合同是適應私有制的商品經(jīng)濟的客觀要求而出現(xiàn)的，是商品交換在法律上的表現(xiàn)形式。合同是適應私有制的商品經(jīng)濟的客觀要求而出現(xiàn)的，是商品交換在法律上的表現(xiàn)形式。優(yōu)秀的合同都具備一些什么特點呢？又該怎么寫呢？下面是小編為大家整理的合同范本，僅供參考，大家一起來看看吧。
房地產(chǎn)項目合同風險房地產(chǎn)項目合同管理臺賬篇一
;提要房地產(chǎn)業(yè)是一種高收益、高風險的綜合性產(chǎn)業(yè),其開發(fā)中的風險因素眾多,這些因素對于房地產(chǎn)開發(fā)成敗起著決定性的作用。本文將從房地產(chǎn)項目開發(fā)流程的各階段出發(fā),詳細分析各階段影響房地產(chǎn)開發(fā)的風險因素,為建立房地產(chǎn)開發(fā)項目風險評估指標體系提供依據(jù)。
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房地產(chǎn)開發(fā)過程通常分為四個階段,即投資決策階段、土地獲取階段、項目建設階段和經(jīng)營管理階段。就房地產(chǎn)開發(fā)商而言,開發(fā)的各個階段的風險表現(xiàn)是不同的,它伴隨各個階段的主要任務而產(chǎn)生。
一、投資決策階段
(一)開發(fā)區(qū)域風險。在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中,開發(fā)區(qū)域風險可能來源于開發(fā)區(qū)域的政治環(huán)境、政策環(huán)境、社會環(huán)境和經(jīng)濟社會風險。政治環(huán)境風險如戰(zhàn)爭、動蕩等,社會環(huán)境風險如風俗習慣、社會安定等。
1、政策環(huán)境風險。政策環(huán)境風險是指由于政策的潛在變化可能給房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營者帶來的各種形式的經(jīng)濟損失。
(1)產(chǎn)業(yè)政策。國家產(chǎn)業(yè)政策的變化不僅影響房地產(chǎn)市場需求結構的變化,而且決定房地產(chǎn)業(yè)的興衰。產(chǎn)業(yè)政策對房地產(chǎn)業(yè)的影響巨大,一方面國家通過產(chǎn)業(yè)政策來鼓勵某些產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,如果房地產(chǎn)業(yè)是支持的對象,則它在國民經(jīng)濟中的地位會得到提高,國家會增加這方面的資金投入,從而給房地產(chǎn)業(yè)的投資經(jīng)營者帶來更多的收益,反之,會給房地產(chǎn)業(yè)的投資經(jīng)營者帶來損失;另一方面國家對不同的房地產(chǎn)支持力度的變化,會改變房地產(chǎn)市場的需求結構,給房地產(chǎn)業(yè)不同領域的投資者帶來不同的影響。研究國家和地區(qū)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策對房地產(chǎn)的投資決策有重要意義。
(2)土地政策。土地是房地產(chǎn)開發(fā)的基礎,土地管理政策的變化必然對房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生影響,土地政策風險來源于土地產(chǎn)權制度的變更、不確定,不同的土地取得方式、土地調(diào)控制度,以及不同的土地政策執(zhí)行力度。為了避免遭受風險損失,房地產(chǎn)投資經(jīng)營者應該關注土地政策的變化趨勢。
(3)住房政策。住房作為人們生活的基本必需品,是政府為保持社會穩(wěn)定需關注的一個方面,國家不同的住房政策使房地產(chǎn)開發(fā)商面臨不同的風險。
(4)金融政策。國家金融政策的調(diào)整可使房地產(chǎn)商品的開發(fā)者和經(jīng)營者賺取額外利潤或遭受額外損失。當政府認為房地產(chǎn)投資過熱、采用緊縮信貸的政策時,會導致在建的項目由于資金短缺而停工,擬建的項目因為籌集不到足夠的資金而推遲,這會給房地產(chǎn)的投資經(jīng)營者帶來很大的損失。同時,如果政府為了刺激房地產(chǎn)市場的繁榮而降息,則會給房地產(chǎn)商帶來額外的利潤。
(5)城市規(guī)劃。城市規(guī)劃的變動對已經(jīng)建成的、正在建設中的以及將要建設的房地產(chǎn)商品的價值都會產(chǎn)生影響,使開發(fā)商和經(jīng)營者都會面臨風險。城市規(guī)劃對房地產(chǎn)的影響主要通過規(guī)劃指標和規(guī)劃用途、容積率、建筑覆蓋率、建筑限高和道路交通的變化以及行政隸屬的變更引起。
(6)環(huán)保政策。近年來,人們環(huán)保意識逐漸加強,新的環(huán)保政策不斷制定,舊的環(huán)保政策不斷強化,這都對房地產(chǎn)的開發(fā)投資產(chǎn)生巨大影響。
(7)法律風險。法律風險是指房地產(chǎn)商品投資經(jīng)營者在房地產(chǎn)市場中進行各種活動時,因為法律糾紛,導致延誤時間、增加成本或直接造成經(jīng)濟損失而產(chǎn)生的風險。產(chǎn)生法律風險的主要原因是房地產(chǎn)交易雙方在簽訂各種合同時,可能未能就各方面的義務和責任作出詳細規(guī)定,或在執(zhí)行合同過程中因為理解的偏差而造成糾紛。同時,我國現(xiàn)行的有關房地產(chǎn)方面的法律法規(guī)還不健全、不穩(wěn)定,也是導致法律風險的一個重要原因。
考慮開發(fā)區(qū)域政策環(huán)境風險,從以上七個要素著手,著眼于區(qū)域政策的完備性、穩(wěn)定性及執(zhí)法的公正性。而由于房地產(chǎn)開發(fā)周期長、投資規(guī)模大,因此政策的穩(wěn)定性和連續(xù)性是房地產(chǎn)投資決策時考慮開發(fā)區(qū)域政策環(huán)境風險的重點。
2、經(jīng)濟環(huán)境風險
(1)經(jīng)濟形勢。區(qū)域經(jīng)濟形勢是影響房地產(chǎn)開發(fā)風險的決定性因素。經(jīng)濟發(fā)展,則房地產(chǎn)市場繁榮;經(jīng)濟停滯,則房地產(chǎn)市場蕭條。
(2)市場供求。供求風險是整個房地產(chǎn)市場中最重要、最直接的風險之一。房地產(chǎn)市場的供求主要受土地的供給狀況、工程技術水平、房地產(chǎn)政策、信貸政策等因素的影響。由于房地產(chǎn)商品消費的區(qū)域性特點,其價格受供求影響的幅度更大,因此房地產(chǎn)經(jīng)營者承擔的市場供求風險遠比一般的市場情況要大。對房地產(chǎn)市場供求關系作出客觀、準確的判斷,并科學地進行預測,把握房地產(chǎn)供求關系的規(guī)律,才能減少市場供求的風險。
(3)通貨膨脹。正常的經(jīng)濟環(huán)境都存在通貨膨脹,只不過每年的膨脹幅度不同而已。如果膨脹率下降,會抑制對房地產(chǎn)商品的需求,房地產(chǎn)價格下跌,給房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營者就會產(chǎn)生損失;當膨脹率增大時,會刺激對房地產(chǎn)的需求,這對房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營者是有利的。但當膨脹幅度過大時,會使建筑材料價格上漲,開發(fā)費用和管理費增大,當房地產(chǎn)價格增長幅度低于通貨膨脹增大幅度時,房地產(chǎn)開發(fā)的風險加大。
(二)開發(fā)物業(yè)類型與風險。房地產(chǎn)開發(fā)存在著風險,但并非任何類型開發(fā)項目的風險都是相同的。各類開發(fā)項目具有不同的功能、用途及技術經(jīng)濟特性,因而具有不同的風險。因此,有必要在開發(fā)前做好市場調(diào)查及可行性分析,從而確定最佳的開發(fā)類型。
(三)開發(fā)時機與風險。由于經(jīng)濟發(fā)展的周期性,房地產(chǎn)產(chǎn)品的供求關系隨時間而變化。而房地產(chǎn)的不可移動性和地區(qū)性,使一個地區(qū)空余的房地產(chǎn)并不能彌補另一個地區(qū)的空缺,這導致房地產(chǎn)開發(fā)收益隨開發(fā)時機不同而異。
房地產(chǎn)開發(fā)周期長,開發(fā)過程少則1～2年,多則4～5年,因此需對未來幾年政治形勢的變化、經(jīng)濟發(fā)展趨勢、收入水平升降以及消費心理變化等風險因素進行預測,以確定合理的開發(fā)時機。一般而言,經(jīng)濟發(fā)展趨勢是影響開發(fā)時機的主要因素,在經(jīng)濟發(fā)展的成長期,各類房地產(chǎn)需求旺盛,市場處在不斷的上升趨勢,此時推出的房地產(chǎn)可望獲得較好的收益。當經(jīng)濟不景氣時,失業(yè)增加,收入下降,房地產(chǎn)市場供過于求,房價下跌,房產(chǎn)銷售、物業(yè)出租所需時間越來越長,甚至租售不出去,導致巨額資金占用和成本上升,預期的收益變成了實際上的虧損。
二、土地獲取階段的風險
(一)土地風險。土地風險主要來自土地自然屬性、社會屬性及規(guī)劃部門對土地實用性質(zhì)和規(guī)劃設計指標認可的不確定性。
對開發(fā)商而言,土地的自然屬性主要來源于地塊的工程地質(zhì)條件、水文地質(zhì)條件及地下埋藏物的不確定性。土地的社會屬性是指地塊的區(qū)位條件及配置設施狀況等,房地產(chǎn)的不可移動性決定其區(qū)位條件的重要性;配置設施狀況不僅影響項目投資額的多少,而且制約著項目建成以后能否正常啟用,故開發(fā)商應格外關注。規(guī)劃部門對土地實用性質(zhì)和規(guī)劃設計指標認可的不確定性來源于城市規(guī)劃設計的滯后性和規(guī)劃管理的透明性。
(二)規(guī)劃拆遷風險。征地拆地涉及許多法律和社會問題。一方面我國現(xiàn)行拆遷安置法規(guī)規(guī)定太籠統(tǒng),各地情況千差萬別,法律可操作性比較差;另一方面地塊上原房地產(chǎn)所有者基于社會、心理、經(jīng)濟的原因,可能不愿意出售,或搬出原有房屋,借機刁難提出大大高于原房地產(chǎn)實際價值或提出極其苛刻的回遷安置條件,這些都有可能增加拆遷過程中的成本投入風險和時間風險。
(三)籌資風險。房地產(chǎn)開發(fā)所需巨額資金的籌集和融通是開發(fā)商最為關切和頗費心機的問題,籌資手段合理,可以減少籌資成本,降低籌資風險;籌資措施不當,輕則造成籌資成本大幅度上升、開發(fā)建設資金拮據(jù),流動資金周轉(zhuǎn)困難、開發(fā)項目干干停停、難以為繼,項目質(zhì)量、工期均無法保證;重則導致巨額虧損,開發(fā)項目失敗,企業(yè)面臨破產(chǎn)。
三、項目建設階段風險
(一)招投標風險。工程招投標風險是指由于受到投標方式、投標條件和投標過程中一系列因素的影響,導致工程成本增加,給開發(fā)者帶來損失。常用的招投標模式有三種,即公開招標、邀請招標和談判招標。不論采用哪種招投標模式都有利與弊,都存在著風險。
(二)合同風險。在房地產(chǎn)開發(fā)中,需要訂立各種合同,如合同條款制定得不完善、考慮不周到、合同管理不善及合同執(zhí)行不嚴,造成合同糾紛的概率就很大,一旦處理不好,就有可能影響到項目的質(zhì)量、工期和成本。
(三)自然風險。自然風險是指由于自然因素的不確定性對房地產(chǎn)商品的開發(fā)造成的影響。主要包括:火災、風暴、地震等風險。這些風險出現(xiàn)的機會很少,但是一旦出現(xiàn),造成的災害是相當嚴重的。
(四)工期拖延風險。房地產(chǎn)開發(fā)建設階段每個環(huán)節(jié)的時間損失,都會使工期拖延。而工期延長,一方面房地產(chǎn)市場狀況可能會發(fā)生比較大的變化,錯過最佳租售時機;另一方面工期延長會增加投入資金利息支出,增加管理費。同時,當開發(fā)施工采用成本加百分比酬金合同時,施工工期的延長還會因直接成本的增加大大增加開發(fā)總成本。
(五)項目質(zhì)量風險。良好的投資效果要通過優(yōu)良的房地產(chǎn)質(zhì)量來實現(xiàn)。地段只是誘人的手段,而房地產(chǎn)質(zhì)量才是留人的法寶。如設計理念落后,規(guī)劃設計深度不夠,承包商技術水平落后,施工方案、方法選擇不當,項目管理者不負責任等都是影響質(zhì)量的不確定因素。
(六)施工索賠風險。工程索賠是指承包商在由于業(yè)主的原因或發(fā)生承包商和業(yè)主不可控制的因素而遭受損失時,向業(yè)主提出的補償要求。施工索賠風險增加了開發(fā)商的成本風險,即施工索賠是引發(fā)成本風險的因素之一。
