為保證事情或工作高起點(diǎn)、高質(zhì)量、高水平開展，常常需要提前準(zhǔn)備一份具體、詳細(xì)、針對性強(qiáng)的方案，方案是書面計劃，是具體行動實施辦法細(xì)則，步驟等。我們應(yīng)該重視方案的制定和執(zhí)行，不斷提升方案制定的能力和水平，以更好地應(yīng)對未來的挑戰(zhàn)和機(jī)遇。以下是小編為大家收集的方案范文，歡迎大家分享閱讀。
土地調(diào)查實施方案篇一
以家庭承包經(jīng)營為基礎(chǔ)，統(tǒng)分結(jié)合的雙層經(jīng)營體制，是我國農(nóng)村的基本經(jīng)營制度，是黨的農(nóng)村政策的基石。從十七屆三中全會精神和實際來看，保障現(xiàn)有土地承包關(guān)系穩(wěn)定并長久不變，賦予農(nóng)民更加充分且有保障的土地承包經(jīng)營權(quán)，建立健全土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)市場，加強(qiáng)土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)管理和服務(wù)，創(chuàng)新農(nóng)業(yè)經(jīng)營體制機(jī)制，是推進(jìn)當(dāng)前農(nóng)村改革發(fā)展的重中之重。
1、流轉(zhuǎn)規(guī)模日趨擴(kuò)大化。近幾年來，隨著農(nóng)村“打工”經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，農(nóng)村勞務(wù)輸出規(guī)模的不斷壯大，越來越多的農(nóng)民，特別是青年農(nóng)民離開土地，走出家門尋找致富門路，加速了農(nóng)村土地的流轉(zhuǎn)，農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)規(guī)模呈逐年擴(kuò)大之勢。
2、流轉(zhuǎn)形式日趨多樣化。農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)主要有五種類型。一是轉(zhuǎn)包型。指原承包方將部分或全部土地的承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)移給其他農(nóng)戶，承包方與發(fā)包方原承包關(guān)系不變。這種形式在為主要形式，轉(zhuǎn)包土地面積達(dá)10．78萬畝，占流轉(zhuǎn)總面積的61％。二是互換型。為了耕種方便、發(fā)展規(guī)模經(jīng)營或發(fā)展優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)的需要，農(nóng)戶之間或農(nóng)戶與集體經(jīng)濟(jì)組織按照自愿、互利的原則串換承包地。全市為5．44萬畝，占流轉(zhuǎn)總面積的31％。三是租賃型。就是農(nóng)戶將土地租賃給本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的單位或個人。全市為1．10萬畝，占流轉(zhuǎn)總面積的6％。四是入股型。就是農(nóng)民將土地以股份的形式參與經(jīng)營。全市為0．17萬畝，占流轉(zhuǎn)總面積的1％。五是轉(zhuǎn)讓型。就是原承包戶有了比較穩(wěn)固的非農(nóng)經(jīng)營項目或穩(wěn)定的收入來源，經(jīng)承包方申請和發(fā)包方同意，將土地承包經(jīng)營權(quán)讓渡給本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)其他農(nóng)戶經(jīng)營。全市為0。10萬畝，占流轉(zhuǎn)總面積的l％。
3、流轉(zhuǎn)主體日趨多元化。參與農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的除一般農(nóng)戶外，農(nóng)村專業(yè)大戶、農(nóng)民專業(yè)合作組織、農(nóng)業(yè)企業(yè)也參與到農(nóng)業(yè)規(guī)模經(jīng)營中。目前，有多家農(nóng)業(yè)企業(yè)和農(nóng)民專業(yè)合作社參與了土地流轉(zhuǎn)。如沙湖鎮(zhèn)萬荷堂蓮業(yè)有限公司，鼓勵扶持農(nóng)戶發(fā)展蓮業(yè)種植，發(fā)展種植大戶100多戶，參與土地流轉(zhuǎn)面積1800多畝。鎮(zhèn)天利養(yǎng)雞專業(yè)合作社，發(fā)展養(yǎng)殖大戶30多戶，以畝平600元左右價格租賃農(nóng)戶承包耕地600畝左右，進(jìn)行規(guī)?；B(yǎng)雞。
農(nóng)村土地的合理流轉(zhuǎn)，提高了農(nóng)村土地利用率，有效整合了農(nóng)業(yè)資源，產(chǎn)生了比較顯著的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益。一是促進(jìn)了農(nóng)村產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整。全市農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)17．55萬畝中，80％用于發(fā)展水產(chǎn)、蔬菜、畜禽等優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)，做到了優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)板塊不斷發(fā)展壯大。二是擴(kuò)大了農(nóng)業(yè)規(guī)模經(jīng)營。農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)就是為了發(fā)展規(guī)模經(jīng)營，以取得規(guī)模效益。如今年全市采取轉(zhuǎn)包、租賃、互換、入股、轉(zhuǎn)讓等形式集約開發(fā)，發(fā)展新的水產(chǎn)養(yǎng)殖面積10萬畝。三是促進(jìn)了農(nóng)村勞動力轉(zhuǎn)移和農(nóng)民增收。農(nóng)村土地的合理流轉(zhuǎn)；不僅為外出務(wù)工的農(nóng)民解決了后顧之憂，而且還使務(wù)工農(nóng)民從中獲得了一定收益。四是維護(hù)了農(nóng)村社會穩(wěn)定。制定了符合實際，操作性強(qiáng)的農(nóng)村土地糾紛調(diào)處責(zé)任制，安排專人負(fù)責(zé)，按照“屬地管理、分級負(fù)責(zé)”的原則妥善調(diào)處了各類土地糾紛。
從調(diào)查情況看，全市農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)還存在一些突出問題：
1、土地流轉(zhuǎn)行為不規(guī)范。農(nóng)戶之間的土地流轉(zhuǎn)，多通過私下口頭協(xié)議，將土地流轉(zhuǎn)給鄰居或親屬，沒有簽訂合同；有的村組存在少數(shù)人種“霸王田”，導(dǎo)致承包費(fèi)兌現(xiàn)難、農(nóng)戶間土地不均等問題而引發(fā)糾紛，難以解決，存在著這種農(nóng)戶間口頭約定流轉(zhuǎn)土地的現(xiàn)象。
2、對土地流轉(zhuǎn)各項法律制度的宣傳還不到位。有一部分老百姓舊習(xí)慣根深蒂固，承包土地流轉(zhuǎn)困難，在外出務(wù)工、經(jīng)商的農(nóng)民中，有的對土地眷戀還很深，寧愿造成土地荒蕪也舍不得將土地流轉(zhuǎn)出去。
3、耕地規(guī)模經(jīng)營面積小，農(nóng)業(yè)資源配置效率不高。由于部分地方承包土地是按照高、中、低產(chǎn)田分類平均發(fā)包給農(nóng)戶的，導(dǎo)致面積不大塊地多，難以成片，不利整治耕作，制約了種植業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，也影響了規(guī)模經(jīng)營農(nóng)戶的收入。
4、部分基層干部對農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)工作的重要性認(rèn)識不足，重視不夠，認(rèn)為土地流轉(zhuǎn)是農(nóng)戶自己的事，應(yīng)由農(nóng)戶和業(yè)主自由協(xié)商，對之采取聽之任之的態(tài)度，疏于管理。
5、少數(shù)村組借土地流轉(zhuǎn)與民爭利。部分地方一些村組，稅費(fèi)改革前因農(nóng)業(yè)比較效益低，將農(nóng)戶撂荒等的土地集中發(fā)包，承包期5—20年不等，寅吃卯糧，一次性收取承包費(fèi)，用于償還債務(wù)及開支，有的村組“賣地”比例高達(dá)50％。還有少數(shù)村借產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，集約土地統(tǒng)一經(jīng)營開發(fā)，截留本應(yīng)調(diào)利返還農(nóng)戶的流轉(zhuǎn)收益，侵占農(nóng)民土地權(quán)益。
1、借簽?zāi)Ｊ健?/p>
（1）土地流轉(zhuǎn)模式之一：農(nóng)民專業(yè)合作社型。
組建形式：以發(fā)包方（村）為主體建立農(nóng)民專業(yè)合作組織，負(fù)責(zé)本村小規(guī)模土地流轉(zhuǎn)業(yè)務(wù)。在鎮(zhèn)辦一級，依托鎮(zhèn)辦財政所，建立農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)服務(wù)中心，從事土地承包經(jīng)營權(quán)交易。在市一級，依托經(jīng)管局，建立健全土地流轉(zhuǎn)交易監(jiān)管、糾紛仲裁機(jī)構(gòu)和農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)網(wǎng)上交易平臺。
優(yōu)點(diǎn)：供求信息集中、全面，有利于增強(qiáng)流轉(zhuǎn)土地的市場競爭能力。可通過協(xié)商辦法使流轉(zhuǎn)土地連片集中，逐步推進(jìn)適度規(guī)模經(jīng)營。適應(yīng)面上推廣。
缺點(diǎn)：發(fā)展規(guī)模和速度較緩，只能逐步通過流轉(zhuǎn)收益吸引周邊農(nóng)戶參加。
（2）土地流轉(zhuǎn)模式之二：確權(quán)確利不確地型。
組建形式：以發(fā)包方（村）為主體，在村內(nèi)以“確權(quán)不確地”的方式進(jìn)行調(diào)整，形成連片土地，以流轉(zhuǎn)收益補(bǔ)償流轉(zhuǎn)出土地的農(nóng)戶。
優(yōu)點(diǎn)：發(fā)展規(guī)模和速度較快，效果明顯。適應(yīng)漁池開挖面積較大等不易分田到戶的地方。
缺點(diǎn)：與二輪延包確權(quán)確地到戶的'要求有所沖突，易引發(fā)無田農(nóng)戶要田的糾紛。
2、具體思路。結(jié)合市實際，應(yīng)采取的模式為：以村為單位成立農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)專業(yè)合作社，內(nèi)部以“確權(quán)不確地”的方式調(diào)整土地。市鎮(zhèn)兩級分別建立相應(yīng)的糾紛仲裁、信息收集發(fā)布機(jī)制。同時，建立健全嚴(yán)格規(guī)范的農(nóng)民土地管理制度。
3、措施建議
建立新型的土地流轉(zhuǎn)機(jī)制，推動農(nóng)村土地規(guī)模經(jīng)營可稱謂我國第三次土地革命，是一項長期而艱巨的工作，既不能無所作為、求穩(wěn)怕亂；更不能強(qiáng)行亂為，急于求成。為了積極穩(wěn)妥地推進(jìn)這項工作，要積極探索“政府培育市場，市場引導(dǎo)流轉(zhuǎn)，流轉(zhuǎn)促進(jìn)發(fā)展，發(fā)展維護(hù)民權(quán)”的土地流轉(zhuǎn)新機(jī)制，促進(jìn)土地規(guī)范流轉(zhuǎn)和適度規(guī)模經(jīng)營。
一是政府培育市場。加快培育“村鄉(xiāng)交易、縣市監(jiān)管，，的土地流轉(zhuǎn)市場。分級建立土地流轉(zhuǎn)合作社、土地流轉(zhuǎn)服務(wù)中心和市級網(wǎng)上交易平臺。
二是市場引導(dǎo)流轉(zhuǎn)。按照誠信、便民、規(guī)范、公平的原則，利用市場機(jī)制引導(dǎo)流轉(zhuǎn)。一是信息服務(wù)。建立鄉(xiāng)、村、組三級信息收集、審核、儲備、發(fā)布、反饋網(wǎng)絡(luò)，為申請流轉(zhuǎn)的供、求雙方提供真實準(zhǔn)確的信息。二是組織洽談。交易中心要定期開展掛牌交易業(yè)務(wù)，組織有交易意向的供、求雙方面談，提供洽談場所、指導(dǎo)基價、示范合同文本等服務(wù)。三是簽約鑒證。面談成交后，交易所要組織供、求雙方簽定規(guī)范的流轉(zhuǎn)合同，鑒證后頒發(fā)流轉(zhuǎn)確認(rèn)書。四是資料歸檔。交易中心要將流轉(zhuǎn)合同等交易資料整理歸檔，妥善保存，并定期將成交表冊上報市經(jīng)管局備案。五是跟蹤服務(wù)。經(jīng)管部門要負(fù)責(zé)合同履約的信息反饋和糾紛調(diào)解、仲裁。
三是流轉(zhuǎn)促進(jìn)發(fā)展。任何形式的流轉(zhuǎn)都要緊扣發(fā)展這個主題，瞄準(zhǔn)提高土地產(chǎn)出率這個首選目標(biāo)，在確保承包農(nóng)戶流轉(zhuǎn)權(quán)益的前提下，使土地逐步向?qū)I(yè)大戶、家庭農(nóng)場、農(nóng)民專業(yè)合作經(jīng)濟(jì)組織、龍頭企業(yè)集中，最終形成一村一品、一鄉(xiāng)一業(yè)。要采取切實措施，幫助流轉(zhuǎn)雙方解決實際困難，修訂發(fā)展規(guī)劃，完善流轉(zhuǎn)合同，不斷增產(chǎn)增效，真正實現(xiàn)雙贏。
四是發(fā)展維護(hù)民權(quán)。要切實保證流轉(zhuǎn)農(nóng)民的權(quán)益，讓他們安心放心，村、鄉(xiāng)兩級土地流轉(zhuǎn)服務(wù)體系應(yīng)該做到：第一，對受讓方嚴(yán)格進(jìn)行資質(zhì)審查，實行市場準(zhǔn)入制度；第二，對較大規(guī)模的新興項目進(jìn)行論證，努力避免市場風(fēng)險；第三，合理確定合同標(biāo)的，提倡實物標(biāo)的、以國家牌價計價；第四，對較大規(guī)模的流轉(zhuǎn)，按照標(biāo)的額的一定比例，由承租方向交易中心交納風(fēng)險抵寸甲金。
土地調(diào)查實施方案篇二
農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)確權(quán)登記頒證工作，是推進(jìn)農(nóng)業(yè)、農(nóng)村改革發(fā)展的基礎(chǔ)性工作，下面是精心整理的農(nóng)村土地確權(quán)調(diào)研報告，希望能給大家?guī)韼椭?
