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房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀調(diào)研報(bào)告篇一
大豐港是江蘇省委、省政府重點(diǎn)建設(shè)的江蘇沿海三大深水海港之一。大豐港處于江蘇省1040公里海岸線港口空白帶的中心位置,距上海港250海里、連云港港120海里、秦皇島港490海里、距日本長崎港430海里、韓國釜山港420海里，可經(jīng)上海港、釜山港直達(dá)東南亞和歐美各大港口。凸顯的區(qū)位優(yōu)勢，使大豐港成為江蘇沿海中部及周邊地區(qū)與國際市場接軌的大跳板。
這里交通運(yùn)輸十分便捷，集疏運(yùn)條件具備。大豐港與沿海高速、寧靖鹽公速、徐淮鹽高速、京滬高速、新長鐵路、通輸運(yùn)河相連。蘇通長江大橋已經(jīng)建成，從沿海高速公路到上海市區(qū)僅需2小時(shí)車程;大豐港距鹽城機(jī)場僅45公里，鹽城機(jī)場已開通至北京、廣州、云南、溫州、南昌、韓國首爾、香港等地航線。疏港四級航道200xx年12月開工建設(shè)，經(jīng)通榆運(yùn)河可直達(dá)長江水系;大豐港至大豐市區(qū)雙向8車道的通港大道正在建設(shè);在鹽城至大豐港的高速公路即將開工;新長鐵路大豐港支線已列入國家規(guī)劃?！昂?、陸、空”現(xiàn)代化立體交通格局已經(jīng)形成，成為江蘇新型的海河聯(lián)運(yùn)口岸。
大豐港直接覆蓋蘇北、蘇中及淮南的廣大區(qū)域。年貨物可供吞吐量逾8000萬噸。每年直接供應(yīng)或經(jīng)過該地區(qū)供應(yīng)的大宗貨物中僅煤碳就達(dá)3000萬噸，木材達(dá)300立方米，集裝箱生成量50萬teu，各類化學(xué)品500萬噸。
在大豐港新一輪城市建設(shè)高潮的帶動(dòng)下，全港房地產(chǎn)業(yè)繼續(xù)穩(wěn)步、健康、持續(xù)發(fā)展，房地產(chǎn)立項(xiàng)數(shù)量、商品房施工面積、商品房竣工面積，實(shí)際投入資金、實(shí)際銷售面積等較上年都有較大幅度增長，整個(gè)房地產(chǎn)呈現(xiàn)出欣欣向榮的態(tài)勢。
然而當(dāng)前房地產(chǎn)還處于買方市場，消費(fèi)者的購房變得加理性，因此研究購房者的需求具有更加重要的意義。為此，我司進(jìn)行了“東莞市住房消費(fèi)狀況研究”的市場調(diào)研活動(dòng)，我們從東莞市常平鎮(zhèn)的總體住房消費(fèi)者的角度出發(fā)，對民眾對住房需求特點(diǎn)以及置業(yè)特點(diǎn)等進(jìn)行了較為分析和研究。以此作為我司常平項(xiàng)目下階段銷售的市場依據(jù)。
二、宏觀規(guī)劃對常平房地產(chǎn)的影響。
大豐港海港新城是按大豐港經(jīng)濟(jì)區(qū)總體規(guī)劃建設(shè)的一個(gè)獨(dú)立新城，按照“一年拉開主框架，二年初見成效，三年建成2平方公里，五年建成5平方公里、5萬人口的港城啟動(dòng)區(qū)”的目標(biāo)，以“規(guī)劃指導(dǎo)、集中開發(fā)、環(huán)境先行、政府引導(dǎo)、市場開發(fā)”為原則，科學(xué)策劃、科學(xué)開發(fā)。啟動(dòng)區(qū)的控制性詳細(xì)規(guī)劃建設(shè)海港新城東至城東路(原海堤公路)、南靠疏港路(s332省道)、西接濱湖大道、北臨通港路。
港城啟動(dòng)區(qū)先期已建成海關(guān)、商檢、海事、國土辦公樓等開關(guān)通航必備的行政建筑設(shè)施。配套建成了海關(guān)橋、港華橋、潯陽路、洋輝中路、港華路等市政道路和橋梁。目前正在實(shí)施五溫泉假日酒店、人工日月湖工程、花園路、晨星路、環(huán)湖路、洋輝路北段和中段以及大豐港海洋學(xué)院體育場的等項(xiàng)目，并在此基礎(chǔ)上建設(shè)港區(qū)行政中心，啟動(dòng)開發(fā)附近居住小區(qū)和商貿(mào)區(qū)，引導(dǎo)周邊地區(qū)的人口移居，為新中心區(qū)開發(fā)注入活力。
啟動(dòng)區(qū)的中遠(yuǎn)期，在港口、工業(yè)區(qū)進(jìn)一步發(fā)展的基礎(chǔ)上，將以大型房產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)帶動(dòng)啟動(dòng)區(qū)商業(yè)金融、生產(chǎn)服務(wù)的進(jìn)一步發(fā)展。以日月湖為中心的游樂休閑設(shè)施的開發(fā)帶動(dòng)整個(gè)區(qū)域進(jìn)一步發(fā)展。以洋輝路北側(cè)休閑娛樂區(qū)的開發(fā)和公園居住區(qū)的高檔居住區(qū)開發(fā)為主要方向，同時(shí)實(shí)現(xiàn)湖西文化中心區(qū)的建設(shè)，確立啟動(dòng)區(qū)的形象。
按大豐港作為鹽城港主港區(qū)的定位，大豐港海港新城將定位為鹽城主城區(qū)的“副核”組成部分，大豐港區(qū)重要生活后勤基地，公共服務(wù)核心。港城建成后將集行政、商貿(mào)、金融、信息、文化、娛樂、游覽等功能于一體，必將成為海港新城能量集聚、規(guī)模效益最先集中的地區(qū)，是實(shí)現(xiàn)港區(qū)一類口岸一站式服務(wù)的重要舉措、“以港興工”、“以工興市”方略的重要體現(xiàn)、海港新城經(jīng)濟(jì)增長的重要區(qū)域。
港城5平方公里啟動(dòng)區(qū)規(guī)劃結(jié)構(gòu)為：一湖映五區(qū)、五洲拱日月、玉帶系南北、璀璨奪星光。一湖映五區(qū)，一湖指4平方公里的人工湖——日月湖，環(huán)湖布置居住、科研、商業(yè)、綜合片區(qū)。五洲拱日月，指別墅、休閑、餐飲、公園、文化中心等象5個(gè)小綠洲聚集在日月湖上。玉帶系南北，指一條綠化生態(tài)走廊由南至北把日月湖和湖北面的大型生態(tài)綠地和濕地公園聯(lián)系在一起，形成共同發(fā)展之態(tài)勢。璀璨奪星光，指日月湖上各種活動(dòng)設(shè)施豐富多彩，各類島嶼與建筑群像珍珠一樣灑在日月湖上，它們的倒影與日月湖一起形成一道亮麗的風(fēng)景線，好比天上的繁星一樣褶褶生輝。
針對本案濱湖佳苑附近幾個(gè)樓盤市調(diào)分析。
星湖花園房價(jià)均在4000左右，工人工資在150到160左右，打樁6到7元一米，多層12米，高層要20米道30米，土建的成本1400左右，發(fā)包價(jià)格不明，無土地成本。
---市場結(jié)論：
1、常平房地產(chǎn)市場前程看好，但其競爭也是日趨激烈，品牌競爭無論從開發(fā)經(jīng)營，到施工設(shè)計(jì)，還是物業(yè)管理，銷售服務(wù)越來越注重品牌的效應(yīng)。
2、常平市場正從過去的外銷主導(dǎo)向內(nèi)銷轉(zhuǎn)變，由于港人(含其它外銷需求部)與大陸與內(nèi)銷置業(yè)者的消費(fèi)習(xí)慣不同，新開發(fā)樓盤的規(guī)劃更注重對內(nèi)銷市場的偏好。
3、內(nèi)銷市場的主力需求以相對較大的住家型物業(yè)為重，集中在100—140平方米，三戶二廳為主，相對創(chuàng)新的錯(cuò)層與躍式較受消費(fèi)者的青睞。
4、常平房地產(chǎn)市場住宅銷售的價(jià)格平穩(wěn)，實(shí)際成交價(jià)集中在2700-4000元/平方米區(qū)間，個(gè)別樓盤因其早期設(shè)計(jì)不適應(yīng)市場需求而價(jià)格下調(diào)，現(xiàn)整體市場環(huán)境除部分投資型產(chǎn)品和品質(zhì)較好的項(xiàng)目外，都呈現(xiàn)出銷售緩慢的情況。
房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀調(diào)研報(bào)告篇二
隨著我縣經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，居民生活水平日益提高，教育、住宅、汽車、通信已成為新的消費(fèi)熱點(diǎn)，尤其是住宅消費(fèi)成為民眾首選。我縣的房地產(chǎn)業(yè)從開始，受住房體制改革的刺激，市場消費(fèi)得到實(shí)質(zhì)性的啟動(dòng)，目前，商品住房建設(shè)進(jìn)入高潮，縣城區(qū)涌現(xiàn)了幸福家園，榮裕國際新城等高檔次的住宅小區(qū)。,我縣房地產(chǎn)的主要行業(yè)稅費(fèi)(營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅、契稅)和土地出讓總收入突2億元,占到全縣財(cái)政收入1/5，房地產(chǎn)業(yè)已成為我縣經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一。為促進(jìn)我縣房地產(chǎn)市場持續(xù)健康快速發(fā)展，筆者對對全縣房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀、存在的問題等情況進(jìn)行了調(diào)研，形成了一些認(rèn)識與思考。
(一)縣城基本概況。永興縣地處湖南省東南部、郴州市北陲，東鄰資興，南連蘇仙，西靠桂陽，北接安(安仁)耒(耒陽)，全縣轄8鎮(zhèn)17鄉(xiāng)，土地總面積為1979.4平方公里，占湖南省土地總面積的0.93%，全縣人口63.85萬，是郴州市人口第二大縣，縣城區(qū)面積約14平方公里，城市化率達(dá)到36.75%。根據(jù)20統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，我縣城區(qū)常住人口約12萬，城區(qū)戶籍約3萬戶，城區(qū)現(xiàn)有居住建筑面積約240萬平方米。
(二)房地產(chǎn)開發(fā)與發(fā)展情況。目前，我縣三級資質(zhì)開發(fā)企業(yè)有10家，具有四級房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有1家。近幾年我縣高品房年平均開發(fā)量達(dá)17.8萬平方米。其中：開發(fā)量1.01萬平方米，完成投資0.56億元;開發(fā)量達(dá)14.7萬平方米，完成投資1.17億元;19.69萬平方米，完成投資2.21億元;年開發(fā)量35.9萬平方米，完成投資4.37億元。1-6月份房地產(chǎn)開發(fā)投資3.43億元，房屋施工面積25.08萬平方米，房屋新開工面積9.87萬平方米,全縣商品房銷售面積6.78萬平方米。
(三)商品房銷售及價(jià)格情況：20，我縣商品房銷售面積1.1萬平方米，住宅均價(jià)1193元/平方米;20，我縣商品房銷售面積14.4萬平方米，住宅均價(jià)1269元/平方米;20，我縣商品房銷售面積12.2萬平方米，住宅均價(jià)1316元/平方米;2009年，我縣商品房銷售面積15.9萬平方米，住宅均價(jià)1380元/平方米;20，1-6月縣城區(qū)普通住房均價(jià)為1458元/平方米，電梯房均價(jià)為2350元/平方米，商業(yè)用房均價(jià)為4495元/平方米。
1.需求方面分析：一是進(jìn)城經(jīng)商者和外出打工族的安居性需求。隨著城鎮(zhèn)化的不斷推進(jìn)及農(nóng)村富余勞動(dòng)力的轉(zhuǎn)移，不少農(nóng)民進(jìn)城先租房，做點(diǎn)小本生意，積累一定資金后，購買小面積居室或二手房，以穩(wěn)定和改善生活;外出打工人員賺錢后回鄉(xiāng)購房，這是欠發(fā)達(dá)地區(qū)大部分外出打工人員的中遠(yuǎn)期目標(biāo)。二是居民改善居住條件的升級性需求。三是收入水平的提高使居民住房消費(fèi)能力逐步提高。四是消費(fèi)觀念與時(shí)俱進(jìn)，對住房的要求也由過去的居家過日子向追求高質(zhì)量生活轉(zhuǎn)變，住房升級需求強(qiáng)烈。五是儲(chǔ)蓄存款利率走低，國債發(fā)行量小，股票投資風(fēng)險(xiǎn)大及房地產(chǎn)增值的作用逐步凸現(xiàn)背景下，不少群眾將投資投向向房地產(chǎn)業(yè)。
2.成本方面分析：目前我縣多層住宅成本價(jià)在1100-1400元/平方米，高層建筑成本價(jià)在1700-1900元/平方米左右。造成房價(jià)成本上漲的主要原因：一是土地價(jià)格上漲直接導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格整體走高。近年來，政府加強(qiáng)土地總量控制，實(shí)行統(tǒng)一公開拍賣，土地交易價(jià)格節(jié)節(jié)攀升。二是稅費(fèi)增加推動(dòng)成本上升。房地產(chǎn)方相關(guān)的稅費(fèi)多達(dá)10多種，且均有不同程度上漲，增加了成本。三是建材價(jià)格及人工費(fèi)等也在上漲，也增加了商品房建筑成本。鋼鐵、水泥等建筑材料價(jià)格不斷上升，直接增加了商品房的建筑成本，是導(dǎo)致房價(jià)上漲的一個(gè)原因。四是現(xiàn)在的房地產(chǎn)項(xiàng)目都是成片開發(fā)，品質(zhì)不斷提高，環(huán)境改善了，售后服務(wù)、物業(yè)管理也跟進(jìn)了，都相應(yīng)增加了商品房開發(fā)成本，從而拉動(dòng)住房價(jià)格的上漲。
二、我縣房地產(chǎn)市場存在的主要問題。
(一)市場不景氣。受國際金融危機(jī)和房地產(chǎn)周期性調(diào)整的雙重影響，居民消費(fèi)預(yù)期下降，消費(fèi)信心不足，觀望情緒濃厚，對高層建筑的電梯維修更換、供水供電等不可預(yù)測因素和環(huán)境配套檔次存在顧慮，加之到縣外購房者的外流量增多，導(dǎo)致我縣銷售進(jìn)度放緩，銷售面積減少，部分樓盤特別是高層建筑銷售狀況低迷。
(二)總體規(guī)劃滯后。在開發(fā)建設(shè)過程中，存在著盲目開發(fā)現(xiàn)象。占地混亂，沒有統(tǒng)一劃分區(qū)域，不少所謂的住宅小區(qū)建筑規(guī)模小，檔次低、環(huán)境差。用地的規(guī)劃布局不合理，商業(yè)區(qū)和生活區(qū)混雜，缺乏層次感。
(三)樓盤戶型比例不盡合理。
理。目前，我縣房產(chǎn)市場上的住房主要以90平米-140平米的戶型為主，而小戶型的住房為數(shù)較少，不能滿足中低收入家庭的購房需求。因?yàn)榇髴粜偷姆课萁Y(jié)構(gòu)其開發(fā)成本較小戶型來說要低，開發(fā)利潤空間大，開發(fā)商不愿意建造小戶型住宅。
(四)資金鏈緊張。房地產(chǎn)屬于典型的資本密集型產(chǎn)業(yè)，資金投入量大，建設(shè)周期長。而我縣房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)大都是小企業(yè)，自有資金少，以期房預(yù)售為主，主要依靠滾動(dòng)發(fā)展。在房地產(chǎn)銷售旺季，房屋銷售順暢，資金回籠快，擴(kuò)大投資呈良性發(fā)展趨勢;但在銷售淡季，特別是受08年金融危機(jī)的影響和市場不景氣，商品房銷售面積和銷售額增速明顯放緩，資金周轉(zhuǎn)困難，賴以發(fā)展的資金鏈?zhǔn)艿搅溯^大的影響。
(五)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)力不強(qiáng)。我縣的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從九十年代初期的1家發(fā)展到現(xiàn)在的11家，以前大的項(xiàng)目都是外地企業(yè)來投資的，目前只有浴榮國際新城、昌興花園等具有一定規(guī)模的住宅小區(qū)是縣內(nèi)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的?？偟膩碚f，縣內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模小、實(shí)力不強(qiáng)，開發(fā)產(chǎn)品品位不高。
(五)住房二級市場不夠活躍。近年來，我縣住房二級市場(二手房交易市場)的交易量較以往有所增加。但我縣住房二級市場相對來說還是發(fā)展緩慢，對住房一級市場的調(diào)節(jié)作用不大。主要原因：一是房屋交易信息不暢，交易行為不夠規(guī)范，相關(guān)服務(wù)發(fā)展滯后;二是對住房二級市場的宣傳推廣力度不夠;三是消費(fèi)者在購房觀念上總想一步到位，二手房并不作為首選目標(biāo)，對消費(fèi)者的吸引力有限。
(七)、建筑風(fēng)格單一。大部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)層次低，技術(shù)含量低，開發(fā)樣式單一，設(shè)計(jì)千篇一律，缺少特色，造成建設(shè)檔次與新的城鎮(zhèn)發(fā)展不協(xié)調(diào)。在經(jīng)濟(jì)利益趨動(dòng)下，不顧規(guī)劃設(shè)計(jì)，在審批土地上多蓋樓、少建綠地的情況嚴(yán)重，大部分小區(qū)綠地都被小房、車庫擠占，綠地面積根本達(dá)不到設(shè)計(jì)要求。小區(qū)內(nèi)配套設(shè)施不完善，缺乏統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，比較落后。
(八)物業(yè)管理滯后。我縣現(xiàn)有7家物業(yè)管理企業(yè)，8個(gè)小區(qū)實(shí)行物業(yè)管理,普遍存在著管理不到位、發(fā)展滯后的問題。大多物業(yè)公司是從開發(fā)公司派生出來的，處在“誰開發(fā)、誰管理”的階段，房地產(chǎn)開發(fā)商注重開發(fā)、銷售，忽視物業(yè)管理，物業(yè)管理市場化運(yùn)營沒有啟動(dòng)，缺乏競爭。各住宅小區(qū)的業(yè)主自治機(jī)制沒有建立，關(guān)心小區(qū)、自覺參與的意識和氛圍沒有形成。
(九)非市場化動(dòng)作依然存在。“委托代建”、“定向開發(fā)”等變相福利分的.現(xiàn)象、利用單位院內(nèi)的土地新建聯(lián)建房內(nèi)及城鄉(xiāng)結(jié)合部利用安置用地、集體土地進(jìn)行“小產(chǎn)權(quán)房”開發(fā)仍然存在，給我縣房地產(chǎn)消費(fèi)市場造成了一定的的沖擊。
針對存在的問題，必須以科學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo)，把發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)作為保障民生和改善民生、推動(dòng)大力培育和發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)重要舉措來抓。圍繞實(shí)現(xiàn)永興山水宜居的旅游城市的目標(biāo)，加強(qiáng)宏觀指導(dǎo)，完善發(fā)展規(guī)劃，落實(shí)調(diào)控措施，確保市場供需大體平衡，城鎮(zhèn)居民住房得到有效保障，城市化率及縣城品位得到進(jìn)一步提升。
(一)制定產(chǎn)業(yè)發(fā)展詳規(guī)。把房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展納入縣經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展總體規(guī)劃，作為保障和改善民生、推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)來抓。圍繞經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展目標(biāo)的總體建設(shè)布局，制定城區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃，落實(shí)建設(shè)項(xiàng)目和年度計(jì)劃，確保房地產(chǎn)業(yè)有序推進(jìn)。健全房地產(chǎn)開發(fā)投資機(jī)制，引導(dǎo)外來企業(yè)和資本投資開發(fā)，不斷提高房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率。結(jié)合修編全縣總體規(guī)劃，盡快制定“十二五”住房建設(shè)規(guī)劃，健全和完善住房建設(shè)片區(qū)詳細(xì)規(guī)劃，為打造山水宜居的旅游城市、改善居民住房條件、全面提升縣城建設(shè)品位提供有效保障。
(二)控制土地開發(fā)規(guī)模。建議每年年初，向社會(huì)公布本年度擬出讓土地計(jì)劃、具體的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，做到有計(jì)劃地出讓，并接受社會(huì)監(jiān)督;出讓土地量，按每年開發(fā)12.5萬平方米左右(1280套)建筑面積來控制，按照容積率1.5計(jì)算，共120畝土地。同時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)模應(yīng)在4萬平方米以上，對不足4萬平方米的不予審批，項(xiàng)目控制模式為“組團(tuán)-小區(qū)”式,實(shí)行帶方案招標(biāo)出讓，開發(fā)方式上鼓勵(lì)在新區(qū)，住宅結(jié)構(gòu)上鼓勵(lì)高層住宅建設(shè)，主要是為充分考慮開發(fā)商的綜合實(shí)力，確保小區(qū)品位的提升。在此基礎(chǔ)上，政府采取有效措施，沿每年基礎(chǔ)設(shè)施的投資方向合理儲(chǔ)備土地，土地的儲(chǔ)備量為建設(shè)用地量的10-15%，用于產(chǎn)業(yè)用地和調(diào)控房地產(chǎn)市場。
房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀調(diào)研報(bào)告篇三
