最新物業(yè)管理方案計劃書(五篇)

“方”即方子、方法。“方案”，即在案前得出的方法，將方法呈于案前，即為“方案”。那么方案應(yīng)該怎么制定才合適呢？以下是我給大家收集整理的方案策劃范文，供大家參考借鑒，希望可以幫助到有需要的朋友。

物業(yè)管理方案的主要內(nèi)容篇一

針對公司招聘崗位類型需求，我公司采用人員招聘會，公司內(nèi)部選拔，員工引薦以及網(wǎng)上招聘四種形式。

1 人才招聘會：人才招聘會舉辦的非常的頻繁，所以作為人員招聘的重要渠道，招聘會可以根據(jù)人才類型，舉辦地，舉辦者等綜合考慮，參加部分大型招聘會。另外招聘會也是公司宣傳的一種重要手段，可以說是一舉兩得。

2 公司內(nèi)部招聘選拔：這種方法最大的好處是能夠更好地激勵優(yōu)秀員工，我們給優(yōu)秀的員工一個嶄新的發(fā)展平臺，能夠進一步的激發(fā)他的創(chuàng)造精神，從而實現(xiàn)為公司創(chuàng)造更大的效益，同時，這可以為公司保留更多的優(yōu)秀員工，提高公司穩(wěn)定性，這也為公司避免出現(xiàn)人才離職頻繁帶來的惡性循環(huán)提供一種解決辦法。這種方法可以促使我們?nèi)ゲ粩嚅_發(fā)員工的才智，培養(yǎng)員工一專多能，也為公司出現(xiàn)人員緊缺時的一個緩解之措。

3 員工幫帶

對在職員工進行宣傳，由老員工帶新員工的方式來獲取資源。同時制定相關(guān)的獎勵方法，對相關(guān)進行幫帶的老員工予以定額獎勵；計劃；每月開一次員工會議，積極引導(dǎo)、鼓勵在職員工介紹新成員。

4 網(wǎng)絡(luò)招聘

三 招聘組織

一個有效的招聘團隊組織應(yīng)有以下幾個角色劃分：

1組長：主要任務(wù)時監(jiān)督招聘工作的進度，確保任務(wù)保質(zhì)保量完成。2副組長：帶嚴(yán)格按照招聘計劃方案合理分配招聘任務(wù)，并帶領(lǐng)團隊按計劃予以落實，確保完成任務(wù)。

3招聘項目專員：嚴(yán)格按照計劃推進招聘工作的進度，如期完成招聘任務(wù)。

并按照完成情 招聘組織人員要對招聘最終結(jié)果負(fù)相應(yīng)的責(zé)任，

況給予相應(yīng)的考評，并作為月度考評的重要依據(jù)，從而給招聘組織的執(zhí)行力加個保險。

四 簡歷的`篩選

重點注重以下幾點：

五、

面試

2工作閱歷，經(jīng)驗，模式；發(fā)展?jié)摿?，心態(tài)，薪酬等。 3心理承受能力、交際能力等。

4再次進行深度溝通，求職意愿、綜合素質(zhì)等

六

實習(xí)

一、招聘目的：

1、彌補企業(yè)人力資源的不足；

2、企業(yè)或各個崗位正常替補流動人員引起的職位空缺；

二、招聘的導(dǎo)語：

根據(jù)公司人員需求狀況，按照輕重緩急列出招聘崗位清單，作出人員招聘計劃，明確各崗位需求人數(shù)、責(zé)任人、監(jiān)督者、完成時間等事項，并報請領(lǐng)導(dǎo)審批，人力資源部門按計劃落實，以確保找到與公司發(fā)展相適應(yīng)的人才。

三、招聘崗位：

銷售經(jīng)理、銷售助理、銷售人員、市場調(diào)查人員等

四、招聘形式：

1、簡歷篩選：

(1)、專業(yè)與學(xué)歷：市場營銷、機電類，大專等；

(2)、工作經(jīng)驗：是否做過業(yè)務(wù)，模式怎樣等；

(3)、發(fā)展?jié)摿Γ汉啔v制作上、 學(xué)歷上、經(jīng)歷上等

2、面試：

主要考慮以下幾個方面

（2）工作閱歷、經(jīng)驗、模式；發(fā)展?jié)摿Α⑿膽B(tài)；薪酬等

（3）心理承受能力、交際能力等；

（4）再次進行深度溝通，求職意愿、綜合素質(zhì)等

五、招聘組織：

一個有效的招聘團隊組織應(yīng)該有以下幾個角色劃分：

1、組長（ ）：主要是監(jiān)督招聘工作的進度，確保任務(wù)保質(zhì)保量完成。

2、副組長（ ）：帶嚴(yán)格按照招聘計劃方案合理分配招聘任務(wù)，并帶領(lǐng)團隊按計劃予以落實，確保完成任務(wù)。

3、招聘項目專員（ ）：嚴(yán)格按照計劃推進招聘工作的進度，如期完成招聘任務(wù)。

招聘組織人員要對招聘最終結(jié)果負(fù)相應(yīng)的責(zé)任，并按照完成情況給予相應(yīng)的考評，并作為月度考評的重要依據(jù)，從而給招聘組織的執(zhí)行力加一個保險。

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物業(yè)管理方案的主要內(nèi)容篇二

連云港市薔薇河地區(qū)處在沂沭泗流域的最下游，境內(nèi)的新沭河、新沂河承擔(dān)著整個沂沭泗流域80000k㎡的下泄洪水，且從市區(qū)北、南兩面穿市境入海，是典型的洪水走廊。而直接受新沭河高水位行洪頂托影響的區(qū)域性洪水河道薔薇河，從西傍城區(qū)而與新沭河合港入海，善后河高水則從城南由西向東入海。城市東、北兩面臨海，再加西部崗嶺地區(qū)的石梁河、安峰山兩座大型水庫和七座中型水庫均以居高臨下的態(tài)勢面向市區(qū)，形成洪、潮合圍的情勢，給大浦河流域排水和城市防洪帶來十分嚴(yán)峻的局面和繁重的工程任務(wù)。

