計劃可以幫助我們優(yōu)先安排任務，并避免同時應對過多的事情。在制定計劃時，我們需要考慮到資源的可用性和限制，合理分配時間和人力物力。通過制定計劃，我們可以更好地規(guī)劃自己的時間，提高學習和工作的效率。
商業(yè)地產(chǎn)項目工作計劃篇一
無論是要把新的技術(shù)轉(zhuǎn)變成新的產(chǎn)品，wen.白話文cn的設想發(fā)展成新的事業(yè)，還是把現(xiàn)有的企業(yè)進行改造有一番新的發(fā)展，都離不開資金。在商品經(jīng)濟的社會，資金是一切企業(yè)生存和發(fā)展的命脈。當前銀行對向企業(yè)貸款日益持謹慎態(tài)度，很多企業(yè)普遍感到申請資金已經(jīng)成為日益困難的事情。特別是新企業(yè)和準備創(chuàng)立的企業(yè)更是感到一金難求。如何為企業(yè)找到所需要的資金是企業(yè)生存的關(guān)鍵所在。我們引用金融投資領域中常講的一句話作為本書的開始:“尋找資金沒有竅門，惟有好的想法、好的技術(shù)、好的管理、好的市場。”
商業(yè)計劃是創(chuàng)業(yè)者吸引投資家的創(chuàng)業(yè)資本的一份報告性文件，事實上，創(chuàng)業(yè)計劃對于任何形式出資的創(chuàng)業(yè)者都是需要的，因為，創(chuàng)業(yè)并不是只憑熱情的沖動，而是理性的行為。因此，在創(chuàng)業(yè)前，做一個較為完善的計劃是有非常有意義的，第一，在做創(chuàng)業(yè)計劃時，會比較客觀地幫助創(chuàng)業(yè)者分析創(chuàng)業(yè)的主要影響因素，能夠使創(chuàng)業(yè)者保持清醒的頭腦；第二，一項比較完善的創(chuàng)業(yè)計劃，可以成為創(chuàng)業(yè)者的創(chuàng)業(yè)指南或行動大綱；除此之外，當然，也可以作為用于向風險投資家游說以取得創(chuàng)業(yè)投資（商業(yè)的可行性報告及其他渠道融資的報告性文件），從這個意義上講，一篇優(yōu)秀的創(chuàng)業(yè)計劃也會成為創(chuàng)業(yè)者吸引資金的“敲門磚”和“通行證”。
1.2商業(yè)計劃書的要素。
那些不能給風險投資者以充分的信息也不能使投資者激動起來的商業(yè)計劃書，其最終結(jié)果只能是被扔進垃圾箱里。為了確保商業(yè)計劃書能起作用，企業(yè)家應把握以下要素。
1、關(guān)注產(chǎn)品。
在商業(yè)計劃書中，應提供所有與企業(yè)的產(chǎn)品或服務有關(guān)的細節(jié)，包括企業(yè)所實施的所有調(diào)查。需回答的主要問題包括:產(chǎn)品正處于什么樣的發(fā)展階段？它的獨特性怎樣？企業(yè)分銷產(chǎn)品的方法是什么？誰會使用企業(yè)的產(chǎn)品，為什么？產(chǎn)品的生產(chǎn)成本是多少，售價是多少？企業(yè)發(fā)展新的現(xiàn)代化產(chǎn)品的計劃是什么？應該把風險投資商拉到企業(yè)的產(chǎn)品或服務中來，這樣風險投資商就會和風險企業(yè)家一樣對產(chǎn)品有興趣。在商業(yè)計劃書中，企業(yè)家應盡量用簡單的詞語來描述每件事。商品及其屬性的定義，對企業(yè)家來說是非常明確的，但其他人卻不一定清楚它們的含義。制訂商業(yè)計劃書的目的不僅是要出資者相信企業(yè)的產(chǎn)品會在市場上產(chǎn)生革命性的影響，同時也要使他們相信企業(yè)有證明它的論據(jù)。商業(yè)計劃書對產(chǎn)品的闡述，要讓出資者感到:投資這個項目是值得的。
2、敢于競爭。
在商業(yè)計劃書中，風險企業(yè)家應細致分析競爭對手的情況。需回答的主要問題:。
競爭對手都是誰？他們的產(chǎn)品是如何實現(xiàn)其價值的？競爭對手的產(chǎn)品與本企業(yè)的產(chǎn)品相比，有哪些相同點和不同點？競爭對手所采用的營銷策略是什么？要明確每個競爭者的銷售額，毛利潤、收入以及市場份額。然后再討論本企業(yè)相對于每個競爭者所具有的競爭優(yōu)勢，要向投資者展示顧客偏愛本企業(yè)的原因是:本企業(yè)的產(chǎn)品差別化程度高，性能價格比優(yōu)越，質(zhì)量好，送貨迅速，定位適中，價格合適等等，商業(yè)計劃書要使它的讀者相信，本企業(yè)不僅是行業(yè)中的有力競爭者，而且將來還會是確定行業(yè)標準的領先者。
當然，在商業(yè)計劃書中，企業(yè)家還應闡明競爭者給本企業(yè)帶來的風險以及本企業(yè)所采取的對策。
3、了解市場。
商業(yè)計劃書要給投資者提供企業(yè)對目標市場的深入分析和理解。要細致分析經(jīng)濟、地理、職業(yè)以及心理等因素對消費者選擇購買本企業(yè)產(chǎn)品這一行為的影響，以及各個因素所起的作用。
此外，商業(yè)計劃書還應特別關(guān)注一下銷售中的細節(jié)問題。
4、表明行動方針。
企業(yè)的行動計劃應該是無懈可擊的。商業(yè)計劃書中應該明確下列問題:企業(yè)如何把產(chǎn)品推向市場？如何設計生產(chǎn)線，如何組裝產(chǎn)品？企業(yè)生產(chǎn)需要哪些原料？企業(yè)擁有那些生產(chǎn)資源，還需要什么生產(chǎn)資源？生產(chǎn)和設備的成本是多少？企業(yè)是買設備還是租設備？解釋與產(chǎn)品組裝，儲存以及發(fā)送有關(guān)的固定成本和變動成本的情況。
5、展示管理隊伍。
把一個思想轉(zhuǎn)化為一個成功的風險企業(yè)，其關(guān)鍵的因素就是要有一支強有力的管理隊伍。這支隊伍的成員必須有較高的專業(yè)技術(shù)知識、管理才能和多年工作經(jīng)驗，要給投資者這樣一種感覺:“看，這支隊伍里都有誰！如果這個公司是一支足球隊的話，他們就會一直殺入世界杯決賽！”
管理者的職能就是計劃，組織，控制和指導公司實現(xiàn)目標的行動。在商業(yè)計劃書中，應首先描述一下整個管理隊伍及其職責，然而再分別介紹每位管理人員的特殊才能、特點和造詣，細致描述每個管理者將對公司所做的貢獻。商業(yè)計劃書中還應明確管理目標以及組織機構(gòu)圖。
6、出色的計劃摘要。
商業(yè)計劃書中的計劃摘要十分重要。它必須能讓風險投資者有興趣并渴望得到更多的信息，它將給讀者留下長久的印象。計劃摘要將是風險企業(yè)家所寫的最后一部分內(nèi)容，但卻是出資者首先要看的內(nèi)容，如果公司是一本書，它就象是這本書的封面，做得好就可以把投資者吸引住。你要像對待廣告一樣來寫摘要，絕不要草草了事。文章明了，但要感人。
1.3商業(yè)計劃書的組成。
不同產(chǎn)業(yè)的商業(yè)計劃書形式有所不同。但是，從總的結(jié)構(gòu)方面，所有的商業(yè)計劃書都應該包括摘要、主題、附錄三個部分。摘要是對整個商業(yè)計劃書最高度的概括。摘要部分的作用是以最精煉的語言、最有吸引力和沖擊力的方式突出重點，一下子抓住投資者的心。摘要部分是引路人，把投資者引入文章的主題。主體部分是整個商業(yè)計劃書的核心。在主體部分，作者向投資者一一展示他們所要知道的所有內(nèi)容。主體的功能是最終說服投資者，使他們充分相信你的項目是一個值得投資的好項目，以及你和你的領導班子有能力讓他們的投資產(chǎn)生最佳的投資回報。附錄部分是對主體的補充。它的功能是提供更多、更詳細的補充信息，完成主體部分中言有未盡的內(nèi)容。
1、摘要。
摘要是整個商業(yè)計劃書的“鳳頭”，是對整個計劃書的最高度的概括。從某種程度上說，投資者是否中意你的項目，主要取決于摘要部分。可以說沒有好的摘要，就沒有投資。
2、主體。
主題是整個商業(yè)計劃書的“豬肚”。主體部分要內(nèi)容詳實，在有限的篇幅之內(nèi)充分展示你要說的全部內(nèi)容，讓投資者知道他想知道的全部東西。主體部分按照順序一般包括以下幾個方面:。
1)公司介紹。主要介紹企業(yè)的一些基本情況，以及發(fā)展策略、財務情況、產(chǎn)品或服務的基本情況等。
2)產(chǎn)業(yè)分析。主要介紹你的企業(yè)所歸屬的產(chǎn)業(yè)領域的基本情況，以及你的企業(yè)在整個產(chǎn)業(yè)或行業(yè)中的地位。
3)市場分析。主要介紹你的產(chǎn)品或服務的市場情況。包括你的目標市場、你在市場競爭中的位置、你的競爭對手的情況、未來市場的發(fā)展趨勢。
4)營銷。主要介紹你的市場營銷策略、企業(yè)的銷售隊伍的基本情況、銷售結(jié)構(gòu)等內(nèi)容。
5)企業(yè)的經(jīng)營。主要介紹經(jīng)營場所的基本情況、企業(yè)主要設施和設備、生產(chǎn)工藝基本情況、生產(chǎn)力和生產(chǎn)率的基本情況，以及質(zhì)量控制、庫存管理、售后服務、研究和發(fā)展等內(nèi)容。
6)企業(yè)的管理。主要介紹管理理念、管理結(jié)構(gòu)、管理方式、主要管理人員的基本情況、顧問隊伍等基本情況。
7)財務管理。主要介紹企業(yè)財務管理的基本情況。對現(xiàn)在正在運行的企業(yè)需要過去三年的財務報表、現(xiàn)金流量表、損益平衡表等。還要介紹申請資金的用途。
8)企業(yè)的發(fā)展計劃。主要介紹企業(yè)的發(fā)展目標、發(fā)展策略、發(fā)展計劃、實施步驟，以及風險因素的分析等。
9)撤出計劃。主要告訴投資者如何收回投資，什么時間收回投資，大約有多少回報率等情況。
商業(yè)地產(chǎn)項目工作計劃篇二
1.項目區(qū)域研究調(diào)研。
1-2區(qū)域研究調(diào)研工作內(nèi)容。
1-2-1區(qū)域商業(yè)市場。
區(qū)域商業(yè)供應量。
具體內(nèi)容：
研究區(qū)域內(nèi)臨街商業(yè)現(xiàn)有供應量——各街道臨街商業(yè)供應量。
（在此應嚴格區(qū)分“自然形成”的臨街商業(yè)與“人為規(guī)劃”的商業(yè)物業(yè)，對于烏魯木齊這種城市，臨街商業(yè)的“自然形成”特點將較為明顯，對路邊臨建、老式住宅、社區(qū)內(nèi)便民商業(yè)等臨街商業(yè)形態(tài)，應詳細調(diào)研）。
研究區(qū)域內(nèi)商業(yè)物業(yè)供應總量——區(qū)域范圍內(nèi)各類獨體商業(yè)、各類物業(yè)底商。
等，在此不贅述）。
研究區(qū)域內(nèi)潛在供應商業(yè)物業(yè)——各種未正式對外營業(yè)的商業(yè)物業(yè)。
研，并在調(diào)研報告中進行專項分析）。
調(diào)研方法與途徑：
實地調(diào)研。
區(qū)域商業(yè)價格。
具體內(nèi)容：
研究區(qū)域內(nèi)臨街商業(yè)租金水平——各街道臨街商業(yè)租金水平。
（在此應明確所調(diào)研租金水平的換算依據(jù)，即，屬于“建筑面積租金”還是“使用面積租金”）。
研究區(qū)域內(nèi)商業(yè)物業(yè)租金水平——區(qū)域內(nèi)各種商業(yè)物業(yè)的租金水平。
面積租金”，對于百貨類商業(yè)物業(yè)應明確扣點范圍）。
研究區(qū)域內(nèi)商業(yè)物業(yè)銷售價格水平——區(qū)域內(nèi)各種商業(yè)物業(yè)的銷售價格水平。
（在此應明確所調(diào)研售價的屬性，嚴格區(qū)分“均價”、“起價”等，并明確所調(diào)研價格鋪位所在樓層及位置）。
調(diào)研方法與途徑：
實地調(diào)研。
區(qū)域商業(yè)業(yè)態(tài)。
具體內(nèi)容：
研究區(qū)域內(nèi)臨街商業(yè)業(yè)態(tài)——各街道臨街商業(yè)業(yè)態(tài)統(tǒng)計。
（對于目測面積20—30平方米以下的商戶，可不明確商戶名稱，只需明確所屬業(yè)態(tài)類型及面積）。
研究區(qū)域內(nèi)商業(yè)物業(yè)入住業(yè)態(tài)——各商業(yè)物業(yè)入住業(yè)態(tài)統(tǒng)計。
（在此應明確商業(yè)物業(yè)入住業(yè)態(tài)的開業(yè)狀況，即，明確區(qū)分“已開業(yè)”業(yè)態(tài)，與“已入住未開業(yè)”業(yè)態(tài)）。
注：
定標準）、農(nóng)貿(mào)或集貿(mào)市場等，應作為單獨統(tǒng)計，不計入上述臨街商業(yè)或商業(yè)物業(yè)中。
調(diào)研方法與途徑：
實地調(diào)研。
1-2-2區(qū)域環(huán)境。
區(qū)域人口環(huán)境及人群分布。
具體內(nèi)容：
研究區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有各類住宅物業(yè)——區(qū)域內(nèi)主要住宅社區(qū)分布及戶數(shù)。
間等）。
研究區(qū)域內(nèi)機關(guān)企事業(yè)單位——區(qū)域內(nèi)主要企事業(yè)單位的分布。
