2022年房地產(chǎn)項(xiàng)目建議書(15篇)

無論是身處學(xué)校還是步入社會，大家都嘗試過寫作吧，借助寫作也可以提高我們的語言組織能力。范文書寫有哪些要求呢？我們怎樣才能寫好一篇范文呢？下面是小編幫大家整理的優(yōu)質(zhì)范文，僅供參考，大家一起來看看吧。

房地產(chǎn)項(xiàng)目建議書篇一

1、銷售目標(biāo)

計劃一年之內(nèi)完成銷售總額的60~70%，達(dá)到盈虧平衡點(diǎn)。

2、廣告目標(biāo)

通過全方位、立體式的促銷，整體包裝、集中轟炸，達(dá)到向目標(biāo)客戶和潛在客戶推薦__花園的目的，實(shí)現(xiàn)預(yù)期效果。

3、廣告訴求

目標(biāo)客戶：(1)、第一客戶：cbd商圈及附近區(qū)域的高層白領(lǐng)人士、周邊私營業(yè)主

(2)、潛在客戶：投資者

主要運(yùn)用工具：(1)、東二環(huán)、東三環(huán)、朝外大街、工體、富國海底世界等周邊的廣告路牌及其它方式傳達(dá)信息;

(2)、大中型活動;

(3)、報紙廣告;

(4)、高尚直投雜志;

(5)、電臺(103.9兆赫);

二、入市總體安排

一般而言，樓盤項(xiàng)目入市操作分為四個階段：認(rèn)購期、公開期、強(qiáng)銷期、持續(xù)期;從項(xiàng)目的進(jìn)展來看，現(xiàn)階段__花園的上市銷售工作主要為兩個最重要的時期：20__年8月8日(暫定為“__花園父親節(jié)”)的內(nèi)部認(rèn)購期和20__年9月9日(暫定為“__重陽健康節(jié)”)的公開發(fā)售日，我們的工作將圍繞著這兩個階段來準(zhǔn)備。

為此，我們將這兩個階段，劃分為5個時間段來進(jìn)行準(zhǔn)備工作：

1、 前期準(zhǔn)備期：20__.5.~20__.7

2、 形象導(dǎo)入期：20__.7.1~20__.7.29

3、 預(yù)探市場期：20__.7.30~20__.8.7

4、 內(nèi)部認(rèn)購期：20__.8.8~20__.9.9

5、 正式開盤日：20__.9.9

備注：形象導(dǎo)入期與預(yù)探市場期可部分結(jié)合進(jìn)行

附表3：入市總體時間安排表：

20__年5月~9月

工作內(nèi)容 時間安排

5月 6月 7月 8月 9月

廣告的宣傳設(shè)計及制作 ●●

宣傳計劃的實(shí)施 ●●

銷售人員的招聘、培訓(xùn)、市調(diào) ●●

推廣方案的確定及定價 ●●

內(nèi)部登記、咨詢及認(rèn)購 ●●

策略的微調(diào) ●●

正式發(fā)售 ●

三、推廣策略

1、推廣分析

本項(xiàng)目的客戶定位為高級白領(lǐng)和私企老板;相對而言，私營老板可以理解，但白領(lǐng)這個詞匯的目標(biāo)太大，范圍太廣，容易產(chǎn)生混淆;為此，我們將這個層面繼續(xù)細(xì)分。

所謂白領(lǐng)階層即為中等收入者即個人基本月薪在5000元以上或雙人家庭月薪在8000元以上者，而白領(lǐng)的高層收入者無疑就會將這個收入再提升一個檔次(個人基本月薪在10000元以上或雙人家庭月薪在16000元以上者);通過我們對周邊市場和工作人群的了解及分析，我們認(rèn)為以下人士極有可能是我們的第一客戶對象：

cbd內(nèi)外企工作在5年以上的，占具高層職位者

公司老板

小型私營業(yè)主

高級技術(shù)人員

高級管理人員

此部分人士絕大部分擁有共同的特征：35歲以上、素質(zhì)較高、生活富裕、工作壓力較大、強(qiáng)調(diào)身份、強(qiáng)調(diào)個性與品牌、崇尚自然與健康等等。為此，我們的一切推廣銷售計劃要結(jié)合項(xiàng)目自身的情況圍繞著他們的這些行為偏好來進(jìn)行。

由于本項(xiàng)目體量不大，銷售總額不高，這就意味著如果按正常比例的情況下提取廣告費(fèi)用則不能滿足本項(xiàng)目實(shí)際操作需要;為此，我們應(yīng)本著少花錢，多辦事的原則，充分分析客戶行為，以期花最少的錢，達(dá)到最大的邊際效用。

(1)、從目標(biāo)客戶的出行方面考慮;此部分客戶基本為：自己開車和出門打車，因此我們的推廣投入主要以此兩種方式進(jìn)行：

a、對于自己開車的客戶，我們建議在東三環(huán)，國貿(mào)橋的北側(cè)或朝外大街兩旁各豎立一塊廣告牌;目前急需進(jìn)行的是廣告牌的尋找、確定;總體費(fèi)用約為200~250萬元/年，計劃從20__年8月起采用一年，費(fèi)用控制在250萬元。

b、對于出行的交通工具為出租車的客戶，我們建議除采用“a”方案外，還應(yīng)取用北青報、晨報的dm的形式;現(xiàn)在此兩家報社對出租汽車免費(fèi)發(fā)送報紙，因此，目標(biāo)客戶在車上的時間我們可以充分運(yùn)用;dm應(yīng)富于變化;費(fèi)用：除印刷費(fèi)外，所需費(fèi)用較低，每次投放的總體費(fèi)用約在5萬份，5萬元之內(nèi)，計劃采用6次，發(fā)行時間待定，推廣費(fèi)用約30萬元。

c、相對于自己開車和開出租汽車的司機(jī)來說，收聽交通廣播無疑是打發(fā)無聊時間的方法之一，而目前在北京收聽率比較高、相對傳播成本較低的是“北京交通臺”和“北京音樂臺”，此種推廣方式也應(yīng)是我們傳遞信息的途徑之一;我們可選擇時段30秒套播，總體計劃進(jìn)行5個月，時間分別為開盤期20__年9月、11月及20__年4月、5月、7月，費(fèi)用預(yù)計50萬元。

d、另外，從交通中的視野角度來講，公共汽車的車身廣告及道路周邊的“公益”廣告也會給人留下較深的印象;因此，我

們建議在公共汽車28路、康恩專線選取5―8輛汽車進(jìn)行公交車身廣告，在公益廣告方面可制作精美的印有__花園廣告標(biāo)識及電話的垃圾桶贈送市政部門安放于豐聯(lián)附近，另外看房班車車身上的視覺廣告也是可利用的另一選擇;總體費(fèi)用控制在60萬元。

(2)、從客戶的工作及交際習(xí)慣來考慮;針對于客戶回家較晚的實(shí)際情況，我們認(rèn)為：采用21：00~22：00時間段的電視媒體，比較適宜;一方面，是由客戶的生活習(xí)慣決定，另一方面，此時間段的某些欄目的費(fèi)用并不貴;建議采用某些聯(lián)帶地產(chǎn)的綜合類節(jié)目(例如“生活速遞”)，此些節(jié)目的費(fèi)用僅為800~1000元/分鐘，廣告主題為主推__花園的健康工作、健康生活，投資空間，計劃在20__年9月推出兩周費(fèi)用約6萬元。

(3)、從目標(biāo)受眾的閱覽媒體方面考慮：就目標(biāo)客戶的閱覽習(xí)慣而言，我們建議主要采用“職業(yè)經(jīng)理人”、“今日民航”、“生活速遞”、“目標(biāo)”等白領(lǐng)雜志，報刊運(yùn)用則首選“北京青年報”、第二媒體選用“北京晨報”。

2、推廣策略

通過項(xiàng)目的自身特點(diǎn)及市場對物業(yè)的接受態(tài)度，我們認(rèn)為整體上應(yīng)把握“推廣商住兩用房為主，投資小戶型為輔”的推廣原則;為此我們建議在各個時間段進(jìn)行以下詳細(xì)計劃：

(1)、形象導(dǎo)入期

在客戶的分期選取上，此時期首先應(yīng)把握區(qū)域內(nèi)有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力、對該區(qū)域有一定認(rèn)同感的客戶(工作、居住在周邊的人)，他們是項(xiàng)目投入市場前期最有可能第一時間達(dá)成購買意向的人，也是我們該時間段的主抓客戶群，因此售樓處上方的廣告牌一定在7月中下旬―賣場建成的同時落實(shí)、安裝，廣告牌應(yīng)由案名、logo及小區(qū)的鳥瞰圖等組成，傳達(dá)出在本地點(diǎn)有本項(xiàng)目這樣一條資訊，并且朝外大街及東三環(huán)的廣告牌應(yīng)盡早尋找。

在20__年8月份中旬分別導(dǎo)入軟廣告評論性文章，表達(dá)的主題為：藍(lán)島商務(wù)中心區(qū)將成為cbd商務(wù)區(qū)及朝外大街商務(wù)區(qū)的直接紐帶、健康在工作和生活都不可缺。

(2)、內(nèi)部認(rèn)購期

此時期，我們的工作重點(diǎn)是在銷售人員在與客戶的交談過程中，通過側(cè)面了解客戶對本案的興趣程度及滿意與不滿意之處、利用模糊價格來揣摩初定的定價格體系在客戶心中的作用及認(rèn)知程度;此也是我們市場初探，進(jìn)行項(xiàng)目側(cè)重點(diǎn)調(diào)整所需獲得信息的重要來源之一。此時應(yīng)將朝外大街、東三環(huán)路牌廣告到位。

(3)、銷售期

每年的9~10月份是房地產(chǎn)消費(fèi)市場的黃金季節(jié)，多年的統(tǒng)計數(shù)字表明，此時間段各樓盤的銷售量在全年中占較大的份額，此段時機(jī)我們應(yīng)緊緊抓住。參加展會的目的并不是要求銷售出去多少套房，而是項(xiàng)目展示自身形象

房地產(chǎn)項(xiàng)目建議書篇二

__x市作為寧夏新興的旅游城市，隨著旅游經(jīng)濟(jì)的快速崛起，帶動了相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，中衛(wèi)的城市建設(shè)也步入了發(fā)展的快車道，為中衛(wèi)的房地產(chǎn)市場提供了廣闊的發(fā)展空間。寧夏懿鑫煤業(yè)作為從中衛(wèi)走出去的企業(yè)，為了回報家鄉(xiāng)的關(guān)心與厚愛，積極投身到__x市的城市建設(shè)中，就懿鑫煤業(yè)取得開發(fā)權(quán)的土地，我們提出如下開發(fā)建議：

一、屬性描述

(一)地段屬性：

1、本宗土地為原__x市一中校址，地處__x市鼓樓東街，在__x市最繁華的鼓樓東北拐角逸興大酒店的東邊，南臨鼓樓東街，臨街地界長度約50米，其它三面均未直接臨街。

2、南、北、西臨街建筑均為近年來新開發(fā)的二層以上商業(yè)用房，導(dǎo)致本宗土地均無法直接臨街，并無法拆遷;東邊有一條南北貫通的小街巷，臨本宗土地街巷邊有土木結(jié)構(gòu)民房30多間和一幢二層磚混結(jié)構(gòu)的村級辦公樓，可拆遷。

3、北面留有一約6米寬的大門，通__x市步行街。

(二)周邊業(yè)態(tài)：

1、四周商業(yè)氛圍濃厚，主要以經(jīng)營日用百貨為主。

2、比較高檔的有開盛商場、新華百貨中衛(wèi)店，有2個中小規(guī)模的輕工業(yè)品市場和1個農(nóng)副產(chǎn)品市場，2個中型商場，環(huán)衛(wèi)在鼓樓北、西、南三面。

3、其它為分散經(jīng)營的商戶，以百貨、餐飲等行業(yè)為主。

4、在其周邊正在興建的有鼓樓南街的世紀(jì)朝陽購物廣場，建筑面積為4.2萬平方米;女人街，建筑面積約為2萬平方米。主要以日用百貨類為主，業(yè)態(tài)重疊。

(三)圍繞鼓樓，已形成__x市傳統(tǒng)的購物休閑中心。本宗土地處于該中心，作為商業(yè)用地開發(fā)，價值更大。

二、項(xiàng)目建議

(一)定位建議：

商業(yè)樓盤，與周邊業(yè)態(tài)形成呼應(yīng)勢態(tài)。

1、品牌入住定位：能夠邀請寧夏新華百貨入住，復(fù)制一個新華百貨銀川東方紅店到__x市，帶動本樓盤的銷售。原新華百貨中衛(wèi)店規(guī)模太小。

2、小商品及輕工業(yè)品市場：原__x市該市場比較分散，而且經(jīng)營規(guī)模小，檔次低，而小商品及輕工業(yè)品市場需求穩(wěn)定，適合于建設(shè)在城市中心，迎合市民的消費(fèi)習(xí)慣，前景看好。

3、餐飲文化美食休閑廣場，發(fā)展前景看好，但近幾年經(jīng)營困難大，而且物業(yè)guǎn lǐ和招商難度大。

(二)其它定位：

高檔高層住宅，市場前景好、潛力大;但是，可開發(fā)建設(shè)面積小，市場價格偏低，投資成本大，開發(fā)利潤低。

(三)開發(fā)建議：

1、沿鼓樓東街8套營業(yè)房采取置換的形式納入開發(fā)范圍。

2、東邊的民房和村部辦公樓必須納入總體規(guī)劃內(nèi)，必須拆遷。

3、北邊原有的大門拆高拆寬。

4、東北角的6層多媒體教學(xué)樓可以保留，采取招商或轉(zhuǎn)讓的形式，減少開發(fā)成本。

(四)規(guī)劃建議：

1、沿東邊南北向的街巷東邊的民房、村部辦公樓，原商業(yè)局的住宅、商場等建筑必須納入規(guī)劃內(nèi)。

2、沿原校門東邊的8套二層營業(yè)房必須納入規(guī)劃內(nèi)。

3、整體可以考慮規(guī)劃為十字型內(nèi)置式商業(yè)街。

4、盡可能協(xié)調(diào)規(guī)劃部門，多批規(guī)劃建設(shè)面積，降低開發(fā)成本。

三、其它建議

就本宗土地，進(jìn)行整體轉(zhuǎn)讓，賺取一定的土地差價，退出本宗土地的開發(fā)，另選開發(fā)項(xiàng)目，介入開發(fā)。

房地產(chǎn)項(xiàng)目建議書篇三

一、鳳岡縣房地產(chǎn)業(yè)的起步、發(fā)展和壯大歷程

鳳岡縣房地產(chǎn)業(yè)是在全面推行住房分配制度貨幣化改革后，隨著全縣經(jīng)濟(jì)的發(fā)展而逐步發(fā)展和壯大起來的。特別是在"十五"期間，由于停止福利分房后，住房全面實(shí)行市場化，加之縣委、政府出臺了一系列加快小城鎮(zhèn)建設(shè)步伐的優(yōu)惠政策，為鳳岡縣房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展提供了強(qiáng)有力的政策支持，從而使房地產(chǎn)業(yè)駛上了持續(xù)、快速、健康發(fā)展的快車道。鳳岡的房地產(chǎn)業(yè)得以快速健康發(fā)展，歸集起來有兩個方面，一方面是政府一系列優(yōu)惠政策的出臺，為房地產(chǎn)開發(fā)提供了優(yōu)越的投資環(huán)境，外地房開企業(yè)紛紛來鳳投資興業(yè)，本地房開企業(yè)發(fā)展方興未艾，一棟棟商品房、一片片小區(qū)如雨后春筍般涌現(xiàn)出來，縣城的人居環(huán)境較以前有了很大改善和提高，無論是住房面積、住房環(huán)境及住宅功能都是前所未有的;另一方面，鳳岡房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是與近年來鳳岡經(jīng)濟(jì)的發(fā)展密不可分的，是鳳岡經(jīng)濟(jì)社會全面發(fā)展的一個明顯標(biāo)志，房地產(chǎn)業(yè)已成為鳳岡縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一。

縱觀鳳岡縣房地產(chǎn)業(yè)近五年來的發(fā)展、壯大歷程，主要有三大因素在起主導(dǎo)作用：一是市場因素，由于經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，住房分配制度的改革，使人們對住房有了新的更高的需求，從而形成了一個龐大的市場群體;二是政策因素，"十五"期間，鳳岡縣招商引資和小城鎮(zhèn)建設(shè)的一系列政策，成為房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的助推器和牽引器;三是利益因素，眾多房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)紛紛涌入鳳岡，是由于這里的房地產(chǎn)開發(fā)市場空間廣、利潤大，這是鳳岡縣房地產(chǎn)業(yè)得以蓬勃發(fā)展的終極原因。

二、房地產(chǎn)業(yè)的作用

一是極大地改善了城鎮(zhèn)人居環(huán)境，提高了居住質(zhì)量，提升了城市品位，壯大了城鎮(zhèn)規(guī)模，增強(qiáng)了城市吸納能力，加快了城鄉(xiāng)一體化步伐。

二是拉動了經(jīng)濟(jì)發(fā)展。據(jù)不完全統(tǒng)計，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展可以拉動近二十個相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，從而有效地推動相關(guān)經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的發(fā)展，據(jù)統(tǒng)計，從__年至__年，鳳岡縣房地產(chǎn)開發(fā)累計投資近兩億元，因房地產(chǎn)交易而產(chǎn)生的稅費(fèi)累計約為750萬元，該產(chǎn)業(yè)為鳳岡縣財政增收做出了應(yīng)有貢獻(xiàn)。

三是促進(jìn)了社會進(jìn)步。由于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，拉動了許多相關(guān)產(chǎn)業(yè)，從而為社會提供了諸多就業(yè)渠道，據(jù)統(tǒng)計，目前鳳岡縣在房地產(chǎn)業(yè)及其相關(guān)產(chǎn)業(yè)從業(yè)的人數(shù)約為800人，其中許多為企業(yè)下崗人員和農(nóng)民，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展緩解了就業(yè)壓力，增加了農(nóng)民收入，為社會的穩(wěn)定和廣大農(nóng)村勞動力向非農(nóng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移發(fā)揮了巨大作用，其社會效益和作用不言而喻。

三、__至__年鳳岡縣房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況

1、行業(yè)發(fā)展情況

截止至__年上半年，在鳳岡縣從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)有11家(鑫發(fā)、一陽、嘉和、大興、華盛、金久、萬眾、朝燦、九洲、播州、賽龍)，全部為有資質(zhì)開發(fā)企業(yè)(從暫定資質(zhì)到三級資質(zhì)不等)，累計開發(fā)商品房達(dá)28萬m2(商品住房23萬m2，營業(yè)房5萬m2)，商品房銷量達(dá)19萬m2,存量達(dá)9萬m2(其中住房7萬m2，營業(yè)房2萬m2)，商品住房均價從最初的350元漲到現(xiàn)在的700元/m2，營業(yè)房均價從最初的1500元漲到現(xiàn)在的3000元/m2。

2、__年上半年開發(fā)銷售、交易、抵押情況

(1)__年開發(fā)情況：__年全年計劃開工商品房面積14.5萬m2,截止至__年6月底，已竣工5萬m2，完成計劃的34%，全年計劃完成投資9403萬元，已完成投資6441萬元，占總投資的68%。

(2)銷售情況：__年上半年完成商品房交易77宗，交易面積7810.54m2，比去年同期上升75%,交易金額1117萬元，比去年同期上升191%;二手房交易97宗，交易面積1229m2，比去年同期上升20%,交易金額50萬元，比去年同期上升27%。

(3)協(xié)稅護(hù)稅情況：嚴(yán)格執(zhí)行稅收"一體化"管理規(guī)定，按規(guī)定搞好協(xié)稅護(hù)稅工作。今年上半年，鳳岡縣房管局共計完成各項(xiàng)稅收136萬元，與去年同期相比增長23%。

(4)預(yù)售情況：今年上半年鳳岡縣房管局共辦理《商品房預(yù)售許可證》8件，預(yù)售總面積100985m2，比去年同期上升90%,其中住宅84470m2，比去年同期上升96%,非住宅16514m2，比去年同期上升68%。

(5)抵押情況：今年上半年共完成房屋他項(xiàng)權(quán)利設(shè)定428宗，設(shè)定金額3022萬元，與去年同期相比增長12%。__年至__年鳳岡縣房地產(chǎn)開發(fā)銷售情況統(tǒng)計表

公司

名稱

開發(fā)面積m2

銷售數(shù)量m2

存量m2

計劃

新建m2

房價元/m2

住房

營業(yè)房

住房

營業(yè)房

住房

營業(yè)房

住房

營業(yè)房

嘉和

31977

10792

30897

9136

1080

1656

1500

660

6250

朝燦

19239

2761

6000

200

13239

2561

--

750

5000

大興

14654

4826

9100

__

5500

2826

--

740

__

金久

12162

2671

1__

1460

162

1234

30480

600

2200

一陽

41200

6800

29410

1320

11790

5480

11000

760

2200

華盛

7800

1200

7800

700

-

500

10500

620

3300

鑫發(fā)

62768

12894

62068

12394

700

500

7000

750

3200

萬眾

14000

5500

2100

1300

1190

4200

80000

730

3400

賽龍

--

--

--

--

--

--

52700

--

--

播州

--

--

--

--

--

--

2600

--

--

九州

27600

1400

2300

400

24300

1000

--

--

--

合計

231420

48844

161675

28910

68671

19957

295680

--

--

四、鳳岡縣房地產(chǎn)市場運(yùn)行基本特點(diǎn)

1、商品房供求基本平衡，供略大于求，呈現(xiàn)出供銷兩旺的勢頭。__至__年總開發(fā)量約28m2，總銷售量為19萬m2;其中商品住宅開發(fā)量約為24萬m2，商品房銷量約為17萬m2，存量為7萬m2;營業(yè)房約為5萬m2，營業(yè)房銷量為3萬平方米，存量為2萬m2。

2、商品房銷售對象及資金來源。鳳岡縣商品房銷售對象主要為國家機(jī)關(guān)工作人員，企事業(yè)單位人員，經(jīng)商人員和外出務(wù)工返鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)人員，部分農(nóng)民和外地籍人員，資金來源主要為住房公積金貸款和農(nóng)行、信用社提供的按揭貸款。一次性現(xiàn)金支付購房的人員，約占總購房人員的10%左右。

3、購房用途。鳳岡縣絕大部分購房戶都是為了改善居住條件而購房，部分因以前的集資建房、福利分房在戶型面積、結(jié)構(gòu)及功能方面均大大遜于現(xiàn)在開發(fā)的商品房，促成了換房;二是致富農(nóng)民向非農(nóng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，也促成了商品住房及營業(yè)房的銷售;三是存在少部分投資性和投機(jī)性購房;四是部分鄉(xiāng)鎮(zhèn)人員為了給子女提供一個良好的教育環(huán)境而不惜在縣城購房。

4、二手房交易量上升。由于商品房的開發(fā)建設(shè)，原來的集資建房戶、房改房戶和其他人員大量換房，原有住房被大量空置出來。而這類房屋正好符合部分鄉(xiāng)鎮(zhèn)職工、鎮(zhèn)城低收入無房戶、外出務(wù)工返鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)人員及一些進(jìn)城務(wù)工農(nóng)民的需求，所以促成了二手房交易量的大幅上升。從近三年的統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，二手房每年的交易量都以平均15%的比例上升。

5、住房結(jié)構(gòu)比例不盡合理，經(jīng)濟(jì)適用房、廉租住房發(fā)展滯后。鳳岡縣的商品房開發(fā)主要以普通商品房為主，高檔商品房和經(jīng)濟(jì)適用房及廉租住房基本沒有，高檔商品房、普通商品房、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租住房的比例為0：10：0，與國家要求的2：7：1的標(biāo)準(zhǔn)比例不符，從而導(dǎo)致住房結(jié)構(gòu)不合理，無法滿足不同消費(fèi)群體的住房需求。

五、對鳳岡縣房地產(chǎn)發(fā)展的幾點(diǎn)建議

1、嚴(yán)格實(shí)行土地儲備和按計劃出讓土地制度。目前鳳岡縣商品房存量住房為7萬m2，平均按120m2/套計算，尚有近600套住房待售，營業(yè)房存量有2萬m2，平均按80m2/間計算，尚有250間營業(yè)房待售，加上未來一兩年之內(nèi)將有約20萬平方米的開發(fā)量，應(yīng)該說，未來兩年推出的量是相當(dāng)大的，這種大規(guī)模集中推出，勢必形成一個買方市場，這對鳳岡縣房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展會產(chǎn)生一定的影響，甚至有可能形成房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)。所以建議政府必須對土地出讓進(jìn)行緊縮，待已出讓的土地開發(fā)完畢后，再視全縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況定期推出土地，從而避免鳳岡縣房地產(chǎn)市場"井噴"現(xiàn)象的發(fā)生。

