合同履行過程中如出現(xiàn)爭議，雙方可以通過友好協(xié)商或者仲裁等方式解決。雙方在簽訂合同前應(yīng)進(jìn)行充分的協(xié)商和溝通，確保各自權(quán)益得到保護(hù)。以下是小編為大家收集的合同范文，供大家參考和借鑒。
合伙合同糾紛案篇一
核心內(nèi)容：本文是對最高院關(guān)于租賃合同糾紛的司法解釋(一)，即《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件司法解釋的理解與適用》全文的法條解讀。希望能夠幫助廣大法律快車合同法的讀者。
為正確審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件，依法保護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國物權(quán)法》、《中華人民共和國合同法》等法律規(guī)定，結(jié)合民事審判實(shí)踐，制定本解釋。
第一條本解釋所稱城鎮(zhèn)房屋，是指城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)的房屋。
鄉(xiāng)、村莊規(guī)劃區(qū)內(nèi)的房屋租賃合同糾紛案件，可以參照本解釋處理。但法律另有規(guī)定的，適用其規(guī)定。
當(dāng)事人依照國家福利政策租賃公有住房、廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房產(chǎn)生的糾紛案件，不適用本解釋。
【解讀】本條系關(guān)于本司法解釋適用范圍的規(guī)定。
本解釋只調(diào)整城鎮(zhèn)房屋即城市規(guī)劃區(qū)、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)的房屋的租賃行為，鄉(xiāng)、村規(guī)劃區(qū)內(nèi)的房屋租賃糾紛，可以參照本解釋。城鎮(zhèn)房屋的確定以規(guī)劃為準(zhǔn)，只要列入城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)，無論土地性質(zhì)為國有還是集體所有，均適用本解釋，實(shí)踐中存在的已被納入城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)的“城中村”內(nèi)的房屋租賃行為在本解釋調(diào)整范圍之內(nèi)。
依照國家福利政策承租的公有住房、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租住房，具有政府福利性、保障性，其租賃關(guān)系不屬于完全的民事法律關(guān)系，不適用本解釋。
關(guān)于軍產(chǎn)房的租賃，基本屬于完全的市場行為，并不存在政府補(bǔ)貼的福利和社會保障性內(nèi)容，最高院民一庭認(rèn)為軍產(chǎn)房租賃合同糾紛應(yīng)適用本解釋。
第二條出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結(jié)前取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者經(jīng)主管部門批準(zhǔn)建設(shè)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效。
【解讀】本條規(guī)定以違法建筑物為標(biāo)的物訂立的房屋租賃合同無效。所謂違法建筑物，是指未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋，具體包括違反了城鄉(xiāng)規(guī)劃規(guī)定的建筑物、構(gòu)筑物以及違反臨時(shí)建筑管理規(guī)定的臨時(shí)建筑。
否定就違反建筑簽訂的房屋租賃合同的效力，有利于維護(hù)城鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃秩序，但為了促進(jìn)交易，當(dāng)事人在一審法庭辯論終結(jié)前取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者經(jīng)主管部門批準(zhǔn)建設(shè)的，租賃合同的效力會得以補(bǔ)正。此處“一審法庭辯論終結(jié)前”不包括二審、再審發(fā)回指定一審法院重審的情形。
第三條出租人就未經(jīng)批準(zhǔn)或者未按照批準(zhǔn)內(nèi)容建設(shè)的臨時(shí)建筑，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結(jié)前經(jīng)主管部門批準(zhǔn)建設(shè)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效。
租賃期限超過臨時(shí)建筑的使用期限，超過部分無效。但在一審法庭辯論終結(jié)前經(jīng)主管部門批準(zhǔn)延長使用期限的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定延長使用期限內(nèi)的租賃期間有效。
【解讀】臨時(shí)建筑是指在城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)，根據(jù)形勢的客觀需要，經(jīng)建設(shè)行政主管部門審核批準(zhǔn)后，在核定的臨時(shí)建設(shè)工程規(guī)劃許可證記載的使用期限、范圍、用途內(nèi)，建造的供臨時(shí)使用的建筑物。
未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證規(guī)定建設(shè)的房屋，在性質(zhì)上均屬于標(biāo)的物違法，相應(yīng)的房屋租賃合同無效。對于租賃期限超過臨時(shí)建筑的使用期限，超過部分無效，合同其他內(nèi)容的效力不受影響。
第四條當(dāng)事人以房屋租賃合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請求確認(rèn)合同無效的，人民法院不予支持。
當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)為房屋租賃合同生效條件的，從其約定。但當(dāng)事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對方接受的除外。
【解讀】我國城市房屋租賃實(shí)行登記備案制度，《城市房地產(chǎn)管理法》對此有明確規(guī)定，但屬于管理性規(guī)定，并非效力性強(qiáng)制性規(guī)定，不能作為房屋租賃合同的生效條件，故房屋租賃合同未登記備案的，其有效性不受影響。
若當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)為房屋租賃合同生效條件的，則以約定為準(zhǔn)，未辦理登記備案手續(xù)的，合同無效。但一方履行了合同主要義務(wù)且對方接受的情況下，視為當(dāng)事人以履行合同主要義務(wù)的行為，變更了以辦理登記備案手續(xù)未合同生效要件的合同約定，此時(shí)，即使未辦理登記備案手續(xù)，合同仍為有效。
第五條房屋租賃合同無效，當(dāng)事人請求參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占有使用費(fèi)的，人民法院一般應(yīng)予支持。
當(dāng)事人請求賠償因合同無效受到的損失，人民法院依照合同法的有關(guān)規(guī)定和本司法解釋第九條、第十三條、第十四條的規(guī)定處理。
【解讀】按照《合同法》第五十八條的規(guī)定，合同無效的法律后果為返回財(cái)產(chǎn)、賠償損失，該規(guī)定同樣適用于房屋租賃合同無效的場合。參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占有使用費(fèi)，屬于返還原物的范疇。合同無效的損失賠償在性質(zhì)上屬于締約過失責(zé)任，賠償范圍限于信賴?yán)?。即合同雙方為締約進(jìn)行合理的接觸，當(dāng)事人一方因?qū)Ψ降男袨楫a(chǎn)生信賴，一方由于信賴而支出一定的成本，主要包括用于締約的合理費(fèi)用和準(zhǔn)備履約所支出的合理費(fèi)用，此外還包括喪失與第三人另訂立合同的機(jī)會所產(chǎn)生的損失，后者由于舉證較為困難，實(shí)踐中很難得到支持。
由于房屋租賃合同管的特殊性，損失賠償?shù)臓幾h主要集中在裝飾裝修或者改建擴(kuò)建費(fèi)用上，對此，本解釋都有明確規(guī)定。
第六條出租人就同一房屋訂立數(shù)份租賃合同，在合同均有效的情況下，承租人均主張履行合同的，人民法院按照下列順序確定履行合同的承租人：
(一)已經(jīng)合法占有租賃房屋的;。
(二)已經(jīng)辦理登記備案手續(xù)的;。
(三)合同成立在先的。
不能取得租賃房屋的承租人請求解除合同、賠償損失的，依照合同法的有關(guān)規(guī)定處理。
【解讀】本條規(guī)定了“一房數(shù)租”的處理原則，在數(shù)份合同均有效的前提下，按照如下順序確定履行合同的承租人：(1)已經(jīng)合法占有租賃房屋的，承租人通過強(qiáng)占、欺騙等非法手段占有租賃房屋的，不在此列;(2)已經(jīng)辦理登記備案手續(xù)的，房屋租賃登記備案手續(xù)雖不影響合同效力，但可享受優(yōu)先履約權(quán);(3)合同成立在先的，即合同成立時(shí)間在先，判斷標(biāo)準(zhǔn)是雙方當(dāng)事人簽字或者蓋章的時(shí)間，更嚴(yán)格地說，是當(dāng)事人中最后簽字蓋章的時(shí)間。
“一房數(shù)租”時(shí)，未得到履行的有效合同的承租人，可以合同目的無法實(shí)現(xiàn)為由要求解除合同，并賠償損失。
第七條承租人擅自變動(dòng)房屋建筑主體和承重結(jié)構(gòu)或者擴(kuò)建，在出租人要求的合理期限內(nèi)仍不予恢復(fù)原狀，出租人請求解除合同并要求賠償損失的，人民法院依照合同法第二百一十九條的規(guī)定處理。
【解讀】綜合《合同法》關(guān)于房屋租賃合同的相關(guān)規(guī)定，出租人享有法定解除權(quán)的情形如下：(1)因不可抗力致使合同不能繼續(xù)履行的;(2)承租人擅自變動(dòng)房屋建筑主體和承重結(jié)構(gòu)或者擴(kuò)建，在出租人要求的合理期限內(nèi)仍不予恢復(fù)原狀的;(3)承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的;(4)承租人無正當(dāng)理由未支付租金或遲延支付租金的，出租人可以要求承租人在合同期限內(nèi)支付，承租人逾期支付的;(5)承租人未按照約定的方法或者租賃房屋的性質(zhì)使用租賃房屋，致使租賃物受到損失的;(6)不定期租賃，出租人有權(quán)隨時(shí)解除合同。
出租人作為房屋所有權(quán)人，當(dāng)房屋因承租人擅自改變主體和承重結(jié)構(gòu)或擴(kuò)建受到損害時(shí)，出租人有權(quán)隨時(shí)要求承租人恢復(fù)原狀，不受任何期限限制。但當(dāng)出租人行使本條規(guī)定的解除權(quán)時(shí)，必須在“合理期限”內(nèi)要求承租人恢復(fù)原狀，承租人在此期限內(nèi)不予恢復(fù)的，出租人方可解除合同。
實(shí)踐中出租人行使解除權(quán)的方式有兩種，一是出租人直接通知承租人解除合同，通知到達(dá)承租人即產(chǎn)生合同解除的法律效果，如果承租人對此有異議，可以起訴要求確認(rèn)合同解除無效;二是向法院起訴，請求解除合同。
對于出租人通知承租人解除合同的情形，主要有以下兩種通知方式：一是，承租人未經(jīng)出租人同意變動(dòng)房屋建筑主體和承重結(jié)構(gòu)或者擴(kuò)建，出租人告知承租人必須在一定期限內(nèi)恢復(fù)原狀，承租人在此合理期限內(nèi)不予恢復(fù)的，出租人通知承租人解除合同;二是，出租人向承租人發(fā)出通知，要求其在一定期限內(nèi)恢復(fù)原狀，同時(shí)載明如果不再此期限內(nèi)恢復(fù)原狀，合同即自動(dòng)解除。
第八條因下列情形之一，導(dǎo)致租賃房屋無法使用，承租人請求解除合同的，人民法院應(yīng)予支持：
(一)租賃房屋被司法機(jī)關(guān)或者行政機(jī)關(guān)依法查封的;。
(二)租賃房屋權(quán)屬有爭議的;。
(三)租賃房屋具有違反法律、行政法規(guī)關(guān)于房屋使用條件強(qiáng)制性規(guī)定情況的。
【解讀】綜合《合同法》的相關(guān)規(guī)定，承租人享有法定解除的情形如下：(1)因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的;(2)出租人未按約定交付房屋，經(jīng)承租人催告在合理期限內(nèi)仍拒不交付房屋的;(3)因不可規(guī)責(zé)于承租人的事由致使租賃物部分或全部毀損、滅失，致使合同目的不能實(shí)現(xiàn)的;(4)不定期租賃，承租人有權(quán)隨時(shí)解除合同;(5)租賃物危及承租人安全或健康的，即使承租人訂立合同時(shí)明知該租賃物質(zhì)量不合格，承租人仍有權(quán)隨時(shí)解除合同;(6)司法機(jī)關(guān)或者行政機(jī)關(guān)依法查封租賃房屋導(dǎo)致承租人不能使用的;(7)租賃房屋權(quán)屬有爭議導(dǎo)致承租人不能使用的;(8)不符合《建筑法》、《消防法》等法律關(guān)于房屋使用條件的強(qiáng)制性規(guī)定并導(dǎo)致承租人不能使用的;(9)一房數(shù)租之有效合同不能實(shí)際履行的。
在出現(xiàn)租賃房屋被司法機(jī)關(guān)或者行政機(jī)關(guān)依法查封、權(quán)屬有爭議，或者具有違反法律、行政法規(guī)(主要包括不符合《建筑法》、《消防法》等)關(guān)于房屋使用條件強(qiáng)制性規(guī)定情況任何一種情形時(shí)，承租人的合同解除權(quán)并非任意的，還須具備一個(gè)必要前提，即該情形的出現(xiàn)導(dǎo)致“租賃房屋無法使用”。所謂“無法使用”是指無法按照租賃房屋的約定用途使用，或者無法按照租賃房屋的性質(zhì)使用。
司法機(jī)關(guān)對房屋的查封，實(shí)務(wù)中有“活封”和“死封”之分，其中“死封”是指房屋被查封后不僅其處分權(quán)受到限制，而且喪失了使用、管理權(quán)，權(quán)利人只有妥善保管的義務(wù);而“活封”則相反，房屋被查封后，權(quán)利人仍享有對房屋的使用、管理和收益權(quán)，僅處分權(quán)受限。實(shí)踐中，租賃房屋被查封，如果是由于出租人的原因，承租人在要求解除合同的同時(shí)也可要求出租人賠償損失;如果是由于承租人的原因，出租人因此遭受損失的，出租人除了可以提起反訴要求承租人賠償損失以外，也可另行起訴要求承租人賠償損失。
當(dāng)租賃房屋的權(quán)屬存在爭議時(shí)，意味著出租人可能不是房屋的所有權(quán)人，如果出租人最終被確認(rèn)為房屋的所有權(quán)人，則房屋租賃合同有效;如果出租人最終被確認(rèn)不是房屋的所有權(quán)人，則構(gòu)成無權(quán)處分，該租賃合同屬效力待定合同。
第九條承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃合同無效時(shí)，未形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價(jià)歸出租人所有;不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的，承租人應(yīng)當(dāng)恢復(fù)原狀。
已形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價(jià)歸出租人所有;不同意利用的，由雙方各自按照導(dǎo)致合同無效的過錯(cuò)分擔(dān)現(xiàn)值損失。
【解讀】按照裝飾裝修物與租賃房屋的結(jié)合程度有可分離(即未形成附合)和不可分離(即形成附合)兩種形態(tài)。裝飾裝修物已與房屋結(jié)合在一起形成繼續(xù)性和固定性的，非毀損不可分離或者雖可分離但花費(fèi)巨大，可以認(rèn)定形成附合，例如鋪設(shè)地板磚、吊設(shè)天花板、墻壁粉刷油漆等;裝飾裝修物與房屋未完全結(jié)合尚未達(dá)到不可分離狀態(tài)，則不能認(rèn)定形成附合，如安裝空調(diào)、電梯、太陽能熱水器、抽油煙機(jī)等。
按照添附理論，對于未形成附合的裝飾裝修物，所有權(quán)仍歸承租人，房屋租賃無效時(shí)，由承租人拆除取回，出租人想要留用，應(yīng)當(dāng)支付相應(yīng)對價(jià)，承租人拆除過程中造成房屋損壞的應(yīng)恢復(fù)原狀。對于形成附合的裝飾裝修物，在出租人同意利用的前提下，可折價(jià)歸承租人所有;出租人不同意利用的，由雙方各自按照導(dǎo)致合同無效的過錯(cuò)分擔(dān)現(xiàn)值損失。
在房屋租賃合同中，承租人對租賃房屋的裝飾裝修按其性質(zhì)可分為兩類：一是經(jīng)出租人明示同意或出租人未明示同意，但知道后卻未表示反對，且符合租賃合同約定用途而為的裝飾裝修，屬善意添附;二是未經(jīng)出租人同意或雖經(jīng)出租人同意但超出合同約定用途的合理范圍擅自進(jìn)行的裝飾裝修，屬惡意添附。對于惡意添附，不論房屋租賃合同是否有效，原則上均不應(yīng)予以折價(jià)補(bǔ)償，裝飾裝修損失由承租人自行承擔(dān)。
裝飾裝修物的現(xiàn)值損失，是指附合裝飾裝修物在房屋租賃合同被確認(rèn)無效時(shí)尚存在的實(shí)際價(jià)值，應(yīng)按承租人已使用房屋的時(shí)間予以折舊，不能按照租賃期限進(jìn)行分?jǐn)偂?/p>
實(shí)踐中，在處理無效房屋租賃合同涉及的裝飾裝修物糾紛時(shí)，應(yīng)根據(jù)出租人的需要程度和可利用價(jià)值，結(jié)合過錯(cuò)責(zé)任原則，分別對待：(1)屬出租人過錯(cuò)的，由出租人補(bǔ)償承租人的裝飾裝修損失。對于未形成附合的，損失主要包括裝飾裝修物的折舊費(fèi)用、拆除費(fèi)用、恢復(fù)原狀費(fèi)用及承租人因租賃合同無效而受到的其他損失;對于形附合的，該損失是租賃合同無效時(shí)裝飾裝修物尚存在的價(jià)值，即現(xiàn)值。(2)屬承租人過錯(cuò)的，由承租人自行承擔(dān)裝飾裝修損失，并由承租人賠償承租人因租賃合同無效受到的其他損失。(3)屬雙方共同過錯(cuò)的，應(yīng)由雙方當(dāng)事人按過錯(cuò)責(zé)任分擔(dān)裝飾裝修現(xiàn)值損失。
第十條承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿或者合同解除時(shí)，除當(dāng)事人另有約定外，未形成附合的裝飾裝修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的，承租人應(yīng)當(dāng)恢復(fù)原狀。
【解讀】適用本條的前提條件有三：(1)承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，即善意添附;(2)租賃期間屆滿或者合同解除，合同無效不在此列;(3)裝飾裝修未形成附合。
適用本條的注意事項(xiàng)：(1)承租人可以對未形成附合的裝飾裝修物進(jìn)行拆除，且不以出租人同意為必要條件;(2)承租人在拆除裝飾裝修物時(shí)，必須盡到必要的注意義務(wù)，不得對房屋造成毀損，否則應(yīng)恢復(fù)原狀或賠償損失;(3)當(dāng)事人對未形成附合的裝飾裝修物另有約定的，應(yīng)依照意思自治原則從其約定。
第十一條承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，合同解除時(shí)，雙方對已形成附合的裝飾裝修物的處理沒有約定的，人民法院按照下列情形分別處理：
(四)因不可歸責(zé)于雙方的事由導(dǎo)致合同解除的，剩余租賃期內(nèi)的裝飾裝修殘值損失，由雙方按照公平原則分擔(dān)。法律另有規(guī)定的，適用其規(guī)定。
【解讀】本條與第十條相對應(yīng)，規(guī)定了合同解除時(shí)，對于形成附合的裝飾裝修物的處理規(guī)則：
