糾紛案買賣合同范文（18篇）

合同是一種法律約束力強的文書，確保經(jīng)濟行為的合法和有序進行。做好充分的前期準(zhǔn)備工作，收集相關(guān)資料和信息，為合同的起草提供充分的依據(jù)。合同中的重要條款和條件需要各方認(rèn)真閱讀和理解，確保知情同意。

糾紛案買賣合同篇一

如何理解最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行民事政策法律若干問題的意見》(以下簡稱“《意見》”)第五十六條的規(guī)定《意見》第五十六條規(guī)定：“買賣雙方自愿并立有契約，買方已交付了房款，并實際使用和管理了房屋，又沒有其他違法行為，只是買賣手續(xù)不完備的，應(yīng)認(rèn)為買賣關(guān)系有效，但應(yīng)著其補辦房屋買賣手續(xù)”。關(guān)于該條的適用，最高人民法院在1987年《關(guān)于曹根田與張仁吉房屋買賣糾紛案件如何適用政策法律的請示報告》中已作出批復(fù)：《意見》第五十六條的精神只適用于解決《城市私有房屋管理條例》實施前的歷史遺留問題。《條例》實施后，人民法院審理這類案件，即應(yīng)嚴(yán)格按照《條例》的規(guī)定辦理。我國《城市私有房屋管理條例》已于1983年12月17日發(fā)布實施，故在此前有關(guān)房屋買賣糾紛的解決，適用《意見》第五十六條的規(guī)定，此后的有關(guān)糾紛應(yīng)嚴(yán)格按照《條例》的規(guī)定辦理。

二、房屋買賣合同應(yīng)采取何種形式《合同法》第十條規(guī)定：“當(dāng)事人訂立合同，有書面形式、口頭形式和其他形式。法律、行政法規(guī)規(guī)定采用書面形式的，應(yīng)當(dāng)采用書面形式。當(dāng)事人約定采取書面形式的，應(yīng)當(dāng)采取書面形式”。對房屋買賣合同應(yīng)采用何種形式才有效，目前意見不一。有人認(rèn)為書面形式的合同才有效，但也有人認(rèn)為在合同其他要件滿足的條件下，只是口頭形式的合同也有效。要弄清楚這個問題，首先要認(rèn)識到在我國房屋買賣合同是法律許可唯一以不動產(chǎn)為標(biāo)的物的特殊買賣合同。所謂“特殊”，是因為房屋買賣合同除了具有買賣合同的一般特征外，還具有以下特性：1、房屋買賣合同的標(biāo)的物是特指作為商品進入市場流通的房屋;2、房屋買賣合同是轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)和宅基地使用權(quán)的協(xié)議;3、房屋買賣是就房屋不動產(chǎn)所進行的交易，其法律調(diào)整不僅適用合同法，而且適用有關(guān)不動產(chǎn)的法律、行政法規(guī)。其次，我國《城市房地產(chǎn)管理法》第四十條規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同……”?！冻鞘兴接蟹课莨芾項l例》第七條規(guī)定：“辦理城市私有房屋所有權(quán)登記或轉(zhuǎn)移、變更登記手續(xù)時，須按下列要求提交證件：……(二)購買的房屋，須提交原房屋所有權(quán)證、買賣合同和契證……”。據(jù)此，可以看出，我國對城市私有房屋的買賣其合同形式的規(guī)定是應(yīng)當(dāng)采用書面形式，而不是口頭形式。那么，對農(nóng)村房屋買賣合同又是如何規(guī)定的呢?目前，有關(guān)法律、法規(guī)沒有明確的規(guī)定，這不能不說是立法上的一個漏洞。但對究竟應(yīng)采取何種形式，并非不能找到依據(jù)。最高人民法院于1992年7月9日對《關(guān)于范懷訴郭明華房屋買賣糾紛一案的請示報告》的批復(fù)中指出：“房屋買賣系要式法律行為，農(nóng)村的房屋買賣也應(yīng)具備雙方訂立書面契約、中人證明，按約交付房款以及管理房屋的要件;要求辦理契稅或過戶手續(xù)的地方，還應(yīng)依法辦理該項手續(xù)后，方能認(rèn)定買賣有效”。從以上法律、法規(guī)及司法解釋的規(guī)定可以看出，房屋買賣合同是要式合同，必須采用書面形式才能成立。但對此也不能絕對化，根據(jù)我國《合同法》第三十六條規(guī)定：“法律、行政法規(guī)規(guī)定或者當(dāng)事人約定采用書面形式，當(dāng)事人未采用書面形式但一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對方接受的，該合同成立”。故在此種情形下，合同也能成立。

三、如何理解《合同法》第四十四條的規(guī)定《合同法》第四十四條規(guī)定：“依法成立的合同，自成立時生效。法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)生效的，依照其規(guī)定”?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》和《城市私有房屋管理條例》的有關(guān)規(guī)定指出，買賣房屋必須在辦理過戶登記手續(xù)后，其所有權(quán)的變更方生效。此處的“登記”與《合同法》第四十四條規(guī)定的“登記”是否一個意思，筆者認(rèn)為，此“登記”并非彼“登記”。《合同法》第四十四條中的“登記”指對合同本身進行登記，相當(dāng)于登記備案的意思。某些法律、行政法規(guī)規(guī)定合同的生效要經(jīng)過特別程序后才產(chǎn)生法律效力，如我國的中外合資經(jīng)營法、中外合作經(jīng)營法規(guī)定，中外合資經(jīng)營合同、中外合作經(jīng)營合同必須經(jīng)過有關(guān)部門的審批后，才具有法律效力。最高人民法院關(guān)于《合同法》的解釋第九條規(guī)定，法律、行政法律規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)手續(xù)，或者辦理批準(zhǔn)、登記手續(xù)才生效，在一審法庭辯論終結(jié)前當(dāng)事人仍未辦理批準(zhǔn)手續(xù)的，或者仍未辦理批準(zhǔn)、登記手續(xù)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該合同未生效。從這一規(guī)定也可看出，《合同法》第四十四條中所規(guī)定的“登記”，是對合同本身的登記，未履行登記手續(xù)，則該合同屬于效力待定合同。

四、如何理解房屋過戶登記對房屋買賣合同效力的影響對買賣雙方簽訂書面房屋買賣合同，按約定交付房款及管理房屋，但未辦理過戶登記，該房屋買賣合同是否有效。有人認(rèn)為，應(yīng)在辦理過戶登記后合同才生效，其理由一是《合同法》第四十四條第二款的規(guī)定;二是未辦理過戶登記則所有權(quán)尚未發(fā)生轉(zhuǎn)移。從上文的分析可以看出，以第一種理由來否定合同的效力是站不住腳的。但究竟如何理解過戶登記與合同效力的關(guān)系?我國《土地管理法》第十二條及其《實施條例》第六條規(guī)定，土地使用權(quán)的變更，自變更登記之日起生效?！斗康禺a(chǎn)管理法》第三十五條、《城市私有房屋管理條例》第六條規(guī)定，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)辦理權(quán)屬變更登記。從這些規(guī)定可以看出，依法律行為而使不動產(chǎn)物權(quán)發(fā)生變動的，以絕對辦理登記為必要，如不進行登記，即使有物權(quán)變動的事實，但在法律上也絕對不產(chǎn)生物權(quán)變動的效力?！逗贤ā返谝话偃龡l規(guī)定：“標(biāo)的物的所有權(quán)自標(biāo)的'物交付時起轉(zhuǎn)移，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外”。同時該法第一百三十五條規(guī)定：“出賣人應(yīng)當(dāng)履行向買受人交付標(biāo)的物或者交付提取標(biāo)的物單證，并轉(zhuǎn)移標(biāo)的物所有權(quán)的義務(wù)”。從這兩條的規(guī)定可以看出，房屋買賣合同的出賣人負(fù)有向買受人交付房屋并轉(zhuǎn)移所有權(quán)的義務(wù)，合同是否有效與所有權(quán)是否轉(zhuǎn)移即辦理過戶登記手續(xù)無必然聯(lián)系。法律法規(guī)規(guī)定或合同約定的單方責(zé)任未履行成不得成為合同無效的理由。因為這些責(zé)任的實際負(fù)擔(dān)人不是僅向合同對方當(dāng)事人承諾履行，更主要的是應(yīng)向有關(guān)行政主管部門履行。而這些責(zé)任與合同密切相關(guān)，履行這些責(zé)任既是合同一方當(dāng)事人應(yīng)該履行的合同義務(wù)，又是對方開始履行合同的基礎(chǔ)保障。因此，這些是合同有效情況下當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)履行的合同義務(wù)，而不是合同是否有效的構(gòu)成要素，并不能因該義務(wù)的履行與否而決定合同的效力。最高人民法院在不久前發(fā)布實施的《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第六條規(guī)定：“當(dāng)事人以商品房預(yù)售合同未按照法律、行政法規(guī)辦理登記備案手續(xù)為由請求合同無效的，不予支持”。此規(guī)定指出，對商品房買賣合同的登記備案問題，應(yīng)當(dāng)屬于行政管理部門的一種合同管理措施，不是確認(rèn)合同效力的必要條件?！督忉尅穼Υ擞枰悦鞔_，避免了司法審判權(quán)與行政管理權(quán)之間的沖突。從這一解釋的精神也可以看出，房屋買賣合同中房屋過戶登記與否對合同本身的效力并無影響，故前面所說的第二種理由也不正確。

五、非農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的成員能否購買該組織成員的房屋在城鎮(zhèn)周邊地區(qū)，具有城鎮(zhèn)戶口的人購買周邊地區(qū)農(nóng)村住房的現(xiàn)象較為普遍。法律對能否買賣并未明確禁止，但因涉及到宅基地使用權(quán)的變更，故該買賣合同又具有特殊性，我國《土地管理法》規(guī)定，宅基地屬于農(nóng)民集體所有，農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準(zhǔn)。農(nóng)村房屋買賣涉及到土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移和變更，故審查買賣是否有效要看其房屋宅其地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移是否經(jīng)過合法批準(zhǔn)。農(nóng)村房屋所有權(quán)及土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移，一般應(yīng)以合同的實際履行為標(biāo)志，必須經(jīng)當(dāng)?shù)赝恋厮姓叽?、組同意才發(fā)生法律效力。

糾紛案買賣合同篇二

上訴人(原審被告)謝某1，男，x年x月x日生，漢族，住上海市徐匯區(qū)。

上訴人(原審被告)謝某2，女，x年x月x日生，漢族，住上海市徐匯區(qū)。

上訴人(原審被告)黃某，女，x年x月x日生，漢族，住上海市徐匯區(qū)。

上訴人(原審被告)陶某，女，x年x月x日生，漢族，住上海市徐匯區(qū)。

上訴人(原審被告)黃某，女，x年x月x日生，漢族，住上海市徐匯區(qū)。

被上訴人(原審原告)朱某，男，x年x月x日生，漢族，住上海市徐匯區(qū)。

被上訴人(原審原告)徐某，女，x年x月x日生，漢族，住上海市徐匯區(qū)。

上訴人因與被上訴人房屋買賣合同糾紛一案不服上海市徐匯區(qū)人民法院(xxx0)徐民三(民)初字第xx號民事判決，特依法上訴貴院。

上訴請求。

1、撤銷上海市徐匯區(qū)人民法院(xxx0)徐民三(民)初字第xx號民事判決，將本案發(fā)回原審法院重新審理或者由貴院查清事實徑行改判。

2、本案一審、二審訴訟費、保全費由被上訴人負(fù)擔(dān)。

本案一審判決，定性不當(dāng)，適用法律確有錯誤。事實與理由如下。

一、該房屋買賣合同須由上訴人四人共同行為，且以被告黃某為主導(dǎo)。

無論是合同的發(fā)起還是合同的履行(錢款往來)其中真正的主導(dǎo)應(yīng)是上訴人黃某，而非上訴人謝某1。一審法院認(rèn)為，謝某1始終代表四名上訴人，顯然定性不當(dāng)。

首先，涉案房屋是以黃某母親陶某所得動遷款項為大部分錢款所購置，且至今謝某1仍與妻子、岳父、母共同居住。從整個房屋買賣過程來看，是由黃某提出售房，并讓謝某1陪同前往中介公司辦理掛牌，之后與被上訴人的多次交涉，都由黃某出面，甚至被上訴人的兩次付款均是由黃某收款(謝并不在場)，且匯入賬戶也是黃某私人賬戶。而且，從被上訴人提供的一審證據(jù)(8月19日的電話錄音)顯示，謝某1在與被上訴人協(xié)商該房屋買賣合同的過程中，明確表示關(guān)于房屋買賣的問題“我回去也要商量”，足見謝某1不可能代表所有上訴人，他也自知無法代表所有上訴人。

再者，雖然在房屋買賣合同中，四名上訴人的聯(lián)系電話都為謝某1一人手機號碼，但并不能表明謝某1就取得了其余三人的全權(quán)委托。僅填寫謝某1一人手機號碼，一則是為了便于進行及時聯(lián)系，二則也只能說明，由謝某1作為聯(lián)系人而已。一審法院認(rèn)為，“被告謝某1始終代表四被告與中介和原告進行房屋交易事宜的協(xié)商，……”，故而推定謝某1就取得了代理權(quán)的原因之一，這顯然是擴大了僅作為聯(lián)系人的權(quán)利范圍，并且也忽視了其余上訴人應(yīng)享有的對房屋的處分權(quán)。

二、7月25日簽訂的補充協(xié)議系效力待定協(xié)議。

7月25日所簽訂的補充協(xié)議，系中介制作，乃甲方謝某1與乙方朱某私下擬訂。在甲方一欄僅有上訴人謝某1一人簽字，其他上訴人當(dāng)時并不知情，后來知曉該事后，明確表示反對，至今其他上訴人對該協(xié)議堅決不予追認(rèn)。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條第一款第四項規(guī)定，共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的，不得轉(zhuǎn)讓。上訴人認(rèn)為，第一，上訴人謝某1根本不構(gòu)成表見代理，不能代理其他被告作出該意思表示;第二，該協(xié)議違背了除謝某1之外三人的真實意思表達，且不予追認(rèn);第三，該協(xié)議并未生效，處于效力待定狀態(tài)。故該協(xié)議不應(yīng)作為本案證據(jù)予以采信。一審法院在該合同不具備形式要件的前提下，被上訴人也沒有足夠證據(jù)表明其余三名上訴人授權(quán)于謝的情況下，僅以內(nèi)心確認(rèn)的方式，推定謝具備締約的代理權(quán)，從而認(rèn)定7月25日協(xié)議有效的理由之一是與事實不符，也于法無據(jù)的。

至于上訴人黃某及其母陶某其女謝某2于8月8日前往交易中心并非其真實意思表示。三名上訴人始終不予承認(rèn)7月25日簽訂的“協(xié)議”的有效性，但迫于房屋產(chǎn)權(quán)證原件仍握在房產(chǎn)中介手中(現(xiàn)在房產(chǎn)證仍舊在房產(chǎn)中介處)，三人是出于索要房產(chǎn)證原件的目的而前去，并非是辦理過戶登記手續(xù)的意思表示。退一步講，若四人真是前往辦理過戶登記，當(dāng)場得知僅僅修改合同中的過戶登記時間，即能辦理過戶登記，當(dāng)天馬上即可進行修改，無須拖延。而事實并非如此。故一審法院認(rèn)定四被告前往交易中心就是辦理過戶手續(xù)，并進一步推定三名上訴人用行為對7月25日之協(xié)議的效力進行了認(rèn)可及追認(rèn)，顯然不符合邏輯。

三、約定違約金數(shù)額畸高，違約條款應(yīng)為無效。

上訴人謝某1與被上訴人于7月25日簽訂的.協(xié)議中約定，若一方構(gòu)成違約，則按照房價款的日百分之一計算違約金，該違約金條款無效。

首先，7月25日所簽訂“協(xié)議”是由中介公司提供，合同解釋應(yīng)作對被上訴人不利解釋。一審中，上訴人曾就提出被上訴人與中介公司存在利益關(guān)系，因被上訴人承諾若該房屋買賣成交，則由其單獨向房屋中介公司支付全部傭金。顯然，該合同中的違約金條款其真正目的是針對上訴人而設(shè)定，不具誠實性。

其次，3月11日簽訂的房屋買賣合同沒有及時得以履行，其責(zé)任因由被上訴人承擔(dān)，因被上訴人錢款無法及時到位所導(dǎo)致。至7月25日，被上訴人錢款已到位，故向上訴人提出簽訂一份補充協(xié)議(即7月25日之“協(xié)議”)，并在協(xié)議中約定數(shù)額畸高違約金，顯然是出于保護被上訴人目的，不具公平性。

最后，根據(jù)《最高人民法院印發(fā)〈關(guān)于當(dāng)前形勢下審理民商事合同糾紛案件若干問題的指導(dǎo)意見〉的通知》第7條，最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋(二)第29條，一再強調(diào)違約金應(yīng)“根據(jù)公平原則和誠實信用原則予以衡量”。本案中的違約金明顯違反公平原則和誠實信用原則，當(dāng)屬無效，不應(yīng)予以支持。

綜觀本案，原系被上訴人由于無法按時籌措錢款履行合同，導(dǎo)致合同沒有按時過戶，系違約在先。上訴人之一謝某1在無授權(quán)情況下，僅一人與被上訴人達成延期過戶協(xié)議，該延期過戶協(xié)議應(yīng)屬效力待定，不應(yīng)成為本案判決之依據(jù)。此外，本案涉案金額高達209萬元，屬爭議額較大的案件，且一方人數(shù)眾多并存在責(zé)任不一，涉及的法律關(guān)系又較為復(fù)雜，一審期間上訴人曾提出希望該案件轉(zhuǎn)為普通程序，以便于法院更好的查明事實，作出公正判決。然而一審法院并沒有采納上訴人的建議，反而在還沒有查明事實，又缺乏有力證據(jù)的前提下，并加以判決，導(dǎo)致上訴人一審敗訴，并將面臨將市值高達250萬元的房屋近似無償?shù)剞D(zhuǎn)讓于被上訴人。上訴人家中耄耋老人無不老淚縱橫，茶飯不思，每每想至即將無處安老，悲痛欲絕。一審法院對于多處法律行為認(rèn)定不當(dāng)，故懇請二審法院，維護上訴人合法利益，依法予以發(fā)回重審或徑行改判。

上訴人：

糾紛案買賣合同篇三

上訴人（原審被告）覃長秀，女，一九五四年九月十八日出生，土家族，村民，住慈利縣零陽鎮(zhèn)鯉魚橋居委會五組。

被上訴人（原審原告）駱列，男，一九七一年十一月二十一日出生，土家族，慈利縣醫(yī)療器械修配所職工，住慈利縣零陽鎮(zhèn)鯉魚橋居委會。

上訴人覃長秀因房屋買賣合同糾紛一案，不服慈利縣人民法院（2001）慈民初字第404號民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭，公開開庭審理了本案。上訴人覃長秀、被上訴人駱列到庭參加訴訟。本案現(xiàn)巳審理終結(jié)。

原判認(rèn)定，一九九九年二月二十日，當(dāng)事人雙方協(xié)商達成房屋買賣協(xié)議：覃長秀將兩個門面的房屋以五萬五千元出售給駱列，自簽字之日起被告暫住一年。協(xié)議簽訂后駱列當(dāng)天付給現(xiàn)金四萬元。二000年四月二十七日，駱列母親鄧春桃以借款名義從覃長秀手里拿回現(xiàn)金三萬元，并約定在被告修屋時償還，實際上駱列給覃長秀的購房款僅為一萬元。二000年二月覃長秀暫住到期后，因無錢建房未搬出，因而雙方未實際交付房屋和辦理有關(guān)過戶手續(xù)。二000年七月，覃長秀又將該宗房屋賣與他人。駱列遂要求被告返還余款一萬元。但覃長秀以駱列違約拒付。原判認(rèn)為，當(dāng)事人雙方雖簽有房屋買賣協(xié)議，但未辦理過戶登記手續(xù)，且該房屋亦未實際交付，故房屋買賣協(xié)議無效。覃長秀所取得的購房款依法應(yīng)予返還。覃長秀辯稱駱列有違約行為，巳付的一萬元購房款屬違約金不予返還的理由，與事實不符。在本案中雙方均有違約行為，故各自應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。據(jù)此依據(jù)《中華人民共和國合同法》第四十四條、五十八條的規(guī)定，判決覃長秀返還駱列購房款一萬元。宣判后，覃長秀不服，以本案屬駱列單方違約，一萬元違約金應(yīng)予保護等理由，向本院提起上訴，請求改判。被上訴人駱列沒有提交答辯狀，其在庭審中辯稱，他母親從覃長秀手里拿到的三萬元系借款，自己沒有違約行為。原審判決認(rèn)定事實清楚，處理正確。

經(jīng)審理查明，一九九九年二月二十日，上訴人覃長秀與被上訴人駱列經(jīng)過協(xié)商簽訂了一份“房地產(chǎn)買賣協(xié)議”，約定：覃長秀將兩個門面的房屋以五萬五千元出售給駱列，自簽字之日起駱列自愿讓覃長秀暫住一年，駱列分兩期付款：簽訂協(xié)議時即付款四萬元，余款在覃長秀讓出房屋后付清。協(xié)議還規(guī)定一方違約應(yīng)向?qū)Ψ匠袚?dān)違約金一萬元和有關(guān)法律責(zé)任。協(xié)議簽訂的當(dāng)天駱列付款四萬元。但一九九九年四月二十七日駱列母親鄧春桃又以借款名義從覃長秀手里拿回現(xiàn)金三萬元，實際上駱列給覃長秀的購房款僅為一萬元。二000年二月覃長秀暫住到期后，駱列也未要求交付房屋或辦理房屋過戶手續(xù)。二000年七月，覃長秀在征得被上訴方的同意后將該宗房屋賣與他人。駱列遂要求被告返還余下的購房款一萬元。但覃長秀以駱列違約，一萬元是其應(yīng)得的違約金而拒絕返還。

[1][2]。

糾紛案買賣合同篇四

法定代表人：黃，聯(lián)系電話：1x8。

委托代理人：萬，xx市為民法律服務(wù)所法律工作者。

因東光縣鑫宇紙箱機械廠(以下簡稱東光廠)訴答辯人加工合同糾紛一案，現(xiàn)答辯人依法答辯如下。

一、本案的案由不是“加工合同糾紛”而是“買賣合同糾紛”。

根據(jù)《中華人民共和國合同法》第251條、252條之規(guī)定：加工合同是指承攬人以自己的技能、設(shè)備、和勞力，按照定作人的要求，將定作人提供的原材料加工為成品，定作人接受該成品并支付報酬的合同。而東光廠提供的合同，表面上寫的是《加工定作合同》，但定作人席泉林并未提供原材料，也未提供加工成品的圖紙、驗收標(biāo)準(zhǔn)等事項，東光廠提供的所謂“定作成品”實際上是東光廠自己生產(chǎn)的產(chǎn)品。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第130條之規(guī)定，東光廠與席泉林簽訂的是《買賣合同》，他們之間發(fā)生糾紛的案由應(yīng)定為“買賣合同糾紛”。

二、答辯人不是本案適格的被告，只能作為第三人參與訴訟。

縱觀本案東光廠向法院提供的合同及欠條，上面沒有答辯人的公章，也沒有答辯人的法定代表人簽名，所以答辯人不是本案適格的被告，但由于東光廠與席泉林買賣的設(shè)備最終是答辯人使用，故答辯人可以作為第三人參與本案的訴訟。

三、東光廠提供的產(chǎn)品夸大宣傳，是不合格產(chǎn)品，不符合國家和行業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)。

首先，東光廠只不過是東光縣的一個個體工商戶，但他在企業(yè)介紹時宣傳是河北省東光縣鑫宇紙箱機械制造有限責(zé)任公司，號稱“重質(zhì)量、講信譽”，卻連一個完整的企業(yè)產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)都沒有。

其次，像東光廠提供的ysf-d四色瓦楞紙板水性印刷輪轉(zhuǎn)模切開槽機、圓壓圓模切機、薄刀分紙機、網(wǎng)紋線等產(chǎn)品，根本達不到質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)要求。產(chǎn)品既沒有出廠合格證，也沒有使用說明書，產(chǎn)品也沒有安裝調(diào)試，人員培訓(xùn)更沒有。

最后，答辯人聲明，保留向東光廠追償因產(chǎn)品質(zhì)量問題而對答辯人造成的一切經(jīng)濟損失的權(quán)利。

綜上所述，答辯人使用的雖然是東光廠的產(chǎn)品，但是與席泉林簽訂的《買賣協(xié)議》，與東光廠無關(guān)，答辯人付款也是付給席泉林的，況且款項已基本付清。席泉林所寫的欠條應(yīng)由其個人承擔(dān)，東光廠應(yīng)承擔(dān)其生產(chǎn)的產(chǎn)品售后服務(wù)的責(zé)任。懇請法院查明事實，駁回東光廠對答辯人的訴請!

