企業(yè)物業(yè)管理的調(diào)查報(bào)告（優(yōu)秀15篇）

報(bào)告的結(jié)構(gòu)一般包括引言、正文和結(jié)論三個(gè)部分，每個(gè)部分有各自的功能和特點(diǎn)。報(bào)告中的內(nèi)容應(yīng)該具備可驗(yàn)證性，可以依據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行實(shí)證和論證。通過閱讀報(bào)告范文，我們可以了解到一些成功的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)，避免犯同樣的錯(cuò)誤。

企業(yè)物業(yè)管理的調(diào)查報(bào)告篇一

隨著我國經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，我國人民的生活水平進(jìn)一步得到提高，人們對乳制品的需求也不斷擴(kuò)大，后來乳制品越來越多地成為我國人民特別是城市居民的生活必需品。正因?yàn)槲覈娜橹破废M(fèi)市場廣闊，更多的乳制品企業(yè)在我國得到了不同程度的發(fā)展，其中包括不少外來乳制品企業(yè)。乳制品行業(yè)已經(jīng)成為我國食品行業(yè)中增長最大的行業(yè)，為我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展作出了巨大的貢獻(xiàn)。但是，中國乳制品行業(yè)也面臨著產(chǎn)品生產(chǎn)結(jié)構(gòu)性過剩，生產(chǎn)大規(guī)模擴(kuò)張，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)不適應(yīng)消費(fèi)者需求的不良局面。為此，我們小組決定對伊利集團(tuán)的產(chǎn)品進(jìn)行市場調(diào)查。調(diào)查時(shí)間是20xx年11月，調(diào)查方式為問卷式訪問調(diào)查，我們制定了問卷150份，收回有效問卷132份。各項(xiàng)調(diào)查工作結(jié)束后，我們將調(diào)查內(nèi)容予以總結(jié)，調(diào)查報(bào)告如下。

二、調(diào)查對象的基本情況。

（一）性別構(gòu)成比例（問卷問題1）。

根據(jù)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，在我們所調(diào)查的消費(fèi)者中，有90人曾經(jīng)購買過伊利產(chǎn)品，其中男性為60人，占伊利消費(fèi)者人數(shù)的67%；女性為30人，占伊利消費(fèi)者人數(shù)的33%。

（二）年齡構(gòu)成（問卷問題2）。

其中18歲以下為14人，占伊利消費(fèi)者人數(shù)的15%，18至24歲38人，占伊利消費(fèi)者人數(shù)的42%，25至30歲13人，占伊利消費(fèi)者人數(shù)的14%，31至40歲8人，占伊利消費(fèi)者人數(shù)的8%，41至50歲13人，占伊利消費(fèi)者人數(shù)的14%，50歲以上4人，占伊利消費(fèi)者人數(shù)的7%。

三、專門調(diào)查部分。

（一）消費(fèi)需求調(diào)查。

1、根據(jù)調(diào)查顯示消費(fèi)者選擇伊利乳制品所考慮的因素中，品質(zhì)仍然占申通快遞客戶滿意滴調(diào)研報(bào)告最大比重。

其中品質(zhì)占34%，接下來是口味25%，價(jià)格占到22%，品牌13%，其他6%。經(jīng)過數(shù)據(jù)分析我們能夠了解到，消費(fèi)者購買伊利乳制品所考慮的最主要因素是乳制品的品質(zhì)，口味和價(jià)格也是考慮的重要因素，而品牌則不是考慮的主要因素。因此，伊利不僅要加強(qiáng)品牌宣傳力度，更要注重產(chǎn)品的品質(zhì)，運(yùn)用國際水平的工藝技術(shù)，為消費(fèi)者提供天然無污染的綠色產(chǎn)品，不斷生產(chǎn)出適合消費(fèi)者口味的產(chǎn)品。同時(shí)，運(yùn)用強(qiáng)大的資金運(yùn)作實(shí)力發(fā)揮價(jià)格優(yōu)勢，這樣伊利才可能占有更廣闊的市場，成為市場競爭中的主導(dǎo)者。

2、價(jià)格是消費(fèi)者考慮購買商品的重要因素，商品價(jià)格的高低對消費(fèi)者是否購買這一商品產(chǎn)生最直接的影響。因此，我們對伊利產(chǎn)品價(jià)格展開了調(diào)查。

經(jīng)過調(diào)查，60%的人認(rèn)為伊利產(chǎn)品價(jià)格偏貴，另外，36%的人認(rèn)為伊利產(chǎn)品價(jià)格一般，只有4%的人認(rèn)為伊利產(chǎn)品價(jià)格便宜。這說明伊利產(chǎn)品在價(jià)格方面還應(yīng)做出適當(dāng)?shù)恼{(diào)整，減輕消費(fèi)者的消費(fèi)壓力。

3、包裝是一件商品的重要組成部分，因此我們針對伊利乳制品包裝展開了一項(xiàng)調(diào)查，結(jié)果如下：

軟包裝比較收到消費(fèi)者的青睞，占到總數(shù)的35%，瓶裝占20，罐裝、袋裝、其他則均占15%。經(jīng)過數(shù)據(jù)分析我們能夠了解到，在消費(fèi)者青睞的伊利乳制品包裝中軟包裝仍然是主流，其他包裝也占據(jù)一定比例，所以，企業(yè)在保持原有優(yōu)勢的基礎(chǔ)上，繼續(xù)尋求新穎，備受消費(fèi)者青睞的包裝。

4、消費(fèi)者青睞的伊利產(chǎn)品。

90名伊利產(chǎn)品的消費(fèi)者中有85人表示喜歡液態(tài)奶，有60人表示喜歡冰淇淋，有54人表示喜歡奶粉，有56人表示喜歡奶酪，表示還喜歡伊利其它產(chǎn)品的有32人。

消費(fèi)者比較青睞伊利的液態(tài)奶和冰淇淋，伊利公司可以加大對液態(tài)奶和冰淇淋的生產(chǎn)。

企業(yè)物業(yè)管理的調(diào)查報(bào)告篇二

我鎮(zhèn)目前成型的小區(qū)共有12個(gè)，包括2個(gè)高層小區(qū)（光亮?陽光佳苑、巨鑫雅苑）、1個(gè)集資房小區(qū)（祥瑞花園）、9個(gè)商品房小區(qū)，分屬7個(gè)開發(fā)單位；共有已售、待售住房近4000套（幢）。

我鎮(zhèn)的住宅小區(qū)物業(yè)管理從20xx年開始起步，經(jīng)過的探索發(fā)展，物業(yè)管理逐步深入民心。通過實(shí)施物業(yè)管理，居民的居住環(huán)境變得更加整潔，城市形象也得到了較大改觀。物業(yè)管理已成為人們?nèi)粘Ｉa(chǎn)、生活中不可或缺的有機(jī)組成部分。

提供的服務(wù)達(dá)不到要求，再加上這些小區(qū)業(yè)主對物業(yè)管理的認(rèn)識和意識比較薄弱，物業(yè)交費(fèi)率很低，規(guī)范化的物業(yè)管理難度較大，基本上沒有正規(guī)的物業(yè)管理模式，只是形式上的請1-2個(gè)人即當(dāng)保安，又做清潔。如：春夏秋冬四院等住宅小區(qū)，在進(jìn)行物業(yè)管理時(shí)，只能實(shí)行基本服務(wù)（如簡單的保潔和維修等項(xiàng)目）和低收費(fèi)。

后修建的12個(gè)小區(qū)中，到目前為止有自己的業(yè)主委員會只有祥瑞花園1個(gè)小區(qū)。二是新建商品住宅小區(qū)較規(guī)范的物業(yè)管理模式。新建的住宅小區(qū)由于配套設(shè)施完善，環(huán)境較好，沒有城市街道穿過，相對獨(dú)立集中，再加上前期物業(yè)開展較好，收費(fèi)水平和收費(fèi)率也較高，物業(yè)管理服務(wù)工作基本能夠維持正常。

如光亮陽光佳苑、巨鑫雅苑等住宅小區(qū)。但另一方面，這些由開發(fā)企業(yè)建設(shè)的住宅小區(qū)為新建小區(qū)，接房率70%左右，但有的老百姓買房不光為了住，也有作為投資的，所以入住率只有40%左右，雖然說空關(guān)房按規(guī)定連續(xù)六個(gè)月無人居住可按70%收取物管費(fèi)，但由于與業(yè)主聯(lián)系不上，收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)的難度較大。物管公司雖然也試圖通過發(fā)文書通知、打電話通知、請人轉(zhuǎn)告等形式催繳，但絕大部分業(yè)主根本不予理睬，普遍抱有“我不住就可以不交管理服務(wù)費(fèi)”的錯(cuò)誤思想，致使這些新建小區(qū)的物管收費(fèi)率非常低，企業(yè)經(jīng)營難以為繼。

二、小區(qū)貫徹落實(shí)物業(yè)管理法規(guī)情況。

為了使國家《物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律法規(guī)在我鎮(zhèn)得小區(qū)得到有效宣傳，使物業(yè)企業(yè)成為宣傳、貫徹《物業(yè)管理?xiàng)l例》的主體，我鎮(zhèn)采取以點(diǎn)帶面，利用國慶、中秋及普法宣傳日等節(jié)假日開展宣傳活動，并通過橫幅、報(bào)紙、宣傳單，由政府牽頭、物業(yè)公司聯(lián)合舉辦“構(gòu)建和諧小區(qū)、共建美好家園”為主題的物業(yè)服務(wù)知識競賽活動、物業(yè)服務(wù)進(jìn)百家等多種形式，集中開展物業(yè)管理政策法規(guī)宣傳活動。近一年來，發(fā)送宣傳資料近1.5萬份，舉辦了以“構(gòu)建和諧小區(qū)、共建美好家園”為主題的首屆物業(yè)服務(wù)知識競賽，通過開展這些宣傳活動，對進(jìn)一步加強(qiáng)物業(yè)管理、落實(shí)物管法規(guī)起到了良好的宣傳效果。

三、小區(qū)業(yè)主大會及業(yè)主委員會情況。

我鎮(zhèn)小區(qū)起步較晚，12個(gè)小區(qū)只有祥瑞花園小區(qū)由業(yè)主投票，組成了業(yè)主委員會，其中：主任1人，副主任1人，財(cái)務(wù)1人，委員5個(gè)，基本上每1-2年召開一次業(yè)主大會，共同探討本小區(qū)物業(yè)管理情況；2個(gè)高層小區(qū)（陽光佳苑、巨鑫雅苑）于8月份交房，目前入住的業(yè)主還沒有達(dá)到80%，所以還沒有形成業(yè)主委員會，不過正在前期的籌備當(dāng)中；起于小區(qū)都沒有業(yè)主委員會。

目前，我鎮(zhèn)共有2家正規(guī)物業(yè)管理公司，分別是重慶光亮禾順物業(yè)管理有限公司（負(fù)責(zé)光亮陽光佳苑小區(qū)）和重慶和宜物業(yè)管理有限公司（負(fù)責(zé)巨鑫雅苑小區(qū)），其中禾順物業(yè)管理公司是重慶光亮集團(tuán)下屬子公司，公司財(cái)政能得到保障，但因目前小區(qū)入住率不足80%，，加上小區(qū)有17個(gè)工作人員的工資等，公司處于入不敷出的狀況；和宜物業(yè)公司是與房地產(chǎn)開發(fā)商簽的合同，同樣由于入住率不足80%，加上小區(qū)6個(gè)工作人員的工資等，公司處于入不敷出的狀況。

目前2個(gè)高層小區(qū)的物業(yè)管理服務(wù)已經(jīng)進(jìn)入正規(guī)化，能保障好小區(qū)內(nèi)的清潔衛(wèi)生、庭院看護(hù)等，基本能協(xié)調(diào)好業(yè)主與業(yè)主之間的糾紛，能提供一個(gè)較好的小區(qū)生活環(huán)境。

六、物業(yè)服務(wù)管理費(fèi)用收取及管理使用情況。

目前我鎮(zhèn)的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用，祥瑞花園小區(qū)由業(yè)主委員會統(tǒng)一收取，交業(yè)主委員會財(cái)政保管，支付保安和清潔的工資，物管費(fèi)用和工資基本持平；2個(gè)高層小區(qū)由物業(yè)管理同意按重慶市物業(yè)局的價(jià)格統(tǒng)一收取，交到公司財(cái)政，公司財(cái)政再同意支付員工工資和其他維修費(fèi)用等，現(xiàn)在是一個(gè)入不敷出的情況；剩下的小區(qū)物業(yè)費(fèi)用由社區(qū)工作人員收?。ɑ臼詹蝗糜谥Ц缎^(qū)保安、清潔工的工資，同樣也是基本持平。

1、沒有正規(guī)的物業(yè)管理，未成立業(yè)主委員會，小區(qū)物業(yè)管理比較混亂。

最終開發(fā)商撤下所有的物業(yè)管理人員，由業(yè)主自行管理。目前9個(gè)小區(qū)基本上都是由業(yè)主選1-2個(gè)人作為小區(qū)的物業(yè)管理人員，即為小區(qū)的清潔工，又為小區(qū)的保安，只負(fù)責(zé)小區(qū)的清潔衛(wèi)生、看家護(hù)院，對小區(qū)的民事糾紛、工程維修基本都交給社區(qū)或者鎮(zhèn)政府，增加了社區(qū)的工作量，反過來問題沒有解決好，業(yè)主還不滿意。業(yè)主意識較差，物業(yè)管理得不到群眾支持。

2、部分小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)收費(fèi)難。

12個(gè)小區(qū)，除了2個(gè)高層電梯小區(qū)物業(yè)費(fèi)收取按照重慶市物價(jià)局核準(zhǔn)外，其余10個(gè)小區(qū)物業(yè)費(fèi)基本上是按照建筑面積來收取，100平方以上收取300元每年，不足100平方的收取280元每年。由于沒有正規(guī)的物業(yè)管理公司收取物管費(fèi)，也沒有業(yè)主委員會，業(yè)主自身市民意識不強(qiáng)，“花錢買服務(wù)”的意識比較死板，比如說有的小區(qū)業(yè)主開始交了物管費(fèi)，但是由于某些業(yè)主沒有交導(dǎo)致心里不平衡，或者說自己過分要求得到更多的服務(wù)而沒有提供，繼而開始不交物管費(fèi)；有的是口頭說交，但沒有實(shí)際行動。

征收的物管費(fèi)用，有物管公司的直接上交物管公司，物管人員的工資統(tǒng)一由物管公司發(fā)放，2個(gè)高層小區(qū)目前的經(jīng)營情況基本上都是公司要倒貼，像陽光佳苑，17個(gè)物業(yè)管理人員每年的工資發(fā)放達(dá)到30多萬，而物管費(fèi)全額收取才有24萬多，資金缺口近8、9萬元，其他如小區(qū)內(nèi)水電費(fèi)用，公共設(shè)施維修費(fèi)用也由物管公司繳納。沒有正式物管公司的，像祥瑞花園小區(qū)有業(yè)主委員會，費(fèi)用由委員會統(tǒng)一支付保安和清潔工的工資，剩余的作為小區(qū)內(nèi)的維修費(fèi)用；其他小區(qū)的物管費(fèi)，能收上來的交由社區(qū)管理，然后按時(shí)給保安或者清潔工發(fā)放工資，有的小區(qū)也會楚翔繳納的物管費(fèi)用不夠支付保安或者清潔工工資的現(xiàn)象，導(dǎo)致小區(qū)無物管。

3、集資房小區(qū)成政府包袱。

某些小區(qū)（如祥瑞花園小區(qū)）開始修建的時(shí)候?yàn)榧Y房，業(yè)主沒有購買大修基金，目前房屋因工程質(zhì)量問題，外墻脫落、房屋漏水、消防管道破損等修葺的資金沒有著落，實(shí)際上成了政府的包袱。

4、規(guī)劃超前性不夠，車位配備普遍不足。

由于開發(fā)時(shí)間較早，規(guī)劃超前性不夠，業(yè)主生活水平的提高，購買私家車的人員越來越多，導(dǎo)致鎮(zhèn)內(nèi)大部分小區(qū)車位配備不足。12個(gè)小區(qū)除了2個(gè)高層電梯小區(qū)有自己的地下停車位，其余十個(gè)小區(qū)都沒有統(tǒng)一的小區(qū)車位，小區(qū)內(nèi)車輛亂停亂放的現(xiàn)象比較嚴(yán)重，甚至有的車子停到了小區(qū)周邊的公路上，增加了城市管理的任務(wù)。

八、造成問題的主要原因。

1、業(yè)主市民意識不強(qiáng)，業(yè)委會難成立。

業(yè)主自身市民意識不強(qiáng)，是各小區(qū)未成立業(yè)主委員會的一個(gè)重要原因。隨著生活水平的穩(wěn)步提高，部分農(nóng)民“洗腳上田”，在掘到“第一桶金”后在鎮(zhèn)里的小區(qū)置業(yè)，變成了“業(yè)主”。但其固有的一些小農(nóng)意識并沒有因?yàn)槌蔀椤皹I(yè)主”而被拋卻，比如擅改房屋結(jié)構(gòu)、私拉亂接電線、亂養(yǎng)貓狗寵物等；對物業(yè)管理則愛理不理，一不高興就拖欠物業(yè)管理費(fèi)，或到管理處大吵大鬧，嚴(yán)重的就堵塞小區(qū)門口?！拔飿I(yè)是服務(wù)，花錢買服務(wù)”的共識還沒有成熟或者理解得比較死板。但這些業(yè)主卻沒有組建業(yè)主委員會，聯(lián)合起來與物業(yè)管理公司平等溝通的意識。

2、歷史遺留問題未有效解決，多方矛盾糾纏不清。

企業(yè)物業(yè)管理的調(diào)查報(bào)告篇三

我們知道居民小區(qū)是市民生活的主要場所，與城市居民生活息息相關(guān)。良好的小區(qū)環(huán)境，和諧的人居氛圍，既是市民健康素質(zhì)的體現(xiàn)，也是城市文明的彰顯，而這一切都離不開健全的物業(yè)管理。在實(shí)習(xí)老師的指導(dǎo)下，我們小組對益陽市的物業(yè)管理市場進(jìn)行了初步的調(diào)查。此次我們主要通過實(shí)地實(shí)踐調(diào)查、詢問該區(qū)居民以及到小區(qū)物業(yè)公司走訪詢問等方式開展。

為了了解益陽市的物業(yè)管理的基本情況，我們主要調(diào)查了梓山苑小區(qū)、中天國際花園和龍洲匯龍?jiān)?，針對我們此次訪問的那些小區(qū)，我將逐一進(jìn)行分析。

先以梓山苑為具體例子。梓山苑國家安居小區(qū)（以下簡稱梓山苑小區(qū)）是經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)、由益陽市人民政府統(tǒng)一組織建設(shè)的我市第一個(gè)國家安居工程項(xiàng)目，是國家和省、市人民政府扶持中、低收入階層中住房困難家庭安居的德政工程和民心工程。1998年完成第一期工程，并開始第二期工程建設(shè)。是經(jīng)濟(jì)適用房，梓山苑小區(qū)是一所具有齊全的生活配套設(shè)施的小區(qū)，小區(qū)位梓山苑小區(qū)位于益陽市朝陽開發(fā)區(qū)內(nèi)，在風(fēng)景秀麗的梓山湖公園東側(cè)。物業(yè)管理費(fèi)為0.18元/平方米，小區(qū)擁有80東住宅。

該小區(qū)物業(yè)存在以下不足之處：1.由于小區(qū)建設(shè)的定位是經(jīng)濟(jì)適用房，所以建設(shè)密度較高。2.進(jìn)門口有板報(bào)宣傳：建省級文明城市，建溫馨美好家園，朝陽路社區(qū)創(chuàng)省級文明城市平安社區(qū)工作。但是小區(qū)內(nèi)的宣傳欄上貼有大量廣告，沒有人進(jìn)行管理和清理。

3.小區(qū)三處地方配有小型的健身設(shè)施但是規(guī)模較小和設(shè)備較少。4.保安管理不嚴(yán)，小區(qū)對外來人員的進(jìn)出不進(jìn)行管理，小區(qū)分配有兩個(gè)保安室，前門的保安為24小時(shí)值班的，后門則天黑就會下班。僅有一個(gè)保安巡邏。并且只有進(jìn)門口有一個(gè)攝像頭，防盜報(bào)警系統(tǒng)不到位。

9.沒有統(tǒng)一的安裝空調(diào)的位置，空調(diào)擺放不整齊10.小區(qū)物業(yè)管理中心相對簡陋，機(jī)構(gòu)設(shè)置較為簡單，只有設(shè)有主任、副主任、財(cái)務(wù)室、保潔、保安、綠化這七項(xiàng)職務(wù)。

11.小區(qū)新的業(yè)主委員成立不久，新的業(yè)主委員會的頭一次業(yè)主大會在八月份召開完畢。

總的說來，該小區(qū)的建設(shè)和設(shè)計(jì)均較為不合理，列處于經(jīng)濟(jì)適用房當(dāng)中，整體物業(yè)水平不夠，只維持了基本的清潔和日常的保安等生活基本要求。物業(yè)管理公司對待居民的投訴和居民的困惑、問題未能進(jìn)行及時(shí)有效的解決。物業(yè)管理公司本身機(jī)制不夠合理也是物業(yè)水平上不去的一個(gè)重要原因。但是他所提供的服務(wù)與其所收的物業(yè)管理費(fèi)還是相當(dāng)?shù)?。梓山苑小區(qū)的物業(yè)管理費(fèi)相對于其他小區(qū)來說是相當(dāng)?shù)偷?，比如說，龍洲匯龍?jiān)返奈飿I(yè)管理費(fèi)小高層是0.6元/平方米，電梯高層是1.0元/平方米。當(dāng)?shù)鼐用癖硎?，如果物業(yè)管理公司能夠提供更為優(yōu)質(zhì)的服務(wù)的話，居民愿意增加物業(yè)管理費(fèi)。

由于小區(qū)建成年代較久，物業(yè)管理基本管理已經(jīng)成型，小區(qū)的基本配套設(shè)施、生活設(shè)施較齊全，有小型超市、菜市場、水電修理、美發(fā)、紅十字會、診所、按摩、服裝等。小區(qū)內(nèi)還有一所小學(xué)，還擁有民辦幼兒園。小區(qū)道路較干凈，達(dá)到了小區(qū)居民的要求，并得到好評。小區(qū)居民保持衛(wèi)生也做的很好。小區(qū)較為安靜，適合居住。小區(qū)的供配電、電訊、電視、燃?xì)夂徒o排水均由地下管網(wǎng)系統(tǒng)入戶。一樓設(shè)有應(yīng)答防盜門和信箱。標(biāo)有安全標(biāo)志“學(xué)生出入，車輛慢行”、標(biāo)有提示牌：“做文明市民，建文明城市”。小區(qū)內(nèi)有一個(gè)小型的人造湖，湖的周圍種有柳樹，湖上有小橋，湖面還算干凈。

然后簡單介紹下其他一些小區(qū)如新建成的中天國際花園和龍洲匯龍?jiān)?，它們的物業(yè)管理公司為綠島物業(yè)管理公司。

中天國際花園位于益陽市城市主干道桃花侖東路，赫山廟地區(qū)。項(xiàng)目建筑面積66000平方米，由沿街的一幢綜合樓及四幢小高層住宅構(gòu)成。其建筑采用新古典主義三段式風(fēng)格，融合了西方建筑語匯與東方神韻內(nèi)涵。項(xiàng)目地處市中心，生活配套齊全，生活設(shè)施應(yīng)有盡有；益陽商業(yè)步行街、步步高超高、金鴻百貨、國美電器、肯得基、赫山一小、益陽師范、益陽三醫(yī)院、菜市場、銀行、移動、餐飲、娛樂等配套一應(yīng)俱全。

由于該小區(qū)是新建小區(qū)，所以設(shè)施設(shè)備為新的，綠化和小區(qū)設(shè)計(jì)布局還是很好的。小區(qū)的外墻搭線、空調(diào)擺放安裝也有很統(tǒng)一。應(yīng)該提示的地方均設(shè)有黃色警報(bào)線和提示牌。但是樓盤還處于尾盤銷售時(shí)期，物業(yè)管理中的保安措施還是存在一定的漏洞。經(jīng)我們實(shí)地調(diào)查，小區(qū)內(nèi)沒有垃圾桶，只有一個(gè)角落有一個(gè)垃圾站。而且小區(qū)內(nèi)的消防栓也只有兩個(gè)，小區(qū)巡邏人員的簽到處位于樓盤后面的一個(gè)墻上，顯得很不合理。小區(qū)保安不過問小區(qū)人員的出入情況，小區(qū)出入比較不規(guī)范，存在一定安全隱患。

龍洲匯龍?jiān)?，地處益陽市赫山區(qū)中心地帶，龍洲路凱萊商務(wù)酒店的對面，與桃花侖路和益陽大道形成黃金三角的格局，交通十分便利，生活較為配套完善。項(xiàng)目毗鄰赫山商業(yè)中心與益陽高端商業(yè)動集的華天商圈，華天大酒店、凱萊商務(wù)酒店、步步高百貨、肯德基、新一佳超市、沃爾瑪、鉆石王朝、羅馬大帝、等均位于項(xiàng)目周邊，項(xiàng)目還將修建臨街商業(yè)區(qū)，能較好的滿足業(yè)主生活的各種需求。該項(xiàng)目的一期工程基本入住，配有24小時(shí)的保安制度。保安對于進(jìn)出的人員會進(jìn)行嚴(yán)格的查控，保安防盜措施和報(bào)警系統(tǒng)相對處理的不錯(cuò)。但是由于二期工程還在建設(shè)當(dāng)中，對一期的居住還是有一定影響的，比如建設(shè)的垃圾和灰塵使得道路不是很干凈。一期只有兩棟小高層，建設(shè)面積相對較少，公共休閑面積、綠地面積也相對較為稀少。小區(qū)內(nèi)的消防設(shè)施也很少。

益陽市小區(qū)物業(yè)管理存在的問題及原因隨著城市建設(shè)快速發(fā)展，房地產(chǎn)市場的逐步完善以及市民生活水平的不斷提高，小區(qū)物業(yè)管理矛盾也日漸突出，其中既有業(yè)主和物業(yè)企業(yè)主觀上存在的問題，也有客觀環(huán)境制約帶來的問題；既有歷史遺留的老問題，也有發(fā)展中產(chǎn)生的新情況。

總的說來益陽市的物業(yè)管理的發(fā)展不是很快，居民對物業(yè)管理的概念也很模糊，物業(yè)管服務(wù)質(zhì)量一直提升不上去，物業(yè)管理公司對待業(yè)主所反映的問題也不進(jìn)行及時(shí)的處理，致使業(yè)主對物業(yè)管理公司存在相當(dāng)大的不滿。具體表現(xiàn)在以下幾方面：

第一：物業(yè)服務(wù)態(tài)度有待提升，物業(yè)管理還需進(jìn)一步規(guī)范。我區(qū)物業(yè)公司數(shù)量雖不少，但規(guī)模不一，發(fā)展不夠規(guī)范，仍處于初級市場階段，還沒有普遍實(shí)行招投標(biāo)制度，企業(yè)與業(yè)主的雙向選擇機(jī)制尚未全面形成。某些物業(yè)管理企業(yè)員工缺乏客戶至上意識，服務(wù)態(tài)度不端正，服務(wù)用語不文明，服務(wù)行為不規(guī)范，對業(yè)主的正當(dāng)要求不能滿足，對業(yè)主的投訴也置之不理，更談不上主動幫助業(yè)主排憂解難。物業(yè)管理公司如果只是收了錢只搞搞衛(wèi)生，那樣還不如直接聘請清潔工。因此物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)明確自己的職責(zé)，履行自己的責(zé)任。

第二：居民的物業(yè)意識需要進(jìn)一步提高，物業(yè)企業(yè)運(yùn)營難度增大。部分業(yè)主對物業(yè)管理認(rèn)識不到位，個(gè)別居民仍然覺得物業(yè)管理是你們要搞的管理，我干嘛要花錢買買別人來管我，還沒有完全明白“花錢買的不是管理而是服務(wù)”的意識，有的居民認(rèn)為只要繳納了管理費(fèi)，物業(yè)公司就必須處理業(yè)主遇到的任何問題，特別是開發(fā)商遺留的房屋建筑質(zhì)量問題一并轉(zhuǎn)嫁到物業(yè)企業(yè)身上，給物業(yè)收費(fèi)帶來麻煩。收費(fèi)困難已成為不少物業(yè)公司運(yùn)營中的一個(gè)難題。幾年來，物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)一直沒變，但保安、保潔職工的最低工資標(biāo)準(zhǔn)不斷上調(diào)，使物業(yè)運(yùn)營成本進(jìn)一步加大，企業(yè)拿不出高薪來聘請人才，也不能開展良好的培訓(xùn)，于是就造成從業(yè)人員素質(zhì)偏低，能力得不到提高，導(dǎo)致物業(yè)管理服務(wù)無法良性發(fā)展。

第三：部分小區(qū)設(shè)施不配套，檢查維修十分不及時(shí)。由于歷史的原因，老舊居民小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施不配套，安全防范設(shè)施匱乏，大多是敞開“不設(shè)防”住宅小區(qū)，無法實(shí)行封閉管理，小區(qū)環(huán)境秩序混亂，治安案件時(shí)有發(fā)生。小區(qū)綠化布局不合理，常年失養(yǎng)，地被植物逐年減少。收費(fèi)率低，物業(yè)企業(yè)基本上只是對小區(qū)進(jìn)行維持型管理。小區(qū)支干道路、宅前道路出現(xiàn)不同程度的破損，小區(qū)公建配套用房及房屋本體屋面、樓道墻面等公共部位陳舊、破損嚴(yán)重。地下管網(wǎng)不暢，經(jīng)常出現(xiàn)下水堵塞或雨天積水問題。居民小區(qū)內(nèi)公共設(shè)施設(shè)備，逐步老化、損壞，隨著時(shí)間的推移，這些維修、改造的資金還沒有保障。如改造、維修不能實(shí)行，將導(dǎo)致今后這些小區(qū)的基礎(chǔ)環(huán)境越來越差，嚴(yán)重的話會形成惡性循環(huán)，影響居民的正常生活。就是新建的居民小區(qū)也不同程度地存在這個(gè)問題，為物業(yè)管理增加了一定的難度。

第四：社區(qū)居委會與物業(yè)公司、業(yè)主委員會之間的關(guān)系沒有很好的理順。有的居委會把本身負(fù)擔(dān)的計(jì)劃生育、宣傳等工作，交由物業(yè)公司來代替，物業(yè)公司很有怨言。個(gè)別外地入?yún)^(qū)物業(yè)公司與居委會配合不夠，也在一定程度上影響了相關(guān)工作的開展。不少小區(qū)仍未按規(guī)定成立業(yè)主委員會，部分業(yè)主委員會不是經(jīng)過全體業(yè)主選舉產(chǎn)生的，監(jiān)督協(xié)調(diào)職能弱化，不能正確履行職責(zé)和有效代表、維護(hù)業(yè)主利益業(yè)主委員會流于形式。很多小區(qū)業(yè)主主人翁意識不強(qiáng)，放棄物業(yè)管理自主權(quán)，對成立業(yè)主大會參與物業(yè)管理漠不關(guān)心。業(yè)主大會召開難，作用發(fā)揮不夠，業(yè)主委員會并沒有實(shí)行真正意義上的自治管理，業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的矛盾和問題因缺少溝通而無法解決，為小區(qū)物業(yè)管理和發(fā)展帶來隱患。

