條件，則銀行與開發(fā)商關(guān)系緊密，其有監(jiān)管款項(xiàng)用途之責(zé)，現(xiàn)合同目的不能實(shí)現(xiàn)，可認(rèn)為銀行違反了對合同項(xiàng)下的實(shí)質(zhì)內(nèi)容的嚴(yán)格遵守，另外購房人拒交貸款本息，也已嚴(yán)重違約，且此時(shí)購房人有嚴(yán)重對抗情緒，繼續(xù)履行合同已無實(shí)際意義，可判決解約。2．如按揭銀行是購房人自行尋找，與開發(fā)商無緊密聯(lián)系，現(xiàn)借款已履行完畢，借款合同目的已達(dá)到，因按揭銀行無過錯(cuò)，只是購房人違約，在銀行不同意解約的情況下，應(yīng)尊重守約方意愿，不應(yīng)解約。如果按揭銀行、購房人均同意解除合同，則應(yīng)尊重當(dāng)事人協(xié)商一致的意愿，可一并解除按揭合同。3．如果事先合同有約定，解除按揭合同需經(jīng)銀行同意，則應(yīng)尊重約定，一般不應(yīng)予以解除。但在爛尾樓的情況下，考慮到合同基礎(chǔ)的嚴(yán)重喪失，可由法院參照情勢變更原則予以解除合同。

三、商品房按揭糾紛解除合同后款項(xiàng)的返還。

解除了預(yù)售購房合同和按揭合同，必然涉及到款項(xiàng)的返還。商品房預(yù)售按揭中，款項(xiàng)的去向是銀行貸款給購房者，購房者向開發(fā)商交納購房款。根據(jù)合同的相對性原則，權(quán)利人只能向其有合同關(guān)系或法定關(guān)系特定人主張權(quán)利，因此對于款項(xiàng)的返還，應(yīng)為：

1．開發(fā)商向購房者返還全部購房款，包括購房者自付款項(xiàng)和從銀行貸款所獲得的款項(xiàng)。

2．購房者向按揭銀行返還所借款項(xiàng)本息，但應(yīng)扣除其已償還的款項(xiàng)本息。開發(fā)商如簽署了回購擔(dān)保等保證條款，則應(yīng)對其承擔(dān)連帶清償責(zé)任。

對于因爛尾樓而解除合同，如按揭銀行是發(fā)展商指定，在款項(xiàng)的返還時(shí)，應(yīng)考慮到銀行作為發(fā)展商的開戶銀行，控制資金流向，其未盡到監(jiān)控義務(wù)，對爛尾樓的產(chǎn)生有一定責(zé)任，可在款項(xiàng)返還時(shí)，適當(dāng)減少違約金、利息等小業(yè)主的支付款項(xiàng)，平衡各方利益。

發(fā)商如果另行出售要經(jīng)按揭銀行的同意，否則取得抵押物所有權(quán)的受讓人必須依有關(guān)司法解釋代替?zhèn)鶆?wù)人清償債務(wù)，使抵押權(quán)消滅，銀行對售房款享有優(yōu)先受償權(quán)?？煽紤]開發(fā)商向購房者返還的款項(xiàng)中，對屬于銀行本息數(shù)額內(nèi)部分，將其視為抵押物的變價(jià)，銀行可實(shí)現(xiàn)優(yōu)先受償。

在款項(xiàng)的返還過程中，要注意擔(dān)保的競合問題，如在按揭擔(dān)保之前，該物業(yè)所占據(jù)的土地使用權(quán)如已被抵押，且已合法登記，則應(yīng)依順序依次受償，按揭合同中的約定不得與此相對立。對于“回購條款”，即銀行在合同中約定購房者若不能按期還款，開發(fā)商必須負(fù)還款的連帶責(zé)任。如果開發(fā)商不按期付款，房屋即轉(zhuǎn)歸銀行所有。此種條款后一部分內(nèi)容違反了擔(dān)保法的有關(guān)規(guī)定，屬禁止流抵押條款，應(yīng)為無效。前一部分條款應(yīng)視為銀行的同一債權(quán)既存在》房屋抵押物的擔(dān)保，又存在開發(fā)商的一般保證擔(dān)保，對這種情況的處理在擔(dān)保法司法解釋生效前，《擔(dān)保法第二十八條雖有規(guī)定，開發(fā)商只應(yīng)對物的擔(dān)保以外的債務(wù)承擔(dān)保證責(zé)任，但此為開發(fā)商的權(quán)利，權(quán)利可自由放棄，開發(fā)商簽署回購條款，應(yīng)視為對檢索抗辯權(quán)的放棄，應(yīng)予認(rèn)可其效力。在擔(dān)保法司法解釋生效后，考慮到按揭標(biāo)的物是共同抵押，開發(fā)商作為第三人也提供了物的擔(dān)保，應(yīng)依該司法解釋第38條的規(guī)定，允許按揭銀行擁有選擇權(quán)，其更可以徑行要求開發(fā)商作為保證人承擔(dān)還款責(zé)任，這也與擔(dān)保法之保障債權(quán)實(shí)現(xiàn)的立法宗旨相一致。當(dāng)然，在開發(fā)商履行回購條款后，其將取代銀行的抵押權(quán)人的地位，對按揭標(biāo)的物享有優(yōu)先受償權(quán)。

商品房預(yù)售買賣合同糾紛篇七

開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書號碼：_________。

法定代表人：_________。

委托代理人：_________。

買方：_________。

法定代表人：_________。

委托代理人：_________。

第一條　本合同依據(jù)《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》及其他相關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，由買方、賣方在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上共同訂立。

第二條　賣方與_________市規(guī)劃國土局簽訂深地合字(_________)_________號《土地使用權(quán)出讓合同書》及_________號補(bǔ)充協(xié)議，取得位于_________市_________區(qū)_________路，宗地編號為_________，土地面積_________平方米的土地使用權(quán)，土地用途為_________，土地使用期限自_________年_________月_________日起至_________年_________月_________日止。

賣方經(jīng)批準(zhǔn)在上述土地上興建商品房，定名為_________，主體建筑物的性質(zhì)為_________，屬_________結(jié)構(gòu)，建筑層數(shù)：地上_________層，地下_________層。

本房地產(chǎn)項(xiàng)目地價(jià)款已繳清，所售房地產(chǎn)未設(shè)定抵押，也無其他權(quán)利限制。深圳市規(guī)劃國土局已批準(zhǔn)本房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行預(yù)售，《房地產(chǎn)預(yù)售許可證》號為_________。

第三條　買方購買_________的第_________棟_________座_________號房，位于_________層，用途為_________，建筑面積_________平方米，其中：套內(nèi)建筑面積_________平方米，分?jǐn)偣媒ㄖ娣e_________平方米。

具體分?jǐn)傢?xiàng)目和不分?jǐn)傢?xiàng)目見附表。

具體樓層和位置見所附總平面圖、立面圖、樓層平面圖及分戶平面圖。

賣方出售的房地產(chǎn)所位于宗地編號為_________的土地及公共設(shè)施，為該地域范圍內(nèi)房地產(chǎn)權(quán)利人共同享有(法律、法規(guī)及土地使用權(quán)出讓合同中另有規(guī)定的除外)。

賣方承諾在本合同所售房地產(chǎn)交付買方使用時(shí)，本項(xiàng)目的土地出讓合同書及其補(bǔ)充協(xié)議中規(guī)定的公共設(shè)施，也一并建成交付使用，否則買方可以拒絕收樓(買賣雙方另有約定的除外)。

第四條　買賣雙方約定前條所述房地產(chǎn)按下面第_________種方式計(jì)算購房款：

(一)按建筑面積計(jì)算，單價(jià)為人民幣/港幣_(tái)________元/平方米，總金額為人民幣/港幣_(tái)________元(小寫_________元)。

(二)按套內(nèi)建筑面積計(jì)算，單價(jià)為人民幣/港幣_(tái)________元/平方米，總金額為人民幣/港幣_(tái)________元(小寫_________元)。

(三)按套計(jì)算，總金額為人民幣/港幣_(tái)________元(小寫_________元)。

第五條　賣方委托_________為購房款的代收和監(jiān)管機(jī)構(gòu)，_________為本項(xiàng)目的工程監(jiān)理機(jī)構(gòu)。

雙方約定：買方不直接將購房款交給賣方，而是按照附表規(guī)定的付款方式將購房款匯入代收機(jī)構(gòu)，以便于監(jiān)管。

賣方在代收機(jī)構(gòu)的帳戶名稱是_________，帳號_________。

第六條　買方未按本合同附表規(guī)定的付款方式按期給付購房款的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)遲延支付的違約責(zé)任：

(一)買方給付的價(jià)款達(dá)到應(yīng)付總價(jià)款_________%以上的，買方應(yīng)就房價(jià)欠付額向賣方支付延期付款的違約金(違約金標(biāo)準(zhǔn)按債務(wù)履行期間人民銀行有關(guān)延期付款的滯納金標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行)。

(二)買方給付的金額不足應(yīng)付價(jià)款_________%的，賣方可要求買方支付欠付價(jià)款百分之_________的違約金(一般不超過_________%)。

(三)買方超過合同約定時(shí)間_________日仍不付清應(yīng)付價(jià)款的，賣方有權(quán)單方解除合同。賣方單方解除合同的，應(yīng)以書面形式及時(shí)通知買方，并在_________日內(nèi)從買方已付價(jià)款中扣除雙方約定的違約金，剩余款項(xiàng)退還給買方。

第七條　賣方須于_________年_________月_________日前將本合同規(guī)定的房地產(chǎn)交付買方使用，交付使用時(shí)應(yīng)取得建設(shè)主管部門規(guī)定的工程竣工驗(yàn)收證明。

賣方在房地產(chǎn)竣工驗(yàn)收合格之前交付房地產(chǎn)的，交付行為無效。

賣方向買方交付房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)發(fā)出書面通知，并由買方簽收。書面通知應(yīng)包括實(shí)際交付建筑面積的內(nèi)容。買方接到書面通知后，應(yīng)及時(shí)對房地產(chǎn)進(jìn)行驗(yàn)收。如有異議，應(yīng)當(dāng)在_________日內(nèi)提出，逾期不提出，視為同意收樓。

第八條　賣方不能按約定時(shí)間交付房地產(chǎn)予買方使用的，每延期_________日，賣方應(yīng)向買方支付買賣總價(jià)款萬分之五的違約金。造成買方損失的，賣方除支付違約金外，還應(yīng)當(dāng)負(fù)賠償責(zé)任。

賣方超過約定時(shí)間_________日仍不交付房地產(chǎn)的：

(一)買方有權(quán)單方解除合同。賣方接到買方解除合同的書面通知后，應(yīng)當(dāng)在_________日內(nèi)將買方已付的一切款項(xiàng)(不計(jì)利息)退還，并支付雙方約定的違約金。造成買方損失的，還應(yīng)當(dāng)負(fù)賠償責(zé)任。

(二)買方不解除合同的，按本條第一款處理。

第九條　如遇不可抗力的特殊原因，嚴(yán)重影響施工進(jìn)度，可能使房地產(chǎn)不能按約定時(shí)間交付使用的，賣方應(yīng)以書面形式及時(shí)通知買方。

第十條　已預(yù)售的房地產(chǎn)在建筑工程施工過程中，不得變更公共設(shè)施的用途、設(shè)計(jì)和項(xiàng)目名稱。如確需變更的，賣方應(yīng)持五分之四以上購房者同意的公證書，向政府規(guī)劃設(shè)計(jì)主管部門申報(bào)。

第十一條　賣方在住宅交付使用時(shí)，應(yīng)當(dāng)向買方提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。不提供的，買方可拒絕接收。

《住宅質(zhì)量保證書》應(yīng)當(dāng)列明工程質(zhì)量監(jiān)督單位核驗(yàn)的質(zhì)量等級、保修范圍、保修期和保修單位等內(nèi)容。賣方應(yīng)當(dāng)按照《住宅質(zhì)量保證書》的約定，承擔(dān)房地產(chǎn)保修責(zé)任。

第十二條　交付使用的房地產(chǎn)實(shí)際面積與本合同規(guī)定面積存在差異的，按以下方式處理：

按建筑面積計(jì)算購房款的：

(一)交付使用的房地產(chǎn)實(shí)際建筑面積與本合同規(guī)定面積差異在1%以內(nèi)(含1%)的，為允許的合理差異，買賣雙方互相不退、不補(bǔ)。

(二)交付使用的房地產(chǎn)實(shí)際建筑面積與本合同規(guī)定面積差異在1%以上(不含1%)、5%以內(nèi)(含5%)的，按購房時(shí)的單位價(jià)格，實(shí)行多退少補(bǔ)。

(三)交付使用的房地產(chǎn)實(shí)際建筑面積與本合同規(guī)定面積差異在5%以上(不含5%)的，買方有權(quán)解除合同。買方要求解除合同的，賣方應(yīng)在_________日內(nèi)退還買方交付的購房款及利息，并承擔(dān)購房總價(jià)款5%的違約金。

(四)交付使用的房地產(chǎn)實(shí)際建筑面積與本合同規(guī)定面積差異在5%以上(不含5%)，經(jīng)買賣雙方協(xié)商不解除合同的，按購房時(shí)的單位價(jià)格，實(shí)行多退少補(bǔ)。

按套內(nèi)建筑面積計(jì)算購房款的：

(一)交付使用的房地產(chǎn)實(shí)際套內(nèi)建筑面積與本合同規(guī)定面積差異在0.6%以內(nèi)(含0.6%)的，為允許的合理差異，買賣雙方互相不退、不補(bǔ)。

(二)交付使用的房地產(chǎn)實(shí)際套內(nèi)建筑面積與本合同規(guī)定面積差異在0.6%以上(不含0.6%)、3%以內(nèi)(含3%)的，按購房時(shí)的單位價(jià)格，實(shí)行多退少補(bǔ)。

(三)交付使用的房地產(chǎn)實(shí)際套內(nèi)建筑面積與本合同規(guī)定面積差異在3%以上(不含3%)的，買方有權(quán)解除合同。買方要求解除合同的，賣方應(yīng)在10日內(nèi)退還買方交付的購房款及利息，并承擔(dān)購房總價(jià)款5%的違約金。

(四)交付使用的房地產(chǎn)實(shí)際套內(nèi)建筑面積與本合同規(guī)定面積差異在3%以上(不含3%)，經(jīng)買賣雙方協(xié)商不解除合同的，按購房時(shí)的單位價(jià)格，實(shí)行多退少補(bǔ)。

第十三條　交付使用的房地產(chǎn)的裝修部分達(dá)不到本合同附表約定的裝修標(biāo)準(zhǔn)的，買方有權(quán)要求賣方補(bǔ)償裝修的差價(jià)款。

第十四條　買方付清購房款后，賣方應(yīng)出具付清購房款證明書。

第十五條　房地產(chǎn)移交后，在未由業(yè)主委員會(huì)聘請住宅區(qū)管理機(jī)構(gòu)之前交由_________公司負(fù)責(zé)房地產(chǎn)的物業(yè)管理，物業(yè)管理費(fèi)按_________元/平方米(建筑面積)計(jì)收。業(yè)主委員會(huì)成立后，可續(xù)聘或另選聘物業(yè)管理公司，管理費(fèi)由業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理公司協(xié)商確定。

買方所購商品房僅作_________使用，買方在裝修及使用期間不得擅自改變該商品房的建筑主體結(jié)構(gòu)、承重結(jié)構(gòu)和用途。對此，賣方有權(quán)監(jiān)督、制止及向政府有關(guān)部門報(bào)告。

第十六條　賣方應(yīng)在取得工程竣工驗(yàn)收證明之日起_________日內(nèi)，書面通知買方共同向深圳市房地產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)申請房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記。辦理《房地產(chǎn)證》的有關(guān)稅費(fèi)，按國家、省、市的規(guī)定由買賣雙方各自承擔(dān)。

第十七條　如賣方未按前條規(guī)定通知買方，或因賣方原因造成買方不能按法定期限領(lǐng)取《房地產(chǎn)證》的，賣方從取得《深圳市建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案證明書》之日的第_________日起，每日按買賣總價(jià)款的萬分之三支付違約金，直至深圳市房地產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)核發(fā)《房地產(chǎn)證》之日止。