事件：我們于3月23日和24日組織了華南區(qū)房地產(chǎn)最新關(guān)于房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀的調(diào)研報(bào)告，共計(jì)約25家基金和保險(xiǎn)客戶參加，先后調(diào)研了中洲控股、金地集團(tuán)和深圳茂業(yè)商廈，調(diào)研紀(jì)要如下。
深圳茂業(yè)商廈：
行業(yè)分析：受宏觀經(jīng)濟(jì)下調(diào)、控制三公消費(fèi)、電商和海淘等因素影響，傳統(tǒng)零售百貨行業(yè)的經(jīng)營壓力增加，行業(yè)內(nèi)競爭加劇，未來集中度將進(jìn)一步加大，有自有物業(yè)、品牌優(yōu)勢以及經(jīng)營管理能力較高的公司優(yōu)勢明顯，未來一線城市消費(fèi)將集中在中心區(qū)和社區(qū)兩塊，三線城市的消費(fèi)集中在中心區(qū)和老城區(qū)，店面地理位臵好、品牌齊全、配套完善的綜合體比單一百貨將更有優(yōu)勢。
公司分析：公司起步深圳，在深圳零售消費(fèi)市場占有份額較大，有一定的客戶忠誠度，自有物業(yè)較多，有較強(qiáng)的中高品牌引進(jìn)優(yōu)勢，公司過去幾年異地開店較快，收入實(shí)現(xiàn)了穩(wěn)定增長，但投資性支出和經(jīng)營壓力也增大，公司策略上放慢了開店進(jìn)度，預(yù)計(jì)未來資本支出壓力較之前將有所改善，但是還是受傳統(tǒng)零售行業(yè)下滑影響，雖然新店步入成熟期，預(yù)計(jì)業(yè)績和盈利與往年依然持平，不會(huì)出現(xiàn)大幅增長，公司近幾年負(fù)債率逐年增加，償債指標(biāo)一般，但考慮到公司債務(wù)結(jié)構(gòu)的逐漸優(yōu)化、投資支出的減少以及降息后融資環(huán)境的改善，并且公司應(yīng)付賬款周轉(zhuǎn)天數(shù)較長，對供應(yīng)商的占款能有效利用到投資上，經(jīng)營性凈現(xiàn)金流總體表現(xiàn)較好，我們對公司償債能力和信用資質(zhì)維持穩(wěn)定判斷。
金地集團(tuán)：
行業(yè)分析：目前房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)從快速發(fā)展步入穩(wěn)定發(fā)展階段，行業(yè)雖然受房地產(chǎn)貸款政策的放松以及降息等影響，預(yù)計(jì)銷售會(huì)較20xx年出現(xiàn)部分城市回暖，但政策利好有限，房地產(chǎn)開發(fā)商依然保持謹(jǐn)慎投資，全國房地產(chǎn)投資增速不會(huì)出現(xiàn)大幅上行，部分房地產(chǎn)開發(fā)商在謀求跨行業(yè)轉(zhuǎn)型，僅少數(shù)房地產(chǎn)商在大幅擴(kuò)張規(guī)模，一二三線城市房地產(chǎn)呈現(xiàn)出分化，不同地段呈現(xiàn)出分化，房地產(chǎn)行業(yè)集中度將提升，小型開發(fā)商、以及儲(chǔ)備土地質(zhì)量較差的開發(fā)商面臨較大的競爭壓力。
公司分析：金地作為房地產(chǎn)行業(yè)的龍頭企業(yè)，有較強(qiáng)的品牌優(yōu)勢，公司定位從過去的高端向現(xiàn)在的中高端轉(zhuǎn)換，公司股東從深圳國資委變?yōu)槊衿笊藟郏竟芾硪?guī)范，土地儲(chǔ)備較多，具有可持續(xù)性經(jīng)營優(yōu)勢，但是三線城市土地儲(chǔ)備占比分別為30%、40%和30%左右，三線城市開發(fā)壓力依然較大，公司對于未來房地產(chǎn)開發(fā)增速維持謹(jǐn)慎態(tài)度，沒有激進(jìn)拿地并開發(fā)的動(dòng)力，跟投項(xiàng)目和合作開發(fā)等舉措有利于減低公司開發(fā)成本，公司在社區(qū)金融、社區(qū)養(yǎng)老方面探索，有望實(shí)現(xiàn)外延盈利，公司負(fù)債率居于行業(yè)平均水平，銀行貸款利率為基礎(chǔ)利率，預(yù)計(jì)收入和盈利能力不會(huì)出現(xiàn)大幅上升，融資壓力在降息利好下有所緩解，由于公司資產(chǎn)規(guī)模大，經(jīng)營管理規(guī)范，整體償債能力依然較強(qiáng)，我們對公司未來信用基本面維持穩(wěn)定的判斷。
中洲控股。
公司分析：中洲控股前身為深圳國企委企業(yè)，目前實(shí)際控制人為自然人，公司專注于普通商品房的開發(fā)和管理，未有轉(zhuǎn)型計(jì)劃，母公司的`持續(xù)定向和土地注入支持有利于增加公司的資本金，但公司提出未來三年實(shí)現(xiàn)50%增速的目標(biāo)，將提升公司的負(fù)債率，銀行貸款利率為基礎(chǔ)利率上浮30%，預(yù)計(jì)未來經(jīng)營性凈現(xiàn)金流在高流出的背景下不會(huì)改善，公司未來籌資壓力依然較大。
房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀調(diào)研報(bào)告篇四
隨著我縣經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，居民生活水平日益提高，教育、住宅、汽車、通信已成為新的消費(fèi)熱點(diǎn)，尤其是住宅消費(fèi)成為民眾首選。我縣的房地產(chǎn)業(yè)從1998年開始，受住房體制改革的刺激，市場消費(fèi)得到實(shí)質(zhì)性的啟動(dòng)，目前，商品住房建設(shè)進(jìn)入高潮，縣城區(qū)涌現(xiàn)了幸福家園，榮裕國際新城等高檔次的住宅小區(qū)。,我縣房地產(chǎn)的主要行業(yè)稅費(fèi)(營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅、契稅)和土地出讓總收入突2億元,占到全縣財(cái)政收入1/5，房地產(chǎn)業(yè)已成為我縣經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一。為促進(jìn)我縣房地產(chǎn)市場持續(xù)健康快速發(fā)展，筆者對對全縣房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀、存在的問題等情況進(jìn)行了調(diào)研，形成了一些認(rèn)識與思考。
(一)縣城基本概況。
永興縣地處湖南省東南部、郴州市北陲，東鄰資興，南連蘇仙，西靠桂陽，北接安(安仁)耒(耒陽)，全縣轄8鎮(zhèn)17鄉(xiāng)，土地總面積為1979.4平方公里，占湖南省土地總面積的0.93%，全縣人口63.85萬，是郴州市人口第二大縣，縣城區(qū)面積約14平方公里，城市化率達(dá)到36.75%。根據(jù)20統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，我縣城區(qū)常住人口約12萬，城區(qū)戶籍約3萬戶，城區(qū)現(xiàn)有居住建筑面積約240萬平方米。
目前，我縣三級資質(zhì)開發(fā)企業(yè)有10家，具有四級房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有1家。近幾年我縣高品房年平均開發(fā)量達(dá)17.8萬平方米。其中：開發(fā)量1.01萬平方米，完成投資0.56億元;開發(fā)量達(dá)14.7萬平方米，完成投資1.17億元;19.69萬平方米，完成投資2.21億元;年開發(fā)量35.9萬平方米，完成投資4.37億元。1-6月份房地產(chǎn)開發(fā)投資3.43億元，房屋施工面積25.08萬平方米，房屋新開工面積9.87萬平方米,全縣商品房銷售面積6.78萬平方米。
(三)商品房銷售及價(jià)格情況。
20，我縣商品房銷售面積1.1萬平方米，住宅均價(jià)1193元/平方米;20，我縣商品房銷售面積14.4萬平方米，住宅均價(jià)1269元/平方米;20，我縣商品房銷售面積12.2萬平方米，住宅均價(jià)1316元/平方米;2009年，我縣商品房銷售面積15.9萬平方米，住宅均價(jià)1380元/平方米;20，1-6月縣城區(qū)普通住房均價(jià)為1458元/平方米，電梯房均價(jià)為2350元/平方米，商業(yè)用房均價(jià)為4495元/平方米。
1.需求方面分析：一是進(jìn)城經(jīng)商者和外出打工族的安居性需求。隨著城鎮(zhèn)化的不斷推進(jìn)及農(nóng)村富余勞動(dòng)力的轉(zhuǎn)移，不少農(nóng)民進(jìn)城先租房，做點(diǎn)小本生意，積累一定資金后，購買小面積居室或二手房，以穩(wěn)定和改善生活;外出打工人員賺錢后回鄉(xiāng)購房，這是欠發(fā)達(dá)地區(qū)大部分外出打工人員的中遠(yuǎn)期目標(biāo)。二是居民改善居住條件的升級性需求。三是收入水平的提高使居民住房消費(fèi)能力逐步提高。四是消費(fèi)觀念與時(shí)俱進(jìn)，對住房的要求也由過去的居家過日子向追求高質(zhì)量生活轉(zhuǎn)變，住房升級需求強(qiáng)烈。五是儲(chǔ)蓄存款利率走低，國債發(fā)行量小，股票投資風(fēng)險(xiǎn)大及房地產(chǎn)增值的作用逐步凸現(xiàn)背景下，不少群眾將投資投向向房地產(chǎn)業(yè)。
2.成本方面分析：目前我縣多層住宅成本價(jià)在1100-1400元/平方米，高層建筑成本價(jià)在1700-1900元/平方米左右。造成房價(jià)成本上漲的主要原因：一是土地價(jià)格上漲直接導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格整體走高。近年來，政府加強(qiáng)土地總量控制，實(shí)行統(tǒng)一公開拍賣，土地交易價(jià)格節(jié)節(jié)攀升。二是稅費(fèi)增加推動(dòng)成本上升。房地產(chǎn)方相關(guān)的稅費(fèi)多達(dá)10多種，且均有不同程度上漲，增加了成本。三是建材價(jià)格及人工費(fèi)等也在上漲，也增加了商品房建筑成本。鋼鐵、水泥等建筑材料價(jià)格不斷上升，直接增加了商品房的建筑成本，是導(dǎo)致房價(jià)上漲的一個(gè)原因。四是現(xiàn)在的房地產(chǎn)項(xiàng)目都是成片開發(fā)，品質(zhì)不斷提高，環(huán)境改善了，售后服務(wù)、物業(yè)管理也跟進(jìn)了，都相應(yīng)增加了商品房開發(fā)成本，從而拉動(dòng)住房價(jià)格的上漲。
二、我縣房地產(chǎn)市場存在的主要問題。
(一)市場不景氣。
受國際金融危機(jī)和房地產(chǎn)周期性調(diào)整的雙重影響，居民消費(fèi)預(yù)期下降，消費(fèi)信心不足，觀望情緒濃厚，對高層建筑的電梯維修更換、供水供電等不可預(yù)測因素和環(huán)境配套檔次存在顧慮，加之到縣外購房者的外流量增多，導(dǎo)致我縣銷售進(jìn)度放緩，銷售面積減少，部分樓盤特別是高層建筑銷售狀況低迷。
(二)總體規(guī)劃滯后。
在開發(fā)建設(shè)過程中，存在著盲目開發(fā)現(xiàn)象。占地混亂，沒有統(tǒng)一劃分區(qū)域，不少所謂的住宅小區(qū)建筑規(guī)模小，檔次低、環(huán)境差。用地的規(guī)劃布局不合理，商業(yè)區(qū)和生活區(qū)混雜，缺乏層次感。
(三)樓盤戶型比例不盡合理。
目前，我縣房產(chǎn)市場上的住房主要以90平米-140平米的戶型為主，而小戶型的住房為數(shù)較少，不能滿足中低收入家庭的購房需求。因?yàn)榇髴粜偷姆课萁Y(jié)構(gòu)其開發(fā)成本較小戶型來說要低，開發(fā)利潤空間大，開發(fā)商不愿意建造小戶型住宅。
(四)資金鏈緊張。
房地產(chǎn)屬于典型的資本密集型產(chǎn)業(yè)，資金投入量大，建設(shè)周期長。而我縣房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)大都是小企業(yè)，自有資金少，以期房預(yù)售為主，主要依靠滾動(dòng)發(fā)展。在房地產(chǎn)銷售旺季，房屋銷售順暢，資金回籠快，擴(kuò)大投資呈良性發(fā)展趨勢;但在銷售淡季，特別是受08年金融危機(jī)的影響和市場不景氣，商品房銷售面積和銷售額增速明顯放緩，資金周轉(zhuǎn)困難，賴以發(fā)展的資金鏈?zhǔn)艿搅溯^大的影響。
(五)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)力不強(qiáng)。
我縣的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從九十年代初期的1家發(fā)展到現(xiàn)在的.11家，以前大的項(xiàng)目都是外地企業(yè)來投資的，目前只有浴榮國際新城、昌興花園等具有一定規(guī)模的住宅小區(qū)是縣內(nèi)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的?？偟膩碚f，縣內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模小、實(shí)力不強(qiáng)，開發(fā)產(chǎn)品品位不高。
(六)住房二級市場不夠活躍。
近年來，我縣住房二級市場(二手房交易市場)的交易量較以往有所增加。但我縣住房二級市場相對來說還是發(fā)展緩慢，對住房一級市場的調(diào)節(jié)作用不大。主要原因：一是房屋交易信息不暢，交易行為不夠規(guī)范，相關(guān)服務(wù)發(fā)展滯后;二是對住房二級市場的宣傳推廣力度不夠;三是消費(fèi)者在購房觀念上總想一步到位，二手房并不作為首選目標(biāo)，對消費(fèi)者的吸引力有限。
房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀調(diào)研報(bào)告篇五
近日，全國上下連續(xù)發(fā)生了幾起幼兒園校車重大安全事故，為了切實(shí)做好幼兒園安保工作，進(jìn)一步摸清農(nóng)村幼兒教育現(xiàn)狀，查找存在的突出問題，促進(jìn)農(nóng)村幼兒教育事業(yè)健康有序發(fā)展，宣傳辦結(jié)合深入推進(jìn)學(xué)習(xí)型機(jī)關(guān)建設(shè)中的實(shí)地調(diào)研課題，特組織相關(guān)人員對全鎮(zhèn)9所幼兒園進(jìn)行了調(diào)研，具體情況如下。
一、基本情況。
1、我鎮(zhèn)現(xiàn)有私立幼兒園9所，其中鎮(zhèn)區(qū)3所，農(nóng)村6所，除其中2所外，其余7所幼兒園均為無證無照經(jīng)營。
2、我鎮(zhèn)現(xiàn)有35歲幼兒1131人，其中在園幼兒有1492（361名外來幼兒）人，其中接受學(xué)前一年教育的有142人。
3、9所幼兒園現(xiàn)共有教職工61人，其中老師42人，職工19人。所有工資及其他待遇均由幼兒園自籌自支，幼兒園園舍大型改造、設(shè)備添及更新均由幼兒園自行解決。
二、存在的問題。
近年來，農(nóng)村私立幼兒園紛紛出現(xiàn)，這雖在一定程度上解決了農(nóng)村幼兒教育問題，減少了外出務(wù)工家長的后顧之憂，但問題不少。
一是家庭“作坊式”幼兒園較多。所有私立幼兒園沒有辦園許可證，往往是園主一家老少齊上陣，既是教師又是司機(jī)，既是保姆又是廚師，孩子的學(xué)習(xí)、安全和健康成長無法保障。
二是師資力量薄弱。幼兒園（班）園長、教師、保育員準(zhǔn)入制度把關(guān)不嚴(yán)。目前一無幼師資格證，二沒有參加過任何培訓(xùn)上崗的園長、幼師、保育員仍然存在。私立幼兒園教師中具有教師資格證或師范類院校畢業(yè)的比例不高，教學(xué)隨意性大，要么是“保姆式”哄孩子，吃飽玩好不出事就行，要么是“拔苗式”超前教育，灌輸小學(xué)知識，忽略了對幼兒智力的開發(fā)、行為習(xí)慣的培養(yǎng)。
三是學(xué)生安全難以保證。私立幼兒園安全保衛(wèi)工作遠(yuǎn)遠(yuǎn)趕不上公立中小學(xué)；絕大部分私立幼兒園無證無照經(jīng)營；絕大部分幼兒園基礎(chǔ)設(shè)施跟不上、辦學(xué)條件差，校舍簡陋、陳舊，有的校舍已成危房，如姚賈幼兒園、中心幼兒園、徐園幼兒園等；有的防護(hù)欄低矮；有的校園操場上堆放危險(xiǎn)物品，如董口幼兒園教室門前堆放木材；有的無活動(dòng)場所，如烏廟幼兒園等，教室面積不足30平方米，學(xué)生達(dá)60人，也沒有宿舍，學(xué)生睡午覺均趴在低矮的課桌上。有的無封閉條件，如涂園幼兒園院墻低矮且有缺口，不法分子能輕易進(jìn)入；安保設(shè)施條件差，所有幼兒園都無專門治安崗?fù)ぜ皩I(yè)保安。
四是校車安全隱患大。私立幼兒園為了能多收學(xué)生，多創(chuàng)效益，往往都有校車接送學(xué)生。但大多數(shù)校車車況很差，有的甚至使用麻木車托運(yùn)小孩。此外，校車超載現(xiàn)象嚴(yán)重，雙語幼兒園一輛核載7至9人的面包車，硬塞進(jìn)十幾、二十幾個(gè)孩子。
五是食堂衛(wèi)生狀況差。部分私立幼兒園生熟食不分開，幼兒餐具混用，對蚊蠅、老鼠滅殺不到位，炊事人員無定期體檢，極易引發(fā)傳染性疾病。
三、主要原因。
（一）思想認(rèn)識不到位一是農(nóng)村私立幼兒園多，無公辦幼兒園，不能較好利用國家政策。
國務(wù)院、省、市幼兒教育改革與指導(dǎo)意見精神明確規(guī)定：“各級人民政府要加強(qiáng)公辦幼兒園建設(shè)，保證教育經(jīng)費(fèi)投入納入財(cái)政預(yù)算，做到逐年增長。市級以上人民政府要安排幼兒教育專項(xiàng)管理經(jīng)費(fèi)，主要用于師資培訓(xùn)、教研活動(dòng)的開展、支持示范幼兒園和鄉(xiāng)鎮(zhèn)中心幼兒園的建設(shè)，保證幼兒教育管理工作和業(yè)務(wù)活動(dòng)的正常開展。要安排公辦幼兒園的發(fā)展經(jīng)費(fèi)，用于公辦幼兒園正常運(yùn)轉(zhuǎn)、教職工工資、示范性幼兒園建設(shè)等方面”。隨著經(jīng)濟(jì)的迅猛發(fā)展，農(nóng)村私立幼兒園如雨后春筍，但是沒有公辦幼兒園，鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府想要給予資金、政策支持也愛莫能助。政府對幼兒教育及中心園幾乎沒入任何投入，目前鄉(xiāng)鎮(zhèn)中心幼兒園辦園設(shè)施陳舊，師資隊(duì)伍老化，難以更好地起到鄉(xiāng)鎮(zhèn)幼兒教育的龍頭示范作用。由此建立一所大規(guī)模的公辦幼兒園已迫在眉捷。
二是扶持政策不完善。國家雖然明確鼓勵(lì)企業(yè)和個(gè)人創(chuàng)辦幼兒園，但都沒有具體的政策，如許多園所在擴(kuò)大規(guī)模時(shí)，難以得到貸款，幼兒園的收費(fèi)大多較低，我鎮(zhèn)農(nóng)村幼兒月平均收費(fèi)在150元左右（含中餐費(fèi)），但由于農(nóng)村幼兒分散，相當(dāng)一部分幼兒園人數(shù)不多，達(dá)不到規(guī)模效益，導(dǎo)致不少幼兒園難以健康持續(xù)發(fā)展。
（二）幼兒教育發(fā)展不均衡。
一是幼兒園布局不夠科學(xué)，我鎮(zhèn)有幼兒園9所，全鎮(zhèn)有34個(gè)村，而村級幼兒園只有6所，導(dǎo)致幼兒園資源得不到有效利用，規(guī)模效應(yīng)難以體現(xiàn)，無序競爭較為嚴(yán)重。偏遠(yuǎn)地區(qū)農(nóng)村幼兒入學(xué)難，部分老百姓對其子女接受學(xué)前教育意識淡薄，政府對幼兒教育沒有投入，這樣幼教收費(fèi)較高，少數(shù)老百姓在其子弟就讀一年級之前只送去上一年學(xué)前班，嚴(yán)重影響學(xué)前三年教育的普及。二是園所條件參差不齊，條件好的能達(dá)到幼兒園設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，差的場地窄小，硬件條件落后，安全隱患突出，沒有任何幼兒保健設(shè)備，也未按要求配保健室、隔離室及消防設(shè)施，毛巾、餐巾、口杯共用，廚房與寢室只有一門之隔，爐灶、開水鍋、菜刀等用具沒有任何防護(hù)，甚至個(gè)別幼兒園連幼兒午休床都沒有。
（三）人員配上師生比例過大。
大多數(shù)幼兒園（班）為追求贏利，未按照《幼兒園工作規(guī)程》實(shí)行每班兩教一保，部分幼兒園三個(gè)班百余名幼兒的幼兒園只有園長、教師、保育員共計(jì)5人，師生比1:20，嚴(yán)重超標(biāo)。
（四）幼兒教育保教質(zhì)量不高。
由于對幼兒教育思想認(rèn)識不到位，經(jīng)費(fèi)投入不夠，重視不夠，導(dǎo)致農(nóng)村幼兒園（班）保教質(zhì)量受到一定的影響。一是幼兒教師隊(duì)伍整體素質(zhì)跟不上時(shí)代，大多數(shù)幼兒園（班）只考慮辦園效益，盡可能少花錢，沒考慮教師外出學(xué)習(xí)、培訓(xùn)，更新教育觀念，提高專業(yè)素質(zhì)與教育科研能力，從而影響保教質(zhì)量提升。二是保健水平低。為了招攬生源，幼兒園競相壓低學(xué)費(fèi)，導(dǎo)致絕大部分園所收費(fèi)偏低，為了確保賺錢，許多辦園者不按國家規(guī)定和要求，一味減少保育員的人數(shù)，大多數(shù)幼兒園二至三個(gè)班只配一名保育員，且幼兒的伙食費(fèi)不能做到專款專用，不按代量食譜開餐，伙食還不到規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。
四、思考及建議。
（一）切實(shí)提高認(rèn)識，不斷強(qiáng)化政府責(zé)任。
1、明確政府職責(zé)。把發(fā)展學(xué)前教育納入城鎮(zhèn)、新農(nóng)村建設(shè)規(guī)劃。建立政府主導(dǎo)、社會(huì)參與、公辦民辦并舉的辦園體制。積極發(fā)展公辦幼兒園，大力扶持民辦幼兒園。實(shí)行成本合理分擔(dān)機(jī)制，對家庭經(jīng)濟(jì)困難幼兒入園給予財(cái)政補(bǔ)助。完善幼兒園工作制度和管理辦法。制定學(xué)前教育辦園標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。建立幼兒園準(zhǔn)入和督導(dǎo)制度，加強(qiáng)學(xué)前教育管理，規(guī)范辦園行為。依法落實(shí)幼兒教師地位和待遇，加強(qiáng)幼兒教師隊(duì)伍建設(shè)。教育行政部門宏觀指導(dǎo)和管理學(xué)前教育，相關(guān)部門履行各自職責(zé)，充分調(diào)動(dòng)各方面力量發(fā)展學(xué)前教育。
