計劃不僅包括長期目標(biāo)的規(guī)劃，也包括日常事務(wù)的安排和處理。在制定計劃時，要注意合理的時間安排，將時間分配給各個重要的任務(wù)，確保每個任務(wù)都能得到相應(yīng)的關(guān)注和處理。以下是一些制定計劃的常見誤區(qū)和注意事項(xiàng)，希望大家能夠避免犯同樣的錯誤。
商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目工作計劃篇一
商業(yè)地產(chǎn)策劃包括商業(yè)用地的價值判別與發(fā)展定位、商業(yè)地產(chǎn)融資策劃、商業(yè)地產(chǎn)價值鏈構(gòu)造和策劃、商業(yè)地產(chǎn)建筑策劃等。隨著商業(yè)地產(chǎn)投資的發(fā)展，很多公司都轉(zhuǎn)型做商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，隨之而來的問題就是商業(yè)地產(chǎn)策劃到底要怎么做，這個問題余源鵬房地產(chǎn)大講壇里面有詳細(xì)的答案。進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)策劃的第一步就是要進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目市場調(diào)研，下面是余源鵬商業(yè)地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)培訓(xùn)班里面的內(nèi)容節(jié)選，主要是關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)策劃的市場調(diào)研的步驟與方法和主要內(nèi)容。
第一步：界定問題。
第二步：尋求解決問題的方法。
第三步：制定調(diào)研方案。
第四步：進(jìn)入現(xiàn)場或收集數(shù)據(jù)。
第五步：整理和分析數(shù)據(jù)。
第六步：編寫調(diào)研報告。
具體內(nèi)容可以觀看余源鵬商業(yè)地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)培訓(xùn)班1。
1）直接調(diào)查。
2）間接調(diào)查。
3）問卷調(diào)查。
4）現(xiàn)場“踩點(diǎn)”調(diào)查1余源鵬《商業(yè)地產(chǎn)系統(tǒng)培訓(xùn)課程》；
商業(yè)地產(chǎn)策劃定位與建筑規(guī)劃設(shè)計要訣八百個。
具體內(nèi)容可以觀看余源鵬商業(yè)地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)培訓(xùn)班2。
三．商業(yè)地產(chǎn)市場調(diào)研的6大主要內(nèi)容。
（1）宏觀環(huán)境分析。
（2）本市商業(yè)環(huán)境分析。
（3）區(qū)域商業(yè)環(huán)境分析（特別是商圈分析）。
（4）租售目標(biāo)客戶分析（租給經(jīng)營商家，售給投資者）。
（5）消費(fèi)者分析。
（6）競爭對手分析。
具體內(nèi)容可以觀看余源鵬商業(yè)地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)培訓(xùn)班。
商業(yè)地產(chǎn)策劃定位與建筑規(guī)劃設(shè)計要訣八百個。
商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目工作計劃篇二
溫州商貿(mào)城是由江蘇奔宏置業(yè)有限公司出資建設(shè)的，該公司的重點(diǎn)項(xiàng)目——句容溫州商貿(mào)城位于擁有南京御花園之稱的句容市，是句容市政府20xx年重點(diǎn)標(biāo)志性工程，占地面積200畝，處于西環(huán)路和104國道的交匯口。輻射南京大都市經(jīng)濟(jì)圈，是周邊地區(qū)目前規(guī)模最大的專業(yè)建材、五金機(jī)電批發(fā)市場。該項(xiàng)目投資2億多元，建筑面積近70000平方米，商鋪面積達(dá)80000平米，倉儲面積35000平米。
二、產(chǎn)品定位優(yōu)勢：
溫州商貿(mào)城堅持以市場為龍頭，以產(chǎn)業(yè)為依托，以物流為基礎(chǔ)，來打造該市場的集群經(jīng)濟(jì)、板塊經(jīng)濟(jì)和名牌經(jīng)濟(jì)，它的建成既順應(yīng)了當(dāng)今商貿(mào)流通向大時尚集聚的趨勢，也符合該地政府倡導(dǎo)的大力發(fā)展民營經(jīng)濟(jì)的要求，它高起點(diǎn)的定位、規(guī)劃，超前的建設(shè)理念，長遠(yuǎn)經(jīng)營思路，是本地區(qū)一個融規(guī)范化，品牌化，專業(yè)化為一體最大的綜合市場。經(jīng)營項(xiàng)目分別有陶瓷潔具、石材油漆、燈具家具、木業(yè)制品、移門櫥柜、五金低壓電器鉆業(yè)交易區(qū)等，將句容建材裝飾、五金機(jī)電消費(fèi)市場進(jìn)行了科學(xué)的規(guī)劃整合和有效的管理運(yùn)作。另外，工商、技監(jiān)、金融、供水、供電等及教育、餐飲、網(wǎng)絡(luò)等服務(wù)設(shè)施一應(yīng)俱全。溫州商貿(mào)城是一座融展示貿(mào)易、倉儲物流、科技服務(wù)、信息交流為一體的科技商貿(mào)城、文化城、信息城。
三、交通概況：
本處于西環(huán)路和104國道的交匯口。到達(dá)句容市區(qū)只有1、2公里的路程。項(xiàng)目門口有公交2路10路汽車，平均10分鐘一班直達(dá)市區(qū)。項(xiàng)目距離南京江寧區(qū)只有20分鐘車程，距離南京市區(qū)只有40分鐘車程。
四、swot分析：
1、s——優(yōu)勢。
（1）地段——離句容市城市中心只有1.2公里，規(guī)劃的物流商貿(mào)區(qū)域，對于大型的主題建材市場來說地段優(yōu)越、位置顯赫。
（2）交通——項(xiàng)目內(nèi)有公交2路車直達(dá)市區(qū)10分鐘一班，10路車離項(xiàng)目只有5分鐘的路程。
（3）口碑——項(xiàng)目為句容市政府招商引資項(xiàng)目，20xx年10強(qiáng)民營企業(yè)，20xx年消費(fèi)者信得過企業(yè)。
（4）物業(yè)——項(xiàng)目占地面積200畝，該項(xiàng)目投資2億多元，建筑面積近70000平方米，商鋪面積達(dá)80000平米，倉儲面積35000平米。是句容市最大的建材家具批發(fā)零售市場。
（5）配套——配置自動扶梯、6500平米的大型停車場，還有寬24米的中央綠化帶配置休閑區(qū)域，配套設(shè)施較為完備。
（6）品牌商家入駐——一期，二期成功引進(jìn)馬可波羅瓷磚，冠軍陶瓷，麒麟床墊，全友家私，皇明太陽能句容總經(jīng)銷，世友地板句容專賣店嘉寶莉油漆句容專賣，品牌影響力強(qiáng)大。
2、w——劣勢。
（1）由于早期句容商業(yè)市場沒有成熟給投資者帶來了憂慮。
（2）句容老的建材市場由于產(chǎn)生的早在句容人的心里有的一定的認(rèn)知度，目前新市場開始需要一定周期的培育。
（3）項(xiàng)目臨104國道道，車流快，人流被阻隔，有礙人氣的聚集和商氣的形成。
（4）項(xiàng)目居句容市區(qū)以外，區(qū)域商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)分布較稀，商業(yè)氛圍不足。
3、o——機(jī)會。
（1）經(jīng)濟(jì)因素——股市衰退、證券市場蕭條、銀行存款利率太低，有效投資渠道窄；與此正好相反的是連年存款余額上升，大量閑散資金找不到有較好回報的投資方式。
（2）政策因素——國家宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控失當(dāng)，造成房價一路高升，給投資者帶來了商機(jī)。
（3）市場因素——隨著經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，人均收入大幅度提升，消費(fèi)水平提高，消費(fèi)能力和消費(fèi)總量迅速增長，商業(yè)行業(yè)日益興旺，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)前景也越來越美好。
（4）區(qū)域發(fā)展——本區(qū)域被政府規(guī)劃為商貿(mào)物流區(qū)，本項(xiàng)目正符合本區(qū)域發(fā)展，在附近政府有意建造大面積的經(jīng)濟(jì)適用房，加大了本區(qū)域的人流量。
（5）現(xiàn)行的產(chǎn)權(quán)式商鋪推廣模式，可以滿足很大一批中小投資者的投資欲望。
4、t——威脅。
（1）國家相關(guān)法規(guī)明確規(guī)定“禁止返租”，而產(chǎn)權(quán)式商鋪推廣模式必須向投資者承諾返租。
（2）工商局以及廣告法對返租、回報承諾等禁止宣傳，使本項(xiàng)目在推廣中無法將信息傳達(dá)到位。
（3）國家對目前房地產(chǎn)的發(fā)展過熱不斷的控制，銀行利息不段上調(diào)。
（4）招商難度大，開業(yè)時若無大量商戶進(jìn)入，商場經(jīng)營會遭致失敗，還有可能引發(fā)市場危機(jī)。
（6）商業(yè)市場競爭激烈、經(jīng)營困難，若不能盈利或保本，將難以擺脫這一沉重負(fù)擔(dān)而無法徹底解套。
五、崗位職責(zé)：
（一）、部門本職：
2、負(fù)責(zé)招商洽談工作，進(jìn)行市場拓展和完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。
（二）、主要職能：
1、計劃安排：編制部門本職所管年度、月度指導(dǎo)工作計劃；
2、業(yè)務(wù)開展：對部門本職所管業(yè)務(wù)進(jìn)行信息搜集和業(yè)務(wù)開展；
3、規(guī)范制訂：對部門本職所管業(yè)務(wù)組織制定操作規(guī)程和管理制度；
4、檢查考勤：對本部門所管業(yè)務(wù)進(jìn)行監(jiān)督、檢查和考核；
5、資料管理：對本部資料進(jìn)行管理；
6、工作協(xié)調(diào)：協(xié)調(diào)與公司各部門的關(guān)系；
7、市場拓展：開展對外客戶洽談?wù)猩坦ぷ鳎?/p>
8、工作報告：向總經(jīng)理提交部門工作報告；
（三）、管理范圍：
部門本職所管理業(yè)務(wù)范圍。
（四）、工作要求：
1、同事之間，分工不分家，分職不分責(zé)，齊心協(xié)力完成工作；
2、要經(jīng)常深入市場基層，了解市場形勢，搜集信息，提出計劃方案及實(shí)施策略；
4、對于應(yīng)由本部解決的問題，必須在一日內(nèi)給予明確答復(fù)。
一、策劃的總體思路。
1、全面把握：首先是建立在對當(dāng)前最優(yōu)產(chǎn)品設(shè)計與操盤策略的全面把握之上的，全面掌握他人犯下的錯誤，避免重蹈覆轍——先求不敗而后求全勝。
2、項(xiàng)目對接：強(qiáng)調(diào)對項(xiàng)目所在區(qū)域及個性特點(diǎn)詳盡深入的調(diào)查與研究，并對項(xiàng)目的資源優(yōu)勢和劣勢進(jìn)行判斷與整合，從而實(shí)現(xiàn)最優(yōu)模式與項(xiàng)目自身進(jìn)行完美對接。
3、創(chuàng)新超越：每一個地產(chǎn)項(xiàng)目都需要超越自我、超越同行業(yè)的最高水平，通過在未來領(lǐng)域的積極開拓，不僅為項(xiàng)目自身創(chuàng)造出競爭優(yōu)勢，還可以為地產(chǎn)企業(yè)奠定行業(yè)地位。
二、項(xiàng)目背景。
1、用地概述。
本地塊為國土資源局代號為“市物資再生公司地塊用地”，規(guī)劃用地位于xxxx西路北側(cè)，xxx路東側(cè)、xx中路西，北至金鳳凰廣常本地塊總面積為11400㎡，其中出讓面積9327㎡，規(guī)劃區(qū)間道路面積2073㎡，區(qū)間道路由受讓方按規(guī)劃要求建造。
2、項(xiàng)目規(guī)劃。
商業(yè)形式：獨(dú)立商鋪布局+大開間框架自由分割商業(yè)布局。
住宅形式：小戶型酒店式公寓布局（不含返遷樓）。
2、1商鋪部分：約15000㎡。
2、2商住部分：
銷售住宅：約17000㎡。
返遷住宅面積：約10000㎡。
2、3綠化面積約3000㎡（包括平臺綠化）。
2、4地下建筑：約6000㎡。
3、相關(guān)部門給定的規(guī)劃設(shè)計要點(diǎn)。
xx市規(guī)劃局建設(shè)用地規(guī)劃設(shè)計要點(diǎn)。
三、企業(yè)資源分析、企業(yè)目標(biāo)的界定。
1、項(xiàng)目銷售按目標(biāo)計劃順利完成。
1、1短期銷售必須成功，順利渡過項(xiàng)目風(fēng)險期，實(shí)現(xiàn)資金流的良性運(yùn)作，確保后續(xù)開發(fā)資金。
1、2總銷售額、回款額、銷售進(jìn)度、利潤目標(biāo)的合理實(shí)現(xiàn)。
2、項(xiàng)目對企業(yè)品牌及后續(xù)項(xiàng)目的拉動和貢獻(xiàn)。
2、1借助項(xiàng)目運(yùn)作的成功，永泰田房地產(chǎn)公司確立在昆山房地產(chǎn)行業(yè)的地位和影響力。
2、2綜合提升xxxx房地產(chǎn)公司的品牌知名度、美譽(yù)度和擴(kuò)張力。
四、核心目標(biāo)——樹立品牌。
原理：達(dá)到商業(yè)房地產(chǎn)的三贏境界。
品牌時代需要有品牌時代的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的游戲規(guī)則，需要有品牌時代的語言與消費(fèi)者對話，這種全新的溝通語言與游戲規(guī)則，就是“房地產(chǎn)品牌語言與品牌運(yùn)營規(guī)則”。品牌時代的消費(fèi)者需要的不只是房地產(chǎn)產(chǎn)品，而更是房地產(chǎn)品牌，品牌時代的房地產(chǎn)開發(fā)商需要學(xué)會生產(chǎn)房地產(chǎn)品牌，需要學(xué)會運(yùn)用“房地產(chǎn)品牌運(yùn)營”的規(guī)則生產(chǎn)適銷對路的房地產(chǎn)品牌。
