總結(jié)是一種思考、反思和總結(jié)經(jīng)驗(yàn)的重要方式，對(duì)人生有著積極的影響。善于提煉關(guān)鍵信息，是寫好總結(jié)的關(guān)鍵。下面是小編為大家整理的一些優(yōu)秀總結(jié)范文，希望對(duì)大家有所幫助。
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的論文篇一
從項(xiàng)目建設(shè)的基本要求和實(shí)施效果出發(fā)，在本中心原有制度基礎(chǔ)上，吸取眾多外部協(xié)作單位原有成功的管理經(jīng)驗(yàn)，把項(xiàng)目建設(shè)的各個(gè)階段的工作程序、目標(biāo)要求，統(tǒng)一到相應(yīng)的管理標(biāo)準(zhǔn)之中，用《項(xiàng)目建設(shè)管理規(guī)定》來(lái)規(guī)范和管控項(xiàng)目建設(shè)的全過(guò)程，摒棄原來(lái)各個(gè)單位按自行的管理方式、管理習(xí)慣、各行其是的做法。現(xiàn)行的管理標(biāo)準(zhǔn)較好地實(shí)現(xiàn)了要素完善、管理要求明確，標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施的可行性與可操作性良好的總體要求，確保了項(xiàng)目建設(shè)的有序進(jìn)行。
1.細(xì)化決策管理。
在《項(xiàng)目建設(shè)管理規(guī)定》中特別重視項(xiàng)目初始階段。該規(guī)定在項(xiàng)目決策與項(xiàng)目立項(xiàng)這兩項(xiàng)關(guān)鍵工作程序中作出的各項(xiàng)細(xì)化要求。如，在項(xiàng)目提出與決策階段，強(qiáng)調(diào)按本中心的理事會(huì)章程規(guī)定實(shí)施決策管理，實(shí)行理事會(huì)決策制、專家委員會(huì)咨詢制、中心主任負(fù)責(zé)制等基本規(guī)定與要求，嚴(yán)格按照上述規(guī)定的權(quán)限和程序，對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的總體目標(biāo)要求進(jìn)行決策。在項(xiàng)目立項(xiàng)階段，應(yīng)在中心內(nèi)部對(duì)需建設(shè)的總體策劃和先期設(shè)計(jì)方案作評(píng)審審查，通過(guò)后方可實(shí)施。這避免了以往項(xiàng)目建設(shè)存在先天不足，在實(shí)施過(guò)程中需要作太多的修改、變動(dòng)、調(diào)整，以致造成不必要的返工、浪費(fèi)等不良情況的發(fā)生。
2.明確各個(gè)參與部門職責(zé)。
對(duì)本中心參與項(xiàng)目建設(shè)的各個(gè)職能部門和專業(yè)所（室），按照分工承擔(dān)的'相應(yīng)職責(zé)、權(quán)限和工作任務(wù)，作出了明確的規(guī)定。尤其是對(duì)同一項(xiàng)工作有多個(gè)部門和專業(yè)所（室）參與時(shí)，將主辦、協(xié)辦和銜接接口等等方面相應(yīng)的職責(zé)與要求，作了明確規(guī)定，避免了管理缺失、出現(xiàn)盲區(qū)或出現(xiàn)重復(fù)、矛盾和扯皮等現(xiàn)象的發(fā)生。
3.項(xiàng)目各階段的制度細(xì)化。
對(duì)相應(yīng)的原有項(xiàng)目建設(shè)制度中較多條款與規(guī)定，提出了補(bǔ)充完善、優(yōu)化簡(jiǎn)化、改善可操作性等等要求，從而使標(biāo)準(zhǔn)與原制度相比有了質(zhì)的飛躍。特別是鑒于項(xiàng)目建設(shè)中經(jīng)常會(huì)碰到的因主客觀條件和情況的變化（例如原材料或某品牌設(shè)備采購(gòu)遇到困難，影響項(xiàng)目的質(zhì)量與進(jìn)度）而出現(xiàn)施工現(xiàn)場(chǎng)采取必要的變更等情況，《項(xiàng)目施工現(xiàn)場(chǎng)變更實(shí)施細(xì)則》作為《項(xiàng)目建設(shè)管理規(guī)定》的重要組成部分，作出了許多具體的規(guī)定，避免了因情況變化導(dǎo)致施工現(xiàn)場(chǎng)出現(xiàn)管理失控、計(jì)劃混亂等情況。如項(xiàng)目結(jié)束后驗(yàn)收及向?qū)I(yè)所（室）交接，原來(lái)?xiàng)l款不夠完善，規(guī)定不夠明確細(xì)致，現(xiàn)在增加了《項(xiàng)目?jī)?nèi)部交接驗(yàn)收實(shí)施細(xì)則》，做到了驗(yàn)收要求具體、明確，分工細(xì)致。交接環(huán)節(jié)更是從專業(yè)所（室）接手后能立即投入新項(xiàng)目的操作運(yùn)行出發(fā)，既規(guī)定了非常實(shí)在的工作流程，也對(duì)主要配套設(shè)施的交接提出了一項(xiàng)項(xiàng)具體要求與記錄，避免了遺漏各種缺陷、追責(zé)困難、整改難以落實(shí)等爛尾現(xiàn)象的發(fā)生。
4.建立后評(píng)估制度。
對(duì)項(xiàng)目建設(shè)完成后的后評(píng)估作出了相應(yīng)的規(guī)定。對(duì)實(shí)施的每一個(gè)建設(shè)項(xiàng)目作出科學(xué)的評(píng)估評(píng)定，為以后項(xiàng)目獲取更多的經(jīng)驗(yàn)與教訓(xùn)，提供了詳實(shí)的資料，為本中心今后投入的每一個(gè)項(xiàng)目比以前有進(jìn)步有飛躍，為獲取較好的經(jīng)濟(jì)效益提供良好條件。
二、成果。
《項(xiàng)目建設(shè)管理規(guī)定》出臺(tái)以后，較好地解決了各專業(yè)所（室）參與項(xiàng)目建設(shè)工作存在時(shí)間滯后、參與深度與力度不到位的問(wèn)題，實(shí)施動(dòng)態(tài)的跟蹤控制，確保了項(xiàng)目的保質(zhì)按時(shí)完成，也為項(xiàng)目完成交接后，新檢測(cè)（試驗(yàn)）能力投入運(yùn)行打下了良好的基礎(chǔ)。理順了項(xiàng)目管理各個(gè)方面的管理關(guān)系，建立了清晰的項(xiàng)目管理組織架構(gòu)層次，不僅明確了項(xiàng)目經(jīng)理（負(fù)責(zé)人）的總職責(zé)、權(quán)限，也對(duì)各職能部門作出了職能分工，對(duì)參與項(xiàng)目的所有技術(shù)、管理人員應(yīng)承擔(dān)的工作、互相銜接接口都有清晰的說(shuō)明，克服了管理缺失、盲區(qū)與漏洞。調(diào)動(dòng)了所有參與項(xiàng)目建設(shè)的員工的積極性，提高了管理效率、工作效率，整個(gè)團(tuán)隊(duì)工作心情舒暢。提高了先期總體策劃和計(jì)劃進(jìn)度的嚴(yán)謹(jǐn)性與合理性。由于加強(qiáng)了對(duì)此的評(píng)審審查，即加強(qiáng)了對(duì)各合作單位先期上報(bào)資料、數(shù)據(jù)的審查，并對(duì)本中心綜合協(xié)調(diào)后形成的總體策劃和計(jì)劃進(jìn)度進(jìn)行了評(píng)審審查，通過(guò)后才能實(shí)施，故減少了實(shí)施過(guò)程中不必要的變更、返工等情況，提高了項(xiàng)目實(shí)施的執(zhí)行力，避免了不必要的損失和浪費(fèi)，提高了項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)性。項(xiàng)目管理標(biāo)準(zhǔn)化統(tǒng)一了項(xiàng)目建設(shè)各個(gè)階段的工作程序、目標(biāo)要求，增強(qiáng)了全員職工的管理意識(shí)、標(biāo)準(zhǔn)意識(shí)，提高了員工的綜合素質(zhì)，也對(duì)提高項(xiàng)目建設(shè)的質(zhì)量起到了積極的作用。原來(lái)有相當(dāng)一部分項(xiàng)目建設(shè)的工作進(jìn)度需要延遲的情況得到了徹底改變，現(xiàn)在絕大部分項(xiàng)目能保質(zhì)按時(shí)完成，對(duì)本中心檢測(cè)（試驗(yàn)）能力的快速提升起到了極大的作用，提高了本中心在汽車檢測(cè)市場(chǎng)中的競(jìng)爭(zhēng)能力。今后，本中心還將在部門和員工績(jī)效考核管理等方面從比較基礎(chǔ)的制度管理向標(biāo)準(zhǔn)化管理過(guò)渡，為進(jìn)一步健全企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)體系，促進(jìn)本中心為汽車工業(yè)的發(fā)展作出更大的貢獻(xiàn)。
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的論文篇二
受越來(lái)越復(fù)雜的社會(huì)發(fā)展環(huán)境和越來(lái)越激烈的房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的影響，成本管理的相關(guān)工作也不斷被重視，而傳統(tǒng)的成本管理方式和思想已經(jīng)無(wú)法滿足相關(guān)企業(yè)的發(fā)展要求，因而目標(biāo)成本管理的方式在各個(gè)行業(yè)的管理中得到了一定的應(yīng)用和認(rèn)可。雖然在具體的實(shí)施過(guò)程中存在著較多需要改進(jìn)的地方，但取得的成本管理效果還是很明顯的。文章通過(guò)對(duì)目標(biāo)成本管理的相關(guān)概念和功能以及在房地產(chǎn)項(xiàng)目中存在的問(wèn)題進(jìn)行分析探究，并結(jié)合實(shí)際情況提出相應(yīng)的管理方法和對(duì)策來(lái)進(jìn)行完善，從而更好地促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理水平的提高，并創(chuàng)造更多的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。
隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)體制的不斷變化，房地產(chǎn)企業(yè)與人們的生產(chǎn)生活密切相關(guān)，在社會(huì)經(jīng)濟(jì)中占據(jù)重要的地位，并得到了越來(lái)越廣泛的關(guān)注，而有效地目標(biāo)成本管理工作對(duì)于企業(yè)的發(fā)展來(lái)說(shuō)非常的重要，并在一定程度上可以為相關(guān)的企業(yè)帶來(lái)相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)效益，并促進(jìn)企業(yè)健康長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展。
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的論文篇三
由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)發(fā)展，使得房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本管理水平也在不斷的發(fā)展。但據(jù)目前情況了解到，在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本管理過(guò)程中，相應(yīng)的管理水平不一且較為粗放。雖然成本管理在企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理過(guò)程中占據(jù)著重要的地位，但部分企業(yè)存在敷衍和在具體成本管理工作中不積極，只考慮項(xiàng)目自身成本利益而忽視市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)等不良現(xiàn)象，從而使得成本管理的水平無(wú)法滿足經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求，阻礙相關(guān)企業(yè)的快速發(fā)展。然而’在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中，主要存在這樣一些問(wèn)題：
（1）缺乏全過(guò)程和全費(fèi)用的成本管理意識(shí)。據(jù)目前情況了解，很多房地產(chǎn)企業(yè)尤其是中小型企業(yè)，沒有設(shè)立專門的管理部門來(lái)對(duì)成本管理工作進(jìn)行有效地開展，甚至出現(xiàn)相關(guān)部門代替的局面，并且沒有合理的進(jìn)行成本管理，從而造成成本管理工作與房地產(chǎn)項(xiàng)目各個(gè)階段的工作規(guī)劃相脫離的現(xiàn)象。同時(shí)，由于沒有健全的成本管理體制，進(jìn)而影響整個(gè)項(xiàng)目成本管理工作充分發(fā)揮其自身的性能。
(2）在項(xiàng)目成本管理工作中存在不完善的前期成本情況的調(diào)査與探究現(xiàn)象。成本調(diào)研工作對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目前期的投資決策有著非常關(guān)鍵的作用，但部分企業(yè)由于時(shí)間和成本管理觀念的影響對(duì)前期的成本調(diào)研工作比較忽視，并以項(xiàng)目原因的數(shù)據(jù)作為成本管理的依據(jù)，而沒有對(duì)工程的實(shí)際成本情況進(jìn)行考察，從而使得預(yù)算的結(jié)果與實(shí)際成本情況存在差異，造成超支等不良后果。
（3）在房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本管理工作中，由于其理論較為單一，且在成本管理的手段上較為老舊，無(wú)法滿足市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)管理的需求。同時(shí)，在房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理的工作中，市場(chǎng)觀念比較淡薄，沒有對(duì)市場(chǎng)的需求進(jìn)行充分的考察，過(guò)多地在意技術(shù)的管理，忽視相關(guān)經(jīng)濟(jì)的合理性，從而造成了成本浪費(fèi)的現(xiàn)象。且由于相關(guān)成本信息無(wú)法對(duì)相關(guān)項(xiàng)目的實(shí)際成本情況進(jìn)行準(zhǔn)確反映，故而對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本控制管理工作造成了一定的影響。
（4）在房地產(chǎn)相關(guān)的成本管理工作中，沒有對(duì)相關(guān)成本的數(shù)據(jù)進(jìn)行充分的積累，從而造成實(shí)際的結(jié)算成本與施工階段的目標(biāo)成本之間存在較大的差異，造成相應(yīng)的損失浪費(fèi)、無(wú)效地投資以及成本超標(biāo)等情況。另外，在成本管理工作過(guò)程中，沒有及時(shí)地對(duì)不斷變化的成本數(shù)據(jù)進(jìn)行反饋，并及時(shí)地發(fā)現(xiàn)和解決項(xiàng)目的超支和浪費(fèi)的風(fēng)險(xiǎn)因素，采取相應(yīng)的補(bǔ)救措施，在一定程度上阻礙了成本管理工作的順利進(jìn)展，影響了成本管理工作的`有效性。
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的論文篇四
1.1目標(biāo)成本管理的本質(zhì)與概念在房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目的開發(fā)過(guò)程中，目標(biāo)成本管理工作發(fā)揮著關(guān)鍵的作用，并在滿足企業(yè)利益目標(biāo)和方案決策要求的基礎(chǔ)上，根據(jù)企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)的實(shí)際情況，有效把控企業(yè)項(xiàng)目的控制、考評(píng)以及評(píng)價(jià)和分解等管理工作。在企業(yè)項(xiàng)目的發(fā)展過(guò)程中，目標(biāo)成本的管理工作對(duì)企業(yè)成本管理的主動(dòng)性進(jìn)行了充分的發(fā)揮，并在對(duì)目標(biāo)成本管理體系構(gòu)建的同時(shí)，對(duì)合作方和企業(yè)內(nèi)部的成本控制積極性進(jìn)行了一定程度的調(diào)動(dòng)，從而有效地對(duì)企業(yè)項(xiàng)目的事前和事后管理工作進(jìn)行充分的落實(shí)，并在一定程度上減少了房地產(chǎn)企業(yè)面臨的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力。對(duì)相應(yīng)的目標(biāo)成本進(jìn)行分解，并采取有效的管理措施。比如相關(guān)的合約管理、設(shè)計(jì)管理以及施工結(jié)算管理等，以此來(lái)提高目標(biāo)成本的經(jīng)濟(jì)效益。
1.2目標(biāo)成本管理的相關(guān)功能。
第一，目標(biāo)成本管理具有一定的控制功能，在房地產(chǎn)項(xiàng)目的各個(gè)發(fā)展階段，將目標(biāo)成本與動(dòng)態(tài)成本進(jìn)行有效比較，并根據(jù)相關(guān)情況制定相應(yīng)的成本控制范圍。充分準(zhǔn)確地了解到房地產(chǎn)項(xiàng)目的目標(biāo)財(cái)務(wù)情況與實(shí)際的運(yùn)營(yíng)情況以及項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)情況與相應(yīng)的成本控制情況之間的差距，從而有效地把控成本管理工作的重點(diǎn)以及促使中高層領(lǐng)導(dǎo)的項(xiàng)目決策更加合理和具有可行性；第二，目標(biāo)成本管理具有一定的規(guī)劃功能，并有利于相關(guān)企業(yè)更好地對(duì)成本進(jìn)行分配，同時(shí)對(duì)企業(yè)的方案以及相關(guān)計(jì)劃的制定都提供了一定的規(guī)劃作用’從而更好地促使成本管理工作的有效和科學(xué)性；第三，目標(biāo)成本管理在一定程度上具有約束功能，并對(duì)企業(yè)項(xiàng)目的成本配置提供了相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)和限制，減少了不必要的成本浪費(fèi)，使全員參與到各個(gè)項(xiàng)目管理中去，進(jìn)而對(duì)項(xiàng)目發(fā)展的各個(gè)階段進(jìn)行嚴(yán)格合理的監(jiān)管，起到了一定的約束作用；第四，目標(biāo)成本項(xiàng)目的管理工作，在具體的項(xiàng)目發(fā)展過(guò)程中，具有一定的激勵(lì)功能，并對(duì)相關(guān)項(xiàng)目的收益情況產(chǎn)生了直接的影響，同時(shí)將目標(biāo)成本管理工作與工作人員的利益相聯(lián)系，從而激勵(lì)相關(guān)人員的工作積極性，并使得自身的才能得以充分發(fā)揮，從而促使房地產(chǎn)企業(yè)總體管理水平的提升，創(chuàng)造出更多的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的論文篇五