2、增強(qiáng)行政主管意識，加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)和管理。
要認(rèn)真貫徹落實(shí)國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)的教育部等10個(gè)部委《關(guān)于幼兒教育改革發(fā)展指導(dǎo)意見的通知》和省、市幼教會(huì)議精神，堅(jiān)持實(shí)行地方負(fù)責(zé)，分級管理和有關(guān)部門分工負(fù)責(zé)的幼兒教育管理體制。建議由市政府牽頭成立協(xié)調(diào)機(jī)構(gòu)，建立以政府領(lǐng)導(dǎo)統(tǒng)籌，有關(guān)部門協(xié)調(diào)配合的幼兒教育管理機(jī)制，明確相關(guān)部門職責(zé)，切實(shí)加強(qiáng)對幼兒教育工作的領(lǐng)導(dǎo)，特別是加大對無證辦園和辦園中違規(guī)行為的監(jiān)管力度。
（二）改革辦園模式，理順管理體制，努力實(shí)現(xiàn)均衡發(fā)展。
1、堅(jiān)持國家辦學(xué)為主的思路，確保每個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)有一所規(guī)范幼兒園。
建立順暢有序的幼兒教育管理體制，是促進(jìn)幼兒教育事業(yè)健康發(fā)展的重要保證。在充分調(diào)研的基礎(chǔ)上，我們發(fā)現(xiàn)全鎮(zhèn)有7所幼兒園屬于無證辦學(xué)，師資配備、設(shè)備配、辦園思路等方面的不同，造成園所之間發(fā)展不均衡，影響了整體保教質(zhì)量的提高，成為制約農(nóng)村幼兒教育事業(yè)進(jìn)一步發(fā)展的瓶頸。我們建議將幼兒園辦學(xué)納入義務(wù)教育范疇。堅(jiān)持政府辦學(xué)、規(guī)模辦學(xué)、規(guī)范管理，加大學(xué)前教育的投入，確保幼教資金的投入。建議每個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)建立一所公辦幼兒園，各級政府應(yīng)保證將幼教經(jīng)費(fèi)開支納入財(cái)政預(yù)算，并做到幼教經(jīng)費(fèi)的投入比例逐年增大，管理體制的改變，有利于綜合考慮教育資源合理配問題，有利于對中心園業(yè)務(wù)的統(tǒng)一指導(dǎo)，提高辦學(xué)質(zhì)量，減輕家庭負(fù)擔(dān)。同時(shí)也能較好地發(fā)揮出了在貫徹幼兒教育法規(guī)、傳播教育理念、開展教育研究、培訓(xùn)師資和指導(dǎo)家庭早期教育等方面的示范、輻射作用。
2、嚴(yán)把民辦學(xué)校準(zhǔn)入關(guān)，確保農(nóng)村片區(qū)幼兒園保教資質(zhì)。
一要抓住當(dāng)前小學(xué)布局調(diào)整的契機(jī)，按照各鄉(xiāng)鎮(zhèn)幼兒教育發(fā)展規(guī)劃，繼續(xù)推行聯(lián)村辦園的思路，積極鼓勵(lì)社會(huì)力量辦園，按規(guī)劃程序完善審批制度，清理整頓關(guān)閉非法辦園，確保幼兒教育有序、健康發(fā)展。
二要提高幼教師資隊(duì)伍素質(zhì)，穩(wěn)定師資隊(duì)伍。認(rèn)真貫徹國務(wù)院頒布的《教師資格條例》及配套規(guī)章，做好幼兒教師的資格過渡及認(rèn)定工作。切實(shí)實(shí)行幼兒園園長、教師和保健人員資格準(zhǔn)入制度，實(shí)行教師聘任制，建立激勵(lì)機(jī)制，提高教師隊(duì)伍的素質(zhì)和水平。采取多種形式加強(qiáng)在職教師的業(yè)務(wù)培訓(xùn)。對尚不具備幼兒園教師資格的教師，應(yīng)采取措施限期使其取得教師資格；已經(jīng)具備教師資格的應(yīng)不斷提高專業(yè)技能水平，并注意培養(yǎng)和造就一批具有較高理論素養(yǎng)和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)豐富的幼兒教育專家。
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房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀調(diào)研報(bào)告篇六
從總體上看____市畜牧業(yè)由傳統(tǒng)畜牧業(yè)向現(xiàn)代畜牧業(yè)、草原畜牧業(yè)向農(nóng)區(qū)畜牧業(yè)轉(zhuǎn)變步伐不斷加快，建立了較為完整的畜牧產(chǎn)業(yè)化發(fā)展體系。以農(nóng)牧民增收為核心，以發(fā)展多胎肉羊繁育基地、奶業(yè)養(yǎng)殖和牛羊育肥基地為主導(dǎo)、以科技創(chuàng)新、牧民定居、飼草料基地、畜牧產(chǎn)業(yè)園建設(shè)為基礎(chǔ)，全面落實(shí)畜牧業(yè)生產(chǎn)各項(xiàng)措施，畜牧業(yè)發(fā)展勢頭良好。農(nóng)牧民生產(chǎn)經(jīng)營理念已發(fā)生了深刻的變化，致富奔小康的信心日益堅(jiān)定。鄉(xiāng)(場)鎮(zhèn)干部工作勤奮，領(lǐng)導(dǎo)干部思想解放，發(fā)展思路明確。各鄉(xiāng)（場）鎮(zhèn)的畜牧業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、經(jīng)營管理結(jié)構(gòu)正朝著市場化的方向發(fā)展，經(jīng)濟(jì)效益、生態(tài)效益、社會(huì)效益正在凸顯。
（一）畜牧業(yè)發(fā)展初具規(guī)模。
1、制定切實(shí)可行的發(fā)展思路。各鄉(xiāng)（場）鎮(zhèn)都能根據(jù)各自的實(shí)際，堅(jiān)決實(shí)施了“四區(qū)一線”農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化布局戰(zhàn)略，積極探索總結(jié)長期以來走種養(yǎng)結(jié)合道路的成功經(jīng)驗(yàn)和失敗教訓(xùn)，確立了大力推進(jìn)以現(xiàn)代畜牧業(yè)為主的現(xiàn)代農(nóng)業(yè)、促進(jìn)農(nóng)牧民持續(xù)增收的發(fā)展戰(zhàn)略。同時(shí)按照產(chǎn)業(yè)化標(biāo)準(zhǔn)要求，用工業(yè)化思維謀劃現(xiàn)代畜牧業(yè)的發(fā)展思路，積極推進(jìn)以現(xiàn)代科學(xué)技術(shù)、現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系、現(xiàn)代經(jīng)營方式為重點(diǎn)的優(yōu)質(zhì)肉羊發(fā)展模式，努力實(shí)現(xiàn)“三個(gè)轉(zhuǎn)變”。
2、構(gòu)建現(xiàn)代畜牧業(yè)發(fā)展產(chǎn)業(yè)體系。____市草原畜牧業(yè)向定居畜牧業(yè)、以種植業(yè)為主的大農(nóng)業(yè)格局向以種養(yǎng)結(jié)合的農(nóng)區(qū)畜牧業(yè)轉(zhuǎn)變，傳統(tǒng)畜牧業(yè)向現(xiàn)代畜牧業(yè)轉(zhuǎn)變步伐不斷加快，建立了以科技、養(yǎng)殖、加工、流通、金融信貸“五大平臺”為支撐的、較為完整的畜牧產(chǎn)業(yè)化發(fā)展體系。以發(fā)展多胎肉羊繁育基地、奶業(yè)養(yǎng)殖和牛羊育肥基地為主導(dǎo)、以科技創(chuàng)新、牧民定居、飼草料基地、畜牧產(chǎn)業(yè)園建設(shè)為基礎(chǔ)，逐步形成了畜牧業(yè)發(fā)展的立體平臺。
3、建設(shè)畜牧業(yè)發(fā)展保障體系。一是政策扶持。將科技三項(xiàng)費(fèi)、抗震安居、農(nóng)村道路、農(nóng)村沼氣、水利建設(shè)和農(nóng)村勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移培訓(xùn)等項(xiàng)目資金捆綁使用，積極向畜牧業(yè)傾斜。各鄉(xiāng)（場）鎮(zhèn)對進(jìn)駐養(yǎng)殖小區(qū)的養(yǎng)殖大戶，在土地等方面給予優(yōu)惠政策，并幫助協(xié)調(diào)解決畜牧貸款事宜。水利、電力、交通部門在畜牧業(yè)水、電、路等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)上給予優(yōu)先解決，確保及時(shí)通水、通電、通路。二是良種繁育和疫病防控體系。扶持佳禾、澳羊龍頭企業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，協(xié)調(diào)解決其在發(fā)展運(yùn)行中的困難和問題，幫助其擴(kuò)大供種規(guī)模，拓展雜交改良覆蓋面，強(qiáng)化了市、鄉(xiāng)、村三級動(dòng)物防疫體系。
（二）畜牧業(yè)發(fā)展呈現(xiàn)的特點(diǎn)。
1、畜牧業(yè)生產(chǎn)方式發(fā)生了轉(zhuǎn)變。各鄉(xiāng)（場）鎮(zhèn)畜牧業(yè)生產(chǎn)方式從粗放低效向集約高效轉(zhuǎn)變的趨勢明顯?！叭庋蛞痪€”片區(qū)大都能與本地資源相結(jié)合，突出特色、加快發(fā)展。如甘家湖牧場把牧民定居工程作為抓手，飼草料基地建設(shè)為基礎(chǔ)，現(xiàn)代化農(nóng)村社區(qū)服務(wù)為前提，以養(yǎng)殖小區(qū)示范為帶動(dòng)，以科學(xué)利用資源為手段，推行以草定畜、草畜平衡措施，開展季節(jié)性禁牧和舍飼半舍飼養(yǎng)殖，實(shí)現(xiàn)草原畜牧業(yè)向定居畜牧業(yè)轉(zhuǎn)變的可持續(xù)發(fā)展。甘家湖鐵架子牧民定居點(diǎn)、馬吉克牧民新村定居點(diǎn)已率先實(shí)現(xiàn)“三通、四有、五配套”，入住率達(dá)90%以上，牧民生產(chǎn)生活進(jìn)一步改善。牧民冬季舍飼圈養(yǎng)、冬羔生產(chǎn)、牛羊育肥等新的畜牧業(yè)生產(chǎn)方式有所轉(zhuǎn)變，牧民收入及畜牧業(yè)防災(zāi)能力均有所提高。巴音溝牧場堅(jiān)持以優(yōu)質(zhì)肉羊、肉牛為主的畜牧產(chǎn)業(yè)作為調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的突破口，以天山碧玉、牧民農(nóng)家樂等資源優(yōu)勢發(fā)展旅游業(yè)，多措并舉增加農(nóng)牧民收入。馬吉克牧場則依據(jù)獨(dú)特的地理環(huán)境，調(diào)整畜種結(jié)構(gòu)，加快品種改良，以“三大基地”建設(shè)為抓手，促進(jìn)草原畜牧業(yè)向定居畜牧業(yè)發(fā)展。古爾圖牧場把牲畜品種改良和牧民定居作為基礎(chǔ)，以專業(yè)合作社為平臺，走“小規(guī)模、大范圍”的畜牧業(yè)發(fā)展方式，努力打破延續(xù)千百年“靠草山吃飯”的粗放型畜牧業(yè)生產(chǎn)方式。從這些做法可以看出，盡管各鄉(xiāng)鎮(zhèn)（場）進(jìn)程不同、經(jīng)驗(yàn)不同，但都結(jié)合實(shí)際，把加快轉(zhuǎn)變畜牧業(yè)生產(chǎn)方式作為了自覺行動(dòng)。
2、畜牧業(yè)組織方式發(fā)生了轉(zhuǎn)變。為提高牧民群眾組織化程度，把農(nóng)牧民組織到農(nóng)牧業(yè)社會(huì)化大生產(chǎn)的各個(gè)環(huán)節(jié)中，各地按照自愿組合、適度集中、民辦、民管、民受益的原則，組織成立專業(yè)合作組織。但這些專業(yè)合作社主要集中在農(nóng)區(qū)，如古爾圖的新星牛羊育肥合作社，盡管運(yùn)行機(jī)制尚不夠完善，但已經(jīng)取得較好經(jīng)濟(jì)效益并展現(xiàn)出良好發(fā)展前景。阿克奇利群多胎肉羊養(yǎng)殖農(nóng)民專業(yè)合作社，已建成較為規(guī)范的以“小尾寒羊”為主要畜種的多胎肉羊養(yǎng)殖小區(qū)，經(jīng)濟(jì)效益顯現(xiàn)，發(fā)展勢頭良好。目前，農(nóng)牧民群眾參加專業(yè)合作組織的積極性不斷高漲。
養(yǎng)殖規(guī)?；?。從長遠(yuǎn)看，無論哪種方式，只要能形成一定規(guī)模、實(shí)現(xiàn)自我循環(huán)、適應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)，都符合現(xiàn)代畜牧業(yè)發(fā)展趨勢，應(yīng)予積極引導(dǎo)和扶持。
（一）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投入不足，影響草原畜牧業(yè)向定居畜牧業(yè)轉(zhuǎn)變進(jìn)程。
近年來，____市通過多種措施，優(yōu)先保障了牧民定居工程的建設(shè)，牧民定居工作有了新進(jìn)展。全市除甘家湖鐵架子牧民定居點(diǎn)、馬吉克牧民新村定居點(diǎn)實(shí)現(xiàn)了“三通、四有、五配套”，入住率達(dá)90%之外，其它的牧民定居點(diǎn)由于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)不到位，配套設(shè)施跟不上，入住率不高。受水資源等多種因素影響，牧民定居所需的飼草料基地建設(shè)困難重重，如賽力克提牧場牧民定居點(diǎn)，人畜飲水困難，造成牧民人、畜都定不下來。另外，大多數(shù)牧場都不同程度的存在草畜矛盾問題，天然草場產(chǎn)草量較80年代初減少60%，而載畜量則上升了6倍，嚴(yán)重超載放牧使草場呈現(xiàn)出加速退化趨勢，造成畜牧業(yè)發(fā)展后勁嚴(yán)重不足。但要實(shí)行草場休牧、輪牧、禁牧，必須加強(qiáng)草原圍欄、牲畜暖棚圈、牲畜防疫體系等為主要內(nèi)容的草原基礎(chǔ)建設(shè)，但這些方面的建設(shè)相對滯后，投入不足，草畜矛盾依然突出。
（二）畜牧產(chǎn)業(yè)組織化程度低，合作組織不健全，沒有形成有效的利益聯(lián)動(dòng)機(jī)制。
目前，全市從事畜牧生產(chǎn)經(jīng)營服務(wù)的專業(yè)合作組織有27家，80%處于成立初期，機(jī)構(gòu)不健全、運(yùn)行不規(guī)范。有些專業(yè)合作組織沒有運(yùn)作起來，只是掛名不作為，沒有形成與會(huì)員、市場、公司、企業(yè)利益共擔(dān)的聯(lián)動(dòng)機(jī)制。這些專業(yè)合作組織大都集中在農(nóng)區(qū)，服務(wù)于農(nóng)區(qū)的牛羊育肥業(yè)、奶業(yè)片區(qū)的銷售等?！叭庋蛞痪€”片區(qū)專業(yè)合作組織更少，各個(gè)牧場的牲畜銷售渠道比較單一，主要是前來收購的所謂“二道販子”，或者自已單打獨(dú)斗地去活畜市場交易，市場信息不通暢，使得牧民的經(jīng)濟(jì)利益受到不同程度的損害。在市場牽龍頭、龍頭帶基地、基地連養(yǎng)殖戶的鏈條上缺乏有效對接，不少合作組織經(jīng)費(fèi)匱乏，經(jīng)營性業(yè)務(wù)、技術(shù)培訓(xùn)等工作無法開展，經(jīng)營性業(yè)務(wù)更少，尚未形成相互支持、相互促進(jìn)、風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)、利益共享的利益共同體，沒有真正發(fā)揮畜牧業(yè)發(fā)展的橋梁紐帶作用。在建立利益共同體這個(gè)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)化的重要環(huán)節(jié)上差距較大，家庭養(yǎng)殖、粗放經(jīng)營仍是____畜牧業(yè)發(fā)展的主流，養(yǎng)殖戶抗市場波動(dòng)、疫病風(fēng)險(xiǎn)能力明顯不足。
（三）畜牧業(yè)發(fā)展資金短缺且融資難，影響畜牧業(yè)發(fā)展的規(guī)?；M(jìn)程。
據(jù)走訪的所有鄉(xiāng)（場）鎮(zhèn)的農(nóng)牧民、養(yǎng)殖戶、專業(yè)合作組織負(fù)責(zé)人，普遍反映：目前除個(gè)別牧場的牧民思想觀念滯后，安于現(xiàn)狀，不思進(jìn)取，對品種改良、舍飼半舍飼圈養(yǎng)、定居不感興趣外，大多數(shù)鄉(xiāng)（場）鎮(zhèn)的農(nóng)牧民對發(fā)展畜牧業(yè)、改善生產(chǎn)生活條件信心堅(jiān)定，積極性很高。影響他們繼續(xù)發(fā)展或從事畜牧業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的主要因素不是缺乏養(yǎng)殖技術(shù)而是缺乏資金。各個(gè)牧場牧民畜牧業(yè)貸款難、數(shù)額小、周期短，金融機(jī)構(gòu)規(guī)定的放款、還款時(shí)間與畜牧業(yè)生產(chǎn)周期不完全符合，造成牧區(qū)牧民想定居發(fā)展舍飼半舍飼養(yǎng)殖困難較多。農(nóng)區(qū)也存在同樣的情況，使養(yǎng)殖戶不能靈活地購進(jìn)或售出牲畜，養(yǎng)殖戶的利益受到損失，在一定程度上限制了養(yǎng)殖業(yè)的發(fā)展。由于資金的短缺，農(nóng)區(qū)較為完善的養(yǎng)殖小區(qū)僅有哈圖布呼鎮(zhèn)大橋奶牛養(yǎng)殖小區(qū)，皇宮鎮(zhèn)及八十四戶的多胎肉羊養(yǎng)殖小區(qū)，其余的養(yǎng)殖小區(qū)僅完成了前期建設(shè)，如百泉鎮(zhèn)、古爾圖鎮(zhèn)、甘河子鎮(zhèn)、車排子等鄉(xiāng)鎮(zhèn)、四棵樹鎮(zhèn)，夾河子鄉(xiāng)在建設(shè)。影響?zhàn)B殖小區(qū)建設(shè)的除是因土地因素外，主要是因?yàn)闃?biāo)準(zhǔn)化養(yǎng)殖小區(qū)成本高，農(nóng)戶有錢建圈、沒錢養(yǎng)殖，缺少起動(dòng)資金，總體上會(huì)影響規(guī)?；B(yǎng)殖的.進(jìn)一步發(fā)展。同時(shí)畜牧業(yè)投入主體單一，渠道狹窄，金融信貸門檻較高，資金“瓶頸”問題尚未有效解決。
（四）龍頭企業(yè)少帶動(dòng)能力不強(qiáng)，使得畜牧業(yè)產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程緩慢。
____市畜牧業(yè)龍頭企業(yè)總的來說是數(shù)量少、規(guī)模偏小，產(chǎn)品精深加工層次較低，產(chǎn)業(yè)鏈不長，市場附加值低，產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營程度偏低。加之管理經(jīng)驗(yàn)缺乏，抗御市場風(fēng)險(xiǎn)能力和對養(yǎng)殖戶帶動(dòng)作用不強(qiáng)，沒有形成產(chǎn)業(yè)化的骨干。引進(jìn)的畜產(chǎn)品加工龍頭企業(yè)還沒有正常運(yùn)轉(zhuǎn)，產(chǎn)業(yè)鏈條短，加工轉(zhuǎn)化率低。優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)規(guī)模小，專業(yè)化水平低，缺乏市場競爭力。目前，海川乳業(yè)和民用肉聯(lián)廠兩個(gè)龍頭企業(yè)規(guī)模較小，帶動(dòng)能力較弱，產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營程度不高，還沒有建立“企業(yè)+組織+養(yǎng)殖戶”的利益聯(lián)結(jié)機(jī)制。佳禾畜牧雖是集多胎肉羊擴(kuò)繁、飼草料基地建設(shè)及加工、畜產(chǎn)品分割加工于一體的企業(yè)，但目前仍然處于建設(shè)中，帶動(dòng)能力沒有顯現(xiàn)。龍頭企業(yè)基地建設(shè)和帶動(dòng)農(nóng)戶能力差，產(chǎn)業(yè)鏈條延伸不足，產(chǎn)業(yè)化發(fā)展步伐緩慢。
為盡快把畜牧業(yè)發(fā)展成為____的一個(gè)大產(chǎn)業(yè)，帶動(dòng)種植業(yè)和相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，實(shí)現(xiàn)農(nóng)產(chǎn)品多次增值，使畜牧業(yè)真正成為推動(dòng)____市農(nóng)業(yè)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展和農(nóng)牧民增收致富的支柱產(chǎn)業(yè)，應(yīng)突出____的地緣優(yōu)勢，使草原畜牧業(yè)與牧民定居工程相結(jié)合、農(nóng)區(qū)畜牧業(yè)與種植業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整相結(jié)合，加快草原畜牧業(yè)向定居畜牧業(yè)、以種植業(yè)為主的大農(nóng)業(yè)格局向以種養(yǎng)結(jié)合的農(nóng)區(qū)畜牧業(yè)轉(zhuǎn)變，最終實(shí)現(xiàn)傳統(tǒng)畜牧業(yè)向現(xiàn)代畜牧業(yè)轉(zhuǎn)變，實(shí)現(xiàn)真正意義上的傳統(tǒng)畜牧業(yè)大突破。
（一）優(yōu)化畜牧產(chǎn)業(yè)布局。
