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物業(yè)停車管理協(xié)議篇一
委托方（以下簡稱甲方）：
受托方（以下簡稱乙方）：
為了加強(qiáng)對(duì)“”地下停車場及人防工程的管理，適應(yīng)小區(qū)業(yè)主停車需求，并提供更好的服務(wù)，現(xiàn)就甲方委托乙方管理地下停車場及人防工程的相關(guān)事宜，甲乙雙方議定事項(xiàng)協(xié)議如下：
一、委托范圍：地下停車場及人防工程，含：
1、停車場出入口道閘及附屬設(shè)備。
2、地下停車場（含150泊位）（附平面圖）。
3、停車場內(nèi)的通風(fēng)、電力、排水以及消防等設(shè)施。
二、受托方管理內(nèi)容：
1、確保停車場的24小時(shí)安全，正常使用。
2、乙方受托期間應(yīng)保證停車場24小時(shí)正常運(yùn)營。
3、確保服務(wù)熱情周到，客戶滿意。避免出現(xiàn)停車糾紛，如出現(xiàn)停車糾紛等現(xiàn)象，一切后果由乙方自行承擔(dān)。
4、確保停車場內(nèi)各安全通道、安全出口和道閘系統(tǒng)等的正常使用。
5、確保停車場內(nèi)地面整潔無灰塵，無附著物。
6、設(shè)備實(shí)施始終保持完好運(yùn)行狀態(tài)。
三、委托管理期限：自20年月日至20年月日止。
四、其它約定。
1、委托期內(nèi)乙方自行收取停車場的`管理費(fèi)600元/車位/年，甲方每年支付8萬元委托管理費(fèi)。
2、乙方應(yīng)做到依法經(jīng)營并獨(dú)自承擔(dān)相關(guān)法律責(zé)任。
3、乙方應(yīng)指定專人對(duì)停車場進(jìn)行24小時(shí)管理。
4、乙方應(yīng)交付和承擔(dān)停車場日常運(yùn)營所發(fā)生的水費(fèi)、電費(fèi)及其它運(yùn)營費(fèi)用。
五、本協(xié)議未盡事宜另行協(xié)商。
六、本協(xié)議一式貳份，雙方各執(zhí)壹份。
甲方（蓋章）：
乙方（蓋章）：
代表（簽字）：
代表（簽字）：
物業(yè)停車管理協(xié)議篇二
受托方(以下簡稱乙方):南京物業(yè)管理有限公司
為了加強(qiáng)對(duì)熙南里街區(qū)地下停車場的管理,適應(yīng)街區(qū)發(fā)展和商戶需求,服務(wù)街區(qū)商業(yè)運(yùn)營和發(fā)展,現(xiàn)就授權(quán)管理的"金陵歷史文化風(fēng)尚街區(qū)"停車場相關(guān)事宜,甲乙雙方議定事項(xiàng)協(xié)議如下:
一、委托范圍:金陵歷史文化風(fēng)尚街區(qū)停車場,含:
1、停車場出入口道閘及附屬設(shè)備以及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等。
2、地下停車場(含148泊位)(附平面圖)。
3、停車場內(nèi)的通風(fēng)、電力、排水以及消防等設(shè)施。
二、受托方管理內(nèi)容:
1、確保停車場的24小時(shí)安全,正常使用。
2、乙方受托期間應(yīng)保證停車場24小時(shí)正常運(yùn)營。
2、確保停車服務(wù)熱情周到,客戶滿意,不得出現(xiàn)客戶投訴現(xiàn)象,如出現(xiàn)停車糾紛等現(xiàn)象,一切后果由乙方自行承擔(dān)。
3、確保停車場內(nèi)各安全通道、安全出口和道閘系統(tǒng)等的正常使用。
4、確保停車場內(nèi)地面整潔無灰塵,無附著物。
5、確保從主干道進(jìn)出停車場內(nèi)車輛安全,并獨(dú)自承擔(dān)責(zé)任。
三、委托管理期限:自20xx年12月1日--20xx年6月30日止。
四、其它約定
1、乙方自行辦理停車場經(jīng)營的相關(guān)手續(xù),做到依法經(jīng)營并獨(dú)自承擔(dān)相關(guān)法律責(zé)任。
2、乙方應(yīng)交付和承擔(dān)停車場日常運(yùn)營所發(fā)生的水費(fèi)、電費(fèi)及其它運(yùn) 營費(fèi)用。(水、電費(fèi)用分割見附件。)
3、乙方應(yīng)指定專門的機(jī)構(gòu)和人員對(duì)停車場進(jìn)行管理。
4、委托期內(nèi)甲方不收取乙方停車場的租賃費(fèi)用。
5、乙方對(duì)甲方及產(chǎn)權(quán)方核定的30個(gè)車位,應(yīng)予以保障。對(duì)街區(qū)大型活動(dòng)及領(lǐng)導(dǎo)來訪車輛的停泊予以保障并做好相關(guān)應(yīng)急預(yù)案,確保街區(qū)大型活動(dòng)及突發(fā)事件的車輛停泊。該條款下所有停車不再收取任何費(fèi)用。
6、乙方對(duì)社會(huì)車輛嚴(yán)格按物價(jià)部門核定標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi);乙方對(duì)商戶戶主及前往商戶消費(fèi)的車輛應(yīng)予一定優(yōu)惠,并妥善處理相關(guān)事宜。
五、本協(xié)議未盡事宜另行協(xié)商。
六、本協(xié)議一式四份,雙方各執(zhí)兩份。
甲方(蓋章):
代表(簽字):
乙方(蓋章):
代表(簽字):
20xx年x月xx日
物業(yè)停車管理協(xié)議篇三
委托方(以下簡稱甲方)：。
受托方(以下簡稱乙方)：。
為了加強(qiáng)對(duì)宜品上層公寓地下停車場的管理，適應(yīng)業(yè)主停車需求，現(xiàn)就全權(quán)授權(quán)管理的宜品上層公寓地下停車場相關(guān)事宜，甲乙雙方議定事項(xiàng)協(xié)議如下：
一、委托范圍：宜品上層公寓地下停車場含：
1、停車場出入口道閘及附屬設(shè)備以及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等。
2、地下停車場(共計(jì)泊位)。
3、停車場內(nèi)的通風(fēng)、電力、排水等設(shè)施。
二、受托方管理內(nèi)容：
1、確保停車場的24小時(shí)安全,正常使用。
2、乙方受托期間應(yīng)保證停車場24小時(shí)正常運(yùn)營。
2、確保停車服務(wù)熱情周到，客戶滿意，不得出現(xiàn)客戶投訴現(xiàn)象，如出現(xiàn)停車糾紛等現(xiàn)象,一切后果由乙方自行承擔(dān)。
3、確保停車場內(nèi)各安全通道、安全出口和道閘系統(tǒng)等的正常使用。
4、確保停車場內(nèi)地面整潔無灰塵，無附著物。
5、確保從主干道進(jìn)出停車場內(nèi)車輛安全，并獨(dú)自承擔(dān)責(zé)任。
三、委托管理期限:自
年月日--------年月日止。
四、其它約定
1、乙方自行辦理停車場經(jīng)營的相關(guān)手續(xù)，做到依法經(jīng)營并獨(dú)自承擔(dān)相關(guān)法律責(zé)任,甲方負(fù)責(zé)提供地下停車場相關(guān)驗(yàn)收資料比配合蓋章。
2、甲乙雙方共同應(yīng)承擔(dān)停車場日常運(yùn)營所發(fā)生的水費(fèi)、電費(fèi)及其它運(yùn)營費(fèi)用。
3、停車場運(yùn)營期間出現(xiàn)大額度維修(元以上)需要甲支付維修費(fèi)用。
4、乙方應(yīng)指定專門的機(jī)構(gòu)和人員對(duì)停車場進(jìn)行管理。
5、委托期內(nèi)甲方不收取乙方停車場的租賃費(fèi)用。
6、乙方對(duì)甲方及產(chǎn)權(quán)方核定的個(gè)車位,應(yīng)予以保障。該條款下所有停車位只收取管理費(fèi)。
五、本協(xié)議未盡事宜另行協(xié)商。
六、本協(xié)議一式四份，雙方各執(zhí)兩份。
甲方(蓋章):乙方(蓋章):
代表(簽字):代表(簽字):
年月日年月日
物業(yè)停車管理協(xié)議篇四
珠江御景嘉園前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議(征求意見稿） 退休的老大爺 珠江御景嘉園前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議 本協(xié)議當(dāng)事人甲方（以下簡稱甲方）：北京珠光物業(yè)管理有限公司乙方（以下簡稱乙方）： 根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)，甲、乙雙方就珠江御景嘉園住宅區(qū)前期物業(yè)管理物業(yè)服務(wù)達(dá)成如下協(xié)議：
第一條 本協(xié)議所稱前期物業(yè)管理期限，是指住宅區(qū)交付使用之日起至甲方與開發(fā)建設(shè)單位在前期物業(yè)服務(wù)合同中約定的 年 月 日止。但期限未滿，若本物業(yè)整體全部交付使用后業(yè)主入住率達(dá)到50%以上或入住一年以上時(shí)召開業(yè)主大會(huì)，由業(yè)主委員會(huì)與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)管理公司簽訂的《物業(yè)服務(wù)合同》生效時(shí)，本協(xié)議自然終止。本協(xié)議所稱物業(yè)，是指住宅區(qū)住宅與非住宅房屋、房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備以及配套的公共設(shè)施、設(shè)備和場地。
第三條 甲方為住宅區(qū)前期物業(yè)管理服務(wù)單位，甲方提供管理和服務(wù)的受益人為本住宅區(qū)物業(yè)的全體業(yè)主和使用人。
第四條 甲方的權(quán)利
（一）根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章和與開發(fā)建設(shè)單位簽訂的住宅區(qū)《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》的約定，結(jié)合住宅區(qū)實(shí)際情況，制定住宅區(qū)物業(yè)管理制度、《房屋裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議》，并書面告知業(yè)主。
（二）建立健全住宅區(qū)物業(yè)管理檔案資料。
（三）制止違反住宅區(qū)物業(yè)管理制度、《業(yè)主臨時(shí)公約》和《房屋裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議》的行為。
（四）制止住宅區(qū)違章搭建、損害共用設(shè)備設(shè)施、妨礙物業(yè)管理行為或其他侵害業(yè)主公共利益的行為，并對(duì)造成的損失要求賠償。
（五）可將專項(xiàng)服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專業(yè)服務(wù)企業(yè)，但不得將全部物業(yè)管理一并委托給他人。
（六）依據(jù)與委托方約定的或住宅區(qū)所在地物價(jià)主管部門規(guī)定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，向業(yè)主或使用人收取物業(yè)管理綜合服務(wù)費(fèi)、房屋裝飾裝修建筑垃圾清運(yùn)費(fèi)、機(jī)動(dòng)車輛停車管理費(fèi)。
（七）依據(jù)住宅區(qū)有償服務(wù)項(xiàng)目收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和特約服務(wù)項(xiàng)目收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，向委托服務(wù)的業(yè)主或使用人收取專項(xiàng)配套有償服務(wù)項(xiàng)目服務(wù)費(fèi)和特約服務(wù)項(xiàng)目服務(wù)費(fèi)。
（八）拒絕任何形式的攤派。
（九）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。
第五條 甲方的義務(wù)
（一）執(zhí)行物業(yè)管理行業(yè)規(guī)范、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。
（二）履行與開發(fā)建設(shè)單位簽訂的住宅區(qū)《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》，提供物業(yè)管理服務(wù)，維護(hù)住宅區(qū)業(yè)主和使用人的合法利益。
（三）對(duì)住宅區(qū)房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備、公共配套設(shè)施、公用設(shè)施、安全防范、消防安全、道路交通、園林綠化、環(huán)境衛(wèi)生等項(xiàng)目進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、修繕、服務(wù)與管理。
（四）接受住宅區(qū)業(yè)主的監(jiān)督。
（五）編制住宅區(qū)物業(yè)管理服務(wù)及財(cái)務(wù)年度計(jì)劃。
（六）每年至少一次向住宅區(qū)業(yè)主公布使用維修基金收支帳目，接受質(zhì)詢和審計(jì)。
（七）提前將房屋裝飾裝修的注意事項(xiàng)和限制條件書面告知住宅區(qū)業(yè)主和使用人，并與業(yè)主或使用人協(xié)商訂立《房屋裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議》，做好房屋裝飾裝修的日常監(jiān)督管理。
（八）不得擅自占用住宅區(qū)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備、公共配套設(shè)施設(shè)備、公用設(shè)施或改變其使用功能，如需擴(kuò)建或完善配套項(xiàng)目，須報(bào)住宅區(qū)所在地政府有關(guān)部門批準(zhǔn)后方可實(shí)施。
（九）向住宅區(qū)業(yè)主或使用人提供房屋自用部位、自用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)等有償服務(wù)。
（十）向住宅區(qū)業(yè)主或使用人提供與日常生活相關(guān)的專項(xiàng)配套有償服務(wù)項(xiàng)目。
（十一）依法開展多種經(jīng)營和有償服務(wù)以及委托性的特約服務(wù)。
（十二）接受政府有關(guān)行政主管部門的監(jiān)督管理。
（十三）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。
第六條 乙方的權(quán)利
（一）按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)；
（二）提議召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議；
（三）提出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的建議；
（四）參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，行使投票權(quán)；
（五）選舉業(yè)主委員會(huì)委員，并享有被選舉權(quán)；
（六）監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作；
（七）監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；
（八）對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；
（九）監(jiān)督物業(yè)共用部位、公用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金的管理和使用；
（十）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。第七條 乙方的義務(wù)
（一）遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；
（三）執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的決定；
（四）按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金。
（五）依據(jù)與開發(fā)建設(shè)單位約定的或物價(jià)主管部門規(guī)定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，按時(shí)向甲方交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用、房屋裝飾裝修建筑垃圾清運(yùn)費(fèi)、機(jī)動(dòng)車輛停車管理費(fèi)。
（六）依據(jù)甲方提供的有償服務(wù)、特約服務(wù)項(xiàng)目收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，向甲方繳納專項(xiàng)配套的有償服務(wù)項(xiàng)目服務(wù)費(fèi)和特約服務(wù)項(xiàng)目服務(wù)費(fèi)。
（七）裝飾裝修房屋時(shí)，遵守國家、省、市、區(qū)和住宅區(qū)房屋裝飾裝修管理的有關(guān)規(guī)定。
（八）對(duì)承租人、使用人及訪客等人員違反住宅區(qū)業(yè)主臨時(shí)公約、物業(yè)管理規(guī)章制度和規(guī)定等造成的損失、損害承擔(dān)連帶賠償責(zé)任。