品牌經(jīng)營與消費(fèi)者處于動態(tài)的平衡，消費(fèi)者不斷將自身的體驗(yàn)反饋給經(jīng)營者，經(jīng)營者對房地產(chǎn)品牌進(jìn)行維護(hù)與調(diào)整，使品牌體驗(yàn)不斷更新，品牌價值不斷提升。所謂三贏是指開發(fā)商企業(yè)價值、消費(fèi)者客戶價值、項(xiàng)目所處的區(qū)域價值三種價值的同步提升。通過對樓盤潛在價值、開發(fā)商潛在資源、客戶的潛在需求的全方位的挖掘與激活，形成強(qiáng)大的品牌勢能：消費(fèi)者欲望燃燒、品牌光芒閃耀、區(qū)域能量引爆。最終達(dá)到財富涌流、社會進(jìn)步的全新局面。
五、項(xiàng)目開發(fā)總建議。
引進(jìn)先進(jìn)的商業(yè)規(guī)劃，特別注意引進(jìn)新業(yè)態(tài)和設(shè)計好項(xiàng)目的業(yè)態(tài)組合。通過前期招商，引進(jìn)眾多國內(nèi)、國際知名商業(yè)企業(yè)和品牌，顛覆舊有商業(yè)格局。注意引入商業(yè)物業(yè)和統(tǒng)一運(yùn)營管理概念，對項(xiàng)目精心包裝。通過超常規(guī)宣傳，通過事件營銷進(jìn)行造勢炒作，讓該項(xiàng)目的開發(fā)成為當(dāng)?shù)厥忻耜P(guān)注的熱點(diǎn)，并形成良好的口碑并且節(jié)約宣傳費(fèi)用。
通過適當(dāng)靈活劃分商鋪面積來控制“總價”，推出短期租賃政策，盡量降低投資門坎，使項(xiàng)目積聚大量的潛在客戶群。
一、確定招商的組織框架和崗位職責(zé)。
制定非常好的招商策略，而在招商實(shí)施中沒有很好的執(zhí)行、甚至走樣，那么一切都前功盡棄，一個富有熱情、精干、強(qiáng)大的招商隊伍是招商的工作的關(guān)鍵。招商的組織框架和崗位職責(zé)的確定，主要是對人才個體的技能的鎖定和對團(tuán)隊的整體規(guī)劃。結(jié)構(gòu)合理且高效的招商隊伍應(yīng)配備以下以下幾方面人員：
1、招商經(jīng)理1人，招商團(tuán)隊總負(fù)責(zé)人。
2、招商主管若干，分別負(fù)責(zé)項(xiàng)目招商區(qū)塊的工作：招商主管應(yīng)具備一定的招商運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)，長于說服、鼓勵性的談判，具團(tuán)隊合作精神、服從意識和大局觀念。
3、招商助理若干，主要職責(zé)是幫助一線招商人員作好內(nèi)務(wù)（資料物品、來電來函、來人洽談、信息收集等）和會務(wù)組織等工作。
5、其它服務(wù)人員如文案、平面設(shè)計、接線及接待人員。
二、建設(shè)招商團(tuán)隊。
打造一支業(yè)務(wù)能力強(qiáng)、能吃苦、講奉獻(xiàn)、思想品質(zhì)好的招商團(tuán)隊，是商業(yè)地產(chǎn)招商工作順利進(jìn)行的重要保證。商業(yè)地產(chǎn)招商工作是一項(xiàng)專業(yè)性和時效性很強(qiáng)的工作，它要求招商人員具備良好的基本素質(zhì)和專業(yè)素質(zhì)，以適應(yīng)各種壓力挑戰(zhàn)。
1、良好的心理素質(zhì)。優(yōu)秀的招商人員的心理素質(zhì)表現(xiàn)好：臨危不懼，勝不驕，敗不妥。具體表現(xiàn)為要具備：
（1）堅定的事業(yè)心，包括很強(qiáng)的敬業(yè)精神，創(chuàng)業(yè)精神，勇于進(jìn)取，勇于創(chuàng)新。
（2）強(qiáng)烈的責(zé)任感，是對工作的高度負(fù)責(zé)精神，剛毅果斷，勇于權(quán)限內(nèi)的決策，敢于承擔(dān)責(zé)任。
（3）堅韌頑強(qiáng)的意志力、穩(wěn)健持重，意志品質(zhì)堅強(qiáng)的招商人員才能克服困難，并不為小恩小惠誘惑。
（4）良好的自控能力，招商的雙方都是圍繞各利益，心理上處于對立狀態(tài)，出現(xiàn)僵持甚至不歡而散的現(xiàn)象亦為常見。
2、具備相關(guān)經(jīng)濟(jì)知識、社交能力和語言表達(dá)能力。
（1）商業(yè)地產(chǎn)招商涉及到經(jīng)濟(jì)學(xué)、零售學(xué)、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、會計與稅收等相關(guān)學(xué)科，以及最新的相關(guān)法律法規(guī)知識，而且新知識、新技能不斷涌現(xiàn)，招商人員必須掌握這些基本知識，適時學(xué)習(xí)充電，才能更好做好招商。
（2）商業(yè)地產(chǎn)招商對象的行為是一個投資行為，而這行為需要多個管理層的分析到最高層的決策，這就是要求招商人員須充分地分別與各管理層人員進(jìn)行多次溝通，因而交際工作十分必要且有效。
（3）招商信息主要是通過文字形式傳遞出去的，而招商談判則主要是通過語言來溝通的。招商人員語言表達(dá)須正確規(guī)范，使用有效的語法、修辭和邏輯，使表達(dá)更具吸引力、說服力和感染力。
3、具備良好的現(xiàn)象判斷能力和靈活應(yīng)變能力。
（1）敏銳的觀察力通過察言觀色可捕捉對放的投資意圖和實(shí)力，通過對手的語言表達(dá)姿勢和動作觀察、分析，進(jìn)而做出準(zhǔn)確的判斷。
（2）應(yīng)變能力指招商人員能夠根據(jù)招商形勢的千變?nèi)f化、審時度勢，爭取相應(yīng)靈活的對策，使判斷向有利已方的方向發(fā)展。
三、招商實(shí)施。
招商團(tuán)隊成立后即將進(jìn)行正式的招商工作，從這一階段開始面臨的是大量的實(shí)施工作。首先在項(xiàng)目的核心概念基礎(chǔ)上撰寫招商文案、制定《招商手冊》、制定媒體發(fā)布計劃、準(zhǔn)備合同文本、準(zhǔn)備各類產(chǎn)品和項(xiàng)目的宣傳資料等等。
招商實(shí)施的第一步應(yīng)該是確定計劃中的業(yè)態(tài)組合，并對周邊地產(chǎn)租賃行情進(jìn)行詳細(xì)的調(diào)查，包括價格、租賃方式、業(yè)主投資收益等方面。項(xiàng)目定位是商業(yè)街，那它首先就是一個購物中心，業(yè)內(nèi)一般認(rèn)為購物中心的最佳功能比例是零售、餐飲、娛樂為52：18：30，并稱之為黃金比例。當(dāng)然這個比例并不是絕對的，應(yīng)靈活應(yīng)用，但其中隱含的一個原則必須要遵守：購物中心首先是一個賣場，購物功能應(yīng)占到至50%的比例。如果餐飲占多數(shù)，就是飲食中心；娛樂比例太多，就是娛樂中心，都不能稱之為購物中心。過分強(qiáng)調(diào)娛樂功能，對發(fā)展旅游有好處，但吸引不了回頭客。迪斯尼的娛樂做得最好，但95%的游客只去過一次。所以，首先應(yīng)當(dāng)是一種零售業(yè)態(tài)，可以吸引顧客重復(fù)消費(fèi)。
項(xiàng)目租金水平則依據(jù)調(diào)查結(jié)果來確定，調(diào)查的結(jié)果應(yīng)分為分割、分層、整體出租三種方案。三種不同的出租方案各有優(yōu)劣，現(xiàn)行商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目主要采取的是分割和整體出租兩種方式，整體出租招商工作比較簡單、可一次性回籠大量資金，但回收期較長而且出租者要承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險（一旦承租者經(jīng)營不善將對整個項(xiàng)目造成打擊）；分割出租招商工作復(fù)雜、早期投入大，但收益率大大高于整體出租方式（數(shù)據(jù)顯示同時段內(nèi)高于整體出租50%），采用分割出租方式，開發(fā)商自主規(guī)劃空間大、經(jīng)營風(fēng)險較小。
商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目工作計劃篇三
無論是要把新的技術(shù)轉(zhuǎn)變成新的產(chǎn)品，wen.白話文cn的設(shè)想發(fā)展成新的事業(yè)，還是把現(xiàn)有的企業(yè)進(jìn)行改造有一番新的發(fā)展，都離不開資金。在商品經(jīng)濟(jì)的社會，資金是一切企業(yè)生存和發(fā)展的命脈。當(dāng)前銀行對向企業(yè)貸款日益持謹(jǐn)慎態(tài)度，很多企業(yè)普遍感到申請資金已經(jīng)成為日益困難的事情。特別是新企業(yè)和準(zhǔn)備創(chuàng)立的企業(yè)更是感到一金難求。如何為企業(yè)找到所需要的資金是企業(yè)生存的關(guān)鍵所在。我們引用金融投資領(lǐng)域中常講的一句話作為本書的開始:“尋找資金沒有竅門，惟有好的想法、好的技術(shù)、好的管理、好的市場?！?/p>
商業(yè)計劃是創(chuàng)業(yè)者吸引投資家的創(chuàng)業(yè)資本的一份報告性文件，事實(shí)上，創(chuàng)業(yè)計劃對于任何形式出資的創(chuàng)業(yè)者都是需要的，因?yàn)?，?chuàng)業(yè)并不是只憑熱情的沖動，而是理性的行為。因此，在創(chuàng)業(yè)前，做一個較為完善的計劃是有非常有意義的，第一，在做創(chuàng)業(yè)計劃時，會比較客觀地幫助創(chuàng)業(yè)者分析創(chuàng)業(yè)的主要影響因素，能夠使創(chuàng)業(yè)者保持清醒的頭腦；第二，一項(xiàng)比較完善的創(chuàng)業(yè)計劃，可以成為創(chuàng)業(yè)者的創(chuàng)業(yè)指南或行動大綱；除此之外，當(dāng)然，也可以作為用于向風(fēng)險投資家游說以取得創(chuàng)業(yè)投資（商業(yè)的可行性報告及其他渠道融資的報告性文件），從這個意義上講，一篇優(yōu)秀的創(chuàng)業(yè)計劃也會成為創(chuàng)業(yè)者吸引資金的“敲門磚”和“通行證”。
1.2商業(yè)計劃書的要素。
那些不能給風(fēng)險投資者以充分的信息也不能使投資者激動起來的商業(yè)計劃書，其最終結(jié)果只能是被扔進(jìn)垃圾箱里。為了確保商業(yè)計劃書能起作用，企業(yè)家應(yīng)把握以下要素。
1、關(guān)注產(chǎn)品。
在商業(yè)計劃書中，應(yīng)提供所有與企業(yè)的產(chǎn)品或服務(wù)有關(guān)的細(xì)節(jié)，包括企業(yè)所實(shí)施的所有調(diào)查。需回答的主要問題包括:產(chǎn)品正處于什么樣的發(fā)展階段？它的獨(dú)特性怎樣？企業(yè)分銷產(chǎn)品的方法是什么？誰會使用企業(yè)的產(chǎn)品，為什么？產(chǎn)品的生產(chǎn)成本是多少，售價是多少？企業(yè)發(fā)展新的現(xiàn)代化產(chǎn)品的計劃是什么？應(yīng)該把風(fēng)險投資商拉到企業(yè)的產(chǎn)品或服務(wù)中來，這樣風(fēng)險投資商就會和風(fēng)險企業(yè)家一樣對產(chǎn)品有興趣。在商業(yè)計劃書中，企業(yè)家應(yīng)盡量用簡單的詞語來描述每件事。商品及其屬性的定義，對企業(yè)家來說是非常明確的，但其他人卻不一定清楚它們的含義。制訂商業(yè)計劃書的目的不僅是要出資者相信企業(yè)的產(chǎn)品會在市場上產(chǎn)生革命性的影響，同時也要使他們相信企業(yè)有證明它的論據(jù)。商業(yè)計劃書對產(chǎn)品的闡述，要讓出資者感到:投資這個項(xiàng)目是值得的。
2、敢于競爭。
在商業(yè)計劃書中，風(fēng)險企業(yè)家應(yīng)細(xì)致分析競爭對手的情況。需回答的主要問題:。
競爭對手都是誰？他們的產(chǎn)品是如何實(shí)現(xiàn)其價值的？競爭對手的產(chǎn)品與本企業(yè)的產(chǎn)品相比，有哪些相同點(diǎn)和不同點(diǎn)？競爭對手所采用的營銷策略是什么？要明確每個競爭者的銷售額，毛利潤、收入以及市場份額。然后再討論本企業(yè)相對于每個競爭者所具有的競爭優(yōu)勢，要向投資者展示顧客偏愛本企業(yè)的原因是:本企業(yè)的產(chǎn)品差別化程度高，性能價格比優(yōu)越，質(zhì)量好，送貨迅速，定位適中，價格合適等等，商業(yè)計劃書要使它的讀者相信，本企業(yè)不僅是行業(yè)中的有力競爭者，而且將來還會是確定行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的領(lǐng)先者。
當(dāng)然，在商業(yè)計劃書中，企業(yè)家還應(yīng)闡明競爭者給本企業(yè)帶來的風(fēng)險以及本企業(yè)所采取的對策。
3、了解市場。
商業(yè)計劃書要給投資者提供企業(yè)對目標(biāo)市場的深入分析和理解。要細(xì)致分析經(jīng)濟(jì)、地理、職業(yè)以及心理等因素對消費(fèi)者選擇購買本企業(yè)產(chǎn)品這一行為的影響，以及各個因素所起的作用。
此外，商業(yè)計劃書還應(yīng)特別關(guān)注一下銷售中的細(xì)節(jié)問題。
4、表明行動方針。
企業(yè)的行動計劃應(yīng)該是無懈可擊的。商業(yè)計劃書中應(yīng)該明確下列問題:企業(yè)如何把產(chǎn)品推向市場？如何設(shè)計生產(chǎn)線，如何組裝產(chǎn)品？企業(yè)生產(chǎn)需要哪些原料？企業(yè)擁有那些生產(chǎn)資源，還需要什么生產(chǎn)資源？生產(chǎn)和設(shè)備的成本是多少？企業(yè)是買設(shè)備還是租設(shè)備？解釋與產(chǎn)品組裝，儲存以及發(fā)送有關(guān)的固定成本和變動成本的情況。
5、展示管理隊伍。
