在人們越來越相信法律的社會中，合同起到的作用越來越大，它可以保護民事法律關系。擬定合同的注意事項有許多，你確定會寫嗎？下面是小編幫大家整理的最新合同模板，僅供參考，希望能夠幫助到大家。
解除買賣合同的條件 解除買賣合同協(xié)議書篇一
合同雙方當事人可以在房屋買賣合同中約定，當一定的情形出現(xiàn)時，房屋買賣合同解除。只要該約定不違反法律法規(guī)的強行性規(guī)定，不具有欺詐脅迫或者顯示公平的情形，那么，在約定的條件具備時，合同解除。如延期交房約定，付款約定，房產證辦理約定等等。約定解除條件具備時，權利人應當及時行使權力。根據(jù)法律規(guī)定，開發(fā)商遲延交付房屋，經催告后在三個月的合理期限內仍未交房的，購房人有權解除合同。當然，購房人遲延支付購房款，經催告后在三個月的合理期限內仍未付款的，開發(fā)商也有權解除合同，對方當事人沒有催告的，解除權應當在解除權發(fā)生之日起一年內行使;逾期不行使的，解除權消滅，當事人不得再單方面解除合同。
法定解除的情況很多，主要有以下情形：
1、開發(fā)商隱瞞房屋真實情況構成欺詐的
開發(fā)商故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假的預售許可證明的，或故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實的，或故意隱瞞所售房屋已出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實的，買房人有權解除合同。并有權利要求賠償損失。
2、開發(fā)商將已售房屋私自抵押
根據(jù)《擔保法》及《物權法》等規(guī)定，商品房買賣合同訂立后，開發(fā)商私下將該房屋抵押給第三人導致購房人購房合同目的不能實現(xiàn)的，買房人有權退房并解除合同，并要求出賣人返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。
3、一房二賣或者為拆遷補償安置房屋
根據(jù)《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第9條第3項之規(guī)定，出賣人訂立商品房買賣合同時，故意隱瞞所售房屋已經出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實，買受人可以請求解除合同;
4、房屋不符合質量要求或面積誤差比絕對值超出3%的
因房屋主體質量不合格不能交付使用或者交付使用后，房屋主體質量經檢驗確屬不合格;房屋的主體結構、防水等存在嚴重影響正常居住的;賣方交付使用的房屋套內建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同沒有約定處理方式或約定的處理方式不明確的，若面積誤差比絕對值超出3%的，買受人有權解除合同，請求返還購房款及利息，并要求賠償損失。
5、開發(fā)商遲延履行主要義務，無法辦理產權證
開發(fā)商在交房期滿后，經購房人催告在三個月的合理期限內仍未履行的，買房人有權解除合同;商品房買賣合同約定或者《城市房地產開發(fā)經營管理條例》第33條規(guī)定的辦理房屋所有權登記的期限(商品房買賣合同的標的物為尚未建成房屋的，自房屋交付之日起90日;商品房買賣合同的標的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日)屆滿后超過一年，導致買房人無法辦理房屋所有權登記的，買房人有權解除合同。
6、擔保貸款合同不能訂立;
根據(jù)《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第23條之規(guī)定：“商品房買賣合同約定，買受人以擔保貸款方式付款、因當事人一方原因未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，對方當事人可以請求解除合同和賠償損失。
7、開發(fā)商虛假宣傳或者隱瞞重要事實，構成根本違約，致使購房人在購房時期望的合同目的不能實現(xiàn)的。
8、不可抗力
根據(jù)《合同法》第94條第1項之規(guī)定，因不可抗力致使不能實現(xiàn)購房合同目的的，當事人有權解除合同。
9、不屬于不可抗力的事由，但是出現(xiàn)在在簽訂額合同時無法預料的情形，繼續(xù)履行合同無必要，或者也無法履行的情形。
解除買賣合同的條件 解除買賣合同協(xié)議書篇二
甲方：乙方：
身份證號碼身份證號碼：
甲乙雙方在平等自愿的基礎上，本著友好協(xié)商的原則，因國家政策的變動，此變動為不可歸責于甲乙任何一方的責任，導致乙方購買甲方位于北京市懷柔區(qū)號的房屋的目的不能實現(xiàn)，故甲乙雙方一致同意解除雙方于20xx年04月20日簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》和《房屋定金收付書》，特達成如下條款，以資雙方共同遵守：