（九）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。第八條 甲方對(duì)住宅區(qū)下列公共性綜合服務(wù)項(xiàng)目進(jìn)行管理與服務(wù)：
（一）房屋建筑共用部位的維修、養(yǎng)護(hù)和管理，包括：樓蓋、屋頂、戶外墻面、承重結(jié)構(gòu)、門廳等。
（二）共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)、運(yùn)行和管理，包括：共用的上下水管道、落水管、供電線路、共用照明、消防設(shè)施設(shè)備等。
（三）公用設(shè)施和附屬建筑物、構(gòu)筑物的維修、養(yǎng)護(hù)和管理，包括：道路、室外上下水管道、化糞池、設(shè)備用房、道路路燈、草坪燈、溝、渠、公共停車場地等。
（四）附屬配套設(shè)施和服務(wù)設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)和管理，包括：安防弱電系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備、物業(yè)管理用房、中心花園（廣場）、水景水系、建筑小品、廊、亭、門崗、圍墻等。
（五）園林綠化的養(yǎng)護(hù)與管理，包括：中心花園綠地、道路兩側(cè)綠地以及其他公共綠地等。
（六）環(huán)境衛(wèi)生管理，包括：房屋共用部位、公共場所、公共綠地以及其他公共區(qū)域的清掃保潔、生活垃圾的收集和清運(yùn)、樓宇外墻的清潔衛(wèi)生、化糞池的清理、污水管道的疏通等。
（七）配合公安部門維護(hù)公共秩序、治安防范和消防安全，包括：封閉式全天候晝夜保安技術(shù)防范、安全監(jiān)控、看護(hù)守衛(wèi)、巡邏巡視、門崗執(zhí)勤以及噪聲污染管理等。
（八）道路、交通、車輛秩序管理，包括：公共停車場地管理、機(jī)動(dòng)車輛和非機(jī)動(dòng)車輛停放秩序管理、道路和車輛通行管理等。
（九）房屋裝飾裝修的日常監(jiān)督管理，包括：裝飾裝修登記、審核、巡查、裝飾裝修建筑垃圾清運(yùn)管理等。
（十）管理與物業(yè)相關(guān)的工程圖紙、竣工驗(yàn)收資料等物業(yè)檔案、住戶用戶檔案以及物業(yè)維護(hù)、更新費(fèi)用的賬務(wù)。
（十一）組織開展園區(qū)居民精神文明、社區(qū)文化建設(shè)活動(dòng)。上述公共性綜合服務(wù)項(xiàng)目的管理與服務(wù)，其管理與服務(wù)質(zhì)量達(dá)到市優(yōu)小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)管理綜合服務(wù)費(fèi)由委托方和甲方約定，實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià)，并報(bào)住宅區(qū)所在地物價(jià)主管部門備案，按備案的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)向業(yè)主收取。
第九條 甲方向業(yè)主或使用人提供下列公共事業(yè)性服務(wù)項(xiàng)目：
（一）園區(qū)內(nèi)單件物品搬運(yùn)
（二）電話及訪客留言轉(zhuǎn)告。
（三）代叫出租車。上述公共事業(yè)性服務(wù)項(xiàng)目，其服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)由甲方根據(jù)住宅區(qū)所在地實(shí)際及業(yè)主、使用人的需求，另行制定服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。公共事業(yè)性服務(wù)作為公益性服務(wù)項(xiàng)目，是公共性綜合服務(wù)項(xiàng)目的補(bǔ)充，其服務(wù)費(fèi)用包含在物業(yè)管理綜合服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)，不再另行向業(yè)主、使用人收取，但在代辦過程中如有發(fā)生的直接費(fèi)用由委托代辦的業(yè)主、使用人按實(shí)承擔(dān)。
第十條 甲方向業(yè)主或使用人提供下列專項(xiàng)配套有償服務(wù)項(xiàng)目：
（一）提供房屋自用部位、自用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)服務(wù)。
（二）提供常規(guī)性家政服務(wù)。
（三）提供機(jī)動(dòng)車輛停車管理服務(wù)。
（四）提供非機(jī)動(dòng)車輛簡易維修、保養(yǎng)服務(wù)。
（五）提供臨時(shí)照看兒童服務(wù)。
（六）提供裝飾裝修建筑垃圾區(qū)內(nèi)清運(yùn)服務(wù)。
（七）提供桶裝飲用水送水服務(wù)。
（八）提供代管房屋服務(wù)。
（九）其他特約服務(wù)。上述專項(xiàng)配套有償服務(wù)項(xiàng)目，其服務(wù)質(zhì)量和服務(wù)費(fèi)用由甲方按有償服務(wù)、合理收費(fèi)的原則，確定服務(wù)項(xiàng)目的服務(wù)內(nèi)容、質(zhì)量要求和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
第十一條 甲方應(yīng)按下列物業(yè)管理綜合服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)現(xiàn)管理目標(biāo)：
（一）房屋外觀 1、房屋外觀完好、整潔。 2、外墻墻面無亂貼亂畫現(xiàn)象。 3、室外空調(diào)機(jī)按規(guī)定位置安裝。 4、無擅自改變外墻色彩、亂搭亂建、亂鑿亂敲等現(xiàn)象。 5、外墻無脫無鼓無滲水，表面完好無損壞。
（二）設(shè)備運(yùn)行 1、設(shè)備運(yùn)行正常，無事故隱患，保修檢修制度齊備。 2、設(shè)備由專人保管，操作人員必須每天2次巡邏檢查設(shè)施運(yùn)行情況，并做好日檢記錄及保養(yǎng)記錄。 3、對(duì)不經(jīng)常使用的設(shè)備每半月進(jìn)行一次操作檢查，觀察運(yùn)轉(zhuǎn)是否正常并做好記錄。 4、操作人員發(fā)現(xiàn)設(shè)備存在不正?，F(xiàn)象應(yīng)及時(shí)檢查維修。
（三）房屋及設(shè)施、設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù) 1、維修、養(yǎng)護(hù)制度完備，維修及時(shí)，養(yǎng)護(hù)完善。 2、路燈、草坪燈每周檢查一次，亮度正常，燈罩完好，完好率和亮燈率保持在95％以上。 3、所有污水雨水井每月至少清理一次，化糞池每年清理一次，無污水外溢現(xiàn)象。 4、屋面、平臺(tái)、天臺(tái)每月檢查一次，做到無積水、無滲漏。 5、空置房屋每月檢查一次。 6、道路、公共停車場地每周檢查一次，針對(duì)檢查結(jié)果及時(shí)進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)，做到平整、無積水、無破損。 7、公共場所每周檢查一次，根據(jù)檢查結(jié)果及時(shí)進(jìn)行維修保養(yǎng)，做到安全整潔，無亂堆亂放現(xiàn)象。 8、公共門窗每周檢查一次，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理，做到表面完好，無變形，無滲水，開啟正常。
（四）公共環(huán)境衛(wèi)生 1、實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)化清掃保潔，垃圾日產(chǎn)日清，公共部位、道路保持清潔，無隨意堆放垃圾和雜物。 2、每天對(duì)區(qū)內(nèi)道路清掃一次，隨即除去地面積水。 3、清潔工在工作時(shí)間內(nèi)巡回清掃道路，做到人過地凈。 4、公共通道的扶手應(yīng)每周二次用抹布抹擦干凈。 5、園林綠化帶每天清理，做到帶內(nèi)無枯枝、雜葉等雜物。 6、園林綠化帶護(hù)欄、路燈、草坪燈每周擦拭一次。 7、園林綠化帶內(nèi)的標(biāo)牌及其他標(biāo)識(shí)每周擦拭一次。 8、園林綠化帶內(nèi)的建筑小品和休息設(shè)施（如桌、椅）等每天擦拭一次。 9、生活垃圾每天清運(yùn)一次。 10、垃圾箱體每周清洗一次，保持箱體內(nèi)外無污染、箱內(nèi)無積水。 12、園區(qū)生活垃圾實(shí)行袋裝化。
（五）園林綠化 1、園林綠地護(hù)欄、標(biāo)牌無破損、無污染。 2、花臺(tái)沿邊無破損、無污染。 3、園林綠地?zé)o枯枝落葉、無雜草、無黃土裸露、無垃圾雜物、無病蟲害、無鼠害、無死株、無死草、無樹木傾倒。 4、園林綠地草坪純種度達(dá)90％，平整美觀。 5、園林綠化帶修剪造型美觀。
（六）交通秩序與車輛停放 1、交通車輛管理運(yùn)行有序，無亂停亂放機(jī)動(dòng)車、非機(jī)動(dòng)車現(xiàn)象。 2、業(yè)主車輛憑園區(qū)專用通行證進(jìn)入。 3、外來車輛進(jìn)入園區(qū)必須登記。 4、車輛按指定地點(diǎn)停放。
（七）安全保衛(wèi) 1、實(shí)行晝夜安全保衛(wèi)管理制度。 2、門崗必須對(duì)外來人員及車輛出入實(shí)行登記，必要時(shí)查驗(yàn)有效證件。 3、實(shí)行24小時(shí)遠(yuǎn)紅外線周界監(jiān)控報(bào)警，確保在第一時(shí)間內(nèi)發(fā)出報(bào)警呼叫。 4、定時(shí)巡邏巡視，看護(hù)守衛(wèi)。
（八）消防安全 1、每兩個(gè)月對(duì)園區(qū)內(nèi)滅火器進(jìn)行一次檢查。 2、每月對(duì)園區(qū)內(nèi)消防栓進(jìn)行一次檢查，確保園區(qū)內(nèi)消防設(shè)施有效率達(dá)100％。 3、保安人員熟練掌握消防安全常識(shí)。
（九）房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備小修和急修?
1、急修10分鐘到現(xiàn)場。
2、一般維修在24小時(shí)內(nèi)完成。?
3、特殊性維修二日內(nèi)有答復(fù)，一周內(nèi)完成。
4、維修完成后，管-理-員或維修工應(yīng)在三日內(nèi)進(jìn)行回訪，維修回訪率達(dá)95％以上。
（十）業(yè)主和使用人對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的滿意率達(dá)到90％以上。
第十二條 住宅區(qū)物業(yè)管理按企業(yè)經(jīng)營、有償服務(wù)的原則，根據(jù)住宅區(qū)物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量，合理收取物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用。
第十三條 住宅區(qū)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用包括物業(yè)管理綜合服務(wù)費(fèi)、房屋裝飾裝修建筑垃圾清運(yùn)費(fèi)、機(jī)動(dòng)車輛停車管理費(fèi)以及專項(xiàng)配套有償服務(wù)費(fèi)和特約服務(wù)費(fèi)。
第十四條 甲方為業(yè)主、使用人提供公共性綜合服務(wù)所收取的物業(yè)管理綜合服務(wù)費(fèi)，委托方和甲方按《北京市物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)管理辦法》規(guī)定，結(jié)合住宅區(qū)實(shí)際提供的管理服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和住宅區(qū)規(guī)模、管理成本等因素，對(duì)照《北京市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)等級(jí)考核評(píng)分表》自評(píng)等級(jí)和標(biāo)準(zhǔn)，由委托方與甲方約定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià)，報(bào)住宅區(qū)所在地物價(jià)主管部門備案后執(zhí)行。
第十五條 物業(yè)管理綜合服務(wù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)
（一）物業(yè)管理綜合服務(wù)費(fèi)按建筑面積每月每平方米1.80元，每三個(gè)月向業(yè)主收取一次。業(yè)主首次繳納物業(yè)管理綜合服務(wù)費(fèi)的計(jì)算時(shí)間以開發(fā)建設(shè)單位開具的領(lǐng)房收樓通知書的簽發(fā)日期為準(zhǔn)。
（二）業(yè)主未入住使用的空置房屋（包括裝飾裝修之日前的房屋），應(yīng)繳納規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)管理綜合服務(wù)費(fèi)。
3、有健全的機(jī)動(dòng)車存車管理制度和管理方案。
4、對(duì)進(jìn)入小區(qū)的機(jī)動(dòng)車輛進(jìn)行登記發(fā)放憑證，出門憑證放行。
5、保證停車有序，24小時(shí)設(shè)專人看管。?
6、臨時(shí)停車在60分鐘以內(nèi)不收費(fèi)，超過60分鐘的'按物價(jià)部門規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)收取。
7、包月停車的，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)地面停車場每月每輛元150元，地下停車庫每月每輛360元。
8、在小區(qū)內(nèi)如若發(fā)生車輛丟失或損毀，由甲方負(fù)責(zé)賠償。第十八條 甲方對(duì)業(yè)主、使用人房屋裝飾裝修過程中產(chǎn)生的建筑垃圾提供清運(yùn)服務(wù)所收取的房屋裝飾裝修建筑垃圾清運(yùn)費(fèi)，由甲方按住宅區(qū)所在地物價(jià)主管部門規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。第十九條 房屋裝飾裝修建筑垃圾清運(yùn)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)業(yè)主或使用人必須用編織袋包裝裝飾裝修建筑垃圾并自行運(yùn)到園區(qū)內(nèi)指定地點(diǎn)，由甲方清運(yùn)至住宅區(qū)外統(tǒng)一處理，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，每自然間20元。
第二十條 甲方為業(yè)主或使用人提供專項(xiàng)配套服務(wù)所收取的專項(xiàng)配套有償服務(wù)費(fèi)，由甲方按有償服務(wù)、合理收費(fèi)的原則，確定服務(wù)項(xiàng)目的服務(wù)內(nèi)容、質(zhì)量要求和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
第二十一條 甲方受業(yè)主或使用人個(gè)別委托提供的特約服務(wù)所收取的特約服務(wù)費(fèi)，由甲方制訂委托性特約服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)內(nèi)容與質(zhì)量、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，其實(shí)際收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由甲方與委托的業(yè)主或使用人約定。
第二十二條 甲方對(duì)業(yè)主、使用人的房屋自用部位、自用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)及其它特約服務(wù)，由業(yè)主、使用人按實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用計(jì)付。
第二十三條 住宅區(qū)房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備、公共配套設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)、更新費(fèi)用的收取、使用和管理，按政府部門有關(guān)住宅區(qū)物業(yè)維修專項(xiàng)資金管理的辦法執(zhí)行。
第二十四條 公共維修基金的管理使用
（一）根據(jù)《北京市住宅區(qū)公共維修專項(xiàng)資金管理暫行辦法》規(guī)定，住宅區(qū)建立物業(yè)維修專項(xiàng)資金（即住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金）。物業(yè)維修專項(xiàng)資金按政府規(guī)定的繳交比例，在乙方購買房屋時(shí)由開發(fā)建設(shè)單位代為收取。
（二）公共維修專項(xiàng)基金的使用由甲方或住宅區(qū)業(yè)主委員會(huì)根據(jù)住宅區(qū)共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修年度計(jì)劃，提出物業(yè)維修專項(xiàng)資金使用方案，經(jīng)業(yè)主大會(huì)批準(zhǔn)向住宅區(qū)所在地物業(yè)管理主管部門提出使用申請(qǐng)。