現(xiàn)階段、汽車配件產(chǎn)品開發(fā)過(guò)程中項(xiàng)目管理模式得到了普遍的應(yīng)用，但是由于多種因素的影響，導(dǎo)致項(xiàng)目管理應(yīng)用出現(xiàn)了項(xiàng)目管理時(shí)效性過(guò)差、工作人員溝通不及時(shí)、項(xiàng)目效果不理想等問(wèn)題。其中項(xiàng)目效果不理想主要是由于在汽車配件產(chǎn)品開發(fā)中對(duì)項(xiàng)目管理人員提出了更高的要求，即在具有良好的管理能力的同時(shí)技術(shù)水平達(dá)到一定高度，而現(xiàn)階段復(fù)合型人才的缺乏，導(dǎo)致項(xiàng)目管理人員的工作效率受到了影響，從而影響整體項(xiàng)目管理的正常進(jìn)行。汽車配件產(chǎn)品開發(fā)工序中各部門人員的專業(yè)職能各有不同，且各部門人員經(jīng)濟(jì)利益的區(qū)別也對(duì)汽車配件開發(fā)項(xiàng)目中的統(tǒng)籌管理提出了挑戰(zhàn)，如研發(fā)產(chǎn)品設(shè)計(jì)人員、產(chǎn)品生產(chǎn)人員、產(chǎn)品試裝人員等工作目標(biāo)的差異，對(duì)整體項(xiàng)目的順利開展造成了阻礙。
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的論文篇六
由于房地產(chǎn)項(xiàng)目不僅開發(fā)時(shí)間較長(zhǎng)，而且對(duì)于施工要求也較高，這就需要對(duì)其做好相應(yīng)的工程管理工作，以免造成較大的資源浪費(fèi)或者是建設(shè)問(wèn)題。將科學(xué)合理的管理方法應(yīng)用到房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的工程管理中，能夠使得建設(shè)資源得到最大化的應(yīng)用，并且有利于房地產(chǎn)項(xiàng)目的井然有序進(jìn)行，最終為實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)獲得更大的利益打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。
2工程管理的概念以及模式。
2.1工程管理的概念。
房地產(chǎn)企業(yè)是以盈利為目的的，而盈利的途徑就是開源節(jié)流，其中，開源是指開發(fā)新產(chǎn)品、開拓新市場(chǎng)、開展新業(yè)務(wù)等等，而節(jié)流則主要體現(xiàn)在企業(yè)的成本控制方面，而工程管理便是其中很關(guān)鍵的因素，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，自然也不例外，在進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)時(shí)，進(jìn)行工程管理能夠使得施工資源得到最大化的利益，從而有效提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。
2.2工程管理的模式。
在工程管理中，為了提高成本控制的精確程度，而引入了數(shù)字模型，從而使得成本預(yù)算工作變得更加的具體化，并且在項(xiàng)目管理的各個(gè)階段的成本都能進(jìn)行有效地成本控制，為了降低企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)出現(xiàn)偏差的現(xiàn)象發(fā)生的可能性，通常會(huì)將成本的控制與預(yù)算進(jìn)行結(jié)合，因?yàn)樵陧?xiàng)目管理中，根據(jù)成本控制的過(guò)程就可以判斷其是否存在問(wèn)題。
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的論文篇七
雖然近十多年我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速雖然近十多年我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速，但從我國(guó)的現(xiàn)狀以及需求情況來(lái)看狀以及需求情況來(lái)看，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)依然是處于快速成長(zhǎng)階段階段，具有成本高、工期長(zhǎng)、變數(shù)大、利益關(guān)系較多、受環(huán)境影響大的情況響大的情況?？偟膩?lái)說(shuō)我國(guó)現(xiàn)階段房地產(chǎn)項(xiàng)目施工管理的現(xiàn)狀有幾點(diǎn)狀有幾點(diǎn)：a)施工人員不專業(yè)施工人員不專業(yè)，基本是由農(nóng)民工組成，技術(shù)水平落后后，流動(dòng)性大；b)為了蠅頭小利為了蠅頭小利，在施工的過(guò)程中偷工減料，質(zhì)量有很大隱患隱患，而且經(jīng)常因?yàn)橘|(zhì)量問(wèn)題返工；c)施工過(guò)程中把握不好進(jìn)度施工過(guò)程中把握不好進(jìn)度，很難按時(shí)完成工期，基本無(wú)法按時(shí)交付使用法按時(shí)交付使用；d)在施工過(guò)程中在施工過(guò)程中，管理凌亂，無(wú)法做到成本控制，經(jīng)常因?yàn)橘Y金的問(wèn)題影響到項(xiàng)目的施工進(jìn)度為資金的問(wèn)題影響到項(xiàng)目的施工進(jìn)度。
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的論文篇八
房地產(chǎn)開發(fā)商只要按照成熟的房地產(chǎn)開發(fā)工作流程進(jìn)行規(guī)范運(yùn)作，并圍繞項(xiàng)目管理工作任務(wù)建立了與之配套嚴(yán)密的組織和制度，加強(qiáng)各流程階段工作的計(jì)劃性及其嚴(yán)肅性，注意預(yù)控，就一定會(huì)在實(shí)際操作過(guò)程中減少項(xiàng)目管理的難度，提高項(xiàng)目管理的質(zhì)量和效率。
前期對(duì)市場(chǎng)研究不充分，決策緩慢。由于沒有詳細(xì)、“可行”的項(xiàng)目可行性研究報(bào)告，使得項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)遲遲不能如期進(jìn)行，即使勉強(qiáng)進(jìn)行了多方案的規(guī)劃概念設(shè)計(jì)，也會(huì)因?yàn)槭袌?chǎng)研究不充分，心中無(wú)底，評(píng)判“標(biāo)準(zhǔn)”不明確，猶豫不決，致使項(xiàng)目決策慢、效率低。有些開發(fā)商高層領(lǐng)導(dǎo)以“市場(chǎng)是變化的，項(xiàng)目定位不能太死”為借口不重視前期的項(xiàng)目詳細(xì)可行性研究。因市場(chǎng)和產(chǎn)品研究不詳細(xì)，導(dǎo)致決策遲緩，浪費(fèi)了項(xiàng)目的事機(jī)、時(shí)間。決策高層“猶豫”了一段時(shí)間后，一定會(huì)匆忙決策，這樣的決策確定的項(xiàng)目產(chǎn)品肯定不科學(xué)、不系統(tǒng)、不全面，也不完全可行。
決策機(jī)制不完善。決策階段的匆忙、猶豫及其引起的問(wèn)題一定會(huì)在以后的項(xiàng)目建設(shè)、銷售、交付及使用過(guò)程中反映出來(lái)，可以說(shuō)由此造成的項(xiàng)目管理難度是“胎”里帶的。例如在建設(shè)過(guò)程中經(jīng)常出現(xiàn)原則性、功能性的大變動(dòng)、變更，“傷筋動(dòng)骨”。當(dāng)工程“不得不”匆忙上馬或工程待定內(nèi)容久拖不決時(shí)，因市場(chǎng)定位的前期基礎(chǔ)資料不豐富、產(chǎn)品研究方面資源整合匱乏等，所謂決策就成了幾個(gè)領(lǐng)導(dǎo)的“拍腦袋”，決策成了經(jīng)常性的、臨時(shí)倉(cāng)促“救火”的具體工作。公司高層領(lǐng)導(dǎo)成了具體工作的操作者和矛盾的焦點(diǎn)，也成了工程建設(shè)關(guān)注、等待和推脫責(zé)任的 “注目點(diǎn)”，前期的市場(chǎng)研究和產(chǎn)品研究問(wèn)題此時(shí)就演變成了工程變更的技術(shù)問(wèn)題和工程建設(shè)的項(xiàng)目管理問(wèn)題等，許多本應(yīng)相關(guān)專業(yè)人員或部門做的具體技術(shù)問(wèn)題反而會(huì)集中在公司高層領(lǐng)導(dǎo)處。
項(xiàng)目決策階段的問(wèn)題在項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中會(huì)造成項(xiàng)目管理的諸多困難。例如某項(xiàng)目的陽(yáng)臺(tái)欄桿形式確認(rèn)達(dá)半年之久;某項(xiàng)目在銷售階段才意識(shí)到戶型單一、戶型偏大及市場(chǎng)定位偏差問(wèn)題;某在建項(xiàng)目使用市場(chǎng)定位由住宅改為商務(wù)公寓功能的“正確”修改;某項(xiàng)目重新進(jìn)行產(chǎn)品定位和重新設(shè)計(jì);公司領(lǐng)導(dǎo)層經(jīng)常為建設(shè)過(guò)程中不時(shí)出現(xiàn)的戶型修改、材料顏色、裝修效果、窗型、車位擺放等而“救火”;某項(xiàng)目已拿地近3年，產(chǎn)品定位不明，概念設(shè)計(jì)已經(jīng)進(jìn)行一年有余，至今仍猶豫不決等等。工程現(xiàn)場(chǎng)經(jīng)常處于等圖狀態(tài)，要么沒有圖紙、要么改圖，甚至工程交付標(biāo)準(zhǔn)都不明確，工程現(xiàn)場(chǎng)只有等待或無(wú)所適從或發(fā)出修改圖后急忙安排敲打、改造，有工期目標(biāo)時(shí)只有“著急”，無(wú)工期目標(biāo)時(shí)“干耗”(無(wú)工程建設(shè)目標(biāo)的本身就不可思議!)，項(xiàng)目管理目標(biāo)往往落空，無(wú)論是開發(fā)商內(nèi)部的工程管理和銷售部門等，還是參與項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、監(jiān)理、施工單位及政府規(guī)劃、建設(shè)、房地產(chǎn)管理部門和購(gòu)房客戶等各個(gè)方面都不滿意。
決策階段工作效率低下，導(dǎo)致項(xiàng)目實(shí)施喪失機(jī)遇，效益損失。時(shí)間就是金錢，效率就是效益，要算大帳，提高工作效率。如果某開發(fā)商年度完成開發(fā)工程量近10億元，僅利息一項(xiàng)每延誤一天平均大約要直接損失10余萬(wàn)元。
因市場(chǎng)研究階段進(jìn)行得不細(xì)致、不規(guī)范，項(xiàng)目投資決策階段的問(wèn)題拖到了項(xiàng)目實(shí)施決策階段來(lái)解決，本應(yīng)屬設(shè)計(jì)師的工作受到了開發(fā)商的過(guò)多干預(yù)和限制，在工程項(xiàng)目管理方面的表現(xiàn)就是施工圖技術(shù)文件慢、建設(shè)過(guò)程中變更多。
許多開發(fā)商的項(xiàng)目規(guī)劃和建筑方案是開發(fā)商高層領(lǐng)導(dǎo)包辦“設(shè)計(jì)”的，使得規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)單位及設(shè)計(jì)人員無(wú)所適從，項(xiàng)目無(wú)詳細(xì)、完整的規(guī)劃和建筑設(shè)計(jì)，整體設(shè)計(jì)不系統(tǒng)、不配套、不協(xié)調(diào)，設(shè)計(jì)師成了開發(fā)商高層領(lǐng)導(dǎo)手中的一支“筆”，設(shè)計(jì)師無(wú)創(chuàng)意，也不愿動(dòng)腦筋，做出的規(guī)劃和建筑效果的確是完全體現(xiàn)了開發(fā)商意圖，但產(chǎn)品功能性、系統(tǒng)性和效果的設(shè)計(jì)失誤的責(zé)任也由開發(fā)商承擔(dān)。
開發(fā)商的高層領(lǐng)導(dǎo)往往認(rèn)為在設(shè)計(jì)階段一定要嚴(yán)格“把關(guān)”，然而因?yàn)闆]有詳細(xì)、“可行”的可行性研究報(bào)告作為產(chǎn)品評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，所以開發(fā)商的某幾個(gè)高層領(lǐng)導(dǎo)的“感覺”就成為了規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)的評(píng)判依據(jù)，由此造成了工程建設(shè)內(nèi)容經(jīng)常變化，如某小區(qū)的變配電房是后加上去的;分期建設(shè)的小區(qū)中垃圾儲(chǔ)運(yùn)問(wèn)題至今仍未解決;小區(qū)原先規(guī)劃的地下停車位不足，新增建地下車庫(kù);因產(chǎn)品定位修改，導(dǎo)致在建項(xiàng)目的外飾及雨蓬修改;景觀設(shè)計(jì)不系統(tǒng)、無(wú)主題。大量的工程變更嚴(yán)重影響了工程建設(shè)的開展，設(shè)計(jì)師成了“改圖師”，設(shè)計(jì)變更多，工程簽證多，故工程的質(zhì)量、進(jìn)度、投資控制目標(biāo)也就無(wú)法如期實(shí)現(xiàn)。
項(xiàng)目設(shè)計(jì)資源整合不足會(huì)影響項(xiàng)目設(shè)計(jì)文件的質(zhì)量、供應(yīng)時(shí)間、工程內(nèi)容接口等工作，從而影響項(xiàng)目管理。在當(dāng)今小區(qū)的開發(fā)建設(shè)中，景觀園林工程已成了一項(xiàng)不可或缺的內(nèi)容。開發(fā)商的小區(qū)開發(fā)建設(shè)中，景觀設(shè)計(jì)資源整合不足，景觀設(shè)計(jì)工作滯后，景觀與整個(gè)小區(qū)不協(xié)調(diào)，而且景觀工程實(shí)施滯后，失去了景觀美化的意義，經(jīng)常改動(dòng)，制約了項(xiàng)目的建設(shè)，也沒有起到促銷的作用;建筑細(xì)部設(shè)計(jì)及裝修設(shè)計(jì)滯后。現(xiàn)在的開發(fā)項(xiàng)目中從樣板房到公共部分均需精裝，甚至要向精裝交房過(guò)渡。因交付標(biāo)準(zhǔn)不明，建筑細(xì)部設(shè)計(jì)不到位、裝修設(shè)計(jì)滯后，往往后期裝修倉(cāng)促上陣;許多工程的外立面裝飾及窗型等遲遲不能確定等。
目前的工程管理中，尤其在高層建筑及大型小區(qū)的開發(fā)建設(shè)實(shí)施過(guò)程的后期，甲方分包工程的施工單位與單位工程總承包施工單位以及甲方分包工程施工單位之間的配合和接口問(wèn)題上，矛盾越來(lái)越突出，成為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的難點(diǎn)之一。
因高層項(xiàng)目或大型小區(qū)的參建施工單位眾多、交叉作業(yè)多，進(jìn)場(chǎng)、退場(chǎng)的時(shí)間也各不相同，甲方除了與單位工程的土木建筑及安裝施工企業(yè)(即工程總承包施工單位)簽訂所謂總承包工程施工合同之外，其中許多專業(yè)工程或配套工程的施工單位也直接與甲方簽訂工程施工合同。工程的前期主要是項(xiàng)目總承包單位進(jìn)行的土建施工工作，工作單一，項(xiàng)目管理工作簡(jiǎn)單，容易進(jìn)行;施工單位的內(nèi)部作業(yè)分包往往主要由其自己管理，對(duì)于施工合同有約定的納入施工單位自行管理的甲方指定分包或?qū)I(yè)分包，監(jiān)理方及甲方工程管理人員在此方面的項(xiàng)目管理工作也容易做，難的就是與甲方獨(dú)立簽訂工程施工合同且合同中又無(wú)工程配合、接口內(nèi)容等要求的工程配合問(wèn)題。因工程招標(biāo)時(shí)要求不完善，簽訂的工程施工合同不嚴(yán)密，尤其是關(guān)于工程配合、交接口、及半成品保護(hù)方面的合同內(nèi)容約定不詳細(xì)，合作意識(shí)“較差”的施工單位對(duì)甲方分包工程配合問(wèn)題“過(guò)于認(rèn)真”、“斤斤計(jì)較”，使工程項(xiàng)目管理困難重重，總是在腳手架、垂直運(yùn)輸、臨時(shí)水電使用及費(fèi)用分?jǐn)偂⒉牧隙逊?、垃圾清運(yùn)、安全文明施工管理、交接驗(yàn)收、成品保護(hù)、工程資料銜接和整合管理、配合費(fèi)用等工程接口、配合方面糾纏不清，也是造成工期拖延的重要因素。
總承包施工單位對(duì)甲方分包的項(xiàng)目不承擔(dān)“總承包”責(zé)任，甲方分包工程的施工單位有了需溝通、協(xié)調(diào)的問(wèn)題也往往直接找甲方，監(jiān)理方在這方面也無(wú)能為力，監(jiān)理方此時(shí)最多是甲方的助手，倒是甲方成了真正的“總承包”單位，甲方的'現(xiàn)場(chǎng)項(xiàng)目管理人員成了工程現(xiàn)場(chǎng)的“總協(xié)調(diào)”，難怪甲方現(xiàn)場(chǎng)工程管理人員說(shuō)工程到了收尾階段其有80%以上的工作精力和工作量都花費(fèi)在了“協(xié)調(diào)”工作上。出現(xiàn)了工程質(zhì)量和拖延工期問(wèn)題后相互扯皮，向甲方推諉責(zé)任，責(zé)任不好界定，如此甲方分包工程還有違反建筑法及工程質(zhì)量、安全管理?xiàng)l例等法規(guī)之嫌疑。