此致

xx縣人民法院。

20xx年七月二十七日。

糾紛案買賣合同篇五

“小產(chǎn)權(quán)房”，也稱“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”，是指由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或村民委員會等農(nóng)村集體經(jīng)濟組織，未經(jīng)國有化和征收，在農(nóng)村集體土地上，單獨或聯(lián)合開發(fā)商開發(fā)建設(shè)，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或村民委員會制作房屋權(quán)屬證書向城市居民銷售的房屋。小產(chǎn)權(quán)房一般具有占用集體土地、地域性、沒有“五證”、開發(fā)主體的多樣化、權(quán)利受到限制、價格低等特點。目前有關(guān)小產(chǎn)權(quán)房的糾紛主要有房屋買賣糾紛、房屋抵押糾紛、房屋質(zhì)量糾紛、房屋侵權(quán)糾紛、離婚財產(chǎn)分割、繼承糾紛等。

而對于小產(chǎn)權(quán)房合同的效力問題，也是眾多學(xué)者和實務(wù)工作者們共同爭論的一個話題。

由于沒有關(guān)于小產(chǎn)權(quán)房買賣方面的具體法律法規(guī)，現(xiàn)階段各地法院對于有關(guān)小產(chǎn)權(quán)房買賣案件的處理也不盡相同。其中影響比較大的案件就是北京畫家村宋莊小產(chǎn)權(quán)房案，7月,畫家李玉蘭以4.5萬元的價格購買了北京通州區(qū)宋莊村民馬海濤的房屋，雙方簽訂了購房協(xié)議。，因房價上漲和傳聞該房要給付高額拆遷補償款，馬海濤以農(nóng)村宅基地上的房屋出售給集體經(jīng)濟組織以外的居民違反了法律禁止性規(guī)定為由，起訴要求判決購房協(xié)議無效，返還房產(chǎn)。該案經(jīng)過兩審，最終北京二中院認(rèn)為，根據(jù)現(xiàn)行土地管理法律、法規(guī)、政策的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定小產(chǎn)權(quán)房買賣合同無效，但出賣人明知其所出賣的房屋及宅基地屬禁止流轉(zhuǎn)的范圍，在出賣多年后又以違法出售房屋為由主張合同無效，應(yīng)當(dāng)賠償買受人的依賴?yán)鎿p失。

以上是關(guān)于小產(chǎn)權(quán)房買賣合同糾紛的影響較大的一個案例，雖然只是個案，但非常具有代表性。有關(guān)小產(chǎn)權(quán)房買賣合同效力問題，全國沒有統(tǒng)一、明確的法律規(guī)定和司法解釋，各地法院為了地方審判的需要，相繼出臺了適用于當(dāng)?shù)貙徟袑嵺`的意見。12月15日，北京市高級人民法院公布的《關(guān)于農(nóng)村私有房屋買賣糾紛合同效力認(rèn)定及處理原則研討會紀(jì)要》認(rèn)為：“此類合同的效力以認(rèn)定無效為原則，以認(rèn)定有效為例外，例如買賣雙方都是同一集體經(jīng)濟組織的成員，經(jīng)過了宅基地審批手續(xù)的，可以認(rèn)定合同有效。”20青島市中級人民法院青中法[]232號《審理農(nóng)村宅基地房屋買賣糾紛案件相關(guān)問題的意見》中規(guī)定，“城鎮(zhèn)居民購買集體經(jīng)濟組織所有宅基地上的房屋的，認(rèn)定合同無效，非同一集體經(jīng)濟組織成員之間購買宅基地上房屋的，認(rèn)定買賣合同無效?！?0月17日，鄭州市中級人民法院組織市區(qū)兩級法院、鄭州市國土局、房管局有關(guān)部門負(fù)責(zé)人以及律師、專家學(xué)者召開了“小產(chǎn)權(quán)房糾紛審判實務(wù)研討會”，與會者對于小產(chǎn)權(quán)房買賣合同的效力看法不一，未形成一致意見，但多數(shù)認(rèn)為可以借鑒其它法院經(jīng)驗，原則上認(rèn)定合同無效。從以上可以看出，當(dāng)前多數(shù)法院是以認(rèn)定小產(chǎn)權(quán)房買賣合同無效為原則，以認(rèn)定有效為例外。

1、農(nóng)村集體所有土地的使用權(quán)不得流轉(zhuǎn)。

《中華人民共和國土地管理法》第六十三條：“農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè);但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外?！蔽覈康禺a(chǎn)管理法規(guī)定，房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時轉(zhuǎn)讓、抵押。也就是說我國對于房屋的轉(zhuǎn)讓實行的是房地一體主義，這是我國房地產(chǎn)交易中普遍遵循的法理?；诜康匾惑w主義，小產(chǎn)權(quán)房的買賣必然會導(dǎo)致房屋所占用土地的使用權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移，而這與《中華人民共和國土地管理法》的規(guī)定是相違背的，《中華人民共和國合同法》第五十二條第五項規(guī)定：“違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定的，合同無效”。所以小產(chǎn)權(quán)房買賣合同因為違反法律的強制性規(guī)定而無效。

2、農(nóng)村宅基地使用權(quán)的取得有著嚴(yán)格的身份限制。

小產(chǎn)權(quán)房中有一部分是農(nóng)戶在自家宅基地上建房出賣，這自然就出現(xiàn)了宅基地使用權(quán)可否轉(zhuǎn)讓的問題。宅基地使用權(quán)是指農(nóng)民以戶為單位利用集體所有的土地，在規(guī)定的地點享有建筑用房、添置生活設(shè)施、在庭院種植樹木、永久居住的權(quán)利。宅基地使用權(quán)的主體是該集體經(jīng)濟組織的成員，這是一個嚴(yán)格的身份限制，是基于集體經(jīng)濟組織成員的身份而享有的權(quán)利，而城鎮(zhèn)居民顯然不具備集體經(jīng)濟組織成員的身份，也就不能取得宅基地使用權(quán)，小產(chǎn)權(quán)房買賣合同因為標(biāo)的無法履行而無效。

3、國務(wù)院等有關(guān)部門的文件也禁止小產(chǎn)權(quán)房的買賣。

關(guān)于小產(chǎn)權(quán)房問題，國務(wù)院等國家有關(guān)部門出臺過許多相關(guān)規(guī)定，比如國務(wù)院辦公廳發(fā)出的《關(guān)于加強土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》，原國家土地管理局[1990]國土函字第97號《關(guān)于以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地的具體應(yīng)用問題請示的答復(fù)》，國土資源部發(fā)[]234號《關(guān)于加強農(nóng)村宅基地管理的意見》，月21日國務(wù)院發(fā)布的《關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》，201月，國務(wù)院下發(fā)的《關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知》等等，都規(guī)定了禁止城鎮(zhèn)居民到農(nóng)村購買小產(chǎn)權(quán)房、禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地。雖然這些文件都不是以法律、法規(guī)的形式出現(xiàn)，但它們代表了國家的政策導(dǎo)向，而且這些規(guī)定的出臺致使小產(chǎn)權(quán)房無法辦理房產(chǎn)證，房產(chǎn)無法實際轉(zhuǎn)移。根據(jù)這些規(guī)定的精神可以看出，小產(chǎn)權(quán)房買賣合同應(yīng)當(dāng)是無效的。

1、認(rèn)定合同是否有效，應(yīng)當(dāng)以《中華人民共和國合同法》中規(guī)定的合同有效要件為標(biāo)準(zhǔn)，符合合同有效要件的合同有效，否則無效。

小產(chǎn)權(quán)房買賣合同歸根結(jié)底是合同，要遵守《合同法》的規(guī)定，只要符合合同的構(gòu)成要件且不違反禁止性規(guī)定，就應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。根據(jù)《合同法》的規(guī)定，當(dāng)事人訂立合同應(yīng)當(dāng)有民事行為能力;意思自治;且不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定和社會的公序良俗。最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋(一)第四條規(guī)定，合同法實施后，人民法院確認(rèn)合同無效，應(yīng)當(dāng)以全國人大及其常委會制定的法律和國務(wù)院制定的行政法規(guī)為依據(jù)，不得以地方性法規(guī)、行政規(guī)章為依據(jù)。而現(xiàn)行的法律和行政法規(guī)沒有一部明確對小產(chǎn)權(quán)房做出禁止性規(guī)定，無論是國務(wù)院下發(fā)的通知、決定，還是國土資源部下發(fā)的意見，都不是法律也不是行政法規(guī)。所以只要當(dāng)事人具有民事行為能力且意思自治，小產(chǎn)權(quán)房買賣合同就應(yīng)當(dāng)被認(rèn)定為有效。

2、小產(chǎn)權(quán)房買賣合同不違反《中華人民共和國合同法》第五十二條的禁止性規(guī)定。

《中華人民共和國合同法》第五十二條規(guī)定，有下列情形之一的，合同無效：一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益;惡意串通，損害國家、集體或第三人利益;以合法形式掩蓋非法目的;損害社會公共利益;違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定。對于小產(chǎn)權(quán)房買賣來說，雙方訂立合同處分自己的財產(chǎn)，不存在惡意串通或脅迫訂立合同的問題，即使有一方隱瞞了真實情況，實施了欺詐行為，也只是損害了另一方的利益，而沒有損害國家利益。小產(chǎn)權(quán)房的買賣同樣也不會損害集體和第三人的利益，基于一戶一宅的規(guī)定，房屋賣出后，不能再申請宅基地，所以不會對集體和第三人的利益構(gòu)成危害，現(xiàn)今的農(nóng)民在宅基地上通常是建樓房，除了自己居住的一兩套房屋外，還留有多套空閑房屋，將這些空閑房屋出賣給第三人，并不會使農(nóng)民失去其賴以居住的土地，相反的小產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)和買賣增加了農(nóng)民的收入。小產(chǎn)權(quán)房的買賣雙方一方是尋求自身經(jīng)濟的增長，另一方是為了滿足自身住房的需求，這些目的不能算是非法。至于損害社會公共利益更是無從談起，除非小產(chǎn)權(quán)房對社會公益設(shè)施構(gòu)成威脅或侵害了不特定多數(shù)人的利益。至于該條的第五款，前面已敘述過，沒有任何一部現(xiàn)行的法律、行政法規(guī)對小產(chǎn)權(quán)房做出禁止性規(guī)定。綜上，小產(chǎn)權(quán)房的買賣并不違反《合同法》第五十二條的禁止性規(guī)定。

3、如果認(rèn)定合同有效，符合誠實信用原則，有利于保護守信方的利益，有利于促進交易安全。

現(xiàn)行的小產(chǎn)權(quán)房買賣合同糾紛中，要求確認(rèn)合同無效的一方通常是出賣方，起因大多是因為房屋賣出后，由于當(dāng)?shù)胤績r上漲或政府拆遷補償費遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于當(dāng)時的出賣價格，出賣人覺得吃了虧，遂以買賣合同違反國家禁止性規(guī)定為由要求法院認(rèn)定買賣合同無效。這種在合同簽訂并履行后，因利益的驅(qū)動而產(chǎn)生悔意，并試圖通過以確認(rèn)合同無效的方式要回房屋的行為，不具有正當(dāng)性。小產(chǎn)權(quán)房買賣因違反國家規(guī)定而無法過戶辦證，對于出賣人來說是明知的，出賣人在賣出房子后，又以合同違反規(guī)定要求確認(rèn)無效，這是一種惡意抗辯，如果認(rèn)定了合同無效，無疑是對不誠信者的縱容，不利于保護交易安全，同時也是對誠實信用原則的違反。

這里筆者需要說明的一點是，保護守信方的利益、促進交易安全與保護弱者之間的關(guān)系。通常公眾認(rèn)為農(nóng)民是弱勢群體，認(rèn)定小產(chǎn)權(quán)房買賣合同有效是否有利于保護弱勢群體是個值得商榷的問題。目前關(guān)于弱勢群體還沒有一個統(tǒng)一的定義，它主要是一個用來分析現(xiàn)代社會經(jīng)濟利益和社會權(quán)力分配不公平、社會結(jié)構(gòu)不協(xié)調(diào)、不合理的概念。筆者認(rèn)為弱勢群體是相對而言的，是有一定的時間、區(qū)域限制的。對于房地產(chǎn)市場來說，現(xiàn)在商品房的房價飛漲，作為比商品房價格低數(shù)倍的小產(chǎn)權(quán)房，絕對具有市場競爭力，小產(chǎn)權(quán)房所有者的農(nóng)民在小產(chǎn)權(quán)房市場上處于優(yōu)勢地位;而無力購買商品房的城鎮(zhèn)居民，在此市場中則處于劣勢地位，他們才是這個市場中的弱勢群體。認(rèn)定小產(chǎn)權(quán)房買賣合同有效，正是保護了這部分弱勢群體，兩者并不沖突。農(nóng)民并非是智力低下者，作為一個思維正常的人都有趨利避害的本性，在改革開放十幾年的這種大背景下，農(nóng)民完全有能力和智力判斷出賣小產(chǎn)權(quán)房對其是否有利。如果認(rèn)定小產(chǎn)權(quán)房買賣合同無效，那么基于趨利避害的本性，將會有更多的出賣者在有利可圖的時候，選擇撕毀協(xié)議來賺取更多的金錢，這無異于縱容了行為人的違法和不誠信，破壞了交易的安全性。

4、從《中華人民共和國物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定中可以看出，認(rèn)定小產(chǎn)權(quán)房買賣合同有效是符合《物權(quán)法》精神的。

《中華人民共和國物權(quán)法》第三十條規(guī)定，因合法建造、拆除房屋等事實行為設(shè)立或者消滅物權(quán)的，自事實行為成就時發(fā)生效力。第三十一條規(guī)定，依照本法第二十八條至第三十條規(guī)定享有不動產(chǎn)物權(quán)的，處分該物權(quán)時，依照法律規(guī)定需要辦理登記的，未經(jīng)登記，不發(fā)生物權(quán)效力。第十五條規(guī)定，當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效;未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。從以上規(guī)定可以看出，只要房屋是合法建造的，自房屋建成之日起物權(quán)就產(chǎn)生了，物權(quán)是權(quán)利人依法對特定的物享有直接支配和排他的權(quán)利，包括所有權(quán)、用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)。村民在宅基地上建造房屋，自房屋建成之日起，就對其建造的房屋享有所有權(quán)，所有權(quán)是一種最完整的物權(quán)，是所有權(quán)人對自己的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)，依法享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。既然所有權(quán)人有權(quán)處分自己所有的不動產(chǎn)，那么其買賣小產(chǎn)權(quán)房就是合法的，只是在未經(jīng)登記的情況下，不發(fā)生物權(quán)變動的效力，但買賣合同本身是成立并生效的。

對于小產(chǎn)權(quán)房買賣合同的效力，筆者同意認(rèn)定合同有效。除了上述認(rèn)為合同有效的理由外，還可從以下幾方面來分析。

(一)從歷史的角度來看小產(chǎn)權(quán)房問題。

小產(chǎn)權(quán)房合同效力的爭議主要在于所占用的集體土地是否可以流轉(zhuǎn)。縱觀歷史的發(fā)展，我們發(fā)現(xiàn)在19第二次修訂《土地管理法》以前是允許小產(chǎn)權(quán)房的買賣的。1982年的《村鎮(zhèn)建房用地管理條例》第十五條規(guī)定，由于買賣房屋而轉(zhuǎn)移宅基地使用權(quán)的，應(yīng)按第十四條的規(guī)定辦理申請、審查、批準(zhǔn)手續(xù)。出賣、出租房屋的，不得再申請宅基地。第十八條規(guī)定，集鎮(zhèn)內(nèi)非農(nóng)業(yè)戶建房需要用地的，應(yīng)提出申請，由管理集鎮(zhèn)的機構(gòu)與有關(guān)生產(chǎn)隊協(xié)商，參照第十四條的規(guī)定辦理。從以上規(guī)定可以看出，1982年的《村鎮(zhèn)建房用地管理條例》允許小產(chǎn)權(quán)房買賣。隨之其后在1986年制定的《中華人民共和國土地管理法》同樣沒有禁止小產(chǎn)權(quán)房的買賣，該法第四十一條規(guī)定，城鎮(zhèn)非農(nóng)業(yè)戶口居民建住宅，需要使用集體所有的土地的，必須經(jīng)縣級人民政府批準(zhǔn)，其用地面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，并參照國家建設(shè)征用土地的標(biāo)準(zhǔn)支付補償費和安置補助費。第三十八條第三款規(guī)定，農(nóng)村居民出賣、出租住房后再申請宅基地的，不予批準(zhǔn)。可見《土地管理法》延續(xù)了《村鎮(zhèn)建房用地管理條例》的精神，這在1988年的第一次修訂時，也予以了保留。

不允許城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村集體土地上建造房屋始于年《土地管理法》的`第二次修訂之后，修訂后的《土地管理法》刪除了原來的第四十一條，新增加了第六十三條，即規(guī)定“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)”。如此修改的目的在于保護耕地，控制農(nóng)用地轉(zhuǎn)建設(shè)用地。然而對于城鎮(zhèn)居民購買小產(chǎn)權(quán)房以及農(nóng)村居民在自家宅基地上建房出售并沒有規(guī)定，相反的，在《土地管理法》第六十二條規(guī)定，農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準(zhǔn)。也就是說，法律禁止城鎮(zhèn)居民直接購置農(nóng)村集體土地用于非農(nóng)建設(shè)，但沒有禁止農(nóng)村居民在宅基地上建房出售。另外要注意的是，《土地管理法》第六十三條規(guī)定的是不允許將集體所有的土地用于非農(nóng)建設(shè)，其立法目的在于限制農(nóng)轉(zhuǎn)非，而宅基地本身就是建設(shè)用地，所以農(nóng)村居民在宅基地上建房出售并不違反《土地管理法》第六十三條的規(guī)定，小產(chǎn)權(quán)房買賣合同應(yīng)當(dāng)被認(rèn)定為有效。

(二)從《中華人民共和國物權(quán)法》的制訂過程剖析小產(chǎn)權(quán)房。

《物權(quán)法》從草案的提出到最后通過，經(jīng)過了七次審議，修改了諸多條款，其中也包括宅基地轉(zhuǎn)讓。在《物權(quán)法》草案第二次審議稿第一百六十三條規(guī)定，宅基地使用權(quán)不得單獨轉(zhuǎn)讓，建造在該宅基地上的住房轉(zhuǎn)讓的，宅基地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓?？梢姴莅傅牡诙迨窃试S宅基地上的住房和宅基地的轉(zhuǎn)讓的。到了草案第三稿，一些常委會委員對這一規(guī)定有不同意見，且鑒于國務(wù)院已經(jīng)明確規(guī)定“禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地”，故而將該條修改為“宅基地使用權(quán)人經(jīng)本集體同意，可以將建造的住房轉(zhuǎn)讓給本集體內(nèi)符合宅基地使用權(quán)分配條件的村民;住房轉(zhuǎn)讓時，宅基地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓。禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地。村民依照前款規(guī)定轉(zhuǎn)讓宅基地使用權(quán)的，不得再申請宅基地。”這一規(guī)定一直保留到了草案第六稿，但是在第七審中，鑒于對“禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地。”這一條始終有爭議，將該條改為了“宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理法等法律和國家有關(guān)規(guī)定?！睆摹段餀?quán)法》的修改過程可以看出，對于宅基地能否轉(zhuǎn)讓的問題一直都有爭議，如此修改是為了維護現(xiàn)行法律和現(xiàn)階段國家關(guān)于宅基地的政策，并為今后修改有關(guān)法律或者調(diào)整有關(guān)政策留有余地，并非絕對的禁止。

(三)訂立小產(chǎn)權(quán)房買賣合同是債權(quán)行為，而小產(chǎn)權(quán)房的變更登記屬物權(quán)登記行為，對物權(quán)變動的禁止并不影響債權(quán)的設(shè)立。

物權(quán)行為與債權(quán)行為是既有關(guān)聯(lián)又相區(qū)別的，物權(quán)最終能否按照當(dāng)事人的意思發(fā)生變動，并不影響債權(quán)的設(shè)立，也就是說小產(chǎn)權(quán)房根據(jù)現(xiàn)行政策不能進行變更登記，但當(dāng)事人之間仍然可以訂立小產(chǎn)權(quán)房買賣合同，而且合同是有效的，只是合同的目的可能無法實現(xiàn)罷了，這個時候完全可以以合同目的無法實現(xiàn)為由，要求解除合同，而不是認(rèn)定合同無效。《中華人民共和國物權(quán)法》對此也予以了肯定，該法第十五條規(guī)定，當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效;未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。另外應(yīng)當(dāng)注意的是，所謂的“小產(chǎn)權(quán)房買賣合同”的買賣雙方，可能其訂立合同的本意就不包含小產(chǎn)權(quán)房的變更登記或辦理產(chǎn)權(quán)證，而只是要求交付使用而已，如果強行認(rèn)定合同無效，豈不是有違當(dāng)事人的意思?在主張當(dāng)事人意思自治的民法理論下，這樣做恐怕不妥。

(四)只要小產(chǎn)權(quán)房手續(xù)齊全，其所在集體經(jīng)濟組織認(rèn)可，就應(yīng)當(dāng)認(rèn)定買賣合同有效。

《中華人民共和國憲法》第十條第二款規(guī)定，農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于集體所有;宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有?！段餀?quán)法》對此也做了規(guī)定，而且還規(guī)定，屬于村農(nóng)民集體所有的，由村集體經(jīng)濟組織或者村民委員會代表集體行使所有權(quán)。既然法律規(guī)定了集體對土地的所有權(quán)，那么集體經(jīng)濟組織就對其所有的土地享有占有、使用、收益、處分等完全的權(quán)利。只要房屋在建造時各種手續(xù)齊全，在買賣時經(jīng)集體經(jīng)濟組織認(rèn)可，就應(yīng)當(dāng)確認(rèn)其效力，這是充分保證農(nóng)村集體經(jīng)濟組織和農(nóng)民行使自己的權(quán)力，而不應(yīng)當(dāng)以其為非國有而區(qū)別對待。

綜上所述，只要爭議房屋為合法建筑物，就應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該買賣房屋的合同為有效，即以認(rèn)定小產(chǎn)權(quán)房買賣合同有效為原則。

糾紛案買賣合同篇六

一、答辯人與被答辯人之間存在買賣合同關(guān)系，但被答辯人已經(jīng)支付了所有貨款，完全履行了合同義務(wù)，即雙方的買賣合同關(guān)系已終止，故請依法駁回被答辯人的訴訟請求。

(一)、被答辯人提交的x年12月7日的“退貨單”并非是答辯人向被答辯人購買的貨物清單，而是答辯人以退貨方式與被答辯人合意折價后形成的還款單。從該份貨單的形成原因和形式要件上看：

2、該份貨單與其他“送貨單”相比有兩點明顯的區(qū)別，x年12月7日的貨單底部收貨欠款人處并沒有答辯人簽名，而其他的送貨單均有答辯人的親筆簽名;且該份貨單的標(biāo)題處“送貨單”被改成了“退貨單”，該改動是由被答辯人完成的。

(二)、答辯人從x年始經(jīng)營養(yǎng)蝦生意，x年12月7日與被答辯人結(jié)算付款后，答辯人便結(jié)束了在臺山市沖樓八家的生意，回了縉云老家，x年12月7日也是被答辯人聽聞答辯人要休業(yè)回家后，才到答辯人處催討貨款。后答辯人便依照現(xiàn)實情況將剩余材料退貨后還清了部分欠款，且剩余部分貨款已由現(xiàn)金支付完全。

綜上，答辯人與被答辯人合意形成的x年12月7日的貨單并非是“送貨單”，而是一份“退貨單”，也是在x年12月7日的當(dāng)日，答辯人已將所有的貨款結(jié)清，故雙方雖有過買賣合同關(guān)系，但該合同關(guān)系已在x年12月7日答辯人支付貨款后因合同履行完畢而終結(jié)，故被答辯人訴稱的答辯人尚欠貨款22190元并非事實，請法庭予以駁回。

二、該案件訴訟時效已過，應(yīng)依法駁回其訴訟請求;。

x年12月7日是答辯人與被答辯人最后一次往來聯(lián)系，x年12月7日被答辯人與答辯人形成的“退貨單”即為雙方在口頭結(jié)算后，答辯人以退貨的方式抵消部分貨款，從而可以證實，x年12月7日，雙方已經(jīng)對最后的貨款金額進行了結(jié)算，那么根據(jù)《民法通則》第一百三十五條規(guī)定，本案訴訟時效已過，請依法駁回被答辯人訴請。

綜上，不管是實體上答辯人已經(jīng)完全支付貨款的事實，還是程序上該案件已過訴訟時效，本案都應(yīng)依法予以駁回，故懇請法庭依法駁回訴請。

代理人：胡。

x年4月20日。

糾紛案買賣合同篇七

一、關(guān)于本案的事實。

xxx3年1月5日，原告與被告簽訂了《房屋買賣合同》，約定將位于從化市xx街xxx畔x11棟401房以715000元的價格出售給原告。現(xiàn)原告以被告拒收定金為由起訴至貴院。

二、關(guān)于原告提出的訴訟請求。

原告主張我方拒收定金于法無據(jù)，且不可能存在拒絕收取定金的`情況。

第一、我方簽訂《房屋買賣合同》當(dāng)天給了賬號給原告，但對方一直未支付定金給我方，同時在原告提交的相關(guān)證據(jù)中，郵件無法看出是與本案的糾紛相關(guān)聯(lián)的，也不是以原告的名義發(fā)出，僅僅是律師函三個字，正常人拒收寫上律師函的郵件是情理之中的，也不清楚該郵件里面的律師函是何內(nèi)容，因此，我方認(rèn)為與本案無關(guān)。

第二、根據(jù)《房屋買賣合同》第三條的約定，經(jīng)紀(jì)方作為代理人有權(quán)代收代付定金、房款及相關(guān)稅費。但對方一直未將定金提存給中介，對方一直沒履行合同下的義務(wù)。

第三、涉案的主合同《房屋買賣合同》并無約定支付定金的情況，即使原告提交的證據(jù)中令頁提交了一份關(guān)于定金與剩余樓款的交易的附件，但該附件無法與《房屋買賣合同》聯(lián)系起來，且無原被告的簽名確認(rèn)，更嚴(yán)重的是，該合同約定的時間是xxx2年，而本案的買賣合同簽訂的時間是在xxx3年。

第四、附件上約定支付定金的時間是在1月5日，結(jié)合《房屋買賣合同》上簽訂的時間也是1月5日，也就是說簽訂合同當(dāng)天是可以直接給定金的，但是對方一直未履行支付定金的義務(wù)。

第五、原告要求的違約金過高，同時我方并非違約方，違約金是在要補充對方的損失在產(chǎn)生的，現(xiàn)對方毫無損失，要求違約金過高，并不合理。

以上答辯意見請法庭考慮!