四、經(jīng)營管理階段的風險
(一)銷售時機風險。房地產(chǎn)銷售時機一般有三種情況:預售、即時出售和滯后銷售。采用預售可以提前回收房款,同時減少項目貸款額,節(jié)省利息,降低開發(fā)成本。但是,一旦房價上升,開發(fā)商也失去了房價上升可能增加的收益;由于房地產(chǎn)市場行情的隨機性,價格有高有低,所以即時銷售時,有可能銷售收益很大,也有可能很小,這完全取決于投資決策階段房地產(chǎn)開發(fā)時機的選擇;滯后銷售有利的前提條件是房地產(chǎn)價格上升速度大于同期的銀行貸款利率,開發(fā)商要冒價格由升轉(zhuǎn)跌、或價格停止上升、或上升速度低于銀行利率、徒增貸款利息的風險。
(二)租賃合同風險。房地產(chǎn)租售交易的合同務必條文詳盡、清楚,對交易雙方的行為要有明確的規(guī)范,切勿模棱兩可,因而房地產(chǎn)這種特殊商品價值量巨大,一旦遇到被侵害或被騙取,造成的損失是巨大的。交易合同風險是一種概率較高的風險,并且一旦出現(xiàn)后,風險結果也較大。
五、結語
房地產(chǎn)開發(fā)項目投資大、周期長、影響因素多、涉及面廣、風險高。由于房地產(chǎn)業(yè)本身不同于其他行業(yè)的特點,使得風險與房地產(chǎn)開發(fā)時時相伴,不確定性是整個房地產(chǎn)開發(fā)過程的根基。對房地產(chǎn)開發(fā)風險因素識別的研究,有助于提高人們對風險的認識,在開發(fā)實踐中增強風險意識,從而有利于提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)風險管理水平,做好風險損失的防范措施。
(作者單位:重慶大學建設管理與房地產(chǎn)學院)
主要參考文獻:
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第一條 合作原則
甲乙雙方的合作原則為合法、平等、自愿、互利互惠。在合作過程中雙方若有其他分歧，應本著以上原則進行協(xié)商解決。
第二條 合作標的
(一)雙方聯(lián)合開發(fā)標的位于某縣某路某某土地，面積及范圍以政府主管部門最后批準的土地使用權宗地圖為準(宗地圖見附件)，在該地塊上擬建某某商貿(mào)市場項目。
(三)甲方投資聯(lián)合開發(fā)的該宗土地，應合法無任何糾紛，如因該宗土地四址界限圖內(nèi)遺留產(chǎn)生的糾紛，以及相關民事責任和經(jīng)濟責任由甲方負責解決，所發(fā)生的費用由甲方全部承擔;如因該宗土地宗地圖外新規(guī)劃涉及到周邊相鄰單位及居民因建設所發(fā)生的糾紛由乙方解決，產(chǎn)生的費用由乙方承擔，與甲方無關。該項目建設實施中需甲方提供的相關資料和需要甲方出面協(xié)商的，甲方應積極提供并參與協(xié)調(diào)。
第三條合作方式
(一)甲方將其擁有的某某土地按某縣國土資源局編制的基準地價進行評估，將其評估價格作為合作出資份額。
(二)乙方負責該項目開發(fā)資金籌集、工程前期的報批、對規(guī)劃設計單位、工程監(jiān)理單位及施工單位的選擇和確定、工程的營造、工程款支付、房屋銷售、工程的驗收以及工程竣工后材料的備案、房屋的保修、物業(yè)管理單位的選擇等事項，并承擔該項目的全部法律責任。
第四條 合作時間
甲乙雙方合作時間從簽訂本協(xié)議時起，到全部條款履行完畢后止。全部條款履行完畢應理解為：⑴該項目工程完全按照設計圖紙全部建設完畢;⑵該項目的銷售部分的房屋銷售完畢或甲乙雙方認為銷售完畢的;⑶該項目完成各種行政報批手續(xù)、辦理各種竣工手續(xù)、完成法律、法規(guī)、政策規(guī)定的其他手續(xù)的;⑷其他雙方認為應該完成的事項。
第五條 項目規(guī)模
建筑規(guī)模按乙方報審的經(jīng)政府主管部門最后批準的方案為準。
第六條 利益分成
(一)在該項目方案確定后，經(jīng)甲乙雙方協(xié)商后大致確定分給甲方商品房的位置及樓層。
(二)在該項目竣工后，乙方根據(jù)甲方所投入的該地塊的評估價格，按當時該項目商品房價格劃分與該地塊的評估價同等價格的商品房給甲方，甲方所得商品房應繳納的各種稅費和應辦理的各種手續(xù)由甲方自行負責。
第七條 甲方的權利和義務
(一)落實合作開發(fā)項目用地規(guī)劃手續(xù)，辦理合建項目占地的使用地規(guī)劃批文，土地使用權人為乙方，土地使用不附帶第三者的利益限制。
(二)落實合作開發(fā)項目占地的規(guī)劃報建工作。
(三)完成合作開發(fā)項目規(guī)劃用地的拆遷、安置及補償工作。
(四)若乙方自籌資金不足確需貸款，乙方會通甲方后，以項目名義向銀行貸款，甲方有權監(jiān)督乙方使用該銀行貸款的情況。
(五)甲方應及時配合乙方辦理有關項目報批、工程施工、銷售等手續(xù)。
(六)甲方應及時繳納本協(xié)議規(guī)定的由甲方繳納的各種稅費，否則由此產(chǎn)生的各種責任與乙方無關。
第八條 乙方的權利和義務
(一)乙方委托二狗同志全權負責該項目的開發(fā)資金籌集、工程前期的報批、對規(guī)劃設計單位、工程監(jiān)理單位、施工單位的選擇和確定、工程的營造、工程款支付、房屋銷售、工程的驗收以及工程竣工后材料的備案、房屋的保修、物業(yè)管理單位的選擇等事項。
(二)為使該項目如期完工，實現(xiàn)較好的經(jīng)濟效益和取得良好的社會信譽，乙方須設立專項帳戶，該項目的所有銷售收入必須進入該帳戶，實行?？顚Ｓ谩?/p>
(三)乙方不得挪用以該項目名義向銀行所貸的款項，所得貸款須在甲方的監(jiān)督下用于項目開發(fā)建設。項目開發(fā)銷售收入除一部分用于保持正常施工進度外，其他優(yōu)先用于償還貸款，否則由此產(chǎn)生的銀行債務及其它法律責任均由乙方承擔。
(四)乙方負責合作項目的整體供水、污水處理、供電、供氣、通訊報裝手續(xù)。
(五)乙方負責合作項目開工手續(xù)的辦理，獲得開工許可證，使合作項目可以合法開工建設。
(六)乙方應保質(zhì)保量按期完成項目建設。
(七)乙方應及時繳納本協(xié)議規(guī)定的由乙方繳納的各種稅費，否則由此產(chǎn)生的各種責任與乙方無關。
第九條 聲明及保證
甲乙雙方應保證以下事項真實可信：
(一)甲方為有獨立民事行為能力的法人，有權獨立簽署并有能力履行本協(xié)議。
(二)乙方為一家依法設立并合法存續(xù)的企業(yè)，有權簽署并有能力履行本協(xié)議。
(三)甲乙雙方簽署和履行本協(xié)議所需的一切手續(xù)均已辦妥并合法有效。
(四)在簽署本協(xié)議時，任何法院、仲裁機構、行政機關或監(jiān)管機構均未作出任何足以對任何一方履行本協(xié)議產(chǎn)生重大不利影響的判決、裁定、裁決或具體行政行為。
第十條 保密條款
甲乙雙方保證對在討論、簽訂、執(zhí)行本協(xié)議過程中
所獲悉的屬于對方的且無法自公開渠道獲得的文件及資料(包括商業(yè)秘密、公司計劃、運營活動、財務信息、技術信息、經(jīng)營信息及其他商業(yè)秘密)予以保密。未經(jīng)該資料和文件的原提供方同意，另一方不得向任何第三方泄露該商業(yè)秘密的全部或部分內(nèi)容。但法律、法規(guī)另有規(guī)定或雙方另有約定的除外。保密期限雙方按照實際情況約定。
第十一條 協(xié)議的變更
本協(xié)議履行期間，發(fā)生特殊情況時，甲、乙任何一方需變更本協(xié)議的，要求變更一方應及時書面通知對方，征得對方同意后，雙方在規(guī)定的時限內(nèi)(書面通知發(fā)出七個工作日內(nèi))簽訂書面變更協(xié)議，該協(xié)議將成為協(xié)議不可分割的部分。未經(jīng)雙方簽署書面文件，任何一方無權變更本協(xié)議。
第十二條 協(xié)議的轉(zhuǎn)讓
除協(xié)議中另有規(guī)定外或經(jīng)雙方協(xié)商同意外，本協(xié)議
第十三條 爭議的處理
(一)本協(xié)議受中華人民共和國法律管轄并按其進行解釋。
(1)提交_________仲裁委員會仲裁;
(2)依法向人民法院起訴。
第十五條 違約責任
(二)甲方不配合或不及時配合乙方辦理項目開發(fā)所需要的各項手續(xù)致使項目開發(fā)延期的，造成的損失均由甲方承擔。
(三)乙方隱瞞真實情況，不具備房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的，乙方應向甲方賠償自項目開發(fā)以來所發(fā)生的費用總額及該費用總額的同期人民銀行貸款利息。
(四)乙方不能如期籌集項目開發(fā)所需資金的，甲方可視為乙方違約而與乙方解除協(xié)議另尋合作方。
(五)乙方不能如期保質(zhì)保量完成項目建設，損失由乙方負責。
(六)乙方私自挪用以該項目名義向銀行的貸款，造成損失由乙方負責。
(七)合作的某一方違反本協(xié)議保密規(guī)定泄漏秘密的，造成的損失由泄漏方負責。
(八)合作的某一方違反本協(xié)議關于協(xié)議更改規(guī)定的，所作出的更改內(nèi)容無效，由此產(chǎn)生的損失由違約方承擔。
(九)合作的某一方違反本協(xié)議關于協(xié)議轉(zhuǎn)讓規(guī)定的，任何轉(zhuǎn)讓，未經(jīng)另一方書面明確同意，均屬無效。
第十六條 協(xié)議的解釋
本協(xié)議未盡事宜或條款內(nèi)容不明確，協(xié)議雙方當事人可以根據(jù)本協(xié)議的原則、協(xié)議的目的、交易習慣及關聯(lián)條款的內(nèi)容，按照通常理解對本協(xié)議作出合理解釋。該解釋具有約束力，除非解釋與法律或本協(xié)議相抵觸。
第十七條 補充與附件
本協(xié)議未盡事宜，依照有關法律、法規(guī)執(zhí)行，法律、法規(guī)未作規(guī)定的，甲乙雙方可以達成書面補充協(xié)議。補充協(xié)議和附件作為本協(xié)議不可分割的組成部分，與本協(xié)議具有同等的法律效力。
第十八條 協(xié)議的效力
(一)本協(xié)議自雙方或雙方法定代表人或其授權代表人簽字并加蓋單位公章之日起生效。
(二)本協(xié)議經(jīng)甲乙雙方簽字蓋章后生效，全部條款履行完畢后自然失效。本協(xié)議壹式陸份，壹份捌頁，甲乙各執(zhí)叁份。
甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________
房地產(chǎn)項目合同風險房地產(chǎn)項目合同管理臺賬篇三
;提要房地產(chǎn)開發(fā)項目是高投入高風險高回報的項目。在這個高風險的投資環(huán)境中,想要得到預期目標就必須對整個項目進行開發(fā)風險分析,并采取適當?shù)膶Σ?、方?以期達到項目風險防范的目的,提高收益的可靠性。
關鍵詞:房地產(chǎn)開發(fā);風險防范
中圖分類號:f293.3文獻標識碼:a
隨著我國經(jīng)濟的快速發(fā)展,人們生活水平的提高,人們對房地產(chǎn)的需求不斷增加,極大地促進了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,房地產(chǎn)業(yè)逐漸發(fā)展成為我國國民經(jīng)濟中的重要行業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)具有資金投入量大、項目周期長、項目政策性和地域性強等特點,風險因素復雜多樣,并且存在于房地產(chǎn)開發(fā)項目的整個過程中。影響房地產(chǎn)投資風險的不確定因素很多,既有來自房地產(chǎn)投資開發(fā)活動本身,又有來自于周圍的環(huán)境條件,甚至還有人們認識的滯后性、財務管理可控性的局限性,乃至來自大自然的災害等等。進行房地產(chǎn)開發(fā)風險的分析及防范,從根本上講,就是要對影響房地產(chǎn)開發(fā)投資效益的各個因素變化及影響進行分析,從而測定項目的風險性,并進行控制,可以有助于房地產(chǎn)開發(fā)投資效益的提高,減少或避免不必要的風險損失。
1、房地產(chǎn)開發(fā)風險存在的客觀性與普遍性。風險的存在是不以人們的意志為轉(zhuǎn)移的,這是因為決定風險的各種因素對于風險主體來說是獨立存在的,不論風險主體是否意識到風險的存在,只要風險的誘因存在,一旦條件形成時,風險就會出現(xiàn)。管理者越來越重視對風險存在和發(fā)生的條件進行研究,以降低風險發(fā)生的頻率,但不可能完全消除風險。
2、房地產(chǎn)開發(fā)風險的偶然性和必然性。風險是客觀存在的,但是并不是任何一個風險因素最終都會演變?yōu)轱L險事件,風險事件的發(fā)生具有隨機性、偶然性,有時需要一定的時間和誘因。從總體上來講,風險的存在是必然的,但具體的風險事件的發(fā)生卻帶有偶然性。
