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房地產(chǎn)可行性研究論文篇一
第一章房地產(chǎn)項目總論
1.1房地產(chǎn)項目背景
1.1.1房地產(chǎn)項目名稱
1.1.2房地產(chǎn)項目承辦單位
1.1.3房地產(chǎn)項目主管部門
1.1.4可行性研究工作的編制單位
1.1.5研究工作概況
1.2編制依據(jù)與原則
1.2.1編制依據(jù)
1.2.2編制原則
1.3研究范圍
1.3.1建設(shè)內(nèi)容與規(guī)模
1.3.2房地產(chǎn)項目建設(shè)地點
1.3.3房地產(chǎn)項目性質(zhì)
1.3.4建設(shè)總投資及資金籌措
1.3.5投資計劃與還款計劃
1.3.6房地產(chǎn)項目建設(shè)進度
1.3.7房地產(chǎn)項目財務(wù)和經(jīng)濟評論
1.3.8房地產(chǎn)項目綜合評價結(jié)論
1.4主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)表
1.5結(jié)論及建議
1.5.1專家意見與結(jié)論
1.5.2專家建議
第二章房地產(chǎn)項目背景和發(fā)展概況
2.1房地產(chǎn)項目提出的背景
2.1.1國家或行業(yè)發(fā)展規(guī)劃
2.1.2房地產(chǎn)項目發(fā)起人和發(fā)起緣由
2.2房地產(chǎn)項目發(fā)展概況
2.2.1已進行的調(diào)查研究房地產(chǎn)項目及其成果
2.2.2試驗試制工作情況
2.2.3廠址初勘和初步測量工作情況
2.2.4房地產(chǎn)項目建議書的編制、提出及審批過程
2.3投資的必要性
第三章房地產(chǎn)項目市場分析與預(yù)測
3.1市場調(diào)查
3.1.1擬建房地產(chǎn)項目產(chǎn)出物用途調(diào)查
3.1.2產(chǎn)品現(xiàn)有生產(chǎn)能力調(diào)查
3.1.3產(chǎn)品產(chǎn)量及銷售量調(diào)查
3.1.4替代產(chǎn)品調(diào)查
3.1.5產(chǎn)品價格調(diào)查
3.1.6國外市場調(diào)查
3.2市場預(yù)測
3.2.1國內(nèi)市場需求預(yù)測
3.2.2產(chǎn)品出口或進口替代分析
3.2.3價格預(yù)測
3.3市場推銷戰(zhàn)略
第四章產(chǎn)品方案設(shè)計與營銷戰(zhàn)略
4.1產(chǎn)品方案和建設(shè)規(guī)模
4.1.1產(chǎn)品方案
4.1.2建設(shè)規(guī)模
4.1.3產(chǎn)品銷售收入預(yù)測
4.2市場推銷戰(zhàn)略
4.2.1推銷方式
4.2.2推銷措施
4.2.3促銷價格制度
4.2.4產(chǎn)品銷售費用預(yù)測
第五章建設(shè)條件與廠址選擇
5.1資源和原材料
5.1.1資源評述
5.1.2原材料及主要輔助材料供應(yīng)
5.1.3需要作生產(chǎn)試驗的原料
5.2建設(shè)地區(qū)的選擇
5.2.1自然條件
5.2.2基礎(chǔ)設(shè)施
5.2.3社會經(jīng)濟條件
5.2.4其它應(yīng)考慮的因素
5.3廠址選擇
5.3.1廠址多方案比較
5.3.2廠址推薦方案
第六章房地產(chǎn)項目技術(shù)、設(shè)備與工程方案
6.1房地產(chǎn)項目組成
6.2生產(chǎn)技術(shù)方案
6.2.1技術(shù)來源途徑
6.2.2生產(chǎn)方法
6.2.3技術(shù)參數(shù)和工藝流程
6.2.4主要工藝設(shè)備選擇
6.2.5主要原材料、燃料、動力消耗指標(biāo)
6.2.6主要生產(chǎn)車間布置方案
6.3總平面布置和運輸
6.3.1總平面布置原則
6.3.2廠內(nèi)外運輸方案
6.3.3倉儲方案
6.3.4占地面積及分析
6.4土建工程
6.4.1主要建、構(gòu)筑物的建筑特征與結(jié)構(gòu)設(shè)計
6.4.2特殊基礎(chǔ)工程的設(shè)計
6.4.3建筑材料
6.4.4土建工程造價估算
6.5其他工程
6.5.1給排水工程
6.5.2動力及公用工程
6.5.3地震設(shè)防
6.5.4生活福利設(shè)施
第七章建設(shè)用地、征地拆遷及移民安置分析
7.1房地產(chǎn)項目選址及用地方案
7.2土地利用合理性分析
7.3征地拆遷和移民安置規(guī)劃方案
第八章資源利用與節(jié)能措施
8.1資源利用分析
8.1.1土地資源利用分析
8.1.2水資源利用分析
8.1.3電能源利用分析
8.2節(jié)能措施分析
8.2.1土地資源節(jié)約措施
8.2.2水資源節(jié)約措施
8.2.3電能源節(jié)約措施
第九章房地產(chǎn)項目原材料供應(yīng)及外部配套條件
9.1主要原材料供應(yīng)
9.2燃料、加熱能源供應(yīng)
9.3給水供電
9.4外部配套條件
第十章房地產(chǎn)項目進度與管理
10.1工程建設(shè)管理
10.2房地產(chǎn)項目進度規(guī)劃
10.3房地產(chǎn)項目招標(biāo)
第十一章環(huán)境影響評價
11.1建設(shè)地區(qū)的環(huán)境現(xiàn)狀
11.1.1房地產(chǎn)項目的地理位置
11.1.2地形、地貌、土壤、地質(zhì)、水文、氣象
11.1.3礦藏、森林、草原、水產(chǎn)和野生動物、植物、農(nóng)作物
11.1.4自然保護區(qū)、風(fēng)景游覽區(qū)、名勝古跡、以及重要政治文化設(shè)施
11.1.5現(xiàn)有工礦企業(yè)分布情況;
11.1.6生活居住區(qū)分布情況和人口密度、健康狀況、地方病等情況;
11.1.7大氣、地下水、地面水的環(huán)境質(zhì)量狀況;
11.1.8交通運輸情況;
11.1.9其他社會經(jīng)濟活動污染、破壞現(xiàn)狀資料。
11.2房地產(chǎn)項目主要污染源和污染物
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房地產(chǎn)可行性研究論文篇二
第一章項目總論
第一節(jié)項目背景
第二節(jié)主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)表
第三節(jié)項目進度安排
第四節(jié)可行性研究結(jié)論
第五節(jié)存在問題及建議
第二章老年活動中心房地產(chǎn)項目背景和發(fā)展概況
第一節(jié)老年活動中心房地產(chǎn)項目提出的背景
一、國家及行業(yè)發(fā)展規(guī)劃、二、項目發(fā)起人和發(fā)起緣由
第二節(jié)項目發(fā)展概況
第三節(jié)項目建設(shè)的必要性
一、現(xiàn)狀與差距、二、發(fā)展趨勢、三、項目建設(shè)的必要性、四、項目建設(shè)的可行性
第四節(jié)投資的必要性
第三章老年活動中心房地產(chǎn)行業(yè)市場分析與建設(shè)規(guī)模
第一節(jié)市場調(diào)查
第二節(jié)老年活動中心房地產(chǎn)行業(yè)市場預(yù)測
一、國內(nèi)市場需求預(yù)測、二、產(chǎn)品出口或進口替代分析、三、價格預(yù)測
第三節(jié)老年活動中心房地產(chǎn)行業(yè)市場推銷戰(zhàn)略
一、營銷方式、二、營銷策略、三、促銷價格制度、四、產(chǎn)品銷售費用預(yù)測
第四節(jié)老年活動中心房地產(chǎn)項目產(chǎn)品方案和建設(shè)規(guī)模
一、產(chǎn)品方案、二、建設(shè)規(guī)模
第五節(jié)老年活動中心房地產(chǎn)項目產(chǎn)品銷售收入預(yù)測
第四章老年活動中心房地產(chǎn)項目建設(shè)條件與廠址選擇
第一節(jié)資源和原材料
一、資源評述、二、原材料及主要輔助材料供應(yīng)、三、需要作生產(chǎn)試驗的原料
第二節(jié)建設(shè)地區(qū)的選擇
一、自然條件、二、基礎(chǔ)設(shè)施、三、社會經(jīng)濟條件、四、其它應(yīng)考慮的因素
第三節(jié)廠址選擇
一、廠址多方案比較、二、廠址推薦方案
第五章老年活動中心房地產(chǎn)項目工廠技術(shù)方案
第一節(jié)項目組成
第二節(jié)生產(chǎn)技術(shù)方案
第三節(jié)總平面布置和運輸
一、總平面布置原則、二、廠內(nèi)外運輸方案、三、倉儲方案、四、占地面積及分析
第四節(jié)土建工程
第五節(jié)其他工程
一、給排水工程、二、動力及公用工程、三、地震設(shè)防、四、生活福利設(shè)施
第六章老年活動中心房地產(chǎn)行業(yè)代表企業(yè)研究
第一節(jié)老年活動中心房地產(chǎn)有限公司一
第二節(jié)老年活動中心房地產(chǎn)有限公司二
第三節(jié)老年活動中心房地產(chǎn)有限公司三
第七章老年活動中心房地產(chǎn)項目環(huán)境保護與勞動安全
第一節(jié)建設(shè)地區(qū)的環(huán)境現(xiàn)狀
第二節(jié)項目主要污染源和污染物
一、主要污染源、二、主要污染物
第三節(jié)項目擬采用的環(huán)境保護標(biāo)準(zhǔn)
第四節(jié)治理環(huán)境的方案
第五節(jié)環(huán)境監(jiān)測制度的.建議
房地產(chǎn)可行性研究論文篇三
一、地理環(huán)境
徐州市位于華北平原的東南部，域內(nèi)除中部和東部存在少數(shù)丘崗?fù)?，大部皆為平原。丘陵海撥一般?00-200米左右，丘陵山地面積約占全市9.4%。丘陵山地分兩大群，一群分布于市域中部，山體高低不一，其中賈汪區(qū)中部的大洞山為全市最高峰，海拔361米;另一群分布于市域東部，最高點為新沂市南郊的馬陵山，海拔122.9米。平原總地勢由西北向東南降低，平均坡度1/7000--1/8000，平原約占土地總面積的90%，海撥一般在30-50米之間。
徐州市地處古淮河的支流沂、沭、泗諸水的下游，以黃河故道為分水嶺，形成北部的沂、沭、泗水系和南部的濉、安河水系。境內(nèi)河流縱橫交錯，湖沼、水庫星羅棋布，廢黃河斜穿東西，京杭大運河橫貫?zāi)媳?，東有沂、沭諸水及駱馬湖，西有夏興、大沙河及微山湖。
擁有大型水庫兩座，中型水庫5座，小型水庫84座，總庫容3.31億立方米，以及眾多的橋、函、渠、閘等水利設(shè)施，初步形成具有防洪、灌溉、航運、水產(chǎn)等多功能的河、湖、渠、庫相連的水網(wǎng)系統(tǒng)。
徐州市屬暖溫帶季風(fēng)氣候區(qū)，由于東西狹長，受海洋影響程度有差異，東部屬暖溫帶濕潤季風(fēng)氣候，西部為暖溫帶半濕潤氣候，受東南季風(fēng)影響較大。年日照時數(shù)為2284至2495小時，日照率52%至57%，年氣溫14℃，年均無霜期200至220天，年均降水量800至930毫米，雨季降水量占全年的56%。氣候資源較為優(yōu)越，有利于農(nóng)作物生長。主要氣象災(zāi)害有旱、澇、風(fēng)、霜、凍、冰雹等。氣候特點是：四季分明，光照充足，雨量適中，雨熱同期。四季之中春、秋季短，冬、夏季長，春季天氣多變，夏季高溫多雨，秋季天高氣爽，冬季寒潮頻襲。