第十八條　賣方應(yīng)自本合同生效之日起_________日內(nèi)將本合同向深圳市房地產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)作備案登記。

如賣方未履行此項(xiàng)義務(wù)，造成買方損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

第十九條　賣方應(yīng)向買方提供查閱、復(fù)印、摘抄以下文件的便利：

(二)《房地產(chǎn)預(yù)售許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》及《施工許可證》;。

(三)主管部門批準(zhǔn)的總平面圖、立面圖、樓層平面圖、分戶平面圖及房屋面積測繪報(bào)告。

第二十條　除買賣雙方另有約定外，買賣雙方的地址以本合同所確定的地址為準(zhǔn)。

本合同中的“通知”指書面通知，送達(dá)方式采取當(dāng)事人簽收或郵寄送達(dá)的方式。以上方式無法送達(dá)的，方可采取公告送達(dá)的方式。

第二十一條　本合同發(fā)生糾紛時(shí)，由買賣雙方協(xié)商解決，協(xié)商不成的，選擇下列第_________種方式解決：

(一)向_________仲裁委員會(huì)申請仲裁;。

(二)向中國國際經(jīng)濟(jì)貿(mào)易仲裁委員會(huì)_________分會(huì)申請仲裁;。

(三)依法向人民法院起訴。

第二十二條　買賣雙方可約定其他條款列于附表中，內(nèi)容包括屋頂使用權(quán)、外墻面使用權(quán)等問題，附表須經(jīng)雙方簽字、蓋章方為有效。除買賣雙方另有約定外，賣方所作的售樓廣告、售樓書、樣板房視為本合同的組成部分，賣方應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)。

第二十三條　本合同的附表及附圖均為合同內(nèi)容之一部分。

第二十四條　本合同連同附表及附圖，共_________頁，為一式_________份，賣方、買方各執(zhí)一份，其他交有關(guān)部門，均具有同等法律效力。

第二十五條　本合同自雙方簽訂之日起生效。

賣方(蓋章)：_________買方(蓋章)：_________。

賣方代理人(簽字)：_________買方代理人(簽字)：_________。

商品房預(yù)售買賣合同糾紛篇八

《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第四十四條規(guī)定：“商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)符合以下條件：

（1）土地使用許可證。

（2）建設(shè)工程規(guī)劃許可證。

（3）商品房預(yù)售許可證明（向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售等級）。

（商品房預(yù)售的強(qiáng)制性規(guī)定，如有違反，根據(jù)合同法的關(guān)于合同效力的相關(guān)規(guī)定，該預(yù)售合同將應(yīng)違法法律的強(qiáng)制性規(guī)定而無效。）。

證明當(dāng)事人主體適格的證據(jù)。

（1）工商營業(yè)執(zhí)照副本。

（2）工商注冊登記資料;。

在《商品房買賣解釋》對某些違約承擔(dān)違約責(zé)任的計(jì)算則另有規(guī)定，具體包括：

1、出賣人惡意違約。具有下列情形之一，導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款以及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任：商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人;商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。這顯然是針對先賣后抵、一房數(shù)賣的行為所作出的懲罰性規(guī)定。

2、出賣人存在欺詐行為。出賣人訂立商品房買賣合同時(shí)，具有下列情形之一，導(dǎo)致合同無效或被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款以及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任：故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證嗎的事實(shí)或提供虛假商品房預(yù)售許可證明;故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí);故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)。在這里同樣適用懲罰性賠償。

商品房預(yù)售買賣合同糾紛篇九

出賣人：

買受人：

根據(jù)《中華人民共和國合同法》《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》及其他有關(guān)法律、法規(guī)之規(guī)定，買受人和出賣人在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上就買賣商品房達(dá)成如下協(xié)議：

第一條項(xiàng)目建設(shè)依據(jù)。

出賣人以方式取得位于、編號為的地塊的土地使用權(quán)?！就恋厥褂脵?quán)出讓合同號】【土地使用權(quán)劃撥批準(zhǔn)文件號】【劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓批準(zhǔn)文件號】為。

該地塊土地面積為，規(guī)劃用途為，土地使用年限自____年____月____日至____年____月____日。

出賣人經(jīng)批準(zhǔn)，在上述地塊上建設(shè)商品房，【現(xiàn)定名】【暫定名】。建設(shè)工程規(guī)劃許可證號為，施工許可證號為。

買受人購買的商品房為【現(xiàn)房】【預(yù)售商品房】。預(yù)售商品房批準(zhǔn)機(jī)關(guān)為，商品房預(yù)售許可證號為。

第三條買受人所購商品房的基本情況。

第一條規(guī)定的項(xiàng)目中的：

第【幢】【座】【單元】【層】號房。

該商品房的用途為，屬____結(jié)構(gòu)，層高為____，建筑層數(shù)地上____層，地下____層。

該商品房陽臺(tái)是【封閉式】【非封閉式】。

該商品房【合同約定】【產(chǎn)權(quán)登記】建筑面積共____平方米，其中，套內(nèi)建筑面積平方米，公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e平方米(有關(guān)公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e構(gòu)成說明見附件二)。

第四條計(jì)價(jià)方式與價(jià)款。

出賣人與買受人約定按下述第____項(xiàng)計(jì)算該商品房價(jià)款：

4.1按建筑面積計(jì)算，該商品房單位為(幣)每平方米____元，總金額(幣)仟佰拾萬仟佰拾元整。

4.2按套內(nèi)建筑面積計(jì)算，該商品房單位為(幣)每平方米____元，總金額(幣)仟佰拾萬仟佰拾元整。

4.3按套(單元)計(jì)算，該商品房總價(jià)款為____(幣)仟佰拾萬仟佰拾元整。

第五條面積確認(rèn)及面積差異處理。

根據(jù)當(dāng)事人選擇的計(jì)價(jià)方式，本條規(guī)定以【建筑面積】【套內(nèi)建筑面積】(本條款中均簡稱面積)為依據(jù)進(jìn)行面積確認(rèn)及面積差異處理。

當(dāng)事人選擇按套計(jì)價(jià)的，不適用本條約定。

合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積有差異的，以產(chǎn)權(quán)登記面積為準(zhǔn)。

商品房交付后，產(chǎn)權(quán)登記面積與合同約定面積發(fā)生差異，雙方同意按第____項(xiàng)進(jìn)行處理：

5.1雙方自行約定：

5.2雙方同意按以下原則處理：

5.2.1面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)(含3%)的，據(jù)實(shí)結(jié)算房價(jià)款;。

5.2.2面積誤差比絕對值超出3%時(shí)，買受人有權(quán)退房。

買受人退房的，出賣人在買受人提出退房之日起30天內(nèi)將買受人已付款退還給買受人，并按____利率付給利息。買受人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時(shí)，面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房價(jià)款由買受人補(bǔ)足;超出3%部分的房價(jià)款由出賣人承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買受人。產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同登記面積時(shí)，面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)(含3%)部分的房價(jià)款由出賣人返還買受人;絕對值超出3%部分的房價(jià)款由出賣人雙倍返還買受人。

面積誤差比____×100%。

因設(shè)計(jì)變更造成面積差異，雙方不解除合同的，應(yīng)當(dāng)簽署補(bǔ)充協(xié)議。

第六條付款方式及期限。

買受人按下列第____項(xiàng)按期付款：

6.1一次性付款。

6.2分期付款。

6.3其他方式。

第七條買受人逾期付款的違約責(zé)任。

買受人如未按本合同規(guī)定的時(shí)間付款，按下列第____項(xiàng)處理：

7.1按逾期時(shí)間，分別處理(不作累加)。

7.1.2逾期超過____天后，出賣人有權(quán)解除合同。出賣人解除合同的，買受人按累計(jì)應(yīng)付款的____%向出賣人支付違約金。買受人愿意繼續(xù)履行合同的，經(jīng)出賣人同意，合同繼續(xù)履行，自本合同規(guī)定的應(yīng)付款期限之第二天起至實(shí)際全額支付應(yīng)付款之日止，買受人按日向出賣人支付逾期應(yīng)付款萬分之(____該比率應(yīng)不小于第7.1.1項(xiàng)中的比率)的違約金。

本條中的逾期應(yīng)付款指依照本合同第六條規(guī)定的到期應(yīng)付款與該期實(shí)際已付款的`差額;采取分期付款的，按相應(yīng)的分期應(yīng)付款與該期的實(shí)際已付款的差額確定。

第八條交付期限。

8.1商品房交付使用期限及條件。

出賣人應(yīng)當(dāng)在____年____月____日前，依照國家和地方人民政府的有關(guān)規(guī)定，將具備下列第____項(xiàng)條件，并符合本合同約定的商品房交付買受人使用：

8.1.4該商品房取得商品住宅交付使用批準(zhǔn)文件。

8.2交房延期條件。

但如遇下列特殊原因，除雙方協(xié)商同意解除合同或變更合同外，出賣人可據(jù)實(shí)予以延期：

8.2.1遭遇不可抗力，且出賣人在發(fā)生之日起____天內(nèi)告知買受人的;。

第九條出賣人逾期交房的違約責(zé)任。

除本合同第八條規(guī)定的特殊情況外，出賣人如未按本合同規(guī)定的期限將該商品房交付買受人使用，按下列第____項(xiàng)處理：

9.1按逾期時(shí)間，分別處理(不作累加)。

9.1.2逾期超過____天后，買受人有權(quán)解除合同。買受人解除合同的，出賣人應(yīng)當(dāng)自買受人解除合同通知到達(dá)之日起____天內(nèi)退還全部已付款，并按買受人累計(jì)已付款的____%向買受人支付違約金。買受人要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，自本合同第八條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實(shí)際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房價(jià)款萬分之____(該比率應(yīng)不小于第9.1.1項(xiàng)中的比率)的違約金。

第十條規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更的約定。

經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的規(guī)劃變更、設(shè)計(jì)單位同意的設(shè)計(jì)變更導(dǎo)致下列影響到買受人所購商品房質(zhì)量或使用功能的，出賣人應(yīng)當(dāng)在有關(guān)部門批準(zhǔn)同意之日起10天內(nèi)，書面通知買受人：

10.1該商品房結(jié)構(gòu)形式、戶型、空間尺寸、朝向;買受人有權(quán)在通知到達(dá)之日起15天內(nèi)做出是否退房的書面答復(fù)。買受人在通知到達(dá)之日起15天內(nèi)未作書面答復(fù)的，視同接受變更。出賣人未在規(guī)定時(shí)限內(nèi)通知買受人的，買受人有權(quán)退房。

買受人退房的，出賣人須在買受人提出退房要求之日起____天內(nèi)將買受人已付款退還給買受人，并按____利率付給利息。買受人不退房的，應(yīng)當(dāng)與出賣人另行簽訂補(bǔ)充協(xié)議。

第十一條交接。

商品房達(dá)到交付使用條件后，出賣人應(yīng)當(dāng)書面通知買受人辦理交付手續(xù)。雙方進(jìn)行驗(yàn)收交接時(shí)，出賣人應(yīng)當(dāng)出示本合同第八條規(guī)定的證明文件，并簽署房屋交接單。所購商品房為住宅的，出賣人還需提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。出賣人不出示證明文件或出示證明文件不齊全，買受人有權(quán)拒絕交接，由此產(chǎn)生的延期交房責(zé)任由出賣人承擔(dān)。

由于買受人原因，未能按期交付的，雙方同意按以下方式處理：

第十二條出賣人保證銷售的商品房沒有產(chǎn)權(quán)糾紛和債權(quán)債務(wù)糾紛。因出賣人原因，造成該商品房不能辦理產(chǎn)權(quán)登記或發(fā)生債權(quán)債務(wù)糾紛的，由出賣人承擔(dān)全部責(zé)任。

第十三條出賣人關(guān)于裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾的違約責(zé)任。

出賣人交付使用的商品房的裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)符合雙方約定(附件三)的標(biāo)準(zhǔn)。達(dá)不到約定標(biāo)準(zhǔn)的，買受人有權(quán)要求出賣人按照下述第____項(xiàng)處理：

13.1出賣人賠償雙倍的裝飾、設(shè)備差價(jià)。

第十四條出賣人關(guān)于基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建筑正常運(yùn)行的承諾。

14.1基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建筑規(guī)定日期內(nèi)需達(dá)到的使用條件。

出賣人承諾與該商品房正常使用直接關(guān)聯(lián)的下列基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建筑按以下日期達(dá)到使用條件：

基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建筑規(guī)定日期內(nèi)未達(dá)到使用條件的處理方式。如果在規(guī)定日期內(nèi)未達(dá)到使用條件，雙方同意按以下方式處理：

第十五條關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記的約定。

出賣人應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用后____天內(nèi)，將辦理權(quán)屬登記需由出賣人提供的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案。如因出賣人的責(zé)任，買受人不能在規(guī)定期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書的，雙方同意按下列第項(xiàng)處理：

15.1買受人退房，出賣人在買受人提出退房要求之日起____天內(nèi)將買受人已付房價(jià)款退還給買受人，并按已付房價(jià)款的____%賠償買受人損失。

15.2買受人不退房，出賣人按已付房價(jià)款的____%向買受人支付違約金。

第十六條保修責(zé)任。

買受人購買的商品房為商品住宅的，《住宅質(zhì)量保證書》作為本合同的附件。出賣人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅質(zhì)量保證書》承諾的內(nèi)容承擔(dān)相應(yīng)的保修責(zé)任。

買受人購買的商品房為非商品住宅的，雙方應(yīng)當(dāng)以合同附件的形式詳細(xì)約定保修范圍、保修期限和保修責(zé)任等內(nèi)容。

在商品房保修范圍和保修期限內(nèi)發(fā)生質(zhì)量問題，出賣人應(yīng)當(dāng)履行保修義務(wù)。因不可抗力或者非出賣人原因造成的損壞，出賣人不承擔(dān)責(zé)任，但可協(xié)助維修，維修費(fèi)用由購買人承擔(dān)。

第十七條雙方可以就下列事項(xiàng)約定：

17.1該商品房所在樓宇的屋面使用權(quán)。

17.2該商品房所在樓宇的外墻面使用權(quán)。

17.3該商品房所在樓宇的命名權(quán)。

17.4該商品房所在小區(qū)的命名權(quán)。

第十八條買受人的房屋僅作____使用，買受人使用期間不得擅自改變該商品房的建筑主體結(jié)構(gòu)、承重結(jié)構(gòu)和用途。除本合同及其附件另有規(guī)定者外，買受人在使用期間有權(quán)與其他權(quán)利人共同享用與該商品房有關(guān)聯(lián)的公共部位和設(shè)施，并按占地和公共部位與公用房屋分?jǐn)偯娣e承擔(dān)義務(wù)。

出賣人不得擅自改變與該商品房有關(guān)聯(lián)的公共部位和設(shè)施的使用性質(zhì)。

第十九條本合同在履行過程中發(fā)生的爭議，由雙方當(dāng)事人協(xié)商解決;協(xié)商不成的，按下述第項(xiàng)解決：

19.1提交仲裁委員會(huì)仲裁。

19.2依法向人民法院起訴。

第二十條本合同未盡事項(xiàng)，可由雙方約定后簽訂補(bǔ)充協(xié)議(附件四)。

第二十一條合同附件與本合同具有同等法律效力。本合同及其附件內(nèi)，空格部分填寫的文字與印刷文字具有同等效力。

第二十二條本合同連同附件共____頁，一式____份，具有同等法律效力，合同持有情況如下：出賣人____份，買受人____份，____份，____份。

第二十三條本合同自雙方簽訂之日起生效。

第二十四條商品房預(yù)售的，自本合同生效之日起30天內(nèi)，由出賣人向____申請登記備案。

出賣人(簽章)：買受人(簽章)：

法定代表人：法定代表人：

委托代理人(簽章)：委托代理人(簽章)：

____年____月____日____年____月____日。

簽于簽于。

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商品房預(yù)售買賣合同糾紛篇十

乙方：__________________

為弘揚(yáng)奧林匹克精神，提高人們的身體素質(zhì)，經(jīng)協(xié)商，甲乙方自愿達(dá)成如下協(xié)議：

一、甲方將其所有的校內(nèi)標(biāo)準(zhǔn)操場上的足球場租給乙方使用，并保證租賃期間場地、設(shè)施設(shè)備達(dá)到使用標(biāo)準(zhǔn)，提供必要的活動(dòng)協(xié)助。