（一）加強(qiáng)對物業(yè)管理服務(wù)的學(xué)習(xí)，提高對物業(yè)管理的認(rèn)識。大力發(fā)展物業(yè)管理事業(yè)不僅是保障市民安居樂業(yè)，建設(shè)全國最好開發(fā)區(qū)、構(gòu)建和諧社會的重要手段，而且是樹立城市良好形象，增強(qiáng)城市吸引力，改善投資環(huán)境的有力舉措；是增加就業(yè)崗位，給下崗、失業(yè)人員提供就業(yè)、再就業(yè)機(jī)會，緩解就業(yè)壓力的有效途徑；也是發(fā)展服務(wù)業(yè)，增加第三產(chǎn)業(yè)總量，促進(jìn)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個(gè)新的亮點(diǎn)。區(qū)有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)從戰(zhàn)略高度，切實(shí)加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，進(jìn)一步統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，重視物業(yè)管理，抓好物業(yè)管理。

（二）充分發(fā)揮業(yè)主委員會的作用，提高業(yè)主自治能力。建立健全業(yè)主委員會和業(yè)主委員的工作職責(zé)和資格認(rèn)定。保障業(yè)主委員會能夠正確和有能力的履行職責(zé)。同時(shí)為切實(shí)保障業(yè)委會的正常運(yùn)作和發(fā)揮積極的作用，還必須建立激勵(lì)機(jī)制和約束機(jī)制，保證業(yè)委會工作的公平性和及時(shí)性。二是建立并嚴(yán)格執(zhí)行物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主和業(yè)主委員會的溝通制度。物業(yè)管理企業(yè)要擺正位置，尊重業(yè)主委員會的意見，自覺接受業(yè)主的監(jiān)督，定期匯報(bào)，聽取意見，切實(shí)改進(jìn)服務(wù)質(zhì)量。業(yè)主委員會也要對物業(yè)管理企業(yè)的管理要求做好宣傳、解釋、協(xié)調(diào)工作，發(fā)揮自律作用，團(tuán)結(jié)和引導(dǎo)全體業(yè)主遵守“業(yè)主公約”和各項(xiàng)管理制度。

（三）進(jìn)一步理順社區(qū)居委會與物業(yè)公司和業(yè)主委員會的關(guān)系。社區(qū)管理與物業(yè)管理不可替代，需要互相配合。要明確物業(yè)公司不能承擔(dān)本由社區(qū)居委會負(fù)擔(dān)的工作，社區(qū)居委會也要根據(jù)自身職能，協(xié)調(diào)搞好小區(qū)物業(yè)管理工作，形成企業(yè)、業(yè)主委員會、居委會三方緊密聯(lián)接的共同體，形成合力，管理服務(wù)效能才得以充分發(fā)揮。

（四）努力提高物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量。要知道物業(yè)管理服務(wù)重在“服務(wù)”而不是“管理”。因此要加強(qiáng)物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量，首先，繼續(xù)深入開展創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)活動，鼓勵(lì)物業(yè)管理企業(yè)拓寬服務(wù)領(lǐng)域，開展特約有償服務(wù)和家政服務(wù)及電子商務(wù)配送服務(wù)，滿足小區(qū)居民不同層次消費(fèi)的需求。其次，進(jìn)一步提高管理人員的素質(zhì)，同時(shí)加強(qiáng)對作業(yè)層人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)和職業(yè)道德、服務(wù)意識教育，使各企業(yè)真正樹立業(yè)主至上，服務(wù)第一的理念。然后，物業(yè)管理企業(yè)要安排專人24小時(shí)值班，及時(shí)解決群眾反映的問題。物業(yè)行政主管部門要完善投訴處理制度，對群眾反映的問題督促查辦及時(shí)解決。還有，在智能化管理系統(tǒng)、電子商務(wù)等開發(fā)上加大投入，促進(jìn)物業(yè)管理科技含量的提高，努力滿足群眾的需要。

（五）不斷改善小區(qū)物業(yè)管理的公共設(shè)施。增加投入，加強(qiáng)老舊小區(qū)物業(yè)管理設(shè)施的改造力度。嘗試采取居民參與設(shè)計(jì)、投資和建設(shè)的公眾參與方式，充分調(diào)動廣大居民的積極性。所需的資金，建議從城市建設(shè)維護(hù)費(fèi)中拿出一部分、住宅開發(fā)商與業(yè)主各自分擔(dān)一部分，逐年逐步地有計(jì)劃地實(shí)施改造，為實(shí)施物業(yè)管理創(chuàng)造良好的基礎(chǔ)條件。

（六）做好宣傳，營造良好的社會氛圍。首先應(yīng)該要堅(jiān)持正確的輿論導(dǎo)向，重點(diǎn)宣傳物業(yè)管理法規(guī)、政策和優(yōu)秀物業(yè)管理企業(yè)、優(yōu)秀物業(yè)管理人員的先進(jìn)事跡，爭取獲得廣大群眾對物業(yè)管理這一新興事物的理解和支持。其次，要宣傳業(yè)主對房屋產(chǎn)權(quán)享有的權(quán)利和義務(wù)，增加業(yè)主的自覺維權(quán)意識。再次，增加物業(yè)服務(wù)內(nèi)容透明度的宣傳，對管理規(guī)章、服務(wù)項(xiàng)目以及收費(fèi)依據(jù)、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等，都要在小區(qū)內(nèi)的布告欄內(nèi)張貼或以其他方式讓業(yè)主知道。最后也是至關(guān)重要的一點(diǎn)就是要把宣傳教育的重點(diǎn)放在思想觀念的更新上，尤其要確立住戶向業(yè)主、單位公管向小區(qū)物管、無償服務(wù)向有償服務(wù)的轉(zhuǎn)變意識，既有房權(quán)、利益的轉(zhuǎn)換，又有義務(wù)、責(zé)任的轉(zhuǎn)換，從而形成一種良性循環(huán)的良好條件。

通過此次實(shí)地調(diào)查走訪，我們主要調(diào)查小區(qū)環(huán)境和物業(yè)管理情況，我獲益良多。我對益陽市一些小區(qū)的物業(yè)管理情況有了初步的了解。在這一過程中，我學(xué)到了物業(yè)管理工作中的具體業(yè)務(wù)知識，豐富了所學(xué)的專業(yè)知識。我們了解到益陽市物業(yè)管理方面的一些現(xiàn)有狀況，我市物業(yè)管理服務(wù)水平還有待提高，我們應(yīng)該多向物業(yè)管理已經(jīng)成熟和發(fā)達(dá)的城市和小區(qū)學(xué)習(xí)他們優(yōu)秀的管理理念和服務(wù)方式。此次實(shí)踐調(diào)查活動不僅提升了我們的社會實(shí)踐，自我管理能力還培養(yǎng)我們團(tuán)結(jié)協(xié)作的精神，社會實(shí)踐調(diào)查絕大多數(shù)不是一個(gè)人所能承當(dāng)?shù)?，而是需由多人合作的才能完成的。在調(diào)查過程中，我們身為大學(xué)生應(yīng)該禮貌待人，體現(xiàn)當(dāng)代大學(xué)生的素質(zhì)，以良好的風(fēng)貌和真誠的心去與人交流和溝通，才能獲得有效的信息。

企業(yè)物業(yè)管理的調(diào)查報(bào)告篇四

目前，我市許多小區(qū)業(yè)主與物業(yè)企業(yè)之間的矛盾日趨嚴(yán)重，群眾與企業(yè)的呼聲越發(fā)增多，翠竹北區(qū)等小區(qū)收繳率從四年前的80％下降到58％，勤業(yè)一、二、三村的收繳率只有30％，甚至像金色新城等這樣的新小區(qū)的收繳率也不到50％；近幾年來，我市不斷發(fā)生物業(yè)企業(yè)撤離小區(qū)的現(xiàn)象，如荷花池公寓、廣景山莊、蘆墅廣景苑等小區(qū)。

1、法律法規(guī)不完善。一方面缺乏與物權(quán)法相配套的實(shí)施細(xì)則，我市又無立法權(quán)；另一方面，我市規(guī)范性文件的建設(shè)工作，在一定程度上滯后于小區(qū)物業(yè)管理和停車新的發(fā)展需求，致使實(shí)際工作中出現(xiàn)有法難行、無法可依的現(xiàn)象。

與上級政府部門相關(guān)的具體事務(wù)上，顯得無能為力。

3、市場主體不對稱。業(yè)主個(gè)體直接面對物業(yè)企業(yè)或開發(fā)商必然處于明顯弱勢，而我市目前業(yè)委會尚未普遍建立。業(yè)主自治意識不強(qiáng)，據(jù)調(diào)查，62％的業(yè)主對業(yè)主委員會不清楚、不參與。對業(yè)委會的設(shè)立、監(jiān)督以及主要人員的權(quán)利和義務(wù)沒有形成統(tǒng)一有效的規(guī)范。業(yè)主委員會的自治能力、內(nèi)控能力、團(tuán)隊(duì)精神和依法維權(quán)水平不高，業(yè)委會成員服務(wù)全體業(yè)主的動力不足，年紀(jì)輕、能力強(qiáng)的現(xiàn)職人員更不愿加入業(yè)委會。另一方面，物業(yè)企業(yè)進(jìn)入市場的門檻很低，實(shí)力不強(qiáng)，規(guī)模不大，素質(zhì)不高，管理人員、高學(xué)歷層次、技術(shù)職稱等方面的比例都低于全國水平，物業(yè)管理行業(yè)的誠信度和公信力不強(qiáng)。

4、市場環(huán)境不和諧。某些新聞輿論的.導(dǎo)向有偏差，部分群眾對物業(yè)管理行業(yè)存有偏見，“享受免費(fèi)午餐”的習(xí)慣在相當(dāng)范圍內(nèi)存在，物業(yè)的“傭人”地位和勞動成果得不到應(yīng)有的尊重，少數(shù)離退休干部、現(xiàn)職領(lǐng)導(dǎo)、司法人員和教師等機(jī)關(guān)公職人員，帶頭欠繳物業(yè)費(fèi)，產(chǎn)生了一定的負(fù)面影響。

5、市場制度不健全。物業(yè)企業(yè)進(jìn)入市場的門檻過低，市場的進(jìn)退制度不規(guī)范，對業(yè)主和物業(yè)企業(yè)制約有效的社會誠信系統(tǒng)未能建立。追討惡意欠費(fèi)的司法程序過長，成本過高，企業(yè)難以維權(quán)。對開發(fā)企業(yè)的責(zé)任追究制度不完善，人民群眾反映強(qiáng)烈的房屋質(zhì)量差，隨意更改規(guī)劃設(shè)計(jì)，公用配套設(shè)施數(shù)量不到位、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)不達(dá)標(biāo)等問題得不到有效解決。一些小區(qū)建管不分掩蓋著前期遺留問題，或轉(zhuǎn)嫁給后進(jìn)入的物業(yè)企業(yè)，開發(fā)項(xiàng)目前期的物業(yè)管理招投標(biāo)制度有待全面推進(jìn)。業(yè)主與開發(fā)商、物業(yè)企業(yè)的糾紛在基層和司法訴訟層面上得不到高效解決。物業(yè)管理菜單式的分項(xiàng)消費(fèi)制度未能建立，業(yè)主不能明白消費(fèi)、透明監(jiān)督。許多物業(yè)企業(yè)把出租公共共用設(shè)施和停車管理費(fèi)作為重要的收入渠道，千方百計(jì)擴(kuò)大路面停車，帳目不清，隱瞞收益。

6、政府管理不完善。在扶持、監(jiān)管物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)上，一些政府部門存在著職能錯(cuò)位、缺位和越位現(xiàn)象，扶持物業(yè)管理這一勞動密集型產(chǎn)業(yè)的政策沒有形成，對小區(qū)內(nèi)違規(guī)違章現(xiàn)象執(zhí)法不力，把某一些義務(wù)和負(fù)擔(dān)轉(zhuǎn)嫁給企業(yè)，對物業(yè)管理費(fèi)和停車費(fèi)的價(jià)格調(diào)控水平還不夠高，一些部門的工作協(xié)調(diào)不到位。特別是基層行政組織事務(wù)多、經(jīng)費(fèi)少，就搞違章搭建或出租老小區(qū)僅有的公共用房公共設(shè)施，以補(bǔ)充管理經(jīng)費(fèi)不足。

7、公用設(shè)施不配套。在老小區(qū)和次。

總之，從根本上說，公用設(shè)施上的硬件不足和二、關(guān)于解決停車難和物業(yè)管理問題的目標(biāo)、原則和3、交警、城建城管、社區(qū)相結(jié)合的工作機(jī)制。目前，我市許多老小區(qū)和次新區(qū)即使用足區(qū)內(nèi)停車資源，也不能滿足全部需求；尤其是實(shí)施規(guī)范停車后，必然產(chǎn)生對部分車主的“擠出效應(yīng)”。因此，依靠區(qū)外道路道板、公共空地和周邊單位合作停車是一個(gè)現(xiàn)實(shí)選擇。建議，建立交警、城管、社區(qū)相結(jié)合的工作機(jī)制，先由街道組織社區(qū)公示并上報(bào)小區(qū)停車泊位的短缺數(shù)量，再由交警對動態(tài)交通影響作出評價(jià)后，按照便民利民、公開透明、能劃盡劃的原則，提出道路道板劃定泊位的方案，最后會同城管和街道、社區(qū)實(shí)施，同時(shí)建設(shè)部門要給予配合，對道板泊位下的管線承重能力進(jìn)行評估。

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企業(yè)物業(yè)管理的調(diào)查報(bào)告篇五

物業(yè)管理是城市管理和社會建設(shè)矛盾集中體現(xiàn)的領(lǐng)域，規(guī)范的物業(yè)管理是和-諧社會建設(shè)總體戰(zhàn)略中的重要內(nèi)容。我會于2015年1月至7月對河北區(qū)居民小區(qū)物業(yè)管理狀況，特別是對三和小區(qū)和金兆園小區(qū)進(jìn)行了調(diào)研。現(xiàn)將調(diào)研情況報(bào)告如下：

一、小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀

三和小區(qū)，人口近萬人，地處城鄉(xiāng)結(jié)合部，小區(qū)經(jīng)歷了九個(gè)物業(yè)公司和三屆業(yè)主委員會，人員較復(fù)雜，管理難度較大，現(xiàn)物業(yè)公司是容心物業(yè)公司于2015年9月接手三和小區(qū)的物業(yè)管理。每年應(yīng)收物業(yè)費(fèi)100萬元，現(xiàn)在只能收上來4萬余元，收繳費(fèi)用不足以維持日常開銷，水電費(fèi)都有拖欠。許多業(yè)主借道路、房屋質(zhì)量、綠化、車輛丟失、噴泉等許多問題，拖欠物業(yè)費(fèi)。金兆園小區(qū)，2003年入住，共1058戶。商品房202戶，回遷房660戶。2015年12月初物業(yè)撤出，后由明星物業(yè)接管，次年撤出。現(xiàn)在，電梯維修費(fèi)無從解決。

二、小區(qū)物業(yè)存在的問題

盡管兩個(gè)小區(qū)情況有異，但存在有許多共性的問題，并在很大程度上反映了我區(qū)物業(yè)管理的現(xiàn)狀和病疾。

（一）地產(chǎn)遺留問題。由于物業(yè)管理沒有在房屋開發(fā)建設(shè)階段就進(jìn)行介入，因此開發(fā)建設(shè)的不合理成了后來物業(yè)管理的眾多矛盾的根源。開發(fā)建設(shè)遺留問題主要表現(xiàn)在：一是規(guī)劃變更導(dǎo)致業(yè)主權(quán)益受損。房屋格局和小區(qū)環(huán)境與售房時(shí)的承諾有差異。二是房屋建筑和附屬設(shè)備質(zhì)量差，配套項(xiàng)目缺項(xiàng)甩項(xiàng)。三是建筑權(quán)屬不清。公攤面積的劃分確定和附屬用房經(jīng)營收益分配等問題，是業(yè)主與開發(fā)商爭議的核心問題。如金兆園在地產(chǎn)建設(shè)階段，就在二次供水和電梯質(zhì)量等方面留下了嚴(yán)重后患。三和小區(qū)的開發(fā)商也遺留下房屋質(zhì)量等問題。這些都為日后物業(yè)管理埋下了隱患。

（二）物業(yè)管理企業(yè)管理水平低，人員整體素質(zhì)不高。一是某些物業(yè)管理企業(yè)員工缺乏客戶意識，服務(wù)態(tài)度不端正，服務(wù)用語不文明，對業(yè)主的正當(dāng)要求不能及時(shí)滿足，同時(shí)存在侵害業(yè)主利益的行為。二是某些物業(yè)管理企業(yè)缺乏專業(yè)人員。例如日常維修是物業(yè)管理一項(xiàng)很重要的工作，維修不及時(shí)、不到位，使業(yè)主對物業(yè)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量產(chǎn)生懷疑，甚至出現(xiàn)矛盾。

（三）小區(qū)業(yè)主缺乏四種意識。一是缺乏整體意識。個(gè)別業(yè)主只顧自己利益，在公共部位私搭濫建，致使部分公共設(shè)施不能正常使用，難以發(fā)揮其應(yīng)有的功能；二是缺乏安全意識。少數(shù)業(yè)主認(rèn)為房子是自己的，屬私有財(cái)產(chǎn)，便無所顧及在自己的小天地里，私拆亂改。三是缺乏法制意識。一些業(yè)主私占綠地，或種菜或做停車位，不僅破壞了小區(qū)的整體規(guī)劃，更侵害了其它業(yè)主的合法權(quán)益。四是缺乏環(huán)保意識。垃圾亂堆亂放，墻壁上亂貼亂畫，私養(yǎng)大型寵物，在小區(qū)寵物糞便隨處可見。

（四）物業(yè)公司對業(yè)主的違規(guī)行為處置力度不夠，沒有執(zhí)法權(quán)。而政府相應(yīng)的執(zhí)法機(jī)構(gòu)又力不從心，執(zhí)法缺位。比如，對有些業(yè)主的私搭亂蓋、車輛不按規(guī)定停放以及破壞小區(qū)設(shè)施等行為，只能勸告，下整改單，報(bào)告政府執(zhí)法部門，而無他法。結(jié)果常常是業(yè)主我行我素，造成惡性循環(huán)，以至小區(qū)環(huán)境和設(shè)施每況愈下。

（五）物業(yè)公司收物業(yè)費(fèi)困難。業(yè)主以各種理由不繳費(fèi)，加之，效法者眾，物業(yè)服務(wù)企業(yè)收上來的物業(yè)費(fèi)越來越少，從企業(yè)追求利潤的經(jīng)濟(jì)本性來說，當(dāng)收入小于成本或者利潤減少時(shí)，必然會降低成本，而降低成本的直接后果就是服務(wù)質(zhì)量下降，于是更多業(yè)主對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)不滿意，從而不交物業(yè)費(fèi)，這就進(jìn)入了一個(gè)惡性循環(huán)的怪圈。小區(qū)環(huán)境差了，住房自然貶值，到頭來受苦的其實(shí)不只是物業(yè)服務(wù)企業(yè)，還有園區(qū)內(nèi)的所有業(yè)主。比如三和小區(qū)的狀況就是一個(gè)很好的例子。相反，現(xiàn)每家每戶的煤氣、水、電、有線電視等費(fèi)用沒有拖欠的，因?yàn)檫@是政府行為，如果你不交費(fèi)，這些職能部門有權(quán)停水停電，沒有一點(diǎn)商量，現(xiàn)在只有物業(yè)費(fèi)可以拖欠，因?yàn)樗瞧髽I(yè)行為。個(gè)別人就是抓住這個(gè)漏洞，不交物業(yè)費(fèi)，你不會把我怎么樣，這是物業(yè)公司目前最撓頭的事。

（六）使用上缺乏健全的機(jī)制和有效的監(jiān)督，大修基金保值、增值難。按條例規(guī)定，當(dāng)確需使用房屋公共維修基金的時(shí)候，由業(yè)主委員會提出，經(jīng)2/3以上的業(yè)主同意后，方可申請使用。但實(shí)際上，如果修繕部位只涉及到少數(shù)業(yè)主的利益，那么就很難獲得小區(qū)2/3的業(yè)主通過，給實(shí)際使用造成了困難。另外物業(yè)公司預(yù)算的維修費(fèi)用沒有專業(yè)機(jī)構(gòu)對其作鑒定和監(jiān)督其使用，容易讓房屋公共維修基金造成無法利用。隨著大量房屋開始進(jìn)入維修期，當(dāng)年收取的微薄的大修基金將入不敷出，如何在物價(jià)水平上漲的情況下，將有限的大修基金保值、增值，缺乏有效的手段。

三、幾條建議

（一）依照2015年10月1日實(shí)施的《物權(quán)法》有關(guān)章節(jié)規(guī)定和2003年9月1日正式實(shí)施的《物業(yè)管理?xiàng)l例》，研究制定我區(qū)《物業(yè)管理水平評估細(xì)則》，提高物業(yè)管理，并做到有法可依。

（二）建立政府相關(guān)執(zhí)法部門與物業(yè)公司、業(yè)主委員會三方的聯(lián)動機(jī)制，有效處置小區(qū)內(nèi)的各種違法違規(guī)行為。并在街道辦事處一級設(shè)立物業(yè)管理糾紛處置辦公室，作為三方聯(lián)動機(jī)制的行動軸心。

（三）為促進(jìn)物業(yè)管理市場的發(fā)展，培育物業(yè)管理的核心品牌，鼓勵(lì)有實(shí)力的社會實(shí)體興辦物業(yè)公司，在政策上實(shí)施優(yōu)惠政策，并創(chuàng)造競爭氛圍，做大做強(qiáng)我區(qū)物業(yè)管理業(yè)，為我區(qū)和-諧社區(qū)建設(shè)鍛造實(shí)業(yè)新軍。

（四）確保房屋大修基金的安全使用，實(shí)現(xiàn)大修基金保值增值。建議對業(yè)主交納的房屋大修基金委托銀行理財(cái)，按每個(gè)小區(qū)（大廈）開一個(gè)總帳戶，按每戶業(yè)主繳納的房屋大修基金為每戶單獨(dú)開戶，每年的利息自動轉(zhuǎn)存到業(yè)主的戶頭上。凡需動用大修基金時(shí)，必須由大修房屋牽涉到的業(yè)主們投票表決，委托專業(yè)機(jī)構(gòu)對物業(yè)公司預(yù)算的維修費(fèi)用進(jìn)行評估后方可動用維修款項(xiàng)，同時(shí)對大修基金的使用過程進(jìn)行監(jiān)督，對維修質(zhì)量進(jìn)行鑒定。

（五）加大宣傳力度，引導(dǎo)人們正確的物業(yè)消費(fèi)觀念。按時(shí)繳納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)、公共水電費(fèi)、電梯用電費(fèi)、二次供水電費(fèi)及一此相關(guān)的費(fèi)用是每個(gè)業(yè)主（住戶）必須履行的義務(wù)，大家應(yīng)當(dāng)積極主動履行，任何人不論何種理由拒交物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)都是違法的。

黨的十七大明確指出：“社會穩(wěn)定是人民群眾的共同心愿，是改革發(fā)展的重要前提。要健全黨委領(lǐng)導(dǎo)、政府負(fù)責(zé)、社會協(xié)同、公眾參與的社會管理格局，健全基層社會管理體制。最大限度激發(fā)社會創(chuàng)造活力，最大限度增加和-諧因素，最大限度減少不和-諧因素”。 區(qū)委十屆六次全會也提出了要全力抓好社會穩(wěn)定工作，全面落實(shí)各項(xiàng)工作措施，營造安居樂業(yè)的社會環(huán)境。而物業(yè)管理是城市管理和社會建設(shè)的基礎(chǔ)工程，為此，加強(qiáng)居住小區(qū)物業(yè)管理建設(shè)，改善居民生活環(huán)境成為人民群眾普遍關(guān)注的熱點(diǎn)問題。前不久，按照區(qū)委的工作部署，南關(guān)嶺街道黨工委在解放思想學(xué)習(xí)實(shí)踐活動專題調(diào)研階段，結(jié)合地區(qū)實(shí)際，組織了專題調(diào)研小組，就如何推進(jìn)地區(qū)物業(yè)管理，促進(jìn)地區(qū)社會和-諧穩(wěn)定進(jìn)行了專題調(diào)研。此次調(diào)研，實(shí)地走訪了部分居委會和物業(yè)管理公司，召開了由街道城-管部門、物業(yè)公司、居委會、業(yè)主委員會等單位參加的不同層次座談會，發(fā)放了500份居民調(diào)查問卷，征求了各個(gè)群體的意見和建議，現(xiàn)將調(diào)研情況報(bào)告如下：

一、南關(guān)嶺街道物業(yè)管理工作的基本情況

據(jù)調(diào)查，南關(guān)嶺街道共有各類物業(yè)建筑面積240萬平方米，住宅建筑面積約181萬平方米。2萬平方米以上的居住小區(qū)16個(gè)，其中，上世紀(jì)八十年代以前建成入住的小區(qū)4個(gè)，占總面積的25%；九十年代后，按統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一設(shè)計(jì)、綜合開發(fā)建設(shè)而成的小區(qū)12個(gè)，占總面積的75%。已實(shí)行物業(yè)管理的小區(qū)8個(gè)，占居住小區(qū)的50%；成立業(yè)主大會的小區(qū)5個(gè)，占實(shí)行物業(yè)管理小區(qū)的62.5%。全街共有物業(yè)管理企業(yè)七家，從業(yè)人員300余人。目前，實(shí)行物業(yè)管理的小區(qū)內(nèi)多種管理形式并存，既有商品房、承租房、房改房、拆遷房，還有單位直管樓等。

總體看，物業(yè)管理工作具有以下幾個(gè)特點(diǎn)：一是物業(yè)管理市場處于發(fā)育初級階段。目前仍然沒有實(shí)行物業(yè)管理的居住小區(qū)占50%；未收取物業(yè)費(fèi)的小區(qū)占75%，在收取物業(yè)費(fèi)小區(qū)中尚有10%--50%住戶以各種理由不繳費(fèi)。二是物業(yè)管理總體水平偏低。主要是物業(yè)管理企業(yè)數(shù)量少、規(guī)模比較小，資質(zhì)等級偏低等；物業(yè)管理企業(yè)從業(yè)人員素質(zhì)較低，物業(yè)服務(wù)工作不到位。三是物業(yè)管理行業(yè)監(jiān)管體制不健全。對物業(yè)管理企業(yè)的監(jiān)督檢查及規(guī)范化經(jīng)營缺乏制度支撐，對社區(qū)物業(yè)管理自治方式缺乏科學(xué)性探索。

二、物業(yè)管理工作存在的主要問題

近年來，各新建小區(qū)積極通過公開招投標(biāo)選聘前期物業(yè)管理企業(yè)，著力搭建社區(qū)自治的新型組織平臺，物業(yè)管理工作取得了一定成績，也總結(jié)了一些經(jīng)驗(yàn)，但由于體制、觀念、機(jī)制等因素的影響，物業(yè)管理工作仍存在以下四個(gè)方面的問題：

1、開發(fā)商遺留問題嚴(yán)重。開發(fā)商遺留問題嚴(yán)重是各地普遍存在的問題，本地區(qū)也不例外。問題主要包括變更規(guī)劃、配套設(shè)施不落實(shí)、房屋及附屬設(shè)備質(zhì)量不合格等。這些問題遺留到物業(yè)管理階段并長期得不到解決，致使矛盾集中到物業(yè)公司身上，據(jù)調(diào)查，在有物業(yè)公司的小區(qū)，57%的受訪者認(rèn)為居住小區(qū)物業(yè)公司沒有盡到管理責(zé)任，68%的受訪者認(rèn)為居住小區(qū)技防措施不健全。

2、物業(yè)管理公司定位不合理。目前，據(jù)調(diào)查，現(xiàn)有物業(yè)管理企業(yè)規(guī)模小、資質(zhì)等級低，物業(yè)管理服務(wù)水平偏低，經(jīng)營管理理念陳舊，缺乏市場競爭力。在7家物業(yè)管理企業(yè)中，按資質(zhì)分類，一級資質(zhì)僅有1家，其余6家均為三級資質(zhì)，按照性質(zhì)分，2家由村公司物業(yè)轉(zhuǎn)制而來，其余是市內(nèi)物業(yè)的分公司.個(gè)別物業(yè)公司受舊的體制影響比較深，習(xí)慣上以管理者自居，服務(wù)意識差；有些企業(yè)低水平服務(wù)、高標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)；有些企業(yè)錯(cuò)誤認(rèn)為物業(yè)管理從業(yè)人員門檻低，缺少對員工的培訓(xùn)和嚴(yán)格規(guī)范的制度管理，造成人員素質(zhì)普遍偏低；有些企業(yè)不經(jīng)業(yè)主同意，擅自經(jīng)營物業(yè)共用部位，侵害了業(yè)主的合法權(quán)益。

3、部分業(yè)主觀念陳舊且缺乏合作性。大部分居住人群收入水平不高，對物業(yè)管理收費(fèi)的理解尚未到位，不愿意按照目前價(jià)格享受較為全面的物業(yè)管理服務(wù)。業(yè)主普遍存在維權(quán)意識強(qiáng)烈而責(zé)任意識淡薄，經(jīng)常出現(xiàn)業(yè)主權(quán)利濫用現(xiàn)象。據(jù)調(diào)查顯示，只有1%的受訪者對《大連市城市住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法》很了解，不了解的多達(dá)87%；71%的受訪者表示不了解《中華人民共和國物權(quán)法》有關(guān)房產(chǎn)權(quán)利方面的規(guī)定。業(yè)主相互不熟悉，往往出現(xiàn)“誰都可以牽頭成立業(yè)主大會，但誰都無法真正成立業(yè)主大會”的無序局面，業(yè)主委員會的權(quán)威受到質(zhì)疑。據(jù)調(diào)查顯示，55%的受訪者所居住的社區(qū)沒有成立業(yè)主委員會；當(dāng)居住方面合法權(quán)益受到侵害時(shí)，更多人傾向于選擇通過居委會維權(quán)；87%的受訪者認(rèn)為業(yè)主委員會作用發(fā)揮不好，居委會作用發(fā)揮好。

4、政府相關(guān)職能部門公共服務(wù)水平有待提高。物業(yè)與園林、環(huán)衛(wèi)、公安、交通、市政等管理部門之間不可避免地存在著職責(zé)劃分和相互配合的問題，有些是行政監(jiān)管關(guān)系，有些是業(yè)務(wù)合作關(guān)系。目前，政府相關(guān)職能部門之間的關(guān)系以及與物業(yè)管理公司、業(yè)主、居委會等相關(guān)部門的關(guān)系還未理順，責(zé)權(quán)利的劃分有待進(jìn)一步明確，公共服務(wù)水平有待進(jìn)一步提高。此外，開發(fā)商、物業(yè)企業(yè)、業(yè)主以及政府相關(guān)職能部門之間的銜接也存在一些問題。如本應(yīng)由政府提供的公共服務(wù)職責(zé)被人為地轉(zhuǎn)嫁到了物業(yè)公司，使物業(yè)公司客觀上既承擔(dān)一個(gè)企業(yè)的責(zé)任，又承擔(dān)著部分政府公共服務(wù)的職能等等。