為了減輕薔薇河和新沭河行洪時對城區(qū)的壓力，實施大浦河調(diào)尾工程勢在必行，工程規(guī)模一是分流大浦河流域排澇流量105m3/s，二是分流排淡河區(qū)間來水125m3/s，新辟入海水道排澇流量200m3/s。工程新開及拓寬疏浚河道全長13km，以及沿線配套建筑物工程加固或改建。河道斷面分兩種，前段4.7km采用梯型斷面，河道邊坡為1：4，底寬35～50m，河底高程-1.0～1.35m;后段(入海段)8.3km全為新開挖河道，采用復(fù)式斷面，河道底寬40～110m，河道邊坡1：4.5，河底高程為-1.35～-2.00m，堤頂寬10m，高程4.00m，灘面青坎寬度兩邊各15m。

大浦河調(diào)尾工程主要以土方開挖為主要內(nèi)容，共需開挖土方量380萬m3，由于工程全線地質(zhì)基本以海淤土為主，目前該工程正在實施。本文就工程河道土方開挖施工方案進行總結(jié)，以供類似工程借鑒參考。

河道土方開挖工作內(nèi)容及施工工序主要包括：準(zhǔn)備工作、場地清理、施工期排水、邊坡觀測、完工驗收的維護以及將開挖可利用土方的堆放，廢棄的土方運至指定的堆放區(qū)并加以保護、處理等工作。

一、施工準(zhǔn)備

施工前，詳細(xì)了解工程地質(zhì)結(jié)構(gòu)，地形地貌和水文地質(zhì)情況，對可能引起的滑坡和塌方體采用預(yù)防性的保護措施，對陡坡的孤石或崩塌體等應(yīng)事先做好妥善的清理和支護，并仔細(xì)檢查邊坡的.穩(wěn)定性。進場前，先用手搖鉆進行土層加密鉆孔，掌握好土層情況和土層厚度，根據(jù)不同土質(zhì)采取不同的施工方案。

根據(jù)測量控制和測設(shè)資料，結(jié)合施工技術(shù)條款，施工圖紙和監(jiān)理工程師的指示，測放出土方開挖工程的開挖線。向監(jiān)理工程師提供開挖施工平面圖(含施工交通線路布置圖)、土方平衡計劃與開挖程序，施工設(shè)備的配備和勞動力安排、排水或降低水位的措施，土料利用和棄土輸出措施等，經(jīng)監(jiān)理工程師審批后實施。

二、場地清理

場地清理包括植被清理和表土清挖。包括永久和臨時工程、料場、棄土場子等。施工用地需要清理的全部區(qū)域的地表。植被清理：采用挖機和推土機將開挖線仙的雜物，草根(樹根)垃圾和廢渣等全部清除，運至監(jiān)理工程師指定的場子地進行堆放或掩埋。表土的清挖、堆放：按監(jiān)理工程師指示的表土開挖深度進行開挖，并將開挖的有機土壤運到指定區(qū)堆放，防止土壤被沖刷或流失。

三、施工期排水及降水措施

首先，要依據(jù)現(xiàn)場測量放樣資料，對原河道的集水進行估算，確定施工集水的抽排設(shè)備及方案。其次，開挖前要結(jié)合永久性排水設(shè)施的布置，規(guī)范好開挖區(qū)域內(nèi)外的臨時性排水措施。另外，對位于地下水位下的土方開挖，為了能使施工的正常進行和開挖的質(zhì)量，應(yīng)開挖明溝和設(shè)置適當(dāng)?shù)募?，降低地下水位，確保地下水位降低至最低開挖面0.5m以下。施工過程中嚴(yán)格控制地下水位，及時排除地面水，以防止地下水對構(gòu)造物及基坑的頂托破壞。

四、土方開挖方法和程序

根據(jù)河道設(shè)計斷面和土方施工技術(shù)規(guī)范所規(guī)定的加寬及增放坡度計算后，進行開挖，不得陡于設(shè)計坡比防止欠挖，并嚴(yán)禁掏挖施工。對發(fā)生超挖的斷面，要根據(jù)監(jiān)理工程師指示采用適宜填料填筑并夯實到設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)。

土方開挖時，在監(jiān)理工程師復(fù)核認(rèn)可的開挖線內(nèi)進行機械施工，施工中定期測量校正開挖斷面尺寸，對機械開挖的邊坡和基坑標(biāo)高，預(yù)留適當(dāng)余量，再用人工修整。避免機械開挖擾動下層土方，破壞邊坡的坡度及平整度。

機械開挖應(yīng)從上而下分層分段依次進行，嚴(yán)禁在高度超過3m或在不穩(wěn)定土體之下“偷巖”(無坡腳或負(fù)坡腳)作業(yè)。在挖方邊坡上如發(fā)現(xiàn)有土體或?qū)е峦馏w向挖方一側(cè)滑移的軟弱夾層、裂隙時，應(yīng)及時清除和采取相應(yīng)措施，以防止土體崩塌與下滑。

五、土料利用和棄渣措施

在土方開挖時，開挖河道周邊不許堆載，挖土隨挖隨運，保證新開挖河道的安全可靠。開挖的土方分別按可利用渣料和廢渣運至指定點分類堆放，要保持渣料堆體的邊坡穩(wěn)定?？衫迷虾蛷U渣應(yīng)采取可靠的保護措施，避免受污染和侵蝕。棄土區(qū)周邊(三邊)設(shè)排水溝，深0.8m，底寬0.5m，以防堆土浸泡在水中造成滑坡。

六、土方開挖安全措施

1.主體工程的臨時開挖邊坡要結(jié)合實際地形和開挖深度，自行確定邊坡度，報監(jiān)理工程師審批。永久性的護面的加固工作應(yīng)及時完成，避免受雨水沖刷。必要時，設(shè)置測量觀測點，及時觀測邊坡變化情況，并做好記錄，施工中，如出現(xiàn)裂縫和滑動跡象時，立即暫停施工，采取應(yīng)急搶救措施，并通知監(jiān)理工程師。