研究區(qū)域內(nèi)教育機構(gòu)與學?！獏^(qū)域內(nèi)主要學校分布。
（重點研究出現(xiàn)在研究區(qū)域內(nèi)的大學、?？茖W校以及各種寄宿制學校分布與學生總數(shù)量）。
其他人群聚集地點。
研究區(qū)域內(nèi)人群特點——包括人群的平均年齡、教育水平、收入水平等。
（這部分內(nèi)容部分來源于統(tǒng)計數(shù)據(jù)，部分需依靠“消費者調(diào)研問卷“獲得）。
調(diào)研方法與途徑：
實地調(diào)研；檢索統(tǒng)計數(shù)據(jù)；消費者調(diào)研問卷。
區(qū)域交通環(huán)境及交通動線。
具體內(nèi)容：
研究區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有道路基礎設施——區(qū)域內(nèi)主要交通道路狀況及該道路主要交通設施。
（包括道路方位、起止點、路幅等，以及該道路上的立交橋、快速公交線路等）。
研究區(qū)域內(nèi)規(guī)劃道路基礎設施——區(qū)域內(nèi)主要交通道路狀況。
（包括道路方位、起止點、路幅、通車時間等，以及該道路上規(guī)劃的立交橋、快速公交線路等）。
研究區(qū)域內(nèi)公共交通動線——各主要道路公交線路。
租車上下站位置）。
調(diào)研方法與途徑：
實地調(diào)研；檢索規(guī)劃資料；部分可要求開發(fā)商提供。
區(qū)域人流量統(tǒng)計。
具體內(nèi)容：
本項目主要交通動線人流量監(jiān)測。
中間路段橫截面進行人流量監(jiān)測。
調(diào)研方法與途徑：
實地監(jiān)測：
流量類型：
機動車流——區(qū)分公交車、普通機動車（不含載重貨車）。
人流——所有人流，包含自行車人流與步行人流，但應區(qū)分強潛在消費人流、弱潛在消費人流（即明顯的中小學生與老年人）。
時段：
每天9：00，12：00，14：00，17：00，20：00，五個時段，監(jiān)測時間為10分鐘。
備注：
點統(tǒng)計機動車流，一個節(jié)點統(tǒng)計人流。
區(qū)域配套設施統(tǒng)計。
具體內(nèi)容：
公共配套設施——包括公園、影劇院、公共健身場所、醫(yī)院、郵局、電信設施等。
金融及商業(yè)配套設施——包括銀行、證券機構(gòu)、倉庫、戶外廣告設施等。
調(diào)研方法與途徑：
實地調(diào)研。
調(diào)研分析內(nèi)容可以參照下面的表格：
類別內(nèi)容備注。
項目名稱。
地址。
聯(lián)系電話。
物業(yè)類型。
占地面積。
項目總建筑面積。
容積率。
綠化率。
住宅面積（建筑面積）。
住宅售價（均價）。
建筑形式。
公寓面積（建筑面積）。
公寓售價（均價）。
公寓租金。
商業(yè)面積（建筑面積）。
商業(yè)類型。
商業(yè)售價（均價）。
商業(yè)租金。
商業(yè)經(jīng)營狀況。
主要入住商業(yè)業(yè)態(tài)及比例。
寫字樓面積（建筑面積）。
寫字樓售價（均價）。
寫字樓租金。
酒店面積（建筑面積）。
酒店級別。
酒店租金。
竣工時間。
開盤日期及銷售率
入住日期及入住率
標準層層高。
單層面積。
3.目標品牌經(jīng)營客戶群調(diào)研。
這里主要補充品牌經(jīng)營商戶調(diào)研，以超市、餐飲和健身為例，說明調(diào)研內(nèi)容。
3-1餐飲類。
（1）對于本項目的開店意向。
（2）在本區(qū)域未來幾年中，開店的最佳時機（區(qū)域常駐人口達到多少＼區(qū)域成熟度＼交通狀況）。
（3）承租能力、租賃期等，及目標消費群。
（4）硬件技術(shù)指標及開店條件。
a)需求面積、進駐位置及樓層。
b)建筑結(jié)構(gòu)：包括建筑施工要求、層高、承重等主體要求。
c)內(nèi)部結(jié)構(gòu)：上下水、燃氣、排風排煙、空調(diào)新風、消防、卸貨區(qū)域要求、后廚的設置等內(nèi)部要求。
d)外部要求：廣告及招牌、停車位、外部照明等要求。
（5）是否會考慮購買本項目進行經(jīng)營。
3-2超市類。
（1）對于本項目的開店意向。
（2）對于本項目現(xiàn)有的規(guī)劃方案中的位置。
（3）預計租金成本。
（4）在本區(qū)域未來幾年中，開店的最佳時機（區(qū)域常駐人口達到多少＼區(qū)域成熟度＼交通狀況）。
（5）硬件技術(shù)指標及開店條件。
a)需求面積、進駐位置、樓層等。
b)建筑結(jié)構(gòu)：包括建筑施工要求、層高、柱距、承重等主體要求。
c)內(nèi)部裝修及結(jié)構(gòu)：上下水、燃氣、排風排煙、空調(diào)新風、卸貨區(qū)、貨梯、步行梯等內(nèi)部要求。
d)外部要求：廣告及招牌、停車位、外部照明等要求。
（6）是否會考慮購買本項目進行經(jīng)營。
3-3健身中心類。
（1）對于本項目的開店意向。
（2）對本項目現(xiàn)有規(guī)劃位置是否有意見。
（3）在本區(qū)域未來幾年中，開店的最佳時機（區(qū)域常駐人口達到多少＼區(qū)域成熟度＼交通狀況）。
（4）對于服務項目的想法、是否經(jīng)營帶泳池、是否需要其他室內(nèi)場館（如：籃球場、羽毛球場館）。
（5）目標消費群及經(jīng)營目標。
（6）租金承受能力及經(jīng)營檔次。
（7）硬件技術(shù)指標及開店條件。
a)需求面積、進駐位置、樓層等。
b)建筑結(jié)構(gòu)：包括建筑施工要求、層高、柱距、承重等主體要求。
c)內(nèi)部裝修及結(jié)構(gòu)：上下水、空調(diào)新風、貨梯、步行梯等內(nèi)部要求。
d)外部要求：廣告及招牌、停車位、外部照明等要求。
（8）是否會考慮購買本項目進行經(jīng)營。
其他類型經(jīng)營商戶可以仿照上面三類進行。
商業(yè)地產(chǎn)項目工作計劃篇三
1、波特分析法：主要考慮商業(yè)地產(chǎn)項目周邊或所在區(qū)域內(nèi)的競爭對手在做什么，做什么樣的產(chǎn)品和服務，滿足了哪些群體的消費需求，分析競爭對手的目標客戶以分析其市場定位，分析競爭對手將來做什么，還留有什么樣的需求沒有被滿足，是未來的發(fā)展空間和商業(yè)機；分析競爭對手在特定環(huán)境里的競爭力以及在整個行業(yè)的核心競爭活力是否可以被模仿；再而分析自身所處的位置以及自己的實力，是否會因為定位主體的介入而導致競爭對手的反擊或?qū)?，是否有機會尋求差異化定位策略等等。
2、pest分析法：pest分析是指宏觀環(huán)境的分析，宏觀環(huán)境又稱一般環(huán)境，是指影響一切行業(yè)和企業(yè)的各種宏觀力量。對宏觀環(huán)境因素作分析，不同行業(yè)和企業(yè)根據(jù)自身特點和經(jīng)營需要，分析的具體內(nèi)容會有差異，但一般都應對政治（political）、經(jīng)濟（economic）、技術(shù)（technological）和社會（social）這四大類影響企業(yè)的主要外部環(huán)境因素進行分析。簡單而言，稱之為pest分析法。
社會文化環(huán)境因素則要考慮諸如所在城市的風俗習慣、審美觀念、宗教信仰、語言文字、教育水平、媒體和諧等因素；經(jīng)濟人口環(huán)境因素則要考慮諸如宏觀經(jīng)濟政策、地方經(jīng)濟基礎結(jié)構(gòu)的構(gòu)成、國家經(jīng)濟形勢的發(fā)展、地方經(jīng)濟發(fā)展水平、城市化進度水平、儲蓄和信貸能力、消費結(jié)構(gòu)、人均收入水平、人口變化等因素。
4、精準定位法。精準定位的實質(zhì)，是通過對輻射區(qū)內(nèi)商業(yè)供給和需求變化進行細致分析，找到目標消費群體，針對他們的需求，結(jié)合經(jīng)營者的需求，因地制宜進行差異化定位分析。
精準定位可概括為：三分析、三定位。三分析指針對商圈特征、客戶類型、競爭商圈三方面進行分析；三定位指在分析的基礎上，進行消費者定位、商業(yè)業(yè)態(tài)定位和檔次定位。三分析和三定位是緊密結(jié)合在一起，考慮市場的供給，消費者和商業(yè)經(jīng)營的需求，也考慮競爭型商圈的影響，綜合上述方面科學的指導商業(yè)開發(fā)。
上進行內(nèi)外結(jié)合的定位分析，在時間上進行現(xiàn)在和未來的機會分析，在主體投入方面進行優(yōu)勢和劣勢比較，從而提出定位的空間和通路。
動態(tài)的商業(yè)地產(chǎn)定位，在投資、開發(fā)、經(jīng)營、運營、銷售、服務、產(chǎn)品組織等各階段，投資主體、服務主體、消費主體之間是動態(tài)的關(guān)系組合。如何進行動態(tài)的商業(yè)地產(chǎn)定位，從時間、空間、時空的角度進行階段性動態(tài)定位組合，是成功商業(yè)地產(chǎn)定位的核心問題。
縱觀目前定位不成功的商業(yè)地產(chǎn)樓盤，忽視了定位在投資開發(fā)過程中作用，特別是后續(xù)經(jīng)營過程中的作用。動態(tài)的商業(yè)地產(chǎn)定位，在投資、開發(fā)、經(jīng)營、運營、銷售、服務、產(chǎn)品組織等各階段，投資主體、服務主體、消費主體之間是動態(tài)的關(guān)系組合。如何進行動態(tài)的商業(yè)地產(chǎn)定位，從時間、空間、時空的角度進行階段性動態(tài)定位組合，是成功商業(yè)地產(chǎn)定位的核心問題。
縱觀目前定位不成功的商業(yè)地產(chǎn)樓盤，忽視了定位在投資開發(fā)過程中作用，特別是后續(xù)經(jīng)營過程中的作用。
商業(yè)地產(chǎn)項目工作計劃篇四
----社區(qū)與商業(yè)街高級研修班學后感想項目考察：怡苑大廈是新疆九洲投資7千萬的商業(yè)街區(qū)綜合樓，坐落于和田市塔乃依北路24號，總建筑面積30317.31平方米，其中商業(yè)建筑面積為780.96平方米。
項目定位：作為一個城市中心地帶項目，通過人們生活方式的便利性和天然的商業(yè)氛圍，對城市的發(fā)展和土地價值的稀缺，為城市打造地標性建筑，優(yōu)越的地理位置為客戶提供了居住、休閑、便利、升值提供巨大的空間。
項目：金玉華府是新疆九洲公司投資的一億的商業(yè)綜合樓，坐落于和田市墨玉縣其尼巴格路，總建筑面積30722.59平方米，其中一層商業(yè)2236.51平方米，二層、負一層為5335.52平方米，項目定位于縣中心繁華地帶，總?cè)丝诿懈骺h前茅，高達60萬人，其項目占據(jù)天時、地理、人和商業(yè)氣息濃厚。商業(yè)和住宅一年結(jié)束。為消費者營造了一個歡樂、溫馨、時尚、充滿節(jié)日氣氛的環(huán)境。
項目弊端：市調(diào)定位不到位，商鋪住宅的定價脫離需求，對商鋪地理位置沒有細分化，導致定價失去合理人性化，造成企業(yè)損失，對業(yè)態(tài)的沒有統(tǒng)一規(guī)劃、招商、銷售、運營、服務造成業(yè)態(tài)自然形成，缺乏優(yōu)勢互補，對核心主力店沒有規(guī)劃，沒有亮點；失去主題。只注重銷售而對后期業(yè)態(tài)分布落位沒有綜合性的考慮，商鋪只管賣出不管后期招商與運營，造成現(xiàn)在的業(yè)態(tài)無法控制，失去原有的便利購物到愉悅消費?，F(xiàn)已經(jīng)無法控制業(yè)態(tài)的分布落位，現(xiàn)自然形成業(yè)態(tài)分布如下：
一區(qū)：地理位置較好。
1號商鋪民族特色西餐廳面積：122.53平方米，年租金15萬，聘請5位員工。
2、3號商鋪自營，另租4號商鋪，總面積為256.32平方米，其年租金在30萬，超市營業(yè)，5位員工。
7號，面積92.61平方米，男裝，年租金11萬。
8、9、10、11、12、13、15、16、25號商鋪均為男裝。
14號商鋪面積為124.09平方米，年租金13.8萬，3元超市共25間商鋪，已租17間，二區(qū)7間商鋪未出租，地理位置偏差。
租金分析：92.66平方米。10-13年收回本金。9家均為男裝?，F(xiàn)已經(jīng)無法控制業(yè)態(tài)的分布落位，商鋪與商鋪之間的對接出現(xiàn)問題，民族特色的超市為主力店，旁邊是地毯店；引領時尚飾品的店，服裝店，這種業(yè)態(tài)組合對整體的形象、客戶需求核心點、便利、協(xié)調(diào)性受阻.對價位的定位缺乏，導致位置好與不好統(tǒng)一價格，使得好地段的商鋪租客扎堆，位置不好的商鋪至今空置；無法經(jīng)營，管理權(quán)不能統(tǒng)一。前期如對位置合理規(guī)劃，一房一價，平橫地段差異，避免現(xiàn)在這種現(xiàn)象，使得客戶投資利益最大化。
經(jīng)過培訓學習，認識到很多的不足和弊端，對后期項目做了簡單。
分析和定位，請領導多提寶貴意見。
1.對項目核心競爭力賣點進行分析。