（三）物業(yè)維修專項(xiàng)資金不敷使用時(shí)，經(jīng)業(yè)主大會(huì)決定，由珠江御景嘉園公共部位經(jīng)營收入補(bǔ)充；該項(xiàng)收入不足部分，可以按業(yè)主占有的房屋建筑面積比例向業(yè)主續(xù)籌。
（四）乙方轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)時(shí)，結(jié)余的公共維修專項(xiàng)資金不予退還，隨房屋所有權(quán)同時(shí)過戶。
（五）公共維修專項(xiàng)資金的使用應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行財(cái)務(wù)制度，使用情況應(yīng)每年公布一次，接受業(yè)主監(jiān)督。
第二十五條 保險(xiǎn)
（一）住宅區(qū)的房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的保險(xiǎn)，根據(jù)住宅區(qū)業(yè)主大會(huì)決定或業(yè)主委員會(huì)委托可由甲方代行辦理，保險(xiǎn)費(fèi)用由全體業(yè)主按各自所占有的房屋建筑面積比例分?jǐn)偂?/p>
（二）乙方的家庭財(cái)產(chǎn)與人身安全的保險(xiǎn)由乙方自行辦理，也可委托甲方代行辦理。
第二十六條 違約責(zé)任
（一）甲方違反本協(xié)議，未達(dá)到物業(yè)管理內(nèi)容和管理服務(wù)質(zhì)量約定目標(biāo)的，乙方有權(quán)要求甲方限期改正，逾期未改正給乙方造成損失的，甲方承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。
（二）乙方違反本協(xié)議，使甲方未達(dá)到物業(yè)管理內(nèi)容和管理質(zhì)量約定目標(biāo)的，甲方有權(quán)要求乙方限期改正，逾期未改正或給甲方造成損失的，乙方承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。
（三）甲方違反本協(xié)議，擅自提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)或亂收費(fèi)的，乙方有權(quán)要求甲方清退所收的不合理費(fèi)用，并支付所收的不合理費(fèi)用二倍的違約金。
（四）乙方違反本協(xié)議，不按本協(xié)議約定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和時(shí)間繳納有關(guān)費(fèi)用的，甲方有權(quán)要求乙方補(bǔ)交并從逾期之日起每日按應(yīng)繳費(fèi)用的千分之五加收滯納金。第二十七條 為維護(hù)公眾、業(yè)主、使用人的切身利益，在不可預(yù)見情況下，如發(fā)生房屋煤氣泄漏、漏電、火災(zāi)、水管破裂、救助人命、協(xié)助公安機(jī)關(guān)執(zhí)行任務(wù)等突發(fā)事件，甲方因采取緊急措施造成乙方必要的財(cái)產(chǎn)損失的，甲、乙雙方應(yīng)按有關(guān)法律規(guī)定處理。第二十八條 在本協(xié)議執(zhí)行期間，如遇不可抗力，致使本協(xié)議無法履行，甲、乙雙方應(yīng)按有關(guān)法律規(guī)定處理。第二十九條 甲、乙雙方需要補(bǔ)充說明的其他約定：
物業(yè)停車管理協(xié)議篇五
受托方(以下簡稱乙方):南京xx物業(yè)管理有限公司
為了加強(qiáng)對(duì)熙南里街區(qū)地下停車場的管理,適應(yīng)街區(qū)發(fā)展和商戶需求,服務(wù)街區(qū)商業(yè)運(yùn)營和發(fā)展,現(xiàn)就授權(quán)管理的"金陵歷史文化風(fēng)尚街區(qū)"停車場相關(guān)事宜,甲乙雙方議定事項(xiàng)協(xié)議如下:
一、委托范圍:金陵歷史文化風(fēng)尚街區(qū)停車場,含:
1、停車場出入口道閘及附屬設(shè)備以及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等。
2、地下停車場(含148泊位)(附平面圖)。
3、停車場內(nèi)的通風(fēng)、電力、排水以及消防等設(shè)施。
二、受托方管理內(nèi)容:
1、確保停車場的24小時(shí)安全,正常使用。
2、乙方受托期間應(yīng)保證停車場24小時(shí)正常運(yùn)營。
2、確保停車服務(wù)熱情周到,客戶滿意,不得出現(xiàn)客戶投訴現(xiàn)象,如出現(xiàn)停車糾紛等現(xiàn)象,一切后果由乙方自行承擔(dān)。
3、確保停車場內(nèi)各安全通道、安全出口和道閘系統(tǒng)等的正常使用。
4、確保停車場內(nèi)地面整潔無灰塵,無附著物。
5、確保從主干道進(jìn)出停車場內(nèi)車輛安全,并獨(dú)自承擔(dān)責(zé)任。
三、委托管理期限:自20xx年12月1日--20xx年6月30日止。
四、其它約定
1、乙方自行辦理停車場經(jīng)營的相關(guān)手續(xù),做到依法經(jīng)營并獨(dú)自承擔(dān)相關(guān)法律責(zé)任。
2、乙方應(yīng)交付和承擔(dān)停車場日常運(yùn)營所發(fā)生的水費(fèi)、電費(fèi)及其它運(yùn) 營費(fèi)用。(水、電費(fèi)用分割見附件。)
3、乙方應(yīng)指定專門的機(jī)構(gòu)和人員對(duì)停車場進(jìn)行管理。
4、委托期內(nèi)甲方不收取乙方停車場的租賃費(fèi)用。
5、乙方對(duì)甲方及產(chǎn)權(quán)方核定的30個(gè)車位,應(yīng)予以保障。對(duì)街區(qū)大型活動(dòng)及領(lǐng)導(dǎo)來訪車輛的停泊予以保障并做好相關(guān)應(yīng)急預(yù)案,確保街區(qū)大型活動(dòng)及突發(fā)事件的車輛停泊。該條款下所有停車不再收取任何費(fèi)用。
6、乙方對(duì)社會(huì)車輛嚴(yán)格按物價(jià)部門核定標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi);乙方對(duì)商戶戶主及前往商戶消費(fèi)的車輛應(yīng)予一定優(yōu)惠,并妥善處理相關(guān)事宜。
五、本協(xié)議未盡事宜另行協(xié)商。
六、本協(xié)議一式四份,雙方各執(zhí)兩份。
甲方(蓋章):
代表(簽字):
乙方(蓋章):
代表(簽字):
20xx年x月xx日
物業(yè)停車管理協(xié)議篇六
委托方(以下簡稱甲方)：。
受托方(以下簡稱乙方)：。
為了加強(qiáng)對(duì)宜品上層公寓地下停車場的管理，適應(yīng)業(yè)主停車需求，現(xiàn)就全權(quán)授權(quán)管理的宜品上層公寓地下停車場相關(guān)事宜，甲乙雙方議定事項(xiàng)協(xié)議如下：
一、委托范圍：宜品上層公寓地下停車場含：
1、停車場出入口道閘及附屬設(shè)備以及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等。
3、停車場內(nèi)的通風(fēng)、電力、排水等設(shè)施。
二、受托方管理內(nèi)容：
1、確保停車場的'24小時(shí)安全,正常使用。
2、乙方受托期間應(yīng)保證停車場24小時(shí)正常運(yùn)營。
3、確保停車服務(wù)熱情周到，客戶滿意，不得出現(xiàn)客戶投訴現(xiàn)象，如出現(xiàn)停車糾紛等現(xiàn)象,一切后果由乙方自行承擔(dān)。
4、確保停車場內(nèi)各安全通道、安全出口和道閘系統(tǒng)等的正常使用。
5、確保停車場內(nèi)地面整潔無灰塵，無附著物。
6、確保從主干道進(jìn)出停車場內(nèi)車輛安全，并獨(dú)自承擔(dān)責(zé)任。
三、委托管理期限:自20xx年x月xx日-----20xx年x月xx日止。
四、其它約定。
1、乙方自行辦理停車場經(jīng)營的相關(guān)手續(xù)，做到依法經(jīng)營并獨(dú)自承擔(dān)相關(guān)法律責(zé)任,甲方負(fù)責(zé)提供地下停車場相關(guān)驗(yàn)收資料比配合蓋章。
2、甲乙雙方共同應(yīng)承擔(dān)停車場日常運(yùn)營所發(fā)生的水費(fèi)、電費(fèi)及其它運(yùn)營費(fèi)用。
3、停車場運(yùn)營期間出現(xiàn)大額度維修（元以上）需要甲支付維修費(fèi)用。
4、乙方應(yīng)指定專門的機(jī)構(gòu)和人員對(duì)停車場進(jìn)行管理。
5、委托期內(nèi)甲方不收取乙方停車場的租賃費(fèi)用。
6、乙方對(duì)甲方及產(chǎn)權(quán)方核定的。
個(gè)車位,應(yīng)予以保障。該條款下所有停車位只收取管理費(fèi)。
五、本協(xié)議未盡事宜另行協(xié)商。
六、本協(xié)議一式四份，雙方各執(zhí)兩份。
甲方(蓋章):乙方(蓋章):。
代表(簽字):代表(簽字):。
20xx年x月xx日。
物業(yè)停車管理協(xié)議篇七
福田區(qū)人民法院認(rèn)為，原告系以其下屬機(jī)構(gòu)恒兆基實(shí)業(yè)有限公司東方半島花園停車場之營業(yè)場所被侵占為理由而主張經(jīng)營權(quán)被侵害的，其應(yīng)對(duì)該營業(yè)場所享有權(quán)利的事實(shí)承擔(dān)舉證責(zé)任。原告雖持有停車場營業(yè)執(zhí)照等經(jīng)營證照，營業(yè)執(zhí)照等雖對(duì)營業(yè)場所作了記載，但該證照僅系經(jīng)營憑證，而非營業(yè)場所的權(quán)利憑證，不足以證明其對(duì)停車場所占用的土地享有實(shí)際的權(quán)利。原告雖提供了兩件公證書作為其對(duì)停車場土地享有權(quán)利的證據(jù)，但該證據(jù)不足以證明其同全部或大多數(shù)業(yè)主之間均存在不移轉(zhuǎn)停車場土地使用權(quán)的約定，不足以否定第三人所持有的房產(chǎn)證的證據(jù)效力。因此，原告所主張的其對(duì)停車場土地享有權(quán)利的事實(shí)不成立。原告既然不能證實(shí)其對(duì)停車場的土地享有權(quán)利，則被告及第三人對(duì)該土地的使用和收益不構(gòu)成對(duì)原告權(quán)利的侵害，原告的訴請(qǐng)沒有事實(shí)依據(jù)。另外第三人所持有的房產(chǎn)證已足夠證明其享有包括露天停車場在內(nèi)的小區(qū)土地使用權(quán)，其依法擁有權(quán)屬的土地交由被告進(jìn)行管理。被告據(jù)第三人的委托對(duì)包括露天停車場在內(nèi)的小區(qū)物業(yè)進(jìn)行管理，亦應(yīng)為正常履行受托義務(wù)的行為，不存在侵權(quán)問題。依照內(nèi)地《民事訴訟法》規(guī)定，駁回原告訴訟請(qǐng)求，案件受理費(fèi)人民幣由原告負(fù)擔(dān)。
原告不服上訴至深中院
上訴人恒兆基公司不服原審判決上訴稱：一、上訴人主張的為侵犯經(jīng)營權(quán)訴訟，而非場地使用權(quán)確權(quán)訴訟，場地使用權(quán)問題不在本案審理范圍之內(nèi)，原審判決通過推理將存在爭議的場地使用權(quán)認(rèn)定為第三人所有，既違反了‘不告不理’的程序規(guī)則，也剝奪了上訴人在這一問題上的訴訟權(quán)利，直接導(dǎo)致了判決錯(cuò)誤。二、上訴人的經(jīng)營證照是上訴人享有經(jīng)營權(quán)的直接證據(jù)，在未經(jīng)法定程序變更前，其合法性不容置疑，原審法院在被上訴人未取得停車場行政許可手續(xù)的情況下，置被上訴人違法經(jīng)營于不顧，而依據(jù)被上訴人與第三人之間的物業(yè)管理合同認(rèn)定被上訴人是代第三人收取費(fèi)用，并得出被上訴人不構(gòu)成侵權(quán)的.結(jié)論，其判決結(jié)果明顯不合理。三、即使第三人擁有停車場的場地使用權(quán)，第三人也只能通過合法的途徑主張自己的權(quán)利。事實(shí)上，第三人與另一企業(yè)法人恒兆基物業(yè)公司也存在物業(yè)管理委托合同，第三人是在合同未到期的情況下單方解除合同的，恒兆基物業(yè)公司因此已申請(qǐng)了仲裁，深圳市仲裁委員會(huì)對(duì)該案正在審理當(dāng)中，原審法院在沒有審查第三人解約行為是否合法的情況下就認(rèn)定被上訴人不構(gòu)成侵權(quán)是不恰當(dāng)?shù)摹Ｉ显V人領(lǐng)取了經(jīng)營證照，并為經(jīng)營停車場投入了大量的人力、物力，被上訴人沒有合法的經(jīng)營資格，沒有通過合法的程序就剝奪了上訴人的經(jīng)營權(quán)，原審法院對(duì)此不僅不予以制止，反而變相審理了不在本案審理范圍的場地使用權(quán)問題，不僅有失公平，而且違反了法院內(nèi)部的管轄分工。為此，請(qǐng)求二審法院：1、撤銷一審判決；2、判令被上訴人立即停止對(duì)被上訴人停車場經(jīng)營權(quán)的侵害；3、判令被上訴人賠償上訴人經(jīng)營損失。
業(yè)主委員會(huì)稱有權(quán)托管
被上訴人北方物業(yè)公司答辯稱：原審法院查明事實(shí)清楚，適用法律正確。其認(rèn)為：一、根據(jù)上訴人提供的規(guī)劃許可證和第三人提供的房地產(chǎn)證書，停車場的場地使用權(quán)已經(jīng)轉(zhuǎn)讓給了小區(qū)業(yè)主，上訴人沒有相反證據(jù)證明其同全體業(yè)主存在其他特別約定，應(yīng)承擔(dān)舉證不能的責(zé)任。二、停車場的經(jīng)營證照是上訴人的經(jīng)營憑證，上訴人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)后，相應(yīng)的經(jīng)營權(quán)利也發(fā)生轉(zhuǎn)移。
而且上訴人未從事經(jīng)營行為，無權(quán)取得經(jīng)營收入。
三、上訴人與第三人之間是物業(yè)管理合同糾紛，上訴人在原審未提出審查要求，原審法院不予審理是正確的。
被上訴人請(qǐng)求駁回上訴人的上訴，維持原判決。
原審第三人辯稱：一、第三人與恒兆基物業(yè)公司簽訂的合同與本案沒有關(guān)系，第三人是基于對(duì)場地的使用權(quán)而委托被上訴人北方物業(yè)經(jīng)營收費(fèi)的，即使恢復(fù)第三人與恒兆基物業(yè)公司的合同關(guān)系，因恒兆基物業(yè)公司與上訴人系不同的法律主體，和本案也沒有關(guān)聯(lián)，請(qǐng)求二審法院對(duì)上訴人提交的仲裁裁決書不予采信；二、上訴人在出售房產(chǎn)時(shí)已將小區(qū)內(nèi)的公共設(shè)施、配套設(shè)施等同時(shí)轉(zhuǎn)移給業(yè)主，第三人對(duì)小區(qū)停車場的設(shè)施擁有所有權(quán)，上訴人不能提供相反證據(jù)，應(yīng)承擔(dān)舉證不能的責(zé)任；三、第三人和原物業(yè)公司恒兆基物業(yè)公司在簽訂物業(yè)管理委托合同時(shí)明確約定：由第三人委托恒兆基物業(yè)公司對(duì)停車場進(jìn)行管理和收費(fèi)。在對(duì)恒兆基物業(yè)公司2001年度財(cái)務(wù)狀況審核時(shí)，會(huì)計(jì)師事務(wù)所出具的報(bào)告記載恒兆基物業(yè)每年停車場收費(fèi)為34萬元，因此證明第三人一直在行使產(chǎn)權(quán)人的權(quán)利；四、上訴人既不是產(chǎn)權(quán)人，也不是停車場的租賃者或承包者，其要求對(duì)停車場進(jìn)行管理沒有任何依據(jù)；五、根據(jù)物業(yè)管理?xiàng)l例的規(guī)定，停車場的經(jīng)營管理應(yīng)納入整個(gè)小區(qū)的經(jīng)營管理范圍，二者不能割裂；六、根據(jù)物業(yè)管理?xiàng)l例的規(guī)定，產(chǎn)權(quán)人基于其擁有的產(chǎn)權(quán)，依法有權(quán)委托物業(yè)公司進(jìn)行經(jīng)營管理。
深中院二審維持原判
物業(yè)停車管理協(xié)議篇八
出租方（以下簡稱甲方）：
承租方（以下簡稱乙方）：
甲、乙雙方經(jīng)友好協(xié)商，本著互惠互利的原則，特制定以下租賃事項(xiàng)：
一、甲方車位：地下停車場內(nèi)車位;
二、乙方車輛型號(hào)：
車輛型號(hào)車牌號(hào)碼車主姓名車輛顏色備 注
三、承租方式：
1、甲方將地下 層 號(hào) 車位租予乙方使用。
2、雙方同意租金為 元/月（大寫： ），甲方有權(quán)根據(jù)政府部門指導(dǎo)價(jià)或規(guī)定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整收費(fèi)。
3、甲方提供金色家園智能卡壹張，供乙方停車與住宅智能系統(tǒng)出入使用，編號(hào)： ，收取押金 元/張（合同終止時(shí)憑證退回），工本費(fèi) 元/張。
4、付費(fèi)方式：乙方必須于每月25日前繳交下月租金，逾期則視作自動(dòng)放棄繼續(xù)租用該車位，管理處有權(quán)自動(dòng)中止智能卡功能，禁止乙方車輛進(jìn)入。
四、甲方權(quán)利與義務(wù)：
1、甲方有權(quán)依法循章對(duì)小區(qū)交通、車輛進(jìn)行管理，并制定車場《車輛管理?xiàng)l例》。
2、甲方有權(quán)禁止任何高度超過2米的車輛，漏油、漏水車輛進(jìn)入停車場。
3、甲方有權(quán)無需事前通知或警告，而將乙方違章車輛鎖扣/拖走處理，所引致的費(fèi)用及后果由乙方負(fù)責(zé)。
4、甲方應(yīng)安排車場管理人員24小時(shí)值班及智能化監(jiān)控管理。