答辯人：

xxx年月日。

糾紛案買賣合同篇八

根據(jù)《中華人民共和國合同法》、最高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（一）》、最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》等法律規(guī)定，結(jié)合本院審判實際，就審理買賣合同糾紛案件，提出以下指導(dǎo)意見：

(一)一般性審查。

1、對當(dāng)事人訴訟主體資格進行審查，應(yīng)注意對當(dāng)事人身份真實性、姓名或名稱的準(zhǔn)確性，以及其民事行為能力和民事訴訟行為能力的審查。

2、當(dāng)事人為自然人的，應(yīng)當(dāng)提交身份證、戶口簿、出生證明等身份證明資料；當(dāng)事人為法人或其他組織的，應(yīng)提交營業(yè)執(zhí)照副本、工商登記檔案、社團資格登記證等登記資料；當(dāng)事人名稱在訴爭的法律事實發(fā)生后發(fā)生變更的，應(yīng)以變更登記資料為依據(jù)。

3、通過對當(dāng)事人訴訟主體資格的審查，除應(yīng)確定各方當(dāng)事人是否符合法律規(guī)定的訴訟主體資格外，還應(yīng)查明是否存在訴狀中所列訴訟主體與實際參加訴訟的主體不一致、訴狀中所載明的作為訴訟當(dāng)事人的自然人的姓名與其身份證載明的姓名不同、法人或其他組織名稱與其公章使用的名稱不符的情況，以及因訴狀中載明的當(dāng)事人出生日期不準(zhǔn)確而影響對其民事行為能力和民事訴訟行為能力認(rèn)定的情況。

4、向被告送達起訴狀副本前，發(fā)現(xiàn)原告訴狀中所寫的被告姓名或名稱與被告身份證、工商登記材料登記、公章上使用的姓名或名稱不一致的，應(yīng)征求原告是否更正的意見，原告同意更正的，應(yīng)準(zhǔn)許其更正；原告不同意更正，且向被告送達訴狀后，被告也認(rèn)為原告起訴的名稱與其實際名稱不一致的，裁定駁回起訴。向被告送達起訴狀副本后發(fā)現(xiàn)上述錯誤的，原、被告均同意更正的，應(yīng)準(zhǔn)予其更正；原、被告其中一方不同意更正的，應(yīng)裁定駁回原告起訴。征求原、被告意見和進行相關(guān)更正的情況應(yīng)記錄在案。

5、經(jīng)審查發(fā)現(xiàn)，原告起訴的被告或第三人為自然人，而不具備訴訟行為能力的，應(yīng)書面通知該被告或第三人的法定代理人參加訴訟；原告不具備民事行為能力的，通知其法定代理人，其法定代理人同意參加訴訟的，由其法定代理人參加訴訟，其法定代理人不同意起訴的，裁定駁回其起訴。

(二)應(yīng)注意的問題。

買賣合同糾紛案件，在訴訟主體方面常遇到的難點是在認(rèn)定有關(guān)行為是職務(wù)行為還是個人行為時的主體追加問題。

經(jīng)初步審查，在認(rèn)定職務(wù)行為還是個人行為方面難以確認(rèn)的，原告僅起訴單位或個人的，應(yīng)詢問原告是否追加被告，如原告不同意追加，則應(yīng)在查明案情的基礎(chǔ)上對是否支持原告的訴訟請求作出判決或裁定；如原告申請追加，則應(yīng)依法追加被告，并全面查清事實，對是職務(wù)行為還是個人行為作出認(rèn)定，并依法對責(zé)任人作出裁判。

（一）舉證要點。

1、證明當(dāng)事人訴訟主體資格的證據(jù)：

（1）當(dāng)事人為自然人的，應(yīng)提交身份證明資料，如身份證、戶口簿、暫住證等；

（3）當(dāng)事人在訟爭的法律事實發(fā)生后曾有名稱變更或分立、合并的，應(yīng)提交變更登記資料。

2、證明買賣合同關(guān)系及從屬的擔(dān)保合同關(guān)系成立的證據(jù)：

（1）買賣合同；

（2）訂（定）貨單；

（3）證明邀約、承諾生效的信函、數(shù)據(jù)電文（包括電報、電傳、傳真、電子數(shù)據(jù)交換、電子郵件等）。

（4）證明口頭合同成立和生效的證據(jù)，如證人證言、實際履行憑證等；

（5）證明擔(dān)保合同關(guān)系的保證合同、抵押合同、質(zhì)押合同、定金合同或交付定金的憑證、保函等。

3、證明合同履行情況的證據(jù)：

（1）交、收貨憑證：交貨單、送貨單、提貨單、收貨單、入庫單、倉單、運單等；

（2）貨款收支憑證：收據(jù)、銀行付款憑證、發(fā)票等；

（5）合同約定向第三人履行或第三人履行的，則提交第三人關(guān)于合同履行情況的證明及相應(yīng)憑證。

4、當(dāng)事人訴訟請求的計算清單，并注明計算方法、公式、依據(jù)等。

（二）舉證責(zé)任分配：

1、對原始證據(jù)證明力的認(rèn)定及鑒定問題。

被告對原告提交證據(jù)上的簽名的真實性不予認(rèn)可，因原告已經(jīng)提供了原始債權(quán)憑證，被告對此予以否認(rèn)，應(yīng)由被告申請鑒定，被告也最便于提供檢材，不申請鑒定的，則應(yīng)承擔(dān)舉證不能的法律后果。

2、被告對原告提交證據(jù)上的公章的真實性不予認(rèn)可，舉證責(zé)任如何分配。

如果被告不認(rèn)可其有這枚公章，因在此情況下，要求被告舉證基本上屬于客觀上不能，則應(yīng)由原告進一步舉證，比如查被告的工商檔案材料、被告對外使用該公章的證據(jù)（租賃合同、買賣合同、欠條、文件等等）；如果被告認(rèn)為該枚公章是假的，與其手中公章不一致，則應(yīng)由被告承擔(dān)舉證責(zé)任，提供真實公章樣本，申請鑒定。

如果被告不認(rèn)可其有該枚公章，但其認(rèn)可與原告間存在業(yè)務(wù)關(guān)系，也存在欠款關(guān)系，只是對數(shù)額和公章存有異議，則不能把舉證責(zé)任完全分配給原告，被告應(yīng)就其欠款事實進行進一步舉證。

1、買賣關(guān)系是否存在、是否存在無效的情形。

3、買賣合同標(biāo)的物的所有權(quán)情況：

（1）出賣人是標(biāo)的物的所有人，還是合法占有人或非法占有人。

（2）財產(chǎn)所有關(guān)系是單一所有還是共同所有。

（3）買賣關(guān)系發(fā)生后當(dāng)事人對標(biāo)的物的占有使用情況。

4、買賣關(guān)系的形成情況：

（1）雙方建立買賣關(guān)系的時間、地點，有無書面協(xié)議。

（2）買賣關(guān)系的建立是否系當(dāng)事人的真實意思表示，有無欺詐、脅迫、乘人之?；蛑卮笳`解等違背當(dāng)事人真實意思的行為。

（3）買賣雙方對標(biāo)的物的質(zhì)量要求、價款支付方法、權(quán)利轉(zhuǎn)移時間、標(biāo)的物交付日期及違約責(zé)任是否約定明確。

（4）有無規(guī)避法律、惡意串通，損害國家、集體和他人利益，違反法律或社會公共利益等違法行為。

（5）需要辦理登記手續(xù)的，是否按規(guī)定辦理了所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記。

5、債務(wù)人履行債務(wù)的情況：

（1）出賣人是否按約定的時間、地點、交付方法將符合質(zhì)量要求的標(biāo)的物交付給買受人。

（2）買受人是否按約定的時間、地點、方法接受標(biāo)的物，交付價款。

（3）當(dāng)事人不履行或不適當(dāng)履行合同的原因，違約方的主觀過錯情況，有無不可抗力的原因。

（4）當(dāng)事人有無繼續(xù)履約的能力。

合同無效的情況應(yīng)在合同法第五十二條規(guī)定的條件下嚴(yán)格適用。從當(dāng)前鼓勵交易的立法目的出發(fā)，一般不輕易認(rèn)定合同無效。當(dāng)事人超越經(jīng)營范圍訂立合同，人民法院不因此認(rèn)定合同無效。但違反國家限制經(jīng)營、特許經(jīng)營以及法律、行政法規(guī)禁止經(jīng)營規(guī)定的除外。

（一）買賣合同中職務(wù)行為的認(rèn)定。

經(jīng)初步審查，在認(rèn)定職務(wù)行為還是個人行為方面有爭議的，以下幾種具體情況應(yīng)予充分注意：

1、只有業(yè)務(wù)員簽字，沒有注明單位名稱的，或是雖然注明了單位名稱，但未加蓋單位公章的的情況下，如單位予以認(rèn)可，則認(rèn)定職務(wù)行為；如單位不予認(rèn)可，則要看債權(quán)人或是業(yè)務(wù)員的舉證情況，要適時引導(dǎo)當(dāng)事人進行舉證，債權(quán)人或業(yè)務(wù)員有證據(jù)證明系單位欠款的，認(rèn)定為職務(wù)行為，否則只由業(yè)務(wù)員個人承擔(dān)責(zé)任。

2、長期買賣業(yè)務(wù)中的負(fù)責(zé)人或采購人在離開公司后以單位名義為債權(quán)人出具欠條或帳務(wù)清單、購貨清單等材料時，如單位追認(rèn)，自無爭議；如單位不予認(rèn)可，則需債權(quán)人舉證，如符合表見代理的特征，則可以認(rèn)定職務(wù)行為有效，如無證據(jù)證明，僅憑此條主張權(quán)利，則不能認(rèn)定為職務(wù)行為。

3、長期買賣業(yè)務(wù)中的負(fù)責(zé)人或采購人未離開公司，只是調(diào)離原來的部門，雖然其所出具的欠條的可信度大于離開公司后的可信度，但在公司不予認(rèn)可的情況下，債權(quán)人仍要承擔(dān)舉證責(zé)任，提供其他相關(guān)材料予以佐證。

4、債權(quán)人向工地運送建筑用材料，個人給出具欠條的，如能證明債務(wù)人單位當(dāng)時有該工地、材料也送至該工地、單位當(dāng)時在該工地也有該職工，一般可認(rèn)定為職務(wù)行為。如向工地送的是饅頭等生活用品，收到人注明某某公司但未加蓋公章的，如單位不予認(rèn)可，則應(yīng)對該生活用品的使用時間、用量、地點、需求人身份方面具體分析，查明相關(guān)事實，如綜合情況符合工地使用的，則應(yīng)認(rèn)定為職務(wù)行為。

5.其他職務(wù)行為的認(rèn)定。

（二）被告帳面記載和發(fā)票記載的名稱與主張權(quán)利人不一致時的事實認(rèn)定問題。

實踐中，時常有被告帳面記載的是欠某某單位款，業(yè)務(wù)往來時的發(fā)票也是該單位開具的，但主張權(quán)利人是個人，被告認(rèn)可是與發(fā)票上記載的單位發(fā)生的業(yè)務(wù)關(guān)系，不認(rèn)可與個人間的買賣法律關(guān)系。

在單位出具證明證實欠款屬于個人債權(quán)的情況下，個人持有相關(guān)債權(quán)憑證，應(yīng)認(rèn)定個人與被告間存在買賣法律關(guān)系，個人有權(quán)主張欠款。

（三）發(fā)票能否作為付款憑證的問題。

根據(jù)《中華人民共和國發(fā)票管理辦法》第三條：本辦法所稱發(fā)票，是指在購銷商品、提供或者接受服務(wù)以及從事其他經(jīng)營活動中，開具、收取的收付款憑證。故發(fā)票應(yīng)作為付款憑證。

現(xiàn)實生活中，發(fā)票與付款脫節(jié)的情況經(jīng)常存在。對收到發(fā)票，給對方出具了收到條，但沒有注明未付款的，被告主張已給付貨款或是不到庭答辯的，應(yīng)考慮雙方的合同約定及交易習(xí)慣，原告僅憑一發(fā)票收到條主張欠款事實的，對欠款事實不能認(rèn)定，有其他證據(jù)的，應(yīng)綜合其他證據(jù)進行認(rèn)定。

如發(fā)票收到條上注明“收到發(fā)票，款未付”字樣的，則應(yīng)認(rèn)定欠款事實。

（四）債權(quán)轉(zhuǎn)讓的認(rèn)定與處理。

《中華人民共和國合同法》（以下簡稱《合同法》）第八十條規(guī)定：“債權(quán)人轉(zhuǎn)讓權(quán)利的，應(yīng)當(dāng)通知債務(wù)人。未經(jīng)通知，該轉(zhuǎn)讓對債務(wù)人不發(fā)生效力。”債權(quán)轉(zhuǎn)讓行為中需注意兩個問題：

一是雙務(wù)合同中雙方當(dāng)事人互享權(quán)利、互負(fù)義務(wù)，比如轉(zhuǎn)讓時可能涉及諸如質(zhì)量、折扣、維修等方面時，能否將債權(quán)單獨轉(zhuǎn)讓的問題。

互負(fù)義務(wù)的債權(quán)轉(zhuǎn)讓，一是涉及合同權(quán)利義務(wù)的概括移轉(zhuǎn)，二是涉及可能侵害債務(wù)人的利益，應(yīng)從嚴(yán)掌握。如實務(wù)中，有的.公司把債權(quán)轉(zhuǎn)讓給了第三方，第三方現(xiàn)向債務(wù)人主張權(quán)利，但債權(quán)債務(wù)人之間可能還存在很多如折扣、維修等問題的爭議，且原債權(quán)人已經(jīng)瀕臨破產(chǎn)，原債權(quán)人在債權(quán)轉(zhuǎn)讓后仍保留其應(yīng)負(fù)之債務(wù)，但債務(wù)人實現(xiàn)其權(quán)利已基本為客觀上所不能，這種情況下應(yīng)認(rèn)定單獨轉(zhuǎn)讓權(quán)利損害了債務(wù)人利益，轉(zhuǎn)讓行為無效。

二是債權(quán)轉(zhuǎn)讓的通知義務(wù)問題。

1、不能把提起訴訟視為通知的一種方式。根據(jù)合同法第八十條的規(guī)定，轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)通知。未經(jīng)通知，轉(zhuǎn)讓對債務(wù)人不發(fā)生法律效力，自然受讓人也無權(quán)直接向債務(wù)人主張權(quán)利，也就談不上提起訴訟可視為通知的問題。

2、通知義務(wù)的履行問題。債權(quán)人向債務(wù)人郵寄了轉(zhuǎn)讓通知，但債務(wù)人不承認(rèn)已收到，應(yīng)由債權(quán)人承擔(dān)舉證責(zé)任，但對債權(quán)轉(zhuǎn)讓通知義務(wù)的審查，不宜過于嚴(yán)格，一般要求有特快專遞或掛號信回執(zhí)即可。

3、履行通知義務(wù)的主體。債權(quán)人應(yīng)當(dāng)負(fù)有通知義務(wù)，也可由受讓人把加蓋有債權(quán)人公章的債權(quán)轉(zhuǎn)讓通知代為送達給債務(wù)人，受讓人直接送達自己制作的通知材料不能產(chǎn)生轉(zhuǎn)讓的法律效果。

(五)違約責(zé)任。

違約金責(zé)任方式的適用原則是“當(dāng)事人約定”原則。

當(dāng)事人有違約金約定的，債務(wù)人應(yīng)支付違約金。有約定標(biāo)準(zhǔn)的，從約定；未約定標(biāo)準(zhǔn)的，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構(gòu)計收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計算。

當(dāng)事人有違約金約定的情形，根據(jù)《合同法》第一百六十一條，買受人應(yīng)當(dāng)按照約定的時間支付價款。對支付時間沒有約定或約定不明確的，依照本法第六十條的規(guī)定仍不能確定的，買受人應(yīng)當(dāng)在收到標(biāo)的物或者提取標(biāo)的物單證的同時支付。對有付款期限的，按約定；未約定付款期限的，按法定，即在收到標(biāo)的物或提取標(biāo)的物單證的同時支付，否則自次日起即應(yīng)負(fù)擔(dān)違約責(zé)任。

當(dāng)事人未約定應(yīng)當(dāng)支付違約金的，不適用違約金責(zé)任方式，僅可賠償實際經(jīng)濟損失，標(biāo)準(zhǔn)可參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構(gòu)活期存款利息或是一年期流動資金貸款利息計算，兩種標(biāo)準(zhǔn)均可，以當(dāng)事人主張為準(zhǔn)。

原告主張雙方約定的違約金過低的，應(yīng)提供證明其直接損失的證據(jù)，不能證明的，不予支持；能證明的，以其損失為上限作調(diào)整。被告主張約定的違約金過高的，法院根據(jù)情況調(diào)整時應(yīng)以違約金幅度為限，對于因時間的積累導(dǎo)致違約金過高的，不予調(diào)整；其他情形需要調(diào)整時，不應(yīng)高于人民法院規(guī)定的金融機構(gòu)逾期貸款利率的四倍。

（一）審理汽車買賣合同糾紛案件，不能以《舊機動車交易管理辦法》作為認(rèn)定汽車買賣合同無效的依據(jù)。

《舊機動車交易管理辦法》規(guī)定“舊機動車交易必須在批準(zhǔn)的舊機動車交易中心進行或辦理車輛轉(zhuǎn)籍過戶登記手續(xù)，買賣合同方能生效”，該辦法是國務(wù)院貿(mào)易部于1998年3月9日頒布的部門規(guī)章，不屬于行政法規(guī)。目前，法律和行政法規(guī)并未對未辦理轉(zhuǎn)籍過戶登記手續(xù)買賣合同不能生效作出明確限制，故不能以此作為判決合同無效的法律依據(jù)。

（二）當(dāng)事人將自己所購但還未辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)的房屋賣于他人，買賣合同的效力問題。

1、《城市房地產(chǎn)管理法》無產(chǎn)權(quán)房屋不得買賣的規(guī)定，不是《合同法》第52條認(rèn)定合同無效的強制性條款?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》是1994年頒布的法律，此法的頒布帶有濃厚的行政管理色彩，在立法技術(shù)上多用“不得”等字樣來表達方便行政的寓意。同時在立法的內(nèi)容上也沒有充分考慮到當(dāng)下的商品房交易狀況，有滯后性；從《合同法》鼓勵交易的原則出發(fā)，對實踐中此類買賣合同都認(rèn)定為無效不利于物的價值的有效、充分使用，在審判實踐中，應(yīng)盡量減小合同無效的范圍。因此，不宜以買賣合同違反《城市房地產(chǎn)管理法》的強制性規(guī)定而認(rèn)定其無效。

2、此種轉(zhuǎn)讓房屋的行為是否是無權(quán)處分而成為效力待定的合同。

此種情況下，出賣人合法取得了對房屋的直接占有，其轉(zhuǎn)讓該房屋的行為是有權(quán)處分，不是無權(quán)處分，買賣合同不應(yīng)當(dāng)因此認(rèn)定為效力待定。

(一)支持原告訴訟請求時的表述：

一、被告xxx于本判決生效之日起x日內(nèi)給付原告xxx貨款xxx元。

二、被告xxx于本判決生效之日起x日內(nèi)支付原告違約金，自xxx起至本判決確定的給付之日止，按xxx計算。

(二)不支持原告訴訟請求時的表述：駁回原告xxx的訴訟請求。

一、原告xxx與被告xxx于xx年xx月xx日簽訂的xxxx合同無效。

二、原告(或被告)于本判決生效之日起x日內(nèi)返還被告(或原告)合同價款xxxx元(或xxx物)。

(四)當(dāng)事人要求解除合同并各自返還財產(chǎn)時的表述：

一、解除原告xxx與被告xxx于xx年xx月xx日簽訂的xxxx合同。

二、原告(或被告)于本判決生效之日起x日內(nèi)返還被告(或原告)合同價款xxxx元(或xxx物)。

糾紛案買賣合同篇九

一、如何尋找合適的代理觀點的基本操作要點：

“認(rèn)同爭異”原則。

平時：熟悉常用法條、部門規(guī)章、地方法規(guī)等。

二、證據(jù)目錄參考格式。

證據(jù)目錄提交人：有限公司訴訟地位：原告/被告。

委托代理人：，律師事務(wù)所律師聯(lián)系電話：

從表中所列舉的內(nèi)容可以歸納出本案兩方面的重要事實：

1、雙方?jīng)]有爭議的事實包括以下幾個方面：

2、雙方存在爭議的事實也包括以下幾個方面：

通過比較雙方提交的證據(jù)梳理出的上述案件事實，我們可以非常容易地歸納出雙方爭議的焦點：。

四、總結(jié)出雙方爭議的焦點以后，為了能夠讓法官在庭審以及合議過程中方便、快捷地了解雙方交易的具體過程，根據(jù)雙方提供的證據(jù)，對雙方的交易過程以列表的方式進行分析公司訴公司買賣合同糾紛案雙方交易過程數(shù)據(jù)：