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的論文篇九
在我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的情沉下，生活水平也得到提高，而且患者對(duì)住院期間的治療和護(hù)理也提出了更高的要求。護(hù)理管理中采取人性化的管理模式，能夠促進(jìn)醫(yī)院得到更好的管理，并減少醫(yī)患矛盾和護(hù)患矛盾的發(fā)生，并使患者得到更好的治療效果。選擇8月-2月113例護(hù)理人員進(jìn)行研究，現(xiàn)報(bào)告如下。
1資料與方法。
1.1一般資料:選擇208月-202月這一階段在我院工作的113例護(hù)理人員進(jìn)行研究，年齡22-47歲，平均(33.6±4.8)歲。學(xué)歷水平:53例護(hù)理人員為中專，42例護(hù)理人員為大專，18例護(hù)理人員為本科。職稱:38例為護(hù)師，58例為護(hù)士，9例為副主任醫(yī)師，8例為主管護(hù)師。
1.2方法:對(duì)護(hù)理人員采取人性化的管理模式，管理人員要有熟練業(yè)務(wù)的能力，并保持積極的換位思考。護(hù)士長(zhǎng)在排班的過(guò)程中要對(duì)護(hù)理人員的具體情況進(jìn)行充分考慮，可將科室中的所有護(hù)士都集中到一起，進(jìn)行排班表的制定和安排，盡量將每位護(hù)理人員的情況都照顧到。若護(hù)理人員在工作或者搶救中有過(guò)大的工作強(qiáng)度，可使其適當(dāng)?shù)男菹⒑驼{(diào)整，從而保持積極飽滿的工作態(tài)度。為促進(jìn)護(hù)理人員提高工作效率，要制定公正公開的獎(jiǎng)懲制度，人性化管理注重的是盡量使護(hù)理人員在工作中感到溫暖，但并不是放任自流，因此也要給予合理獎(jiǎng)懲的制度。定期對(duì)患者進(jìn)行訪問(wèn)，使其評(píng)價(jià)護(hù)理人員，并對(duì)護(hù)理記錄和工作態(tài)度進(jìn)行檢查，對(duì)于表現(xiàn)好的護(hù)理人員需要給予肯定和贊揚(yáng)，也可采取經(jīng)濟(jì)和職位方而的鼓勵(lì)。若護(hù)理人員在工作中有失誤的出現(xiàn)，不要僅給予粗暴處方，要幫助護(hù)理人員尋找錯(cuò)誤原因，采取積極的應(yīng)對(duì)措施，對(duì)于經(jīng)典案例要進(jìn)行全科室的學(xué)習(xí)，防止錯(cuò)誤事件的多次發(fā)生。同時(shí)進(jìn)行開放式的管理，使護(hù)理人員進(jìn)行多方而的互動(dòng)，在每個(gè)階段都要聽取護(hù)理人員意見，并在決策制定中采取參考各方而的意見，使護(hù)理人員得到積極性的提高。采取人性化管理的前后，設(shè)計(jì)相關(guān)的問(wèn)卷進(jìn)行護(hù)理人員和患者的調(diào)查。
1.3統(tǒng)計(jì)學(xué)分析:使用spss14.0對(duì)各項(xiàng)資料進(jìn)行統(tǒng)計(jì)、分析，以pg0.05為差異有統(tǒng)計(jì)學(xué)意義。
2結(jié)果。
2.1護(hù)理人員的滿意度:實(shí)施前113例護(hù)理護(hù)理人員，48例滿意，42例一般，23例不滿意，滿意程度為79.6%;實(shí)施后113例護(hù)理護(hù)理人員，67例滿意，39例一般，7例不滿意，滿意程度為93.8%。實(shí)施前后護(hù)理人員的'滿意程度差異有統(tǒng)計(jì)學(xué)意義(p0.05)。
2.2患者的滿意程度:實(shí)施前對(duì)120例患者進(jìn)行護(hù)理滿意度的調(diào)查，例患者護(hù)理滿意，例患者護(hù)理一般，25例患者護(hù)理不滿意，護(hù)理的滿意度為79.17%;對(duì)實(shí)施后的120例患者進(jìn)行滿意度的調(diào)查，80例患者護(hù)理滿意，31例患者護(hù)理一般，9例患者護(hù)理不滿意，護(hù)理的滿意度為92.5%。差異有統(tǒng)計(jì)學(xué)意義(p0.05)。
3討論。
在人性化的管理模式中要注重人性因素，從而使護(hù)理人員在工作中保持良好的工作態(tài)度，并制定相關(guān)的獎(jiǎng)懲制度，促進(jìn)護(hù)理人員得到良好的成長(zhǎng)。在人性化的管理中給予情感管理和人文管理。不僅要確保規(guī)章制度真正適用于在護(hù)理人員中的使用，還要考慮護(hù)理人員的具體情況，尤其在排班中，要使每個(gè)護(hù)士都得到科學(xué)合理的安排，在各方而管理措施的實(shí)施后，護(hù)理人員的滿意程度和患者的滿意程度都得到了明顯提高，護(hù)理人員滿意程度為93.8%患者護(hù)理的滿意度為92.5%。實(shí)施前護(hù)理人員的滿意程度為79.6%患者護(hù)理的滿意度為79.17%差異有統(tǒng)計(jì)學(xué)意義(p0.05)。
綜上所述，在醫(yī)院的護(hù)理管理中采取人性化管理模式的應(yīng)用，可使護(hù)理人員的工作態(tài)度和護(hù)理質(zhì)量都得到提高和完善，并減少護(hù)理差錯(cuò)的發(fā)生，從而也使患者的滿意度得到提高，值得推薦。
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的論文篇十
房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)主要就是對(duì)房地產(chǎn)的資源配置和經(jīng)濟(jì)運(yùn)行規(guī)律進(jìn)行研究。學(xué)生通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)的學(xué)習(xí)，可以發(fā)現(xiàn)房地業(yè)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)之間產(chǎn)生的相互影響，對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)產(chǎn)生一個(gè)全面認(rèn)識(shí)，但從目前情況我國(guó)在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)教學(xué)中還存在一定問(wèn)題，因此需要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)教學(xué)的研究。
經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展使房地產(chǎn)市場(chǎng)也發(fā)生了較大變化，課本中的內(nèi)容很難滿足學(xué)生在知識(shí)上的需求。利用教材，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)中的供求關(guān)系的發(fā)展進(jìn)行論述，能夠使房地產(chǎn)中的理論與實(shí)際的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的聯(lián)系變得更加緊密。
在市場(chǎng)活動(dòng)中供求關(guān)系是一個(gè)主要的推動(dòng)因素，對(duì)會(huì)場(chǎng)的發(fā)展有著重要影響，尤其是在房地產(chǎn)企業(yè)中，供求關(guān)系的作用更加顯著。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)教學(xué)中教材中需要對(duì)供求關(guān)系進(jìn)行詳細(xì)分析，重點(diǎn)要對(duì)房地產(chǎn)供求關(guān)系平衡的實(shí)現(xiàn)進(jìn)行分析。房地產(chǎn)市場(chǎng)中涉及到人們生活中的必須品住宅，它很難在市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中自動(dòng)形成供求平衡關(guān)系。社會(huì)的關(guān)系發(fā)展，使人們?cè)谧≌男枨笊铣尸F(xiàn)出層次性滿足，因此在教材中應(yīng)當(dāng)對(duì)住宅需求的進(jìn)行解釋，從心里因素和社會(huì)因素對(duì)人們對(duì)住宅需求進(jìn)行分析，從而進(jìn)一步加深對(duì)問(wèn)題的探討，滿足學(xué)生對(duì)知識(shí)的需求。
從社會(huì)心里動(dòng)機(jī)進(jìn)行分析，認(rèn)為人的行為是由內(nèi)心所驅(qū)動(dòng)的，動(dòng)機(jī)的產(chǎn)生是由人的需求獲取到的滿足程度而引起的。因此，對(duì)住宅需求產(chǎn)生影響的因素時(shí)，可以依據(jù)人們對(duì)住宅需求的迫切程度進(jìn)行排列，住宅的底層需求就是人們棲息的一個(gè)場(chǎng)所，遮擋風(fēng)雨，其次是滿足人們?cè)诎踩系男枨蟆Ｔ跐M足人們?cè)谏韺哟紊系男枨蠛?，住宅則需要具有保障和安全功能，現(xiàn)代社會(huì)中，人們的心理需求對(duì)住宅的選擇影響越來(lái)越大。社會(huì)地位需求也影響著人們對(duì)住宅，在此情況下，住宅的主要功能是提供正常社交活動(dòng)的場(chǎng)所，屬于集體創(chuàng)造的優(yōu)越條件。現(xiàn)代許多住宅小區(qū)都建設(shè)了一些服務(wù)設(shè)施，這也是為了適應(yīng)這一需求而建立的。尊重需求，人們?cè)谏钪锌偸窍Ｍ陨淼淖宰鹦阅軌虻玫綕M足，希望個(gè)人的成就和才能等方面能夠得到他人認(rèn)可，這種存在于內(nèi)心，并且需要外在標(biāo)志和行為表現(xiàn)，而一套功能完善的設(shè)備則可以實(shí)現(xiàn)這一需求。
2.1實(shí)驗(yàn)教學(xué)實(shí)施的基本條件。
在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)小學(xué)中對(duì)實(shí)驗(yàn)教學(xué)進(jìn)行應(yīng)用，對(duì)教學(xué)人員、實(shí)驗(yàn)室、費(fèi)用等方面都有著一定要求。（1）在教學(xué)人員上的要求，實(shí)驗(yàn)教學(xué)的開展需要的人員有實(shí)驗(yàn)室中的工作人員和教師。對(duì)于實(shí)驗(yàn)教學(xué)的開展，教師必須要對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)教學(xué)的內(nèi)容熟悉，熟練的掌握實(shí)驗(yàn)步驟依據(jù)操作方法；實(shí)驗(yàn)室中的工作人員，不僅需要熟練掌握實(shí)驗(yàn)過(guò)程中應(yīng)用軟件的使用方法，而且要具有一定的經(jīng)濟(jì)學(xué)知識(shí)，協(xié)助授課老師完成教學(xué)工作。（2）實(shí)驗(yàn)室要求，一般情況下實(shí)驗(yàn)室教學(xué)需要在專用的實(shí)驗(yàn)室中開展。實(shí)驗(yàn)室教學(xué)通常分為計(jì)算機(jī)模式和手工模式兩種，但在實(shí)際應(yīng)用過(guò)程中，為了降低其它因素對(duì)實(shí)驗(yàn)室教學(xué)的影響，提高實(shí)驗(yàn)的便捷性，在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)教學(xué)中最好還是選擇計(jì)算機(jī)實(shí)驗(yàn)?zāi)Ｊ健奈覈?guó)的實(shí)際情況來(lái)看，我國(guó)并未建立專門的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)實(shí)驗(yàn)室，因此實(shí)驗(yàn)教學(xué)的開展可以在管理學(xué)或金融學(xué)實(shí)驗(yàn)室中開展。（3）實(shí)驗(yàn)教學(xué)的。開展需要一定的實(shí)驗(yàn)教學(xué)費(fèi)用作為支持，刨除實(shí)驗(yàn)室中在硬件購(gòu)置上需要的費(fèi)用外，對(duì)部分實(shí)驗(yàn)也在激勵(lì)等方面提供一定的支持。
2.2實(shí)驗(yàn)教學(xué)的具體實(shí)施步驟。
房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)教學(xué)的實(shí)驗(yàn)教學(xué)步驟參照了經(jīng)濟(jì)實(shí)驗(yàn)教學(xué)的步驟，具體分為以下幾步：（1）確定實(shí)驗(yàn)問(wèn)題，在開展實(shí)驗(yàn)教學(xué)前，需要對(duì)教學(xué)的內(nèi)容進(jìn)行總結(jié)和梳理，從中提煉出關(guān)鍵問(wèn)題。（2）準(zhǔn)備和設(shè)計(jì)，在實(shí)驗(yàn)準(zhǔn)備上要做好軟件編程以及硬件調(diào)試工作；在設(shè)計(jì)實(shí)驗(yàn)方面，要以對(duì)實(shí)驗(yàn)的檢驗(yàn)為目的，對(duì)實(shí)驗(yàn)中的交易機(jī)制、變量進(jìn)行合理設(shè)定。（3）做好理論講解，在開展實(shí)驗(yàn)前，需要詳細(xì)講解實(shí)驗(yàn)中涉及到的相關(guān)知識(shí)，并依據(jù)理論向?qū)W生提出問(wèn)題，從而使學(xué)生能夠在實(shí)驗(yàn)開展過(guò)程中對(duì)問(wèn)題進(jìn)行思考。（4）實(shí)驗(yàn)結(jié)果的顯示，實(shí)驗(yàn)結(jié)束后，需要將實(shí)驗(yàn)結(jié)果從實(shí)驗(yàn)軟件中導(dǎo)出，并完成相關(guān)圖表的制作，從而使實(shí)驗(yàn)結(jié)果能夠直觀的展示在學(xué)生的眼前，授課教師對(duì)實(shí)驗(yàn)結(jié)果進(jìn)行講解。（5）實(shí)驗(yàn)討論，展示實(shí)驗(yàn)結(jié)果后，教師需要對(duì)最初提出的理論問(wèn)題進(jìn)行回顧，使學(xué)生對(duì)問(wèn)題進(jìn)行討論，在討論過(guò)程中要對(duì)問(wèn)題進(jìn)行控制和引導(dǎo)，從而提高討論效率。
房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)對(duì)我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展有著重要影響，而目前房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)教學(xué)中存在許多問(wèn)題，本文在對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)中的供求關(guān)系分析的基礎(chǔ)上，對(duì)實(shí)驗(yàn)教學(xué)的應(yīng)用進(jìn)行了分析，希望對(duì)促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)教學(xué)的發(fā)展能夠有所幫助，從而進(jìn)一步促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的論文篇十一
隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)得到了大力發(fā)展，作為一名房地產(chǎn)開發(fā)的項(xiàng)目管理人員，如何加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的管理，是一個(gè)值得深思的問(wèn)題，本文主要是對(duì)加強(qiáng)房地產(chǎn)開放項(xiàng)目管理應(yīng)該采取的控制措施進(jìn)行了探討。
質(zhì)量控制的任務(wù)關(guān)鍵所在就是及時(shí)發(fā)現(xiàn)施工過(guò)程中施工工藝是否滿足設(shè)計(jì)要求和合同規(guī)定，同時(shí)通過(guò)檢查、繪制施工作業(yè)流程圖和動(dòng)態(tài)過(guò)程控制圖，加強(qiáng)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)的施工過(guò)程質(zhì)量控制。房地產(chǎn)項(xiàng)目部強(qiáng)調(diào)并建立全面、全員、全過(guò)程的現(xiàn)場(chǎng)管理模式，尤其要強(qiáng)化領(lǐng)導(dǎo)層的質(zhì)量意識(shí)，保證合同質(zhì)量目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。領(lǐng)導(dǎo)層管理意識(shí)的強(qiáng)弱，是決定能否實(shí)現(xiàn)合同質(zhì)量目標(biāo)的關(guān)鍵。在這方面經(jīng)常召開工程部經(jīng)理會(huì)議，研究部署對(duì)施工單位如何采取有效措施加強(qiáng)質(zhì)量控制和安全管理，如何調(diào)動(dòng)監(jiān)理人員的積極性進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)質(zhì)量檢查與驗(yàn)收。加強(qiáng)投資項(xiàng)目質(zhì)量控制的具體措施如下：
1、對(duì)施工單位和監(jiān)理部現(xiàn)場(chǎng)管理人員的崗位資格進(jìn)行嚴(yán)格審查，凡是人員資格配備不齊備或不相稱的，要求施工單位或監(jiān)理部及時(shí)改正，并撤換相關(guān)人員。
2、認(rèn)真查閱圖紙和施工規(guī)范，對(duì)設(shè)計(jì)圖紙中平立剖面圖及土建與水電暖中有矛盾地方，對(duì)工程質(zhì)量和工程造價(jià)影響較大的分項(xiàng)及工序材料，工程部多次并及時(shí)和設(shè)計(jì)單位聯(lián)系和溝通。主要通過(guò)設(shè)計(jì)變更、技術(shù)核定單和工程部通知、會(huì)議紀(jì)要的形式加以修正。