二、甲方保證乙方租用時(shí)間內(nèi)的場地使用權(quán)不受侵害。

三、甲方有義務(wù)在乙方租用時(shí)間內(nèi)使用場地時(shí)秩序維護(hù)。

四、除有明確約定外，甲方不得干涉乙方正常的賽事活動(dòng)。

五、甲方保證乙方租用期間進(jìn)入場地通道安全順利。

七、如甲方遇到特殊事由不能在約定時(shí)間內(nèi)將場地交付乙方使用，應(yīng)當(dāng)提前三日通知乙方，應(yīng)當(dāng)提前三日通知乙方，以便雙方對時(shí)間進(jìn)行協(xié)商調(diào)整。

一、乙方在租用期間應(yīng)保證場地的整潔衛(wèi)生，在每次訓(xùn)練或比賽結(jié)束時(shí)應(yīng)自覺地對場地進(jìn)行清理。

二、乙方管理及工作人員在甲方場所活動(dòng)期間，應(yīng)遵守國家的法律法規(guī)，自覺遵守甲方的規(guī)章制度，配合甲方管理人員的安排。

三、乙方遵守甲方的《操場使用規(guī)定》，愛護(hù)甲方的一切財(cái)務(wù)，如有損壞及因此而造成的一切損失由乙方賠償。

四、乙方應(yīng)愛護(hù)并合理使用市場內(nèi)的各項(xiàng)設(shè)施，如需改動(dòng)應(yīng)先征得甲方同意，造成損壞的還應(yīng)承擔(dān)修復(fù)或賠償責(zé)任。

五、乙方在履行合同期間須遵守中華人民共和國的法律法規(guī)，尊重當(dāng)?shù)氐娘L(fēng)俗習(xí)慣。

六、乙方保證前來參加訓(xùn)練和比賽的人員自覺維護(hù)校園內(nèi)的各項(xiàng)設(shè)施和綠化苗木。

七、如需臨時(shí)改變場地使用時(shí)間，乙方應(yīng)提前通知甲方。

八、如果乙方臨時(shí)邀請其他球隊(duì)前來比賽，應(yīng)提前一日向甲方通報(bào)，來訪球隊(duì)?wèi)?yīng)集體入校并遵守對會(huì)員的規(guī)定。

一、協(xié)議有效期自20________年______月______日起到______年______月______日止，具體租賃時(shí)間為每星期六下午，寒暑假期間周一至周五全天。

二、租金為人民幣壹萬圓整，合同簽訂時(shí)全額付清。

1、本合同履行期間，任何一方發(fā)生了無法預(yù)見、無法預(yù)防、無法避免和無法控制的不可抗力事件，以致不能履行或不能如期履行合同，發(fā)生不可抗力事件的一方可以免除履行合同的責(zé)任或推遲履行合同。

2、本合同11.1條規(guī)定的不可抗力事件包括以下范圍：

（2）社會(huì)原因引起的事件，如戰(zhàn)爭、罷工、政府禁令、封鎖等。

3、發(fā)生不可抗力的`一方，應(yīng)于不可抗力發(fā)生后3日內(nèi)以書面形式通知相對方，通報(bào)不可抗力詳盡情況，提交不可抗力影響合同履行程度的官方證明文件。相對方在收到通知后3日內(nèi)以書面形式回復(fù)不可抗力發(fā)生方，逾期不回復(fù)的，視為同意不可抗力發(fā)生方對合同的處理意見。

4、在活動(dòng)尚未舉辦前發(fā)生不可抗力致使本合同無法履行，本合同應(yīng)當(dāng)解除，已交付的租金費(fèi)用應(yīng)當(dāng)返還，雙方均不承擔(dān)對方的損失賠償。

5、活動(dòng)進(jìn)行中發(fā)生不可抗力致使本合同無法履行，本合同應(yīng)當(dāng)解除，乙方已交付的租金費(fèi)用將不予返還，雙方均不承擔(dān)對方的損失賠償。

6、發(fā)生不可抗力致使本合同需遲延履行的，雙方應(yīng)對遲延履行另行協(xié)商，簽訂補(bǔ)充協(xié)議。

本合同的訂立、履行、終止及其解釋適用中華人民共和國現(xiàn)行法律。

未經(jīng)對方書面同意，任何一方不得將涉及本協(xié)議的任何信息或因本協(xié)議所知悉的對方任何信息以任何形式透露或提供給第三方。

1 、本合同自簽字蓋章之日有效。本合同一式兩份，甲乙雙方各執(zhí)一份，具有同等法律效力。

2 、本合同未盡事宜，經(jīng)雙方友好協(xié)商，可訂立補(bǔ)充條款或協(xié)議，作為本合同附件，具有同等法律效力。

________年______月______日

商品房預(yù)售買賣合同糾紛篇十一

一、訴訟請求：

2、本案的訴訟費(fèi)用由被告承擔(dān)。

二、事實(shí)及理由如下：

2014年1月13日，原告為其所有的滬***號小型轎車向被告中國人民財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)股份有限公司徐州市分公司購買了保險(xiǎn)，雙方協(xié)商確定按照新車購置價(jià)176萬元，購買了包括機(jī)動(dòng)車損失保險(xiǎn)、不計(jì)免賠特約條款等在內(nèi)的保險(xiǎn)。保險(xiǎn)期限自2014年1月14日零時(shí)起至2015年1月13日二十四時(shí)止。

2014年2月20日15時(shí)許，原告駕駛被保險(xiǎn)車輛沿沛縣龍河公路由北向南行駛至安國七堡村附近時(shí)，因躲避行人與路邊樹木發(fā)生碰撞后駛?cè)肼愤吅又?，造成全車損壞。交警和保險(xiǎn)公司均派人到現(xiàn)場查勘，并對事故予以確認(rèn)。

2014年3月12日原被告雙方簽訂了車輛損失確認(rèn)單，被保險(xiǎn)車輛被認(rèn)定為全損，定損金額為830720元，殘值作價(jià)金額為10萬元;后殘值于2014年3月18日由被告拍賣，所得10萬元由原告取得。另外事故發(fā)生時(shí)原告先行墊付了施救費(fèi)2200元，應(yīng)由被告支付。綜上，被告應(yīng)在2014年3月22日前向原告支付車輛損失賠償款共計(jì)732920元。然而被告至今尚未履行保險(xiǎn)合同約定的賠償義務(wù)，請求法院依法判決，維護(hù)我方合法權(quán)益。

法庭調(diào)查，原告舉證。

證據(jù)一：保險(xiǎn)單。

1證明原告向被告投保了機(jī)動(dòng)車損失保險(xiǎn)和不計(jì)免賠率險(xiǎn)。

2證明原被告雙方協(xié)商確定新車購置價(jià)為176萬，并以此確定了保險(xiǎn)金額。3證明保險(xiǎn)車輛的初次登記時(shí)間為2006年10月17日，即被保險(xiǎn)車輛的新車購置時(shí)間。

4證明保險(xiǎn)期間為自2014年1月14日零時(shí)起至2015年1月13日二十四時(shí)止。

證據(jù)二：車損險(xiǎn)保險(xiǎn)合同范本。

1根據(jù)第四條約定，原告駕駛保險(xiǎn)車輛因墜落導(dǎo)致車輛損失的，保險(xiǎn)公司應(yīng)承擔(dān)保險(xiǎn)責(zé)任。

2根據(jù)第十條約定，保險(xiǎn)金額由原被告雙方根據(jù)投保時(shí)被保險(xiǎn)車輛的新車購置價(jià)確定為176萬元。

3根據(jù)第二十四條約定，被保險(xiǎn)車輛發(fā)生事故后，經(jīng)被告檢驗(yàn)，認(rèn)定車輛全損，并確定損失金額為830720元。

4根據(jù)第二十五條約定，被保險(xiǎn)車輛遭受損失后的殘值部分已有被告拍賣處理，拍賣所得10萬元由原告取得。

5根據(jù)二十七條約定，被保險(xiǎn)車輛的折舊金額為：1760000*0.6%*88=929280元;保險(xiǎn)事故發(fā)生時(shí)被保險(xiǎn)車輛的實(shí)際價(jià)值為830720元，與被告定損金額一致。

證明被保險(xiǎn)車輛發(fā)生事故的真實(shí)性以及事故的時(shí)間、地點(diǎn)、過程。

證據(jù)四：中國人民財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)股份有限公司機(jī)動(dòng)車保險(xiǎn)車輛損失情況確認(rèn)書證明被告對被保險(xiǎn)車輛認(rèn)定為全損，并確定損失金額為830720元。

證據(jù)五：機(jī)動(dòng)車轉(zhuǎn)讓協(xié)議。

證明被保險(xiǎn)車輛殘值部分已經(jīng)處理完畢。

證據(jù)六：施救費(fèi)發(fā)票。

證明施救被保險(xiǎn)車輛時(shí)原告支付2200元施救費(fèi)。

被告答辯情形：

注：法庭辯論主體思路為被告是否有充分的理由和證據(jù)證明保險(xiǎn)單、保險(xiǎn)合同條款和定損合同無效，否則應(yīng)認(rèn)定保險(xiǎn)合同真實(shí)有效，雙方應(yīng)予以履行;是否能證明事故不屬實(shí);是否能證明事故不屬于保險(xiǎn)責(zé)任范圍。

情形一：投保人投保時(shí)未如實(shí)告知投保車輛的二手車交易價(jià)格，保險(xiǎn)人有權(quán)解除合同;投保人存在欺詐，要求撤銷已經(jīng)簽訂的定損合同。

法律依據(jù)：《保險(xiǎn)法》第十六條：訂立保險(xiǎn)合同，保險(xiǎn)人就保險(xiǎn)標(biāo)的或者被保險(xiǎn)人的有關(guān)情況提出詢問的，投保人應(yīng)當(dāng)如實(shí)告知。

投保人故意或者因重大過失未履行前款規(guī)定的如實(shí)告知義務(wù)，足以影響保險(xiǎn)人決定是否同意承?；蛘咛岣弑ｋU(xiǎn)費(fèi)率的，保險(xiǎn)人有權(quán)解除合同。

我方辯論：1保單上明確載明投保車輛的初次登記日期為“2006年10月17日”，因此被告在保險(xiǎn)合同簽訂時(shí)就應(yīng)當(dāng)知道投保車輛系二手車，但未詢問二手車的交易價(jià)格，我方無告知義務(wù)，更不存在欺詐。

2投保車輛的交易價(jià)格與保險(xiǎn)合同無關(guān)，不影響保險(xiǎn)合同的效力。車損險(xiǎn)合同是按照保險(xiǎn)事故發(fā)生時(shí)保險(xiǎn)標(biāo)的的實(shí)際價(jià)值確定保險(xiǎn)價(jià)值的不定值合同，而保險(xiǎn)標(biāo)的的實(shí)際價(jià)值與其交易價(jià)格無必然聯(lián)系，即使是通過無償贈(zèng)與的形式獲得保險(xiǎn)標(biāo)的的所有權(quán)，也不影響保險(xiǎn)標(biāo)的的實(shí)際價(jià)值。

情形二：保險(xiǎn)金額超過保險(xiǎn)價(jià)值，超過部分無效。保單上的保險(xiǎn)金額為176萬元，而投保車輛的實(shí)際價(jià)值即其購買價(jià)格為26萬元，因此保險(xiǎn)金額遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出保險(xiǎn)價(jià)值，超過部分無效，只同意在26萬的保險(xiǎn)金額范圍內(nèi)理賠。

法律依據(jù)：《保險(xiǎn)法》第五十五條：投保人和保險(xiǎn)人約定保險(xiǎn)標(biāo)的的保險(xiǎn)價(jià)值并在合同中載明的，保險(xiǎn)標(biāo)的發(fā)生損失時(shí)，以約定的保險(xiǎn)價(jià)值為賠償計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)。

投保人和保險(xiǎn)人未約定保險(xiǎn)標(biāo)的的保險(xiǎn)價(jià)值的，保險(xiǎn)標(biāo)的發(fā)生損失時(shí)，以保險(xiǎn)事故發(fā)生時(shí)保險(xiǎn)標(biāo)的的實(shí)際價(jià)值為賠償計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)。

保險(xiǎn)金額不得超過保險(xiǎn)價(jià)值。超過保險(xiǎn)價(jià)值的，超過部分無效，保險(xiǎn)人應(yīng)當(dāng)退還相應(yīng)的保險(xiǎn)費(fèi)。

我方辯論：對方主張以投保車輛的購入價(jià)格作為保險(xiǎn)價(jià)值，既無合同約定也無法律依據(jù)。實(shí)際上在投保時(shí)當(dāng)事人是以新車購置價(jià)來確定保險(xiǎn)金額的，即雙方協(xié)商確定新車購置價(jià)為176萬元，并以此確定車輛損失保險(xiǎn)的保險(xiǎn)金額也為176萬元。這樣的確定方式符合保險(xiǎn)條款第10條的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)成為賠償處理的依據(jù)。

情形三：對交通事故的真實(shí)性不予認(rèn)可。在保險(xiǎn)公司對事故現(xiàn)場進(jìn)行勘察時(shí)，原告身上并無水跡，與原告所稱車輛在其駕駛下入水的情形不符，因此本次交通事故的真實(shí)性存在疑點(diǎn)。

我方辯論：因?yàn)槭掳l(fā)時(shí)為冬季，原告在駕車落水后涉水上岸衣服已經(jīng)濕透，冰冷難耐遂去附近的集市購買新衣?lián)Q上，因此身上才會(huì)沒有水跡。

對于此次交通事故有交警部門出具的事故責(zé)任認(rèn)定書，被告無確切證據(jù)的應(yīng)以此為準(zhǔn)。

情形四：保險(xiǎn)車輛損失不在保險(xiǎn)責(zé)任范圍內(nèi)。保險(xiǎn)車輛是在撞擊后駛?cè)牒又袑?dǎo)致車輛損失的，根本損失原因是落水。而落水并不在保險(xiǎn)合同第五條保險(xiǎn)責(zé)任的范圍內(nèi)，因此不予理賠。

合同依據(jù)：《保險(xiǎn)合同》第四條：保險(xiǎn)期間內(nèi)，被保險(xiǎn)人或其允許的合法駕駛?cè)嗽谑褂帽槐ｋU(xiǎn)機(jī)動(dòng)車過程中，因下列原因造成被保險(xiǎn)機(jī)動(dòng)車的損失，保險(xiǎn)人依照本保險(xiǎn)合同的約定負(fù)責(zé)賠償：

(一)碰撞、傾覆、墜落;。

(二)火災(zāi)、爆炸、自燃;。

(三)外界物體墜落、倒塌;。

(四)暴風(fēng)、龍卷風(fēng);。

(五)雷擊、雹災(zāi)、暴雨、洪水、海嘯;。

(六)地陷、冰陷、崖崩、雪崩、泥石流、滑坡;。

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商品房預(yù)售買賣合同糾紛篇十二

解決合同糾紛的解決有四種途徑，即協(xié)商、調(diào)解、仲裁和訴訟。其中通過合同當(dāng)事人根據(jù)法律和合同的有關(guān)規(guī)定自行協(xié)商解決，或者通過調(diào)解即由民間組織根據(jù)自愿和合法原則對合同當(dāng)事人的糾紛加以解決，這兩種方式最省事、最簡便易行。其次，依據(jù)合同仲裁條款或事后達(dá)成的仲裁協(xié)議，解決糾紛的方式，較之向法院起訴來講，也利于案件的迅速解決和減少解決費(fèi)用。當(dāng)然通過訴訟解決雖然耗時(shí)長、費(fèi)用高，但這卻是解決合同糾紛的一種最重要、最權(quán)威的途徑。

一、協(xié)商解決

合同雙方當(dāng)事人如果在履行合同過程中出現(xiàn)了糾紛，首先應(yīng)按平等互利、協(xié)商一致的原則加以解決。既不應(yīng)采取消極拖延的辦法，也不應(yīng)采取扣發(fā)貨物或拒付貨款的辦法自行行使法律處分權(quán)，因?yàn)檫@兩種做法都無助于問題的解決。按照法律規(guī)定，應(yīng)該首先通過協(xié)商解決糾紛。協(xié)商解決糾紛，雙方是建立在互諒互讓、平等磋商的基礎(chǔ)之上，不影響團(tuán)結(jié)以及今后的繼續(xù)合作，還可以節(jié)省時(shí)間、人力和費(fèi)用，所以，應(yīng)該更多地采用這種方法。