二、歷史沿革
徐州歷史悠久，6000多年前，徐州的先民就在此生息勞作。原始社會末期，堯封彭祖于今市區(qū)所在地，為大彭氏國，徐州稱彭城自始起。
春秋戰(zhàn)國時，彭城屬宋，后歸楚，秦統(tǒng)一后設(shè)彭城縣。
楚漢時，西楚霸王都彭城。西漢設(shè)彭城郡，東漢設(shè)彭城國、都彭城。
三國時，曹操遷徐州刺史部于彭城，彭城自始稱徐州。
魏晉南北朝各代曾設(shè)彭城國或徐州，都城或治所多在彭城。
隋時設(shè)徐州，后改彭城郡，治彭城。
唐初，徐州與彭城郡名稱多次互易，中后期徐州為節(jié)度使駐地。
五代時各朝置有徐州，治彭城，領(lǐng)7縣。
宋元兩朝都置徐州，隸屬和轄領(lǐng)變化較頻。
明初徐州曾直隸京師，后屬南京。
清初，徐州先后為江南省和江蘇省所屬直隸州，雍正末年升為徐州府，轄領(lǐng)1州7縣。
民國初，府廢，徐州府地附郭銅山縣，后曾設(shè)徐海道，治所在銅山(徐州)。
日偽時由銅山縣析置徐州市，曾為偽淮海省省會。抗戰(zhàn)勝利后，國民政府仍置徐州市，屬江蘇省。
中華人民共和國成立后，保留徐州市，初為山東省轄市，后劃回江蘇省，并同時成立徐州專區(qū)，駐徐州市，轄11縣市。此后，徐州市和徐州專區(qū)并存，不同時期轄屬有所變化。1983年，江蘇省實行市管縣體制，撤徐州專區(qū)，將所轄6縣劃歸徐州市。徐州市現(xiàn)轄5區(qū)6縣(市)。
三、區(qū)劃經(jīng)濟
徐州市自1983年起實行市管縣的行政新體制，現(xiàn)下轄豐縣、沛縣、銅山縣、睢寧縣四縣，邳州市、新沂市二市，以及鼓樓區(qū)、云龍區(qū)、賈汪區(qū)、泉山區(qū)、九里區(qū)五區(qū)。至20xx年1月，全市五區(qū)六縣(市)，共有41個街道辦事處，114個鎮(zhèn)政府，10個政企單位。
圖表1徐州市地區(qū)生產(chǎn)總值
國民經(jīng)濟持續(xù)健康發(fā)展，綜合實力進一步增強。初步核算，20xx年實現(xiàn)生產(chǎn)總值1428.91億元，比上年增長15.1%，增幅提高0.8個百分點。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值180.90億元，增長6.4%;第二產(chǎn)業(yè)增加值742.13億元，增長17.3%;第三產(chǎn)業(yè)增加值505.88億元，增長15.3%。人均生產(chǎn)總值16258元(按常住人口計算)，按現(xiàn)行匯率折算達2084美元。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)逐步優(yōu)化。高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)增速加快，傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)在改造中提升，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展明顯加速。三次產(chǎn)業(yè)增加值比例由上年的14.0∶50.7∶35.3，調(diào)整為12.7∶51.9∶35.4，第二、三產(chǎn)業(yè)比重提高1.3個百分點。高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值占規(guī)模以上工業(yè)的比重達7.2%，比上年提高0.3個百分點。城市化進一步發(fā)展。20xx年末全市城市化水平達44.8%，比上年提高1.5個百分點。初步核算，20xx年1—11月份，實現(xiàn)生產(chǎn)總值1923.72億元，累計比上年同月增長32.73%，是近十年來的新高。
房地產(chǎn)可行性研究論文篇四
市場分析在可行性研究中的重要地位在于，任何一個項目，其生產(chǎn)規(guī)模的確定、技術(shù)的選擇、房地產(chǎn)估算甚至廠址的選擇，都必須在對市場需求情況有了充分了解以后才能決定。而且市場分析的結(jié)果，還可以決定產(chǎn)品的價格、銷售收入，最終影響到項目的盈利性和可行性。在可行性報告中，要詳細研究當(dāng)前市場現(xiàn)狀，以此作為后期決策的依據(jù)。
第四部分房地產(chǎn)項目產(chǎn)品規(guī)劃方案
第五部分房地產(chǎn)項目建設(shè)地與土建總規(guī)
第六部分房地產(chǎn)項目環(huán)保、節(jié)能與勞動安全方案
在項目建設(shè)中，必須貫徹執(zhí)行國家有關(guān)環(huán)境保護、能源節(jié)約和職業(yè)安全方面的法規(guī)、法律，對項目可能造成周邊環(huán)境影響或勞動者健康和安全的因素，必須在可行性研究階段進行論證分析，提出防治措施，并對其進行評價，推薦技術(shù)可行、經(jīng)濟，且布局合理，對環(huán)境有害影響較小的'最佳方案。按照國家現(xiàn)行規(guī)定，凡從事對環(huán)境有影響的建設(shè)項目都必須執(zhí)行環(huán)境影響報告書的審批制度，同時，在可行性報告中，對環(huán)境保護和勞動安全要有專門論述。
第七部分房地產(chǎn)項目組織和勞動定員
在可行性報告中，根據(jù)項目規(guī)模、項目組成和工藝流程，研究提出相應(yīng)的企業(yè)組織機構(gòu)，勞動定員總數(shù)及勞動力來源及相應(yīng)的人員培訓(xùn)計劃。
第八部分房地產(chǎn)項目實施進度安排
項目實施時期的進度安排是可行性報告中的一個重要組成部分。項目實施時期亦稱房地產(chǎn)時間，是指從正式確定建設(shè)項目到項目達到正常生產(chǎn)這段時期，這一時期包括項目實施準(zhǔn)備，資金籌集安排，勘察設(shè)計和設(shè)備訂貨，施工準(zhǔn)備，施工和生產(chǎn)準(zhǔn)備，試運轉(zhuǎn)直到竣工驗收和交付使用等各個工作階段。這些階段的各項房地產(chǎn)活動和各個工作環(huán)節(jié)，有些是相互影響的，前后緊密銜接的，也有同時開展，相互交叉進行的。因此，在可行性研究階段，需將項目實施時期每個階段的工作環(huán)節(jié)進行統(tǒng)一規(guī)劃，綜合平衡，作出合理又切實可行的安排。
第九部分房地產(chǎn)項目財務(wù)評價分析
第十部分房地產(chǎn)項目財務(wù)效益
第十一部分房地產(chǎn)項目風(fēng)險分析及風(fēng)險防控
房地產(chǎn)可行性研究論文篇五
第一部分市場可行性分析
一、項目地塊概況
(一)地塊自身狀況
(二)地塊周邊污染狀況
(三)地塊周邊生活服務(wù)配套狀況
1、購物配套
2、郵政配套
3、金融配套
4、娛樂配套
5、餐飲配套
6、醫(yī)療配套
7、教育配套
8、其它
二、城市整體市場調(diào)查與分析
(一)城市宏觀環(huán)境調(diào)研結(jié)論列示
(二)城市房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢
1、城市房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀
2、城市房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢
三、區(qū)域市場調(diào)查與分析
(一)區(qū)域市場總體狀況調(diào)查與分析
(二)區(qū)域房地產(chǎn)市場調(diào)查與分析
1、區(qū)域房地產(chǎn)項目調(diào)查
(1)在售房地產(chǎn)項目調(diào)查
(2)潛在項目調(diào)查
2、區(qū)域房地產(chǎn)市場分析
四、城市類似項目調(diào)查與分析
五、項目swot分析
(一)優(yōu)勢分析(strength)
(二)劣勢分析(weakness)
(三)機會點分析(opportunity)
(四)威脅點分析(threats)
六、項目初步定位
(一)物業(yè)類型定位
定位：
定位依據(jù)：
(二)目標(biāo)客戶定位
定位：
定位依據(jù)：
(三)價格定位
定位：
定位依據(jù)：
七、市場可行性結(jié)論
第二部分項目財務(wù)可行性分析
一、項目投資估算及財務(wù)可行性分析的`依據(jù)
二、項目主要經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)
三、項目投資與成本費用估算
(一)開發(fā)成本估算
1、土地使用權(quán)出讓金
2、前期工程費
3、建安工程費
4、智能化設(shè)施費用
5、配套工程費
6、景觀及道路工程費
7、公共設(shè)施(會所)建設(shè)費
8、規(guī)費
9、建設(shè)項目收費
10、監(jiān)理工程費
11、不可預(yù)見費
12、開發(fā)成本
(二)開發(fā)費用估算
1、管理費用
2、財務(wù)費用
3、銷售費用
4、開發(fā)費用
(三)總成本費用匯總及分?jǐn)偙?/p>
四、項目投資及資金籌措計劃
(一)項目投資及資金籌措計劃
(二)貸款本息償還計劃
五、項目銷售測算
1、住宅銷售單價的確定
2、銷售收入預(yù)測
六、財務(wù)分析
七、損益表與靜態(tài)盈利分析
八、現(xiàn)金流量表與動態(tài)盈利分析
1、全部投資現(xiàn)金流量表(單位：萬元)
2、自有資金現(xiàn)金流量表
九、資金來源與運用表
十、項目不確定性分析
(一)敏感性分析
(二)臨界點分析
十一、評估結(jié)論
房地產(chǎn)可行性研究論文篇六
做好項目可行性研究，為開發(fā)方提供決策參考和依據(jù);為開發(fā)方提供籌資、融資依據(jù);為申請開工許可證和用地規(guī)劃許可證等必備證件提供重要依據(jù);為房地產(chǎn)中后期開發(fā)階段提供綱領(lǐng)和指導(dǎo)。
對于復(fù)雜程度和環(huán)境狀況不同的房地產(chǎn)項目而言，其可行性分析中包括的主要內(nèi)容和研究重點也有所區(qū)分。但不可否認(rèn)的是，房地產(chǎn)項目的可行性分析是涉獵學(xué)科很廣的一項工作，除了理論知識外，還需要對宏觀政策、經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r、企業(yè)財務(wù)、消費需求的信息收集能力。
