企業(yè)物業(yè)管理的調(diào)查報告范文（15篇）

報告可以概括和總結(jié)工作成果，展示進(jìn)展和成果。在撰寫報告之前，建議先進(jìn)行詳盡的調(diào)研和資料收集，確保有充分的信息支持。通過閱讀這些范文，我們可以學(xué)習(xí)到不同領(lǐng)域報告的寫作特點(diǎn)和技巧。

企業(yè)物業(yè)管理的調(diào)查報告篇一

我鎮(zhèn)目前成型的小區(qū)共有12個，包括2個高層小區(qū)（光亮?陽光佳苑、巨鑫雅苑）、1個集資房小區(qū)（祥瑞花園）、9個商品房小區(qū)，分屬7個開發(fā)單位；共有已售、待售住房近4000套（幢）。

我鎮(zhèn)的住宅小區(qū)物業(yè)管理從20xx年開始起步，經(jīng)過的探索發(fā)展，物業(yè)管理逐步深入民心。通過實(shí)施物業(yè)管理，居民的居住環(huán)境變得更加整潔，城市形象也得到了較大改觀。物業(yè)管理已成為人們?nèi)粘Ｉa(chǎn)、生活中不可或缺的有機(jī)組成部分。

提供的服務(wù)達(dá)不到要求，再加上這些小區(qū)業(yè)主對物業(yè)管理的認(rèn)識和意識比較薄弱，物業(yè)交費(fèi)率很低，規(guī)范化的物業(yè)管理難度較大，基本上沒有正規(guī)的物業(yè)管理模式，只是形式上的請1-2個人即當(dāng)保安，又做清潔。如：春夏秋冬四院等住宅小區(qū)，在進(jìn)行物業(yè)管理時，只能實(shí)行基本服務(wù)（如簡單的保潔和維修等項目）和低收費(fèi)。

后修建的12個小區(qū)中，到目前為止有自己的業(yè)主委員會只有祥瑞花園1個小區(qū)。二是新建商品住宅小區(qū)較規(guī)范的物業(yè)管理模式。新建的住宅小區(qū)由于配套設(shè)施完善，環(huán)境較好，沒有城市街道穿過，相對獨(dú)立集中，再加上前期物業(yè)開展較好，收費(fèi)水平和收費(fèi)率也較高，物業(yè)管理服務(wù)工作基本能夠維持正常。

如光亮陽光佳苑、巨鑫雅苑等住宅小區(qū)。但另一方面，這些由開發(fā)企業(yè)建設(shè)的住宅小區(qū)為新建小區(qū)，接房率70%左右，但有的老百姓買房不光為了住，也有作為投資的，所以入住率只有40%左右，雖然說空關(guān)房按規(guī)定連續(xù)六個月無人居住可按70%收取物管費(fèi)，但由于與業(yè)主聯(lián)系不上，收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)的難度較大。物管公司雖然也試圖通過發(fā)文書通知、打電話通知、請人轉(zhuǎn)告等形式催繳，但絕大部分業(yè)主根本不予理睬，普遍抱有“我不住就可以不交管理服務(wù)費(fèi)”的錯誤思想，致使這些新建小區(qū)的物管收費(fèi)率非常低，企業(yè)經(jīng)營難以為繼。

二、小區(qū)貫徹落實(shí)物業(yè)管理法規(guī)情況。

為了使國家《物業(yè)管理條例》等法律法規(guī)在我鎮(zhèn)得小區(qū)得到有效宣傳，使物業(yè)企業(yè)成為宣傳、貫徹《物業(yè)管理條例》的主體，我鎮(zhèn)采取以點(diǎn)帶面，利用國慶、中秋及普法宣傳日等節(jié)假日開展宣傳活動，并通過橫幅、報紙、宣傳單，由政府牽頭、物業(yè)公司聯(lián)合舉辦“構(gòu)建和諧小區(qū)、共建美好家園”為主題的物業(yè)服務(wù)知識競賽活動、物業(yè)服務(wù)進(jìn)百家等多種形式，集中開展物業(yè)管理政策法規(guī)宣傳活動。近一年來，發(fā)送宣傳資料近1.5萬份，舉辦了以“構(gòu)建和諧小區(qū)、共建美好家園”為主題的首屆物業(yè)服務(wù)知識競賽，通過開展這些宣傳活動，對進(jìn)一步加強(qiáng)物業(yè)管理、落實(shí)物管法規(guī)起到了良好的宣傳效果。

三、小區(qū)業(yè)主大會及業(yè)主委員會情況。

我鎮(zhèn)小區(qū)起步較晚，12個小區(qū)只有祥瑞花園小區(qū)由業(yè)主投票，組成了業(yè)主委員會，其中：主任1人，副主任1人，財務(wù)1人，委員5個，基本上每1-2年召開一次業(yè)主大會，共同探討本小區(qū)物業(yè)管理情況；2個高層小區(qū)（陽光佳苑、巨鑫雅苑）于8月份交房，目前入住的業(yè)主還沒有達(dá)到80%，所以還沒有形成業(yè)主委員會，不過正在前期的籌備當(dāng)中；起于小區(qū)都沒有業(yè)主委員會。

目前，我鎮(zhèn)共有2家正規(guī)物業(yè)管理公司，分別是重慶光亮禾順物業(yè)管理有限公司（負(fù)責(zé)光亮陽光佳苑小區(qū)）和重慶和宜物業(yè)管理有限公司（負(fù)責(zé)巨鑫雅苑小區(qū)），其中禾順物業(yè)管理公司是重慶光亮集團(tuán)下屬子公司，公司財政能得到保障，但因目前小區(qū)入住率不足80%，，加上小區(qū)有17個工作人員的工資等，公司處于入不敷出的狀況；和宜物業(yè)公司是與房地產(chǎn)開發(fā)商簽的合同，同樣由于入住率不足80%，加上小區(qū)6個工作人員的工資等，公司處于入不敷出的狀況。

目前2個高層小區(qū)的物業(yè)管理服務(wù)已經(jīng)進(jìn)入正規(guī)化，能保障好小區(qū)內(nèi)的清潔衛(wèi)生、庭院看護(hù)等，基本能協(xié)調(diào)好業(yè)主與業(yè)主之間的糾紛，能提供一個較好的小區(qū)生活環(huán)境。

六、物業(yè)服務(wù)管理費(fèi)用收取及管理使用情況。

目前我鎮(zhèn)的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用，祥瑞花園小區(qū)由業(yè)主委員會統(tǒng)一收取，交業(yè)主委員會財政保管，支付保安和清潔的工資，物管費(fèi)用和工資基本持平；2個高層小區(qū)由物業(yè)管理同意按重慶市物業(yè)局的價格統(tǒng)一收取，交到公司財政，公司財政再同意支付員工工資和其他維修費(fèi)用等，現(xiàn)在是一個入不敷出的情況；剩下的小區(qū)物業(yè)費(fèi)用由社區(qū)工作人員收?。ɑ臼詹蝗?，用于支付小區(qū)保安、清潔工的工資，同樣也是基本持平。

1、沒有正規(guī)的物業(yè)管理，未成立業(yè)主委員會，小區(qū)物業(yè)管理比較混亂。

最終開發(fā)商撤下所有的物業(yè)管理人員，由業(yè)主自行管理。目前9個小區(qū)基本上都是由業(yè)主選1-2個人作為小區(qū)的物業(yè)管理人員，即為小區(qū)的清潔工，又為小區(qū)的保安，只負(fù)責(zé)小區(qū)的清潔衛(wèi)生、看家護(hù)院，對小區(qū)的民事糾紛、工程維修基本都交給社區(qū)或者鎮(zhèn)政府，增加了社區(qū)的工作量，反過來問題沒有解決好，業(yè)主還不滿意。業(yè)主意識較差，物業(yè)管理得不到群眾支持。

2、部分小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)收費(fèi)難。

12個小區(qū)，除了2個高層電梯小區(qū)物業(yè)費(fèi)收取按照重慶市物價局核準(zhǔn)外，其余10個小區(qū)物業(yè)費(fèi)基本上是按照建筑面積來收取，100平方以上收取300元每年，不足100平方的收取280元每年。由于沒有正規(guī)的物業(yè)管理公司收取物管費(fèi)，也沒有業(yè)主委員會，業(yè)主自身市民意識不強(qiáng)，“花錢買服務(wù)”的意識比較死板，比如說有的小區(qū)業(yè)主開始交了物管費(fèi)，但是由于某些業(yè)主沒有交導(dǎo)致心里不平衡，或者說自己過分要求得到更多的服務(wù)而沒有提供，繼而開始不交物管費(fèi)；有的是口頭說交，但沒有實(shí)際行動。

征收的物管費(fèi)用，有物管公司的直接上交物管公司，物管人員的工資統(tǒng)一由物管公司發(fā)放，2個高層小區(qū)目前的經(jīng)營情況基本上都是公司要倒貼，像陽光佳苑，17個物業(yè)管理人員每年的工資發(fā)放達(dá)到30多萬，而物管費(fèi)全額收取才有24萬多，資金缺口近8、9萬元，其他如小區(qū)內(nèi)水電費(fèi)用，公共設(shè)施維修費(fèi)用也由物管公司繳納。沒有正式物管公司的，像祥瑞花園小區(qū)有業(yè)主委員會，費(fèi)用由委員會統(tǒng)一支付保安和清潔工的工資，剩余的作為小區(qū)內(nèi)的維修費(fèi)用；其他小區(qū)的物管費(fèi)，能收上來的交由社區(qū)管理，然后按時給保安或者清潔工發(fā)放工資，有的小區(qū)也會楚翔繳納的物管費(fèi)用不夠支付保安或者清潔工工資的現(xiàn)象，導(dǎo)致小區(qū)無物管。

3、集資房小區(qū)成政府包袱。

某些小區(qū)（如祥瑞花園小區(qū)）開始修建的時候?yàn)榧Y房，業(yè)主沒有購買大修基金，目前房屋因工程質(zhì)量問題，外墻脫落、房屋漏水、消防管道破損等修葺的資金沒有著落，實(shí)際上成了政府的包袱。

4、規(guī)劃超前性不夠，車位配備普遍不足。

由于開發(fā)時間較早，規(guī)劃超前性不夠，業(yè)主生活水平的提高，購買私家車的人員越來越多，導(dǎo)致鎮(zhèn)內(nèi)大部分小區(qū)車位配備不足。12個小區(qū)除了2個高層電梯小區(qū)有自己的地下停車位，其余十個小區(qū)都沒有統(tǒng)一的小區(qū)車位，小區(qū)內(nèi)車輛亂停亂放的現(xiàn)象比較嚴(yán)重，甚至有的車子停到了小區(qū)周邊的公路上，增加了城市管理的任務(wù)。

八、造成問題的主要原因。

1、業(yè)主市民意識不強(qiáng)，業(yè)委會難成立。

業(yè)主自身市民意識不強(qiáng)，是各小區(qū)未成立業(yè)主委員會的一個重要原因。隨著生活水平的穩(wěn)步提高，部分農(nóng)民“洗腳上田”，在掘到“第一桶金”后在鎮(zhèn)里的小區(qū)置業(yè)，變成了“業(yè)主”。但其固有的一些小農(nóng)意識并沒有因?yàn)槌蔀椤皹I(yè)主”而被拋卻，比如擅改房屋結(jié)構(gòu)、私拉亂接電線、亂養(yǎng)貓狗寵物等；對物業(yè)管理則愛理不理，一不高興就拖欠物業(yè)管理費(fèi)，或到管理處大吵大鬧，嚴(yán)重的就堵塞小區(qū)門口?！拔飿I(yè)是服務(wù)，花錢買服務(wù)”的共識還沒有成熟或者理解得比較死板。但這些業(yè)主卻沒有組建業(yè)主委員會，聯(lián)合起來與物業(yè)管理公司平等溝通的意識。

2、歷史遺留問題未有效解決，多方矛盾糾纏不清。

企業(yè)物業(yè)管理的調(diào)查報告篇二

為進(jìn)一步規(guī)范我區(qū)物業(yè)管理，近期，我區(qū)物價部門組織人員對城區(qū)物業(yè)服務(wù)進(jìn)行調(diào)研，在引導(dǎo)業(yè)主樹立正確的物業(yè)服務(wù)消費(fèi)觀念，引導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)依法經(jīng)營、公平競爭、合理收費(fèi)，如何進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)行業(yè)管理等方面出不懈的努力。

一、基本情況。

我區(qū)物業(yè)管理行業(yè)起步較晚，正是朝陽產(chǎn)業(yè)，通過近十年的發(fā)展，由于各方面因素的影響進(jìn)度緩慢，還存在市場化運(yùn)行機(jī)制未健全、開發(fā)商影響、專業(yè)性的人才匱乏等問題?？傮w看，我區(qū)物業(yè)管理工作有以下三個特點(diǎn)：一是物業(yè)管理市場處于發(fā)育初步階段。二是物業(yè)管理總體水平較低。三是物業(yè)管理行業(yè)監(jiān)管體制不完善。據(jù)統(tǒng)計，目前，吉安市中心城區(qū)共有物業(yè)管理小區(qū)38家，物業(yè)管理企業(yè)30個，管理房屋230萬平方米。城區(qū)物業(yè)管理覆蓋率達(dá)到80%，新建商品房的物業(yè)管理覆蓋率達(dá)到100%。本區(qū)注冊一級資質(zhì)物業(yè)服務(wù)公司尚無，注冊二級資質(zhì)較多。所有小區(qū)均未成立小區(qū)業(yè)主委員會，物業(yè)服務(wù)水平很難得到一個質(zhì)的提升。目前我區(qū)多層住宅物業(yè)管理費(fèi)用的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為每平方米0.3—0.5元，高層住宅為每平方米0.7—0.9元。盡管如此，我市物業(yè)行業(yè)收費(fèi)平均收費(fèi)水平仍低于80%。物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不高，收繳率低，個別業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的矛盾因缺乏溝通渠道而無法解決，成為制約我市物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的主要因素。

二、存在的主要問題。

1、物業(yè)服務(wù)公司規(guī)模較小。我區(qū)隨著房地產(chǎn)業(yè)的.迅速發(fā)展，近幾年來物業(yè)公司數(shù)量急劇增加。但從總體看，發(fā)展參差不齊。由于企業(yè)管理規(guī)模過小，綜合實(shí)力差，專業(yè)化文秘雜燴網(wǎng)水平低，造成物業(yè)服務(wù)社會資源浪費(fèi)，效率低、效益差。如果形成規(guī)模效應(yīng)，則可降低成本，提高效率。

2、市場化運(yùn)作機(jī)制尚未健全。物業(yè)管理尚未真正形成市場準(zhǔn)入機(jī)制。物業(yè)服務(wù)企業(yè)生存環(huán)境存在缺陷，經(jīng)營困難。一是我區(qū)為中心城區(qū)，由于鄰近縣居民到我區(qū)投資購房置業(yè)者較多，有的購買多套住房不急于入住等因素導(dǎo)致空房率高，小區(qū)入住率不高，由于規(guī)定未裝修入住按50%交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，不交納電梯運(yùn)行費(fèi)，而這部分人員未入住，并未減少物管企業(yè)的服務(wù)成本，再加上已入住業(yè)主交費(fèi)意識薄弱，應(yīng)交的物業(yè)費(fèi)也收不上來，據(jù)統(tǒng)計，收取物業(yè)管理費(fèi)達(dá)到90%以上，已經(jīng)是非常不錯的狀態(tài)了。導(dǎo)致許多小區(qū)由于收費(fèi)率低處于微利狀態(tài)，甚至產(chǎn)生虧損，造成物業(yè)管理企業(yè)難以為繼。二是由于我區(qū)物業(yè)行業(yè)還處于起步階段，許多業(yè)主對物業(yè)收費(fèi)都表示不理解，業(yè)主繳費(fèi)意識薄弱，造成物業(yè)服務(wù)收費(fèi)率低，有的企業(yè)因難以全額收取物業(yè)管理費(fèi)，只有被迫撤離所服務(wù)的樓盤。

3、物業(yè)服務(wù)費(fèi)收取難。主要表現(xiàn)在：一是一些服務(wù)人員責(zé)任心不強(qiáng),服務(wù)質(zhì)量差,服務(wù)不到位，導(dǎo)致住戶有意見而拒絕繳費(fèi)。二是住戶無力繳費(fèi)。如安置房、經(jīng)濟(jì)適用房，業(yè)主很多是低保戶，以生活水平低為由拒交物管費(fèi)。三是工程遺留問題隨著物業(yè)交接,將問題轉(zhuǎn)嫁給物業(yè)服務(wù)企業(yè),成為住戶不繳費(fèi)的借口。四是由于業(yè)主自身的原因，如業(yè)主內(nèi)部糾紛、業(yè)主出租房屋等原因致使繳費(fèi)不及時等。五是由于業(yè)主物業(yè)繳費(fèi)意識薄弱。物業(yè)管理企業(yè)提供的隱性服務(wù)被忽視。不少業(yè)主認(rèn)為，交了那么多的物業(yè)管理費(fèi)，不就是有幾個保安和幾個清潔工嗎?這錢花得太冤枉。于是少交甚至不交物業(yè)管理費(fèi)的現(xiàn)象時有發(fā)生。雖然物業(yè)管理公司提供了很多服務(wù)，但由于服務(wù)本身是隱性的，業(yè)主沒有因此得到很直觀的利益，所以業(yè)主很難感受到物業(yè)管理公司的工作。六是有的業(yè)主僅比較其物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，而未比較物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，業(yè)主對收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)表示抗拒。特別是對停車收費(fèi)及車庫及儲藏間、雜物間交物業(yè)費(fèi)表示不理解。二次供水、電梯使用費(fèi)分?jǐn)偸杖∶艽?。由于各種因素有些業(yè)主覺得分?jǐn)偛缓侠矶芾U水、電費(fèi)。七是不少小區(qū)的業(yè)主認(rèn)為物業(yè)管理公司的收費(fèi)不透明、不合理，亂收費(fèi)、高收費(fèi)，因而拒絕交費(fèi),此類問題很有普遍性。八是業(yè)主認(rèn)為物業(yè)管理公司的服務(wù)與收費(fèi)質(zhì)價不符。在實(shí)際物業(yè)管理工作中，也確實(shí)存在物業(yè)管理公司服務(wù)不到位、服務(wù)態(tài)度不好、維修不及時、收費(fèi)不規(guī)范等情況。這樣，造成業(yè)主對物業(yè)服務(wù)不滿意，對物業(yè)管理企業(yè)產(chǎn)生意見，因而拒交物業(yè)管理費(fèi)。九是當(dāng)物價部門根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、物價上漲水平和業(yè)主服務(wù)水平提高等情況，對物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)作出調(diào)整后，部分業(yè)主不愿按提高后的標(biāo)準(zhǔn)交費(fèi)。由于物業(yè)費(fèi)收入收不到位，不少物業(yè)公司收支難以平衡，入不敷出，從而降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，對小區(qū)設(shè)備維護(hù)、清潔、綠化投入等工作打折扣，造成惡性循環(huán)，引起住戶不滿，陷入了物業(yè)公司抱怨收不足費(fèi)而無法服務(wù)，業(yè)主抱怨服務(wù)低劣而不愿交費(fèi)的怪圈。據(jù)全國價格舉報電話受理投訴統(tǒng)計，近三年來，業(yè)主投訴物業(yè)管理企業(yè)收費(fèi)項目和標(biāo)準(zhǔn)不透明、違反規(guī)定亂收費(fèi)，一直位居各類價格舉報問題的前三位。

4、物業(yè)管理體制不完善。物業(yè)管理涉及到規(guī)劃、建筑等多個部門，有時各種矛盾會交織在一起。從全區(qū)看，缺乏一個強(qiáng)力部門有效的協(xié)調(diào)各方，造成行政管理和物業(yè)管理關(guān)系難以理順，多頭管理問題久拖不絕;開發(fā)商、物業(yè)企業(yè)、業(yè)主以及政府相關(guān)職能部門之間的職責(zé)不清;街道、社區(qū)的綜合協(xié)調(diào)作用尚未充分發(fā)揮;房屋管理由房產(chǎn)部門負(fù)責(zé)，但房屋性質(zhì)改變卻由建管辦監(jiān)管，責(zé)任主體不明確，行政監(jiān)管力度不大。

5、物業(yè)管理缺乏監(jiān)管。我區(qū)所。

有小區(qū)均未成立業(yè)主委員會，有些業(yè)主往往不清楚自己可享受那些服務(wù)內(nèi)容、有哪些服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)交多少費(fèi)用，如何監(jiān)管物業(yè)管理企業(yè)等，這些問題使得部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)帶有一定的隨意性，少服務(wù)、服務(wù)不到位現(xiàn)象時有發(fā)生，體現(xiàn)不出“質(zhì)價相符、優(yōu)質(zhì)優(yōu)價”的物業(yè)收費(fèi)原則，對此業(yè)主意見，對物業(yè)管理的有償服務(wù)產(chǎn)生疑問，影響小區(qū)的正常管理運(yùn)作。

住宅消費(fèi)的誠信危機(jī)。三是一部分人存在從眾和僥幸心里，看到小區(qū)內(nèi)有業(yè)主不交物業(yè)費(fèi)，認(rèn)為自己交了反而吃虧，所以也效仿著拒絕或者拖欠物業(yè)費(fèi)。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)不到位，最終利益受到損害的還是業(yè)主本身。物業(yè)費(fèi)主要用于居住小區(qū)房屋公用部位及共用設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行維修養(yǎng)護(hù)等服務(wù)性開支。部分業(yè)主不繳費(fèi)，等于免費(fèi)享受公共服務(wù)，這對繳費(fèi)的業(yè)主是不公平的。長此發(fā)展，不繳費(fèi)的業(yè)主可能會越來越多，最終導(dǎo)致物業(yè)管理無法正常進(jìn)行，房屋及設(shè)施將會失修失養(yǎng)，小區(qū)的保安、保潔、綠化將無人問津。

三、對加強(qiáng)完善物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理的意見和建議。

1、走強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合之路。創(chuàng)造條件，積極鼓勵物業(yè)公司兼并、合并，走強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合之路，做大做強(qiáng)物業(yè)公司，做響物業(yè)公司品牌;鼓勵有實(shí)力的社會實(shí)體興辦物業(yè)公司，對從事老小區(qū)物業(yè)服務(wù)的企業(yè)，在政策上給予扶持和優(yōu)惠。

2、完善物業(yè)管理的市場準(zhǔn)入機(jī)制。努力引入物業(yè)管理的市場競爭機(jī)制，明確規(guī)定物業(yè)公司的資質(zhì)。加強(qiáng)物業(yè)管理市場整頓，對不符合要求和規(guī)定的物業(yè)公司、物業(yè)管理人員，堅決吊銷執(zhí)照，注銷上崗資格證書，維護(hù)良好的市場秩序。要深入社區(qū)，加強(qiáng)日常巡查，對維修不及時、服務(wù)不到位、收費(fèi)不規(guī)范的行為予以嚴(yán)肅查處，直至降低或取消其物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)。要繼續(xù)加強(qiáng)物業(yè)管理企業(yè)的制度化、規(guī)范化建設(shè)，強(qiáng)化檢查考核、資質(zhì)審定、從業(yè)人員業(yè)務(wù)培訓(xùn)等工作措施，促進(jìn)我區(qū)物業(yè)管理行業(yè)的服務(wù)水平不斷提高，提高我區(qū)的物業(yè)管理水平。

3、建立前期物業(yè)管理監(jiān)管機(jī)制。建立物業(yè)管理提前介入機(jī)制。從工程項目規(guī)劃立項開始，物業(yè)管理應(yīng)同步介入對房屋的功能、布局、管網(wǎng)建設(shè)等提出專業(yè)的合理性建議供開發(fā)建設(shè)企業(yè)采納，為后期物業(yè)打下堅實(shí)的基礎(chǔ)。建立物業(yè)服務(wù)收費(fèi)報審機(jī)制，應(yīng)在售房前，向物價部門申報核定物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)定在向物價部門申報前期物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)后方可售房，以減少不必要的矛盾。在物業(yè)管理企業(yè)在引導(dǎo)業(yè)主理性維權(quán)的同時，緊密聯(lián)系房地產(chǎn)開發(fā)商，不斷完善物業(yè)功能，確保物業(yè)建設(shè)質(zhì)量和配套設(shè)施設(shè)備的齊全及有效維修養(yǎng)護(hù)。

4、完善細(xì)化收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。建議盡快研究制定質(zhì)價相符的物業(yè)服務(wù)費(fèi)指導(dǎo)價格體系，細(xì)化《江西省物業(yè)管理條例》各收費(fèi)檔次對應(yīng)物業(yè)企業(yè)應(yīng)達(dá)到的具體標(biāo)準(zhǔn)，明確高層住宅另行收取的電梯運(yùn)行費(fèi)是否包含電梯維修、年檢費(fèi)，電梯費(fèi)用各樓層間的分?jǐn)偙壤龁栴}，明確私家車庫、儲藏間是否要交物業(yè)服務(wù)費(fèi)等問題，建議二次供水由供水公司統(tǒng)一管理，由供水公司向業(yè)主收取二次供水費(fèi)。要建立市場化的收費(fèi)機(jī)制，使物業(yè)管理服務(wù)向市場化、專業(yè)化方向發(fā)展，必須遵循公開、公平，誠實(shí)信用的原則。鑒于目前售后房物業(yè)收費(fèi)矛盾凸現(xiàn)，商品房矛盾相對平穩(wěn)的特點(diǎn)，采取分類指導(dǎo)辦法，做到公開合理、質(zhì)價相符以及同一物業(yè)管理區(qū)域?qū)嵭型皇召M(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

5、應(yīng)制定房屋公共維修基金的提取使用程序。按有關(guān)條例規(guī)定：當(dāng)確需使用房屋公共維修基金的時候，由業(yè)主委員會提出，經(jīng)2/3以上的業(yè)主同意后，方可申請使用房屋公共維修基金。但實(shí)際上，如果修繕部位只涉及到少數(shù)業(yè)主的利益，那么就很難獲得小區(qū)2/3的業(yè)主通過，給實(shí)際使用造成了困難。另外物業(yè)公司預(yù)算的維修費(fèi)用沒有專業(yè)機(jī)構(gòu)對其作鑒定和監(jiān)督其使用，容易讓房屋公共維修基金造成不法利用。隨著大量房屋開始進(jìn)入維修期，當(dāng)房屋需維修，當(dāng)年收取的大修基金如何提取使用的問題。目前，我區(qū)的房屋公共維修基金從未提取過。

6、簡化催繳物業(yè)費(fèi)法律程序。當(dāng)業(yè)主惡意拒交物業(yè)費(fèi)時，現(xiàn)行辦法是由物業(yè)企業(yè)起訴業(yè)主，這樣將耗費(fèi)物業(yè)企業(yè)大量的人力、財力，通過法律途徑追討的物業(yè)費(fèi)都不足以支付訴訟等相關(guān)費(fèi)用。建議明確物業(yè)企業(yè)催繳物業(yè)費(fèi)更為簡單措施或程序。

7、妥善協(xié)調(diào)解決有關(guān)問題。市環(huán)衛(wèi)部門向業(yè)主收取的生活垃圾處理費(fèi)為3元/戶、月，由物業(yè)企業(yè)代收。該部門所做的工作僅是從轉(zhuǎn)運(yùn)站將生活垃圾運(yùn)走，且不提供垃圾筒，現(xiàn)物業(yè)小區(qū)內(nèi)道路衛(wèi)生、垃圾外運(yùn)至垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站都由物業(yè)企業(yè)承擔(dān)，市環(huán)衛(wèi)處每月向物業(yè)企業(yè)收取3元/月、戶的垃圾處理費(fèi)。由于市環(huán)衛(wèi)處并未提供相應(yīng)服務(wù)，只做了其中一部分，故物業(yè)企業(yè)物業(yè)企業(yè)不應(yīng)承擔(dān)3元/月、戶的垃圾處理費(fèi)。

