最新物業(yè)管理方案計(jì)劃書(shū)(五篇)

“方”即方子、方法?！胺桨浮?，即在案前得出的方法，將方法呈于案前，即為“方案”。那么方案應(yīng)該怎么制定才合適呢？以下是我給大家收集整理的方案策劃范文，供大家參考借鑒，希望可以幫助到有需要的朋友。

物業(yè)管理方案的主要內(nèi)容篇一

針對(duì)公司招聘崗位類(lèi)型需求，我公司采用人員招聘會(huì)，公司內(nèi)部選拔，員工引薦以及網(wǎng)上招聘四種形式。

1 人才招聘會(huì)：人才招聘會(huì)舉辦的非常的頻繁，所以作為人員招聘的重要渠道，招聘會(huì)可以根據(jù)人才類(lèi)型，舉辦地，舉辦者等綜合考慮，參加部分大型招聘會(huì)。另外招聘會(huì)也是公司宣傳的一種重要手段，可以說(shuō)是一舉兩得。

2 公司內(nèi)部招聘選拔：這種方法最大的好處是能夠更好地激勵(lì)優(yōu)秀員工，我們給優(yōu)秀的員工一個(gè)嶄新的發(fā)展平臺(tái)，能夠進(jìn)一步的激發(fā)他的創(chuàng)造精神，從而實(shí)現(xiàn)為公司創(chuàng)造更大的效益，同時(shí)，這可以為公司保留更多的優(yōu)秀員工，提高公司穩(wěn)定性，這也為公司避免出現(xiàn)人才離職頻繁帶來(lái)的惡性循環(huán)提供一種解決辦法。這種方法可以促使我們?nèi)ゲ粩嚅_(kāi)發(fā)員工的才智，培養(yǎng)員工一專(zhuān)多能，也為公司出現(xiàn)人員緊缺時(shí)的一個(gè)緩解之措。

3 員工幫帶

對(duì)在職員工進(jìn)行宣傳，由老員工帶新員工的方式來(lái)獲取資源。同時(shí)制定相關(guān)的獎(jiǎng)勵(lì)方法，對(duì)相關(guān)進(jìn)行幫帶的老員工予以定額獎(jiǎng)勵(lì)；計(jì)劃；每月開(kāi)一次員工會(huì)議，積極引導(dǎo)、鼓勵(lì)在職員工介紹新成員。

4 網(wǎng)絡(luò)招聘

三 招聘組織

一個(gè)有效的招聘團(tuán)隊(duì)組織應(yīng)有以下幾個(gè)角色劃分：

1組長(zhǎng)：主要任務(wù)時(shí)監(jiān)督招聘工作的進(jìn)度，確保任務(wù)保質(zhì)保量完成。2副組長(zhǎng)：帶嚴(yán)格按照招聘計(jì)劃方案合理分配招聘任務(wù)，并帶領(lǐng)團(tuán)隊(duì)按計(jì)劃予以落實(shí)，確保完成任務(wù)。

3招聘項(xiàng)目專(zhuān)員：嚴(yán)格按照計(jì)劃推進(jìn)招聘工作的進(jìn)度，如期完成招聘任務(wù)。

并按照完成情 招聘組織人員要對(duì)招聘最終結(jié)果負(fù)相應(yīng)的責(zé)任，

況給予相應(yīng)的考評(píng)，并作為月度考評(píng)的重要依據(jù)，從而給招聘組織的執(zhí)行力加個(gè)保險(xiǎn)。

四 簡(jiǎn)歷的`篩選

重點(diǎn)注重以下幾點(diǎn)：

五、

面試

2工作閱歷，經(jīng)驗(yàn)，模式；發(fā)展?jié)摿?，心態(tài)，薪酬等。 3心理承受能力、交際能力等。

4再次進(jìn)行深度溝通，求職意愿、綜合素質(zhì)等

六

實(shí)習(xí)

一、招聘目的：

1、彌補(bǔ)企業(yè)人力資源的不足；

2、企業(yè)或各個(gè)崗位正常替補(bǔ)流動(dòng)人員引起的職位空缺；

二、招聘的導(dǎo)語(yǔ)：

根據(jù)公司人員需求狀況，按照輕重緩急列出招聘崗位清單，作出人員招聘計(jì)劃，明確各崗位需求人數(shù)、責(zé)任人、監(jiān)督者、完成時(shí)間等事項(xiàng)，并報(bào)請(qǐng)領(lǐng)導(dǎo)審批，人力資源部門(mén)按計(jì)劃落實(shí)，以確保找到與公司發(fā)展相適應(yīng)的人才。

三、招聘崗位：

銷(xiāo)售經(jīng)理、銷(xiāo)售助理、銷(xiāo)售人員、市場(chǎng)調(diào)查人員等

四、招聘形式：

1、簡(jiǎn)歷篩選：

(1)、專(zhuān)業(yè)與學(xué)歷：市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)、機(jī)電類(lèi)，大專(zhuān)等；

(2)、工作經(jīng)驗(yàn)：是否做過(guò)業(yè)務(wù)，模式怎樣等；

(3)、發(fā)展?jié)摿Γ汉?jiǎn)歷制作上、 學(xué)歷上、經(jīng)歷上等

2、面試：

主要考慮以下幾個(gè)方面

（2）工作閱歷、經(jīng)驗(yàn)、模式；發(fā)展?jié)摿?、心態(tài)；薪酬等

（3）心理承受能力、交際能力等；

（4）再次進(jìn)行深度溝通，求職意愿、綜合素質(zhì)等

五、招聘組織：

一個(gè)有效的招聘團(tuán)隊(duì)組織應(yīng)該有以下幾個(gè)角色劃分：

1、組長(zhǎng)（ ）：主要是監(jiān)督招聘工作的進(jìn)度，確保任務(wù)保質(zhì)保量完成。

2、副組長(zhǎng)（ ）：帶嚴(yán)格按照招聘計(jì)劃方案合理分配招聘任務(wù)，并帶領(lǐng)團(tuán)隊(duì)按計(jì)劃予以落實(shí)，確保完成任務(wù)。

3、招聘項(xiàng)目專(zhuān)員（ ）：嚴(yán)格按照計(jì)劃推進(jìn)招聘工作的進(jìn)度，如期完成招聘任務(wù)。

招聘組織人員要對(duì)招聘最終結(jié)果負(fù)相應(yīng)的責(zé)任，并按照完成情況給予相應(yīng)的考評(píng)，并作為月度考評(píng)的重要依據(jù)，從而給招聘組織的執(zhí)行力加一個(gè)保險(xiǎn)。

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物業(yè)管理方案的主要內(nèi)容篇二

連云港市薔薇河地區(qū)處在沂沭泗流域的最下游，境內(nèi)的新沭河、新沂河承擔(dān)著整個(gè)沂沭泗流域80000k㎡的下泄洪水，且從市區(qū)北、南兩面穿市境入海，是典型的洪水走廊。而直接受新沭河高水位行洪頂托影響的區(qū)域性洪水河道薔薇河，從西傍城區(qū)而與新沭河合港入海，善后河高水則從城南由西向東入海。城市東、北兩面臨海，再加西部崗嶺地區(qū)的石梁河、安峰山兩座大型水庫(kù)和七座中型水庫(kù)均以居高臨下的態(tài)勢(shì)面向市區(qū)，形成洪、潮合圍的情勢(shì)，給大浦河流域排水和城市防洪帶來(lái)十分嚴(yán)峻的局面和繁重的工程任務(wù)。

