報(bào)告，漢語詞語，公文的一種格式，是指對(duì)上級(jí)有所陳請(qǐng)或匯報(bào)時(shí)所作的口頭或書面的陳述。寫報(bào)告的時(shí)候需要注意什么呢？有哪些格式需要注意呢？以下是我為大家搜集的報(bào)告范文，僅供參考，一起來看看吧
房地產(chǎn)分析報(bào)告總結(jié)篇一
由于房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)市場(chǎng)研究工作的概念比較模糊，對(duì)其研究成果的有效性存在一定的質(zhì)疑，因此，傳統(tǒng)市場(chǎng)研究進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的歷程還需要一段磨合的時(shí)間。目前，在整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)市場(chǎng)研究的意識(shí)并沒有得到足夠重視，但隨著房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營的不斷市場(chǎng)化，市場(chǎng)研究在其經(jīng)營中的地位在逐步得到加強(qiáng)。具有一定實(shí)力和規(guī)模的開發(fā)商相應(yīng)成立了市場(chǎng)研究部或其他類似性質(zhì)的調(diào)查部門專門從事與市場(chǎng)研究有關(guān)的相關(guān)工作。目前開發(fā)商已經(jīng)在行業(yè)動(dòng)態(tài)跟蹤、相關(guān)政策研究方面開展了不同程度的工作，并以此作為項(xiàng)目定位研究的基礎(chǔ)。同時(shí)，不少開發(fā)商與專業(yè)的房地產(chǎn)行業(yè)代理公司開展了相當(dāng)廣泛的合作。尤其是房地產(chǎn)代理公司目前已經(jīng)全程服務(wù)于房地產(chǎn)開發(fā)商項(xiàng)目的開發(fā)、定位、策劃、銷售代理、物業(yè)管理等環(huán)節(jié)。而在消費(fèi)需求研究、顧客滿意度研究等方面，開發(fā)商也開始了與市場(chǎng)研究公司之間的合作。雖然在合作過程中，出現(xiàn)了或多或少的問題，但對(duì)于市場(chǎng)研究公司而言，房地產(chǎn)行業(yè)的研究領(lǐng)域?qū)?huì)成為一個(gè)值得引起重視的行業(yè)新的增長點(diǎn)。
二、房地產(chǎn)“行業(yè)研究”的現(xiàn)狀與問題
1.房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)調(diào)研的意識(shí)不強(qiáng)，需要培養(yǎng)
就目前房地產(chǎn)行業(yè)在市場(chǎng)研究領(lǐng)域的現(xiàn)象來看，主要有以下幾方面的特點(diǎn)：首先，整體行業(yè)注重國家宏觀政策以及城市規(guī)劃等方面的研究，并以此來指導(dǎo)投資的方向；其次，開發(fā)商對(duì)供應(yīng)市場(chǎng)以及重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的研究相對(duì)重視，而相對(duì)忽略消費(fèi)需求的研究；再者，規(guī)模比較大的，而且具有一定現(xiàn)代化管理手段，重視市場(chǎng)化運(yùn)作的開發(fā)商，在市場(chǎng)研究方面投入了更多的精力、資金和時(shí)間，并初步形成了一套比較完整的數(shù)據(jù)資料庫。
從整體上看，房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)市場(chǎng)研究的意識(shí)是比較淡薄的`，造成這種狀況的原因主要有以下幾個(gè)方面：整個(gè)行業(yè)的市場(chǎng)化運(yùn)作歷史比較短暫，主要憑借經(jīng)驗(yàn)而非科學(xué)的決策體系實(shí)施管理與經(jīng)營；目前，來自于房地產(chǎn)的市場(chǎng)供應(yīng)研究、競(jìng)爭(zhēng)研究以及區(qū)位市場(chǎng)研究需求比較多，而開發(fā)商對(duì)來自于消費(fèi)者的信息關(guān)注程度相對(duì)不足；同時(shí)，作為市場(chǎng)研究公司而言，還沒有形成比較成熟實(shí)用的研究方向與服務(wù)，這對(duì)于開發(fā)商的調(diào)研需求促進(jìn)力度不足，另外行業(yè)項(xiàng)目的策劃與開發(fā)更多是通過策劃、銷售人員的經(jīng)驗(yàn)和創(chuàng)意來實(shí)現(xiàn)，并以引導(dǎo)消費(fèi)為導(dǎo)向，這也造成了房地產(chǎn)市場(chǎng)研究缺乏的重要原因。
2.調(diào)研公司缺乏對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)知識(shí)的了解
房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性和復(fù)雜性，導(dǎo)致市場(chǎng)研究公司的研究人員對(duì)該行業(yè)深入了解存在困難，因此對(duì)其的認(rèn)知是相對(duì)膚淺而有限的。
研究人員由于缺乏對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)知識(shí)的充分了解，因此，在與房地產(chǎn)開發(fā)商的合作過程中很容易導(dǎo)致溝通上的障礙。研究人員對(duì)理解開發(fā)商的需求方面存在著一定的困難，體現(xiàn)在對(duì)項(xiàng)目的理解、研究方法的采用、研究對(duì)象的選擇、問卷的設(shè)計(jì)、最終研究成果等方面，都很難達(dá)到與房地產(chǎn)行業(yè)特點(diǎn)的結(jié)合。
3.調(diào)研公司從具體項(xiàng)目中比較被動(dòng)的積累研究經(jīng)驗(yàn)
正是由于房地產(chǎn)開發(fā)商的市場(chǎng)研究意識(shí)還未被喚醒，對(duì)市場(chǎng)研究公司的依賴性并不強(qiáng)，因此來自于該行業(yè)的市場(chǎng)研究需求并沒有引起市場(chǎng)研究公司的重視。
目前，市場(chǎng)研究公司還沒有主動(dòng)的關(guān)注房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展，更多是依賴具體的房地產(chǎn)市場(chǎng)研究項(xiàng)目，比較被動(dòng)的實(shí)現(xiàn)行業(yè)經(jīng)驗(yàn)以及研究經(jīng)驗(yàn)的積累，效果緩慢。
現(xiàn)在市場(chǎng)研究行業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)是專業(yè)化和咨詢化，而咨詢化的發(fā)展是基于對(duì)特定行業(yè)的充分了解，并且專業(yè)化通常也是通過依附于對(duì)某特定行業(yè)的熟知來體現(xiàn)。因此，如果市場(chǎng)研究公司希望進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)的研究領(lǐng)域，則需要充分了解該行業(yè)的特點(diǎn)。
三.市場(chǎng)研究在房地產(chǎn)行業(yè)中的應(yīng)用
1.前期
這一階段的研究成果主要應(yīng)用于公司的投資方向決策。此階段涉及的研究方向相對(duì)比較宏觀，主要有：
（1）宏觀經(jīng)濟(jì)信息——包括政策法規(guī)、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)指數(shù)、城
市規(guī)劃、區(qū)域人口特征、基礎(chǔ)設(shè)施等基本狀況等。通過對(duì)宏觀市場(chǎng)信息的分析了解房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀及動(dòng)態(tài)。相關(guān)市場(chǎng)信息——包括金融市場(chǎng)、業(yè)界動(dòng)態(tài)等與房地產(chǎn)有直接與潛在關(guān)系的信息，以推論房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展前景。
（2）房地產(chǎn)產(chǎn)品研究：
在售樓盤資料統(tǒng)計(jì)——包括本地所有的房地產(chǎn)項(xiàng)目數(shù)據(jù)庫資料，可進(jìn)行市場(chǎng)供應(yīng)量、價(jià)格、戶型特點(diǎn)、裝修情況、新技術(shù)、新工藝、新材料的使用情況等各方面的統(tǒng)計(jì)分析。
區(qū)域市場(chǎng)分析——根據(jù)數(shù)據(jù)庫資料對(duì)特定區(qū)域市場(chǎng)進(jìn)行定量分析，研究典型個(gè)案，對(duì)區(qū)域市場(chǎng)特點(diǎn)進(jìn)行分析。
樓盤匯總分析——階段性對(duì)樓盤進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，追蹤市場(chǎng)發(fā)展方向。
（3）消費(fèi)需求趨勢(shì)研究：
主要針對(duì)消費(fèi)者對(duì)某類房地產(chǎn)的總需求量以及房地產(chǎn)需求的發(fā)展趨勢(shì)研究。主要包括需求動(dòng)機(jī)、購買行為以及需求影響因素的研究，這些研究將作為開發(fā)商把握需求動(dòng)態(tài)的依據(jù)，并以此開發(fā)出新的產(chǎn)品，并不針對(duì)于某一個(gè)特定樓盤項(xiàng)目。
（4）品牌研究：
在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展還不是很正規(guī)，以及消費(fèi)者對(duì)開發(fā)商認(rèn)知程度比較膚淺的情況下，品牌形象的塑造會(huì)為產(chǎn)品銷售帶來積極的促進(jìn)作用。房地產(chǎn)開發(fā)商正逐步重視品牌的建設(shè)，而品牌研究將成為品牌建設(shè)的基礎(chǔ)。
2.中期
開發(fā)商在購置土地之后，需要進(jìn)行相應(yīng)的項(xiàng)目開發(fā)。次階段開發(fā)商的主要工作環(huán)節(jié)包括：具體的項(xiàng)目定位、項(xiàng)目規(guī)劃與設(shè)計(jì)、項(xiàng)目的建設(shè)、項(xiàng)目的推廣與銷售。
（1）項(xiàng)目定位研究：
考慮具體樓盤項(xiàng)目所處的區(qū)域，通過對(duì)消費(fèi)者置業(yè)消費(fèi)需求的研究，結(jié)合周邊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的研究和區(qū)位特征研究，對(duì)特定區(qū)域內(nèi)的將建樓盤進(jìn)行準(zhǔn)確的定位。
（2）消費(fèi)需求研究----了解消費(fèi)者對(duì)特定區(qū)域樓盤的需求細(xì)節(jié)、消費(fèi)動(dòng)機(jī)、消費(fèi)行為與習(xí)慣、決策過程、媒體消費(fèi)習(xí)慣，結(jié)合其家庭背景資料、置業(yè)階段與用途、家庭的生活形態(tài)以及事業(yè)發(fā)展形態(tài)進(jìn)行市場(chǎng)細(xì)分，并確定各細(xì)分市場(chǎng)的規(guī)模。
（3）競(jìng)爭(zhēng)樓盤研究----了解特定區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)樓盤，尤其是明星樓盤的銷售狀況、主要賣點(diǎn)、吸引消費(fèi)者的主要因素，為特定將建樓盤的定位提供參考依據(jù)。
（4）產(chǎn)品測(cè)試研究：
在項(xiàng)目定位之后，目標(biāo)消費(fèi)人群趨于明朗，該階段的市場(chǎng)研究應(yīng)當(dāng)側(cè)重于項(xiàng)目細(xì)節(jié)方面的研究，針對(duì)特定將建樓盤，依據(jù)設(shè)計(jì)結(jié)果對(duì)樓盤的各指標(biāo)分別進(jìn)行測(cè)試。具體的測(cè)試內(nèi)容主要包括：1、社區(qū)配套設(shè)施與功能需求測(cè)試；2、建筑類型與容積率之間的匹配關(guān)系；3、房屋格局/面積與各功能區(qū)的使用習(xí)慣；4、對(duì)裝修的意見與個(gè)性化實(shí)施；5、朝向/采光與居室功能之間的關(guān)系；6、特定需求的價(jià)格定位研究等等。
3、后期
（1）樓盤媒體宣傳分析：對(duì)本地在售項(xiàng)目進(jìn)行主要媒體的廣告投放量統(tǒng)計(jì)，可進(jìn)行樓盤賣點(diǎn)、營銷策劃活動(dòng)等市場(chǎng)營銷方面的資料收集，可根據(jù)資料進(jìn)行媒體投放及營銷方式分析，同時(shí)作為競(jìng)爭(zhēng)研究的有力補(bǔ)充。
（2）銷售現(xiàn)場(chǎng)研究：
主要實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)推廣手段效果的評(píng)價(jià)研究。在樓盤的預(yù)售與公開發(fā)售階段，將會(huì)有數(shù)量眾多的、不同性質(zhì)的消費(fèi)者到銷售現(xiàn)場(chǎng)關(guān)注開發(fā)商的產(chǎn)品。通過對(duì)現(xiàn)場(chǎng)的了解、意向購房人群的調(diào)查、對(duì)銷售階段的媒體策略、銷售策略調(diào)整提供參考依據(jù)。其中主要涉及的研究方向主要有：
1、特定樓盤信息的來源以及最主要的影響渠道；
2、看房者所處購房的階段，以及看房行為與習(xí)慣；
3、樓盤評(píng)價(jià)以及與競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品對(duì)比；
4、對(duì)銷售中心以及人員的評(píng)價(jià)；