9、加大對物業(yè)行業(yè)的監(jiān)管力度。推進(jìn)物業(yè)行業(yè)社會化、市場化進(jìn)程，凈化地域性物業(yè)行業(yè)競爭環(huán)境。健全本市物業(yè)政策法律法規(guī)，形成完整、系統(tǒng)體系。

10、進(jìn)一步提高物業(yè)企業(yè)管理水平。一是物業(yè)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在嚴(yán)格執(zhí)行《物權(quán)法》，爭取政府的支持的同時，提高經(jīng)營能力，加強(qiáng)與業(yè)主、業(yè)委會的溝通交流，達(dá)成共識。二是不斷提高服務(wù)質(zhì)量，不斷創(chuàng)新服務(wù)項目。將每一項服務(wù)工作的程序都規(guī)范化，編制成具體的《操作手冊》，成為員工的行動指南。三是培養(yǎng)和造就高素質(zhì)的服務(wù)團(tuán)隊。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在對員工進(jìn)行專業(yè)技能培訓(xùn)的同時更應(yīng)該注重個人素質(zhì)方面的培訓(xùn)。四是物業(yè)服務(wù)公司實(shí)行收費(fèi)考核，建立內(nèi)部激勵機(jī)制。

11、建立物業(yè)管理矛盾糾紛調(diào)處新機(jī)制。探索建立物業(yè)管理糾紛調(diào)處新機(jī)制。將業(yè)主自治機(jī)構(gòu)的管理納入社區(qū)管理范圍。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自覺接受社區(qū)居委會領(lǐng)導(dǎo)，參加社區(qū)居委會舉辦的各項活動，同時，邀請社區(qū)居委會參加業(yè)委會的活動，對業(yè)主與業(yè)主之間，業(yè)委會與業(yè)主之間，業(yè)主、業(yè)委會與物業(yè)公司之間出現(xiàn)的各種矛盾和糾紛，社區(qū)居委會應(yīng)當(dāng)主動出面協(xié)調(diào)處理，街道辦事處應(yīng)當(dāng)予以協(xié)助。建議將物業(yè)矛盾糾紛納入司法調(diào)解，逐步建立和完善司法調(diào)解制度，化解居民糾紛和及時處理侵害居民合法權(quán)益的事件。收費(fèi)有關(guān)問題的補(bǔ)充意見》第三條：“今后凡是涉及物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)的物業(yè)管理企業(yè)不再辦理收費(fèi)許可證和不再實(shí)行收費(fèi)年審制度，與之相關(guān)的罰則自行取消”?；謴?fù)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)許可證換發(fā)和收費(fèi)年審制度，以便價格部門履行監(jiān)管，加大失信懲誡力度。

13、盡快修改、細(xì)化物業(yè)管理有關(guān)規(guī)定。《江西省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》和《吉安市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施細(xì)則》已經(jīng)不能適應(yīng)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)增長、社會進(jìn)步和物業(yè)管理發(fā)展的客觀要求，修改物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法成為迫切需求，有關(guān)部門應(yīng)積極配合，共同推動新的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法盡快出臺。新出臺的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法應(yīng)能充分考慮其可操作性、科學(xué)性、合理性和有效指導(dǎo)性，兼顧市場雙方的利益，并在收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)內(nèi)容、定價方式、收費(fèi)方式等方面進(jìn)行細(xì)化，進(jìn)一步明確物業(yè)服務(wù)成本構(gòu)成和服務(wù)內(nèi)容，定價方式上吸收其他城市的經(jīng)驗(yàn)，實(shí)行菜單式計費(fèi)方式，讓業(yè)主明明白白消費(fèi)，物業(yè)企業(yè)清清楚楚服務(wù)。

企業(yè)物業(yè)管理的調(diào)查報告篇三

近年來隨著房地產(chǎn)市場繁榮發(fā)展，我市新開住宅小區(qū)不斷增多，加之原來的老舊小區(qū)，使得我市物業(yè)管理工作的重要性越來越突顯，小區(qū)居民對物業(yè)方面反應(yīng)的問題也越來越多，借機(jī)關(guān)工委要每名機(jī)關(guān)干部踐行黨的群眾路線教育活動，深入基層進(jìn)行調(diào)研要求之機(jī)，就我市小區(qū)物業(yè)管理方面展開了調(diào)研?，F(xiàn)將調(diào)研情況報告如下：

企業(yè)物業(yè)管理的調(diào)查報告篇四

為加強(qiáng)住宅小區(qū)物業(yè)管理，創(chuàng)建文明城市，建設(shè)宜居家園，提高人民幸福指數(shù)，建設(shè)和諧、美麗岳塘，區(qū)政協(xié)常委會組成了以主席傅博華為組長的調(diào)研組，對全區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理情況開展了專題調(diào)研。調(diào)研組先后到市房產(chǎn)局、區(qū)物管辦、區(qū)人民法院以及全區(qū)(含高新、昭山兩區(qū))各鄉(xiāng)鎮(zhèn)街、部分社(村)開展了調(diào)研，走訪了部分小區(qū)業(yè)主委員會、物業(yè)公司和小區(qū)業(yè)主代表，還專程赴上海虹口區(qū)涼城新村街道進(jìn)行了學(xué)習(xí)考察，現(xiàn)將調(diào)查情況報告如下：

(一)住宅小區(qū)基本情況。全區(qū)住宅小區(qū)共有398個(昭山、高新小區(qū)61個)，其中有物業(yè)公司管理的小區(qū)158個，由業(yè)主自治的43個，單位自管的22個，區(qū)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)街、社(村)代管的175個。

(二)全區(qū)物業(yè)管理工作狀況。我區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理工作主要由市房產(chǎn)局物業(yè)管理科進(jìn)行統(tǒng)一監(jiān)管、區(qū)物管辦協(xié)助管理、街(鄉(xiāng))物管辦具體承擔(dān)指導(dǎo)、協(xié)調(diào)、監(jiān)督的職責(zé)。5月，我區(qū)成立了物業(yè)管理工作領(lǐng)導(dǎo)小組，在城管執(zhí)法局下設(shè)物業(yè)管理辦公室，工作人員2名，制定了《岳塘區(qū)規(guī)范物業(yè)管理工作實(shí)施方案及考核辦法》、《關(guān)于印發(fā)岳塘區(qū)開展無物管小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生居民自治以及住宅小區(qū)星級創(chuàng)建工作實(shí)施方案和細(xì)則的通知》、《岳塘區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理專項整治工作方案》，規(guī)范了各街(鄉(xiāng))、社(村)的物業(yè)管理日常巡查及協(xié)調(diào)處理工作，涌現(xiàn)了一批星級小區(qū)。各街(鄉(xiāng))成立物管辦(與城管辦合署辦公)，均配備一名物管專干。寶塔街道成立了專門的物管辦和物業(yè)糾紛調(diào)處中心，各社(村)明確了專職人員負(fù)責(zé)小區(qū)物業(yè)管理工作。

二、物業(yè)管理存在的主要問題和原因分析。

(一)法律法規(guī)、政策不完善引發(fā)的系列問題。一是缺乏物業(yè)管理聯(lián)動機(jī)制。物業(yè)管理是一項系統(tǒng)工程，與區(qū)、街(鄉(xiāng))、社(村)工作緊密相連，同時涉及規(guī)劃、國土、建設(shè)、房產(chǎn)、城管、環(huán)保、物價、供電、供水、消防、公安、工商、電信等多個部門。按照法律法規(guī)，各職能部門的監(jiān)管機(jī)制不完善，存在條塊分割、多頭管理，特別是前期物業(yè)，區(qū)、街(鄉(xiāng))、社(村)未參與，造成監(jiān)管缺失，沒有形成齊抓共管的格局。二是考核機(jī)制不健全，物業(yè)管理領(lǐng)導(dǎo)小組職能未充分發(fā)揮。我市未建立長效的物業(yè)管理考核體系，市物業(yè)管理領(lǐng)導(dǎo)小組成員單位作用未充分發(fā)揮，對物業(yè)管理工作的推動缺乏獎懲辦法，不利于調(diào)動物業(yè)管理工作的積極性，對基層提出的物業(yè)管理疑、難、急等問題，解決乏力。三是維修基金管理方面。一方面啟用難。我區(qū)新開發(fā)的居民小區(qū)在辦理產(chǎn)權(quán)證時，房屋維修基金統(tǒng)一交存到市房產(chǎn)局房屋維修基金管理中心，要動用維修基金需“兩個三分之二業(yè)主同意”后報市房屋維修基金管理中心等多個部門進(jìn)行審批，由于審批程序繁瑣，使用條件難達(dá)到，使用起來難度較大，物業(yè)公司、業(yè)主都不滿意。另外管理不到位。近幾年發(fā)現(xiàn)有少數(shù)物業(yè)公司采取不正當(dāng)手段套取房屋維修基金的情況。四是基層工作壓力大。政府對物業(yè)管理工作的人員、編制、經(jīng)費(fèi)未作明確規(guī)定，出現(xiàn)了人員少、經(jīng)費(fèi)缺、工作任務(wù)重、壓力大等問題。按照屬地管理職能，區(qū)、街(鄉(xiāng))、社(村)三級承擔(dān)的小區(qū)矛盾糾紛調(diào)解，對物業(yè)公司、業(yè)主大會和業(yè)主委員會的服務(wù)、指導(dǎo)、監(jiān)管等任務(wù)每年都在大幅攀升，現(xiàn)有人員配備難以應(yīng)對。

(二)小區(qū)規(guī)劃建設(shè)遺留問題多。一是由于規(guī)劃、建設(shè)、房產(chǎn)等職能部門、物業(yè)公司驗(yàn)收把關(guān)不嚴(yán)，形成遺留問題。房屋建筑質(zhì)量差，部分配套項目缺項甩項，房屋格局和小區(qū)環(huán)境與銷售合同條款有差異，公攤面積的劃分和附屬用房的產(chǎn)權(quán)確定以及經(jīng)營收益分配等方面存在諸多遺留問題，業(yè)主與開發(fā)商、建設(shè)單位矛盾突出，物業(yè)公司難以協(xié)調(diào)。二是老舊小區(qū)、安置房小區(qū)存在管理難。老舊小區(qū)一般都是單位建的福利房，小區(qū)整體規(guī)劃設(shè)計相對滯后，道路狹窄。而安置小區(qū)在規(guī)劃建設(shè)之初也存在著工程造價低、配套設(shè)施不齊等問題，致使兩類小區(qū)的財物偷盜頻發(fā)、小區(qū)安全隱患多、違章建筑多、衛(wèi)生環(huán)境差，無論是小區(qū)自治還是社(村)協(xié)調(diào)聘請物業(yè)公司，都難以滿足業(yè)主需要。此外，目前老舊小區(qū)沒有交存房屋維修金，房屋及公共設(shè)施年久失修，政府經(jīng)費(fèi)投入有限，居民又負(fù)擔(dān)不起過高的維修費(fèi)，給物業(yè)管理帶來很大困難。三是電梯設(shè)備維護(hù)維修、供水設(shè)施移交等問題。部分小區(qū)電梯質(zhì)量存在安全隱患，長期維護(hù)維修不及時不到位，二次供水設(shè)施移交水務(wù)公司難。對此物業(yè)公司以屬開發(fā)商、建設(shè)單位責(zé)任為由推脫，引發(fā)業(yè)主不滿。四是住宅小區(qū)普遍存在停車難。

(三)物業(yè)公司在服務(wù)管理中存在的問題。一是服務(wù)資質(zhì)參差不齊，侵權(quán)行為時有發(fā)生。我區(qū)共有物業(yè)服務(wù)企業(yè)73家，其中一級資質(zhì)的4家，二級資質(zhì)的3家，三級資質(zhì)的62家，外來的4家。有部分物業(yè)公司是前期物業(yè)，大部分小區(qū)建成后，開發(fā)建設(shè)單位不是通過招投標(biāo)方式選擇前期物業(yè)公司，而是將物業(yè)管理交付給自己選聘的子公司或其二級機(jī)構(gòu)，再次利用物業(yè)牟利，導(dǎo)致物業(yè)公司并非服務(wù)于廣大業(yè)主，而是服務(wù)于開發(fā)商和建設(shè)單位，物業(yè)公司處于強(qiáng)勢地位，業(yè)主處于弱勢地位，于是“主仆”位置顛倒，產(chǎn)生一系列的侵害業(yè)主權(quán)益的行為。二是物業(yè)管理費(fèi)收取難，服務(wù)質(zhì)量不高。從調(diào)研的小區(qū)看，業(yè)主以“房屋質(zhì)量、物業(yè)服務(wù)不到位”等為由拒繳物業(yè)費(fèi)，導(dǎo)致物業(yè)管理費(fèi)收取率平均在50%到60%之間。部分物業(yè)公司往往以“業(yè)主繳納物業(yè)費(fèi)不足”為由，單方中止部分服務(wù)。當(dāng)物業(yè)公司收入低于成本或者利潤減少時，“足額繳納物業(yè)費(fèi)”作為其完善服務(wù)的前置條件，必然會通過減員等辦法降低成本，服務(wù)質(zhì)量下降，導(dǎo)致更多業(yè)主對物業(yè)公司的服務(wù)不滿意，從而不交物業(yè)費(fèi)，形成物業(yè)公司服務(wù)質(zhì)量越來越差，物業(yè)管理費(fèi)收取越來越難這種惡性循環(huán)的怪圈。三是從業(yè)人員素質(zhì)參差不齊，行業(yè)人才匱乏。低收入、低工資的現(xiàn)狀無法吸納高素質(zhì)人才進(jìn)入物業(yè)公司，致使大量的4050人員、企業(yè)改制人員、自由職業(yè)人員進(jìn)入到物業(yè)管理行業(yè)從事保安和保潔等服務(wù)工作，物業(yè)公司管理水平低，人員整體素質(zhì)不高，缺乏服務(wù)和創(chuàng)新意識。

(四)業(yè)主委員會作用沒有發(fā)揮。一是業(yè)主委員會的主體地位不明。業(yè)主委員會按照《物業(yè)管理條例》的規(guī)定，它只是業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，它與物業(yè)公司的地位不對等，不具備法人資格。業(yè)主委員會在維權(quán)過程中，始終非常艱難，暴露了業(yè)主委員會在制度設(shè)計時法律地位的缺失，很難達(dá)到《物業(yè)管理條例》在制度設(shè)計時的規(guī)范和要求。二是業(yè)主委員會組建困難。新開發(fā)建設(shè)的小區(qū)因開發(fā)周期長、入住率不高等原因，難以符合業(yè)主委員會成立條件，加之開發(fā)商、建設(shè)單位拖延移交社會事務(wù)，難以實(shí)現(xiàn)業(yè)主自治。調(diào)查中發(fā)現(xiàn)大部分小區(qū)業(yè)主參與物業(yè)管理意識不強(qiáng)，召開業(yè)主大會選舉業(yè)主委員會達(dá)不到規(guī)定的人數(shù)，給組建工作帶來困難。三是業(yè)主委員會運(yùn)作不規(guī)范，缺乏監(jiān)督機(jī)制。業(yè)主委員會工作規(guī)則不健全，職責(zé)不明確，缺乏有力的指導(dǎo)和規(guī)范，且房產(chǎn)部門對物業(yè)公司、小區(qū)業(yè)主委員會的工作監(jiān)督管理不強(qiáng)，對業(yè)主委員會存在亂作為的現(xiàn)象缺乏制約的依據(jù)和手段。四是業(yè)主委員會成員缺乏責(zé)任意識。少數(shù)的業(yè)主委員會成員缺乏責(zé)任意識、法制意識、整體意識，沒有從全體業(yè)主利益角度考慮問題，功利心重，利用業(yè)主委員會謀取私利，造成不良的社會影響。五是業(yè)主自我管理和維護(hù)意識缺失。表現(xiàn)在自治意識差，公德意識不強(qiáng)。只管自家門內(nèi)的事，不關(guān)心涉及到全體業(yè)主公共利益的'門外事務(wù)。

三、關(guān)于加強(qiáng)全區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理工作的建議。

為進(jìn)一步加強(qiáng)和規(guī)范物業(yè)管理，明確物業(yè)管理各方主體責(zé)任，全面提升物業(yè)管理總體水平，切實(shí)改善廣大業(yè)主居住環(huán)境，促進(jìn)物業(yè)管理市場秩序健康發(fā)展，維護(hù)社會大局穩(wěn)定，根據(jù)《物權(quán)法》，國務(wù)院《物業(yè)管理條例》，湖南省實(shí)施《物業(yè)管理條例》辦法，建設(shè)部、財政部令[]第165號《住宅專項維修資金管理辦法》、住建部[]165號文件《物業(yè)承接查驗(yàn)辦法》和湘潭市《關(guān)于加強(qiáng)市城區(qū)物業(yè)管理工作的實(shí)施意見》等有關(guān)規(guī)定，結(jié)合我區(qū)實(shí)際，現(xiàn)就如何加強(qiáng)住宅小區(qū)物業(yè)管理工作提出如下建議：

(一)完善頂層設(shè)計，建立健全法律法規(guī)，政府職能部門要當(dāng)好“裁判員”

1.完善法律法規(guī)政策，加大宣傳力度。一是完善立法。落實(shí)十八屆四中全會精神，市里可以將住宅小區(qū)物業(yè)管理納入地方法規(guī)建設(shè)議程，明確業(yè)主委員會的法人身份和主體責(zé)任。將有違法搭建建筑物、損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)、未按業(yè)主大會決定補(bǔ)建或者續(xù)交專項維修資金、未按期繳納物業(yè)費(fèi)等問題的業(yè)主相關(guān)信息納入市公共信用信息服務(wù)誠信平臺，加強(qiáng)輿論宣傳與監(jiān)督，影響法人單位的投標(biāo)、個人的錄用晉升、信貸等，推動物業(yè)管理良好環(huán)境的形成。二是健全工作機(jī)制。高度重視住宅小區(qū)物業(yè)管理在構(gòu)建和諧社會中的作用，建立物業(yè)公司準(zhǔn)入制度，強(qiáng)化對物業(yè)公司的行政監(jiān)管，理順市、區(qū)、街(鄉(xiāng))、社(村)的職責(zé)職能、權(quán)利義務(wù)，建立健全“屬地管理、條塊結(jié)合、分級負(fù)責(zé)、協(xié)調(diào)聯(lián)動”的工作機(jī)制。三是細(xì)化規(guī)則。政府要督促市房屋維修基金管理中心盡快落實(shí)建設(shè)部、財政部令第165號《住宅專項維修資金管理辦法》和湘潭市《關(guān)于加強(qiáng)市城區(qū)物業(yè)管理工作的實(shí)施意見》，出臺房屋維修基金的使用交存管理細(xì)則，規(guī)范監(jiān)管、簡化維修基金的使用程序，合理調(diào)整維修基金的分?jǐn)偙壤咕S修基金真正發(fā)揮作用，充分調(diào)動業(yè)主委員會、業(yè)主參與自我管理的積極性。

2.嚴(yán)格依法依規(guī)把好規(guī)劃建設(shè)驗(yàn)收、移交關(guān)。一是政府要出臺公開搖號選聘前期物業(yè)公司的規(guī)定。同時督促規(guī)劃、國土、住建、質(zhì)監(jiān)、房產(chǎn)等部門加強(qiáng)對小區(qū)開發(fā)過程中的監(jiān)控管理，重點(diǎn)對設(shè)計、建設(shè)、竣工驗(yàn)收、移交等行政許可具體內(nèi)容的把關(guān)，進(jìn)一步規(guī)范開發(fā)商、建設(shè)單位的行為，嚴(yán)格落實(shí)《湖南省實(shí)施物業(yè)管理條例辦法》，切實(shí)保證小區(qū)物業(yè)配套設(shè)施的同步到位，為后期物業(yè)管理創(chuàng)造良好條件。二是進(jìn)一步強(qiáng)化新建住宅小區(qū)驗(yàn)收交付工作，規(guī)劃、建設(shè)、房產(chǎn)部門在對住宅小區(qū)開發(fā)項目驗(yàn)收時，區(qū)物業(yè)管理領(lǐng)導(dǎo)小組成員及所在街(鄉(xiāng))、社(村)物管辦負(fù)責(zé)人、物業(yè)公司、業(yè)主代表作為“第三方代表”共同參與，依據(jù)政府職能部門行政許可內(nèi)容逐項開展檢查驗(yàn)收。對開發(fā)建設(shè)不配套等遺留問題，責(zé)成開發(fā)商、建設(shè)單位在規(guī)定期限內(nèi)，高質(zhì)量完善、整改，方可驗(yàn)收、移交，對拒不執(zhí)行的，要依法依規(guī)嚴(yán)肅查處，從源頭上控制和減少開發(fā)商、建設(shè)單位將遺留問題轉(zhuǎn)嫁到物業(yè)公司，力推開發(fā)商與業(yè)主和諧相處，構(gòu)建三方共贏的良好局面。三是加快對老舊小區(qū)的改造步伐。老舊小區(qū)特別是改制企業(yè)移交管理的小區(qū)較多，居民收入低。政府在基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)資金分配上予以傾斜，區(qū)牽頭，街(鄉(xiāng))按轄區(qū)組織全面摸底，有計劃逐年對小區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)行提質(zhì)改造，對改造后的零散小區(qū)進(jìn)行整合，將形成規(guī)模的小區(qū)由街(鄉(xiāng))、社(村)牽頭組織成立業(yè)主自治委員會，招標(biāo)引進(jìn)正規(guī)物業(yè)公司進(jìn)駐。

3.加強(qiáng)對物業(yè)公司的監(jiān)管。加強(qiáng)和完善物業(yè)管理勢在必行，政府必須進(jìn)一步充實(shí)物業(yè)管理部門人員力量，加強(qiáng)經(jīng)費(fèi)保障。一是學(xué)習(xí)上海的做法由政府購買服務(wù)。組建全區(qū)住宅小區(qū)管理事務(wù)所，采取購買公共服務(wù)的方式，對全區(qū)小區(qū)的物業(yè)行政管理委托社會中介組織管理。二是嚴(yán)格市場準(zhǔn)入和退出制度。物業(yè)主管部門要嚴(yán)格執(zhí)行物業(yè)公司的資質(zhì)等級管理，構(gòu)建多級次的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)體系，并充分發(fā)揮基層的監(jiān)督指導(dǎo)作用，將區(qū)、街(鄉(xiāng))、社(村)、業(yè)主的考核評分納入到物業(yè)主管部門對物業(yè)公司的資質(zhì)考核工作中，每年進(jìn)行一次考核審定，評分較低單位要嚴(yán)肅整治，執(zhí)行退出制度。三是組織開展物業(yè)管理專項治理。整治服務(wù)質(zhì)量差的物業(yè)公司。對以管理者自居，服務(wù)質(zhì)量不高，服務(wù)意識差，只收費(fèi)不服務(wù)，多收費(fèi)少服務(wù)，收費(fèi)不規(guī)范等現(xiàn)象進(jìn)行專項整治。同時，引入具有評估、監(jiān)測功能的第三方機(jī)構(gòu)，提供對物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)公司資質(zhì)等級、物業(yè)管理費(fèi)分類收取的評估、監(jiān)測等服務(wù)。通過第三方機(jī)構(gòu)的介入和相關(guān)部門規(guī)范管理，保障物業(yè)收費(fèi)、資質(zhì)管理、服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)等向社會的公開，增加透明度，促進(jìn)物業(yè)管理市場的良性運(yùn)作，使業(yè)主、物業(yè)公司受益，也使社會和諧穩(wěn)定。

(二)規(guī)范市場運(yùn)作，加強(qiáng)協(xié)調(diào)監(jiān)督檢查，區(qū)、街(鄉(xiāng))社(村)三級要當(dāng)好“指導(dǎo)員”。

1.進(jìn)一步明確工作職責(zé)。明確區(qū)、街(鄉(xiāng))、社(村)的相應(yīng)工作職責(zé)，強(qiáng)化考核辦法，增加財力投入。各街(鄉(xiāng))要加強(qiáng)物管辦的力量，配備專職工作人員，物管工作經(jīng)費(fèi)納入到區(qū)、鄉(xiāng)財政預(yù)算和街道的財政計劃。同時，把物業(yè)管理納入網(wǎng)格化管理，將業(yè)主委員會成員、樓棟長、有小區(qū)管理經(jīng)驗(yàn)的志愿者或社會公益組織加入到小區(qū)管理隊伍。繼續(xù)開展對無物管小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生業(yè)主自治及住宅小區(qū)星級達(dá)標(biāo)創(chuàng)建工作，并加強(qiáng)對申報、創(chuàng)建、評選結(jié)果的宣傳和運(yùn)用，營造良好的社會輿論氛圍，逐步形成政府監(jiān)管、行業(yè)自律、業(yè)主高度自治相結(jié)合的綜合管理格局。

2.積極構(gòu)建物業(yè)管理與社(村)建設(shè)聯(lián)動機(jī)制。建立社(村)、業(yè)主委員會、物業(yè)公司的聯(lián)席會議制度，搭建“三方”議事平臺，共同理順物業(yè)管理關(guān)系，建立基層物業(yè)管理長效機(jī)制。通過政府購買公共服務(wù)，組建物業(yè)糾紛調(diào)解機(jī)構(gòu)。區(qū)、街(鄉(xiāng))物管辦應(yīng)結(jié)合文明城市創(chuàng)建工作，進(jìn)一步督促物業(yè)公司落實(shí)好《物業(yè)管理條例》，加強(qiáng)業(yè)務(wù)培訓(xùn)，提高從業(yè)人員素質(zhì);指導(dǎo)物業(yè)公司不斷適應(yīng)業(yè)主的需求，拓展思路，向智慧型小區(qū)服務(wù)發(fā)展，營造清潔、衛(wèi)生、安全、舒適的生活環(huán)境，爭取業(yè)主的支持、理解，使物業(yè)公司真正成為小區(qū)業(yè)主的“服務(wù)員”。

3.加強(qiáng)對業(yè)主大會和業(yè)主委員會的指導(dǎo)。業(yè)主及業(yè)主委員會的自治和監(jiān)管問題是物業(yè)管理行業(yè)面臨的主要矛盾之一，指導(dǎo)、監(jiān)管好業(yè)主大會、業(yè)主委員會是街(鄉(xiāng))、社(村)物業(yè)管理工作的重中之重。區(qū)相關(guān)部門要加大對《物業(yè)管理條例》等法律法規(guī)的學(xué)習(xí)培訓(xùn)、宣傳貫徹力度，使物業(yè)管理部門、物業(yè)公司、小區(qū)業(yè)主、開發(fā)商、建設(shè)單位等都能了解物業(yè)管理法律法規(guī)，自覺履行職責(zé)。要增強(qiáng)業(yè)主自治意識、有償服務(wù)意識、依法維權(quán)意識，積極組建業(yè)主委員會，協(xié)助推薦遵守國家法律法規(guī)、模范履行業(yè)主義務(wù)、熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)，公正廉潔、具有一定組織能力的業(yè)主擔(dān)任業(yè)主委員會委員。對人口規(guī)模達(dá)到兩千人以上的小區(qū)可以成立居民委員會，完善居民委員會與業(yè)主委員會“一套班子，兩塊牌子”的運(yùn)行模式。指導(dǎo)業(yè)主委員會制訂議事規(guī)則、信息、財物公開、檔案管理等制度，切實(shí)發(fā)揮應(yīng)有的作用，使業(yè)主委員會成為小區(qū)的“管理員”。