3、工程部對(duì)工程施工中使用的原材料、半成品及機(jī)械設(shè)備的質(zhì)量進(jìn)行嚴(yán)格檢查和控制，所有用于工程的材料（包括工程部供應(yīng)的材料和施工單位自行采購(gòu)的材料），在使用前必須先送有資質(zhì)的檢測(cè)的單位進(jìn)行復(fù)試，并將復(fù)驗(yàn)報(bào)告、出廠合格證及出廠檢驗(yàn)報(bào)告及進(jìn)場(chǎng)材料報(bào)監(jiān)理部和工程部檢查驗(yàn)收合格后方可使用，否則，一律不得進(jìn)入施工現(xiàn)場(chǎng)和用于工程上。對(duì)于工程中使用的主要機(jī)械設(shè)備（如塔吊、提升機(jī)、電動(dòng)吊籃、腳手架等）同樣也需進(jìn)場(chǎng)復(fù)試檢測(cè)和報(bào)驗(yàn)。
4、在安全控制方面主要對(duì)“三寶”（安全帽、安全網(wǎng)、安全帶），“四口”（樓梯口、電梯井口、預(yù)留洞口、通道口），臨邊（建筑物四周、陽(yáng)臺(tái)、屋面等），模板和支架、臨時(shí)用電，機(jī)械設(shè)備等安全情況進(jìn)行日常巡查及定期和不定期的檢查。發(fā)現(xiàn)問(wèn)題要求施工單位及時(shí)整改。
工程項(xiàng)目能否在預(yù)定的時(shí)間內(nèi)交付使用，直接關(guān)系到項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的發(fā)揮。項(xiàng)目進(jìn)度對(duì)開發(fā)企業(yè)的重要性不言而喻，做好施工項(xiàng)目的進(jìn)度管理，保證施工的進(jìn)度也就成了一項(xiàng)重要的工作。對(duì)項(xiàng)目的進(jìn)度管理貫穿于整個(gè)項(xiàng)目的總過(guò)程。
1、制定進(jìn)度計(jì)劃。
在工程的設(shè)計(jì)之初，做好項(xiàng)目的總進(jìn)度計(jì)劃，確定工期的總目標(biāo)，在對(duì)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行調(diào)研和分析的基礎(chǔ)上，將各個(gè)階段的工作進(jìn)行詳細(xì)的計(jì)劃，對(duì)施工進(jìn)行指導(dǎo)。
2、保證進(jìn)度計(jì)劃的實(shí)施。
在施工過(guò)程中，要保證進(jìn)度計(jì)劃的嚴(yán)格施行，將審批后的進(jìn)度計(jì)劃布置到各個(gè)部門，將責(zé)任落實(shí)到人，確保物品、人員和資金到位以后進(jìn)行施工。對(duì)施工中存在的影響進(jìn)度和質(zhì)量的問(wèn)題，要及時(shí)進(jìn)行處理，采用適當(dāng)?shù)拇胧┖图夹g(shù)保證施工進(jìn)度的順利進(jìn)行。
項(xiàng)目的進(jìn)度管理是項(xiàng)目管理中的難點(diǎn)，影響因素較多，實(shí)施起來(lái)具有一定的難度。在進(jìn)度的管理工作中，要對(duì)這些因素進(jìn)行詳細(xì)的分析，列出各個(gè)環(huán)節(jié)可能出現(xiàn)的問(wèn)題，進(jìn)行預(yù)防性的控制，以保證施工的進(jìn)度不受影響。工程項(xiàng)目中影響進(jìn)度的主要因素有人的因素、材料、技術(shù)、設(shè)備、機(jī)械、自然環(huán)境和社會(huì)環(huán)境等各個(gè)方面的因素。其中以人的因素最多，不僅涉及到開發(fā)商、涉及單位、施工單位、供貨單位和監(jiān)理單位等直接參與的單位，還與政府部門、建設(shè)主觀部門、有關(guān)的協(xié)作單位和其他的相關(guān)單位具有很大的關(guān)系，在項(xiàng)目工程的進(jìn)度管理中，做好人的因素管理，對(duì)其他各種因素進(jìn)行分析研究，是做好進(jìn)度管理的基本要求。
1、全面完善房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理。
營(yíng)銷在當(dāng)前房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)中的地位十分重要，項(xiàng)目經(jīng)理必須對(duì)項(xiàng)目定位準(zhǔn)確，正確把握營(yíng)銷理念。在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資決策階段，必須把握成本的關(guān)鍵因素，從定性和定量方面來(lái)控制造價(jià)成本。所謂定性分析，即從宏觀的角度出發(fā)，大體研究項(xiàng)目成本相關(guān)影響因子。所謂定量分析，是全面把握效益成本，注重資金投資與效益比例，研究工程價(jià)值走向，從可行性報(bào)告中合理做出相關(guān)預(yù)算，對(duì)各個(gè)施工量進(jìn)行確定的核算。工程項(xiàng)目建設(shè)階段是整個(gè)工程項(xiàng)目成本的實(shí)施階段，所以在這個(gè)階段控制造價(jià)，最有必要。首先必須嚴(yán)格控制工程變更，因?yàn)槊恳淮蔚墓こ套兏紩?huì)嚴(yán)重影響工程成本的控制。對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)商來(lái)講，必須嚴(yán)格監(jiān)督建設(shè)單位，使其嚴(yán)格按圖紙施工，按程序辦事。
2、全方位提高成本管理的意識(shí)。
成本管理是一個(gè)全過(guò)程的管理在這一過(guò)程中需要全員的參與，若想通過(guò)提高成本控制手段來(lái)實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目管理，首先應(yīng)當(dāng)在全體人員中樹立人人參與、全面控制的意識(shí)，這種全員參與控制模的'式并不是具體到部門或者個(gè)人的責(zé)任，而是一種全體責(zé)任，他涉及到和項(xiàng)目有關(guān)的所有的相關(guān)部門及個(gè)人，這就是我們所說(shuō)的全員控制的根本。單純的管理成本與控制成本并不能完全的看成全面控制，而是項(xiàng)目管理的每個(gè)方面都包含其中，并且都以成本管理為中心來(lái)開展工作。
3、建立健全成本控制機(jī)構(gòu)管理。
是否能落實(shí)項(xiàng)目成本管理并將其切實(shí)執(zhí)行，關(guān)鍵一點(diǎn)在于是否有一個(gè)完善的控制組織來(lái)進(jìn)行成本控制工作。為了使成本管理得到加強(qiáng)，企業(yè)應(yīng)當(dāng)成立一個(gè)涉及設(shè)計(jì)、施工、技術(shù)、財(cái)務(wù)等方面的成本管理領(lǐng)導(dǎo)小組，其主要職責(zé)在于對(duì)項(xiàng)目部的成本相關(guān)工作進(jìn)行指導(dǎo)和管理。同時(shí)，項(xiàng)目部自身也需要建立一個(gè)對(duì)目標(biāo)成本控制工作進(jìn)行管理的小組，負(fù)責(zé)項(xiàng)目部的各項(xiàng)項(xiàng)目班子的責(zé)任、權(quán)利、義務(wù)、獎(jiǎng)懲等內(nèi)容。項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)必須在相關(guān)原則的指導(dǎo)下將職責(zé)分配到具體負(fù)責(zé)的人員身上，將需要達(dá)到的成本目標(biāo)分解落實(shí)到職能部門、班組及個(gè)人。
4、提高相關(guān)業(yè)務(wù)部門人員的素質(zhì)和能力。
如果相關(guān)業(yè)務(wù)部門人員的職業(yè)道德和業(yè)務(wù)素質(zhì)得不到重視，根本無(wú)法建立目標(biāo)成本控制體系來(lái)準(zhǔn)確對(duì)成本進(jìn)行管理。因此，需要定期安排相關(guān)人員參加業(yè)務(wù)培訓(xùn)，讓其及時(shí)掌握業(yè)務(wù)上的最新動(dòng)態(tài)。除了定期的業(yè)務(wù)培訓(xùn)，培養(yǎng)業(yè)務(wù)人員的職業(yè)道德的工作也不容忽視，同時(shí)，加強(qiáng)其對(duì)相關(guān)法律法規(guī)的認(rèn)識(shí)。企業(yè)可以建立一個(gè)內(nèi)部人才庫(kù)，分享管理具有不同技能的人才。統(tǒng)一管理，讓組織業(yè)務(wù)人員定期參與整治學(xué)習(xí)和相關(guān)教育課程。
1、完善監(jiān)理制度，提高監(jiān)理水平。
一是拓寬監(jiān)理領(lǐng)域，發(fā)展全能監(jiān)理，實(shí)施全方位、全過(guò)程監(jiān)理；二是加強(qiáng)對(duì)監(jiān)理單位的資質(zhì)管理，建立公平有序的監(jiān)理市場(chǎng)；三是適當(dāng)提高監(jiān)理取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，制止監(jiān)理企業(yè)惡性競(jìng)爭(zhēng)；四是加大培訓(xùn)教育力度，提高監(jiān)理人員的整體素質(zhì)。
2、明確監(jiān)理單位與建設(shè)單位、承建單位的關(guān)系。
建設(shè)單位與監(jiān)理單位的關(guān)系是平等的合同約定關(guān)系，是委托與被委托的關(guān)系。監(jiān)理單位所承擔(dān)的任務(wù)由雙方事先按平等協(xié)商的原則確定于合同之中，監(jiān)理委托合同一經(jīng)確定，建設(shè)單位不得干涉監(jiān)理工程師的正常工作。監(jiān)理單位依據(jù)監(jiān)理合同中建設(shè)單位授予的權(quán)力行使職責(zé)，公正獨(dú)立地開展監(jiān)理工作。
3、建設(shè)單位協(xié)調(diào)、監(jiān)督與檢查監(jiān)理工作。
為避免權(quán)責(zé)不明、責(zé)任不清、建設(shè)單位有意無(wú)意干涉監(jiān)理工作的問(wèn)題，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)將項(xiàng)目管理重點(diǎn)轉(zhuǎn)向協(xié)調(diào)、監(jiān)督與檢查監(jiān)理工作。
目前，房地產(chǎn)企業(yè)正逐步從資金密集型走向資金密集型加人才密集型。房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目管理，范疇比施工、監(jiān)理等企業(yè)所涉及的內(nèi)容要廣泛，考慮問(wèn)題要更深入，因此對(duì)開發(fā)企業(yè)而言，不僅要注重資金保證和成本控制，更應(yīng)注重項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)的素質(zhì)和建設(shè)，這些都是項(xiàng)目管理成敗的基礎(chǔ)。
[1]郭鴻飛，李凡。房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量管理體系思考[j]。合作經(jīng)濟(jì)與科技，2011,(05)。
[2]張媛媛，王銀生。房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段的成本控制[j]。財(cái)會(huì)研究，2011,(15)。
[3]彭澤華，李志軍。關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的思考[j]。中國(guó)高新技術(shù)企業(yè)，2008,(23)。
[4]邢瑞宇。淺談如何加強(qiáng)施工企業(yè)工程項(xiàng)目的成本控制[j]。會(huì)計(jì)之友，2011,(27)。
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的論文篇十二
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的土地，按其用途可將它分為如下兩種：一種是為了轉(zhuǎn)讓、出租而開發(fā)的商品性土地（也叫商品性建設(shè)場(chǎng)地）；另一種是為開發(fā)商品房、出租房等房屋而開發(fā)的自用土地。前者是企業(yè)的最終開發(fā)產(chǎn)品，其費(fèi)用支出單獨(dú)構(gòu)成土地的開發(fā)成本；而后者則是企業(yè)的中間開發(fā)產(chǎn)品，其費(fèi)用支出應(yīng)計(jì)入商品房、出租房等有關(guān)房屋開發(fā)成本。現(xiàn)行會(huì)計(jì)制度中設(shè)置的“開發(fā)成本——土地開發(fā)成本”科目，它的核算的內(nèi)容，與企業(yè)發(fā)生的土地開發(fā)支出并不完全對(duì)口，原則上僅限于企業(yè)開發(fā)各種商品性土地所發(fā)生的支出。企業(yè)為開發(fā)商品房、出租房等房屋而開發(fā)的土地，其費(fèi)用可分清負(fù)擔(dān)對(duì)象的，應(yīng)直接計(jì)入有關(guān)房屋開發(fā)成本，在“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本”科目進(jìn)行核算。如果企業(yè)開發(fā)的自用土地，分不清負(fù)擔(dān)對(duì)象，應(yīng)由兩個(gè)或兩個(gè)以上成本核算對(duì)象負(fù)擔(dān)的，其費(fèi)用可先通過(guò)“開發(fā)成本——土地開發(fā)成本”科目進(jìn)行歸集，待土地開發(fā)完成投入使用時(shí)，再按一定的標(biāo)準(zhǔn)（如房屋占地面積或房屋建筑面積等）將其分配計(jì)入有關(guān)房屋開發(fā)成本。如果企業(yè)開發(fā)商品房、出租房使用的土地屬于企業(yè)開發(fā)商品性土地的一部分，則應(yīng)將整塊土地作為一個(gè)成本核算對(duì)象，在“開發(fā)成本——土地開發(fā)成本”
賬戶中歸集其發(fā)生的全部開發(fā)支出，計(jì)算其總成本和單位成本，并于土地開發(fā)完成時(shí)，將成本結(jié)轉(zhuǎn)到“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶。待使用土地時(shí)，再將使用土地所應(yīng)負(fù)擔(dān)的開發(fā)成本，從“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶轉(zhuǎn)入“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本”漲戶，計(jì)入商品房、出租房等房屋的開發(fā)成本。
為了既有利于土地開發(fā)支出的歸集，又有利于土地開發(fā)成本的結(jié)轉(zhuǎn)，對(duì)需要單獨(dú)核算土地開發(fā)成本的開發(fā)項(xiàng)目，可按下列原則確定土地開發(fā)成本的核算對(duì)象：
1．對(duì)開發(fā)面積不大、開發(fā)工期較短的土地，可以每一塊獨(dú)立的開發(fā)項(xiàng)目為成本核算對(duì)象；
2．對(duì)開發(fā)面積較大、開發(fā)工期較長(zhǎng)、分區(qū)域開發(fā)的土地，可以一定區(qū)域作為土地開發(fā)成本核算對(duì)象。
成本核算對(duì)象應(yīng)在開工之前確定，一經(jīng)確定就不能隨意改變，更不能相互混淆。
企業(yè)開發(fā)的土地，因其設(shè)計(jì)要求不同，開發(fā)的層次、程度和內(nèi)容都不相同，有的只是進(jìn)行場(chǎng)地的清理平整，如原有建筑物、障礙物的拆除和土地的平整；有的除了場(chǎng)地平整外，還要進(jìn)行地下各種管線的鋪設(shè)、地面道路的建設(shè)等。因此，就各個(gè)具體的土地開發(fā)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，它的開發(fā)支出內(nèi)容是不完全相同的。企業(yè)要根據(jù)所開發(fā)土地的具體情況和會(huì)計(jì)制度規(guī)定的成本項(xiàng)目，設(shè)置土地開發(fā)項(xiàng)目的成本項(xiàng)目。對(duì)于會(huì)計(jì)制度規(guī)定的、企業(yè)沒有發(fā)生支出內(nèi)容的成本項(xiàng)目，如建筑安裝工程費(fèi)，配套設(shè)施費(fèi)，可不必設(shè)置。根據(jù)土地開發(fā)支出的一般情況，企業(yè)對(duì)土地開發(fā)成本的核算，可設(shè)置如下幾個(gè)成本項(xiàng)目：（1）土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)或土地批租費(fèi)；（2）前期工程費(fèi)；（3）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)；（4）開發(fā)間接費(fèi)。其中土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)是指按照城市建設(shè)總體規(guī)劃進(jìn)行土地開發(fā)所發(fā)生的土地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動(dòng)力安置費(fèi)，及有關(guān)地上、地下物拆遷補(bǔ)償費(fèi)等。但對(duì)拆遷舊建筑物回收的殘值應(yīng)估價(jià)入賬并沖減有關(guān)成本。開發(fā)土地如通過(guò)批租方式取得的，應(yīng)列入批租地價(jià)。前期工程費(fèi)是指土地開發(fā)項(xiàng)目前期工程發(fā)生的費(fèi)用，包括規(guī)劃、設(shè)計(jì)費(fèi)，項(xiàng)目可行性研究費(fèi)，水文、地質(zhì)勘察、測(cè)繪費(fèi)，場(chǎng)地平整費(fèi)等?；A(chǔ)設(shè)施費(fèi)是指土地開發(fā)過(guò)程中發(fā)生的各種基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，包括道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊等設(shè)施費(fèi)用。開發(fā)間接費(fèi)指應(yīng)由商品性土地開發(fā)成本負(fù)擔(dān)的開發(fā)間接費(fèi)用。土地開發(fā)項(xiàng)目如要負(fù)擔(dān)不能有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施費(fèi)，還應(yīng)設(shè)置“配套設(shè)施費(fèi)”成本項(xiàng)目，用以核算應(yīng)計(jì)入土地開發(fā)成本的配套設(shè)施費(fèi)。