5、看房滿意度研究等等。
（3）銷售監(jiān)測(cè)：
隨時(shí)對(duì)銷售現(xiàn)場(chǎng)的潛在消費(fèi)者，以及的消費(fèi)者收集相關(guān)的信息，并定期進(jìn)行必要的回訪，同時(shí)進(jìn)行有效的統(tǒng)計(jì)分析，開發(fā)商將能準(zhǔn)確地掌握客戶的反饋信息，銷售成功狀況、銷售周期等重要數(shù)據(jù)，通過糾正不理想的工作內(nèi)容，減少客戶的流失。
（4）業(yè)主滿意度研究：
現(xiàn)實(shí)業(yè)主的居住狀況，在一定程度上將會(huì)影響到具體樓盤以及開發(fā)商的聲譽(yù)，因此，提高現(xiàn)實(shí)業(yè)主的居住滿意程度，將會(huì)為開發(fā)商良好的品牌形象、提升消費(fèi)者美譽(yù)度與忠誠度，并帶來有效的銷售業(yè)績(jī)。該項(xiàng)目方向主要是了解消費(fèi)者對(duì)開發(fā)商、特定樓盤以及物業(yè)等方面的滿意程度。
具有著良好的關(guān)系背景，在利用資源方面擁有得天獨(dú)厚的優(yōu)勢(shì)。因此作為傳統(tǒng)的、專業(yè)的市場(chǎng)研究公司在進(jìn)入房地產(chǎn)研究領(lǐng)域方面存在著相當(dāng)程度的困難。
市場(chǎng)研究公司應(yīng)當(dāng)在不斷的積累具體項(xiàng)目運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)的同時(shí)，增加對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)知識(shí)的掌握程度，提高行業(yè)知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)。就目前而言，市場(chǎng)研究公司進(jìn)入房地產(chǎn)研究領(lǐng)域的切入點(diǎn)是項(xiàng)目定位研究中的消費(fèi)需求研究，并在此基礎(chǔ)上，向品牌研究、媒體效果研究等領(lǐng)域滲透。這些領(lǐng)域可以發(fā)揮市場(chǎng)研究在消費(fèi)者研究技術(shù)與方法方面的專長，而這正是房地產(chǎn)營銷代理公司所欠缺的。市場(chǎng)研究公司一方面可以直接與開發(fā)商進(jìn)行接觸，另一方面可以與房地產(chǎn)行業(yè)營銷代理公司進(jìn)行合作開展具體的研究業(yè)務(wù)，以期在房地產(chǎn)行業(yè)有更大的發(fā)展。
房地產(chǎn)分析報(bào)告總結(jié)篇二
可行性研究最早于20世紀(jì)30年代初出現(xiàn)在美國，在開發(fā)田納西河流域開始將其列入開發(fā)程序，使其成為工程項(xiàng)目規(guī)劃的重要階段。改革開放以后，我國為了加強(qiáng)項(xiàng)目投資決策分析，引進(jìn)了項(xiàng)目可行性研究技術(shù)。1983年，國家計(jì)委頒發(fā)了《關(guān)于建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究的管理試行辦法》，將可行性研究納入了基本建設(shè)的程序。
房地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性研究分析是項(xiàng)目前期的必要準(zhǔn)備工作，在項(xiàng)目投資之前，從經(jīng)濟(jì)、技術(shù)直到社會(huì)各種環(huán)境、法律等各種因素進(jìn)行具體調(diào)查、研究、分析，確定有利和不利的因素，綜合論證一個(gè)工程項(xiàng)目在技術(shù)上是否先進(jìn)、實(shí)用和可靠，在經(jīng)濟(jì)上是否合理，在財(cái)務(wù)上是否盈利，為投資決策提供科學(xué)的依據(jù)。
一、房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究分析的主要內(nèi)容
自1993年取消分房制度以后，我國房地產(chǎn)行業(yè)迅猛發(fā)展起來。房地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性研究分析作為項(xiàng)目決策的基本內(nèi)容和主要工作方法，已經(jīng)逐步形成了比較規(guī)范和穩(wěn)定的內(nèi)容和程序。
不同于一般建設(shè)項(xiàng)目先投資后生產(chǎn)的特點(diǎn)，房地產(chǎn)項(xiàng)目投資開發(fā)的過程也是項(xiàng)目生產(chǎn)的過程。一般建設(shè)項(xiàng)目的建設(shè)期和經(jīng)營期都是截然分開的，先有固定資產(chǎn)投資和流動(dòng)資金投資，后有生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)。而房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)銷售，存在預(yù)售模式，使得項(xiàng)目建設(shè)期、經(jīng)營期和銷售期交錯(cuò)在一起，這就要求房地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性研究分析具有其特殊性。
房地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性研究分析在一般建設(shè)項(xiàng)目的基礎(chǔ)上，著重強(qiáng)調(diào)市場(chǎng)分析、項(xiàng)目選址及定位、經(jīng)營方式以及租售價(jià)格的確認(rèn)、經(jīng)濟(jì)財(cái)務(wù)的可行分析。另外，在我國可持續(xù)發(fā)展觀的影響下，項(xiàng)目的環(huán)境評(píng)價(jià)以及節(jié)能效應(yīng)等越來越受到重視。
(1)市場(chǎng)分析、項(xiàng)目選址及定位
房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)分析、項(xiàng)目選址、項(xiàng)目定位是對(duì)項(xiàng)目的市場(chǎng)需求及供給的分析。通過大量的市場(chǎng)調(diào)研、統(tǒng)計(jì)分析方法進(jìn)行市場(chǎng)分析可以獲得目前房地產(chǎn)市場(chǎng)上的走勢(shì)和需求，針對(duì)市場(chǎng)分析進(jìn)行項(xiàng)目選址及定位所確定的項(xiàng)目產(chǎn)品供給能夠滿足市場(chǎng)需求，并且能夠?yàn)橹蟮匿N售工作打好基礎(chǔ)。因此，做好市場(chǎng)分析、項(xiàng)目選址及定位是項(xiàng)目可行性研究分析的基礎(chǔ)。
(2)經(jīng)營方式以及租售價(jià)格
經(jīng)營方式以及租售價(jià)格的確認(rèn)是項(xiàng)目收益的重要組成部分。房地產(chǎn)項(xiàng)目采用銷售、租賃或者是銷售和租賃參半的經(jīng)營方式，關(guān)系到整個(gè)項(xiàng)目未來現(xiàn)金流量。通過了解周邊樓盤信息，選取近似樓盤作為項(xiàng)目租售價(jià)格的參考項(xiàng)目，采取市場(chǎng)分析法等恰當(dāng)?shù)挠?jì)量經(jīng)濟(jì)分析方法獲得合理有效的租售價(jià)格。在此基礎(chǔ)上進(jìn)行的銷售收入估算才能客觀公正，具有參考價(jià)值。
(3)經(jīng)濟(jì)財(cái)務(wù)的可行性
經(jīng)濟(jì)財(cái)務(wù)上的可行性包含兩方面的內(nèi)容，一是經(jīng)濟(jì)可行性分析，二是財(cái)務(wù)可行性分析。經(jīng)濟(jì)可行性是指項(xiàng)目整體能夠?qū)窠?jīng)濟(jì)產(chǎn)生的積極影響，一定程度上能夠推動(dòng)國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展;財(cái)務(wù)可行性是指項(xiàng)目本身的經(jīng)濟(jì)效益，從項(xiàng)目的總投資和收入出發(fā)，分析能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)帶來經(jīng)濟(jì)利益。進(jìn)行經(jīng)濟(jì)財(cái)務(wù)可行性分析，客觀的評(píng)價(jià)項(xiàng)目可行與否是確定投資該房地產(chǎn)項(xiàng)目的關(guān)鍵。
(4)環(huán)境評(píng)價(jià)以及節(jié)能效益
在項(xiàng)目全壽命周期管理和可持續(xù)建設(shè)觀念的`影響下，房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究分析越來越注重?cái)M建項(xiàng)目對(duì)環(huán)境的影響以及可以采取的節(jié)能措施。環(huán)境評(píng)價(jià)是從項(xiàng)目的綠化工程、景觀工程對(duì)周邊環(huán)境以及居民生活的提供的舒適度來進(jìn)行評(píng)價(jià)。節(jié)能效益是從項(xiàng)目本身的建筑結(jié)構(gòu)出發(fā)，分析項(xiàng)目是否符合可持續(xù)原則，是否具有循環(huán)經(jīng)濟(jì)效應(yīng)。
只有對(duì)上述部分進(jìn)行客觀的評(píng)價(jià)分析，得出的可行性研究報(bào)告結(jié)論才是符合項(xiàng)目本身的，才能客觀公正的為開發(fā)商提供投資決策的資料基礎(chǔ)。但縱觀目前房地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性研究分析，由于實(shí)際操作的復(fù)雜性等因素的制約，依舊存在不少問題。
二、房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究分析的現(xiàn)狀問題及相關(guān)改進(jìn)措施
(1)開發(fā)商可行性研究分析意識(shí)不強(qiáng)
大多數(shù)開發(fā)商對(duì)可行性研究分析不重視，開發(fā)商的目標(biāo)是獲取利潤，對(duì)于可行性研究分析，通常是項(xiàng)目已經(jīng)立項(xiàng)之后，由于相關(guān)部門報(bào)批備案需要，或是由于項(xiàng)目融資時(shí)，銀行等金融機(jī)構(gòu)的要求，這樣可行性研究分析就失去了其本身意義。
為了解決這一問題，首先必須讓開發(fā)商明確，可行性研究分析不僅僅是向當(dāng)?shù)卣?、?guī)劃部門和環(huán)境保護(hù)部門申請(qǐng)有關(guān)建設(shè)許可文件的依據(jù)，更是開發(fā)商在今后競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的房地產(chǎn)市場(chǎng)上，避免靠盲目投資和盲目決策的決策失誤而給投資者帶來無法挽回的巨大經(jīng)濟(jì)損失的有效措施。對(duì)開發(fā)商來講，在投資決策前做好可行性研究分析工作，才能使項(xiàng)目的許多重大經(jīng)濟(jì)技術(shù)原則和基礎(chǔ)資料得到落實(shí)，使開發(fā)商的決策建立在科學(xué)而不是經(jīng)驗(yàn)或感覺的基礎(chǔ)上，以減少投資決策的失誤，提高投資的效益。其次，政府部門要加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目審批程序的嚴(yán)格控制，堅(jiān)持先有可行性研究分析，再立項(xiàng)。
(2)可行性研究依據(jù)不充分
開發(fā)商或是委托的相關(guān)代理方在進(jìn)行可行性研究分析時(shí)，主要依據(jù)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)方案說明并結(jié)合國家、地方政府出臺(tái)的相關(guān)估價(jià)文件，對(duì)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)財(cái)務(wù)效益進(jìn)行評(píng)價(jià)。但是在確認(rèn)租售收入方面，通常采用的信息量不夠，數(shù)據(jù)更新不及時(shí)，并且選用分析方法不恰當(dāng)，導(dǎo)致項(xiàng)目租售收入不能客觀反映對(duì)項(xiàng)目預(yù)售情況的預(yù)測(cè)，從而影響項(xiàng)目現(xiàn)金流量的預(yù)測(cè)，使得可行性研究分析結(jié)果不合實(shí)際。
為此，組織建立專門的數(shù)據(jù)庫可以有效解決數(shù)據(jù)收集困難這一關(guān)鍵問題，使得房地產(chǎn)的可行性研究分析不再成為“無稽之談”。
(3)可行性研究分析深度不夠
就目前房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究分析來看，涉及的范圍足夠廣泛，但是一些方面的分析不夠深入具體。開發(fā)商有意識(shí)要對(duì)環(huán)境以及節(jié)能效益方面進(jìn)行評(píng)價(jià)分析，但在其出具的可行性研究報(bào)告中，這一部分論點(diǎn)不鮮明，論據(jù)不充分，論述不詳細(xì)，并且定性描述占絕大部分，缺乏詳細(xì)有效的定量分析。
針對(duì)這一現(xiàn)象，政府相關(guān)部門制定有關(guān)的制度標(biāo)準(zhǔn)，以規(guī)范這一部分的研究分析。培養(yǎng)專業(yè)型人才，建立專業(yè)的可行性研究分析機(jī)構(gòu)，保證可行性研究分析專業(yè)化，更加詳細(xì)深入。
三、結(jié)語