畜牧生產(chǎn)基地是畜牧業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)、龍頭企業(yè)的依托，是整個(gè)畜牧產(chǎn)業(yè)鏈中的重要環(huán)節(jié)。因此要圍繞主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，合理布局、突出特色，統(tǒng)一規(guī)劃，推進(jìn)標(biāo)準(zhǔn)化生產(chǎn)取得顯著進(jìn)展。一是注重產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，確定畜牧發(fā)展產(chǎn)業(yè)帶，做大做精畜牧產(chǎn)業(yè)基地。如以哈圖布呼、百泉鎮(zhèn)為中心的奶業(yè)片區(qū)形成規(guī)模，實(shí)現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)化養(yǎng)殖，標(biāo)準(zhǔn)化生產(chǎn)，逐步取消農(nóng)戶散養(yǎng)方式，進(jìn)行集中圈養(yǎng)，統(tǒng)一管理，提高牛奶安全質(zhì)量，使乳業(yè)公司健康安全發(fā)展，并帶動(dòng)四棵樹鎮(zhèn)、吉爾格勒特鄉(xiāng)、甘河子鎮(zhèn)、八十四戶鄉(xiāng)的高產(chǎn)奶牛養(yǎng)殖快速發(fā)展，培育奶業(yè)生產(chǎn)基地；圍繞八十四戶鄉(xiāng)、夾河子牛羊育肥片區(qū)地緣及資源優(yōu)勢，大力發(fā)展牛羊育肥業(yè)，加快牛羊育肥小區(qū)建設(shè)，帶動(dòng)牧區(qū)牲畜在農(nóng)區(qū)育肥，實(shí)現(xiàn)集約化、規(guī)?；B(yǎng)殖，培育牛羊肉產(chǎn)業(yè)基地；圍繞西大溝、皇宮、西湖、甘河子等鄉(xiāng)鎮(zhèn)主要種植玉米、番茄等農(nóng)作物的優(yōu)勢，加快多胎肉羊養(yǎng)殖基地發(fā)展；加快“優(yōu)質(zhì)肉羊一線”基地建設(shè)步伐，優(yōu)化畜種畜群結(jié)構(gòu)，擴(kuò)大母畜比例，提高牲畜出欄率、商品率，同時(shí)合理確定草原載畜量，變四季游牧為兩季生產(chǎn)，減輕草場壓力，保護(hù)草原生態(tài)環(huán)境；加快優(yōu)質(zhì)飼草料生產(chǎn)和加工基地建設(shè)，為畜牧產(chǎn)業(yè)化生產(chǎn)提供保障。二是依托龍頭企業(yè)培育產(chǎn)業(yè)基地，并通過深加工開發(fā)系列產(chǎn)品，加快品牌建設(shè)，打出品牌拓展市場，帶動(dòng)養(yǎng)殖場、養(yǎng)殖戶擴(kuò)大規(guī)模，加快養(yǎng)殖基地建設(shè)。
（二）壯大專業(yè)合作組織。
畜牧業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營必須要提高農(nóng)牧民進(jìn)入市場的組織化程度，要積極培育專業(yè)合作組織的發(fā)展，各級政府大力扶持合作組織建設(shè)，給予資金、硬件建設(shè)投資，降低合作組織成本，提高合作組織經(jīng)濟(jì)利潤，吸引廣大散養(yǎng)戶積極加入合作組織，做到“五統(tǒng)一”（統(tǒng)一良種繁育、統(tǒng)一飼料供應(yīng)、統(tǒng)一疫病防治、統(tǒng)一飼養(yǎng)管理、統(tǒng)一市場銷售），壯大合作組織力量。一是建立健全專業(yè)合作組織認(rèn)定、規(guī)范、監(jiān)管、服務(wù)體系，高標(biāo)準(zhǔn)的推動(dòng)專業(yè)合作組織健康發(fā)展；二是引導(dǎo)培育、規(guī)范運(yùn)作現(xiàn)有的專業(yè)合作組織，從政策扶持與引導(dǎo)方面多下功夫。對運(yùn)作規(guī)范、發(fā)展前景好的合作組織，政府應(yīng)從政策、資金、技術(shù)、服務(wù)上給予大力支持，扶優(yōu)扶強(qiáng)，使其成為畜牧業(yè)規(guī)?；l(fā)展的支柱。三是要引導(dǎo)畜牧專業(yè)合作組織與畜牧龍頭企業(yè)建立緊密聯(lián)系，使畜牧專業(yè)合作組織成為養(yǎng)殖戶利益的代言人。同時(shí)要協(xié)調(diào)好龍頭企業(yè)和合作組織形成穩(wěn)定共同體，完善利益聯(lián)結(jié)機(jī)制，擔(dān)負(fù)起畜牧產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營的重任，為畜牧產(chǎn)業(yè)走向規(guī)模化奠定基礎(chǔ)。四是通過參觀考察、培訓(xùn)交流、黨員創(chuàng)業(yè)工程等多種渠道大視野、高規(guī)格培養(yǎng)專業(yè)合作組織經(jīng)濟(jì)人隊(duì)伍，把思路活、干勁足、會(huì)管理、善經(jīng)營的致富帶頭人培養(yǎng)成為專業(yè)合作組織的負(fù)責(zé)人，為專業(yè)合作組織的發(fā)展壯大提供人才支持。
（三）解決畜牧融資難題。
式。在推動(dòng)畜牧業(yè)組織經(jīng)營方式轉(zhuǎn)變的過程中，探索出用工按勞取酬、利潤按股分紅為主的分配模式。改變單純按勞分配的舊格局為勞動(dòng)、草場、資本、技術(shù)、管理等生產(chǎn)要素參與分配的新格局。這種分配模式的優(yōu)點(diǎn)不僅在于風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)、利益共享，而且還能調(diào)動(dòng)各經(jīng)營主體的積極性，激發(fā)一切有利于畜牧業(yè)發(fā)展的活力和源泉，為畜牧業(yè)發(fā)展提供融資環(huán)境。二是構(gòu)建高效靈活的畜牧產(chǎn)業(yè)融資機(jī)制。一方面，改革農(nóng)村集體土地使用權(quán)制度，允許在農(nóng)民自愿、集體認(rèn)可、基層政府備案登記、切實(shí)保障農(nóng)民基本生活條件的情況下規(guī)范流轉(zhuǎn)，為城鎮(zhèn)非農(nóng)民組織和個(gè)人投資畜牧業(yè)提供產(chǎn)權(quán)保障，同時(shí)頒發(fā)集體土地使用權(quán)基礎(chǔ)上的房屋所有權(quán)證，允許進(jìn)行抵押、質(zhì)押、擔(dān)保融資，為社會(huì)各界投資畜牧業(yè)提供平臺。另一方面，農(nóng)民可自主成立服務(wù)于畜牧生產(chǎn)和流通領(lǐng)域的互助合作金融組織，大中型農(nóng)牧企業(yè)可設(shè)立為畜牧業(yè)服務(wù)的擔(dān)保公司，為養(yǎng)殖場解決流動(dòng)資金問題。三是要打破地方保護(hù)，利用稅費(fèi)優(yōu)惠政策鼓勵(lì)不同地域的畜牧企業(yè)合作，做大做強(qiáng)，創(chuàng)造更好的融資條件。
（四）積極培育龍頭企業(yè)。
畜牧業(yè)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營，龍頭企業(yè)帶動(dòng)是關(guān)鍵。要充分發(fā)揮龍頭企業(yè)在開拓市場、技術(shù)創(chuàng)新、引導(dǎo)和組織基地生產(chǎn)與農(nóng)戶經(jīng)營等方面的作用。一是將現(xiàn)有的龍頭企業(yè)如民企農(nóng)牧實(shí)業(yè)有限公司肉聯(lián)廠、佳禾畜牧、海川乳業(yè)等企業(yè)扶強(qiáng)扶壯，增強(qiáng)其開拓創(chuàng)新，抵御市場風(fēng)險(xiǎn)、自然風(fēng)險(xiǎn)的能力。二是規(guī)范發(fā)展一批龍頭企業(yè)，要引導(dǎo)其在帶動(dòng)農(nóng)戶、開拓市場上下功夫，成為畜牧經(jīng)濟(jì)發(fā)展的龍頭和骨干，支持其他企業(yè)向畜產(chǎn)品加工領(lǐng)域延伸，成為畜牧龍頭企業(yè)。三是支持畜產(chǎn)品加工企業(yè)加快發(fā)展的基礎(chǔ)上，支持合作社興辦畜產(chǎn)品加工企業(yè)；利用____自然資源，引進(jìn)畜牧加工龍頭企業(yè)，增強(qiáng)市場競爭力，帶動(dòng)____畜牧產(chǎn)業(yè)市場化發(fā)展。
（五）健全畜牧發(fā)展服務(wù)體系。
發(fā)展畜牧業(yè)，健全服務(wù)體系是前提。一是健全政策性農(nóng)業(yè)保險(xiǎn)制度，加快建立畜牧產(chǎn)業(yè)化再保險(xiǎn)和巨災(zāi)風(fēng)險(xiǎn)分散機(jī)制，形成銀行、農(nóng)戶、保險(xiǎn)公司聯(lián)動(dòng)模式，使風(fēng)險(xiǎn)化解機(jī)制科學(xué)化。二是圍繞畜牧業(yè)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整、畜產(chǎn)品加工企業(yè)的技術(shù)進(jìn)步，大力推廣應(yīng)用以草地生態(tài)、畜疫防治、良種繁育、生化制藥、飼料資源開發(fā)利用、資源節(jié)約、畜產(chǎn)品精深加工等為重點(diǎn)的實(shí)用技術(shù)，加速科技成果向現(xiàn)實(shí)生產(chǎn)力的轉(zhuǎn)化。三是多種形式加大農(nóng)牧民的培訓(xùn)力度。充分發(fā)揮現(xiàn)有養(yǎng)殖小區(qū)、養(yǎng)殖場、示范戶的帶動(dòng)作用，通過參觀、講座、交流等形式加強(qiáng)農(nóng)牧民對新技術(shù)、新觀念的理解和認(rèn)知，使農(nóng)牧民更加直觀、便捷地看到科學(xué)技術(shù)給畜牧業(yè)生產(chǎn)帶來的好處，引導(dǎo)畜牧業(yè)科技成果的梯度轉(zhuǎn)移。四是政府等相關(guān)部門積極爭取項(xiàng)目資金，采取扶優(yōu)扶強(qiáng)的原則，支持專業(yè)合作組織規(guī)模化的發(fā)展。五是政府引導(dǎo)、扶持草業(yè)公司的發(fā)展，從飼草種植、飼草加工、機(jī)械購置等方面給予政策傾斜，提高農(nóng)牧民從事飼草料生產(chǎn)加工的積極性，為畜牧業(yè)發(fā)展提供有效保障。
1、把發(fā)展現(xiàn)代畜牧業(yè)與全市的發(fā)展戰(zhàn)略相結(jié)合?，F(xiàn)代畜牧業(yè)要求產(chǎn)業(yè)規(guī)?；?、現(xiàn)代化，因此必須服從于全市的發(fā)展戰(zhàn)略，按照“工業(yè)優(yōu)先，富民強(qiáng)市”戰(zhàn)略提出的“4+2”模式的要求，與農(nóng)副產(chǎn)品深加工產(chǎn)業(yè)相結(jié)合，做大畜產(chǎn)品精深加工。按照“四區(qū)一線”戰(zhàn)略方針的要求，分片區(qū)、有重點(diǎn)地對畜牧產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)模和效益較顯著的鄉(xiāng)（場）鎮(zhèn)、龍頭企業(yè)，從政策引導(dǎo)、產(chǎn)業(yè)布局、項(xiàng)目資金、人才技術(shù)等方面重點(diǎn)扶持，提高畜牧產(chǎn)業(yè)整體競爭力。
2、把發(fā)展現(xiàn)代畜牧業(yè)與畜牧產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目建設(shè)相結(jié)合。一是政府及相關(guān)部門在現(xiàn)有的政策扶持基礎(chǔ)上，加快畜牧產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目及資金的爭取進(jìn)度，以項(xiàng)目建設(shè)帶動(dòng)畜牧產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展。二是有選擇地以項(xiàng)目建設(shè)促進(jìn)畜牧專業(yè)合作組織的發(fā)展壯大，分步驟有計(jì)劃有重點(diǎn)地對運(yùn)作規(guī)范、發(fā)展前景好、符合產(chǎn)業(yè)發(fā)展思路的專業(yè)合作組織給予大力扶持，扶優(yōu)扶強(qiáng)，以點(diǎn)帶面發(fā)揮示范帶動(dòng)作用，提高畜牧產(chǎn)業(yè)組織化程度。
3、把發(fā)展現(xiàn)代畜牧業(yè)與農(nóng)牧民勞動(dòng)力技能培訓(xùn)相結(jié)合。發(fā)展現(xiàn)代畜牧業(yè)可以使大批牧民從草場上解放出來，又會(huì)使大批的農(nóng)牧民加入畜牧養(yǎng)殖、繁育、經(jīng)營等產(chǎn)業(yè)中去，因此，加強(qiáng)對他們的勞動(dòng)技能和管理方法培訓(xùn)已刻不容緩。要加大投入力度，整合培訓(xùn)資源，拓展培訓(xùn)內(nèi)容，創(chuàng)新培訓(xùn)方式。根據(jù)農(nóng)牧民受教育程度和鄉(xiāng)鎮(zhèn)非農(nóng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展特點(diǎn)，開展多層次、多領(lǐng)域的實(shí)用技能培訓(xùn)。有規(guī)劃分批次組織畜牧養(yǎng)殖戶、經(jīng)紀(jì)人、專業(yè)合作組織負(fù)責(zé)人到畜牧業(yè)發(fā)達(dá)縣市及地區(qū)學(xué)習(xí)考察、參觀交流，培養(yǎng)更多的本土畜牧產(chǎn)業(yè)帶頭人。
4、把發(fā)展現(xiàn)代畜牧業(yè)與優(yōu)化畜牧產(chǎn)業(yè)發(fā)展環(huán)境相結(jié)合。認(rèn)真貫徹落實(shí)中央及自治區(qū)的惠農(nóng)政策，充分發(fā)揮產(chǎn)業(yè)政策、信貸政策等有關(guān)的優(yōu)惠作用。扶持發(fā)展有一定規(guī)模、輻射帶動(dòng)能力強(qiáng)的重點(diǎn)龍頭企業(yè)，協(xié)調(diào)解決龍頭在企業(yè)生產(chǎn)、資金、技術(shù)等方面的困難和問題。加強(qiáng)對畜牧養(yǎng)殖生產(chǎn)環(huán)節(jié)的監(jiān)管，強(qiáng)化畜牧產(chǎn)品衛(wèi)生安全知識，確保畜牧產(chǎn)品的質(zhì)量安全。建立完善畜產(chǎn)品初級交易市場，在有一定規(guī)模、地域條件較好的地方建立畜產(chǎn)品批發(fā)市場和流通中心，不斷優(yōu)化畜產(chǎn)品生產(chǎn)要素市場。圍繞畜牧業(yè)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整、畜產(chǎn)品加工企業(yè)的技術(shù)進(jìn)步，加大科技創(chuàng)新和技術(shù)推廣力度。對農(nóng)牧民反映強(qiáng)烈的草場邊界糾紛較典型的鄉(xiāng)（場）鎮(zhèn)，采取適當(dāng)措施給予解決，保障農(nóng)牧民的草場使用權(quán)益，為草場使用權(quán)的自愿、合法、有效流轉(zhuǎn)奠定基礎(chǔ)，以提高畜牧產(chǎn)業(yè)規(guī)?；潭?，促進(jìn)現(xiàn)代畜牧業(yè)發(fā)展。
房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀調(diào)研報(bào)告篇七
房地產(chǎn)投資快速增長，項(xiàng)目遍地開花，投資（含投機(jī)）購房盛行，消費(fèi)者追漲購買使大量需求提前釋放……可以說，20xx年10月以前，無論是上海、北京、深圳、廣州等一線城市，或是長沙、南京、重慶、武漢、北海等非一線城市，全國的房地產(chǎn)市場正值有史以來最紅火也是最瘋狂時(shí)期。
從20xx年“國八條”算起，到后來的“國六條”、限制外資政策、增加個(gè)人所得稅、增加二手房交易營業(yè)稅、發(fā)行國債、調(diào)低利息稅、歷次加息以及提高存款準(zhǔn)備金率到多部門聯(lián)手嚴(yán)查、加強(qiáng)住房保障，再到20xx年9月27日央行和銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合出臺的房貸新政、國土資源部的39號令（236號文），兩年多時(shí)間，調(diào)控政策出臺之密集、數(shù)量之多、時(shí)間持續(xù)之長、措施之嚴(yán)厲，在我國房地產(chǎn)發(fā)展史上實(shí)屬罕見。無疑，20xx年，中國房地產(chǎn)市場很關(guān)鍵的一年。
一、宏觀調(diào)控得到落實(shí)執(zhí)行。
20xx年，宏觀調(diào)控將進(jìn)一步深化，并得到落實(shí)執(zhí)行，疊加效應(yīng)將日益顯現(xiàn)。本文作者陳真誠認(rèn)為，房地產(chǎn)熱將降溫，投資將有所回落，開工項(xiàng)目也將適量減少。
但由于持續(xù)很久的房地產(chǎn)市場的繁榮使得市場的前行仍具有相當(dāng)?shù)膽T性，不少地區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展投資機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)開發(fā)商未完工項(xiàng)目的繼續(xù)，使得20xx年尤其20xx年上半年的各地市場熱點(diǎn)區(qū)域增多。
正因?yàn)槌鞘蟹康禺a(chǎn)項(xiàng)目遍地開花，使城市輪廓線向四面八方同步外延，使得城市的市場熱點(diǎn)區(qū)域也增多。如長沙，不再是城中、城東獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷，城北、城南、河西的地區(qū)供應(yīng)比重也將增加。
不過，正因?yàn)檫@種城市輪廓線向四面八方同步外延的發(fā)展趨勢，使得城市的熱點(diǎn)區(qū)域增多，卻讓熱點(diǎn)的相對熱度下降。所謂熱點(diǎn)多了就意味著熱點(diǎn)喪失或減弱，不在少數(shù)的你我彼此彼此使得難分彼此。
國土資源部有關(guān)負(fù)責(zé)人就39號令土地供應(yīng)調(diào)控的相關(guān)政策向記者做進(jìn)一步解讀時(shí)表示，國土資源部強(qiáng)調(diào)要保障住房供應(yīng)量，首先是重點(diǎn)保證住宅用地需求，特別是要優(yōu)先安排低收入家庭住房用地的供應(yīng)。其中規(guī)定，必須單獨(dú)列出城市建設(shè)用地中涉及的住宅用地，其中廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和中低價(jià)位、中小套型普通商品住房建設(shè)用地不得低于申報(bào)住宅用地的70%。不符合該要求的，不得批準(zhǔn)用地。要優(yōu)先安排、供應(yīng)列入年度供地計(jì)劃的廉租住房用地和經(jīng)濟(jì)適用住房用地。對未完成供地計(jì)劃的，第四季度不得供應(yīng)其他商品住宅用地。
毫無疑問的是，隨著宏觀調(diào)控的落實(shí)，城市房地產(chǎn)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)將更科學(xué)化、合理化：70/90新政的影響將逐步體現(xiàn)，90平米以上房型將繼續(xù)向節(jié)約面積發(fā)展。
在長沙，從20xx年本人曾服務(wù)過的“同升湖”、“山水芙蓉”開始到20xx年的“保利”、“綠城”等幾十個(gè)別墅物業(yè)的集中放量，可以預(yù)見長沙高端房地產(chǎn)市場還將加大，高檔住宅市場將出現(xiàn)分水嶺。而其實(shí)，這一趨勢在全國各大城市差不多。只是，一些別墅等高檔住宅市場相對剛性但需求相對不足，可能面臨更大的市場壓力。
同時(shí)，另一方面，政府將進(jìn)一步落實(shí)宏觀調(diào)控政策和住房保障制度，不斷完善市場體系，以政策和需求為導(dǎo)向，調(diào)整供給結(jié)構(gòu)，積極發(fā)展二級市場。并加大對房地產(chǎn)業(yè)秩序進(jìn)行規(guī)范和整頓，維護(hù)市場健康運(yùn)行。
二、保障性住房開發(fā)規(guī)模增加。
目前，在長沙已經(jīng)在全國成立了住房保障工作局。如果該局確實(shí)能為住房保障工作起到成效的話，相信會(huì)在全國其他城市陸續(xù)成立此類機(jī)構(gòu)。
20xx年，住房保障政策將進(jìn)一步落實(shí)，廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和中低價(jià)位、中小套型普通商品住房的土地供應(yīng)、投資、資金、項(xiàng)目開工及產(chǎn)品供應(yīng)的相對比例將增加。另一方面，由于預(yù)期改變，投資（投機(jī)）需求和自住需求在一定程度上被抑制，消費(fèi)者變得相對理性。房地產(chǎn)市場可能出現(xiàn)進(jìn)一步觀望，進(jìn)而出現(xiàn)持幣待購、惜購等現(xiàn)象，供求矛盾將得到一定程度的緩減。
高度賣方市場將逐步被扭轉(zhuǎn)，甚至可能轉(zhuǎn)化為買方市場或相對均衡市場。同時(shí)政府將擴(kuò)大住房保障的覆蓋面，確保保障型住房的土地供應(yīng)，拿地競爭激化，大地塊土地供應(yīng)模式可能被相對改變。
政府一方面嚴(yán)格控制高端市場的發(fā)展，另一方面大力支持保障性住房，力求總量平衡，調(diào)整結(jié)構(gòu)，穩(wěn)定市場，符合“90/70”政策的小戶型、低總價(jià)房屋產(chǎn)品供應(yīng)將增加。
在開發(fā)規(guī)模方面，將導(dǎo)致部分原本新立項(xiàng)、新投資的非保障性住房開發(fā)規(guī)模下降。同時(shí)，受宏觀調(diào)控尤其是土地、金融等新政策影響，保障性住房的開發(fā)規(guī)模將增加。一些原本計(jì)劃安排布局的大盤，可能分細(xì)或把多期并攏來開發(fā)。
項(xiàng)目開發(fā)和上市速度將加快，一般較難再現(xiàn)大規(guī)模、大面積的捂盤、囤房、惜售現(xiàn)象。