(1)因出租人違約導(dǎo)致合同解除，承租人無法按照約定的租賃期限使用房屋，也就不能完全享用附合的裝飾裝修物價(jià)值，承租人有權(quán)要求出租人賠償剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修物殘值損失。
(2)因承租人違約導(dǎo)致合同解除，承租人應(yīng)自行承擔(dān)剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修物殘值的損失，但出租人同意利用裝飾裝修的，應(yīng)予適當(dāng)補(bǔ)償，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)參照剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修物殘值。
(3)因當(dāng)事人雙方違約導(dǎo)致合同解除，對于出租人同意利用的，將剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值減去出租人同意補(bǔ)償?shù)牟糠值氖Ｓ鄡r(jià)值，由出租人和承租人按照各自的過錯(cuò)程度分擔(dān);對于出租人不同意利用的，則按剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值，由雙方按照各自的過錯(cuò)程度分擔(dān)。
(4)因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的原因?qū)е潞贤獬?，按照公平?zé)任原則，由雙方共同分擔(dān)，一般為平均分擔(dān)。
所謂“剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修物殘值”，是指在房屋租賃合同履行期限屆滿前解除合同，附合的裝飾裝修物在剩余的租賃期限內(nèi)尚存在的價(jià)值。計(jì)算殘值的方法是按照租賃期限，將裝飾裝修費(fèi)用平均分?jǐn)?，從而得出合同解除時(shí)剩余租賃期內(nèi)附合的裝飾裝修費(fèi)用價(jià)值。若雙方對裝飾裝修投資數(shù)額無法達(dá)成一致，可委托專門的鑒定機(jī)構(gòu)進(jìn)行鑒定。
第十二條承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿時(shí)，承租人請求出租人補(bǔ)償附合裝飾裝修費(fèi)用的，不予支持。但當(dāng)事人另有約定的除外。
【解讀】承租人要對租賃房屋進(jìn)行裝飾裝修，必須經(jīng)過出租人同意?！巴狻狈譃槊魇竞湍?，明示有書面、口頭、電話等表現(xiàn)形式，對此由承租人負(fù)舉證責(zé)任;如果出租人雖未對裝飾裝修事宜明示同意，但其行為已經(jīng)表明其已同意裝飾裝修的，則可直接認(rèn)定出租人對裝飾裝修已經(jīng)默示同意。
對于經(jīng)出租人同意的裝飾裝修，租賃期間屆滿時(shí)，承租人可在不損害出租人合法權(quán)益的前提下拆除并取回未形成附合的裝飾裝修物，對于已經(jīng)形成附合的裝飾裝修物，承租人無權(quán)要求出租人予以補(bǔ)償，出租人亦無權(quán)要求承租人恢復(fù)原狀或賠償損失，但雙方另有約定的除外。
第十三條承租人未經(jīng)出租人同意裝飾裝修或者擴(kuò)建發(fā)生的費(fèi)用，由承租人負(fù)擔(dān)。出租人請求承租人恢復(fù)原狀或者賠償損失的，人民法院應(yīng)予支持。
【解讀】房屋租賃合同無效、被撤銷時(shí)，出租人有權(quán)要求承租人將房屋返還并恢復(fù)原狀，承租人未經(jīng)出租人同意裝飾裝修或者擴(kuò)建的，其有義務(wù)將裝飾裝修物、擴(kuò)建物拆除后返還房屋給出租人，拆除過程中造成房屋損失的，應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。
在房屋租賃合同解除場合，若因出租人違約導(dǎo)致合同解除的，雖承租人未經(jīng)出租人同意的裝飾裝修、擴(kuò)建行為構(gòu)成違約，但出租人的違約行為更為嚴(yán)重，承租人可以雙方違約為由作為減輕賠償責(zé)任的抗辯;若因承租人違約導(dǎo)致合同解除的，出租人不僅可依據(jù)本條要求承租人恢復(fù)原狀或賠償損失，同時(shí)也可要求承租人賠償合同解除給其造成的損失;雙方合意解除合同，且未對合同解除后裝飾裝修、擴(kuò)建費(fèi)用的承擔(dān)有約定的，出租人仍可要求承租人恢復(fù)原狀、賠償損失。
第十四條承租人經(jīng)出租人同意擴(kuò)建，但雙方對擴(kuò)建費(fèi)用的處理沒有約定的，人民法院按照下列情形分別處理：
(一)辦理合法建設(shè)手續(xù)的，擴(kuò)建造價(jià)費(fèi)用由出租人負(fù)擔(dān);。
(二)未辦理合法建設(shè)手續(xù)的，擴(kuò)建造價(jià)費(fèi)用由雙方按照過錯(cuò)分擔(dān)。
【解讀】所謂擴(kuò)建，是指在原有建筑基礎(chǔ)上加以擴(kuò)充的建設(shè)項(xiàng)目，一般通過加高、加層等建筑方式形成，本質(zhì)上仍屬于房屋建筑活動(dòng)，按照《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》的相關(guān)規(guī)定，擴(kuò)建應(yīng)辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證。
本條所規(guī)定的“過錯(cuò)”僅指導(dǎo)致“未辦理合法建設(shè)手續(xù)”的過錯(cuò)，具體包括以下四種情況：
(1)若系單純出租人的過錯(cuò)所致，則擴(kuò)建費(fèi)用由出租人承擔(dān);。
(2)若系單純承租人的過錯(cuò)所致，則由承租人承擔(dān);。
(3)若系雙方過錯(cuò)所致，則由雙方按照各自的過錯(cuò)程度分別承擔(dān);。
(4)若雙方均無過錯(cuò)，則按公平原則，由雙方分擔(dān)。
房屋租賃合同解除場合，經(jīng)出租人同意的擴(kuò)建費(fèi)用可做如下處理：
(1)因出租人違約導(dǎo)致合同解除的，若辦理合法擴(kuò)建手續(xù)，則擴(kuò)建費(fèi)用由出租人承擔(dān);若未辦理合法手續(xù)，則應(yīng)由雙方按各自的過錯(cuò)程度分別承擔(dān)。
(2)因承租人違約導(dǎo)致合同解除的，若辦理合法手續(xù)，則出租人仍應(yīng)負(fù)擔(dān)相應(yīng)的擴(kuò)建費(fèi)用，但可以承租人違約為由請求減少擴(kuò)建費(fèi)用的負(fù)擔(dān);若未辦理合法手續(xù)，則出租人可以承租人違約、自己并無受益等為由，主張不承擔(dān)擴(kuò)建費(fèi)用。
(3)因雙方違約導(dǎo)致合同解除的，若辦理合法手續(xù)，則應(yīng)由出租人承擔(dān)擴(kuò)建費(fèi)用，但可以適當(dāng)減少;若未辦理合法手續(xù)，則由雙方按照過錯(cuò)程度各自承當(dāng)相應(yīng)的擴(kuò)建費(fèi)用。
(4)因不可歸責(zé)于雙方原因?qū)е潞贤獬?，若辦理合法擴(kuò)建手續(xù)，則由出租人承擔(dān)擴(kuò)建費(fèi)用，否則，由雙方按照過錯(cuò)承擔(dān)分別承擔(dān)。
關(guān)于擴(kuò)建造價(jià)費(fèi)用的計(jì)算，最高院主張采用工程造價(jià)費(fèi)用支出法，即以擴(kuò)建時(shí)，承租人實(shí)際支付的工程造價(jià)費(fèi)用作為擴(kuò)建費(fèi)用。
第十五條承租人經(jīng)出租人同意將租賃房屋轉(zhuǎn)租給第三人時(shí)，轉(zhuǎn)租期限超過承租人剩余租賃期限的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定超過部分的約定無效。但出租人與承租人另有約定的除外。
【解讀】適用本條應(yīng)注意如下幾個(gè)問題：
(1)群租，可分為自主群租和他主群租兩種，自主群租即房屋所有人將房屋出資給多個(gè)承租人，他主群租一般表現(xiàn)為房屋中介與“二房東”將房屋出租給多個(gè)承租人，后者屬于本條屬于的轉(zhuǎn)租行為。
(2)再轉(zhuǎn)租、多手轉(zhuǎn)租行為符合轉(zhuǎn)租的法律特征，應(yīng)適用本條規(guī)定。
第十六條出租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道承租人轉(zhuǎn)租，但在六個(gè)月內(nèi)未提出異議，其以承租人未經(jīng)同意為由請求解除合同或者認(rèn)定轉(zhuǎn)租合同無效的，人民法院不予支持。
因租賃合同產(chǎn)生的糾紛案件，人民法院可以通知次承租人作為第三人參加訴訟。
【解讀】《合同法》第224條規(guī)定，承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。為督促出租人及時(shí)行使合同解除權(quán)，維護(hù)交易的穩(wěn)定性，本條將出租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道承租人轉(zhuǎn)租，但在6個(gè)月內(nèi)未提出異議的，推定為出租人同意轉(zhuǎn)租。該6個(gè)月期限的性質(zhì)為除斥期間，不適用訴訟時(shí)效關(guān)于中斷與中止、延長的規(guī)定。
承租人未經(jīng)出租人同意的轉(zhuǎn)租行為，在效力上屬無效行為，出租人既可起訴要求確認(rèn)轉(zhuǎn)租合同無效，亦可行使合同解除權(quán)。出租人解除合同后，承租人喪失租賃權(quán)，轉(zhuǎn)租合同也因其賴以存在的基礎(chǔ)不復(fù)存在而歸于終止，善意的次承租人(訂立轉(zhuǎn)租合同時(shí)不知道也不應(yīng)當(dāng)知道承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租)可以要求承租人賠償損失。
在房屋租賃合同被解除或被認(rèn)定無效情形下，都涉及房屋的返還問題，此時(shí)，案件的處理結(jié)果必然與次承租人具有法律上的利害關(guān)系，當(dāng)次承租人對租賃房屋進(jìn)行裝飾裝修或者擴(kuò)建，則此承租人對訴訟標(biāo)的享有獨(dú)立的請求權(quán)。因此，本條規(guī)定在房屋租賃合同糾紛案件中，次承租人具有第三人的訴訟地位，既可以是具有獨(dú)立請求權(quán)的第三人，也可以是無獨(dú)立請求權(quán)的第三人。
承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租，其向次承租人收取的租金不構(gòu)成不當(dāng)?shù)美Ｔ诔鲎馊伺c承租人的房屋租賃法律關(guān)系中，出租人以租金為對價(jià)將租賃物交于承租人占有、使用、收益，其收益已經(jīng)確定而不能再對租賃物進(jìn)行使用、收益，而至于承租人向次承租人收取的租金，只是其使用、收益的變形形式，無論其收取多少，出租人的租金并不因此而受到損害，故不能因?yàn)槌凶馊艘蜣D(zhuǎn)租而獲益就認(rèn)為損害了出租人的利益，承租人收取租金不符合不當(dāng)?shù)美臉?gòu)成要件。
第十七條因承租人拖欠租金，出租人請求解除合同時(shí)，次承租人請求代承租人支付欠付的租金和違約金以抗辯出租人合同解除權(quán)的，人民法院應(yīng)予支持。但轉(zhuǎn)租合同無效的除外。
次承租人代為支付的租金和違約金超出其應(yīng)付的租金數(shù)額，可以折抵租金或者向承租人追償。
【解讀】《合同法》第227條規(guī)定，承租人無正當(dāng)理由不支付或遲延支付租金的，出租人經(jīng)催告后可以解除合同。在轉(zhuǎn)租合同有效的場合，若出租人因承租人不支付或遲延支付租金而行使合同解除權(quán)時(shí)，次承租人可以代償請求權(quán)抗辯出租人的合同解除權(quán)。在轉(zhuǎn)租合同無效的場合，如轉(zhuǎn)租合同未經(jīng)出租人同意，次承租人無代償請求權(quán)。
次承租人代出租人支付租金與違約金后，對承租人享有兩種權(quán)利，一是對于承租人的追償權(quán)，二是對于其支付的租金和違約金可以和轉(zhuǎn)租合同中其應(yīng)支付的租金相折抵。
房屋租賃合同無效、履行期限屆滿或者解除，出租人請求負(fù)有騰房義務(wù)的次承租人支付逾期騰房占有使用費(fèi)的，人民法院應(yīng)予支持。
【解讀】房屋租賃合同無效、履行期限屆滿或者解除的情形下，承租人應(yīng)將房屋返還出租人，但實(shí)際占有房屋的是次承租人。次承租人在房屋租賃關(guān)系終止時(shí)，即不再擁有占有、使用租賃房屋的合法依據(jù)，從而構(gòu)成對出租人所有的租賃房屋的無權(quán)占有，出租人有權(quán)向次承租人主張返還房屋，同時(shí)，出租人亦有權(quán)向次承租人主張逾期騰期間的占有使用費(fèi)。
第十九條承租人租賃房屋用于以個(gè)體工商戶或者個(gè)人合伙方式從事經(jīng)營活動(dòng)，承租人在租賃期間死亡、宣告失蹤或者宣告死亡，其共同經(jīng)營人或者其他合伙人請求按照原租賃合同租賃該房屋的，人民法院應(yīng)予支持。
【解讀】《合同法》第234條規(guī)定，承租人在房屋租賃期間死亡的，與其生前共同居住的人可以按照原租賃合同租賃房屋。本條司法解釋將前述規(guī)定中的“共同居住”擴(kuò)大為“共同經(jīng)營”，包括個(gè)體工商戶和個(gè)人合伙。對于承租人租賃房屋用于以個(gè)體工商戶或個(gè)人合伙方式從事經(jīng)營活動(dòng)的，若承租人在租賃期間死亡(包括宣告死亡、宣告失蹤)，共同經(jīng)營人或者其他合伙人可以概括繼受原租賃合同的權(quán)利和義務(wù)，該共同經(jīng)營人或合伙人取代承租人在原合同中的地位，成為新的承租人。
正確適用本條司法解釋，涉及到個(gè)人合伙的認(rèn)定。認(rèn)定個(gè)人合伙，首先要依據(jù)合伙協(xié)議;沒有合伙協(xié)議且未辦理工商登記手續(xù)的，只要具備合伙條件(共同出資、共同參與經(jīng)營、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)、共享收益)，并有兩個(gè)以上無利害關(guān)系人證明合伙人之間存在口頭合伙協(xié)議的，也可認(rèn)定為個(gè)人合伙。
第二十條租賃房屋在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)，承租人請求房屋受讓人繼續(xù)履行原租賃合同的，人民法院應(yīng)予支持。但租賃房屋具有下列情形或者當(dāng)事人另有約定的除外：
(一)房屋在出租前已設(shè)立抵押權(quán)，因抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的;。
(二)房屋在出租前已被人民法院依法查封的。
【解讀】本條系“買賣不破租賃”及其適用例外的規(guī)定。
《合同法》第229條規(guī)定，租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力，即所謂的“買賣不破租賃”原則，若無法定或約定的除外情形，該原則即應(yīng)被適用。
抵押期間，抵押人將抵押物出租，此時(shí)在同一標(biāo)的物上抵押權(quán)與租賃權(quán)并存，抵押權(quán)更注重標(biāo)的物的交換價(jià)值，而租賃權(quán)則更注重標(biāo)的物的使用價(jià)值，二者并不沖突。但由于抵押權(quán)設(shè)定在先，因而具有優(yōu)先效力，此后成立的租賃權(quán)不得損害抵押權(quán)，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)發(fā)生所有權(quán)的變動(dòng)后，受讓人不受租賃合同的約束，即先抵押后出租不適用“買賣不破租賃”原則。但先出租后抵押的房屋發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，仍應(yīng)適用“買賣不破租賃”原則。
涉及到法院依法查封的場合下，若查封在先，租賃在后，則法院強(qiáng)制拍賣時(shí)不適用“買賣不破租賃”;若租賃在先，查封在后，可以使用該原則。
第二十一條出租人出賣租賃房屋未在合理期限內(nèi)通知承租人或者存在其他侵害承租人優(yōu)先購買權(quán)情形，承租人請求出租人承擔(dān)賠償責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。但請求確認(rèn)出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效的，人民法院不予支持。
【解讀】本條規(guī)定了承租人優(yōu)先購買權(quán)受到侵害時(shí)的救濟(jì)措施。
房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)只在租賃房屋作為買賣合同法律關(guān)系的標(biāo)的物時(shí)發(fā)生，在贈與、互易以及因公征用等法律關(guān)系中則不得適用，亦不能主張優(yōu)先購買權(quán)的損害賠償請求權(quán)。
關(guān)于“合理期限”的認(rèn)定，《民通意見》第118條規(guī)定，“出租人出賣出租房屋，應(yīng)提前三個(gè)月通知承租人。承租人在同等條件下，享有優(yōu)先購買權(quán);出租人未按此規(guī)定出賣房屋的，承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣無效”，但該條目前已被廢止。最高院民一庭認(rèn)為可以參考本解釋第二十四條第(三)項(xiàng)的規(guī)定，該條款規(guī)定，出租人履行通知義務(wù)后，承租人在15日內(nèi)未明確表示購買，視為放棄優(yōu)先購買權(quán)，該“15日”的屆滿之日肯定得早于出租人與第三人簽訂房屋買賣合同的日期，出租人履行通知義務(wù)必須給承租人留出必要的答復(fù)期限——15日，因此出租人最晚應(yīng)于出賣房屋前15日通知承租人，即在15日答復(fù)期之前履行通知義務(wù)。
在房屋轉(zhuǎn)租場合，次承租人是否享有優(yōu)先購買權(quán)在理論上存在爭議，但最高院民一庭認(rèn)為房屋優(yōu)先購買權(quán)的主體應(yīng)為承租人而非次承租人，且優(yōu)先購買權(quán)不得轉(zhuǎn)讓。
承租人優(yōu)先購買權(quán)受到侵害時(shí)，無權(quán)要求確認(rèn)出租人與第三人房屋買賣合同無效，但可以請求法院判令其直接以同等條件與出租人形成買賣合同關(guān)系，為避免承租人濫用權(quán)利，在承租人行使優(yōu)先購買權(quán)時(shí)對其課以一定的義務(wù)，如承租人主張與出租人成立買賣合同的，應(yīng)當(dāng)交付一定數(shù)額的定金或提供擔(dān)保，以使出租人信任其履行能力。
承租人雖無權(quán)以優(yōu)先購買權(quán)受侵害為由要求確認(rèn)出租人與第三人房屋買賣合同無效，但并不意味著出租人與第三人簽訂的合同有效，保護(hù)其履行。出租人與第三人之間合同的效力應(yīng)當(dāng)依據(jù)合同法有關(guān)合同效力的規(guī)定判斷。承租人行使優(yōu)先購買權(quán)主張以同等條件與出租人成立買賣合同后，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先保護(hù)出租人履行合同，取得房屋所有權(quán)，由此第三人無法繼續(xù)履行合同的，第三人可以主張出租人承擔(dān)違約責(zé)任。
第二十二條出租人與抵押權(quán)人協(xié)議折價(jià)、變賣租賃房屋償還債務(wù)，應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)通知承租人。承租人請求以同等條件優(yōu)先購買房屋的，人民法院應(yīng)予支持。
【解讀】抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)時(shí)可能會與租賃權(quán)沖突，但抵押權(quán)與承租人的優(yōu)先購買權(quán)并不沖突，不論抵押權(quán)設(shè)定在租賃合同成立之前或之后，出租人均享有優(yōu)先購買權(quán)。