總之，房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究分析是項(xiàng)目投資決策前的必要步驟，內(nèi)容上應(yīng)該較為全面的涵蓋項(xiàng)目的各個(gè)方面，在此基礎(chǔ)上，著重注意市場(chǎng)分析、項(xiàng)目選址及定位、銷售方式以及租售價(jià)格、經(jīng)濟(jì)財(cái)務(wù)可行性分析等方面。
我國房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究分析存在的問題很多，為了有效解決這些問題，就必須從相關(guān)的各個(gè)角度著手，政府部門加強(qiáng)其監(jiān)督引導(dǎo)作用，規(guī)范可行性研究分析;開發(fā)商認(rèn)真貫徹實(shí)行相關(guān)政策規(guī)范，重視可行性研究分析對(duì)擬建項(xiàng)目投資分析的價(jià)值;相關(guān)可行性研究分析報(bào)告編制機(jī)構(gòu)，重視專業(yè)人才的培養(yǎng)，提高可行性研究報(bào)告的深度和質(zhì)量。各個(gè)部門通力合作，使可行性研究工作發(fā)揮其應(yīng)有的作用。
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房地產(chǎn)分析報(bào)告總結(jié)篇三
,受國際金融危機(jī)及國內(nèi)經(jīng)濟(jì)回調(diào)的影響，住房銷售低迷，房?jī)r(jià)漲勢(shì)逐步回落，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)整階段，調(diào)整程度逐步加深。下半年，作為擴(kuò)大內(nèi)需、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長的重點(diǎn)，中央及地方政府連續(xù)出臺(tái)了多項(xiàng)鼓勵(lì)住房消費(fèi)、活躍房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控政策。一是國家已經(jīng)將支持房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定發(fā)展作為保增長的重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)，并連續(xù)出臺(tái)一系列鼓勵(lì)住房消費(fèi)的政策，從政策層面上給予消費(fèi)者信心。二是我國連續(xù)出臺(tái)強(qiáng)力度的刺激經(jīng)濟(jì)的措施，力爭(zhēng)經(jīng)濟(jì)增長保持在8%以上，在就業(yè)和居民收入增長方面基本穩(wěn)定了預(yù)期。隨著經(jīng)濟(jì)適用房和限價(jià)房大量入市，上半年，市場(chǎng)迅速回暖，信貸政策轉(zhuǎn)向?qū)捤?，開發(fā)商迎來了又一春，房地產(chǎn)市場(chǎng)重新上演“地王爭(zhēng)霸”、“房?jī)r(jià)攀升”。
二、全國房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)分析與展望
1、全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成投資及增速情況
統(tǒng)計(jì)局公布的`最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，全國房地產(chǎn)開發(fā)本年完成投資億元，比去年同期增長：;全國房地產(chǎn)住宅商品房開發(fā)本年完成投資億元，比去年同期增長：;統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明20，全國商品房銷售面積達(dá)到萬平方米;銷售面積增速為%。
2、習(xí)水縣房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成投資及增速情況
統(tǒng)計(jì)局公布的最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明:習(xí)水縣房地產(chǎn)開發(fā)本年完成投資億元，比去年同期下降;全國房地產(chǎn)住宅商品房開發(fā)本年完成投資億元，比去年同期下降%;統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明:習(xí)水縣商品房銷售面積達(dá)到(萬平方米)，銷售面積增速為53.7%。
國家發(fā)改委數(shù)據(jù)顯示，從有關(guān)數(shù)據(jù)來看，房地產(chǎn)在經(jīng)過了前一段時(shí)期調(diào)整后，已經(jīng)率先進(jìn)入到了回升的階段。從全國70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格指數(shù)來看，已經(jīng)份開始環(huán)比上升。全國房?jī)r(jià)已連續(xù)五個(gè)月上升，房地產(chǎn)開發(fā)投資的增速也逐月上升，說明我行信貸投資的信心正在增強(qiáng)。商品房銷售的火爆，使得房地產(chǎn)開發(fā)的國內(nèi)貸款和個(gè)人按揭貸款大幅增長。
三、習(xí)水縣房地產(chǎn)開發(fā)投資情況
從去年1月份開始，習(xí)水縣房地產(chǎn)市場(chǎng)就已走進(jìn)了回暖的軌道，新房銷量逐月攀升。五月份新政出臺(tái)又助推了房市的反彈，據(jù)統(tǒng)計(jì)，1至4月份習(xí)水縣城區(qū)銷售數(shù)據(jù)分別為、、、套，接連刷新了單月銷量紀(jì)錄。5月份，習(xí)水縣城區(qū)銷售量達(dá)到了套，到6月份時(shí)，這個(gè)數(shù)據(jù)是套，其中120-144平方米的戶型占了三分之一，100-120平方米的戶型占了近四分之一。除網(wǎng)上簽約銷量猛增之外，各樓盤銷售點(diǎn)的看房客戶大量增加，市民對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的關(guān)注度大為上升。
隨著房市的火爆，各品牌開發(fā)商現(xiàn)有樓盤基本銷售完畢。多家開發(fā)商表示，將加快現(xiàn)有項(xiàng)目的開發(fā)力度，新盤開發(fā)將盡快上馬。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，隨著市場(chǎng)銷售的回暖，特別是優(yōu)質(zhì)樓盤的住房銷量穩(wěn)步上升，同時(shí)，政府給予開發(fā)商的一系列優(yōu)惠政策，減小了后續(xù)項(xiàng)目開發(fā)的壓力。_年下半年，新開發(fā)投資項(xiàng)目面積約平米，有實(shí)力的開發(fā)商都會(huì)加快施工進(jìn)度，盡快啟動(dòng)后續(xù)項(xiàng)目開發(fā)。在_年12月以前，將有約80萬平米的銷售面積。
四、20住房市場(chǎng)價(jià)格形勢(shì)分析
1、政府關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)健康發(fā)展的意見
_年，市政府出臺(tái)了《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)加快發(fā)展的意見》(以下簡(jiǎn)稱《意見》)。
一、實(shí)行購房?jī)?yōu)惠政策
(一)對(duì)個(gè)人購房實(shí)施補(bǔ)貼。(二)實(shí)行住房轉(zhuǎn)讓契稅、印花稅和土地增值稅減免。(三)實(shí)行房地產(chǎn)交易相關(guān)費(fèi)用優(yōu)惠。(四)調(diào)整住房公積金貸款政策。(五)實(shí)行銀行貸款利率優(yōu)惠。(六)支持自住型和改善型住房消費(fèi)。因地震災(zāi)害住房損毀而重新購房的，可視為首次購房。(七)實(shí)行購房入戶鼓勵(lì)。凡在習(xí)水縣城區(qū)購買商品住宅的，購房人及其直系親屬可按有關(guān)規(guī)定申請(qǐng)遷入辦理習(xí)水縣城區(qū)戶籍，相應(yīng)可辦理子女入學(xué)等手續(xù)。
2、支持房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展
(八)減少城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)。(九)對(duì)行政事業(yè)性收費(fèi)實(shí)行“一費(fèi)制”。(十)降低水電氣有線數(shù)字電視安裝費(fèi)。(十一)盤活存量建設(shè)用地。(十二)鼓勵(lì)房地產(chǎn)信貸投入。鼓勵(lì)商業(yè)銀行在國家適度寬松的貨幣政策指導(dǎo)下增加有效信貸投入，支持符合條件的房地產(chǎn)企業(yè)的正常合理信貸需求，對(duì)資信好但短期資金周轉(zhuǎn)出現(xiàn)困難的企業(yè)和項(xiàng)目貸款給予重點(diǎn)傾斜。(十三)加大稅收支持力度。
3、營造良好發(fā)展環(huán)境
(十四)提高服務(wù)效能。為開發(fā)企業(yè)和購房者提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。(十五)強(qiáng)化市場(chǎng)監(jiān)管。(十六)加強(qiáng)宣傳營銷。緊緊圍繞“東坡老家，快樂習(xí)水”形象主題詞和“生態(tài)習(xí)水”、“宜居習(xí)水”、“安全習(xí)水”等優(yōu)勢(shì)特征，優(yōu)化市場(chǎng)交易環(huán)境。(十七)加大督查力度。加強(qiáng)房地產(chǎn)政策執(zhí)行情況的督查督辦。
這個(gè)被稱為“習(xí)水縣房市新政”的《意見》從一出臺(tái)便受到了世人的關(guān)注，大家對(duì)這個(gè)房市的“起動(dòng)機(jī)”給予了厚望。購房者希望“新政”能給自己帶來更多的購房實(shí)惠;開發(fā)商希望“新政”能啟動(dòng)樓市，銷售出現(xiàn)有房源，減輕自己的資金壓力;政府希望“新政”啟動(dòng)樓市，讓樓市帶動(dòng)整個(gè)地域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。
目前，我國“大城市化”仍在進(jìn)行，大城市服務(wù)業(yè)定位和城市吸引力使其每年常住人口增長仍較快，從而帶來新增住房需求。從短期看，地產(chǎn)專家認(rèn)為，累計(jì)需求使得今年的潛在需求量巨大。而近期市場(chǎng)成交回落，除了漲價(jià)因素以外，開發(fā)商新增供應(yīng)和庫存減少也是重要原因。但房?jī)r(jià)上漲過高導(dǎo)致購買力透支，可能造成交量大大低于均衡狀態(tài);同時(shí)投資性需求興起將明顯抑制住房消費(fèi)，這依然值得警惕。
行業(yè)分析調(diào)研報(bào)告
一、物流行業(yè)基本情況
1、物流概述
物流行業(yè)是物流資源產(chǎn)業(yè)化而形成的一種復(fù)合型或聚合型產(chǎn)業(yè)，物流資源有運(yùn)輸、倉儲(chǔ)、裝卸、搬運(yùn)、包裝、流通加工、配送、信息平臺(tái)等，其中運(yùn)輸又包括鐵路、公路、水運(yùn)、航空、管道等。這些資源產(chǎn)業(yè)化就形成了運(yùn)輸業(yè)、倉儲(chǔ)業(yè)、裝卸業(yè)、包裝業(yè)、加工配送業(yè)、物流信息業(yè)等。這些資源分散在多個(gè)領(lǐng)域，包括制造業(yè)、農(nóng)業(yè)、流通業(yè)等。把產(chǎn)業(yè)化的物流資源加以整合，就形成了一種新的物流服務(wù)業(yè)。
2、物流行業(yè)的特點(diǎn)
國家政策有力支持，12月28日，商務(wù)部發(fā)布《促進(jìn)倉儲(chǔ)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的意見》，主要目的在于引導(dǎo)倉儲(chǔ)業(yè)在服務(wù)方面由倉庫出租向倉儲(chǔ)管理、庫存控制、加工包裝、分揀配送、質(zhì)押監(jiān)管等多功能增值服務(wù)發(fā)展，這也是當(dāng)前傳統(tǒng)倉儲(chǔ)行業(yè)提升單位產(chǎn)出，增強(qiáng)盈利能力最直接最有效的方式;實(shí)現(xiàn)加工配送率達(dá)到40%，倉儲(chǔ)服務(wù)達(dá)標(biāo)率提高到40%，立體倉庫的總面積占倉庫總面積的40%。
行業(yè)主要成本依然呈高位運(yùn)行狀態(tài)，人工成本的壓力相對(duì)較大：由于燃油成本和人工各自占到物流企業(yè)總成本的40%和20%左右，所有燃油和人工成本的下降或者說穩(wěn)定將直接影響物流行業(yè)的盈利空間，雖然經(jīng)濟(jì)下滑趨勢(shì)帶動(dòng)物流需求下行明顯，但燃油價(jià)格的高位運(yùn)行和人工成本平均15%-20%的增速使得物流企業(yè)利潤率水平持續(xù)走低，目前來看q2燃油價(jià)格單邊上漲的可能性不大，預(yù)計(jì)依然還是震蕩走勢(shì)，企業(yè)燃油成本預(yù)計(jì)相對(duì)去年增幅不大，但人工成本預(yù)計(jì)仍然保持一定的漲幅。
3、物流行業(yè)的運(yùn)作模式
目前世界大型物流公司大多采取總公司與分公司體制，采取總部集權(quán)式物流運(yùn)作，實(shí)行業(yè)務(wù)垂直管理，實(shí)際上就是一體化經(jīng)營管理模式(只有一個(gè)指揮中心，其他都是操作點(diǎn))。又進(jìn)一步分為：
連鎖超市型
建材連鎖超市對(duì)商品的品質(zhì)和物流服務(wù)要求都很高，建材連鎖超市一般提供免費(fèi)班車、集中配送物流服務(wù)，并且有知名裝修公司與超市共同為顧客提供從設(shè)計(jì)到采購、配送、裝修一條龍服務(wù)。
市場(chǎng)聯(lián)盟型
主要是采取虛擬市場(chǎng)與實(shí)體市場(chǎng)兩相結(jié)合，信息中心、交易中心、物流中心三位一體，國際供給網(wǎng)絡(luò)和國內(nèi)營銷網(wǎng)絡(luò)雙向互動(dòng)，實(shí)現(xiàn)集中采購、直銷產(chǎn)品、便利客戶的先進(jìn)模式。
