地產(chǎn)營(yíng)銷推廣策劃方案（匯總15篇）

7.一個(gè)成功的方案應(yīng)該能夠有效地解決問題，并提供長(zhǎng)期的解決方案。最終選擇最佳的方案需要綜合考慮各種因素，并與相關(guān)人員進(jìn)行充分的協(xié)商和溝通。以下是小編為大家整理的幾種常用方案，希望對(duì)大家有所幫助。

地產(chǎn)營(yíng)銷推廣策劃方案篇一

在信息交流頻繁的今天，手機(jī)具有它不可代替的地位，比起其他信息來源它無疑更方便快捷，受到了人們的親來。然而手機(jī)的充電問題卻困擾著我們，再好的手機(jī)，若是沒電了卻又找不到合適的電源，那也只有干著急。介于此，我公司本著為廣大手機(jī)用戶服務(wù)的宗旨特開發(fā)出一款“電池轉(zhuǎn)換手機(jī)便攜充電器”，希望能給廣大的手機(jī)用戶提供方便。

二、目標(biāo)群體

企業(yè)或組織團(tuán)購(gòu)：主要目標(biāo)群體

個(gè)人：輔助目標(biāo)群體

三、消費(fèi)趨勢(shì)分析：手機(jī)在當(dāng)今社會(huì)有著不可動(dòng)搖的地位，而本產(chǎn)品主要爭(zhēng)對(duì)手機(jī)充電問題研發(fā)，有實(shí)際應(yīng)用價(jià)值。且僅需兩個(gè)5號(hào)電池就可以實(shí)現(xiàn)手機(jī)移動(dòng)充電，免去通話沒電或電量不足的尷尬，經(jīng)濟(jì)實(shí)惠，具購(gòu)買價(jià)值。

四、產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)及特點(diǎn)

1、使用方便，隨時(shí)隨地充電，還可以邊打電話邊充電。

2、自主創(chuàng)新產(chǎn)品，適用于鋰電池3.6v-4.2v的移動(dòng)數(shù)碼產(chǎn)品。

3、外觀精小、時(shí)尚。

5、充電電流最大500ma。

6、使用紅色led作為指示，燈亮表示在充電，否則表示充電結(jié)束或電池電量不足。

7、不僅適用于手機(jī)也適用于使用單節(jié)鋰電池的數(shù)碼產(chǎn)品，且使用簡(jiǎn)單。

五、產(chǎn)品定位與價(jià)格戰(zhàn)略

低成本電子產(chǎn)品。采用差別定價(jià)策略：

1、具有細(xì)分市場(chǎng)，且對(duì)產(chǎn)品需求程度不同。

2以較低價(jià)格購(gòu)買的顧客，沒可能一較高的價(jià)格專賣商品。

3、產(chǎn)品屬自主研發(fā)，競(jìng)爭(zhēng)者不可能低價(jià)竟銷。

4、差別定價(jià)不至于引起顧客反感以至于放棄購(gòu)買且形式不違法。

六、符合營(yíng)銷導(dǎo)向下的產(chǎn)品質(zhì)量與創(chuàng)新使命

市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下，迎合了需求產(chǎn)品才會(huì)有自己的市場(chǎng)，而不斷追求的質(zhì)量與隨社會(huì)發(fā)展或需求提高而不斷創(chuàng)新的產(chǎn)品才有可能占有更大的市場(chǎng)。在營(yíng)銷導(dǎo)向下的產(chǎn)品，首先，產(chǎn)品的主要功能要與目標(biāo)群的用需求相對(duì)應(yīng)，滿足目標(biāo)群的使用；其次，產(chǎn)品的宣傳與包裝形式要與產(chǎn)品特點(diǎn)想對(duì)應(yīng)，并與顧客的心理需求相對(duì)應(yīng)；再次，增加產(chǎn)品的附加值，附和顧客的潛在感情需求，如服務(wù)、文化等。

七、推廣辦法

（一）平臺(tái)推廣

1、新聞發(fā)布會(huì)

在新產(chǎn)品推出時(shí)，召集新聞媒體召開新聞發(fā)布會(huì)，借助新聞媒體與權(quán)威部門，提高潛在客戶對(duì)企業(yè)的認(rèn)識(shí)，提升企業(yè)形象，為下一步公關(guān)工作做好鋪墊。

2、產(chǎn)品展示會(huì)

制作形象樣板間，邀請(qǐng)企業(yè)和同行觀看公司的產(chǎn)品，但在愛展出產(chǎn)品的同時(shí)，應(yīng)以當(dāng)前流行的產(chǎn)品為主，并輔以展出先進(jìn)但有可能是后起之秀的產(chǎn)品，以給客戶既緊追形勢(shì)又具備高端的研發(fā)潛力的印象。產(chǎn)品展示會(huì)可一舉二得，既得到了客戶的認(rèn)同，又在同行領(lǐng)域顯露了自身優(yōu)勢(shì)，為下一步人才儲(chǔ)備奠定了基礎(chǔ)。

3、大型展會(huì)

首先可以參加技術(shù)博覽會(huì)或科技展覽會(huì)，把我們的產(chǎn)品列入工業(yè)博覽會(huì)，提供產(chǎn)品實(shí)物和詳細(xì)資料。對(duì)其它客戶進(jìn)行產(chǎn)品詳細(xì)介紹，這樣做的目的可以提高我公司的知名度，而且還可以和其它客戶進(jìn)行交流，知己知彼，百戰(zhàn)百勝。

4、商場(chǎng)（商家）展位推廣

屬于平臺(tái)推廣范疇，在一個(gè)消費(fèi)群體不是大眾化的行業(yè)，借助大眾廣告媒介所浪費(fèi)的可能不只是那說不出的50%廣告費(fèi)，而且費(fèi)用過高，新成立的企業(yè)勢(shì)必負(fù)擔(dān)過重。找到與自己最貼近的商場(chǎng)，無非也就找到了最大的消費(fèi)資源，一個(gè)新生的企業(yè)和消費(fèi)者還相對(duì)陌生的商品，借助商場(chǎng)就站在了與品牌商同一個(gè)競(jìng)爭(zhēng)平臺(tái)上。與商家合作最好的一點(diǎn)是可以省去了自己尋找、培訓(xùn)、建立同期維修服務(wù)站的費(fèi)用。

（二）信息推廣

立專門的電話營(yíng)銷中心（當(dāng)然要有好的管理與詳細(xì)的劃分），對(duì)部分客戶嘗試電話營(yíng)銷，或先進(jìn)行電話推銷，再派銷售代表前往洽談?dòng)唵问乱耍驅(qū)σ研纬珊献麝P(guān)系客戶，進(jìn)行電話回訪，關(guān)系維護(hù)。

同時(shí)開拓我們的新市場(chǎng)，發(fā)掘新客戶，我們可以通過工博會(huì)得到客戶的一些資料，比如email或電話形式，來提供更詳細(xì)的資料，加大力度推銷我們的產(chǎn)品，詢問對(duì)方的一些要求。

（三）通路推廣

1、零售終端

可以在一類、二類城市成立自己的辦事處與銷售終端，好處是直接接近客戶，方便與客戶溝通，便與產(chǎn)品價(jià)格管理與質(zhì)量問題處理。

2、網(wǎng)絡(luò)推廣與銷售

利用人員推銷、廣告宣傳手段等，滿足通路需求，使產(chǎn)品快速通過中間環(huán)節(jié)達(dá)到鋪貨目的。在網(wǎng)絡(luò)建設(shè)上，應(yīng)先對(duì)目標(biāo)市場(chǎng)進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研，對(duì)市場(chǎng)潛力、成熟度有一定了解，將最后歸整好的主要市場(chǎng)集中精粹力量，直接進(jìn)駐，并以此作為樣板，打造以此為一個(gè)小中心點(diǎn)的點(diǎn)面輻射。對(duì)終端開通綠色通道，營(yíng)造銷售氣氛，制造熱銷事件，在此基礎(chǔ)上增加產(chǎn)品份量，順理成章的將產(chǎn)品推給分銷商。另外，對(duì)個(gè)別市場(chǎng)（如工廠所在區(qū)或認(rèn)識(shí)度很高的區(qū)域），益守不益攻，應(yīng)待基本成熟的時(shí)候一舉拿下。

名不見經(jīng)傳的商品如何在一個(gè)陌生的市場(chǎng)上站住腳呢？直接攻擊大品牌，怕是竹籃子打水一場(chǎng)空，而利用我們集中精力做足一條通路的靈活性，如給經(jīng)銷商更高的折扣或鼓勵(lì)措施，增加他的利潤(rùn)，給他更多的尊重與支持，想切入立即可以形成流通的通路，也許不是那么困難，而下一步切斷大品牌的部分通路又豈不可能？當(dāng)然這屬于“紅海”攻擊，只是其中一技巧。一個(gè)新生的企業(yè)，新生的產(chǎn)品，想要迅速立足市場(chǎng)，還需要尋找自己的“藍(lán)?！?，這就是在被大品牌放棄了區(qū)域或不被大品牌注重的區(qū)域，或我們直接進(jìn)駐三類市場(chǎng)，以強(qiáng)攻弱。

（四）有效捆-綁

1、與大品牌的捆-綁

在選擇零售終端地址或展柜上擺放產(chǎn)品時(shí)，與大品牌臨近擺放，首先給消費(fèi)者有同質(zhì)感，利用價(jià)格優(yōu)勢(shì)與終端推力，將產(chǎn)品直觀而直接的推該消費(fèi)者。

2、相近行業(yè)的關(guān)聯(lián)捆-綁

如裝飾專柜或與之相配套的產(chǎn)品，可在消費(fèi)者購(gòu)買的同時(shí)，引發(fā)關(guān)聯(lián)，方便消費(fèi)者關(guān)聯(lián)購(gòu)買?；蛞l(fā)消費(fèi)者的購(gòu)買欲，引發(fā)關(guān)聯(lián)購(gòu)買。

八、售后服務(wù)與推力實(shí)效

企業(yè)開創(chuàng)期：營(yíng)建銷售網(wǎng)絡(luò)。借勢(shì)、共建、雙贏，與商家形成統(tǒng)一戰(zhàn)略。爭(zhēng)取最有力的銷售基礎(chǔ)。

企業(yè)發(fā)展期：打造品牌，提升市場(chǎng)占有率，企業(yè)流程再造，企業(yè)人力財(cái)力資源優(yōu)化。在企業(yè)的戰(zhàn)略調(diào)整下是企業(yè)利益最大化，市場(chǎng)的堅(jiān)定與市場(chǎng)的成熟運(yùn)作，企業(yè)在市場(chǎng)翻身做主人，占有了主動(dòng)地位，一方面可以對(duì)經(jīng)銷商加壓，一方面可以降低新入產(chǎn)品的利潤(rùn)，對(duì)市場(chǎng)進(jìn)一步深耕。

精神文明期：企業(yè)功成名就，品牌延伸，進(jìn)行資本運(yùn)營(yíng)，關(guān)聯(lián)產(chǎn)品開發(fā)，擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)規(guī)模，尋求持續(xù)性發(fā)展之路。

本商品是既迎合了市場(chǎng)需求又自主創(chuàng)新的，極具市場(chǎng)價(jià)值，我公司必將著力建設(shè)此項(xiàng)目爭(zhēng)取直接控制終端，以各種先進(jìn)終端經(jīng)營(yíng)方式對(duì)終端直接發(fā)力，如：連鎖經(jīng)營(yíng)、特許經(jīng)營(yíng)等形式，在服務(wù)大眾的同時(shí)獲取最大利潤(rùn)！

（一）策劃背景

美的100（ok100）創(chuàng)建于1998年，誕生與“東方之珠”有國(guó)際金融中心之稱的香港.2015年在廣州成立運(yùn)營(yíng)中心為廣州市ok100服裝有限公司。童裝品牌ok100是以0-16歲兒童為主要的目標(biāo)受眾，以健康、舒適為著裝方案，受到廣大小朋友的喜愛和追捧。兒童是一個(gè)特殊的消費(fèi)的群體，他們不擁有實(shí)際的消費(fèi)能力，也不親自執(zhí)行消費(fèi)行為，但是他們卻蘊(yùn)含著巨大的消費(fèi)能量，并且，兒童具有與成人截然不同的消費(fèi)行為習(xí)慣。

（二）策劃目標(biāo)

1、知名度：

（1）爭(zhēng)取通過電視廣告、模特大賽等宣傳活動(dòng)，把ok100在湖南市場(chǎng)提高50%；

（2）建立產(chǎn)品銷售買點(diǎn)問詢和消費(fèi)者對(duì)產(chǎn)品品質(zhì)的認(rèn)知；

（3）通過突破性的廣告表現(xiàn)建立消費(fèi)者對(duì)產(chǎn)品的偏好。

2、銷售量：合同數(shù)量增長(zhǎng)率提高10%。

3、市場(chǎng)占有率：市場(chǎng)占有量在原來的基礎(chǔ)上增長(zhǎng)10%。

（三）策劃內(nèi)容

通過我們?yōu)楸敬卧诤系耐茝V營(yíng)銷做了一系列的策劃。包括品牌推廣，媒介推廣，品牌形象建設(shè)，公關(guān)活動(dòng)策劃以及產(chǎn)品的渠道建設(shè)等多個(gè)方面的內(nèi)容。相信在不久的將來，ok100童裝的推廣策略家將會(huì)滲透到湖南各個(gè)地方。ok100童裝的發(fā)展是大家有目共睹的，但是，ok1oo也面臨著多家童裝品牌的競(jìng)爭(zhēng)，為此做了這次的推廣策劃。

目錄

前言

一、市場(chǎng)分析4

（一）宏觀環(huán)境分析4

（二）微觀環(huán)境分析4

（三）消費(fèi)者分析4

（四）競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品分析4

二、產(chǎn)品核心利益點(diǎn)分析5

三、swot分析5

（一）ok100的swot內(nèi)容5

（二）ok100的swot分析和結(jié)論6

四、產(chǎn)品定位 7

（一）市場(chǎng)細(xì)分 7

（二）目標(biāo)市場(chǎng)選擇 7

（三）市場(chǎng)定位 7

五、推廣目標(biāo) 7

六、推廣策略 7

（一）廣告宣傳 7

（二）公關(guān)活動(dòng) 8

（三）促銷活動(dòng) 8

（四）媒介選擇 8

七、經(jīng)費(fèi)預(yù)算 9

八、效果評(píng)估 9

2

一、市場(chǎng)分析

（一）宏觀環(huán)境

近幾年，我國(guó)童裝產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛，國(guó)內(nèi)市場(chǎng)環(huán)境已悄然改變，加入wto亦為我國(guó)童裝業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造了更為廣闊的市場(chǎng)空間，童裝市場(chǎng)日趨成熟，目前，我國(guó)童裝產(chǎn)業(yè)正面臨著全面的產(chǎn)業(yè)升級(jí)。

（二）微觀環(huán)境

目前，市場(chǎng)上的童裝品牌主要有巴拉巴拉，米奇，西瓜太郎，巴布豆等。針對(duì)這些品牌童裝的競(jìng)爭(zhēng)，我們ok100多年來以獨(dú)特的經(jīng)營(yíng)理念和高街時(shí)尚(high street fashion)的設(shè)計(jì)風(fēng)格在童裝時(shí)尚潮流中獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷。隨著湖南經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，我公司認(rèn)為ok100童裝在湖南的發(fā)展前景是十分廣大的。因此，我公司決定開拓湖南ok100童裝市場(chǎng)。

（三）消費(fèi)者分析

兒童是童裝直接消費(fèi)者，但是父母等出資者往往擁有決定權(quán)。童裝消費(fèi)群體可以分為以下四類，如圖表1所示：

圖表1：童裝消費(fèi)群體分類

綜上所述，不難看出，童裝市場(chǎng)不是單一的，決策者也不是單一的，我 3

-------------------------------------------------------ok100童裝有限公司產(chǎn)品推廣策劃書 們要根據(jù)消費(fèi)者的消費(fèi)特征和消費(fèi)行為制定營(yíng)銷策略，才能出奇制勝。

（四）競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品分析

對(duì)于以批發(fā)市場(chǎng)銷售為主的低檔、無品牌產(chǎn)品，由于其設(shè)備簡(jiǎn)單，投機(jī)規(guī)模小，使得這個(gè)童裝領(lǐng)域相當(dāng)容易進(jìn)入。而在高端市場(chǎng)品牌各種經(jīng)濟(jì)成分的企業(yè)都有，市場(chǎng)相當(dāng)活躍，投機(jī)風(fēng)險(xiǎn)也較由海外市場(chǎng)小，使之成為投機(jī)的熱點(diǎn)，許多有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的投資者都直接涉足這個(gè)層次的童裝領(lǐng)域，競(jìng)爭(zhēng)相當(dāng)激烈。例如：巴拉巴拉、西瓜太郎、安奈兒等等。

二、產(chǎn)品核心利益點(diǎn)分析

（一）產(chǎn)品特色

品牌風(fēng)格：時(shí)尚、優(yōu)雅、經(jīng)典、大氣、個(gè)性。

（二）品牌理念

將個(gè)性、時(shí)尚、自信融入設(shè)計(jì)，把快樂幸福健康帶給孩子，強(qiáng)調(diào)高品位原創(chuàng)設(shè)計(jì)，將時(shí)尚設(shè)計(jì)及現(xiàn)代休閑理念和健康生活方式相結(jié)合，倡導(dǎo)時(shí)尚環(huán)保； 我們的服裝給孩子不僅僅是一件可以蔽體的衣物，更是一種時(shí)尚，一種舒適，一種健康。讓孩子的童年更加快樂，更加自信。也讓父母更加放心！給孩子一個(gè)健康快樂的童年！

三、swot分析

通過調(diào)查研究，對(duì)ok100進(jìn)行swot分析，了解ok100童裝要進(jìn)入的湖南市場(chǎng)的.宏觀環(huán)境和微觀環(huán)境，更好的把握和發(fā)展自己的優(yōu)勢(shì)，避免在劣勢(shì)上可能出現(xiàn)的決策上的錯(cuò)誤。分析自身的機(jī)遇和壓力，確定更好的發(fā)展方向。

（一）ok100的swot分析內(nèi)容

如圖表2所示：

4

圖表2：swot分析內(nèi)容

（二）swot分析

如圖表3所示：

圖表3：swot分析

（三）swot分析結(jié)論

通過swot分析看出，我們ok100主要是進(jìn)軍湖南的高端市場(chǎng)，因此我們要

打響ok100的知名和美譽(yù)度，在消費(fèi)者心中留下一個(gè)良好的印象。

（四）產(chǎn)品定位

（一）市場(chǎng)細(xì)分

根據(jù)兒童的體貌特征和對(duì)服裝的設(shè)計(jì)需求和消費(fèi)特點(diǎn)細(xì)分起來應(yīng)包括：0歲段的嬰兒裝、1-3歲的幼兒裝、4-6歲的小童裝、7-9歲的中童裝、10-12歲的大童裝、13-16歲的少年裝。

（二）目標(biāo)市場(chǎng)選擇

根據(jù)ok100童裝有限公司的主要經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品，我們選擇的是0-16歲的童裝。

（三）市場(chǎng)定位

通過我們對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手和市場(chǎng)的分析，我們將產(chǎn)品定位于：個(gè)性，健康，高端，在

我們這里每個(gè)小朋友都可以找到適合自己和自己喜歡的。

五、推廣目標(biāo)

1、知名度： （1）爭(zhēng)取通過電視廣告、模特大賽等宣傳活動(dòng)，把ok100在湖南市場(chǎng)提高50%； （2）建立產(chǎn)品銷售買點(diǎn)問詢和消費(fèi)者對(duì)產(chǎn)品品質(zhì)的認(rèn)知； （3）通過突破性的廣告表現(xiàn)建立消費(fèi)者對(duì)產(chǎn)品的偏好。 2、銷售量：合同數(shù)量增長(zhǎng)率提高10%。

3、市場(chǎng)占有率：市場(chǎng)占有量在原來的基礎(chǔ)上增長(zhǎng)10%。

六、推廣策略

（一）廣告宣傳方案

1、廣告主題：“學(xué)習(xí)篇”

廣告語：不一樣的童裝，不一樣的童年

廣告內(nèi)容：放暑假在家里的孩子們，a孩子坐在家里學(xué)著枯燥的鋼琴，撓著頭垂頭喪氣；b孩子穿著ok100童裝拿著吉他在家里嗨起來了，說著：“不一樣的童裝，不一樣的童年” 2、廣告主題：“夢(mèng)想篇”

廣告語：小王子和小公主的衣櫥

廣告內(nèi)容：和媽媽一起逛街，看到廣場(chǎng)的舞臺(tái)上好開心的在唱歌跳舞，我也開

心的跟他們一起玩，在結(jié)束的時(shí)候我們一起說“穿上它，實(shí)現(xiàn)你的快樂夢(mèng)想”手指著自己的衣服。 3、廣告主題：“快樂篇”

廣告語：ok100童裝，孩子的選擇

廣告內(nèi)容：早晨起床了，穿衣服，媽媽拿來了衣服給寶寶穿，但是寶寶哭了。媽媽一看，轉(zhuǎn)身回去換來了ok100童裝，寶寶笑了，媽媽也笑了，旁邊出現(xiàn)了“ok100童裝，孩子的選擇” 4、廣告主題：“潮流篇” 廣告語：時(shí)尚，無所不在。

廣告內(nèi)容：十套不同的服裝對(duì)應(yīng)著十個(gè)不同時(shí)尚畫面，例如：孩子穿休閑服在開心的打高爾夫；穿時(shí)尚禮服在參加孩子們的生日派對(duì)。還有時(shí)尚的背景音樂。

（二） 公關(guān)宣傳方案

1、開記者招待會(huì)，提高知名度

（三） 促銷推廣方案

活動(dòng)一：進(jìn)行一次主題為“小童裝，大快樂”的小模特大賽。

活動(dòng)流程：

1、大賽啟動(dòng)：2011年10月1日

獲得決賽前五名的選手進(jìn)入總決賽。 比賽要求：每個(gè)選手必須穿上ok100童裝。

（四）媒介推廣方案

1、報(bào)紙廣告：在湖南范圍內(nèi)影響較大的兒童報(bào)刊上刊登ok100的童裝廣告

2、雜志廣告：在時(shí)尚服裝雜志上登一頁版面的廣告。

3、電視廣告：在天天向上插播廣告。 4、廣播廣告：在湖南廣播電臺(tái)，每天播3次。

七 經(jīng)費(fèi)預(yù)算

八、效果評(píng)估

這次活動(dòng)的宣傳主要體現(xiàn)了ok100童裝舒適，時(shí)尚，健康的特點(diǎn)。通過此次活動(dòng)，讓湖南消費(fèi)者知道了ok1010童裝，為ok100童裝打開湖南市場(chǎng)奠定了一個(gè)良好的基礎(chǔ)。

地產(chǎn)營(yíng)銷推廣策劃方案篇二

劉姨媽黃粑有限公司網(wǎng)站，但公司網(wǎng)站多數(shù)是對(duì)企業(yè)文化的宣傳，而對(duì)產(chǎn)品的宣傳力度較少，銷量不太理想。網(wǎng)絡(luò)上的劉姨媽系列產(chǎn)品種類以及口味很多，由于產(chǎn)品介紹不突出，只是單一介紹產(chǎn)品功能與價(jià)格，沒有一個(gè)突出的亮點(diǎn)來吸引消費(fèi)者的注意力。所以，劉姨媽黃粑想要在網(wǎng)絡(luò)市場(chǎng)上獲取成功，應(yīng)該要尋求出一個(gè)突出的亮點(diǎn)來介紹，突顯自身優(yōu)勢(shì)，使更多的人了解。