2.項目的品質(zhì)功能品牌形象的定位。
3.目標定位，購買者及承租者，業(yè)態(tài)的組合及規(guī)劃。
4.業(yè)態(tài)的區(qū)域的分割，檔次、合適體量、主題的定位。
5.主力店、次主力店、有號召力的品牌店。
招商的要素一定是高開業(yè)率！保障各方利益一致化.前提是項目的區(qū)位、板塊、商圈、商業(yè)中心、地段、節(jié)點、地標為重點。要具備以上條件，降低投資風險。
商業(yè)它本身不具備聚客的能力，也不具備商鋪的升值潛力，只有借助主力店才能充分挖掘其商業(yè)的價值，使商鋪作旺不斷升值，要使用權(quán)、經(jīng)營權(quán)、管理權(quán)三權(quán)分離又要統(tǒng)一經(jīng)營管理，盡早介入整體項目的開發(fā)、規(guī)劃、招商及運營做好前期準備?？春蒙虡I(yè)地產(chǎn)的同時，也存在著一定的市場風險，除了給政府繳納的費用外，投資商業(yè)的人群有局限性，現(xiàn)今人們理智投資的理念加強，為了降低市場風險，必須具備前瞻的眼光，要有專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)顧問和經(jīng)驗豐富的管理理念。以商業(yè)市場為開發(fā)目的，增加投資者的信心，較低投資風險，提高開發(fā)價值！商業(yè)地產(chǎn)是中國房地產(chǎn)市場最有創(chuàng)新活力的企業(yè)。有著較強的思路和運作理念，多聽顧客的聲音，了解顧客的需求，因地制宜，了解當?shù)仫L俗、宗教、及休閑習慣和本土風情和社交方式！希望九洲公司創(chuàng)造一個21世紀商業(yè)地產(chǎn)的奇跡，再創(chuàng)輝煌！
商業(yè)地產(chǎn)項目工作計劃篇五
地產(chǎn)指在土地所有制的范圍內(nèi)，用來作為財產(chǎn)的土地，招商是指為項目中經(jīng)營性的物業(yè)需求租戶或者經(jīng)營戶的工作，那么新的一年如何做好地產(chǎn)招商工作。下面是有商業(yè)地產(chǎn)招商工作計劃，歡迎參閱。商業(yè)地產(chǎn)招商工作計劃1。
一、項目介紹：
溫州商貿(mào)城是由江蘇奔宏置業(yè)有限公司出資建設的，該公司的重點項目——句容溫州商貿(mào)城位于擁有南京御花園之稱的句容市，是句容市政府20xx年重點標志性工程，占地面積200畝，處于西環(huán)路和104國道的交匯口。輻射南京大都市經(jīng)濟圈，是周邊地區(qū)目前規(guī)模最大的專業(yè)建材、五金機電批發(fā)市場。該項目投資2億多元，建筑面積近70000平方米，商鋪面積達80000平米，倉儲面積35000平米。
二、產(chǎn)品定位優(yōu)勢：
溫州商貿(mào)城堅持以市場為龍頭，以產(chǎn)業(yè)為依托，以物流為基礎，來打造該市場的集群經(jīng)濟、板塊經(jīng)濟和名牌經(jīng)濟，它的建成既順應了當今商貿(mào)流通向大時尚集聚的趨勢，也符合該地政府倡導的大力發(fā)展民營經(jīng)濟的要求，它高起點的定位、規(guī)劃，超前的建設理念，長遠經(jīng)營思路，是本地區(qū)一個融規(guī)范化，品牌化，專業(yè)化為一體最大的綜合市場。經(jīng)營項目分別有陶瓷潔具、石材油漆、燈具家具、木業(yè)制品、移門櫥柜、五金低壓電器鉆業(yè)交易區(qū)等，將句容建材裝飾、五金機電消費市場進行了科學的規(guī)劃整合和有效的管理運作。另外，工商、技監(jiān)、金融、供水、供電等及教育、餐飲、網(wǎng)絡等服務設施一應俱全。溫州商貿(mào)城是一座融展示貿(mào)易、倉儲物流、科技服務、信息交流為一體的科技商貿(mào)城、文化城、信息城。
三、
交通概況：
本處于西環(huán)路和104國道的交匯口。到達句容市區(qū)只有1、2公里的路程。項目門口有公交2路10路汽車，平均10分鐘一班直達市區(qū)。項目距離南京江寧區(qū)只有20分鐘車程，距離南京市區(qū)只有40分鐘車程。
四、swot分析：
1、s——優(yōu)勢。
（1）地段——離句容市城市中心只有1.2公里，規(guī)劃的物流商貿(mào)區(qū)域，對于大型的主題建材市場來說地段優(yōu)越、位置顯赫。
（2）交通——項目內(nèi)有公交2路車直達市區(qū)10分鐘一班，10路車離項目只有5分鐘的路程。
（3）口碑——項目為句容市政府招商引資項目，20xx年10強民營企業(yè)，20xx年消費者信得過企業(yè)。
（4）物業(yè)——項目占地面積200畝，該項目投資2億多元，建筑面積近70000平方米，商鋪面積達80000平米，倉儲面積35000平米。是句容市最大的建材家具批發(fā)零售市場。
（5）配套——配置自動扶梯、6500平米的大型停車場，還有寬24米的中央綠化帶配置休閑區(qū)域，配套設施較為完備。
（6）品牌商家入駐——一期，二期成功引進馬可波羅瓷磚，冠軍陶瓷，麒麟床墊，全友家私，皇明太陽能句容總經(jīng)銷，世友地板句容專賣店嘉寶莉油漆句容專賣，品牌影響力強大。
2、w——劣勢。
（1）由于早期句容商業(yè)市場沒有成熟給投資者帶來了憂慮。
（2）句容老的建材市場由于產(chǎn)生的早在句容人的心里有的一定的認知度，目前新市場開始需要一定周期的培育。
（3）項目臨104國道道，車流快，人流被阻隔，有礙人氣的聚集和商氣的形成。
（4）項目居句容市區(qū)以外，區(qū)域商業(yè)網(wǎng)點分布較稀，商業(yè)氛圍不足。
3、o——機會。
（1）經(jīng)濟因素——股市衰退、證券市場蕭條、銀行存款利率太低，有效投資渠道窄；與此正好相反的是連年存款余額上升，大量閑散資金找不到有較好回報的投資方式。
（2）政策因素——國家宏觀經(jīng)濟調(diào)控失當，造成房價一路高升，給投資者帶來了商機。
（3）市場因素——隨著經(jīng)濟復蘇，人均收入大幅度提升，消費水平提高，消費能力和消費總量迅速增長，商業(yè)行業(yè)日益興旺，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)前景也越來越美好。
（4）區(qū)域發(fā)展——本區(qū)域被政府規(guī)劃為商貿(mào)物流區(qū)，本項目正符合本區(qū)域發(fā)展，在附近政府有意建造大面積的經(jīng)濟適用房，加大了本區(qū)域的人流量。
（5）現(xiàn)行的產(chǎn)權(quán)式商鋪推廣模式，可以滿足很大一批中小投資者的投資欲望。
4、t——威脅。
（1）國家相關(guān)法規(guī)明確規(guī)定“禁止返租”，而產(chǎn)權(quán)式商鋪推廣模式必須向投資者承諾返租。
（2）工商局以及廣告法對返租、回報承諾等禁止宣傳，使本項目在推廣中無法將信息傳達到位。
（3）國家對目前房地產(chǎn)的發(fā)展過熱不斷的控制，銀行利息不段上調(diào)。
（4）招商難度大，開業(yè)時若無大量商戶進入，商場經(jīng)營會遭致失敗，還有可能引發(fā)市場危機。
（6）商業(yè)市場競爭激烈、經(jīng)營困難，若不能盈利或保本，將難以擺脫這一沉重負擔而無法徹底解套。
五、崗位職責：
（一）、部門本職：
2、負責招商洽談工作，進行市場拓展和完成領導交辦的其他工作。
（二）、主要職能：
1、計劃安排：編制部門本職所管年度、月度指導工作計劃；
2、業(yè)務開展：對部門本職所管業(yè)務進行信息搜集和業(yè)務開展；
3、規(guī)范制訂：對部門本職所管業(yè)務組織制定操作規(guī)程和管理制度；
4、檢查考勤：對本部門所管業(yè)務進行監(jiān)督、檢查和考核；
5、資料管理：對本部資料進行管理；
6、工作協(xié)調(diào)：協(xié)調(diào)與公司各部門的關(guān)系；
7、市場拓展：開展對外客戶洽談招商工作；
8、工作報告：向總經(jīng)理提交部門工作報告；
（三）、管理范圍：
部門本職所管理業(yè)務范圍。
（四）、工作要求：
1、同事之間，分工不分家，分職不分責，齊心協(xié)力完成工作；
2、要經(jīng)常深入市場基層，了解市場形勢，搜集信息，提出計劃方案及實施策略；
4、對于應由本部解決的問題，必須在一日內(nèi)給予明確答復。
一、策劃的總體思路。
1、全面把握：首先是建立在對當前最優(yōu)產(chǎn)品設計與操盤策略的全面把握之上的，全面掌握他人犯下的錯誤，避免重蹈覆轍——先求不敗而后求全勝。
2、項目對接：強調(diào)對項目所在區(qū)域及個性特點詳盡深入的調(diào)查與研究，并對項目的資源優(yōu)勢和劣勢進行判斷與整合，從而實現(xiàn)最優(yōu)模式與項目自身進行完美對接。
3、創(chuàng)新超越：每一個地產(chǎn)項目都需要超越自我、超越同行業(yè)的最高水平，通過在未來領域的積極開拓，不僅為項目自身創(chuàng)造出競爭優(yōu)勢，還可以為地產(chǎn)企業(yè)奠定行業(yè)地位。
二、項目背景。
1、用地概述。
本地塊為國土資源局代號為“市物資再生公司地塊用地”，規(guī)劃用地位于xxxx西路北側(cè)，xxx路東側(cè)、xx中路西，北至金鳳凰廣常本地塊總面積為11400㎡，其中出讓面積9327㎡，規(guī)劃區(qū)間道路面積2073㎡，區(qū)間道路由受讓方按規(guī)劃要求建造。
2、項目規(guī)劃。
商業(yè)形式：獨立商鋪布局+大開間框架自由分割商業(yè)布局。
住宅形式：小戶型酒店式公寓布局（不含返遷樓）。
2、1商鋪部分：約15000㎡。
2、2商住部分：
銷售住宅：約17000㎡。
返遷住宅面積：約10000㎡。
2、3綠化面積約3000㎡（包括平臺綠化）。
2、4地下建筑：約6000㎡。
3、相關(guān)部門給定的規(guī)劃設計要點。
xx市規(guī)劃局建設用地規(guī)劃設計要點。
三、企業(yè)資源分析、企業(yè)目標的界定。
1、項目銷售按目標計劃順利完成。
1、1短期銷售必須成功，順利渡過項目風險期，實現(xiàn)資金流的良性運作，確保后續(xù)開發(fā)資金。
1、2總銷售額、回款額、銷售進度、利潤目標的合理實現(xiàn)。
2、項目對企業(yè)品牌及后續(xù)項目的拉動和貢獻。
2、1借助項目運作的成功，永泰田房地產(chǎn)公司確立在昆山房地產(chǎn)行業(yè)的地位和影響力。
2、2綜合提升xxxx房地產(chǎn)公司的品牌知名度、美譽度和擴張力。
四、核心目標——樹立品牌。
原理：達到商業(yè)房地產(chǎn)的三贏境界。
品牌時代需要有品牌時代的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的游戲規(guī)則，需要有品牌時代的語言與消費者對話，這種全新的溝通語言與游戲規(guī)則，就是“房地產(chǎn)品牌語言與品牌運營規(guī)則”。品牌時代的消費者需要的不只是房地產(chǎn)產(chǎn)品，而更是房地產(chǎn)品牌，品牌時代的房地產(chǎn)開發(fā)商需要學會生產(chǎn)房地產(chǎn)品牌，需要學會運用“房地產(chǎn)品牌運營”的規(guī)則生產(chǎn)適銷對路的房地產(chǎn)品牌。
品牌經(jīng)營與消費者處于動態(tài)的平衡，消費者不斷將自身的體驗反饋給經(jīng)營者，經(jīng)營者對房地產(chǎn)品牌進行維護與調(diào)整，使品牌體驗不斷更新，品牌價值不斷提升。所謂三贏是指開發(fā)商企業(yè)價值、消費者客戶價值、項目所處的區(qū)域價值三種價值的同步提升。通過對樓盤潛在價值、開發(fā)商潛在資源、客戶的潛在需求的全方位的挖掘與激活，形成強大的品牌勢能：消費者欲望燃燒、品牌光芒閃耀、區(qū)域能量引爆。最終達到財富涌流、社會進步的全新局面。
五、項目開發(fā)總建議。
引進先進的商業(yè)規(guī)劃，特別注意引進新業(yè)態(tài)和設計好項目的業(yè)態(tài)組合。通過前期招商，引進眾多國內(nèi)、國際知名商業(yè)企業(yè)和品牌，顛覆舊有商業(yè)格局。注意引入商業(yè)物業(yè)和統(tǒng)一運營管理概念，對項目精心包裝。通過超常規(guī)宣傳，通過事件營銷進行造勢炒作，讓該項目的開發(fā)成為當?shù)厥忻耜P(guān)注的熱點，并形成良好的口碑并且節(jié)約宣傳費用。
通過適當靈活劃分商鋪面積來控制“總價”，推出短期租賃政策，盡量降低投資門坎，使項目積聚大量的潛在客戶群。
一、確定招商的組織框架和崗位職責。
制定非常好的招商策略，而在招商實施中沒有很好的執(zhí)行、甚至走樣，那么一切都前功盡棄，一個富有熱情、精干、強大的招商隊伍是招商的工作的關(guān)鍵。招商的組織框架和崗位職責的確定，主要是對人才個體的技能的鎖定和對團隊的整體規(guī)劃。結(jié)構(gòu)合理且高效的招商隊伍應配備以下以下幾方面人員：
1、招商經(jīng)理1人，招商團隊總負責人。