企業(yè)在土地開發(fā)過(guò)程中發(fā)生的各項(xiàng)支出，除可將直接計(jì)入房屋開發(fā)成本的自用土地開發(fā)支出在“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本”賬戶核算外，其他土地開發(fā)支出均應(yīng)通過(guò)“開發(fā)成本——土地開發(fā)成本”賬戶進(jìn)行核算。為了分清轉(zhuǎn)讓、出租用土地開發(fā)成本和不能確定負(fù)擔(dān)對(duì)象自用土地開發(fā)成本，對(duì)土地開發(fā)成本應(yīng)按土地開發(fā)項(xiàng)目的類別，分別設(shè)置“商品性土地開發(fā)成本”和“自用土地開發(fā)成本”兩個(gè)二級(jí)賬戶，并按成本核算對(duì)象和成本項(xiàng)目設(shè)置明細(xì)分類賬。對(duì)發(fā)生的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)等土地開發(fā)支出，可直接記入各土地開發(fā)成本明細(xì)分類賬，并記入“開發(fā)成本——商品性土地開發(fā)成本”、“開發(fā)成本——自用土地開發(fā)成本”賬戶的借方和“銀行存款”、“應(yīng)付賬款——應(yīng)付工程款”等賬戶的貸方。發(fā)生的開發(fā)間接費(fèi)用，應(yīng)先在“開發(fā)間接費(fèi)用”賬戶進(jìn)行核算，于月份終了再按一定標(biāo)準(zhǔn)，分配計(jì)入有關(guān)開發(fā)成本核算對(duì)象。應(yīng)由商品性土地開發(fā)成本負(fù)擔(dān)的開發(fā)間接費(fèi)，應(yīng)記入“開發(fā)成本——商品性土地開發(fā)成本”賬戶的借方和“開發(fā)間接費(fèi)用”賬戶的貸方。
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的論文篇十三
摘要：在中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的持續(xù)改進(jìn)和國(guó)家經(jīng)濟(jì)建設(shè)的過(guò)程中,國(guó)有企業(yè)的發(fā)展占有非常重要的地位,它不僅促進(jìn)了整個(gè)社會(huì)的穩(wěn)定發(fā)展,也有利于促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的健康可持續(xù)發(fā)展。特別是績(jī)效管理作為國(guó)有企業(yè)發(fā)展的重要保證，在一定程度上決定了國(guó)有企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力。然而，從目前國(guó)有企業(yè)績(jī)效管理的現(xiàn)狀來(lái)看，形勢(shì)不容樂觀。因此，在國(guó)有企業(yè)績(jī)效管理中實(shí)施更加完善的管理模式，有利于促進(jìn)國(guó)有企業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展。本文主要探討細(xì)化管理在國(guó)有企業(yè)績(jī)效管理中的應(yīng)用。
隨著我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)水平的大幅度提高，國(guó)有企業(yè)的增長(zhǎng)率也得到了相應(yīng)提高。然而，面對(duì)日益激烈的企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，國(guó)有企業(yè)必須調(diào)整績(jī)效管理模式，才能有效地改善企業(yè)生產(chǎn)質(zhì)量，降低生產(chǎn)成本。作為國(guó)有企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)的重要保證,細(xì)化管理模式的作用是不言而喻的,能有效地推動(dòng)國(guó)有企業(yè)實(shí)現(xiàn)更健康、穩(wěn)定的發(fā)展。
事實(shí)上，所謂的精細(xì)管理是一種理念，一種文化。作為現(xiàn)代管理的必然要求，其是社會(huì)分工的細(xì)化和服務(wù)質(zhì)量的細(xì)化。在現(xiàn)代管理學(xué)中，科學(xué)的分為三個(gè)層次:第一層次是規(guī)范化，第二層次是細(xì)化，第三層次是個(gè)性化，其在國(guó)有企業(yè)績(jī)效管理中也發(fā)揮著十分重要和積極的作用。
2.精細(xì)管理的根本意義。
精細(xì)管理對(duì)國(guó)有企業(yè)績(jī)效管理的細(xì)化管理模式具有重要的意義。主要體現(xiàn)在以下三個(gè)方面:首先，它是一個(gè)分解和實(shí)施戰(zhàn)略和目標(biāo)的過(guò)程，允許公司的戰(zhàn)略規(guī)劃有效地實(shí)現(xiàn)每個(gè)過(guò)程和功能，也是提高公司整體執(zhí)行能力的重要途徑；其次，企業(yè)管理對(duì)于實(shí)現(xiàn)提高企業(yè)經(jīng)營(yíng)績(jī)效的目標(biāo)更為重要。實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)的手段是為科學(xué)管理提供利益和能力；第三，企業(yè)必須全面、協(xié)調(diào)、可持續(xù)發(fā)展，將不可避免地要求公司擁有強(qiáng)大的執(zhí)行能力和業(yè)務(wù)水平，但這些必須依賴于精細(xì)化管理的強(qiáng)大支持。
二、國(guó)有企業(yè)績(jī)效管理的現(xiàn)狀。
1.國(guó)有企業(yè)績(jī)效管理制度不合理。
通常情況下，國(guó)有企業(yè)有自己的管理體制，其主要內(nèi)容有:業(yè)務(wù)指標(biāo)的完成、工作態(tài)度、思想意識(shí)等。但是這些系統(tǒng)有很多不合理的地方。另外，對(duì)于國(guó)有企業(yè)的許多相關(guān)負(fù)責(zé)人來(lái)說(shuō)，應(yīng)該選擇什么樣的績(jī)效考核制度，如何科學(xué)地制定績(jī)效考核制度，如何進(jìn)行實(shí)際操作，往往是國(guó)有企業(yè)的相關(guān)人員深思的內(nèi)容。一般來(lái)說(shuō)，大多數(shù)國(guó)有企業(yè)的績(jī)效考核制度都是一樣的，不同部門、不同性質(zhì)的績(jī)效考核體系都是相似的。如果這種情況持續(xù)的時(shí)間較長(zhǎng)，它們只會(huì)嚴(yán)重影響國(guó)有企業(yè)的績(jī)效評(píng)估結(jié)果的真實(shí)性和客觀性。國(guó)有企業(yè)人力資源管理水平參差不齊，建立科學(xué)的績(jī)效管理體系顯然不是一件容易的事情?，F(xiàn)實(shí)中，第三方協(xié)助設(shè)計(jì)和引入績(jī)效考核的過(guò)程中，他們的角色更多的是一個(gè)運(yùn)營(yíng)執(zhí)行人，不符合改革和創(chuàng)新的要求。從國(guó)有企業(yè)員工的角度來(lái)看，仍然存在較多的阻力，認(rèn)為從事績(jī)效考核是扣除工資和浪費(fèi)時(shí)間。這些員工長(zhǎng)期以來(lái)一直在國(guó)有企業(yè)工作，或者長(zhǎng)期從事某些工作，習(xí)慣了按部就班的工作節(jié)奏，缺乏熱情。因此，一旦需要進(jìn)行工作考核，就會(huì)缺乏信心和抱怨，甚至煽動(dòng)員工反對(duì)績(jī)效考核或故意拖延，也會(huì)給評(píng)估帶來(lái)很大的障礙。此外，許多國(guó)有企業(yè)已經(jīng)出臺(tái)了績(jī)效考核制度，在指標(biāo)方面注重主觀的非量化指標(biāo)，缺乏客觀量化的評(píng)價(jià)指標(biāo)，主觀評(píng)價(jià)定性評(píng)價(jià)指標(biāo)，沒有具體的信息可供應(yīng)用。例如,在部門評(píng)估指標(biāo)中設(shè)置服務(wù)質(zhì)量、工作效率等等指標(biāo)，這些評(píng)價(jià)指標(biāo)的評(píng)估一般分為幾個(gè)級(jí)別,如“非常滿意”、“好”、“滿意”、“接受”、“非常不滿意”,等等,但是這些水平不足以清楚和準(zhǔn)確,不足以讓員工信服。對(duì)于多維度評(píng)價(jià)，也沒有明確的五個(gè)層次的定性描述。評(píng)估師往往根據(jù)自己的印象和主觀判斷得分，甚至一些評(píng)估師也會(huì)增加一些個(gè)人偏好。這也是為什么評(píng)估計(jì)劃有更多的水、高員工投訴和意見的根本原因，也是國(guó)有企業(yè)績(jī)效考核中普遍存在的問(wèn)題。
2.國(guó)有企業(yè)績(jī)效考核設(shè)置存在諸多問(wèn)題。
在國(guó)有企業(yè)中，績(jī)效管理也旨在更好地提升員工的積極性，進(jìn)一步有效地促進(jìn)公司的發(fā)展壯大。然而，經(jīng)過(guò)研究和調(diào)查，發(fā)現(xiàn)績(jī)效評(píng)估的某些方面在定位、評(píng)估過(guò)程和評(píng)估結(jié)果方面仍然存在諸多問(wèn)題。第一個(gè)是定位模糊。事實(shí)上，評(píng)估的定位是績(jī)效考核的核心內(nèi)容，其手段主要是通過(guò)績(jī)效考核來(lái)解決企業(yè)發(fā)展中存在的一些問(wèn)題，這意味著如果評(píng)估重點(diǎn)的定位不明確，將會(huì)嚴(yán)重影響評(píng)估結(jié)果的準(zhǔn)確性。實(shí)施評(píng)估過(guò)程中需要注意的是:不同的定位有不同的實(shí)現(xiàn)方法。從績(jī)效管理的現(xiàn)狀看，我國(guó)一些國(guó)有企業(yè)不僅缺乏明確的目標(biāo),而且很多的評(píng)估只是一種形式,使評(píng)估結(jié)果無(wú)法得到有效使用,也消耗公司的人力和物質(zhì)資源和其他資源。
3.績(jī)效考核過(guò)程的不合理性。
由于各級(jí)管理者對(duì)問(wèn)題的看法不同，難免會(huì)出現(xiàn)一些分歧，但在國(guó)有企業(yè)中，最終領(lǐng)導(dǎo)者是最終決策人，這一規(guī)定的存在也使得績(jī)效評(píng)估的過(guò)程得以存在。一方面，評(píng)估師的直接上級(jí)已經(jīng)喪失了責(zé)任感;另一方面，由于沒有直接的權(quán)力，員工也會(huì)越過(guò)上層領(lǐng)導(dǎo)的安排。最終其只會(huì)破壞國(guó)有企業(yè)的正?？?jī)效管理秩序。由于人員的復(fù)雜性，在國(guó)有企業(yè)的管理部門、大量的分支機(jī)構(gòu)和項(xiàng)目部門,結(jié)合不同的生產(chǎn)和管理流程制定自己的評(píng)估方法,他們復(fù)制其他公司的評(píng)估模型,并沒有綜合自己的實(shí)際情況。沒有統(tǒng)一的措施，使評(píng)估系統(tǒng)解體，難以整合，并帶來(lái)許多弊端。首先。不同部門在考核標(biāo)準(zhǔn)上存在差異，影響評(píng)價(jià)體系的統(tǒng)一；其次，管理部門的績(jī)效考核指標(biāo)過(guò)于粗劣，過(guò)度泛化與員工具體工作之間的相關(guān)性；三是專業(yè)工程辦公室和項(xiàng)目部盲目追求量化。只有量化的.指標(biāo)被評(píng)估，不能量化的指標(biāo)盲目的被刪除，成為不重要的指標(biāo)。此外，評(píng)估方法相對(duì)單一,指紋考勤卡考勤系統(tǒng)作為負(fù)責(zé)每季度檢查系統(tǒng)性能評(píng)價(jià)的主要方法,沒有建立一個(gè)激勵(lì)機(jī)制。
4.國(guó)有企業(yè)的傳統(tǒng)文化有著深刻的影響。
雖然國(guó)有企業(yè)的發(fā)展模式也在逐步轉(zhuǎn)型，但在績(jī)效管理中，仍然深受國(guó)有企業(yè)傳統(tǒng)文化的影響。特別是自古以來(lái)，中國(guó)文化中就存在著不可能犯罪的思想意識(shí)形態(tài)。這使得許多國(guó)企員工在日常工作中表現(xiàn)出“老好人”的形象。在這種意識(shí)形態(tài)意識(shí)的影響下，即使在普通的績(jī)效考核過(guò)程中，每個(gè)人都不會(huì)隨意批評(píng)他人，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，很難形成一個(gè)積極有效的員工指導(dǎo)榜樣。此外，國(guó)有企業(yè)在中長(zhǎng)期發(fā)展中也受到計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的影響，一些領(lǐng)導(dǎo)人甚至更喜歡老員工。他們主要看重自己的資歷和經(jīng)驗(yàn)，這樣的行為只會(huì)嚴(yán)重阻礙年輕員工的工作積極性。
1.完善國(guó)有企業(yè)的精細(xì)考核機(jī)制。
國(guó)有企業(yè)在我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中起著決定性的作用。因此，要實(shí)現(xiàn)績(jī)效管理的精細(xì)化管理，必須首先完善相應(yīng)的考核機(jī)制。然而，照搬其他公司的績(jī)效考核方法并不能真正起到評(píng)估的作用，別的企業(yè)的方案并不一定適用于國(guó)有企業(yè)。所以說(shuō)，在制定評(píng)估機(jī)制時(shí)，有必要充分考慮公司自身的綜合情況，一切從實(shí)際出發(fā)，有的放矢，綜合考慮：企業(yè)文化、員工素質(zhì)、行業(yè)等因素。同時(shí),在評(píng)估系統(tǒng)的設(shè)計(jì)中,我們必須確保員工充分參與,以便他們能更清楚地了解企業(yè)績(jī)效考核的內(nèi)容,且有效確保完善的績(jī)效評(píng)估系統(tǒng)。
2.改進(jìn)整個(gè)精細(xì)評(píng)估過(guò)程。
為了使精細(xì)化管理在國(guó)有企業(yè)的績(jī)效管理中發(fā)揮積極作用，尤其需要改進(jìn)整個(gè)績(jī)效考核過(guò)程。其主要來(lái)自:開發(fā)評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)、公布業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)結(jié)果、定期調(diào)整考核制度，我們的工作也應(yīng)該從這幾個(gè)方面入手。注重績(jī)效管理的細(xì)化和制定更有效的考核標(biāo)準(zhǔn)，無(wú)疑是公平正義的體現(xiàn)。因此，在制定績(jī)效考核標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，必須聽取和征求國(guó)有企業(yè)員工的意見，以完善績(jī)效考核管理制度。同時(shí)，我們也可以最大程度地激發(fā)員工的積極性，努力超越績(jī)效體系中的考核指標(biāo)，制定科學(xué)合理的目標(biāo)。然而，有必要注意的是，為了清楚地描述公司的要求，應(yīng)該盡可能細(xì)致地制定業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)指標(biāo)。關(guān)于績(jī)效考核結(jié)果的公布，主要是讓員工第一時(shí)間了解自己的工作情況，及時(shí)對(duì)不了解的問(wèn)題及時(shí)提出投訴和反饋。與此同時(shí)，通過(guò)考核結(jié)果，員工可以明確自己的發(fā)展方向和公司要求的工作標(biāo)準(zhǔn)，這對(duì)提高國(guó)有企業(yè)員工的工作能力也具有重要的指導(dǎo)意義。
結(jié)論。
績(jī)效考核不僅關(guān)系到個(gè)人利益，而且關(guān)系到整個(gè)組織的命運(yùn)。績(jī)效評(píng)估是對(duì)一個(gè)組織或個(gè)人的績(jī)效和有效性進(jìn)行全面檢查和驗(yàn)證的程序、方法和方法的總稱。績(jī)效考核作為考核績(jī)效考核結(jié)果的管理手段，在行業(yè)組織中得到了廣泛的推廣和應(yīng)用。這是一項(xiàng)高度探索性的工作，具有開創(chuàng)性和挑戰(zhàn)性。精細(xì)化績(jī)效考核已成為我國(guó)各級(jí)組織和企業(yè)管理的重要組成部分，幾乎所有的公司都實(shí)施了績(jī)效評(píng)估。精細(xì)化管理作為國(guó)有企業(yè)績(jī)效管理的重要組成部分，為國(guó)有企業(yè)的發(fā)展帶來(lái)了巨大的機(jī)遇。然而，國(guó)有企業(yè)績(jī)效管理中完善的管理模式的實(shí)施，是一個(gè)從淺到深、逐步發(fā)展的過(guò)程。因此，只有正確認(rèn)識(shí)精細(xì)化管理的價(jià)值，對(duì)這一問(wèn)題進(jìn)行更深入的研究，才能使其成為國(guó)有企業(yè)。在有效提高國(guó)有企業(yè)整體競(jìng)爭(zhēng)力方面發(fā)揮應(yīng)有的作用。
參考文獻(xiàn):。
[1]丁頡.中國(guó)建設(shè)銀行xx分行營(yíng)運(yùn)部績(jī)效管理優(yōu)化研究[d].江西財(cái)經(jīng)大學(xué),.
[2]李嵐.精細(xì)化管理在國(guó)企績(jī)效管理中的應(yīng)用[j].中國(guó)市場(chǎng),2017(07):160+169.
[3]張曉聰.淺析精細(xì)化管理在當(dāng)前企業(yè)績(jī)效管理中的應(yīng)用[j].人才資源開發(fā),2017(02):111.
[4]明立芳.基于精細(xì)管理的醫(yī)院績(jī)效管理方法與應(yīng)用[j].中國(guó)衛(wèi)生產(chǎn)業(yè),,12(28):9-11.
[5]賈磊.揚(yáng)州供電公司二次設(shè)備精細(xì)化管理中存在的問(wèn)題與對(duì)策研究[d].揚(yáng)州大學(xué),.
[6]郭華.基于精細(xì)化管理的興業(yè)銀行cs分行績(jī)效考核研究[d].湘潭大學(xué),.
[9]曹廣浩.創(chuàng)建iip績(jī)效管理系統(tǒng)提升煤炭企業(yè)精細(xì)化管理水平[a]..全國(guó)煤炭企業(yè)精細(xì)化管理優(yōu)秀論文集[c],:5.