折價(jià)、變賣均屬于出租人出售房屋的行為，不管買受人是抵押權(quán)人還是其他人，出租人在同等條件下均享有優(yōu)先購買權(quán)。
“同等條件”的確定要依照買受的第三人與出租人確定的房屋價(jià)格，該價(jià)格體現(xiàn)的是第三人與出租人的意思表示。承租人的優(yōu)先購買權(quán)約束的只是出租人對締約相對人的選擇權(quán)，而非約束出租人對房屋的處分權(quán)。房屋出賣價(jià)格的確定是出租人行使處分權(quán)的表現(xiàn)，故承租人主張優(yōu)先購買權(quán)，只能按照第三人與出租人確定的同等條件，承租人對該條件不具有異議權(quán)和抗辯權(quán)。
第二十三條出租人委托拍賣人拍賣租賃房屋，應(yīng)當(dāng)在拍賣5日前通知承租人。承租人未參加拍賣的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)。
【解讀】拍賣的特質(zhì)導(dǎo)致其與承租人的優(yōu)先購買權(quán)存在一定沖突，由于優(yōu)先購買權(quán)屬“準(zhǔn)物權(quán)”，有一定的優(yōu)先效力，在拍賣程序亦不例外?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第16條規(guī)定，“拍賣過程中，有最高價(jià)時(shí)，優(yōu)先購買權(quán)人可以表示以該最高價(jià)買受，如無更高應(yīng)價(jià)，則拍歸優(yōu)先購買權(quán)人;如有更高應(yīng)價(jià)，而優(yōu)先購買權(quán)人不作表示的，則拍歸該應(yīng)價(jià)最高的競買人。”此所謂“跟價(jià)法”。
在拍賣負(fù)擔(dān)有優(yōu)先購買權(quán)的租賃房屋時(shí)，一般遵循如下程序：(1)拍賣通知，出租人在拍賣5日前以書面或者其他能夠確認(rèn)收悉的適當(dāng)方式，通知優(yōu)先購買權(quán)人于拍賣日到場。(2)優(yōu)先購買權(quán)人應(yīng)按照拍賣通知或拍賣公告的要求，與其他競買人一樣進(jìn)行競買登記、繳納競買保證金，在拍賣日到場參加競拍。
(3)舉牌應(yīng)價(jià)，若承租人在出現(xiàn)最高應(yīng)價(jià)時(shí)未作出以該價(jià)格購買的意思表示，則拍賣房屋由最高應(yīng)價(jià)人購買。
第二十四條具有下列情形之一，承租人主張優(yōu)先購買房屋的，人民法院不予支持：
(一)房屋共有人行使優(yōu)先購買權(quán)的;。
(三)出租人履行通知義務(wù)后，承租人在十五日內(nèi)未明確表示購買的;。
(四)第三人善意購買租賃房屋并已經(jīng)辦理登記手續(xù)的。
【解讀】房屋共有人的優(yōu)先購買權(quán)產(chǎn)生于共有人所有權(quán)關(guān)系之中，具有物權(quán)性質(zhì)，而承租人優(yōu)先購買權(quán)基于租賃關(guān)系，本質(zhì)上仍屬債權(quán)性質(zhì)，按照物權(quán)優(yōu)于債權(quán)的理論，共有人的優(yōu)先購買權(quán)要優(yōu)于承租人的優(yōu)先購買權(quán)。
家庭成員之間的房屋買賣，具有濃厚的人身色彩，與純粹的買賣關(guān)系有很大區(qū)別，故本條確認(rèn)出租人將租賃房屋出賣給近親屬的，承租人不得主張優(yōu)先購買權(quán)。
出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)提前通知承租人，承租人在接到通知后應(yīng)及時(shí)答復(fù)，若承租人接到通知后15日內(nèi)未明確表示購買的，則喪失優(yōu)先購買權(quán)，這里強(qiáng)調(diào)“明確表示”。
《物權(quán)法》第一百零六條規(guī)定了善意取得制度，即受讓人以財(cái)產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移為目的，善意、對價(jià)受讓且占有該財(cái)產(chǎn)，即使出讓人無轉(zhuǎn)移所有權(quán)的權(quán)利，受讓人仍取得其所有權(quán)?！芭e重以明輕”，在第三人善意購買出租房屋，并辦理登記手續(xù)情形下，可對抗承租人的優(yōu)先購買權(quán)。
第二十五條本解釋施行前已經(jīng)終審，本解釋施行后當(dāng)事人申請?jiān)賹徎蛘甙凑諏徟斜O(jiān)督程序決定再審的案件，不適用本解釋。
【解讀】本解釋于9月1日起施行，施行前的行為引起的糾紛，在本解釋施行之后提起訴訟的，應(yīng)當(dāng)適用本解釋;本解釋施行前提起的訴訟，本解釋施行后案件尚在訴訟系屬中，無論處于一審還是二審程序，均適用本解釋;本解釋施行前已經(jīng)終審的案件，在本解釋施行前提起再審程序，且于本解釋實(shí)施時(shí)仍在審理中的，應(yīng)當(dāng)適用本解釋;本解釋施行前已經(jīng)終審，本解釋施行后當(dāng)事人申請?jiān)賹徎蛘甙凑諏徟斜O(jiān)督程序決定再審的案件，不適用本解釋。
合伙合同糾紛案篇二
上訴人（一審原告）：
住址：
被上訴人（一審被告）：xx建設(shè)發(fā)展有限公司
法定代表人：
住所：xx市xx路號xx大廈層
上訴人因與被上訴人商品房購銷合同糾紛一案，不服xx市xx區(qū)人民法院20年月日（20）*民初字第號民事判決書，現(xiàn)提出上訴。
上訴請求
1、改判支持上訴人的全部訴訟請求。
2、判令被上訴人承擔(dān)本案全部訴訟費(fèi)用。
事實(shí)與理由
一、一審判決未予認(rèn)定被上訴人的違約行為，系屬認(rèn)定事實(shí)不清。
依據(jù)雙方簽署的商品房購銷合同，被上訴人負(fù)有辦理房屋權(quán)屬登記的義務(wù)。但是，被上訴人委托不具備資質(zhì)的機(jī)構(gòu)進(jìn)行測繪，并將成果提交不動(dòng)產(chǎn)登記主管機(jī)構(gòu)，此后因相關(guān)爭議接連發(fā)生了一系列的訴訟，直到20年月日才由有權(quán)行政機(jī)關(guān)審核并通過20年月日的.測繪成果。最終測繪成果表明，被上訴人原委托機(jī)構(gòu)進(jìn)行測繪所取得的成果有誤，訴爭房產(chǎn)實(shí)際建筑面積少于原登記建筑面積。
被上訴人未能審慎審查受托測繪機(jī)構(gòu)的資質(zhì)，無視委托不具備資質(zhì)機(jī)構(gòu)進(jìn)行測繪可能導(dǎo)致測繪成果有誤的后果，其錯(cuò)誤行為有悖于誠實(shí)信用原則，已經(jīng)違反了商品房購銷合同中所規(guī)定的辦理房屋權(quán)屬登記義務(wù)。一審判決未予認(rèn)定該違約行為，系屬認(rèn)定事實(shí)不清。
二、一審判決未判令自上訴人支付購房款之日起算利息損失，系屬適用法律錯(cuò)誤。
首先，如前所述，被上訴人存在不委托有資質(zhì)機(jī)構(gòu)進(jìn)行測繪的違約行為。依據(jù)商品房購銷合同所確定的辦證期限，被上訴人本應(yīng)至遲在此期限之前提交合法有效測繪資料以充分履行辦證義務(wù)。
其次，已如一審判決所認(rèn)定，據(jù)合法有效測繪成果，上訴人所購訴爭房產(chǎn)實(shí)際建筑面積少于原購房面積，并多支付了購房款。相應(yīng)地，自支付購房款之日起，上訴人便因多支付的購房款而遭受利息損失。
上訴人認(rèn)為：正是被上訴人的違約行為，才最終導(dǎo)致了上訴人遭受利息損失，因此，依據(jù)合同法第107條等有關(guān)規(guī)定，被上訴人應(yīng)賠償上述利息損失。一審判決適用法律錯(cuò)誤。至少，一審法院應(yīng)當(dāng)判令被上訴人賠償自辦證期限屆滿之日起的上訴人利息損失。
三、一審判決認(rèn)為被上訴人承擔(dān)上訴人契稅損失依據(jù)不足，系屬適用法律錯(cuò)誤。
契稅損失確系被上訴人之違約行為造成，自應(yīng)負(fù)相應(yīng)之法律責(zé)任。上訴人維權(quán)的請求權(quán)基礎(chǔ)有多種，有權(quán)選擇行使其中之一，向稅務(wù)部門主張退賠的可能性的存在不導(dǎo)致被上訴人違約責(zé)任的豁免，上訴人主張權(quán)利也不以稅務(wù)部門不予退賠為前提條件，而且，被上訴人承擔(dān)賠償責(zé)任后，也可基于有關(guān)判決及賠償?shù)氖聦?shí)向稅務(wù)部門辦理退稅。上訴人依據(jù)合同法第107條等有關(guān)規(guī)定主張契稅損失及相應(yīng)利息損失的法律依據(jù)充分。
一審判決忽視了上訴人主張的是契稅損失賠償而非超額征收契稅的返還，直接以稅收單位并非被上訴人為由認(rèn)定上訴人之訴訟請求沒有依據(jù)，顯然混淆了上訴人與稅務(wù)部門的稅收征管法律關(guān)系與訴爭雙方之間的合同權(quán)利義務(wù)關(guān)系這兩個(gè)不同的法律關(guān)系。上訴人依據(jù)合同關(guān)系主張損害賠償并無不妥。
總之，一審判決未能認(rèn)定被上訴人存在的違約行為，未能判令被上訴人賠償上訴人的購房款利息損失、契稅損失及相應(yīng)的利息損失，認(rèn)定事實(shí)不清、適用法律錯(cuò)誤。上訴人為此向貴院提起上訴，請應(yīng)予改判支持上訴人的一審全部訴訟請求。
此致
xx市中級人民法院
上訴人：
20年月日
合伙合同糾紛案篇三
鹿城區(qū)人民法院：
答辯人：黃香珍，女，1962年12月7日出生，漢族，身份證號330302621207362，住浙江省溫州市鹿城區(qū)龍泉巷10弄9幢201室，聯(lián)系電話0577-88500367。
管理和經(jīng)營的房屋可以依法出租。而且根據(jù)合同法的意思自治原則，所以可知，答辯人黃香珍與陳意澤之間的租賃協(xié)議是有效的，他們屬于租賃合同關(guān)系。因此，答辯人對原告的訴訟請求完全不接受，現(xiàn)提出依法處理本案的主張：答辯人與被告陳意澤之間只存在店面租賃合同關(guān)系，因此不需要為被告的經(jīng)營行為承擔(dān)責(zé)任，其次，答辯人與被答辯人之間沒有利害關(guān)系，不具有被告主體資格，請求法院駁回被答辯人林永疇對答辯人黃香珍的起訴，望法院裁判時(shí)予以考慮。
證據(jù)和證據(jù)來源：
1.租賃協(xié)議書，證明答辯人與陳意澤之間是店面租賃合同關(guān)系。
2.被租賃的房屋照片，證明房屋的實(shí)際情況
3.司法鑒定機(jī)關(guān)出具的鑒定書，用于證明被答辯人所提供的收據(jù)中的簽字并非黃香珍所簽。
此致
鹿城區(qū)人民法院
答辯人：黃香珍
二〇一二年十二月七日
附項(xiàng)：
(l)本答辯狀副本x份。
(2)證物或書證xx（名稱）x件。
次承租人對租賃物造成的損失由承租人賠償，法律未規(guī)定出租人與次承租人之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。因此，出租人與次承租人之間不可能存在權(quán)利義務(wù)關(guān)系。
4、房屋轉(zhuǎn)租不是房屋租賃權(quán)的轉(zhuǎn)讓。租賃權(quán)轉(zhuǎn)讓是指承租人將租賃權(quán)轉(zhuǎn)讓給第三人，承租人退出租賃關(guān)系，而租賃關(guān)系存在于受讓人與出租人之間。而在房屋轉(zhuǎn)租中，承租人不退出租賃關(guān)系，而租賃關(guān)系存在于受讓人與出租人之間。而在房屋轉(zhuǎn)租中，承租人不退出租賃關(guān)系，仍然承擔(dān)租賃合同的權(quán)利義務(wù)，轉(zhuǎn)租與租賃權(quán)轉(zhuǎn)讓在法律性質(zhì)上是不同的。
第十四條營業(yè)執(zhí)照及其副本和臨時(shí)營業(yè)執(zhí)照不得轉(zhuǎn)借、出賣、出租、涂改、偽造。
對個(gè)體工商戶轉(zhuǎn)借、出賣、出租、涂改營業(yè)執(zhí)照及其副本和臨時(shí)營業(yè)執(zhí)照的，沒收其非法所得，可以并處五千元以下的罰款，情節(jié)嚴(yán)重的，應(yīng)吊銷其營業(yè)執(zhí)照及其副本或臨時(shí)營業(yè)執(zhí)照。
個(gè)體工商戶違反本條例第七條、第九條、第十條、第十一條、第十三條、第十九條的規(guī)定，由工商行政管理機(jī)關(guān)根據(jù)不同情況分別給予下列處罰：
（一）警告；
（二）罰款；
（三）沒收非法所得；
（四）責(zé)令停止?fàn)I業(yè)；
（五）扣繳或者吊銷營業(yè)執(zhí)照。
以上處罰，可以并處。
違反治安管理的，由公安機(jī)關(guān)依照有關(guān)規(guī)定處罰；觸犯刑律的，依法追究刑事責(zé)任。
合伙債務(wù)
《民法通則》第三十五條合伙的債務(wù)，由合伙人按照出資比例或者協(xié)議的約定，以各自的財(cái)產(chǎn)承擔(dān)清償責(zé)任。
合伙人對合伙的債務(wù)承擔(dān)連帶責(zé)任，法律另有規(guī)定的除外。償還合伙債務(wù)超過自己應(yīng)當(dāng)承擔(dān)數(shù)額的合伙人，有權(quán)向其他合伙人追償。
第五十二條企業(yè)之間或者企業(yè)、事業(yè)單位之間聯(lián)營，共同經(jīng)營、不具備法人條件的，由聯(lián)營各方按照出資比例或者協(xié)議的約定，以各自所有的或者經(jīng)營管理的財(cái)產(chǎn)承擔(dān)民事責(zé)任。依照法律的規(guī)定或者協(xié)議的約定負(fù)連帶責(zé)任的，承擔(dān)連帶責(zé)任。
《民通意見》47．全體合伙人對合伙經(jīng)營的虧損額，對外應(yīng)當(dāng)負(fù)連帶責(zé)任；對內(nèi)則應(yīng)按照協(xié)議約定的債務(wù)承擔(dān)比例或者出資比例分擔(dān)；協(xié)議未規(guī)定債務(wù)承擔(dān)比例或者出資比例的，可以按照約定的或者實(shí)際盈余分配比例承擔(dān)。但是對造成合伙經(jīng)營虧損有過錯(cuò)的合伙人，應(yīng)當(dāng)根據(jù)其過錯(cuò)程度相應(yīng)的多承擔(dān)責(zé)任。
48．只提供技術(shù)性勞務(wù)不提供資金、實(shí)物的合伙人，對于合伙經(jīng)營的虧損額，對外也應(yīng)當(dāng)承擔(dān)連帶責(zé)任；對內(nèi)則應(yīng)按照協(xié)議約定的債務(wù)承擔(dān)比例或者技術(shù)性勞務(wù)折抵的出資比例承擔(dān)；協(xié)議未規(guī)定債務(wù)承擔(dān)比例或者出資比例的，可以按照約定的或者合伙人實(shí)際的盈余分配比例承擔(dān)；沒有盈余分配比例的，按照其余合伙人平均投資比例承擔(dān)。
53．合伙經(jīng)營期間發(fā)生虧損，合伙人退出合伙時(shí)未按約定分擔(dān)或者未合理分擔(dān)合伙債務(wù)的，退伙人對原合伙的債務(wù)，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)清償責(zé)任；退伙人已分擔(dān)合伙債務(wù)的，對其參加合伙期間的全部債務(wù)仍負(fù)連帶責(zé)任。
《合伙企業(yè)法》第二條本法所稱合伙企業(yè)，是指依照本法在中國境內(nèi)設(shè)立的由各合伙人訂立合伙協(xié)議，共同出資、合伙經(jīng)營、共享收益、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，并對合伙企業(yè)債務(wù)承擔(dān)無限連帶責(zé)任的營利性組織。
第四十五條入伙的新合伙人與原合伙人享有同等權(quán)利，承擔(dān)同等責(zé)任。入伙協(xié)議另有約定的，從其約定。
入伙的新合伙人對入伙前合伙企業(yè)的債務(wù)承擔(dān)連帶責(zé)任。
第五十四條退伙人對其退伙前已發(fā)生的合伙企業(yè)債務(wù)，與其他合伙人承擔(dān)連帶責(zé)任。
第六十三條合伙企業(yè)解散后，原合伙人對合伙企業(yè)存續(xù)期間的債務(wù)仍應(yīng)承擔(dān)連帶責(zé)任，但債權(quán)人在五年內(nèi)未向債務(wù)人提出償債請求的，該責(zé)任消滅。
《律師法》第十八條律師可以設(shè)立合伙律師事務(wù)所，合伙人對該律師事務(wù)所的債務(wù)承擔(dān)無限責(zé)任和連帶責(zé)任。個(gè)體工商戶營業(yè)執(zhí)照不得轉(zhuǎn)借、出賣、出租，違反規(guī)定將沒收其非法所得，并處5000元以下罰款。個(gè)體工商戶改變字號名稱、經(jīng)營者住所、組成形式、經(jīng)營范圍、方式、場所等項(xiàng)內(nèi)容應(yīng)當(dāng)向原登記的工商行政管理機(jī)關(guān)辦理變更登記。未經(jīng)批準(zhǔn)，不得擅自改變。個(gè)人經(jīng)營的個(gè)體工商戶改變經(jīng)營者時(shí)，應(yīng)當(dāng)重新申請登記。新的經(jīng)營者想要延用原執(zhí)照上的字號名稱，必須等原執(zhí)照注銷滿一年后方可提起申請。想要盤店創(chuàng)業(yè)市民，一定要先到工商部門詢問清楚，以免在交易中受騙。
/05zjnews/system/2010/03/31/
合伙合同糾紛案篇四
［案情］?
被告：某市證券公司（以下簡稱市公司）?
被告：葉某?
1993年3月10日，葉某在省公司（系上交所會員）某業(yè)務(wù)部（省公司分支機(jī)構(gòu)）辦理委托買賣股票名冊登記，并開立股票帳戶和資金帳戶，委托省公司在上交所為其進(jìn)行股票買賣。至同年4月20日，葉某離開省公司某業(yè)務(wù)部，又到市公司（亦為上交所會員）開立了資金帳戶，并進(jìn)入市公司大戶室操作，交易股票。同年6月8日，葉某以先口頭申報(bào)，后填單確認(rèn)的方式，委托市公司購進(jìn)新錦江股票2萬股及富聯(lián)股票1萬股，透支市公司資金832913.27元。因股市行情不好，當(dāng)日未平倉。次日，葉某資金帳戶進(jìn)款3萬元，沖抵后，透支余額為802913.27元。6月10日，葉某向市公司表示請求等待股票價(jià)格反彈，并表示可以想辦法打資金進(jìn)帳。為防止葉某將手中的股票在某他證券經(jīng)營機(jī)構(gòu)賣出，套用資金，市公司要求葉某在未平倉前不要再做股票交易，將股東卡和居民身份證交市公司保管，每天到市公司去。葉某遂將其股東卡和居民身分證交給了市公司，停止了股票交易，并天天坐在市公司，但未打入資金進(jìn)帳。8月2日，葉某未通知市公司即離開市公司轉(zhuǎn)回省公司某業(yè)務(wù)部，易地將其名下的2萬股新錦江及1萬股福聯(lián)股票委托賣出，凈收入522722.49元，并以此資金在省公司某業(yè)務(wù)部大戶室內(nèi)重新開始股票交易。期間，省公司未再驗(yàn)核葉某的股東卡及居民身分證。至8月9日收盤時(shí)，葉某資金帳戶結(jié)存本金74930.73元，并持有2萬股東北華聯(lián)和1800股天橋百貨股票。8月10日，葉某又填單委托省公司買進(jìn)合成化纖股票4萬股和哈醫(yī)藥股票2萬股，當(dāng)日僅將2萬股哈醫(yī)藥股票賣出，至收盤時(shí)，實(shí)際透支省公司資金461230.20元，其手中持有的.股票總價(jià)值達(dá)80余萬元。
同日，市公司經(jīng)尋找得知葉某又在省公司某業(yè)務(wù)部做股票交易后，即派員找到葉某，葉某即將其在省公司某業(yè)務(wù)部進(jìn)行股票買賣的情況和資金透支情況告知了市公司。市公司要求葉某將其持有的股票賣出，以歸還其6月8日在市公司的透支款，葉某未允。8月11日開盤后，市公司未通知葉某，即以葉某的名義將葉某持有的4萬股合成化纖、2萬股東北華聯(lián)和300股天橋百貨股票強(qiáng)行賣出，實(shí)際成交金額（不含手續(xù)費(fèi)等）803700.13元。當(dāng)日下午，當(dāng)葉某填單欲賣出其原持有的股票時(shí)，發(fā)現(xiàn)委托指令無法輸入電腦，省公司即于8月12日派員到上交所查詢，才發(fā)現(xiàn)葉某名下的股票大部分已被市公司賣出。同日，省公司將葉某名下尚余的1500股天橋百貨股票賣出，收入資金21349.58元。嗣后，省公司因與市公司交涉，要求返還葉某透支購買股票的資金未果，遂訴至人民法院，要求判令市公司和葉某償還被侵權(quán)占用的439880.63元透支款，并賠償損失。
［辦案要點(diǎn)］?正確處理本案的關(guān)鍵問題有：?