綜合批發(fā)市場(chǎng)型
建材綜合批發(fā)市場(chǎng)一般占地面積廣，投資大，具有一定的規(guī)模，位于城鄉(xiāng)結(jié)合部、交通要道邊，建材種類集中齊全，價(jià)格低廉，主要以批發(fā)為主。
物流園區(qū)(基地)型
近年來，建材物流園區(qū)(基地)以一種嶄新的模式進(jìn)入建材物流領(lǐng)地，并將成為引領(lǐng)建材物流發(fā)展的新潮流。國內(nèi)正在規(guī)劃建設(shè)和已建成的建材物流園區(qū)(基地)有十余個(gè)。
二、物流行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀
(一)物流行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀
從全球物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況來看，在歐、美、日本等發(fā)達(dá)國家和地區(qū)，物流業(yè)開展得較早較好，已經(jīng)形成相對(duì)完善的交通運(yùn)輸和信息網(wǎng)絡(luò)，物流成本占gdp的比重隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展而降低。據(jù)統(tǒng)計(jì)，1977～1981年，在美國國內(nèi)生產(chǎn)總值中，物流成本高達(dá)16.8%，到19物流成本大幅度下降到10.9%，這種成本的下降顯著地提高了美國經(jīng)濟(jì)的競(jìng)爭(zhēng)力，是美國經(jīng)濟(jì)再度繁榮的一個(gè)重要因素。目前，發(fā)達(dá)國家物流成本占gdp的比重大致在10%左右。美國為10.5%，英國為10.6%，法國為11.1%，意大利和荷蘭均為11.3%，德國為13%，西班牙為11.5%，日本為11.4%。相對(duì)而言，發(fā)展中國家的物流水平較低，物流的基礎(chǔ)設(shè)施、制度環(huán)境、物流人才以及信息技術(shù)方面落后，社會(huì)物流成本相對(duì)較高，目前，我國物流成本占同期gdp的比重為18%左右。
(二)我國物流行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀
中國不僅是全球最重要的采購中心和制造中心，也是全球最大的消費(fèi)市場(chǎng)之一。隨著全球制造業(yè)繼續(xù)向中國大陸轉(zhuǎn)移、國內(nèi)消費(fèi)水平不斷提升以及產(chǎn)業(yè)政策對(duì)現(xiàn)代物流業(yè)扶持力度不斷增強(qiáng)，物流業(yè)已成為國內(nèi)發(fā)展最快的領(lǐng)域之一，整體規(guī)模不斷擴(kuò)大。我國社會(huì)物流總額和物流業(yè)增加值分別為966,538億元、23,078億元，分別比增長3.97倍、2.11倍，年復(fù)合增長率分別為22.19%、15.27%。
三、行業(yè)發(fā)展前景
據(jù)中科院預(yù)計(jì)，我國現(xiàn)代物流將保持快速發(fā)展，年增12.7%，社會(huì)物流總額將達(dá)到73.9萬億元，到將達(dá)到90萬億元。
年月社會(huì)物流需求及總費(fèi)用增長情況。
資料來源：wind,中國物流及采購聯(lián)合會(huì)，國金證券研究所。
據(jù)權(quán)威部門初步預(yù)計(jì)，20__年我國社會(huì)物流總費(fèi)用將增長11%以上，超過4.23萬億元。
國家發(fā)展改革委、國家統(tǒng)計(jì)局和中國物流與采購聯(lián)合會(huì)聯(lián)合發(fā)布的信息顯示，，我國社會(huì)物流總費(fèi)用超過3.8萬億元，同比增長13.5%。根據(jù)三部門的預(yù)計(jì)，今年的物流費(fèi)用增幅將回落2.5個(gè)百分點(diǎn)，而物流需求規(guī)模增長將在15%以上，物流業(yè)增加值預(yù)計(jì)增長10%以上。
從物流總費(fèi)用的構(gòu)成看，20運(yùn)輸費(fèi)用為2.1萬億元，同比增長12.8%，占社會(huì)物流總費(fèi)用的比重為54.7%;保管費(fèi)用為1.2萬億元，同比增長16%，占社會(huì)物流總費(fèi)用的比重為32.1%，與相比，這一比重?cái)U(kuò)大了0.7個(gè)百分點(diǎn)。
四、行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局
(一)物流公司的類型
我國物流的主要類型包括運(yùn)輸型物流企業(yè)、倉儲(chǔ)型物流企業(yè)和綜合服務(wù)型物流企業(yè)。運(yùn)輸型物流企業(yè)主要以從事貨物運(yùn)輸服務(wù)為主，包括小件包裹快遞服務(wù)或代理運(yùn)輸服務(wù),并包含其它物流服務(wù)活動(dòng)，具備一定規(guī)模的實(shí)體企業(yè)。倉儲(chǔ)型物流企業(yè)主要以從事區(qū)域性倉儲(chǔ)服務(wù)為主，包含其它物流服務(wù)活動(dòng)，具備一定規(guī)模的實(shí)體企業(yè)。綜合服務(wù)型物流企業(yè)以從事多種物流服務(wù)活動(dòng)，并可以根據(jù)客戶的需求，提供物流一體化服務(wù)，具備一定規(guī)模的實(shí)體企業(yè)。
(二)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)特點(diǎn)
物流產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)化程度較高，各類企業(yè)發(fā)揮各自的優(yōu)勢(shì)充分競(jìng)爭(zhēng)。
企業(yè)類型
優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)運(yùn)輸型
具有網(wǎng)絡(luò)信息服務(wù)功能，可以提供門到門運(yùn)輸，門到站運(yùn)輸?shù)榷喾轿贿\(yùn)輸方式
倉儲(chǔ)能力較弱
倉儲(chǔ)型
地理上的便利。倉儲(chǔ)運(yùn)輸型物流企業(yè)擁有一個(gè)本地化物流服務(wù)的優(yōu)勢(shì)，它意味著運(yùn)輸準(zhǔn)備時(shí)間(集貨，運(yùn)輸和倉儲(chǔ)時(shí)間)可以被縮短到最少，而出現(xiàn)的問題(貨物的損毀、短缺)可以就地解決。
可接近性優(yōu)勢(shì)。物流企業(yè)的生存依賴于他們的客戶，與他們的管理人員進(jìn)行對(duì)話是非常容易的――通常僅僅是一個(gè)電話即可辦到。
運(yùn)輸能力較弱。
綜合服務(wù)型。
可以從事多種物流服務(wù)業(yè)務(wù)，可以根據(jù)客戶的要求制定整合物流資源的運(yùn)作方案。
倉儲(chǔ)能力和運(yùn)輸能力不突出。
五、行業(yè)主要上市公司
主要上市公司在經(jīng)濟(jì)危機(jī)時(shí)的表現(xiàn)也發(fā)現(xiàn)相關(guān)供應(yīng)鏈管理業(yè)務(wù)與經(jīng)濟(jì)周期表現(xiàn)高度相關(guān)。相對(duì)運(yùn)輸和倉儲(chǔ)物流，供應(yīng)鏈物流行業(yè)主要采用輕資產(chǎn)模式進(jìn)行運(yùn)作，盡管這樣在危機(jī)時(shí)具備相對(duì)靈活的可操作性，但是其業(yè)務(wù)需求跟對(duì)應(yīng)的子行業(yè)景氣高度相關(guān)，抵御能力還是較弱。而盡管制造業(yè)物流外包是長期趨勢(shì)，但在目前還未達(dá)到歐美發(fā)達(dá)國家水平前提下，規(guī)模效應(yīng)和行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境也不能同日而語。
最新行業(yè)分析調(diào)研報(bào)告
一、引言：
隨著社會(huì)的發(fā)展和人們生活水平的提高，人們的消費(fèi)需求和消費(fèi)觀念也在不斷變化。作為高檔消費(fèi)品的汽車在年輕一代的人群中更加受到青睞。此次調(diào)查我們以__公司為研究對(duì)象，深入了解消費(fèi)行為的狀況。為__公司的發(fā)展提供建議。
二、調(diào)查內(nèi)容
1.目前__市汽車市場(chǎng)的構(gòu)成情況，__汽車的市場(chǎng)占有率。
2.__市區(qū)汽車消費(fèi)群體的消費(fèi)傾向和認(rèn)知情況。
3.汽車消費(fèi)者的潛在消費(fèi)意識(shí)。
4.汽車廣告的投放情況。
三、調(diào)查方法
本次調(diào)查中我們用spss進(jìn)行數(shù)據(jù)分析，用excel電子表格進(jìn)行統(tǒng)計(jì)。共發(fā)放問卷350份，回收342份，有效率為100%。
四、數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)
1.此次調(diào)查中大部分人年齡在21—50歲之間，占樣本總體的93%，這個(gè)年齡段正是購車的主要年齡段，73%的人具備購車實(shí)力。
2.__汽車在品牌形象在消費(fèi)者中占有較大比例，占調(diào)查總數(shù)的52%,其中一些國外品牌的汽車主要集中在高消費(fèi)水平的人群中。
3.在購車付款方式中，有43%的人選擇一次性付款，有28%的選擇了貸款。
4.在購車用途方面，有67%的選擇上下班，21%的人選擇喜愛。在喜愛的這部分人中，87%的人都選擇了汽車價(jià)格在30萬以上。
五、總結(jié)
汽車在我國目前還存在很大的消費(fèi)潛力，特別是在進(jìn)入21世紀(jì)后，我國經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長，百姓的收入逐年遞增，使擁有一輛自己的汽車在更多的人群中變成了現(xiàn)實(shí)。但主要的消費(fèi)水平還在20萬以內(nèi)，一些國產(chǎn)的中小型汽車更加受到歡迎。
行業(yè)分析調(diào)研報(bào)告一覽
為了保證保險(xiǎn)行業(yè)科學(xué)、規(guī)范、健康的向前發(fā)展，消除職務(wù)犯罪隱患，__區(qū)檢察院對(duì)區(qū)保險(xiǎn)行業(yè)的管理及運(yùn)行情況進(jìn)行深入調(diào)研，并針對(duì)所發(fā)現(xiàn)的問題提出有效的整改措施。
一、保險(xiǎn)行業(yè)的基本情況：
以前全區(qū)只有一家保險(xiǎn)公司暨中國保險(xiǎn)公司齊齊哈爾支公司__分公司，當(dāng)時(shí)保險(xiǎn)市場(chǎng)的份額占有率為100%。19中國保險(xiǎn)公司齊齊哈爾市支公司一分為二：一是中國財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)股份有限公司齊齊哈爾市支公司;二是中國保險(xiǎn)股份有限公司壽險(xiǎn)公司齊齊哈爾市支公司，當(dāng)時(shí)的險(xiǎn)種經(jīng)營范圍區(qū)分的特別明確，財(cái)險(xiǎn)公司的業(yè)務(wù)范圍只限于財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)，而壽險(xiǎn)公司的經(jīng)營范圍也只限于壽險(xiǎn)。當(dāng)時(shí)壽險(xiǎn)公司市場(chǎng)份額的占有率仍是100%。
年以后隨著保險(xiǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制的引入，我區(qū)先后有幾家財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)公司、壽險(xiǎn)公司入駐，險(xiǎn)費(fèi)收入隨之一路猛增，保險(xiǎn)市場(chǎng)各公司的保費(fèi)收入份額的占有率就沒有了確定性，使得保險(xiǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了混亂局面，各家為了生存而不惜采取一切可以采取的手段，搶占保險(xiǎn)市場(chǎng)份額，有的公司不顧國家三令五申對(duì)保險(xiǎn)行業(yè)依法經(jīng)營的嚴(yán)格要求和規(guī)定，鋌而走險(xiǎn)，從而使保險(xiǎn)行業(yè)陷入一種不嚴(yán)格依法經(jīng)營的“窘境”。
二、保險(xiǎn)行業(yè)“潛規(guī)則”的形成及手段：
1、按照國家及財(cái)政部的相關(guān)規(guī)定，保險(xiǎn)公司在承保商業(yè)險(xiǎn)過程中按4%的比例給予投保單位或投保人提取手續(xù)費(fèi)，交強(qiáng)險(xiǎn)按8%的比例給予投保單位或投保人提取手續(xù)費(fèi)，由于保險(xiǎn)資源的匱乏，各公司又都想搶占保險(xiǎn)市場(chǎng)和市場(chǎng)份額，于是乎，各公司之間便開始了地下“暗戰(zhàn)”，各公司之間也相互(違規(guī)、違法提高手續(xù)費(fèi)支付標(biāo)準(zhǔn))“哄抬物價(jià)”，這樣就形成了一種各公司彼此之間心知肚明的保險(xiǎn)行業(yè)“潛規(guī)則”。
2、按照國家及財(cái)政部的相關(guān)規(guī)定，所有保險(xiǎn)公司通過正常的財(cái)務(wù)手續(xù)無法實(shí)現(xiàn)不合規(guī)的手續(xù)費(fèi)支付，因此，保險(xiǎn)公司采取一些違規(guī)、違法等手段截留、侵吞保費(fèi)。