2、招商主管若干，分別負責項目招商區(qū)塊的工作：招商主管應具備一定的招商運作經(jīng)驗，長于說服、鼓勵性的談判，具團隊合作精神、服從意識和大局觀念。
3、招商助理若干，主要職責是幫助一線招商人員作好內(nèi)務（資料物品、來電來函、來人洽談、信息收集等）和會務組織等工作。
5、其它服務人員如文案、平面設計、接線及接待人員。
二、建設招商團隊。
打造一支業(yè)務能力強、能吃苦、講奉獻、思想品質(zhì)好的招商團隊，是商業(yè)地產(chǎn)招商工作順利進行的重要保證。商業(yè)地產(chǎn)招商工作是一項專業(yè)性和時效性很強的工作，它要求招商人員具備良好的基本素質(zhì)和專業(yè)素質(zhì)，以適應各種壓力挑戰(zhàn)。
1、良好的心理素質(zhì)。優(yōu)秀的招商人員的心理素質(zhì)表現(xiàn)好：臨危不懼，勝不驕，敗不妥。具體表現(xiàn)為要具備：
（1）堅定的事業(yè)心，包括很強的敬業(yè)精神，創(chuàng)業(yè)精神，勇于進取，勇于創(chuàng)新。
（2）強烈的責任感，是對工作的高度負責精神，剛毅果斷，勇于權(quán)限內(nèi)的決策，敢于承擔責任。
（3）堅韌頑強的意志力、穩(wěn)健持重，意志品質(zhì)堅強的招商人員才能克服困難，并不為小恩小惠誘惑。
（4）良好的自控能力，招商的雙方都是圍繞各利益，心理上處于對立狀態(tài)，出現(xiàn)僵持甚至不歡而散的現(xiàn)象亦為常見。
2、具備相關(guān)經(jīng)濟知識、社交能力和語言表達能力。
（1）商業(yè)地產(chǎn)招商涉及到經(jīng)濟學、零售學、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、會計與稅收等相關(guān)學科，以及最新的相關(guān)法律法規(guī)知識，而且新知識、新技能不斷涌現(xiàn)，招商人員必須掌握這些基本知識，適時學習充電，才能更好做好招商。
（2）商業(yè)地產(chǎn)招商對象的行為是一個投資行為，而這行為需要多個管理層的分析到最高層的決策，這就是要求招商人員須充分地分別與各管理層人員進行多次溝通，因而交際工作十分必要且有效。
（3）招商信息主要是通過文字形式傳遞出去的，而招商談判則主要是通過語言來溝通的。招商人員語言表達須正確規(guī)范，使用有效的語法、修辭和邏輯，使表達更具吸引力、說服力和感染力。
3、具備良好的現(xiàn)象判斷能力和靈活應變能力。
（1）敏銳的觀察力通過察言觀色可捕捉對放的投資意圖和實力，通過對手的語言表達姿勢和動作觀察、分析，進而做出準確的判斷。
（2）應變能力指招商人員能夠根據(jù)招商形勢的千變?nèi)f化、審時度勢，爭取相應靈活的對策，使判斷向有利已方的方向發(fā)展。
招商團隊成立后即將進行正式的招商工作，從這一階段開始面臨的是大量的實施工作。首先在項目的核心概念基礎上撰寫招商文案、制定《招商手冊》、制定媒體發(fā)布計劃、準備合同文本、準備各類產(chǎn)品和項目的宣傳資料等等。
招商實施的第一步應該是確定計劃中的業(yè)態(tài)組合，并對周邊地產(chǎn)租賃行情進行詳細的調(diào)查，包括價格、租賃方式、業(yè)主投資收益等方面。項目定位是商業(yè)街，那它首先就是一個購物中心，業(yè)內(nèi)一般認為購物中心的最佳功能比例是零售、餐飲、娛樂為52：18：30，并稱之為黃金比例。當然這個比例并不是絕對的，應靈活應用，但其中隱含的一個原則必須要遵守：購物中心首先是一個賣場，購物功能應占到至50%的比例。如果餐飲占多數(shù)，就是飲食中心；娛樂比例太多，就是娛樂中心，都不能稱之為購物中心。過分強調(diào)娛樂功能，對發(fā)展旅游有好處，但吸引不了回頭客。迪斯尼的娛樂做得最好，但95%的游客只去過一次。所以，首先應當是一種零售業(yè)態(tài)，可以吸引顧客重復消費。
項目租金水平則依據(jù)調(diào)查結(jié)果來確定，調(diào)查的結(jié)果應分為分割、分層、整體出租三種方案。三種不同的出租方案各有優(yōu)劣，現(xiàn)行商業(yè)地產(chǎn)項目主要采取的是分割和整體出租兩種方式，整體出租招商工作比較簡單、可一次性回籠大量資金，但回收期較長而且出租者要承擔經(jīng)營風險（一旦承租者經(jīng)營不善將對整個項目造成打擊）；分割出租招商工作復雜、早期投入大，但收益率大大高于整體出租方式（數(shù)據(jù)顯示同時段內(nèi)高于整體出租50%），采用分割出租方式，開發(fā)商自主規(guī)劃空間大、經(jīng)營風險較小。
商業(yè)地產(chǎn)項目工作計劃篇六
1、定位規(guī)劃。
2、招商手冊編寫。
3、主力店選擇。
4、輔助店分類列表。
5、前景描述。
6、回報預測。
7、談判策劃。
8、招商實施。
商業(yè)地產(chǎn)管理。
1、|--出租管理--|。
a、物業(yè)管理。
b、安全管理。
c、設備管理。
d、公共形象管理。
e、促銷活動管理。
f、經(jīng)營調(diào)整。
g、再招商。
h、目標利潤管理。
2、|--自營管理--|。
a、籌備開店。
b、經(jīng)營托管。
項目效果圖。
商業(yè)地產(chǎn)策劃銷售。
發(fā)布時間：2009-3-1313:57:39發(fā)布人：商方策劃。
商業(yè)地產(chǎn)銷售。
1、價格設計。
2、通路策略。
3、前景描述。
4、回報預測。
5、戰(zhàn)術(shù)設計。
6、銷售執(zhí)行。
項目效果圖。
發(fā)布時間：2009-3-1313:57:06發(fā)布人：商方策劃。
商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃。
1、經(jīng)營策劃。
2、銷售策劃。
3、競爭策劃。
4、推廣策劃。
項目效果圖。
商業(yè)地產(chǎn)策劃規(guī)劃設計。
發(fā)布時間：2009-3-1313:56:31發(fā)布人：商方策劃。
1、建筑規(guī)劃提案。
2、景觀規(guī)劃。
3、裝飾設計提案。
4、企業(yè)形象設計。
項目效果圖。
發(fā)布時間：2009-3-1313:56:02發(fā)布人：商方策劃。
1、項目宏觀狀況調(diào)查。
2、項目市場調(diào)查。
3、項目消費市場狀況調(diào)查。
4、項目競爭狀況調(diào)查。
5、項目投資需求調(diào)查。
6、地產(chǎn)物業(yè)狀況調(diào)查。
7、建立數(shù)據(jù)模型。
8、模型方案分析組合9、經(jīng)營定位結(jié)論報告。
項目效果圖。
商業(yè)地產(chǎn)項目工作計劃篇七
天津市轄18個區(qū)、縣，其中市轄區(qū)15個：市區(qū)有和平區(qū)、河東區(qū)、河西區(qū)、南開區(qū)、河北區(qū)、紅橋區(qū);濱海區(qū)有塘沽區(qū)、漢沽區(qū)、大港區(qū);環(huán)城區(qū)有西青區(qū)、東麗區(qū)、津南區(qū)、北辰區(qū)、武清區(qū)、寶坻區(qū)。市轄縣3個：靜?？h、寧河縣、薊縣。“十五”期間是天津歷史上經(jīng)濟發(fā)展和綜合實力提升最快的時期，全市生產(chǎn)總值年平均增長13.9%。
隨著濱海新區(qū)被列入國家總體發(fā)展戰(zhàn)略布局，天津又迎來了重大的歷史性發(fā)展機遇，這顆渤海明珠必將更加璀璨。該市總面積約11919.70平方公里，常住人口約959.48萬，城市非農(nóng)業(yè)人口約528.68萬，主要聚居區(qū)域為市內(nèi)六區(qū)、人口約371.87萬，占全市總?cè)丝诘募s38.7%。
根據(jù)相關(guān)部門規(guī)劃，南京路地區(qū)在未來幾年內(nèi)將建成三大功能區(qū)域，逐步形成天津市的商務商貿(mào)經(jīng)濟帶。中央商務區(qū)：解放北路、徐州道、新華路、泰安道、曲阜道的圍合區(qū)域面積為31公頃，規(guī)劃為以現(xiàn)代商務為主，將高檔零售商業(yè)及休閑、餐飲、娛樂業(yè)融為一體的特色功能區(qū)。
該區(qū)域規(guī)劃了11個總建筑面積為118.5萬平方米的大型商務建筑，將為小白樓地區(qū)打造cbd的硬核地位。中央商業(yè)區(qū)：東起河北路，南接西安道、潼關(guān)道、西寧道，西接哈密道、錦州道，北接山西路的圍合區(qū)域面積為50公頃，規(guī)劃為以中高檔品牌消費、娛樂、餐飲為主兼容商務功能為特色的功能區(qū)。該區(qū)域規(guī)劃大型商業(yè)設施12處，總建筑面積172.6萬平方米。中央信息區(qū)：東起哈密道，西至南門外大街的區(qū)域面積為22公頃，該區(qū)域規(guī)劃為以現(xiàn)代通訊產(chǎn)業(yè)集聚、商務功能為主的cid功能區(qū)，將依托電訊大廈(電報大樓)、河川大廈、聯(lián)通大廈建設三點相連的現(xiàn)代通訊產(chǎn)業(yè)功能區(qū)，并規(guī)劃建設總面積為45.6萬平方米的'商務寫字樓和高檔公寓。南京路地區(qū)規(guī)劃建設重大項目33個，涉及范圍包括商務服務業(yè)、現(xiàn)代商業(yè)、金融業(yè)、休閑娛樂業(yè)、旅游業(yè)、電信和其它信息傳輸服務業(yè)等。其中，人才科技大廈、誠基中心、現(xiàn)代商城、地鐵營口道項目(本項目)、津匯廣場二期五個大型項目已經(jīng)相繼啟動。
該區(qū)域規(guī)劃了11個總建筑面積為118.5萬平方米的大型商務建筑，將為小白樓地區(qū)打造cbd的硬核地位。中央商業(yè)區(qū)：東起河北路，南接西安道、潼關(guān)道、西寧道，西接哈密道、錦州道，北接山西路的圍合區(qū)域面積為50公頃，規(guī)劃為以中高檔品牌消費、娛樂、餐飲為主兼容商務功能為特色的功能區(qū)。該區(qū)域規(guī)劃大型商業(yè)設施12處，總建筑面積172.6萬平方米。中央信息區(qū)：東起哈密道，西至南門外大街的區(qū)域面積為22公頃，該區(qū)域規(guī)劃為以現(xiàn)代通訊產(chǎn)業(yè)集聚、商務功能為主的cid功能區(qū)，將依托電訊大廈(電報大樓)、河川大廈、聯(lián)通大廈建設三點相連的現(xiàn)代通訊產(chǎn)業(yè)功能區(qū)，并規(guī)劃建設總面積為45.6萬平方米的商務寫字樓和高檔公寓。南京路地區(qū)規(guī)劃建設重大項目33個，涉及范圍包括商務服務業(yè)、現(xiàn)代商業(yè)、金融業(yè)、休閑娛樂業(yè)、旅游業(yè)、電信和其它信息傳輸服務業(yè)等。其中，人才科技大廈、誠基中心、現(xiàn)代商城、地鐵營口道項目(本項目)、津匯廣場二期五個大型項目已經(jīng)相繼啟動。
商業(yè)地產(chǎn)項目工作計劃篇八
溫州商貿(mào)城是由江蘇奔宏置業(yè)有限公司出資建設的，該公司的重點項目——句容溫州商貿(mào)城位于擁有南京御花園之稱的句容市，是句容市政府20xx年重點標志性工程，占地面積200畝，處于西環(huán)路和104國道的交匯口。輻射南京大都市經(jīng)濟圈，是周邊地區(qū)目前規(guī)模最大的專業(yè)建材、五金機電批發(fā)市場。該項目投資2億多元，建筑面積近70000平方米，商鋪面積達80000平米，倉儲面積35000平米。
二、產(chǎn)品定位優(yōu)勢：
溫州商貿(mào)城堅持以市場為龍頭，以產(chǎn)業(yè)為依托，以物流為基礎，來打造該市場的集群經(jīng)濟、板塊經(jīng)濟和名牌經(jīng)濟，它的建成既順應了當今商貿(mào)流通向大時尚集聚的趨勢，也符合該地政府倡導的大力發(fā)展民營經(jīng)濟的要求，它高起點的定位、規(guī)劃，超前的建設理念，長遠經(jīng)營思路，是本地區(qū)一個融規(guī)范化，品牌化，專業(yè)化為一體最大的綜合市場。經(jīng)營項目分別有陶瓷潔具、石材油漆、燈具家具、木業(yè)制品、移門櫥柜、五金低壓電器鉆業(yè)交易區(qū)等，將句容建材裝飾、五金機電消費市場進行了科學的規(guī)劃整合和有效的管理運作。另外，工商、技監(jiān)、金融、供水、供電等及教育、餐飲、網(wǎng)絡等服務設施一應俱全。溫州商貿(mào)城是一座融展示貿(mào)易、倉儲物流、科技服務、信息交流為一體的科技商貿(mào)城、文化城、信息城。
三、交通概況：
本處于西環(huán)路和104國道的交匯口。到達句容市區(qū)只有1、2公里的路程。項目門口有公交2路10路汽車，平均10分鐘一班直達市區(qū)。項目距離南京江寧區(qū)只有20分鐘車程，距離南京市區(qū)只有40分鐘車程。
四、swot分析：
1、s——優(yōu)勢。
（1）地段——離句容市城市中心只有1.2公里，規(guī)劃的物流商貿(mào)區(qū)域，對于大型的主題建材市場來說地段優(yōu)越、位置顯赫。
（2）交通——項目內(nèi)有公交2路車直達市區(qū)10分鐘一班，10路車離項目只有5分鐘的路程。