[1][2]。
合伙合同糾紛案篇五
答辯人因與原告__房屋租賃合同糾紛一案，提出如下答辯意見：
一、答辯人不是原告房屋的承租人，原告的起訴主體錯(cuò)誤，應(yīng)予駁回。
1、12月1日，原告與__公司簽訂《房地產(chǎn)租賃合同》，合同期限自月1日至12月1日。簽約雙方于年12月12日辦理了備案登記。__公司在租賃原告的房屋后，將公司注冊地址遷移到該房屋內(nèi)，并在該房屋內(nèi)開展經(jīng)營活動(dòng)。(見證據(jù)《房地產(chǎn)租賃合同》、營業(yè)執(zhí)照)合同期滿后，__公司繼續(xù)使用原告出租的房屋，并繼續(xù)向原告支付租金，原告在開具給__公司的收據(jù)上，交款人寫的也是“__公司”。由此可以說明，原告出租房屋的承租人是__公司，原告與__公司之間存在租賃關(guān)系。(見證據(jù)〈收款收據(jù)〉)。
2、被告是__公司的法定代表人，有權(quán)代表__公司對外簽訂合同。原告與__公司簽訂的《房屋租賃合同》，就是被告代表__公司與原告簽訂的，該合同的實(shí)際承租人是__公司。理由如下：
a、原被告簽訂合同時(shí)，原告與__公司的房屋租賃合同仍在有效期內(nèi)，雙方?jīng)]有辦理任何解除合同的手續(xù)，原告也沒有將房屋從__公司手中收回來，并交給被告本人。
b、原告是__公司的法定代表人，代表__公司與原告簽訂了第一份租賃合同。這第二份合同也是代表__公司與原告簽訂。
c、原告證據(jù)《委托書》、《欠租款單》和《解除合同的結(jié)算單》可以證實(shí)，原告明知承租房屋的是__公司。
d、原告自208月至207月，都是向__公司開具《收款收據(jù)》收取租金，從來就沒有向被告?zhèn)€人開具收款收據(jù)，也沒有向被告?zhèn)€人要過租金。
e、原告此前與此后開出的租金收據(jù)，均是開給__公司的，但因原告至今仍扣押__公司的保險(xiǎn)柜等辦公用品，這些收據(jù)都被原告扣押，無法當(dāng)庭舉證。
房屋的實(shí)際承租人。如果原告堅(jiān)持認(rèn)為2006年11月16日簽訂的《房屋租賃合同》，是原告與被告?zhèn)€人簽訂的話，則該合同是一份沒有實(shí)際履行的合同，該合同對實(shí)際承租人__公司沒有任何約束力。
三、被告作為承租人的`法定代表人，愿意在這里說明__公司與原告之間租金結(jié)算的有關(guān)事宜：
a、被告自始至終都是代表__公司承租原告的房屋。被告本人沒有私下租賃原告房屋的需要，也沒有私下使用原告的房屋。
物品，受到嚴(yán)重?fù)p失。該損失__公司將另案與原告解決。原告換鎖對本案產(chǎn)生的最直接后果就是，被告要用的證據(jù)被原告控制，無法及時(shí)在本案中舉證。原告換鎖的事實(shí)有__可以作證，證人現(xiàn)已在法庭外等候，請求法庭在質(zhì)證階段傳喚作證。
c、由于原告在6月23日不讓__公司使用出租房屋，__公司應(yīng)付給原告的租金應(yīng)該計(jì)算至206月23日?？紤]其他情況，被告在此代表__公司表態(tài)，同意結(jié)算到6月底，即按__公司出具給原告的《欠租款單》上的金額結(jié)算，應(yīng)付原告租金為18600元。
d、由于原告在接受了__公司的《欠租款單》，同意在月底收取欠付的租金后，又提前單方收回房屋，扣押物品，原告無權(quán)沒收__公司的保證定金。且根據(jù)原告與__公司簽訂的第二份房屋租賃合同，__公司交給原告的是租賃定金，而不是保證定金。原告無權(quán)沒收__公司的租賃定金。__公司結(jié)算租金時(shí)，應(yīng)當(dāng)扣除已交的8400元租賃定金。
合伙合同糾紛案篇六
出租人就未經(jīng)批準(zhǔn)或者未按照批準(zhǔn)內(nèi)容建設(shè)的臨時(shí)建筑，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結(jié)前經(jīng)主管部門批準(zhǔn)建設(shè)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效。
解讀《租賃合同糾紛案司法解釋》
核心內(nèi)容：本文是對最高院關(guān)于租賃合同糾紛的司法解釋(一)，即《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件司法解釋的理解與適用》全文的法條解讀。希望能夠幫助廣大法律快車合同法的讀者。
為正確審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件，依法保護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國物權(quán)法》、《中華人民共和國合同法》等法律規(guī)定，結(jié)合民事審判實(shí)踐，制定本解釋。
第一條本解釋所稱城鎮(zhèn)房屋，是指城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)的房屋。
鄉(xiāng)、村莊規(guī)劃區(qū)內(nèi)的房屋租賃合同糾紛案件，可以參照本解釋處理。但法律另有規(guī)定的，適用其規(guī)定。
當(dāng)事人依照國家福利政策租賃公有住房、廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房產(chǎn)生的糾紛案件，不適用本解釋。
【解讀】本條系關(guān)于本司法解釋適用范圍的規(guī)定。
本解釋只調(diào)整城鎮(zhèn)房屋即城市規(guī)劃區(qū)、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)的房屋的租賃行為，鄉(xiāng)、村規(guī)劃區(qū)內(nèi)的房屋租賃糾紛，可以參照本解釋。城鎮(zhèn)房屋的確定以規(guī)劃為準(zhǔn)，只要列入城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)，無論土地性質(zhì)為國有還是集體所有，均適用本解釋，實(shí)踐中存在的已被納入城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)的“城中村”內(nèi)的房屋租賃行為在本解釋調(diào)整范圍之內(nèi)。
依照國家福利政策承租的公有住房、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租住房，具有政府福利性、保障性，其租賃關(guān)系不屬于完全的民事法律關(guān)系，不適用本解釋。
關(guān)于軍產(chǎn)房的租賃，基本屬于完全的市場行為，并不存在政府補(bǔ)貼的福利和社會保障性內(nèi)容，最高院民一庭認(rèn)為軍產(chǎn)房租賃合同糾紛應(yīng)適用本解釋。
第二條出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結(jié)前取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者經(jīng)主管部門批準(zhǔn)建設(shè)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效。
【解讀】本條規(guī)定以違法建筑物為標(biāo)的物訂立的房屋租賃合同無效。所謂違法建筑物，是指未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋，具體包括違反了城鄉(xiāng)規(guī)劃規(guī)定的建筑物、構(gòu)筑物以及違反臨時(shí)建筑管理規(guī)定的臨時(shí)建筑。
否定就違反建筑簽訂的房屋租賃合同的效力，有利于維護(hù)城鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃秩序，但為了促進(jìn)交易，當(dāng)事人在一審法庭辯論終結(jié)前取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者經(jīng)主管部門批準(zhǔn)建設(shè)的，租賃合同的效力會得以補(bǔ)正。此處“一審法庭辯論終結(jié)前”不包括二審、再審發(fā)回指定一審法院重審的情形。
第三條出租人就未經(jīng)批準(zhǔn)或者未按照批準(zhǔn)內(nèi)容建設(shè)的臨時(shí)建筑，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結(jié)前經(jīng)主管部門批準(zhǔn)建設(shè)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效。
租賃期限超過臨時(shí)建筑的使用期限，超過部分無效。但在一審法庭辯論終結(jié)前經(jīng)主管部門批準(zhǔn)延長使用期限的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定延長使用期限內(nèi)的租賃期間有效。
【解讀】臨時(shí)建筑是指在城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)，根據(jù)形勢的客觀需要，經(jīng)建設(shè)行政主管部門審核批準(zhǔn)后，在核定的臨時(shí)建設(shè)工程規(guī)劃許可證記載的使用期限、范圍、用途內(nèi)，建造的供臨時(shí)使用的建筑物。
未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證規(guī)定建設(shè)的房屋，在性質(zhì)上均屬于標(biāo)的物違法，相應(yīng)的房屋租賃合同無效。對于租賃期限超過臨時(shí)建筑的使用期限，超過部分無效，合同其他內(nèi)容的效力不受影響。
第四條當(dāng)事人以房屋租賃合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請求確認(rèn)合同無效的，人民法院不予支持。
當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)為房屋租賃合同生效條件的，從其約定。但當(dāng)事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對方接受的除外。
【解讀】我國城市房屋租賃實(shí)行登記備案制度，《城市房地產(chǎn)管理法》對此有明確規(guī)定，但屬于管理性規(guī)定，并非效力性強(qiáng)制性規(guī)定，不能作為房屋租賃合同的生效條件，故房屋租賃合同未登記備案的，其有效性不受影響。
若當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)為房屋租賃合同生效條件的，則以約定為準(zhǔn)，未辦理登記備案手續(xù)的，合同無效。但一方履行了合同主要義務(wù)且對方接受的情況下，視為當(dāng)事人以履行合同主要義務(wù)的行為，變更了以辦理登記備案手續(xù)未合同生效要件的合同約定，此時(shí)，即使未辦理登記備案手續(xù)，合同仍為有效。
第五條房屋租賃合同無效，當(dāng)事人請求參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占有使用費(fèi)的，人民法院一般應(yīng)予支持。
當(dāng)事人請求賠償因合同無效受到的損失，人民法院依照合同法的有關(guān)規(guī)定和本司法解釋第九條、第十三條、第十四條的規(guī)定處理。
【解讀】按照《合同法》第五十八條的規(guī)定，合同無效的法律后果為返回財(cái)產(chǎn)、賠償損失，該規(guī)定同樣適用于房屋租賃合同無效的場合。參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占有使用費(fèi)，屬于返還原物的范疇。合同無效的損失賠償在性質(zhì)上屬于締約過失責(zé)任，賠償范圍限于信賴?yán)妗＜春贤p方為締約進(jìn)行合理的接觸，當(dāng)事人一方因?qū)Ψ降男袨楫a(chǎn)生信賴，一方由于信賴而支出一定的成本，主要包括用于締約的合理費(fèi)用和準(zhǔn)備履約所支出的合理費(fèi)用，此外還包括喪失與第三人另訂立合同的機(jī)會所產(chǎn)生的損失，后者由于舉證較為困難，實(shí)踐中很難得到支持。
由于房屋租賃合同管的特殊性，損失賠償?shù)臓幾h主要集中在裝飾裝修或者改建擴(kuò)建費(fèi)用上，對此，本解釋都有明確規(guī)定。
第六條出租人就同一房屋訂立數(shù)份租賃合同，在合同均有效的情況下，承租人均主張履行合同的，人民法院按照下列順序確定履行合同的承租人：
(一)已經(jīng)合法占有租賃房屋的;
(二)已經(jīng)辦理登記備案手續(xù)的;
(三)合同成立在先的。
不能取得租賃房屋的承租人請求解除合同、賠償損失的，依照合同法的有關(guān)規(guī)定處理。
【解讀】本條規(guī)定了“一房數(shù)租”的處理原則，在數(shù)份合同均有效的前提下，按照如下順序確定履行合同的承租人：(1)已經(jīng)合法占有租賃房屋的，承租人通過強(qiáng)占、欺騙等非法手段占有租賃房屋的，不在此列;(2)已經(jīng)辦理登記備案手續(xù)的，房屋租賃登記備案手續(xù)雖不影響合同效力，但可享受優(yōu)先履約權(quán);(3)合同成立在先的，即合同成立時(shí)間在先，判斷標(biāo)準(zhǔn)是雙方當(dāng)事人簽字或者蓋章的時(shí)間，更嚴(yán)格地說，是當(dāng)事人中最后簽字蓋章的時(shí)間。
“一房數(shù)租”時(shí)，未得到履行的有效合同的承租人，可以合同目的無法實(shí)現(xiàn)為由要求解除合同，并賠償損失。
第七條承租人擅自變動(dòng)房屋建筑主體和承重結(jié)構(gòu)或者擴(kuò)建，在出租人要求的合理期限內(nèi)仍不予恢復(fù)原狀，出租人請求解除合同并要求賠償損失的，人民法院依照合同法第二百一十九條的規(guī)定處理。
【解讀】綜合《合同法》關(guān)于房屋租賃合同的相關(guān)規(guī)定，出租人享有法定解除權(quán)的情形如下：(1)因不可抗力致使合同不能繼續(xù)履行的;(2)承租人擅自變動(dòng)房屋建筑主體和承重結(jié)構(gòu)或者擴(kuò)建，在出租人要求的合理期限內(nèi)仍不予恢復(fù)原狀的;(3)承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的;(4)承租人無正當(dāng)理由未支付租金或遲延支付租金的，出租人可以要求承租人在合同期限內(nèi)支付，承租人逾期支付的;(5)承租人未按照約定的方法或者租賃房屋的性質(zhì)使用租賃房屋，致使租賃物受到損失的;(6)不定期租賃，出租人有權(quán)隨時(shí)解除合同。
出租人作為房屋所有權(quán)人，當(dāng)房屋因承租人擅自改變主體和承重結(jié)構(gòu)或擴(kuò)建受到損害時(shí)，出租人有權(quán)隨時(shí)要求承租人恢復(fù)原狀，不受任何期限限制。但當(dāng)出租人行使本條規(guī)定的解除權(quán)時(shí)，必須在“合理期限”內(nèi)要求承租人恢復(fù)原狀，承租人在此期限內(nèi)不予恢復(fù)的，出租人方可解除合同。
實(shí)踐中出租人行使解除權(quán)的方式有兩種，一是出租人直接通知承租人解除合同，通知到達(dá)承租人即產(chǎn)生合同解除的法律效果，如果承租人對此有異議，可以起訴要求確認(rèn)合同解除無效;二是向法院起訴，請求解除合同。
對于出租人通知承租人解除合同的情形，主要有以下兩種通知方式：一是，承租人未經(jīng)出租人同意變動(dòng)房屋建筑主體和承重結(jié)構(gòu)或者擴(kuò)建，出租人告知承租人必須在一定期限內(nèi)恢復(fù)原狀，承租人在此合理期限內(nèi)不予恢復(fù)的，出租人通知承租人解除合同;二是，出租人向承租人發(fā)出通知，要求其在一定期限內(nèi)恢復(fù)原狀，同時(shí)載明如果不再此期限內(nèi)恢復(fù)原狀，合同即自動(dòng)解除。
第八條因下列情形之一，導(dǎo)致租賃房屋無法使用，承租人請求解除合同的，人民法院應(yīng)予支持：
(一)租賃房屋被司法機(jī)關(guān)或者行政機(jī)關(guān)依法查封的;
(二)租賃房屋權(quán)屬有爭議的;
(三)租賃房屋具有違反法律、行政法規(guī)關(guān)于房屋使用條件強(qiáng)制性規(guī)定情況的。
【解讀】綜合《合同法》的相關(guān)規(guī)定，承租人享有法定解除的情形如下：(1)因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的;(2)出租人未按約定交付房屋，經(jīng)承租人催告在合理期限內(nèi)仍拒不交付房屋的;(3)因不可規(guī)責(zé)于承租人的事由致使租賃物部分或全部毀損、滅失，致使合同目的不能實(shí)現(xiàn)的;(4)不定期租賃，承租人有權(quán)隨時(shí)解除合同;(5)租賃物危及承租人安全或健康的，即使承租人訂立合同時(shí)明知該租賃物質(zhì)量不合格，承租人仍有權(quán)隨時(shí)解除合同;(6)司法機(jī)關(guān)或者行政機(jī)關(guān)依法查封租賃房屋導(dǎo)致承租人不能使用的;(7)租賃房屋權(quán)屬有爭議導(dǎo)致承租人不能使用的;(8)不符合《建筑法》、《消防法》等法律關(guān)于房屋使用條件的強(qiáng)制性規(guī)定并導(dǎo)致承租人不能使用的;(9)一房數(shù)租之有效合同不能實(shí)際履行的。
在出現(xiàn)租賃房屋被司法機(jī)關(guān)或者行政機(jī)關(guān)依法查封、權(quán)屬有爭議，或者具有違反法律、行政法規(guī)(主要包括不符合《建筑法》、《消防法》等)關(guān)于房屋使用條件強(qiáng)制性規(guī)定情況任何一種情形時(shí)，承租人的合同解除權(quán)并非任意的，還須具備一個(gè)必要前提，即該情形的出現(xiàn)導(dǎo)致“租賃房屋無法使用”。所謂“無法使用”是指無法按照租賃房屋的約定用途使用，或者無法按照租賃房屋的性質(zhì)使用。
司法機(jī)關(guān)對房屋的查封，實(shí)務(wù)中有“活封”和“死封”之分，其中“死封”是指房屋被查封后不僅其處分權(quán)受到限制，而且喪失了使用、管理權(quán)，權(quán)利人只有妥善保管的義務(wù);而“活封”則相反，房屋被查封后，權(quán)利人仍享有對房屋的使用、管理和收益權(quán)，僅處分權(quán)受限。實(shí)踐中，租賃房屋被查封，如果是由于出租人的原因，承租人在要求解除合同的同時(shí)也可要求出租人賠償損失;如果是由于承租人的原因，出租人因此遭受損失的，出租人除了可以提起反訴要求承租人賠償損失以外，也可另行起訴要求承租人賠償損失。
當(dāng)租賃房屋的權(quán)屬存在爭議時(shí)，意味著出租人可能不是房屋的所有權(quán)人，如果出租人最終被確認(rèn)為房屋的所有權(quán)人，則房屋租賃合同有效;如果出租人最終被確認(rèn)不是房屋的所有權(quán)人，則構(gòu)成無權(quán)處分，該租賃合同屬效力待定合同。
第九條承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃合同無效時(shí)，未形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價(jià)歸出租人所有;不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的，承租人應(yīng)當(dāng)恢復(fù)原狀。
已形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價(jià)歸出租人所有;不同意利用的，由雙方各自按照導(dǎo)致合同無效的過錯(cuò)分擔(dān)現(xiàn)值損失。
【解讀】按照裝飾裝修物與租賃房屋的結(jié)合程度有可分離(即未形成附合)和不可分離(即形成附合)兩種形態(tài)。裝飾裝修物已與房屋結(jié)合在一起形成繼續(xù)性和固定性的，非毀損不可分離或者雖可分離但花費(fèi)巨大，可以認(rèn)定形成附合，例如鋪設(shè)地板磚、吊設(shè)天花板、墻壁粉刷油漆等;裝飾裝修物與房屋未完全結(jié)合尚未達(dá)到不可分離狀態(tài)，則不能認(rèn)定形成附合，如安裝空調(diào)、電梯、太陽能熱水器、抽油煙機(jī)等。
按照添附理論，對于未形成附合的裝飾裝修物，所有權(quán)仍歸承租人，房屋租賃無效時(shí)，由承租人拆除取回，出租人想要留用，應(yīng)當(dāng)支付相應(yīng)對價(jià)，承租人拆除過程中造成房屋損壞的應(yīng)恢復(fù)原狀。對于形成附合的裝飾裝修物，在出租人同意利用的前提下，可折價(jià)歸承租人所有;出租人不同意利用的，由雙方各自按照導(dǎo)致合同無效的過錯(cuò)分擔(dān)現(xiàn)值損失。
在房屋租賃合同中，承租人對租賃房屋的裝飾裝修按其性質(zhì)可分為兩類：一是經(jīng)出租人明示同意或出租人未明示同意，但知道后卻未表示反對，且符合租賃合同約定用途而為的裝飾裝修，屬善意添附;二是未經(jīng)出租人同意或雖經(jīng)出租人同意但超出合同約定用途的合理范圍擅自進(jìn)行的裝飾裝修，屬惡意添附。對于惡意添附，不論房屋租賃合同是否有效，原則上均不應(yīng)予以折價(jià)補(bǔ)償，裝飾裝修損失由承租人自行承擔(dān)。
裝飾裝修物的現(xiàn)值損失，是指附合裝飾裝修物在房屋租賃合同被確認(rèn)無效時(shí)尚存在的實(shí)際價(jià)值，應(yīng)按承租人已使用房屋的時(shí)間予以折舊，不能按照租賃期限進(jìn)行分?jǐn)偂?/p>