房價(jià)整體可能在一定程度上逐漸回落。保障性住房和小戶型的價(jià)格相對穩(wěn)定，別墅價(jià)格相對剛性但需求相對不足，大戶型、商住兩用房、商業(yè)地產(chǎn)房屋及城區(qū)部分豪宅等高檔住宅、二手房的房價(jià)將可能較大幅度下降。
因此，房地產(chǎn)行業(yè)可能從“暴利時(shí)代”轉(zhuǎn)入“微利時(shí)代”或“常利時(shí)代”，暴利時(shí)代逐漸遠(yuǎn)去甚至走向終結(jié)。
三、市場競爭更趨激烈。
房地產(chǎn)企業(yè)并購多發(fā)，房地產(chǎn)市場洗牌加劇的現(xiàn)象將不斷增加，市場競爭激烈化，外資（或外資背景）開發(fā)商、投資者（含基金）將加大力度、加快速度進(jìn)入市場或擴(kuò)張。
在運(yùn)作方面，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將更重視以品牌、服務(wù)獲得競爭優(yōu)勢。房地產(chǎn)市場品牌化、企業(yè)經(jīng)營集團(tuán)化、項(xiàng)目開發(fā)規(guī)模化趨勢將加強(qiáng)。
從20xx年11月1日開始生效的土地新政如果真能嚴(yán)格執(zhí)行，土地利用將強(qiáng)化向適度密度、空中發(fā)展的趨勢，一些地塊可能被劃大為小。地塊規(guī)模的'縮小將成為今后土地出讓的一大趨勢，單宗住房地塊面積一般會(huì)在100—200畝之間。出現(xiàn)“地王”的比率相對要減少。
同時(shí)，政府對市場秩序的監(jiān)管、整頓將加強(qiáng)，房地產(chǎn)市場廣告執(zhí)法將加強(qiáng)，房地產(chǎn)市場（含土地市場）將進(jìn)一步得到規(guī)范。
在產(chǎn)品品質(zhì)與戶型設(shè)計(jì)方面，戶型適中、品質(zhì)較優(yōu)、設(shè)計(jì)合理、功能實(shí)用、環(huán)境較好、物業(yè)服務(wù)較好、交通比較方便、配套較好、房價(jià)適當(dāng)、總價(jià)適當(dāng)?shù)钠放破髽I(yè)開發(fā)的中檔或中偏高檔產(chǎn)品將最受歡迎。
不過，產(chǎn)品同質(zhì)化問題可能變得嚴(yán)重起來，而市場競爭日趨激烈，促使房地產(chǎn)企業(yè)強(qiáng)化包括應(yīng)用技術(shù)、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目策劃、營銷推廣、經(jīng)營理念等方面的創(chuàng)新。
其次，一如長沙定位于建成為一個(gè)山清水秀的美好家園一樣，隨著公眾對人居環(huán)境的要求不斷提高，各城市更將不遺余力地保護(hù)生態(tài)環(huán)境，各樓盤必不斷提高消費(fèi)者的產(chǎn)品品質(zhì)，提高人居環(huán)境。即使是小戶型、經(jīng)濟(jì)適用房等保障住性房，這一要求也將成為基本要求，總體趨勢也不會(huì)改變，只是相對程度不同罷了。
房地產(chǎn)市場競爭日趨激烈的同時(shí)，消費(fèi)沖動(dòng)將有所趨減，進(jìn)而銷售速度減慢，銷售周期加長，“銷控”地位下降，房地產(chǎn)營銷回歸，企業(yè)將注重真正、有效的營銷策劃與市場推廣。目前過分依靠“概念”、“銷控”吃飯、全面采取跟隨策略就能贏的局面，將逐步被打破。
在一些城市，自住型普通消費(fèi)者的實(shí)際購房支付能力很有限。重慶的一位媽媽為她兒子在上海的購房計(jì)劃向作者打來電話，說明她兒子的購房還得依靠家庭來解決支付能力問題。尤其如長沙等一些城市的消費(fèi)者，其消費(fèi)支出集中在吃喝玩樂上，購房置業(yè)的意識遠(yuǎn)不如一線城市，這種情況短期內(nèi)也不會(huì)有較大改變。
在不少城市，炒房回報(bào)預(yù)期并不高，房價(jià)持續(xù)高位增長而支撐炒房獲得高回報(bào)預(yù)期的基礎(chǔ)不牢靠，異地投資客撤走雖還不足以構(gòu)成對房地產(chǎn)市場整體的過大沖擊，但無疑對房價(jià)的變化構(gòu)成不少的沖擊。因?yàn)?，往?0%的炒房者就可把整個(gè)城市市場的房價(jià)拉高，帶動(dòng)其他70%的非炒房購房者追漲房價(jià)。同樣，一旦30%的炒房者退出市場，甚至只要10%—20%的異地投資客撤走，就可把整個(gè)城市市場的房價(jià)拉低，帶動(dòng)其他非炒房購房者追跌房價(jià)。而且，往往是，大部分消費(fèi)者看跌時(shí)，房價(jià)下跌的速度遠(yuǎn)要比上漲的速度快、幅度大、面要廣，更具有“傳染性”。因此，房市要當(dāng)心、提防階段性需求休克進(jìn)而購買休克的情況出現(xiàn)。
將批準(zhǔn)預(yù)售量與銷售量進(jìn)行對比分析，以不少城市的近幾年情況來看，商品房開工、批準(zhǔn)預(yù)售量明顯大于商品房實(shí)際銷售量，增長幅度也要高，而房地產(chǎn)市場預(yù)期的改變更促使需求暫時(shí)減少。因此，各城市（尤其長沙、北海等自身城市人口購房支付力和本地開發(fā)商實(shí)力有限的城市）要防止可能出現(xiàn)供大于求、爛尾樓、過多房屋空置等情況。
同時(shí)，盡管市場總需求在一定程度上被抑制，但廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房等保障性住房和中低價(jià)位、中小套型普通商品住房的需求依然較大。
不過，由于一些未來需求和房價(jià)上漲空間已被透支，房地產(chǎn)市場預(yù)期改變，市場觀望，保障性需求中的一部分仍可能在短期內(nèi)被抑制。別墅等高檔房需求在短期內(nèi)可能受挫，自住普通商品房、商住兩用房需求可能被較大地抑制。投資性尤其純投機(jī)性需求和商業(yè)地產(chǎn)、“升級換代”需求被抑制的成分最大。
投資性高檔住宅銷售周期延長，房主力圖盡快套現(xiàn)，異地投資客撤離等現(xiàn)象將有所增加。
房價(jià)整體可能在一定程度上逐漸回落。相比而言，保障性住房和小戶型的房價(jià)變化幅度要相對較小些，別墅價(jià)格相對剛性但需求相對不足，大戶型、商住兩用房、商業(yè)地產(chǎn)房屋及城區(qū)部分豪宅等高檔住宅、二手房的房價(jià)下降幅度可能相對較大些。
四、企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)控制意識加強(qiáng)。
由于市場異變，競爭加劇，再加上房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本來普遍資產(chǎn)負(fù)債率偏高（多在70﹪以上，有的高達(dá)90﹪），本文作者陳真誠認(rèn)為，這將促使房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)控制意識，越來越注重向外資（或外資背景）的開發(fā)商學(xué)習(xí)：既重視追求最大利潤的贏利管理，又重視必要的風(fēng)險(xiǎn)控制。
同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)力求盡可能降低成本，將越來越重視管理工作。房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃、項(xiàng)目策劃、市場營銷等高級專業(yè)人才將走俏。
市場越來越細(xì)分，精細(xì)化發(fā)展成為趨勢，包括企業(yè)定位細(xì)分、產(chǎn)品定位細(xì)分、目標(biāo)消費(fèi)群細(xì)分，以及項(xiàng)目開發(fā)與企業(yè)經(jīng)營的專業(yè)化，追求設(shè)計(jì)的獨(dú)特性，注重功能的前瞻性，營銷策劃與市場推廣的個(gè)性化與差異化等。
由于房地產(chǎn)企業(yè)所需資金主要是靠銀行貸款解決，普遍存在著自有資金不足的問題。20xx年，政府肯定將繼續(xù)采取更從緊的貨幣政策，甚至還可能多次加息（包括大幅度加息），使得銀行貸款的難度加大。甚至，還可能進(jìn)一步趨嚴(yán)房貸首付政府或取消期房預(yù)售制度，嚴(yán)格預(yù)售資金管理。這意味著，雖然銀行仍是主要融資渠道，但房地產(chǎn)企業(yè)被迫尋求新的融資方式與渠道，融資將趨向多元化，全球化。
房地產(chǎn)企業(yè)將加快房地產(chǎn)證券化，創(chuàng)新金融產(chǎn)品，通過上市、信托、基金出售股份、收購、兼并乃至與外資企業(yè)合作等途徑進(jìn)入資本市場，以拓寬企業(yè)籌資渠道。
宏觀調(diào)控既要避免由投資過熱所可能導(dǎo)致的經(jīng)濟(jì)通脹，又避免產(chǎn)能過剩所可能產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)通縮。政府將盡力防止一些地方可能出現(xiàn)部分爛尾樓、房屋空置、甚至階段性供大于求的局面出現(xiàn)。
在20xx年，從總體上看，長沙房地產(chǎn)市場是良性的、健康的，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該多著力于通過用心打造適應(yīng)不同消費(fèi)者需求的品質(zhì)樓盤，合理確定銷售價(jià)格，不期望太高的利潤，為消費(fèi)者提供全方位的優(yōu)質(zhì)服務(wù)，以應(yīng)對房地產(chǎn)市場異變。
房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀調(diào)研報(bào)告篇八
近年來，在縣委、縣政府“奮力跨越爭進(jìn)位，富民強(qiáng)縣快發(fā)展”等一系列方針政策的貫徹落實(shí)下，全縣城鎮(zhèn)建設(shè)步伐不斷加大，房地產(chǎn)業(yè)由小到大，從弱到強(qiáng)，不斷發(fā)展壯大。在保持市場供需總量平衡、供求結(jié)構(gòu)基本合理，房地產(chǎn)價(jià)格基本穩(wěn)定的態(tài)勢下，全縣房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)快速運(yùn)行的良好態(tài)勢，房地產(chǎn)開發(fā)投資，開發(fā)項(xiàng)目施工、竣工面積，商品房銷售面積等主要指標(biāo)快速增長。房地產(chǎn)投資和消費(fèi)為拉動(dòng)我縣經(jīng)濟(jì)增長和社會(huì)發(fā)展做出了重要的貢獻(xiàn)。截至目前，我縣具有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的企業(yè)已有17家，“十五”期間房地產(chǎn)開發(fā)投資累計(jì)完成6.3億元，建設(shè)花園、錦華苑、公園、城南、金都、金明寓、栗園、金星等成規(guī)模小區(qū)8處，開發(fā)商品住宅6200套、56萬平方米。房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，大大提高了居民的居住生活水平，為我縣經(jīng)濟(jì)增長注入了新的活力。
目前我縣房地產(chǎn)業(yè)處于相對平穩(wěn)的發(fā)展時(shí)期，各類型樓盤銷售情況良好。建筑類型方面，已建和待建樓房以磚混結(jié)構(gòu)為主，框架結(jié)構(gòu)樓房所占比重逐漸上升;樓盤品質(zhì)不斷提升，居住環(huán)境日益改善。__年以來，在房地產(chǎn)市場供需兩旺的同時(shí)，我縣房地產(chǎn)開發(fā)樓盤的品質(zhì)得到了不斷提升，購房戶的居住環(huán)境日益改善。住宅小區(qū)的環(huán)境和品位不斷提高的同時(shí)也加大了居民對住房消費(fèi)的吸引力。消費(fèi)結(jié)構(gòu)方面，主要以100平方米以上的大面積樓房為主，90-100平方米的小戶型銷售情況良好但數(shù)量較少，僅占年度開發(fā)量的25%左右。
總體看，__年我縣房地產(chǎn)需求增長速度將低于__年，房地產(chǎn)供求形勢進(jìn)一步改善，房地產(chǎn)價(jià)格漲勢將趨向相對穩(wěn)定。今年以來，隨著國家抑制房地產(chǎn)非合理需求的力度加強(qiáng)，增加中低價(jià)位普通商品住房等調(diào)控措施的實(shí)現(xiàn)以及二級市場的擴(kuò)大，我縣房地產(chǎn)市場供求形勢和房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)將進(jìn)一步得到改善。主要消費(fèi)需求是外來經(jīng)商務(wù)工人員、鄉(xiāng)鎮(zhèn)機(jī)關(guān)工作者及剛參加工作的大中專畢業(yè)生，他們成為購房的主力軍;同時(shí)，個(gè)體從業(yè)者、私企老板及企業(yè)中的中高級管理人員對高檔住宅的需求也將有所增加。商品房購買對象以個(gè)人購買為主，投資商尚未大量出現(xiàn)。房地產(chǎn)市場是否健康，一個(gè)重要標(biāo)志是看市場化程度如何(特別是個(gè)人購房比例)以及投資性購房的比例。__年，從購房者購房的動(dòng)機(jī)來看，我縣城區(qū)購房者中，購房用于自己居住的比例達(dá)到93%，以投資為目的占7%，而純屬投機(jī)炒作購房的比例尚不到2%，說明我縣整個(gè)房地產(chǎn)市場并未出現(xiàn)大量投機(jī)者，整個(gè)銷售市場處于自然銷售狀態(tài)。
預(yù)計(jì)房屋價(jià)格在較旺的實(shí)際需求的支撐下將繼續(xù)上漲，漲幅經(jīng)歷了__年爆發(fā)性增長之后，將趨向平穩(wěn)，全年增長速度預(yù)計(jì)將小于__年水平。__年全縣普通商品住宅平均銷售價(jià)格為1280元/m2，同比上漲6.5%。受土地價(jià)格、建筑“三材”價(jià)格上漲和小高層商品房投放量的增加，以及商品房配套設(shè)施，環(huán)境建設(shè)檔次提高等因素的影響，__年全縣商品房平均售價(jià)漲幅與上年基本持平，但市場供給與需求同步增長，商品房價(jià)格與商品住房價(jià)值基本相符，價(jià)格與價(jià)值之間并未形成較大的炒作空間。我縣目前的房地產(chǎn)市場總體上沒有呈現(xiàn)“泡沫”，并且還具有相當(dāng)?shù)陌l(fā)展空間。
__年全縣房地產(chǎn)開發(fā)完成投資2.05億元，比上年增長19.8%。房地產(chǎn)開發(fā)投資占全縣全社會(huì)固定資產(chǎn)投資比重達(dá)到5.17%，拉動(dòng)全縣固定資產(chǎn)投資增長4.5個(gè)百分點(diǎn);對gdp增長的貢獻(xiàn)率達(dá)到8.7%，拉動(dòng)全縣gdp增長1.2個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)逐步發(fā)展成為我縣國民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)。同時(shí)房地產(chǎn)業(yè)為地方政府開辟了財(cái)源，每年對地方財(cái)政收入的貢獻(xiàn)率超過了6%。拉動(dòng)了社會(huì)總體消費(fèi)的增長。__年，房地產(chǎn)銷售收入1.3億元，按拉動(dòng)消費(fèi)系數(shù)1.4計(jì)算，拉動(dòng)其他消費(fèi)額1.82億元，兩項(xiàng)累計(jì)達(dá)到3.12億元。同時(shí)為社會(huì)增加就業(yè)崗位5000余個(gè)。
1、住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不夠合理。中高檔住房供應(yīng)量過大，中低價(jià)位的普通商品房供應(yīng)偏少。90平方米左右的普通商品房供應(yīng)量不足三成，嚴(yán)重供不應(yīng)求。由于近年來我縣商品房價(jià)格上漲較快，而居民的實(shí)際收入增幅遠(yuǎn)趕不上房價(jià)的漲幅，廣大低收入群體只能望樓興嘆，希望能多推出經(jīng)濟(jì)適用房以及小戶型樓房，以滿足部分弱勢群體的購房需求。
2、房地產(chǎn)市場監(jiān)管力度不夠。房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)，包括商品房預(yù)售和銷售、二手房轉(zhuǎn)讓、房屋權(quán)屬登記、房屋租賃備案、開發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)、土地出讓、開發(fā)經(jīng)營許可、規(guī)劃許可、建設(shè)許可、開發(fā)建設(shè)條件與施工許可、房地產(chǎn)信貸等。房地產(chǎn)業(yè)涉及的十多個(gè)稅種，由國稅、地稅、財(cái)政分別征收，計(jì)稅方式復(fù)雜，征管難度大。建立房地產(chǎn)信息系統(tǒng)，一是能夠很好地解決開發(fā)企業(yè)與購房者、管理者信息不對稱的狀況，增加透明度，為政府和有關(guān)部門實(shí)行監(jiān)測市場運(yùn)行的動(dòng)態(tài)變化提供依據(jù)，有利于調(diào)控市場，規(guī)范交易行為，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場監(jiān)督科學(xué)化;二是以房地產(chǎn)交易中心為平臺，以房地產(chǎn)信息為依托，實(shí)現(xiàn)信息共享，通過部門配合、環(huán)節(jié)控制，推動(dòng)房地產(chǎn)稅收征管精細(xì)化管理，達(dá)到“先繳稅、后辦證”的要求，以促進(jìn)稅收征管科學(xué)化。我縣的房地產(chǎn)信息系統(tǒng)還沒有建立，相關(guān)部門信息溝通、資源共享的機(jī)制尚未形成，不利于及時(shí)便捷地對市場進(jìn)行監(jiān)測分析，同時(shí)也造出市場信息不對稱、透明度不高，不利于合理引導(dǎo)房地產(chǎn)投資和消費(fèi)。
3、城鄉(xiāng)房屋權(quán)屬登記管理工作需要加強(qiáng)。由于房產(chǎn)管理體制不理順，導(dǎo)致產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)籍多頭管理，市、縣、鄉(xiāng)鎮(zhèn)房產(chǎn)分治。按照建設(shè)部建房(1997)173號文和省建設(shè)廳魯建房發(fā)(1997)239號文《關(guān)于制作頒發(fā)全國統(tǒng)一房屋權(quán)屬證書的通知》要求，一個(gè)縣只能有一個(gè)發(fā)證機(jī)關(guān)，并且所頒發(fā)的房產(chǎn)證必須是經(jīng)建設(shè)部備案、由北京印鈔廠統(tǒng)一印制。縣城規(guī)劃區(qū)外的各鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村街房產(chǎn)，特別是各鄉(xiāng)鎮(zhèn)駐地企業(yè)，因無法辦理全國統(tǒng)一的房產(chǎn)證，所以不能辦理房產(chǎn)抵押貸款、過戶等手續(xù)，不利于企業(yè)和社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。這不僅造成了工作上的扯皮，損害了群眾利益，還造成了國家稅費(fèi)的流失。
4、部分開發(fā)商重視商品房建設(shè)，輕視配套設(shè)施建設(shè)的思想還很嚴(yán)重。相當(dāng)項(xiàng)目配套設(shè)施水平低，配套不完善，開發(fā)項(xiàng)目整體功能差，造成消費(fèi)者使用不方便，也給社會(huì)帶來一些隱患。如綠地、公廁、幼兒園、超市、健身場、物業(yè)用房等這些基礎(chǔ)配套設(shè)施多數(shù)小區(qū)沒有或根本達(dá)不到設(shè)計(jì)要求。
5、違規(guī)開發(fā)的歷史遺留問題有待解決。以前舊村改造和部分企事業(yè)單位自建房過程中，除還建本村居民和本單位職工住房外，還對外銷售了許多手續(xù)不完備的房屋，駐城村街中也有個(gè)別住戶在建房過程中少批多建，并將多建的住房違規(guī)出售，這些違規(guī)開發(fā)行為造成了房地產(chǎn)稅費(fèi)流失和不公平的市場競爭，對商品房市場帶來很大沖擊;也導(dǎo)致大量的房屋因手續(xù)不完備而不能確權(quán)和上市交易流通，影響了房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展和社會(huì)的穩(wěn)定。
二、關(guān)于規(guī)范發(fā)展我縣房地產(chǎn)市場的幾點(diǎn)建議。
1、引導(dǎo)普通商品房建設(shè)，推行安居工程(經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房)，調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。經(jīng)濟(jì)適用住房是指土地由國家劃撥，各種稅費(fèi)減半征收，出售價(jià)格實(shí)行政府定價(jià)，按保本微利原則確定，主要面向社會(huì)上的中低收入家庭出售，是具有保障性質(zhì)的政策性商品住房。我縣目前為止未開發(fā)經(jīng)濟(jì)適用住房。__年11月，由縣房管局牽頭，統(tǒng)計(jì)局、民政局等6部門參與組織了一次低保家庭住房狀況調(diào)查。結(jié)果顯示，我縣低保家庭戶主屬“三無”、下崗、失業(yè)人員的約占97%，低保家庭無房戶約為三分之一，有住房的用戶，平均建筑面積小于45平方米的約占二分之一，且大多住房設(shè)施不全。所以，實(shí)施經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房工程是廣大中低收入者的迫切需求，是政府義不容辭的責(zé)任。另國辦發(fā)【__】37號文件已經(jīng)要求，自__年6月1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積在90平方米以下的住房(含經(jīng)濟(jì)適用房)面積所占比重，必須達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積的70%以上。