一、企業(yè)概況及產(chǎn)品介紹。

(一)企業(yè)概況。

清鎮(zhèn)劉姨媽黃粑曾被評(píng)為“貴陽旅游特色商品”、“貴州省食品工業(yè)知。

名品牌”等稱號(hào)。

經(jīng)過幾年的穩(wěn)步發(fā)展，現(xiàn)在的劉姨媽食品廠已經(jīng)由當(dāng)初的家庭小作坊發(fā)展成為年生產(chǎn)能力3000噸、年產(chǎn)值800多萬元的食品加工企業(yè)，產(chǎn)品現(xiàn)已銷往北京、上海、深圳、廣州、云南、江蘇、湖南、重慶、四川等十幾個(gè)省、市、自治區(qū)。

20__年被清鎮(zhèn)市政府授予“清鎮(zhèn)市市級(jí)龍頭企業(yè)”稱號(hào)。20__年，“劉姨媽”商標(biāo)注冊(cè)成功，同年，被貴陽宣傳部和貴陽市旅游局評(píng)為“貴陽市旅游特色商品”，還獲得了“中國(guó)質(zhì)量萬里行專項(xiàng)質(zhì)量跟蹤產(chǎn)品”稱號(hào)。

為了擴(kuò)大知名度，劉姨媽食品廠在清鎮(zhèn)城區(qū)開始投放廣告。一時(shí)間，清鎮(zhèn)城區(qū)的出租車上都打滿了“好黃粑，劉姨媽”這一廣告詞，城區(qū)的主要干道掛滿了諸如“劉姨媽黃粑受歡迎，質(zhì)量跟蹤萬里行”、“走出山門劉姨媽，味美香飄千萬家”等標(biāo)語，一度成為清鎮(zhèn)一道亮麗的風(fēng)景。

黃粑的銷量也發(fā)生了翻天覆地的變化。年底在武漢舉行的展銷會(huì)上，所帶的產(chǎn)品在開展的第一天就被搶購(gòu)一空。

20__年，看好這一市場(chǎng)前景的劉姨媽食品廠著手對(duì)新產(chǎn)品進(jìn)行開發(fā)，經(jīng)過一次次的反復(fù)試驗(yàn)，不斷對(duì)口味、配料進(jìn)行調(diào)整，相繼開發(fā)出香糯可口的糯米黃粑，營(yíng)養(yǎng)保健的黑糯米黃粑，風(fēng)味獨(dú)特的小米黃粑，清香美味的五仁黃粑，果香濃郁的八珍黃粑，天然滋味的玉米黃粑，保健粗糧的甜蕎黃粑，香甜細(xì)膩的竹葉粑還有軟糯咸香的鮮肉黃粑，從此，黃粑由原來單一的品種發(fā)展成為風(fēng)味多元化的系列食品。

(二)產(chǎn)品介紹。

劉姨媽黃粑主要由糯米、粳米、水、黃豆、白砂糖等原料制作而成，由于黃粑用此類材料精制而成，所以產(chǎn)品富含淀粉的麥芽糖。產(chǎn)品成品主要以300g、750g袋裝為主，其價(jià)格區(qū)域主要在4.5—16(元/袋)區(qū)間。因產(chǎn)品富含人體所需微量元素，所以食之有補(bǔ)氣潤(rùn)肺、滋陰養(yǎng)顏之功效。

食用方法：1、去掉外包裝后連內(nèi)袋一起水煮15分鐘，取出后放涼，開袋切片食用;。

2、去掉包裝后切片，然后蒸、烤、油煎或微波爐加熱皆。

可。

二、行業(yè)背景分析。

放眼市場(chǎng)，目前黃粑行業(yè)還處于一個(gè)待開發(fā)時(shí)期，不管從橫向還是縱向來看，黃粑行業(yè)的銷售渠道上不夠創(chuàng)新，思想過于保守局限，導(dǎo)致消費(fèi)者對(duì)黃粑這類食品的認(rèn)知度遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠理想。

黃粑作為一種區(qū)域地方特色產(chǎn)品，區(qū)域性很強(qiáng)，因此在文化、民族風(fēng)情、思想上的滲透和喚醒都有一定的局限性。正因地方文化的差異性，所以導(dǎo)致黃粑市場(chǎng)的開發(fā)難度重重。

速普及，越來越多的人都依賴上了網(wǎng)絡(luò)，加之現(xiàn)代物流空前發(fā)展，網(wǎng)購(gòu)已成為一種潮流。據(jù)統(tǒng)計(jì)資料顯示：

新華社北京1月17日電國(guó)家統(tǒng)計(jì)局17日發(fā)布數(shù)據(jù),20__年末,中國(guó)。

大陸總?cè)丝跒?34735萬人,城鎮(zhèn)人口數(shù)量首次超過農(nóng)村。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局在國(guó)務(wù)院新聞辦公室新聞發(fā)布會(huì)上發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,20__年中國(guó)大陸城鎮(zhèn)人口為69079萬人,比上年末增加2100萬人;鄉(xiāng)村人口為65656萬人,減少1456萬人;城鎮(zhèn)人口占總?cè)丝诒戎剡_(dá)到51.27%,比上年末提高1.32個(gè)百分點(diǎn)。

從年齡構(gòu)成看,20__年大陸60歲及以上人口占總?cè)丝诘?3.7%,比上年末提高0.47個(gè)百分點(diǎn);而15至64歲勞動(dòng)年齡人口則比上年末微降0.1個(gè)百分點(diǎn),占總?cè)丝诒戎氐?4.4%。

在此同時(shí)也說明了我國(guó)網(wǎng)民也在不斷增加。

三、策劃目的。

1、讓企業(yè)有長(zhǎng)遠(yuǎn)的戰(zhàn)略目標(biāo)。

2、讓企業(yè)換空間發(fā)展(互聯(lián)網(wǎng))，創(chuàng)新銷售渠道，變化銷售模式。

3、樹立良好的企業(yè)文化形象，提高劉姨媽黃粑在消費(fèi)者心中的知名度、美譽(yù)度，提高劉姨媽的品牌形象。

4、讓消費(fèi)者愛上劉姨媽黃粑。

四、網(wǎng)絡(luò)目標(biāo)消費(fèi)者分析。

經(jīng)黃粑消費(fèi)者調(diào)研報(bào)告顯示分析，黃粑的主要消費(fèi)人群既定在18—50(歲)區(qū)間，這類消費(fèi)者都喜歡吃，而且喜歡新鮮少量的食品類，加之這類消費(fèi)者正處于互聯(lián)網(wǎng)高速發(fā)展階段，對(duì)互聯(lián)網(wǎng)的依賴度也在逐日增加。

現(xiàn)代網(wǎng)民上網(wǎng)也跟潮流，湊熱鬧，比如網(wǎng)購(gòu)，根據(jù)某公司。

(bcg)20__年報(bào)告顯示，對(duì)于網(wǎng)購(gòu)領(lǐng)域來說，中國(guó)大部分?jǐn)?shù)字化消費(fèi)來自35歲及以下年齡人群，他們占中國(guó)網(wǎng)名總數(shù)的80%以上。其中，占中國(guó)網(wǎng)民總數(shù)6%的年輕白領(lǐng)，互聯(lián)網(wǎng)滲透率高達(dá)99%，日均上網(wǎng)時(shí)間為4小時(shí);大學(xué)生網(wǎng)購(gòu)比例為39%，這些網(wǎng)購(gòu)者20__年至少網(wǎng)購(gòu)11次的用戶幾乎占一半，其中四成用戶當(dāng)年消費(fèi)超過20__元。根據(jù)20__年我國(guó)網(wǎng)購(gòu)市場(chǎng)發(fā)展影響情況研究分析報(bào)告顯示，目前中國(guó)有逾1.5億網(wǎng)購(gòu)用戶，人均年支出為200美元~250美元。中國(guó)的中產(chǎn)階層人數(shù)與日俱增，他們收入的增長(zhǎng)及對(duì)進(jìn)口商品需求的上升，被視為推動(dòng)中國(guó)日益成為電子商務(wù)主要市場(chǎng)的重要因素。據(jù)估計(jì)，到20__年中國(guó)市場(chǎng)的網(wǎng)購(gòu)規(guī)模將達(dá)約3050億美元;比如，去微博，手機(jī)微博延續(xù)20__年快速增長(zhǎng)的勢(shì)頭。截至20__年6月底，微博在手機(jī)網(wǎng)民中的使用率提升5.3個(gè)百分點(diǎn)至43.8%，成為使用率增幅最大的手機(jī)應(yīng)用。手機(jī)微博用戶的增長(zhǎng)，一方面得益于微博自身的即時(shí)性和自媒體優(yōu)勢(shì)，用戶體驗(yàn)較好，流失率較低;另一方面，根據(jù)中國(guó)互聯(lián)網(wǎng)信息中心的第30次統(tǒng)計(jì)，手機(jī)微博客戶端功能不斷增強(qiáng)也提升了手機(jī)用戶使用微博的黏性和使用體驗(yàn)等。

五、競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品分析。

據(jù)市場(chǎng)調(diào)查及資料分析顯示，劉姨媽黃粑的主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手有以下幾家：興義二塊粑、甕安柴姨媽、遵義南北鎮(zhèn)黃粑、瀘州黃粑。

1、企業(yè)規(guī)模分析。

以上四家企業(yè)在市場(chǎng)上的市場(chǎng)份額都有相當(dāng)一定的比例，但由于地方文化濃厚，產(chǎn)品滲透難，因此導(dǎo)致企業(yè)規(guī)模受限制，由此在企業(yè)人員和設(shè)施上就無法完善提高。

2、產(chǎn)品特點(diǎn)。

兩種米質(zhì)巧妙混合而來的二塊粑，爽口而有彈性，切片之后也是晶瑩潤(rùn)澤的一片片。如果說原先的二塊粑還像一道小吃，現(xiàn)在它就已然被返樸歸真的潮流發(fā)揚(yáng)光大為一道特色菜了，和著火腿炒，香而不膩且買相十足。當(dāng)?shù)靥禺a(chǎn)毛稻米(又稱香米)經(jīng)淘洗、浸泡、蒸頭道、二道至熟透，入石碓舂至不見米粒為止，再搓揉而成。冷卻后涂菜油防裂，俟硬實(shí)后置清水中備用。略顯淡綠，軟而有勁，富有韌性，不裂不溶，煮不亂湯，氣味清香，耐水泡貯存。

3、渠道建設(shè)。

都是以等級(jí)分銷渠道的方式進(jìn)行銷售的。

六、產(chǎn)品swot分析。

優(yōu)勢(shì)：具有良好的企業(yè)形象，有貴州的特色名小吃作為背景。企業(yè)規(guī)模大，現(xiàn)已銷售到很多省外市場(chǎng)，市場(chǎng)份額較大，知名度比同行其他企業(yè)高，競(jìng)爭(zhēng)力強(qiáng)，網(wǎng)絡(luò)信息技術(shù)較成熟。劣勢(shì)：同為貴州特色小吃品，競(jìng)爭(zhēng)者較多，要突出產(chǎn)品特點(diǎn)，還需要做很大的推廣行為，產(chǎn)品地方文化氣息太濃，走出去引進(jìn)來太難，忠實(shí)消費(fèi)者較少，貴州物流業(yè)設(shè)施不是很完善。機(jī)會(huì)：隨著網(wǎng)絡(luò)的不斷普及，網(wǎng)民逐漸增加，對(duì)網(wǎng)絡(luò)的依賴性越來越高，未來互聯(lián)網(wǎng)購(gòu)物將不斷成為一種潮流趨勢(shì)。威脅：市場(chǎng)上黃粑產(chǎn)品品牌較多，市場(chǎng)份額有限。

七、網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷策略。

1、營(yíng)銷手段。

網(wǎng)站加盟銷售為主，與網(wǎng)上實(shí)力比較強(qiáng)和知名度較高的。

瀏覽量小，站點(diǎn)銷售市場(chǎng)覆蓋面小，銷售量少，前期只能作為網(wǎng)絡(luò)銷售輔助。

2、定位。

(1)品牌定位：居家依靠，您想要的味道!

(2)產(chǎn)品功能特點(diǎn)定位：補(bǔ)氣潤(rùn)肺、滋陰養(yǎng)顏。

3、4p策略。

(1)產(chǎn)品策略：

黃粑具有補(bǔ)氣潤(rùn)肺、滋陰養(yǎng)顏的功效，可見對(duì)消費(fèi)者的利益很大，所以激起消費(fèi)者的購(gòu)買愿望迫在眉睫，由此，企業(yè)需要在產(chǎn)品上下功夫，不管是在質(zhì)量、還是包裝上，都要加強(qiáng)監(jiān)督和管理。

(2)價(jià)格策略：

根據(jù)產(chǎn)品規(guī)格和包裝的差異化分別定價(jià)。以公司基本利益為出發(fā)點(diǎn)對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行定價(jià)。

(3)渠道策略：

網(wǎng)絡(luò)直銷渠道內(nèi)容：

1.在線商店。

2.信息服務(wù)。

3.顧客服務(wù)。

劉姨媽黃粑的廣告語。以此提升產(chǎn)品知名度，樹立品牌形象，輔助產(chǎn)品網(wǎng)上銷售。

(4)促銷策略：

提高產(chǎn)品促銷活動(dòng)的頻率：無站點(diǎn)網(wǎng)絡(luò)銷售，聯(lián)合網(wǎng)上合作伙伴，在各大節(jié)日進(jìn)行商品促銷活動(dòng)，同時(shí)每天參與網(wǎng)站秒殺與團(tuán)購(gòu);站點(diǎn)銷售，在各大節(jié)日及企業(yè)周年慶時(shí)進(jìn)行促銷活動(dòng)。同時(shí)迅速加大網(wǎng)絡(luò)廣告的實(shí)施力度，在橫幅廣告、文本鏈接廣告、按鈕廣告、浮動(dòng)廣告、插播式廣告(彈出式廣告)、richmedi、edm直投、定向廣告、論壇版塊兒廣告進(jìn)行宣傳。

八、費(fèi)用預(yù)算(預(yù)算中)。

地產(chǎn)營(yíng)銷推廣策劃方案篇三

(1).幾種細(xì)分方式:

a根據(jù)年級(jí)的不同細(xì)分:04級(jí)本科,05級(jí)本科,05級(jí)?？?06級(jí)專科,07級(jí)本科.07級(jí)專科.(注:06年本科沒有招生)

b根據(jù)教育模式的不同細(xì)分:普招和自考(注:07級(jí)自考生人數(shù)眾多)

c根據(jù)選擇的消費(fèi)場(chǎng)所不同細(xì)分:網(wǎng)吧消費(fèi)(以大一和大二為主)和寢室上網(wǎng)游戲消費(fèi)(以大二和大三為主)

(3)市場(chǎng)細(xì)分:根據(jù)不同的教育模式及不同年級(jí)的學(xué)生的生活方式,個(gè)性,價(jià)值取向等不同,可以大致細(xì)分為以下目標(biāo)市場(chǎng):

a以大一自考新生為主的網(wǎng)吧消費(fèi)群體

b以大二大三為主的寢室上網(wǎng)游戲消費(fèi)的目標(biāo)群體

1.目前的市場(chǎng)規(guī)模(數(shù)量或價(jià)值)有多大?市場(chǎng)潛力有多大?

湖北第二師范學(xué)院(光谷校區(qū))有40棟已經(jīng)使用了的宿舍樓,大概可以容納30000余人,學(xué)校附近有4家網(wǎng)吧,潛在消費(fèi)者眾多,市場(chǎng)潛力巨大.

2.目前市場(chǎng)份額有多大?需求的選擇性傾向是什么(數(shù)量和價(jià)值)?

玩家的需求選擇性很大,游戲的替代品很多,要在早期占領(lǐng)根多的市場(chǎng)份額,篩選并培養(yǎng)一批忠實(shí)客戶(游戲玩家)

1.客戶群擴(kuò)大

ccid統(tǒng)計(jì)顯示：我國(guó)網(wǎng)絡(luò)游戲市場(chǎng)規(guī)模，20xx年僅為10.2億元人民幣，20xx年超過20億元，20xx年達(dá)到70億元。到20xx年網(wǎng)絡(luò)游戲直接產(chǎn)值將達(dá)150億，對(duì)周邊產(chǎn)業(yè)的帶動(dòng)將超過1000億。目前全國(guó)網(wǎng)民數(shù)量已超過1億，網(wǎng)絡(luò)游戲用戶超過5000萬。

網(wǎng)絡(luò)游戲也日益成為網(wǎng)吧吸引網(wǎng)民的“大片”角色，據(jù)ccid數(shù)據(jù)分析：目前60%～70%的人是在網(wǎng)吧玩網(wǎng)絡(luò)游戲，網(wǎng)吧60%的收入來自網(wǎng)絡(luò)游戲市場(chǎng)。

據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，我國(guó)網(wǎng)絡(luò)游戲數(shù)量正以每年10%的速度增長(zhǎng)。但是網(wǎng)絡(luò)游戲數(shù)量多了，廣大的網(wǎng)絡(luò)游戲玩家面對(duì)眾多的網(wǎng)絡(luò)游戲卻無從下手，不知玩哪款游戲?yàn)楹?，畢竟現(xiàn)在無論是從質(zhì)量還是畫面、可玩性等等的網(wǎng)絡(luò)游戲太多了，廣大的玩家面對(duì)眾多游戲幾乎都是跟從大家的意愿，哪款游戲玩的人多就玩哪款。因此廣大的網(wǎng)絡(luò)游戲運(yùn)營(yíng)商應(yīng)該加大游戲的推廣力度，讓更多的玩家玩自己運(yùn)營(yíng)的游戲。

a、宣傳品鋪面

b、主題網(wǎng)吧（網(wǎng)吧聯(lián)盟）

c、網(wǎng)吧包機(jī)（免費(fèi)試玩）活動(dòng)

d、游戲工會(huì)的建設(shè)

e、推廣員體系的建設(shè)

f、各種類型的活動(dòng)

但也正由于網(wǎng)絡(luò)游戲行業(yè)的發(fā)展時(shí)間比較短，無法在吸取大量推廣經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上對(duì)原有推廣形式進(jìn)行完善和改進(jìn)，同時(shí)，由于單個(gè)網(wǎng)絡(luò)游戲產(chǎn)品的壽命和所能用來推廣的時(shí)間有限，造成為了趕進(jìn)度而因循照搬原有推廣手段，惰于創(chuàng)新的情況在業(yè)內(nèi)比比皆是。

a,在搭棚定點(diǎn)宣傳發(fā)放物品的時(shí)候,宣傳海報(bào)的發(fā)放可采取分時(shí)發(fā)放的辦法(如隔人發(fā)放,或隔時(shí)發(fā)放,具體可以根據(jù)當(dāng)天的人流量而定).目的是保證宣傳的輻射范圍廣泛.原因是根據(jù)具體的班級(jí)下課的時(shí)間,一般同班同學(xué)會(huì)在一段時(shí)間前后經(jīng)過該宣傳點(diǎn),而實(shí)際上一張海報(bào)就足夠起到宣傳到一個(gè)班級(jí)里的游戲玩家的效果.為了 宣傳效果的 最大化,對(duì)于人流量大的 宣傳點(diǎn),宣傳人員去對(duì)來要海報(bào)的同學(xué)說一個(gè)寢室只能發(fā)一張的效果好的多,這應(yīng)該是一個(gè)不錯(cuò)的辦法.

b,在海報(bào)的設(shè)計(jì)上,如游戲彩虹島,我們?cè)诎l(fā)放的時(shí)候還 提供激活碼,我們可以把激活碼或其他信息(特別是活動(dòng)抽獎(jiǎng)的信息)寫在海報(bào)上,大海報(bào)很多同學(xué)喜歡貼在門后面,建議信息寫在海報(bào)的上方.

c,在 宣傳點(diǎn)的設(shè)置上,我們可以在活動(dòng)過半的 時(shí)候轉(zhuǎn)移活動(dòng)地點(diǎn),到 另外一個(gè)人流量大但流動(dòng)方向不同的地點(diǎn)進(jìn)行宣傳,這樣可以把宣傳的輻射范圍擴(kuò)大.起到預(yù)期的宣傳效果.

d,在活動(dòng)的時(shí)候我們根據(jù)男女游戲玩家的喜好不同,要對(duì)目標(biāo)市場(chǎng)進(jìn)行細(xì)分,這樣排兩隊(duì)進(jìn)行發(fā)放,會(huì)有很好的宣傳效果.

e,宣傳活動(dòng)的準(zhǔn)備工作要做好,宣傳人員要進(jìn)行分工,誰主要負(fù)責(zé)宣傳的講解,誰負(fù)責(zé)現(xiàn)場(chǎng)的 秩序的維護(hù),誰負(fù)責(zé)海報(bào)光碟的發(fā)放,誰負(fù)責(zé)統(tǒng)一調(diào)度,這些只要做了充分的準(zhǔn)備,活動(dòng)就能有條不紊的 進(jìn)行,良好的活動(dòng)秩序,會(huì)吸引根多的同學(xué)過來觀看,不但體現(xiàn)了 盛大的工作人員的素質(zhì),更是彰顯了盛大的企業(yè)文化,也同時(shí)提升了盛大的企業(yè)形象.

f,要做好備選營(yíng)銷方案,以應(yīng)付宣傳時(shí)人過多或過少的可能,不至于到時(shí)不知道該怎么辦.

a. 做好校園游戲推廣員內(nèi)部的團(tuán)結(jié)問題.b.協(xié)調(diào)好校園游戲推廣員之間的利益分配問題.c.保障好校園游戲推廣員的各項(xiàng)權(quán)利,如工資的按時(shí)足額發(fā)放,這樣才能讓校園游戲推廣員們對(duì)公司有認(rèn)同感和歸屬感.從而更好的為公司服務(wù),為公司創(chuàng)造利潤(rùn).

a.在游戲推廣過程中,我們應(yīng)該建立客戶資料,定期舉辦電子競(jìng)技比賽,并以盛大公司的名義向那些忠實(shí)玩家發(fā)出邀請(qǐng)函參加比賽, 也可以讓那些忠實(shí)玩家推薦其他人參加,這樣讓玩家感覺被重視,會(huì)對(duì)盛大有認(rèn)同感,有利于在保住忠實(shí)玩家的基礎(chǔ)上去挖掘潛在玩家.

b.要注意跟學(xué)校附近網(wǎng)吧的合作.

c.要注意重視和處理與校方的關(guān)系及合作,運(yùn)用校方的媒體進(jìn)行宣傳,所做的活動(dòng)最好能在校報(bào)上報(bào)道.這樣會(huì)讓更多的人知道盛大出了新游戲,起到宣傳效果.

