合同是法律中約束雙方權(quán)利和義務(wù)的重要法律文書(shū)。編寫(xiě)一份合同需要充分考慮各種可能的情況和未來(lái)可能的變化。合同例文展示，用實(shí)例幫助您更好地理解合同的編寫(xiě)要點(diǎn)。
房地產(chǎn)合同糾紛房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛篇一
、如何理解最高人民法院《
關(guān)于
貫徹執(zhí)行民事政策法律若干問(wèn)題的意見(jiàn)》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“《意見(jiàn)》”)第五十六條的規(guī)定《意見(jiàn)》第五十六條規(guī)定：“買(mǎi)賣(mài)雙方自愿、并立有契約，買(mǎi)方已交付了房款，并實(shí)際使用和管理了房屋，又沒(méi)有其他
違法行為，只是買(mǎi)賣(mài)手續(xù)不完備的，應(yīng)認(rèn)為買(mǎi)賣(mài)關(guān)系有效，但應(yīng)著其補(bǔ)辦房屋買(mǎi)賣(mài)手續(xù)”。關(guān)于該條的適用，最高人民法院在1987年《關(guān)于曹根田與張仁吉房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛案件如何適用政策、法律的請(qǐng)示報(bào)告》中已作出批復(fù)：《意見(jiàn)》第五十六條的精神只適用于解決《城市私有房屋管理?xiàng)l例》實(shí)施前的歷史遺留問(wèn)題。《條例》實(shí)施后，人民法院審理這類(lèi)案件，即應(yīng)嚴(yán)格按照《條例》的規(guī)定辦理。我國(guó)《城市私有房屋管理?xiàng)l例》已于1983年12月17日發(fā)布實(shí)施，故在此前有關(guān)房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛的解決，適用《意見(jiàn)》第五十六條的規(guī)定，此后的有關(guān)糾紛應(yīng)嚴(yán)格按照《條例》的規(guī)定辦理。二、房屋買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)采取何種形式《合同法》第十條規(guī)定：“當(dāng)事人訂立合同，有書(shū)面形式、口頭形式和其他形式。法律、行政法規(guī)規(guī)定采用書(shū)面形式的，應(yīng)當(dāng)采用書(shū)面形式。當(dāng)事人約定采取書(shū)面形式的，應(yīng)當(dāng)采取書(shū)面形式”。對(duì)房屋買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)采用何種形式才有效，目前意見(jiàn)不一。有人認(rèn)為書(shū)面形式的合同才有效，但也有人認(rèn)為在合同其他要件滿(mǎn)足的條件下，只是口頭形式的合同也有效。要弄清楚這個(gè)問(wèn)題，首先要認(rèn)識(shí)到在我國(guó)房屋買(mǎi)賣(mài)合同是法律許可唯一以不動(dòng)產(chǎn)為標(biāo)的物的特殊買(mǎi)賣(mài)合同。所謂“特殊”，是因?yàn)榉课葙I(mǎi)賣(mài)合同除了具有買(mǎi)賣(mài)合同的一般特征外，還具有以下特性：1、房屋買(mǎi)賣(mài)合同的標(biāo)的物是特指作為商品進(jìn)入市場(chǎng)流通的房屋;2、房屋買(mǎi)賣(mài)合同是轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)和宅基地使用權(quán)的協(xié)議;3、房屋買(mǎi)賣(mài)是就房屋不動(dòng)產(chǎn)所進(jìn)行的交易，其法律調(diào)整不僅適用合同法，而且適用有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)的法律、行政法規(guī)。其次，我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》第四十條規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑧?yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面轉(zhuǎn)讓合同……”?！冻鞘兴接蟹课莨芾?xiàng)l例》第七條規(guī)定：“辦理城市私有房屋所有權(quán)登記或轉(zhuǎn)移、變更登記手續(xù)時(shí)，須按下列要求提交證件：……(二)購(gòu)買(mǎi)的房屋，須提交原房屋所有權(quán)證、買(mǎi)賣(mài)合同和契證……”。據(jù)此，可以看出，我國(guó)對(duì)城市私有房屋的買(mǎi)賣(mài)其合同形式的規(guī)定是應(yīng)當(dāng)采用書(shū)面形式，而不是口頭形式。那么，對(duì)農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同又是如何規(guī)定的呢?目前，有關(guān)法律、法規(guī)沒(méi)有明確的規(guī)定，這不能不說(shuō)是立法上的一個(gè)漏洞。但對(duì)究竟應(yīng)采取何種形式，并非不能找到依據(jù)。最高人民法院于1992年7月9日對(duì)《關(guān)于范懷訴郭明華房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛一案的請(qǐng)示報(bào)告》的批復(fù)中指出：“房屋買(mǎi)賣(mài)系要式法律行為，農(nóng)村的房屋買(mǎi)賣(mài)也應(yīng)具備雙方訂立書(shū)面契約、中人證明，按約交付房款以及管理房屋的要件;要求辦理契稅或過(guò)戶(hù)手續(xù)的地方，還應(yīng)依法辦理該項(xiàng)手續(xù)后，方能認(rèn)定買(mǎi)賣(mài)有效”。從以上法律、法規(guī)及司法解釋的規(guī)定可以看出，房屋買(mǎi)賣(mài)合同是要式合同，必須采用書(shū)面形式才能成立。但對(duì)此也不能絕對(duì)化，根據(jù)我國(guó)《合同法》第三十六條規(guī)定：“法律、行政法規(guī)規(guī)定或者當(dāng)事人約定采用書(shū)面形式，當(dāng)事人未采用書(shū)面形式但一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對(duì)方接受的，該合同成立”。故在此種情形下，合同也能成立。
三、如何理解《合同法》第四十四條的規(guī)定《合同法》第四十四條規(guī)定：“依法成立的合同，自成立時(shí)生效。法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)生效的，依照其規(guī)定”。《城市房地產(chǎn)管理法》和《城市私有房屋管理?xiàng)l例》的有關(guān)規(guī)定指出，買(mǎi)賣(mài)房屋必須在辦理過(guò)戶(hù)登記手續(xù)后，其所有權(quán)的變更方生效。此處的“登記”與《合同法》第四十四條規(guī)定的“登記”是否一個(gè)意思，筆者認(rèn)為，此“登記”并非彼“登記”?！逗贤ā返谒氖臈l中的“登記”指對(duì)合同本身進(jìn)行登記，相當(dāng)于登記備案的意思。某些法律、行政法規(guī)規(guī)定合同的生效要經(jīng)過(guò)特別程序后才產(chǎn)生法律效力，如我國(guó)的中外合資經(jīng)營(yíng)法、中外合作經(jīng)營(yíng)法規(guī)定，中外合資經(jīng)營(yíng)合同、中外合作經(jīng)營(yíng)合同必須經(jīng)過(guò)有關(guān)部門(mén)的審批后，才具有法律效力。最高人民法院關(guān)于《合同法》的解釋第九條規(guī)定，法律、行政法律規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)手續(xù)，或者辦理批準(zhǔn)、登記手續(xù)才生效，在一審法庭辯論終結(jié)前當(dāng)事人仍未辦理批準(zhǔn)手續(xù)的，或者仍未辦理批準(zhǔn)、登記手續(xù)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該合同未生效。從這一規(guī)定也可看出，《合同法》第四十四條中所規(guī)定的“登記”，是對(duì)合同本身的登記，未履行登記手續(xù)，則該合同屬于效力待定合同。
四、如何理解房屋過(guò)戶(hù)登記對(duì)房屋買(mǎi)賣(mài)合同效力的影響對(duì)買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂書(shū)面房屋買(mǎi)賣(mài)合同，按約定交付房款及管理房屋，但未辦理過(guò)戶(hù)登記，該房屋買(mǎi)賣(mài)合同是否有效。有人認(rèn)為，應(yīng)在辦理過(guò)戶(hù)登記后合同才生效，其理由一是《合同法》第四十四條第二款的規(guī)定;二是未辦理過(guò)戶(hù)登記則所有權(quán)尚未發(fā)生轉(zhuǎn)移。從上文的分析可以看出，以第一種理由來(lái)否定合同的效力是站不住腳的。但究竟如何理解過(guò)戶(hù)登記與合同效力的關(guān)系?我國(guó)《土地管理法》第十二條及其《實(shí)施條例》第六條規(guī)定，土地使用權(quán)的變更，自變更登記之日起生效?！斗康禺a(chǎn)管理法》第三十五條、《城市私有房屋管理?xiàng)l例》第六條規(guī)定，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓?zhuān)?dāng)事人應(yīng)當(dāng)辦理權(quán)屬變更登記。從這些規(guī)定可以看出，依法律行為而使不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)發(fā)生變動(dòng)的，以絕對(duì)辦理登記為必要，如不進(jìn)行登記，即使有物權(quán)變動(dòng)的事實(shí)，但在法律上也絕對(duì)不產(chǎn)生物權(quán)變動(dòng)的`效力。《合同法》第一百三十三條規(guī)定：“標(biāo)的物的所有權(quán)自標(biāo)的物交付時(shí)起轉(zhuǎn)移，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外”。同時(shí)該法第一百三十五條規(guī)定：“出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)履行向買(mǎi)受人交付標(biāo)的物或者交付提取標(biāo)的物單證，并轉(zhuǎn)移標(biāo)的物所有權(quán)的義務(wù)”。從這兩條的規(guī)定可以看出，房屋買(mǎi)賣(mài)合同的出賣(mài)人負(fù)有向買(mǎi)受人交付房屋并轉(zhuǎn)移所有權(quán)的義務(wù)，合同是否有效與所有權(quán)是否轉(zhuǎn)移即辦理過(guò)戶(hù)登記手續(xù)無(wú)必然聯(lián)系。法律法規(guī)規(guī)定或合同約定的單方責(zé)任未履行成不得成為合同無(wú)效的理由。因?yàn)檫@些責(zé)任的實(shí)際負(fù)擔(dān)人不是僅向合同對(duì)方當(dāng)事人承諾履行，更主要的是應(yīng)向有關(guān)行政主管部門(mén)履行。而這些責(zé)任與合同密切相關(guān)，履行這些責(zé)任既是合同一方當(dāng)事人應(yīng)該履行的合同義務(wù)，又是對(duì)方開(kāi)始履行合同的基礎(chǔ)保障。因此，這些是合同有效情況下當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)履行的合同義務(wù)，而不是合同是否有效的構(gòu)成要素，并不能因該義務(wù)的履行與否而決定合同的效力。最高人民法院在不久前發(fā)布實(shí)施的《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第六條規(guī)定：“當(dāng)事人以商品房預(yù)售合同未按照法律、行政法規(guī)辦理登記備案手續(xù)為由請(qǐng)求合同無(wú)效的，不予支持”。此規(guī)定指出，對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的登記備案問(wèn)題，應(yīng)當(dāng)屬于行政管理部門(mén)的一種合同管理措施，不是確認(rèn)合同效力的必要條件。《解釋》對(duì)此予以明確，避免了司法審判權(quán)與行政管理權(quán)之間的沖突。從這一解釋的精神也可以看出，房屋買(mǎi)賣(mài)合同中房屋過(guò)戶(hù)登記與否對(duì)合同本身的效力并無(wú)影響，故前面所說(shuō)的第二種理由也不正確。
五、非農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的成員能否購(gòu)買(mǎi)該組織成員的房屋在城鎮(zhèn)周邊地區(qū)，具有城鎮(zhèn)戶(hù)口的人購(gòu)買(mǎi)周邊地區(qū)農(nóng)村住房的現(xiàn)象較為普遍。法律對(duì)能否買(mǎi)賣(mài)并未明確禁止，但因涉及到宅基地使用權(quán)的變更，故該買(mǎi)賣(mài)合同又具有特殊性，我國(guó)《土地管理法》規(guī)定，宅基地屬于農(nóng)民集體所有，農(nóng)村村民一戶(hù)只能擁有一處宅基地，農(nóng)村村民出賣(mài)、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)。農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)涉及到土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移和變更，故審查買(mǎi)賣(mài)是否有效要看其房屋宅其地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移是否經(jīng)過(guò)合法批準(zhǔn)。農(nóng)村房屋所有權(quán)及土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移，一般應(yīng)以合同的實(shí)際履行為標(biāo)志，必須經(jīng)當(dāng)?shù)赝恋厮姓叽濉⒔M同意才發(fā)生法律效力。
房地產(chǎn)合同糾紛房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛篇二
買(mǎi)方(以下簡(jiǎn)稱(chēng)乙方)：_______身份證號(hào)：_______。
甲、乙雙方就房屋買(mǎi)賣(mài)事項(xiàng)，經(jīng)協(xié)商一致，達(dá)成以下協(xié)議條款。
一、甲方房屋(如有共有權(quán)人，甲方已經(jīng)取得了共有權(quán)人對(duì)轉(zhuǎn)讓該房屋的一致同意)坐落于建筑面積__平方米，房屋用途為_(kāi)_。
二、雙方商定該房屋轉(zhuǎn)讓價(jià)格為：總金額__萬(wàn)元。
(大寫(xiě)：拾萬(wàn)仟佰拾元整)。
三、乙方于__年__月__日向甲方支付首付款__萬(wàn)元。
(大寫(xiě)：拾萬(wàn)仟佰拾元整)。
待房屋過(guò)戶(hù)后公積金貸款支付剩余房款__萬(wàn)元。
(大寫(xiě)：拾萬(wàn)仟佰拾元整)。
乙方保證房屋過(guò)戶(hù)后一個(gè)月內(nèi)付清余款。
四、甲方應(yīng)于乙方付清全部房款之時(shí)，將上述房屋及全部鑰匙交付乙方，并在雙方在場(chǎng)的情況下由乙方對(duì)房屋進(jìn)行接收。接收后房屋的占有、使用、收益和處分權(quán)利歸乙方行使，該房屋所發(fā)生的物業(yè)管理費(fèi)、水費(fèi)、電訊費(fèi)、網(wǎng)費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用由乙方負(fù)責(zé)支付。
五、甲方負(fù)責(zé)將該房屋所有權(quán)更改給乙方所有。辦理產(chǎn)權(quán)時(shí)所發(fā)生的相關(guān)費(fèi)用由乙方承擔(dān)。
六、甲方保證在交易時(shí)該房屋沒(méi)有產(chǎn)權(quán)糾紛，有關(guān)按揭、抵押債務(wù)、稅項(xiàng)及租金等，甲方均在交易前辦妥。交易后如有上述未清事項(xiàng)，由甲方承擔(dān)全部責(zé)任。
七、甲方保證已如實(shí)陳述上述房屋權(quán)屬狀況和其他具體狀況，保證該房屋不受他人合法追索。
甲方保證自己對(duì)該轉(zhuǎn)讓房屋擁有處分權(quán)，并保證不管以后房?jī)r(jià)如何上漲，絕不反悔。
八、除人力不可抗拒的自然災(zāi)害等特殊情況外，甲方如未按本合同規(guī)定的時(shí)間將房屋交給乙方使用，乙方有權(quán)按已交付的房?jī)r(jià)款向甲方追究違約利息。甲方保證在房款付清時(shí)，將房屋交付乙方，否則乙方有權(quán)追究甲方責(zé)任。
九、甲方及配偶共同擁有一套住房，辦理房產(chǎn)證所產(chǎn)生的費(fèi)用，全部由乙方承擔(dān)。若甲方及配偶擁有兩套及以上住房，所發(fā)生的相關(guān)費(fèi)用，全部由甲方承擔(dān)。
十、本合同未盡事宜，由雙方另行協(xié)商，并簽訂補(bǔ)充協(xié)議。補(bǔ)充協(xié)議與本合同具有同等法律效力。
十一、本合同自甲、乙雙方簽字之日起生效。
甲方(簽章)：_______。
乙方(簽章)：_______。
聯(lián)系電話：_______。
聯(lián)系電話：_______。
__年__月__日。
甲方(出賣(mài)人)：
身份證號(hào)碼：
乙方(買(mǎi)受人)：
身份證號(hào)碼：
現(xiàn)有甲方在敦厚村委修形村一宅基地，面積約200平方米的一塊土地上建房造屋后轉(zhuǎn)讓于乙方，該塊地為集體土地，現(xiàn)經(jīng)雙方協(xié)商達(dá)成如下協(xié)議。
一、該房屋為七層，乙方購(gòu)買(mǎi)的房屋為該單元的西半個(gè)單元，從地起第二層，住房加樓梯間的面積為125平方米，樓上為趙厚芳，樓下為車(chē)庫(kù)，東面為劉傳燕房屋，南面為劉傳燕房屋，西面為敦厚村房屋，北面為縣婦幼保健院。柴間為該棟樓的北面，樓梯間起第二間，面積為平方米，東面為，南面為，西面為，北面為?？偯娣e為平方米，總計(jì)人民幣為壹拾柒萬(wàn)元整。
二、該房屋為磚混結(jié)構(gòu)，甲方必須達(dá)到國(guó)家建筑標(biāo)準(zhǔn)(乙方有權(quán)請(qǐng)質(zhì)檢人員檢查質(zhì)量)，若有質(zhì)量問(wèn)題，必須由甲方維修，維修由甲方負(fù)責(zé)。
三、本協(xié)議簽訂之日起，甲方將該房和柴間的使用、出租、買(mǎi)賣(mài)、占有、公攤面積等權(quán)利一轉(zhuǎn)讓給乙方，永遠(yuǎn)有乙方所有，如以后可以辦理集體轉(zhuǎn)國(guó)有土地的手續(xù)，則甲方應(yīng)積極配合乙方辦理，辦理所涉稅收和費(fèi)用均由乙方承擔(dān)。
四、該房屋轉(zhuǎn)讓后，如政府規(guī)劃需要拆遷，所得補(bǔ)償款按本棟樓各戶(hù)購(gòu)房所占面積統(tǒng)一分?jǐn)偂?/p>
五、甲方負(fù)責(zé)水、電到戶(hù)(開(kāi)房費(fèi)由乙方負(fù)責(zé))負(fù)責(zé)安裝室內(nèi)鋁合金門(mén)窗和進(jìn)戶(hù)門(mén)。
六、乙方必須預(yù)付購(gòu)房金計(jì)人民幣壹拾貳萬(wàn)元整，剩下的在辦好土地證和房產(chǎn)證后全部付清。
七、此協(xié)議一式兩份，甲乙雙方各執(zhí)一份，簽字生效，望雙方自覺(jué)遵守，否則，出現(xiàn)問(wèn)題由造成方負(fù)全部責(zé)任。
甲方(公章)：_________。
乙方(公章)：_________。
法定代表人(簽字)：_________。
法定代表人(簽字)：_________。
_________年____月____日。
_________年____月____日。
出租方：______________，以下簡(jiǎn)稱(chēng)甲方。
承租方：______________，以下簡(jiǎn)稱(chēng)乙方。
根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》及有關(guān)規(guī)定，為明確甲、乙雙方的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，經(jīng)雙方協(xié)商一致，簽訂本合同。
第一條房屋概況。
甲方將自有的坐落在____市____街____巷___號(hào)______(小區(qū))___棟___單元___樓___號(hào)的房屋___間(套)，建筑面積___平方米、使用面積___平方米，類(lèi)型___出租給乙方作___使用。裝修及設(shè)備情況：______________________________.