為了減輕薔薇河和新沭河行洪時(shí)對(duì)城區(qū)的壓力，實(shí)施大浦河調(diào)尾工程勢(shì)在必行，工程規(guī)模一是分流大浦河流域排澇流量105m3/s，二是分流排淡河區(qū)間來(lái)水125m3/s，新辟入海水道排澇流量200m3/s。工程新開(kāi)及拓寬疏浚河道全長(zhǎng)13km，以及沿線(xiàn)配套建筑物工程加固或改建。河道斷面分兩種，前段4.7km采用梯型斷面，河道邊坡為1：4，底寬35～50m，河底高程-1.0～1.35m;后段(入海段)8.3km全為新開(kāi)挖河道，采用復(fù)式斷面，河道底寬40～110m，河道邊坡1：4.5，河底高程為-1.35～-2.00m，堤頂寬10m，高程4.00m，灘面青坎寬度兩邊各15m。

大浦河調(diào)尾工程主要以土方開(kāi)挖為主要內(nèi)容，共需開(kāi)挖土方量380萬(wàn)m3，由于工程全線(xiàn)地質(zhì)基本以海淤土為主，目前該工程正在實(shí)施。本文就工程河道土方開(kāi)挖施工方案進(jìn)行總結(jié)，以供類(lèi)似工程借鑒參考。

河道土方開(kāi)挖工作內(nèi)容及施工工序主要包括：準(zhǔn)備工作、場(chǎng)地清理、施工期排水、邊坡觀(guān)測(cè)、完工驗(yàn)收的維護(hù)以及將開(kāi)挖可利用土方的堆放，廢棄的土方運(yùn)至指定的堆放區(qū)并加以保護(hù)、處理等工作。

一、施工準(zhǔn)備

施工前，詳細(xì)了解工程地質(zhì)結(jié)構(gòu)，地形地貌和水文地質(zhì)情況，對(duì)可能引起的滑坡和塌方體采用預(yù)防性的保護(hù)措施，對(duì)陡坡的孤石或崩塌體等應(yīng)事先做好妥善的清理和支護(hù)，并仔細(xì)檢查邊坡的.穩(wěn)定性。進(jìn)場(chǎng)前，先用手搖鉆進(jìn)行土層加密鉆孔，掌握好土層情況和土層厚度，根據(jù)不同土質(zhì)采取不同的施工方案。

根據(jù)測(cè)量控制和測(cè)設(shè)資料，結(jié)合施工技術(shù)條款，施工圖紙和監(jiān)理工程師的指示，測(cè)放出土方開(kāi)挖工程的開(kāi)挖線(xiàn)。向監(jiān)理工程師提供開(kāi)挖施工平面圖(含施工交通線(xiàn)路布置圖)、土方平衡計(jì)劃與開(kāi)挖程序，施工設(shè)備的配備和勞動(dòng)力安排、排水或降低水位的措施，土料利用和棄土輸出措施等，經(jīng)監(jiān)理工程師審批后實(shí)施。

二、場(chǎng)地清理

場(chǎng)地清理包括植被清理和表土清挖。包括永久和臨時(shí)工程、料場(chǎng)、棄土場(chǎng)子等。施工用地需要清理的全部區(qū)域的地表。植被清理：采用挖機(jī)和推土機(jī)將開(kāi)挖線(xiàn)仙的雜物，草根(樹(shù)根)垃圾和廢渣等全部清除，運(yùn)至監(jiān)理工程師指定的場(chǎng)子地進(jìn)行堆放或掩埋。表土的清挖、堆放：按監(jiān)理工程師指示的表土開(kāi)挖深度進(jìn)行開(kāi)挖，并將開(kāi)挖的有機(jī)土壤運(yùn)到指定區(qū)堆放，防止土壤被沖刷或流失。

三、施工期排水及降水措施

首先，要依據(jù)現(xiàn)場(chǎng)測(cè)量放樣資料，對(duì)原河道的集水進(jìn)行估算，確定施工集水的抽排設(shè)備及方案。其次，開(kāi)挖前要結(jié)合永久性排水設(shè)施的布置，規(guī)范好開(kāi)挖區(qū)域內(nèi)外的臨時(shí)性排水措施。另外，對(duì)位于地下水位下的土方開(kāi)挖，為了能使施工的正常進(jìn)行和開(kāi)挖的質(zhì)量，應(yīng)開(kāi)挖明溝和設(shè)置適當(dāng)?shù)募樱档偷叵滤唬_保地下水位降低至最低開(kāi)挖面0.5m以下。施工過(guò)程中嚴(yán)格控制地下水位，及時(shí)排除地面水，以防止地下水對(duì)構(gòu)造物及基坑的頂托破壞。

四、土方開(kāi)挖方法和程序

根據(jù)河道設(shè)計(jì)斷面和土方施工技術(shù)規(guī)范所規(guī)定的加寬及增放坡度計(jì)算后，進(jìn)行開(kāi)挖，不得陡于設(shè)計(jì)坡比防止欠挖，并嚴(yán)禁掏挖施工。對(duì)發(fā)生超挖的斷面，要根據(jù)監(jiān)理工程師指示采用適宜填料填筑并夯實(shí)到設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)。

土方開(kāi)挖時(shí)，在監(jiān)理工程師復(fù)核認(rèn)可的開(kāi)挖線(xiàn)內(nèi)進(jìn)行機(jī)械施工，施工中定期測(cè)量校正開(kāi)挖斷面尺寸，對(duì)機(jī)械開(kāi)挖的邊坡和基坑標(biāo)高，預(yù)留適當(dāng)余量，再用人工修整。避免機(jī)械開(kāi)挖擾動(dòng)下層土方，破壞邊坡的坡度及平整度。

機(jī)械開(kāi)挖應(yīng)從上而下分層分段依次進(jìn)行，嚴(yán)禁在高度超過(guò)3m或在不穩(wěn)定土體之下“偷巖”(無(wú)坡腳或負(fù)坡腳)作業(yè)。在挖方邊坡上如發(fā)現(xiàn)有土體或?qū)е峦馏w向挖方一側(cè)滑移的軟弱夾層、裂隙時(shí)，應(yīng)及時(shí)清除和采取相應(yīng)措施，以防止土體崩塌與下滑。

五、土料利用和棄渣措施

在土方開(kāi)挖時(shí)，開(kāi)挖河道周邊不許堆載，挖土隨挖隨運(yùn)，保證新開(kāi)挖河道的安全可靠。開(kāi)挖的土方分別按可利用渣料和廢渣運(yùn)至指定點(diǎn)分類(lèi)堆放，要保持渣料堆體的邊坡穩(wěn)定。可利用渣料和廢渣應(yīng)采取可靠的保護(hù)措施，避免受污染和侵蝕。棄土區(qū)周邊(三邊)設(shè)排水溝，深0.8m，底寬0.5m，以防堆土浸泡在水中造成滑坡。

六、土方開(kāi)挖安全措施

1.主體工程的臨時(shí)開(kāi)挖邊坡要結(jié)合實(shí)際地形和開(kāi)挖深度，自行確定邊坡度，報(bào)監(jiān)理工程師審批。永久性的護(hù)面的加固工作應(yīng)及時(shí)完成，避免受雨水沖刷。必要時(shí)，設(shè)置測(cè)量觀(guān)測(cè)點(diǎn)，及時(shí)觀(guān)測(cè)邊坡變化情況，并做好記錄，施工中，如出現(xiàn)裂縫和滑動(dòng)跡象時(shí)，立即暫停施工，采取應(yīng)急搶救措施，并通知監(jiān)理工程師。