通過上表對雙方交易過程中有關(guān)數(shù)據(jù)的對比分析，可以歸納出如下案件事實：

1、公司交貨開具發(fā)票公司根據(jù)公司開具的發(fā)票金額付款。

2、公司預(yù)付貨款公司交貨公司根據(jù)公司開具發(fā)票。

糾紛案買賣合同篇十

鹿城區(qū)人民法院：

答辯人：黃香珍，女，1962年12月7日出生，漢族，身份證號330302621207362，住浙江省溫州市鹿城區(qū)龍泉巷10弄9幢201室，聯(lián)系電話0577-88500367。

管理和經(jīng)營的房屋可以依法出租。而且根據(jù)合同法的意思自治原則，所以可知，答辯人黃香珍與陳意澤之間的租賃協(xié)議是有效的，他們屬于租賃合同關(guān)系。因此，答辯人對原告的訴訟請求完全不接受，現(xiàn)提出依法處理本案的主張：答辯人與被告陳意澤之間只存在店面租賃合同關(guān)系，因此不需要為被告的經(jīng)營行為承擔(dān)責(zé)任，其次，答辯人與被答辯人之間沒有利害關(guān)系，不具有被告主體資格，請求法院駁回被答辯人林永疇對答辯人黃香珍的起訴，望法院裁判時予以考慮。

證據(jù)和證據(jù)來源：

1.租賃協(xié)議書，證明答辯人與陳意澤之間是店面租賃合同關(guān)系。

2.被租賃的房屋照片，證明房屋的實際情況。

3.司法鑒定機關(guān)出具的鑒定書，用于證明被答辯人所提供的收據(jù)中的簽字并非黃香珍所簽。

此致

鹿城區(qū)人民法院。

答辯人：黃香珍。

二〇一二年十二月七日。

附項：

(l)本答辯狀副本x份。

(2)證物或書證xx（名稱）x件。

次承租人對租賃物造成的損失由承租人賠償，法律未規(guī)定出租人與次承租人之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。因此，出租人與次承租人之間不可能存在權(quán)利義務(wù)關(guān)系。

4、房屋轉(zhuǎn)租不是房屋租賃權(quán)的轉(zhuǎn)讓。租賃權(quán)轉(zhuǎn)讓是指承租人將租賃權(quán)轉(zhuǎn)讓給第三人，承租人退出租賃關(guān)系，而租賃關(guān)系存在于受讓人與出租人之間。而在房屋轉(zhuǎn)租中，承租人不退出租賃關(guān)系，而租賃關(guān)系存在于受讓人與出租人之間。而在房屋轉(zhuǎn)租中，承租人不退出租賃關(guān)系，仍然承擔(dān)租賃合同的權(quán)利義務(wù)，轉(zhuǎn)租與租賃權(quán)轉(zhuǎn)讓在法律性質(zhì)上是不同的。

第十四條營業(yè)執(zhí)照及其副本和臨時營業(yè)執(zhí)照不得轉(zhuǎn)借、出賣、出租、涂改、偽造。

對個體工商戶轉(zhuǎn)借、出賣、出租、涂改營業(yè)執(zhí)照及其副本和臨時營業(yè)執(zhí)照的，沒收其非法所得，可以并處五千元以下的罰款，情節(jié)嚴(yán)重的，應(yīng)吊銷其營業(yè)執(zhí)照及其副本或臨時營業(yè)執(zhí)照。

個體工商戶違反本條例第七條、第九條、第十條、第十一條、第十三條、第十九條的規(guī)定，由工商行政管理機關(guān)根據(jù)不同情況分別給予下列處罰：

（一）警告；

（二）罰款；

（三）沒收非法所得；

（四）責(zé)令停止?fàn)I業(yè)；

（五）扣繳或者吊銷營業(yè)執(zhí)照。

以上處罰，可以并處。

違反治安管理的，由公安機關(guān)依照有關(guān)規(guī)定處罰；觸犯刑律的，依法追究刑事責(zé)任。

合伙債務(wù)。

《民法通則》第三十五條合伙的債務(wù)，由合伙人按照出資比例或者協(xié)議的約定，以各自的財產(chǎn)承擔(dān)清償責(zé)任。

合伙人對合伙的債務(wù)承擔(dān)連帶責(zé)任，法律另有規(guī)定的除外。償還合伙債務(wù)超過自己應(yīng)當(dāng)承擔(dān)數(shù)額的合伙人，有權(quán)向其他合伙人追償。

第五十二條企業(yè)之間或者企業(yè)、事業(yè)單位之間聯(lián)營，共同經(jīng)營、不具備法人條件的，由聯(lián)營各方按照出資比例或者協(xié)議的約定，以各自所有的或者經(jīng)營管理的財產(chǎn)承擔(dān)民事責(zé)任。依照法律的規(guī)定或者協(xié)議的約定負(fù)連帶責(zé)任的，承擔(dān)連帶責(zé)任。

《民通意見》47．全體合伙人對合伙經(jīng)營的虧損額，對外應(yīng)當(dāng)負(fù)連帶責(zé)任；對內(nèi)則應(yīng)按照協(xié)議約定的債務(wù)承擔(dān)比例或者出資比例分擔(dān)；協(xié)議未規(guī)定債務(wù)承擔(dān)比例或者出資比例的，可以按照約定的或者實際盈余分配比例承擔(dān)。但是對造成合伙經(jīng)營虧損有過錯的合伙人，應(yīng)當(dāng)根據(jù)其過錯程度相應(yīng)的多承擔(dān)責(zé)任。

48．只提供技術(shù)性勞務(wù)不提供資金、實物的合伙人，對于合伙經(jīng)營的虧損額，對外也應(yīng)當(dāng)承擔(dān)連帶責(zé)任；對內(nèi)則應(yīng)按照協(xié)議約定的債務(wù)承擔(dān)比例或者技術(shù)性勞務(wù)折抵的出資比例承擔(dān)；協(xié)議未規(guī)定債務(wù)承擔(dān)比例或者出資比例的，可以按照約定的或者合伙人實際的盈余分配比例承擔(dān)；沒有盈余分配比例的，按照其余合伙人平均投資比例承擔(dān)。

53．合伙經(jīng)營期間發(fā)生虧損，合伙人退出合伙時未按約定分擔(dān)或者未合理分擔(dān)合伙債務(wù)的，退伙人對原合伙的債務(wù)，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)清償責(zé)任；退伙人已分擔(dān)合伙債務(wù)的，對其參加合伙期間的全部債務(wù)仍負(fù)連帶責(zé)任。

《合伙企業(yè)法》第二條本法所稱合伙企業(yè)，是指依照本法在中國境內(nèi)設(shè)立的由各合伙人訂立合伙協(xié)議，共同出資、合伙經(jīng)營、共享收益、共擔(dān)風(fēng)險，并對合伙企業(yè)債務(wù)承擔(dān)無限連帶責(zé)任的營利性組織。

第四十五條入伙的新合伙人與原合伙人享有同等權(quán)利，承擔(dān)同等責(zé)任。入伙協(xié)議另有約定的，從其約定。

入伙的新合伙人對入伙前合伙企業(yè)的債務(wù)承擔(dān)連帶責(zé)任。

第五十四條退伙人對其退伙前已發(fā)生的合伙企業(yè)債務(wù)，與其他合伙人承擔(dān)連帶責(zé)任。

第六十三條合伙企業(yè)解散后，原合伙人對合伙企業(yè)存續(xù)期間的債務(wù)仍應(yīng)承擔(dān)連帶責(zé)任，但債權(quán)人在五年內(nèi)未向債務(wù)人提出償債請求的，該責(zé)任消滅。

《律師法》第十八條律師可以設(shè)立合伙律師事務(wù)所，合伙人對該律師事務(wù)所的債務(wù)承擔(dān)無限責(zé)任和連帶責(zé)任。個體工商戶營業(yè)執(zhí)照不得轉(zhuǎn)借、出賣、出租，違反規(guī)定將沒收其非法所得，并處5000元以下罰款。個體工商戶改變字號名稱、經(jīng)營者住所、組成形式、經(jīng)營范圍、方式、場所等項內(nèi)容應(yīng)當(dāng)向原登記的工商行政管理機關(guān)辦理變更登記。未經(jīng)批準(zhǔn)，不得擅自改變。個人經(jīng)營的個體工商戶改變經(jīng)營者時，應(yīng)當(dāng)重新申請登記。新的經(jīng)營者想要延用原執(zhí)照上的字號名稱，必須等原執(zhí)照注銷滿一年后方可提起申請。想要盤店創(chuàng)業(yè)市民，一定要先到工商部門詢問清楚，以免在交易中受騙。

/05zjnews/system//03/31/。

糾紛案買賣合同篇十一

被上訴人(一審被告)：張xx，女，略。

原審第三人：福州市xxx房產(chǎn)代理有限公司，略。

上訴人因房屋買賣經(jīng)紀(jì)合同糾紛一案，不服臺江區(qū)人民法院xxx1年12月19日做出的(xxx1)臺民初字第xxxx號民事判決，現(xiàn)提起上訴。

上訴請求。

一、一審判決認(rèn)定事實不清，適用法律錯誤，請求二審法院撤銷一審判決，依法改判;。

二、一二審訴訟費用全部由被上訴人承擔(dān)。

事實和理由。

一、(xxx1)臺民初字第xxxx號民事一審判決認(rèn)定“原告不得轉(zhuǎn)讓訴爭訴爭房屋”是錯誤的，與事實不符，適用法律錯誤。

一審法院依據(jù)國務(wù)院xxx5年5月11日轉(zhuǎn)發(fā)的建設(shè)部等七部委《關(guān)于穩(wěn)定住房價格工作意見》第七條“禁止商品房預(yù)購人將購買的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓。在預(yù)售商品房竣工交付、預(yù)購人取得房屋所有權(quán)證之前，房地產(chǎn)主管部門不得為其辦理轉(zhuǎn)讓等手續(xù);房屋所有權(quán)申請人與登記備案的預(yù)售合同載明的預(yù)購人不一致的，房屋權(quán)屬登記機關(guān)不得為其辦理房屋權(quán)屬登記手續(xù)”的規(guī)定，認(rèn)定原告不得轉(zhuǎn)讓訴爭房屋，該法律適用錯誤。

庭審中已查明xxx0年10月8日，上訴人申請按揭貸款30萬元，付清了訴爭屋全部購房款，xxx1年4月15日上訴人與開發(fā)商福州xxx房地產(chǎn)開發(fā)有限公司辦理了訴爭房的交房手續(xù)，，說明上訴人已付清該房屋全部購房款，該訴爭屋已竣工交房，只是尚未辦理房屋產(chǎn)權(quán)證書，上訴人的情形并不完全適用七部委的工作意見。

即使適用七部委《關(guān)于穩(wěn)定住房價格工作意見》第七條之規(guī)定也只說明上訴人在取得房屋所有權(quán)證之前，房地產(chǎn)主管部門不得為其辦理轉(zhuǎn)讓等手續(xù)，并未違反法律的強制性規(guī)定不能說明原告不得轉(zhuǎn)讓訴爭房屋更不會因此而影響合同效力。

二、(xxx1)臺民初字第xxx號民事一審判決認(rèn)定“原被告雙方約定于訴爭屋“甲方名下的《房屋所有權(quán)證》辦出后再辦理交易過戶手續(xù)，該條款屬附生效條件的條款，且所附條件符合法律規(guī)定，因此，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定原被告雙方之間的房屋買賣合同時附生效條件的.。目前，原告尚未取得訴爭屋的房屋所有權(quán)證，條件尚未成就，故雙方之間房屋買賣合同尚未生效?！迸c法律規(guī)定及事實不相符。

所謂附條件生效的合同，是指合同雙方當(dāng)事人在合同中約定某種事實，并以其將來發(fā)生或不發(fā)生作為合同生效或不生效的限制條件的合同。而結(jié)合該條款全部文字內(nèi)容可以看出該條款只是對于雙方的履行手續(xù)和工作日做相應(yīng)的補充約定,并未對該條件成就與否的法律后果做說明，即沒有約定所附條件如果成就或不成就對協(xié)議效力有何影響，因此不能認(rèn)定是附條件生效的合同。另外，從房屋買賣合同整體內(nèi)容來評判，該條款作為補充條款只是就雙方合同的履行責(zé)任做進一步具體明確的約定，買賣雙方對于房屋產(chǎn)權(quán)及交房責(zé)任在第三章違約責(zé)任當(dāng)中已做具體約定，不需再另設(shè)限制性條款。

即使該房屋買賣經(jīng)紀(jì)合同依照一審法院所認(rèn)定的為附生效條件的合同，依照合同法第四十五條之規(guī)定當(dāng)事人為自己的利益不正當(dāng)?shù)刈柚箺l件成就的，視為條件已成就;不正當(dāng)?shù)卮俪蓷l件成就的，視為條件不成就。被上訴人在房屋買賣經(jīng)紀(jì)合同簽訂當(dāng)天交納定金1萬元以后未按合同約定的xxx1年6月21日18：00前再履行付款義務(wù)，第三人遂于xxx1年7月2日、7月11日、7月19日發(fā)函通知被上訴人履行義務(wù)，但被上訴人沒有支付定金，該事實已得到一審法院確認(rèn)。合同不履行屬于被上訴人的過錯，屬于為自己的利益不正當(dāng)?shù)刈柚箺l件成就，因此，應(yīng)認(rèn)定合同條件成就、合同有效，被上訴人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。

該房屋買賣經(jīng)紀(jì)合同符合物權(quán)法第十五條之規(guī)定當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效;未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。雙方之間的房屋買賣經(jīng)紀(jì)合同依法成立有效。

三、(xxx1)臺民初字第xxx號民事判決一審判決認(rèn)為“認(rèn)定被告構(gòu)成違約，要求被告承擔(dān)違約責(zé)任，則于法無據(jù)?！迸c法律規(guī)定及事實不相符。

上訴人與被上訴人雙方在房屋買賣經(jīng)紀(jì)合同第十八條中明確約定，本合同簽訂后乙方擅自變更或解除合同的，應(yīng)支付甲方等同于定金數(shù)額的違約金，甲方擅自變更或解除合同的應(yīng)支付給乙方等同于定金數(shù)額的違約金。被上訴人在交付1萬元定金后不再履行付款義務(wù)，說明被上訴人擅自變更合同，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)合同約定的違約責(zé)任。雙方簽訂的合同中約定定金數(shù)額為51萬元，違約金的數(shù)額等于定金數(shù)額也應(yīng)為51萬元。定金數(shù)額僅作為雙方確認(rèn)違約金額的一種計算方式應(yīng)適用合同約定的定金數(shù)額而非適用定金有關(guān)法律規(guī)定所確認(rèn)的實際定金數(shù)額1萬元。

依據(jù)合同法第一百一十三條之規(guī)定當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時預(yù)見到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見到的因違反合同可能造成的損失。即使按照一審法院認(rèn)定的違約金數(shù)額按照實際交付定金數(shù)額1萬元來賠償也是無法補償給上訴人造成的實際損失。

一審法院即沒有考慮上訴人合同履行后可以獲得的利益也未考慮因被上訴人遲延不履行合同近半年的時間福州房價打折降價而給上訴人造成的房價下跌損失。被上訴人在明知上訴人預(yù)期獲利情況下仍拒絕履行合同，給原告造成巨大經(jīng)濟損失，因此上訴人要求被上訴人按照購房總價103萬元的20%支付206000元的違約金完全符合法律的規(guī)定及給當(dāng)事人造成的實際損失。

依照雙方買賣經(jīng)紀(jì)合同中二十條之規(guī)定，被上訴人自xxx1年6月22日起逾期未付款直至上訴人xxx1年9月19日書面通知被上訴人解除合同時止應(yīng)按成交價款每日萬分之三向上訴人支付滯納金27810元。

為維護上訴人的合法權(quán)益，根據(jù)國家法律法規(guī)和事實，特上訴來貴院，請依法裁判。

上訴人：

xxx1年月日。

糾紛案買賣合同篇十二

答辯人因與原告__房屋租賃合同糾紛一案，提出如下答辯意見：

一、答辯人不是原告房屋的承租人，原告的起訴主體錯誤，應(yīng)予駁回。

1、12月1日，原告與__公司簽訂《房地產(chǎn)租賃合同》，合同期限自月1日至12月1日。簽約雙方于年12月12日辦理了備案登記。__公司在租賃原告的房屋后，將公司注冊地址遷移到該房屋內(nèi)，并在該房屋內(nèi)開展經(jīng)營活動。(見證據(jù)《房地產(chǎn)租賃合同》、營業(yè)執(zhí)照)合同期滿后，__公司繼續(xù)使用原告出租的房屋，并繼續(xù)向原告支付租金，原告在開具給__公司的收據(jù)上，交款人寫的也是“__公司”。由此可以說明，原告出租房屋的承租人是__公司，原告與__公司之間存在租賃關(guān)系。(見證據(jù)〈收款收據(jù)〉)。

2、被告是__公司的法定代表人，有權(quán)代表__公司對外簽訂合同。原告與__公司簽訂的《房屋租賃合同》，就是被告代表__公司與原告簽訂的，該合同的實際承租人是__公司。理由如下：

a、原被告簽訂合同時，原告與__公司的房屋租賃合同仍在有效期內(nèi)，雙方?jīng)]有辦理任何解除合同的手續(xù)，原告也沒有將房屋從__公司手中收回來，并交給被告本人。

b、原告是__公司的法定代表人，代表__公司與原告簽訂了第一份租賃合同。這第二份合同也是代表__公司與原告簽訂。

c、原告證據(jù)《委托書》、《欠租款單》和《解除合同的結(jié)算單》可以證實，原告明知承租房屋的是__公司。

d、原告自208月至207月，都是向__公司開具《收款收據(jù)》收取租金，從來就沒有向被告?zhèn)€人開具收款收據(jù)，也沒有向被告?zhèn)€人要過租金。

e、原告此前與此后開出的租金收據(jù)，均是開給__公司的，但因原告至今仍扣押__公司的保險柜等辦公用品，這些收據(jù)都被原告扣押，無法當(dāng)庭舉證。

房屋的實際承租人。如果原告堅持認(rèn)為2006年11月16日簽訂的《房屋租賃合同》，是原告與被告?zhèn)€人簽訂的話，則該合同是一份沒有實際履行的合同，該合同對實際承租人__公司沒有任何約束力。

三、被告作為承租人的`法定代表人，愿意在這里說明__公司與原告之間租金結(jié)算的有關(guān)事宜：

a、被告自始至終都是代表__公司承租原告的房屋。被告本人沒有私下租賃原告房屋的需要，也沒有私下使用原告的房屋。

物品，受到嚴(yán)重?fù)p失。該損失__公司將另案與原告解決。原告換鎖對本案產(chǎn)生的最直接后果就是，被告要用的證據(jù)被原告控制，無法及時在本案中舉證。原告換鎖的事實有__可以作證，證人現(xiàn)已在法庭外等候，請求法庭在質(zhì)證階段傳喚作證。

c、由于原告在6月23日不讓__公司使用出租房屋，__公司應(yīng)付給原告的租金應(yīng)該計算至206月23日?？紤]其他情況，被告在此代表__公司表態(tài)，同意結(jié)算到6月底，即按__公司出具給原告的《欠租款單》上的金額結(jié)算，應(yīng)付原告租金為18600元。

d、由于原告在接受了__公司的《欠租款單》，同意在月底收取欠付的租金后，又提前單方收回房屋，扣押物品，原告無權(quán)沒收__公司的保證定金。且根據(jù)原告與__公司簽訂的第二份房屋租賃合同，__公司交給原告的是租賃定金，而不是保證定金。原告無權(quán)沒收__公司的租賃定金。__公司結(jié)算租金時，應(yīng)當(dāng)扣除已交的8400元租賃定金。

糾紛案買賣合同篇十三

在現(xiàn)代社會，各種糾紛時有發(fā)生，尤其是買賣糾紛更是經(jīng)常發(fā)生。在現(xiàn)實生活中，我們常?？吹劫I賣雙方之間因為一些事情無法達成一致，甚至訴諸法律解決分歧。在經(jīng)歷了一場買賣糾紛案件的過程之后，我深深地體會到了一些道理。本文將從不同的角度來談?wù)勎覍I賣糾紛案件的一些心得體會。

第二段：買賣雙方應(yīng)增強溝通和了解。

買賣糾紛的根本原因在于買賣雙方之間信息不對稱，或者說雙方?jīng)]有在買賣合同上明確規(guī)定清楚。因此，在進行買賣時，雙方應(yīng)該增強溝通和了解，確保雙方都能理解合同條款。這不僅可以預(yù)防訴訟引發(fā)，同時也可以確保在法律面前自己的合法權(quán)益得到保護。同時，買賣雙方要對貿(mào)易法律法規(guī)有一定的了解，以免造成不必要的誤解和糾紛。

第三段：合同要書寫規(guī)范詳細(xì)。

合同是買賣糾紛的關(guān)鍵證據(jù)，以前制定的合同條款往往比較簡單，容易出現(xiàn)漏洞，導(dǎo)致訴訟引發(fā)。因此，在合同的書寫上，應(yīng)該特別注意規(guī)范和詳細(xì)。條款要簡練明了，確保雙方的權(quán)益都能照顧到，而且要認(rèn)真核對是否漏洞，避免引起不必要的誤解和矛盾。這樣，即使在將來出現(xiàn)爭議，判決的基礎(chǔ)也能更加明確。

第四段：制定合同要實際，不要過于理想化。

有時，合同的規(guī)定過于理想化，忽略了實際情況，也會給訴訟打官司埋下隱患。在合同的制定上，要考慮買賣雙方的實際情況，做到量力而行，不要超過自己的能力范圍。同時，也要充分了解對方的情況，在條款的制定上囊括雙方的情況，對方也應(yīng)該如實反饋自己的情況。

第五段：誠信是買賣交易的基礎(chǔ)。

最后，我認(rèn)為誠信是買賣交易的基礎(chǔ)。買賣雙方在交易時，應(yīng)本著公平、公正、公開、誠信的原則，向?qū)Ψ教峁┱鎸?、?zhǔn)確、全面的信息，規(guī)避引發(fā)糾紛的關(guān)鍵問題。另外，雙方之間也要互相尊重，理解對方的處境，積極溝通處理問題，才能避免買賣糾紛的發(fā)生。

總結(jié)。

通過這次經(jīng)歷，我認(rèn)為在買賣糾紛案件中，買賣雙方要加強溝通和了解，制定詳細(xì)規(guī)范的合同，不要把合同過于理想化，同時要本著誠信的原則，確保交易的公平、公正、公開，盡可能避免引發(fā)糾紛。我們要牢記這些經(jīng)驗，讓糾紛不再發(fā)生。

糾紛案買賣合同篇十四

出租人就未經(jīng)批準(zhǔn)或者未按照批準(zhǔn)內(nèi)容建設(shè)的臨時建筑，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結(jié)前經(jīng)主管部門批準(zhǔn)建設(shè)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效。

核心內(nèi)容：本文是對最高院關(guān)于租賃合同糾紛的司法解釋(一)，即《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件司法解釋的理解與適用》全文的法條解讀。希望能夠幫助廣大法律快車合同法的讀者。

為正確審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件，依法保護當(dāng)事人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國物權(quán)法》、《中華人民共和國合同法》等法律規(guī)定，結(jié)合民事審判實踐，制定本解釋。

第一條本解釋所稱城鎮(zhèn)房屋，是指城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)的房屋。

鄉(xiāng)、村莊規(guī)劃區(qū)內(nèi)的房屋租賃合同糾紛案件，可以參照本解釋處理。但法律另有規(guī)定的，適用其規(guī)定。

當(dāng)事人依照國家福利政策租賃公有住房、廉租住房、經(jīng)濟適用住房產(chǎn)生的糾紛案件，不適用本解釋。

【解讀】本條系關(guān)于本司法解釋適用范圍的規(guī)定。

本解釋只調(diào)整城鎮(zhèn)房屋即城市規(guī)劃區(qū)、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)的房屋的租賃行為，鄉(xiāng)、村規(guī)劃區(qū)內(nèi)的房屋租賃糾紛，可以參照本解釋。城鎮(zhèn)房屋的確定以規(guī)劃為準(zhǔn)，只要列入城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)，無論土地性質(zhì)為國有還是集體所有，均適用本解釋，實踐中存在的已被納入城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)的“城中村”內(nèi)的房屋租賃行為在本解釋調(diào)整范圍之內(nèi)。