第二條租賃期限。
租賃期共___個(gè)月，甲方從___年___月___日起將出租房屋交付乙方使用，至___年___月___日收回。
乙方有下列情形之一的，甲方可以終止合同，收回房屋：
1.擅自將房屋轉(zhuǎn)租、分租、轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)借、聯(lián)營(yíng)、入股或與他人調(diào)劑交換的;。
2.利用承租房屋進(jìn)行非法活動(dòng)，損害公共利益的;。
3.拖欠租金__個(gè)月或空置__月的。
合同期滿(mǎn)后，如甲方仍繼續(xù)出租房屋的，乙方擁有優(yōu)先承租權(quán)。
租賃合同因期滿(mǎn)而終止時(shí)，如乙方確實(shí)無(wú)法找到房屋，可與甲方協(xié)商酌情延長(zhǎng)租賃期限。
第三條租金、交納期限和交納方式。
甲乙雙方議定月租金___元，交納方式為_(kāi)___支付，計(jì)人們幣(大寫(xiě))____________元(元)由乙方在___年___月___日交納給甲方。先付后用。以后每個(gè)___月付款一次，應(yīng)在付款期末前___天支付。
第四條租賃期間的房屋修繕。
甲方對(duì)出租房屋及其設(shè)備應(yīng)定期檢查，及時(shí)修繕，做到不漏、不淹、三通(戶(hù)內(nèi)上水、下水、照明電)和門(mén)窗好，以保障乙方安全正常使用。乙方應(yīng)當(dāng)積極配合。
第五條租賃雙方的變更。
2.乙方需要與第三人互換用房時(shí)，應(yīng)事先征得甲方同意，甲方應(yīng)當(dāng)支持乙方的合理要求。
第六條乙方必須遵守當(dāng)?shù)貢鹤^(qū)域內(nèi)的各項(xiàng)規(guī)章制度。按時(shí)交納水、電氣、收視、電話、衛(wèi)生及物管等費(fèi)用。乙方的民事糾紛均自行負(fù)責(zé)。水、電、氣底數(shù)各是：水____噸，電____度，氣____方。
第七條甲方收乙方押金____元，乙方退房時(shí)，結(jié)清水、電、氣費(fèi)，交還鑰匙后，由甲方退還乙方押金____元。
第八條違約責(zé)任。
1.甲方未按本合同第一、二條的約定向乙方交付符合要求的房屋，負(fù)責(zé)賠償___元。
2.租賃雙方如有一方未履行第四條約定的有關(guān)條款的，違約方負(fù)責(zé)賠償對(duì)方___元。
3.乙方逾期交付租金，除仍應(yīng)補(bǔ)交欠租外，并按租金的___%，以天數(shù)計(jì)算向甲方交付違約金。
4.乙方擅自將承租房屋轉(zhuǎn)給他人使用，甲方有權(quán)責(zé)令停止轉(zhuǎn)讓行為，終止租賃合同。同時(shí)按約定租金的___%，以天數(shù)計(jì)算由乙方向甲方支付違約金。
5.本合同期滿(mǎn)時(shí)，乙方未經(jīng)甲方同意，繼續(xù)使用承租房屋，按約定租金的___%，以天數(shù)計(jì)算向甲方支付違約金后，甲方仍有終止合同的申訴權(quán)。
第九條免責(zé)條款。
1.房屋如因不可抗拒的原因?qū)е聯(lián)p毀或造成乙方損失的，甲乙雙方互不承擔(dān)責(zé)任。
2.因市政建設(shè)需要拆除或改造已租賃的房屋，使甲乙雙方造成損失，互不承擔(dān)責(zé)任。
因上述原因而終止合同的，租金按實(shí)際使用時(shí)間計(jì)算，多退少補(bǔ)。
第十條爭(zhēng)議解決的方式。
本合同在履行中如發(fā)生爭(zhēng)議，雙方應(yīng)協(xié)商解決;協(xié)商不成時(shí)，任何一方均可向房屋租賃管理機(jī)關(guān)申請(qǐng)調(diào)解，調(diào)解無(wú)效時(shí)，可向經(jīng)濟(jì)合同仲裁委員會(huì)申請(qǐng)仲裁，也可向人民法院起訴。
第十一條其他約定事宜。
1.___________________________________________________________________________.
2.___________________________________________________________________________.
第十二條本合同未盡事宜，甲乙雙方可共同協(xié)商。
本合同一式2份，甲乙方各執(zhí)1份。從簽字之日起生效，到期自動(dòng)作廢。
甲方(簽字蓋章)乙方(簽字蓋章)。
身份證號(hào)碼：身份證號(hào)碼：
聯(lián)系電話：聯(lián)系電話：
住址：住址：
日期：
甲方(出賣(mài)人)：身份證件號(hào)碼：
乙方(買(mǎi)受人)：身份證件號(hào)碼：
甲乙雙方經(jīng)過(guò)有好協(xié)商，就房屋買(mǎi)賣(mài)一事，在平等、自愿、誠(chéng)實(shí)信用的前提下，達(dá)成如下協(xié)議：
第一條甲方自愿將其房屋出售給乙方，乙方也已充分了解該房屋具體狀況，并自愿買(mǎi)受該房屋。該房屋具體狀況如下：
(二)出售房屋的所有權(quán)證證號(hào)為;。
(三)房屋平面圖及其四至見(jiàn)房產(chǎn)證;該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)隨該房屋一并轉(zhuǎn)讓。該房屋的相關(guān)權(quán)益隨該房屋一并轉(zhuǎn)讓。出賣(mài)人還應(yīng)當(dāng)將附屬于該房屋的陽(yáng)臺(tái)、走道、樓梯、電梯、樓頂、裝修、衛(wèi)生間、院壩、其他設(shè)施、設(shè)備，轉(zhuǎn)讓給買(mǎi)受人，其轉(zhuǎn)讓價(jià)格已包含在上述房屋的價(jià)款中，不再另行支付價(jià)款。
第二條甲方保證已如實(shí)陳述上述房屋權(quán)屬狀況和其他具體狀況，保證該房屋沒(méi)有設(shè)定擔(dān)保、沒(méi)有權(quán)屬糾紛，保證該房屋不受他人合法追索。
第三條計(jì)價(jià)方式與價(jià)款按建筑面積計(jì)算價(jià)款，房屋單價(jià)為人民幣每平方米____________元，總金額人民幣元整;房?jī)r(jià)款的支付方式、支付時(shí)間為：乙方在________年____月____日前付給甲方定金(人民幣)_______(大寫(xiě))。
元，(小寫(xiě))。
元。該定金條款的約定，受《中華人民共和國(guó)合同法》條款的調(diào)整。上述定金在乙方最后一次付款時(shí)充抵房款。
第四條房屋價(jià)款乙方分三期付給甲方：
第一期：在________年____月____日，付人民幣_(tái)______萬(wàn)元;。
第三期：在交付房屋之日，付清尾款人民幣_(tái)______萬(wàn)元。每期付款，甲方收到后出具收據(jù)。
第五條。
1、甲、乙雙方定于________年____月____日正式交付該房屋;甲方應(yīng)在正式交付房屋前騰空該房屋。
2、雙方定于。
前向有關(guān)部門(mén)申請(qǐng)辦理相關(guān)附屬設(shè)施和相關(guān)權(quán)益的更名手續(xù)。
3、甲方應(yīng)在。
前將其落戶(hù)于該房屋的戶(hù)籍關(guān)系遷出。
4、甲方未按規(guī)定履行以上義務(wù)的，則按下列約定承擔(dān)違約責(zé)任：
第六條甲、乙雙方確認(rèn)，雖然房屋所有權(quán)證未作記載，但依法對(duì)該房屋享有共有權(quán)的權(quán)利人均已書(shū)面同意將該房屋出售給乙方。
第七條甲、乙雙方同意，雙方應(yīng)于本合同生效之日起____日內(nèi)到房地產(chǎn)主管部門(mén)辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)。在辦理房屋產(chǎn)權(quán)及土地使用權(quán)移轉(zhuǎn)過(guò)戶(hù)登記時(shí)，甲方應(yīng)出具申請(qǐng)房屋產(chǎn)權(quán)移轉(zhuǎn)給乙方的書(shū)面報(bào)告及主管部門(mén)要求的其它文件。如需要甲方出面處理的，不論何時(shí)，甲方應(yīng)予協(xié)助。如因甲方的延誤，致影響過(guò)戶(hù)登記，因而遭受的損失，由甲方負(fù)賠償責(zé)任。
第八條承擔(dān)違約責(zé)任。并在乙方領(lǐng)取《房屋所有權(quán)證》后，按有關(guān)規(guī)定向土地管理部門(mén)申請(qǐng)辦理該房屋土地使用權(quán)變更手續(xù)。該房屋土地使用權(quán)的變更手續(xù)按下列約定辦理：該房屋土地使用權(quán)為出讓取得，其土地使用權(quán)證證載權(quán)利和相關(guān)出讓合同的權(quán)利、義務(wù)一并轉(zhuǎn)讓給乙方。該房屋土地使用權(quán)為劃撥取得，根據(jù)有關(guān)規(guī)定，其轉(zhuǎn)讓需交納土地出讓金或土地收益金;雙方約定，該費(fèi)用由甲方承擔(dān)乙方承擔(dān)。除本條第二款已有約定外，辦理以上手續(xù)應(yīng)當(dāng)繳納的稅費(fèi)，由甲、乙雙方按國(guó)家規(guī)定各自承擔(dān)。
第八條甲方如不按合同規(guī)定的日期辦理房產(chǎn)過(guò)戶(hù)以及交付房屋，每逾期1天按房?jī)r(jià)的總額3%計(jì)算違約金給與乙方。逾期超過(guò)3個(gè)月時(shí)，乙方有權(quán)解除本合同。解約時(shí)，甲方除將已收的房?jī)r(jià)款全部退還乙方外，并應(yīng)賠償所付房?jī)r(jià)款同額的賠償金給乙方。
第九條、乙方全部或一部分不履行本合同約定的日期給付房?jī)r(jià)款時(shí)，其逾期部分，乙方應(yīng)加付按日3%計(jì)算的違約金給與甲方。逾期超過(guò)3個(gè)月時(shí)，甲方有權(quán)解除本合同。
第十條甲、乙雙方向房屋權(quán)屬登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，登記機(jī)關(guān)準(zhǔn)予登記的，則雙方提出申請(qǐng)的時(shí)間為該房屋所有權(quán)按的轉(zhuǎn)移時(shí)間。
第十一條該房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)自房屋正式交付之日起轉(zhuǎn)移給乙方。
第十二條該房屋正式交付時(shí)，物業(yè)管理、水、電、燃?xì)?、有線電視、通訊等相關(guān)雜費(fèi)，按下列約定處理：
第十三條本合同未盡事宜，甲、乙雙方可另行訂立補(bǔ)充條款或補(bǔ)充協(xié)議。補(bǔ)充條款或補(bǔ)充協(xié)議以及本契約的附件均為本契約不可分割的`部分。
第十四條甲、乙雙方在履行本合同中若發(fā)生爭(zhēng)議，應(yīng)協(xié)商解決。協(xié)商不成的，由房屋所在地人民法院起訴管轄。
第十五條本合同一式_______份。其中甲方留執(zhí)_______份，乙方留執(zhí)_______份，為申請(qǐng)房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記提交房屋權(quán)屬登記機(jī)關(guān)一份。均具有相同的法律效力。
第十六條本合同自甲乙雙方簽訂之日自之日起生效。
甲方(簽章)：
乙方(簽章)：地址：
地址：現(xiàn)住址：
現(xiàn)住址：聯(lián)系電話：
聯(lián)系電話：簽約日期：
簽約日期：
甲方為_(kāi)_____省_____市_____區(qū)/鎮(zhèn)________居民。
根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》、《中華人民共和國(guó)土地管理法》及有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，甲乙雙方遵循平等、自愿、公平、誠(chéng)實(shí)信用、守法的原則，經(jīng)協(xié)商一致，達(dá)成如下條款：
第一條房屋情況。
該房屋農(nóng)村集體土地使用證號(hào)：__________________________房屋座落：______市______區(qū)_______村。設(shè)計(jì)用途居民自住用房，建筑結(jié)構(gòu)，建筑層數(shù)為_(kāi)___層。建筑面積_____平方米。
該房房土地來(lái)源為：農(nóng)村集體土地劃撥，房屋建于_________年使用至今為_(kāi)_____年。
第二條該房屋價(jià)款規(guī)定。
該房屋按照協(xié)商以總價(jià)計(jì)算，價(jià)款為_(kāi)______萬(wàn)元，計(jì)_______元(大寫(xiě))。
第三條房屋交付日期
經(jīng)雙方簽訂合同后，乙方付清甲方房款_______日內(nèi)方可交付。甲方在將房屋交付乙方時(shí)如遇不可抗力(如自然災(zāi)害及其他不可抗力)時(shí)，且不能履行合同，雙方同意按下列第_______種方式處理：
1、變更合同。
2、解除合同。
第四條乙方付款形式及付款時(shí)間。
如甲方無(wú)異議，乙方將在合同簽訂_______日內(nèi)按一次性付款形式付款。
第五條甲方逾期交付商品房的處理：
如超過(guò)上述約定期限的，乙方有權(quán)按照下述約定，追究甲方違約責(zé)任，約定為：
合同繼續(xù)履行。甲方應(yīng)支付乙方已付款利息，利息自合同約定甲方應(yīng)交付房屋之日次日起至實(shí)際交付房屋之日止，按銀行同期貸款利率計(jì)算。此外，甲方還應(yīng)每日按房屋價(jià)款的萬(wàn)分之七向乙方支付違約金。
第六條乙方逾期付款的處理。
如超過(guò)上述約定期限的，甲方有權(quán)按照下述約定，追究乙方違約責(zé)任，約定為：
合同繼續(xù)履行。乙方應(yīng)支付逾期付款及其利息，利息自合同約定乙方應(yīng)付款之日次日起至實(shí)際付款之日止，按銀行同期貸款利率計(jì)算。此外，乙方還應(yīng)每日按房屋價(jià)款的萬(wàn)分之七向甲方支付違約金。
第七條房屋質(zhì)量及保修責(zé)任。
甲方交付的房屋的質(zhì)量和設(shè)備等應(yīng)符合國(guó)家有關(guān)規(guī)定和甲方的承諾(特別是房屋主體結(jié)構(gòu)的質(zhì)量需要達(dá)到國(guó)家關(guān)于房屋居住的要求)，未達(dá)到國(guó)家規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)和承諾的，甲方應(yīng)承擔(dān)責(zé)任。乙方在房屋主體結(jié)構(gòu)完好情況下，承擔(dān)維修責(zé)任。
第八條房屋及其土地使用權(quán)力延伸的規(guī)定。
該房屋及其土地使用權(quán)利由甲方保證為本人所有，且甲方于_______年_____月____日按照合同規(guī)定將所屬房屋售于乙方。乙方作為購(gòu)買(mǎi)者享有該房屋及其土地使用的一切權(quán)利，且雙方需聲明乙方在購(gòu)買(mǎi)該房屋后，擁有對(duì)于房屋及與其不可分割的土地的任何處置權(quán)利(包括被征用、改造、遷移產(chǎn)生的賠償或者其他形式所產(chǎn)生的賠償均由乙方所得，與甲方無(wú)任何關(guān)系，且甲方后代不得對(duì)乙方及其后代進(jìn)行追償)。
該合同由雙方所在村委會(huì)給予認(rèn)可，甲方應(yīng)將該房屋的農(nóng)村集體土地使用證轉(zhuǎn)交于乙方，乙方在法律規(guī)定和適當(dāng)機(jī)會(huì)下將其作廢，并在村委會(huì)的證明和市/區(qū)政府規(guī)定的條件下重新辦理乙方對(duì)于該房屋的農(nóng)村集體使用證。
第九條公證人的規(guī)定。
本合同在________省________市________區(qū)________村村委會(huì)的公證下簽訂，雙方對(duì)于村委會(huì)的公證給與肯定和贊成。
甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________。
法定代表人(簽字)：_________法定代表人(簽字)：_________。
房地產(chǎn)合同糾紛房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛篇三
高三的學(xué)生應(yīng)該是這樣的。
大哲學(xué)家蘇格拉底有一天給他的學(xué)生上課。他說(shuō)：同學(xué)們，我們今天不講哲學(xué)，只要求大家做一個(gè)簡(jiǎn)單的動(dòng)作，把手往前擺動(dòng)300下，然后再往后擺動(dòng)300下，看看誰(shuí)能每天堅(jiān)持。過(guò)了幾天，蘇格拉底上課時(shí)，他請(qǐng)堅(jiān)持下來(lái)的同學(xué)舉手，結(jié)果，90%以上的人舉起了手。過(guò)了一個(gè)月，他又要求堅(jiān)持下來(lái)的同學(xué)舉手，只有70%多的人舉手。過(guò)了一年，他又同樣要求，結(jié)果只有一個(gè)人舉手，這個(gè)人就是后來(lái)也成為了大哲學(xué)家的柏拉圖。甩手固然甩不出一個(gè)哲學(xué)家，但在那些人們看似平淡、枯燥的重復(fù)中，柏拉圖能認(rèn)準(zhǔn)目標(biāo)、執(zhí)著追求、始終堅(jiān)持，相反那些目標(biāo)游移、耐不住寂寞、不能持之以恒的人是很難有大的作為的。
有一個(gè)法國(guó)謎語(yǔ)，也是一道的數(shù)學(xué)推理題，叫“荷花塘之謎”是這樣說(shuō)的：如果池塘中有一朵荷花，每天的面積擴(kuò)大兩倍，30天后就會(huì)占滿(mǎn)整個(gè)荷塘，那么第28天的時(shí)候荷塘里會(huì)有多少面積的荷花?我們可以算出來(lái)：從四分之一面積擴(kuò)大到整個(gè)面積需要兩天，也即第28天，荷塘里會(huì)有四分之一面積的荷花。
題目很簡(jiǎn)單，但它背后蘊(yùn)含的道理卻不簡(jiǎn)單。對(duì)每一朵荷花而言，它們的變化速度是一樣的，在第29天到來(lái)之前，它們費(fèi)心盡力，也只完成目標(biāo)的四分之一;而最后的兩天卻如有神助，拓展了絕大多數(shù)。
其實(shí)我們生活中的許多事情的發(fā)展變化都是這個(gè)道理。量的積累達(dá)到一定的程度才會(huì)發(fā)生質(zhì)變的飛躍的。而這個(gè)量變的積累過(guò)程是艱苦的緩慢的，是一定要學(xué)會(huì)持之以恒、循序漸進(jìn)的，要遠(yuǎn)離淺嘗輒止，千萬(wàn)別奢望一步登天!越是接近頂峰，就越是困難重重;越是到了高三，學(xué)習(xí)就越不容易。拿破侖有句名言：“當(dāng)最困難的時(shí)候，就是離成功不遠(yuǎn)了?！钡?9天，也許是最困難的時(shí)候，但也正是離成功最近的時(shí)候，只有努力堅(jiān)持，只有對(duì)目標(biāo)鍥而不舍地追求，才能迎來(lái)荷花滿(mǎn)塘。我們?cè)诰o張的備考中，要胸懷自己的目標(biāo)，憑每日細(xì)小的進(jìn)步和成功去創(chuàng)造高考的輝煌，駑馬十駕，功在不舍;牛步雖遲，可達(dá)千里!行百里路半九十，讓我們謹(jǐn)記：不要輸在第29天。
高三這一年，注定是乏味的，勞累的，甚至是痛苦的。到了高三才能真正體會(huì)到什么叫夜以繼日，什么叫收效甚微，什么是屢戰(zhàn)屢敗，什么是屢敗屢戰(zhàn)。面對(duì)挫折，選擇放棄還是堅(jiān)定不移地繼續(xù)前行，取決于你對(duì)成功的向往與渴望，取決于你的執(zhí)著與頑強(qiáng)。成功是蘊(yùn)含在失敗的苦悶和不懈奮斗的汗水中的。在失敗面前要學(xué)會(huì)堅(jiān)強(qiáng)，要有斗志和勇氣，才可以享受到真正的奮斗的樂(lè)趣。我們要與自己的膽怯與懦弱、虛榮與懶惰戰(zhàn)斗。我們每個(gè)人都有潛在的力量，只不過(guò)被時(shí)間埋沒(méi)，被意志影響，被習(xí)慣消磨了。有這么一個(gè)故事：在大海上，有一片礁石，在礁石的背面，風(fēng)平浪靜，藏在其中的珊瑚蟲(chóng)顯得死氣沉沉，毫無(wú)生機(jī)，而且死亡率極高;在礁石的外面，巨浪翻滾，生存于此的珊瑚蟲(chóng)卻顯得生機(jī)勃勃，光彩奪目，并快速地生長(zhǎng)繁殖。巨浪的沖擊無(wú)疑就是珊瑚蟲(chóng)生存的必要條件。人在一定的程度上與珊瑚蟲(chóng)是一樣的，也需要沖擊、磨擦、鍛煉，高考是我們成長(zhǎng)道路上第一次大的考驗(yàn)，經(jīng)受住了這次考驗(yàn)，你也將像珊瑚蟲(chóng)一樣光彩照人。高三會(huì)有許多不如意，同學(xué)們，當(dāng)你笑的時(shí)候,全世界的人都在和你一起笑;當(dāng)你哭的時(shí)候,全世界只有你自己在哭!歡樂(lè)可以同享,而痛苦必須你自己勇敢堅(jiān)強(qiáng)地承受，即使最?lèi)?ài)你的父母也替代不了你，也沒(méi)有辦法。你一定要把它看成是歷練生命的機(jī)會(huì)，要義無(wú)反顧地迎上去。只有走好高三，羽翼才能豐滿(mǎn)，才能振翅高飛。
最慢的學(xué)習(xí)方法，就是最快的學(xué)習(xí)方法;最笨的學(xué)習(xí)方法，就是最聰明的學(xué)習(xí)方法;最踏實(shí)的學(xué)習(xí)方法，就是最有效率的學(xué)習(xí)方法。每天按照計(jì)劃去做，要始終嚴(yán)格要求自己，把規(guī)范當(dāng)作一種習(xí)慣。要重視細(xì)節(jié)，最忌眼高手低，一看就會(huì)，一做就錯(cuò)。
俗話說(shuō)：熟能生巧。想要考得好，就得多做題。賣(mài)油翁的故事，同學(xué)們耳熟能詳，“此無(wú)它，唯手熟爾?！必惪藵h姆的球技很好，怎么練出來(lái)的呢?方法也很簡(jiǎn)單，就是在整個(gè)球隊(duì)集訓(xùn)完之后，他一個(gè)人再練半個(gè)小時(shí)，一腳一腳的沖著球門(mén)踢。想取得成功，方法只有一個(gè)，就是一次一次反復(fù)地去做，一直做到嫻熟自如，沒(méi)有人比得上你，你就是領(lǐng)軍人物。
四、要講方法、摸規(guī)律。