2.機(jī)械施工要派專(zhuān)職人員進(jìn)行指揮，和負(fù)責(zé)道路交通指揮，在轉(zhuǎn)彎和道口派專(zhuān)人指揮并設(shè)警示牌。

3.對(duì)職工經(jīng)常進(jìn)行安全生產(chǎn)教育和法制教育，每周至少進(jìn)行一次安全生產(chǎn)大檢查，將一切事故隱患消滅在萌芽狀態(tài)中。

4.遇有地下水部位的土方開(kāi)挖，應(yīng)保持降低地下水位在開(kāi)挖底面0.5m以下，防止地下水?dāng)_動(dòng)基底土。在降水過(guò)程中，應(yīng)防止相鄰及附近已有建筑物或構(gòu)筑物、道路、管線(xiàn)等發(fā)生下沉或變形，必要時(shí)與設(shè)計(jì)、建設(shè)單位協(xié)商，對(duì)原建筑物地基采取回灌技術(shù)等防護(hù)措施。

5.嚴(yán)禁機(jī)械在開(kāi)挖邊坡及坡頂運(yùn)行頻繁，避免由于人為因素增加荷載導(dǎo)致河道滑坡。

6.實(shí)施過(guò)程應(yīng)加強(qiáng)沉降及變形觀(guān)測(cè)，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題應(yīng)及時(shí)采取措施予以解決。

物業(yè)管理方案的主要內(nèi)容篇三

房地產(chǎn)策劃是指在房地產(chǎn)領(lǐng)域內(nèi)運(yùn)用科學(xué)規(guī)范的策劃行為。接下來(lái)小編為你帶來(lái)房地產(chǎn)概念方案設(shè)計(jì)主要內(nèi)容，希望對(duì)你有幫助。

根據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的具體目標(biāo)，以客觀(guān)的市場(chǎng)調(diào)研和市場(chǎng)定位為基礎(chǔ)，以獨(dú)特的主題策劃為核心，綜合運(yùn)用各種策劃手段，按一定的程序?qū)ξ磥?lái)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行創(chuàng)造性的規(guī)劃，并以具有可操作性的房地產(chǎn)策劃文本作為結(jié)果的活動(dòng)。

是指對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資開(kāi)發(fā)中涉及的諸多要素(經(jīng)濟(jì)、政策、法規(guī)、規(guī)劃、國(guó)土、市場(chǎng)、消費(fèi)者、人文、地理、環(huán)境、交通、商業(yè)、市政配套等)進(jìn)行客觀(guān)調(diào)查，并通過(guò)科學(xué)系統(tǒng)的定量定性分析和邏輯判斷，尋找到滿(mǎn)足項(xiàng)目眾多元素的結(jié)合點(diǎn)(城市規(guī)劃條件的滿(mǎn)足、房地產(chǎn)商經(jīng)濟(jì)合理回報(bào)的需要、購(gòu)房消費(fèi)者的有效需求等)。簡(jiǎn)言之，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查是房地產(chǎn)市場(chǎng)策劃的基礎(chǔ)，房地產(chǎn)市場(chǎng)策劃是房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的歸宿。市場(chǎng)策劃的成果及結(jié)論(項(xiàng)目戰(zhàn)略定位及產(chǎn)品定位建議)對(duì)后續(xù)各階段策劃具有方向性和指導(dǎo)性，市場(chǎng)策劃是房地產(chǎn)策劃的首要環(huán)節(jié)之一。

項(xiàng)目總平規(guī)劃、套型、戶(hù)型及戶(hù)型比、戶(hù)型面積、交通系數(shù)、公攤系數(shù)、使用系數(shù)、配置標(biāo)準(zhǔn)、環(huán)境景觀(guān)設(shè)計(jì)等等，產(chǎn)品本身的品質(zhì)是最主要的策劃內(nèi)容。房地產(chǎn)策劃就是將市場(chǎng)策劃的成果，通過(guò)建筑技術(shù)語(yǔ)言將其表現(xiàn)出來(lái)的一個(gè)過(guò)程。產(chǎn)品策劃是介于城市規(guī)劃與建筑設(shè)計(jì)(設(shè)計(jì)院所)之間的一項(xiàng)重要“斷層”工作，也是我國(guó)目前房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過(guò)程中最薄弱的環(huán)節(jié)，是房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展到今天的必然產(chǎn)物。

是指房地產(chǎn)策劃商及發(fā)展商對(duì)將來(lái)要發(fā)生的營(yíng)銷(xiāo)行為進(jìn)行超前決策。為實(shí)現(xiàn)目的，達(dá)到預(yù)期目標(biāo)，就必須與市場(chǎng)策劃、房地產(chǎn)策劃建立密切的關(guān)系，科學(xué)地分析市場(chǎng)、顧客及與之相關(guān)的各種因素，然后創(chuàng)造性運(yùn)用自身的能量，力求在適當(dāng)?shù)臅r(shí)間，適當(dāng)?shù)牡攸c(diǎn)，以適當(dāng)?shù)膬r(jià)格和促銷(xiāo)方式讓顧客獲得滿(mǎn)足。如果推銷(xiāo)一種觀(guān)念，就有必要采取一定的策略和技術(shù)使大眾自覺(jué)地接受它，而在這個(gè)過(guò)程中，營(yíng)銷(xiāo)策劃人員所做的分析、判斷、推理、預(yù)測(cè)、構(gòu)思、設(shè)計(jì)、安排、部署、實(shí)施等工作，便是房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃。

營(yíng)銷(xiāo)策劃就是將市場(chǎng)策劃、產(chǎn)品策劃兩階段的策劃成果，通過(guò)系統(tǒng)而形象的表現(xiàn)手法將產(chǎn)品的各種優(yōu)勢(shì)(賣(mài)點(diǎn))淋漓盡致地訴求給鎖定的目標(biāo)客戶(hù)群。營(yíng)銷(xiāo)策劃包括營(yíng)銷(xiāo)推廣、營(yíng)銷(xiāo)執(zhí)行兩大部分。營(yíng)銷(xiāo)策劃是最終實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品飛躍為商品的過(guò)程和手段。

是指房地產(chǎn)商從項(xiàng)目選址到購(gòu)買(mǎi)土地使用權(quán)始，經(jīng)過(guò)項(xiàng)目全程策劃，規(guī)劃設(shè)計(jì)和施工建設(shè)等過(guò)程，建造成可以滿(mǎn)足人們某種需要的建筑物及其附屬設(shè)備、設(shè)施與環(huán)境、即房地產(chǎn)產(chǎn)品，然后將其在市場(chǎng)上銷(xiāo)售，將房地產(chǎn)產(chǎn)品出售給新的投資者或使用者，并通過(guò)這個(gè)交換過(guò)程收回投資以實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)商獲取收益的目標(biāo)過(guò)程。其中包括房地產(chǎn)生產(chǎn)和流通的統(tǒng)一的過(guò)程即稱(chēng)之為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)策劃。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)策劃是一個(gè)完整的過(guò)程，它由開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)準(zhǔn)備、項(xiàng)目工程管理和完成項(xiàng)目銷(xiāo)售等四個(gè)階段組成。

在環(huán)節(jié)眾多周期漫長(zhǎng)的房地產(chǎn)投資全過(guò)程中，任何一個(gè)環(huán)節(jié)都可能省時(shí)省錢(qián)。如：降低土地成本、降低稅費(fèi)、降低土建成本、總平成本、配套成本的控制等。以及在控制工程及開(kāi)發(fā)成本的基礎(chǔ)上保證品質(zhì)、進(jìn)度。同時(shí)開(kāi)發(fā)策劃的前期核心工作是項(xiàng)目可行性研究，后期核心工作是項(xiàng)目工程管理。

