企業(yè)物業(yè)管理調(diào)查報(bào)告(通用15篇)

格式:DOC 上傳日期:2023-11-24 23:02:10
企業(yè)物業(yè)管理調(diào)查報(bào)告(通用15篇)
時(shí)間:2023-11-24 23:02:10     小編:紙韻

報(bào)告是一種系統(tǒng)化地陳述某個(gè)問(wèn)題、情況或者觀點(diǎn)的書面材料,它可以提供詳細(xì)的分析和解釋,幫助讀者了解特定的事件或情境。報(bào)告可以是針對(duì)某個(gè)具體課題的研究結(jié)果,也可以是對(duì)某個(gè)項(xiàng)目或活動(dòng)的經(jīng)驗(yàn)總結(jié)和評(píng)估。報(bào)告的結(jié)論應(yīng)該客觀、明確,以回答報(bào)告提出的問(wèn)題或解決報(bào)告涉及的問(wèn)題。在以下范文中,我們可以看到不同領(lǐng)域和主題的報(bào)告樣本,可以豐富我們的寫作經(jīng)驗(yàn)和視野。

企業(yè)物業(yè)管理調(diào)查報(bào)告篇一

為進(jìn)一步規(guī)范我區(qū)物業(yè)管理,近期,我區(qū)物價(jià)部門組織人員對(duì)城區(qū)物業(yè)服務(wù)進(jìn)行調(diào)研,在引導(dǎo)業(yè)主樹立正確的物業(yè)服務(wù)消費(fèi)觀念,引導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)依法經(jīng)營(yíng)、公平競(jìng)爭(zhēng)、合理收費(fèi),如何進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)行業(yè)管理等方面出不懈的努力。

一、基本情況。

我區(qū)物業(yè)管理行業(yè)起步較晚,正是朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè),通過(guò)近十年的發(fā)展,由于各方面因素的影響進(jìn)度緩慢,還存在市場(chǎng)化運(yùn)行機(jī)制未健全、開發(fā)商影響、專業(yè)性的人才匱乏等問(wèn)題??傮w看,我區(qū)物業(yè)管理工作有以下三個(gè)特點(diǎn):一是物業(yè)管理市場(chǎng)處于發(fā)育初步階段。二是物業(yè)管理總體水平較低。三是物業(yè)管理行業(yè)監(jiān)管體制不完善。據(jù)統(tǒng)計(jì),目前,吉安市中心城區(qū)共有物業(yè)管理小區(qū)38家,物業(yè)管理企業(yè)30個(gè),管理房屋230萬(wàn)平方米。城區(qū)物業(yè)管理覆蓋率達(dá)到80%,新建商品房的物業(yè)管理覆蓋率達(dá)到100%。本區(qū)注冊(cè)一級(jí)資質(zhì)物業(yè)服務(wù)公司尚無(wú),注冊(cè)二級(jí)資質(zhì)較多。所有小區(qū)均未成立小區(qū)業(yè)主委員會(huì),物業(yè)服務(wù)水平很難得到一個(gè)質(zhì)的提升。目前我區(qū)多層住宅物業(yè)管理費(fèi)用的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為每平方米0.3—0.5元,高層住宅為每平方米0.7—0.9元。盡管如此,我市物業(yè)行業(yè)收費(fèi)平均收費(fèi)水平仍低于80%。物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不高,收繳率低,個(gè)別業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的矛盾因缺乏溝通渠道而無(wú)法解決,成為制約我市物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的主要因素。

二、存在的主要問(wèn)題。

1、物業(yè)服務(wù)公司規(guī)模較小。我區(qū)隨著房地產(chǎn)業(yè)的.迅速發(fā)展,近幾年來(lái)物業(yè)公司數(shù)量急劇增加。但從總體看,發(fā)展參差不齊。由于企業(yè)管理規(guī)模過(guò)小,綜合實(shí)力差,專業(yè)化文秘雜燴網(wǎng)水平低,造成物業(yè)服務(wù)社會(huì)資源浪費(fèi),效率低、效益差。如果形成規(guī)模效應(yīng),則可降低成本,提高效率。

2、市場(chǎng)化運(yùn)作機(jī)制尚未健全。物業(yè)管理尚未真正形成市場(chǎng)準(zhǔn)入機(jī)制。物業(yè)服務(wù)企業(yè)生存環(huán)境存在缺陷,經(jīng)營(yíng)困難。一是我區(qū)為中心城區(qū),由于鄰近縣居民到我區(qū)投資購(gòu)房置業(yè)者較多,有的購(gòu)買多套住房不急于入住等因素導(dǎo)致空房率高,小區(qū)入住率不高,由于規(guī)定未裝修入住按50%交納物業(yè)服務(wù)費(fèi),不交納電梯運(yùn)行費(fèi),而這部分人員未入住,并未減少物管企業(yè)的服務(wù)成本,再加上已入住業(yè)主交費(fèi)意識(shí)薄弱,應(yīng)交的物業(yè)費(fèi)也收不上來(lái),據(jù)統(tǒng)計(jì),收取物業(yè)管理費(fèi)達(dá)到90%以上,已經(jīng)是非常不錯(cuò)的狀態(tài)了。導(dǎo)致許多小區(qū)由于收費(fèi)率低處于微利狀態(tài),甚至產(chǎn)生虧損,造成物業(yè)管理企業(yè)難以為繼。二是由于我區(qū)物業(yè)行業(yè)還處于起步階段,許多業(yè)主對(duì)物業(yè)收費(fèi)都表示不理解,業(yè)主繳費(fèi)意識(shí)薄弱,造成物業(yè)服務(wù)收費(fèi)率低,有的企業(yè)因難以全額收取物業(yè)管理費(fèi),只有被迫撤離所服務(wù)的樓盤。

3、物業(yè)服務(wù)費(fèi)收取難。主要表現(xiàn)在:一是一些服務(wù)人員責(zé)任心不強(qiáng),服務(wù)質(zhì)量差,服務(wù)不到位,導(dǎo)致住戶有意見而拒絕繳費(fèi)。二是住戶無(wú)力繳費(fèi)。如安置房、經(jīng)濟(jì)適用房,業(yè)主很多是低保戶,以生活水平低為由拒交物管費(fèi)。三是工程遺留問(wèn)題隨著物業(yè)交接,將問(wèn)題轉(zhuǎn)嫁給物業(yè)服務(wù)企業(yè),成為住戶不繳費(fèi)的借口。四是由于業(yè)主自身的原因,如業(yè)主內(nèi)部糾紛、業(yè)主出租房屋等原因致使繳費(fèi)不及時(shí)等。五是由于業(yè)主物業(yè)繳費(fèi)意識(shí)薄弱。物業(yè)管理企業(yè)提供的隱性服務(wù)被忽視。不少業(yè)主認(rèn)為,交了那么多的物業(yè)管理費(fèi),不就是有幾個(gè)保安和幾個(gè)清潔工嗎?這錢花得太冤枉。于是少交甚至不交物業(yè)管理費(fèi)的現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生。雖然物業(yè)管理公司提供了很多服務(wù),但由于服務(wù)本身是隱性的,業(yè)主沒有因此得到很直觀的利益,所以業(yè)主很難感受到物業(yè)管理公司的工作。六是有的業(yè)主僅比較其物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),而未比較物業(yè)服務(wù)質(zhì)量,業(yè)主對(duì)收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)表示抗拒。特別是對(duì)停車收費(fèi)及車庫(kù)及儲(chǔ)藏間、雜物間交物業(yè)費(fèi)表示不理解。二次供水、電梯使用費(fèi)分?jǐn)偸杖∶艽?。由于各種因素有些業(yè)主覺得分?jǐn)偛缓侠矶芾U水、電費(fèi)。七是不少小區(qū)的業(yè)主認(rèn)為物業(yè)管理公司的收費(fèi)不透明、不合理,亂收費(fèi)、高收費(fèi),因而拒絕交費(fèi),此類問(wèn)題很有普遍性。八是業(yè)主認(rèn)為物業(yè)管理公司的服務(wù)與收費(fèi)質(zhì)價(jià)不符。在實(shí)際物業(yè)管理工作中,也確實(shí)存在物業(yè)管理公司服務(wù)不到位、服務(wù)態(tài)度不好、維修不及時(shí)、收費(fèi)不規(guī)范等情況。這樣,造成業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)不滿意,對(duì)物業(yè)管理企業(yè)產(chǎn)生意見,因而拒交物業(yè)管理費(fèi)。九是當(dāng)物價(jià)部門根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、物價(jià)上漲水平和業(yè)主服務(wù)水平提高等情況,對(duì)物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)作出調(diào)整后,部分業(yè)主不愿按提高后的標(biāo)準(zhǔn)交費(fèi)。由于物業(yè)費(fèi)收入收不到位,不少物業(yè)公司收支難以平衡,入不敷出,從而降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn),對(duì)小區(qū)設(shè)備維護(hù)、清潔、綠化投入等工作打折扣,造成惡性循環(huán),引起住戶不滿,陷入了物業(yè)公司抱怨收不足費(fèi)而無(wú)法服務(wù),業(yè)主抱怨服務(wù)低劣而不愿交費(fèi)的怪圈。據(jù)全國(guó)價(jià)格舉報(bào)電話受理投訴統(tǒng)計(jì),近三年來(lái),業(yè)主投訴物業(yè)管理企業(yè)收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)不透明、違反規(guī)定亂收費(fèi),一直位居各類價(jià)格舉報(bào)問(wèn)題的前三位。

4、物業(yè)管理體制不完善。物業(yè)管理涉及到規(guī)劃、建筑等多個(gè)部門,有時(shí)各種矛盾會(huì)交織在一起。從全區(qū)看,缺乏一個(gè)強(qiáng)力部門有效的協(xié)調(diào)各方,造成行政管理和物業(yè)管理關(guān)系難以理順,多頭管理問(wèn)題久拖不絕;開發(fā)商、物業(yè)企業(yè)、業(yè)主以及政府相關(guān)職能部門之間的職責(zé)不清;街道、社區(qū)的綜合協(xié)調(diào)作用尚未充分發(fā)揮;房屋管理由房產(chǎn)部門負(fù)責(zé),但房屋性質(zhì)改變卻由建管辦監(jiān)管,責(zé)任主體不明確,行政監(jiān)管力度不大。

5、物業(yè)管理缺乏監(jiān)管。我區(qū)所。

有小區(qū)均未成立業(yè)主委員會(huì),有些業(yè)主往往不清楚自己可享受那些服務(wù)內(nèi)容、有哪些服務(wù)標(biāo)準(zhǔn),應(yīng)交多少費(fèi)用,如何監(jiān)管物業(yè)管理企業(yè)等,這些問(wèn)題使得部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)帶有一定的隨意性,少服務(wù)、服務(wù)不到位現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生,體現(xiàn)不出“質(zhì)價(jià)相符、優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)”的物業(yè)收費(fèi)原則,對(duì)此業(yè)主意見,對(duì)物業(yè)管理的有償服務(wù)產(chǎn)生疑問(wèn),影響小區(qū)的正常管理運(yùn)作。

住宅消費(fèi)的誠(chéng)信危機(jī)。三是一部分人存在從眾和僥幸心里,看到小區(qū)內(nèi)有業(yè)主不交物業(yè)費(fèi),認(rèn)為自己交了反而吃虧,所以也效仿著拒絕或者拖欠物業(yè)費(fèi)。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)不到位,最終利益受到損害的還是業(yè)主本身。物業(yè)費(fèi)主要用于居住小區(qū)房屋公用部位及共用設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行維修養(yǎng)護(hù)等服務(wù)性開支。部分業(yè)主不繳費(fèi),等于免費(fèi)享受公共服務(wù),這對(duì)繳費(fèi)的業(yè)主是不公平的。長(zhǎng)此發(fā)展,不繳費(fèi)的業(yè)主可能會(huì)越來(lái)越多,最終導(dǎo)致物業(yè)管理無(wú)法正常進(jìn)行,房屋及設(shè)施將會(huì)失修失養(yǎng),小區(qū)的保安、保潔、綠化將無(wú)人問(wèn)津。

三、對(duì)加強(qiáng)完善物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理的意見和建議。

1、走強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合之路。創(chuàng)造條件,積極鼓勵(lì)物業(yè)公司兼并、合并,走強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合之路,做大做強(qiáng)物業(yè)公司,做響物業(yè)公司品牌;鼓勵(lì)有實(shí)力的社會(huì)實(shí)體興辦物業(yè)公司,對(duì)從事老小區(qū)物業(yè)服務(wù)的企業(yè),在政策上給予扶持和優(yōu)惠。

2、完善物業(yè)管理的市場(chǎng)準(zhǔn)入機(jī)制。努力引入物業(yè)管理的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制,明確規(guī)定物業(yè)公司的資質(zhì)。加強(qiáng)物業(yè)管理市場(chǎng)整頓,對(duì)不符合要求和規(guī)定的物業(yè)公司、物業(yè)管理人員,堅(jiān)決吊銷執(zhí)照,注銷上崗資格證書,維護(hù)良好的市場(chǎng)秩序。要深入社區(qū),加強(qiáng)日常巡查,對(duì)維修不及時(shí)、服務(wù)不到位、收費(fèi)不規(guī)范的行為予以嚴(yán)肅查處,直至降低或取消其物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)。要繼續(xù)加強(qiáng)物業(yè)管理企業(yè)的制度化、規(guī)范化建設(shè),強(qiáng)化檢查考核、資質(zhì)審定、從業(yè)人員業(yè)務(wù)培訓(xùn)等工作措施,促進(jìn)我區(qū)物業(yè)管理行業(yè)的服務(wù)水平不斷提高,提高我區(qū)的物業(yè)管理水平。

3、建立前期物業(yè)管理監(jiān)管機(jī)制。建立物業(yè)管理提前介入機(jī)制。從工程項(xiàng)目規(guī)劃立項(xiàng)開始,物業(yè)管理應(yīng)同步介入對(duì)房屋的功能、布局、管網(wǎng)建設(shè)等提出專業(yè)的合理性建議供開發(fā)建設(shè)企業(yè)采納,為后期物業(yè)打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。建立物業(yè)服務(wù)收費(fèi)報(bào)審機(jī)制,應(yīng)在售房前,向物價(jià)部門申報(bào)核定物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),規(guī)定在向物價(jià)部門申報(bào)前期物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)后方可售房,以減少不必要的矛盾。在物業(yè)管理企業(yè)在引導(dǎo)業(yè)主理性維權(quán)的同時(shí),緊密聯(lián)系房地產(chǎn)開發(fā)商,不斷完善物業(yè)功能,確保物業(yè)建設(shè)質(zhì)量和配套設(shè)施設(shè)備的齊全及有效維修養(yǎng)護(hù)。

4、完善細(xì)化收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。建議盡快研究制定質(zhì)價(jià)相符的物業(yè)服務(wù)費(fèi)指導(dǎo)價(jià)格體系,細(xì)化《江西省物業(yè)管理?xiàng)l例》各收費(fèi)檔次對(duì)應(yīng)物業(yè)企業(yè)應(yīng)達(dá)到的具體標(biāo)準(zhǔn),明確高層住宅另行收取的電梯運(yùn)行費(fèi)是否包含電梯維修、年檢費(fèi),電梯費(fèi)用各樓層間的分?jǐn)偙壤龁?wèn)題,明確私家車庫(kù)、儲(chǔ)藏間是否要交物業(yè)服務(wù)費(fèi)等問(wèn)題,建議二次供水由供水公司統(tǒng)一管理,由供水公司向業(yè)主收取二次供水費(fèi)。要建立市場(chǎng)化的收費(fèi)機(jī)制,使物業(yè)管理服務(wù)向市場(chǎng)化、專業(yè)化方向發(fā)展,必須遵循公開、公平,誠(chéng)實(shí)信用的原則。鑒于目前售后房物業(yè)收費(fèi)矛盾凸現(xiàn),商品房矛盾相對(duì)平穩(wěn)的特點(diǎn),采取分類指導(dǎo)辦法,做到公開合理、質(zhì)價(jià)相符以及同一物業(yè)管理區(qū)域?qū)嵭型皇召M(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

5、應(yīng)制定房屋公共維修基金的提取使用程序。按有關(guān)條例規(guī)定:當(dāng)確需使用房屋公共維修基金的時(shí)候,由業(yè)主委員會(huì)提出,經(jīng)2/3以上的業(yè)主同意后,方可申請(qǐng)使用房屋公共維修基金。但實(shí)際上,如果修繕部位只涉及到少數(shù)業(yè)主的利益,那么就很難獲得小區(qū)2/3的業(yè)主通過(guò),給實(shí)際使用造成了困難。另外物業(yè)公司預(yù)算的維修費(fèi)用沒有專業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)其作鑒定和監(jiān)督其使用,容易讓房屋公共維修基金造成不法利用。隨著大量房屋開始進(jìn)入維修期,當(dāng)房屋需維修,當(dāng)年收取的大修基金如何提取使用的問(wèn)題。目前,我區(qū)的房屋公共維修基金從未提取過(guò)。

6、簡(jiǎn)化催繳物業(yè)費(fèi)法律程序。當(dāng)業(yè)主惡意拒交物業(yè)費(fèi)時(shí),現(xiàn)行辦法是由物業(yè)企業(yè)起訴業(yè)主,這樣將耗費(fèi)物業(yè)企業(yè)大量的人力、財(cái)力,通過(guò)法律途徑追討的物業(yè)費(fèi)都不足以支付訴訟等相關(guān)費(fèi)用。建議明確物業(yè)企業(yè)催繳物業(yè)費(fèi)更為簡(jiǎn)單措施或程序。

7、妥善協(xié)調(diào)解決有關(guān)問(wèn)題。市環(huán)衛(wèi)部門向業(yè)主收取的生活垃圾處理費(fèi)為3元/戶、月,由物業(yè)企業(yè)代收。該部門所做的工作僅是從轉(zhuǎn)運(yùn)站將生活垃圾運(yùn)走,且不提供垃圾筒,現(xiàn)物業(yè)小區(qū)內(nèi)道路衛(wèi)生、垃圾外運(yùn)至垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站都由物業(yè)企業(yè)承擔(dān),市環(huán)衛(wèi)處每月向物業(yè)企業(yè)收取3元/月、戶的垃圾處理費(fèi)。由于市環(huán)衛(wèi)處并未提供相應(yīng)服務(wù),只做了其中一部分,故物業(yè)企業(yè)物業(yè)企業(yè)不應(yīng)承擔(dān)3元/月、戶的垃圾處理費(fèi)。

9、加大對(duì)物業(yè)行業(yè)的監(jiān)管力度。推進(jìn)物業(yè)行業(yè)社會(huì)化、市場(chǎng)化進(jìn)程,凈化地域性物業(yè)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境。健全本市物業(yè)政策法律法規(guī),形成完整、系統(tǒng)體系。

10、進(jìn)一步提高物業(yè)企業(yè)管理水平。一是物業(yè)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在嚴(yán)格執(zhí)行《物權(quán)法》,爭(zhēng)取政府的支持的同時(shí),提高經(jīng)營(yíng)能力,加強(qiáng)與業(yè)主、業(yè)委會(huì)的溝通交流,達(dá)成共識(shí)。二是不斷提高服務(wù)質(zhì)量,不斷創(chuàng)新服務(wù)項(xiàng)目。將每一項(xiàng)服務(wù)工作的程序都規(guī)范化,編制成具體的《操作手冊(cè)》,成為員工的行動(dòng)指南。三是培養(yǎng)和造就高素質(zhì)的服務(wù)團(tuán)隊(duì)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在對(duì)員工進(jìn)行專業(yè)技能培訓(xùn)的同時(shí)更應(yīng)該注重個(gè)人素質(zhì)方面的培訓(xùn)。四是物業(yè)服務(wù)公司實(shí)行收費(fèi)考核,建立內(nèi)部激勵(lì)機(jī)制。

11、建立物業(yè)管理矛盾糾紛調(diào)處新機(jī)制。探索建立物業(yè)管理糾紛調(diào)處新機(jī)制。將業(yè)主自治機(jī)構(gòu)的管理納入社區(qū)管理范圍。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自覺接受社區(qū)居委會(huì)領(lǐng)導(dǎo),參加社區(qū)居委會(huì)舉辦的各項(xiàng)活動(dòng),同時(shí),邀請(qǐng)社區(qū)居委會(huì)參加業(yè)委會(huì)的活動(dòng),對(duì)業(yè)主與業(yè)主之間,業(yè)委會(huì)與業(yè)主之間,業(yè)主、業(yè)委會(huì)與物業(yè)公司之間出現(xiàn)的各種矛盾和糾紛,社區(qū)居委會(huì)應(yīng)當(dāng)主動(dòng)出面協(xié)調(diào)處理,街道辦事處應(yīng)當(dāng)予以協(xié)助。建議將物業(yè)矛盾糾紛納入司法調(diào)解,逐步建立和完善司法調(diào)解制度,化解居民糾紛和及時(shí)處理侵害居民合法權(quán)益的事件。收費(fèi)有關(guān)問(wèn)題的補(bǔ)充意見》第三條:“今后凡是涉及物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)的物業(yè)管理企業(yè)不再辦理收費(fèi)許可證和不再實(shí)行收費(fèi)年審制度,與之相關(guān)的罰則自行取消”?;謴?fù)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)許可證換發(fā)和收費(fèi)年審制度,以便價(jià)格部門履行監(jiān)管,加大失信懲誡力度。