高三是寧?kù)o而寂寞的，因?yàn)樯倭藲g聲笑語(yǔ)，少了豐富多彩，少了悠閑、逍遙和愜意，而這恰恰是我們需要的。豈不聞：寧?kù)o致遠(yuǎn)，淡泊明志，專(zhuān)心致志，心無(wú)旁騖嗎?環(huán)境的安靜是我們讀書(shū)所需，心靈的安靜更是讀書(shū)所需。更何況這種寂寞與安寧又是相對(duì)而言的。在別人眼里你也許是寂寞的，但你身處其中，自有別人看不到的風(fēng)景：基礎(chǔ)的日漸扎實(shí)，知識(shí)的日趨豐富，能力的飛速提高，思維的縝密成熟。紛亂的智慧之光得以聚焦，模糊的意識(shí)觀念日益清晰，混亂的知識(shí)結(jié)構(gòu)走向有序。我們思考著，摸索著，撥開(kāi)了迷霧，漸漸的，眼前展開(kāi)了一個(gè)開(kāi)闊的天地，我們豁然開(kāi)朗。胸中繪無(wú)限景致，心頭掛歡聲笑語(yǔ)。還有什么比這更令人激動(dòng)、快樂(lè)和幸福的?只不過(guò)如今我們擁有的是與以往不同的深層次的快樂(lè)和幸福。
起早不貪黑，貪黑不起早。每天中午要睡一個(gè)午覺(jué)，雖然很奢侈，但是很有必要。美國(guó)陸軍訓(xùn)練所有一句話，“記住你不是超人?！蔽覀兺瑯右惨涀∵@一點(diǎn)，我們不是超人。我們應(yīng)該及時(shí)調(diào)整狀態(tài)，應(yīng)該及時(shí)的休息，并且還要學(xué)會(huì)隨時(shí)隨地休息。英國(guó)的前首相丘吉爾，參加過(guò)戰(zhàn)爭(zhēng)，當(dāng)過(guò)戰(zhàn)地記者，學(xué)過(guò)油畫(huà)，指導(dǎo)英國(guó)人獲得了二戰(zhàn)的勝利，一年中寫(xiě)了許多的著作，獲得了兩次諾貝爾獎(jiǎng)。問(wèn)他是什么能夠讓他的精力始終這么充沛，他回答：“能夠坐的時(shí)候我絕不站著，能夠躺著的時(shí)候，我絕不坐著?！闭f(shuō)的就是要時(shí)刻的注意休息，以便自己在真正需要工作和學(xué)習(xí)的時(shí)候，全部的投入。
房地產(chǎn)合同糾紛房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛篇四
房屋買(mǎi)賣(mài)合同產(chǎn)生了法律糾紛的，是可以選擇協(xié)商的，雙方協(xié)商不成的，是可以前往人民法院提起訴訟的，通過(guò)民事訴訟流程來(lái)進(jìn)行房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛的處理的。這里給大家分享一些關(guān)于房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛，希望對(duì)大家有所幫助。
一、與賣(mài)家協(xié)商解決。
任何糾紛解決的首選方法都是協(xié)商，因?yàn)閰f(xié)商不需要走太過(guò)正式的法律程序，耗費(fèi)時(shí)間短，雖然也存在著難以達(dá)成一致意見(jiàn)等缺陷，但在有些情況下反而是比較有效的方法。所以當(dāng)糾紛發(fā)生，購(gòu)房者開(kāi)始還是應(yīng)該選擇與賣(mài)家面對(duì)面協(xié)商，擺出有關(guān)的事實(shí)依據(jù)，并提出和解的要求。如果能夠協(xié)商一致，那就將會(huì)是圓滿(mǎn)的解決辦法。
二、向消費(fèi)者協(xié)會(huì)投訴。
如果協(xié)商不成，并且房屋買(mǎi)賣(mài)的爭(zhēng)議或者分歧比較大，購(gòu)房者可以向房屋所在地的消費(fèi)者協(xié)會(huì)投訴，并提交詳細(xì)的文字材料和證明材料。雖說(shuō)消費(fèi)者協(xié)會(huì)的影響力可能不足以為你討回公道，但是畢竟賣(mài)家會(huì)因此受到調(diào)查，產(chǎn)生一定的困擾，有些賣(mài)家并不希望如此，自然就會(huì)選擇和平解決了。
三、向有關(guān)行政部門(mén)投訴。
如果你購(gòu)房的時(shí)候涉及到了中介費(fèi)、合同約定外的其他收費(fèi)和物業(yè)費(fèi)等費(fèi)用，那你就可以向有關(guān)的物價(jià)行政管理部門(mén)投訴。如果遇見(jiàn)了合同欺詐等糾紛，你就可以向有關(guān)工商行政管理部門(mén)投訴。如果遇見(jiàn)各類(lèi)建筑安裝、市政、公用等建設(shè)工程在建期內(nèi)發(fā)生的工程質(zhì)量問(wèn)題，你可以根據(jù)建設(shè)部《建設(shè)工程質(zhì)量投訴處理暫行規(guī)定》向各級(jí)建設(shè)行政主管部門(mén)投訴。
四、向仲裁機(jī)構(gòu)申請(qǐng)仲裁。
合同雙方在合同中或者事后達(dá)成了仲裁協(xié)議的，可以向約定的仲裁機(jī)構(gòu)申請(qǐng)仲裁。房地產(chǎn)糾紛交付仲裁的前提是雙方當(dāng)事人在合同中訂有仲裁條款，或者事后達(dá)成書(shū)面仲裁協(xié)議，否則仲裁機(jī)構(gòu)無(wú)權(quán)受理。交由仲裁機(jī)構(gòu)處理不僅方便快捷，而且仲裁機(jī)構(gòu)和仲裁庭的成員都是由當(dāng)事人雙方自行選定的，也有利于減少糾紛雙方的對(duì)立情緒。
五、向有關(guān)人民法院起訴。
向有關(guān)人民法院起訴是最后的手段，如果之前的方法起不到效果，只能采取訴訟的方式，即使訴訟相對(duì)來(lái)說(shuō)比較復(fù)雜并且耗時(shí)耗力，但是為了保障自己的利益就需要拿起法律武器。但是要記住訴訟講求證據(jù)，所以購(gòu)房者一定要注意收集證據(jù)，比如房屋買(mǎi)賣(mài)合同等。
案情介紹：2015年3月1日，韓先生和張女士簽訂了房屋買(mǎi)賣(mài)合同，約定韓先生購(gòu)買(mǎi)張女士位于西城區(qū)廣安門(mén)外大街一處房屋，面積43平米，總價(jià)174萬(wàn)元。該房屋是2013年張女士通過(guò)按揭方式購(gòu)得，房屋抵押給光大銀行借款115萬(wàn)元。因?yàn)閺埮课催€清借款，抵押權(quán)未消滅。韓先生知曉相關(guān)情況，合同中也做了相關(guān)約定，約定張女士在簽訂合同后10個(gè)工作日內(nèi)辦理提前還款手續(xù)。韓先生向張女士先行支付了120萬(wàn)元購(gòu)房款，但張女士遲遲不辦理解除抵押手續(xù)。在交易過(guò)程中，因張女士另有其他糾紛，該房屋被法院查封，導(dǎo)致無(wú)法繼續(xù)交易。韓先生訴至我院要求張女士依照合同支付違約金。
法律回復(fù)：設(shè)立抵押權(quán)的房屋在交易之前一般應(yīng)先解除抵押。本案中雙方對(duì)解除抵押的約定沒(méi)有問(wèn)題，但是張女士并未按照約定辦理銀行還款，導(dǎo)致合同沒(méi)有辦法繼續(xù)履行，張女士應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。因此，最終我院判決張女士支付違約金。
在二手房買(mǎi)賣(mài)合同履行過(guò)程中，經(jīng)常會(huì)有交易房屋存在抵押的情況，如果要進(jìn)行交易首先要解除抵押，此時(shí)購(gòu)房者要明白，如果在解除抵押的過(guò)程中賣(mài)房人因各種原因不解抵押，都將直接影響下一步合同的履行。因此，在購(gòu)買(mǎi)房屋中要謹(jǐn)慎購(gòu)買(mǎi)抵押房屋。如要購(gòu)買(mǎi)抵押房，一定要妥善簽訂合同，督促賣(mài)房人解押，防范意外情況發(fā)生。
近期房屋價(jià)格出現(xiàn)較大波動(dòng)，房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛較以往相比明顯增多。在打房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛官司時(shí)應(yīng)該向法院提供什么證據(jù)呢，根據(jù)《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》等法律以及司法解釋的規(guī)定，起訴房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛的當(dāng)事人，在立案時(shí)須提交如下證據(jù)：
第一是，房屋買(mǎi)賣(mài)合同及其他能夠證明雙方買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系的證據(jù)材料;。
第二是，交付標(biāo)的物和支付價(jià)款的憑證;。
第四是，出賣(mài)出租房屋的，應(yīng)提供承租人意思表示證明;。
第五是，出賣(mài)共有房屋的，應(yīng)提交其他共有人意思表示的證明。
當(dāng)然前述證據(jù)，只是為了引起訴訟程序的必要的基礎(chǔ)證據(jù)，具體案件所需證據(jù)，還需要根據(jù)案件具體訴訟請(qǐng)求以及訴訟思路來(lái)安排，以最大可能、最大程度地維護(hù)權(quán)益、實(shí)現(xiàn)訴訟目的。
(1)出賣(mài)人將所出賣(mài)的房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移給買(mǎi)受人，買(mǎi)受人支付相應(yīng)的價(jià)款;。
(3)房屋買(mǎi)賣(mài)合同的標(biāo)的物為不動(dòng)產(chǎn)，其所有權(quán)轉(zhuǎn)移必須辦理登記手續(xù);。
三、房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移需要哪些材料。
(一)登記申請(qǐng)書(shū);。
(二)申請(qǐng)人身份證明;。
(三)房屋所有權(quán)證書(shū)或者房地產(chǎn)權(quán)證書(shū);。
(四)證明房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的材料;。
(五)其他必要材料。
房屋買(mǎi)賣(mài)所牽涉的金額比較大，當(dāng)事人購(gòu)買(mǎi)之前要仔細(xì)勘察并詳細(xì)閱讀合同內(nèi)容。
房地產(chǎn)合同糾紛房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛篇五
合同雙方當(dāng)事人：
甲方(賣(mài)方)姓名：
身份證號(hào)碼：
郵編：
住址：
乙方(買(mǎi)方)姓名：
身份證號(hào)碼：
郵編：
住址：
依照《中華人民共和國(guó)合同法》及有關(guān)法律、法規(guī)，甲乙雙方經(jīng)友好協(xié)商，就房屋買(mǎi)賣(mài)事宜達(dá)成一致意見(jiàn)，特簽訂本合同。
甲方向乙方出售如下產(chǎn)權(quán)物業(yè)：
1、座落地址：北京市。
房屋所有權(quán)證號(hào)為：
2、結(jié)構(gòu)：建筑面積：
3、乙方購(gòu)房用途：
4、房屋所有權(quán)人：
買(mǎi)賣(mài)產(chǎn)權(quán)價(jià)：人民幣(大寫(xiě))元整。
付款方式：
甲方：
1、須具備該房屋所有相關(guān)法律認(rèn)可文件。
2、本合同簽訂后，不得就該房屋與他人訂立《買(mǎi)賣(mài)合同》。
3、在辦理過(guò)戶(hù)期間向乙方提供該房屋產(chǎn)權(quán)證明及相關(guān)法律文件。
4、在辦理過(guò)戶(hù)期間擁有該房屋所有權(quán)及使用權(quán)。
5、保證上述房產(chǎn)無(wú)債權(quán)與債務(wù)糾紛。
6、保證在立契之前把物業(yè)管理費(fèi)、水費(fèi)、電費(fèi)、燃?xì)赓M(fèi)、暖氣費(fèi)結(jié)清。
乙方：
1、須提供過(guò)戶(hù)所用之各種身份證明及法律認(rèn)可文件。
2、及時(shí)支付購(gòu)房款及相關(guān)稅、費(fèi)。
3、乙方付清全部房款，上述房屋經(jīng)產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)并交接完畢后，該房屋即歸乙方所有和使用。
甲乙任何一方不按上述條款執(zhí)行即視為違約，違約方須向?qū)Ψ街Ц哆`約金人民幣元整。
人力不可抵抗的因素和自然災(zāi)害除外。
在執(zhí)行合同的過(guò)程中，如遇雙方發(fā)生糾紛，先行通過(guò)雙方協(xié)調(diào)協(xié)商不成時(shí)，可采取第種方式解決：
1、向北京仲裁委員會(huì)申請(qǐng)仲裁。
2、向有管轄權(quán)的人民法院起訴。
在執(zhí)行合同過(guò)程中，任何一方不得擅自變更或解除合同，如需變更或解除合同雙方必須協(xié)商一致決定是否變更或解除合同，并由甲乙雙方共同到房地產(chǎn)局辦理撤件手續(xù)。
本合同一式四份：甲乙雙方各執(zhí)一份，房管部門(mén)一份，中介機(jī)構(gòu)一份，各份具有同等法律效力，自雙方簽字蓋章之日起生效。
甲方(簽章)：________________________。
乙方(簽章)：________________________。
身份證號(hào)碼：__________________________。
身份證號(hào)：____________________________。
電話：________________________________。
電話：________________________________。
_____年______月______日。
______年______月______日。
簽于：______________________________。
簽于：______________________________。
房地產(chǎn)合同糾紛房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛篇六
原告：住址：電話：被告：住所地：法定代表人：聯(lián)系人：電話：風(fēng)險(xiǎn)提示：
訴訟請(qǐng)求必須具體﹑明確，該寫(xiě)的一定要寫(xiě)，因?yàn)槠涫玛P(guān)法院審查的范圍。但千萬(wàn)不可不加思考地亂要求，如果無(wú)相應(yīng)的證據(jù)來(lái)支持你的主張，勢(shì)必遭到敗訴的后果，通常還會(huì)因此而向法院支付相應(yīng)的訴訟費(fèi)。
另外，訴訟請(qǐng)求應(yīng)提出具體的數(shù)額，不能籠統(tǒng)地說(shuō)賠償原告的一切損失之類(lèi)。雖然這是沒(méi)有爭(zhēng)議的，但并不等于在提出訴訟請(qǐng)求時(shí)多多益善，比較切合實(shí)際的請(qǐng)求數(shù)額，不僅可以減收訴訟成本，降低訴訟風(fēng)險(xiǎn)，而且有利于法院的調(diào)解和雙方當(dāng)事人的和解，減少訟累。訴訟請(qǐng)求：
1、請(qǐng)求法院判令被告立即為原告辦理房屋所有權(quán)證；
2、請(qǐng)求法院判令被告支付逾期辦理房屋所有權(quán)證的違約金；
3、請(qǐng)求法院判令被告承擔(dān)本案訴訟費(fèi)用。風(fēng)險(xiǎn)提示：
訴狀是個(gè)利劍，挑起戰(zhàn)爭(zhēng)。如果沒(méi)有寫(xiě)好，那么勢(shì)必倒過(guò)來(lái)傷到自己。因此，要擺事實(shí)，講明道理，引用有關(guān)法律和政策規(guī)定，為訴訟請(qǐng)求的合法性提供充足的依據(jù)。擺事實(shí)，是要把雙方當(dāng)事人的法律關(guān)系，發(fā)生糾紛的原因、經(jīng)過(guò)和現(xiàn)狀，特別是雙方爭(zhēng)議的焦點(diǎn)，實(shí)事求是地寫(xiě)清楚。講道理，是要進(jìn)行分析，分清是非曲直，明確責(zé)任，并援引有關(guān)法律條款和政策規(guī)定。事實(shí)與理由：________年____月____日，原告向被告支付_________萬(wàn)元（_________元)用于購(gòu)買(mǎi)被告于________年開(kāi)發(fā)建成的_____小區(qū)_____號(hào)樓_____、_____兩套住房，由于該小區(qū)是現(xiàn)房銷(xiāo)售，被告于原告付款當(dāng)日便將房屋交付入住。________年____月____日,原告向被告支付該房屋契稅及維修基金，并敦促其早日辦理房屋所有權(quán)證，但時(shí)至今日，被告方一直以種種原因拖延原告辦理其應(yīng)有的房屋所有權(quán)證，原告多次聯(lián)系被告方該項(xiàng)目的負(fù)責(zé)人_____要求辦理房屋產(chǎn)權(quán)手續(xù)，均未果。綜上所述，被告作為房屋買(mǎi)賣(mài)合同的出售方，在原告交付購(gòu)房款履行了付款義務(wù)后，被告方交付房屋即購(gòu)房合同成立，被告方應(yīng)當(dāng)在合同訂立之日起____日內(nèi)按約定辦理房屋所有權(quán)證。根據(jù)《中華人民共和國(guó)____市房地產(chǎn)管理法》第60條、《____市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第33條及最高人民法院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十八條定，被告應(yīng)當(dāng)立即辦理房屋產(chǎn)權(quán)證并支付違約金。為維護(hù)原告合法權(quán)利，特訴請(qǐng)人民法院判允前列訴訟請(qǐng)求。此致_____市_____區(qū)人民法院具狀人：________年____月____日風(fēng)險(xiǎn)提示：
提起民事訴訟的原告負(fù)有舉證責(zé)任，要能夠舉出證明案情事實(shí)，支持自己訴訟主張的各種證據(jù)等等。
注意，列書(shū)證，要附上原件或復(fù)制件，如系摘錄或抄件，要如實(shí)反映原件本意，切忌斷章取義、并應(yīng)注明材料的出處；列舉物證，要寫(xiě)明什么樣的物品，在什么地方由誰(shuí)保存著；列舉證人，要寫(xiě)明證人的姓名、住址，他能證明什么問(wèn)題等。
房地產(chǎn)合同糾紛房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛篇七
訴訟請(qǐng)求：_________________。
二、判令被告承擔(dān)違約金人民幣萬(wàn)元(小于等于房屋總價(jià)的20%);三、本案訴訟費(fèi)由被告承擔(dān)。
事實(shí)和理由：_________________。
綜上所述，被告的行為嚴(yán)重違反了合同約定，侵害了我的合法權(quán)益，故依法向貴院提起訴訟，請(qǐng)求法院判如所請(qǐng)。
此致
___________人民法院。
具狀人：___________。
____年_____月_____日。
房地產(chǎn)合同糾紛房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛篇八
被告：_________________林，男，48歲，住**市**區(qū)路號(hào)。
訴訟請(qǐng)求：_________________。
2、判令被告承擔(dān)原告聘請(qǐng)律師的費(fèi)用20,000元;。
4、判令被告承擔(dān)本案的訴訟費(fèi)。
事實(shí)和理由：_________________。
原告與被告于20xx年**月**日在上海物業(yè)顧問(wèn)有限公司的居間服務(wù)下，簽訂了一份《上海市房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“該合同”)，房屋總價(jià)為755,000元，位于本市寶山區(qū)#路16弄16號(hào)3室(下稱(chēng)“系爭(zhēng)房屋”)。由于被告不愿履行該合同所約定的交房及過(guò)戶(hù)的手續(xù)原告曾于20__年2月初將被告起訴至貴院，被告答應(yīng)同意交房及辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)，雙方達(dá)成了一份《和解協(xié)議》，而后原告撤訴并與被告又簽署了一份《補(bǔ)充協(xié)議》，《補(bǔ)充協(xié)議》約定：_________________系爭(zhēng)房屋的價(jià)格變更為728020元;原被告雙方于9月2日到寶山區(qū)房產(chǎn)交易中心辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)。被告按照該合同及《補(bǔ)充協(xié)議》的約定支付了所有的房款，然而雖經(jīng)原告的再三催告被告均以各種理由推脫不補(bǔ)辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)。期間，被告還欠系爭(zhēng)房屋物業(yè)管理、水、電等費(fèi)用1328.31元，被告應(yīng)當(dāng)支付的中介費(fèi)7550元也是原告墊付。
原告認(rèn)為，房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)雙方應(yīng)當(dāng)誠(chéng)實(shí)信用，和解協(xié)議、補(bǔ)充協(xié)議也是雙方真實(shí)意思的表示，應(yīng)當(dāng)依約履行，被告的違約行為已經(jīng)給原告帶來(lái)了巨大的損失，原告為維護(hù)自身的合法權(quán)益，不得不提起訴訟，懇請(qǐng)貴院判如所請(qǐng)。
此致
*區(qū)人民法院。
具狀人：_________________。
代理人：_________________。
日期：_________________**年**月**日
房地產(chǎn)合同糾紛房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛篇九
甲、乙雙方就房屋買(mǎi)賣(mài)事項(xiàng)在平等自愿，誠(chéng)實(shí)守信，協(xié)商一致前提下訂立本合同條款如下：
一、甲方自愿將其位于_____縣_____________________的房屋以人民幣_(tái)_____拾______萬(wàn)___仟___佰___拾___元整的價(jià)款出售給乙方。
二、房屋的基本情況：
該房屋建筑面積_____平方米，套內(nèi)建筑面積_____平方米，____室____廳，所在____層，室號(hào)______，房屋用途為_(kāi)_____.