物業(yè)管理就是物業(yè)管理企業(yè)受業(yè)主委托，以商業(yè)經(jīng)營(yíng)的手段管理物業(yè)，為業(yè)主和承租人提供高效、優(yōu)質(zhì)和經(jīng)濟(jì)的服務(wù)。

1.經(jīng)營(yíng)

主要是指按房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律進(jìn)行商業(yè)企劃、制定并實(shí)施銷(xiāo)售方案，或是評(píng)估租金，制定出租方案，以便使物業(yè)保值甚至增值。

2.管理

主要是掌握房地產(chǎn)的變動(dòng)和使用情況，使房屋得到即使修繕，保持房屋的使用功能，使房屋的數(shù)量、產(chǎn)權(quán)、建筑形式、完好程度、設(shè)備使用情況等及時(shí)準(zhǔn)確地記錄下來(lái)，及時(shí)變更有關(guān)記錄;此外，管理工作還包括物業(yè)管理公司內(nèi)部財(cái)務(wù)、人事上的綜合管理，以保證經(jīng)營(yíng)、服務(wù)的正常運(yùn)行的策劃。

3.服務(wù)

是指準(zhǔn)確、及時(shí)地滿(mǎn)足用戶(hù)要求，如清潔、保安、綠化及各種特約服務(wù)的策劃。

物管策劃的主要作用是：就是體現(xiàn)房地產(chǎn)商品或企業(yè)品牌的延伸策劃，包含房地產(chǎn)商品的售前、售中、售后各服務(wù)階段。物管質(zhì)量的優(yōu)劣，對(duì)企業(yè)品牌和后續(xù)項(xiàng)目的投資開(kāi)發(fā)成功與否，在房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)慘烈的今天，其作用愈來(lái)愈明顯。

房地產(chǎn)廣告策劃是在廣泛的市場(chǎng)策劃調(diào)查研究基礎(chǔ)上，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)和個(gè)案進(jìn)行分析，以決定廣告活動(dòng)的策略和廣告實(shí)施計(jì)劃，力求廣告進(jìn)程的合理化和廣告效果的最大化。房地產(chǎn)廣告策劃不僅能夠進(jìn)一步明確開(kāi)發(fā)商的目標(biāo)市場(chǎng)和產(chǎn)品定位，而且能夠細(xì)化開(kāi)發(fā)商的營(yíng)銷(xiāo)策略，最大限度地發(fā)揮廣告活動(dòng)在市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)中的作用。

房地產(chǎn)在開(kāi)發(fā)策劃時(shí)，就要加強(qiáng)廣告意識(shí)，不僅要使廣告發(fā)布的內(nèi)容和行為符合有關(guān)法律、法規(guī)的.要求，而且要合理控制廣告費(fèi)用投入，使廣告能起到有效的促銷(xiāo)作用。在做房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃方案時(shí)，不僅要考慮具體的廣告的實(shí)施計(jì)劃，如廣告的媒體、投入力度、頻度等，還要深入、系統(tǒng)地進(jìn)行廣告策劃。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，代理公司和廣告公司的深層次介入，廣告策劃已成為房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)的客觀(guān)要求。

房地產(chǎn)全程策劃，簡(jiǎn)單地說(shuō)就是對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行“全過(guò)程”的策劃，即從項(xiàng)目前期的市場(chǎng)調(diào)研開(kāi)始到項(xiàng)目后期的物業(yè)服務(wù)等各個(gè)方面都進(jìn)行全方位策劃。全程策劃強(qiáng)調(diào)為投資者提供標(biāo)本兼治的全過(guò)程策劃服務(wù)，每個(gè)環(huán)節(jié)都以提升項(xiàng)目的價(jià)值為重點(diǎn)，圍繞提升項(xiàng)目的價(jià)值來(lái)運(yùn)用各種手段，使項(xiàng)目以最佳的狀態(tài)走向市場(chǎng)。

第一種是在項(xiàng)目接手后，從市場(chǎng)調(diào)研、規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑方案、概念設(shè)計(jì)、形象設(shè)計(jì)、營(yíng)銷(xiāo)策劃、廣告推廣、銷(xiāo)售代理以及售后服務(wù)等一系列環(huán)節(jié)都參與進(jìn)去，并在各個(gè)專(zhuān)業(yè)上具體操作，直到項(xiàng)目成功推出市場(chǎng)。這種策劃方向要求策劃人員素質(zhì)好、水平高、技術(shù)全面，從策劃總監(jiān)、策劃主管、策劃操作的各層面人員都要相互協(xié)調(diào)、相互合作。而且，要求最低層面的技術(shù)人員如建筑設(shè)計(jì)、廣告平面、銷(xiāo)售代理等人員都對(duì)策劃規(guī)律全面熟悉。這種全程策劃方向難度相當(dāng)大，人員結(jié)構(gòu)、知識(shí)結(jié)構(gòu)的要求相當(dāng)嚴(yán)謹(jǐn)，只有極少數(shù)有實(shí)力的策劃咨詢(xún)公司能承擔(dān)這樣的全程策劃。

第二種是項(xiàng)目的一系列環(huán)節(jié)都參與進(jìn)去，但不涉及到具體專(zhuān)業(yè)操作層面。市場(chǎng)調(diào)查、建筑設(shè)計(jì)、形象設(shè)計(jì)、廣告發(fā)布、銷(xiāo)售代理等由各專(zhuān)業(yè)公司去操作。全程策劃公司只是做總策劃及統(tǒng)籌，把各種不同的專(zhuān)業(yè)公司整合一起，按照總策劃的方向行事。此策劃方向人員不多，但都是策劃精英，能主持各方面的專(zhuān)業(yè)工作，把專(zhuān)業(yè)公司協(xié)調(diào)、統(tǒng)籌好。該策劃方向被運(yùn)用到眾多的策劃咨詢(xún)公司。

第三種由于策劃咨詢(xún)公司的專(zhuān)業(yè)特長(zhǎng)不同，在全過(guò)程策劃服務(wù)的前提下，有的在規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑設(shè)計(jì)及環(huán)境設(shè)計(jì)方面參與比較多;有的在市場(chǎng)調(diào)研、投資分析方面有擅長(zhǎng);有的在廣告策劃方面有突出的表現(xiàn);還有的在策劃銷(xiāo)售方面最有能力。他們運(yùn)用自己的專(zhuān)業(yè)特長(zhǎng)有所側(cè)重，但不丟掉全程策劃的宗旨，也取得了較好的策劃效果。這種策劃方向在策劃咨詢(xún)公司中也不少。

全程策劃模式比較適用于中小型項(xiàng)目操作運(yùn)行，這樣各個(gè)環(huán)節(jié)較容易策劃到位，大的項(xiàng)目如幾千畝的大盤(pán)就會(huì)感到力不從心。這時(shí)，就應(yīng)該采用其他策劃模式與之交叉進(jìn)行，取長(zhǎng)補(bǔ)短。

1、市場(chǎng)調(diào)研分析--對(duì)項(xiàng)目所處的經(jīng)濟(jì)環(huán)境、項(xiàng)目當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況、項(xiàng)目所在區(qū)域同類(lèi)樓盤(pán)進(jìn)行調(diào)研分析。

2、土地價(jià)值研判--挖掘土地的潛在價(jià)值，對(duì)土地的優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)、機(jī)會(huì)和威脅進(jìn)行分析研究。

3、項(xiàng)目定位--通過(guò)對(duì)項(xiàng)目自身?xiàng)l件及土地價(jià)值、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)情況分析，確定項(xiàng)目定位策略，決定目標(biāo)客戶(hù)及樓盤(pán)形象，決定項(xiàng)目市場(chǎng)定位、功能定位及形象定位。