實(shí)踐中，在處理無效房屋租賃合同涉及的裝飾裝修物糾紛時(shí)，應(yīng)根據(jù)出租人的需要程度和可利用價(jià)值，結(jié)合過錯(cuò)責(zé)任原則，分別對待：(1)屬出租人過錯(cuò)的，由出租人補(bǔ)償承租人的裝飾裝修損失。對于未形成附合的，損失主要包括裝飾裝修物的折舊費(fèi)用、拆除費(fèi)用、恢復(fù)原狀費(fèi)用及承租人因租賃合同無效而受到的其他損失;對于形附合的，該損失是租賃合同無效時(shí)裝飾裝修物尚存在的價(jià)值，即現(xiàn)值。(2)屬承租人過錯(cuò)的，由承租人自行承擔(dān)裝飾裝修損失，并由承租人賠償承租人因租賃合同無效受到的其他損失。(3)屬雙方共同過錯(cuò)的，應(yīng)由雙方當(dāng)事人按過錯(cuò)責(zé)任分擔(dān)裝飾裝修現(xiàn)值損失。
第十條承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿或者合同解除時(shí)，除當(dāng)事人另有約定外，未形成附合的裝飾裝修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的，承租人應(yīng)當(dāng)恢復(fù)原狀。
【解讀】適用本條的前提條件有三：(1)承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，即善意添附;(2)租賃期間屆滿或者合同解除，合同無效不在此列;(3)裝飾裝修未形成附合。
適用本條的注意事項(xiàng)：(1)承租人可以對未形成附合的裝飾裝修物進(jìn)行拆除，且不以出租人同意為必要條件;(2)承租人在拆除裝飾裝修物時(shí)，必須盡到必要的注意義務(wù)，不得對房屋造成毀損，否則應(yīng)恢復(fù)原狀或賠償損失;(3)當(dāng)事人對未形成附合的裝飾裝修物另有約定的，應(yīng)依照意思自治原則從其約定。
第十一條承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，合同解除時(shí)，雙方對已形成附合的裝飾裝修物的處理沒有約定的，人民法院按照下列情形分別處理：
(四)因不可歸責(zé)于雙方的事由導(dǎo)致合同解除的，剩余租賃期內(nèi)的裝飾裝修殘值損失，由雙方按照公平原則分擔(dān)。法律另有規(guī)定的，適用其規(guī)定。
【解讀】本條與第十條相對應(yīng)，規(guī)定了合同解除時(shí)，對于形成附合的裝飾裝修物的處理規(guī)則：
(1)因出租人違約導(dǎo)致合同解除，承租人無法按照約定的租賃期限使用房屋，也就不能完全享用附合的裝飾裝修物價(jià)值，承租人有權(quán)要求出租人賠償剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修物殘值損失。
(2)因承租人違約導(dǎo)致合同解除，承租人應(yīng)自行承擔(dān)剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修物殘值的損失，但出租人同意利用裝飾裝修的，應(yīng)予適當(dāng)補(bǔ)償，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)參照剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修物殘值。
(3)因當(dāng)事人雙方違約導(dǎo)致合同解除，對于出租人同意利用的，將剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值減去出租人同意補(bǔ)償?shù)牟糠值氖Ｓ鄡r(jià)值，由出租人和承租人按照各自的過錯(cuò)程度分擔(dān);對于出租人不同意利用的，則按剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值，由雙方按照各自的過錯(cuò)程度分擔(dān)。
(4)因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的原因?qū)е潞贤獬?，按照公平?zé)任原則，由雙方共同分擔(dān)，一般為平均分擔(dān)。
所謂“剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修物殘值”，是指在房屋租賃合同履行期限屆滿前解除合同，附合的裝飾裝修物在剩余的租賃期限內(nèi)尚存在的價(jià)值。計(jì)算殘值的方法是按照租賃期限，將裝飾裝修費(fèi)用平均分?jǐn)偅瑥亩贸龊贤獬龝r(shí)剩余租賃期內(nèi)附合的裝飾裝修費(fèi)用價(jià)值。若雙方對裝飾裝修投資數(shù)額無法達(dá)成一致，可委托專門的鑒定機(jī)構(gòu)進(jìn)行鑒定。
第十二條承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿時(shí)，承租人請求出租人補(bǔ)償附合裝飾裝修費(fèi)用的，不予支持。但當(dāng)事人另有約定的除外。
【解讀】承租人要對租賃房屋進(jìn)行裝飾裝修，必須經(jīng)過出租人同意?！巴狻狈譃槊魇竞湍荆魇居袝?、口頭、電話等表現(xiàn)形式，對此由承租人負(fù)舉證責(zé)任;如果出租人雖未對裝飾裝修事宜明示同意，但其行為已經(jīng)表明其已同意裝飾裝修的，則可直接認(rèn)定出租人對裝飾裝修已經(jīng)默示同意。
對于經(jīng)出租人同意的裝飾裝修，租賃期間屆滿時(shí)，承租人可在不損害出租人合法權(quán)益的前提下拆除并取回未形成附合的裝飾裝修物，對于已經(jīng)形成附合的裝飾裝修物，承租人無權(quán)要求出租人予以補(bǔ)償，出租人亦無權(quán)要求承租人恢復(fù)原狀或賠償損失，但雙方另有約定的除外。
第十三條承租人未經(jīng)出租人同意裝飾裝修或者擴(kuò)建發(fā)生的費(fèi)用，由承租人負(fù)擔(dān)。出租人請求承租人恢復(fù)原狀或者賠償損失的，人民法院應(yīng)予支持。
【解讀】房屋租賃合同無效、被撤銷時(shí)，出租人有權(quán)要求承租人將房屋返還并恢復(fù)原狀，承租人未經(jīng)出租人同意裝飾裝修或者擴(kuò)建的，其有義務(wù)將裝飾裝修物、擴(kuò)建物拆除后返還房屋給出租人，拆除過程中造成房屋損失的，應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。
在房屋租賃合同解除場合，若因出租人違約導(dǎo)致合同解除的，雖承租人未經(jīng)出租人同意的裝飾裝修、擴(kuò)建行為構(gòu)成違約，但出租人的違約行為更為嚴(yán)重，承租人可以雙方違約為由作為減輕賠償責(zé)任的抗辯;若因承租人違約導(dǎo)致合同解除的，出租人不僅可依據(jù)本條要求承租人恢復(fù)原狀或賠償損失，同時(shí)也可要求承租人賠償合同解除給其造成的損失;雙方合意解除合同，且未對合同解除后裝飾裝修、擴(kuò)建費(fèi)用的承擔(dān)有約定的，出租人仍可要求承租人恢復(fù)原狀、賠償損失。
第十四條承租人經(jīng)出租人同意擴(kuò)建，但雙方對擴(kuò)建費(fèi)用的處理沒有約定的，人民法院按照下列情形分別處理：
(一)辦理合法建設(shè)手續(xù)的，擴(kuò)建造價(jià)費(fèi)用由出租人負(fù)擔(dān);
(二)未辦理合法建設(shè)手續(xù)的，擴(kuò)建造價(jià)費(fèi)用由雙方按照過錯(cuò)分擔(dān)。
【解讀】所謂擴(kuò)建，是指在原有建筑基礎(chǔ)上加以擴(kuò)充的建設(shè)項(xiàng)目，一般通過加高、加層等建筑方式形成，本質(zhì)上仍屬于房屋建筑活動(dòng)，按照《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》的相關(guān)規(guī)定，擴(kuò)建應(yīng)辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證。
本條所規(guī)定的“過錯(cuò)”僅指導(dǎo)致“未辦理合法建設(shè)手續(xù)”的過錯(cuò)，具體包括以下四種情況：
(3)若系雙方過錯(cuò)所致，則由雙方按照各自的過錯(cuò)程度分別承擔(dān);
(4)若雙方均無過錯(cuò)，則按公平原則，由雙方分擔(dān)。
房屋租賃合同解除場合，經(jīng)出租人同意的擴(kuò)建費(fèi)用可做如下處理：
(1)因出租人違約導(dǎo)致合同解除的，若辦理合法擴(kuò)建手續(xù)，則擴(kuò)建費(fèi)用由出租人承擔(dān);若未辦理合法手續(xù)，則應(yīng)由雙方按各自的過錯(cuò)程度分別承擔(dān)。
(2)因承租人違約導(dǎo)致合同解除的，若辦理合法手續(xù)，則出租人仍應(yīng)負(fù)擔(dān)相應(yīng)的擴(kuò)建費(fèi)用，但可以承租人違約為由請求減少擴(kuò)建費(fèi)用的負(fù)擔(dān);若未辦理合法手續(xù)，則出租人可以承租人違約、自己并無受益等為由，主張不承擔(dān)擴(kuò)建費(fèi)用。
(3)因雙方違約導(dǎo)致合同解除的，若辦理合法手續(xù)，則應(yīng)由出租人承擔(dān)擴(kuò)建費(fèi)用，但可以適當(dāng)減少;若未辦理合法手續(xù)，則由雙方按照過錯(cuò)程度各自承當(dāng)相應(yīng)的擴(kuò)建費(fèi)用。
(4)因不可歸責(zé)于雙方原因?qū)е潞贤獬模艮k理合法擴(kuò)建手續(xù)，則由出租人承擔(dān)擴(kuò)建費(fèi)用，否則，由雙方按照過錯(cuò)承擔(dān)分別承擔(dān)。
關(guān)于擴(kuò)建造價(jià)費(fèi)用的計(jì)算，最高院主張采用工程造價(jià)費(fèi)用支出法，即以擴(kuò)建時(shí)，承租人實(shí)際支付的工程造價(jià)費(fèi)用作為擴(kuò)建費(fèi)用。
合伙合同糾紛案篇七
本所在1月3日受廣州是姚女士委托受理和廣州某某物資有限公司(負(fù)責(zé)人：汪某某)湖南某某正機(jī)械工程有限公司(負(fù)責(zé)人：楊某某)租賃合同經(jīng)濟(jì)糾紛案件起訴狀。
訴訟請求：
2、請求判令兩被告承擔(dān)本案的.全部訴訟費(fèi)和律師費(fèi)。
事實(shí)和理由：
原告擁有德馬格qtg6010自有產(chǎn)權(quán)起重機(jī)兩臺，于2012年8月31日與被告二廣州某某物資有限公司簽訂塔機(jī)出租合同，分別于3月31日。雙方約定的租金結(jié)算方式為每滿一個(gè)月(30日的當(dāng)日)支付本月的塔機(jī)租金，月租金為前5年1萬元/月，后三年0.7萬元/月。如被告二廣州某某公司不能按期支付原告租金，則每拖延一日應(yīng)承擔(dān)所拖欠金額1%的滯納金。后被告二廣州某某物資有限公司被被告一湖南某某正機(jī)械工程有限公司收購合并，原被告二的有關(guān)經(jīng)營業(yè)務(wù)和權(quán)力義務(wù)由被告一承擔(dān)。原告與二被告三方就塔機(jī)出租事宜簽訂了《補(bǔ)充協(xié)議》，一致同意兩份塔機(jī)出租合同的承租方由被告二變更為被告一，被告二原有的權(quán)力義務(wù)均由被告一享用和承擔(dān)。現(xiàn)兩臺塔機(jī)的租金兩被告分別支付到2012年8月31日和2012年8月5日，此后兩被告一直未再支付租金。原告為維護(hù)自身的合法權(quán)益，特訴諸法律，要求兩被告支付拖欠的租金310000元及拖欠租金的滯納金。請求人民法院早日依法判決為感!
此致
廣州市天河區(qū)人民法院
合伙合同糾紛案篇八
第十五條承租人經(jīng)出租人同意將租賃房屋轉(zhuǎn)租給第三人時(shí)，轉(zhuǎn)租期限超過承租人剩余租賃期限的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定超過部分的約定無效。但出租人與承租人另有約定的除外。
【解讀】適用本條應(yīng)注意如下幾個(gè)問題：
(1)群租，可分為自主群租和他主群租兩種，自主群租即房屋所有人將房屋出資給多個(gè)承租人，他主群租一般表現(xiàn)為房屋中介與“二房東”將房屋出租給多個(gè)承租人，后者屬于本條屬于的轉(zhuǎn)租行為。
(2)再轉(zhuǎn)租、多手轉(zhuǎn)租行為符合轉(zhuǎn)租的法律特征，應(yīng)適用本條規(guī)定。
第十六條出租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道承租人轉(zhuǎn)租，但在六個(gè)月內(nèi)未提出異議，其以承租人未經(jīng)同意為由請求解除合同或者認(rèn)定轉(zhuǎn)租合同無效的，人民法院不予支持。
因租賃合同產(chǎn)生的糾紛案件，人民法院可以通知次承租人作為第三人參加訴訟。
【解讀】《合同法》第224條規(guī)定，承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。為督促出租人及時(shí)行使合同解除權(quán)，維護(hù)交易的穩(wěn)定性，本條將出租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道承租人轉(zhuǎn)租，但在6個(gè)月內(nèi)未提出異議的，推定為出租人同意轉(zhuǎn)租。該6個(gè)月期限的性質(zhì)為除斥期間，不適用訴訟時(shí)效關(guān)于中斷與中止、延長的規(guī)定。
承租人未經(jīng)出租人同意的轉(zhuǎn)租行為，在效力上屬無效行為，出租人既可起訴要求確認(rèn)轉(zhuǎn)租合同無效，亦可行使合同解除權(quán)。出租人解除合同后，承租人喪失租賃權(quán)，轉(zhuǎn)租合同也因其賴以存在的基礎(chǔ)不復(fù)存在而歸于終止，善意的次承租人(訂立轉(zhuǎn)租合同時(shí)不知道也不應(yīng)當(dāng)知道承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租)可以要求承租人賠償損失。
在房屋租賃合同被解除或被認(rèn)定無效情形下，都涉及房屋的返還問題，此時(shí)，案件的處理結(jié)果必然與次承租人具有法律上的利害關(guān)系，當(dāng)次承租人對租賃房屋進(jìn)行裝飾裝修或者擴(kuò)建，則此承租人對訴訟標(biāo)的享有獨(dú)立的請求權(quán)。因此，本條規(guī)定在房屋租賃合同糾紛案件中，次承租人具有第三人的訴訟地位，既可以是具有獨(dú)立請求權(quán)的第三人，也可以是無獨(dú)立請求權(quán)的第三人。
承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租，其向次承租人收取的租金不構(gòu)成不當(dāng)?shù)美Ｔ诔鲎馊伺c承租人的房屋租賃法律關(guān)系中，出租人以租金為對價(jià)將租賃物交于承租人占有、使用、收益，其收益已經(jīng)確定而不能再對租賃物進(jìn)行使用、收益，而至于承租人向次承租人收取的租金，只是其使用、收益的變形形式，無論其收取多少，出租人的租金并不因此而受到損害，故不能因?yàn)槌凶馊艘蜣D(zhuǎn)租而獲益就認(rèn)為損害了出租人的利益，承租人收取租金不符合不當(dāng)?shù)美臉?gòu)成要件。
第十七條因承租人拖欠租金，出租人請求解除合同時(shí)，次承租人請求代承租人支付欠付的租金和違約金以抗辯出租人合同解除權(quán)的，人民法院應(yīng)予支持。但轉(zhuǎn)租合同無效的除外。
次承租人代為支付的租金和違約金超出其應(yīng)付的租金數(shù)額，可以折抵租金或者向承租人追償。
【解讀】《合同法》第227條規(guī)定，承租人無正當(dāng)理由不支付或遲延支付租金的，出租人經(jīng)催告后可以解除合同。在轉(zhuǎn)租合同有效的場合，若出租人因承租人不支付或遲延支付租金而行使合同解除權(quán)時(shí)，次承租人可以代償請求權(quán)抗辯出租人的合同解除權(quán)。在轉(zhuǎn)租合同無效的場合，如轉(zhuǎn)租合同未經(jīng)出租人同意，次承租人無代償請求權(quán)。
次承租人代出租人支付租金與違約金后，對承租人享有兩種權(quán)利，一是對于承租人的追償權(quán)，二是對于其支付的租金和違約金可以和轉(zhuǎn)租合同中其應(yīng)支付的租金相折抵。
房屋租賃合同無效、履行期限屆滿或者解除，出租人請求負(fù)有騰房義務(wù)的次承租人支付逾期騰房占有使用費(fèi)的，人民法院應(yīng)予支持。
【解讀】房屋租賃合同無效、履行期限屆滿或者解除的情形下，承租人應(yīng)將房屋返還出租人，但實(shí)際占有房屋的是次承租人。次承租人在房屋租賃關(guān)系終止時(shí)，即不再擁有占有、使用租賃房屋的合法依據(jù)，從而構(gòu)成對出租人所有的租賃房屋的無權(quán)占有，出租人有權(quán)向次承租人主張返還房屋，同時(shí)，出租人亦有權(quán)向次承租人主張逾期騰期間的占有使用費(fèi)。
第十九條承租人租賃房屋用于以個(gè)體工商戶或者個(gè)人合伙方式從事經(jīng)營活動(dòng)，承租人在租賃期間死亡、宣告失蹤或者宣告死亡，其共同經(jīng)營人或者其他合伙人請求按照原租賃合同租賃該房屋的，人民法院應(yīng)予支持。
【解讀】《合同法》第234條規(guī)定，承租人在房屋租賃期間死亡的，與其生前共同居住的人可以按照原租賃合同租賃房屋。本條司法解釋將前述規(guī)定中的“共同居住”擴(kuò)大為“共同經(jīng)營”，包括個(gè)體工商戶和個(gè)人合伙。對于承租人租賃房屋用于以個(gè)體工商戶或個(gè)人合伙方式從事經(jīng)營活動(dòng)的，若承租人在租賃期間死亡(包括宣告死亡、宣告失蹤)，共同經(jīng)營人或者其他合伙人可以概括繼受原租賃合同的權(quán)利和義務(wù)，該共同經(jīng)營人或合伙人取代承租人在原合同中的地位，成為新的承租人。
正確適用本條司法解釋，涉及到個(gè)人合伙的認(rèn)定。認(rèn)定個(gè)人合伙，首先要依據(jù)合伙協(xié)議;沒有合伙協(xié)議且未辦理工商登記手續(xù)的，只要具備合伙條件(共同出資、共同參與經(jīng)營、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)、共享收益)，并有兩個(gè)以上無利害關(guān)系人證明合伙人之間存在口頭合伙協(xié)議的，也可認(rèn)定為個(gè)人合伙。
第二十條租賃房屋在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)，承租人請求房屋受讓人繼續(xù)履行原租賃合同的，人民法院應(yīng)予支持。但租賃房屋具有下列情形或者當(dāng)事人另有約定的除外：
(一)房屋在出租前已設(shè)立抵押權(quán)，因抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的;
(二)房屋在出租前已被人民法院依法查封的。
【解讀】本條系“買賣不破租賃”及其適用例外的規(guī)定。
《合同法》第229條規(guī)定，租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力，即所謂的“買賣不破租賃”原則，若無法定或約定的除外情形，該原則即應(yīng)被適用。
抵押期間，抵押人將抵押物出租，此時(shí)在同一標(biāo)的物上抵押權(quán)與租賃權(quán)并存，抵押權(quán)更注重標(biāo)的物的交換價(jià)值，而租賃權(quán)則更注重標(biāo)的物的使用價(jià)值，二者并不沖突。但由于抵押權(quán)設(shè)定在先，因而具有優(yōu)先效力，此后成立的租賃權(quán)不得損害抵押權(quán)，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)發(fā)生所有權(quán)的變動(dòng)后，受讓人不受租賃合同的約束，即先抵押后出租不適用“買賣不破租賃”原則。但先出租后抵押的房屋發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，仍應(yīng)適用“買賣不破租賃”原則。
涉及到法院依法查封的場合下，若查封在先，租賃在后，則法院強(qiáng)制拍賣時(shí)不適用“買賣不破租賃”;若租賃在先，查封在后，可以使用該原則。
第二十一條出租人出賣租賃房屋未在合理期限內(nèi)通知承租人或者存在其他侵害承租人優(yōu)先購買權(quán)情形，承租人請求出租人承擔(dān)賠償責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。但請求確認(rèn)出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效的，人民法院不予支持。
【解讀】本條規(guī)定了承租人優(yōu)先購買權(quán)受到侵害時(shí)的救濟(jì)措施。
房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)只在租賃房屋作為買賣合同法律關(guān)系的標(biāo)的物時(shí)發(fā)生，在贈與、互易以及因公征用等法律關(guān)系中則不得適用，亦不能主張優(yōu)先購買權(quán)的損害賠償請求權(quán)。
關(guān)于“合理期限”的認(rèn)定，《民通意見》第118條規(guī)定，“出租人出賣出租房屋，應(yīng)提前三個(gè)月通知承租人。承租人在同等條件下，享有優(yōu)先購買權(quán);出租人未按此規(guī)定出賣房屋的，承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣無效”，但該條目前已被廢止。最高院民一庭認(rèn)為可以參考本解釋第二十四條第(三)項(xiàng)的規(guī)定，該條款規(guī)定，出租人履行通知義務(wù)后，承租人在15日內(nèi)未明確表示購買，視為放棄優(yōu)先購買權(quán)，該“15日”的屆滿之日肯定得早于出租人與第三人簽訂房屋買賣合同的日期，出租人履行通知義務(wù)必須給承租人留出必要的答復(fù)期限——15日，因此出租人最晚應(yīng)于出賣房屋前15日通知承租人，即在15日答復(fù)期之前履行通知義務(wù)。
在房屋轉(zhuǎn)租場合，次承租人是否享有優(yōu)先購買權(quán)在理論上存在爭議，但最高院民一庭認(rèn)為房屋優(yōu)先購買權(quán)的主體應(yīng)為承租人而非次承租人，且優(yōu)先購買權(quán)不得轉(zhuǎn)讓。