2.機械施工要派專職人員進行指揮，和負(fù)責(zé)道路交通指揮，在轉(zhuǎn)彎和道口派專人指揮并設(shè)警示牌。

3.對職工經(jīng)常進行安全生產(chǎn)教育和法制教育，每周至少進行一次安全生產(chǎn)大檢查，將一切事故隱患消滅在萌芽狀態(tài)中。

4.遇有地下水部位的土方開挖，應(yīng)保持降低地下水位在開挖底面0.5m以下，防止地下水?dāng)_動基底土。在降水過程中，應(yīng)防止相鄰及附近已有建筑物或構(gòu)筑物、道路、管線等發(fā)生下沉或變形，必要時與設(shè)計、建設(shè)單位協(xié)商，對原建筑物地基采取回灌技術(shù)等防護措施。

5.嚴(yán)禁機械在開挖邊坡及坡頂運行頻繁，避免由于人為因素增加荷載導(dǎo)致河道滑坡。

6.實施過程應(yīng)加強沉降及變形觀測，發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)及時采取措施予以解決。

物業(yè)管理方案的主要內(nèi)容篇三

房地產(chǎn)策劃是指在房地產(chǎn)領(lǐng)域內(nèi)運用科學(xué)規(guī)范的策劃行為。接下來小編為你帶來房地產(chǎn)概念方案設(shè)計主要內(nèi)容，希望對你有幫助。

根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)項目的具體目標(biāo)，以客觀的市場調(diào)研和市場定位為基礎(chǔ)，以獨特的主題策劃為核心，綜合運用各種策劃手段，按一定的程序?qū)ξ磥淼姆康禺a(chǎn)開發(fā)項目進行創(chuàng)造性的規(guī)劃，并以具有可操作性的房地產(chǎn)策劃文本作為結(jié)果的活動。

是指對房地產(chǎn)項目投資開發(fā)中涉及的諸多要素(經(jīng)濟、政策、法規(guī)、規(guī)劃、國土、市場、消費者、人文、地理、環(huán)境、交通、商業(yè)、市政配套等)進行客觀調(diào)查，并通過科學(xué)系統(tǒng)的定量定性分析和邏輯判斷，尋找到滿足項目眾多元素的結(jié)合點(城市規(guī)劃條件的滿足、房地產(chǎn)商經(jīng)濟合理回報的需要、購房消費者的有效需求等)。簡言之，房地產(chǎn)市場調(diào)查是房地產(chǎn)市場策劃的基礎(chǔ)，房地產(chǎn)市場策劃是房地產(chǎn)市場調(diào)查的歸宿。市場策劃的成果及結(jié)論(項目戰(zhàn)略定位及產(chǎn)品定位建議)對后續(xù)各階段策劃具有方向性和指導(dǎo)性，市場策劃是房地產(chǎn)策劃的首要環(huán)節(jié)之一。

項目總平規(guī)劃、套型、戶型及戶型比、戶型面積、交通系數(shù)、公攤系數(shù)、使用系數(shù)、配置標(biāo)準(zhǔn)、環(huán)境景觀設(shè)計等等，產(chǎn)品本身的品質(zhì)是最主要的策劃內(nèi)容。房地產(chǎn)策劃就是將市場策劃的成果，通過建筑技術(shù)語言將其表現(xiàn)出來的一個過程。產(chǎn)品策劃是介于城市規(guī)劃與建筑設(shè)計(設(shè)計院所)之間的一項重要“斷層”工作，也是我國目前房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過程中最薄弱的環(huán)節(jié)，是房地產(chǎn)市場經(jīng)濟發(fā)展到今天的必然產(chǎn)物。

是指房地產(chǎn)策劃商及發(fā)展商對將來要發(fā)生的營銷行為進行超前決策。為實現(xiàn)目的，達到預(yù)期目標(biāo)，就必須與市場策劃、房地產(chǎn)策劃建立密切的關(guān)系，科學(xué)地分析市場、顧客及與之相關(guān)的各種因素，然后創(chuàng)造性運用自身的能量，力求在適當(dāng)?shù)臅r間，適當(dāng)?shù)牡攸c，以適當(dāng)?shù)膬r格和促銷方式讓顧客獲得滿足。如果推銷一種觀念，就有必要采取一定的策略和技術(shù)使大眾自覺地接受它，而在這個過程中，營銷策劃人員所做的分析、判斷、推理、預(yù)測、構(gòu)思、設(shè)計、安排、部署、實施等工作，便是房地產(chǎn)營銷策劃。

營銷策劃就是將市場策劃、產(chǎn)品策劃兩階段的策劃成果，通過系統(tǒng)而形象的表現(xiàn)手法將產(chǎn)品的各種優(yōu)勢(賣點)淋漓盡致地訴求給鎖定的目標(biāo)客戶群。營銷策劃包括營銷推廣、營銷執(zhí)行兩大部分。營銷策劃是最終實現(xiàn)產(chǎn)品飛躍為商品的過程和手段。

是指房地產(chǎn)商從項目選址到購買土地使用權(quán)始，經(jīng)過項目全程策劃，規(guī)劃設(shè)計和施工建設(shè)等過程，建造成可以滿足人們某種需要的建筑物及其附屬設(shè)備、設(shè)施與環(huán)境、即房地產(chǎn)產(chǎn)品，然后將其在市場上銷售，將房地產(chǎn)產(chǎn)品出售給新的投資者或使用者，并通過這個交換過程收回投資以實現(xiàn)房地產(chǎn)商獲取收益的目標(biāo)過程。其中包括房地產(chǎn)生產(chǎn)和流通的統(tǒng)一的過程即稱之為房地產(chǎn)開發(fā)策劃。房地產(chǎn)開發(fā)策劃是一個完整的過程，它由開發(fā)項目可行性研究、項目開發(fā)準(zhǔn)備、項目工程管理和完成項目銷售等四個階段組成。

在環(huán)節(jié)眾多周期漫長的房地產(chǎn)投資全過程中，任何一個環(huán)節(jié)都可能省時省錢。如：降低土地成本、降低稅費、降低土建成本、總平成本、配套成本的控制等。以及在控制工程及開發(fā)成本的基礎(chǔ)上保證品質(zhì)、進度。同時開發(fā)策劃的前期核心工作是項目可行性研究，后期核心工作是項目工程管理。