一、解除甲乙雙方于20xx年04月20日簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》和《房屋定金收付書》。
二、本協(xié)議簽訂生效之日起，甲乙雙方之前簽署的任何合同文件均作廢，甲乙雙方互相免責，任何一方不得再追究另一方的任何責任，否則，須向相對方承擔違約金元;
三、甲方在簽訂本協(xié)議當日一次性退還乙方元人民幣，乙方向甲方出具相應的收款憑證。
四、本確認書是雙方完全自愿簽訂，任何一方不得再以任何理由提起訴訟或仲裁。
五、本確認書簽訂之日起生效，一式兩份，甲乙雙方各執(zhí)一份，效力等同。
甲方：乙方：
年月日年月日
解除買賣合同的條件 解除買賣合同協(xié)議書篇三
解除合同的條件，分約定解除條件和法定解除條件兩種，其中約定解除又可分為協(xié)議解除和約定解除權。
合同法第九十三條規(guī)定，當事人協(xié)商一致，可以解除合同。當事人可以約定一方解除合同的條件。解除合同的條件成就時，解除權人可以解除合同。
(一)因不可抗力致使不能實現(xiàn)合同目的;(二)在履行期限屆滿之前，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務;(三)當事人一方遲延履行主要債務，經催告后在合理期限內仍未履行;(四)當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的;(五)法律規(guī)定的其他情形。
根據(jù)《合同法》的規(guī)定，當事人一方行使解除權，主張解除合同，只要通知對方即可，也就是說，解除權的行使，只要向對方當事人傳達了自己的意思表示就可以發(fā)生解除合同的效力，而不需要以其他方式輔助。對方接到通知后，合同即發(fā)生解除的效力，而無需被通知人同意。如果對方對解除合同有異議，根據(jù)《合同法》的規(guī)定，可以請求人民法院或者仲裁機構確認解除合同的效力。法律、行政法規(guī)定規(guī)定解除合同應當辦理批準、登記等手續(xù)的，應當依照特別程序辦理批準、登記手續(xù)后，才能產生合同解除的效力，這是與合同生效要件相對應的。
根據(jù)前三點內容可知，如果購房者與售房者未就商品房買賣合同解除權達成約定的，那么，行使商品房買賣合同解除權的前提就得符合我國合同法規(guī)定的法定解除合同情形。如果購房者和售房者簽訂的商品房買賣合同符合了行使合同解除權的情形，購房者或者售房者主張解除合同，只要通知對方即可，而無需被通知人同意。如果對方對解除合同有異議，可以請求人民法院或者仲裁機構確認解除合同的效力。法律、行政法規(guī)定規(guī)定解除合同應當辦理批準、登記等手續(xù)的，應當依照特別程序辦理批準、登記手續(xù)后，才能產生合同解除的效力?？傊@是一個復雜的問題，解決該問題除了需要結合您自身實際情況，還需要對解除合同后的后續(xù)問題做完善。在此建議您盡早咨詢專業(yè)律師，以維護您自身的最大合法權益。
解除買賣合同的條件 解除買賣合同協(xié)議書篇四
徐女士與某房產公司簽訂了一份商品房買賣合同。但后來卻被告知該房產已賣給第三人胡某了。經過了解才知道，該公司總經理錢某見該樓盤房價每平方米漲了1300多元，就利用職務之便將該房產又賣給其妻弟胡某，并在徐女士發(fā)現(xiàn)之前將該房產交付給胡某使用并辦理了產權證。徐女士與房產公司交涉多次，均無結果。徐女士問現(xiàn)在該怎么辦？
對徐女士的這個糾紛本人認為有兩種解決方式：一種方式是根據(jù)《高級人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《解釋》）第十條的規(guī)定，向法院申請確認房產公司與胡某訂立的房屋買賣合同無效，并要求房產公司繼續(xù)履行與其訂立的商品房買賣合同；第二種方式是根據(jù)《解釋》第八條的規(guī)定，請求解除徐女士與房產公司的房屋買賣合同，并要求房產公司返還購房款并支付相應利息、賠償損失，同時可要求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。
類似于徐女士的這種購房糾紛在20xx年6月1日生效實施的《解釋》中均有所規(guī)定。該《解釋》除規(guī)定了上述兩種應認定合同無效或解除合同的情形之外，還在該《解釋》第八、九、十二、十三、十四、十五、十九、二十三條規(guī)定了另外十種依法可請求確認合同無效、撤銷或解除的具體情形。筆者根據(jù)該解釋的規(guī)定，對這十種確認合同無效、依法撤銷或解除的具體情形作一概括性介紹，希望能對廣大購房者有所幫助。