13、盡快修改、細(xì)化物業(yè)管理有關(guān)規(guī)定?!督魇∥飿I(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》和《吉安市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施細(xì)則》已經(jīng)不能適應(yīng)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、社會(huì)進(jìn)步和物業(yè)管理發(fā)展的客觀要求,修改物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法成為迫切需求,有關(guān)部門應(yīng)積極配合,共同推動(dòng)新的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法盡快出臺(tái)。新出臺(tái)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法應(yīng)能充分考慮其可操作性、科學(xué)性、合理性和有效指導(dǎo)性,兼顧市場(chǎng)雙方的利益,并在收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)內(nèi)容、定價(jià)方式、收費(fèi)方式等方面進(jìn)行細(xì)化,進(jìn)一步明確物業(yè)服務(wù)成本構(gòu)成和服務(wù)內(nèi)容,定價(jià)方式上吸收其他城市的經(jīng)驗(yàn),實(shí)行菜單式計(jì)費(fèi)方式,讓業(yè)主明明白白消費(fèi),物業(yè)企業(yè)清清楚楚服務(wù)。

企業(yè)物業(yè)管理調(diào)查報(bào)告篇二

通過(guò)對(duì)源泉小區(qū)的住戶和居民進(jìn)行詢問(wèn)和走訪調(diào)查,源泉小區(qū)目前的物業(yè)管理公司為金橋物業(yè)管理公司,該公司的法人為劉源,該物業(yè)管理公司在管理小區(qū)的過(guò)程當(dāng)中存在著很多的漏洞和不足,例如對(duì)小區(qū)安全管理方面沒有盡到自己應(yīng)有的責(zé)任,衛(wèi)生服務(wù)也相對(duì)差,各種的便民服務(wù)也難以讓人滿意,基礎(chǔ)設(shè)施維護(hù)不到位,對(duì)居民的要求和提出的問(wèn)題不能及時(shí)正確的解決,通過(guò)分析,造成這些現(xiàn)象的原因也是多方面的,其中有一部分為外部原因,但是大部分還是與物業(yè)公司的經(jīng)營(yíng)管理本身有關(guān)。通過(guò)與該物業(yè)公司管理人員的交談,同樣也了解到在物業(yè)管理工作中他們所遇到的難題,也了解到一部分他們公司的發(fā)展現(xiàn)狀和水平。通過(guò)對(duì)雙方材料的研究和整理,我們小組成員對(duì)該小區(qū)所存在的問(wèn)題提出了我們自己的幾點(diǎn)可行性建議。希望能夠?qū)π^(qū)今后的管理工作有指導(dǎo)和借鑒意義。

20xx年12月5日星期三上午八點(diǎn)我小組成員前往延吉市源泉小區(qū)進(jìn)行研究調(diào)查,在達(dá)到小區(qū)門口后,我們就發(fā)現(xiàn)一個(gè)特別令人匪夷所思的事情,該小區(qū)的出入口前居然沒有設(shè)置電動(dòng)門等任何出入管制設(shè)施,而且另我們更為吃驚的是,當(dāng)我們進(jìn)入小區(qū)的時(shí)候,竟然沒有任何物業(yè)管理人員前來(lái)詢問(wèn)我們的身份及目的,那就更別談要求我們填寫出入人等信息登記表等必要的程序了,我們可謂是不費(fèi)吹灰之力就輕松的成功‘混入’該小區(qū),我們首先繞小區(qū)走了一圈,之后我們就發(fā)現(xiàn)了一個(gè)問(wèn)題,該小區(qū)沒有任何的休閑娛樂場(chǎng)所和設(shè)施,而且該小區(qū)的'樓層和角落處的垃圾不時(shí)的映入眼簾,此時(shí),該小區(qū)‘臟亂差’的印象已經(jīng)在心中形成。后來(lái)發(fā)現(xiàn)該小區(qū)還存在亂停車、亂放自行車的現(xiàn)象,后來(lái)發(fā)現(xiàn)小區(qū)內(nèi)部不時(shí)的有人員在流動(dòng),于是我們采取了現(xiàn)場(chǎng)隨機(jī)調(diào)查詢問(wèn)的方式,向12名小區(qū)住戶詢問(wèn)了他們對(duì)該小區(qū)的不滿意之處及他們理想中該小區(qū)的模樣,。之后我們對(duì)小區(qū)用戶描述的問(wèn)題和現(xiàn)象進(jìn)行了實(shí)地的勘察,發(fā)現(xiàn)確實(shí)存在著諸如樓道的墻壁陳舊、甚至脫落等現(xiàn)象,由于不便進(jìn)入小區(qū)用戶的住房?jī)?nèi),所以有些問(wèn)題未能進(jìn)行實(shí)地的勘察,此乃無(wú)力之舉。后來(lái)我們找到了該小區(qū)的物業(yè)管理處,向物業(yè)管理人員介紹了我們的身份和來(lái)意,并就以上調(diào)查和總結(jié)的問(wèn)題與該物業(yè)管理人員進(jìn)行了詳細(xì)的交談,經(jīng)過(guò)分析和交流,該小區(qū)物業(yè)管理人員承認(rèn)在物業(yè)管理工作中確實(shí)存在著不足和應(yīng)當(dāng)改進(jìn)之處,但是也向我們耐心的介紹了其中有些問(wèn)題并不屬于他們職責(zé)范圍之內(nèi),也向我們口述了在物業(yè)管理過(guò)程中遇到的問(wèn)題和難題,我們分別對(duì)上述問(wèn)題一一進(jìn)行了討論,得出了令人比較滿意的結(jié)果。交談之后,雙方都很愉悅,在向?qū)Ψ降绖e后,我們返回學(xué)校對(duì)調(diào)查的記錄和筆記進(jìn)行了整理,大概內(nèi)容分類如下:

1、該小區(qū)存在的主要問(wèn)題。

2、這些問(wèn)題存在的主要原因。

3、如何正確處理這些問(wèn)題。

經(jīng)過(guò)現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查和住戶的反映,總結(jié)出以下問(wèn)題:

1)部分樓梯間墻壁陳舊,應(yīng)該進(jìn)行粉刷。

2)小區(qū)沒有保安人員,給小區(qū)安全管理帶來(lái)隱患。

3)小區(qū)內(nèi)停車秩序混亂,應(yīng)加強(qiáng)管理。

4)常有人到小區(qū)散發(fā)廣告,住戶反映,也存在不安全因素。

5)小區(qū)老鼠和蚊蠅較多(特別是蚊子),環(huán)境臟亂,建議加強(qiáng)管理。

6)小區(qū)內(nèi)出現(xiàn)業(yè)主丟失自行車情況,要求加強(qiáng)管理。

7)小區(qū)隨處可見垃圾,衛(wèi)生服務(wù)需要加強(qiáng)。

1)該小區(qū)的樓房已經(jīng)有一定的樓齡,出現(xiàn)此現(xiàn)象是合理之情。

2)該小區(qū)沒有保安人員是因?yàn)槲飿I(yè)管理費(fèi)中無(wú)此項(xiàng)目。

3)小區(qū)停車秩序混亂是因?yàn)闆]有專門的停車位,也沒有負(fù)責(zé)車輛管理的專職人員。

4)常有閑雜人等到小區(qū)散發(fā)廣告是因?yàn)樵撔^(qū)入口沒有電動(dòng)門等限制措施,也沒有做好相應(yīng)的出入人員登記表。

6)小區(qū)經(jīng)常出現(xiàn)丟自行車現(xiàn)象,一方面是因?yàn)閷?duì)進(jìn)入小區(qū)的人員沒有進(jìn)行很好的監(jiān)管,另一方面原因是因?yàn)樵撔^(qū)沒有一個(gè)專門停放自行車的自行車棚,自行車亂放,給小偷以可乘之機(jī)。

7)造成垃圾亂丟的現(xiàn)象是因?yàn)橐环矫嬖撔^(qū)的衛(wèi)生服務(wù)本來(lái)就不到位,造成破窗理論的上演,另一方面該小區(qū)沒有張貼注意環(huán)境衛(wèi)生等宣傳標(biāo)語(yǔ),使人們不注意,最主要原因是因?yàn)樵撔^(qū)的垃圾箱太少,而且分布不合理。

1)可以和業(yè)主一起商量,在各位業(yè)主集體同意的情況下,向每位業(yè)主收取一定費(fèi)用后聯(lián)系建筑公司盡快施工。

2)可以和各位業(yè)主商量,在征得各位業(yè)主同意的情況下,向每位業(yè)主增加收取保安人員的物業(yè)管理費(fèi)用。

3)可以建立小區(qū)車輛管理制度,對(duì)小區(qū)有車的業(yè)主進(jìn)行檔案登記,對(duì)每個(gè)車輛固定車位,并安排專職人員負(fù)責(zé)。

4)小區(qū)入口設(shè)置電動(dòng)門,對(duì)進(jìn)出人等進(jìn)行人員登記。

5)通知小區(qū)業(yè)主把各種廢棄食物集中放在統(tǒng)一的一個(gè)位置,安排專門人員及時(shí)進(jìn)行處理。必要時(shí)可以放置驅(qū)蚊和防鼠藥物。

6)在小區(qū)的合理位置開辟一個(gè)場(chǎng)所,建設(shè)一個(gè)自行車棚,這樣就可以避免亂放,也可以減少丟自行車現(xiàn)象。

7)安排保潔員要及時(shí)清理角落和小區(qū)垃圾,在明顯位置張貼保護(hù)環(huán)境的公益性標(biāo)語(yǔ),并在人員活動(dòng)多的地方多設(shè)置垃圾桶數(shù)量。

企業(yè)物業(yè)管理調(diào)查報(bào)告篇三

1、價(jià)值規(guī)律是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的基本規(guī)律,價(jià)值規(guī)律基本內(nèi)容和要求是商品的價(jià)值由生產(chǎn)商品的社會(huì)必要?jiǎng)趧?dòng)時(shí)間所決定,商品交換以價(jià)值為基礎(chǔ)。價(jià)格圍繞"等價(jià)交換價(jià)值點(diǎn)w上下波動(dòng),是價(jià)值規(guī)律作用的表現(xiàn)形式。中國(guó)物業(yè)管理是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)物,物業(yè)服務(wù)區(qū)別于傳統(tǒng)房屋管理最顯著的特點(diǎn),就是有償服務(wù),是一種可以在市場(chǎng)交換的商品。因此,物業(yè)服務(wù)這種商品交換理應(yīng)受到價(jià)值規(guī)律的制約。

企業(yè)是以追求利潤(rùn)最大化為目的的,犧牲自身利益而惠于客戶,以“低收費(fèi)、零收費(fèi)”手段實(shí)施物業(yè)管理運(yùn)作,顯然是與“等價(jià)交換”原則相違背的,屬市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中一種反?,F(xiàn)象,其究竟如何生存?這其中必有深層次和隱性的原因?;蛘呤瞧髽I(yè)發(fā)展經(jīng)營(yíng)的競(jìng)爭(zhēng)策略,或者就是有其他的隱性經(jīng)濟(jì)收入和物業(yè)管理常規(guī)收費(fèi)之外的經(jīng)濟(jì)來(lái)源。如若是企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)策略,是一種短期經(jīng)營(yíng)行為,則無(wú)必要予以分析,但如若是后者則有深入剖析的必要。

縱觀“低收費(fèi)、零收費(fèi)”,的多種表現(xiàn)形式,其共性特點(diǎn)是業(yè)主少交或不交管理費(fèi),但物業(yè)仍需維修、運(yùn)行、維護(hù)和管理,這說(shuō)明物業(yè)管理費(fèi)一定另有來(lái)源?;蛘呤欠康禺a(chǎn)開發(fā)商撥付,或者是商業(yè)用房的租賃經(jīng)營(yíng)收入,再或者是利用物業(yè)資源進(jìn)行商業(yè)運(yùn)作收益,與其它企業(yè)不同的僅僅是來(lái)源渠道有異而已。問(wèn)題是這種來(lái)源和渠道是否可靠?是否存在問(wèn)題?是否合法?由開發(fā)商支付管理費(fèi),開發(fā)商為什么要向業(yè)主提供“免費(fèi)午餐”,承擔(dān)不應(yīng)由其承擔(dān)的費(fèi)用?這在邏輯上和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下是無(wú)法自圓其說(shuō)的。退一步而言,不去追究開發(fā)商的動(dòng)機(jī)、目的,開發(fā)商如何兌現(xiàn)承諾,從實(shí)踐效果看,由于缺乏保障機(jī)制,結(jié)局往往是草草收?qǐng)?。以商業(yè)用房的租賃收入彌補(bǔ)管理費(fèi),則涉及商業(yè)用房的產(chǎn)權(quán)歸屬,商業(yè)用房如果歸屬業(yè)主,則是業(yè)主換了一種方式自行繳納管理費(fèi)。如果產(chǎn)權(quán)歸房地產(chǎn)開發(fā)商,那么仍然會(huì)產(chǎn)生前者所述的與開發(fā)商支付管理費(fèi)同樣的矛盾。而借助物業(yè)管理平臺(tái),進(jìn)行商業(yè)運(yùn)作,獲得額外利潤(rùn),以此彌補(bǔ)管理費(fèi)缺失或不足,本是無(wú)可非議的,但如果這種經(jīng)營(yíng)收入不能彌補(bǔ),物業(yè)管理正常運(yùn)行就無(wú)法維持,則會(huì)引發(fā)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的新的矛盾,導(dǎo)致社會(huì)不安定因素的產(chǎn)生,這對(duì)構(gòu)建和諧社會(huì)是有害無(wú)益的。

如果物業(yè)公司從中獲利,那就是典型的尋租行為,尋租就是對(duì)業(yè)主權(quán)利的侵犯。即便在個(gè)別物業(yè)項(xiàng)目上可能獲得收益,也并不具有可復(fù)制性。相反,從宏觀角度來(lái)看,其浪費(fèi)社會(huì)資源、降低效率卻是顯而易見的。眾所周知,社會(huì)分工是商品經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ),在現(xiàn)代社會(huì)中,社會(huì)化大生產(chǎn)的基本發(fā)展規(guī)律是社會(huì)分工越來(lái)越細(xì),專業(yè)化程度越來(lái)越高。一個(gè)普通物業(yè)管理企業(yè),同時(shí)涉足多個(gè)專業(yè)化程度極高的領(lǐng)域,盲目擴(kuò)張和大肆進(jìn)入自己的非專業(yè)領(lǐng)域,不但將損失大量資金和人才,更有可能會(huì)對(duì)主營(yíng)業(yè)務(wù)造成強(qiáng)烈的連鎖沖擊。

因此,物業(yè)管理的“低收費(fèi)、零收費(fèi)”,既非物業(yè)管理模式創(chuàng)新,也非正常的競(jìng)爭(zhēng)策略,既沒有預(yù)示物業(yè)管理發(fā)展方向,也沒有對(duì)行業(yè)發(fā)展做出任何貢獻(xiàn),不是進(jìn)步而是倒退,如不加以遏止,將對(duì)物業(yè)管理市場(chǎng)發(fā)育和行業(yè)發(fā)展產(chǎn)生消極的和負(fù)面的影響。

1.“低收費(fèi)、零收費(fèi)”是對(duì)消費(fèi)者的誤導(dǎo)和傷害客觀上,物業(yè)管理服務(wù)產(chǎn)品的特性使交換雙方存在嚴(yán)重的“不對(duì)等”一是專業(yè)知識(shí)和信息量不對(duì)等,二是組織形式上的不對(duì)等,三是承擔(dān)民事責(zé)任能力不對(duì)等。在這樣一個(gè)“不對(duì)等”的交換中,“低收費(fèi)、零收費(fèi)”勢(shì)必誤導(dǎo)業(yè)主對(duì)物業(yè)管理基本概念的認(rèn)識(shí),認(rèn)為物業(yè)管理可有可無(wú),更多關(guān)注服務(wù)價(jià)格而非服務(wù)質(zhì)量。同時(shí),由于消費(fèi)者過(guò)分關(guān)注短期內(nèi)的利益,相當(dāng)程度上會(huì)忽視對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的監(jiān)管,造成消費(fèi)者對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的反應(yīng)滯后,加上物業(yè)管理中的大量維修和養(yǎng)護(hù)工作實(shí)際是在業(yè)主不可見狀態(tài)下進(jìn)行的,為了降低物業(yè)管理成本,實(shí)施所謂“低收費(fèi)、零收費(fèi)”的企業(yè)很可能減少物業(yè)管理必不可少的維修和養(yǎng)護(hù)工作,削減物業(yè)管理成本中的預(yù)防性支出,無(wú)形中導(dǎo)致了物業(yè)的“風(fēng)險(xiǎn)后置”,給尚在心安理得享受眼前利益最大化的業(yè)主設(shè)置了一個(gè)物業(yè)提前壞損的巨大風(fēng)險(xiǎn)的陷阱。

2.“低收費(fèi)、零收費(fèi)”將削弱企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力,增加運(yùn)營(yíng)鳳險(xiǎn)。

“低收費(fèi)、零收費(fèi)”運(yùn)作的物業(yè)企業(yè)一個(gè)重要的經(jīng)濟(jì)理論支撐點(diǎn)是規(guī)模收益正比增長(zhǎng)。按照權(quán)威的《新包格拉夫經(jīng)濟(jì)學(xué)辭典》的解釋?!皩?duì)于某一產(chǎn)品,如果在某些產(chǎn)量范圍內(nèi)平均成本是下降或上升的話,我們就認(rèn)為存在著規(guī)模經(jīng)濟(jì)或規(guī)模不經(jīng)濟(jì)。”即生產(chǎn)和服務(wù)規(guī)模的擴(kuò)大,并不一定會(huì)使平均成本下降,利潤(rùn)也相應(yīng)的不一定會(huì)上升。作為規(guī)模經(jīng)濟(jì)的“孿生兄弟”---規(guī)模不經(jīng)濟(jì),規(guī)模擴(kuò)大,成本上升,利潤(rùn)下降,更是客觀存在的。如以電子商務(wù)為例,規(guī)模的擴(kuò)大固然能使企業(yè)在采購(gòu)上擁有更多話語(yǔ)權(quán),但隨之而來(lái)的是更為昂貴更為復(fù)雜的大型電子商務(wù)平臺(tái)的建設(shè),電子商務(wù)人員的薪酬支出更非普通物業(yè)人員能比,加上大型物流業(yè)的運(yùn)輸成本,日趨龐大的運(yùn)營(yíng)和管理協(xié)調(diào)機(jī)構(gòu)支出,上述任何一項(xiàng)開支部極有可能抵消商品采購(gòu)電子商務(wù)平臺(tái)的建設(shè),電子商務(wù)人員的薪酬支出更非普通物業(yè)人員能比,加上大型物流業(yè)的運(yùn)輸成本,日趨龐大的運(yùn)營(yíng)和管理協(xié)調(diào)機(jī)構(gòu)支出,上述任何一項(xiàng)開支部極有可能抵消商品采購(gòu)所帶來(lái)的微薄收益,甚至造成巨額的虧損。物業(yè)管理開展多種經(jīng)營(yíng),是豐富物業(yè)服務(wù)內(nèi)容,彌補(bǔ)管理費(fèi)不足,弱化物業(yè)管理交換雙方矛盾的一個(gè)策略,但如果本末倒置,主次不分,則是十分危險(xiǎn)的。

3.“低收費(fèi)、零收費(fèi)”將使行業(yè)發(fā)展誤入歧途。

當(dāng)一個(gè)“低收費(fèi)、零收費(fèi)”物業(yè)管理進(jìn)入小區(qū),其“洼地效應(yīng)”必然會(huì)導(dǎo)致周邊小區(qū)物業(yè)管理收費(fèi)的大幅下降,物業(yè)管理企業(yè)若不降價(jià),很可能會(huì)被業(yè)主解聘,必然造成更大的損失。對(duì)于個(gè)體來(lái)說(shuō),這種無(wú)奈的選擇是理性的,但卻引發(fā)集體選擇的非理性。因?yàn)橐坏┊?dāng)整個(gè)物業(yè)管理行業(yè)的降價(jià)成為習(xí)慣,消費(fèi)者所關(guān)心和追逐的永遠(yuǎn)只會(huì)是誰(shuí)的物業(yè)管理費(fèi)收得更低。在如此一個(gè)信息不對(duì)稱的低價(jià)市場(chǎng)里,消費(fèi)者只關(guān)心價(jià)格,市場(chǎng)資源將惟低價(jià)者得,也反過(guò)來(lái)迫使廠商不斷降低各方面成本甚至不惜犧牲服務(wù)質(zhì)量,因?yàn)樵诘蛢r(jià),甚至超低價(jià)上,提供質(zhì)次商品顯然是更經(jīng)濟(jì)的行為。如此,則成本較高的優(yōu)質(zhì)商品和服務(wù),很可能被劣質(zhì)商品和服務(wù)淘汰出市場(chǎng),形成“劣幣驅(qū)逐良幣”的惡果。市場(chǎng)交易的結(jié)果使得優(yōu)勝劣汰的原則被違背,好產(chǎn)品在競(jìng)爭(zhēng)中失敗,而次品獲勝,形成消費(fèi)者心理和消費(fèi)行為的“逆向選擇”。

在物業(yè)管理服務(wù)市場(chǎng)上,“逆向選擇”導(dǎo)致了市場(chǎng)的低效率和市場(chǎng)失靈,“低收費(fèi)、零收費(fèi)”服務(wù)不受到遏制,不但整個(gè)物業(yè)管理行業(yè)經(jīng)過(guò)多年努力所構(gòu)筑的物業(yè)管理服務(wù)消費(fèi)意識(shí)和消費(fèi)理念將趨于瓦解,而且“逆向選擇”將使得物業(yè)管理服務(wù)價(jià)格和質(zhì)量不斷下降,最終導(dǎo)致市場(chǎng)嚴(yán)重萎縮甚至消失。