地產(chǎn)營(yíng)銷推廣策劃方案篇四

只有對(duì)樓盤進(jìn)行充分的調(diào)研，才能找出了自身的弱點(diǎn)和優(yōu)點(diǎn)，審視產(chǎn)品，擺正了迎戰(zhàn)市場(chǎng)的恰當(dāng)位置。這樣，我們才能對(duì)癥下藥，才能在理性的基礎(chǔ)上，充分發(fā)揮產(chǎn)品的優(yōu)勢(shì)點(diǎn)，策劃才能行之有效。

(1)物業(yè)的定位；

(2)建筑、配套、價(jià)格的優(yōu)劣勢(shì)分析；

(3)目標(biāo)市場(chǎng)的分析；

(4)目標(biāo)顧客的特征、購(gòu)買行為的分析；

二、市場(chǎng)的調(diào)研。

或許有人講，搞房地產(chǎn)項(xiàng)目靠的是經(jīng)驗(yàn)，但須知，市場(chǎng)調(diào)研的目的是從感性的經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合不斷變化和細(xì)分的市場(chǎng)信息，提升到理性的層次，科學(xué)地對(duì)所有在規(guī)劃、推廣過程中將出現(xiàn)的問題進(jìn)行有效的預(yù)測(cè)。

在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的競(jìng)爭(zhēng)下，閉門造車或迷信經(jīng)驗(yàn)終究是不行的。

(1)區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)大勢(shì)分析；

(2)主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的界定與swot的分析；

(3)與目前正處于強(qiáng)銷期的樓盤比較分析；

(4)與未來競(jìng)爭(zhēng)情況的分析和評(píng)估。

三、企劃的定位。

定位是所有廣告行為開展的一個(gè)主題，就像一個(gè)圓心，通過項(xiàng)目的調(diào)研，制定樓盤定位，提煉usp(獨(dú)特的銷售主張)，提出推廣口號(hào)，使樓盤突現(xiàn)其與眾不同的銷售賣點(diǎn)。

尋找最能代表目標(biāo)顧客對(duì)家庭和生活方式的理解作為創(chuàng)作原素，以此作為廣告的基調(diào)，并以藝術(shù)的方式放大，使廣告更具形象力、銷售力。

四、推廣的策略及創(chuàng)意的構(gòu)思。

針對(duì)項(xiàng)目情況，確立幾個(gè)與之對(duì)應(yīng)的創(chuàng)意構(gòu)思，再?gòu)闹羞x擇最適合的構(gòu)思，圍繞構(gòu)思并配合時(shí)間節(jié)點(diǎn)展開推廣策略的安排。

五、傳播與媒介策略的分析。

有人說，廣告費(fèi)花在媒體上有一半是浪費(fèi)的。確實(shí)，只有發(fā)揮好媒體的效率，才能使有限廣告經(jīng)費(fèi)收到最大的經(jīng)濟(jì)效益，廣告公司為客戶選擇、篩選并組合媒體是為客戶實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化。

整合傳播則是圍繞既定的受眾，采取全方位的立體傳播，在最短時(shí)期內(nèi)為樓盤樹立清晰的形象，并以持續(xù)一致的形象建立品牌。

1.不同媒體的效應(yīng)和覆蓋目標(biāo)；

2.不同種類、不同時(shí)間、不同篇幅的報(bào)紙廣告分析；

3.不同種類、不同時(shí)間、不同篇幅的雜志廣告分析；

4.不同電視臺(tái)、不同時(shí)段、不同欄目的電視廣告分析；

5.不同電臺(tái)、不同時(shí)段、不同欄目的電臺(tái)廣告分析；

6.不同地區(qū)、不同方式的夾報(bào)dm分析；

7.戶外或其他媒體的分析；

8.不同的媒體組合形式的分析。

地產(chǎn)營(yíng)銷推廣策劃方案篇五

信息化時(shí)代，網(wǎng)絡(luò)注定成為生活中不可或缺的一個(gè)主題，網(wǎng)絡(luò)的飛速發(fā)展為我們的生活帶來了諸多的便利，一些重要的消息也通過網(wǎng)絡(luò)快速的為眾人所知。也正是基于網(wǎng)絡(luò)的便利基礎(chǔ)，與時(shí)俱進(jìn)，揚(yáng)大旅游烹飪學(xué)院為進(jìn)一步推進(jìn)文藝活動(dòng)的蓬勃發(fā)展，豐富校園文化生活，活躍學(xué)習(xí)氛圍，利用信息網(wǎng)絡(luò)與平面媒體的聯(lián)動(dòng)，聯(lián)合相關(guān)機(jī)構(gòu)，打造一個(gè)有影響力的，豐富大學(xué)生文化建設(shè)，促進(jìn)大學(xué)生綜合素質(zhì)提升的特色文化活動(dòng)平臺(tái)。20xx年揚(yáng)州網(wǎng)絡(luò)才藝大賽將通過網(wǎng)絡(luò)與現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)的模式，以宏大的氣魄、不凡的手筆、新穎的題材、經(jīng)典的節(jié)目，集多種舞臺(tái)表演形式，給熱愛藝術(shù)的大學(xué)生們提供一個(gè)超越自我、實(shí)現(xiàn)夢(mèng)想的展示舞臺(tái)，并通過活動(dòng)，傳達(dá)當(dāng)代大學(xué)生對(duì)美好活動(dòng)的向往，展示大學(xué)生積極向上的精神面貌。

為促進(jìn)大學(xué)生文藝活動(dòng)更好更快發(fā)展，增強(qiáng)與社會(huì)的交流互動(dòng)，展示大學(xué)生獨(dú)特風(fēng)采，向社會(huì)各界展示最熱情活潑的一面，讓社會(huì)從各個(gè)不同的角度充分了解大學(xué)生，為大學(xué)生活增添一曲嶄新的樂章，同時(shí)，通過這場(chǎng)網(wǎng)絡(luò)才藝大賽發(fā)掘文藝人才，搭建一個(gè)與社會(huì)聯(lián)系的舞臺(tái)，讓他們的特長(zhǎng)得到更好的鍛煉與培養(yǎng)，彰顯當(dāng)代大學(xué)生個(gè)性與風(fēng)采，宣揚(yáng)才藝、張揚(yáng)青春、涌動(dòng)激情。

揚(yáng)州市民間文藝家協(xié)會(huì)

揚(yáng)州大學(xué)旅游烹飪學(xué)院社團(tuán)聯(lián)合會(huì)

揚(yáng)州市力寶廣場(chǎng)

1、張貼海報(bào)1張

張貼在宿舍樓下，主要宣傳比賽時(shí)間，報(bào)名方式，以及比賽獎(jiǎng)項(xiàng)。

2、印制宣傳單，在新生班級(jí)中宣傳

傳單內(nèi)容：活動(dòng)主題，活動(dòng)目的，比賽賽制，報(bào)名時(shí)間、比賽地點(diǎn)、報(bào)名方式，獎(jiǎng)項(xiàng)設(shè)置。

3、校內(nèi)到各個(gè)班通知宣傳委員，在班級(jí)中宣傳活動(dòng)

4、報(bào)名方式：(1)在班長(zhǎng)處填寫報(bào)名表

(2)校外，到揚(yáng)州各大高校門口分發(fā)傳單，現(xiàn)場(chǎng)報(bào)名。

5、宣傳內(nèi)容：(1)活動(dòng)目的

(2)活動(dòng)時(shí)間

(3)活動(dòng)流程和前期準(zhǔn)備

(4)報(bào)名方式

報(bào)名時(shí)間：4月5日-4月13日

初賽時(shí)間：4月20日

比賽時(shí)間：4月27日

揚(yáng)州市力寶廣場(chǎng)

xx各高校學(xué)生、廣大市民

1、在各班班長(zhǎng)處領(lǐng)取報(bào)名表填寫個(gè)人資料

2、在菁揚(yáng)網(wǎng)上報(bào)名

3、電話熱線報(bào)名

1、活動(dòng)舉辦策劃書申請(qǐng)及活動(dòng)場(chǎng)地申請(qǐng)工作，于4月之前完成

2、活動(dòng)宣傳工作：由院社聯(lián)骨干交流中心、活動(dòng)部負(fù)責(zé)。

3、資金來源：

(1)、尋找有意向的活動(dòng)贊助商，盡可能為本次活動(dòng)提供更大贊助并和贊助商達(dá)成完善的協(xié)議。

(2)向院團(tuán)委申請(qǐng)一定活動(dòng)資金并邀請(qǐng)領(lǐng)導(dǎo)出席比賽。

( (3)活動(dòng)費(fèi)用方面妥善與外校參與演出的類似社團(tuán)負(fù)責(zé)人進(jìn)行友好協(xié)商。

4、人員物資準(zhǔn)備工作：

(1)評(píng)委、主持人的確定

(2)節(jié)目和演出人員的確定，以及各節(jié)目負(fù)責(zé)人做好演出前的組織訓(xùn)練工作

(3)海報(bào)、宣傳資料的制作

1、活動(dòng)發(fā)起與報(bào)名：(4月5日-4月13日)

2、初賽參賽準(zhǔn)備：

由各參賽者在一星期時(shí)間內(nèi)，根據(jù)報(bào)名參賽的表演，進(jìn)行需要表演節(jié)目的準(zhǔn)備，包括人力準(zhǔn)備，和道具準(zhǔn)備;(初賽比賽隊(duì)伍為20，有海選階段)

參賽方于比賽場(chǎng)地進(jìn)行“網(wǎng)絡(luò)才藝大賽”的初賽;

4、初賽評(píng)比：

5、現(xiàn)場(chǎng)公布初賽評(píng)比結(jié)果：

6、決賽參賽準(zhǔn)備：

參賽方于比賽場(chǎng)地進(jìn)行“網(wǎng)絡(luò)才藝大賽”決賽;

8、決賽評(píng)比：

9、現(xiàn)場(chǎng)公布決賽賽評(píng)比結(jié)果：

由主辦方將已經(jīng)評(píng)分完成后的12個(gè)表演作品整理出先后排名，根據(jù)先后排名決定各獎(jiǎng)項(xiàng)歸屬，現(xiàn)場(chǎng)公布結(jié)果;根據(jù)網(wǎng)絡(luò)投票結(jié)果，評(píng)定最受歡迎才藝獎(jiǎng)。

10、現(xiàn)場(chǎng)頒獎(jiǎng)：

現(xiàn)場(chǎng)公布結(jié)果后，由主辦方向各獲獎(jiǎng)?wù)哳C獎(jiǎng);

11、活動(dòng)結(jié)束：

現(xiàn)場(chǎng)環(huán)節(jié)結(jié)束后由主辦方進(jìn)行活動(dòng)總結(jié)，宣布活動(dòng)圓滿結(jié)束。

一等獎(jiǎng)1名 折疊自行車一輛

二等獎(jiǎng)2名 音響一臺(tái)

三等獎(jiǎng)3名 大型飛鏢盤一座

最佳網(wǎng)絡(luò)才藝獎(jiǎng) 精品床被一盒

優(yōu)秀獎(jiǎng)諾干

1、比賽宣傳資料、請(qǐng)柬、節(jié)目單等制作費(fèi)用：300元

2、比賽現(xiàn)場(chǎng)布置費(fèi)用：200元(舞臺(tái)，音響，燈光除外)

3、比賽礦泉水、水果、餐費(fèi)、熒光棒、胸花，公章、聯(lián)盟會(huì)牌制作等費(fèi)用：300元

4、橫幅費(fèi)用：200元

總計(jì)：1000元

1、工作組人員的任務(wù)發(fā)生沖突時(shí)，要保證節(jié)目組的工作順利完成。

2、各工作組自成立后即立即開始工作，比賽完成后一天自動(dòng)解散。

3、各工作組人員的任務(wù)發(fā)生嚴(yán)重沖突時(shí)，將重新調(diào)整各工作組人力資源。

地產(chǎn)營(yíng)銷推廣策劃方案篇六

名城是一座集商品住宅和商業(yè)旺鋪于一體的社區(qū)。為使名城的銷售達(dá)到“更上一層樓“的目的，特決定舉辦中秋晚會(huì)?，F(xiàn)對(duì)本次中秋晚會(huì)實(shí)施方案詳述如下：

一、活動(dòng)時(shí)間。

20__年9月12日(中秋節(jié))18：00—21：00。

二、活動(dòng)地點(diǎn)。

名城中心廣場(chǎng)。

三、活動(dòng)主題。

主題釋義：該主題將開發(fā)商與中秋有機(jī)地結(jié)合起來，同時(shí)渲染出一種家的溫馨氛圍，暗喻進(jìn)入就是回到了家。

四、活動(dòng)目的。

1、為業(yè)主與開發(fā)商之間搭建近距離溝通的平臺(tái)。

2、樹立開發(fā)商企業(yè)形象和進(jìn)一步宣傳樓盤。

3、深度挖掘潛在消費(fèi)群體。

五、活動(dòng)預(yù)計(jì)參與人數(shù)。

中秋晚會(huì)：600人。

中秋酒會(huì)：400人。

合計(jì)：1000人。

六、活動(dòng)宣傳語。

“今晚回家吃飯嗎？“。

活動(dòng)宣傳語釋義：中秋佳節(jié)作為中國(guó)一個(gè)傳統(tǒng)節(jié)日，有道是：“每逢佳節(jié)倍思親”，佳節(jié)都是家人團(tuán)聚的時(shí)候，故活動(dòng)宣傳語以一種親人的問詢來觸發(fā)本次活動(dòng)，這句話也更能引起大眾的共鳴，同時(shí)也暗喻本次活動(dòng)將為所有與會(huì)者以家的溫馨感覺。

七、活動(dòng)方案及創(chuàng)意構(gòu)思。

l活動(dòng)前的推廣措施：

2、制作并隨機(jī)贈(zèng)送本次活動(dòng)文化宣傳衫若干；

3、制作“名城”字樣的中秋印入場(chǎng)卷(造型可參考月餅造型);。

以上活動(dòng)的目的旨在達(dá)到強(qiáng)化活動(dòng)宣傳效果和彰顯開發(fā)商人性化的經(jīng)營(yíng)理念。

l中秋晚會(huì)。

為達(dá)到更佳的宣傳效果和更廣泛的認(rèn)知，本次活動(dòng)擬將晚會(huì)分為兩部分：晚會(huì)部分和酒會(huì)部分，并通過一些活動(dòng)和環(huán)節(jié)將兩部分有機(jī)地結(jié)合起來。

晚會(huì)內(nèi)容：

晚會(huì)以突出家的氛圍和格調(diào)為主，詮釋中秋的內(nèi)涵和底蘊(yùn)，弘揚(yáng)中國(guó)傳統(tǒng)文化，觸發(fā)所有與會(huì)者的共鳴，并使其能以最快和最自然的方式融入到本次晚會(huì)當(dāng)中，使所有與會(huì)者真正體會(huì)到家的溫馨情懷。

晚會(huì)進(jìn)行當(dāng)中由集團(tuán)相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)為地產(chǎn)第1000位業(yè)主授予榮譽(yù)員工稱號(hào)(注：具體數(shù)字可根據(jù)開發(fā)商具體情況定，既可以是整數(shù)位，也可以是第815位、第918位等與中秋有關(guān)聯(lián)的數(shù)字位)。

現(xiàn)場(chǎng)互動(dòng)環(huán)節(jié)：

1、現(xiàn)場(chǎng)制作月餅。

由聘請(qǐng)的廚師現(xiàn)場(chǎng)演示月餅的制作工藝和流程，由互動(dòng)業(yè)主現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地操作，并將制作好的月餅送與他最想送的人品嘗。

該環(huán)節(jié)主要突出家庭的一種溫馨氛圍，尤其是那些整日奔波勞碌的業(yè)主，他們很難幫助家里做什么，以這種方式表達(dá)他們的歉意，可以更深刻的讓他們體會(huì)到操持一個(gè)家的不易。

2、現(xiàn)場(chǎng)征集有關(guān)中秋的詩(shī)詞歌賦。

由主持人向現(xiàn)場(chǎng)觀眾征集有關(guān)中秋的各種形式作品(例如：歌曲、詩(shī)詞等)送與他們想送的人，贈(zèng)送形式既可以是現(xiàn)場(chǎng)獻(xiàn)歌，也可以當(dāng)場(chǎng)揮毫潑墨，也可以吟誦給他們的親人聽(看)。

該環(huán)節(jié)主要考慮在各種形式的有關(guān)中秋的作品中大多以中秋寄情來抒發(fā)一種對(duì)家和親人的思念之情，其目的是可以更加強(qiáng)化家的感覺和氛圍，體現(xiàn)以詩(shī)詠情、以詞吟情、以歌頌情的一種格調(diào)。

3、月餅的味道家的味道。

由主持人邀請(qǐng)現(xiàn)場(chǎng)觀眾上臺(tái)品嘗月餅，月餅分為酸、甜、苦及特殊月餅幾種。吃到酸的觀眾需現(xiàn)場(chǎng)說出他(她)在家庭生活中一件讓他(她)感到心酸的事；吃到甜的觀眾需現(xiàn)場(chǎng)說出他(她)在家庭生活中一件感到最為甜蜜的事；吃到苦的觀眾需現(xiàn)場(chǎng)說出他(她)在家庭生活中一件(段)感到最為痛苦的事(歷程);吃到特殊月餅的觀眾可當(dāng)場(chǎng)獲得開發(fā)商現(xiàn)金或物質(zhì)的獎(jiǎng)勵(lì)。

本環(huán)節(jié)主要是讓參與者能夠和與會(huì)者去分享他們生活當(dāng)中的各種滋味，進(jìn)而達(dá)到共鳴！

4、詞語置換。

由主持人邀請(qǐng)現(xiàn)場(chǎng)觀眾上臺(tái)朗讀一篇文章，將文章中的“中秋”置換成“”，將“”置換成“中秋”。無錯(cuò)誤的參與者將得到開發(fā)商的現(xiàn)金或物質(zhì)獎(jiǎng)勵(lì)，讀錯(cuò)者將受到一定的懲罰。

本環(huán)節(jié)以?shī)蕵窞橹鳎瑫r(shí)起到宣傳公司品牌形象的目的。

l“望月”酒會(huì)。

酒會(huì)以推廣和宣傳為主，播放一些輕柔的背景音樂，同時(shí)設(shè)置部分“望月”茶座，會(huì)場(chǎng)設(shè)置業(yè)務(wù)洽談區(qū)、品茗區(qū)、月餅制作演示區(qū)、餐飲區(qū)等。其中休閑娛樂區(qū)擬邀請(qǐng)木偶戲團(tuán)、小型民樂演奏等現(xiàn)場(chǎng)助興作為酒會(huì)的一個(gè)亮點(diǎn)推出。

關(guān)于本次晚會(huì)節(jié)目的一些設(shè)想。

晚會(huì)是以各種節(jié)目的形式來烘托中秋的節(jié)日氣氛，同時(shí)為體現(xiàn)開發(fā)商的形象，所以應(yīng)體現(xiàn)出家庭生活的溫馨、浪漫，而此處的家庭應(yīng)理解為廣義的家庭，它既指每個(gè)人的小家，也涵蓋著名城這個(gè)大家庭，因此所有節(jié)目應(yīng)圍繞這個(gè)主題展開，所有節(jié)目也應(yīng)為這個(gè)主題服務(wù)。

晚會(huì)應(yīng)包含演藝團(tuán)體的節(jié)目、企業(yè)員工節(jié)目、互動(dòng)節(jié)目及企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)致詞或頒獎(jiǎng)等幾個(gè)部分。

演出團(tuán)體的節(jié)目應(yīng)以格調(diào)高雅的民族類節(jié)目為主，可以包括一些民樂演奏、體現(xiàn)中秋節(jié)日氣氛的民歌等，同時(shí)可以考慮邀請(qǐng)一些專業(yè)的播音人員來現(xiàn)場(chǎng)吟誦一些反映中秋的詩(shī)詞，考慮到各年齡段業(yè)主的需求，可適當(dāng)增加一些流行時(shí)尚的元素，但該部分只能屬于陪襯和渲染氣氛，不應(yīng)喧賓奪主。為實(shí)現(xiàn)宣傳品牌的目的，擬采用模特現(xiàn)場(chǎng)走秀的形式來展示，模特可以穿上印有集團(tuán)開發(fā)的各個(gè)樓盤標(biāo)識(shí)和形象的文化衫進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)展示，以達(dá)到最佳的宣傳效果。模特既可以邀請(qǐng)專業(yè)模特，也可以考慮使用企業(yè)自己的員工來展示。

企業(yè)所出的節(jié)目應(yīng)體現(xiàn)出企業(yè)的風(fēng)采、員工的風(fēng)貌，同時(shí)所選節(jié)目應(yīng)突出集團(tuán)與業(yè)主是“一家人”和處處都是為業(yè)主考慮的一種人文關(guān)懷。

企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)致詞或頒獎(jiǎng)是體現(xiàn)本次活動(dòng)目的的一個(gè)重要載體，其作用是強(qiáng)化本次活動(dòng)的意義和作用，同時(shí)也通過致詞表達(dá)人對(duì)所有業(yè)主和潛業(yè)主的祝福和感謝。

本次晚會(huì)的一個(gè)目的是希望現(xiàn)有業(yè)主介紹其周邊親戚或朋友來購(gòu)買，但如果去過份渲染這一目的勢(shì)必會(huì)起到適得其反的作用。我公司認(rèn)為最佳的辦法是只在主持詞中體現(xiàn)這一目的，然后通過本次晚會(huì)的舉辦能讓與會(huì)觀眾能切實(shí)感到該企業(yè)的獨(dú)到之處，只有讓業(yè)主能深深感受到該企業(yè)和該樓盤的好，才能真正觸發(fā)他們的宣傳意識(shí)，使這種宣傳和介紹由一種被動(dòng)行為變成一種主動(dòng)行為，將這一目的由宣傳變?yōu)闊o形，也就是“此處無聲勝有聲”，其效果才能達(dá)到最佳。

地產(chǎn)營(yíng)銷推廣策劃方案篇七

地產(chǎn)營(yíng)銷隨著不斷完善、拓展和延伸，在地產(chǎn)營(yíng)銷的新思路、新趨勢(shì)中出現(xiàn)了營(yíng)銷策劃，它是在一般市場(chǎng)營(yíng)銷基礎(chǔ)上的一門更高層次的藝術(shù)，其實(shí)際cao作性更高。隨著國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，好的營(yíng)銷策劃更成為企業(yè)創(chuàng)名牌，迎戰(zhàn)市場(chǎng)的戰(zhàn)略武器，策劃書是營(yíng)銷策劃的反映。在此談一談策劃書的編制問題。

為了提高策劃書撰寫的準(zhǔn)確性與科學(xué)性，應(yīng)首先把握其編制的幾個(gè)主要原則：

(一)邏輯思維原則：策劃的餓目的在于解決企業(yè)營(yíng)銷中的問題，按照邏輯性思維的構(gòu)思來編制策劃書。首先是設(shè)定情況，交代策劃背景，分析房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀，再把策劃中心全盤托出，其次進(jìn)行具體策劃內(nèi)容詳細(xì)闡述；三是明確提出解決問題的對(duì)策。

(二)簡(jiǎn)潔樸實(shí)原則：要注意突出重點(diǎn)，抓住企業(yè)營(yíng)銷中所要解決的核心問題，深入分析，提出可行性的相應(yīng)對(duì)策，針對(duì)性強(qiáng)，具有實(shí)際cao作指導(dǎo)意義。

(三可cao作性原則：編制的策劃書是要用于指導(dǎo)營(yíng)銷活動(dòng)，其指導(dǎo)性涉及營(yíng)銷活動(dòng)中中的每個(gè)人的工作及各還擊關(guān)系的處理，因此其可cao作性非常重要，不能cao作的方案創(chuàng)意再好也無任何價(jià)值，不易于cao作也必然要耗費(fèi)大量人、財(cái)、物，管理復(fù)雜顯效低。

(四)創(chuàng)意新穎原則：要求策劃的“點(diǎn)子”(創(chuàng)意)新、內(nèi)容新、表現(xiàn)手法也要新，給人以全新的感受，新穎的查是策劃書的核心內(nèi)容。

策劃書按道理沒有一成不變的格式，它依附于產(chǎn)品或營(yíng)銷活動(dòng)的不同要求，在策劃的內(nèi)容與編制格式上也有變化。但是從營(yíng)銷策劃活動(dòng)一般規(guī)律來看，其中有些要素是相同的。

因此，我們可以等同探討營(yíng)銷策劃書的一些基本內(nèi)容及編制格式，

封面：

策劃書的封面可提供以下信息：策劃書的名稱；客戶名稱；策劃完成日期及本策劃適用時(shí)間段。因?yàn)闋I(yíng)銷策劃具有一定的時(shí)間性，不同時(shí)間段上市場(chǎng)的狀況不同，營(yíng)銷執(zhí)行效果也不一樣。

策劃書正文部分主要包括：

(一)策劃目的。

要對(duì)本營(yíng)銷策劃所要達(dá)到的目標(biāo)，宗旨樹立明確的觀點(diǎn)，作為執(zhí)行本策劃的動(dòng)力或2強(qiáng)調(diào)執(zhí)行的意義所在，以要求全員統(tǒng)一思想，協(xié)調(diào)行動(dòng)，共同努力保證策劃高質(zhì)量的完成。