3、房地產(chǎn)開發(fā)風險的可變性。在房地產(chǎn)開發(fā)的整個過程中,有些風險會得到控制,有些風險會發(fā)生并得到處理,同時在其每個階段又可能產(chǎn)生新的風險,尤其是在大型項目中,由于風險因素眾多,其可變性更加明顯。
4、房地產(chǎn)開發(fā)風險的多樣性和多層次性。大型房地產(chǎn)開發(fā)項目周期長、規(guī)模大、涉及范圍廣、風險因素數(shù)量多且種類繁雜,致使在全壽命周期內(nèi)面臨的風險多種多樣,而且大量風險因素之間的內(nèi)存關系錯綜復雜,各風險因素之間以及與外界因素交叉影響又使風險顯示出多層次性的特點。
1、政策風險。指一個國家所處的國際國內(nèi)政治環(huán)境變動及相應的政策法律調(diào)整,造成房地產(chǎn)開發(fā)商經(jīng)濟上的損失。房地產(chǎn)行業(yè)與國民經(jīng)濟的發(fā)展密切相關,受政策的影響很大,政府對房價的限制、貸款利率的規(guī)定、土地供應量的控制、土地使用的約束、環(huán)境保護的要求,以及對投資規(guī)模、投資方向和稅收的控制等,都會對房地產(chǎn)開發(fā)項目構成風險。
2、經(jīng)濟風險。指經(jīng)濟形勢(如市場需求、購買力、利率、稅率、匯率等)變動,造成房地產(chǎn)開發(fā)商經(jīng)濟上的風險。從可行性研究到樓盤上市的時段內(nèi),市場需求變動的可能性很大,消費者的消費需求也會發(fā)生變化。由于經(jīng)濟發(fā)展的周期性,房地產(chǎn)產(chǎn)品的供求關系隨時間而變化。而房地產(chǎn)的不可移動性和地區(qū)性,使一個地區(qū)空余的房地產(chǎn)并不能彌補另一地區(qū)的短缺,這導致房地產(chǎn)開發(fā)收益隨開發(fā)時機不同而異。一般而言,經(jīng)濟發(fā)展趨勢是影響開發(fā)時機的主要因素。同時,開發(fā)項目在年內(nèi)的推出時機也同開發(fā)風險密切相關,如一般住宅項目最好在年底推出,以適應國人喜歡年終集中消費的習慣。當然,不同類型的開發(fā)項目對時間的敏感程度也有所差別。
3、資金風險。房地產(chǎn)開發(fā)所需巨額資金的籌集和融通是開發(fā)商最為關切和破費心機的問題,籌資風險指因使用借貸資金而導致的自有資金回報盈利的不確定性以及因為缺乏資金導致項目無法進行后續(xù)開發(fā)使前期投入的資金無法收回的可能性。當投資中借貸比例越大時,籌資風險也越高。由于各種籌資方式所用手段、工具和所面臨的環(huán)境不同,因而各種籌資方式也具有不同的風險。
4、建造風險。建造風險主要體現(xiàn)在招投標、合同、承包商履約能力、成本、工期、質(zhì)量等方面。招投標時要選擇適當?shù)恼袠四Ｊ?選擇符合條件的設計單位、施工單位和監(jiān)理單位。在項目建設過程中,需要訂立許多合同,如施工合同、材料供應合同等。如果合同管理不善或合同執(zhí)行不嚴,可能出現(xiàn)合同糾紛,這種糾紛可能影響到項目的質(zhì)量、工期和成本,給項目相關方都造成損失。如果承包商沒有履約能力,可能導致拖延工期,從而影響進度及房屋銷售。建造成本在房地產(chǎn)開發(fā)項目中占很大的比例,如果建造成本不能得到有效控制,將會大幅增加房地產(chǎn)項目的開發(fā)成本。房產(chǎn)作為房地產(chǎn)開發(fā)項目的最后產(chǎn)品,其質(zhì)量不僅影響到銷售,還影響到用戶的安全。因而,在建造過程中,應充分保證房屋的質(zhì)量。
5、技術和經(jīng)營風險。由于科技進步可能對房地產(chǎn)商品的適用性構成威脅,迫使開發(fā)商追加投資進行房地產(chǎn)的更新、翻修和改造。由于建筑設計變動可能導致工程成本增加,從而影響項目形成后的租售。另外,開發(fā)商主觀上對開發(fā)成本、租金售價、開發(fā)周期以及資金籌措等的預測錯誤和決策失誤,導致預期收益不能實現(xiàn),或不足以補償經(jīng)營費用的可能性而產(chǎn)生經(jīng)濟風險。當然,自然因素(如洪水、火災、地震等)也不容忽視,一旦出現(xiàn),造成的損失是相當大的。
通過風險控制的方式對可能出現(xiàn)的各種風險提出降低風險發(fā)生可能性和減少風險損失程度和措施,以達到防范和降低風險的目的。
1、工程自然條件風險的防范措施。建設場地的自然條件發(fā)生重大變化的可能性較小。項目建設開始前,應進行充分而仔細的地質(zhì)勘探、地質(zhì)災害評價、水土條件評價等預評價。根據(jù)專業(yè)部門的評價而采取必要的防范措施,可將風險降至最低。并且在項目前期工作中,嚴格把關,在勘察設計中,投入大量資源和精力,進行重點經(jīng)濟技術評估和多方案比選,做好前期工作。
2、施工風險的防范措施。強化安全意識,事前控制與事中控制動態(tài)結合,采取系統(tǒng)的項目管理方法使項目順利進行,并在保證建筑質(zhì)量的前提下,盡快完成開發(fā)項目,縮短建設周期,減輕開發(fā)商所面臨的未來不確定性。另外,應特別加強項目的招標管理、合同管理,提高成本控制和合同管理能力。
3、資金風險的防范措施。房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型行業(yè),資金是項目建設的基本條件,在目前企業(yè)自身實力尚未壯大的情況下,在房地產(chǎn)項目開發(fā)階段,由于投資較大,而企業(yè)自有資金不足,需要銀行等金融機構的開發(fā)貸款支持,根據(jù)工程項目的進程落實資金來源,否則,即使工程最終完工也會給項目的后期銷售帶來不利影響,同時也可能會失去潛在的市場份額。而到項目銷售階段,由于大部分消費者無法一次性付清房款,需要銀行提供按揭貸款支持。因此,房地產(chǎn)業(yè)必須加強與銀行業(yè)合作,以推動房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,擴大房地產(chǎn)市場容量,增強市場競爭力。
4、外部條件風險的防范措施。項目的建設將得到各相關部門的大力支持。在項目實施過程中,做好工程各配套項目建設的協(xié)調(diào)工作,使項目的交通、供電、供氣、電信、供水等外部建設與項目建設同步,或者超前,以規(guī)避這些外部條件帶來的風險。同時,項目的開發(fā)、建設必須與環(huán)境保護相結合,必須堅持“三同時”原則,即環(huán)境保護工程與基礎設施工程同時設計、同時施工、同時使用,以切實保護好城市環(huán)境。
資決策的前瞻性和科學性。
6、從管理方面來看,在項目業(yè)主的管理部門形成強有力的組織,增強管理協(xié)調(diào)能力。注重和各部門相關人員及時溝通協(xié)調(diào),交換意見,確保項目更加順利。在項目發(fā)展時期,對業(yè)主項目管理人員進行強化培訓,挑選優(yōu)秀中青年骨干進行針對性培養(yǎng),使他們盡快成長。同時,招聘、引進一批既有理論知識,又有實踐經(jīng)驗的綜合性人才,從而保證項目實施和今后的運營管理有充分的人才支撐。
7、銷售風險的防范措施。鑒于房地產(chǎn)市場競爭的加劇,以及市民購買力的不足,能否如期將樓盤銷售出去也是項目的一大風險點,但如若運作得當,能夠化不利為有利。因此,建議房地產(chǎn)商除了提前與租戶、客戶簽訂租約或預售合同外,還應該加強經(jīng)營銷售力量,成立專門的營銷機構,全力進行銷售。加大市場宣傳推廣力度,提高項目的知名度。
(作者單位:重慶大學建設管理與房地產(chǎn)學院)
主要參考文獻:
相關熱詞搜索：;房地產(chǎn)項目合同風險房地產(chǎn)項目合同管理臺賬篇四
;摘要：隨著我國社會經(jīng)濟的不斷發(fā)展，建筑規(guī)模得到了不斷的擴大，房地產(chǎn)業(yè)逐漸發(fā)展為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)之一，但我國大部分房地產(chǎn)公司發(fā)展并不夠成熟，對風險管理缺乏足夠的認識，也沒有設置專門的風險管理機構和配備專門的風險管理人員。加強對房地產(chǎn)開發(fā)項目的風險管理，引進先進管理方法和策略來減少風險，探索出合理的、有效的措施來規(guī)避風險，對于提高我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理效益和經(jīng)濟效益具有重要的意義。
關鍵詞：房地產(chǎn)；開發(fā)項目；風險管理
一、房地產(chǎn)開發(fā)項目特點
（一）房地產(chǎn)投資周期長
房地產(chǎn)項目中房產(chǎn)投資的整個過程可以分為投資期、建設期、運營期三個階段，通常會持續(xù)幾十年。在整個房地產(chǎn)投資過程中，從獲得土地使用權，到房屋的建設，再到后期的運營維護，都會受到來自土地市場、開發(fā)市場、建筑施工市場、房產(chǎn)市場等因素的影響。所以在房產(chǎn)項目投資過程中，時間是最主要的風險源之一。
（二）房地產(chǎn)項目的不可移動性
房地產(chǎn)的不可移動性是其經(jīng)濟價值穩(wěn)定、持續(xù)地重要原因，也是出于“保值”目的而進行投資者的首選，這也讓房地產(chǎn)項目很明顯地與其他項目區(qū)分開來。但是相對地，房地產(chǎn)項目的不可移動性必然也會受到例如社會條件、政策條件及環(huán)境條件等的影響，單純地從經(jīng)濟角度來說，地段往往決定了房地產(chǎn)項目的經(jīng)濟價值。
（三）房地產(chǎn)投資活動的相關性
房地產(chǎn)項目投資的區(qū)域性和不可移動性決定了它的投資會受到所處地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展趨勢的很大影響。由于開發(fā)周期長，房地產(chǎn)雖然對當?shù)氐慕?jīng)濟形勢十分敏感，但是對波動做出的反應和進行的調(diào)整卻相對滯后很多。所以研究預測國家關于房產(chǎn)投資的開發(fā)與經(jīng)營的政策變化趨勢，對減少房產(chǎn)項目開發(fā)風險至關重要。
（一）系統(tǒng)風險
房地產(chǎn)業(yè)我們都知道，是我國的四大支柱行業(yè)之一。那么，在房地產(chǎn)業(yè)的很多方面都會受到政府政策的監(jiān)督和控制，因為房地產(chǎn)業(yè)比較龐大，與我國的宏觀經(jīng)濟緊密相連。對于房地產(chǎn)業(yè)的系統(tǒng)風險有很多，具體的比如說，市場供求、通脹風險等等。有些政策的出臺使得房地產(chǎn)業(yè)的存在和發(fā)展更為理性，但是也會給整個產(chǎn)業(yè)帶來比較大的風險，而且有些風險是不可避免的。所以說，在房地產(chǎn)開發(fā)的過程中，企業(yè)應該及時準確的把握國家的政策導向，熟悉國家出臺的相關政策和規(guī)定，積極的去應對這樣的挑戰(zhàn)，把風險降到最低。
（二）趨勢風險
房地產(chǎn)開發(fā)項目與其周邊的資源環(huán)境有著密切的聯(lián)系，由于其不可移動性，主要依靠外部資源增加其經(jīng)濟收益，例如一些生態(tài)環(huán)境良好的區(qū)域、或者交通運輸便捷的區(qū)域、又或者教育醫(yī)療先進的區(qū)域等等，這樣的外部資源給同樣造價的房地產(chǎn)開發(fā)項目不同的收益。但外在資源并非是一成不變，如果在開發(fā)過程中忽略了未來的發(fā)展趨勢，如工業(yè)區(qū)改造、環(huán)境變遷、土地資源變化等，必然會有投資者帶來風險。
（三）資金風險
在房地產(chǎn)項目的進行當中，需要大量的資金投入，有些時候會出現(xiàn)現(xiàn)有資金不足以支撐高額的開發(fā)成本。這樣就會出現(xiàn)資金的風險。應對資金的風險，就要求投資經(jīng)營者能夠在投資之前就做好全方位的投資預算，考慮到各種可能發(fā)生的財務風險，避免在項目進行出出現(xiàn)嚴重的資金風險。畢竟資金才是房地產(chǎn)開發(fā)項目中的血液和根基。
（四）物業(yè)類型風險
房地產(chǎn)開發(fā)項目必不可少的一個因素就是物業(yè)，物業(yè)類型多種多樣，包括公寓、別墅等的住宅類，商場、賓館、酒店類的商業(yè)設施，倉庫、廠房等的工業(yè)設施，電影院、體育館等的文化娛樂設施，寫字樓等。所以說，只有適合于市場需要的房產(chǎn)物業(yè)才能夠順利銷售，否則會造成滯銷風險。
（一）風險識別