5、甲方應(yīng)負(fù)責(zé)停車場內(nèi)消防設(shè)施、清潔衛(wèi)生處于良好狀態(tài)。
五、乙方權(quán)利與義務(wù)：
1、簽訂《租賃協(xié)議書》時(shí)，必須示金色家園智能卡及提供車主身份證明、車輛行駛證等復(fù)印件。
2、乙方必須購買車輛全部保險(xiǎn)，同時(shí)將車輛鎖好，貴重物品、車輛出入證切勿放置于車內(nèi)。
否則造成車輛遺失（包括車內(nèi)物品）及意外損壞，甲方不負(fù)任何賠償責(zé)任。
3、乙方辦理月租停車出入證后，該車輛享有者當(dāng)月內(nèi)不限次數(shù)出入停車場的權(quán)利。
4、乙方必須將車輛停放在指定的車位界線內(nèi)，否則造成的一切責(zé)任與后果由乙方承擔(dān)。
5、若乙方租用指定車位被其他車輛占用，乙方有權(quán)要求甲方協(xié)助撤離，甲方應(yīng)盡量配合提供。
6、乙方必須遵照出入證的專車專用制度，禁止轉(zhuǎn)借、交換、超期使用。
7、乙方不得利用車位作其它用途（如：裝卸或堆積物件、維修車輛等）。
8、乙方應(yīng)自覺愛護(hù)停車場公共設(shè)施與衛(wèi)生。
9、乙方應(yīng)自覺按時(shí)繳納停車位租金。
六、本協(xié)議一式兩份，雙方各持一份，經(jīng)簽字后生效，未盡事宜，雙方可另行商訂。
出租方（甲方）： 承租方（乙方）：
代 表： 住 宅 單 元：
聯(lián) 系 電 話： 聯(lián) 系 電 話：
簽 署 日 期：
物業(yè)停車管理協(xié)議篇九
乙方：____________________
甲方同意將_______路______________號(hào)_______大院停車場發(fā)包給乙方承包管理，經(jīng)雙方友好協(xié)商，簽訂本合同。
一、承包范圍：_______路______________號(hào)_______大院內(nèi)的汽車、摩托車、單車保管站。
二、承包價(jià)：每月_______元正。
三、承包期限：_______年(_______年_______月_______日至_______年_______月_______日)
四、付款方式：按月支付承包價(jià)，每月_______號(hào)前由乙方向甲方財(cái)務(wù)部門交付上月承包費(fèi)用。
五、在簽訂合同之日起，乙方應(yīng)在七天向甲方交付伍萬元的保證金，用于擔(dān)保停車場所有停放的車輛和財(cái)物的保管責(zé)任(包括車輛丟失)和本合同的違約責(zé)任，合同到期不再續(xù)簽時(shí)，乙方已盡到保管責(zé)任并交接手續(xù)完善時(shí)甲方退還保證金(不計(jì)利息)，否則保證金不予退還。
六、甲方自用的汽車(_______臺(tái))、摩托車(_______臺(tái))，以及甲方認(rèn)可的上級(jí)主管局國家職能部門的車輛進(jìn)入大院的，乙方應(yīng)提供免費(fèi)保管。
七、甲方的義務(wù)
1.負(fù)責(zé)車輛保管站經(jīng)營許可證的申領(lǐng)，購買車輛保管發(fā)票及代繳發(fā)票稅(稅費(fèi)由乙方按實(shí)際發(fā)生額負(fù)擔(dān)，每月_______號(hào)向甲方財(cái)務(wù)交付)。
2.對(duì)乙方制定的車輛管理制度和發(fā)布相關(guān)的通知、通告進(jìn)行審核、未經(jīng)甲方審核批準(zhǔn)的信息不能公布和實(shí)施。
3.提供完善的消防設(shè)施。
八、乙方的義務(wù)
1.遵守國家政策法規(guī)和甲方的相關(guān)管理制度，制定和完善車輛管理制度，應(yīng)盡職盡責(zé)，保管好停放在停車場的車輛。
2.按國家物價(jià)部門核準(zhǔn)的保管車輛收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)。
3.簽訂承包合同后，按車場實(shí)際車位購買車位保險(xiǎn)。
4.負(fù)責(zé)摩托車、單車保管站使用的水、電的費(fèi)用。
5.對(duì)在承包過程中出現(xiàn)的車輛被盜、車輛損壞等負(fù)全責(zé)。
6.承包后立刻統(tǒng)一更換月保牌和停車牌。
7.每月5號(hào)前向甲方財(cái)務(wù)交付車輛保管發(fā)票的稅費(fèi)。
8.負(fù)責(zé)使用的洗手間的衛(wèi)生清潔和管理工作。
9.負(fù)責(zé)繳納車輛管理稅費(fèi)。
10.按附件執(zhí)行管理制度、員工守則、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。
九、乙方在承包過程中出現(xiàn)一個(gè)月不繳交承包費(fèi)用的，合同自動(dòng)終止，保證金不予退還。
十、乙方在車輛保管過程中出現(xiàn)故意傷害、破壞進(jìn)駐中心的人員和車輛的情況或連續(xù)發(fā)生兩次車輛被盜的情況或車輛被盜沒有給予賠償視為末盡保管責(zé)任，乙方應(yīng)自付賠償費(fèi)，甲方不予退還保證金，本合同自行終止。
十一、未盡事宜或因環(huán)境、政策發(fā)生變化引致的問題，由雙方本著誠信、公平的原則協(xié)商解決，如協(xié)商不成交天河區(qū)人民法院訴訟解決。
十二、本合同一式二份，甲、乙雙方各執(zhí)一份。各具法律效力。
甲方(簽章)：_______
乙方(簽章)：_______
簽約人：_____________________
簽約人：_____________
簽約日期：_____年____月____日
簽約日期：__年_月__日
物業(yè)停車管理協(xié)議篇十
一、小區(qū)停車場的權(quán)屬
公安部、建設(shè)部《停車場建設(shè)和管理管理暫行規(guī)定》第三條規(guī)定“停車場是指供各種機(jī)動(dòng)車和非機(jī)動(dòng)車停放的露天或室內(nèi)場所”。就目前各住宅小區(qū)的情況看，對(duì)小區(qū)內(nèi)停車場的權(quán)屬糾紛尤為普遍。從各國立法和學(xué)說看，停車場的權(quán)屬也是區(qū)分所有權(quán)中最有爭議的問題。但從我國小區(qū)停車場的實(shí)際看，物業(yè)管理公司所管理的停車場權(quán)屬主要有以下兩類：一是小區(qū)地下或地上專用停車場，開發(fā)商開發(fā)建設(shè)時(shí)已規(guī)劃為停車場，并未分?jǐn)側(cè)胄^(qū)業(yè)主的公攤面積，對(duì)于此部分停車場其所有權(quán)歸開發(fā)商；二是小區(qū)的地上停車場及臨時(shí)用于停車的過道，其占用土地已分?jǐn)偟叫^(qū)業(yè)主的公攤面積，此部分停車場屬于全體業(yè)主共同所有。
二、物業(yè)公司對(duì)停車場管理的性質(zhì)
《物業(yè)管理?xiàng)l例》第2條規(guī)定“物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)”。從該規(guī)定可知，停車場作為小區(qū)的配套設(shè)施應(yīng)屬于物業(yè)公司所進(jìn)行的物業(yè)管理范圍。但該管理僅屬于物業(yè)管理公司基于小區(qū)公共利益的需要，對(duì)小區(qū)配套設(shè)施所進(jìn)行維修、清掃等維護(hù)、養(yǎng)護(hù)管理，并不涉及業(yè)主私人車輛的管理。如該管理中包含對(duì)車輛本身的管理或保管，則對(duì)小區(qū)內(nèi)沒有車輛的業(yè)主來說是不公平的。從而也可以確定，車輛在小區(qū)停車場停放，并不是屬于物業(yè)公司的正常物業(yè)管理服務(wù)范圍，而屬于雙方當(dāng)事人一種特約服務(wù)，停泊車輛的車主需另行向物業(yè)公司交納停車費(fèi)用。
三、小區(qū)停車場內(nèi)停泊車輛是場地使用關(guān)系，還是保管關(guān)系
大量糾紛顯示，車輛在小區(qū)停車場中如發(fā)生丟失、損毀等情況，物業(yè)公司與車主爭執(zhí)的焦點(diǎn)主要集中在物業(yè)公司是否對(duì)停放的車輛承擔(dān)保管責(zé)任。
一種觀點(diǎn)認(rèn)為，車輛停放在小區(qū)停車場內(nèi)，且車主也向物業(yè)管理公司交納了停車費(fèi)用，車主與物業(yè)管理公司之間已形成保管關(guān)系，如車輛出現(xiàn)丟失、損毀等情況，物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。
另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，車輛停放一般只收取幾元錢的停車費(fèi)，視為保管關(guān)系有失公平，在雙方?jīng)]有特別約定的情況下，應(yīng)視為一種場地使用關(guān)系，而不能認(rèn)定為保管關(guān)系，對(duì)于提供場地使用的物業(yè)公司來說，不應(yīng)對(duì)車輛的丟失、損毀承擔(dān)責(zé)任。
筆者認(rèn)為，要正確認(rèn)定二者之間的法律關(guān)系，應(yīng)從保管合同的法律特征及雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示及具體行為來綜合考慮。
《合同法》第365條規(guī)定“保管合同是保管人保管寄存人交付的保管物，并返還該物的合同”，根據(jù)保管合同的概念及實(shí)踐合同的法律特征，保管合同的成立不僅需要雙方當(dāng)事人的意思表示一致，而且最關(guān)鍵的是還須有車主將車輛交付保管方并由保管方實(shí)際控制的行為。實(shí)踐中要認(rèn)定究竟是“場地使用”，還是“停放保管”，應(yīng)主要從以下幾個(gè)方面確定：
1、物業(yè)公司與車主是否在物業(yè)服務(wù)合同或其他相關(guān)合同中，對(duì)車輛的停放、領(lǐng)取及保管等作出明確的約定，這是確定雙方法律關(guān)系最直接的依據(jù)。比如深圳市政府1996年9月24日頒布的《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》明確規(guī)定“物業(yè)公司應(yīng)與車主明確車輛保管關(guān)系或車位有償使用關(guān)系，并按規(guī)定收取相應(yīng)的保管費(fèi)或車位使用費(fèi)”。
2、如物業(yè)公司與車主之間未對(duì)車輛停放是否為保管關(guān)系進(jìn)行約定或約定不明的情況下，應(yīng)根據(jù)停車行為的具體特征，即車輛是否由物業(yè)公司實(shí)際控制的行為來確定。如果車主將車停泊在停車場，自已拿前鑰匙并可以隨時(shí)將車開走，那么在停車場所停放的車輛的實(shí)際控制權(quán)就沒有交付給物業(yè)公司，雙方之間就沒有形成委托占有的寄托關(guān)系，自然不具備保管的法律特征，因而也就不能認(rèn)定為是一種車輛保管關(guān)系。
如果有的小區(qū)在停車場在管理過程中，由停車場管-理-員憑證放行，車主只有憑證方可將車從停車場提走，或者由車主在車輛停放時(shí)將車輛鑰匙及行車證明交付物業(yè)公司，物業(yè)公司已通過這種具體的行為控制了車輛，表明物業(yè)公司與車主之間在事實(shí)上對(duì)保管達(dá)成了合意，應(yīng)可以認(rèn)定為是一種車輛保管關(guān)系。
因此，要正確判斷和區(qū)分這兩種不同的法律關(guān)系除了看雙方當(dāng)事人是否有真實(shí)意思表示之外，關(guān)鍵在于車主將車輛是否交付給物業(yè)公司實(shí)際控制。若交付給物業(yè)公司控制，則保管關(guān)系就成立，否則就只能認(rèn)定為是一種車位租用關(guān)系。這兩種涇渭分明的法律關(guān)系不僅在英國、美國等英美法系國家有著明確的法律規(guī)范和區(qū)別，就連德國、法國、加拿大等大陸法系國家也以成文法的形式區(qū)分的一清二楚。
至于有的車主提出以物業(yè)公司收取停車費(fèi)用來認(rèn)定保管關(guān)系的問題，筆者認(rèn)為，從法理上講，停車收費(fèi)并不能證明物業(yè)公司與車主之間法律關(guān)系的性質(zhì)，無論是保管合同還是場地使用合同，都可能交付收費(fèi)依據(jù)，但停車收費(fèi)依據(jù)僅能證明停車行為是有償行為，還是無償行為，而對(duì)停車行為的法律性質(zhì)無關(guān)，因而也就不能以單憑停車收費(fèi)依據(jù)來認(rèn)定是否為保管關(guān)系。
四、車輛在小區(qū)停車場丟失、損毀后的賠償責(zé)任認(rèn)定
當(dāng)車輛在小區(qū)內(nèi)發(fā)生丟失或毀損時(shí)，物業(yè)公司是否應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任，筆者認(rèn)為應(yīng)主要從以下幾個(gè)方面認(rèn)定：
（一）根據(jù)雙方當(dāng)事人的意思表示來確定賠償責(zé)任
意思自治是我國合同法的一項(xiàng)基本原則，《合同法》第4條明確規(guī)定“當(dāng)事人依法享有自愿訂立合同的權(quán)利，任何單位和個(gè)人不得非法干預(yù)”。2003年9月1日開始實(shí)行的《物業(yè)管理?xiàng)l例》第20條也規(guī)定，“物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)，服務(wù)收費(fèi)由雙方約定”。因此，在處理物業(yè)公司與車主之間糾紛時(shí)，應(yīng)首先考慮當(dāng)事人之間的約定，倘若雙方在物業(yè)服務(wù)合同或其他相關(guān)合同中，已明確約定物業(yè)公司對(duì)業(yè)主的車輛等財(cái)產(chǎn)承擔(dān)保管責(zé)任的，則應(yīng)當(dāng)確定為保管關(guān)系，物業(yè)公司未盡保管職責(zé)，其應(yīng)該承擔(dān)賠償責(zé)任。如雙方已明確約定為場地使用關(guān)系，物業(yè)公司不對(duì)業(yè)主的車輛等財(cái)產(chǎn)承擔(dān)保管責(zé)任的，則物業(yè)公司不負(fù)保管職責(zé)，只能根據(jù)物業(yè)公司在物業(yè)管理服務(wù)中是否有過錯(cuò)來確定物業(yè)公司是否應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。
（二）根據(jù)當(dāng)事人之間的行為特征確定賠償責(zé)任
對(duì)已經(jīng)發(fā)生的小區(qū)停車場車輛丟失糾紛，在當(dāng)事人之間未對(duì)車輛停放為保管關(guān)系作出明確約定的情況下，應(yīng)從物業(yè)公司在車輛停放期間是否實(shí)際控制車輛來認(rèn)定物業(yè)公司應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任。如前文所述，如物業(yè)公司與車主之間存在“物業(yè)公司出具了提車單證或憑卡放行”、“交付鑰匙”、“交付行車證明”等行為的，可以認(rèn)定物業(yè)公司通過控制車輛鑰匙、控制行車證明、控制相關(guān)憑證等行為，實(shí)際控制了車輛，雙方之間已形成了事實(shí)上的保管關(guān)系，物業(yè)公司應(yīng)對(duì)車輛的丟失、毀損按保管的法律關(guān)系承擔(dān)責(zé)任。
（三）根據(jù)物業(yè)公司在物業(yè)管理中是否有過錯(cuò)承擔(dān)賠償責(zé)任。
筆者認(rèn)為，依據(jù)我國目前物業(yè)管理的相關(guān)法規(guī)和物業(yè)管理的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及物業(yè)管理手段來看，物業(yè)公司對(duì)整個(gè)小區(qū)的安全保衛(wèi)責(zé)任是整個(gè)小區(qū)的公共設(shè)施設(shè)備的宏觀安全保衛(wèi)工作，并不涉及業(yè)主的個(gè)人特定財(cái)產(chǎn)的微觀安全保衛(wèi)之責(zé)。畢竟物業(yè)公司是以服務(wù)為主收取微薄費(fèi)用的，如把小區(qū)內(nèi)的私人財(cái)產(chǎn)及人身安全一并囊括進(jìn)物業(yè)公司的`義務(wù)范疇，對(duì)物業(yè)公司來說也是不公平不對(duì)價(jià)的。而且《物業(yè)管理?xiàng)l例》第47條規(guī)定“物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。發(fā)生安全事故時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)在采取應(yīng)急措施的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)向有關(guān)行政管理部門報(bào)告，協(xié)助做好救助工作”。特別是上海市高級(jí)人民法院在關(guān)于審理物業(yè)管理糾紛案件若干問題的解答中指出“物業(yè)管理服務(wù)合同所約定的保安服務(wù)，僅指物業(yè)管理企業(yè)為維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序和物業(yè)使用的安全，而實(shí)施的必要的正常防范性安全保衛(wèi)活動(dòng)。物業(yè)管理企業(yè)不承擔(dān)確保物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主、使用人的人身、財(cái)產(chǎn)遭受不法侵害的義務(wù)。業(yè)主或使用人因人身或財(cái)產(chǎn)受到第三者不法侵害而起訴物業(yè)管理企業(yè)的，經(jīng)審理，如果物業(yè)管理企業(yè)已盡到保安注意義務(wù)，可不承擔(dān)損害賠償責(zé)任。業(yè)主或使用人與物業(yè)管理企業(yè)另有約定的除外”。由此可見，物業(yè)公司所承擔(dān)的安全防范工作僅是協(xié)助有關(guān)部門進(jìn)行，物業(yè)公司的保安服務(wù)并非法定義務(wù)，而是一種約定義務(wù)，當(dāng)發(fā)生車輛丟失等事故時(shí)，只要物業(yè)公司履行了物業(yè)合同中所約定的正常安全防范義務(wù)，沒有重大的過錯(cuò)行為，物業(yè)公司便可對(duì)車輛和財(cái)物的損失免責(zé)。