1、農(nóng)村土地確權(quán)是當(dāng)前加快農(nóng)業(yè)發(fā)展的需要。當(dāng)前，農(nóng)業(yè)產(chǎn)量已達(dá)到最高值，傳統(tǒng)模式下增產(chǎn)增收的空間越來越小，投入與產(chǎn)出越來越不成正比，如何減少投入、增加產(chǎn)出是今后農(nóng)業(yè)發(fā)展的一大問題?，F(xiàn)階段，國家倡導(dǎo)通過農(nóng)村土地確權(quán)推進(jìn)農(nóng)村土地有序流轉(zhuǎn)、發(fā)展規(guī)模經(jīng)營，為農(nóng)業(yè)的快速發(fā)展指出了一條新的道路，有效突破了制約農(nóng)業(yè)增產(chǎn)增收的瓶頸，滿足了農(nóng)業(yè)快速發(fā)展的需要。
2、農(nóng)村土地確權(quán)是實現(xiàn)農(nóng)民期盼的需要。隨著農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，農(nóng)民對流轉(zhuǎn)土地的前景有了進(jìn)一步的認(rèn)識，流轉(zhuǎn)土地的熱情有了進(jìn)一步提高，農(nóng)村土地確權(quán)對實現(xiàn)農(nóng)民土地流轉(zhuǎn)的愿望提供了嚴(yán)格的法律程序上的保障。同時，農(nóng)民也希望通過確權(quán)來明確自己承包土地的權(quán)屬。
3、農(nóng)村土地確權(quán)是實現(xiàn)農(nóng)業(yè)規(guī)?；?jīng)營的需要。農(nóng)業(yè)要發(fā)展，成方連片的規(guī)?；?jīng)營是重要舉措。要實現(xiàn)規(guī)模化經(jīng)營，就必須要將農(nóng)民手中現(xiàn)有的土地征集到一起，發(fā)展農(nóng)場式耕作。而實現(xiàn)了農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)的確權(quán)頒證，才能進(jìn)一步促進(jìn)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)，更好的發(fā)展規(guī)模經(jīng)營。
4、農(nóng)村土地確權(quán)是實現(xiàn)兩區(qū)同建的需要。建設(shè)新型農(nóng)村社區(qū)和新型農(nóng)業(yè)產(chǎn)區(qū)，需要土地流轉(zhuǎn)的支持;而土地流轉(zhuǎn)更離不開土地確權(quán)的強(qiáng)力支撐。
5、農(nóng)村土地確權(quán)是整合農(nóng)業(yè)資源的需要。整合農(nóng)業(yè)資源，擴(kuò)大種植規(guī)模，有利于減少水、肥、土地的浪費(fèi)，降低種植成本，有利于農(nóng)業(yè)的規(guī)?；?、機(jī)械化發(fā)展。而整合農(nóng)業(yè)資源，其前提就必須要對農(nóng)村土地進(jìn)行確權(quán)，對農(nóng)民的土地權(quán)益進(jìn)一步明確，讓農(nóng)民積極支持土地流轉(zhuǎn)，給農(nóng)民吃一顆定心丸。
一、主要工作措施
1、加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，印發(fā)方案。印發(fā)了《**縣農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)確權(quán)登記頒證工作實施方案》，成立了領(lǐng)導(dǎo)小組，組長由縣長田理明同志擔(dān)任，農(nóng)牧局、財政局、審計局、農(nóng)委、國土資源局、政府法制辦、檔案局、信訪局、司法局等單位主管負(fù)責(zé)同志和各鄉(xiāng)鎮(zhèn)鎮(zhèn)長為成員。辦公室設(shè)在農(nóng)牧局，負(fù)責(zé)日常工作。
2、開展培訓(xùn)，廣泛宣傳。一是召開動員會，**年11月4日在加會鎮(zhèn)與王均鄉(xiāng)分別召開了動員會;2015年4月9日—10日在王常、馬屯、唐林、恩察4個鄉(xiāng)鎮(zhèn)召開了農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)確權(quán)登記頒證動員。二是組織鄉(xiāng)村干部進(jìn)行集中培訓(xùn)，舉辦培訓(xùn)班15次，培訓(xùn)人數(shù)600余人次。三是通過廣播、發(fā)放明白紙、墻壁大字標(biāo)語等多種形式，廣泛宣傳農(nóng)村家庭承包地確權(quán)的重大意義，爭取做到家曉戶喻，發(fā)放土地確權(quán)宣傳資料5萬余份。
3、做好土地確權(quán)前期工作。農(nóng)業(yè)局購買10臺復(fù)印機(jī)，抽調(diào)20名精干力量，分成兩個小組，由兩位副局長帶隊對加會鎮(zhèn)、王均鄉(xiāng)各村原二輪承包檔案資料進(jìn)行清理并對戶主身份證和家庭成員戶口頁進(jìn)行復(fù)印。
4、確保規(guī)范操作。嚴(yán)格按照農(nóng)業(yè)部《農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)調(diào)查規(guī)程》、《農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)要素編碼規(guī)則》、《農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)確權(quán)登記數(shù)據(jù)庫規(guī)范》及國家和省關(guān)于開展確權(quán)登記頒證工作的要求規(guī)范進(jìn)行。認(rèn)真執(zhí)行農(nóng)村土地承包法律、法規(guī)、政策，法律、法規(guī)、政策有明確規(guī)定的，堅持按照法律、法規(guī)、政策辦。法律、法規(guī)、政策尚未明確規(guī)定的，按照民主決策程序，由村組農(nóng)民集體組織成員討論決定。
5、加強(qiáng)督導(dǎo)。農(nóng)業(yè)局成立了兩個督導(dǎo)小組，分別負(fù)責(zé)對加會鎮(zhèn)與王均鄉(xiāng)土地確權(quán)工作的指導(dǎo)與督查。
總的來說，這項工作得到了群眾的支持，進(jìn)展順利。
二、工作進(jìn)展
**年土地確權(quán)：加會鎮(zhèn)與王均鄉(xiāng)土地確權(quán)已完成了前兩階段工作，進(jìn)入了第三階段即清查階段工作。已將兩鄉(xiāng)鎮(zhèn)53個村二輪土地承包臺賬、承包合同、經(jīng)營權(quán)證書、土地承包方案等相關(guān)原始資料檔案進(jìn)行整理，填制了發(fā)包方調(diào)查表、承包方調(diào)查表、承包地塊調(diào)查表。已制作基礎(chǔ)工作底圖村數(shù)53個，已開展外業(yè)村數(shù)53個，已繪制地塊分布圖村數(shù)48個，第一次公示42個村，公示確認(rèn)簽字完成42個村。
20**年土地確權(quán)：王常、馬屯、唐林、恩察4個鄉(xiāng)鎮(zhèn)現(xiàn)已完成前期準(zhǔn)備階段工作，進(jìn)入了地塊清查階段。王常鄉(xiāng)已實測16個村小地塊。
三、
存在的問題1、部分村干部對確權(quán)登記工作重要性認(rèn)識程度不高，工作缺乏積極性。
2、二輪土地承包原始資料缺失。部分村二輪土地承包原始資料全部丟失，還原二輪土地延包實施情況比較困難，需耗費(fèi)較多人力。
3、農(nóng)村外出務(wù)工人員較多，部分農(nóng)戶舉家外出，難以聯(lián)系，給調(diào)查摸底、指界確認(rèn)簽字等工作帶來很大困難。
4、人、地因素變化大，積累了大量人地關(guān)系矛盾。
四、下一步措施
1、進(jìn)一步增強(qiáng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)干部和村兩委干部工作責(zé)任感，利用各種形式，加強(qiáng)政策宣傳，發(fā)動群眾積極主動參與土地確權(quán)頒證工作。
2、嚴(yán)把質(zhì)量關(guān)，做到發(fā)包方調(diào)查表、承包方調(diào)查表、地塊調(diào)查表、地籍圖、公示表相統(tǒng)一。
3、加大糾紛調(diào)處力度，落實鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村組責(zé)任，及時調(diào)處矛盾糾紛，維護(hù)社會穩(wěn)定。
4、加大協(xié)調(diào)督導(dǎo)力度。強(qiáng)化督導(dǎo)檢查，穩(wěn)步推進(jìn)實施，縣鄉(xiāng)各部門要密切配合，形成合力，確保我縣農(nóng)村土地確權(quán)登記頒證工作按時完成。
一、工作進(jìn)展情況
全鎮(zhèn)共有23個行政村，39個自然村，225個小組，總農(nóng)戶11112戶，承包耕地面積46664.5畝。今年以來，大垛鎮(zhèn)全面啟動農(nóng)村土地確權(quán)登記工作，23個行政村組織召開會議45次，推選村級調(diào)查員、審核員共343人，收集土地承包原始資料164份，土地承包經(jīng)營權(quán)證1294份，以組繪制農(nóng)戶承包地示意圖204組，全鎮(zhèn)在3月底全面完成準(zhǔn)備階段工作，并轉(zhuǎn)入第二階段入戶權(quán)屬調(diào)查階段。截止目前，全鎮(zhèn)23個行政村，有21個行政村已完成入戶權(quán)屬調(diào)查，涉及到36個自然村，204個小組，調(diào)查總農(nóng)戶9929戶，農(nóng)戶簽字確認(rèn)的戶數(shù)8042戶，農(nóng)戶簽字確認(rèn)率達(dá)81%，所有入戶調(diào)查表格已全部上報鎮(zhèn)經(jīng)管站進(jìn)行集體審核。還有安民、吳楊等兩個村，自大包干分田之后，一直未調(diào)整過土地，分田的原始資料已丟失，目前正在完善第二輪承包資料，制定工作方案，待夏收結(jié)束后，開展入戶權(quán)屬調(diào)查。
二、主要做法
1、加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)。鎮(zhèn)成立了黨委書記為組長，鎮(zhèn)長和分管副鎮(zhèn)長為副組長，農(nóng)經(jīng)、財政、國土等部門主要負(fù)責(zé)人為成員的農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)確權(quán)登記頒證工作領(lǐng)導(dǎo)小組，并根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)及相關(guān)文件精神，結(jié)合我鎮(zhèn)實際情況，研究制定了工作方案。