這一部分的風險識別就要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行全面的行情了解和掌握，要盡可能的熟悉相關的法律知識和監(jiān)督環(huán)節(jié)。除此之外還要對企業(yè)的資金和技術進行分析，通過對自身企業(yè)內(nèi)部情況的分析，盡可能全面的掌握更多信息，盡可能估量到各種系統(tǒng)的風險和非系統(tǒng)風險。這一部分是整個風險分析的基礎，如果這一步?jīng)]有做好，之后的工作都等于是零。對于風險的識別是一定的基礎。只有這一個部分做好了，以后的評估才能夠更好的進行。在這一過程中也會發(fā)現(xiàn)很多問題，需要企業(yè)管理和負債人員進行討論和調(diào)控，盡可能的將風險降到最低最小。
（二）風險預測
由于房地產(chǎn)是一個高投資的行業(yè)，投資前對風險的預測非常重要。房地產(chǎn)項目一旦投資，就要面對一個相對狹窄的消費市場，具有很大的風險性。風險的預測指的是投資之前，投資者要對房地產(chǎn)市場的發(fā)展趨勢和供求狀況進行全面調(diào)查分析，然后選出能夠獲取較大收益的投資項目，投資前的預測對房地產(chǎn)投資項目的成功與否有著直接的影響。
（三）風險轉(zhuǎn)化
風險轉(zhuǎn)化主要是通過簽訂合同來轉(zhuǎn)移風險，轉(zhuǎn)移到另一方承擔和賠償，通過參加保險等方式有一個最基本的保證。風險回避就是說，要明確項目的潛在風險和不利后果，在進行一系列評估之后來進行項目的放棄和行動的改變，減少不必要的損失。風險的轉(zhuǎn)化是一個很明確的做法和選擇。這樣避免了冒險但是另一方面也錯失了一個好的機會，所以說我們要很清楚自己的選擇，在思考后作出我們的決定。
（四）風險自留
風險自留指的是指房地產(chǎn)項目參與方自己做好相應準備，主動承擔風險帶來的損失。在實踐中，風險自留有主動與被動兩種。主動風險自留指的是通過對風險的分析明確風險的預期損失和風險性質(zhì)，在充分了解之后，投資者主動選擇風險自留措施，做好相應的財務準備。與前者剛好相反，被動自留是指在風險帶來的損失發(fā)生之后，參與者被迫承擔損失的方法，這種方式往往以嚴重的財務后果為代價。
（五）利用風險
對于風險來說，還有一種很好的處理方法是對于風險的利用。因為風險的管理人員不僅僅是要有淵博的知識，也需要有高度的責任心和很強的應變能力。主要的做法可以分析風險利用的可能性和價值。然后計算出利用風險的代價，還要充分考慮到自己能夠的承受限度，然后要制定具體的實施方法，還有進行總結和提高。
結束語：
總的來說，在進行房地產(chǎn)開發(fā)的過程中，為了保證開發(fā)的效率和效果，則需要進行全方面的風險分析和風險管理。要能夠及時采用各種風險防范的措施，主動的進行風險的控制，甚至把風險利用起來，從而創(chuàng)造更大化的經(jīng)濟效益。
參考文獻：
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相關熱詞搜索：;房地產(chǎn)項目合同風險房地產(chǎn)項目合同管理臺賬篇五
;摘要：本文從房地產(chǎn)開發(fā)商的角度出發(fā)，對房地產(chǎn)開發(fā)活動中存在的風險因素進行了分析，并闡述了房地產(chǎn)項目風險管理的基本過程，以期具有實踐指導意義。
關鍵詞：房地產(chǎn)項目；風險分析；風險管理
眾所周知，高收益通常意味著高風險，而房地產(chǎn)開發(fā)項目投資數(shù)額大、投資周期長、運營操作復雜更是高風險行業(yè)的典型。房地產(chǎn)項目開發(fā)中要面臨政策、經(jīng)濟、社會、自然、技術、管理各類風險，眾多的風險因素決定了投資效益的不確定性。特別是目前，我國對房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策更是全面升級：要求商品房嚴格實行購房實名制；房價過高地區(qū)暫停發(fā)放第三套房貸；貸款買二套房首付不得低于50%；尤其是不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的建立，將給房地產(chǎn)市場帶來巨大的影響。這一系列調(diào)控政策的出臺，使房地產(chǎn)投資的風險變數(shù)更為增大。因此，加強房地產(chǎn)項目的風險管理研究顯得尤為重要。
一、房地產(chǎn)開發(fā)項目風險的內(nèi)涵及特征
房地產(chǎn)開發(fā)項目風險是指項目在投資建設過程中，由于客觀條件的不確定性而導致該項目成本增加，效益減少，甚至出現(xiàn)投資失敗的各種風險因素發(fā)生的可能性以及造成損失的危害程度。由于房地產(chǎn)的開發(fā)建設受許多因素的影響，導致項目開發(fā)存在許多不確定性因素，這將會使房地產(chǎn)項目在開發(fā)過程中的成本增加和效益降低，從而導致項目開發(fā)的實際效益與預期效益不相一致。
1.隨機性和必然性
風險的隨機性，指的是某具體的風險發(fā)生都是隨機的，偶然的，受到諸多風險因素和其他一些非風險因素共同作用的結果。雖然對于個別風險事故發(fā)生是隨機性，沒有規(guī)律可言，但是采用概率統(tǒng)計法，通過統(tǒng)計分析與研究大量的風險事故數(shù)據(jù)，可以發(fā)現(xiàn)風險的發(fā)生并不是無章可循的，而是表現(xiàn)出顯著的運動規(guī)律。
2.普遍性和客觀性
普遍性表現(xiàn)在建設項目的整個壽命周期中，風險是隨時隨地都存在的，而在工程項目建設中，風險的客觀性體現(xiàn)在風險損失的發(fā)生具有不確定性，是不以人的意志為轉(zhuǎn)移的，并獨立于人的主觀意識之外而存在的客觀實事。我們只能在有限的時間和空間內(nèi)對風險存在方式以及發(fā)生條件進行一定的改變，不可能完全消除風險，只能降低風險發(fā)生的頻率以及減少風險損失的程度，也就是說，風險只能得到控制而不能被徹底消除。
3.可變性
任何事物在一定條件下都是在不停的變化著，建設工程項目風險的可變性指在建設項目中，各種風險不管是在質(zhì)上還是在量上都會在工程項目進行過程中發(fā)生改變。在整個過程中，有的風險會得到控制，有的風險會得到有效的處理而隨之消失，與此同時，在工程項目建設的每個階段，也可能有新風險的產(chǎn)生。項目風險的可變性主要體現(xiàn)在：風險的后果及性質(zhì)變化；風險因素數(shù)量消減以及新風險的出現(xiàn)。
4.多樣性和多層次性
建設項目風險并非是唯一的，而是多種多樣的風險類型共存，它們之間相互依存、相互關聯(lián)。大型建筑項目通常具有規(guī)模大、周期長、涉及范圍廣以及風險因素數(shù)量居多等特點，在其生命周期內(nèi)，存在著更多樣的風險，而正是有大量內(nèi)部關系復雜的風險因素以及各風險因素和外界因素相互交叉影響，才構成了風險的多層次性。
1.政策環(huán)境風險
政策環(huán)境風險是由于政府相關政策的潛在變化有可能給投資商帶來的經(jīng)濟損失。建筑業(yè)由于與國民經(jīng)濟的發(fā)展緊密相關，因此在很大程度上受到政府的控制，政府對物業(yè)租金、售價的限制，對土地使用的約束，對環(huán)境保護的要求，對外資的控制，以及對投資規(guī)模、投資方向和金融、稅收的控制等都會對投資商構成風險。政策風險按其影響因素來看主要有政治環(huán)境變化風險、經(jīng)濟體制改革風險、產(chǎn)業(yè)政策變化風險、金融政策變化風險、環(huán)保政策變化風險等。投資商應密切關注相關政策的變化，盡可能預測其變化趨勢和影響，順應這種趨勢，否則必然導致開發(fā)成本的上升、租售價格下降以及租售困難等，帶來實際投資損失。
2.社會環(huán)境風險
社會環(huán)境風險主要是指由于人文社會環(huán)境因素的變化對房地產(chǎn)項目的影響，從而給房地產(chǎn)項目帶來損失的可能性，包括房地產(chǎn)項目所在城市規(guī)劃的調(diào)整風險、項目所在區(qū)域的發(fā)展風險、公眾干預風險等。
由于城市規(guī)劃要確定城市的發(fā)展方向、規(guī)模和布局，對于城市經(jīng)濟的發(fā)展和合理布局、城市的社會效益和環(huán)境效益相互協(xié)調(diào)具重要意義，因此城市規(guī)劃的調(diào)整對房地產(chǎn)項目的價值會產(chǎn)生巨大影響。
區(qū)域發(fā)展的風險主要來自于項目所在區(qū)域經(jīng)濟社會因素和各類基礎設施的變化，它會給房地產(chǎn)項目帶來一定的風險。
公眾干預風險是由于房地產(chǎn)的投資建設會影響到周圍公眾的利益，使相關公眾對房地產(chǎn)項目進行干預，使項目建設不能順利進行，從而可能給項目開發(fā)商帶來各種損失。
3.經(jīng)濟環(huán)境風險
經(jīng)濟環(huán)境風險是指由于宏觀經(jīng)濟環(huán)境變化及經(jīng)濟發(fā)展因素所引起的不確定因素對房地產(chǎn)行業(yè)和項目產(chǎn)生的風險。
經(jīng)濟形勢。區(qū)域經(jīng)濟形勢是影響開發(fā)風險的決定性因素。經(jīng)濟發(fā)展，則房地產(chǎn)市場繁榮；經(jīng)濟停滯，則房地產(chǎn)市場蕭條。
市場供求。市場的供給與需求都具有動態(tài)性和不確定性，由此導致了市場中經(jīng)營者收入的不確定性。這些不確定因素的存在可能會影響開發(fā)商對房地產(chǎn)商品的推出，從而使開發(fā)商蒙受損失。任何市場的供給與需求都是動態(tài)和不確定的，這種動態(tài)和不確定性決定了市場中經(jīng)營者收入的不確定性，因為經(jīng)營者的收入主要是由市場的供給和需求決定的。房地產(chǎn)市場中開發(fā)商所承擔的這種風險比一般的行業(yè)市場風險大很多，這是整個房地產(chǎn)項目中最重要、最直接的風險之一。
財務風險。財務風險主要是由于各種財務因素、現(xiàn)金流狀況發(fā)生變化而給項目開發(fā)帶來的各種可能的損失。由于房地產(chǎn)開發(fā)項目周期較長，開發(fā)期間的各類開發(fā)費如建筑安裝工程費、區(qū)域配套工程費等，都會隨著時間推移和項目發(fā)展發(fā)生變化，從而給投資帶來成本上升風險；房地產(chǎn)開發(fā)資金需要量大，完全依靠自有資金周轉(zhuǎn)是非常困難的，通常需要采用外界資金，如向銀行貸款和預售，由于利率的調(diào)整、稅率變動，也會給房地產(chǎn)開發(fā)商帶來成本上升的風險。
通貨膨脹風險。投資完成后所收回的資金與初始投資入的資金相比，購買力降低給投資者帶來的風險，叫通貨膨脹風險也稱購買力風險。只要通貨膨脹的因素存在，投資者就要面臨通貨膨脹的風險，因為房地產(chǎn)投資周期較長。
4.技術風險
技術風險是指由于科技進步、技術結構及其相關建筑施工設備故障和建筑材料的更新給房地產(chǎn)開發(fā)項目可能帶來的損失。房地產(chǎn)開發(fā)項目中的技術風險主要體現(xiàn)在項目設計和建設過程中，包括建筑設計變更風險、建材發(fā)展的風險、施工技術風險、施工事故風險等。
5.自然風險
自然風險指在開發(fā)期內(nèi)由于不可控制的自然災害因素給房地產(chǎn)開發(fā)項目造成影響和破壞，從而形成開發(fā)商經(jīng)濟上的損失。通常情況下自然災害風險因素包括：火災、洪災、地震、塌方、氣候異常等。
房地產(chǎn)項目風險管理一般包括風險識別、風險評估、風險應對和風險監(jiān)制等四個階段，各環(huán)節(jié)緊密聯(lián)系，其推行和開展按一定的程序周而復始、循環(huán)往復進行。
1.風險識別
是風險管理的第一步，在整個風險管理中占有重要地位，只有正確識別出風險，才能對風險進行分析，使風險管理建立在良好的基礎之上。通過風險識別應盡可能全面地找出影響風險管理目標實現(xiàn)的所有風險因素，采用恰當?shù)姆椒ㄓ枰苑诸悾鹨环治龈黠L險因素產(chǎn)生的根源。風險識別的重要內(nèi)容包括：項目的技術、經(jīng)濟和社會價值，市場風險與競爭背景，開發(fā)環(huán)境與開發(fā)者素質(zhì)，開發(fā)計劃的合理性與可行性，其他可能等。
2.風險評估
3.無論是識別風險還是評估風險，都不是風險管理的最終目的
在識別和評估風險之后，還必須進入第三階段——風險應對，才能達到風險管理的目標。風險應對措施有多種，應用較多的有風險回避、風險轉(zhuǎn)移、風險控制和風險自留等。對不同的風險要采取不同的措施來應對，對同一種風險有時要采取一種或多種措施綜合運用來進行處理，以盡可能降低風險，獲得最大利益。主要的風險應對方法有：風險回避、風險轉(zhuǎn)移、風險控制、風險自留。
4.制定了風險防范計劃后，風險并非不存在
在項目推進過程中風險還可能會增加或者衰退。因此，在項目執(zhí)行過程中，需要時刻監(jiān)督風險的發(fā)展與變化情況，確定隨著某些風險的消失而帶來的新的風險。
參考文獻：
[1]沈建明.項目風險管理[m].北京：機械工業(yè)出版社，2003.