物業(yè)管理就是物業(yè)管理企業(yè)受業(yè)主委托，以商業(yè)經(jīng)營的手段管理物業(yè)，為業(yè)主和承租人提供高效、優(yōu)質(zhì)和經(jīng)濟的服務(wù)。

1.經(jīng)營

主要是指按房地產(chǎn)市場經(jīng)濟規(guī)律進行商業(yè)企劃、制定并實施銷售方案，或是評估租金，制定出租方案，以便使物業(yè)保值甚至增值。

2.管理

主要是掌握房地產(chǎn)的變動和使用情況，使房屋得到即使修繕，保持房屋的使用功能，使房屋的數(shù)量、產(chǎn)權(quán)、建筑形式、完好程度、設(shè)備使用情況等及時準(zhǔn)確地記錄下來，及時變更有關(guān)記錄;此外，管理工作還包括物業(yè)管理公司內(nèi)部財務(wù)、人事上的綜合管理，以保證經(jīng)營、服務(wù)的正常運行的策劃。

3.服務(wù)

是指準(zhǔn)確、及時地滿足用戶要求，如清潔、保安、綠化及各種特約服務(wù)的策劃。

物管策劃的主要作用是：就是體現(xiàn)房地產(chǎn)商品或企業(yè)品牌的延伸策劃，包含房地產(chǎn)商品的售前、售中、售后各服務(wù)階段。物管質(zhì)量的優(yōu)劣，對企業(yè)品牌和后續(xù)項目的投資開發(fā)成功與否，在房地產(chǎn)市場競爭慘烈的今天，其作用愈來愈明顯。

房地產(chǎn)廣告策劃是在廣泛的市場策劃調(diào)查研究基礎(chǔ)上，對房地產(chǎn)市場和個案進行分析，以決定廣告活動的策略和廣告實施計劃，力求廣告進程的合理化和廣告效果的最大化。房地產(chǎn)廣告策劃不僅能夠進一步明確開發(fā)商的目標(biāo)市場和產(chǎn)品定位，而且能夠細(xì)化開發(fā)商的營銷策略，最大限度地發(fā)揮廣告活動在市場營銷中的作用。

房地產(chǎn)在開發(fā)策劃時，就要加強廣告意識，不僅要使廣告發(fā)布的內(nèi)容和行為符合有關(guān)法律、法規(guī)的.要求，而且要合理控制廣告費用投入，使廣告能起到有效的促銷作用。在做房地產(chǎn)營銷策劃方案時，不僅要考慮具體的廣告的實施計劃，如廣告的媒體、投入力度、頻度等，還要深入、系統(tǒng)地進行廣告策劃。隨著房地產(chǎn)市場競爭日趨激烈，代理公司和廣告公司的深層次介入，廣告策劃已成為房地產(chǎn)市場營銷的客觀要求。

房地產(chǎn)全程策劃，簡單地說就是對房地產(chǎn)項目進行“全過程”的策劃，即從項目前期的市場調(diào)研開始到項目后期的物業(yè)服務(wù)等各個方面都進行全方位策劃。全程策劃強調(diào)為投資者提供標(biāo)本兼治的全過程策劃服務(wù)，每個環(huán)節(jié)都以提升項目的價值為重點，圍繞提升項目的價值來運用各種手段，使項目以最佳的狀態(tài)走向市場。

第一種是在項目接手后，從市場調(diào)研、規(guī)劃設(shè)計、建筑方案、概念設(shè)計、形象設(shè)計、營銷策劃、廣告推廣、銷售代理以及售后服務(wù)等一系列環(huán)節(jié)都參與進去，并在各個專業(yè)上具體操作，直到項目成功推出市場。這種策劃方向要求策劃人員素質(zhì)好、水平高、技術(shù)全面，從策劃總監(jiān)、策劃主管、策劃操作的各層面人員都要相互協(xié)調(diào)、相互合作。而且，要求最低層面的技術(shù)人員如建筑設(shè)計、廣告平面、銷售代理等人員都對策劃規(guī)律全面熟悉。這種全程策劃方向難度相當(dāng)大，人員結(jié)構(gòu)、知識結(jié)構(gòu)的要求相當(dāng)嚴(yán)謹(jǐn)，只有極少數(shù)有實力的策劃咨詢公司能承擔(dān)這樣的全程策劃。

第二種是項目的一系列環(huán)節(jié)都參與進去，但不涉及到具體專業(yè)操作層面。市場調(diào)查、建筑設(shè)計、形象設(shè)計、廣告發(fā)布、銷售代理等由各專業(yè)公司去操作。全程策劃公司只是做總策劃及統(tǒng)籌，把各種不同的專業(yè)公司整合一起，按照總策劃的方向行事。此策劃方向人員不多，但都是策劃精英，能主持各方面的專業(yè)工作，把專業(yè)公司協(xié)調(diào)、統(tǒng)籌好。該策劃方向被運用到眾多的策劃咨詢公司。

第三種由于策劃咨詢公司的專業(yè)特長不同，在全過程策劃服務(wù)的前提下，有的在規(guī)劃設(shè)計、建筑設(shè)計及環(huán)境設(shè)計方面參與比較多;有的在市場調(diào)研、投資分析方面有擅長;有的在廣告策劃方面有突出的表現(xiàn);還有的在策劃銷售方面最有能力。他們運用自己的專業(yè)特長有所側(cè)重，但不丟掉全程策劃的宗旨，也取得了較好的策劃效果。這種策劃方向在策劃咨詢公司中也不少。

全程策劃模式比較適用于中小型項目操作運行，這樣各個環(huán)節(jié)較容易策劃到位，大的項目如幾千畝的大盤就會感到力不從心。這時，就應(yīng)該采用其他策劃模式與之交叉進行，取長補短。

1、市場調(diào)研分析--對項目所處的經(jīng)濟環(huán)境、項目當(dāng)前房地產(chǎn)市場狀況、項目所在區(qū)域同類樓盤進行調(diào)研分析。

2、土地價值研判--挖掘土地的潛在價值，對土地的優(yōu)勢、劣勢、機會和威脅進行分析研究。

3、項目定位--通過對項目自身條件及土地價值、市場競爭情況分析，確定項目定位策略，決定目標(biāo)客戶及樓盤形象，決定項目市場定位、功能定位及形象定位。

4、項目概念規(guī)劃--提出建議性項目經(jīng)濟指標(biāo)、市場要求、規(guī)劃設(shè)計、建筑風(fēng)格、戶型設(shè)計及綜合設(shè)施配套等。