《物業(yè)管理?xiàng)l例》第36條規(guī)定“物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任”。根據(jù)該約定并結(jié)合物業(yè)公司在實(shí)際管理過程中的安全防范職責(zé)，要確定物業(yè)公司是否有過錯(cuò)，法律上沒有明確規(guī)定，但實(shí)際中可以參考以下標(biāo)準(zhǔn)：（1）物業(yè)公司是否按物業(yè)服務(wù)合同約定配備了保安人員及相關(guān)的保安措施；（2）對(duì)于承諾24小時(shí)遠(yuǎn)紅外監(jiān)控的小區(qū)，是否保障了監(jiān)控系統(tǒng)的正常有效運(yùn)作（3）當(dāng)發(fā)現(xiàn)犯罪行為時(shí)，小區(qū)保安人員是否不管不問，是否采取了合理的措施；（4）外來人員憑證出入的小區(qū)，盜賊出入小區(qū)時(shí)門衛(wèi)是否查驗(yàn)證件；（5）小區(qū)業(yè)主對(duì)小區(qū)安全提出改進(jìn)或要求，但物業(yè)公司未予以理會(huì)；（6）當(dāng)小區(qū)已發(fā)生治安事件，物業(yè)公司是否加派安全防范人員等。
五、物業(yè)公司的違約行為與他人侵權(quán)行為競合時(shí)的責(zé)任承擔(dān)
筆者認(rèn)為，對(duì)于物業(yè)公司是否承擔(dān)責(zé)任的認(rèn)定，應(yīng)根據(jù)前文所述的雙方之間是否存在保管關(guān)系確定，在無法確定保管關(guān)系的情況下，應(yīng)通過物業(yè)公司是否按物業(yè)服務(wù)合同約定履行了保安義務(wù)來認(rèn)定。在通過因果關(guān)系分析物業(yè)公司存在違約行為時(shí)，對(duì)于物業(yè)公司應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任大小，筆者認(rèn)為因盜竊具有私密性，不應(yīng)要求物業(yè)公司承擔(dān)全部責(zé)任，而應(yīng)根據(jù)物業(yè)公司的違約行為在造成損害后果的所有原因中所占的比例來確定。
對(duì)于車主能否既要求物業(yè)公司承擔(dān)責(zé)任，又要求侵犯人承擔(dān)責(zé)任的問題，筆者認(rèn)為，從法理上講，物業(yè)公司的違約行為與第三人的侵權(quán)行為構(gòu)成了不真正連帶債務(wù)。不真正連帶債務(wù)系指數(shù)個(gè)債務(wù)人基于不同的發(fā)生原因，而偶然產(chǎn)生同一內(nèi)容的給付”，在不真正連帶債務(wù)中，債權(quán)人可以同時(shí)或先后請(qǐng)求債務(wù)人中的任何一人或數(shù)人履行債務(wù)，但其請(qǐng)求債權(quán)得到實(shí)現(xiàn)后，其無權(quán)再起訴其他債務(wù)人。因此，作為車主來說，其既可以要求侵權(quán)人承擔(dān)責(zé)任，也可以要求物業(yè)公司承擔(dān)違約責(zé)任。但如車主起訴侵權(quán)人后由于侵權(quán)人無力償還，致使債權(quán)未能得到實(shí)現(xiàn)的，其同樣可以要求物業(yè)公司承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。
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物業(yè)停車管理協(xié)議篇十一
在日常生活中，業(yè)主經(jīng)常會(huì)遇到諸如小區(qū)車位問題、住宅用房改為經(jīng)營性用房問題、空置房屋的物業(yè)費(fèi)繳納問題等許多難解之題，特別是在遇到糾紛時(shí)，往往不知所措。現(xiàn)結(jié)合國家相關(guān)規(guī)定和律師實(shí)務(wù)操作經(jīng)驗(yàn)，將這幾個(gè)常見的焦點(diǎn)問題進(jìn)行簡要解析。
根據(jù)《物權(quán)法》和最高人民法院配套的司法解釋規(guī)定，這幾個(gè)焦點(diǎn)問題都可以找到具體的解決方法。
焦點(diǎn)一，小區(qū)車位的配置問題
根據(jù)司法解釋規(guī)定，建設(shè)單位按照配置比例將車位、車庫，以出售、附贈(zèng)或者出租等方式處分給業(yè)主的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定其行為符合《物權(quán)法》有關(guān)“應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要”的規(guī)定。這里“配置比例”是指規(guī)劃確定的建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫與房屋套數(shù)的比例。
現(xiàn)實(shí)生活中，有的開發(fā)商把所有的規(guī)劃車位出售給跟開發(fā)商關(guān)系密切的一個(gè)業(yè)主，然后再通過這個(gè)業(yè)主把車位零散地高價(jià)出售給其他業(yè)主。這使得單個(gè)業(yè)主的權(quán)益受到損害。規(guī)劃確定的配置比例具有法定性和確定性，司法解釋規(guī)定必須按比例分配給業(yè)主，使得每一個(gè)業(yè)主都將有機(jī)會(huì)按比例取得車位，這使車位分配更加公平。
焦點(diǎn)二，住改商須整棟業(yè)主同意
根據(jù)司法解釋規(guī)定，業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房，本棟建筑物內(nèi)的其他業(yè)主，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為《物權(quán)法》所稱的“有利害關(guān)系的業(yè)主”。
現(xiàn)實(shí)生活中住宅區(qū)里將住宅改為經(jīng)營性用房的不在少數(shù)，《物權(quán)法》雖然規(guī)定了必須取得利害關(guān)系人同意，但并沒有確定利害關(guān)系人范圍和同意的程序。現(xiàn)在的實(shí)際做法往往是，住改商只須征得大部分的近鄰?fù)饧纯伞，F(xiàn)在可將“有利害關(guān)系業(yè)主的范圍原則上確定為在本棟建筑物之內(nèi)”，使得在實(shí)際操作和司法實(shí)踐中更易于掌握和操作，這也使得住改商的難度加大，只要有1名利害關(guān)系人向法院主張不同意，就可以“1票否決”。
如果出現(xiàn)建筑區(qū)劃內(nèi)本棟建筑物之外的業(yè)主也與民宅商用行為存在利害關(guān)系的情況，則該業(yè)主應(yīng)證明其利害關(guān)系的存在。
焦點(diǎn)三， 房子空置也要交物業(yè)費(fèi)
根據(jù)司法解釋規(guī)定，如果物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供了服務(wù)，業(yè)主僅以未享受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為抗辯理由的而不繳納物業(yè)費(fèi)的，將不會(huì)得到人民法院的支持。
實(shí)踐中，有的業(yè)主以未享受物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)提供的服務(wù)（比如業(yè)主提出其因出國、房屋空關(guān)而未享受過物業(yè)服務(wù)）或者業(yè)主認(rèn)為無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)（比如低樓層業(yè)主提出其從未乘坐電梯等）提出抗辯從而不繳納物業(yè)費(fèi)的，也將不能得到人民法院的支持。
物業(yè)合同不可能與每一個(gè)業(yè)主單獨(dú)簽訂，但合同的效力仍然對(duì)單個(gè)業(yè)主有效。即使某個(gè)業(yè)主一段時(shí)間不在小區(qū)居住，房屋空閑，但物業(yè)服務(wù)使小區(qū)建筑物及其附屬設(shè)施正常運(yùn)行，仍然間接地為業(yè)主提供了服務(wù)。根據(jù)法律精神和司法解釋的'規(guī)定，選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)是全體業(yè)主共同作出的決定，只要物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照合同約定提供了相關(guān)服務(wù)，則物業(yè)費(fèi)的交納義務(wù)對(duì)全體業(yè)主而言都是均等的。除非管理規(guī)約或者物業(yè)服務(wù)合同等有另外的規(guī)定或者約定。
焦點(diǎn)四，物業(yè)公司未獲續(xù)聘，即便存在事實(shí)服務(wù)，也無權(quán)再向業(yè)主收費(fèi)
根據(jù)司法解釋規(guī)定，物業(yè)服務(wù)合同到期終止后，業(yè)主委員會(huì)請(qǐng)求物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)服務(wù)區(qū)域、移交物業(yè)服務(wù)用房和相關(guān)設(shè)施，人民法院應(yīng)予支持。如果物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕退出物業(yè)服務(wù)區(qū)域，并以存在事實(shí)上的物業(yè)服務(wù)關(guān)系為由，請(qǐng)求業(yè)主支付物業(yè)服務(wù)合同權(quán)利義務(wù)終止后的物業(yè)費(fèi)的，人民法院不予支持。
有不少小區(qū)，物業(yè)合同到期，或業(yè)委會(huì)聘請(qǐng)了新的物業(yè)公司，但老的物業(yè)公司以種種借口不搬離，甚至訴至法院，要求業(yè)主繼續(xù)繳納物業(yè)費(fèi)?，F(xiàn)行司法解釋取消了事實(shí)服務(wù)這個(gè)概念，并據(jù)此解決此類糾紛。
焦點(diǎn)五，物業(yè)承租人、借用人不繳納物業(yè)費(fèi)，業(yè)主將承擔(dān)連帶責(zé)任
根據(jù)司法解釋規(guī)定，業(yè)主與物業(yè)的承租人、借用人或者其他物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人繳納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請(qǐng)求業(yè)主承擔(dān)連帶責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。
這就是說，即便業(yè)主與物業(yè)的實(shí)際使用人之間存在約定，由實(shí)際使用人繳納物業(yè)費(fèi)的，如果實(shí)際使用人沒有繳納的，業(yè)主仍應(yīng)承擔(dān)連帶責(zé)任。這一規(guī)定也避免了因業(yè)主與實(shí)際使用人之間以存在約定為由對(duì)抗物業(yè)費(fèi)的繳納，當(dāng)然，業(yè)主實(shí)際繳納后，可依約定向?qū)嶋H使用人進(jìn)行追償。
焦點(diǎn)六，沒有取得房產(chǎn)證的人同樣可成為業(yè)主
根據(jù)司法解釋規(guī)定，依法登記取得或者根據(jù)《物權(quán)法》定取得建筑物專有部分所有權(quán)的人，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為業(yè)主?；谂c建設(shè)單位之間的商品房買賣民事法律行為，已經(jīng)合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權(quán)登記的人，也可以認(rèn)定為業(yè)主。
當(dāng)前業(yè)主的認(rèn)定，基本上是指產(chǎn)權(quán)證上的人，這使得一些因夫妻關(guān)系、繼承遺產(chǎn)等取得產(chǎn)權(quán)的人，或者正在辦理產(chǎn)權(quán)的人，無法行使表決權(quán)，影響小區(qū)管理。而現(xiàn)實(shí)生活中，房屋買受人在已經(jīng)合法占有房屋的情況下，仍未依法辦理所有權(quán)登記的情形大量存在，如果僅以其未取得房屋產(chǎn)權(quán)證為由將其排除在業(yè)主群體之外，則將與現(xiàn)實(shí)生活產(chǎn)生沖突，并有可能對(duì)前述人群應(yīng)當(dāng)享有的權(quán)利造成損害。根據(jù)司法解釋明確，此類人群亦應(yīng)具備業(yè)主身份。
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物業(yè)停車管理協(xié)議篇十二
一、我市物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停車收費(fèi)管理情況
按省物價(jià)局、省建設(shè)廳印發(fā)的《陜西省物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)交通工具停放服務(wù)價(jià)格管理辦法》（陜價(jià)經(jīng)發(fā)[2015]158號(hào)，以下簡稱“辦法”）的規(guī)定，我市物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)交通工具停放服務(wù)價(jià)格實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)；對(duì)產(chǎn)權(quán)不屬于業(yè)主的停車場的車位租賃或車位買斷價(jià)格實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià)，由產(chǎn)權(quán)所有人與業(yè)主協(xié)商確定。
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停車場（所）按照不同類型，分為室內(nèi)停車場（含簡易車棚）和露天停車場（含道路停車）。
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)交通工具停放場（所）按照設(shè)施條件和服務(wù)條件劃分為三類。交通工具停放服務(wù)價(jià)格按月、次計(jì)價(jià)，并按照車場類別分為三個(gè)等級(jí)。以小型汽車為例，室內(nèi)停車場一、二、三類按月計(jì)價(jià)分別是150元、130元、100元，按次（8小時(shí)為一次，不分晝夜）計(jì)價(jià)分別是5元、4元、3元；露天停車場一、二、三類按月計(jì)價(jià)分別是80元、60元、50元，按次計(jì)價(jià)分別是4元、3元、2元；此外，自行車、電動(dòng)車、人力三輪車、摩托車的車場類別劃分為室內(nèi)一類、二類、三類及簡易車棚和露天五個(gè)類別，并分別有按月、按次計(jì)價(jià)的停放服務(wù)價(jià)格。價(jià)格管理部門可根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況實(shí)行價(jià)格浮動(dòng)，浮動(dòng)幅度上下不得超過20%。
為嚴(yán)格控制價(jià)格水平，我局在對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)車場考核過程中，本著就低不就高的原則，制定停放服務(wù)價(jià)格，并將所制定的價(jià)格設(shè)定為最高限價(jià)。在所有已批復(fù)的小區(qū)（樓宇）車輛停放服務(wù)價(jià)格中，無一實(shí)行上浮。客觀地講，我局在停放服務(wù)價(jià)格管理上，方法是嚴(yán)謹(jǐn)?shù)?、態(tài)度是審慎的，價(jià)格水平是適當(dāng)?shù)摹?/p>
二、當(dāng)前物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停車收費(fèi)存在的問題
在專題調(diào)查中，我們深入物業(yè)企業(yè)廣泛了解情況，并征詢業(yè)主委員會(huì)意見，發(fā)現(xiàn)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停車收費(fèi)存在以下矛盾問題。
一是車位供需矛盾突出?我市前些年興建的商品房規(guī)劃的車位非常少，小區(qū)戶數(shù)與停車位之比通常為8：1，甚至十幾比一，有些小區(qū)甚至根本沒有車庫或車位。前期規(guī)劃滯后，加之機(jī)動(dòng)車數(shù)量劇增，導(dǎo)致停車位供需嚴(yán)重失衡，停車難成了一個(gè)非常突出的問題。綠化道路全占滿，小區(qū)變成停車場；下班沖鋒搶車位，矛盾糾紛經(jīng)?；?；夜晚悄悄停路邊，車主交管躲貓貓……由于車位缺口非常大，引發(fā)的業(yè)主與物業(yè)（開發(fā)商）之間、業(yè)主與業(yè)主間的糾紛時(shí)有發(fā)生；車主在維權(quán)過程中，不時(shí)采取一些不恰當(dāng)?shù)幕蜻^激的行為。如某小區(qū)部分業(yè)主因開發(fā)商收取地下車庫車位租賃費(fèi)而阻斷唐延路，部分業(yè)主認(rèn)為車庫既然是小區(qū)的配套設(shè)施，就應(yīng)當(dāng)是業(yè)主的，就不能收取車位租賃費(fèi)……經(jīng)調(diào)查，該小區(qū)地下車庫為開發(fā)商獨(dú)立報(bào)建，已取得產(chǎn)權(quán)證，且多數(shù)車位已售出。部分業(yè)主認(rèn)識(shí)是錯(cuò)誤的。