三、本合同簽訂后，甲方對(duì)該房屋的相關(guān)權(quán)益隨該房屋一并轉(zhuǎn)讓給乙方。甲方保證在交接時(shí)該房屋沒(méi)有產(chǎn)權(quán)糾紛和財(cái)務(wù)糾紛，如交接后發(fā)生該房屋交接前即存在的產(chǎn)權(quán)糾紛和財(cái)務(wù)糾紛，由甲方承擔(dān)全部責(zé)任，乙方保證按期繳納各項(xiàng)物業(yè)費(fèi)用。本協(xié)議簽訂后，甲方不得就房屋再與他人訂立《買(mǎi)賣(mài)合同》。
四、本協(xié)議簽訂時(shí)，甲乙雙方都不具備過(guò)戶(hù)條件。等過(guò)戶(hù)條件成熟時(shí)，甲方應(yīng)無(wú)條件協(xié)助乙方辦理房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)手續(xù)。本協(xié)議發(fā)生的契稅，土地出讓金等由乙方負(fù)擔(dān)。其他稅費(fèi)按有關(guān)法律規(guī)定負(fù)擔(dān)。
五、如果甲方出售的房屋存在質(zhì)量問(wèn)題影響到乙方居住權(quán)利的行使，一切責(zé)任由甲方承擔(dān)，并應(yīng)賠償乙方的損失。
六、本合同簽訂后，任何一方不得擅自變更或解除合同。如因重大客觀原因?qū)е卤竞贤慕獬?，甲方?yīng)按照市場(chǎng)評(píng)估價(jià)返還乙方房屋價(jià)款，并賠償乙方的房屋裝修費(fèi)用。
七、本協(xié)議自雙方簽字或蓋章之日起生效。
本合同一式5份，甲乙方各執(zhí)一份，見(jiàn)證人各一份。
甲方：年月日。
乙方：年月日。
見(jiàn)證人：年月日。
房地產(chǎn)合同糾紛房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛篇十
訴訟請(qǐng)求：
一、請(qǐng)求貴院判令被告繼續(xù)履行合同，并限期被告無(wú)條件交付原告之房屋合法手續(xù)。
二、請(qǐng)求貴院判令被告即日給付原告因延遲收房產(chǎn)生的銀行同期貸款利息人民幣_(tái)_____元，違約金______元/天，(由________年________月________日至________年____月____日)逾期____個(gè)月，(按銀行同期貸款利率計(jì)算)。
三、原告以約定的違約金低于造成的損失為由請(qǐng)求增加違約金數(shù)額。要求按照_______元/月/建筑平方米向原告支付補(bǔ)償金，共計(jì)人民幣_(tái)_____元(大寫(xiě)：)。
四、請(qǐng)求貴院判令被告因延期交房給原告辦理房屋產(chǎn)權(quán)延期帶來(lái)的損失______元。(按銀行現(xiàn)利率執(zhí)行)。
五、請(qǐng)求貴院判令本案包含訴訟費(fèi)在內(nèi)的一切相關(guān)費(fèi)用由被告承擔(dān)。
事實(shí)與理由。
原告與被告系商品房買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系。原告于______年______月______日與被告簽署了《商品房的買(mǎi)賣(mài)合同》，原告購(gòu)買(mǎi)被告開(kāi)發(fā)的____________花園______樓__門(mén)______號(hào)商品房一套。合同中對(duì)原、被告之間的權(quán)利義務(wù)進(jìn)行了詳細(xì)約定。原告于200__年__月__日將首付款人民幣_(tái)_____元，于______年______月______日將貸款人民幣_(tái)_____元付于被告賬戶(hù)，合計(jì)總房款______元全部支付到被告指定賬戶(hù)。原告依據(jù)合同中的約定履行了自己作為一個(gè)買(mǎi)受人應(yīng)盡的付款義務(wù)。根據(jù)合同第三條約定，該商品房應(yīng)于20__年10月31日前驗(yàn)收合格并交付使用，但由于被告沒(méi)有依照《________市商品房管理?xiàng)l例》合法取得《住宅商品房準(zhǔn)許交付使用證》，導(dǎo)致至今________年______月______日，原告不能合法入住。被告的行為構(gòu)成了嚴(yán)重違約且惡意拖欠賠償款。按照合同第五條第一款之約定，“甲方應(yīng)支付乙方已付款利息，利息自合同約定甲方應(yīng)交付商品房之日次日起至實(shí)際交付商品房之日止，按銀行同期貸款利率計(jì)算。
依照《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十六條當(dāng)事人以約定的違約金低于造成的損失為由請(qǐng)求增加的，應(yīng)當(dāng)以違約造成的損失確定違約金數(shù)額;第十七條損失賠償額標(biāo)準(zhǔn)：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門(mén)公布的或者有資格的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的同地段同類(lèi)房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定。參照“天津市國(guó)土資源和房屋管理局”《關(guān)于發(fā)布________年房屋租賃市場(chǎng)指導(dǎo)租金的通知》中《________年住宅房屋指導(dǎo)租金》________區(qū)________元/月/建筑平方米，以此為依據(jù)要求增加違約金數(shù)額。自________年____月____日至________年____月________日的違約金為人民幣_(tái)_____元。
此致
______________人民法院。
具狀人：__________。
________年____月____日。
房地產(chǎn)合同糾紛房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛篇十一
_________________(寫(xiě)明提出上訴所要達(dá)到的目的)。
事實(shí)和理由：_________________。
_____________(寫(xiě)明上訴的事實(shí)依據(jù)和法律依據(jù)，應(yīng)針對(duì)一審判決認(rèn)定事實(shí)、適用法律或?qū)徟谐绦蛏洗嬖诘膯?wèn)題和錯(cuò)誤陳述理由)。
此致
________________人民法院。
上訴人：_____________(簽名或蓋章)。
附：_________________本上訴狀副本______份(按被上訴人人數(shù)確定份數(shù))。
房地產(chǎn)合同糾紛房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛篇十二
1、解除原、被告雙方簽訂的商品房買(mǎi)賣(mài)合同;。
2、判決被告返還原告剩余房款_______元整;。
3、本案訴訟費(fèi)用由被告承擔(dān)。
事實(shí)和理由。
原告于20__年9月10日與被告簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同，約定由原告購(gòu)買(mǎi)被告擬建造的位于__________縣_______________的一套面積為181.65平方米的商品房，該房屋為聽(tīng)楓苑t11號(hào)，交房日期為20__年5月1日之前。協(xié)議生效后，原告如約向被告一次性支付總房款_______元。但是，被告卻遲遲沒(méi)有建造該房屋，超過(guò)交房日期也未能向原告交付此房屋。直至今日，被告一直違反合同約定，未履行交房義務(wù)，導(dǎo)致原告的入住權(quán)利無(wú)法實(shí)現(xiàn)。雙方在合同第九條中約定：_________________“出賣(mài)人逾期超過(guò)45日未能交房的，買(mǎi)受人有權(quán)解除合同。出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)自買(mǎi)受人解除合同通知到達(dá)之日起30天內(nèi)退還全部已付款，并按買(mǎi)受人累計(jì)已付款的1%向買(mǎi)受人支付違約金。”盡管原告多次向被告主張要求解除合同，返還已付房款，但被告到目前為止只返還給原告房款_______元，遲遲不予返還剩余房款，未能承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任?，F(xiàn)訴諸法院，請(qǐng)求法院判如所求!
此致
__________市__________區(qū)人民法院。
具狀人：_________________王__________。
_______年_______月_______日。
附：_________________本訴狀一式二份。
證據(jù)件。
房地產(chǎn)合同糾紛房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛篇十三
組織機(jī)構(gòu)代碼：______________。
電話：______________。
身份證號(hào)碼：______________。
電話：______________。
請(qǐng)求事項(xiàng)。
請(qǐng)求依法撤銷(xiāo)_______________人民法院(20__________)__________字第__________號(hào)民事__________，改判駁回被上訴人的全部原審訴訟請(qǐng)求。
事實(shí)與理由。
此致
_______________人民法院。
_____年_____月_____日。
房地產(chǎn)合同糾紛房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛篇十四
本期導(dǎo)讀：近年來(lái)房產(chǎn)交易中房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛有增無(wú)減，其中房屋價(jià)款的支付、房屋及其相關(guān)證件的交付、懲罰性賠償責(zé)任和違約責(zé)任的追究等常為爭(zhēng)議的焦點(diǎn)。為此，本文以最高人民法院12月4日發(fā)布的房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛典型案例為契機(jī)，提煉整理了該批案例的裁判要旨和典型意義，并附上相關(guān)案例裁判規(guī)則，為解決房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛實(shí)務(wù)難點(diǎn)提供借鑒。
最高法公布典型案例。
本案要旨：出賣(mài)人故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣(mài)給第三人的事實(shí)，導(dǎo)致合同被解除的，買(mǎi)受人請(qǐng)求出賣(mài)人賠償損失，并返還定金的，應(yīng)予支持。
典型意義：本案是涉及商品房買(mǎi)賣(mài)合同中因出賣(mài)方故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣(mài)給第三人的事實(shí)，導(dǎo)致合同無(wú)效或者被撤銷(xiāo)、解除的懲罰性賠償條款適用的典型案件，也是對(duì)合同法第五十四條中關(guān)于一方以欺詐手段使對(duì)方在違背真實(shí)意思的情況下訂立合同被撤銷(xiāo)的適用。同時(shí)本案也對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)中懲罰性賠償原則與定金罰則并存時(shí)應(yīng)如何適用作出闡述。商品房買(mǎi)賣(mài)合同中，懲罰性賠償原則并非以“雙倍返還”為限，雙方當(dāng)事人愿意在合同中加入懲罰性賠償?shù)膬?nèi)容，并不違背法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，那么該條款可以視為雙方給自己可能造成的損害，而采取的額外保護(hù)措施，法院對(duì)此應(yīng)予支持。
本案要旨：開(kāi)發(fā)商采取欺詐的方式交付房屋，侵犯了購(gòu)房人的知情選擇權(quán)，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任。
典型意義：本案中，雖然涉案商品房最后通過(guò)了竣工驗(yàn)收，房屋質(zhì)量也是合格的，并且開(kāi)發(fā)商遲延取得竣工驗(yàn)收備案登記證并未實(shí)際影響購(gòu)房人接收商品房后對(duì)房屋的占有、使用、收益和處分，即購(gòu)房人實(shí)際上并沒(méi)有損失。但是，作為開(kāi)發(fā)商采取欺詐的方式交付房屋，侵犯了購(gòu)房人的知情選擇權(quán)。法院依法判決開(kāi)發(fā)商承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任，既可以維護(hù)買(mǎi)房人的合法權(quán)益，又可以給開(kāi)發(fā)商以警示，有利于促進(jìn)開(kāi)發(fā)商增強(qiáng)法治意識(shí)，遵守市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)則，在全社會(huì)弘揚(yáng)誠(chéng)信原則，減少紛爭(zhēng)的產(chǎn)生。因此，法院判決開(kāi)發(fā)商部分違約，承擔(dān)80%的責(zé)任比較合理。
本案要旨：房屋買(mǎi)賣(mài)合同約定買(mǎi)受人先付清所有合同價(jià)款，出賣(mài)人才履行交房義務(wù)，買(mǎi)受人未按約定履行義務(wù)的，出賣(mài)人未按合同約定的時(shí)間交付房屋不構(gòu)成違約。買(mǎi)受人以不安抗辯權(quán)進(jìn)行抗辯，應(yīng)當(dāng)符合不安抗辯權(quán)的行使條件和履行規(guī)范，否則，不安抗辯權(quán)不能成立。
典型意義：抗辯權(quán)的行使是對(duì)抗違約行為的一種救濟(jì)手段，在雙務(wù)合同中，首先應(yīng)根據(jù)雙方簽訂的合同約定來(lái)確定雙方的權(quán)利義務(wù)，本案中，某公司未按合同約定的時(shí)間向周某交付房屋是事實(shí)，但合同中明確約定周某應(yīng)付清全部房款等費(fèi)用后，方可進(jìn)行房屋交接，即周某應(yīng)該先履行付款的義務(wù)，某公司才履行交房的義務(wù)。同時(shí)，周某在庭審中稱(chēng)其到某公司履行義務(wù)，其售房部已關(guān)門(mén)，但并無(wú)證據(jù)提交，且如其不能直接履行義務(wù)，也可采取其他方式履行付款的義務(wù)，如提存等方式。另外，周某在二審中提出其是行使不安抗辯權(quán)，但根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，周某發(fā)現(xiàn)某公司當(dāng)時(shí)具有不能按期交房的可能性，未及時(shí)與對(duì)方溝通核實(shí)，在未通知對(duì)方的情況下就自行中止了合同的履行，不符合不安抗辯權(quán)的行使條件和履行規(guī)范，其不安抗辯權(quán)不能成立。故某公司不應(yīng)向周某支付違約金。
本案要旨：商品房買(mǎi)賣(mài)合同中已明確約定違約金的給付標(biāo)準(zhǔn)，但因合同未能繼續(xù)履行是因?yàn)槌鲑u(mài)人原因造成，在買(mǎi)受人交納全部購(gòu)房款的情況下，未能如期取得房屋，給其造成一定經(jīng)濟(jì)損失，因雙方約定的違約金標(biāo)準(zhǔn)明顯低于中國(guó)人民銀行同期同類(lèi)貸款利息，買(mǎi)受人主張?zhí)岣哌`約金給付標(biāo)準(zhǔn)的，應(yīng)予支持。
典型意義：在商品房買(mǎi)賣(mài)合同中，由于購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商所簽訂的購(gòu)房合同系開(kāi)發(fā)商事先擬定好的格式合同，在確定違約責(zé)任方面，購(gòu)房者基本上處于弱勢(shì)地位，無(wú)改變合同條款的權(quán)利，致使開(kāi)發(fā)商盡可能減少自己的違約責(zé)任。在合同履行過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商因其自身原因致使合同未能如期履行時(shí)，造成購(gòu)房者較大經(jīng)濟(jì)損失，而開(kāi)發(fā)商會(huì)承擔(dān)較小數(shù)額的違約責(zé)任，導(dǎo)致購(gòu)房者在受損失和獲得賠償方面無(wú)法達(dá)到平衡。在此情況下，不能簡(jiǎn)單地機(jī)械適用雙方簽訂合同中所約定的違約條款，而應(yīng)綜合考慮《中華人民共和國(guó)合同法》第一百一十四條第二款規(guī)定及《中華人民共和國(guó)民法通則》中有關(guān)公平原則的相關(guān)規(guī)定，才能更好地維護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益。
本案要旨：在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)委托代理機(jī)構(gòu)銷(xiāo)售房屋的情況下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)因委托代理機(jī)構(gòu)未告知其特定房屋已經(jīng)售出而導(dǎo)致一房二賣(mài)，屬于其選擇和監(jiān)督委托代理人的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，不得轉(zhuǎn)嫁于購(gòu)房者，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以此為由主張最高人民法院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第八條規(guī)定的懲罰性賠償應(yīng)予免除的請(qǐng)求，人民法院不予支持。
案號(hào)：民抗字第24號(hào)。
審理法院：湖北省高級(jí)人民法院。
本案要旨：房屋買(mǎi)賣(mài)合同的出賣(mài)人，在收取了買(mǎi)受人支付的大部分款項(xiàng)后，不能以房屋的工程價(jià)款需優(yōu)先受償為由，拒絕按合同約定向房屋買(mǎi)受人交付房屋。
審理法院：河南省高級(jí)人民法院。
本案要旨：合同違約引發(fā)的糾紛中，如果合同約定了違約金計(jì)算方式，守約方以約定的違約金低于因違約造成的損失為由請(qǐng)求調(diào)高違約金數(shù)額，但未能舉證證明實(shí)際損失存在的，不予支持。
案號(hào)：()陜民二終字第00005號(hào)。
審理法院：陜西省高級(jí)人民法院。
本案要旨：開(kāi)發(fā)商逾期交房后主張合同約定的違約金過(guò)高而請(qǐng)求法院予以降低的，應(yīng)當(dāng)由其承擔(dān)舉證責(zé)任。開(kāi)發(fā)商主張按照同地段同類(lèi)房屋租金標(biāo)準(zhǔn)作為認(rèn)定損失依據(jù)的，應(yīng)當(dāng)予以支持。
案號(hào)：()渝一中法民終字第01501號(hào)。
審理法院：重慶市第一中級(jí)人民法院。
本案要旨：先履行抗辯權(quán)為合同履行抗辯權(quán)的一種，是指在雙務(wù)合同中因合同約定或合同本身的性質(zhì)等原因使當(dāng)事人履行他們之間的有關(guān)聯(lián)性的合同義務(wù)有先后順序，后履行一方在先履行一方未履行合同義務(wù)前可以拒絕履行自己合同義務(wù)的權(quán)利。本案中，按照常理，房屋買(mǎi)受人向銀行申請(qǐng)按揭貸款在先，開(kāi)發(fā)商交房在后，因此開(kāi)發(fā)商拒絕履行交房和辦理房產(chǎn)變更登記屬于行使先履行抗辯權(quán)，不構(gòu)成違約。
案號(hào)：()三亞民一終字第219號(hào)。
相關(guān)了解：關(guān)于審理房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件若干疑難問(wèn)題的會(huì)議紀(jì)要(北京高院)。
北京市高級(jí)人民法院關(guān)于審理房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件若干疑難問(wèn)題的會(huì)議紀(jì)要。
近年來(lái)，我市法院受理的房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件中出現(xiàn)了一些新問(wèn)題、新情況。為統(tǒng)一裁判標(biāo)準(zhǔn)和執(zhí)法尺度，市高院民一庭組織市一、二、三中院及部分基層法院民庭召開(kāi)了專(zhuān)題座談會(huì)，經(jīng)充分深入討論，就該類(lèi)案件審理中的相關(guān)法律適用問(wèn)題，形成以下紀(jì)要內(nèi)容：
一、符合房屋現(xiàn)售條件的商品房預(yù)售合同的效力。
出賣(mài)人未取得商品房預(yù)售許可證明即簽訂預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓房屋，在一審法庭辯論終結(jié)前房屋已經(jīng)竣工驗(yàn)收合格的，可以認(rèn)定為商品房現(xiàn)售，當(dāng)事人以出賣(mài)人未取得商品房預(yù)售許可證明為由主張合同無(wú)效的，不予支持。