1.“低收費(fèi)、零收費(fèi)”違背公平和等價(jià)有償原則。

從民法的基本原則公平和等價(jià)有償?shù)脑瓌t看,物業(yè)管理“低收費(fèi)、零收費(fèi)”現(xiàn)象是不符合這一基本原則的?!睹穹ㄍ▌t》第4條規(guī)定了這一原則,是指民事主體在從事移轉(zhuǎn)財(cái)產(chǎn)等的民事活動(dòng)中,要實(shí)行等價(jià)交換,一方享有權(quán)利『應(yīng)向?qū)Ψ铰男邢鄳?yīng)的義務(wù),任何一方不得無(wú)償占有。剝奪他方的財(cái)產(chǎn)和侵害他方的利益。也就是說(shuō)在民事法律關(guān)系中,民事主體的權(quán)利與義務(wù)是同時(shí)存在、相輔相成的,且權(quán)利義務(wù)對(duì)等、并按價(jià)值規(guī)律的要求進(jìn)行等價(jià)交換,取得他人財(cái)產(chǎn)利益或得到他人提供的勞務(wù)應(yīng)與其付出的代價(jià)相適應(yīng)。

合同法是民法的子法,當(dāng)然也應(yīng)遵循公平和等價(jià)有償?shù)幕驹瓌t,物業(yè)服務(wù)合同作為合同的一種更是要體現(xiàn)該原則。物業(yè)服務(wù)合同作為物業(yè)管理活動(dòng)的基礎(chǔ),是建立業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)法律關(guān)系的惟一的法律依據(jù),在整個(gè)物業(yè)管理活動(dòng)中處于核心地位。這一原則在物業(yè)服務(wù)合同中體現(xiàn)為從業(yè)主這一方面來(lái)講,交納物業(yè)管理費(fèi)的義務(wù)應(yīng)與其享受到的物業(yè)管理服務(wù)的權(quán)利是對(duì)等和等價(jià)的,如果業(yè)主沒有享受到這一服務(wù)或享受的服務(wù)與自己所交納的服務(wù)費(fèi)不對(duì)等,其有權(quán)追究物業(yè)管理企業(yè)的違約責(zé)任。

但是在物業(yè)管理“低收費(fèi)、零收費(fèi)”中,業(yè)主沒有交納物業(yè)管理費(fèi),就失去了要求物業(yè)管理企業(yè)達(dá)到期望的服務(wù)水平權(quán)利的依據(jù)。從物業(yè)管理企業(yè)這一方面講,物業(yè)管理"低收費(fèi)、零收費(fèi)"已經(jīng)使物業(yè)管理部分或全部成為一種附贈(zèng)品,因而注定物業(yè)管理服務(wù)的質(zhì)量是無(wú)法保證的。同時(shí),由于物業(yè)管理企業(yè)向業(yè)主提供的是超低價(jià)或免費(fèi)服務(wù),在相當(dāng)程度上不會(huì)顧及業(yè)主的反應(yīng)和要求。

而業(yè)主享受的超低價(jià)或免費(fèi)服務(wù),也缺少參與管理的積極性及維護(hù)自身權(quán)益的主動(dòng)性。

2.“低收費(fèi)、零收費(fèi)”違背《中華人民共和國(guó)反不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)法》的規(guī)定。

物業(yè)管理“低收費(fèi)、零收費(fèi)”歸根結(jié)底采用的是一種價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)手段,這是一種不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng),違背了《中華人民共和國(guó)反不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)法》第11條“經(jīng)營(yíng)者不得以排擠對(duì)手為目的,以低于成本的價(jià)格銷售商品”的規(guī)定。該條款包括兩個(gè)方面,一是主觀標(biāo)準(zhǔn),以物業(yè)管理“低收費(fèi)、零收費(fèi)”這樣一種營(yíng)銷手段進(jìn)入市場(chǎng),其動(dòng)機(jī)不能排除是為了搶占市場(chǎng)份額從而達(dá)到排擠對(duì)手的目的,二是客觀標(biāo)準(zhǔn),即以低于成本的價(jià)格銷售商品。物業(yè)管理是種特殊的商品,一種準(zhǔn)公共性服務(wù)商品,實(shí)行物業(yè)管理是為了確保物業(yè)的正常使用,必須支付必要的成本,《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》第11條也對(duì)物業(yè)服務(wù)成本作了具體的界定。而“低收費(fèi)、零收費(fèi)”是不收費(fèi)或嚴(yán)重背離成本的一種定價(jià)方式,以低于戚本的價(jià)格銷售物業(yè)管理這種特殊的商品,無(wú)疑是違背了《中華人民共和國(guó)反不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)法》的規(guī)定。

3.“低收費(fèi)、零收費(fèi)”現(xiàn)象違背了《物業(yè)管理?xiàng)l例》的基本精神。

《物業(yè)管理?xiàng)l例》第41條規(guī)定,物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則,區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn),由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照國(guó)務(wù)院價(jià)格主管部門會(huì)同國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門制定的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)辦法,在物業(yè)服務(wù)合同中約定。《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》第5條規(guī)定,物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則。合理原則是指物業(yè)管理收費(fèi)應(yīng)因地制宜,以服務(wù)發(fā)生的成本為基礎(chǔ),針對(duì)不同類型的物業(yè)、不同對(duì)象、不同消費(fèi)水平,合理地核定收費(fèi)水平。質(zhì)價(jià)相符原則,指物業(yè)管理服務(wù)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)與服務(wù)質(zhì)量相適應(yīng)。這些原則的目的就是要形成“質(zhì)價(jià)相符”的物業(yè)管理收費(fèi)機(jī)制,“低收費(fèi)、零收費(fèi)”的本質(zhì)否定了在成本基礎(chǔ)上的合理定價(jià),否定了質(zhì)價(jià)相符的原則。如前所述,“低收費(fèi)、零收費(fèi)”偷換了“物業(yè)管理”的概念,抹去了業(yè)主應(yīng)承擔(dān)的全部或部分義務(wù),踐踏了物業(yè)管理質(zhì)價(jià)相符的收費(fèi)原則,使初步培育出來(lái)的物業(yè)管理消費(fèi)觀念,倒退到計(jì)劃經(jīng)濟(jì)福利性低房租、房屋管理的陳舊觀念。

“低收費(fèi)、零收費(fèi)”之所以卷土重來(lái),絕非偶然,是有其深刻的社會(huì)歷史原因的。目前我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)是一個(gè)勞動(dòng)密集型、技術(shù)含量不高,技術(shù)壁壘比較低的行業(yè),物業(yè)管理企業(yè)大多是房地產(chǎn)開發(fā)公司派生出來(lái)的,基本沿襲的是“誰(shuí)開發(fā),誰(shuí)建設(shè)”的舊模式,加之當(dāng)前廣大業(yè)主的維權(quán)意識(shí)空前高漲,而物業(yè)管理消費(fèi)意識(shí)和服務(wù)意識(shí)都不到位,物業(yè)管理法律法規(guī)相對(duì)滯后,在這樣社會(huì)經(jīng)濟(jì)面臨轉(zhuǎn)型,物業(yè)管理市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈,物業(yè)管理行業(yè)高速發(fā)展的社會(huì)歷史大背景下,“低收費(fèi)、零收費(fèi)”的出現(xiàn)是必然的。

1.完善法制建設(shè)。

法制建設(shè)是物業(yè)管理行業(yè)規(guī)范、長(zhǎng)足發(fā)展的根本保障,針對(duì)我國(guó)目前物業(yè)管理不斷發(fā)展的情況及我國(guó)相關(guān)立法進(jìn)程,有必要對(duì)現(xiàn)行法律法規(guī)進(jìn)行系統(tǒng)梳理、補(bǔ)充、修訂和完善,通過(guò)完善法制建設(shè),進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)管理各主體在物業(yè)管理活動(dòng)中的行為。

2.強(qiáng)化行業(yè)自律。

行業(yè)自律是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中企業(yè)誠(chéng)實(shí)信用"原則的突出體現(xiàn),物業(yè)管理協(xié)會(huì)在行業(yè)自律中應(yīng)起到組織、監(jiān)督的主導(dǎo)作用。因此行業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)及時(shí)、有效地建立會(huì)員強(qiáng)制入會(huì)、訓(xùn)誡、通報(bào)批評(píng)、公開譴責(zé)和取消會(huì)員資格、會(huì)員誠(chéng)信記錄檔案等相關(guān)自律制度。通過(guò)行業(yè)自律制度,提升物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)的社會(huì)地位和信譽(yù)。

3.加強(qiáng)理論研究。

物業(yè)管理理論研究是行業(yè)發(fā)展的不竭源泉,也是法律法規(guī)制訂的重要前提,加強(qiáng)理論研究,突出理論研究在行業(yè)發(fā)展中的地位和作用,廣泛開展多層次多學(xué)科的理論研究,建立一支行業(yè)內(nèi)專、兼職相結(jié)合的宏大的理論研究隊(duì)伍,是物業(yè)管理科學(xué)發(fā)展的重要基石。

4.創(chuàng)新制度設(shè)計(jì)。

創(chuàng)新是發(fā)展的靈魂,創(chuàng)新制度設(shè)計(jì)是物業(yè)管理健康發(fā)展的必要保障。

在物業(yè)管理的外部,引入發(fā)達(dá)國(guó)家物業(yè)管理制度,如類似物業(yè)管理事務(wù)所等中介機(jī)構(gòu)作為第三方客觀介入,定期實(shí)施外部獨(dú)立的管理費(fèi)會(huì)計(jì)審核或外部審計(jì),進(jìn)行專業(yè)的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量評(píng)估。在物業(yè)管理內(nèi)部,完善物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部的管理制度,量化物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量的標(biāo)準(zhǔn),提升物業(yè)管理服務(wù)的水平和檔次。

5.正確引導(dǎo)輿論。

人是教育的產(chǎn)物,物業(yè)管理作為一個(gè)新興的行業(yè),在其發(fā)展過(guò)程中對(duì)各個(gè)參與主體的教育和輿論引導(dǎo)是極為重要和必不可少的。一個(gè)事物或現(xiàn)象的出現(xiàn)必然會(huì)眾說(shuō)紛紜,但這些輿論并不都是全面的和準(zhǔn)確的,這就需要發(fā)揮政府、行業(yè)協(xié)會(huì)、企業(yè)和媒體輿論導(dǎo)向的主渠道作用和溝通作用,將輿論引導(dǎo)到正確的方面來(lái)。

企業(yè)物業(yè)管理調(diào)查報(bào)告篇四

我鎮(zhèn)目前成型的小區(qū)共有12個(gè),包括2個(gè)高層小區(qū)(光亮?陽(yáng)光佳苑、巨鑫雅苑)、1個(gè)集資房小區(qū)(祥瑞花園)、9個(gè)商品房小區(qū),分屬7個(gè)開發(fā)單位;共有已售、待售住房近4000套(幢)。

我鎮(zhèn)的住宅小區(qū)物業(yè)管理從20xx年開始起步,經(jīng)過(guò)的探索發(fā)展,物業(yè)管理逐步深入民心。通過(guò)實(shí)施物業(yè)管理,居民的居住環(huán)境變得更加整潔,城市形象也得到了較大改觀。物業(yè)管理已成為人們?nèi)粘Ia(chǎn)、生活中不可或缺的有機(jī)組成部分。

提供的服務(wù)達(dá)不到要求,再加上這些小區(qū)業(yè)主對(duì)物業(yè)管理的認(rèn)識(shí)和意識(shí)比較薄弱,物業(yè)交費(fèi)率很低,規(guī)范化的物業(yè)管理難度較大,基本上沒有正規(guī)的物業(yè)管理模式,只是形式上的請(qǐng)1-2個(gè)人即當(dāng)保安,又做清潔。如:春夏秋冬四院等住宅小區(qū),在進(jìn)行物業(yè)管理時(shí),只能實(shí)行基本服務(wù)(如簡(jiǎn)單的保潔和維修等項(xiàng)目)和低收費(fèi)。

后修建的12個(gè)小區(qū)中,到目前為止有自己的業(yè)主委員會(huì)只有祥瑞花園1個(gè)小區(qū)。二是新建商品住宅小區(qū)較規(guī)范的物業(yè)管理模式。新建的住宅小區(qū)由于配套設(shè)施完善,環(huán)境較好,沒有城市街道穿過(guò),相對(duì)獨(dú)立集中,再加上前期物業(yè)開展較好,收費(fèi)水平和收費(fèi)率也較高,物業(yè)管理服務(wù)工作基本能夠維持正常。

如光亮陽(yáng)光佳苑、巨鑫雅苑等住宅小區(qū)。但另一方面,這些由開發(fā)企業(yè)建設(shè)的住宅小區(qū)為新建小區(qū),接房率70%左右,但有的老百姓買房不光為了住,也有作為投資的,所以入住率只有40%左右,雖然說(shuō)空關(guān)房按規(guī)定連續(xù)六個(gè)月無(wú)人居住可按70%收取物管費(fèi),但由于與業(yè)主聯(lián)系不上,收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)的難度較大。物管公司雖然也試圖通過(guò)發(fā)文書通知、打電話通知、請(qǐng)人轉(zhuǎn)告等形式催繳,但絕大部分業(yè)主根本不予理睬,普遍抱有“我不住就可以不交管理服務(wù)費(fèi)”的錯(cuò)誤思想,致使這些新建小區(qū)的物管收費(fèi)率非常低,企業(yè)經(jīng)營(yíng)難以為繼。

二、小區(qū)貫徹落實(shí)物業(yè)管理法規(guī)情況。

為了使國(guó)家《物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律法規(guī)在我鎮(zhèn)得小區(qū)得到有效宣傳,使物業(yè)企業(yè)成為宣傳、貫徹《物業(yè)管理?xiàng)l例》的主體,我鎮(zhèn)采取以點(diǎn)帶面,利用國(guó)慶、中秋及普法宣傳日等節(jié)假日開展宣傳活動(dòng),并通過(guò)橫幅、報(bào)紙、宣傳單,由政府牽頭、物業(yè)公司聯(lián)合舉辦“構(gòu)建和諧小區(qū)、共建美好家園”為主題的物業(yè)服務(wù)知識(shí)競(jìng)賽活動(dòng)、物業(yè)服務(wù)進(jìn)百家等多種形式,集中開展物業(yè)管理政策法規(guī)宣傳活動(dòng)。近一年來(lái),發(fā)送宣傳資料近1.5萬(wàn)份,舉辦了以“構(gòu)建和諧小區(qū)、共建美好家園”為主題的首屆物業(yè)服務(wù)知識(shí)競(jìng)賽,通過(guò)開展這些宣傳活動(dòng),對(duì)進(jìn)一步加強(qiáng)物業(yè)管理、落實(shí)物管法規(guī)起到了良好的宣傳效果。

三、小區(qū)業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)情況。

我鎮(zhèn)小區(qū)起步較晚,12個(gè)小區(qū)只有祥瑞花園小區(qū)由業(yè)主投票,組成了業(yè)主委員會(huì),其中:主任1人,副主任1人,財(cái)務(wù)1人,委員5個(gè),基本上每1-2年召開一次業(yè)主大會(huì),共同探討本小區(qū)物業(yè)管理情況;2個(gè)高層小區(qū)(陽(yáng)光佳苑、巨鑫雅苑)于8月份交房,目前入住的業(yè)主還沒有達(dá)到80%,所以還沒有形成業(yè)主委員會(huì),不過(guò)正在前期的籌備當(dāng)中;起于小區(qū)都沒有業(yè)主委員會(huì)。

目前,我鎮(zhèn)共有2家正規(guī)物業(yè)管理公司,分別是重慶光亮禾順物業(yè)管理有限公司(負(fù)責(zé)光亮陽(yáng)光佳苑小區(qū))和重慶和宜物業(yè)管理有限公司(負(fù)責(zé)巨鑫雅苑小區(qū)),其中禾順物業(yè)管理公司是重慶光亮集團(tuán)下屬子公司,公司財(cái)政能得到保障,但因目前小區(qū)入住率不足80%,,加上小區(qū)有17個(gè)工作人員的工資等,公司處于入不敷出的狀況;和宜物業(yè)公司是與房地產(chǎn)開發(fā)商簽的合同,同樣由于入住率不足80%,加上小區(qū)6個(gè)工作人員的工資等,公司處于入不敷出的狀況。

目前2個(gè)高層小區(qū)的物業(yè)管理服務(wù)已經(jīng)進(jìn)入正規(guī)化,能保障好小區(qū)內(nèi)的清潔衛(wèi)生、庭院看護(hù)等,基本能協(xié)調(diào)好業(yè)主與業(yè)主之間的糾紛,能提供一個(gè)較好的小區(qū)生活環(huán)境。

六、物業(yè)服務(wù)管理費(fèi)用收取及管理使用情況。

目前我鎮(zhèn)的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用,祥瑞花園小區(qū)由業(yè)主委員會(huì)統(tǒng)一收取,交業(yè)主委員會(huì)財(cái)政保管,支付保安和清潔的工資,物管費(fèi)用和工資基本持平;2個(gè)高層小區(qū)由物業(yè)管理同意按重慶市物業(yè)局的價(jià)格統(tǒng)一收取,交到公司財(cái)政,公司財(cái)政再同意支付員工工資和其他維修費(fèi)用等,現(xiàn)在是一個(gè)入不敷出的情況;剩下的小區(qū)物業(yè)費(fèi)用由社區(qū)工作人員收?。ɑ臼詹蝗糜谥Ц缎^(qū)保安、清潔工的工資,同樣也是基本持平。

1、沒有正規(guī)的物業(yè)管理,未成立業(yè)主委員會(huì),小區(qū)物業(yè)管理比較混亂。

最終開發(fā)商撤下所有的物業(yè)管理人員,由業(yè)主自行管理。目前9個(gè)小區(qū)基本上都是由業(yè)主選1-2個(gè)人作為小區(qū)的物業(yè)管理人員,即為小區(qū)的清潔工,又為小區(qū)的保安,只負(fù)責(zé)小區(qū)的清潔衛(wèi)生、看家護(hù)院,對(duì)小區(qū)的民事糾紛、工程維修基本都交給社區(qū)或者鎮(zhèn)政府,增加了社區(qū)的工作量,反過(guò)來(lái)問(wèn)題沒有解決好,業(yè)主還不滿意。業(yè)主意識(shí)較差,物業(yè)管理得不到群眾支持。

2、部分小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)收費(fèi)難。

12個(gè)小區(qū),除了2個(gè)高層電梯小區(qū)物業(yè)費(fèi)收取按照重慶市物價(jià)局核準(zhǔn)外,其余10個(gè)小區(qū)物業(yè)費(fèi)基本上是按照建筑面積來(lái)收取,100平方以上收取300元每年,不足100平方的收取280元每年。由于沒有正規(guī)的物業(yè)管理公司收取物管費(fèi),也沒有業(yè)主委員會(huì),業(yè)主自身市民意識(shí)不強(qiáng),“花錢買服務(wù)”的意識(shí)比較死板,比如說(shuō)有的小區(qū)業(yè)主開始交了物管費(fèi),但是由于某些業(yè)主沒有交導(dǎo)致心里不平衡,或者說(shuō)自己過(guò)分要求得到更多的服務(wù)而沒有提供,繼而開始不交物管費(fèi);有的是口頭說(shuō)交,但沒有實(shí)際行動(dòng)。

征收的物管費(fèi)用,有物管公司的直接上交物管公司,物管人員的工資統(tǒng)一由物管公司發(fā)放,2個(gè)高層小區(qū)目前的經(jīng)營(yíng)情況基本上都是公司要倒貼,像陽(yáng)光佳苑,17個(gè)物業(yè)管理人員每年的工資發(fā)放達(dá)到30多萬(wàn),而物管費(fèi)全額收取才有24萬(wàn)多,資金缺口近8、9萬(wàn)元,其他如小區(qū)內(nèi)水電費(fèi)用,公共設(shè)施維修費(fèi)用也由物管公司繳納。沒有正式物管公司的,像祥瑞花園小區(qū)有業(yè)主委員會(huì),費(fèi)用由委員會(huì)統(tǒng)一支付保安和清潔工的工資,剩余的作為小區(qū)內(nèi)的維修費(fèi)用;其他小區(qū)的物管費(fèi),能收上來(lái)的交由社區(qū)管理,然后按時(shí)給保安或者清潔工發(fā)放工資,有的小區(qū)也會(huì)楚翔繳納的物管費(fèi)用不夠支付保安或者清潔工工資的現(xiàn)象,導(dǎo)致小區(qū)無(wú)物管。

3、集資房小區(qū)成政府包袱。

某些小區(qū)(如祥瑞花園小區(qū))開始修建的時(shí)候?yàn)榧Y房,業(yè)主沒有購(gòu)買大修基金,目前房屋因工程質(zhì)量問(wèn)題,外墻脫落、房屋漏水、消防管道破損等修葺的資金沒有著落,實(shí)際上成了政府的包袱。

4、規(guī)劃超前性不夠,車位配備普遍不足。

由于開發(fā)時(shí)間較早,規(guī)劃超前性不夠,業(yè)主生活水平的提高,購(gòu)買私家車的人員越來(lái)越多,導(dǎo)致鎮(zhèn)內(nèi)大部分小區(qū)車位配備不足。12個(gè)小區(qū)除了2個(gè)高層電梯小區(qū)有自己的地下停車位,其余十個(gè)小區(qū)都沒有統(tǒng)一的小區(qū)車位,小區(qū)內(nèi)車輛亂停亂放的現(xiàn)象比較嚴(yán)重,甚至有的車子停到了小區(qū)周邊的公路上,增加了城市管理的任務(wù)。