以廣東省某房地產(chǎn)投資項目為例，具體探討可行性研究基本內(nèi)容的以下幾個方面：第一部分是介紹當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r。具體可從當(dāng)?shù)氐牡乩砦恢?、交通情況、人口數(shù)量、生產(chǎn)總值、固定資產(chǎn)投資額、社會消費品零售總額等方面進行資料和數(shù)據(jù)的收集，以作為項目開發(fā)的基礎(chǔ)背景資料。第二部分是當(dāng)?shù)氐牡禺a(chǎn)行業(yè)市場分析。具體可從房地產(chǎn)市場宏觀的政策法規(guī)和市場行情，結(jié)合當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場的供給和需求進行理論和數(shù)據(jù)分析，以作為項目研究的重要決策資料。第三部分是項目概述。具體包括項目名稱、項目地塊的權(quán)屬人及相關(guān)方、項目的地理位置和現(xiàn)狀、土地面積、土地成本、主要建設(shè)條件和規(guī)劃要點(包括容積率、建筑密度、綠化率等)。第四部分是規(guī)劃設(shè)計及建設(shè)方案的選擇。根據(jù)上述當(dāng)?shù)氐牡禺a(chǎn)行業(yè)市場分析、項目概述和規(guī)劃要點，進行市場供求現(xiàn)狀分析及預(yù)測，服務(wù)對象分析，房地產(chǎn)產(chǎn)品價格預(yù)測并最終制定規(guī)劃設(shè)計方案，選擇并確定商住、商業(yè)或其他建設(shè)方案，制定租售計劃，確定擬建項目建設(shè)規(guī)模、項目構(gòu)成及平面布置和建筑方案選擇。第五部分是經(jīng)濟及社會效益評價。一是根據(jù)規(guī)劃要點，預(yù)算項目的投資總額，并計算出項目的稅后利潤、總投資回報率、自有資金投資回報率等多項指標(biāo);如規(guī)劃要點尚不確定，可選擇幾個最接近的規(guī)劃要點，計算出多個方案。二是投資效益評價，財務(wù)評價指標(biāo)主要有投資回報率(roi)，內(nèi)含報酬率(irr)，凈現(xiàn)值(npv)，投資回收期(pp)等等，可根據(jù)項目的不同，選取其中的幾項指標(biāo)作為評價項目經(jīng)濟效益的依據(jù)?？蓮膰窠?jīng)濟評價、項目環(huán)境效益等進行社會及綜合效益評價。第六部分是項目風(fēng)險評估，采取定量和定性兩種分析方法。定量分析主要采取臨界點分析，一般以內(nèi)部收益率10%為限來確定最低銷售價格和最高建安費用。定性分析則需要對經(jīng)營風(fēng)險、政策風(fēng)險和市場風(fēng)險等進行分析，并得出相應(yīng)的具體對策及預(yù)案。第七部分是現(xiàn)金流量以及資金籌措。主要包括：現(xiàn)金流量年度流入和流出的具體安排計劃、資金的籌集方案和籌集成本、項目的還貸能力分析等。第八部分是開發(fā)思路和項目實施進度。主要包括開發(fā)項目的管理模式、機構(gòu)設(shè)置、管理人員的配備方案、人員聘用及培訓(xùn)計劃、項目管理費用預(yù)算等等。項目實施進度主要前期開發(fā)進度和工程建設(shè)進度計劃，具體包括各個單項工程的開工和竣工時間，施工進度安排，建設(shè)場地布置，施工隊伍選擇等等。第九部分是研究結(jié)論及建議。根據(jù)上述研究分析結(jié)果，對投資項目是否具有可行性作出明確的結(jié)論性意見，同時針對投資項目存在的一些關(guān)鍵問題提出具體的建議供高層決策。一份優(yōu)秀的房地產(chǎn)投資項目可行性研究報告應(yīng)是編制依據(jù)真實可靠、結(jié)構(gòu)內(nèi)容豐富完整;報告文本格式要規(guī)范嚴(yán)謹(jǐn)，附圖、附表、附件齊全;報告表述形式盡量圖文并茂，具有數(shù)字化、圖表化和直觀化的特點;報告的深度和廣度能夠滿足投資決策的需要。
2.1 市場定位
房地產(chǎn)投資項目最重要的關(guān)鍵問題之一就是市場定位，應(yīng)以適量的超前意識，對項目進行合理的規(guī)劃和定位。一個房地產(chǎn)投資項目一般需要兩年以上，這段時間內(nèi)的法律政策、市場環(huán)境和消費行為觀念可能會有變化，有時甚至變化甚大。如何適應(yīng)變化，這就需要掌握變化的走勢，找準(zhǔn)項目準(zhǔn)確的市場定位。房地產(chǎn)投資項目的市場定位就是需要在深入細致的房地產(chǎn)市場調(diào)查、研究、分析的基礎(chǔ)上，選定目標(biāo)市場，確定項目檔次，圈定消費群體。市場定位要與企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展方向保持一致，企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略包括品牌戰(zhàn)略、管理戰(zhàn)略和經(jīng)營戰(zhàn)略等。房地產(chǎn)投資項目必須以企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略為基礎(chǔ)，進行準(zhǔn)確的市場定位，發(fā)揮企業(yè)核心競爭力，體現(xiàn)企業(yè)競爭優(yōu)勢，構(gòu)建并發(fā)揚壯大所屬企業(yè)和產(chǎn)品的品牌，以實現(xiàn)企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)。市場定位要具有實實在在的可行性，其中項目實施的可行性是指由于房地產(chǎn)市場處在不斷地變化之中，房地產(chǎn)投資項目的市場定位必須充分考慮項目實施的可行性，以免開發(fā)后賣不出去、租不出去形成資金回籠壓力;同時要根據(jù)所在區(qū)域、地塊特性、項目規(guī)模和優(yōu)勢來分析開發(fā)和入市的好時機，設(shè)計好項目的實施進度。而所謂的經(jīng)濟評價的可行性則是要運用定量與定性分析、動態(tài)與靜態(tài)分析、微觀效益與宏觀效益分析等多種分析相結(jié)合的方法，準(zhǔn)確分析項目各種經(jīng)濟評價指標(biāo)并確定項目的`可行性。
2.2 風(fēng)險管理
房地產(chǎn)投資項目開發(fā)是一個動態(tài)的過程，它具有開發(fā)周期長、資金投入量大等特點，難以在項目研究階段即對開發(fā)過程中的有關(guān)費用和收益情況作出精確的測定。在經(jīng)濟評價中的數(shù)據(jù)有很大一部分來自對未來的估算，使得依據(jù)這些數(shù)據(jù)計算出的經(jīng)濟評價指標(biāo)存在某種不確定性，這可能給房地產(chǎn)投資項目帶來一些風(fēng)險。因此，有必要對各種不確定性因素的變化情況，以及這些變化對投資者的收益的影響進行詳細分析。風(fēng)險管理是一個完整的過程。項目全面風(fēng)險管理是指用系統(tǒng)的、動態(tài)的方法進行風(fēng)險控制，以減少項目開發(fā)過程中的不確定因素，按邏輯順序可以分為風(fēng)險識別、風(fēng)險評估、風(fēng)險回避與轉(zhuǎn)移、風(fēng)險控制和風(fēng)險損失的處理等五個步驟。房地產(chǎn)項目投資風(fēng)險分析的方法一般有敏感性分析和盈虧平衡分析等。
2.3 財務(wù)效益評價
財務(wù)效益評價是指根據(jù)國家的財務(wù)、稅收等制度，對房地產(chǎn)投資項目的盈利、償債能力等項目財務(wù)狀況進行分析和評價。財務(wù)評價是定性和定量分析相結(jié)合，以定量計算為主。房地產(chǎn)投資項目財務(wù)狀況具體通過財務(wù)評價指標(biāo)反映，如以是否考慮時間因素分類，可以將其分為靜態(tài)評價指標(biāo)和動態(tài)評價指標(biāo)兩種。靜態(tài)評價指標(biāo)是指在不考慮資金的時間價值的情況下，考察項目盈利能力的一種財務(wù)效益評價指標(biāo)，在分析工期短的小型項目投資時有一定程度的使用價值，而對于大中型的房地產(chǎn)投資項目，則只在投資機會研究和初步可行性分析階段有所應(yīng)用?，F(xiàn)在比較常見的靜態(tài)分析指標(biāo)主要有：投資利潤率、靜態(tài)投資回收期等。動態(tài)評價指標(biāo)則是考慮到了資金的時間價值，它能夠更加科學(xué)全面地反映房地產(chǎn)投資項目的財務(wù)效益指標(biāo)，因而在房地產(chǎn)投資項目分析的應(yīng)用較為普遍?，F(xiàn)在比較常用的動態(tài)評價指標(biāo)主要有：凈現(xiàn)值、內(nèi)部回報率、動態(tài)投資回收期和盈利指數(shù)等。
房地產(chǎn)可行性研究論文篇七
根據(jù)前面各節(jié)的研究分析結(jié)果，對項目在技術(shù)上、經(jīng)濟上進行全面的評價，對建設(shè)方案進行總結(jié)，提出結(jié)論性意見和建議。主要內(nèi)容有：
2、對主要的對比方案進行說明
3、對可行性研究中尚未解決的主要問題提出解決辦法和建議
4、對應(yīng)修改的主要問題進行說明，提出修改意見
5、對不可行的項目，提出不可行的主要問題及處理意見
6、可行性研究中主要爭議問題的結(jié)論
二、附件
凡屬于項目可行性研究范圍，但在研究報告以外單獨成冊的文件，均需列為可行性報告的附件，所列附件應(yīng)注明名稱、日期、編號。
1、項目建議書(初步可行性報告)
2、項目立項批文
3、廠址選擇報告書
4、資源勘探報告
5、貸款意向書
6、環(huán)境影響報告
7、需單獨進行可行性研究的單項或配套工程的可行性報告
8、需要的市場預(yù)測報告
9、引進技術(shù)項目的考察報告
10、引進外資的名類協(xié)議文件
11、其他主要對比方案說明
12、其他
三、附圖
1、廠址地形或位置圖(設(shè)有等高線)
2、總平面布置方案圖(設(shè)有標(biāo)高)
3、工藝流程圖
4、主要車間布置方案簡圖
5、其它
房地產(chǎn)可行性研究論文篇八
1.市場調(diào)查和分析
做房地產(chǎn)方面的可行性研究報告之前，需要深入調(diào)查和充分掌握各類資料的基礎(chǔ)上,對擬開發(fā)的項目的市場需求及市場供給狀況進行科學(xué)的分析,并作出客觀的預(yù)測,包括開發(fā)成本、市場售價、銷售對象及開發(fā)周期、銷售周期等.
3.規(guī)劃設(shè)計方案優(yōu)選
在對可供選擇的規(guī)劃方案進行分析比較的基礎(chǔ)上,優(yōu)選出最為合理、可行的方案作為最后的方案,并對其進行詳細的描述.
4.開發(fā)進度安排
對開發(fā)進度進行合理的時間安排,可以按照前期工程、主體工程、附屬工程、竣工驗收等階段安排好開發(fā)項目的進度. 房地產(chǎn)可行性研究報告的每一個步驟都要準(zhǔn)確謹(jǐn)慎。
5.項目投資估算
對開發(fā)項目所涉及的成本費用進行分析評估.
6.項目資金籌集方案及籌資成本估算
根據(jù)項目的投資估算和投資進度安排,合理估算資金需求量,擬訂籌資方案,并對籌資成本進行計算和分析.
7.項目財務(wù)評價;
依據(jù)國家現(xiàn)行的財稅制定、現(xiàn)行價格和有關(guān)法規(guī),從房地產(chǎn)可行性研究報告的角度對項目的盈利能力、償債能力和外匯平衡等項目從財務(wù)狀況進行分析,并借以考察項目財務(wù)可行的一種方法.
8.可行性研究的結(jié)論
根據(jù)對相關(guān)因素的分析和各項評價指標(biāo)數(shù)值,對項目的可行與[2] 否作出明確的結(jié)論.