4.大力提高業(yè)主自治水平。物業(yè)管理處于發(fā)展時期，配套政策尚不健全，不可能事無巨細(xì)都采用法律手段。而社會矛盾糾紛得不到及時調(diào)整，就有可能陷入無法緩解的對立困境。因此，在物業(yè)管理中，通過規(guī)范小區(qū)自治的內(nèi)容，完善小區(qū)公約，提高業(yè)主依法維權(quán)的意識，高度自治的意識，在正確行使民主權(quán)利的基礎(chǔ)上，承擔(dān)應(yīng)盡的義務(wù)和責(zé)任。區(qū)、街(鄉(xiāng))、社(村)有針對性地在小區(qū)開展“文明小區(qū)”、“文明樓棟”、“友好鄰居”、“星級文明戶”等評比活動，促進(jìn)小區(qū)業(yè)主自覺遵守社會公德，形成和諧相處的良好氛圍。

企業(yè)物業(yè)管理的調(diào)查報告篇五

目前，我市許多小區(qū)業(yè)主與物業(yè)企業(yè)之間的矛盾日趨嚴(yán)重，群眾與企業(yè)的呼聲越發(fā)增多，翠竹北區(qū)等小區(qū)收繳率從四年前的80％下降到58％，勤業(yè)一、二、三村的收繳率只有30％，甚至像金色新城等這樣的新小區(qū)的收繳率也不到50％；近幾年來，我市不斷發(fā)生物業(yè)企業(yè)撤離小區(qū)的現(xiàn)象，如荷花池公寓、廣景山莊、蘆墅廣景苑等小區(qū)。

1、法律法規(guī)不完善。一方面缺乏與物權(quán)法相配套的實(shí)施細(xì)則，我市又無立法權(quán)；另一方面，我市規(guī)范性文件的建設(shè)工作，在一定程度上滯后于小區(qū)物業(yè)管理和停車新的發(fā)展需求，致使實(shí)際工作中出現(xiàn)有法難行、無法可依的現(xiàn)象。

與上級政府部門相關(guān)的具體事務(wù)上，顯得無能為力。

3、市場主體不對稱。業(yè)主個體直接面對物業(yè)企業(yè)或開發(fā)商必然處于明顯弱勢，而我市目前業(yè)委會尚未普遍建立。業(yè)主自治意識不強(qiáng)，據(jù)調(diào)查，62％的業(yè)主對業(yè)主委員會不清楚、不參與。對業(yè)委會的設(shè)立、監(jiān)督以及主要人員的權(quán)利和義務(wù)沒有形成統(tǒng)一有效的規(guī)范。業(yè)主委員會的自治能力、內(nèi)控能力、團(tuán)隊精神和依法維權(quán)水平不高，業(yè)委會成員服務(wù)全體業(yè)主的動力不足，年紀(jì)輕、能力強(qiáng)的現(xiàn)職人員更不愿加入業(yè)委會。另一方面，物業(yè)企業(yè)進(jìn)入市場的門檻很低，實(shí)力不強(qiáng)，規(guī)模不大，素質(zhì)不高，管理人員、高學(xué)歷層次、技術(shù)職稱等方面的比例都低于全國水平，物業(yè)管理行業(yè)的誠信度和公信力不強(qiáng)。

4、市場環(huán)境不和諧。某些新聞輿論的.導(dǎo)向有偏差，部分群眾對物業(yè)管理行業(yè)存有偏見，“享受免費(fèi)午餐”的習(xí)慣在相當(dāng)范圍內(nèi)存在，物業(yè)的“傭人”地位和勞動成果得不到應(yīng)有的尊重，少數(shù)離退休干部、現(xiàn)職領(lǐng)導(dǎo)、司法人員和教師等機(jī)關(guān)公職人員，帶頭欠繳物業(yè)費(fèi)，產(chǎn)生了一定的負(fù)面影響。

5、市場制度不健全。物業(yè)企業(yè)進(jìn)入市場的門檻過低，市場的進(jìn)退制度不規(guī)范，對業(yè)主和物業(yè)企業(yè)制約有效的社會誠信系統(tǒng)未能建立。追討惡意欠費(fèi)的司法程序過長，成本過高，企業(yè)難以維權(quán)。對開發(fā)企業(yè)的責(zé)任追究制度不完善，人民群眾反映強(qiáng)烈的房屋質(zhì)量差，隨意更改規(guī)劃設(shè)計，公用配套設(shè)施數(shù)量不到位、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)不達(dá)標(biāo)等問題得不到有效解決。一些小區(qū)建管不分掩蓋著前期遺留問題，或轉(zhuǎn)嫁給后進(jìn)入的物業(yè)企業(yè)，開發(fā)項目前期的物業(yè)管理招投標(biāo)制度有待全面推進(jìn)。業(yè)主與開發(fā)商、物業(yè)企業(yè)的糾紛在基層和司法訴訟層面上得不到高效解決。物業(yè)管理菜單式的分項消費(fèi)制度未能建立，業(yè)主不能明白消費(fèi)、透明監(jiān)督。許多物業(yè)企業(yè)把出租公共共用設(shè)施和停車管理費(fèi)作為重要的收入渠道，千方百計擴(kuò)大路面停車，帳目不清，隱瞞收益。

6、政府管理不完善。在扶持、監(jiān)管物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)上，一些政府部門存在著職能錯位、缺位和越位現(xiàn)象，扶持物業(yè)管理這一勞動密集型產(chǎn)業(yè)的政策沒有形成，對小區(qū)內(nèi)違規(guī)違章現(xiàn)象執(zhí)法不力，把某一些義務(wù)和負(fù)擔(dān)轉(zhuǎn)嫁給企業(yè)，對物業(yè)管理費(fèi)和停車費(fèi)的價格調(diào)控水平還不夠高，一些部門的工作協(xié)調(diào)不到位。特別是基層行政組織事務(wù)多、經(jīng)費(fèi)少，就搞違章搭建或出租老小區(qū)僅有的公共用房公共設(shè)施，以補(bǔ)充管理經(jīng)費(fèi)不足。

7、公用設(shè)施不配套。在老小區(qū)和次。

總之，從根本上說，公用設(shè)施上的硬件不足和二、關(guān)于解決停車難和物業(yè)管理問題的目標(biāo)、原則和3、交警、城建城管、社區(qū)相結(jié)合的工作機(jī)制。目前，我市許多老小區(qū)和次新區(qū)即使用足區(qū)內(nèi)停車資源，也不能滿足全部需求；尤其是實(shí)施規(guī)范停車后，必然產(chǎn)生對部分車主的“擠出效應(yīng)”。因此，依靠區(qū)外道路道板、公共空地和周邊單位合作停車是一個現(xiàn)實(shí)選擇。建議，建立交警、城管、社區(qū)相結(jié)合的工作機(jī)制，先由街道組織社區(qū)公示并上報小區(qū)停車泊位的短缺數(shù)量，再由交警對動態(tài)交通影響作出評價后，按照便民利民、公開透明、能劃盡劃的原則，提出道路道板劃定泊位的方案，最后會同城管和街道、社區(qū)實(shí)施，同時建設(shè)部門要給予配合，對道板泊位下的管線承重能力進(jìn)行評估。

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企業(yè)物業(yè)管理的調(diào)查報告篇六

物業(yè)管理是城市管理和社會建設(shè)矛盾集中體現(xiàn)的領(lǐng)域，規(guī)范的物業(yè)管理是和-諧社會建設(shè)總體戰(zhàn)略中的重要內(nèi)容。我會于2015年1月至7月對河北區(qū)居民小區(qū)物業(yè)管理狀況，特別是對三和小區(qū)和金兆園小區(qū)進(jìn)行了調(diào)研?，F(xiàn)將調(diào)研情況報告如下：

一、小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀

三和小區(qū)，人口近萬人，地處城鄉(xiāng)結(jié)合部，小區(qū)經(jīng)歷了九個物業(yè)公司和三屆業(yè)主委員會，人員較復(fù)雜，管理難度較大，現(xiàn)物業(yè)公司是容心物業(yè)公司于2015年9月接手三和小區(qū)的物業(yè)管理。每年應(yīng)收物業(yè)費(fèi)100萬元，現(xiàn)在只能收上來4萬余元，收繳費(fèi)用不足以維持日常開銷，水電費(fèi)都有拖欠。許多業(yè)主借道路、房屋質(zhì)量、綠化、車輛丟失、噴泉等許多問題，拖欠物業(yè)費(fèi)。金兆園小區(qū)，2003年入住，共1058戶。商品房202戶，回遷房660戶。2015年12月初物業(yè)撤出，后由明星物業(yè)接管，次年撤出?，F(xiàn)在，電梯維修費(fèi)無從解決。

二、小區(qū)物業(yè)存在的問題

盡管兩個小區(qū)情況有異，但存在有許多共性的問題，并在很大程度上反映了我區(qū)物業(yè)管理的現(xiàn)狀和病疾。

（一）地產(chǎn)遺留問題。由于物業(yè)管理沒有在房屋開發(fā)建設(shè)階段就進(jìn)行介入，因此開發(fā)建設(shè)的不合理成了后來物業(yè)管理的眾多矛盾的根源。開發(fā)建設(shè)遺留問題主要表現(xiàn)在：一是規(guī)劃變更導(dǎo)致業(yè)主權(quán)益受損。房屋格局和小區(qū)環(huán)境與售房時的承諾有差異。二是房屋建筑和附屬設(shè)備質(zhì)量差，配套項目缺項甩項。三是建筑權(quán)屬不清。公攤面積的劃分確定和附屬用房經(jīng)營收益分配等問題，是業(yè)主與開發(fā)商爭議的核心問題。如金兆園在地產(chǎn)建設(shè)階段，就在二次供水和電梯質(zhì)量等方面留下了嚴(yán)重后患。三和小區(qū)的開發(fā)商也遺留下房屋質(zhì)量等問題。這些都為日后物業(yè)管理埋下了隱患。

（二）物業(yè)管理企業(yè)管理水平低，人員整體素質(zhì)不高。一是某些物業(yè)管理企業(yè)員工缺乏客戶意識，服務(wù)態(tài)度不端正，服務(wù)用語不文明，對業(yè)主的正當(dāng)要求不能及時滿足，同時存在侵害業(yè)主利益的行為。二是某些物業(yè)管理企業(yè)缺乏專業(yè)人員。例如日常維修是物業(yè)管理一項很重要的工作，維修不及時、不到位，使業(yè)主對物業(yè)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量產(chǎn)生懷疑，甚至出現(xiàn)矛盾。

（三）小區(qū)業(yè)主缺乏四種意識。一是缺乏整體意識。個別業(yè)主只顧自己利益，在公共部位私搭濫建，致使部分公共設(shè)施不能正常使用，難以發(fā)揮其應(yīng)有的功能；二是缺乏安全意識。少數(shù)業(yè)主認(rèn)為房子是自己的，屬私有財產(chǎn)，便無所顧及在自己的小天地里，私拆亂改。三是缺乏法制意識。一些業(yè)主私占綠地，或種菜或做停車位，不僅破壞了小區(qū)的整體規(guī)劃，更侵害了其它業(yè)主的合法權(quán)益。四是缺乏環(huán)保意識。垃圾亂堆亂放，墻壁上亂貼亂畫，私養(yǎng)大型寵物，在小區(qū)寵物糞便隨處可見。

（四）物業(yè)公司對業(yè)主的違規(guī)行為處置力度不夠，沒有執(zhí)法權(quán)。而政府相應(yīng)的執(zhí)法機(jī)構(gòu)又力不從心，執(zhí)法缺位。比如，對有些業(yè)主的私搭亂蓋、車輛不按規(guī)定停放以及破壞小區(qū)設(shè)施等行為，只能勸告，下整改單，報告政府執(zhí)法部門，而無他法。結(jié)果常常是業(yè)主我行我素，造成惡性循環(huán)，以至小區(qū)環(huán)境和設(shè)施每況愈下。

（五）物業(yè)公司收物業(yè)費(fèi)困難。業(yè)主以各種理由不繳費(fèi)，加之，效法者眾，物業(yè)服務(wù)企業(yè)收上來的物業(yè)費(fèi)越來越少，從企業(yè)追求利潤的經(jīng)濟(jì)本性來說，當(dāng)收入小于成本或者利潤減少時，必然會降低成本，而降低成本的直接后果就是服務(wù)質(zhì)量下降，于是更多業(yè)主對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)不滿意，從而不交物業(yè)費(fèi)，這就進(jìn)入了一個惡性循環(huán)的怪圈。小區(qū)環(huán)境差了，住房自然貶值，到頭來受苦的其實(shí)不只是物業(yè)服務(wù)企業(yè)，還有園區(qū)內(nèi)的所有業(yè)主。比如三和小區(qū)的狀況就是一個很好的例子。相反，現(xiàn)每家每戶的煤氣、水、電、有線電視等費(fèi)用沒有拖欠的，因?yàn)檫@是政府行為，如果你不交費(fèi)，這些職能部門有權(quán)停水停電，沒有一點(diǎn)商量，現(xiàn)在只有物業(yè)費(fèi)可以拖欠，因?yàn)樗瞧髽I(yè)行為。個別人就是抓住這個漏洞，不交物業(yè)費(fèi)，你不會把我怎么樣，這是物業(yè)公司目前最撓頭的事。

（六）使用上缺乏健全的機(jī)制和有效的監(jiān)督，大修基金保值、增值難。按條例規(guī)定，當(dāng)確需使用房屋公共維修基金的時候，由業(yè)主委員會提出，經(jīng)2/3以上的業(yè)主同意后，方可申請使用。但實(shí)際上，如果修繕部位只涉及到少數(shù)業(yè)主的利益，那么就很難獲得小區(qū)2/3的業(yè)主通過，給實(shí)際使用造成了困難。另外物業(yè)公司預(yù)算的維修費(fèi)用沒有專業(yè)機(jī)構(gòu)對其作鑒定和監(jiān)督其使用，容易讓房屋公共維修基金造成無法利用。隨著大量房屋開始進(jìn)入維修期，當(dāng)年收取的微薄的大修基金將入不敷出，如何在物價水平上漲的情況下，將有限的大修基金保值、增值，缺乏有效的手段。

三、幾條建議

（一）依照2015年10月1日實(shí)施的《物權(quán)法》有關(guān)章節(jié)規(guī)定和2003年9月1日正式實(shí)施的《物業(yè)管理條例》，研究制定我區(qū)《物業(yè)管理水平評估細(xì)則》，提高物業(yè)管理，并做到有法可依。

（二）建立政府相關(guān)執(zhí)法部門與物業(yè)公司、業(yè)主委員會三方的聯(lián)動機(jī)制，有效處置小區(qū)內(nèi)的各種違法違規(guī)行為。并在街道辦事處一級設(shè)立物業(yè)管理糾紛處置辦公室，作為三方聯(lián)動機(jī)制的行動軸心。

（三）為促進(jìn)物業(yè)管理市場的發(fā)展，培育物業(yè)管理的核心品牌，鼓勵有實(shí)力的社會實(shí)體興辦物業(yè)公司，在政策上實(shí)施優(yōu)惠政策，并創(chuàng)造競爭氛圍，做大做強(qiáng)我區(qū)物業(yè)管理業(yè)，為我區(qū)和-諧社區(qū)建設(shè)鍛造實(shí)業(yè)新軍。

（四）確保房屋大修基金的安全使用，實(shí)現(xiàn)大修基金保值增值。建議對業(yè)主交納的房屋大修基金委托銀行理財，按每個小區(qū)（大廈）開一個總帳戶，按每戶業(yè)主繳納的房屋大修基金為每戶單獨(dú)開戶，每年的利息自動轉(zhuǎn)存到業(yè)主的戶頭上。凡需動用大修基金時，必須由大修房屋牽涉到的業(yè)主們投票表決，委托專業(yè)機(jī)構(gòu)對物業(yè)公司預(yù)算的維修費(fèi)用進(jìn)行評估后方可動用維修款項，同時對大修基金的使用過程進(jìn)行監(jiān)督，對維修質(zhì)量進(jìn)行鑒定。

（五）加大宣傳力度，引導(dǎo)人們正確的物業(yè)消費(fèi)觀念。按時繳納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)、公共水電費(fèi)、電梯用電費(fèi)、二次供水電費(fèi)及一此相關(guān)的費(fèi)用是每個業(yè)主（住戶）必須履行的義務(wù)，大家應(yīng)當(dāng)積極主動履行，任何人不論何種理由拒交物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)都是違法的。

黨的十七大明確指出：“社會穩(wěn)定是人民群眾的共同心愿，是改革發(fā)展的重要前提。要健全黨委領(lǐng)導(dǎo)、政府負(fù)責(zé)、社會協(xié)同、公眾參與的社會管理格局，健全基層社會管理體制。最大限度激發(fā)社會創(chuàng)造活力，最大限度增加和-諧因素，最大限度減少不和-諧因素”。 區(qū)委十屆六次全會也提出了要全力抓好社會穩(wěn)定工作，全面落實(shí)各項工作措施，營造安居樂業(yè)的社會環(huán)境。而物業(yè)管理是城市管理和社會建設(shè)的基礎(chǔ)工程，為此，加強(qiáng)居住小區(qū)物業(yè)管理建設(shè)，改善居民生活環(huán)境成為人民群眾普遍關(guān)注的熱點(diǎn)問題。前不久，按照區(qū)委的工作部署，南關(guān)嶺街道黨工委在解放思想學(xué)習(xí)實(shí)踐活動專題調(diào)研階段，結(jié)合地區(qū)實(shí)際，組織了專題調(diào)研小組，就如何推進(jìn)地區(qū)物業(yè)管理，促進(jìn)地區(qū)社會和-諧穩(wěn)定進(jìn)行了專題調(diào)研。此次調(diào)研，實(shí)地走訪了部分居委會和物業(yè)管理公司，召開了由街道城-管部門、物業(yè)公司、居委會、業(yè)主委員會等單位參加的不同層次座談會，發(fā)放了500份居民調(diào)查問卷，征求了各個群體的意見和建議，現(xiàn)將調(diào)研情況報告如下：

一、南關(guān)嶺街道物業(yè)管理工作的基本情況

據(jù)調(diào)查，南關(guān)嶺街道共有各類物業(yè)建筑面積240萬平方米，住宅建筑面積約181萬平方米。2萬平方米以上的居住小區(qū)16個，其中，上世紀(jì)八十年代以前建成入住的小區(qū)4個，占總面積的25%；九十年代后，按統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一設(shè)計、綜合開發(fā)建設(shè)而成的小區(qū)12個，占總面積的75%。已實(shí)行物業(yè)管理的小區(qū)8個，占居住小區(qū)的50%；成立業(yè)主大會的小區(qū)5個，占實(shí)行物業(yè)管理小區(qū)的62.5%。全街共有物業(yè)管理企業(yè)七家，從業(yè)人員300余人。目前，實(shí)行物業(yè)管理的小區(qū)內(nèi)多種管理形式并存，既有商品房、承租房、房改房、拆遷房，還有單位直管樓等。

總體看，物業(yè)管理工作具有以下幾個特點(diǎn)：一是物業(yè)管理市場處于發(fā)育初級階段。目前仍然沒有實(shí)行物業(yè)管理的居住小區(qū)占50%；未收取物業(yè)費(fèi)的小區(qū)占75%，在收取物業(yè)費(fèi)小區(qū)中尚有10%--50%住戶以各種理由不繳費(fèi)。二是物業(yè)管理總體水平偏低。主要是物業(yè)管理企業(yè)數(shù)量少、規(guī)模比較小，資質(zhì)等級偏低等；物業(yè)管理企業(yè)從業(yè)人員素質(zhì)較低，物業(yè)服務(wù)工作不到位。三是物業(yè)管理行業(yè)監(jiān)管體制不健全。對物業(yè)管理企業(yè)的監(jiān)督檢查及規(guī)范化經(jīng)營缺乏制度支撐，對社區(qū)物業(yè)管理自治方式缺乏科學(xué)性探索。

二、物業(yè)管理工作存在的主要問題

近年來，各新建小區(qū)積極通過公開招投標(biāo)選聘前期物業(yè)管理企業(yè)，著力搭建社區(qū)自治的新型組織平臺，物業(yè)管理工作取得了一定成績，也總結(jié)了一些經(jīng)驗(yàn)，但由于體制、觀念、機(jī)制等因素的影響，物業(yè)管理工作仍存在以下四個方面的問題：

1、開發(fā)商遺留問題嚴(yán)重。開發(fā)商遺留問題嚴(yán)重是各地普遍存在的問題，本地區(qū)也不例外。問題主要包括變更規(guī)劃、配套設(shè)施不落實(shí)、房屋及附屬設(shè)備質(zhì)量不合格等。這些問題遺留到物業(yè)管理階段并長期得不到解決，致使矛盾集中到物業(yè)公司身上，據(jù)調(diào)查，在有物業(yè)公司的小區(qū)，57%的受訪者認(rèn)為居住小區(qū)物業(yè)公司沒有盡到管理責(zé)任，68%的受訪者認(rèn)為居住小區(qū)技防措施不健全。

2、物業(yè)管理公司定位不合理。目前，據(jù)調(diào)查，現(xiàn)有物業(yè)管理企業(yè)規(guī)模小、資質(zhì)等級低，物業(yè)管理服務(wù)水平偏低，經(jīng)營管理理念陳舊，缺乏市場競爭力。在7家物業(yè)管理企業(yè)中，按資質(zhì)分類，一級資質(zhì)僅有1家，其余6家均為三級資質(zhì)，按照性質(zhì)分，2家由村公司物業(yè)轉(zhuǎn)制而來，其余是市內(nèi)物業(yè)的分公司.個別物業(yè)公司受舊的體制影響比較深，習(xí)慣上以管理者自居，服務(wù)意識差；有些企業(yè)低水平服務(wù)、高標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)；有些企業(yè)錯誤認(rèn)為物業(yè)管理從業(yè)人員門檻低，缺少對員工的培訓(xùn)和嚴(yán)格規(guī)范的制度管理，造成人員素質(zhì)普遍偏低；有些企業(yè)不經(jīng)業(yè)主同意，擅自經(jīng)營物業(yè)共用部位，侵害了業(yè)主的合法權(quán)益。

3、部分業(yè)主觀念陳舊且缺乏合作性。大部分居住人群收入水平不高，對物業(yè)管理收費(fèi)的理解尚未到位，不愿意按照目前價格享受較為全面的物業(yè)管理服務(wù)。業(yè)主普遍存在維權(quán)意識強(qiáng)烈而責(zé)任意識淡薄，經(jīng)常出現(xiàn)業(yè)主權(quán)利濫用現(xiàn)象。據(jù)調(diào)查顯示，只有1%的受訪者對《大連市城市住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法》很了解，不了解的多達(dá)87%；71%的受訪者表示不了解《中華人民共和國物權(quán)法》有關(guān)房產(chǎn)權(quán)利方面的規(guī)定。業(yè)主相互不熟悉，往往出現(xiàn)“誰都可以牽頭成立業(yè)主大會，但誰都無法真正成立業(yè)主大會”的無序局面，業(yè)主委員會的權(quán)威受到質(zhì)疑。據(jù)調(diào)查顯示，55%的受訪者所居住的社區(qū)沒有成立業(yè)主委員會；當(dāng)居住方面合法權(quán)益受到侵害時，更多人傾向于選擇通過居委會維權(quán)；87%的受訪者認(rèn)為業(yè)主委員會作用發(fā)揮不好，居委會作用發(fā)揮好。

4、政府相關(guān)職能部門公共服務(wù)水平有待提高。物業(yè)與園林、環(huán)衛(wèi)、公安、交通、市政等管理部門之間不可避免地存在著職責(zé)劃分和相互配合的問題，有些是行政監(jiān)管關(guān)系，有些是業(yè)務(wù)合作關(guān)系。目前，政府相關(guān)職能部門之間的關(guān)系以及與物業(yè)管理公司、業(yè)主、居委會等相關(guān)部門的關(guān)系還未理順，責(zé)權(quán)利的劃分有待進(jìn)一步明確，公共服務(wù)水平有待進(jìn)一步提高。此外，開發(fā)商、物業(yè)企業(yè)、業(yè)主以及政府相關(guān)職能部門之間的銜接也存在一些問題。如本應(yīng)由政府提供的公共服務(wù)職責(zé)被人為地轉(zhuǎn)嫁到了物業(yè)公司，使物業(yè)公司客觀上既承擔(dān)一個企業(yè)的責(zé)任，又承擔(dān)著部分政府公共服務(wù)的職能等等。

三、加強(qiáng)物業(yè)管理工作的建議和意見

南關(guān)嶺地區(qū)地處城鄉(xiāng)結(jié)合部，物業(yè)管理具有一定的特殊性，需要探索適合街道實(shí)際的物業(yè)管理模式。通過此次調(diào)研，提出以下幾條建議：

1、推廣物業(yè)管理企業(yè)前期介入法。物業(yè)管理企業(yè)前期介入是指物業(yè)管理企業(yè)在正式接管物業(yè)之前就參與物業(yè)管理小區(qū)的“規(guī)劃—設(shè)計—施工—安裝—銷售—管理”等過程。這樣有利于避免開發(fā)項目在設(shè)計、施工和配套方面出現(xiàn)后期物業(yè)管理難以解決的問題，從源頭上減少開發(fā)商遺留問題對物業(yè)管理的隱患，有助于形成房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、物業(yè)管理企業(yè)及業(yè)主和-諧相處，三方共贏的良好局面。建議政府相關(guān)職能部門從政策、資金、管理以及技術(shù)手段等多方面問題入手深入研究，加強(qiáng)引導(dǎo)，推進(jìn)物業(yè)管理企業(yè)前期介入工作。

2、成立物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會并積極發(fā)揮作用。應(yīng)由街道相關(guān)部門協(xié)調(diào)各物業(yè)公司成立物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會。充分發(fā)揮物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會在為物業(yè)管理企業(yè)提供交流平臺，促進(jìn)行業(yè)自律，推動公平競爭，協(xié)調(diào)利益沖突，維護(hù)企業(yè)合法權(quán)益等方面的作用。協(xié)會應(yīng)著力開展以下幾方面的工作：摸清行業(yè)基本狀況，研究行業(yè)發(fā)展理論；建立行業(yè)自律機(jī)制，規(guī)范企業(yè)經(jīng)營行為；反映企業(yè)合理訴求，維護(hù)企業(yè)合法權(quán)益；開展各種形式活動，形成行業(yè)的凝聚力；正確引導(dǎo)輿-論宣傳，樹立行業(yè)良好形象；加強(qiáng)從業(yè)人員技能和職業(yè)道德培訓(xùn)，形成在職繼續(xù)教育機(jī)制。

3、建立健全長效管理機(jī)制。要建立和完善對開發(fā)商的誠信考核機(jī)制，特別是對其開發(fā)小區(qū)物業(yè)管理好壞的考評，使其注重樹立品牌意識，做好建管銜接；行業(yè)主管部門要改變姿態(tài)，充分利用全方位的媒體手段主動宣傳物業(yè)管理的必要性；物業(yè)管理公司應(yīng)拋棄行政管理的方式，加大對業(yè)主的情感投入，與業(yè)主建立良性互動，用更好的服務(wù)取得業(yè)主理解和配合，政府有關(guān)部門和社區(qū)應(yīng)組織成立物業(yè)調(diào)解協(xié)調(diào)機(jī)構(gòu)，完善社區(qū)黨總支、居委會、業(yè)主及業(yè)主委員會、物業(yè)管理企業(yè)四方自治組織的聯(lián)動議事平臺，理順物業(yè)管理體系，建立基層管理長效機(jī)制。