2、切實(shí)加強(qiáng)對房地產(chǎn)信貸市場的規(guī)范和監(jiān)督，最大程度防范貸款風(fēng)險的形成。鳳岡縣的購房群體，其資金來源絕大部分靠金融機(jī)構(gòu)的貨款，這在一定程度上加大了金融風(fēng)險的隱患，需要強(qiáng)化管理和監(jiān)督，引導(dǎo)和督促金融部門切實(shí)采取有效措施，防范金融風(fēng)險，使鳳岡縣的房地產(chǎn)信貸在風(fēng)險系數(shù)內(nèi)健康發(fā)展。

3、加強(qiáng)宏觀調(diào)控，有效整頓鳳岡縣房地產(chǎn)市場。目前鳳岡縣房地產(chǎn)市場總體運(yùn)行情況是良好的，但發(fā)布虛假廣告、面積縮水、物業(yè)管理滯后、簽訂霸王合同等不良現(xiàn)象，在個別開發(fā)企業(yè)中偶有發(fā)生，個別購房人也有投資性和投機(jī)性購房傾向，這些現(xiàn)象在一定程度上擾亂了鳳岡縣房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。去年以來，從中央到地方專門出臺了一系列整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場的文件，鳳岡縣房管部門也專門召集各房開企業(yè)學(xué)習(xí)傳達(dá)了相關(guān)文件精神，并對鳳岡縣房地產(chǎn)市場進(jìn)行了一次全面的整頓和規(guī)范，取得了明顯的效果。今后，我們還要同有關(guān)部門緊密配合協(xié)調(diào)，針對鳳岡縣房地產(chǎn)開發(fā)中存在的問題，采取切實(shí)有效的措施，以對投資性購房和投機(jī)性購房等擾亂市場的行為為清理和整頓的重點(diǎn)，繼續(xù)加大整治力度，使鳳岡縣的房地產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)依法經(jīng)營、誠信開發(fā)、規(guī)范發(fā)展。

4、積極引導(dǎo)消費(fèi)者理性購房和開發(fā)商理性開發(fā)。目前，鳳岡縣購房者普遍存在盲目追求大面積的傾向，忽視了房屋的實(shí)用性和經(jīng)濟(jì)性，殊不知這是一種資源的浪費(fèi)，今后鳳岡縣的房地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)從規(guī)劃和設(shè)計人手，設(shè)計出面積適中，功能齊全的房屋推向市場，做到既能改善居住環(huán)境，又能有效節(jié)約和利用土地資源。

5、積極調(diào)整開發(fā)結(jié)構(gòu)，使住房結(jié)構(gòu)逐步趨向合理。嚴(yán)格按照國家確定的2：7：1的標(biāo)準(zhǔn)比例進(jìn)行開發(fā)，從而滿足不同階層的住房需求。近五年來，鳳岡縣普通商品房發(fā)展迅猛，供大于求，而高檔商品房、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租住房的建設(shè)幾乎為零，這種0：10：0的住房結(jié)構(gòu)比例對鳳岡縣房地產(chǎn)市場的發(fā)展是十分不利的，它不能合理滿足各個階層的住房需求，特別是作為政府惠民工程的經(jīng)濟(jì)適用房和廉租住房的發(fā)展，尤其應(yīng)該加大建設(shè)力度，它既能滿足城鎮(zhèn)中低收入家庭的住房需求，更是解決困難職工及進(jìn)城務(wù)工人員住房需求的有效途徑，還能起到平抑商品房價格的作用，其社會效用是非常巨大的。上級每年給鳳岡縣下達(dá)有3000m2經(jīng)濟(jì)適用房和廉租住房建設(shè)的任務(wù)，做好這一工作，政府必須從土地、稅收、獎勵等方面給予大力扶持，才能真正把這一民心工程落到實(shí)處，促進(jìn)鳳岡縣住房結(jié)構(gòu)比例合理化的實(shí)現(xiàn)。

房地產(chǎn)項(xiàng)目建議書篇四

自去年下半年以來，國家相繼出臺了取消“限購”、降息降準(zhǔn)、《不動產(chǎn)登記暫行條例》(以下簡稱《條例》)等新政，為了解和掌握新政下巴中市區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀，國家統(tǒng)計局巴中調(diào)查隊(duì)采取實(shí)地走訪房產(chǎn)、國土等相關(guān)部門，與問卷調(diào)查社會群眾相結(jié)合的方式，開展了新政下巴中市區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀調(diào)研，現(xiàn)將有關(guān)情況報告如下，以期為黨委、政府及相關(guān)部門提供決策參考依據(jù)。

一、近期巴中市區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀

(一)新建商品房售價企穩(wěn)，銷量同比呈下降趨勢

一是售價企穩(wěn)，同、環(huán)比基本持平。根據(jù)巴中市房地產(chǎn)管理局提供的數(shù)據(jù)：今年以來，受“降息降準(zhǔn)”等新政因素影響，1-2月巴中市區(qū)新建商品房市場均價為4079.5元/㎡，較__年1季度的3988元/㎡上漲了91.5元/㎡，同比上漲2.3%，較__年11-12月的4124元/㎡下滑了44.5元/㎡，環(huán)比下降1.1%。

二是銷量同比明顯下降、環(huán)比增幅收窄。在《條例》頒布實(shí)施的影響下，1-2月市區(qū)新建商品房銷售套數(shù)與面積分別為3093套、325451㎡，較__年1-2月同比下降19.3%、16.2%。同時今年1-2月的環(huán)比增幅較去年1-2月的環(huán)比漲幅降低了15.6%。一家二級資質(zhì)開發(fā)商反映：“去年僅1-2月銷量就達(dá)500余套，而今年截止3月中旬才銷售了不到300套，表明今年新建商品房銷售情況整體不容樂觀。究其原因主要有兩個方面：一是__年國內(nèi)整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展呈下行態(tài)勢，作為巴中購房主力軍的外出務(wù)工人員，帶回?zé)徨X大幅減少，致使購買能力減弱;二是一系列新政出臺后，促使剛需型購房群體駐足觀望，改善、投資型購房群體放緩或大幅減少購買”。

(二)二手房交易總體下行，租賃市場有所降溫

今年來，巴中市主城區(qū)二手房交易市場發(fā)展呈現(xiàn)出房源增加，銷量、單價雙下行，租賃市場價格小幅下降的總體趨勢。

一是受《條例》影響，房源同、環(huán)比均有所增加。通過對5家房地產(chǎn)中介實(shí)地走訪了解，今年一月以來，受《條例》頒布實(shí)施的影響，二手房房源呈現(xiàn)了三個新特點(diǎn)：首先，房源同、環(huán)比小幅增加。今年1季度較去年同期和四季度均呈現(xiàn)增長趨勢，同、環(huán)比上漲幅度分別達(dá)10%、18%。其次，業(yè)主主動投放的房源比例提升約兩成。據(jù)各中介反映，__年以前，業(yè)主主動投放房源與中介挖掘房源的比例大約為3：7，而在《條例》實(shí)施、房產(chǎn)稅不久將開征的背景下，今年的房源構(gòu)成比例變成了近5：5。第三個新特點(diǎn)是主動投放房源的以有多套房屋業(yè)主居多。一家中介今年1-2月共接受主動登記的二手房房源28套，其中12套房源業(yè)主擁有2-3套以上住宅，其中一名業(yè)主一次性投放房源3套，《條例》影響可見一斑。

二是交易量回落明顯，單價小幅下降。據(jù)5家中介企業(yè)反映，今年1-2月月均交易量較去年月均交易量明顯下滑，平均降幅至少在10-15%，其中一家中介去年月均銷售30套，而今年月均不到20套，降幅達(dá)到了33%以上。同時企業(yè)反映單價下降幅度達(dá)4-10%左右，如去年江北120㎡的普裝二手房交易均價在48-52萬之間，而今年交易價格降到了44-48萬之間。

三是租賃市場有所降溫，租金環(huán)比下降明顯。由于去年以來國內(nèi)經(jīng)濟(jì)下行壓力較大、物價低位運(yùn)行，同時隨著巴城拆遷還房工作有序推進(jìn)，巴中市區(qū)二手房租賃市場有所降溫。今年春節(jié)后，二手房年租金均價環(huán)比下降8-12%，如地處江南老城黃金地帶的南灣國際小區(qū)，100㎡的二手房年租金由__年的2-2.2萬降到了今年的1.8-2萬，江北的100平方米二手房租金由2.4萬左右降到了2.2萬左右。

二、《條例》反響明顯，心態(tài)影響市場

通過對100名社會群眾(包括城鄉(xiāng)居民，機(jī)關(guān)、事業(yè)單位工作人員，國有、民營企業(yè)員工，個體工商戶，離退休人員)進(jìn)行入戶面訪、問卷調(diào)查發(fā)現(xiàn)，《條例》試點(diǎn)實(shí)施以來，群眾表現(xiàn)出知曉率關(guān)注度高、對內(nèi)容作用了解甚少、改善投資性購房步伐放緩、不動產(chǎn)處置等待觀望等特點(diǎn)。

一是新政社會關(guān)注度高。3月1日，《條例》正式落地四川瀘州，標(biāo)志著《條例》正式實(shí)施。此次問卷調(diào)查數(shù)據(jù)顯示：有86%的人知道《條例》已經(jīng)開始試點(diǎn)實(shí)施;對不動產(chǎn)登記改革及《條例》試點(diǎn)實(shí)施關(guān)注度調(diào)查發(fā)現(xiàn)，僅16%的受調(diào)查者表示不關(guān)注，有49%的受調(diào)查者表示非常關(guān)注，有35%的受調(diào)查者表示比較關(guān)注。表明社會各界對《條例》實(shí)施關(guān)注度很高。

二是具體內(nèi)容知之甚少?！稐l例》已試點(diǎn)實(shí)施近一月，社會公眾對《條例》的詳細(xì)內(nèi)容、登記范圍、實(shí)施步驟等知曉幾何，通過調(diào)查發(fā)現(xiàn)，除16%的受訪者表示了解，有33%的人對此不了解，有51%的受訪者表示知之甚少。究其原因，部分受訪者表示:一方面是由于不動產(chǎn)改革目前僅在部分地方試點(diǎn)實(shí)施，個人直接利益尚未受影響;另一方面是因?yàn)闆]有出臺配套政策，群眾處于觀望狀態(tài);再者是因?yàn)椤稐l例》試點(diǎn)實(shí)施時間短，宣傳解讀信息量少，信息獲取渠道狹窄、宣傳解讀工作有待進(jìn)一步強(qiáng)化。

三是觀望心態(tài)比較普遍。通過調(diào)查發(fā)現(xiàn)，受調(diào)查者中僅有10%的人考慮近期購置不動產(chǎn)，剛需購房者仍然是主力，改善和投資性購房者觀望政策和市場行情意向明顯增加;64名擁有多處不動產(chǎn)的受訪對象在回答“是否準(zhǔn)備在近期處置不動產(chǎn)”問題時，僅有6人選擇“近期急于出手”，所占比例不到10%;有36人表示看政策和市場行情變化再作決定，所占比例達(dá)到了56%，表明擁有多套房產(chǎn)者觀望情緒明顯。

四是作用意義理解偏差。受訪者在回答“《條例》實(shí)施作用”時，大家都知曉“簡政放權(quán)、保護(hù)權(quán)利人合法財產(chǎn)權(quán)”、“利好剛需購房、有效調(diào)控房價”、“提高政府治療效率和水平、方便企業(yè)、群眾”等核心作用以及“反腐敗”、“為房產(chǎn)、遺產(chǎn)稅開征夯實(shí)基礎(chǔ)”等其他衍生作用，但存在著主次不明的現(xiàn)象：選擇“反腐敗”、“為房產(chǎn)、遺產(chǎn)稅開征夯實(shí)基礎(chǔ)”兩項(xiàng)的分別達(dá)到了68%、55%，在作用重要程度中分別排第一和第三位，由此可見，群眾在認(rèn)知《條例》的作用意義上存在著主次不明的情況，有待進(jìn)一步正確解讀引導(dǎo)。

五是擔(dān)憂新政泄露隱私。對“《條例》實(shí)施后最大擔(dān)憂”的問題，有60%的受訪者選擇了“怕個人信息等隱私被泄露”，表明受訪者對《條例》中的“登記信息共享與保護(hù)”存在不理解、有疑慮，希望在這方面進(jìn)一步完善查詢、調(diào)閱機(jī)制，確保個人信息等隱私不被非法竊取。其次有51%的受訪者選擇了“多處房產(chǎn)會被征過高的稅。”表明公眾對輿論傳導(dǎo)的房產(chǎn)稅、遺產(chǎn)稅等稅開征的隱憂、更表明了公眾期待政府及時公布相關(guān)政策實(shí)施時間表，利于群眾妥善處置相關(guān)事宜。同時有44%的受訪者對不動產(chǎn)登記程序是否簡化便民產(chǎn)生擔(dān)憂，亦表明希望《條例》實(shí)施具體方案應(yīng)盡快出臺落實(shí)。

三、新政影響初現(xiàn)，程度尚需觀察

(一)企業(yè)多措并舉適應(yīng)新政

為了適應(yīng)《條例》實(shí)施、“降息降準(zhǔn)”等新政實(shí)施，巴中市區(qū)多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商、二手房中介積極采取舉措，應(yīng)對新政實(shí)施帶來的影響。

一是開發(fā)企業(yè)穩(wěn)中求進(jìn)、積極應(yīng)對。首先，走訪的5家房開企業(yè)中有4家采取了調(diào)整營銷策略、優(yōu)化促銷方案、積極宣傳政策等舉措對在售樓盤進(jìn)行銷售策略整合，力促穩(wěn)價保量。其次，對已納入開發(fā)計劃的項(xiàng)目進(jìn)行整體發(fā)展評估，擇優(yōu)選擇開發(fā)，放緩整體開發(fā)腳步;同時針對巴中市區(qū)房地產(chǎn)市場實(shí)際情況，結(jié)合新政影響，減少購地計劃，有的放矢地購買土地，確保企業(yè)發(fā)展穩(wěn)中求進(jìn)。

二是二手中介多措并舉、促成交易。面對二手房交易市場供大于求的局面，部分企業(yè)首先取消看房傭金、降低提成費(fèi)率，力促降低買賣雙方交易成本;其次強(qiáng)化服務(wù)保障，提升貸款辦理、房產(chǎn)過戶、納稅報備等工作效率，切實(shí)提升服務(wù)水平，降低買賣雙方時間成本;同時采取切實(shí)可行舉措，積極做好買賣雙方溝通說明工作，認(rèn)真履行居間職責(zé)，努力提升交易成功率。

(二)百姓買跌賣空持續(xù)觀望

一是購房者觀望心態(tài)較重，等待價格繼續(xù)下行。在新建商品房、二手房單價出現(xiàn)下降，房源供給大于需求的背景下，不少購房者認(rèn)為《條例》等新政實(shí)施必然會使更多的房源涌現(xiàn)，價格勢必會繼續(xù)下行，因此問多買少、持續(xù)觀望、期待價格繼續(xù)下行的現(xiàn)象較為普遍。

二是大量拋售未出現(xiàn)，希望相關(guān)政策盡快出臺。二手房源雖然較同期相比小幅增長，但由于《條例》實(shí)施現(xiàn)屬于試點(diǎn)階段，且各地實(shí)施細(xì)則及相關(guān)配套制度還未建立健全，致使大幅降價趨勢未有顯現(xiàn)，故巴中市區(qū)未出現(xiàn)拋售潮。同時多數(shù)多套房產(chǎn)擁有者希望《條例》實(shí)施細(xì)則、房產(chǎn)稅實(shí)施時間表等盡快出臺，利于社會群眾做出合理判斷和相應(yīng)舉措。

(三)新一輪政策出臺，博弈心態(tài)將凸顯

3月30日，五部門相繼出臺降低二套房購買首付及調(diào)整征收營業(yè)稅期限相關(guān)政策，標(biāo)志著新一輪房地產(chǎn)刺激政策將進(jìn)一步?jīng)_擊市場，作為房屋銷售將迎來利好，尤其是二手房銷售在降低首付和2年以上住房免營業(yè)稅雙重利好政策的推動下，將會一定程度上擴(kuò)大交易量;但由于《條例》實(shí)施、房產(chǎn)稅實(shí)施方案未出臺的影響，作為改善型需求的購買者博弈心態(tài)也將凸顯。

四、相關(guān)意見及建議

通過問卷收集和實(shí)地面訪，現(xiàn)將群眾提出的意見和建議歸納如下：

一是強(qiáng)化政策宣傳，正確引導(dǎo)解讀。進(jìn)一步強(qiáng)化不動產(chǎn)登記改革方案和《條例》的宣傳解讀，特別是針對普通群眾，利用電視、網(wǎng)絡(luò)、報紙、微信等采取通俗易懂、群眾喜聞樂見的方式強(qiáng)化宣傳引導(dǎo)，確保群眾清楚了解不動產(chǎn)改革方案和《條例》實(shí)施細(xì)則，并給予支持配合，為不動產(chǎn)登記改革及《條例》實(shí)施穩(wěn)步推進(jìn)夯實(shí)群眾基礎(chǔ)。

二是強(qiáng)化責(zé)任落實(shí)，出臺配套政策。針對不動產(chǎn)登記改革和《條例》實(shí)施的具體問題及時研究出臺配套政策，如改革后監(jiān)管及個人信息隱私的問題、房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的問題、反腐敗的問題、不動產(chǎn)征稅的問題、多部門聯(lián)動充分發(fā)揮衍生作用的問題等，進(jìn)一步明確責(zé)任，逐步完善配套政策，努力構(gòu)建符合群眾主體利益需求的體制機(jī)制。

三是強(qiáng)化配套服務(wù)，夯實(shí)物權(quán)保障。進(jìn)一步梳理職能，簡化和優(yōu)化辦事程序，提高工作效率和服務(wù)質(zhì)量，從基本工作職能和各項(xiàng)具體業(yè)務(wù)事項(xiàng)出發(fā)，做到一窗受理、一次性告知、一條龍審批，讓老百姓少跑冤枉路;同時，重點(diǎn)規(guī)范登記行為，提高登記質(zhì)量，嚴(yán)厲查處各類違法違規(guī)行為，增強(qiáng)不動產(chǎn)登記的嚴(yán)肅性、權(quán)威性和公信力，保護(hù)群眾合法權(quán)益。

四是強(qiáng)化監(jiān)管職能，優(yōu)化市場環(huán)境。加強(qiáng)對不動產(chǎn)登記監(jiān)管工作，建立不動產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺，實(shí)現(xiàn)不動產(chǎn)審批、交易和登記信息在有關(guān)部門間依法依規(guī)互通共享，實(shí)現(xiàn)跨部門、跨領(lǐng)域、跨地域信息實(shí)時傳遞和對接，消除“信息孤島”;另外，加強(qiáng)市場監(jiān)測和行為監(jiān)管，建立健全完善的社會信用體系和市場監(jiān)管體系，保障房地產(chǎn)市場健康、有序運(yùn)行。

房地產(chǎn)項(xiàng)目建議書篇五

“北京交通臺”和“北京音樂臺”，此種推廣方式也應(yīng)是我們傳遞信息的途徑之一;我們可選擇時段30秒套播，總體計劃進(jìn)行5個月，時間分別為開盤期20__年9月、11月及20__年4月、5月、7月，費(fèi)用預(yù)計50萬元。

(1)從交通中的視野角度來講，公共汽車的車身廣告及道路周邊的“公益”廣告也會給人留下較深的印象;因此，我們建議在公共汽車28路、康恩專線選取5―8輛汽車進(jìn)行公交車身廣告，在公益廣告方面可制作精美的印有__花園廣告標(biāo)識及電話的垃圾桶贈送市政部門安放于豐聯(lián)附近，另外看房班車車身上的視覺廣告也是可利用的另一選擇;總體費(fèi)用控制在60萬元。

(2)、從客戶的工作及交際習(xí)慣來考慮;針對于客戶回家較晚的實(shí)際情況，我們認(rèn)為：采用21：00~22：00時間段的電視媒體，比較適宜;一方面，是由客戶的生活習(xí)慣決定，另一方面，此時間段的某些欄目的費(fèi)用并不貴;建議采用某些聯(lián)帶地產(chǎn)的綜合類節(jié)目(例如“生活速遞”)，此些節(jié)目的費(fèi)用僅為800~1000元/分鐘，廣告主題為主推__花園的健康工作、健康生活，投資空間，計劃在20__年9月推出兩周費(fèi)用約6萬元。

(3)、從目標(biāo)受眾的閱覽媒體方面考慮：就目標(biāo)客戶的閱覽習(xí)慣而言，我們建議主要采用“職業(yè)經(jīng)理人”、“今日民航”、“生活速遞”、“目標(biāo)”等白領(lǐng)雜志，報刊運(yùn)用則首選“北京青年報”、第二媒體選用“北京晨報”。

2、推廣策略

通過項(xiàng)目的自身特點(diǎn)及市場對物業(yè)的接受態(tài)度，我們認(rèn)為整體上應(yīng)把握“推廣商住兩用房為主，投資小戶型為輔”的推廣原則;為此我們建議在各個時間段進(jìn)行以下詳細(xì)計劃：

(1)、形象導(dǎo)入期

在客戶的分期選取上，此時期首先應(yīng)把握區(qū)域內(nèi)有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力、對該區(qū)域有一定認(rèn)同感的客戶(工作、居住在周邊的人)，他們是項(xiàng)目投入市場前期最有可能第一時間達(dá)成購買意向的人，也是我們該時間段的主抓客戶群，因此售樓處上方的廣告牌一定在7月中下旬―賣場建成的同時落實(shí)、安裝，廣告牌應(yīng)由案名、logo及小區(qū)的鳥瞰圖等組成，傳達(dá)出在本地點(diǎn)有本項(xiàng)目這樣一條資訊，并且朝外大街及東三環(huán)的廣告牌應(yīng)盡早尋找。

在20__年8月份中旬分別導(dǎo)入軟廣告評論性文章，表達(dá)的主題為：藍(lán)島商務(wù)中心區(qū)將成為cbd商務(wù)區(qū)及朝外大街商務(wù)區(qū)的直接紐帶、健康在工作和生活都不可缺。

(2)、內(nèi)部認(rèn)購期

此時期，我們的工作重點(diǎn)是在銷售人員在與客戶的交談過程中，通過側(cè)面了解客戶對本案的興趣程度及滿意與不滿意之處、利用模糊價格來揣摩初定的定價格體系在客戶心中的作用及認(rèn)知程度;此也是我們市場初探，進(jìn)行項(xiàng)目側(cè)重點(diǎn)調(diào)整所需獲得信息的重要來源之一。此時應(yīng)將朝外大街、東三環(huán)路牌廣告到位。

(3)、銷售期

每年的9~10月份是房地產(chǎn)消費(fèi)市場的黃金季節(jié)，多年的統(tǒng)計數(shù)字表明，此時間段各樓盤的銷售量在全年中占較大的份額，此段時機(jī)我們應(yīng)緊緊抓住。參加展會的目的并不是要求銷售出去多少套房，而是項(xiàng)目展示自身形象的良好機(jī)會，借以進(jìn)行形象推廣。我們計劃以較好形象參加20__年9月的秋季展會、20__年第一次春季展會及20__年夏季房展會，但參加展會需要注意以下幾點(diǎn)：

a、參加的展會一定要選在“國貿(mào)”，在國貿(mào)展會展位已訂滿的情況下，別處舉辦的展會寧肯不參加。

b、展位數(shù)不應(yīng)低于5個。

c、展位一定要做特裝，體現(xiàn)出產(chǎn)品的現(xiàn)代時尚風(fēng)格，避免俗套，吸引參展觀眾的注意力。

三次展會總體費(fèi)用控制在140萬元(展位費(fèi)+特裝費(fèi))

3、媒介廣告計劃安排

當(dāng)項(xiàng)目開始推介的時候，為了本案聲勢的營造及形象傳播的迅速推廣，我們認(rèn)為在項(xiàng)目的內(nèi)部認(rèn)購期及開盤初期采用報刊廣告營造聲勢，在媒介的選取上，我們建議以選取“北京青年報”為主，“北京晨報”為輔;當(dāng)項(xiàng)目開盤一個月后適當(dāng)減少刊登頻率;針對客戶群的變化轉(zhuǎn)而選用例如“民航報”、“機(jī)票套封”、“職業(yè)經(jīng)理人”、“生活速遞”、“目標(biāo)”等高收入者閱讀率較高的媒體加大投放力度。