依照國家福利政策承租的公有住房、經(jīng)濟適用房和廉租住房，具有政府福利性、保障性，其租賃關(guān)系不屬于完全的民事法律關(guān)系，不適用本解釋。

關(guān)于軍產(chǎn)房的租賃，基本屬于完全的市場行為，并不存在政府補貼的福利和社會保障性內(nèi)容，最高院民一庭認(rèn)為軍產(chǎn)房租賃合同糾紛應(yīng)適用本解釋。

第二條出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結(jié)前取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者經(jīng)主管部門批準(zhǔn)建設(shè)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效。

【解讀】本條規(guī)定以違法建筑物為標(biāo)的物訂立的房屋租賃合同無效。所謂違法建筑物，是指未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋，具體包括違反了城鄉(xiāng)規(guī)劃規(guī)定的建筑物、構(gòu)筑物以及違反臨時建筑管理規(guī)定的臨時建筑。

否定就違反建筑簽訂的房屋租賃合同的效力，有利于維護城鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃秩序，但為了促進交易，當(dāng)事人在一審法庭辯論終結(jié)前取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者經(jīng)主管部門批準(zhǔn)建設(shè)的，租賃合同的效力會得以補正。此處“一審法庭辯論終結(jié)前”不包括二審、再審發(fā)回指定一審法院重審的情形。

第三條出租人就未經(jīng)批準(zhǔn)或者未按照批準(zhǔn)內(nèi)容建設(shè)的臨時建筑，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結(jié)前經(jīng)主管部門批準(zhǔn)建設(shè)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效。

租賃期限超過臨時建筑的使用期限，超過部分無效。但在一審法庭辯論終結(jié)前經(jīng)主管部門批準(zhǔn)延長使用期限的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定延長使用期限內(nèi)的租賃期間有效。

【解讀】臨時建筑是指在城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)，根據(jù)形勢的客觀需要，經(jīng)建設(shè)行政主管部門審核批準(zhǔn)后，在核定的臨時建設(shè)工程規(guī)劃許可證記載的使用期限、范圍、用途內(nèi)，建造的供臨時使用的建筑物。

未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證規(guī)定建設(shè)的房屋，在性質(zhì)上均屬于標(biāo)的物違法，相應(yīng)的房屋租賃合同無效。對于租賃期限超過臨時建筑的使用期限，超過部分無效，合同其他內(nèi)容的效力不受影響。

第四條當(dāng)事人以房屋租賃合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請求確認(rèn)合同無效的，人民法院不予支持。

當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)為房屋租賃合同生效條件的，從其約定。但當(dāng)事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對方接受的除外。

【解讀】我國城市房屋租賃實行登記備案制度，《城市房地產(chǎn)管理法》對此有明確規(guī)定，但屬于管理性規(guī)定，并非效力性強制性規(guī)定，不能作為房屋租賃合同的生效條件，故房屋租賃合同未登記備案的，其有效性不受影響。

若當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)為房屋租賃合同生效條件的，則以約定為準(zhǔn)，未辦理登記備案手續(xù)的，合同無效。但一方履行了合同主要義務(wù)且對方接受的情況下，視為當(dāng)事人以履行合同主要義務(wù)的行為，變更了以辦理登記備案手續(xù)未合同生效要件的合同約定，此時，即使未辦理登記備案手續(xù)，合同仍為有效。

第五條房屋租賃合同無效，當(dāng)事人請求參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占有使用費的，人民法院一般應(yīng)予支持。

當(dāng)事人請求賠償因合同無效受到的損失，人民法院依照合同法的有關(guān)規(guī)定和本司法解釋第九條、第十三條、第十四條的規(guī)定處理。

【解讀】按照《合同法》第五十八條的規(guī)定，合同無效的法律后果為返回財產(chǎn)、賠償損失，該規(guī)定同樣適用于房屋租賃合同無效的場合。參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占有使用費，屬于返還原物的范疇。合同無效的損失賠償在性質(zhì)上屬于締約過失責(zé)任，賠償范圍限于信賴?yán)妗＜春贤p方為締約進行合理的接觸，當(dāng)事人一方因?qū)Ψ降男袨楫a(chǎn)生信賴，一方由于信賴而支出一定的成本，主要包括用于締約的合理費用和準(zhǔn)備履約所支出的合理費用，此外還包括喪失與第三人另訂立合同的機會所產(chǎn)生的損失，后者由于舉證較為困難，實踐中很難得到支持。

由于房屋租賃合同管的特殊性，損失賠償?shù)臓幾h主要集中在裝飾裝修或者改建擴建費用上，對此，本解釋都有明確規(guī)定。

第六條出租人就同一房屋訂立數(shù)份租賃合同，在合同均有效的情況下，承租人均主張履行合同的，人民法院按照下列順序確定履行合同的承租人：

(一)已經(jīng)合法占有租賃房屋的;。

(二)已經(jīng)辦理登記備案手續(xù)的;。

(三)合同成立在先的。

不能取得租賃房屋的承租人請求解除合同、賠償損失的，依照合同法的有關(guān)規(guī)定處理。

【解讀】本條規(guī)定了“一房數(shù)租”的處理原則，在數(shù)份合同均有效的前提下，按照如下順序確定履行合同的承租人：(1)已經(jīng)合法占有租賃房屋的，承租人通過強占、欺騙等非法手段占有租賃房屋的，不在此列;(2)已經(jīng)辦理登記備案手續(xù)的，房屋租賃登記備案手續(xù)雖不影響合同效力，但可享受優(yōu)先履約權(quán);(3)合同成立在先的，即合同成立時間在先，判斷標(biāo)準(zhǔn)是雙方當(dāng)事人簽字或者蓋章的時間，更嚴(yán)格地說，是當(dāng)事人中最后簽字蓋章的時間。

“一房數(shù)租”時，未得到履行的有效合同的承租人，可以合同目的無法實現(xiàn)為由要求解除合同，并賠償損失。

第七條承租人擅自變動房屋建筑主體和承重結(jié)構(gòu)或者擴建，在出租人要求的合理期限內(nèi)仍不予恢復(fù)原狀，出租人請求解除合同并要求賠償損失的，人民法院依照合同法第二百一十九條的規(guī)定處理。

【解讀】綜合《合同法》關(guān)于房屋租賃合同的相關(guān)規(guī)定，出租人享有法定解除權(quán)的情形如下：(1)因不可抗力致使合同不能繼續(xù)履行的;(2)承租人擅自變動房屋建筑主體和承重結(jié)構(gòu)或者擴建，在出租人要求的合理期限內(nèi)仍不予恢復(fù)原狀的;(3)承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的;(4)承租人無正當(dāng)理由未支付租金或遲延支付租金的，出租人可以要求承租人在合同期限內(nèi)支付，承租人逾期支付的;(5)承租人未按照約定的方法或者租賃房屋的性質(zhì)使用租賃房屋，致使租賃物受到損失的;(6)不定期租賃，出租人有權(quán)隨時解除合同。

出租人作為房屋所有權(quán)人，當(dāng)房屋因承租人擅自改變主體和承重結(jié)構(gòu)或擴建受到損害時，出租人有權(quán)隨時要求承租人恢復(fù)原狀，不受任何期限限制。但當(dāng)出租人行使本條規(guī)定的解除權(quán)時，必須在“合理期限”內(nèi)要求承租人恢復(fù)原狀，承租人在此期限內(nèi)不予恢復(fù)的，出租人方可解除合同。

實踐中出租人行使解除權(quán)的方式有兩種，一是出租人直接通知承租人解除合同，通知到達承租人即產(chǎn)生合同解除的法律效果，如果承租人對此有異議，可以起訴要求確認(rèn)合同解除無效;二是向法院起訴，請求解除合同。

對于出租人通知承租人解除合同的情形，主要有以下兩種通知方式：一是，承租人未經(jīng)出租人同意變動房屋建筑主體和承重結(jié)構(gòu)或者擴建，出租人告知承租人必須在一定期限內(nèi)恢復(fù)原狀，承租人在此合理期限內(nèi)不予恢復(fù)的，出租人通知承租人解除合同;二是，出租人向承租人發(fā)出通知，要求其在一定期限內(nèi)恢復(fù)原狀，同時載明如果不再此期限內(nèi)恢復(fù)原狀，合同即自動解除。

第八條因下列情形之一，導(dǎo)致租賃房屋無法使用，承租人請求解除合同的，人民法院應(yīng)予支持：

(一)租賃房屋被司法機關(guān)或者行政機關(guān)依法查封的;。

(二)租賃房屋權(quán)屬有爭議的;。

(三)租賃房屋具有違反法律、行政法規(guī)關(guān)于房屋使用條件強制性規(guī)定情況的。

【解讀】綜合《合同法》的相關(guān)規(guī)定，承租人享有法定解除的情形如下：(1)因不可抗力致使不能實現(xiàn)合同目的的;(2)出租人未按約定交付房屋，經(jīng)承租人催告在合理期限內(nèi)仍拒不交付房屋的;(3)因不可規(guī)責(zé)于承租人的事由致使租賃物部分或全部毀損、滅失，致使合同目的不能實現(xiàn)的;(4)不定期租賃，承租人有權(quán)隨時解除合同;(5)租賃物危及承租人安全或健康的，即使承租人訂立合同時明知該租賃物質(zhì)量不合格，承租人仍有權(quán)隨時解除合同;(6)司法機關(guān)或者行政機關(guān)依法查封租賃房屋導(dǎo)致承租人不能使用的;(7)租賃房屋權(quán)屬有爭議導(dǎo)致承租人不能使用的;(8)不符合《建筑法》、《消防法》等法律關(guān)于房屋使用條件的強制性規(guī)定并導(dǎo)致承租人不能使用的;(9)一房數(shù)租之有效合同不能實際履行的。

在出現(xiàn)租賃房屋被司法機關(guān)或者行政機關(guān)依法查封、權(quán)屬有爭議，或者具有違反法律、行政法規(guī)(主要包括不符合《建筑法》、《消防法》等)關(guān)于房屋使用條件強制性規(guī)定情況任何一種情形時，承租人的合同解除權(quán)并非任意的，還須具備一個必要前提，即該情形的出現(xiàn)導(dǎo)致“租賃房屋無法使用”。所謂“無法使用”是指無法按照租賃房屋的約定用途使用，或者無法按照租賃房屋的性質(zhì)使用。

司法機關(guān)對房屋的查封，實務(wù)中有“活封”和“死封”之分，其中“死封”是指房屋被查封后不僅其處分權(quán)受到限制，而且喪失了使用、管理權(quán)，權(quán)利人只有妥善保管的義務(wù);而“活封”則相反，房屋被查封后，權(quán)利人仍享有對房屋的使用、管理和收益權(quán)，僅處分權(quán)受限。實踐中，租賃房屋被查封，如果是由于出租人的原因，承租人在要求解除合同的同時也可要求出租人賠償損失;如果是由于承租人的原因，出租人因此遭受損失的，出租人除了可以提起反訴要求承租人賠償損失以外，也可另行起訴要求承租人賠償損失。

當(dāng)租賃房屋的權(quán)屬存在爭議時，意味著出租人可能不是房屋的所有權(quán)人，如果出租人最終被確認(rèn)為房屋的所有權(quán)人，則房屋租賃合同有效;如果出租人最終被確認(rèn)不是房屋的所有權(quán)人，則構(gòu)成無權(quán)處分，該租賃合同屬效力待定合同。

第九條承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃合同無效時，未形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價歸出租人所有;不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的，承租人應(yīng)當(dāng)恢復(fù)原狀。

已形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價歸出租人所有;不同意利用的，由雙方各自按照導(dǎo)致合同無效的過錯分擔(dān)現(xiàn)值損失。

【解讀】按照裝飾裝修物與租賃房屋的結(jié)合程度有可分離(即未形成附合)和不可分離(即形成附合)兩種形態(tài)。裝飾裝修物已與房屋結(jié)合在一起形成繼續(xù)性和固定性的，非毀損不可分離或者雖可分離但花費巨大，可以認(rèn)定形成附合，例如鋪設(shè)地板磚、吊設(shè)天花板、墻壁粉刷油漆等;裝飾裝修物與房屋未完全結(jié)合尚未達到不可分離狀態(tài)，則不能認(rèn)定形成附合，如安裝空調(diào)、電梯、太陽能熱水器、抽油煙機等。

按照添附理論，對于未形成附合的裝飾裝修物，所有權(quán)仍歸承租人，房屋租賃無效時，由承租人拆除取回，出租人想要留用，應(yīng)當(dāng)支付相應(yīng)對價，承租人拆除過程中造成房屋損壞的應(yīng)恢復(fù)原狀。對于形成附合的裝飾裝修物，在出租人同意利用的前提下，可折價歸承租人所有;出租人不同意利用的，由雙方各自按照導(dǎo)致合同無效的過錯分擔(dān)現(xiàn)值損失。

在房屋租賃合同中，承租人對租賃房屋的裝飾裝修按其性質(zhì)可分為兩類：一是經(jīng)出租人明示同意或出租人未明示同意，但知道后卻未表示反對，且符合租賃合同約定用途而為的裝飾裝修，屬善意添附;二是未經(jīng)出租人同意或雖經(jīng)出租人同意但超出合同約定用途的合理范圍擅自進行的裝飾裝修，屬惡意添附。對于惡意添附，不論房屋租賃合同是否有效，原則上均不應(yīng)予以折價補償，裝飾裝修損失由承租人自行承擔(dān)。

裝飾裝修物的現(xiàn)值損失，是指附合裝飾裝修物在房屋租賃合同被確認(rèn)無效時尚存在的實際價值，應(yīng)按承租人已使用房屋的時間予以折舊，不能按照租賃期限進行分?jǐn)偂?/p>

實踐中，在處理無效房屋租賃合同涉及的裝飾裝修物糾紛時，應(yīng)根據(jù)出租人的需要程度和可利用價值，結(jié)合過錯責(zé)任原則，分別對待：(1)屬出租人過錯的，由出租人補償承租人的裝飾裝修損失。對于未形成附合的，損失主要包括裝飾裝修物的折舊費用、拆除費用、恢復(fù)原狀費用及承租人因租賃合同無效而受到的其他損失;對于形附合的，該損失是租賃合同無效時裝飾裝修物尚存在的價值，即現(xiàn)值。(2)屬承租人過錯的，由承租人自行承擔(dān)裝飾裝修損失，并由承租人賠償承租人因租賃合同無效受到的其他損失。(3)屬雙方共同過錯的，應(yīng)由雙方當(dāng)事人按過錯責(zé)任分擔(dān)裝飾裝修現(xiàn)值損失。

第十條承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿或者合同解除時，除當(dāng)事人另有約定外，未形成附合的裝飾裝修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的，承租人應(yīng)當(dāng)恢復(fù)原狀。

【解讀】適用本條的前提條件有三：(1)承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，即善意添附;(2)租賃期間屆滿或者合同解除，合同無效不在此列;(3)裝飾裝修未形成附合。

適用本條的注意事項：(1)承租人可以對未形成附合的裝飾裝修物進行拆除，且不以出租人同意為必要條件;(2)承租人在拆除裝飾裝修物時，必須盡到必要的注意義務(wù)，不得對房屋造成毀損，否則應(yīng)恢復(fù)原狀或賠償損失;(3)當(dāng)事人對未形成附合的裝飾裝修物另有約定的，應(yīng)依照意思自治原則從其約定。

第十一條承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，合同解除時，雙方對已形成附合的裝飾裝修物的處理沒有約定的，人民法院按照下列情形分別處理：

(四)因不可歸責(zé)于雙方的事由導(dǎo)致合同解除的，剩余租賃期內(nèi)的裝飾裝修殘值損失，由雙方按照公平原則分擔(dān)。法律另有規(guī)定的，適用其規(guī)定。

【解讀】本條與第十條相對應(yīng)，規(guī)定了合同解除時，對于形成附合的裝飾裝修物的處理規(guī)則：

(1)因出租人違約導(dǎo)致合同解除，承租人無法按照約定的租賃期限使用房屋，也就不能完全享用附合的裝飾裝修物價值，承租人有權(quán)要求出租人賠償剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修物殘值損失。

(2)因承租人違約導(dǎo)致合同解除，承租人應(yīng)自行承擔(dān)剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修物殘值的損失，但出租人同意利用裝飾裝修的，應(yīng)予適當(dāng)補償，補償標(biāo)準(zhǔn)參照剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修物殘值。

(3)因當(dāng)事人雙方違約導(dǎo)致合同解除，對于出租人同意利用的，將剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值減去出租人同意補償?shù)牟糠值氖Ｓ鄡r值，由出租人和承租人按照各自的過錯程度分擔(dān);對于出租人不同意利用的，則按剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值，由雙方按照各自的過錯程度分擔(dān)。

(4)因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的原因?qū)е潞贤獬凑展截?zé)任原則，由雙方共同分擔(dān)，一般為平均分擔(dān)。

所謂“剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修物殘值”，是指在房屋租賃合同履行期限屆滿前解除合同，附合的裝飾裝修物在剩余的租賃期限內(nèi)尚存在的價值。計算殘值的方法是按照租賃期限，將裝飾裝修費用平均分?jǐn)?，從而得出合同解除時剩余租賃期內(nèi)附合的裝飾裝修費用價值。若雙方對裝飾裝修投資數(shù)額無法達成一致，可委托專門的鑒定機構(gòu)進行鑒定。

第十二條承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿時，承租人請求出租人補償附合裝飾裝修費用的，不予支持。但當(dāng)事人另有約定的除外。

【解讀】承租人要對租賃房屋進行裝飾裝修，必須經(jīng)過出租人同意。“同意”分為明示和默示，明示有書面、口頭、電話等表現(xiàn)形式，對此由承租人負(fù)舉證責(zé)任;如果出租人雖未對裝飾裝修事宜明示同意，但其行為已經(jīng)表明其已同意裝飾裝修的，則可直接認(rèn)定出租人對裝飾裝修已經(jīng)默示同意。

對于經(jīng)出租人同意的裝飾裝修，租賃期間屆滿時，承租人可在不損害出租人合法權(quán)益的前提下拆除并取回未形成附合的裝飾裝修物，對于已經(jīng)形成附合的裝飾裝修物，承租人無權(quán)要求出租人予以補償，出租人亦無權(quán)要求承租人恢復(fù)原狀或賠償損失，但雙方另有約定的除外。

第十三條承租人未經(jīng)出租人同意裝飾裝修或者擴建發(fā)生的費用，由承租人負(fù)擔(dān)。出租人請求承租人恢復(fù)原狀或者賠償損失的，人民法院應(yīng)予支持。

【解讀】房屋租賃合同無效、被撤銷時，出租人有權(quán)要求承租人將房屋返還并恢復(fù)原狀，承租人未經(jīng)出租人同意裝飾裝修或者擴建的，其有義務(wù)將裝飾裝修物、擴建物拆除后返還房屋給出租人，拆除過程中造成房屋損失的，應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

在房屋租賃合同解除場合，若因出租人違約導(dǎo)致合同解除的，雖承租人未經(jīng)出租人同意的裝飾裝修、擴建行為構(gòu)成違約，但出租人的違約行為更為嚴(yán)重，承租人可以雙方違約為由作為減輕賠償責(zé)任的抗辯;若因承租人違約導(dǎo)致合同解除的，出租人不僅可依據(jù)本條要求承租人恢復(fù)原狀或賠償損失，同時也可要求承租人賠償合同解除給其造成的損失;雙方合意解除合同，且未對合同解除后裝飾裝修、擴建費用的承擔(dān)有約定的，出租人仍可要求承租人恢復(fù)原狀、賠償損失。

第十四條承租人經(jīng)出租人同意擴建，但雙方對擴建費用的處理沒有約定的，人民法院按照下列情形分別處理：

(一)辦理合法建設(shè)手續(xù)的，擴建造價費用由出租人負(fù)擔(dān);。

(二)未辦理合法建設(shè)手續(xù)的，擴建造價費用由雙方按照過錯分擔(dān)。

【解讀】所謂擴建，是指在原有建筑基礎(chǔ)上加以擴充的建設(shè)項目，一般通過加高、加層等建筑方式形成，本質(zhì)上仍屬于房屋建筑活動，按照《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》的相關(guān)規(guī)定，擴建應(yīng)辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證。

本條所規(guī)定的“過錯”僅指導(dǎo)致“未辦理合法建設(shè)手續(xù)”的過錯，具體包括以下四種情況：

(3)若系雙方過錯所致，則由雙方按照各自的過錯程度分別承擔(dān);。

(4)若雙方均無過錯，則按公平原則，由雙方分擔(dān)。

房屋租賃合同解除場合，經(jīng)出租人同意的擴建費用可做如下處理：

(1)因出租人違約導(dǎo)致合同解除的，若辦理合法擴建手續(xù)，則擴建費用由出租人承擔(dān);若未辦理合法手續(xù)，則應(yīng)由雙方按各自的過錯程度分別承擔(dān)。

(2)因承租人違約導(dǎo)致合同解除的，若辦理合法手續(xù)，則出租人仍應(yīng)負(fù)擔(dān)相應(yīng)的擴建費用，但可以承租人違約為由請求減少擴建費用的負(fù)擔(dān);若未辦理合法手續(xù)，則出租人可以承租人違約、自己并無受益等為由，主張不承擔(dān)擴建費用。

(3)因雙方違約導(dǎo)致合同解除的，若辦理合法手續(xù)，則應(yīng)由出租人承擔(dān)擴建費用，但可以適當(dāng)減少;若未辦理合法手續(xù)，則由雙方按照過錯程度各自承當(dāng)相應(yīng)的擴建費用。

(4)因不可歸責(zé)于雙方原因?qū)е潞贤獬?，若辦理合法擴建手續(xù)，則由出租人承擔(dān)擴建費用，否則，由雙方按照過錯承擔(dān)分別承擔(dān)。

關(guān)于擴建造價費用的計算，最高院主張采用工程造價費用支出法，即以擴建時，承租人實際支付的工程造價費用作為擴建費用。

糾紛案買賣合同篇十五

核心內(nèi)容：本文是對最高院關(guān)于租賃合同糾紛的司法解釋(一)，即《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件司法解釋的理解與適用》全文的法條解讀。希望能夠幫助廣大法律快車合同法的讀者。

為正確審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件，依法保護當(dāng)事人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國物權(quán)法》、《中華人民共和國合同法》等法律規(guī)定，結(jié)合民事審判實踐，制定本解釋。

第一條本解釋所稱城鎮(zhèn)房屋，是指城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)的房屋。

鄉(xiāng)、村莊規(guī)劃區(qū)內(nèi)的房屋租賃合同糾紛案件，可以參照本解釋處理。但法律另有規(guī)定的，適用其規(guī)定。

當(dāng)事人依照國家福利政策租賃公有住房、廉租住房、經(jīng)濟適用住房產(chǎn)生的糾紛案件，不適用本解釋。

【解讀】本條系關(guān)于本司法解釋適用范圍的規(guī)定。

本解釋只調(diào)整城鎮(zhèn)房屋即城市規(guī)劃區(qū)、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)的房屋的租賃行為，鄉(xiāng)、村規(guī)劃區(qū)內(nèi)的房屋租賃糾紛，可以參照本解釋。城鎮(zhèn)房屋的確定以規(guī)劃為準(zhǔn)，只要列入城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)，無論土地性質(zhì)為國有還是集體所有，均適用本解釋，實踐中存在的已被納入城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)的“城中村”內(nèi)的房屋租賃行為在本解釋調(diào)整范圍之內(nèi)。

依照國家福利政策承租的公有住房、經(jīng)濟適用房和廉租住房，具有政府福利性、保障性，其租賃關(guān)系不屬于完全的民事法律關(guān)系，不適用本解釋。