承租人優(yōu)先購買權(quán)受到侵害時(shí)，無權(quán)要求確認(rèn)出租人與第三人房屋買賣合同無效，但可以請求法院判令其直接以同等條件與出租人形成買賣合同關(guān)系，為避免承租人濫用權(quán)利，在承租人行使優(yōu)先購買權(quán)時(shí)對其課以一定的義務(wù)，如承租人主張與出租人成立買賣合同的，應(yīng)當(dāng)交付一定數(shù)額的定金或提供擔(dān)保，以使出租人信任其履行能力。
承租人雖無權(quán)以優(yōu)先購買權(quán)受侵害為由要求確認(rèn)出租人與第三人房屋買賣合同無效，但并不意味著出租人與第三人簽訂的合同有效，保護(hù)其履行。出租人與第三人之間合同的效力應(yīng)當(dāng)依據(jù)合同法有關(guān)合同效力的規(guī)定判斷。承租人行使優(yōu)先購買權(quán)主張以同等條件與出租人成立買賣合同后，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先保護(hù)出租人履行合同，取得房屋所有權(quán)，由此第三人無法繼續(xù)履行合同的，第三人可以主張出租人承擔(dān)違約責(zé)任。
第二十二條出租人與抵押權(quán)人協(xié)議折價(jià)、變賣租賃房屋償還債務(wù)，應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)通知承租人。承租人請求以同等條件優(yōu)先購買房屋的，人民法院應(yīng)予支持。
【解讀】抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)時(shí)可能會與租賃權(quán)沖突，但抵押權(quán)與承租人的優(yōu)先購買權(quán)并不沖突，不論抵押權(quán)設(shè)定在租賃合同成立之前或之后，出租人均享有優(yōu)先購買權(quán)。
折價(jià)、變賣均屬于出租人出售房屋的行為，不管買受人是抵押權(quán)人還是其他人，出租人在同等條件下均享有優(yōu)先購買權(quán)。
“同等條件”的確定要依照買受的第三人與出租人確定的房屋價(jià)格，該價(jià)格體現(xiàn)的是第三人與出租人的意思表示。承租人的優(yōu)先購買權(quán)約束的只是出租人對締約相對人的選擇權(quán)，而非約束出租人對房屋的處分權(quán)。房屋出賣價(jià)格的確定是出租人行使處分權(quán)的表現(xiàn)，故承租人主張優(yōu)先購買權(quán)，只能按照第三人與出租人確定的同等條件，承租人對該條件不具有異議權(quán)和抗辯權(quán)。
第二十三條出租人委托拍賣人拍賣租賃房屋，應(yīng)當(dāng)在拍賣5日前通知承租人。承租人未參加拍賣的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)。
【解讀】拍賣的特質(zhì)導(dǎo)致其與承租人的優(yōu)先購買權(quán)存在一定沖突，由于優(yōu)先購買權(quán)屬“準(zhǔn)物權(quán)”，有一定的優(yōu)先效力，在拍賣程序亦不例外?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第16條規(guī)定，“拍賣過程中，有最高價(jià)時(shí)，優(yōu)先購買權(quán)人可以表示以該最高價(jià)買受，如無更高應(yīng)價(jià)，則拍歸優(yōu)先購買權(quán)人;如有更高應(yīng)價(jià)，而優(yōu)先購買權(quán)人不作表示的，則拍歸該應(yīng)價(jià)最高的競買人?！贝怂^“跟價(jià)法”。
在拍賣負(fù)擔(dān)有優(yōu)先購買權(quán)的租賃房屋時(shí)，一般遵循如下程序：
(1)拍賣通知，出租人在拍賣5日前以書面或者其他能夠確認(rèn)收悉的適當(dāng)方式，通知優(yōu)先購買權(quán)人于拍賣日到場。
(2)優(yōu)先購買權(quán)人應(yīng)按照拍賣通知或拍賣公告的要求，與其他競買人一樣進(jìn)行競買登記、繳納競買保證金，在拍賣日到場參加競拍。
(3)舉牌應(yīng)價(jià)，若承租人在出現(xiàn)最高應(yīng)價(jià)時(shí)未作出以該價(jià)格購買的意思表示，則拍賣房屋由最高應(yīng)價(jià)人購買。
第二十四條具有下列情形之一，承租人主張優(yōu)先購買房屋的，人民法院不予支持：
(一)房屋共有人行使優(yōu)先購買權(quán)的;
(三)出租人履行通知義務(wù)后，承租人在十五日內(nèi)未明確表示購買的;
(四)第三人善意購買租賃房屋并已經(jīng)辦理登記手續(xù)的。
【解讀】房屋共有人的優(yōu)先購買權(quán)產(chǎn)生于共有人所有權(quán)關(guān)系之中，具有物權(quán)性質(zhì)，而承租人優(yōu)先購買權(quán)基于租賃關(guān)系，本質(zhì)上仍屬債權(quán)性質(zhì)，按照物權(quán)優(yōu)于債權(quán)的理論，共有人的優(yōu)先購買權(quán)要優(yōu)于承租人的優(yōu)先購買權(quán)。
家庭成員之間的房屋買賣，具有濃厚的人身色彩，與純粹的買賣關(guān)系有很大區(qū)別，故本條確認(rèn)出租人將租賃房屋出賣給近親屬的，承租人不得主張優(yōu)先購買權(quán)。
出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)提前通知承租人，承租人在接到通知后應(yīng)及時(shí)答復(fù)，若承租人接到通知后15日內(nèi)未明確表示購買的，則喪失優(yōu)先購買權(quán)，這里強(qiáng)調(diào)“明確表示”。
《物權(quán)法》第一百零六條規(guī)定了善意取得制度，即受讓人以財(cái)產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移為目的，善意、對價(jià)受讓且占有該財(cái)產(chǎn)，即使出讓人無轉(zhuǎn)移所有權(quán)的權(quán)利，受讓人仍取得其所有權(quán)?！芭e重以明輕”，在第三人善意購買出租房屋，并辦理登記手續(xù)情形下，可對抗承租人的優(yōu)先購買權(quán)。
第二十五條本解釋施行前已經(jīng)終審，本解釋施行后當(dāng)事人申請?jiān)賹徎蛘甙凑諏徟斜O(jiān)督程序決定再審的案件，不適用本解釋。
【解讀】本解釋于209月1日起施行，施行前的行為引起的糾紛，在本解釋施行之后提起訴訟的，應(yīng)當(dāng)適用本解釋;本解釋施行前提起的訴訟，本解釋施行后案件尚在訴訟系屬中，無論處于一審還是二審程序，均適用本解釋;本解釋施行前已經(jīng)終審的案件，在本解釋施行前提起再審程序，且于本解釋實(shí)施時(shí)仍在審理中的，應(yīng)當(dāng)適用本解釋;本解釋施行前已經(jīng)終審，本解釋施行后當(dāng)事人申請?jiān)賹徎蛘甙凑諏徟斜O(jiān)督程序決定再審的案件，不適用本解釋。
合伙合同糾紛案篇九
為妥善解決勞動(dòng)爭議案件審理中涉及的社會保險(xiǎn)問題，北京市高級人民法院民一庭與北京市人力資源和社會保障局于20___年7月31日聯(lián)合召開社會保險(xiǎn)相關(guān)問題研討會。北京市三級法院從事勞動(dòng)爭議審判工作的部分庭長和法官、北京市人力資源和社會保障局有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)及相關(guān)部門負(fù)責(zé)人參加了研討。與會人員就勞動(dòng)爭議案件審理中涉及的社會保險(xiǎn)問題進(jìn)行了討論，對部分問題的解決取得了一致意見，現(xiàn)紀(jì)要如下：
一、關(guān)于用人單位未按規(guī)定為農(nóng)民工繳納養(yǎng)老保險(xiǎn)費(fèi)的問題。
1、用人單位未按規(guī)定為農(nóng)民工繳納養(yǎng)老保險(xiǎn)費(fèi)，農(nóng)民工主張予以補(bǔ)繳的，一般不予受理。
用人單位未按規(guī)定為農(nóng)民工繳納養(yǎng)老保險(xiǎn)費(fèi)，農(nóng)民工在與用人單位終止或解除勞動(dòng)合同后要求用人單位賠償損失的，應(yīng)予受理。
2、因用人單位未按規(guī)定為農(nóng)民工繳納養(yǎng)老保險(xiǎn)費(fèi)，農(nóng)民工在與用人單位解除或終止勞動(dòng)合同后，要求用人單位賠償損失的，應(yīng)當(dāng)自勞動(dòng)合同解除或終止之日起一年內(nèi)提出。賠償數(shù)額的確定可參照《農(nóng)民合同制職工參加北京市養(yǎng)老、失業(yè)保險(xiǎn)暫行辦法》(京勞險(xiǎn)發(fā)[]99號)和《北京市農(nóng)民工養(yǎng)老保險(xiǎn)暫行辦法》(京勞社養(yǎng)發(fā)[20___]125號)的規(guī)定。
3、為便于勞動(dòng)仲裁部門和法院在案件審理中更及時(shí)準(zhǔn)確地計(jì)算相應(yīng)賠償數(shù)額，市人力資源和社會保障局職工養(yǎng)老保險(xiǎn)處、社會保險(xiǎn)基金管理中心聯(lián)合開發(fā)了計(jì)算農(nóng)民工養(yǎng)老保險(xiǎn)損失賠償金的計(jì)算機(jī)程序軟件，供仲裁員和法官在辦案時(shí)參考使用。
1、因用人單位未按規(guī)定為勞動(dòng)者繳納醫(yī)療保險(xiǎn)費(fèi)，勞動(dòng)者要求用人單位賠償相關(guān)醫(yī)療保險(xiǎn)待遇損失，勞動(dòng)仲裁部門受理后，應(yīng)要求勞動(dòng)者提交相關(guān)醫(yī)療單據(jù)，并委托所在區(qū)縣的醫(yī)療保險(xiǎn)經(jīng)辦機(jī)構(gòu)協(xié)助核算應(yīng)由用人單位承擔(dān)的醫(yī)療費(fèi)數(shù)額。勞動(dòng)仲裁部門和法院在處理相應(yīng)案件時(shí)，均可參照。
2、未經(jīng)過仲裁前置程序直接起訴到法院的醫(yī)保待遇損失爭議案件，法院在受理后，應(yīng)要求勞動(dòng)者提交相關(guān)醫(yī)療單據(jù)，并可直接或通過所在區(qū)縣勞動(dòng)仲裁部門委托相應(yīng)醫(yī)療保險(xiǎn)經(jīng)辦機(jī)構(gòu)協(xié)助核算應(yīng)由用人單位承擔(dān)的醫(yī)療費(fèi)數(shù)額。
合伙合同糾紛案篇十
2001年12月17日，原告黃山才在被告四川省鹽業(yè)總公司成都分公司(下簡稱鹽業(yè)公司)處購買食用精制非碘鹽，而被告將堆放在鹽業(yè)公司彭州支公司露天壩子里，不符合國家質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的食鹽6噸(單價(jià)825元/噸)賣給了原告，原告將其中3.45噸食鹽作為封口鹽加入至569桶山露中，造成該569桶山露中鹽水出現(xiàn)大量黑褐色泡沫，鹽水中有細(xì)小黑色懸浮物，不符合原告與上海浦東公司簽訂的山露買賣合同中約定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，該569桶山露被上海浦東公司拒收，至今仍在原告處。
另查明，每桶成品山露的重量是50公斤，569桶山露的重量為28.45噸，每噸價(jià)格為4500元，該569桶鹽漬山露的價(jià)款應(yīng)為128025元(569桶×50公斤×4500元)。又查明，鹽漬山露主要通過外貿(mào)公司出口日本，國內(nèi)無銷售市場。
[裁判要旨]。
法院認(rèn)為，原、被告之間買賣食用精制非碘鹽，是雙方的真實(shí)意思表示，內(nèi)容合法，原、被告之間形成的買賣合同關(guān)系合法有效，而被告出售的食鹽不符合雙方的約定，又不符合國家質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第一百零七條“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任”和第一百一十一條“質(zhì)量不符合約定的，應(yīng)當(dāng)按照當(dāng)事人的約定承擔(dān)違約責(zé)任。
對違約責(zé)任沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，受害方根據(jù)標(biāo)的的性質(zhì)以及損失的大小，可以合理選擇要求對方承擔(dān)修理、更換、重作、退貨、減少價(jià)款或者報(bào)酬等違約責(zé)任“的規(guī)定，對原告要求被告賠償鹽漬山露因質(zhì)量不合格被上海浦東公司拒收的損失128025元以及退還尚未使用的2.55噸食鹽的購鹽款2103.75元的訴訟請求，法院依法予以支持。
對原告要求被告承擔(dān)已支付的違約金27000元損失的訴訟請求理由不充分，因原告在未到交貨期限，也未采取補(bǔ)求措施的情況下，即向上海浦東公司支付違約金，并以此作為損失要求被告承擔(dān)損失，于法無據(jù)，且該損失被告也無法預(yù)見，故原告要求被告承擔(dān)給付27000元的違約金損失，法院不予支持。
對被告辯稱未給原告的山露造成損壞結(jié)果，主張駁回原告的訴訟請求的依據(jù)不充分，因鹽漬山露系主要出口日本，國內(nèi)無銷售市場，該569桶鹽漬山露已全部損壞無殘質(zhì)，故被告的辯稱理由不能成立，其主張法院依法不予支持。
[評析]。
由于被告的行為已經(jīng)構(gòu)成了根本違約，理應(yīng)對原告所受到的損失以及預(yù)期將獲得的利益承擔(dān)賠償責(zé)任。本院通過充分運(yùn)用用證據(jù)規(guī)則，對原告的損失范圍，損失額的大小作出正確的確定。
1、違約責(zé)任的確定。在本案中，被告辯稱其是按國家計(jì)劃在樂山聯(lián)峰鹽化有限責(zé)任公司購進(jìn)的，有檢驗(yàn)報(bào)告書證明該批鹽符合gb5461―2000標(biāo)準(zhǔn)，符合合同目的。但勘驗(yàn)筆錄反映，該批食鹽兌水后，鹽中有細(xì)小、黑色懸浮物。同時(shí)原告方提出的上海浦東公司出具的《02糧浦東公司第05號》中記載，浦東公司拒收原告成品山露的理由是山露鹽水渾濁、有黑色漂浮物。且該食鹽經(jīng)成都市衛(wèi)生執(zhí)法監(jiān)督所鑒定，不符合國家質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。
權(quán)期待得到的東西，即為根本違反合同，除非違反合同的一方不預(yù)知而且同樣一個(gè)通情達(dá)理的人處于相同情況中也沒有理由預(yù)知會發(fā)生這種結(jié)果”。
因此，《公約》衡量是否根本違反合同，有三個(gè)條件：第一，違反合同結(jié)果的嚴(yán)重程度，即是否在實(shí)際上剝奪了另一反給根據(jù)合同有權(quán)期待得到的東西;第二，這個(gè)嚴(yán)重結(jié)果能否預(yù)知;第三，不能預(yù)知者的標(biāo)準(zhǔn)是處于相同情況中的同樣通情達(dá)理的第三人。在大陸法系國家，合同債務(wù)人只有存在可歸責(zé)于他的過錯(cuò)情況下，才承擔(dān)違約責(zé)任。
因此，大陸法系國家采取的是過錯(cuò)或推定過錯(cuò)責(zé)任原則。前者如《德國民法典》第276條“債務(wù)人，法無其它規(guī)定，應(yīng)就其故意或過失的行為負(fù)其責(zé)任。”后者如《法國民法典》第1147條“凡債務(wù)人不能證明其不履行債務(wù)系由于不應(yīng)歸其個(gè)人負(fù)責(zé)的外來原因時(shí)，即使在其個(gè)人方面無惡意，債務(wù)人對于其不履行或延遲履行債務(wù)，如有必要，應(yīng)支付損害賠償?！?/p>
英美法系國家不以當(dāng)事人有過失作為構(gòu)成違約的必要條件，而認(rèn)為一切合同都是“擔(dān)保”，只要債務(wù)人不能達(dá)到擔(dān)保的結(jié)果，就是違約。《公約》也沒有采取過失責(zé)任原則，只要一方違反合同，并給他方造成損失，他就要負(fù)損害賠償責(zé)任，至于他違反合同有無過失，在所不問。
根據(jù)《合同法》第107、108條和第120、121條的規(guī)定，只要違約就應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任;雙方都違約的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任;即使一方因第三人的原因造成違約的，仍應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，該方與第三人之間的糾紛，依照法律或約定解決?？梢姡覈囊?guī)定與《公約》的規(guī)定是基本一致。
由此，筆者認(rèn)為，原告向被告購買食鹽，其目的是用于生產(chǎn)食品。而被告鹽業(yè)公司作為國家指定的食鹽專銷企業(yè)，客觀上能夠知道、主觀上也有能力知道其所出售的食鹽是否符合國家標(biāo)準(zhǔn)、能否使用，但在知悉原告購買鹽用于生產(chǎn)的目的后，仍將不符合國家質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的食鹽出售給原告，導(dǎo)致原告購買合格食鹽以用于生產(chǎn)的合同目的難以實(shí)現(xiàn)，其顯然能夠預(yù)見到原告依據(jù)合同規(guī)定有權(quán)期待的東西無法得到，已構(gòu)成了根本性違約。
2、損失范圍的確認(rèn)。根本違約責(zé)任或補(bǔ)救方法主要可采取賠償損失、解除合同、宣告合同無效等三種。關(guān)于賠償損失的范圍問題，一般應(yīng)包括財(cái)產(chǎn)的毀損，減少和為減少或消除損失所支出的費(fèi)用，以及合同履行后可能獲得的利益，在貨物買賣合同中就是利潤。
關(guān)于賠償限額問題，應(yīng)考慮兩個(gè)因素：第一，不得超過根本違約一方訂立合同時(shí)預(yù)見到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見到因根本違約而可能造成的損失。第二，受害方因?qū)Ψ礁具`約而嚴(yán)重影響到的訂約時(shí)的預(yù)期利益大小。關(guān)于解除合同的問題，解除合同即撤銷合同從而使合同雙方權(quán)利義務(wù)歸于消滅的行為，但是解除合同并不影響非違約方要求根本違約方賠償損失的權(quán)利。關(guān)于宣告合同無效的問題，根本違約方應(yīng)對合同無效造成另一方的經(jīng)濟(jì)損失負(fù)賠償責(zé)任，而且宣告合同無效、賠償損失并不影響非違約方采取其他補(bǔ)救方法。
在本案中，原告方的損失以及合同履行后可能獲得的利益范圍的確定是裁判的關(guān)鍵，而矛盾主要集中在確定原告方向浦東公司所支付的違約金27000元是否屬于損失的范圍。對此，筆者認(rèn)為本案中違約金不應(yīng)屬于原告方之損失。
其理由在于：原告與上海浦東公司簽訂的山露買賣合同約定交貨期限為7月――7月，同時(shí)雙方還約定若賣方未按期交貨，賣方須向買方支付違約金為20%.但原告在201月15日收到向上海浦東公司發(fā)送的《(02)川糧浦東司第05號》通知，指出山露不合格時(shí)，即向上海浦東公司支付違約金，并未積極采取補(bǔ)救措施，擴(kuò)大了損失的發(fā)生，并且對于該違約金，被告鹽業(yè)公司也是無法預(yù)見。由于原告沒有采取適當(dāng)措施致使損失擴(kuò)大的，故不得就擴(kuò)大的損失要求負(fù)責(zé)。
3、損失大小的確定。本案中所確定的原告的損失是加入了不合格食鹽的569桶鹽漬山露的全部價(jià)款，根據(jù)是569桶鹽漬山露中加入了不合格食鹽，已被上海浦東公司拒絕收購。而這569桶鹽漬山露是否具有殘值，是本案確定損失大小的關(guān)鍵。
就一般鹽漬產(chǎn)品而言，加入了本案中的不合格食鹽(本案中的不合格食鹽是食鹽的顏色不符合國家食用精制非碘鹽的標(biāo)準(zhǔn)，但食用沒問題)，只會影響鹽漬產(chǎn)品的等級，等級降低，只是價(jià)格降低，降低價(jià)格后可以賣掉以減少部份損失，恰好本案中的產(chǎn)品是鹽漬山露，鹽漬山露是只能出口日本、美國及歐洲等少數(shù)幾個(gè)國家，在國內(nèi)無銷售地，所以本案中的鹽漬山露無法降價(jià)處理，法院就此認(rèn)定569桶山露全部損壞，損失的大小就是569桶山露的價(jià)值。
合伙合同糾紛案篇十一
承辦律師：郭行飛律師楊欣律師
爭議焦點(diǎn)：公司《職位聘用書》上薪酬承諾是否屬于“書面工作失誤”
案情簡介：2007年，申訴人原就職的公司被某知名跨國公司（即被訴人）收購，被訴人向申訴人寄發(fā)《職位聘用書》要約，申訴人接受要約，并與被訴人簽署了書面勞動(dòng)合同。但是，在勞動(dòng)合同履行過程中，被訴人認(rèn)為《職位聘用書》中月薪1萬多元屬于工作失誤，要求按照申訴人在原單位的'薪金報(bào)酬每月6千多元支付工資。為此申訴人委托我所郭行飛律師、楊欣律師向浦東新區(qū)仲裁委員會申請勞動(dòng)仲裁。
雙方主要觀點(diǎn)：
申訴人：雙方簽署的勞動(dòng)合同是雙方真實(shí)意思的表示，被訴人《職位聘用書》中
關(guān)于
薪金報(bào)酬的要約是勞動(dòng)合同的重要內(nèi)容，被訴人對該薪酬承諾屬于“書面工作失誤”的解釋是根本站不住腳的。申訴人要求被訴人按照《職位聘用書》上薪酬承諾繼續(xù)履行勞動(dòng)合同。被訴人：《職位聘用書》中關(guān)于崗位、月薪和年薪、相關(guān)福利與申訴人原就職公司的薪資待遇及福利有巨大差距，屬于失誤，非被訴人真實(shí)意愿的表達(dá)，且顯示公平，被訴人有權(quán)對此做出調(diào)整。
合伙合同糾紛案篇十二
運(yùn)輸合同的客體是指承運(yùn)人將一定的貨物或旅客到約定的地點(diǎn)的運(yùn)輸行為;運(yùn)輸合同大多是格式條款合同。
今天本站小編將與大家分享：運(yùn)輸合同糾紛案例解析?;具體內(nèi)容如下，僅供參考，希望能夠?qū)Υ蠹矣兴鶐椭?