對于需債務(wù)人償還債務(wù)而其一時(shí)又無力償還的，可以采取以下兩種方式協(xié)商解決：

1）、分期償還。如果債務(wù)人因產(chǎn)品積壓或者因外債收不回來而暫時(shí)無力償還的，那么可以待積壓的產(chǎn)品推銷出去后，或者外單位的欠款收回后償還。如果因管理不善暫時(shí)虧損但尚未公告破產(chǎn)的企業(yè)，經(jīng)過努力還可以通過改善經(jīng)營管理盡快扭轉(zhuǎn)虧損的，可以在自愿的基礎(chǔ)上，制定切實(shí)可行的分期分批還款計(jì)劃。這樣做不僅可以使債權(quán)人的合法利益得以實(shí)現(xiàn)，還可以使債務(wù)人積極改善企業(yè)的經(jīng)營管理，改變無力償還債務(wù)的被動(dòng)局面。

2）、實(shí)物抵債。如果債務(wù)人因產(chǎn)品嚴(yán)重積壓沒有資金償還債務(wù)時(shí)，還可以經(jīng)過雙方協(xié)商采取以產(chǎn)品抵債的辦法來解決。以產(chǎn)品抵債，既可以幫助債務(wù)人推銷積壓的產(chǎn)品，又能起到償還債務(wù)的作用，將“死物”變“活物”，這對國家、對當(dāng)事人雙方都是有好處的。另外，以實(shí)物抵債也可以采取由債權(quán)人代理推銷產(chǎn)品的辦法，用實(shí)際推銷的貨款來抵償欠款。

二、仲裁解決

仲裁是指合同雙方當(dāng)事人發(fā)生爭執(zhí)，協(xié)商不成時(shí)，根據(jù)有關(guān)規(guī)定或者當(dāng)事人之間的協(xié)議，由一定的機(jī)構(gòu)以中間人或第三者的身份，對雙方發(fā)生的爭議，在事實(shí)上作出判斷，在權(quán)利和義務(wù)上作出裁決。用仲裁的方法解決合同糾紛是常用的一種方式。

當(dāng)事人采用仲裁的方式解決合同糾紛，應(yīng)注意以下問題：

1）、仲裁期限。當(dāng)事人一定要抓住時(shí)機(jī)，在法律規(guī)定的申請仲裁的有效期限內(nèi)，及時(shí)行使自己的權(quán)利，避免因錯(cuò)過時(shí)機(jī)而喪失自己申請仲裁的權(quán)利。

2）、仲裁機(jī)關(guān)及管轄。根據(jù)合同仲裁條例的規(guī)定，合同仲裁機(jī)關(guān)是國家工商行政管理局和地方各級工商行政管理局設(shè)立的合同仲裁委員會(huì)。案件管轄原則是，一般由合同履行地或合同簽訂地的仲裁機(jī)關(guān)管轄。因此，當(dāng)事人應(yīng)向有管轄權(quán)的.仲裁機(jī)關(guān)申請仲裁。

3）、仲裁效力。通過仲裁機(jī)關(guān)調(diào)解雙方達(dá)成協(xié)議后，協(xié)議即具有法律效力，雙方必須認(rèn)真遵守。如果調(diào)解不成，仲裁機(jī)關(guān)最后作出的仲裁裁決便具有法律效力，當(dāng)事人必須遵守，否則，法院則要強(qiáng)制執(zhí)行。

三、訴訟解決

當(dāng)發(fā)生合同糾紛后，雙方當(dāng)事人協(xié)商不成，可以向法院起訴，通過訴訟的方式來解決糾紛。近幾年來，隨著我國法制建設(shè)的不斷完善以及法律知識的普及，人們的法律意識不斷提高，企業(yè)通過訴訟來解決合同糾紛的也越來越多。

應(yīng)注意以下幾方面的問題：

1）、訴訟時(shí)效。合同的訴訟時(shí)效就是指合同的一方當(dāng)事人在法定期間不行使自己的權(quán)利即喪失了請求法院依訴訟程序強(qiáng)制義務(wù)人履行義務(wù)的權(quán)利。也就是說，合同的權(quán)利人在訴訟時(shí)效期間不起訴的便失去了勝訴權(quán)。合同作為民事合同的一種，訴訟時(shí)效適用于民法通則中一般的時(shí)效規(guī)定，即訴訟時(shí)效期間為二年（法律另有規(guī)定的除外），從權(quán)利人知道或者應(yīng)當(dāng)知道權(quán)利被侵害時(shí)起計(jì)算。確立訴訟時(shí)效制度，對于促使當(dāng)事人積極主張自己的權(quán)利，以及時(shí)結(jié)束法律關(guān)系不確定狀態(tài)，解決合同糾紛，穩(wěn)定社會(huì)經(jīng)濟(jì)秩序都是十分必要的。實(shí)行這一制度，要求合同當(dāng)事人一定要在法定的訴訟時(shí)效期間內(nèi)，及時(shí)行使自己的訴訟權(quán)利。當(dāng)然，如果超過訴訟時(shí)效期間，對方當(dāng)事人自愿履行的，可以不受訴訟時(shí)效的限制。另外，民法通則還規(guī)定了訴訟時(shí)效的中止和中斷。按照民法通則第一百三十九條規(guī)定，訴訟時(shí)效的中止是指在訴訟時(shí)效期間的最后六個(gè)月內(nèi)，因不可抗力或者其他障礙不能行使請求權(quán)的情況。從中止時(shí)效的原因消除之日起，訴訟時(shí)效期間繼續(xù)計(jì)算。按照民法通則第一百四十九條規(guī)定，訴訟時(shí)效中斷是指訴訟時(shí)效因提起訴訟、當(dāng)事人一方提出要求或者同意履行義務(wù)而中斷。從中斷時(shí)起，訴訟時(shí)效期間重新計(jì)算。如果符合這兩項(xiàng)規(guī)定的，當(dāng)事人仍可以在規(guī)定的期限內(nèi)行使自己的訴訟權(quán)利。

2）、訴訟管轄。民事訴訟法第二十三條規(guī)定，因合同糾紛提起訴訟，由合同履行地或者合同簽訂地人民法院管轄。根據(jù)這一規(guī)定，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)向有管轄權(quán)的人民法院提起訴訟。

3）、訴訟保全。訴訟保全是一種民事訴訟法律制度，是指法院對于可能因當(dāng)事人一方行為或者其他原因，使判決不能執(zhí)行或者難以執(zhí)行的案件，可以根據(jù)對方當(dāng)事人的申請，或依職權(quán)而對一方當(dāng)事人的財(cái)物采取查封、扣押、凍結(jié)、提供擔(dān)保等措施。根據(jù)這一制度，在訴訟過程中，如果一方當(dāng)事人發(fā)現(xiàn)對方當(dāng)事人的財(cái)產(chǎn)有可能很快滅失或被隱藏、轉(zhuǎn)移，使自己申請給付的訴訟難以達(dá)到預(yù)期的目的，就可以在法院作為判決之前，先行向法院申請?jiān)V訟保全，以保證自己權(quán)利的實(shí)現(xiàn)。當(dāng)然，申請?jiān)V訟保全的一方，應(yīng)有勝訴的把握，否則，如果將來敗訴了，則要賠償對方當(dāng)事人因訴訟保全所遭受的財(cái)產(chǎn)損失。

4）、調(diào)解及判決。法院受理一方當(dāng)事人的起訴后，首先要進(jìn)行調(diào)解，如果經(jīng)過調(diào)解雙方達(dá)成了協(xié)議，調(diào)解協(xié)議即具有法律效力，雙方要認(rèn)真執(zhí)行，否則，法院將強(qiáng)制執(zhí)行。如果法院調(diào)解不成，則要作出判決或裁定，當(dāng)事人對判決或裁定不服的，可以在收到判決書之日起15日內(nèi)或接到裁定書之日起10日內(nèi)向上一級法院提起上訴，如果超過了上訴期當(dāng)事人沒有上訴的，那么一審判決或裁定即發(fā)生法律效力，當(dāng)事人必須執(zhí)行。二審法院作出的判決、裁定，是終審的判決、裁定，當(dāng)事人必須執(zhí)行。當(dāng)然，如果當(dāng)事人認(rèn)為已生效的判決、裁定確有錯(cuò)誤，在不停止判決、裁定執(zhí)行的情況下，還可以通過審判監(jiān)督程序，向原審人民法院或上級人民法院申請?jiān)賹彙?/p>

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商品房預(yù)售買賣合同糾紛篇十三

尊敬的審判長、審判員：

律師事務(wù)所依法接受本案被告和反訴人陳*的委托，指派本人擔(dān)任其一審訴訟代理人，參與本案的訴訟活動(dòng)。

開庭前，本代理人提供了證據(jù)，查閱了案卷材料和相關(guān)法律規(guī)定,對本案糾紛事實(shí)以及雙方當(dāng)事人爭議的焦點(diǎn)有了清楚的認(rèn)識和了解。本代理人認(rèn)為，根據(jù)本案客觀事實(shí)、相關(guān)證據(jù)材料和我國有關(guān)民事法律規(guī)定，原告的訴訟請求與事實(shí)不符,于法無據(jù)，不能成立，依法應(yīng)予駁回。反訴人的反訴請求合理合法，依法應(yīng)予支持?，F(xiàn)就本案的焦點(diǎn)問題發(fā)表以下代理意見：

一、關(guān)于原告(反訴人)與被告(被反訴人)雙方簽訂的商品房買賣合同效力問題。

同，經(jīng)過多次咨詢、協(xié)商和談判，充分體現(xiàn)了雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思。再次，合同書內(nèi)容合法。從合同內(nèi)容來看，原告投資開發(fā)房地產(chǎn)，原告出資向被告購買商品房，整個(gè)合同書的內(nèi)容完全符合現(xiàn)行法律規(guī)定。最后，合同書形式完備。原被告雙方簽訂的商品房買賣合同根據(jù)有關(guān)規(guī)定，到**縣房地產(chǎn)交易管理所辦理了商品房預(yù)售登記，取得政府管理部門認(rèn)可，形式完備。

根據(jù)《合同法》第8條之規(guī)定：依法成立的合同，對當(dāng)事人具有法律約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或者解除合同。本案原被告依法均應(yīng)嚴(yán)格遵守合同，履行合同義務(wù)，而不得擅自變更、解除或違背合同的約定。

(一)、被告向原告購買的商品房是否帶有地下車庫問題。原被告雙方提供的許多證據(jù)都可以證明被告購買的商品房帶地下車庫。1、商品房買賣合同第三條約定地下室109.74平方米。這地下室面積中包含了地下車庫面積和位臵。2、商品房買賣合同附件一房屋平面圖，一層平面圖標(biāo)有下坡道和坡道擋墻。這就是地下車庫的下坡道。半地下室平面圖也清楚標(biāo)明下坡道和車庫位臵。3、被告提供的竣工圖中的一層平面圖和半地下室平面圖有著完全相同的標(biāo)示和說明，而該竣工圖是由施工單位在施工完成后制作的，并提交建設(shè)局存檔保管的。

4、被告補(bǔ)充提供的證據(jù)建設(shè)施工圖紙(**市建筑工程施工圖審理事務(wù)所報(bào)備的)半地下室平面圖也明確有地下室車庫和下坡道。5、原告提供的所謂規(guī)劃圖紙中在一層平面圖部分也明確標(biāo)明下坡道和坡道擋墻。如果沒有地下車庫，何需下坡道和坡道擋墻?6、原告提供的建筑工程消防驗(yàn)收意見書，意見書中也明確說明半地下一層為車庫、洗衣房、儲(chǔ)藏間。7、原告在給被告及**省消費(fèi)者委員會(huì)答復(fù)中也承認(rèn)有地下車庫，并表示可以整改。甚至原告代理律師在法庭上也承認(rèn)部分戶型是有地下車庫的，只要被告同意交房，原告可以進(jìn)行地下車庫整改。8、從被告購買別墅這一高端住宅產(chǎn)品的目的來看，遠(yuǎn)離市區(qū)，戶戶有車，如果沒有地下車庫，又沒有配套建設(shè)地面停車場，被告根本不會(huì)購買，也無法居住使用，根本達(dá)不到被告購買別墅的目的。如果原告強(qiáng)調(diào)訴爭商品房原先報(bào)批時(shí)就沒有地下車庫，那原告為什么在20xx年*月*日簽訂商品房買賣合同時(shí)，還是以地下車庫形式與被告簽訂合同。原告如此行為，豈不構(gòu)成欺詐?亦應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的法律后果和責(zé)任。

(二)、被告向原告購買的商品房是否三樓前后均有陽臺(tái)帶問題。同樣，原被告雙方提供的許多證據(jù)可以證明三樓前后帶有陽臺(tái)。1、商品房買賣合同附件一房屋平面圖，三層平面圖前后標(biāo)明兩個(gè)陽臺(tái)。

2、被告提供的竣工圖中的三層平面圖有著完全相同的標(biāo)示和說明，而該竣工圖是由施工單位在施工完成后制作的，并提交建設(shè)局存檔保管的。3、原告提供的所謂規(guī)劃圖紙中在三層平面圖部分也明確標(biāo)明陽臺(tái)。4、原告在給被告及福建省消費(fèi)者委員會(huì)答復(fù)中也承認(rèn)三樓有陽臺(tái)，其將陽臺(tái)外移，并表示可以整改。

(三)、原告是否具備交房條件問題。根據(jù)商品房買賣合同第8條約定，原告應(yīng)當(dāng)在20xx年12月30日前，依照國家和地方人民政府的有關(guān)規(guī)定，將經(jīng)過驗(yàn)收合格，并符合本合同約定的商品房交付被告使用。據(jù)此，原告是否具備交房，至少要同時(shí)具備兩個(gè)條件，一是驗(yàn)收合格，二是符合合同約定，兩者缺一不可。1、原告提供的房屋建筑工程竣工驗(yàn)收報(bào)告和建筑工程消防驗(yàn)收意見書是違規(guī)的驗(yàn)收結(jié)果，與商品房的實(shí)際情況不符，不能作為竣工驗(yàn)收合法依據(jù)。首先，這兩文件中所體現(xiàn)的工程監(jiān)理單位和施工單位存在明顯矛盾和不一致的地方，房屋建筑工程竣工驗(yàn)收報(bào)告體現(xiàn)的工程監(jiān)理單位為**有限公司，施工單位為建筑工程有限公司，而建筑工程消防驗(yàn)收意見書體現(xiàn)的工程監(jiān)理單位為工程監(jiān)理有限公司，施工單位為建筑工程有限公司，在加上竣工圖紙中出現(xiàn)的施工單位為建設(shè)工程有限公司。兩家監(jiān)理單位，三家施工單位，到底誰是該工程的真正監(jiān)理單位和施工單位，無法確定，如何能進(jìn)行驗(yàn)收?充分說明本案的違規(guī)驗(yàn)收。其次，這兩文件中所體現(xiàn)的驗(yàn)收結(jié)果與商品房實(shí)際情況不符。如房屋建筑工程竣工驗(yàn)收報(bào)告體現(xiàn)的主體施工完成，請問三樓的陽臺(tái)在什么地方?室內(nèi)外裝飾工程全部完成，請問三樓的窗戶安裝了沒有?燃?xì)夤こ掏瓿?，請問燃?xì)夤艿?，接口在什么地?整個(gè)房屋沒有通風(fēng)和排氣施工，如何居住使用?所有規(guī)劃、設(shè)計(jì)和竣工圖紙中下坡道和坡道擋墻在什么地方?2、原告擬交付被告使用的商品房不符合合同約定的使用條件。首先，沒有按合同約定，建設(shè)地下室車庫。其次，沒有按合同約定，建設(shè)三樓陽臺(tái)。第三，沒有按照合同約定，建設(shè)安裝門窗，預(yù)留管道。造成原告開發(fā)建設(shè)的商品房根本不符合合同約定的交付使用的條件，也就自然不具備交房條件。3、根據(jù)**省高級人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件疑難問題的解答》第22條，以及《城市規(guī)劃法》和舊《消防法》等規(guī)定，原告開發(fā)建設(shè)的別墅商品房除了應(yīng)當(dāng)經(jīng)過設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理、建設(shè)單位驗(yàn)收合格外，還應(yīng)當(dāng)符合法律、法規(guī)關(guān)于房屋交付使用的其他強(qiáng)制性規(guī)定，包括消防驗(yàn)收、規(guī)劃驗(yàn)收等，直到辦好商品房權(quán)屬登記備案手續(xù)為止。原告開發(fā)的商品房在通知交房時(shí)沒有通過規(guī)劃驗(yàn)收，沒有辦理權(quán)屬登記備案手續(xù)，依法不具備交房條件，原告的交房通知不具有交房的法律效力。同時(shí)，根據(jù)**省高級人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件疑難問題的解答》第24條之規(guī)定，原告應(yīng)當(dāng)在具備法律規(guī)定的交房條件后再行通知被告(反訴原告)，才具有交房的法律效力。