手段之一：“鴛鴦單，”又稱“陰陽單”。保險(xiǎn)業(yè)務(wù)人員或保險(xiǎn)公司在打印保單時(shí)，故意地將保單各聯(lián)分開打印，保單的客戶聯(lián)、業(yè)務(wù)留存聯(lián)、財(cái)務(wù)留存聯(lián)等各聯(lián)的內(nèi)容不一致，一般情況是客戶聯(lián)的保險(xiǎn)金額比較大，保險(xiǎn)責(zé)任比較全，而保險(xiǎn)公司留存的業(yè)務(wù)聯(lián)、財(cái)務(wù)聯(lián)保費(fèi)金額比較小，保險(xiǎn)責(zé)任比較窄。由于客戶按照客戶留存聯(lián)繳費(fèi)，保險(xiǎn)公司根據(jù)業(yè)務(wù)、財(cái)務(wù)聯(lián)入帳，業(yè)務(wù)人員就可以將多余的保費(fèi)截留用作它用。這樣在審計(jì)部門、稅務(wù)、保鑒會(huì)等(包括內(nèi)部審計(jì))部門例行檢查時(shí)，很難核對(duì)留在客戶手中的客戶留存聯(lián)。
手段之二：“吃單”保險(xiǎn)業(yè)務(wù)人員或保險(xiǎn)公司向投保人收取保費(fèi)后，未將保費(fèi)入到保險(xiǎn)公司的收入帳上，私自截留，這種手段也稱“埋單”。
手段之三：“刪單”保險(xiǎn)業(yè)務(wù)人員或保險(xiǎn)公司先將取得的保費(fèi)入賬，然后私自(保險(xiǎn)公司單方)注銷保險(xiǎn)合同，侵吞或非法占有保費(fèi)。
手段之四：“假應(yīng)收”：保險(xiǎn)業(yè)務(wù)人員或保險(xiǎn)公司將客戶已交納的保費(fèi)不入賬，而是進(jìn)行財(cái)務(wù)上的“技術(shù)”處理，做“假應(yīng)收”(也就是未繳納保戶保費(fèi))，待保險(xiǎn)時(shí)限和保險(xiǎn)責(zé)任喪失后侵吞或非法占有保費(fèi)。
手段之五：“假退?！北ｋU(xiǎn)業(yè)務(wù)人員或保險(xiǎn)公司先將客戶的保費(fèi)全額入賬，事后編造緣由向客戶索取加蓋客戶(一般都是單位參保)單位或投保人簽名的空白單證，在客戶不知情的情況下，保險(xiǎn)公司私自填寫其內(nèi)容，差額或全額退保，侵吞或非法占有這部分保費(fèi)。
手段之六：“假理賠”保險(xiǎn)業(yè)務(wù)人員或保險(xiǎn)公司為了達(dá)到套取費(fèi)用的目的，編造虛假事實(shí)，制作假的理賠卷宗，從而以不合法的手段套取或侵吞理賠款。
手段之七：“假代理”保險(xiǎn)公司為了更隱蔽地套取或侵吞保費(fèi)，利用保險(xiǎn)代理公司來轉(zhuǎn)移保費(fèi)收入，通常情況下，委托保險(xiǎn)代理公司承辦保險(xiǎn)業(yè)務(wù)的保險(xiǎn)公司業(yè)務(wù)人員或保險(xiǎn)公司，利用代理公司領(lǐng)取的承保單證以及保險(xiǎn)代理公司業(yè)務(wù)人員的工號(hào)來進(jìn)行這一操作。并利用保險(xiǎn)代理公司的手續(xù)費(fèi)收付票據(jù)(按照相關(guān)規(guī)定：代理公司提取手續(xù)費(fèi)的比例為15%)違規(guī)套取費(fèi)用。
三、保險(xiǎn)行業(yè)侵吞、套取保費(fèi)收入存在職務(wù)犯罪的隱患：
一是保險(xiǎn)公司單純的為了追求業(yè)績(jī)，不惜給客戶以高額回報(bào)。調(diào)查結(jié)果顯示，有的保險(xiǎn)公司手續(xù)費(fèi)返還高達(dá)35%到45%，超出國家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)近10倍，這些超標(biāo)準(zhǔn)支付的手續(xù)費(fèi)資金來源多出自于各公司“鴛鴦單”、“吃單”、“刪單”、“假應(yīng)收、”“假退保”、“假理賠”、“假代理”所截留、套取的保費(fèi)收入。二是保險(xiǎn)公司在返還手續(xù)費(fèi)時(shí)，懼怕相關(guān)部門的檢查，故而不履行相關(guān)的財(cái)務(wù)手續(xù)。調(diào)查中發(fā)現(xiàn)中國財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)股份有限公司某區(qū)營銷服務(wù)部絕大部分手續(xù)費(fèi)支付清單上的“制單人”、“審核人”、“領(lǐng)款人”均是偽造的，有的是事后在編制的手續(xù)費(fèi)支付清單上找人代簽的。三是由于客戶單位的業(yè)務(wù)辦理人員在領(lǐng)取手續(xù)費(fèi)時(shí)不履行財(cái)務(wù)手續(xù)、保險(xiǎn)公司支付給單位的手續(xù)費(fèi)被其單位辦理保險(xiǎn)業(yè)務(wù)人員裝入個(gè)人腰包，據(jù)為己有。按相關(guān)法律規(guī)定及財(cái)務(wù)制度，用公款參加保險(xiǎn)的中間業(yè)務(wù)費(fèi)收入應(yīng)計(jì)入單位的財(cái)務(wù)賬目中，需要支出的再按相關(guān)規(guī)定從財(cái)務(wù)帳中支出。由于保險(xiǎn)公司不履行正常的財(cái)務(wù)手續(xù)，給用公款參保的單位業(yè)務(wù)人員以可乘之機(jī)，助長了貪污、等問題的茲生。四是保險(xiǎn)公司委托專業(yè)銀行辦理的代理保險(xiǎn)業(yè)務(wù)：一些銀行將保險(xiǎn)公司返給的“代理保險(xiǎn)”手續(xù)費(fèi)收入不計(jì)入或差額計(jì)入中間業(yè)務(wù)費(fèi)收入科目中，這樣就為了銀行工作人員涉嫌職務(wù)犯罪的埋下了隱患。五是保險(xiǎn)公司不按財(cái)務(wù)規(guī)定履行手續(xù)費(fèi)支付程序，不排除個(gè)別工作人員從中鉆空子，撈取個(gè)人好處，涉嫌職務(wù)犯罪。有的財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)有限公司營銷服務(wù)部多次違法印制長途汽車乘客意外傷害保險(xiǎn)票據(jù)，委托長途客運(yùn)總站代為銷售，所獲保費(fèi)數(shù)十萬元，沒有計(jì)入公司財(cái)務(wù)帳中，去向不明。更值得注意的是：一些保險(xiǎn)公司為了單位的蠅頭小利，利用“儲(chǔ)金險(xiǎn)”幫助被保險(xiǎn)單位套取費(fèi)用，數(shù)額特別巨大。真是令人心驚。
四、保險(xiǎn)行業(yè)不規(guī)范問題：
1、保險(xiǎn)系統(tǒng)單證使用、領(lǐng)用制度規(guī)定不嚴(yán)格、不規(guī)范，缺乏必要的監(jiān)管。
2、保險(xiǎn)系統(tǒng)存在手寫單證、電子單證混在一起使用，漏洞大，隱患多。
3、保險(xiǎn)系統(tǒng)對(duì)手續(xù)費(fèi)支付方式缺乏必要的監(jiān)管、財(cái)務(wù)手續(xù)不完備，“制單人”、“審核人”、“領(lǐng)款人”、不能夠據(jù)實(shí)簽字，不附合相關(guān)規(guī)定。
4、上級(jí)公司對(duì)下屬公司報(bào)批的相關(guān)財(cái)務(wù)費(fèi)用單證審核、監(jiān)管不到位、把關(guān)不嚴(yán)。
5、有的公司不按相關(guān)規(guī)定辦事，私自設(shè)置銀行賬戶，截留保費(fèi)，挪做它用，違規(guī)、違法經(jīng)營。
6、有的公司以員工名義私設(shè)銀行卡、折將截留的保費(fèi)私存，私設(shè)小金庫，嚴(yán)重違反國家規(guī)定和財(cái)經(jīng)紀(jì)律。
五、對(duì)保險(xiǎn)行業(yè)“潛規(guī)則”及管理環(huán)節(jié)存在職務(wù)犯罪隱患的幾點(diǎn)對(duì)策：
1、應(yīng)對(duì)保險(xiǎn)行業(yè)的“潛規(guī)則”問題必須徹底肅清，“潛規(guī)則”問題就是“糖衣炮彈”，就是危害社會(huì)正常經(jīng)濟(jì)秩序，危害社會(huì)穩(wěn)定的一個(gè)巨大毒瘤，它是一個(gè)不容社會(huì)和法律忽視的一個(gè)重要問題。有“潛規(guī)則”問題的存在就必然要導(dǎo)致和不可避免問題及職務(wù)犯罪隱患問題的繁衍，經(jīng)濟(jì)建設(shè)就不能夠得到充分保障。我們建議對(duì)保險(xiǎn)行業(yè)的一些規(guī)定重新進(jìn)行必要的修定，充分完善規(guī)章制度，切實(shí)能夠守法、合規(guī)經(jīng)營。
2、應(yīng)建立和重新制定保險(xiǎn)手續(xù)費(fèi)返還制度，凡是公款參保的應(yīng)在保險(xiǎn)費(fèi)總額當(dāng)中扣除按比例支付的手續(xù)費(fèi)金額，而后確定實(shí)繳保費(fèi)金額，即：實(shí)交保費(fèi)金額==應(yīng)交保費(fèi)金額—按比例返還手續(xù)費(fèi)金額。不得以任何理由或借口向公款參保單位支付手續(xù)費(fèi)，必須嚴(yán)格執(zhí)行現(xiàn)金管理和支票發(fā)放制度，真正做到從源頭上控制。
3、應(yīng)建立健全嚴(yán)格的監(jiān)管、監(jiān)控制約機(jī)制，應(yīng)當(dāng)盡快和修訂適應(yīng)我國國情和便于操作的相關(guān)法律、法規(guī)，對(duì)保險(xiǎn)公司發(fā)生重大理賠的理賠案件應(yīng)由、紀(jì)律門和檢察機(jī)關(guān)進(jìn)行全程監(jiān)控，堵塞漏洞。
4、應(yīng)盡快建立保險(xiǎn)執(zhí)業(yè)人員和違規(guī)執(zhí)業(yè)檔案查詢系統(tǒng)，建立行之有效的工作制度和長效的工作制約機(jī)制，用法律制約規(guī)章制度的逐步健全和完善，用規(guī)章制度管人、管事。
5、應(yīng)在不突破法律、規(guī)章制度底線的情況下進(jìn)行陽光操作，對(duì)一些經(jīng)營狀況不好，保險(xiǎn)信譽(yù)差，經(jīng)常發(fā)生違規(guī)、違法操作的保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)予以勒令退出保險(xiǎn)市場(chǎng)。
6、應(yīng)倡導(dǎo)以國有保險(xiǎn)公司為主導(dǎo)地位、非國有公司為輔的公平競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，凈化保險(xiǎn)市場(chǎng)，規(guī)范保險(xiǎn)行業(yè)依法合規(guī)經(jīng)營。嚴(yán)肅查辦違規(guī)違法操作行為，嚴(yán)厲打擊保險(xiǎn)行業(yè)經(jīng)營過程中存在的商業(yè)賄賂問題，以此遏制保險(xiǎn)市場(chǎng)的不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)和違規(guī)、違法操作，使保險(xiǎn)事業(yè)沿著科學(xué)的、陽光的、健康的軌道向前發(fā)展。
房地產(chǎn)分析報(bào)告總結(jié)篇四
一、引言
當(dāng)我們遠(yuǎn)離父母在外求學(xué)之時(shí)，生活學(xué)習(xí)的各個(gè)方面都需要自己管理，如何合理的消費(fèi)成為了很多同學(xué)最關(guān)心的問題。作為大學(xué)生，我們是社會(huì)消費(fèi)者中的一個(gè)特殊群體，有著自己獨(dú)立的消費(fèi)意識(shí)和消費(fèi)特點(diǎn)，同時(shí)也會(huì)是未來消費(fèi)的主力和消費(fèi)潮流的引導(dǎo)者。大學(xué)生目前的消費(fèi)情況和消費(fèi)觀念，不僅會(huì)影響自己日后的生活工作，而且對(duì)未來社會(huì)消費(fèi)文化的構(gòu)建也會(huì)產(chǎn)生重要影響。
為真實(shí)的了解當(dāng)代大學(xué)生的生活費(fèi)情況，把握大學(xué)生消費(fèi)的特點(diǎn)，并使更多的大學(xué)生可以科學(xué)、理性的使用生活費(fèi)，我們組織了此次關(guān)于大學(xué)生生活費(fèi)的社會(huì)問卷調(diào)查及網(wǎng)上投票。
二、調(diào)查基本情況
本次調(diào)查共發(fā)放問卷100份，收回有效問卷100份。開展問卷調(diào)查的同時(shí)，在校內(nèi)網(wǎng)上自5月22日至6月2日也進(jìn)行了投票調(diào)查。
被調(diào)查者基本情況：此次調(diào)查，男性大學(xué)生占62%，女性大學(xué)生占38%，基本上涵蓋了學(xué)校的各個(gè)院系及各年級(jí)。小組成員通過在校食堂發(fā)放問卷來確保調(diào)查者的隨機(jī)性及廣泛性。
三、調(diào)查數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)
(一)問卷調(diào)查數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)
從調(diào)查結(jié)果來看，大學(xué)生月平均生活費(fèi)集中在300-700元，其中300-500元女生為57.89%男生為37.10%，500-700元女生為23.68%男生為43.35%，1000元以上的在男女生中也均有3%左右的同學(xué)，300元以下的同學(xué)男女生中所占比率基本為6.5%。男女生月生活費(fèi)相差不大，但男生的相對(duì)女生的會(huì)更多一些。70%左右的同學(xué)認(rèn)為自己的生活費(fèi)基本滿足了自身的月生活需求。
生活費(fèi)來源方面全部同學(xué)選擇了“來自父母”，在其中又有6.35%的同學(xué)選擇了“靠勤工儉學(xué)來賺取生活費(fèi)”作為生活費(fèi)的部分來源，還有3.17%的同學(xué)生活費(fèi)的一部分來源于自己的兼職工作。對(duì)于獎(jiǎng)學(xué)金方面被調(diào)查者中沒有選擇的。
在買衣服是否注重名牌方面，男女生中均有86.5%的同學(xué)選擇了“否”，只有少數(shù)人很看重。
被調(diào)查者中，除吃穿外，娛樂是大學(xué)生的主要消費(fèi)項(xiàng)目，另外上網(wǎng)和報(bào)刊雜志訂閱的開支所占比重也較大。應(yīng)酬與戀愛支出在被調(diào)查者的消費(fèi)中所占的比重較小。
被調(diào)查者男女生中均有一半的同學(xué)有過打工經(jīng)歷，飯店服務(wù)員、家教、超市導(dǎo)購員、業(yè)務(wù)員在大學(xué)生的打工職業(yè)中所占的比重均為20%左右，女生中有14.17%的同學(xué)也在學(xué)校的勤工助學(xué)崗位工作過，而被調(diào)查的的男生中沒有選擇的。