八、造成問(wèn)題的主要原因。

1、業(yè)主市民意識(shí)不強(qiáng),業(yè)委會(huì)難成立。

業(yè)主自身市民意識(shí)不強(qiáng),是各小區(qū)未成立業(yè)主委員會(huì)的一個(gè)重要原因。隨著生活水平的穩(wěn)步提高,部分農(nóng)民“洗腳上田”,在掘到“第一桶金”后在鎮(zhèn)里的小區(qū)置業(yè),變成了“業(yè)主”。但其固有的一些小農(nóng)意識(shí)并沒有因?yàn)槌蔀椤皹I(yè)主”而被拋卻,比如擅改房屋結(jié)構(gòu)、私拉亂接電線、亂養(yǎng)貓狗寵物等;對(duì)物業(yè)管理則愛理不理,一不高興就拖欠物業(yè)管理費(fèi),或到管理處大吵大鬧,嚴(yán)重的就堵塞小區(qū)門口?!拔飿I(yè)是服務(wù),花錢買服務(wù)”的共識(shí)還沒有成熟或者理解得比較死板。但這些業(yè)主卻沒有組建業(yè)主委員會(huì),聯(lián)合起來(lái)與物業(yè)管理公司平等溝通的意識(shí)。

2、歷史遺留問(wèn)題未有效解決,多方矛盾糾纏不清。

企業(yè)物業(yè)管理調(diào)查報(bào)告篇五

到了一年的年底,也到了一年中該交物業(yè)管理費(fèi)的時(shí)候了。但一年的管理費(fèi)卻要1000多,我實(shí)在不理解,為什么物業(yè)并沒有在我們生活中起很到很大的作用,卻要交納那么多錢。于是,在好奇心的驅(qū)使下,我上網(wǎng)調(diào)查關(guān)于“物業(yè)管理”。

原來(lái),物業(yè)管理是一種服務(wù),它以物業(yè)為管理對(duì)象,以廣大業(yè)主為服務(wù)對(duì)象而定位于社會(huì)人群。迄今為止,中國(guó)的物業(yè)管理行業(yè)已經(jīng)走過(guò)了二十幾年的時(shí)間,也是一個(gè)有一定年齡的行業(yè)了,也具備了一定的規(guī)模和形態(tài)。由于經(jīng)濟(jì)體制的改革發(fā)展、城市的現(xiàn)代化、人們對(duì)居住空間的可持續(xù)發(fā)展的要求,物業(yè)管理是房地產(chǎn)商品經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然產(chǎn)物。

以蕭山的物業(yè)管理發(fā)展為例。近年來(lái),蕭山城市發(fā)展的日新月異,伴隨著城市的發(fā)展的還有新式社區(qū)如雨后春筍般地涌現(xiàn)?!皡R宇花園”、“綠都四季花城”、“白馬公寓”這些新社區(qū)和“崇化社區(qū)”、“高橋社區(qū)”、“新橋社區(qū)”這些老社區(qū)有著明顯不同。當(dāng)然我們有必要探究一下社區(qū)基本性質(zhì)發(fā)生了什么樣的變化?這種變化有什么制度價(jià)值?于是,我調(diào)查了我區(qū)的三個(gè)小區(qū)“崇化社區(qū)”、“匯宇花園”、“南市花園”的基本情況來(lái)逐步研究。

傳統(tǒng)社區(qū)大多數(shù)的住房是由居民的工作單位分配的,居住者不是通過(guò)市場(chǎng)交易價(jià)格購(gòu)買房屋,而是作為工作單位的成員進(jìn)入居住區(qū)的,因此居住者不是房屋的產(chǎn)權(quán)人。房屋的`產(chǎn)權(quán)屬于居民的工作單位(集體)或者國(guó)家,居住社區(qū)的物業(yè)管理權(quán)相應(yīng)地被賦予了準(zhǔn)政府性質(zhì)的物業(yè)公司。居民或單位交出的物業(yè)管理費(fèi)用只具有象征意義,不能平衡物業(yè)公司實(shí)際的支出成本,這些費(fèi)用要么由政府貼補(bǔ),要么由單位組織統(tǒng)一負(fù)擔(dān)。在傳統(tǒng)社區(qū)中,物業(yè)只承擔(dān)了社區(qū)管理的部分職責(zé),主要是房屋的拆建、修葺等,另外一部分管理職能,如垃圾清掃清理、衛(wèi)生整治、小區(qū)安全等,是由政府機(jī)構(gòu)(街道及有關(guān)部門)或準(zhǔn)政府機(jī)構(gòu)(居委會(huì))來(lái)承擔(dān)的(例如:“崇化社區(qū)”)。

而新式社區(qū)的住房是由居民通過(guò)市場(chǎng)交易價(jià)格自行購(gòu)買的,因而居住者是房屋的產(chǎn)權(quán)人。于是,出現(xiàn)了一種對(duì)等的市場(chǎng)關(guān)系:業(yè)主以管理費(fèi)購(gòu)買物業(yè)公司的保安、綠化、清潔等社會(huì)服務(wù),物業(yè)公司則以提供服務(wù)作為交換,從業(yè)主的購(gòu)買中獲得生存。同時(shí),也有了相關(guān)與物業(yè)管理的法律與條文(例如:《上海市居民小區(qū)管理?xiàng)l例》)出來(lái),這意味著,物業(yè)從社會(huì)管理者,轉(zhuǎn)變?yōu)樯鐣?huì)單位,從前的管理和被管理關(guān)系轉(zhuǎn)變成簽約關(guān)系。物業(yè)管理也包括了垃圾清掃清理、衛(wèi)生整治、小區(qū)安全等。業(yè)主所繳納的物業(yè)管理費(fèi)相應(yīng)的提高,卻不只是象征意義。業(yè)主對(duì)物業(yè)管理業(yè)不滿的地方也可以進(jìn)行投訴(例如:“匯宇花園”、“南市花園”)。

隨著發(fā)展,便有了“物業(yè)公司”這一類代理管理責(zé)任的企業(yè),甚至有了品牌。目前全國(guó)物業(yè)管理企業(yè)總數(shù)已超過(guò)2萬(wàn)家,更多企業(yè)仍如雨后春筍般涌現(xiàn),物業(yè)管理也必然進(jìn)入品牌競(jìng)爭(zhēng)時(shí)代。21世紀(jì)將是我國(guó)物業(yè)管理品牌競(jìng)爭(zhēng)的時(shí)代,是我國(guó)物業(yè)管理專業(yè)化、市場(chǎng)化、社會(huì)化、法制化和現(xiàn)代化不斷成熟的時(shí)代。

例如天津市金廈物業(yè)管理公司。天津市金廈物業(yè)管理公司成立于1994年,是天津市物業(yè)管理“十強(qiáng)”企業(yè),具有天津市物業(yè)管理一級(jí)企業(yè)資質(zhì)。公司創(chuàng)立了具有金廈特色的物業(yè)管理模式,目前管理高層、多層住宅小區(qū)及辦公樓等多類型項(xiàng)目,同時(shí)開展物業(yè)管理咨詢、室內(nèi)裝修、房屋租售等多種經(jīng)營(yíng)。所管理的金廈里涉外小區(qū)獲得了“全國(guó)城市物業(yè)管理優(yōu)秀示范住宅小區(qū)”稱號(hào)。幾年來(lái)公司不斷開拓創(chuàng)新,先后實(shí)現(xiàn)了全市七個(gè)“第一”:第一家實(shí)行袋裝垃圾;第一家成立小區(qū)居委會(huì);第一家成立社區(qū)醫(yī)療保健中心;第一家業(yè)主大規(guī)模捐贈(zèng)花木;第一家實(shí)行義務(wù)監(jiān)督員制度;第一批名列榜首被評(píng)為“物業(yè)管理優(yōu)秀示范住宅小區(qū)”;第一家在全市首次大型公開物業(yè)管理項(xiàng)目競(jìng)標(biāo)中一舉奪標(biāo)的企業(yè)。

到20xx年我國(guó)先行改革的深圳已經(jīng)出現(xiàn)了管理規(guī)模達(dá)1200萬(wàn)平方米的企業(yè),緊隨其后的上海也已經(jīng)有了管理規(guī)模達(dá)400萬(wàn)平方米的物業(yè)管理企業(yè)。這些足以說(shuō)明名牌競(jìng)爭(zhēng)的優(yōu)勢(shì),也足以說(shuō)了國(guó)內(nèi)物業(yè)管理正逐步邁向正規(guī),并不斷發(fā)展。

我查了許多關(guān)于物業(yè)管理得資料,再觀察我們“匯宇花園”。小區(qū)大門口站著4位身著制服的保安,保安室里有9臺(tái)監(jiān)控錄像,每天晚上也有保安通夜巡邏來(lái)保衛(wèi)小區(qū)安全;路上穿著黃色工作服的環(huán)衛(wèi)工人在打掃小區(qū)衛(wèi)生,樓道的清潔也是有這些工人一周兩次的打掃來(lái)維持清潔的;小區(qū)的游泳池也是有人管理并維持清潔;小區(qū)的健身設(shè)施有專人維護(hù)管理;包括道路、路燈等有專人維修;……原本是覺得每平方米5角的物業(yè)管理費(fèi)是花得不明不白,現(xiàn)在明白了物業(yè)公司存在的必要性與重要性。

黨的十六大報(bào)告明確要求“完善城市居民自治,建設(shè)管理有序、文明祥和的新型社會(huì)”,物業(yè)管理是在城市悄然發(fā)生的歷史性進(jìn)步。作為基層直接管理社區(qū)的政府,要看到社區(qū)的這種社會(huì)基礎(chǔ)性關(guān)系的變化,并支持、保護(hù)它們的發(fā)展,嚴(yán)格依法進(jìn)行管理。這樣,我們就可能朝向國(guó)際一流社區(qū)發(fā)展!

企業(yè)物業(yè)管理調(diào)查報(bào)告篇六

為了對(duì)***小區(qū)的客戶有一個(gè)大體的了解,掌握有關(guān)***小區(qū)客戶的第一手材料,以便日后做好***小區(qū)的物業(yè)管理工作,近期我們對(duì)***小區(qū)的客戶進(jìn)行了物業(yè)方面的調(diào)查。調(diào)查情況如下:

一、所有的客戶出于安全著想都希望小區(qū)能進(jìn)行嚴(yán)格的封閉式管理,并表示愿意配合門崗在出入大門時(shí)出示相關(guān)證件,部分客戶還就此項(xiàng)提出了以下問(wèn)題:

1、等門崗和住戶比較熟悉了以后,能否取消出入證制度;。

2、能否做成統(tǒng)一,并且方便攜帶的標(biāo)志;。

3、如果親戚來(lái)了,沒有證件怎么辦。

二、除了基本的公共服務(wù)以外,對(duì)于合理性收費(fèi)的項(xiàng)目,客戶們認(rèn)為桶裝水配送、代訂代送奶等服務(wù),相關(guān)公司已提供了免費(fèi)報(bào)務(wù),如果物業(yè)公司與這些公司的收費(fèi)一致或者更低,絕大多數(shù)客戶表示可以考慮接受,否則就沒有必要再設(shè)置;洗衣、清潔、看護(hù)老人等項(xiàng)目,大多數(shù)客戶認(rèn)為沒有必要設(shè)置,因?yàn)檫@些情況他們可以自行解決,交給別人做反而不放心;只有很少部分客戶對(duì)于看護(hù)孩子表示出興趣;還有部分客戶提議,看能否在小區(qū)內(nèi)成立一些小診所,以方便小區(qū)住戶。

三、對(duì)于會(huì)所的項(xiàng)目設(shè)置,健身房和籃球館倍受青睞,小部分客戶傾向于乒乓球室,但部分客戶擔(dān)心如果建游泳池,池水的質(zhì)量不能得到保證,還有客戶對(duì)建立籃球場(chǎng)有異議,擔(dān)心太亂而影響到住戶的休息。

四、60%的客戶對(duì)物業(yè)服務(wù)中心組織活動(dòng)表示贊成,其中25%的客戶贊成但自己未必參與;30%客戶表示沒有時(shí)間;10%的客戶擔(dān)心組織此類的活動(dòng)會(huì)影響小區(qū)的居住環(huán)境和住戶休息。另外年青人對(duì)交誼舞比較感興趣,合唱團(tuán)次之;少數(shù)老年人對(duì)秧歌感興趣(此次調(diào)查客戶中,老年人數(shù)量較少),腰鼓一項(xiàng)無(wú)人選擇。

五、關(guān)于對(duì)聊城物業(yè)管理費(fèi)的檔次歸屬,極少部分人表示我們提供什么樣的服務(wù),他就會(huì)出什么水平的錢;大部人認(rèn)為物業(yè)公司只要提供,如:保安、衛(wèi)生、等能滿足住戶基本需要的項(xiàng)目就可以了,物業(yè)費(fèi)盡可能少收。

結(jié)果表明,絕大部分用戶可以接受的物業(yè)管理費(fèi)在3-4毛之間。

六、在對(duì)住戶所在小區(qū)調(diào)查過(guò)程中發(fā)現(xiàn)以下問(wèn)題(住單位房、自己房和家住縣里的客戶不包括在內(nèi)):

1、大部分小區(qū)的車輛管理比較混亂;。

2、維修不及時(shí);。

3、社區(qū)文化沒有或者陳舊;。

4、對(duì)于物業(yè)管理的在態(tài)度和衛(wèi)生大部分人表示還算滿意。

七、在問(wèn)及***小區(qū)客戶關(guān)于對(duì)公司物業(yè)管理方面的建議時(shí),大部分人表示沒有想過(guò),以后想到可以再電話聯(lián)系;在根據(jù)我們的提示進(jìn)行的調(diào)查方面,大家都著重強(qiáng)調(diào)安全;另外有客戶強(qiáng)烈建議我們,希望我們能在客戶入住以后再進(jìn)行一次類似的調(diào)查,以便他們能在住的過(guò)程中發(fā)現(xiàn)問(wèn)題,進(jìn)行及時(shí)反映情況和信息反饋。

綜合以上情況,我們發(fā)現(xiàn),住戶對(duì)安全的要求遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于其它各項(xiàng),其次是環(huán)境、維修等,對(duì)于社區(qū)文化,真正關(guān)心的住戶不是很多。

鑒于以上結(jié)果,現(xiàn)提出以下建議,以供參考:

1、在業(yè)主入住時(shí),可以就業(yè)主的興趣愛好等方面進(jìn)行一次調(diào)查,以方便以后管理;。

3、重點(diǎn)做好小區(qū)業(yè)主的安全工作,加強(qiáng)對(duì)小區(qū)的車輛管理;。

4、強(qiáng)調(diào)維修員進(jìn)行及時(shí)維修和服務(wù)人員良好的服務(wù)態(tài)度,這最能影響我們公司的形象;。

5、定期更新社區(qū)文化;。

6、重點(diǎn)做好物業(yè)管理的前期工作,可以起到事半功倍的效果;。

7、定期對(duì)小區(qū)消防等各項(xiàng)配套設(shè)施進(jìn)行巡查,做到防患于未然。

8、物業(yè)雖然屬于后勤管理,但我們必須做出讓業(yè)主看得見的成績(jī),有質(zhì)量(無(wú)形的),也要求形象(有形的)。

企業(yè)物業(yè)管理調(diào)查報(bào)告篇七

我們知道居民小區(qū)是市民生活的主要場(chǎng)所,與城市居民生活息息相關(guān)。良好的小區(qū)環(huán)境,和諧的人居氛圍,既是市民健康素質(zhì)的體現(xiàn),也是城市文明的彰顯,而這一切都離不開健全的物業(yè)管理。在實(shí)習(xí)老師的指導(dǎo)下,我們小組對(duì)益陽(yáng)市的物業(yè)管理市場(chǎng)進(jìn)行了初步的調(diào)查。此次我們主要通過(guò)實(shí)地實(shí)踐調(diào)查、詢問(wèn)該區(qū)居民以及到小區(qū)物業(yè)公司走訪詢問(wèn)等方式開展。

為了了解益陽(yáng)市的物業(yè)管理的基本情況,我們主要調(diào)查了梓山苑小區(qū)、中天國(guó)際花園和龍洲匯龍?jiān)?,針?duì)我們此次訪問(wèn)的那些小區(qū),我將逐一進(jìn)行分析。

先以梓山苑為具體例子。梓山苑國(guó)家安居小區(qū)(以下簡(jiǎn)稱梓山苑小區(qū))是經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)、由益陽(yáng)市人民政府統(tǒng)一組織建設(shè)的我市第一個(gè)國(guó)家安居工程項(xiàng)目,是國(guó)家和省、市人民政府扶持中、低收入階層中住房困難家庭安居的德政工程和民心工程。1998年完成第一期工程,并開始第二期工程建設(shè)。是經(jīng)濟(jì)適用房,梓山苑小區(qū)是一所具有齊全的生活配套設(shè)施的小區(qū),小區(qū)位梓山苑小區(qū)位于益陽(yáng)市朝陽(yáng)開發(fā)區(qū)內(nèi),在風(fēng)景秀麗的梓山湖公園東側(cè)。物業(yè)管理費(fèi)為0.18元/平方米,小區(qū)擁有80東住宅。

該小區(qū)物業(yè)存在以下不足之處:1.由于小區(qū)建設(shè)的定位是經(jīng)濟(jì)適用房,所以建設(shè)密度較高。2.進(jìn)門口有板報(bào)宣傳:建省級(jí)文明城市,建溫馨美好家園,朝陽(yáng)路社區(qū)創(chuàng)省級(jí)文明城市平安社區(qū)工作。但是小區(qū)內(nèi)的宣傳欄上貼有大量廣告,沒有人進(jìn)行管理和清理。

3.小區(qū)三處地方配有小型的健身設(shè)施但是規(guī)模較小和設(shè)備較少。4.保安管理不嚴(yán),小區(qū)對(duì)外來(lái)人員的進(jìn)出不進(jìn)行管理,小區(qū)分配有兩個(gè)保安室,前門的保安為24小時(shí)值班的,后門則天黑就會(huì)下班。僅有一個(gè)保安巡邏。并且只有進(jìn)門口有一個(gè)攝像頭,防盜報(bào)警系統(tǒng)不到位。

9.沒有統(tǒng)一的安裝空調(diào)的位置,空調(diào)擺放不整齊10.小區(qū)物業(yè)管理中心相對(duì)簡(jiǎn)陋,機(jī)構(gòu)設(shè)置較為簡(jiǎn)單,只有設(shè)有主任、副主任、財(cái)務(wù)室、保潔、保安、綠化這七項(xiàng)職務(wù)。

11.小區(qū)新的業(yè)主委員成立不久,新的業(yè)主委員會(huì)的頭一次業(yè)主大會(huì)在八月份召開完畢。

總的說(shuō)來(lái),該小區(qū)的建設(shè)和設(shè)計(jì)均較為不合理,列處于經(jīng)濟(jì)適用房當(dāng)中,整體物業(yè)水平不夠,只維持了基本的清潔和日常的保安等生活基本要求。物業(yè)管理公司對(duì)待居民的投訴和居民的困惑、問(wèn)題未能進(jìn)行及時(shí)有效的解決。物業(yè)管理公司本身機(jī)制不夠合理也是物業(yè)水平上不去的一個(gè)重要原因。但是他所提供的服務(wù)與其所收的物業(yè)管理費(fèi)還是相當(dāng)?shù)?。梓山苑小區(qū)的物業(yè)管理費(fèi)相對(duì)于其他小區(qū)來(lái)說(shuō)是相當(dāng)?shù)偷模热缯f(shuō),龍洲匯龍?jiān)返奈飿I(yè)管理費(fèi)小高層是0.6元/平方米,電梯高層是1.0元/平方米。當(dāng)?shù)鼐用癖硎?,如果物業(yè)管理公司能夠提供更為優(yōu)質(zhì)的服務(wù)的話,居民愿意增加物業(yè)管理費(fèi)。

由于小區(qū)建成年代較久,物業(yè)管理基本管理已經(jīng)成型,小區(qū)的基本配套設(shè)施、生活設(shè)施較齊全,有小型超市、菜市場(chǎng)、水電修理、美發(fā)、紅十字會(huì)、診所、按摩、服裝等。小區(qū)內(nèi)還有一所小學(xué),還擁有民辦幼兒園。小區(qū)道路較干凈,達(dá)到了小區(qū)居民的要求,并得到好評(píng)。小區(qū)居民保持衛(wèi)生也做的很好。小區(qū)較為安靜,適合居住。小區(qū)的供配電、電訊、電視、燃?xì)夂徒o排水均由地下管網(wǎng)系統(tǒng)入戶。一樓設(shè)有應(yīng)答防盜門和信箱。標(biāo)有安全標(biāo)志“學(xué)生出入,車輛慢行”、標(biāo)有提示牌:“做文明市民,建文明城市”。小區(qū)內(nèi)有一個(gè)小型的人造湖,湖的周圍種有柳樹,湖上有小橋,湖面還算干凈。

然后簡(jiǎn)單介紹下其他一些小區(qū)如新建成的中天國(guó)際花園和龍洲匯龍?jiān)?,它們的物業(yè)管理公司為綠島物業(yè)管理公司。

中天國(guó)際花園位于益陽(yáng)市城市主干道桃花侖東路,赫山廟地區(qū)。項(xiàng)目建筑面積66000平方米,由沿街的一幢綜合樓及四幢小高層住宅構(gòu)成。其建筑采用新古典主義三段式風(fēng)格,融合了西方建筑語(yǔ)匯與東方神韻內(nèi)涵。項(xiàng)目地處市中心,生活配套齊全,生活設(shè)施應(yīng)有盡有;益陽(yáng)商業(yè)步行街、步步高超高、金鴻百貨、國(guó)美電器、肯得基、赫山一小、益陽(yáng)師范、益陽(yáng)三醫(yī)院、菜市場(chǎng)、銀行、移動(dòng)、餐飲、娛樂等配套一應(yīng)俱全。