2、廣泛宣傳發(fā)動。鎮(zhèn)黨委、政府召開了全鎮(zhèn)農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)確權(quán)登記頒證試點(diǎn)工作動員會議，并組織村工作人員學(xué)習(xí)有關(guān)法律法規(guī)政策，搞好業(yè)務(wù)培訓(xùn)，掌握具體操作規(guī)程，確保工作熟練開展。各村也分別召開各種形式的會議，讓群眾明白，這次確權(quán)發(fā)證，不是重新調(diào)整土地，更不是打亂重分，而是在二輪延包基礎(chǔ)上進(jìn)一步完善土地承包關(guān)系，維護(hù)農(nóng)民土地承包經(jīng)營權(quán)。
3、規(guī)范工作程序。按照整體工作五大目標(biāo)任務(wù)、六個階段部署的安排，穩(wěn)步推進(jìn)，規(guī)范操作，分步實施。堅持做到村不漏戶、戶不漏人、人不漏地塊、地塊不漏項。對登記過程中在土地面積、地塊、四至、家庭成員信息等方面有異議的，由村干部、群眾代表進(jìn)行實地調(diào)查核實。
三、工作中存在問題
1、原始資料保管不善。安民村、吳楊村自大包干分田之后，一直未調(diào)整過土地，部分農(nóng)戶將田退回村，村落實給有關(guān)戶承包，現(xiàn)在有的家庭沒有田，有的農(nóng)戶幾十畝田。目前，一輪承包分田清冊已丟失，二輪承包清冊當(dāng)時是按農(nóng)戶土地承包現(xiàn)狀填寫的，不夠準(zhǔn)確，登記工作難開展。
2、土地征用與租用界定不準(zhǔn)。鎮(zhèn)工業(yè)園區(qū)用地，以租代征農(nóng)戶承包地，每年發(fā)放補(bǔ)償費(fèi)，這些地是否確權(quán)。
3、土地權(quán)屬不清。有些農(nóng)戶在二輪承包調(diào)查土地時，將自己應(yīng)分土地委托給他人代分，并由他一直代種;有些農(nóng)戶，在當(dāng)時調(diào)田時，不想要田，然后由村調(diào)到需田的農(nóng)戶，且一直在該農(nóng)戶種植;還有東劉村在分田時，要求農(nóng)戶必須將原欠集體經(jīng)濟(jì)上繳，繳上來才可分田，當(dāng)時有的農(nóng)戶不想要田，所欠的上繳也沒有繳納，其他農(nóng)戶就替欠款戶繳了上繳，原農(nóng)戶的田就分給了其他農(nóng)戶，且一直在該農(nóng)戶種植。上面三種情況，近幾年，由于土地流轉(zhuǎn)，加之種糧食補(bǔ)貼的增加，部分農(nóng)戶也與分田戶要過，分田戶以各種理由不給，在這次土地確權(quán)中有爭議。
四、幾點(diǎn)建議
1、思想認(rèn)真要統(tǒng)一。思想是行動的先導(dǎo)，要采取更加有針對性的措施，做好宣傳工作，特別是做好村干部、黨員和重點(diǎn)戶的思想工作，堅持黨的群眾路線，從群眾中來，到群眾中去，把黨的方針政策變成群眾的自覺行動，贏得群眾的支持和擁護(hù)。要讓農(nóng)民群眾認(rèn)識到，開展這項工作的核心是把農(nóng)民的權(quán)利還給農(nóng)民，維護(hù)農(nóng)民自身的土地合法權(quán)益，從而最大限度地調(diào)動和激發(fā)農(nóng)民群眾的積極性。
2、矛盾化解要穩(wěn)妥。對工作中遇到的土地權(quán)屬糾紛問題，要在依照相關(guān)法律精神的基礎(chǔ)上，采取村內(nèi)民主協(xié)商、村民議決的辦法，讓絕大多數(shù)群眾說了算，依靠群眾的智慧積極穩(wěn)妥地加以處理。
3、方式方法要細(xì)化。對個性問題采取先易后難的辦法，不搞“大躍進(jìn)”，加以認(rèn)真落實處置。對共性矛盾則采取分步實施的方式過細(xì)解決。
土地調(diào)查實施方案篇三
女工工作是工會工作的重要組成部分。如何做好女工工作，最大限度地調(diào)動廣大女工的積極性、主動性和創(chuàng)造性，維護(hù)和保障女工的合法權(quán)益和特殊利益不受侵害，充分發(fā)揮女工在企業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和文化建設(shè)方面的作用，促進(jìn)企業(yè)和諧、穩(wěn)定、持續(xù)發(fā)展具有重要的意義。筆者通過調(diào)查采訪、走訪調(diào)研、試卷問答、與女職工面對面交流談心等形式，對本企業(yè)女工實際情況進(jìn)行調(diào)研，發(fā)現(xiàn)企業(yè)目前還存在著女工組織機(jī)構(gòu)不健全，業(yè)務(wù)分工不明確；女工整體素質(zhì)不高，工作熱情不夠，維權(quán)意識淡薄等問題。因此，在新形勢下，創(chuàng)新工作思路，切實做好女工工作，對企業(yè)改革發(fā)展、和諧穩(wěn)定起到積極的促進(jìn)作用。
xxxx共有女職工197人（全民合同制員工50人，勞務(wù)派遣工147人），其中女工主任1名，研究生學(xué)歷1人，本科16人，占女工總?cè)藬?shù)的%，大專32人，占女工總?cè)藬?shù)的%，中專、中技、高中學(xué)歷的148人，占女工總?cè)藬?shù)的%；中級職稱2人，初級職稱3人；女工年齡35歲以下的有90人，占女工總?cè)藬?shù)的%，35歲-40歲的有28人，占女工總?cè)藬?shù)的%，45歲以上的有79人，占女工總?cè)藬?shù)的%；女工婚否情況，已婚女工141人，占女工總?cè)藬?shù)%，未婚女工56人，占女工總?cè)藬?shù)%；崗位頒布情況，機(jī)關(guān)科室女工50人，占女工總?cè)藬?shù)的%，輔助單位崗位女工27人，占女工總?cè)藬?shù)的%，地面衛(wèi)生工53人，占女工總?cè)藬?shù)的%，家屬協(xié)管員24人，占女工總?cè)藬?shù)的%。
（一）女工整體素質(zhì)不高。從基本情況來看，女工學(xué)歷偏低，擁有大專以上學(xué)歷的僅有49人，占女工總數(shù)的%，取得技術(shù)職稱的只有5人，占女工總數(shù)的%。大部分女職工由于文化素質(zhì)偏低，知識結(jié)構(gòu)不全面，看待問題比較簡單，對待工作得過且過。由于社會原因，大多數(shù)女工除了忙工作以外，下班后分擔(dān)了家庭的大部分甚至全部家務(wù)，時刻感到身心疲憊，缺乏學(xué)習(xí)的積極性。對待工作態(tài)度中，大多數(shù)女工僅想在本崗位上做普通的一員，當(dāng)機(jī)會到來時，選擇退縮，不想出風(fēng)頭更不想挑戰(zhàn)自己，還有部分女職工則認(rèn)為自己現(xiàn)在的工作技能基本上能滿足目前的工作需要，不需要繼續(xù)學(xué)習(xí)。
（二）女工年齡差距較大。從女工年齡來看，35歲以下和45歲以上年齡居多，分別占女工總?cè)藬?shù)的%和%。45歲以上的女工接受和學(xué)習(xí)新知識、新技能的主觀能動性較差。35歲以下的女工大部分都是近兩年配來的職工子弟，雖然學(xué)歷較高，比較年輕，但生活條件相對優(yōu)越，吃苦精神較差，學(xué)習(xí)積極性不高。
（三）女工工作積極性不高。通過召開女工座談會、走訪調(diào)研、調(diào)查問卷的形式得知，有21%的女工感覺工作積極性沒有充分發(fā)揮，40%的女工感到現(xiàn)今工作壓力較大。35%的女工認(rèn)為自身價值未能得到體現(xiàn)。
（四）法律意識淡薄，維權(quán)意識不強(qiáng)。從問卷調(diào)查的情況看，對“了解國家有關(guān)保障女職工特殊權(quán)益法律法規(guī)”選擇“不了解”的有45%，“了解一點(diǎn)”的占50%，“了解”的只占5%。由于機(jī)構(gòu)設(shè)臵的問題，崗位工作人員緊張，基本上是一個蘿卜一個坑，女工的某些特殊權(quán)益不能得到有效保護(hù)，時間久了，女工也就習(xí)慣了，不重視利益訴求。
（五）競爭意識不強(qiáng)。大多數(shù)女工認(rèn)為企業(yè)對女性人才的發(fā)現(xiàn)和培養(yǎng)不夠重視，想出人頭地的機(jī)會很少。雖然機(jī)關(guān)一部分女工通過電大、函授、自學(xué)考試等形式學(xué)習(xí)取得本科等學(xué)歷，但由于每年聘干名額有限以及大多數(shù)女工所在崗位是工人崗位，企業(yè)對其身份、學(xué)歷不予聘任。
為充分發(fā)揮女工在構(gòu)建和諧企業(yè)中的積極作用，實現(xiàn)女工工作的創(chuàng)新與發(fā)展，筆者有以下幾點(diǎn)想法及對策。
（一）加強(qiáng)女工組織建設(shè)
1、重視女工工作。工會組織要高度重視工會女工工作，切實加強(qiáng)對女工工作的領(lǐng)導(dǎo)，在安排工會重點(diǎn)工作時，同步研究女工工作。工會組織要按照“組織起來，切實維權(quán)”的工作要求，使女工組織更好地發(fā)揮作用，切實履行職能，充分調(diào)動廣大女工的積極性，不斷創(chuàng)新工作機(jī)制，轉(zhuǎn)變工作方式，確保其發(fā)揮應(yīng)有的作用。
2、加強(qiáng)女工隊伍建設(shè)。女工干部是女工隊伍的“領(lǐng)頭雁”，為使女工工作更加認(rèn)真、細(xì)致的開展，女工委根據(jù)工作需要，首先選拔政治素質(zhì)和文化素質(zhì)高、業(yè)務(wù)能力強(qiáng)、群眾基礎(chǔ)好、熱愛女工工作的部分女職工兼職女工委員。其次是加強(qiáng)女工干部的培訓(xùn)學(xué)習(xí)，不斷提升女工干部素質(zhì)。加強(qiáng)女工干部的政治學(xué)習(xí)和專業(yè)知識的學(xué)習(xí)學(xué)習(xí)，培養(yǎng)她們強(qiáng)烈的責(zé)任感和使命感。
3、建立健全女工工作制度。制度與措施落實到位，使女工工作步入規(guī)范化、科學(xué)化、標(biāo)準(zhǔn)化的管理軌道，提高管理的有效性和針對性，增強(qiáng)廣大女工的事業(yè)心和責(zé)任感，使她們感到力有所用，才有所展，勞有所得，功有所獎。
（二）全面提高女工素質(zhì)和綜合素質(zhì)
女工只有不斷地學(xué)習(xí)，掌握先進(jìn)的專業(yè)技術(shù)知識和操作技能，增強(qiáng)自身綜合素質(zhì)，才能立足于企業(yè)，才能在其中發(fā)揮“半邊天”的作用。女工委要積極發(fā)揮工會的教育職能，把提高女工整體素質(zhì)作為工會女工工作的著力點(diǎn)。
1、營造濃厚的學(xué)習(xí)氛圍。女工委定期訂閱《中國婦女報》、《中國婦女雜志》等書刊，發(fā)放給女工小組，通過閱讀使更多的女性從家庭這個相對狹窄的空間中走出來，放開心胸、樂觀積極的面對人生，真正提高女職工的幸福指數(shù)。定期組織女職工開展“三個一”活動，即“每月讀一本書、每季度召開一次學(xué)習(xí)心得交流會”；購買《優(yōu)雅女人》、《女人資本》等勵志叢書，通過多途徑，全方位的深入宣傳教育，形成自覺學(xué)習(xí)的良好氛圍。