把一個思想轉(zhuǎn)化為一個成功的風(fēng)險企業(yè)，其關(guān)鍵的因素就是要有一支強(qiáng)有力的管理隊伍。這支隊伍的成員必須有較高的專業(yè)技術(shù)知識、管理才能和多年工作經(jīng)驗(yàn)，要給投資者這樣一種感覺:“看，這支隊伍里都有誰！如果這個公司是一支足球隊的話，他們就會一直殺入世界杯決賽！”
管理者的職能就是計劃，組織，控制和指導(dǎo)公司實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的行動。在商業(yè)計劃書中，應(yīng)首先描述一下整個管理隊伍及其職責(zé)，然而再分別介紹每位管理人員的特殊才能、特點(diǎn)和造詣，細(xì)致描述每個管理者將對公司所做的貢獻(xiàn)。商業(yè)計劃書中還應(yīng)明確管理目標(biāo)以及組織機(jī)構(gòu)圖。
6、出色的計劃摘要。
商業(yè)計劃書中的計劃摘要十分重要。它必須能讓風(fēng)險投資者有興趣并渴望得到更多的信息，它將給讀者留下長久的印象。計劃摘要將是風(fēng)險企業(yè)家所寫的最后一部分內(nèi)容，但卻是出資者首先要看的內(nèi)容，如果公司是一本書，它就象是這本書的封面，做得好就可以把投資者吸引住。你要像對待廣告一樣來寫摘要，絕不要草草了事。文章明了，但要感人。
1.3商業(yè)計劃書的組成。
不同產(chǎn)業(yè)的商業(yè)計劃書形式有所不同。但是，從總的結(jié)構(gòu)方面，所有的商業(yè)計劃書都應(yīng)該包括摘要、主題、附錄三個部分。摘要是對整個商業(yè)計劃書最高度的概括。摘要部分的作用是以最精煉的語言、最有吸引力和沖擊力的方式突出重點(diǎn)，一下子抓住投資者的心。摘要部分是引路人，把投資者引入文章的主題。主體部分是整個商業(yè)計劃書的核心。在主體部分，作者向投資者一一展示他們所要知道的所有內(nèi)容。主體的功能是最終說服投資者，使他們充分相信你的項(xiàng)目是一個值得投資的好項(xiàng)目，以及你和你的領(lǐng)導(dǎo)班子有能力讓他們的投資產(chǎn)生最佳的投資回報。附錄部分是對主體的補(bǔ)充。它的功能是提供更多、更詳細(xì)的補(bǔ)充信息，完成主體部分中言有未盡的內(nèi)容。
1、摘要。
摘要是整個商業(yè)計劃書的“鳳頭”，是對整個計劃書的最高度的概括。從某種程度上說，投資者是否中意你的項(xiàng)目，主要取決于摘要部分?？梢哉f沒有好的摘要，就沒有投資。
2、主體。
主題是整個商業(yè)計劃書的“豬肚”。主體部分要內(nèi)容詳實(shí)，在有限的篇幅之內(nèi)充分展示你要說的全部內(nèi)容，讓投資者知道他想知道的全部東西。主體部分按照順序一般包括以下幾個方面:。
1)公司介紹。主要介紹企業(yè)的一些基本情況，以及發(fā)展策略、財務(wù)情況、產(chǎn)品或服務(wù)的基本情況等。
2)產(chǎn)業(yè)分析。主要介紹你的企業(yè)所歸屬的產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域的基本情況，以及你的企業(yè)在整個產(chǎn)業(yè)或行業(yè)中的地位。
3)市場分析。主要介紹你的產(chǎn)品或服務(wù)的市場情況。包括你的目標(biāo)市場、你在市場競爭中的位置、你的競爭對手的情況、未來市場的發(fā)展趨勢。
4)營銷。主要介紹你的市場營銷策略、企業(yè)的銷售隊伍的基本情況、銷售結(jié)構(gòu)等內(nèi)容。
5)企業(yè)的經(jīng)營。主要介紹經(jīng)營場所的基本情況、企業(yè)主要設(shè)施和設(shè)備、生產(chǎn)工藝基本情況、生產(chǎn)力和生產(chǎn)率的基本情況，以及質(zhì)量控制、庫存管理、售后服務(wù)、研究和發(fā)展等內(nèi)容。
6)企業(yè)的管理。主要介紹管理理念、管理結(jié)構(gòu)、管理方式、主要管理人員的基本情況、顧問隊伍等基本情況。
7)財務(wù)管理。主要介紹企業(yè)財務(wù)管理的基本情況。對現(xiàn)在正在運(yùn)行的企業(yè)需要過去三年的財務(wù)報表、現(xiàn)金流量表、損益平衡表等。還要介紹申請資金的用途。
8)企業(yè)的發(fā)展計劃。主要介紹企業(yè)的發(fā)展目標(biāo)、發(fā)展策略、發(fā)展計劃、實(shí)施步驟，以及風(fēng)險因素的分析等。
9)撤出計劃。主要告訴投資者如何收回投資，什么時間收回投資，大約有多少回報率等情況。
商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目工作計劃篇四
商業(yè)地產(chǎn)作為房地產(chǎn)開發(fā)中的一個分市場，其開發(fā)利潤豐厚的好處顯而易見。然而商業(yè)地產(chǎn)在物業(yè)交付的時候只是運(yùn)營部分的正式開始，能否持續(xù)健康的運(yùn)營才是決定一個商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目是否成功實(shí)現(xiàn)價值的關(guān)鍵。招商工作作為商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營的重要部分，從一開始的舉足輕重，毫不夸張的說，招商工作的成功與否又是評判商業(yè)運(yùn)營是否成功的唯一標(biāo)準(zhǔn)。
1.市場調(diào)查。
市場調(diào)查的招商工作的第一步。最先要做的是對目標(biāo)所在市場的調(diào)查，這主要包括對項(xiàng)目周邊的交通、人流、居民收入、消費(fèi)習(xí)慣和消費(fèi)層次等等；另一個調(diào)查的方向是周邊商鋪目前的經(jīng)營業(yè)態(tài)、經(jīng)營狀況、租金水平、經(jīng)營面積等。這兩方面調(diào)查非常重要，它決定著項(xiàng)目的發(fā)展和前程。
2.項(xiàng)目分析。
在對項(xiàng)目進(jìn)行商業(yè)定位時，要充分考慮到項(xiàng)目所在區(qū)域的消費(fèi)習(xí)慣，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平等因素來決定你經(jīng)營什么類型的產(chǎn)品，是中檔還是高檔還是更精細(xì)一點(diǎn)的東西，只有定位準(zhǔn)確，才能在招商過程中找準(zhǔn)目標(biāo)，才能有的放矢地制訂招商計劃，免做許多無用之功。
4.業(yè)態(tài)組合目前各地房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中的商業(yè)物業(yè)日益放量，商鋪的分類主要有這幾種：商業(yè)街商鋪、市場類商脯、住宅底層商脯、百貨商場購物中心商脯、交通設(shè)施商脯、街鋪和鋪位；除此之外，餐飲類、百貨類、電子類、服裝類等經(jīng)營業(yè)態(tài)如何組合排列，都需要我們對項(xiàng)目進(jìn)行業(yè)態(tài)組合和布局劃分。
5.招商。
業(yè)態(tài)布局劃分之后，就要根據(jù)這個布局劃分來招商。招商的方式主要有幾種，一種是通過廣告媒體宣傳，這是目前采用較多的方式，使看到廣告后的客戶會來電來訪，通過他們對項(xiàng)目的了解又間接影響其他客戶；第二種是人員推廣，包括向外派發(fā)海報，海報的內(nèi)容會更廣泛更詳細(xì)更能吸引人。還有一種就是直接上門拜訪。通過這幾種方式告訴他們這個商場的地理位臵，經(jīng)營模式等，要想盡一切辦法讓客戶到現(xiàn)場來，這是非常關(guān)鍵的一步，因?yàn)橛袝r候有些客戶只在電話里聽你很模糊地說而沒有實(shí)地去看，他們的印象就不是很深刻，你講過后也就算了，時間一長都忘了，所以無論是采取何種方式一定要把客戶搬到現(xiàn)場來，到了以后依據(jù)實(shí)物再詳細(xì)的介紹?？蛻魜砹艘院笪覀冞€要和他把這個項(xiàng)目解釋清楚，通過這個客戶引來更多的商家，這些客戶很多都是老鄉(xiāng)關(guān)系的，像浙江、溫州、福建一帶都是這樣，通過一個客戶的介紹，一個帶一個，可以引來很多的客戶資源，這里面的道理這些商戶也都懂，你要告訴他單單一個是做不旺一個場子的，只有大家一起做才能旺，他往往不會說我一個人來就行了，他會去告訴別人的，所以客戶帶客戶這也是一個傳播的途徑之一，我們要善于多渠道地區(qū)挖掘客戶。
6.商業(yè)物業(yè)管理。
最后一個要點(diǎn)是商家招進(jìn)來以后的物業(yè)管理，一個場子要做旺，市場環(huán)境非常重要，開發(fā)商必須有配套的規(guī)范的市場管理體系和旺場措施，如水電配套、物業(yè)管理、形象統(tǒng)一宣傳等。這樣才能保證商戶的正常經(jīng)營，在洽談的時候會給商戶安全感和信心。
二．開發(fā)商在招商中常見的誤區(qū)。
1.盲目定位，不切合實(shí)際。
為了在營銷推廣中宣傳項(xiàng)目的價值，開發(fā)商往往對項(xiàng)目的定位認(rèn)為拔高，即導(dǎo)致商鋪的價格定得比較高，而理智的做法是根據(jù)周圍的消費(fèi)群體以及居民的收入來決定如何定位，定位過高或過低都會和周圍的消費(fèi)環(huán)境不協(xié)調(diào)，定位過低會損害開發(fā)商的利益，而定位過高則會造成商家今后的經(jīng)營成本過高，不敢問津。
2.招商期望值過高。
期望值過高的表現(xiàn)首先體現(xiàn)就是在租金上。我們在定租金價格的時候首先考慮的不應(yīng)是自己的利潤，應(yīng)該先考慮經(jīng)營者，只有經(jīng)營者生存了，我們的商場才能生存。我們要通過這個鋪面核算出客戶在這里經(jīng)營每個月能產(chǎn)生的營業(yè)額，甚至每個月客戶的毛利可能是多少，這樣我們才能核算出他們的租金成本，而這個成本還是不計算物業(yè)管理費(fèi)，水電費(fèi)等在內(nèi)的，我們的租金成本只有比這個價格還要低一些的時候客戶的利潤才可能突現(xiàn)。一個商場要做起來，都必須經(jīng)過一個培育期，這個培育期是有長有短的，開發(fā)商要根據(jù)周邊的情況來定，比如商場處于交通要道旁，它的培育期相對就會短一些，如果這個商場的位臵比較邊緣化，那么它的培育期可能就要稍微長一些。因此我們在招租的時候，前期往往價格比較低，因?yàn)槲覀兛紤]的是先讓客戶進(jìn)來，把這個場子做旺以后這個商場才可能繼續(xù)下去。而把場子做旺以后，租金才可以慢慢地提升，以后每半年或一年有一個遞增，這樣的話客戶從心里比較容易接受，而一開始如果太高了，往往就形成客戶不想進(jìn)來這種局面。開發(fā)商最終應(yīng)該考慮的是商場整體的經(jīng)營效益，整體的商業(yè)氛圍，整體的購物環(huán)境，不能只簡單的計算所謂的利潤，而應(yīng)留給經(jīng)營者更多的空間。因?yàn)?，只有多為?jīng)營者著想，才能贏得更多的投資者。
3.過分強(qiáng)調(diào)市場環(huán)境的影響。
現(xiàn)在競爭是比較激烈的，很多地產(chǎn)開發(fā)商在感慨市場是越來越難做了，于是在招商的時候就出現(xiàn)了一種情況，就是招商人員過分強(qiáng)調(diào)受市場環(huán)境的影響，不能正確的分析自己的優(yōu)勢和劣勢從而制定有效的招商策略。
商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目工作計劃篇五
1、定位規(guī)劃。
2、招商手冊編寫。
3、主力店選擇。
4、輔助店分類列表。
5、前景描述。
6、回報預(yù)測。
7、談判策劃。
8、招商實(shí)施。
商業(yè)地產(chǎn)管理。
1、|--出租管理--|。
a、物業(yè)管理。
b、安全管理。
c、設(shè)備管理。
d、公共形象管理。
e、促銷活動管理。
f、經(jīng)營調(diào)整。
g、再招商。
h、目標(biāo)利潤管理。
2、|--自營管理--|。
a、籌備開店。
b、經(jīng)營托管。
項(xiàng)目效果圖。
商業(yè)地產(chǎn)策劃銷售。
發(fā)布時間：2009-3-1313:57:39發(fā)布人：商方策劃。
商業(yè)地產(chǎn)銷售。
1、價格設(shè)計。
2、通路策略。
3、前景描述。
4、回報預(yù)測。
5、戰(zhàn)術(shù)設(shè)計。
6、銷售執(zhí)行。
項(xiàng)目效果圖。
發(fā)布時間：2009-3-1313:57:06發(fā)布人：商方策劃。
商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃。
1、經(jīng)營策劃。
2、銷售策劃。
3、競爭策劃。
4、推廣策劃。
項(xiàng)目效果圖。
商業(yè)地產(chǎn)策劃規(guī)劃設(shè)計。
發(fā)布時間：2009-3-1313:56:31發(fā)布人：商方策劃。
1、建筑規(guī)劃提案。
2、景觀規(guī)劃。
3、裝飾設(shè)計提案。
4、企業(yè)形象設(shè)計。
項(xiàng)目效果圖。
發(fā)布時間：2009-3-1313:56:02發(fā)布人：商方策劃。
1、項(xiàng)目宏觀狀況調(diào)查。
2、項(xiàng)目市場調(diào)查。
3、項(xiàng)目消費(fèi)市場狀況調(diào)查。
4、項(xiàng)目競爭狀況調(diào)查。
5、項(xiàng)目投資需求調(diào)查。
6、地產(chǎn)物業(yè)狀況調(diào)查。
7、建立數(shù)據(jù)模型。
8、模型方案分析組合9、經(jīng)營定位結(jié)論報告。
項(xiàng)目效果圖。
商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目工作計劃篇六
----社區(qū)與商業(yè)街高級研修班學(xué)后感想項(xiàng)目考察：怡苑大廈是新疆九洲投資7千萬的商業(yè)街區(qū)綜合樓，坐落于和田市塔乃依北路24號，總建筑面積30317.31平方米，其中商業(yè)建筑面積為780.96平方米。
項(xiàng)目定位：作為一個城市中心地帶項(xiàng)目，通過人們生活方式的便利性和天然的商業(yè)氛圍，對城市的發(fā)展和土地價值的稀缺，為城市打造地標(biāo)性建筑，優(yōu)越的地理位置為客戶提供了居住、休閑、便利、升值提供巨大的空間。