由于該小區(qū)是新建小區(qū),所以設(shè)施設(shè)備為新的,綠化和小區(qū)設(shè)計(jì)布局還是很好的。小區(qū)的外墻搭線、空調(diào)擺放安裝也有很統(tǒng)一。應(yīng)該提示的地方均設(shè)有黃色警報(bào)線和提示牌。但是樓盤還處于尾盤銷售時(shí)期,物業(yè)管理中的保安措施還是存在一定的漏洞。經(jīng)我們實(shí)地調(diào)查,小區(qū)內(nèi)沒有垃圾桶,只有一個(gè)角落有一個(gè)垃圾站。而且小區(qū)內(nèi)的消防栓也只有兩個(gè),小區(qū)巡邏人員的簽到處位于樓盤后面的一個(gè)墻上,顯得很不合理。小區(qū)保安不過(guò)問(wèn)小區(qū)人員的出入情況,小區(qū)出入比較不規(guī)范,存在一定安全隱患。

龍洲匯龍?jiān)罚靥幰骊?yáng)市赫山區(qū)中心地帶,龍洲路凱萊商務(wù)酒店的對(duì)面,與桃花侖路和益陽(yáng)大道形成黃金三角的格局,交通十分便利,生活較為配套完善。項(xiàng)目毗鄰赫山商業(yè)中心與益陽(yáng)高端商業(yè)動(dòng)集的華天商圈,華天大酒店、凱萊商務(wù)酒店、步步高百貨、肯德基、新一佳超市、沃爾瑪、鉆石王朝、羅馬大帝、等均位于項(xiàng)目周邊,項(xiàng)目還將修建臨街商業(yè)區(qū),能較好的滿足業(yè)主生活的各種需求。該項(xiàng)目的一期工程基本入住,配有24小時(shí)的保安制度。保安對(duì)于進(jìn)出的人員會(huì)進(jìn)行嚴(yán)格的查控,保安防盜措施和報(bào)警系統(tǒng)相對(duì)處理的不錯(cuò)。但是由于二期工程還在建設(shè)當(dāng)中,對(duì)一期的居住還是有一定影響的,比如建設(shè)的垃圾和灰塵使得道路不是很干凈。一期只有兩棟小高層,建設(shè)面積相對(duì)較少,公共休閑面積、綠地面積也相對(duì)較為稀少。小區(qū)內(nèi)的消防設(shè)施也很少。

益陽(yáng)市小區(qū)物業(yè)管理存在的問(wèn)題及原因隨著城市建設(shè)快速發(fā)展,房地產(chǎn)市場(chǎng)的逐步完善以及市民生活水平的不斷提高,小區(qū)物業(yè)管理矛盾也日漸突出,其中既有業(yè)主和物業(yè)企業(yè)主觀上存在的問(wèn)題,也有客觀環(huán)境制約帶來(lái)的問(wèn)題;既有歷史遺留的老問(wèn)題,也有發(fā)展中產(chǎn)生的新情況。

總的說(shuō)來(lái)益陽(yáng)市的物業(yè)管理的發(fā)展不是很快,居民對(duì)物業(yè)管理的概念也很模糊,物業(yè)管服務(wù)質(zhì)量一直提升不上去,物業(yè)管理公司對(duì)待業(yè)主所反映的問(wèn)題也不進(jìn)行及時(shí)的處理,致使業(yè)主對(duì)物業(yè)管理公司存在相當(dāng)大的不滿。具體表現(xiàn)在以下幾方面:

第一:物業(yè)服務(wù)態(tài)度有待提升,物業(yè)管理還需進(jìn)一步規(guī)范。我區(qū)物業(yè)公司數(shù)量雖不少,但規(guī)模不一,發(fā)展不夠規(guī)范,仍處于初級(jí)市場(chǎng)階段,還沒有普遍實(shí)行招投標(biāo)制度,企業(yè)與業(yè)主的雙向選擇機(jī)制尚未全面形成。某些物業(yè)管理企業(yè)員工缺乏客戶至上意識(shí),服務(wù)態(tài)度不端正,服務(wù)用語(yǔ)不文明,服務(wù)行為不規(guī)范,對(duì)業(yè)主的正當(dāng)要求不能滿足,對(duì)業(yè)主的投訴也置之不理,更談不上主動(dòng)幫助業(yè)主排憂解難。物業(yè)管理公司如果只是收了錢只搞搞衛(wèi)生,那樣還不如直接聘請(qǐng)清潔工。因此物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)明確自己的職責(zé),履行自己的責(zé)任。

第二:居民的物業(yè)意識(shí)需要進(jìn)一步提高,物業(yè)企業(yè)運(yùn)營(yíng)難度增大。部分業(yè)主對(duì)物業(yè)管理認(rèn)識(shí)不到位,個(gè)別居民仍然覺得物業(yè)管理是你們要搞的管理,我干嘛要花錢買買別人來(lái)管我,還沒有完全明白“花錢買的不是管理而是服務(wù)”的意識(shí),有的居民認(rèn)為只要繳納了管理費(fèi),物業(yè)公司就必須處理業(yè)主遇到的任何問(wèn)題,特別是開發(fā)商遺留的房屋建筑質(zhì)量問(wèn)題一并轉(zhuǎn)嫁到物業(yè)企業(yè)身上,給物業(yè)收費(fèi)帶來(lái)麻煩。收費(fèi)困難已成為不少物業(yè)公司運(yùn)營(yíng)中的一個(gè)難題。幾年來(lái),物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)一直沒變,但保安、保潔職工的最低工資標(biāo)準(zhǔn)不斷上調(diào),使物業(yè)運(yùn)營(yíng)成本進(jìn)一步加大,企業(yè)拿不出高薪來(lái)聘請(qǐng)人才,也不能開展良好的培訓(xùn),于是就造成從業(yè)人員素質(zhì)偏低,能力得不到提高,導(dǎo)致物業(yè)管理服務(wù)無(wú)法良性發(fā)展。

第三:部分小區(qū)設(shè)施不配套,檢查維修十分不及時(shí)。由于歷史的原因,老舊居民小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施不配套,安全防范設(shè)施匱乏,大多是敞開“不設(shè)防”住宅小區(qū),無(wú)法實(shí)行封閉管理,小區(qū)環(huán)境秩序混亂,治安案件時(shí)有發(fā)生。小區(qū)綠化布局不合理,常年失養(yǎng),地被植物逐年減少。收費(fèi)率低,物業(yè)企業(yè)基本上只是對(duì)小區(qū)進(jìn)行維持型管理。小區(qū)支干道路、宅前道路出現(xiàn)不同程度的破損,小區(qū)公建配套用房及房屋本體屋面、樓道墻面等公共部位陳舊、破損嚴(yán)重。地下管網(wǎng)不暢,經(jīng)常出現(xiàn)下水堵塞或雨天積水問(wèn)題。居民小區(qū)內(nèi)公共設(shè)施設(shè)備,逐步老化、損壞,隨著時(shí)間的推移,這些維修、改造的資金還沒有保障。如改造、維修不能實(shí)行,將導(dǎo)致今后這些小區(qū)的基礎(chǔ)環(huán)境越來(lái)越差,嚴(yán)重的話會(huì)形成惡性循環(huán),影響居民的正常生活。就是新建的居民小區(qū)也不同程度地存在這個(gè)問(wèn)題,為物業(yè)管理增加了一定的難度。

第四:社區(qū)居委會(huì)與物業(yè)公司、業(yè)主委員會(huì)之間的關(guān)系沒有很好的理順。有的居委會(huì)把本身負(fù)擔(dān)的計(jì)劃生育、宣傳等工作,交由物業(yè)公司來(lái)代替,物業(yè)公司很有怨言。個(gè)別外地入?yún)^(qū)物業(yè)公司與居委會(huì)配合不夠,也在一定程度上影響了相關(guān)工作的開展。不少小區(qū)仍未按規(guī)定成立業(yè)主委員會(huì),部分業(yè)主委員會(huì)不是經(jīng)過(guò)全體業(yè)主選舉產(chǎn)生的,監(jiān)督協(xié)調(diào)職能弱化,不能正確履行職責(zé)和有效代表、維護(hù)業(yè)主利益業(yè)主委員會(huì)流于形式。很多小區(qū)業(yè)主主人翁意識(shí)不強(qiáng),放棄物業(yè)管理自主權(quán),對(duì)成立業(yè)主大會(huì)參與物業(yè)管理漠不關(guān)心。業(yè)主大會(huì)召開難,作用發(fā)揮不夠,業(yè)主委員會(huì)并沒有實(shí)行真正意義上的自治管理,業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的矛盾和問(wèn)題因缺少溝通而無(wú)法解決,為小區(qū)物業(yè)管理和發(fā)展帶來(lái)隱患。

(一)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的學(xué)習(xí),提高對(duì)物業(yè)管理的認(rèn)識(shí)。大力發(fā)展物業(yè)管理事業(yè)不僅是保障市民安居樂業(yè),建設(shè)全國(guó)最好開發(fā)區(qū)、構(gòu)建和諧社會(huì)的重要手段,而且是樹立城市良好形象,增強(qiáng)城市吸引力,改善投資環(huán)境的有力舉措;是增加就業(yè)崗位,給下崗、失業(yè)人員提供就業(yè)、再就業(yè)機(jī)會(huì),緩解就業(yè)壓力的有效途徑;也是發(fā)展服務(wù)業(yè),增加第三產(chǎn)業(yè)總量,促進(jìn)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個(gè)新的亮點(diǎn)。區(qū)有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)從戰(zhàn)略高度,切實(shí)加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo),進(jìn)一步統(tǒng)籌協(xié)調(diào),重視物業(yè)管理,抓好物業(yè)管理。

(二)充分發(fā)揮業(yè)主委員會(huì)的作用,提高業(yè)主自治能力。建立健全業(yè)主委員會(huì)和業(yè)主委員的工作職責(zé)和資格認(rèn)定。保障業(yè)主委員會(huì)能夠正確和有能力的履行職責(zé)。同時(shí)為切實(shí)保障業(yè)委會(huì)的正常運(yùn)作和發(fā)揮積極的作用,還必須建立激勵(lì)機(jī)制和約束機(jī)制,保證業(yè)委會(huì)工作的公平性和及時(shí)性。二是建立并嚴(yán)格執(zhí)行物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主和業(yè)主委員會(huì)的溝通制度。物業(yè)管理企業(yè)要擺正位置,尊重業(yè)主委員會(huì)的意見,自覺接受業(yè)主的監(jiān)督,定期匯報(bào),聽取意見,切實(shí)改進(jìn)服務(wù)質(zhì)量。業(yè)主委員會(huì)也要對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的管理要求做好宣傳、解釋、協(xié)調(diào)工作,發(fā)揮自律作用,團(tuán)結(jié)和引導(dǎo)全體業(yè)主遵守“業(yè)主公約”和各項(xiàng)管理制度。

(三)進(jìn)一步理順社區(qū)居委會(huì)與物業(yè)公司和業(yè)主委員會(huì)的關(guān)系。社區(qū)管理與物業(yè)管理不可替代,需要互相配合。要明確物業(yè)公司不能承擔(dān)本由社區(qū)居委會(huì)負(fù)擔(dān)的工作,社區(qū)居委會(huì)也要根據(jù)自身職能,協(xié)調(diào)搞好小區(qū)物業(yè)管理工作,形成企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)、居委會(huì)三方緊密聯(lián)接的共同體,形成合力,管理服務(wù)效能才得以充分發(fā)揮。

(四)努力提高物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量。要知道物業(yè)管理服務(wù)重在“服務(wù)”而不是“管理”。因此要加強(qiáng)物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量,首先,繼續(xù)深入開展創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)活動(dòng),鼓勵(lì)物業(yè)管理企業(yè)拓寬服務(wù)領(lǐng)域,開展特約有償服務(wù)和家政服務(wù)及電子商務(wù)配送服務(wù),滿足小區(qū)居民不同層次消費(fèi)的需求。其次,進(jìn)一步提高管理人員的素質(zhì),同時(shí)加強(qiáng)對(duì)作業(yè)層人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)和職業(yè)道德、服務(wù)意識(shí)教育,使各企業(yè)真正樹立業(yè)主至上,服務(wù)第一的理念。然后,物業(yè)管理企業(yè)要安排專人24小時(shí)值班,及時(shí)解決群眾反映的問(wèn)題。物業(yè)行政主管部門要完善投訴處理制度,對(duì)群眾反映的問(wèn)題督促查辦及時(shí)解決。還有,在智能化管理系統(tǒng)、電子商務(wù)等開發(fā)上加大投入,促進(jìn)物業(yè)管理科技含量的提高,努力滿足群眾的需要。

(五)不斷改善小區(qū)物業(yè)管理的公共設(shè)施。增加投入,加強(qiáng)老舊小區(qū)物業(yè)管理設(shè)施的改造力度。嘗試采取居民參與設(shè)計(jì)、投資和建設(shè)的公眾參與方式,充分調(diào)動(dòng)廣大居民的積極性。所需的資金,建議從城市建設(shè)維護(hù)費(fèi)中拿出一部分、住宅開發(fā)商與業(yè)主各自分擔(dān)一部分,逐年逐步地有計(jì)劃地實(shí)施改造,為實(shí)施物業(yè)管理創(chuàng)造良好的基礎(chǔ)條件。

(六)做好宣傳,營(yíng)造良好的社會(huì)氛圍。首先應(yīng)該要堅(jiān)持正確的輿論導(dǎo)向,重點(diǎn)宣傳物業(yè)管理法規(guī)、政策和優(yōu)秀物業(yè)管理企業(yè)、優(yōu)秀物業(yè)管理人員的先進(jìn)事跡,爭(zhēng)取獲得廣大群眾對(duì)物業(yè)管理這一新興事物的理解和支持。其次,要宣傳業(yè)主對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)享有的權(quán)利和義務(wù),增加業(yè)主的自覺維權(quán)意識(shí)。再次,增加物業(yè)服務(wù)內(nèi)容透明度的宣傳,對(duì)管理規(guī)章、服務(wù)項(xiàng)目以及收費(fèi)依據(jù)、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等,都要在小區(qū)內(nèi)的布告欄內(nèi)張貼或以其他方式讓業(yè)主知道。最后也是至關(guān)重要的一點(diǎn)就是要把宣傳教育的重點(diǎn)放在思想觀念的更新上,尤其要確立住戶向業(yè)主、單位公管向小區(qū)物管、無(wú)償服務(wù)向有償服務(wù)的轉(zhuǎn)變意識(shí),既有房權(quán)、利益的轉(zhuǎn)換,又有義務(wù)、責(zé)任的轉(zhuǎn)換,從而形成一種良性循環(huán)的良好條件。

通過(guò)此次實(shí)地調(diào)查走訪,我們主要調(diào)查小區(qū)環(huán)境和物業(yè)管理情況,我獲益良多。我對(duì)益陽(yáng)市一些小區(qū)的物業(yè)管理情況有了初步的了解。在這一過(guò)程中,我學(xué)到了物業(yè)管理工作中的具體業(yè)務(wù)知識(shí),豐富了所學(xué)的專業(yè)知識(shí)。我們了解到益陽(yáng)市物業(yè)管理方面的一些現(xiàn)有狀況,我市物業(yè)管理服務(wù)水平還有待提高,我們應(yīng)該多向物業(yè)管理已經(jīng)成熟和發(fā)達(dá)的城市和小區(qū)學(xué)習(xí)他們優(yōu)秀的管理理念和服務(wù)方式。此次實(shí)踐調(diào)查活動(dòng)不僅提升了我們的社會(huì)實(shí)踐,自我管理能力還培養(yǎng)我們團(tuán)結(jié)協(xié)作的精神,社會(huì)實(shí)踐調(diào)查絕大多數(shù)不是一個(gè)人所能承當(dāng)?shù)模切栌啥嗳撕献鞯牟拍芡瓿傻摹T谡{(diào)查過(guò)程中,我們身為大學(xué)生應(yīng)該禮貌待人,體現(xiàn)當(dāng)代大學(xué)生的素質(zhì),以良好的風(fēng)貌和真誠(chéng)的心去與人交流和溝通,才能獲得有效的信息。

企業(yè)物業(yè)管理調(diào)查報(bào)告篇八

根據(jù)省局《關(guān)于做好2**0年度企業(yè)所得稅稅源調(diào)查分析預(yù)測(cè)工作的通知》(贛地稅函〔xx年〕152號(hào))的通知精神,我局高度重視,局長(zhǎng)辦公會(huì)做了專門研究,進(jìn)行了工作部署。通過(guò)精心組織、合理安排,我局克服了時(shí)間緊、任務(wù)重等不利因素,圓滿地完成了調(diào)查任務(wù),現(xiàn)將調(diào)查情況匯報(bào)如下:

xx年年度盈利企業(yè)情況分析:xx年年度,企業(yè)所得稅列管戶為1147戶,其中查帳征收戶為591戶,根據(jù)我們的調(diào)查測(cè)算,盈利企業(yè)為260戶,實(shí)際繳納所得稅額預(yù)計(jì)為2535萬(wàn)元;核定征收企業(yè)462戶,預(yù)計(jì)xx年企業(yè)所得稅為4168萬(wàn)元。

2**0年度預(yù)測(cè):2**0年度查帳征收1199戶,盈利企業(yè)為306戶,預(yù)計(jì)所得稅為2731萬(wàn)元,同比增加196萬(wàn)元,增長(zhǎng)7.7%;核定征收企業(yè)482戶,預(yù)計(jì)所得稅5755萬(wàn)元,增長(zhǎng)1587萬(wàn)元,增長(zhǎng)38%。

2**0年度影響企業(yè)所得稅的因素主要有以下幾方面:

(一)經(jīng)濟(jì)的影響。

10年我市建筑安裝、房地產(chǎn)企業(yè)仍處于上升發(fā)展階段,增勢(shì)比較明顯。我市建筑安裝、房地產(chǎn)企業(yè)所得稅將是10年在稅率調(diào)整下的一個(gè)主要增長(zhǎng)點(diǎn)。

工業(yè)企業(yè)所得稅在經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步發(fā)展下,雖然稅率調(diào)整,但是其經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來(lái)總的應(yīng)納稅所得額,即所得稅稅基的增長(zhǎng)基本能抵消稅率調(diào)整的影響,兩相相抵,應(yīng)納所得稅稅額略有增長(zhǎng)。

(二)政策因素的影響。在新的企業(yè)所得稅政策背景下,影響企業(yè)所得稅的主要因素還是政策變化方面:

1.稅率變化的影響:主要在兩方面。一是查帳征收企業(yè),由于企業(yè)所得稅稅率由33%降為25%,直接降低了8個(gè)百分點(diǎn),因此在查帳征收戶中,預(yù)計(jì)2**0年度企業(yè)所得稅下降663萬(wàn)元,影響較大的還是制造行業(yè),下降435萬(wàn)。

2.高新技術(shù)企業(yè)減按15%的稅率征收企業(yè)所得稅對(duì)我市稅源無(wú)影響。

3.企業(yè)工資薪金稅前據(jù)實(shí)扣除對(duì)稅源的影響:由于我市企業(yè)職工工資水平不高,因此企業(yè)工資薪金稅前據(jù)實(shí)扣除影響不大,預(yù)計(jì)減少41萬(wàn)元。

4.享受企業(yè)所得稅減免稅到期恢復(fù)征稅對(duì)稅源的影響,如民政福利企業(yè)優(yōu)惠政策的變化、享受資源綜合利用、主輔分離企業(yè)優(yōu)惠政策到期恢復(fù)征稅對(duì)稅源的影響:無(wú)影響。

5.文化體制改革企業(yè)享受企業(yè)所得稅優(yōu)惠政策對(duì)稅源的影響:無(wú)影響。

6.實(shí)行核定征收企業(yè)應(yīng)稅所得率的調(diào)整對(duì)稅源的影響:根據(jù)總局、省局調(diào)整應(yīng)稅所得率的精神,我市對(duì)工業(yè)、商業(yè)等行業(yè)應(yīng)稅所得率有所下降,對(duì)稅收會(huì)帶來(lái)減收因素。但建筑安裝、房地產(chǎn)業(yè)仍是我市重點(diǎn)稅源行業(yè),我市建筑安裝業(yè)原按2%附征,房地產(chǎn)業(yè)按3%附征企業(yè)所得稅,與其他設(shè)區(qū)市地稅局比,我市附征率相對(duì)比較低。我局決定,建筑安裝業(yè)擬按12%,房地產(chǎn)業(yè)擬按16%的應(yīng)稅所得率核定征收,附征率比原來(lái)預(yù)計(jì)各提高一個(gè)百分點(diǎn)。因此核定征收所得稅不僅不會(huì)減少,而且會(huì)增加1266萬(wàn)元。

(三)加強(qiáng)企業(yè)所得稅征管對(duì)稅源變化的影響:2**0年我局將進(jìn)一步落實(shí)稅收管理員制度,加強(qiáng)精細(xì)化管理,促進(jìn)企業(yè)所得稅管理水平的進(jìn)一步提高。市局將認(rèn)真組織學(xué)習(xí)、宣傳《新企業(yè)所得稅法》及《實(shí)施條例》,充分吃透政策精神,加強(qiáng)所得稅管理,拓寬稅基,涵養(yǎng)稅源。