在校大學(xué)生中有過自主創(chuàng)業(yè)經(jīng)歷的，男生為16.39%、女生僅為7.89%。其創(chuàng)業(yè)類型多為自己開店或網(wǎng)上開店。50%左右同學(xué)創(chuàng)業(yè)的目的是增長社會(huì)經(jīng)驗(yàn)，另外男生中26.23%的同學(xué)渴望獨(dú)立，而女生中40%的同學(xué)是希望賺錢貼補(bǔ)日用。
（二）網(wǎng)上調(diào)查數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)
在多數(shù)問題上網(wǎng)上調(diào)查的結(jié)果與問卷調(diào)查的結(jié)果接近，在此就不做過多的描述，而只把統(tǒng)計(jì)結(jié)果相差較大的幾個(gè)題目寫一下。
對(duì)于名牌意識(shí)，網(wǎng)上被調(diào)查者中有41%的同學(xué)還是十分的看重品牌的，這比調(diào)查問卷的統(tǒng)計(jì)結(jié)果明顯的高。除吃穿外的生活費(fèi)消費(fèi)中，網(wǎng)上被調(diào)查者中有10%的同學(xué)用于“戀愛消費(fèi)”，而調(diào)查問卷中此項(xiàng)消費(fèi)所占的比重僅為3%。
對(duì)于兼職工作，網(wǎng)上被調(diào)查者有33%的同學(xué)曾做過校園代理，而問卷調(diào)查中此項(xiàng)所占比重僅為12%。
四、調(diào)查結(jié)果分析
費(fèi)觀念。不同的價(jià)值取向、思維結(jié)構(gòu)、客觀環(huán)境等對(duì)學(xué)生們的消費(fèi)觀念產(chǎn)生了不可忽視的影響。
（一）產(chǎn)品的性價(jià)比是影響青島理工大學(xué)生消費(fèi)的最主要因素。
調(diào)查過程中我們發(fā)現(xiàn)，雖然部分同學(xué)有擺闊的習(xí)慣，但大多數(shù)同學(xué)的消費(fèi)還是較為實(shí)際、理性的。當(dāng)問及“購買商品是否注重名牌”時(shí)，大部分同學(xué)還是不太注重品牌，由此可見，價(jià)格、質(zhì)量是影響大學(xué)生消費(fèi)的主要因素。大學(xué)生的生活費(fèi)的來源基本上都是父母，很多還處于“溫飽”狀態(tài)，沒有太多額外的費(fèi)用開銷。所以其在購買東西時(shí)必定先考慮到商品的性價(jià)比，并做出合理的選擇。隨著消費(fèi)趨勢(shì)的變化及周圍環(huán)境的影響，許多同學(xué)的消費(fèi)情況也在向“小康”過度，并有越來越多學(xué)生加入高消費(fèi)行列，購買名牌服飾及昂貴的手機(jī)、電腦等產(chǎn)品，在這部分同學(xué)中攀比現(xiàn)象比較嚴(yán)重。
（二）大學(xué)生經(jīng)濟(jì)獨(dú)立意識(shí)較強(qiáng)，但自主創(chuàng)業(yè)能力較弱。
當(dāng)代大學(xué)生在校期間已經(jīng)有了一定的經(jīng)濟(jì)獨(dú)立自主意識(shí)，調(diào)查顯示，有52.08%的大學(xué)生曾通過做兼職工作來賺取自己的第一份工資，這樣既可以在一定程度減輕父母的經(jīng)濟(jì)壓力，又可以增長自己的社會(huì)經(jīng)驗(yàn)。
當(dāng)問及“是否有自主創(chuàng)業(yè)的經(jīng)驗(yàn)”時(shí)，有92.11%的大學(xué)生沒有自主創(chuàng)業(yè)的經(jīng)歷，當(dāng)問及“自主創(chuàng)業(yè)的類型”時(shí)，大部分同學(xué)選擇開店、擺地?cái)?。?chuàng)業(yè)目的多是為了補(bǔ)貼日用，和增長社會(huì)經(jīng)驗(yàn)。這表明我校在校大學(xué)生的自主創(chuàng)業(yè)的能力并不是很強(qiáng)，沒有形成一定的創(chuàng)業(yè)團(tuán)隊(duì)和創(chuàng)業(yè)理論。
（三）多數(shù)大學(xué)生消費(fèi)結(jié)構(gòu)不十分合理。
絕大多數(shù)同學(xué)的生活費(fèi)來自于父母，生活費(fèi)收入相對(duì)固定，調(diào)查顯示，73.68%的同學(xué)差不多足夠。大部分大學(xué)生每月的生活費(fèi)在300-1000元，其中，除吃穿外娛樂和購買雜志占據(jù)了消費(fèi)的大部分，在娛樂中上網(wǎng)購物所占比重最大。在大學(xué)生中應(yīng)酬、戀愛支出這兩項(xiàng)的花費(fèi)金額也是比較大的。談戀愛、交朋友的大學(xué)生每逢重要節(jié)日或是對(duì)方過生日，都會(huì)送對(duì)方禮物?，F(xiàn)在大學(xué)校園中流行“人際投資”，無論是過生日、考試得高分、入選學(xué)生干部、比賽獲獎(jiǎng)都得請(qǐng)客；無論是朋友來了或是同學(xué)聚會(huì)也都免不了請(qǐng)客吃飯。可見，雖然消費(fèi)金額在計(jì)劃范圍內(nèi)，但消費(fèi)結(jié)構(gòu)并不是很合理，節(jié)約意識(shí)比較淡薄。因此，大學(xué)生應(yīng)該學(xué)會(huì)科學(xué)合理安排自己的生活費(fèi)，形成理性的理財(cái)意識(shí)。
（四）當(dāng)前大學(xué)生生活費(fèi)存在問題的原因分析
1、大學(xué)生消費(fèi)結(jié)構(gòu)不合理。怎樣有計(jì)劃的消費(fèi)主要還是由大學(xué)生所處的位置所引起的。與社會(huì)有著廣泛的接觸,社會(huì)生活中的一切都是誘人的,使得許多同學(xué)都想去一一嘗試,這就很容易使學(xué)生的消費(fèi)結(jié)構(gòu)不科學(xué)合理。這有著學(xué)生自己的原因,也有著社會(huì)的原因。
3、學(xué)校教育不完善。對(duì)于大學(xué)生生活問題,學(xué)校是應(yīng)該給予關(guān)注,從中可以看出學(xué)校對(duì)這方面的教育還不足。學(xué)校對(duì)學(xué)生消費(fèi)的心理行為的指導(dǎo)，還不夠、對(duì)大學(xué)生自主創(chuàng)業(yè)鼓勵(lì)力度不夠，沒有把學(xué)生引向一個(gè)正確的方向。
五、調(diào)查總結(jié)及建議
識(shí)，積極開動(dòng)腦筋組織有特色的創(chuàng)業(yè)，其次，家長應(yīng)該給予充分的理解與支持，是大學(xué)生在創(chuàng)業(yè)時(shí)有一定的資本來源，而且沒有后顧之憂。再次，學(xué)校應(yīng)給予鼓勵(lì)支持，并且盡量為大學(xué)生提供自主創(chuàng)業(yè)的機(jī)會(huì)及良好的創(chuàng)業(yè)環(huán)境。．加強(qiáng)理性的消費(fèi)理念的引導(dǎo)和教育、在大學(xué)校園形成良好的消費(fèi)氛圍。在堅(jiān)持維護(hù)理工大學(xué)現(xiàn)在比較良好的消費(fèi)風(fēng)氣的同時(shí)對(duì)少數(shù)有攀比心理的同學(xué)進(jìn)行積極正面的引導(dǎo)，學(xué)校的學(xué)生會(huì)也要加大對(duì)理性的消費(fèi)理念的宣傳，倡導(dǎo)大家有一個(gè)合理的消費(fèi)結(jié)構(gòu)。同時(shí)各學(xué)院也該對(duì)大學(xué)生進(jìn)行勤儉節(jié)約方面的教育，把這作為一項(xiàng)素質(zhì)拓展納入學(xué)?；A(chǔ)教育中，列入學(xué)校的教學(xué)計(jì)劃中，建立完整的消費(fèi)教育體系，通過開展“合理消費(fèi)結(jié)構(gòu)”講座、知識(shí)競(jìng)賽等方式、向大學(xué)生倡導(dǎo)理性的消費(fèi)理念，讓他們能夠合理的安排生活費(fèi)。
房地產(chǎn)分析報(bào)告總結(jié)篇五
在房屋建筑領(lǐng)域中必不可少可行性研究，因?yàn)樗鼘?duì)項(xiàng)目最終的施行，如何施行，將產(chǎn)生多大的經(jīng)濟(jì)效益有著不容忽視的作用。在技術(shù)方面，可以確定房屋的布局結(jié)構(gòu)，所需的設(shè)備也隨之確定；在經(jīng)營方面，可根據(jù)房地產(chǎn)的供求情況，市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)激烈與否，提出銷售目標(biāo)所在市場(chǎng)和銷售手段；在管理方面，可根據(jù)實(shí)際研究結(jié)果提出項(xiàng)目建設(shè)的方法。綜上所述，以市場(chǎng)預(yù)測(cè)和建設(shè)條件的調(diào)查為前提，規(guī)劃設(shè)計(jì)方案作為基礎(chǔ)，經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)為可行性研究的核心。
1.1總論
項(xiàng)目的名稱、性質(zhì)、地理位置、占地面積，總建筑面積、建筑密度、容積率、各類建筑物的構(gòu)成、投資總額、總工期等基本情況都需要在總論中體現(xiàn)，并說明項(xiàng)目提出的背景、開發(fā)建設(shè)的必要性、城市總體規(guī)劃、發(fā)展全市經(jīng)濟(jì)的意義。
1.2市場(chǎng)調(diào)查和需求分析
通過對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的詳細(xì)調(diào)查，開發(fā)商預(yù)測(cè)同時(shí)期人們對(duì)房屋需求，從而分析出開發(fā)項(xiàng)目的銷售走勢(shì)或者出租前景的好壞，綜上，即可確定面對(duì)市場(chǎng)的范圍和租售對(duì)象。
1.3開發(fā)項(xiàng)目場(chǎng)地的現(xiàn)狀與建設(shè)條件分析
原建筑物的現(xiàn)狀，周圍環(huán)境的布局，開發(fā)時(shí)需要拆除的房屋面積，需要安置的原住戶和人口，需要的勞動(dòng)力和材料等因素都要再前期準(zhǔn)備中考慮進(jìn)去。
1.4規(guī)劃設(shè)計(jì)方案
開發(fā)項(xiàng)目實(shí)施之前，設(shè)計(jì)人員要設(shè)計(jì)出建筑的總平面布置圖。其中包括建筑物的外觀設(shè)計(jì)，城市的景觀設(shè)計(jì)，并且保證場(chǎng)內(nèi)外交通布置的暢通，基礎(chǔ)設(shè)施管網(wǎng)的可行性。
1.5投資估算
它是場(chǎng)地的購置費(fèi)、拆遷安置費(fèi)、工程的總造價(jià)、手續(xù)費(fèi)、規(guī)劃費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用的估計(jì)。
1.6經(jīng)濟(jì)分析、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)、社會(huì)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)
通過對(duì)項(xiàng)目的銷售收入、預(yù)期利潤、稅金、租金、工期等眾多影響因素變化的正確評(píng)估，以及當(dāng)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)與社會(huì)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)不發(fā)生矛盾時(shí)，該項(xiàng)目最終可具體實(shí)施。
2.1內(nèi)部影響因素
開發(fā)企業(yè)想要具備資源、能力和競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，就必須尋找機(jī)會(huì)，利用機(jī)會(huì)。對(duì)投資者來說，市場(chǎng)機(jī)會(huì)無處不在，所有未滿足的需要的都可當(dāng)做機(jī)會(huì)來利用，但是在機(jī)會(huì)面前如果不加以分析和評(píng)估，那么機(jī)會(huì)只會(huì)讓投資者深陷其中。因此，開發(fā)企業(yè)首先要把項(xiàng)目有關(guān)的不利影響和有利效益羅列出來，然后進(jìn)行調(diào)查、比較、分析、評(píng)估，明確企業(yè)的自我優(yōu)勢(shì)，再去判別機(jī)會(huì)是否屬于自己。
2.2外部因素
除了可調(diào)控的內(nèi)部因素之外，不易控制的外界環(huán)境和條件時(shí)時(shí)刻刻的變化也可能會(huì)給自己創(chuàng)造的條件帶來不利的影響。人口、經(jīng)濟(jì)、信息、政治法律及社會(huì)文化、自然條件、基礎(chǔ)和公共設(shè)施，規(guī)劃控制等影響因素都會(huì)作用在房地產(chǎn)開發(fā)的效益之上。所以，對(duì)外部因素合理的協(xié)調(diào)，就是為了最終開發(fā)商能夠選擇合適的開發(fā)地段。
首先費(fèi)用測(cè)算為籌集開發(fā)資金提供依據(jù)，以便通過各種渠道籌集所需的開發(fā)資金，同時(shí)它可作為研究工程造價(jià)合理性的手段，以便對(duì)設(shè)計(jì)方案提出意見，在經(jīng)濟(jì)上達(dá)到共同的而目標(biāo)。其次費(fèi)用測(cè)算是作為選擇最優(yōu)設(shè)計(jì)方案的重要控制條件，以便選出技術(shù)先進(jìn)、經(jīng)濟(jì)合理的設(shè)計(jì)方案。最后，費(fèi)用測(cè)算作為項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施過程中投資控制的依據(jù)，以便為工程預(yù)算提供重要的依據(jù)，進(jìn)行竣工決算。