2用途編輯
房地產(chǎn)項目可行性研究報告是項目實施主體為了實施某項經(jīng)濟活動需要委托專業(yè)研究機構(gòu)編撰的重要文件，其主要體現(xiàn)在如下幾個方面作用：
1. 用于向投資主管部門備案、行政審批的可行性研究報告
根據(jù)《國務(wù)院關(guān)于投資體制改革的決定》國發(fā)(20xx)20號的規(guī)定，我國對不使用政府投資的項目實行核準(zhǔn)和備案兩種批復(fù)方式，其中核準(zhǔn)項目向政府部門提交項目申請報告，備案項目一般提交項目可行性研究報告。
同時，根據(jù)《國務(wù)院對確需保留的行政審批項目設(shè)定行政許可的決定》，對某些項目仍舊保留行政審批權(quán)，投資主體仍需向?qū)徟块T提交項目可行性研究報告。
2. 用于向金融機構(gòu)貸款的可行性研究報告
我國的商業(yè)銀行、國家開發(fā)銀行和進出口銀行等以及其他境內(nèi)外的各類金融機構(gòu)在接受項目建設(shè)貸款時，會對貸款項目進行全面、細致的分析評估，銀行等金融機構(gòu)只有在確認(rèn)項目具有償還貸款能力、不承擔(dān)過大的風(fēng)險情況下，才會同意貸款。項目投資方需要出具詳細的可行性研究報告，銀行等金融機構(gòu)只有在確認(rèn)項目具有償還貸款能力、不承擔(dān)過大的風(fēng)險情況下，才會同意貸款。
3. 用于企業(yè)融資、對外招商合作的可行性研究報告
此類研究報告通常要求市場分析準(zhǔn)確、投資方案合理、并提供競爭分析、營銷計劃、管理方案、技術(shù)研發(fā)等實際運作方案。
4. 用于申請進口設(shè)備免稅的可行性研究報告
主要用于進口設(shè)備免稅用的可行性研究報告，申請辦理中外合資企業(yè)、內(nèi)資企業(yè)項目確認(rèn)書的項目需要提供項目可行性研究報告。
5. 用于境外投資項目核準(zhǔn)的可行性研究報告
企業(yè)在實施走出去戰(zhàn)略，對國外礦產(chǎn)資源和其他產(chǎn)業(yè)投資時，需要編寫可行性研究報告報給國家發(fā)展和改革委或省發(fā)改委，需要申請中國進出口銀行境外投資重點項目信貸支持時，也需要可行性研究報告。
6. 用于環(huán)境評價、審批工業(yè)用地的可行性研究報告
房地產(chǎn)可行性研究論文篇九
1.封面：一般要反映可行性報告的名稱，專業(yè)研究編寫機構(gòu)名稱及編寫報告的時間三個內(nèi)容。
2.摘要：它是用簡潔明7的語言概要介紹項目的概況、市場情況可行性研究的結(jié)論及有關(guān)說明或假設(shè)條件，要突出重點，假設(shè)條件清楚，使閱讀人員在短時間內(nèi)能了解全報告的精要。也有專家主張不寫摘要，因為可行性研究報告事關(guān)重大，閱讀者理應(yīng)仔細全面閱讀。
3.目錄：由于一份可行性報告少則十余頁，多則數(shù)十頁，為了便于寫作和閱讀人員將報告的前后關(guān)系、假設(shè)條件及具體內(nèi)容條理清楚地編寫和掌握，必須編寫目錄。
4.正文：它是可行性報告的主體，一般來講，應(yīng)包括以下內(nèi)容：
b、市場調(diào)查和分析;
c、規(guī)劃設(shè)計方案;
d、建設(shè)方式和建設(shè)進度;
e、投資估算及資金籌措;
f、項目財務(wù)評價;
g、風(fēng)險分析;
h、可行性研究的結(jié)論;
i、研究人員對項目的建議;
j、相應(yīng)的附表。
5.附件：它包含可行性研究的主要依據(jù)，是可行性研究報告必不可少的部分。一般來講，一個項目在做正式的可行性研究時，必須有政府有關(guān)部門的批準(zhǔn)文件(如規(guī)劃選址意見書、土地批租合同、土地證、建筑工程許可證等)。專業(yè)人員必須依照委托書和上述文件以及相應(yīng)的法律、法規(guī)方能編寫項目可行性研究報告。
6.附圖：一份完整的可行性報告應(yīng)包括以下附圖：項目的位置圖、地形圖、規(guī)劃紅線圖、設(shè)計方案的平面圖，有時也包括：項目所在地區(qū)或城市的總體規(guī)劃圖等等。
房地產(chǎn)可行性研究論文篇十
根據(jù)前面各節(jié)的研究分析結(jié)果，對項目在技術(shù)上、經(jīng)濟上進行全面的評價，對建設(shè)方案進行，提出結(jié)論性意見和建議。主要內(nèi)容有：
2、對主要的對比方案進行說明
3、對可行性研究中尚未解決的主要問題提出解決辦法和建議
4、對應(yīng)修改的主要問題進行說明，提出修改意見
5、對不可行的項目，提出不可行的主要問題及處理意見
6、可行性研究中主要爭議問題的結(jié)論
二、附件
凡屬于項目可行性研究范圍，但在研究報告以外單獨成冊的文件，均需列為可行性報告的附件，所列附件應(yīng)注明名稱、日期、編號。
1、項目建議書(初步可行性報告)
2、項目立項批文
3、廠址選擇報告書
4、資源勘探報告
5、貸款意向書
6、環(huán)境影響報告
7、需單獨進行可行性研究的單項或配套工程的可行性報告
8、需要的市場預(yù)測報告
9、引進技術(shù)項目的考察報告
10、引進外資的名類協(xié)議文件
11、其他主要對比方案說明
12、其他
三、附圖
1、廠址地形或位置圖(設(shè)有等高線)
2、總平面布置方案圖(設(shè)有標(biāo)高)
3、工藝流程圖
4、主要車間布置方案簡圖
5、其它
房地產(chǎn)可行性研究論文篇十一
一、項目背景
1、項目名稱：居住小區(qū)(暫定名)
2、可行性研究報告的編制依據(jù)：
(1)《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》
(2)《a市城市拆遷管理條例》
(3)《城市居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施設(shè)置規(guī)定》
(4)《住宅設(shè)計規(guī)范》
(5)《住宅建筑設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》
(6)《建筑工程交通設(shè)計及停車場設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)》
(7)《城市道路綠化規(guī)劃及設(shè)計規(guī)范》
(8)《高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范》
3、項目概況
1)地塊位置：該基地東起南至x路，西至x路、北至圍合區(qū)內(nèi)土地面積約xx平方米，該地塊屬a市x類地段。
2)建設(shè)規(guī)模與目標(biāo)：
土地面積：
容積率：
開發(fā)周期：
土地價格：元/畝(a市國有土地使用權(quán)掛牌出讓起價)
建筑面積(預(yù)計)：總建筑面積：
3)周圍環(huán)境與設(shè)施
(1)步行約10分鐘可至a市中心。
(2)西側(cè)為市城市中心景點。
(3)東側(cè)為城市綠化帶，南側(cè)為廣場。
(4)西南靠近a市小學(xué)。
(5)北面為a市人民銀行。
4、項目swot分析
優(yōu)勢及機會
(1)該項目地處a市最具發(fā)展?jié)摿Φ牡囟危苓叚h(huán)境在不久的將來是最佳的居住區(qū)域。
(2)a近幾年的經(jīng)濟發(fā)展和市政建設(shè)步伐，使得該區(qū)域的房地產(chǎn)具有較大的升值空間。
(3)東側(cè)的成功開發(fā)，為該區(qū)域的房價定位提供了市場認(rèn)可性。
(4)周遍日趨成熟的居住配套及商業(yè)氛圍的逐步形成，為該項目的商鋪價格奠定了一定的基礎(chǔ)。
(5)拆遷的當(dāng)?shù)鼐用襁x擇就地回遷的比例較大，對該項目的資金流壓力有一定的緩解作用。
(6)該項目以毛地出讓，起價元/畝，使得取得該地塊的前期資金較少。
(7)該項目規(guī)劃定位為a市第一個小高層住宅小區(qū)，我公司在b市開發(fā)小高層的經(jīng)驗可以為之借鑒。
(8)我公司與a市的政府及建設(shè)主管部門的良好公共關(guān)系背景，有利于我公司今后在當(dāng)?shù)氐陌l(fā)展。
(9)物業(yè)管理公司在a市的先行介入，為今后該項目的物業(yè)管理，具有一定的優(yōu)勢互補的性。
(10)拆遷的難度較大使得外地的資金有所顧慮，為我們?nèi)〉眠@次競價成功創(chuàng)造了一定的機會。
劣勢及威脅
(11)拆遷密度過大，拆遷成本及風(fēng)險是該項目成功與否的關(guān)鍵。
(12)a市拆遷實施細則的即將出臺，拆遷成本的預(yù)測具有一定的風(fēng)險性。
(13)市政設(shè)施的帶拆帶建，因其標(biāo)準(zhǔn)的不確定性，使的成本的測算具有一定的不確定性。
(14)外來資金的介入，有可能使得土地的掛牌價抬的過高。
(15)規(guī)劃中對于地塊的居住用地的定位，今后商業(yè)的規(guī)劃能否通過，具有一定的不可確定性。
(16)小高層的居住觀念的形成，物業(yè)管理費、電梯的運行和維護等，將給今后的銷售帶來一定的抗性。
(17)該地塊的居民大多是二次拆遷，拆遷的難度較大。
(18)花園的日趨完善，又是多層住宅，與本項目的競爭將比較激烈。
(19)拆遷的難度，使該項目的建設(shè)周期具有延期的可能。
(20)周遍的生活配套設(shè)施及交通不夠完善。
二、市場分析
1a市概況(參考)
a市位于
河南岸，面積
平方公里，人口萬。
生態(tài)環(huán)境優(yōu)良。境內(nèi)有國家級森林公園、國家級野生動植物保護區(qū)、國家級水禽濕地保護區(qū)。全市森林覆蓋率達56%，和被國家批準(zhǔn)為國家生態(tài)經(jīng)濟示范區(qū)和實施《中國21世紀(jì)議程》地方試點。
投資環(huán)境良好。交通通信便捷，公路已形成了以國道、省道及沿江公路為骨架的交通運輸網(wǎng);水運以長江干流的重要港口——a港為樞紐，擁有國家對外開放口岸，年設(shè)計吞吐能力達500萬噸，a港泥洲新港區(qū)一期工程已動工;通信已形成以數(shù)字傳輸、程控交換為主的多種通信方式和多功能通信服務(wù)網(wǎng)絡(luò)。
項目所在區(qū)位于江中下游南岸，與b市接壤，是a市政治、經(jīng)濟、文化中心。全區(qū)總面積2516平方公里，人口62萬，轄8個鄉(xiāng)、13個鎮(zhèn)、4個街道辦事處。城區(qū)人口12萬。
2a市房地產(chǎn)住宅市場分析
a市房地產(chǎn)業(yè)從起步到發(fā)展，大致經(jīng)歷了三個階段：1988年至1993年為第一階段，以房屋統(tǒng)代建為主，所建住房多為福利性，商品化率低，房地產(chǎn)業(yè)處于萌芽狀態(tài)。1994年至19為第二階段，統(tǒng)代建行為逐步消失，商品房開發(fā)逐漸興起。
至今為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與規(guī)范階段。以城區(qū)南門“兩點一線”舊城改造和西苑小區(qū)的成片開發(fā)為起點，掀起了城市建設(shè)新一輪高潮。尤其是地改市后，城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)步伐加快，城市建成區(qū)人口、規(guī)模迅速擴張，城市建設(shè)與房地產(chǎn)開發(fā)兩者良性互動，房地產(chǎn)場進入有序發(fā)展時期。到目前為止，a市房地產(chǎn)業(yè)基本實現(xiàn)了創(chuàng)業(yè)任務(wù)，完成了原始積累。居民住房質(zhì)量顯著改善，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)趨向合理，市場體系基本建立。
二oox年，a市房地產(chǎn)業(yè)主要特征表現(xiàn)在以下幾個方面：
表現(xiàn)之一：投資增幅大。房地產(chǎn)開發(fā)投資完成4.6億元，投資增幅達33.4%,占全市建設(shè)系統(tǒng)投資65%，占全市固定資產(chǎn)投資12.6%。
表現(xiàn)之二：市場供銷兩旺。主城區(qū)竣工商品房面積20.04萬平方米，銷售面積22.04萬平方米，消化空置房2萬平方米。城市人均住房建筑面積已達26平方米。
表現(xiàn)之三：房價平穩(wěn)上升。城區(qū)商品住宅價格較去年上漲17%，凈增400元/m2左右。
房地產(chǎn)可行性研究論文篇十二
1)、項目申請單位情況:單位名稱、地址及郵編、聯(lián)系電話、法人代表姓名、人員、資產(chǎn)規(guī)模、財務(wù)收支狀況等情況。
2)、項目負責(zé)人基本情況:姓名、性別、職稱、專業(yè)、聯(lián)系電話，與項目相關(guān)的主要業(yè)績。
3)、項目基本情況:項目名稱、項目類型;主要工作內(nèi)容、預(yù)期總目標(biāo)及其階段性目標(biāo);主要預(yù)期經(jīng)濟效益和社會效益指標(biāo);項目總投入情況(包括人、財、物等方面)
2、必要性和可行性
1)、項目背景及實施項目的必要性。
項目受益范圍分析;項目是否符合國家政策，是否不屬于國家政策優(yōu)先支持的領(lǐng)域和范圍;國家(含部分地區(qū))需求分析;申請單位事業(yè)發(fā)展需求分析。
項目實施對申請單位、所屬領(lǐng)域或社會事業(yè)發(fā)展的意義與作用。
2)、項目實施的可行性。
與同類項目相比分析;項目的主要思路與設(shè)想;項目預(yù)算的合理性及可靠性分析;項目預(yù)期社會效益分析;項目預(yù)期效益的持久性分析。
3)、項目不確定性分析。
項目實施過程中存在的不確定性分析;對應(yīng)措施分析。
3、實施條件
1)、人員條件。
項目負責(zé)人組織管理能力;項目主要參加人員的姓名、性別、職務(wù)、專業(yè)、對項目熟悉情況。
2)、資金條件。
項目需要的投入總額;對財政專項資金的最低需求額;其他渠道資金的來源及其落實情況(需提供相關(guān)證明文件及資料)。