企業(yè)物業(yè)管理調(diào)查報(bào)告篇九

近年來(lái)隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮發(fā)展,我市新開住宅小區(qū)不斷增多,加之原來(lái)的老舊小區(qū),使得我市物業(yè)管理工作的重要性越來(lái)越突顯,小區(qū)居民對(duì)物業(yè)方面反應(yīng)的問(wèn)題也越來(lái)越多,借機(jī)關(guān)工委要每名機(jī)關(guān)干部踐行黨的群眾路線教育活動(dòng),深入基層進(jìn)行調(diào)研要求之機(jī),就我市小區(qū)物業(yè)管理方面展開了調(diào)研?,F(xiàn)將調(diào)研情況報(bào)告如下:

企業(yè)物業(yè)管理調(diào)查報(bào)告篇十

市場(chǎng)調(diào)查的核心是消費(fèi)需求,必須準(zhǔn)確地把握“已滿足的需求”與“潛在的需求”這兩個(gè)要件。影響這兩個(gè)要件消長(zhǎng)變化的因素是多方面的:從客觀上講,時(shí)空環(huán)境、市場(chǎng)價(jià)格、外貿(mào)情勢(shì)、社會(huì)購(gòu)買力、產(chǎn)品適銷性等均起作用;從主觀上看,影響消費(fèi)需求的主要因素,則是人們的消費(fèi)心理。故而,要想切實(shí)地摸清“行情”,則必須對(duì)上述幾個(gè)方面作出全面、深入的調(diào)查研究。

營(yíng)銷活動(dòng)的時(shí)空環(huán)境,對(duì)于人們的消費(fèi)需求,具有直接的影響、制約作用,調(diào)查中應(yīng)充分注意以下兩個(gè)要領(lǐng):

其一,不同地域的需求差異。

城市與鄉(xiāng)村、山區(qū)與平原、沿海與內(nèi)地……身處不同環(huán)境、條件下的消費(fèi)者,其消費(fèi)需求必有差異。小商販們常言:“土產(chǎn)進(jìn)城,多賣三成;清倉(cāng)(指清倉(cāng)處理的廉價(jià)商品)下鄉(xiāng),心中不慌?!边@說(shuō)明他們也深諳此道。即便是同一山區(qū)、同一縣境之內(nèi),山前山后、縣南縣北,也會(huì)由于經(jīng)濟(jì)條件或消費(fèi)習(xí)慣的不同而產(chǎn)生需求差異。只有將這種消費(fèi)需求的“地域性”特征考察清楚,才好因地制宜地開展商貿(mào)活動(dòng),避免“章甫適越”的營(yíng)銷錯(cuò)誤。

其二,不同時(shí)期的需求變化。

研究不同時(shí)期的需求變化,尤要注意商品的“三時(shí)性”變化特點(diǎn),即“時(shí)尚性”、“時(shí)令性”和“時(shí)限性”。

有些商品的“時(shí)尚性”很強(qiáng),比如時(shí)裝、化妝品、手機(jī)、家電等,今年時(shí)髦,而明年則不一定時(shí)髦,甚至一年內(nèi)幾經(jīng)變化,讓人追逐不迭。據(jù)言,某女“明星”,五年之內(nèi)更換了八十多條裙子。誠(chéng)然,這種盲目的“時(shí)髦消費(fèi)”觀念不宜提倡,但是世間的“追風(fēng)逐浪”者,畢竟不在少數(shù),從企業(yè)營(yíng)銷的角度說(shuō),則必須充分注意這一消費(fèi)傾向,做好相關(guān)的調(diào)查與預(yù)測(cè),及時(shí)把握商機(jī)、擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)。

有些商品具有較強(qiáng)的“時(shí)令性”特點(diǎn),比如冬裝、夏裝、啤酒、飲料、取暖與納涼用具之類,其銷售的旺淡,總是隨季節(jié)時(shí)令呈周期性變化。對(duì)于這類商品的需求調(diào)查,除了注意其常規(guī)性“時(shí)令”特點(diǎn)之外,還應(yīng)分外留意“時(shí)尚”的影響。今年夏季“街上流行紅裙子”,而明年夏季則未必流行,所以,只有將“時(shí)令”與“時(shí)尚”綜合考察,才能準(zhǔn)確地把握需求趨勢(shì)與未來(lái)行情。一般說(shuō)來(lái),商業(yè)季業(yè)較之于自然季節(jié),會(huì)來(lái)得早一些,誠(chéng)如古人所言:“賈人夏則資(備辦)皮,冬則資絺(做夏裝用的細(xì)麻布),旱則資舟,水則資車,以待乏也?!?/p>

企業(yè)經(jīng)營(yíng)者應(yīng)諳此要旨,早作運(yùn)籌,早作準(zhǔn)備,不失時(shí)機(jī)地把商品推向市場(chǎng)。

另有一些商品具有較強(qiáng)的“時(shí)限性”特征,其銷售活動(dòng)常被嚴(yán)格限定在某一特定時(shí)間之內(nèi),過(guò)期則淪為廢品。比如日歷(包括掛歷、臺(tái)歷、歷書等)、報(bào)紙、期刊、賀年卡、中秋月餅等等,其經(jīng)營(yíng)成敗,?!霸诖艘慌e”,故而常被老百姓戲稱為“一錘子買賣”。近年來(lái),每每元旦之后,書店門前“掛歷買一贈(zèng)三”的招牌一再警示我們:此類商品的“需求量”,事前務(wù)必要摸得準(zhǔn)、算得透,否則,必有風(fēng)險(xiǎn)。

所謂“市場(chǎng)狀貌”,是指市場(chǎng)營(yíng)銷的常規(guī)狀態(tài)和基本面貌,它是購(gòu)、銷雙邊活動(dòng)的直接現(xiàn)實(shí),反過(guò)來(lái)又是影響和制約購(gòu)銷活動(dòng)的客觀力量。決定市場(chǎng)狀貌的因素是多方面的,其中,市場(chǎng)價(jià)格、外貿(mào)情勢(shì)、社會(huì)購(gòu)買力、產(chǎn)品適銷性等幾個(gè)方面,乃是形成特定“市場(chǎng)狀貌”的最基本的要素。市場(chǎng)狀貌的調(diào)查,實(shí)質(zhì)上就是以這四要素為主要對(duì)象的綜合調(diào)查。

“市場(chǎng)價(jià)格”的調(diào)查,應(yīng)著眼于兩個(gè)方面:

其一,注意同類產(chǎn)品間的價(jià)格比較,尤其是競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的價(jià)格動(dòng)向。

其二,注意整個(gè)市場(chǎng)變化態(tài)勢(shì),因?yàn)檫@種大面積的物價(jià)消長(zhǎng),極易引起產(chǎn)、銷之間的連鎖影響和牽動(dòng)全局的市場(chǎng)波動(dòng),甚至引發(fā)消費(fèi)者的“搶購(gòu)”或“惜購(gòu)”心理。比如,發(fā)生于上個(gè)世紀(jì)90年代初期的“搶購(gòu)”風(fēng)潮以及90年代后期的“疲軟”現(xiàn)象,均對(duì)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)造成過(guò)巨大沖擊,甚至迫使不少企業(yè)破產(chǎn)、倒閉。這些教訓(xùn)告誡我們:忽視了大市場(chǎng)的大變化,勢(shì)必被動(dòng)挨打。

“社會(huì)購(gòu)買力”,是影響消費(fèi)需求的決定因素,如果有必要購(gòu)買,且有強(qiáng)烈的購(gòu)買欲望,卻買不起,那么這種“有質(zhì)而無(wú)量”的需求,則等于沒有需求(或成為“潛在需求”)。因此,要想準(zhǔn)確把握消費(fèi)需求量,則必須做好“社會(huì)購(gòu)買力”調(diào)查。這種調(diào)查,宜著眼于三個(gè)方面:

其一,社會(huì)集團(tuán)購(gòu)買力。這種購(gòu)買力,雖對(duì)整個(gè)社會(huì)市場(chǎng)不會(huì)發(fā)生太大影響,但對(duì)于某些特定行業(yè)、特定商品的經(jīng)營(yíng),卻能產(chǎn)生驚人的牽動(dòng)力。例如,19**年之前,公款購(gòu)買掛歷成風(fēng),由此而形成了空前的掛歷經(jīng)營(yíng)高潮。之后,中央有關(guān)禁令頒行,掛歷市場(chǎng)驟然形成滯銷局面。

其二,城鄉(xiāng)居民購(gòu)買力。這種購(gòu)買力,是對(duì)整個(gè)社會(huì)大市場(chǎng)產(chǎn)生全方位影響的基本力量,應(yīng)舍得花大力氣對(duì)其作出細(xì)致的調(diào)查和具體的分析。比如,手表、自行車、縫紉機(jī)的營(yíng)銷長(zhǎng)期處于疲軟狀態(tài),因其價(jià)格較低,城鄉(xiāng)居民均買得起且已基本滿足;而冰箱、空調(diào)則不然,雖其也在“疲軟”之列,但相當(dāng)多的家庭(尤其是農(nóng)民家庭)尚不具備,因受“購(gòu)買力”限制而無(wú)力購(gòu)置。兩相比較不難看出,雖然兩者的“現(xiàn)實(shí)需求量”都不是太大,但后者的“潛在需求量”卻是十分可觀的,可以說(shuō)這是一片尚待開發(fā)的蘊(yùn)金藏玉的經(jīng)營(yíng)領(lǐng)域,隨著城鄉(xiāng)居民生活水平的不斷提高,其銷售前景會(huì)日趨看好。

其三,購(gòu)買力的投向。購(gòu)買力能否轉(zhuǎn)化為購(gòu)買力動(dòng)機(jī)與購(gòu)買行為,與“購(gòu)買力投向”密切相關(guān)。俗語(yǔ)云:“有錢花在刀刃上?!钡珜?duì)于不同社會(huì)階層的消費(fèi)者來(lái)說(shuō),這“刀刃”的內(nèi)涵卻千差萬(wàn)別。比如,小市民熱衷于時(shí)裝、飲食、化妝品;而農(nóng)民則愛將大量資金投放于化肥、農(nóng)藥與耕作機(jī)械上,對(duì)于“飄柔”、“清逸”之類的誘惑,他們常會(huì)無(wú)動(dòng)于衷。因此,細(xì)心地觀察、分析各類社會(huì)人群購(gòu)買力投向,對(duì)于經(jīng)營(yíng)決策具有特殊的指導(dǎo)意義。

最后談一下“產(chǎn)品適銷性”調(diào)查。一般說(shuō)來(lái),商品總有一定的經(jīng)濟(jì)壽命周期,總要在市場(chǎng)上經(jīng)歷試銷、暢銷、飽銷、減銷直至消亡的全過(guò)程。只有準(zhǔn)確把握這一變化趨勢(shì),認(rèn)真調(diào)查并悉心研究每個(gè)階段產(chǎn)品的適銷程度,才能因時(shí)制宜地調(diào)整經(jīng)營(yíng)策略,及時(shí)地為產(chǎn)品更新?lián)Q代,有效地延長(zhǎng)其壽命周期,以提高經(jīng)濟(jì)效益及市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。聰明的經(jīng)營(yíng)者,常把主要精力花費(fèi)在“試銷期”的適銷對(duì)路、“暢銷期”的未雨綢繆、“飽銷期”的除舊布新、“減銷期”的起死回生或轉(zhuǎn)產(chǎn)換業(yè)上面,而這一切,都離不開及時(shí)的調(diào)查與悉心的分析研究。

人們的消費(fèi)心理,是影響消費(fèi)需求的主觀因素。常言道:“姜太公釣魚,愿者上鉤”,強(qiáng)化消費(fèi)心理的調(diào)查研究,不僅是企業(yè)決策的重要依據(jù),而且也是運(yùn)用“攻心”戰(zhàn)術(shù)引導(dǎo)消費(fèi)、誘人“上鉤”的必要條件。

消費(fèi)者的心理特征,大致有以下幾種類型:

(一)時(shí)尚型。

具有這種心理特征的人,多為性情開朗、作風(fēng)浪漫的年輕人。他們極力追求消費(fèi)方式的新潮、時(shí)髦,往往喜歡名牌,喜歡文體明星的裝飾,甚至慣于依據(jù)既有的消費(fèi)經(jīng)驗(yàn)去想象、創(chuàng)造、領(lǐng)導(dǎo)標(biāo)新的消費(fèi)方式。

(二)崇外型。

具有這種心理特征者,多為文化層次較低、行為盲目、作風(fēng)放任的年輕人。他們喜歡獵奇,熱衷外來(lái)貨,追求消費(fèi)形式的詭異怪誕,街頭巷尾那些戴著變色眼鏡、穿著外文背心、染著紅黃頭發(fā)的“酷哥靚妹”,大多屬于這一類。

(三)保守型。

具有這種心理特征者,多是性格內(nèi)向或治學(xué)專精、處世謹(jǐn)嚴(yán)的年輕人,以及鐘情傳統(tǒng)或城府較深的中老年朋友。他們往往無(wú)意于流行時(shí)尚,反對(duì)超前消費(fèi),根本沒有或竭力克制“高消費(fèi)”欲望,常把消費(fèi)水平限制在比同類人群稍低的水平上。

(四)惜購(gòu)型。

具有這種心理特征者,多是主持家業(yè)的一家之長(zhǎng)或家庭主婦。他們往往具有強(qiáng)烈的購(gòu)買欲望,但是“當(dāng)家方知柴米貴”,他們的消費(fèi)行為卻與購(gòu)買欲望常常處于尖銳的矛盾之中。也許是囿于長(zhǎng)期節(jié)衣縮食的生活習(xí)慣,也許是礙于經(jīng)濟(jì)條件的限制,他們的“出手”總是十分謹(jǐn)慎,甚至“該出手時(shí)”也不“出手”,愛挑剔、心存疑慮、擅長(zhǎng)討價(jià)還價(jià),是他們特有的購(gòu)物習(xí)慣。

(五)從眾型。

具有這種心理特征者,多是文化層次較低、消費(fèi)水平不高、自主能力不強(qiáng)的人。他們反應(yīng)較靈敏,但喜歡“隨大流”,缺乏新意識(shí),熱衷效仿他人的消費(fèi)行為并慣于接受他人的消費(fèi)習(xí)慣。

(六)專注型。

具有這種心理特征者,常是對(duì)待生活、學(xué)習(xí)、事業(yè)或理想等某一方面比較執(zhí)著的人。他們的日常消費(fèi)只是保持或低于一般水平,而對(duì)某一項(xiàng)消費(fèi)卻不惜代價(jià)、傾力以求。比如,有人為事業(yè)需要,節(jié)衣縮食,卻寧肯花大錢去購(gòu)買家用電腦;有人為了愛情,自奉節(jié)儉,卻甘愿為愛人購(gòu)買鉆石項(xiàng)鏈。

深入地研究一下人們的消費(fèi)心理,不僅有助于“因人制宜”地制定整體性經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略,同時(shí),也是銷售活動(dòng)中察顏觀色、隨機(jī)應(yīng)變、及時(shí)調(diào)整營(yíng)銷戰(zhàn)術(shù)的重要依據(jù)。

企業(yè)物業(yè)管理調(diào)查報(bào)告篇十一

集團(tuán)公司領(lǐng)導(dǎo):

鑒于貿(mào)易部提出擬與a發(fā)展有限公司以預(yù)付貨款的形式開展白糖采購(gòu)業(yè)務(wù),根據(jù)公司客戶信用管理制度的要求,20xx年10月20日到25日,財(cái)務(wù)部會(huì)同我司總經(jīng)理助理、貿(mào)易部一行六人,對(duì)位于湛江的a發(fā)展有限公司(以下簡(jiǎn)稱a公司)進(jìn)行了實(shí)地走訪、資料查閱和人員交淡,現(xiàn)將獲得的客戶資信情況,客觀匯報(bào)如下:

一、基本情況

a發(fā)展有限公司位于湛江市0201房-02房,公司成立于20xx年3月8日,企業(yè)類型為有限責(zé)任公司,注冊(cè)資本人民幣20xx萬(wàn)元,實(shí)收資本20xx萬(wàn)元,法定代表人發(fā)。

二、經(jīng)營(yíng)范圍

銷售:化肥、農(nóng)藥(不含殺鼠劑及危險(xiǎn)化學(xué)品)、農(nóng)膜(以上兩項(xiàng)限于農(nóng)墾系統(tǒng)內(nèi)經(jīng)營(yíng)),農(nóng)畜產(chǎn)品(除煙葉、蠶繭、糧食、棉花、種子、種苗),飼料,蔗渣,桔水,紙,制糖機(jī)械,農(nóng)業(yè)機(jī)械,金屬材料,建筑材料(除化學(xué)危險(xiǎn)品),礦產(chǎn)品(除鎢、銻、錫、離子型稀土礦倉(cāng)儲(chǔ)(除化學(xué)危險(xiǎn)品及危險(xiǎn)廢物的倉(cāng)儲(chǔ));貨物及技術(shù)進(jìn)出口;農(nóng)資招標(biāo)代理。

三、資格證照

1、企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照。湛江市工商行政管理局核發(fā),注冊(cè)號(hào)為:,

已通過(guò)20xx年度檢驗(yàn)。

2、組織機(jī)構(gòu)代碼證。湛江市質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局核發(fā),登記號(hào)為:。

3、國(guó)稅稅務(wù)登記證。廣東省湛江市國(guó)家稅務(wù)局核發(fā),編號(hào)為:。

4、食品流通許可證。湛江市工商行政管理局核發(fā),許可范圍:批發(fā)兼零售。

四、投資者情況

1、a農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料有限公司

認(rèn)繳出資額400萬(wàn)元人民幣,足額繳納,占總股本90%。

2、a集團(tuán)公司

認(rèn)繳出資額50萬(wàn)元人民幣,足額繳納,占總股本10%。

五、重大糾紛

經(jīng)查,a公司沒有正在被強(qiáng)制執(zhí)行案件記錄。

六、考察、查證與座談情況

1、a公司為a(局)集團(tuán)公司屬下企業(yè)。農(nóng)墾系統(tǒng)為條條管理,其上級(jí)為2(集團(tuán)公司),是部?jī)纱笾睂倨髽I(yè)之一。

2、該公司位于湛江市的辦公區(qū),辦公室為向湛江市農(nóng)墾集團(tuán)公司租用,干凈整潔,證照齊全,經(jīng)營(yíng)正常。

3、蔗糖為a(局)集團(tuán)公司兩大支柱產(chǎn)業(yè)之一,其擁有的”牌白糖為中國(guó)名牌產(chǎn)品。湛江生產(chǎn)商之一。

4、考察組實(shí)地考察了a集團(tuán)屬下位于雷州半島的豐收糖廠,時(shí)值糖廠榨季,廠區(qū)運(yùn)輸甘蔗的卡車絡(luò)繹不絕,生產(chǎn)線運(yùn)轉(zhuǎn)正常,并有新鮮白糖產(chǎn)出運(yùn)走,日產(chǎn)白糖約500噸。

5、據(jù)a公司營(yíng)銷部經(jīng)理d介紹,白糖銷售占a公司業(yè)務(wù)量的百分之九十以上,為主營(yíng)業(yè)務(wù),每年有銷售考核任務(wù)。該公司希望發(fā)展采購(gòu)量穩(wěn)定的大客戶,年提白糖量超兩萬(wàn)噸就可成為該公司的重點(diǎn)客戶,有良好合作意愿。

七、綜合評(píng)價(jià)

a公司為大型集團(tuán)國(guó)企成員,實(shí)力較強(qiáng),管理嚴(yán)格,經(jīng)營(yíng)正常,符合a級(jí)客戶信用等級(jí)要求。根據(jù)廣業(yè)及我司客戶信用管理制度標(biāo)準(zhǔn)要求,建議評(píng)為a級(jí)信用。

專此報(bào)告。

附件:1、a公司工商局機(jī)讀檔案登記資料;

2、a公司企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照;

3、a公司組織機(jī)構(gòu)代碼證;

4、a公司國(guó)家稅務(wù)登記證。

資信調(diào)查小組

二〇**年十月二十六日

企業(yè)物業(yè)管理調(diào)查報(bào)告篇十二

隨著中國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展和中央振興東北老工業(yè)基地政策的深入,東北地區(qū)的經(jīng)濟(jì)建設(shè)一日千里,由此也帶動(dòng)了房地產(chǎn)行業(yè)的一派勃勃生機(jī)。以沈陽(yáng)為例,20xx年,沈陽(yáng)地區(qū)將陸續(xù)有100多個(gè)樓盤投入使用,預(yù)計(jì)住宅銷售面積將在1100萬(wàn)平方米左右,建材及相相關(guān)銷售在50億元以上,衛(wèi)浴潔具的銷售同比將達(dá)到6~8億元。加上沈陽(yáng)對(duì)外埠周邊城市的輻射,巨大的市場(chǎng)需求和商機(jī)吸引了眾多商家的目光。

3、終端促銷方式情況。

中國(guó)已經(jīng)是世界上最大的建筑材料生產(chǎn)國(guó)和消費(fèi)國(guó)。主要建材產(chǎn)品水泥、平板玻璃、建筑衛(wèi)生陶瓷、石材和墻體材料等產(chǎn)量多年居世界第一位。同時(shí),建材產(chǎn)品質(zhì)量不斷提高,能源和原材料消耗逐年下降,各種新型建材不斷涌現(xiàn),建材產(chǎn)品不斷升級(jí)換代。

20xx年,中國(guó)建材行業(yè)受到政府宏觀調(diào)控的影響,產(chǎn)業(yè)政策調(diào)整對(duì)某些建材企業(yè)造成了一定沖擊。20xx年行業(yè)發(fā)展仍繼續(xù)保持高速發(fā)展態(tài)勢(shì),產(chǎn)量與銷售額總體上穩(wěn)健增長(zhǎng);中國(guó)建材行業(yè)發(fā)展的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境和投資環(huán)境依然較好。