三、加強(qiáng)物業(yè)管理工作的建議和意見

南關(guān)嶺地區(qū)地處城鄉(xiāng)結(jié)合部，物業(yè)管理具有一定的特殊性，需要探索適合街道實(shí)際的物業(yè)管理模式。通過此次調(diào)研，提出以下幾條建議：

1、推廣物業(yè)管理企業(yè)前期介入法。物業(yè)管理企業(yè)前期介入是指物業(yè)管理企業(yè)在正式接管物業(yè)之前就參與物業(yè)管理小區(qū)的“規(guī)劃—設(shè)計(jì)—施工—安裝—銷售—管理”等過程。這樣有利于避免開發(fā)項(xiàng)目在設(shè)計(jì)、施工和配套方面出現(xiàn)后期物業(yè)管理難以解決的問題，從源頭上減少開發(fā)商遺留問題對物業(yè)管理的隱患，有助于形成房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、物業(yè)管理企業(yè)及業(yè)主和-諧相處，三方共贏的良好局面。建議政府相關(guān)職能部門從政策、資金、管理以及技術(shù)手段等多方面問題入手深入研究，加強(qiáng)引導(dǎo)，推進(jìn)物業(yè)管理企業(yè)前期介入工作。

2、成立物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會并積極發(fā)揮作用。應(yīng)由街道相關(guān)部門協(xié)調(diào)各物業(yè)公司成立物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會。充分發(fā)揮物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會在為物業(yè)管理企業(yè)提供交流平臺，促進(jìn)行業(yè)自律，推動公平競爭，協(xié)調(diào)利益沖突，維護(hù)企業(yè)合法權(quán)益等方面的作用。協(xié)會應(yīng)著力開展以下幾方面的工作：摸清行業(yè)基本狀況，研究行業(yè)發(fā)展理論；建立行業(yè)自律機(jī)制，規(guī)范企業(yè)經(jīng)營行為；反映企業(yè)合理訴求，維護(hù)企業(yè)合法權(quán)益；開展各種形式活動，形成行業(yè)的凝聚力；正確引導(dǎo)輿-論宣傳，樹立行業(yè)良好形象；加強(qiáng)從業(yè)人員技能和職業(yè)道德培訓(xùn)，形成在職繼續(xù)教育機(jī)制。

3、建立健全長效管理機(jī)制。要建立和完善對開發(fā)商的誠信考核機(jī)制，特別是對其開發(fā)小區(qū)物業(yè)管理好壞的考評，使其注重樹立品牌意識，做好建管銜接；行業(yè)主管部門要改變姿態(tài)，充分利用全方位的媒體手段主動宣傳物業(yè)管理的必要性；物業(yè)管理公司應(yīng)拋棄行政管理的方式，加大對業(yè)主的情感投入，與業(yè)主建立良性互動，用更好的服務(wù)取得業(yè)主理解和配合，政府有關(guān)部門和社區(qū)應(yīng)組織成立物業(yè)調(diào)解協(xié)調(diào)機(jī)構(gòu)，完善社區(qū)黨總支、居委會、業(yè)主及業(yè)主委員會、物業(yè)管理企業(yè)四方自治組織的聯(lián)動議事平臺，理順物業(yè)管理體系，建立基層管理長效機(jī)制。

4、探索物業(yè)分類管理模式。應(yīng)根據(jù)目前物業(yè)管理的特殊性，有針對性的對居住小區(qū)的特點(diǎn)探索不同的物業(yè)管理模式。對于一些老舊小區(qū)來說，由于觀念限制和硬件條件的制約，讓居民出錢引入物業(yè)公司很難行得通。對這類長期以來欠賬較多的老舊小區(qū)，政府有關(guān)部門及產(chǎn)權(quán)單位應(yīng)加強(qiáng)資金的合理投入，探索規(guī)范的物業(yè)管理以外的新形式，如充分延伸居民委員會的作用，或發(fā)動群眾建立自我管理的自治組織，力求用比較低的成本解決物業(yè)管理的基本需要問題。對于新建商品房小區(qū)，政府應(yīng)加強(qiáng)引導(dǎo)和約束，引入市場化、專業(yè)化的管理模式，為企業(yè)創(chuàng)造更好的公平競爭環(huán)境，逐步打造代表自身核心競爭力的物業(yè)管理企業(yè)品牌。

5、大力提高居民自治水平。物業(yè)管理處于發(fā)展時(shí)期，配套政策尚不健全，不可能事無巨細(xì)都采用法律手段。而社會矛盾糾紛得不到及時(shí)調(diào)整，就有可能陷入無法緩解的對立困境。因此，在物業(yè)管理中，要將鄉(xiāng)規(guī)民約納入法治體系，通過規(guī)劃居民區(qū)建設(shè)的內(nèi)容，完善鄉(xiāng)規(guī)民約，提高居民的權(quán)利義務(wù)意識，在正確行使民-主權(quán)利的基礎(chǔ)上，承擔(dān)民-主管理的責(zé)任。如大北物業(yè)公司與社區(qū)聯(lián)合深入開展調(diào)查研究，剖析居民區(qū)中缺乏公德的表現(xiàn)，針對性地建立鄉(xiāng)規(guī)民約，培育一批五好家庭、星級文明戶、文明樓等品牌項(xiàng)目，堅(jiān)決反對在居民區(qū)生活中地極端個(gè)人主義等自私自利現(xiàn)象，大力提升小區(qū)的社會公德和家庭美德水準(zhǔn)，收到了良好的效果。

市政協(xié)昨公布小區(qū)物業(yè)管理問題調(diào)研報(bào)告：物業(yè)管理存在六大弊病，小區(qū)物業(yè)管理問題關(guān)系千千萬萬北京市民的日常生活。昨天，市政協(xié)召開專題新聞發(fā)布會，公布了市政協(xié)會《關(guān)于北京市居住小區(qū)物業(yè)管理問題的建議案及調(diào)研報(bào)告》，針對小區(qū)物業(yè)管理六大弊病提出了具體診治藥方，建議市政府在街道辦事處設(shè)立物業(yè)管理糾紛的專業(yè)調(diào)解機(jī)構(gòu)。

參與調(diào)研課題的曾廣宇委員向記者表示，目前本市小區(qū)物業(yè)管理存在開發(fā)建設(shè)遺留、收費(fèi)難、業(yè)主委員會難組建、物業(yè)服務(wù)亟待規(guī)范、管理體制不順及法律法規(guī)不完善六大問題。李少華委員介紹說，本市新建的3077個(gè)小區(qū)中，僅有11.7%成立了業(yè)主委員會，仍有近90%的小區(qū)沒有成立業(yè)主委員會。

市政協(xié)調(diào)研報(bào)告認(rèn)為，現(xiàn)有商品房小區(qū)發(fā)生的物業(yè)糾紛中，相當(dāng)數(shù)量源于開發(fā)建設(shè)遺留問題。開發(fā)建設(shè)遺留問題主要表現(xiàn)在：一是規(guī)劃變更導(dǎo)致業(yè)主權(quán)益受損。房屋格局和小區(qū)環(huán)境與售房時(shí)的承諾有差異。二是房屋建筑和附屬設(shè)備質(zhì)量差，配套項(xiàng)目缺項(xiàng)甩項(xiàng)。三是建筑權(quán)屬不清。公攤面積的劃分確定和附屬用房經(jīng)營收益分配等問題，是業(yè)主與開發(fā)商爭議的核心問題。本市多起較大的物業(yè)糾紛均源于地下車庫、會所、配套用房等設(shè)施的歸屬不清，產(chǎn)權(quán)不明。

曾廣宇委員表示，造成收費(fèi)率低的原因也是多方面的。 一是物業(yè)收費(fèi)的制定不公開透明，在前期，業(yè)主根本沒有“討價(jià)還價(jià)”的余地。二是物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)不到位。三是低收入群體經(jīng)濟(jì)承受能力有限。四是問題不能得到及時(shí)解決，居民不滿情緒影響交費(fèi)。五是業(yè)主消費(fèi)意識尚未形成。部分業(yè)主商品意識、物業(yè)消費(fèi)意識和責(zé)任意識沒有確立。

李少華委員認(rèn)為，本市物業(yè)管理企業(yè)管理和培訓(xùn)沒有及時(shí)跟上。此外，本市的物業(yè)管理收費(fèi)大多采取包干制的形式，物業(yè)企業(yè)在物業(yè)日常維護(hù)上收支不透明，業(yè)主對物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)缺少客觀的評價(jià)依據(jù)，服務(wù)水平難以量化。個(gè)別物業(yè)企業(yè)甚至越權(quán)管理，少服務(wù)、多收費(fèi)、亂收費(fèi)，侵占業(yè)主的利益，引起沖突。

造成這一問題的客觀原因：一是部分小區(qū)開發(fā)期較長，小區(qū)內(nèi)物業(yè)管理區(qū)域難以確定，造成業(yè)主大會遲遲不能召開；二是《物業(yè)管理?xiàng)l例》對業(yè)主大會和業(yè)主委員會的組織成立缺乏可操作性的指導(dǎo)；三是部分小區(qū)規(guī)模較大、業(yè)主數(shù)量多，組織數(shù)量眾多、相互之間不熟悉的業(yè)主共同進(jìn)行選舉、決策等事務(wù)，本身的復(fù)雜程度超出了想象；四是業(yè)主參與意識不強(qiáng)，缺乏“有能力、有權(quán)威”的組織者。

目前承擔(dān)物業(yè)行政管理職責(zé)的是市建委物業(yè)處和小區(qū)辦，全市物業(yè)管理體制沒有形成統(tǒng)一的管理模式。居委會和街道辦事處，由于沒有明確的法定職責(zé)，也不能插手解決。因此，凡是居住小區(qū)物業(yè)管理的大事、小事，都去找政府，造成物業(yè)糾紛投訴率高、調(diào)解率低。

小區(qū)物業(yè)管理還沒有形成完整、系統(tǒng)的法律體系，缺乏有效的法規(guī)加以規(guī)范，造成行政管理和物業(yè)管理關(guān)系難以理順，多頭管理問題久拖不絕。本市的物業(yè)管理?xiàng)l例實(shí)施細(xì)則至今仍未出臺，很多具體問題的解決無法可依。

一是高度重視居住小區(qū)物業(yè)管理在構(gòu)建和-諧社區(qū)中的作用，強(qiáng)化對物業(yè)管理的行政監(jiān)管。

二是整頓居住小區(qū)物業(yè)管理市場，積極解決開發(fā)建設(shè)遺留問題。

三是規(guī)范物業(yè)管理，嚴(yán)格市場管理，建議在街道辦事處設(shè)立物業(yè)管理糾紛的專業(yè)調(diào)解機(jī)構(gòu)。

四是完善物業(yè)管理法規(guī)的配套。

五是健全管理體制，實(shí)現(xiàn)政府監(jiān)管、行業(yè)自律和民-主自治的有機(jī)結(jié)合。

六是積極探索建立老舊小區(qū)物業(yè)管理長效機(jī)制，根據(jù)低收入群體的物業(yè)管理需要，建立以社區(qū)居委會為主、統(tǒng)一組織協(xié)調(diào)的物業(yè)管理新機(jī)制。

七是加大宣傳力度，推廣先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，明晰各方的權(quán)利和義務(wù)，正確引導(dǎo)人們的物業(yè)消費(fèi)觀念。

物業(yè)投訴已大幅下降 市建委新聞發(fā)言人表示，此次對全市物業(yè)管理中存在的問題進(jìn)行摸底調(diào)查就是為今后逐步解決這些問題進(jìn)行的前期準(zhǔn)備。從去年底開始，市建委就已開始積極研究制定《物業(yè)管理規(guī)定實(shí)施細(xì)則》，目前該細(xì)則已經(jīng)全部制定完成，并交由 人大部門進(jìn)行立法程序，預(yù)計(jì)不久便可出臺。據(jù)統(tǒng)計(jì)，市建委接到的物業(yè)投訴也正在呈下降趨勢，由原來6大類投訴中排名第二下降到了最后一位。

該發(fā)言人表示，成熟國家物業(yè)管理歷史超過100年，而中國最早開始物業(yè)管理的城市深圳，經(jīng)驗(yàn)不過20多年，北京開始物業(yè)管理工作還不到10年。因此，經(jīng)驗(yàn)的不足使得我們在工作中確實(shí)遇到了許許多多的問題，如業(yè)主不能按期交納物業(yè)費(fèi)、物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)受到質(zhì)疑等等。下一步，市建委會繼續(xù)對目前北京物業(yè)管理中存在的問題，如究竟物業(yè)服務(wù)達(dá)到怎樣的標(biāo)準(zhǔn)才算規(guī)范等展開相關(guān)對策的研究和制定。但這些問題都需要政府部門逐步進(jìn)行研究和解決，不是一蹴而就的事情。

誤區(qū)之一： 物業(yè)公司只要與業(yè)主形成“事實(shí)服務(wù)”，物業(yè)公司服務(wù)好壞都對業(yè)主個(gè)人沒關(guān)系，只要有人交費(fèi)，全體業(yè)主就必須交費(fèi)。

誤區(qū)之二： 物業(yè)公司是新生事物，與現(xiàn)有公司有本質(zhì)區(qū)別，可以不受現(xiàn)有公司法、合同法等等國家大-法的規(guī)范，必須從新單獨(dú)立法，諸如：“事實(shí)服務(wù)”（目前國家大-法沒有）、物業(yè)費(fèi)必須無條件交，業(yè)主維權(quán)不得拒絕交物業(yè)管理費(fèi)。

誤區(qū)之三： 法院判決物業(yè)糾紛案件不是因?yàn)槲飿I(yè)公司服務(wù)不好，而是因?yàn)闃I(yè)主不交費(fèi)，物業(yè)公司沒法服務(wù)好造成的，所以只能判業(yè)主敗訴。法院不是你業(yè)主講理的地方。

誤區(qū)之四： 法院如果判物業(yè)公司敗訴，老百姓的生活就沒有人管理了，就會天下大亂，物業(yè)公司盡管服務(wù)不好，你也忍了吧！總比沒人管強(qiáng)！否則，天下大亂的責(zé)任就該算在我們法院的頭上了！我們可不能承擔(dān)！

誤區(qū)之五： 法院受理的物業(yè)糾紛案件巨增，不是因?yàn)槲曳ㄔ褐慌形飿I(yè)公司勝訴造成的，法院也有判一個(gè)兩個(gè)業(yè)主勝訴呢！只要我法院用國家機(jī)器的強(qiáng)制力幫助物業(yè)公司把你們業(yè)主全體的物業(yè)費(fèi)都收上來，你看他物業(yè)公司還告不告你！

誤區(qū)之六： 物業(yè)管理的主管部門小區(qū)辦不管物業(yè)公司的服務(wù)問題，認(rèn)為這歸工商部門管，我小區(qū)辦只管物業(yè)公司的準(zhǔn)入，哪個(gè)物業(yè)公司不經(jīng)過我小區(qū)辦批準(zhǔn)就別想進(jìn)入你想進(jìn)入的市場，這個(gè)可不能歸工商部門管，小區(qū)辦嘛，物業(yè)管理的主管部門嘛??！他工商部門管不著物業(yè)公司！至于業(yè)主呀、服務(wù)呀別找我小區(qū)辦，我小區(qū)辦一無權(quán)二無錢，找我也不管，現(xiàn)在我小區(qū)辦批準(zhǔn)哪個(gè)物業(yè)公司在哪管理就在哪！你業(yè)主告到法院也解決不了吧？！你業(yè)主就給我乖乖交費(fèi)，否則，有法院判決關(guān)你拘留所，看你交不交！只要物業(yè)公司有錢，就不愁我小區(qū)辦——物業(yè)公司的主管部門缺錢！我小區(qū)辦有了錢才能管理你們這些業(yè)主的問題，否則我沒法管！

誤區(qū)之七： 物業(yè)公司的服務(wù)是對全體小區(qū)居民的，不可能只對你幾戶服務(wù)不好，你有證據(jù)也沒用，政府小區(qū)辦和法院只為大多數(shù)人服務(wù)，三個(gè)代表嘛！不是為你個(gè)人服務(wù)的。

誤區(qū)之八： 你業(yè)主維權(quán)只能先成立居委會，再成立業(yè)委會才能維權(quán)，要么還要等物權(quán)法出臺，物業(yè)公司特殊！雖然他也是經(jīng)營性企業(yè)，但抓他的服務(wù)質(zhì)量解決不了問題。別的公司有質(zhì)量問題老百姓不滿意不給錢他就會被淘汰，可不能監(jiān)管物業(yè)公司的質(zhì)量問題，那樣會天下大亂的！

誤區(qū)之九： 業(yè)主的成分太復(fù)雜，是烏合之眾，聯(lián)合起來不滿意物業(yè)公司的服務(wù)，就是不滿意政府，反對物業(yè)公司就是反-政-府，就是不安定因素！政府主管部門不作為和法院的枉法裁判是不會構(gòu)成不安定的！

誤區(qū)之十： 不交物業(yè)管理費(fèi)的業(yè)主就是侵犯了交費(fèi)業(yè)主的利益！因?yàn)槲飿I(yè)公司是神，他象上帝一樣會對所有的業(yè)主一視同仁的！我交了，你就必須交！否則我的心態(tài)就不平衡，這樣就不是和-諧社會！

北京有一家外地的裝修公司，為了在北京立足提出“先裝修后付款”，這個(gè)公司的做法是要求他的職工不管客戶怎樣挑毛病，挑到哪兒就改到哪兒，直到客戶滿意。大多數(shù)客戶就是因?yàn)樵摴菊嬲\的服務(wù)態(tài)度，其實(shí)不可能完全滿意也自覺付了款，該公司不但沒有被“賴帳人”拖垮，生意越做越大。中國的老百姓以幾千年傳統(tǒng)的“上善若水，厚德載物”為精神支柱，是世界上很容易知足的老百姓。真正惡意欠費(fèi)的人是不敢公開更不敢上法庭的！物業(yè)公司在選擇告哪些業(yè)主時(shí)是不敢告那些不講理的業(yè)主的！他們一般選擇的是一小部分維權(quán)意識最強(qiáng)、真正講理的業(yè)主告上法庭，這樣法院肯定會制裁這些業(yè)主，其他的業(yè)主必然乖乖交費(fèi)——達(dá)到既減少公司的訴訟成本，又到達(dá)全面收費(fèi)的目的！這個(gè)事實(shí)最說明當(dāng)前，由于政府主管部門有明顯的官-商-勾-結(jié)的主觀可能性并“有所為有所不為”和法院的判決一邊倒，才會使如此多的物業(yè)公司惡人先告狀而有恃無恐的將講理的業(yè)主告上法庭！當(dāng)前物業(yè)管理的形勢是物業(yè)公司的服務(wù)無人監(jiān)管，政府主管部門小區(qū)辦和法院的眼睛全部盯住物業(yè)管理費(fèi)！

表現(xiàn)：某物業(yè)公司規(guī)定，物業(yè)管理費(fèi)、水電費(fèi)捆-綁收取，對拒絕繳納物業(yè)管理費(fèi)的住戶，物業(yè)有權(quán)停水、停電。

法律問題：水、電、氣的提供與使用是業(yè)主與水、電、氣供應(yīng)商之間形成的一種法律關(guān)系，而業(yè)主與物業(yè)公司之間是物業(yè)服務(wù)的法律關(guān)系，物業(yè)公司無權(quán)對業(yè)主停水、停電、停氣。該條款明顯違反了法律規(guī)定。

表現(xiàn)：某物業(yè)公司規(guī)定，業(yè)主裝修時(shí)，不管運(yùn)不運(yùn)建筑垃圾，都必須繳建筑垃圾運(yùn)輸費(fèi)4元/平方米。

法律問題：《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)-法》第九條規(guī)定，“消費(fèi)者享有自主選擇商品或者服務(wù)的權(quán)利”。據(jù)此，若業(yè)主自行運(yùn)輸垃圾，未接受物業(yè)公司運(yùn)輸垃圾的服務(wù)，就不應(yīng)向物業(yè)公司繳納該筆運(yùn)輸費(fèi)。該條款實(shí)質(zhì)是強(qiáng)制業(yè)主消費(fèi)，明顯違反了法律規(guī)定。

表現(xiàn)：某公司物業(yè)管理規(guī)定，停車場停放車×元/月，車輛損壞或丟失，以及車內(nèi)物品丟失或損壞，均由車主自己承擔(dān)責(zé)任。

法律問題：業(yè)主向物業(yè)公司繳納停車費(fèi)，兩者之間形成保管合同?！逗贤ā返?74條規(guī)定：“保管期間，因保管人保管不善造成保管物毀損、滅失的，保管人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任?！蔽飿I(yè)公司以告示的形式，規(guī)定將其應(yīng)盡看管義務(wù)的車輛所發(fā)生的一切損失都推由業(yè)主承擔(dān)，違背了合同公平原則。

表現(xiàn)：某物業(yè)公司規(guī)定，不準(zhǔn)業(yè)主將居屋用于辦公。

法律問題：業(yè)主享有房屋的所有權(quán)，因此，業(yè)主依法享有對該房屋占有、使用、收益和處分的權(quán)利。只要業(yè)主對房屋的處分不違反法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，他人就無權(quán)干涉。

在簽訂物業(yè)合同之前，應(yīng)仔細(xì)閱讀合同條款，看其中是否有不符合規(guī)定或?qū)彿空哂衅垓_行為。目前，在簽訂物業(yè)合同中，業(yè)主要注意以下幾點(diǎn)：

1．入住新的居住地，第一次簽訂物業(yè)管理合同的.期限最長應(yīng)為兩年。兩年后，購房者應(yīng)組成業(yè)主委員會，由業(yè)主委員會挑選新的物業(yè)管理公司，委托其對物業(yè)進(jìn)行管理。

2．簽訂物業(yè)合同之前，應(yīng)明確所購物業(yè)的類型，是公寓，還是住宅（住宅又分為甲級住宅、乙級住宅、普通住宅等），不同類型的物業(yè)，有不同的管理標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

3．有些收費(fèi)項(xiàng)目是超前征收，違反有關(guān)的規(guī)定。如有的小區(qū)的有線電視尚未接通，卻收取費(fèi)用；有的物業(yè)承諾安裝可視對講門鈴，尚未安裝就提前收費(fèi)等。

4．有的費(fèi)用未獲批準(zhǔn)，就被先執(zhí)行。物業(yè)公司的某些費(fèi)用需要經(jīng)過相關(guān)部門的審批，才可收取。有的物業(yè)公司在審批尚未通過時(shí)，提前收取，也是不對的。

5．巧立名目的各種費(fèi)用。有的物業(yè)公司為了多收費(fèi)，巧立各種名目，如裝修配合費(fèi)等。這些都是物價(jià)部門和相關(guān)部門所禁止的。

消費(fèi)者在簽訂物業(yè)合同時(shí)，應(yīng)對照物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)仔細(xì)核對。標(biāo)準(zhǔn)中沒有的收費(fèi)項(xiàng)目，可要求對方出示有關(guān)部門的文件，否則有權(quán)拒交。

（本刊法律顧問上海市東方正義律師事務(wù)所黃可磊律師）

uid（ubiquitous identifications）的全稱是計(jì)算無處不在。將電子標(biāo)簽嵌入各物體中，使之相互通信，進(jìn)行信息處理，讓我們時(shí)刻掌握我們所要的信息提高我們更高水平的信息服務(wù)和環(huán)境控制，這種環(huán)境稱其為“計(jì)算無處不在”。

rfid(radio frequency iddentification)的全稱是無線射頻識別技術(shù)，最簡單的rfid系統(tǒng)是由電子標(biāo)簽（tag）、閱讀器（reader）和天線（antenna）、數(shù)據(jù)庫三部分組成：當(dāng)電子標(biāo)簽進(jìn)入磁場區(qū)域接收閱讀器發(fā)出電磁信號，電子標(biāo)簽產(chǎn)生感應(yīng)電流從而獲得能量，發(fā)出編碼等信息，該信息被讀寫器讀取、寫入，也就是利用無線電波對信息載體進(jìn)行讀寫。與其它識別技術(shù)相比, rfid技術(shù)具有防水、耐高溫、使用壽命長、讀取距離大、讀取速度快、標(biāo)簽上的信息可以加密、存儲數(shù)據(jù)容量更大、存儲信息更改等優(yōu)點(diǎn)。rfid技術(shù)已應(yīng)用到眾多行業(yè)：門禁保安、生產(chǎn)制造、倉儲管理、零售業(yè)、醫(yī)藥業(yè)、票據(jù)證件管理、rfid卡收費(fèi)、電子門票、防偽打假、物流貨運(yùn)的追蹤、火車和貨運(yùn)集裝箱的識別運(yùn)動計(jì)時(shí)等。

物流管理是企業(yè)行為，是客戶服務(wù)的手段。物流管理是為了謀求物流總成本最低或者在既定的物流總成本約束下使客戶服務(wù)水平更高。

物流管理最基本的要素活動是什么呢？答是貨運(yùn)管理和倉儲管理。那么不難得出物流管理的內(nèi)涵是對運(yùn)輸和倉儲的綜合管理的結(jié)論。

那么如何提高運(yùn)輸和倉儲的綜合管理呢？?

這就是我們提出用rfid管理物流的理念。

配送中心的揀貨作業(yè)是最繁重、最易出差錯(cuò)的工作。信息的準(zhǔn)確性和及時(shí)性是供應(yīng)鏈與物流管理的關(guān)鍵，這恰恰是rfid技術(shù)最突出的優(yōu)點(diǎn)之一。如果每件商品都貼上了智能標(biāo)簽，無需打開產(chǎn)品的外包裝，系統(tǒng)就可以對其成箱成包地進(jìn)行識別，從而準(zhǔn)確地隨時(shí)獲得產(chǎn)品的相關(guān)信息，例如種類、生產(chǎn)商、生產(chǎn)時(shí)間、生產(chǎn)地點(diǎn)、顏色、尺寸等等。智能電子標(biāo)簽系統(tǒng)可以實(shí)現(xiàn)對商品從原料、半成品、成品、運(yùn)輸、倉儲、配送、上架、最終銷售，甚至退貨處理等所有環(huán)節(jié)進(jìn)行實(shí)時(shí)監(jiān)控，不僅能極大地提高自動化程度，而且可以大幅降低差錯(cuò)率，從而顯著提高供應(yīng)鏈的透明度和管理效率。

智能電子電子標(biāo)簽系統(tǒng)，可用于智能倉庫貨物管理，有效解決同倉庫及貨物流動有關(guān)的信息管理，不但可增加一天內(nèi)處理貨物的件數(shù)，還監(jiān)看著這些貨物的一切流動信息。一般而言，讀寫器貼在貨物要通過的倉庫大門邊上，，每個(gè)貨物都貼電子標(biāo)簽，所有電子標(biāo)簽信息都被存儲在倉庫的中心計(jì)算機(jī)里，該貨物的有關(guān)信息都能在計(jì)算機(jī)里查到。當(dāng)貨物被裝走運(yùn)往別地時(shí)，讀寫器識別并告知計(jì)算中心它被放在哪里。這樣管理中心可以實(shí)時(shí)地了解到已經(jīng)生產(chǎn)了多少產(chǎn)品和發(fā)送了多少產(chǎn)品，并可自動識別貨物，確定貨物的位置。智能電子標(biāo)簽?zāi)芡耆行У亟鉀Q倉庫里與貨物流動有關(guān)的信息的管理，它不但監(jiān)看著這些貨物的一切信息，可以實(shí)時(shí)地了解到已經(jīng)生產(chǎn)了多少產(chǎn)品和發(fā)送了多少產(chǎn)品，并可自動識別貨物，確定貨物的位置。

另外還可以用智能標(biāo)簽保護(hù)和跟蹤財(cái)產(chǎn)。將智能標(biāo)簽貼在重要物資如計(jì)算機(jī)、傳真機(jī)、文件、復(fù)印機(jī)或其它實(shí)驗(yàn)室用品上，公司可以自動跟蹤管理這些有價(jià)值的財(cái)產(chǎn)，可以跟蹤一個(gè)物品從某一建筑物離開，或是用報(bào)警的方式限制物品離開某地。

隨著住房改革的不斷深化以及房地產(chǎn)市場的不斷繁榮，物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)在經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展中的地位日益突出，對于美化城市形象、改善居民居住環(huán)境、構(gòu)建和-諧社區(qū)都發(fā)揮著非常重要的作用。然而，物業(yè)管理作為一個(gè)新興的服務(wù)行業(yè)，在其發(fā)展過程中，無論從認(rèn)知度和被接納度，都不斷暴露出一些問題和矛盾，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)難就是其中之一。一部分物管企業(yè)面臨著生存和發(fā)展的威脅，制約著物管行業(yè)的規(guī)范運(yùn)作。為了更深入地了解我市物業(yè)管理現(xiàn)階段發(fā)展?fàn)顩r，結(jié)合實(shí)際情況，通過實(shí)地走訪及召開座談會等方式對我轄區(qū)內(nèi)住宅小區(qū)的物業(yè)管理情況進(jìn)行了調(diào)研，調(diào)研中發(fā)現(xiàn)問題歸納如下：

一、物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)的現(xiàn)狀

我市物業(yè)管理經(jīng)過近幾年的發(fā)展，在各級政府領(lǐng)導(dǎo)的關(guān)心和支持下，在廣大個(gè)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的共同努力下，我市的物業(yè)管理總體水平得到了很大的提高，物業(yè)管理從一個(gè)新生事物發(fā)展成了貼近千家萬戶、家喻戶曉的行業(yè)。但是，由于受經(jīng)濟(jì)、社會和法制等大環(huán)境的影響，物業(yè)管理收費(fèi)難的問題一直難以解決，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)率難以提高，已成為制約行業(yè)發(fā)展的瓶頸。據(jù)調(diào)查，目前，轄區(qū)7?家物管企業(yè)，收費(fèi)率大都在60%?—70%之間，能夠達(dá)到90%?以上的占比很低，目前，轄區(qū)內(nèi)部分小區(qū)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)情況令人擔(dān)憂，比如國際花城小區(qū)的恒泰物業(yè)公司2015?年度尚有20%?物業(yè)費(fèi)未收取，2015?年度收取率只有60%?—70%?。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)難導(dǎo)致物管服務(wù)跟不上，物管服務(wù)跟不上更加導(dǎo)致居民不愿意繳費(fèi)，形成惡性循環(huán)。

二、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)難的原因

1?、業(yè)主缺乏自覺繳費(fèi)意識，存在觀望攀比心態(tài)。

據(jù)調(diào)查，轄區(qū)內(nèi)一些業(yè)主沒有確立對物業(yè)管理有償服務(wù)的意識，思想認(rèn)識仍然停留在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代“國家管修房，自己管住房”的福利住房階段；有些業(yè)主認(rèn)為小區(qū)其他業(yè)主交了費(fèi)，我不交費(fèi)照樣能享受物業(yè)服務(wù)。一些原先積極繳費(fèi)的業(yè)主在得知其他業(yè)主不肯交費(fèi)后，覺得自己先交費(fèi)“吃了虧”，再交費(fèi)就會左顧右盼，甚至不自覺的加入拒繳行列。