企業(yè)營(yíng)銷上存在的問題紛繁多樣，但概而言之，也無非六個(gè)方面：

初步房地產(chǎn)業(yè)，缺乏實(shí)際cao作經(jīng)驗(yàn)。尚無一套系統(tǒng)營(yíng)銷方略，因而需要根據(jù)市場(chǎng)特點(diǎn)、項(xiàng)目特點(diǎn)策劃出一套營(yíng)銷計(jì)劃。

某地產(chǎn)項(xiàng)目改變功能和用途，原有的營(yíng)銷案已不適應(yīng)新的形勢(shì)，因而需要重新設(shè)計(jì)新的營(yíng)銷方案。

企業(yè)改革經(jīng)營(yíng)方向，需要相應(yīng)地調(diào)整行銷策略。

發(fā)展商原營(yíng)銷實(shí)施方案嚴(yán)重失誤，不能再作為企業(yè)的行銷計(jì)劃。

房地產(chǎn)市場(chǎng)行情發(fā)生變化，原經(jīng)銷案已不適應(yīng)變化后的市場(chǎng)。

發(fā)展商在總的營(yíng)銷實(shí)施方案下，需在不同的時(shí)段，根據(jù)市場(chǎng)的特征和行情變化，設(shè)計(jì)新的階段性方案。

一般的房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃書文案中，對(duì)策劃書的目的說的非常具體，都會(huì)出現(xiàn)類似如下前言：承蒙某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的信任，委托我們某某廣告策劃公司參與某某城市廣場(chǎng)的前期營(yíng)銷策劃。我們通過對(duì)該項(xiàng)目的市場(chǎng)分析和項(xiàng)目定位，又抽調(diào)出大批市場(chǎng)調(diào)研人員深入市場(chǎng)，針對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行了全面的市場(chǎng)調(diào)研，從而說明某某城市廣場(chǎng)項(xiàng)目營(yíng)銷對(duì)公司長(zhǎng)遠(yuǎn)、近期利益及對(duì)長(zhǎng)期系列影響的重要性，要求公司各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)及項(xiàng)目小組、各環(huán)節(jié)部門達(dá)成共識(shí)，完成任務(wù)，這一部分使得整個(gè)方案的目標(biāo)方向非常明確、突出。

(二)、分析當(dāng)前的營(yíng)銷環(huán)境狀況。

對(duì)同類樓盤及住宅產(chǎn)品市場(chǎng)狀況、競(jìng)爭(zhēng)狀況、樓盤銷售價(jià)格及宏觀環(huán)境要有一個(gè)清醒的認(rèn)識(shí)。它是為制定相應(yīng)的營(yíng)銷策略，采取正確的營(yíng)銷策略提供依據(jù)，“知己知彼方能百戰(zhàn)百勝”，因?yàn)檫@一部分需要策劃者對(duì)市場(chǎng)比較了解，這部分主要分析：

1、當(dāng)前市場(chǎng)狀況及市場(chǎng)前景分析。

房地產(chǎn)市場(chǎng)總體概述；

區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)性樓盤分析；

樓盤的市場(chǎng)性、現(xiàn)實(shí)市場(chǎng)及潛在市場(chǎng)狀況；

市場(chǎng)成長(zhǎng)狀況，樓盤目前處于市場(chǎng)生命周期的哪一階段上。對(duì)于不同市場(chǎng)階段上的樓盤營(yíng)銷側(cè)重點(diǎn)如何，相應(yīng)營(yíng)銷策略效果如何，需求變化對(duì)產(chǎn)品市場(chǎng)的影響。

目標(biāo)客戶群體對(duì)樓盤的接受性，這一內(nèi)容需要策劃者憑借已掌握的資料分析產(chǎn)品市場(chǎng)發(fā)展的前景。

2、對(duì)樓市影響因素進(jìn)行分析。

主要是對(duì)影響樓盤銷售的不可控因素進(jìn)行分析；如宏觀環(huán)境、政治環(huán)境、居民經(jīng)濟(jì)條件，如置業(yè)者收入水平，消費(fèi)結(jié)構(gòu)的變化，消費(fèi)心理及文化層次等，對(duì)一些商業(yè)物業(yè)的營(yíng)銷策劃還應(yīng)考慮周邊地區(qū)人口分布狀況，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)分布狀況及片區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)形成等發(fā)展趨勢(shì)。

(三)市場(chǎng)機(jī)會(huì)與問題分析。

所謂的營(yíng)銷實(shí)施方案，就是對(duì)市場(chǎng)機(jī)會(huì)的把握和策略的運(yùn)用，因此分析市場(chǎng)機(jī)會(huì)，就成了營(yíng)銷策劃的關(guān)鍵，只要找準(zhǔn)了市場(chǎng)機(jī)會(huì)，策劃就成功了一半。

1、針對(duì)項(xiàng)目目前營(yíng)銷現(xiàn)狀進(jìn)行問題分析，一般營(yíng)銷中存在的具體問題，表現(xiàn)為多方面：發(fā)展商知名度不高，項(xiàng)目地段不佳，形象不佳影響產(chǎn)品銷售。

項(xiàng)目整體規(guī)劃欠佳，功能不全，被客戶冷落；

項(xiàng)目包裝太差，提不起目標(biāo)客戶群體的購(gòu)買興趣；

樓盤價(jià)格定位不當(dāng)；

目標(biāo)客戶群體定位缺乏科學(xué)性，使銷售渠道不暢；

促銷方式不佳，客戶不了解樓盤；

廣告投入太少，難以啟動(dòng)市場(chǎng)；

銷售人員服務(wù)質(zhì)量不高，客戶有不滿情緒；

售后服務(wù)缺乏保證，客戶購(gòu)房后的顧慮多等都可以是營(yíng)銷中存在的問題。

2、針對(duì)項(xiàng)目特點(diǎn)分析優(yōu)秀、劣勢(shì)。從問題中找劣勢(shì)予以克服，從優(yōu)勢(shì)中找機(jī)會(huì)，發(fā)掘其市場(chǎng)潛力。分析各目標(biāo)市場(chǎng)或目標(biāo)客戶群熱點(diǎn)，進(jìn)行市場(chǎng)細(xì)分，對(duì)不同的消費(fèi)需求盡量予以滿足，抓住主要目標(biāo)客戶群作為營(yíng)銷重點(diǎn)，找出與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手差距，把握利用好市場(chǎng)機(jī)會(huì)。

(四)營(yíng)銷目標(biāo)。

營(yíng)銷目標(biāo)是在前面目的任務(wù)基礎(chǔ)上公司所要實(shí)現(xiàn)的具體目標(biāo)，即營(yíng)銷策劃方案執(zhí)行期間，經(jīng)濟(jì)效益目標(biāo)達(dá)到：總銷售率為%，預(yù)計(jì)銷售日期為xx天。

(五)營(yíng)銷戰(zhàn)略。

1、營(yíng)銷宗旨。

一般發(fā)展商在企業(yè)策劃案中注重這樣幾方面：

以強(qiáng)有力的廣告宣傳攻勢(shì)順利拓展市場(chǎng)，為產(chǎn)品正確定位，突出產(chǎn)品特色，采取差異化營(yíng)銷策略。

以樓盤主要目標(biāo)客戶群體為銷售重點(diǎn)。

建立起暢通的銷售渠道，不斷拓展銷售區(qū)域。

2、競(jìng)爭(zhēng)策略。

通過前面房地產(chǎn)市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)與問題分析，提出合理的推廣策略建議，形成有效的4p組合，達(dá)到最佳效果。

1)項(xiàng)目定位：產(chǎn)品市場(chǎng)定位的關(guān)鍵主要在顧客心目中尋找一個(gè)空位，使樓盤迅速啟動(dòng)市場(chǎng)。

2)功能定位：功能定位涉及到定位產(chǎn)品質(zhì)量的優(yōu)于劣。一般來說，功能齊全的住宅物業(yè)是深受置業(yè)者歡迎，是十分具有市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力和生命力的。樓盤功能定位科學(xué)，即為進(jìn)入市場(chǎng)銷售提供了有力的保證。

3)樓盤品牌：要形成一定知名度、美譽(yù)度，樹立廣大置業(yè)者心目中的知名品牌，必須有強(qiáng)烈的創(chuàng)造意識(shí)。

4)樓盤包裝：樓盤作為不可移性的特殊商品，其包裝與其它市場(chǎng)銷售的產(chǎn)品一樣，十分重要，包裝作為樓盤給目標(biāo)客戶群體的第一印象，需要能迎合置業(yè)者質(zhì)量滿意的包裝策略。

5)價(jià)格策略：這里強(qiáng)調(diào)幾個(gè)普通性原則；

銷售當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)環(huán)境；

周邊樓盤的質(zhì)量及銷售狀況；

樓盤自身的客觀條件；

銷售戰(zhàn)略及銷售進(jìn)度安排；

發(fā)展商的成本及營(yíng)銷目標(biāo)；

以成本為基礎(chǔ)，以同區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)的同類樓盤價(jià)格為參考，使樓盤銷售價(jià)格更具競(jìng)爭(zhēng)力，若發(fā)展商以樓盤價(jià)格為銷售優(yōu)勢(shì)的則更應(yīng)注重價(jià)格策略的制定。

3、銷售渠道。項(xiàng)目目前銷售渠道狀況如何對(duì)銷售渠道的拓展有何計(jì)劃，采取一些實(shí)惠政策鼓勵(lì)銷售代理商的銷售積極性或制定適當(dāng)?shù)莫?jiǎng)勵(lì)政策。

4、廣告宣傳計(jì)劃。

(1)、原則。

服從公司整體營(yíng)銷宣傳策略，樹立樓盤形象，同時(shí)塑造企業(yè)品牌形象。

強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目品牌形象的個(gè)性化，要求在廣告訴求中統(tǒng)一廣告風(fēng)格，在一定推廣階段應(yīng)推出一致的廣告宣傳。

強(qiáng)調(diào)選擇廣告宣傳媒體多樣化的同時(shí)，注重抓宣傳效果好的方式。

不定期地配合階段性的促銷活動(dòng)，掌握適當(dāng)時(shí)機(jī)，及時(shí)、靈活的進(jìn)行。

(2)、廣告目標(biāo)。

建立并樹立項(xiàng)目品牌形象。

明確提出將項(xiàng)目包裝成何種效果。

有力促進(jìn)樓盤銷售。

(3)、廣告方式。

全方位、立體化、多層面、多角度、密疏相間的強(qiáng)使?jié)B透。

(4)、廣告風(fēng)格。

自始至終將樓盤推廣語、logo等貫穿樓盤銷售推廣過程中；

重點(diǎn)突出項(xiàng)目的各項(xiàng)優(yōu)勢(shì)；

注重積累發(fā)展商及樓盤品牌，凸顯豐厚的文化底蘊(yùn)；

強(qiáng)調(diào)廣告風(fēng)格以平實(shí)、自然、以情動(dòng)人為主，其它為輔。

(5)、賣點(diǎn)整合。

項(xiàng)目適合炒作的概念。

樓盤所具有的各種功能，各項(xiàng)技術(shù)指標(biāo)，包括片區(qū)地理位置，交通狀況、教育環(huán)境、商業(yè)氛圍、智能化物業(yè)管理等綜合賣點(diǎn)。

(6)實(shí)施步驟可按以下方式進(jìn)行：

策劃期內(nèi)前期推出產(chǎn)品形象廣告。

各銷售時(shí)段廣告。如銷售籌備期、內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期、公開發(fā)售期、鞏固期(入伙期)。

節(jié)假日、重大活動(dòng)前推出促銷廣告。

把握時(shí)機(jī)進(jìn)行公關(guān)活動(dòng)，接觸消費(fèi)者。

積極利用新聞媒體，善于創(chuàng)造利用新聞時(shí)間提高樓盤知名度。

5、具體行動(dòng)方案。

根據(jù)策劃期內(nèi)各時(shí)間段特點(diǎn)，推出各項(xiàng)具體行動(dòng)方案。行動(dòng)方案要細(xì)致、周密、cao作性強(qiáng)有不失靈活性。還要考慮費(fèi)用支出，一切量力而行，盡量以最低的費(fèi)用取得良好的效果為原則。尤其應(yīng)該注意季節(jié)性產(chǎn)品淡、旺季的營(yíng)銷側(cè)重點(diǎn)，抓住旺季營(yíng)銷優(yōu)勢(shì)。

這一部分記載的是整體營(yíng)銷方案推進(jìn)過程中的費(fèi)用投入，包括營(yíng)銷過程中的總費(fèi)用，階段費(fèi)用、項(xiàng)目費(fèi)用等，其原則是以較少投入獲得最優(yōu)效果。費(fèi)用預(yù)算方法在此不在詳談，企業(yè)可憑借經(jīng)驗(yàn)具體分析制定。

地產(chǎn)營(yíng)銷推廣策劃方案篇八

1、銷售人員待遇：公司執(zhí)行基本工資+績(jī)效工資+提成(1450+550+銷售額6%)。

2、試用期為2―3個(gè)月，可以看個(gè)人成績(jī)表現(xiàn)來定適應(yīng)期時(shí)間。(試用期間沒有績(jī)效考核工資)

3、所以人員轉(zhuǎn)正后，公司根據(jù)其表現(xiàn)制定工資標(biāo)準(zhǔn)。(話費(fèi)補(bǔ)貼)

4、公司免費(fèi)提供食宿。

5、定期對(duì)銷售人員進(jìn)行有效的培訓(xùn)。

推廣方式由網(wǎng)絡(luò)推廣，人脈推廣，營(yíng)銷推廣，人員推廣。

1、網(wǎng)絡(luò)推廣：網(wǎng)絡(luò)推廣就是利用互聯(lián)網(wǎng)進(jìn)行宣傳推廣活動(dòng)。將我們的企業(yè)文化建設(shè)等進(jìn)行網(wǎng)絡(luò)推廣，本公司以房地產(chǎn)為主，帶動(dòng)高爾夫兼餐飲為一體。

2、人脈推廣：人脈與人際關(guān)系有著很重要的聯(lián)系。而人脈資源依賴于良好的人際關(guān)系基礎(chǔ)。在本公司也很多總經(jīng)理對(duì)現(xiàn)在的周邊市場(chǎng)有著一定的層級(jí)上的人際關(guān)系，可帶動(dòng)餐飲及客房的一個(gè)人氣。

3、營(yíng)銷推廣：本公司以房產(chǎn)銷售為主，本會(huì)所以球會(huì)銷售會(huì)籍為主，在此兩者銷售可順帶式的擴(kuò)大商品銷售量銷售餐飲這一部分。團(tuán)體看樓客戶、球會(huì)賽事等都可帶動(dòng)餐飲銷售。

4、人員推廣：人員推廣主要是進(jìn)一步彌補(bǔ)網(wǎng)絡(luò)推廣及營(yíng)銷推廣等促銷信息的不足之處，組織的餐飲銷售團(tuán)隊(duì)，定期拜訪客戶，電話聯(lián)系客戶，假日慰問客戶，或是客戶生日能夠有份精美蛋糕或禮品相送，在本餐廳推出新的菜品及優(yōu)惠的時(shí)候告知客戶，及時(shí)讓客戶了解我們的信息。

1、確定網(wǎng)站推廣的階段目標(biāo)。

如在發(fā)布后1年內(nèi)實(shí)現(xiàn)每天獨(dú)立訪問用戶數(shù)量、與競(jìng)爭(zhēng)者相比的相對(duì)排名、在主要搜索引擎的表現(xiàn)、網(wǎng)站被鏈接的數(shù)量、注冊(cè)用戶數(shù)量等。

2、在網(wǎng)站發(fā)布運(yùn)營(yíng)的不同階段所采取的網(wǎng)站推廣方法。

如果可能，最好詳細(xì)列出各個(gè)階段的具體網(wǎng)站推廣方法，如登錄搜索引擎的名稱、網(wǎng)絡(luò)廣告的主要形式和媒體選擇、需要投入的費(fèi)用等。

3、網(wǎng)站推廣策略的控制和效果評(píng)價(jià)。

如階段推廣目標(biāo)的控制、推廣效果評(píng)價(jià)指標(biāo)等。對(duì)網(wǎng)站推廣計(jì)劃的控制和評(píng)價(jià)是為了及時(shí)發(fā)現(xiàn)網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷過程中的問題，保證網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷活動(dòng)的順利進(jìn)行。

案例：某網(wǎng)站的推廣計(jì)劃(簡(jiǎn)化版)這里將一個(gè)網(wǎng)站第一個(gè)推廣年度分為4個(gè)階段，每個(gè)階段3個(gè)月左右：網(wǎng)站策劃建設(shè)階段、網(wǎng)站發(fā)布初期、網(wǎng)站增長(zhǎng)期、網(wǎng)站穩(wěn)定期。某公司生產(chǎn)和銷售旅游紀(jì)念品，為此建立一個(gè)網(wǎng)站來宣傳公司產(chǎn)品，并且具備了網(wǎng)上下訂單的功能。該網(wǎng)站制定的推廣計(jì)劃主要包括下列內(nèi)容：

3、網(wǎng)站發(fā)布初期的基本推廣手段：登錄10個(gè)主要搜索引擎和分類目錄(列出計(jì)劃登錄網(wǎng)站的名單)、與部分合作伙伴建立網(wǎng)站鏈接。另外，配合公司其他營(yíng)銷活動(dòng)，在部分媒體和行業(yè)網(wǎng)站發(fā)布企業(yè)新聞。

5、網(wǎng)站穩(wěn)定期的推廣：結(jié)合公司新產(chǎn)品促銷，不定期發(fā)送在線優(yōu)惠卷;參與行業(yè)內(nèi)的排行評(píng)比等活動(dòng)，以期獲得新聞價(jià)值，郵件群發(fā);在條件成熟的情況下，建設(shè)一個(gè)中立的與企業(yè)核心產(chǎn)品相關(guān)的行業(yè)信息類網(wǎng)站來進(jìn)行輔助推廣。

6、推廣效果的評(píng)價(jià)：對(duì)主要網(wǎng)站推廣措施的效果進(jìn)行跟蹤，定期進(jìn)行網(wǎng)站流量統(tǒng)計(jì)分析，營(yíng)銷軟件，必要時(shí)與專業(yè)網(wǎng)絡(luò)顧問機(jī)構(gòu)合作進(jìn)行網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷診斷，改進(jìn)或者取消效果不佳的推廣手段，在效果明顯的推廣策略方面加大投入比重。

地產(chǎn)營(yíng)銷推廣策劃方案篇九

發(fā)傳單沒有問題，關(guān)鍵是執(zhí)行的問題，要選擇重點(diǎn)的區(qū)域，也就是有消費(fèi)群體的地方。其實(shí)建議多帖海報(bào)，新東方就是靠它做的宣傳，到現(xiàn)在都是的，已海報(bào)為主打。但是一定要形成一種鋪天蓋地的感覺。一望過去就是一片海報(bào)的海洋。內(nèi)部的學(xué)生介紹個(gè)人給提成。對(duì)原來的同學(xué)進(jìn)行電話回訪。

其中在金華地區(qū)的傳單散發(fā)不僅僅是在小區(qū)，江南區(qū)應(yīng)該增加“龍騰數(shù)碼廣場(chǎng)”“福泰隆四樓電影城”“金華商城”江北區(qū)應(yīng)該增加“恒大”“金茂負(fù)一樓到四樓”“太陽城”等眾多個(gè)人承包的商鋪。商鋪內(nèi)的傳單散發(fā)以寫作報(bào)為主，增加可讀性，也可以避免商場(chǎng)保安的驅(qū)逐。如果以寫作報(bào)為宣傳的主打，那寫作報(bào)還可以直接放在沿街店鋪的書架上，爭(zhēng)取達(dá)到遍布各地區(qū)的效果。

二、要在重點(diǎn)地區(qū)懸掛條幅，包括小區(qū)主要出入口，以及城市主要街道上，張貼海報(bào);

三、要找口才優(yōu)秀的人做咨詢;編寫一本家長(zhǎng)完全手冊(cè)。在這本手冊(cè)里，把培訓(xùn)概況、舉辦者的背景、辦學(xué)理念、辦學(xué)特色、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、入學(xué)須知等做一詳細(xì)的介紹。若有家長(zhǎng)來咨詢時(shí)，送上一本。

四、讓內(nèi)部的學(xué)生進(jìn)行宣傳;

五、提出學(xué)功課免費(fèi)學(xué)電腦等(對(duì)內(nèi)部學(xué)生可以采用"預(yù)交下學(xué)期學(xué)費(fèi)，報(bào)名寒假班，免費(fèi)學(xué)電腦"的方針)

六、對(duì)老學(xué)員要進(jìn)行電話回訪;

七、請(qǐng)專業(yè)的的老師進(jìn)行試講;

八、做幾塊展版，擱在外面，以便家長(zhǎng)前來咨詢時(shí)參看。

九、在自己門口，掛一個(gè)橫幅，以引起大家的注意。(匯金已經(jīng)掛了)

十、依據(jù)自己的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，有選擇地在金華當(dāng)?shù)孛襟w，通常是電視臺(tái)、報(bào)紙、室外廣告牌上做宣傳.

十一、必須全面招生，時(shí)間持續(xù)兩個(gè)月。

十二、找學(xué)校老師.中小學(xué)輔導(dǎo)班成功與否教師是最關(guān)鍵的因素，只有真正的名師，才能帶動(dòng)學(xué)生的增加。

首先是想盡一切辦法打聽周圍學(xué)校的優(yōu)秀教師，搞到他們的電話和家庭住址。然后拎上一些東西(不必很貴重，水果、食用油等即可)登門拜訪，說明來意(重點(diǎn)是分成制)。關(guān)鍵是誠(chéng)意，一次不行多去幾次，每次留下東西走人。老師們還是比較容易被感化的，一般有個(gè)兩三次拜訪就會(huì)被感化同意試著講一學(xué)期。對(duì)老師要千方百計(jì)體現(xiàn)出尊重(車接車送是應(yīng)該的、逢年過節(jié)也要拎東西家里走走)。

擁有幾個(gè)穩(wěn)定的優(yōu)秀教師的好處太多了，起碼能有穩(wěn)定的生源。因?yàn)榭偸菚?huì)有人找名師補(bǔ)課，老師會(huì)把這樣的學(xué)生拉到班里來....

穩(wěn)定的優(yōu)秀教師我想固然可以用金錢去吸引，可情感的交流是真正的線

宣傳單直接發(fā)給學(xué)生基本是沒用的，要打聽家長(zhǎng)會(huì)的時(shí)間，在校門口夾道派送，效果應(yīng)該不錯(cuò)。

要走名師路線。任何培訓(xùn)班，都是主打老師這個(gè)品牌。這個(gè)行業(yè)不是個(gè)朝陽產(chǎn)業(yè)，關(guān)鍵看投資人怎么做。

很多學(xué)校在寒假培訓(xùn)上碰壁，大多敗在了市場(chǎng)分析上，今后，正確的市場(chǎng)分析對(duì)培訓(xùn)機(jī)構(gòu)很重要!

從寒假培訓(xùn)的情況來看，英語培訓(xùn)依然在各類培訓(xùn)唱主角，其中一些精品培訓(xùn)尤其火爆。

一、春季招生生源背景分析

2、春季招生目標(biāo)群：春季招生以翰林寫作宣傳為主;

4、生源了解學(xué)校的現(xiàn)狀：家長(zhǎng)依靠熟人推薦和實(shí)地考察，容易被競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手?jǐn)r截。學(xué)校品牌的美譽(yù)度和信譽(yù)度如何建立，怎樣實(shí)施生源終端攔截，狙擊競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，都是學(xué)校面臨的現(xiàn)實(shí)問題。

宣傳主要分三個(gè)階段，每個(gè)階段都是對(duì)消費(fèi)人群進(jìn)行一次有效的過濾，篩選目標(biāo)人群，然后重點(diǎn)攻堅(jiān)，刺激其就讀需求，實(shí)現(xiàn)春季招生計(jì)劃。

第三階段為“收獲”，進(jìn)行生源的最終過濾.