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的論文篇十四
隨著近年來(lái)信息化技術(shù)的快速發(fā)展，信息化建設(shè)早已在我國(guó)各行各業(yè)中實(shí)現(xiàn)了廣泛應(yīng)用，我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支柱房地產(chǎn)行業(yè)自然也不例外。對(duì)于我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)管理信息化具備著提升房地產(chǎn)管理運(yùn)作效率、增強(qiáng)房地產(chǎn)管理決策應(yīng)變能力等效用，而為了保證這些效用能夠真正作用于安徽省六安市房地產(chǎn)行業(yè)中，正是本文就房地產(chǎn)管理信息化建設(shè)的實(shí)踐展開具體研究的原因所在。
為了能夠較高質(zhì)量完成本文就房地產(chǎn)管理信息化建設(shè)展開的研究，我們首先需要深入了解這一建設(shè)的必要性，而結(jié)合相關(guān)文獻(xiàn)資料與安徽省六安市房地產(chǎn)管理信息化建設(shè)的經(jīng)驗(yàn)總結(jié)，本文將這一必要性概括為提升管理水平與效率、實(shí)現(xiàn)行業(yè)的更高質(zhì)量監(jiān)督與規(guī)范、更好服務(wù)于行業(yè)的宏觀指導(dǎo)三個(gè)方面。
1.1提升管理水平與效率。
對(duì)于我國(guó)房地產(chǎn)管理部門來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)、測(cè)繪、產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍登記、廉租住房管理等都屬于其職能范圍，而隨著近年來(lái)我國(guó)經(jīng)濟(jì)與社會(huì)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)部門職能范圍呈現(xiàn)出不斷擴(kuò)大的趨勢(shì)，這就使得傳統(tǒng)管理方式已經(jīng)不能滿足我國(guó)房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)的各類需求，這也是近年來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)管理信息化建設(shè)取得較為長(zhǎng)足的進(jìn)步的原因所在。而隨著各地房地產(chǎn)管理信息化建設(shè)不斷取得成果，房地產(chǎn)管理部門工作人員的綜合水平也實(shí)現(xiàn)了一定提升，依托房地產(chǎn)管理信息系統(tǒng)平臺(tái)實(shí)現(xiàn)的各類信息錄入與查詢也使得該工作實(shí)現(xiàn)了本質(zhì)性升級(jí)，房地產(chǎn)部門的管理水平與效率自然因此實(shí)現(xiàn)了較好提升[1]。
1.2實(shí)現(xiàn)行業(yè)的更高質(zhì)量監(jiān)督與規(guī)范。
房地產(chǎn)管理部門的日常工作本身具備著管理環(huán)節(jié)多、審批程序復(fù)雜、公眾負(fù)面反應(yīng)大等特點(diǎn)，而這些特點(diǎn)的存在就使得傳統(tǒng)的房地產(chǎn)管理工作往往不能較好發(fā)揮自身效用，但在房地產(chǎn)管理信息化建設(shè)的支持下，這一現(xiàn)狀出現(xiàn)了較大變化。在房地產(chǎn)管理信息系統(tǒng)平臺(tái)的支持下，各類房地產(chǎn)管理信息能夠公開、透明的傳達(dá)給公眾，房地產(chǎn)管理工作的程序化與流程化程度也將實(shí)現(xiàn)較好提升，這自然使得房地產(chǎn)管理的更高質(zhì)量監(jiān)督與規(guī)范得以實(shí)現(xiàn)。此外，房地產(chǎn)管理的信息化建設(shè)還能夠?qū)崿F(xiàn)職能范圍、辦事流程、相關(guān)法律法規(guī)的公開化，這對(duì)于房地產(chǎn)管理部門的效率與信譽(yù)度提升、公眾辦事時(shí)間縮短也將帶來(lái)較為積極的影響[2]。
1.3更好服務(wù)于行業(yè)的宏觀指導(dǎo)。
除了上述幾方面外，房地產(chǎn)管理信息化還能夠更好服務(wù)于行業(yè)的宏觀指導(dǎo)，而這一指導(dǎo)的實(shí)現(xiàn)主要是由于信息化管理系統(tǒng)平臺(tái)能夠及時(shí)準(zhǔn)確反映房地產(chǎn)行業(yè)的各類信息，這自然為房地產(chǎn)管理部門的相關(guān)決策提供了有力數(shù)據(jù)支持，依據(jù)國(guó)家近年來(lái)出臺(tái)的“動(dòng)態(tài)預(yù)警預(yù)報(bào)系統(tǒng)”房地產(chǎn)供求狀況展示功能所實(shí)現(xiàn)的宏觀指導(dǎo)就是這一認(rèn)知的最好體現(xiàn)。此外，房地建筑節(jié)能圖1信息化管理系統(tǒng)平臺(tái)圖2新建商品房網(wǎng)上備案子系統(tǒng)流程圖產(chǎn)管理信息化還能夠?qū)崿F(xiàn)業(yè)務(wù)工作成本降低、業(yè)務(wù)管理錯(cuò)誤減少，這自然使得房地產(chǎn)管理部門的工作能夠在信息化建設(shè)的支持下實(shí)現(xiàn)更好展開[3]。
為了較為深入完成本文研究，筆者選擇了安徽省六安市房地產(chǎn)管理信息化建設(shè)作為研究對(duì)象，而在對(duì)該市房地產(chǎn)管理的代表性部門進(jìn)行實(shí)際調(diào)查后，筆者發(fā)現(xiàn)該市信息化建設(shè)已經(jīng)取得了一定成果，信息化管理系統(tǒng)平臺(tái)也已經(jīng)全面應(yīng)用于該市房地產(chǎn)管理工作中，圖1為該市信息化管理系統(tǒng)平臺(tái)的總體結(jié)構(gòu)，結(jié)合該圖我們能夠較為直觀認(rèn)識(shí)到安徽省六安市房地產(chǎn)管理信息化建設(shè)所取得的成果[4]。在圖1所示的信息化管理系統(tǒng)平臺(tái)中我們不難發(fā)現(xiàn)，該平臺(tái)涵蓋了數(shù)個(gè)子系統(tǒng)，這里筆者以商品房網(wǎng)上簽約子系統(tǒng)為例，圖2為新建商品房網(wǎng)上備案子系統(tǒng)流程，在這一結(jié)合商品房網(wǎng)上簽約子系統(tǒng)的流程應(yīng)用中，以往需要耗費(fèi)房地產(chǎn)管理部門與民眾大量時(shí)間的業(yè)務(wù)在這一信息化建設(shè)的支持下實(shí)現(xiàn)了短時(shí)間完成，結(jié)合這一流程我們就能夠較為直觀認(rèn)識(shí)到安徽省六安市房地產(chǎn)管理信息化建設(shè)的優(yōu)越性[5]。
結(jié)合上文內(nèi)容我們較為能夠在一定程度上了解安徽省六安市房地產(chǎn)管理信息化建設(shè)所取得的成果，不過(guò)在筆者的實(shí)際調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，安徽省六安市房地產(chǎn)管理信息化建設(shè)中存在著信息化管理隊(duì)伍建設(shè)落后、各子系統(tǒng)之間關(guān)聯(lián)程度不夠、信息孤島現(xiàn)象嚴(yán)重等問(wèn)題，這些問(wèn)題就將很大程度上制約了當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門職能的發(fā)揮，為此筆者結(jié)合相關(guān)文獻(xiàn)資料與自身實(shí)際調(diào)查，就更好開展安徽省六安市房地產(chǎn)管理信息化建設(shè)的建議進(jìn)行了詳細(xì)論述。
3.1創(chuàng)造良好的信息化建設(shè)管理環(huán)境。
對(duì)于六安市房地產(chǎn)管理信息化建設(shè)來(lái)說(shuō)，想要實(shí)現(xiàn)這一建設(shè)的更好展開，當(dāng)?shù)卣捅仨殲檫@一建設(shè)工作提供良好的信息化建設(shè)管理環(huán)境，加強(qiáng)軟硬件環(huán)境建設(shè)是當(dāng)?shù)卣仨毬鋵?shí)的措施。對(duì)于軟件環(huán)境建設(shè)來(lái)說(shuō)，當(dāng)?shù)卣枰浴段餀?quán)法》、《房屋登記辦法》等法律為依據(jù)，通過(guò)發(fā)揮自身引導(dǎo)作用為六安市房地產(chǎn)管理信息化建設(shè)提供制度與輿論支持；而對(duì)于硬件環(huán)境建設(shè)來(lái)說(shuō)，當(dāng)?shù)卣枰哟髮?duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理信息化建設(shè)的資金投入，同時(shí)聯(lián)合相關(guān)公司參與信息化建設(shè)，這樣就能夠?yàn)榱彩蟹康禺a(chǎn)管理信息化建設(shè)提供有力支持[6]。
3.2建立標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范。
為了能夠給予六安市房地產(chǎn)管理信息化建設(shè)更好的支持，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門還需要建立自身業(yè)務(wù)相關(guān)的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范，即房地產(chǎn)管理業(yè)務(wù)的內(nèi)容標(biāo)準(zhǔn)、流程標(biāo)準(zhǔn)、時(shí)限標(biāo)準(zhǔn)以及技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。當(dāng)然我國(guó)住建部早已發(fā)布了行業(yè)規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)，不過(guò)受針對(duì)性不足、數(shù)據(jù)接口繁瑣等因素的影響，六安市房地產(chǎn)管理信息化建設(shè)對(duì)于這類標(biāo)準(zhǔn)的實(shí)施并不是很理想，為此當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門必須予以標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范建立與應(yīng)用的較高關(guān)注。
3.3建設(shè)統(tǒng)一的信息管理平臺(tái)。
雖然六安市房地產(chǎn)管理信息化建設(shè)實(shí)現(xiàn)了信息化管理系統(tǒng)平臺(tái)的建立，但這一平臺(tái)與銀行、稅務(wù)、審計(jì)等部門并沒有形成流暢的信息通道，這就在很大程度上阻礙了其平臺(tái)的效用發(fā)揮，為此筆者建議房地產(chǎn)管理信息化建設(shè)向網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)、數(shù)據(jù)中心、業(yè)務(wù)流程、身份認(rèn)證的統(tǒng)一方向發(fā)展，這樣才能保證房地產(chǎn)管理部門更好為民眾提供服務(wù)。
3.4做好信息化管理人才隊(duì)伍建設(shè)。
除了上述幾方面外，為了更好開展六安市房地產(chǎn)管理信息化建設(shè)，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門還需要做好信息化管理人才隊(duì)伍建設(shè)，提高人才聘用的門檻、加大對(duì)管理人員的培訓(xùn)力度、建立良好的人才激勵(lì)制度是當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門可以采取的具體措施，而這些措施支持下的房地產(chǎn)管理信息化建設(shè)就將實(shí)現(xiàn)更好展開。
在本文就房地產(chǎn)管理信息化建設(shè)實(shí)踐展開的研究，筆者詳細(xì)論述了房地產(chǎn)管理信息化建設(shè)的必要性、安徽省六安市房地產(chǎn)管理信息化建設(shè)現(xiàn)狀、更好開展安徽省六安市房地產(chǎn)管理信息化建設(shè)的建議等內(nèi)容，而結(jié)合這一系列內(nèi)容我們就能夠較為深入了解房地產(chǎn)管理信息化建設(shè)的重要性，希望這一認(rèn)知能夠?yàn)橄嚓P(guān)從業(yè)人員帶來(lái)一定啟發(fā)。
[1]劉玉芝。淺議房地產(chǎn)管理信息化建設(shè)[j].電子制作，20xx（04）.
[2]張曉林。推進(jìn)房地產(chǎn)管理信息化建設(shè)的必要性及有效策略[j].中華民居（下旬刊），20xx，02：226.
[3]姜宏娜。推進(jìn)房地產(chǎn)管理信息化建設(shè)的必要性及有效策略分析[j].民營(yíng)科技，20xx，03：72.
[4]姜濤。有關(guān)房地產(chǎn)管理信息化建設(shè)相關(guān)問(wèn)題解析[j].現(xiàn)代交際，20xx，03：56~57.
[5]徐娟娟，田華。談房地產(chǎn)管理信息化建設(shè)[j].山西建筑，20xx，11：242~243.
[6]榮憲波。淺議房地產(chǎn)管理信息化建設(shè)[j].中小企業(yè)管理與科技（下旬刊），20xx，01：34.
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的論文篇十五
房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)管理屬于工程項(xiàng)目管理中的一個(gè)分支，也是一門綜合性很強(qiáng)的學(xué)科，涉及成本管理、工程施工、項(xiàng)目評(píng)估、質(zhì)量管控等多個(gè)領(lǐng)域，這就決定了房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理工作的重重要性和復(fù)雜性，需要針對(duì)其中的系統(tǒng)工程進(jìn)行理論和方法的綜合運(yùn)用，保證實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的全方位管理。但是從現(xiàn)實(shí)情況來(lái)看，很多房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目管理工作中漏洞百出，在沒有充分論證項(xiàng)目可行性以及出具項(xiàng)目分析報(bào)告的基礎(chǔ)上就盲目上馬，直接導(dǎo)致很多房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目無(wú)法繼續(xù)進(jìn)行下去，給企業(yè)帶來(lái)了巨大的經(jīng)濟(jì)壓力，也給社地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展造成一定的影響。因此，必須針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理中存在的主要問(wèn)題進(jìn)行研究與分析，從未為房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供一定的理論依據(jù)。
1.1保證開發(fā)項(xiàng)目的按期完成。
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的按期完成需要對(duì)整個(gè)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行綜合管理，并制定階段性的任務(wù)和工作，在保證階段性工作保質(zhì)保量完成的情況下實(shí)現(xiàn)整個(gè)開發(fā)項(xiàng)目的按期完成。因此必須針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的具體情況以及施工要求制定完善的管理計(jì)劃，將房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中的全過(guò)程都納入到計(jì)劃管理體系中來(lái)，用階段性的工作計(jì)劃指導(dǎo)實(shí)際建設(shè)工作，從而保證房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的順利進(jìn)行。
1.2保證項(xiàng)目進(jìn)展的組織性和協(xié)調(diào)性。
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目是一項(xiàng)涉及面廣、涉及部門多、工程量大的系統(tǒng)性工程，建設(shè)和管理的復(fù)雜性決定了工程管理必須依靠一套完善的項(xiàng)目工作計(jì)劃來(lái)進(jìn)行，才能保證在按時(shí)完成的情況下提升工作質(zhì)量和工作效率，為企業(yè)創(chuàng)造巨大的經(jīng)濟(jì)效益。項(xiàng)目開發(fā)管理的重要性在于可以為工程開發(fā)和建設(shè)提供更加明確的職責(zé)分配和更加完善的規(guī)章制度，為房地產(chǎn)開發(fā)工作創(chuàng)造一個(gè)良好的內(nèi)部環(huán)境，從而保證部門工作人員之間的合作協(xié)調(diào)性和積極性，保證工作人員的組織和管理質(zhì)量，進(jìn)而保證項(xiàng)目建設(shè)的順利進(jìn)行。
1.3保證經(jīng)濟(jì)效益的最大化。
企業(yè)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的最終目的就是實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益的最大化，同時(shí)這也是工程項(xiàng)目管理的終極任務(wù)。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理通過(guò)有效地控制項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中的質(zhì)量、成本和工期等因素可以保證在投入最小的同時(shí)實(shí)現(xiàn)工程效益的最大化，為企業(yè)贏得最大的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益，從而為增強(qiáng)企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力、促進(jìn)企業(yè)平穩(wěn)快速發(fā)展提供了經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)[1]。
2.1工程質(zhì)量達(dá)標(biāo)。
房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)是一項(xiàng)關(guān)乎國(guó)際民生的支柱性產(chǎn)業(yè)之一，房屋建設(shè)質(zhì)量不僅與民眾的生命財(cái)產(chǎn)安全息息相關(guān)，同時(shí)還與社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展與和諧穩(wěn)定具有千絲萬(wàn)縷的關(guān)系。這就決定了房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理工作中質(zhì)量管控成為核心問(wèn)題之一。因?yàn)樯衔闹幸呀?jīng)提到，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的質(zhì)量直接決定了工程建設(shè)質(zhì)量，只有保證了房地產(chǎn)開發(fā)的質(zhì)量安全，才能讓人們對(duì)購(gòu)買的房屋有安全感，從而真正實(shí)現(xiàn)人們生活質(zhì)量的提高。
2.2管理者的質(zhì)量意識(shí)。
房地產(chǎn)企業(yè)的管理者作為房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)管理的實(shí)際操控者和管理者，其質(zhì)量意識(shí)對(duì)于房地產(chǎn)質(zhì)量的管控也具有重要的影響。這就需要不同部門的管理者進(jìn)一步明確自身的責(zé)任與義務(wù)，認(rèn)真履行自己的職責(zé)，對(duì)項(xiàng)目建設(shè)質(zhì)量進(jìn)行全面監(jiān)控，從而保證房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的每一個(gè)環(huán)節(jié)都符合質(zhì)量要求[2]。
3.1決策缺乏依據(jù)。
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理?xiàng)l例的制定需要在充分調(diào)研市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境的前提下運(yùn)用專業(yè)的經(jīng)濟(jì)學(xué)和管理學(xué)理論和分析方法對(duì)調(diào)研數(shù)據(jù)進(jìn)行研究與分析，并制定出合理的管理辦法。但是很多開發(fā)商對(duì)當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)行情缺乏明確的研究，很多管理工作都是建立在跟人經(jīng)驗(yàn)之上的，決策工作缺乏完善的理論與實(shí)踐依據(jù)，經(jīng)常導(dǎo)致施工的結(jié)尾發(fā)生項(xiàng)目管理無(wú)法進(jìn)行的情況發(fā)生。這些因素都直接影響項(xiàng)目管理工作的順利進(jìn)行，也是房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)中的項(xiàng)目管理難點(diǎn)之一。
3.2成本控制。
項(xiàng)目管理中的成本控制也是房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程中的一個(gè)難點(diǎn)之一，如果成本控制工作不到位將直接影響企業(yè)的社會(huì)效益與經(jīng)濟(jì)效益，甚至引起三方糾紛。目前很多房地產(chǎn)開發(fā)商都普遍不太重視項(xiàng)目前期策劃以及設(shè)計(jì)階段的成本控制問(wèn)題，同時(shí)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行過(guò)程中各個(gè)階段的成本控制沒有一個(gè)明確的認(rèn)識(shí)，往往導(dǎo)致項(xiàng)目進(jìn)行階段的資金花費(fèi)超過(guò)了預(yù)算，在項(xiàng)目后期無(wú)法正常進(jìn)行[3]。
4.1做好項(xiàng)目開發(fā)前期的研究調(diào)研工作。