1.商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人，導致商品房買賣合同目的不能實現(xiàn)的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同，并要求房產公司返還購房款并支付相應利息、賠償損失。
2.出賣人訂立商品房買賣合同時，故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明的，買受人可根據(jù)《中華人民共和國合同法》第52條的規(guī)定，以違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定為由，向法院申請確認該合同無效，并要求房產公司返還購房款并支付相應利息、賠償損失。
3.出賣人訂立商品房買賣合同時，故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實，買受人可根據(jù)我國合同法的規(guī)定，向法院申請確認該合同無效或撤銷該合同，并要求房產公司返還購房款并支付相應利息、賠償損失。
4.出賣人訂立商品房買賣合同時，故意隱瞞所售房屋已經出賣給第三人或者為拆遷補償安置房子的事實，買受人可根據(jù)我國合同法的規(guī)定，向法院申請確認該合同無效或撤銷該合同，并要求房產公司返還購房款并支付相應利息、賠償損失。
上述四種情形，買受人還可同時要求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。
5.因房屋主體結構質量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結構質量經核驗確屬不合格，買受人有權請求解除合同和賠償損失。
6.因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用，買受人有權請求解除合同和賠償損失。
7.出賣人交付使用的房屋套內建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，其面積誤差比絕對值超同3%，買受人有權請求解除合同、返還購房款并支付利息，但合同中另有約定的除外。
8.出賣人遲延交付房屋，經催告后在三個月的合理期限內仍未履行的，買受人有權請求解除合同，但合同中另有約定的除外。
9.商品房買賣合同約定或者《城市房地產開發(fā)經營管理條例》第33條規(guī)定的辦理房屋所有權登記的期限屆滿后超過一年，由于出賣人的原因，導致買受人無法辦理房屋所有權登記，買受人有權請求解除合同和賠償損失。
10.商品房買賣合同約定，買受人以擔保貸款方式付款，因出賣人的原因或不可歸責于買賣雙方的事由而未能訂立商品房擔保貸款合同，并導致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，買受人有權請求解除合同并要求賠償損失或者由出賣人返還購房款及支付利息或返還定金。
從上述分析可以看出，該《解釋》的突出特點是強調對房屋買受人的保護，其中規(guī)定的12種商品房買賣合同無效、撤銷、解除的具體情形，對于有力的維護消費者合法權益及我國人民法院對此類糾紛正確、及時的審理有著十分重要的意義。
當然，對于商品房買賣合同的無效、解除及撤銷，除了直接適用上述規(guī)定之外，還可以適用我國合同法及房地產方面法律、法規(guī)的相關規(guī)定，而不能局限于《解釋》中的這12種具體情形。
解除買賣合同的條件 解除買賣合同協(xié)議書篇五
結合審判實踐，商品房買賣合同的解除之事由概括起來主要有以下幾種：
1、協(xié)議解除;
2、根本違約;
3、遲延履行;
4、法律規(guī)定的其他情形。
具體言之，解釋對后三種事由明確列舉規(guī)定。
根本違約：商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人;商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人;故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明;故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實;故意隱瞞所售房屋已經出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實;房屋主體結構質量不合格;房屋質量問題嚴重影響正常居住使用的。