二是車庫（車位）產(chǎn)權(quán)歸屬不明晰?如某小區(qū)開發(fā)商租售地下車庫車位，全部車主拒絕交費(fèi)，開發(fā)商關(guān)閉車庫，造成矛盾激化，業(yè)主阻斷丈八東路……經(jīng)調(diào)查，車庫屬開發(fā)商獨(dú)立報(bào)建，產(chǎn)權(quán)手續(xù)正在辦理過程中。在尚未取得產(chǎn)權(quán)證之前，開發(fā)商租售車位顯然違規(guī)。
三是露天停放與室內(nèi)停放比價(jià)不合理?如某小區(qū)地面未規(guī)劃車位，地下車庫車位充裕，由于地下車庫停車費(fèi)用高而長期空置，物業(yè)公司遂將小區(qū)內(nèi)綠化道路用于停車，仍滿足不了需求，出現(xiàn)爭搶露天車位的情況，有些車主索性夜間將車輛停放在小區(qū)外道路上，時(shí)常遭遇交管部門“貼黃條”，業(yè)主極為不滿……經(jīng)調(diào)查，該小區(qū)經(jīng)審核露天和地庫均為一類車場，停放服務(wù)價(jià)格包月分別為80元和150元。地庫加收300元車位租賃費(fèi)，實(shí)際停車費(fèi)為包月450元，而露天停放沒有車位租賃費(fèi)，實(shí)際停車費(fèi)為包月80元，兩者差異巨大。又如某小區(qū)露天停車每月收取100元車位租賃費(fèi)，業(yè)主認(rèn)為物業(yè)公司亂收費(fèi)，進(jìn)行舉報(bào)……經(jīng)調(diào)查，露天車位租賃費(fèi)是業(yè)委會(huì)委托物業(yè)公司代收代管的，雙方約定此項(xiàng)費(fèi)用用于彌補(bǔ)專項(xiàng)維修資金。因此，物業(yè)公司此項(xiàng)收費(fèi)符合政策規(guī)定。
五是部分物業(yè)企業(yè)在執(zhí)行價(jià)格政策上有偏差?如部分物業(yè)企業(yè)在車庫（車位）的經(jīng)營過程中只售不租的行為，對(duì)按次停放的車輛收取車位租賃費(fèi)以及對(duì)業(yè)主車輛執(zhí)行經(jīng)營性停車場收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等等，造成了比較惡劣的影響。
三、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停車費(fèi)用相關(guān)問題的分析
從以上情況來看，物業(yè)區(qū)域內(nèi)停車費(fèi)問題，涉及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、物業(yè)企業(yè)和業(yè)主三方面的利益，對(duì)小區(qū)的環(huán)境和秩序也有一定影響。根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)和價(jià)格政策，我們做了一些分析。
（一）車庫（車位）的產(chǎn)權(quán)歸屬及租售問題
以車庫（車位）為標(biāo)的的產(chǎn)權(quán)是指車位的隸屬關(guān)系?！段餀?quán)法》規(guī)定：建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)定用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附增或者出租等方式約定。占有業(yè)主共有的道路或者其他場所用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。
關(guān)于車庫（車位）租售，《西安市物價(jià)局關(guān)于規(guī)范物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)交通工具停放服務(wù)價(jià)格管理的通知》（市物發(fā)〔2015〕269號(hào)，以下簡稱269號(hào)文）規(guī)定：對(duì)產(chǎn)權(quán)屬業(yè)主所有的物業(yè)區(qū)域內(nèi)停車場（所），未與業(yè)主協(xié)商并經(jīng)同意，不得實(shí)行車位買斷或車位租賃；對(duì)產(chǎn)權(quán)不屬于業(yè)主并取得獨(dú)立產(chǎn)權(quán)證的物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停車場（所），可以實(shí)行車位買斷或租賃，車位買斷或車位租賃價(jià)格由雙方協(xié)商。
由此可見，車庫（車位）權(quán)利人的合法權(quán)益受到法律保護(hù)。只有對(duì)產(chǎn)權(quán)不屬于業(yè)主并經(jīng)房產(chǎn)管理部門確認(rèn)頒發(fā)了權(quán)屬證書的車庫（車位），其權(quán)利人才可以進(jìn)行交易活動(dòng)。
（二）停車費(fèi)用及其相關(guān)的價(jià)格問題
一般物業(yè)區(qū)域內(nèi)停車收費(fèi)由兩部分費(fèi)用組成，即車輛停放服務(wù)費(fèi)和車位租賃費(fèi)。車輛停放服務(wù)費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，其管理辦法是完善的，價(jià)格水平是合理的，且在價(jià)格管理部門可控的范圍之內(nèi)；車位租售費(fèi)用實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià)，其價(jià)格由產(chǎn)權(quán)人與業(yè)主協(xié)商議定，隨行就市，其價(jià)格水平不在價(jià)格管理部門調(diào)控范圍之內(nèi)。據(jù)調(diào)查，目前我市車位出售價(jià)格在8-15萬元不等，以10-12萬元居多；車位租賃價(jià)格每月為250-400元不等，以300元左右居多。這一價(jià)格水平，車主普遍反映較高。造成車位租售價(jià)格較高的原因比較復(fù)雜，但主要原因是車位供需失衡，車位在局部區(qū)域已經(jīng)成為稀缺壟斷資源。
關(guān)于露天停車費(fèi)與室內(nèi)停車費(fèi)比價(jià)問題。目前，我市一類室內(nèi)車場車位租賃費(fèi)每月約300元，停放服務(wù)費(fèi)每月150元，兩項(xiàng)合計(jì)每月停車費(fèi)約450元；露天車場絕大多數(shù)小區(qū)沒有收取車位租賃費(fèi)，停放服務(wù)費(fèi)每月80元；兩者比價(jià)懸殊。室內(nèi)停車費(fèi)與露天停車費(fèi)在價(jià)格水平上的巨大差異，在于露天停車費(fèi)中車位租賃費(fèi)沒有計(jì)收，致使全體業(yè)主共有共用的小區(qū)公共資源被部分車主免費(fèi)享用。當(dāng)然，也不排除產(chǎn)權(quán)所有人追求利益最大化，虛高租賃價(jià)格以促進(jìn)車位銷售。隨著業(yè)主物權(quán)意識(shí)的提高，這種局面會(huì)有所改觀。我們看到也有部分小區(qū)業(yè)主認(rèn)識(shí)到露天車場中有自己的一份權(quán)益，積極地主張維護(hù)自已的權(quán)益。一個(gè)典型的例子是，高科·夏日景色小區(qū)，物業(yè)公司受業(yè)委會(huì)委托，對(duì)屬業(yè)主共有的露天車場每個(gè)車位每月收取100元車位租賃費(fèi)，雙方約定在扣除相應(yīng)的費(fèi)用后，其收益歸全體業(yè)主所有。我們認(rèn)為這種做法合理、合法、值得倡導(dǎo)。
（三）車輛露天臨時(shí)停放可否免費(fèi)的問題
現(xiàn)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)汽車露天臨時(shí)停放收費(fèi)，按市物價(jià)局269號(hào)文件規(guī)定執(zhí)行。臨時(shí)進(jìn)入物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)或露天停車場（含道路行車）的交通工具，停放服務(wù)價(jià)格由物業(yè)企業(yè)與業(yè)主委員會(huì)或業(yè)主代表雙方協(xié)商約定。
從上述規(guī)定可以看出，價(jià)格部門允許和支持收取此項(xiàng)費(fèi)用，但規(guī)定也有不足之處，一是“臨時(shí)”的時(shí)間段沒有明確的劃分，二是忽視了業(yè)委會(huì)（或業(yè)主代表）與物業(yè)公司是否具有協(xié)商的平等地位。
從實(shí)際運(yùn)行上看，2015年省市新規(guī)定出臺(tái)前的老小區(qū)，多數(shù)對(duì)臨時(shí)停放有一個(gè)免費(fèi)或減免費(fèi)用的優(yōu)惠；2015年新規(guī)定出臺(tái)后，伴隨著車輛保有量的增加，車位緊張的矛盾益發(fā)突出，這種情況下，物業(yè)公司對(duì)新接管的的小區(qū)本著利益最大化的考慮，多數(shù)對(duì)臨停不實(shí)行免費(fèi)或減免費(fèi)用的優(yōu)惠。
針對(duì)因臨時(shí)停放收費(fèi)引發(fā)糾紛較多的實(shí)際情況，我們就臨時(shí)停放可否免費(fèi)的問題與物業(yè)協(xié)會(huì)及部分物業(yè)企業(yè)、小區(qū)業(yè)委會(huì)等進(jìn)行了多次座談?dòng)懻?，本著減少矛盾與糾紛的原則，多數(shù)物業(yè)公司和小區(qū)業(yè)委會(huì)贊成露天臨時(shí)停放免收費(fèi)用。
（四）企業(yè)價(jià)格行為不規(guī)范的問題
關(guān)于車位的租賃和銷售問題，市物價(jià)局269號(hào)文明確規(guī)定：車位買斷或租賃由業(yè)主自愿選擇。開發(fā)商（產(chǎn)權(quán)人）對(duì)車位只售不租的行為以及為促進(jìn)車位銷售，抬高租賃價(jià)格、降低停放服務(wù)費(fèi)的行為，不僅剝奪了業(yè)主的選擇權(quán)，也損害了物業(yè)公司的利益，同時(shí)加劇了露天停車與室內(nèi)停車比價(jià)關(guān)系的扭曲，損害了政府指導(dǎo)價(jià)的嚴(yán)肅性。
關(guān)于對(duì)按次停放收取租賃費(fèi)的問題，可以看做是開發(fā)商（產(chǎn)權(quán)人）以售代租、以租促售的一種極端方式，極大地?fù)p害了業(yè)主利益。作為按次停放的車位，不具備專屬性和排他性，而具有周轉(zhuǎn)率高和流動(dòng)性強(qiáng)的特點(diǎn)；在按次停放和包月停放的`費(fèi)用核定上，價(jià)格管理部門充分考慮上述特點(diǎn)，確定了兩者之間合理的、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)谋葍r(jià)關(guān)系。對(duì)于不專屬而又具有流動(dòng)性的車位而言，在收取較高的停放服務(wù)費(fèi)用的情況下，再行收取車位租賃費(fèi)用，顯然是不適當(dāng)?shù)摹?/p>
關(guān)于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停車場對(duì)業(yè)主執(zhí)行經(jīng)營性停車收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的問題，顯然是車場經(jīng)營活動(dòng)中的違法行為?！段餀?quán)法》規(guī)定：建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要……“首先滿足業(yè)主需要”不僅是在車位的使用上“首先滿足”，在收費(fèi)政策上也必須執(zhí)行物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)車輛停放服務(wù)費(fèi)的管理規(guī)定。
四、加強(qiáng)物業(yè)區(qū)域內(nèi)停車收費(fèi)管理的意見和建議
（一）規(guī)范企業(yè)停車服務(wù)價(jià)格行為
為規(guī)范企業(yè)收費(fèi)行為，應(yīng)進(jìn)一步明確物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停車收費(fèi)的相關(guān)規(guī)定，禁止企業(yè)在車庫（車位）經(jīng)營過程中的下列行為：一是禁止在取得獨(dú)立產(chǎn)權(quán)證之前對(duì)車庫（車位）的租售活動(dòng)；二是禁止按次停放收取車位租賃費(fèi)；三是禁止產(chǎn)權(quán)人對(duì)車庫（車位）只售不租的行為；四是禁止對(duì)業(yè)主車輛在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停放按經(jīng)營性停車場收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)。
（二）完善停車費(fèi)價(jià)格管理的相關(guān)規(guī)定
為體現(xiàn)以人為本的人性化服務(wù)理念，需修訂物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)交通工具停放服務(wù)價(jià)格的相關(guān)規(guī)定，一是對(duì)進(jìn)入小區(qū)露天停車場（含道路停放）的車輛半小時(shí)內(nèi)免費(fèi)；二是擴(kuò)大車輛免費(fèi)停放的范圍，對(duì)進(jìn)入小區(qū)辦理婚喪事宜的車輛、物業(yè)公司要在力所能及的情況下盡量提供方便，并免收費(fèi)用。
（三）加強(qiáng)對(duì)物業(yè)企業(yè)收費(fèi)行為的監(jiān)督檢查
建議市、區(qū)（縣）價(jià)格監(jiān)督檢查機(jī)構(gòu)每年開展一次物業(yè)服務(wù)收費(fèi)專項(xiàng)檢查，加強(qiáng)對(duì)物業(yè)企業(yè)的收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的監(jiān)督，嚴(yán)肅查處房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、物業(yè)企業(yè)違規(guī)收費(fèi)、自立名目收費(fèi)、擅自提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等價(jià)格違法行為。
（四）加大物業(yè)收費(fèi)政策規(guī)定的宣傳力度
一是要結(jié)合“價(jià)格服務(wù)進(jìn)社區(qū)”活動(dòng)以及在廣播、報(bào)紙等媒體上開設(shè)專欄等多種形式，廣泛深入地對(duì)物業(yè)收費(fèi)政策規(guī)定進(jìn)行宣傳，讓廣大業(yè)主全面了解、深入理解物業(yè)收費(fèi)的相關(guān)政策規(guī)定，提高執(zhí)行價(jià)格政策的自覺性。二是要結(jié)合開展物業(yè)企業(yè)收費(fèi)年審工作，舉辦物業(yè)企業(yè)收費(fèi)員培訓(xùn)班，學(xué)習(xí)收費(fèi)政策，提高收費(fèi)管理水平，自覺地約束和規(guī)范收費(fèi)行為，維護(hù)價(jià)格政的嚴(yán)肅性。
物業(yè)停車管理協(xié)議篇十三
（二）車輛進(jìn)出停車場需嚴(yán)格按照?qǐng)鰞?nèi)行駛路線行駛；停放時(shí)，需保持專用停車位整潔有序。停車場內(nèi)禁止鳴笛，行駛限速為5公里/小時(shí)，限高2米。
（三）車輛應(yīng)停泊在與停車證相符的車位內(nèi)，不得在非停車區(qū)域內(nèi)停車，禁止在停車場內(nèi)沖洗車輛。如果車輛防盜系統(tǒng)發(fā)出誤鳴時(shí)，請(qǐng)?jiān)诮拥降耐ㄖ?，立即到場關(guān)閉，避免滋擾其它人員與車輛。
（四）租戶在停車場內(nèi)停放的`車輛，在車位租用期間如發(fā)生車牌變更或暫停使用時(shí)，應(yīng)及時(shí)到大廈管理處辦理相關(guān)手續(xù)。
（五）如因在停車場內(nèi)行駛或停放車輛過程中造成車場設(shè)備、設(shè)施的損壞，租戶需要根據(jù)大廈的有關(guān)管理規(guī)定進(jìn)行賠償。
（六）車輛停泊后請(qǐng)牢記鎖好車窗門，對(duì)任何車內(nèi)物品丟失均由車主自行負(fù)責(zé)，大廈管理處無任何賠償責(zé)任。對(duì)車輛之任何損壞現(xiàn)象，大廈管理處均無賠償責(zé)任。
（七）停車場區(qū)域內(nèi)嚴(yán)禁加油、修車、吸煙；禁止存放危險(xiǎn)品，如：汽油、柴油、油漆、紙箱及棉絲等；嚴(yán)禁裝載汽油桶、氣瓶及其它易燃、易爆、有毒、腐蝕性等危險(xiǎn)品進(jìn)入地上以及地下停車場。
（八）客戶須服從停車場管理人員的疏導(dǎo)和管理。對(duì)屢次違反停車場管理規(guī)定，經(jīng)糾正無效或拒不服從疏導(dǎo)與管理的租戶，大廈管理處有權(quán)終止其使用地下停車場及地上停車場。
（九）***大廈停車場是為大廈內(nèi)各公司工作人員提供的專用停車場，以年租、月租、季租等收費(fèi)形式租賃給客戶使用。
（十）非大廈內(nèi)各客戶公司的車輛，禁止停放在已租用的專有車位位置。由停車場保安統(tǒng)一安排臨時(shí)車位停車。
7：00--21：00/2元/小時(shí)（小車）???