20xx年,建材行業(yè)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行總體保持又快又好發(fā)展態(tài)勢(shì)。生產(chǎn)銷售增速明顯加快,經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量進(jìn)一步提高,產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)有了新的改善。規(guī)模以上建材企業(yè)完成工業(yè)總產(chǎn)值(現(xiàn)價(jià))13275億元,增長(zhǎng)29.1%;完成主營(yíng)業(yè)務(wù)收入11534億元,同比增長(zhǎng)29.3%;實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)603億元,增長(zhǎng)47.1%。

20xx年我國(guó)建材工業(yè)完成增加值5240億元,按可比價(jià)格計(jì)算比上年增長(zhǎng)20.7%,實(shí)現(xiàn)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入16300億元,比上年增長(zhǎng)30%;實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)總額950億元,比上年增長(zhǎng)10%。

20xx年,在國(guó)家實(shí)施保增長(zhǎng)、擴(kuò)內(nèi)需、調(diào)結(jié)構(gòu)、惠民生一攬子措施的推動(dòng)下,我國(guó)建材工業(yè)克服國(guó)際金融危機(jī)不利影響,總體保持了較快增長(zhǎng),主要建材產(chǎn)品生產(chǎn)銷售增速回升,價(jià)格水平止跌回穩(wěn),經(jīng)濟(jì)效益穩(wěn)定增長(zhǎng),建材投資熱情高漲,結(jié)構(gòu)調(diào)整取得新的成效。

我國(guó)建材工業(yè)的發(fā)展將進(jìn)入重大轉(zhuǎn)折時(shí)期,進(jìn)入主要依靠自主創(chuàng)新和經(jīng)營(yíng)管理制勝的新時(shí)代。由單純追求產(chǎn)能規(guī)模的擴(kuò)張轉(zhuǎn)向追求質(zhì)量和效益的提升;由原材料制造業(yè)為主轉(zhuǎn)變?yōu)榧庸ぶ破窞橹?技術(shù)上由從對(duì)國(guó)外先進(jìn)技術(shù)的模仿跟進(jìn)轉(zhuǎn)向自主創(chuàng)新;由粗放式的無(wú)序、準(zhǔn)無(wú)序競(jìng)爭(zhēng)轉(zhuǎn)向規(guī)范有序的競(jìng)爭(zhēng)。

企業(yè)物業(yè)管理調(diào)查報(bào)告篇十三

二、產(chǎn)權(quán)清晰,責(zé)權(quán)明確;三、建立健全了激勵(lì)機(jī)制和約束機(jī)制;四、建立了規(guī)范的法人治理結(jié)構(gòu);五、建立了和諧的外部環(huán)境;六、掌握了一批具有競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力的勞務(wù)分承包方。下面談?wù)勆綎|建工集團(tuán)的基本情況和改制的具體作法:

一、抓住第一次改革機(jī)遇,實(shí)行“項(xiàng)目法”施工,實(shí)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)機(jī)制的轉(zhuǎn)換和施工管理體制的徹底改革,為企業(yè)發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

山東建工由于受計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的影響,至1990年企業(yè)已陷入難以為繼的虧損邊緣,在這種情況下,企業(yè)為求生存、求發(fā)展,在沒有任何上級(jí)部門指示和安排情況下,打破了傳統(tǒng)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式,自覺在省內(nèi)率先推行“項(xiàng)目法”施工改革,并且一舉獲得成功。從一九九一年開始企業(yè)發(fā)展一年一個(gè)新臺(tái)階,一年向前邁出一大步,不僅扭轉(zhuǎn)了企業(yè)陷入虧損邊緣的被動(dòng)局面,而且經(jīng)濟(jì)效益逐年較大幅度的增長(zhǎng)。例如:施工產(chǎn)值1990年僅完成2600多萬(wàn)元,到20xx年已達(dá)到12億元,增長(zhǎng)了462倍;實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)1990年虧損84萬(wàn)元,到20xx年實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)6255萬(wàn)元;竣工工程質(zhì)量1990年優(yōu)良品率為25%,20xx年提高到81.88%,同時(shí)加強(qiáng)配套改革,建立了企業(yè)技術(shù)、質(zhì)量、安全、文明施工、財(cái)務(wù)、勞資、材料、設(shè)備、經(jīng)營(yíng)和預(yù)決算的十大業(yè)務(wù)系統(tǒng)并組建勞務(wù)及人才、材料供應(yīng)、設(shè)備租賃、資金和生活服務(wù)等五大模擬市場(chǎng)。并進(jìn)行了用工、人事和分配制度等三項(xiàng)制度改革,按月度對(duì)二級(jí)單位進(jìn)行跟蹤考核,建立健全了企業(yè)監(jiān)督檢查、審計(jì)考核體系,確保了企業(yè)穩(wěn)步發(fā)展,為后來(lái)建立現(xiàn)代企業(yè)制度奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

二、抓住第二次改革機(jī)遇,在實(shí)行集團(tuán)化經(jīng)營(yíng)的同時(shí)建立現(xiàn)代企業(yè)制度。

現(xiàn)代企業(yè)制度作為一種微觀經(jīng)濟(jì),涉及到企業(yè)內(nèi)外部機(jī)制的各方面,主要是建立和完善以下幾個(gè)方面的制度。

1、建立健全企業(yè)法人財(cái)產(chǎn)制度。山東建工集團(tuán)按照國(guó)家的規(guī)定,對(duì)企業(yè)資產(chǎn)、債權(quán)債務(wù)由國(guó)資局和會(huì)計(jì)師事務(wù)所進(jìn)行了資產(chǎn)評(píng)估、產(chǎn)權(quán)界定,核實(shí)企業(yè)法人財(cái)產(chǎn)占有量,進(jìn)行國(guó)有資產(chǎn)登記,確定企業(yè)法人財(cái)產(chǎn)權(quán)。使企業(yè)資產(chǎn)、企業(yè)資本金的股權(quán)結(jié)構(gòu)均做到了產(chǎn)權(quán)清晰。

2、建立健全法人治理結(jié)構(gòu)。山東建工集團(tuán)在建立有限責(zé)任的改制過(guò)程中,始終把建立新型的領(lǐng)導(dǎo)體制放在重要地位。依法建立和完善了股東會(huì)、董事會(huì)、監(jiān)事會(huì)和經(jīng)理層的領(lǐng)導(dǎo)管理體制。使權(quán)力機(jī)構(gòu)、決策機(jī)構(gòu)、審計(jì)機(jī)構(gòu)和執(zhí)行層既相互分離,又相互制衡,并做到責(zé)權(quán)明確,各司其職,依法依規(guī)行使職權(quán)。

3、建立健全企業(yè)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度。山東建工集團(tuán)按照有關(guān)規(guī)定,建立健全了企業(yè)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度,主要是成本預(yù)測(cè)、計(jì)劃、核算,企業(yè)資金管理(包括資金使用、回收、清欠)等制度,進(jìn)一步完善了企業(yè)財(cái)務(wù)管理,確保了企業(yè)效益的穩(wěn)步增長(zhǎng)。

這兩項(xiàng)指標(biāo)的完成是改制前十年完成總和的近20倍。山東建工集團(tuán)發(fā)展如此之快,就是得益于項(xiàng)目法施工和企業(yè)股份制改造。

三、抓住第三次改革機(jī)遇,進(jìn)行企業(yè)內(nèi)部股份制改造,建立母子公司投資主體。

山東建工集團(tuán)在企業(yè)制度上進(jìn)行再創(chuàng)新,實(shí)施國(guó)退民進(jìn)企業(yè)改造。具體作法是:

調(diào)整國(guó)有股權(quán)結(jié)構(gòu),進(jìn)一步理順國(guó)有股與企業(yè)的關(guān)系。主要是將48%的國(guó)有股,變現(xiàn)退出28.88%,國(guó)有股權(quán)實(shí)際參股19.12%。國(guó)有股所得的紅利,主要用于對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)者的獎(jiǎng)勵(lì)。

他們把國(guó)有股變現(xiàn)退出的股份,全部轉(zhuǎn)讓給企業(yè)經(jīng)營(yíng)者、經(jīng)營(yíng)者群體和技術(shù)業(yè)務(wù)骨干。調(diào)整后的股權(quán)結(jié)構(gòu)是,經(jīng)營(yíng)者持股120萬(wàn)元,經(jīng)營(yíng)者群體每人持股48~96萬(wàn)元。中層領(lǐng)導(dǎo)每人持股8~24萬(wàn)元。從而加大了企業(yè)骨干的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn),也進(jìn)一步規(guī)范完善了企業(yè)激勵(lì)機(jī)制和約束機(jī)制。

四、進(jìn)行企業(yè)戰(zhàn)略性調(diào)整,實(shí)施企業(yè)戰(zhàn)略管理。

1、切實(shí)搞好企業(yè)組織結(jié)構(gòu)調(diào)整:

一是企業(yè)管理組織結(jié)構(gòu)的調(diào)整,堅(jiān)持企業(yè)管理制度創(chuàng)新原則,建立適應(yīng)市場(chǎng)環(huán)境的管理機(jī)制,突出管理機(jī)構(gòu)精干高效,減少管理層次,減少扯皮,明確崗位責(zé)任目標(biāo),解決多頭管理的問(wèn)題。從總公司到子公司甩掉傳統(tǒng)的直線職能式管理模式,實(shí)行扁平化的矩陣式管理模式,突出業(yè)務(wù)系統(tǒng)化管理。集團(tuán)總公司機(jī)關(guān)共77人,設(shè)五部一室即:市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理部、企業(yè)戰(zhàn)略管理部、工程項(xiàng)目管理部、財(cái)務(wù)融資管理部、質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督管理部辦公室等部室制管理,保留黨群系統(tǒng)。實(shí)行部室制改革,不單純是為了精簡(jiǎn)幾個(gè)機(jī)構(gòu)、裁減幾個(gè)冗員,而是突出精干高效、做到減機(jī)構(gòu),不減職能,不削弱職能,減人不減工作效率、不減崗位責(zé)任。做到人人有事做,人人能做事,事事有人做,責(zé)任有人負(fù)。

二是生產(chǎn)組織結(jié)構(gòu)的調(diào)整,就是在堅(jiān)持制度創(chuàng)新,機(jī)制創(chuàng)新的前提下,進(jìn)一步規(guī)范改制子公司運(yùn)作,突出解決機(jī)制不活、發(fā)展不均衡的問(wèn)題,對(duì)發(fā)展緩慢、施工任務(wù)少、產(chǎn)值效益差、無(wú)大發(fā)展前途的子公司,實(shí)行內(nèi)部兼并、重組方式調(diào)整。扶持發(fā)展快的骨干子公司,切實(shí)建立優(yōu)勝劣汰機(jī)制,提高總公司經(jīng)營(yíng)管理的集中度。

三是勞務(wù)分承包的調(diào)整,在過(guò)去眾多的勞務(wù)承包單位中,經(jīng)過(guò)嚴(yán)格的考核篩選確定了69家具有一定實(shí)力的勞務(wù)承包單位。每年對(duì)勞務(wù)承包單位進(jìn)行考評(píng),淘汰后5名,同時(shí)引進(jìn)5家新的勞務(wù)承包單位,通過(guò)優(yōu)勝劣汰保證勞務(wù)承包單位的素質(zhì)。

2、實(shí)施企業(yè)五大創(chuàng)新,全面提高企業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力。

一是企業(yè)制度創(chuàng)新。兩級(jí)公司建立了經(jīng)營(yíng)者決策失誤、造成損失責(zé)任追究制度,以提高。

經(jīng)營(yíng)決策者在進(jìn)行重大事項(xiàng)決策時(shí)科學(xué)性,最大限度的減少失誤。

二是企業(yè)管理創(chuàng)新。關(guān)鍵是搞好項(xiàng)目管理,加強(qiáng)項(xiàng)目經(jīng)理部的建設(shè)。。其次是強(qiáng)化企業(yè)基礎(chǔ)管理,明確職能劃分,突出崗位責(zé)任到位、高效服務(wù)到位和戰(zhàn)略管理到位。

三是經(jīng)營(yíng)方式創(chuàng)新。首先是經(jīng)營(yíng)者、經(jīng)營(yíng)者群體及經(jīng)營(yíng)系統(tǒng)人員要認(rèn)真學(xué)習(xí)wto的基本規(guī)則和原則。特別要學(xué)會(huì)和運(yùn)用菲迪克條款。其次要運(yùn)用現(xiàn)代管理手段完善投標(biāo)網(wǎng)絡(luò),實(shí)行網(wǎng)上信息發(fā)布,建立標(biāo)書評(píng)價(jià)、分析和統(tǒng)一審查制度,最大限度的提高中標(biāo)率。三是經(jīng)營(yíng)方式加快向集約型轉(zhuǎn)變。正確處理產(chǎn)值與經(jīng)濟(jì)效益的關(guān)系,對(duì)規(guī)模大、墊資多、取費(fèi)低的工程要進(jìn)行前期評(píng)估,決定是否承接。

四是科技人才創(chuàng)新。科技創(chuàng)新的重點(diǎn)是以信息化帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)化升級(jí),加大推廣應(yīng)用新技術(shù)、新材料、新設(shè)備、新工藝的力度。投資20xx萬(wàn)元建設(shè)工業(yè)園研發(fā)中心,引進(jìn)5名博士生,建立新型建材科研基地。加大微機(jī)開發(fā)利用,對(duì)大型新開工程全面實(shí)行微機(jī)管理和施工現(xiàn)場(chǎng)遠(yuǎn)程監(jiān)控。人才創(chuàng)新的重點(diǎn)是加快培養(yǎng)造就一支適應(yīng)入世環(huán)境的、與國(guó)際慣例接軌的高素質(zhì)復(fù)合型人才隊(duì)伍,以滿足企業(yè)發(fā)展需要,山東建工集團(tuán)現(xiàn)在擁有博士生5名,碩士研究生20余名,大本以上學(xué)歷管理人員600人。

五是企業(yè)文化創(chuàng)新。創(chuàng)建企業(yè)品牌,樹立企業(yè)形象,著力建設(shè)好企業(yè)的精神文化、物質(zhì)文化和制度文化,使企業(yè)文化建設(shè)逐步向企業(yè)文化管理過(guò)渡。得益于領(lǐng)導(dǎo)集團(tuán)能審時(shí)度勢(shì),正確領(lǐng)會(huì)和執(zhí)行黨的企業(yè)改革的方針政策,積極爭(zhēng)取地方政府的支持,抓住每一次機(jī)遇,不斷深化企業(yè)改革。

1、認(rèn)清形勢(shì),理清思路,提高認(rèn)識(shí),轉(zhuǎn)變觀念。

我們建筑行業(yè)是屬于競(jìng)爭(zhēng)性行業(yè),是最早進(jìn)入市場(chǎng)的行業(yè)之一。企業(yè)的經(jīng)營(yíng)機(jī)制、組織結(jié)構(gòu)是否適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的要求,是提高企業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力和市場(chǎng)占有率的重要一環(huán)。我們公司雖然也實(shí)行了改制,但改革的步子不大,仍殘留著濃厚的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)痕跡。內(nèi)部經(jīng)營(yíng)機(jī)制不活、組織結(jié)構(gòu)不合理、企業(yè)管理不完善等與企業(yè)改革發(fā)展和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)要求不相適應(yīng)的情況還相當(dāng)嚴(yán)重。企業(yè)粗放經(jīng)營(yíng)有余,集約經(jīng)營(yíng)不足,產(chǎn)權(quán)關(guān)系不明晰,企業(yè)發(fā)展后勁不足等問(wèn)題也比較突出。這些問(wèn)題的存在,嚴(yán)重影響乃至削弱了企業(yè)整體優(yōu)勢(shì),阻礙了企業(yè)發(fā)展。為此,公司領(lǐng)導(dǎo)層要深入學(xué)習(xí)黨的一系列改革開放的路線、方針、政策,深入探討市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展規(guī)律和建筑市場(chǎng)的前景,從而認(rèn)清建筑業(yè)的形勢(shì),理清企業(yè)發(fā)展思路,提高認(rèn)識(shí),統(tǒng)一思想,領(lǐng)導(dǎo)班子的思想觀念應(yīng)由計(jì)劃經(jīng)濟(jì)向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)變,經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式應(yīng)從粗放型向集約型轉(zhuǎn)變,我們認(rèn)為領(lǐng)導(dǎo)班子解放思想、轉(zhuǎn)變觀念,提高認(rèn)識(shí)、理清思路是企業(yè)改革改制的首要條件。

2、必須建立規(guī)范的法人治理結(jié)構(gòu)。

十五屆四中全會(huì)指出:“公司法人治理結(jié)構(gòu)是公司制的核心。要明確股東會(huì)、董事會(huì)、監(jiān)事會(huì)和經(jīng)理層的職責(zé),形成各負(fù)其責(zé)、協(xié)調(diào)運(yùn)轉(zhuǎn)、有效制衡的公司法人治理結(jié)構(gòu)?!鄙綎|建工集團(tuán)改革的成功經(jīng)驗(yàn)已證明在進(jìn)行股份制改造中,通過(guò)經(jīng)營(yíng)者持大股、管理業(yè)務(wù)骨干多持股,不僅實(shí)現(xiàn)了投資主體多元化、股權(quán)結(jié)構(gòu)多元化,而且是建立有效制衡法人治理結(jié)構(gòu)的基本前提,由于股東會(huì)、董事會(huì)和監(jiān)事會(huì)組成人員代表不同的所有者利益,所以才能形成相互約束、有效制衡的法人治理結(jié)構(gòu),才能保證對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)決策的正確性,最大限度地減少?zèng)Q策失誤。

3、必須建立行之有效的風(fēng)險(xiǎn)機(jī)制。

實(shí)踐證明,經(jīng)營(yíng)者持大股、技術(shù)業(yè)務(wù)骨干多持股明顯優(yōu)于人人持股。特別是經(jīng)營(yíng)者持大股是確保股份制改造成功的重要保證,只有經(jīng)營(yíng)者持大股才能形成較強(qiáng)的`風(fēng)險(xiǎn)機(jī)制,才能充分發(fā)揮經(jīng)營(yíng)者的創(chuàng)造力。經(jīng)營(yíng)者出資越多,思想壓力越大,壓力越大,工作動(dòng)力越大,工作積極性和主觀能動(dòng)性就越高,其智慧和潛能更能淋漓盡致的發(fā)揮。技術(shù)業(yè)務(wù)骨干多持股,能促進(jìn)他們關(guān)心企業(yè)發(fā)展,增強(qiáng)企業(yè)的凝聚力。通過(guò)經(jīng)營(yíng)者持大股、技術(shù)業(yè)務(wù)骨干多持股,較好的把職工切身利益與企業(yè)命運(yùn)緊密聯(lián)系在一起,形成了以資產(chǎn)為核心的有效激勵(lì)約束機(jī)制。

4、必須統(tǒng)一全體員工的思想認(rèn)識(shí),加強(qiáng)企業(yè)凝聚力。

5、必須發(fā)揮黨組織的政治核心作用,加強(qiáng)和改善黨的領(lǐng)導(dǎo)是加快國(guó)有企業(yè)改革和發(fā)展的根本保證。

總之,黨的十五屆四中和五中全會(huì),為國(guó)有企業(yè)改革和發(fā)展進(jìn)一步指明了方向,只要我們進(jìn)一步解放思想、抓住機(jī)遇、轉(zhuǎn)變觀念,勇于改革,以敢闖、敢試、敢干的膽略進(jìn)行制度創(chuàng)新,就能開拓企業(yè)發(fā)展的新篇章。

企業(yè)物業(yè)管理調(diào)查報(bào)告篇十四

營(yíng)業(yè)稅改增值稅(簡(jiǎn)稱營(yíng)改增,下同)試點(diǎn)改革是繼1994年分稅制改革以來(lái),又一次重大的稅制改革,也是結(jié)構(gòu)性減稅的一項(xiàng)重要措施,它有利于促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式的加速轉(zhuǎn)變和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略性調(diào)整,改革試點(diǎn)意義重大。廈門市作為改革試點(diǎn)城市于20xx年11月1日啟動(dòng)“營(yíng)改增”試點(diǎn)工作,涉及范圍是交通運(yùn)輸業(yè)、研發(fā)和技術(shù)服務(wù)、信息技術(shù)服務(wù)、文化創(chuàng)意服務(wù)、物流輔助服務(wù)、有形動(dòng)產(chǎn)租賃服務(wù)、鑒證咨詢服務(wù)。所對(duì)應(yīng)的國(guó)民經(jīng)濟(jì)門類包括交通運(yùn)輸倉(cāng)儲(chǔ)和郵政業(yè)、信息傳輸軟件和信息技術(shù)服務(wù)業(yè)、租賃商務(wù)服務(wù)業(yè)、科學(xué)研究和專業(yè)技術(shù)服務(wù)業(yè)、文化體育和娛樂業(yè)等。為了解“營(yíng)改增”后企業(yè)稅負(fù)情況,近期廈門市統(tǒng)計(jì)局組織開展了企業(yè)走訪活動(dòng),現(xiàn)將調(diào)研情況報(bào)告如下:

(一)促進(jìn)服務(wù)業(yè)的加速發(fā)展。發(fā)展服務(wù)業(yè)尤其現(xiàn)代服務(wù)業(yè)目前已經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)新的增長(zhǎng)點(diǎn),也是向結(jié)構(gòu)調(diào)整要?jiǎng)恿Γ龠M(jìn)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長(zhǎng)的重要舉措。“營(yíng)改增”試點(diǎn)首先從交通運(yùn)輸業(yè)和部分現(xiàn)代服務(wù)業(yè)開始,這就為發(fā)展服務(wù)業(yè)尤其是是現(xiàn)代服務(wù)業(yè)提供了有利的契機(jī)。