2?、服務(wù)質(zhì)量不高，制約服務(wù)費(fèi)的收繳。

從總體上看，我社區(qū)物業(yè)企業(yè)在履行安全保衛(wèi)、環(huán)境秩序、衛(wèi)生保潔、綠化管養(yǎng)、共用設(shè)施維護(hù)等方面能夠做到不斷完善和提高，但還有一些不盡人意的地方需要改進(jìn)。如：有的小區(qū)車輛亂停亂放嚴(yán)重，影響了業(yè)主的正常通行；有的小區(qū)門衛(wèi)把關(guān)不嚴(yán)，給拾荒、推銷產(chǎn)品、維修家電等人員隨意進(jìn)出，擾亂了小區(qū)秩序；有的小區(qū)保安配備不足，安全管理責(zé)任心不強(qiáng)，導(dǎo)致小區(qū)丟失車輛、盜竊等事件時(shí)有發(fā)生；有的小區(qū)衛(wèi)生清掃、清運(yùn)不及時(shí)、不到位，路面破損不能及時(shí)維護(hù)，路燈亮化率低，樓梯燈壞了不及時(shí)更換，排洪排污管道堵塞、化糞池外溢不能及時(shí)清理，綠化管養(yǎng)不夠好等等，致使業(yè)主意見大，影響了物業(yè)服務(wù)費(fèi)的收繳。

3?、業(yè)主自主治理小區(qū)的意識和能力弱，業(yè)主大會、業(yè)主委員會作用發(fā)揮不明顯。

《浙江省物業(yè)管理?xiàng)l例》賦予了業(yè)主、業(yè)主委員會的權(quán)力、義務(wù)。但是，從我轄區(qū)的實(shí)際情況看，由于業(yè)主委員會不具備法人資格，沒有獨(dú)立的財(cái)產(chǎn)，沒有經(jīng)費(fèi)保障和工資待遇，大量業(yè)主委員會不能正常開展活動。致使業(yè)主的合法權(quán)益受到了一定影響。加上一些業(yè)主權(quán)利意識、法律觀念淡薄，許多人不參加業(yè)主大會，難以商定有關(guān)物業(yè)管理的一些問題和解決辦法。

4?、物業(yè)管理行業(yè)虧損嚴(yán)重，低價(jià)位收費(fèi)阻礙了物業(yè)管理市場的發(fā)展。

據(jù)了解。原先部分小區(qū)開發(fā)商為了促銷房屋，依靠給物業(yè)公司補(bǔ)貼為業(yè)主提供超值服務(wù)，一旦房子賣完了，開發(fā)商主動與物業(yè)公司脫鉤，物業(yè)企業(yè)就會失去依靠，斷了資金來源了。目前我社區(qū)的國際花城小區(qū)就面臨這種狀況，該小區(qū)由兩個(gè)開發(fā)商共同開發(fā)，與業(yè)主簽訂的合同就存在差異，部分業(yè)主未能享受到優(yōu)惠服務(wù)，故不愿繳納物業(yè)管理費(fèi)。另外物業(yè)管理收費(fèi)偏低，導(dǎo)致物業(yè)管理企業(yè)虧損。如國際花城小區(qū)物業(yè)管理成本每月每平方米0.55?元，現(xiàn)實(shí)際收取每平方米0.45?元，小區(qū)運(yùn)行的2?年中，收費(fèi)率僅達(dá)到85%?以上，但仍有業(yè)主提出要再降低收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)降至每月每平方米0.30-0.35?元，雙方交涉多次，部分業(yè)主至今未交物業(yè)費(fèi)，但物業(yè)公司仍繼續(xù)提供標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)。這種低價(jià)位的收費(fèi)阻礙了物業(yè)管理市場的發(fā)展，使物業(yè)這種商品達(dá)不到成本價(jià)格。二是高層住宅電梯也造成虧損嚴(yán)重。目前我轄區(qū)10?層以上高層住宅電梯21?部，據(jù)調(diào)查，每臺電梯年檢費(fèi)、用電費(fèi)、維護(hù)保養(yǎng)費(fèi)這三項(xiàng)費(fèi)用（不含電梯零件損壞、更新）每年每部需支出12000?千元左右，這也是困擾百姓、物業(yè)和政府的棘手問題。

5?、建管不分的舊體制給后期管理留下了諸多隱患，使業(yè)主對物業(yè)管理投訴率居高不下。

目前，我社區(qū)有90%?以上的物業(yè)服務(wù)企業(yè)是受開發(fā)商委派或內(nèi)部招投標(biāo)對小區(qū)行使物業(yè)管理。實(shí)際上，這些物業(yè)服務(wù)企業(yè)仍然需要依靠原開發(fā)商“輸血式”的補(bǔ)貼來維持，在這種管理體制下，開發(fā)商與物業(yè)服務(wù)企業(yè)是父與子的關(guān)系，這種“建”、“管”不分的體制，致使原本應(yīng)由開發(fā)商解決的矛盾和問題，統(tǒng)統(tǒng)推給下屬的物業(yè)管理公司。如質(zhì)量缺陷、配備設(shè)施不完善、基礎(chǔ)資料不齊、產(chǎn)權(quán)糾紛、不切實(shí)際的超值服務(wù)承諾等，使物業(yè)管理企業(yè)無力解決也無法解決。出現(xiàn)問題，業(yè)主們不分青紅皂白地將所有的氣都撒到物業(yè)公司身上，造成了物業(yè)管理投訴量居高不下。

6?、物業(yè)管理隊(duì)伍素質(zhì)偏低、人才短缺。

目前，我市有經(jīng)驗(yàn)、有創(chuàng)新能力的高級物業(yè)管理專業(yè)人才匱乏，從業(yè)人員大多來自“轉(zhuǎn)制、轉(zhuǎn)崗、轉(zhuǎn)業(yè)”人員及農(nóng)村剩余勞動力，整體素質(zhì)較低，普遍缺乏物業(yè)管理理論知識和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，有相當(dāng)一部分從業(yè)人員沒有經(jīng)過物業(yè)管理培訓(xùn)，職業(yè)道德、專業(yè)技能、應(yīng)急能力及相關(guān)法律知識等都難以適應(yīng)物業(yè)管理專業(yè)崗位的要求。雖然物業(yè)行業(yè)主管部門近年來下大力氣加強(qiáng)了物業(yè)管理專業(yè)人員的培訓(xùn)與指導(dǎo)工作，但是仍然跟不上物業(yè)管理行業(yè)迅速發(fā)展的需要。

7?、物業(yè)管理的法治體系還不完善，物業(yè)收費(fèi)缺乏有效的制約手段。

對于物業(yè)管理活動中業(yè)主欠繳拒繳物管費(fèi)的行為，目前的法律法規(guī)，如《物權(quán)法》、國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《浙江省物業(yè)管理?xiàng)l例》和《?江山市關(guān)于加強(qiáng)物業(yè)管理工作若干意見的通知》等都有相應(yīng)的規(guī)范，但是對于業(yè)主實(shí)際的欠繳和拒繳行為以及企業(yè)的追償手段缺乏具體明細(xì)的剛性規(guī)定和保護(hù)措施。同時(shí)，由于物業(yè)主管部門目前沒有執(zhí)法隊(duì)伍和執(zhí)法權(quán)，面對業(yè)主欠繳拒繳物業(yè)費(fèi)時(shí)只能采取說服教育、溝通協(xié)調(diào)的方式，對于蠻橫無理的業(yè)主難以體現(xiàn)行政執(zhí)法的力度和權(quán)威，再加上我國司法程序復(fù)雜冗長的現(xiàn)狀，往往造成企業(yè)陷入有法難依的窘境。

8?、政府相關(guān)部門在小區(qū)管理中的職能界定不清，行使不力，給物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)帶來影響。

表現(xiàn)在小區(qū)管理中的一些棘手問題，比如違章搭建問題，破墻開店、占道經(jīng)營問題，破綠種菜、養(yǎng)狗擾民問題，噪聲、煙氣污染問題以及鄰里之間矛盾糾紛等問題，這些本應(yīng)該是屬于城-管、工商、公安、園林、環(huán)保和社區(qū)居委會等部門負(fù)責(zé)的職能，現(xiàn)在由于有了小區(qū)“圍墻”這么個(gè)“框框”，有了小區(qū)物業(yè)管理的存在，統(tǒng)統(tǒng)轉(zhuǎn)嫁到物業(yè)企業(yè)的身上。但是，物業(yè)企業(yè)作為市場化運(yùn)作的經(jīng)濟(jì)實(shí)體，是依據(jù)國家《物業(yè)管理?xiàng)l例》和地方政府的《實(shí)施細(xì)則》，以及物業(yè)服務(wù)托管聘用合同為小區(qū)業(yè)主提供管理服務(wù)的企業(yè)，并沒有處理解決上述問題的行政執(zhí)法權(quán)力和相應(yīng)的能力，結(jié)果是企業(yè)不該管的要管，不管業(yè)主埋怨；管不好業(yè)主更加埋怨，最終導(dǎo)致物業(yè)管理收費(fèi)的困難。

9?、部分新建小區(qū)入住率低，導(dǎo)致物管收費(fèi)率難以提高。

近幾年來，隨著房地產(chǎn)市場的活躍，老百姓購房已不單是為了居住，有的是投資目的，一些小區(qū)因此空關(guān)率比較高，個(gè)別新小區(qū)入住率甚至不足20%?。空關(guān)房雖然按規(guī)定連續(xù)六個(gè)月無人居住可按70%?收取物管費(fèi)，但由于與業(yè)主聯(lián)系不上，收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)的難度較大。物管公司雖然也試圖通過發(fā)文書通知、打電話通知、請人轉(zhuǎn)告等形式催繳，但絕大部分業(yè)主根本不予理睬，普遍抱有“我不住就可以不交管理服務(wù)費(fèi)”的錯(cuò)誤思想，致使這些新建小區(qū)的物管收費(fèi)率非常低，企業(yè)經(jīng)營難以為繼。

三、解決物業(yè)管理收費(fèi)難的對策

物業(yè)管理在我國是一個(gè)新生事物，引入我市也不過十多年時(shí)間，必然要經(jīng)歷一個(gè)逐步適應(yīng)、完善、習(xí)慣、發(fā)展的過程。如何應(yīng)對和解決我市物業(yè)管理收費(fèi)難問題，推動物業(yè)管理向規(guī)范化、順暢化、健康化方向發(fā)展，建議：

一、盡快出臺物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量等級標(biāo)準(zhǔn)

按照“分等定級、質(zhì)價(jià)相符”的原則制定物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量等級標(biāo)準(zhǔn)，同質(zhì)同價(jià)，質(zhì)高價(jià)高，不同等級，價(jià)格不同，服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量也不同。由小區(qū)業(yè)主大會根據(jù)需要討論決定選擇具體服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，并與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同，不搞服務(wù)不足，也不搞服務(wù)過剩。物業(yè)管理企業(yè)按照合同規(guī)定提供服務(wù)，業(yè)主按時(shí)足額交納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)管理企業(yè)定期公布費(fèi)用收支賬目，讓業(yè)主明白消費(fèi)，避免雙方因費(fèi)用問題產(chǎn)生懷疑。

二、加快業(yè)主大會制度規(guī)范化進(jìn)程

按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》等相關(guān)法律法規(guī)規(guī)范成立業(yè)主大會，公開選舉業(yè)主委員會，使業(yè)主的合法權(quán)利得到保護(hù)，正當(dāng)權(quán)益得到維護(hù)。經(jīng)選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會要熱心公益事業(yè)，對這項(xiàng)工作有足夠的熱情，能夠在物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主之間起到溝通橋梁的作用，及時(shí)將業(yè)主意愿反映給物業(yè)管理企業(yè)，在遇有業(yè)主因開發(fā)商遺留問題不交物業(yè)費(fèi)時(shí)及時(shí)向業(yè)主解釋，消除二者間誤會分歧，使小區(qū)物業(yè)管理在和-諧的氛圍中正常運(yùn)行。

三、制定物業(yè)管理人員培訓(xùn)計(jì)劃，提高員工的專業(yè)素質(zhì)和道德素質(zhì)

在提高員工專業(yè)技能方面應(yīng)重點(diǎn)做好以下幾方面工作：1?、做好人力資源管理，提高員工的專業(yè)技能，提高管理服務(wù)水平；2?、制定計(jì)劃，分期分批對各類人員進(jìn)行專業(yè)培訓(xùn)，經(jīng)考試合格后持證上崗；3?、實(shí)行“末位淘汰制”，競爭上崗，樹立崗位就是報(bào)酬的觀念；4?、多渠道吸納有經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)人才，與本地實(shí)際相結(jié)合，優(yōu)勢互補(bǔ)，全面提高從業(yè)人員素質(zhì)。在提高員工道德素質(zhì)方面，要著力從培養(yǎng)其服務(wù)意識入手，說話、辦事時(shí)刻從服務(wù)者的角度出發(fā)。因?yàn)樵谖飿I(yè)小區(qū)里，住戶人數(shù)多，人員素質(zhì)參差不齊，作為物業(yè)管理人員不能對業(yè)主要求太高，應(yīng)該多從自身找差距，擺正自己的位置，工作中多一份耐心，用自己良好的服務(wù)態(tài)度和優(yōu)質(zhì)的服務(wù)水平贏得業(yè)主的理解和支持。

四、嚴(yán)格把好驗(yàn)收關(guān)

事實(shí)證明，開發(fā)商遺留問題是日后小區(qū)物業(yè)管理的最大難題，所以在小區(qū)竣工驗(yàn)收時(shí)，相關(guān)部門必須嚴(yán)格把關(guān)，房屋質(zhì)量、配套設(shè)施必須保質(zhì)保量。物業(yè)管理企業(yè)在承接物業(yè)時(shí)也要詳細(xì)檢查物業(yè)情況，包括小區(qū)業(yè)主檔案資料等，不能因盲目擴(kuò)大管量而為日后經(jīng)營管理埋下隱患。

五、加大宣傳力度，創(chuàng)造物業(yè)管理和-諧的供給需求環(huán)境

企業(yè)物業(yè)管理的調(diào)查報(bào)告篇六

為市人大常委會第五次會議聽取和審議市政府關(guān)于市區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理情況的報(bào)告作準(zhǔn)備，市人大環(huán)境資源城鄉(xiāng)建設(shè)委員會于9月份對市區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理情況開展了專題調(diào)研。9月10日，市人大常委會副主任徐永兵、王平率領(lǐng)市人大常委會部分組成人員和部分市人大代表對市區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理情況進(jìn)行了專題視察。在調(diào)研視察的基礎(chǔ)上，我們按照監(jiān)督法的要求，已將調(diào)研視察過程中收集的各方面的建議和意見及時(shí)進(jìn)行了匯總整理，交市政府及相關(guān)部門。市政府對我們匯總的意見高度重視，已在專項(xiàng)工作報(bào)告中作出了回應(yīng)?，F(xiàn)將這次調(diào)查視察的情況報(bào)告如下，供各位組成人員審議時(shí)參考。

我市的物業(yè)管理工作起步于1994年,經(jīng)過十多年的發(fā)展,物業(yè)服務(wù)行業(yè)規(guī)模不斷壯大，企業(yè)數(shù)量、服務(wù)水平、從業(yè)人員以及物業(yè)服務(wù)覆蓋面都有了長足的發(fā)展。物業(yè)管理已成為與廣大人民群眾生活、工作息息相關(guān)的新興行業(yè)，在擴(kuò)大就業(yè)、居民消費(fèi)、維護(hù)房屋使用安全、改善居住環(huán)境、構(gòu)建和諧社區(qū)和提高城市品味等方面發(fā)揮著日益重要的作用。目前市區(qū)共有物業(yè)管理企業(yè)130家，管理面積2300萬平方米，有國家級物業(yè)管理示范項(xiàng)目5個(gè)，國家優(yōu)秀項(xiàng)目5個(gè)，省級優(yōu)秀項(xiàng)目23個(gè)。

近年來，市政府認(rèn)真貫徹落實(shí)《物業(yè)管理?xiàng)l例》，不斷健全物業(yè)管理的政策體系；大力開展宣傳咨詢活動，努力為物業(yè)管理的發(fā)展?fàn)I造有利的社會氛圍；積極培育和規(guī)范物業(yè)管理市場，對符合條件的新建小區(qū)全面實(shí)施招投標(biāo)落實(shí)物業(yè)服務(wù)企業(yè)，限制和約束不正當(dāng)競爭行為，維護(hù)了物業(yè)管理市場良好的競爭秩序；積極引導(dǎo)和規(guī)范業(yè)主委員會組織建設(shè)，業(yè)主自治意識逐步得到增強(qiáng)；不斷規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營行為，行業(yè)整體素質(zhì)有所提高；逐步完善物業(yè)維修資金管理使用制度，業(yè)主合法權(quán)益得到保障；努力改善老小區(qū)配套設(shè)施，積極探索準(zhǔn)物業(yè)管理體制。通過各項(xiàng)扎實(shí)有效的工作措施，我市的小區(qū)環(huán)境面貌不斷改善，物業(yè)管理在“五城同創(chuàng)”中發(fā)揮了重要作用，為提升城市品味，提高市民居住質(zhì)量作出了積極貢獻(xiàn)。

二、市區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理中存在的主要矛盾和問題。

在十多年的發(fā)展過程中，我市的物業(yè)管理與外地許多地方一樣，也出現(xiàn)了許多矛盾和問題，主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

（一）物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)低，收繳率低，物業(yè)企業(yè)經(jīng)營困難，成為困擾物業(yè)服務(wù)行業(yè)的第一大難題。收費(fèi)難是我們在調(diào)研視察中聽到的意見最集中的問題。一方面物業(yè)服務(wù)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)比較低，沒有建立相應(yīng)的自然增長機(jī)制。目前我市普通住宅區(qū)物業(yè)管理費(fèi)指導(dǎo)價(jià)執(zhí)行的仍然是的標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)小區(qū)類別、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)不同，從0.1元/月.m2到0.5元/月.m2，普遍價(jià)格在0.2元/月.m2左右（與xx市水平相當(dāng)）。隨著用人工資和各種生產(chǎn)資料成本的增加，特別是《勞動合同法》實(shí)施以后，為物管工人繳納“五保一金”給物業(yè)企業(yè)增加了很大的壓力，但是物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)一直沒有隨著經(jīng)濟(jì)社會的發(fā)展作相應(yīng)調(diào)整。另一方面物業(yè)管理費(fèi)收繳率低。市區(qū)平均收繳率不足60%，而低價(jià)位商品房（拆遷安置小區(qū)）物業(yè)管理費(fèi)收繳率不足10%，導(dǎo)致物業(yè)公司無法正常運(yùn)轉(zhuǎn)，更無法提供高質(zhì)量的服務(wù)，形成了收不到費(fèi)—服務(wù)不到位—業(yè)主不滿意—更加收不到費(fèi)的惡性循環(huán)。物業(yè)管理公司投入大量的人力用于收費(fèi)，而通過司法渠道追討物業(yè)管理費(fèi)，成本高、程序繁雜，牽扯過多的人力、精力，物業(yè)公司認(rèn)為劃不來。因此物業(yè)公司普遍都不看好住宅項(xiàng)目，特別是在老小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)的物業(yè)公司幾乎全部虧損，去年春節(jié)前市區(qū)有近三十家物業(yè)企業(yè)由于經(jīng)營不下去紛紛退出所在小區(qū)。

（二）物業(yè)管理體制不健全，相關(guān)責(zé)任主體沒有發(fā)揮應(yīng)有的作用，使得物業(yè)管理矛盾重重。隨著小區(qū)數(shù)量的不斷增加，物業(yè)管理的市場不斷擴(kuò)大，物業(yè)規(guī)模和企業(yè)數(shù)量不斷增加，行業(yè)管理的工作量也越來越大。目前我市的物業(yè)管理工作主要依靠一個(gè)行政主管部門進(jìn)行行業(yè)直管，物業(yè)管理行政管理體制缺乏市、區(qū)、街道、社區(qū)條塊結(jié)合、層層節(jié)制的行業(yè)監(jiān)管網(wǎng)絡(luò)，缺乏物業(yè)管理矛盾協(xié)調(diào)機(jī)制和應(yīng)急防御機(jī)制。業(yè)主大會、業(yè)主委員會作為新型的市民民主形式，是與物業(yè)企業(yè)對等的、維系物業(yè)管理市場完整性的重要主體。但是目前我市尚有100多個(gè)小區(qū)因?yàn)闊o人牽頭組織、缺乏經(jīng)費(fèi)、區(qū)域太小太零散等原因沒有成立業(yè)主委員會。就是已經(jīng)成立了業(yè)主委員會的小區(qū)，由于缺乏對業(yè)委會有效的監(jiān)督制約措施，其業(yè)主自我管理、自我約束的機(jī)制尚未形成，民主協(xié)商、少數(shù)服從多數(shù)的議事原則很難實(shí)現(xiàn)，業(yè)主自治只能是良好的愿望而已。據(jù)統(tǒng)計(jì)，能有效發(fā)揮作用的業(yè)主委員會僅占20%，基本不運(yùn)作的占30%，另50%也是發(fā)揮作用不大。另外，居委會、業(yè)委會、物管企業(yè)三者之間相互促進(jìn)、相互制約，共建和諧小區(qū)的機(jī)制沒有形成，社區(qū)管理和物業(yè)管理之間缺乏科學(xué)、有效的協(xié)調(diào)機(jī)制。

（三）住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施不配套，成為物業(yè)服務(wù)品質(zhì)無法提升的硬傷。主要表現(xiàn)在有的開發(fā)企業(yè)擅自變更規(guī)劃設(shè)計(jì)，不能按照原有規(guī)劃要求將小區(qū)交付給物業(yè)公司，如物業(yè)管理用房、社區(qū)活動用房不到位，公建配套設(shè)施產(chǎn)權(quán)不明晰，房屋及小區(qū)水、電、排污系統(tǒng)建設(shè)質(zhì)量不高，綠化檔次低，維修資金不及時(shí)足額到位等等，造成后續(xù)管理糾紛多、難度大、成本高。另一突出問題是停車難，目前隨著私家車的迅速增多，許多住宅小區(qū)中，包括新建商品房小區(qū)的停車位嚴(yán)重不足，停車問題已成為破壞小區(qū)環(huán)境、困擾物業(yè)管理的一大難題，這在老舊小區(qū)表現(xiàn)得尤為突出。

（四）城市綜合管理執(zhí)法不到位，市民對居住環(huán)境不滿意，物業(yè)管理企業(yè)左右為難。諸如鋁合金加工、娛樂場所噪音、住宅樓底樓小餐飲油煙污染、小區(qū)居民飼養(yǎng)鴿子、狗等寵物影響鄰里、居民隨意毀壞綠化、裝飾裝修中擅自改變房屋結(jié)構(gòu)、違章搭建等等，這些違法行為都應(yīng)該有相關(guān)的行政管理執(zhí)法部門進(jìn)行監(jiān)管、執(zhí)法，物業(yè)服務(wù)企業(yè)只有在發(fā)現(xiàn)后及時(shí)勸阻、舉報(bào)的權(quán)力，而沒有執(zhí)法權(quán)，但是居民都把這些帳算到物業(yè)公司頭上，并以此為理由拒繳物業(yè)管理費(fèi)。由于城市綜合管理協(xié)調(diào)機(jī)制不夠完善，一些政策、法規(guī)在小區(qū)中出現(xiàn)梗阻現(xiàn)象，導(dǎo)致居民對居住環(huán)境不滿意。

（五）物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)偏低，從業(yè)人員普遍素質(zhì)不高，制約了物業(yè)服務(wù)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。物業(yè)管理行業(yè)進(jìn)入的門檻較低，相當(dāng)一部分物業(yè)公司設(shè)立的起點(diǎn)低，沒有先進(jìn)的管理手段和高素質(zhì)人才，市場競爭力弱。市區(qū)130家物業(yè)公司中一級資質(zhì)1家，二級資質(zhì)8家，二級以上資質(zhì)物業(yè)企業(yè)僅占總數(shù)的7%。市區(qū)物業(yè)管理從業(yè)人員約8000人左右，其中70%的人只有初中以下（含初中）文化，85%是下崗職工、原開發(fā)企業(yè)的富余人員或外來務(wù)工人員，而且大多是“40”、“50”甚至是“60”人員。由于普遍文化程度不高，加上工資待遇低，從業(yè)人員工作缺乏熱情和技巧，使得整個(gè)物業(yè)服務(wù)行業(yè)表現(xiàn)出缺乏敬業(yè)精神、專業(yè)技能低下、誠信度和公信力不強(qiáng)的狀態(tài)。

三、對加強(qiáng)市區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理的幾點(diǎn)建議。

針對我市住宅小區(qū)物業(yè)管理中存在的現(xiàn)實(shí)問題，市政府及相關(guān)職能部門要切實(shí)加強(qiáng)研究，從完善物業(yè)管理的體制、機(jī)制入手，積極探索，創(chuàng)新舉措，推動這一社會關(guān)注、百姓關(guān)心的熱點(diǎn)問題的有效解決。

（一）要從以人為本、構(gòu)建和諧社會的高度出發(fā)，不斷加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)，建立健全管理網(wǎng)絡(luò)。住宅小區(qū)物業(yè)管理是一項(xiàng)關(guān)系民生的系統(tǒng)工程、窗口工程，是政府綜合管理水平、城市居民素質(zhì)和文明程度的具體體現(xiàn)，也反映了一個(gè)城市經(jīng)濟(jì)、社會的發(fā)展水平。市政府要從以人為本、構(gòu)建社會主義和諧社會的高度，充分認(rèn)識加強(qiáng)小區(qū)物業(yè)管理工作的重要性、必要性，建立健全管理網(wǎng)絡(luò)，構(gòu)建高效的物業(yè)管理新體制。要按照“重心下移、屬地管理、條塊結(jié)合、以區(qū)為主”的原則，明確市、區(qū)兩級職責(zé)分工，落實(shí)行政監(jiān)管和公共服務(wù)責(zé)任，建立“市行政主管部門監(jiān)督管理、各區(qū)政府屬地管理、街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）具體組織、社區(qū)居委會協(xié)助落實(shí)、相關(guān)職能部門密切配合”的責(zé)任體制，形成“上下聯(lián)動、齊抓共管”的工作機(jī)制。區(qū)級政府要明確物業(yè)管理監(jiān)管部門，充實(shí)街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）和社區(qū)工作力量，健全管理網(wǎng)絡(luò)，落實(shí)工作經(jīng)費(fèi)，為推進(jìn)物業(yè)管理工作提供組織保障。社區(qū)黨支部、居委會是黨委、政府在城市管理中最基層最前沿的組織，是最靠近千家萬戶的關(guān)口，要充分發(fā)揮社區(qū)的一線作用，強(qiáng)化居委會的職責(zé)，在業(yè)主委員會與物業(yè)企業(yè)之間充當(dāng)組織者、監(jiān)督者和協(xié)調(diào)者的角色，強(qiáng)化其在發(fā)動業(yè)主委員會的設(shè)立、指導(dǎo)業(yè)主委員會工作、協(xié)調(diào)解決業(yè)主與物業(yè)的矛盾方面的作用。同時(shí)物業(yè)管理作為城市管理的一個(gè)不可缺少的組成部分，是城市管理的補(bǔ)充和延伸，需要各相關(guān)職能部門的支持和配合。要進(jìn)一步強(qiáng)化城市管理責(zé)任制，加強(qiáng)部門間的`協(xié)作配合，提高行政執(zhí)法的效率，依法對小區(qū)內(nèi)各類違法、違規(guī)行為及時(shí)、從嚴(yán)查處，為物業(yè)管理營造良好的外部環(huán)境。

（二）要從轉(zhuǎn)變廣大市民物業(yè)服務(wù)消費(fèi)理念入手，進(jìn)一步加大宣傳力度，強(qiáng)化輿論引導(dǎo)。導(dǎo)致物業(yè)管理收費(fèi)難的原因很多，但其中很重要的一條是廣大居民的思想認(rèn)識不到位，對物業(yè)管理有償服務(wù)缺乏應(yīng)有的認(rèn)識。有很多業(yè)主習(xí)慣于過去長期的政府福利性服務(wù)，對物業(yè)管理需要交納相應(yīng)的服務(wù)費(fèi)不理解、不情愿，總希望享受“免費(fèi)的午餐”。要針對業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)管理企業(yè)三方主體做好有針對性的宣傳工作，強(qiáng)化輿論引導(dǎo)，使其充分認(rèn)識各自的權(quán)力和義務(wù)。一方面要強(qiáng)化物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)意識，從而千方百計(jì)地改進(jìn)服務(wù)的方法，提高服務(wù)的質(zhì)量；另一方面要強(qiáng)化業(yè)主的共同參與意識，以主人翁的姿態(tài)自覺維護(hù)全體業(yè)主的共同權(quán)益，從而讓社會各方面、各階層在支持、發(fā)展物業(yè)管理方面形成共識。要善于運(yùn)用各種宣傳媒介，通過喜聞樂見、通俗易懂的事例宣傳《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《物權(quán)法》等法律法規(guī)，解析物業(yè)管理有償服務(wù)的道理，引導(dǎo)廣大市民樹立正確的物業(yè)服務(wù)消費(fèi)理念，分清職責(zé)，正確對待小區(qū)管理中存在的現(xiàn)實(shí)問題，自覺履行繳費(fèi)義務(wù)，依法維權(quán)。

（三）要從物業(yè)管理的機(jī)制、模式等方面尋求突破口，努力創(chuàng)新工作舉措，加大推進(jìn)力度。一是要加大老小區(qū)整治力度。要加大老舊住宅小區(qū)環(huán)境整治的資金投入，將老小區(qū)改造工作列入市、區(qū)兩級年度城建計(jì)劃，安排專項(xiàng)資金，逐步解決小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施配套方面的突出問題，為推行物業(yè)管理創(chuàng)造基礎(chǔ)條件。二是要加強(qiáng)物業(yè)維修資金的歸集、管理力度。要加強(qiáng)對房屋開發(fā)建設(shè)單位的監(jiān)管，確保其按規(guī)定將住宅專項(xiàng)維修資金交存到位，并按國家規(guī)定的保修期限和范圍承擔(dān)相應(yīng)的物業(yè)保修責(zé)任，同時(shí)負(fù)責(zé)處理在開發(fā)建設(shè)和銷售過程中造成的遺留問題，為物業(yè)管理解決后顧之憂。市房管、財(cái)政部門要按照“專戶儲存、?？顚Ｓ?、所有權(quán)人決策、政府監(jiān)督”的原則，進(jìn)一步完善住宅專項(xiàng)維修資金的管理措施，明確資金交存、賬戶設(shè)置、使用管理等程序規(guī)范，為長期物業(yè)管理提供保障，切實(shí)維護(hù)廣大業(yè)主的權(quán)益。三是要強(qiáng)化新建小區(qū)公建配套設(shè)施的監(jiān)管和驗(yàn)收制度。加強(qiáng)對小區(qū)配套設(shè)施建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)的前置把關(guān)，嚴(yán)格小區(qū)竣工綜合驗(yàn)收工作，加強(qiáng)對房屋質(zhì)量、配套設(shè)施設(shè)備以及環(huán)境的驗(yàn)收，明確屬于全體業(yè)主產(chǎn)權(quán)的物業(yè)管理用房、非經(jīng)營性配套用房等由產(chǎn)權(quán)部門驗(yàn)收確認(rèn)，并監(jiān)督交付，從而從源頭上減少矛盾，為以后的物業(yè)管理創(chuàng)造有利條件。四是實(shí)事求是，合理確定小區(qū)物業(yè)管理模式。要實(shí)行等級性和基礎(chǔ)性服務(wù)并舉，針對不同類型的小區(qū)采取不同的管理模式。對新建普通商品房小區(qū)，要全面推行市場化等級物業(yè)管理；對老舊小區(qū)在改造后具備物業(yè)管理基礎(chǔ)條件的，積極推行物業(yè)管理，對暫不具備條件的，由街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）和社區(qū)建立物業(yè)服務(wù)組織，落實(shí)保潔、保安、保綠等基礎(chǔ)性管理，并探索與水、電等其他公共服務(wù)集中收費(fèi)制度，保障最基本的物業(yè)管理正常運(yùn)行，維護(hù)小區(qū)公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生。