2、提升女工專業(yè)技能素質(zhì)。堅持以日常培訓(xùn)“四個一”為主要培訓(xùn)方式，對女工進(jìn)行業(yè)務(wù)技術(shù)培訓(xùn)，不斷提升女工業(yè)務(wù)素質(zhì)。適時開展崗位描述、技術(shù)比武等活動，促使女工掌握本崗位的應(yīng)知應(yīng)會和崗位規(guī)范操作要領(lǐng)。定期開展“巾幗建功”、“金點(diǎn)子”、技術(shù)創(chuàng)新、“五小”活動。增強(qiáng)女工的學(xué)習(xí)興趣，營造比、學(xué)、趕、超的濃厚學(xué)習(xí)氛圍。以五精崗（現(xiàn)場）創(chuàng)建工作為契機(jī)，鼓勵女職工積極參與，發(fā)揮女職工潛能，為女工搭建成長成才的平臺。通過定期、不定期的專業(yè)培訓(xùn)和自學(xué)相結(jié)合的形式，不斷提高業(yè)務(wù)技能水平、創(chuàng)新能力，使她們成為創(chuàng)新型女工。
3、培養(yǎng)女工綜合素質(zhì)。一是成立女工文藝協(xié)會、書法協(xié)會等，交流經(jīng)驗，相互學(xué)習(xí)。用優(yōu)秀作品展示本企業(yè)美好的生活和對幸福生活的向往，提高女工藝術(shù)修養(yǎng)和人生品位，培養(yǎng)女工自尊、自信、自立、自強(qiáng)的精神，引導(dǎo)女職工樹立正確的人生觀、世界觀和價值觀。結(jié)合本企業(yè)安全生產(chǎn)形勢，積極組織開展“創(chuàng)建文明職工家庭”、“好媳婦”、“好礦嫂”等評選活動，樹立學(xué)習(xí)榜樣，增強(qiáng)學(xué)習(xí)的緊迫感和自覺性。利用“三八節(jié)”“母親節(jié)”等重大節(jié)日開展形式多樣的女工主題活動。
4、加大宣傳力度，擴(kuò)大女職工組織的影響力。通過工會刊物，將女工中先進(jìn)女職工的優(yōu)秀事跡，總結(jié)、宣傳和推廣；通過信息平臺加強(qiáng)工作交流、推廣先進(jìn)經(jīng)驗，展示女職工工作業(yè)績。宣傳主題要表達(dá)女職工的意愿，反映女職工的呼聲。
（三）維護(hù)女工合法權(quán)益，關(guān)心女工生活。
1、依法維護(hù)女工合法權(quán)益。一是加強(qiáng)女工的普法教育，保護(hù)“四期”。運(yùn)用多種形式，通過多種渠道加大女工對《勞動法》、《婦女權(quán)益保障法》、《女職工勞動保護(hù)規(guī)定》、《婚姻法》等法律法規(guī)的宣傳教育力度，增強(qiáng)女工依法維權(quán)的能力。二是做好女工的“貼心人”。定期組織女工進(jìn)行健康體檢和婦科普查，發(fā)現(xiàn)病情及時治療，做到早發(fā)現(xiàn)、早預(yù)防、早治療。三是關(guān)心弱勢女工群體。要解決女工實際困難問題，特別要多關(guān)心關(guān)愛困難女職工（尤其是單親困難女職工）。
2、關(guān)心女工的身心健康。一是定期組織女性保健知識講座，普及女性保健知識。二是開辟女工心理疏導(dǎo)室。很多女性感到身心疲憊，工作壓力較大，她們不僅擔(dān)負(fù)崗位建功立業(yè)的重任，還要擔(dān)負(fù)孝敬父母、公婆、關(guān)心丈夫、教育子女等責(zé)任和義務(wù)。如何疏導(dǎo)工作壓力、搞好家庭教育等，促使女工正確處理心理健康、工作與家庭、同事與家人之間的關(guān)系，教會女工如何調(diào)整情緒，悅納自我，包容他人，工作家庭同兼顧，事業(yè)生活互促進(jìn)。工會組織應(yīng)加強(qiáng)介入，采取多種手段，促進(jìn)女工心理健康。
3、開展豐富多彩的文體活動。圍繞煤礦安全生產(chǎn)形勢，組織女職工開展豐富多彩的文體活動，增強(qiáng)女工隊伍的凝聚力和向心力，陶冶女工的情操，激勵女工頑強(qiáng)工作。通過開展安全文藝演出、演講賽、歌詠比賽等喜聞樂見的活動，在潛移默化中調(diào)動女工的'積極性，豐富企業(yè)文化的內(nèi)涵，激勵女工頑強(qiáng)的工作精神，同時也可以促進(jìn)企業(yè)安全生產(chǎn)的穩(wěn)步發(fā)展。
土地調(diào)查實施方案篇四
近些年來我院在審理地產(chǎn)案件中，不斷遇到村委會利用集體土地建住宅樓賣給本村以外的村民和城市居居而產(chǎn)生的房屋買賣糾紛案件，這類案件具有涉及面大、人數(shù)眾多、法律規(guī)定不甚明確的特點(diǎn)，還涉及小城鎮(zhèn)建設(shè)的政策導(dǎo)向與有關(guān)法律規(guī)定的沖突問題。因此，如何正確把握法律與政策的關(guān)系，維護(hù)好本地區(qū)的社會穩(wěn)定，妥善處理此類糾紛，需要認(rèn)真探討。
4、原南京市大廠區(qū)葛塘鎮(zhèn)人民政府頒發(fā)的“江蘇省村鎮(zhèn)工程建設(shè)許可證”。四個村在出賣3000多套房屋的形式上都采用了與購房者簽訂“委托建房協(xié)議”的方式?！拔薪ǚ繀f(xié)議”的主要內(nèi)容也都明確規(guī)定了村委會享有土地的所有權(quán)，購房者享有土地使用權(quán)和房屋的所有權(quán)。在本院所審理的此類房屋買賣糾紛案件中，所有建成的住宅樓也都經(jīng)過了工程質(zhì)量的驗收，并領(lǐng)取了建筑管理部門頒發(fā)的質(zhì)量合格證書。在審理此類案件過程中還發(fā)現(xiàn)，凡已付清房款的購房者，村委會均按協(xié)議的約定為其辦理了“村鎮(zhèn)房屋所有權(quán)證”。四個村的73幢住宅樓都與原大廠區(qū)的城區(qū)房屋或住宅小區(qū)毗鄰，四個村住宅樓所占的非耕地也與原大廠區(qū)城區(qū)的國有土地接壤，住宅樓的配套建設(shè)、物業(yè)管理均已達(dá)到一定的水平。
1、認(rèn)為“委托建房協(xié)議”名為委托建房，實為房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營，而村委會不具有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的資格，集體土地亦禁止從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營，故應(yīng)認(rèn)定“委托建房協(xié)議”無效。
2、有條件的認(rèn)可“委托建房協(xié)議”有效，即購房者是本村村民的，雙方簽訂的“委托建房協(xié)議”有效，凡購房者是外地農(nóng)民或城市居民的，“委托建房協(xié)議”無效。
3、應(yīng)當(dāng)認(rèn)定“委托建房協(xié)議”合法有效，因為委托建房與房地開發(fā)有著本質(zhì)的不同，不應(yīng)將小城鎮(zhèn)開發(fā)建設(shè)與城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營混為一談。“委托建房協(xié)議”的產(chǎn)生有其政策背景即小城鎮(zhèn)的開發(fā)建設(shè)，委托建房協(xié)議的效力如何確定，關(guān)鍵是看建房有無規(guī)劃、有無立項、有無審批、有無許可，如果村委會履行有關(guān)的法定手續(xù)，取得了相應(yīng)的權(quán)利就應(yīng)當(dāng)認(rèn)定“委托建房協(xié)議”有效，本區(qū)法院審理的集體土地建住宅樓的案件中的村委會均辦理了相應(yīng)的手續(xù)，故應(yīng)當(dāng)認(rèn)定協(xié)議有效。
1、集體土地上所建的住宅樓均經(jīng)政府有關(guān)部門的審批，且有關(guān)政府部門具有相應(yīng)的職權(quán)，如大廠區(qū)土地管理局所批準(zhǔn)的9.8畝非耕地用于中心村工程建設(shè)就符合《土地管理法》有關(guān)管理主體和職權(quán)的規(guī)定。
2、本區(qū)集體土地建設(shè)的住宅樓在審批的程序上符合國務(wù)院《村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)管理條例》的規(guī)定。
3、集體土地上的委托建房與城市房地產(chǎn)開發(fā)有著本質(zhì)的不同。委托建房協(xié)議的形式與國家倡導(dǎo)的小城鎮(zhèn)開發(fā)建設(shè)的政策有著密切的聯(lián)系。小城鎮(zhèn)的開發(fā)建設(shè)自應(yīng)遵循一整套的法律、法規(guī)的規(guī)定，而不應(yīng)套用《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定來調(diào)整小城鎮(zhèn)的開發(fā)建設(shè)。
4、假若認(rèn)定“委托建房協(xié)議”無效，將造成本轄區(qū)范圍內(nèi)社會秩序的極大混亂，也會造成社會財富的極大浪費(fèi)。本院已審理的案件雖少，但是，這些案件的審理結(jié)果，對3000多套房屋的購房者有關(guān)集體土地上住宅樓買賣的法律關(guān)系的穩(wěn)定與否具有決定性的意義。如果認(rèn)定委托建房協(xié)議無效將會影響眾多購房者集體土地上住宅樓買賣的法律關(guān)系的穩(wěn)定，將可能引發(fā)大規(guī)模的訴訟，從而影響社會穩(wěn)定，認(rèn)定委托建房協(xié)議無效也必然造成社會財富的浪費(fèi)。
5、購房者主張“委托建房協(xié)議”無效只是訴訟策略，并非真正的目的。審理此類案件中，還發(fā)現(xiàn)一部分被告主張“委托建房協(xié)議”無效的真正目的不是要退回房屋要回購房款，而是想通過主張“委托建房協(xié)議”無效來與村委會討價還價。另外，主張“委托建房協(xié)議”無效的內(nèi)在理由，是認(rèn)為我國現(xiàn)行的土地管理法律、法規(guī)是限制集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的，之所以限制集體土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)，是因為如果允許集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)將會導(dǎo)致農(nóng)村耕地的大量流失；導(dǎo)致農(nóng)村廉價土地沖擊城市房地產(chǎn)市場。對這種理由，我們認(rèn)為限制土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)恰恰是造成農(nóng)村耕地流失的一個重要原因。大家知道在1998年修訂的土地管理法施行前，土地收益實際是由市、縣政府享有，而市、縣政府又擁有土地征用審批權(quán)，為獲取更多的土地收益，一些市、縣政府往往濫用審批權(quán)違法批地、亂占耕地、浪費(fèi)土地的事實大量發(fā)生。1998年土地管理法確立了土地用途管理制度以后，我國已經(jīng)具備了保護(hù)耕地的法律基礎(chǔ)。如果土地用途制度得以有效實施，即使允許集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)也不會造成耕地的流失。本案的土地審批雖是發(fā)生在1998年以前，但土地的審批手續(xù)與1998年以后的土地用途管理制度的規(guī)定較吻合，審理此案應(yīng)當(dāng)考慮這一情況。