4、探索物業(yè)分類管理模式。應(yīng)根據(jù)目前物業(yè)管理的特殊性，有針對性的對居住小區(qū)的特點(diǎn)探索不同的物業(yè)管理模式。對于一些老舊小區(qū)來說，由于觀念限制和硬件條件的制約，讓居民出錢引入物業(yè)公司很難行得通。對這類長期以來欠賬較多的老舊小區(qū)，政府有關(guān)部門及產(chǎn)權(quán)單位應(yīng)加強(qiáng)資金的合理投入，探索規(guī)范的物業(yè)管理以外的新形式，如充分延伸居民委員會的作用，或發(fā)動群眾建立自我管理的自治組織，力求用比較低的成本解決物業(yè)管理的基本需要問題。對于新建商品房小區(qū)，政府應(yīng)加強(qiáng)引導(dǎo)和約束，引入市場化、專業(yè)化的管理模式，為企業(yè)創(chuàng)造更好的公平競爭環(huán)境，逐步打造代表自身核心競爭力的物業(yè)管理企業(yè)品牌。

5、大力提高居民自治水平。物業(yè)管理處于發(fā)展時期，配套政策尚不健全，不可能事無巨細(xì)都采用法律手段。而社會矛盾糾紛得不到及時調(diào)整，就有可能陷入無法緩解的對立困境。因此，在物業(yè)管理中，要將鄉(xiāng)規(guī)民約納入法治體系，通過規(guī)劃居民區(qū)建設(shè)的內(nèi)容，完善鄉(xiāng)規(guī)民約，提高居民的權(quán)利義務(wù)意識，在正確行使民-主權(quán)利的基礎(chǔ)上，承擔(dān)民-主管理的責(zé)任。如大北物業(yè)公司與社區(qū)聯(lián)合深入開展調(diào)查研究，剖析居民區(qū)中缺乏公德的表現(xiàn)，針對性地建立鄉(xiāng)規(guī)民約，培育一批五好家庭、星級文明戶、文明樓等品牌項目，堅決反對在居民區(qū)生活中地極端個人主義等自私自利現(xiàn)象，大力提升小區(qū)的社會公德和家庭美德水準(zhǔn)，收到了良好的效果。

市政協(xié)昨公布小區(qū)物業(yè)管理問題調(diào)研報告：物業(yè)管理存在六大弊病，小區(qū)物業(yè)管理問題關(guān)系千千萬萬北京市民的日常生活。昨天，市政協(xié)召開專題新聞發(fā)布會，公布了市政協(xié)會《關(guān)于北京市居住小區(qū)物業(yè)管理問題的建議案及調(diào)研報告》，針對小區(qū)物業(yè)管理六大弊病提出了具體診治藥方，建議市政府在街道辦事處設(shè)立物業(yè)管理糾紛的專業(yè)調(diào)解機(jī)構(gòu)。

參與調(diào)研課題的曾廣宇委員向記者表示，目前本市小區(qū)物業(yè)管理存在開發(fā)建設(shè)遺留、收費(fèi)難、業(yè)主委員會難組建、物業(yè)服務(wù)亟待規(guī)范、管理體制不順及法律法規(guī)不完善六大問題。李少華委員介紹說，本市新建的3077個小區(qū)中，僅有11.7%成立了業(yè)主委員會，仍有近90%的小區(qū)沒有成立業(yè)主委員會。

市政協(xié)調(diào)研報告認(rèn)為，現(xiàn)有商品房小區(qū)發(fā)生的物業(yè)糾紛中，相當(dāng)數(shù)量源于開發(fā)建設(shè)遺留問題。開發(fā)建設(shè)遺留問題主要表現(xiàn)在：一是規(guī)劃變更導(dǎo)致業(yè)主權(quán)益受損。房屋格局和小區(qū)環(huán)境與售房時的承諾有差異。二是房屋建筑和附屬設(shè)備質(zhì)量差，配套項目缺項甩項。三是建筑權(quán)屬不清。公攤面積的劃分確定和附屬用房經(jīng)營收益分配等問題，是業(yè)主與開發(fā)商爭議的核心問題。本市多起較大的物業(yè)糾紛均源于地下車庫、會所、配套用房等設(shè)施的歸屬不清，產(chǎn)權(quán)不明。

曾廣宇委員表示，造成收費(fèi)率低的原因也是多方面的。 一是物業(yè)收費(fèi)的制定不公開透明，在前期，業(yè)主根本沒有“討價還價”的余地。二是物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)不到位。三是低收入群體經(jīng)濟(jì)承受能力有限。四是問題不能得到及時解決，居民不滿情緒影響交費(fèi)。五是業(yè)主消費(fèi)意識尚未形成。部分業(yè)主商品意識、物業(yè)消費(fèi)意識和責(zé)任意識沒有確立。

李少華委員認(rèn)為，本市物業(yè)管理企業(yè)管理和培訓(xùn)沒有及時跟上。此外，本市的物業(yè)管理收費(fèi)大多采取包干制的形式，物業(yè)企業(yè)在物業(yè)日常維護(hù)上收支不透明，業(yè)主對物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)缺少客觀的評價依據(jù)，服務(wù)水平難以量化。個別物業(yè)企業(yè)甚至越權(quán)管理，少服務(wù)、多收費(fèi)、亂收費(fèi)，侵占業(yè)主的利益，引起沖突。

造成這一問題的客觀原因：一是部分小區(qū)開發(fā)期較長，小區(qū)內(nèi)物業(yè)管理區(qū)域難以確定，造成業(yè)主大會遲遲不能召開；二是《物業(yè)管理條例》對業(yè)主大會和業(yè)主委員會的組織成立缺乏可操作性的指導(dǎo)；三是部分小區(qū)規(guī)模較大、業(yè)主數(shù)量多，組織數(shù)量眾多、相互之間不熟悉的業(yè)主共同進(jìn)行選舉、決策等事務(wù)，本身的復(fù)雜程度超出了想象；四是業(yè)主參與意識不強(qiáng)，缺乏“有能力、有權(quán)威”的組織者。

目前承擔(dān)物業(yè)行政管理職責(zé)的是市建委物業(yè)處和小區(qū)辦，全市物業(yè)管理體制沒有形成統(tǒng)一的管理模式。居委會和街道辦事處，由于沒有明確的法定職責(zé)，也不能插手解決。因此，凡是居住小區(qū)物業(yè)管理的大事、小事，都去找政府，造成物業(yè)糾紛投訴率高、調(diào)解率低。

小區(qū)物業(yè)管理還沒有形成完整、系統(tǒng)的法律體系，缺乏有效的法規(guī)加以規(guī)范，造成行政管理和物業(yè)管理關(guān)系難以理順，多頭管理問題久拖不絕。本市的物業(yè)管理條例實(shí)施細(xì)則至今仍未出臺，很多具體問題的解決無法可依。

一是高度重視居住小區(qū)物業(yè)管理在構(gòu)建和-諧社區(qū)中的作用，強(qiáng)化對物業(yè)管理的行政監(jiān)管。

二是整頓居住小區(qū)物業(yè)管理市場，積極解決開發(fā)建設(shè)遺留問題。

三是規(guī)范物業(yè)管理，嚴(yán)格市場管理，建議在街道辦事處設(shè)立物業(yè)管理糾紛的專業(yè)調(diào)解機(jī)構(gòu)。

四是完善物業(yè)管理法規(guī)的配套。

五是健全管理體制，實(shí)現(xiàn)政府監(jiān)管、行業(yè)自律和民-主自治的有機(jī)結(jié)合。

六是積極探索建立老舊小區(qū)物業(yè)管理長效機(jī)制，根據(jù)低收入群體的物業(yè)管理需要，建立以社區(qū)居委會為主、統(tǒng)一組織協(xié)調(diào)的物業(yè)管理新機(jī)制。

七是加大宣傳力度，推廣先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，明晰各方的權(quán)利和義務(wù)，正確引導(dǎo)人們的物業(yè)消費(fèi)觀念。

物業(yè)投訴已大幅下降 市建委新聞發(fā)言人表示，此次對全市物業(yè)管理中存在的問題進(jìn)行摸底調(diào)查就是為今后逐步解決這些問題進(jìn)行的前期準(zhǔn)備。從去年底開始，市建委就已開始積極研究制定《物業(yè)管理規(guī)定實(shí)施細(xì)則》，目前該細(xì)則已經(jīng)全部制定完成，并交由 人大部門進(jìn)行立法程序，預(yù)計不久便可出臺。據(jù)統(tǒng)計，市建委接到的物業(yè)投訴也正在呈下降趨勢，由原來6大類投訴中排名第二下降到了最后一位。

該發(fā)言人表示，成熟國家物業(yè)管理歷史超過100年，而中國最早開始物業(yè)管理的城市深圳，經(jīng)驗(yàn)不過20多年，北京開始物業(yè)管理工作還不到10年。因此，經(jīng)驗(yàn)的不足使得我們在工作中確實(shí)遇到了許許多多的問題，如業(yè)主不能按期交納物業(yè)費(fèi)、物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)受到質(zhì)疑等等。下一步，市建委會繼續(xù)對目前北京物業(yè)管理中存在的問題，如究竟物業(yè)服務(wù)達(dá)到怎樣的標(biāo)準(zhǔn)才算規(guī)范等展開相關(guān)對策的研究和制定。但這些問題都需要政府部門逐步進(jìn)行研究和解決，不是一蹴而就的事情。

誤區(qū)之一： 物業(yè)公司只要與業(yè)主形成“事實(shí)服務(wù)”，物業(yè)公司服務(wù)好壞都對業(yè)主個人沒關(guān)系，只要有人交費(fèi)，全體業(yè)主就必須交費(fèi)。

誤區(qū)之二： 物業(yè)公司是新生事物，與現(xiàn)有公司有本質(zhì)區(qū)別，可以不受現(xiàn)有公司法、合同法等等國家大-法的規(guī)范，必須從新單獨(dú)立法，諸如：“事實(shí)服務(wù)”（目前國家大-法沒有）、物業(yè)費(fèi)必須無條件交，業(yè)主維權(quán)不得拒絕交物業(yè)管理費(fèi)。

誤區(qū)之三： 法院判決物業(yè)糾紛案件不是因?yàn)槲飿I(yè)公司服務(wù)不好，而是因?yàn)闃I(yè)主不交費(fèi)，物業(yè)公司沒法服務(wù)好造成的，所以只能判業(yè)主敗訴。法院不是你業(yè)主講理的地方。

誤區(qū)之四： 法院如果判物業(yè)公司敗訴，老百姓的生活就沒有人管理了，就會天下大亂，物業(yè)公司盡管服務(wù)不好，你也忍了吧！總比沒人管強(qiáng)！否則，天下大亂的責(zé)任就該算在我們法院的頭上了！我們可不能承擔(dān)！

誤區(qū)之五： 法院受理的物業(yè)糾紛案件巨增，不是因?yàn)槲曳ㄔ褐慌形飿I(yè)公司勝訴造成的，法院也有判一個兩個業(yè)主勝訴呢！只要我法院用國家機(jī)器的強(qiáng)制力幫助物業(yè)公司把你們業(yè)主全體的物業(yè)費(fèi)都收上來，你看他物業(yè)公司還告不告你！

誤區(qū)之六： 物業(yè)管理的主管部門小區(qū)辦不管物業(yè)公司的服務(wù)問題，認(rèn)為這歸工商部門管，我小區(qū)辦只管物業(yè)公司的準(zhǔn)入，哪個物業(yè)公司不經(jīng)過我小區(qū)辦批準(zhǔn)就別想進(jìn)入你想進(jìn)入的市場，這個可不能歸工商部門管，小區(qū)辦嘛，物業(yè)管理的主管部門嘛??！他工商部門管不著物業(yè)公司！至于業(yè)主呀、服務(wù)呀別找我小區(qū)辦，我小區(qū)辦一無權(quán)二無錢，找我也不管，現(xiàn)在我小區(qū)辦批準(zhǔn)哪個物業(yè)公司在哪管理就在哪！你業(yè)主告到法院也解決不了吧？！你業(yè)主就給我乖乖交費(fèi)，否則，有法院判決關(guān)你拘留所，看你交不交！只要物業(yè)公司有錢，就不愁我小區(qū)辦——物業(yè)公司的主管部門缺錢！我小區(qū)辦有了錢才能管理你們這些業(yè)主的問題，否則我沒法管！

誤區(qū)之七： 物業(yè)公司的服務(wù)是對全體小區(qū)居民的，不可能只對你幾戶服務(wù)不好，你有證據(jù)也沒用，政府小區(qū)辦和法院只為大多數(shù)人服務(wù)，三個代表嘛！不是為你個人服務(wù)的。

誤區(qū)之八： 你業(yè)主維權(quán)只能先成立居委會，再成立業(yè)委會才能維權(quán)，要么還要等物權(quán)法出臺，物業(yè)公司特殊！雖然他也是經(jīng)營性企業(yè)，但抓他的服務(wù)質(zhì)量解決不了問題。別的公司有質(zhì)量問題老百姓不滿意不給錢他就會被淘汰，可不能監(jiān)管物業(yè)公司的質(zhì)量問題，那樣會天下大亂的！

誤區(qū)之九： 業(yè)主的成分太復(fù)雜，是烏合之眾，聯(lián)合起來不滿意物業(yè)公司的服務(wù)，就是不滿意政府，反對物業(yè)公司就是反-政-府，就是不安定因素！政府主管部門不作為和法院的枉法裁判是不會構(gòu)成不安定的！

誤區(qū)之十： 不交物業(yè)管理費(fèi)的業(yè)主就是侵犯了交費(fèi)業(yè)主的利益！因?yàn)槲飿I(yè)公司是神，他象上帝一樣會對所有的業(yè)主一視同仁的！我交了，你就必須交！否則我的心態(tài)就不平衡，這樣就不是和-諧社會！

北京有一家外地的裝修公司，為了在北京立足提出“先裝修后付款”，這個公司的做法是要求他的職工不管客戶怎樣挑毛病，挑到哪兒就改到哪兒，直到客戶滿意。大多數(shù)客戶就是因?yàn)樵摴菊嬲\的服務(wù)態(tài)度，其實(shí)不可能完全滿意也自覺付了款，該公司不但沒有被“賴帳人”拖垮，生意越做越大。中國的老百姓以幾千年傳統(tǒng)的“上善若水，厚德載物”為精神支柱，是世界上很容易知足的老百姓。真正惡意欠費(fèi)的人是不敢公開更不敢上法庭的！物業(yè)公司在選擇告哪些業(yè)主時是不敢告那些不講理的業(yè)主的！他們一般選擇的是一小部分維權(quán)意識最強(qiáng)、真正講理的業(yè)主告上法庭，這樣法院肯定會制裁這些業(yè)主，其他的業(yè)主必然乖乖交費(fèi)——達(dá)到既減少公司的訴訟成本，又到達(dá)全面收費(fèi)的目的！這個事實(shí)最說明當(dāng)前，由于政府主管部門有明顯的官-商-勾-結(jié)的主觀可能性并“有所為有所不為”和法院的判決一邊倒，才會使如此多的物業(yè)公司惡人先告狀而有恃無恐的將講理的業(yè)主告上法庭！當(dāng)前物業(yè)管理的形勢是物業(yè)公司的服務(wù)無人監(jiān)管，政府主管部門小區(qū)辦和法院的眼睛全部盯住物業(yè)管理費(fèi)！

表現(xiàn)：某物業(yè)公司規(guī)定，物業(yè)管理費(fèi)、水電費(fèi)捆-綁收取，對拒絕繳納物業(yè)管理費(fèi)的住戶，物業(yè)有權(quán)停水、停電。

法律問題：水、電、氣的提供與使用是業(yè)主與水、電、氣供應(yīng)商之間形成的一種法律關(guān)系，而業(yè)主與物業(yè)公司之間是物業(yè)服務(wù)的法律關(guān)系，物業(yè)公司無權(quán)對業(yè)主停水、停電、停氣。該條款明顯違反了法律規(guī)定。

表現(xiàn)：某物業(yè)公司規(guī)定，業(yè)主裝修時，不管運(yùn)不運(yùn)建筑垃圾，都必須繳建筑垃圾運(yùn)輸費(fèi)4元/平方米。

法律問題：《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)-法》第九條規(guī)定，“消費(fèi)者享有自主選擇商品或者服務(wù)的權(quán)利”。據(jù)此，若業(yè)主自行運(yùn)輸垃圾，未接受物業(yè)公司運(yùn)輸垃圾的服務(wù)，就不應(yīng)向物業(yè)公司繳納該筆運(yùn)輸費(fèi)。該條款實(shí)質(zhì)是強(qiáng)制業(yè)主消費(fèi)，明顯違反了法律規(guī)定。

表現(xiàn)：某公司物業(yè)管理規(guī)定，停車場停放車×元/月，車輛損壞或丟失，以及車內(nèi)物品丟失或損壞，均由車主自己承擔(dān)責(zé)任。

法律問題：業(yè)主向物業(yè)公司繳納停車費(fèi)，兩者之間形成保管合同。《合同法》第374條規(guī)定：“保管期間，因保管人保管不善造成保管物毀損、滅失的，保管人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任。”物業(yè)公司以告示的形式，規(guī)定將其應(yīng)盡看管義務(wù)的車輛所發(fā)生的一切損失都推由業(yè)主承擔(dān)，違背了合同公平原則。

表現(xiàn)：某物業(yè)公司規(guī)定，不準(zhǔn)業(yè)主將居屋用于辦公。

法律問題：業(yè)主享有房屋的所有權(quán)，因此，業(yè)主依法享有對該房屋占有、使用、收益和處分的權(quán)利。只要業(yè)主對房屋的處分不違反法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，他人就無權(quán)干涉。

在簽訂物業(yè)合同之前，應(yīng)仔細(xì)閱讀合同條款，看其中是否有不符合規(guī)定或?qū)彿空哂衅垓_行為。目前，在簽訂物業(yè)合同中，業(yè)主要注意以下幾點(diǎn)：

1．入住新的居住地，第一次簽訂物業(yè)管理合同的.期限最長應(yīng)為兩年。兩年后，購房者應(yīng)組成業(yè)主委員會，由業(yè)主委員會挑選新的物業(yè)管理公司，委托其對物業(yè)進(jìn)行管理。

2．簽訂物業(yè)合同之前，應(yīng)明確所購物業(yè)的類型，是公寓，還是住宅（住宅又分為甲級住宅、乙級住宅、普通住宅等），不同類型的物業(yè)，有不同的管理標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

3．有些收費(fèi)項目是超前征收，違反有關(guān)的規(guī)定。如有的小區(qū)的有線電視尚未接通，卻收取費(fèi)用；有的物業(yè)承諾安裝可視對講門鈴，尚未安裝就提前收費(fèi)等。

4．有的費(fèi)用未獲批準(zhǔn)，就被先執(zhí)行。物業(yè)公司的某些費(fèi)用需要經(jīng)過相關(guān)部門的審批，才可收取。有的物業(yè)公司在審批尚未通過時，提前收取，也是不對的。

5．巧立名目的各種費(fèi)用。有的物業(yè)公司為了多收費(fèi)，巧立各種名目，如裝修配合費(fèi)等。這些都是物價部門和相關(guān)部門所禁止的。

消費(fèi)者在簽訂物業(yè)合同時，應(yīng)對照物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)仔細(xì)核對。標(biāo)準(zhǔn)中沒有的收費(fèi)項目，可要求對方出示有關(guān)部門的文件，否則有權(quán)拒交。

（本刊法律顧問上海市東方正義律師事務(wù)所黃可磊律師）

uid（ubiquitous identifications）的全稱是計算無處不在。將電子標(biāo)簽嵌入各物體中，使之相互通信，進(jìn)行信息處理，讓我們時刻掌握我們所要的信息提高我們更高水平的信息服務(wù)和環(huán)境控制，這種環(huán)境稱其為“計算無處不在”。

rfid(radio frequency iddentification)的全稱是無線射頻識別技術(shù)，最簡單的rfid系統(tǒng)是由電子標(biāo)簽（tag）、閱讀器（reader）和天線（antenna）、數(shù)據(jù)庫三部分組成：當(dāng)電子標(biāo)簽進(jìn)入磁場區(qū)域接收閱讀器發(fā)出電磁信號，電子標(biāo)簽產(chǎn)生感應(yīng)電流從而獲得能量，發(fā)出編碼等信息，該信息被讀寫器讀取、寫入，也就是利用無線電波對信息載體進(jìn)行讀寫。與其它識別技術(shù)相比, rfid技術(shù)具有防水、耐高溫、使用壽命長、讀取距離大、讀取速度快、標(biāo)簽上的信息可以加密、存儲數(shù)據(jù)容量更大、存儲信息更改等優(yōu)點(diǎn)。rfid技術(shù)已應(yīng)用到眾多行業(yè)：門禁保安、生產(chǎn)制造、倉儲管理、零售業(yè)、醫(yī)藥業(yè)、票據(jù)證件管理、rfid卡收費(fèi)、電子門票、防偽打假、物流貨運(yùn)的追蹤、火車和貨運(yùn)集裝箱的識別運(yùn)動計時等。

物流管理是企業(yè)行為，是客戶服務(wù)的手段。物流管理是為了謀求物流總成本最低或者在既定的物流總成本約束下使客戶服務(wù)水平更高。

物流管理最基本的要素活動是什么呢？答是貨運(yùn)管理和倉儲管理。那么不難得出物流管理的內(nèi)涵是對運(yùn)輸和倉儲的綜合管理的結(jié)論。

那么如何提高運(yùn)輸和倉儲的綜合管理呢？?

這就是我們提出用rfid管理物流的理念。

配送中心的揀貨作業(yè)是最繁重、最易出差錯的工作。信息的準(zhǔn)確性和及時性是供應(yīng)鏈與物流管理的關(guān)鍵，這恰恰是rfid技術(shù)最突出的優(yōu)點(diǎn)之一。如果每件商品都貼上了智能標(biāo)簽，無需打開產(chǎn)品的外包裝，系統(tǒng)就可以對其成箱成包地進(jìn)行識別，從而準(zhǔn)確地隨時獲得產(chǎn)品的相關(guān)信息，例如種類、生產(chǎn)商、生產(chǎn)時間、生產(chǎn)地點(diǎn)、顏色、尺寸等等。智能電子標(biāo)簽系統(tǒng)可以實(shí)現(xiàn)對商品從原料、半成品、成品、運(yùn)輸、倉儲、配送、上架、最終銷售，甚至退貨處理等所有環(huán)節(jié)進(jìn)行實(shí)時監(jiān)控，不僅能極大地提高自動化程度，而且可以大幅降低差錯率，從而顯著提高供應(yīng)鏈的透明度和管理效率。

智能電子電子標(biāo)簽系統(tǒng)，可用于智能倉庫貨物管理，有效解決同倉庫及貨物流動有關(guān)的信息管理，不但可增加一天內(nèi)處理貨物的件數(shù)，還監(jiān)看著這些貨物的一切流動信息。一般而言，讀寫器貼在貨物要通過的倉庫大門邊上，，每個貨物都貼電子標(biāo)簽，所有電子標(biāo)簽信息都被存儲在倉庫的中心計算機(jī)里，該貨物的有關(guān)信息都能在計算機(jī)里查到。當(dāng)貨物被裝走運(yùn)往別地時，讀寫器識別并告知計算中心它被放在哪里。這樣管理中心可以實(shí)時地了解到已經(jīng)生產(chǎn)了多少產(chǎn)品和發(fā)送了多少產(chǎn)品，并可自動識別貨物，確定貨物的位置。智能電子標(biāo)簽?zāi)芡耆行У亟鉀Q倉庫里與貨物流動有關(guān)的信息的管理，它不但監(jiān)看著這些貨物的一切信息，可以實(shí)時地了解到已經(jīng)生產(chǎn)了多少產(chǎn)品和發(fā)送了多少產(chǎn)品，并可自動識別貨物，確定貨物的位置。

另外還可以用智能標(biāo)簽保護(hù)和跟蹤財產(chǎn)。將智能標(biāo)簽貼在重要物資如計算機(jī)、傳真機(jī)、文件、復(fù)印機(jī)或其它實(shí)驗(yàn)室用品上，公司可以自動跟蹤管理這些有價值的財產(chǎn)，可以跟蹤一個物品從某一建筑物離開，或是用報警的方式限制物品離開某地。

隨著住房改革的不斷深化以及房地產(chǎn)市場的不斷繁榮，物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)在經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展中的地位日益突出，對于美化城市形象、改善居民居住環(huán)境、構(gòu)建和-諧社區(qū)都發(fā)揮著非常重要的作用。然而，物業(yè)管理作為一個新興的服務(wù)行業(yè)，在其發(fā)展過程中，無論從認(rèn)知度和被接納度，都不斷暴露出一些問題和矛盾，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)難就是其中之一。一部分物管企業(yè)面臨著生存和發(fā)展的威脅，制約著物管行業(yè)的規(guī)范運(yùn)作。為了更深入地了解我市物業(yè)管理現(xiàn)階段發(fā)展?fàn)顩r，結(jié)合實(shí)際情況，通過實(shí)地走訪及召開座談會等方式對我轄區(qū)內(nèi)住宅小區(qū)的物業(yè)管理情況進(jìn)行了調(diào)研，調(diào)研中發(fā)現(xiàn)問題歸納如下：

一、物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)的現(xiàn)狀

我市物業(yè)管理經(jīng)過近幾年的發(fā)展，在各級政府領(lǐng)導(dǎo)的關(guān)心和支持下，在廣大個業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的共同努力下，我市的物業(yè)管理總體水平得到了很大的提高，物業(yè)管理從一個新生事物發(fā)展成了貼近千家萬戶、家喻戶曉的行業(yè)。但是，由于受經(jīng)濟(jì)、社會和法制等大環(huán)境的影響，物業(yè)管理收費(fèi)難的問題一直難以解決，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)率難以提高，已成為制約行業(yè)發(fā)展的瓶頸。據(jù)調(diào)查，目前，轄區(qū)7?家物管企業(yè)，收費(fèi)率大都在60%?—70%之間，能夠達(dá)到90%?以上的占比很低，目前，轄區(qū)內(nèi)部分小區(qū)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)情況令人擔(dān)憂，比如國際花城小區(qū)的恒泰物業(yè)公司2015?年度尚有20%?物業(yè)費(fèi)未收取，2015?年度收取率只有60%?—70%?。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)難導(dǎo)致物管服務(wù)跟不上，物管服務(wù)跟不上更加導(dǎo)致居民不愿意繳費(fèi)，形成惡性循環(huán)。

二、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)難的原因

1?、業(yè)主缺乏自覺繳費(fèi)意識，存在觀望攀比心態(tài)。

據(jù)調(diào)查，轄區(qū)內(nèi)一些業(yè)主沒有確立對物業(yè)管理有償服務(wù)的意識，思想認(rèn)識仍然停留在計劃經(jīng)濟(jì)時代“國家管修房，自己管住房”的福利住房階段；有些業(yè)主認(rèn)為小區(qū)其他業(yè)主交了費(fèi)，我不交費(fèi)照樣能享受物業(yè)服務(wù)。一些原先積極繳費(fèi)的業(yè)主在得知其他業(yè)主不肯交費(fèi)后，覺得自己先交費(fèi)“吃了虧”，再交費(fèi)就會左顧右盼，甚至不自覺的加入拒繳行列。

2?、服務(wù)質(zhì)量不高，制約服務(wù)費(fèi)的收繳。

從總體上看，我社區(qū)物業(yè)企業(yè)在履行安全保衛(wèi)、環(huán)境秩序、衛(wèi)生保潔、綠化管養(yǎng)、共用設(shè)施維護(hù)等方面能夠做到不斷完善和提高，但還有一些不盡人意的地方需要改進(jìn)。如：有的小區(qū)車輛亂停亂放嚴(yán)重，影響了業(yè)主的正常通行；有的小區(qū)門衛(wèi)把關(guān)不嚴(yán)，給拾荒、推銷產(chǎn)品、維修家電等人員隨意進(jìn)出，擾亂了小區(qū)秩序；有的小區(qū)保安配備不足，安全管理責(zé)任心不強(qiáng)，導(dǎo)致小區(qū)丟失車輛、盜竊等事件時有發(fā)生；有的小區(qū)衛(wèi)生清掃、清運(yùn)不及時、不到位，路面破損不能及時維護(hù)，路燈亮化率低，樓梯燈壞了不及時更換，排洪排污管道堵塞、化糞池外溢不能及時清理，綠化管養(yǎng)不夠好等等，致使業(yè)主意見大，影響了物業(yè)服務(wù)費(fèi)的收繳。