（四）要從政策措施上加大對物管企業(yè)的扶持力度，讓朝陽產(chǎn)業(yè)煥發(fā)勃勃生機(jī)。首先，市政府及相關(guān)職能部門要完善物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本審核制度，按照“公正合理、質(zhì)價(jià)相符”的原則，確定物業(yè)服務(wù)等級和收費(fèi)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)范物業(yè)企業(yè)收費(fèi)行為。要強(qiáng)化合同約束，在物業(yè)服務(wù)合同中明確服務(wù)內(nèi)容、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和各自的權(quán)利、義務(wù)和責(zé)任。要充分發(fā)揮公職人員在和諧社區(qū)建設(shè)中的模范帶頭作用，建立、完善機(jī)關(guān)事業(yè)單位工作人員拖欠物業(yè)管理費(fèi)抄告制度，把干部職工支持參與物業(yè)管理和及時(shí)繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的情況作為機(jī)關(guān)作風(fēng)建設(shè)的考核內(nèi)容之一，健全各級黨政組織齊抓共管的責(zé)任機(jī)制。其次，針對拆遷安置小區(qū)、低價(jià)位商品房等，政府要出臺相應(yīng)的政策，解決小區(qū)管理的資金問題?？梢栽趯?shí)施拆遷時(shí)就提前對今后小區(qū)的管理費(fèi)用進(jìn)行考慮，在村級集體經(jīng)濟(jì)中作出安排，設(shè)立小區(qū)管理專項(xiàng)資金；或者在小區(qū)規(guī)劃建設(shè)中考慮一定比例的經(jīng)營性用房，作為今后小區(qū)基礎(chǔ)性物業(yè)服務(wù)的經(jīng)費(fèi)來源。同時(shí)要完善住房保障措施，對低保、特困家庭的物業(yè)服務(wù)費(fèi)進(jìn)行減免或補(bǔ)助。第三，針對物業(yè)管理這一帶有準(zhǔn)公共服務(wù)性質(zhì)的行業(yè)，政府要加大扶持的力度，實(shí)行差別稅收政策。對管理保障性住宅小區(qū)的物業(yè)企業(yè)，建議政府對其經(jīng)營收入實(shí)行稅收減免或在住房保障資金中予以補(bǔ)貼；對在老舊小區(qū)、次新小區(qū)提供服務(wù)的企業(yè)，建議對其稅收給予適當(dāng)?shù)膬?yōu)惠，以減輕企業(yè)的壓力；對管理舒適型高檔住宅小區(qū)的企業(yè)則實(shí)施正常的稅收制度，以此確保市場競爭的公平性，促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)的良性運(yùn)作、健康發(fā)展。

（五）要以群眾滿意為標(biāo)準(zhǔn)，切實(shí)提升物業(yè)服務(wù)的品質(zhì)。

市政府要規(guī)范物業(yè)管理市場準(zhǔn)入制度，加強(qiáng)物業(yè)企業(yè)資質(zhì)管理，規(guī)范企業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。要進(jìn)一步完善物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)管理辦法，規(guī)范物業(yè)企業(yè)退出機(jī)制，健全區(qū)物管部門及街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）參與對物業(yè)企業(yè)的監(jiān)督管理的實(shí)施機(jī)制，進(jìn)一步加強(qiáng)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的考核、監(jiān)管。要充分發(fā)揮物業(yè)管理協(xié)會的作用，建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用評估報(bào)告制度，促進(jìn)行業(yè)自律和企業(yè)有序健康發(fā)展。繼續(xù)完善優(yōu)秀物業(yè)項(xiàng)目評選、激勵(lì)機(jī)制，重視物管人員培訓(xùn)工作，加強(qiáng)從業(yè)人員職業(yè)道德、服務(wù)技能培訓(xùn)，不斷提升從業(yè)人員素質(zhì)，從而提升物業(yè)服務(wù)的水平，提高廣大居民對物業(yè)服務(wù)的滿意度、認(rèn)可度。

企業(yè)物業(yè)管理的調(diào)查報(bào)告篇七

為加強(qiáng)住宅小區(qū)物業(yè)管理，創(chuàng)建文明城市，建設(shè)宜居家園，提高人民幸福指數(shù)，建設(shè)和諧、美麗岳塘，區(qū)政協(xié)常委會組成了以主席傅博華為組長的調(diào)研組，對全區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理情況開展了專題調(diào)研。調(diào)研組先后到市房產(chǎn)局、區(qū)物管辦、區(qū)人民法院以及全區(qū)(含高新、昭山兩區(qū))各鄉(xiāng)鎮(zhèn)街、部分社(村)開展了調(diào)研，走訪了部分小區(qū)業(yè)主委員會、物業(yè)公司和小區(qū)業(yè)主代表，還專程赴上海虹口區(qū)涼城新村街道進(jìn)行了學(xué)習(xí)考察，現(xiàn)將調(diào)查情況報(bào)告如下：

(一)住宅小區(qū)基本情況。全區(qū)住宅小區(qū)共有398個(gè)(昭山、高新小區(qū)61個(gè))，其中有物業(yè)公司管理的小區(qū)158個(gè)，由業(yè)主自治的43個(gè)，單位自管的22個(gè)，區(qū)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)街、社(村)代管的175個(gè)。

(二)全區(qū)物業(yè)管理工作狀況。我區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理工作主要由市房產(chǎn)局物業(yè)管理科進(jìn)行統(tǒng)一監(jiān)管、區(qū)物管辦協(xié)助管理、街(鄉(xiāng))物管辦具體承擔(dān)指導(dǎo)、協(xié)調(diào)、監(jiān)督的職責(zé)。5月，我區(qū)成立了物業(yè)管理工作領(lǐng)導(dǎo)小組，在城管執(zhí)法局下設(shè)物業(yè)管理辦公室，工作人員2名，制定了《岳塘區(qū)規(guī)范物業(yè)管理工作實(shí)施方案及考核辦法》、《關(guān)于印發(fā)岳塘區(qū)開展無物管小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生居民自治以及住宅小區(qū)星級創(chuàng)建工作實(shí)施方案和細(xì)則的通知》、《岳塘區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理專項(xiàng)整治工作方案》，規(guī)范了各街(鄉(xiāng))、社(村)的物業(yè)管理日常巡查及協(xié)調(diào)處理工作，涌現(xiàn)了一批星級小區(qū)。各街(鄉(xiāng))成立物管辦(與城管辦合署辦公)，均配備一名物管專干。寶塔街道成立了專門的物管辦和物業(yè)糾紛調(diào)處中心，各社(村)明確了專職人員負(fù)責(zé)小區(qū)物業(yè)管理工作。

二、物業(yè)管理存在的主要問題和原因分析。

(一)法律法規(guī)、政策不完善引發(fā)的系列問題。一是缺乏物業(yè)管理聯(lián)動機(jī)制。物業(yè)管理是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，與區(qū)、街(鄉(xiāng))、社(村)工作緊密相連，同時(shí)涉及規(guī)劃、國土、建設(shè)、房產(chǎn)、城管、環(huán)保、物價(jià)、供電、供水、消防、公安、工商、電信等多個(gè)部門。按照法律法規(guī)，各職能部門的監(jiān)管機(jī)制不完善，存在條塊分割、多頭管理，特別是前期物業(yè)，區(qū)、街(鄉(xiāng))、社(村)未參與，造成監(jiān)管缺失，沒有形成齊抓共管的格局。二是考核機(jī)制不健全，物業(yè)管理領(lǐng)導(dǎo)小組職能未充分發(fā)揮。我市未建立長效的物業(yè)管理考核體系，市物業(yè)管理領(lǐng)導(dǎo)小組成員單位作用未充分發(fā)揮，對物業(yè)管理工作的推動缺乏獎(jiǎng)懲辦法，不利于調(diào)動物業(yè)管理工作的積極性，對基層提出的物業(yè)管理疑、難、急等問題，解決乏力。三是維修基金管理方面。一方面啟用難。我區(qū)新開發(fā)的居民小區(qū)在辦理產(chǎn)權(quán)證時(shí)，房屋維修基金統(tǒng)一交存到市房產(chǎn)局房屋維修基金管理中心，要?jiǎng)佑镁S修基金需“兩個(gè)三分之二業(yè)主同意”后報(bào)市房屋維修基金管理中心等多個(gè)部門進(jìn)行審批，由于審批程序繁瑣，使用條件難達(dá)到，使用起來難度較大，物業(yè)公司、業(yè)主都不滿意。另外管理不到位。近幾年發(fā)現(xiàn)有少數(shù)物業(yè)公司采取不正當(dāng)手段套取房屋維修基金的情況。四是基層工作壓力大。政府對物業(yè)管理工作的人員、編制、經(jīng)費(fèi)未作明確規(guī)定，出現(xiàn)了人員少、經(jīng)費(fèi)缺、工作任務(wù)重、壓力大等問題。按照屬地管理職能，區(qū)、街(鄉(xiāng))、社(村)三級承擔(dān)的小區(qū)矛盾糾紛調(diào)解，對物業(yè)公司、業(yè)主大會和業(yè)主委員會的服務(wù)、指導(dǎo)、監(jiān)管等任務(wù)每年都在大幅攀升，現(xiàn)有人員配備難以應(yīng)對。

(二)小區(qū)規(guī)劃建設(shè)遺留問題多。一是由于規(guī)劃、建設(shè)、房產(chǎn)等職能部門、物業(yè)公司驗(yàn)收把關(guān)不嚴(yán)，形成遺留問題。房屋建筑質(zhì)量差，部分配套項(xiàng)目缺項(xiàng)甩項(xiàng)，房屋格局和小區(qū)環(huán)境與銷售合同條款有差異，公攤面積的劃分和附屬用房的產(chǎn)權(quán)確定以及經(jīng)營收益分配等方面存在諸多遺留問題，業(yè)主與開發(fā)商、建設(shè)單位矛盾突出，物業(yè)公司難以協(xié)調(diào)。二是老舊小區(qū)、安置房小區(qū)存在管理難。老舊小區(qū)一般都是單位建的福利房，小區(qū)整體規(guī)劃設(shè)計(jì)相對滯后，道路狹窄。而安置小區(qū)在規(guī)劃建設(shè)之初也存在著工程造價(jià)低、配套設(shè)施不齊等問題，致使兩類小區(qū)的財(cái)物偷盜頻發(fā)、小區(qū)安全隱患多、違章建筑多、衛(wèi)生環(huán)境差，無論是小區(qū)自治還是社(村)協(xié)調(diào)聘請物業(yè)公司，都難以滿足業(yè)主需要。此外，目前老舊小區(qū)沒有交存房屋維修金，房屋及公共設(shè)施年久失修，政府經(jīng)費(fèi)投入有限，居民又負(fù)擔(dān)不起過高的維修費(fèi)，給物業(yè)管理帶來很大困難。三是電梯設(shè)備維護(hù)維修、供水設(shè)施移交等問題。部分小區(qū)電梯質(zhì)量存在安全隱患，長期維護(hù)維修不及時(shí)不到位，二次供水設(shè)施移交水務(wù)公司難。對此物業(yè)公司以屬開發(fā)商、建設(shè)單位責(zé)任為由推脫，引發(fā)業(yè)主不滿。四是住宅小區(qū)普遍存在停車難。

(三)物業(yè)公司在服務(wù)管理中存在的問題。一是服務(wù)資質(zhì)參差不齊，侵權(quán)行為時(shí)有發(fā)生。我區(qū)共有物業(yè)服務(wù)企業(yè)73家，其中一級資質(zhì)的4家，二級資質(zhì)的3家，三級資質(zhì)的62家，外來的4家。有部分物業(yè)公司是前期物業(yè)，大部分小區(qū)建成后，開發(fā)建設(shè)單位不是通過招投標(biāo)方式選擇前期物業(yè)公司，而是將物業(yè)管理交付給自己選聘的子公司或其二級機(jī)構(gòu)，再次利用物業(yè)牟利，導(dǎo)致物業(yè)公司并非服務(wù)于廣大業(yè)主，而是服務(wù)于開發(fā)商和建設(shè)單位，物業(yè)公司處于強(qiáng)勢地位，業(yè)主處于弱勢地位，于是“主仆”位置顛倒，產(chǎn)生一系列的侵害業(yè)主權(quán)益的行為。二是物業(yè)管理費(fèi)收取難，服務(wù)質(zhì)量不高。從調(diào)研的小區(qū)看，業(yè)主以“房屋質(zhì)量、物業(yè)服務(wù)不到位”等為由拒繳物業(yè)費(fèi)，導(dǎo)致物業(yè)管理費(fèi)收取率平均在50%到60%之間。部分物業(yè)公司往往以“業(yè)主繳納物業(yè)費(fèi)不足”為由，單方中止部分服務(wù)。當(dāng)物業(yè)公司收入低于成本或者利潤減少時(shí)，“足額繳納物業(yè)費(fèi)”作為其完善服務(wù)的前置條件，必然會通過減員等辦法降低成本，服務(wù)質(zhì)量下降，導(dǎo)致更多業(yè)主對物業(yè)公司的服務(wù)不滿意，從而不交物業(yè)費(fèi)，形成物業(yè)公司服務(wù)質(zhì)量越來越差，物業(yè)管理費(fèi)收取越來越難這種惡性循環(huán)的怪圈。三是從業(yè)人員素質(zhì)參差不齊，行業(yè)人才匱乏。低收入、低工資的現(xiàn)狀無法吸納高素質(zhì)人才進(jìn)入物業(yè)公司，致使大量的4050人員、企業(yè)改制人員、自由職業(yè)人員進(jìn)入到物業(yè)管理行業(yè)從事保安和保潔等服務(wù)工作，物業(yè)公司管理水平低，人員整體素質(zhì)不高，缺乏服務(wù)和創(chuàng)新意識。

(四)業(yè)主委員會作用沒有發(fā)揮。一是業(yè)主委員會的主體地位不明。業(yè)主委員會按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，它只是業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，它與物業(yè)公司的地位不對等，不具備法人資格。業(yè)主委員會在維權(quán)過程中，始終非常艱難，暴露了業(yè)主委員會在制度設(shè)計(jì)時(shí)法律地位的缺失，很難達(dá)到《物業(yè)管理?xiàng)l例》在制度設(shè)計(jì)時(shí)的規(guī)范和要求。二是業(yè)主委員會組建困難。新開發(fā)建設(shè)的小區(qū)因開發(fā)周期長、入住率不高等原因，難以符合業(yè)主委員會成立條件，加之開發(fā)商、建設(shè)單位拖延移交社會事務(wù)，難以實(shí)現(xiàn)業(yè)主自治。調(diào)查中發(fā)現(xiàn)大部分小區(qū)業(yè)主參與物業(yè)管理意識不強(qiáng)，召開業(yè)主大會選舉業(yè)主委員會達(dá)不到規(guī)定的人數(shù)，給組建工作帶來困難。三是業(yè)主委員會運(yùn)作不規(guī)范，缺乏監(jiān)督機(jī)制。業(yè)主委員會工作規(guī)則不健全，職責(zé)不明確，缺乏有力的指導(dǎo)和規(guī)范，且房產(chǎn)部門對物業(yè)公司、小區(qū)業(yè)主委員會的工作監(jiān)督管理不強(qiáng)，對業(yè)主委員會存在亂作為的現(xiàn)象缺乏制約的依據(jù)和手段。四是業(yè)主委員會成員缺乏責(zé)任意識。少數(shù)的業(yè)主委員會成員缺乏責(zé)任意識、法制意識、整體意識，沒有從全體業(yè)主利益角度考慮問題，功利心重，利用業(yè)主委員會謀取私利，造成不良的社會影響。五是業(yè)主自我管理和維護(hù)意識缺失。表現(xiàn)在自治意識差，公德意識不強(qiáng)。只管自家門內(nèi)的事，不關(guān)心涉及到全體業(yè)主公共利益的'門外事務(wù)。

三、關(guān)于加強(qiáng)全區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理工作的建議。

為進(jìn)一步加強(qiáng)和規(guī)范物業(yè)管理，明確物業(yè)管理各方主體責(zé)任，全面提升物業(yè)管理總體水平，切實(shí)改善廣大業(yè)主居住環(huán)境，促進(jìn)物業(yè)管理市場秩序健康發(fā)展，維護(hù)社會大局穩(wěn)定，根據(jù)《物權(quán)法》，國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》，湖南省實(shí)施《物業(yè)管理?xiàng)l例》辦法，建設(shè)部、財(cái)政部令[]第165號《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》、住建部[]165號文件《物業(yè)承接查驗(yàn)辦法》和湘潭市《關(guān)于加強(qiáng)市城區(qū)物業(yè)管理工作的實(shí)施意見》等有關(guān)規(guī)定，結(jié)合我區(qū)實(shí)際，現(xiàn)就如何加強(qiáng)住宅小區(qū)物業(yè)管理工作提出如下建議：

(一)完善頂層設(shè)計(jì)，建立健全法律法規(guī)，政府職能部門要當(dāng)好“裁判員”

1.完善法律法規(guī)政策，加大宣傳力度。一是完善立法。落實(shí)十八屆四中全會精神，市里可以將住宅小區(qū)物業(yè)管理納入地方法規(guī)建設(shè)議程，明確業(yè)主委員會的法人身份和主體責(zé)任。將有違法搭建建筑物、損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)、未按業(yè)主大會決定補(bǔ)建或者續(xù)交專項(xiàng)維修資金、未按期繳納物業(yè)費(fèi)等問題的業(yè)主相關(guān)信息納入市公共信用信息服務(wù)誠信平臺，加強(qiáng)輿論宣傳與監(jiān)督，影響法人單位的投標(biāo)、個(gè)人的錄用晉升、信貸等，推動物業(yè)管理良好環(huán)境的形成。二是健全工作機(jī)制。高度重視住宅小區(qū)物業(yè)管理在構(gòu)建和諧社會中的作用，建立物業(yè)公司準(zhǔn)入制度，強(qiáng)化對物業(yè)公司的行政監(jiān)管，理順市、區(qū)、街(鄉(xiāng))、社(村)的職責(zé)職能、權(quán)利義務(wù)，建立健全“屬地管理、條塊結(jié)合、分級負(fù)責(zé)、協(xié)調(diào)聯(lián)動”的工作機(jī)制。三是細(xì)化規(guī)則。政府要督促市房屋維修基金管理中心盡快落實(shí)建設(shè)部、財(cái)政部令第165號《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》和湘潭市《關(guān)于加強(qiáng)市城區(qū)物業(yè)管理工作的實(shí)施意見》，出臺房屋維修基金的使用交存管理細(xì)則，規(guī)范監(jiān)管、簡化維修基金的使用程序，合理調(diào)整維修基金的分?jǐn)偙壤?，使維修基金真正發(fā)揮作用，充分調(diào)動業(yè)主委員會、業(yè)主參與自我管理的積極性。

2.嚴(yán)格依法依規(guī)把好規(guī)劃建設(shè)驗(yàn)收、移交關(guān)。一是政府要出臺公開搖號選聘前期物業(yè)公司的規(guī)定。同時(shí)督促規(guī)劃、國土、住建、質(zhì)監(jiān)、房產(chǎn)等部門加強(qiáng)對小區(qū)開發(fā)過程中的監(jiān)控管理，重點(diǎn)對設(shè)計(jì)、建設(shè)、竣工驗(yàn)收、移交等行政許可具體內(nèi)容的把關(guān)，進(jìn)一步規(guī)范開發(fā)商、建設(shè)單位的行為，嚴(yán)格落實(shí)《湖南省實(shí)施物業(yè)管理?xiàng)l例辦法》，切實(shí)保證小區(qū)物業(yè)配套設(shè)施的同步到位，為后期物業(yè)管理創(chuàng)造良好條件。二是進(jìn)一步強(qiáng)化新建住宅小區(qū)驗(yàn)收交付工作，規(guī)劃、建設(shè)、房產(chǎn)部門在對住宅小區(qū)開發(fā)項(xiàng)目驗(yàn)收時(shí)，區(qū)物業(yè)管理領(lǐng)導(dǎo)小組成員及所在街(鄉(xiāng))、社(村)物管辦負(fù)責(zé)人、物業(yè)公司、業(yè)主代表作為“第三方代表”共同參與，依據(jù)政府職能部門行政許可內(nèi)容逐項(xiàng)開展檢查驗(yàn)收。對開發(fā)建設(shè)不配套等遺留問題，責(zé)成開發(fā)商、建設(shè)單位在規(guī)定期限內(nèi)，高質(zhì)量完善、整改，方可驗(yàn)收、移交，對拒不執(zhí)行的，要依法依規(guī)嚴(yán)肅查處，從源頭上控制和減少開發(fā)商、建設(shè)單位將遺留問題轉(zhuǎn)嫁到物業(yè)公司，力推開發(fā)商與業(yè)主和諧相處，構(gòu)建三方共贏的良好局面。三是加快對老舊小區(qū)的改造步伐。老舊小區(qū)特別是改制企業(yè)移交管理的小區(qū)較多，居民收入低。政府在基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)資金分配上予以傾斜，區(qū)牽頭，街(鄉(xiāng))按轄區(qū)組織全面摸底，有計(jì)劃逐年對小區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)行提質(zhì)改造，對改造后的零散小區(qū)進(jìn)行整合，將形成規(guī)模的小區(qū)由街(鄉(xiāng))、社(村)牽頭組織成立業(yè)主自治委員會，招標(biāo)引進(jìn)正規(guī)物業(yè)公司進(jìn)駐。

3.加強(qiáng)對物業(yè)公司的監(jiān)管。加強(qiáng)和完善物業(yè)管理勢在必行，政府必須進(jìn)一步充實(shí)物業(yè)管理部門人員力量，加強(qiáng)經(jīng)費(fèi)保障。一是學(xué)習(xí)上海的做法由政府購買服務(wù)。組建全區(qū)住宅小區(qū)管理事務(wù)所，采取購買公共服務(wù)的方式，對全區(qū)小區(qū)的物業(yè)行政管理委托社會中介組織管理。二是嚴(yán)格市場準(zhǔn)入和退出制度。物業(yè)主管部門要嚴(yán)格執(zhí)行物業(yè)公司的資質(zhì)等級管理，構(gòu)建多級次的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)體系，并充分發(fā)揮基層的監(jiān)督指導(dǎo)作用，將區(qū)、街(鄉(xiāng))、社(村)、業(yè)主的考核評分納入到物業(yè)主管部門對物業(yè)公司的資質(zhì)考核工作中，每年進(jìn)行一次考核審定，評分較低單位要嚴(yán)肅整治，執(zhí)行退出制度。三是組織開展物業(yè)管理專項(xiàng)治理。整治服務(wù)質(zhì)量差的物業(yè)公司。對以管理者自居，服務(wù)質(zhì)量不高，服務(wù)意識差，只收費(fèi)不服務(wù)，多收費(fèi)少服務(wù)，收費(fèi)不規(guī)范等現(xiàn)象進(jìn)行專項(xiàng)整治。同時(shí)，引入具有評估、監(jiān)測功能的第三方機(jī)構(gòu)，提供對物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)公司資質(zhì)等級、物業(yè)管理費(fèi)分類收取的評估、監(jiān)測等服務(wù)。通過第三方機(jī)構(gòu)的介入和相關(guān)部門規(guī)范管理，保障物業(yè)收費(fèi)、資質(zhì)管理、服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)等向社會的公開，增加透明度，促進(jìn)物業(yè)管理市場的良性運(yùn)作，使業(yè)主、物業(yè)公司受益，也使社會和諧穩(wěn)定。

(二)規(guī)范市場運(yùn)作，加強(qiáng)協(xié)調(diào)監(jiān)督檢查，區(qū)、街(鄉(xiāng))社(村)三級要當(dāng)好“指導(dǎo)員”。

1.進(jìn)一步明確工作職責(zé)。明確區(qū)、街(鄉(xiāng))、社(村)的相應(yīng)工作職責(zé)，強(qiáng)化考核辦法，增加財(cái)力投入。各街(鄉(xiāng))要加強(qiáng)物管辦的力量，配備專職工作人員，物管工作經(jīng)費(fèi)納入到區(qū)、鄉(xiāng)財(cái)政預(yù)算和街道的財(cái)政計(jì)劃。同時(shí)，把物業(yè)管理納入網(wǎng)格化管理，將業(yè)主委員會成員、樓棟長、有小區(qū)管理經(jīng)驗(yàn)的志愿者或社會公益組織加入到小區(qū)管理隊(duì)伍。繼續(xù)開展對無物管小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生業(yè)主自治及住宅小區(qū)星級達(dá)標(biāo)創(chuàng)建工作，并加強(qiáng)對申報(bào)、創(chuàng)建、評選結(jié)果的宣傳和運(yùn)用，營造良好的社會輿論氛圍，逐步形成政府監(jiān)管、行業(yè)自律、業(yè)主高度自治相結(jié)合的綜合管理格局。

2.積極構(gòu)建物業(yè)管理與社(村)建設(shè)聯(lián)動機(jī)制。建立社(村)、業(yè)主委員會、物業(yè)公司的聯(lián)席會議制度，搭建“三方”議事平臺，共同理順物業(yè)管理關(guān)系，建立基層物業(yè)管理長效機(jī)制。通過政府購買公共服務(wù)，組建物業(yè)糾紛調(diào)解機(jī)構(gòu)。區(qū)、街(鄉(xiāng))物管辦應(yīng)結(jié)合文明城市創(chuàng)建工作，進(jìn)一步督促物業(yè)公司落實(shí)好《物業(yè)管理?xiàng)l例》，加強(qiáng)業(yè)務(wù)培訓(xùn)，提高從業(yè)人員素質(zhì);指導(dǎo)物業(yè)公司不斷適應(yīng)業(yè)主的需求，拓展思路，向智慧型小區(qū)服務(wù)發(fā)展，營造清潔、衛(wèi)生、安全、舒適的生活環(huán)境，爭取業(yè)主的支持、理解，使物業(yè)公司真正成為小區(qū)業(yè)主的“服務(wù)員”。

3.加強(qiáng)對業(yè)主大會和業(yè)主委員會的指導(dǎo)。業(yè)主及業(yè)主委員會的自治和監(jiān)管問題是物業(yè)管理行業(yè)面臨的主要矛盾之一，指導(dǎo)、監(jiān)管好業(yè)主大會、業(yè)主委員會是街(鄉(xiāng))、社(村)物業(yè)管理工作的重中之重。區(qū)相關(guān)部門要加大對《物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律法規(guī)的學(xué)習(xí)培訓(xùn)、宣傳貫徹力度，使物業(yè)管理部門、物業(yè)公司、小區(qū)業(yè)主、開發(fā)商、建設(shè)單位等都能了解物業(yè)管理法律法規(guī)，自覺履行職責(zé)。要增強(qiáng)業(yè)主自治意識、有償服務(wù)意識、依法維權(quán)意識，積極組建業(yè)主委員會，協(xié)助推薦遵守國家法律法規(guī)、模范履行業(yè)主義務(wù)、熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)，公正廉潔、具有一定組織能力的業(yè)主擔(dān)任業(yè)主委員會委員。對人口規(guī)模達(dá)到兩千人以上的小區(qū)可以成立居民委員會，完善居民委員會與業(yè)主委員會“一套班子，兩塊牌子”的運(yùn)行模式。指導(dǎo)業(yè)主委員會制訂議事規(guī)則、信息、財(cái)物公開、檔案管理等制度，切實(shí)發(fā)揮應(yīng)有的作用，使業(yè)主委員會成為小區(qū)的“管理員”。

4.大力提高業(yè)主自治水平。物業(yè)管理處于發(fā)展時(shí)期，配套政策尚不健全，不可能事無巨細(xì)都采用法律手段。而社會矛盾糾紛得不到及時(shí)調(diào)整，就有可能陷入無法緩解的對立困境。因此，在物業(yè)管理中，通過規(guī)范小區(qū)自治的內(nèi)容，完善小區(qū)公約，提高業(yè)主依法維權(quán)的意識，高度自治的意識，在正確行使民主權(quán)利的基礎(chǔ)上，承擔(dān)應(yīng)盡的義務(wù)和責(zé)任。區(qū)、街(鄉(xiāng))、社(村)有針對性地在小區(qū)開展“文明小區(qū)”、“文明樓棟”、“友好鄰居”、“星級文明戶”等評比活動，促進(jìn)小區(qū)業(yè)主自覺遵守社會公德，形成和諧相處的良好氛圍。

企業(yè)物業(yè)管理的調(diào)查報(bào)告篇八

1、價(jià)值規(guī)律是市場經(jīng)濟(jì)的基本規(guī)律，價(jià)值規(guī)律基本內(nèi)容和要求是商品的價(jià)值由生產(chǎn)商品的社會必要?jiǎng)趧訒r(shí)間所決定，商品交換以價(jià)值為基礎(chǔ)。價(jià)格圍繞"等價(jià)交換價(jià)值點(diǎn)w上下波動，是價(jià)值規(guī)律作用的表現(xiàn)形式。中國物業(yè)管理是市場經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)物，物業(yè)服務(wù)區(qū)別于傳統(tǒng)房屋管理最顯著的特點(diǎn)，就是有償服務(wù)，是一種可以在市場交換的商品。因此，物業(yè)服務(wù)這種商品交換理應(yīng)受到價(jià)值規(guī)律的制約。

企業(yè)是以追求利潤最大化為目的的，犧牲自身利益而惠于客戶，以“低收費(fèi)、零收費(fèi)”手段實(shí)施物業(yè)管理運(yùn)作，顯然是與“等價(jià)交換”原則相違背的，屬市場經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中一種反?，F(xiàn)象，其究竟如何生存?這其中必有深層次和隱性的原因?；蛘呤瞧髽I(yè)發(fā)展經(jīng)營的競爭策略，或者就是有其他的隱性經(jīng)濟(jì)收入和物業(yè)管理常規(guī)收費(fèi)之外的經(jīng)濟(jì)來源。如若是企業(yè)競爭策略，是一種短期經(jīng)營行為，則無必要予以分析，但如若是后者則有深入剖析的必要。

縱觀“低收費(fèi)、零收費(fèi)”，的多種表現(xiàn)形式，其共性特點(diǎn)是業(yè)主少交或不交管理費(fèi)，但物業(yè)仍需維修、運(yùn)行、維護(hù)和管理，這說明物業(yè)管理費(fèi)一定另有來源。或者是房地產(chǎn)開發(fā)商撥付，或者是商業(yè)用房的租賃經(jīng)營收入，再或者是利用物業(yè)資源進(jìn)行商業(yè)運(yùn)作收益，與其它企業(yè)不同的僅僅是來源渠道有異而已。問題是這種來源和渠道是否可靠?是否存在問題?是否合法?由開發(fā)商支付管理費(fèi)，開發(fā)商為什么要向業(yè)主提供“免費(fèi)午餐”，承擔(dān)不應(yīng)由其承擔(dān)的費(fèi)用?這在邏輯上和市場經(jīng)濟(jì)條件下是無法自圓其說的。退一步而言，不去追究開發(fā)商的動機(jī)、目的，開發(fā)商如何兌現(xiàn)承諾，從實(shí)踐效果看，由于缺乏保障機(jī)制，結(jié)局往往是草草收場。以商業(yè)用房的租賃收入彌補(bǔ)管理費(fèi)，則涉及商業(yè)用房的產(chǎn)權(quán)歸屬，商業(yè)用房如果歸屬業(yè)主，則是業(yè)主換了一種方式自行繳納管理費(fèi)。如果產(chǎn)權(quán)歸房地產(chǎn)開發(fā)商，那么仍然會產(chǎn)生前者所述的與開發(fā)商支付管理費(fèi)同樣的矛盾。而借助物業(yè)管理平臺，進(jìn)行商業(yè)運(yùn)作，獲得額外利潤，以此彌補(bǔ)管理費(fèi)缺失或不足，本是無可非議的，但如果這種經(jīng)營收入不能彌補(bǔ)，物業(yè)管理正常運(yùn)行就無法維持，則會引發(fā)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的新的矛盾，導(dǎo)致社會不安定因素的產(chǎn)生，這對構(gòu)建和諧社會是有害無益的。