5、項目規(guī)劃設(shè)計--根據(jù)項目概念規(guī)劃交由專業(yè)的設(shè)計機構(gòu)做項目詳細(xì)的規(guī)劃設(shè)計。如建筑設(shè)計、環(huán)境設(shè)計、配套設(shè)計等。

6、項目形象策劃--開發(fā)商與項目的形象整合，項目形象、概念及品牌前期推廣。

7、項目營銷策劃--分析項目環(huán)境狀況，突現(xiàn)其價值。找準(zhǔn)項目市場營銷機會點及障礙點，整合項目外在資源，挖掘并向公眾告知樓盤自身所具有的特色賣點。

8、項目服務(wù)策劃--與項目定位相適應(yīng)的物業(yè)管理概念提示，將服務(wù)意識傳播給員工，構(gòu)建以服務(wù)為圓心的組織架構(gòu)。

9、項目品牌策劃--抓住企業(yè)和項目培養(yǎng)品牌，延伸品牌的價值，創(chuàng)造可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略。

業(yè)，其價值越來越取決于他們的從策略面與左右面上取得生產(chǎn)、分配及應(yīng)用知識的能力。這種能力，就是思想、智力、方略等。智能與財富結(jié)合在一起，還會爆發(fā)出巨大的能量。

第二、房地產(chǎn)策劃在房地產(chǎn)企業(yè)充當(dāng)智囊團、思想庫，是企業(yè)決策者的親密助手。主要表現(xiàn)在：首先，房地產(chǎn)策劃是接觸面大、實踐廣泛。從項目選址直到物業(yè)服務(wù)的每個環(huán)節(jié)，策劃活動都參與其中。其次，房地產(chǎn)策劃的案例精彩、手段多。在房地產(chǎn)策劃的每個成功案例中，都有不少精彩絕妙的概念。理念、創(chuàng)意和手段。第三，房地產(chǎn)策劃的思想活躍、理論很豐富。由于眾多策劃人努力實踐，勤奮耕耘，在創(chuàng)造許多精彩的項目典范和營銷經(jīng)典的同時，還梳理出不少閃光的策劃概念、思想和總結(jié)出富有創(chuàng)見的策劃理論。這些都給房地產(chǎn)企業(yè)以智力、思想、策略的幫助與支持，給房地產(chǎn)企業(yè)出謀劃策，創(chuàng)造更多的經(jīng)濟效益。

第三、房地產(chǎn)策劃在房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)中自始至終貫穿一起，為項目開發(fā)成功保駕護航。房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)要完成一個項目周期，需要經(jīng)過市場調(diào)研、項目選址、投資研究、規(guī)劃設(shè)計、建筑施工、營銷推廣、物業(yè)服務(wù)等一系列過程，這些過程中的某一環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，都會影響到項目的開發(fā)進程，甚至使項目變成“半拉子"工程。房地產(chǎn)策劃參與項目的每個環(huán)節(jié)，通過概念設(shè)計及各種策劃手段，使開發(fā)的商品房適銷對路，占領(lǐng)市場。

第一、房地產(chǎn)策劃能使企業(yè)決策準(zhǔn)確，避免項目運作出現(xiàn)偏差。

房地產(chǎn)策劃是在對房地產(chǎn)項目市場調(diào)研后形成的，它是策劃人不斷地面對市場而總結(jié)出來的智慧結(jié)晶。因此，它可以作為房地產(chǎn)企業(yè)的參謀，使企業(yè)及企業(yè)家決策更為準(zhǔn)確，避免項目在運作中出現(xiàn)的偏差。

第二、房地產(chǎn)策劃能使房地產(chǎn)開發(fā)項目增強競爭能力，使其穩(wěn)操勝券，立于不敗之地。近年來房地產(chǎn)企業(yè)重新“洗牌”，概念不斷創(chuàng)新，開發(fā)模式不斷突破，一個個近千畝的大樓盤相繼出現(xiàn)，競爭越來越激烈，決定者大有“四面楚歌”的感慨。在這種情況下，房地產(chǎn)策劃就更能發(fā)揮它的特長，增強項目的競爭能力，贏得主動地位。

第三、能探索解決企業(yè)管理問題，增強企業(yè)的管理創(chuàng)新能力。房地產(chǎn)企業(yè)要贏得市場，商品房要賣得出去，重點是管理創(chuàng)新。策劃人幫助房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理創(chuàng)新，就是遵循科學(xué)的策劃程序，從尋求房地產(chǎn)開發(fā)項目的問題入手，探索解決管理問題的有效途徑。

第四、能有效地整合房地產(chǎn)項目資源，使之形成優(yōu)勢。

要開發(fā)好一個房地產(chǎn)項目，需要調(diào)動很多資源協(xié)調(diào)發(fā)展，如概念資源、人力資源、物力資源、社會資源等。這些資源在房地產(chǎn)策劃還沒參與以前，是分散的、凌亂的，甚至是沒有中心的。房地產(chǎn)策劃參與到各種資源中去，理清它們的關(guān)系，分析他們的功能，幫助它們團結(jié)一起，圍繞中心，形成共同的目標(biāo)。 此外，房地產(chǎn)策劃還有預(yù)測未來市場，滿足居民居住具體要求等作用。

漢沽位于天津東部濱海地區(qū)，是天津濱海新區(qū)的重要組成部分，轄區(qū)面積441.5平方公里區(qū)政府坐落在寨上街轄區(qū)內(nèi)，全區(qū)共有常駐人口17萬。