遲延履行：出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經催告后在三個月的合理期限內仍未履行的;辦理房屋所有權登記的期限屆滿后超過一年，由于出賣人的原因，導致買受人無法辦理房屋所有權登記的。其他解除情形：面積誤差比絕對值超出3%;商品房買賣合同約定，買受人以擔保貸款方式付款、因當事人一方原因未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的。
司法解釋主要從實體上規(guī)定了解除商品房買賣的事由，對其解除程序則應根據(jù)我國合同法的規(guī)定處理。我國合同法第九十六條第一款規(guī)定：“主張解除合同的，應當通知對方。合同自通知到達對方時解除。”該項緊接著規(guī)定，“對方有異議的，可以請求人民法院或者仲裁機構確認解除合同的效力。”
可見，行使商品房買賣合同解除權的一方應該履行通知的程序。沒有通知的，法院應該行使釋明權，要求主張解除的一方及時向對方通知解除。問題是，通知已經送達，但對方一旦提出異議之訴，主張合同解除的通知人對于合同解除的效力便處于不確定狀態(tài)，須由法院裁判。作為法院，在解除商品房買賣合同的訴訟實踐中，應該圍繞上述司法解釋所列舉的情形來審查主張解除合同的理由是否成立，從而確認解除商品房買賣合同的效力。
解除買賣合同的條件 解除買賣合同協(xié)議書篇六
致：尊敬的××先生/女士
您于xxxx年xx月xx日，在所在地區(qū)定購了樓盤地址x號樓xxx室，并于xxxx年xx月xx日與我公司簽訂了《商品房買賣合同》(合同編號：xxxxxxx)。按照該合同第xx條的規(guī)定，您如約支付了首期房款，余款應由您向銀行申請按揭貸款的方式支付給我公司。自xxxx年xx月xx日起，直至xxxx年xx月xx日我公司至今未收到您通過銀行代付的按揭貸款。
我公司于xxxx年xx月xx日向您發(fā)出了書面的《催款通知書》，其后又有幾次電話通知，希望您按照合同約定履行付款義務，但您至今沒有支付購房余款計人民幣xxxxxxx元整。您與我公司之間簽訂的《商品房買賣合同》是雙方真實意思表示，不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，合法、有效。雙方應當嚴格按照合同的約定全面履行自己的義務。您遲延支付購房款，經我公司催告后在合理的期限內仍未履行?，F(xiàn)根據(jù)《中華人民共和國合同法》，《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》之規(guī)定，鄭重通知如下：
一、自本通知到達您的同時，即解除您與我公司簽訂的《商品房買賣合同》(合同編號：xxxxxxxxx);
二、我公司將采取相應的法律手段就您遲延付款的違約行為追究2 / 4您的法律責任，并就我公司可能因此所遭受的經濟損失向您進行索賠。
特此通知!
如有未盡事宜，請您和xxxx聯(lián)系。
聯(lián)系電話：xxxxxxxx
解除買賣合同的條件 解除買賣合同協(xié)議書篇七
甲方：__________________
身份證號碼：__________________
乙方：__________________
身份證號碼：__________________
甲、乙雙方經友好協(xié)商一致，同意達成如下協(xié)議：
一、甲乙雙方同意解除雙方于_____年_____月____日簽定的商品房買賣合同（以下簡稱該合同），編號為：__________________。
二、雙方在簽訂本協(xié)議后，甲方同意乙方自動退房，解除該合同。甲方就簽署該合同收取之樓款于本協(xié)議生效之日起30日內返還乙方。
三、原雙方簽訂的商品房買賣合同在甲乙雙方簽署本協(xié)議后隨之作廢。甲方在乙方簽署本協(xié)議并到房管部門備案后，即可以任何方式處分該房屋。
四、訂立本協(xié)議及辦理有關手續(xù)所需之一切費用，包括手續(xù)費、公證費及政府有關部門之收費等，均由乙方支付。
五、在執(zhí)行本解除協(xié)議過程中如產生爭議，甲乙方雙方應盡力通過協(xié)商解決，協(xié)商不成，任何一方可提交有管轄權的人民法院通過訴訟解決。
六、本協(xié)議由甲乙雙方或其授權代表簽字或蓋章后，經_______公證處公證之日起生效。
七、本協(xié)議一式____份，甲方____份，乙方、市公證處及房管部門各____份，每份協(xié)議均具有同等效力。
甲方：__________________
_____年_____月____日
乙方：__________________
_____年_____月____日
解除買賣合同的條件 解除買賣合同協(xié)議書篇八
甲方：
乙方：
甲乙雙方通過友好協(xié)商，就乙方申請退還已購買甲方房屋的退房，解除原房屋買賣合同的相關事宜達成如下協(xié)議：
一、乙方將________年____月____日購買的____公寓____號和____號房屋退還給甲方。
二、乙方和其愛人有義務配合甲方同房地產管理局、____銀行____分行及其他部門辦理房屋退房的相關手續(xù)。