關(guān)于軍產(chǎn)房的租賃，基本屬于完全的市場行為，并不存在政府補貼的福利和社會保障性內(nèi)容，最高院民一庭認(rèn)為軍產(chǎn)房租賃合同糾紛應(yīng)適用本解釋。

第二條出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結(jié)前取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者經(jīng)主管部門批準(zhǔn)建設(shè)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效。

【解讀】本條規(guī)定以違法建筑物為標(biāo)的物訂立的房屋租賃合同無效。所謂違法建筑物，是指未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋，具體包括違反了城鄉(xiāng)規(guī)劃規(guī)定的建筑物、構(gòu)筑物以及違反臨時建筑管理規(guī)定的臨時建筑。

否定就違反建筑簽訂的房屋租賃合同的效力，有利于維護城鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃秩序，但為了促進交易，當(dāng)事人在一審法庭辯論終結(jié)前取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者經(jīng)主管部門批準(zhǔn)建設(shè)的，租賃合同的效力會得以補正。此處“一審法庭辯論終結(jié)前”不包括二審、再審發(fā)回指定一審法院重審的情形。

第三條出租人就未經(jīng)批準(zhǔn)或者未按照批準(zhǔn)內(nèi)容建設(shè)的臨時建筑，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結(jié)前經(jīng)主管部門批準(zhǔn)建設(shè)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效。

租賃期限超過臨時建筑的使用期限，超過部分無效。但在一審法庭辯論終結(jié)前經(jīng)主管部門批準(zhǔn)延長使用期限的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定延長使用期限內(nèi)的租賃期間有效。

【解讀】臨時建筑是指在城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)，根據(jù)形勢的客觀需要，經(jīng)建設(shè)行政主管部門審核批準(zhǔn)后，在核定的臨時建設(shè)工程規(guī)劃許可證記載的使用期限、范圍、用途內(nèi)，建造的供臨時使用的建筑物。

未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證規(guī)定建設(shè)的房屋，在性質(zhì)上均屬于標(biāo)的物違法，相應(yīng)的房屋租賃合同無效。對于租賃期限超過臨時建筑的使用期限，超過部分無效，合同其他內(nèi)容的效力不受影響。

第四條當(dāng)事人以房屋租賃合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請求確認(rèn)合同無效的，人民法院不予支持。

當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)為房屋租賃合同生效條件的，從其約定。但當(dāng)事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對方接受的除外。

【解讀】我國城市房屋租賃實行登記備案制度，《城市房地產(chǎn)管理法》對此有明確規(guī)定，但屬于管理性規(guī)定，并非效力性強制性規(guī)定，不能作為房屋租賃合同的生效條件，故房屋租賃合同未登記備案的，其有效性不受影響。

若當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)為房屋租賃合同生效條件的，則以約定為準(zhǔn)，未辦理登記備案手續(xù)的，合同無效。但一方履行了合同主要義務(wù)且對方接受的情況下，視為當(dāng)事人以履行合同主要義務(wù)的行為，變更了以辦理登記備案手續(xù)未合同生效要件的合同約定，此時，即使未辦理登記備案手續(xù)，合同仍為有效。

第五條房屋租賃合同無效，當(dāng)事人請求參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占有使用費的，人民法院一般應(yīng)予支持。

當(dāng)事人請求賠償因合同無效受到的損失，人民法院依照合同法的有關(guān)規(guī)定和本司法解釋第九條、第十三條、第十四條的規(guī)定處理。

【解讀】按照《合同法》第五十八條的規(guī)定，合同無效的法律后果為返回財產(chǎn)、賠償損失，該規(guī)定同樣適用于房屋租賃合同無效的場合。參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占有使用費，屬于返還原物的范疇。合同無效的損失賠償在性質(zhì)上屬于締約過失責(zé)任，賠償范圍限于信賴?yán)妗＜春贤p方為締約進行合理的接觸，當(dāng)事人一方因?qū)Ψ降男袨楫a(chǎn)生信賴，一方由于信賴而支出一定的成本，主要包括用于締約的合理費用和準(zhǔn)備履約所支出的合理費用，此外還包括喪失與第三人另訂立合同的機會所產(chǎn)生的損失，后者由于舉證較為困難，實踐中很難得到支持。

由于房屋租賃合同管的特殊性，損失賠償?shù)臓幾h主要集中在裝飾裝修或者改建擴建費用上，對此，本解釋都有明確規(guī)定。

第六條出租人就同一房屋訂立數(shù)份租賃合同，在合同均有效的情況下，承租人均主張履行合同的，人民法院按照下列順序確定履行合同的承租人：

(一)已經(jīng)合法占有租賃房屋的;。

(二)已經(jīng)辦理登記備案手續(xù)的;。

(三)合同成立在先的。

不能取得租賃房屋的承租人請求解除合同、賠償損失的，依照合同法的有關(guān)規(guī)定處理。

【解讀】本條規(guī)定了“一房數(shù)租”的處理原則，在數(shù)份合同均有效的前提下，按照如下順序確定履行合同的承租人：(1)已經(jīng)合法占有租賃房屋的，承租人通過強占、欺騙等非法手段占有租賃房屋的，不在此列;(2)已經(jīng)辦理登記備案手續(xù)的，房屋租賃登記備案手續(xù)雖不影響合同效力，但可享受優(yōu)先履約權(quán);(3)合同成立在先的，即合同成立時間在先，判斷標(biāo)準(zhǔn)是雙方當(dāng)事人簽字或者蓋章的時間，更嚴(yán)格地說，是當(dāng)事人中最后簽字蓋章的時間。

“一房數(shù)租”時，未得到履行的有效合同的承租人，可以合同目的無法實現(xiàn)為由要求解除合同，并賠償損失。

第七條承租人擅自變動房屋建筑主體和承重結(jié)構(gòu)或者擴建，在出租人要求的合理期限內(nèi)仍不予恢復(fù)原狀，出租人請求解除合同并要求賠償損失的，人民法院依照合同法第二百一十九條的規(guī)定處理。

【解讀】綜合《合同法》關(guān)于房屋租賃合同的相關(guān)規(guī)定，出租人享有法定解除權(quán)的情形如下：(1)因不可抗力致使合同不能繼續(xù)履行的;(2)承租人擅自變動房屋建筑主體和承重結(jié)構(gòu)或者擴建，在出租人要求的合理期限內(nèi)仍不予恢復(fù)原狀的;(3)承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的;(4)承租人無正當(dāng)理由未支付租金或遲延支付租金的，出租人可以要求承租人在合同期限內(nèi)支付，承租人逾期支付的;(5)承租人未按照約定的方法或者租賃房屋的性質(zhì)使用租賃房屋，致使租賃物受到損失的;(6)不定期租賃，出租人有權(quán)隨時解除合同。

出租人作為房屋所有權(quán)人，當(dāng)房屋因承租人擅自改變主體和承重結(jié)構(gòu)或擴建受到損害時，出租人有權(quán)隨時要求承租人恢復(fù)原狀，不受任何期限限制。但當(dāng)出租人行使本條規(guī)定的解除權(quán)時，必須在“合理期限”內(nèi)要求承租人恢復(fù)原狀，承租人在此期限內(nèi)不予恢復(fù)的，出租人方可解除合同。

實踐中出租人行使解除權(quán)的方式有兩種，一是出租人直接通知承租人解除合同，通知到達承租人即產(chǎn)生合同解除的法律效果，如果承租人對此有異議，可以起訴要求確認(rèn)合同解除無效;二是向法院起訴，請求解除合同。

對于出租人通知承租人解除合同的情形，主要有以下兩種通知方式：一是，承租人未經(jīng)出租人同意變動房屋建筑主體和承重結(jié)構(gòu)或者擴建，出租人告知承租人必須在一定期限內(nèi)恢復(fù)原狀，承租人在此合理期限內(nèi)不予恢復(fù)的，出租人通知承租人解除合同;二是，出租人向承租人發(fā)出通知，要求其在一定期限內(nèi)恢復(fù)原狀，同時載明如果不再此期限內(nèi)恢復(fù)原狀，合同即自動解除。

第八條因下列情形之一，導(dǎo)致租賃房屋無法使用，承租人請求解除合同的，人民法院應(yīng)予支持：

(一)租賃房屋被司法機關(guān)或者行政機關(guān)依法查封的;。

(二)租賃房屋權(quán)屬有爭議的;。

(三)租賃房屋具有違反法律、行政法規(guī)關(guān)于房屋使用條件強制性規(guī)定情況的。

【解讀】綜合《合同法》的相關(guān)規(guī)定，承租人享有法定解除的情形如下：(1)因不可抗力致使不能實現(xiàn)合同目的的;(2)出租人未按約定交付房屋，經(jīng)承租人催告在合理期限內(nèi)仍拒不交付房屋的;(3)因不可規(guī)責(zé)于承租人的事由致使租賃物部分或全部毀損、滅失，致使合同目的不能實現(xiàn)的;(4)不定期租賃，承租人有權(quán)隨時解除合同;(5)租賃物危及承租人安全或健康的，即使承租人訂立合同時明知該租賃物質(zhì)量不合格，承租人仍有權(quán)隨時解除合同;(6)司法機關(guān)或者行政機關(guān)依法查封租賃房屋導(dǎo)致承租人不能使用的;(7)租賃房屋權(quán)屬有爭議導(dǎo)致承租人不能使用的;(8)不符合《建筑法》、《消防法》等法律關(guān)于房屋使用條件的強制性規(guī)定并導(dǎo)致承租人不能使用的;(9)一房數(shù)租之有效合同不能實際履行的。

在出現(xiàn)租賃房屋被司法機關(guān)或者行政機關(guān)依法查封、權(quán)屬有爭議，或者具有違反法律、行政法規(guī)(主要包括不符合《建筑法》、《消防法》等)關(guān)于房屋使用條件強制性規(guī)定情況任何一種情形時，承租人的合同解除權(quán)并非任意的，還須具備一個必要前提，即該情形的出現(xiàn)導(dǎo)致“租賃房屋無法使用”。所謂“無法使用”是指無法按照租賃房屋的約定用途使用，或者無法按照租賃房屋的性質(zhì)使用。

司法機關(guān)對房屋的查封，實務(wù)中有“活封”和“死封”之分，其中“死封”是指房屋被查封后不僅其處分權(quán)受到限制，而且喪失了使用、管理權(quán)，權(quán)利人只有妥善保管的義務(wù);而“活封”則相反，房屋被查封后，權(quán)利人仍享有對房屋的使用、管理和收益權(quán)，僅處分權(quán)受限。實踐中，租賃房屋被查封，如果是由于出租人的原因，承租人在要求解除合同的同時也可要求出租人賠償損失;如果是由于承租人的原因，出租人因此遭受損失的，出租人除了可以提起反訴要求承租人賠償損失以外，也可另行起訴要求承租人賠償損失。

當(dāng)租賃房屋的權(quán)屬存在爭議時，意味著出租人可能不是房屋的所有權(quán)人，如果出租人最終被確認(rèn)為房屋的所有權(quán)人，則房屋租賃合同有效;如果出租人最終被確認(rèn)不是房屋的所有權(quán)人，則構(gòu)成無權(quán)處分，該租賃合同屬效力待定合同。

第九條承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃合同無效時，未形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價歸出租人所有;不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的，承租人應(yīng)當(dāng)恢復(fù)原狀。

已形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價歸出租人所有;不同意利用的，由雙方各自按照導(dǎo)致合同無效的過錯分擔(dān)現(xiàn)值損失。

【解讀】按照裝飾裝修物與租賃房屋的結(jié)合程度有可分離(即未形成附合)和不可分離(即形成附合)兩種形態(tài)。裝飾裝修物已與房屋結(jié)合在一起形成繼續(xù)性和固定性的，非毀損不可分離或者雖可分離但花費巨大，可以認(rèn)定形成附合，例如鋪設(shè)地板磚、吊設(shè)天花板、墻壁粉刷油漆等;裝飾裝修物與房屋未完全結(jié)合尚未達到不可分離狀態(tài)，則不能認(rèn)定形成附合，如安裝空調(diào)、電梯、太陽能熱水器、抽油煙機等。

按照添附理論，對于未形成附合的裝飾裝修物，所有權(quán)仍歸承租人，房屋租賃無效時，由承租人拆除取回，出租人想要留用，應(yīng)當(dāng)支付相應(yīng)對價，承租人拆除過程中造成房屋損壞的應(yīng)恢復(fù)原狀。對于形成附合的裝飾裝修物，在出租人同意利用的前提下，可折價歸承租人所有;出租人不同意利用的，由雙方各自按照導(dǎo)致合同無效的過錯分擔(dān)現(xiàn)值損失。

在房屋租賃合同中，承租人對租賃房屋的裝飾裝修按其性質(zhì)可分為兩類：一是經(jīng)出租人明示同意或出租人未明示同意，但知道后卻未表示反對，且符合租賃合同約定用途而為的裝飾裝修，屬善意添附;二是未經(jīng)出租人同意或雖經(jīng)出租人同意但超出合同約定用途的合理范圍擅自進行的裝飾裝修，屬惡意添附。對于惡意添附，不論房屋租賃合同是否有效，原則上均不應(yīng)予以折價補償，裝飾裝修損失由承租人自行承擔(dān)。

裝飾裝修物的現(xiàn)值損失，是指附合裝飾裝修物在房屋租賃合同被確認(rèn)無效時尚存在的實際價值，應(yīng)按承租人已使用房屋的時間予以折舊，不能按照租賃期限進行分?jǐn)偂?/p>

實踐中，在處理無效房屋租賃合同涉及的裝飾裝修物糾紛時，應(yīng)根據(jù)出租人的需要程度和可利用價值，結(jié)合過錯責(zé)任原則，分別對待：(1)屬出租人過錯的，由出租人補償承租人的裝飾裝修損失。對于未形成附合的，損失主要包括裝飾裝修物的折舊費用、拆除費用、恢復(fù)原狀費用及承租人因租賃合同無效而受到的其他損失;對于形附合的，該損失是租賃合同無效時裝飾裝修物尚存在的價值，即現(xiàn)值。(2)屬承租人過錯的，由承租人自行承擔(dān)裝飾裝修損失，并由承租人賠償承租人因租賃合同無效受到的其他損失。(3)屬雙方共同過錯的，應(yīng)由雙方當(dāng)事人按過錯責(zé)任分擔(dān)裝飾裝修現(xiàn)值損失。

第十條承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿或者合同解除時，除當(dāng)事人另有約定外，未形成附合的裝飾裝修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的，承租人應(yīng)當(dāng)恢復(fù)原狀。

【解讀】適用本條的前提條件有三：(1)承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，即善意添附;(2)租賃期間屆滿或者合同解除，合同無效不在此列;(3)裝飾裝修未形成附合。

適用本條的注意事項：(1)承租人可以對未形成附合的裝飾裝修物進行拆除，且不以出租人同意為必要條件;(2)承租人在拆除裝飾裝修物時，必須盡到必要的注意義務(wù)，不得對房屋造成毀損，否則應(yīng)恢復(fù)原狀或賠償損失;(3)當(dāng)事人對未形成附合的裝飾裝修物另有約定的，應(yīng)依照意思自治原則從其約定。

第十一條承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，合同解除時，雙方對已形成附合的裝飾裝修物的處理沒有約定的，人民法院按照下列情形分別處理：

(四)因不可歸責(zé)于雙方的事由導(dǎo)致合同解除的，剩余租賃期內(nèi)的裝飾裝修殘值損失，由雙方按照公平原則分擔(dān)。法律另有規(guī)定的，適用其規(guī)定。

【解讀】本條與第十條相對應(yīng)，規(guī)定了合同解除時，對于形成附合的裝飾裝修物的處理規(guī)則：

(1)因出租人違約導(dǎo)致合同解除，承租人無法按照約定的租賃期限使用房屋，也就不能完全享用附合的裝飾裝修物價值，承租人有權(quán)要求出租人賠償剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修物殘值損失。

(2)因承租人違約導(dǎo)致合同解除，承租人應(yīng)自行承擔(dān)剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修物殘值的損失，但出租人同意利用裝飾裝修的，應(yīng)予適當(dāng)補償，補償標(biāo)準(zhǔn)參照剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修物殘值。

(3)因當(dāng)事人雙方違約導(dǎo)致合同解除，對于出租人同意利用的，將剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值減去出租人同意補償?shù)牟糠值氖Ｓ鄡r值，由出租人和承租人按照各自的過錯程度分擔(dān);對于出租人不同意利用的，則按剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值，由雙方按照各自的過錯程度分擔(dān)。

(4)因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的原因?qū)е潞贤獬?，按照公平?zé)任原則，由雙方共同分擔(dān)，一般為平均分擔(dān)。

所謂“剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修物殘值”，是指在房屋租賃合同履行期限屆滿前解除合同，附合的裝飾裝修物在剩余的租賃期限內(nèi)尚存在的價值。計算殘值的方法是按照租賃期限，將裝飾裝修費用平均分?jǐn)偅瑥亩贸龊贤獬龝r剩余租賃期內(nèi)附合的裝飾裝修費用價值。若雙方對裝飾裝修投資數(shù)額無法達成一致，可委托專門的鑒定機構(gòu)進行鑒定。

第十二條承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿時，承租人請求出租人補償附合裝飾裝修費用的，不予支持。但當(dāng)事人另有約定的除外。

【解讀】承租人要對租賃房屋進行裝飾裝修，必須經(jīng)過出租人同意?！巴狻狈譃槊魇竞湍?，明示有書面、口頭、電話等表現(xiàn)形式，對此由承租人負(fù)舉證責(zé)任;如果出租人雖未對裝飾裝修事宜明示同意，但其行為已經(jīng)表明其已同意裝飾裝修的，則可直接認(rèn)定出租人對裝飾裝修已經(jīng)默示同意。

對于經(jīng)出租人同意的裝飾裝修，租賃期間屆滿時，承租人可在不損害出租人合法權(quán)益的前提下拆除并取回未形成附合的裝飾裝修物，對于已經(jīng)形成附合的裝飾裝修物，承租人無權(quán)要求出租人予以補償，出租人亦無權(quán)要求承租人恢復(fù)原狀或賠償損失，但雙方另有約定的除外。

第十三條承租人未經(jīng)出租人同意裝飾裝修或者擴建發(fā)生的費用，由承租人負(fù)擔(dān)。出租人請求承租人恢復(fù)原狀或者賠償損失的，人民法院應(yīng)予支持。

【解讀】房屋租賃合同無效、被撤銷時，出租人有權(quán)要求承租人將房屋返還并恢復(fù)原狀，承租人未經(jīng)出租人同意裝飾裝修或者擴建的，其有義務(wù)將裝飾裝修物、擴建物拆除后返還房屋給出租人，拆除過程中造成房屋損失的，應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

在房屋租賃合同解除場合，若因出租人違約導(dǎo)致合同解除的，雖承租人未經(jīng)出租人同意的裝飾裝修、擴建行為構(gòu)成違約，但出租人的違約行為更為嚴(yán)重，承租人可以雙方違約為由作為減輕賠償責(zé)任的抗辯;若因承租人違約導(dǎo)致合同解除的，出租人不僅可依據(jù)本條要求承租人恢復(fù)原狀或賠償損失，同時也可要求承租人賠償合同解除給其造成的損失;雙方合意解除合同，且未對合同解除后裝飾裝修、擴建費用的承擔(dān)有約定的，出租人仍可要求承租人恢復(fù)原狀、賠償損失。

第十四條承租人經(jīng)出租人同意擴建，但雙方對擴建費用的處理沒有約定的，人民法院按照下列情形分別處理：

(一)辦理合法建設(shè)手續(xù)的，擴建造價費用由出租人負(fù)擔(dān);。

(二)未辦理合法建設(shè)手續(xù)的，擴建造價費用由雙方按照過錯分擔(dān)。

【解讀】所謂擴建，是指在原有建筑基礎(chǔ)上加以擴充的建設(shè)項目，一般通過加高、加層等建筑方式形成，本質(zhì)上仍屬于房屋建筑活動，按照《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》的相關(guān)規(guī)定，擴建應(yīng)辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證。

本條所規(guī)定的“過錯”僅指導(dǎo)致“未辦理合法建設(shè)手續(xù)”的過錯，具體包括以下四種情況：

(1)若系單純出租人的過錯所致，則擴建費用由出租人承擔(dān);。

(2)若系單純承租人的過錯所致，則由承租人承擔(dān);。

(3)若系雙方過錯所致，則由雙方按照各自的過錯程度分別承擔(dān);。

(4)若雙方均無過錯，則按公平原則，由雙方分擔(dān)。

房屋租賃合同解除場合，經(jīng)出租人同意的擴建費用可做如下處理：

(1)因出租人違約導(dǎo)致合同解除的，若辦理合法擴建手續(xù)，則擴建費用由出租人承擔(dān);若未辦理合法手續(xù)，則應(yīng)由雙方按各自的過錯程度分別承擔(dān)。

(2)因承租人違約導(dǎo)致合同解除的，若辦理合法手續(xù)，則出租人仍應(yīng)負(fù)擔(dān)相應(yīng)的擴建費用，但可以承租人違約為由請求減少擴建費用的負(fù)擔(dān);若未辦理合法手續(xù)，則出租人可以承租人違約、自己并無受益等為由，主張不承擔(dān)擴建費用。

(3)因雙方違約導(dǎo)致合同解除的，若辦理合法手續(xù)，則應(yīng)由出租人承擔(dān)擴建費用，但可以適當(dāng)減少;若未辦理合法手續(xù)，則由雙方按照過錯程度各自承當(dāng)相應(yīng)的擴建費用。

(4)因不可歸責(zé)于雙方原因?qū)е潞贤獬?，若辦理合法擴建手續(xù)，則由出租人承擔(dān)擴建費用，否則，由雙方按照過錯承擔(dān)分別承擔(dān)。

關(guān)于擴建造價費用的計算，最高院主張采用工程造價費用支出法，即以擴建時，承租人實際支付的工程造價費用作為擴建費用。

第十五條承租人經(jīng)出租人同意將租賃房屋轉(zhuǎn)租給第三人時，轉(zhuǎn)租期限超過承租人剩余租賃期限的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定超過部分的約定無效。但出租人與承租人另有約定的除外。

【解讀】適用本條應(yīng)注意如下幾個問題：

(1)群租，可分為自主群租和他主群租兩種，自主群租即房屋所有人將房屋出資給多個承租人，他主群租一般表現(xiàn)為房屋中介與“二房東”將房屋出租給多個承租人，后者屬于本條屬于的轉(zhuǎn)租行為。

(2)再轉(zhuǎn)租、多手轉(zhuǎn)租行為符合轉(zhuǎn)租的法律特征，應(yīng)適用本條規(guī)定。

第十六條出租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道承租人轉(zhuǎn)租，但在六個月內(nèi)未提出異議，其以承租人未經(jīng)同意為由請求解除合同或者認(rèn)定轉(zhuǎn)租合同無效的，人民法院不予支持。

因租賃合同產(chǎn)生的糾紛案件，人民法院可以通知次承租人作為第三人參加訴訟。

【解讀】《合同法》第224條規(guī)定，承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。為督促出租人及時行使合同解除權(quán)，維護交易的穩(wěn)定性，本條將出租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道承租人轉(zhuǎn)租，但在6個月內(nèi)未提出異議的，推定為出租人同意轉(zhuǎn)租。該6個月期限的性質(zhì)為除斥期間，不適用訴訟時效關(guān)于中斷與中止、延長的規(guī)定。

承租人未經(jīng)出租人同意的轉(zhuǎn)租行為，在效力上屬無效行為，出租人既可起訴要求確認(rèn)轉(zhuǎn)租合同無效，亦可行使合同解除權(quán)。出租人解除合同后，承租人喪失租賃權(quán)，轉(zhuǎn)租合同也因其賴以存在的基礎(chǔ)不復(fù)存在而歸于終止，善意的次承租人(訂立轉(zhuǎn)租合同時不知道也不應(yīng)當(dāng)知道承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租)可以要求承租人賠償損失。