3)、基礎(chǔ)條件。
項目申請單位及合作單位單位完成該項目已經(jīng)具備哪些基礎(chǔ)條件(重點說明項目申請單位及合作單位具備那些設(shè)施條件，需要增加哪些新的關(guān)鍵設(shè)施)。
4)、其他相關(guān)條件
4、進度與計劃安排
項目的階段性目標(biāo)情況;分段地實施進度計劃與計劃安排情況。
5、主要結(jié)論
企業(yè)項目可行性分析報告寫作方法
一、項目可行性分析報告的編制依據(jù)
1、項目建議書及批復(fù)文件
2、國家和地區(qū)的經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃
3、國家有關(guān)法律、法規(guī)，政府的有關(guān)規(guī)定
4、項目合資、合作各方簽訂的協(xié)議書或意向書
二、項目可行性分析報告的寫作提綱
1、概述
簡述項目提出的背景、項目技術(shù)狀況、現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)規(guī)模;項目的`主要用途、性能;投資的必要性和預(yù)期經(jīng)濟效益;本企業(yè)實施該項目的優(yōu)勢。
2、技術(shù)可行性分析
1)、項目技術(shù)路線、工藝的合理性和成熟性，關(guān)鍵技術(shù)的先進性和效果論述。
2)、項目技術(shù)性能水平與國外同類項目的比較
3)、項目承擔(dān)單位在實施本項目的優(yōu)勢，
3、項目成熟程度
4、市場需求情況和風(fēng)險分析
5、投資估算及資金籌措
1)、項目投資估算
2)、資金籌措方案
3)、投資使用計劃
6、經(jīng)濟和社會效益分析
1)、未來5年成本、收入估算
2)、財務(wù)分析:以動態(tài)分析為主，提供財務(wù)內(nèi)部收益率、貸款償還期、投資回收期、投資利潤率和利稅率、財務(wù)凈現(xiàn)值等指標(biāo)。
4)、財務(wù)分析結(jié)論
5)、社會效益分析
7、綜合實力和產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)
1)、企業(yè)員工構(gòu)成(包括分工構(gòu)成和學(xué)歷構(gòu)成)。
2)、企業(yè)高層管理人員或項目負責(zé)人的教育背景、科技意識、市場開拓能力和經(jīng)營管理水平。
3)、企業(yè)從事研究開發(fā)的人員力量、資金投入，以及企業(yè)內(nèi)部管理體系等情況。
4)、企業(yè)從事該產(chǎn)品生產(chǎn)的條件、產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)(包括項目實施所需的基礎(chǔ)設(shè)施及原材料的來來源、供應(yīng)渠道等)。
8、項目實施進度計劃
9、其他
1)、環(huán)境保護措施
2)、勞動保護和安全
3)、必要的證明材料
10、結(jié)論
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房地產(chǎn)可行性研究論文篇十三
一、價值鏈理論概述
最初，價值鏈理論是由哈佛大學(xué)的教授邁克爾波特所提出的。邁克爾波特認(rèn)為，價值鏈由一系列業(yè)務(wù)流程構(gòu)成，每個業(yè)務(wù)流程又可分解為若干具體的作業(yè)。企業(yè)的價值創(chuàng)造活動可分為基本活動和輔助活動兩類，基本活動是企業(yè)的基本增值活動，輔助活動既支持整個價值鏈的活動，又分別與每項具體的基本活動有著密切聯(lián)系。
二、新技術(shù)企業(yè)價值鏈的特點
（一）產(chǎn)品研發(fā)環(huán)節(jié)價值凸顯。高新技術(shù)企業(yè)的在整個生產(chǎn)銷售的活動周期中大致要經(jīng)過研究開發(fā)階段、原料采購階段、生產(chǎn)制造階段以及售后服務(wù)階段，在這四個主要環(huán)節(jié)中，研究開發(fā)階段研究成本較高、研究周期較長。研發(fā)環(huán)節(jié)產(chǎn)生的樣品經(jīng)過驗證成功后會成為企業(yè)日后生產(chǎn)該產(chǎn)品的模版，因此樣品工藝的難易度、材料消耗的多少、使用壽命等都會成為影響日后采購、生產(chǎn)以及售后環(huán)節(jié)的重要因素。據(jù)有關(guān)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，雖然產(chǎn)品研發(fā)環(huán)節(jié)所耗費的成本僅占總成本的6%，但是該環(huán)節(jié)對產(chǎn)品的總影響高達70%，企業(yè)耗費大量的人力物力進行研發(fā)，由此可見這一環(huán)節(jié)的重要性。
（二）采購環(huán)節(jié)對于成本控制至關(guān)重要。對高新技術(shù)產(chǎn)品而言，在試運行之前就要對生產(chǎn)產(chǎn)品所需的原料進行采購，一旦試運行成功，此次采購的原料將成為日后產(chǎn)品生產(chǎn)所需的原料，對制造環(huán)節(jié)的成本起著決定性的作用。由此可見，采購環(huán)節(jié)對總成本的影響也不容小覷。
（三）與制造型企業(yè)價值鏈管理的差異。高新技術(shù)企業(yè)與傳統(tǒng)制造企業(yè)的不同還體現(xiàn)在價值鏈的管理方面，通過作業(yè)成本法可以明確區(qū)分生產(chǎn)經(jīng)營活動之中的增值作業(yè)部分和非增值作業(yè)部分，傳統(tǒng)的制造企業(yè)的增值作業(yè)部分包括原材料采購、產(chǎn)品生產(chǎn)和產(chǎn)品銷售，而高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)因生產(chǎn)方式靈活多變，其增值作業(yè)則主要體現(xiàn)在產(chǎn)品研發(fā)階段和原材料采購階段，由此可見，企業(yè)應(yīng)當(dāng)將這兩個方面作為企業(yè)的基本活動作業(yè)，多關(guān)注、多研究，更大程度的發(fā)揮這部分的價值、降低成本。
三、目前成本控制管理存在的問題
（一）未形成精益化成本管理理念。經(jīng)歷了近的經(jīng)濟高速發(fā)展，新時代對于成本管理已經(jīng)有了不同的管理理念，如今，精益化成本管理能夠更好的完成企業(yè)成本管理的目標(biāo)，企業(yè)應(yīng)當(dāng)強化精益化管理觀念，樹立“大成本”意識，統(tǒng)籌融資、生產(chǎn)、稅務(wù)等多個方面進行成本管理。首先，控制好財務(wù)費用的還款節(jié)點，最大限度的發(fā)揮資金的作用；其次，還充分利用國家政策的便利條件進行涉稅管理；再者，對于重點費用一定要加強監(jiān)管力度。最大限度的將成本降到最低。（二）預(yù)算管理力度不夠。高新技術(shù)企業(yè)由于產(chǎn)品研發(fā)期間的未知性較大，常常伴有相關(guān)副產(chǎn)品的產(chǎn)生，要對其進行預(yù)算管理缺失略有困難；再者，由于企業(yè)的研發(fā)人員知識結(jié)構(gòu)、技能水平大不相同，企業(yè)的在研發(fā)過程中使用的儀器設(shè)備的技術(shù)基礎(chǔ)條件的制約，限制了企業(yè)對研發(fā)項目進行預(yù)算編制的條件。但是企業(yè)可以通過后期對各項費用進行嚴(yán)密的管理來彌補預(yù)算的'缺陷，明確不同項目的差別，對人工費、材料費以科學(xué)的方式進行管理。（三）高新技術(shù)對科技研發(fā)以及技術(shù)服務(wù)等成本費用精細化不足。對于高新技術(shù)企業(yè)而言，研發(fā)成本以及技術(shù)服務(wù)成本是企業(yè)成本控制管理的關(guān)鍵，而目前大多數(shù)企業(yè)在科技研發(fā)以及成本控制等成本控制的精細化不足，不能將成本控制精細到具體活動。其中高新技術(shù)企業(yè)的研發(fā)經(jīng)費包括很多，諸如技術(shù)人員的人工費用、科技研發(fā)的相關(guān)支出、儀器設(shè)備的檢驗報修以及材料翻譯和委托外部研發(fā)的成本等，企業(yè)的成本控制應(yīng)該做到對專項環(huán)節(jié)嚴(yán)控把關(guān)，才能有效降低成本費用，增加企業(yè)的經(jīng)濟效益。
四、基于價值鏈的成本控制方法
基于價值鏈的研究以及作業(yè)成本法的有效運用，能夠發(fā)現(xiàn)整個生產(chǎn)過程中的增值作業(yè)與非增至作業(yè)，企業(yè)面對不同的作業(yè)應(yīng)當(dāng)進行適當(dāng)?shù)娜∩?，形成具有企業(yè)自身特色的價值鏈結(jié)構(gòu)，對自身特有價值鏈進行研究，形成競爭優(yōu)勢。
（一）產(chǎn)品研發(fā)環(huán)節(jié)的成本控制方式1、科技研發(fā)以及技術(shù)服務(wù)的成本控制。高新技術(shù)企業(yè)研發(fā)環(huán)節(jié)中對后期的成本管理起著至關(guān)重要的作用。技術(shù)是高新技術(shù)企業(yè)的代名詞，而技術(shù)研發(fā)成本在企業(yè)成本控制中占主要地位。首先，企業(yè)應(yīng)該做到對科技研發(fā)以及技術(shù)服務(wù)等成本費用做到精細化管理，將成本控制精細到每一個環(huán)節(jié)。例如，技術(shù)人員的人工費用作為研發(fā)費用之一，企業(yè)可以通過技術(shù)人員綜合素質(zhì)考核對員工進行選拔，于此同時，綜合素質(zhì)較高的技術(shù)人員還能減少資料翻譯以及簡單的研發(fā)技術(shù)等相關(guān)費用的支出，從根本上對企業(yè)成本做到合理調(diào)控。2、研發(fā)環(huán)節(jié)稅收籌劃成本控制。高新技術(shù)企業(yè)的研發(fā)過程具有很強的不確定性，因此，企業(yè)在進行財務(wù)核算時，常常不能準(zhǔn)確把握好每項費用的歸集預(yù)分配，這樣不但對項目的研發(fā)成本計算疏忽，還會影響到稅收籌劃的有效性。稅收籌劃也是成本控制的一種方式，研發(fā)環(huán)節(jié)作為整個過程中最為重要的環(huán)節(jié)，對這一環(huán)節(jié)的稅收籌劃企業(yè)也要加強控制。值得注意的是，企業(yè)應(yīng)該定期組織相關(guān)人員到當(dāng)?shù)囟悇?wù)機關(guān)學(xué)習(xí)新政策，與稅務(wù)機關(guān)保持密切的聯(lián)系，企業(yè)相關(guān)稅務(wù)人員應(yīng)當(dāng)充分理由國家政策帶來的優(yōu)勢進行納稅籌劃；對于某些工程國家給與企業(yè)領(lǐng)取補助資金的優(yōu)惠政策，企業(yè)應(yīng)當(dāng)對該項目進行專項核算，準(zhǔn)備稅務(wù)部門所需證件，便可以將這筆資金作為免稅收入，這也是進行研發(fā)環(huán)節(jié)成本控制的一種方式。
（二）生產(chǎn)環(huán)節(jié)的成本控制方式。高新技術(shù)企業(yè)在生產(chǎn)過程中常常涉及一人參與多項工程或者多項工程分?jǐn)偨y(tǒng)一資源的情況，這種情況下，企業(yè)相關(guān)人員傾向于根據(jù)以往經(jīng)驗進行決策，這樣一來主觀判斷作怪，企業(yè)沒有進行嚴(yán)密的分析判斷歸類，便會導(dǎo)致產(chǎn)品成本不夠明確的現(xiàn)象。因此企業(yè)要善于對產(chǎn)品成本的動因進行考察，明確每項人工費、材料費、燃料費等的相關(guān)去向，盡可能準(zhǔn)確的進行核算與計量，避免不必要的浪費。。
（三）售后環(huán)節(jié)的成本控制方式。售后環(huán)節(jié)的技術(shù)服務(wù)是企業(yè)形成商譽的一種途徑，企業(yè)應(yīng)當(dāng)不斷對專業(yè)技術(shù)人員進行相關(guān)培訓(xùn)，以提高技術(shù)水平和服務(wù)質(zhì)量，專業(yè)的技術(shù)管理也是成本控制的一種方式。除此之外，售后環(huán)節(jié)作用于不同的客戶，每位客戶可能對售后環(huán)節(jié)有著不同的需求，企業(yè)應(yīng)該對不同的客戶采取不同的措施。如在進行變電設(shè)備的安裝后，有的部門明確提出日后每隔一定時期要進行維護，有的則有自身維護的技術(shù)不需要售后服務(wù)，企業(yè)面對這種情況要靈活應(yīng)對，前者可以適當(dāng)提高成交價格，將后期服務(wù)費算進去，以避免售后服務(wù)成本過高。
總而言之，在新形勢下，高新技術(shù)企業(yè)的發(fā)展程度反映了一個國家的戰(zhàn)略水平。市場變化日新月異，經(jīng)濟發(fā)展速度迅速提高，高新技術(shù)企業(yè)要在激烈的市場競爭中占據(jù)優(yōu)勢地位一定要重視成本控制。根據(jù)上述的討論，高新技術(shù)企業(yè)要掌握好成本控制的方向，以價值鏈研究為基礎(chǔ)是必不可少的。企業(yè)應(yīng)當(dāng)培養(yǎng)精益化成本觀念，全方位的對成本進行控制。對于研發(fā)環(huán)節(jié)注重不同產(chǎn)品功能相似部件的標(biāo)準(zhǔn)化；采購階段注重內(nèi)部價值鏈與外部價值鏈的銜接；對于生產(chǎn)環(huán)節(jié)，注重采用動因分析法進行費用歸集；對于售后環(huán)節(jié)注意靈活應(yīng)對。除了上述建議，企業(yè)還要注重自身實力的培養(yǎng)，選拔優(yōu)秀的科研人才，形成專業(yè)特色，才能成為同行業(yè)中的佼佼者，形成競爭優(yōu)勢。
參考文獻：
[1]楊清.基于價值鏈的高新技術(shù)企業(yè)戰(zhàn)略成本管理研究[j].會計師,,(20):3-4.