還有放開集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)確有可能沖擊城市房地產(chǎn)市場，使政府減少大量的土地收益，但是，從長遠(yuǎn)看允許集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)有利于國家和社會利益。農(nóng)村集體土地如形成市場可以和城市土地市場并存競爭，有利于發(fā)揮城市、農(nóng)村各自功能的優(yōu)勢。近年來越來越多的人贊成放開集體土地市場。梁慧星先生在《中國物權(quán)法草案建議稿》中就持此觀點(diǎn)。但是我們闡述這些理論并不是要突破現(xiàn)行法律規(guī)定，而是認(rèn)為在現(xiàn)行法律框架下，對于小城鎮(zhèn)開發(fā)建設(shè)過程中的集體土地建住宅樓的效力認(rèn)定宜寬不宜嚴(yán)，法院在審理這類案件中只要查明住宅樓工程項目有立項批復(fù)，有土地使用審批、有建筑許可，且批準(zhǔn)部門是在其職權(quán)范圍內(nèi)行使審批權(quán)（包括事后補(bǔ)辦了有關(guān)手續(xù)）就應(yīng)認(rèn)定“委托建房協(xié)議”有效。必須指出的是在小城鎮(zhèn)建設(shè)過程中，有些地方確實存在不規(guī)范的問題。這在我院審理的此類案件中也有所反映。但是這些不規(guī)范的做法自1999年1月1日新《土地管理法》實施以后已經(jīng)得到遏制，小城鎮(zhèn)建設(shè)步入了正規(guī)。在我院處理的集體土地上建住宅樓都是小城鎮(zhèn)建設(shè)早期由于不規(guī)范所遺留的問題，并不是這類問題還在延續(xù)，如果對“委托建房協(xié)議”作有效認(rèn)定會對不規(guī)范的小城鎮(zhèn)建設(shè)起負(fù)面影響，法院審理時應(yīng)當(dāng)謹(jǐn)慎的認(rèn)定“委托建房協(xié)議”的效力。如果對不規(guī)范的小城鎮(zhèn)建設(shè)不起負(fù)面影響的效果，那么從合同法的角度也應(yīng)當(dāng)認(rèn)定“委托建房協(xié)議”有效?；谏鲜隼碛?，本院對這類案件中“委托建房協(xié)議”的效力作出了合法有效的認(rèn)定。這樣處理取得了良好的社會效果。
土地調(diào)查實施方案篇五
穩(wěn)定和完善土地承包責(zé)任制，是黨的農(nóng)村政策的根本體現(xiàn)，是保障農(nóng)民權(quán)益、促進(jìn)農(nóng)業(yè)發(fā)展、保持農(nóng)村穩(wěn)定的基礎(chǔ)。在穩(wěn)定土地家庭承包經(jīng)營的基礎(chǔ)上，允許土地使用權(quán)合理流轉(zhuǎn)，是農(nóng)業(yè)發(fā)展的客觀要求，也符合黨的一貫政策。如何在堅持土地家庭承包經(jīng)營的基礎(chǔ)上，通過土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，實現(xiàn)土地資源合理優(yōu)化配置，這是一個亟待探索解決的問題。
元謀縣地處金沙江干熱河谷地帶，國土面積20xx.46平方公里，全縣轄79個村（居）民委員會，總?cè)丝?06528人，其中農(nóng)業(yè)人口185884人，是一個典型的農(nóng)業(yè)縣。全縣共有耕地面積198375畝，其中，水田97800畝，旱地100575畝；有可供開發(fā)的“四荒”(荒山、荒地、荒溝、荒灘)面積1607300畝。到20xx年底，全縣參與土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的農(nóng)戶數(shù)達(dá)2162戶，面積達(dá)77116畝，其中，耕地流轉(zhuǎn)面積有4125畝，占全縣耕地總面積的2.1%；“四荒”流轉(zhuǎn)面積達(dá)72991畝，占“四荒”總面積的4.5%。
（一）無償轉(zhuǎn)讓。是指土地承包戶轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)不收任何補(bǔ)償，只是要求受讓方承擔(dān)承包土地合同中規(guī)定的應(yīng)盡義務(wù)。這種土地流轉(zhuǎn)一般在親朋好友間進(jìn)行。一些原承包戶季節(jié)性或長年在外經(jīng)商或打工，但仍舍不得丟掉土地，不愿放棄土地的承包權(quán)。對自己土地進(jìn)行流轉(zhuǎn)的目的，主要是為了守住承包田（地）。這種流轉(zhuǎn)方式在全縣土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)中所占比例較小。
（二）有償轉(zhuǎn)包。指土地受讓方除承擔(dān)承包合同中規(guī)定的應(yīng)盡義務(wù)外，還要給出讓方一定數(shù)額的實物（糧食）補(bǔ)償或經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償，出讓方不負(fù)責(zé)任何生產(chǎn)費(fèi)用，補(bǔ)償數(shù)量由雙方協(xié)商確定。以這種方式流轉(zhuǎn)的土地在全縣約有13125畝，占全縣土地總流轉(zhuǎn)面積的17%。
（三）租賃。指村、組集體經(jīng)濟(jì)組織或農(nóng)戶通過簽訂經(jīng)濟(jì)合同，在一定時間內(nèi)將承包的土地或“四荒”土地租賃給其它農(nóng)戶、外地客商、農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)或種養(yǎng)殖能手等，以達(dá)到提高土地經(jīng)濟(jì)效益的目的。具體有兩種方式：一種是村、組集體經(jīng)濟(jì)組織將土地承包時由集體保留以備人口增減時調(diào)整的機(jī)動田（地）租賃出去。另一種是經(jīng)過村民會議討論同意，村、組集體經(jīng)濟(jì)組織把承包到戶的土地或“四荒”土地統(tǒng)一劃出一片租賃給承租方種植生產(chǎn)優(yōu)質(zhì)高效農(nóng)產(chǎn)品。這是我縣土地流轉(zhuǎn)的一種主要形式，在全縣以這種方式流轉(zhuǎn)的土地有23879畝，占全縣土地流轉(zhuǎn)總面積的31%。
（四）股份合作。是指在明確農(nóng)村土地集體所有權(quán)、穩(wěn)定家庭承包經(jīng)營權(quán)的基礎(chǔ)上，由有資金、技術(shù)、管理實力的大戶和農(nóng)業(yè)企業(yè)牽頭，農(nóng)戶以耕地使用權(quán)作價入股參與股份合作聯(lián)營，組成利益共享、風(fēng)險共擔(dān)的經(jīng)營聯(lián)合體，共同發(fā)展特色種養(yǎng)業(yè)。全縣以股份合作方式流轉(zhuǎn)的土地有28360畝，占全縣土地流轉(zhuǎn)總面積的37%。
（五）拍賣。是指村、組集體經(jīng)濟(jì)組織將土地使用權(quán)通過公開競價一次性長期轉(zhuǎn)讓給受讓人，受讓人一次性付清土地出讓金的一種土地流轉(zhuǎn)方式。全縣以拍賣方式流轉(zhuǎn)的土地有11753畝，占全縣土地流轉(zhuǎn)總面積的15%。
從流轉(zhuǎn)的期限上來看，承包耕地的流轉(zhuǎn)期限大多為短期，“四荒”資源流轉(zhuǎn)期限多為長期。全縣土地流轉(zhuǎn)期限在10年以下的有1346畝，流轉(zhuǎn)期限在10－20年的有939畝，流轉(zhuǎn)期限在20年以上的有74831畝。
通過各種形式流轉(zhuǎn)的土地主要用于發(fā)展種植業(yè)，栽種各種高產(chǎn)優(yōu)質(zhì)蔬菜、經(jīng)濟(jì)林果和花卉，主要有葡萄、石榴、香蕉、龍眼，芒果、棗類、印楝等。部分土地使用大戶還把種植業(yè)和養(yǎng)殖業(yè)有機(jī)結(jié)合起來，提高了土地資源的利用率，獲得了良好的經(jīng)濟(jì)效益。
(一)促進(jìn)了農(nóng)村富余勞動力轉(zhuǎn)移
土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)促進(jìn)了農(nóng)村剩余勞動力向高效益行業(yè)合理流動，使一大批從事農(nóng)業(yè)的農(nóng)戶逐漸擺脫了土地的束縛，專門從事第二三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，加快了城鎮(zhèn)化進(jìn)程和農(nóng)民增收的步伐。據(jù)初步調(diào)查，到20xx年底，全縣農(nóng)村勞動力轉(zhuǎn)移達(dá)4512人。
(二)促進(jìn)了招商引資，提高了農(nóng)民素質(zhì)，更新了觀念
土地流轉(zhuǎn)不僅使土地逐步向種養(yǎng)能手、龍頭企業(yè)、個體工商戶和外商集中，使一部分社會資金流向農(nóng)村，促進(jìn)了農(nóng)業(yè)的規(guī)模經(jīng)營，拓展了部分農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)的發(fā)展空間，而且還有利于農(nóng)村土地資源的優(yōu)化配置，從而帶動了農(nóng)村其他生產(chǎn)要素如勞動力、資金、技術(shù)等資源的優(yōu)化配置，以小丙嶺高新農(nóng)業(yè)示范區(qū)和中山葡萄基地為代表的高新農(nóng)業(yè)和設(shè)施農(nóng)業(yè)迅速崛起，有效的提高了流轉(zhuǎn)土地的利用率和產(chǎn)出率，提高了農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化水平。
(四)促進(jìn)了農(nóng)民增收
土地流轉(zhuǎn)既可使出讓戶獲得固定的土地出讓金，同時，土地出讓戶也可通過外出打工或從事其他行業(yè)來獲取收入。還可到土地受讓大戶或農(nóng)業(yè)企業(yè)中勞動來增加收入。如元謀縣中山葡萄開發(fā)有限公司除了每年按合同規(guī)定付給農(nóng)民150元/畝土地出讓金外，還常年雇用土地出讓農(nóng)戶做小工，實行企業(yè)化管理，按時上下班，每人每天報酬在15元以上，平常雇工均在50人左右，近一年時間，公司已支付小工工資20多萬元。
（一）部分群眾對土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)認(rèn)識不足
部分群眾思想不解放，看不到長遠(yuǎn)利益，始終抱著“肥水不流外人田”的觀念，對自己無力開發(fā)或不愿開發(fā)的土地（主要是“四荒”土地），寧愿讓土地荒著，也不愿讓他人來開發(fā)。這種落后的、狹隘的思想觀念，嚴(yán)重阻礙了土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)。
（二）土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)行為不規(guī)范