在房屋租賃合同被解除或被認(rèn)定無效情形下，都涉及房屋的返還問題，此時，案件的處理結(jié)果必然與次承租人具有法律上的利害關(guān)系，當(dāng)次承租人對租賃房屋進行裝飾裝修或者擴建，則此承租人對訴訟標(biāo)的享有獨立的請求權(quán)。因此，本條規(guī)定在房屋租賃合同糾紛案件中，次承租人具有第三人的訴訟地位，既可以是具有獨立請求權(quán)的第三人，也可以是無獨立請求權(quán)的第三人。

承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租，其向次承租人收取的租金不構(gòu)成不當(dāng)?shù)美?。在出租人與承租人的房屋租賃法律關(guān)系中，出租人以租金為對價將租賃物交于承租人占有、使用、收益，其收益已經(jīng)確定而不能再對租賃物進行使用、收益，而至于承租人向次承租人收取的租金，只是其使用、收益的變形形式，無論其收取多少，出租人的租金并不因此而受到損害，故不能因為承租人因轉(zhuǎn)租而獲益就認(rèn)為損害了出租人的利益，承租人收取租金不符合不當(dāng)?shù)美臉?gòu)成要件。

第十七條因承租人拖欠租金，出租人請求解除合同時，次承租人請求代承租人支付欠付的租金和違約金以抗辯出租人合同解除權(quán)的，人民法院應(yīng)予支持。但轉(zhuǎn)租合同無效的除外。

次承租人代為支付的租金和違約金超出其應(yīng)付的租金數(shù)額，可以折抵租金或者向承租人追償。

【解讀】《合同法》第227條規(guī)定，承租人無正當(dāng)理由不支付或遲延支付租金的，出租人經(jīng)催告后可以解除合同。在轉(zhuǎn)租合同有效的場合，若出租人因承租人不支付或遲延支付租金而行使合同解除權(quán)時，次承租人可以代償請求權(quán)抗辯出租人的合同解除權(quán)。在轉(zhuǎn)租合同無效的場合，如轉(zhuǎn)租合同未經(jīng)出租人同意，次承租人無代償請求權(quán)。

次承租人代出租人支付租金與違約金后，對承租人享有兩種權(quán)利，一是對于承租人的追償權(quán)，二是對于其支付的租金和違約金可以和轉(zhuǎn)租合同中其應(yīng)支付的租金相折抵。

房屋租賃合同無效、履行期限屆滿或者解除，出租人請求負(fù)有騰房義務(wù)的次承租人支付逾期騰房占有使用費的，人民法院應(yīng)予支持。

【解讀】房屋租賃合同無效、履行期限屆滿或者解除的情形下，承租人應(yīng)將房屋返還出租人，但實際占有房屋的是次承租人。次承租人在房屋租賃關(guān)系終止時，即不再擁有占有、使用租賃房屋的合法依據(jù)，從而構(gòu)成對出租人所有的租賃房屋的無權(quán)占有，出租人有權(quán)向次承租人主張返還房屋，同時，出租人亦有權(quán)向次承租人主張逾期騰期間的占有使用費。

第十九條承租人租賃房屋用于以個體工商戶或者個人合伙方式從事經(jīng)營活動，承租人在租賃期間死亡、宣告失蹤或者宣告死亡，其共同經(jīng)營人或者其他合伙人請求按照原租賃合同租賃該房屋的，人民法院應(yīng)予支持。

【解讀】《合同法》第234條規(guī)定，承租人在房屋租賃期間死亡的，與其生前共同居住的人可以按照原租賃合同租賃房屋。本條司法解釋將前述規(guī)定中的“共同居住”擴大為“共同經(jīng)營”，包括個體工商戶和個人合伙。對于承租人租賃房屋用于以個體工商戶或個人合伙方式從事經(jīng)營活動的，若承租人在租賃期間死亡(包括宣告死亡、宣告失蹤)，共同經(jīng)營人或者其他合伙人可以概括繼受原租賃合同的權(quán)利和義務(wù)，該共同經(jīng)營人或合伙人取代承租人在原合同中的地位，成為新的承租人。

正確適用本條司法解釋，涉及到個人合伙的認(rèn)定。認(rèn)定個人合伙，首先要依據(jù)合伙協(xié)議;沒有合伙協(xié)議且未辦理工商登記手續(xù)的，只要具備合伙條件(共同出資、共同參與經(jīng)營、共擔(dān)風(fēng)險、共享收益)，并有兩個以上無利害關(guān)系人證明合伙人之間存在口頭合伙協(xié)議的，也可認(rèn)定為個人合伙。

第二十條租賃房屋在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動，承租人請求房屋受讓人繼續(xù)履行原租賃合同的，人民法院應(yīng)予支持。但租賃房屋具有下列情形或者當(dāng)事人另有約定的除外：

(一)房屋在出租前已設(shè)立抵押權(quán)，因抵押權(quán)人實現(xiàn)抵押權(quán)發(fā)生所有權(quán)變動的;。

(二)房屋在出租前已被人民法院依法查封的。

【解讀】本條系“買賣不破租賃”及其適用例外的規(guī)定。

《合同法》第229條規(guī)定，租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力，即所謂的“買賣不破租賃”原則，若無法定或約定的除外情形，該原則即應(yīng)被適用。

抵押期間，抵押人將抵押物出租，此時在同一標(biāo)的物上抵押權(quán)與租賃權(quán)并存，抵押權(quán)更注重標(biāo)的物的交換價值，而租賃權(quán)則更注重標(biāo)的物的使用價值，二者并不沖突。但由于抵押權(quán)設(shè)定在先，因而具有優(yōu)先效力，此后成立的租賃權(quán)不得損害抵押權(quán)，抵押權(quán)實現(xiàn)發(fā)生所有權(quán)的變動后，受讓人不受租賃合同的約束，即先抵押后出租不適用“買賣不破租賃”原則。但先出租后抵押的房屋發(fā)生所有權(quán)變動的，仍應(yīng)適用“買賣不破租賃”原則。

涉及到法院依法查封的場合下，若查封在先，租賃在后，則法院強制拍賣時不適用“買賣不破租賃”;若租賃在先，查封在后，可以使用該原則。

第二十一條出租人出賣租賃房屋未在合理期限內(nèi)通知承租人或者存在其他侵害承租人優(yōu)先購買權(quán)情形，承租人請求出租人承擔(dān)賠償責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。但請求確認(rèn)出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效的，人民法院不予支持。

【解讀】本條規(guī)定了承租人優(yōu)先購買權(quán)受到侵害時的救濟措施。

房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)只在租賃房屋作為買賣合同法律關(guān)系的標(biāo)的物時發(fā)生，在贈與、互易以及因公征用等法律關(guān)系中則不得適用，亦不能主張優(yōu)先購買權(quán)的損害賠償請求權(quán)。

關(guān)于“合理期限”的認(rèn)定，《民通意見》第118條規(guī)定，“出租人出賣出租房屋，應(yīng)提前三個月通知承租人。承租人在同等條件下，享有優(yōu)先購買權(quán);出租人未按此規(guī)定出賣房屋的，承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣無效”，但該條目前已被廢止。最高院民一庭認(rèn)為可以參考本解釋第二十四條第(三)項的規(guī)定，該條款規(guī)定，出租人履行通知義務(wù)后，承租人在15日內(nèi)未明確表示購買，視為放棄優(yōu)先購買權(quán)，該“15日”的屆滿之日肯定得早于出租人與第三人簽訂房屋買賣合同的日期，出租人履行通知義務(wù)必須給承租人留出必要的答復(fù)期限——15日，因此出租人最晚應(yīng)于出賣房屋前15日通知承租人，即在15日答復(fù)期之前履行通知義務(wù)。

在房屋轉(zhuǎn)租場合，次承租人是否享有優(yōu)先購買權(quán)在理論上存在爭議，但最高院民一庭認(rèn)為房屋優(yōu)先購買權(quán)的主體應(yīng)為承租人而非次承租人，且優(yōu)先購買權(quán)不得轉(zhuǎn)讓。

承租人優(yōu)先購買權(quán)受到侵害時，無權(quán)要求確認(rèn)出租人與第三人房屋買賣合同無效，但可以請求法院判令其直接以同等條件與出租人形成買賣合同關(guān)系，為避免承租人濫用權(quán)利，在承租人行使優(yōu)先購買權(quán)時對其課以一定的義務(wù)，如承租人主張與出租人成立買賣合同的，應(yīng)當(dāng)交付一定數(shù)額的定金或提供擔(dān)保，以使出租人信任其履行能力。

承租人雖無權(quán)以優(yōu)先購買權(quán)受侵害為由要求確認(rèn)出租人與第三人房屋買賣合同無效，但并不意味著出租人與第三人簽訂的合同有效，保護其履行。出租人與第三人之間合同的效力應(yīng)當(dāng)依據(jù)合同法有關(guān)合同效力的規(guī)定判斷。承租人行使優(yōu)先購買權(quán)主張以同等條件與出租人成立買賣合同后，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先保護出租人履行合同，取得房屋所有權(quán)，由此第三人無法繼續(xù)履行合同的，第三人可以主張出租人承擔(dān)違約責(zé)任。

第二十二條出租人與抵押權(quán)人協(xié)議折價、變賣租賃房屋償還債務(wù)，應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)通知承租人。承租人請求以同等條件優(yōu)先購買房屋的，人民法院應(yīng)予支持。

【解讀】抵押權(quán)的實現(xiàn)時可能會與租賃權(quán)沖突，但抵押權(quán)與承租人的優(yōu)先購買權(quán)并不沖突，不論抵押權(quán)設(shè)定在租賃合同成立之前或之后，出租人均享有優(yōu)先購買權(quán)。

折價、變賣均屬于出租人出售房屋的行為，不管買受人是抵押權(quán)人還是其他人，出租人在同等條件下均享有優(yōu)先購買權(quán)。

“同等條件”的確定要依照買受的第三人與出租人確定的房屋價格，該價格體現(xiàn)的是第三人與出租人的意思表示。承租人的優(yōu)先購買權(quán)約束的只是出租人對締約相對人的選擇權(quán)，而非約束出租人對房屋的處分權(quán)。房屋出賣價格的確定是出租人行使處分權(quán)的表現(xiàn)，故承租人主張優(yōu)先購買權(quán)，只能按照第三人與出租人確定的同等條件，承租人對該條件不具有異議權(quán)和抗辯權(quán)。

第二十三條出租人委托拍賣人拍賣租賃房屋，應(yīng)當(dāng)在拍賣5日前通知承租人。承租人未參加拍賣的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)。

【解讀】拍賣的特質(zhì)導(dǎo)致其與承租人的優(yōu)先購買權(quán)存在一定沖突，由于優(yōu)先購買權(quán)屬“準(zhǔn)物權(quán)”，有一定的優(yōu)先效力，在拍賣程序亦不例外?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財產(chǎn)的規(guī)定》第16條規(guī)定，“拍賣過程中，有最高價時，優(yōu)先購買權(quán)人可以表示以該最高價買受，如無更高應(yīng)價，則拍歸優(yōu)先購買權(quán)人;如有更高應(yīng)價，而優(yōu)先購買權(quán)人不作表示的，則拍歸該應(yīng)價最高的競買人。”此所謂“跟價法”。

在拍賣負(fù)擔(dān)有優(yōu)先購買權(quán)的租賃房屋時，一般遵循如下程序：(1)拍賣通知，出租人在拍賣5日前以書面或者其他能夠確認(rèn)收悉的適當(dāng)方式，通知優(yōu)先購買權(quán)人于拍賣日到場。(2)優(yōu)先購買權(quán)人應(yīng)按照拍賣通知或拍賣公告的要求，與其他競買人一樣進行競買登記、繳納競買保證金，在拍賣日到場參加競拍。

(3)舉牌應(yīng)價，若承租人在出現(xiàn)最高應(yīng)價時未作出以該價格購買的意思表示，則拍賣房屋由最高應(yīng)價人購買。

第二十四條具有下列情形之一，承租人主張優(yōu)先購買房屋的，人民法院不予支持：

(一)房屋共有人行使優(yōu)先購買權(quán)的;。

(三)出租人履行通知義務(wù)后，承租人在十五日內(nèi)未明確表示購買的;。

(四)第三人善意購買租賃房屋并已經(jīng)辦理登記手續(xù)的。

【解讀】房屋共有人的優(yōu)先購買權(quán)產(chǎn)生于共有人所有權(quán)關(guān)系之中，具有物權(quán)性質(zhì)，而承租人優(yōu)先購買權(quán)基于租賃關(guān)系，本質(zhì)上仍屬債權(quán)性質(zhì)，按照物權(quán)優(yōu)于債權(quán)的理論，共有人的優(yōu)先購買權(quán)要優(yōu)于承租人的優(yōu)先購買權(quán)。

家庭成員之間的房屋買賣，具有濃厚的人身色彩，與純粹的買賣關(guān)系有很大區(qū)別，故本條確認(rèn)出租人將租賃房屋出賣給近親屬的，承租人不得主張優(yōu)先購買權(quán)。

出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)提前通知承租人，承租人在接到通知后應(yīng)及時答復(fù)，若承租人接到通知后15日內(nèi)未明確表示購買的，則喪失優(yōu)先購買權(quán)，這里強調(diào)“明確表示”。

《物權(quán)法》第一百零六條規(guī)定了善意取得制度，即受讓人以財產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移為目的，善意、對價受讓且占有該財產(chǎn)，即使出讓人無轉(zhuǎn)移所有權(quán)的權(quán)利，受讓人仍取得其所有權(quán)?！芭e重以明輕”，在第三人善意購買出租房屋，并辦理登記手續(xù)情形下，可對抗承租人的優(yōu)先購買權(quán)。

第二十五條本解釋施行前已經(jīng)終審，本解釋施行后當(dāng)事人申請再審或者按照審判監(jiān)督程序決定再審的案件，不適用本解釋。

【解讀】本解釋于9月1日起施行，施行前的行為引起的糾紛，在本解釋施行之后提起訴訟的，應(yīng)當(dāng)適用本解釋;本解釋施行前提起的訴訟，本解釋施行后案件尚在訴訟系屬中，無論處于一審還是二審程序，均適用本解釋;本解釋施行前已經(jīng)終審的案件，在本解釋施行前提起再審程序，且于本解釋實施時仍在審理中的，應(yīng)當(dāng)適用本解釋;本解釋施行前已經(jīng)終審，本解釋施行后當(dāng)事人申請再審或者按照審判監(jiān)督程序決定再審的案件，不適用本解釋。

糾紛案買賣合同篇十六

一、案情。

9月29日，a房地產(chǎn)公司與b房地產(chǎn)公司簽訂《合作開發(fā)合同》，約定聯(lián)合開發(fā)某房地產(chǎn)項目，a公司提供土地使用權(quán)并負(fù)責(zé)辦理工程前期的土地征用、房屋拆遷、居民安置、清除地面地下障礙等，使施工場地具備施工條件，負(fù)責(zé)辦理合作開發(fā)手續(xù)和商品房預(yù)售許可證等。b公司負(fù)責(zé)前期費用外的全部資金投入。合同約定利益分配方案：即部分住宅及全部店面歸a公司支配享受，部分住宅歸b公司享受。b公司享受的住宅按每平方米800元價格結(jié)算，b公司交納稅金后，余款作為投資利潤歸b公司所有，但若平均售價超過1000元時，超過部分雙方各享一半。工程竣工后，a公司還應(yīng)補貼b公司工程管理費用等各種稅費及前期所受損失。合同還約定結(jié)算和擔(dān)保條款：工程竣工驗收后3個月內(nèi)，a公司應(yīng)付清b公司應(yīng)收的結(jié)算款。a公司還將本歸其享有的部分店面抵押給b公司（后有進行登記，但訟爭店面不在抵押范圍）。

合同簽訂后，合作開發(fā)項目沒有辦理合建審批，a公司仍以自己名義辦理用地批復(fù)、項目立項批復(fù)、建設(shè)用地批準(zhǔn)、建設(shè)用地規(guī)劃許可、建設(shè)工程規(guī)劃許可、施工許可及預(yù)售許可等手續(xù)，土地使用權(quán)也仍在a公司名下。對外發(fā)包工程，有的以a公司單獨名義、有的以b公司和a公司共同名義與施工單位簽訂工程施工合同。b公司有向其他部分購房戶收取了水電增容費等費用。b公司還和a公司就安置補貼款共同向部分產(chǎn)權(quán)主發(fā)出通知書。因a公司缺乏資金，b公司為其墊付了部分本約由其出資的前期工程費等款項，a公司還挪用了由b公司支付給第三方的部分押金款。雙方曾因“合作開發(fā)合同糾紛”訴至法院，后于8月28日調(diào)解結(jié)案，協(xié)議繼續(xù)履行原合作開發(fā)合同。雙方還多次因“投資款”或“墊付款”糾紛引發(fā)訴訟。

204月28日，a公司以自己名義與自然人甲簽訂《認(rèn)購合同書》，約定預(yù)售本案訟爭店面，價款34.7萬元。簽訂后，甲交納定金5萬元、購房款5萬元。房屋竣工驗收后，a公司未依約交付店面。甲遂起訴，后雙方達成調(diào)解協(xié)議，由a公司返還定金和購房款并賠償損失，201月16日法院作出民事調(diào)解書。

年3月5日，a、b兩公司在代墊款糾紛案執(zhí)行中達成協(xié)議，a公司同意將訟爭房抵債給b公司。3月8日，b公司辦理了預(yù)售合同登記備案。

甲以a公司隱瞞其與b公司合作開發(fā)及因雙方合伙債務(wù)糾紛，訟爭房已被法院查封的事實，甲是在不明真相下才同意調(diào)解為由，于1月7日對民事調(diào)解書申請再審，原審法院經(jīng)審查決定再審。再審中，原告追加b公司為共同被告，請求二被告連帶承擔(dān)交付訟爭房并賠償遲延交房損失的責(zé)任。a公司同意甲的主張。

本案該如何處理？

二、問題。

1、甲與a公司簽約，而要求b公司承擔(dān)責(zé)任，這與債之相對性原則有否沖突？

5、假設(shè)認(rèn)定合伙關(guān)系不成立，a、b兩公司將可能成立什么法律關(guān)系？

三、評析。

（一）債之相對性原則及其例外。

債之相對性原理，為學(xué)者和司法實踐所公認(rèn)并遵循。從債的定義看，債權(quán)人請求相對人（債務(wù)人）為或不為一定的行為的權(quán)利和義務(wù)關(guān)系。從債的內(nèi)容看，這一原則具體體現(xiàn)為合同相對性與侵權(quán)行為法上的“自己責(zé)任”。合同是當(dāng)事人之間的法律，其效力僅及于當(dāng)事人，侵權(quán)責(zé)任如無法律特別規(guī)定，也只能由侵權(quán)行為人自己承擔(dān)。這是傳統(tǒng)民法固守的原則。

但是，事實上合同不僅對當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)產(chǎn)生變動，而且客觀上也會對其他人的利益間接產(chǎn)生影響，侵權(quán)行為不僅會對直接受害人而且客觀上也會使其他人間接受到損害。隨著經(jīng)濟生活的進一步復(fù)雜化和社會關(guān)系的越來越相互依存，這種間接影響正在不斷地被放大，進而危及到社會秩序和正義的實質(zhì)分配。在此情況下，債之相對性例外理論不得不應(yīng)運而生，集中體現(xiàn)在合同第三人效力理論和侵權(quán)行為法上“替代責(zé)任”理論上。前者通說如涉他合同、代位權(quán)和撤銷權(quán)、第三人侵害債權(quán)，后者通說如雇主責(zé)任、法人侵權(quán)、產(chǎn)品責(zé)任等。如果拓寬視野，一些傳統(tǒng)的民法制度甚至也可以納入這個理論范疇來考察，如保證、合同轉(zhuǎn)讓、第三人履行等。債之相對性理論還在繼續(xù)發(fā)展之中，更多的“例外”情形正被學(xué)術(shù)界和司法界所認(rèn)同，我國新近的立法和司法解釋可資佐證。如19建筑法設(shè)定了建筑施工人轉(zhuǎn)讓、出借資質(zhì)的對外連帶責(zé)任，承包人轉(zhuǎn)包、違法分包的對外連帶責(zé)任，工程監(jiān)理人的對外連帶責(zé)任。20最高院人身損害賠償解釋設(shè)定了社會活動人安全保障責(zé)任，定作人責(zé)任，建設(shè)工程發(fā)包、分包人責(zé)任，構(gòu)筑物設(shè)計、施工人責(zé)任。這些責(zé)任都可視為合同效力的擴張。

本案爭議焦點在于合伙關(guān)系，而合伙關(guān)系的效力包括內(nèi)部和外部兩方面，這其中就可能蘊含著債之相對性例外的精神，僅依據(jù)合同相對性原則，就斷言甲與b公司之間不具有直接的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，恐怕過于簡單化，因此有必要作具體分析。

（二）合伙特質(zhì)及事實合伙。

所謂合伙，《法國民法典》第1832條規(guī)定，“乃是兩人或數(shù)人約定以其財產(chǎn)或技藝共集一處，以便分享由此產(chǎn)生的利益及自經(jīng)營所得利益的`契約”?！队匣锓ā返?條規(guī)定，合伙是“以營利為目的而從事業(yè)務(wù)活動的個人之間的建立的關(guān)系”。我國民法通則區(qū)分個人合伙與企業(yè)合伙型聯(lián)營，第30條規(guī)定，“個人合伙是指兩個以上公民按照協(xié)議，各自提供資金、實物、技術(shù)等，合伙經(jīng)營、共同勞動?！钡?2條則規(guī)定，“企業(yè)之間或者企業(yè)、事業(yè)單位之間聯(lián)營，共同經(jīng)營、不具備法人條件的，由聯(lián)營各方按照出資比例或者協(xié)議的約定，以各自所有的或者經(jīng)營管理的財產(chǎn)承擔(dān)民事責(zé)任。依照法律的規(guī)定或者協(xié)議的約定負(fù)連帶責(zé)任的，承擔(dān)連帶責(zé)任?！睆倪@些規(guī)定中，可以歸納出合伙的本質(zhì)特征在于：1、合伙是“合同”關(guān)系。傳統(tǒng)民法將法律關(guān)系區(qū)分為“契約”關(guān)系與“合同”關(guān)系，前者當(dāng)事人訂立合同的目的在于發(fā)生債權(quán)債務(wù)關(guān)系，雙方的利益、意思表示、權(quán)利義務(wù)方向均相對，最典型的如買賣關(guān)系；后者當(dāng)事人訂立合同的目的在于確定共同投資、經(jīng)營共同事業(yè)并從中共同獲利，雙方的利益、意思表示、權(quán)利義務(wù)方向平行、一致，最典型地就是合伙關(guān)系。2、有相對獨立的合伙財產(chǎn)，即如前述“以其財產(chǎn)或技藝共集一處”。合伙財產(chǎn)是合伙共有財產(chǎn)，德國和我國臺灣地區(qū)更是認(rèn)為是公同共有。合伙人一旦出資，不得隨意分析或抽逃，對外負(fù)債也先以合伙財產(chǎn)清償，不足時才由合伙人負(fù)補充責(zé)任。3、具有團體性。我國民法通則將合伙作為民事主體制度看待而加以規(guī)定，臺灣地區(qū)及其他一些國家民法典雖然將其作為特定之債規(guī)定，但法理上也承認(rèn)其為非法人團體。4、具有事業(yè)性或營業(yè)性。合伙人之間的結(jié)合是出于共同的事業(yè)或營業(yè)，往往并非一時一事，具有相對穩(wěn)定性。