三、原告擅自變更商品房地下室功能和取消三樓陽臺(tái)，再加上其他違約應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，被告有權(quán)反訴要求原告退房，退還所收購房款，并賠償被告經(jīng)濟(jì)損失。

1、原被告雙方關(guān)于商品房規(guī)劃設(shè)計(jì)，使用功能的約定是明確具體的，且被告也是基于雙方上述明確約定及商品房地理位臵才決定購買該商品房的，原告無權(quán)擅自變更。原被告所簽訂的商品房買賣合同中明確約定有地下室車庫，而且現(xiàn)有眾多證據(jù)也證明，該商品房應(yīng)有地下室車庫的，被告也是因?yàn)橛械叵率臆噹觳胚x擇購買的?，F(xiàn)在原告開發(fā)建設(shè)的商品房突然沒有了地下室車庫，而且也沒有配套建設(shè)地面停車場，是明顯的重大違約行為，再加上前面所列舉的其他違約行為，如**縣建設(shè)局已經(jīng)確認(rèn)的原告在煙囪、門窗、陽臺(tái)等方面未按圖紙施工，原告的行為已經(jīng)構(gòu)成了根本性違約，被告無法達(dá)到自己的購房目的和使用居住條件。根據(jù)《合同法》第94條之規(guī)定，當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的，當(dāng)事人可以解除合同的。

2、被告對于原告的違約行為，已于20xx年*月**日致函原告。該函件是通過郵政特快專遞送達(dá)的，而且在郵件詳情單上已經(jīng)寫明要求退房書。原告雖然拒絕簽收，但已經(jīng)知曉被告函件的內(nèi)容，原告也沒有對被告的函件提出異議。根據(jù)《合同法》第96條之規(guī)定，當(dāng)事人一方依照第九十四條的規(guī)定主張解除合同的，應(yīng)當(dāng)通知對方。合同自通知到達(dá)對方時(shí)解除。因此，本案被告根據(jù)原告的違約情況和相關(guān)法律規(guī)定，要求解除合同，并將解除合同通知書送達(dá)原告，原被告雙方的商品房買賣合同已經(jīng)解除，人民法院應(yīng)當(dāng)予以確認(rèn)，原告應(yīng)承擔(dān)由此所產(chǎn)生的法律責(zé)任。

3、原告所開發(fā)的商品房通知交房當(dāng)時(shí)不具備交房條件，也沒有再次通知被告交房，從商品房買賣合同約定的交房時(shí)間為20xx年12月30日之前，至今逾期已達(dá)到210天，已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過商品房買賣合同約定的逾期超過90天交房，被告有權(quán)解除合同的規(guī)定。同時(shí)，根據(jù)最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋第15條之規(guī)定，出賣人遲延交付房屋，超過三個(gè)月合理期限的，買受人有權(quán)解除合同。因此，本案被告(反訴原告)的反訴請求合理合法，依法應(yīng)予以支持。

綜上所述，本代理人認(rèn)為本案糾紛的根本原因在于雙方簽訂合同過程，原告存在欺詐行為，而且原告所開發(fā)建設(shè)的商品房不具備交房條件，也不符合合同約定的交房和使用條件，構(gòu)成根本性違約，被告的購房目的難以實(shí)現(xiàn)，可以要求解除商品房買賣合同。因此，本案原告訴訟請求于理無據(jù)，于法無依，請求人民法院予以駁回，被告的反訴請求合情合理合法，請求人民法院予以支持。

律師事務(wù)所。

律師：

2*年*月**日。

商品房預(yù)售買賣合同糾紛篇十四

原審第三人：福州市***房產(chǎn)代理有限公司，略。

上訴人因房屋買賣經(jīng)紀(jì)合同糾紛一案，不服臺(tái)江區(qū)人民法院xxx1年12月19日做出的(xxx1)臺(tái)民初字第****號民事判決，現(xiàn)提起上訴。

上訴請求。

一、一審判決認(rèn)定事實(shí)不清，適用法律錯(cuò)誤，請求二審法院撤銷一審判決，依法改判;。

二、一二審訴訟費(fèi)用全部由被上訴人承擔(dān)。

事實(shí)和理由。

一、(xxx1)臺(tái)民初字第****號民事一審判決認(rèn)定“原告不得轉(zhuǎn)讓訴爭訴爭房屋”是錯(cuò)誤的，與事實(shí)不符，適用法律錯(cuò)誤。

一審法院依據(jù)國務(wù)院xxx5年5月11日轉(zhuǎn)發(fā)的建設(shè)部等七部委《關(guān)于穩(wěn)定住房價(jià)格工作意見》第七條“禁止商品房預(yù)購人將購買的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓。在預(yù)售商品房竣工交付、預(yù)購人取得房屋所有權(quán)證之前，房地產(chǎn)主管部門不得為其辦理轉(zhuǎn)讓等手續(xù);房屋所有權(quán)申請人與登記備案的預(yù)售合同載明的預(yù)購人不一致的，房屋權(quán)屬登記機(jī)關(guān)不得為其辦理房屋權(quán)屬登記手續(xù)”的規(guī)定，認(rèn)定原告不得轉(zhuǎn)讓訴爭房屋，該法律適用錯(cuò)誤。

庭審中已查明xxx0年10月8日，上訴人申請按揭貸款30萬元，付清了訴爭屋全部購房款，xxx1年4月15日上訴人與開發(fā)商福州***房地產(chǎn)開發(fā)有限公司辦理了訴爭房的交房手續(xù)，，說明上訴人已付清該房屋全部購房款，該訴爭屋已竣工交房，只是尚未辦理房屋產(chǎn)權(quán)證書，上訴人的情形并不完全適用七部委的工作意見。

即使適用七部委《關(guān)于穩(wěn)定住房價(jià)格工作意見》第七條之規(guī)定也只說明上訴人在取得房屋所有權(quán)證之前，房地產(chǎn)主管部門不得為其辦理轉(zhuǎn)讓等手續(xù)，并未違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定不能說明原告不得轉(zhuǎn)讓訴爭房屋更不會(huì)因此而影響合同效力。

二、(xxx1)臺(tái)民初字第***號民事一審判決認(rèn)定“原被告雙方約定于訴爭屋“甲方名下的《房屋所有權(quán)證》辦出后再辦理交易過戶手續(xù)，該條款屬附生效條件的條款，且所附條件符合法律規(guī)定，因此，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定原被告雙方之間的房屋買賣合同時(shí)附生效條件的。目前，原告尚未取得訴爭屋的房屋所有權(quán)證，條件尚未成就，故雙方之間房屋買賣合同尚未生效?！迸c法律規(guī)定及事實(shí)不相符。

所謂附條件生效的合同，是指合同雙方當(dāng)事人在合同中約定某種事實(shí)，并以其將來發(fā)生或不發(fā)生作為合同生效或不生效的限制條件的合同。而結(jié)合該條款全部文字內(nèi)容可以看出該條款只是對于雙方的履行手續(xù)和工作日做相應(yīng)的補(bǔ)充約定,并未對該條件成就與否的法律后果做說明，即沒有約定所附條件如果成就或不成就對協(xié)議效力有何影響，因此不能認(rèn)定是附條件生效的合同。另外，從房屋買賣合同整體內(nèi)容來評判，該條款作為補(bǔ)充條款只是就雙方合同的履行責(zé)任做進(jìn)一步具體明確的約定，買賣雙方對于房屋產(chǎn)權(quán)及交房責(zé)任在第三章違約責(zé)任當(dāng)中已做具體約定，不需再另設(shè)限制性條款。

即使該房屋買賣經(jīng)紀(jì)合同依照一審法院所認(rèn)定的為附生效條件的合同，依照合同法第四十五條之規(guī)定當(dāng)事人為自己的利益不正當(dāng)?shù)刈柚箺l件成就的，視為條件已成就;不正當(dāng)?shù)卮俪蓷l件成就的，視為條件不成就。被上訴人在房屋買賣經(jīng)紀(jì)合同簽訂當(dāng)天交納定金1萬元以后未按合同約定的xxx1年6月21日18：00前再履行付款義務(wù)，第三人遂于xxx1年7月2日、7月11日、7月19日發(fā)函通知被上訴人履行義務(wù)，但被上訴人沒有支付定金，該事實(shí)已得到一審法院確認(rèn)。合同不履行屬于被上訴人的過錯(cuò)，屬于為自己的利益不正當(dāng)?shù)刈柚箺l件成就，因此，應(yīng)認(rèn)定合同條件成就、合同有效，被上訴人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。

該房屋買賣經(jīng)紀(jì)合同符合物權(quán)法第十五條之規(guī)定當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效;未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。雙方之間的房屋買賣經(jīng)紀(jì)合同依法成立有效。

三、(xxx1)臺(tái)民初字第***號民事判決一審判決認(rèn)為“認(rèn)定被告構(gòu)成違約，要求被告承擔(dān)違約責(zé)任，則于法無據(jù)。”與法律規(guī)定及事實(shí)不相符。

上訴人與被上訴人雙方在房屋買賣經(jīng)紀(jì)合同第十八條中明確約定，本合同簽訂后乙方擅自變更或解除合同的，應(yīng)支付甲方等同于定金數(shù)額的違約金，甲方擅自變更或解除合同的應(yīng)支付給乙方等同于定金數(shù)額的違約金。被上訴人在交付1萬元定金后不再履行付款義務(wù)，說明被上訴人擅自變更合同，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)合同約定的違約責(zé)任。雙方簽訂的合同中約定定金數(shù)額為51萬元，違約金的數(shù)額等于定金數(shù)額也應(yīng)為51萬元。定金數(shù)額僅作為雙方確認(rèn)違約金額的一種計(jì)算方式應(yīng)適用合同約定的定金數(shù)額而非適用定金有關(guān)法律規(guī)定所確認(rèn)的實(shí)際定金數(shù)額1萬元。

依據(jù)合同法第一百一十三條之規(guī)定當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時(shí)預(yù)見到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見到的因違反合同可能造成的損失。即使按照一審法院認(rèn)定的違約金數(shù)額按照實(shí)際交付定金數(shù)額1萬元來賠償也是無法補(bǔ)償給上訴人造成的實(shí)際損失。

一審法院即沒有考慮上訴人合同履行后可以獲得的利益也未考慮因被上訴人遲延不履行合同近半年的時(shí)間福州房價(jià)打折降價(jià)而給上訴人造成的房價(jià)下跌損失。被上訴人在明知上訴人預(yù)期獲利情況下仍拒絕履行合同，給原告造成巨大經(jīng)濟(jì)損失，因此上訴人要求被上訴人按照購房總價(jià)103萬元的20%支付206000元的違約金完全符合法律的規(guī)定及給當(dāng)事人造成的實(shí)際損失。

依照雙方買賣經(jīng)紀(jì)合同中二十條之規(guī)定，被上訴人自xxx1年6月22日起逾期未付款直至上訴人xxx1年9月19日書面通知被上訴人解除合同時(shí)止應(yīng)按成交價(jià)款每日萬分之三向上訴人支付滯納金27810元。

為維護(hù)上訴人的合法權(quán)益，根據(jù)國家法律法規(guī)和事實(shí)，特上訴來貴院，請依法裁判。

此致

福州市中級人民法院。

上訴人：

xxx1年月日。

商品房預(yù)售買賣合同糾紛篇十五

該解釋所稱的商品房買賣合同，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)(以下統(tǒng)稱為出賣人)將尚未建成或者已竣工的房屋向社會(huì)銷售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買受人，買受人支付價(jià)款的合同。

商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。

商品房的認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同。

拆遷人與被拆遷人按照所有權(quán)調(diào)換形式訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對被拆遷人予以補(bǔ)償安置，如果拆遷人將該補(bǔ)償安置房屋另行出賣給第三人，被拆遷人請求優(yōu)先取得補(bǔ)償安置房屋的，應(yīng)予支持。

出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。

出賣人通過認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理;因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。

當(dāng)事人以商品房預(yù)售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請求確認(rèn)合同無效的，不予支持。

具有下列情形之一，導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任：

商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人;。

商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人。

因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。

交付使用的房屋存在質(zhì)量問題，在保修期內(nèi)，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任;出賣人拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，買受人可以自行或者委托他人修復(fù)。修復(fù)費(fèi)用及修復(fù)期間造成的其他損失由出賣人承擔(dān)。

出賣人與包銷人訂立商品房包銷合同，約定出賣人將其開發(fā)建設(shè)的房屋交由包銷人以出賣人的名義銷售的，包銷期滿未銷售的房屋，由包銷人按照合同約定的包銷價(jià)格購買，但當(dāng)事人另有約定的除外。

商品房預(yù)售買賣合同糾紛篇十六

審判長、審判員：

作為本案被告(河南置業(yè)有限公司)的委托代理人，參加了整個(gè)庭審，進(jìn)行了質(zhì)證、辯論，對本案有了一個(gè)全面的了解。針對本案，現(xiàn)依據(jù)事實(shí)和法律提出以下代理意見，請合議時(shí)予以采信。

一、被告要求法院撤銷該爭議的2個(gè)條款，自認(rèn)為是欺詐、顯失公平的情況下簽訂的，沒有法律依據(jù)，且與事實(shí)不符。

按合同法第54條的規(guī)定，顯失公平：是指一方當(dāng)事人在緊迫或者缺乏經(jīng)驗(yàn)的情況下而訂立的明顯對自己有重大不利的合同行為。按最高人民法院《民法通則意見》第72條規(guī)定：“雙方簽訂合同時(shí)致使雙方的權(quán)利與義務(wù)明顯違反公平、等價(jià)有償原則的可以認(rèn)定為顯失公平”，也就是說該協(xié)議條款不但明顯違反公平原則，而且也得必須明顯違反等價(jià)有償原則，才可以認(rèn)定為顯失公平。其主要構(gòu)成要件：該合同必須是雙務(wù)合同，并且必須是等價(jià)有償?shù)模瑳]有等價(jià)有償就不存在顯示公平。本案中被告是無償代為收取安裝費(fèi)用的，并沒有獲利一分，故不存在什么顯失公平。

作為一個(gè)普通一般善良人，買房是人生中的一件大事，因涉及大量資金，在購房時(shí)會(huì)一定多處看房進(jìn)行比較和鑒別的，特別是在簽訂購房合同時(shí)，肯定是比較慎重的。對自己所購房的位置、層數(shù)、各種設(shè)施、總價(jià)款、合同的每個(gè)條款都會(huì)了解詳情后才痛下決心，才簽訂該購房合同的。所以說，原告在訴狀中所講的什么，該訴爭的2個(gè)條款是在被欺詐、顯失公平的情況下所簽訂的，要求撤銷該二個(gè)條款是沒有任何道理的，而且也違背人們通常的交易習(xí)慣，沒有法律依據(jù)也沒有事實(shí)上的理由。

二、原告在辯論中所講，合同第14條約定的燃?xì)?、暖氣、地?zé)崴O(shè)施，屬于雙方約定的基礎(chǔ)設(shè)施，公共配套設(shè)施范圍，其建設(shè)費(fèi)用已計(jì)入房屋開發(fā)成本，屬于商品房售價(jià)范圍是非常錯(cuò)誤的。

原被告雙方所簽合同第14條的約定，只是被告關(guān)于基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建設(shè)正常運(yùn)行的承諾，承諾有關(guān)公司安裝作業(yè)完畢后交付使用日達(dá)到使用條件。并沒有說明和約定天燃?xì)?、暖氣、地?zé)崴?、有線電視這些安裝費(fèi)的費(fèi)用有誰來承擔(dān)的問題，更沒有說明和約定其安裝費(fèi)用已經(jīng)計(jì)入開發(fā)成本，屬于房售付范圍。顯然，原告為達(dá)訴訟目的，無中生有，偷換概念，偷梁換柱，白紙黑字，第14條非常清楚，請法庭明查。