目前，ww縣土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)多以村集體和農(nóng)戶自行轉(zhuǎn)讓為主。部分農(nóng)戶在土地流轉(zhuǎn)過程中，習(xí)慣以口頭形式商定雙方的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，包括土地轉(zhuǎn)讓金支付方式、轉(zhuǎn)讓期限等，而沒有以規(guī)范的書面合同的形式明確下來，這給土地轉(zhuǎn)讓雙方在土地使用過程中發(fā)生爭議、糾紛埋下了隱患。部分村集體在處理土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)過程中，以村集體領(lǐng)導(dǎo)班子決策為主，廣泛征求意見，統(tǒng)一群眾的思想認(rèn)識工作做得不夠充分，致使部分群眾在土地流轉(zhuǎn)中行動遲緩，甚至產(chǎn)生消極抵觸情緒，影響了土地使用權(quán)合理流轉(zhuǎn)的步伐和進(jìn)程。
（三）土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)尚處于自發(fā)階段
就本質(zhì)上來說，土地具有社會保障功能和就業(yè)功能。由于元謀縣第二、三產(chǎn)業(yè)不發(fā)達(dá)，許多農(nóng)戶一旦離開土地，便無法生存。因此，大多數(shù)農(nóng)戶始終把土地視為命根子，不愿輕易放棄土地的承包權(quán)和經(jīng)營權(quán)。從總體上來看，土地流轉(zhuǎn)多數(shù)是在農(nóng)戶間自發(fā)進(jìn)行的，還處于無序狀態(tài)，作為土地發(fā)包方的村（組）基本不過問。
（四）部分優(yōu)惠扶持政策、措施落實不到位
為鼓勵土地使用權(quán)的合理流轉(zhuǎn)，特別是“四荒”土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)，縣委、政府制定出臺了大量的優(yōu)惠政策和扶持措施，重點(diǎn)是資金扶持和科技扶持。其目的是為了能更廣泛地吸引社會各界力量，籌集社會資金全參與到土地流轉(zhuǎn)中來，共同開發(fā)治理“四荒”土地。但由于各種項目資金支出大，縣級財政困難，使出臺的部分優(yōu)惠政策、扶持措施難以全部落實到位。
（一）加大政策宣傳力度，不斷提高群眾對土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的認(rèn)識
針對在土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)中，部分群眾思想上認(rèn)識不足的問題，要加大對土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)政策的宣傳，特別要向群眾講清土地使用權(quán)尤其是“四荒”土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的重大意義，耐心細(xì)致做好群眾思想工作，幫助群眾樹立“你發(fā)財，我發(fā)展”的思想觀念，破除封閉狹隘的意識，以實際行動加入到土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的行動中來。
（二）加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，進(jìn)一步規(guī)范土地流轉(zhuǎn)行為
目前，部分村集體和農(nóng)戶在土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)中，還存在流轉(zhuǎn)程序、流轉(zhuǎn)行為不規(guī)范的現(xiàn)象。因此，對農(nóng)村土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)工作，必須加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，加大工作力度，正確引導(dǎo)和規(guī)范農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)工作。各級政府要切實執(zhí)行黨的土地承包政策，監(jiān)督土地的合理使用，為土地流轉(zhuǎn)及時提供法律、政策服務(wù)和信息服務(wù)。各級農(nóng)業(yè)行政主管部門要切實履行職責(zé)，做好土地流轉(zhuǎn)的指導(dǎo)和管理工作，要加強(qiáng)對土地流轉(zhuǎn)情況的調(diào)查研究，掌握動態(tài)，指導(dǎo)土地流轉(zhuǎn)合同的訂立，及時辦理因土地流轉(zhuǎn)引起的合同的變更和解除，妥善處理好土地流轉(zhuǎn)糾紛，努力規(guī)范土地流轉(zhuǎn)行為。
（三）建立土地流轉(zhuǎn)機(jī)制和市場中介組織
針對我縣目前土地流轉(zhuǎn)的實際，迫切需要建立流轉(zhuǎn)機(jī)制和市場中介組織，使土地資源按照規(guī)范程序合理流動，這樣既有利于土地承包關(guān)系的長期穩(wěn)定，又有利于推動土地流轉(zhuǎn)進(jìn)入市場。一是要建立多層次、多形式、多渠道、全方位開放的土地流轉(zhuǎn)機(jī)制，鼓勵土地進(jìn)入市場，通過引入競爭機(jī)制鼓勵土地向生產(chǎn)能手集中，促進(jìn)規(guī)模經(jīng)營。二是要建立土地流轉(zhuǎn)市場中介組織，強(qiáng)化中介服務(wù)功能。要以鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）經(jīng)營管理站為依托，建立土地流轉(zhuǎn)服務(wù)中介組織，穩(wěn)步發(fā)展民間中介組織，為土地流轉(zhuǎn)提供土地政策、流轉(zhuǎn)方式、信息傳遞、法律咨詢等項目服務(wù)。鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）經(jīng)營管理站要充分利用主管土地承包合同的有利條件，主動承擔(dān)中介服務(wù)的職能，制定公平合理的交易規(guī)則，切實保護(hù)當(dāng)事人雙方合法權(quán)益，幫助農(nóng)民用活土地使用權(quán)，提高土地經(jīng)營效益。
（四）統(tǒng)籌規(guī)劃，分塊扶持，確保各項政策措施落到實處
土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)是土地資源得到合理利用的一種有效途徑。要在統(tǒng)籌規(guī)劃的基礎(chǔ)上，分部門進(jìn)行扶持。在不改變各部門項目資金管理渠道和用途的前提下，充分發(fā)揮生態(tài)恢復(fù)、農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)、扶貧攻堅和退耕還林等國家工程項目的引導(dǎo)作用，利用項目資金對土地承包大戶，特別是“四荒”開發(fā)大戶進(jìn)行扶持。涉農(nóng)部門要利用自身技術(shù)優(yōu)勢，幫助大戶搞好科學(xué)規(guī)劃、科學(xué)管理，使之盡快產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)效益。進(jìn)一步理順信貸資金扶持渠道，積極爭取金融信貸部門對科技含量高、市場廣闊、前景好的土地開發(fā)項目給予資金上的支持。
（五）抓典型、樹榜樣、搞好示范帶動工作
我縣在土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)中，由于充分調(diào)動了社會各階層的積極性、創(chuàng)造性，先后涌現(xiàn)出了一大批租賃承包、開發(fā)治理“四荒”，創(chuàng)辦基地，發(fā)展優(yōu)質(zhì)高效農(nóng)業(yè)的生產(chǎn)能手和外地客商。在他們的艱苦創(chuàng)業(yè)、精心管理下，基地已獲得了良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益。同時，也給流轉(zhuǎn)農(nóng)戶帶來了許多實惠，一方面獲得了土地出讓金，另一方面，也學(xué)到了先進(jìn)的耕作技術(shù)和管理經(jīng)驗，部分農(nóng)戶已開始自己創(chuàng)業(yè)。對于這些成功的例子，要善于總結(jié)經(jīng)驗，注意抓典型，樹立榜樣，搞好示范引路工作，讓更多農(nóng)戶認(rèn)識到土地流轉(zhuǎn)給自身帶來的好處，從而主動、自覺、自愿地加入到土地流轉(zhuǎn)中來。
（六）積極探索實踐土地流轉(zhuǎn)的新途徑
各級各部門要在堅持農(nóng)戶自愿的基礎(chǔ)上，結(jié)合當(dāng)前農(nóng)村專業(yè)協(xié)會篷勃發(fā)展的有利時機(jī)，積極探索實踐股田制（以土地入股參與公司經(jīng)營）等土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的新途徑和新方法，使土地使用權(quán)逐步向具有較高生產(chǎn)種植技術(shù)的專業(yè)化公司、協(xié)會、經(jīng)紀(jì)人集中，實現(xiàn)土地的規(guī)模化、集約化、專業(yè)化經(jīng)營，不斷提升土地產(chǎn)值和經(jīng)濟(jì)效益，帶動農(nóng)業(yè)增效、農(nóng)民增收。
土地調(diào)查實施方案篇六
據(jù)了解，自國家稅務(wù)總局20__年初下發(fā)《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》后，兩年多來，絕大多數(shù)省市能夠嚴(yán)格按照國家稅務(wù)總局要求進(jìn)行土地增值稅的清算，取得了良好的效果，但也有極個別地區(qū)清算工作幾乎沒有任何進(jìn)展，其主要原因就是在這個地區(qū)幾乎所有的房地產(chǎn)企業(yè)均采取“核定征收”的方法來征收土地增值稅。
核定征收土地增值稅做法存在以下弊端：一是核定征收率偏低，造成稅款流失。目前采取核定征收率征收土地增值稅的地區(qū)，大多數(shù)把征收率確定為銷售收入的1%～3%之間。按照《土地增值稅暫行條例》（以下簡稱“《條例》”）規(guī)定，土地增值稅采取按增值額的超率累進(jìn)稅率征收，最低一檔稅率為30%，計稅依據(jù)為增值額。如果按照上述征收率倒推得出土地增值稅的增值額占銷售收入的比例大致為3.33%～10%之間，這樣一來，增值率高的納稅人就會因為核定征收而少繳稅款，造成大量稅款流失。
二是改變了計稅依據(jù)和稅率，土地增值稅的特殊調(diào)節(jié)功能喪失。我國開征土地增值稅的主要目的是：規(guī)范土地、房地產(chǎn)市場交易秩序，合理調(diào)節(jié)土地增值收益，維護(hù)國家權(quán)益。