本案b公司辯稱，其與a公司不是“合伙”而是“協(xié)作”關(guān)系，并引用民法通則第53條關(guān)于合同型聯(lián)營之規(guī)定。但是，本案b公司與a公司簽訂《合作開發(fā)合同》，約定合作開發(fā)房地產(chǎn)項目，方式是聯(lián)合開發(fā)，a公司以土地使用權(quán)出資并負(fù)責(zé)合作項目的前期投資、辦理相關(guān)證件等，b公司負(fù)責(zé)其他全部資金投入。a公司因缺乏資金無力按合同約定支付前期費用，以借款的形式請求b公司墊付相關(guān)的前期投資款項，仍然是按合同約定履行合同義務(wù)的行為，屬共同經(jīng)營的表現(xiàn)形式，僅是在雙方合作之外又以借款的形式在合作內(nèi)部形成新的債權(quán)債務(wù)關(guān)系，不影響共同經(jīng)營的性質(zhì)。b公司按合同約定負(fù)責(zé)合作項目除前期投資外的全部投資，實際上履行了合同義務(wù)，按合同約定進行了投資，完成了共同經(jīng)營的行為。共同經(jīng)營中各自履行合同義務(wù)體現(xiàn)了合作雙方的分工，并非各自獨立經(jīng)營，合作雙方分工的目的是一致的，即共同完成合作項目。該合作項目財產(chǎn)理應(yīng)屬雙方共有，不因合作雙方內(nèi)部約定分割歸屬各自所有而改變其性質(zhì)。綜上，b、a兩公司合作開發(fā)已經(jīng)形成事實合伙關(guān)系。至于所謂“協(xié)作型”聯(lián)營，并無法律上之特質(zhì)，用合同法調(diào)整足矣，現(xiàn)行民法通則第53條之規(guī)定毫無必要，必為將來民法典所摒棄。

（三）合伙登記及合伙的法律認(rèn)定。

但是，本案有一特殊情節(jié)，即本案中房地產(chǎn)開發(fā)項目沒有辦理合建審批，項目立項、用地、規(guī)劃、施工及預(yù)售等手續(xù)均還是由a公司以自己名義辦理，土地使用權(quán)也仍在a公司名下。那么，對合建審批及立項審批、土地使用權(quán)變更登記等的性質(zhì)如何看待？首先，合建審批，根據(jù)最高法院的有關(guān)解釋，享有土地使用權(quán)的一方以土地使用權(quán)作為投資與他人合作建房，簽訂的合建合同不過是土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓的一種特殊形式。同理，這時的合建審批，也不過是國有土地使用權(quán)出讓許可的一種特殊形式。本案a公司擁有的土地使用權(quán)如果是劃撥地使用權(quán)，未經(jīng)審批依法不能用于合伙出資，則僅因出資瑕疵，而在合伙人內(nèi)部產(chǎn)生相應(yīng)的違約或締約過失責(zé)任，不能對抗合伙外善意第三人。而至于項目立項等許可及土地使用權(quán)變更登記，對合伙關(guān)系是否成立，倒頗具意義。

合伙在形式上可以區(qū)分為契約型和組織型。組織型合伙表現(xiàn)為組成新的實體，進行商業(yè)登記，取得獨立字號，并對外公示。如我國經(jīng)工商登記的個人合伙、合伙企業(yè)法中的合伙企業(yè)及中外合作經(jīng)營企業(yè)法中的合伙型合作企業(yè)、外資企業(yè)法中的合伙型外資企業(yè)等，這些合伙組織受相應(yīng)的商業(yè)立法的規(guī)制，應(yīng)當(dāng)進行商業(yè)登記。這種登記，一則具有證明的效力，二則具有公示的效力，三則使合伙組織取得特別法上的主體資格，四則便于工商、稅務(wù)等行政管理。而作為受民事普通法保護的“契約型”合伙，并不以登記為成立的形式要件，如最高院《關(guān)于貫徹執(zhí)行民法通則若干問題的意見（試行）》第50條明確規(guī)定，“當(dāng)事人之間沒有書面合伙協(xié)議，又未經(jīng)工商行政管理部門核準(zhǔn)登記，但具備合伙的其他條件，又有兩上以上無利害關(guān)系人證明有口頭合伙協(xié)議的，人民法院可以認(rèn)定為合伙關(guān)系”。

契約型合伙是否成立，關(guān)鍵是考察其實質(zhì)上是否具備合伙的特質(zhì)，雖在形式上不以登記為要件，但如果未經(jīng)登記可能否定其實質(zhì)要件時，合伙關(guān)系倒有可能不予認(rèn)定。比如，本案的合伙營業(yè)為特定的房地產(chǎn)開發(fā)，這種營業(yè)中的合伙財產(chǎn)必然表現(xiàn)為土地使用權(quán)及項目立項、規(guī)劃、施工及預(yù)售許可等上的“無形資產(chǎn)”。土地使用權(quán)仍在a公司名下，項目立項、規(guī)劃、施工及預(yù)售許可等手續(xù)只以a公司名義辦理，則該項目上的所有財產(chǎn)在法律上仍屬a公司單獨所有，本案b公司甚至還以項目上的財產(chǎn)以a公司為所有人名義，為自己設(shè)定了抵押權(quán)。因此，如果事實上的財產(chǎn)共有關(guān)系不予認(rèn)定，自無合伙可言。無獨有偶，與房地產(chǎn)開發(fā)類似地，日本及我國臺灣地區(qū)礦業(yè)法均規(guī)定，共同礦業(yè)權(quán)設(shè)定呈請人得選用合伙組織，應(yīng)擬定合伙契約并推定代表人由全體連署具呈。所以，我國現(xiàn)行法律對合作開發(fā)房地產(chǎn)中的合伙組織雖并無特別法上的規(guī)制，但項目立項、規(guī)劃、施工、預(yù)售許可及土地使用權(quán)登記等可能被視為具有合伙登記之功效，未履行這些手續(xù)，事實關(guān)系將可能難以在法律上得以認(rèn)定。這一問題，歸結(jié)到理論上，是形式與實質(zhì)的關(guān)系之爭。由于實在的法律規(guī)范未予“蓋棺定論”，司法實踐中，各地各級法院對此也認(rèn)識不一，裁判結(jié)果各異。

（四）合伙代表權(quán)及間接代理。

假設(shè)認(rèn)定合伙關(guān)系成立，a公司以自己名義對外與甲簽訂“商品房預(yù)售合同”，b公司是否也要承擔(dān)責(zé)任？這關(guān)涉到合伙之事務(wù)執(zhí)行。內(nèi)部關(guān)系而言，合伙事務(wù)，除合伙合同特別約定外，由合伙人全體共同執(zhí)行，也可以約定由合伙人中數(shù)人共同執(zhí)行，而通常事務(wù)則可以由有執(zhí)行權(quán)的各合伙人單獨執(zhí)行，內(nèi)部關(guān)系準(zhǔn)用委托合同關(guān)系。對外關(guān)系上，執(zhí)行合伙人按照委托旨意，在受委托范圍內(nèi)，對外從事合伙事務(wù)，當(dāng)然代表其他合伙人。執(zhí)行合伙人從事合伙事務(wù)，準(zhǔn)用代理規(guī)定。通常情況下，執(zhí)行合伙人應(yīng)當(dāng)以合伙或全體合伙人的名義，對外與第三人進行交易。但如果執(zhí)行合伙人以自己名義對外交易的，筆者認(rèn)為，亦應(yīng)當(dāng)適用間接代理的理論。執(zhí)行合伙人因其他合伙人的原因?qū)Φ谌瞬话l(fā)履行義務(wù)，執(zhí)行合伙人應(yīng)當(dāng)向第三人表明自己是在執(zhí)行合伙事務(wù)并披露其他合伙人，第三人因此可以選擇執(zhí)行合伙人或者全體合伙人主張權(quán)利。如福州某基礎(chǔ)工程公司與某貿(mào)易公司簽訂樁基工程施工合同，工程竣工后，貿(mào)易公司拖欠工程款，基礎(chǔ)公司便起訴。法院判令貿(mào)易公司償還工程款。但該貿(mào)易公司已停業(yè)多時，其法定代表人亦因涉嫌犯罪被公安機關(guān)羈押?；A(chǔ)公司經(jīng)查證，發(fā)現(xiàn)該案所涉房地產(chǎn)項目系由貿(mào)易公司與另一家房地產(chǎn)公司合作開發(fā)，有相關(guān)機關(guān)合作建房、立項等審批為證?；A(chǔ)公司遂以該房地產(chǎn)公司與貿(mào)易公司合作建房為由，另行起訴該房地產(chǎn)公司，要求其承擔(dān)連帶責(zé)任，中院一審予以支持，高院二審維持。

（五）隱名合伙。

假設(shè)在法律上不予認(rèn)定合伙關(guān)系，在此情形下，a、b兩公司仍可成立隱名合伙關(guān)系。關(guān)于隱名合伙，按照臺灣地區(qū)民法第700條的規(guī)定，是指“當(dāng)事人約定，一方對于他方所經(jīng)營之事業(yè)出資，而分享其營業(yè)所生之利益，及分擔(dān)其所生損失之契約?！痹摲ǖ?02條規(guī)定，“隱名合伙人之出資，其財產(chǎn)權(quán)移屬于出名營業(yè)人”對照b公司與a公司簽訂的《合作開發(fā)合同》及雙方共同辦理合建審批及立項等許可的實際情況，b公司完全符合隱名合伙人的特征。

在性質(zhì)上，隱名合伙接近甚至等同于消費借貸（如借款）。惟消費借貸應(yīng)返還同種同等同量之物，而隱名合伙以返還出資之價額為已足；消費借貸收取固定的利息，而隱名合伙參與利潤與虧損分派。但在理論上，隱名合伙也可不以分擔(dān)損失為必要（德日商法就采此說）；而消費借貸有時也可以約定，貸與人在確定利息之外參與利益分派或者以參與利益分派代替固定利息（這種消費借貸理論上稱為“分配的消費借貸”）。所以，基于隱名合伙不同于合伙的這種性質(zhì)，各國均規(guī)定，隱名合伙人一般情況下僅以出資之限承擔(dān)責(zé)任，且因其出資已移屬于出名營業(yè)人，就出名營業(yè)人之行為，其與第三人不生權(quán)利義務(wù)關(guān)系。

（六）隱名合伙之表見出名。

隱名合伙人雖然一般不對外承擔(dān)責(zé)任，但在特定情形下卻要例外地承擔(dān)出名合伙人的責(zé)任。臺灣地區(qū)民法第705條就規(guī)定，“隱名合伙人如參與合伙事務(wù)之執(zhí)行，或為參與執(zhí)行之表示，或知他人表示其參與執(zhí)行而不否認(rèn)者，縱有反對之約定，對于第三人仍應(yīng)負(fù)出名營業(yè)人之責(zé)任?！比珉[名合伙人明示、默示地容許以自己的姓名或名稱用于出名營業(yè)人之商號，或以其商號用為出名營業(yè)人之商號時，外觀上即有被誤認(rèn)為共同之事業(yè)。又如實際參與全部或一部事務(wù)之執(zhí)行，參與之原因、是否有參與權(quán)限，亦非所問，但如明確以代理人或受雇人名義，則與此無涉。

至于是否要以第三人善意為必要，則有主觀說和客觀說之別。主觀說，認(rèn)為第三人在交易時必須有理由相信隱名合伙人是出名合伙人，并基于這種信賴才與出名合伙交易。如臺灣學(xué)者史尚寬解釋，“蓋此時與出名營業(yè)人為交易者，誤以為共同事務(wù)或誤以隱名合伙人為出名營業(yè)人而為交易，為保護第三人之利益，而適用禁反言之原則?！笨陀^說，則認(rèn)為不問第三人是否善意，只要隱名合伙人客觀上有使人誤認(rèn)之行為足矣。

本案合同簽訂后，在客觀上，b公司有和a公司共同與施工單位簽訂工程施工合同，有向其他購房戶收取了水電增容費等費用，有和a公司就安置補貼款共同向部分產(chǎn)權(quán)主發(fā)出通知書，還和a公司多次分別以“合作開發(fā)合同”、“投資款”、“墊資款”名義引發(fā)訴訟，為社會公眾所知。在主觀上，甲與a公司簽約時顯然并不認(rèn)為b公司參與合伙（否則第一次起訴時就應(yīng)當(dāng)將b公司列為共同被告），直到后來才以a公司隱瞞“合作開發(fā)”等事實為由申請再審。因此，如依客觀說，b公司顯然已經(jīng)構(gòu)成表見出名。如依主觀說，則難以認(rèn)定，除非甲能證明，其與a公司簽約時，已相信或有理由相信b公司與a公司是合伙關(guān)系，并基于對b公司的信賴才與a公司簽約，或許能說服法官，認(rèn)定b公司構(gòu)成表見出名。這樣，b公司則要與a公司對甲承擔(dān)無限連帶責(zé)任，對內(nèi)則仍以隱名合伙人資格保有對a公司的追償權(quán)。只是此時的對外連帶責(zé)任，在性質(zhì)上不同于顯名合伙的情形，而是屬于一種“不真正連帶責(zé)任”。

附帶一個問題，即使表見出名合伙關(guān)系也不成立，且訟爭房已最終過戶給b公司，()b公司還能主張善意取得？傳統(tǒng)的善意取得理論只適用于動產(chǎn)，不動產(chǎn)善意取得的法律依據(jù)何在？再有，預(yù)售登記是否具有物權(quán)變動效力？這些屬于物權(quán)法上問題，受主旨所限，本文不作討論。

回顧開篇問題，甲與a公司個別簽約，無特別情形只能要求相對人a公司承擔(dān)合同上責(zé)任，這是債之相對性原則的體現(xiàn)。但是，如能認(rèn)定b公司與a公司系合伙關(guān)系，則依據(jù)合伙和間接代理的對外效力，b公司需承擔(dān)連帶責(zé)任，這體現(xiàn)了“例外”。如果合伙關(guān)系不成立，b公司作為隱名合伙人，只就其出資行為，與出名營業(yè)人產(chǎn)生合同關(guān)系，這又體現(xiàn)了債之相對性“原則”。即使只是隱名合伙，b公司還有可能因其表見出名而仍然對甲承擔(dān)連帶責(zé)任，這也體現(xiàn)了“例外”。但甲如不能證明其為善意，便又回到了債之相對性“原則”。因此，本案處處體現(xiàn)著“原則”與“例外”的辯證過程，簡單地依據(jù)債之相對性原則，不足以解釋經(jīng)濟生活的復(fù)雜性和人與人之間的依存關(guān)系，尤其是在房地產(chǎn)開發(fā)這類事關(guān)公共利益和廣大消費者權(quán)益的事務(wù)。

最后，以本案的裁判結(jié)果作為結(jié)語：本案某中院一審支持甲的全部訴求。b公司不服上訴。高院認(rèn)為a、b兩公司雖然存在內(nèi)部合作關(guān)系，但該合作未辦理合建審批和土地使用權(quán)變更登記，合作項目所有政府部門的批準(zhǔn)文件均在a公司名下，a公司有權(quán)以名義與甲簽約，根據(jù)合同相對性原則，甲與b公司之間不具有直接的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。由于原調(diào)解書生效后，a公司以房抵債給b公司，b公司依約取得訟爭房，并辦理了預(yù)售登記備案，該權(quán)利足以對抗甲的債權(quán)，甲已在法律上不能取得訟爭房。據(jù)此，高院二審改判a公司返還甲購房款并支付違約金，駁回甲對b公司的訴求。

于是，妹夫、弟媳，甚至遠(yuǎn)在農(nóng)村的侄子的名字都被寫進了集資建房的名單。

集資建房的名單上莫名其妙多出幾個陌生的名字，辦事處的干部職工不禁向吳潤蘭提出疑問，她解釋道：“這些都是關(guān)系戶，是必須優(yōu)惠、怠慢不得的?！?/p>

雖然吳潤蘭暗地里為自己撈了不少好處，但表面上，她還是為干部職工解決了住房難的問題。為此，1995年底，中街辦事處摘取了“全國街道之星”的桂冠。而吳潤蘭，也因此登上了“廣西自治區(qū)勞動模范”的領(lǐng)獎臺。

d卸任在即，她拿公款行“善心”，實際為了自己狠撈一把。

盡管吳潤蘭自以為撈錢的手段很高明、很隱秘，但群眾對她的所作所為仍然有所察覺，大家紛紛向有關(guān)部門反映情況。為查清問題，海城區(qū)黨委決定，將吳潤蘭調(diào)離中街辦事處工作。

一聽到這個消息，吳潤蘭可坐不住了。她沒有深刻反思自己的問題，反而馬上想到，得想方設(shè)法，在離職前再狠狠地?fù)粕弦话选?/p>

吳潤蘭先是盯上了辦事處的公款。她找到馮仁表和李振英，裝出一副關(guān)心下屬的樣子，說：“我快要離開辦事處了，現(xiàn)在財務(wù)上還有點兒錢，拿出來我們幾個人分了吧，每人5000元。”

話是這么說，其實吳潤蘭心中另有打算。1998年8月8日，吳潤蘭叫會計、出納提取公款6．6萬元，三人平分，之后又將一萬元分給了馮仁表、李振英二人。馮、李各領(lǐng)5000元后，心中還對吳潤蘭充滿了感激之情。

私分完公款，吳潤蘭還想再撈一把。于是，她自然想到了多年的老朋友陳呂。此時，陳呂已有好長時間在外承包工程，可辦事處與他還有好多工程款未結(jié)。吳潤蘭心想，何不趁給陳呂結(jié)算工程款之機，從中再撈一筆呢。

于是，吳潤蘭給陳呂打去電話，對他說：“我在離開辦事處之前，一定想辦法付清欠你的工程款。但我裝修房子，急需錢用，你能不能先借給我3萬元用用……”

明知吳潤蘭“借”字的含義，陳呂仍然無法推辭，只好一口答應(yīng)下來。

1998年8月24日，陳呂到辦事處來結(jié)工程款。按照吳潤蘭的指示，出納鐘某從給陳呂的工程款13．44萬元中，直接扣下3萬元交給了吳潤蘭。

正當(dāng)吳潤蘭與她的同伙得意忘形地不斷撈取錢財時，北海市海城區(qū)檢察院反貪局接到舉報，對吳潤蘭立案偵查，不久即查清了其涉嫌貪污、受賄的犯罪事實。2003年7月9日，吳潤蘭和她貪婪的伙伴，一起走上了法庭的被告席。

同年10月8日，廣西北海市中級法院終審以吳潤蘭犯貪污罪、受賄罪，數(shù)罪并罰判處有期徒刑十三年；以馮仁表犯受賄罪，判處其有期徒刑二年；以李振英犯受賄罪，判處其有期徒刑二年，緩刑二年；以會計王大燕犯貪污罪，判處其有期徒刑二年，緩刑二年。

糾紛案買賣合同篇十七

1992年5月23日，經(jīng)中國人民銀行某省分行發(fā)文正式批準(zhǔn)，被告供銷公司向社會發(fā)行融資債券6000萬元，年息9.027%，期限一年，時間從1992年5月30日至1993年5月30日，由證券公司包銷，雙方簽訂了包銷合同，包銷合同由化學(xué)廠提供擔(dān)保。合同簽訂后，原告證券公司按期將6000萬元人民幣劃至供銷公司指定的帳戶，將融資債券對外銷售。合同期滿后，供銷公司沒有兌付全部本金，利息部分只付了270萬元，尚欠原告本金及利息6334.32萬元。證券公司訴至法院，請求判令被告償還到期本息，并承擔(dān)違約責(zé)任。?法院認(rèn)為，被告供銷公司與原告證券公司簽訂的關(guān)于融資債券協(xié)議書，經(jīng)中國人民銀行省分行批準(zhǔn)，根據(jù)國務(wù)院發(fā)布的《企業(yè)債券管理暫行條例》第4條的規(guī)定，協(xié)議合法有效。供銷公司沒有按協(xié)議規(guī)定償付到期的全部本息，違反了上述《條例》第8條關(guān)于“債券持有人有權(quán)按期取得利息、收回本金”的'規(guī)定。依照《民法通則》第112條第2款的規(guī)定，供銷公司應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，按協(xié)議書約定，在原利率基礎(chǔ)上加罰10%.被告化學(xué)廠擔(dān)保合同意思表示明確，擔(dān)保合法有效，應(yīng)承擔(dān)連帶責(zé)任。

［案例來源：《最高人民法院公報》1995年第1期］?

［辦案要點］?這是一起融資債券糾紛案。正確辦理此類案件的關(guān)鍵是要分清證券公司和供銷公司的法律關(guān)系，實際上，證券公司和供銷公司間存在緊密相聯(lián)的兩種法律關(guān)系。

一是證券包銷法律關(guān)系。證券包銷是指證券承銷商以銷售為目的，將證券發(fā)行人發(fā)行的證券全部或部分購進再行銷售，或在銷售期限屆滿時將其承銷未售出的證券自行認(rèn)購。

二是因證券公司持有供銷公司債券而形成的債權(quán)債務(wù)關(guān)系。企業(yè)債券是企業(yè)向投資者出具的、約定在一定時期內(nèi)還本付息的有價證券，它是一種債務(wù)憑證，債券的持有者為債權(quán)人，債券發(fā)行者為債務(wù)人。本案證券公司履行了其與供銷公司間的包銷合同后，持有了供銷公司發(fā)行的債券，自然證券公司就成了供銷公司的債權(quán)人，在債券到期時，證券公司有權(quán)要求供銷公司還本付息，如果逾其不還，供銷公司還應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。

糾紛案買賣合同篇十八

1993年3月10日，葉某在省公司（系上交所會員）某業(yè)務(wù)部（省公司分支機構(gòu)）辦理委托買賣股票名冊登記，并開立股票帳戶和資金帳戶，委托省公司在上交所為其進行股票買賣。至同年4月20日，葉某離開省公司某業(yè)務(wù)部，又到市公司（亦為上交所會員）開立了資金帳戶，并進入市公司大戶室操作，交易股票。同年6月8日，葉某以先口頭申報，后填單確認(rèn)的方式，委托市公司購進新錦江股票2萬股及富聯(lián)股票1萬股，透支市公司資金832913.27元。因股市行情不好，當(dāng)日未平倉。次日，葉某資金帳戶進款3萬元，沖抵后，透支余額為802913.27元。6月10日，葉某向市公司表示請求等待股票價格反彈，并表示可以想辦法打資金進帳。為防止葉某將手中的股票在某他證券經(jīng)營機構(gòu)賣出，套用資金，市公司要求葉某在未平倉前不要再做股票交易，將股東卡和居民身份證交市公司保管，每天到市公司去。葉某遂將其股東卡和居民身分證交給了市公司，停止了股票交易，并天天坐在市公司，但未打入資金進帳。8月2日，葉某未通知市公司即離開市公司轉(zhuǎn)回省公司某業(yè)務(wù)部，易地將其名下的2萬股新錦江及1萬股福聯(lián)股票委托賣出，凈收入522722.49元，并以此資金在省公司某業(yè)務(wù)部大戶室內(nèi)重新開始股票交易。期間，省公司未再驗核葉某的股東卡及居民身分證。至8月9日收盤時，葉某資金帳戶結(jié)存本金74930.73元，并持有2萬股東北華聯(lián)和1800股天橋百貨股票。8月10日，葉某又填單委托省公司買進合成化纖股票4萬股和哈醫(yī)藥股票2萬股，當(dāng)日僅將2萬股哈醫(yī)藥股票賣出，至收盤時，實際透支省公司資金461230.20元，其手中持有的.股票總價值達80余萬元。

同日，市公司經(jīng)尋找得知葉某又在省公司某業(yè)務(wù)部做股票交易后，即派員找到葉某，葉某即將其在省公司某業(yè)務(wù)部進行股票買賣的情況和資金透支情況告知了市公司。市公司要求葉某將其持有的股票賣出，以歸還其6月8日在市公司的透支款，葉某未允。8月11日開盤后，市公司未通知葉某，即以葉某的名義將葉某持有的4萬股合成化纖、2萬股東北華聯(lián)和300股天橋百貨股票強行賣出，實際成交金額（不含手續(xù)費等）803700.13元。當(dāng)日下午，當(dāng)葉某填單欲賣出其原持有的股票時，發(fā)現(xiàn)委托指令無法輸入電腦，省公司即于8月12日派員到上交所查詢，才發(fā)現(xiàn)葉某名下的股票大部分已被市公司賣出。同日，省公司將葉某名下尚余的1500股天橋百貨股票賣出，收入資金21349.58元。嗣后，省公司因與市公司交涉，要求返還葉某透支購買股票的資金未果，遂訴至人民法院，要求判令市公司和葉某償還被侵權(quán)占用的439880.63元透支款，并賠償損失。

［辦案要點］?正確處理本案的關(guān)鍵問題有：?

[1][2]。

【本文地址：http://mlvmservice.com/zuowen/17686214.html】