4、海報、dm宣傳單的投放

投放地點(diǎn)：cbd商圈內(nèi)寫字樓及運(yùn)動場館、東二環(huán)偏北處的

寫字樓、公寓、雅寶路地區(qū)、朝外大街周邊寫字樓等等(應(yīng)注意與晨報的dm投放不相重復(fù))

按照以上策略推廣，總體費(fèi)用可控制在總體銷售額的1.5%――即1100萬元(整體銷售周期內(nèi));

四、價格策略

由于本項(xiàng)目自身體量較小，房屋總套數(shù)較少，原則上不適合現(xiàn)在市場上眾多項(xiàng)目均采用的低開高走的銷售策略;因此在定價上，我們認(rèn)為針對本案及市場情況應(yīng)當(dāng)把握“銷售為第一目的”的原則，制定一個合理的價格，力求短期內(nèi)實(shí)現(xiàn)銷售，原則采用“小步快跑”的戰(zhàn)略思想，平穩(wěn)提價，但期間的變故還可根據(jù)銷售的變化靈活調(diào)整。

按照項(xiàng)目自身的條件，理想的均價應(yīng)在11000/平方米水平，但北京高檔住宅及公寓市場供過于求，現(xiàn)時認(rèn)為應(yīng)該在9000~10000/平方米定位的物業(yè)都非常難銷，大部分賣了50%就停下，資金出現(xiàn)極大超出預(yù)計的缺口，若前期資金貸款也有很大壓力，交付使用期肯定受影響;而8000元/平方米的定價又給客戶以高不成低不就的感覺，因此，我們應(yīng)在開盤時迅速拔高認(rèn)購期時的公開價;經(jīng)過市場綜合比較及成本估算我們認(rèn)為開盤階段9600元/平(精裝修)的均價比較合理，也容易被市場所接受;在這個價位上也堅(jiān)持采用菜單式精裝修。

從整體均價來考慮，項(xiàng)目開盤以較低的價格取得市場的認(rèn)同是必要的;如果各方面均按照我們的預(yù)計進(jìn)行，整體均價應(yīng)為11000元/平米左右――其中第一階段計劃銷售社區(qū)b座南北向8層部分(約0.36萬平米)，均價為9600元/平米;第二階段計劃銷售社區(qū)的b座東西向11、12層部分(約2.14萬平米)，均價為10300元/平米;第三階段計劃銷售社區(qū)a座東西向20層部分(約1.8萬平米)，均價為11000元/平米;第四階段計劃銷售社區(qū)a座南北向(約2萬平米)21層部分，均價為12000元/平米。

建議產(chǎn)品的整體計價單位無論內(nèi)、外銷均采用美金來計價。

根據(jù)本項(xiàng)目的自身情況，我們建議：塔樓南北與東西朝向差價12~13%，樓層差價上采用傳統(tǒng)意義上嚴(yán)格的差價，樓層差價暫定為80元/平米左右。

一、營銷組織

為確保__花園項(xiàng)目的入市成功和銷售目標(biāo)，本公司將以獨(dú)家代理及全程跟蹤的方式為本項(xiàng)目服務(wù)，針對本案成立專案小組，幫助發(fā)展商組織營銷工作，包括：市場分析、產(chǎn)品調(diào)整、產(chǎn)品包裝、營銷推廣及銷售組織等工作。

近期，本專案小組將圍繞著20__年8月上旬展開的產(chǎn)品包裝、營銷推廣、銷售組織中的內(nèi)部認(rèn)購登記和9月中旬的正式發(fā)售(具體時間根據(jù)銷售證取得進(jìn)行調(diào)整)兩個時期開展各項(xiàng)工作。此時期我方的工作重點(diǎn)為：配合發(fā)展商協(xié)調(diào)廣告公司、模型公司和裝飾公司的各項(xiàng)工作進(jìn)度，配合策劃部、銷售部提出策劃方案的具體實(shí)施，協(xié)助設(shè)計院進(jìn)行產(chǎn)品的最終優(yōu)化調(diào)整，為各項(xiàng)工作的有效進(jìn)展創(chuàng)造條件。

我方的營銷組織框架和工作流程如下：

1、營銷組織架構(gòu)

2、工作流程

為保證本案的成功營銷，各相關(guān)單位應(yīng)遵循“一切為了銷售”的原則，分工不分家地展開工作，有關(guān)流程如下：

二、市場營銷中可能遇到的不利局面的調(diào)整措施

在入市銷售過程中會發(fā)生許多變化，為確保各時期銷售的成功，我們有必要組織和動員各方力量，提前做好應(yīng)變準(zhǔn)備?，F(xiàn)階段，除加強(qiáng)營銷組織力量外，還應(yīng)增設(shè)1~2名有一定市場經(jīng)驗(yàn)和營銷經(jīng)驗(yàn)的骨干力量，集中統(tǒng)一管理，分工責(zé)任，對以下方面有所準(zhǔn)備：

1、競爭對手較有壓力的入市策略

由于本項(xiàng)目的潛在競爭對手較多，他們的開盤會對我們的銷售形成較大沖擊，致使客戶分流;那么，整體實(shí)現(xiàn)11000元/平米的銷售均價及絕對利潤就會變得較為困難，為此我方建議如下：

(1)、在參考開發(fā)商的價格底限要求基礎(chǔ)上，建議采取以9500~9600元/平米(精裝修)的均價入市，確保優(yōu)質(zhì)又優(yōu)價，與其它競爭對手處于同一起跑線上，價格制定靈活又有彈性。

(2)、確保于20__年8月上旬可以開始進(jìn)行入市推廣的工作計劃，以先期搶占市場份額。

(3)、確保于20__年5月下旬可以開工，以早期樹立項(xiàng)目形象，展示開發(fā)商實(shí)力，增強(qiáng)客戶信心。

(4)、隨時關(guān)注cbd內(nèi)其他新盤的一切變化，提前預(yù)測其可

能采用的方式、方法，做好針對性的準(zhǔn)備;如果其采用低價入市的方法來配合銷控，建議本案采用隨行就市的態(tài)度――以某個階段所推出某些房型折扣點(diǎn)和優(yōu)惠方式不同的方法進(jìn)行銷控，采用增加折扣，價格明升暗降的方法來變相吸引客戶;但不到萬不得以決不可降價，降價會打擊客戶購房可保值、升值的信心，使其觀望度增加，并且會對先期已完成的銷售帶來許多不必要的麻煩。

2、根據(jù)工期進(jìn)程進(jìn)行的策略調(diào)整

以上的計劃是在樣板間、賣場包裝、工地整妝等一切跟進(jìn)、配合順利的條件下進(jìn)行的，假若其中某個環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，如工期拖延等的情況下，我們認(rèn)為倉促進(jìn)入認(rèn)購期也是有必要的;前期進(jìn)入市場、探測市場將有利于開盤前銷售策略，還可在旺銷期眾多項(xiàng)目一起開盤來臨之前吸引市場目光;因此我們認(rèn)為應(yīng)按照計劃于20__年9月上旬(或中上旬，初定)開盤認(rèn)購，8月30日打出第一期廣告。

3、對可能形成“有價無市”的調(diào)整

就目前而言，價格仍是客戶所最關(guān)注的因素，也是一個項(xiàng)目能否達(dá)到銷售目的的決定性因素之一。就本項(xiàng)目所定開盤9500~9600元/平米的平均價格而言，仍存在著一定的市場空間，但我們的定價能否達(dá)到預(yù)期目的，能否完成預(yù)期的銷售，還有待市場的檢驗(yàn)。從價格來說我們能否完成，面臨著兩種壓力：第一，在廣告力度、廣告投放有保證的前提下，市場認(rèn)為價格偏高，無法達(dá)到預(yù)期的目的，我們應(yīng)在維持廣告投放的前提下，加大優(yōu)惠折扣點(diǎn)，公平的講較低價位的銷售實(shí)現(xiàn)更現(xiàn)實(shí)，高價位的銷售則會較為痛苦;第二，認(rèn)購期內(nèi)，市場競爭情況發(fā)生變化，本區(qū)域內(nèi)出現(xiàn)較低價位、較大規(guī)模社區(qū)投放進(jìn)入市場，建議在其公開發(fā)售進(jìn)入市場時我們銷售價格也相應(yīng)調(diào)低，并加大廣告投放力度。

4、廣告沒有達(dá)到預(yù)期銷售目的的調(diào)整

廣告能夠有效的傳遞信息，是有效促銷手段，也是本階段達(dá)到既定銷售目標(biāo)的重要手段之一。廣告的投入必須與銷售掛鉤。

現(xiàn)階段廣告的效果有三個，一是能否很好地傳達(dá)本產(chǎn)品的主題概念，包括：主要創(chuàng)意、設(shè)計主題、方案、表現(xiàn)手法、發(fā)布版面等;二是能否將客戶對本產(chǎn)品主題概念的關(guān)注，有效地轉(zhuǎn)變?yōu)殛P(guān)注“__花園”;

三、實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品主題賣點(diǎn)有效傳達(dá)的保證措施

1、與較有創(chuàng)意和發(fā)布能力較強(qiáng)的經(jīng)開發(fā)商認(rèn)可的廣告公司保持聯(lián)系，進(jìn)行概念方面的有效溝通。

2、與有組織能力的曾舉辦過各種營銷活動的專業(yè)公司進(jìn)行有效溝通(也可以與廣告公司合二為一)。

3、由于本樓盤規(guī)模較小，廣告?zhèn)鬟f的長期作用將以成本較低的路牌廣告和導(dǎo)向路牌廣告，針對客戶習(xí)慣的報紙dm插頁和千人成本較低的廣播電臺―北京交通臺為主，在推廣的各階段附以高檔直投雜志。

4、在報刊廣告的投放上，應(yīng)適當(dāng)集中廣告投放資金，廣告媒體不宜太多、時間不宜過長。

5、圍繞“健康?運(yùn)動”為主題推廣活動應(yīng)貫穿于銷售過程始末。

6、項(xiàng)目專案組應(yīng)在每期廣告推出后，及時在銷售現(xiàn)場進(jìn)行銷售的數(shù)據(jù)統(tǒng)計、整理分析，以了解客戶的需要和客戶關(guān)注的內(nèi)容，了解各種促銷手段的成效性，便于銷售調(diào)整，必要時進(jìn)行項(xiàng)目拾遺或產(chǎn)品的重新包裝。

7、銷售進(jìn)程的調(diào)整

按照計劃，我方打算在北京的秋季旺銷期來臨之前，即20__年9月上中旬開盤銷售，8~9月間進(jìn)行約28天的推廣周期，我們預(yù)計開盤后2個~3個月內(nèi)因?yàn)榧竟?jié)和新樓盤的上市、項(xiàng)目的主體即將封頂?shù)戎T多因素的作用會形成一個旺銷期(即20__年9月中旬至12月)，然后關(guān)注的新鮮點(diǎn)會逐漸減弱，銷售會漸入平淡;進(jìn)入20__年3月中旬，由于季節(jié)的原因和項(xiàng)目的現(xiàn)房在即，經(jīng)過市場炒作本項(xiàng)目將進(jìn)入第二個旺銷期，在兩個旺銷期內(nèi)，我們

計劃完成銷售總額的50~60%。當(dāng)然，這還需要根據(jù)市場競爭的改變隨時調(diào)整。為加強(qiáng)淡銷階段的銷售進(jìn)程，完成銷售目標(biāo)，我們建議：

適當(dāng)加大發(fā)展商主管銷售經(jīng)理的折扣點(diǎn)(如加大1~2%)，用靈活的、彈性的價格掌握主動，吸引客戶成交;

制定階段內(nèi)定房的優(yōu)惠措施

適當(dāng)加大報刊廣告的投放力度;

為保證均衡出貨，調(diào)節(jié)供求，制造搶購氣氛，提高銷售速度，把握銷售控制，執(zhí)行分批限量銷售是非常關(guān)鍵的;在本案的銷售過程中我們會自始至終執(zhí)行本套推廣組合策略，整合資源完成銷售目標(biāo)。

四、銷售現(xiàn)場管理

1、 銷售現(xiàn)場實(shí)行銷售經(jīng)理負(fù)責(zé)制

2、 售樓處位置選擇

建議在南側(cè)加油站位置搭建臨時售樓處，售樓處裝修要與產(chǎn)品定位風(fēng)格相一致，色彩要有沖擊力，最好能有1~2套樣板間，樣板間裝修要體現(xiàn)高檔、尊貴、現(xiàn)代、細(xì)膩的風(fēng)格;總之，售樓處一定要有品位，它是產(chǎn)品品位、開發(fā)商品位的縮影，正如古語所云：“窺一斑而是全豹”。

3、工地包裝要與產(chǎn)品定位相吻合

4、各種銷售工具要實(shí)行統(tǒng)一設(shè)計與制作，確保按時、保質(zhì)、保量完成

附：

建議合作方式

一、獨(dú)家代理，代理費(fèi)以2.3%為基本標(biāo)準(zhǔn)。

二、代理期限可根據(jù)開發(fā)銷售進(jìn)程確定。

三、具體事項(xiàng)將在合同中詳細(xì)約定。

房地產(chǎn)項(xiàng)目建議書篇六

隨著我縣經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，居民生活水平日益提高，教育、住宅、汽車、通信已成為新的消費(fèi)熱點(diǎn)，尤其是住宅消費(fèi)成為民眾首選。我縣的房地產(chǎn)業(yè)從1998年開始，受住房體制改革的刺激，市場消費(fèi)得到實(shí)質(zhì)性的啟動，目前，商品住房建設(shè)進(jìn)入高潮，縣城區(qū)涌現(xiàn)了幸福家園，榮裕國際新城等高檔次的住宅小區(qū)。20__年,我縣房地產(chǎn)的主要行業(yè)稅費(fèi)(營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅、契稅)和土地出讓總收入突2億元,占到全縣財政收入1/5，房地產(chǎn)業(yè)已成為我縣經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一。為促進(jìn)我縣房地產(chǎn)市場持續(xù)健康快速發(fā)展，筆者對對全縣房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀、存在的問題等情況進(jìn)行了調(diào)研，形成了一些認(rèn)識與思考。

一、我縣房地產(chǎn)市場發(fā)展的現(xiàn)狀

(一)縣城基本概況。永興縣地處湖南省東南部、郴州市北陲，東鄰資興，南連蘇仙，西靠桂陽，北接安(安仁)耒(耒陽)，全縣轄8鎮(zhèn)17鄉(xiāng)，土地總面積為1979.4平方公里，占湖南省土地總面積的0.93%，全縣人口63.85萬，是郴州市人口第二大縣，縣城區(qū)面積約14平方公里，城市化率達(dá)到36.75%。根據(jù)20__年統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，我縣城區(qū)常住人口約12萬，城區(qū)戶籍約3萬戶，城區(qū)現(xiàn)有居住建筑面積約240萬平方米。

(二)房地產(chǎn)開發(fā)與發(fā)展情況。目前，我縣三級資質(zhì)開發(fā)企業(yè)有10家，具有四級房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有1家。近幾年我縣高品房年平均開發(fā)量達(dá)17.8萬平方米。其中：20__年開發(fā)量1.01萬平方米，完成投資0.56億元;20__年開發(fā)量達(dá)14.7萬平方米，完成投資1.17億元;20__年19.69萬平方米，完成投資2.21億元;20__年開發(fā)量35.9萬平方米，完成投資4.37億元。20__年1-6月份房地產(chǎn)開發(fā)投資3.43億元，房屋施工面積25.08萬平方米，房屋新開工面積9.87萬平方米,全縣商品房銷售面積6.78萬平方米。

(三)商品房銷售及價格情況：20__年，我縣商品房銷售面積1.1萬平方米，住宅均價1193元/平方米;20__年，我縣商品房銷售面積14.4萬平方米，住宅均價1269元/平方米;20__年，我縣商品房銷售面積12.2萬平方米，住宅均價1316元/平方米;20__年，我縣商品房銷售面積15.9萬平方米，住宅均價1380元/平方米;20__年，1-6月縣城區(qū)普通住房均價為1458元/平方米，電梯房均價為2350元/平方米，商業(yè)用房均價為4495元/平方米。

1.需求方面分析：一是進(jìn)城經(jīng)商者和外出打工族的安居性需求。隨著城鎮(zhèn)化的不斷推進(jìn)及農(nóng)村富余勞動力的轉(zhuǎn)移，不少農(nóng)民進(jìn)城先租房，做點(diǎn)小本生意，積累一定資金后，購買小面積居室或二手房，以穩(wěn)定和改善生活;外出打工人員賺錢后回鄉(xiāng)購房，這是欠發(fā)達(dá)地區(qū)大部分外出打工人員的中遠(yuǎn)期目標(biāo)。二是居民改善居住條件的升級性需求。三是收入水平的提高使居民住房消費(fèi)能力逐步提高。四是消費(fèi)觀念與時俱進(jìn)，對住房的要求也由過去的居家過日子向追求高質(zhì)量生活轉(zhuǎn)變，住房升級需求強(qiáng)烈。五是儲蓄存款利率走低，國債發(fā)行量小，股票投資風(fēng)險大及房地產(chǎn)增值的作用逐步凸現(xiàn)背景下，不少群眾將投資投向向房地產(chǎn)業(yè)。

2.成本方面分析：目前我縣多層住宅成本價在1100-1400元/平方米，高層建筑成本價在1700-1900元/平方米左右。造成房價成本上漲的主要原因：一是土地價格上漲直接導(dǎo)致房地產(chǎn)價格整體走高。近年來，政府加強(qiáng)土地總量控制，實(shí)行統(tǒng)一公開拍賣，土地交易價格節(jié)節(jié)攀升。二是稅費(fèi)增加推動成本上升。房地產(chǎn)方相關(guān)的稅費(fèi)多達(dá)10多種，且均有不同程度上漲，增加了成本。三是建材價格及人工費(fèi)等也在上漲，也增加了商品房建筑成本。鋼鐵、水泥等建筑材料價格不斷上升，直接增加了商品房的建筑成本，是導(dǎo)致房價上漲的一個原因。四是現(xiàn)在的房地產(chǎn)項(xiàng)目都是成片開發(fā)，品質(zhì)不斷提高，環(huán)境改善了，售后服務(wù)、物業(yè)管理也跟進(jìn)了，都相應(yīng)增加了商品房開發(fā)成本，從而拉動住房價格的上漲。

二、我縣房地產(chǎn)市場存在的主要問題

(一)市場不景氣。受國際金融危機(jī)和房地產(chǎn)周期性調(diào)整的雙重影響，居民消費(fèi)預(yù)期下降，消費(fèi)信心不足，觀望情緒濃厚，對高層建筑的電梯維修更換、供水供電等不可預(yù)測因素和環(huán)境配套檔次存在顧慮，加之到縣外購房者的外流量增多，導(dǎo)致我縣銷售進(jìn)度放緩，銷售面積減少，部分樓盤特別是高層建筑銷售狀況低迷。

(二)總體規(guī)劃滯后。在開發(fā)建設(shè)過程中，存在著盲目開發(fā)現(xiàn)象。占地混亂，沒有統(tǒng)一劃分區(qū)域，不少所謂的住宅小區(qū)建筑規(guī)模小，檔次低、環(huán)境差。用地的規(guī)劃布局不合理，商業(yè)區(qū)和生活區(qū)混雜，缺乏層次感。

(三)樓盤戶型比例不盡合理。目前，我縣房產(chǎn)市場上的住房主要以90平米-140平米的戶型為主，而小戶型的住房為數(shù)較少，不能滿足中低收入家庭的購房需求。因?yàn)榇髴粜偷姆课萁Y(jié)構(gòu)其開發(fā)成本較小戶型來說要低，開發(fā)利潤空間大，開發(fā)商不愿意建造小戶型住宅。

(四)資金鏈緊張。房地產(chǎn)屬于典型的資本密集型產(chǎn)業(yè)，資金投入量大，建設(shè)周期長。而我縣房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)大都是小企業(yè)，自有資金少，以期房預(yù)售為主，主要依靠滾動發(fā)展。在房地產(chǎn)銷售旺季，房屋銷售順暢，資金回籠快，擴(kuò)大投資呈良性發(fā)展趨勢;但在銷售淡季，特別是受08年金融危機(jī)的影響和市場不景氣，商品房銷售面積和銷售額增速明顯放緩，資金周轉(zhuǎn)困難，賴以發(fā)展的資金鏈?zhǔn)艿搅溯^大的影響。

(五)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)力不強(qiáng)。我縣的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從九十年代初期的1家發(fā)展到現(xiàn)在的11家，以前大的項(xiàng)目都是外地企業(yè)來投資的，目前只有浴榮國際新城、昌興花園等具有一定規(guī)模的住宅小區(qū)是縣內(nèi)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的?？偟膩碚f，縣內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模小、實(shí)力不強(qiáng)，開發(fā)產(chǎn)品品位不高。

(五)住房二級市場不夠活躍。近年來，我縣住房二級市場(二手房交易市場)的交易量較以往有所增加。但我縣住房二級市場相對來說還是發(fā)展緩慢，對住房一級市場的調(diào)節(jié)作用不大。主要原因：一是房屋交易信息不暢，交易行為不夠規(guī)范，相關(guān)服務(wù)發(fā)展滯后;二是對住房二級市場的宣傳推廣力度不夠;三是消費(fèi)者在購房觀念上總想一步到位，二手房并不作為首選目標(biāo)，對消費(fèi)者的吸引力有限。

(七)、建筑風(fēng)格單一。大部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)層次低，技術(shù)含量低，開發(fā)樣式單一，設(shè)計千篇一律，缺少特色，造成建設(shè)檔次與新的城鎮(zhèn)發(fā)展不協(xié)調(diào)。在經(jīng)濟(jì)利益趨動下，不顧規(guī)劃設(shè)計，在審批土地上多蓋樓、少建綠地的情況嚴(yán)重，大部分小區(qū)綠地都被小房、車庫擠占，綠地面積根本達(dá)不到設(shè)計要求。小區(qū)內(nèi)配套設(shè)施不完善，缺乏統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，比較落后。

(八)物業(yè)管理滯后。我縣現(xiàn)有7家物業(yè)管理企業(yè)，8個小區(qū)實(shí)行物業(yè)管理,普遍存在著管理不到位、發(fā)展滯后的問題。大多物業(yè)公司是從開發(fā)公司派生出來的，處在“誰開發(fā)、誰管理”的階段，房地產(chǎn)開發(fā)商注重開發(fā)、銷售，忽視物業(yè)管理，物業(yè)管理市場化運(yùn)營沒有啟動，缺乏競爭。各住宅小區(qū)的業(yè)主自治機(jī)制沒有建立，關(guān)心小區(qū)、自覺參與的意識和氛圍沒有形成。

(九)非市場化動作依然存在。“委托代建”、“定向開發(fā)”等變相福利分的現(xiàn)象、利用單位院內(nèi)的土地新建聯(lián)建房內(nèi)及城鄉(xiāng)結(jié)合部利用安置用地、集體土地進(jìn)行“小產(chǎn)權(quán)房”開發(fā)仍然存在，給我縣房地產(chǎn)消費(fèi)市場造成了一定的的沖擊。

三、加快我縣房地產(chǎn)市場發(fā)展的建議

針對存在的問題，必須以科學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo)，把發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)作為保障民生和改善民生、推動大力培育和發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)重要舉措來抓。圍繞實(shí)現(xiàn)永興山水宜居的旅游城市的目標(biāo)，加強(qiáng)宏觀指導(dǎo)，完善發(fā)展規(guī)劃，落實(shí)調(diào)控措施，確保市場供需大體平衡，城鎮(zhèn)居民住房得到有效保障，城市化率及縣城品位得到進(jìn)一步提升。

(一)制定產(chǎn)業(yè)發(fā)展詳規(guī)。把房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展納入縣經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展總體規(guī)劃，作為保障和改善民生、推動經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)來抓。圍繞經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展目標(biāo)的總體建設(shè)布局，制定城區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃，落實(shí)建設(shè)項(xiàng)目和年度計劃，確保房地產(chǎn)業(yè)有序推進(jìn)。健全房地產(chǎn)開發(fā)投資機(jī)制，引導(dǎo)外來企業(yè)和資本投資開發(fā)，不斷提高房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率。結(jié)合修編全縣總體規(guī)劃，盡快制定“十二五”住房建設(shè)規(guī)劃，健全和完善住房建設(shè)片區(qū)詳細(xì)規(guī)劃，為打造山水宜居的旅游城市、改善居民住房條件、全面提升縣城建設(shè)品位提供有效保障。