如果物業(yè)公司從中獲利，那就是典型的尋租行為，尋租就是對業(yè)主權(quán)利的侵犯。即便在個(gè)別物業(yè)項(xiàng)目上可能獲得收益，也并不具有可復(fù)制性。相反，從宏觀角度來看，其浪費(fèi)社會資源、降低效率卻是顯而易見的。眾所周知，社會分工是商品經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)，在現(xiàn)代社會中，社會化大生產(chǎn)的基本發(fā)展規(guī)律是社會分工越來越細(xì)，專業(yè)化程度越來越高。一個(gè)普通物業(yè)管理企業(yè)，同時(shí)涉足多個(gè)專業(yè)化程度極高的領(lǐng)域，盲目擴(kuò)張和大肆進(jìn)入自己的非專業(yè)領(lǐng)域，不但將損失大量資金和人才，更有可能會對主營業(yè)務(wù)造成強(qiáng)烈的連鎖沖擊。

因此，物業(yè)管理的“低收費(fèi)、零收費(fèi)”，既非物業(yè)管理模式創(chuàng)新，也非正常的競爭策略，既沒有預(yù)示物業(yè)管理發(fā)展方向，也沒有對行業(yè)發(fā)展做出任何貢獻(xiàn)，不是進(jìn)步而是倒退，如不加以遏止，將對物業(yè)管理市場發(fā)育和行業(yè)發(fā)展產(chǎn)生消極的和負(fù)面的影響。

1.“低收費(fèi)、零收費(fèi)”是對消費(fèi)者的誤導(dǎo)和傷害客觀上，物業(yè)管理服務(wù)產(chǎn)品的特性使交換雙方存在嚴(yán)重的“不對等”一是專業(yè)知識和信息量不對等，二是組織形式上的不對等，三是承擔(dān)民事責(zé)任能力不對等。在這樣一個(gè)“不對等”的交換中，“低收費(fèi)、零收費(fèi)”勢必誤導(dǎo)業(yè)主對物業(yè)管理基本概念的認(rèn)識，認(rèn)為物業(yè)管理可有可無，更多關(guān)注服務(wù)價(jià)格而非服務(wù)質(zhì)量。同時(shí)，由于消費(fèi)者過分關(guān)注短期內(nèi)的利益，相當(dāng)程度上會忽視對物業(yè)管理服務(wù)的監(jiān)管，造成消費(fèi)者對物業(yè)管理服務(wù)的反應(yīng)滯后，加上物業(yè)管理中的大量維修和養(yǎng)護(hù)工作實(shí)際是在業(yè)主不可見狀態(tài)下進(jìn)行的，為了降低物業(yè)管理成本，實(shí)施所謂“低收費(fèi)、零收費(fèi)”的企業(yè)很可能減少物業(yè)管理必不可少的維修和養(yǎng)護(hù)工作，削減物業(yè)管理成本中的預(yù)防性支出，無形中導(dǎo)致了物業(yè)的“風(fēng)險(xiǎn)后置”，給尚在心安理得享受眼前利益最大化的業(yè)主設(shè)置了一個(gè)物業(yè)提前壞損的巨大風(fēng)險(xiǎn)的陷阱。

2.“低收費(fèi)、零收費(fèi)”將削弱企業(yè)核心競爭力，增加運(yùn)營鳳險(xiǎn)。

“低收費(fèi)、零收費(fèi)”運(yùn)作的物業(yè)企業(yè)一個(gè)重要的經(jīng)濟(jì)理論支撐點(diǎn)是規(guī)模收益正比增長。按照權(quán)威的《新包格拉夫經(jīng)濟(jì)學(xué)辭典》的解釋?！皩τ谀骋划a(chǎn)品，如果在某些產(chǎn)量范圍內(nèi)平均成本是下降或上升的話，我們就認(rèn)為存在著規(guī)模經(jīng)濟(jì)或規(guī)模不經(jīng)濟(jì)?！奔瓷a(chǎn)和服務(wù)規(guī)模的擴(kuò)大，并不一定會使平均成本下降，利潤也相應(yīng)的不一定會上升。作為規(guī)模經(jīng)濟(jì)的“孿生兄弟”---規(guī)模不經(jīng)濟(jì)，規(guī)模擴(kuò)大，成本上升，利潤下降，更是客觀存在的。如以電子商務(wù)為例，規(guī)模的擴(kuò)大固然能使企業(yè)在采購上擁有更多話語權(quán)，但隨之而來的是更為昂貴更為復(fù)雜的大型電子商務(wù)平臺的建設(shè)，電子商務(wù)人員的薪酬支出更非普通物業(yè)人員能比，加上大型物流業(yè)的運(yùn)輸成本，日趨龐大的運(yùn)營和管理協(xié)調(diào)機(jī)構(gòu)支出，上述任何一項(xiàng)開支部極有可能抵消商品采購電子商務(wù)平臺的建設(shè)，電子商務(wù)人員的薪酬支出更非普通物業(yè)人員能比，加上大型物流業(yè)的運(yùn)輸成本，日趨龐大的運(yùn)營和管理協(xié)調(diào)機(jī)構(gòu)支出，上述任何一項(xiàng)開支部極有可能抵消商品采購所帶來的微薄收益，甚至造成巨額的虧損。物業(yè)管理開展多種經(jīng)營，是豐富物業(yè)服務(wù)內(nèi)容，彌補(bǔ)管理費(fèi)不足，弱化物業(yè)管理交換雙方矛盾的一個(gè)策略，但如果本末倒置，主次不分，則是十分危險(xiǎn)的。

3.“低收費(fèi)、零收費(fèi)”將使行業(yè)發(fā)展誤入歧途。

當(dāng)一個(gè)“低收費(fèi)、零收費(fèi)”物業(yè)管理進(jìn)入小區(qū)，其“洼地效應(yīng)”必然會導(dǎo)致周邊小區(qū)物業(yè)管理收費(fèi)的大幅下降，物業(yè)管理企業(yè)若不降價(jià)，很可能會被業(yè)主解聘，必然造成更大的損失。對于個(gè)體來說，這種無奈的選擇是理性的，但卻引發(fā)集體選擇的非理性。因?yàn)橐坏┊?dāng)整個(gè)物業(yè)管理行業(yè)的降價(jià)成為習(xí)慣，消費(fèi)者所關(guān)心和追逐的永遠(yuǎn)只會是誰的物業(yè)管理費(fèi)收得更低。在如此一個(gè)信息不對稱的低價(jià)市場里，消費(fèi)者只關(guān)心價(jià)格，市場資源將惟低價(jià)者得，也反過來迫使廠商不斷降低各方面成本甚至不惜犧牲服務(wù)質(zhì)量，因?yàn)樵诘蛢r(jià)，甚至超低價(jià)上，提供質(zhì)次商品顯然是更經(jīng)濟(jì)的行為。如此，則成本較高的優(yōu)質(zhì)商品和服務(wù)，很可能被劣質(zhì)商品和服務(wù)淘汰出市場，形成“劣幣驅(qū)逐良幣”的惡果。市場交易的結(jié)果使得優(yōu)勝劣汰的原則被違背，好產(chǎn)品在競爭中失敗，而次品獲勝，形成消費(fèi)者心理和消費(fèi)行為的“逆向選擇”。

在物業(yè)管理服務(wù)市場上，“逆向選擇”導(dǎo)致了市場的低效率和市場失靈，“低收費(fèi)、零收費(fèi)”服務(wù)不受到遏制，不但整個(gè)物業(yè)管理行業(yè)經(jīng)過多年努力所構(gòu)筑的物業(yè)管理服務(wù)消費(fèi)意識和消費(fèi)理念將趨于瓦解，而且“逆向選擇”將使得物業(yè)管理服務(wù)價(jià)格和質(zhì)量不斷下降，最終導(dǎo)致市場嚴(yán)重萎縮甚至消失。

1.“低收費(fèi)、零收費(fèi)”違背公平和等價(jià)有償原則。

從民法的基本原則公平和等價(jià)有償?shù)脑瓌t看，物業(yè)管理“低收費(fèi)、零收費(fèi)”現(xiàn)象是不符合這一基本原則的?！睹穹ㄍ▌t》第4條規(guī)定了這一原則，是指民事主體在從事移轉(zhuǎn)財(cái)產(chǎn)等的民事活動中，要實(shí)行等價(jià)交換，一方享有權(quán)利『應(yīng)向?qū)Ψ铰男邢鄳?yīng)的義務(wù)，任何一方不得無償占有。剝奪他方的財(cái)產(chǎn)和侵害他方的利益。也就是說在民事法律關(guān)系中，民事主體的權(quán)利與義務(wù)是同時(shí)存在、相輔相成的，且權(quán)利義務(wù)對等、并按價(jià)值規(guī)律的要求進(jìn)行等價(jià)交換，取得他人財(cái)產(chǎn)利益或得到他人提供的勞務(wù)應(yīng)與其付出的代價(jià)相適應(yīng)。

合同法是民法的子法，當(dāng)然也應(yīng)遵循公平和等價(jià)有償?shù)幕驹瓌t，物業(yè)服務(wù)合同作為合同的一種更是要體現(xiàn)該原則。物業(yè)服務(wù)合同作為物業(yè)管理活動的基礎(chǔ)，是建立業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)法律關(guān)系的惟一的法律依據(jù)，在整個(gè)物業(yè)管理活動中處于核心地位。這一原則在物業(yè)服務(wù)合同中體現(xiàn)為從業(yè)主這一方面來講，交納物業(yè)管理費(fèi)的義務(wù)應(yīng)與其享受到的物業(yè)管理服務(wù)的權(quán)利是對等和等價(jià)的，如果業(yè)主沒有享受到這一服務(wù)或享受的服務(wù)與自己所交納的服務(wù)費(fèi)不對等，其有權(quán)追究物業(yè)管理企業(yè)的違約責(zé)任。

但是在物業(yè)管理“低收費(fèi)、零收費(fèi)”中，業(yè)主沒有交納物業(yè)管理費(fèi)，就失去了要求物業(yè)管理企業(yè)達(dá)到期望的服務(wù)水平權(quán)利的依據(jù)。從物業(yè)管理企業(yè)這一方面講，物業(yè)管理"低收費(fèi)、零收費(fèi)"已經(jīng)使物業(yè)管理部分或全部成為一種附贈品，因而注定物業(yè)管理服務(wù)的質(zhì)量是無法保證的。同時(shí)，由于物業(yè)管理企業(yè)向業(yè)主提供的是超低價(jià)或免費(fèi)服務(wù)，在相當(dāng)程度上不會顧及業(yè)主的反應(yīng)和要求。

而業(yè)主享受的超低價(jià)或免費(fèi)服務(wù)，也缺少參與管理的積極性及維護(hù)自身權(quán)益的主動性。

2.“低收費(fèi)、零收費(fèi)”違背《中華人民共和國反不正當(dāng)競爭法》的規(guī)定。

物業(yè)管理“低收費(fèi)、零收費(fèi)”歸根結(jié)底采用的是一種價(jià)格競爭手段，這是一種不正當(dāng)競爭，違背了《中華人民共和國反不正當(dāng)競爭法》第11條“經(jīng)營者不得以排擠對手為目的，以低于成本的價(jià)格銷售商品”的規(guī)定。該條款包括兩個(gè)方面，一是主觀標(biāo)準(zhǔn)，以物業(yè)管理“低收費(fèi)、零收費(fèi)”這樣一種營銷手段進(jìn)入市場，其動機(jī)不能排除是為了搶占市場份額從而達(dá)到排擠對手的目的，二是客觀標(biāo)準(zhǔn)，即以低于成本的價(jià)格銷售商品。物業(yè)管理是種特殊的商品，一種準(zhǔn)公共性服務(wù)商品，實(shí)行物業(yè)管理是為了確保物業(yè)的正常使用，必須支付必要的成本，《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》第11條也對物業(yè)服務(wù)成本作了具體的界定。而“低收費(fèi)、零收費(fèi)”是不收費(fèi)或嚴(yán)重背離成本的一種定價(jià)方式，以低于戚本的價(jià)格銷售物業(yè)管理這種特殊的商品，無疑是違背了《中華人民共和國反不正當(dāng)競爭法》的規(guī)定。

3.“低收費(fèi)、零收費(fèi)”現(xiàn)象違背了《物業(yè)管理?xiàng)l例》的基本精神。

《物業(yè)管理?xiàng)l例》第41條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則，區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照國務(wù)院價(jià)格主管部門會同國務(wù)院建設(shè)行政主管部門制定的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)辦法，在物業(yè)服務(wù)合同中約定?！段飿I(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》第5條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則。合理原則是指物業(yè)管理收費(fèi)應(yīng)因地制宜，以服務(wù)發(fā)生的成本為基礎(chǔ)，針對不同類型的物業(yè)、不同對象、不同消費(fèi)水平，合理地核定收費(fèi)水平。質(zhì)價(jià)相符原則，指物業(yè)管理服務(wù)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)與服務(wù)質(zhì)量相適應(yīng)。這些原則的目的就是要形成“質(zhì)價(jià)相符”的物業(yè)管理收費(fèi)機(jī)制，“低收費(fèi)、零收費(fèi)”的本質(zhì)否定了在成本基礎(chǔ)上的合理定價(jià)，否定了質(zhì)價(jià)相符的原則。如前所述，“低收費(fèi)、零收費(fèi)”偷換了“物業(yè)管理”的概念，抹去了業(yè)主應(yīng)承擔(dān)的全部或部分義務(wù)，踐踏了物業(yè)管理質(zhì)價(jià)相符的收費(fèi)原則，使初步培育出來的物業(yè)管理消費(fèi)觀念，倒退到計(jì)劃經(jīng)濟(jì)福利性低房租、房屋管理的陳舊觀念。

“低收費(fèi)、零收費(fèi)”之所以卷土重來，絕非偶然，是有其深刻的社會歷史原因的。目前我國物業(yè)管理行業(yè)是一個(gè)勞動密集型、技術(shù)含量不高，技術(shù)壁壘比較低的行業(yè)，物業(yè)管理企業(yè)大多是房地產(chǎn)開發(fā)公司派生出來的，基本沿襲的是“誰開發(fā)，誰建設(shè)”的舊模式，加之當(dāng)前廣大業(yè)主的維權(quán)意識空前高漲，而物業(yè)管理消費(fèi)意識和服務(wù)意識都不到位，物業(yè)管理法律法規(guī)相對滯后，在這樣社會經(jīng)濟(jì)面臨轉(zhuǎn)型，物業(yè)管理市場競爭日益激烈，物業(yè)管理行業(yè)高速發(fā)展的社會歷史大背景下，“低收費(fèi)、零收費(fèi)”的出現(xiàn)是必然的。

1.完善法制建設(shè)。

法制建設(shè)是物業(yè)管理行業(yè)規(guī)范、長足發(fā)展的根本保障，針對我國目前物業(yè)管理不斷發(fā)展的情況及我國相關(guān)立法進(jìn)程，有必要對現(xiàn)行法律法規(guī)進(jìn)行系統(tǒng)梳理、補(bǔ)充、修訂和完善，通過完善法制建設(shè)，進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)管理各主體在物業(yè)管理活動中的行為。

2.強(qiáng)化行業(yè)自律。

行業(yè)自律是市場經(jīng)濟(jì)中企業(yè)誠實(shí)信用"原則的突出體現(xiàn)，物業(yè)管理協(xié)會在行業(yè)自律中應(yīng)起到組織、監(jiān)督的主導(dǎo)作用。因此行業(yè)協(xié)會應(yīng)及時(shí)、有效地建立會員強(qiáng)制入會、訓(xùn)誡、通報(bào)批評、公開譴責(zé)和取消會員資格、會員誠信記錄檔案等相關(guān)自律制度。通過行業(yè)自律制度，提升物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會的社會地位和信譽(yù)。

3.加強(qiáng)理論研究。

物業(yè)管理理論研究是行業(yè)發(fā)展的不竭源泉，也是法律法規(guī)制訂的重要前提，加強(qiáng)理論研究，突出理論研究在行業(yè)發(fā)展中的地位和作用，廣泛開展多層次多學(xué)科的理論研究，建立一支行業(yè)內(nèi)專、兼職相結(jié)合的宏大的理論研究隊(duì)伍，是物業(yè)管理科學(xué)發(fā)展的重要基石。

4.創(chuàng)新制度設(shè)計(jì)。

創(chuàng)新是發(fā)展的靈魂，創(chuàng)新制度設(shè)計(jì)是物業(yè)管理健康發(fā)展的必要保障。

在物業(yè)管理的外部，引入發(fā)達(dá)國家物業(yè)管理制度，如類似物業(yè)管理事務(wù)所等中介機(jī)構(gòu)作為第三方客觀介入，定期實(shí)施外部獨(dú)立的管理費(fèi)會計(jì)審核或外部審計(jì)，進(jìn)行專業(yè)的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量評估。在物業(yè)管理內(nèi)部，完善物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部的管理制度，量化物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量的標(biāo)準(zhǔn)，提升物業(yè)管理服務(wù)的水平和檔次。

5.正確引導(dǎo)輿論。

人是教育的產(chǎn)物，物業(yè)管理作為一個(gè)新興的行業(yè)，在其發(fā)展過程中對各個(gè)參與主體的教育和輿論引導(dǎo)是極為重要和必不可少的。一個(gè)事物或現(xiàn)象的出現(xiàn)必然會眾說紛紜，但這些輿論并不都是全面的和準(zhǔn)確的，這就需要發(fā)揮政府、行業(yè)協(xié)會、企業(yè)和媒體輿論導(dǎo)向的主渠道作用和溝通作用，將輿論引導(dǎo)到正確的方面來。

企業(yè)物業(yè)管理的調(diào)查報(bào)告篇九

【導(dǎo)語】調(diào)查報(bào)告是對某一情況、某一事件"去粗取精、去偽存真、由此及彼、由表及里"的分析研究，揭示出本質(zhì)，尋找出規(guī)律，總結(jié)出經(jīng)驗(yàn)，最后以書面形式陳述出來。以下是大的企業(yè)調(diào)查報(bào)告，歡迎閱讀！

一、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不夠合理，重復(fù)建設(shè)較為普遍。

一是產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)層次較低。我鎮(zhèn)企業(yè)大多集中在加工制造業(yè)這種傳統(tǒng)的勞動密集型產(chǎn)業(yè)上，其產(chǎn)品大多停留在簡單制作的水平上。相當(dāng)數(shù)量的企業(yè)技術(shù)裝備水平低，產(chǎn)品質(zhì)量、產(chǎn)品附加值低。

二是重復(fù)建設(shè)，重復(fù)投入。由于我國消費(fèi)品市場和資金市場的不成熟，容易形成短時(shí)期內(nèi)的消費(fèi)熱點(diǎn)，短期的利潤促使大量資金迅速涌入，在這個(gè)過程中，政府也缺乏宏觀的經(jīng)濟(jì)引導(dǎo)，此后隨著生產(chǎn)能力的擴(kuò)大，需求趨于飽和，在此情況下，企業(yè)不得不展開低水平的競爭。

三是產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度低。在縱向合作上，即在關(guān)聯(lián)的企業(yè)之間，沒有建立起合作關(guān)系，缺乏統(tǒng)一的技術(shù)和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn);在橫向合作上，即在生產(chǎn)相同或類似產(chǎn)品的企業(yè)之間缺乏明確的市場分工,沒有在信息、人員培訓(xùn)等方面共享社會資源。例如我鎮(zhèn)的一定數(shù)量的磚廠，就存在制造水平低，重復(fù)建設(shè)，關(guān)聯(lián)度低等問題。

究其原因，一是多數(shù)企業(yè)主要集中在生產(chǎn)基礎(chǔ)產(chǎn)品的產(chǎn)業(yè)上，這些產(chǎn)業(yè)對企業(yè)的規(guī)模、技術(shù)、資金、勞動力素質(zhì)的要求都不高，產(chǎn)業(yè)的進(jìn)入壁壘低，生產(chǎn)經(jīng)營以“低質(zhì)跑量”為主，在消費(fèi)的短期熱點(diǎn)中，容易造成持續(xù)上項(xiàng)目而形成行業(yè)的惡性競爭。

二是從產(chǎn)品價(jià)值鏈的角度看，我鎮(zhèn)仍處于贏利較少的生產(chǎn)制造環(huán)節(jié)，而利潤豐厚的研發(fā)、設(shè)計(jì)以及市場營銷、品牌推廣等環(huán)節(jié)基本沒有涉及。

三由于大量企業(yè)處于高度專業(yè)化分工狀態(tài)，其固定資產(chǎn)專用程度較高，一旦出現(xiàn)全行業(yè)衰退或企業(yè)虧損,經(jīng)營者也很難使設(shè)備轉(zhuǎn)用或轉(zhuǎn)賣，所以企業(yè)只能艱難維持經(jīng)營，或偷工減料以求降低成本，使市場上產(chǎn)品質(zhì)量不斷退化。這種局限于中低檔生產(chǎn)制造環(huán)節(jié)，處于產(chǎn)品價(jià)值鏈的低端部分，缺乏自主品牌和市場影響力，企業(yè)所獲得的附加值和利潤偏低就是必然結(jié)果了。

二、科技創(chuàng)新能力不足，產(chǎn)品更新?lián)Q代緩慢我鎮(zhèn)企業(yè)大多沒有自己的核心技術(shù)和知識產(chǎn)權(quán)，只是以目前市場上極為普遍的甚至于落后的技術(shù)作為生產(chǎn)工藝，品牌意識不強(qiáng)。由于自主創(chuàng)新能力不足，缺乏對技術(shù)創(chuàng)新投入的力度，產(chǎn)品更新?lián)Q代緩慢,僅僅依靠低價(jià)取勝。

這在我鎮(zhèn)企業(yè)中是極其普遍的現(xiàn)象，調(diào)查的這些企業(yè)中，大部分只有1-2名技術(shù)人員，有的甚至沒有技術(shù)人員，這造成了企業(yè)缺乏發(fā)展后勁，缺少自己的核心競爭力，在經(jīng)歷短暫的輝煌后，發(fā)展動力不足，甚至?xí)霈F(xiàn)消亡的現(xiàn)象。

究其原因，一是企業(yè)起點(diǎn)低、實(shí)力小，大多缺乏自主創(chuàng)新能力，絕大部分企業(yè)都沒有自己工藝人員，更別提研發(fā)人員。就經(jīng)濟(jì)大環(huán)境來看，以技術(shù)研發(fā)為主體的人才倒三角的高新技術(shù)企業(yè)往往具有更強(qiáng)的活力和潛力。二是高素質(zhì)的專業(yè)技術(shù)人才和經(jīng)營管理人才太少，員工素質(zhì)普遍較低，大多數(shù)人只有初中及以下的文化程度。

我鎮(zhèn)企業(yè)大多仍沿用家族式管理方式，這一管理方式為企業(yè)建立之初的生存與發(fā)展曾做出過很大貢獻(xiàn)。但是，在當(dāng)前形勢下，特別是在企業(yè)發(fā)展的中期，這一管理方式往往容易轉(zhuǎn)化為消極的阻滯，容易造成經(jīng)營效率的低下和激勵(lì)機(jī)制的偏頗。

同時(shí)，大部分企業(yè)主小農(nóng)意識嚴(yán)重,“小富即安、小進(jìn)即滿”的心態(tài)制約了企業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展。調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，部分企業(yè)完全有可能通過融資等手段進(jìn)一步擴(kuò)張，但由于擔(dān)心怕“外人”來分蛋糕，為了避免風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)只愿維持現(xiàn)狀，不想再去進(jìn)一步發(fā)展。

究其原因，一是價(jià)值觀錯(cuò)位。管理者將企業(yè)存在的價(jià)值看成是家族利益化的栽體，而不是上升到更高的社會價(jià)值層面，“私利”與“功利”相混淆，促使思想陷入封閉，拒絕改變，導(dǎo)致企業(yè)管理僵化。二是思維僵化。由于長期以來受小農(nóng)文化熏陶，固步自封、志得意滿、看問題的片面性決定了無法在瞬息萬變的經(jīng)濟(jì)浪潮中作出及時(shí)的改變。

為貫徹縣黨政聯(lián)席會關(guān)于手套行業(yè)發(fā)展問題的有關(guān)精神，按照縣委、縣政府的要求，我鎮(zhèn)及時(shí)組織經(jīng)貿(mào)委人員對全鎮(zhèn)手套生產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行調(diào)查摸底，摸清了手套生產(chǎn)企業(yè)的個(gè)數(shù)、經(jīng)營情況、市場情況及發(fā)展趨勢?，F(xiàn)報(bào)告如下：

一、手套生產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)狀。

全鎮(zhèn)手套生產(chǎn)企業(yè)可以說只有濟(jì)寧三園工貿(mào)有限公司一家，其余均為作坊式加工，不能稱之為企業(yè)，為此，只能以這家公司為例進(jìn)行分析。

濟(jì)寧三園工貿(mào)有限公司位于疃里鎮(zhèn)前賈村327國道南側(cè)。公司成立于xx年5月，6月正式投產(chǎn)。公司占地30000平方米，建筑面積12000平方米，現(xiàn)有職工150人，主要生產(chǎn)防滑手套等產(chǎn)品。設(shè)備齊全、配套，固定資產(chǎn)475萬元。通過調(diào)查發(fā)現(xiàn)，工作中存在的問題是：

1、思想不夠解放。在全縣上下“解放思想、干事創(chuàng)業(yè)”的良好氛圍下，特別是縣委、縣政府出臺了一系列鼓勵(lì)民營經(jīng)濟(jì)發(fā)展的優(yōu)惠政策，給全縣經(jīng)濟(jì)注入了活力，激發(fā)了企業(yè)內(nèi)部潛力。作為三園公貿(mào)內(nèi)部，還存在著發(fā)展定位不高、怕?lián)袌鲲L(fēng)險(xiǎn)的錯(cuò)誤認(rèn)識，沒能把握住機(jī)遇，導(dǎo)致企業(yè)發(fā)展不快。2、產(chǎn)品科技含量底。三園公貿(mào)屬于勞動密集型企業(yè)。產(chǎn)品科技含量不高，需要的是技術(shù)熟練的年輕工人。但隨著近幾年青島、膠東等地的快速發(fā)展，工人報(bào)酬高，大部分工人都遠(yuǎn)赴外地打工，導(dǎo)致我們當(dāng)?shù)貏趧恿κ袌鋈藛T不足，使現(xiàn)有的設(shè)備不能全部正常運(yùn)轉(zhuǎn)，影響了企業(yè)的高速度發(fā)展。

3、缺乏高素質(zhì)的管理人才?，F(xiàn)在的私營企業(yè)的管理大多還是家族式的粗放管理，企業(yè)內(nèi)高素質(zhì)、經(jīng)營理念先進(jìn)的管理人才較少，加上企業(yè)疏于對人才的培訓(xùn)，導(dǎo)致企業(yè)不能形成一支高效的管理人才隊(duì)伍，使企業(yè)負(fù)責(zé)人大事小事一肩挑，抽不出較多的時(shí)間研究市場、充電學(xué)習(xí)，管理水平得不到快速提高。

二、下步工作的打算。

1、發(fā)展思路是：用足用好縣委、縣政府的各項(xiàng)優(yōu)惠政策，加強(qiáng)企業(yè)的內(nèi)部管理，促進(jìn)生產(chǎn)機(jī)制的高效運(yùn)轉(zhuǎn)，提高產(chǎn)品數(shù)量，提升產(chǎn)品質(zhì)量，擴(kuò)大市場占有率，利用自主出口權(quán)的優(yōu)勢，使產(chǎn)品迅速打入國際市場。全力推進(jìn)外貿(mào)出口，擴(kuò)大出口創(chuàng)匯額，使三園工貿(mào)成為疃里鎮(zhèn)的知名龍頭企業(yè)，帶動一方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。工作目標(biāo)是：按照超常規(guī)、高速度、跨越式發(fā)展的總體要求，預(yù)計(jì)年產(chǎn)品數(shù)量達(dá)到15萬打，產(chǎn)值突破500萬元，實(shí)現(xiàn)利稅80萬元，出口創(chuàng)匯突破20萬美元。

2、具體工作措施：

(1)進(jìn)一步解放思想、樹立搶機(jī)遇、大發(fā)展的意識?？h委、縣政府對企業(yè)發(fā)展越來越重視，對企業(yè)制定的政策越來越優(yōu)惠。各級領(lǐng)導(dǎo)對企業(yè)發(fā)展越來越關(guān)心，為企業(yè)出謀劃策，增強(qiáng)了我們干事創(chuàng)業(yè)的信心和決心。給我們企業(yè)的發(fā)展、招商引資提供了一個(gè)較大的發(fā)展空間。所以我們要牢牢把握住這個(gè)千載難逢的機(jī)遇，以思想的大解放促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的大發(fā)展，增強(qiáng)壓力感和緊迫感，堅(jiān)定發(fā)展的決心和信心。

(2)加大企業(yè)投入，增加企業(yè)效益，帶動經(jīng)濟(jì)發(fā)展。充分利用我縣全力推動招商引資的優(yōu)勢，與韓國客商積極洽談、合作，投資150萬元新上一條牛仔褲服裝生產(chǎn)線，把企業(yè)發(fā)展成集手套加工，服裝生產(chǎn)多個(gè)品種共存，互助互補(bǔ)的企業(yè)集團(tuán)。

(3)積極推進(jìn)外貿(mào)出口。在鎮(zhèn)黨委、政府的大力支持下，企業(yè)實(shí)現(xiàn)了外貿(mào)出口10萬美元，但其余的多為代理出口。明年，將充分利用已有的自主出口權(quán)積極向國外市場進(jìn)軍，打出產(chǎn)品品牌，使代理出口變?yōu)樽灾鞒隹冢黾悠髽I(yè)效益。

(4)加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部管理。向發(fā)達(dá)地區(qū)、縣內(nèi)的先進(jìn)企業(yè)學(xué)習(xí)，努力探索先進(jìn)的管理經(jīng)驗(yàn)，建立現(xiàn)代化的管理模式。培訓(xùn)提高現(xiàn)有人才，引進(jìn)科技人才，向管理要質(zhì)量，向先進(jìn)機(jī)制要產(chǎn)量，向科技、人才要效益。限度地調(diào)動每一位員工的積極性，挖掘他們的潛力，激發(fā)他們干事創(chuàng)業(yè)的激情。