它設(shè)置的主要原則是對轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值收益征稅，在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)計征，增值多的多征，增值少的少征，無增值的不征。著重于調(diào)節(jié)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的過高收益，抑制房地產(chǎn)投機(jī)、牟取暴利的行為，保護(hù)從事正常房地產(chǎn)開發(fā)的房地產(chǎn)商的合法權(quán)益。因此，我國規(guī)定土地增值稅的計稅依據(jù)是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的增值額，稅率是超率累進(jìn)稅率，以實現(xiàn)土地增值稅的特殊調(diào)節(jié)功能。但是，在整個地區(qū)“一刀切”地對房地產(chǎn)企業(yè)采取核定征收率的方法征收土地增值稅，房地產(chǎn)企業(yè)都按“銷售收入”乘以“征收率”繳納土地增值稅，形成了事實上的把計稅依據(jù)由增值額變?yōu)殇N售額，把超率累進(jìn)稅率變?yōu)榱斯潭ū壤惵?，把不易轉(zhuǎn)嫁稅負(fù)對收益環(huán)節(jié)征收的調(diào)節(jié)稅轉(zhuǎn)變?yōu)橐子谵D(zhuǎn)嫁稅負(fù)的流轉(zhuǎn)稅，土地增值稅對土地增值收益的特殊調(diào)節(jié)功能喪失，它不但不能抑制房價過快上漲，反而會助推房價上漲。
針對土地增值稅核定征收管理中存在的弊端，筆者建議：
一是采取有力措施，減少核定征收范圍。建議相關(guān)部門對土地增值稅核定征收問題提出指導(dǎo)性意見，明確要求各地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)嚴(yán)格按照《稅收征管法》第三十五條的規(guī)定和《條例》第九條及其《細(xì)則》第十三條、十四條規(guī)定的條件和辦法掌握核定征收土地增值稅的標(biāo)準(zhǔn)，不得違規(guī)擴(kuò)大核定征收范圍。對確實難以準(zhǔn)確核算收入、成本、費(fèi)用的納稅人，要嚴(yán)格審查，并督促這些企業(yè)盡快建賬建制，積極引導(dǎo)企業(yè)向查賬征收過渡。對已實行核定征收的納稅人，全面檢查，發(fā)現(xiàn)其一旦具備查賬征收條件，要及時改為查賬征收。
二是采取科學(xué)的核定征收方法，保持土地增值稅的特殊調(diào)節(jié)功能。對于確實無法查賬征收的納稅人，采取核定征收的方法征收土地增值稅是符合法律規(guī)定的。核定是建立在一定合理因素基礎(chǔ)上的對應(yīng)征稅款進(jìn)行估算的一種方法，這種核定只是相對的合理。因而核定的稅款準(zhǔn)確程度只能是相對的，但是核定稅額不是簡單的隨意確定，而應(yīng)有合理、合法的依據(jù)。盡管其核定的應(yīng)納稅額不能保證與實際完全相符，但也要求盡力減少征稅誤差，保持其相對的合理性。而目前這種針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按查賬方法難以合理準(zhǔn)確地計算土地增值稅稅額時，按統(tǒng)一的征收率征收土地增值稅缺乏科學(xué)性和合理性。
對于無法查賬征收土地增值稅的企業(yè)，應(yīng)該首先采取一定的科學(xué)合理的方法來確定計稅依據(jù)，土地增值稅的計稅依據(jù)是增值額，而增值額是根據(jù)轉(zhuǎn)讓收入和扣除項目金額計算出來的。因此，只要采取一定的方法核定出轉(zhuǎn)讓收入和扣除項目金額，然后按適用稅率計算應(yīng)納土地增值稅即可。
對此，《條例》第九條及其《細(xì)則》第十四條已作明確規(guī)定，即在納稅人提供的轉(zhuǎn)讓價格和扣除項目不實的情況下，應(yīng)由法定的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估，稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)評估價格確定房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入和扣除項目金額。雖然按評估價格計算土地增值稅，評估出來的數(shù)據(jù)和實際數(shù)據(jù)會有些差異，但在盡可能的情況下使核定的稅收接近實際應(yīng)納稅款，是符合稅收合理性要求的。同時由于通過評估得出來的是收入和扣除項目，由此計算出增值額，仍可按超率累進(jìn)稅率計算征收，土地增值稅的調(diào)節(jié)功能仍然起作用。
三是完善對房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的管理制度。稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行土地增值稅的預(yù)征和清算的規(guī)定，并要求房地產(chǎn)企業(yè)必須按期向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)報送與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)的財務(wù)會計報表及有關(guān)憑證等資料。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)要加強(qiáng)對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的跟蹤管理和過程控制，如應(yīng)分戶設(shè)立房地產(chǎn)企業(yè)管理臺賬，建立地區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)指標(biāo)數(shù)據(jù)庫，以便于對土地增值稅納稅情況進(jìn)行評估。同時，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)要加強(qiáng)與房地產(chǎn)相關(guān)管理部門的協(xié)調(diào)配合，及時掌握相關(guān)信息。對于預(yù)征土地增值稅的，要按照有關(guān)規(guī)定匯算清繳。
土地調(diào)查實施方案篇七
土地是人類賴以生存的最基本資源，土地制度是農(nóng)村經(jīng)濟(jì)制度中最根本的制度。隨著二、三產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，山區(qū)外出務(wù)工經(jīng)商人員大幅增加，各地由此不同程度地造成了土地使用分散、閑置、流動性差，甚至出現(xiàn)了拋荒現(xiàn)象，這一問題已成為新時期影響農(nóng)村社會生產(chǎn)力發(fā)展和制約農(nóng)業(yè)生產(chǎn)適度規(guī)?；?jīng)營的主要障礙。正確認(rèn)識我縣當(dāng)前農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的形勢和發(fā)展趨勢，強(qiáng)化政府服務(wù)職能，規(guī)范農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)，引導(dǎo)發(fā)展規(guī)模經(jīng)營，是當(dāng)前值得探討的重要課題。
從今年年初開始。我縣按照全市統(tǒng)一部署，在全縣農(nóng)村開展了“規(guī)范、有序”的土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)工作，以完善、土地流轉(zhuǎn)合同，建立規(guī)范的土地流轉(zhuǎn)制度，完善合同檔案管理為目的，著力抓好宣傳發(fā)動，調(diào)查摸底和排查問題、簽訂土地流轉(zhuǎn)合同、整改和建章立制幾個階段工作，經(jīng)過半年的努力，土地流轉(zhuǎn)工作取得了一定成效。截止6月底止，全縣已承包耕地面積18．8萬畝，占耕地的97．4％；承包農(nóng)戶3．78萬戶，占總農(nóng)戶的99．7％；簽訂土地承包合同3．6萬份，合同簽訂率在95％以上，填寫《土地承包經(jīng)營權(quán)證》3．78萬本。全縣土地流轉(zhuǎn)面積3．4萬畝，占耕地面積的17％，流轉(zhuǎn)戶1．18萬戶，其中流出戶7238戶，流入戶4619戶，全縣補(bǔ)簽合同近3萬份，合同一式四份，登記和簽訂率達(dá)96％。
抓好土地流轉(zhuǎn)工作，對促進(jìn)農(nóng)業(yè)發(fā)展，維護(hù)農(nóng)村穩(wěn)定，增加農(nóng)民收入，起了積極作用。
1、規(guī)范了土地流轉(zhuǎn)合同，干部群眾滿意。自發(fā)流轉(zhuǎn)存在著合同不規(guī)范，協(xié)議不完善，缺乏法律約束等問題，在土地流轉(zhuǎn)工作中我縣按照省農(nóng)業(yè)廳統(tǒng)一式樣的合同文本，規(guī)范了土地流轉(zhuǎn)合同，并對過去存在的口頭協(xié)議，不規(guī)范合同重新進(jìn)行了補(bǔ)簽，規(guī)范建檔，消除了以往土地流轉(zhuǎn)中的各種矛盾和糾紛，使外出打工的走得放心，租田的農(nóng)戶種得稱心，鄉(xiāng)村干部也可以抽出更多的精力和時間解決其它問題。
2、促進(jìn)了農(nóng)村勞動力轉(zhuǎn)移。通過土地流轉(zhuǎn)，會手藝、頭腦活，善經(jīng)營的農(nóng)民更多地離家外出打工，或到城鎮(zhèn)經(jīng)商置業(yè)，就近服務(wù)于二、三產(chǎn)業(yè)。據(jù)統(tǒng)計，土地流轉(zhuǎn)后全縣鄉(xiāng)(鎮(zhèn))外出打工或從事二、三產(chǎn)業(yè)的人數(shù)比去年同期增加5000人，既增加了農(nóng)民收入，又活躍和繁榮了城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)，加快了小城鎮(zhèn)建設(shè)步伐。
3、推動了產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和適度規(guī)模經(jīng)營。土地流轉(zhuǎn)開始出現(xiàn)兩種趨向：一是農(nóng)戶之間轉(zhuǎn)包開始向租賃大戶成片租賃發(fā)展；二是耕地流轉(zhuǎn)發(fā)展到林地和“四荒”經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)，由單一的種糧向水果、蔬菜、花卉等高效經(jīng)濟(jì)作物和養(yǎng)殖業(yè)發(fā)展。全縣30畝以上的種植大戶達(dá)70多戶，總面積4000畝以上，有力促進(jìn)了耕地向種田能手集中，使耕者有其田，能者盡其能，智者盡其智，提高了土地利用率，實現(xiàn)了糧食生產(chǎn)向規(guī)?；a(chǎn)業(yè)化、企業(yè)化方向發(fā)展。
4、加快了現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的進(jìn)程。土地流轉(zhuǎn)后，種植大戶都渴望新技術(shù)、新品種，以提高產(chǎn)量、提高效益。農(nóng)業(yè)機(jī)械得到更廣泛的運(yùn)用。今年機(jī)械使用量大增，今年1—6月份,全縣新增耕整機(jī)32臺,插秧機(jī)8臺，拋秧機(jī)2臺，便型拖拉機(jī)22臺，有效地提高了勞動生產(chǎn)率。