二、預(yù)約合同的效力和履行。
當(dāng)事人以出賣(mài)人在簽訂預(yù)購(gòu)書(shū)、購(gòu)房意向書(shū)等預(yù)約協(xié)議時(shí)未取得商品房預(yù)售許可證明為由，要求確認(rèn)預(yù)約協(xié)議無(wú)效的，不予支持，但預(yù)約協(xié)議被認(rèn)定為商品房預(yù)售合同的除外。
預(yù)約協(xié)議訂立后，當(dāng)事人一方無(wú)正當(dāng)理由拒絕簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同，守約方起訴要求法院強(qiáng)制違約方訂立買(mǎi)賣(mài)合同的，一般不予支持。
三、基于假按揭簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力。
當(dāng)事人為套取銀行貸款虛構(gòu)房屋買(mǎi)賣(mài)事實(shí)訂立買(mǎi)賣(mài)合同，雙方并無(wú)買(mǎi)賣(mài)房屋的真實(shí)意思表示，房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。當(dāng)事人尚未還清銀行貸款的，對(duì)于合同無(wú)效的法律后果可以參照《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第25條的規(guī)定處理。
四、房屋買(mǎi)賣(mài)中陽(yáng)合同的效力。
當(dāng)事人在房屋買(mǎi)賣(mài)合同(包括雙方已經(jīng)簽字的網(wǎng)簽合同)中為規(guī)避?chē)?guó)家稅收監(jiān)管故意隱瞞真實(shí)的交易價(jià)格，該價(jià)格條款無(wú)效，但該條款無(wú)效不影響合同其他部分的效力。當(dāng)事人以逃避?chē)?guó)家稅收為由，要求確認(rèn)買(mǎi)賣(mài)合同全部無(wú)效的，不予支持。
當(dāng)事人對(duì)房屋買(mǎi)賣(mài)合同(包括雙方已經(jīng)簽字的網(wǎng)簽合同)的效力及履行存在爭(zhēng)議，經(jīng)審查其名為房屋買(mǎi)賣(mài)，實(shí)為贈(zèng)與等其他法律行為的，應(yīng)根據(jù)隱藏法律行為的性質(zhì)進(jìn)行處理。
五、購(gòu)房指標(biāo)轉(zhuǎn)讓合同的效力。
當(dāng)事人簽訂合同將房屋(包括拆遷安置用房等)的購(gòu)買(mǎi)指標(biāo)轉(zhuǎn)讓給他人，當(dāng)事人一方主張轉(zhuǎn)讓合同無(wú)效的，一般不予支持，但當(dāng)事人轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用住房等政策性保障住房購(gòu)房指標(biāo)的除外。
六、無(wú)權(quán)處分合同的效力和履行。
夫妻一方未經(jīng)另一方同意，以自己名義轉(zhuǎn)讓登記在自己名下的法定共有房屋，當(dāng)事人以出賣(mài)人在締約時(shí)對(duì)房屋沒(méi)有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的，不予支持。
前款房屋已經(jīng)交付但尚未辦理過(guò)戶(hù)登記，不符合《物權(quán)法》第106條第1款規(guī)定的善意取得構(gòu)成要件，買(mǎi)賣(mài)合同構(gòu)成法律上的履行不能，買(mǎi)受人要求繼續(xù)履行買(mǎi)賣(mài)合同辦理房屋過(guò)戶(hù)登記的，法院應(yīng)當(dāng)釋明買(mǎi)受人可以主張解除合同，經(jīng)釋明買(mǎi)受人堅(jiān)持不變更訴訟請(qǐng)求的，應(yīng)當(dāng)判決駁回其訴訟請(qǐng)求。房屋買(mǎi)賣(mài)合同解除的，善意買(mǎi)受人有權(quán)要求出賣(mài)人承擔(dān)包括賠償房屋差價(jià)損失在內(nèi)的違約責(zé)任。
前款房屋已經(jīng)過(guò)戶(hù)登記到買(mǎi)受人名下，但不符合《物權(quán)法》第106條第1款規(guī)定的善意取得其他構(gòu)成要件，夫妻另一方依據(jù)該規(guī)定要求追回房屋的.，應(yīng)予支持。
“善意”的判斷時(shí)點(diǎn)以買(mǎi)受人申請(qǐng)過(guò)戶(hù)登記時(shí)為準(zhǔn)。
七、房屋共有權(quán)利人的訴訟地位與責(zé)任承擔(dān)。
夫妻一方轉(zhuǎn)讓登記在自己名下的法定共有房屋，買(mǎi)受人要求繼續(xù)履行合同辦理房屋過(guò)戶(hù)登記，法院應(yīng)當(dāng)對(duì)出賣(mài)人(登記方)的行為是否構(gòu)成無(wú)權(quán)處分或無(wú)權(quán)代理進(jìn)行審查，并釋明買(mǎi)受人可以申請(qǐng)追加夫妻另一方作為共同被告或第三人參加訴訟，買(mǎi)受人不申請(qǐng)的，法院可以通知夫妻另一方作為無(wú)獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)第三人參加訴訟。夫妻另一方以出賣(mài)人構(gòu)成無(wú)權(quán)處分為由要求追回房屋的，可以作為有獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)第三人參加訴訟。夫妻另一方向法院表示同意出賣(mài)人轉(zhuǎn)讓房屋的，可以不追加其參加訴訟。
經(jīng)審查夫妻另一方追認(rèn)出賣(mài)人的處分行為或有證據(jù)證明其以自己的行為同意履行的，構(gòu)成對(duì)房屋過(guò)戶(hù)登記債務(wù)的加入，應(yīng)當(dāng)判決夫妻雙方共同為買(mǎi)受人辦理房屋過(guò)戶(hù)登記手續(xù);出賣(mài)人的行為構(gòu)成《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)婚姻法〉若干問(wèn)題的解釋(一)》第17條第(2)項(xiàng)或《民法通則》第66條第1款規(guī)定的，該買(mǎi)賣(mài)合同對(duì)夫妻另一方具有約束力，應(yīng)當(dāng)判決夫妻雙方共同為買(mǎi)受人辦理房屋過(guò)戶(hù)登記手續(xù)。
八、冒名簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力。
出賣(mài)人冒用房屋所有權(quán)人名義(如偽造所有權(quán)人身份證明、找相貌近似者冒充所有權(quán)人交易等)擅自轉(zhuǎn)讓房屋，可以參照《合同法》第48條無(wú)權(quán)代理的規(guī)定認(rèn)定房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，該合同對(duì)房屋所有權(quán)人沒(méi)有約束力，但買(mǎi)受人有證據(jù)證明構(gòu)成《合同法》第49條規(guī)定表見(jiàn)代理的除外。
買(mǎi)受人信賴(lài)出賣(mài)人享有代理權(quán)法律外觀的形成系不可歸因于房屋所有權(quán)人的，不構(gòu)成前款規(guī)定的表見(jiàn)代理。
九、連環(huán)買(mǎi)賣(mài)中的合同效力。
房屋連環(huán)買(mǎi)賣(mài)中，前一手房屋買(mǎi)賣(mài)合同被確認(rèn)無(wú)效，并不必然影響后一手房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力，法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)后一手買(mǎi)賣(mài)合同是否存在其他法定無(wú)效情形予以認(rèn)定。但后一手買(mǎi)賣(mài)合同的買(mǎi)受人能否取得房屋權(quán)利，應(yīng)當(dāng)依據(jù)《物權(quán)法》第106條關(guān)于善意取得的規(guī)定進(jìn)行處理。
十、借名買(mǎi)房的認(rèn)定和處理。
借名人以出名人(登記人)為被告提起訴訟，要求確認(rèn)房屋歸其所有的，法院應(yīng)當(dāng)向其釋明，告知其可以提起合同之訴，要求出名人為其辦理房屋過(guò)戶(hù)登記手續(xù)。
《北京市高級(jí)人民法院關(guān)于審理房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的指導(dǎo)意見(jiàn)(試行)》第16條規(guī)定中的政策性保障住房包括經(jīng)濟(jì)適用住房、兩限房等保障中低收入家庭住房困難的房屋。借名人要求辦理房屋過(guò)戶(hù)登記手續(xù)，經(jīng)審查借名購(gòu)買(mǎi)的經(jīng)濟(jì)適用住房的原購(gòu)房合同系4月11日(含)之前簽訂的，可以參照前述指導(dǎo)意見(jiàn)第6條第2款的規(guī)定處理。
房屋騰退糾紛中，被告方以雙方之間存在借名買(mǎi)房關(guān)系作為抗辯的，法院應(yīng)當(dāng)釋明其可以提出反訴要求辦理房屋過(guò)戶(hù)登記手續(xù)，當(dāng)事人堅(jiān)持不反訴的，應(yīng)就其抗辯是否成立進(jìn)行審理并作出判定。
十一、請(qǐng)求合同繼續(xù)履行的處理。
當(dāng)事人要求繼續(xù)履行房屋買(mǎi)賣(mài)合同，但訴訟請(qǐng)求中沒(méi)有具體履行內(nèi)容的，法院應(yīng)當(dāng)向當(dāng)事人釋明，要求其變更訴訟請(qǐng)求明確具體履行內(nèi)容，如支付購(gòu)房款、交付房屋、辦理房屋過(guò)戶(hù)登記等，并告知僅判決繼續(xù)履行合同存在履行內(nèi)容不明確無(wú)法執(zhí)行的風(fēng)險(xiǎn);當(dāng)事人堅(jiān)持不變更的，可以根據(jù)當(dāng)事人的請(qǐng)求作出相應(yīng)的判決，并告知當(dāng)事人在履行中發(fā)生新的爭(zhēng)議可就具體履行內(nèi)容另行起訴。
十二、商品房不符合交付條件的處理。
買(mǎi)受人要求交付商品房，經(jīng)審查房屋已經(jīng)完工但未辦理竣工驗(yàn)收手續(xù)，不符合法定強(qiáng)制性交付條件的，可以判決出賣(mài)人在合理期限內(nèi)組織工程竣工驗(yàn)收，并將驗(yàn)收合格的房屋交付給買(mǎi)受人，但買(mǎi)賣(mài)合同存在永久性履行不能情形的除外。
買(mǎi)受人明知商品房不具備法定或約定交付條件仍同意接收房屋后，又以房屋不具備交付條件為由主張逾期交房違約金的，不予支持，但買(mǎi)受人有權(quán)要求出賣(mài)人依據(jù)法律規(guī)定或合同約定完善房屋交付條件，并主張因房屋交付條件不具備給其造成的實(shí)際損失。
商品房買(mǎi)賣(mài)合同示范文本約定出賣(mài)人“于房屋實(shí)際交付之日起三十日內(nèi)支付違約金”，出賣(mài)人實(shí)際逾期交付房屋的，買(mǎi)受人應(yīng)當(dāng)依合同約定的履行期限主張逾期交房違約金;房屋逾期尚未實(shí)際交付，買(mǎi)受人主張逾期交房違約金，出賣(mài)人以合同約定的履行期限尚未屆至為由提出抗辯的，不予采信。
十三、買(mǎi)受人拒絕接收商品房的處理。
出賣(mài)人交付的房屋符合商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定及法定的強(qiáng)制性交付條件和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，買(mǎi)受人以房屋質(zhì)量存在表面瑕疵為由拒絕接收房屋，并要求出賣(mài)人承擔(dān)逾期交房違約責(zé)任的，一般不予支持，但買(mǎi)受人確有證據(jù)證明房屋在交付時(shí)存在功能性質(zhì)量瑕疵以致嚴(yán)重影響正常居住使用的除外。買(mǎi)受人接收房屋不影響出賣(mài)人對(duì)房屋的質(zhì)量瑕疵承擔(dān)保修義務(wù)。
十四、因“出賣(mài)人原因”未辦理房屋過(guò)戶(hù)登記的認(rèn)定。
商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定買(mǎi)受人委托出賣(mài)人代為辦證，出賣(mài)人未在合同約定或法定辦證期限內(nèi)將房屋過(guò)戶(hù)登記到買(mǎi)受人名下，并通知買(mǎi)受人領(lǐng)取房屋權(quán)屬證書(shū)的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)逾期辦證的違約責(zé)任，但出賣(mài)人有證據(jù)證明辦證逾期系因買(mǎi)受人未繳納辦證所需相關(guān)稅費(fèi)或提供相關(guān)證明等自身原因造成的除外。
商品房買(mǎi)賣(mài)合同未明確約定出賣(mài)人代為辦證的，出賣(mài)人仍負(fù)有為買(mǎi)受人辦理房屋過(guò)戶(hù)登記的義務(wù)，即出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)在合同約定或法定辦證期限屆滿(mǎn)的三十日前，完成房屋初始登記并將協(xié)助辦證所需的必要證明材料備齊提交房屋登記機(jī)關(guān)，且依合同約定或其他合理方式告知買(mǎi)受人可以自行申請(qǐng)房屋過(guò)戶(hù)登記。出賣(mài)人未履行上述義務(wù)的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)逾期辦證的違約責(zé)任。
因行政部門(mén)原因?qū)е沦I(mǎi)受人未能在合同約定或法定期限內(nèi)取得房屋所有權(quán)登記的，可以根據(jù)其影響程度減輕或免除出賣(mài)人的逾期辦證違約責(zé)任。
十五、對(duì)待給付義務(wù)的同時(shí)履行。
買(mǎi)受人要求出賣(mài)人交付房屋或辦理房屋過(guò)戶(hù)登記，經(jīng)審查合同約定買(mǎi)受人支付剩余購(gòu)房款的義務(wù)先于或與出賣(mài)人的交房、過(guò)戶(hù)義務(wù)同時(shí)履行，且買(mǎi)受人同意依約支付剩余購(gòu)房款但出賣(mài)人拒絕受領(lǐng)的，法院應(yīng)當(dāng)向出賣(mài)人釋明可以反訴要求支付剩余購(gòu)房款，經(jīng)釋明出賣(mài)人堅(jiān)持不反訴，僅以買(mǎi)受人未支付剩余購(gòu)房款作為拒絕履行抗辯的，法院應(yīng)當(dāng)依據(jù)買(mǎi)受人的訴訟請(qǐng)求判決：“出賣(mài)人在買(mǎi)受人依合同約定支付剩余購(gòu)房款時(shí)，交付房屋、協(xié)助買(mǎi)受人辦理房屋過(guò)戶(hù)登記手續(xù)”。
十六、一房數(shù)賣(mài)中買(mǎi)受人的權(quán)利順位。
一房數(shù)賣(mài)中的數(shù)個(gè)買(mǎi)受人均要求繼續(xù)履行房屋買(mǎi)賣(mài)合同的，應(yīng)當(dāng)依據(jù)《全國(guó)民事審判工作會(huì)議紀(jì)要》第二部分第(二)方面、《北京市高級(jí)人民法院關(guān)于審理房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的指導(dǎo)意見(jiàn)(試行)》第13條的規(guī)定確定權(quán)利保護(hù)順位。在房屋查封期間占有房屋的買(mǎi)受人，其權(quán)利不能對(duì)抗在先查封房屋的買(mǎi)受人;辦理商品房預(yù)售合同備案或房屋網(wǎng)簽手續(xù)買(mǎi)受人的權(quán)利，不能對(duì)抗合法占有房屋的買(mǎi)受人。
買(mǎi)受人要求辦理房屋過(guò)戶(hù)登記的案件中，法院應(yīng)當(dāng)告知其可以申請(qǐng)對(duì)房屋采取保全措施，法院在必要時(shí)可以在查封房屋處張貼封條或者公告，并提取保存有關(guān)財(cái)產(chǎn)權(quán)證照。
十七、第三人過(guò)戶(hù)登記請(qǐng)求權(quán)的行使。
房屋買(mǎi)賣(mài)合同中約定出賣(mài)人應(yīng)向買(mǎi)受人指定的第三人辦理房屋過(guò)戶(hù)登記手續(xù)的，該第三人有權(quán)直接要求出賣(mài)人辦理房屋過(guò)戶(hù)登記;買(mǎi)受人也可以要求出賣(mài)人向其指定的第三人履行合同義務(wù)，但第三人拒絕受領(lǐng)的除外。
十八、出賣(mài)人死亡后房屋買(mǎi)賣(mài)合同的履行。
出賣(mài)人在簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同后死亡，買(mǎi)受人有權(quán)要求出賣(mài)人的繼承人在繼承遺產(chǎn)范圍內(nèi)繼續(xù)履行合同債務(wù)，交付房屋并辦理房屋過(guò)戶(hù)登記。法院應(yīng)當(dāng)依據(jù)買(mǎi)受人的訴訟請(qǐng)求判決：“出賣(mài)人的繼承人協(xié)助買(mǎi)受人辦理房屋過(guò)戶(hù)登記手續(xù)”。
十九、房屋漲價(jià)損失與一倍賠償?shù)牟⒂谩?/p>
出賣(mài)人具有《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第8、9條規(guī)定的違約情形，導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同解除，買(mǎi)受人要求同時(shí)賠償房屋漲價(jià)損失和不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍損失的，可予以支持，但合同另有約定的除外。出賣(mài)人有證據(jù)證明兩項(xiàng)賠償數(shù)額相加過(guò)分高于買(mǎi)受人所受實(shí)際損失的，可以酌情降低賠償總額。
二十、同時(shí)主張逾期交房、辦證違約金的處理。
出賣(mài)人存在違反房屋買(mǎi)賣(mài)合同約定逾期交房和逾期辦證的違約行為，買(mǎi)受人同時(shí)主張上述兩項(xiàng)違約金的，可予以支持。出賣(mài)人主張兩項(xiàng)違約金相加數(shù)額過(guò)高的，法院可以綜合買(mǎi)受人所受實(shí)際損失、出賣(mài)人的過(guò)錯(cuò)程度、是否使用格式條款等因素，對(duì)于違約行為重復(fù)期間的違約金，擇一高標(biāo)準(zhǔn)予以支持。
商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定出賣(mài)人逾期取得初始登記和逾期辦理過(guò)戶(hù)登記應(yīng)當(dāng)支付違約金，買(mǎi)受人同時(shí)主張兩項(xiàng)違約金的，依前款原則處理。
二十一、逾期辦證違約金過(guò)高的判斷標(biāo)準(zhǔn)。
出賣(mài)人主張房屋買(mǎi)賣(mài)合同約定的逾期辦證違約金數(shù)額明顯過(guò)高，經(jīng)審查買(mǎi)受人實(shí)際損失無(wú)法確定的，法院可以買(mǎi)受人已付購(gòu)房款為基數(shù)，在日萬(wàn)分之三的標(biāo)準(zhǔn)范圍內(nèi)對(duì)違約金數(shù)額進(jìn)行調(diào)整。
二十二、違約金分別主張與分段主張的調(diào)整。
房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛中，出賣(mài)人以買(mǎi)受人主張的違約金數(shù)額過(guò)高作為抗辯的，應(yīng)區(qū)分以下情形處理：
(一)出賣(mài)人存在多項(xiàng)違約行為，買(mǎi)受人分別提起訴訟主張違約金，前訴法院已經(jīng)做出處理的，后訴法院應(yīng)當(dāng)綜合考慮前后案件的具體情況、買(mǎi)受人的實(shí)際損失、前訴案件的賠償數(shù)額等因素綜合確定賠償數(shù)額。
(二)買(mǎi)受人就出賣(mài)人的同一違約行為分段起訴主張違約金，前訴法院已經(jīng)確定出賣(mài)人支付違約金，出賣(mài)人有證據(jù)證明前訴案件確定的違約金數(shù)額加上買(mǎi)受人在后案中主張的違約金數(shù)額過(guò)分高于其所受實(shí)際損失的，應(yīng)當(dāng)判決部分駁回直至全部駁回買(mǎi)受人的訴訟請(qǐng)求。
(三)買(mǎi)受人就出賣(mài)人的同一違約行為先后主張遲延履行違約金和解除合同違約金，前訴法院已經(jīng)確定出賣(mài)人承擔(dān)遲延履行違約金的，后訴法院在支持解除合同違約金時(shí)，應(yīng)當(dāng)扣除出賣(mài)人已經(jīng)承擔(dān)的遲延履行違約金的數(shù)額。
二十三、違約金訴訟時(shí)效的認(rèn)定。
房屋買(mǎi)賣(mài)合同中約定當(dāng)事人違反合同義務(wù)應(yīng)承擔(dān)的違約金為數(shù)額確定的一次性違約金的，訴訟時(shí)效期間從合同約定的義務(wù)履行期限屆滿(mǎn)之次日起算;約定違約金為按日(月)計(jì)付的繼續(xù)性違約金的，以每個(gè)個(gè)別的債權(quán)分別單獨(dú)適用訴訟時(shí)效，當(dāng)事人在訴訟中提出時(shí)效抗辯的，違約金保護(hù)范圍為當(dāng)事人起訴之日前兩年。期間有時(shí)效中斷或中止情形的，適用《民法通則》關(guān)于訴訟時(shí)效中斷或中止的相關(guān)規(guī)定。
二十四、民間借貸與代理售房的處理。