一、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不夠合理，重復(fù)建設(shè)較為普遍。

一是產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)層次較低。我鎮(zhèn)企業(yè)大多集中在加工制造業(yè)這種傳統(tǒng)的勞動密集型產(chǎn)業(yè)上，其產(chǎn)品大多停留在簡單制作的水平上。相當(dāng)數(shù)量的企業(yè)技術(shù)裝備水平低，產(chǎn)品質(zhì)量、產(chǎn)品附加值低。二是重復(fù)建設(shè)，重復(fù)投入。由于我國消費(fèi)品市場和資金市場的不成熟，容易形成短時(shí)期內(nèi)的消費(fèi)熱點(diǎn)，短期的利潤促使大量資金迅速涌入，在這個(gè)過程中，政府也缺乏宏觀的經(jīng)濟(jì)引導(dǎo)，此后隨著生產(chǎn)能力的擴(kuò)大，需求趨于飽和，在此情況下，企業(yè)不得不展開低水平的競爭。三是產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度低。在縱向合作上，即在關(guān)聯(lián)的企業(yè)之間，沒有建立起合作關(guān)系，缺乏統(tǒng)一的技術(shù)和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)；在橫向合作上，即在生產(chǎn)相同或類似產(chǎn)品的企業(yè)之間缺乏明確的市場分工,沒有在信息、人員培訓(xùn)等方面共享社會資源。例如我鎮(zhèn)的一定數(shù)量的磚廠，就存在制造水平低，重復(fù)建設(shè)，關(guān)聯(lián)度低等問題。究其原因，一是多數(shù)企業(yè)主要集中在生產(chǎn)基礎(chǔ)產(chǎn)品的產(chǎn)業(yè)上，這些產(chǎn)業(yè)對企業(yè)的規(guī)模、技術(shù)、資金、勞動力素質(zhì)的要求都不高，產(chǎn)業(yè)的進(jìn)入壁壘低，生產(chǎn)經(jīng)營以“低質(zhì)跑量”為主，在消費(fèi)的短期熱點(diǎn)中，容易造成持續(xù)上項(xiàng)目而形成行業(yè)的惡性競爭。二是從產(chǎn)品價(jià)值鏈的角度看，我鎮(zhèn)仍處于贏利較少的生產(chǎn)制造環(huán)節(jié)，而利潤豐厚的研發(fā)、設(shè)計(jì)以及市場營銷、品牌推廣等環(huán)節(jié)基本沒有涉及。三是由于大量企業(yè)處于高度專業(yè)化分工狀態(tài)，其固定資產(chǎn)專用程度較高，一旦出現(xiàn)全行業(yè)衰退或企業(yè)虧損,經(jīng)營者也很難使設(shè)備轉(zhuǎn)用或轉(zhuǎn)賣，所以企業(yè)只能艱難維持經(jīng)營，或偷工減料以求降低成本，使市場上產(chǎn)品質(zhì)量不斷退化。這種局限于中低檔生產(chǎn)制造環(huán)節(jié)，處于產(chǎn)品價(jià)值鏈的低端部分，缺乏自主品牌和市場影響力，企業(yè)所獲得的附加值和利潤偏低就是必然結(jié)果了。

二、科技創(chuàng)新能力不足，產(chǎn)品更新?lián)Q代緩慢。

我鎮(zhèn)企業(yè)大多沒有自己的核心技術(shù)和知識產(chǎn)權(quán)，只是以目前市場上極為普遍的甚至于落后的技術(shù)作為生產(chǎn)工藝，品牌意識不強(qiáng)。由于自主創(chuàng)新能力不足，缺乏對技術(shù)創(chuàng)新投入的力度，產(chǎn)品更新?lián)Q代緩慢,僅僅依靠低價(jià)取勝。這在我鎮(zhèn)企業(yè)中是極其普遍的現(xiàn)象，調(diào)查的這些企業(yè)中，大部分只有1-2名技術(shù)人員，有的甚至沒有技術(shù)人員，這造成了企業(yè)缺乏發(fā)展后勁，缺少自己的核心競爭力，在經(jīng)歷短暫的輝煌后，發(fā)展動力不足，甚至?xí)霈F(xiàn)消亡的現(xiàn)象。

究其原因，一是企業(yè)起點(diǎn)低、實(shí)力小，大多缺乏自主創(chuàng)新能。

力，絕大部分企業(yè)都沒有自己工藝人員，更別提研發(fā)人員。就經(jīng)濟(jì)大環(huán)境來看，以技術(shù)研發(fā)為主體的人才倒三角的高新技術(shù)企業(yè)往往具有更強(qiáng)的活力和潛力。二是高素質(zhì)的專業(yè)技術(shù)人才和經(jīng)營管理人才太少，員工素質(zhì)普遍較低，大多數(shù)人只有初中及以下的文化程度。三是缺乏公共的技術(shù)創(chuàng)新平臺，不能使企業(yè)有效的和高校等科研單位直接掛鉤，把最新的技術(shù)成果直接轉(zhuǎn)化為生產(chǎn)力。四是大型公司為了保持其技術(shù)優(yōu)勢，一般都把核心技術(shù)和關(guān)鍵工藝嚴(yán)格控制在內(nèi)部，我鎮(zhèn)企業(yè)很難獲得相關(guān)資料。例如我鎮(zhèn)德利煤化有限公司就難以獲得附加值很高的針狀焦的生產(chǎn)工藝。

三、發(fā)展理念不夠超前，管理方式普遍落后。

我鎮(zhèn)企業(yè)大多仍沿用家族式管理方式，這一管理方式為企業(yè)建立之初的生存與發(fā)展曾做出過很大貢獻(xiàn)。但是，在當(dāng)前形勢下，特別是在企業(yè)發(fā)展的中期，這一管理方式往往容易轉(zhuǎn)化為消極的阻滯，容易造成經(jīng)營效率的低下和激勵(lì)機(jī)制的偏頗。同時(shí)，大部分企業(yè)主小農(nóng)意識嚴(yán)重,“小富即安、小進(jìn)即滿”的心態(tài)制約了企業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展。調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，部分企業(yè)完全有可能通過融資等手段進(jìn)一步擴(kuò)張，但由于擔(dān)心怕“外人”來分蛋糕，為了避免風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)只愿維持現(xiàn)狀，不想再去進(jìn)一步發(fā)展。

內(nèi)容僅供參考。

企業(yè)物業(yè)管理的調(diào)查報(bào)告篇十

方正鎮(zhèn)線業(yè)物業(yè)小區(qū)143個(gè)，246棟樓，12,014戶，建筑面積1,227,452平方米。其中實(shí)行分戶供暖的有177棟（86個(gè)小區(qū)），未實(shí)行分戶供暖的有69棟（57個(gè)小區(qū)）。有114個(gè)小區(qū)成立了業(yè)主委員會，51個(gè)小區(qū)由建設(shè)單位管理，32個(gè)小區(qū)由物業(yè)公司管理，有60個(gè)小區(qū)由業(yè)主自行管理。有資質(zhì)的物業(yè)公司共6家，分別是興隆物業(yè)公司、廣輝物業(yè)公司、隆慶物業(yè)公司、平安物業(yè)公司、一家人物業(yè)公司、龍興華輝物業(yè)公司。

到保駕護(hù)航作用；二是配合各社區(qū)組建業(yè)主委員會，并對所成立的業(yè)主委員會進(jìn)行注冊備案存檔；三是審查申報(bào)各物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否有資質(zhì)證書、是否合法經(jīng)營，當(dāng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主之間發(fā)生矛盾和糾紛時(shí)，督促業(yè)主委員會為他們進(jìn)行調(diào)解；四是督促和收繳專項(xiàng)房屋維修資金，并對維修資金的收繳和使用進(jìn)行監(jiān)督和管理；五是對全縣40平方米的老樓進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)有損壞的及時(shí)督促、組織產(chǎn)權(quán)單位和開發(fā)商或物業(yè)法務(wù)企業(yè)盡快維修。

經(jīng)過走訪和調(diào)查，我縣物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容主要包括：

3、物業(yè)公用部位和相關(guān)場地的清潔衛(wèi)生、垃圾的收集、清運(yùn)及雨、污水管道的疏通。

4、公共綠化的養(yǎng)護(hù)和管理；

5、車輛停放管理；

6、公共秩序維護(hù)、安全防范等事項(xiàng)的協(xié)助管理；

7、裝飾裝修管理服務(wù)；

目前，我縣各小區(qū)采取收取物業(yè)管理費(fèi)的形式來維護(hù)日常物業(yè)管理的各項(xiàng)活動支出，物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)因服務(wù)項(xiàng)目和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)不同而不同，標(biāo)準(zhǔn)從每平方米0.15元至0.50元不等。

企業(yè)物業(yè)管理的調(diào)查報(bào)告篇十一

為對公司人力資源工作情況和一線員工的思想動態(tài)情況進(jìn)行掌握了解，進(jìn)而為人力資源規(guī)劃發(fā)展提供方向和實(shí)際解決一線生產(chǎn)中的人員流動問題，公司人力資源部門特在20xx年3月7日到3月15日運(yùn)用了一線實(shí)習(xí)走訪、人員座談、a、b問卷等方式，進(jìn)行了詳細(xì)的調(diào)查；通過調(diào)查發(fā)現(xiàn)，公司人力資源的管理現(xiàn)狀大體是好的，但在人力資源規(guī)劃管理方面，一線員工管理方面，員工培訓(xùn)學(xué)習(xí)方面，公司工資制定方面，公司制定方面仍有許多的不足。

此次共發(fā)放人力資源工作問卷（a卷）共66份，按全體管理人員比例的77％進(jìn)行調(diào)查；一線職工調(diào)查問卷表（b卷）共220份，涉及造紙1、3、5、7車間、機(jī)電、熱電、水處理各車間220人，占公司一線生產(chǎn)類總生產(chǎn)人數(shù)的40％。對公司管理層的調(diào)查問卷主要以對人力資源工作現(xiàn)狀和存在問題的反饋評議為主，一線員工的調(diào)查問卷著重于現(xiàn)階段員工思想狀態(tài)的掌握和一線員工流動率的原因收集。詳細(xì)情況表附后）。

（一）人力資源管理工作方面：

1、招聘方面：主要反映在公司的招聘條件和人力資源招聘的員工的穩(wěn)定性方面，尤其對生產(chǎn)一線的操作工人需要吃苦耐勞，并有能具備良好穩(wěn)定性的員工，對人力資源在這個(gè)問題上應(yīng)該做的工作提出了很多的要求和希望。

2、培訓(xùn)方面：普遍認(rèn)為公司的中層是應(yīng)該接受培訓(xùn)的主要階層，尤其是一線的生產(chǎn)管理者，應(yīng)該運(yùn)用正確的管理方法和方式來管理，而非是傳統(tǒng)的打罵和棍棒教育，對人力資源組織的培訓(xùn)和內(nèi)培，以及新員工入廠后入職培訓(xùn)跟蹤方面的工作提出了質(zhì)疑？并對員工入職管理后定期培訓(xùn)的實(shí)施和監(jiān)督提出了要求。

3、入職管理方面：主要質(zhì)疑存在于員工入廠沒有明確的職業(yè)規(guī)劃和職業(yè)狀態(tài)管理，新員工在崗位上自生自滅，缺乏對新入職員工的后續(xù)管理和幫助其進(jìn)入狀態(tài)的入職幫助，成了單純的招聘人事部門，并對公司的人才流失，有警覺，也毫無建樹，新的人來后，因?yàn)闆]有人管理和沒有明確的職業(yè)規(guī)劃很快就會離開公司，很多管理層的普通管理員工在問卷中表達(dá)了一種失望的狀態(tài)，表示沒有自己明確的職業(yè)規(guī)劃和職業(yè)發(fā)展方向。

4、對公司人力資源工作的定位和作用產(chǎn)生了質(zhì)疑，認(rèn)為公司沒有足夠重視人力資源，同時(shí)人力資源也沒有發(fā)揮應(yīng)有的作用，不適應(yīng)現(xiàn)在的市場競爭環(huán)境，必定會影響到公司的后續(xù)發(fā)展。

1、車間管理方法：主要反映在車間管理者管理粗放式，管理方法粗魯對員工缺乏耐心，批評教育以高壓方式為主，難以有人情味，對員工的自尊沒有半點(diǎn)可顧忌，“愿干就干，不干快走”的話竟然能在管理中使用頻繁，根本不去考慮熟練工人對生產(chǎn)的重要性，高壓強(qiáng)壓政策使員工慢慢的失去了對公司管理的信任和熱情，新員工到職后，作為管理者沒有從管理角度去考慮，往往是將其往工作崗位上一放，指定個(gè)師父后，任其自生自滅，做的好點(diǎn)的管理者，偶然還會在車間巡視中問問，做的官僚的管理人員甚至在新工人入職一周后，仍然不能知道新職工的名字，更不用說和工人談心做工作和為工人解決到新環(huán)境中的難點(diǎn)、難題了。

2、制度管理方面：主要反映在罰款制度和請假扣款等方面，職工認(rèn)為罰款管理是管理的一種方式本身沒錯(cuò)誤，可如果以罰代管，像檢查衛(wèi)生罰款、質(zhì)量問題罰款、上下班問題罰款等等，現(xiàn)在很多職工對任何問題都是抱著一種非常機(jī)械和麻木的心態(tài)工作，喪失了工作的熱情，重要的一個(gè)原因就是因?yàn)楸涣P款，帶著被處罰的心態(tài)工作，工作中有怨氣，來新工人后錯(cuò)誤的引導(dǎo)，甚至說喪氣話，促使了新工人離開。工人工作中想的最多就是怎么不被罰款，帶著思想包袱工作，形成了一種非常不好的現(xiàn)象。

3、工資方面：工人因?yàn)樽陨砉べY的問題，對公司的管理根本不理解，特別是對車間管理的工資持很大意見，他們有的甚至這么講：“造紙的是我們，掙錢的是他們”“掙錢的不干活，干活的不掙錢”等等，總之是意見很大，加上去年物價(jià)上漲，更是增加了員工發(fā)這個(gè)牢騷的共性，繼而相互埋怨和影響，最終使很多本來不會離開的人也離開了公司。很多人都在做自己個(gè)人得失的比較，現(xiàn)在在這個(gè)工作上所受的工作環(huán)境勞動強(qiáng)度拿到的工資跟其他的行業(yè)進(jìn)行比較，如果感覺不合適就選擇離開，最讓人擔(dān)心的是很多的老工人也說出同樣的話，其中有1個(gè)是在企業(yè)工作了多年的老工人，相信如果不是的確有不合適，斷然不會這么說，因?yàn)槿斯ぷ鲿r(shí)間長了，畢竟對人對物對公司都會有感情。

4、工作時(shí)間方面：現(xiàn)在多數(shù)車間三班倒，并且是三天倒三班，員工可以說很難休息好，又加上機(jī)器檢修，很多員工是連軸轉(zhuǎn)，24小時(shí)不休息，三班都要來，卻沒有得到應(yīng)有的回報(bào)，沒有加班費(fèi)，所以很多員工意見很大，平時(shí)工作中本身的環(huán)境就不是很好，加上這么累，工資高還可以，現(xiàn)在工資也不高，加上不能準(zhǔn)時(shí)歇班，請假扣款，調(diào)休又沒有人，如此惡性循環(huán)下去，更是心里不平衡，進(jìn)而就會牢騷、埋怨、甚至離開。

5、信息溝通方面：很大企業(yè)高層管理者都不知道一線的任何信息，員工反映的事情也沒有結(jié)果，很多工人有問題不知道找誰說，對上對下的管理都是一根線，一旦線斷，就沒有了公司的任何信息，很壓抑，本來有些對公司很好的建議和想法因?yàn)闆]有說的地方，也就轉(zhuǎn)為牢騷了，很多企業(yè)的老工人希望能有機(jī)會和公司的高層談?wù)?，說說心里話，有的員工甚至說：管理人員天天坐在辦公室里出規(guī)定，有時(shí)候做的根本就和現(xiàn)實(shí)中的不符合，也沒有很好的溝通反映機(jī)會，比較壓抑！

1、招聘方面：

對新員工的招聘，特別是一線新員工的錄入，一定要做到三點(diǎn)：a、生源要準(zhǔn)；b、雙向合適；c、協(xié)議管理，比如：可與某技校簽訂單向人員輸入?yún)f(xié)議，技校用半工半讀方式為企業(yè)培養(yǎng)專項(xiàng)人才，有些技校現(xiàn)在采用的國家補(bǔ)助，學(xué)生免費(fèi)上學(xué)，畢業(yè)后用工資來抵學(xué)費(fèi)的做法，那這樣的學(xué)生到單位后就會相當(dāng)?shù)姆€(wěn)定，因?yàn)閷W(xué)校有協(xié)議和條規(guī)約束，而企業(yè)又可和學(xué)校簽訂單獨(dú)的協(xié)議，穩(wěn)定性必然強(qiáng)，屬于國家補(bǔ)助的學(xué)生，必定能吃苦，這就是：生源準(zhǔn)；企業(yè)和學(xué)校能達(dá)成共識，并學(xué)校能有能力為企業(yè)培訓(xùn)本專業(yè)的學(xué)生，這就是：雙向合適；有學(xué)校和學(xué)生的協(xié)議，又有企業(yè)跟學(xué)校的協(xié)議，企業(yè)用人管人，學(xué)校同樣進(jìn)行管理，學(xué)費(fèi)，畢業(yè)證等后續(xù)手續(xù)的辦理，使學(xué)校的管理非常生效，而學(xué)校又和公司有明確的協(xié)議約束，使這樣的雙向管理非常生效；另一方面對人力資源和車間管理者也可以采取雙向的問責(zé)，從招聘開始，有用人部門出具《人員需求申請表》，根據(jù)申請條件和申請到崗日期安排進(jìn)行招聘，面試時(shí)作為使用部門的責(zé)任人就必須要參與，形成人力資源牽頭，使用部門面試，最終完成員工的入職，員工入職后，到使用部門后，對員工的穩(wěn)定考核必須采取雙向管理：即建立《職工管理雙向考核制》，有用人部門和使用部門同時(shí)管理入職職工，對職工的流失對人力資源和使用部門雙向考核，從而保證職工的穩(wěn)定性，實(shí)現(xiàn)公司職工的優(yōu)良管理。

2、培訓(xùn)方面：

對公司培訓(xùn)的實(shí)施，不能太多依靠于各部門自己的《年度計(jì)劃》，作為人力資源必須能夠掌握適時(shí)的企業(yè)發(fā)展動向，從而能夠根據(jù)管理人員的動態(tài)和管理問題點(diǎn)及時(shí)提出培訓(xùn)的課題，形成《臨時(shí)培訓(xùn)需求計(jì)劃》，進(jìn)而組織培訓(xùn)，實(shí)際解決管理的難點(diǎn)和難題，提升企業(yè)的管理能力；對公司的一線生產(chǎn)管理者的培訓(xùn)：應(yīng)該從企業(yè)理念、生產(chǎn)管理方法方式、企業(yè)的企業(yè)文化、一線班組長的管理工具等方面展開，做為公司的人力資源必須在培訓(xùn)組織上有能夠策劃，在實(shí)施中能夠單獨(dú)授課、有說服力、并能夠讓所有管理者都能信服的培訓(xùn)講師，人力資源通過人員的《在職管理制度》和《員工入職跟蹤調(diào)查表》深入生產(chǎn)一線進(jìn)行入職跟蹤發(fā)現(xiàn)課題后，及時(shí)立項(xiàng)，培訓(xùn)組織者便根據(jù)課題馬上組織《臨時(shí)培訓(xùn)需求計(jì)劃》實(shí)施。公司各部門也可以根據(jù)自己本部門的需求，及時(shí)的向人力資源部門提交《臨時(shí)培訓(xùn)需求計(jì)劃》，兩線控制兩線提交，則必然會通過培訓(xùn)保證了企業(yè)思想和企業(yè)管理力的統(tǒng)一性和先進(jìn)性，更好為企業(yè)發(fā)展提供軟環(huán)境的支持和保障。

3、入職管理方面：

對一線員工和新進(jìn)公司的管理者，在進(jìn)廠的前期跟蹤后期的入職溝通方面必須按照《培訓(xùn)管理制定》，按規(guī)定定期召開溝通會，做到一線生產(chǎn)信息和基層管理信息上上通下達(dá)，能夠讓員工從思想上先有個(gè)疏導(dǎo)口，有人力資源的第二方人力布控點(diǎn)，不再是單純的一線管理一線匯報(bào)，而是二線疏導(dǎo)兩線匯報(bào)；縱向管理，橫向調(diào)度，自然能夠加強(qiáng)人員在職的穩(wěn)定度和信息掌握的準(zhǔn)確度，能夠根據(jù)情況和信息及時(shí)反應(yīng)、及時(shí)對應(yīng)、靈活對待、把問題降到最低。在對非從事生產(chǎn)的辦公基層管理者，在收集基本的入職信息后，根據(jù)本人的工作情況和職業(yè)狀態(tài)，必須給予本人一個(gè)良好的職業(yè)規(guī)劃和職業(yè)晉升計(jì)劃，否則會錯(cuò)過會很多以后會成長為優(yōu)秀管理者的基層管理人員，使公司喪失建立良好人才儲備梯隊(duì)的機(jī)會和平臺。

企業(yè)物業(yè)管理的調(diào)查報(bào)告篇十二

××市區(qū)仍有109家國有企業(yè)未改制，完成企業(yè)改制需要46億元總成本，約有4.5萬名職工需就業(yè)和社保安置。這是全市實(shí)現(xiàn)科學(xué)發(fā)展、奮起趕超要直接面對和破解的重大課題。有著顯著地域優(yōu)勢和產(chǎn)業(yè)資源優(yōu)勢的××市區(qū)，為何國有企業(yè)改制進(jìn)程如此緩慢,以致目前改制成本高筑，推動企業(yè)改制如此艱難;目前影響企業(yè)改制的凍結(jié)問題在哪里;要采取哪些措施整體推進(jìn)改制，是貫徹落實(shí)市委九屆七次全委擴(kuò)大會議精神，實(shí)現(xiàn)科學(xué)發(fā)展，奮起趕超的需要，是市直各部門，各企業(yè)班子要認(rèn)真分析、深入研究解決的問題。

1997年全市學(xué)南通，對國有企業(yè)實(shí)行股份制改造，全市上下刮起了改革風(fēng)。但未能從企業(yè)機(jī)制和職工身份轉(zhuǎn)變上實(shí)行徹底改革。遇上1998年全市抗洪救災(zāi)與災(zāi)后重建等諸多因素影響，致使市屬企業(yè)改革拖后了三年。20xx年起全省掀起國有企業(yè)改革熱潮，××各縣區(qū)都集中時(shí)間、精力進(jìn)行國有企業(yè)改革，但市屬國有企業(yè)改革力度較小，進(jìn)展緩慢。20xx年起，市屬企業(yè)市直各行業(yè)紛紛向政府呈送改制方案，但政府要抓的大事太多，國有企業(yè)改制問題似乎提不上主要議題。20xx年各部門以企業(yè)為單位向政府呈報(bào)改制方案，但市政府未成立改制辦。一個(gè)企業(yè)改制從改制立項(xiàng)、職工分流方案初審、資產(chǎn)評估、職代會成立、企業(yè)改制方案通過到最后的領(lǐng)導(dǎo)小組批復(fù)，全程要經(jīng)過六個(gè)部門、八個(gè)程序，最快要八個(gè)月至一年，有的甚至是一年半或兩年。因此，一段時(shí)期政府叫得響、企業(yè)干著急、部門慢慢來www.的改革態(tài)勢，桎梏著市屬國有企業(yè)的改制進(jìn)程。20xx年市政府加大力度推進(jìn)企業(yè)改制，成立企業(yè)改制領(lǐng)導(dǎo)小組和市政府改制辦，促進(jìn)了市屬國有企業(yè)改制。但20xx年4月調(diào)整職工身份置換補(bǔ)償金標(biāo)準(zhǔn)，和改制企業(yè)“四零五零”人員養(yǎng)老、醫(yī)療保金續(xù)繳年齡，增加了企業(yè)改制成本，在有些部門與行業(yè)引發(fā)了新的矛盾。綜上所述，筆者認(rèn)為：政府推進(jìn)企業(yè)改制的工作力度、部門服務(wù)企業(yè)改制的態(tài)度、改制政策標(biāo)準(zhǔn)制定和前后一致的尺度、企業(yè)班子實(shí)施企業(yè)改制的同心度，是近幾年××市屬國有企業(yè)改制工作滯后的主要原因。

××市屬國有企業(yè)改制進(jìn)程與長江沿岸市區(qū)相比落后五至六年，與全省其他設(shè)區(qū)市相比滯后二至三年。表面上是109戶國有企業(yè)的存在與急待改制，實(shí)質(zhì)上，一是錯(cuò)失改革良機(jī)，增加企業(yè)成本;二是國有資產(chǎn)的休眠與浪費(fèi);三是挫傷了企業(yè)骨干和企業(yè)職工創(chuàng)業(yè)激情與工作熱情;從根本上影響著××的經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度。當(dāng)前推進(jìn)市屬國有企業(yè)改制，要著重圍繞，錢從哪里來，人往哪兒去，妥善研究和解決好以下三個(gè)根本性問題。

(一)企業(yè)改制成本不足和成本動態(tài)增長問題。企業(yè)改制成本由企業(yè)職工身份置換補(bǔ)償金，企業(yè)應(yīng)繳職工養(yǎng)老保險(xiǎn)金、醫(yī)保金、失業(yè)保險(xiǎn)金，企業(yè)各類債務(wù)等組成。隨著時(shí)間的推移，企業(yè)改制成本年增長速度超過兩位數(shù)。以市糧食直屬分局六戶企業(yè)為例，20xx年底測算改制成本為2800萬元，20xx年底基本完成企業(yè)改制成本為4300萬元，如果拖到明年完成改制，成本要達(dá)到7000萬元。市直109戶未改制企業(yè)今年底完成改制成本是46億元，明年底完成接近50億元，20xx年底完成改制，成本將達(dá)到55億元。市直早完成一年企業(yè)改制相當(dāng)于增加三十個(gè)1000萬元利稅大戶。就市屬各行業(yè)，各部門來說，今明兩年推進(jìn)市屬國營企業(yè)改制所帶來的經(jīng)濟(jì)價(jià)值大于任何產(chǎn)業(yè)和工作所創(chuàng)造的經(jīng)濟(jì)價(jià)值。

(二)企業(yè)老職工安置和企業(yè)員工再就業(yè)問題。據(jù)統(tǒng)計(jì)市屬109戶企業(yè)共有職工4.5萬人，剔除己達(dá)到退休年齡和五年內(nèi)提前退休老職工2.5萬人，約有2萬人需再就業(yè)尋求出路和生活保障。如何以人為本，以保民生、保增長、保穩(wěn)定來實(shí)施企業(yè)改制，是改制工作的核心問題。改制企業(yè)，主導(dǎo)改制的行業(yè)主管部門，制訂企業(yè)改制方案，選擇老企業(yè)的關(guān)、停、并、轉(zhuǎn)時(shí)，首先要考慮的是企業(yè)老職工的安置問題。要以妥善積極的辦法，落實(shí)老職工的養(yǎng)老和醫(yī)療保障安置，幫助就業(yè)有困難的職工實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)崗創(chuàng)業(yè)和再就業(yè)，切忌只顧少數(shù)人利益把職工安置問題簡單推給政府，推向社會。

(三)企業(yè)債務(wù)清理和銀行債務(wù)償還問題。市屬國有企業(yè)普遍存在企業(yè)債務(wù)重，銀行欠款多的問題。絕大部分企業(yè)的地產(chǎn)、房產(chǎn)都抵押在各國有商業(yè)銀行。企業(yè)不啟動改制，債權(quán)債務(wù)得不到有效清理，抵押資產(chǎn)一定程度也在流失和貶值。國家支持國有商業(yè)銀行發(fā)放貸款，支持中小型企業(yè)發(fā)展，××各商業(yè)銀行也要站在支持××經(jīng)濟(jì)發(fā)展的高度，支持市屬國有企業(yè)改制，支持國有老企業(yè)的關(guān)、停、并、轉(zhuǎn)，支持新企業(yè)的整合重組，從而有利于銀行債務(wù)的有效清理與落實(shí)。

整體推進(jìn)市屬國有企業(yè)改制的對策與措施。

推進(jìn)市屬國有企業(yè)改制是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，需要市委市政府的高度重視，需要各部門各行業(yè)的精心組織與服務(wù)，需要各改制企業(yè)干部職工的同心參與和配合，全市上下要站在發(fā)展的高度，兼顧長遠(yuǎn)利益與眼前利益，全局利益與局部利益，以人為本，協(xié)調(diào)各方關(guān)系，整體推進(jìn)改制工作的順利進(jìn)行。

(一)以經(jīng)濟(jì)規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)發(fā)展主導(dǎo)企業(yè)改制。一個(gè)地區(qū)有一個(gè)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)特色。××前幾年制訂了“十一五”經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃，明確了發(fā)展機(jī)械、電子、汽車、化工、棉紡、水產(chǎn)、旅游、食品等特色產(chǎn)業(yè)。市屬眾多家國有企業(yè)曾經(jīng)都有自己的產(chǎn)業(yè)發(fā)展定位，市屬國有企業(yè)改制，首先要分析確認(rèn)現(xiàn)有企業(yè)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景、行業(yè)發(fā)展定位。主導(dǎo)改制的政府行業(yè)組成和工作部門，要充分研究行業(yè)發(fā)展、行業(yè)企業(yè)整合、行業(yè)內(nèi)企業(yè)財(cái)稅增長培植問題，在本行業(yè)內(nèi)做出企業(yè)改制和企業(yè)發(fā)展方案，以發(fā)展主導(dǎo)改制，以改制促發(fā)展。

(二)以產(chǎn)權(quán)改革和機(jī)制創(chuàng)新實(shí)施企業(yè)改制。許多發(fā)達(dá)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展事實(shí)證明，國有中小型企業(yè)生存發(fā)展的障礙不是產(chǎn)品不適應(yīng)市場，也不僅僅是設(shè)備、技術(shù)、資金問題，而是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)遺存下來的公有制形式下的企業(yè)經(jīng)營、管理、分配機(jī)制不適應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。市屬國有企業(yè)的改制，首先要?jiǎng)赢a(chǎn)權(quán)、動機(jī)制，宜股則股、宜租則租、宜賣則賣，鼓勵(lì)全民創(chuàng)業(yè)，徹底改變企業(yè)現(xiàn)有的經(jīng)營體制與管理機(jī)制，以現(xiàn)代企業(yè)制度的建立，實(shí)施企業(yè)改制。

(三)以招商引資和資產(chǎn)盤活促進(jìn)企業(yè)改制。近幾年推動經(jīng)濟(jì)發(fā)展的手段是招商引資。市屬國有企業(yè)改制，要以招商引資為切入點(diǎn)，加大企業(yè)招商，產(chǎn)業(yè)引資力度，引進(jìn)外來資金、技術(shù)、機(jī)制、人才，對現(xiàn)有企業(yè)進(jìn)行徹底的改組、改造。只要企業(yè)在××落戶、安排××人就業(yè)，向××財(cái)稅部門納稅，要舍得讓利，與其企業(yè)關(guān)停，留守人員坐食國有資產(chǎn)，不如引進(jìn)盤活，讓資產(chǎn)生財(cái)，讓政府得稅，讓員工得利，促進(jìn)地域經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