漢沽是我國重要的化學(xué)工業(yè)基地之一，已形成以海洋化工為主，多門類綜合發(fā)展的工業(yè)體系，全區(qū)共有工業(yè)企業(yè)300余家，主要有制鹽、化工、輕紡、服裝、冶金、機械加工等十多個工業(yè)門類。漢沽不僅是一個工業(yè)重地，而且還是一個魚米之鄉(xiāng)，盛產(chǎn)水稻、水果及水產(chǎn)品。其中的茶淀葡萄和水產(chǎn)品久負(fù)盛名。

xx所在寨上街，其南部為天津老牌化工企業(yè)—天津化工廠，她曾為漢沽區(qū)的發(fā)展立下了汗馬功勞，但隨著改革開放的進行及國有老企業(yè)的通病，企業(yè)的效益大不如前，也在某種程度上影響了漢沽區(qū)的發(fā)展。隨著漢沽新一屆領(lǐng)導(dǎo)班子對當(dāng)?shù)亟?jīng)濟結(jié)構(gòu)的調(diào)整，將第三產(chǎn)業(yè)作為漢沽區(qū)結(jié)構(gòu)的補充體，使?jié)h沽成為一個經(jīng)濟結(jié)構(gòu)多角化的地區(qū)，從而保證漢沽區(qū)經(jīng)濟的健康、可持續(xù)發(fā)展。

由于漢沽房地產(chǎn)市場的發(fā)展屬于初級階段，市場對價格的敏感度較高，面對產(chǎn)品的認(rèn)知及感知程度相對較低，故此我們在分析競爭對手時主要針對地段、價格、產(chǎn)品三個層面進行歸納與比較，我們將其分為直接競爭對手與間接競爭對手。

1、在漢沽我們的直接競爭對手是誰呢？

2、在漢沽我們的間接競爭對手？

綠地人家的產(chǎn)品規(guī)劃屬純南方模式，不能與本地居住習(xí)慣相對接；而濱河小區(qū)的產(chǎn)品規(guī)劃雖與本地居住習(xí)慣相符，但其產(chǎn)品的規(guī)劃、設(shè)計水平與第壹城相比較仍不在同一層面，要落后與第壹城。而富達花園的規(guī)劃、設(shè)計，仍初級產(chǎn)品形態(tài)；綠地、濱河及富達的銷售均價與第壹城相差500元左右，故此在目標(biāo)人群層面，不與第壹城形成直接競爭。

綠地人家27萬平方米1760社區(qū)規(guī)模較大，銷售單價較低，一期開發(fā)面積7萬平米，整體社區(qū)規(guī)劃及戶型設(shè)計較為南方化，銷售樓層以一、二、三、六層為主。

濱河小區(qū)12萬平方米1584社區(qū)規(guī)劃有中心景觀帶，五層建筑形態(tài)，社區(qū)無會所，鄰近薊運河及烈士陵園，價格優(yōu)勢明顯，戶型面積控制較好，并帶簡單裝修。

井田·藍月灣6萬平方米2050l型地塊，與第壹城一路之隔，戶型、價格、配套與第壹城相近。

分析：從已銷售的戶型比來看，其中兩室占了絕對的比例，即便是頂層的兩室也由于價位較低得到了市場的認(rèn)可，所以我們有理由說，漢沽市場的主要需求在兩室，對于一室戶型的銷售由于存量較大，我們?nèi)孕杞o予足夠的重視。在兩室的銷售當(dāng)中主要以a、b、e戶型為主導(dǎo)，是典型的經(jīng)典戶型，面積在90—100㎡之間，這樣也從另一側(cè)面反映了我們客戶的主流消費價格在18萬左右。

在我們項目樓棟售出情況的分析中我們可以看出，大量消費出現(xiàn)于臨街與臨學(xué)校的一面，而在景觀中心區(qū)附近的樓棟銷售情況一般。出現(xiàn)這種情況的原因，一方面是現(xiàn)場銷售控制的原因，一方面也與居住觀念有關(guān)。但這樣的銷售情況也為項目后期景觀節(jié)點釋放后的銷售，提供有力的產(chǎn)品支持。

分析：我們從已成交的客戶付款方式的比例中可以看出，一次性付款與貸款的比例相差較大，說明當(dāng)?shù)氐南M者在消費能力上雖有一定的問題，但他們具有相當(dāng)穩(wěn)定和充足的還款能力，且在消費意識上較為超前，這當(dāng)然也與客戶的職業(yè)及受教育的程度有關(guān)。

分析：我們從已購客戶的年齡層面上去分析，主要可以得出的判斷是我們的客戶以中年人為主，他們對新事物的接受能力較強，具有一定的購買力及資金支配能力，相應(yīng)對生活質(zhì)量的要求也較高。而且我們從客戶的年齡層次分析中還可以得出另外一個問題，即是他們的需求不只存在于房子一方面，在生活當(dāng)中還有更多的需求，比如：子女的教育問題、娛樂問題、收入及職業(yè)狀況問題等。由于漢沽當(dāng)?shù)厝罕妼Ξ?dāng)?shù)亟?jīng)濟狀況的擔(dān)憂，更多反映出的是對子女教育的關(guān)注較多。

分析：從已購客戶的行業(yè)特征來看，大部分的已購客戶集中在企、事業(yè)單位及個體行業(yè)。由此所反映出的是我們業(yè)主大部分為工薪階層，其收入狀況較穩(wěn)定，收入水平相對較優(yōu)厚。而這樣的客戶在漢沽當(dāng)?shù)氐臄?shù)量較多，為我們提供了較好的市場承接力，且在一方面確定了我們主要的宣傳目標(biāo)。

分析：從項目已購客戶現(xiàn)居住區(qū)域情況的分析中，我們可以看出我們的主要消費對象仍是以漢沽城區(qū)附近的居民為主，且以天化宿舍為主，這樣即為我們以后的宣傳通路指明的方向。

xx在前期的媒介宣傳過程中，主要是對漢沽區(qū)的發(fā)展、順馳的品牌、工程質(zhì)量、物業(yè)及部分戶型進行了市場傳達。其項目的促銷活動，主要是結(jié)合項目的工程節(jié)點進行了一些老客戶的維系活動。

在我們對宣傳及活動的分析當(dāng)中，發(fā)現(xiàn)了其中存在三個方面的問題。一是宣傳主題與客戶需求上的錯位，也即宣傳內(nèi)容的針對性不強；二是在各宣傳節(jié)點上的訴求不能成為體系，缺乏對項目主題的支撐；三是宣傳中對產(chǎn)品的價值宣泄不足。