民間借貸關(guān)系的借款人在借款時(shí)出具委托書(shū)，授權(quán)貸款人(或其指定的第三人)出售借款人的房屋，貸款人(或其指定的第三人)在借款人未償還借款的情況下，以借款人名義轉(zhuǎn)讓其房屋，借款人主張買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的，一般不予支持，但貸款人與買(mǎi)受人存在惡意串通行為，或者買(mǎi)受人明知或應(yīng)當(dāng)知道代理人實(shí)際沒(méi)有代理權(quán)或?yàn)E用代理權(quán)的除外。貸款人應(yīng)當(dāng)將收取的購(gòu)房款扣除貸款本金、合法利息等后剩余的款項(xiàng)及時(shí)退還給借款人。
借款人認(rèn)為合同約定的房屋轉(zhuǎn)讓價(jià)格明顯過(guò)低，顯失公平的，可以依據(jù)《合同法》第54條第1款第(2)項(xiàng)的規(guī)定行使撤銷(xiāo)權(quán)。轉(zhuǎn)讓價(jià)格是否明顯過(guò)低的標(biāo)準(zhǔn)可以參照《最高人民法院關(guān)于適用中華人民共和國(guó)合同法若干問(wèn)題的解釋(二)》第19條的規(guī)定予以確定，即合同約定的房屋轉(zhuǎn)讓價(jià)格達(dá)不到當(dāng)時(shí)交易地的市場(chǎng)交易價(jià)百分之七十的，一般可以視為價(jià)格明顯過(guò)低。
法院應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格審查授權(quán)委托書(shū)的內(nèi)容、買(mǎi)賣(mài)合同的訂立和履行是否符合市場(chǎng)交易習(xí)慣、買(mǎi)受人是否實(shí)際支付購(gòu)房款并實(shí)地查看房屋、買(mǎi)受人的身份等因素綜合予以認(rèn)定。
二十五、民間借貸與以房抵債的處理。
當(dāng)事人在民間借貸債務(wù)履行期限屆滿(mǎn)前簽訂合同約定，借款人逾期不償還借款即愿意以自己所有(或經(jīng)第三人同意以第三人所有)的房屋抵償歸貸款人所有，該合同實(shí)為基礎(chǔ)借貸債權(quán)的擔(dān)保，應(yīng)當(dāng)根據(jù)當(dāng)事人的真實(shí)意思表示認(rèn)定雙方之間系民間借貸法律關(guān)系。貸款人可以選擇行使以下權(quán)利：(1)貸款人依原基礎(chǔ)借貸法律關(guān)系主張償還借款的，應(yīng)予支持;(2)貸款人在履行清算義務(wù)的前提下，要求借款人辦理房屋過(guò)戶(hù)登記手續(xù)的，應(yīng)予支持。房屋價(jià)值超過(guò)擔(dān)?；A(chǔ)借貸債權(quán)(貸款本金、合法利息等)的，貸款人應(yīng)將剩余款項(xiàng)返還給借款人。房屋價(jià)值以貸款人要求借款人辦理房屋過(guò)戶(hù)登記時(shí)予以確定。
當(dāng)事人在民間借貸債務(wù)履行期限屆滿(mǎn)后簽訂合同約定以房抵債，性質(zhì)上屬于債務(wù)履行方式的變更，貸款人要求繼續(xù)履行合同辦理房屋過(guò)戶(hù)登記手續(xù)的，應(yīng)予支持。借款人認(rèn)為抵債價(jià)格明顯過(guò)低，顯失公平的，可以參照本紀(jì)要第24條第2款規(guī)定處理。
二十六、以房抵債與調(diào)解。
當(dāng)事人以債務(wù)糾紛訴至法院，在訴訟中自愿達(dá)成以房抵債協(xié)議的，各級(jí)法院應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格依據(jù)《最高人民法院關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控政策下人民法院嚴(yán)格審查各類(lèi)虛假訴訟的緊急通知》的相關(guān)規(guī)定，加大對(duì)可能出現(xiàn)的虛假訴訟案件的審查力度，對(duì)抵債協(xié)議的內(nèi)容一般不出具正式調(diào)解書(shū)予以確認(rèn)，確實(shí)需要出具正式調(diào)解書(shū)的，應(yīng)當(dāng)報(bào)經(jīng)所在法院主管副院長(zhǎng)或庭長(zhǎng)審核。
二十七、適用范圍。
本紀(jì)要中的房屋買(mǎi)賣(mài)合同，未在表述中指明僅適用于商品房買(mǎi)賣(mài)的，即包括商品房買(mǎi)賣(mài)和存量房買(mǎi)賣(mài)，但不包括農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)。
北京市高級(jí)人民法院。
二0一四年十二月十六日。
房地產(chǎn)合同糾紛房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛篇十五
厡告：xx，男，生于1986年6月7日，漢族，高中文化，城鎮(zhèn)居民，身份證：xx.暫居住xx，(手機(jī)：xx)。
被告：xxx，女，1965年11月22日生，漢族，初中，城鎮(zhèn)居民，住xx。系厡告之母。
被告：xxx，男現(xiàn)年42歲，漢族，文化不祥，住xx，現(xiàn)xx。
訴訟請(qǐng)求：
一：依法確認(rèn)訟爭(zhēng)之房物買(mǎi)賣(mài)協(xié)議無(wú)效，并由被告被告2返還厡告房屋，由厡告退還被告被告24元。
二：本案訴訟費(fèi)用由原，被告各承擔(dān)一半。
事實(shí)與理由：訟爭(zhēng)之房物系被告被告1和劉奎在1994年購(gòu)買(mǎi)的大竹縣城關(guān)區(qū)開(kāi)發(fā)辦所修建的，位于大竹縣竹陽(yáng)鎮(zhèn)東湖大樓一單元602號(hào)住房一套。沒(méi)有房產(chǎn)證和土地使用證。只由合作建房協(xié)議一份，劉奎與被告1因糾紛，于3月5日到大竹縣民政局自愿離婚，對(duì)于該房屋由劉奎和被告被告1自愿贈(zèng)送給厡告原告(當(dāng)時(shí)系16歲正在讀書(shū))。205月被告被告1以原告之母身份將該房出賣(mài)給了被告被告2，出賣(mài)價(jià)格款為：42000元，原告之父劉奎對(duì)此不知情。原告高中畢業(yè)于至底當(dāng)兵復(fù)原，復(fù)原后在廣東打工至今，致原告無(wú)房居住，原告為此提起訴訟。)。
綜上，被告與原告，由原告之母被告被告1簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議違反了法律和行政法規(guī)的規(guī)定，請(qǐng)依法判決如原告之訴訟請(qǐng)求。
原告：原告。
12月28日。
房地產(chǎn)合同糾紛房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛篇十六
范文一:。
原告：姚xx，男，漢族，19xx年xx月xx日出生，住上海市xx區(qū)xx路xx號(hào)xx幢xx室。
原告：湯xx，女，漢族，19xx年xx月xx日出生，住上海市xx區(qū)xx路xx號(hào)xx幢xx室。
二原告聯(lián)系地址：上海市寧xx路xx號(hào)xx大廈xxxx室。
郵編：xxxx聯(lián)系電話：xxxx。
被告：余xx，女，中國(guó)香港居民，19xx年xx月x日出生，香港永久性居民身份證號(hào)：xxxxxx。
被告：余xx，男，中國(guó)香港居民，19xx年x月x日出生，香港永久性居民身份證號(hào)：xxxxx。
二被告聯(lián)系地址：上海市xx路xx弄xx號(hào)xx室。
郵編：xxxx聯(lián)系電話：xxxx。
訴訟請(qǐng)求：
1、判令二被告因逾期交房支付原告違約金人民幣35，680元整;。
2、訴訟費(fèi)由二被告承擔(dān)。
事實(shí)與理由：
2009年12月5日，原、被告在上海xxx房屋服務(wù)有限公司居間介紹下簽署了《上海市房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》，合同約定原告(即乙方)購(gòu)買(mǎi)被告(即甲方)所有的上海市xx區(qū)xx路xx號(hào)xx幢xxx室房屋，房?jī)r(jià)款為人民幣4xx萬(wàn)元整。簽約當(dāng)天，雙方簽署了補(bǔ)償協(xié)議，約定乙方另行補(bǔ)償甲方裝修及設(shè)備款人民幣8x萬(wàn)元整。原告于簽約當(dāng)日支付被告人民幣5萬(wàn)元整;于2009年12月13日支付被告人民幣274萬(wàn)元整。根據(jù)本買(mǎi)賣(mài)合同補(bǔ)充條款約定，甲方于收到乙方貸款款項(xiàng)(即人民幣290萬(wàn)元整)后3個(gè)工作日內(nèi)，將該房屋交付乙方，交付標(biāo)志為甲方將該房屋的鑰匙交付乙方，并對(duì)物業(yè)管理費(fèi)、水、電、煤氣(若有)、電話(若有)、有線電視(若有)等費(fèi)用進(jìn)行結(jié)算。同時(shí)，本買(mǎi)賣(mài)合同約定乙方于甲乙雙方辦妥房屋交接手續(xù)當(dāng)日，直接支付甲方房款人民幣1萬(wàn)元整。2010年2月3日，原告貸款銀行農(nóng)業(yè)銀行放款給被告人民幣290萬(wàn)元，按照買(mǎi)賣(mài)合同約定，被告應(yīng)于3個(gè)工作日即2010年2月8日內(nèi)交房給原告。被告因故遲延交房，直至2010年2月21日(共計(jì)13天)，原、被告簽署《房屋買(mǎi)賣(mài)交接書(shū)》完成交付手續(xù)，原告支付被告尾款人民幣1萬(wàn)元。
基于上述事實(shí)，原告認(rèn)為，原、被告之間簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同系真實(shí)意思表示，應(yīng)屬合法、有效，被告未按合同約定按時(shí)交付房屋已構(gòu)成違約，根據(jù)買(mǎi)賣(mài)合同約定，甲方未按合同約定的期限將上述房地產(chǎn)交付(包括房地產(chǎn)交接及房地產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移)給乙方，應(yīng)當(dāng)向乙方支付違約金，違約金按乙方已付款日萬(wàn)分之五計(jì)算，違約金自本合同約定應(yīng)當(dāng)交付之日起至實(shí)際交付之日止。被告違約遲延13天交付房屋，合計(jì)人民幣37,050元，扣除原告遲延1天付款的違約金人民幣1,370元，被告應(yīng)支付原告逾期交房違約金人民幣35,680元。特此，懇請(qǐng)貴院依法判如所請(qǐng)。
此致
上海市xx區(qū)人民法院。
具狀人：xxx。
xx年xx月xx日。
范文二：
原告：xxx，女，1981年2月5日出生，漢族，無(wú)業(yè)，住xxxx，身份證號(hào)碼xxxxxxxxxxxxxxxxxx.
被告：xxx房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，住所地xxxxx，實(shí)際經(jīng)營(yíng)地xxxx(郵編101100)，注冊(cè)號(hào)xxxxxxx，聯(lián)系電話xxxxxxxxx.
法定代表人xxx，系公司董事長(zhǎng)。
訴訟請(qǐng)求：
2.判令被告承擔(dān)本案訴訟費(fèi)用。
事實(shí)與理由：
2009年12月31日，原告與被告簽訂了編號(hào)為yxxx的《商品房預(yù)售合同》。根據(jù)該合同的約定，被告應(yīng)在2010年8月30日前向原告交付房屋，否則需向原告支付逾期交房的違約金;違約金自約定的交房期限屆滿(mǎn)之次日起至實(shí)際交付之日止，依原告全部已付款的萬(wàn)分之一按日計(jì)算，并于實(shí)際交房之日起30內(nèi)向原告支付。
2010年1月22日，原告向被告支付了全部購(gòu)房款，但是被告未按照合同約定時(shí)間交付房屋。2010年10月7日，原告與被告簽訂了《補(bǔ)充協(xié)議》，被告承諾在2011年5月30日前交付房屋。據(jù)此協(xié)議，被告逾期交房的違約金仍按《商品房預(yù)售合同》中約定的交房日期即2010年8月30日之次日起計(jì)算。
2010年8月18日，被告向原告發(fā)出了《關(guān)于推遲交房的致歉信》。在該致歉信中，被告明確說(shuō)明，“我司將嚴(yán)格依照與您簽署的《北京市商品房預(yù)售合同》約定的方式向您支付違約金”。直到2011年12月10日，被告方將《商品房預(yù)售合同》項(xiàng)下的房屋交付給原告。
根據(jù)被告逾期交付房屋的事實(shí)以及雙方關(guān)于違約金的約定，被告應(yīng)當(dāng)向原告支付自2010年8月31日起至2011年12月10日止的違約金及其利息。被告在實(shí)際交付房屋之日30日內(nèi)未向原告支付違約金。原告多次要求被告支付違約金，被告始終不支付。2013年1月，原告委托律師向被告發(fā)出《律師函》，被告簽收后仍不向原告支付違約金。
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房地產(chǎn)合同糾紛房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛篇十七
上訴人遼寧省投資集團(tuán)有限公司因與被上訴人遼寧李世房產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司合資合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同違約金糾紛一案，不服沈陽(yáng)市和平區(qū)人民法院[]和民合初字第478號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于11月28日立案，由審判員白云良任審判長(zhǎng)并主審，與審判員高子丁、代理審判員王大鵬組成合議庭，對(duì)本案進(jìn)行了公開(kāi)開(kāi)庭審理，上訴人投資公司委托代理人徐馳、王昱，被上訴人李世公司委托代理人欒嚴(yán)峰到庭參加訴訟，現(xiàn)已審理終結(jié)。
原審法院查明：投資公司訴李世公司合資合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同結(jié)算糾紛一案于11月12日在沈陽(yáng)市中級(jí)人民法院立案，投資公司要求返還投資款743.1萬(wàn)元、遲延履行違約金及利息，沈陽(yáng)市中級(jí)人民法院于203月15日作出()沈民(2)房初字第258號(hào)民事判決，該判決已生效。關(guān)于李世公司的違約金責(zé)任，該裁判文書(shū)作出了如下論述：由于20協(xié)議書(shū)明確約定，如李世公司未在約定的時(shí)間內(nèi)向投資公司支付價(jià)款，則按未給付金額的日萬(wàn)分之五向投資公司支付違約金，因此李世公司應(yīng)向投資公司承擔(dān)支付違約金的違約責(zé)任，且當(dāng)事人約定日萬(wàn)分之五的違約金亦不屬于《中華人民共和國(guó)合同法》第一百一十四條第二款規(guī)定的“過(guò)分高于造成的損失”的情況。李世公司雖提出最高法院有關(guān)于違約金標(biāo)準(zhǔn)的司法解釋?zhuān)瑧?yīng)按司法解釋標(biāo)準(zhǔn)給付違約金，但《最高人民法院關(guān)于逾期付款違約金應(yīng)當(dāng)按照何種標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算問(wèn)題的批復(fù)》、《最高人民法院關(guān)于修改最高人民法院關(guān)于逾期付款違約金應(yīng)當(dāng)按照何種標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算問(wèn)題的批復(fù)的批復(fù)》均是指當(dāng)事人沒(méi)有約定逾期付款違約金“標(biāo)準(zhǔn)”而依據(jù)的“計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)”，而本案雙方當(dāng)事人明確約定按日萬(wàn)分之五計(jì)算違約金，不屬于沒(méi)有約定違約金“標(biāo)準(zhǔn)”。
故李世公司以按司法解釋確定違約金標(biāo)準(zhǔn)的理由不能成立。由于當(dāng)事人的前述違約金的約定屬于遲延履行違約金，根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第一百一十四條第三款“當(dāng)事人就遲延履行約定違約金的，違約方支付違約金后，還應(yīng)當(dāng)履行債務(wù)”的規(guī)定，李世公司承擔(dān)違約金責(zé)任后仍須繼續(xù)給付合同價(jià)款。由于雙方約定的是分期付款，故違約金的計(jì)算方式亦應(yīng)分別計(jì)算，即其中247萬(wàn)元的違約金從2004年5月21日起計(jì)算，另247萬(wàn)元從2004年6月21日起計(jì)算，其余249.1萬(wàn)元從2004年7月21日計(jì)算。由于投資公司起訴所主張的違約金系計(jì)算到2004年10月30日，訴訟中投資公司亦未增加訴訟請(qǐng)求，根據(jù)不告不理的民事訴訟原則，本院對(duì)發(fā)生在2004年10月31日后的違約金不予處理，即根據(jù)投資公司的訴訟請(qǐng)求本案的違約金計(jì)算截止日期為2004年10月30日。最后判決李世公司給付投資公司743.1萬(wàn)元的遲延履行違約金482700元。上述事實(shí)，有投資公司向法庭提供的(2004)沈民(2)房初字第258號(hào)民事判決書(shū)副本等證據(jù)材料及當(dāng)事人當(dāng)庭陳述筆錄在卷佐證，經(jīng)開(kāi)庭質(zhì)證，予以確認(rèn)。
原審法院認(rèn)為：投資公司要求李世公司基于違反合資合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同給付遲延履行違約金的訴訟請(qǐng)求已經(jīng)沈陽(yáng)市中級(jí)人民法院作出生效判決，李世公司在該次訴訟中提出違約金過(guò)高的抗辯理由雖未得到法院支持，但并不能據(jù)此證明投資公司可以依據(jù)該判決的認(rèn)定增加違約金數(shù)額另行訴訟，投資公司在該訴訟中請(qǐng)求的違約金標(biāo)準(zhǔn)及期限、數(shù)額是在訴前預(yù)知訴訟風(fēng)險(xiǎn)前提下的選擇，在法院支持其違約金計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)后另行增加違約金數(shù)額進(jìn)行訴訟，不符合相關(guān)法律對(duì)違約金性質(zhì)、目的的規(guī)定，也不符合民事訴訟程序的效益性原則，投資公司本次訴訟的訴訟請(qǐng)求沒(méi)有合同依據(jù)和法律依據(jù)，不予支持。依據(jù)《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條一款之規(guī)定，判決駁回投資公司訴訟請(qǐng)求。案件受理費(fèi)12810元由投資公司負(fù)擔(dān)。
上訴人投資公司不服一審判決，向本院提起上訴稱(chēng)：上訴人投資公司與被上訴人李世公司間的合資合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同糾紛已由沈陽(yáng)市中級(jí)人民法院依法判決，案件已進(jìn)入執(zhí)行程序。該判決確認(rèn)李世公司確系違約，在判令李世公司繼續(xù)履行合同的同時(shí)，對(duì)違約金部分以雙方合同約定的“按未給付金額的日萬(wàn)分之五”作為計(jì)算違約金的標(biāo)準(zhǔn)。由于投資公司是于2004年10月末提起訴訟，所以對(duì)2004年10月以后被上訴人是否仍繼續(xù)違約等事實(shí)難以確定，因此在訴訟中僅主張了截止到2004年10月30日的違約金，而對(duì)該日之后新產(chǎn)生的違約金在當(dāng)時(shí)無(wú)法主張。
因此，沈陽(yáng)中級(jí)法院判決：“由于投資公司起訴所主張的違約金系計(jì)算到2004年10月30日，訴訟中投資公司亦未增加訴訟請(qǐng)求，根據(jù)不告不理的民事訴訟原則，本院對(duì)發(fā)生在2004年10月30日后的違約金不予處理，即根據(jù)投資公司的訴訟請(qǐng)求，本案的違約金計(jì)算截止日期為2004年10月30日?！睂?duì)上述判決顯然可以看出，沈陽(yáng)中級(jí)法院僅僅是因?yàn)橥顿Y公司對(duì)2004年10月31日以后新產(chǎn)生的違約金未在該訴中同時(shí)主張，因而未加以審理，這并不代表投資公司對(duì)2004年10月31之后產(chǎn)生的違約金已經(jīng)放棄，更不是沈陽(yáng)中級(jí)法院對(duì)新產(chǎn)生的這部分違約金已經(jīng)進(jìn)行審理并予以駁回。正是由于投資公司對(duì)這部分新違約金“未告”，沈陽(yáng)中級(jí)法院對(duì)新產(chǎn)生的違約金“未理”，所以投資公司完全有權(quán)通過(guò)另行訴訟對(duì)產(chǎn)生的新債務(wù)加以主張。我國(guó)《民事訴訟法》第十三條明確規(guī)定：“當(dāng)事人有權(quán)在法律規(guī)定的范圍內(nèi)處分自己的民事權(quán)利和訴訟權(quán)利”。