(四)以土地收儲和資產(chǎn)抵交扶助企業(yè)改制。近兩年市屬企業(yè)改制，普遍遇到一個(gè)有地?zé)o錢，有業(yè)無現(xiàn)的問題。很多企業(yè)通過了改制方案，確無資金起動。如何解決影響市屬企業(yè)改制的資金瓶頸問題，按市場價(jià)格集中收儲市區(qū)各改制企業(yè)的國有土地，和企業(yè)應(yīng)繳養(yǎng)老保險(xiǎn)金、醫(yī)療保險(xiǎn)金，經(jīng)評估后以資產(chǎn)抵押，暢通改制企業(yè)與社保、醫(yī)保，為參與改制職工進(jìn)行養(yǎng)老保險(xiǎn)、醫(yī)療保險(xiǎn)通道，在政府集中土地資源和有效資產(chǎn)的基礎(chǔ)上，最大限度地支持企業(yè)盡快完成改制。

(五)以整體推進(jìn)和分步實(shí)施督促企業(yè)改制。市屬國有企業(yè)改制，是一項(xiàng)規(guī)范性和系統(tǒng)性很強(qiáng)的工作，宜分系統(tǒng)分部門整體推進(jìn)，分步實(shí)施。一要分系統(tǒng)制訂企業(yè)改制總體方案，各企業(yè)實(shí)施方案;二要以系統(tǒng)為單位籌措改制成本，平衡調(diào)度改制資金;三要分系統(tǒng)做好老職工社、醫(yī)保托管，新企業(yè)員工培訓(xùn)、轉(zhuǎn)崗、分流、再就業(yè)服務(wù);四要以系統(tǒng)為單位清理企業(yè)債權(quán)債務(wù)，盤活存量資產(chǎn);五要加強(qiáng)督促檢查，嚴(yán)肅改制工作紀(jì)律，確保改制工作健康有序進(jìn)行。

企業(yè)物業(yè)管理的調(diào)查報(bào)告篇十三

眾所周知，企業(yè)品牌創(chuàng)建是為了增強(qiáng)市場競爭力，是一個(gè)艱難的自我創(chuàng)新過程，而且很難有特定的模式給企業(yè)進(jìn)行參考。但是企業(yè)又必須在充分審視自身的戰(zhàn)略經(jīng)營規(guī)劃、資源產(chǎn)品、核心技能和市場環(huán)境的條件下，給企業(yè)品牌確立一個(gè)充滿活力的“角色”。也就是說企業(yè)必須要有自知之明、知己知彼的理性心態(tài)，對于那種脫離企業(yè)戰(zhàn)略實(shí)際的做法，刻意追求所謂的“國家品牌”、“行業(yè)第一品牌”等那些“想當(dāng)然”的品牌目標(biāo)，本質(zhì)上就缺乏可操作性，那么在實(shí)際操作中就會使得企業(yè)摸不著頭腦，因此講，企業(yè)創(chuàng)建品牌首要關(guān)鍵之一就是要有正確的健康、理性心態(tài)，通過心態(tài)的調(diào)整來確立品牌創(chuàng)建的實(shí)際發(fā)展方向。

在創(chuàng)建品牌過程中，企業(yè)必須對所在行業(yè)的發(fā)展?fàn)顟B(tài)準(zhǔn)確把握，要分析評估本行業(yè)己發(fā)展到什么階段，當(dāng)在對行業(yè)環(huán)境有所認(rèn)識的前提下，才有可能對企業(yè)的產(chǎn)品呈現(xiàn)的特色和“含金量”有更為深刻的創(chuàng)意，而這個(gè)創(chuàng)意也必須建立在消費(fèi)者的需求基礎(chǔ)之上，要知道企業(yè)產(chǎn)品所面對的消費(fèi)者的需求性有多大潛力，以及替代品會在什么時(shí)間出現(xiàn)等等，通過思考，從企業(yè)的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)系統(tǒng)中描繪出品牌的應(yīng)有價(jià)值，從而實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品到品牌之間的轉(zhuǎn)化過程。現(xiàn)實(shí)中，不少企業(yè)對產(chǎn)品和項(xiàng)目只知道盡快“上馬”，卻不知道適時(shí)“馬下”工作的開展，導(dǎo)致產(chǎn)品結(jié)構(gòu)混亂，使企業(yè)的整體品牌價(jià)值大大減弱。這就是說創(chuàng)建品牌的成功之道還在于對產(chǎn)品結(jié)構(gòu)之間的內(nèi)在關(guān)聯(lián)和發(fā)展?fàn)顟B(tài)緊密把握，以品牌為導(dǎo)向促進(jìn)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的合理化?！皩殞殹钡淖龇ㄖ档靡昏b。

在創(chuàng)建品牌過程中，核心技能也是關(guān)鍵之一。在明確品牌發(fā)展方向的同時(shí)，企業(yè)必須考慮自身推動發(fā)展方向的實(shí)際能力。換句話講，只有技能才會使品牌戰(zhàn)略規(guī)劃輕松出世，確保戰(zhàn)略規(guī)劃得以實(shí)施。在實(shí)際發(fā)展過程中，不少企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)都屬于智慧型的領(lǐng)頭人，對企業(yè)發(fā)展具備清晰而明智的指引思路，但企業(yè)的發(fā)展歷程總是跌跌撞撞，甚至失去很多大好機(jī)會。很大原是因?yàn)槠髽I(yè)本身的核心技能較差，企業(yè)內(nèi)各個(gè)部門成員的素質(zhì)很難和企業(yè)的戰(zhàn)略規(guī)劃所需要的技能合拍，所以企業(yè)本應(yīng)以良好的態(tài)勢健康發(fā)展，而如今企業(yè)的發(fā)展也十分艱難。可見素質(zhì)技能是品牌創(chuàng)建的基礎(chǔ)，企業(yè)必須把提高自身素質(zhì)技能擺在創(chuàng)建品牌考慮的核心內(nèi)容之內(nèi)，通過創(chuàng)建品牌工程，提高部門成員技能，增強(qiáng)企業(yè)核心競爭力?！鞍痛蟆钡膶?shí)踐值得借鑒。

創(chuàng)建品牌還有一個(gè)最關(guān)鍵、最重要的考慮因素：這就是市場環(huán)境。品牌創(chuàng)建說到底是為了提高市場競爭力，為此，在企業(yè)創(chuàng)建品牌過程中，應(yīng)從市場環(huán)境當(dāng)中分析出利于品牌競爭的有效信息。這些信息內(nèi)容包括競爭對手的企業(yè)實(shí)力、發(fā)展策略、戰(zhàn)略規(guī)劃、品牌定位、關(guān)鍵目標(biāo)、客戶群體等等，通過對這些信息的研析，制定出差異化的品牌競爭策略。一般而言，企業(yè)的競爭戰(zhàn)略可以歸納為：人才競爭、成本競爭、差異化競爭和專一化競爭，而品牌差異化的競爭策略可以使企業(yè)結(jié)合自身產(chǎn)品、技能、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，準(zhǔn)確從目標(biāo)消費(fèi)群體出發(fā)，勾畫出鮮明的品牌發(fā)展方向，這是確保創(chuàng)建品牌成功的關(guān)鍵，也是品牌戰(zhàn)略規(guī)劃的基礎(chǔ)工作?！敖鹛枴迸c“巴大”的經(jīng)驗(yàn)值得總結(jié)。

上述對品牌創(chuàng)建因素的分析，遵循最大的原則就是實(shí)效原則，所謂實(shí)效原則就是不要只是把品牌創(chuàng)建看作“形象工程”，而要實(shí)實(shí)在在的把品牌創(chuàng)建當(dāng)作企業(yè)市場競爭的一把“利劍”，要理性看待品牌創(chuàng)建和企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃、經(jīng)營管理之間的關(guān)聯(lián)，理清品牌發(fā)展目標(biāo)，從更深層次的角度推動企業(yè)品牌的發(fā)展。方向明確了，風(fēng)險(xiǎn)自然會降低，但涉及到品牌創(chuàng)建的路徑仍然需要根據(jù)企業(yè)的實(shí)際情況出發(fā)，從戰(zhàn)略、管理、經(jīng)營、組織、績效全面衡量創(chuàng)建品牌的標(biāo)準(zhǔn)，使品牌成為推動企業(yè)經(jīng)營發(fā)展的關(guān)鍵驅(qū)動力。

企業(yè)物業(yè)管理的調(diào)查報(bào)告篇十四

員工滿意度然而指員工對所在公司中扮演主角的感受或情感體驗(yàn)，然而員工對其工作或工作經(jīng)歷評估的一種態(tài)度反映。透過員工滿意度調(diào)查，有助于分析員工滿意度(es)、客戶滿意度(cs)和公司業(yè)績?nèi)咧g的關(guān)系，提高品牌公司的經(jīng)濟(jì)效益;有助于了解員工如何看待公司、評價(jià)公司，診斷品牌公司潛在的問題，不斷完善公司的管理制度;有助于增強(qiáng)管理者的職責(zé)意識，使品牌員工對公司戰(zhàn)略目標(biāo)有明確認(rèn)識，強(qiáng)化公司健康和諧的文化氛圍。

xx日，人力資源部前往某公司開展了員工滿意度調(diào)查工作，經(jīng)后期調(diào)查數(shù)據(jù)的錄入、整理、統(tǒng)計(jì)與分析?，F(xiàn)將本次某公司員工滿意度調(diào)查結(jié)果作如下分析匯報(bào)：

某公司車間二樓培訓(xùn)室

xxxx

公司各部門員工

抽樣匿名調(diào)查

本次員工滿意度抽取42個(gè)樣本進(jìn)行調(diào)查，其中，有效問卷為41份。

本次員工滿意度問卷從總體滿意度、管理環(huán)境、工作環(huán)境、績效考核、職業(yè)發(fā)展、薪酬福利和協(xié)作溝通等七個(gè)維度進(jìn)行設(shè)計(jì)，問卷較為全面地包含了員工滿意度的各項(xiàng)資料，較為客觀地反映了員工在現(xiàn)階段對品牌公司的滿意度。

1、整體滿意度分析

從上圖能夠看出，十分滿意的員工占抽樣調(diào)查員工的56%;滿意的員工占抽樣調(diào)查員工的34%;員工感覺“還能夠，有部分地方不滿意”的占調(diào)查員工的10%。從中能夠看出，某公司員工滿意度整體較高，滿意以上為90%。其中還需要進(jìn)一步了解被調(diào)查員工提到的部分不滿意的具體方面。

2、管理環(huán)境維度分析

其中，在了解員工對“管理制度然而否合理”的看法時(shí)，有2%的被調(diào)查員工認(rèn)為公司的制度常與實(shí)際脫離，管理還然而得靠自我的經(jīng)驗(yàn)，22%的被調(diào)查員工認(rèn)為公司制度基本能為管理帶給幫忙，76%的被調(diào)查員工認(rèn)為公司制度很完善，我們工作生活都很有序。

推薦管理者在管理中精益求精，用心聽取員工的推薦。同時(shí)，了解少部分員工對管理制度不滿的原因。

在了解員工對“公司的激勵(lì)獎(jiǎng)勵(lì)制度”的滿意度時(shí)，有76%(即圖中1、2之和)的被調(diào)查員工認(rèn)為公司的激勵(lì)制度基本公平，能滿足管理需要;有17%的被調(diào)查員工認(rèn)為公司制度懲罰多于獎(jiǎng)勵(lì)，需要激勵(lì)員工還然而得靠自我掏錢包;有5%的員工認(rèn)為公司激勵(lì)制度形同虛設(shè)，員工得過且過。(說明：本題實(shí)際做作答員工為40人。)

推薦管理者在達(dá)成公司經(jīng)營目標(biāo)的基礎(chǔ)上，思考調(diào)整現(xiàn)有的激勵(lì)獎(jiǎng)勵(lì)制度，或了解個(gè)別部門的激勵(lì)獎(jiǎng)勵(lì)措施，找出部分員工的不滿之處，增加團(tuán)隊(duì)的凝聚力，提高員工的工作用心性。具體比例請見下表：

在了解員工對“上司的承諾兌現(xiàn)狀況”的滿意度時(shí)，總體滿意度較高，78%的被調(diào)查員工認(rèn)為上司的承諾總?cè)欢軌驅(qū)崿F(xiàn)，只有2%的被調(diào)查員工認(rèn)為上司的承諾從不實(shí)現(xiàn)。

說明品牌的大部分管理者言行一致，得到員工的信賴。推薦管理者掌握豐富的管理知識和技巧。

3、工作環(huán)境維度分析

其中，在了解員工“哪些方式有助于提高工作熱情”時(shí)，具體比例如下：

有41%的被調(diào)查員工認(rèn)為“公平、及時(shí)、恰當(dāng)?shù)募?lì)”有助于提高工作熱情，有44%的被調(diào)查員工認(rèn)為良好的工作氛圍和團(tuán)隊(duì)精神;有10%的被調(diào)查員工認(rèn)為不斷參加培訓(xùn)，獲得與崗位相關(guān)的知識。被調(diào)查員工沒有員工選取“加強(qiáng)內(nèi)部競爭，實(shí)行員工的優(yōu)勝劣汰”。

從中能夠看出，被調(diào)查員工更加注重良好的工作氛圍和團(tuán)隊(duì)精神，其次然而注重公平、及時(shí)、恰當(dāng)?shù)募?lì)。相比其他品牌，某公司員工整體凝聚力較強(qiáng)，注重團(tuán)隊(duì)協(xié)作。推薦品牌管理者能夠從以上幾個(gè)方面提升員工的工作熱情。

4、績效考核維度分析

在了解員工對“考核然而否公正、客觀、有說服力”的滿意度時(shí)，有56%的被調(diào)查員工認(rèn)為完全貼合，39%的被調(diào)查員工認(rèn)為基本貼合，2%的被調(diào)查員工認(rèn)為不相符。

推薦管理者透過員工訪談的方式，了解該部分員工對考核方法不滿意的深層次原因，識別該部分員工在團(tuán)隊(duì)中的作用。詳細(xì)比例請見下圖：

在了解員工對“考核過后上司的反應(yīng)與關(guān)注”的滿意度時(shí)，有63%的被調(diào)查員工認(rèn)為對于做得好的表示贊揚(yáng)，并與你分析考核中需要改善的地方，并協(xié)助你改善。有24%的被調(diào)查員工認(rèn)為告訴你考核結(jié)果，對做得不足的給予指出。有10%的被調(diào)查員工認(rèn)為只告訴考核結(jié)果，不做出任何行動。同樣，也有2%的被調(diào)查員工認(rèn)為考核只然而為了應(yīng)付，上司無任何作為。

推薦各層級管理者對下屬的績效考核給予合理的關(guān)注，以了解下屬的想法，并做出績效輔導(dǎo)和工作幫忙。

5、職業(yè)發(fā)展維度分析

在了解員工對“對自我的晉升渠道然而否清晰”的滿意度時(shí)，有37%的被調(diào)查員工認(rèn)為自我十分清晰并清楚方法;有37%的被調(diào)查員工認(rèn)為基本明白，但具體方法不清楚;有17%的被調(diào)查員工認(rèn)為“只明白做得好就有機(jī)會，上司沒有給到明確指導(dǎo)”;也有7%的員工認(rèn)為“不明白也沒有想過要升職。”

從此項(xiàng)調(diào)查資料發(fā)現(xiàn)，只有一部分被調(diào)查員工對自我的職業(yè)發(fā)展明晰明確，有54%的被調(diào)查員工認(rèn)為明白，但不明白具體方法，也得不到上司的明確指導(dǎo)。推薦管理者對下屬更加明確的工作指導(dǎo)，重視人才培養(yǎng);同時(shí)，推薦各級管理者深入了解員工的職業(yè)發(fā)展興趣，鑒別員工的潛力優(yōu)勢，規(guī)劃員工的技術(shù)，或管理職業(yè)發(fā)展路徑。

6、薪酬福利維度分析

在調(diào)查員工“對自我工資待遇的滿意程度”時(shí)，17%的被調(diào)查員工認(rèn)為此刻公司的工資在同行業(yè)來說然而稍高的，56%的被調(diào)查員工認(rèn)為此刻公司的工資在同行業(yè)來說然而差不多，22%的被調(diào)查員工認(rèn)為偏低，5%的員工認(rèn)為差遠(yuǎn)了。

綜合分析，認(rèn)為73%的被調(diào)查員工認(rèn)為此刻公司的工資水平在同行業(yè)內(nèi)中等偏上，內(nèi)部員工認(rèn)為較為適宜;但也不能否認(rèn)，27%的被調(diào)查員工認(rèn)為偏低。推薦管理者透過多種渠道了解行業(yè)內(nèi)薪酬水平，同時(shí)了解不滿意員工所代表的崗位，具體了解不滿意薪酬水平的深層次原因。具體比例請見下表：

在調(diào)查員工“對哪種文體活動最感興趣”時(shí)，5%的被調(diào)查者選取卡拉ok;37%的被調(diào)查者選取戶外運(yùn)動;54%的被調(diào)查者選取旅游。具體比例請見下表：

本項(xiàng)調(diào)查資料能夠?yàn)榫C合部組織員工活動帶給依據(jù)，推薦綜合部首先思考戶外運(yùn)動和旅游這兩種形式，進(jìn)而增加員工的滿意度，豐富員工的業(yè)余生活。

7、協(xié)作與溝通維度分析

在調(diào)查員工“遇到困難時(shí)，所選取的傾訴對象”時(shí)，39%的被調(diào)查員工選取直接主管作為傾訴對象;7%的被調(diào)查員工選取人力資源部，，24%的被調(diào)查員工選取同事;24%的被調(diào)查員工選取家人、朋友。

從本次調(diào)查資料能夠得出，39%的員工在遇到困難時(shí)，會選取直接主管，說明品牌部分管理者值得員工信賴和肯定，有利于團(tuán)隊(duì)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。當(dāng)然，被調(diào)查員工中僅有7%的員工選取人力資源部，說明人力資源部和綜合部作用沒有充分發(fā)揮。

企業(yè)物業(yè)管理的調(diào)查報(bào)告篇十五

——崗位管理現(xiàn)狀內(nèi)容摘要：我國企業(yè)對通過崗位分析加強(qiáng)崗位管理規(guī)范化的態(tài)度基本一致，但管理規(guī)范化水平有待進(jìn)一步提高。絕大多數(shù)企業(yè)進(jìn)行過組織結(jié)構(gòu)調(diào)整和人員調(diào)整，且主要以小范圍的局部調(diào)整為主。企業(yè)崗位分析的結(jié)果主要應(yīng)用于考核、招聘、薪酬設(shè)計(jì)和人員崗位調(diào)整等領(lǐng)域。企業(yè)對崗位分析在人力資源管理中的作用的認(rèn)同感高度一致。不同背景企業(yè)崗位管理情況存在一定差別。

關(guān)鍵詞：企業(yè)人力資源管理崗位管理應(yīng)用。

現(xiàn)代人力資源管理的核心命題之一是解決人與組織的關(guān)系問題，這一命題自然地集中在人與組織的結(jié)合點(diǎn)——崗位的管理上。以崗位分析為核心的崗位管理是現(xiàn)代企業(yè)人力資源管理的一項(xiàng)重要的基礎(chǔ)工作，反映一個(gè)企業(yè)管理的規(guī)范化水平。

我國企業(yè)對通過崗位分析加強(qiáng)崗位管理規(guī)范化的態(tài)度基本一致，但管理規(guī)范化水平有待進(jìn)一步提高。在調(diào)查的1883家企業(yè)中，92%的企業(yè)認(rèn)識到通過崗位分析加強(qiáng)崗位規(guī)范化管理的重要性，其中，51.8%的企業(yè)做過崗位分析，41.4%的企業(yè)正在做或準(zhǔn)備做崗位分析。這表明，我國企業(yè)通過崗位分析加強(qiáng)崗位規(guī)范化管理的態(tài)度具有高度的一致性。但僅有51.8%的企業(yè)做過崗位分析，企業(yè)崗位管理規(guī)范化水平仍比較低。

絕大多數(shù)企業(yè)進(jìn)行過組織結(jié)構(gòu)調(diào)整和人員調(diào)整，且主要以小范圍的局部調(diào)整為主。調(diào)查顯示，在進(jìn)行崗位分析前，81.7%的企業(yè)對自身組織結(jié)構(gòu)都進(jìn)行了調(diào)整，其中，進(jìn)行局部調(diào)整的企業(yè)占60.4%，調(diào)整較大的企業(yè)占21.3%，沒進(jìn)行調(diào)整的企業(yè)僅占18.3%。有76.3%的企業(yè)通過崗位分析對人員進(jìn)行了調(diào)整，其中，人員調(diào)整大的企業(yè)僅占10.1%；人員局部調(diào)整的企業(yè)占66.3%；另有23.7%的企業(yè)沒有進(jìn)行人員調(diào)整。這表明，大多數(shù)企業(yè)在崗位分析之后進(jìn)行了人員調(diào)整，但調(diào)整幅度主要以小范圍局部調(diào)整為主。

企業(yè)崗位分析結(jié)果主要應(yīng)用于考核、招聘、薪酬設(shè)計(jì)和人員崗位調(diào)整等領(lǐng)域。企業(yè)進(jìn)行崗位分析的結(jié)果主要應(yīng)用于考核的占36.2%、招聘的占34.3%、薪酬設(shè)計(jì)的占33.3%、人員崗位調(diào)整的占31.5%；而應(yīng)用于培訓(xùn)和職業(yè)生涯規(guī)劃的僅占23.1%和10.9%，比例較低。

企業(yè)對崗位分析在人力資源管理中作用的認(rèn)同感高度一致。87%的企業(yè)認(rèn)為崗位分析對企業(yè)人力資源管理工作發(fā)揮了比較大的作用，其中，9.4%的企業(yè)認(rèn)為作用非常大，31.7%的企業(yè)認(rèn)為作用很大，46.3%的企業(yè)認(rèn)為作用較大。另有10.1%的企業(yè)認(rèn)為有一點(diǎn)作用，僅2.2%的企業(yè)認(rèn)為沒有發(fā)揮作用。

反映出西部地區(qū)企業(yè)的管理模式正發(fā)生重大改變。

不同地區(qū)企業(yè)崗位分析結(jié)果應(yīng)用稍有差別。東部地區(qū)企業(yè)崗位分析結(jié)果主要應(yīng)用領(lǐng)域是考核、招聘、薪酬設(shè)計(jì)，中部地區(qū)企業(yè)主要應(yīng)用于考核、薪酬設(shè)計(jì)、人員崗位調(diào)整，西部地區(qū)企業(yè)主要應(yīng)用于考核、人員調(diào)整、招聘。東中部地區(qū)企業(yè)越來越認(rèn)識到薪酬設(shè)計(jì)對提升人力資源管理水平的重要性，并逐漸將崗位分析的結(jié)果應(yīng)用于薪酬設(shè)計(jì)領(lǐng)域。

集體企業(yè)正規(guī)化管理意識兩極分化，私營企業(yè)管理正規(guī)化水平較低。從企業(yè)性質(zhì)來看，國有企業(yè)、非國有股份公司及外資企業(yè)“做過”、“正在做或準(zhǔn)備做”、“不打算做”崗位分析的比例差別不大；集體企業(yè)中，做過崗位分析的企業(yè)占60.7%，為最高，但也有14.3%的企業(yè)不打算做崗位分析，這表明集體企業(yè)管理意識兩極分化；私營企業(yè)中，做過崗位分析的企業(yè)占47.1%，低于其他企業(yè)，這表明私營企業(yè)還不太重視管理正規(guī)化。

集體企業(yè)組織結(jié)構(gòu)和人員調(diào)整的比例和幅度最大，外資、港澳臺企業(yè)和非國有股份及有限責(zé)任公司進(jìn)行調(diào)整的比例和幅度相對較小。94.1%的集體企業(yè)進(jìn)行了調(diào)整，其中進(jìn)行較大調(diào)整的占29.4%，進(jìn)行局部調(diào)整的占64.7%。外資、港澳臺企業(yè)和非國有股份及有限責(zé)任公司進(jìn)行調(diào)整的比例和幅度相對較小，有超過20%的企業(yè)基本沒有進(jìn)行組織結(jié)構(gòu)的調(diào)整。從人員調(diào)整的情況看，集體企業(yè)人員調(diào)整的幅度和調(diào)整比例最大，人員調(diào)整大的企業(yè)占17.6%；非國有股份和有限責(zé)任公司的調(diào)整幅度最小，僅有5%的企業(yè)進(jìn)行了較大幅度的調(diào)整；外資、港澳臺資企業(yè)調(diào)整比例最小，31.6%沒有進(jìn)行人員調(diào)整。

不同性質(zhì)企業(yè)崗位分析結(jié)果應(yīng)用領(lǐng)域稍有差別。國有企業(yè)和國有控股企業(yè)的崗位分析結(jié)果主要應(yīng)用于考核和薪酬設(shè)計(jì)；集體企業(yè)主要應(yīng)用于薪酬設(shè)計(jì)和考核；外資、港澳臺資企業(yè)、私營企業(yè)和非國有股份及有限責(zé)任公司主要應(yīng)用于招聘和考核。這表明，國有和集體企業(yè)越來越認(rèn)識到薪酬設(shè)計(jì)在人力資源管理中的重要作用，過去平均主義的分配方式已經(jīng)明顯不適應(yīng)現(xiàn)代企業(yè)管理的需要，并根據(jù)崗位分析和評價(jià)的結(jié)果逐漸拉開收入差距。

上市企業(yè)管理規(guī)范化水平明顯高于非上市企業(yè)。境內(nèi)外都上市的企業(yè)崗位管理規(guī)范化程度最高，做過崗位分析的比例高達(dá)72.5%；非上市的企業(yè)崗位管理規(guī)范化程度最低，做過崗位分析的比例僅為47.3%；境內(nèi)上市、境外上市或擬上市企業(yè)做過崗位分析的比例差別不大。

擬上市企業(yè)的組織結(jié)構(gòu)調(diào)整幅度最大，企業(yè)上市有利于促進(jìn)企業(yè)管理水平提升。擬上市的企業(yè)組織結(jié)構(gòu)調(diào)整大的占28.9%；境內(nèi)外都上市的企業(yè)100%都進(jìn)行了組織結(jié)構(gòu)調(diào)整。

上市企業(yè)更注重把崗位分析的結(jié)果應(yīng)用于薪酬設(shè)計(jì)。境內(nèi)外都上市的企業(yè)崗位分析結(jié)果主要應(yīng)用于薪酬設(shè)計(jì)和考核；沒有上市的企業(yè)、擬上市企業(yè)主要應(yīng)用于考核和招聘。這表明上市企業(yè)更注重把崗位分析的結(jié)果應(yīng)用于薪酬設(shè)計(jì)，來提升人力資源的管理水平。

上市企業(yè)更加認(rèn)同崗位分析對企業(yè)人力資源管理的作用和地位。上市企業(yè)認(rèn)為通過崗位分析對公司人力資源管理的作用“非常大”和“很大”的比例占54%；非上市企業(yè)認(rèn)為通過崗位分析對公司人力資源管理的作用“非常大”和“很大”的比例不到40%，低于上市企業(yè)。

企業(yè)資產(chǎn)規(guī)模越大，企業(yè)崗位管理規(guī)范化程度越高。企業(yè)資產(chǎn)額3000萬元以下的企業(yè)、3000萬元至1.5億元的企業(yè)、1.5億元至3億元、3億元以上的企業(yè)做過崗位分析的比例分別為：42%、52.2%、52.8%、58.9%。從企業(yè)的銷售額來看，也有類似規(guī)律。這表明，企業(yè)的規(guī)模越大，管理的層級越多、管理的復(fù)雜程度越大，越需要通過崗位規(guī)范化管理提升企業(yè)的人力資源管理水平。

企業(yè)規(guī)模越大，組織結(jié)構(gòu)調(diào)整的比例越大。資產(chǎn)額3億元以上的企業(yè)組織結(jié)構(gòu)調(diào)整幅度最大，28.1%的企業(yè)組織結(jié)構(gòu)調(diào)整大；資產(chǎn)額3000萬元以下的企業(yè)組織結(jié)構(gòu)調(diào)整幅度最低，只有16.1%的企業(yè)進(jìn)行了組織結(jié)構(gòu)的大調(diào)整。從企業(yè)銷售額看，也有類似的規(guī)律，即銷售額越大，調(diào)整幅度越大。

企業(yè)規(guī)模越大，薪酬設(shè)計(jì)受崗位分析的結(jié)果的影響越高。資產(chǎn)額3億元以上企業(yè)的崗位分析結(jié)果主要應(yīng)用于考核、薪酬設(shè)計(jì)和招聘；資產(chǎn)額1.5億元至3億元企業(yè)主要應(yīng)用于考核、招聘和薪酬設(shè)計(jì)；資產(chǎn)額3000萬元至1.5億元的企業(yè)主要應(yīng)用于考核、招聘和薪酬設(shè)計(jì)；資產(chǎn)額3000萬元以下的企業(yè)主要應(yīng)用于考核、招聘和人員崗位調(diào)整。

企業(yè)規(guī)模越大，越認(rèn)同崗位分析對企業(yè)人力資源管理的作用。資產(chǎn)規(guī)模3億元以上的企業(yè)認(rèn)為通過崗位分析對公司人力資源管理的作用“非常大”和“很大”的比例占45.3%；資產(chǎn)規(guī)模1.5億元至3億元企業(yè)的比例占39.1%；資產(chǎn)規(guī)模3000萬元至1.5億元的企業(yè)占38%，資產(chǎn)規(guī)模3000萬元以下企業(yè)的比例占37.8%。

采掘業(yè)企業(yè)做過崗位分析的為79.2%，高于其他行業(yè)；其次是公用事業(yè)類企業(yè)，占61%；金融保險(xiǎn)和建筑業(yè)企業(yè)做過崗位分析的比例較低，分別為47.9%和48.7%。

從組織結(jié)構(gòu)調(diào)整情況看，農(nóng)林牧漁業(yè)企業(yè)調(diào)整比例最大，95%的企業(yè)都進(jìn)行了組織結(jié)構(gòu)調(diào)整；批發(fā)零售餐飲業(yè)企業(yè)的調(diào)整幅度最大，進(jìn)行組織結(jié)構(gòu)大幅調(diào)整的占46.7%；采掘業(yè)企業(yè)調(diào)整幅度最小，調(diào)整大的企業(yè)所占比例僅5%。

從人員調(diào)整看，采掘業(yè)企業(yè)調(diào)整比例和幅度最大，所有受調(diào)查的企業(yè)都進(jìn)行了人員調(diào)整，且絕大部分企業(yè)以較大范圍的人員調(diào)整為主，人員調(diào)整大的企業(yè)占89.5%。通訊與信息技術(shù)（it）及制造業(yè)企業(yè)調(diào)整幅度最小，進(jìn)行較大范圍人員調(diào)整的企業(yè)不到8%。交通運(yùn)輸、倉儲和郵政業(yè)企業(yè)調(diào)整比例最小，進(jìn)行人員調(diào)整的比例為67.6%，低于其他行業(yè)的企業(yè)。

從崗位分析結(jié)果應(yīng)用看，農(nóng)林牧漁業(yè)、制造業(yè)、批發(fā)零售餐飲業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融保險(xiǎn)崗位分析的結(jié)果主要應(yīng)用于考核和招聘；采掘業(yè)企業(yè)主要應(yīng)用于薪酬設(shè)計(jì)，公用事業(yè)企業(yè)主要應(yīng)用于人員調(diào)整和考核；建筑業(yè)、交通運(yùn)輸、倉儲和郵政業(yè)主要應(yīng)用于考核和薪酬設(shè)計(jì)；通訊與信息技術(shù)（it）、社會服務(wù)業(yè)主要應(yīng)用于招聘和人員崗位調(diào)整。

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