3?、業(yè)主自主治理小區(qū)的意識和能力弱，業(yè)主大會、業(yè)主委員會作用發(fā)揮不明顯。

《浙江省物業(yè)管理條例》賦予了業(yè)主、業(yè)主委員會的權(quán)力、義務(wù)。但是，從我轄區(qū)的實(shí)際情況看，由于業(yè)主委員會不具備法人資格，沒有獨(dú)立的財產(chǎn)，沒有經(jīng)費(fèi)保障和工資待遇，大量業(yè)主委員會不能正常開展活動。致使業(yè)主的合法權(quán)益受到了一定影響。加上一些業(yè)主權(quán)利意識、法律觀念淡薄，許多人不參加業(yè)主大會，難以商定有關(guān)物業(yè)管理的一些問題和解決辦法。

4?、物業(yè)管理行業(yè)虧損嚴(yán)重，低價位收費(fèi)阻礙了物業(yè)管理市場的發(fā)展。

據(jù)了解。原先部分小區(qū)開發(fā)商為了促銷房屋，依靠給物業(yè)公司補(bǔ)貼為業(yè)主提供超值服務(wù)，一旦房子賣完了，開發(fā)商主動與物業(yè)公司脫鉤，物業(yè)企業(yè)就會失去依靠，斷了資金來源了。目前我社區(qū)的國際花城小區(qū)就面臨這種狀況，該小區(qū)由兩個開發(fā)商共同開發(fā)，與業(yè)主簽訂的合同就存在差異，部分業(yè)主未能享受到優(yōu)惠服務(wù)，故不愿繳納物業(yè)管理費(fèi)。另外物業(yè)管理收費(fèi)偏低，導(dǎo)致物業(yè)管理企業(yè)虧損。如國際花城小區(qū)物業(yè)管理成本每月每平方米0.55?元，現(xiàn)實(shí)際收取每平方米0.45?元，小區(qū)運(yùn)行的2?年中，收費(fèi)率僅達(dá)到85%?以上，但仍有業(yè)主提出要再降低收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)降至每月每平方米0.30-0.35?元，雙方交涉多次，部分業(yè)主至今未交物業(yè)費(fèi)，但物業(yè)公司仍繼續(xù)提供標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)。這種低價位的收費(fèi)阻礙了物業(yè)管理市場的發(fā)展，使物業(yè)這種商品達(dá)不到成本價格。二是高層住宅電梯也造成虧損嚴(yán)重。目前我轄區(qū)10?層以上高層住宅電梯21?部，據(jù)調(diào)查，每臺電梯年檢費(fèi)、用電費(fèi)、維護(hù)保養(yǎng)費(fèi)這三項費(fèi)用（不含電梯零件損壞、更新）每年每部需支出12000?千元左右，這也是困擾百姓、物業(yè)和政府的棘手問題。

5?、建管不分的舊體制給后期管理留下了諸多隱患，使業(yè)主對物業(yè)管理投訴率居高不下。

目前，我社區(qū)有90%?以上的物業(yè)服務(wù)企業(yè)是受開發(fā)商委派或內(nèi)部招投標(biāo)對小區(qū)行使物業(yè)管理。實(shí)際上，這些物業(yè)服務(wù)企業(yè)仍然需要依靠原開發(fā)商“輸血式”的補(bǔ)貼來維持，在這種管理體制下，開發(fā)商與物業(yè)服務(wù)企業(yè)是父與子的關(guān)系，這種“建”、“管”不分的體制，致使原本應(yīng)由開發(fā)商解決的矛盾和問題，統(tǒng)統(tǒng)推給下屬的物業(yè)管理公司。如質(zhì)量缺陷、配備設(shè)施不完善、基礎(chǔ)資料不齊、產(chǎn)權(quán)糾紛、不切實(shí)際的超值服務(wù)承諾等，使物業(yè)管理企業(yè)無力解決也無法解決。出現(xiàn)問題，業(yè)主們不分青紅皂白地將所有的氣都撒到物業(yè)公司身上，造成了物業(yè)管理投訴量居高不下。

6?、物業(yè)管理隊伍素質(zhì)偏低、人才短缺。

目前，我市有經(jīng)驗(yàn)、有創(chuàng)新能力的高級物業(yè)管理專業(yè)人才匱乏，從業(yè)人員大多來自“轉(zhuǎn)制、轉(zhuǎn)崗、轉(zhuǎn)業(yè)”人員及農(nóng)村剩余勞動力，整體素質(zhì)較低，普遍缺乏物業(yè)管理理論知識和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，有相當(dāng)一部分從業(yè)人員沒有經(jīng)過物業(yè)管理培訓(xùn)，職業(yè)道德、專業(yè)技能、應(yīng)急能力及相關(guān)法律知識等都難以適應(yīng)物業(yè)管理專業(yè)崗位的要求。雖然物業(yè)行業(yè)主管部門近年來下大力氣加強(qiáng)了物業(yè)管理專業(yè)人員的培訓(xùn)與指導(dǎo)工作，但是仍然跟不上物業(yè)管理行業(yè)迅速發(fā)展的需要。

7?、物業(yè)管理的法治體系還不完善，物業(yè)收費(fèi)缺乏有效的制約手段。

對于物業(yè)管理活動中業(yè)主欠繳拒繳物管費(fèi)的行為，目前的法律法規(guī)，如《物權(quán)法》、國務(wù)院《物業(yè)管理條例》、《浙江省物業(yè)管理條例》和《?江山市關(guān)于加強(qiáng)物業(yè)管理工作若干意見的通知》等都有相應(yīng)的規(guī)范，但是對于業(yè)主實(shí)際的欠繳和拒繳行為以及企業(yè)的追償手段缺乏具體明細(xì)的剛性規(guī)定和保護(hù)措施。同時，由于物業(yè)主管部門目前沒有執(zhí)法隊伍和執(zhí)法權(quán)，面對業(yè)主欠繳拒繳物業(yè)費(fèi)時只能采取說服教育、溝通協(xié)調(diào)的方式，對于蠻橫無理的業(yè)主難以體現(xiàn)行政執(zhí)法的力度和權(quán)威，再加上我國司法程序復(fù)雜冗長的現(xiàn)狀，往往造成企業(yè)陷入有法難依的窘境。

8?、政府相關(guān)部門在小區(qū)管理中的職能界定不清，行使不力，給物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)帶來影響。

表現(xiàn)在小區(qū)管理中的一些棘手問題，比如違章搭建問題，破墻開店、占道經(jīng)營問題，破綠種菜、養(yǎng)狗擾民問題，噪聲、煙氣污染問題以及鄰里之間矛盾糾紛等問題，這些本應(yīng)該是屬于城-管、工商、公安、園林、環(huán)保和社區(qū)居委會等部門負(fù)責(zé)的職能，現(xiàn)在由于有了小區(qū)“圍墻”這么個“框框”，有了小區(qū)物業(yè)管理的存在，統(tǒng)統(tǒng)轉(zhuǎn)嫁到物業(yè)企業(yè)的身上。但是，物業(yè)企業(yè)作為市場化運(yùn)作的經(jīng)濟(jì)實(shí)體，是依據(jù)國家《物業(yè)管理條例》和地方政府的《實(shí)施細(xì)則》，以及物業(yè)服務(wù)托管聘用合同為小區(qū)業(yè)主提供管理服務(wù)的企業(yè)，并沒有處理解決上述問題的行政執(zhí)法權(quán)力和相應(yīng)的能力，結(jié)果是企業(yè)不該管的要管，不管業(yè)主埋怨；管不好業(yè)主更加埋怨，最終導(dǎo)致物業(yè)管理收費(fèi)的困難。

9?、部分新建小區(qū)入住率低，導(dǎo)致物管收費(fèi)率難以提高。

近幾年來，隨著房地產(chǎn)市場的活躍，老百姓購房已不單是為了居住，有的是投資目的，一些小區(qū)因此空關(guān)率比較高，個別新小區(qū)入住率甚至不足20%??？贞P(guān)房雖然按規(guī)定連續(xù)六個月無人居住可按70%?收取物管費(fèi)，但由于與業(yè)主聯(lián)系不上，收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)的難度較大。物管公司雖然也試圖通過發(fā)文書通知、打電話通知、請人轉(zhuǎn)告等形式催繳，但絕大部分業(yè)主根本不予理睬，普遍抱有“我不住就可以不交管理服務(wù)費(fèi)”的錯誤思想，致使這些新建小區(qū)的物管收費(fèi)率非常低，企業(yè)經(jīng)營難以為繼。

三、解決物業(yè)管理收費(fèi)難的對策

物業(yè)管理在我國是一個新生事物，引入我市也不過十多年時間，必然要經(jīng)歷一個逐步適應(yīng)、完善、習(xí)慣、發(fā)展的過程。如何應(yīng)對和解決我市物業(yè)管理收費(fèi)難問題，推動物業(yè)管理向規(guī)范化、順暢化、健康化方向發(fā)展，建議：

一、盡快出臺物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量等級標(biāo)準(zhǔn)

按照“分等定級、質(zhì)價相符”的原則制定物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量等級標(biāo)準(zhǔn)，同質(zhì)同價，質(zhì)高價高，不同等級，價格不同，服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量也不同。由小區(qū)業(yè)主大會根據(jù)需要討論決定選擇具體服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，并與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同，不搞服務(wù)不足，也不搞服務(wù)過剩。物業(yè)管理企業(yè)按照合同規(guī)定提供服務(wù)，業(yè)主按時足額交納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)管理企業(yè)定期公布費(fèi)用收支賬目，讓業(yè)主明白消費(fèi)，避免雙方因費(fèi)用問題產(chǎn)生懷疑。

二、加快業(yè)主大會制度規(guī)范化進(jìn)程

按照《物業(yè)管理條例》等相關(guān)法律法規(guī)規(guī)范成立業(yè)主大會，公開選舉業(yè)主委員會，使業(yè)主的合法權(quán)利得到保護(hù)，正當(dāng)權(quán)益得到維護(hù)。經(jīng)選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會要熱心公益事業(yè)，對這項工作有足夠的熱情，能夠在物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主之間起到溝通橋梁的作用，及時將業(yè)主意愿反映給物業(yè)管理企業(yè)，在遇有業(yè)主因開發(fā)商遺留問題不交物業(yè)費(fèi)時及時向業(yè)主解釋，消除二者間誤會分歧，使小區(qū)物業(yè)管理在和-諧的氛圍中正常運(yùn)行。

三、制定物業(yè)管理人員培訓(xùn)計劃，提高員工的專業(yè)素質(zhì)和道德素質(zhì)

在提高員工專業(yè)技能方面應(yīng)重點(diǎn)做好以下幾方面工作：1?、做好人力資源管理，提高員工的專業(yè)技能，提高管理服務(wù)水平；2?、制定計劃，分期分批對各類人員進(jìn)行專業(yè)培訓(xùn)，經(jīng)考試合格后持證上崗；3?、實(shí)行“末位淘汰制”，競爭上崗，樹立崗位就是報酬的觀念；4?、多渠道吸納有經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)人才，與本地實(shí)際相結(jié)合，優(yōu)勢互補(bǔ)，全面提高從業(yè)人員素質(zhì)。在提高員工道德素質(zhì)方面，要著力從培養(yǎng)其服務(wù)意識入手，說話、辦事時刻從服務(wù)者的角度出發(fā)。因?yàn)樵谖飿I(yè)小區(qū)里，住戶人數(shù)多，人員素質(zhì)參差不齊，作為物業(yè)管理人員不能對業(yè)主要求太高，應(yīng)該多從自身找差距，擺正自己的位置，工作中多一份耐心，用自己良好的服務(wù)態(tài)度和優(yōu)質(zhì)的服務(wù)水平贏得業(yè)主的理解和支持。

四、嚴(yán)格把好驗(yàn)收關(guān)

事實(shí)證明，開發(fā)商遺留問題是日后小區(qū)物業(yè)管理的最大難題，所以在小區(qū)竣工驗(yàn)收時，相關(guān)部門必須嚴(yán)格把關(guān)，房屋質(zhì)量、配套設(shè)施必須保質(zhì)保量。物業(yè)管理企業(yè)在承接物業(yè)時也要詳細(xì)檢查物業(yè)情況，包括小區(qū)業(yè)主檔案資料等，不能因盲目擴(kuò)大管量而為日后經(jīng)營管理埋下隱患。

五、加大宣傳力度，創(chuàng)造物業(yè)管理和-諧的供給需求環(huán)境

企業(yè)物業(yè)管理的調(diào)查報告篇七

隨著我國經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，我國人民的生活水平進(jìn)一步得到提高，人們對乳制品的需求也不斷擴(kuò)大，后來乳制品越來越多地成為我國人民特別是城市居民的生活必需品。正因?yàn)槲覈娜橹破废M(fèi)市場廣闊，更多的乳制品企業(yè)在我國得到了不同程度的發(fā)展，其中包括不少外來乳制品企業(yè)。乳制品行業(yè)已經(jīng)成為我國食品行業(yè)中增長最大的行業(yè)，為我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展作出了巨大的貢獻(xiàn)。但是，中國乳制品行業(yè)也面臨著產(chǎn)品生產(chǎn)結(jié)構(gòu)性過剩，生產(chǎn)大規(guī)模擴(kuò)張，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)不適應(yīng)消費(fèi)者需求的不良局面。為此，我們小組決定對伊利集團(tuán)的產(chǎn)品進(jìn)行市場調(diào)查。調(diào)查時間是20xx年11月，調(diào)查方式為問卷式訪問調(diào)查，我們制定了問卷150份，收回有效問卷132份。各項調(diào)查工作結(jié)束后，我們將調(diào)查內(nèi)容予以總結(jié)，調(diào)查報告如下。

二、調(diào)查對象的基本情況。

（一）性別構(gòu)成比例（問卷問題1）。

根據(jù)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，在我們所調(diào)查的消費(fèi)者中，有90人曾經(jīng)購買過伊利產(chǎn)品，其中男性為60人，占伊利消費(fèi)者人數(shù)的67%；女性為30人，占伊利消費(fèi)者人數(shù)的33%。

（二）年齡構(gòu)成（問卷問題2）。

其中18歲以下為14人，占伊利消費(fèi)者人數(shù)的15%，18至24歲38人，占伊利消費(fèi)者人數(shù)的42%，25至30歲13人，占伊利消費(fèi)者人數(shù)的14%，31至40歲8人，占伊利消費(fèi)者人數(shù)的8%，41至50歲13人，占伊利消費(fèi)者人數(shù)的14%，50歲以上4人，占伊利消費(fèi)者人數(shù)的7%。

三、專門調(diào)查部分。

（一）消費(fèi)需求調(diào)查。

1、根據(jù)調(diào)查顯示消費(fèi)者選擇伊利乳制品所考慮的因素中，品質(zhì)仍然占申通快遞客戶滿意滴調(diào)研報告最大比重。

其中品質(zhì)占34%，接下來是口味25%，價格占到22%，品牌13%，其他6%。經(jīng)過數(shù)據(jù)分析我們能夠了解到，消費(fèi)者購買伊利乳制品所考慮的最主要因素是乳制品的品質(zhì)，口味和價格也是考慮的重要因素，而品牌則不是考慮的主要因素。因此，伊利不僅要加強(qiáng)品牌宣傳力度，更要注重產(chǎn)品的品質(zhì)，運(yùn)用國際水平的工藝技術(shù)，為消費(fèi)者提供天然無污染的綠色產(chǎn)品，不斷生產(chǎn)出適合消費(fèi)者口味的產(chǎn)品。同時，運(yùn)用強(qiáng)大的資金運(yùn)作實(shí)力發(fā)揮價格優(yōu)勢，這樣伊利才可能占有更廣闊的市場，成為市場競爭中的主導(dǎo)者。

2、價格是消費(fèi)者考慮購買商品的重要因素，商品價格的高低對消費(fèi)者是否購買這一商品產(chǎn)生最直接的影響。因此，我們對伊利產(chǎn)品價格展開了調(diào)查。

經(jīng)過調(diào)查，60%的人認(rèn)為伊利產(chǎn)品價格偏貴，另外，36%的人認(rèn)為伊利產(chǎn)品價格一般，只有4%的人認(rèn)為伊利產(chǎn)品價格便宜。這說明伊利產(chǎn)品在價格方面還應(yīng)做出適當(dāng)?shù)恼{(diào)整，減輕消費(fèi)者的消費(fèi)壓力。

3、包裝是一件商品的重要組成部分，因此我們針對伊利乳制品包裝展開了一項調(diào)查，結(jié)果如下：

軟包裝比較收到消費(fèi)者的青睞，占到總數(shù)的35%，瓶裝占20，罐裝、袋裝、其他則均占15%。經(jīng)過數(shù)據(jù)分析我們能夠了解到，在消費(fèi)者青睞的伊利乳制品包裝中軟包裝仍然是主流，其他包裝也占據(jù)一定比例，所以，企業(yè)在保持原有優(yōu)勢的基礎(chǔ)上，繼續(xù)尋求新穎，備受消費(fèi)者青睞的包裝。

4、消費(fèi)者青睞的伊利產(chǎn)品。

90名伊利產(chǎn)品的消費(fèi)者中有85人表示喜歡液態(tài)奶，有60人表示喜歡冰淇淋，有54人表示喜歡奶粉，有56人表示喜歡奶酪，表示還喜歡伊利其它產(chǎn)品的有32人。

消費(fèi)者比較青睞伊利的液態(tài)奶和冰淇淋，伊利公司可以加大對液態(tài)奶和冰淇淋的生產(chǎn)。

企業(yè)物業(yè)管理的調(diào)查報告篇八

【導(dǎo)語】調(diào)查報告是對某一情況、某一事件"去粗取精、去偽存真、由此及彼、由表及里"的分析研究，揭示出本質(zhì)，尋找出規(guī)律，總結(jié)出經(jīng)驗(yàn)，最后以書面形式陳述出來。以下是大的企業(yè)調(diào)查報告，歡迎閱讀！

一、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不夠合理，重復(fù)建設(shè)較為普遍。

一是產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)層次較低。我鎮(zhèn)企業(yè)大多集中在加工制造業(yè)這種傳統(tǒng)的勞動密集型產(chǎn)業(yè)上，其產(chǎn)品大多停留在簡單制作的水平上。相當(dāng)數(shù)量的企業(yè)技術(shù)裝備水平低，產(chǎn)品質(zhì)量、產(chǎn)品附加值低。

二是重復(fù)建設(shè)，重復(fù)投入。由于我國消費(fèi)品市場和資金市場的不成熟，容易形成短時期內(nèi)的消費(fèi)熱點(diǎn)，短期的利潤促使大量資金迅速涌入，在這個過程中，政府也缺乏宏觀的經(jīng)濟(jì)引導(dǎo)，此后隨著生產(chǎn)能力的擴(kuò)大，需求趨于飽和，在此情況下，企業(yè)不得不展開低水平的競爭。

三是產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度低。在縱向合作上，即在關(guān)聯(lián)的企業(yè)之間，沒有建立起合作關(guān)系，缺乏統(tǒng)一的技術(shù)和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn);在橫向合作上，即在生產(chǎn)相同或類似產(chǎn)品的企業(yè)之間缺乏明確的市場分工,沒有在信息、人員培訓(xùn)等方面共享社會資源。例如我鎮(zhèn)的一定數(shù)量的磚廠，就存在制造水平低，重復(fù)建設(shè)，關(guān)聯(lián)度低等問題。

究其原因，一是多數(shù)企業(yè)主要集中在生產(chǎn)基礎(chǔ)產(chǎn)品的產(chǎn)業(yè)上，這些產(chǎn)業(yè)對企業(yè)的規(guī)模、技術(shù)、資金、勞動力素質(zhì)的要求都不高，產(chǎn)業(yè)的進(jìn)入壁壘低，生產(chǎn)經(jīng)營以“低質(zhì)跑量”為主，在消費(fèi)的短期熱點(diǎn)中，容易造成持續(xù)上項目而形成行業(yè)的惡性競爭。

二是從產(chǎn)品價值鏈的角度看，我鎮(zhèn)仍處于贏利較少的生產(chǎn)制造環(huán)節(jié)，而利潤豐厚的研發(fā)、設(shè)計以及市場營銷、品牌推廣等環(huán)節(jié)基本沒有涉及。

三由于大量企業(yè)處于高度專業(yè)化分工狀態(tài)，其固定資產(chǎn)專用程度較高，一旦出現(xiàn)全行業(yè)衰退或企業(yè)虧損,經(jīng)營者也很難使設(shè)備轉(zhuǎn)用或轉(zhuǎn)賣，所以企業(yè)只能艱難維持經(jīng)營，或偷工減料以求降低成本，使市場上產(chǎn)品質(zhì)量不斷退化。這種局限于中低檔生產(chǎn)制造環(huán)節(jié)，處于產(chǎn)品價值鏈的低端部分，缺乏自主品牌和市場影響力，企業(yè)所獲得的附加值和利潤偏低就是必然結(jié)果了。

二、科技創(chuàng)新能力不足，產(chǎn)品更新?lián)Q代緩慢我鎮(zhèn)企業(yè)大多沒有自己的核心技術(shù)和知識產(chǎn)權(quán)，只是以目前市場上極為普遍的甚至于落后的技術(shù)作為生產(chǎn)工藝，品牌意識不強(qiáng)。由于自主創(chuàng)新能力不足，缺乏對技術(shù)創(chuàng)新投入的力度，產(chǎn)品更新?lián)Q代緩慢,僅僅依靠低價取勝。

這在我鎮(zhèn)企業(yè)中是極其普遍的現(xiàn)象，調(diào)查的這些企業(yè)中，大部分只有1-2名技術(shù)人員，有的甚至沒有技術(shù)人員，這造成了企業(yè)缺乏發(fā)展后勁，缺少自己的核心競爭力，在經(jīng)歷短暫的輝煌后，發(fā)展動力不足，甚至?xí)霈F(xiàn)消亡的現(xiàn)象。

究其原因，一是企業(yè)起點(diǎn)低、實(shí)力小，大多缺乏自主創(chuàng)新能力，絕大部分企業(yè)都沒有自己工藝人員，更別提研發(fā)人員。就經(jīng)濟(jì)大環(huán)境來看，以技術(shù)研發(fā)為主體的人才倒三角的高新技術(shù)企業(yè)往往具有更強(qiáng)的活力和潛力。二是高素質(zhì)的專業(yè)技術(shù)人才和經(jīng)營管理人才太少，員工素質(zhì)普遍較低，大多數(shù)人只有初中及以下的文化程度。

我鎮(zhèn)企業(yè)大多仍沿用家族式管理方式，這一管理方式為企業(yè)建立之初的生存與發(fā)展曾做出過很大貢獻(xiàn)。但是，在當(dāng)前形勢下，特別是在企業(yè)發(fā)展的中期，這一管理方式往往容易轉(zhuǎn)化為消極的阻滯，容易造成經(jīng)營效率的低下和激勵機(jī)制的偏頗。

同時，大部分企業(yè)主小農(nóng)意識嚴(yán)重,“小富即安、小進(jìn)即滿”的心態(tài)制約了企業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展。調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，部分企業(yè)完全有可能通過融資等手段進(jìn)一步擴(kuò)張，但由于擔(dān)心怕“外人”來分蛋糕，為了避免風(fēng)險，企業(yè)只愿維持現(xiàn)狀，不想再去進(jìn)一步發(fā)展。

究其原因，一是價值觀錯位。管理者將企業(yè)存在的價值看成是家族利益化的栽體，而不是上升到更高的社會價值層面，“私利”與“功利”相混淆，促使思想陷入封閉，拒絕改變，導(dǎo)致企業(yè)管理僵化。二是思維僵化。由于長期以來受小農(nóng)文化熏陶，固步自封、志得意滿、看問題的片面性決定了無法在瞬息萬變的經(jīng)濟(jì)浪潮中作出及時的改變。

為貫徹縣黨政聯(lián)席會關(guān)于手套行業(yè)發(fā)展問題的有關(guān)精神，按照縣委、縣政府的要求，我鎮(zhèn)及時組織經(jīng)貿(mào)委人員對全鎮(zhèn)手套生產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行調(diào)查摸底，摸清了手套生產(chǎn)企業(yè)的個數(shù)、經(jīng)營情況、市場情況及發(fā)展趨勢?，F(xiàn)報告如下：

一、手套生產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)狀。

全鎮(zhèn)手套生產(chǎn)企業(yè)可以說只有濟(jì)寧三園工貿(mào)有限公司一家，其余均為作坊式加工，不能稱之為企業(yè)，為此，只能以這家公司為例進(jìn)行分析。

濟(jì)寧三園工貿(mào)有限公司位于疃里鎮(zhèn)前賈村327國道南側(cè)。公司成立于xx年5月，6月正式投產(chǎn)。公司占地30000平方米，建筑面積12000平方米，現(xiàn)有職工150人，主要生產(chǎn)防滑手套等產(chǎn)品。設(shè)備齊全、配套，固定資產(chǎn)475萬元。通過調(diào)查發(fā)現(xiàn)，工作中存在的問題是：

1、思想不夠解放。在全縣上下“解放思想、干事創(chuàng)業(yè)”的良好氛圍下，特別是縣委、縣政府出臺了一系列鼓勵民營經(jīng)濟(jì)發(fā)展的優(yōu)惠政策，給全縣經(jīng)濟(jì)注入了活力，激發(fā)了企業(yè)內(nèi)部潛力。作為三園公貿(mào)內(nèi)部，還存在著發(fā)展定位不高、怕?lián)袌鲲L(fēng)險的錯誤認(rèn)識，沒能把握住機(jī)遇，導(dǎo)致企業(yè)發(fā)展不快。2、產(chǎn)品科技含量底。三園公貿(mào)屬于勞動密集型企業(yè)。產(chǎn)品科技含量不高，需要的是技術(shù)熟練的年輕工人。但隨著近幾年青島、膠東等地的快速發(fā)展，工人報酬高，大部分工人都遠(yuǎn)赴外地打工，導(dǎo)致我們當(dāng)?shù)貏趧恿κ袌鋈藛T不足，使現(xiàn)有的設(shè)備不能全部正常運(yùn)轉(zhuǎn)，影響了企業(yè)的高速度發(fā)展。

3、缺乏高素質(zhì)的管理人才。現(xiàn)在的私營企業(yè)的管理大多還是家族式的粗放管理，企業(yè)內(nèi)高素質(zhì)、經(jīng)營理念先進(jìn)的管理人才較少，加上企業(yè)疏于對人才的培訓(xùn)，導(dǎo)致企業(yè)不能形成一支高效的管理人才隊伍，使企業(yè)負(fù)責(zé)人大事小事一肩挑，抽不出較多的時間研究市場、充電學(xué)習(xí)，管理水平得不到快速提高。