(二)控制土地開發(fā)規(guī)模。建議每年年初，向社會公布本年度擬出讓土地計劃、具體的規(guī)劃設(shè)計條件，做到有計劃地出讓，并接受社會監(jiān)督;出讓土地量，按每年開發(fā)12.5萬平方米左右(1280套)建筑面積來控制，按照容積率1.5計算，共120畝土地。同時，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)模應(yīng)在4萬平方米以上，對不足4萬平方米的不予審批，項(xiàng)目控制模式為“組團(tuán)-小區(qū)”式,實(shí)行帶方案招標(biāo)出讓，開發(fā)方式上鼓勵在新區(qū)，住宅結(jié)構(gòu)上鼓勵高層住宅建設(shè)，主要是為充分考慮開發(fā)商的綜合實(shí)力，確保小區(qū)品位的提升。在此基礎(chǔ)上，政府采取有效措施，沿每年基礎(chǔ)設(shè)施的投資方向合理儲備土地，土地的儲備量為建設(shè)用地量的10-15%，用于產(chǎn)業(yè)用地和調(diào)控房地產(chǎn)市場。

(三)控制單位自建住房。為滿足職工住房需求，通過市場改善住房條件，建設(shè)部、監(jiān)察部、國土資源部聯(lián)合下發(fā)的建住房[20__]196號《關(guān)于制止違規(guī)集資合作建房的通知》再次強(qiáng)調(diào)，“自本通知下發(fā)之日起，一律停止審批黨政機(jī)關(guān)集資合作建房項(xiàng)目。嚴(yán)禁黨政機(jī)關(guān)、公用事業(yè)單位利用職權(quán)或其影響，以任何名義、任何方式搞集資合作建房，超標(biāo)準(zhǔn)為本單位職工牟取住房利益?！币虼?，機(jī)關(guān)單位、公用事業(yè)單位住房改造要走法制化、正規(guī)化軌道。要樹立“要住房，找市場”的觀念，杜絕新的住房實(shí)物分配和“委托代建”、“定向開發(fā)”“聯(lián)合建房”等變相福利分房的現(xiàn)象。

(四)注重開發(fā)梯次結(jié)構(gòu)。一是完善房產(chǎn)開發(fā)布局結(jié)構(gòu)。以保障性住房建設(shè)為重點(diǎn)，加快廉租房、啟動經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)和普通商品住房建設(shè)步伐，適時規(guī)劃建設(shè)一批現(xiàn)代化高層住宅小區(qū)，完善服務(wù)功能，提升城區(qū)住宅檔次和現(xiàn)代化水準(zhǔn)，努力構(gòu)建相互促進(jìn)、互為補(bǔ)充的住房供應(yīng)體系，滿足不同層次住房需求。二是控制住房建設(shè)戶型結(jié)構(gòu)。控制普通商品房開發(fā)套型面積和價格，保持中低價位住房市場適度供應(yīng)量。三是調(diào)整房產(chǎn)開發(fā)投資結(jié)構(gòu)。制定房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)優(yōu)惠政策，鼓勵和引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擴(kuò)大投資領(lǐng)域，圍繞城市建設(shè)和服務(wù)業(yè)發(fā)展需要，主動投資商場、賓館、酒店等商業(yè)用房開發(fā)，帶動第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展。四是引導(dǎo)、扶植物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展，提高物業(yè)管理水平及服務(wù)質(zhì)量。

(五)優(yōu)化產(chǎn)業(yè)發(fā)展外部環(huán)境。在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)時，本著“誰受益，誰服務(wù)”的原則，供水、供電、供氣、廣電、郵電、通訊、電信部門必須將水網(wǎng)、電網(wǎng)等各種管網(wǎng)及通訊網(wǎng)絡(luò)設(shè)施統(tǒng)一鋪設(shè)至項(xiàng)目紅線，并預(yù)留接口。政府要不斷加大投入,著力改善道路、交通等城市基礎(chǔ)設(shè)施, 加強(qiáng)教育、衛(wèi)生、文化等民生工程建設(shè), 創(chuàng)造良好的人文居住環(huán)境, 以吸引實(shí)力更強(qiáng)的房地企業(yè)來我縣投資。

(六)__產(chǎn)業(yè)資金瓶頸。受20__年全球性金融危機(jī)及房產(chǎn)市場不景氣的影響，加劇了房地產(chǎn)企業(yè)資金的緊張。政府要當(dāng)好銀行與房地產(chǎn)企業(yè)之間的“紅娘”，建立良好的組織平臺、運(yùn)行平臺、管理平臺，形成政府、房地產(chǎn)企業(yè)和金融機(jī)構(gòu)共同支持房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的完善的房地產(chǎn)金融體系，促進(jìn)銀企對接，盤活開發(fā)商與銀行的資金鏈。

(七)培育龍頭企業(yè)。引導(dǎo)縣內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)通過重組、兼并、控股等多種方式實(shí)行強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，拓寬發(fā)展思路，優(yōu)化管理模式，樹立品牌意識，打造精品建設(shè)，爭取做成一批有概念、有主題、有規(guī)模的房地產(chǎn)項(xiàng)目，同時要引進(jìn)一批有實(shí)力的開發(fā)企業(yè)來我縣投資，帶動和推進(jìn)我縣房地產(chǎn)市場的發(fā)展，把我縣建設(shè)成全市最為適宜居住的縣城之一。

(八)保障低收入家庭住房需求。相關(guān)部門要加大廉租房的建設(shè)資金的籌集力度和啟動公共租賃房、經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)，增加有效供給，完善廉租房的租住、退出、后期管理和公共服務(wù)制度，建立健全以經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房制度為核心的住房保障體系，解決低收入困難家庭的住房問題。

(九)積極發(fā)展住房二級市場和房屋租賃市場。進(jìn)一步促進(jìn)住房二級市場和租賃市場發(fā)展，促進(jìn)住房梯度消費(fèi)，引導(dǎo)居民的住房消費(fèi)習(xí)慣，形成合理的住房消費(fèi)需求，以推動我縣居民住房消費(fèi)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化升級，使住房一、二、三級市場進(jìn)入一個有效互補(bǔ)的良性循環(huán)。

(十)規(guī)范房地產(chǎn)市場。一是加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)全程監(jiān)管，加大整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序的力度，堅(jiān)持整頓與規(guī)范相結(jié)合，嚴(yán)格按照國家相關(guān)文件要求，加大執(zhí)法力度，全面完成房地產(chǎn)市場秩序的治理整頓工作，規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營審批程序，堅(jiān)決杜絕或重點(diǎn)查處無資質(zhì)或無效資質(zhì)開發(fā)經(jīng)營行為，為培育和規(guī)范房地產(chǎn)市場創(chuàng)造良好的外部環(huán)境;二是建立市場預(yù)預(yù)警預(yù)報體系。建立多部門參與的房地產(chǎn)市場預(yù)警預(yù)系統(tǒng)建，定期收集房地產(chǎn)市場的各項(xiàng)數(shù)據(jù)和信息，認(rèn)真做好房地產(chǎn)市場統(tǒng)計分析與市場發(fā)展形勢預(yù)測，為政府宏觀調(diào)控，穩(wěn)定住房價格提供強(qiáng)有力的支持，實(shí)現(xiàn)各種信息資源的快速傳遞和共享，實(shí)現(xiàn)政府、企業(yè)、公眾的直接溝通和互動。三是加強(qiáng)住調(diào)查，規(guī)劃期內(nèi)完成全縣住房狀況普查。(作者分別系縣建設(shè)局副局長、房產(chǎn)局局長、縣房產(chǎn)局副局長)

房地產(chǎn)項(xiàng)目建議書篇七

一、總論

1.項(xiàng)目建設(shè)背景

2.項(xiàng)目概況

(1)項(xiàng)目名稱：___________________________

(2)建設(shè)地點(diǎn)：___________________________

(3)建設(shè)單位：___________________________

(4)企業(yè)性質(zhì)：___________________________

(5)經(jīng)營范圍：___________________________

(6)公司類別：___________________________

(7)資質(zhì)等級：___________________________

(8)企業(yè)概況：___________________________

(9)工程概況：___________________________

(10)資金來源：__________________________

3.可行性研究報告編制依據(jù)

4.可行性研究報告研究范圍

5.研究結(jié)論及建議

6.主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)

項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)見表1。

表1 項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)

二、住宅市場分析與營銷戰(zhàn)略

1.當(dāng)前住宅市場現(xiàn)狀

2.商品房市場現(xiàn)狀與市場需求

3.商品房的市場需求及發(fā)展

4.當(dāng)前住宅市場面臨的矛盾和問題

5.營銷戰(zhàn)略

三、項(xiàng)目選址及建設(shè)條件

1.項(xiàng)目選址

2.建設(shè)條件

2.1 位置優(yōu)越

2.2 交通方便

2.3 建設(shè)場區(qū)“五通”條件具備

供水：____________________________

供電：____________________________

煤氣：____________________________

通訊：____________________________

場地：____________________________

2.4 住宅小區(qū)商業(yè)及文化教育配套設(shè)施齊全

2.5 土地征用情況

四、建設(shè)規(guī)模及功能

1.建筑面積的內(nèi)容

2.功能設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)

2.1 建筑使用功能

2.2 設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)

(1)住宅裝飾及設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)

(2)小區(qū)配套設(shè)施

2.3 住宅戶型規(guī)劃

3.工程項(xiàng)目一覽表

依據(jù)初步規(guī)劃方案，主要工程項(xiàng)目見表2。

表2 主要工程量一覽表

五、建設(shè)方案

1.建設(shè)場地環(huán)境

1.1 地形

1.2 場地自然條件

(1)地貌：____________________

(2)水文地質(zhì)：________________

(3)地震裂度：________________

(4)地基土工程地質(zhì)評價：

2.總體規(guī)劃布局

2.1 片區(qū)規(guī)劃

2.2 小區(qū)整體規(guī)劃設(shè)計原則

2.3 總平面布局

2.4 交通組織

2.5 規(guī)劃指標(biāo)

根據(jù)項(xiàng)目初步方案及建設(shè)規(guī)模，規(guī)劃指標(biāo)見表3。

表3 項(xiàng)目建筑技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)

3.建筑方案設(shè)計

3.1 建筑方案總體構(gòu)思

3.2 平面設(shè)計

(1)住宅。住宅經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)見表4。

表4 項(xiàng)目住宅經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)

(2)公用建筑。

3.3 立面設(shè)計

4.結(jié)構(gòu)設(shè)計

4.1 基礎(chǔ)造型及處理

4.2 上部結(jié)構(gòu)

5.公用設(shè)施方案

5.1 供水排水

5.2 供電

(1)供配電系統(tǒng)。

(2)照明及電力設(shè)備。

5.3 供氣

5.4 中央空調(diào)

5.5 弱電設(shè)計

6.消防

7.環(huán)境保護(hù)

六、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排

本項(xiàng)目計劃在左右的時間內(nèi)建成。建設(shè)進(jìn)度計劃如下：

______年______月______日：項(xiàng)目建議書批復(fù)。

______年______月______日——______年______月______日：編制可行性研究報告并報批。

______年______月______日——______年______月______日：建筑方案設(shè)計。

______年______月______日：綜合管網(wǎng)設(shè)計。

______年______月——______年______月：施工圖設(shè)計。

______年______月：報建、領(lǐng)取建設(shè)規(guī)劃許可證。

______年______月______日：工程開工。

______年______月：完成投資的25%，開始預(yù)售。

______年______月：主體工程斷水。

______年______月——______年______月：單體工程驗(yàn)收。

______年______月——______年______月：分項(xiàng)工程驗(yàn)收。

______年______月：正式入住。

七、投資估算與資金籌措

1.投資估算

總投資造價見表5和附表1

表5 項(xiàng)目投資估算

單 位：萬元

2.資金籌措

詳見附表2

八、經(jīng)濟(jì)效益分析

1.住宅銷售價格

2.銷售進(jìn)度及付款計劃

本項(xiàng)目計劃在_____年內(nèi)完成銷售，各年銷售計劃見表6。

表6 各類建筑銷售計劃表(%)

3.稅費(fèi)率

本報告采用的各種稅費(fèi)率見表7。

表7 稅費(fèi)率表(%)

項(xiàng)目盈利能力詳見附表3~~附表7。

表8 敏感性分析表

5.清償能力分析

6.資金平衡分析和資產(chǎn)負(fù)債分析

資金平衡分析詳見附表3-8，資產(chǎn)負(fù)債分析詳見附表3-9。

7.敏感性分析

將開發(fā)產(chǎn)品投資、售房價可選擇、租房價格和預(yù)售款回籠進(jìn)度等因素作為不確定性因素進(jìn)行敏感性分析，分析結(jié)果表明開發(fā)產(chǎn)品投資和售房價格兩個因素對項(xiàng)目的效益最為敏感。詳見表8及敏感性分析圖(略)。

8.臨界點(diǎn)分析

詳見表9

表9 臨界點(diǎn)分析表

9.主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)

項(xiàng)目的主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)見表10。

表 10 主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表

九、風(fēng)險分析及對策

1.市場風(fēng)險分析

2.經(jīng)營管理風(fēng)險分析

3.金融財務(wù)風(fēng)險分析

房地產(chǎn)項(xiàng)目建議書篇八

第一章 項(xiàng)目總論

第二章 項(xiàng)目單位基本情況

第三章 項(xiàng)目背景及必要性

第四章 市場預(yù)測

第五章 建設(shè)規(guī)模與產(chǎn)品方案

第六章 場址選擇

第七章 技術(shù)方案、設(shè)備方案和工程方案

第八章 主要原材料、燃料供應(yīng)

第九章 總圖運(yùn)輸與公用輔助工程

第十章 節(jié)能措施

第十一章 環(huán)境影響評價

第十二章 勞動安全衛(wèi)生與消防

第十三章 組織機(jī)構(gòu)與人力資源配置

第十四章 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度

第十五章 投資估算與資金籌措

第十六章 財務(wù)評價

第十七章 風(fēng)險分析

第十八章 研究結(jié)論與建議

附圖、附表、附件

房地產(chǎn)項(xiàng)目建議書篇九

1城市規(guī)劃及發(fā)展簡述

2項(xiàng)目決策背景及摘要

2.1外部環(huán)境

1)城市發(fā)展規(guī)劃與宗地的關(guān)系及對項(xiàng)目開發(fā)的影響，如：交通捷運(yùn)系統(tǒng)規(guī)劃與建設(shè)、城市功能規(guī)劃與布局、局部區(qū)域開發(fā)重點(diǎn)、政府重大政策走向等;

2)宗地所屬地域在該城市的歷史、經(jīng)濟(jì)、文化、戰(zhàn)略發(fā)展等方面的地位;

3)項(xiàng)目淵源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技術(shù)區(qū)生活住宅配套、文化園、政府重點(diǎn)工程等。

2.2內(nèi)部因素

1)項(xiàng)目啟動對公司未來幾年發(fā)展戰(zhàn)略的意義(一般3至5年)，在公司發(fā)展中的地位(是否核心項(xiàng)目);

2)公司進(jìn)入重點(diǎn)區(qū)域市場、項(xiàng)目合理布局，對公司提高市場覆蓋率、提升品牌形象、降低經(jīng)營風(fēng)險、擴(kuò)大社會影響力的作用;

3)從項(xiàng)目投資回報率、可持續(xù)經(jīng)營等角度描述立項(xiàng)的意義。

3項(xiàng)目概況

3.1宗地位置

3.2宗地現(xiàn)狀

四至范圍，地勢比較，地面現(xiàn)狀，現(xiàn)有居民情況，地下情況，土地的完整性，地質(zhì)情況。

3.3項(xiàng)目周邊的社區(qū)配套

3.4項(xiàng)目周邊環(huán)境

3.5大市政配套

3.6規(guī)劃控制要點(diǎn)

總占地面積、凈用地面積、綠化面積、道路面積;住宅建筑面積、公建建筑面積;綜合容積率、住宅容積率;建筑密度;控高;綠化率等。

3.7土地價格

3.8土地升值潛力初步評估

3.9立即開發(fā)與作為土地儲備優(yōu)缺點(diǎn)分析。

4法律及政策性風(fēng)險分析

土地使用權(quán)歸屬、土地的他項(xiàng)權(quán)力、土地的用途、有關(guān)項(xiàng)目用地現(xiàn)狀的政府文件;立項(xiàng)情況;規(guī)劃用地用途、有關(guān)項(xiàng)目用地規(guī)劃的政府文件;征地批文、土地使用權(quán)出讓合同、拆遷安置補(bǔ)償、有關(guān)項(xiàng)目地塊的政府文件。

5市場分析

區(qū)域住宅市場簡述、區(qū)域住宅市場各項(xiàng)指標(biāo)成長狀況(近3-5年)、區(qū)域市場在市內(nèi)各項(xiàng)指標(biāo)的排名狀況及發(fā)展趨勢;各檔次產(chǎn)品供應(yīng)狀況、各檔次產(chǎn)品的集合特征、區(qū)域內(nèi)表現(xiàn)個案狀況、未來2-3年區(qū)域內(nèi)可供應(yīng)土地狀況、產(chǎn)品供應(yīng)量和

產(chǎn)品類型、本案在區(qū)域市場內(nèi)的機(jī)會;產(chǎn)品特征、重點(diǎn)個案、成長狀況、市場容量、消費(fèi)者特征;產(chǎn)品定位及建議。

6主要經(jīng)營指標(biāo)分析

開發(fā)建設(shè)期間計劃分析;購置土地的資金來源計劃分析;營銷計劃分析;成本、費(fèi)用、稅務(wù)分析;贏利能力分析。

7結(jié)論和建議

房地產(chǎn)項(xiàng)目建議書篇十

前言

通過對潤業(yè)苑項(xiàng)目的初步分析，我們感到這將是一個可塑性非常強(qiáng)的項(xiàng)目，通過專業(yè)的營銷和策劃操作，它不但可體現(xiàn)出開發(fā)商的實(shí)力和形象，更應(yīng)在小高層市場上獨(dú)樹一幟。

我司經(jīng)過長時間的市場調(diào)研，根據(jù)市場所反映出來的背景，結(jié)合自身所積累的經(jīng)驗(yàn)，提出切合市場銷售的建議供貴司參考。

如能有幸成為貴司的合作伙伴，屆時將根據(jù)具體資料提供一套系統(tǒng)的極具可行性的營銷策劃報告，以饗貴司慧眼。

一、市場背景

濟(jì)南房產(chǎn)市場日趨規(guī)范，整體處于上升態(tài)勢，在市場發(fā)展的過程中，我司認(rèn)為可分為兩個階段，每個階段市場構(gòu)成要素的特征，簡析如下：

(一)九九年之前，被動銷售的暴利階段：

客源特征：以高收入者為主，追求身份與地位的顯示，此時市場選擇范圍小，客戶購買存在一定盲目性。

開發(fā)商特征：政府對開發(fā)公司的實(shí)力要求不嚴(yán)，開發(fā)商實(shí)力良莠不齊，受傳統(tǒng)觀念束縛嚴(yán)重，不重視客源心理及市場發(fā)展特性，主觀開發(fā)，追求暴利，無品牌意識，對專業(yè)銷售機(jī)構(gòu)極度排斥。

項(xiàng)目特征：產(chǎn)品形式單一(多層為主)，缺乏特色，不注重整體規(guī)劃，且有明顯區(qū)域性特征(集中在千佛山周邊)。

銷售特征：無整體營銷思路，盲目追求高利，定價偏高，且無有效的表現(xiàn)及宣傳手法，不注重品牌的培養(yǎng)和樹立。

(二)__年以后，振蕩中走向規(guī)范的過渡階段

客源特征：客源層次廣泛，需求多樣化，在樓盤選購及消費(fèi)心理上趨于理性，此時散戶消費(fèi)逐漸成為市場主力。

開發(fā)商特征：迫于競爭的壓力，開發(fā)商主動尋求新的開發(fā)理念，對營銷策劃理念逐漸接受，同時專業(yè)銷售人才帶來的先進(jìn)理念也影響了開發(fā)商的思想，開始注重客源需求，逐漸向以產(chǎn)定銷的路線靠攏。品牌意識已大大增強(qiáng)，大量實(shí)力雄厚、理念先進(jìn)的外地開發(fā)企業(yè)著眼于濟(jì)南房產(chǎn)市場的良好發(fā)展前景，進(jìn)而紛紛搶占濟(jì)南市場。同時由于政府對土地資源進(jìn)行統(tǒng)一管理，地價開始上升，而促使開發(fā)企業(yè)走出暴利階段，利潤趨于合理，此時一部分資金實(shí)力弱、管理不完善、開發(fā)理念陳舊的小企業(yè)將面臨嚴(yán)峻考驗(yàn)。

項(xiàng)目特色：產(chǎn)品多元化，在仍以多層為主的同時，小高層逐步為市場認(rèn)可，高層也占領(lǐng)一定市場份額。地域限制日漸被打破，小區(qū)規(guī)劃趨于合理，特色鮮明，并且小區(qū)品質(zhì)不斷提升。

銷售特色：價格趨于合理，市場出現(xiàn)整合態(tài)勢，營銷理念隨專業(yè)銷售機(jī)構(gòu)的介入逐步為市場接受，人員日趨專業(yè)化，宣傳手段不斷翻新。

在上述市場背景下，客戶、市場及開發(fā)商幾個方面都發(fā)生了較大變化：

1、客戶需求的變化

?能承受價格在2500元/m2以下樓盤的客戶，已由先期的單純追求滿足居住要求、工程質(zhì)量，向追求舒適性、安全性、私密性方向轉(zhuǎn)變。

?對于能承受2500-4000元/m2價格的客戶，在追求上述要求的基本基礎(chǔ)上，更加注重樓盤的個性、內(nèi)涵及升值潛力，對小區(qū)的整體規(guī)劃要求較嚴(yán)格。

?能承受4000元/m2以上的客戶，相對前兩種客戶來說已有了質(zhì)的提高，在選擇樓盤時，最注重的是享受，追求一種理念和內(nèi)涵，同時對開發(fā)商的資質(zhì)、樓盤的知名度、社區(qū)環(huán)境也非常注重。

2、市場環(huán)境的變化：

地理環(huán)境：逐步打破了地域限制，市場全方位發(fā)展，從傳統(tǒng)的利用地段創(chuàng)品牌，到創(chuàng)品牌而創(chuàng)地段。

產(chǎn)品環(huán)境：產(chǎn)品多元化，多層仍為主力，小高層發(fā)展較快，并逐漸為市場所接受。

其中：

小高層發(fā)展分三個階段：

(1)以九九年開發(fā)的小高層社區(qū)泉景x四季花園為標(biāo)志，小高層做為新的開發(fā)理念進(jìn)入濟(jì)南市場，并引入了南方先進(jìn)的營銷模式并進(jìn)行包裝策劃，注重了前期宣傳，引起巨大沖擊，前期銷售達(dá)到良好的效果。

(2)以金泰花園、洪西花園、大明翠庭、金冠花園等點(diǎn)式小高層的大規(guī)模開發(fā)為標(biāo)志，小高層市場進(jìn)入激烈競爭階段，此時開發(fā)商追求高容積率、高利潤率，導(dǎo)致小高層價位偏高，并且點(diǎn)式小高層的建筑弊端逐漸暴露，因此點(diǎn)式小高層呈現(xiàn)曇花一現(xiàn)的勢態(tài)。

(3)市場以客源的選擇為導(dǎo)向，再次轉(zhuǎn)向社區(qū)化的板式小高層方向發(fā)展，并且日益呈現(xiàn)出規(guī)模化、品牌化的特征，此時的代表樓盤為歷東花園、匯苑家園。

3、開發(fā)商的變化趨勢

?開發(fā)理念由傳統(tǒng)的單一模式向多樣化、人性化、特色化、理念化方向轉(zhuǎn)變，并逐步建立了品牌觀念，具備了較強(qiáng)的競爭意識。

?營銷方面：競爭的激烈?guī)恿虽N售手段的不斷翻新，由炒綠化、炒智能化、炒生態(tài)化、炒付款方式，到今天的炒理念、規(guī)模、品牌，并且營銷已越來越成為一種全程性策劃行為，必須注重前期準(zhǔn)備工作，要熟悉當(dāng)?shù)厍闆r并與之結(jié)合，了解客戶心態(tài)。

二、項(xiàng)目分析

1、基本情況：

本案位于濟(jì)南市解放路東首，西臨濟(jì)南市的cid(科技商務(wù)中心區(qū))山大路，這是市政府的重點(diǎn)項(xiàng)目，它的興起必定會輻射到周邊，從而拉動區(qū)域經(jīng)濟(jì)的繁榮。東臨高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)，眾多知名國際國內(nèi)大公司投資于此，本案正處于這兩個發(fā)展區(qū)域的中間位置，交通方便，地段的升值潛力巨大。