4.1市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)和其他行業(yè)一樣存在著市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，當(dāng)市場(chǎng)的供求關(guān)系的發(fā)生波動(dòng)時(shí)，相應(yīng)就會(huì)引起市場(chǎng)的波動(dòng)產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)橘徺I力迫使房地產(chǎn)難以形成有效的需求，市場(chǎng)價(jià)格大幅波動(dòng)，資源價(jià)格上漲等不定因素都會(huì)給投資者造成損失。
4.2經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)
在房地產(chǎn)經(jīng)營過程中會(huì)出現(xiàn)意想不到的失誤，而在經(jīng)營商的失誤會(huì)直接導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)增加。沒有經(jīng)過周詳?shù)恼{(diào)查分析或因決策的失誤，錯(cuò)誤的選擇了投資地區(qū)和時(shí)機(jī)；不熟悉相關(guān)政策導(dǎo)致投資失??；還有可能是因企業(yè)內(nèi)部管理水平和工作效率低等導(dǎo)致原來計(jì)劃不能按期執(zhí)行。
4.3利率風(fēng)險(xiǎn)
由于市場(chǎng)的不確定性，時(shí)常會(huì)發(fā)生變動(dòng)導(dǎo)致利率的變動(dòng)，這就造成了利率的風(fēng)險(xiǎn)。一旦風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資成本及將會(huì)受到重?fù)?，從而減少了投資者的收益；同時(shí)對(duì)居民的購買力也造成了影響，最終表現(xiàn)為開發(fā)企業(yè)的投資收益減少。
4.4政策風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)開發(fā)投資是一項(xiàng)政策性很強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，在相關(guān)政策的影響和制約下，房地產(chǎn)的投資對(duì)象情況也會(huì)隨之在很大程度上受到影響。因此，投資前需要認(rèn)真了解城市規(guī)劃設(shè)計(jì)，土地獲得方式，政策的調(diào)控等，掌握政策的基本內(nèi)容，有利于安全的投資。
4.5其他風(fēng)險(xiǎn)
失去控制的人為因素或自然本身發(fā)生異常造成的損失會(huì)給房地產(chǎn)開發(fā)投資活動(dòng)帶來損失。
房地產(chǎn)業(yè)在當(dāng)今發(fā)展迅速，給投資者帶來了可觀的經(jīng)濟(jì)效益，豐厚的回報(bào)。但隨著市場(chǎng)持續(xù)的走高，房屋需求有所下滑，相關(guān)政策也隨之調(diào)控，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究就顯得尤為重要，這時(shí)需要投資者和購買者都周詳?shù)牧私猱?dāng)今的房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化和走勢(shì)，利用信息判斷投資機(jī)會(huì)的可行性，最終達(dá)到投資者和購買者雙贏的共同目標(biāo)。
房地產(chǎn)分析報(bào)告總結(jié)篇六
在單項(xiàng)指標(biāo)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)分析的基礎(chǔ)上，將各指標(biāo)形成一套完整體系，相互配合使用，進(jìn)行綜合分析與評(píng)價(jià)，強(qiáng)化對(duì)企業(yè)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的整體性分析，以掌握企業(yè)整體財(cái)務(wù)狀況和效益。同時(shí)要針對(duì)管理中存在的薄弱環(huán)節(jié)加強(qiáng)專題房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)分析，如企業(yè)潛虧分析，專項(xiàng)成本分析(包括市場(chǎng)開發(fā)成本分析、廣告成本效益分析、售后服務(wù)成本分析、成本結(jié)構(gòu)分析等)，利潤增長點(diǎn)分析，投資項(xiàng)目可行性分析，投資項(xiàng)目效益與可行性報(bào)告差異分析，內(nèi)控制度成本效益分析等，在分析中注意把握點(diǎn)和面的關(guān)系，避免房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)分析的片面性。
2、加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)現(xiàn)金流量情況的房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)分析
在企業(yè)經(jīng)營環(huán)境日趨復(fù)雜的背景下，現(xiàn)金流量信息越來越受到企業(yè)管理層的重視，許多企業(yè)發(fā)生財(cái)務(wù)危機(jī)不是因?yàn)槿狈τ芰Γ且驗(yàn)楝F(xiàn)金的短缺造成企業(yè)信用的喪失。作為從事資本密集型的房地產(chǎn)業(yè)的企業(yè)來說，由于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目對(duì)資金高度依賴，在進(jìn)行財(cái)務(wù)分析時(shí)，更應(yīng)從以“利潤”為中心轉(zhuǎn)向以“現(xiàn)金流量”為中心。房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)分析營運(yùn)資本投資和利息支付前的經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金流量，檢查企業(yè)是否能通過其經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生足夠的現(xiàn)金流量;房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)分析營業(yè)資本投資后，利息支付前的經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金流量，評(píng)價(jià)企業(yè)的營業(yè)資本管理是否有效率;房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)分析營業(yè)資本投資后，利息支付前的經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金流量，評(píng)價(jià)企業(yè)是否能夠滿足其利息支付義務(wù);房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)分析外部融資活動(dòng)之后的現(xiàn)金凈流量，用于評(píng)價(jià)企業(yè)的籌資政策。利用這些指標(biāo)的逐年變化的信息，將為我們?cè)u(píng)價(jià)企業(yè)現(xiàn)金流量的動(dòng)態(tài)穩(wěn)定性、提供許多有價(jià)值的信息。由于現(xiàn)金流量信息揭示了企業(yè)經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金凈流量與凈收益之間的差別，因此對(duì)這些差別及其原因進(jìn)行房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)分析，有助于評(píng)價(jià)企業(yè)盈利的質(zhì)量。
3、加強(qiáng)成本控制房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)分析
在進(jìn)行成本分析時(shí)要注重房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)分析以下幾個(gè)方面：
一是通過深入分析工程項(xiàng)目預(yù)算值與決算值差異，正確評(píng)價(jià)企業(yè)目標(biāo)成本(既預(yù)算值)的執(zhí)行效果，提高企業(yè)和員工講求經(jīng)濟(jì)效益的積極性;二是揭示成本升降的原因，及時(shí)查明影響成本高低的各種因素及其原因，進(jìn)一步提高企業(yè)成本管理水平;三是尋求進(jìn)一步降低成本的途經(jīng)和方法。
4、加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之間的橫向指標(biāo)對(duì)比房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)分析
如果財(cái)務(wù)分析僅局限于本企業(yè)內(nèi)部，不與其它企業(yè)進(jìn)行對(duì)比，就談不上“知己知彼”，不知道與同行業(yè)其它企業(yè)相比較的差距或優(yōu)勢(shì)，這種比較也不是一個(gè)或幾個(gè)財(cái)務(wù)指標(biāo)的比較，而是企業(yè)之間財(cái)務(wù)狀況的綜合比較。通過房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)分析企業(yè)可以明確企業(yè)在行業(yè)中的位置，使企業(yè)的管理層對(duì)自己的經(jīng)營決策進(jìn)行適當(dāng)定位，在競(jìng)爭(zhēng)中找到自己的發(fā)展空間。
實(shí)際上房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)分析可以不受傳統(tǒng)財(cái)務(wù)分析模式的約束，不應(yīng)局限于具體的分析模式及財(cái)務(wù)周期，計(jì)算機(jī)技術(shù)的運(yùn)用也為財(cái)務(wù)分析模式的建立和財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的深度開發(fā)創(chuàng)造了條件。管理層更重視對(duì)財(cái)務(wù)分析結(jié)果的評(píng)價(jià)，并利用評(píng)價(jià)的結(jié)果來指導(dǎo)企業(yè)的經(jīng)營活動(dòng)，我們應(yīng)圍繞企業(yè)的經(jīng)營管理捕捉管理層最關(guān)心的熱點(diǎn)問題，適時(shí)的進(jìn)行各種定期的和專題的財(cái)務(wù)分析。既可利用財(cái)務(wù)信息，也可利用業(yè)務(wù)信息結(jié)合判斷與估計(jì)，體現(xiàn)財(cái)務(wù)分析的實(shí)時(shí)化和快速反應(yīng)。在現(xiàn)代企業(yè)制度下的財(cái)務(wù)分析應(yīng)該更多的從經(jīng)營者的角度出發(fā)，著重強(qiáng)調(diào)在利用財(cái)務(wù)分析發(fā)現(xiàn)企業(yè)存在問題的同時(shí)進(jìn)一步通過財(cái)務(wù)分析來判斷企業(yè)資本運(yùn)營效果，以便作出正確的決策調(diào)整，提高企業(yè)資本運(yùn)營效率，增強(qiáng)企業(yè)的財(cái)富，從而達(dá)到股東財(cái)富最大化的目的。
[房地產(chǎn)財(cái)務(wù)分析報(bào)告]
房地產(chǎn)分析報(bào)告總結(jié)篇七
“兩港一城”建設(shè)熱潮和城市化進(jìn)程加快促進(jìn)了我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的蓬勃發(fā)展。目前房地產(chǎn)業(yè)在我區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中具有重要地位和作用，房地產(chǎn)業(yè)直接稅收占到總稅收的15%左右，相關(guān)稅收占到總稅收的30%;如果加上契稅收入，則占到36%。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城市化進(jìn)程的不斷加快，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)稅收的支柱作用會(huì)更加明顯。
近期，中央和市陸續(xù)出臺(tái)了針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控政策，對(duì)于受外部環(huán)境影響較敏感的房地產(chǎn)業(yè)來說，政策的調(diào)整無疑會(huì)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。認(rèn)清我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀，客觀分析政策對(duì)房地產(chǎn)走勢(shì)的影響，從而研究提出相應(yīng)的對(duì)策建議，對(duì)保持我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)健康發(fā)展，具有重要意義。
一、我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀
今年1-6月，我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)稅收5億元，同比增長85%;房地產(chǎn)開發(fā)投資完成37.3億元，其中住宅投資完成23億元;商品房施工面積489.9萬平方米，銷售100萬平方米。今年以來，我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展呈現(xiàn)以下特點(diǎn)：