二、下步工作的打算。

1、發(fā)展思路是：用足用好縣委、縣政府的各項優(yōu)惠政策，加強(qiáng)企業(yè)的內(nèi)部管理，促進(jìn)生產(chǎn)機(jī)制的高效運(yùn)轉(zhuǎn)，提高產(chǎn)品數(shù)量，提升產(chǎn)品質(zhì)量，擴(kuò)大市場占有率，利用自主出口權(quán)的優(yōu)勢，使產(chǎn)品迅速打入國際市場。全力推進(jìn)外貿(mào)出口，擴(kuò)大出口創(chuàng)匯額，使三園工貿(mào)成為疃里鎮(zhèn)的知名龍頭企業(yè)，帶動一方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。工作目標(biāo)是：按照超常規(guī)、高速度、跨越式發(fā)展的總體要求，預(yù)計年產(chǎn)品數(shù)量達(dá)到15萬打，產(chǎn)值突破500萬元，實(shí)現(xiàn)利稅80萬元，出口創(chuàng)匯突破20萬美元。

2、具體工作措施：

(1)進(jìn)一步解放思想、樹立搶機(jī)遇、大發(fā)展的意識?？h委、縣政府對企業(yè)發(fā)展越來越重視，對企業(yè)制定的政策越來越優(yōu)惠。各級領(lǐng)導(dǎo)對企業(yè)發(fā)展越來越關(guān)心，為企業(yè)出謀劃策，增強(qiáng)了我們干事創(chuàng)業(yè)的信心和決心。給我們企業(yè)的發(fā)展、招商引資提供了一個較大的發(fā)展空間。所以我們要牢牢把握住這個千載難逢的機(jī)遇，以思想的大解放促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的大發(fā)展，增強(qiáng)壓力感和緊迫感，堅定發(fā)展的決心和信心。

(2)加大企業(yè)投入，增加企業(yè)效益，帶動經(jīng)濟(jì)發(fā)展。充分利用我縣全力推動招商引資的優(yōu)勢，與韓國客商積極洽談、合作，投資150萬元新上一條牛仔褲服裝生產(chǎn)線，把企業(yè)發(fā)展成集手套加工，服裝生產(chǎn)多個品種共存，互助互補(bǔ)的企業(yè)集團(tuán)。

(3)積極推進(jìn)外貿(mào)出口。在鎮(zhèn)黨委、政府的大力支持下，企業(yè)實(shí)現(xiàn)了外貿(mào)出口10萬美元，但其余的多為代理出口。明年，將充分利用已有的自主出口權(quán)積極向國外市場進(jìn)軍，打出產(chǎn)品品牌，使代理出口變?yōu)樽灾鞒隹?，增加企業(yè)效益。

(4)加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部管理。向發(fā)達(dá)地區(qū)、縣內(nèi)的先進(jìn)企業(yè)學(xué)習(xí)，努力探索先進(jìn)的管理經(jīng)驗(yàn)，建立現(xiàn)代化的管理模式。培訓(xùn)提高現(xiàn)有人才，引進(jìn)科技人才，向管理要質(zhì)量，向先進(jìn)機(jī)制要產(chǎn)量，向科技、人才要效益。限度地調(diào)動每一位員工的積極性，挖掘他們的潛力，激發(fā)他們干事創(chuàng)業(yè)的激情。

一、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不夠合理，重復(fù)建設(shè)較為普遍。

一是產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)層次較低。我鎮(zhèn)企業(yè)大多集中在加工制造業(yè)這種傳統(tǒng)的勞動密集型產(chǎn)業(yè)上，其產(chǎn)品大多停留在簡單制作的水平上。相當(dāng)數(shù)量的企業(yè)技術(shù)裝備水平低，產(chǎn)品質(zhì)量、產(chǎn)品附加值低。二是重復(fù)建設(shè)，重復(fù)投入。由于我國消費(fèi)品市場和資金市場的不成熟，容易形成短時期內(nèi)的消費(fèi)熱點(diǎn)，短期的利潤促使大量資金迅速涌入，在這個過程中，政府也缺乏宏觀的經(jīng)濟(jì)引導(dǎo)，此后隨著生產(chǎn)能力的擴(kuò)大，需求趨于飽和，在此情況下，企業(yè)不得不展開低水平的競爭。三是產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度低。在縱向合作上，即在關(guān)聯(lián)的企業(yè)之間，沒有建立起合作關(guān)系，缺乏統(tǒng)一的技術(shù)和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)；在橫向合作上，即在生產(chǎn)相同或類似產(chǎn)品的企業(yè)之間缺乏明確的市場分工,沒有在信息、人員培訓(xùn)等方面共享社會資源。例如我鎮(zhèn)的一定數(shù)量的磚廠，就存在制造水平低，重復(fù)建設(shè)，關(guān)聯(lián)度低等問題。究其原因，一是多數(shù)企業(yè)主要集中在生產(chǎn)基礎(chǔ)產(chǎn)品的產(chǎn)業(yè)上，這些產(chǎn)業(yè)對企業(yè)的規(guī)模、技術(shù)、資金、勞動力素質(zhì)的要求都不高，產(chǎn)業(yè)的進(jìn)入壁壘低，生產(chǎn)經(jīng)營以“低質(zhì)跑量”為主，在消費(fèi)的短期熱點(diǎn)中，容易造成持續(xù)上項目而形成行業(yè)的惡性競爭。二是從產(chǎn)品價值鏈的角度看，我鎮(zhèn)仍處于贏利較少的生產(chǎn)制造環(huán)節(jié)，而利潤豐厚的研發(fā)、設(shè)計以及市場營銷、品牌推廣等環(huán)節(jié)基本沒有涉及。三是由于大量企業(yè)處于高度專業(yè)化分工狀態(tài)，其固定資產(chǎn)專用程度較高，一旦出現(xiàn)全行業(yè)衰退或企業(yè)虧損,經(jīng)營者也很難使設(shè)備轉(zhuǎn)用或轉(zhuǎn)賣，所以企業(yè)只能艱難維持經(jīng)營，或偷工減料以求降低成本，使市場上產(chǎn)品質(zhì)量不斷退化。這種局限于中低檔生產(chǎn)制造環(huán)節(jié)，處于產(chǎn)品價值鏈的低端部分，缺乏自主品牌和市場影響力，企業(yè)所獲得的附加值和利潤偏低就是必然結(jié)果了。

二、科技創(chuàng)新能力不足，產(chǎn)品更新?lián)Q代緩慢。

我鎮(zhèn)企業(yè)大多沒有自己的核心技術(shù)和知識產(chǎn)權(quán)，只是以目前市場上極為普遍的甚至于落后的技術(shù)作為生產(chǎn)工藝，品牌意識不強(qiáng)。由于自主創(chuàng)新能力不足，缺乏對技術(shù)創(chuàng)新投入的力度，產(chǎn)品更新?lián)Q代緩慢,僅僅依靠低價取勝。這在我鎮(zhèn)企業(yè)中是極其普遍的現(xiàn)象，調(diào)查的這些企業(yè)中，大部分只有1-2名技術(shù)人員，有的甚至沒有技術(shù)人員，這造成了企業(yè)缺乏發(fā)展后勁，缺少自己的核心競爭力，在經(jīng)歷短暫的輝煌后，發(fā)展動力不足，甚至?xí)霈F(xiàn)消亡的現(xiàn)象。

究其原因，一是企業(yè)起點(diǎn)低、實(shí)力小，大多缺乏自主創(chuàng)新能。

力，絕大部分企業(yè)都沒有自己工藝人員，更別提研發(fā)人員。就經(jīng)濟(jì)大環(huán)境來看，以技術(shù)研發(fā)為主體的人才倒三角的高新技術(shù)企業(yè)往往具有更強(qiáng)的活力和潛力。二是高素質(zhì)的專業(yè)技術(shù)人才和經(jīng)營管理人才太少，員工素質(zhì)普遍較低，大多數(shù)人只有初中及以下的文化程度。三是缺乏公共的技術(shù)創(chuàng)新平臺，不能使企業(yè)有效的和高校等科研單位直接掛鉤，把最新的技術(shù)成果直接轉(zhuǎn)化為生產(chǎn)力。四是大型公司為了保持其技術(shù)優(yōu)勢，一般都把核心技術(shù)和關(guān)鍵工藝嚴(yán)格控制在內(nèi)部，我鎮(zhèn)企業(yè)很難獲得相關(guān)資料。例如我鎮(zhèn)德利煤化有限公司就難以獲得附加值很高的針狀焦的生產(chǎn)工藝。

三、發(fā)展理念不夠超前，管理方式普遍落后。

我鎮(zhèn)企業(yè)大多仍沿用家族式管理方式，這一管理方式為企業(yè)建立之初的生存與發(fā)展曾做出過很大貢獻(xiàn)。但是，在當(dāng)前形勢下，特別是在企業(yè)發(fā)展的中期，這一管理方式往往容易轉(zhuǎn)化為消極的阻滯，容易造成經(jīng)營效率的低下和激勵機(jī)制的偏頗。同時，大部分企業(yè)主小農(nóng)意識嚴(yán)重,“小富即安、小進(jìn)即滿”的心態(tài)制約了企業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展。調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，部分企業(yè)完全有可能通過融資等手段進(jìn)一步擴(kuò)張，但由于擔(dān)心怕“外人”來分蛋糕，為了避免風(fēng)險，企業(yè)只愿維持現(xiàn)狀，不想再去進(jìn)一步發(fā)展。

內(nèi)容僅供參考。

企業(yè)物業(yè)管理的調(diào)查報告篇九

在當(dāng)前中國實(shí)施創(chuàng)新驅(qū)動發(fā)展戰(zhàn)略的背景下，獨(dú)立、客觀、快捷、科學(xué)地開展專利評估，為用戶提供經(jīng)營決策參考依據(jù)，有效提高用戶對專利資產(chǎn)的利用效率，具有重大戰(zhàn)略意義。

在專利評估實(shí)踐中，不同的用戶有不同的動機(jī)，對評估有著不同的訴求。有的用戶評估專利是為了到銀行進(jìn)行質(zhì)押并獲得融資，有的用戶評估專利是為了以無形資產(chǎn)進(jìn)行投資，有的用戶評估專利是為了進(jìn)行專利轉(zhuǎn)讓或許可，還有的用戶評估專利是為了確定專利侵權(quán)賠償金額。因此不同的用戶，對專利評估的數(shù)據(jù)需求是不同的，對專利評估各個技術(shù)環(huán)節(jié)的需求的側(cè)重點(diǎn)是不同的。

在這些紛繁復(fù)雜的評估數(shù)據(jù)中，不同用戶出于不同的專利評估目的，對這些數(shù)據(jù)的需求是不同的，其選擇是有所側(cè)重的。比如說，用戶評估專利的目的是為了到銀行進(jìn)行質(zhì)押并獲得融資，那么銀行對這些專利評估數(shù)據(jù)中最看重的是專利的盈利能力，那么能夠表征專利盈利能力的評估數(shù)據(jù)有專利收益和專利交易指數(shù)，分析數(shù)據(jù)有專利效度、專利權(quán)屬穩(wěn)定性因子、專利關(guān)聯(lián)產(chǎn)品或服務(wù)年度銷售增長率等，這些數(shù)據(jù)所表征的專利盈利能力具體表現(xiàn)為：盈利能力強(qiáng)的專利要么每年可以收取到高額的專利許可費(fèi)，要么每年可以獲得高額的專利產(chǎn)品或服務(wù)銷售收入，要么每年可以阻止競爭對手實(shí)施該專利而制止了高額的侵權(quán)產(chǎn)品銷售所得。因此用戶在做專利質(zhì)押時，只要在評估報告中向銀行重點(diǎn)出示上述評估數(shù)據(jù)即可。

以某專利以銀行質(zhì)押融資為評估目的舉例，假定用戶選擇的是出具簡易報告，則報告在結(jié)論部分將主要披露專利收益和專利交易指數(shù)，分析數(shù)據(jù)有專利效度、專利權(quán)屬穩(wěn)定性因子、專利關(guān)聯(lián)產(chǎn)品或服務(wù)年度銷售增長率等6項數(shù)據(jù)，當(dāng)然也可以應(yīng)用戶需求出具其它數(shù)據(jù)。具體如下圖：

1、首先應(yīng)該選擇評估目的。它將決定評估報告中重點(diǎn)披露和揭示哪些數(shù)據(jù)；

2、評估報告的形式。它將決定評估報告內(nèi)容的豐富程度，關(guān)系著專利評估的成本和費(fèi)用；

4、是否需要加急評估，它關(guān)系著評估訂單和任務(wù)處理的優(yōu)先順序；

5、是否需要開展專利附帶技術(shù)評估，將專利背后技術(shù)秘密的價值和價格進(jìn)行揭示；

6、是否需要增值服務(wù)，比如工商入資登記、轉(zhuǎn)讓和許可合同的起草和備案等。

企業(yè)物業(yè)管理的調(diào)查報告篇十

百萬，涵蓋了特色餐飲、賓館餐飲、火鍋、小吃、快餐、休閑餐飲等多個業(yè)態(tài)，主要是國內(nèi)餐飲行業(yè)中各業(yè)態(tài)、各區(qū)域、各類型的代表性企業(yè)和領(lǐng)軍企業(yè)，范圍覆蓋中國內(nèi)地每一個省、自治區(qū)和直轄市。應(yīng)該說是匯總了行業(yè)中的優(yōu)秀企業(yè)。本次調(diào)查明顯有兩個特點(diǎn)：

一是真實(shí)填報數(shù)據(jù)的企業(yè)越來越多，行業(yè)發(fā)展逐漸進(jìn)入規(guī)范發(fā)展的軌道。

二是企業(yè)填報和專家調(diào)研相結(jié)合，真實(shí)的反映了行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀。鑒于餐飲行業(yè)中企業(yè)差距較大，因此本報告中若干指標(biāo)會略高于行業(yè)平均水平。

本報告借鑒美國restaurants&institutions對美國餐飲企業(yè)排序的通用方式（見報告附件），對國內(nèi)民族餐飲品牌和單體餐館兩個序列進(jìn)行了排名，依據(jù)各企業(yè)營業(yè)額從高至低分別排出了前30強(qiáng)和前xx年營業(yè)額則平均在一億元以上。

xx年，全國餐飲企業(yè)平均利潤率、人均勞效、每平方米營收、每餐位營收四項指標(biāo)均取得較好業(yè)績，全國餐飲品牌30強(qiáng)平均利潤率為8.2%，利潤率排在前三位的企業(yè)分別是上海老城隍廟、上海小南國、廈門舒友海鮮；前30強(qiáng)品牌年人均勞效平均為8.2萬元，排在前三位是上海老城隍廟、上海杏花樓、廣州酒家。

從單店來看，前xx年人均勞效分別為北京22.3萬元、上海22.8萬元、廣東2.2萬元、浙江8.3萬元；企業(yè)每天每平方米營收分別為北京39元、上海28.5元、廣東59元、浙江32.8元。

按特色餐飲、快餐、小吃、火鍋四種業(yè)態(tài)測算，三大指標(biāo)分別是：就利潤率而言，特色餐飲8.76%、快餐5.2%、小吃0.4%、火鍋9.6%；就年人均勞效而言，特色餐飲xx年利潤超億元的企業(yè)有四家，分別為杭州飲服、上海杏花樓、北京全聚德、上海小南國。

在30強(qiáng)品牌中，企業(yè)對上市融資擴(kuò)張充滿信心，其中有一半品牌企業(yè)在籌劃上市，在調(diào)查的營收中數(shù)據(jù)清晰。但目前資本擴(kuò)張依然以自籌資金為主，資金籌集的市場化程度不高。

在接受調(diào)查的餐飲企業(yè)中，80%的企業(yè)開業(yè)年限超過3年，50%以上則是具有十年以上的歷史，74%的企業(yè)為民營。特別是老字號企業(yè)經(jīng)過這些年的市場錘煉，重現(xiàn)發(fā)展生機(jī)，在30強(qiáng)品牌中占0席，老字號跨區(qū)域連鎖擴(kuò)張進(jìn)入了一個新的階段。

數(shù)據(jù)顯示，接受調(diào)查的餐飲企業(yè)中，已有62%開展了特許經(jīng)營，并把其視為品牌擴(kuò)張和企業(yè)發(fā)展的重要路徑，這是餐飲業(yè)發(fā)展的必然選擇，另一方面也受到了各地物業(yè)價格高企的影響，數(shù)據(jù)顯示，全國各地適合用做餐飲經(jīng)營的物業(yè)價格均比上年有所增長，而北京上海等地，中高檔餐飲的目標(biāo)物業(yè)平均租金已經(jīng)高于5元平米天，成為企業(yè)不堪之負(fù)。

從財務(wù)能力來看，企業(yè)對人力成本不斷上升表示擔(dān)憂。餐飲企業(yè)中原材料成本和人力成本占據(jù)了企業(yè)成本費(fèi)用的最大部分，分別為37%和2%，且均比上一年度有所上漲。平均利潤率逐年下降。企業(yè)對盈利能力成長信心不足。

從人力資源狀況來看，企業(yè)對一線人員緊張和高層次管理人員缺乏表示擔(dān)憂。企業(yè)員工流動率依然較高，平均達(dá)到了56%，影響了企業(yè)服務(wù)品質(zhì)和持續(xù)發(fā)展的能力。而員工結(jié)構(gòu)以40歲以下、高中學(xué)歷以下為主，但大專以上學(xué)歷員工比例有所增加。企業(yè)對員工培訓(xùn)的重視程度也有所增強(qiáng)，有42%的企業(yè)年度培訓(xùn)經(jīng)費(fèi)占薪資總額的比例超過3%，平均達(dá)到3.6%。

從集團(tuán)化發(fā)展來看，餐飲企業(yè)越發(fā)重視集中采購、統(tǒng)一配送，并注重中央廚房、種養(yǎng)殖基地和餐飲食品加工方面的多元化發(fā)展。但是在計算機(jī)聯(lián)網(wǎng)管理和餐飲信息化技術(shù)應(yīng)用方面仍有待提高。

在要求餐飲企業(yè)高層管理人員對企業(yè)和單店的核心競爭力要素依據(jù)重要程度進(jìn)行排序時，最被重視的核心競爭力要素分別為：企業(yè)層面依次是品牌、人才、管理與服務(wù)三項；單店層面依次是品牌、出品質(zhì)量和特色。顯示了企業(yè)已經(jīng)對品牌在市場競爭和企業(yè)發(fā)展中的重要性有了充分的認(rèn)知。

調(diào)查顯示，餐飲企業(yè)把在本地媒體尤其是平面媒體上投放廣告作為最為主要的營銷和推廣方式，在渠道建設(shè)中，實(shí)現(xiàn)與大中型預(yù)訂網(wǎng)絡(luò)合作的比例并不高，70%的企業(yè)僅為0-5%的預(yù)定量。

越來越多的企業(yè)開始重視忠誠客戶建設(shè)和客戶關(guān)系管理，主要通過會員卡、優(yōu)惠卡方式實(shí)現(xiàn)，但是在客戶關(guān)系管理方面，仍有較大的提升空間。

調(diào)查顯示，消費(fèi)者使用信用卡消費(fèi)的人群比例達(dá)39%，有預(yù)定習(xí)慣的消費(fèi)者比例并不高，平均僅為37%，傳統(tǒng)上簽單消費(fèi)的消費(fèi)者比例已經(jīng)下降至很低。

展望未來，企業(yè)對餐飲市場長期向好趨勢不變，餐飲業(yè)將繼續(xù)快速健康發(fā)展，對大眾餐飲、中心廚房、名菜名點(diǎn)成品半成品加工、原輔材料基地建設(shè)充滿信心；對會所餐飲、健康餐飲、精細(xì)化管理、六t管理走勢樂觀；對企業(yè)上市、融資擴(kuò)張、連鎖經(jīng)營熱情很高；對品牌提升、餐飲文化發(fā)展趨勢表示樂觀。餐飲市場將進(jìn)入品牌消費(fèi)時代，餐飲業(yè)將以6%的增速繼續(xù)對擴(kuò)大消費(fèi)、促進(jìn)就業(yè)發(fā)揮積極作用。

企業(yè)物業(yè)管理的調(diào)查報告篇十一

社會調(diào)查時間：社會調(diào)查是每個大學(xué)生必須擁有的一段經(jīng)歷，它使我們在實(shí)踐中了解社會，讓我們學(xué)到了很多在課堂上根本就學(xué)不到的知識，受益匪淺，也打開了視野，增長了見識，使我認(rèn)識到將所學(xué)的知識具體應(yīng)用到工作中去，就會為我們以后進(jìn)一步走向社會打下堅實(shí)的基礎(chǔ)，只有在社會調(diào)查期間盡快調(diào)整好自己的學(xué)習(xí)方式，適應(yīng)社會，才能被這個社會所接納，進(jìn)而生存發(fā)展。剛進(jìn)入公司的時候我總是躊躇滿志，經(jīng)歷了一連串的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)之后，我努力調(diào)整觀念，正確認(rèn)識了公司和個人的地位以及發(fā)展方向，我相信只要我們立足于現(xiàn)實(shí)，改變和調(diào)整看問題的角度銳意進(jìn)取，在成才的道路上不斷攀登，有朝一日，那些成才的機(jī)遇就會紛至沓來，促使我們成為世界公認(rèn)的人才?，F(xiàn)在我就對這兩個多月在鑫海集團(tuán)下屬的鑫海家園物業(yè)管理公司這個社會調(diào)查的機(jī)遇做一個小節(jié)。

辦公室人際關(guān)系對工作的影響，因?yàn)檫@些都是我在校學(xué)習(xí)中不曾接觸過的方面，所以我將在報告中首先講述我在實(shí)習(xí)期間積累的這方面的認(rèn)識和經(jīng)驗(yàn)。

一、物業(yè)工作需要嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓ぷ鲬B(tài)度。其實(shí)做任何工作都應(yīng)該認(rèn)真細(xì)致，尤其是在我工作的會計處，每個崗位都需要與數(shù)字打交道，經(jīng)常要處理大量數(shù)據(jù)，要求精確，任何一點(diǎn)細(xì)小的錯誤都會影響到整體的結(jié)果。比如做物業(yè)費(fèi)用收取的核算，金額數(shù)字必須完全準(zhǔn)確，才能進(jìn)行解付和交易。在記賬時，每一筆交易錄入電腦后都要有專人復(fù)核，確保匯款時間、金額、匯款人和收款人賬號等各項要素準(zhǔn)確無誤。一個月后，我又被借調(diào)動到了人事處，但這一嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓ぷ髯黠L(fēng)始終影響著我，同時我也注意到這一作風(fēng)也是公司的企業(yè)文化之一，在每一個員工身上都能能得到體現(xiàn)。

二、講究分工合作，工作程序詳細(xì)具體，每一步驟都有一定的操作規(guī)范。比如進(jìn)行代理水電費(fèi)用征收時，必須按照計算核對總金額、記賬、復(fù)核、打印、用戶核對這些步驟進(jìn)行。每一張票據(jù)的信息都要準(zhǔn)確地輸入電腦，還要經(jīng)過復(fù)核。如果資料出現(xiàn)錯誤，就無法使征收成功。各道工序都互相關(guān)聯(lián)，每一步都關(guān)系到整體結(jié)果，必須大家一起分工合作，才能最后完成工作任務(wù)，這種細(xì)化分工合作的模式表面上看來似乎有些繁雜，但它最大程度上減小了在中間環(huán)節(jié)中的資金流動，避免了有可能導(dǎo)致的業(yè)主與物業(yè)公司的糾紛。

三、與同事的相處與交流很重要。由于一個完整的任務(wù)需要大家分工合作來完成，所以同事之間的溝通與交流很重要。在工作過程中難免會出現(xiàn)一些差錯，給下一道工序的同事造成不便；或者由于某些客觀原因，雖然不應(yīng)由某個人完全負(fù)責(zé)，但確實(shí)影響到其他同事的工作。這時一定要用正確的方法與同事交流，盡快地解決問題，大家才能齊心協(xié)力地搞好工作。另外在辦公室的人際關(guān)系也很難把握，尤其是對于我們這些初出茅廬的實(shí)習(xí)生，尤其是有些同事之間的關(guān)系非常微妙，親近或疏遠(yuǎn)任何一方都會給自己帶來一些不利的影響，我在這方面的經(jīng)驗(yàn)是少說話，多做事，這方面的技巧，書本上是學(xué)不到的，要在工作中慢慢地學(xué)習(xí)積累。

以前（社會調(diào)查之前），總以為我們的生活按照書本來做就沒錯了，可是社會調(diào)查之后我才發(fā)現(xiàn)好多東西是書本上學(xué)習(xí)不到的。有人說社會是一個大學(xué)校，而我現(xiàn)在才真正體會到自己只是一個幼稚班的小朋友而已。當(dāng)然我并不害怕和氣餒。我有很多領(lǐng)導(dǎo)和同事在指路，而我自己也是一個不嗇請教的小學(xué)生。也許我有時候會為我曾經(jīng)做過的一些事情而感到后悔，但是沒關(guān)系，我也清醒的知道這些都是我為社會交的學(xué)費(fèi)。有了經(jīng)驗(yàn)就有了生活的知識。

同事是一個很奇怪的東西，當(dāng)然這個“東西”并非罵人之詞，我只是把這個角色當(dāng)作一個社會的事物組成來分析。我之前也天真的以為搞好和同事的關(guān)系和搞好和同學(xué)的關(guān)系沒有什么差別。但后來的實(shí)踐證明當(dāng)時的我完全是想當(dāng)然之見。事實(shí)上同事之間的關(guān)系要比同學(xué)之情復(fù)雜的多。至少在大多數(shù)場合里同學(xué)之間不會有利益沖突，而同事之間的關(guān)系會在與領(lǐng)導(dǎo)的關(guān)系，權(quán)位競爭，工資業(yè)績競爭中尋求平衡。

社會調(diào)查期間，我得到了各位領(lǐng)導(dǎo)、老師和前輩們的關(guān)心與幫助，各位老師都非常耐心地教導(dǎo)我，讓我不但學(xué)會業(yè)務(wù)，也學(xué)到很多待人處事的道理。特別是辦公室里的領(lǐng)導(dǎo)和同事們，在繁忙的工作中抽出時間，不僅在工作上給我指導(dǎo)，向我解說業(yè)務(wù)知識，還在生活上給與很多關(guān)懷。希望以后有機(jī)會能再向各位領(lǐng)導(dǎo)和同事學(xué)習(xí)請教。

以上是我對自己在本公司工作的，下面我將結(jié)合在校學(xué)習(xí)的管理知識對社會調(diào)查期間所觀察的公司中存在的一系列問題以及解決方案作一個系統(tǒng)的論述。

在社會調(diào)查期間，我深深體會到了本公司的優(yōu)勢，以及在齊齊哈爾市的影響地位。雖然本公司僅經(jīng)過了短短幾年的發(fā)展，卻取得了如此大的成績，這與鑫海人辛勤工作勇于創(chuàng)新，敢于挑戰(zhàn)的精神是分不開的。但在看到成績的同時，我也發(fā)現(xiàn)了這其中存在的一些影響鑫海物業(yè)發(fā)展的問題，現(xiàn)總結(jié)整理如下：

第一，內(nèi)部管理不規(guī)范。首先，本公司受齊齊哈爾市整個物業(yè)管理發(fā)展的影響，幾處的物業(yè)管理差不多都沿襲了舊有的管理模式。部門分工不夠明確，制度不健全，少有程序化、規(guī)范化的工作流程，大部分進(jìn)行著簡單粗放的的管理。其次，由于物業(yè)管理牽扯到的問題眾多，各處體制不健全，各種關(guān)系錯綜復(fù)雜，需要協(xié)調(diào)、處理的關(guān)系眾多，使得各物業(yè)處把大量的精力放在處理各種關(guān)系上，包括處理物業(yè)處與集團(tuán)公司之間的關(guān)系，物業(yè)與行政部門的關(guān)系，與有關(guān)業(yè)主之間的關(guān)系。處理好這些關(guān)系當(dāng)然有利與物業(yè)管理的發(fā)展，但當(dāng)因此而忽視了內(nèi)部管理與對外服務(wù)時，就難免本末倒置了。這樣就影響了物業(yè)管理的健康發(fā)展。