管轄上，有管轄權(quán)的地方可能有四個(gè)：被告所在地、運(yùn)輸始發(fā)地、運(yùn)輸目的地。因?yàn)楦鶕?jù)合同法第三百一十三條：兩個(gè)以上承運(yùn)人以同一運(yùn)輸方式聯(lián)運(yùn)的，與托運(yùn)人訂立合同的承運(yùn)人應(yīng)當(dāng)對全程運(yùn)輸承擔(dān)責(zé)任。損失發(fā)生在某一運(yùn)輸區(qū)段的，與托運(yùn)人訂立合同的承運(yùn)人和該區(qū)段的承運(yùn)人承擔(dān)連帶責(zé)任。在單式聯(lián)運(yùn)的情況下，可能突破合同的相對性發(fā)生連帶責(zé)任，于是可有兩個(gè)被告，亦即可能有兩個(gè)被告所在地。另外，法律并未規(guī)定貨物必須實(shí)際運(yùn)輸了才可適用始發(fā)地與目的地管轄。
如上所述，單式聯(lián)運(yùn)下產(chǎn)生連帶責(zé)任。實(shí)際上這種情況還是相當(dāng)普遍的，多數(shù)運(yùn)輸公司都是將貨物又交由他人運(yùn)輸。很多運(yùn)輸公司就是一種代理公司或負(fù)責(zé)配貨的信息部。所以，這時(shí)，可根據(jù)管轄或執(zhí)行的方便而選擇被告，只起訴第一承運(yùn)人的情況也很常見。
這類糾紛有一個(gè)現(xiàn)象很有意思：即按合同法，托運(yùn)人才是合同當(dāng)事人。收貨人不是，類似于為第三人利益的合同。因此收貨人收不到貨的情況下，仍只能由托運(yùn)人起訴。但是我們注意到：在收貨人與托運(yùn)人是買賣關(guān)系時(shí)(這種情況占多數(shù))，如為代辦托運(yùn)(亦很常見)，則一旦貨交承運(yùn)人，交付即完成，風(fēng)險(xiǎn)即轉(zhuǎn)移。之后無論發(fā)生什么情況，無損托運(yùn)人利益。所以，在出現(xiàn)貨物丟失等情況時(shí)，受損的是收貨人，可是卻只有托運(yùn)人能起訴。當(dāng)然，這在理論上仍有爭議，但通說如此。
另外，如前所述，有不少運(yùn)輸公司并不實(shí)際組織運(yùn)輸，而是轉(zhuǎn)手由他人運(yùn)輸。所以可能會主張其只是代理人，與托運(yùn)人之間是委托關(guān)系，而委托關(guān)系是過錯(cuò)責(zé)任。這需要根據(jù)托運(yùn)單來確定，一般情況下這樣的運(yùn)輸公司出具的仍然是標(biāo)準(zhǔn)的托運(yùn)單，因而主張按委托代理處理沒有事實(shí)依據(jù)。我們可以通過比較委托關(guān)系與運(yùn)輸關(guān)系來區(qū)分這一點(diǎn)。還有一點(diǎn)，就算該公司只有貨運(yùn)代理的經(jīng)營范圍亦不影響，因?yàn)楦鶕?jù)最高人民法院關(guān)于合同法的解釋，公司超越經(jīng)營范圍簽訂的合同一般情況下仍然有效。
在貨物丟失或受損的情況下，有兩種案由可供選擇。托運(yùn)人作為合同當(dāng)事人按貨物運(yùn)輸合同糾紛起訴，或由貨物所有人(經(jīng)常是收貨人，如上所分析)按侵權(quán)糾紛起訴。但在后一種情況下，只能選擇貨物在其手中受損的承運(yùn)人起訴。(當(dāng)然，如果是被第三人損壞，也可起訴該第三人)作侵權(quán)糾紛起訴時(shí)，除管轄、原被告均有不同外，值得注意的一點(diǎn)是：歸責(zé)責(zé)任不同。侵權(quán)糾紛是過錯(cuò)責(zé)任。而違約責(zé)任是無過錯(cuò)責(zé)任。所以如果不能證明確屬被告過錯(cuò)(比如貨物被冒領(lǐng)，被偷)，或原告亦有過錯(cuò)時(shí)，按貨物運(yùn)輸合同糾紛起訴較為有利。
根據(jù)合同法第三百一十一條規(guī)定：承運(yùn)人對運(yùn)輸過程中貨物的毀損、滅失承擔(dān)損害賠償責(zé)任，但承運(yùn)人證明貨物的毀損、滅失是因不可抗力、貨物本身的自然性質(zhì)或者合理損耗以及托運(yùn)人、收貨人的過錯(cuò)造成的，不承擔(dān)損害賠償責(zé)任。因此，在此三種免責(zé)事由之外的任何情形，承運(yùn)人均需賠償，包括貨物被盜、車禍、被冒領(lǐng)、不知原因的丟失等情形。
一是是否能證明貨物價(jià)值。一般而言，證據(jù)主要有收貨人與托運(yùn)人之間的。
買賣合同。
等書證，收貨人向托運(yùn)人給付貨款的收據(jù)或發(fā)票，再與托運(yùn)單上的內(nèi)容相對照，如果吻合，則證據(jù)基本足夠。如果沒有貨款收據(jù)或發(fā)票，在起訴前不妨叫當(dāng)事人開具一張(當(dāng)然，不是造假)。
二是托運(yùn)單上的免責(zé)條款問題。幾乎目前所有的托運(yùn)單上均有免責(zé)條款，寫明自己買保險(xiǎn)，如出事，賠款不超過運(yùn)費(fèi)的三倍云云。但也可以說幾乎所有司法實(shí)踐均否定了這種格式條款。其違法之處有這些：1、根據(jù)合同法第五十三條，免除因故意或重大過失造成對方財(cái)產(chǎn)損失的免責(zé)條款無效。在承運(yùn)人有重大過錯(cuò)時(shí)，顯然無效。2、違反關(guān)于格式條款的規(guī)定。合同法第40條規(guī)定，提供格式條款一方免除其責(zé)任、加重對方責(zé)任、排除對方主要權(quán)利的，該條款無效。上述免責(zé)條款顯然屬于免除己方責(zé)任、排除對方主要權(quán)利。同時(shí)合同法第39條規(guī)定了公平原則及提供方需以合理方式提請對方注意，這也有可能被違反。
至于要求托運(yùn)人買保險(xiǎn)顯然無理。略作幾點(diǎn)辯駁：1、托運(yùn)人在很多情況下，對貨物沒有可保利益(如上述代辦托運(yùn)的情況下)2、買不買保險(xiǎn)是托運(yùn)人跟保險(xiǎn)公司之間的事，不影響托運(yùn)人與承運(yùn)人之間的責(zé)任，就算買了保險(xiǎn)，別忘了保險(xiǎn)公司還有追償權(quán);3，不妨舉個(gè)例子。假如甲對乙說：我打壞你的東西可以不賠。這顯然無理。但假如甲對乙說：你應(yīng)該給你的財(cái)產(chǎn)上保險(xiǎn)。這樣我打壞你的東西你可以向保險(xiǎn)公司索賠，但我不賠。這是不是同樣荒謬呢?而前述免責(zé)條款何其相似。
由此可見，如果承運(yùn)人要規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，靠上述免責(zé)條款是不行的，必須選擇其他途徑：1、最簡單的當(dāng)然是購買責(zé)任保險(xiǎn);2，在托運(yùn)單上要求托運(yùn)人詳細(xì)列明貨物及價(jià)格，這會對其要求索賠構(gòu)成約束;3，在2的基礎(chǔ)上，保價(jià)運(yùn)輸是目前最常用的手段。因保價(jià)運(yùn)輸對托運(yùn)人與承運(yùn)人是公平的，貨物價(jià)值越大，承運(yùn)人的風(fēng)險(xiǎn)越大，因此托運(yùn)人需支付更多運(yùn)費(fèi)，這體現(xiàn)了權(quán)利與義務(wù)一致的原則，所以在司法實(shí)踐中一般被認(rèn)可。當(dāng)然，保價(jià)條款同樣是格式條款，應(yīng)當(dāng)遵循格式條款的規(guī)定，以合理的方式提請托運(yùn)人注意，應(yīng)該讓托運(yùn)人在該條款處簽字。
最后補(bǔ)充一點(diǎn)，根據(jù)證據(jù)規(guī)則。證明已履行合同義務(wù)由債務(wù)人一方負(fù)責(zé)，因此如果承運(yùn)人無法舉出證據(jù)證明收貨人已收到貨，則視為未收到貨。所以承運(yùn)人一方應(yīng)有基本的收貨手續(xù)，一般而言，應(yīng)由收貨人提供身份證復(fù)印件，并簽名。當(dāng)然，如果有貨物回單是最好的，但這比較麻煩。生活實(shí)際中，有一些小貨運(yùn)部甚至毫無收貨手續(xù)，只是打個(gè)電話叫收貨人來領(lǐng)貨即可，這是有極大的風(fēng)險(xiǎn)的。一旦收貨人不承認(rèn)，僅憑電話記錄證明力是極其有限的。
合伙合同糾紛案篇十三
、如何理解最高人民法院《
關(guān)于
貫徹執(zhí)行民事政策法律若干問題的意見》(以下簡稱“《意見》”)第五十六條的規(guī)定《意見》第五十六條規(guī)定：“買賣雙方自愿、并立有契約，買方已交付了房款，并實(shí)際使用和管理了房屋，又沒有其他
違法行為，只是買賣手續(xù)不完備的，應(yīng)認(rèn)為買賣關(guān)系有效，但應(yīng)著其補(bǔ)辦房屋買賣手續(xù)”。關(guān)于該條的適用，最高人民法院在1987年《關(guān)于曹根田與張仁吉房屋買賣糾紛案件如何適用政策、法律的請示報(bào)告》中已作出批復(fù)：《意見》第五十六條的精神只適用于解決《城市私有房屋管理?xiàng)l例》實(shí)施前的歷史遺留問題?！稐l例》實(shí)施后，人民法院審理這類案件，即應(yīng)嚴(yán)格按照《條例》的規(guī)定辦理。我國《城市私有房屋管理?xiàng)l例》已于1983年12月17日發(fā)布實(shí)施，故在此前有關(guān)房屋買賣糾紛的解決，適用《意見》第五十六條的規(guī)定，此后的有關(guān)糾紛應(yīng)嚴(yán)格按照《條例》的規(guī)定辦理。二、房屋買賣合同應(yīng)采取何種形式《合同法》第十條規(guī)定：“當(dāng)事人訂立合同，有書面形式、口頭形式和其他形式。法律、行政法規(guī)規(guī)定采用書面形式的，應(yīng)當(dāng)采用書面形式。當(dāng)事人約定采取書面形式的，應(yīng)當(dāng)采取書面形式”。對房屋買賣合同應(yīng)采用何種形式才有效，目前意見不一。有人認(rèn)為書面形式的合同才有效，但也有人認(rèn)為在合同其他要件滿足的條件下，只是口頭形式的合同也有效。要弄清楚這個(gè)問題，首先要認(rèn)識到在我國房屋買賣合同是法律許可唯一以不動(dòng)產(chǎn)為標(biāo)的物的特殊買賣合同。所謂“特殊”，是因?yàn)榉课葙I賣合同除了具有買賣合同的一般特征外，還具有以下特性：1、房屋買賣合同的標(biāo)的物是特指作為商品進(jìn)入市場流通的房屋;2、房屋買賣合同是轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)和宅基地使用權(quán)的協(xié)議;3、房屋買賣是就房屋不動(dòng)產(chǎn)所進(jìn)行的交易，其法律調(diào)整不僅適用合同法，而且適用有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)的法律、行政法規(guī)。其次，我國《城市房地產(chǎn)管理法》第四十條規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同……”?！冻鞘兴接蟹课莨芾?xiàng)l例》第七條規(guī)定：“辦理城市私有房屋所有權(quán)登記或轉(zhuǎn)移、變更登記手續(xù)時(shí)，須按下列要求提交證件：……(二)購買的房屋，須提交原房屋所有權(quán)證、買賣合同和契證……”。據(jù)此，可以看出，我國對城市私有房屋的買賣其合同形式的規(guī)定是應(yīng)當(dāng)采用書面形式，而不是口頭形式。那么，對農(nóng)村房屋買賣合同又是如何規(guī)定的呢?目前，有關(guān)法律、法規(guī)沒有明確的規(guī)定，這不能不說是立法上的一個(gè)漏洞。但對究竟應(yīng)采取何種形式，并非不能找到依據(jù)。最高人民法院于1992年7月9日對《關(guān)于范懷訴郭明華房屋買賣糾紛一案的請示報(bào)告》的批復(fù)中指出：“房屋買賣系要式法律行為，農(nóng)村的房屋買賣也應(yīng)具備雙方訂立書面契約、中人證明，按約交付房款以及管理房屋的要件;要求辦理契稅或過戶手續(xù)的地方，還應(yīng)依法辦理該項(xiàng)手續(xù)后，方能認(rèn)定買賣有效”。從以上法律、法規(guī)及司法解釋的規(guī)定可以看出，房屋買賣合同是要式合同，必須采用書面形式才能成立。但對此也不能絕對化，根據(jù)我國《合同法》第三十六條規(guī)定：“法律、行政法規(guī)規(guī)定或者當(dāng)事人約定采用書面形式，當(dāng)事人未采用書面形式但一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對方接受的，該合同成立”。故在此種情形下，合同也能成立。
三、如何理解《合同法》第四十四條的規(guī)定《合同法》第四十四條規(guī)定：“依法成立的合同，自成立時(shí)生效。法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)生效的，依照其規(guī)定”?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》和《城市私有房屋管理?xiàng)l例》的有關(guān)規(guī)定指出，買賣房屋必須在辦理過戶登記手續(xù)后，其所有權(quán)的變更方生效。此處的“登記”與《合同法》第四十四條規(guī)定的“登記”是否一個(gè)意思，筆者認(rèn)為，此“登記”并非彼“登記”?！逗贤ā返谒氖臈l中的“登記”指對合同本身進(jìn)行登記，相當(dāng)于登記備案的意思。某些法律、行政法規(guī)規(guī)定合同的生效要經(jīng)過特別程序后才產(chǎn)生法律效力，如我國的中外合資經(jīng)營法、中外合作經(jīng)營法規(guī)定，中外合資經(jīng)營合同、中外合作經(jīng)營合同必須經(jīng)過有關(guān)部門的審批后，才具有法律效力。最高人民法院關(guān)于《合同法》的解釋第九條規(guī)定，法律、行政法律規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)手續(xù)，或者辦理批準(zhǔn)、登記手續(xù)才生效，在一審法庭辯論終結(jié)前當(dāng)事人仍未辦理批準(zhǔn)手續(xù)的，或者仍未辦理批準(zhǔn)、登記手續(xù)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該合同未生效。從這一規(guī)定也可看出，《合同法》第四十四條中所規(guī)定的“登記”，是對合同本身的登記，未履行登記手續(xù)，則該合同屬于效力待定合同。
四、如何理解房屋過戶登記對房屋買賣合同效力的影響對買賣雙方簽訂書面房屋買賣合同，按約定交付房款及管理房屋，但未辦理過戶登記，該房屋買賣合同是否有效。有人認(rèn)為，應(yīng)在辦理過戶登記后合同才生效，其理由一是《合同法》第四十四條第二款的規(guī)定;二是未辦理過戶登記則所有權(quán)尚未發(fā)生轉(zhuǎn)移。從上文的分析可以看出，以第一種理由來否定合同的效力是站不住腳的。但究竟如何理解過戶登記與合同效力的關(guān)系?我國《土地管理法》第十二條及其《實(shí)施條例》第六條規(guī)定，土地使用權(quán)的變更，自變更登記之日起生效?！斗康禺a(chǎn)管理法》第三十五條、《城市私有房屋管理?xiàng)l例》第六條規(guī)定，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)辦理權(quán)屬變更登記。從這些規(guī)定可以看出，依法律行為而使不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)發(fā)生變動(dòng)的，以絕對辦理登記為必要，如不進(jìn)行登記，即使有物權(quán)變動(dòng)的事實(shí)，但在法律上也絕對不產(chǎn)生物權(quán)變動(dòng)的`效力?！逗贤ā返谝话偃龡l規(guī)定：“標(biāo)的物的所有權(quán)自標(biāo)的物交付時(shí)起轉(zhuǎn)移，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外”。同時(shí)該法第一百三十五條規(guī)定：“出賣人應(yīng)當(dāng)履行向買受人交付標(biāo)的物或者交付提取標(biāo)的物單證，并轉(zhuǎn)移標(biāo)的物所有權(quán)的義務(wù)”。從這兩條的規(guī)定可以看出，房屋買賣合同的出賣人負(fù)有向買受人交付房屋并轉(zhuǎn)移所有權(quán)的義務(wù)，合同是否有效與所有權(quán)是否轉(zhuǎn)移即辦理過戶登記手續(xù)無必然聯(lián)系。法律法規(guī)規(guī)定或合同約定的單方責(zé)任未履行成不得成為合同無效的理由。因?yàn)檫@些責(zé)任的實(shí)際負(fù)擔(dān)人不是僅向合同對方當(dāng)事人承諾履行，更主要的是應(yīng)向有關(guān)行政主管部門履行。而這些責(zé)任與合同密切相關(guān)，履行這些責(zé)任既是合同一方當(dāng)事人應(yīng)該履行的合同義務(wù)，又是對方開始履行合同的基礎(chǔ)保障。因此，這些是合同有效情況下當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)履行的合同義務(wù)，而不是合同是否有效的構(gòu)成要素，并不能因該義務(wù)的履行與否而決定合同的效力。最高人民法院在不久前發(fā)布實(shí)施的《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第六條規(guī)定：“當(dāng)事人以商品房預(yù)售合同未按照法律、行政法規(guī)辦理登記備案手續(xù)為由請求合同無效的，不予支持”。此規(guī)定指出，對商品房買賣合同的登記備案問題，應(yīng)當(dāng)屬于行政管理部門的一種合同管理措施，不是確認(rèn)合同效力的必要條件。《解釋》對此予以明確，避免了司法審判權(quán)與行政管理權(quán)之間的沖突。從這一解釋的精神也可以看出，房屋買賣合同中房屋過戶登記與否對合同本身的效力并無影響，故前面所說的第二種理由也不正確。