房地產(chǎn)可行性研究論文篇十四
可行性研究最早于20世紀(jì)30年代初出現(xiàn)在美國，在開發(fā)田納西河流域開始將其列入開發(fā)程序，使其成為工程項目規(guī)劃的重要階段。改革開放以后，我國為了加強項目投資決策分析，引進了項目可行性研究技術(shù)。1983年，國家計委頒發(fā)了《關(guān)于建設(shè)項目進行可行性研究的管理試行辦法》，將可行性研究納入了基本建設(shè)的程序。
房地產(chǎn)項目的可行性研究分析是項目前期的必要準(zhǔn)備工作，在項目投資之前，從經(jīng)濟、技術(shù)直到社會各種環(huán)境、法律等各種因素進行具體調(diào)查、研究、分析，確定有利和不利的因素，綜合論證一個工程項目在技術(shù)上是否先進、實用和可靠，在經(jīng)濟上是否合理，在財務(wù)上是否盈利，為投資決策提供科學(xué)的依據(jù)。
一、房地產(chǎn)項目可行性研究分析的主要內(nèi)容
自1993年取消分房制度以后，我國房地產(chǎn)行業(yè)迅猛發(fā)展起來。房地產(chǎn)項目的可行性研究分析作為項目決策的基本內(nèi)容和主要工作方法，已經(jīng)逐步形成了比較規(guī)范和穩(wěn)定的內(nèi)容和程序。
不同于一般建設(shè)項目先投資后生產(chǎn)的特點，房地產(chǎn)項目投資開發(fā)的過程也是項目生產(chǎn)的過程。一般建設(shè)項目的建設(shè)期和經(jīng)營期都是截然分開的，先有固定資產(chǎn)投資和流動資金投資，后有生產(chǎn)經(jīng)營活動。而房地產(chǎn)項目的開發(fā)銷售，存在預(yù)售模式，使得項目建設(shè)期、經(jīng)營期和銷售期交錯在一起，這就要求房地產(chǎn)項目的可行性研究分析具有其特殊性。
房地產(chǎn)項目的可行性研究分析在一般建設(shè)項目的基礎(chǔ)上，著重強調(diào)市場分析、項目選址及定位、經(jīng)營方式以及租售價格的確認(rèn)、經(jīng)濟財務(wù)的可行分析。另外，在我國可持續(xù)發(fā)展觀的影響下，項目的環(huán)境評價以及節(jié)能效應(yīng)等越來越受到重視。
(1)市場分析、項目選址及定位
房地產(chǎn)項目的市場分析、項目選址、項目定位是對項目的市場需求及供給的分析。通過大量的市場調(diào)研、統(tǒng)計分析方法進行市場分析可以獲得目前房地產(chǎn)市場上的走勢和需求，針對市場分析進行項目選址及定位所確定的項目產(chǎn)品供給能夠滿足市場需求，并且能夠為之后的銷售工作打好基礎(chǔ)。因此，做好市場分析、項目選址及定位是項目可行性研究分析的基礎(chǔ)。
(2)經(jīng)營方式以及租售價格
經(jīng)營方式以及租售價格的確認(rèn)是項目收益的重要組成部分。房地產(chǎn)項目采用銷售、租賃或者是銷售和租賃參半的經(jīng)營方式，關(guān)系到整個項目未來現(xiàn)金流量。通過了解周邊樓盤信息，選取近似樓盤作為項目租售價格的參考項目，采取市場分析法等恰當(dāng)?shù)挠嬃拷?jīng)濟分析方法獲得合理有效的租售價格。在此基礎(chǔ)上進行的銷售收入估算才能客觀公正，具有參考價值。
(3)經(jīng)濟財務(wù)的可行性
經(jīng)濟財務(wù)上的可行性包含兩方面的內(nèi)容，一是經(jīng)濟可行性分析，二是財務(wù)可行性分析。經(jīng)濟可行性是指項目整體能夠?qū)窠?jīng)濟產(chǎn)生的積極影響，一定程度上能夠推動國民經(jīng)濟的發(fā)展;財務(wù)可行性是指項目本身的經(jīng)濟效益，從項目的總投資和收入出發(fā)，分析能夠為房地產(chǎn)企業(yè)帶來經(jīng)濟利益。進行經(jīng)濟財務(wù)可行性分析，客觀的評價項目可行與否是確定投資該房地產(chǎn)項目的關(guān)鍵。
(4)環(huán)境評價以及節(jié)能效益
在項目全壽命周期管理和可持續(xù)建設(shè)觀念的`影響下，房地產(chǎn)項目可行性研究分析越來越注重擬建項目對環(huán)境的影響以及可以采取的節(jié)能措施。環(huán)境評價是從項目的綠化工程、景觀工程對周邊環(huán)境以及居民生活的提供的舒適度來進行評價。節(jié)能效益是從項目本身的建筑結(jié)構(gòu)出發(fā)，分析項目是否符合可持續(xù)原則，是否具有循環(huán)經(jīng)濟效應(yīng)。
只有對上述部分進行客觀的評價分析，得出的可行性研究報告結(jié)論才是符合項目本身的，才能客觀公正的為開發(fā)商提供投資決策的資料基礎(chǔ)。但縱觀目前房地產(chǎn)項目的可行性研究分析，由于實際操作的復(fù)雜性等因素的制約，依舊存在不少問題。
二、房地產(chǎn)項目可行性研究分析的現(xiàn)狀問題及相關(guān)改進措施
(1)開發(fā)商可行性研究分析意識不強
大多數(shù)開發(fā)商對可行性研究分析不重視，開發(fā)商的目標(biāo)是獲取利潤，對于可行性研究分析，通常是項目已經(jīng)立項之后，由于相關(guān)部門報批備案需要，或是由于項目融資時，銀行等金融機構(gòu)的要求，這樣可行性研究分析就失去了其本身意義。
為了解決這一問題，首先必須讓開發(fā)商明確，可行性研究分析不僅僅是向當(dāng)?shù)卣?、?guī)劃部門和環(huán)境保護部門申請有關(guān)建設(shè)許可文件的依據(jù)，更是開發(fā)商在今后競爭日益激烈的房地產(chǎn)市場上，避免靠盲目投資和盲目決策的決策失誤而給投資者帶來無法挽回的巨大經(jīng)濟損失的有效措施。對開發(fā)商來講，在投資決策前做好可行性研究分析工作，才能使項目的許多重大經(jīng)濟技術(shù)原則和基礎(chǔ)資料得到落實，使開發(fā)商的決策建立在科學(xué)而不是經(jīng)驗或感覺的基礎(chǔ)上，以減少投資決策的失誤，提高投資的效益。其次，政府部門要加強對項目審批程序的嚴(yán)格控制，堅持先有可行性研究分析，再立項。
(2)可行性研究依據(jù)不充分
開發(fā)商或是委托的相關(guān)代理方在進行可行性研究分析時，主要依據(jù)項目的設(shè)計方案說明并結(jié)合國家、地方政府出臺的相關(guān)估價文件，對項目的經(jīng)濟財務(wù)效益進行評價。但是在確認(rèn)租售收入方面，通常采用的信息量不夠，數(shù)據(jù)更新不及時，并且選用分析方法不恰當(dāng)，導(dǎo)致項目租售收入不能客觀反映對項目預(yù)售情況的預(yù)測，從而影響項目現(xiàn)金流量的預(yù)測，使得可行性研究分析結(jié)果不合實際。
為此，組織建立專門的數(shù)據(jù)庫可以有效解決數(shù)據(jù)收集困難這一關(guān)鍵問題，使得房地產(chǎn)的可行性研究分析不再成為“無稽之談”。
(3)可行性研究分析深度不夠
就目前房地產(chǎn)項目可行性研究分析來看，涉及的范圍足夠廣泛，但是一些方面的分析不夠深入具體。開發(fā)商有意識要對環(huán)境以及節(jié)能效益方面進行評價分析，但在其出具的可行性研究報告中，這一部分論點不鮮明，論據(jù)不充分，論述不詳細，并且定性描述占絕大部分，缺乏詳細有效的定量分析。
針對這一現(xiàn)象，政府相關(guān)部門制定有關(guān)的制度標(biāo)準(zhǔn)，以規(guī)范這一部分的研究分析。培養(yǎng)專業(yè)型人才，建立專業(yè)的可行性研究分析機構(gòu)，保證可行性研究分析專業(yè)化，更加詳細深入。
三、結(jié)語
總之，房地產(chǎn)項目可行性研究分析是項目投資決策前的必要步驟，內(nèi)容上應(yīng)該較為全面的涵蓋項目的各個方面，在此基礎(chǔ)上，著重注意市場分析、項目選址及定位、銷售方式以及租售價格、經(jīng)濟財務(wù)可行性分析等方面。
我國房地產(chǎn)項目可行性研究分析存在的問題很多，為了有效解決這些問題，就必須從相關(guān)的各個角度著手，政府部門加強其監(jiān)督引導(dǎo)作用，規(guī)范可行性研究分析;開發(fā)商認(rèn)真貫徹實行相關(guān)政策規(guī)范，重視可行性研究分析對擬建項目投資分析的價值;相關(guān)可行性研究分析報告編制機構(gòu)，重視專業(yè)人才的培養(yǎng)，提高可行性研究報告的深度和質(zhì)量。各個部門通力合作，使可行性研究工作發(fā)揮其應(yīng)有的作用。
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房地產(chǎn)可行性研究論文篇十五
在房屋建筑領(lǐng)域中必不可少可行性研究，因為它對項目最終的施行，如何施行，將產(chǎn)生多大的經(jīng)濟效益有著不容忽視的作用。在技術(shù)方面，可以確定房屋的布局結(jié)構(gòu)，所需的設(shè)備也隨之確定；在經(jīng)營方面，可根據(jù)房地產(chǎn)的供求情況，市場的競爭激烈與否，提出銷售目標(biāo)所在市場和銷售手段；在管理方面，可根據(jù)實際研究結(jié)果提出項目建設(shè)的方法。綜上所述，以市場預(yù)測和建設(shè)條件的調(diào)查為前提，規(guī)劃設(shè)計方案作為基礎(chǔ)，經(jīng)濟評價為可行性研究的核心。
1.1總論
項目的名稱、性質(zhì)、地理位置、占地面積，總建筑面積、建筑密度、容積率、各類建筑物的構(gòu)成、投資總額、總工期等基本情況都需要在總論中體現(xiàn)，并說明項目提出的背景、開發(fā)建設(shè)的必要性、城市總體規(guī)劃、發(fā)展全市經(jīng)濟的意義。
1.2市場調(diào)查和需求分析
通過對房地產(chǎn)市場的詳細調(diào)查，開發(fā)商預(yù)測同時期人們對房屋需求，從而分析出開發(fā)項目的銷售走勢或者出租前景的好壞，綜上，即可確定面對市場的范圍和租售對象。
1.3開發(fā)項目場地的現(xiàn)狀與建設(shè)條件分析
原建筑物的現(xiàn)狀，周圍環(huán)境的布局，開發(fā)時需要拆除的房屋面積，需要安置的原住戶和人口，需要的勞動力和材料等因素都要再前期準(zhǔn)備中考慮進去。
1.4規(guī)劃設(shè)計方案
開發(fā)項目實施之前，設(shè)計人員要設(shè)計出建筑的總平面布置圖。其中包括建筑物的外觀設(shè)計，城市的景觀設(shè)計，并且保證場內(nèi)外交通布置的暢通，基礎(chǔ)設(shè)施管網(wǎng)的可行性。
1.5投資估算
它是場地的購置費、拆遷安置費、工程的總造價、手續(xù)費、規(guī)劃費等相關(guān)費用的估計。