第二，責(zé)權(quán)利不明。責(zé)權(quán)利不明，是影響企業(yè)發(fā)展的主要障礙。這包括兩個方面，一方面是各物業(yè)處與總公司之間。由于我公司物業(yè)管理的特殊性，各處的物業(yè)管理，均是由作為開發(fā)商的總公司籌備建立的，物業(yè)管理人員，大部分是由集團(tuán)公司從各崗位調(diào)配的人員，這就導(dǎo)致了建設(shè)與管理不分的局面，無形之中增加了物業(yè)管理的難度。雖然，這種建管一家的局面，也曾給物業(yè)管理帶來過一定的好處，例如，一些房屋維修問題、設(shè)備設(shè)施配備問題，都可以較好的協(xié)商解決。但更多的卻是使物業(yè)管理工作無法獨(dú)立開展。許多問題都需要層層審批，造成了多頭管理，影響了物業(yè)管理的服務(wù)質(zhì)量的提高和物業(yè)管理企業(yè)的健康發(fā)展。另一方面，是各物業(yè)管理處內(nèi)部、各崗位之間權(quán)責(zé)不明，崗位職責(zé)分工不合理，人員配備不科學(xué)，造成了工作效率低下，人員富余，工作鏈斷檔，工作流程不順暢，使一些工作不能正常、快捷有效的完成，大大影響了服務(wù)水平的提高。

第三，基礎(chǔ)薄弱，正常運(yùn)行困難。首先由于部分物業(yè)開發(fā)較早，設(shè)備、設(shè)施老化，使維修難度加大，維修成本高，給各方面工作帶來了很大壓力。其次，前期遺留問題較多，物業(yè)管理僅憑自己的力量難以解決。物業(yè)管理與開發(fā)商之間，與建設(shè)單位之間，與業(yè)主之間矛盾重重，物業(yè)管理收入微薄，使物業(yè)管理收入不抵支出難以正常運(yùn)行，企業(yè)舉步維艱。這就使得物業(yè)管理難以改進(jìn)設(shè)備，改善服務(wù)，導(dǎo)致了服務(wù)水平低，業(yè)主投訴率居高不下，對服務(wù)不滿意，進(jìn)而導(dǎo)致部分業(yè)主拒交物業(yè)管理費(fèi)。這樣就使得物業(yè)管理陷入了惡性循環(huán)之中。

第四，缺乏專業(yè)的管理人員。由于企業(yè)從業(yè)人員，相對缺少專業(yè)知識，大部分是中途搞物業(yè)管理，盡管經(jīng)驗(yàn)相對豐富，但缺乏系統(tǒng)的理論知識。并且由于觀念、資金等問題，企業(yè)很少引進(jìn)專業(yè)的管理人員，這就導(dǎo)致了，服務(wù)意識較差，觀念創(chuàng)新匱乏，使得物業(yè)管理難以進(jìn)入良性發(fā)展的軌道。

這些問題影響著我公司的發(fā)展，為改善其物業(yè)管理狀況，樹立公司物業(yè)管理品牌，不妨采取以下措施，以促進(jìn)企業(yè)快速、健康發(fā)展。

1.明晰權(quán)力和責(zé)任。本公司欲走品牌之路，就必須走獨(dú)立發(fā)展之路，明確與總公司之間的關(guān)系，分清責(zé)任界限，享受獨(dú)立開展各項工作的權(quán)利，承擔(dān)其作為物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)負(fù)的責(zé)任。另外，各物業(yè)處也應(yīng)加強(qiáng)自身的管理，合理劃分部門，科學(xué)安排崗位，規(guī)范各部門的職責(zé)，做到“人人有事關(guān)，事事有人關(guān)”理順物業(yè)管理流程，明確各部門員工的職責(zé)與權(quán)利。

2.建立、健全規(guī)章、制度。一個成功的企業(yè)一定要有一套科學(xué)、合理、適合本企業(yè)特點(diǎn)的規(guī)章、制度，來規(guī)范員工的行為。要樹立鑫海物業(yè)品牌，必須要健全規(guī)章、制度作為保障。這包括制訂質(zhì)量保證制度、收費(fèi)管理制度、財務(wù)制度、崗位考核制度等一整套必備的制度，還包括物業(yè)管理服務(wù)工作流程、投訴受理程序、報修維修程序、緊急事故處理程序等一系列程序化的規(guī)范。只有健全這些規(guī)章、制度，并積極落實(shí)，才能打造一個成功的企業(yè)，才能樹立海納物業(yè)品牌。

3.改善物業(yè)管理環(huán)境。改善管理環(huán)境，就要理順各方面的關(guān)系，使得各部門可以協(xié)調(diào)配合。減少在不必要的環(huán)節(jié)上的開支，用于改善設(shè)備、設(shè)施。在資金有限的情況下，最大限度的提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，盡最大努力滿足業(yè)主的合理要求，以提高收費(fèi)率，增加企業(yè)收入，使企業(yè)走上良性循環(huán)的道路，能夠獨(dú)立正常運(yùn)作。

4.提高員工素質(zhì)。只有提高員工整體素質(zhì)，才能形成優(yōu)秀的團(tuán)隊，才能打造成功的企業(yè)，才可以樹立鑫海物業(yè)品牌。提高員工素質(zhì)可以從以下幾個方面入手，一方面，內(nèi)部培訓(xùn)。經(jīng)常開展業(yè)務(wù)知識、專業(yè)知識、服務(wù)意識學(xué)習(xí)活動，整體提高員工的業(yè)務(wù)水平和服務(wù)意識；另一方面，就是從優(yōu)秀的物業(yè)公司，請專業(yè)知識淵博，實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)豐富的專家，進(jìn)行培訓(xùn)，學(xué)習(xí)優(yōu)秀物業(yè)管理企業(yè)的成功經(jīng)驗(yàn)；最后，引進(jìn)人才。企業(yè)應(yīng)引進(jìn)部分專業(yè)知識豐富的優(yōu)秀人才，以補(bǔ)充新鮮血液，提高企業(yè)的活力和創(chuàng)新力，促進(jìn)企業(yè)的發(fā)展和品牌的樹立。

5.建立企業(yè)文化。物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)特性決定了必須從文化層面上去提高員工素質(zhì)，只有建立起適合本企業(yè)特點(diǎn)的企業(yè)文化，從文化的高度和層面來突出企業(yè)價值觀，以此規(guī)范員工的服務(wù)水平、服務(wù)態(tài)度和服務(wù)意識。這樣才能促進(jìn)企業(yè)的正常運(yùn)行、高速發(fā)展。

總之，想要走品牌之路，就應(yīng)全面改善管理，明確公司之間、部門之間、崗位之間的職責(zé)與。

權(quán)利，建立健全各種規(guī)章制度，理順、協(xié)調(diào)各方面關(guān)系，形成高素質(zhì)的優(yōu)秀管理隊伍，建立起適合鑫海物業(yè)特點(diǎn)的企業(yè)文化，樹立全新的鑫海物業(yè)形象。另外，由于鑫海物業(yè)所轄小區(qū)較多，各處的物業(yè)、業(yè)主各具特色，建筑物業(yè)差異較大。所以，還應(yīng)根據(jù)各處的特點(diǎn)采取不同的改善措施。

“紙上得來終覺淺，絕知此事要躬行。”初讀此句時，我并沒有特別的感覺。然而就在這不長的實(shí)習(xí)后，我不僅真正明白了它的意義，更深切體會到它的內(nèi)涵。對我而言，社會和單位才是最好的大學(xué)，我發(fā)現(xiàn)自己在課本上學(xué)到的理論知識如果不與公司工作實(shí)踐相結(jié)合就顯得太有限，太淺薄。在公司里每一個人都是我的.老師，我要學(xué)習(xí)的實(shí)在太多太多，不僅是專業(yè)技能，還有職業(yè)精神和社會經(jīng)驗(yàn)，這些都能成為我以后能很好的勝任工作的基礎(chǔ)，也是我能在激烈的競爭中脫穎而出最重的砝碼?；叵氘?dāng)初剛要實(shí)習(xí)的時候，我抱著終于可以告別學(xué)生的單調(diào)生活，進(jìn)入自己夢寐以求的充滿活力的社會大舞臺的心情，進(jìn)入了鑫海集團(tuán)旗下的鑫海物業(yè)管理公司，經(jīng)歷了兩個月的實(shí)習(xí)卻又發(fā)現(xiàn)自己學(xué)到的東西始終是不夠，這也讓我深刻地認(rèn)識到學(xué)生的本職是學(xué)習(xí)而不是上課，從課堂到企業(yè)，學(xué)習(xí)是永無止境的，從這個角度說，我愿意永遠(yuǎn)當(dāng)一個學(xué)生。這次實(shí)習(xí)的時間雖然很短，可我學(xué)到的卻是我一個學(xué)期在學(xué)校難以了解的。就比如何與同事們相處，相信人際關(guān)系是現(xiàn)今不少大學(xué)生剛踏出社會遇到的一大難題，于是在實(shí)習(xí)時我便有意觀察前輩們是如何和同事以及上級相處的，而自己也盡量虛心求教，不懂就問。要搞好人際關(guān)系并不僅僅限于本部門，還要跟別的部門例如市場部的同事相處好，那工作起來的效率才高，人們所說的“和氣生財”在我們的日常工作中也是不無道理的。而且在工作中常與前輩們聊聊天不僅可以放松一下神經(jīng)，而且可以學(xué)到不少工作以外的事情，盡管許多情況我們不一定遇到，可有所了解做到心中有底，也算是此次社會實(shí)踐的目的了。通過這次實(shí)習(xí)，我對民營企業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀有了從理性到感性的認(rèn)識，這對我來說是一次很大的進(jìn)步。在實(shí)習(xí)過程中我不僅學(xué)到了許多在課堂上學(xué)不到的知識，并提高了自己的實(shí)際工作能力，對畢業(yè)后在新的工作崗位上做好本職工作打下了基礎(chǔ)，提高了自信心。有不少學(xué)生實(shí)習(xí)時都覺得課堂上學(xué)的知識用不上，出現(xiàn)挫折感，可我覺得，課本上學(xué)的知識都是最基本的知識，不管現(xiàn)實(shí)情況怎樣變化，抓住了最基本的就可以以不變應(yīng)萬變。在實(shí)習(xí)期間我發(fā)現(xiàn)雖然企業(yè)表面現(xiàn)象千差萬別，管理方式各有特色，但歸根到底，都可以用我們在工商管理中的原理和相關(guān)的分析來解釋，所以在校期間努力掌握理論知識仍然是我們本科階段的重中之重，但這樣的理論學(xué)習(xí)之有與相關(guān)實(shí)踐聯(lián)系起來才更有生命力，也更能顯現(xiàn)出它的價值。所以我認(rèn)為這次的暑期實(shí)習(xí)最重要的意義就在于使我們切實(shí)認(rèn)識到本專業(yè)的社會價值，是我們在步入社會成為一個能獨(dú)立承擔(dān)經(jīng)濟(jì)和責(zé)任的自然人之前的一次最重要的鍛煉，我會更努力地積累理論知識，使自己成為一個更優(yōu)秀的工商管理人才。

企業(yè)物業(yè)管理的調(diào)查報告篇十二

為對公司人力資源工作情況和一線員工的思想動態(tài)情況進(jìn)行掌握了解，進(jìn)而為人力資源規(guī)劃發(fā)展提供方向和實(shí)際解決一線生產(chǎn)中的人員流動問題，公司人力資源部門特在20xx年3月7日到3月15日運(yùn)用了一線實(shí)習(xí)走訪、人員座談、a、b問卷等方式，進(jìn)行了詳細(xì)的調(diào)查；通過調(diào)查發(fā)現(xiàn)，公司人力資源的管理現(xiàn)狀大體是好的，但在人力資源規(guī)劃管理方面，一線員工管理方面，員工培訓(xùn)學(xué)習(xí)方面，公司工資制定方面，公司制定方面仍有許多的不足。

此次共發(fā)放人力資源工作問卷（a卷）共66份，按全體管理人員比例的77％進(jìn)行調(diào)查；一線職工調(diào)查問卷表（b卷）共220份，涉及造紙1、3、5、7車間、機(jī)電、熱電、水處理各車間220人，占公司一線生產(chǎn)類總生產(chǎn)人數(shù)的40％。對公司管理層的調(diào)查問卷主要以對人力資源工作現(xiàn)狀和存在問題的反饋評議為主，一線員工的調(diào)查問卷著重于現(xiàn)階段員工思想狀態(tài)的掌握和一線員工流動率的原因收集。詳細(xì)情況表附后）。

（一）人力資源管理工作方面：

1、招聘方面：主要反映在公司的招聘條件和人力資源招聘的員工的穩(wěn)定性方面，尤其對生產(chǎn)一線的操作工人需要吃苦耐勞，并有能具備良好穩(wěn)定性的員工，對人力資源在這個問題上應(yīng)該做的工作提出了很多的要求和希望。

2、培訓(xùn)方面：普遍認(rèn)為公司的中層是應(yīng)該接受培訓(xùn)的主要階層，尤其是一線的生產(chǎn)管理者，應(yīng)該運(yùn)用正確的管理方法和方式來管理，而非是傳統(tǒng)的打罵和棍棒教育，對人力資源組織的培訓(xùn)和內(nèi)培，以及新員工入廠后入職培訓(xùn)跟蹤方面的工作提出了質(zhì)疑？并對員工入職管理后定期培訓(xùn)的實(shí)施和監(jiān)督提出了要求。

3、入職管理方面：主要質(zhì)疑存在于員工入廠沒有明確的職業(yè)規(guī)劃和職業(yè)狀態(tài)管理，新員工在崗位上自生自滅，缺乏對新入職員工的后續(xù)管理和幫助其進(jìn)入狀態(tài)的入職幫助，成了單純的招聘人事部門，并對公司的人才流失，有警覺，也毫無建樹，新的人來后，因?yàn)闆]有人管理和沒有明確的職業(yè)規(guī)劃很快就會離開公司，很多管理層的普通管理員工在問卷中表達(dá)了一種失望的狀態(tài)，表示沒有自己明確的職業(yè)規(guī)劃和職業(yè)發(fā)展方向。

4、對公司人力資源工作的定位和作用產(chǎn)生了質(zhì)疑，認(rèn)為公司沒有足夠重視人力資源，同時人力資源也沒有發(fā)揮應(yīng)有的作用，不適應(yīng)現(xiàn)在的市場競爭環(huán)境，必定會影響到公司的后續(xù)發(fā)展。

1、車間管理方法：主要反映在車間管理者管理粗放式，管理方法粗魯對員工缺乏耐心，批評教育以高壓方式為主，難以有人情味，對員工的自尊沒有半點(diǎn)可顧忌，“愿干就干，不干快走”的話竟然能在管理中使用頻繁，根本不去考慮熟練工人對生產(chǎn)的重要性，高壓強(qiáng)壓政策使員工慢慢的失去了對公司管理的信任和熱情，新員工到職后，作為管理者沒有從管理角度去考慮，往往是將其往工作崗位上一放，指定個師父后，任其自生自滅，做的好點(diǎn)的管理者，偶然還會在車間巡視中問問，做的官僚的管理人員甚至在新工人入職一周后，仍然不能知道新職工的名字，更不用說和工人談心做工作和為工人解決到新環(huán)境中的難點(diǎn)、難題了。

2、制度管理方面：主要反映在罰款制度和請假扣款等方面，職工認(rèn)為罰款管理是管理的一種方式本身沒錯誤，可如果以罰代管，像檢查衛(wèi)生罰款、質(zhì)量問題罰款、上下班問題罰款等等，現(xiàn)在很多職工對任何問題都是抱著一種非常機(jī)械和麻木的心態(tài)工作，喪失了工作的熱情，重要的一個原因就是因?yàn)楸涣P款，帶著被處罰的心態(tài)工作，工作中有怨氣，來新工人后錯誤的引導(dǎo)，甚至說喪氣話，促使了新工人離開。工人工作中想的最多就是怎么不被罰款，帶著思想包袱工作，形成了一種非常不好的現(xiàn)象。

3、工資方面：工人因?yàn)樽陨砉べY的問題，對公司的管理根本不理解，特別是對車間管理的工資持很大意見，他們有的甚至這么講：“造紙的是我們，掙錢的是他們”“掙錢的不干活，干活的不掙錢”等等，總之是意見很大，加上去年物價上漲，更是增加了員工發(fā)這個牢騷的共性，繼而相互埋怨和影響，最終使很多本來不會離開的人也離開了公司。很多人都在做自己個人得失的比較，現(xiàn)在在這個工作上所受的工作環(huán)境勞動強(qiáng)度拿到的工資跟其他的行業(yè)進(jìn)行比較，如果感覺不合適就選擇離開，最讓人擔(dān)心的是很多的老工人也說出同樣的話，其中有1個是在企業(yè)工作了多年的老工人，相信如果不是的確有不合適，斷然不會這么說，因?yàn)槿斯ぷ鲿r間長了，畢竟對人對物對公司都會有感情。

4、工作時間方面：現(xiàn)在多數(shù)車間三班倒，并且是三天倒三班，員工可以說很難休息好，又加上機(jī)器檢修，很多員工是連軸轉(zhuǎn)，24小時不休息，三班都要來，卻沒有得到應(yīng)有的回報，沒有加班費(fèi)，所以很多員工意見很大，平時工作中本身的環(huán)境就不是很好，加上這么累，工資高還可以，現(xiàn)在工資也不高，加上不能準(zhǔn)時歇班，請假扣款，調(diào)休又沒有人，如此惡性循環(huán)下去，更是心里不平衡，進(jìn)而就會牢騷、埋怨、甚至離開。

5、信息溝通方面：很大企業(yè)高層管理者都不知道一線的任何信息，員工反映的事情也沒有結(jié)果，很多工人有問題不知道找誰說，對上對下的管理都是一根線，一旦線斷，就沒有了公司的任何信息，很壓抑，本來有些對公司很好的建議和想法因?yàn)闆]有說的地方，也就轉(zhuǎn)為牢騷了，很多企業(yè)的老工人希望能有機(jī)會和公司的高層談?wù)?，說說心里話，有的員工甚至說：管理人員天天坐在辦公室里出規(guī)定，有時候做的根本就和現(xiàn)實(shí)中的不符合，也沒有很好的溝通反映機(jī)會，比較壓抑！

1、招聘方面：

對新員工的招聘，特別是一線新員工的錄入，一定要做到三點(diǎn)：a、生源要準(zhǔn)；b、雙向合適；c、協(xié)議管理，比如：可與某技校簽訂單向人員輸入?yún)f(xié)議，技校用半工半讀方式為企業(yè)培養(yǎng)專項人才，有些技?，F(xiàn)在采用的國家補(bǔ)助，學(xué)生免費(fèi)上學(xué)，畢業(yè)后用工資來抵學(xué)費(fèi)的做法，那這樣的學(xué)生到單位后就會相當(dāng)?shù)姆€(wěn)定，因?yàn)閷W(xué)校有協(xié)議和條規(guī)約束，而企業(yè)又可和學(xué)校簽訂單獨(dú)的協(xié)議，穩(wěn)定性必然強(qiáng)，屬于國家補(bǔ)助的學(xué)生，必定能吃苦，這就是：生源準(zhǔn)；企業(yè)和學(xué)校能達(dá)成共識，并學(xué)校能有能力為企業(yè)培訓(xùn)本專業(yè)的學(xué)生，這就是：雙向合適；有學(xué)校和學(xué)生的協(xié)議，又有企業(yè)跟學(xué)校的協(xié)議，企業(yè)用人管人，學(xué)校同樣進(jìn)行管理，學(xué)費(fèi)，畢業(yè)證等后續(xù)手續(xù)的辦理，使學(xué)校的管理非常生效，而學(xué)校又和公司有明確的協(xié)議約束，使這樣的雙向管理非常生效；另一方面對人力資源和車間管理者也可以采取雙向的問責(zé)，從招聘開始，有用人部門出具《人員需求申請表》，根據(jù)申請條件和申請到崗日期安排進(jìn)行招聘，面試時作為使用部門的責(zé)任人就必須要參與，形成人力資源牽頭，使用部門面試，最終完成員工的入職，員工入職后，到使用部門后，對員工的穩(wěn)定考核必須采取雙向管理：即建立《職工管理雙向考核制》，有用人部門和使用部門同時管理入職職工，對職工的流失對人力資源和使用部門雙向考核，從而保證職工的穩(wěn)定性，實(shí)現(xiàn)公司職工的優(yōu)良管理。

2、培訓(xùn)方面：

對公司培訓(xùn)的實(shí)施，不能太多依靠于各部門自己的《年度計劃》，作為人力資源必須能夠掌握適時的企業(yè)發(fā)展動向，從而能夠根據(jù)管理人員的動態(tài)和管理問題點(diǎn)及時提出培訓(xùn)的課題，形成《臨時培訓(xùn)需求計劃》，進(jìn)而組織培訓(xùn)，實(shí)際解決管理的難點(diǎn)和難題，提升企業(yè)的管理能力；對公司的一線生產(chǎn)管理者的培訓(xùn)：應(yīng)該從企業(yè)理念、生產(chǎn)管理方法方式、企業(yè)的企業(yè)文化、一線班組長的管理工具等方面展開，做為公司的人力資源必須在培訓(xùn)組織上有能夠策劃，在實(shí)施中能夠單獨(dú)授課、有說服力、并能夠讓所有管理者都能信服的培訓(xùn)講師，人力資源通過人員的《在職管理制度》和《員工入職跟蹤調(diào)查表》深入生產(chǎn)一線進(jìn)行入職跟蹤發(fā)現(xiàn)課題后，及時立項，培訓(xùn)組織者便根據(jù)課題馬上組織《臨時培訓(xùn)需求計劃》實(shí)施。公司各部門也可以根據(jù)自己本部門的需求，及時的向人力資源部門提交《臨時培訓(xùn)需求計劃》，兩線控制兩線提交，則必然會通過培訓(xùn)保證了企業(yè)思想和企業(yè)管理力的統(tǒng)一性和先進(jìn)性，更好為企業(yè)發(fā)展提供軟環(huán)境的支持和保障。

3、入職管理方面：

對一線員工和新進(jìn)公司的管理者，在進(jìn)廠的前期跟蹤后期的入職溝通方面必須按照《培訓(xùn)管理制定》，按規(guī)定定期召開溝通會，做到一線生產(chǎn)信息和基層管理信息上上通下達(dá)，能夠讓員工從思想上先有個疏導(dǎo)口，有人力資源的第二方人力布控點(diǎn)，不再是單純的一線管理一線匯報，而是二線疏導(dǎo)兩線匯報；縱向管理，橫向調(diào)度，自然能夠加強(qiáng)人員在職的穩(wěn)定度和信息掌握的準(zhǔn)確度，能夠根據(jù)情況和信息及時反應(yīng)、及時對應(yīng)、靈活對待、把問題降到最低。在對非從事生產(chǎn)的辦公基層管理者，在收集基本的入職信息后，根據(jù)本人的工作情況和職業(yè)狀態(tài)，必須給予本人一個良好的職業(yè)規(guī)劃和職業(yè)晉升計劃，否則會錯過會很多以后會成長為優(yōu)秀管理者的基層管理人員，使公司喪失建立良好人才儲備梯隊的機(jī)會和平臺。

企業(yè)物業(yè)管理的調(diào)查報告篇十三

20xx年11月選煤總廠正試實(shí)施公務(wù)用車改革。在這一年的時間里，選煤總廠車改究竟取得什么樣的效果？帶著這樣的疑問，我們進(jìn)行了深入的調(diào)查。感到選煤總廠的車改是一項成功的舉措，為企業(yè)轉(zhuǎn)換經(jīng)營機(jī)制、探索和深化“砍掉成本”、降低費(fèi)用、轉(zhuǎn)變干部作風(fēng)等問題探索出一條切實(shí)可行的有效途徑。

選煤總廠車改主要是采用了“三化”式運(yùn)作方案，即：一是職工通勤市場化。上交原5臺通勤客車，改為租用公交汽車公司大客跑通勤，每趟按線路遠(yuǎn)近交納費(fèi)用，保證職工通勤和上下班安全。二是公務(wù)用車補(bǔ)貼化。取消副處級以下公務(wù)用車，改為發(fā)放通勤補(bǔ)助費(fèi)，副處級領(lǐng)導(dǎo)每人每月1000元，副總級每人每月800元，各職能科室根據(jù)業(yè)務(wù)量大小每月50-300元不等，節(jié)約歸已，超支自付，解決公務(wù)用車問題。三是保留車量包干化。為了便于工作，選煤總廠保留了3臺正處級領(lǐng)導(dǎo)公務(wù)用車、1臺值班車和1臺貨車，制定嚴(yán)格的費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，由司機(jī)對油耗、修理費(fèi)和其它各種費(fèi)用進(jìn)行包干，嚴(yán)格控制費(fèi)用支出。

通過調(diào)查，我們發(fā)現(xiàn)，選煤總廠通過實(shí)施車改達(dá)到了預(yù)期目標(biāo)，彰顯了“五大效果”：

1、節(jié)省了資金支出。車改前，選煤總廠車隊原有各種車輛16臺，20xx年11月—20xx年10月共發(fā)生各種費(fèi)用143萬元，其中租賃費(fèi)31.9萬元，工資27.7萬元，養(yǎng)路費(fèi)、證照費(fèi)等17.1萬元，修理費(fèi)21.2萬元，汽柴油、潤滑油、配件費(fèi)等40.5萬元，差旅費(fèi)等4.6萬元。車改后，選煤總廠僅余車輛5臺，各項費(fèi)用大幅減少，20xx年11月至今，保留車量發(fā)生費(fèi)用52.9萬元，其中租賃費(fèi)13萬元，工資12.5萬元，養(yǎng)路費(fèi)等費(fèi)用4.2萬元，修理費(fèi)7.8萬元，汽柴油等13.6萬元，差旅費(fèi)等1.8萬元；再加上為方便工作而新增的公務(wù)用車補(bǔ)貼19.2萬元、交納汽車公司通勤費(fèi)29.7萬元，總計費(fèi)用101.8萬元，比車改前減少了41.2萬元，實(shí)現(xiàn)了節(jié)約資金的目的。

2、精簡了輔助機(jī)構(gòu)。選煤總廠車隊原為獨(dú)立的行政部門，原有43名職工，其中9名管理人員（7名副科級以上干部，2名干事），34名工人，車改后，車隊機(jī)構(gòu)撤銷，其中33名干部職工重新分配工作，支援了生產(chǎn)建設(shè)；10名干部、職工并入辦公室管理，達(dá)到精簡了輔助機(jī)構(gòu)的目的。3、提高了工作效率。車改前，有這樣一句話，叫“管車的不好管、要車的不好要、配車的難調(diào)配”，生動地形容了選煤廠公務(wù)用車狀況。各部門一有外出任務(wù)就要車，沒有車就等靠，影響正常工作，為此各部門與車隊經(jīng)常因車輛分配問題發(fā)生爭執(zhí)。如今，副處級以下廠領(lǐng)導(dǎo)和各部門都有了通勤補(bǔ)貼費(fèi)，發(fā)生外出任務(wù)不等不靠了，廠領(lǐng)導(dǎo)也與職工一同出入，提高了辦事效率，改善了領(lǐng)導(dǎo)形象，密切了干群關(guān)系。

4、保障了通勤安全。過去由廠通勤車接送職工上下班，由于北方冬季路滑，再加上車輛狀況不好，通勤車經(jīng)常中途發(fā)生故障，既影響正常工作，又威脅職工安全，企業(yè)承擔(dān)了較高的風(fēng)險，如今，與汽車公司簽訂嚴(yán)格的服務(wù)合同，車輛途中發(fā)生故障將由公交公司包賠損失，降低了企業(yè)風(fēng)險，保障了職工上下班安全。