五、非農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的成員能否購買該組織成員的房屋在城鎮(zhèn)周邊地區(qū)，具有城鎮(zhèn)戶口的人購買周邊地區(qū)農(nóng)村住房的現(xiàn)象較為普遍。法律對能否買賣并未明確禁止，但因涉及到宅基地使用權(quán)的變更，故該買賣合同又具有特殊性，我國《土地管理法》規(guī)定，宅基地屬于農(nóng)民集體所有，農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準(zhǔn)。農(nóng)村房屋買賣涉及到土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移和變更，故審查買賣是否有效要看其房屋宅其地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移是否經(jīng)過合法批準(zhǔn)。農(nóng)村房屋所有權(quán)及土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移，一般應(yīng)以合同的實(shí)際履行為標(biāo)志，必須經(jīng)當(dāng)?shù)赝恋厮姓叽?、組同意才發(fā)生法律效力。
合伙合同糾紛案篇十四
今天上午9時(shí)20分，本市首例機(jī)動(dòng)車車主向行人賠償后，向保險(xiǎn)公司理賠遭拒案宣判。朝陽法院判決：中國人民財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)公司北京分公司營業(yè)部賠償車主周某4萬元。
法院認(rèn)定，周某所投保的車輛發(fā)生的交通事故屬于保險(xiǎn)事故，在其投保的第三者險(xiǎn)的承保范圍之內(nèi)。根據(jù)道路交通安全法第76條規(guī)定，保險(xiǎn)公司對保險(xiǎn)事故應(yīng)當(dāng)承擔(dān)無過錯(cuò)責(zé)任。
宣判后，保險(xiǎn)公司的應(yīng)訴代表當(dāng)即表示要上訴，并稱人保不應(yīng)成為法規(guī)沖突中的犧牲品。
今年8月6日，王某駕駛起重車在朝陽區(qū)姚家園路平房附近將騎車人廖某撞碾而亡。朝陽交通隊(duì)出具責(zé)任認(rèn)定書，稱事故發(fā)生前雙方進(jìn)入路口時(shí)的信號燈狀態(tài)無法查證，故車禍原因無法查清。
按照新“交法”的規(guī)定，機(jī)動(dòng)車與行人發(fā)生交通事故，機(jī)動(dòng)車一方負(fù)全責(zé)。在交通民警的主持下，車主劉某與死者家屬達(dá)成損害賠償調(diào)解書，劉某賠償對方10萬元。但此后劉某找到中國人保北京分公司要求理賠4萬元保險(xiǎn)金時(shí)，卻被保險(xiǎn)公司以“投保人沒有事故責(zé)任”為由拒絕。
在此案開庭審理后的第二天，北京市人大會第十五次會議審議通過了《北京市實(shí)施〈中華人民共和國道路交通安全法〉辦法》。該辦法規(guī)定，機(jī)動(dòng)車與非機(jī)動(dòng)車、行人之間發(fā)生交通事故造成人身傷亡、財(cái)產(chǎn)損失的，由保險(xiǎn)公司在機(jī)動(dòng)車第三者責(zé)任強(qiáng)制保險(xiǎn)的責(zé)任限額范圍內(nèi)先行賠償。該辦法將于1月1日施行。
合伙合同糾紛案篇十五
地址:廣州市白云區(qū)廣園中路282號六樓。
法定代表人：劉家慶。
上訴請求：
二、請求依法改判并支持上訴人在一審中提出的全部訴訟請求，即1、請求判令被上訴人立即向上訴人支付意外醫(yī)療保險(xiǎn)金0元;2、請求判令被上訴人立即向上訴人支付意外傷害保險(xiǎn)金100000元;3、判令被上訴人承擔(dān)本案全部訴訟費(fèi)用。
上訴的事實(shí)與理由：
上訴人徐新xx因訴被上訴人中華聯(lián)合財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)股份有限公司廣州市白云支公司保險(xiǎn)合同糾紛一案，不服廣州市白云區(qū)人民法院作出的(20xx)云法民二初字第78號民事判決。上訴人認(rèn)為，原判決認(rèn)定事實(shí)錯(cuò)誤，審查和認(rèn)定證據(jù)及分配舉證責(zé)任不符合法律規(guī)定，適用法律不當(dāng)。因此，原判決駁回上訴人的一審訴訟請求是完全錯(cuò)誤的。上訴人的具體上訴理由如下：
一、原判決認(rèn)定事實(shí)錯(cuò)誤。
1、原判決在第9頁第一行認(rèn)定：“《中華聯(lián)合財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)股份團(tuán)體人身意外傷害保險(xiǎn)條款(20xx版)》是合同的載體，其內(nèi)容是當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，并無違反法律和行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效，對雙方均有約束力，應(yīng)依約履行。”這一認(rèn)定是錯(cuò)誤的。理由是：首先，該保險(xiǎn)條款是一審被告單方面制定并在庭審時(shí)才出示，并非雙方當(dāng)事方協(xié)商確定，也沒有任何我方當(dāng)事人簽名確認(rèn)，所以，該條款中的內(nèi)容并非我方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示;其次，該保險(xiǎn)條款中有多處責(zé)任免除條款違反了《合同法》第十三條、第三十二條、第三十九條、第四十條和《保險(xiǎn)法》第十七條、第十九條、第四十六條的規(guī)定，由于被上訴人未向上訴人提供上述保險(xiǎn)條款的格式條款，也未向上訴人一方明確告知免除保險(xiǎn)人責(zé)任的條款，并且相關(guān)條款違反了法律規(guī)定，因此上述保險(xiǎn)條款并不是全部合法有效，相關(guān)條款由于違反法律規(guī)定對上訴人一方也不具備約束力。
2、原判決在第9頁第11行認(rèn)定：“足以印證投保人已收到了上述條款”，該認(rèn)定也是錯(cuò)誤的。
首先，被上訴人一審舉證的“投保人蓋章的保險(xiǎn)投保單”，我方并不認(rèn)可其真實(shí)性;即使該“投保單”是真實(shí)的，其上面的內(nèi)容也無法確定投保人明確確實(shí)收到“保險(xiǎn)條款”，而且該投保單上的內(nèi)容全部是保險(xiǎn)公司制定的格式條款，從法律規(guī)定的有利于未提供條款方的解釋出發(fā)，該內(nèi)容完全不能明確投保人收到保險(xiǎn)條款。其次，如果認(rèn)定該條款是合同的重要組成部分，則應(yīng)由被上訴人舉出明確證據(jù)證明確實(shí)已交付條款并由對方簽收。再次，投保人是否收到保險(xiǎn)條款，應(yīng)由被上訴人舉證證明，法院不能由推理來認(rèn)定。不能認(rèn)為因?yàn)樵摫ｋU(xiǎn)條款是保險(xiǎn)合同的“重點(diǎn)部分”，所以推定該條款一定交付給了投保人。一審法院對上述事實(shí)的推理缺乏邏輯性和法律依據(jù)，是錯(cuò)誤的。
二、原判決對上訴人一審請求的支付意外醫(yī)療保險(xiǎn)金20000元不予支持，不符合法律規(guī)定，是錯(cuò)誤的。
上訴人訴請的支付意外醫(yī)療保險(xiǎn)金的法律依據(jù)：
1、《保險(xiǎn)法》第十七條：“訂立保險(xiǎn)合同，采用保險(xiǎn)人提供的格式條款的，保險(xiǎn)人向投保人提供的投保單應(yīng)當(dāng)附格式條款，保險(xiǎn)人應(yīng)當(dāng)向投保人說明合同的內(nèi)容。
對保險(xiǎn)合同中免除保險(xiǎn)人責(zé)任的條款，保險(xiǎn)人在訂立合同時(shí)應(yīng)當(dāng)在投保單、保險(xiǎn)單或者其他保險(xiǎn)憑證上作出足以引起投保人注意的提示，并對該條款的內(nèi)容以書面或者口頭形式向投保人作出明確說明;未作提示或者明確說明的，該條款不產(chǎn)生效力。”
在本案中，沒有證據(jù)證明保險(xiǎn)人將格式條款交付給了被保險(xiǎn)人，也無證據(jù)證明保險(xiǎn)人對保險(xiǎn)合同中免除保險(xiǎn)人責(zé)任的條款進(jìn)行了明確說明或重點(diǎn)提示，因此，本案保險(xiǎn)人提供的條款不產(chǎn)生效力。
2、《保險(xiǎn)法》第十九條：“采用保險(xiǎn)人提供的格式條款訂立的保險(xiǎn)合同中的下列條款無效：
(一)免除保險(xiǎn)人依法應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)或者加重投保人、被保險(xiǎn)人責(zé)任的;。
(二)排除投保人、被保險(xiǎn)人或者受益人依法享有的'權(quán)利的?！?/p>
因此，保險(xiǎn)人的所謂“意外醫(yī)療保險(xiǎn)責(zé)任適用補(bǔ)償原則”的條款無效。
3、《保險(xiǎn)法》第四十六條：“被保險(xiǎn)人因第三者的行為而發(fā)生死亡、傷殘或者疾病等保險(xiǎn)事故的，保險(xiǎn)人向被保險(xiǎn)人或者受益人給付保險(xiǎn)金后，不享有向第三者追償?shù)臋?quán)利，但被保險(xiǎn)人或者受益人仍有權(quán)向第三者請求賠償。”
據(jù)此規(guī)定第三者對被保險(xiǎn)人的相關(guān)賠償，不影響被保險(xiǎn)人向保險(xiǎn)人索賠保險(xiǎn)金。
而在本案中，上訴人的單位根本未向上訴人支付醫(yī)療費(fèi)賠償，而且上訴人在本案中也向法庭提交了醫(yī)療費(fèi)發(fā)票原件。因此，人民法院對上訴人的請求支付醫(yī)療保險(xiǎn)金的訴請應(yīng)予支持。
三、原判決對上訴人一審請求的支付意外傷害保險(xiǎn)金100000元的訴請不予支持，屬于認(rèn)定事實(shí)和適用法律錯(cuò)誤都是錯(cuò)誤的。
上訴人訴請支付意外傷害保險(xiǎn)金的法律依據(jù)：
1、《保險(xiǎn)法》第三十條：“采用保險(xiǎn)人提供的格式條款訂立的保險(xiǎn)合同，保險(xiǎn)人與投保人、被保險(xiǎn)人或者受益人對合同條款有爭議的，應(yīng)當(dāng)按照通常理解予以解釋。對合同條款有兩種以上解釋的，人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)作出有利于被保險(xiǎn)人和受益人的解釋?！?/p>
在本案中，保險(xiǎn)公司的任何證據(jù)都不能證明其提供的格式條款向被保險(xiǎn)人進(jìn)行了明確告知并交付給被保險(xiǎn)人簽收。因此應(yīng)當(dāng)按照有利于被保險(xiǎn)人的原則對相關(guān)內(nèi)容作出解釋。
2、《保險(xiǎn)法》第十七條和第十九條。
據(jù)上述法條規(guī)定，保險(xiǎn)公司因?yàn)闆]有向被保險(xiǎn)人支付格式條款并明確告知，保險(xiǎn)公司制定的免予自己責(zé)任的條款無效。
因此，上訴人請求的按照最高院規(guī)定人身損害賠償標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算殘疾賠償保險(xiǎn)金并判令被上訴人支付，符合法律規(guī)定，有事實(shí)和法律依據(jù)，應(yīng)予支持。
綜上所述，一審判決不符合《合同法》和《保險(xiǎn)法》的規(guī)定，是錯(cuò)誤的。請求二審法院依法改判。
此致
廣州市中級人民法院。
上訴人：徐新xx。
合伙合同糾紛案篇十六
范某某于9月23日向佛山市勞動(dòng)爭議仲裁委員會提出仲裁申請，該委于同年9月28日立案受理。佛山市勞動(dòng)爭議仲裁委員會經(jīng)審查認(rèn)為，該勞動(dòng)合同爭議糾紛不屬其管轄，并作出佛勞仲案字[]第220號仲裁決定書，決定撤銷立案，不予受理。范某某于月4日向佛山市禪城區(qū)勞動(dòng)爭議仲裁委員會提出仲裁申請，該委已立案受理，案號為佛禪勞仲案字[2005]第213號。在佛山市禪城區(qū)勞動(dòng)爭議仲裁委員會作出裁決前，范某某又于2005年11月10日以郵寄方式向原審法院申請立案受理。2005年11月15日，原審法院受理了本案，范某某于同日向佛山市禪城區(qū)勞動(dòng)爭議仲裁委員會提出撤訴申請書，并獲批準(zhǔn)撤訴。
原審法院認(rèn)為：本案屬勞動(dòng)合同糾紛，根據(jù)《中華人民共和國勞動(dòng)法》第七十九條規(guī)定的精神，勞動(dòng)爭議案件經(jīng)勞動(dòng)爭議仲裁委員會仲裁是提起訴訟的必經(jīng)程序，范某某未經(jīng)勞動(dòng)仲裁裁決，即向法院起訴不符合法律規(guī)定，對范某某的起訴應(yīng)予以駁回，因此作出駁回范某某起訴的民事裁定。
合伙合同糾紛案篇十七
1月20日，某建筑公司向某鋼鐵廠購買了鋼材2000噸，每噸價(jià)款1000元，并簽定了一份鋼材買賣合同。合同中約定由鋼材廠于5月20日和10月30日分兩批將2000噸鋼材送到該建筑公司在甲地的施工現(xiàn)場，貨到后一個(gè)星期之內(nèi)，該建筑公司支付貨款。5月20日，該鋼材廠將1000噸鋼材運(yùn)到了該建筑公司在乙地的施工現(xiàn)場。建筑公司多次與該鋼材廠協(xié)商，要求其將1000噸鋼材按合同中的約定運(yùn)到甲地的施工現(xiàn)場，而此時(shí)，甲地的施工現(xiàn)場因其未能按期送貨而導(dǎo)致工期推遲，損失了4萬元。而鋼材廠認(rèn)為自己已經(jīng)按合同中的約定履行了交付鋼材的義務(wù)，而且乙地的施工現(xiàn)場也屬于甲建筑公司，因此不同意支付額外的運(yùn)輸費(fèi)再將該批鋼材運(yùn)至甲地，并要求該建筑公司支付該批鋼材的貨款100萬元。而建筑公司認(rèn)為鋼材廠不按合同履行，因此拒絕支付貨款。10月30日，鋼材廠將另外1000噸的剛才運(yùn)送到該建筑公司在甲地的施工現(xiàn)場，而此時(shí)市場的鋼材價(jià)格大幅降價(jià)，建筑公司以鋼材廠不守信用為由拒絕受領(lǐng)。于是，建筑公司與鋼材廠發(fā)生糾紛，雙方均認(rèn)為對方違約而訴至人民法院。
問題：
(1)鋼材廠將第一批1000噸的鋼材運(yùn)到建筑公司在乙地的施工現(xiàn)場，是否應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任?建筑公司損失的4萬元應(yīng)當(dāng)有誰負(fù)責(zé)?請說明理由。
(1)鋼材廠應(yīng)當(dāng)依照雙方合同的約定，全面、適當(dāng)?shù)芈男泻贤x務(wù)。鋼材廠無視合同關(guān)于履行地點(diǎn)約定，應(yīng)當(dāng)在甲工地交貨，卻在乙工地交貨，屬于違反合同的違約行為。
建筑公司多次與該鋼材廠協(xié)商，要求其將1000噸鋼材按合同中的約定運(yùn)到甲地的施工現(xiàn)場，而鋼材廠認(rèn)為自己已經(jīng)按合同中的約定履行了交付鋼材的義務(wù)，而且乙地的施工現(xiàn)場也屬于甲建筑公司，因此不同意支付額外的運(yùn)輸費(fèi)再將該批鋼材運(yùn)至甲地，這顯然違反了誠實(shí)信用原則。
因此，建筑公司因?yàn)殇摬膹S的違約導(dǎo)致工期延誤，所造成的損失，應(yīng)當(dāng)由鋼材廠承擔(dān)違約責(zé)任。
(2)雙方合同約定的交貨義務(wù)分為兩次履行，每次1000噸。違反第一次履行義務(wù)是否導(dǎo)致合同目的不能實(shí)現(xiàn)，是否構(gòu)成“根本違約”，這是守約方能否拒絕受領(lǐng)第二次鋼材的關(guān)鍵所在。
從案情看，第一次鋼材的延遲帶來4萬元損失，可見，建筑公司的施工沒有受到致命影響，不構(gòu)成“根本違約”。
鋼材公司第二次鋼材在10月30日運(yùn)至甲地，符合合同約定?？梢?，建筑公司應(yīng)受領(lǐng)第二次的1000噸鋼材。
問題還在于，10月30日，市場的鋼材價(jià)格大幅下降，建筑公司能否以市場上的低價(jià)受領(lǐng)這1000噸鋼材呢?我認(rèn)為，不能。建筑公司應(yīng)以合同約定的每噸1000元，支付第二次1000噸鋼材的貨款。
可能有人會說，鋼材公司履行遲延了，合同法規(guī)定，履行遲延有一個(gè)懲罰機(jī)制，即：交貨方遲延交貨的，價(jià)格上漲的以原價(jià)結(jié)算，價(jià)格下跌的以市場價(jià)結(jié)算。收貨方遲延受領(lǐng)的，價(jià)格上漲的以市場價(jià)結(jié)算，價(jià)格下跌的以原價(jià)結(jié)算。那么，鋼材公司的第二次1000噸是否構(gòu)成遲延交貨??我認(rèn)為，第二次1000噸交貨完全符合合同的約定，建筑公司不應(yīng)拒絕受領(lǐng)，否則建筑公司構(gòu)成受領(lǐng)遲延，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。
有人可能會想，既然第一次的1000噸沒有到貨，這個(gè)1000噸應(yīng)該算是第一次吧?我認(rèn)為，這樣的理解很想當(dāng)然，也不公平。因?yàn)?，第一?000噸構(gòu)成違約，鋼材公司承擔(dān)違約責(zé)任了;再把它拿來說事，把第二次的交貨作為第一次的交貨的遲延，有失公平、公正。
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