4、項(xiàng)目概念規(guī)劃--提出建議性項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、市場(chǎng)要求、規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑風(fēng)格、戶(hù)型設(shè)計(jì)及綜合設(shè)施配套等。

5、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)--根據(jù)項(xiàng)目概念規(guī)劃交由專(zhuān)業(yè)的設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)做項(xiàng)目詳細(xì)的規(guī)劃設(shè)計(jì)。如建筑設(shè)計(jì)、環(huán)境設(shè)計(jì)、配套設(shè)計(jì)等。

6、項(xiàng)目形象策劃--開(kāi)發(fā)商與項(xiàng)目的形象整合，項(xiàng)目形象、概念及品牌前期推廣。

7、項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃--分析項(xiàng)目環(huán)境狀況，突現(xiàn)其價(jià)值。找準(zhǔn)項(xiàng)目市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)機(jī)會(huì)點(diǎn)及障礙點(diǎn)，整合項(xiàng)目外在資源，挖掘并向公眾告知樓盤(pán)自身所具有的特色賣(mài)點(diǎn)。

8、項(xiàng)目服務(wù)策劃--與項(xiàng)目定位相適應(yīng)的物業(yè)管理概念提示，將服務(wù)意識(shí)傳播給員工，構(gòu)建以服務(wù)為圓心的組織架構(gòu)。

9、項(xiàng)目品牌策劃--抓住企業(yè)和項(xiàng)目培養(yǎng)品牌，延伸品牌的價(jià)值，創(chuàng)造可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略。

業(yè)，其價(jià)值越來(lái)越取決于他們的從策略面與左右面上取得生產(chǎn)、分配及應(yīng)用知識(shí)的能力。這種能力，就是思想、智力、方略等。智能與財(cái)富結(jié)合在一起，還會(huì)爆發(fā)出巨大的能量。

第二、房地產(chǎn)策劃在房地產(chǎn)企業(yè)充當(dāng)智囊團(tuán)、思想庫(kù)，是企業(yè)決策者的親密助手。主要表現(xiàn)在：首先，房地產(chǎn)策劃是接觸面大、實(shí)踐廣泛。從項(xiàng)目選址直到物業(yè)服務(wù)的每個(gè)環(huán)節(jié)，策劃活動(dòng)都參與其中。其次，房地產(chǎn)策劃的案例精彩、手段多。在房地產(chǎn)策劃的每個(gè)成功案例中，都有不少精彩絕妙的概念。理念、創(chuàng)意和手段。第三，房地產(chǎn)策劃的思想活躍、理論很豐富。由于眾多策劃人努力實(shí)踐，勤奮耕耘，在創(chuàng)造許多精彩的項(xiàng)目典范和營(yíng)銷(xiāo)經(jīng)典的同時(shí)，還梳理出不少閃光的策劃概念、思想和總結(jié)出富有創(chuàng)見(jiàn)的策劃理論。這些都給房地產(chǎn)企業(yè)以智力、思想、策略的幫助與支持，給房地產(chǎn)企業(yè)出謀劃策，創(chuàng)造更多的經(jīng)濟(jì)效益。

第三、房地產(chǎn)策劃在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)中自始至終貫穿一起，為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成功保駕護(hù)航。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)要完成一個(gè)項(xiàng)目周期，需要經(jīng)過(guò)市場(chǎng)調(diào)研、項(xiàng)目選址、投資研究、規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑施工、營(yíng)銷(xiāo)推廣、物業(yè)服務(wù)等一系列過(guò)程，這些過(guò)程中的某一環(huán)節(jié)出現(xiàn)問(wèn)題，都會(huì)影響到項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)進(jìn)程，甚至使項(xiàng)目變成“半拉子"工程。房地產(chǎn)策劃參與項(xiàng)目的每個(gè)環(huán)節(jié)，通過(guò)概念設(shè)計(jì)及各種策劃手段，使開(kāi)發(fā)的商品房適銷(xiāo)對(duì)路，占領(lǐng)市場(chǎng)。

第一、房地產(chǎn)策劃能使企業(yè)決策準(zhǔn)確，避免項(xiàng)目運(yùn)作出現(xiàn)偏差。

房地產(chǎn)策劃是在對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研后形成的，它是策劃人不斷地面對(duì)市場(chǎng)而總結(jié)出來(lái)的智慧結(jié)晶。因此，它可以作為房地產(chǎn)企業(yè)的參謀，使企業(yè)及企業(yè)家決策更為準(zhǔn)確，避免項(xiàng)目在運(yùn)作中出現(xiàn)的偏差。

第二、房地產(chǎn)策劃能使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目增強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)能力，使其穩(wěn)操勝券，立于不敗之地。近年來(lái)房地產(chǎn)企業(yè)重新“洗牌”，概念不斷創(chuàng)新，開(kāi)發(fā)模式不斷突破，一個(gè)個(gè)近千畝的大樓盤(pán)相繼出現(xiàn)，競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈，決定者大有“四面楚歌”的感慨。在這種情況下，房地產(chǎn)策劃就更能發(fā)揮它的特長(zhǎng)，增強(qiáng)項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)能力，贏得主動(dòng)地位。

第三、能探索解決企業(yè)管理問(wèn)題，增強(qiáng)企業(yè)的管理創(chuàng)新能力。房地產(chǎn)企業(yè)要贏得市場(chǎng)，商品房要賣(mài)得出去，重點(diǎn)是管理創(chuàng)新。策劃人幫助房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)管理創(chuàng)新，就是遵循科學(xué)的策劃程序，從尋求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的問(wèn)題入手，探索解決管理問(wèn)題的有效途徑。

第四、能有效地整合房地產(chǎn)項(xiàng)目資源，使之形成優(yōu)勢(shì)。

要開(kāi)發(fā)好一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，需要調(diào)動(dòng)很多資源協(xié)調(diào)發(fā)展，如概念資源、人力資源、物力資源、社會(huì)資源等。這些資源在房地產(chǎn)策劃還沒(méi)參與以前，是分散的、凌亂的，甚至是沒(méi)有中心的。房地產(chǎn)策劃參與到各種資源中去，理清它們的關(guān)系，分析他們的功能，幫助它們團(tuán)結(jié)一起，圍繞中心，形成共同的目標(biāo)。 此外，房地產(chǎn)策劃還有預(yù)測(cè)未來(lái)市場(chǎng)，滿(mǎn)足居民居住具體要求等作用。

漢沽位于天津東部濱海地區(qū)，是天津?yàn)I海新區(qū)的重要組成部分，轄區(qū)面積441.5平方公里區(qū)政府坐落在寨上街轄區(qū)內(nèi)，全區(qū)共有常駐人口17萬(wàn)。

漢沽是我國(guó)重要的化學(xué)工業(yè)基地之一，已形成以海洋化工為主，多門(mén)類(lèi)綜合發(fā)展的工業(yè)體系，全區(qū)共有工業(yè)企業(yè)300余家，主要有制鹽、化工、輕紡、服裝、冶金、機(jī)械加工等十多個(gè)工業(yè)門(mén)類(lèi)。漢沽不僅是一個(gè)工業(yè)重地，而且還是一個(gè)魚(yú)米之鄉(xiāng)，盛產(chǎn)水稻、水果及水產(chǎn)品。其中的茶淀葡萄和水產(chǎn)品久負(fù)盛名。

xx所在寨上街，其南部為天津老牌化工企業(yè)—天津化工廠(chǎng)，她曾為漢沽區(qū)的發(fā)展立下了汗馬功勞，但隨著改革開(kāi)放的進(jìn)行及國(guó)有老企業(yè)的通病，企業(yè)的效益大不如前，也在某種程度上影響了漢沽區(qū)的發(fā)展。隨著漢沽新一屆領(lǐng)導(dǎo)班子對(duì)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，將第三產(chǎn)業(yè)作為漢沽區(qū)結(jié)構(gòu)的補(bǔ)充體，使?jié)h沽成為一個(gè)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)多角化的地區(qū)，從而保證漢沽區(qū)經(jīng)濟(jì)的健康、可持續(xù)發(fā)展。