三、因辦理退房手續(xù)而發(fā)生的相關費用和損失由乙方負責。
四、在乙方辦理好退房手續(xù)后五個工作日內甲方將乙方的首付款29.66萬元退還給乙方，將購房貸款60.90萬元退還給中國銀行桂林分行，歸還銀行利息的部分由乙方負責償還。
五、違約金：違約方需支付違約金伍萬元。
六、本合同正本兩份，雙方各執(zhí)一份，具有法律約束力。
甲方(簽章)：_________ 乙方(簽章)：_________
簽訂地點：___________ 簽訂地點：___________
_________年____月____日 _________年____月____日
解除買賣合同的條件 解除買賣合同協(xié)議書篇九
某某公司：
200 年 月 日，我公司與你公司簽訂了編號為 的買賣合同。合同簽訂后，你公司于 20xx年 xx月 xx日向我公司交付 產品 x公斤。 20xx年 x月 日x，我公司在使用過程中發(fā)現(xiàn)你公司交付的產品具有以下嚴重質量問題：
我公司于當日就上述問題向你公司提出質量異議，要求你公司立即與我公司協(xié)商解決有關產品質量問題，但你公司一再拖延，拒不履行合同義務。
經研究決定，我公司向你公司通知如下：
依據(jù)編號為 的買賣合同第 條之約定，你公司的違約行為嚴重侵害了我公司的合法權益，并使解除合同條件得以成就?，F(xiàn)我公司特依合同的相關約定通知你公司解除合同。編號為 的買賣合同自本通知到達你公司時解除。
請你公司于本通知送達后三日內與我公司協(xié)商有關合同解除的善后事宜。
特此通知!
公司
20xx年xx 月xx 日
解除買賣合同的條件 解除買賣合同協(xié)議書篇十
甲方：房地產開發(fā)公司
乙方：莫秀英
甲乙雙方通過友好協(xié)商，就乙方申請退還已購買甲方房屋的退房，解除原房屋買賣合同的相關事宜達成如下協(xié)議：
一、乙方將20xx年10月3日購買的朝暉國際公寓501號和503號房屋退還給甲方。
二、乙方和其愛人有義務配合甲方同房地產管理局、中國銀行桂林分行及其他部門辦理房屋退房的相關手續(xù)。
三、因辦理退房手續(xù)而發(fā)生的相關費用和損失由乙方負責。
四、在乙方辦理好退房手續(xù)后五個工作日內甲方將乙方的首付款29.66萬元退還給乙方，將購房貸款60.90萬元退還給中國銀行桂林分行，歸還銀行利息的部分由乙方負責償還。
五、違約金：違約方需支付違約金伍萬元。
六、本合同正本兩份，雙方各執(zhí)一份，具有法律約束力。
七、本合同雙方簽字后生效，之前雙方簽訂的房屋買賣合同自本合同的生效而自行失效。
八、本合同解釋權歸甲方所有。
甲方蓋章
乙方簽字：
負責人簽字：
乙方身份證號碼：
20xx年x月xx日
解除買賣合同的條件 解除買賣合同協(xié)議書篇十一
《聯(lián)合國國際貨物買賣合同公約》(以下簡稱《公約》)并未明確使用解除合同這一術語，而是使用了宣告合同無效，它用列舉的形式表明了宣告合同無效的幾種情形及其后果：宣告合同無效必須以向另一方當事人發(fā)出通知才生效;宣告合同無效是買方或賣方可單方行使的權利;宣告合同無效僅限于合同一方根本違約或違約方在寬限期內仍未履行合同義務或聲明將不在寬限期內履行合同義務;宣告合同無效解除了各方合同義務?！豆s》中宣告合同無效和《中華人民共和國合同法》中解除合同的性質和特點基本相同：首先，都是一種形成權，即僅憑一方當事人依法定事由作出的意思表示即可使現(xiàn)成的法律關系消滅的權利，其行使無須征得對方當事人的同意。只要具備法律規(guī)定的條件，一方即有權通知另一方解除合同，而無須征得另一方同意或與另一方協(xié)商。其次，合同解除是對違約方的一種懲罰，所以，也成為違約方承擔違約責任的一種方式。最后，一方行使合同解除權必須以向另一方發(fā)出解除通知為前提。
(一)寬限期與根本違約的關系
實踐中，若賣方遲延交貨，買方是否絕對享有決定寬限期的權利，它直接影響到合同的效力?！豆s》第47條第一款規(guī)定，如果賣方不按合同規(guī)定的時間履行其義務，買方可以規(guī)定一段合理的額外時間，讓賣方履行其義務?！豆s》第49條規(guī)定，買方可以不給賣方規(guī)定額外的合理時間，就可以立即宣告解除合同。從這條規(guī)定看來，買方享有決定是否給賣方寬限期的權利。在實踐中，若買方動輒行使此項權利，就難以體現(xiàn)買賣合同的公平合理性。如果雙方買賣的是普通的、價格相對穩(wěn)定的商品，賣方的遲延交貨并未構成根本違約，如果買方不給賣方寬限期，卻以根本違約為由予以解除合同，這對賣方來說并不公平。事實上，也有買方因為找到了出價更低的`賣方而以根本違約為由而惡意解除合同的例子。即使買方給予了賣方一段寬限期，時間長短又沒有具體規(guī)定，買賣雙方各有說法，《公約》僅以合理為限，那么怎樣才算合理?因此在實踐中，如何行使此項權利才是真正體現(xiàn)公約精神，較難把握尺度。