2、區(qū)域消費(fèi)能力分析：

經(jīng)濟(jì)水平：

整體消費(fèi)群體主力仍為比較注重生活質(zhì)量的中高階層，社會層次也以機(jī)關(guān)工作人員為主。

隨著周邊生活設(shè)施的不斷完善和齊全，該區(qū)域?qū)⒓谐蔀楦邫n樓盤的聚集之地。這也將打破原有的區(qū)域內(nèi)消費(fèi)群體和范圍，成為跨區(qū)域消費(fèi)的一塊熱土。

3、客源定位：

由于本案屬中高檔樓盤，受價格限制，客源面相對狹窄，根據(jù)客源所處的區(qū)域、社會地位、購房意圖、購房時間等差別作如下分析：

(一)本地客源：

此類客源為本案客源之基礎(chǔ)，且為先期客源之主力，我司認(rèn)為主要有以下類型：

私營業(yè)主：有較為雄厚的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，事業(yè)相對穩(wěn)定，有廣泛的社交關(guān)系，并且有足夠的休閑時間去品味、享受生活，對新理念有較強(qiáng)的接受度，但有著冷靜的思考與判斷，大多為二次置業(yè)。對地段及相應(yīng)升值潛力較為注重。

政府官員：此類人士具有較高的社會地位、穩(wěn)定的收入，大多已有單位分配的住宅，但希望一個更為私密、高檔的生活空間。此類人群對檔次、安全、私密及小區(qū)規(guī)劃、配套有較高要求。

高級白領(lǐng)：此類客戶具有高學(xué)歷、高收入的特點(diǎn)，追求高品味的生活氛圍，以突顯自己的價值。這部分客源對社區(qū)檔次、配套、知名度等較為關(guān)心。

年青成功人士：此部分人有著靈活的思考、較高的收入，社會地位起點(diǎn)高，追求現(xiàn)代的上流生活。這類客源主要選擇小戶型，但比例有限。

小結(jié)：本地客源大多為二次或三次置業(yè)，且以標(biāo)準(zhǔn)戶型為主要需求。

(二)外地客源

此類客源是本案完成整體銷售并在更大范圍內(nèi)及更高層次上樹立品牌之所必需，可分為以下類型

外地駐濟(jì)企業(yè)高層管理人員：此類人群大多為外派人員，收入高、單身，注重生活的品味與個性的張揚(yáng)，同時希望有一個溫馨、私密的生活環(huán)境，對品牌、地段、交通、配套、娛樂較為注重。

外資企業(yè)駐濟(jì)高層管理人士：加入wto后，外商投資將大大增加，外來管理人員增多，此類客源主要對配套、交通、物業(yè)管理、智能化較為注重，將成為本案后期客源開發(fā)的重點(diǎn)。

三、項(xiàng)目定位

本案位于濟(jì)南市的，生活設(shè)施及市政配套完善，有良好的自然及人文環(huán)境，相對于其他競爭樓盤在未來市場競爭中占有其它樓盤難以比擬的優(yōu)勢，因此我司建議將本案定位于：會養(yǎng)人的房子——滋養(yǎng)城市貴族。

綜上所述，在本案目標(biāo)客源中，主要需求點(diǎn)有以下幾方面：

1、地理位置優(yōu)越。

2、交通動線充足。

3、市政與小區(qū)配套皆較為齊全。

4、社區(qū)規(guī)劃合理。

5、智能化水平高。

6、有強(qiáng)大的升值潛力。

7、戶型實(shí)用、舒適。

四、產(chǎn)品建議

由于本案不具備突出的規(guī)模優(yōu)勢，國此在配套上應(yīng)做到“人無我有”人有我精”，依靠獨(dú)特的內(nèi)部設(shè)施進(jìn)一步提升本案所處的層次，具體建議如下：

(一)社區(qū)配套設(shè)施

1、采暖：采用韓式地面供暖系統(tǒng)

理由：a無暖氣片及其支管，增加使用面積，并且宜擺放家具。

b室溫均衡、穩(wěn)定，各房間溫度可獨(dú)立調(diào)節(jié)控制，具有

健身功能。

c輻射供暖，無空氣對流，衛(wèi)生、潔凈。

d便于設(shè)落地窗。

2、門、窗：分戶門配可視對講防盜門，室內(nèi)采用木質(zhì)夾板門，客廳設(shè)落

地窗，其它房間配雙層中空塑鋼窗。

3、保安系統(tǒng)：全方位的防盜自動控制系統(tǒng)，紅外線報警系統(tǒng)，設(shè)消防電

梯，公共場所安裝自動感應(yīng)裝置，隨時監(jiān)測火情。

4、信息系統(tǒng)

有線電話：市區(qū)標(biāo)準(zhǔn)有線電視信號及衛(wèi)星電視系統(tǒng)。

通訊設(shè)施：預(yù)留兩部idd電話插口。

網(wǎng)絡(luò)：寬帶網(wǎng)入戶，并預(yù)留管線。

5、廚房、浴室：墻身鑲砌高級藝術(shù)瓷磚到頂，鋪設(shè)防滑地板磚，配備整

套高級廚具，純凈水入戶。

6、衛(wèi)生間：墻面鑲砌普通瓷磚到頂，鋪設(shè)防滑地板磚，設(shè)三盆。

(二)本案多層商業(yè)樓為沿街場所，建議樓頂建造能代表本案風(fēng)格的造型，而非平頂。

(三)外立面材料及顏色

建議采用高級涂料，顏色采用三段式，底部部分用深棕色或赭石色，中部為米黃或中黃色，上部為淡黃或白色。

理由：a涂料易清洗，重新粉刷即可煥然一新，如發(fā)生墻體滲水易

查出，而用面磚則不易查出。

b棕色和赭石色最能體現(xiàn)本案的層次感與時代感，整體的暖色調(diào)搭配襯顯出獨(dú)特的陽光住宅的時代感覺。

(四)綠化布置：根據(jù)小區(qū)內(nèi)的容積系數(shù)，此建議原則上小區(qū)整體走小而精的路線，通過精致的小景，烘托社區(qū)氣氛。在綠化布置上要爭取實(shí)現(xiàn)立體綠化;即草地、灌木、植株相互搭配，互相組合。以獨(dú)具特色的園林風(fēng)格增強(qiáng)小區(qū)內(nèi)部的文化和環(huán)境韻味，提升小區(qū)形象。

(五)規(guī)劃布局：要在充分滿足園林綠化的同時，適當(dāng)增加健身設(shè)施的建設(shè)，把健康主題引入小區(qū)，既是品牌提升的需要也是對業(yè)主負(fù)責(zé)的真實(shí)表現(xiàn)，這樣很容易引起消費(fèi)者的認(rèn)可。

(六)戶型設(shè)計：戶型設(shè)計應(yīng)考慮消費(fèi)者的實(shí)際購買能力和生活習(xí)慣，面積應(yīng)在100——180平方米之間，適當(dāng)保留200——250平方的大戶型，面積配比應(yīng)掌握在市場消費(fèi)的實(shí)際去化能力基礎(chǔ)上。

(七)戶型風(fēng)格：落地窗設(shè)計，室室全明，要讓客戶真正感受到陽光的感覺。

五、推案策略

(一)售樓處選址：

我司建議售樓處向主干道附近遷移，在解放路附近建設(shè)、裝飾帶有樓盤特色和文化的豪華售樓處。

理由：

(1)該地段為濟(jì)南主干道，人員層次較高，有較大的客源潛力。

(2)人員流動量大，易擴(kuò)大知名度。

(3)交通動線發(fā)達(dá)，方便客戶咨詢。

缺點(diǎn)：投入費(fèi)用高。

(二)推案操作階段及操作目的

本案操作由期房開始，我司建議將本案操作分為三個階段：

第一階段：建立市場人氣，引起市場沖擊，營造樓盤品牌，回籠資金。

理由：

(1)本案為同期開發(fā)，需要較大的資金，前期的資金回籠對支持后期的開發(fā)意義極其重大。

(1)中、后期的銷售成功主要依賴于前期建立的良好市場人氣，由此而

形成的良性循環(huán)，因此，本案能否盡快去化，關(guān)鍵在于前期能否建

立市場人氣，引起市場轟動。

在此階段應(yīng)注意前期的價格制定,要求與整體結(jié)合，為中、后期的操作做好鋪墊。

理由：

價格是整個營銷策略中極期重要的一部分，如整個階段的價格銜接不好，將導(dǎo)致整個項(xiàng)目的失敗(如大明翠庭因價格制定不合理而導(dǎo)致在市場上受挫。)

第二階段：建立品牌，在立足于本地客源的基礎(chǔ)上，拓展客源面，創(chuàng)造相

對較高的利潤。

理由：

(1)第三階段的銷售主要依靠前兩階段建立的品牌支撐。

(2)在第二階段，本案的知名度及品牌已建立，如能向更廣的泛圍內(nèi)拓展客源，則將會為建立樓盤品牌公司形象以及創(chuàng)造利潤創(chuàng)造更為有利條件。

第三階段：獲取最高利潤，通過樓盤品牌將開發(fā)商形象提高至更高層次。

(三)價格策略

目前市場競爭激烈，操作周期不宜過長，不適宜作大范圍的價格調(diào)整，因此，我司建議先期以較低價格入市，引起市場關(guān)注，建立人氣，隨工期進(jìn)展進(jìn)行微調(diào)，在出零、主體封頂、竣工三個階段作大的提升，以拉動市場。

整體操作結(jié)束后，將均價控制在3500元/平方米，具體推案策略及各階段的價格制定，待雙方確定合作關(guān)系后報與貴司參考。

六、廣告策略

(一)主訴求點(diǎn)：

突出社區(qū)無以倫比的內(nèi)部優(yōu)勢，以“會生活的人選擇會養(yǎng)人的房子”為主訴求點(diǎn)。

理由：本案的內(nèi)部優(yōu)勢得天獨(dú)厚，其他樓盤無法比擬，本案由期房開始銷

售，如單純宣傳社區(qū)品質(zhì)，存在可信度的問題，而自然環(huán)境的優(yōu)勢

及小高層的建筑形式顯而易見，易被客戶接受，產(chǎn)生共鳴，則引起市場沖擊相對容易。

(二)各銷售期訴求

1、引導(dǎo)期：可通過軟廣告、主題宣傳活動等形式進(jìn)行先期引導(dǎo)，主要介紹社區(qū)的地理優(yōu)勢及內(nèi)部配套設(shè)施開發(fā)觀念等。

2、開盤期：主打環(huán)境優(yōu)勢，結(jié)合靈活的付款方式及優(yōu)惠措施吸引客戶，建立人氣。

3、正常銷售期：進(jìn)入正式銷售期后，在主訴求點(diǎn)統(tǒng)一提領(lǐng)下，分期展現(xiàn)戶型、配套設(shè)施、綠化、交通、文化、商業(yè)、景致等品質(zhì)，使之成為一廣告系列。

理由：

(1)可令社區(qū)整體優(yōu)勢全面展現(xiàn)。

(2)可保持每期推出廣告的獨(dú)立性，即宣傳主題鮮明?？刹粩啾３质袌鲂迈r度，沖擊力持久。

(三)廣告媒體選擇

1、電視——以形象廣告為主，結(jié)合綜藝性廣告。

2、報紙——軟廣告與硬廣告結(jié)合。前期通過軟廣告進(jìn)行引導(dǎo)，正式銷售期通過硬廣告進(jìn)行沖擊

3、車體——主要選擇能直達(dá)本案的以及經(jīng)過重要公共場地等繁華地區(qū)的公交車。

房地產(chǎn)項(xiàng)目建議書篇十一

一、項(xiàng)目背景

為落實(shí)《北京城市整體規(guī)劃》加快規(guī)劃市區(qū)綠化隔離地區(qū)建設(shè)，推進(jìn)城鄉(xiāng)結(jié)合部地區(qū)環(huán)境整治和城市化進(jìn)程，促進(jìn)城市生態(tài)環(huán)境改善和經(jīng)濟(jì)社會可持續(xù)發(fā)展。北京市政府先后頒發(fā)了關(guān)于加快本市綠化隔離地區(qū)建設(shè)的意見》關(guān)于加快本市綠化房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建議書的內(nèi)容隔離地區(qū)建設(shè)暫行辦法》關(guān)于加快本市綠化隔離地區(qū)舊村改造和新村建設(shè)實(shí)施意見》等相關(guān)文件，確定了以綠引資，引資開發(fā)，開發(fā)建綠，以綠養(yǎng)綠”原則。隨著北京市“溫榆河綠色生態(tài)走廊”工程的啟動，特別是中國正式加入wto北京20__奧運(yùn)會申辦成功，溫榆河流域開發(fā)建設(shè)將新的投資熱點(diǎn)和經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn).順義區(qū)后沙峪位于溫榆河流域，商機(jī)無限。

由北京__房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在北京市順義區(qū)后沙峪鎮(zhèn)開發(fā)建設(shè)低密度項(xiàng)目(以下簡稱“該項(xiàng)目”)

二.項(xiàng)目歷史條件

1宗地簡介

宗地位于順義區(qū)后沙峪鎮(zhèn)馬頭莊村，規(guī)劃用地性為二類居住用地，可用來開發(fā)別墅外事型的居住性建筑。宗地面積為340畝，北側(cè)尚有400畝規(guī)劃二類居住用地，因機(jī)場聯(lián)絡(luò)線未定而未有合作伙伴。宗地北臨京承高速與首都機(jī)場北門的聯(lián)絡(luò)線，東臨后沙峪玉馬教練場，西南側(cè)為后沙峪鎮(zhèn)羅馬湖，交通便捷。

2項(xiàng)目概況

宗地由后沙峪政府與北京__經(jīng)濟(jì)開發(fā)公司于19__年簽訂合作協(xié)議，歷經(jīng)十年，北京__公司于19__年取得順義政府核發(fā)的國有土地使用證。20__年10月13日，__公司與北京__房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂了338畝土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議。后由__公司對其175畝地進(jìn)行土地變性，計委立項(xiàng)和規(guī)委規(guī)劃意見書工作。因多方面原房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建議書的內(nèi)容因后沙峪鎮(zhèn)政府考慮收回該塊用地。

3合作方式

由我方出面與__公司簽訂協(xié)議，該公司負(fù)責(zé)解除與__公司的合作合同，與后沙峪鎮(zhèn)政府的合作合同，此部分費(fèi)用為1350萬元(含200萬元付政府定金)由我方與后沙峪鎮(zhèn)政府重新簽訂土地開發(fā)協(xié)議。

房地產(chǎn)公司guǎn lǐ建議

第一條公司為形成自己的核心競爭力，倡導(dǎo)參與guǎn lǐ，不斷創(chuàng)新，并激勵員工就其平時工作經(jīng)驗(yàn)或研究心得，對公司業(yè)務(wù)、guǎnlǐ及技術(shù)，提供建設(shè)性的改善意見，藉以提高經(jīng)營績效，特訂定本辦法。

第二條公司各級員工對本公司的經(jīng)營，不論在技術(shù)上或guǎn lǐ上，如有改進(jìn)或興革意見，均可將擬建議事項(xiàng)內(nèi)容詳予填列，報相關(guān)職能部門。

第三條建議書內(nèi)應(yīng)列的主要項(xiàng)目如下：

(一)建議事由：簡要說明建議改進(jìn)的具體事項(xiàng)。

(二)原有缺失：詳細(xì)說明在建議案未提出前，原有情形之未盡妥善處以及應(yīng)予興革意見。

(三)改進(jìn)意見或辦法：詳細(xì)說明建議改善之具體辦法，包括方法、程序及步驟等項(xiàng)。

(四)預(yù)期效果：應(yīng)詳細(xì)說明該建議案經(jīng)采納后，可能獲致的成效，包括提高效率、簡化作業(yè)、增加銷售、創(chuàng)造利潤或節(jié)省開支等項(xiàng)目。

第四條建議書填妥后，應(yīng)以郵寄或面遞方式，送交行政部或企業(yè)文化部負(fù)責(zé)人親收。

第五條建議書內(nèi)容如偏于批評，或無具體的改進(jìn)或興革實(shí)施辦法，或不具真實(shí)姓名者，不得為內(nèi)容不全，不予交付審議，其有真實(shí)姓名者，并應(yīng)由收受部門負(fù)責(zé)人據(jù)實(shí)委婉簽注理由，將原件密退還原建議人。

第六條公司為審議員工建議案件，設(shè)置員工建議審議領(lǐng)導(dǎo)小組，集團(tuán)行政部、企業(yè)文化部負(fù)責(zé)人與提案相關(guān)部經(jīng)理為審議召集人。

第七條審議領(lǐng)導(dǎo)小組的職責(zé)如下：

(一)關(guān)于員工建議案件的審議事項(xiàng)。

(二)關(guān)于員工建議案件評審標(biāo)準(zhǔn)的研訂事項(xiàng)。

(三)關(guān)于建議案件獎金金額的研議事項(xiàng)。

(四)關(guān)于建議案件實(shí)施成果的檢討事項(xiàng)。

(五)其他有關(guān)建議制度的研究改進(jìn)事項(xiàng)。

第八條相關(guān)職能部門收受建議書后，認(rèn)為完全者，應(yīng)即于收件三日內(nèi)編號密封送交召集人，提交審議領(lǐng)導(dǎo)小組審議。如因案情特殊，得由審議領(lǐng)導(dǎo)小組另行洽請與該建議案內(nèi)容有關(guān)的人員先行評核，提供審議領(lǐng)導(dǎo)小組作為審議參加。

前項(xiàng)審議領(lǐng)導(dǎo)小組的審議除因案件特殊者得延長至30天外，應(yīng)于審委會召集人收件日起15天內(nèi)完成審議工作。

第九條公司員工所提建議，具有下列情事之一者，應(yīng)予獎勵：

(一)對于公司組織研提調(diào)整意見，能收精簡或強(qiáng)化組織功能效果者。

(二)對于公司產(chǎn)品銷售或售后服務(wù)，研提具體改進(jìn)方案，具有重大價值或增進(jìn)收益者。

(三)對于產(chǎn)品修護(hù)的技術(shù)，提出改進(jìn)方法，值得實(shí)行的。

(四)對于公司各項(xiàng)規(guī)章、制度、辦法提供具體改善建議，有助于經(jīng)營效能提高者。

(五)對于公司各項(xiàng)作業(yè)方法、程序、報表等，提供改善意見，具有降低成本、簡化作業(yè)、提高工作效率的功效者。

(六)對于公司未來經(jīng)營的研究發(fā)展等事項(xiàng)，提出研究報告，具有采納價值或效果者。

第十條前條獎勵的標(biāo)準(zhǔn)，由審議領(lǐng)導(dǎo)小組各成員依員工建議案評核表各個評核項(xiàng)目分別逐項(xiàng)研討并評訂分?jǐn)?shù)后，以總平均分?jǐn)?shù)擬定等級及其獎金金額。

第十一條建議案經(jīng)審議領(lǐng)導(dǎo)小組審定認(rèn)為不宜采納施行者，應(yīng)交由收受部門據(jù)實(shí)委婉簽注理由通知原建議人。

第十二條建議案經(jīng)審議領(lǐng)導(dǎo)小組審定認(rèn)為可以采納并施行于本公司者，應(yīng)由審議領(lǐng)導(dǎo)小組召集人于審議領(lǐng)導(dǎo)小組審定后三日內(nèi)，以書面詳細(xì)注明建議人姓名、建議案內(nèi)容及該建議案施行后對公司的可能貢獻(xiàn)、核定等級及獎金數(shù)額與理由，連同審議領(lǐng)導(dǎo)小組各成員的評核表，一并報請總經(jīng)理核定。按等級于年終工作總結(jié)大會上發(fā)給獎金。

第十三條為避免審議領(lǐng)導(dǎo)小組各成員對建議人的主觀印象，影響評核結(jié)果的公平起見，在建議案未經(jīng)審議領(lǐng)導(dǎo)小組評定前，對建議人的姓名應(yīng)予保密，不得泄露。

第十四條建議的案件如系由二人以上共同提出者，其所得的獎金，按人數(shù)平均發(fā)給。

第十五條有下列各情形之一者，不得申請核獎：

(一)各級主管人員對其本身職責(zé)范圍內(nèi)所作的建議。

(二)被指派或聘用為專門研究工作而提出與該工作有關(guān)的建議方案者。

(三)由主管指定為業(yè)務(wù)、guǎn lǐ、技術(shù)的改進(jìn)或工作方法、程序、表報的改善或簡化等作業(yè)，而獲致的改進(jìn)建議者。

(四)同一建議事項(xiàng)經(jīng)他人提出并已獲得獎金者。

第十六條公司各單位如有任何問題或困難，需求解決或改進(jìn)時，經(jīng)呈請總經(jīng)理核準(zhǔn)后得公開向員工征求意見，所得建議的審議與獎勵，得依本辦法辦理。

第十七條員工建議案的最后處理情形，應(yīng)由收受部門通知原建議人，員工所提建議，不論采納與否均應(yīng)由行政部負(fù)責(zé)歸檔。經(jīng)核定給獎的建議案，并應(yīng)在公司中表揚(yáng)。

第十八條本辦法經(jīng)呈請總經(jīng)理核準(zhǔn)后公布施行，修訂時同。

房地產(chǎn)項(xiàng)目建議書篇十二

專家普遍認(rèn)為，北京的房地產(chǎn)市場已逐步走出了概念競爭的怪圈，伴隨著市場成熟的腳步，已經(jīng)步入了產(chǎn)品競爭時代。產(chǎn)品的優(yōu)劣直接影響銷售的最終結(jié)果。

一、產(chǎn)品優(yōu)劣勢分析

本案位于朝陽區(qū)工體東路8號、10號院，地處東二環(huán)與東三環(huán)之間、平安大街延長線與朝外大街之內(nèi)，距東二環(huán)1.7公里、距東三環(huán)0.8公里;項(xiàng)目地塊西隔工體東路為工人體育場游泳館，東隔東大橋斜街為三里屯普通居民住宅區(qū)，南臨北空干休所，北鄰北京警備司令部武警辦公大樓。項(xiàng)目占地1.21公頃，屬典型的“插空”項(xiàng)目;規(guī)劃總建筑面積8.12萬平方米，建筑密度31%，容積率5.37。

從建筑形式上屬于圍合型高板和塔連板形式，規(guī)劃方案難度較大。針對本地塊周邊的市政設(shè)施、交通道路狀況、配套設(shè)施等諸多因素綜合考慮，對該規(guī)劃項(xiàng)目作如下分析：

1、項(xiàng)目優(yōu)勢分析

(1)、地處東二、三環(huán)之間，是公認(rèn)的的高地價區(qū)位，土地使用權(quán)的獲取來之不易，絕對區(qū)位上乘。

(2)、位于三大商務(wù)、商業(yè)核心及使館區(qū)的邊緣，商業(yè)氣氛濃厚，同時可分流四大核心區(qū)域的客戶，區(qū)域內(nèi)目標(biāo)客戶大多具有一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)和相應(yīng)的消費(fèi)能力。

(3)、緊鄰工人體育場館和富國海底世界兩個具有代表性的消費(fèi)場所;綜合考慮，有一定的投資空間，經(jīng)概念提升、整體包裝策劃后，除純居住功能外存有一定的投資租賃市場。

(4)、所處區(qū)域市政道路狀況良好、周邊配套設(shè)施齊全，特別是商業(yè)配套、健身、餐飲、娛樂場所多，并且整體區(qū)域內(nèi)遠(yuǎn)景規(guī)劃較好，對客戶心理影響會較大。

(5)、與本區(qū)域內(nèi)其他競爭項(xiàng)目相比，周邊現(xiàn)狀綠化較好、樹齡長、污染小且與大型公園相隔不遠(yuǎn)，在某種程度上來講不失為典型的繁華街區(qū)中“鬧中取靜”的項(xiàng)目;

2、項(xiàng)目劣勢

(1)、相對區(qū)位一般，東離國貿(mào)商圈，西距朝外商業(yè)大街都有一定距離，屬于“都沿邊，卻又不全是”邊緣地帶，商務(wù)氣氛不濃。

(2)、四鄰小環(huán)境較差，處于北京舊有居民區(qū)的包圍之中，紛亂嘈雜，居民素質(zhì)不高，文化氣息不夠理想，對業(yè)主的日后生活會有一定的影響，不適宜建高尚純居住區(qū)。

(3)、項(xiàng)目規(guī)劃方案受地塊形狀、四至狀況制約嚴(yán)重，人口密度大、建筑密度大、容積率較高、樓體布局難度大，狹小的中央庭院也不利于園林景觀環(huán)境規(guī)劃設(shè)計，會給銷售帶來較大壓力，特別是進(jìn)入后期銷售階段隨著工程形象的拔高，視覺效果會越來越差。