5、建立了土地流轉(zhuǎn)機(jī)制。全縣各鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村按照“規(guī)范、有序”的要求，全面建立起了土地流轉(zhuǎn)檔案，規(guī)范了土地流轉(zhuǎn)程序，明確了規(guī)章制度。鄉(xiāng)(鎮(zhèn))農(nóng)業(yè)綜合服務(wù)站作為管理機(jī)構(gòu)，做到村有檔案，鄉(xiāng)有備案，配備專人分管檔案工作。摸索總結(jié)了四種流轉(zhuǎn)形式。即：土地出租、土地轉(zhuǎn)讓、土地轉(zhuǎn)包、土地互換，為今后土地流轉(zhuǎn)工作步入經(jīng)?；?、規(guī)范化軌道奠定了基礎(chǔ)，積累了經(jīng)驗。
l、法律意識較淡薄。表現(xiàn)在：一些農(nóng)民對土地承包經(jīng)營法律、法規(guī)認(rèn)識度低，知道有《土地承包法》的多，但通讀過全文了解精神的不多，有的土地流轉(zhuǎn)未經(jīng)村委會同意或備案，有的認(rèn)為簽不簽合同不重要，以口頭協(xié)議代替合同，有的流轉(zhuǎn)后再簽合同，埋藏下矛盾糾紛隱患；土地承包工作中，仍有一些村組干部對黨的土地承包政策和法規(guī)領(lǐng)會不夠，為解決人地矛盾，搞“幾年一調(diào)”，土地打亂重分，給土地流轉(zhuǎn)造成了困難和障礙。
2、個別鄉(xiāng)(鎮(zhèn))和村組干部對流轉(zhuǎn)工作認(rèn)識不足，重視不夠。還沒有走出過去“要錢”、“要糧”的舊的工作模式。認(rèn)為土地流轉(zhuǎn)是農(nóng)民自己之間的事，無須政府插手，而且土地流轉(zhuǎn)工作政策性強(qiáng)，敏感度高，涉及到千家萬戶，關(guān)系農(nóng)民切身利益，矛盾多、難度大，沒有直接經(jīng)濟(jì)收入，有為難、怕難情緒。有的抱應(yīng)付態(tài)度，導(dǎo)致鄉(xiāng)村干部沉不下去，責(zé)任不到位，工作難落實。
3、土地流轉(zhuǎn)的中介服務(wù)組織匱乏，流轉(zhuǎn)機(jī)制不完善。雖然有的地方成立了土地流轉(zhuǎn)的中介組織，但總體上仍不能適應(yīng)需要，缺少一個由下至上、網(wǎng)絡(luò)化、多功能的中介服務(wù)體系。由于土地流轉(zhuǎn)的中介組織欠完善，土地供求雙方的信息流動受阻，信息輻射面狹小，這在一定程度上影響了土地流轉(zhuǎn)的程度、規(guī)模和效益，提高了土地流轉(zhuǎn)的成本，造成“有買找不到賣，有賣找不到買”的局面，并限制了土地流轉(zhuǎn)的區(qū)域范圍。從流轉(zhuǎn)機(jī)制看，流轉(zhuǎn)形式單一，程序不規(guī)范。有的地方即使簽訂合同也存在手續(xù)不規(guī)范、條款不完備的問題。這既容易導(dǎo)致承包關(guān)系混亂也容易引起糾紛，同時，這也是造成承包者掠奪性經(jīng)營的重要因素。
1、加大宣傳，統(tǒng)一思想。要在干部群眾中多形式，多渠道地宣傳貫徹《土地承包法》，和中央、省、市有關(guān)農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的一系列文件精神，通過政策宣傳和細(xì)致的思想解釋，讓每一個農(nóng)民了解農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)政策，消除農(nóng)民的懼變心理，增強(qiáng)農(nóng)民群眾的法律意識和參與意識。要充分認(rèn)識規(guī)范土地流轉(zhuǎn)，可以有效地解決農(nóng)村人口變化引發(fā)的土地調(diào)整的需求。更為重要的是用市場手段和機(jī)制取代和制止行政手段任意調(diào)整土地的做法，從根本上解決人地矛盾，使農(nóng)村土地關(guān)系的穩(wěn)定由政策、法律強(qiáng)制逐步過渡為農(nóng)民的習(xí)慣。同時，又要充分認(rèn)識到規(guī)范土地流轉(zhuǎn)是—個經(jīng)常性工作，把規(guī)范土地流轉(zhuǎn)工作納入經(jīng)?；⒁?guī)范化軌道。
2、轉(zhuǎn)變觀念，明確思路。鄉(xiāng)村一級要從過去“管”、“要”向服務(wù)引導(dǎo)轉(zhuǎn)變，認(rèn)真搞好謀劃。一要以產(chǎn)業(yè)推動抓流轉(zhuǎn)。以加快農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化為契機(jī)，緊緊圍繞本地主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，建立有地方特色的產(chǎn)業(yè)帶，在尊重農(nóng)民意愿的前提下，鼓勵和引導(dǎo)農(nóng)民的承包土地向主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)和規(guī)模基地方向發(fā)展；二要規(guī)范建制抓流轉(zhuǎn)。引導(dǎo)簽訂規(guī)范的土地流轉(zhuǎn)合同，是避免土地糾紛，確保土地流轉(zhuǎn)健康有序發(fā)展的重要保證。今后凡涉及到土地流轉(zhuǎn)的農(nóng)戶，在土地所有權(quán)性質(zhì)不變的前提下都要依法引導(dǎo)簽訂規(guī)范的土地流轉(zhuǎn)書面合同，建檔保管，以解決農(nóng)戶土地流轉(zhuǎn)的后顧之憂，建立穩(wěn)定的流轉(zhuǎn)關(guān)系，促進(jìn)有序流轉(zhuǎn)。三要培育大戶抓流轉(zhuǎn)。把培訓(xùn)規(guī)模經(jīng)營大戶作為帶動土地流轉(zhuǎn)的關(guān)鍵來抓，形成以示范輻射大戶，大戶帶動土地流轉(zhuǎn)，土地流轉(zhuǎn)吸引大戶、孕育大戶的良性循環(huán)。鼓勵干部向農(nóng)民租田搞示范，通過“做給農(nóng)民看，教會農(nóng)民干”的引導(dǎo)方式，帶動農(nóng)民自愿轉(zhuǎn)租承包耕地。并且政府要拿出一定專項資金用于扶持大戶發(fā)展適度規(guī)模經(jīng)營，主要用于農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)；要按照功能全多樣化、布局科學(xué)、服務(wù)多樣的要求加快農(nóng)村城市化建設(shè)進(jìn)程，為農(nóng)村勞動力轉(zhuǎn)移提供更大就業(yè)空間。
3、建立土地流轉(zhuǎn)機(jī)制，運(yùn)用市場手段引導(dǎo)土地健康有序流轉(zhuǎn)。首先，規(guī)范土地流轉(zhuǎn)基本操作規(guī)程，實行程序化操作。在鄉(xiāng)(鎮(zhèn))農(nóng)業(yè)綜合服務(wù)站的指導(dǎo)下，受理農(nóng)民委托土地流轉(zhuǎn)申請書，發(fā)布土地流轉(zhuǎn)信息，召集農(nóng)戶自主流轉(zhuǎn)見面，對達(dá)成協(xié)議的農(nóng)民，指導(dǎo)和幫助按要求簽訂合同。其次，建立土地租金評估制度。目前，土地使用權(quán)的租金多是流轉(zhuǎn)雙方自由協(xié)商或基層組織協(xié)調(diào)確定，缺乏科學(xué)評估依據(jù)。建議建立農(nóng)用土地評估機(jī)構(gòu)，以土地流轉(zhuǎn)前的評估作為確定租金的依據(jù)；土地流轉(zhuǎn)后的評估，主要是監(jiān)督土地使用情況，防止土地肥力、地力被破壞。再次，建立土地流轉(zhuǎn)合同管理制度。流轉(zhuǎn)雙方要在平等互利的基礎(chǔ)上，簽訂書面土地流轉(zhuǎn)合同，明確流轉(zhuǎn)的形式、數(shù)量、期限、條件和雙方的權(quán)利、責(zé)任、義務(wù)；涉及承包土地田塊變動的，要及時辦理承包權(quán)證變更手續(xù)；有條件的，還可到公證部門辦理公證手續(xù)。農(nóng)村基層組織和承包合同管理部門要加強(qiáng)對流轉(zhuǎn)合同的審查、監(jiān)督，對合同的登記、立卷、歸檔，要形成制度化和規(guī)范化的管理。第四，建立必要的流轉(zhuǎn)中介組織?？捎赊r(nóng)辦牽頭，聯(lián)合農(nóng)業(yè)、土管、林業(yè)等部門設(shè)立“土地信托服務(wù)中心”，鄉(xiāng)鎮(zhèn)一級設(shè)立土地信托服務(wù)中轉(zhuǎn)站，村一級由村委會具體向農(nóng)民提供土地信托服務(wù)，突破土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)僅在有限區(qū)域內(nèi)進(jìn)行的制約，實行三級聯(lián)網(wǎng)，形成統(tǒng)一的土地使用權(quán)流通市場。
4、制定配套措施，完善法律政策，為土地合理流轉(zhuǎn)提供堅強(qiáng)的政策支持和法律保障。一是制定鼓勵土地流轉(zhuǎn)的相關(guān)優(yōu)惠政策。在優(yōu)惠的對象上實行雙向優(yōu)惠，既鼓勵土地轉(zhuǎn)出方，又鼓勵土地轉(zhuǎn)入方；在優(yōu)惠的內(nèi)容上實行綜合優(yōu)惠，不光在經(jīng)濟(jì)上優(yōu)惠，在流轉(zhuǎn)方享受集體公益事業(yè)服務(wù)方面都給予適當(dāng)照顧；在優(yōu)惠的手段上實行配套優(yōu)惠，包括在資金、技術(shù)、稅費(fèi)等方面給予適當(dāng)支持：在優(yōu)惠的取向上實行重點(diǎn)優(yōu)惠。即對“四荒”開發(fā)性經(jīng)營項目、具有技術(shù)推廣價值和市場發(fā)展前景的特色種養(yǎng)項目以及實行集約化、規(guī)?；?jīng)營的項目進(jìn)行重點(diǎn)扶持。二是深化農(nóng)村社會管理體制配套改革。大力培育農(nóng)村勞動力市場，加快農(nóng)村勞動力轉(zhuǎn)移，為農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)創(chuàng)造條件。加大農(nóng)村戶籍制度改革力度，改變農(nóng)民的“戀土”觀念、為農(nóng)民“退一進(jìn)二闖三”創(chuàng)造條件，減少農(nóng)民對土地的直接依賴。加快建立健全適合農(nóng)村特點(diǎn)的社會就業(yè)、養(yǎng)老保險、合作醫(yī)療等社會保障體系，消除農(nóng)民離土的后顧之憂。三是完善法律。通過立法，進(jìn)一步明確農(nóng)民的土地產(chǎn)權(quán)；明確允許農(nóng)民擁有土地的抵押權(quán)；開拓有關(guān)農(nóng)村土地規(guī)模經(jīng)營的保險業(yè)務(wù)等。
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