（3）口碑——項目為句容市政府招商引資項目，20xx年10強民營企業(yè)，20xx年消費者信得過企業(yè)。
（4）物業(yè)——項目占地面積200畝，該項目投資2億多元，建筑面積近70000平方米，商鋪面積達80000平米，倉儲面積35000平米。是句容市最大的建材家具批發(fā)零售市場。
（5）配套——配置自動扶梯、6500平米的大型停車場，還有寬24米的中央綠化帶配置休閑區(qū)域，配套設施較為完備。
（6）品牌商家入駐——一期，二期成功引進馬可波羅瓷磚，冠軍陶瓷，麒麟床墊，全友家私，皇明太陽能句容總經(jīng)銷，世友地板句容專賣店嘉寶莉油漆句容專賣，品牌影響力強大。
2、w——劣勢。
（1）由于早期句容商業(yè)市場沒有成熟給投資者帶來了憂慮。
（2）句容老的建材市場由于產(chǎn)生的早在句容人的心里有的一定的認知度，目前新市場開始需要一定周期的培育。
（3）項目臨104國道道，車流快，人流被阻隔，有礙人氣的聚集和商氣的形成。
（4）項目居句容市區(qū)以外，區(qū)域商業(yè)網(wǎng)點分布較稀，商業(yè)氛圍不足。
3、o——機會。
（1）經(jīng)濟因素——股市衰退、證券市場蕭條、銀行存款利率太低，有效投資渠道窄；與此正好相反的是連年存款余額上升，大量閑散資金找不到有較好回報的投資方式。
（2）政策因素——國家宏觀經(jīng)濟調(diào)控失當，造成房價一路高升，給投資者帶來了商機。
（3）市場因素——隨著經(jīng)濟復蘇，人均收入大幅度提升，消費水平提高，消費能力和消費總量迅速增長，商業(yè)行業(yè)日益興旺，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)前景也越來越美好。
（4）區(qū)域發(fā)展——本區(qū)域被政府規(guī)劃為商貿(mào)物流區(qū)，本項目正符合本區(qū)域發(fā)展，在附近政府有意建造大面積的經(jīng)濟適用房，加大了本區(qū)域的人流量。
（5）現(xiàn)行的產(chǎn)權(quán)式商鋪推廣模式，可以滿足很大一批中小投資者的投資欲望。
4、t——威脅。
（1）國家相關(guān)法規(guī)明確規(guī)定“禁止返租”，而產(chǎn)權(quán)式商鋪推廣模式必須向投資者承諾返租。
（2）工商局以及廣告法對返租、回報承諾等禁止宣傳，使本項目在推廣中無法將信息傳達到位。
（3）國家對目前房地產(chǎn)的發(fā)展過熱不斷的控制，銀行利息不段上調(diào)。
（4）招商難度大，開業(yè)時若無大量商戶進入，商場經(jīng)營會遭致失敗，還有可能引發(fā)市場危機。
（6）商業(yè)市場競爭激烈、經(jīng)營困難，若不能盈利或保本，將難以擺脫這一沉重負擔而無法徹底解套。
五、崗位職責：
（一）、部門本職：
2、負責招商洽談工作，進行市場拓展和完成領導交辦的其他工作。
（二）、主要職能：
1、計劃安排：編制部門本職所管年度、月度指導工作計劃；
2、業(yè)務開展：對部門本職所管業(yè)務進行信息搜集和業(yè)務開展；
3、規(guī)范制訂：對部門本職所管業(yè)務組織制定操作規(guī)程和管理制度；
4、檢查考勤：對本部門所管業(yè)務進行監(jiān)督、檢查和考核；
5、資料管理：對本部資料進行管理；
6、工作協(xié)調(diào)：協(xié)調(diào)與公司各部門的關(guān)系；
7、市場拓展：開展對外客戶洽談招商工作；
8、工作報告：向總經(jīng)理提交部門工作報告；
（三）、管理范圍：
部門本職所管理業(yè)務范圍。
（四）、工作要求：
1、同事之間，分工不分家，分職不分責，齊心協(xié)力完成工作；
2、要經(jīng)常深入市場基層，了解市場形勢，搜集信息，提出計劃方案及實施策略；
4、對于應由本部解決的問題，必須在一日內(nèi)給予明確答復。
一、策劃的總體思路。
1、全面把握：首先是建立在對當前最優(yōu)產(chǎn)品設計與操盤策略的全面把握之上的，全面掌握他人犯下的錯誤，避免重蹈覆轍——先求不敗而后求全勝。
2、項目對接：強調(diào)對項目所在區(qū)域及個性特點詳盡深入的調(diào)查與研究，并對項目的資源優(yōu)勢和劣勢進行判斷與整合，從而實現(xiàn)最優(yōu)模式與項目自身進行完美對接。
3、創(chuàng)新超越：每一個地產(chǎn)項目都需要超越自我、超越同行業(yè)的最高水平，通過在未來領域的積極開拓，不僅為項目自身創(chuàng)造出競爭優(yōu)勢，還可以為地產(chǎn)企業(yè)奠定行業(yè)地位。
二、項目背景。
1、用地概述。
本地塊為國土資源局代號為“市物資再生公司地塊用地”，規(guī)劃用地位于xxxx西路北側(cè)，xxx路東側(cè)、xx中路西，北至金鳳凰廣常本地塊總面積為11400㎡，其中出讓面積9327㎡，規(guī)劃區(qū)間道路面積2073㎡，區(qū)間道路由受讓方按規(guī)劃要求建造。
2、項目規(guī)劃。
商業(yè)形式：獨立商鋪布局+大開間框架自由分割商業(yè)布局。
住宅形式：小戶型酒店式公寓布局（不含返遷樓）。
2、1商鋪部分：約15000㎡。
2、2商住部分：
銷售住宅：約17000㎡。
返遷住宅面積：約10000㎡。
2、3綠化面積約3000㎡（包括平臺綠化）。
2、4地下建筑：約6000㎡。
3、相關(guān)部門給定的規(guī)劃設計要點。
xx市規(guī)劃局建設用地規(guī)劃設計要點。
三、企業(yè)資源分析、企業(yè)目標的界定。
1、項目銷售按目標計劃順利完成。
1、1短期銷售必須成功，順利渡過項目風險期，實現(xiàn)資金流的良性運作，確保后續(xù)開發(fā)資金。
1、2總銷售額、回款額、銷售進度、利潤目標的合理實現(xiàn)。
2、項目對企業(yè)品牌及后續(xù)項目的拉動和貢獻。
2、1借助項目運作的成功，永泰田房地產(chǎn)公司確立在昆山房地產(chǎn)行業(yè)的地位和影響力。
2、2綜合提升xxxx房地產(chǎn)公司的品牌知名度、美譽度和擴張力。
四、核心目標——樹立品牌。
原理：達到商業(yè)房地產(chǎn)的三贏境界。
品牌時代需要有品牌時代的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的游戲規(guī)則，需要有品牌時代的語言與消費者對話，這種全新的溝通語言與游戲規(guī)則，就是“房地產(chǎn)品牌語言與品牌運營規(guī)則”。品牌時代的消費者需要的不只是房地產(chǎn)產(chǎn)品，而更是房地產(chǎn)品牌，品牌時代的房地產(chǎn)開發(fā)商需要學會生產(chǎn)房地產(chǎn)品牌，需要學會運用“房地產(chǎn)品牌運營”的規(guī)則生產(chǎn)適銷對路的房地產(chǎn)品牌。
品牌經(jīng)營與消費者處于動態(tài)的平衡，消費者不斷將自身的體驗反饋給經(jīng)營者，經(jīng)營者對房地產(chǎn)品牌進行維護與調(diào)整，使品牌體驗不斷更新，品牌價值不斷提升。所謂三贏是指開發(fā)商企業(yè)價值、消費者客戶價值、項目所處的區(qū)域價值三種價值的同步提升。通過對樓盤潛在價值、開發(fā)商潛在資源、客戶的潛在需求的全方位的挖掘與激活，形成強大的品牌勢能：消費者欲望燃燒、品牌光芒閃耀、區(qū)域能量引爆。最終達到財富涌流、社會進步的全新局面。
五、項目開發(fā)總建議。
引進先進的商業(yè)規(guī)劃，特別注意引進新業(yè)態(tài)和設計好項目的業(yè)態(tài)組合。通過前期招商，引進眾多國內(nèi)、國際知名商業(yè)企業(yè)和品牌，顛覆舊有商業(yè)格局。注意引入商業(yè)物業(yè)和統(tǒng)一運營管理概念，對項目精心包裝。通過超常規(guī)宣傳，通過事件營銷進行造勢炒作，讓該項目的開發(fā)成為當?shù)厥忻耜P(guān)注的熱點，并形成良好的口碑并且節(jié)約宣傳費用。
通過適當靈活劃分商鋪面積來控制“總價”，推出短期租賃政策，盡量降低投資門坎，使項目積聚大量的潛在客戶群。
一、確定招商的組織框架和崗位職責。
制定非常好的招商策略，而在招商實施中沒有很好的執(zhí)行、甚至走樣，那么一切都前功盡棄，一個富有熱情、精干、強大的招商隊伍是招商的工作的關(guān)鍵。招商的組織框架和崗位職責的確定，主要是對人才個體的技能的鎖定和對團隊的整體規(guī)劃。結(jié)構(gòu)合理且高效的招商隊伍應配備以下以下幾方面人員：
1、招商經(jīng)理1人，招商團隊總負責人。
2、招商主管若干，分別負責項目招商區(qū)塊的工作：招商主管應具備一定的招商運作經(jīng)驗，長于說服、鼓勵性的談判，具團隊合作精神、服從意識和大局觀念。
3、招商助理若干，主要職責是幫助一線招商人員作好內(nèi)務（資料物品、來電來函、來人洽談、信息收集等）和會務組織等工作。
5、其它服務人員如文案、平面設計、接線及接待人員。
二、建設招商團隊。
打造一支業(yè)務能力強、能吃苦、講奉獻、思想品質(zhì)好的招商團隊，是商業(yè)地產(chǎn)招商工作順利進行的重要保證。商業(yè)地產(chǎn)招商工作是一項專業(yè)性和時效性很強的工作，它要求招商人員具備良好的基本素質(zhì)和專業(yè)素質(zhì)，以適應各種壓力挑戰(zhàn)。
1、良好的心理素質(zhì)。優(yōu)秀的招商人員的心理素質(zhì)表現(xiàn)好：臨危不懼，勝不驕，敗不妥。具體表現(xiàn)為要具備：
（1）堅定的事業(yè)心，包括很強的敬業(yè)精神，創(chuàng)業(yè)精神，勇于進取，勇于創(chuàng)新。
（2）強烈的責任感，是對工作的高度負責精神，剛毅果斷，勇于權(quán)限內(nèi)的決策，敢于承擔責任。
（3）堅韌頑強的意志力、穩(wěn)健持重，意志品質(zhì)堅強的招商人員才能克服困難，并不為小恩小惠誘惑。
（4）良好的自控能力，招商的雙方都是圍繞各利益，心理上處于對立狀態(tài)，出現(xiàn)僵持甚至不歡而散的現(xiàn)象亦為常見。
2、具備相關(guān)經(jīng)濟知識、社交能力和語言表達能力。
（1）商業(yè)地產(chǎn)招商涉及到經(jīng)濟學、零售學、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、會計與稅收等相關(guān)學科，以及最新的相關(guān)法律法規(guī)知識，而且新知識、新技能不斷涌現(xiàn)，招商人員必須掌握這些基本知識，適時學習充電，才能更好做好招商。
（2）商業(yè)地產(chǎn)招商對象的行為是一個投資行為，而這行為需要多個管理層的分析到最高層的決策，這就是要求招商人員須充分地分別與各管理層人員進行多次溝通，因而交際工作十分必要且有效。
（3）招商信息主要是通過文字形式傳遞出去的，而招商談判則主要是通過語言來溝通的。招商人員語言表達須正確規(guī)范，使用有效的語法、修辭和邏輯，使表達更具吸引力、說服力和感染力。
3、具備良好的現(xiàn)象判斷能力和靈活應變能力。
（1）敏銳的觀察力通過察言觀色可捕捉對放的投資意圖和實力，通過對手的語言表達姿勢和動作觀察、分析，進而做出準確的判斷。
（2）應變能力指招商人員能夠根據(jù)招商形勢的千變?nèi)f化、審時度勢，爭取相應靈活的對策，使判斷向有利已方的方向發(fā)展。
三、招商實施。
招商團隊成立后即將進行正式的招商工作，從這一階段開始面臨的是大量的實施工作。首先在項目的核心概念基礎上撰寫招商文案、制定《招商手冊》、制定媒體發(fā)布計劃、準備合同文本、準備各類產(chǎn)品和項目的宣傳資料等等。
招商實施的第一步應該是確定計劃中的業(yè)態(tài)組合，并對周邊地產(chǎn)租賃行情進行詳細的調(diào)查，包括價格、租賃方式、業(yè)主投資收益等方面。項目定位是商業(yè)街，那它首先就是一個購物中心，業(yè)內(nèi)一般認為購物中心的最佳功能比例是零售、餐飲、娛樂為52：18：30，并稱之為黃金比例。當然這個比例并不是絕對的，應靈活應用，但其中隱含的一個原則必須要遵守：購物中心首先是一個賣場，購物功能應占到至50%的比例。如果餐飲占多數(shù)，就是飲食中心；娛樂比例太多，就是娛樂中心，都不能稱之為購物中心。過分強調(diào)娛樂功能，對發(fā)展旅游有好處，但吸引不了回頭客。迪斯尼的娛樂做得最好，但95%的游客只去過一次。所以，首先應當是一種零售業(yè)態(tài)，可以吸引顧客重復消費。
項目租金水平則依據(jù)調(diào)查結(jié)果來確定，調(diào)查的結(jié)果應分為分割、分層、整體出租三種方案。三種不同的出租方案各有優(yōu)劣，現(xiàn)行商業(yè)地產(chǎn)項目主要采取的是分割和整體出租兩種方式，整體出租招商工作比較簡單、可一次性回籠大量資金，但回收期較長而且出租者要承擔經(jīng)營風險（一旦承租者經(jīng)營不善將對整個項目造成打擊）；分割出租招商工作復雜、早期投入大，但收益率大大高于整體出租方式（數(shù)據(jù)顯示同時段內(nèi)高于整體出租50%），采用分割出租方式，開發(fā)商自主規(guī)劃空間大、經(jīng)營風險較小。