由于漢沽房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展屬于初級(jí)階段，市場(chǎng)對(duì)價(jià)格的敏感度較高，面對(duì)產(chǎn)品的認(rèn)知及感知程度相對(duì)較低，故此我們?cè)诜治龈?jìng)爭(zhēng)對(duì)手時(shí)主要針對(duì)地段、價(jià)格、產(chǎn)品三個(gè)層面進(jìn)行歸納與比較，我們將其分為直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手與間接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。

1、在漢沽我們的直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手是誰(shuí)呢？

2、在漢沽我們的間接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手？

綠地人家的產(chǎn)品規(guī)劃屬純南方模式，不能與本地居住習(xí)慣相對(duì)接；而濱河小區(qū)的產(chǎn)品規(guī)劃雖與本地居住習(xí)慣相符，但其產(chǎn)品的規(guī)劃、設(shè)計(jì)水平與第壹城相比較仍不在同一層面，要落后與第壹城。而富達(dá)花園的規(guī)劃、設(shè)計(jì)，仍初級(jí)產(chǎn)品形態(tài)；綠地、濱河及富達(dá)的銷(xiāo)售均價(jià)與第壹城相差500元左右，故此在目標(biāo)人群層面，不與第壹城形成直接競(jìng)爭(zhēng)。

綠地人家27萬(wàn)平方米1760社區(qū)規(guī)模較大，銷(xiāo)售單價(jià)較低，一期開(kāi)發(fā)面積7萬(wàn)平米，整體社區(qū)規(guī)劃及戶(hù)型設(shè)計(jì)較為南方化，銷(xiāo)售樓層以一、二、三、六層為主。

濱河小區(qū)12萬(wàn)平方米1584社區(qū)規(guī)劃有中心景觀(guān)帶，五層建筑形態(tài)，社區(qū)無(wú)會(huì)所，鄰近薊運(yùn)河及烈士陵園，價(jià)格優(yōu)勢(shì)明顯，戶(hù)型面積控制較好，并帶簡(jiǎn)單裝修。

井田·藍(lán)月灣6萬(wàn)平方米2050l型地塊，與第壹城一路之隔，戶(hù)型、價(jià)格、配套與第壹城相近。

分析：從已銷(xiāo)售的戶(hù)型比來(lái)看，其中兩室占了絕對(duì)的比例，即便是頂層的兩室也由于價(jià)位較低得到了市場(chǎng)的認(rèn)可，所以我們有理由說(shuō)，漢沽市場(chǎng)的主要需求在兩室，對(duì)于一室戶(hù)型的銷(xiāo)售由于存量較大，我們?nèi)孕杞o予足夠的重視。在兩室的銷(xiāo)售當(dāng)中主要以a、b、e戶(hù)型為主導(dǎo)，是典型的經(jīng)典戶(hù)型，面積在90—100㎡之間，這樣也從另一側(cè)面反映了我們客戶(hù)的主流消費(fèi)價(jià)格在18萬(wàn)左右。

在我們項(xiàng)目樓棟售出情況的分析中我們可以看出，大量消費(fèi)出現(xiàn)于臨街與臨學(xué)校的一面，而在景觀(guān)中心區(qū)附近的樓棟銷(xiāo)售情況一般。出現(xiàn)這種情況的原因，一方面是現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售控制的原因，一方面也與居住觀(guān)念有關(guān)。但這樣的銷(xiāo)售情況也為項(xiàng)目后期景觀(guān)節(jié)點(diǎn)釋放后的銷(xiāo)售，提供有力的產(chǎn)品支持。

分析：我們從已成交的客戶(hù)付款方式的比例中可以看出，一次性付款與貸款的比例相差較大，說(shuō)明當(dāng)?shù)氐南M(fèi)者在消費(fèi)能力上雖有一定的問(wèn)題，但他們具有相當(dāng)穩(wěn)定和充足的還款能力，且在消費(fèi)意識(shí)上較為超前，這當(dāng)然也與客戶(hù)的職業(yè)及受教育的程度有關(guān)。

分析：我們從已購(gòu)客戶(hù)的年齡層面上去分析，主要可以得出的判斷是我們的客戶(hù)以中年人為主，他們對(duì)新事物的接受能力較強(qiáng)，具有一定的購(gòu)買(mǎi)力及資金支配能力，相應(yīng)對(duì)生活質(zhì)量的要求也較高。而且我們從客戶(hù)的年齡層次分析中還可以得出另外一個(gè)問(wèn)題，即是他們的需求不只存在于房子一方面，在生活當(dāng)中還有更多的需求，比如：子女的教育問(wèn)題、娛樂(lè)問(wèn)題、收入及職業(yè)狀況問(wèn)題等。由于漢沽當(dāng)?shù)厝罕妼?duì)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)狀況的擔(dān)憂(yōu)，更多反映出的是對(duì)子女教育的關(guān)注較多。

分析：從已購(gòu)客戶(hù)的行業(yè)特征來(lái)看，大部分的已購(gòu)客戶(hù)集中在企、事業(yè)單位及個(gè)體行業(yè)。由此所反映出的是我們業(yè)主大部分為工薪階層，其收入狀況較穩(wěn)定，收入水平相對(duì)較優(yōu)厚。而這樣的客戶(hù)在漢沽當(dāng)?shù)氐臄?shù)量較多，為我們提供了較好的市場(chǎng)承接力，且在一方面確定了我們主要的宣傳目標(biāo)。

分析：從項(xiàng)目已購(gòu)客戶(hù)現(xiàn)居住區(qū)域情況的分析中，我們可以看出我們的主要消費(fèi)對(duì)象仍是以漢沽城區(qū)附近的居民為主，且以天化宿舍為主，這樣即為我們以后的宣傳通路指明的方向。

xx在前期的媒介宣傳過(guò)程中，主要是對(duì)漢沽區(qū)的發(fā)展、順馳的品牌、工程質(zhì)量、物業(yè)及部分戶(hù)型進(jìn)行了市場(chǎng)傳達(dá)。其項(xiàng)目的促銷(xiāo)活動(dòng)，主要是結(jié)合項(xiàng)目的工程節(jié)點(diǎn)進(jìn)行了一些老客戶(hù)的維系活動(dòng)。

在我們對(duì)宣傳及活動(dòng)的分析當(dāng)中，發(fā)現(xiàn)了其中存在三個(gè)方面的問(wèn)題。一是宣傳主題與客戶(hù)需求上的錯(cuò)位，也即宣傳內(nèi)容的針對(duì)性不強(qiáng)；二是在各宣傳節(jié)點(diǎn)上的訴求不能成為體系，缺乏對(duì)項(xiàng)目主題的支撐；三是宣傳中對(duì)產(chǎn)品的價(jià)值宣泄不足。