對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)商來(lái)說(shuō)，做好前期工作至關(guān)重要，因?yàn)橹挥凶龊昧饲捌诘脑?shī)市場(chǎng)調(diào)研，才能為具體項(xiàng)目工作計(jì)劃的制定和實(shí)施提供完善的數(shù)據(jù)支持，進(jìn)而為房地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)?nèi)的成本管理準(zhǔn)備先決條件。如果在施工過(guò)程中，沒有設(shè)計(jì)圖紙，工程項(xiàng)目就無(wú)法正常開展，同樣的如果設(shè)計(jì)的圖紙沒有確定性，也無(wú)法高質(zhì)量的進(jìn)行施工。因此房地產(chǎn)企業(yè)管理者必須提起對(duì)前期調(diào)研工作的足夠認(rèn)識(shí)，聘請(qǐng)具有相關(guān)教育背景和豐富工作經(jīng)驗(yàn)的人員對(duì)市場(chǎng)情況進(jìn)行系統(tǒng)而科學(xué)的分析，出具詳細(xì)的市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告，從而為管理者重大決策的制定以及項(xiàng)目成本控制準(zhǔn)備先決條件。
4.2逐步完善成本管理制度。
一個(gè)完善的成本管理制度是保證房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目管理質(zhì)量的關(guān)鍵所在，也是提升項(xiàng)目建設(shè)質(zhì)量、創(chuàng)造巨大的經(jīng)濟(jì)效益的前提和保障。房地產(chǎn)開發(fā)是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，為了保證項(xiàng)目管理質(zhì)量，需要對(duì)策、設(shè)計(jì)、發(fā)包以及施工的所有環(huán)節(jié)進(jìn)行成本控制和管理，責(zé)成相關(guān)部門人員出具詳細(xì)的工作計(jì)劃和工作安排，并定期對(duì)項(xiàng)目進(jìn)展情況進(jìn)行階段性的測(cè)評(píng)和質(zhì)量評(píng)估，隨時(shí)針對(duì)具體情況進(jìn)行合理的調(diào)整，保證工程建設(shè)項(xiàng)目的順利進(jìn)行。同時(shí)還應(yīng)該針對(duì)當(dāng)前項(xiàng)目管理中存在的主要問(wèn)題進(jìn)行研究與分析，探究合理的解決辦法，通過(guò)制定完善的管理制度規(guī)范員工的工作行為，提升工作質(zhì)量，進(jìn)而提高開發(fā)商的經(jīng)濟(jì)效益[4]。
5結(jié)束語(yǔ)。
綜上所述，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理是房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)中的基礎(chǔ)性工作之一，在保證工程建設(shè)質(zhì)量、為工程承包方創(chuàng)造巨大的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益方面發(fā)揮著巨大的作用。本文系統(tǒng)地介紹了房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理工作中存在的重點(diǎn)和難點(diǎn)，并相應(yīng)的提出了應(yīng)該從做好項(xiàng)目前期調(diào)研工作、完善成本管理制度兩個(gè)方面進(jìn)行努力，從而進(jìn)一步提升項(xiàng)目管理質(zhì)量，為我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展提供助力。
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的論文篇十六
首先要正確區(qū)分開發(fā)成本及期間費(fèi)用。期間費(fèi)用主要包括管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用，開發(fā)成本又分別歸集在土地成本、前期費(fèi)用、建安成本、市政及環(huán)境工程、公共配套工程、開發(fā)間接費(fèi)等子項(xiàng)中。若不能正確歸集開發(fā)成本及期間費(fèi)用，會(huì)造成成本核算的不正確，產(chǎn)生稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。在實(shí)務(wù)中，相關(guān)工程人員薪酬及日常辦公支出、相關(guān)資產(chǎn)折舊、利息支出等，在核算方面往往存在在較大爭(zhēng)議。筆者認(rèn)為，在成立項(xiàng)目公司或項(xiàng)目部的情況下，工程、開發(fā)、設(shè)計(jì)等相關(guān)人員薪酬及日常辦公支出；與項(xiàng)目建設(shè)相關(guān)資產(chǎn)折舊（包括上述人員使用的電腦等辦公設(shè)備）；項(xiàng)目建設(shè)期實(shí)際用于項(xiàng)目建設(shè)的借款利息支出，納入開發(fā)成本核算。其次，要確保成本核算的完整性。在一般情況下，在達(dá)到成本結(jié)轉(zhuǎn)條件后，成本還不能完全歸集，為確保成本核算的完整性、財(cái)務(wù)指標(biāo)的穩(wěn)定性，往往要對(duì)尚未入賬成本，在依據(jù)充分情況下進(jìn)行合理預(yù)計(jì)，按照完全成本計(jì)提入賬，且對(duì)計(jì)提的成本進(jìn)行實(shí)時(shí)的調(diào)整，直至最終完全成本的確認(rèn)。按照完全成本對(duì)成本進(jìn)行計(jì)提，和稅法的規(guī)定存在差異，會(huì)造成會(huì)計(jì)核算和稅法的差異，在納稅申報(bào)時(shí)，要注意進(jìn)行調(diào)整。最后，項(xiàng)目分期核算有講究。對(duì)于建設(shè)規(guī)模較大，產(chǎn)品業(yè)態(tài)較多的項(xiàng)目，往往會(huì)進(jìn)行分期核算。但是如何分期，往往要結(jié)合項(xiàng)目證照、項(xiàng)目建設(shè)目的、相關(guān)政策等因素反復(fù)測(cè)算，考慮法律因素、管理因素、稅務(wù)因素后確定。
（二）成本控制難度大。
由于房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)周期長(zhǎng)，成本控制難度大，具體來(lái)說(shuō)就是在投資決策階段、設(shè)計(jì)階段、開發(fā)階段、項(xiàng)目實(shí)施階段，把項(xiàng)目成本控制住批準(zhǔn)的限額以內(nèi)，控制目標(biāo)隨著項(xiàng)目建設(shè)實(shí)踐的不斷深入而分階段設(shè)置，隨時(shí)糾正偏差，動(dòng)態(tài)管理，保證項(xiàng)目成本控制目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。
房產(chǎn)銷售是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要收入來(lái)源，但是，房地產(chǎn)產(chǎn)品的開發(fā)周期較長(zhǎng)，房地產(chǎn)企業(yè)一般會(huì)選擇預(yù)售的方式，銷售收入納入預(yù)收賬款核算。在實(shí)際操作中，預(yù)收賬款結(jié)轉(zhuǎn)入主營(yíng)業(yè)務(wù)收入，需參考以下三個(gè)條件：一是開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報(bào)房地產(chǎn)管理部門備案；第二，房地產(chǎn)產(chǎn)品已經(jīng)投入使用；第三，產(chǎn)品已經(jīng)取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。在實(shí)務(wù)中要從以下幾個(gè)方面予以注意。（1）對(duì)于預(yù)售合同中應(yīng)收未收的款項(xiàng)，要及時(shí)確認(rèn)應(yīng)收賬款，并進(jìn)行相關(guān)稅金的納稅申報(bào)，避免產(chǎn)生稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。（2）繳納的相關(guān)稅金也要與收入結(jié)轉(zhuǎn)對(duì)應(yīng)，由于納稅義務(wù)是從房屋預(yù)售開始，因此預(yù)售階段交納的相關(guān)稅金不能反映在主營(yíng)業(yè)務(wù)稅金及附加。（3）隨同房款一起收取的代收代繳的款項(xiàng)，要注意相關(guān)資料及會(huì)計(jì)核算的規(guī)范性，避免產(chǎn)生稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)一般是在預(yù)收房款轉(zhuǎn)為銷售收入之后進(jìn)行的，在按照配比原則進(jìn)行稅金計(jì)提，預(yù)繳稅金，在資產(chǎn)負(fù)債表中，一般在“其他流程資產(chǎn)”、“應(yīng)交稅金負(fù)數(shù)”反映。待滿足收入結(jié)轉(zhuǎn)條件后，才同比例轉(zhuǎn)入“主營(yíng)業(yè)務(wù)稅金及附加”。這樣就造成了企業(yè)當(dāng)年稅金常常與利潤(rùn)表中計(jì)提之后的稅金不相等。按合同確認(rèn)收入，預(yù)計(jì)毛利率。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在計(jì)稅收入及計(jì)稅成本方面與其他企業(yè)也存在著一些不同。在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)產(chǎn)品的銷售中，如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在預(yù)售階段取得收入，首先要確認(rèn)預(yù)計(jì)毛利率，根據(jù)預(yù)售收入及毛利率，確定計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。在完工之后，應(yīng)及時(shí)將企業(yè)實(shí)際毛利額與預(yù)計(jì)毛利額之間的差額計(jì)算出來(lái)，計(jì)入合并的應(yīng)納稅所得額之中。會(huì)計(jì)核算與稅務(wù)的差異。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以預(yù)提以下幾方面的成本。一是在資料充足，能夠證明出包工程辦理結(jié)算，卻沒有取得全額發(fā)票的情況之下，未取得的金額可以預(yù)提，但是預(yù)提金額不能超過(guò)合同的10%；二是公共配套設(shè)施還未完工的，可以按照工程造價(jià)實(shí)現(xiàn)建造費(fèi)用的預(yù)提；三是報(bào)建費(fèi)用、物業(yè)完善費(fèi)用可以在未上交的情況下按照規(guī)定進(jìn)行預(yù)提。結(jié)合我國(guó)稅制，企業(yè)所得稅只能向后彌補(bǔ)五年，考慮土增稅清算一般都需補(bǔ)繳大額稅款，建議土增稅清算向前推，以免因土增稅清算形成的虧損在企業(yè)所得稅前不能抵扣，形成損失。
由于房地產(chǎn)核算業(yè)務(wù)的特殊性，在解讀財(cái)務(wù)報(bào)表時(shí)，也與其他類型企業(yè)存在差異。例如，利潤(rùn)表并不能反映當(dāng)期經(jīng)營(yíng)情況，當(dāng)期交納稅金也和利潤(rùn)表中主營(yíng)業(yè)務(wù)稅金及附加不等，要結(jié)合現(xiàn)金流量表等資料綜合分析。這也對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)報(bào)表的設(shè)置提出了要求，可考慮增加銷售口徑的相關(guān)報(bào)表，按項(xiàng)目建設(shè)分類的成本收入類明細(xì)表等，以便于會(huì)計(jì)信息的使用者能更準(zhǔn)確的了解房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況及業(yè)務(wù)特點(diǎn)。
隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的逐漸成熟，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)正在加大，因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須不斷加強(qiáng)自身的會(huì)計(jì)核算能力。在進(jìn)行會(huì)計(jì)核算時(shí)，必須以實(shí)際為依據(jù)，依據(jù)法律以相關(guān)政策規(guī)定，提高企業(yè)對(duì)自身會(huì)計(jì)核算處理特殊性的認(rèn)識(shí)，針對(duì)這些特殊性制定相應(yīng)的會(huì)計(jì)核算流程，從而提高會(huì)計(jì)信息的真實(shí)性，使企業(yè)實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的論文篇十七
隨著我國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的迅速擴(kuò)大和發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)與成本控制能力的提升對(duì)提高工程項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益起到積極的促進(jìn)作用。這會(huì)在很大程度上促使房地產(chǎn)企業(yè)提高自身的創(chuàng)新能力和核心競(jìng)爭(zhēng)力。房地產(chǎn)企業(yè)如果想在競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng)中進(jìn)一步提高自身的經(jīng)濟(jì)利益，就必須在成本風(fēng)險(xiǎn)控制的規(guī)避方面采取有效的措施，做好房地產(chǎn)成本的精細(xì)化管理工作，從而能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)創(chuàng)造豐厚的經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)。
1房地產(chǎn)企業(yè)在成本控制方面的突出問(wèn)題。
1.1缺乏科學(xué)合理的投資分析，成本優(yōu)化無(wú)門。
眾所周知，房?jī)r(jià)上漲之前經(jīng)歷了很長(zhǎng)的時(shí)間，很多的房地產(chǎn)企業(yè)在拿到地皮歸屬權(quán)之后周邊的房?jī)r(jià)和地皮價(jià)都呈現(xiàn)迅速上漲趨勢(shì)，只要拿到地皮差不多就能夠得到豐厚的利潤(rùn)，地皮溢價(jià)導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)利潤(rùn)獲取輕而易舉，也就造成大部分房地產(chǎn)企業(yè)不進(jìn)行調(diào)研就迅速購(gòu)買地皮，但是在取得地皮歸屬權(quán)之后往往才發(fā)現(xiàn)沒有綜合的考慮到個(gè)別項(xiàng)目的成本，未能深入了解市政要求的河道改造、景觀、垃圾處理、隔離帶以及地下、地上障礙物處理等方面的費(fèi)用?？客恋匾鐑r(jià)獲取利潤(rùn)的房地產(chǎn)企業(yè)在購(gòu)買地皮時(shí)通常只進(jìn)行簡(jiǎn)單的投資的可行性測(cè)算，而未就各類投資分析指標(biāo)進(jìn)行合理系統(tǒng)的搭配測(cè)算，由于只是大致測(cè)算項(xiàng)目的盈利指標(biāo)，卻未合理評(píng)估投資項(xiàng)目的現(xiàn)金流的安全性及其他各方面投資利弊情況，這樣就無(wú)法保證決策的科學(xué)性。行業(yè)內(nèi)人士都懂得，投資項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)性效果評(píng)價(jià)主要取決于前期決策和規(guī)劃設(shè)計(jì)，而得地皮歸屬權(quán)之后，項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)就成了決定投資項(xiàng)目成本及收益的最關(guān)鍵階段，根據(jù)大量歷史數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)表明規(guī)劃設(shè)計(jì)在很大程度上影響項(xiàng)目的整體投資比例的70%以上，由于很多企業(yè)未能在前期做好成本控制工作，對(duì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)因素沒有給予足夠的關(guān)注，而謀求施工圖設(shè)計(jì)已經(jīng)定型后的成本優(yōu)化則效果甚微，甚至還會(huì)因?yàn)樽兏鼘?dǎo)致大量無(wú)效成本發(fā)生，致使造成更大的成本浪費(fèi)，從而無(wú)法實(shí)現(xiàn)優(yōu)化項(xiàng)目成本的目標(biāo)。
1.2施工現(xiàn)場(chǎng)管理不善，成本目標(biāo)偏離。
房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)施工階段具有人員參與多、涉及面廣、時(shí)間久等特點(diǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部必須要對(duì)投資項(xiàng)目目標(biāo)成本采取動(dòng)態(tài)管理方式，從而保證投資項(xiàng)目能夠在目標(biāo)成本范圍之內(nèi)完成建設(shè)開發(fā)任務(wù)，并在預(yù)期目標(biāo)成本范圍內(nèi)順利的實(shí)現(xiàn)投資項(xiàng)目利潤(rùn)收益值。但該階段項(xiàng)目成本的'合理有效的控制卻并非易事，基于前期決策準(zhǔn)備工作的不到位，往往導(dǎo)致項(xiàng)目設(shè)計(jì)在施工階段會(huì)發(fā)生大量的更改，施工單位的現(xiàn)場(chǎng)管理水平良莠不齊，施工組織規(guī)劃質(zhì)量不高，以及與投資項(xiàng)目建設(shè)開發(fā)實(shí)施有關(guān)的單位之間配合不緊密等諸多因素造成的項(xiàng)目設(shè)計(jì)變更、工程簽證、返工重做等無(wú)效成本發(fā)生現(xiàn)象普遍，再加上因事前風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估不夠充分，動(dòng)態(tài)管理跟進(jìn)不足等問(wèn)題，最終導(dǎo)致項(xiàng)目工期及目標(biāo)成本偏離目標(biāo)值。動(dòng)態(tài)跟蹤不及時(shí)主要表現(xiàn)為：施工現(xiàn)場(chǎng)成本管理一般是通過(guò)對(duì)合同臺(tái)賬進(jìn)行會(huì)計(jì)信息的處理，如果不能及時(shí)的更新目標(biāo)成本的合同臺(tái)賬，就無(wú)法及時(shí)的反饋成本動(dòng)態(tài)發(fā)生情況，進(jìn)而成本控制風(fēng)險(xiǎn)預(yù)知滯后，糾偏難度增加，甚至因糾偏產(chǎn)生更大的資金投入和時(shí)間投入，體現(xiàn)在目標(biāo)成本上的效果就是的成本超支，目標(biāo)成本偏離。
1.3成本控制體系不健全，有法不依依法不嚴(yán)。
現(xiàn)階段，房地產(chǎn)企業(yè)成本管理基本是通過(guò)財(cái)務(wù)決算最終落實(shí)成本控制效果的，而因現(xiàn)今社會(huì)中多數(shù)房企就自身企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理并無(wú)明確的制度標(biāo)準(zhǔn)，通常還是一慣而行，財(cái)務(wù)與預(yù)算之間行為工作銜接不夠系統(tǒng)和緊密，導(dǎo)致二者各行其是，成本控制本身就沒有做好與設(shè)計(jì)和施工之間的前控，與財(cái)務(wù)之間的科目設(shè)置和對(duì)接更是匹配不佳，導(dǎo)致成本核算與財(cái)務(wù)核算對(duì)接期間，各項(xiàng)數(shù)據(jù)拆分與合并復(fù)雜且體量龐大，對(duì)應(yīng)關(guān)系不統(tǒng)一等各類數(shù)據(jù)分析處理問(wèn)題，基于基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的不合理分?jǐn)偧皻w屬，導(dǎo)致在財(cái)務(wù)決算進(jìn)行時(shí)有些工作人員為了規(guī)避問(wèn)題簡(jiǎn)化工作，甚至都不進(jìn)行大數(shù)據(jù)的分析處理，也沒有總結(jié)各子項(xiàng)目的成本細(xì)項(xiàng)的數(shù)據(jù)，投資項(xiàng)目成本后評(píng)估更是沒有，而只是簡(jiǎn)單的成本數(shù)據(jù)向財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的轉(zhuǎn)移和填空，最終形成的只是趨于財(cái)務(wù)決算數(shù)據(jù)上的樂觀效果，實(shí)際上被掩飾了大量的投資浪費(fèi)。另外對(duì)于一些有著系統(tǒng)化的成本管控制度的房地產(chǎn)企業(yè)，他們雖然精心制定了大量一系列的成本管控制度，而且各制度之間以及與項(xiàng)目開發(fā)之間也有著較合理的銜接和匹配，但現(xiàn)實(shí)工作中，由于成本管控工作涉及執(zhí)行部門較多，而企業(yè)對(duì)于成本管理部門的崗位設(shè)置級(jí)別又偏低或是沒有執(zhí)行與之相配套的嚴(yán)格的成本考核機(jī)制，以至于制度的制定和推廣者無(wú)法很好的將制度落實(shí)到位，或制度宣貫和強(qiáng)制不足，加之與成本控制緊密關(guān)聯(lián)的部門或人員成本控制意識(shí)不足，或基于業(yè)績(jī)考核與成本無(wú)關(guān)而有法不依或是依法不嚴(yán)，最終制度雖然健全卻形同虛設(shè)，毫無(wú)意義可言。
2.1對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)全過(guò)程加強(qiáng)成本控制。
房地產(chǎn)企業(yè)在購(gòu)買地皮之前必須要組織專業(yè)人員對(duì)當(dāng)?shù)卣归_合理有效的調(diào)研，建立科學(xué)的投資評(píng)估體系，然后在根據(jù)公司具體的戰(zhàn)略規(guī)劃制定出科學(xué)的項(xiàng)目成本控制體系。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該引進(jìn)專業(yè)的人才成立項(xiàng)目研究小組對(duì)項(xiàng)目的可行性展開調(diào)研，全面掌握土地屬性及其周邊存在的市政配套設(shè)施，然后再根據(jù)項(xiàng)目的產(chǎn)品定位、目標(biāo)客戶、建設(shè)規(guī)模等合理的展開成本估算工作。
房地產(chǎn)企業(yè)在設(shè)計(jì)規(guī)劃階段應(yīng)該制定更容易被客戶和市場(chǎng)所認(rèn)可的建設(shè)方案，針對(duì)不同的建設(shè)方案應(yīng)該展開經(jīng)濟(jì)性考慮。提前優(yōu)化設(shè)計(jì)方案，做好項(xiàng)目的成本控制工作，根據(jù)我國(guó)在房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)施的政策選擇具有高盈利性的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，最大限度的實(shí)現(xiàn)成本節(jié)約。