相關熱詞搜索：;房地產(chǎn)項目合同風險房地產(chǎn)項目合同管理臺賬篇六
;【摘要】經(jīng)過了長時間的發(fā)展演變，我國房地產(chǎn)開發(fā)領域的項目風險管理辦法已逐漸走向成熟，并呈現(xiàn)出多樣化的特征，實踐過程中，應結合風險管理的基本流程，對風險進行全面監(jiān)控、處理、分析和識別.但不管是任何一種措施都難免存在局限，因此，面對當前復雜多變的項目風險問題，建議將多種方式進行優(yōu)化組合，以取得良好的風險管控效果。鑒于此，文章主要對房地產(chǎn)開發(fā)項目全面風險管理進行了分析和研究。
風險管理辦法是實施風險管理流程的重要手段，建立一個完善可行的管理體系，更加有助于各流程的順利落實。在我國的房地產(chǎn)開發(fā)領域中，項目的風險管理經(jīng)過了長時間的發(fā)展演變目前已初見成效，從而也為風險分析工作提供了更多的可能性。從某種角度來看，項目風險管理體系實則相當于一個方法庫，實現(xiàn)了對各流程的有效匯總，同時還可對各種方式的優(yōu)缺點進行對比，最終找到最佳的管理辦法，對風險進行定量和定性分析。
在全面風險管理框架中，其核心在于目標體系，所有的方法、流程和人員都必須要圍繞著該目標進行執(zhí)行和操作。組織體系是該框架的基礎，它可從制度上入手確保各種制度的順利落實，創(chuàng)造出良好的管理氛圍。流程體系是該框架的關鍵所在，在開發(fā)房地產(chǎn)項目的過程中，要按照特定的風險管理流程對風險進行監(jiān)控、分析和處理。方法體系是該框架中的重要手段，其可有效的促進風險管理工作的順利開展。上述所有的體系相輔相成，相互影響，共同形成一個完善可行的全面風險管理體系[1]。
2.1識別風險項目
在房地產(chǎn)的風險管理中，項目風險識別是基礎也是前提，同時也是風險分類和風險來源確定的過程。風險識別工作一般都是在項目分解的基礎上進行，結合場地開發(fā)的不同階段，對產(chǎn)生的風險進行識別。在不同的發(fā)展階段，風險因素也會存在較大差別，且風險的分析依據(jù)和分類也會存在一定差異[2]。
2.2項目風險評估
作為項目風險評估，即對房地產(chǎn)開發(fā)過程中產(chǎn)生的風險進行定量和定性分析，同時還要對風險發(fā)生可能會產(chǎn)生的后果和概率進行估計，在此基礎上，按照不同的等級對風險進行排列，并同時編制好風險報表，之后結合風險的程度對其進行專題研究。但應注意的問題是，房地產(chǎn)開發(fā)項目的質(zhì)量、成本以及進度等范圍，要遠遠寬泛于建筑工程項目的質(zhì)量、成本和進度范圍，應該從項目經(jīng)營、建設以及設計等不同階段所呈現(xiàn)出的特征入手，對可能會產(chǎn)生的風險進行分析。
2.3項目風險監(jiān)控
房地產(chǎn)開發(fā)項目風險監(jiān)控是提升風險計劃執(zhí)行質(zhì)量和效果的過程，可為項目風險管理活動的順利落實提供保障。風險監(jiān)控工作不僅要結合風險特征制定出針對性的應對措施，同時還要隨著項目的不斷發(fā)展，對風險的評估結果進行矯正，實時修改風險計劃[3]。
3.1回避風險
作為風險回避，即結合風險預測評價，對利弊得失進行權衡，之后采取針對性措施，從而達到回避風險的目的。正常情況下，若潛在風險發(fā)生概率較高，且極有可能造成嚴重的后果，無法采取管理措施時，經(jīng)常會選擇回避風險。實踐過程中，一般可分為兩種方式：終止或放棄可能會引起損失或者不良后果的活動；對活動方案或工作方法進行改變。從某種程度來看，風險回避實則屬于一種消極的防范對策。因此，回避風險雖然可在很大程度上避免損失，但與此同時，也會失去獲利的機會，在具體應用的過程中一定要小心謹慎，做好周全考慮。
3.2風險控制
所謂風險控制，主要就是在風險事件發(fā)生之前、發(fā)生之中以及發(fā)生之后，采取恰當有效的措施對風險進行控制，以期達到降低風險損失的目標。結合風險控制的目的，一般可將其分為風險抑制和風險預防兩種。其中，風險預防主要目標是為了降低風險問題發(fā)生的概率，而風險抑制則主要是為了減輕風險帶來的損失程度。實踐過程中，分險控制往往會主動的采取應對措施，減少或者消除風險隱患。因此，風險控制則是屬于一種積極的管理措施，由于其具有效益好、成本低等優(yōu)勢特征，且不會產(chǎn)生不良的后遺癥，故在現(xiàn)實生活中應用較為廣泛。對于房地產(chǎn)開發(fā)而言，不管是其產(chǎn)生任何風險，都可優(yōu)先的采取風險控制措施[4]。
3.3風險轉(zhuǎn)移
房地產(chǎn)開發(fā)商在開發(fā)的過程中，所謂“風險轉(zhuǎn)移”，也就是開發(fā)商有意識的將一些難以承擔的風險轉(zhuǎn)嫁給其他的單位。不同于風險回避，風險準備并不是對項目開發(fā)進行終止，而是將實踐過程中風險可能會導致?lián)p失的責任轉(zhuǎn)嫁給他的單位。另外，風險轉(zhuǎn)移也與風險控制存在較大差別，它并非直接的對風險因素進行調(diào)節(jié)，而是通過風險轉(zhuǎn)移這種間接的方式，達到減少自身損失的目的。
風險轉(zhuǎn)移具體包括保險、期貨、合同等等，其中，合同還可被細分為單價合同、成本報酬合同、固定總價合同等等。保險包括人身保險、責任保險等等。合同對于不同的承包商和開發(fā)商往往具有不同的影響程度，開發(fā)商一般可結合項目的實際情況選擇恰當?shù)暮贤问?，對風險進行合理轉(zhuǎn)移[5]。
3.4風險自留
所謂風險自留，也就是在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，由于開發(fā)商自己承擔風險所導致的損失，對于一些無法轉(zhuǎn)移、難以控制且取法回避的風險，或在受到較大利益的驅(qū)使，在不影響大局利益和開發(fā)商自身利益時所采取的風險措施。風險自留一般可被稱為兩種，即計劃性和非計劃性。其中，前者主要是對風險進行主動自留，及具體措施包括以下幾個方面：損失攤銷、專屬保險、自己保險、自付額保險等等。后者則是對風險被動的自留，借助風險應急準備金進行應對。正常情況下，可將風險控制措施和風險自留措施進行聯(lián)合應用，但在實施風險自留措施時，一定要確保項目已實施風險控制計劃或已保險。必要時，還可將保險對策和風險自留對策進行相互比較，從而能夠更加快速、精準、合理的做出成本管理決策。
3.5風險利用
即開發(fā)商利用人們追求安全、畏懼風險的心理，通過對存在風險開發(fā)活動的參與，并結合自身的風險管理經(jīng)驗，實現(xiàn)經(jīng)濟效益的最大化。在風險管理工作中，風險利用層次較高，因此，對于管理人員的專業(yè)素養(yǎng)和綜合能力也往往具有更高要求，其必須要具備豐富的實踐經(jīng)驗，同時也包括熟練的業(yè)務能力，如此才能對風險的應用價值和可利用性進行全面分析。隨著土地市場的不斷變化，經(jīng)營地土地一般需要通過招拍掛的方式進行獲取，但個別開發(fā)商卻經(jīng)常另辟蹊徑，通過對土地一級開發(fā)權進行爭取，為二級開發(fā)權奠定基礎，如此便是對政策風險的有效利用[6]。
4.1提升應對措施的針對性
在風險管理過程中，風險應對計劃的制定是至關重要的環(huán)節(jié)之一，由于項目的唯一性和特殊性，因此，在制定應對計劃時，往往不可對原有計劃進行照抄照搬，而是要結合項目評估和識別的結果以及項目自身實際情況，提出針對性的方案，最大限度的節(jié)約費用成本，從根本上克服制定應對計劃時的僥幸心理，對項目風險進行有效防范。
4.2對風險管理辦法進行優(yōu)化組合
不管是風險自留、風險控制，還是風險回避，雖然這些措施的實施都可取得一定成效，但同時也不可避免的存在局限性，面對復雜多變的市場環(huán)境和風險，建議對多種風險應對措施進行優(yōu)化組合應用，同時還可結合項目的實際情況，提出其他不同的應對方案。實踐過程中，要按照優(yōu)先級進行排序，以免由于單一方案應用無效而導致的不良后果[7]。
4.3提升應對管理的經(jīng)濟性
在對項目風險進行預防的過程中，為獲得較高的經(jīng)濟回報，通常要本著“節(jié)約”的基本原則，同時還要對應對措施的經(jīng)濟性和有效性進行全面評估。例如，在應對不可預測風險的過程中，通常可優(yōu)先選擇風險自留和保險等方式，之后對這兩種方式的經(jīng)濟性進行對比，通過對風險預留金支出和投保費用進行對比，能夠從中選擇出最佳方案。
結語：
綜上所述，房地產(chǎn)項目開發(fā)屬于一個較為漫長和系統(tǒng)的過程，由于項目具有不可重復和一次性等特征，因此經(jīng)常會存在很多不確定因素，最終演變成項目風險。鑒于此，本文提出幾種有效的風險應對對策，并對實踐過程中的注意事項進行了簡要概述，目的在于最大限度的發(fā)揮出這些措施的實際作用和價值，避免風險問題的發(fā)生對項目開發(fā)產(chǎn)生消極影響。
參考文獻：
作者簡介：
袁志強，中海宏洋地產(chǎn)（銀川）有限公司，寧夏銀川。
相關熱詞搜索：;房地產(chǎn)項目合同風險房地產(chǎn)項目合同管理臺賬篇七
;摘要：隨著我國國民經(jīng)濟的飛速增長，城鎮(zhèn)化進程的不斷推進，房地產(chǎn)行業(yè)在國民經(jīng)濟中發(fā)揮了很重要的作用并已成為支柱產(chǎn)業(yè)。越來越多的企業(yè)從事到房地產(chǎn)項目的開發(fā)中去，但是其中有一些企業(yè)因?qū)﹂_發(fā)項目投資風險意識不足，缺乏有效管理，最終影響到企業(yè)的投資效益，如何正確認識房地產(chǎn)項目的投資風險，針對投資風險的特點做出針對性的風險防范策略。風險防范策略已成為房地產(chǎn)開發(fā)項目研究的重要的課題之一。
關鍵詞：房地產(chǎn)；投資；風險；管理
房地產(chǎn)項目投資就是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將籌集的資金和自有資金投到房地產(chǎn)項目的開發(fā)、經(jīng)營及銷售的全過程中，以期獲得預期的收益。房地產(chǎn)項目投資具有多種風險，需要從項目投資風險的特點、原因等多方面因素進行分析，采取合理的風險管理方案。
由于房地產(chǎn)的固定性和不移動性、投資大、建設周期長、資金周轉(zhuǎn)慢，特別是環(huán)境因素和社會經(jīng)濟多，所以房地產(chǎn)項目的投資過程是一個未知的未來需求預測的過程。房地產(chǎn)項目投資風險管理是最近幾年來才出現(xiàn)的新管理理念，是指房地產(chǎn)開發(fā)活動的發(fā)展過程中影響利潤的各種各樣的因素以及這些因素的作用是困難的或不可能預測、控制，導致開發(fā)企業(yè)利潤可能偏離預期的利潤，使企業(yè)有可能遭受經(jīng)濟損失。
目前社會上缺少專門從事企業(yè)風險管理的咨詢機構，少量企業(yè)建立了自己系統(tǒng)的風險管理體系，從而加大了房地產(chǎn)行業(yè)的高風險性，在房地產(chǎn)開發(fā)過程中的實際收益可能在各種風險因素的影響下發(fā)生低于預期收益的現(xiàn)象，使投資者蒙受損失。因此，在我國房地產(chǎn)項目投資中建立積極的風險管理策略是非常必要的。
（1）在政策的驅(qū)動性帶動下影響房地產(chǎn)投資市場的盲目增長，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對未來房地產(chǎn)市場的發(fā)展趨勢估計不足，或者是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未能真正把握政策風向，從而造成投資風險。
（2）隨著房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，在激烈的市場競爭加劇，土地開發(fā)成本，房地產(chǎn)開發(fā)商增加的情況下，為快速回籠資金，采取樓盤降價等競爭策略，造成項目開發(fā)收益減少。