(4)、項(xiàng)目地處朝外及平安大街延長線之間，交通狀況在上下班高峰期擁堵嚴(yán)重，若遇工體有大型演出、比賽，則更加不理想。

(5)、板樓中東西朝向的戶型所占比例大于南北向戶型的比例，不利于銷售利潤的實(shí)現(xiàn)及項(xiàng)目檔次的提升，并且與項(xiàng)目整體定位于高檔相矛盾;且部分戶型套內(nèi)面積分配相對不合理，即相對于套內(nèi)戶型總面積，次臥、廚房的面積過小不符合目標(biāo)客戶的舒適生活習(xí)慣;

(6)、區(qū)域內(nèi)可替代產(chǎn)品較多，與區(qū)域內(nèi)各競爭項(xiàng)目相比，本案建筑規(guī)模、工期及入住時間存在較大劣勢，地下車位數(shù)量也不足，客戶容易被分流。

二、規(guī)劃研究及產(chǎn)品定位

通過產(chǎn)品優(yōu)劣勢分析可以得出如下結(jié)論：該地塊既有先天的不足也有鮮明的優(yōu)勢，不菲的地價決定了它只能做中高檔產(chǎn)品，

為了挖出其潛質(zhì)來我們必須對項(xiàng)目的產(chǎn)品定位進(jìn)行細(xì)分，而只有對目標(biāo)客戶的需求做細(xì)致研究，才能有針對性地做產(chǎn)品細(xì)分。

1、產(chǎn)品規(guī)劃研究

從本宗地地塊形狀來看呈楔形，不十分規(guī)則，屬東西向長、南北向短的不好利用地塊，體現(xiàn)在規(guī)劃上就是東西向房屋必然多于南北向房屋;加上地塊北側(cè)為北京警備司令部辦公用房，直接導(dǎo)致地塊南側(cè)的使用受到限制;再加上地塊整體為近方形，只有做出圍合才能提高土地利用率，這就不可避免地出現(xiàn)多處拐角結(jié)合部的“死角”房屋;這些在規(guī)劃上不可逾越的障礙直接影響到銷售價格的提升及銷售利潤的實(shí)現(xiàn)。很難想象出，這里能夠規(guī)劃成純居住高尚品質(zhì)社區(qū)，恐怕也難塑造成高尚的辦公環(huán)境。假如僅從本項(xiàng)目目前的戶型面積設(shè)計及所處區(qū)域地段來看似乎有這種可能，但辦公商住的必要條件是便捷的交通和足夠的停車位，而這兩點(diǎn)又恰恰是為本項(xiàng)目不可逾越的障礙;另外，向西的朝外大街，向東的三環(huán)沿線及國貿(mào)商圈可供選擇的純辦公樓較多，因此作為純辦公用房也不太現(xiàn)實(shí)。

2、目標(biāo)客戶研究

(1)、因故不能或不愿離開該區(qū)域的成功人士，追求一定的舒適生活，向往擁有朝向好、面積適中偏大的戶型。

(2)、向往便利的運(yùn)動、健康，追求時尚，工作單位十分接近的年輕的準(zhǔn)成功人士(包括一些運(yùn)動員)。

(3)、中小規(guī)模個體經(jīng)貿(mào)公司，業(yè)務(wù)便利，商住兩用的需求者。

(4)、看準(zhǔn)獨(dú)特的位置、商機(jī)和產(chǎn)品的個性，用于投資的成功人士。

理由是：

(1)、規(guī)劃方案可以做到一定數(shù)量的好朝向較舒適性的房子。

(2)、工體、海底世界對一些年輕、追求健康、快樂生活一族有無窮的魅力，有一些運(yùn)動員希望就近有一處住所，有一些富裕的鐵桿國安球迷希望在工體旁邊有一處不大的“第二居所”。

(3)、本塊宗地處于周邊三大商業(yè)、商務(wù)核心邊緣的市中心地帶，可滿足一些中小個體經(jīng)營者居家辦(4)、本塊宗地位于第一、第三使館區(qū)和幾大商務(wù)、商業(yè)區(qū)的邊緣，只要戶型面積合理，便具有一定的投資概念。

(5)、居家辦公和投資型客戶對戶型朝向的要求并不十分敏感，可以解決本項(xiàng)目東西向房屋過多的劣勢，推出板式辦公樓的優(yōu)勢。

3、項(xiàng)目定位

商住兩用+投資概念

4、建筑規(guī)劃的調(diào)整

(1)、保留正向大面積的居住功能為主的偏大套型設(shè)計。

(2)、把兩個樓座的銜接處設(shè)計成投資或商業(yè)用房戶型，面積不宜大，拐角可適當(dāng)進(jìn)行功能修改。

(3)、建議將樓體結(jié)構(gòu)確定為框架結(jié)構(gòu)，以增加室內(nèi)外空間的可變性，從而增加部分房間的開間程度。

(4)、裝修標(biāo)準(zhǔn)選用菜單式精裝修方式。

(5)、在立面的表現(xiàn)上應(yīng)與東部城市的整體相和諧并有適當(dāng)突出、夸張的表現(xiàn)，既要有現(xiàn)代感，又與投資人心態(tài)相吻合，色彩選用上應(yīng)冷暖色對比較為明顯，在二者間又要有適當(dāng)?shù)倪^渡。

(6)、在陽臺和窗體的表現(xiàn)上，應(yīng)從整體上考慮細(xì)節(jié)，局部采用變化，力求新穎、實(shí)用，使客戶從效果圖上就有一種是成功人士居住地方的感覺;另外，在充分控制成本的前提下，盡量注重新材料、新工藝的運(yùn)用，盡量避免市場上產(chǎn)品相似化、趨同化的弊病，尋求獨(dú)到將是我產(chǎn)品設(shè)計的第一原則。

房地產(chǎn)項(xiàng)目建議書篇十三

第一部分 項(xiàng)目總論

第二部分 項(xiàng)目建設(shè)背景、必要性、可行性

第三部分 項(xiàng)目產(chǎn)品市場分析

第四部分 項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃方案

第五部分 項(xiàng)目建設(shè)地與土建總規(guī)

第六部分 項(xiàng)目環(huán)保、節(jié)能與勞動安全方案

第七部分 項(xiàng)目組織和勞動定員

第八部分 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排

第九部分 項(xiàng)目財務(wù)評價分析

第十部分 項(xiàng)目財務(wù)效益、經(jīng)濟(jì)和社會效益評價

第十一部分 項(xiàng)目風(fēng)險分析及風(fēng)險防控

第十二部分 項(xiàng)目可行性研究結(jié)論與建議

第一部分 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目總論

總論作為可行性研究報告的首要部分，要綜合敘述研究報告中各部分的主要問題和研究結(jié)論，并對項(xiàng)目的可行與否提出最終建議，為可行性研究的審批提供方便。

一、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目背景

(一)項(xiàng)目名稱

(二)項(xiàng)目的承辦單位

(三)承擔(dān)可行性研究工作的單位情況

(四)項(xiàng)目的主管部門

(五)項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容、規(guī)模、目標(biāo)

(六)項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)

二、項(xiàng)目可行性研究主要結(jié)論

在可行性研究中，對項(xiàng)目的產(chǎn)品銷售、原料供應(yīng)、政策保障、技術(shù)方案、資金總額籌措、項(xiàng)目的

財務(wù)效益和國民經(jīng)濟(jì)、社會效益等重大問題，都應(yīng)得出明確的結(jié)論，主要包括：

(一)項(xiàng)目產(chǎn)品市場前景

(二)項(xiàng)目原料供應(yīng)問題

(三)項(xiàng)目政策保障問題

(四)項(xiàng)目資金保障問題

(五)項(xiàng)目組織保障問題

(六)項(xiàng)目技術(shù)保障問題

(七)項(xiàng)目人力保障問題

(八)項(xiàng)目風(fēng)險控制問題

(九)項(xiàng)目財務(wù)效益結(jié)論

(十)項(xiàng)目社會效益結(jié)論

(十一)項(xiàng)目可行性綜合評價

三、主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表

在總論部分中，可將研究報告中各部分的主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)匯總，列出主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表，使

審批和決策者對項(xiàng)目作全貌了解。

四、存在問題及建議

對可行性研究中提出的項(xiàng)目的主要問題進(jìn)行說明并提出解決的建議。

第二部分 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)背景、必要性、可行性

這一部分主要應(yīng)說明項(xiàng)目發(fā)起的背景、投資的必要性、投資理由及項(xiàng)目開展的支撐性條件等等。

一、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)背景

(一)國家或行業(yè)發(fā)展規(guī)劃

(二)項(xiàng)目發(fā)起人以及發(fā)起緣由

(三)……

二、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)必要性

(一)……

(二)……

(三)……

(四)……

三、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)可行性

(一)經(jīng)濟(jì)可行性

(二)政策可行性

(三)技術(shù)可行性

(四)模式可行性

(五)組織和人力資源可行性

第三部分 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品市場分析

市場分析在可行性研究中的重要地位在于，任何一個項(xiàng)目，其生產(chǎn)規(guī)模的確定、技術(shù)的選擇、投資估算甚至廠址的選擇，都必須在對市場需求情況有了充分了解以后才能決定。而且市場分析的結(jié)果，還可以決定產(chǎn)品的價格、銷售收入，最終影響到項(xiàng)目的盈利性和可行性。在可行性研究報告中，要詳細(xì)研究當(dāng)前市場現(xiàn)狀，以此作為后期決策的依據(jù)。

一、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品市場調(diào)查

(一)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品國際市場調(diào)查

(二)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品國內(nèi)市場調(diào)查

(三)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品價格調(diào)查

(四)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品上游原料市場調(diào)查

(五)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品下游消費(fèi)市場調(diào)查

(六)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品市場競爭調(diào)查

二、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品市場預(yù)測

市場預(yù)測是市場調(diào)查在時間上和空間上的延續(xù)，利用市場調(diào)查所得到的信息資料，對本項(xiàng)目產(chǎn)品

未來市場需求量及相關(guān)因素進(jìn)行定量與定性的判斷與分析，從而得出市場預(yù)測。在可行性研究工作報

告中，市場預(yù)測的結(jié)論是制訂產(chǎn)品方案，確定項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模參考的重要根據(jù)。

(一)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品國際市場預(yù)測

(二)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品國內(nèi)市場預(yù)測

(三)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品價格預(yù)測

(四)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品上游原料市場預(yù)測

(五)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品下游消費(fèi)市場預(yù)測

(六)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)展前景綜述

第四部分 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃方案

一、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品產(chǎn)能規(guī)劃方案

二、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品工藝規(guī)劃方案

(一)工藝設(shè)備選型

(二)工藝說明

(三)工藝流程

三、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品營銷規(guī)劃方案

(一)營銷戰(zhàn)略規(guī)劃

(二)營銷模式

在商品經(jīng)濟(jì)環(huán)境中，企業(yè)要根據(jù)市場情況，制定合格的銷售模式，爭取擴(kuò)大市場份額，穩(wěn)定

銷售價格，提高產(chǎn)品競爭能力。因此，在可行性研究報告中，要對市場營銷模式進(jìn)行詳細(xì)研究。

1、投資者分成

2、企業(yè)自銷

3、國家部分收購

4、經(jīng)銷人代銷及代銷人情況分析

(三)促銷策略

……

第五部分商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)地與土建總規(guī)

一、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)地

(一)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)地地理位置

(二)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)地自然情況

(三)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)地資源情況

(四)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)地經(jīng)濟(jì)情況

(五)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)地人口情況

二、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目土建總規(guī)

(一)項(xiàng)目廠址及廠房建設(shè)

1、廠址

2、廠房建設(shè)內(nèi)容

3、廠房建設(shè)造價

(二)土建總圖布置

1、平面布置。列出項(xiàng)目主要單項(xiàng)工程的名稱、生產(chǎn)能力、占地面積、外形尺寸、流程順序

和布置方案。

2、豎向布置

(1)場址地形條件

(2)豎向布置方案

(3)場地標(biāo)高及土石方工程量

3、技術(shù)改造項(xiàng)目原有建、構(gòu)筑物利用情況

4、總平面布置圖(技術(shù)改造項(xiàng)目應(yīng)標(biāo)明新建和原有以及拆除的建、構(gòu)筑物的位置)

5、總平面布置主要指標(biāo)表

(三)場內(nèi)外運(yùn)輸

1、場外運(yùn)輸量及運(yùn)輸方式

2、場內(nèi)運(yùn)輸量及運(yùn)輸方式

3、場內(nèi)運(yùn)輸設(shè)施及設(shè)備

(四)項(xiàng)目土建及配套工程

1、項(xiàng)目占地

2、項(xiàng)目土建及配套工程內(nèi)容

(五)項(xiàng)目土建及配套工程造價

(六)項(xiàng)目其他輔助工程

1、供水工程

2、供電工程

3、供暖工程

4、通信工程

5、其他

第六部分 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目環(huán)保、節(jié)能與勞動安全方案

在項(xiàng)目建設(shè)中，必須貫徹執(zhí)行國家有關(guān)環(huán)境保護(hù)、能源節(jié)約和職業(yè)安全方面的法規(guī)、法律，對項(xiàng)目可能造成周邊環(huán)境影響或勞動者健康和安全的因素，必須在可行性研究階段進(jìn)行論證分析，提出防治措施，并對其進(jìn)行評價，推薦技術(shù)可行、經(jīng)濟(jì)，且布局合理，對環(huán)境有害影響較小的最佳方案。按照國家現(xiàn)行規(guī)定，凡從事對環(huán)境有影響的建設(shè)項(xiàng)目都必須執(zhí)行環(huán)境影響報告書的審批制度，同時，在可行性研究報告中，對環(huán)境保護(hù)和勞動安全要有專門論述。

一、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)

(一)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)設(shè)計依據(jù)

(二)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)措施

(三)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)評價

二、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目資源利用及能耗分析

(一)項(xiàng)目資源利用及能耗標(biāo)準(zhǔn)

(二)項(xiàng)目資源利用及能耗分析

三、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目節(jié)能方案

(一)項(xiàng)目節(jié)能設(shè)計依據(jù)

(二)項(xiàng)目節(jié)能分析

四、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目消防方案

(一)項(xiàng)目消防設(shè)計依據(jù)

(二)項(xiàng)目消防措施

(三)火災(zāi)報警系統(tǒng)

(四)滅火系統(tǒng)

(五)消防知識教育

五、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目勞動安全衛(wèi)生方案

(一)項(xiàng)目勞動安全設(shè)計依據(jù)

(二)項(xiàng)目勞動安全保護(hù)措施

第七部分 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目組織和勞動定員

在可行性研究報告中，根據(jù)項(xiàng)目規(guī)模、項(xiàng)目組成和工藝流程，研究提出相應(yīng)的企業(yè)組織機(jī)構(gòu)，勞動定員總數(shù)及勞動力來源及相應(yīng)的人員培訓(xùn)計劃。

一、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目組織

(一)組織形式

(二)工作制度

二、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目勞動定員和人員培訓(xùn)

(一)勞動定員

(二)年總工資和職工年平均工資估算

(三)人員培訓(xùn)及費(fèi)用估算

第八部分 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排

項(xiàng)目實(shí)施時期的進(jìn)度安排是可行性研究報告中的一個重要組成部分。項(xiàng)目實(shí)施時期亦稱投資時間，是指從正式確定建設(shè)項(xiàng)目到項(xiàng)目達(dá)到正常生產(chǎn)這段時期，這一時期包括項(xiàng)目實(shí)施準(zhǔn)備，資金籌集安排，勘察設(shè)計和設(shè)備訂貨，施工準(zhǔn)備，施工和生產(chǎn)準(zhǔn)備，試運(yùn)轉(zhuǎn)直到竣工驗(yàn)收和交付使用等各個工作階段。這些階段的各項(xiàng)投資活動和各個工作環(huán)節(jié)，有些是相互影響的，前后緊密銜接的，也有同時開展，相互交叉進(jìn)行的。因此，在可行性研究階段，需將項(xiàng)目實(shí)施時期每個階段的工作環(huán)節(jié)進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃，綜合平衡，作出合理又切實(shí)可行的安排。

一、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施的各階段

(一)建立項(xiàng)目實(shí)施管理機(jī)構(gòu)

(二)資金籌集安排

(三)技術(shù)獲得與轉(zhuǎn)讓

(四)勘察設(shè)計和設(shè)備訂貨

(五)施工準(zhǔn)備

(六)施工和生產(chǎn)準(zhǔn)備

(七)竣工驗(yàn)收

二、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度表

三、商業(yè)地產(chǎn)劑項(xiàng)目實(shí)施費(fèi)用

(一)建設(shè)單位管理費(fèi)

(二)生產(chǎn)籌備費(fèi)

(三)生產(chǎn)職工培訓(xùn)費(fèi)

(四)辦公和生活家具購置費(fèi)

(五)其他應(yīng)支出的費(fèi)用

第九部分 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目財務(wù)評價分析

一、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目總投資估算

圖：項(xiàng)目總投資估算體系

二、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目資金籌措

一個建設(shè)項(xiàng)目所需要的投資資金，可以從多個來源渠道獲得。項(xiàng)目可行性研究階段，資金籌措工作是根據(jù)對建設(shè)項(xiàng)目固定資產(chǎn)投資估算和流動資金估算的結(jié)果，研究落實(shí)資金的來源渠道和籌措方式，從中選擇條件優(yōu)惠的資金?？尚行匝芯繄蟾嬷?，應(yīng)對每一種來源渠道的資金及其籌措方式逐一論述。并附有必要的計算表格和附件?？尚行匝芯恐?，應(yīng)對下列內(nèi)容加以說明：

(一)資金來源

(二)項(xiàng)目籌資方案

三、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目投資使用計劃

(一)投資使用計劃

(二)借款償還計劃

四、項(xiàng)目財務(wù)評價說明&財務(wù)測算假定

(一)計算依據(jù)及相關(guān)說明

(二)項(xiàng)目測算基本設(shè)定

五、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目總成本費(fèi)用估算

(一)直接成本

(二)工資及福利費(fèi)用

(三)折舊及攤銷

(四)工資及福利費(fèi)用

(五)修理費(fèi)

(六)財務(wù)費(fèi)用

(七)其他費(fèi)用

(八)財務(wù)費(fèi)用

(九)總成本費(fèi)用

六、銷售收入、銷售稅金及附加和增值稅估算

(一)銷售收入

(二)銷售稅金及附加

(三)增值稅

(四)銷售收入、銷售稅金及附加和增值稅估算

七、損益及利潤分配估算

八、現(xiàn)金流估算

(一)項(xiàng)目投資現(xiàn)金流估算

(二)項(xiàng)目資本金現(xiàn)金流估算

九、不確定性分析

在對建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行評價時，所采用的數(shù)據(jù)多數(shù)來自預(yù)測和估算。由于資料和信息的有限性，將來

的實(shí)際情況可能與此有出入，這對項(xiàng)目投資決策會帶來風(fēng)險。為避免或盡可能減少風(fēng)險，就要分析不

確定性因素對項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價指標(biāo)的影響，以確定項(xiàng)目的可靠性，這就是不確定性分析。

根據(jù)分析內(nèi)容和側(cè)重面不同，不確定性分析可分為盈虧平衡分析、敏感性分析和概率分析。在可

行性研究中，一般要進(jìn)行的盈虧平衡平分析、敏感性分配和概率分析，可視項(xiàng)目情況而定。

(一)盈虧平衡分析

(二)敏感性分析

第十部分 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目財務(wù)效益、經(jīng)濟(jì)和社會效益評價

在建設(shè)項(xiàng)目的技術(shù)路線確定以后，必須對不同的方案進(jìn)行財務(wù)、經(jīng)濟(jì)效益評價，判斷項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上是否可行，并比選出優(yōu)秀方案。本部分的評價結(jié)論是建議方案取舍的主要依據(jù)之一，也是對建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行投資決策的重要依據(jù)。本部分就可行性研究報告中財務(wù)、經(jīng)濟(jì)與社會效益評價的主要內(nèi)容做一概要說明

一、財務(wù)評價

財務(wù)評價是考察項(xiàng)目建成后的獲利能力、債務(wù)償還能力及外匯平衡能力的財務(wù)狀況，以判斷建設(shè)

項(xiàng)目在財務(wù)上的可行性。財務(wù)評價多用靜態(tài)分析與動態(tài)分析相結(jié)合，以動態(tài)為主的辦法進(jìn)行。并用財

務(wù)評價指標(biāo)分別和相應(yīng)的基準(zhǔn)參數(shù)——財務(wù)基準(zhǔn)收益率、行業(yè)平均投資回收期、平均投資利潤率、投

資利稅率相比較，以判斷項(xiàng)目在財務(wù)上是否可行。

(一)財務(wù)凈現(xiàn)值

財務(wù)凈現(xiàn)值是指把項(xiàng)目計算期內(nèi)各年的財務(wù)凈現(xiàn)金流量，按照一個設(shè)定的標(biāo)準(zhǔn)折現(xiàn)率(基準(zhǔn)

收益率)折算到建設(shè)期初(項(xiàng)目計算期第一年年初)的現(xiàn)值之和。財務(wù)凈現(xiàn)值是考察項(xiàng)目在其計

算期內(nèi)盈利能力的主要動態(tài)評價指標(biāo)。

如果項(xiàng)目財務(wù)凈現(xiàn)值等于或大于零，表明項(xiàng)目的盈利能力達(dá)到或超過了所要求的盈利水平，

項(xiàng)目財務(wù)上可行。

(二)財務(wù)內(nèi)部收益率(firr)

財務(wù)內(nèi)部收益率是指項(xiàng)目在整個計算期內(nèi)各年財務(wù)凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值之和等于零時的折現(xiàn)

率，也就是使項(xiàng)目的財務(wù)凈現(xiàn)值等于零時的折現(xiàn)率。

財務(wù)內(nèi)部收益率是反映項(xiàng)目實(shí)際收益率的一個動態(tài)指標(biāo)，該指標(biāo)越大越好。

一般情況下，財務(wù)內(nèi)部收益率大于等于基準(zhǔn)收益率時，項(xiàng)目可行。

(三)投資回收期pt

投資回收期按照是否考慮資金時間價值可以分為靜態(tài)投資回收期和動態(tài)投資回收期。以動態(tài)

回收期為例：

(l)計算公式

動態(tài)投資回收期的計算在實(shí)際應(yīng)用中根據(jù)項(xiàng)目的現(xiàn)金流量表，用下列近似公式計算：

pt=(累計凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值出現(xiàn)正值的年數(shù)-1)+上一年累計凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值的絕對值/出現(xiàn)

正值年份凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值

(2)評價準(zhǔn)則

1)pt≤pc(基準(zhǔn)投資回收期)時，說明項(xiàng)目(或方案)能在要求的時間內(nèi)收回投資，是可

行的;

2)pt>pc時，則項(xiàng)目(或方案)不可行，應(yīng)予拒絕。

(四)項(xiàng)目投資收益率roi

項(xiàng)目投資收益率是指項(xiàng)目達(dá)到設(shè)計能力后正常年份的年息稅前利潤或營運(yùn)期內(nèi)年平均息稅前

利潤(ebit)與項(xiàng)目總投資(ti)的比率。總投資收益率高于同行業(yè)的收益率參考值，表明用總

投資收益率表示的盈利能力滿足要求。

roi≥部門(行業(yè))平均投資利潤率(或基準(zhǔn)投資利潤率)時，項(xiàng)目在財務(wù)上可考慮接受。

(五)項(xiàng)目投資利稅率

項(xiàng)目投資利稅率是指項(xiàng)目達(dá)到設(shè)計生產(chǎn)能力后的一個正常生產(chǎn)年份的年利潤總額或平均年利

潤總額與銷售稅金及附加與項(xiàng)目總投資的比率，計算公式為：

投資利稅率=年利稅總額或年平均利稅總額/總投資×100%

投資利稅率≥部門(行業(yè))平均投資利稅率(或基準(zhǔn)投資利稅率)時，項(xiàng)目在財務(wù)上可考慮

接受。

(六)項(xiàng)目資本金凈利潤率(roe)

項(xiàng)目資本金凈利潤率是指項(xiàng)目達(dá)到設(shè)計能力后正常年份的年凈利潤或運(yùn)營期內(nèi)平均凈利潤

(np)與項(xiàng)目資本金(ec)的比率。

項(xiàng)目資本金凈利潤率高于同行業(yè)的凈利潤率參考值，表明用項(xiàng)目資本金凈利潤率表示的盈利

能力滿足要求。

(七)項(xiàng)目測算核心指標(biāo)匯總表

二、國民經(jīng)濟(jì)評價

國民經(jīng)濟(jì)評價是項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價的核心部分，是決策部門考慮項(xiàng)目取舍的重要依據(jù)。建設(shè)項(xiàng)目國民