項(xiàng)目：金玉華府是新疆九洲公司投資的一億的商業(yè)綜合樓，坐落于和田市墨玉縣其尼巴格路，總建筑面積30722.59平方米，其中一層商業(yè)2236.51平方米，二層、負(fù)一層為5335.52平方米，項(xiàng)目定位于縣中心繁華地帶，總?cè)丝诿懈骺h前茅，高達(dá)60萬人，其項(xiàng)目占據(jù)天時、地理、人和商業(yè)氣息濃厚。商業(yè)和住宅一年結(jié)束。為消費(fèi)者營造了一個歡樂、溫馨、時尚、充滿節(jié)日氣氛的環(huán)境。
項(xiàng)目弊端：市調(diào)定位不到位，商鋪?zhàn)≌亩▋r脫離需求，對商鋪地理位置沒有細(xì)分化，導(dǎo)致定價失去合理人性化，造成企業(yè)損失，對業(yè)態(tài)的沒有統(tǒng)一規(guī)劃、招商、銷售、運(yùn)營、服務(wù)造成業(yè)態(tài)自然形成，缺乏優(yōu)勢互補(bǔ)，對核心主力店沒有規(guī)劃，沒有亮點(diǎn)；失去主題。只注重銷售而對后期業(yè)態(tài)分布落位沒有綜合性的考慮，商鋪只管賣出不管后期招商與運(yùn)營，造成現(xiàn)在的業(yè)態(tài)無法控制，失去原有的便利購物到愉悅消費(fèi)?，F(xiàn)已經(jīng)無法控制業(yè)態(tài)的分布落位，現(xiàn)自然形成業(yè)態(tài)分布如下：
一區(qū)：地理位置較好。
1號商鋪民族特色西餐廳面積：122.53平方米，年租金15萬，聘請5位員工。
2、3號商鋪?zhàn)誀I，另租4號商鋪，總面積為256.32平方米，其年租金在30萬，超市營業(yè)，5位員工。
7號，面積92.61平方米，男裝，年租金11萬。
8、9、10、11、12、13、15、16、25號商鋪均為男裝。
14號商鋪面積為124.09平方米，年租金13.8萬，3元超市共25間商鋪，已租17間，二區(qū)7間商鋪未出租，地理位置偏差。
租金分析：92.66平方米。10-13年收回本金。9家均為男裝。現(xiàn)已經(jīng)無法控制業(yè)態(tài)的分布落位，商鋪與商鋪之間的對接出現(xiàn)問題，民族特色的超市為主力店，旁邊是地毯店；引領(lǐng)時尚飾品的店，服裝店，這種業(yè)態(tài)組合對整體的形象、客戶需求核心點(diǎn)、便利、協(xié)調(diào)性受阻.對價位的定位缺乏，導(dǎo)致位置好與不好統(tǒng)一價格，使得好地段的商鋪?zhàn)饪驮眩恢貌缓玫纳啼佒两窨罩?；無法經(jīng)營，管理權(quán)不能統(tǒng)一。前期如對位置合理規(guī)劃，一房一價，平橫地段差異，避免現(xiàn)在這種現(xiàn)象，使得客戶投資利益最大化。
經(jīng)過培訓(xùn)學(xué)習(xí)，認(rèn)識到很多的不足和弊端，對后期項(xiàng)目做了簡單。
分析和定位，請領(lǐng)導(dǎo)多提寶貴意見。
1.對項(xiàng)目核心競爭力賣點(diǎn)進(jìn)行分析。
2.項(xiàng)目的品質(zhì)功能品牌形象的定位。
3.目標(biāo)定位，購買者及承租者，業(yè)態(tài)的組合及規(guī)劃。
4.業(yè)態(tài)的區(qū)域的分割，檔次、合適體量、主題的定位。
5.主力店、次主力店、有號召力的品牌店。
招商的要素一定是高開業(yè)率！保障各方利益一致化.前提是項(xiàng)目的區(qū)位、板塊、商圈、商業(yè)中心、地段、節(jié)點(diǎn)、地標(biāo)為重點(diǎn)。要具備以上條件，降低投資風(fēng)險。
商業(yè)它本身不具備聚客的能力，也不具備商鋪的升值潛力，只有借助主力店才能充分挖掘其商業(yè)的價值，使商鋪?zhàn)魍粩嗌担褂脵?quán)、經(jīng)營權(quán)、管理權(quán)三權(quán)分離又要統(tǒng)一經(jīng)營管理，盡早介入整體項(xiàng)目的開發(fā)、規(guī)劃、招商及運(yùn)營做好前期準(zhǔn)備?？春蒙虡I(yè)地產(chǎn)的同時，也存在著一定的市場風(fēng)險，除了給政府繳納的費(fèi)用外，投資商業(yè)的人群有局限性，現(xiàn)今人們理智投資的理念加強(qiáng)，為了降低市場風(fēng)險，必須具備前瞻的眼光，要有專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)顧問和經(jīng)驗(yàn)豐富的管理理念。以商業(yè)市場為開發(fā)目的，增加投資者的信心，較低投資風(fēng)險，提高開發(fā)價值！商業(yè)地產(chǎn)是中國房地產(chǎn)市場最有創(chuàng)新活力的企業(yè)。有著較強(qiáng)的思路和運(yùn)作理念，多聽顧客的聲音，了解顧客的需求，因地制宜，了解當(dāng)?shù)仫L(fēng)俗、宗教、及休閑習(xí)慣和本土風(fēng)情和社交方式！希望九洲公司創(chuàng)造一個21世紀(jì)商業(yè)地產(chǎn)的奇跡，再創(chuàng)輝煌！
商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目工作計劃篇七
目前階段，我們主要采用簡便、實(shí)用的方式方法：
1、實(shí)地觀察法。
通過目測、拍攝、筆記、攀談、購物、消費(fèi)體驗(yàn)方式掌握商圈基本概貌。有必要時，需不同時段反復(fù)觀察、體驗(yàn)才有意義。
2、訪談法。
通過個別面談、小組座談，較深入了解本地零售經(jīng)營從業(yè)人員、物業(yè)開發(fā)經(jīng)營商、商圈內(nèi)服務(wù)從業(yè)人員、政府主管部門人員、當(dāng)?shù)鼐用衽c家庭、異地居民與家庭成員對商圈的認(rèn)識和傾向。
3、問卷法。
通過街頭欄截式問卷填寫、電話問卷填寫、訪談問卷填寫、問卷置留填寫等進(jìn)行調(diào)查統(tǒng)計及分析。
4、參展法。
參加行業(yè)會展、企業(yè)營銷展示會，主題研討會、大型樓盤、商號開盤、開業(yè)儀式等活動，集中了解參會參展商戶近況、動向、收集營銷推廣材料及區(qū)域市場信息。
商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目工作計劃篇八
無論做哪類市場調(diào)研，都應(yīng)有充分準(zhǔn)備，才能有的放矢，提高效率，防止遺漏。
準(zhǔn)備工作一般有：
1、明確任務(wù)--明確市調(diào)的目的、性質(zhì)、內(nèi)容、范圍、形式、時間、質(zhì)量等要求；
2、團(tuán)隊分工--明確團(tuán)隊（工作小姐）人員組成、任務(wù)分工及協(xié)作關(guān)系；
5、配齊工具--準(zhǔn)備好考察表格、問卷、訪談提綱、公司資料、數(shù)碼相機(jī)、攝像槍等；
7、時間安排--市調(diào)時段的安排（平日、周末、節(jié)假日、白天、夜晚），考察時間長短的估算，考察項(xiàng)目、地段的時序安排等。
商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目工作計劃篇九
商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目創(chuàng)業(yè)計劃書，創(chuàng)業(yè)之前要有一份好的創(chuàng)業(yè)計劃書，下面是小編帶來的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目創(chuàng)業(yè)計劃書，歡迎閱讀!
一、項(xiàng)目摘要
衡量一個城市的房地產(chǎn)市場成熟的標(biāo)志是二手房的成交量是否超過新房的成交量，而武漢市這幾年的二手房的成交量與新房的成交量之比為3：4，正處于上升時期。
這兩年國家的宏觀調(diào)控政策紛紛出臺，正是市場從業(yè)者重新洗牌的好時機(jī)。
房產(chǎn)中介店連鎖項(xiàng)目的商業(yè)運(yùn)營模式是在總結(jié)分析二手房中介市場上所有的經(jīng)營模式的特點(diǎn)以后，結(jié)合武漢城市市民化的特質(zhì)，在執(zhí)行門點(diǎn)社區(qū)化，員工本地化的前提下，提出“品牌形象、操作流程、服務(wù)規(guī)范、信息共享”四統(tǒng)一的總部、中心店、社區(qū)店三級直營連鎖模式。
達(dá)到利用建立房產(chǎn)中介店連鎖網(wǎng)絡(luò)滲透進(jìn)入武漢市每一個社區(qū)，成為社區(qū)生活種不可缺少的一份子，形成直接面對各類型消費(fèi)者的終端廣告和房產(chǎn)延伸服務(wù)的渠道。
房產(chǎn)中介店連鎖項(xiàng)目的盈利模式是通過房產(chǎn)中介網(wǎng)絡(luò)牢牢扎根在社區(qū)的基礎(chǔ)上，不但可以開展傳統(tǒng)的中介業(yè)務(wù)，取得傭金收入建立良好的銀企關(guān)系，還可以利用通暢的深入社區(qū)的渠道，不斷開展更多的增值社區(qū)服務(wù)，擁有社區(qū)終端廣告渠道就是如同擁有“門戶網(wǎng)站”，前途無量。
房產(chǎn)中介店連鎖項(xiàng)目需求資金三百萬元的支持，兩年內(nèi)可以建設(shè)80個以上的深入社區(qū)的網(wǎng)點(diǎn)，服務(wù)半徑覆蓋武漢三鎮(zhèn)85%以上的主要住宅小區(qū)，進(jìn)入武漢市房地產(chǎn)二手房中介的前三名，綜合盈利水平第一，月稅前利潤200萬元左右，壟斷社區(qū)廣告資源，成為另一個主業(yè)。
二、市場分析
1、二手房市場分析
武漢市自2002年房地產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展的同時也帶動了相關(guān)產(chǎn)品的發(fā)展，建材、家居用品、裝飾裝潢業(yè)以前所未有的發(fā)展速度分享著這期待已久的機(jī)遇。
作為房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈關(guān)鍵流通環(huán)節(jié)的存量房交易市場更是如魚得水、水漲船高，數(shù)以千家的二手房中介店(所)如雨后春筍般涌現(xiàn)出來活躍在存量房交易市場上，整個房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出一片欣欣向榮、生機(jī)勃勃的景象。
20**年武漢市商品房銷售面積為813.89萬平方米，同比增長7.6 %;其中：商品房住宅銷售面積為756.91 萬平方米，同比增長5.0 %，占商品房銷售面積的93 %。
而2005年全市二手房成交60168起，同比下降2.5%，面積為625.7萬平方米，同比增長1.6%;其中：二手房住宅成交34179起，同比下降2.8%，成交面積為330.13萬平方米，同比增長17.2 %，說明二手房的成交量與新房的成交量之比為3：4，二手房市場正處于上升時期，市場上的需求主力無論新房還是二手房都是住宅。
20**年和2006年的武漢二手房市場的成交較為平淡，其增長率較小，這是由兩方面造成的。
一方面是2005年的宏觀政策在很大程度上打壓了房地產(chǎn)市場上的投機(jī)行為，并有效控制了投資需求，特別是對二手房市場的成交量影響顯著。
另一方面是通過2005年商品房市場的供需分析，得出2005年商品房市場需求比較旺盛的結(jié)論。
由此說明宏觀政策的干預(yù)與商品房市場需求的持續(xù)旺盛，導(dǎo)致二手房市場較為平淡。
20**年二手房綜合物業(yè)平均價格為2512.35元/平方米，同比增長 41.4%。
其中，住宅平均價格為 2209.78元/平方米，同比增長39.6 %;寫字樓平均價格為 2726.12元/平方米，同比增長26%;武漢市房地產(chǎn)商品房住宅市場與二手房住宅市場的價格差額05年增大，而寫字樓方面的價格差額逐年減小，這說明武漢房地產(chǎn)住宅市場05年的發(fā)展迅猛，寫字樓市場的發(fā)展繼續(xù)保持低靡。
值得指出的是，成熟的房地產(chǎn)市場在這兩方面的價格差一般保持在500-800元/平方米之間，而武漢房地產(chǎn)市場在這兩方面的價格差在1000元/平方米以上，這充分說明二手房市場的發(fā)展?jié)摿薮蟆?/p>
國內(nèi)外知名中介運(yùn)營商的介入將進(jìn)一步加快武漢市房地產(chǎn)二級市場中介行業(yè)的變革，推動市場的快速、健康發(fā)展。
2、中介行業(yè)概述
作為房地產(chǎn)市場重要組成部分的二手房交易市場，由于市場的興旺帶來武漢市二手房中介市場競爭日趨激烈。
市房產(chǎn)局?jǐn)?shù)據(jù)統(tǒng)計，截止到2006年2月止，武漢市注冊的房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)已經(jīng)達(dá)到400多家，在所有注冊的房地產(chǎn)中介公司中，有近70%左右的公司是在從事二手房中介業(yè)務(wù)，二級市場的蓬勃和巨大的市場潛力不僅造就了一批本土化的品牌中介，同時也吸引了國內(nèi)外知名房地產(chǎn)綜合服務(wù)運(yùn)營商搶灘武漢。
雖然二手房市場有了長足的發(fā)展，但相對于國內(nèi)一些城市市場，武漢市房地產(chǎn)中介市場還是不夠成熟發(fā)達(dá)。
主要表現(xiàn)在以下方面：
(1)、中介機(jī)構(gòu)規(guī)模偏小
在武漢市400多家中介公司中，大多數(shù)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)規(guī)模較小，真正意義上的連鎖能上規(guī)模的只有寥寥幾家，通常是采取小店面的松散連鎖，夫妻店，三、兩朋友或獨(dú)自操作的方式經(jīng)營，已適應(yīng)不了自身的客觀發(fā)展要求，也適應(yīng)不了已逐漸走向規(guī)范的市場需求，事實(shí)證明2005年下半年，宏觀調(diào)控房產(chǎn)新政不斷出臺，很多小中介紛紛關(guān)門，很多外來中介收縮戰(zhàn)線退出武漢，說明未來的市場資源會進(jìn)一步集中，只有規(guī)?；闹薪椴拍艿挚故袌鲲L(fēng)險，生存下來。
(2)、中介人員整體素質(zhì)偏低是制約中介事業(yè)發(fā)展的最大障礙