活動(dòng)有效地推動(dòng)招生活動(dòng)開展和延伸，同時(shí)有效地封殺競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的攻擊。如果試點(diǎn)成功，下次招生活動(dòng)就可以將成功經(jīng)驗(yàn)快速?gòu)?fù)制。

但前期籌備階段，運(yùn)籌帷幄，籌備先行.

附加產(chǎn)品的銷售，我覺得不太適用于中小學(xué)生課外輔導(dǎo)，能賣的也就是教材、習(xí)題集之類的，其實(shí)根本賺不了幾個(gè)錢，反而給人留下不好的印象，如有可能教材、習(xí)題集之類的東西應(yīng)該免費(fèi)發(fā)送給報(bào)名的學(xué)生。學(xué)電腦等類似贈(zèng)送的科目不需要聘請(qǐng)專門的老師，只需要計(jì)算機(jī)等級(jí)一、二級(jí)的工作人員都可以教。

制定策略，規(guī)劃流程，預(yù)算金額，掌控時(shí)間，權(quán)責(zé)到位，絕對(duì)執(zhí)行，刻不容緩。

對(duì)于一個(gè)課外輔導(dǎo)學(xué)校而言，優(yōu)秀老師必須具備以下幾點(diǎn)職業(yè)素質(zhì)：

第四，講課時(shí)要有性格魅力，那些在授課中非常投入的老師總是能讓課堂氣氛“激情澎湃”，學(xué)生們聽得如癡如醉。

新東方成功的地方有很多，新東方，講究課堂氣氛，講究調(diào)動(dòng)學(xué)生高昂的學(xué)習(xí)狀態(tài)，在枯燥的英語學(xué)習(xí)中注入幽默、笑話、知識(shí)、人生激勵(lì)，把苦行僧般的生活變成追求人生目標(biāo)的一個(gè)有趣過程，把新東方營(yíng)造成為努力、奮斗、成功的精神象征。

核心:

一:降低成本

二:開發(fā)市場(chǎng)

三:陳力就列(解釋：能貢獻(xiàn)才力，擔(dān)任相應(yīng)的職務(wù)。)

生源是民辦學(xué)校的生命線，招生是民辦學(xué)校一切工作的重中之重，它直接關(guān)系著一所民辦學(xué)校的生存與發(fā)展。

民辦學(xué)校招生需要策劃。所謂招生策劃，是一種謀略活動(dòng)，是策劃者緊緊圍繞招生目標(biāo)，運(yùn)用一系列的點(diǎn)子和創(chuàng)意進(jìn)行構(gòu)思、設(shè)計(jì)、謀劃、導(dǎo)引，制定切實(shí)可行、高質(zhì)高效的策劃方案，供決策者選擇運(yùn)用的過程。目的是使被策劃的學(xué)校順利實(shí)現(xiàn)招生的目標(biāo)。我們說民辦學(xué)校需要招生策劃，一是因?yàn)楫?dāng)代民辦學(xué)校是適應(yīng)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的需要而產(chǎn)生發(fā)展起來的，招生面向市場(chǎng)。尤其是招生，直接面向社會(huì)、面向市場(chǎng)、面向家庭、面向?qū)W生，。既然生源主要靠市場(chǎng)這只看不見的手來調(diào)節(jié)，就應(yīng)該聘請(qǐng)教育咨詢策劃?rùn)C(jī)構(gòu)的一些專家、智囊來出謀劃策。二是民辦學(xué)校招生競(jìng)爭(zhēng)越來越激烈，困難越來越大。人們常說，民辦學(xué)校招生難，難在何處?難就難在缺乏精心的招生策劃;只要思想不滑坡，辦法總比困難多，這辦法來自何處?主要來自招生策劃。三是我們目前已經(jīng)有了一支頗具實(shí)力的教育隊(duì)伍。進(jìn)入21世紀(jì)以來，人們尤其是教育界、策劃界的有識(shí)之士越來越認(rèn)同和重視教育策劃，對(duì)于招生策劃更是青睞有加，他們已經(jīng)積累了豐富的招生策劃經(jīng)驗(yàn)和知識(shí)，渴望為民辦學(xué)校的招生服務(wù)。古人云“凡事預(yù)則立，不預(yù)則廢”，只要我們充分發(fā)揮校內(nèi)校外專家、智囊的作用，立足現(xiàn)實(shí)、面向市場(chǎng)，科學(xué)預(yù)測(cè)、精心策劃，就一定能夠達(dá)到預(yù)期的招生目標(biāo)，取得理想的招生效果。

概括地說，招生策劃主要是緊緊圍繞招多少學(xué)生，(招生數(shù)量)招什么樣的學(xué)生，怎樣招來學(xué)生(招生渠道)三個(gè)問題進(jìn)行思考，出謀劃策的。

一、定位策劃

定位是招生策劃的起點(diǎn)和依據(jù)，也體現(xiàn)著招生的目標(biāo)和方向。其實(shí)，任何一項(xiàng)事業(yè)、一所學(xué)校、一個(gè)人的生存與發(fā)展，都有一個(gè)定位的問題。定位準(zhǔn)確、目標(biāo)明確、發(fā)展方向清晰，對(duì)于成功與發(fā)展起著重要的基礎(chǔ)性作用。對(duì)一所學(xué)校來說，首先應(yīng)該有一個(gè)整體的定位，比如學(xué)校的發(fā)展定位、目標(biāo)定位、市場(chǎng)定位、規(guī)模定位、質(zhì)量定位、宗旨定位、價(jià)值定位、管理定位、專業(yè)定位、等等。招生定位與其整體定位是緊密聯(lián)系在一起的，是建立在其整體定位的基礎(chǔ)之上的。當(dāng)然，招生定位策劃具有自己獨(dú)特的內(nèi)容，招生定位是否準(zhǔn)確清晰，直接關(guān)系著招生的數(shù)量和質(zhì)量。

一般說來，招生定位策劃主要包括以下幾方面的內(nèi)容。一是定位生源地和招生目標(biāo)群。這是根據(jù)學(xué)校的發(fā)展規(guī)劃和培養(yǎng)目標(biāo)以及辦學(xué)規(guī)模和方向提出的，是解決到哪里去招收以及招收什么樣的學(xué)生的問題。具體說就是在地理上展開招生的區(qū)域和招收學(xué)生的目標(biāo)群。是面向農(nóng)村，還是面向城市;二是定位招生規(guī)模和生源質(zhì)量。招生規(guī)模并非越大越好，招生必須有一定的質(zhì)量要求，決不能來者不拒，撿到籃子里即是菜。辦學(xué)、招生決不能搞一錘子買賣，尤其是同一層次的學(xué)生，必須有一個(gè)統(tǒng)一的質(zhì)量定位要求。入學(xué)不把質(zhì)量關(guān)，反倒嚴(yán)重影響了以后的招生。三是定位生源特色和招生優(yōu)勢(shì)。一定要找到本校的個(gè)性特點(diǎn)和優(yōu)勢(shì)，可以面向特殊的生源群體，可以多層次分類別招生，應(yīng)該善于劍走偏鋒、標(biāo)新立異、錯(cuò)位發(fā)展。

二、市場(chǎng)策劃

一般說來，民辦學(xué)校對(duì)招生市場(chǎng)具有與生俱來的重視和敏感。因?yàn)槊褶k學(xué)校的生源配置主要依靠市場(chǎng)調(diào)節(jié)，招生必須進(jìn)行市場(chǎng)策劃。所謂招生市場(chǎng)策劃，主要是指對(duì)招生市場(chǎng)進(jìn)行分析和預(yù)測(cè)，從招生市場(chǎng)的空間中尋找到自己學(xué)校的坐標(biāo)，找到招生的努力方向，為學(xué)校爭(zhēng)取到盡量多的市場(chǎng)份額。

市場(chǎng)策劃首先要進(jìn)行調(diào)查分析，了解生源市場(chǎng)的現(xiàn)狀、態(tài)勢(shì)，分析招生的基本形勢(shì)和發(fā)展趨勢(shì)，掌握有關(guān)招生的基本數(shù)據(jù)，并且，進(jìn)行必要的統(tǒng)計(jì)分析，提出科學(xué)的論證報(bào)告。然后根據(jù)自己學(xué)校的實(shí)際情況，細(xì)分招生市場(chǎng)，確定本校招生的努力方向，確定招生市場(chǎng)開發(fā)的策略與戰(zhàn)術(shù)，確定投入的人力、物力和財(cái)力。

其次，招生市場(chǎng)策劃必須了解人才市場(chǎng)的狀況，了解社會(huì)、市場(chǎng)對(duì)人才的需求。將直接影響著民辦學(xué)校的專業(yè)設(shè)置和課程安排，影響著招生的數(shù)量和質(zhì)量。

三、形象策劃

形象是一所學(xué)校的門面，更是一所學(xué)校核心價(jià)值觀的體現(xiàn)。所謂招生形象策劃，其涵義有兩個(gè)方面，一方面是通過招生宣傳把學(xué)校的形象展示出來，這與學(xué)校的整體形象密切相關(guān)，是建立在學(xué)校整體形象基礎(chǔ)之上的;另一方面，是指招生過程的形象展示，包括構(gòu)思設(shè)計(jì)招生過程中的一系列形象及其如何運(yùn)用，如何展示。比如，廣告訴求語、屏幕形象、宣傳畫冊(cè)、招生資料、招生咨詢場(chǎng)所人員形象等等。招生形象往往是社會(huì)、家長(zhǎng)、學(xué)生等接觸到的第一印象，是能夠直接影響學(xué)生是否選擇上某所學(xué)校的首要因素。

形象策劃能否成功，能否在招生過程中把學(xué)校的形象有效地展示出來，宣傳出去，關(guān)鍵是能不能成功地建立起學(xué)校的形象識(shí)別系統(tǒng)，使受眾能夠迅速地將某校從眾多的學(xué)?；蛘呒姺钡谋尘跋到y(tǒng)之中識(shí)別出來，并且形成一種積極的印象和認(rèn)識(shí)，感受到學(xué)校的勃勃生機(jī)和發(fā)展前途，感受到學(xué)校的個(gè)性特色和明顯優(yōu)勢(shì)。

學(xué)校形象識(shí)別系統(tǒng)的支柱性要素主要有三個(gè)，這也是我們進(jìn)行招生形象策劃的切入點(diǎn)和著力點(diǎn)。一是理念識(shí)別系統(tǒng)，指學(xué)校的價(jià)值觀體系，包括辦學(xué)理念、學(xué)校文化、戰(zhàn)略目標(biāo)、宣傳口號(hào)等等。二是視覺識(shí)別系統(tǒng)，指運(yùn)用視覺設(shè)計(jì)和行為展示，將學(xué)校的理念和特征視覺化、規(guī)范化、鮮明化，形成學(xué)校在人們那里的視覺形象特征，例如學(xué)校的?；?、標(biāo)示牌之類，以提升學(xué)校在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中的識(shí)別度，進(jìn)而實(shí)施有效的信息傳播。三是行為識(shí)別系統(tǒng)，主要指學(xué)校的整體行為、組織行為、員工行為等，學(xué)校行為識(shí)別系統(tǒng)一般集中體現(xiàn)在學(xué)校內(nèi)外舉辦的招生咨詢活動(dòng)、文化活動(dòng)、社會(huì)公益活動(dòng)以及學(xué)校的管理行為之中。

四、公關(guān)策劃

就學(xué)校而言，公共關(guān)系主要指學(xué)校與社會(huì)公眾的交往、認(rèn)識(shí)和了解的相互關(guān)系以及這種關(guān)系的發(fā)展過程，它主要包括學(xué)校與社會(huì)組織的關(guān)系，學(xué)校與社會(huì)公眾的關(guān)系。常用的公共關(guān)系活動(dòng)類型一般分為宣傳型、服務(wù)型(提供免費(fèi)服務(wù))、交往型、公益型、尊重型(征求社區(qū)及學(xué)生家長(zhǎng)的意見)、維護(hù)型等若干類。

一般說來，公共關(guān)系所產(chǎn)生的效果是其它任何形式都不能代替的。招生需要宣傳，需要公關(guān)，需要進(jìn)行公共關(guān)系策劃。民辦學(xué)校必須充分發(fā)揮公共關(guān)系在招生過程中的作用，精心構(gòu)思設(shè)計(jì)各種類型的公關(guān)活動(dòng)，高度重視交往傳揚(yáng)、溝通協(xié)調(diào)，排憂解難、暢導(dǎo)理解，信息傳播、教育引導(dǎo)等各種公關(guān)渠道，積極為招生工作出力獻(xiàn)智。

招生公關(guān)策劃主要表現(xiàn)在以下三個(gè)方面。一是公共關(guān)系傳播策劃。傳播是公共關(guān)系的基本要素之一，也是公共關(guān)系活動(dòng)的主要手段，它是一個(gè)完整的信息交流過程。招生公關(guān)策劃應(yīng)該緊緊圍繞由誰傳播、傳播什么、通過什么渠道、傳播給誰、產(chǎn)生什么效果五個(gè)要素進(jìn)行。二是公共關(guān)系工作程序策劃。它一般由調(diào)查研究、確立目標(biāo)，編制計(jì)劃、設(shè)計(jì)方案，策劃實(shí)施、傳播溝通，評(píng)估結(jié)果、反饋調(diào)整等幾個(gè)步驟組成。三是公共關(guān)系專題活動(dòng)策劃。例如，學(xué)校成就展覽會(huì)，社會(huì)贊助活動(dòng)，招生咨詢會(huì)，參觀考察等等。

五、廣告策劃

現(xiàn)階段，廣告是民辦學(xué)校招生的基本手段。有的學(xué)校甚至在招生廣告方面不惜重金、大量投入。所以，做好招生廣告策劃顯得十分重要。招生廣告就是有計(jì)劃地通過媒體向招生目標(biāo)群傳遞有關(guān)學(xué)校、專業(yè)、招生數(shù)量、規(guī)格要求、學(xué)校優(yōu)勢(shì)、特色等信息，以介紹、說服、提醒為目標(biāo)，起到喚起注意、引起興趣、啟發(fā)欲望、導(dǎo)致行動(dòng)等作用。好的招生廣告應(yīng)該真實(shí)性強(qiáng)，信息量大，針對(duì)性強(qiáng)，符合消費(fèi)心理，符合道德規(guī)范。

廣告策劃可以劃分為宏觀和微觀兩類。宏觀廣告策劃的.任務(wù)是從市場(chǎng)調(diào)查到廣告發(fā)布的全過程策劃，應(yīng)該遵循市場(chǎng)調(diào)查、目標(biāo)定位、廣告定位、戰(zhàn)略戰(zhàn)術(shù)定位、經(jīng)費(fèi)預(yù)算、執(zhí)行時(shí)間安排、效果評(píng)估、戰(zhàn)略戰(zhàn)術(shù)調(diào)整的基本程序。微觀廣告策劃是對(duì)廣告制作與發(fā)布過程的策劃，是對(duì)宏觀廣告策劃的落實(shí)。無論是宏觀廣告策劃，還是微觀廣告策劃，都要遵循目標(biāo)性、系統(tǒng)性、靈活性、創(chuàng)造性和可行性的基本要求。

招生廣告策劃的關(guān)鍵在于創(chuàng)意。好的創(chuàng)意應(yīng)該簡(jiǎn)捷、突出、獨(dú)特、聯(lián)想、凝神、形象、時(shí)尚。廣告媒體的選擇也很重要，主要應(yīng)該考慮其經(jīng)濟(jì)性、針對(duì)性和適合性。常用的媒體主要有報(bào)紙、雜志、電視、廣播、網(wǎng)絡(luò)、宣傳品、戶外廣告牌、車體廣告、展覽會(huì)、公益性社會(huì)活動(dòng)等。還要注意報(bào)刊版面的環(huán)境選擇，電視廣告的時(shí)間選擇，頻率的變化，而且，學(xué)校也可以自行設(shè)計(jì)一些恰當(dāng)?shù)幕顒?dòng)或傳播性工具來發(fā)布學(xué)校招生信息。另外，還要注意軟性廣告的運(yùn)用，它對(duì)目標(biāo)公眾的滲透力有著極其重要的作用。

六、管理策劃

管理策劃在民辦學(xué)校招生策劃中也具有相當(dāng)?shù)牡匚弧Ｋ^管理，是協(xié)調(diào)集體活動(dòng)以達(dá)到預(yù)定目的的實(shí)踐過程。招生也是一個(gè)集體活動(dòng)的過程，為了完成招生任務(wù)，實(shí)現(xiàn)招生目標(biāo)，必須對(duì)招生活動(dòng)進(jìn)行計(jì)劃、組織、激勵(lì)、協(xié)調(diào)和控制。

招生管理策劃，首先應(yīng)該對(duì)招生工作的機(jī)構(gòu)、人員進(jìn)行策劃安排，確定建立精干、高效的組織系統(tǒng)，選擇配備熱愛、熟悉招生工作的人員。其次，策劃建立科學(xué)、高效的指揮協(xié)調(diào)機(jī)制，優(yōu)化配置各種招生資源，努力以最少的投入取得最大的效益。要遵循管理的原則，把眾多的招生人員組織在團(tuán)隊(duì)之中，形成群體大于個(gè)體相加的合力和團(tuán)隊(duì)精神。第三，制定科學(xué)高效的激勵(lì)政策，形成良性的激勵(lì)機(jī)制，也是招生管理策劃的重要內(nèi)容，要充分運(yùn)用環(huán)境、報(bào)酬、獎(jiǎng)懲、精神、文化等多種要素調(diào)動(dòng)招生人員的積極性、主動(dòng)性和創(chuàng)造性。要通過管理策劃使民辦學(xué)校的招生工作有條不紊、有序競(jìng)爭(zhēng)、規(guī)范展開、高效進(jìn)行。

七、渠道策劃

招生工作有多種渠道，尤其是當(dāng)代，已經(jīng)進(jìn)入網(wǎng)絡(luò)時(shí)代，招生渠道正在呈立體化發(fā)展的趨勢(shì)。所謂招生渠道策劃，就是謀劃形成屬于自己學(xué)校的招生網(wǎng)絡(luò)和多種渠道，并且，確保其暢通高效。

招生渠道在招生中占有非常重要的地位。渠道運(yùn)用，存乎一心。一方面，招生渠道要多;另一方面，招生渠道要不斷創(chuàng)新，要善于有所突破，善于與時(shí)俱進(jìn)、善于另辟蹊徑，積極探索運(yùn)用新的渠道，形成自己的獨(dú)特渠道，不要總是大家去擠一條路，一座橋。

目前常用的招生渠道主要有以下幾種：一是學(xué)校的老生帶新生，學(xué)校全體教職工充當(dāng)招生人員，四處拉學(xué)生。二是聘請(qǐng)招生信息員、招生代理，往各主要生源學(xué)校派駐招生機(jī)構(gòu)、招生代表。三是參加各級(jí)各類招生咨詢會(huì)、展覽會(huì)、進(jìn)行宣傳推銷。四是到生源地學(xué)校開展各種聯(lián)誼活動(dòng)，進(jìn)行公關(guān)。五是新聞宣傳，樹立形象。六是各種媒體廣告、實(shí)物廣告。七是聘請(qǐng)著名專家、知名教授作顧問，對(duì)學(xué)校作出正面評(píng)價(jià)。八是邀請(qǐng)教育行政部門、教育科研機(jī)構(gòu)的領(lǐng)導(dǎo)專家到學(xué)校視察指導(dǎo)。

地產(chǎn)營(yíng)銷推廣策劃方案篇十

為了推進(jìn)網(wǎng)絡(luò)會(huì)員的注冊(cè)與消費(fèi)，實(shí)現(xiàn)網(wǎng)絡(luò)預(yù)訂的持續(xù)增長(zhǎng)，特申請(qǐng)新增加新網(wǎng)絡(luò)合作渠道進(jìn)行推廣。合作方皓歌科技，合作形式以網(wǎng)絡(luò)聯(lián)盟推廣方式激發(fā)廣大用戶注冊(cè)成為維也納會(huì)員，促進(jìn)轉(zhuǎn)化為消費(fèi)會(huì)員，實(shí)現(xiàn)網(wǎng)絡(luò)發(fā)展會(huì)員的可持續(xù)性增長(zhǎng)，持續(xù)拉動(dòng)網(wǎng)絡(luò)預(yù)訂以及網(wǎng)絡(luò)消費(fèi)房晚的增長(zhǎng)。

二、推廣形式。

皓歌科技擁有數(shù)千家網(wǎng)站資源，可以通過banner\batton、文字鏈等形式展示推送我們的活動(dòng)信息。

三、合作方式。

本項(xiàng)目合作是按業(yè)績(jī)考核分成，模式為cps+cpa的方式。

1.cpa：即通過該渠道每發(fā)展一個(gè)新有效注冊(cè)會(huì)員支付合作商傭金。

2.cps：即通過該渠道帶來的有效會(huì)員無論通過什么渠道預(yù)訂，凡是產(chǎn)生一個(gè)新間夜即支付合作商傭金合作條款：每新增一個(gè)有效注冊(cè)會(huì)員支付合作方1.5元，每新增一間夜支付合作商20元傭金。合作開戶費(fèi)用為5000元，合作押金(可退)為5000元。合作期限：1年付款方式：預(yù)付開戶費(fèi)和押金后，每月月結(jié)。

四、投入產(chǎn)出分析。

1、參考目前宇聞公司按照cpa+cp合作方式的投產(chǎn)效果的10月數(shù)據(jù)：

夜，未來一年內(nèi)，消費(fèi)房晚持續(xù)性上漲，

保守預(yù)計(jì)每個(gè)新增消費(fèi)會(huì)員將產(chǎn)生4-6個(gè)房晚，單房成本將下降，投入產(chǎn)出比會(huì)更高。

2、皓歌合作投入產(chǎn)出預(yù)估(參照宇聞edm項(xiàng)目)。

參考宇聞提供的消費(fèi)率、間夜貢獻(xiàn)率、可推測(cè)年度合作消費(fèi)率不低于5%，間夜貢獻(xiàn)率至少4間夜。

地產(chǎn)營(yíng)銷推廣策劃方案篇十一

最近的房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)了銷售受阻的情況，在這種情勢(shì)之下更應(yīng)該做一個(gè)商業(yè)計(jì)劃書，做到有計(jì)劃的有步驟的將樓盤銷售掉。

由于房地產(chǎn)與一般商品具有異質(zhì)性，如其資金投入巨大、生產(chǎn)周期短、具有價(jià)值升值和貨幣功能、能夠半品銷售、品質(zhì)基本不能提升、入市價(jià)格低、開盤多、競(jìng)爭(zhēng)激烈等等。 隨著房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)的日趨激烈，相應(yīng)的營(yíng)銷策劃也十分火暴，因此策劃創(chuàng)新成為制勝之道。對(duì)于房地產(chǎn)的營(yíng)銷策劃，主要是圍繞消費(fèi)者的消費(fèi)行為、生活方式在產(chǎn)品設(shè)計(jì)、提升產(chǎn)品價(jià)值、營(yíng)銷傳播、支付方式等方面進(jìn)行創(chuàng)新，激發(fā)潛在消費(fèi)需求或爭(zhēng)奪現(xiàn)有顧客，其創(chuàng)新可以體現(xiàn)在創(chuàng)造一種新產(chǎn)品（如規(guī)劃設(shè)計(jì)方面的獨(dú)特性）；提供一種服務(wù)模式（如管家式的物業(yè)服務(wù)）；倡導(dǎo)一種生活方式（如運(yùn)動(dòng)、健康、休閑、品位等）；營(yíng)造一種文化等等。