三、被告沒有違反省及國家有關(guān)部門關(guān)于與有關(guān)房價(jià)收費(fèi)項(xiàng)目的通知、規(guī)則、細(xì)則和辦法。

被告沒有違反《國家發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)、財(cái)政部關(guān)于全面整頓住房建設(shè)收費(fèi)取消部分收費(fèi)項(xiàng)目的通知》(20xx)585號，20xx年4月16日。該通知是針對各級人民政府和國務(wù)院各部門的亂收費(fèi)問題進(jìn)行整頓，并取消了部分收費(fèi)項(xiàng)目，共47項(xiàng)，其中沒有包括什么“初裝費(fèi)”什么基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，有關(guān)政府部門無論是否執(zhí)行，都和本案沒有任何關(guān)系，如果原告對該通知及有關(guān)政府部門有意見，請依法向有關(guān)政府部門反映。

被告沒有違反《河南省新建商品房交易價(jià)格行為規(guī)則》。原被告雙方簽訂合同后，沒有增加新的收費(fèi)項(xiàng)目和商品房總額外歸自己所有，沒有加收任何費(fèi)用歸自己所有，沒有違反代收代付費(fèi)用的規(guī)定，沒有牟取非法利益。如果原告認(rèn)為被告違反了該規(guī)則，請按該“規(guī)則”第17條規(guī)定向政府價(jià)格主管部門提供證據(jù)進(jìn)行舉報(bào)，可對被告進(jìn)行行政處罰，和本案訴爭的2個(gè)協(xié)議條款，是否有效，是否該撤銷無關(guān)。

被告更沒有違反《河南省商品房買賣明碼標(biāo)價(jià)實(shí)施細(xì)則》，被告已作到銷售明碼標(biāo)價(jià)并一房一價(jià)。原被告雙方簽訂合同時(shí)為20xx年12月17日，而該細(xì)則實(shí)施日期為20xx年5月1日，且對本案沒有溯及力。

四、被告沒有違反《開封市城市基礎(chǔ)設(shè)施配套征收管理辦法》。

1.被告購房時(shí)所簽訂的補(bǔ)充協(xié)議第2條中明確了收取的是天然氣初裝費(fèi)、暖氣初裝費(fèi)、有線電視初裝費(fèi)、地?zé)崴跹b費(fèi)，并不是原告在辯論所講的收取的是基礎(chǔ)設(shè)施公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)或其基礎(chǔ)設(shè)施公共配套設(shè)施的初裝費(fèi)或城市配套費(fèi)，顯然，原告在辯論所講的是非常錯(cuò)誤的，沒有任何事實(shí)依據(jù)。

2.按開封市此管理辦法第二條規(guī)定：城市配套費(fèi)的用途是專項(xiàng)用于城市道路、橋涵、公用消防設(shè)施等城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。也就是說，道路、橋涵、公用消防、園林綠化這些城市基礎(chǔ)設(shè)施，包括但不限于與小區(qū)內(nèi)的這些設(shè)施。也就是說城市基礎(chǔ)設(shè)施不完全等于小區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施。城市道路不等于小區(qū)內(nèi)道路。

3.按此管理辦法第6條規(guī)定，也就是說從20xx年7月1日開始，建設(shè)單位必須有規(guī)劃部門出具的建筑面積確認(rèn)通知單，到財(cái)政局核準(zhǔn)城市配套費(fèi)的多少，并交費(fèi)后，憑財(cái)政局出具的審核意見到開封市建委辦理《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。

4.被告并沒有違反開封市此管理辦法第11條的規(guī)定，原被告雙方所簽的合同時(shí)與附件是同時(shí)所簽，沒有在合同簽訂后另行所簽任何補(bǔ)充協(xié)議，沒有另行加收任何費(fèi)用，作為合同整體的不可分割一部分附件四——補(bǔ)充協(xié)議，所約定的天然氣、暖氣、地?zé)崴芯€電視初裝費(fèi)是房價(jià)的組成部分，這些初裝費(fèi)是在合同中又進(jìn)一步的細(xì)化明細(xì)而已，是一種促銷手段和策略，而且，也并不違反有關(guān)的法律規(guī)定和我市的管理辦法。

5.該管理辦法第8條又進(jìn)一步明確了，不交城市配套費(fèi)不得發(fā)放《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。需要特別說明的是，被告是在20xx年12月17日，已經(jīng)依法辦理了《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》是在該管理辦法20xx年7月1日實(shí)施之前辦理的。所以說，該管理辦法沒有溯及力。

退一萬步講，如果說按原告所講的，在房價(jià)款之外，被告又收取原告的燃?xì)?、暖氣、地?zé)崴?、有線電視安裝費(fèi)的話，被告也不違法。也不違反開封市的這個(gè)管理規(guī)定。

其理由有二點(diǎn)：其一按該規(guī)定，將說的是“商品房項(xiàng)目應(yīng)計(jì)入房屋銷售價(jià)格開發(fā)商不得在房價(jià)外向購房者另行加收任何費(fèi)用。而被告所收取的這些安裝費(fèi)。是代燃?xì)獾扔嘘P(guān)公司收取的初裝費(fèi)。也就是說，這些安裝費(fèi)是有關(guān)公司收取的，被告只是代收而已，所收取的這些費(fèi)用用于交到有關(guān)公司，被告并沒有扣留歸自己所有，并沒有從中獲取任何利益。需要明確說明的是：城市基礎(chǔ)設(shè)施并不完全等于小區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施也包括小區(qū)外的基礎(chǔ)設(shè)施，城市基礎(chǔ)設(shè)施并不等于所購房內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施安裝費(fèi)，城市道路并不等于小區(qū)內(nèi)道路。城市配套費(fèi)并不等于該商品房內(nèi)配套費(fèi)安裝。城市配套費(fèi)是用于小區(qū)內(nèi)外的公用，公共配套設(shè)施建設(shè)，而該商品房內(nèi)配套安裝費(fèi)，是用于進(jìn)入自己房內(nèi)的私用配套設(shè)施安裝，配套費(fèi)并不等于安裝費(fèi)。也就是說，城市配套設(shè)施的建設(shè)安裝只進(jìn)入到小區(qū)內(nèi)或樓道內(nèi)就完成了，至于再進(jìn)入自己房內(nèi)的私用設(shè)施安裝費(fèi)用自己肯定要出錢的。

在我們河南省地域內(nèi)，在整個(gè)開封建筑安裝領(lǐng)域內(nèi)，在整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)公司行業(yè)，在整個(gè)燃?xì)?、暖氣、地?zé)岬裙补眯袠I(yè)在進(jìn)入私人房屋內(nèi)安裝其有關(guān)設(shè)施費(fèi)有哪家是免費(fèi)的?而作為房地產(chǎn)開發(fā)公司的被告，為了整個(gè)小區(qū)、整個(gè)樓的業(yè)主利益，為了整個(gè)工期的按時(shí)完成，為了與各個(gè)業(yè)主所簽的購房合同，按約定的時(shí)間交房，有開發(fā)公司統(tǒng)一代收取燃?xì)?、暖氣、地?zé)崴?、等安裝費(fèi)，交于有關(guān)公司后，進(jìn)行統(tǒng)一安裝。這也是多年慣例，也是多年的交易習(xí)慣，而且該交易習(xí)慣并不違反國家的法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，按《合同法》第61條規(guī)定，按最高法院《合同法》解釋二第7條規(guī)定，而這種交易習(xí)慣是受法律保護(hù)的，依法應(yīng)受法律保護(hù)。

五、原被告所簽“合同”附件四“合同補(bǔ)充協(xié)議”意思表示真實(shí)，內(nèi)容合法，是合同外另有約定，是合同約定的特別條款，該訴爭的二個(gè)條款具有不可撤銷性，且該案已依法報(bào)房地產(chǎn)管理部門登記備案。

原被告簽訂的《商品房買賣合同》及合同附件符合有效合同的構(gòu)成要件，依法應(yīng)認(rèn)定為有效合同。其一，簽約主體適格，意思表示真實(shí)。其二內(nèi)容合法，且不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。其三，簽約程序完備。是在雙方認(rèn)真審閱了合同條款含義、明確其全部內(nèi)容，在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上簽約的。且已按規(guī)定報(bào)房地產(chǎn)管理部門登記備案。原告與被告就天然氣、暖氣、地?zé)崴⒂芯€電視的安裝費(fèi)，代收事宜達(dá)成合意，是約定的特別條款，只要意思表示真實(shí)，不存在一方以欺詐、脅迫的手段訂立，即為合法有效行為。應(yīng)按當(dāng)事人之間意思自治原則履行，且雙方對合同效力均無異議，原告未訴請撤銷整個(gè)合同及其附件，只訴請撤銷對附件中的兩個(gè)條款，則應(yīng)按有效合同履行，故被告收取上述費(fèi)用合法有據(jù)，未構(gòu)成消費(fèi)欺詐，更不存在脅迫行為，且從三原告提供的各組證據(jù)來看，都無法證明原被告雙方所簽的補(bǔ)充協(xié)議時(shí)是在欺詐、脅迫的情況下所簽。

六、本案是不屬于可撤銷可變更合同，該《商品房買賣合同》及《合同補(bǔ)充協(xié)議》絕對不是什么格式合同、格式條款。

原告認(rèn)為本案的購房合同及補(bǔ)充協(xié)議是采用格式條款，是在欺詐、脅迫的情況下所簽，且系重復(fù)收費(fèi)行為，請求撤銷其中的二個(gè)條款，沒有法律依據(jù)。本案的合同及補(bǔ)充協(xié)議不是《合同法》所述真正意義上的格式合同(仍留有諸多空白欄目供簽約雙方自行協(xié)商填寫)，該合同是河南省工商行政管理局和河南省建設(shè)廳共同監(jiān)制的，對行政管理的相對方都是平等的，其解釋權(quán)赤屬該兩部門，不是被告河南置業(yè)有限公司自行制定反復(fù)使用的合同。作為合同附件的補(bǔ)充協(xié)議，對代收條款的約定是雙方自愿、平等、協(xié)商的結(jié)果。本案原告在簽訂合同時(shí)，已明知其內(nèi)容，且合同中也具有特別提示。在“合同補(bǔ)充協(xié)議”中，被告并沒有免除自己的責(zé)任，加重對方責(zé)任，排除對方主要權(quán)利的情形，雙方的約定是合法有效的。

綜上所述，被告代理人認(rèn)為：原被告所簽購房合同及附件是真實(shí)、合法、有效的，系雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，是雙方自愿、平等、協(xié)商的結(jié)果，且不違反有關(guān)法律、行政法規(guī)其有關(guān)代收安裝費(fèi)的行為，不被法律、行政法規(guī)及有關(guān)規(guī)范性文件所禁止。本案糾紛中，不存在欺詐、脅迫、顯示公平、重復(fù)收費(fèi)及可撤銷的法定條件。同時(shí)認(rèn)為人民法院審理民事案件的適用原則是上位法優(yōu)于下位法的原則，故應(yīng)適用《合同法》和其司法解釋》為依據(jù)來審理本案。以上代理意見請予采信。

代理人：郭永軍。

20xx年12月8日。

商品房預(yù)售買賣合同糾紛篇十七

尊敬的審判長、審判員：

律師事務(wù)所依法接受本案被告和反訴人陳*的委托，指派本人擔(dān)任其一審訴訟代理人，參與本案的訴訟活動(dòng)。

開庭前，本代理人提供了證據(jù)，查閱了案卷材料和相關(guān)法律規(guī)定,對本案糾紛事實(shí)以及雙方當(dāng)事人爭議的焦點(diǎn)有了清楚的認(rèn)識和了解。本代理人認(rèn)為，根據(jù)本案客觀事實(shí)、相關(guān)證據(jù)材料和我國有關(guān)民事法律規(guī)定，原告的訴訟請求與事實(shí)不符,于法無據(jù)，不能成立，依法應(yīng)予駁回。反訴人的反訴請求合理合法，依法應(yīng)予支持?，F(xiàn)就本案的焦點(diǎn)問題發(fā)表以下代理意見：

一、關(guān)于原告(反訴人)與被告(被反訴人)雙方簽訂的商品房買賣合同效力問題。

同，經(jīng)過多次咨詢、協(xié)商和談判，充分體現(xiàn)了雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思。再次，合同書內(nèi)容合法。從合同內(nèi)容來看，原告投資開發(fā)房地產(chǎn)，原告出資向被告購買商品房，整個(gè)合同書的內(nèi)容完全符合現(xiàn)行法律規(guī)定。最后，合同書形式完備。原被告雙方簽訂的商品房買賣合同根據(jù)有關(guān)規(guī)定，到**縣房地產(chǎn)交易管理所辦理了商品房預(yù)售登記，取得政府管理部門認(rèn)可，形式完備。

根據(jù)《合同法》第8條之規(guī)定：依法成立的合同，對當(dāng)事人具有法律約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或者解除合同。本案原被告依法均應(yīng)嚴(yán)格遵守合同，履行合同義務(wù)，而不得擅自變更、解除或違背合同的約定。

二、本案商品房買賣合同糾紛爭議的主要焦點(diǎn)問題。

(一)、被告向原告購買的商品房是否帶有地下車庫問題。原被告雙方提供的許多證據(jù)都可以證明被告購買的商品房帶地下車庫。1、商品房買賣合同第三條約定地下室109.74平方米。這地下室面積中包含了地下車庫面積和位臵。2、商品房買賣合同附件一房屋平面圖，一層平面圖標(biāo)有下坡道和坡道擋墻。這就是地下車庫的下坡道。半地下室平面圖也清楚標(biāo)明下坡道和車庫位臵。3、被告提供的竣工圖中的一層平面圖和半地下室平面圖有著完全相同的標(biāo)示和說明，而該竣工圖是由施工單位在施工完成后制作的，并提交建設(shè)局存檔保管的。

4、被告補(bǔ)充提供的證據(jù)建設(shè)施工圖紙(**市建筑工程施工圖審理事務(wù)所報(bào)備的)半地下室平面圖也明確有地下室車庫和下坡道。5、原告提供的所謂規(guī)劃圖紙中在一層平面圖部分也明確標(biāo)明下坡道和坡道擋墻。如果沒有地下車庫，何需下坡道和坡道擋墻?6、原告提供的建筑工程消防驗(yàn)收意見書，意見書中也明確說明半地下一層為車庫、洗衣房、儲(chǔ)藏間。7、原告在給被告及**省消費(fèi)者委員會(huì)答復(fù)中也承認(rèn)有地下車庫，并表示可以整改。甚至原告代理律師在法庭上也承認(rèn)部分戶型是有地下車庫的，只要被告同意交房，原告可以進(jìn)行地下車庫整改。8、從被告購買別墅這一高端住宅產(chǎn)品的目的來看，遠(yuǎn)離市區(qū)，戶戶有車，如果沒有地下車庫，又沒有配套建設(shè)地面停車場，被告根本不會(huì)購買，也無法居住使用，根本達(dá)不到被告購買別墅的目的。如果原告強(qiáng)調(diào)訴爭商品房原先報(bào)批時(shí)就沒有地下車庫，那原告為什么在20xx年*月*日簽訂商品房買賣合同時(shí)，還是以地下車庫形式與被告簽訂合同。原告如此行為，豈不構(gòu)成欺詐?亦應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的法律后果和責(zé)任。

(二)、被告向原告購買的商品房是否三樓前后均有陽臺(tái)帶問題。同樣，原被告雙方提供的許多證據(jù)可以證明三樓前后帶有陽臺(tái)。1、商品房買賣合同附件一房屋平面圖，三層平面圖前后標(biāo)明兩個(gè)陽臺(tái)。

2、被告提供的竣工圖中的三層平面圖有著完全相同的標(biāo)示和說明，而該竣工圖是由施工單位在施工完成后制作的，并提交建設(shè)局存檔保管的。3、原告提供的所謂規(guī)劃圖紙中在三層平面圖部分也明確標(biāo)明陽臺(tái)。4、原告在給被告及福建省消費(fèi)者委員會(huì)答復(fù)中也承認(rèn)三樓有陽臺(tái)，其將陽臺(tái)外移，并表示可以整改。