市場(chǎng)：在漢沽的房地產(chǎn)市場(chǎng)中充斥著大量的房地產(chǎn)項(xiàng)目，單從供應(yīng)量上來(lái)講已基本上可以滿(mǎn)足市場(chǎng)現(xiàn)有的消費(fèi)需求，而且在新的一年里將有新的地產(chǎn)公司進(jìn)入市場(chǎng)，并為市場(chǎng)帶來(lái)新的產(chǎn)品，這樣我們就可以說(shuō)20**年的漢沽房地產(chǎn)市場(chǎng)，將快速成長(zhǎng)為供大于求的買(mǎi)方市場(chǎng)。對(duì)于在市場(chǎng)中的各個(gè)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，漢沽將是一個(gè)各項(xiàng)目進(jìn)行快速掠奪的市場(chǎng)。

我們從目前所了解到的市場(chǎng)中各項(xiàng)目的銷(xiāo)售情況來(lái)看，雖然漢沽已經(jīng)進(jìn)入了買(mǎi)方市場(chǎng)，雖然各項(xiàng)目都已經(jīng)在市場(chǎng)中得到相應(yīng)的認(rèn)知，雖然各競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手之間的差異較大（包括產(chǎn)品及價(jià)格），但是卻沒(méi)能有一個(gè)項(xiàng)目成為市場(chǎng)追逐的熱點(diǎn)，成為市場(chǎng)銷(xiāo)售的領(lǐng)跑者，成為市場(chǎng)中最具殺傷力的項(xiàng)目。

在這樣的市場(chǎng)情況下，一方面給我們留下了一個(gè)絕佳的市場(chǎng)機(jī)會(huì)，一方面也讓我們反思我們近一年來(lái)所做工作的欠缺及未來(lái)工作中的跟進(jìn)措施。如果我們能夠在未來(lái)的工作中，及時(shí)總結(jié)我們的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，及時(shí)調(diào)整我們的營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略，及時(shí)登上市場(chǎng)領(lǐng)軍者的寶座，我們的項(xiàng)目明天將會(huì)異常光明。

產(chǎn)品：在漢沽房地產(chǎn)市場(chǎng)中，我們不能說(shuō)我們的產(chǎn)品規(guī)模是最大的，不能單就一個(gè)方面說(shuō)我們的產(chǎn)品是最好的，但我們可以說(shuō)我們產(chǎn)品的從整體上來(lái)說(shuō)是最好的，雖然我們銷(xiāo)售價(jià)格高于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，但這個(gè)價(jià)格是與其價(jià)值相符的，這從我們產(chǎn)品的前期銷(xiāo)售中即可看出。

雖然目前市場(chǎng)上普遍認(rèn)為我們的價(jià)格高，但那只是表面現(xiàn)象，那只是因?yàn)槲覀儧](méi)能在項(xiàng)目的前一階段銷(xiāo)售過(guò)程中讓市場(chǎng)認(rèn)清我們產(chǎn)品的價(jià)值而已，只要我們能讓消費(fèi)者實(shí)際感受到我們的產(chǎn)品，看到我們的產(chǎn)品價(jià)值，我們的銷(xiāo)售必然會(huì)放量，我們的項(xiàng)目必然會(huì)成為市場(chǎng)關(guān)注的熱點(diǎn)，我們的項(xiàng)目必然會(huì)成為市場(chǎng)的領(lǐng)跑者。

消費(fèi)者：在漢沽當(dāng)?shù)氐南M(fèi)市場(chǎng)中，主要以工薪收入階層為主，這是由當(dāng)?shù)叵鄬?duì)單一的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)所造成的。雖然這些工薪階層的收入水平不高，但是卻相對(duì)穩(wěn)定，這為他們購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)產(chǎn)品提供了物質(zhì)基礎(chǔ)。

同時(shí)由于他們受教育程度相對(duì)較高，這樣對(duì)新鮮事物的接受能力也相對(duì)于一般消費(fèi)者要強(qiáng)，因此也就說(shuō)明他們是我們的目標(biāo)消費(fèi)群體，是我們產(chǎn)品信息釋放的主渠道。

物業(yè)管理方案的主要內(nèi)容篇四

一是貫徹黨的十八屆三中全會(huì)《關(guān)于全面深化改革若干重大問(wèn)題的決定》和國(guó)務(wù)院《關(guān)于深化考試招生制度改革的實(shí)施意見(jiàn)》的需要。全會(huì)《決定》指出：探索招生和考試相對(duì)分離、學(xué)生考試多次選擇、學(xué)校依法自主招生、專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)組織實(shí)施、政府宏觀(guān)管理、社會(huì)參與監(jiān)督的運(yùn)行機(jī)制，從根本上解決一考定終身的弊端;逐步推行普通高?；诮y(tǒng)一高考和高中學(xué)業(yè)水平考試成績(jī)的綜合評(píng)價(jià)多元錄取機(jī)制。探索全國(guó)統(tǒng)考減少科目、不分文理科、外語(yǔ)等科目考試一年多考。國(guó)務(wù)院《實(shí)施意見(jiàn)》確定，2014年上海市、浙江省分別出臺(tái)高考招生制度綜合改革試點(diǎn)方案。本次改革就是以這些要求為指導(dǎo)所進(jìn)行的主動(dòng)探索和實(shí)踐。

二是適應(yīng)我省深化高中新課程改革的需要。我省從2012年開(kāi)始全面推行深化普通高中課程改革，其最突出的特點(diǎn)是強(qiáng)調(diào)選擇性，有效減少必修，全面加強(qiáng)選修，把更多的課程學(xué)習(xí)選擇權(quán)交給學(xué)生，把更多的課程開(kāi)發(fā)選擇權(quán)交給老師，把更多的課程設(shè)置選擇權(quán)交給學(xué)校，實(shí)現(xiàn)學(xué)生在共同基礎(chǔ)上的有差異發(fā)展。選課走班對(duì)考試提出了深化要求，改革高考招生制度，擴(kuò)大學(xué)生選考權(quán)，是對(duì)普通高中課改的積極回應(yīng)和促進(jìn)。

三是推進(jìn)完善高校考試招生工作的需要。根據(jù)《國(guó)家中長(zhǎng)期教育改革和發(fā)展規(guī)劃綱要》要求，這些年，高校考試招生制度一直沿著“分類(lèi)考試、綜合評(píng)價(jià)、多元錄取”的方向，圍繞科學(xué)選才和公平選才的主線(xiàn)，進(jìn)行多方面探索改革。當(dāng)前改革已進(jìn)入深水區(qū)，在堅(jiān)持高考制度公平公正的價(jià)值追求的同時(shí)，切實(shí)解決統(tǒng)一高考選拔評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)、方式相對(duì)單一，學(xué)生和學(xué)校選擇空間較小，一考定終身等問(wèn)題，推進(jìn)素質(zhì)教育，已成為高考制度改革必須逾越的溝坎。整體規(guī)劃和推動(dòng)高?？荚囌猩贫雀母飫?shì)在必行。

我省2013年7月正式啟動(dòng)研究高考招生制度綜合改革方案。在充分調(diào)研的基礎(chǔ)上，先后召開(kāi)一系列座談會(huì)，并分赴11個(gè)設(shè)區(qū)市，廣泛聽(tīng)取市縣教育局長(zhǎng)，本專(zhuān)科高校、普通高中和中職學(xué)校校長(zhǎng)和部分教師、專(zhuān)家，招考機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人，人大代表，政協(xié)委員等各方面的意見(jiàn)，我省高中學(xué)校負(fù)責(zé)人絕大多數(shù)都參加了相關(guān)征求意見(jiàn)會(huì)。