目前，武漢市中介機(jī)構(gòu)的從業(yè)人員素質(zhì)參差不齊，還有待進(jìn)一步提高，以便走向中介行業(yè)成熟的專業(yè)化道路。
傳統(tǒng)中介人員學(xué)歷低，不注意提高專業(yè)素質(zhì),常為客戶看不起，愛忽悠信譽(yù)差，凡事利字當(dāng)頭，不講究交易規(guī)則甚多;而年輕的中介人員先天不足沒經(jīng)驗(yàn)見識少，不懂社會心理學(xué)，不善于與客戶交流，市場敏感性不強(qiáng)不勤奮，自視其高不安心工作，狀態(tài)極度不穩(wěn)定。
(3)、中介信息渠道不暢通
武漢市房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的硬件設(shè)備水平總體上比較差，雖然大多數(shù)配備了電腦，但利用率不高，信息關(guān)聯(lián)化和開發(fā)力度不夠，與北京、上海與各沿海發(fā)達(dá)城市相比，武漢市的中介市場，還遠(yuǎn)未形成規(guī)模經(jīng)濟(jì)，頗為零散，這就使得各中介之間的信息溝通非常受局限，加上行業(yè)整體誠信的因素，導(dǎo)致整個市場普遍存在業(yè)務(wù)量不大，成功率低的現(xiàn)象，造成了很大的信息資源流失。
3、競爭分析
根據(jù)武漢的二手房市場的摸底調(diào)查，在武漢市房產(chǎn)局登記注冊的房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)有400多家，可分為本土中介商和外來中介商，根據(jù)公司實(shí)力發(fā)展規(guī)模、從業(yè)人員素質(zhì)數(shù)量、公司發(fā)展戰(zhàn)略可分為三個集團(tuán)，第一集團(tuán)在60家經(jīng)營網(wǎng)點(diǎn)左右，在未來的一年內(nèi)，不超過3家公司;第二集團(tuán)在20家經(jīng)營網(wǎng)點(diǎn)以上，數(shù)量在8-10家公司，第三集團(tuán)在5個網(wǎng)點(diǎn)左右，有30家公司左右;其余基本上是單店經(jīng)營。
通過對以上中介企業(yè)的深入調(diào)查研究，可以看出目前武漢中介企業(yè)成功的經(jīng)營模式是：快速網(wǎng)點(diǎn)擴(kuò)張、直營+加盟的連鎖方式、連鎖門店+網(wǎng)絡(luò)信息平臺;以直營收入、營業(yè)性吞吐獲取高額利潤、免收或收取少許加盟費(fèi)擴(kuò)充網(wǎng)絡(luò)渠道都是他們得以迅速壯大的主要原因。
我們值得借鑒他們的發(fā)展模式，同時提出自己的創(chuàng)新模式：進(jìn)入市場初期只做直營店，執(zhí)行快速擴(kuò)張市場策略，沿重點(diǎn)社區(qū)均衡進(jìn)行的門點(diǎn)布局，注重人力資源的培養(yǎng)和團(tuán)隊的建設(shè)，開展一、二級市場聯(lián)動經(jīng)營，在成熟的社區(qū)網(wǎng)絡(luò)資源的情況下搭載更多的增值服務(wù)業(yè)務(wù)。
三、市場和服務(wù)
1、戰(zhàn)略目標(biāo)
做市場的“跟隨者”，計劃在兩年內(nèi)做到武漢市中介前三名，包括規(guī)模、交易量和利潤各項(xiàng)指標(biāo)。
樹立“渠道為王”的思想，努力打造一個扎根社區(qū)的中介網(wǎng)絡(luò)，搭建社區(qū)渠道，配合關(guān)聯(lián)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略，做到房地產(chǎn)市場的一、二級市場的聯(lián)動。
核心競爭力是通過網(wǎng)點(diǎn)的合理布局對區(qū)域房地產(chǎn)市場的了解，合理配置的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人對房產(chǎn)資源的掌握和對房產(chǎn)價值的深度挖掘。
中介服務(wù)搭建渠道保證費(fèi)用，自營投資業(yè)務(wù)作為主要的利潤來源，合理利用渠道搭載附加增殖業(yè)務(wù)，關(guān)注現(xiàn)金流、周轉(zhuǎn)率和利潤率，規(guī)模擴(kuò)張不能犧牲利潤為前提，規(guī)模和利潤必須要同步發(fā)展。
2、市場規(guī)劃布局
在兩年內(nèi)建立一個完善的三級經(jīng)營管理體系(公司總部--中心店--社區(qū)店)，其中總部1個中心店、3個中心店及不少于56家的社區(qū)店，員工總數(shù)達(dá)到350人左右。
3、組織和職能
(1)、社區(qū)店：
在大型成熟社區(qū)周邊開設(shè)社區(qū)店，根據(jù)營業(yè)面積、營業(yè)收入、輻射范圍，示范效益分為a級店和b級店。
具體分布為沌口4家、東西湖4家、光谷3家、青山5家、武昌7家、洪山8家、橋口6家、江漢8家、江岸9家、漢陽6家(總計60家)。
主要職能是開展租售等日常中介業(yè)務(wù)，同時負(fù)責(zé)收集周邊房源信息上報中心店和總部。
(2)、中心店：
武昌、漢口、漢陽三鎮(zhèn)分別設(shè)立三個中心店，位置選擇于交通便利的商業(yè)區(qū);每門點(diǎn)投入人員15人，面積不少于100平方米，投入資金10萬元，是公司的形象店。
主要職能是：區(qū)域辦證中心、員工培訓(xùn)中心;指導(dǎo)區(qū)域內(nèi)社區(qū)店的日常工作;同時也是特殊房產(chǎn)的集中交易中心(如商業(yè)、工業(yè)及拍賣房產(chǎn)等)。
(3)、公司總部：
設(shè)立于漢口某知名寫字樓中，人員20人，面積300平方米，是公司的管理決策中心和投資中心。
投入資金20萬元，主要職能是對中心店執(zhí)行管理職能外，還負(fù)責(zé)新業(yè)務(wù)拓展、對外發(fā)展加盟、建店選址、對金融機(jī)構(gòu)擔(dān)保、對外投資、批量房源收購。
4、人員配置：
為了保證房產(chǎn)中介店連鎖體系的穩(wěn)定健康的發(fā)展，采用年輕人和中年下崗人員的結(jié)合方式，達(dá)到兼顧各方利益皆大歡喜的結(jié)果。
房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人多錄用30-45歲的中年下崗人員，一方面提供再就業(yè)機(jī)會為社會減負(fù)，另一方面中年下崗人員更有社會經(jīng)驗(yàn)，更容易與客戶溝通，第三方面中年下崗人員因?yàn)橛叙B(yǎng)家的壓力會更加珍惜來之不易的培訓(xùn)和工作的機(jī)會，所以會更加努力工作，對公司發(fā)展更有責(zé)任心。
對公司來說可以得到基層政府和相關(guān)組織的認(rèn)同和扶持，在未來不斷擴(kuò)張的戰(zhàn)略布局和增值服務(wù)業(yè)務(wù)上進(jìn)行配合，更可以按政策直接享受減免稅的優(yōu)惠。
而在如評估投資、電腦網(wǎng)絡(luò)、金融服務(wù)等關(guān)鍵的技術(shù)崗位上將多采用年輕人，充分利用其年輕的活力，激情的創(chuàng)意，較高的綜合素質(zhì)，可以將先進(jìn)的管理理念和技術(shù)手段帶入傳統(tǒng)行業(yè)。
5、主營業(yè)務(wù)收入
(1)、各組織收入
社區(qū)店-買賣和租賃中介收入
中心店-買賣和租賃中介收入，代辦權(quán)證收入
公司總部-拍賣房產(chǎn)投資收益，個人貸款擔(dān)保收入，新房代理分銷收入
(2)、收入說明
買賣中介收入按交易金額的2%計算，租賃中介收入按每單8000元計算，代理新盤分銷收入按每單4000元計算，代辦權(quán)證收入按三證代辦600元計算，個人貸款擔(dān)保收入按貸款金額的1%，批量房產(chǎn)吞吐收益每次不少銷售額于20%，期限不多于6個月，平均在4月內(nèi)銷售完畢實(shí)現(xiàn)資金回籠。
6、增值業(yè)務(wù)收入
(1)、社區(qū)分類廣告業(yè)務(wù)
通過建設(shè)完善的社區(qū)店網(wǎng)絡(luò)，讓社區(qū)店與當(dāng)?shù)厣鐓^(qū)居委會和住宅小區(qū)的物業(yè)管理公司建立起良好的友鄰關(guān)系，在社區(qū)和住宅小區(qū)的醒目地段獨(dú)家租賃廣告位，制作大型廣告欄劃分成等份的小廣告位，針對快速消費(fèi)品業(yè)、銀行金融業(yè)、社區(qū)綜合服務(wù)業(yè)的各類商家出租，廣告牌由公司統(tǒng)一設(shè)計、統(tǒng)一制作，成本包在發(fā)布費(fèi)中。
對于這些商家來說，此種宣傳方式能將廣告述求直接到達(dá)客戶的家門口，而且能任意選擇想接觸的客戶群體，任意選擇版面大小，做到廣告費(fèi)用的最大經(jīng)濟(jì)效應(yīng);對于當(dāng)?shù)鼐游瘯臀飿I(yè)管理公司是一種創(chuàng)收的來源，也是為轄區(qū)的居民提供便民服務(wù);對于我公司來說，社區(qū)店只有牢牢扎根社區(qū)，贏得周邊社區(qū)居民的認(rèn)同，才能真正壟斷這個潛力巨大的市場，產(chǎn)生穩(wěn)定長期的.現(xiàn)金流。
(2)、裝修保潔中介業(yè)務(wù)
根據(jù)調(diào)查統(tǒng)計，買二手房的客戶90%以上都會進(jìn)行二次裝修，即使是長期租賃客戶也有50%以上要進(jìn)行簡單裝修，通過房屋中介的優(yōu)質(zhì)服務(wù)取得客戶的信任，開展后續(xù)跟蹤服務(wù)，推介關(guān)聯(lián)裝修公司進(jìn)行二次裝修。
社區(qū)店牢牢扎根社區(qū)，取得社區(qū)居民的信任，可以進(jìn)一步推介關(guān)聯(lián)保潔公司進(jìn)行家庭日常保潔。
裝修推介服務(wù)費(fèi)市場行情是裝修金額的2%到5%，扣除個人提成按平均600元/單計算，專業(yè)保潔公司提供的家庭保潔平均收費(fèi)為10元/小時，社區(qū)店通過合作協(xié)議可以從中取得2元/小時的傭金，該項(xiàng)業(yè)務(wù)幾乎沒有成本。
裝修和保潔中介服務(wù)是公司給購房客戶和所在社區(qū)居民的增值便利服務(wù)，此項(xiàng)收入不作為公司的主要利潤來源，但需要作為各社區(qū)店聯(lián)絡(luò)社區(qū)成效的考核指標(biāo)。
7、市場發(fā)展時間計劃(以投資到位確定起始時間)
第一季度
第二季度
第三季度
第四季度
第五季度
第六季度
第七季度
第八季度
四、財務(wù)模型
根據(jù)市場調(diào)查和順馳門店的經(jīng)營統(tǒng)計數(shù)據(jù)，按照各種經(jīng)營條件都具備的成熟數(shù)據(jù)作出以下房產(chǎn)中介店連鎖項(xiàng)目的財務(wù)模型：
五、資金需求
為迅速將遷喜家和房產(chǎn)中介店連鎖項(xiàng)目開展起來，在市場上樹立專業(yè)品牌，完善各項(xiàng)管理機(jī)制，提升整體管理水平和市場競爭力，最終實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益的快速增長，我們目前需要以投資或貸款形式加入引進(jìn)人民幣300萬元，主要用于以下方面：
房產(chǎn)中介店連鎖項(xiàng)目本身的特點(diǎn)，為了達(dá)到最佳經(jīng)濟(jì)效應(yīng)和市場效果，前一年是基礎(chǔ)建設(shè)期即使有收入，但還是不斷用于開發(fā)市場投入，所以在五個季度之內(nèi)收入和利潤不能用于償還投資或者支付貸款本息。
六、投資方式和回報方式：
一、投資方式
我公司希望投資方以借款的方式投入項(xiàng)目，從項(xiàng)目正式開始運(yùn)營，在第二年底用利潤按約定利息先支付投資方投資的50%本金和前兩年的利息;在第三年底用經(jīng)營利潤支付投資方的其余50%本金和第三年的利息，投資方另外擁有項(xiàng)目15%的投資收益權(quán)。
二、退出機(jī)制
公司經(jīng)營一年半以后，投資方可自愿選擇退出，所持股份由創(chuàng)業(yè)方全部購買，在創(chuàng)業(yè)方同意的前提下，也可轉(zhuǎn)讓第三方。
如兩年內(nèi)該公司被并購，投資方可根據(jù)并購合同約定的相關(guān)規(guī)定退出。
1.為保證房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期工作順利進(jìn)行，且符合國家和地方相關(guān)法律、法規(guī)，特制定本程序。
2 適用范圍
本程序適用于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的前期工作。
在xx開發(fā)區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)工程項(xiàng)目的前期工作執(zhí)行《xx經(jīng)濟(jì)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)規(guī)劃設(shè)計管理規(guī)定》有關(guān)規(guī)定。
3 職責(zé)
3.1 項(xiàng)目部下設(shè)前期辦負(fù)責(zé)辦理房地產(chǎn)開發(fā)工程項(xiàng)目的前期工作。
項(xiàng)目部不設(shè)置專門機(jī)構(gòu)的，要指定專人辦理房地產(chǎn)開發(fā)工程項(xiàng)目的前期工作。
房地產(chǎn)前期工作計劃
3.3 項(xiàng)目部通過招標(biāo)選擇設(shè)計單位、地質(zhì)勘測單位、工程總承包單位、監(jiān)理公司等供方，與供方草簽經(jīng)濟(jì)合同;經(jīng)濟(jì)合同經(jīng)集團(tuán)公司復(fù)核并正式訂立后開展有關(guān)業(yè)務(wù)。
4 程序內(nèi)容
4.1 項(xiàng)目部組織擬定《工程項(xiàng)目進(jìn)度計劃》并報公司批準(zhǔn)。
4.2 項(xiàng)目部負(fù)責(zé)起草公司向xx投資控股有限公司(以下簡稱控股公司)關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)工程項(xiàng)目的立項(xiàng)申請請示公文，并取得控股公司的《立項(xiàng)批復(fù)》。