(三)、原告是否具備交房條件問題。根據(jù)商品房買賣合同第8條約定，原告應(yīng)當(dāng)在20xx年12月30日前，依照國家和地方人民政府的有關(guān)規(guī)定，將經(jīng)過驗(yàn)收合格，并符合本合同約定的商品房交付被告使用。據(jù)此，原告是否具備交房，至少要同時(shí)具備兩個(gè)條件，一是驗(yàn)收合格，二是符合合同約定，兩者缺一不可。1、原告提供的房屋建筑工程竣工驗(yàn)收報(bào)告和建筑工程消防驗(yàn)收意見書是違規(guī)的驗(yàn)收結(jié)果，與商品房的實(shí)際情況不符，不能作為竣工驗(yàn)收合法依據(jù)。首先，這兩文件中所體現(xiàn)的工程監(jiān)理單位和施工單位存在明顯矛盾和不一致的地方，房屋建筑工程竣工驗(yàn)收報(bào)告體現(xiàn)的工程監(jiān)理單位為**有限公司，施工單位為建筑工程有限公司，而建筑工程消防驗(yàn)收意見書體現(xiàn)的工程監(jiān)理單位為工程監(jiān)理有限公司，施工單位為建筑工程有限公司，在加上竣工圖紙中出現(xiàn)的施工單位為建設(shè)工程有限公司。兩家監(jiān)理單位，三家施工單位，到底誰是該工程的真正監(jiān)理單位和施工單位，無法確定，如何能進(jìn)行驗(yàn)收?充分說明本案的違規(guī)驗(yàn)收。其次，這兩文件中所體現(xiàn)的驗(yàn)收結(jié)果與商品房實(shí)際情況不符。如房屋建筑工程竣工驗(yàn)收報(bào)告體現(xiàn)的主體施工完成，請問三樓的陽臺(tái)在什么地方?室內(nèi)外裝飾工程全部完成，請問三樓的窗戶安裝了沒有?燃?xì)夤こ掏瓿桑垎柸細(xì)夤艿?，接口在什么地?整個(gè)房屋沒有通風(fēng)和排氣施工，如何居住使用?所有規(guī)劃、設(shè)計(jì)和竣工圖紙中下坡道和坡道擋墻在什么地方?2、原告擬交付被告使用的商品房不符合合同約定的使用條件。首先，沒有按合同約定，建設(shè)地下室車庫。其次，沒有按合同約定，建設(shè)三樓陽臺(tái)。第三，沒有按照合同約定，建設(shè)安裝門窗，預(yù)留管道。造成原告開發(fā)建設(shè)的商品房根本不符合合同約定的交付使用的條件，也就自然不具備交房條件。3、根據(jù)**省高級人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件疑難問題的解答》第22條，以及《城市規(guī)劃法》和舊《消防法》等規(guī)定，原告開發(fā)建設(shè)的別墅商品房除了應(yīng)當(dāng)經(jīng)過設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理、建設(shè)單位驗(yàn)收合格外，還應(yīng)當(dāng)符合法律、法規(guī)關(guān)于房屋交付使用的其他強(qiáng)制性規(guī)定，包括消防驗(yàn)收、規(guī)劃驗(yàn)收等，直到辦好商品房權(quán)屬登記備案手續(xù)為止。原告開發(fā)的商品房在通知交房時(shí)沒有通過規(guī)劃驗(yàn)收，沒有辦理權(quán)屬登記備案手續(xù)，依法不具備交房條件，原告的交房通知不具有交房的法律效力。同時(shí)，根據(jù)**省高級人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件疑難問題的解答》第24條之規(guī)定，原告應(yīng)當(dāng)在具備法律規(guī)定的交房條件后再行通知被告(反訴原告)，才具有交房的法律效力。

三、原告擅自變更商品房地下室功能和取消三樓陽臺(tái)，再加上其他違約應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，被告有權(quán)反訴要求原告退房，退還所收購房款，并賠償被告經(jīng)濟(jì)損失。

1、原被告雙方關(guān)于商品房規(guī)劃設(shè)計(jì)，使用功能的約定是明確具體的，且被告也是基于雙方上述明確約定及商品房地理位臵才決定購買該商品房的，原告無權(quán)擅自變更。原被告所簽訂的商品房買賣合同中明確約定有地下室車庫，而且現(xiàn)有眾多證據(jù)也證明，該商品房應(yīng)有地下室車庫的，被告也是因?yàn)橛械叵率臆噹觳胚x擇購買的?，F(xiàn)在原告開發(fā)建設(shè)的商品房突然沒有了地下室車庫，而且也沒有配套建設(shè)地面停車場，是明顯的重大違約行為，再加上前面所列舉的其他違約行為，如**縣建設(shè)局已經(jīng)確認(rèn)的原告在煙囪、門窗、陽臺(tái)等方面未按圖紙施工，原告的行為已經(jīng)構(gòu)成了根本性違約，被告無法達(dá)到自己的購房目的和使用居住條件。根據(jù)《合同法》第94條之規(guī)定，當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的，當(dāng)事人可以解除合同的。

2、被告對于原告的違約行為，已于20xx年*月**日致函原告。該函件是通過郵政特快專遞送達(dá)的，而且在郵件詳情單上已經(jīng)寫明要求退房書。原告雖然拒絕簽收，但已經(jīng)知曉被告函件的內(nèi)容，原告也沒有對被告的函件提出異議。根據(jù)《合同法》第96條之規(guī)定，當(dāng)事人一方依照第九十四條的規(guī)定主張解除合同的，應(yīng)當(dāng)通知對方。合同自通知到達(dá)對方時(shí)解除。因此，本案被告根據(jù)原告的違約情況和相關(guān)法律規(guī)定，要求解除合同，并將解除合同

通知書

3、原告所開發(fā)的商品房通知交房當(dāng)時(shí)不具備交房條件，也沒有再次通知被告交房，從商品房買賣合同約定的交房時(shí)間為20xx年12月30日之前，至今逾期已達(dá)到210天，已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過商品房買賣合同約定的逾期超過90天交房，被告有權(quán)解除合同的規(guī)定。同時(shí)，根據(jù)最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋第15條之規(guī)定，出賣人遲延交付房屋，超過三個(gè)月合理期限的，買受人有權(quán)解除合同。因此，本案被告(反訴原告)的反訴請求合理合法，依法應(yīng)予以支持。

綜上所述，本代理人認(rèn)為本案糾紛的根本原因在于雙方簽訂合同過程，原告存在欺詐行為，而且原告所開發(fā)建設(shè)的商品房不具備交房條件，也不符合合同約定的交房和使用條件，構(gòu)成根本性違約，被告的購房目的難以實(shí)現(xiàn)，可以要求解除商品房買賣合同。因此，本案原告訴訟請求于理無據(jù)，于法無依，請求人民法院予以駁回，被告的反訴請求合情合理合法，請求人民法院予以支持。

律師事務(wù)所

律師：

2*年*月**日

共

2

2

1

2

商品房預(yù)售買賣合同糾紛篇十八

相對于其他訴訟文書，代理詞的寫法比較靈活，并沒有統(tǒng)一的格式，大體上仍然是由首部、正文和尾部三部分組成。首部、尾部的寫法與辯護(hù)詞大體相同。那么商品房。

審判長、審判員：

作為本案被告(河南xx置業(yè)有限公司)的委托代理人，參加了整個(gè)庭審，進(jìn)行了質(zhì)證、辯論，對本案有了一個(gè)全面的了解。針對本案，現(xiàn)依據(jù)事實(shí)和法律提出以下代理意見，請合議時(shí)予以采信。

一、被告要求法院撤銷該爭議的2個(gè)條款，自認(rèn)為是欺詐、顯失公平的情況下簽訂的，沒有法律依據(jù)，且與事實(shí)不符。

按合同法第54條的規(guī)定，顯失公平：是指一方當(dāng)事人在緊迫或者缺乏經(jīng)驗(yàn)的情況下而訂立的明顯對自己有重大不利的合同行為。按最高人民法院《民法通則意見》第72條規(guī)定：“雙方簽訂合同時(shí)致使雙方的權(quán)利與義務(wù)明顯違反公平、等價(jià)有償原則的可以認(rèn)定為顯失公平”，也就是說該協(xié)議條款不但明顯違反公平原則，而且也得必須明顯違反等價(jià)有償原則，才可以認(rèn)定為顯失公平。其主要構(gòu)成要件：該合同必須是雙務(wù)合同，并且必須是等價(jià)有償?shù)?，沒有等價(jià)有償就不存在顯示公平。本案中被告是無償代為收取安裝費(fèi)用的，并沒有獲利一分，故不存在什么顯失公平。

作為一個(gè)普通一般善良人，買房是人生中的一件大事，因涉及大量資金，在購房時(shí)會(huì)一定多處看房進(jìn)行比較和鑒別的，特別是在簽訂購房合同時(shí)，肯定是比較慎重的。對自己所購房的位置、層數(shù)、各種設(shè)施、總價(jià)款、合同的每個(gè)條款都會(huì)了解詳情后才痛下決心，才簽訂該購房合同的。所以說，原告在訴狀中所講的什么，該訴爭的2個(gè)條款是在被欺詐、顯失公平的情況下所簽訂的，要求撤銷該二個(gè)條款是沒有任何道理的，而且也違背人們通常的交易習(xí)慣，沒有法律依據(jù)也沒有事實(shí)上的理由。

二、原告在辯論中所講，合同第14條約定的燃?xì)?、暖氣、地?zé)崴O(shè)施，屬于雙方約定的基礎(chǔ)設(shè)施，公共配套設(shè)施范圍，其建設(shè)費(fèi)用已計(jì)入房屋開發(fā)成本，屬于商品房售價(jià)范圍是非常錯(cuò)誤的。

原被告雙方所簽合同第14條的約定，只是被告關(guān)于基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建設(shè)正常運(yùn)行的承諾，承諾有關(guān)公司安裝作業(yè)完畢后交付使用日達(dá)到使用條件。并沒有說明和約定天燃?xì)?、暖氣、地?zé)崴?、有線電視這些安裝費(fèi)的費(fèi)用有誰來承擔(dān)的問題，更沒有說明和約定其安裝費(fèi)用已經(jīng)計(jì)入開發(fā)成本，屬于房售付范圍。顯然，原告為達(dá)訴訟目的，無中生有，偷換概念，偷梁換柱，白紙黑字，第14條非常清楚，請法庭明查。

三、被告沒有違反省及國家有關(guān)部門關(guān)于與有關(guān)房價(jià)收費(fèi)項(xiàng)目的通知、規(guī)則、細(xì)則和辦法。

被告沒有違反《國家發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)、財(cái)政部關(guān)于全面整頓住房建設(shè)收費(fèi)取消部分收費(fèi)項(xiàng)目的通知》(20xx)585號，20xx年4月16日。該通知是針對各級人民政府和國務(wù)院各部門的亂收費(fèi)問題進(jìn)行整頓，并取消了部分收費(fèi)項(xiàng)目，共47項(xiàng)，其中沒有包括什么“初裝費(fèi)”什么基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，有關(guān)政府部門無論是否執(zhí)行，都和本案沒有任何關(guān)系，如果原告對該通知及有關(guān)政府部門有意見，請依法向有關(guān)政府部門反映。

被告沒有違反《河南省新建商品房交易價(jià)格行為規(guī)則》。原被告雙方簽訂合同后，沒有增加新的收費(fèi)項(xiàng)目和商品房總額外歸自己所有，沒有加收任何費(fèi)用歸自己所有，沒有違反代收代付費(fèi)用的規(guī)定，沒有牟取非法利益。如果原告認(rèn)為被告違反了該規(guī)則，請按該“規(guī)則”第17條規(guī)定向政府價(jià)格主管部門提供證據(jù)進(jìn)行舉報(bào)，可對被告進(jìn)行行政處罰，和本案訴爭的2個(gè)協(xié)議條款，是否有效，是否該撤銷無關(guān)。

被告更沒有違反《河南省商品房買賣明碼標(biāo)價(jià)實(shí)施細(xì)則》，被告已作到銷售明碼標(biāo)價(jià)并一房一價(jià)。原被告雙方簽訂合同時(shí)為20xx年12月17日，而該細(xì)則實(shí)施日期為20xx年5月1日，且對本案沒有溯及力。

四、被告沒有違反《開封市城市基礎(chǔ)設(shè)施配套征收管理辦法》。

1.被告購房時(shí)所簽訂的補(bǔ)充協(xié)議第2條中明確了收取的是天然氣初裝費(fèi)、暖氣初裝費(fèi)、有線電視初裝費(fèi)、地?zé)崴跹b費(fèi)，并不是原告在辯論所講的收取的是基礎(chǔ)設(shè)施公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)或其基礎(chǔ)設(shè)施公共配套設(shè)施的初裝費(fèi)或城市配套費(fèi)，顯然，原告在辯論所講的是非常錯(cuò)誤的，沒有任何事實(shí)依據(jù)。

2.按開封市此管理辦法第二條規(guī)定：城市配套費(fèi)的用途是專項(xiàng)用于城市道路、橋涵、公用消防設(shè)施等城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。也就是說，道路、橋涵、公用消防、園林綠化這些城市基礎(chǔ)設(shè)施，包括但不限于與小區(qū)內(nèi)的這些設(shè)施。也就是說城市基礎(chǔ)設(shè)施不完全等于小區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施。城市道路不等于小區(qū)內(nèi)道路。

3.按此管理辦法第6條規(guī)定，也就是說從20xx年7月1日開始，建設(shè)單位必須有規(guī)劃部門出具的建筑面積確認(rèn)通知單，到財(cái)政局核準(zhǔn)城市配套費(fèi)的多少，并交費(fèi)后，憑財(cái)政局出具的審核意見到開封市建委辦理《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。

4.被告并沒有違反開封市此管理辦法第11條的規(guī)定，原被告雙方所簽的合同時(shí)與附件是同時(shí)所簽，沒有在合同簽訂后另行所簽任何補(bǔ)充協(xié)議，沒有另行加收任何費(fèi)用，作為合同整體的不可分割一部分附件四——補(bǔ)充協(xié)議，所約定的天然氣、暖氣、地?zé)崴芯€電視初裝費(fèi)是房價(jià)的組成部分，這些初裝費(fèi)是在合同中又進(jìn)一步的細(xì)化明細(xì)而已，是一種促銷手段和策略，而且，也并不違反有關(guān)的法律規(guī)定和我市的管理辦法。

5.該管理辦法第8條又進(jìn)一步明確了，不交城市配套費(fèi)不得發(fā)放《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。需要特別說明的是，被告是在20xx年12月17日，已經(jīng)依法辦理了《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》是在該管理辦法20xx年7月1日實(shí)施之前辦理的。所以說，該管理辦法沒有溯及力。

退一萬步講，如果說按原告所講的，在房價(jià)款之外，被告又收取原告的燃?xì)?、暖氣、地?zé)崴?、有線電視安裝費(fèi)的話，被告也不違法。也不違反開封市的這個(gè)管理規(guī)定。

其理由有二點(diǎn)：其一按該規(guī)定，將說的是“商品房項(xiàng)目應(yīng)計(jì)入房屋銷售價(jià)格開發(fā)商不得在房價(jià)外向購房者另行加收任何費(fèi)用。而被告所收取的這些安裝費(fèi)。是代燃?xì)獾扔嘘P(guān)公司收取的初裝費(fèi)。也就是說，這些安裝費(fèi)是有關(guān)公司收取的，被告只是代收而已，所收取的這些費(fèi)用用于交到有關(guān)公司，被告并沒有扣留歸自己所有，并沒有從中獲取任何利益。需要明確說明的是：城市基礎(chǔ)設(shè)施并不完全等于小區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施也包括小區(qū)外的基礎(chǔ)設(shè)施，城市基礎(chǔ)設(shè)施并不等于所購房內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施安裝費(fèi)，城市道路并不等于小區(qū)內(nèi)道路。城市配套費(fèi)并不等于該商品房內(nèi)配套費(fèi)安裝。城市配套費(fèi)是用于小區(qū)內(nèi)外的公用，公共配套設(shè)施建設(shè)，而該商品房內(nèi)配套安裝費(fèi)，是用于進(jìn)入自己房內(nèi)的私用配套設(shè)施安裝，配套費(fèi)并不等于安裝費(fèi)。也就是說，城市配套設(shè)施的建設(shè)安裝只進(jìn)入到小區(qū)內(nèi)或樓道內(nèi)就完成了，至于再進(jìn)入自己房內(nèi)的私用設(shè)施安裝費(fèi)用自己肯定要出錢的。