1.6經(jīng)濟分析、財務(wù)評價、社會經(jīng)濟評價
通過對項目的銷售收入、預(yù)期利潤、稅金、租金、工期等眾多影響因素變化的正確評估，以及當(dāng)財務(wù)評價與社會經(jīng)濟評價不發(fā)生矛盾時，該項目最終可具體實施。
2.1內(nèi)部影響因素
開發(fā)企業(yè)想要具備資源、能力和競爭優(yōu)勢，就必須尋找機會，利用機會。對投資者來說，市場機會無處不在，所有未滿足的需要的都可當(dāng)做機會來利用，但是在機會面前如果不加以分析和評估，那么機會只會讓投資者深陷其中。因此，開發(fā)企業(yè)首先要把項目有關(guān)的不利影響和有利效益羅列出來，然后進行調(diào)查、比較、分析、評估，明確企業(yè)的自我優(yōu)勢，再去判別機會是否屬于自己。
2.2外部因素
除了可調(diào)控的內(nèi)部因素之外，不易控制的外界環(huán)境和條件時時刻刻的變化也可能會給自己創(chuàng)造的條件帶來不利的影響。人口、經(jīng)濟、信息、政治法律及社會文化、自然條件、基礎(chǔ)和公共設(shè)施，規(guī)劃控制等影響因素都會作用在房地產(chǎn)開發(fā)的效益之上。所以，對外部因素合理的協(xié)調(diào)，就是為了最終開發(fā)商能夠選擇合適的開發(fā)地段。
首先費用測算為籌集開發(fā)資金提供依據(jù)，以便通過各種渠道籌集所需的開發(fā)資金，同時它可作為研究工程造價合理性的手段，以便對設(shè)計方案提出意見，在經(jīng)濟上達到共同的而目標(biāo)。其次費用測算是作為選擇最優(yōu)設(shè)計方案的重要控制條件，以便選出技術(shù)先進、經(jīng)濟合理的設(shè)計方案。最后，費用測算作為項目建設(shè)實施過程中投資控制的依據(jù)，以便為工程預(yù)算提供重要的依據(jù)，進行竣工決算。
4.1市場風(fēng)險
房地產(chǎn)和其他行業(yè)一樣存在著市場風(fēng)險，當(dāng)市場的供求關(guān)系的發(fā)生波動時，相應(yīng)就會引起市場的波動產(chǎn)生風(fēng)險。因為購買力迫使房地產(chǎn)難以形成有效的需求，市場價格大幅波動，資源價格上漲等不定因素都會給投資者造成損失。
4.2經(jīng)營風(fēng)險
在房地產(chǎn)經(jīng)營過程中會出現(xiàn)意想不到的失誤，而在經(jīng)營商的失誤會直接導(dǎo)致風(fēng)險增加。沒有經(jīng)過周詳?shù)恼{(diào)查分析或因決策的失誤，錯誤的選擇了投資地區(qū)和時機；不熟悉相關(guān)政策導(dǎo)致投資失??；還有可能是因企業(yè)內(nèi)部管理水平和工作效率低等導(dǎo)致原來計劃不能按期執(zhí)行。
4.3利率風(fēng)險
由于市場的不確定性，時常會發(fā)生變動導(dǎo)致利率的變動，這就造成了利率的風(fēng)險。一旦風(fēng)險出現(xiàn)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資成本及將會受到重擊，從而減少了投資者的收益；同時對居民的購買力也造成了影響，最終表現(xiàn)為開發(fā)企業(yè)的投資收益減少。
4.4政策風(fēng)險
房地產(chǎn)開發(fā)投資是一項政策性很強的經(jīng)濟活動，在相關(guān)政策的影響和制約下，房地產(chǎn)的投資對象情況也會隨之在很大程度上受到影響。因此，投資前需要認(rèn)真了解城市規(guī)劃設(shè)計，土地獲得方式，政策的調(diào)控等，掌握政策的基本內(nèi)容，有利于安全的投資。
4.5其他風(fēng)險
失去控制的人為因素或自然本身發(fā)生異常造成的損失會給房地產(chǎn)開發(fā)投資活動帶來損失。
房地產(chǎn)業(yè)在當(dāng)今發(fā)展迅速，給投資者帶來了可觀的經(jīng)濟效益，豐厚的回報。但隨著市場持續(xù)的走高，房屋需求有所下滑，相關(guān)政策也隨之調(diào)控，房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究就顯得尤為重要，這時需要投資者和購買者都周詳?shù)牧私猱?dāng)今的房地產(chǎn)市場的變化和走勢，利用信息判斷投資機會的可行性，最終達到投資者和購買者雙贏的共同目標(biāo)。
房地產(chǎn)可行性研究論文篇十六
可行性研究最早于20世紀(jì)30年代初出現(xiàn)在美國，在開發(fā)田納西河流域開始將其列入開發(fā)程序，使其成為工程項目規(guī)劃的重要階段。改革開放以后，我國為了加強項目投資決策分析，引進了項目可行性研究技術(shù)。1983年，國家計委頒發(fā)了《關(guān)于建設(shè)項目進行可行性研究的管理試行辦法》，將可行性研究納入了基本建設(shè)的程序。
房地產(chǎn)項目的可行性研究分析是項目前期的必要準(zhǔn)備工作，在項目投資之前，從經(jīng)濟、技術(shù)直到社會各種環(huán)境、法律等各種因素進行具體調(diào)查、研究、分析，確定有利和不利的因素，綜合論證一個工程項目在技術(shù)上是否先進、實用和可靠，在經(jīng)濟上是否合理，在財務(wù)上是否盈利，為投資決策提供科學(xué)的依據(jù)。
自1993年取消分房制度以后，我國房地產(chǎn)行業(yè)迅猛發(fā)展起來。房地產(chǎn)項目的可行性研究分析作為項目決策的基本內(nèi)容和主要工作方法，已經(jīng)逐步形成了比較規(guī)范和穩(wěn)定的內(nèi)容和程序。
不同于一般建設(shè)項目先投資后生產(chǎn)的特點，房地產(chǎn)項目投資開發(fā)的過程也是項目生產(chǎn)的過程。一般建設(shè)項目的建設(shè)期和經(jīng)營期都是截然分開的，先有固定資產(chǎn)投資和流動資金投資，后有生產(chǎn)經(jīng)營活動。而房地產(chǎn)項目的開發(fā)銷售，存在預(yù)售模式，使得項目建設(shè)期、經(jīng)營期和銷售期交錯在一起，這就要求房地產(chǎn)項目的可行性研究分析具有其特殊性。
房地產(chǎn)項目的可行性研究分析在一般建設(shè)項目的基礎(chǔ)上，著重強調(diào)市場分析、項目選址及定位、經(jīng)營方式以及租售價格的確認(rèn)、經(jīng)濟財務(wù)的可行分析。另外，在我國可持續(xù)發(fā)展觀的影響下，項目的環(huán)境評價以及節(jié)能效應(yīng)等越來越受到重視。
(1)市場分析、項目選址及定位
房地產(chǎn)項目的市場分析、項目選址、項目定位是對項目的市場需求及供給的分析。通過大量的市場調(diào)研、統(tǒng)計分析方法進行市場分析可以獲得目前房地產(chǎn)市場上的走勢和需求，針對市場分析進行項目選址及定位所確定的項目產(chǎn)品供給能夠滿足市場需求，并且能夠為之后的銷售工作打好基礎(chǔ)。因此，做好市場分析、項目選址及定位是項目可行性研究分析的基礎(chǔ)。
(2)經(jīng)營方式以及租售價格
經(jīng)營方式以及租售價格的確認(rèn)是項目收益的重要組成部分。房地產(chǎn)項目采用銷售、租賃或者是銷售和租賃參半的經(jīng)營方式，關(guān)系到整個項目未來現(xiàn)金流量。通過了解周邊樓盤信息，選取近似樓盤作為項目租售價格的參考項目，采取市場分析法等恰當(dāng)?shù)挠嬃拷?jīng)濟分析方法獲得合理有效的租售價格。在此基礎(chǔ)上進行的銷售收入估算才能客觀公正，具有參考價值。
(3)經(jīng)濟財務(wù)的可行性
經(jīng)濟財務(wù)上的可行性包含兩方面的內(nèi)容，一是經(jīng)濟可行性分析，二是財務(wù)可行性分析。經(jīng)濟可行性是指項目整體能夠?qū)窠?jīng)濟產(chǎn)生的積極影響，一定程度上能夠推動國民經(jīng)濟的發(fā)展；財務(wù)可行性是指項目本身的經(jīng)濟效益，從項目的總投資和收入出發(fā)，分析能夠為房地產(chǎn)企業(yè)帶來經(jīng)濟利益。進行經(jīng)濟財務(wù)可行性分析，客觀的評價項目可行與否是確定投資該房地產(chǎn)項目的關(guān)鍵。
(4)環(huán)境評價以及節(jié)能效益
在項目全壽命周期管理和可持續(xù)建設(shè)觀念的影響下，房地產(chǎn)項目可行性研究分析越來越注重擬建項目對環(huán)境的影響以及可以采取的節(jié)能措施。環(huán)境評價是從項目的綠化工程、景觀工程對周邊環(huán)境以及居民生活的提供的舒適度來進行評價。節(jié)能效益是從項目本身的建筑結(jié)構(gòu)出發(fā)，分析項目是否符合可持續(xù)原則，是否具有循環(huán)經(jīng)濟效應(yīng)。
只有對上述部分進行客觀的評價分析，得出的可行性研究報告結(jié)論才是符合項目本身的，才能客觀公正的為開發(fā)商提供投資決策的資料基礎(chǔ)。但縱觀目前房地產(chǎn)項目的可行性研究分析，由于實際操作的復(fù)雜性等因素的制約，依舊存在不少問題。
(1)開發(fā)商可行性研究分析意識不強
大多數(shù)開發(fā)商對可行性研究分析不重視，開發(fā)商的目標(biāo)是獲取利潤，對于可行性研究分析，通常是項目已經(jīng)立項之后，由于相關(guān)部門報批備案需要，或是由于項目融資時，銀行等金融機構(gòu)的要求，這樣可行性研究分析就失去了其本身意義。
為了解決這一問題，首先必須讓開發(fā)商明確，可行性研究分析不僅僅是向當(dāng)?shù)卣?、?guī)劃部門和環(huán)境保護部門申請有關(guān)建設(shè)許可文件的依據(jù)，更是開發(fā)商在今后競爭日益激烈的房地產(chǎn)市場上，避免靠盲目投資和盲目決策的決策失誤而給投資者帶來無法挽回的巨大經(jīng)濟損失的有效措施。對開發(fā)商來講，在投資決策前做好可行性研究分析工作，才能使項目的許多重大經(jīng)濟技術(shù)原則和基礎(chǔ)資料得到落實，使開發(fā)商的決策建立在科學(xué)而不是經(jīng)驗或感覺的基礎(chǔ)上，以減少投資決策的失誤，提高投資的效益。其次，政府部門要加強對項目審批程序的嚴(yán)格控制，堅持先有可行性研究分析，再立項。
(2)可行性研究依據(jù)不充分