5、積累了改革經(jīng)驗(yàn)。選煤總廠通過車改，走出了一條以轉(zhuǎn)換經(jīng)營機(jī)制促進(jìn)企業(yè)降低成本之路，既為該廠其它部門的改革提供了經(jīng)驗(yàn)，同時也為集團(tuán)公司探索“以轉(zhuǎn)變經(jīng)營機(jī)制，‘砍掉成本’”提供了有益的參考。

改革是一項復(fù)雜的“系統(tǒng)工程”，涉及企業(yè)內(nèi)部利益的重新調(diào)整和分配，牽一發(fā)而動全身，思想不統(tǒng)一不能改革，時機(jī)不成熟也不能改革，條件不具備更不能改革。選煤總廠的車改，同樣需要注意這些問題。為保證車改順利實(shí)施，減少矛盾激化，選煤總廠針對各階段特點(diǎn)進(jìn)行了周密的安排部署。

1、必不可少的前期準(zhǔn)備。

一是統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)的思想。車改作為一件涉及職工乘車安全和領(lǐng)導(dǎo)集體自身利益的大事，它的重頭戲就是統(tǒng)一思想認(rèn)識，特別是領(lǐng)導(dǎo)干部的思想認(rèn)識。當(dāng)前，有個別領(lǐng)導(dǎo)干部認(rèn)為，公務(wù)用車不單純是一種代步工具，更是一種身份地位的象征。正因?yàn)榇嬖谶@種特權(quán)思想，無形中增加了車改的阻力。選煤總廠主要領(lǐng)導(dǎo)看到這一情況，認(rèn)識到車改要想得到職工擁護(hù)，首先就要統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)集體的思想認(rèn)識，轉(zhuǎn)變思想觀念，消除這種特權(quán)思想。為此，他們通過開會討論、個別談心等方式，耐心細(xì)致地做領(lǐng)導(dǎo)集體的思想政治工作，使每一名領(lǐng)導(dǎo)干部認(rèn)識到車改對企業(yè)的現(xiàn)實(shí)意義，教育個別領(lǐng)導(dǎo)干部要端正思想、樹立改革意識、發(fā)揮表率作用，從而達(dá)到統(tǒng)一思想認(rèn)識的目的，保證車改順利推進(jìn)。二是細(xì)致的調(diào)查論證。制定車改方案是實(shí)施車改的關(guān)鍵。為保證車改方案科學(xué)合理，選煤總廠由廠經(jīng)營辦牽頭、工會參與堅持內(nèi)查、外調(diào)相結(jié)合，進(jìn)行了細(xì)致的調(diào)查論證。內(nèi)查，就是詳細(xì)調(diào)查原車隊運(yùn)行狀況，各種費(fèi)用組成，發(fā)動職工提出合理化建議，進(jìn)行各種方案的模擬和測算，分析不同情況的利弊，找出適合企業(yè)車改的運(yùn)作方案。外調(diào)，就是到其它車改成功的企業(yè)進(jìn)行參觀考察，集團(tuán)公司內(nèi)部重點(diǎn)考察了熱電廠，外部到了大慶等地實(shí)施車改的企事業(yè)單位，求取真經(jīng)，借鑒成功經(jīng)驗(yàn)。通過大量的調(diào)查論證，最后形成了兩套六種方案，并詳細(xì)分析了每種方案的利弊得失，為領(lǐng)導(dǎo)決策提供了豐富的`選擇空間和可靠的參考依據(jù)。

2、組織嚴(yán)密的實(shí)施過程。

廠長辦公會進(jìn)行專題研究，從不影響工作、保證職工通勤安全、確定利益分配方案、保持企業(yè)穩(wěn)定等多個角度出發(fā)，進(jìn)行了細(xì)致的研討、認(rèn)證，最后通過不同的組合和效益分析確定了最佳方案。同時，嚴(yán)格履行改革程序，召開職工代表大會充分聽取職工的意見，尊重職工的選擇，為車改順利推進(jìn)打下了良好的群眾基礎(chǔ)。

3、積極穩(wěn)妥的善后處理。

一是妥善安置閑置人員。車改過程中，矛盾最集中和最棘手的問題是人員再分配問題。這一問題處理不好，將形成影響企業(yè)正常發(fā)展的不穩(wěn)定因素。為此，他們一方面針對原車隊人員的特點(diǎn)和企業(yè)各單位缺員情況，按照保一線生產(chǎn)的方針進(jìn)行了合理的再分配；另一方面要求接收單位加強(qiáng)崗位技能培訓(xùn)和思想教育，使再分配人員盡快適應(yīng)新崗位要求，保持企業(yè)和諧穩(wěn)定。二是不斷調(diào)整利益分配。在車改方案實(shí)施后，他們堅持企業(yè)利益與個人利益相結(jié)合、并以企業(yè)利益為主原則，不斷調(diào)整通勤補(bǔ)貼方案，針對工作實(shí)際情況進(jìn)行了適當(dāng)?shù)脑鲅a(bǔ)，如為榮工科、保衛(wèi)科增設(shè)通勤費(fèi)等，保證正常工作需要；同時，也不斷完善車改配套措施，針對保留車輛進(jìn)行了配套改革，實(shí)行包干費(fèi)用的作法，防止了公車私用和車改后照樣作公車等問題出現(xiàn)。通過不斷的調(diào)整，保證企業(yè)車改始終處于高起點(diǎn)推進(jìn)、低成本動作，促進(jìn)了節(jié)支降成。

企業(yè)物業(yè)管理的調(diào)查報告篇十四

我鎮(zhèn)目前成型的小區(qū)共有12個，包括2個高層小區(qū)（光亮·陽光佳苑、巨鑫雅苑）、1個集資房小區(qū)（祥瑞花園）、9個商品房小區(qū)，分屬7個開發(fā)單位；共有已售、待售住房近4000套（幢）。

我鎮(zhèn)的住宅小區(qū)物業(yè)管理從20xx年開始起步，經(jīng)過10年的探索發(fā)展，物業(yè)管理逐步深入民心。通過實(shí)施物業(yè)管理，居民的居住環(huán)境變得更加整潔，城市形象也得到了較大改觀。物業(yè)管理已成為人們?nèi)粘Ｉa(chǎn)、生活中不可或缺的有機(jī)組成部分。

提供的服務(wù)達(dá)不到要求，再加上這些小區(qū)業(yè)主對物業(yè)管理的認(rèn)識和意識比較薄弱，物業(yè)交費(fèi)率很低，規(guī)范化的物業(yè)管理難度較大，基本上沒有正規(guī)的物業(yè)管理模式，只是形式上的請1-2個人即當(dāng)保安，又做清潔。如：春夏秋冬四院等住宅小區(qū)，在進(jìn)行物業(yè)管理時，只能實(shí)行基本服務(wù)（如簡單的保潔和維修等項目）和低收費(fèi)。

05年后修建的12個小區(qū)中，到目前為止有自己的業(yè)主委員會只有祥瑞花園1個小區(qū)。二是新建商品住宅小區(qū)較規(guī)范的物業(yè)管理模式。新建的住宅小區(qū)由于配套設(shè)施完善，環(huán)境較好，沒有城市街道穿過，相對獨(dú)立集中，再加上前期物業(yè)開展較好，收費(fèi)水平和收費(fèi)率也較高，物業(yè)管理服務(wù)工作基本能夠維持正常。

個月無人居住可按70%收取物管費(fèi)，但由于與業(yè)主聯(lián)系不上，收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)的難度較大。物管公司雖然也試圖通過發(fā)文書通知、打電話通知、請人轉(zhuǎn)告等形式催繳，但絕大部分業(yè)主根本不予理睬，普遍抱有“我不住就可以不交管理服務(wù)費(fèi)”的錯誤思想，致使這些新建小區(qū)的物管收費(fèi)率非常低，企業(yè)經(jīng)營難以為繼。

為了使國家《物業(yè)管理條例》等法律法規(guī)在我鎮(zhèn)得小區(qū)得到有效宣傳，使物業(yè)企業(yè)成為宣傳、貫徹《物業(yè)管理條例》的主體，我鎮(zhèn)采取以點(diǎn)帶面，利用國慶、中秋及普法宣傳日等節(jié)假日開展宣傳活動，并通過橫幅、報紙、宣傳單，由政府牽頭、物業(yè)公司聯(lián)合舉辦“構(gòu)建和諧小區(qū)、共建美好家園”為主題的物業(yè)服務(wù)知識競賽活動、物業(yè)服務(wù)進(jìn)百家等多種形式，集中開展物業(yè)管理政策法規(guī)宣傳活動。近一年來，發(fā)送宣傳資料近1.5萬份，舉辦了以“構(gòu)建和諧小區(qū)、共建美好家園”為主題的首屆物業(yè)服務(wù)知識競賽，通過開展這些宣傳活動，對進(jìn)一步加強(qiáng)物業(yè)管理、落實(shí)物管法規(guī)起到了良好的宣傳效果。

我鎮(zhèn)小區(qū)起步較晚，12個小區(qū)只有祥瑞花園小區(qū)由業(yè)主投票，組成了業(yè)主委員會，其中：主任1人，副主任1人，財務(wù)1人，委員5個，基本上每1-2年召開一次業(yè)主大會，共同探討本小區(qū)物業(yè)管理情況；2個高層小區(qū)（陽光佳苑、巨鑫雅苑）于20xx年8月份交房，目前入住的業(yè)主還沒有達(dá)到80%，所以還沒有形成業(yè)主委員會，不過正在前期的籌備當(dāng)中；起于小區(qū)都沒有業(yè)主委員會。

責(zé)巨鑫雅苑小區(qū)），其中禾順物業(yè)管理公司是重慶光亮集團(tuán)下屬子公司，公司財政能得到保障，但因目前小區(qū)入住率不足80%，，加上小區(qū)有17個工作人員的工資等，公司處于入不敷出的狀況；和宜物業(yè)公司是與房地產(chǎn)開發(fā)商簽的合同，同樣由于入住率不足80%，加上小區(qū)6個工作人員的工資等，公司處于入不敷出的狀況。

目前2個高層小區(qū)的物業(yè)管理服務(wù)已經(jīng)進(jìn)入正規(guī)化，能保障好小區(qū)內(nèi)的清潔衛(wèi)生、庭院看護(hù)等，基本能協(xié)調(diào)好業(yè)主與業(yè)主之間的糾紛，能提供一個較好的小區(qū)生活環(huán)境。

目前我鎮(zhèn)的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用，祥瑞花園小區(qū)由業(yè)主委員會統(tǒng)一收取，交業(yè)主委員會財政保管，支付保安和清潔的工資，物管費(fèi)用和工資基本持平；2個高層小區(qū)由物業(yè)管理同意按重慶市物業(yè)局的價格統(tǒng)一收取，交到公司財政，公司財政再同意支付員工工資和其他維修費(fèi)用等，現(xiàn)在是一個入不敷出的情況；剩下的小區(qū)物業(yè)費(fèi)用由社區(qū)工作人員收?。ɑ臼詹蝗糜谥Ц缎^(qū)保安、清潔工的工資，同樣也是基本持平。

1、沒有正規(guī)的物業(yè)管理，未成立業(yè)主委員會，小區(qū)物業(yè)管理比較混亂。

最終開發(fā)商撤下所有的物業(yè)管理人員，由業(yè)主自行管理。目前9個小區(qū)基本上都是由業(yè)主選1-2個人作為小區(qū)的物業(yè)管理人員，即為小區(qū)的清潔工，又為小區(qū)的保安，只負(fù)責(zé)小區(qū)的清潔衛(wèi)生、看家護(hù)院，對小區(qū)的民事糾紛、工程維修基本都交給社區(qū)或者鎮(zhèn)政府，增加了社區(qū)的工作量，反過來問題沒有解決好，業(yè)主還不滿意。業(yè)主意識較差，物業(yè)管理得不到群眾支持。

12個小區(qū)，除了2個高層電梯小區(qū)物業(yè)費(fèi)收取按照重慶市物價局核準(zhǔn)外，其余10個小區(qū)物業(yè)費(fèi)基本上是按照建筑面積來收取，100平方以上收取300元每年，不足100平方的收取280元每年。由于沒有正規(guī)的物業(yè)管理公司收取物管費(fèi)，也沒有業(yè)主委員會，業(yè)主自身市民意識不強(qiáng)，“花錢買服務(wù)”的意識比較死板，比如說有的小區(qū)業(yè)主開始交了物管費(fèi)，但是由于某些業(yè)主沒有交導(dǎo)致心里不平衡，或者說自己過分要求得到更多的服務(wù)而沒有提供，繼而開始不交物管費(fèi)；有的是口頭說交，但沒有實(shí)際行動。

征收的物管費(fèi)用，有物管公司的直接上交物管公司，物管人員的工資統(tǒng)一由物管公司發(fā)放，2個高層小區(qū)目前的經(jīng)營情況基本上都是公司要倒貼，像陽光佳苑，17個物業(yè)管理人員每年的工資發(fā)放達(dá)到30多萬，而物管費(fèi)全額收取才有24萬多，資金缺口近8、9萬元，其他如小區(qū)內(nèi)水電費(fèi)用，公共設(shè)施維修費(fèi)用也由物管公司繳納。沒有正式物管公司的，像祥瑞花園小區(qū)有業(yè)主委員會，費(fèi)用由委員會統(tǒng)一支付保安和清潔工的工資，剩余的作為小區(qū)內(nèi)的維修費(fèi)用；其他小區(qū)的物管費(fèi)，能收上來的交由社區(qū)管理，然后按時給保安或者清潔工發(fā)放工資，有的小區(qū)也會楚翔繳納的物管費(fèi)用不夠支付保安或者清潔工工資的現(xiàn)象，導(dǎo)致小區(qū)無物管。

3、集資房小區(qū)成政府包袱。

某些小區(qū)（如祥瑞花園小區(qū)）開始修建的時候?yàn)榧Y房，業(yè)主沒有購。

買大修基金，目前房屋因工程質(zhì)量問題，外墻脫落、房屋漏水、消防管道破損等修葺的資金沒有著落，實(shí)際上成了政府的包袱。

4、規(guī)劃超前性不夠，車位配備普遍不足。

由于開發(fā)時間較早，規(guī)劃超前性不夠，業(yè)主生活水平的提高，購買私家車的人員越來越多，導(dǎo)致鎮(zhèn)內(nèi)大部分小區(qū)車位配備不足。12個小區(qū)除了2個高層電梯小區(qū)有自己的地下停車位，其余十個小區(qū)都沒有統(tǒng)一的小區(qū)車位，小區(qū)內(nèi)車輛亂停亂放的現(xiàn)象比較嚴(yán)重，甚至有的車子停到了小區(qū)周邊的公路上，增加了城市管理的任務(wù)。

1、業(yè)主市民意識不強(qiáng)，業(yè)委會難成立。

業(yè)主自身市民意識不強(qiáng)，是各小區(qū)未成立業(yè)主委員會的一個重要原因。隨著生活水平的穩(wěn)步提高，部分農(nóng)民“洗腳上田”，在掘到“第一桶金”后在鎮(zhèn)里的小區(qū)置業(yè)，變成了“業(yè)主”。但其固有的一些小農(nóng)意識并沒有因?yàn)槌蔀椤皹I(yè)主”而被拋卻，比如擅改房屋結(jié)構(gòu)、私拉亂接電線、亂養(yǎng)貓狗寵物等；對物業(yè)管理則愛理不理，一不高興就拖欠物業(yè)管理費(fèi)，或到管理處大吵大鬧，嚴(yán)重的就堵塞小區(qū)門口。“物業(yè)是服務(wù)，花錢買服務(wù)”的共識還沒有成熟或者理解得比較死板。但這些業(yè)主卻沒有組建業(yè)主委員會，聯(lián)合起來與物業(yè)管理公司平等溝通的意識。

2、歷史遺留問題未有效解決，多方矛盾糾纏不清。

企業(yè)物業(yè)管理的調(diào)查報告篇十五

××市區(qū)仍有109家國有企業(yè)未改制，完成企業(yè)改制需要46億元總成本，約有4.5萬名職工需就業(yè)和社保安置。這是全市實(shí)現(xiàn)科學(xué)發(fā)展、奮起趕超要直接面對和破解的重大課題。有著顯著地域優(yōu)勢和產(chǎn)業(yè)資源優(yōu)勢的××市區(qū)，為何國有企業(yè)改制進(jìn)程如此緩慢,以致目前改制成本高筑，推動企業(yè)改制如此艱難;目前影響企業(yè)改制的凍結(jié)問題在哪里;要采取哪些措施整體推進(jìn)改制，是貫徹落實(shí)市委九屆七次全委擴(kuò)大會議精神，實(shí)現(xiàn)科學(xué)發(fā)展，奮起趕超的需要，是市直各部門，各企業(yè)班子要認(rèn)真分析、深入研究解決的問題。

1997年全市學(xué)南通，對國有企業(yè)實(shí)行股份制改造，全市上下刮起了改革風(fēng)。但未能從企業(yè)機(jī)制和職工身份轉(zhuǎn)變上實(shí)行徹底改革。遇上1998年全市抗洪救災(zāi)與災(zāi)后重建等諸多因素影響，致使市屬企業(yè)改革拖后了三年。20xx年起全省掀起國有企業(yè)改革熱潮，××各縣區(qū)都集中時間、精力進(jìn)行國有企業(yè)改革，但市屬國有企業(yè)改革力度較小，進(jìn)展緩慢。20xx年起，市屬企業(yè)市直各行業(yè)紛紛向政府呈送改制方案，但政府要抓的大事太多，國有企業(yè)改制問題似乎提不上主要議題。20xx年各部門以企業(yè)為單位向政府呈報改制方案，但市政府未成立改制辦。一個企業(yè)改制從改制立項、職工分流方案初審、資產(chǎn)評估、職代會成立、企業(yè)改制方案通過到最后的領(lǐng)導(dǎo)小組批復(fù)，全程要經(jīng)過六個部門、八個程序，最快要八個月至一年，有的甚至是一年半或兩年。因此，一段時期政府叫得響、企業(yè)干著急、部門慢慢來www.的改革態(tài)勢，桎梏著市屬國有企業(yè)的改制進(jìn)程。20xx年市政府加大力度推進(jìn)企業(yè)改制，成立企業(yè)改制領(lǐng)導(dǎo)小組和市政府改制辦，促進(jìn)了市屬國有企業(yè)改制。但20xx年4月調(diào)整職工身份置換補(bǔ)償金標(biāo)準(zhǔn)，和改制企業(yè)“四零五零”人員養(yǎng)老、醫(yī)療保金續(xù)繳年齡，增加了企業(yè)改制成本，在有些部門與行業(yè)引發(fā)了新的矛盾。綜上所述，筆者認(rèn)為：政府推進(jìn)企業(yè)改制的工作力度、部門服務(wù)企業(yè)改制的態(tài)度、改制政策標(biāo)準(zhǔn)制定和前后一致的尺度、企業(yè)班子實(shí)施企業(yè)改制的同心度，是近幾年××市屬國有企業(yè)改制工作滯后的主要原因。

××市屬國有企業(yè)改制進(jìn)程與長江沿岸市區(qū)相比落后五至六年，與全省其他設(shè)區(qū)市相比滯后二至三年。表面上是109戶國有企業(yè)的存在與急待改制，實(shí)質(zhì)上，一是錯失改革良機(jī)，增加企業(yè)成本;二是國有資產(chǎn)的休眠與浪費(fèi);三是挫傷了企業(yè)骨干和企業(yè)職工創(chuàng)業(yè)激情與工作熱情;從根本上影響著××的經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度。當(dāng)前推進(jìn)市屬國有企業(yè)改制，要著重圍繞，錢從哪里來，人往哪兒去，妥善研究和解決好以下三個根本性問題。

(一)企業(yè)改制成本不足和成本動態(tài)增長問題。企業(yè)改制成本由企業(yè)職工身份置換補(bǔ)償金，企業(yè)應(yīng)繳職工養(yǎng)老保險金、醫(yī)保金、失業(yè)保險金，企業(yè)各類債務(wù)等組成。隨著時間的推移，企業(yè)改制成本年增長速度超過兩位數(shù)。以市糧食直屬分局六戶企業(yè)為例，20xx年底測算改制成本為2800萬元，20xx年底基本完成企業(yè)改制成本為4300萬元，如果拖到明年完成改制，成本要達(dá)到7000萬元。市直109戶未改制企業(yè)今年底完成改制成本是46億元，明年底完成接近50億元，20xx年底完成改制，成本將達(dá)到55億元。市直早完成一年企業(yè)改制相當(dāng)于增加三十個1000萬元利稅大戶。就市屬各行業(yè)，各部門來說，今明兩年推進(jìn)市屬國營企業(yè)改制所帶來的經(jīng)濟(jì)價值大于任何產(chǎn)業(yè)和工作所創(chuàng)造的經(jīng)濟(jì)價值。

(二)企業(yè)老職工安置和企業(yè)員工再就業(yè)問題。據(jù)統(tǒng)計市屬109戶企業(yè)共有職工4.5萬人，剔除己達(dá)到退休年齡和五年內(nèi)提前退休老職工2.5萬人，約有2萬人需再就業(yè)尋求出路和生活保障。如何以人為本，以保民生、保增長、保穩(wěn)定來實(shí)施企業(yè)改制，是改制工作的核心問題。改制企業(yè)，主導(dǎo)改制的行業(yè)主管部門，制訂企業(yè)改制方案，選擇老企業(yè)的關(guān)、停、并、轉(zhuǎn)時，首先要考慮的是企業(yè)老職工的安置問題。要以妥善積極的辦法，落實(shí)老職工的養(yǎng)老和醫(yī)療保障安置，幫助就業(yè)有困難的職工實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)崗創(chuàng)業(yè)和再就業(yè)，切忌只顧少數(shù)人利益把職工安置問題簡單推給政府，推向社會。

(三)企業(yè)債務(wù)清理和銀行債務(wù)償還問題。市屬國有企業(yè)普遍存在企業(yè)債務(wù)重，銀行欠款多的問題。絕大部分企業(yè)的地產(chǎn)、房產(chǎn)都抵押在各國有商業(yè)銀行。企業(yè)不啟動改制，債權(quán)債務(wù)得不到有效清理，抵押資產(chǎn)一定程度也在流失和貶值。國家支持國有商業(yè)銀行發(fā)放貸款，支持中小型企業(yè)發(fā)展，××各商業(yè)銀行也要站在支持××經(jīng)濟(jì)發(fā)展的高度，支持市屬國有企業(yè)改制，支持國有老企業(yè)的關(guān)、停、并、轉(zhuǎn)，支持新企業(yè)的整合重組，從而有利于銀行債務(wù)的有效清理與落實(shí)。

整體推進(jìn)市屬國有企業(yè)改制的對策與措施。

推進(jìn)市屬國有企業(yè)改制是一項系統(tǒng)工程，需要市委市政府的高度重視，需要各部門各行業(yè)的精心組織與服務(wù)，需要各改制企業(yè)干部職工的同心參與和配合，全市上下要站在發(fā)展的高度，兼顧長遠(yuǎn)利益與眼前利益，全局利益與局部利益，以人為本，協(xié)調(diào)各方關(guān)系，整體推進(jìn)改制工作的順利進(jìn)行。

(一)以經(jīng)濟(jì)規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)發(fā)展主導(dǎo)企業(yè)改制。一個地區(qū)有一個地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)特色?！痢燎皫啄曛朴喠恕笆晃濉苯?jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃，明確了發(fā)展機(jī)械、電子、汽車、化工、棉紡、水產(chǎn)、旅游、食品等特色產(chǎn)業(yè)。市屬眾多家國有企業(yè)曾經(jīng)都有自己的產(chǎn)業(yè)發(fā)展定位，市屬國有企業(yè)改制，首先要分析確認(rèn)現(xiàn)有企業(yè)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景、行業(yè)發(fā)展定位。主導(dǎo)改制的政府行業(yè)組成和工作部門，要充分研究行業(yè)發(fā)展、行業(yè)企業(yè)整合、行業(yè)內(nèi)企業(yè)財稅增長培植問題，在本行業(yè)內(nèi)做出企業(yè)改制和企業(yè)發(fā)展方案，以發(fā)展主導(dǎo)改制，以改制促發(fā)展。

(二)以產(chǎn)權(quán)改革和機(jī)制創(chuàng)新實(shí)施企業(yè)改制。許多發(fā)達(dá)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展事實(shí)證明，國有中小型企業(yè)生存發(fā)展的障礙不是產(chǎn)品不適應(yīng)市場，也不僅僅是設(shè)備、技術(shù)、資金問題，而是計劃經(jīng)濟(jì)遺存下來的公有制形式下的企業(yè)經(jīng)營、管理、分配機(jī)制不適應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。市屬國有企業(yè)的改制，首先要動產(chǎn)權(quán)、動機(jī)制，宜股則股、宜租則租、宜賣則賣，鼓勵全民創(chuàng)業(yè)，徹底改變企業(yè)現(xiàn)有的經(jīng)營體制與管理機(jī)制，以現(xiàn)代企業(yè)制度的建立，實(shí)施企業(yè)改制。

(三)以招商引資和資產(chǎn)盤活促進(jìn)企業(yè)改制。近幾年推動經(jīng)濟(jì)發(fā)展的手段是招商引資。市屬國有企業(yè)改制，要以招商引資為切入點(diǎn)，加大企業(yè)招商，產(chǎn)業(yè)引資力度，引進(jìn)外來資金、技術(shù)、機(jī)制、人才，對現(xiàn)有企業(yè)進(jìn)行徹底的改組、改造。只要企業(yè)在××落戶、安排××人就業(yè)，向××財稅部門納稅，要舍得讓利，與其企業(yè)關(guān)停，留守人員坐食國有資產(chǎn)，不如引進(jìn)盤活，讓資產(chǎn)生財，讓政府得稅，讓員工得利，促進(jìn)地域經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

(四)以土地收儲和資產(chǎn)抵交扶助企業(yè)改制。近兩年市屬企業(yè)改制，普遍遇到一個有地?zé)o錢，有業(yè)無現(xiàn)的問題。很多企業(yè)通過了改制方案，確無資金起動。如何解決影響市屬企業(yè)改制的資金瓶頸問題，按市場價格集中收儲市區(qū)各改制企業(yè)的國有土地，和企業(yè)應(yīng)繳養(yǎng)老保險金、醫(yī)療保險金，經(jīng)評估后以資產(chǎn)抵押，暢通改制企業(yè)與社保、醫(yī)保，為參與改制職工進(jìn)行養(yǎng)老保險、醫(yī)療保險通道，在政府集中土地資源和有效資產(chǎn)的基礎(chǔ)上，最大限度地支持企業(yè)盡快完成改制。

(五)以整體推進(jìn)和分步實(shí)施督促企業(yè)改制。市屬國有企業(yè)改制，是一項規(guī)范性和系統(tǒng)性很強(qiáng)的工作，宜分系統(tǒng)分部門整體推進(jìn)，分步實(shí)施。一要分系統(tǒng)制訂企業(yè)改制總體方案，各企業(yè)實(shí)施方案;二要以系統(tǒng)為單位籌措改制成本，平衡調(diào)度改制資金;三要分系統(tǒng)做好老職工社、醫(yī)保托管，新企業(yè)員工培訓(xùn)、轉(zhuǎn)崗、分流、再就業(yè)服務(wù);四要以系統(tǒng)為單位清理企業(yè)債權(quán)債務(wù)，盤活存量資產(chǎn);五要加強(qiáng)督促檢查，嚴(yán)肅改制工作紀(jì)律，確保改制工作健康有序進(jìn)行。

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