房地產(chǎn)全程營(yíng)銷策劃

一是策劃為先。在整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)過程中，從思維上應(yīng)該策劃在先，包括項(xiàng)目認(rèn)證、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估、資金渠道、市場(chǎng)定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工招標(biāo)、工程管理、材料選擇、形象包裝、開盤銷售、廣告宣傳、營(yíng)銷策略、物業(yè)管理、品牌塑造、效益提升等等都需要系統(tǒng)策劃，策劃是建立在相應(yīng)的市場(chǎng)調(diào)查的基礎(chǔ)上，調(diào)查既可以是一手的資料，也可是二手的，如包括政府統(tǒng)計(jì)口徑、銀行統(tǒng)計(jì)口徑、統(tǒng)計(jì)局、商業(yè)局、房管局、國(guó)土局、稅務(wù)局等部門的統(tǒng)計(jì)年鑒，了解和分析市場(chǎng)購(gòu)買力及消費(fèi)趨勢(shì)等等。根據(jù)不同的環(huán)節(jié)有針對(duì)性的展開調(diào)查，如圍繞消費(fèi)者的生活形態(tài)，圍繞區(qū)域的樓盤情況，圍繞促銷策略等等。

二是創(chuàng)新為贏。在整個(gè)策劃過程中均應(yīng)該進(jìn)行營(yíng)銷策劃創(chuàng)新，包括建筑形態(tài)、布局規(guī)劃、戶型設(shè)計(jì)、整合營(yíng)銷、廣告宣傳、公關(guān)活動(dòng)、物業(yè)管理、融資方式等等，如在支付方式上，與金融有效結(jié)合；在價(jià)格制定上，有效利用消費(fèi)者的心理；在宣傳和定位上，利用消費(fèi)者好奇、虛偽等心理。如關(guān)注小孩教育、與名人做鄰居、零首付、組合銷售、在促銷上合家歡禮品組合：丈夫贈(zèng)送健身禮券、妻子贈(zèng)送美容禮券、兒女贈(zèng)送少年宮課程一門、老人贈(zèng)送全面身體檢查一次等等。同時(shí)要全程為握，房地產(chǎn)開發(fā)的全程策劃，每個(gè)環(huán)節(jié)、每道工序、每個(gè)細(xì)節(jié)都相當(dāng)重要。如市場(chǎng)調(diào)研、市場(chǎng)分析、市場(chǎng)定位、市場(chǎng)形象、市場(chǎng)促銷。

三是塑造差異。差異化能夠創(chuàng)造競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，在房地產(chǎn)策劃過程中，應(yīng)在不同層面塑造差異，如建筑風(fēng)格、外立面、風(fēng)系設(shè)計(jì)、光系設(shè)計(jì)、戶型設(shè)計(jì)、布局空間設(shè)計(jì)、功能設(shè)計(jì)、智能化設(shè)計(jì)、逃生設(shè)計(jì)等等。在差異的塑造過程中，應(yīng)在價(jià)值提升、吸引眼球、新穎性和成本方面權(quán)衡考慮，因?yàn)槠髽I(yè)的目的是營(yíng)利為本。

四是整合營(yíng)銷。一方面房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)或經(jīng)營(yíng)中要體現(xiàn)人性化意識(shí)，關(guān)注企業(yè)形象、項(xiàng)目形象、員工形象、產(chǎn)品用料、營(yíng)銷方式等等，另一方面要善于整合，在定價(jià)方式、開盤起價(jià)、價(jià)格策略、付款方式、營(yíng)銷主題、廣告創(chuàng)意、投放媒體、投放時(shí)間、媒體選擇、賣點(diǎn)營(yíng)造、物管承諾等方面都應(yīng)該組合和整合。如引進(jìn)組合家電、組合廚房；社區(qū)綜合配套，整合內(nèi)外部資源等等。在傳播方面，從炒地段到炒升值潛力，從炒概念到炒設(shè)計(jì)和戶型；從軟文到單葉，從電視廣告到車體、廣播和戶外廣告等，在生活方式、生活品味等方面區(qū)塑造創(chuàng)意點(diǎn)。在品牌定位方面，根據(jù)消費(fèi)形態(tài)和樓盤實(shí)際情況，尋找相應(yīng)的目標(biāo)消費(fèi)群體，同時(shí)要善于培育樓盤的子品牌。當(dāng)然，對(duì)于房地產(chǎn)銷售力的實(shí)現(xiàn)，單純靠品牌概念的輸出無法達(dá)成，實(shí)在的產(chǎn)品和價(jià)格才是實(shí)現(xiàn)銷售力的關(guān)鍵所在，因此應(yīng)輸出多元化的產(chǎn)品信息，提升樓盤的價(jià)值感，打動(dòng)更加理性的消費(fèi)群，為產(chǎn)品注入一些新的元素，賦予產(chǎn)品更加新鮮的形象，從而保持品牌的新鮮感。

特點(diǎn)，使廣告投入針對(duì)性更強(qiáng)更直接。一方面是組合利用軟文、公關(guān)和不同形式的廣告，在設(shè)計(jì)和投放過程中創(chuàng)新，另一方面是有效把握目標(biāo)消費(fèi)群體的消費(fèi)心理和行為，關(guān)注其消費(fèi)形態(tài)，從而有針對(duì)性地開展相應(yīng)地傳播和促銷活動(dòng)。

一、市場(chǎng)背景：

漢沽位于天津東部濱海地區(qū)，是天津?yàn)I海新區(qū)的重要組成部分，轄區(qū)面積441、5平方公里區(qū)政府坐落在寨上街轄區(qū)內(nèi)，全區(qū)共有常駐人口17萬。漢沽是我國(guó)重要的化學(xué)工業(yè)基地之一，已形成以海洋化工為主，多門類綜合發(fā)展的工業(yè)體系，全區(qū)共有工業(yè)企業(yè)300余家，主要有制鹽、化工、輕紡、服裝、冶金、機(jī)械加工等十多個(gè)工業(yè)門類。漢沽不僅是一個(gè)工業(yè)重地，而且還是一個(gè)魚米之鄉(xiāng)，盛產(chǎn)水稻、水果及水產(chǎn)品。其中的茶淀葡萄和水產(chǎn)品久負(fù)盛名。

xx所在寨上街，其南部為天津老牌化工企業(yè)—天津化工廠，她曾為漢沽區(qū)的發(fā)展立下了汗馬功勞，但隨著改革開放的進(jìn)行及國(guó)有老企業(yè)的通病，企業(yè)的效益大不如前，也在某種程度上影響了漢沽區(qū)的發(fā)展。隨著漢沽新一屆領(lǐng)導(dǎo)班子對(duì)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，將第三產(chǎn)業(yè)作為漢沽區(qū)結(jié)構(gòu)的補(bǔ)充體，使?jié)h沽成為一個(gè)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)多角化的地區(qū)，從而保證漢沽區(qū)經(jīng)濟(jì)的健康、可持續(xù)發(fā)展。

二、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析：

由于漢沽房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展屬于初級(jí)階段，市場(chǎng)對(duì)價(jià)格的敏感度較高，面對(duì)產(chǎn)品的認(rèn)知及感知程度相對(duì)較低，故此我們?cè)诜治龈?jìng)爭(zhēng)對(duì)手時(shí)主要針對(duì)地段、價(jià)格、產(chǎn)品三個(gè)層面進(jìn)行歸納與比較，我們將其分為直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手與間接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。

1、在漢沽我們的直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手是誰呢？

2、在漢沽我們的間接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手？

在漢沽市場(chǎng)中我們將綠地人家、濱河小區(qū)及富達(dá)花園定為間接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，具體原因我們分列如下：

綠地、濱河及富達(dá)的銷售均價(jià)與第壹城相差500元左右，故此在目標(biāo)人群層面，不與第壹城形成直接競(jìng)爭(zhēng)。

三、競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目基本信息：

項(xiàng)目名稱規(guī)劃面積銷售均價(jià)基本情況

綠地人家27萬平方米1760社區(qū)規(guī)模較大，銷售單價(jià)較低，一期開發(fā)面積7萬平米，整體社區(qū)規(guī)劃及戶型設(shè)計(jì)較為南方化，銷售樓層以一、二、三、六層為主。

濱河小區(qū)12萬平方米1584社區(qū)規(guī)劃有中心景觀帶，五層建筑形態(tài)，社區(qū)無會(huì)所，鄰近薊運(yùn)河及烈士陵園，價(jià)格優(yōu)勢(shì)明顯，戶型面積控制較好，并帶簡(jiǎn)單裝修。

井田·藍(lán)月灣6萬平方米2050l型地塊，與第壹城一路之隔，戶型、價(jià)格、配套與第壹城相近。

分析：從已銷售的戶型比來看，其中兩室占了絕對(duì)的比例，即便是頂層的兩室也由于價(jià)位較低得到了市場(chǎng)的認(rèn)可，所以我們有理由說，漢沽市場(chǎng)的主要需求在兩室，對(duì)于一室戶型的銷售由于存量較大，我們?nèi)孕杞o予足夠的重視。在兩室的銷售當(dāng)中主要以a、b、e戶型為主導(dǎo)，是典型的經(jīng)典戶型，面積在90—100㎡之間，這樣也從另一側(cè)面反映了我們客戶的主流消費(fèi)價(jià)格在18萬左右。

3、樓棟售出率分析

分析：在我們項(xiàng)目樓棟售出情況的分析中我們可以看出，大量消費(fèi)出現(xiàn)于臨街與臨學(xué)校的一面，而在景觀中心區(qū)附近的樓棟銷售情況一般。出現(xiàn)這種情況的原因，一方面是現(xiàn)場(chǎng)銷售控制的原因，一方面也與居住觀念有關(guān)。但這樣的銷售情況也為項(xiàng)目后期景觀節(jié)點(diǎn)釋放后的銷售，提供有力的產(chǎn)品支持。

4、已售出產(chǎn)品面積區(qū)間與總價(jià)格區(qū)間分析：

四、已購(gòu)客戶分析

1、付款方式分析：

分析：我們從已成交的客戶付款方式的比例中可以看出，一次性付款與貸款的比例相差較大，說明當(dāng)?shù)氐南M(fèi)者在消費(fèi)能力上雖有一定的問題，但他們具有相當(dāng)穩(wěn)定和充足的還款能力，且在消費(fèi)意識(shí)上較為超前，這當(dāng)然也與客戶的職業(yè)及受教育的程度有關(guān)。

2、年齡結(jié)構(gòu)分析：

分析：我們從已購(gòu)客戶的年齡層面上去分析，主要可以得出的判斷是我們的客戶以中年人為主，他們對(duì)新事物的接受能力較強(qiáng)，具有一定的購(gòu)買力及資金支配能力，相應(yīng)對(duì)生活質(zhì)量的要求也較高。而且我們從客戶的年齡層次分析中還可以得出另外一個(gè)問題，即是他們的需求不只存在于房子一方面，在生活當(dāng)中還有更多的需求，比如：子女的教育問題、娛樂問題、收入及職業(yè)狀況問題等。由于漢沽當(dāng)?shù)厝罕妼?duì)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)狀況的擔(dān)憂，更多反映出的是對(duì)子女教育的關(guān)注較多。

3、行業(yè)分析：

行業(yè)累計(jì)銷售套數(shù)累計(jì)百分比

天化5830、05%

石化52、59%

個(gè)體及私營(yíng)3618、65%

銀行94、66%

學(xué)校94、66%

醫(yī)院52、59%

鹽場(chǎng)63、11%

稅務(wù)52、59%

規(guī)劃局21、04%

保險(xiǎn)21、04%

其它5629、02%

總計(jì)193

分析：從已購(gòu)客戶的行業(yè)特征來看，大部分的已購(gòu)客戶集中在企、事業(yè)單位及個(gè)體行業(yè)。由此所反映出的是我們業(yè)主大部分為工薪階層，其收入狀況較穩(wěn)定，收入水平相對(duì)較優(yōu)厚。而這樣的客戶在漢沽當(dāng)?shù)氐臄?shù)量較多，為我們提供了較好的市場(chǎng)承接力，且在一方面確定了我們主要的宣傳目標(biāo)。

4、居住區(qū)域分析：

分析：從項(xiàng)目已購(gòu)客戶現(xiàn)居住區(qū)域情況的分析中，我們可以看出我們的主要消費(fèi)對(duì)象仍是以漢沽城區(qū)附近的居民為主，且以天化宿舍為主，這樣即為我們以后的宣傳通路指明的方向。

五、產(chǎn)品前期市場(chǎng)推廣簡(jiǎn)要分析：

xx在前期的媒介宣傳過程中，主要是對(duì)漢沽區(qū)的發(fā)展、順馳的品牌、工程質(zhì)量、物業(yè)及部分戶型進(jìn)行了市場(chǎng)傳達(dá)。其項(xiàng)目的促銷活動(dòng)，主要是結(jié)合項(xiàng)目的工程節(jié)點(diǎn)進(jìn)行了一些老客戶的維系活動(dòng)。

在我們對(duì)宣傳及活動(dòng)的分析當(dāng)中，發(fā)現(xiàn)了其中存在三個(gè)方面的問題。一是宣傳主題與客戶需求上的錯(cuò)位，也即宣傳內(nèi)容的針對(duì)性不強(qiáng)；二是在各宣傳節(jié)點(diǎn)上的訴求不能成為體系，缺乏對(duì)項(xiàng)目主題的支撐；三是宣傳中對(duì)產(chǎn)品的價(jià)值宣泄不足。

六、分析|總結(jié)：

1、對(duì)市場(chǎng)、產(chǎn)品、消費(fèi)者的總結(jié)：

我們?cè)谇懊鎸?duì)市場(chǎng)及競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手、產(chǎn)品及客戶進(jìn)行了一個(gè)簡(jiǎn)要的分析，通過分析我們得出我們對(duì)市場(chǎng)、產(chǎn)品及市場(chǎng)中的消費(fèi)者的理解，我們?cè)诿魇救缦拢?/p>

市場(chǎng)：在漢沽的房地產(chǎn)市場(chǎng)中充斥著大量的房地產(chǎn)項(xiàng)目，單從供應(yīng)量上來講已基本上可以滿足市場(chǎng)現(xiàn)有的消費(fèi)需求，而且在新的一年里將有新的地產(chǎn)公司進(jìn)入市場(chǎng)，并為市場(chǎng)帶來新的產(chǎn)品，這樣我們就可以說2015年的漢沽房地產(chǎn)市場(chǎng)，將快速成長(zhǎng)為供大于求的買方市場(chǎng)。對(duì)于在市場(chǎng)中的各個(gè)項(xiàng)目來說，漢沽將是一個(gè)各項(xiàng)目進(jìn)行快速掠奪的市場(chǎng)。 我們從目前所了解到的市場(chǎng)中各項(xiàng)目的銷售情況來看，雖然漢沽已經(jīng)進(jìn)入了買方市場(chǎng)，雖然各項(xiàng)目都已經(jīng)在市場(chǎng)中得到相應(yīng)的認(rèn)知，雖然各競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手之間的差異較大（包括產(chǎn)品及價(jià)格），但是卻沒能有一個(gè)項(xiàng)目成為市場(chǎng)追逐的熱點(diǎn)，成為市場(chǎng)銷售的領(lǐng)跑者，成為市場(chǎng)中最具殺傷力的項(xiàng)目。在這樣的市場(chǎng)情況下，一方面給我們留下了一個(gè)絕佳的市場(chǎng)機(jī)會(huì)，一方面也讓我們反思我們近一年來所做工作的欠缺及未來工作中的跟進(jìn)措施。如果我們能夠在未來的工作中，及時(shí)總結(jié)我們的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，及時(shí)調(diào)整我們的營(yíng)銷戰(zhàn)略，及時(shí)登上市場(chǎng)領(lǐng)軍者的寶座，我們的項(xiàng)目明天將會(huì)異常光明。

產(chǎn)品：在漢沽房地產(chǎn)市場(chǎng)中，我們不能說我們的產(chǎn)品規(guī)模是最大的，不能單就一個(gè)方面說我們的產(chǎn)品是最好的，但我們可以說我們產(chǎn)品的從整體上來說是最好的，雖然我們銷售價(jià)格高于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，但這個(gè)價(jià)格是與其價(jià)值相符的，這從我們產(chǎn)品的前期銷售中即可看出。雖然目前市場(chǎng)上普遍認(rèn)為我們的價(jià)格高，但那只是表面現(xiàn)象，那只是因?yàn)槲覀儧]能在項(xiàng)目的前一階段銷售過程中讓市場(chǎng)認(rèn)清我們產(chǎn)品的價(jià)值而已，只要我們能讓消費(fèi)者實(shí)際感受到我們的產(chǎn)品，看到我們的產(chǎn)品價(jià)值，我們的銷售必然會(huì)放量，我們的項(xiàng)目必然會(huì)成為市場(chǎng)關(guān)注的熱點(diǎn)，我們的項(xiàng)目必然會(huì)成為市場(chǎng)的領(lǐng)跑者。

消費(fèi)者：在漢沽當(dāng)?shù)氐南M(fèi)市場(chǎng)中，主要以工薪收入階層為主，這是由當(dāng)?shù)叵鄬?duì)單一的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)所造成的。雖然這些工薪階層的收入水平不高，但是卻相對(duì)穩(wěn)定，這為他們購(gòu)買房地產(chǎn)產(chǎn)品提供了物質(zhì)基礎(chǔ)。同時(shí)由于他們受教育程度相對(duì)較高，這樣對(duì)新鮮事物的接受能力也相對(duì)于一般消費(fèi)者要強(qiáng)，因此也就說明他們是我們的目標(biāo)消費(fèi)群體，是我們產(chǎn)品信息釋放的主渠道。

1、產(chǎn)品的調(diào)研

只有對(duì)樓盤進(jìn)行充分的調(diào)研，才能找出了自身的弱點(diǎn)和優(yōu)點(diǎn)，審視產(chǎn)品，擺正了迎戰(zhàn)市場(chǎng)的恰當(dāng)位置。這樣，我們才能對(duì)癥下藥，才能在理性的基礎(chǔ)上，充分發(fā)揮產(chǎn)品的優(yōu)勢(shì)點(diǎn)，策劃才能行之有效。

（1）物業(yè)的定位；

（2）建筑、配套、價(jià)格的優(yōu)劣勢(shì)分析；

（3）目標(biāo)市場(chǎng)的分析；

（4）目標(biāo)顧客的特征、購(gòu)買行為的分析；

2、市場(chǎng)的調(diào)研

或許有人講，搞房地產(chǎn)項(xiàng)目靠的是經(jīng)驗(yàn)，但須知，市場(chǎng)調(diào)研的目的是從感性的經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合不斷變化和細(xì)分的市場(chǎng)信息，提升到理性的層次，科學(xué)地對(duì)所有在規(guī)劃、推廣過程出現(xiàn)的問題進(jìn)行有效的預(yù)測(cè)。

在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的競(jìng)爭(zhēng)下，閉門造車或迷信經(jīng)驗(yàn)終究是不行的。

（1）區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)大勢(shì)分析；

（2）主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的界定與swot的分析；

（3）與目前正處于強(qiáng)銷期的樓盤比較分析；

（4）與未來競(jìng)爭(zhēng)情況的分析和評(píng)估。

3、企劃的定位

定位是所有廣告行為開展的一個(gè)主題，就像一個(gè)圓心，通過項(xiàng)目的調(diào)研，制定樓盤定位，提煉usp（獨(dú)特的銷售主張），提出推廣口號(hào)，使樓盤突現(xiàn)其與眾不同的銷售賣點(diǎn)。 尋找最能代表目標(biāo)顧客對(duì)家庭和生活方式的理解作為創(chuàng)作原素，以此作為廣告的基調(diào)，并以藝術(shù)的方式放大，使廣告更具形象力、銷售力。

4、推廣的策略及創(chuàng)意的構(gòu)思

房地產(chǎn)廣告，有的決策者是去到哪里，做到哪里，既沒有時(shí)間安排，更沒有周期概念。當(dāng)樓盤無明顯優(yōu)勢(shì)時(shí)，競(jìng)爭(zhēng)顯得激烈，則手忙腳亂，怨聲載道。

房地產(chǎn)廣告必須以有效、經(jīng)濟(jì)為原則，講究策略性、計(jì)劃性

5、傳播與媒介策略的分析

有人說，廣告費(fèi)花在媒體上有一半是浪費(fèi)的。確實(shí)，只有發(fā)揮好媒體的效率，才能使有限廣告經(jīng)費(fèi)收到最大的經(jīng)濟(jì)效益，廣告公司為客戶選擇、篩選并組合媒體是為客戶實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化。

整合傳播則是圍繞既定的受眾，采取全方位的立體傳播，在最短時(shí)期內(nèi)為樓盤樹立清晰的形象，并以持續(xù)一致的形象建立品牌。

（1）不同媒體的效應(yīng)和覆蓋目標(biāo)；

（2）不同種類、不同時(shí)間、不同篇幅的報(bào)紙廣告分析；

（3）不同種類、不同時(shí)間、不同篇幅的.雜志廣告分析；

（4）不同電視臺(tái)、不同時(shí)段、不同欄目的電視廣告分析；

（5）不同電臺(tái)、不同時(shí)段、不同欄目的電臺(tái)廣告分析；

（6）不同地區(qū)、不同方式的夾報(bào)dm分析；

（7）戶外或其他媒體的分析；

（8）不同的媒體組合形式的分析。

6、階段性推廣總體策略

房地產(chǎn)廣告，有的決策者是想到哪里，做到哪里，既沒有時(shí)間安排，更沒有周期概念，面對(duì)激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，則始終處于被動(dòng)狀態(tài)，只能嘆怨廣告無效。

規(guī)范的市場(chǎng)營(yíng)銷對(duì)樓盤的推廣是一套系統(tǒng)工程，根據(jù)市場(chǎng)反映結(jié)合施工進(jìn)度，針對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，形成一套有效、經(jīng)濟(jì)的階段性策略尤為重要。

7、階段性廣告和媒介宣傳

房地產(chǎn)階段性廣告創(chuàng)作要挖掘記憶點(diǎn)、找準(zhǔn)利益點(diǎn)、把握支持點(diǎn)，以階段性目標(biāo)為指導(dǎo)，全方位地實(shí)施強(qiáng)有力的廣告攻勢(shì)，合理運(yùn)用戶外媒體，印刷媒體和公共傳播媒體這各具優(yōu)點(diǎn)的"三套車"縱橫交錯(cuò)，整合傳播。

（1）廣告的重點(diǎn)；

（2）廣告的主題和表現(xiàn)手法；

（3）各類媒體廣告的創(chuàng)意與制作；

（4）媒體的發(fā)布形式和頻率；

（5）整合傳播的策略；

（6）媒體發(fā)布的代理。

8、階段性促銷活動(dòng)的策略

促銷的最大目的是，在一定時(shí)期內(nèi)，以各種方式和工具來刺激和強(qiáng)化市場(chǎng)需求，達(dá)到銷售促進(jìn)的目的。

（1）促銷活動(dòng)的主題；

（2）促銷活動(dòng)的計(jì)劃和實(shí)施監(jiān)督；

（3）促銷活動(dòng)與銷售執(zhí)行的引導(dǎo)、建議；

（4）促銷活動(dòng)的效果評(píng)估和市場(chǎng)反映的總結(jié)。

9、階段性公共關(guān)系的策略

善于借用各種社會(huì)事件制造樓盤的新聞噱頭，并利用新聞媒介進(jìn)行報(bào)道、炒作，使樓盤得以宣傳，并能樹立獨(dú)特的形象。

10、定期廣告效果跟蹤和信息反饋

廣告效果監(jiān)測(cè)是對(duì)廣告行為產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和心理效益的一項(xiàng)檢測(cè)。而市場(chǎng)反饋信息同時(shí)也對(duì)下一輪廣告行為的修正，以適應(yīng)日益變化的市場(chǎng)，"一條道，走到黑"往往是要走死胡同的。