2、注重規(guī)劃，加快步伐，搞好城中村改造。城中村改造是加快我縣城市化進(jìn)程的重要舉措。根據(jù)我縣的舊城情況，待開發(fā)的區(qū)域很多，前景是好的，因此加快舊城改建工作將是大勢所趨，勢在必行。要以建設(shè)“臨沂衛(wèi)星城”為戰(zhàn)略目標(biāo)，堅(jiān)持新區(qū)開發(fā)和舊城改造相結(jié)合，正確處理經(jīng)營城市和舊城改造的關(guān)系，繼續(xù)大力推進(jìn)舊城區(qū)改造，力爭在未來五年內(nèi)，縣城規(guī)劃區(qū)基本消除危陋棚戶區(qū)和“貧民窟”住房。嚴(yán)格控制企事業(yè)單位自建自用和零星插建性開發(fā)，改變過去那種局部改造、見縫插針的做法，實(shí)施地段開發(fā)與周邊環(huán)境相協(xié)調(diào)的開發(fā)模式，對影響城市道路景觀的危舊平房進(jìn)行大面積拆遷。按照經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益、社會(huì)效益相統(tǒng)一的原則，實(shí)行統(tǒng)一規(guī)劃，合理布局，綜合開發(fā)，配套建設(shè)。堅(jiān)持成區(qū)連片開發(fā)，開發(fā)一片，配套一片，完善一片，寧缺勿濫。建議縣政府成立舊城改造領(lǐng)導(dǎo)小組，領(lǐng)導(dǎo)小組由縣政府分管領(lǐng)導(dǎo)負(fù)責(zé)，縣房地產(chǎn)管理局、縣計(jì)劃局、縣建設(shè)局、縣國土資源局、縣物價(jià)局、臨沭鎮(zhèn)政府等單位負(fù)責(zé)人為成員。舊城改造項(xiàng)目實(shí)行掛牌公示制度。舊城改造拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)和承擔(dān)的城市市政公用設(shè)施建設(shè)費(fèi)用可據(jù)實(shí)從該土地使用權(quán)出讓金中補(bǔ)償。要做好“模擬拆遷”：即先做被拆遷人的思想工作，處理解決好拆遷工作中的相關(guān)問題，后發(fā)布拆遷公告，最后簽訂拆遷協(xié)議。
3、嚴(yán)格控制機(jī)關(guān)企事單位自建住房。為滿足職工住房需求，通過市場改善住房條件，臨沭縣人民政府下發(fā)的沭政發(fā)[__]43號文中規(guī)定：“從__年1月1日起，停止單位自行建設(shè)住房，需要住房的統(tǒng)一到縣政府的住宅小區(qū)購買?！濒斦l(fā)[__]22號文件中再一次規(guī)定：“從意見下發(fā)之日起(__、3、22)，各級黨政機(jī)關(guān)和事業(yè)單位一律停止單位建房，鼓勵(lì)機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位職工投資置業(yè)，通過市場改善住房條件?！弊罱ㄔO(shè)部、監(jiān)察部、國土資源部聯(lián)合下發(fā)的建住房[__]196號《關(guān)于制止違規(guī)集資合作建房的通知》再次強(qiáng)調(diào)，“自本通知下發(fā)之日起，一律停止審批黨政機(jī)關(guān)集資合作建房項(xiàng)目。嚴(yán)禁黨政機(jī)關(guān)利用職權(quán)或其影響，以任何名義、任何方式搞集資合作建房，超標(biāo)準(zhǔn)為本單位職工牟取住房利益。”因此，機(jī)關(guān)單位住房改造要走法制化、正規(guī)化軌道。要樹立“要住房，找市場”的觀念，杜絕新的住房實(shí)物分配和“委托代建”、“定向開發(fā)”等變相福利分房的現(xiàn)象。
4、加強(qiáng)農(nóng)村房屋權(quán)屬登記工作，建立城鄉(xiāng)一體的房屋權(quán)屬登記和檔案管理制度。禁止其他部門發(fā)放不具法律效力的房產(chǎn)證，以維護(hù)正常的房地產(chǎn)市場秩序。
5、提升產(chǎn)業(yè)的整體水平和實(shí)力。行業(yè)內(nèi)要樹立現(xiàn)代的房地產(chǎn)經(jīng)營理念，整體提升我縣房地產(chǎn)企業(yè)的綜合實(shí)力和水平，這是促進(jìn)我縣房地產(chǎn)業(yè)快速健康發(fā)展的根本所在。一是要注重鑄造房地產(chǎn)企業(yè)的“航空母艦”。要通過重組、兼并、控股、引外靠優(yōu)等方式，盡快創(chuàng)建能對中小企業(yè)有帶動(dòng)作用“航母”型企業(yè)，提高企業(yè)整體素質(zhì)，增強(qiáng)生存與發(fā)展能力，提升綜合競爭力。二是注重打造品牌。房地產(chǎn)企業(yè)要盡快適應(yīng)市場需求變化，實(shí)施精品帶動(dòng)戰(zhàn)略，提高信譽(yù)，建立品牌，擴(kuò)大市場;三是要注重物業(yè)管理，充分利用房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理的“情侶效應(yīng)”，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理互促互動(dòng)。四是要注重企業(yè)誠信和經(jīng)濟(jì)倫理。倡導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)商要建起企業(yè)誠信檔案，樹立起經(jīng)濟(jì)倫理觀念，在發(fā)展中講究文化底蘊(yùn)、道德因素、科技含量、綠色生態(tài)，盡可能地為消費(fèi)者提供舒適、健康、優(yōu)美、潔凈、安全、方便和環(huán)保等各方面優(yōu)良的產(chǎn)品。
6、各部門加強(qiáng)協(xié)調(diào)溝通，做好拆遷工作。近年來，城市房屋拆遷成為社會(huì)的熱點(diǎn)難點(diǎn)問題。雖然城市拆遷工作是一項(xiàng)關(guān)系到加快發(fā)展經(jīng)濟(jì)、造福于民的好事，但在實(shí)際工作中，由于牽扯到各個(gè)方面的利害關(guān)系，特別是拆遷人、被拆遷人的經(jīng)濟(jì)利益問題，拆遷工作變得十分復(fù)雜，并出現(xiàn)了一些新問題，新情況。如我局在整理拆遷檔案工作中發(fā)現(xiàn)，有的房產(chǎn)已拆除，但未到我局辦理拆遷注銷或變更登記等相關(guān)手續(xù)，導(dǎo)致一宗土地出現(xiàn)兩套房產(chǎn)證，權(quán)屬上容易產(chǎn)生糾紛，不利于房產(chǎn)檔案的管理，至使有關(guān)問題難以及時(shí)妥善解決。根據(jù)國務(wù)院和山東省《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》的規(guī)定，計(jì)劃、規(guī)劃、土地等有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)按照各自職責(zé)，協(xié)同做好城市房屋拆遷管理工作，使上述問題得以妥善解決。
7、加快房地產(chǎn)交易大廳建設(shè)，強(qiáng)化市場監(jiān)管。我局在已建成房地產(chǎn)交易中心的基礎(chǔ)上，決定整改再進(jìn)步，效率再提高，建立真正意義上的“一站式”服務(wù)大廳，每科室都有一名工作人員進(jìn)駐大廳，群眾進(jìn)一個(gè)門，領(lǐng)一份表，就可辦妥所有手續(xù)。同時(shí)，在交易大廳門口還有各開發(fā)公司簡介、年度開發(fā)量、樓盤介紹、聯(lián)系電話等宣傳圖板，形成了一個(gè)“房產(chǎn)小超市”，既方便了人民群眾，又宣傳了開發(fā)公司，可謂一舉雙得。目前這一工作正在緊張有序的進(jìn)行之中。
房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀調(diào)研報(bào)告篇九
通過了解九江市房地產(chǎn)市場現(xiàn)時(shí)和潛在的供應(yīng)量、現(xiàn)時(shí)營銷狀況及項(xiàng)目周邊的交通狀況、配套設(shè)施、市場消費(fèi)能力等方面的信息，分析掌握項(xiàng)目片區(qū)房地產(chǎn)及商業(yè)發(fā)展趨勢，對目標(biāo)項(xiàng)目進(jìn)行可行性分析，風(fēng)險(xiǎn)分析等，為開發(fā)商投資決策提供準(zhǔn)確、有效的依據(jù)。
第二節(jié)調(diào)研區(qū)域界定。
本項(xiàng)目位于廬山區(qū)前進(jìn)東路以南200米處;調(diào)研區(qū)域包含九江市潯陽區(qū)和廬山區(qū)兩個(gè)區(qū)域。住宅調(diào)研主要集中在九龍街片區(qū)、廬峰東路片區(qū)、九江市開發(fā)區(qū)、湖濱小區(qū)以及前進(jìn)路片區(qū)等具有一定規(guī)模的住宅開發(fā)區(qū)，商鋪調(diào)研區(qū)域主要集中在九龍街、潯陽路、大中路(步行街)、前進(jìn)路等商業(yè)繁華路段。
第三節(jié)片區(qū)概況。
一、片區(qū)發(fā)展現(xiàn)狀。
九江地處江西省北部、長江和鄱陽湖交匯處，北依避暑勝地、風(fēng)景區(qū)廬山，是集名山(廬山)、名江(長江)、名湖(鄱陽湖)于一體的具有2200多年歷史的文化名城。130多年前，九江就是對外通商口岸，1992年被國務(wù)院批準(zhǔn)為長江沿岸開放城市，經(jīng)濟(jì)相對發(fā)達(dá)，水陸空交通便利，素有“七省通衢”之譽(yù)。京九鐵路的開通為九江投資環(huán)境的改善，經(jīng)濟(jì)的騰飛注入了新的活力。長江和京九鐵路兩條大動(dòng)脈在九江市區(qū)交匯，九江成為承東啟西、引南接北的金十字交匯點(diǎn)。
長虹大道作為廬山區(qū)和潯陽區(qū)的的分界線，不僅在地域上將其分隔，而且在經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平上，長虹大道南北兩個(gè)片區(qū)(以北為潯陽區(qū)，以南為廬山區(qū))也存在著明顯的差異。潯陽區(qū)由于地處原商業(yè)中心區(qū)，商業(yè)格局、氛圍的傳承發(fā)揚(yáng)，使得潯陽區(qū)的商業(yè)非常繁榮，片區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較高;而廬山區(qū)由于遠(yuǎn)離市中心商業(yè)繁華地段，京九鐵路橫穿該片區(qū)，無形中對中心區(qū)商業(yè)輻射形成了一種阻礙，而且由于該片區(qū)原為工業(yè)區(qū)，國有大中型企業(yè)多集中于此，現(xiàn)今，這些國有企業(yè)大多處于舉步唯艱或虧損狀態(tài)，因此，廬山區(qū)經(jīng)濟(jì)水平相對潯陽區(qū)來說較為落后。
二、片區(qū)配套設(shè)施狀況。
隨著九江市區(qū)范圍和商業(yè)輻射范圍的不斷擴(kuò)大，以及周邊區(qū)縣人口的遷入，廬山區(qū)前進(jìn)路段漸呈現(xiàn)繁華景象，各種配套設(shè)施也逐步跟進(jìn)，日趨完善。
房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀調(diào)研報(bào)告篇十
近年來，由于xx經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整和房地產(chǎn)政策調(diào)控等諸多因素的影響，海南房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)出錯(cuò)綜復(fù)雜的局面，特別是海南省xx出臺全域限購政策以后，形勢變得更加讓人難以捉摸，房地產(chǎn)業(yè)面臨著發(fā)展與轉(zhuǎn)型的新挑戰(zhàn)，給房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展帶來不小的沖擊，這意味著海南的房地產(chǎn)企業(yè)將面臨一場嚴(yán)峻的“寒冬”考驗(yàn)。如何抵擋這股“寒流”過好“寒冬”，如何規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，沖破發(fā)展瓶頸，利用自身優(yōu)勢開辟、探索新時(shí)期xx企業(yè)發(fā)展的新路子，成為擺在我們面前的、繞不過去的重大課題。
房地產(chǎn)業(yè)務(wù)是我們的主業(yè)，圍繞主業(yè)做大做強(qiáng)是我們的職責(zé)與使命。為了進(jìn)一步摸清目前海南房地產(chǎn)現(xiàn)狀和未來發(fā)展方向，現(xiàn)結(jié)合前期走訪調(diào)研做分析如下：
此次調(diào)研在?？?、文昌兩地開展，共走訪兩地16個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，與多位業(yè)內(nèi)人士進(jìn)行交流，收集市場信息、有效經(jīng)驗(yàn)與建議40多條。
20xx年全省上半年供應(yīng)房地產(chǎn)347。38萬平方米，同比下降25%；
成交367。02萬平方米，同比下降57%；
供求比0。95，同比增長72%；
成交均價(jià)14139元/平方米，同比下降13%。
20xx年上半年海口商品住宅供應(yīng)136。74萬平方米，同比上漲25%；
商品住宅成交176。17萬平方米，同比下降13%；
供求比0。78，成交金額2711。62億元，同比下降11%；
成交均價(jià)15420元/平方米，同比上漲2%。
（一）海南房地產(chǎn)業(yè)的歷史和現(xiàn)狀。
海南房地產(chǎn)市場的發(fā)展變遷大致可劃分為三個(gè)階段。
第一階段：即1992、1993年樓市泡沫階段。當(dāng)時(shí)瘋狂的“圈地風(fēng)”、“集資風(fēng)”、“炒地賣樓花”造成爛尾樓遍地，小區(qū)里雜草叢生、樓房空空如也，擊豉傳花式的炒賣終造成樓市泡沫，導(dǎo)致大部分投資商破產(chǎn)，泡沫破滅的陰影至今揮之不去，教訓(xùn)不可謂不深刻。
20xx年海南開始建設(shè)國際旅游島，樓市受到刺激一反常態(tài)開始瘋漲，房價(jià)像脫韁的野馬短短數(shù)天就翻了一倍，海南省xx重拳出擊抑制住瘋狂的樓市，房價(jià)逐漸理性回歸，但是金融海嘯余波未盡，樓市仍未走出低迷狀態(tài)，除了開發(fā)商花樣百出的各種促銷，在xx的大力扶持和房企的積極應(yīng)對下，海南樓市逐漸走出陰霾，在后期迎來一波上行的行情。
第三階段：即20xx年全區(qū)限購階段。在xx鼓勵(lì)和扶持下，海南樓市得到穩(wěn)步、健康發(fā)展，特別是xx批準(zhǔn)海南自貿(mào)區(qū)（港）后，海南樓市銷售量出現(xiàn)了“井噴式”增長，房價(jià)甚至出現(xiàn)連夜翻翻甚至幾翻的情況。而國內(nèi)一些大型房地產(chǎn)商如：綠地、恒大、萬達(dá)、環(huán)球100等也瞄準(zhǔn)機(jī)會(huì)紛紛進(jìn)駐，推出自己的樓盤，海南樓市呈現(xiàn)出難得的火爆現(xiàn)狀，樓市價(jià)格更是只升不降，房子供不應(yīng)求。為避免房價(jià)過高、過快增長，防止樓市泡沫悲劇重演，海南省xx于20xx年4月出臺了全域調(diào)控政策，旨在給火熱的樓市降降溫。盡管海南現(xiàn)在買房的門檻提高了，可是開盤即售罄的狀況屢見不鮮。為什么出現(xiàn)這樣的局面呢？通過分析我認(rèn)為主要有以下幾個(gè)方面因素。
一是獨(dú)特的地理環(huán)境。海南樓市消費(fèi)群體相當(dāng)一部分是北方人，北方人之所以喜歡海南島，是因?yàn)楸狈蕉焯旌貎?，氣候環(huán)境惡劣，而海南四季如春，有豐富的海岸資源，有溫暖的明媚陽光，有茂密的熱帶雨林，有清新的有氧空氣，有原生態(tài)的風(fēng)土人情，是他們“春暖花開”、“推窗看?！毙蓍e度假的夢想天堂，而獨(dú)特的地理位置讓這個(gè)美麗的島嶼成為享譽(yù)全國乃至全世界的國際旅游島。
二是良好的公共設(shè)施。源源不斷劃拔土地，投入大量資金完善社區(qū)休閑小站、健身場所、信息宣傳配套設(shè)施和“菜籃子”工程等，給市民的衣、吃、住、行帶來極大便利。城市綠化、街心公園、大型廣場、濕地公園不斷投入使用，成為市民日常休閑的好去處。另外，?？?、三亞大型、超大型購物中心，大大滿足人們?nèi)粘Ｙ徫镄枨?，位居亞洲第一的三亞免稅店更是吸取國?nèi)外游客慕名而至。
三是暢通的交通線路。海南田字型高速公路網(wǎng)即將全部貫通，環(huán)島高鐵已成為人們出行的首選；?？?、三亞國際機(jī)場年運(yùn)載量逐年增加，已啟用的博鰲機(jī)場和即將要籌建的第四個(gè)機(jī)場，將大大方便旅客出行。而非常成熟的城市公交系統(tǒng)解決了大部分人出行問題。
四是健全的醫(yī)療體系。xx非常重視老百姓的醫(yī)療和健康工作，20xx年xx劃撥大量土地在各縣市修建或擴(kuò)建醫(yī)院，醫(yī)療保障方面也在逐步完善中。目前，文昌、瓊海等地已建成許多養(yǎng)老基地；三亞的海棠灣現(xiàn)規(guī)劃為健康度假中心，并且引進(jìn)多家健康產(chǎn)業(yè)機(jī)構(gòu)。這些配套設(shè)施的完善，能夠更大程度上滿足旅游、度假、療養(yǎng)和“候鳥”人群的需求。
五是改善性剛需猛增。一方面是以?？谑衅孪锎鍨榇淼呐f城改造不斷推進(jìn)，拆遷后原住居民需要另找住宿，而相當(dāng)一部分租戶也需要一個(gè)長期穩(wěn)定的住所。另一方面是省xx推出的人才引進(jìn)政策，吸引了一部分島外人才前來就業(yè)，這些“新海南人”更需要一個(gè)穩(wěn)定的居所，這些因素都推進(jìn)了房地產(chǎn)的發(fā)展。
總的來說，海南的房子好賣，是因?yàn)楹Ｄ系沫h(huán)境好，空氣好，風(fēng)景好，這就是海南的魅力所在。
（二）政策調(diào)整后的現(xiàn)狀。
不難看出，火爆的樓市背后難免有炒作的成分。根據(jù)xx“房子是住的不是炒的”指示要求，xx實(shí)行限購政策后，“瘋了一樣的”房價(jià)得到進(jìn)一步抑制，然而房子總歸是要住的，況且中國人自古以來的觀念就是“安居樂業(yè)”，擁有一套屬于自己的房子是一生的奮斗的目標(biāo)之一，再加上無房難結(jié)婚的觀念影響，本地居民對房子仍然有需求。另一方面，房地產(chǎn)開發(fā)用地供應(yīng)受到限制，新建商品房供應(yīng)量有限，導(dǎo)致房價(jià)穩(wěn)居高位。換句話說，xx調(diào)控土地開發(fā)后，出現(xiàn)了僧多粥少的現(xiàn)象。在走訪?？趚xx、xx城、xxx園等10多個(gè)樓盤了解到，買房需要先報(bào)名，再搖號，后選房，有的樓盤拿到號后還要先買車位才能選房，造成一房難求、有錢也難買到房的情況。我們在項(xiàng)目了解到，該項(xiàng)目第三期計(jì)劃開盤400套房子，而報(bào)名人數(shù)已達(dá)到8000多人，其中只有5%的人能買到房子，讓許多人望房興嘆。事實(shí)上，海南的房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀是“房價(jià)永遠(yuǎn)是昨天的便宜”，有的人因?yàn)榉績r(jià)太貴而猶豫的時(shí)候，有的人已經(jīng)在摩拳擦掌，等著掏腰包了。因此說，海南樓市住上走趨勢還會(huì)在繼續(xù)，因?yàn)槭袌鼍驮谀抢?，剛性需求就在那里?/p>
海南位于中國最南端，陸地總面積3.5萬平方公里，20xx年海南人口數(shù)量約為867.15萬人，與香港接近，而陸地面積是香港的30余倍，也就是說人均占地面積是香港的30余倍，總的來說，海南是一個(gè)地廣人稀的舒適宜居之地，我們可以大膽展望，隨著自貿(mào)區(qū)、港建設(shè)的繼續(xù)推進(jìn)，海南外來人口還會(huì)繼續(xù)大幅度增長，同時(shí)也會(huì)帶動(dòng)住房和配套設(shè)施的需求，海南的房地產(chǎn)市場仍然有較大的增長空間。而作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，只有遵守市場規(guī)則、把握客戶需求、保證產(chǎn)品質(zhì)量開發(fā)出來的產(chǎn)品才能獲得市場青睞和客戶認(rèn)可。而作為中小企業(yè)來說，面對新的形勢、新的變化，只有揚(yáng)長避短、轉(zhuǎn)變觀念、拓寬思維、及時(shí)變革，沖破發(fā)展瓶頸，才能開辟出xx企業(yè)發(fā)展的新路子。
房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀調(diào)研報(bào)告篇十一
人瀏覽，上線第一天點(diǎn)擊量過萬，而在上線第3天點(diǎn)擊量竟然突破了25000……目前很多項(xiàng)目臵業(yè)顧問已經(jīng)開始這樣使用這個(gè)工具：利用手機(jī)號，加客戶的微信，發(fā)看房鏈接到客戶手機(jī)上，引導(dǎo)客戶看環(huán)境，再看戶型......(此信息有貴州房地產(chǎn)qq群得知)。
2、花果園“連鎖式銷售中心”：由于樓盤較大，銷售人員較多，據(jù)了解花果園最多時(shí)銷售人員為5000人，目前1500個(gè)銷售人員，一個(gè)銷售中心不能滿足需求，因此增設(shè)臨時(shí)咨詢點(diǎn)，目前花果園項(xiàng)目臨時(shí)咨詢點(diǎn)遍布整個(gè)貴陽市，據(jù)工作人員透露大約有300個(gè)左右，把一部分銷售人員派出銷售中心，分散到各臨時(shí)咨詢點(diǎn)，一方面最大化調(diào)動(dòng)銷售人員積極性，另一方面起到宣傳作用，降低宣傳成本。
3、完善的銷售體制和先進(jìn)的銷售宣傳工具。走訪到花果園項(xiàng)目銷售中心，進(jìn)入眼簾的是一遍人身鼎沸，緊然有序的銷售場景，銷售人員專業(yè)的講解和熱情的接待，孜孜不倦的帶看現(xiàn)場，無論從各方面來講都讓客戶感覺到樓盤本身的魅力。另外一方面，從客戶接待，到客戶定房，再到客戶交款，再到客戶辦理手續(xù)，整個(gè)過程設(shè)立專人專辦，緊然有序。同時(shí)設(shè)立售后服務(wù)和客戶投訴部門，這一整套體制接近完美。再來看銷售工具，花果園超大熒幕宣傳片，讓客戶身臨其境，享受其項(xiàng)目本身所帶來的震撼感。另外其他項(xiàng)目也有比較先進(jìn)的銷售工具，比如中國水電〃觀府壹號，單體戶型模型采用超大平板顯示器顯示，客戶可以看到平面圖，3d立體圖像等，確實(shí)感受到視覺帶來的沖擊感。