商業(yè)地產(chǎn)項目工作計劃篇九
“黃金有價，商鋪無價”。商業(yè)物業(yè)的價值，體現(xiàn)在它固有的價值（區(qū)位價值）和經(jīng)營產(chǎn)生的附加值，商業(yè)物業(yè)的價值的波動，主要取決于周邊商業(yè)格局變化及自身經(jīng)營結(jié)果。我們通過對濟南市商業(yè)（尤其是社區(qū)商業(yè)）發(fā)展歷程及發(fā)展趨勢、項目周邊市場現(xiàn)狀、項目同類物業(yè)概況進行研究，為本項目商業(yè)將來的經(jīng)營和銷售推廣尋找確實可行的方向。
第一部分商業(yè)市場情況。
一．宏觀市場分析。
（一）商業(yè)市場分級。
市級商業(yè)區(qū)：泉城路、濼源大街、經(jīng)四路、經(jīng)二路、北園路等商圈。
零售業(yè)為龍頭，配套餐飲、娛樂、休閑、文化、康體、金融等綜合服務，商圈營業(yè)面積超過50萬平米，服務面向全市消費者。
區(qū)域級商業(yè)區(qū)：花園路、馬鞍山路等。
一般營業(yè)面積在2萬平米以上。以家居、家電、日用百貨等為主。滿足了1－2公里范圍內(nèi)消費者的日常需求。
社區(qū)型商業(yè)：易初蓮花、世紀蓮花、大潤發(fā)等，以超市為主。
在人口密度較大的居民生活區(qū)域中，滿足居民生活需求的綜合型商業(yè)。面積為5000平米以上，以食品、生活日用品等為核心，配套餐飲等，為周邊0.5－1公里范圍的消費者提供服務。
（二）商業(yè)設施功能劃分。
綜合性。區(qū)域交通便利，人口密度大，各類型商業(yè)設施齊全（餐飲、娛樂、購物、文化等），如泉城廣場商業(yè)區(qū)。消費者涵蓋全市各階層，聚集力很強。
主題性。以某一主題為服務核心，形成規(guī)模，輻射整個濟南。如經(jīng)十一路的中華名優(yōu)小吃一條街、文化東路和西路的體育用品等。
便利性。以中小超市及街區(qū)服務設施為主，提供簡單生活服務，滿足街區(qū)內(nèi)居民的生活需求。
（三）商業(yè)區(qū)分析。
1．泉城路商業(yè)區(qū)。
泉城路是泉城東西向發(fā)展的主軸，有“十字金街”’之地位，是一條具有購物、交通、休閑、旅游、文化五大功能的準步行商業(yè)街。
泉城路商業(yè)區(qū)位于城市中心地帶，集中了各類商業(yè)形態(tài)，客戶群范圍廣泛，以白領為主。
無可諱言的是，由于區(qū)域規(guī)劃設計、步行街商業(yè)建筑單體與交通組織存在的缺陷，加以政府管理方面存在的部分問題，泉城路現(xiàn)有商業(yè)業(yè)態(tài)分布比較零散，整體形象與品牌效益未能達到最佳，競爭力相對較弱。
泉城路已經(jīng)很大程度的背離了原來的設計理想。人流量也遠遠沒有達到預期數(shù)字。
2、經(jīng)二路商業(yè)區(qū)（華聯(lián)商業(yè)區(qū)）。
以華聯(lián)、嘉華為主體構(gòu)筑的經(jīng)二路商業(yè)街已成為省城西部的一條商業(yè)金街，是槐蔭區(qū)的商業(yè)中心。周圍近千平方米的區(qū)域，已有數(shù)十家服裝、鞋類專賣店，還有肯德基、麥當勞、永和豆?jié){等多家中、西式快餐店，另外，該區(qū)域的小商品批發(fā)市場在全省乃至國內(nèi)都發(fā)生業(yè)務往來。
以百貨、購物中心、小商品批發(fā)市場為商業(yè)核心，包括專業(yè)市場、專賣店(以服裝、鞋業(yè)為主)、風味小吃、特色燒烤等，基本上涵蓋各種業(yè)態(tài)形式，人氣較旺。
本商業(yè)區(qū)包含了中高低檔消費水平，再加上公交車輛的暢通，使之今天依然是眾多消費者樂此不疲前往的購物區(qū)域。
3．經(jīng)四路商業(yè)區(qū)。
濟南傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)，以人民商場、大觀園、地下人防商城為代表，人民商場、大觀園均為大型百貨，洋快餐（肯德基、麥當勞、米力乃、開心湯姆）、風味小吃、大觀影院、中國影院、保齡球、游藝廳點綴其中，人流量較大。以中低檔消費為主，服裝、鞋業(yè)、日用品為主要消費品。人民商場雖然為傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)，但由于其地理位置以及周邊商業(yè)所烘托的氛圍所致，其人流量較大。
4、花園路商業(yè)區(qū)。
花園路中段道路改造工程的完成帶動了該區(qū)域商業(yè)的發(fā)展，在這里擁有濟南市區(qū)最大的酒吧一條街、洪樓教堂、山東大學東校區(qū)，歷史文化的沉淀及現(xiàn)代時尚潮流的涌入，為該區(qū)域增添了獨有的文化休閑特色。經(jīng)一路延長線道路改造工程的完工，聯(lián)動濟南東、西兩大傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)；大潤發(fā)超市、國美電器及其它品牌店的成功進駐，迅速帶動該區(qū)域商業(yè)的快速發(fā)展。
花園路海蔚商業(yè)廣場及富翔天地商業(yè)街東段。
5、北園大街商業(yè)帶。
北園大街商業(yè)帶是家居、建材類專業(yè)市場的聚集地，餐飲、娛樂業(yè)均較發(fā)達，新國道超市，銀座購物廣場北園店、國美電器北園店、新一佳超市的聚集，使得這一區(qū)域商業(yè)業(yè)態(tài)更為多樣。隨著北園立交的建成通車，該區(qū)域交通環(huán)境進一步改善，商業(yè)前景廣闊。
6、濼口批發(fā)市場。
洛口批發(fā)市場是主要經(jīng)營服裝和鞋類的批發(fā)市場。位于濟南市的北部區(qū)域?，F(xiàn)擁有濼口服裝城商貿(mào)中心、濼口服裝交易大廳等10多個市場，已成為聞名全國的大型專業(yè)化批發(fā)市場，山東省十大專業(yè)市場之一，擁有固定資產(chǎn)6.5億元人民幣，經(jīng)營面積25萬多平方米，經(jīng)營業(yè)戶5000余家。服裝城內(nèi)有國內(nèi)外知名品牌服飾代理千余家，品牌薈萃，商賈云集，成為名副其實的齊魯服裝之都。
7、山大路科技商業(yè)街。
山大路商業(yè)主要是高科技商業(yè)街。隨著高科技信息產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，山大路商業(yè)街迅速成長。據(jù)不完全統(tǒng)計，山大路商業(yè)街年銷售額40多億元，利稅1200萬元，已經(jīng)成為國內(nèi)知名的科技一條街。被譽為濟南的“中關(guān)村”。山大路科技市場的建成，帶動了周邊相關(guān)產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，收到了良好的經(jīng)濟效益和社會效益。
（四）濟南主要商業(yè)物業(yè)比較。
（五）濟南商業(yè)未來發(fā)展趨勢。
20xx年2月提交市政府批準的《濟南市商業(yè)網(wǎng)點發(fā)展規(guī)劃》確定濟南市商業(yè)網(wǎng)點總體布局為“三、一、四、六”結(jié)構(gòu)：構(gòu)筑三大商圈（老城市商圈、主城商圈和城區(qū)商圈），將老城區(qū)傳統(tǒng)中心商業(yè)區(qū)提升為都市級商業(yè)中心，著力打造現(xiàn)代化都市商業(yè)中心新形象，形成立足濟南，服務山東，輻射華東、華北及環(huán)渤海地區(qū)的大都市級商業(yè)中心，在東部產(chǎn)業(yè)帶、東部新城、西部新城和西部片區(qū)的核心區(qū)規(guī)劃新建四個市級商業(yè)次中心，形成六大城市發(fā)展軸。
另外，根據(jù)經(jīng)一路規(guī)劃改造計劃，現(xiàn)在的華聯(lián)商業(yè)區(qū)將被培養(yǎng)成商業(yè)中心區(qū)。
小結(jié)：濟南的商業(yè)經(jīng)過多年沉淀，形成泉城路（高檔零售為主的綜合業(yè)態(tài)）、經(jīng)二路（中高檔百貨為主的商業(yè)零售綜合業(yè)態(tài)）、經(jīng)四路（中檔百貨為主的商業(yè)零售綜合業(yè)態(tài)）、花園路（區(qū)域配套為主的商業(yè)零售綜合業(yè)態(tài)）、北園路（家具、建材為主的綜合業(yè)態(tài)）、山大路（數(shù)碼產(chǎn)品為主的綜合業(yè)態(tài)）、濟濼路（百貨批發(fā)為主的商業(yè)零售綜合業(yè)態(tài)）七大商圈，滿足全市甚至輻射山東全省居民的衣食住行。
二．區(qū)域市場分析。
本項目與華聯(lián)商業(yè)中心區(qū)僅有一路之隔，其商業(yè)氛圍已經(jīng)相當成熟。主要業(yè)態(tài)包括衣著類、文體類、五金類以及日常生活用品等。中高低檔均有。而與本項目商業(yè)形成比較和競爭的商業(yè)主要有華聯(lián)商廈、嘉華購物廣場、西市場和時代商業(yè)廣場。
（一）華聯(lián)商廈。
華聯(lián)商廈座落于濟南市西部最繁華的商業(yè)區(qū)中心位置，與濟南火車毗鄰商廈總建筑面積。
4.8萬平方米，其中購物部分營業(yè)面積2.6萬平方米，下設十三個商場，經(jīng)營30個大類，6萬多種名優(yōu)商品，酒店及其它，娛樂設施1萬平方米。主體建筑高21層，是一個集購物、娛樂、食宿為一體的大型現(xiàn)代化商業(yè)中心。。是泉城西部最大的集購物、食宿、娛樂、生產(chǎn)加工于一體的國家大型二類企業(yè)集團。
（二）嘉華購物廣場。
嘉華購物廣場與同處一地的姊妹店——濟南華聯(lián)商廈隔街相望，遙相呼應，地理位置十分優(yōu)越?？偨ㄖ娣e為4萬平米。嘉華購物廣場采用了當今最新的“摩爾”購物形態(tài)，適應了現(xiàn)代人購物、餐飲、娛樂、休閑、文化享受同步的.需求，其“休閑、時尚”的經(jīng)營定位，倡導新的消費與生活方式，提高大眾生活品質(zhì)，是具有國際先進管理水平的高中檔大型購物中心。
嘉華購物廣場建筑風格雄偉、宏大，并按國際最新設計概念分割布局，通體洋溢著現(xiàn)代化商業(yè)氣息，內(nèi)部環(huán)境幽雅、設施先進，實行智能化管理，并設有電臺直播室、改衣室、書店、話費繳納等配套服務項目。嘉華購物廣場將進一步適應現(xiàn)代消費的特點，充分營造“休閑、時尚、個性”的特色。
（三）西市場。
西市場服裝城總營業(yè)面積達2.6萬平方米。經(jīng)營種類齊全。并在重新改造以后推出一系列優(yōu)惠條件來進行招商。比如，在政策和服務上都給客戶提供很多有利的條件。市場設有銀行、郵電所，并為業(yè)戶提供方便的居住、倉儲條件。整個市場設計美觀實用、寬敞明亮、管理規(guī)范、經(jīng)營品種齊全，可同時容納業(yè)戶3000余戶。是一座大型現(xiàn)代化購物廣場。目前，西市場的改造正在進行當中。
西市場施工現(xiàn)場。
（四）時代商業(yè)廣場。
廣場位于西市場的東臨，與西市場僅有緯九路一路之隔。但由于公司內(nèi)外的各種原因，施工速度一直很慢。時代商業(yè)廣場的經(jīng)營種類和模式基本與西市場一致，主要是批發(fā)。但它與西市場不同的是，時代商業(yè)廣場是產(chǎn)權(quán)式商鋪，而西市場只賣經(jīng)營權(quán)（主要是1年經(jīng)營權(quán)和5年經(jīng)營權(quán)兩種模式）。
時代商業(yè)廣場的效果圖和圍墻展示。
西市場區(qū)域的商業(yè)氛圍已經(jīng)十分濃厚，同時也帶來了很多的商業(yè)時機和發(fā)展空間。對于本項目而言這是優(yōu)勢，可以將這種成熟的商業(yè)氛圍為我所用。因此，決定適當?shù)慕?jīng)營種類和模式是本項目成功操作的根本所在。
第二部分項目分析。
一．項目解讀。
項目宗地位于緯六路高架橋西側(cè)，經(jīng)一緯六到緯九路路北一段。東西長約為455.2米，南北長約45米，地塊呈矩形。項目宗地西到緯九路北延長線，東至規(guī)劃的街坊公用道路，北到鐵路貨場。
本案商業(yè)物業(yè)一共有兩層，單層面積約7000平米，可銷售總建筑面積約14000平方米。
項目可受西市場成熟商圈的輻射，周邊配套設施齊備；與華聯(lián)商廈、嘉華購物廣場、西市場相臨，交通便捷，4條公車往返穿梭；而且本商圈已成為濟南人家喻戶曉之地；市場前景不容小視。
商業(yè)地產(chǎn)項目工作計劃篇十
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商業(yè)地產(chǎn)項目工作計劃篇十一
物競天擇，適者生存，只有把握住社會發(fā)展的大趨勢并適應這種趨勢才能成就自己的事業(yè)!人生難得幾回搏，此時不搏待何時?下面由小編為大家精心收集的商業(yè)地產(chǎn)項目策劃服務計劃書，歡迎大家閱讀與借鑒!