11、定期跟蹤競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的廣告投放

所謂"知已知彼，百戰(zhàn)不貽"。在市場(chǎng)推廣中，要及時(shí)地監(jiān)測(cè)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的一舉一動(dòng)，對(duì)于營(yíng)銷競(jìng)爭(zhēng)既能做到把握對(duì)手動(dòng)向，防范于未然，也能對(duì)于對(duì)手的營(yíng)銷變數(shù)能及時(shí)地反應(yīng)和應(yīng)對(duì)。

12、推廣成本預(yù)算和費(fèi)用監(jiān)控

廣告預(yù)算的每一筆精打細(xì)算，不應(yīng)該是簡(jiǎn)單地停留在對(duì)廣告項(xiàng)目的竭力削減、項(xiàng)目費(fèi)用的壓價(jià)之上，而是應(yīng)該貫穿營(yíng)銷決策的每一個(gè)步驟的始終，貫穿于廣告周期的縝密安排，貫穿于廣告主題的切實(shí)把握和廣告媒體的有效選擇之中。因?yàn)橐粋€(gè)決策性的失誤，往往會(huì)抵消幾十次討價(jià)還價(jià)的全部所得。

一、項(xiàng)目簡(jiǎn)介：

本房地產(chǎn)項(xiàng)目位于鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)的東南板塊，在鄭汴路路南，鳳凰東路、鳳臺(tái)路（在建）和青年路三條路呈型將社區(qū)同周邊的商品大世界、名優(yōu)建材市場(chǎng)等分開。

本房地產(chǎn)現(xiàn)有的物業(yè)形態(tài)由連排別墅、普通現(xiàn)房多層和在建的小戶型多層組成。一期連排別墅市場(chǎng)定位發(fā)生失誤，出現(xiàn)了銷售障礙。一期5#、7#、9#、11#、13#、15#六棟多層吸取了別墅的教訓(xùn)，以超低價(jià)位入市，順利的實(shí)現(xiàn)了銷售，但沒有為開發(fā)商實(shí)現(xiàn)預(yù)期的利潤(rùn)，沒有樹立中、高檔物業(yè)的品牌形象，無意中形成本房地產(chǎn)下一期小戶型開發(fā)和小高層開發(fā)的品牌障礙。

現(xiàn)在，一期多層尚有37套現(xiàn)房、準(zhǔn)現(xiàn)房，銷售額850萬元。其中159、7m2的三室兩廳有23套，以五、六樓為主；127m2的三室兩廳7套；這兩種房型的銷售金額占一期余額的90、4%。

二期小戶型總銷售金額預(yù)計(jì)2800萬元，臨街商鋪1700萬元，合計(jì)4500萬元。預(yù)售許可證預(yù)計(jì)2015年5月底辦下。

鋪占32%。如何解決可售資源過于分散的障礙，是我們面對(duì)的重大挑戰(zhàn)之一。

二、市場(chǎng)概況及基本競(jìng)爭(zhēng)格局：

a、東南板塊及鄭汴路商圈。

鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)的東南板塊主要由三部分組成：鄭汴路沿線、東明路南段沿沿線、航海東路與107國(guó)道沿線。

鄭汴路沿線主要由建業(yè)、英協(xié)、百合花苑、東方明珠等中高檔樓盤組成。在鄭汴路商圈的支撐下，這里已經(jīng)成為明確的高尚住宅區(qū)。本房地產(chǎn)位于這一區(qū)位之內(nèi)。與英協(xié)、建業(yè)幾乎是一路之隔。但本房地產(chǎn)在操盤過程中，沒有除理好商務(wù)環(huán)境與居住環(huán)境的品牌區(qū)分與借勢(shì)，純粹以低價(jià)位的品牌內(nèi)涵介入競(jìng)爭(zhēng)，不僅沒有收獲天然的地段價(jià)格優(yōu)勢(shì)，而且為二期、三期制造了品牌障礙。

東明路南段沿線目前競(jìng)爭(zhēng)非常激烈，主要由東明花園、佳藝花園等樓盤組成。

航海東路與107國(guó)道沿線是2002年以來的樓市亮點(diǎn)，寶景、金色港灣、悉尼陽光、燕歸園等一批中價(jià)位大型樓盤。其中燕歸園是本房地產(chǎn)二期小戶型明確的競(jìng)爭(zhēng)樓盤，其它幾乎所有的樓盤都和本房地產(chǎn)一期159、127平米現(xiàn)房形成明確的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系。（詳見附1：鄭汴路市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告）

b、小戶型市場(chǎng)概況。

自2001年底時(shí)尚party介入鄭州樓市以來，小戶型這種物業(yè)形態(tài)迅速發(fā)展起來。尤其是2015年初，青年居易（easy-go）以1900余套的投放量沖擊市場(chǎng)，形成了小戶型的"市場(chǎng)黑洞"，徹底打破了市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)格局，實(shí)現(xiàn)了小戶型從供小于求到供大于求的轉(zhuǎn)變。今年4月份更是破天荒地出現(xiàn)了小戶型銷售量的急劇下降局面。

燕歸園位于貨站街東段，由盛煌房地產(chǎn)公司開發(fā)，已成功實(shí)現(xiàn)一期的開發(fā)，在幾乎沒有什么競(jìng)爭(zhēng)的情況下，收獲了小戶型市場(chǎng)的第一批需求者，現(xiàn)在燕歸二期正在認(rèn)購(gòu)階段。燕歸園提前介入了小戶型市場(chǎng)，并且認(rèn)識(shí)到小戶型的主力市場(chǎng)是60-80平米的兩室戶型和100平米的三室兩廳。這與我們的市調(diào)結(jié)果完全一致。此次燕歸二期開發(fā)的正是此類戶型（兩室兩廳75平米，三室兩廳95平米）。可以說，同燕歸園的戶型配比上比較，我們沒有優(yōu)勢(shì)。

（小戶型市場(chǎng)詳見附2：鄭州市小戶型的調(diào)查報(bào)告）

c、商鋪市場(chǎng)

商鋪是一個(gè)比較特殊的物業(yè)形態(tài)，商鋪的價(jià)格是由商鋪能為房東帶來的租金多少?zèng)Q定的。目前鄭州的商鋪市場(chǎng)尚處于起步階段。本房地產(chǎn)二期商鋪位于商品大世界、名優(yōu)建材市場(chǎng)南端，即將建成的大賣場(chǎng)的商業(yè)價(jià)值將會(huì)決定二期商鋪的價(jià)格。人們對(duì)大賣場(chǎng)的商業(yè)認(rèn)同也將影響二期商鋪的價(jià)格。

和二期商鋪有競(jìng)爭(zhēng)的主要樓盤是建業(yè)新天地的臨街商鋪、英協(xié)尚未售出的部分商鋪。

三、項(xiàng)目swot分析

一）優(yōu)勢(shì)

1）鄭汴路商圈天然的地段優(yōu)勢(shì)，這里是財(cái)富的俱樂部，富翁的制造廠，在這里百萬富翁比比皆是，每年都有新一代需求產(chǎn)生，源源不斷的需求是我方樓盤最有力的支撐。 市場(chǎng)細(xì)分如下：

a、高端市場(chǎng)被英協(xié)、建業(yè)等高檔樓盤滿足，這一部分客戶大部分是第二次或第三次置業(yè)，是終極消費(fèi)，10年內(nèi)不會(huì)再置業(yè)。

b、中端市場(chǎng)被東方明珠、百合花苑、虹景家園等中檔樓盤滿足，屬過度消費(fèi)和終極消費(fèi)的結(jié)合。

不能拘泥于單一的推廣主線。

本區(qū)域年輕人多為收入較低的藍(lán)領(lǐng)階層，有效需求不足。如果本房地產(chǎn)二期銷售象青年居易一味的向年輕時(shí)尚族訴求，我方樓盤銷售可能面臨比較嚴(yán)峻的局面。（詳見鄭汴路市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告）

鄭汴路市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告

調(diào)查目的：了解鄭汴路市場(chǎng)的整體收入水平和消費(fèi)者對(duì)小戶型的認(rèn)知和接受程度（本房地產(chǎn)購(gòu)房消費(fèi)支撐力度）

調(diào)查方法：分層隨機(jī)抽樣（不同年齡層）和分塊隨機(jī)抽樣

調(diào)查范圍：鄭汴路東建材市嘗燈飾市嘗管材市嘗名優(yōu)建材市嘗商品大世界

調(diào)查時(shí)間：2015、4、14

鄭州，銀基批發(fā)市場(chǎng)和鄭汴路建材市場(chǎng)是商業(yè)比較密集的兩大板塊，這里聚集了數(shù)以萬計(jì)的大小商販，他們收入不菲，他們絕大部分是外地人，他們是鄭州房地產(chǎn)消費(fèi)的主力軍。了解這一人群的收入水平、消費(fèi)習(xí)慣將對(duì)房地產(chǎn)的投資有一定的指導(dǎo)意義。

2015、4、14，動(dòng)力公司市場(chǎng)部走訪了鄭汴路建材市場(chǎng)，對(duì)小戶型的市場(chǎng)消化力做了調(diào)查，而這些建材市場(chǎng)的小老板們對(duì)此漠不關(guān)心，或拒不作答，說明消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)敏感度不夠。消費(fèi)疲軟，市場(chǎng)敏感度不高，純小戶型在鄭汴路這塊市場(chǎng)前景嚴(yán)峻。 對(duì)建材市場(chǎng)調(diào)查發(fā)現(xiàn)：

1、大部分員工租房住，潛在客戶存在；市場(chǎng)潛量比較大，但需要推廣的成本較高

2、大部分員工來自外地或郊縣，收入水平偏低，消費(fèi)力不足

3、小戶型需求彈性非常大，對(duì)價(jià)格非常敏感

5、外地人居多，他們辛苦拼搏，如果要買房子的話，更喜歡一步到位

6、商鋪為上下兩層，一般下面做門面，上面做倉(cāng)庫(kù)和員工宿舍

7、附近都市村莊較多，租務(wù)市場(chǎng)一般80—150元/月

8、作為首次購(gòu)買者，最重要的還是價(jià)格

9、他們討厭鄭汴路目前的工作和居住環(huán)境，他們尋求方便、安逸、清凈

10、相當(dāng)一部分是河南總代理，無須過多的現(xiàn)場(chǎng)銷售

13、對(duì)60—80平米的兩室較感興趣，這部分需求將轉(zhuǎn)化為有力的市場(chǎng)動(dòng)力

14、本房地產(chǎn)知名度不高，口碑不好

15、外地商人對(duì)鄭州的發(fā)展較失望，但鄭汴路的升值充滿信心

鄭汴路建材市場(chǎng)蘊(yùn)涵了較大的市場(chǎng)潛力，隨著鄭東新區(qū)的開發(fā)和鄭汴路大賣場(chǎng)的形成，鄭汴路升值的前景就會(huì)更加明朗化，故前期概念的炒作成功與否直接決定了項(xiàng)目的運(yùn)作的好壞，"注意力經(jīng)濟(jì)"的時(shí)代，抓住了消費(fèi)者的眼球，侵占了客戶的意念，就意味著成功！

2）鄭汴路板塊高檔樓盤云集，已經(jīng)同未來大道板塊一樣，成為身份、財(cái)富的象征。本房地產(chǎn)二期應(yīng)借此概念，實(shí)現(xiàn)品牌形象的轉(zhuǎn)變。

3）正在形成的"大賣潮商務(wù)區(qū)能直接帶動(dòng)本房地產(chǎn)二期的投資價(jià)值，甚至有可能使本房地產(chǎn)二期成為"大賣潮的附屬配套。該局面一旦形成，銷售將高屋建瓴，出現(xiàn)爆搶局面。

4）本房地產(chǎn)項(xiàng)目二期有巨大的升值空間與既得便利

a、107國(guó)道的東遷，鄭汴路東段將成為鄭州東區(qū)的財(cái)富中轉(zhuǎn)站。有"東之中"或"東區(qū)發(fā)動(dòng)機(jī)"的本質(zhì)地位。鄭汴路商圈早已成為百萬富翁的制造廠。但是這樣的天然地產(chǎn)需求優(yōu)勢(shì)，卻讓建業(yè)、英協(xié)、百合花苑等一批高、中檔樓盤風(fēng)光占盡，而我方樓盤以"中原地產(chǎn)大低震"的角色，不僅沒有收獲天然的地段優(yōu)勢(shì)，而且為二期、三期制造了品牌障礙。這一問題必須在二期項(xiàng)目得到扭轉(zhuǎn)。

b、鄭東新區(qū)的輻射效應(yīng)。

鄭東新區(qū)的開發(fā)將使鄭州的中心東移，鄭汴路地產(chǎn)板塊位于老城區(qū)與新城區(qū)的支撐地帶，配套齊全，生活便利的條件將給鄭汴路東段帶來一次前所未有的商機(jī)。而本房地產(chǎn)項(xiàng)目恰恰位于這一板塊的中心。

二）劣勢(shì)

1）、本房地產(chǎn)可售資源由三種不同的物業(yè)形態(tài)組成，這三種物業(yè)形態(tài)的目標(biāo)群是完全不同的置業(yè)目的。尤其是一期多層現(xiàn)已進(jìn)入尾盤階段，可售資源僅850萬元，房源主力是159平米的五、六樓3室2廳。

目前，通常142平米的面積即能做出比較舒適的4室2廳，大戶型并非市場(chǎng)的主力所在，由于總價(jià)原因，總面積在150以上的多層戶型五樓以上是最難賣的戶型。并且此類房源還要和周圍金色年華、金色港灣、百合花苑、東方明花園甚至建業(yè)、英協(xié)等東南板塊幾乎所有的樓盤相競(jìng)爭(zhēng)。尤其是850萬元的大戶型現(xiàn)房可售資源，不能放任由二期帶一期（通常小戶型帶不動(dòng)100平米以上的大戶型），不能全力以赴主打現(xiàn)有房源（總房源有限，導(dǎo)致營(yíng)銷資源總量較少），也不能先做二期樹品牌，在形成二期勝局后再做一期尾房。這對(duì)營(yíng)銷工作是一個(gè)巨大的挑戰(zhàn)。

2）本房地產(chǎn)二期離鄭汴路較遠(yuǎn)，從售樓部到社區(qū)要經(jīng)過嘈雜的市場(chǎng)，很難形成良好的看房通道。本房地產(chǎn)一期、二期又被青年路所分隔，很難形成整體樓盤感覺，有"只是兩棟臨街樓"的印象。

3）本房地產(chǎn)二期和張莊一墻之隔，有都市村莊的形象，物業(yè)安全系數(shù)較低，居住環(huán)境嘈雜，僅靠硬件設(shè)施，很難形成高檔樓盤形象。

4）與二期相比，一期樓盤素質(zhì)高、售價(jià)低，形成本房地產(chǎn)二期銷售心理價(jià)位抗性。

5）非現(xiàn)房，不符合商戶即買即住的消費(fèi)心理。

6）非獨(dú)立廚房，做飯起居不方便，這與目前鄭汴路商戶想改變天天吃大排擋的愿望不符。

三）、機(jī)會(huì)

1）商鋪的拆遷，原本居住在商鋪二樓的商戶另謀居所，導(dǎo)致租房市場(chǎng)更加火爆。鄭汴路商圈約4000戶商戶，2萬人的龐大消費(fèi)群體將突顯本房地產(chǎn)二期的投資價(jià)值。因勢(shì)利導(dǎo)，單純商鋪拆遷形成的居住需求，即可成為本房地產(chǎn)二期主力客源。

3）鄭汴路各市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，大鱷級(jí)商戶正在形成，這些商戶為了穩(wěn)定企業(yè)中的骨干力量和親屬，已開始為他們購(gòu)置總價(jià)較低的房屋。這些房屋通常位于商鋪附近，以便于商戶們無嚴(yán)格意義上下班的生活工作需求，而本房地產(chǎn)二期恰恰符合商戶們的這一需求。

4）大賣潮的整合，將對(duì)大鱷形成推波助瀾，本房地產(chǎn)二期有可能成為"大鱷"的商務(wù)配套。

a）小戶型的特性導(dǎo)致目標(biāo)客戶對(duì)居住環(huán)境要求不高。本房地產(chǎn)二期配套不全，居住環(huán)境嘈雜的抗性可以弱化。

租，這非常符合外地商人置業(yè)心理。

c）本房地產(chǎn)二期應(yīng)該說具有充足的客戶資源，消費(fèi)的中堅(jiān)力量是建材市場(chǎng)中的商戶，故推廣中可采取鋪單的形式為主，報(bào)紙廣告、廣播廣告為輔的媒體策略，節(jié)約大量的推廣成本。

d）小戶型現(xiàn)房階段戶型劣勢(shì)一覽無余，故期房從另一方面說是一種優(yōu)勢(shì)。

e）以大賣場(chǎng)做依托，誘導(dǎo)鄭州房東投資市場(chǎng)，這部分客源很難成為本房地產(chǎn)二期銷售的中堅(jiān)力量。

f）鄭東新區(qū)建成需歷時(shí)20年之久，總投資2000億元，其中一期總投資156億元，在5年內(nèi)完成。這將給鄭汴路巨大的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。

四）威脅

1）行業(yè)內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)

i。周邊樓盤云集。建業(yè)、英協(xié)、東方明珠、百合花苑、金色年華等林立在鄭汴路附近，客戶分流，競(jìng)爭(zhēng)激烈。

ii。鄭州小戶型市場(chǎng)正趨飽和，過量的小戶型的投放勢(shì)必導(dǎo)致更加過量的樓盤優(yōu)勝劣汰。 建業(yè)四期、百合花苑、金色年華二期近期均有小戶型投入市常本房地產(chǎn)二期應(yīng)當(dāng)密切關(guān)注市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，爭(zhēng)取占領(lǐng)市場(chǎng)先機(jī)。

既然選擇做房地產(chǎn)行業(yè)，就沒有退路了，房地產(chǎn)行業(yè)雖然賺錢多，但是高回報(bào)就有高風(fēng)險(xiǎn)，機(jī)遇與風(fēng)險(xiǎn)共存。但是投資大，如果被套牢的話，那就沒有任何退路了，比股市被套牢還慘。

高風(fēng)險(xiǎn)，高投資，所以在房地產(chǎn)行業(yè)做事一定要謹(jǐn)慎，做任何事情都要提前想好退路，做任何事情都要把事情搞的清清楚楚，才不會(huì)出現(xiàn)投資失敗。

下面我根據(jù)最進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的情況，就眼下局勢(shì)，給公司制定了一份自認(rèn)為很有針對(duì)性的市場(chǎng)營(yíng)銷策劃書：

房產(chǎn)行業(yè)解決方案：

09年的中國(guó)房地產(chǎn)就像開發(fā)商的惡夢(mèng)，受次債的影響，全球房產(chǎn)的低迷也波及到了中國(guó)，09年仍然是房產(chǎn)行業(yè)的艱難時(shí)期，本月初國(guó)務(wù)院正式聲明不會(huì)政策性拯救房市。房產(chǎn)商一擲千金的推廣策略一去不復(fù)返了，認(rèn)真研究購(gòu)買者需求，準(zhǔn)確規(guī)劃產(chǎn)品，精準(zhǔn)傳播已成為開發(fā)商與代理商的當(dāng)務(wù)之急，優(yōu)郵的房地產(chǎn)行業(yè)解決方案正是解決了開發(fā)商在經(jīng)濟(jì)低迷期的營(yíng)銷難題：

精準(zhǔn)推廣規(guī)劃：

1）樓盤客群細(xì)分；

2）精準(zhǔn)短信營(yíng)銷平臺(tái)；

3）精準(zhǔn)郵件營(yíng)銷平臺(tái)；

4）數(shù)據(jù)庫(kù)發(fā)送執(zhí)行；

5）目標(biāo)客戶dm營(yíng)銷設(shè)計(jì)與執(zhí)行。

房產(chǎn)代理專項(xiàng)規(guī)劃：

1）數(shù)據(jù)庫(kù)建立；

2）數(shù)據(jù)庫(kù)推廣平臺(tái)建立（短信、郵件平臺(tái)）

3）數(shù)據(jù)庫(kù)發(fā)送執(zhí)行。

商業(yè)地產(chǎn)集客規(guī)劃：

1）商圈分析；

2）地產(chǎn)主題設(shè)計(jì)；

3）招商方案與執(zhí)行；

4）集客策略。

中高端房產(chǎn)項(xiàng)目推廣規(guī)劃：

1）整合網(wǎng)絡(luò)傳播方案；

2）高端客戶數(shù)據(jù)庫(kù)分析；

3）數(shù)據(jù)庫(kù)內(nèi)容設(shè)計(jì)與推廣執(zhí)行；

4）項(xiàng)目推介會(huì)執(zhí)行規(guī)劃。

優(yōu)郵房產(chǎn)行業(yè)的解決方案，適合低成本市場(chǎng)推廣的開發(fā)商、中介代理機(jī)構(gòu)，是快速找到目標(biāo)的新營(yíng)銷模式。

全球金融危機(jī)的到來說明了投資不理性是世界性的問題，雖然中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)萎靡，但是世界房地產(chǎn)市場(chǎng)都幾乎和中國(guó)一樣，甚至比中國(guó)還要嚴(yán)重。雖然世界很多國(guó)家都做出了政府救市的舉措，但是中國(guó)根據(jù)自己的國(guó)情做出了不會(huì)政策性拯救房市的決定，這也有國(guó)家的苦衷，我們應(yīng)該理解。

既然國(guó)家不會(huì)政策性拯救房市，那我們就必須自己想出路了，如果不想出路的話，公司離破產(chǎn)也不遠(yuǎn)了。我們正在為之前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的不合理開發(fā)買單了，這怨不得別人。確實(shí)有很多房地產(chǎn)大腕囤積居奇，大肆炒作房地產(chǎn)市場(chǎng)，導(dǎo)致現(xiàn)在這個(gè)情況。

上面我制定的新的市場(chǎng)營(yíng)銷策劃書，已經(jīng)很完善的寫出如何拯救我們的公司，希望大家能夠重視。

地產(chǎn)營(yíng)銷推廣策劃方案篇十二

在房地產(chǎn)調(diào)控的“嚴(yán)冬”下，高端住宅產(chǎn)品受到了最大的沖擊，作為過國(guó)內(nèi)品質(zhì)地產(chǎn)的翹楚，龍湖地產(chǎn)在逆勢(shì)中依舊保持從容的姿態(tài)，穩(wěn)步向前，龍湖地產(chǎn)如何“過冬”，對(duì)其他在宏觀調(diào)控中迷茫的房企具有很強(qiáng)的借鑒意義。

1.龍湖地產(chǎn)立足長(zhǎng)遠(yuǎn)的戰(zhàn)略：“高品質(zhì)”獲得差異化優(yōu)勢(shì)，“多業(yè)態(tài)”分散周期風(fēng)險(xiǎn) 龍湖地產(chǎn)始終保持戰(zhàn)略的延續(xù)性，早在十年前即開始通過聚焦中高端的產(chǎn)品定位進(jìn)行差異化競(jìng)爭(zhēng)，運(yùn)用“多業(yè)態(tài)、區(qū)域深耕”的戰(zhàn)略爭(zhēng)取所進(jìn)入城市的規(guī)模優(yōu)勢(shì)，龍湖地產(chǎn)讓其高品質(zhì)的定位深入人心，在市場(chǎng)向上的環(huán)境下，為其從同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)的同行中脫穎而出打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

龍湖地產(chǎn)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的控制同樣從戰(zhàn)略著手，不僅考慮了如何順周期擴(kuò)張，還兼顧了逆周期的風(fēng)險(xiǎn)控制。