本次貴陽之行，給我和我的同事帶來全所未有的全新感受，并看到和學(xué)習(xí)到一些我們所未知的營銷理念。同時(shí)也體會(huì)到自身的不足，無論是產(chǎn)品規(guī)劃上的，銷售體制和管理上的都有全新的收獲。針對馬龍廣電文化項(xiàng)目，我個(gè)人提出以下建議：目前項(xiàng)目最大的問題在于工程資金支付困難，而面對本身產(chǎn)品上的一些規(guī)劃缺陷，尤其是商業(yè)部分，面積過大，總價(jià)較高，短時(shí)間銷售完畢，比較困難，商業(yè)部分占銷售總額的50%。因此只能集中消化住宅和地下車位來緩解資金壓力。然而面對目前馬龍房地產(chǎn)市場競爭激烈，客源較少，又如何度過銷售低迷時(shí)期?建議：1、推出特價(jià)房源，針對94.03㎡住宅，低價(jià)出售一部分，不分樓層，每套25萬元。2、針對頂層躍層住宅，采用捆綁式銷售，買房子送車位。3、車位目前報(bào)名情況不理想，報(bào)名10組客戶，為促進(jìn)全部成交，建議價(jià)格定制為7-8萬元/個(gè)，優(yōu)惠后7-7.5萬元每個(gè)銷售。剩余車位待住宅和商鋪全部銷售完畢后在銷售，銷售價(jià)格可為9-10萬/個(gè)。4、提高銷售服務(wù)質(zhì)量，嚴(yán)格要求銷售人員的行為規(guī)范。5、盡快完成項(xiàng)目整體工程形象，外立面的拆除和粉刷。6、據(jù)了解，龍翔路擴(kuò)建工程，政府已經(jīng)在動(dòng)員拆遷，預(yù)計(jì)20xx年7月通車，據(jù)此，將拉動(dòng)商業(yè)部分的銷售。
房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀調(diào)研報(bào)告篇十二
人瀏覽，上線第一天點(diǎn)擊量過萬，而在上線第3天點(diǎn)擊量竟然突破了25000……目前很多項(xiàng)目置業(yè)顧問已經(jīng)開始這樣使用這個(gè)工具：利用手機(jī)號，加客戶的微信，發(fā)看房鏈接到客戶手機(jī)上，引導(dǎo)客戶看環(huán)境，再看戶型。。.。..(此信息有貴州房地產(chǎn)qq群得知)。
2、花果園“連鎖式銷售中心”：由于樓盤較大，銷售人員較多，據(jù)了解花果園最多時(shí)銷售人員為5000人，目前1500個(gè)銷售人員，一個(gè)銷售中心不能滿足需求，因此增設(shè)臨時(shí)咨詢點(diǎn)，目前花果園項(xiàng)目臨時(shí)咨詢點(diǎn)遍布整個(gè)貴陽市，據(jù)工作人員透露大約有300個(gè)左右，把一部分銷售人員派出銷售中心，分散到各臨時(shí)咨詢點(diǎn)，一方面最大化調(diào)動(dòng)銷售人員積極性，另一方面起到宣傳作用，降低宣傳成本。
3、完善的銷售體制和先進(jìn)的銷售宣傳工具。走訪到花果園項(xiàng)目銷售中心，進(jìn)入眼簾的是一遍人身鼎沸，緊然有序的銷售場景，銷售人員專業(yè)的講解和熱情的接待，孜孜不倦的帶看現(xiàn)場，無論從各方面來講都讓客戶感覺到樓盤本身的魅力。另外一方面，從客戶接待，到客戶定房，再到客戶交款，再到客戶辦理手續(xù)，整個(gè)過程設(shè)立專人專辦，緊然有序。同時(shí)設(shè)立售后服務(wù)和客戶投訴部門，這一整套體制接近完美。再來看銷售工具，花果園超大熒幕宣傳片，讓客戶身臨其境，享受其項(xiàng)目本身所帶來的震撼感。另外其他項(xiàng)目也有比較先進(jìn)的銷售工具，比如中國水電〃觀府壹號，單體戶型模型采用超大平板顯示器顯示，客戶可以看到平面圖，3d立體圖像等，確實(shí)感受到視覺帶來的沖擊感。
本次貴陽之行，給我和我的同事帶來全所未有的全新感受，并看到和學(xué)習(xí)到一些我們所未知的營銷理念。同時(shí)也體會(huì)到自身的不足，無論是產(chǎn)品規(guī)劃上的.，銷售體制和管理上的都有全新的收獲。針對馬龍廣電文化項(xiàng)目，我個(gè)人提出以下建議：目前項(xiàng)目最大的問題在于工程資金支付困難，而面對本身產(chǎn)品上的一些規(guī)劃缺陷，尤其是商業(yè)部分，面積過大，總價(jià)較高，短時(shí)間銷售完畢，比較困難，商業(yè)部分占銷售總額的50%。因此只能集中消化住宅和地下車位來緩解資金壓力。然而面對目前馬龍房地產(chǎn)市場競爭激烈，客源較少，又如何度過銷售低迷時(shí)期？建議：
1、推出特價(jià)房源，針對94.03㎡住宅，低價(jià)出售一部分，不分樓層，每套25萬元。
2、針對頂層躍層住宅，采用捆綁式銷售，買房子送車位。
3、車位目前報(bào)名情況不理想，報(bào)名10組客戶，為促進(jìn)全部成交，建議價(jià)格定制為7-8萬元/個(gè)，優(yōu)惠后7-7.5萬元每個(gè)銷售。剩余車位待住宅和商鋪全部銷售完畢后在銷售，銷售價(jià)格可為9-10萬/個(gè)。
4、提高銷售服務(wù)質(zhì)量，嚴(yán)格要求銷售人員的行為規(guī)范。
5、盡快完成項(xiàng)目整體工程形象，外立面的拆除和粉刷。
6、據(jù)了解，龍翔路擴(kuò)建工程，政府已經(jīng)在動(dòng)員拆遷，預(yù)計(jì)xx年7月通車，據(jù)此，將拉動(dòng)商業(yè)部分的銷售。
房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀調(diào)研報(bào)告篇十三
樓宇經(jīng)濟(jì)是隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展和城市化的快速推進(jìn)而出現(xiàn)的一種新興都市特色經(jīng)濟(jì)。溫江作為一個(gè)快速城市化并正在萌芽成為主城區(qū)的區(qū)域，目前正加快推進(jìn)產(chǎn)業(yè)升級轉(zhuǎn)型努力構(gòu)建以服務(wù)業(yè)為主導(dǎo)的現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)體系。主動(dòng)順應(yīng)城市化要求，大力發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)，土地和資源要素瓶頸制約，是轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)增長方式的應(yīng)有之義。為此充分掌握和了解這一特色經(jīng)濟(jì)形態(tài)，更好地促進(jìn)其發(fā)展，近期，區(qū)委政研室就此開展了專題調(diào)研，摸查了全區(qū)樓宇經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀，并走訪學(xué)習(xí)了成華、錦江、武侯等區(qū)的經(jīng)驗(yàn)，思考了一些具體的對策建議，現(xiàn)將情況報(bào)告如下。
樓宇經(jīng)濟(jì)是以樓宇為載體,吸引一些機(jī)構(gòu)公司入駐進(jìn)行辦公、研發(fā)和商務(wù)活動(dòng)的經(jīng)濟(jì)形式，是隨著城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展而產(chǎn)生的一種新型經(jīng)濟(jì)形態(tài)?？傮w來看，樓宇經(jīng)濟(jì)有以下幾個(gè)特點(diǎn)：一是樓宇經(jīng)濟(jì)是都市經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定階段的產(chǎn)物。它的生存發(fā)展與城市的規(guī)模、地位和綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力有明顯的正向關(guān)系，城市規(guī)模越大，經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展越快，集聚力和輻射力越強(qiáng)，越能促進(jìn)經(jīng)濟(jì)要素的聚集。二是樓宇經(jīng)濟(jì)一般具有較高的投入產(chǎn)出回報(bào)。一般一棟高級商務(wù)樓里眾多公司所產(chǎn)生的效益，往往勝過一占地面積很大的工業(yè)企業(yè)。三是樓宇經(jīng)濟(jì)必須以一批基礎(chǔ)和配套較為完善、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和智能化程度較高的樓宇為載體，而且這些樓宇應(yīng)相對集中，最好是有一些cbd區(qū)。四樓宇經(jīng)濟(jì)所吸引入駐的多是一些企業(yè)本部、研發(fā)中心和銷售中心，所從事的多為管理、研發(fā)和商務(wù)活動(dòng)，無論對服務(wù)業(yè)的升級還是高端人才的聚集，都有十分明顯的推動(dòng)作用。
基于這些原因，國內(nèi)外很多城市都曾先后把樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展作為成區(qū)域發(fā)展的一個(gè)重要途徑和抓手。如國際上的有美國紐約的曼哈頓、法國巴黎的拉德方斯、日本東京的新宿、中國香港特別行政區(qū)中環(huán)銅鑼灣等;國內(nèi)比較突出的青島、上海、廣州、天津等城市;市內(nèi)的青羊、武侯、錦江、雙流、都江堰等區(qū)(市)縣。都這方面進(jìn)行過很多的探索和實(shí)踐，積累了很多成功的經(jīng)驗(yàn)，可以供溫江的發(fā)展進(jìn)行借鑒。
就溫江當(dāng)前的現(xiàn)實(shí)而言，主動(dòng)順應(yīng)快速城市化的趨勢，大力發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)，對推動(dòng)溫江的發(fā)展跨越至少有以下幾個(gè)方面的積極作用。一是能極大地促進(jìn)資源節(jié)約，緩解我們用地、用電、用氣等緊張的矛盾。二是能有力地促進(jìn)我區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整和提檔升級，使溫江服務(wù)業(yè)得到快速發(fā)展，并且是主要是高端的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)。三是能聚集和帶來大量的人流、物流、資金流和信息流，刺激和帶動(dòng)周邊諸如金融、餐飲、購物等更多產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，培育和形成溫江經(jīng)濟(jì)新的增長點(diǎn)。四是能通過一大批高品質(zhì)樓宇及其配套設(shè)施的建設(shè)，使溫江的城市服務(wù)功能更加完善，城市形象得到明顯提升。
研究溫江樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展，必須首先對全區(qū)樓宇經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀有一個(gè)仔細(xì)的了解。為此，我們通過借鑒其它地區(qū)的經(jīng)驗(yàn)和標(biāo)準(zhǔn)，對全區(qū)建筑面積在3000平方米以上的商務(wù)商業(yè)樓宇(含商務(wù)辦公樓、商業(yè)賣場、賓館酒店)、企業(yè)購地自建用于辦公或租售的樓宇(含工業(yè)園區(qū)、科研樓等)、營利性科、教、文、衛(wèi)辦公樓宇、城市綜合體等四種類型樓宇，分已建成、在建、計(jì)劃開工三種情況進(jìn)行了相應(yīng)的統(tǒng)計(jì)分析。
統(tǒng)計(jì)顯示：目前，全區(qū)已建成的各類商務(wù)樓宇共計(jì)56座，建筑面積約72.1萬平方米。其中，商務(wù)商業(yè)樓宇(含商務(wù)辦公樓、商業(yè)賣場、賓館酒店)48座，建筑面積57.8萬平方米，占80.2%，在全區(qū)已建成的商務(wù)樓宇資源中占主導(dǎo)地位;企業(yè)購地自建用于辦公或租售的樓宇(含工業(yè)園區(qū)、科研樓等)3座，建筑面積7.6萬平方米，占10.5%;營利性科、教、文、衛(wèi)辦公樓宇2座，建筑面積5.4萬平方米，占7.5%;城市綜合體和其它商務(wù)樓宇3座，建筑面積1.3萬平方米，占1.8%。
房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀調(diào)研報(bào)告篇十四
從20xx年至今，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了萌芽、發(fā)展、壯大的規(guī)模態(tài)勢，企業(yè)也從最初的混亂向平穩(wěn)和有序邁進(jìn)。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，xx市目前的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)近千家，有項(xiàng)目企業(yè)預(yù)計(jì)300余個(gè)。單拿為例，房地產(chǎn)企業(yè)已達(dá)428家，開發(fā)項(xiàng)目120余個(gè)，我們從稅收這個(gè)角度就可以衡量出房地產(chǎn)業(yè)這幾年的發(fā)展。20xx年稅收收入0.9億，20xx年截止11月份，已增到12億，房地產(chǎn)行業(yè)已占地方稅收收入50%以上。可以說，房地產(chǎn)行業(yè)已成為小店區(qū)支柱型產(chǎn)業(yè)，該行業(yè)的興衰成敗直接影響地方政府財(cái)政收支情況。
縱觀200xx年-20xx年xx市房地產(chǎn)走勢，我們發(fā)現(xiàn)，在經(jīng)歷了“控制房價(jià)過快上漲”“抑制房價(jià)過快上漲”“遏制部分城市房價(jià)過快上漲”的過程中，xx市的房價(jià)一直打著政府宏觀調(diào)控政策的擦邊球，受政策影響不大。在剛剛閉幕的xx屆三中全會(huì)上，關(guān)于對財(cái)稅體制的改革，集體土地使用權(quán)的變化，以及房地產(chǎn)稅的開征及推廣，這些政府宏觀調(diào)控政策的實(shí)施都會(huì)對房價(jià)產(chǎn)生一定影響。
我們辯證地得出結(jié)論，對普通住宅的剛性需求穩(wěn)中緩升，而對非普通住宅、商鋪等高檔住房或奢侈品房的價(jià)格將會(huì)下降。
二、影響房價(jià)的變動(dòng)因素。
土地費(fèi)用：目前這是重要組成部分。政府是土地財(cái)政，財(cái)政中一大部分源于政府轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的收入，也就是賣地，地價(jià)越高，土地成本越大，這部分成本都會(huì)轉(zhuǎn)稼到消費(fèi)者頭上。隨著改革力度加大，中央對財(cái)稅體制的改革，土地財(cái)政的現(xiàn)象會(huì)逐步改善，那么關(guān)乎國計(jì)民生的普通住宅的供應(yīng)將會(huì)增大，也就是說未來房地產(chǎn)市場的改革方向要從需求市場向供給市場轉(zhuǎn)變，根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)中需求供給函數(shù)的變化，供給增多，則同樣的均衡量下，均衡價(jià)格下降，因此這是對房價(jià)的重要影響因素。
稅金及費(fèi)用：20xx年房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)率7%左右，目前的稅負(fù)率近13%。拿目前銷售不錯(cuò)的首開房地產(chǎn)來說，當(dāng)年的銷售收入過1.2億/80套，新增稅負(fù)就要達(dá)到600萬，平均每套房多承擔(dān)稅負(fù)7.5萬，平均每平米房價(jià)增加535元。
房產(chǎn)稅的開征現(xiàn)狀：對從價(jià)的按房產(chǎn)的1.2%征收，從租按照12%，但對國家機(jī)關(guān)企事業(yè)單位以及軍隊(duì)的房產(chǎn)免稅，對個(gè)人的非營業(yè)用房產(chǎn)免稅。
三中全會(huì)對財(cái)稅體制改革的方向要開征房產(chǎn)稅，但對保障居民起碼生活水平的用于個(gè)人居住的非營業(yè)用房產(chǎn)我們認(rèn)為開征的可能性很小。那么稅制改革就不會(huì)影響到普通住宅的房價(jià)，所以我們認(rèn)為普通住宅會(huì)按照市場供求關(guān)系確定價(jià)格，從趨勢來看應(yīng)該是上升的。
對于非普通住宅，利潤空間較大。我們做過調(diào)查，恒實(shí)平陽的房產(chǎn)銷售收入70%來自于商鋪及寫字間，開盤時(shí)4萬/平米，目前已升至6萬/平米。隨著房產(chǎn)稅的開征，投資者會(huì)轉(zhuǎn)向別的投資市場，導(dǎo)致市場上房屋供大于求房價(jià)會(huì)下跌。拿星河灣來說，開盤時(shí)一房難求2萬/平米，到目前已降至1.8萬/平米，該處房產(chǎn)代表了將來高端奢侈品房屋的價(jià)格走勢。
其中，國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、居民收入水平，隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展，這兩項(xiàng)都是逐年遞增，這些因素會(huì)影響房地產(chǎn)市場的總體供求，特別是影響需求。通常來講，一個(gè)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平越高、經(jīng)濟(jì)增長越快、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)越合理、就業(yè)率、收入水平和投資水平越高，財(cái)政收入越多、金融形勢越好，房地產(chǎn)市場需求就越大，房價(jià)總體水平也越高。反之，房價(jià)總體水平越低。從中國的情況來看，改革開放20多年后的今天與改革初相比，房價(jià)有了巨幅增長，就是源于全國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、居民收入水平等一系列經(jīng)濟(jì)因素方面的迅猛發(fā)展。
三、政府的調(diào)控政策。
國五條細(xì)則中未提及征收二手房交易20%的個(gè)稅問題。隨著市國五條細(xì)則的出臺，太原樓市開始趨于明朗化，接下來一段時(shí)間成交量可能會(huì)有所上升;但也有相關(guān)人士反映：市房管局對新建商品住房價(jià)格增幅高于城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入實(shí)際增幅的企業(yè)，加大了(銷)預(yù)售證等相關(guān)證件的審評力度，這在一定程度上將導(dǎo)致部分有合法證件的房價(jià)正再一次漲價(jià)。
四、房地產(chǎn)公司如何確定未來的經(jīng)營戰(zhàn)略。
一線城市由于經(jīng)歷了幾輪調(diào)控的洗禮，開發(fā)商相對比較理性，通過降價(jià)來促進(jìn)銷售已經(jīng)成為一種常態(tài)，那么就需要減少開發(fā)商的利潤來降低房價(jià)，吸引消費(fèi)者，達(dá)到銷售目標(biāo)。
對于二線城市來說，對于普通住宅的銷售，如正規(guī)、知名房地產(chǎn)商，如首開等，房價(jià)緩中有升，對于高檔房，如星河灣，房產(chǎn)商就要縮小自身利潤空間以尋求更多的市場。
房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀調(diào)研報(bào)告篇十五
xx年，在縣委、縣政府的領(lǐng)導(dǎo)下，按照省、市和縣委、縣政府的總體部署，大力推進(jìn)依法行政和行風(fēng)建設(shè)，認(rèn)真履行行業(yè)管理職能，以實(shí)現(xiàn)房管事業(yè)和諧發(fā)展、科學(xué)發(fā)展為目標(biāo)，以服務(wù)大局、情系民生為著眼點(diǎn)，以實(shí)施重點(diǎn)項(xiàng)目帶動(dòng)戰(zhàn)略為重點(diǎn)，強(qiáng)力攻堅(jiān)，勇于突破，各項(xiàng)職能工作取得突破性進(jìn)展，行業(yè)管理服務(wù)水平得到提高，為我縣經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展作出積極貢獻(xiàn)。近二年，由于受全球金融危機(jī)的影響，我縣住宅與房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)緩慢發(fā)展，全縣8個(gè)開發(fā)企業(yè)先后建設(shè)了金域藍(lán)灣、鑫隆佳苑、尚城云鼎、城東商貿(mào)城等房地產(chǎn)開發(fā)工程，開發(fā)建筑面積10.7萬平方米，全年竣工住房面積12.6萬平方米，人均增長0.3平方米。目前，縣城居民人均居住面積已達(dá)28.8平方米。房地產(chǎn)二級市場活躍，全縣公房上市交易43套，面積0.27萬平方米；存量住房上市交易127戶，面積1.3萬平方米，交易額1395萬元，拉動(dòng)了內(nèi)需，激活了房地產(chǎn)市場，增加了契稅，為我縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展增添了活力。全縣房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)“增長速度較快、供需總體平衡、結(jié)構(gòu)更趨合理、價(jià)格穩(wěn)中有升、消費(fèi)逐步理性”的良好發(fā)展態(tài)勢。
近些年，我縣重視法制建設(shè)，不斷加強(qiáng)了行業(yè)管理和規(guī)范服務(wù)工作，特別是大力開展了整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序活動(dòng)，有效地推進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的各項(xiàng)工作，加快了我縣住房建設(shè)步伐。但在行業(yè)管理工作中，也發(fā)現(xiàn)一些問題，這些問題主要有：