市場：在漢沽的房地產(chǎn)市場中充斥著大量的房地產(chǎn)項目，單從供應(yīng)量上來講已基本上可以滿足市場現(xiàn)有的消費需求，而且在新的一年里將有新的地產(chǎn)公司進入市場，并為市場帶來新的產(chǎn)品，這樣我們就可以說20**年的漢沽房地產(chǎn)市場，將快速成長為供大于求的買方市場。對于在市場中的各個項目來說，漢沽將是一個各項目進行快速掠奪的市場。

我們從目前所了解到的市場中各項目的銷售情況來看，雖然漢沽已經(jīng)進入了買方市場，雖然各項目都已經(jīng)在市場中得到相應(yīng)的認(rèn)知，雖然各競爭對手之間的差異較大（包括產(chǎn)品及價格），但是卻沒能有一個項目成為市場追逐的熱點，成為市場銷售的領(lǐng)跑者，成為市場中最具殺傷力的項目。

在這樣的市場情況下，一方面給我們留下了一個絕佳的市場機會，一方面也讓我們反思我們近一年來所做工作的欠缺及未來工作中的跟進措施。如果我們能夠在未來的工作中，及時總結(jié)我們的經(jīng)驗教訓(xùn)，及時調(diào)整我們的營銷戰(zhàn)略，及時登上市場領(lǐng)軍者的寶座，我們的項目明天將會異常光明。

產(chǎn)品：在漢沽房地產(chǎn)市場中，我們不能說我們的產(chǎn)品規(guī)模是最大的，不能單就一個方面說我們的產(chǎn)品是最好的，但我們可以說我們產(chǎn)品的從整體上來說是最好的，雖然我們銷售價格高于競爭對手，但這個價格是與其價值相符的，這從我們產(chǎn)品的前期銷售中即可看出。

雖然目前市場上普遍認(rèn)為我們的價格高，但那只是表面現(xiàn)象，那只是因為我們沒能在項目的前一階段銷售過程中讓市場認(rèn)清我們產(chǎn)品的價值而已，只要我們能讓消費者實際感受到我們的產(chǎn)品，看到我們的產(chǎn)品價值，我們的銷售必然會放量，我們的項目必然會成為市場關(guān)注的熱點，我們的項目必然會成為市場的領(lǐng)跑者。

消費者：在漢沽當(dāng)?shù)氐南M市場中，主要以工薪收入階層為主，這是由當(dāng)?shù)叵鄬我坏慕?jīng)濟結(jié)構(gòu)所造成的。雖然這些工薪階層的收入水平不高，但是卻相對穩(wěn)定，這為他們購買房地產(chǎn)產(chǎn)品提供了物質(zhì)基礎(chǔ)。

同時由于他們受教育程度相對較高，這樣對新鮮事物的接受能力也相對于一般消費者要強，因此也就說明他們是我們的目標(biāo)消費群體，是我們產(chǎn)品信息釋放的主渠道。

物業(yè)管理方案的主要內(nèi)容篇四

一是貫徹黨的十八屆三中全會《關(guān)于全面深化改革若干重大問題的決定》和國務(wù)院《關(guān)于深化考試招生制度改革的實施意見》的需要。全會《決定》指出：探索招生和考試相對分離、學(xué)生考試多次選擇、學(xué)校依法自主招生、專業(yè)機構(gòu)組織實施、政府宏觀管理、社會參與監(jiān)督的運行機制，從根本上解決一考定終身的弊端;逐步推行普通高校基于統(tǒng)一高考和高中學(xué)業(yè)水平考試成績的綜合評價多元錄取機制。探索全國統(tǒng)考減少科目、不分文理科、外語等科目考試一年多考。國務(wù)院《實施意見》確定，2014年上海市、浙江省分別出臺高考招生制度綜合改革試點方案。本次改革就是以這些要求為指導(dǎo)所進行的主動探索和實踐。

二是適應(yīng)我省深化高中新課程改革的需要。我省從2012年開始全面推行深化普通高中課程改革，其最突出的特點是強調(diào)選擇性，有效減少必修，全面加強選修，把更多的課程學(xué)習(xí)選擇權(quán)交給學(xué)生，把更多的課程開發(fā)選擇權(quán)交給老師，把更多的課程設(shè)置選擇權(quán)交給學(xué)校，實現(xiàn)學(xué)生在共同基礎(chǔ)上的有差異發(fā)展。選課走班對考試提出了深化要求，改革高考招生制度，擴大學(xué)生選考權(quán)，是對普通高中課改的積極回應(yīng)和促進。

三是推進完善高?？荚囌猩ぷ鞯男枰８鶕?jù)《國家中長期教育改革和發(fā)展規(guī)劃綱要》要求，這些年，高校考試招生制度一直沿著“分類考試、綜合評價、多元錄取”的方向，圍繞科學(xué)選才和公平選才的主線，進行多方面探索改革。當(dāng)前改革已進入深水區(qū)，在堅持高考制度公平公正的價值追求的同時，切實解決統(tǒng)一高考選拔評價標(biāo)準(zhǔn)、方式相對單一，學(xué)生和學(xué)校選擇空間較小，一考定終身等問題，推進素質(zhì)教育，已成為高考制度改革必須逾越的溝坎。整體規(guī)劃和推動高校考試招生制度改革勢在必行。

我省2013年7月正式啟動研究高考招生制度綜合改革方案。在充分調(diào)研的基礎(chǔ)上，先后召開一系列座談會，并分赴11個設(shè)區(qū)市，廣泛聽取市縣教育局長，本專科高校、普通高中和中職學(xué)校校長和部分教師、專家，招考機構(gòu)負(fù)責(zé)人，人大代表，政協(xié)委員等各方面的意見，我省高中學(xué)校負(fù)責(zé)人絕大多數(shù)都參加了相關(guān)征求意見會。