7：00—21：00/4元/小時(shí)（大車）
21：00—7：00/1元/小時(shí)（大、小車）
（十一）大廈各使用單位因大型會(huì)議活動(dòng)、外事接待、上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)、重要客戶及特種車輛等工作，需要臨時(shí)使用地面停車位的，應(yīng)由各單位辦公室提前向物業(yè)公司管理處。因大型會(huì)議活動(dòng)、外事接待任務(wù)等需要臨時(shí)地面停車位，需提供如下材料：
（1） 單位辦公室出具申請(qǐng)手續(xù)；
（2） 寫明申請(qǐng)?jiān)?、使用時(shí)間、具體停放車輛數(shù)目；
（3） 其他因申請(qǐng)臨時(shí)車位需要提供的相關(guān)資料。
提出書面申請(qǐng)，依照規(guī)定辦理相關(guān)手續(xù)后，方可暫時(shí)停放相關(guān)車輛。同時(shí)，經(jīng)過允許在地面停車場內(nèi)停放的機(jī)動(dòng)車，應(yīng)當(dāng)遵守下列規(guī)定：
（1） 自覺遵守停車場管理制度，聽從停車場管理人員的指揮；
（2） 停放車輛不得存放或攜帶任何易燃、易爆、危險(xiǎn)品；
（3） 遵守停車標(biāo)志、標(biāo)線，有序停放車輛；
（4） 在停車場內(nèi)嚴(yán)禁吸煙和使用明火；
（5） 不得在停車場內(nèi)洗車、修車、丟棄垃圾以及裝卸貨物。
（十二）自覺保持停車場內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生，嚴(yán)禁在停車場內(nèi)存放物品，嚴(yán)禁將車內(nèi)垃圾、棉紗、紙屑等廢棄物亂扔亂倒。
（十三）地下停車場禁止閑雜人員和非機(jī)動(dòng)車進(jìn)入、穿行或逗留，車主存取車輛時(shí)必須注意安全，按照規(guī)定的標(biāo)線行走，禁止亂行。嚴(yán)禁非車場管理人員穿行坡道上下樓層，進(jìn)出大廈。
（十四）本規(guī)定由北京***物業(yè)管理有限責(zé)任公司制訂，修訂和解釋。本規(guī)定自發(fā)布之日起施行。之前頒布的各類停車管理辦法一律廢止。
物業(yè)停車管理協(xié)議篇十四
2015深圳“兩會(huì)”南都提案聚焦“小區(qū)停車場位屬于誰？”這個(gè)公眾關(guān)注的熱點(diǎn)問題，引發(fā)了代表、主管部門和公眾的熱議?！叭舜蟆贝砗粲醣M快明晰停車位產(chǎn)權(quán)歸屬，根除地產(chǎn)商租售停車位亂象；政府主管部門卻說當(dāng)前法規(guī)模糊，存在確權(quán)難度；地產(chǎn)開發(fā)商更憑借“霸王條款”將小區(qū)停車場/位強(qiáng)行約定在其名下，以租代售。小區(qū)停車位屬于誰？如何鑒別小區(qū)停車場產(chǎn)權(quán)歸屬？并不是一個(gè)復(fù)雜的問題，國家、地方法規(guī)早就有明確的規(guī)定，作為國家《物權(quán)法》立法諫言的參與者，我應(yīng)將停車場產(chǎn)權(quán)歸屬“信息不對(duì)等”的真-象告訴公眾。
2015年10月1日《物權(quán)法》實(shí)行以后，地產(chǎn)商獨(dú)立投資建設(shè)的停車位，取得產(chǎn)權(quán)證后可以租售、贈(zèng)與。
2015年10月1日《物權(quán)法》實(shí)行，是一個(gè)分界點(diǎn)。在全國人大《物法權(quán)》專題新聞發(fā)布會(huì)上，全國人大會(huì)法工委副主任王勝明指出：至于《物權(quán)法》頒布實(shí)施前車位、車庫的歸屬問題，法律委員會(huì)研究認(rèn)為，按照法的一般原則，法律是不溯及既往的，本法也是一樣。對(duì)過去的問題，應(yīng)當(dāng)按照當(dāng)時(shí)的相關(guān)法規(guī)處理。由全國人大會(huì)法制工作委員會(huì)民法室編著的《中華人民共和國物權(quán)法解讀》一書中，“立法者”在解讀《物權(quán)法》最后一條關(guān)于物權(quán)法實(shí)施日期的規(guī)定時(shí)，對(duì)物權(quán)法的溯及力有明確的“權(quán)威解讀”：“法不溯及既往” 本法也是一樣。對(duì)過去的問題，應(yīng)當(dāng)按照當(dāng)時(shí)的相關(guān)法規(guī)處理。對(duì)于《物權(quán)法》，以前依法成立的財(cái)產(chǎn)關(guān)系不論是否符合現(xiàn)在《物權(quán)法》的規(guī)定，都應(yīng)當(dāng)保護(hù)其穩(wěn)定，這樣才能保護(hù)合法取得的物權(quán)，避免因法律的變動(dòng)帶來不必要的紛爭。
從房屋價(jià)格構(gòu)成分析，未計(jì)入容積率的小區(qū)公共配套設(shè)施（架空層、地下車庫、小區(qū)道路、花園、公共設(shè)備用房等），其建設(shè)成本已分?jǐn)傆?jì)入購房價(jià)款之中。小區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施和公用設(shè)施配套建設(shè)費(fèi)用是業(yè)主支付的，地產(chǎn)商賣車位屬違法二次收費(fèi)，重復(fù)買賣。
《廣東省城鎮(zhèn)新建商品房交易價(jià)格行為規(guī)則》第八條 “商品房銷售價(jià)格構(gòu)成”中明確標(biāo)明： 業(yè)主購房的價(jià)款中包括建筑建設(shè)成本、各類稅金、地產(chǎn)商利潤三大部分。其中建筑建設(shè)成本包括“1、地價(jià)（土地使用權(quán)出讓金）和征地拆遷補(bǔ)償費(fèi)；2、規(guī)劃勘測設(shè)計(jì)及前期工程費(fèi)；3、按國家有關(guān)規(guī)定應(yīng)承組的開發(fā)小區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施和公用設(shè)施配套建設(shè)費(fèi)等8項(xiàng)內(nèi)容。該《規(guī)則》第九條還明確規(guī)定：“經(jīng)營者向購房者公開標(biāo)明的商品房銷售價(jià)格應(yīng)包含第八條所列的項(xiàng)目內(nèi)容，不得在公開標(biāo)明的商品房價(jià)格外加收任何費(fèi)用，也不得在商品房交付使用時(shí)委托物業(yè)管理單位追加房價(jià)外的任何費(fèi)用”。
國家《物權(quán)法》第七十二條明確規(guī)定；“業(yè)主對(duì)建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)”，“業(yè)主轉(zhuǎn)讓建筑物內(nèi)的住宅，經(jīng)營性用房，其對(duì)共有部分享有的共有和共同管理的權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓?！?999年6月修改后的《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條例》第五條規(guī)定：“ 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，建筑物、附著物的所有權(quán)應(yīng)當(dāng)與該建筑物、附著物所占用的土地的使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓，不得分割?！钡谑l規(guī)定：“ 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的權(quán)利和義務(wù)同時(shí)轉(zhuǎn)移；轉(zhuǎn)讓人應(yīng)當(dāng)將土地使用權(quán)出讓合同書或者其復(fù)印件提供給受讓人。”第十三條規(guī)定：“ 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，轉(zhuǎn)讓人對(duì)同宗土地上的'道路、綠地、休憩地、空余地、電梯、樓梯、連廊、走廊、天臺(tái)或者其他公用設(shè)施所擁有的權(quán)益同時(shí)轉(zhuǎn)移。房地產(chǎn)首次轉(zhuǎn)讓合同對(duì)停車場、廣告權(quán)益沒有特別約定的，停車場、廣告權(quán)益隨房地產(chǎn)同時(shí)轉(zhuǎn)移；有特別約定的，經(jīng)房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)初始登記，由登記的權(quán)利人擁有?！?/p>
由此可見，深圳小區(qū)停車位確權(quán)并沒有出現(xiàn)“法規(guī)模糊不清”的“空白”。從法理分析，建筑物的共用部份是為一幢建筑物中專有部份所有權(quán)人共同利用和所有的部份。對(duì)于停車庫（位），各地政府規(guī)劃部門要求開發(fā)商按每百戶一定數(shù)量車位的標(biāo)準(zhǔn)建車庫，這就明確了車庫作為公共配套設(shè)施的功能和開發(fā)商建車庫的法定義務(wù)。建成后的停車庫作為公共配套設(shè)施，是建筑物的輔助設(shè)施，應(yīng)交付建筑物的所有人共同使用。按照公共配套建設(shè)的停車庫，是已計(jì)入可售住宅建筑成本的；地下車庫雖然有建筑面積，但不計(jì)入容積率，小區(qū)土地面積已全部分?jǐn)偟饺w業(yè)主所購的建筑面積，小區(qū)的土地使用權(quán)為小區(qū)業(yè)主享有，開發(fā)商不享有該小區(qū)的土地使用權(quán)，因此，也不能享有該土地上建筑的所有權(quán)和支配權(quán)，除非取得土地使用權(quán)人業(yè)主的同意。附屬公配設(shè)施費(fèi)是商品房成本的構(gòu)成部分，未經(jīng)物價(jià)部門批準(zhǔn)，任何單位和個(gè)人不得擅自增加或變更。
綜上所述，深圳小區(qū)停車場/位確權(quán)有法可依，并不存在確權(quán)難題。2002年2月，當(dāng)時(shí)的深圳規(guī)劃國土局就依據(jù)以上法規(guī)，對(duì)福田區(qū)景洲大廈停車場進(jìn)行了確權(quán)，明確確認(rèn)景洲大廈停車場屬公共配套，歸全體業(yè)主共有，景洲大廈業(yè)委會(huì)順利收回了景洲大廈停車場。對(duì)于2015年10月1日《物權(quán)法》實(shí)行以后，地產(chǎn)商是否獨(dú)立購地，獨(dú)立投資建設(shè)小區(qū)停車場，應(yīng)以規(guī)劃報(bào)建和竣工驗(yàn)收為準(zhǔn)，此后新建的小區(qū)地下停車場確權(quán)，地產(chǎn)商應(yīng)承擔(dān)舉證責(zé)任。
問題一：
問題二：
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無論是將車庫修建于地上還是地下，都是建于區(qū)分建筑物之內(nèi)，其都與土地使用權(quán)權(quán)屬具有必然聯(lián)系，在車庫發(fā)生權(quán)屬爭議的情況下，可以通過土地使用權(quán)的權(quán)屬狀況確定車庫的權(quán)屬狀況。我國的房地產(chǎn)法律中，“土地隨房產(chǎn)轉(zhuǎn)移”，即“地隨房走”，這是判定小區(qū)車庫歸屬的一個(gè)重要原則。土地使用權(quán)，在訂立“土地使用權(quán)出讓合同”和規(guī)劃報(bào)建、簽訂房屋買賣合同時(shí)就已經(jīng)確定，據(jù)此原則，業(yè)主一旦購買了區(qū)分建筑物的專有部分，則房屋所占的土地使用權(quán)，就隨之轉(zhuǎn)移給了業(yè)主，因此車庫應(yīng)當(dāng)確定為業(yè)主所有。地產(chǎn)開發(fā)商賣完房后，已不再擁有土地使用權(quán)，因此也無權(quán)再賣車位。
在我國，空間利用包含在土地使用權(quán)之中，業(yè)主購買了專有部分（房屋）之后，實(shí)際上已經(jīng)擁有了地上空間和地下空間的利用權(quán)?？臻g利用應(yīng)按政府規(guī)劃來確定，而不是由房地產(chǎn)商利用賣房強(qiáng)勢地位來單方強(qiáng)制約定。
“誰投資，誰受益”是國家《物權(quán)法》中的關(guān)于解決產(chǎn)權(quán)糾紛的一個(gè)重要原則。無論小區(qū)的車庫建在地上，或者地下，都是利用區(qū)分所有的建筑物而建造，要確定其權(quán)屬，地產(chǎn)商是否在買地時(shí)單獨(dú)投資并有特別約定？是否單獨(dú)投資建設(shè)停車庫？也是確定小區(qū)車庫歸屬的一個(gè)判斷標(biāo)準(zhǔn)。
物業(yè)停車管理協(xié)議篇十五
停放在小區(qū)的汽車被盜竊或被損壞，引發(fā)車主與物業(yè)服務(wù)公司之間的違約損失賠償糾紛，隨著汽車工業(yè)的突飛猛進(jìn)而逐年增多。車主（特別是非業(yè)主的車主）往往依據(jù)保管合同的法律規(guī)定，起訴物業(yè)服務(wù)公司承擔(dān)違約損失賠償責(zé)任。當(dāng)事人爭議的焦點(diǎn)往往是車主與物業(yè)服務(wù)公司之間形成車輛保管合同關(guān)系還是物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系或停車場（場地）租賃合同關(guān)系。其中，車輛保管合同關(guān)系的爭議居多。
依照《合同法》第三百六十五條關(guān)于保管合同定義的規(guī)定，保管合同是保管人保管寄存人交付的保管物，并返還該物的合同，以保管物的交付和保管為內(nèi)容。同時(shí)依照該法第三百六十七條的規(guī)定，除非當(dāng)事人另有約定，保管合同自保管物交付時(shí)成立。換言之，保管合同是要物合同，以保管物的交付為成立條件。車輛保管合同是否成立，關(guān)鍵是審查判斷車主是否將汽車交付保管人。汽車屬價(jià)值較高的動(dòng)產(chǎn)（有人戲稱汽車是動(dòng)得最快的產(chǎn)），因其進(jìn)行登記而準(zhǔn)用不動(dòng)產(chǎn)法，并因而被稱為準(zhǔn)不動(dòng)產(chǎn)，決定了汽車的交付不同于其他動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)，一般以保管人占有、控制寄存人或車主的汽車為交付標(biāo)志。據(jù)此，車主因汽車停放在小區(qū)被盜損，與物業(yè)服務(wù)公司之間是否成立保管合同關(guān)系，重點(diǎn)審查物業(yè)服務(wù)公司是否享有占有、控制車輛進(jìn)出小區(qū)的權(quán)利。而審查判斷物業(yè)服務(wù)公司是否享有占有、控制車輛進(jìn)出小區(qū)的權(quán)利，是一個(gè)綜合判斷的過程，一般應(yīng)考察以下因素：