4.3 項(xiàng)目部申請辦理房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地準(zhǔn)許使用的相關(guān)手續(xù)。
依據(jù)《土地出讓合同》辦理《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《國有土地使用證》。
4.4 項(xiàng)目部持房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目《立項(xiàng)批復(fù)》等批件及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書，到政府規(guī)劃部門申請辦理規(guī)劃要點(diǎn)、詳規(guī)設(shè)計條件等批文。
4.5 項(xiàng)目部委托設(shè)計部門進(jìn)行正式規(guī)劃設(shè)計，提供工程項(xiàng)目建筑平、立、剖面規(guī)劃設(shè)計圖，上報政府規(guī)劃部門審定并獲得《規(guī)劃設(shè)計成果通知書》。
4.6 項(xiàng)目部申請辦理消防、人防、大小配套、教育、環(huán)保、等政府有關(guān)部門初步審核意見或證明并上報政府規(guī)劃部門。
4.8 項(xiàng)目部起草項(xiàng)目擴(kuò)大初步設(shè)計審查申請報告上報政府規(guī)劃部門審查，取得工程項(xiàng)目擴(kuò)大初步設(shè)計審核批復(fù)文件。
4.9 項(xiàng)目部按照政府建設(shè)行政主管部門要求，持房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目政府批復(fù)、批件及其他證明材料，到政府建設(shè)行政主管部門申報《年度投資計劃》、辦理報建備案手續(xù)，直至獲取《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。
4.10 擴(kuò)大初步設(shè)計審核批復(fù)后，設(shè)計院完成施工圖設(shè)計及工程結(jié)構(gòu)計算，到政府建設(shè)行政主管部門申請辦理圖紙審查批準(zhǔn)手續(xù)，獲得《施工圖紙審查批準(zhǔn)書》。
4.11 項(xiàng)目部持《年度投資計劃》及工程項(xiàng)目班子組成人員資格證明，到市建委辦理《建筑管理機(jī)構(gòu)資格認(rèn)證書》。
4.12 項(xiàng)目部組織參與《勘測合同》、《設(shè)計合同》、《土地出讓合同》、《大小配套合同》及其他前期合同的談判和草簽。
項(xiàng)目部按政府規(guī)定辦理屬于政府配套工程所需手續(xù)。
4.13 項(xiàng)目部按照招標(biāo)程序選定中標(biāo)監(jiān)理單位、施工總承包單位并草簽經(jīng)濟(jì)合同;經(jīng)濟(jì)合同經(jīng)公司復(fù)核正式訂立后開展有關(guān)業(yè)務(wù)。
4.14項(xiàng)目部持監(jiān)理公司和施工單位的中標(biāo)通知書，連同《監(jiān)理合同》、《施工合同》到政府建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督部門辦理質(zhì)量監(jiān)督備案手續(xù)。
4.15 項(xiàng)目部持《年度投資計劃》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《墻改基金證明》、《施工圖紙審查批準(zhǔn)書》、《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書》、《建設(shè)單位資格證書》、《質(zhì)量監(jiān)督備案》、《中標(biāo)通知書》、《監(jiān)理合同》、《勘察設(shè)計合同》、《施工合同》等報建備案手續(xù)到政府建設(shè)行政主管部門辦理《施工許可證》。
4.16 項(xiàng)目部在工程項(xiàng)目前期工作結(jié)束后，將所有政府批件、證件原件由項(xiàng)目部綜合辦集中保管。
工程項(xiàng)目竣工移交后，項(xiàng)目部填寫《工程項(xiàng)目竣工文件移交單》向房地產(chǎn)事業(yè)部辦理所有政府批件、證件原件的移交手續(xù)。
商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目工作計劃篇十
商業(yè)地產(chǎn)拼的就是運(yùn)營管理，否則再好的地理位置，沒有先進(jìn)的經(jīng)營理念、成熟的管理模式、優(yōu)秀的人才團(tuán)隊，也不敢保證能長期發(fā)展。因此，一個商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目要想獲得成功就要看能否細(xì)化市場，尋找市場的空白點(diǎn)，征服消費(fèi)者的心！不是從開發(fā)商自己的角度，而是真正站在消費(fèi)客層和消費(fèi)需求的角度改善對商業(yè)地產(chǎn)的看法，通過具體的經(jīng)營對策，走差異化路線。
一.商業(yè)地產(chǎn)是一個具有地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)運(yùn)營與資本運(yùn)作三重特性的綜合性行業(yè)，著眼于長期發(fā)展戰(zhàn)略，它兼有地產(chǎn)、商業(yè)、投資、運(yùn)營、模式可復(fù)制等方面的特性，完全不同于眾所周知的住宅地產(chǎn)。中國內(nèi)地正式使用商業(yè)地產(chǎn)的概念開始于1999年，以大連萬達(dá)集團(tuán)為代表的房地產(chǎn)企業(yè)，開發(fā)了效仿美國商場（mall）操作模式的“訂單式商業(yè)地產(chǎn)”。商業(yè)地產(chǎn)興盛于2004年wto全面對外資開放商業(yè)零售以后，全國各大房地產(chǎn)開發(fā)商紛紛應(yīng)勢調(diào)整戰(zhàn)略，陸續(xù)推出其商業(yè)地產(chǎn)品牌，到目前為止，中國大陸正處于商業(yè)地產(chǎn)高速發(fā)展時期。
三.各類商業(yè)業(yè)態(tài)解析。
一、二線品牌為形象亮點(diǎn)，目標(biāo)消費(fèi)群體定位在中高收入階層，實(shí)行vip會員制客戶管理系統(tǒng)和服務(wù)管理系統(tǒng)）。
5.分析人才需求，建立人才培養(yǎng)計劃；6.制定發(fā)展戰(zhàn)略）。
d.大賣場---大賣場以經(jīng)營生鮮熟食及民生必需品、日常生活品的全品類商品組合為特色，并以超低價促銷與平價銷售的綜超形態(tài)經(jīng)營，其機(jī)構(gòu)側(cè)重中央采購及營業(yè)控管系統(tǒng)，幫連鎖效應(yīng)由此產(chǎn)生。理想營業(yè)面積：15000—25000平方米（依城市級別而定），單品數(shù)約20000個以上單品。大賣場經(jīng)營管理具備的基本特征是：低成本、低利率、大流量。
e.社區(qū)超市---是以顧客自選方式經(jīng)營的社區(qū)型零售商場，又稱自選商場，理想營業(yè)面積為500-2000平方米不等，經(jīng)營策略（1.低價銷售員；2.貼心服務(wù)；3.塑造品牌）。
f.倉儲批發(fā)店，又稱為倉庫商店，倉庫批發(fā)店的經(jīng)營方式是避開與大型百貨商場競爭的焦點(diǎn)，轉(zhuǎn)而搞薄利多銷的特色經(jīng)營。
g.專業(yè)店就是以經(jīng)營某一大類商品為主的業(yè)態(tài)，并且有豐富專業(yè)知識的銷售人員和相適的售后服務(wù)，滿足消費(fèi)者對某大類商品的選擇需求的零售形態(tài)。如電器、鞋類、運(yùn)動類、家居類、建材類、化妝品等。
8.精品廣場：一般以高收入群體為目標(biāo)消費(fèi)者，常銷售高級時裝、飾品、手表珠寶、皮包、手套、領(lǐng)帶、皮鞋和化妝品等，其經(jīng)營形式有獨(dú)立經(jīng)營也有設(shè)店精品專柜等。
9.名品折扣店：專指由銷售過季、下架、斷碼名牌商品組成的購物中心，因此也被稱為名品折扣店。
10.批發(fā)業(yè)態(tài):如義烏小商品批發(fā)城，武漢漢正街批發(fā)市場。
11.文化主題業(yè)態(tài)：指商業(yè)項(xiàng)目充分挖掘所處城市的地理優(yōu)勢和人文資源優(yōu)勢，依托城市歷史的深厚底蘊(yùn)，結(jié)合現(xiàn)代文化商圈全新理念基礎(chǔ)，打造以城市文化概念為主題，集多業(yè)種為一體的主題商業(yè)圏。如南京1912，秦漢唐。
12.旅游商業(yè)業(yè)態(tài)。
13.地鐵沿線商業(yè)業(yè)態(tài)。
15.住宅區(qū)底層商業(yè)。
16.創(chuàng)新業(yè)態(tài)。
第一節(jié)市場調(diào)查精析與項(xiàng)目定位。
一、市場調(diào)查精析（swot分析）。
1.市場調(diào)查。
市場調(diào)查內(nèi)容：a.市場環(huán)境調(diào)查，包括政策環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境、社會文化環(huán)境的調(diào)查報告有市場基本狀況的調(diào)查，包括市場規(guī)范,總體需求量，市場的動向，同行業(yè)的市場分布占有率等；有銷售可能性調(diào)查，包括現(xiàn)有和潛在用戶的人數(shù)及需求量，市場需求變化趨勢，本項(xiàng)目競爭對手的產(chǎn)品在市場上的占有率，擴(kuò)大銷售的可能是性和具體途徑；還可對消費(fèi)者及消費(fèi)需求，項(xiàng)目，產(chǎn)品價格，影響銷售的社會和自然因素，銷售渠道等等開展調(diào)查。
2.市場調(diào)查的主體流程。
市場調(diào)研的重要環(huán)節(jié)主要在兩個方面：信息收集和調(diào)研分析；調(diào)研分析（swot分析）分析：b.機(jī)會與威脅分析，分析步驟：確認(rèn)當(dāng)前的戰(zhàn)略是什么；確認(rèn)企業(yè)外部環(huán)境的變化；根據(jù)企業(yè)資源組合情況，確認(rèn)企業(yè)的關(guān)鍵能力和關(guān)鍵限制；按照通用矩陣或類似的方式打分評價。
3.撰寫調(diào)查報告。
3.地產(chǎn)專用名詞。
1.三通一平：水、路、電通，場地平整。
2.生地熟地：生地指完成土地征用，未通過三通一平的荒地；熟地指經(jīng)過土地開發(fā)，具備基本建設(shè)條件的土地。
3.容積率：建筑總面積與占地面積的一個比值（限制小區(qū)人口密度比）。
4.建蔽率：是建筑物在基地上的最大投影面積與基地面積的比率，比方說200平方米的基地，而基地周圍區(qū)域規(guī)定的建蔽率為60%，那么，一樓的樓地板面積可能就是120平方米，而剩下的80平方米空地，可能作為臨路退縮植栽、中庭、戶外休閑設(shè)施等。
商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目工作計劃篇十一
崗位職責(zé)：
2、參與項(xiàng)目初期的研究、方案選擇、技術(shù)論證，主持設(shè)計過程中結(jié)構(gòu)專業(yè)的方案優(yōu)化；
3、負(fù)責(zé)對施工單位的施工進(jìn)度、質(zhì)量安全、消防和監(jiān)理單位的監(jiān)理工作實(shí)施監(jiān)控；
4、負(fù)責(zé)組織施工過程的分階段驗(yàn)收和竣工驗(yàn)收，竣工備案手續(xù)；
5、負(fù)責(zé)開發(fā)項(xiàng)目的成本控制，根據(jù)工程進(jìn)度和工作量完成情況撥付工程款，參與工程項(xiàng)目的竣工決算工作。
任職資格：
2、具有10年以上房地產(chǎn)開發(fā)管理工作經(jīng)驗(yàn)；
3、具有多個全歷程地產(chǎn)項(xiàng)目操作的經(jīng)驗(yàn)，有商業(yè)項(xiàng)目開發(fā)管理工作經(jīng)驗(yàn)；
4、具有豐富的項(xiàng)目開發(fā)、建設(shè)，進(jìn)度及成本控制，圖紙審核和技術(shù)交底工作經(jīng)驗(yàn)；
5、具有較強(qiáng)的管理能力、協(xié)調(diào)能力以及溝通能力，對施工隊伍又較強(qiáng)的管理和把控能力；
6、具有較強(qiáng)的系統(tǒng)性分析、解決問題及團(tuán)隊管理能力，抗壓能力強(qiáng)。
一、在董事長和總經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下，負(fù)責(zé)項(xiàng)目部全面工作。
二、對開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目從開工到工程竣工的施工全過程的工程質(zhì)量、工程進(jìn)度、安全文明、施工負(fù)全責(zé)。
三、落實(shí)項(xiàng)目開工準(zhǔn)備工作，包括臨時設(shè)施等。
四、配合有關(guān)部門到相關(guān)政府職能部門辦理有關(guān)工作范圍的各種手續(xù)。
五、負(fù)責(zé)組織施工圖紙會審。
六、組織編制項(xiàng)目施工總體設(shè)計，制定工程總體進(jìn)度計劃。
七、組建工程項(xiàng)目班子，對工程項(xiàng)目班子人員進(jìn)行配置，滿足工程管理需要。
八、審核監(jiān)理規(guī)劃，滿足工程監(jiān)理需要?？己隧?xiàng)目監(jiān)理人員的日常工作及出勤情況。
九、對工程進(jìn)度款支付進(jìn)行審查、監(jiān)督和管理。
十、審核施工單位、監(jiān)理公司、設(shè)計單位提交的設(shè)計變更及技術(shù)核定單，審定后下發(fā)實(shí)施。
十一、負(fù)責(zé)項(xiàng)目工程停水、停電、臨時用工等簽證的審核確認(rèn)。
十二、參加各項(xiàng)目部由監(jiān)理工程師等組織的基礎(chǔ)、主體工程驗(yàn)收。
十三、負(fù)責(zé)組織工程項(xiàng)目的竣工驗(yàn)收和竣工項(xiàng)目的移交工作。?