設(shè)計高考招生改革的總體思路是：深入貫徹黨的十八屆三中全會精神和國務(wù)院《關(guān)于深化考試招生制度改革的實施意見》的要求，全面貫徹黨的教育方針，適應(yīng)經(jīng)濟社會發(fā)展對多樣化高素質(zhì)人才的需要，從有利于促進學(xué)生健康發(fā)展、科學(xué)選拔各類人才和維護社會公平出發(fā)，實施高校考試招生制度綜合改革，構(gòu)建更加公平公正、科學(xué)高效和靈活多樣的高?？荚囌猩贫取Ｗ裱逃?guī)律和人才成長規(guī)律，把促進學(xué)生健康成長和全面而有個性的發(fā)展作為改革著力點，深入推進素質(zhì)教育。強化分類考試、綜合評價和多元錄取機制，增加學(xué)生的選擇性，分散學(xué)生的考試壓力。加強政府宏觀管理，健全社會監(jiān)督機制，確保高校考試招生公平公正。

物業(yè)管理方案的主要內(nèi)容篇五

1.1依據(jù)湖南省建筑設(shè)計院設(shè)計圖紙；

1.3依據(jù)設(shè)計變更／工程洽商；

1.4建筑分項工程施工工藝標(biāo)準(zhǔn)。

2．工程概況

本工程屋面防水等級ⅱ級，二道防水設(shè)防。屋面為上人保溫防水屋面。

3．施工工序

鋼筋混凝土屋面板→混凝土板面縱橫刷素水泥漿各一道→25厚1：2水泥砂漿找平層→刷基層處理劑→3厚高聚物改性瀝青防水卷材→鋪50mm厚高密度聚苯乙烯保溫隔熱板→60厚細(xì)石混凝土防水層，混凝土內(nèi)配雙向φ4@200鋼筋→14厚1：2.5水泥砂漿找平層→3厚1：1水泥細(xì)砂加2%乳膠粘貼→8厚仿古磚1：2水泥砂漿抹縫。

4.材料訂貨和驗收

屋面保溫材料采用50mm厚聚苯乙烯泡沫塑料板，要求其容重應(yīng)小于45kg／m3，導(dǎo)熱系數(shù)：0.025～0.035w/m〃k，抗壓強度：150～700kpa，吸水率0.05～0.1%。在訂貨合同中應(yīng)將上述指標(biāo)交待清楚。

材料進場后由材料員進行外觀驗收，檢查外形、容重、厚度。外形整齊，厚度允許偏差±5%，且不大于4㎜。應(yīng)根據(jù)塊材單塊體積，計算其重量檢查容重是否超標(biāo)，辦理驗收手續(xù)和記錄。

防水材料出廠質(zhì)量證明文件應(yīng)齊全，同時在監(jiān)理現(xiàn)場見證由試驗工負(fù)責(zé)取樣送檢，合格后方可使用。

保溫材料堆放要注意防潮，防止破壞和污染。

5．作業(yè)面準(zhǔn)備

5．1保溫層施工

5.2防水層施工

找平層水泥砂漿面層平整、密實、無空鼓、起砂；基層干燥，含水率小于9％；第二層防水卷材施工前，應(yīng)細(xì)致檢查第一層防水的成品保護情況，避免因其它工序施工造成防水層破壞未經(jīng)發(fā)現(xiàn)，如有破壞，需修復(fù)后施工第二層防水。

5．3機械設(shè)備

屋面施工材料較多，使用外用井架時項目部應(yīng)統(tǒng)一安排，按照制定時間上料。

6．施工方法

6．1塊材鋪貼

先將接觸面清掃干凈，將板塊材料鋪平墊穩(wěn)，板間縫隙用同類材料的碎屑嵌塞密實，相鄰板塊高度一致。

6．2細(xì)石混凝土層鋪設(shè)鋪設(shè)細(xì)石混凝土前，根據(jù)圖紙要求拉線找出2％的泛水，鋪設(shè)細(xì)石混凝土，最薄處30mm，施工順序為從一端開始，推向另一端進行，要振搗密實，將表面抹光。

6．3排氣孔設(shè)置保溫層要設(shè)排氣道，排氣道按照6mx6m設(shè)置，排氣管要設(shè)在結(jié)構(gòu)層上，保溫層內(nèi)打孔以利于排氣。

6．4找平層施工

屋面保溫層施工完成，進行隱蔽驗收后，進行找平層施工。找平層施工前，要根據(jù)屋面坡度彈線找規(guī)矩，將基層清理干凈，將突出基層的.硬塊剔平掃干凈。

找平層施工前，應(yīng)將基層灑水濕潤，但不可澆水太多，以基層完全濕潤表面無明水為準(zhǔn)，以保證與基層結(jié)合牢固。

根據(jù)坡度線找坡貼灰餅，順排水方向沖筋，按排氣道位置設(shè)置分格縫。溝邊、拐角、管根，要在大面積施工前做好，同時必須滿足排水要求。大面積抹灰根據(jù)所沖筋鋪設(shè)砂漿，用木抹子抹平隨沖筋刮平，檢查平整度。在砂漿初凝前，用鐵抹子壓兩遍，找平壓實。找平層要進行養(yǎng)護，養(yǎng)護期不小于7天，待基層干燥后進行卷材防水施工。

6．5卷材防水施工

將基層清理干凈。檢查含水率，控制在9％以下，方法：將1m見方的卷材置于找平層上，靜置3～4h，無水印，可認(rèn)為達到要求。

屋面卷材應(yīng)平行于屋脊方向鋪貼。先做好陰角，在大面積施工前作好下水口附加層處理，同時上層卷材與下層卷材接縫要錯開，卷材防水施工由專業(yè)分包單位按企業(yè)作業(yè)指導(dǎo)書進行施工。

7．質(zhì)量檢查

屋面工程每個分項施工完后，要及時辦理隱蔽工程驗收手續(xù)，未經(jīng)驗收的分項工程不得進行下一道工序施工。

分項工程驗收后工序簡要進行交接檢，并明確相互間的成品保護要求；卷材防水每道工序施工完后，有質(zhì)量檢查人員驗收合格，方可進行下—道防水施工。

8.成品保護

已經(jīng)鋪好的保溫層上、抹好的找平層上、鋪好的卷材防水層上不得直接行走小車，如果運輸需要應(yīng)墊腳手板。卷材鋪設(shè)時小車支腿用麻包包扎，防止刮破卷材下水口。通氣口采取臨時保護遮擋，防止阻塞和進入雜物。

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