(二)根本違約的標準問題
《公約》第25條對根本違約的定義是：一方當事人違反合同的結果，如使另一方當事人蒙受損害，以至于實際剝奪了他根據(jù)合同規(guī)定有權期待得到的東西，即為根本違約，除非違反合同一方并不預知而且一個同等資格、通情達理的人處于相同情況下也沒有理由預知會發(fā)生這種結果?！豆s》對根本違反合同所采取的衡量標準是，看違反合同的后果是否使對方蒙受重大損害，即違約后果的嚴重程度。盡管該條規(guī)定是聯(lián)合國國際貿易法委員會吸收各國法律規(guī)定，并調和了兩大法系關于同一問題的不同處理辦法，但仍然存在兩個問題：
1.既然損害的嚴重程度為剝奪了他根據(jù)合同規(guī)定有權期待得到的東西，那么究竟怎樣的違約行為才足以造成此后果，守約方如何認定根本違約是否確實?這需要具體案件具體分析，因為同樣的違約行為在不同情況下會帶來不同程度的損害結果，這影響到是否構成根本違約。
2.同等資格、通情達理的人員標準無明確規(guī)定。同等資格是否指在該業(yè)務領域經驗相當豐富的人?通情達理是否指在商業(yè)信譽、從業(yè)道德方面表現(xiàn)俱佳的當事方?這些因素都會帶來判斷上的難度，從而影響到守約方宣告合同無效的權利。
(三)預期利潤的索賠問題
《公約》第74條規(guī)定，一方當事人違反合同應負的損害賠償額，應與另一方當事人因他違反合同而遭受的包括利潤在內的損失額相等。可見，損害賠償?shù)姆秶鷳敯▽嶋H損失和利潤損失兩個方面。實際損失較好理解，即守約方已經支出的各項費用及合同如能履行應獲得的合同利益。但是利潤損失較難計算，它是否包括預期的利潤?即守約方已事先計劃好的獲取合同標的后再將標的物轉手而獲取的利潤?！豆s》第74條同時規(guī)定，這種損害賠償不得超過違反合同一方在訂立合同時，依照他當時已知道或理應知道的事實和情況，對違反合同預料到或理應預料到的可能損失。那么，預期利潤究竟是否是違約方預料到或理應預料到的損失?這里就要從主、客觀兩方面來加以判斷，主觀上講，指違約方在訂立合同時就應當知道，若其違約會給對方造成的后果;客觀上講，憑借違約方的性質，與守約方的合作期限長短，自己對守約方貿易習慣的了解，違約方是否應當預見到其違約行為會產生的后果。因此盡管已經有了明確規(guī)定，但其中確實存在主觀因素，所以索賠預期利潤究竟能否得到支持，是完全支持還是予以部分考慮，都需要在具體案件中由法官來自由裁量。
另外，如果決定予以考慮的話，這部分預期利潤該如何計算，方法也有不同：第一種方法是以差價確定損害賠償?shù)姆秶?，該方法既可以適用于賣方違約情況，也可以適用于買方違約的情況。前者是買方在解除合同后的一個合理時間內以合理方式購買替代貨物，后者是在解除合同后的一個合理時間內以合理方式將貨物轉賣。同樣，差價也就包括了買方購買替代物或者賣方轉賣貨物的交易價格與原合同價格之間的差額。第二種方法是以時價確定損害賠償?shù)姆秶?。所謂時價是指在一定地點一定時間的某種貨物的市場價格。這里的時間標準有兩個：即在接受貨物之前解除合同，則適用解除時的時價;在接受貨物之后解除合同，則適用接受貨物時的時價。這里的地點標準是依據(jù)原應交貨的地點。如果該地點沒有時價，則指另一合理替代地點的價格，但需要適當考慮貨物運費的差額。這種方法雖然有其合理性，但需要大量的調查工作，故較少被采納。
(四)買方宣告解除合同后，另行購買替代物的條件購買替代物是賣方不交貨時，買方所特有的補救措施。這一權利已受到各國法律及國際公約的肯定。但在實際案例中，怎樣行使這項權利才是符合公約精神?一般有以下兩個標準：一是在時間上，買方必須在解除合同后一段合理時間內行使，二是在方式上，買方購買替代物的價格、地點、渠道等都是適當?shù)?，如價格需與原貨物相當、渠道正規(guī)，否則就不是購買替代物，成為購買新貨物了。但在按以上兩個標準裁決時，也會存在問題，如買方在賣方無力履約，時間緊急時為了按照《公約》第75條之規(guī)定減少損失已經購買了替代物，之后才宣告解除合同，而賣方認為買方應當先要有一個宣告解除合同的過程才有權購買替代物。對于賣方的抗辯，不能予以完全支持，而要看買方是否已舉出足夠證據(jù)證明自己購買替代物的合理性與緊迫性，可見，實踐中的判斷理解存在較大分歧。
由此可見，盡管《公約》已經對行使合同解除權作出了較為詳盡的規(guī)定，但由于它很大程度上是各國相互妥協(xié)的產物，同時采用的術語又具有高度的概括性，在實踐中遇到具體案例時，存在很多困難和矛盾的情況。這些問題的解決不僅需要各國之間貿易實踐經驗的積累，需要各國對此類問題的相互協(xié)商，同時還需要理論的不斷突破和創(chuàng)新。研究分析這些問題，可以使我們在訂立國際貿易合同時做到胸有成竹，從而預防各類糾紛的發(fā)生。