開發(fā)商或是委托的相關(guān)代理方在進行可行性研究分析時，主要依據(jù)項目的設(shè)計方案說明并結(jié)合國家、地方政府出臺的相關(guān)估價文件，對項目的經(jīng)濟財務(wù)效益進行評價。但是在確認(rèn)租售收入方面，通常采用的信息量不夠，數(shù)據(jù)更新不及時，并且選用分析方法不恰當(dāng)，導(dǎo)致項目租售收入不能客觀反映對項目預(yù)售情況的預(yù)測，從而影響項目現(xiàn)金流量的預(yù)測，使得可行性研究分析結(jié)果不合實際。
為此，組織建立專門的數(shù)據(jù)庫可以有效解決數(shù)據(jù)收集困難這一關(guān)鍵問題，使得房地產(chǎn)的可行性研究分析不再成為 “無稽之談”。
(3)可行性研究分析深度不夠
就目前房地產(chǎn)項目可行性研究分析來看，涉及的范圍足夠廣泛，但是一些方面的分析不夠深入具體。開發(fā)商有意識要對環(huán)境以及節(jié)能效益方面進行評價分析，但在其出具的可行性研究報告中，這一部分論點不鮮明，論據(jù)不充分，論述不詳細，并且定性描述占絕大部分，缺乏詳細有效的定量分析。
針對這一現(xiàn)象，政府相關(guān)部門制定有關(guān)的制度標(biāo)準(zhǔn)，以規(guī)范這一部分的研究分析。培養(yǎng)專業(yè)型人才，建立專業(yè)的可行性研究分析機構(gòu)，保證可行性研究分析專業(yè)化，更加詳細深入。
總之，房地產(chǎn)項目可行性研究分析是項目投資決策前的必要步驟，內(nèi)容上應(yīng)該較為全面的涵蓋項目的各個方面，在此基礎(chǔ)上，著重注意市場分析、項目選址及定位、銷售方式以及租售價格、經(jīng)濟財務(wù)可行性分析等方面。
我國房地產(chǎn)項目可行性研究分析存在的問題很多，為了有效解決這些問題，就必須從相關(guān)的各個角度著手，政府部門加強其監(jiān)督引導(dǎo)作用，規(guī)范可行性研究分析；開發(fā)商認(rèn)真貫徹實行相關(guān)政策規(guī)范，重視可行性研究分析對擬建項目投資分析的價值；相關(guān)可行性研究分析報告編制機構(gòu)，重視專業(yè)人才的培養(yǎng)，提高可行性研究報告的深度和質(zhì)量。各個部門通力合作，使可行性研究工作發(fā)揮其應(yīng)有的作用。
房地產(chǎn)可行性研究論文篇十七
摘要：本文從我國房地產(chǎn)項目管理存在的問題及采用的模式入手，從產(chǎn)業(yè)政策、發(fā)展規(guī)劃與行業(yè)準(zhǔn)入、資源開發(fā)及綜合利用、環(huán)境和生態(tài)影響等方面展開，對房地產(chǎn)開發(fā)項目的前期策劃與管理進行分析，并在此基礎(chǔ)上得出房地產(chǎn)項目前期管理的系統(tǒng)方法和理論，提出了相關(guān)建議。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)策劃管理
目前，房地產(chǎn)業(yè)逐漸發(fā)展成為國民經(jīng)濟的一個重要組成部分。而我國現(xiàn)有的多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)在房地產(chǎn)項目管理的理論、方法方面存在不少問題，尤其是對于房地產(chǎn)項目的前期管理方面還存在很大的不足，往往是建好后才發(fā)現(xiàn)預(yù)期的設(shè)計和構(gòu)想存在問題。而對一個房地產(chǎn)開發(fā)公司來說，房地產(chǎn)開發(fā)項目的前期管理是一個非常復(fù)雜的系統(tǒng)工程，項目開發(fā)定位分析、產(chǎn)品方案設(shè)計以及經(jīng)濟技術(shù)分析等階段性工作都是非常重要的前期管理內(nèi)容，這些前期工作是房地產(chǎn)項目能否成功的重要因素。
房地產(chǎn)開發(fā)項目前期管理的關(guān)鍵在于項目策劃研究，從而實現(xiàn)對項目管理的有效控制，并使相關(guān)的產(chǎn)品通過有效的項目管理而得到增值。項目前期策劃和運作的`結(jié)果將直接影響到該項目的成功與否，并將最終直接關(guān)系到企業(yè)的生存和發(fā)展，因此在項目正式開工之前，必須對該項目的產(chǎn)品方案、項目范圍、項目質(zhì)量、項目成本、項目進度和市場現(xiàn)狀進行調(diào)查研究。
一、我國房地產(chǎn)項目管理存在的問題及采用的模式
1.我國房地產(chǎn)項目管理存在的問題。第一，缺乏可行性研究，投資決策盲目。當(dāng)前很多房地產(chǎn)開發(fā)商忽視了對項目前期可行性的研究，僅僅依據(jù)目前市場經(jīng)濟的動向，這樣不僅導(dǎo)致定位不準(zhǔn)，在實際施工過程中，也會導(dǎo)致嚴(yán)重的重復(fù)建設(shè)社會資源的狀況，給后期項目施工也帶了很多困難。第二，監(jiān)督程序不完善，設(shè)計監(jiān)理缺失。由于前期的設(shè)計監(jiān)督程序不到位，忽視設(shè)計對項目投資控制的重要性，監(jiān)管工作不到位，并且當(dāng)設(shè)計問題出現(xiàn)時沒有及時合理的解決措施，這就嚴(yán)重制約了房地產(chǎn)項目管理的科學(xué)性。
二、房地產(chǎn)項目前期管理策劃分析
1.產(chǎn)業(yè)政策與行業(yè)準(zhǔn)入分析。項目的建設(shè)要符合房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策的要求，能夠按照項目在土地、環(huán)保、節(jié)能、技術(shù)、安全等方面的準(zhǔn)入要求進行。近年來對著房地產(chǎn)行業(yè)的迅猛發(fā)展，國家相繼出臺了一系列規(guī)范房地產(chǎn)市場、促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的政策。項目的前期管理不僅要照顧到行業(yè)相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策的要求，還要在建設(shè)的各個環(huán)節(jié)中嚴(yán)格遵守行業(yè)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定。
2.資源開發(fā)及綜合利用分析。隨著城市化發(fā)展速度加快，大批工程項目相繼投入運營，合理有效的運用土地資源是工程項目建設(shè)的必要前提條件。房地產(chǎn)項目建設(shè)要在滿足整體和局部功能合理化的情況下，兼顧相鄰建筑物及后續(xù)開發(fā)項目的延續(xù)和發(fā)展，就地取材。同時有利于改善城區(qū)環(huán)境空氣質(zhì)量，保護環(huán)境，創(chuàng)造綠色生態(tài)城區(qū)。
3.環(huán)境和生態(tài)影響分析。房地產(chǎn)開發(fā)項目屬于非工業(yè)建設(shè)項目，它的開發(fā)項目既是污染源又是被保護的對象，其對環(huán)境的影響具有兩重性。開發(fā)商在進行房地產(chǎn)項目開發(fā)的時候為了節(jié)省成本、加快工程項目的施工，為了眼前的利益就毅然犧牲長遠利益，往往會對水源、空氣以及周圍的環(huán)境都會造成比較嚴(yán)重的破壞和污染。為了避免上述的多種房地產(chǎn)開發(fā)對城市的生態(tài)環(huán)境污染。在房地產(chǎn)開發(fā)過程中要注意污染源分析、區(qū)域環(huán)境、現(xiàn)狀以及建設(shè)場地環(huán)境調(diào)查評價，盡可能地通過分析房地產(chǎn)開發(fā)項目對空氣質(zhì)量、施工環(huán)境等方面的情況減少項目開發(fā)對城市生態(tài)環(huán)境的影響。
綜上所述，房地產(chǎn)前期開發(fā)階段必須轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)開發(fā)方管理觀念，重視前期策劃與設(shè)計管理，采用現(xiàn)代項目管理理念利用多種途徑和形式，積極進行環(huán)境影響分析，注重節(jié)能和綜合利用，加強資源節(jié)約宣傳，讓資源節(jié)約理念深入人心。積極采用成熟的節(jié)能技術(shù)，對耗能較高的設(shè)備設(shè)施進行節(jié)能改造。
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房地產(chǎn)可行性研究論文篇十八
項目背景
項目概況
項目名稱
項目建設(shè)單位概況
項目地塊位置及周邊現(xiàn)狀
項目規(guī)劃控制要點
項目發(fā)展概況
可行性研究報告編制依據(jù)
可行性研究結(jié)論及建議
宏觀環(huán)境分析
全國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展分析
本市房地產(chǎn)市場分析
本市房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀
本市房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢
板塊市場分析
區(qū)域住宅市場成長狀況
區(qū)域內(nèi)供應(yīng)產(chǎn)品特征
區(qū)域市場目標(biāo)客層研究
項目擬定位方案
可類比項目市場調(diào)查
項目swot分析
項目定位方案
項目地塊特性與價值分析
規(guī)劃設(shè)計分析
產(chǎn)品設(shè)計建議
項目實施進度
營銷方案
機構(gòu)設(shè)置
合作方式及條件
投資估算
投資估算相關(guān)說明
分項成本估算
總成本估算
單位成本
銷售收入估算
稅務(wù)分析
項目資金預(yù)測
現(xiàn)金流量表
自有資金的核算
融資方案
項目融資主體
項目資金來源
融資方案分析
投資使用計劃
借款償還計劃
財務(wù)評價基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與參數(shù)選取
財務(wù)評價(方案1)
財務(wù)盈利能力分析
靜態(tài)獲利分析
動態(tài)獲利分析
償債能力分析
綜合指標(biāo)表
財務(wù)評價(方案2)
財務(wù)評價結(jié)論
盈虧平衡分析
敏感性分析
變動因素一成本變動
變動因素二售價變動
變動因素一容積率變動
風(fēng)險分析
風(fēng)險因素的識別和評估
風(fēng)險防范對策
社會評價(定性)
環(huán)境評價(影響及對策)
公司資源匹配分析
第八部分：研究結(jié)論與建議
結(jié)論
建議
第九部分：附錄
附件：
附表：
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