在我們河南省地域內(nèi)，在整個(gè)開封建筑安裝領(lǐng)域內(nèi)，在整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)公司行業(yè)，在整個(gè)燃?xì)?、暖氣、地?zé)岬裙补眯袠I(yè)在進(jìn)入私人房屋內(nèi)安裝其有關(guān)設(shè)施費(fèi)有哪家是免費(fèi)的?而作為房地產(chǎn)開發(fā)公司的被告，為了整個(gè)小區(qū)、整個(gè)樓的業(yè)主利益，為了整個(gè)工期的按時(shí)完成，為了與各個(gè)業(yè)主所簽的購房合同，按約定的時(shí)間交房，有開發(fā)公司統(tǒng)一代收取燃?xì)?、暖氣、地?zé)崴?、等安裝費(fèi)，交于有關(guān)公司后，進(jìn)行統(tǒng)一安裝。這也是多年慣例，也是多年的交易習(xí)慣，而且該交易習(xí)慣并不違反國家的法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，按《合同法》第61條規(guī)定，按最高法院《合同法》解釋二第7條規(guī)定，而這種交易習(xí)慣是受法律保護(hù)的，依法應(yīng)受法律保護(hù)。

五、原被告所簽“合同”附件四“合同補(bǔ)充協(xié)議”意思表示真實(shí)，內(nèi)容合法，是合同外另有約定，是合同約定的特別條款，該訴爭的二個(gè)條款具有不可撤銷性，且該案已依法報(bào)房地產(chǎn)管理部門登記備案。

原被告簽訂的《商品房買賣合同》及合同附件符合有效合同的構(gòu)成要件，依法應(yīng)認(rèn)定為有效合同。其一，簽約主體適格，意思表示真實(shí)。其二內(nèi)容合法，且不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。其三，簽約程序完備。是在雙方認(rèn)真審閱了合同條款含義、明確其全部內(nèi)容，在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上簽約的。且已按規(guī)定報(bào)房地產(chǎn)管理部門登記備案。原告與被告就天然氣、暖氣、地?zé)崴?、有線電視的安裝費(fèi)，代收事宜達(dá)成合意，是約定的特別條款，只要意思表示真實(shí)，不存在一方以欺詐、脅迫的手段訂立，即為合法有效行為。應(yīng)按當(dāng)事人之間意思自治原則履行，且雙方對合同效力均無異議，原告未訴請撤銷整個(gè)合同及其附件，只訴請撤銷對附件中的兩個(gè)條款，則應(yīng)按有效合同履行，故被告收取上述費(fèi)用合法有據(jù)，未構(gòu)成消費(fèi)欺詐，更不存在脅迫行為，且從三原告提供的各組證據(jù)來看，都無法證明原被告雙方所簽的補(bǔ)充協(xié)議時(shí)是在欺詐、脅迫的情況下所簽。

六、本案是不屬于可撤銷可變更合同，該《商品房買賣合同》及《合同補(bǔ)充協(xié)議》絕對不是什么格式合同、格式條款。

原告認(rèn)為本案的購房合同及補(bǔ)充協(xié)議是采用格式條款，是在欺詐、脅迫的情況下所簽，且系重復(fù)收費(fèi)行為，請求撤銷其中的二個(gè)條款，沒有法律依據(jù)。本案的合同及補(bǔ)充協(xié)議不是《合同法》所述真正意義上的格式合同(仍留有諸多空白欄目供簽約雙方自行協(xié)商填寫)，該合同是河南省工商行政管理局和河南省建設(shè)廳共同監(jiān)制的，對行政管理的相對方都是平等的，其解釋權(quán)赤屬該兩部門，不是被告河南xx置業(yè)有限公司自行制定反復(fù)使用的合同。作為合同附件的補(bǔ)充協(xié)議，對代收條款的約定是雙方自愿、平等、協(xié)商的結(jié)果。本案原告在簽訂合同時(shí)，已明知其內(nèi)容，且合同中也具有特別提示。在“合同補(bǔ)充協(xié)議”中，被告并沒有免除自己的責(zé)任，加重對方責(zé)任，排除對方主要權(quán)利的情形，雙方的約定是合法有效的。

綜上所述，被告代理人認(rèn)為：原被告所簽購房合同及附件是真實(shí)、合法、有效的，系雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，是雙方自愿、平等、協(xié)商的結(jié)果，且不違反有關(guān)法律、行政法規(guī)其有關(guān)代收安裝費(fèi)的行為，不被法律、行政法規(guī)及有關(guān)規(guī)范性文件所禁止。本案糾紛中，不存在欺詐、脅迫、顯示公平、重復(fù)收費(fèi)及可撤銷的法定條件。同時(shí)認(rèn)為人民法院審理民事案件的適用原則是上位法優(yōu)于下位法的原則，故應(yīng)適用《合同法》和其司法解釋》為依據(jù)來審理本案。以上代理意見請予采信。

代理人：郭永軍。

20xx年12月8日。

尊敬的審判長、人民陪審員：

江西三人行律師事務(wù)所依法接受原告周xx的委托，指派我作為其委托代理人參與本案訴訟，庭審前我認(rèn)真核實(shí)相關(guān)證據(jù)、查找法律根據(jù)，通過今天的法庭調(diào)查，對本案的事實(shí)有了清楚了解，現(xiàn)結(jié)合事實(shí)和法律發(fā)表如下代理意見：

一、原告與被告簽定的商品房買賣合同合法有效，原告基于該合同享有的權(quán)利應(yīng)受法律保護(hù)。

根據(jù)最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋(二)第一條之規(guī)定“當(dāng)事人對合同是否成立存在爭議，人民法院能夠確定當(dāng)事人名稱或者姓名、標(biāo)的和數(shù)量的，一般應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同成立。但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外”，以及《合同法》第四十四條之規(guī)定“依法成立的合同，自成立時(shí)生效”。原、被告所簽的編號為gf-20xx-0171的商品房買賣合同系雙方真實(shí)意思的表示，合法有效;即使該合同沒有合同編號，沒有簽訂日期，也不能以此瑕疵否認(rèn)該份合同的法律效力;故原告基于該份合同依法享有要求被告辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)的權(quán)利。

二、被告熊xx簽訂商品房買賣合同、承諾辦理產(chǎn)權(quán)手續(xù)、收取原告購房款等行為系景德鎮(zhèn)市xx房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(以下簡稱xx公司)的行為在原、被告所簽的編號為gf-20xx-0171的商品房買賣合同中出賣人的委托代理人一欄清清楚楚寫上了被告熊xx的名字，且在合同的尾部也有xx公司蓋的公章，在出賣人一欄同樣有熊xx的簽字，正是基于此，原告完全有理由相信熊xx就是xx公司對外的處理事務(wù)的代理人;正如《合同法》第四十九條之規(guī)定的：“行為人沒有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后以被代理人名義訂立合同，相對人有理由相信行為人有代理權(quán)的，該代理行為有效?！逼湟饬x在于維護(hù)代理制度的誠信基礎(chǔ)，保護(hù)善意第三人的合法權(quán)益，建立正常的民事流轉(zhuǎn)秩序。本案中即使凱達(dá)公司未授權(quán)熊方明對外處理公司事務(wù)，原告基于合同也完全有理由相信凱達(dá)公司與熊方明之間構(gòu)成表見代理關(guān)系。所以，熊方明簽訂合同、收取原告全額購房款、向原告出具承諾產(chǎn)權(quán)過戶等行為均應(yīng)視為是xx公司的行為。

1、原告在起訴時(shí)，到工商部門查詢了凱達(dá)公司的工商基本信息，該基本信息上載明xx公司于20xx年8月16日已經(jīng)被吊銷，其公司股東為周xx和支xx;據(jù)原告了解，周xx已經(jīng)死亡。而根據(jù)我國相關(guān)法律規(guī)定，公司被吊銷營業(yè)執(zhí)照屬于公司意志以外的公權(quán)力運(yùn)作的結(jié)果，屬于強(qiáng)制解散公司的范疇，是公司違反了法律與行政法規(guī)(包括《公司登記管理?xiàng)l例》等)中的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)予解散。公司解散又必須經(jīng)過清算以及注銷兩個(gè)程序。根據(jù)最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國公司法》若干問題的規(guī)定(二)第十八條之規(guī)定“有限責(zé)任公司的股東、股份有限公司的董事和控股股東未在法定期限內(nèi)成立清算組開始清算，導(dǎo)致公司財(cái)產(chǎn)貶值、流失、毀損或者滅失，債權(quán)人主張其在造成損失范圍內(nèi)對公司債務(wù)承擔(dān)賠償責(zé)任的，人民法院應(yīng)依法予以支持;有限責(zé)任公司的股東、股份有限公司的董事和控股股東因怠于履行義務(wù)，導(dǎo)致公司主要財(cái)產(chǎn)、帳冊、重要文件等滅失，無法進(jìn)行清算，債權(quán)人主張其對公司債務(wù)承擔(dān)連帶清償責(zé)任的，人民法院應(yīng)依法予以支持”。本案中，凱達(dá)公司既然已經(jīng)被吊銷，那么公司就有法定義務(wù)進(jìn)行清算，清償完公司清算之前的公司債務(wù)，這其中就包括原告基于買賣合同對xx公司享有的房屋過戶登記請求權(quán)(債權(quán))。但xx公司在公司被吊銷后沒有按照《公司法》等法律法規(guī)的規(guī)定依法進(jìn)行清算、注銷程序，那么此時(shí)，就有必要否認(rèn)公司法人人格，進(jìn)而要求xx公司股東替公司承擔(dān)債務(wù)清償責(zé)任。

2、被告支xx在庭審之中向法庭出示了一份鑒定文書，擬證明支xx非xx公司實(shí)際股東，其股東身份系xx公司偽造其簽名所致，故其無需與被告熊方明承擔(dān)連帶責(zé)任。原告認(rèn)為該份證據(jù)不能作為被告支興林免責(zé)的事由。因?yàn)楣竟ど痰怯泴ν饩哂泄帕Γ摲N登記屬于商事登記，并使商事登記的外觀具有足以使他人信賴的特性，善意信賴登記外觀的人就此能取得權(quán)利。從公司工商登記公信力的內(nèi)涵出發(fā)，不僅在登記正確的情況下，登記所表現(xiàn)的權(quán)利是真實(shí)的權(quán)利，對社會(huì)公眾具有絕對的可信性，而且登記錯(cuò)誤時(shí)也不能顛覆登記對于權(quán)利狀態(tài)的表述，這種狀態(tài)對于社會(huì)公眾同樣是真實(shí)的，正確的。公司工商登記的作用就是為了保護(hù)第三人的信賴?yán)?，維護(hù)交易安全。從我國公司登記制度的設(shè)立本意以及公司登記公信力適用的三大基本原則(保護(hù)善意相對人利益原則、對第三人有利原則、法定義務(wù)不能免除原則)來看待本案，原告的權(quán)益完全應(yīng)當(dāng)受到法律的保護(hù)。

綜上所述，原告房產(chǎn)至今沒有辦理產(chǎn)權(quán)的原因完全系被告不誠信的行為所致，故原告懇請貴院支持其全部訴求。

以上代理意見，請合議庭在合議時(shí)參考并盼望予以采納。謝謝!

代理人：江西三人行律師事務(wù)所。

律師李俊杰。

20xx年八月二十日。

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商品房預(yù)售買賣合同糾紛篇十九

原告：________________，女，________年________月________日出生，漢族，無業(yè)，住_____________，身份證號碼_____________.

被告：________________有限公司，住所地_________________，經(jīng)營地_____________(郵編______________)，注冊號________________，聯(lián)系電話________________.

法定代表人_______________，系公司董事長。

訴訟請求：

2.判令被告承擔(dān)本案訴訟費(fèi)用。

事實(shí)與理由：

________年________月________日，原告與被告簽訂了編號為y_______________的《商品房預(yù)售合同》。根據(jù)該合同的約定，被告應(yīng)在________年________月________日前向原告交付房屋，否則需向原告支付逾期交房的違約金;違約金自約定的交房期限屆滿之次日起至實(shí)際交付之日止，依原告全部已付款的萬分之一按日計(jì)算，并于實(shí)際交房之日起30內(nèi)向原告支付。

________年________月________日，原告向被告支付了全部購房款，但是被告未按照合同約定時(shí)間交付房屋。________年________月________日，原告與被告簽訂了《補(bǔ)充協(xié)議》，被告承諾在________年________月________日前交付房屋。據(jù)此協(xié)議，被告逾期交房的違約金仍按《商品房預(yù)售合同》中約定的交房日期即________年________月________日之次日起計(jì)算。

________年________月________日，被告向原告發(fā)出了《關(guān)于推遲交房的致歉信》。在該致歉信中，被告明確說明，“我司將嚴(yán)格依照與您簽署的《北京市商品房預(yù)售合同》約定的方式向您支付違約金”。直到________年________月________日，被告方將《商品房預(yù)售合同》項(xiàng)下的房屋交付給原告。

根據(jù)被告逾期交付房屋的事實(shí)以及雙方關(guān)于違約金的約定，被告應(yīng)當(dāng)向原告支付自________年________月________日起至________年________月________日止的違約金及其利息。被告在實(shí)際交付房屋之日30日內(nèi)未向原告支付違約金。原告多次要求被告支付違約金，被告始終不支付。________年________月，原告委托律師向被告發(fā)出《律師函》，被告簽收后仍不向原告支付違約金。

綜上所述，為維護(hù)合法權(quán)益，原告根據(jù)我國法律的相關(guān)規(guī)定，向貴院提起訴訟，懇請貴院支持原告的訴訟請求。

此致

__________人民法院。

起訴人(簽字)：_______________。

________年________月________日。

商品房預(yù)售買賣合同糾紛篇二十

在實(shí)際生活中，買賣期房是一件十分常見的事情，因此而簽訂商品房預(yù)售。

合同。

也不足為怪，但是，也會(huì)因?yàn)榉慨a(chǎn)不能及時(shí)過戶而產(chǎn)生一些商品房預(yù)售合同糾紛的，那么，常見的商品房預(yù)售合同糾紛有哪些?下面馬上為大家介紹。

(一)遲延辦理房屋所有權(quán)證及土地使用權(quán)證的行為。

開發(fā)商在商品房預(yù)售合同中均承諾將于正式交房辦理入住手續(xù)后若干日為業(yè)主辦理房屋產(chǎn)權(quán)證和土地所有權(quán)證。但交房之后，部分開發(fā)商未按照合同約定為業(yè)主辦理兩證，有的甚至拖延四五年之久。此類行為極易引發(fā)群體性訴訟。

(二)對房屋設(shè)施或戶型結(jié)構(gòu)進(jìn)行單方變更的行為。

開發(fā)商在房屋建設(shè)過程中因種種原因單方改變房屋原設(shè)計(jì)，使最終交付業(yè)主的房屋在設(shè)施或戶型結(jié)構(gòu)等方面發(fā)生局部變更，業(yè)主不同意開發(fā)商的單方變更行為而與開發(fā)商發(fā)生糾紛。

(三)樓盤商業(yè)廣告的夸大或虛假宣傳行為。

開發(fā)商為推銷其開發(fā)的商品房，在前期廣告中進(jìn)行夸大其詞的宣傳，甚至做出虛假承諾和保證，業(yè)主收房時(shí)才發(fā)現(xiàn)房屋和樓盤實(shí)際狀況與廣告宣傳不符，從而引發(fā)糾紛。

(四)交付房屋質(zhì)量達(dá)不到合同約定或法定標(biāo)準(zhǔn)的行為。

開發(fā)商履約瑕疵是商品房預(yù)售合同案件中最主要的類型，占此類案件總數(shù)的一半左右。房屋質(zhì)量問題主要涉及房屋結(jié)構(gòu)、裝修、配套設(shè)施、共用設(shè)施等，有顯性的也有隱性的，表現(xiàn)為達(dá)不到約定標(biāo)準(zhǔn)或達(dá)不到國家建筑規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)。

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