一是房地產(chǎn)銷售不規(guī)范。在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，存在個(gè)別開發(fā)企業(yè)部分開發(fā)項(xiàng)目未取得《商品房預(yù)（銷）售許可證》就擅自進(jìn)行商品房預(yù)售；少數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的銷售樓盤未按要求公示，缺漏了部分公示內(nèi)容，如：崇仁縣城鎮(zhèn)綜合開發(fā)公司開發(fā)的“永勝花園”缺《商品房銷售管理辦法》的'有關(guān)規(guī)定；茂泰房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的“鑫隆佳苑”缺《商品房銷售進(jìn)度表和價(jià)目表》。
二是物業(yè)管理不完善。物業(yè)管理面太窄；市民居住消費(fèi)現(xiàn)象更新的問題；管理人員服務(wù)工作不能滿足住房要求的問題；物業(yè)管理資金難以到位的問題等。
三是住房保障體系不健全。在經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房建設(shè)管理中，住房保障體系健全還不夠；“兩房”建設(shè)工作創(chuàng)新力度還不夠。
1、放開搞活，培育住房二級市場。
2、規(guī)范市場，著力監(jiān)管與服務(wù)。
在規(guī)范房地產(chǎn)市場管理方面，應(yīng)在“監(jiān)管和服務(wù)”上下功夫。一是把好開發(fā)企業(yè)準(zhǔn)入關(guān)。對申報(bào)房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的企業(yè)從注冊資本金、工程技術(shù)人員、擬開發(fā)項(xiàng)目情況等方面嚴(yán)格把關(guān)。不僅認(rèn)真審查材料，而且還要現(xiàn)場踏勘。二是加強(qiáng)商品房預(yù)（銷）售的監(jiān)督和管理。嚴(yán)格執(zhí)行預(yù)（銷）售許可證制度，建立健全了我縣房地產(chǎn)開發(fā)銷售信息公示制度和管理力度。三是認(rèn)真做好開發(fā)企業(yè)資質(zhì)年檢工作。
3、突破難點(diǎn)，建立物業(yè)管理機(jī)制。
一是加大宣傳，轉(zhuǎn)變觀念。向社會(huì)開展廣泛的宣傳教育活動(dòng)，提高物業(yè)管理的社會(huì)整體意識。開展形式多樣的文明、安全、法制、物業(yè)管理知識的宣傳教育，不斷向住戶灌輸現(xiàn)代文明新的居住消費(fèi)觀念，增強(qiáng)住區(qū)群眾配合和接受物業(yè)管理的自覺性和積極性。二是協(xié)調(diào)關(guān)系，爭取支持。爭取縣政府成立物業(yè)管理領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)領(lǐng)導(dǎo)、協(xié)調(diào)、指導(dǎo)和監(jiān)督物業(yè)管理工作。發(fā)揮職能部門的作用，對開展物業(yè)管理，改善人居環(huán)境工作給予大力支持，有效實(shí)施舊住宅區(qū)綜合整治，如清除亂建亂搭、改造危舊房屋、整治環(huán)境衛(wèi)生、搞好交通綠化等；新住宅小區(qū)規(guī)范管理，如房屋建筑主體的修繕和管理；房屋設(shè)備、設(shè)施維修和更新；環(huán)衛(wèi)、道路、綠化、消防、治安管理和維護(hù)等。三是出臺政策，建章立制。爭取政府出臺物業(yè)管理政策，制定管理實(shí)施辦法，明確政府主管部門、房地產(chǎn)開發(fā)單位、社會(huì)有關(guān)各方及業(yè)主相互之間的權(quán)利和義務(wù)，具體規(guī)定物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)來源及收繳辦法等。物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主要和用戶簽訂管理合同，明確責(zé)、權(quán)、利關(guān)系，規(guī)范各自行為。做到有章可循、有法可依，使物業(yè)管理工作步入規(guī)范化、法制化管理軌道。
4、完善住房保障體系，全面推進(jìn)廉租住房建設(shè)。
一是建立責(zé)任制體系，切實(shí)加強(qiáng)“兩房”建設(shè)管理和監(jiān)管。建立領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)，設(shè)立專人負(fù)責(zé)，嚴(yán)格操作規(guī)程，實(shí)行一級對一級負(fù)責(zé)，強(qiáng)化抓“兩房”建設(shè)工作責(zé)任意識。二是依法依規(guī)運(yùn)作，積極穩(wěn)妥推進(jìn)“兩房”建設(shè)工作。按照縣政府《關(guān)于推進(jìn)崇仁縣經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房建設(shè)實(shí)施意見》的要求，堅(jiān)持科學(xué)運(yùn)作，規(guī)范操作規(guī)程，采取電視宣傳、組織宣傳車上街、在縣城人流密集的主要街道咨詢服務(wù)和散發(fā)《公告》材料、三榜公示以及將經(jīng)濟(jì)適用房和廉租住房公開搖號活動(dòng)制作電視新聞滾動(dòng)播放等形式，向社會(huì)廣泛開展“兩房”政策、運(yùn)作情況進(jìn)行宣傳。建立申請申購、填表登記、入戶調(diào)查、審核確認(rèn)、建檔管理制度。啟動(dòng)“三級審核、三榜公示”等工作，嚴(yán)格做到對“兩房”合理合規(guī)的使用，并建立“兩房”建設(shè)工作重大事項(xiàng)報(bào)告、統(tǒng)計(jì)報(bào)表、責(zé)任追究等制度。三是加大業(yè)務(wù)工作技能，進(jìn)一步落實(shí)住房保障運(yùn)行環(huán)境。四是創(chuàng)新思路、加強(qiáng)“兩房”建設(shè)。要用創(chuàng)新思路來解決業(yè)務(wù)工作中遇到的復(fù)雜問題和打造“兩房”建設(shè)領(lǐng)域。通過工作的不斷創(chuàng)新，進(jìn)一步為政府解決困難家庭的住房問題決策提供科學(xué)依據(jù)，不斷提高“兩房”建設(shè)發(fā)展思路，使“兩房”建設(shè)這項(xiàng)‘民生工程’又好又快地發(fā)展，造福于民。
房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀調(diào)研報(bào)告篇十六
兩港一城建設(shè)熱潮和城市化進(jìn)程的加快，推動(dòng)了我區(qū)房地產(chǎn)市場的蓬勃發(fā)展。目前，房地產(chǎn)業(yè)在我區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中發(fā)揮著重要作用。房地產(chǎn)行業(yè)直接稅收入約占總稅收的15%，相關(guān)稅收占總稅收的30%；如果加上契稅收入，就占36%。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城市化進(jìn)程的加快，房地產(chǎn)業(yè)在稅收中的支柱作用將更加明顯。
最近，中央政府和市政府相繼出臺了房地產(chǎn)市場調(diào)控政策。對于對外部環(huán)境敏感的房地產(chǎn)行業(yè)來說，政策的調(diào)整無疑會(huì)影響房地產(chǎn)市場的發(fā)展。認(rèn)清本地區(qū)房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀，客觀分析政策對房地產(chǎn)走勢的影響，進(jìn)而研究并提出相應(yīng)的對策和建議，對保持本地區(qū)房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康發(fā)展具有重要意義。
今年1-6月，我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)稅收5億元，同比增長85%；房地產(chǎn)開發(fā)投資37.3億元，其中住宅投資23億元；商品房建筑面積489.9萬平方米，銷售量100萬平方米。今年以來，我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展有以下特點(diǎn):。
1.房地產(chǎn)投資保持了較高的增長率。
近年來，我區(qū)巨大的開發(fā)建設(shè)形勢和房地產(chǎn)市場的熱度，使得房地產(chǎn)開發(fā)商對我區(qū)房地產(chǎn)市場的前景看好。今年上半年，我區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)繼續(xù)保持去年以來的快速增長勢頭。1-6月，房地產(chǎn)開發(fā)平均增長率為42.2%。具體趨勢見圖1。其中，住房建設(shè)在房地產(chǎn)開發(fā)投資中占有突出地位，占房地產(chǎn)開發(fā)總投資的62%；今年商業(yè)樓宇的增長率持續(xù)上升。2-6月累計(jì)增長率分別為2.6%、15.2%、84.5%、79.1%和1.9倍；寫字樓開發(fā)投資也保持了10倍以上的增長速度。
2.房地產(chǎn)銷售勢頭明顯下降。
今年，我區(qū)商品房銷售面積和銷售額同比增長率逐月呈下降趨勢，2-6月的增長趨勢如圖2所示:。
從商品房預(yù)售情況來看，下降趨勢明顯。1-6月，小區(qū)預(yù)售3940套，總面積50.6萬平方米；與去年同期相比，預(yù)售單位數(shù)量和面積分別下降了15.5%和15.4%。出于對宏觀政策的觀望態(tài)度，我區(qū)3月份商品房預(yù)售量大幅下降，4月份僅售出474套，總面積6.5萬平方米，較3月份下降44.3%。5、6月份預(yù)售水平繼續(xù)走低，每月預(yù)售385套，總面積約5萬平方米。
今年以來，中央政府和市政府頻繁出臺相關(guān)政策來規(guī)范房地產(chǎn)市場，但年后，房地產(chǎn)市場進(jìn)入了新一輪的快速上漲。由于土地的稀缺，人們對住房改善的實(shí)際需求的支持，以及“跟著漲而不是跟著跌”的投資心理，我區(qū)的房價(jià)也呈現(xiàn)出持續(xù)上漲的趨勢。
自20xx年以來，我區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格以年均20%以上的速度快速上漲，年、年、年房價(jià)分別同比上漲20.5%、30%和42%。目前，我區(qū)新建商品房均價(jià)已達(dá)每平方米5590元，同比上漲20%；存量房均價(jià)達(dá)到每平米5000元，同比上漲47%。
隨著房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲，房地產(chǎn)市場投機(jī)現(xiàn)象嚴(yán)重，中央政府將把防范房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)作為今年宏觀調(diào)控的重點(diǎn)，我市也出臺了一系列相關(guān)政策，加強(qiáng)對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控。中央和市政政策主要通過以下幾個(gè)方面來規(guī)范住房市場:。
中央:。
——土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整。建設(shè)部等七部委發(fā)布《關(guān)于穩(wěn)定房價(jià)的意見》，規(guī)定各地要根據(jù)房地產(chǎn)市場的變化，及時(shí)調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)、供應(yīng)方式和供應(yīng)時(shí)間；對于房價(jià)上漲過快的地方，適當(dāng)提高住宅用地在土地供應(yīng)中的比重，重點(diǎn)增加低價(jià)普通商品房和經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地供應(yīng)；嚴(yán)格控制高檔住宅用地供應(yīng)。
——房貸利率調(diào)整。3月16日，央行發(fā)布調(diào)整商業(yè)銀行自營個(gè)人住房信貸政策，規(guī)定在房價(jià)上漲過快的城市或地區(qū)，個(gè)人住房貸款最低首付比例可由20%提高到30%，個(gè)人住房貸款利率下限由5.31%提高到6.12%。
——房地產(chǎn)財(cái)稅政策調(diào)整。國家稅務(wù)總局、財(cái)政部、建設(shè)部聯(lián)合發(fā)文，規(guī)定20xx年6月1日以后，個(gè)人出售購買不滿2年的房屋，全額征收營業(yè)稅，同時(shí)對20xx年6月1日以后購買非普通房屋的，全額征收3%的契稅。
——房地產(chǎn)發(fā)展目標(biāo)的調(diào)整。20xx年，全市《工作報(bào)告》確立了“以住宅、市民消費(fèi)、普通商品房為主”的“三大”樓市調(diào)控原則。
——房地產(chǎn)銷售登記方式調(diào)整。全市加強(qiáng)新建建筑網(wǎng)上備案，2月18日啟動(dòng)“網(wǎng)上二手房”試運(yùn)行，增強(qiáng)房地產(chǎn)信息透明度，嚴(yán)厲打擊非法炒房企業(yè)。
-房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)調(diào)整。大力調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)，增加中低價(jià)普通商品房供應(yīng)，以配套商品房為主。20xx年，全市計(jì)劃啟動(dòng)配套商品房和1000萬平方米中低價(jià)商品房建設(shè)。
短期內(nèi)，宏觀政策的調(diào)整將對我區(qū)房地產(chǎn)投資和建設(shè)產(chǎn)生直接影響，這將關(guān)系到財(cái)政收入、固定資產(chǎn)投資和第三產(chǎn)業(yè)增加值等重大經(jīng)濟(jì)目標(biāo)的完成；同時(shí)，穩(wěn)定房價(jià)政策的出臺導(dǎo)致市場觀望氣氛濃厚，房地產(chǎn)市場尤其是二手房市場的交易量將出現(xiàn)更大幅度的萎縮，我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展將產(chǎn)生一定程度的“慢剎車”效應(yīng)。
但從長遠(yuǎn)來看，宏觀政策調(diào)整將有效消除我區(qū)房地產(chǎn)市場的投機(jī)因素，達(dá)到抑制投機(jī)行為、規(guī)范投資行為、鼓勵(lì)居民消費(fèi)的目的，有利于我區(qū)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展，主要發(fā)揮以下作用:。
——合理控制房地產(chǎn)投資開發(fā)金額。通過調(diào)整抵押貸款利率和稅收政策，可以減少房地產(chǎn)市場的投機(jī)成分，揭示真實(shí)的市場需求，合理引導(dǎo)房地產(chǎn)投資和開發(fā)。同時(shí)，通過嚴(yán)格的土地供應(yīng)，可以有效防止過度開發(fā)。
——緩解房地產(chǎn)行業(yè)供需矛盾。通過加大配套商品房和低價(jià)商品房建設(shè)，調(diào)整房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)，滿足普通百姓住房需求，有效緩解房地產(chǎn)行業(yè)供需矛盾。
——適度穩(wěn)定房地產(chǎn)價(jià)格?？紤]到“兩港一城”建設(shè)的影響，浦東板塊的影響，以及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的加快，我區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格將繼續(xù)上漲。但期房限量轉(zhuǎn)讓、稅收調(diào)整、商品房網(wǎng)上登記等政策措施，將有效穩(wěn)定房價(jià)過度上漲，穩(wěn)定其上漲。
總的來說，由于我區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展基礎(chǔ)相對較低，以及近期“兩港一城”開發(fā)建設(shè)的歷史機(jī)遇，從長遠(yuǎn)來看，我區(qū)房地產(chǎn)市場仍將有較大的發(fā)展空間。最近的房地產(chǎn)調(diào)控政策將使我區(qū)正在發(fā)展的房地產(chǎn)市場進(jìn)入一個(gè)調(diào)整-鞏固-完善的階段，并日趨成熟。為了保持我區(qū)房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康發(fā)展，目前應(yīng)注意以下幾點(diǎn)。
1.加強(qiáng)對房地產(chǎn)價(jià)格的監(jiān)控。
及時(shí)掌握我區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格動(dòng)態(tài)和趨勢，建立科學(xué)有效的房價(jià)監(jiān)測預(yù)警系統(tǒng)，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控，維護(hù)房地產(chǎn)市場價(jià)格秩序，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。重點(diǎn)監(jiān)控土地出讓價(jià)格、新建商品房和存量住房交易價(jià)格；目前，應(yīng)特別注意加強(qiáng)對住宅商品房價(jià)格的監(jiān)控。加強(qiáng)對房價(jià)的季度和年度分析預(yù)測，包括待售土地面積、房地產(chǎn)開發(fā)投資額、新建商品房建筑面積、竣工面積、銷售面積、空置面積和空置率、市場平均價(jià)格、變化及原因等。一旦發(fā)現(xiàn)價(jià)格異常波動(dòng)，及時(shí)提出預(yù)警建議。
2.加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目跟蹤管理。
建立房地產(chǎn)項(xiàng)目跟蹤聯(lián)系網(wǎng)絡(luò)，及時(shí)反饋項(xiàng)目進(jìn)度，發(fā)現(xiàn)問題，協(xié)調(diào)問題，解決問題。確保房地產(chǎn)企業(yè)按照政府年度土地供應(yīng)計(jì)劃經(jīng)營房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，通過統(tǒng)一招標(biāo)、拍賣、掛牌等方式取得土地使用權(quán)。同時(shí)，嚴(yán)格辦理房地產(chǎn)企業(yè)的土地使用、項(xiàng)目設(shè)立、規(guī)劃、建設(shè)和銷售手續(xù)。做好房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場準(zhǔn)入，嚴(yán)格審查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)，對抽逃注冊資本、項(xiàng)目資本金、無證或超越房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營范圍的行為，要依法嚴(yán)厲打擊。
3.有計(jì)劃、有步驟地規(guī)劃房地產(chǎn)開發(fā)。
房地產(chǎn)開發(fā)要與我區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市建設(shè)總體規(guī)劃相結(jié)合，根據(jù)軌道交通等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)編制房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃，合理預(yù)留開發(fā)空間，通過城市規(guī)劃達(dá)到引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)、帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的良好效果。加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場的監(jiān)管，通過房地產(chǎn)市場的信息透明，培育和發(fā)揮房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)的作用，引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)把握市場狀況，根據(jù)市場運(yùn)行狀況合理安排發(fā)展規(guī)劃。
4.合理引導(dǎo)住房主體的需求。
中低收入者、新增城鎮(zhèn)職工、推進(jìn)城市化的人群、進(jìn)城務(wù)工人員、城市困難家庭是社會(huì)對住房的主要需求。為了滿足這一需求，市政府今年大力推進(jìn)配套商品房和廉租房建設(shè)，同時(shí)加大廉租房建設(shè)力度。我區(qū)應(yīng)以此為契機(jī)，積極引導(dǎo)商品房開發(fā)向普通住房建設(shè)轉(zhuǎn)變，改善住房供應(yīng)，完善住房功能，提高住房質(zhì)量。同時(shí)，結(jié)合我區(qū)發(fā)展建設(shè)和城市化進(jìn)程的實(shí)際，引導(dǎo)居民合理消費(fèi)住房，促進(jìn)主體需求合理化。
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