（3）房地產(chǎn)開發(fā)商對消費市場估計不足，對當?shù)叵M者的購買能力分析不到位，造成項目營銷過程中定價出現(xiàn)偏差，影響項目銷售及資金回籠進度。
3 房地產(chǎn)投資風險的管理方法
房地產(chǎn)項目投資風險管理主要包括風險識別、風險分析、風險應對、風險監(jiān)控四個階段，每個階段密切相關，它們的開發(fā)和實現(xiàn)，按照一定的程序周而復始、循環(huán)往復進行。
房地產(chǎn)開發(fā)項目風險管理中最重要的步驟是房地產(chǎn)項目風險識別，這就要求房地產(chǎn)企業(yè)正確地、全面地辨別房地產(chǎn)項目投資過程中面臨的風險，通過有針對性的和深入分析。以提高房地產(chǎn)開發(fā)項目的過程中可能面臨的風險識別能力。風險識別的參與者應包括風險管理團隊成員、項目團隊成員、房地產(chǎn)公司其他部門的同一問題專家、客戶、最終用戶、其他項目經(jīng)理、項目相關者、外部專家等。項目風險識別不是一蹴而就的事情，應該貫穿項目從開始到結束，反復進行。
房地產(chǎn)開發(fā)項目面臨許多風險因素，房地產(chǎn)開發(fā)商在投資決策中，項目實施中就不得不采用各種手段對風險進行防范、利用或控制，以盡可能減少風險事件的發(fā)生，降低風險損失。風險定性分析和風險定量分析是風險分析的兩種方式。風險定性分析是確定風險及其后果的發(fā)生的可能性，并根據(jù)項目目標的風險可能會影響風險等級，從而指導風險應對計劃的制定，并幫助項目團隊成員來糾正計劃的偏差。風險定量分析則是量化風險的發(fā)生的概率以及產(chǎn)生的影響，確定在社會、經(jīng)濟意義以及處理的費用效益分析。不僅量化分析每一個風險的概率及其對項目目標造成的后果，也分析項目總體風險的程度。
對于風險識別和分析的結果，制定風險應對計劃，降低風險對目標的威脅，以達到的目標。風險應對計劃必須適應風險的嚴重程度、成功實現(xiàn)目標效益的有效性、項目成功的現(xiàn)實性與時間性。同時也應得到項目所有人的認可，并應由專人負責。總之，風險應對是提出的意見和措施來應對風險。
風險監(jiān)控是修改風險管理計劃，保證風險計劃的實施，并通過跟蹤識別風險和剩余風險的監(jiān)控和識別新的風險，評估風險降低的效果。它是伴隨著整個項目實施過程中，分為風險控制和風險監(jiān)控。風險監(jiān)控是建立在項目風險的可控性、階段性和漸進性的一種項目管理工作，如果風險事件發(fā)生時，被調(diào)度的風險管理計劃的實施，以避免變化，需要重新進行風險分析的風險，從而為開發(fā)新的措施來避免。
4 房地產(chǎn)投資風險的對策
按照當前房地產(chǎn)項目風險產(chǎn)生的原因和風險管理的四個過程，房地產(chǎn)開發(fā)應從以下幾個方面入手，采取合理的投資風險應對措施。
（1）充分分析市場行情，理性投資房地產(chǎn)項目。房地產(chǎn)投資風險的應對，首先從風險識別入手，現(xiàn)階段房地產(chǎn)投資風險主要原因是房地產(chǎn)開發(fā)商對市場行情的分析把握不足。在房地產(chǎn)項目開發(fā)建設之前，房地產(chǎn)開發(fā)商需要對當?shù)胤康禺a(chǎn)市場進行充分調(diào)研論證，通過調(diào)研論證須知道房地產(chǎn)項目類型、市場的飽和度、需求量有多大、市場的支付能力如何等等。在市場調(diào)研論證基礎上進行市場細分，全面分析目標人群的教育背景、收入情況、消費心理和特點等等，制定房地產(chǎn)有關營銷策略。
（2）加強房地產(chǎn)開發(fā)項目的投資調(diào)研及決策分析。一般房地產(chǎn)企業(yè)項目投資量較大、籌備建設的時間相對較長，在管理過程中會產(chǎn)生許多不確定的風險因素。要想防范和有效控制住這些風險的發(fā)生，就需要在項目投資前做好充分的分析和可行性研究報告，通過大量的調(diào)查和研究、計算，對項目上可能會出現(xiàn)的一些經(jīng)濟、財務、社會效益等風險，是否能夠得以合理的規(guī)避和控制，做出科學綜合的論證和評價，最終確定項目操作的可行性，為項目投資提供準確、合理的依據(jù)。同時要完善決策風險管理，建立科學的風險管理判斷體系，提高決策的風險管理意識，根據(jù)自身需要安排專門員工開展決策風險管理工作。
（3）采用多元化的投資戰(zhàn)略和聯(lián)合戰(zhàn)略，以降低風險。房地產(chǎn)市場具有很強的地域特色，由于不同地方的城市的經(jīng)濟環(huán)境、市場供需等情況不一樣，對房地產(chǎn)投資收益的影響是不一樣的，房地產(chǎn)投資分散在不同的地方，就可避免房地產(chǎn)企業(yè)的某個特定時期的影響，以達到降低風險的目的。
（4）加強房地產(chǎn)工程監(jiān)管。由于房地產(chǎn)項目投資主體和建設主體相分離，從而導致工程建設是房地產(chǎn)投資項目消耗資金的主要方面。如何保質(zhì)保量按期完成項目，又要節(jié)約資金，這就需要進行在項目建設過程中的風險管理。完善對投資項目的監(jiān)管體制，首先是良好的施工隊伍，經(jīng)濟實力和技術實力雄厚，管理經(jīng)驗豐富，價格合理，效率高，信譽良好的施工隊伍；其次簽訂施工合同，以保護當事人的經(jīng)濟利益，防范道德風險，施工合同中應注意明確的權利和承擔的義務，權利要求書的建設和相關合同，風險共擔責任條款的特規(guī)定；最后聘請經(jīng)驗豐富和信譽度高的工程監(jiān)理全面監(jiān)督和管理該項目，對質(zhì)量、工期、資金成本嚴格監(jiān)控，督促施工方嚴格執(zhí)行合同，協(xié)調(diào)施工方與開發(fā)商的關系，防止出現(xiàn)延誤工期的情況。
（5）提升員工風險管理意識需加強風險管理的系統(tǒng)培訓。通過內(nèi)部開展定期培訓或外部專業(yè)培訓，提高員工的專業(yè)水平。通過風險管理教育，使員工知道所面臨的各種風險，掌握處理風險的辦法，增強風險意識，切實提升整個企業(yè)抗風險的能力。
5 結語
通過上文分析，房地產(chǎn)開發(fā)項目投資多、風險大，項目開發(fā)過程中存在諸多的不確定要素，房地產(chǎn)企業(yè)應根據(jù)其項目投資風險的特點，及時的知道房地產(chǎn)開發(fā)動態(tài)，進行全面的風險管理分析，對項目自始至終要實施全程的動態(tài)監(jiān)控。在項目開發(fā)過程中，房地產(chǎn)企業(yè)要成立專門的風險管理組織，制定風險管理計劃和方案，明確風險管理目標和各部門風險管理人員的責任，采取各種風險防范的措施，增強房地產(chǎn)企業(yè)抗風險的能力，切實提高企業(yè)的盈利能力，保證企業(yè)的良性發(fā)展。
參考文獻
相關熱詞搜索：;房地產(chǎn)項目合同風險房地產(chǎn)項目合同管理臺賬篇八
;摘要：本文剖析了房地產(chǎn)開發(fā)項目財務風險的特點，以及投資風險控制、籌融資風險控制、營運資金風險控制等房地產(chǎn)開發(fā)項目財務風險控制的主要環(huán)節(jié)，并提出了針對性的風險控制措施，以供參考和借鑒。
關鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā) 財務風險 控制
（一）房地產(chǎn)企業(yè)籌資難度和償債壓力巨大
房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)是資金密集型行業(yè)，因此籌資活動是支持房地產(chǎn)項目開發(fā)經(jīng)營，促進房地產(chǎn)項目投資和再投資效率的重要環(huán)節(jié)。目前我國房地產(chǎn)行業(yè)用于運轉(zhuǎn)的資金的主要來源有自籌資金、銀行融資、銷售回款三個主要方式，其他方式的資金來源不足融資總額的10%。而銷售回款中約有60%的資金來源于銀行按揭貸款，由此可見我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展對銀行的依賴程度。由于我國經(jīng)濟發(fā)展階段和資本市場成熟程度的限制，歐美國家房地產(chǎn)行業(yè)的多渠道融資模式在我國難以推廣，加之國內(nèi)證券市場對房地產(chǎn)企業(yè)上市的限制嚴格，信托受限，房地產(chǎn)行業(yè)資金需求規(guī)模的不斷增加和融資方式的單一使房地產(chǎn)企業(yè)在籌資融資環(huán)節(jié)上面臨巨大的財務風險。
（二）投資活動對企業(yè)經(jīng)營管理水平要求高
房地產(chǎn)項目的投資活動是以資金為資本通過對項目投資的手段以獲取投資收益的行為，是企業(yè)經(jīng)營管理水平、戰(zhàn)略決策和資金運用能力的綜合體現(xiàn)。房地產(chǎn)項目投資回收期長、資金需求量大，因此在項目投資決策時要十分謹慎，一般的房地產(chǎn)企業(yè)在進行投資決策的過程中都會進行可行性研究分析和投資測算，從主觀方面來說，不管是公司管理層還是專業(yè)咨詢機構對市場走勢和競爭環(huán)境的預測均來源于對歷史數(shù)據(jù)的分析和主觀經(jīng)驗假設，因此企業(yè)管理能力和專業(yè)水平的高低對投資成敗有著不小的影響。從外部政策環(huán)境來說，投資決策中對政策條件和經(jīng)濟環(huán)境的因素變化的分析不可能面面俱到，外部環(huán)境的不確定性很大。因此這些投資決策過程中的不確定性因素會引發(fā)較大的財務風險。
（三）項目銷售資金回收情況受市場波動影響大
房地產(chǎn)行業(yè)的投資回收取決于銷售收入額和其轉(zhuǎn)化為資金流入的速度，資金回收是企業(yè)償還債務和再投資的基礎。銷售收入的實現(xiàn)主要受房地產(chǎn)市場供求狀況和購房者的心理預期影響，圖1為2008年-2014年我國房地產(chǎn)開發(fā)面積和銷售面積增長率變化情況。
由圖1可見，除去2008年度金融危機到2009年度房地產(chǎn)行業(yè)反彈過程中我國房地產(chǎn)開發(fā)面積和銷售面積均存在較大增幅以外，其余年度我國房地產(chǎn)行業(yè)新開發(fā)面積和銷售面積均呈現(xiàn)下降趨勢，但是銷售面積下降幅度和波動程度遠高于新開發(fā)面積的變動程度，由此可以分析判斷出，我國房地產(chǎn)的總體供求關系還是供應量高于市場需求。進入2015年以來購房者仍持觀望態(tài)度，一邊是高企的庫存，一邊是濃厚的觀望情緒，不少中小型房地產(chǎn)企業(yè)的資金回收不足，在加上融資能力的欠缺和較高的融資成本，使其資金鏈越來越脆弱，而為了確保資金鏈條，這些企業(yè)紛紛降價促銷，導致購房者強烈的降價預期，在這一過程中有不少中小房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)不堪重壓，面臨破產(chǎn)。企業(yè)資金回收中面臨的風險會直接導致資金鏈緊張，引發(fā)財務風險。因此，企業(yè)應采用加強銷售戰(zhàn)略制定和收款管理的雙重機制，降低資金回流風險。
房地產(chǎn)行業(yè)的財務風險控制應該在結合房地產(chǎn)企業(yè)財務風險特點的基礎上，結合企業(yè)財務風險控制的主要環(huán)節(jié)進行企業(yè)財務風險的把控。
（一）投資風險控制
房地產(chǎn)企業(yè)的投資管理水平與房地產(chǎn)企業(yè)的財務風險控制水平有著密切的關系，投資管理主要體現(xiàn)在對整個投資項目的事前投資策略制定、事中控制、事后反饋三個過程，通過聘請具有豐富行業(yè)經(jīng)驗的高管團隊、建立科學嚴謹?shù)臎Q策流程、扎實細致的預算工作等手段可以有效降低項目投資管理中的非系統(tǒng)風險，因此科學的投資管理體系是房地產(chǎn)投資風險控制的有效手段。
（二）籌融資風險控制