本案中，投資公司在沈陽(yáng)中級(jí)法院訴訟中對(duì)2004年10月31日以后新產(chǎn)生的、在訴訟當(dāng)時(shí)還難以確定的違約金未予主張，是當(dāng)事人依法有選擇地行使自己的訴訟權(quán)利、處分民事訴訟權(quán)利的一種體現(xiàn)，并未違反法律的禁止性規(guī)定。這與違背民事訴訟效益性原則的惡意“纏訴”、“拆訴”、“分訴”有本質(zhì)上的區(qū)別。沈陽(yáng)中級(jí)法院的判決中一再?gòu)?qiáng)調(diào)其判決確定的違約金截止到2004年10月30日，對(duì)當(dāng)事人當(dāng)時(shí)未主張的后產(chǎn)生的違約金未進(jìn)行審理，本身就體現(xiàn)了對(duì)當(dāng)事人依法選擇行使自己的訴訟權(quán)利的一種尊重，也是對(duì)當(dāng)事人有權(quán)依法選擇通過(guò)另行起訴或其他途徑來(lái)主張后續(xù)違約金的一種肯定。投資公司對(duì)新產(chǎn)生的違約金(新債務(wù))另行起訴，正是當(dāng)事人對(duì)訴訟權(quán)利的合法行使。一審法院以效益性原則為由駁回投資公司的訴訟請(qǐng)求，是對(duì)投資公司實(shí)體權(quán)利和訴訟權(quán)利的無(wú)理剝奪，缺乏法律依據(jù)。
我國(guó)《合同法》中規(guī)定的違約金是對(duì)合同當(dāng)事人不履行合同或履行合同不符合約定等違約行為的一種懲罰，其產(chǎn)生的事實(shí)依據(jù)是違約、產(chǎn)生的法律依據(jù)是法律規(guī)定或當(dāng)事人的有效約定。本案中，雙方約定如被上訴人未在約定期限內(nèi)付款，則“按未給付金額的日萬(wàn)分之五”給付違約金。這是雙方真實(shí)意思表示，不違反法律、行政法規(guī)的禁止性規(guī)定，而且該違約金計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)已經(jīng)為生效判決所肯定。如果被上訴人未在約定期限內(nèi)支付上訴人全部款項(xiàng)，上訴人就有權(quán)按上述標(biāo)準(zhǔn)計(jì)收違約金。
因此，從2004年10月31日至今，被上訴人李世公司仍然未向上訴人支付欠款，其違約行為一直繼續(xù)，上訴人對(duì)新產(chǎn)生的這部分違約金作為該合同的新債務(wù)加以主張，既有事實(shí)依據(jù)，也符合合同的約定、更有法律依據(jù)，不存在一審法院認(rèn)為的“違背法律對(duì)違約金性質(zhì)和目的的規(guī)定”的問(wèn)題，一審法院據(jù)此駁回投資公司訴訟請(qǐng)求明顯錯(cuò)誤。在本案中上訴人投資公司在起訴中所主張的2004年10月31日以后新產(chǎn)生的違約金仍然是依據(jù)合同約定的上述違約金標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算出來(lái)的，所以在被上訴人李世公司至今未還清欠款的情況下，其違約天數(shù)在增加，就必然會(huì)產(chǎn)生新的違約金。這當(dāng)然不是對(duì)法院已經(jīng)認(rèn)定的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)的擅自增加;相反，恰恰是依據(jù)和執(zhí)行了法院所認(rèn)定的標(biāo)準(zhǔn)。因此，不存在一審法院認(rèn)為的“在法院確定了違約金計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)后，新增加違約金數(shù)額另行起訴”的問(wèn)題。
因此，上訴人依據(jù)已經(jīng)為法院生效判決所確認(rèn)的、也為被上訴人所承認(rèn)的繼續(xù)違約的事實(shí)、依據(jù)雙方合同明確約定的、已為法院生效判決所肯定的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)對(duì)由于被上訴人后續(xù)違約所新產(chǎn)生的違約金(新債務(wù))依法起訴，事實(shí)清楚、證據(jù)充分。請(qǐng)求撤銷(xiāo)一審判決，改判被上訴人支付上訴人從2004年10月31日至實(shí)際還清全部欠款之日止的違約金(至2005年5月30日的違約金為780225元)并由被上訴人承擔(dān)本案訴訟費(fèi)用。
被上訴人李世公司答辯稱(chēng)：
原審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，請(qǐng)求維持原判。
本院查明：10月12日，遼寧華廈飯店作為甲方與作為乙方的李世公司簽訂《協(xié)議書(shū)》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)20協(xié)議書(shū))，約定：一、甲方將飯店土地使用權(quán)作價(jià)1716萬(wàn)元(占地面積2332平方米)和前期工程款2760萬(wàn)元(含甲方已付工程款1360萬(wàn)元，四建二公司執(zhí)付工程款1400萬(wàn)元)，總計(jì)4476萬(wàn)元作為同乙方合作聯(lián)建遼寧華廈大酒店工程的投資。對(duì)乙方的合作投資，在工程結(jié)束后，以甲乙雙方認(rèn)可的審計(jì)中介機(jī)構(gòu)出具的審計(jì)評(píng)估報(bào)告為依據(jù)確定，并明確雙方的投資比例;二、對(duì)補(bǔ)辦、續(xù)辦工程手續(xù)發(fā)生的費(fèi)用，均由乙方墊付資金。其中應(yīng)由甲方負(fù)擔(dān)的部分，從甲方的投資額中抵減;應(yīng)由雙方共同承擔(dān)的部分，作為乙方的工程投資;三、對(duì)乙方已替甲方償還的債務(wù)，經(jīng)甲方與債權(quán)單位確認(rèn)后，可以抵減甲方的投資額;四、本協(xié)議簽字蓋章后，即為生效，對(duì)以前就本工程與乙方在9月1日簽署的《聯(lián)合投資續(xù)建遼寧華廈大酒店協(xié)議書(shū)》、2012月1日簽署的《聯(lián)合投資續(xù)建遼寧華廈大酒店補(bǔ)充協(xié)議》、年12月28日簽署的《協(xié)議書(shū)》等有關(guān)協(xié)議同時(shí)廢除。
12月10日，遼寧省投資集團(tuán)公司、遼寧華廈飯店共同作為甲方與作為乙方的李世公司簽訂《協(xié)議書(shū)》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)20協(xié)議書(shū))，約定：一、雙方同意將甲方在遼寧華廈飯店主體工程的投資額認(rèn)定為4476萬(wàn)元;二、由乙方替甲方墊付的甲方原工作人員工資款79萬(wàn)元，市四建二分公司工程款1400萬(wàn)元及甲方自建期間尚欠的工程款15.1萬(wàn)元，共計(jì)1630萬(wàn)元，由乙方承擔(dān)支付，抵頂甲方投資;三、甲方原欠的電費(fèi)13.8萬(wàn)元，水費(fèi)10.4萬(wàn)元，電費(fèi)滯納金50萬(wàn)元，共計(jì)74.2萬(wàn)元，由乙方負(fù)責(zé)支付，抵頂甲方的投資;四、在后期補(bǔ)辦手續(xù)過(guò)程中發(fā)生的土地出讓金、公房拆遷補(bǔ)償金以及其它費(fèi)用等，由甲方承擔(dān)400萬(wàn)元的費(fèi)用，并從甲方的投資額中沖減;五、綜上，甲方尚余投資額計(jì)2371.8萬(wàn)元，由乙方償還甲方，償還方式：自本協(xié)議簽訂之日起，由乙方用現(xiàn)在開(kāi)發(fā)建設(shè)的富通花園的14#樓房產(chǎn)作價(jià)償還，每平方米4300元，償還面積為5516平方米，乙方協(xié)助甲方為購(gòu)房者辦理按揭貸款，并將銀行貸款逐筆隨時(shí)轉(zhuǎn)入甲方帳戶(hù)。乙方不負(fù)責(zé)在辦理按揭貸款過(guò)程中所發(fā)生的一切費(fèi)。
2004年3月24日，遼寧省投資集團(tuán)公司、遼寧華廈飯店共同作為甲方與作為乙方的李世公司簽訂《補(bǔ)充協(xié)議書(shū)》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)2004年協(xié)議書(shū))，約定：一、甲乙雙方經(jīng)友好協(xié)商對(duì)年12月10日所簽《協(xié)議書(shū)》中的第五條作如下修改：乙方償還甲方尚余投資額計(jì)2371.8萬(wàn)元。共中一部分以位于和平區(qū)撫順路66-13號(hào)富通花園小區(qū)的14#樓23套共3039平方米商品房，以每平方米4300元作價(jià)支付給甲方，該部分金額為1306.77萬(wàn)元。乙方協(xié)助甲方為購(gòu)房者辦理按揭貸款，并將銀行貸款逐筆隨時(shí)轉(zhuǎn)入甲方帳戶(hù)。乙方不負(fù)責(zé)在辦理按揭貸款過(guò)程中所發(fā)生的一切費(fèi)用。乙方保證甲方購(gòu)房者于2004年6月末前進(jìn)住。剩余投資余額乙方以貸幣資金743.1萬(wàn)元償還甲方。
具體支付時(shí)間如下：2004年5月20日前支付247萬(wàn)元;2004年6月20日前支付247萬(wàn)元;2004年7月20日前支付249.1萬(wàn)元。如乙方未在以上約定的時(shí)間內(nèi)向甲方支付價(jià)款，則按未給付金額的日萬(wàn)分之五向甲方支付違約金。二、原協(xié)議其他條款繼續(xù)有效;三、該補(bǔ)充協(xié)議與原協(xié)議具有相同的法律效力。但李世公司未按該《補(bǔ)充協(xié)議書(shū)》的約定履行付款義務(wù)。投資公司于2004年11月向本院提起訴訟，要求李世公司給付欠款743.1萬(wàn)元、利息12.5937萬(wàn)元及截止2004年10月30日的違約金50.5082萬(wàn)元。本院于2005年3月作出[2004]沈民二房初字第258號(hào)民事判決，判令李世公司給付投資公司743.1萬(wàn)元，截止2004年10月30日的遲延履行違約金482700元。該判決于2005年3月18日送達(dá)于投資公司及李世公司，2005年4月2日系雙方上訴期屆滿(mǎn)前的最后一日，由于該日為星期六，次日為星期日，均為法定休息日，故上訴期應(yīng)依法順延至2005年4月4日。2005年4月5日該判決發(fā)生法律效力。自2004年10月31日起截止2005年4月4日止，李世公司尚欠投資公司743.1萬(wàn)元，應(yīng)支付遲延履行違約金579618元。
另查明：遼寧華廈飯店亦系獨(dú)立的企業(yè)法人，與本案投資公司所訴爭(zhēng)之權(quán)利有直接利害關(guān)系，但遼寧華廈飯店表示所有權(quán)利均由投資公司行使，其不再主張對(duì)李世公司的合同權(quán)利。
還查明：遼寧省投資集團(tuán)公司于經(jīng)遼寧省國(guó)有資產(chǎn)管理委員會(huì)批準(zhǔn)改制為國(guó)有獨(dú)資有限公司，更名為遼寧省投資集團(tuán)有限公司。
上述事實(shí)，有本院[2004]沈民二房初字第258號(hào)民事判決書(shū)，遼寧華廈飯店《關(guān)于不參加訴訟的說(shuō)明》，當(dāng)事人陳述等佐證，本院予以確認(rèn)。
本院審理認(rèn)為：
1、關(guān)于投資公司在本院[2004]沈民二房初字第258號(hào)民事判決生效后是否有權(quán)再向李世公司主張2004年10月31日后的違約金的問(wèn)題。本院[2004]沈民二房初字第258號(hào)民事判決已明確認(rèn)定2004年協(xié)議書(shū)的效力并依照該協(xié)議書(shū)作出裁判，具有既判力。該協(xié)議書(shū)明確約定，如李世公司未在約定的時(shí)間內(nèi)向投資公司支付價(jià)款，則按未給付金額的日萬(wàn)分之五向投資公司支付違約金，因此李世公司應(yīng)向投資公司承擔(dān)支付違約金的違約責(zé)任，且當(dāng)事人約定日萬(wàn)分之五的違約金亦不屬于《中華人民共和國(guó)合同法》第一百一十四條第二款規(guī)定的“過(guò)分高于造成的損失”的情況，且該違約金標(biāo)準(zhǔn)已被本院生效判決所確認(rèn)。
由于當(dāng)事人的前述違約金的約定屬于遲延履行違約金，只要債務(wù)未清償或遲延清償，該遲延履行違約金就繼續(xù)發(fā)生。本院[2004]沈民二房初字第258號(hào)民事判決所確定的違約金系基于當(dāng)時(shí)投資公司的訴訟請(qǐng)求計(jì)算截止到2004年10月30日，因此，就本院生效判決未審理的在2004年10月31日后實(shí)際發(fā)生的遲延履行違約金，李世公司負(fù)有繼續(xù)支付義務(wù)，原審判決駁回投資公司訴訟請(qǐng)求不當(dāng)，應(yīng)予糾正。
2、關(guān)于上訴人投資公司所主張的違約金的終止日期。上訴人投資公司所主張的遲延履行違約金系基于與被上訴人李世公司簽訂的協(xié)議約定而發(fā)生，其產(chǎn)生的基礎(chǔ)為協(xié)議中約定的743.1萬(wàn)元債務(wù)，即自然債務(wù)。只要該自然債務(wù)未清償或遲延清償，即發(fā)生遲延履行違約金。但由于投資公司曾向本院起訴，要求被上訴人李世公司給付743.1萬(wàn)元，本院[2004]沈民二房初字第258號(hào)民事判決已判決李世公司向投資公司給付743.1萬(wàn)元，自本院[2004]沈民二房初字第258號(hào)民事判決于2005年4月5日生效后，投資公司與李世公司在協(xié)議中約定的自然債務(wù)業(yè)已轉(zhuǎn)化為具有法律拘束力及強(qiáng)制執(zhí)行力的強(qiáng)制給付之債。
在2005年4月5日之后，李世公司如未給付743.1萬(wàn)元，則屬于不履行法院生效判決，而不是違反投資公司與李世公司簽訂的協(xié)議，其法律后果是應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百三十二條“被執(zhí)行人未按判決、裁定和其他法律文書(shū)指定的期間履行給付金錢(qián)義務(wù)的，應(yīng)當(dāng)加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息”的規(guī)定，由李世公司加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息，不存在再行依據(jù)原協(xié)議中約定的違約金條款繼續(xù)計(jì)算違約金的問(wèn)題。因此，上訴人投資公司要求被上訴人李世公司給付2005年4月5日之后(含5日)的遲延履行違約金沒(méi)有法律依據(jù)，本院不予支持。
3、關(guān)于上訴人投資公司所主張的計(jì)算違約金所依據(jù)的債務(wù)金額。投資公司與李世公司系合同關(guān)系，李世公司的合同義務(wù)為付款，根據(jù)最高人民法院《關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第五條第二款“對(duì)合同是否履行發(fā)生爭(zhēng)議的，由負(fù)有履行義務(wù)的當(dāng)事人承擔(dān)舉證責(zé)任”的規(guī)定，李世公司對(duì)付款負(fù)舉證責(zé)任，但李世公司未能舉證證明在2005年4月5日之前向投資公司支付過(guò)款項(xiàng)，因此，本院確定計(jì)算遲延履行違約金的基礎(chǔ)債務(wù)金額仍為743.1萬(wàn)元。
4、需要說(shuō)明的是，遼寧華廈飯店與本案投資公司所訴爭(zhēng)之權(quán)利有直接利害關(guān)系，應(yīng)作為本案一審共同原告參加訴訟，但遼寧華廈飯店明確表示與李世公司合同中所有權(quán)利均由投資公司行使，不再向李世公司主張權(quán)利。因此，投資公司有權(quán)單獨(dú)主張對(duì)李世公司的合同權(quán)利。
綜上，原審判決適用法律錯(cuò)誤。依照《中華人民共和國(guó)合同法》第六條、第八條、第四十四條第一款、第六十條第一款、第一百零七條、第一百一十四條，《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百五十三條第一款第(二)項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：
一、撤銷(xiāo)沈陽(yáng)市和平區(qū)人民法院[2005]和民合初字第478號(hào)民事判決;。
四、駁回被上訴人遼寧李世房產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司不支付違約金的反駁。
一審案件受理費(fèi)12810元，二審案件受理費(fèi)12810元，計(jì)25620元，由上訴人遼寧省投資集團(tuán)有限公司負(fù)擔(dān)4008元，被上訴人遼寧李世房產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)21612元。
房地產(chǎn)合同糾紛房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛篇十八
民事判決書(shū)。
浦民二(商)初字第3999號(hào)。
原告上海浦東xx貿(mào)易有限公司浴場(chǎng)，住所地上海市浦東新區(qū)xx路1557號(hào)。
負(fù)責(zé)人李x清，經(jīng)理。
原告李x清，男，1965年9月6日生，漢族，戶(hù)籍地浙江省臺(tái)州市路橋區(qū)xx鎮(zhèn)xx村3區(qū)107號(hào)。
原告吳x元，男，1965年9月4日生，漢族，戶(hù)籍地浙江省仙居縣xx鎮(zhèn)xx村田xx南26號(hào)。
以上四原告共同的委托代理人張x法，上海市xx律師事務(wù)所律師。
被告張x，男，1961年，2月2日生，漢族，住上海市閔行區(qū)xx路5530弄110號(hào)304室。
被告陳x華，女，1973年4月2日生，漢族，戶(hù)籍地浙江省麗水市xx區(qū)xx鄉(xiāng)xx村184號(hào)。
以上兩被告共同委托代理人陳如浪，上海普若律師事務(wù)所律師。
以上兩被告共同委托代理人陳如波，上海普若律師事務(wù)所律師。
原告上海浦東xx貿(mào)易有限公司浴場(chǎng)(簡(jiǎn)稱(chēng)xx浴場(chǎng))、李x清、付x春、吳x元訴被告張x、陳x華企業(yè)承包經(jīng)營(yíng)合同糾紛一案，本院受理后，依法適用簡(jiǎn)易程序，由審判員林曉君獨(dú)任審判，于2008年10月8日公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。四原告共同的委托代理人張x法，被告張x、被告陳x華以及兩被告的共同委托代理人陳如浪、陳如波到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告上海浦東xx貿(mào)易有限公司浴嘗李x清、付x春、吳x元訴稱(chēng)，原告、被告雙方與2007年5月21日簽訂了《承包經(jīng)營(yíng)協(xié)議》一份，原告將經(jīng)營(yíng)的浴場(chǎng)給兩被告經(jīng)營(yíng)，經(jīng)營(yíng)期從2007年7月1日至該浴場(chǎng)房屋拆遷之日，年租金為人民幣280，000元(以下幣種同)，協(xié)議簽訂時(shí)被告交付押金人民幣100，000元，租金三個(gè)月支付一次，每次提前15天支付，協(xié)議還對(duì)違約賠償進(jìn)行了約定，合同簽訂后，原告將浴場(chǎng)及大量的設(shè)施交付被告，前期被告還能按照約定支付租金，但是自從2008年4月1日起被告沒(méi)有支付2008年4月至6月的承包費(fèi)，原告多次催討，被告拒絕，直到2008年7月15日，被告避而不見(jiàn)，原告發(fā)現(xiàn)浴場(chǎng)設(shè)施多有損壞。故原告要求判令：
1、解除原告、被告之間2007年5月21日簽訂的《承包經(jīng)營(yíng)協(xié)議》;。
4、被告連帶支付水電費(fèi)17，695.50元;。
5、訴訟費(fèi)由本案被告承擔(dān)。
被告張x、被告陳x華辯稱(chēng)，原告所稱(chēng)不是事實(shí)，雙方于2008年7月11日就已經(jīng)就解除合同達(dá)成一致，2008年4月至6月的款項(xiàng)以及裝修費(fèi)用，雙方已經(jīng)結(jié)算，原告還需退還7000元給被告，基于當(dāng)時(shí)原告、被告之間已經(jīng)協(xié)商解除《承包經(jīng)營(yíng)協(xié)議》，原告已經(jīng)將原告的相關(guān)權(quán)利給現(xiàn)在的案外人戴x富經(jīng)營(yíng)，并且達(dá)成兩份股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議。因?yàn)楸桓鏇](méi)有和原告簽訂書(shū)面合同，原告企圖獲取不當(dāng)利益來(lái)起訴被告。該合同協(xié)商一致解除是有原因的，浴場(chǎng)要額外收取被告營(yíng)業(yè)執(zhí)照費(fèi)用，故產(chǎn)生爭(zhēng)議，所以雙方就協(xié)商解除，最終達(dá)成協(xié)議，被告一直經(jīng)營(yíng)至6月底，5月27日之后原告付x春多次來(lái)看點(diǎn)，被告所述浴場(chǎng)內(nèi)物品損壞也不是事實(shí)，原告曾經(jīng)兩次清點(diǎn)浴場(chǎng)內(nèi)的物品，我方?jīng)]有避而不見(jiàn)。同意以判決形式解除合同，即使要支付2008年4月至6月租金、6月分的`水電費(fèi)，也已從10萬(wàn)元押金中扣除，余下原告已經(jīng)返還被告7，000元。
原告提供了以下證據(jù)：
證據(jù)1、承包經(jīng)營(yíng)協(xié)議，證明原、被告之間存在承包經(jīng)營(yíng)關(guān)系。