經(jīng)濟(jì)評價采用費(fèi)用與效益分析的方法，運(yùn)用影子價格、影子匯率、影子工資和社會折現(xiàn)率等參數(shù)，計

算項(xiàng)目對國民經(jīng)濟(jì)的凈貢獻(xiàn)，評價項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上的合理性。國民經(jīng)濟(jì)評價采用國民經(jīng)濟(jì)盈利能力分析

和外匯效果分析，以經(jīng)濟(jì)內(nèi)部收益率(eirr)作為主要的評價指標(biāo)。根據(jù)項(xiàng)目的具體特點(diǎn)和實(shí)際需要

也可計算經(jīng)濟(jì)凈現(xiàn)值(enpv)指標(biāo)，涉及產(chǎn)品出口創(chuàng)匯或替代進(jìn)口節(jié)匯的項(xiàng)目，要計算經(jīng)濟(jì)外匯凈現(xiàn)

值(enpv)，經(jīng)濟(jì)換匯成本或經(jīng)濟(jì)節(jié)匯成本。

三、社會效益和社會影響分析

在可行性研究中，除對以上各項(xiàng)指標(biāo)進(jìn)行計算和分析以外，還應(yīng)對項(xiàng)目的社會效益和社會影響進(jìn)

行分析，也就是對不能定量的效益影響進(jìn)行定性描述。

第十一部分 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險分析及風(fēng)險防控

一、建設(shè)風(fēng)險分析及防控措施

二、法律政策風(fēng)險及防控措施

三、市場風(fēng)險及防控措施

四、籌資風(fēng)險及防控措施

五、其他相關(guān)粉線及防控措施

第十二部分 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究結(jié)論與建議

一、結(jié)論與建議

根據(jù)前面各節(jié)的研究分析結(jié)果，對項(xiàng)目在技術(shù)上、經(jīng)濟(jì)上進(jìn)行全面的評價，對建設(shè)方案進(jìn)行總結(jié)，提出結(jié)論性意見和建議。主要內(nèi)容有：

1、對推薦的擬建方案建設(shè)條件、產(chǎn)品方案、工藝技術(shù)、經(jīng)濟(jì)效益、社會效益、環(huán)境影響的結(jié)論性意見

2、對主要的對比方案進(jìn)行說明

3、對可行性研究中尚未解決的主要問題提出解決辦法和建議

4、對應(yīng)修改的主要問題進(jìn)行說明，提出修改意見

5、對不可行的項(xiàng)目，提出不可行的主要問題及處理意見

6、可行性研究中主要爭議問題的結(jié)論

二、附件

凡屬于項(xiàng)目可行性研究范圍，但在研究報告以外單獨(dú)成冊的文件，均需列為可行性研究報告的附件，所列附件應(yīng)注明名稱、日期、編號。

1、項(xiàng)目建議書(初步可行性報告)

2、項(xiàng)目立項(xiàng)批文

3、 廠址選擇報告書

4、 資源勘探報告

5、 貸款意向書

6、環(huán)境影響報告

7、 需單獨(dú)進(jìn)行可行性研究的單項(xiàng)或配套工程的可行性研究報告

8、需要的市場預(yù)測報告

9、引進(jìn)技術(shù)項(xiàng)目的考察報告

10、 引進(jìn)外資的名類協(xié)議文件

11、其他主要對比方案說明

12、其他

三、附圖

1、 廠址地形或位置圖(設(shè)有等高線)

2、 總平面布置方案圖(設(shè)有標(biāo)高)

3、 工藝流程圖

4、 主要車間布置方案簡圖

5、 其它

房地產(chǎn)項(xiàng)目建議書篇十四

(1)目錄

第一章、項(xiàng)目概述

第二章、項(xiàng)目名稱和選址

第三章、項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)方案

第四章、項(xiàng)目建設(shè)條件

第五章、物料消耗與供應(yīng)

第六章、環(huán)境保護(hù)

第七章、項(xiàng)目建設(shè)周期與日程安排

第八章、經(jīng)營guǎn lǐ方式

第九章、投資估算

第十章、項(xiàng)目經(jīng)營策劃

第十一章、效益評價

第十二章、結(jié)論

第一章項(xiàng)目概述

一、項(xiàng)目背景

為落實(shí)《北京城市整體規(guī)劃》，加快規(guī)劃市區(qū)綠化隔離地區(qū)建設(shè)，推進(jìn)城鄉(xiāng)結(jié)合部地區(qū)環(huán)境整治和城市化進(jìn)程，促進(jìn)城市生態(tài)環(huán)境改善和經(jīng)濟(jì)社會可持續(xù)發(fā)展。北京市政府先后頒發(fā)了《關(guān)于加快本市綠化隔離地區(qū)建設(shè)的意見》、《關(guān)于加快本市綠化隔離地區(qū)建設(shè)暫行辦法》、《關(guān)于加快本市綠化隔離地區(qū)舊村改造和新村建設(shè)實(shí)施意見》等相關(guān)文件，確定了“以綠引資，引資開發(fā)，開發(fā)建綠，以綠養(yǎng)綠”的原則。隨著北京市“溫榆河綠色生態(tài)走廊”工程的啟動，特別是中國正式加入wto、北京20__奧運(yùn)會申辦成功，溫榆河流域開發(fā)建設(shè)將新的投資熱點(diǎn)和經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn).順義區(qū)后沙峪位于溫榆河流域，商機(jī)無限。

由北京__房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在北京市順義區(qū)后沙峪鎮(zhèn)開發(fā)建設(shè)低密度項(xiàng)目(以下簡稱“該項(xiàng)目”)。

二.項(xiàng)目歷史條件

1、宗地簡介

宗地位于順義區(qū)后沙峪鎮(zhèn)馬頭莊村，規(guī)劃用地性為二類居住用地，可用來開發(fā)別墅外事型的居住性建筑。宗地面積為340畝，北側(cè)尚有400畝規(guī)劃二類居住用地，因機(jī)場聯(lián)絡(luò)線未定而未有合作伙伴。宗地北臨京承高速與首都機(jī)場北門的聯(lián)絡(luò)線，東臨后沙峪玉馬教練場，西南側(cè)為后沙峪鎮(zhèn)羅馬湖，交通便捷。

2、項(xiàng)目概況

宗地由后沙峪政府與北京__經(jīng)濟(jì)開發(fā)公司于1993年簽訂合作協(xié)議，歷經(jīng)十年，北京__公司于1996年取得順義政府核發(fā)的國有土地使用證。20__年10月13日，__公司與北京__房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂了338畝土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議。后由__公司對其175畝地進(jìn)行土地變性，計委立項(xiàng)和規(guī)委規(guī)劃意見書工作。因多方面原因后沙峪鎮(zhèn)政府考慮收回該塊用地。

3、合作方式

由我方出面與__公司簽訂協(xié)議，該公司負(fù)責(zé)解除與__公司的合作合同，與后沙峪鎮(zhèn)政府的合作合同，此部分費(fèi)用為1350萬元(含200萬元付政府定金)，由我方與后沙峪鎮(zhèn)政府重新簽訂土地開發(fā)協(xié)議。

三、項(xiàng)目建設(shè)單位

1、項(xiàng)目公司名稱：北京__房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。

2、公司經(jīng)營范圍：

在規(guī)劃范圍內(nèi)從事“該項(xiàng)目”的開發(fā)與建設(shè)、商品房銷售、物業(yè)guǎn lǐ等。

3、項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模和建設(shè)內(nèi)容：

“該項(xiàng)目”開發(fā)建設(shè)總建筑面積約13.5萬平方米。建設(shè)內(nèi)容為townhous低密度住宅和配套設(shè)施?！霸擁?xiàng)目”由北京當(dāng)代投資集團(tuán)有限公司投入全部建設(shè)資金。四、可行性研究報告編制

1、編制單位：

由北京__古德房地產(chǎn)開發(fā)有限公司編制北京順義后沙峪項(xiàng)目可行性研究報告。

2、編制依據(jù)：

2.1、北京市政府文件：京政辦發(fā)(1994)7號。

2.2、北京市政府文件：京政辦發(fā)(1996)55號。

2.3、北京市政府文件：京政辦發(fā)(20__)12號。

2.4、北京市政府文件：京政辦發(fā)(20__)20號。

2.5、北京市政府文件：京政辦發(fā)(20__)31號。

2.6、溫榆河流域住宅項(xiàng)目市場調(diào)查資料。

第二章項(xiàng)目名稱和選址

一、項(xiàng)目名稱：北京順義后沙峪————————項(xiàng)目。

二、地理位置：“該項(xiàng)目”位于順義區(qū)后沙峪鎮(zhèn)馬頭村北

三、項(xiàng)目占地面積：占地面積約22公頃(22萬平方米)。

四、項(xiàng)目用地現(xiàn)狀：項(xiàng)目用地范圍內(nèi)為瓜田。

第三章項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)方案

一、項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容：

“該項(xiàng)目”建設(shè)內(nèi)容為低密度townhouse項(xiàng)目及配套設(shè)施等。

二、項(xiàng)目初步規(guī)劃設(shè)計方案

1、規(guī)劃建設(shè)用地面積：22萬平方米。

2、總建筑面積：15.5萬平方米。

3、居住建筑面積：13.5萬平方米。

4、配套公建建筑面積：1.5萬平方米。

6、建筑高度：高度控制在12米以內(nèi)。

7、居住總?cè)丝冢杭s1000人。

8、居住總戶數(shù)：約300戶

9、建筑層數(shù)：地上三層，地下一層。

10、綠化率：60%。

三、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計特色。

1、規(guī)劃設(shè)計：

在規(guī)劃設(shè)計上擬聘請新加坡、香港、美國，意大利，加拿大等國外設(shè)計大師通過招、投標(biāo)形式參與“該項(xiàng)目”建筑、景觀、人文等規(guī)劃設(shè)計工作?！霸擁?xiàng)目”力求吸收當(dāng)今國際先進(jìn)的建筑藝術(shù)，體現(xiàn)首都風(fēng)貌和時代特色。規(guī)劃設(shè)計方案既能滿足現(xiàn)代化低密度住宅的各項(xiàng)使用要求，同時也必須適合北京總體規(guī)劃要求，既能突出自己，又能與周圍環(huán)境相協(xié)調(diào)。

2、設(shè)施、設(shè)備、材料：

“該項(xiàng)目”建設(shè)將充分引入國際先進(jìn)的信息網(wǎng)絡(luò)技術(shù)、引進(jìn)先進(jìn)的設(shè)備、設(shè)施。

3、綠化：

“該項(xiàng)目”力求在項(xiàng)目周圍建設(shè)大面積生態(tài)園林和生態(tài)景觀設(shè)施，為入住townhouse的各級客戶提供綠色、優(yōu)雅、舒適、安逸的居住氛圍。第四章項(xiàng)目建設(shè)條件

一、地理?xiàng)l件：

“該項(xiàng)目”位于順義區(qū)后沙峪鎮(zhèn)(馬頭村)。其北鄰機(jī)場聯(lián)絡(luò)高速;東鄰后沙峪村;南鄰馬頭村，占地面積約22公頃。地理位置條件非常優(yōu)越。

二、市政條件

“該項(xiàng)目”目前大市政條件不足，由于周圍已經(jīng)建成一批townhouse和別墅項(xiàng)目，特別隨著北京市加快綠化隔離地區(qū)建設(shè)，加大了對該區(qū)域市政投資，因此“該項(xiàng)目”所需的水、電、氣、熱、通訊、道路交通等設(shè)施將會同期得到改善。

第五章物料消耗與供應(yīng)

一、建筑材料

“該項(xiàng)目”建筑內(nèi)容為townhouse及配套設(shè)施，建筑結(jié)構(gòu)為全現(xiàn)澆鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。其所消耗的建筑材料主要為鋼材、水泥、木材等，根據(jù)設(shè)計規(guī)范和本項(xiàng)目的總體規(guī)劃設(shè)計，“該項(xiàng)目”所需的主要建筑材料估算為：鋼材：8000噸水泥：20000噸木材：300立方米

二、主要設(shè)備

“該項(xiàng)目”的建設(shè)內(nèi)容為townhouse及配套設(shè)施，在設(shè)備、設(shè)施上將力求采用先進(jìn)實(shí)用的設(shè)備、設(shè)施，其所需的主要設(shè)備有：

消防滅火設(shè)備、停車車庫、排風(fēng)、送風(fēng)系統(tǒng)、應(yīng)急發(fā)電設(shè)備、通訊電話系統(tǒng)、照明系統(tǒng)、供暖設(shè)備、衛(wèi)星電視接收系統(tǒng)、通訊電話系統(tǒng)、計算機(jī)集成guǎnlǐ系統(tǒng)等。

三、水、電、氣、熱供應(yīng)根據(jù)初步計算，“該項(xiàng)目”水、電、氣、熱等用量為：

1、用電量：60瓦/平方米，則預(yù)測項(xiàng)目用電量為12000千瓦。

2、用水量：按2升/平方米·日，用水量為40萬立方米/日。

3、熱力量：按80大卡/小時·平方米計算，則預(yù)測用熱量為16百萬大卡/小時。

第六章環(huán)境保護(hù)

按照國家環(huán)境保護(hù)局“建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)guǎn lǐ辦法”和“北京市實(shí)施建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)guǎnlǐ辦法細(xì)則”，建設(shè)項(xiàng)目要采取嚴(yán)格的環(huán)境保護(hù)措施。“該項(xiàng)目”的建設(shè)內(nèi)容為townhouse是北京市建設(shè)“溫榆河綠色生態(tài)走廊”工程，對環(huán)境的污染較少。環(huán)境保護(hù)問題主要是生活污水、生活垃圾、噪聲以及汽車廢氣，此外無其它污染源，不存在有害污水和有害垃圾的處理問題，對環(huán)境的不利影響較少。項(xiàng)目建設(shè)及建成后的使用過程中，將采取嚴(yán)格的環(huán)境保護(hù)措施，嚴(yán)格遵守國家和北京市的環(huán)境保護(hù)法規(guī)。環(huán)境保護(hù)措施如下：

1、污水：生活污水經(jīng)化類池，含油污水經(jīng)隔油池處理后，達(dá)到規(guī)定的排放標(biāo)準(zhǔn)，污水排放將嚴(yán)格執(zhí)行國家和北京市的有關(guān)規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)。

2、生活垃圾：將生活垃圾分類收集，由專門的guǎn lǐ部門專設(shè)清潔人員，利用密閉垃圾筒運(yùn)出，由環(huán)衛(wèi)部門統(tǒng)一清運(yùn)至垃圾處理廠和垃圾消化場處理。

3、噪聲：噪聲污染源主要是排風(fēng)機(jī)，停車庫的排風(fēng)、送風(fēng)系統(tǒng)、發(fā)電機(jī)等，擬優(yōu)先選擇低噪聲的設(shè)備。

4、汽車廢氣：因車輛進(jìn)出、停放造成的汽車廢氣污染問題，通過在設(shè)計時停車庫保證車庫有一定的容積，采取合理有效的措施，汽車廢氣排放完全可以達(dá)到國家和北京市規(guī)定的廢氣排放標(biāo)準(zhǔn)。汽車廢氣還可通過建筑物周圍綠化，減少污染影響。

第七章項(xiàng)目建設(shè)周期與日程安排

一、建設(shè)方式

“該項(xiàng)目”建設(shè)按照北京市有關(guān)建設(shè)工程招標(biāo)、投標(biāo)的有關(guān)規(guī)定，采取招標(biāo)或議標(biāo)的方式擇優(yōu)選擇建筑施工企業(yè)組織施工。為保證施工質(zhì)量，工程建設(shè)采用施工監(jiān)理的方式進(jìn)行，聘請有經(jīng)驗(yàn)的建設(shè)、監(jiān)理單位進(jìn)行監(jiān)理，確保施工質(zhì)量為優(yōu)良。

二、建設(shè)進(jìn)度安排

“該項(xiàng)目”總建筑面積約為15萬平方米，預(yù)計建設(shè)周期為3年，即從20__年到20__年為建設(shè)期，項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施進(jìn)度為：

1、20__年6月之前完成前期準(zhǔn)備工作。

主要包括：協(xié)議簽訂、搬遷、規(guī)劃設(shè)計、施工圖設(shè)計七通一平、工程招投標(biāo)等。

2、20__年7月至20__年7月為施工工期，竣工驗(yàn)收。

第八章經(jīng)營guǎn lǐ方式

一、經(jīng)營設(shè)想

1、“該項(xiàng)目”擬采用目前國際流行的建設(shè)工程guǎn lǐ模式，按照國際通用建設(shè)施工條款。

2、“該項(xiàng)目”建成后將吸收國內(nèi)外的先進(jìn)guǎn lǐ模式和guǎn lǐ經(jīng)驗(yàn)，以物業(yè)guǎn lǐ公司的形式統(tǒng)一經(jīng)營guǎnlǐ。將以現(xiàn)代化的設(shè)施、完善的服務(wù)，使其成為國內(nèi)具有一流guǎn lǐ水平的企業(yè)。

第九章投資估算

一、成本構(gòu)成

宗地占地338畝，為二類建筑用地，成本由以下幾塊構(gòu)成：

1、土地費(fèi)用

宗地因歷史原因，需投入補(bǔ)償清算費(fèi)用20__萬元土地方拆遷等補(bǔ)償費(fèi)用：3.5萬/畝×338=1183萬元小城鎮(zhèn)建設(shè)費(fèi)用：1萬/畝×338=338萬元

農(nóng)民與鄉(xiāng)鎮(zhèn)補(bǔ)償費(fèi)用：300元/m×_338=6760萬元其中包含已付土地方費(fèi)用200萬元總計：投入土地成本10081萬元

2、土地出讓金

3、其它投入

二、項(xiàng)目設(shè)計

方案a：以0.6容積率做中高檔townhouse項(xiàng)目預(yù)計×1000×0.6=13.5萬m2

銷售按6500元/m2計，13.5×6500=8.78億元

方案b：以0.8容積率做中低檔townhouse項(xiàng)目預(yù)計×1000×0.8=18萬m2

銷售按5500元/m2計，18×5500=9.9億元方案c：以1.3容積率做多層帶電梯計×1000×1.3=29.3萬m2

銷售按4000元/m2計，4000×29.3=11.72億元

三、成本測算：

a、以收入最低的方案a設(shè)計項(xiàng)目總額(萬元)標(biāo)準(zhǔn)

1、土地費(fèi)用

2、土地出讓金100814507見上表述以200元/m2計

3、建安費(fèi)用33750按建安平米造價2500元/m2

4、勘測費(fèi)

5、設(shè)計費(fèi)

6、可研方案咨詢

7、執(zhí)照費(fèi)

8、規(guī)劃方案咨詢

9、基礎(chǔ)設(shè)施

10、臨時水電路405076300元/m2

11、監(jiān)理費(fèi)

12、質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)

13、標(biāo)底招標(biāo)費(fèi)

14、綠化建設(shè)費(fèi)

15、公共配套費(fèi)

16、市政公用設(shè)施費(fèi)

17、不可預(yù)見費(fèi)378

合計58580

固定成本合計58580萬元

2、經(jīng)營成本

項(xiàng)目總額(萬元)標(biāo)準(zhǔn)

銷售費(fèi)用guǎn lǐ費(fèi)用財務(wù)費(fèi)用銷售額2%固定成本8%合計8198

3、毛利：銷售額-固定成本-經(jīng)營成本=87800-58580-8198=21022萬元b、以方案b設(shè)計

1、因費(fèi)用計算以建安費(fèi)比率計，故分類為：項(xiàng)目總額(萬元)標(biāo)準(zhǔn)

1、土地費(fèi)用

2、土地出讓金100814507

3、建安費(fèi)用45000建安單平米2500元

4、其它綜合2070建安費(fèi)4.6%

5、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)

6、公共配套

7、市政設(shè)施費(fèi)元/m230元/m2100元/m2

8、不可預(yù)見費(fèi)2250建安×5%合計71648

2、經(jīng)營成本

項(xiàng)目總額(萬元)標(biāo)準(zhǔn)

銷售費(fèi)用guǎn lǐ費(fèi)用財務(wù)費(fèi)用銷售額2%固定成本8%合計9692

3、毛利：銷售額-固定成本-經(jīng)營成本=9.9-7.2-1=1.6億元c、以方案c計：

項(xiàng)目總額(萬元)標(biāo)準(zhǔn)

3、土地費(fèi)用4、土地出讓金100815860以建安平米200元/m2計

3、建安費(fèi)用439501500元/m2計

4、其它綜合2332建安費(fèi)4.6%

5、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)6、公共配套7、市政設(shè)施費(fèi)元/m230元/m2100元/m28、不可預(yù)見費(fèi)2535建安×5%小計77942

9、銷售費(fèi)用

10、guǎn lǐ費(fèi)用

11、財務(wù)費(fèi)用銷售額×2%×2%固定成本8%合計10935

第十章項(xiàng)目經(jīng)營策劃

一、調(diào)查區(qū)域townhouse項(xiàng)目綜合評述

本區(qū)域內(nèi)在售townhouse項(xiàng)目主要分布在八達(dá)嶺高速公路、立湯路、京順路附近，分布不均勻。隨著北京市政府治理溫榆河工程的逐步實(shí)施，沿溫榆河兩岸開發(fā)townhouse項(xiàng)目將具有巨大的經(jīng)濟(jì)價值。從現(xiàn)有townhouse項(xiàng)目的銷售價格和銷售進(jìn)度情況看，市場需求還有一定的潛力。

二、townhouse市場需求分析

中國正式加入wto以后，世界500強(qiáng)企業(yè)有近200家在北京開設(shè)分支機(jī)構(gòu)或辦事處，外籍中高級雇員成為townhouse市場的潛在客戶群體;北京20__奧運(yùn)會申辦成功以后，據(jù)了解北京現(xiàn)有賓館飯店的接待能力尚有近50%的缺口，屆時將會產(chǎn)生潛在購買和租賃客戶群體;隨著居民收入的不斷增加，幾年前還只能是富豪們享受的豪宅townhouse，已逐漸成為中高收入家庭的住宅消費(fèi)品。目前townhouse市場需求結(jié)構(gòu)日趨合理，主要分為以下幾個層次：

1、外籍購買群體

1.1、外交使館高級外交官及資外大型公司的中高級雇員北京作為中國的首都，匯集了眾多國家的大使館和世界跨國集團(tuán)的分支機(jī)構(gòu)或辦事處，這些使館高級外交官、跨國集團(tuán)的外籍中高級雇員對北京townhouse市場的需求在不斷增加。尤其美國、歐州發(fā)達(dá)國家國內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長放緩，使得這些國家的大型財團(tuán)和跨國企業(yè)不斷增加在華投資，由于消費(fèi)習(xí)慣和消費(fèi)心理原因，他們非常鐘情于外銷townhouse。

1.2、港、澳、臺地區(qū)商界人士、旅外歸國華人及留學(xué)歸國創(chuàng)業(yè)人士這一群體是一支不容忽視的購買團(tuán)體。由于國內(nèi)的改革開放政策和投資環(huán)境的不斷改善，國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展，一大批港、澳、臺地區(qū)商界人士、旅外歸國華人及留學(xué)歸國創(chuàng)業(yè)人士紛紛回國投資創(chuàng)業(yè)，他們要求高質(zhì)量的生活和理想的居住環(huán)境，因此更熱衷北京東北部地區(qū)的townhouse。

2、國內(nèi)購買群體

2.1、中資企業(yè)家、高級經(jīng)理人及it業(yè)、金融業(yè)精英

這些行業(yè)的精英，積累了大量的財富，他們追求生活的品位和質(zhì)量，在改善居住條件時多考慮選購郊區(qū)環(huán)境優(yōu)美的花園式townhouse。

2。2、大公司高級guǎnlǐ人員、文體名人、律師等高知人才這些人員構(gòu)成城市的“中產(chǎn)階級”，他們二次置業(yè)時多會選擇物業(yè)檔次、形象較高，價格優(yōu)惠和付款方式靈活實(shí)惠的，親近自然又具有良好的人文環(huán)境的經(jīng)濟(jì)型townhouse。

2。3、私營企業(yè)業(yè)主

國內(nèi)經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長，富有階層將逐步擴(kuò)大。隨著國家鼓勵發(fā)展私營經(jīng)濟(jì)的優(yōu)惠政策的實(shí)施，國內(nèi)的私營經(jīng)濟(jì)將得到空前的發(fā)展。這些富裕起來的私企老板出于居住或投資的需要，也將成為高檔townhouse的購買者。