根據(jù)房地產(chǎn)面臨財務風險的具體特點，可知融資風險把控是與投資風險控制密切相關的風險控制環(huán)節(jié)。從房地產(chǎn)經(jīng)營的開發(fā)時序性來說，在投資策略制定后最重要的財務風險控制就是融資風險控制。目前我國房地產(chǎn)企業(yè)的投資主要來源就是外部融資，而投資策略能否按步驟實施完全取決于融資風險的控制能力，因此，房地產(chǎn)企業(yè)應當在健全投資管理體系的基礎上，理性客觀地評價企業(yè)的資金需求和資金平衡能力，將融資工作的控制細化到每一個節(jié)點。不僅僅是將成功實現(xiàn)融資作為主要目標，對于融資的償還和再融資安排也要形成具有系統(tǒng)管理能力的體系，這樣才能完成既定的投資管理目標，降低籌融資風險及整體財務風險。
（三）營運資金風險控制
作為房地產(chǎn)項目投資最重要的資金來源及投資效果評價最關鍵的環(huán)節(jié)，營運資金風險控制始終是房地產(chǎn)企業(yè)財務風險控制的重中之重。目前，我國對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的流動資金控制愈加規(guī)范和嚴格，房地產(chǎn)企業(yè)無法將所有的銷售回款進行再投資或進行企業(yè)間拆借。因此，要控制好房地產(chǎn)營運資金風險首先要確保資金來源，加強回款管理保證資金回流速度。其次，在做好回款管理的基礎上，合理制定營運資金滾動計劃管理機制，確保對于項目整體投資策略的細化目標實現(xiàn)。最后，合理利用流動資金進行融資還款及再投資，實現(xiàn)項目資金的良性循環(huán)，降低整體財務風險。
除了上述三方面在房地產(chǎn)行業(yè)普遍存在且影響較大的風險以外，房地產(chǎn)企業(yè)與其他企業(yè)一樣還面臨著利益分配風險、內(nèi)控管理風險等，雖然每個企業(yè)的綜合管理能力有所不同，但是每個企業(yè)都應該重視風險控制，避免嚴重危機的產(chǎn)生。
（一）建立完善的投資預算體系控制財務風險
在房地產(chǎn)開發(fā)項目投資建設期間，一些預算及分析體系不完善的企業(yè)往往偏向關注項目開發(fā)進度及銷售進度，對項目前期的財務測算及事中事后的財務預算管理重視程度不高，導致項目開發(fā)過程中出現(xiàn)資金鏈斷裂和清算，造成整個投資失敗。
因此，必須通過進行概率分析法和例舉法在項目開發(fā)前期進行整體現(xiàn)金流量可靠預測，避免項目財務風險。在項目開發(fā)的過程中應該實時根據(jù)項目開發(fā)進度及市場情況的變化及時調(diào)整整體預算及資金預算，加強對項目開發(fā)過程中出現(xiàn)的意外情況的把控能力，保障整體預算目標的實現(xiàn)，體現(xiàn)出財務管理工作的監(jiān)督和保障職能。
（二）多方面開拓籌融資渠道，合理配置資金結構
基于健全項目開發(fā)預算體系，通過對項目開發(fā)整體資金需求的分析，求出資金需求缺口峰值，根據(jù)資金需求峰值出現(xiàn)所處的項目開發(fā)階段，考慮項目所處開發(fā)階段對融資的局限性，客觀分析籌資缺口，如果項目自身融資能力不足以滿足，通過合理的方式尋求自有資金需求，避免籌資額度不足帶來的財務風險。
通過多渠道的融資方式間的互相彌補，降低資金成本，消減獲利能力風險。由于項目開發(fā)類融資有獲取難度大、期限長、資金成本高的特點，而短期經(jīng)營類融資有著易于獲得、期限短、成本低的特點，因此通過長短期融資的高低搭配以實現(xiàn)長期融資為基礎，短期融資為輔助，利用短期融資流動性強的特點，實現(xiàn)長期融資和短期融資之間的置換和互動，降低整體資金成本，減少償債風險。
（三）增強流動性資金管理，使資金利用率最大化
房地產(chǎn)項目對資金投入的要求較為密集和持續(xù)，假如在某一個環(huán)節(jié)上，出現(xiàn)資金投入困難的問題，項目投資很可能難以為繼，嚴重時甚至會拖累整個企業(yè)的發(fā)展。所以在日常運營時，流動管理資金就更加應該得到充分的重視，加強各方面的營運資金管理。
1.加強回款管理提高銷售回款率縮短回款時間
對于房地產(chǎn)開發(fā)項目來說，銷售回款是整個項目開發(fā)的命脈，銷售回款的速度直接影響整個項目開發(fā)資金鏈的穩(wěn)定程度及財務風險控制水平。因此，需要構建完善的營銷與財務的對接機制，形成對銷售未回款部分按期梳理和逐筆清理的具體措施，并制定合理的任務目標與具有激勵性的考核機制，最大限度地提高銷售回款比例。
2.經(jīng)營性資金流入用于籌資業(yè)務有關的支出管理
房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型行業(yè)，其籌資成本必然在其整體項目獲利能力預期和項目投資評價中起到舉足輕重甚至是決定性的作用。因此，當項目進入銷售期和經(jīng)營期以后，將一定的經(jīng)營性現(xiàn)金流入用于歸還融資本金，降低資金成本就成為增強項目獲利能力的重要途徑。從經(jīng)營性現(xiàn)金流入的類別來說，項目銷售類資金流入雖然有著資金流入量大、回收期限短的特點，但其受市場波動和政策調(diào)整等不確定因素的影響較大，如果在項目銷售情況比較好的情況下去預測未來較長一段時間的銷售資金流入，很可能出現(xiàn)過于樂觀的判斷和假設，在此階段使用過多的銷售類回款用以提前償付籌資本金，極有可能使整個項目在市場波動或政策調(diào)控情況下面臨開發(fā)資金短缺。而此部分資金缺口由于在短時間內(nèi)需求量較大，難以通過短期融資來彌補，從而使企業(yè)面臨較大的財務風險。
針對這一特點，開發(fā)企業(yè)應當對銷售性資金流入進行妥善管理，在較為理性保守的財務預測分析下，對波動性較強的銷售回款和較為穩(wěn)定的持續(xù)經(jīng)營類收入做好統(tǒng)籌安排，在優(yōu)先保證項目開發(fā)和到期融資的資金需求前提下，再考慮提前償付融資。
3.利用經(jīng)營性資金盈余進行再投資管理
由于房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的特性及近年來我國房地產(chǎn)行業(yè)的市場發(fā)展模式，我國大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)均會在其投資項目的中后期利用項目自身產(chǎn)生的凈現(xiàn)金流量進行再投資，主要的投資資金用途包括摘取新土地、為其他項目開發(fā)提供資金支持等，但是不管是摘取土地還是進行其他項目開發(fā)投資，其對資金的占用期限均較長，而且被投資項目的投資效果不確定性很強，在短時間內(nèi)無法產(chǎn)生足量的現(xiàn)金流入。因此，從項目本身來說，對于利用項目盈余資金進行投資的控制應在絕對滿足項目自身開發(fā)經(jīng)營的前提下，利用多種假設及敏感性分析的模型同時對資金輸出項目和被投資項目的現(xiàn)金流量情況進行預測，避免由于過度投資產(chǎn)生的資金流動性弱而導致的財務風險。
四、結論
房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)屬于資金密集型行業(yè)，其財務風險特點及控制手段與資金在整個項目開發(fā)過程中的流動密切相關，因此房地產(chǎn)開發(fā)項目的財務風險控制應從項目資金鏈條的角度出發(fā)，通過各種預算及技術經(jīng)濟手段配合相應的企業(yè)內(nèi)部控制流程保障資金鏈條的穩(wěn)定運行，是房地產(chǎn)開發(fā)項目財務風險控制的關鍵內(nèi)容。
（作者單位：財富嘉苑天津置業(yè)有限公司）
相關熱詞搜索：;房地產(chǎn)項目合同風險房地產(chǎn)項目合同管理臺賬篇九
;摘要：本文在對風險分析過程進行分析研究的基礎上，探討了房地產(chǎn)開發(fā)項目風險管理的有關問題；文章對房地產(chǎn)開發(fā)各階段的風險進行風險識別、風險評估、風險應對的研究。結合房地產(chǎn)項目特點，列舉風險識別的方法，比較了風險評估方法的優(yōu)劣，描述了房地產(chǎn)項目的風險應對措施。
關鍵詞：風險；風險分析；風險識別；風險評估
風險是指在一定條件下和一定時期內(nèi)可能發(fā)生的各種結果的變動程度，是指投資的實際收益與期望的或要求的收益的偏差。
但是到目前為止，風險的概念還沒有一個統(tǒng)一的定義。
項目風險的定義：項目在其壽命周期內(nèi)自然存在的導致經(jīng)濟損失的變化，而項目的風險評估就是對項目風險的分析，也即分析項目在其存續(xù)的時空內(nèi)自然存在的導致經(jīng)濟損失之變化的可能性及其變化程度。項目的一次性使得項目中不確定性比其它的一些經(jīng)濟活動要大得多，項目的風險也有其自身的特點，主要有風險的客觀性、多樣性、持續(xù)性、補償性、全面性、可測性及規(guī)律性。
一個工程項目進行風險分析的過程，通?？梢苑譃樗膫€階段：風險識別、風險估計、風險評價和風險應對[1]。
風險分析是對風險的識別、估計、評價和應對作出全面的、綜合的分析，這四個部分是一個完整的整體，相輔相成，不可分割，缺少任何一部分，風險分析都是不完整的。
2.1 概述
風險識別是風險管理的基礎。房地產(chǎn)開發(fā)項目風險識別是指風險管理人員找出影響房地產(chǎn)開發(fā)項目質(zhì)量、進度、投資等目標順利實現(xiàn)的各種風險因素，運用各種方法對尚未發(fā)生的潛在風險以及客觀存在的風險進行分類，找出風險產(chǎn)生的原因，并對風險進行分類列表。 [2]。
及篩選—監(jiān)測—診斷技術等方法。
3.1 風險估計與評價常用方法
房地產(chǎn)項目風險估計與評價是指應用各種管理科學技術，采用定性與定量相結合的方式，最終定量地估計風險大小，找出主要的風險源，并評價風險的可能影響，以便以此為依據(jù)，對風險采取相應的對策。風險估計與評價常用方法主要有調(diào)查和專家打分法、風險報酬法、風險當量法和解析方法。
我國傳統(tǒng)項目風險評估方法包括：（1）盈虧平衡分析；（2）敏感性分析；（3）概率分析。三種方法均存在各自的優(yōu)缺點，且具有一定的互補性，現(xiàn)逐一論述。
3.3 盈虧平衡分析
盈虧平衡分析就是利用投資項目生產(chǎn)中的產(chǎn)量、成本、利潤三者的關系，通過測算項目達到正常生產(chǎn)能力后的盈虧平衡點，來考察分析項目承擔風險能力的一種不確定性分析方法[3]。所謂盈虧平衡點，是指項目在正常生產(chǎn)條件下，項目的收入等于支出的那一點。在這一點上，項目既不盈利也不虧損。如果低于這一點所對應的生產(chǎn)水平，那么項目就會發(fā)生虧損；反之，則會獲得盈利。
3.4 敏感性分析
敏感性分析是一種有廣泛用途的分析技術。其基本目的是考察一個項目分析結果的穩(wěn)定性，即該項目投資分析結果以多大的程度隨著相關因素的變化而變化的，通過分析，可使決策者對項目的風險程度有一個量化的概念。敏感性分析是研究和分析由于將來客觀條件（如政府政策、通貨膨脹、投資等）的不確定性因素變化所產(chǎn)生的影響，引起項目的經(jīng)營產(chǎn)生變化而使項目主要效果指標發(fā)生變動的程度。
3.5 風險概率分析
3.5.1 房地產(chǎn)投資風險的類型
房地產(chǎn)投資風險涉及政策風險、社會風險、技術風險、自然風險和國際風險等，而這其中對房地產(chǎn)投資影響較大，同時又是可以預測、規(guī)避的主要是經(jīng)濟風險。經(jīng)濟風險主要包含市場風險、經(jīng)營風險和財務風險等。
3.5.2 風險概率分析的方法
風險概率分析總結起來主要有以下幾種：
（1） 利用已有數(shù)據(jù)資料分析風險因素或風險事件的概率
（3） 蒙特卡羅模擬法
4.1 風險應對概述
風險應對就是對項目風險提出處置意見和辦法。通過對項目風險識別與評估，把項目風險發(fā)生的概率、損失嚴重程度以及其他因素綜合起來考慮，就可得出項目發(fā)生各種風險的可能性及其危害程度，再與公認的安全指標相比較，就可確定項目的危險等級，從而決定應采取什么樣的措施以及控制措施應采取到什么程度。