n掌握和了解成都商業(yè)地產(chǎn)、寫字樓及服務式公寓市場發(fā)展模式和規(guī)律。
n掌握成都商業(yè)地產(chǎn)、寫字樓及服務式公寓的市場競爭格局，找準項目的市場切入點。
n把握成都商業(yè)地產(chǎn)、寫字樓及服務式公寓類置業(yè)群體的需求特征。
n掌握和運用國家以及成都地方政策法規(guī)對商業(yè)地產(chǎn)項目的規(guī)定。
n掌握成都商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)和運作模式。
n找準和提煉本項目的核心價值和核心競爭力。
n明確項目的核心概念。
n明確項目市場定位和產(chǎn)品定位。
n建立項目的開發(fā)策略。
n建立項目銷售營銷推廣策略。
n與商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展相關(guān)的土地、房地產(chǎn)行業(yè)、金融等政策、法規(guī)研究。
n成都商業(yè)、寫字樓及服務式公寓典型可類比競爭項目比較分析研究。
n成都商業(yè)地產(chǎn)、寫字樓及服務式公寓物業(yè)發(fā)展趨勢研究。
n成都商業(yè)地產(chǎn)、寫字樓及服務式公寓物業(yè)消費者需求特征研究。
n項目區(qū)域發(fā)展規(guī)劃研究。
n項目地塊開發(fā)條件解析。
n項目開發(fā)策略研究。
n項目營銷推廣策略研究。
1.1成都的城市總體定位。
1.2成都市歷年gdp增長情況。
1.3成都市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)展情況。
1.4近兩年成都市利用外資情況。
1.5近兩年成都市第三產(chǎn)業(yè)就業(yè)狀況研究。
1.6未來經(jīng)濟增長趨勢。
2.1成都市城市性質(zhì)。
2.2主城區(qū)用地布局規(guī)劃。
2.3城市市政規(guī)劃調(diào)研。
2.4區(qū)域規(guī)劃及發(fā)展前景分析。
3.1成都市房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀綜述。
3.2新政和地震對成都市房地產(chǎn)發(fā)展影響力分析。
3.3成都市房地產(chǎn)市場走勢分析。
4.1成都市商業(yè)、寫字樓、酒店及服務式公寓物業(yè)發(fā)展概況。
4.2成都市商業(yè)、寫字樓、酒店及服務式公寓市場特征分析。
4.3成都市商業(yè)、寫字樓、酒店及服務式公寓產(chǎn)品特征分析。
4.4成都市商業(yè)、寫字樓、酒店及服務式公寓物業(yè)未來發(fā)展預測。
5.1城南新區(qū)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃研究。
5.2城南新區(qū)用地布局規(guī)劃。
5.3城南新區(qū)市政規(guī)劃調(diào)研(包括重要道路;地鐵等交通規(guī)劃;公園、大型文體娛樂設施等及其相應時間表)。
5.4城南新區(qū)未來發(fā)展前景分析。
6.2國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)(商業(yè)綜合體)地產(chǎn)開發(fā)模式和成功經(jīng)驗的研究借鑒。
6.2.1商業(yè)地產(chǎn)(商業(yè)綜合體)產(chǎn)品構(gòu)成。
6.2.3運行機制(規(guī)劃建設模式、創(chuàng)業(yè)服務體系、投融資服務體系、產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式、銷售招商模式、商業(yè)運作模式)。
6.3成都商業(yè)、寫字樓、酒店及服務式公寓典型可類比競爭項目比較分析研究。
6.4商業(yè)地產(chǎn)(商業(yè)綜合體)創(chuàng)新發(fā)展趨勢研究。
6.4.1主題概念創(chuàng)新。
6.4.2建筑形態(tài)創(chuàng)新。
6.4.3品質(zhì)配套創(chuàng)新。
客戶背景特征分析(行業(yè)、區(qū)域、年齡、收入狀況、學歷、喜好)。
客戶滿意度分析(對現(xiàn)有物業(yè)的滿意度，最滿意的方面和最不滿意的方面)。
客戶需求特征分析(選擇區(qū)域、選擇物業(yè)面積、選擇檔次、進駐方式及價格承受能力、選擇物業(yè)最關(guān)心的問題、選擇物業(yè)最看重的配套設施)。
項目相關(guān)需求調(diào)研(關(guān)于項目檔次的調(diào)研、適合入駐該項目的客戶、項目所必需的配套設施、對商業(yè)、商務、居住配套設施的具體要求、入駐本項目的意向)。
總體形象概念定位。
規(guī)模定位。
目標客群定位。
功能定位。
產(chǎn)品定位(戶型、建筑風格、層數(shù)、層高、配置)。
價格定位。
項目開發(fā)策略建議。
規(guī)劃設計的創(chuàng)意生成。
項目功能組成。
總體規(guī)劃(規(guī)劃原則、規(guī)劃依據(jù)、區(qū)域劃分)。
建筑設計(設計依據(jù)、設計原則、建筑風格與色彩、結(jié)構(gòu)形式、平面布局、層高、層數(shù)、建筑設備配置)。
財務評價基礎數(shù)據(jù)與參數(shù)選取。
項目產(chǎn)值估算。
成本費用估算。
財務評價指標。
風險分析與規(guī)避策略。
商業(yè)地產(chǎn)項目工作計劃篇十二
個性化、形象化競爭日益激烈，將成為xx市地產(chǎn)發(fā)展的潮流。物業(yè)項目要取得優(yōu)異的銷售業(yè)績，就必須把握時機，盡竭利用自身的個性資本和雄渾的勢力，把自身打造成極富個性和口碑，擁有良好公眾形象的樓盤。
優(yōu)勢：
位置優(yōu)越，交通便捷。
位置優(yōu)越：處于北城區(qū)的成熟社區(qū)之中心；徒步分鐘即可到達酒店、食府、劇院、商場、超市等社區(qū)設施一應俱全。
交通便捷：公共交通比較便捷，有三趟公交線路途徑本案。
區(qū)內(nèi)康體、娛樂、休閑設施一應俱全。
室外設施：活動廣場、小區(qū)幼兒園、醫(yī)院、購物廣場、籃球場。
室內(nèi)設施：桑拿浴室、健身室、乒乓球室、桌球室、卡拉酒廊。
小戶型。
房廳、房廳，面積——平方米之間的小戶型，以及提供菜單式裝修，對于事業(yè)有成、家庭結(jié)構(gòu)簡單、時尚、享受的目標購房群極具吸引力。
不足：
環(huán)境建設缺乏吸引性景觀。
環(huán)境建設缺乏吸引性景觀，不利于引發(fā)目標購房群興趣；不利于提升花園在公眾中的知名度、美譽度和造成記憶；同時也不利于滿足區(qū)內(nèi)居民的榮譽感。（現(xiàn)代住宅不僅要滿足居住的需要，還要滿足居住者特殊的心理需求）。
物業(yè)管理缺乏特色服務。
物業(yè)管理方面未能根據(jù)目標購房群的職業(yè)特點和實際需求（事業(yè)有成、時尚、享受）開展特色服務，使花園在服務方面缺乏了應有的個性和吸引力。
年齡在——歲之間經(jīng)濟富裕有投資意識或有習慣在北城生活的中老年人。
家庭構(gòu)成：—口、中老年夫妻或帶一小孩、單身中老年。
家庭構(gòu)成：—口、中青年夫妻或帶一小孩、單身中青年。
阻礙：
花園內(nèi)朝向差、無景、背陰的單位難于銷售。
區(qū)內(nèi)商鋪經(jīng)營狀況不景氣，銷售業(yè)績不佳。
對策：
把區(qū)內(nèi)朝向差、背陰、無景的單位作為特別單位重新命名炒作，作為特價單位適時限量發(fā)售。通過廣告炒作、整體形象和價格之間的落差以及增值贈送來促進銷售。
商鋪經(jīng)營不景氣，銷售業(yè)績不佳，究其原因有二。
一是區(qū)內(nèi)人氣不旺，二是花園離大型購物中心太近。
故對策有二：
1、引爆住宅銷售，帶旺區(qū)內(nèi)人氣，促進商鋪的經(jīng)營和銷售；
2、根據(jù)區(qū)內(nèi)居民的職業(yè)特點、年齡結(jié)構(gòu)、心理特征、追求喜好和實際需求開展特色經(jīng)營。例如：高品味的酒廊、咖啡廳等。
根據(jù)物業(yè)項目的自身特點和目標購房群特殊的身份、社會地位和所處的人生階段，我們把物業(yè)項目定位為：凸顯人生至高境界，完美人生超凡享受的非常住宅。
輝煌人生，超凡享受。
——花園提供的'（給您的）不止是稱心滿意的住宅……。
輝煌人生。
花園的目標購房群大部分是事業(yè)有成的中青年老板和管理階層，或者是有固定資產(chǎn)投資的中老年。因此，他們的人生是與眾不同的，是輝煌的。
商業(yè)地產(chǎn)項目工作計劃篇十三
以“三個代表”重要思想為指導，落實科學發(fā)展觀，堅持建管并重、依法治城的方針，著力于提升市民文明衛(wèi)生素質(zhì)和城市衛(wèi)生管理水平，加大環(huán)境衛(wèi)生綜合整治力度，強化城市管理綜合執(zhí)法，使城市管理走上科學化、法制化、規(guī)范化、經(jīng)?；?、長效化的軌道，鞏固國家衛(wèi)生城市創(chuàng)建成果，不斷提高市民生活環(huán)境質(zhì)量，增強城市綜合競爭力，促進我區(qū)經(jīng)濟社會實現(xiàn)又好又快的跨越式發(fā)展。
二、工作方針及任務。
城市衛(wèi)生管理工作按照政府領導、屬地管理、分級負責、部門分工、全民參與、科學治理、社會監(jiān)督的方針。實行標本兼治，以治本為主的綜合治理措施，進一步增強社會衛(wèi)生意識，全面改善環(huán)境和生活質(zhì)量，控制和消除健康危害因素，提高市民衛(wèi)生素質(zhì)和健康水平。
三、組織機構(gòu)。
區(qū)愛國衛(wèi)生運動委員會組成人員調(diào)整如下：
主任：
副主任：
區(qū)愛國衛(wèi)生運動委員會辦公室設在衛(wèi)生局，范生軍兼任辦公室主任，設一名專職辦公室副主任，具體負責愛衛(wèi)辦的全面工作。
四、成員單位主要職責與任務分工。
愛衛(wèi)會辦公室：負責本級愛衛(wèi)會日常工作。在愛衛(wèi)會的領導下，組織有關(guān)愛國衛(wèi)生工作的法律、法規(guī)、規(guī)章和政策的宣傳、實施與監(jiān)督；部署、協(xié)調(diào)和指導本行政區(qū)域內(nèi)的愛國衛(wèi)生工作；組織開展全民健康教育活動，殺滅老鼠、蒼蠅、蚊子、蟑螂等病媒生物活動，開展創(chuàng)建衛(wèi)生城市、衛(wèi)生村鎮(zhèn)活動，在農(nóng)村開展改水、改廁工作；制定愛國衛(wèi)生工作有關(guān)標準和檢查評比辦法，組織實施愛國衛(wèi)生工作監(jiān)督檢查、考核鑒定及效果評價；配合有關(guān)部門制定對重大疫情、中毒事故等突發(fā)性公共衛(wèi)生事件的防范措施和應急對策；完成同級人民政府和上級愛衛(wèi)會及其辦公室交辦的其他愛國衛(wèi)生工作。
城鄉(xiāng)市容環(huán)境管理局(環(huán)衛(wèi)工作站、城管綜合執(zhí)法隊、綠化隊)：充分發(fā)揮城市綜合行政執(zhí)法管理、城市公用設施管理及維護、城鄉(xiāng)市容環(huán)境衛(wèi)生設施設備建設配置與管理、城鄉(xiāng)市容環(huán)境衛(wèi)生一體化管理、市區(qū)部分街路、街頭綠地、公園的綠化與管護職能作用，強化城市綜合管理、城鄉(xiāng)市容環(huán)境管理，確保區(qū)容區(qū)貌靚麗整潔有序，妥善處理好市容與商貿(mào)繁榮的關(guān)系。具體任務是：1、認真宣傳貫徹落實《市市容環(huán)境衛(wèi)生管理條例》，加大執(zhí)法力度，糾正和處理違章建筑，嚴格按照《條例》及實施細則進行處罰，做到有法必依，執(zhí)法必嚴，違法必糾。做好城市管理監(jiān)管人員的培訓和監(jiān)督指導工作。2、加強城市管理工作，及時處理有礙市容市貌的現(xiàn)象，協(xié)調(diào)解決馬路漫水和排水現(xiàn)象，監(jiān)督做好因施工破開路面的及時修復工作。3、加強對城市市容、市貌、環(huán)境衛(wèi)生的綜合管理工作，做到市容美觀，無亂堆亂放、無亂搭亂建、無亂設攤點、無亂擺亂占、無亂寫亂畫、亂掛衣物及無隨地吐痰現(xiàn)象，主要街道樓房陽臺整潔規(guī)范。4、建城區(qū)內(nèi)無違章飼養(yǎng)的家禽家畜，及時發(fā)現(xiàn)取締個體飼養(yǎng)和非法屠宰點。5、搞好臨時攤區(qū)、攤點的監(jiān)督管理。攤區(qū)要劃定界限，攤點要求亮證定點定位經(jīng)營，做到不擴大占道范圍，不污染周圍環(huán)境，經(jīng)營場地干凈整潔。6、及時清理違章攤點，主要街道和路口早九時至晚六時無違章攤點攤販和店外設店。7、加強戶外門頭廣告的管理，做到規(guī)范美觀。8、宣傳貫徹《城市綠化條例》有城市綠化管理制度。9、建立并完善綠化檔案，建檔率要達到以上。10、切實加強背街小巷內(nèi)的美化綠化工作。