解除買賣合同的條件 解除買賣合同協(xié)議書篇十二
1、拆遷人將補償安置房屋另行出賣給第三人的，被拆遷人可以向拆遷人請求解除安置協(xié)議;
解釋第七條“被拆遷人請求解除拆遷補償安置協(xié)議的，按照本解釋第八條的規(guī)定處理”說明對此安置協(xié)議被拆遷人享有解除權。但這種安置協(xié)議必須符合兩個條件：
(1)拆遷人與被拆遷人雙方是按照所有權調換形式訂立拆遷安置協(xié)議。
(2) 該補償安置的房屋在安置協(xié)議中有明確的位置、用途約定。形式上拆遷人必須將該補償安置房屋另行出賣給第三人。
2、出賣人將商品房一賣一抵時，買受人可以請求解除合同;
解釋第八條“商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋抵押給第三人”，“導致商品房買賣合同目的不能實現(xiàn)的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同”同時買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付房款一倍的賠償責任。
3、出賣人將一房二賣時，買受人可以請求解除合同;
解釋第八條“商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人”，“導致商品房買賣合同目的不能實現(xiàn)的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同”同時買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付房款一倍的賠償責任。
4、 出賣人故意隱瞞所受房屋已經抵押的事實，將房屋出售給買受人的，買受人知情后可以解除合同;
解釋第九條第二項“故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實”，“導致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任”此項內容是指只要出賣人故意隱瞞所受房屋已經抵押的事實，將房屋出售給買受人的，買受人知情后就可以解除合同，而且可以要求賠償損失。
5、出賣人故意隱瞞所售房屋已經出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實，再將此房屋出賣給買受人的，買受人知情后可以解除合同;
解釋第九條第三項“故意隱瞞所售房屋已經出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實”，“導致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任”此項內容也是指只要出賣人故意隱瞞所售房屋已經出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實，在將此房屋出賣給買受人的，買受人知情后就可以解除合同。
6、房屋主體質量不合格時，買受人可以請求解除合同;
解釋第十二條“因房屋主體結構質量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結構質量經核驗確屬不合格，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。”即期房和現(xiàn)房的買賣合同在房屋主體結構出現(xiàn)質量不合格時，買受人可以解除合同并且可以要求賠償損失。
7、因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用，買受人可以請求解除合同;
解釋第十三條第一款“因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持?！币虼顺鲑u人交付使用的房屋存在質量問題嚴重影響買受人正常居住適用，買受人可以解除合同并且可以要求賠償損失。
8、套內面積或建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同也無處理約定，且面積誤差比絕對值超出3%，買受人可以解除合同;
解釋第十四條“出賣人交付使用的房屋套內建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理;合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理?！?，“面積誤差比絕對值超出3%，買受人請求解除合同、返還已付購房款及利息的，應予支持?！奔刺變让娣e或建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同也無處理約定，且面積誤差比絕對值超出3%，買受人就可以解除合同。