證據(jù)2、物品移交清單，證明2005年5月21日原告將浴場(chǎng)內(nèi)物品移交被告，由被告張x簽收。
證據(jù)3、信件，證明2008年7月5日被告還沒(méi)有退還浴場(chǎng)，有協(xié)商的意愿，被告張x寫(xiě)信要求原告寬限幾日協(xié)商拖欠的承包經(jīng)營(yíng)費(fèi)和水電費(fèi)。
證據(jù)4、收款存根，證明2008年7月18日原告替被告繳納了水電費(fèi)17，695.50元，浴場(chǎng)還是由被告經(jīng)營(yíng)的。
二被告對(duì)原告提供的證據(jù)1的真實(shí)性沒(méi)有異議，但是不能證明被告有違約行為;對(duì)證據(jù)2的復(fù)印件真實(shí)性有異議，但是被告當(dāng)時(shí)接手的物品已經(jīng)還給了原告，不能反映全部的事實(shí);對(duì)證據(jù)3真實(shí)性沒(méi)有異議，但是對(duì)關(guān)聯(lián)性有異議，這些證據(jù)是針對(duì)停水停電問(wèn)題向輕紡市場(chǎng)交涉時(shí)形成的，與被告沒(méi)有直接關(guān)系，也無(wú)法反映被告有違約行為;對(duì)證據(jù)4的真實(shí)性、合法性有異議，7月11日已經(jīng)解除合同，原、被告雙方就解除合同協(xié)議后續(xù)事宜是由原告負(fù)責(zé)解決，是否真的交了水電費(fèi)，被告不清楚，且不是正式的發(fā)票，只是輕紡市場(chǎng)敲章的復(fù)印件。
兩被告提供了以下證據(jù)：
證據(jù)1、2008年7月11日收據(jù)存根，證明原、被告之間已經(jīng)協(xié)議解除承包經(jīng)營(yíng)協(xié)議而將款項(xiàng)退還被告，部分設(shè)施返還被告，如果不解除合同，不存在原告方支付被告費(fèi)用，上面有付x春和被告簽名。
證據(jù)2、2008年7月11日xx浴場(chǎng)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，證明基于承包協(xié)議解除，原告與案外人戴年富于2008年7月11日簽署的xx浴場(chǎng)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，時(shí)間一致。原告將浴場(chǎng)轉(zhuǎn)給案外人經(jīng)營(yíng)，2008年6月12日起抄就是水電費(fèi)，見(jiàn)證人是三原告?zhèn)€人。
證據(jù)3、股份轉(zhuǎn)讓協(xié)議，證明基于原告被告一致解除承包經(jīng)營(yíng)合同，合同的案外人與原告簽訂股份轉(zhuǎn)讓協(xié)議，租金起算時(shí)間為2008年6月20日。
證據(jù)4、2008年9月17日的案外人戴x富的說(shuō)明，證明原告訴訟后案外人戴x富向被告承諾到場(chǎng)解決爭(zhēng)議。
證據(jù)5、協(xié)議書(shū)及收據(jù)，證明原告被告協(xié)議解除合同承包經(jīng)營(yíng)協(xié)議，致使原告與案外人上海xx實(shí)業(yè)有限公司之間的租賃熱水器協(xié)議也解除。
證據(jù)6、被告申請(qǐng)證人王x福、林x江出庭，證明原告、被告解除合同時(shí)，被告對(duì)熱水器租賃也解除了協(xié)議，證人與戴x富、原告三個(gè)自然人協(xié)商過(guò)這件事。
原告方對(duì)證據(jù)1上的簽名無(wú)法確認(rèn)，原告不叫付春，雙方從來(lái)沒(méi)有達(dá)成協(xié)議;對(duì)證據(jù)2，是復(fù)印件，對(duì)浴場(chǎng)轉(zhuǎn)手經(jīng)營(yíng)的事實(shí)確認(rèn)，但是與本案無(wú)關(guān)，我們主張的是轉(zhuǎn)讓之前的租金;對(duì)證據(jù)3，與本案無(wú)關(guān)，原告有權(quán)收取轉(zhuǎn)讓之前的租金;對(duì)證據(jù)4，原告認(rèn)為不能證明原告、被告雙方曾經(jīng)達(dá)成了協(xié)議，被告張x與原告xx貿(mào)易公司的協(xié)議沒(méi)有xx公司的公章;對(duì)證據(jù)5，與本案無(wú)關(guān);對(duì)證人出庭證明的事實(shí)，原告認(rèn)為證人與被告有利害關(guān)系，對(duì)證言的真實(shí)性、關(guān)聯(lián)性不予認(rèn)可，也不能證明達(dá)成了解除承包協(xié)議的意向，也不能證明是否達(dá)成協(xié)議。
根據(jù)原告和被告提供的證據(jù)及庭審筆錄，本院確認(rèn)如下法律事實(shí)：四原告和兩被告于2007年5月21日簽訂了《承包經(jīng)營(yíng)協(xié)議》一份，原告方將浴場(chǎng)交給兩被告經(jīng)營(yíng)，經(jīng)營(yíng)期從2007年7月1日至該浴場(chǎng)房屋拆遷之日，年租金為人民幣280，000元，協(xié)議簽訂時(shí)被告交付押金人民幣100，000元，租金三個(gè)月支付一次，每次提前15天支付，協(xié)議還對(duì)違約賠償進(jìn)行了約定，合同簽訂后，原告將浴場(chǎng)及大量的設(shè)施交付被告，被告按照約定支付租金，但是從2008年5月份雙方產(chǎn)生了爭(zhēng)議，并協(xié)商解除合同。同年6月12日，李x清將其xx浴場(chǎng)股份總額三分之一轉(zhuǎn)給戴x富，轉(zhuǎn)讓款19萬(wàn)元。7月11日，吳x元、付x春與戴x富簽訂xx浴場(chǎng)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，兩原告將xx浴場(chǎng)股份以40萬(wàn)元轉(zhuǎn)讓給戴x富。同日“付春”向兩被告出具了欠條，內(nèi)容為“今欠張x人民幣7000元整作為對(duì)張x對(duì)xx浴場(chǎng)廣告監(jiān)控等的補(bǔ)償款。待張x將樓頂電爐拆除及一臺(tái)電腦拿回來(lái)浴場(chǎng)后，一次性付清7000元整，以上事情爭(zhēng)取在3-5天內(nèi)完成，特此雙方證明”。簽字人為“付春”和兩被告，張x并寫(xiě)明“錢(qián)已拿到”。被告自2008年4月起未支付租金，xx浴場(chǎng)6月的水電費(fèi)為17，695.5元，而被告在簽訂承包經(jīng)營(yíng)協(xié)議時(shí)付給原告10萬(wàn)元的押金。
本院認(rèn)為，四原告與兩被告的《承包經(jīng)營(yíng)協(xié)議》依法成立，應(yīng)予確認(rèn)。本案的質(zhì)疑焦點(diǎn)是雙方是否在2008年7月已協(xié)商解除承包經(jīng)營(yíng)協(xié)議并且結(jié)算完畢，原告是否有權(quán)主張?jiān)V訟請(qǐng)求的款項(xiàng)。被告提供的證據(jù)足以證明至2008年7月11日原告方已經(jīng)將xx浴場(chǎng)股份轉(zhuǎn)讓給他人，而同時(shí)與兩被告進(jìn)行了結(jié)算。盡管被告因客觀原因只能提供證據(jù)的復(fù)印件，但所有證據(jù)能夠相互印證，可以作為本案認(rèn)定事實(shí)的依據(jù)，且原告方不否定其股份轉(zhuǎn)讓的事實(shí)，也間接證明了原告與被告結(jié)束經(jīng)營(yíng)關(guān)系的事實(shí)?，F(xiàn)原告要求解除協(xié)議，被告也表示同意，本院對(duì)此予以確認(rèn)。被告辯稱(chēng)，即使不認(rèn)可欠條的結(jié)算結(jié)果，被告在原告方處的10萬(wàn)元押金，也足以支付原告的租金和水電費(fèi)，本院認(rèn)為被告的辯解具有事實(shí)和理由，原告方不能證明被告存在違約的事實(shí)，故對(duì)原告方要求兩被告支付租金、違約金、水電費(fèi)的訴訟請(qǐng)求不予支持。據(jù)此，依照《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條之規(guī)定，判決如下：
二、對(duì)原告上海浦東xx貿(mào)易有限公司浴嘗原告李x清、原告付x春、原告吳x元的其他訴訟請(qǐng)求不予支持。
本案受理費(fèi)2728元(原告已預(yù)付)，減半收取1，364元，由原告上海浦東xx貿(mào)易有限公司浴嘗原告李x清、原告付x春、原告吳x元負(fù)擔(dān)。
如不服本判決，可在判決書(shū)送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級(jí)人民法院。
審判員林曉君。
二00八年十二月一日。
書(shū)記員沙洵。
房地產(chǎn)合同糾紛房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛篇十九
房屋買(mǎi)賣(mài)在人們生活中較為普遍發(fā)生，為此而產(chǎn)生的糾紛及訴訟也較多，其中涉及的主要問(wèn)題是對(duì)合同效力的認(rèn)定，筆者據(jù)此談點(diǎn)看法。
《意見(jiàn)》第五十六條規(guī)定：“買(mǎi)賣(mài)雙方自愿、并立有契約，買(mǎi)方已交付了房款，并實(shí)際使用和管理了房屋，又沒(méi)有其他違法行為，只是買(mǎi)賣(mài)手續(xù)不完備的，應(yīng)認(rèn)為買(mǎi)賣(mài)關(guān)系有效，但應(yīng)著其補(bǔ)辦房屋買(mǎi)賣(mài)手續(xù)”。關(guān)于該條的適用，最高人民法院在1987年《關(guān)于曹根田與張仁吉房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛案件如何適用政策、法律的請(qǐng)示報(bào)告》中已作出批復(fù)：《意見(jiàn)》第五十六條的精神只適用于解決《城市私有房屋管理?xiàng)l例》實(shí)施前的歷史遺留問(wèn)題?！稐l例》實(shí)施后，人民法院審理這類(lèi)案件，即應(yīng)嚴(yán)格按照《條例》的規(guī)定辦理。我國(guó)《城市私有房屋管理?xiàng)l例》已于1983年12月17日發(fā)布實(shí)施，故在此前有關(guān)房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛的解決，適用《意見(jiàn)》第五十六條的規(guī)定，此后的有關(guān)糾紛應(yīng)嚴(yán)格按照《條例》的規(guī)定辦理。
《合同法》第十條規(guī)定：“當(dāng)事人訂立合同，有書(shū)面形式、口頭形式和其他形式。法律、行政法規(guī)規(guī)定采用書(shū)面形式的，應(yīng)當(dāng)采用書(shū)面形式。當(dāng)事人約定采取書(shū)面形式的，應(yīng)當(dāng)采取書(shū)面形式”。對(duì)房屋買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)采用何種形式才有效，目前意見(jiàn)不一。有人認(rèn)為書(shū)面形式的合同才有效，但也有人認(rèn)為在合同其他要件滿(mǎn)足的條件下，只是口頭形式的合同也有效。要弄清楚這個(gè)問(wèn)題，首先要認(rèn)識(shí)到在我國(guó)房屋買(mǎi)賣(mài)合同是法律許可唯一以不動(dòng)產(chǎn)為標(biāo)的物的特殊買(mǎi)賣(mài)合同。所謂“特殊”，是因?yàn)榉课葙I(mǎi)賣(mài)合同除了具有買(mǎi)賣(mài)合同的一般特征外，還具有以下特性：1、房屋買(mǎi)賣(mài)合同的標(biāo)的物是特指作為商品進(jìn)入市場(chǎng)流通的房屋；2、房屋買(mǎi)賣(mài)合同是轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)和宅基地使用權(quán)的協(xié)議；3、房屋買(mǎi)賣(mài)是就房屋不動(dòng)產(chǎn)所進(jìn)行的交易，其法律調(diào)整不僅適用合同法，而且適用有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)的法律、行政法規(guī)。
其次，我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》第四十條規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑧?yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面轉(zhuǎn)讓合同……”?！冻鞘兴接蟹课莨芾?xiàng)l例》第七條規(guī)定：“辦理城市私有房屋所有權(quán)登記或轉(zhuǎn)移、變更登記手續(xù)時(shí)，須按下列要求提交證件：……（二）購(gòu)買(mǎi)的房屋，須提交原房屋所有權(quán)證、買(mǎi)賣(mài)合同和契證……”。據(jù)此，可以看出，我國(guó)對(duì)城市私有房屋的買(mǎi)賣(mài)其合同形式的規(guī)定是應(yīng)當(dāng)采用書(shū)面形式，而不是口頭形式。那么，對(duì)農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同又是如何規(guī)定的呢？目前，有關(guān)法律、法規(guī)沒(méi)有明確的規(guī)定，這不能不說(shuō)是立法上的一個(gè)漏洞。但對(duì)究竟應(yīng)采取何種形式，并非不能找到依據(jù)。最高人民法院于1992年7月9日對(duì)《關(guān)于范懷訴郭明華房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛一案的請(qǐng)示報(bào)告》的批復(fù)中指出：“房屋買(mǎi)賣(mài)系要式法律行為，農(nóng)村的房屋買(mǎi)賣(mài)也應(yīng)具備雙方訂立書(shū)面契約、中人證明，按約交付房款以及管理房屋的要件；要求辦理契稅或過(guò)戶(hù)手續(xù)的地方，還應(yīng)依法辦理該項(xiàng)手續(xù)后，方能認(rèn)定買(mǎi)賣(mài)有效”。從以上法律、法規(guī)及司法解釋的規(guī)定可以看出，房屋買(mǎi)賣(mài)合同是要式合同，必須采用書(shū)面形式才能成立。但對(duì)此也不能絕對(duì)化，根據(jù)我國(guó)《合同法》第三十六條規(guī)定：“法律、行政法規(guī)規(guī)定或者當(dāng)事人約定采用書(shū)面形式，當(dāng)事人未采用書(shū)面形式但一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對(duì)方接受的，該合同成立”。故在此種情形下，合同也能成立。
三、如何理解《合同法》第四十四條的規(guī)定。
《合同法》第四十四條規(guī)定：“依法成立的合同，自成立時(shí)生效。法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)生效的，依照其規(guī)定”。《城市房地產(chǎn)管理法》和《城市私有房屋管理?xiàng)l例》的有關(guān)規(guī)定指出，買(mǎi)賣(mài)房屋必須在辦理過(guò)戶(hù)登記手續(xù)后，其所有權(quán)的變更方生效。此處的“登記”與《合同法》第四十四條規(guī)定的“登記”是否一個(gè)意思，筆者認(rèn)為，此“登記”并非彼“登記”。《合同法》第四十四條中的“登記”指對(duì)合同本身進(jìn)行登記，相當(dāng)于登記備案的意思。某些法律、行政法規(guī)規(guī)定合同的生效要經(jīng)過(guò)特別程序后才產(chǎn)生法律效力，如我國(guó)的中外合資經(jīng)營(yíng)法、中外合作經(jīng)營(yíng)法規(guī)定，中外合資經(jīng)營(yíng)合同、中外合作經(jīng)營(yíng)合同必須經(jīng)過(guò)有關(guān)部門(mén)的審批后，才具有法律效力。最高人民法院關(guān)于《合同法》的解釋第九條規(guī)定，法律、行政法律規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)手續(xù)，或者辦理批準(zhǔn)、登記手續(xù)才生效，在一審法庭辯論終結(jié)前當(dāng)事人仍未辦理批準(zhǔn)手續(xù)的，或者仍未辦理批準(zhǔn)、登記手續(xù)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該合同未生效。從這一規(guī)定也可看出，《合同法》第四十四條中所規(guī)定的“登記”，是對(duì)合同本身的登記，未履行登記手續(xù)，則該合同屬于效力待定合同。
四、如何理解房屋過(guò)戶(hù)登記對(duì)房屋買(mǎi)賣(mài)合同效力的影響。
對(duì)買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂書(shū)面房屋買(mǎi)賣(mài)合同，按約定交付房款及管理房屋，但未辦理過(guò)戶(hù)登記，該房屋買(mǎi)賣(mài)合同是否有效。有人認(rèn)為，應(yīng)在辦理過(guò)戶(hù)登記后合同才生效，其理由一是《合同法》第四十四條第二款的規(guī)定；二是未辦理過(guò)戶(hù)登記則所有權(quán)尚未發(fā)生轉(zhuǎn)移。從上文的分析可以看出，以第一種理由來(lái)否定合同的效力是站不住腳的。但究竟如何理解過(guò)戶(hù)登記與合同效力的`關(guān)系？我國(guó)《土地管理法》第十二條及其《實(shí)施條例》第六條規(guī)定，土地使用權(quán)的變更，自變更登記之日起生效?！斗康禺a(chǎn)管理法》第三十五條、《城市私有房屋管理?xiàng)l例》第六條規(guī)定，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓?zhuān)?dāng)事人應(yīng)當(dāng)辦理權(quán)屬變更登記。從這些規(guī)定可以看出，依法律行為而使不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)發(fā)生變動(dòng)的，以絕對(duì)辦理登記為必要，如不進(jìn)行登記，即使有物權(quán)變動(dòng)的事實(shí)，但在法律上也絕對(duì)不產(chǎn)生物權(quán)變動(dòng)的效力?！逗贤ā返谝话偃龡l規(guī)定：“標(biāo)的物的所有權(quán)自標(biāo)的物交付時(shí)起轉(zhuǎn)移，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外”。同時(shí)該法第一百三十五條規(guī)定：“出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)履行向買(mǎi)受人交付標(biāo)的物或者交付提取標(biāo)的物單證，并轉(zhuǎn)移標(biāo)的物所有權(quán)的義務(wù)”。從這兩條的規(guī)定可以看出，房屋買(mǎi)賣(mài)合同的出賣(mài)人負(fù)有向買(mǎi)受人交付房屋并轉(zhuǎn)移所有權(quán)的義務(wù)，合同是否有效與所有權(quán)是否轉(zhuǎn)移即辦理過(guò)戶(hù)登記手續(xù)無(wú)必然聯(lián)系。法律法規(guī)規(guī)定或合同約定的單方責(zé)任未履行成不得成為合同無(wú)效的理由。因?yàn)檫@些責(zé)任的實(shí)際負(fù)擔(dān)人不是僅向合同對(duì)方當(dāng)事人承諾履行，更主要的是應(yīng)向有關(guān)行政主管部門(mén)履行。而這些責(zé)任與合同密切相關(guān)，履行這些責(zé)任既是合同一方當(dāng)事人應(yīng)該履行的合同義務(wù)，又是對(duì)方開(kāi)始履行合同的基礎(chǔ)保障。
因此，這些是合同有效情況下當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)履行的合同義務(wù)，而不是合同是否有效的構(gòu)成要素，并不能因該義務(wù)的履行與否而決定合同的效力。最高人民法院在不久前發(fā)布實(shí)施的《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第六條規(guī)定：“當(dāng)事人以商品房預(yù)售合同未按照法律、行政法規(guī)辦理登記備案手續(xù)為由請(qǐng)求合同無(wú)效的，不予支持”。此規(guī)定指出，對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的登記備案問(wèn)題，應(yīng)當(dāng)屬于行政管理部門(mén)的一種合同管理措施，不是確認(rèn)合同效力的必要條件?！督忉尅穼?duì)此予以明確，避免了司法審判權(quán)與行政管理權(quán)之間的沖突。從這一解釋的精神也可以看出，房屋買(mǎi)賣(mài)合同中房屋過(guò)戶(hù)登記與否對(duì)合同本身的效力并無(wú)影響，故前面所說(shuō)的第二種理由也不正確。
五、非農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的成員能否購(gòu)買(mǎi)該組織成員的房屋。
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