市容環(huán)境衛(wèi)生處：負責轄區(qū)主街道的清掃保潔工作，負責轄區(qū)范圍內(nèi)垃圾中轉(zhuǎn)站及指定垃圾投放點的垃圾清運和中轉(zhuǎn)站（點）的保潔與管理（包括滅蚊蠅）工作，負責轄區(qū)范圍內(nèi)自管公廁的管理（包括滅蚊蠅）和保潔工作，對外單位管理的公廁要做到指導和督促保潔工作，負責轄區(qū)范圍內(nèi)果皮箱的清掏、清洗、保潔和維護工作。積極爭取經(jīng)費，不斷增設和更換轄區(qū)內(nèi)的環(huán)衛(wèi)設施，搞好環(huán)衛(wèi)監(jiān)察及環(huán)衛(wèi)作業(yè)隊伍的建設，對專業(yè)公司實行監(jiān)督、指導、檢查和考核。具體任務是：1、垃圾站、箱、果皮箱布局合理，周圍清潔、整潔完好，站、箱合格率達到以上，環(huán)衛(wèi)設施完好率達以上。2、垃圾按規(guī)定時間清運，必須做到日產(chǎn)日清，不積存、不撒漏，清運合格率達。3、公廁實行保潔制度，設專人管理，經(jīng)常保持內(nèi)外整潔。墻壁無亂刻亂畫，紗窗、水龍頭、地面等設施整潔完好。廁所內(nèi)基本無臭，貯糞池有蓋，不滿溢，并及時清掏，清掏合格率達到。4、加強衛(wèi)生樣板路的管理，逐步提高管理標準。主要街巷按規(guī)定的時間保潔，其它街道實行一掃兩保潔制度，市區(qū)街道要保持路面清潔衛(wèi)生，無垃圾，無煙頭，無紙屑，無果皮（核）、無便溺、無痰跡、無污水冰等。各主要街道清掃合格率達到以上。5、市容環(huán)境衛(wèi)生各類基礎資料健全。垃圾糞便處進場地適宜，有專人負責管理，按規(guī)定要求堆垛發(fā)酵，做到基本無蠅，定期進行無害化監(jiān)測，無害處理率達。6、垃圾糞便運輸車輛做到車容整潔、車體無損、不污染道路和環(huán)境，完好率達到以上。7、做好垃圾中轉(zhuǎn)站的運作管理，負責街路兩側(cè)單位和居民的垃圾定時、定點轉(zhuǎn)運，嚴格管理，無亂倒現(xiàn)象。8、搞好責任地段的清雪工作，降雪以后，必須迅速及時地清掃積雪，保證主要街道交叉路口等處無積雪。
商業(yè)地產(chǎn)項目工作計劃篇十四
依據(jù)《基本公共衛(wèi)生衛(wèi)生服務》《老年人健康管理服務規(guī)范》要求，結(jié)合我鎮(zhèn)實際，為有序開展老年人保健工作，特制訂如下工作計劃：
開展轄區(qū)內(nèi)老年人保健各項工作，負責為本轄區(qū)內(nèi)65歲以上的老年人提供各項保健服務，收集老年人健康信息，并對老年人進行生活方式和健康狀況評估以及一般體格檢查，提供疾病預防、自我保健及傷害預防、自救等健康指導。有效預防和控制主要慢性病和意外傷害，并及時將有關(guān)信息錄入計算機，實行電子網(wǎng)絡化系統(tǒng)管理。要求老年人健康管理率達到60%以上，健康體檢表完整率達到90%。
對本院從事老年人保健工作的相關(guān)人員以及村級醫(yī)務人員進行老年人保健技術(shù)知識的培訓，能熟悉和掌握服務項目技術(shù)的能力和水平。
1、 提供規(guī)范的老年人服務：每年為老年人提供1次健康管理服務，包括生活方式和健康狀況評估、體格檢查、輔助檢查和健康指導。
2、對體檢中發(fā)現(xiàn)有異常的老年人造冊登記，定期復查，進行健康生活方式以及疫苗接種、骨質(zhì)疏松預防、防跌倒措施、意外傷害預防和自救等健康指導，告知或預約下一次健康管理服務時間。
xx中心衛(wèi)生院
20xx年1月8日
商業(yè)地產(chǎn)項目工作計劃篇十五
無論做哪類市場調(diào)研，都應有充分準備，才能有的放矢，提高效率，防止遺漏。
準備工作一般有：
1、明確任務--明確市調(diào)的目的、性質(zhì)、內(nèi)容、范圍、形式、時間、質(zhì)量等要求；
2、團隊分工--明確團隊（工作小姐）人員組成、任務分工及協(xié)作關(guān)系；
5、配齊工具--準備好考察表格、問卷、訪談提綱、公司資料、數(shù)碼相機、攝像槍等；
7、時間安排--市調(diào)時段的安排（平日、周末、節(jié)假日、白天、夜晚），考察時間長短的估算，考察項目、地段的時序安排等。
商業(yè)地產(chǎn)項目工作計劃篇十六
鳳凰城項目位于xx房地產(chǎn)市場的東南板塊，在xx路南，xx路、xx路（在建）和xx路三條路呈型將社區(qū)同周邊的商品大世界、名優(yōu)建材市場等分開。
鳳凰城現(xiàn)有的物業(yè)形態(tài)由連排別墅、普通現(xiàn)房多層和在建的小戶型多層組成。一期連排別墅市場定位發(fā)生失誤，出現(xiàn)了銷售障礙。一期5#、7#、9#、11#、13#、15#六棟多層吸取了別墅的教訓，以超低價位入市，順利的實現(xiàn)了銷售，但沒有為開發(fā)商實現(xiàn)預期的利潤，沒有樹立中、高檔物業(yè)的品牌形象，無意中形成鳳凰城下一期小戶型開發(fā)和小高層開發(fā)的品牌障礙。
現(xiàn)在，一期多層尚有37套的現(xiàn)房、準現(xiàn)房，銷售額850萬元。其中159.7m2的三室兩廳有23套，以五、六樓為主；127m2的三室兩廳7套；這兩種房型的銷售金額占一期余額的90.4%。
二期小戶型總銷售金額預計2800萬元，臨街商鋪1700萬元，合計4500萬元。預售許可證預計xx年5月底辦下。
由此可見，目前鳳凰城的可售資源由三種不同的物業(yè)組成：期房小戶型、現(xiàn)房大戶型和商鋪。其中二期小戶型占所有可售金額的52%，一期大戶型銷售額16%，二期臨街商鋪占32%。如何解決可售資源過于分散的障礙，是我們面對的重大挑戰(zhàn)之一。
a、東南板塊及xx路商圈。
xx房地產(chǎn)市場的東南板塊主要由三部分組成：xx路沿線、xx路南段沿沿線、xx路與xx國道沿線。
xx路沿線主要由建業(yè)、英協(xié)、百合花苑、東方明珠等中高檔樓盤組成。在xx路商圈的支撐下，這里已經(jīng)成為明確的高尚住宅區(qū)。鳳凰城位于這一區(qū)位之內(nèi)。與英協(xié)、建業(yè)幾乎是一路之隔。但鳳凰城在操盤過程中，沒有除理好商務環(huán)境與居住環(huán)境的品牌區(qū)分與借勢，純粹以低價位的品牌內(nèi)涵介入競爭，不僅沒有收獲天然的地段價格優(yōu)勢，而且為二期、三期制造了品牌障礙。
xx路南段沿線目前競爭非常激烈，主要由東明花園、佳藝花園等樓盤組成。
xx東路與xx國道沿線是xx年以來的樓市亮點，寶景、金色港灣、悉尼陽光、燕歸園等一批中價位大型樓盤。其中燕歸園是鳳凰城二期小戶型明確的競爭樓盤，其它幾乎所有的樓盤都和鳳凰城一期159、127平米現(xiàn)房形成明確的競爭關(guān)系。
b、小戶型市場概況。
自xx年底時尚party介入鄭州樓市以來，小戶型這種物業(yè)形態(tài)迅速發(fā)展起來。尤其是xx年初，青年居易(easy-go)以1900余套的投放量沖擊市場，形成了小戶型的“市場黑洞”，徹底打破了市場的競爭格局，實現(xiàn)了小戶型從供小于求到供大于求的轉(zhuǎn)變。今年4月份更是破天荒地出現(xiàn)了小戶型銷售量的急劇下降局面。
燕歸園位于貨站街東段，由盛煌房地產(chǎn)公司開發(fā)，已成功實現(xiàn)一期的開發(fā)，在幾乎沒有什么競爭的情況下，收獲了小戶型市場的第一批需求者，現(xiàn)在燕歸二期正在認購階段。燕歸園提前介入了小戶型市場，并且認識到小戶型的主力市場是60-80平米的兩室戶型和100平米的三室兩廳。這與我們的市調(diào)結(jié)果完全一致。此次燕歸二期開發(fā)的正是此類戶型（兩室兩廳75平米，三室兩廳95平米）?？梢哉f，同燕歸園的戶型配比上比較，我們沒有優(yōu)勢。
商業(yè)地產(chǎn)項目工作計劃篇十七
一、日常工作目標的完成情況。
（一）業(yè)主入住前期物業(yè)管理工作。
1.熟悉小區(qū)各項設施、設備的施工情況，配合工程部做好各項施工的驗收；
2.根據(jù)小區(qū)實際情況，完成工作預案，做好成品保護工作。完成了小區(qū)各項管理工作預案，如：物業(yè)收樓流程，車輛管理方案，治安管理方案，裝修管理方案，報修工作流程等。
3.配合銷售部的售樓工作；為了配合銷售工作，一方面做好物業(yè)接管工作，另一方面由客服人員耐心解答客戶關(guān)于物業(yè)管理方面的疑問，同時安排保潔做好現(xiàn)場的保潔服務，保安進行___小時站軍姿服務，保持了良好的精神風貌。
4.搞好業(yè)主入住前期準備工作，整理入住資料和各類協(xié)議及管理規(guī)定，順利完成交房工作；針對小區(qū)的實際情況，合理制定了辦理入住手續(xù)的流程和崗位，設置了業(yè)主入住須知，裝修須知，裝修手續(xù)辦理流程圖，使交房工作順利進行，目前第一時創(chuàng)底商辦理入住___戶，寫字樓已全部投入使用。
（二）房屋管理。
第一時創(chuàng)寫字樓和逸園上院的各施工單位陸續(xù)交工，物業(yè)管理處配合工程部做了竣工驗收工作，共進行了___多次驗收，對不合格項進行書面匯總，跟進施工方的整改，并對存在的問題進行備案。
為了完善此項工作，建立了房屋管理檔案，制定了房屋管理制度，編制了的管理計劃，并責任到人定期檢查。
第一時創(chuàng)寫字樓現(xiàn)已使用，裝修無破壞，外觀統(tǒng)一，無危害房屋結(jié)構(gòu)的行為。
（三）公共設施、設備的管理對已開始使用的第一時創(chuàng)寫字樓，在公共設施、設備的管理方面，制定了完備的維護、保養(yǎng)計劃和應急方案，做到日常檢查有登記、小型維護有記錄。
完成小型檢修工作和應急維修工作，達到養(yǎng)護設施、設備到位，維修及時，正常運行的管理要求。逸園·上院各類公共設施設備均已可以正常使用，物業(yè)管理處集中做好成品保護工作，定期檢查公共照明、管井、車庫等設施，發(fā)現(xiàn)問題及時處理。
（四）環(huán)境衛(wèi)生和綠化管理。
環(huán)境衛(wèi)生方面，針對小區(qū)環(huán)境逐步完善的情況，大家齊動手定期、不定期___進行大掃除，制定了相應的保潔程序與考核辦法，并對裝修垃圾實行袋裝化定點堆放，集中清運管理，并加強小區(qū)衛(wèi)生檢查工作，保證了小區(qū)的衛(wèi)生清潔美觀。小區(qū)的綠化現(xiàn)仍由施工單位進行維護，管理處積極配合監(jiān)督綠化公司進行施工及養(yǎng)護工作，針對綠化公司在施工養(yǎng)護過程中出現(xiàn)的問題，及時提出合理化的建議。
（五）小區(qū)安全工作。
小區(qū)治安防范及消防工作是物業(yè)管理中的重中之重。上院小區(qū)的保安采取對外聘用專業(yè)保安公司的方式進行管理，負責物業(yè)的公共秩序的維護、道路的暢通、車庫管理、車輛停放管理以及消防安全管理。要求保安人員認真巡查，文明執(zhí)勤，禮貌訓導，遇到壞人壞事大膽管理，使小區(qū)的安全防范工作情況良好。
（六）其他。
1.搞好維修服務工作。
為了搞好房屋及相關(guān)設施的維修工作，我們緊密地與開發(fā)商、施工方、生產(chǎn)廠家聯(lián)手，確定了維修程序和辦法，保證了維修工作的及時率和完成率。共計接到維修投訴___起，完成___起，完成率為___%。配合工程部做的工程維修及檢查約為___余次，在公共設施、設備方面，我們及時定期對各種設施進行保養(yǎng)、檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時維修，及時處理，保證業(yè)主的正常使用不受影響。
2.加強小區(qū)裝修管理工作。
小區(qū)裝修管理工作是前期物業(yè)管理的一個重要環(huán)節(jié)，它涉及到物業(yè)的使用壽命與安全及小區(qū)房屋外觀的完好美觀，我們并根據(jù)小區(qū)實際情況與管理要求，制定了詳細的管理制度，如裝修須知、裝修垃圾清運方式等，并堅持每天對裝修戶的巡查工作，做好記錄，遇到問題及時解決，及時處理，堅持原則。保證房屋主體結(jié)構(gòu)完好，保證小區(qū)外觀整齊劃一，完好美觀。
3.認真聽以業(yè)主意見，及時為住戶排憂解難。業(yè)主的建議是我們的工作指針。因此我們做到對住戶反映的問題認真記錄，及時處理，增進與業(yè)主間的溝通，耐心為業(yè)主作解釋工作，并及時為住戶排憂解難。
二、存在的問題和教訓雖然，我們在半年的工作中取得了一定成績，但還有很多需要完善與加強的地方。
第二，與業(yè)主的溝通不夠，了解不足。
第三，設備、設施管理力度還需加強。針對以上幾個問題，在__年的工作中，將吸取經(jīng)驗與教訓，努力提高員工的業(yè)主技能與管理水平，把工作做得更好。
三、__年工作計劃（一）部門管理方面：整合管理處的資源，培訓員工的工作技能，推行考核機制，強化全員的競爭意識。
___對部門內(nèi)各崗位職責進行細化，明確責任和權(quán)利，避免工作中出現(xiàn)死角，把服務工作做精做細。在確保各班組管理質(zhì)量穩(wěn)步提升的基礎上，努力部門整體的管理和服務水平，保證無重大安全責任事故的發(fā)生，使逸園上院、納日歌朗兩個項目的物業(yè)服務更加細致、高效。建立并完善對客服人員、維修、保安、保潔的績效考核體系，推行月度工作考核機制，倡導員工優(yōu)勝劣汰的競爭意識、加強學習專業(yè)知識、自覺遵守并維護公司及部門的管理制度。
（二）配合工程部做好接管驗收和日常巡查工作；
配合銷售部做好售樓和開盤的各類準備工作。
（三）加強制度建設，強化監(jiān)督檢查。
（四）建立家政服務、有償維修，做好___和車場的經(jīng)營管理，完善物業(yè)服務。
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