三、項(xiàng)目市場走向

目前影響townhouse項(xiàng)目的因素，除了國家宏觀政策外，從項(xiàng)目本身的因素看，最主要的就是地理位置和價格。從“townhouse項(xiàng)目”本身因素看，影響項(xiàng)目市場和價格的最主要的因素是地理位置。地理位置優(yōu)越的項(xiàng)目應(yīng)具備的條件是：交通便利、環(huán)境優(yōu)美、鄰近旅游景點(diǎn)等。而“該項(xiàng)目”的地理位置完全具備上述條件。

從近期北京的townhouse項(xiàng)目變化特點(diǎn)看，影響項(xiàng)目市場和價格的因素除地理位置外，還有整體現(xiàn)劃、戶型設(shè)計、景觀氛圍等。

1、周邊環(huán)境

本項(xiàng)目位于北京五大水系之一的溫榆河的東北部，地處北五環(huán)路至北六環(huán)路之間，西面距京承高速公路2公里，南部為北京嘉浩別墅城、北京名都園等別墅項(xiàng)目，該區(qū)域別墅項(xiàng)目具有較高的市場知名度。

2、建筑設(shè)計

本項(xiàng)目力求為單體townhouse和聯(lián)體townhouse相結(jié)合，根據(jù)不同的戶型，設(shè)計各種風(fēng)格的townhouse和花園景觀。建筑設(shè)計由國外國及國內(nèi)知名設(shè)計院共同完成，目標(biāo)是建設(shè)成為北京市標(biāo)志性的townhouse建筑。

3、環(huán)境設(shè)計

將請國外專業(yè)公司設(shè)計綠化園藝廣場，飾以精美的雕塑，引入水流，采用抗污染、適應(yīng)北方氣候、花期和的植物立體綠化。

4、戶型設(shè)計

多種戶型適宜不同需要，小到150平米經(jīng)濟(jì)型townhouse，大到500余平米豪華型townhouse。采用大客廳、大衛(wèi)生間，根據(jù)不同設(shè)計風(fēng)格配以相應(yīng)的玻璃窗。專門設(shè)有工人房、洗衣間，動靜分開，功能分明，使用率高。

5、室內(nèi)設(shè)施及功能

5.1、充分引入智能化概念。綜合布結(jié)入戶，預(yù)idd電話插口，國際衛(wèi)星電視接收系統(tǒng)，火警煙感報警系統(tǒng)，可視對講電話，車庫防盜系統(tǒng)，周界報警系統(tǒng)，密碼防盜門。集中報警。5.2、分戶供冷(暖)，便于自主控制溫度。5.3、高檔裝飾材料，進(jìn)口高檔洗浴潔具。

6、配套服務(wù)設(shè)施齊全，特設(shè)會員俱樂部

6.1、康體設(shè)施：游泳池、桑拿、健身房、壁球室、臺球室、練功房等。

6.2、咖啡廳、餐廳。

6.3、美容美發(fā)、閱覽室、小型診所、超市、洗衣房、商務(wù)中心、郵局等。(管理錄 )

7、物業(yè)guǎn lǐ

聘請國外知名物業(yè)公司進(jìn)行g(shù)uǎn lǐ，同時提供多項(xiàng)有償服務(wù)，如：送餐、聘保姆、接送孩子、特快專遞等等。

四、項(xiàng)目優(yōu)勢分析

1、地理位置

本項(xiàng)目位于北京五大水系之一的溫榆河的東北部，沿溫榆河流域townhouse項(xiàng)目具有較高的市場知名度。

2、便利的交通

地處北五環(huán)路至北六環(huán)路之間，西面距京承高速公路2公里。

3、獨(dú)特的生態(tài)旅游環(huán)境

北京市以將“溫榆河綠色生態(tài)走廊”規(guī)劃為自然生態(tài)的保護(hù)和培育區(qū)、生態(tài)建設(shè)示范區(qū)及生態(tài)教育基地。

五、項(xiàng)目價格優(yōu)勢

“本項(xiàng)目”周圍townhouse項(xiàng)目市場價格大致在7000-9000元/平方米。從規(guī)劃上看該地區(qū)是自然生態(tài)建設(shè)示范區(qū)及生態(tài)教育基地，是北京市東北部地區(qū)綠色生態(tài)屏障。以開發(fā)townhouse項(xiàng)目為主，地區(qū)規(guī)劃實(shí)現(xiàn)后，可為居住于此的國內(nèi)外各界人士創(chuàng)造方便、舒適、優(yōu)美、清靜、安全的居住環(huán)境。因而若整體規(guī)劃實(shí)現(xiàn)后，項(xiàng)目價格提高還有潛力。

六、該項(xiàng)目經(jīng)營策劃

1、項(xiàng)目定位

1.1、項(xiàng)目定位依據(jù)

1.1.1、政府實(shí)施建設(shè)“溫榆河綠色生態(tài)走廊”工程北京市政府先后頒發(fā)了《關(guān)于加快本市綠化隔離地區(qū)建設(shè)的意見》、《關(guān)于加快本市綠化隔離地區(qū)建設(shè)暫行辦法》、《關(guān)于加快本市綠化隔離地區(qū)舊村改造和新村建設(shè)實(shí)施意見》等相關(guān)文件，確定了“以綠引資，引資開發(fā)，開發(fā)建綠，以綠養(yǎng)綠”的原則。隨著北京市“溫榆河綠色生態(tài)走廊”工程的啟動，溫榆河流域開發(fā)建設(shè)將新的投資熱點(diǎn)和經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)

1.1.2、中國正式加入wto對本地區(qū)的影響據(jù)悉，全球500強(qiáng)大企業(yè)中已有近二百家在北京設(shè)立了分支機(jī)構(gòu)或代表處，隨著中國加入世貿(mào)組織和改革進(jìn)程的逐步推進(jìn)，跨國大企業(yè)中會有更多的公司看好中國市場?？鐕笃髽I(yè)的外籍中高級雇員，尤其美國、歐州發(fā)達(dá)國家的高級經(jīng)理，由于消費(fèi)習(xí)慣和消費(fèi)心理原因，他們非常鐘情于外銷townhouse。因此會促進(jìn)北京townhouse市場的進(jìn)一步發(fā)展。

1.1.3、港、澳、臺地區(qū)商界人士、旅外歸國華人及留學(xué)歸國創(chuàng)業(yè)人士

由于國內(nèi)的改革開放政策和投資環(huán)境的不斷改善，國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展，以及鼓勵港、澳、臺地區(qū)商界人士、旅外歸國華人及留學(xué)人員回國投資創(chuàng)業(yè)的政策，一大批港、澳、臺地區(qū)商界人士、旅外歸國華人及留學(xué)歸國創(chuàng)業(yè)人士紛紛回國投資創(chuàng)業(yè)，他們要求高質(zhì)量的生活和理想的居住環(huán)境，因此更熱衷北京北部地區(qū)的townhouse。

1.1.4、國內(nèi)金融業(yè)、it業(yè)高級經(jīng)理人文體名人、律師等高知人才

這些行業(yè)的精英，積累了大量的財富，他們追求生活的品位和質(zhì)量，在改善居住條件時多考慮選購郊區(qū)環(huán)境優(yōu)美的花園式townhouse。

1.1.5、私營企業(yè)業(yè)主

隨著國家鼓勵發(fā)展私營經(jīng)濟(jì)的優(yōu)惠政策的實(shí)施，國內(nèi)的私營經(jīng)濟(jì)將得到空前的發(fā)展。這些富裕起來的私企老板出于居住或投資的需要，也將成為高檔townhouse的購買者。1.2、定位設(shè)計

1.2.1、構(gòu)思的原點(diǎn)：締造“真豪宅”，展現(xiàn)高尚生活的家居。

1.2.2、真豪宅理念：不是要用最貴的建材堆砌，而是要有創(chuàng)新的建筑設(shè)計理念，每一個細(xì)節(jié)上突顯出“名家風(fēng)范”。

1.2.3、本可研所應(yīng)體現(xiàn)的價值

任何商品的出售都是因?yàn)樗旧砭哂惺褂没蛐睦砩系奶厥鈨r值，房屋也不例外，只是這種價值的意義更為富有，它不再僅僅是居住的場所(最基本的含義)，而是包含更為廣義上的意義：實(shí)際價值和心理價值。

2、本項(xiàng)目的賣點(diǎn)

賣點(diǎn)是銷售中帶給客戶的直接利益和間接利益的總和，在心理上是帶給客戶一處價值感。以現(xiàn)有的產(chǎn)品特點(diǎn)可包裝的賣點(diǎn)只有2點(diǎn)：

2.1、地處北京“溫榆河綠色生態(tài)走廊”;

2.2、單體townhouse和聯(lián)體townhouse相結(jié)合，多種戶型適宜不同需要，小到150平米經(jīng)濟(jì)型townhouse，大到500余平米豪華型townhouse。賣點(diǎn)分為實(shí)質(zhì)內(nèi)容和概念性感受。實(shí)質(zhì)的內(nèi)容即房屋在實(shí)際生活中所真正具備的設(shè)施，而概念性感受是在該房屋中所帶來的各種相關(guān)感受?？梢钥隙ǖ厥菍?shí)質(zhì)內(nèi)容如果超前和富有新意，能夠博得客戶認(rèn)可，則物業(yè)必定熱銷，所以在前期物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計和設(shè)備的選用必須要不斷的改進(jìn)，以爭取做到。使客戶真正感到“物有所值”才是銷售的根本動力。好的產(chǎn)品終歸會受到客戶的青睞，得到市場的認(rèn)可。

3、競爭對策

對于競爭對手的競爭優(yōu)勢，包括在完善產(chǎn)品中所采用的新技術(shù)、新工藝和獨(dú)特的銷售支持點(diǎn)都應(yīng)盡量采用，甚至在細(xì)節(jié)上進(jìn)行模仿，以做到取長補(bǔ)短，特別是競爭項(xiàng)目給客戶留下的印象，必須在本項(xiàng)目中整合運(yùn)用。

4、增加項(xiàng)目的附加值

如果要以豪宅品質(zhì)出現(xiàn)，必須增加項(xiàng)目可包裝的賣點(diǎn)。具體地從以下三大方面考慮：

4.1、豐富專業(yè)化設(shè)計，聘請國外知名公司參與項(xiàng)目的各項(xiàng)設(shè)計，包括：

4.1.1、會所及樣板間的裝修套餐由酒店的室內(nèi)設(shè)計師進(jìn)行設(shè)計。

4.1.2、社區(qū)室外環(huán)境由境外設(shè)計公司設(shè)計。

4.1.3、建筑立面由一個外國建筑設(shè)計事務(wù)所擔(dān)綱，推廣時可以冠上該外國事務(wù)所名稱。4.1.4、物管公司由國際知名的物業(yè)guǎn lǐ公司擔(dān)綱。

4.2、使用高品質(zhì)的建筑材料及設(shè)備包括：

4.2.1、衛(wèi)生間采用進(jìn)口原裝高檔潔具，例如科勒、摩恩等。

4.2.2、廚房采用進(jìn)口成套櫥柜、灶具，例如德高麗(deltongol)。

4.2.3、外窗采用斷橋噴塑鋁合金中空窗，浮法玻璃配可平開上懸的五金件。

4.2.4、小型集中中央空調(diào)，實(shí)現(xiàn)24小時熱水、制冷、采暖。

4.2.5、綜合布線，每戶強(qiáng)電按空調(diào)、電器、照明三路分線;弱電每個房間將電話、電視、電腦三線均安裝到位。鋪設(shè)isdn光纜，建立社區(qū)局域網(wǎng)

4.2.6、。家庭安全系統(tǒng)：每戶設(shè)置可視對講、緊急求助按鈕、煤氣泄露監(jiān)視探頭。

4.2.7、公共安全系統(tǒng)：社區(qū)及大樓周界防范系統(tǒng);小區(qū)道路、樓宇大堂的公共保安監(jiān)視系統(tǒng);公共部分設(shè)置消防探頭，集中消防報警系統(tǒng)。

4.2.8、衛(wèi)生電線電視接收系統(tǒng)。

4.2.9、智能化物業(yè)guǎn lǐ：三表遠(yuǎn)程計量，停車、門禁的ic卡系統(tǒng)。

4.3、采用高檔次社區(qū)服務(wù)，規(guī)劃好會所功能，包括：咖啡廳、酒吧、健身房、泳池、醫(yī)療室、美容美發(fā)室、家庭教室等。如此，本項(xiàng)目可增加賣點(diǎn)。

4.3.1、高質(zhì)量的物業(yè)產(chǎn)品，使客戶產(chǎn)生滿意和知足的心理。

4.3.2、與客戶心理上的價值尺度象吻合，通過提供足夠的附加價值帶來超值感受。4.3.3、建設(shè)最現(xiàn)代化的都市高級townhouse?？傊?，塑造賣點(diǎn)的觀點(diǎn)是：在設(shè)計上的投入比在材料上花錢更為重要。務(wù)必塑造出名師設(shè)計、品牌品質(zhì)，名家guǎnlǐ的形象。這樣才能達(dá)到促進(jìn)預(yù)售效果的目的。

第十一章效益評價

一、經(jīng)濟(jì)效益評價

1、評價方法說明

1.1、“該項(xiàng)目”的經(jīng)濟(jì)效益評價是在通過對本市東北部的主要townhouse項(xiàng)目的銷售狀況進(jìn)行了調(diào)查，并參照了與“該項(xiàng)目”類似的經(jīng)營單位經(jīng)濟(jì)效益的基礎(chǔ)上做出的。

1.2、“該項(xiàng)目”建設(shè)內(nèi)容主要為單體townhouse和聯(lián)體townhouse，建成后全部銷售，并由物業(yè)guǎn lǐ公司統(tǒng)一經(jīng)營guǎnlǐ，配套設(shè)施自營。

1.3、效益評估貸幣本位幣為人民幣。

2、“該項(xiàng)目”銷售收入預(yù)算：

“該項(xiàng)目”可銷售面積13。5萬平方米，按6500元/平方米，銷售收入總額為87750萬元。3、“該項(xiàng)目”總成本：

“該項(xiàng)目”的總成本，主要包括兩部分：

3.1、固定成本：主要是地價款、前期工程費(fèi)、建安工程費(fèi)、綜合費(fèi)稅、間接開發(fā)費(fèi)、不可預(yù)見費(fèi)等合計58580萬元人民幣。

3.2、經(jīng)營成本：主要包括guǎn lǐ費(fèi)用、財務(wù)費(fèi)用、銷售費(fèi)用、貸款利息、人員工資、經(jīng)營費(fèi)用、水電燃料費(fèi)等為8198萬元。

4、“本項(xiàng)目”利潤：

4.1、利潤：利潤=銷售收入—總成本=87750萬元—58580萬元—8198萬元=20972萬元。

二、社會效益評價

“該項(xiàng)目”的開發(fā)建設(shè)，不僅有經(jīng)濟(jì)效益，亦有社會效益，其社會效益主要體現(xiàn)在：

1、“該項(xiàng)目”建設(shè)為北京溫榆河流域提供了一定數(shù)量的townhouse與旅游服務(wù)場所，滿足了文化、旅游消費(fèi)需要，對于繁榮首都經(jīng)濟(jì)，促進(jìn)首都經(jīng)濟(jì)建設(shè)和城市發(fā)展，起了一定的推動作用。

第十二章結(jié)論

一、北京__古德房地產(chǎn)開發(fā)有限公司擬開發(fā)建設(shè)的順義后沙峪項(xiàng)目，既加快了北京城市建設(shè)的發(fā)展，又滿足了首都日益增長的物質(zhì)文化生活需要。

二、經(jīng)測算“該項(xiàng)目”在經(jīng)濟(jì)上是可行的。從評價方案的分析可以看出，“該項(xiàng)目”具有較好的經(jīng)濟(jì)效益。

北京__房地產(chǎn)開發(fā)有限公司20__年10月21日

房地產(chǎn)項(xiàng)目建議書篇十五

近年來，__地區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)迅猛發(fā)展，促進(jìn)了當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展和稅收增長，但是，通過我們檢查發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)行業(yè)存在需要資金量大，經(jīng)營周期長，預(yù)收預(yù)付賬款多，經(jīng)營方式多樣等經(jīng)營特點(diǎn)，由此，也隱藏著一些問題，針對存在的問題，如何進(jìn)一步加強(qiáng)稅務(wù)管理，堵塞漏洞，探討如下：

一、存在的問題

(一)企業(yè)之間合作建房不按規(guī)定申報納稅。目前房地產(chǎn)行業(yè)己形成多種開發(fā)形式，有一部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以轉(zhuǎn)讓部分房屋的所有權(quán)為代價，換取部分土地的使用權(quán)，形成所謂的合作建房或名義上的代建房。按照稅法規(guī)定，合作建房的雙方均發(fā)生了銷售行為，應(yīng)分別交納銷售房地產(chǎn)和轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)的相關(guān)稅收，應(yīng)該申報納稅。但在實(shí)際生活中，合作雙方常常不申報納稅。瞞報了這部分銷售收入，偷逃了稅款。

(二)以開發(fā)房屋抵頂所欠建筑商款項(xiàng)，不入帳，不做收入。只在企業(yè)內(nèi)部財務(wù)報表中體現(xiàn)，致使企業(yè)少計了應(yīng)稅收入，少繳納了企業(yè)所得稅。以房屋抵頂拆遷戶補(bǔ)償費(fèi)、銀行借款本息、支付工程款、獲取土地使用權(quán)等不計收入，偷逃企業(yè)所得稅。

(三)銷售款長期不結(jié)轉(zhuǎn)或少結(jié)轉(zhuǎn)收入。房地產(chǎn)開發(fā)商長期將銷售款、預(yù)收定金、房屋配套費(fèi)等掛在“其他應(yīng)收款”、“其他應(yīng)付款”等往來帳上，不與帳面的成本、費(fèi)用配比結(jié)算，造成帳面無應(yīng)稅所得或虧損，或者以實(shí)際收到款項(xiàng)確定收入實(shí)現(xiàn)，偷逃企業(yè)所得稅。分期收款銷售，不按照合同約定的時間確認(rèn)收入，以未清算、未決算為由拖延繳納企業(yè)所得稅。

(四)無正當(dāng)理由以明顯偏低的價格銷售開發(fā)產(chǎn)品，從而達(dá)到少繳營業(yè)稅和企業(yè)所得稅的目的。虛開發(fā)票減少計稅依據(jù)，實(shí)現(xiàn)“雙偷”。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)依銷售不動產(chǎn)發(fā)票開具金額確定售房收入繳納營業(yè)稅，土地增值稅所得稅等稅收，購房者以銷售不動產(chǎn)發(fā)票開具金額繳納契稅后，辦理《房屋所有權(quán)證》，可見銷售不動產(chǎn)發(fā)票開具金額是雙方繳納稅款的計稅依據(jù)，故雙方協(xié)議少開或不開銷售不動產(chǎn)發(fā)票，實(shí)現(xiàn)所謂“雙贏”，實(shí)則是實(shí)現(xiàn)應(yīng)納稅款的“雙偷”。

(五)代收款項(xiàng)偷逃稅。將在銷售房產(chǎn)時一起收取的管道燃?xì)獬跹b費(fèi)、有線電視初裝費(fèi)不按價外費(fèi)用申報繳納營業(yè)稅，所得稅。將收取的拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)列“其他應(yīng)付款”，年末不申報納稅。

(六)“收入實(shí)收不轉(zhuǎn)”直接抵減應(yīng)付工程款，偷逃稅款。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因施工方延誤工期等原因收取的罰款收入及投資方對應(yīng)由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)付施工方優(yōu)良工程及提前竣工獎勵收入不通過“營業(yè)外收入”科目核算，而直接抵減應(yīng)付工程款，從而減少會計利潤偷逃企業(yè)所得稅。

(七)與關(guān)聯(lián)方企業(yè)之間互轉(zhuǎn)收入和費(fèi)用。與關(guān)聯(lián)方企業(yè)之間，特別是同一地址辦公的關(guān)聯(lián)企業(yè)之間，由于業(yè)務(wù)往來頻繁，利益關(guān)系密切，互轉(zhuǎn)收入和費(fèi)用存在著很強(qiáng)的可操作性和隱蔽性，導(dǎo)致企業(yè)最終多計費(fèi)用或少計收入，偷逃稅款。

(八)多列預(yù)提費(fèi)用。一些企業(yè)采用“預(yù)提費(fèi)用”、“待攤費(fèi)用”帳目調(diào)整當(dāng)期利潤。特別是預(yù)提“公共配套”費(fèi)用數(shù)額大，在配套工程完工驗(yàn)收之后不及時結(jié)轉(zhuǎn)配套工程成本，對多提費(fèi)用的余額不及時調(diào)整、沖減商品房成本，而是長期滾動使用，減少應(yīng)納稅所得額，甚至有的企業(yè)在配套工程完工驗(yàn)收之后仍繼續(xù)計提或重復(fù)計提“預(yù)提費(fèi)用”，借以偷逃稅款。

(九)虛列或者虛增成本費(fèi)用，偷逃企業(yè)所得稅。具體表現(xiàn)為：(1)將完工與未完工的項(xiàng)目混在一起，造成完工項(xiàng)目成本虛增;(2)將開發(fā)項(xiàng)目之外的道路鋪設(shè)、小區(qū)綠化等工程成本列入開發(fā)成本。自用房產(chǎn)開發(fā)成本不從“開發(fā)產(chǎn)品”轉(zhuǎn)到“固定資產(chǎn)”，而是計入對外銷售商品房成本，偷逃企業(yè)所得稅。(3)多列利息支出和經(jīng)營費(fèi)用。(4)擴(kuò)大拆遷安置補(bǔ)償面積，減少可售面積，多結(jié)轉(zhuǎn)經(jīng)營成本。

二、加強(qiáng)房地產(chǎn)行業(yè)稅收管理的對策和建議

(一)摸清與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的相關(guān)信息。有針對性的對房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)項(xiàng)目、開發(fā)地段、完工情況、銷售情況等進(jìn)行外圍的調(diào)查摸底。并對其售樓處進(jìn)行調(diào)查，向售樓處的工作人員了解被調(diào)查企業(yè)整個樓座的建筑總面積、已售數(shù)量、最低售價、預(yù)付款比例等內(nèi)容，推算出企業(yè)的銷售收入和應(yīng)預(yù)繳的所得稅數(shù)額。

(二)建立涉稅信息傳遞和協(xié)作機(jī)制，全面掌握房地產(chǎn)企業(yè)的第一手基礎(chǔ)信息資料。一是建立與房管、規(guī)劃、建設(shè)、金融等部門信息溝通制度，全面掌握房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的立項(xiàng)、開工日期、預(yù)計完工日期、建筑面積、銷售進(jìn)度、現(xiàn)金流量和預(yù)收房款情況、已交付產(chǎn)權(quán)情況等各種信息，力求通過信息交換和分析比對，最大限度地掌握有關(guān)涉稅信息。二是加強(qiáng)信息分析比對，對差異戶進(jìn)行實(shí)地核查，及時發(fā)現(xiàn)和解決漏征漏管問題。三是加強(qiáng)信息交換，進(jìn)一步了解掌握房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的經(jīng)營規(guī)律，進(jìn)而準(zhǔn)確審核納稅申報資料，強(qiáng)化控管。

(三)加強(qiáng)銀行賬戶預(yù)收款和關(guān)聯(lián)方等信息的監(jiān)控。爭取銀行部門的合作，對設(shè)立的預(yù)售房款賬戶進(jìn)行有效監(jiān)控，掌握銷售收入情況，實(shí)現(xiàn)源頭控管。通過實(shí)地調(diào)查了解等方式，及時掌握樓盤銷售的進(jìn)度，加強(qiáng)對售樓情況的適時監(jiān)控，保證銷售信息、預(yù)收房款真實(shí)、準(zhǔn)確，確保稅款及時、足額入庫。到企業(yè)關(guān)聯(lián)方進(jìn)行走訪調(diào)查，了解關(guān)聯(lián)企業(yè)之間的業(yè)務(wù)往來關(guān)系，看其收入、費(fèi)用的劃分是否合理、合法。

(四)加強(qiáng)對虧損、微利和低價出售等疑點(diǎn)。納稅戶的重點(diǎn)檢查。用房地產(chǎn)抵付各種應(yīng)付款項(xiàng)(包括以房抵債，以完工房地產(chǎn)抵付借款、銀行貸款，抵付回租租金，換取其他單位、個人的非貨幣資產(chǎn)、抵付各種應(yīng)付的建筑安裝工程款、廣告支出和其他支出，抵付職工獎勵支出等等)、以低價銷售給內(nèi)部職工等應(yīng)作為重點(diǎn)檢查對象，對不符合查賬征收條件的，嚴(yán)格按所得稅核定征收辦法核定稅款征收。

【本文地址：http://mlvmservice.com/zuowen/232047.html】