十四、按時完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作。
2015.3
1．按照公司工程管理制度，負(fù)責(zé)開展項(xiàng)目管理工作；
3．對工程項(xiàng)目總進(jìn)度計劃進(jìn)行審查，經(jīng)公司批準(zhǔn)后組織實(shí)施；
4．負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)督促開工前的`各項(xiàng)準(zhǔn)備工作，做好施工現(xiàn)場三通一平；
5．組織項(xiàng)目部員工參加施工圖審查、技術(shù)交底、圖紙會審；
7．作為現(xiàn)場代表，根據(jù)公司的有關(guān)規(guī)定和授權(quán)，簽署有關(guān)的文件；
9．參加工程會議，全面準(zhǔn)確掌握工程進(jìn)展；
10．監(jiān)督項(xiàng)目計劃的實(shí)施，及時發(fā)現(xiàn)問題，并督促監(jiān)理、承包商提出整改措施；
11．配合物料供應(yīng)部對到場甲供甲控材料設(shè)備的接收和使用進(jìn)行監(jiān)督；
12．主持或參與對工程事故的調(diào)查，并及時向上級匯報；
13．積極主動協(xié)調(diào)項(xiàng)目各有關(guān)單位的關(guān)系，為有關(guān)各方提供必要的支持；
14．定期或不定期地組織施工質(zhì)量和安全文明施工的檢查；
15．負(fù)責(zé)項(xiàng)目索賠和反索賠資料的收集和整理，為相關(guān)工作提供基本資料；
17．負(fù)責(zé)做好項(xiàng)目部的工作記錄，做好工程技術(shù)資料的管理和移交工作；
18．每月向工程管理部提交《工程月報》；
19．配合工程管理部組織的現(xiàn)場巡視檢查工作；
20．負(fù)責(zé)監(jiān)理樣板房裝修和配合策劃銷售部做好現(xiàn)場銷售工作；
22．組織做好工程竣工驗(yàn)收準(zhǔn)備工作；
23．協(xié)助做好工程項(xiàng)目的工程移交，配合售后服務(wù)工作。
商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目工作計劃篇十二
地產(chǎn)指在土地所有制的范圍內(nèi)，用來作為財產(chǎn)的土地，招商是指為項(xiàng)目中經(jīng)營性的物業(yè)需求租戶或者經(jīng)營戶的工作，那么新的一年如何做好地產(chǎn)招商工作。下面是有20xx年商業(yè)地產(chǎn)招商工作計劃，歡迎參閱。
一.項(xiàng)目介紹：
溫州商貿(mào)城是由江蘇奔宏置業(yè)有限公司出資建設(shè)的，該公司的重點(diǎn)項(xiàng)目——句容溫州商貿(mào)城位于擁有南京御花園之稱的句容市，是句容市政府20xx年重點(diǎn)標(biāo)志性工程，占地面積200畝，處于西環(huán)路和104國道的交匯口。輻射南京大都市經(jīng)濟(jì)圈，是周邊地區(qū)目前規(guī)模最大的專業(yè)建材、五金機(jī)電批發(fā)市場。該項(xiàng)目投資2億多元,建筑面積近70000平方米，商鋪面積達(dá)80000平米，倉儲面積35000平米。
二.產(chǎn)品定位優(yōu)勢：
溫州商貿(mào)城堅持以市場為龍頭，以產(chǎn)業(yè)為依托，以物流為基礎(chǔ)，來打造該市場的集群經(jīng)濟(jì)、板塊經(jīng)濟(jì)和名牌經(jīng)濟(jì)，它的建成既順應(yīng)了當(dāng)今商貿(mào)流通向大時尚集聚的趨勢，也符合該地政府倡導(dǎo)的大力發(fā)展民營經(jīng)濟(jì)的要求，它高起點(diǎn)的定位、規(guī)劃，超前的建設(shè)理念，長遠(yuǎn)經(jīng)營思路，是本地區(qū)一個融規(guī)范化，品牌化，專業(yè)化為一體最大的綜合市場。經(jīng)營項(xiàng)目分別有陶瓷潔具、石材油漆、燈具家具、木業(yè)制品、移門櫥柜、五金低壓電器鉆業(yè)交易區(qū)等，將句容建材裝飾、五金機(jī)電消費(fèi)市場進(jìn)行了科學(xué)的規(guī)劃整合和有效的管理運(yùn)作。另外，工商、技監(jiān)、金融、供水、供電等及教育、餐飲、網(wǎng)絡(luò)等服務(wù)設(shè)施一應(yīng)俱全。溫州商貿(mào)城是一座融展示貿(mào)易、倉儲物流、科技服務(wù)、信息交流為一體的科技商貿(mào)城、文化城、信息城。
三.交通概況：
本處于西環(huán)路和104國道的交匯口。到達(dá)句容市區(qū)只有1.2公里的路程。項(xiàng)目門口有公交2路10路汽車，平均10分鐘一班直達(dá)市區(qū)。項(xiàng)目距離南京江寧區(qū)只有20分鐘車程，距離南京市區(qū)只有40分鐘車程。
分析：
1、s——優(yōu)勢。
(1)地段——離句容市城市中心只有1.2公里，規(guī)劃的物流商貿(mào)區(qū)域，對于大型的主題建材市場來說地段優(yōu)越、位置顯赫。
(2)交通——項(xiàng)目內(nèi)有公交2路車直達(dá)市區(qū)10分鐘一班，10路車離項(xiàng)目只有5分鐘的路程。
(3)口碑——項(xiàng)目為句容市政府招商引資項(xiàng)目，20xx年10強(qiáng)民營企業(yè)，20xx年消費(fèi)者信得過企業(yè)。
(4)物業(yè)——項(xiàng)目占地面積200畝，該項(xiàng)目投資2億多元,建筑面積近70000平方米，商鋪面積達(dá)80000平米，倉儲面積35000平米。是句容市最大的建材家具批發(fā)零售市場。
(5)配套——配置自動扶梯、6500平米的大型停車場，還有寬24米的中央綠化帶配置休閑區(qū)域，配套設(shè)施較為完備。
(6)品牌商家入駐——一期，二期成功引進(jìn)馬可波羅瓷磚，冠軍陶瓷，麒麟床墊，全友家私，皇明太陽能句容總經(jīng)銷，世友地板句容專賣店嘉寶莉油漆句容專賣，品牌影響力強(qiáng)大。
2、w——劣勢。
(1)由于早期句容商業(yè)市場沒有成熟給投資者帶來了憂慮。
(2)句容老的建材市場由于產(chǎn)生的早在句容人的心里有的一定的認(rèn)知度，目前新市場開始需要一定周期的培育。
(3)項(xiàng)目臨104國道道，車流快，人流被阻隔，有礙人氣的聚集和商氣的形成。
(4)項(xiàng)目居句容市區(qū)以外，區(qū)域商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)分布較稀，商業(yè)氛圍不足。
3、o——機(jī)會。
(1)經(jīng)濟(jì)因素——股市衰退、證券市場蕭條、銀行存款利率太低，有效投資渠道窄;與此正好相反的是連年存款余額上升，大量閑散資金找不到有較好回報的投資方式。
(2)政策因素——國家宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控失當(dāng)，造成房價一路高升，給投資者帶來了商機(jī)。
(3)市場因素——隨著經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，人均收入大幅度提升，消費(fèi)水平提高，消費(fèi)能力和消費(fèi)總量迅速增長，商業(yè)行業(yè)日益興旺，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)前景也越來越美好。
(4)區(qū)域發(fā)展——本區(qū)域被政府規(guī)劃為商貿(mào)物流區(qū)，本項(xiàng)目正符合本區(qū)域發(fā)展，在附近政府有意建造大面積的經(jīng)濟(jì)適用房,加大了本區(qū)域的人流量。
(5)現(xiàn)行的產(chǎn)權(quán)式商鋪推廣模式，可以滿足很大一批中小投資者的投資欲望。
4、t——威脅。
(1)國家相關(guān)法規(guī)明確規(guī)定“禁止返租”，而產(chǎn)權(quán)式商鋪推廣模式必須向投資者承諾返租。
(2)工商局以及廣告法對返租、回報承諾等禁止宣傳，使本項(xiàng)目在推廣中無法將信息傳達(dá)到位。
(3)國家對目前房地產(chǎn)的發(fā)展過熱不斷的控制，銀行利息不段上調(diào)。
(4)招商難度大，開業(yè)時若無大量商戶進(jìn)入，商場經(jīng)營會遭致失敗，還有可能引發(fā)市場危機(jī)。
(6)商業(yè)市場競爭激烈、經(jīng)營困難，若不能盈利或保本，將難以擺脫這一沉重負(fù)擔(dān)而無法徹底解套。
五.