設(shè)計(jì)高考招生改革的總體思路是：深入貫徹黨的十八屆三中全會(huì)精神和國(guó)務(wù)院《關(guān)于深化考試招生制度改革的實(shí)施意見(jiàn)》的要求，全面貫徹黨的教育方針，適應(yīng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展對(duì)多樣化高素質(zhì)人才的需要，從有利于促進(jìn)學(xué)生健康發(fā)展、科學(xué)選拔各類(lèi)人才和維護(hù)社會(huì)公平出發(fā)，實(shí)施高?？荚囌猩贫染C合改革，構(gòu)建更加公平公正、科學(xué)高效和靈活多樣的高?？荚囌猩贫?。遵循教育規(guī)律和人才成長(zhǎng)規(guī)律，把促進(jìn)學(xué)生健康成長(zhǎng)和全面而有個(gè)性的發(fā)展作為改革著力點(diǎn)，深入推進(jìn)素質(zhì)教育。強(qiáng)化分類(lèi)考試、綜合評(píng)價(jià)和多元錄取機(jī)制，增加學(xué)生的選擇性，分散學(xué)生的考試壓力。加強(qiáng)政府宏觀(guān)管理，健全社會(huì)監(jiān)督機(jī)制，確保高?？荚囌猩焦?。

物業(yè)管理方案的主要內(nèi)容篇五

1.1依據(jù)湖南省建筑設(shè)計(jì)院設(shè)計(jì)圖紙；

1.3依據(jù)設(shè)計(jì)變更／工程洽商；

1.4建筑分項(xiàng)工程施工工藝標(biāo)準(zhǔn)。

2．工程概況

本工程屋面防水等級(jí)ⅱ級(jí)，二道防水設(shè)防。屋面為上人保溫防水屋面。

3．施工工序

鋼筋混凝土屋面板→混凝土板面縱橫刷素水泥漿各一道→25厚1：2水泥砂漿找平層→刷基層處理劑→3厚高聚物改性瀝青防水卷材→鋪50mm厚高密度聚苯乙烯保溫隔熱板→60厚細(xì)石混凝土防水層，混凝土內(nèi)配雙向φ4@200鋼筋→14厚1：2.5水泥砂漿找平層→3厚1：1水泥細(xì)砂加2%乳膠粘貼→8厚仿古磚1：2水泥砂漿抹縫。

4.材料訂貨和驗(yàn)收

屋面保溫材料采用50mm厚聚苯乙烯泡沫塑料板，要求其容重應(yīng)小于45kg／m3，導(dǎo)熱系數(shù)：0.025～0.035w/m〃k，抗壓強(qiáng)度：150～700kpa，吸水率0.05～0.1%。在訂貨合同中應(yīng)將上述指標(biāo)交待清楚。

材料進(jìn)場(chǎng)后由材料員進(jìn)行外觀(guān)驗(yàn)收，檢查外形、容重、厚度。外形整齊，厚度允許偏差±5%，且不大于4㎜。應(yīng)根據(jù)塊材單塊體積，計(jì)算其重量檢查容重是否超標(biāo)，辦理驗(yàn)收手續(xù)和記錄。

防水材料出廠(chǎng)質(zhì)量證明文件應(yīng)齊全，同時(shí)在監(jiān)理現(xiàn)場(chǎng)見(jiàn)證由試驗(yàn)工負(fù)責(zé)取樣送檢，合格后方可使用。

保溫材料堆放要注意防潮，防止破壞和污染。

5．作業(yè)面準(zhǔn)備

5．1保溫層施工

5.2防水層施工

找平層水泥砂漿面層平整、密實(shí)、無(wú)空鼓、起砂；基層干燥，含水率小于9％；第二層防水卷材施工前，應(yīng)細(xì)致檢查第一層防水的成品保護(hù)情況，避免因其它工序施工造成防水層破壞未經(jīng)發(fā)現(xiàn)，如有破壞，需修復(fù)后施工第二層防水。

5．3機(jī)械設(shè)備

屋面施工材料較多，使用外用井架時(shí)項(xiàng)目部應(yīng)統(tǒng)一安排，按照制定時(shí)間上料。

6．施工方法

6．1塊材鋪貼

先將接觸面清掃干凈，將板塊材料鋪平墊穩(wěn)，板間縫隙用同類(lèi)材料的碎屑嵌塞密實(shí)，相鄰板塊高度一致。

6．2細(xì)石混凝土層鋪設(shè)鋪設(shè)細(xì)石混凝土前，根據(jù)圖紙要求拉線(xiàn)找出2％的泛水，鋪設(shè)細(xì)石混凝土，最薄處30mm，施工順序?yàn)閺囊欢碎_(kāi)始，推向另一端進(jìn)行，要振搗密實(shí)，將表面抹光。

6．3排氣孔設(shè)置保溫層要設(shè)排氣道，排氣道按照6mx6m設(shè)置，排氣管要設(shè)在結(jié)構(gòu)層上，保溫層內(nèi)打孔以利于排氣。

6．4找平層施工

屋面保溫層施工完成，進(jìn)行隱蔽驗(yàn)收后，進(jìn)行找平層施工。找平層施工前，要根據(jù)屋面坡度彈線(xiàn)找規(guī)矩，將基層清理干凈，將突出基層的.硬塊剔平掃干凈。

找平層施工前，應(yīng)將基層灑水濕潤(rùn)，但不可澆水太多，以基層完全濕潤(rùn)表面無(wú)明水為準(zhǔn)，以保證與基層結(jié)合牢固。

根據(jù)坡度線(xiàn)找坡貼灰餅，順排水方向沖筋，按排氣道位置設(shè)置分格縫。溝邊、拐角、管根，要在大面積施工前做好，同時(shí)必須滿(mǎn)足排水要求。大面積抹灰根據(jù)所沖筋鋪設(shè)砂漿，用木抹子抹平隨沖筋刮平，檢查平整度。在砂漿初凝前，用鐵抹子壓兩遍，找平壓實(shí)。找平層要進(jìn)行養(yǎng)護(hù)，養(yǎng)護(hù)期不小于7天，待基層干燥后進(jìn)行卷材防水施工。

6．5卷材防水施工

將基層清理干凈。檢查含水率，控制在9％以下，方法：將1m見(jiàn)方的卷材置于找平層上，靜置3～4h，無(wú)水印，可認(rèn)為達(dá)到要求。

屋面卷材應(yīng)平行于屋脊方向鋪貼。先做好陰角，在大面積施工前作好下水口附加層處理，同時(shí)上層卷材與下層卷材接縫要錯(cuò)開(kāi)，卷材防水施工由專(zhuān)業(yè)分包單位按企業(yè)作業(yè)指導(dǎo)書(shū)進(jìn)行施工。

7．質(zhì)量檢查

屋面工程每個(gè)分項(xiàng)施工完后，要及時(shí)辦理隱蔽工程驗(yàn)收手續(xù)，未經(jīng)驗(yàn)收的分項(xiàng)工程不得進(jìn)行下一道工序施工。

分項(xiàng)工程驗(yàn)收后工序簡(jiǎn)要進(jìn)行交接檢，并明確相互間的成品保護(hù)要求；卷材防水每道工序施工完后，有質(zhì)量檢查人員驗(yàn)收合格，方可進(jìn)行下—道防水施工。

8.成品保護(hù)

已經(jīng)鋪好的保溫層上、抹好的找平層上、鋪好的卷材防水層上不得直接行走小車(chē)，如果運(yùn)輸需要應(yīng)墊腳手板。卷材鋪設(shè)時(shí)小車(chē)支腿用麻包包扎，防止刮破卷材下水口。通氣口采取臨時(shí)保護(hù)遮擋，防止阻塞和進(jìn)入雜物。

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