(二)提升企業(yè)綜合競(jìng)爭(zhēng)力。“營(yíng)改增”的實(shí)施,可以實(shí)現(xiàn)最大限度地減少重復(fù)征稅。拓展了試點(diǎn)行業(yè)和企業(yè)的市場(chǎng)空間。同時(shí)增值稅的“抵扣機(jī)制”會(huì)讓一些制造業(yè)企業(yè)在獲取服務(wù)的同時(shí),也獲得了進(jìn)項(xiàng)增值稅抵扣,降低了稅負(fù)。因此“營(yíng)改增”的實(shí)施有利于企業(yè)提升綜合競(jìng)爭(zhēng)力。

(三)有助于深化產(chǎn)業(yè)分工。營(yíng)業(yè)稅是按照交易額征稅,由于無(wú)法抵扣上一環(huán)節(jié)的進(jìn)項(xiàng)稅額,按收入全額繳納營(yíng)業(yè)稅,而且還實(shí)際承擔(dān)了外購(gòu)固定資產(chǎn)價(jià)款等增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額,因此不利于專業(yè)化分工的推行。而增值稅實(shí)行“抵扣法”??朔酥貜?fù)征稅問(wèn)題,有助于改變過(guò)去多數(shù)企業(yè)將原來(lái)應(yīng)該獨(dú)立經(jīng)營(yíng)的服務(wù)業(yè)企業(yè)被迫并入制造業(yè)企業(yè)中的現(xiàn)象,促進(jìn)了產(chǎn)業(yè)分工的細(xì)化。

(一)“營(yíng)改增”后企業(yè)稅負(fù)總體下降。

20xx年1-11月,我市規(guī)模以上服務(wù)業(yè)(年?duì)I業(yè)收入1000萬(wàn)元或從業(yè)人員達(dá)50人以上,下同)“營(yíng)改增”涉及的行業(yè)實(shí)現(xiàn)稅金總額(包括應(yīng)交增值稅和營(yíng)業(yè)稅金及附加)14.2億元,比20xx年1-11月(改革前)減少7.8億元,下降35.4%;實(shí)現(xiàn)單位稅金(每萬(wàn)元營(yíng)業(yè)收入所包含的稅金)0.022萬(wàn)元,下降35.8%。其中交通運(yùn)輸、倉(cāng)儲(chǔ)和郵政業(yè)單位稅金比20xx年1-11月下降64.6%,降幅較大。

(二)近四成企業(yè)稅負(fù)減輕。

20xx年1-11月,我市規(guī)模以上服務(wù)業(yè)實(shí)行“營(yíng)改增”的行業(yè)有企業(yè)637家,單位稅金比20xx年1-11月(改革前)減少的企業(yè)數(shù)為250家,企業(yè)稅負(fù)減輕面為39.2%。其中,研究和試驗(yàn)發(fā)展業(yè)企業(yè)稅負(fù)減輕面最大,為66.7%;電信廣播電視和衛(wèi)星傳輸服務(wù)業(yè)為63.6%;;廣播電視電影和影視錄音制作業(yè)為62.5%;商務(wù)服務(wù)業(yè)為49.3%;互聯(lián)網(wǎng)和相關(guān)服務(wù)業(yè)為40.0%。

(三)行業(yè)稅負(fù)差距拉大。

“營(yíng)改增”后試點(diǎn)行業(yè)稅負(fù)拉大。20xx年1-11月我市規(guī)模以上服務(wù)業(yè)實(shí)行“營(yíng)改增”的行業(yè)中行業(yè)稅負(fù)最高的是娛樂業(yè),單位稅金為每萬(wàn)元0.166萬(wàn)元,行業(yè)稅負(fù)最低的是航空運(yùn)輸業(yè),單位稅金為每萬(wàn)元0.008萬(wàn)元,行業(yè)稅負(fù)差距為每萬(wàn)元0.158萬(wàn)元,比“營(yíng)改增”前的差距多0.022萬(wàn)元。

由于增值稅與營(yíng)業(yè)稅的計(jì)稅依據(jù)與計(jì)算方法不同,因此“營(yíng)改增”對(duì)不同行業(yè)有不同程度的影響。部分行業(yè)稅負(fù)下降,同時(shí)部分行業(yè)稅負(fù)增加。稅負(fù)增加的行業(yè)有:

(一)租賃和商務(wù)服務(wù)業(yè)。20xx年1-11月,租賃和商務(wù)服務(wù)業(yè)單位稅金比20xx年1-11月增長(zhǎng)1.1%,其中,廣告業(yè)增長(zhǎng)56.7%,旅游社及相關(guān)服務(wù)業(yè)增長(zhǎng)9.2%。

(二)科學(xué)研究和專業(yè)技術(shù)服務(wù)業(yè)。20xx年1-11月科學(xué)研究和專業(yè)技術(shù)服務(wù)業(yè)單位稅金比20xx年1-11月增長(zhǎng)15.2%。

(三)裝卸搬運(yùn)和運(yùn)輸代理業(yè)。20xx年1-11月裝卸搬運(yùn)和運(yùn)輸代理業(yè)單位稅金比20xx年1-11月增長(zhǎng)60.5%。

(四)道路運(yùn)輸業(yè)。20xx年1-11月道路運(yùn)輸業(yè)單位稅金比20xx年1-11月增長(zhǎng)117.6%。

(一)營(yíng)業(yè)稅改增值稅后稅率提高。

“營(yíng)改增”后,試點(diǎn)行業(yè)的稅率均有上升,如廣告、會(huì)展行業(yè)“營(yíng)改增”之前,營(yíng)業(yè)稅稅率為5%,“營(yíng)改增”之后,增值稅稅率為6%;廣播、電視、電影和影視錄音制作業(yè)“營(yíng)改增”之前,營(yíng)業(yè)稅稅率為3%,“營(yíng)改增”之后,增值稅稅率為6%;交通運(yùn)輸業(yè)“營(yíng)改增”之前,營(yíng)業(yè)稅稅率為3%,“營(yíng)改增”之后,增值稅稅率為11%;互聯(lián)網(wǎng)和相關(guān)服務(wù)業(yè)、軟件和信息技術(shù)服務(wù)業(yè)“營(yíng)改增”之前,營(yíng)業(yè)稅稅率為3%,“營(yíng)改增”之后,增值稅稅率為6%;文化、體育和娛樂業(yè)“營(yíng)改增”之前,營(yíng)業(yè)稅稅率為5%,“營(yíng)改增”之后,增值稅稅率為6%。

(二)進(jìn)項(xiàng)抵扣不充分。

已進(jìn)入發(fā)展平穩(wěn)期的企業(yè)自身可抵扣項(xiàng)目有限,部分企業(yè)購(gòu)進(jìn)固定資產(chǎn)、生產(chǎn)材料等允許進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣的項(xiàng)目偏少,造成“營(yíng)改增”后企業(yè)抵扣的銷項(xiàng)金額少于因稅率提高而增加的稅金,導(dǎo)致稅負(fù)增長(zhǎng)。如福建兆翔雅仕維聯(lián)合廣告有限公司由于可抵扣的固定資產(chǎn)較少,且占企業(yè)運(yùn)營(yíng)成本較大的廣告牌租賃費(fèi)無(wú)法抵扣等原因,造成企業(yè)稅負(fù)增加。城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院由于營(yíng)業(yè)成本主要是設(shè)計(jì)人員的工資及培訓(xùn)費(fèi)用,可抵扣的項(xiàng)目?jī)H有辦公用品耗材、車輛保養(yǎng)、油費(fèi)等占營(yíng)業(yè)成本比重較小的費(fèi)用,可抵扣的費(fèi)用小于因稅率提高而產(chǎn)生的稅金,導(dǎo)致企業(yè)稅負(fù)增加,經(jīng)營(yíng)壓力增大。廈門博坦倉(cāng)儲(chǔ)有限公司早期購(gòu)入大量碼頭裝卸設(shè)備、輸油設(shè)備等固定資產(chǎn),“營(yíng)改增”期間并無(wú)購(gòu)入固定資產(chǎn)的計(jì)劃,且土地?cái)備N的費(fèi)用也不在可抵扣的范圍內(nèi),僅有占企業(yè)成本比重較小的設(shè)備維修費(fèi)可作為銷項(xiàng)抵扣,抵扣金額小于由于稅率提高而增多的稅金,企業(yè)稅負(fù)增加。廈門嘉裕金逸電影城有限公司“營(yíng)改增”后稅率提高一倍,而占成本比重較大的電影片租、場(chǎng)地租金、水電費(fèi)無(wú)法抵扣,稅負(fù)明顯增多,企業(yè)稅負(fù)壓力增大。

(三)增值稅發(fā)票難以獲得。

會(huì)展中心、機(jī)場(chǎng)等機(jī)構(gòu)尚未納入“營(yíng)改增”范圍,部分與企業(yè)合作的政府部門也沒有開具增值稅發(fā)票的資質(zhì),造成展位租金、廣告牌租賃等成本無(wú)法作為進(jìn)項(xiàng)抵扣,導(dǎo)致企業(yè)應(yīng)納稅金額大幅增加,稅負(fù)增幅顯著。如廈門飛馳商務(wù)有限公司長(zhǎng)期與會(huì)展局合作,但“營(yíng)改增”后無(wú)法取得與會(huì)展局合作項(xiàng)目的增值稅發(fā)票,導(dǎo)致企業(yè)應(yīng)納稅金額增多,稅負(fù)增加。

(一)發(fā)揮稅收導(dǎo)向作用,提高服務(wù)業(yè)發(fā)展層次和發(fā)展水平。“營(yíng)改增”是優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式的宏觀調(diào)控政策,其結(jié)構(gòu)性減稅政策導(dǎo)向性明顯。推行“營(yíng)改增”有利于支持服務(wù)業(yè)發(fā)展,同時(shí)也能帶動(dòng)工業(yè)的技術(shù)升級(jí),所以應(yīng)充分發(fā)揮稅收導(dǎo)向作用,積極采取措施,進(jìn)一步促進(jìn)產(chǎn)業(yè)優(yōu)化升級(jí)。一是適當(dāng)降低現(xiàn)代服務(wù)業(yè)增值稅稅率,減輕企業(yè)稅負(fù)。如適當(dāng)降低科學(xué)研究和專業(yè)技術(shù)服務(wù)業(yè)、廣播電視電影和影視錄音制作業(yè)等可抵扣項(xiàng)目較少行業(yè)的增值稅稅率,緩解企業(yè)的稅負(fù)增長(zhǎng)壓力。二是完善稅收優(yōu)惠或補(bǔ)貼。根據(jù)行業(yè)盈利現(xiàn)狀,發(fā)展前景以及在競(jìng)爭(zhēng)中所處的地位的不同,有針對(duì)性地制定不同的增資獎(jiǎng)勵(lì)、技改貼息、人才補(bǔ)貼等政策,以促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化,提高服務(wù)業(yè)的發(fā)展層次和發(fā)展水平。如進(jìn)一步加大對(duì)軟件和信息服務(wù)業(yè)的稅收優(yōu)惠,對(duì)無(wú)形資產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓設(shè)置補(bǔ)貼政策,逐步促進(jìn)技術(shù)專利等無(wú)形資產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓和開發(fā),推動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)和相關(guān)服務(wù)業(yè)、軟件和信息技術(shù)服務(wù)業(yè)、科學(xué)研究和專業(yè)技術(shù)服務(wù)等高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

(二)加快“營(yíng)改增”的步伐,擴(kuò)大增值稅適用范圍。“營(yíng)改增”是一次從“道道征收、全額征稅”向“環(huán)環(huán)征收、層層抵扣”轉(zhuǎn)變的稅收改革,目的是避免重復(fù)征稅,減輕企業(yè)稅負(fù),但由于目前增值稅的抵扣鏈條尚未完全打通,行業(yè)間尚未實(shí)現(xiàn)層層抵扣,依然存在企業(yè)抵扣項(xiàng)目少,稅負(fù)增加的問(wèn)題。如房地產(chǎn)行業(yè)、餐飲行業(yè)尚未納入“營(yíng)改增”范圍,房屋租金、餐飲發(fā)票等無(wú)法抵扣,影響企業(yè)的抵扣金額,增加企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)?!盃I(yíng)改增”試點(diǎn)范圍越廣,行業(yè)越全,將越有利于減輕企業(yè)稅負(fù),結(jié)構(gòu)調(diào)整的效果也將越好,因此建議加快改革步伐,逐步擴(kuò)大增值稅適用范圍,將稅收改革引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)升級(jí)的能量全部釋放出來(lái)。

(三)推動(dòng)企業(yè)主輔分離,鼓勵(lì)企業(yè)做強(qiáng)做大。一是鼓勵(lì)工業(yè)企業(yè)將研發(fā)設(shè)計(jì)、物流、采購(gòu)、貿(mào)易營(yíng)銷、有形動(dòng)產(chǎn)租賃等生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)從生產(chǎn)制造中分離出來(lái),設(shè)立獨(dú)立的法人企業(yè),或?qū)⑵髽I(yè)非核心業(yè)務(wù)外包給專業(yè)化的服務(wù)業(yè)企業(yè)。不斷推動(dòng)企業(yè)專業(yè)化生產(chǎn)的同時(shí)促進(jìn)第三方服務(wù)承包商的發(fā)展。二是加強(qiáng)政策宣傳力度,完善征管服務(wù),鼓勵(lì)和引導(dǎo)企業(yè)積極籌劃重整業(yè)務(wù),在不同增值稅率和適用范圍既定的條件下,用好用活相關(guān)優(yōu)惠政策。鼓勵(lì)企業(yè)抓住“營(yíng)改增”試點(diǎn)機(jī)遇,實(shí)施技術(shù)改造,深挖內(nèi)部潛力,提高企業(yè)的管理水平和經(jīng)營(yíng)能力,增強(qiáng)企業(yè)做強(qiáng)做大的后勁實(shí)力,從而提升行業(yè)的整體水平。

(四)扶持龍頭企業(yè),促進(jìn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展。要密切跟蹤龍頭企業(yè)的稅負(fù)情況,對(duì)“營(yíng)改增”后稅負(fù)增加的龍頭企業(yè)給予關(guān)注和適當(dāng)?shù)姆龀郑灾С铸堫^企業(yè)的發(fā)展。鼓勵(lì)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)企業(yè)積極申請(qǐng)高新技術(shù)企業(yè)的認(rèn)定,以享受優(yōu)惠稅率。鼓勵(lì)文化企業(yè)積極申報(bào)市重點(diǎn)文化企業(yè)的認(rèn)定,以享受扶持政策和扶持獎(jiǎng)金。通過(guò)扶持龍頭企業(yè),充分發(fā)揮龍頭企業(yè)的引領(lǐng)帶動(dòng)作用,促進(jìn)產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展。

企業(yè)物業(yè)管理調(diào)查報(bào)告篇十五

目前,我市許多小區(qū)業(yè)主與物業(yè)企業(yè)之間的矛盾日趨嚴(yán)重,群眾與企業(yè)的呼聲越發(fā)增多,翠竹北區(qū)等小區(qū)收繳率從四年前的80%下降到58%,勤業(yè)一、二、三村的收繳率只有30%,甚至像金色新城等這樣的新小區(qū)的收繳率也不到50%;近幾年來(lái),我市不斷發(fā)生物業(yè)企業(yè)撤離小區(qū)的現(xiàn)象,如荷花池公寓、廣景山莊、蘆墅廣景苑等小區(qū)。

1、法律法規(guī)不完善。一方面缺乏與物權(quán)法相配套的實(shí)施細(xì)則,我市又無(wú)立法權(quán);另一方面,我市規(guī)范性文件的建設(shè)工作,在一定程度上滯后于小區(qū)物業(yè)管理和停車新的發(fā)展需求,致使實(shí)際工作中出現(xiàn)有法難行、無(wú)法可依的現(xiàn)象。

與上級(jí)政府部門相關(guān)的具體事務(wù)上,顯得無(wú)能為力。

3、市場(chǎng)主體不對(duì)稱。業(yè)主個(gè)體直接面對(duì)物業(yè)企業(yè)或開發(fā)商必然處于明顯弱勢(shì),而我市目前業(yè)委會(huì)尚未普遍建立。業(yè)主自治意識(shí)不強(qiáng),據(jù)調(diào)查,62%的業(yè)主對(duì)業(yè)主委員會(huì)不清楚、不參與。對(duì)業(yè)委會(huì)的設(shè)立、監(jiān)督以及主要人員的權(quán)利和義務(wù)沒有形成統(tǒng)一有效的規(guī)范。業(yè)主委員會(huì)的自治能力、內(nèi)控能力、團(tuán)隊(duì)精神和依法維權(quán)水平不高,業(yè)委會(huì)成員服務(wù)全體業(yè)主的動(dòng)力不足,年紀(jì)輕、能力強(qiáng)的現(xiàn)職人員更不愿加入業(yè)委會(huì)。另一方面,物業(yè)企業(yè)進(jìn)入市場(chǎng)的門檻很低,實(shí)力不強(qiáng),規(guī)模不大,素質(zhì)不高,管理人員、高學(xué)歷層次、技術(shù)職稱等方面的比例都低于全國(guó)水平,物業(yè)管理行業(yè)的誠(chéng)信度和公信力不強(qiáng)。

4、市場(chǎng)環(huán)境不和諧。某些新聞?shì)浾摰?導(dǎo)向有偏差,部分群眾對(duì)物業(yè)管理行業(yè)存有偏見,“享受免費(fèi)午餐”的習(xí)慣在相當(dāng)范圍內(nèi)存在,物業(yè)的“傭人”地位和勞動(dòng)成果得不到應(yīng)有的尊重,少數(shù)離退休干部、現(xiàn)職領(lǐng)導(dǎo)、司法人員和教師等機(jī)關(guān)公職人員,帶頭欠繳物業(yè)費(fèi),產(chǎn)生了一定的負(fù)面影響。

5、市場(chǎng)制度不健全。物業(yè)企業(yè)進(jìn)入市場(chǎng)的門檻過(guò)低,市場(chǎng)的進(jìn)退制度不規(guī)范,對(duì)業(yè)主和物業(yè)企業(yè)制約有效的社會(huì)誠(chéng)信系統(tǒng)未能建立。追討惡意欠費(fèi)的司法程序過(guò)長(zhǎng),成本過(guò)高,企業(yè)難以維權(quán)。對(duì)開發(fā)企業(yè)的責(zé)任追究制度不完善,人民群眾反映強(qiáng)烈的房屋質(zhì)量差,隨意更改規(guī)劃設(shè)計(jì),公用配套設(shè)施數(shù)量不到位、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)不達(dá)標(biāo)等問(wèn)題得不到有效解決。一些小區(qū)建管不分掩蓋著前期遺留問(wèn)題,或轉(zhuǎn)嫁給后進(jìn)入的物業(yè)企業(yè),開發(fā)項(xiàng)目前期的物業(yè)管理招投標(biāo)制度有待全面推進(jìn)。業(yè)主與開發(fā)商、物業(yè)企業(yè)的糾紛在基層和司法訴訟層面上得不到高效解決。物業(yè)管理菜單式的分項(xiàng)消費(fèi)制度未能建立,業(yè)主不能明白消費(fèi)、透明監(jiān)督。許多物業(yè)企業(yè)把出租公共共用設(shè)施和停車管理費(fèi)作為重要的收入渠道,千方百計(jì)擴(kuò)大路面停車,帳目不清,隱瞞收益。

6、政府管理不完善。在扶持、監(jiān)管物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)上,一些政府部門存在著職能錯(cuò)位、缺位和越位現(xiàn)象,扶持物業(yè)管理這一勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)的政策沒有形成,對(duì)小區(qū)內(nèi)違規(guī)違章現(xiàn)象執(zhí)法不力,把某一些義務(wù)和負(fù)擔(dān)轉(zhuǎn)嫁給企業(yè),對(duì)物業(yè)管理費(fèi)和停車費(fèi)的價(jià)格調(diào)控水平還不夠高,一些部門的工作協(xié)調(diào)不到位。特別是基層行政組織事務(wù)多、經(jīng)費(fèi)少,就搞違章搭建或出租老小區(qū)僅有的公共用房公共設(shè)施,以補(bǔ)充管理經(jīng)費(fèi)不足。

7、公用設(shè)施不配套。在老小區(qū)和次。

總之,從根本上說(shuō),公用設(shè)施上的硬件不足和二、關(guān)于解決停車難和物業(yè)管理問(wèn)題的目標(biāo)、原則和3、交警、城建城管、社區(qū)相結(jié)合的工作機(jī)制。目前,我市許多老小區(qū)和次新區(qū)即使用足區(qū)內(nèi)停車資源,也不能滿足全部需求;尤其是實(shí)施規(guī)范停車后,必然產(chǎn)生對(duì)部分車主的“擠出效應(yīng)”。因此,依靠區(qū)外道路道板、公共空地和周邊單位合作停車是一個(gè)現(xiàn)實(shí)選擇。建議,建立交警、城管、社區(qū)相結(jié)合的工作機(jī)制,先由街道組織社區(qū)公示并上報(bào)小區(qū)停車泊位的短缺數(shù)量,再由交警對(duì)動(dòng)態(tài)交通影響作出評(píng)價(jià)后,按照便民利民、公開透明、能劃盡劃的原則,提出道路道板劃定泊位的方案,最后會(huì)同城管和街道、社區(qū)實(shí)施,同時(shí)建設(shè)部門要給予配合,對(duì)道板泊位下的管線承重能力進(jìn)行評(píng)估。

將本文的word文檔下載到電腦,方便收藏和打印。

【本文地址:http://mlvmservice.com/zuowen/14794119.html】

全文閱讀已結(jié)束,如果需要下載本文請(qǐng)點(diǎn)擊

下載此文檔