房地產(chǎn)企業(yè)在招標(biāo)時(shí)可以將經(jīng)濟(jì)方案和設(shè)計(jì)方案進(jìn)行綜合考量，將不同方案中的建筑耗材含量、品質(zhì)、理念、附加值面積、墻地比等因素進(jìn)行分析和對(duì)比，最終選擇出科學(xué)合理的規(guī)劃方案。
施工階段的成本管理和控制工作也是非常重要的，它也是具體實(shí)施成本控制的階段是對(duì)目標(biāo)成本的動(dòng)態(tài)管理和監(jiān)控階段。該階段必須嚴(yán)格執(zhí)行已經(jīng)制定的目標(biāo)成本，在執(zhí)行過(guò)程中盡可能的避免與目標(biāo)成本出現(xiàn)偏差，如果有的設(shè)計(jì)變更不合理就必須要予以否定，在保證施工進(jìn)度和項(xiàng)目總投資的前提下，對(duì)項(xiàng)目設(shè)計(jì)變更進(jìn)行合理有效的可行性評(píng)估。在開始施工之前還必須要審查相應(yīng)的施工設(shè)計(jì)圖紙，如果發(fā)現(xiàn)有不合理的地方就必須要及時(shí)的予以糾正。同時(shí)還必須要將各項(xiàng)目的實(shí)時(shí)成本數(shù)據(jù)更新至目標(biāo)成本對(duì)應(yīng)數(shù)據(jù)系統(tǒng)上，從而實(shí)現(xiàn)時(shí)時(shí)成本動(dòng)態(tài)管理，為提早發(fā)現(xiàn)偏離或風(fēng)險(xiǎn)做足準(zhǔn)備和防范工作，以最大限度地減少風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生，避免成本的浪費(fèi)。
隨著房地產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈，房地產(chǎn)企業(yè)必須要做好企業(yè)的成本管理控制工作，對(duì)項(xiàng)目開發(fā)各階段的成本進(jìn)行科學(xué)化的管理，從而進(jìn)一步提高企業(yè)在房地產(chǎn)市場(chǎng)中的競(jìng)爭(zhēng)力。房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)施具體管理的過(guò)程中，應(yīng)該將成本知識(shí)形成系統(tǒng)的、精細(xì)化的管理，根據(jù)之前已經(jīng)積累的經(jīng)驗(yàn)和案例將涉及到的數(shù)據(jù)整理成冊(cè)，為后續(xù)再開發(fā)項(xiàng)目的參考提供依據(jù)。所以，房地產(chǎn)公司首先必須要收集和整理項(xiàng)目相關(guān)的完整的數(shù)據(jù)信息，主要包括有房屋信息和面積信息等，將工程信息、項(xiàng)目預(yù)算、合同信息、目標(biāo)成本、付款結(jié)算等進(jìn)行歸集，同時(shí)將相應(yīng)責(zé)任落實(shí)到人，制定詳細(xì)合理的關(guān)于成本信息收集整理的時(shí)間安排。待這些信息全部整理完畢之后，還必須及時(shí)的組織公司內(nèi)部相關(guān)部門進(jìn)行信息數(shù)據(jù)的交流，從而制定出科學(xué)的項(xiàng)目定額標(biāo)準(zhǔn)，以備后用。
2.3提升成本考核和成本評(píng)估方面的精細(xì)化管理。
房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該積極的創(chuàng)新成本管理的模式，變被動(dòng)為主動(dòng)，使相關(guān)管理人員能夠主動(dòng)的去參與到項(xiàng)目成本的管理中去，同時(shí)，為了激勵(lì)項(xiàng)目工作人員參與成本管理的積極性和運(yùn)營(yíng)能力，還可以允許項(xiàng)目工作人員參股，最大限度的降低項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，把不能控制的項(xiàng)目成本及時(shí)報(bào)至相關(guān)上級(jí)部門，這部分責(zé)任由上級(jí)部門來(lái)承擔(dān)。另外一方面，房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)該成立專門的成本考核小組，負(fù)責(zé)成本管理的相關(guān)部門制定具體成本考核的內(nèi)容，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)及項(xiàng)目部在成本管理的效果和執(zhí)行力方面分別進(jìn)行考核，同時(shí)把考核結(jié)果經(jīng)負(fù)責(zé)人簽字確認(rèn)后上報(bào)相關(guān)部門。在進(jìn)行考核的過(guò)程中，應(yīng)該適當(dāng)?shù)呐懦驗(yàn)榉煞ㄒ?guī)、公司決策、材料價(jià)格變化等因素造成的影響，確保該項(xiàng)考核的公平性和嚴(yán)肅性。此外，在項(xiàng)目完工以后，還必須加強(qiáng)對(duì)已完項(xiàng)目的目標(biāo)成本后評(píng)估分析，從公司整體戰(zhàn)略出發(fā)，仔細(xì)分析目標(biāo)偏差與成本執(zhí)行的效果，定量分析偏差額，在此基礎(chǔ)上還需要分析造成偏差額的原因?yàn)楹罄m(xù)項(xiàng)目提供盡可能充分的風(fēng)險(xiǎn)清單。
3結(jié)語(yǔ)。
綜上所述，由于我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)難度逐漸增加，所以房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的負(fù)責(zé)人也必須要提升統(tǒng)籌兼顧的能力，對(duì)該項(xiàng)目的目標(biāo)成本要做到合理規(guī)劃與控制，最大限度的實(shí)現(xiàn)成本最優(yōu)、工期最短、資源最省，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目各階段的成本控制實(shí)施精細(xì)化管理，從而使我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)能夠持續(xù)發(fā)展。
參考文獻(xiàn)：
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的論文篇十八
目前，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入了自20xx年以來(lái)的最低點(diǎn)。從蘭德咨詢所提供的數(shù)據(jù)來(lái)看，“增收不增利”成為了整個(gè)行業(yè)所面臨的尷尬局面，房地產(chǎn)的毛利率每年下滑約3—5個(gè)百分點(diǎn)，凈利潤(rùn)率每年下滑1個(gè)百分點(diǎn)。分析各種原因，除了受到市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)以及政府宏觀調(diào)控的影響外，較高的稅負(fù)是縮小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利潤(rùn)空間的重要因素之一，尤其是土地增值稅和營(yíng)業(yè)稅。而在兩稅種之間進(jìn)行比較可以發(fā)現(xiàn)，土地增值稅對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅負(fù)的影響則是巨大的。在這種情況下，稅收籌劃的必要性就凸顯出來(lái)。那么，如何通過(guò)合理、合法的手段來(lái)降低房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅負(fù)呢？我們可以結(jié)合土地增值稅以及營(yíng)業(yè)稅的理論知識(shí)，將其靈活地運(yùn)用在開發(fā)房地產(chǎn)的每一個(gè)環(huán)節(jié)，以達(dá)到降低稅負(fù)的目的。
在投資決策階段，選擇運(yùn)營(yíng)模式還是合作模式直接影響著整個(gè)開發(fā)項(xiàng)目所承擔(dān)的稅負(fù)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要根據(jù)不同的模式來(lái)進(jìn)行稅負(fù)的對(duì)比預(yù)測(cè)以及運(yùn)營(yíng)方案的選擇。由于代建行為不屬于土地增值稅的征稅范圍，因此若合理采用代建方式來(lái)開發(fā)房地產(chǎn)，那么將會(huì)大大降低開發(fā)活動(dòng)所承擔(dān)的稅負(fù)。在代建納稅籌劃過(guò)程中，所需要重點(diǎn)關(guān)注的是“開發(fā)主體是誰(shuí)？”通常情況下，我們可以以“客戶”為開發(fā)主體，而后房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與客戶簽訂代建協(xié)議，在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)完工后，由客戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)相應(yīng)的報(bào)酬即可?？梢钥闯觯康禺a(chǎn)的產(chǎn)權(quán)從未轉(zhuǎn)移過(guò)，仍舊在客戶的名下。此外，我們也可以考慮合作建房的模式，充分利用合作建房模式下的稅收優(yōu)惠政策。在合作建房模式下，往往是一種一方出地、一方出資的模式。比如，a公司20xx年5月通過(guò)招拍掛方式獲得了一塊土地，未做任何開發(fā)；20xx年9月打算將該土地轉(zhuǎn)讓給b房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，由b房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)商品房。在這種情況下，如果直接轉(zhuǎn)讓，a公司不僅要按照差額繳納營(yíng)業(yè)稅，還需要清算土地增值稅，不享有任何稅收優(yōu)惠政策。而如果選擇與b公司合作開發(fā)，由a公司出資、b公司出地，建成后各自對(duì)外轉(zhuǎn)讓，雖然營(yíng)業(yè)稅會(huì)增加，但是土地增值稅則節(jié)省了很多，相比之下依舊減輕了不少稅負(fù)。因此，在投資決策階段，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以結(jié)合自身發(fā)展?fàn)顩r、合作伙伴經(jīng)濟(jì)實(shí)力以及客觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境、政策環(huán)境來(lái)選擇合適的投資運(yùn)營(yíng)模式，充分論證代建開發(fā)與合作開發(fā)的可行性，達(dá)到降低稅負(fù)的目的。
地價(jià)往往占到整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本的百分之二三十，以何種方式取得建房所用土地是納稅籌劃所要重點(diǎn)關(guān)注的內(nèi)容。對(duì)于一些大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，它們的品牌聲譽(yù)好、經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)，與政府往往有著長(zhǎng)期的合作關(guān)系以及良好的溝通方式。在這種天然的優(yōu)勢(shì)之下，它們有時(shí)會(huì)采用“政府回收拍賣”的方式取得土地。因?yàn)椋绻ㄟ^(guò)轉(zhuǎn)讓方式取得土地，那么轉(zhuǎn)讓方需要繳納營(yíng)業(yè)稅與土地增值稅等，這樣勢(shì)必會(huì)轉(zhuǎn)嫁給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。而如果地塊由政府回收并拍賣的話，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)則不僅可以免除營(yíng)業(yè)稅，同樣可免除土地增值稅。比如，一些舊城改造、舊廠房改造等項(xiàng)目。也有一些房地產(chǎn)企業(yè)利用重組的方式來(lái)進(jìn)行稅務(wù)籌劃。目前，國(guó)家出臺(tái)了一系列鼓勵(lì)性產(chǎn)業(yè)的稅收優(yōu)惠政策。在滿足一定的比例或者其他條件的情況下，通過(guò)股權(quán)的合并、分立以及收購(gòu)等在營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅上有著很多減免優(yōu)惠。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以充分收集這些材料，結(jié)合開發(fā)項(xiàng)目，選擇重組方式降低稅負(fù)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)發(fā)展過(guò)程中的雙贏。
立項(xiàng)階段對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的稅收籌劃來(lái)說(shuō)相當(dāng)重要，因?yàn)槠渲苯佑绊懼恋卦鲋刀惽逅銓?duì)象的確定，進(jìn)而影響著各個(gè)納稅期內(nèi)增值額的抵補(bǔ)以及平衡，同時(shí)也影響著項(xiàng)目清算的時(shí)點(diǎn)。在立項(xiàng)階段，盡可能的將清算單位做大，不僅可以推遲土地增值稅的清算周期，而且可以平衡每一期所承擔(dān)的稅負(fù)。因?yàn)?，很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了打開市場(chǎng)，在項(xiàng)目前期的定價(jià)往往較低，那么增值率隨之也會(huì)降低；而在后期，受到后期宣傳、項(xiàng)目完工進(jìn)度等因素的影響，價(jià)格也逐漸上漲，進(jìn)而增值率也就有所提升。尤其是普通住宅的增值率，往往會(huì)高于20%，導(dǎo)致不滿足清算時(shí)的稅收優(yōu)惠政策，土地增值稅稅負(fù)增加。那么，如果將某個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的清算單位做大，就可以達(dá)到遞延繳納稅款的效果，形成永久性的收益。在上述基礎(chǔ)上，還要把握對(duì)可售面積的規(guī)劃，尤其要注重普通住宅和非普通住宅增值率的調(diào)整，合理規(guī)劃好人防、車庫(kù)等公共配套建筑面積。對(duì)于車庫(kù)、人防等公共設(shè)施的轉(zhuǎn)讓款如何計(jì)入收入和成本，國(guó)家相關(guān)文件并沒有明確的規(guī)定。如果非普通住宅增值率較高，在進(jìn)行立項(xiàng)規(guī)劃時(shí)則可以建設(shè)單獨(dú)的車庫(kù)，將收入成本計(jì)入非普通，增加成本、降低收入，實(shí)現(xiàn)非普通增值額的降低；如果是普通住宅增值率較高，則按照相反的方式進(jìn)行操作，建立底下車庫(kù)等。
在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)階段，開發(fā)成本、開發(fā)費(fèi)用的確定對(duì)于土地增值稅的籌劃非常重要。比如，在分期開發(fā)、分期清算的情況下，如果預(yù)測(cè)價(jià)格是不斷上漲的，那么前期的售價(jià)要匹配較低的成本和費(fèi)用；后期的售價(jià)則需要匹配較高的成本和費(fèi)用，以充分發(fā)揮增值率對(duì)稅收籌劃的作用。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)做好開發(fā)成本的合理規(guī)劃。諸如萬(wàn)達(dá)、綠地等這些大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，它們往往有著長(zhǎng)期的戰(zhàn)略合作伙伴，企業(yè)可以利用這種長(zhǎng)期性來(lái)對(duì)整個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行合理的定價(jià)，防止出現(xiàn)成本明細(xì)不均勻的現(xiàn)象。對(duì)于清算對(duì)象中同時(shí)包括非普通商品房和普通商品房的，分?jǐn)偡绞降倪x擇往往會(huì)影響到開發(fā)成本的分配，進(jìn)而影響到增值率的大小。此外，由于實(shí)務(wù)中開發(fā)成本與期間費(fèi)用往往是不能清楚地分開來(lái)的，因此房地產(chǎn)開發(fā)商可以將期間費(fèi)用作為開發(fā)成本，增加可扣除的開發(fā)成本。一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還利用營(yíng)銷樓以及樣板間的建設(shè)來(lái)增加開發(fā)成本。因?yàn)閲?guó)家稅務(wù)總局稅務(wù)司對(duì)售樓處、樣板間的設(shè)計(jì)、建造等費(fèi)用做出了不同的處理。如果為臨時(shí)設(shè)施，那么這些費(fèi)用不得計(jì)入成本扣除；如果是在項(xiàng)目主體內(nèi)修建并且后期有償轉(zhuǎn)讓的，則準(zhǔn)予計(jì)入開發(fā)成本扣除?？傊?，對(duì)于開發(fā)成本的增加方式多種多樣，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)充分利用各項(xiàng)規(guī)定來(lái)增加可扣除的成本。此外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也要充分利用財(cái)務(wù)費(fèi)用扣除的規(guī)則。對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，利息支出是可以據(jù)實(shí)扣除的，那么企業(yè)就可以比較5%的加計(jì)扣除與據(jù)實(shí)扣除誰(shuí)大誰(shuí)小來(lái)選擇有利于增加稅后利潤(rùn)的方式。如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金來(lái)源主要是依靠金融借款，并且利息很有可能超過(guò)加計(jì)扣除的5%，那么就要搜集好各種結(jié)算清單、做好相應(yīng)的登記工作。比如，c房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)一套住宅商品房，支付了土地出讓金1000萬(wàn)元，可扣除的開發(fā)成本為10000萬(wàn)元，計(jì)入資本化可按轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偟睦⒅С鰹?500萬(wàn)元。按比例扣除的開發(fā)費(fèi)用最高限額為（10000+1000）*10%=1100萬(wàn)元；據(jù)實(shí)扣除的開發(fā)費(fèi)用最高限額為1500+（10000+1000）*5%=20xx萬(wàn)元。在這個(gè)過(guò)程中，既要通過(guò)稅前可抵減利息費(fèi)用的增加減少企業(yè)的納稅成本，又要考慮高額的利息費(fèi)用也很可能成為企業(yè)的經(jīng)營(yíng)負(fù)擔(dān)，因此企業(yè)在進(jìn)行籌資活動(dòng)的過(guò)程中，既要考慮納稅籌劃的影響，同時(shí)也要把控企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
清算收入的高低、類別構(gòu)成等決定著增值率的分子項(xiàng)，因此在銷售階段要注重對(duì)收入的調(diào)整。比如，裝修款單列意味著對(duì)收入的分割；車房同購(gòu)意味著普通商品房與非普通商品房的不同劃分；開發(fā)企業(yè)直接銷售或者代理銷售則意味著售價(jià)的高低。在實(shí)務(wù)操作中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以將能夠單獨(dú)分割出來(lái)的業(yè)務(wù)收入從項(xiàng)目銷售收入中分離出來(lái)，同時(shí)控制成本結(jié)轉(zhuǎn)的比例，達(dá)到減少稅基的目的。值得注意的是，如何使收入的分散合理化并且合法化。一些企業(yè)采用裝修款單獨(dú)簽訂合同的方式，以毛坯房的價(jià)格備案。雖然裝修合同將對(duì)方的營(yíng)業(yè)稅轉(zhuǎn)嫁到了企業(yè)，但是企業(yè)卻節(jié)省了大額的土地增值稅。在這個(gè)過(guò)程中，企業(yè)所要關(guān)注的是客戶的意愿。因?yàn)榉植鸷贤瑫?huì)增加合同主體，進(jìn)而增加客戶的交易風(fēng)險(xiǎn)和交易成本。也有一些企業(yè)采用買房送車的策略來(lái)降低土地增值稅的稅負(fù)。因?yàn)殚_發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)的車位往往作為非普通收入，這就導(dǎo)致這部分收入無(wú)法享受免稅的優(yōu)惠。而如果能夠?qū)④囄坏氖杖朕D(zhuǎn)化為普通商品房的收入，結(jié)合相關(guān)的計(jì)算，就很可能實(shí)現(xiàn)享受到免稅政策，從而實(shí)現(xiàn)稅負(fù)的降低。諸如青島的一些地市專門規(guī)定贈(zèng)送的車位因?yàn)闆]有取得收入，可以按照開發(fā)產(chǎn)品計(jì)算銷售收入，更加為這一稅收籌劃方式提供了環(huán)境基礎(chǔ)。通常情況下，開發(fā)產(chǎn)品不可能在一段時(shí)間內(nèi)全部銷售完畢，因此樓盤清算之后再銷售已經(jīng)成為非常普遍的現(xiàn)象。那么，在這個(gè)過(guò)程中也就存在著后續(xù)的成本費(fèi)用以及后期的銷售收入。在項(xiàng)目清算之后所發(fā)生的銷售，其扣除項(xiàng)目的金額應(yīng)當(dāng)按照清算時(shí)單位建筑面積成本費(fèi)用乘以銷售面積來(lái)計(jì)算。并且，相關(guān)文件否定了前期銷售與后期銷售合并清算的方式。在這種情況下，一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)保留了一定的后續(xù)成本。比如，將后期物業(yè)并入到前期整體收入、成本中，從而發(fā)起二次清算，重新計(jì)算土地增值率以及土地增值稅，實(shí)現(xiàn)一次清算的目的，降低企業(yè)稅負(fù)。實(shí)務(wù)中，各地區(qū)稅務(wù)局對(duì)二次清算都有著明確的規(guī)定，具體操作仍需要結(jié)合當(dāng)?shù)氐囊?guī)定來(lái)考慮。六、結(jié)語(yǔ)面對(duì)嚴(yán)峻的發(fā)展形勢(shì)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)采取積極的措施應(yīng)對(duì)市場(chǎng)環(huán)境以及政府宏觀調(diào)控。稅收籌劃作為節(jié)約內(nèi)部成本、應(yīng)對(duì)政府相關(guān)調(diào)控政策的有效手段，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)把握好其運(yùn)作原理，充分運(yùn)用各項(xiàng)稅收優(yōu)惠政策，結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目每一過(guò)程的特殊性，關(guān)注重點(diǎn)稅種，建立合理、合法的稅收籌劃體系，為企業(yè)尋求更廣闊的利潤(rùn)空間。
【本文地址：http://mlvmservice.com/zuowen/15106573.html】