9、 出賣人遲延交房經催告后三個月期滿出賣人仍未交房，買受人可以請求解除合同;
解釋第十五條“根據(jù)《合同法》第九十四條的規(guī)定，出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經催告后在三個月的合理期限內仍未履行，當事人一方請求解除合同的，應予支持”即出賣人遲延交房經買受人催告后三個月期滿出賣人仍未交房，買受人可以請求解除合同。
10、由于出賣人的原因導致買受人無法按期辦理房屋所有權登記，買受人可以請求解除合同;
解釋第十九條“商品房買賣合同約定或者《城市房地產開發(fā)經營管理條例》第三十三條規(guī)定的辦理房屋所有權登記的期限屆滿后超過一年，由于出賣人的原因，導致買受人無法辦理房屋所有權登記，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持?！?《城市房地產開發(fā)經營管理條例》第三十三條規(guī)定“預售商品房的購買人應當自商品房交付使用之日起90日內，辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續(xù);現(xiàn)售商品房的購買人應當自銷售合同簽訂之日起90日內，辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續(xù)。房地產開發(fā)企業(yè)應當協(xié)助商品房購買人辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續(xù)，并提供必要的證明文件?！奔锤鶕?jù)合同約定或者《城市房地產開發(fā)經營管理條例》第三十三條規(guī)定的辦理房屋所有權登記的期限屆滿后超過一年，買受人無法辦理房屋所有權登記時，可以請求解除合同并要求賠償損失。
11、因出賣人一方原因未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，買受人可以請求解除合同;
解釋第二十三條“商品房買賣合同約定，買受人以擔保貸款方式付款、因當事人一方原因未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，對方當事人可以請求解除合同和賠償損失?！奔慈绻虺鲑u人一方原因未能訂立商品房擔保貸款合同導致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，買受人可以請求解除合同。
12、因不可歸責與買受人的事由未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，買受人可以請求解除合同。
解釋第二十三條“因不可歸責于當事人雙方的事由未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，當事人可以請求解除合同，出賣人應當將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人?！?即因不可歸責與買受人的事由未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，買受人可以請求解除合同。
解除買賣合同的條件 解除買賣合同協(xié)議書篇十三
甲方：_______________房地產開發(fā)公司
乙方：_______________
甲乙雙方通過友好協(xié)商，就乙方申請退還已購買甲方房屋的退房，解除原房屋買賣合同的相關事宜達成如下協(xié)議：
一、乙方將__________年__________月__________日購買的__________公寓__________號和__________號房屋退還給甲方。
二、乙方和其愛人有義務配合甲方同房地產管理局、中國銀行桂林分行及其他部門辦理房屋退房的相關手續(xù)。
三、因辦理退房手續(xù)而發(fā)生的相關費用和損失由乙方負責。
四、在乙方辦理好退房手續(xù)后五個工作日內甲方將乙方的首付款__________萬元退還給乙方，將購房貸款__________萬元退還給中國銀行桂林分行，歸還銀行利息的部分由乙方負責償還。
五、違約方需支付違約金_________萬元。
六、本合同正本兩份，雙方各執(zhí)一份，具有法律約束力。
七、本合同雙方簽字后生效，之前雙方簽訂的房屋買賣合同自本合同的生效而自行失效。
八、本合同解釋權歸甲方所有。
甲方蓋章：_______________乙方簽字：_______________
負責人簽字：_______________乙方身份證號碼：_______________
_________年_____月__________日
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