4.2 項目風險回避
風險回避是指當項目風險的潛在威脅發(fā)生的可能性太大，不利后果也很嚴重，又無其他策略來減輕時，主動放棄或改變項目目標與行動方案，從而回避風險的一種策略。采取這種策略，必須對風險有充分的認識，對威脅出現(xiàn)的可能性和后果的嚴重性有足夠的把握。這種策略從根本上放棄使用有風險的項目資源、項目技術、項目設計方案等，從而避開項目風險的一類項目風險應對措施。
4.3 項目風險轉(zhuǎn)移
風險轉(zhuǎn)移是投資主體將其本身面臨的損失有意識地轉(zhuǎn)嫁給與其有相互經(jīng)濟利益關系的另一方承擔。風險轉(zhuǎn)移是房地產(chǎn)開發(fā)商處理風險的一種重要方法。風險轉(zhuǎn)移也叫合伙分擔風險，其目的不是降低風險發(fā)生的概率和不利后果的大小，而是借用合同或協(xié)議，在風險事故一旦發(fā)生時將損失的一部分轉(zhuǎn)移到項目以外的第三方身上。
4.4 項目風險控制
相對于風險回避而言，風險控制措施是一種積極的風險處理手段，它是指投資主體對不愿放棄也不愿轉(zhuǎn)移的風險，通過降低其損失發(fā)生的可能性，縮小其后果不利影響的損失程度來達到控制目的的各種控制技術或方法。
4.5 項目風險自留
風險自留是指開發(fā)商自己承擔由風險事故所造成的損失。當采取其他風險規(guī)避方法的費用超過風險事件造成的損失數(shù)額時，可采取風險接受的方法。風險接受是最省事的風險規(guī)避方法。自愿接受風險可以是主動的，也可以是被動的。
第五章 結語
5.1 本文主要工作和結論
本文詳細介紹了房地產(chǎn)開發(fā)項目風險分析的全過程，包括風險投資的相關概念，風險分析過程的四個階段（風險識別、風險估計、風險評估和風險應對）的特點和相互關系，風險識別的具體方法和存在問題，風險評估的常用方法和適用條件，并重點介紹了我國傳統(tǒng)的風險評估方法：盈虧分析、敏感性分析和概率分析。最后介紹了風險應對的四個策略：風險回避、風險轉(zhuǎn)移、風險控制和風險自留。
參考文獻
[2] 項目風險管理預警管理模型研究[j].信息與控制，2003（12）
[3]張朝兵，房地產(chǎn)融資理論構成與分析，載《求索》，2006（1）
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;摘 要：在房地產(chǎn)項目開發(fā)的過程中，有些企業(yè)在管理過程中因缺乏風險意識，影響最終的投資效益。房地產(chǎn)項目的開發(fā)周期比較長，在多方面因素的影響下，會面臨許多風險。對于房地產(chǎn)開發(fā)商來說，如何正確認識房地產(chǎn)開發(fā)項目的投資風險，提高自身的風險管理水平，是重要的研究課題之一。文章通過分析房地產(chǎn)項目投資風險產(chǎn)生的主要原因，提出具體的風險管理方法，針對風險識別、風險分析、風險應對、風險監(jiān)控這四個階段，采取合理的投資風險應對措施。
關鍵詞：房地產(chǎn)；投資；風險
引言
隨著我國經(jīng)濟的增長，城鎮(zhèn)化建設在不斷地推進。作為我國的支柱產(chǎn)業(yè)之一，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)揮著重要的作用。房地產(chǎn)項目投資是指，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將籌集的資金和自有資金投入到房地產(chǎn)項目的開發(fā)、經(jīng)營及銷售的全過程中，以期獲得預期的收益。由于房地產(chǎn)項目投資過程中具有多種風險，要想提高房地產(chǎn)企業(yè)的風險管理水平，應當從項目投資風險的特點、原因等因素進行分析，采取合理的風險管理方案。
由于房地產(chǎn)項目具有投資數(shù)額大、地域性強、建設周期長、資金周轉(zhuǎn)慢以及變現(xiàn)能力差等特點，受環(huán)境因素、經(jīng)濟因素以及社會因素影響，房地產(chǎn)項目的風險極大，企業(yè)有可能遭受巨大的經(jīng)濟損失。換言之，房地產(chǎn)項目的投資過程是一種對未來需求進行預測并生產(chǎn)產(chǎn)品的過程。要想實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)項目投入與產(chǎn)出之間的良性循環(huán)，取得較好的經(jīng)濟效益和社會效益，應當采取必要的投資風險管理方法。房地產(chǎn)項目投資風險管理是指，在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，存在多種影響因素，針對這些難以預測或控制的因素要進行風險識別，經(jīng)過風險評估后，采取必要的風險應對措施，以降低投資風險對利潤的影響。引入風險管理機制，對于健全房地產(chǎn)市場體系、培育新的經(jīng)濟增長點甚至于維護我國宏觀經(jīng)濟的穩(wěn)定性，都具有十分重大的積極意義。
現(xiàn)階段，我國房地產(chǎn)開發(fā)項目投資風險產(chǎn)生的原因，主要體現(xiàn)在兩個方面。其一，宏觀環(huán)境因素，包括貨幣政策、投資增速、土地供給、生產(chǎn)與消費政策等，受經(jīng)濟環(huán)境和社會的影響而發(fā)生變化，進而為房地產(chǎn)開發(fā)項目的投資帶來風險。具體表現(xiàn)為政策風險、金融風險、資源風險以及法律風險。其二，微觀環(huán)境因素，包括企業(yè)的資本實力、商品定位、成本控制以及產(chǎn)品競爭力等。這些微觀環(huán)境因素受投資的具體項目所處的位置區(qū)域而發(fā)生變化，同樣會對項目投資帶來風險。具體表現(xiàn)為投資決策風險、技術風險、開發(fā)流程風險以及管理風險。
3 房地產(chǎn)投資風險的管理方法
在房地產(chǎn)開發(fā)項目投資風險管理過程中，主要包括四個階段。具體表現(xiàn)為：風險識別、風險分析、風險應對和風險監(jiān)控。這四個階段是密切相關的，按照一定的程序周而復始的運行。
在房地產(chǎn)開發(fā)項目的風險管理過程中，首先要進行必要的風險識別。只有正確識別出所面臨的風險，房地產(chǎn)企業(yè)才能主動選擇有效的方法進行風險應對與監(jiān)控。因此，在具體的項目投資過程中，房地產(chǎn)企業(yè)要通過深入分析，運用感知、判斷或歸類等方式，進行系統(tǒng)的、連續(xù)的認識所面臨的各種風險，提高風險識別能力。在風險管理過程中，房地產(chǎn)企業(yè)風險識別的參與者主要包括：風險管理團隊成員、項目團隊成員、其他項目經(jīng)理、項目相關者、外部專家、房地產(chǎn)公司其他部門的同一問題專家、客戶、最終用戶等。在進行房地產(chǎn)開發(fā)項目風險識別時，還應當注意，受環(huán)境的影響，風險具有可變性，因此風險識別是一項持續(xù)性和系統(tǒng)性的工作，而不是一蹴而就的事情。風險識別工作要貫穿于房地產(chǎn)開發(fā)項目的全過程，并且隨時關注原有風險的變化，及時發(fā)現(xiàn)新的風險。
在房地產(chǎn)開發(fā)項目的風險管理過程中，對于已識別出的風險，要進行詳細地分析。有助于確定有關因素的變化對投資決策的影響程度，為房地產(chǎn)企業(yè)的投資決策提供依據(jù)。在房地產(chǎn)開發(fā)項目的實施過程中，可以在一定程度上降低風險事件的發(fā)生概率，減少風險損失，實現(xiàn)最佳經(jīng)濟效益和社會效益。
風險分析主要包括兩種方式。其一，風險定性分析。通過評估風險及其后果發(fā)生的可能性，并根據(jù)風險發(fā)生對房地產(chǎn)開發(fā)項目的目標影響程度，來評價風險的優(yōu)先級，從而指導風險應對計劃的制定，幫助房地產(chǎn)開發(fā)項目的團隊成員糾正計劃的偏差。風險定性分析的方法主要包括：風險概率和后果、項目假設檢驗、后果風險評價矩陣以及數(shù)據(jù)精度排隊。其二，風險定量分析。在風險定性分析的基礎上，對風險發(fā)生的概率以及產(chǎn)生的影響進行量化處理。通過對風險進行重復的定量分析，可以判斷是否需要采用風險管理措施。因此，風險分析是風險應對計劃的一項重要依據(jù)。
根據(jù)風險識別和風險分析的結果，房地產(chǎn)企業(yè)需要制定相應的風險應對計劃。降低風險對項目目標的威脅，以達到可接受的程度。風險應對計劃必須適應風險的嚴重程度，成功實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)項目的目標效益有效性、及其成功的現(xiàn)實性與時間性。與此同時，風險應對計劃應當?shù)玫椒康禺a(chǎn)開發(fā)項目中所有人的認可，并應由專人負責。風險應對主要包括：規(guī)避風險、接受風險、降低風險和分擔風險這四種措施。
風險監(jiān)控是利用反饋的信息，對原有的風險管理計劃及時做出調(diào)整。為保證風險管理計劃的順利實施，根據(jù)已發(fā)生變化的風險對房地產(chǎn)開發(fā)項目的影響程度，重新進行風險識別、分析和應對，評估風險降低的效果。風險監(jiān)控貫穿于房地產(chǎn)開發(fā)項目的實施全過程，是建立在項目風險的可控性、階段性以及漸進性的一種項目管理工作。
4.1 加強對房地產(chǎn)開發(fā)項目的投資調(diào)研及決策分析
要想有效應對房地產(chǎn)項目投資的風險，房地產(chǎn)企業(yè)首先應當分析市場行情，進行充分調(diào)研論證。通過了解房地產(chǎn)開發(fā)項目的具體類型、目標人群、需求量以及市場購買力，識別該項目所面臨的風險。其次，針對已識別出的風險，需要在房地產(chǎn)開發(fā)項目投資之前進行深入分析。對于涉及到的經(jīng)濟、政策、資源等風險，能否有效的規(guī)避與控制，進行綜合論證與評價。通過編制可行性研究報告，為房地產(chǎn)開發(fā)項目的投資決策提供準確、合理的依據(jù)。最后，應當完善房地產(chǎn)開發(fā)項目的投資決策風險管理。通過構建風險管理判斷體系，在項目決策的過程中加強風險管理意識，降低房地產(chǎn)開發(fā)項目投資的風險。
4.2 采用多元化的投資戰(zhàn)略或聯(lián)合戰(zhàn)略
在不同地區(qū)，房地產(chǎn)市場中的經(jīng)濟環(huán)境與市場供需具有不同的特點?？梢哉f，房地產(chǎn)市場具有鮮明的地域特點。因此，房地產(chǎn)企業(yè)可以采用多元化的投資戰(zhàn)略或聯(lián)合戰(zhàn)略，將資金分散在不同的地區(qū)，以降低房地產(chǎn)開發(fā)項目投資的風險。
4.3 加強房地產(chǎn)項目工程建設的監(jiān)管
為了按期完成項目，應當完善對投資項目的監(jiān)管體制。首先，聘請良好的施工隊伍。其次，與施工人員簽訂施工合同，明確雙方權利和承擔的義務。最后，選擇經(jīng)驗豐富的工程監(jiān)理，對質(zhì)量、工期、資金成本嚴格監(jiān)控。
5 結束語
綜上所述，房地產(chǎn)開發(fā)項目在投資的過程中，存在多種不確定的影響因素。房地產(chǎn)企業(yè)要想提高盈利能力，實現(xiàn)長遠發(fā)展，應當正確認識項目投資風險，提高自身的風險管理水平。文章從宏觀與微觀環(huán)境因素兩個角度，分析房地產(chǎn)開發(fā)項目投資風險產(chǎn)生的主要原因。按照風險識別、風險分析、風險應對和風險監(jiān)控四個階段，提出具體的風險防范措施。
參考文獻
[1]張玉波.工程項目風險管理研究[j].硅谷，2011（2）.
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