1、房產(chǎn)投資保持較高增速
我區(qū)近年的大開發(fā)大建設(shè)態(tài)勢(shì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的走熱使得房產(chǎn)開發(fā)商對(duì)我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)前景紛紛看好。今年上半年我區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)仍延續(xù)了去年以來的較快增長勢(shì)頭，1-6月，房地產(chǎn)開發(fā)平均增速為42.2%，具體走勢(shì)見圖一。其中，住宅建設(shè)在房地產(chǎn)開發(fā)投資中的地位突出，占到房地產(chǎn)開發(fā)全部投資的62%;商業(yè)營業(yè)用房今年開發(fā)增速也持續(xù)走高，2-6月累計(jì)增速分別為：2.6%、15.2%、84.5%、79.1%、1.9倍;辦公樓開發(fā)投資也保持了10倍以上的增速。
2、房產(chǎn)銷售勢(shì)頭回落明顯
今年我區(qū)商品房銷售面積和銷售額的同比增速均呈逐月下降趨勢(shì)，2-6月的增速走勢(shì)見圖二：
從商品房預(yù)售情況來看，回落趨勢(shì)明顯。1-6月全區(qū)預(yù)售3940套，總面積50.6萬平方米;預(yù)售套數(shù)和面積數(shù)與去年同期相比分別降低了15.5%和15.4%。出于對(duì)宏觀政策的觀望心態(tài)，3月份我區(qū)商品房預(yù)售出現(xiàn)了一次明顯下降，4月份僅售出474套，總面積6.5萬平方米，與3月份相比均下降了44.3%。5月、6月繼續(xù)維持了較低的預(yù)售水平，每月預(yù)售385套，總面積5萬平方米左右。
3、房產(chǎn)平均價(jià)格持續(xù)走高
雖然今年年初開始，中央及市頻頻出臺(tái)調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的有關(guān)政策，但年后，房地產(chǎn)市場(chǎng)已進(jìn)入快速上漲的新一輪行情，由于土地的稀缺性、百姓改善住房的實(shí)際需求支撐以及“跟漲不跟跌”的投資心理等因素影響，我區(qū)房?jī)r(jià)也呈持續(xù)走高的態(tài)勢(shì)。
自年開始，我區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格以年均20%以上的速度快速提升，房?jī)r(jià)在、、年分別同比上漲20.5%、30%和42%。目前，我區(qū)新建商品房均價(jià)已達(dá)5590元每平方米，同比上升20%;存量房均價(jià)已達(dá)5000元每平方米，同比上升47%。
二、近期房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策對(duì)我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的影響
由于房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲，房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)成份嚴(yán)重，中央將防范房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)作為今年宏觀調(diào)控的重點(diǎn)，市也出臺(tái)了多項(xiàng)有關(guān)政策，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控。中央和市的政策主要通過以下幾方面來調(diào)控房市：
土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整。建設(shè)部等七部委出臺(tái)《關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的意見》，規(guī)定各地要根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)變化情況，適時(shí)調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)、供應(yīng)方式及供應(yīng)時(shí)間;對(duì)房?jī)r(jià)上漲過快的.地方，適當(dāng)提高居住用地在土地供應(yīng)中的比例，著重增加中低價(jià)位普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地供應(yīng)量;嚴(yán)控高檔住房用地供應(yīng)。
房貸利率調(diào)整。3月16日，央行出臺(tái)了調(diào)整商業(yè)銀行自營性個(gè)人住房信貸政策，規(guī)定對(duì)房?jī)r(jià)上漲過快城市或地區(qū)，可將個(gè)人住房貸款最低首付款比例由20%提高到30%，并實(shí)行住房貸款下限管理，將個(gè)人住房貸款利率下限水平由5.31%提高到6.12%。
房地產(chǎn)財(cái)稅政策調(diào)整。國稅總局、財(cái)政部、建設(shè)部聯(lián)合發(fā)文，規(guī)定6月1日后，個(gè)人將購買不足2年的住房對(duì)外銷售的，全額征收營業(yè)稅，同時(shí)規(guī)定凡在206月1日以后購買非普通住房的，按3%全額征收契稅。
房地產(chǎn)發(fā)展目標(biāo)調(diào)整。年市《政府工作報(bào)告》確立了“以居住為主、以市民消費(fèi)為主、以普通商品住宅為主”的“三個(gè)為主”樓市調(diào)控原則。
房地產(chǎn)銷售登記方式調(diào)整。市加強(qiáng)新建樓盤網(wǎng)上備案工作，于2月18日推出“網(wǎng)上二手房”試運(yùn)轉(zhuǎn)，增強(qiáng)房地產(chǎn)信息的透明度，并出重拳打擊違規(guī)炒作房產(chǎn)的企業(yè)。
房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整。大力調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)，加大配套商品房為主的中低價(jià)普通商品房供應(yīng)。2005年市計(jì)劃開工建設(shè)配套商品房和中低價(jià)商品房各1000萬平方米。
從短期看，宏觀政策的調(diào)整將對(duì)我區(qū)的房地產(chǎn)投資建設(shè)帶來直接影響，從而關(guān)系到財(cái)政收入、固定資產(chǎn)投資、第三產(chǎn)業(yè)增加值等主要經(jīng)濟(jì)目標(biāo)的完成;同時(shí)，平抑房?jī)r(jià)政策的出臺(tái)導(dǎo)致市場(chǎng)觀望氣氛濃重，房地產(chǎn)市場(chǎng)尤其是二手房市場(chǎng)交易量將有較大程度的萎縮，我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展將出現(xiàn)一定程度的“緩剎車”效應(yīng)。
但從長期看，宏觀政策調(diào)整必將有效剔除我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)中的投機(jī)因素，達(dá)到抑制投機(jī)行為、規(guī)范投資行為、鼓勵(lì)居住消費(fèi)的目的，有利于我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)健康發(fā)展，主要將起到以下幾方面的作用：
合理控制房地產(chǎn)投資開發(fā)量。通過調(diào)整房貸利率、稅收政策，減少房地產(chǎn)市場(chǎng)中的投機(jī)成分，顯露市場(chǎng)真實(shí)需求量，合理引導(dǎo)房地產(chǎn)投資開發(fā)量。同時(shí)，通過嚴(yán)格土地供應(yīng)，有效防止過度開發(fā)的情況發(fā)生。
緩解房地產(chǎn)業(yè)供求矛盾。通過加大配套商品房和中低價(jià)商品房的建設(shè)量，調(diào)整房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)，滿足普通老百姓的住房需求，有效緩解房地產(chǎn)業(yè)的供求矛盾。
適度平穩(wěn)房地產(chǎn)價(jià)格?？紤]到“兩港一城”建設(shè)效應(yīng)初顯、浦東板塊效應(yīng)顯現(xiàn)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)加快帶來的房產(chǎn)升值效應(yīng)，我區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格仍將繼續(xù)走高，但期房限轉(zhuǎn)、稅收調(diào)整、商品房網(wǎng)上登記等政策辦法將有效穩(wěn)定過快上漲的房?jī)r(jià)，使其漲幅趨于穩(wěn)定。
三、積極應(yīng)對(duì)，保持我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展
總的來說，由于我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展基數(shù)相對(duì)較低，近期又迎來“兩港一城”開發(fā)建設(shè)的歷史性機(jī)遇，從長遠(yuǎn)來看，我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍將有比較大的發(fā)展空間。近期的房地產(chǎn)調(diào)控政策將使我區(qū)正在發(fā)展中的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入一個(gè)調(diào)整-鞏固-提高的階段，走向日趨成熟。為保持我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)健康發(fā)展，當(dāng)前要注意以下幾點(diǎn)。
房地產(chǎn)分析報(bào)告總結(jié)篇八
人瀏覽，上線第一天點(diǎn)擊量過萬，而在上線第3天點(diǎn)擊量竟然突破了25000……目前很多項(xiàng)目臵業(yè)顧問已經(jīng)開始這樣使用這個(gè)工具：利用手機(jī)號(hào)，加客戶的微信，發(fā)看房鏈接到客戶手機(jī)上，引導(dǎo)客戶看環(huán)境，再看戶型......(此信息有貴州房地產(chǎn)qq群得知)
2、花果園“連鎖式銷售中心”：由于樓盤較大，銷售人員較多，據(jù)了解花果園最多時(shí)銷售人員為5000人，目前1500個(gè)銷售人員，一個(gè)銷售中心不能滿足需求，因此增設(shè)臨時(shí)咨詢點(diǎn)，目前花果園項(xiàng)目臨時(shí)咨詢點(diǎn)遍布整個(gè)貴陽市，據(jù)工作人員透露大約有300個(gè)左右，把一部分銷售人員派出銷售中心，分散到各臨時(shí)咨詢點(diǎn)，一方面最大化調(diào)動(dòng)銷售人員積極性，另一方面起到宣傳作用，降低宣傳成本。
3、完善的銷售體制和先進(jìn)的銷售宣傳工具。走訪到花果園項(xiàng)目銷售中心，進(jìn)入眼簾的是一遍人身鼎沸，緊然有序的銷售場(chǎng)景，銷售人員專業(yè)的講解和熱情的接待，孜孜不倦的帶看現(xiàn)場(chǎng)，無論從各方面來講都讓客戶感覺到樓盤本身的魅力。另外一方面，從客戶接待，到客戶定房，再到客戶交款，再到客戶辦理手續(xù)，整個(gè)過程設(shè)立專人專辦，緊然有序。同時(shí)設(shè)立售后服務(wù)和客戶投訴部門，這一整套體制接近完美。再來看銷售工具，花果園超大熒幕宣傳片，讓客戶身臨其境，享受其項(xiàng)目本身所帶來的震撼感。另外其他項(xiàng)目也有比較先進(jìn)的銷售工具，比如中國水電〃觀府壹號(hào)，單體戶型模型采用超大平板顯示器顯示，客戶可以看到平面圖，3d立體圖像等，確實(shí)感受到視覺帶來的沖擊感。
本次貴陽之行，給我和我的同事帶來全所未有的全新感受，并看到和學(xué)習(xí)到一些我們所未知的營銷理念。同時(shí)也體會(huì)到自身的不足，無論是產(chǎn)品規(guī)劃上的，銷售體制和管理上的都有全新的收獲。針對(duì)馬龍廣電文化項(xiàng)目，我個(gè)人提出以下建議：目前項(xiàng)目最大的問題在于工程資金支付困難，而面對(duì)本身產(chǎn)品上的一些規(guī)劃缺陷，尤其是商業(yè)部分，面積過大，總價(jià)較高，短時(shí)間銷售完畢，比較困難，商業(yè)部分占銷售總額的50%。因此只能集中消化住宅和地下車位來緩解資金壓力。然而面對(duì)目前馬龍房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，客源較少，又如何度過銷售低迷時(shí)期?建議：1、推出特價(jià)房源，針對(duì)94.03㎡住宅，低價(jià)出售一部分，不分樓層，每套25萬元。2、針對(duì)頂層躍層住宅，采用捆綁式銷售，買房子送車位。3、車位目前報(bào)名情況不理想，報(bào)名10組客戶，為促進(jìn)全部成交，建議價(jià)格定制為7-8萬元/個(gè)，優(yōu)惠后7-7.5萬元每個(gè)銷售。剩余車位待住宅和商鋪全部銷售完畢后在銷售，銷售價(jià)格可為9-10萬/個(gè)。4、提高銷售服務(wù)質(zhì)量，嚴(yán)格要求銷售人員的行為規(guī)范。5、盡快完成項(xiàng)目整體工程形象，外立面的拆除和粉刷。6、據(jù)了解，龍翔路擴(kuò)建工程，政府已經(jīng)在動(dòng)員拆遷，預(yù)計(jì)20xx年7月通車，據(jù)此，將拉動(dòng)商業(yè)部分的銷售。
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