崗位職責(zé)。
招商部職責(zé)。
一、部門本職：
2、負(fù)責(zé)招商洽談工作，進(jìn)行市場拓展和完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。
二、主要職能：
1、計劃安排：編制部門本職所管年度、月度指導(dǎo)工作計劃;。
2、業(yè)務(wù)開展：對部門本職所管業(yè)務(wù)進(jìn)行信息搜集和業(yè)務(wù)開展;。
3、規(guī)范制訂：對部門本職所管業(yè)務(wù)組織制定操作規(guī)程和管理制度;。
4、檢查考勤：對本部門所管業(yè)務(wù)進(jìn)行監(jiān)督、檢查和考核;。
5、資料管理：對本部資料進(jìn)行管理;。
6、工作協(xié)調(diào)：協(xié)調(diào)與公司各部門的關(guān)系;。
7、市場拓展：開展對外客戶洽談?wù)猩坦ぷ?。
8、
工作報告。
：向總經(jīng)理提交部門工作報告;。
三、管理范圍：
部門本職所管理業(yè)務(wù)范圍。
四、工作要求：
1、本部人員要嚴(yán)格遵守公司的各項(xiàng)。
規(guī)章制度。
2、要經(jīng)常深入市場基層，了解市場形勢，搜集信息，提出計劃方案及實(shí)施策略;。
4、對于應(yīng)由本部解決的問題，必須在一日內(nèi)給予明確答復(fù);。
5、同事之間，分工不分家，分職不分責(zé)，齊心協(xié)力完成工作。
招商部經(jīng)理：
一、崗位職責(zé)：
1、履行領(lǐng)導(dǎo)所指派的工作;。
4、建立及健全招商各項(xiàng)管理制度及實(shí)施細(xì)則;。
5、評估部門下屬各人員的工作業(yè)績;。
6、評估各項(xiàng)招商方案的工作效果;。
8、定時開展市場調(diào)查工作并及時匯總上報;。
9、建立完整的一套招商資料庫。
二、領(lǐng)導(dǎo)責(zé)任：
1、對部門工作目標(biāo)的完成負(fù)責(zé);。
2、對下屬人員的工作質(zhì)量、服務(wù)水平負(fù)責(zé);。
3、對下屬人員的整體行為規(guī)范、工作秩序及精神面貌負(fù)責(zé)。
一、策劃的總體思路。
1.全面把握：首先是建立在對當(dāng)前最優(yōu)產(chǎn)品設(shè)計與操盤策略的全面把握之上的，全面掌握他人犯下的錯誤，避免重蹈覆轍----先求不敗而后求全勝。
2.項(xiàng)目對接：強(qiáng)調(diào)對項(xiàng)目所在區(qū)域及個性特點(diǎn)詳盡深入的調(diào)查與研究，并對項(xiàng)目的資源優(yōu)勢和劣勢進(jìn)行判斷與整合，從而實(shí)現(xiàn)最優(yōu)模式與項(xiàng)目自身進(jìn)行完美對接。
3.創(chuàng)新超越：每一個地產(chǎn)項(xiàng)目都需要超越自我、超越同行業(yè)的最高水平，通過在未來領(lǐng)域的積極開拓，不僅為項(xiàng)目自身創(chuàng)造出競爭優(yōu)勢，還可以為地產(chǎn)企業(yè)奠定行業(yè)地位。
二、項(xiàng)目背景。
1.用地概述。
本地塊為國土資源局代號為“市物資再生公司地塊用地”，規(guī)劃用地位于xxxx西路北側(cè)，xxx路東側(cè)、xx中路西，北至金鳳凰廣常本地塊總面積為11400㎡，其中出讓面積9327㎡，規(guī)劃區(qū)間道路面積2073㎡，區(qū)間道路由受讓方按規(guī)劃要求建造。
2.項(xiàng)目規(guī)劃。
商業(yè)形式：獨(dú)立商鋪布局+大開間框架自由分割商業(yè)布局。
住宅形式：小戶型酒店式公寓布局(不含返遷樓)。
2.1商鋪部分：約15000㎡。
2.2商住部分：
銷售住宅：約17000㎡。
返遷住宅面積：約10000㎡。
2.3綠化面積約3000㎡(包括平臺綠化)。
2.4地下建筑：約6000㎡。
3.相關(guān)部門給定的規(guī)劃設(shè)計要點(diǎn)。
xx市規(guī)劃局建設(shè)用地規(guī)劃設(shè)計要點(diǎn)(略)。
4.用地紅線圖。
(見附件)。
三、企業(yè)資源分析、企業(yè)目標(biāo)的界定。
---效益和品牌。
1.項(xiàng)目銷售按目標(biāo)計劃順利完成。
1.1短期銷售必須成功，順利渡過項(xiàng)目風(fēng)險期，實(shí)現(xiàn)資金流的良性運(yùn)作，確保后續(xù)開發(fā)資金。
1.2總銷售額、回款額、銷售進(jìn)度、利潤目標(biāo)的合理實(shí)現(xiàn)。
2.項(xiàng)目對企業(yè)品牌及后續(xù)項(xiàng)目的拉動和貢獻(xiàn)。
2.1借助項(xiàng)目運(yùn)作的成功，永泰田房地產(chǎn)公司確立在昆山房地產(chǎn)行業(yè)的地位和影響力。
2.2綜合提升xxxx房地產(chǎn)公司的品牌知名度、美譽(yù)度和擴(kuò)張力。
四、核心目標(biāo)——樹立品牌。
原理：達(dá)到商業(yè)房地產(chǎn)的三贏境界。
品牌時代需要有品牌時代的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的游戲規(guī)則，需要有品牌時代的語言與消費(fèi)者對話，這種全新的溝通語言與游戲規(guī)則，就是“房地產(chǎn)品牌語言與品牌運(yùn)營規(guī)則”。品牌時代的消費(fèi)者需要的不只是房地產(chǎn)產(chǎn)品，而更是房地產(chǎn)品牌，品牌時代的房地產(chǎn)開發(fā)商需要學(xué)會生產(chǎn)房地產(chǎn)品牌，需要學(xué)會運(yùn)用“房地產(chǎn)品牌運(yùn)營”的規(guī)則生產(chǎn)適銷對路的房地產(chǎn)品牌。
品牌經(jīng)營與消費(fèi)者處于動態(tài)的平衡，消費(fèi)者不斷將自身的體驗(yàn)反饋給經(jīng)營者，經(jīng)營者對房地產(chǎn)品牌進(jìn)行維護(hù)與調(diào)整，使品牌體驗(yàn)不斷更新，品牌價值不斷提升。所謂三贏是指開發(fā)商企業(yè)價值、消費(fèi)者客戶價值、項(xiàng)目所處的區(qū)域價值三種價值的同步提升。通過對樓盤潛在價值、開發(fā)商潛在資源、客戶的潛在需求的全方位的挖掘與激活，形成強(qiáng)大的品牌勢能：消費(fèi)者欲望燃燒、品牌光芒閃耀、區(qū)域能量引爆。最終達(dá)到財富涌流、社會進(jìn)步的全新局面。
五、項(xiàng)目開發(fā)總建議。
引進(jìn)先進(jìn)的商業(yè)規(guī)劃，特別注意引進(jìn)新業(yè)態(tài)和設(shè)計好項(xiàng)目的業(yè)態(tài)組合。
通過前期招商，引進(jìn)眾多國內(nèi)、國際知名商業(yè)企業(yè)和品牌，顛覆舊有商業(yè)格局。
注意引入商業(yè)物業(yè)和統(tǒng)一運(yùn)營管理概念，對項(xiàng)目精心包裝。
通過超常規(guī)宣傳，通過事件營銷進(jìn)行造勢炒作，讓該項(xiàng)目的開發(fā)成為當(dāng)?shù)厥忻耜P(guān)注的熱點(diǎn)，并形成良好的口碑并且節(jié)約宣傳費(fèi)用。
通過適當(dāng)靈活劃分商鋪面積來控制“總價”，推出短期租賃政策，盡量降低投資門坎，使項(xiàng)目積聚大量的潛在客戶群。
一、確定招商的組織框架和崗位職責(zé)。
制定非常好的招商策略，而在招商實(shí)施中沒有很好的執(zhí)行、甚至走樣，那么一切都前功盡棄，一個富有熱情、精干、強(qiáng)大的招商隊伍是招商的工作的關(guān)鍵。招商的組織框架和崗位職責(zé)的確定，主要是對人才個體的技能的鎖定和對團(tuán)隊的整體規(guī)劃。結(jié)構(gòu)合理且高效的招商隊伍應(yīng)配備以下以下幾方面人員：
1、招商經(jīng)理1人，招商團(tuán)隊總負(fù)責(zé)人。
2、招商主管若干，分別負(fù)責(zé)項(xiàng)目招商區(qū)塊的工作：招商主管應(yīng)具備一定的招商運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)，長于說服、鼓勵性的談判，具團(tuán)隊合作精神、服從意識和大局觀念。
3、招商助理若干，主要職責(zé)是幫助一線招商人員作好內(nèi)務(wù)(資料物品、來電來函、來人洽談、信息收集等)和會務(wù)組織等工作。
5、其它服務(wù)人員如文案、平面設(shè)計、接線及接待人員。
二、建設(shè)招商團(tuán)隊。
打造一支業(yè)務(wù)能力強(qiáng)、能吃苦、講奉獻(xiàn)、思想品質(zhì)好的招商團(tuán)隊，是商業(yè)地產(chǎn)招商工作順利進(jìn)行的重要保證。商業(yè)地產(chǎn)招商工作是一項(xiàng)專業(yè)性和時效性很強(qiáng)的工作，它要求招商人員具備良好的基本素質(zhì)和專業(yè)素質(zhì)，以適應(yīng)各種壓力挑戰(zhàn)。
(一)招商人員必須具備的基本素質(zhì)。
1、良好的心理素質(zhì)。優(yōu)秀的招商人員的心理素質(zhì)表現(xiàn)好：臨危不懼，勝不驕，敗不妥。具體表現(xiàn)為要具備：
(1)堅定的事業(yè)心，包括很強(qiáng)的敬業(yè)精神，創(chuàng)業(yè)精神，勇于進(jìn)取，勇于創(chuàng)新。
(2)強(qiáng)烈的責(zé)任感，是對工作的高度負(fù)責(zé)精神，剛毅果斷，勇于權(quán)限內(nèi)的決策，敢于承擔(dān)責(zé)任。
(3)堅韌頑強(qiáng)的意志力、穩(wěn)健持重，意志品質(zhì)堅強(qiáng)的招商人員才能克服困難，并不為小恩小惠誘惑。
(4)良好的自控能力，招商的雙方都是圍繞各利益，心理上處于對立狀態(tài)，出現(xiàn)僵持甚至不歡而散的現(xiàn)象亦為常見。
2、具備相關(guān)經(jīng)濟(jì)知識、社交能力和語言表達(dá)能力。
(1)商業(yè)地產(chǎn)招商涉及到經(jīng)濟(jì)學(xué)、零售學(xué)、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、會計與稅收等相關(guān)學(xué)科，以及最新的相關(guān)法律法規(guī)知識，而且新知識、新技能不斷涌現(xiàn)，招商人員必須掌握這些基本知識，適時學(xué)習(xí)充電，才能更好做好招商。
(2)商業(yè)地產(chǎn)招商對象的行為是一個投資行為，而這行為需要多個管理層的分析到最高層的決策，這就是要求招商人員須充分地分別與各管理層人員進(jìn)行多次溝通，因而交際工作十分必要且有效。
(3)招商信息主要是通過文字形式傳遞出去的，而招商談判則主要是通過語言來溝通的。招商人員語言表達(dá)須正確規(guī)范，使用有效的語法、修辭和邏輯，使表達(dá)更具吸引力、說服力和感染力。
3、具備良好的現(xiàn)象判斷能力和靈活應(yīng)變能力。
(1)敏銳的觀察力通過察言觀色可捕捉對放的投資意圖和實(shí)力，通過對手的語言表達(dá)姿勢和動作觀察、分析，進(jìn)而做出準(zhǔn)確的判斷。
(2)應(yīng)變能力指招商人員能夠根據(jù)招商形勢的千變?nèi)f化、審時度勢，爭取相應(yīng)靈活的對策，使判斷向有利已方的方向發(fā)展。
(一)招商人員的特殊素質(zhì)。
2、具有局勢控制能力，主要表現(xiàn)在對招商準(zhǔn)備工作，了解自身項(xiàng)目的優(yōu)缺點(diǎn)，了解對方的招展實(shí)情，并在時間上、心理優(yōu)勢占據(jù)主動權(quán)。
3、較佳的團(tuán)隊精神，招商是整體運(yùn)作的，雖然整體項(xiàng)目按商品或服務(wù)項(xiàng)目的大類或中類分至每位招商人員，但各個功能區(qū)的招商成功與否影響到整體項(xiàng)目招商是否成功。
4、外語知識。
(三)招商人員的培訓(xùn)。
招商人才并非天生就有的，他們是通過選拔、培訓(xùn)并在實(shí)踐中鍛煉出來的?？冃Э己撕图顧C(jī)制在招商實(shí)踐中對人才的培養(yǎng)起到重大的作用。培訓(xùn)就是通過理論和案例的學(xué)習(xí)，并參與實(shí)踐，使其達(dá)到知識廣博、經(jīng)驗(yàn)更豐富，能夠勝任招商工作。
招商的培訓(xùn)主要有以下幾個方面：
1、項(xiàng)目及產(chǎn)品知識，以使團(tuán)隊成員對項(xiàng)目的現(xiàn)狀有清楚的認(rèn)識。
2、溝通技巧(如接聽電話、接待語言、洽談技巧、儀表舉止等)，以培養(yǎng)團(tuán)隊成員的職業(yè)感。
3、招商專業(yè)知識(招商流程、談判技巧、接聽電話、注意事項(xiàng)等)。
4、招商要旨(招商策略說明及合同解讀等)。
三、招商實(shí)施。
招商團(tuán)隊成立后即將進(jìn)行正式的招商工作，從這一階段開始面臨的是大量的實(shí)施工作。首先在項(xiàng)目的核心概念基礎(chǔ)上撰寫招商文案、制定《招商手冊》、制定媒體發(fā)布計劃、準(zhǔn)備合同文本、準(zhǔn)備各類產(chǎn)品和項(xiàng)目的宣傳資料等等。
(一)業(yè)態(tài)組合以及租金預(yù)測。
招商實(shí)施的第一步應(yīng)該是確定計劃中的業(yè)態(tài)組合，并對周邊地產(chǎn)租賃行情進(jìn)行詳細(xì)的調(diào)查，包括價格、租賃方式、業(yè)主投資收益等方面。項(xiàng)目定位是商業(yè)街，那它首先就是一個購物中心，業(yè)內(nèi)一般認(rèn)為購物中心的最佳功能比例是零售、餐飲、娛樂為52：18：30，并稱之為黃金比例。當(dāng)然這個比例并不是絕對的，應(yīng)靈活應(yīng)用，但其中隱含的一個原則必須要遵守：購物中心首先是一個賣場，購物功能應(yīng)占到至50%的比例。如果餐飲占多數(shù)，就是飲食中心;娛樂比例太多，就是娛樂中心，都不能稱之為購物中心。過分強(qiáng)調(diào)娛樂功能，對發(fā)展旅游有好處，但吸引不了回頭客。迪斯尼的娛樂做得最好，但95%的游客只去過一次。所以，首先應(yīng)當(dāng)是一種零售業(yè)態(tài)，可以吸引顧客重復(fù)消費(fèi)。
項(xiàng)目租金水平則依據(jù)調(diào)查結(jié)果來確定，調(diào)查的結(jié)果應(yīng)分為分割、分層、整體出租三種方案。三種不同的出租方案各有優(yōu)劣，現(xiàn)行商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目主要采取的是分割和整體出租兩種方式，整體出租招商工作比較簡單、可一次性回籠大量資金，但回收期較長而且出租者要承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險(一旦承租者經(jīng)營不善將對整個項(xiàng)目造成打擊);分割出租招商工作復(fù)雜、早期投入大，但收益率大大高于整體出租方式(數(shù)據(jù)顯示同時段內(nèi)高于整體出租50%)，采用分割出租方式，開發(fā)商自主規(guī)劃空間大、經(jīng)營風(fēng)險較小。
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