其一，物業(yè)服務(wù)公司與業(yè)主委員會(huì)在《物業(yè)服務(wù)合同》中對(duì)車輛保管是否有特別約定。物業(yè)服務(wù)公司與業(yè)主委員會(huì)經(jīng)協(xié)商，在《物業(yè)服務(wù)合同》中特別約定物業(yè)服務(wù)公司對(duì)進(jìn)出小區(qū)的車輛負(fù)保管義務(wù)的，物業(yè)服務(wù)公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)車主車輛損壞或被盜的賠償責(zé)任。沒有特別約定的，物業(yè)服務(wù)公司對(duì)進(jìn)入小區(qū)的車輛僅負(fù)有管理車輛的行駛和停放的法定義務(wù)，實(shí)為一種場地的管理，并非保管關(guān)系，其對(duì)車主的汽車被盜損不承擔(dān)違約保管賠償責(zé)任。但是，業(yè)主與物業(yè)服務(wù)公司之間存在物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系。若業(yè)主能舉證證明物業(yè)服務(wù)公司在管理過程中未履行合同約定，導(dǎo)致車輛被盜或與車輛被盜存在一定因果關(guān)系，則可以依據(jù)《物業(yè)服務(wù)合同》請(qǐng)求物業(yè)服務(wù)公司承擔(dān)相適應(yīng)的賠償責(zé)任。盡管有的業(yè)主與物業(yè)服務(wù)公司間并未建立車輛保管合同關(guān)系，物業(yè)服務(wù)公司無需對(duì)業(yè)主的車輛履行保管義務(wù)，但業(yè)主每年向物業(yè)服務(wù)公司交納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)公司至少應(yīng)履行對(duì)小區(qū)物業(yè)公用部位、公用設(shè)施的日常維護(hù)和管理義務(wù)，以及對(duì)其物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)安全防范的協(xié)助管理的義務(wù)，并應(yīng)當(dāng)根據(jù)業(yè)主入住前與業(yè)主簽訂的'《業(yè)主公約》、《車輛行駛停放管理規(guī)定》等履行管理服務(wù)義務(wù)。如果物業(yè)服務(wù)公司未能全面恰當(dāng)?shù)芈男袑?duì)小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)的義務(wù)，在小區(qū)安全防范上存在著疏漏，如小區(qū)監(jiān)視探頭等物業(yè)公用安全防范設(shè)施出現(xiàn)故障，不能安全正常工作時(shí)，物業(yè)服務(wù)公司未及時(shí)維護(hù)；小區(qū)的保安對(duì)監(jiān)控錄像的運(yùn)行情況未做記載，對(duì)車輛進(jìn)出小區(qū)并未按《車輛行駛停放管理規(guī)定》執(zhí)行，在管理上存在此類瑕疵的，物業(yè)服務(wù)公司理應(yīng)賠償業(yè)主車輛被盜的損失。
其二，停車場是否系封閉場所。停車場的具體情況，比如是否為開放場所、是否有門衛(wèi)、停車場的出口數(shù)量多少等等，都是決定物業(yè)服務(wù)公司能否控制進(jìn)出小區(qū)或停車場車輛的因素。小區(qū)一般在地下室設(shè)置停車場，有的則在小區(qū)特設(shè)專門的停車位，而物業(yè)服務(wù)公司又在停車場或特設(shè)的停車位專門安排門衛(wèi)，要求車主將汽車停放在指定的停車位置，區(qū)別于小區(qū)范圍內(nèi)的其他停車行為。
其三，車輛能否自由進(jìn)出停車場。車輛進(jìn)出是否需要履行手續(xù)、履行什么手續(xù)、手續(xù)能否起到控制車輛的作用，都將影響車輛是否轉(zhuǎn)移了占有、控制權(quán)的認(rèn)定。車輛進(jìn)出手續(xù)越嚴(yán)格，越接近保管合同的成立。
其四，是否發(fā)放停車牌。物業(yè)服務(wù)公司如果發(fā)放的是保管牌，不會(huì)引起保管合同性質(zhì)的爭議。實(shí)踐中，物業(yè)服務(wù)公司一般給車主發(fā)放的是停車牌，這就不能當(dāng)然認(rèn)定保管合同關(guān)系中的車輛交付行為，而應(yīng)當(dāng)具體審查物業(yè)服務(wù)公司能否通過停車牌實(shí)現(xiàn)了對(duì)車輛的控制。
其五，車鑰匙是否交給小區(qū)或停車場的門衛(wèi)。車主將車鑰匙交給了小區(qū)或停車場的門衛(wèi)，可以認(rèn)定物業(yè)服務(wù)公司享有占有、控制車輛的權(quán)利，雙方形成車輛保管合同關(guān)系。但在現(xiàn)實(shí)生活中車主很少愿意將車鑰匙交給小區(qū)或停車場的門衛(wèi)。保管合同只轉(zhuǎn)移保管物的占有權(quán)、控制權(quán)，而車鑰匙主要是車輛所有權(quán)、使用權(quán)的象征。小區(qū)或停車場的門衛(wèi)持有車鑰匙是對(duì)車輛實(shí)現(xiàn)占有、控制的途徑之一。但不能因此認(rèn)為車主不交車鑰匙就意味著車輛未交付。將交車鑰匙給物業(yè)服務(wù)公司作為車輛保管合同成立的唯一標(biāo)準(zhǔn)，既不合法也不符合生活習(xí)慣。
其六，車主是否應(yīng)付或已付費(fèi)用。依照《合同法》第三百六十六條的規(guī)定，保管合同以無償為原則，以有償為補(bǔ)充。車主應(yīng)付或已付的費(fèi)用是屬于保管費(fèi)還是場地租用費(fèi)，應(yīng)結(jié)合各種情況綜合判斷。如果物業(yè)服務(wù)公司對(duì)業(yè)主停放在小區(qū)內(nèi)的停車場或道路上的車輛，除依約定期限向業(yè)主收取物業(yè)費(fèi)外，另外收取費(fèi)用，或?qū)I(yè)主停放在專有停車位另外收取管理費(fèi)用，業(yè)主停放的車輛被盜的，物業(yè)服務(wù)公司應(yīng)承擔(dān)保管賠償責(zé)任。物業(yè)服務(wù)公司對(duì)業(yè)主停放在小區(qū)內(nèi)的停車場或道路上的車輛沒有收取費(fèi)用，業(yè)主停放的車輛被盜的，物業(yè)服務(wù)公司不承擔(dān)保管賠償責(zé)任，但可根據(jù)物業(yè)服務(wù)公司的過錯(cuò)大小合理確定物業(yè)服務(wù)公司相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)違約賠償責(zé)任。物業(yè)服務(wù)公司對(duì)業(yè)主以外人員停放的車輛收取費(fèi)用，發(fā)生車輛丟失或者損害的，物業(yè)服務(wù)公司應(yīng)承擔(dān)保管賠償責(zé)任。物業(yè)服務(wù)公司對(duì)業(yè)主以外的人員停放在小區(qū)內(nèi)的車輛既不收取費(fèi)用又不承諾為其看管，車輛被盜的，物業(yè)服務(wù)公司則不負(fù)任何賠償責(zé)任。
其七，停車場門口是否設(shè)置或發(fā)放的停車牌上是否標(biāo)明提示。大多數(shù)小區(qū)物業(yè)服務(wù)公司在停車場門口設(shè)置或在發(fā)放給車主的停車牌上標(biāo)明“溫馨提示”，內(nèi)容一般聲稱對(duì)停放的車輛不負(fù)保管責(zé)任，收取的是場地租用費(fèi)。小區(qū)或停車場的門衛(wèi)對(duì)該提示是否明確告知車主，車主在停車前是否應(yīng)知或明知提示的內(nèi)容，都是判斷物業(yè)服務(wù)公司能否控制進(jìn)出小區(qū)或停車場的車輛所應(yīng)考慮的因素。
物業(yè)停車管理協(xié)議篇十六
新蘭公司的車輛停放在物業(yè)公司指定的停車場期間，車輛被盜。根據(jù)雙方簽訂的《停車場安全管理協(xié)議》（以下簡稱《協(xié)議》）：新蘭公司向物業(yè)公司交納停車費(fèi)，物業(yè)公司提供車位，同時(shí)負(fù)責(zé)停車場的安全及維護(hù)停車場的正常管理秩序。據(jù)此，新蘭公司認(rèn)為物業(yè)公司未依合同約定妥善保管車輛，故訴至法院，要求其賠償8萬余元。物業(yè)公司辯稱，物業(yè)公司與新蘭公司簽訂的《協(xié)議》不是車輛保管合同，只是提供停車位，對(duì)丟失車輛不承擔(dān)任何責(zé)任。
[法院判決]
法院經(jīng)審理認(rèn)為，新蘭公司與物業(yè)公司之間存在車輛保管合同關(guān)系，判決物業(yè)公司賠償新蘭公司8萬余元。
[律師評(píng)析]
本案是由于業(yè)主車輛丟失而引發(fā)的具有典型意義的法律問題。案件的關(guān)鍵在于物業(yè)公司與業(yè)主簽訂的究竟是車輛保管合同，還是車位租賃合同。在車輛保管合同中，物業(yè)管理企業(yè)作為保管人對(duì)保管物負(fù)有管理人的注意義務(wù)。在車位租賃合同中，物業(yè)管理企業(yè)的義務(wù)指向是車位而非業(yè)主車輛。其注意義務(wù)僅在于所提供的車位符合業(yè)主正常的使用要求，對(duì)于業(yè)主車輛不負(fù)有注意義務(wù)。新蘭公司與物業(yè)公司簽訂的《協(xié)議》是雙方真實(shí)意思的表示，且并未違反國家法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，故合同有效?！秴f(xié)議》中有“物業(yè)公司負(fù)責(zé)停車場的安全”的條款，因本案中物業(yè)公司管理區(qū)域內(nèi)的停車場是個(gè)相對(duì)封閉的'場所，且物業(yè)公司職守人員對(duì)于業(yè)主車輛的出入憑停車證進(jìn)行嚴(yán)格的管理，故“停車場的安全”應(yīng)理解為包括停車場內(nèi)停放車輛的安全，車輛的安全包括車輛不被盜搶，由此可見，《協(xié)議》實(shí)際上是保管合同。又因新蘭公司向物業(yè)公司交納停車費(fèi)，故《協(xié)議》是有償保管合同。根據(jù)合同法第三百六十九條第一款和《物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十六條之規(guī)定，新蘭公司在向物業(yè)公司交納停車費(fèi)并取得停車證后，即將車輛停放在物業(yè)公司管理的停車場內(nèi)，物業(yè)公司應(yīng)對(duì)此車輛進(jìn)行妥善保管、看護(hù)，由于物業(yè)公司保管不善致使新蘭公司車輛在物業(yè)公司管理的停車場內(nèi)正常停放期間被盜，物業(yè)公司應(yīng)該承擔(dān)損害賠償責(zé)任。隨著有車族的增加，這類案件已經(jīng)屢見不鮮，但在法院判決中，因具體案件情況不一，責(zé)任承擔(dān)者也不盡相同。業(yè)主與物業(yè)公司只有在合同中明確雙方權(quán)利義務(wù)，才能真正減少糾紛，維護(hù)自己的合法權(quán)益。
[法律鏈接]
《中華人民共和國民法通則》?第一百一十一條：當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定條件的，另一方有權(quán)要求履行或者采取補(bǔ)救措施，并有權(quán)要求賠償損失。
《中華人民共和國合同法》?第三百六十九條第一款：保管人應(yīng)當(dāng)妥善保管保管物。第三百七十四條：?保管期間，因保管人保管不善造成保管物毀損、滅失的，保管人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任，但保管是無償?shù)?，保管人證明自己沒有重大過失的，不承擔(dān)損害賠償責(zé)任。
《物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十六條：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。
物業(yè)停車管理協(xié)議篇十七
(1)車場出入口當(dāng)值人員須對(duì)每一輛出入車輛登記，登記內(nèi)容包括車牌號(hào)碼、出入場時(shí)間，并用“s”和“y”來區(qū)分時(shí)租車和月租車。
(2)車場入口當(dāng)值人員須制止超出入口限高鐵桿、裝載易燃易爆危險(xiǎn)物品、車況不良、漏油等車輛入場，以免發(fā)生危險(xiǎn)或造成車道堵塞。
(3)非本公司工作人員不得在行車道上行走，車場出入口當(dāng)值人員須做好勸阻工作。
(4)車場出口處當(dāng)值人員須提示車主先交費(fèi)后取車，以免因交費(fèi)面引起車輛阻塞。
(5)車輛出場時(shí)，車場出口處當(dāng)值人員指揮車輛順序排列，確保車輛正常出入。
(6)出入車道發(fā)生車輛阻塞時(shí)，出入口當(dāng)值人員負(fù)責(zé)疏通車輛，保持車道暢通。
(7)出入口讀卡機(jī)故障、影響車輛正常出入時(shí)，出入口當(dāng)值人員須迅速通知領(lǐng)班到場處理。若故障一時(shí)排除不了，當(dāng)值領(lǐng)班應(yīng)拆下攔車臂桿，疏通車道，并報(bào)工程部搶修。
二、車輛泊車與檢查規(guī)程
(1)車場出口當(dāng)值人員須引導(dǎo)車輛泊位，不得跨位停泊。
(2)及時(shí)提醒客人關(guān)鎖好門窗，帶走貴重物品。
(3)按規(guī)定認(rèn)真檢查車況，發(fā)現(xiàn)問題，請(qǐng)駕駛員在車輛檢查登記表上簽名確認(rèn)。
三、車場巡查規(guī)程
(1)巡樓保安員每小時(shí)對(duì)車場及后圍非機(jī)動(dòng)車車庫例行巡查。
(2)車場出口當(dāng)值保安員每20分鐘對(duì)車場例行巡查。
(3)保安經(jīng)理、主任每日對(duì)車場及后圍非機(jī)動(dòng)車車庫例行巡查。
(4)保安領(lǐng)班每次巡崗須對(duì)車場例行巡查，早中班不少于5次，夜班不少于8次。
四、閉路監(jiān)控規(guī)程
(1)車場實(shí)行24小時(shí)閉路監(jiān)控，由消防中心兼監(jiān)控工作。
(2)消防中心值班人員對(duì)監(jiān)控發(fā)現(xiàn)的問題要即時(shí)通知巡查保安員處理，必要時(shí)定鏡錄像。
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