龍湖地產(chǎn)多業(yè)態(tài)的布局在很大程度上彌補(bǔ)了中高端產(chǎn)品逆市時(shí)可能需求不足的劣勢(shì)。2011年初，龍湖提出大力發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)的戰(zhàn)略實(shí)際上是其自起家以來即多年堅(jiān)持的“多業(yè)態(tài)”戰(zhàn)略的延續(xù)，而不是為了抵御政策風(fēng)險(xiǎn)的被動(dòng)之舉，這也使得龍湖地產(chǎn)在商業(yè)地產(chǎn)上的發(fā)力游刃有余。早在2015年，北城天街項(xiàng)目在重慶就已成功運(yùn)營(yíng)。2015年，龍湖就已持有39.8萬平方米商業(yè)面積，已建成或發(fā)展中的商業(yè)項(xiàng)目20個(gè)以上，并儲(chǔ)備200萬平方米商業(yè)土地。2012年，龍湖地產(chǎn)對(duì)“多業(yè)態(tài)”戰(zhàn)略進(jìn)一步細(xì)化，將產(chǎn)品組合細(xì)分為5大品類12個(gè)產(chǎn)品線，加重了針對(duì)首置戶的中端產(chǎn)品供應(yīng)比例(“紫都”系列)，進(jìn)一步加強(qiáng)住宅產(chǎn)品的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。

通過調(diào)節(jié)區(qū)域擴(kuò)展速度，強(qiáng)化“區(qū)域深耕”戰(zhàn)略同樣有利于抵御市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。在當(dāng)前市場(chǎng)低潮期，龍湖地產(chǎn)著力于持續(xù)提升已進(jìn)入城市的商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值，減緩城市擴(kuò)展速度，通過打造以龍湖商業(yè)為核心的新城區(qū)，推動(dòng)了2011年“天街”系列在重慶、北京、成都的熱賣。

在高度持續(xù)性戰(zhàn)略的指導(dǎo)下，龍湖地產(chǎn)通過“多業(yè)態(tài)”的產(chǎn)品組合和“區(qū)域深耕”的發(fā)展戰(zhàn)略豎立了第一道有力的風(fēng)險(xiǎn)控制屏障，而又不失其中高端定位的特色，在順周期高速發(fā)展，在逆周期穩(wěn)健前行。從龍湖地產(chǎn)的發(fā)展中可以看出，戰(zhàn)略對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的重要指導(dǎo)意義，運(yùn)用全面、長(zhǎng)遠(yuǎn)的眼光把握行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)，結(jié)合本企業(yè)發(fā)展特點(diǎn)，制定適合于企業(yè)自身的戰(zhàn)略規(guī)劃以爭(zhēng)取競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，是“嚴(yán)冬”下的房企同樣需要重點(diǎn)研究的課題。

2. 現(xiàn)金為王：高周轉(zhuǎn)要求下靈活的營(yíng)銷策略，風(fēng)險(xiǎn)控制要求下保守的金融策略

現(xiàn)金流作為企業(yè)賴以生存的“血液”，是房地產(chǎn)企業(yè)在市場(chǎng)低谷求生存、在市場(chǎng)回暖時(shí)求發(fā)展的核心。龍湖地產(chǎn)近年來的發(fā)展模式對(duì)“現(xiàn)金為王”做了很好的詮釋。

加快現(xiàn)金回流的關(guān)鍵是加快出貨速度。2011年10月，面對(duì)華東市場(chǎng)需求持續(xù)低迷的形勢(shì)，同為國(guó)內(nèi)品質(zhì)地產(chǎn)代表的綠城選擇按“價(jià)”不動(dòng)，而龍湖地產(chǎn)在已完成全年銷售額計(jì)劃70%的情況下，卻采取進(jìn)攻性營(yíng)銷策略，大幅降價(jià)“搶收華東”，為市場(chǎng)注入一支強(qiáng)心劑，5天即獲得20億認(rèn)購(gòu)金額。在高周轉(zhuǎn)策略要求下，龍湖地產(chǎn)通過以價(jià)換量的靈活營(yíng)銷策略，雖然損失部分利潤(rùn)，但成功搶奪有限客源，贏得了市場(chǎng)占用率，更重要的是獲得充足的現(xiàn)金流——2011年底持有145.3億元現(xiàn)金，資產(chǎn)負(fù)債率僅為43%。穩(wěn)健的財(cái)務(wù)表現(xiàn)以及強(qiáng)勁的營(yíng)銷實(shí)力，使得龍湖地產(chǎn)在2012年可根據(jù)市場(chǎng)變化從容應(yīng)對(duì)，進(jìn)可攻退可守，既可以選擇在土地市場(chǎng)低谷適度儲(chǔ)備土地資源；又可以選擇少投資、少拿地，保持防御。

走中高端差異化路線的房企即使周轉(zhuǎn)率再高也難以超過中低端規(guī)?；l(fā)展的房企，尤其在市場(chǎng)低谷時(shí)周轉(zhuǎn)率的差距可能進(jìn)一步拉大，這就要求龍湖地產(chǎn)采取更為保守的.投融資策略，以保持現(xiàn)金流和低負(fù)債抵御風(fēng)險(xiǎn)。2011年，龍湖地產(chǎn)僅拿地415萬平方米，拿地金額90億元，不足2015年和2015年的一半；2012年，直到樓市出現(xiàn)回暖跡象的5、6月才開始集中拿地184萬平方米，拿地金額35億元。反觀綠城，2015年瘋狂拿地456億元，是龍湖地產(chǎn)當(dāng)年拿地金額的兩倍以上，2011年銷售遇冷，當(dāng)年可建設(shè)土地面積與銷售面積之比達(dá)到23.4，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于龍湖同期9.4的水平。過多的土地儲(chǔ)備占?jí)捍罅抠Y金，營(yíng)銷沒有及時(shí)針對(duì)市場(chǎng)變化作出調(diào)整進(jìn)一步，再加上信貸緊縮，資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)到驚人的149%。綠城雖然同樣定位中高端，但卻采取了中低端規(guī)模化發(fā)展企業(yè)的金融策略，戰(zhàn)略定位和發(fā)展模式的不匹配最終帶來巨大危機(jī)，迫使其不得不通過賣股賣地來緩解資金鏈斷裂的危險(xiǎn)。

堅(jiān)持高品質(zhì)下高周轉(zhuǎn)的龍湖地產(chǎn)在逆市下從容發(fā)展，而高品質(zhì)下高溢價(jià)的綠城卻疲于應(yīng)對(duì)，可見在當(dāng)前市場(chǎng)形勢(shì)下，依靠提高凈利潤(rùn)率、杠桿率來提升roe是行不通的，甚至?xí)哑髽I(yè)置于及其危險(xiǎn)的境地。龍湖地產(chǎn)堅(jiān)決地采取高周轉(zhuǎn)策略才是最好的應(yīng)對(duì)樓市“嚴(yán)冬”的舉措，堅(jiān)持“現(xiàn)金為王”，開源節(jié)流，一方面對(duì)市場(chǎng)的變化保持高度敏感性，采用“隨行就市”的定價(jià)策略，當(dāng)市場(chǎng)出現(xiàn)波動(dòng)時(shí)，快速果斷地采取靈活的營(yíng)銷策略，促進(jìn)銷售；另一方面龍湖地產(chǎn)選擇與企業(yè)戰(zhàn)略定位相匹配的發(fā)展模式，謹(jǐn)慎投資，或通過合作拿地、合作開發(fā)的方式分散風(fēng)險(xiǎn)，并謹(jǐn)慎進(jìn)行資本運(yùn)作，將資本負(fù)債率保持在可控范圍之內(nèi)。

3. 高效的運(yùn)營(yíng)管理體系：進(jìn)度、質(zhì)量和成本的有效控制

龍湖地產(chǎn)是如何將“高品質(zhì)”和“高周轉(zhuǎn)”這一對(duì)看似矛盾的理念有機(jī)結(jié)合在一起呢？這就不得不提到龍湖高效的運(yùn)營(yíng)管理體系對(duì)進(jìn)度、質(zhì)量和成本有效控制。

以計(jì)劃的反饋及動(dòng)態(tài)調(diào)整，有利于通過整體協(xié)作保障和提高項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)效率。

階段性成果是進(jìn)度計(jì)劃管理體系的重要節(jié)點(diǎn)，以保障和提高項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)效果和質(zhì)量。一方面，作為考核的重要指標(biāo)和下一階段啟動(dòng)的前提，由龍湖地產(chǎn)地區(qū)公司運(yùn)營(yíng)決策會(huì)議體系(pmo)對(duì)項(xiàng)目各階段性的完成質(zhì)量進(jìn)行評(píng)價(jià)；另一方面，進(jìn)行項(xiàng)目知識(shí)的積累與共享，為新項(xiàng)目開發(fā)提供參考。pom會(huì)議作為計(jì)劃管理的糾錯(cuò)機(jī)制，及時(shí)發(fā)現(xiàn)并解決進(jìn)度、質(zhì)量的問題，并重新設(shè)定節(jié)點(diǎn)，有效保障和提高項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的決策效率、決策質(zhì)量，規(guī)避控制決策風(fēng)險(xiǎn)。

龍湖地產(chǎn)的“高品質(zhì)”是以客戶核心關(guān)注點(diǎn)為導(dǎo)向，如重點(diǎn)提升景觀、立面等品質(zhì)，而非面面俱到。即使是品質(zhì)打造的重點(diǎn)同樣也注重成本控制：立面材料盡量選普通但效果好的材料；景觀植物選用同緯度選擇植物，保證成活易打理。再通過精細(xì)化成本控制體系，使得龍湖地產(chǎn)產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)“高品質(zhì)”下的成本控制，這也為其選擇降價(jià)促銷的營(yíng)銷策略提供了可行性。

龍湖地產(chǎn)的“過冬”模式，除了有賴于具有延續(xù)性的兼顧發(fā)展和風(fēng)險(xiǎn)控制的戰(zhàn)略、堅(jiān)持“現(xiàn)金為王”的高周轉(zhuǎn)策略和高效的運(yùn)營(yíng)管理體系之外，與其產(chǎn)品的創(chuàng)新和模塊化、精英人才戰(zhàn)略、客戶需求研究、樣板先行打造客戶體驗(yàn)、高品質(zhì)物業(yè)管理等要素也密不可分，這些因素共同組成了龍湖地產(chǎn)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

昨日，龍湖地產(chǎn)在滬項(xiàng)目虹橋天街奠基儀式正式啟動(dòng)，一向低調(diào)的前女首首次亮相上海，笑容溫婉得體的吳亞軍在說到龍湖志向的時(shí)候散發(fā)了地產(chǎn)女強(qiáng)人的魅力。吳亞軍說，商業(yè)將作為龍湖地產(chǎn)下一步發(fā)展的重要支點(diǎn)，未來10-15年，龍湖地產(chǎn)將商業(yè)地產(chǎn)的收入提升至100萬，并將利潤(rùn)從原來的5%提升至30%。

商業(yè)地產(chǎn)作為下一個(gè)戰(zhàn)略支點(diǎn)

在國(guó)家經(jīng)濟(jì)調(diào)控下，大部分房企開始向商業(yè)地產(chǎn)開始轉(zhuǎn)型，而此時(shí)的龍湖地產(chǎn)在商業(yè)領(lǐng)域早已摸爬滾打十余年，“其實(shí)我們是中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的先行者，我們做商業(yè)地產(chǎn)的時(shí)間，比現(xiàn)在大家耳熟能詳?shù)纳虡I(yè)地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)入的時(shí)間還要早”，龍湖地產(chǎn)負(fù)責(zé)人強(qiáng)調(diào)，龍湖進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)并非調(diào)控背景下的被動(dòng)轉(zhuǎn)型，而是主動(dòng)地?fù)屨际袌?chǎng)先機(jī)。

據(jù)了解，龍湖天街的名聲大噪源于重慶北城天街的成功運(yùn)營(yíng)，2003年龍湖地產(chǎn)接手了一個(gè)轉(zhuǎn)手20多次的修理廠地塊，如今，在龍湖地產(chǎn)努力下，曾經(jīng)荒蕪的觀音橋已經(jīng)成為現(xiàn)在重慶體量最大的商業(yè)中心，日均客流量達(dá)35萬人次，日銷售額逾1.61億元。

業(yè)的商場(chǎng)整體招租率高達(dá)98.6%，龍湖地產(chǎn)天街系所運(yùn)營(yíng)的商場(chǎng)毛利率達(dá)到了81%。龍湖天街有超過700家的長(zhǎng)期品牌合作伙伴。僅今年10月，成都雙天街銷售便超過20億元，北京雙天街開盤以來銷售達(dá)70億。截至10月底，今年龍湖地產(chǎn)在全國(guó)所有天街系商業(yè)綜合體的銷售貢獻(xiàn)總額達(dá)到130億元左右，占到了集團(tuán)銷售總額的三分之一。

多業(yè)態(tài)全國(guó)化布局

龍湖地產(chǎn)堅(jiān)持以多業(yè)態(tài)來布局全國(guó)。2000年，龍湖集團(tuán)即成立商業(yè)公司，2003年重慶北城天街問世，2015-2015年又陸續(xù)開業(yè)了西城天街、星悅薈、moco家悅會(huì)等多個(gè)商業(yè)項(xiàng)目。

在業(yè)態(tài)的分布上，龍湖地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)了經(jīng)濟(jì)型首次置業(yè)、中端高改、高端產(chǎn)品及商業(yè)地產(chǎn)等多業(yè)態(tài)布局。在城市分布上，龍湖先后進(jìn)入北京、上海、杭州、成都、西安、無錫、常州等多個(gè)省市，完成了商業(yè)的土地儲(chǔ)備，初現(xiàn)多業(yè)態(tài)、全國(guó)化布局。

據(jù)悉，到2015年，龍湖地產(chǎn)有10-15個(gè)購(gòu)物中心將在全國(guó)開業(yè)。龍湖負(fù)責(zé)人透露，除目前已經(jīng)營(yíng)的9個(gè)項(xiàng)目之外，未來3年每年都有至少1個(gè)區(qū)域型購(gòu)物中心開業(yè)，如2012年重慶時(shí)代天街開業(yè)、2015年成都北城天街開業(yè)、2015年底或2015年初北京的長(zhǎng)楹天街開業(yè)。預(yù)計(jì)到2015年底三大業(yè)態(tài)將開業(yè)近20個(gè)項(xiàng)目，營(yíng)業(yè)面積在350萬平方米左右。

吳亞軍說，“商業(yè)地產(chǎn)將成為龍湖地產(chǎn)下一步戰(zhàn)略發(fā)展的支點(diǎn)?！拔磥?至15年，龍湖地產(chǎn)的商業(yè)項(xiàng)目要做到收入超過100億，利潤(rùn)占比由目前的5%提升到30%。”這意味著龍湖每掙100元錢，其中有30元錢是來源于商業(yè)地產(chǎn)”。

地產(chǎn)營(yíng)銷推廣策劃方案篇十三

當(dāng)有一天各種互聯(lián)網(wǎng)品牌一夜爆紅的時(shí)候，我們卻發(fā)現(xiàn)，對(duì)于自己的產(chǎn)品卻很難找一個(gè)網(wǎng)絡(luò)推廣的突破口，網(wǎng)站、網(wǎng)上商城一個(gè)不少，卻很少看見實(shí)質(zhì)性的轉(zhuǎn)化。常用且有效的推廣方法是：新聞軟文營(yíng)銷、搜索引擎優(yōu)化、關(guān)鍵詞排名提升、微博及微信營(yíng)銷(認(rèn)證)、負(fù)面清理、競(jìng)價(jià)排名、口碑營(yíng)銷等等。國(guó)內(nèi)專業(yè)提供這類營(yíng)銷服務(wù)的機(jī)構(gòu)是美基營(yíng)銷，百度搜索美基營(yíng)銷可找到其官方網(wǎng)站。營(yíng)銷人只要認(rèn)真冷靜地從中研究不難發(fā)現(xiàn)很多可用的現(xiàn)象和潛在受眾行為的。但歸結(jié)一條：包括網(wǎng)絡(luò)推廣在內(nèi)的一切營(yíng)銷事實(shí)行為必須建立在優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品與服務(wù)的基礎(chǔ)之上。

1、網(wǎng)絡(luò)推廣是發(fā)展變化的，不要吹泡泡更不要跟風(fēng)，堅(jiān)持朝著一個(gè)方向深化努力。這是就我們知道的算是中國(guó)大陸地區(qū)改革開放以來的大環(huán)境，大家都喜歡跟風(fēng)，都非常聰明，網(wǎng)絡(luò)應(yīng)用更新?lián)Q代發(fā)展很快。今天試下這個(gè)技術(shù)，明天試驗(yàn)下那個(gè)手段，結(jié)果會(huì)一無所獲。比如某公司適合做社會(huì)化營(yíng)銷或互動(dòng)營(yíng)銷，那么就深入進(jìn)去嘛，找準(zhǔn)受眾在那里以什么樣的形態(tài)存在，該工具的特性是什么，我們?cè)撚檬裁礃拥氖侄魏筒呗赃M(jìn)行營(yíng)銷等等。

2、居正出奇。我們正因?yàn)楦嗟娜肆?xí)慣了觀看、盜版、復(fù)制、粘貼。所以大家都一心想著別人的摸樣來套自己的產(chǎn)品與服務(wù)，也不管什么質(zhì)量和特性了。一翻折騰下來沒效果，哦，就又開始否定一大-片，繼續(xù)轉(zhuǎn)場(chǎng)。就在這樣的轉(zhuǎn)場(chǎng)中碰撞自己的命運(yùn)。這真的不可取。我們至少應(yīng)該清楚認(rèn)識(shí)自身產(chǎn)品與服務(wù)質(zhì)量，清楚認(rèn)識(shí)潛在受眾是什么樣的?清楚認(rèn)識(shí)我們正準(zhǔn)備應(yīng)用的網(wǎng)絡(luò)推廣手段特性與優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)，清楚認(rèn)識(shí)行業(yè)特性與我們?cè)谛袠I(yè)中的優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)等等，而這些東西的認(rèn)識(shí)都需要我們自己去進(jìn)行試驗(yàn)應(yīng)用掌握第一手?jǐn)?shù)據(jù)資料并統(tǒng)籌之。當(dāng)我們冷靜地清楚認(rèn)識(shí)了這些之后，其實(shí)很多自然就出來了。

3、誠(chéng)信。誠(chéng)信問題是整個(gè)網(wǎng)絡(luò)推廣的嚴(yán)重阻礙，目前，解決的最好方式是配合終端實(shí)體門店加以宣傳，以過硬的產(chǎn)品質(zhì)量和優(yōu)質(zhì)的服務(wù)贏得信用。另一方面，企業(yè)品牌本身也是一種誠(chéng)信，我們要加大企業(yè)的品牌建設(shè)為網(wǎng)絡(luò)推廣打下良好的基礎(chǔ)。隨著移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)和社會(huì)化媒體的深入人心，信息對(duì)稱性深入加強(qiáng)，人人都是媒體，已經(jīng)再?zèng)]什么秘密與可長(zhǎng)時(shí)間隱藏的機(jī)會(huì)。正如某營(yíng)銷所言：這將使得很多無良的企業(yè)命懸一線，它不再“溫水煮青蛙”，它毫不客氣、摧枯拉朽;它將社會(huì)秩序進(jìn)行必要的輿-論清澈。更為重要的是，它將對(duì)“不適體制”釋放一定當(dāng)量的推動(dòng)和修正，你只能被-迫，在洪流中實(shí)施某種“截?cái)唷笔蔷哂泻艽箫L(fēng)險(xiǎn)的。傳統(tǒng)傳播學(xué)策略在此毫無用武之地。

4、常用且有效的推廣方法是：新聞軟文營(yíng)銷、搜索引擎優(yōu)化、關(guān)鍵詞排名提升、微博及微信營(yíng)銷(認(rèn)證)、負(fù)面清理、競(jìng)價(jià)排名、口碑營(yíng)銷等等。國(guó)內(nèi)專業(yè)提供這類營(yíng)銷服務(wù)的機(jī)構(gòu)是美基營(yíng)銷，百度搜索美基營(yíng)銷可找到其官方網(wǎng)站。

5、品牌優(yōu)勢(shì)與價(jià)格體系。我們很多企業(yè)和產(chǎn)品服務(wù)都已經(jīng)在進(jìn)行電子商務(wù)化之前就有了一定品牌度，我們完全可以根據(jù)網(wǎng)絡(luò)調(diào)研數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上協(xié)調(diào)其價(jià)格體系進(jìn)行修繕，鞏固品牌知名度和品牌美譽(yù)度。這需要的是公開、互動(dòng)、堅(jiān)持跟進(jìn)。

地產(chǎn)營(yíng)銷推廣策劃方案篇十四

餐廳經(jīng)營(yíng)的基礎(chǔ)可以概括為“一個(gè)中心”和“兩個(gè)基本點(diǎn)”。

1、餐廳經(jīng)營(yíng)的“一個(gè)中心”。餐廳經(jīng)營(yíng)的中心是市場(chǎng)，是目標(biāo)顧客。餐廳必須關(guān)注市場(chǎng)，以市場(chǎng)為導(dǎo)向，圍繞市場(chǎng)開展工作。餐廳以市場(chǎng)為中心就是要遵循市場(chǎng)規(guī)律，做好市場(chǎng)調(diào)查，了解市場(chǎng)需求，不能靠主觀臆測(cè)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，而要隨市場(chǎng)變化及時(shí)調(diào)整經(jīng)營(yíng)策略，有目的的開展餐廳經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。

2、餐廳經(jīng)營(yíng)的“兩個(gè)基本點(diǎn)”。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)無時(shí)無刻不存在競(jìng)爭(zhēng)，有時(shí)競(jìng)爭(zhēng)還是非常殘酷的。餐廳要在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中獲勝，必須首先練好內(nèi)功，把企業(yè)內(nèi)部各方面的工作管理好、協(xié)調(diào)好，才能增強(qiáng)經(jīng)營(yíng)實(shí)力，在變幻莫測(cè)的市場(chǎng)中立于不敗之地。要做到這一點(diǎn)，就要在培育和造就高素質(zhì)的員工隊(duì)伍以及樹立正確的經(jīng)營(yíng)理念上狠下工夫。這是餐廳經(jīng)營(yíng)的兩個(gè)基本點(diǎn)。餐廳服務(wù)的生產(chǎn)與消費(fèi)是同時(shí)發(fā)生的，客人與提供服務(wù)的員工接觸也是多層面和廣泛的。沒有一流的員工，就不會(huì)有一流的服務(wù);沒有滿意的員工，就不會(huì)有滿意的客人。員工是餐廳最寶貴的財(cái)富和資源。培育和造就具備良好素質(zhì)，豐富知識(shí)，嫻熟技能，規(guī)范禮儀，誠(chéng)信商業(yè)道德和熱忱工作態(tài)度的員工隊(duì)伍是餐廳經(jīng)營(yíng)最根本的工作。餐廳是傳統(tǒng)的服務(wù)行業(yè)，服務(wù)要尊客為上，讓顧客來到餐廳切實(shí)感受到賓至如歸、處處滿意。做到這點(diǎn)，就要在餐廳上下全面推行“賓客至上”的經(jīng)營(yíng)理念，樹立“使顧客滿意為第一己任”的工作理念，全方位為顧客著想和服務(wù)，從思想建設(shè)上奠定良好的經(jīng)營(yíng)基礎(chǔ)。

二、經(jīng)營(yíng)要有創(chuàng)新思維社會(huì)越發(fā)展，市場(chǎng)越細(xì)分，餐廳經(jīng)營(yíng)越應(yīng)該專業(yè)化。

我國(guó)近年來餐廳產(chǎn)品雷同、千篇一律、百店一格的現(xiàn)象比較突出，致使餐廳間競(jìng)爭(zhēng)愈演愈烈，導(dǎo)致成本上升，效益下降。消費(fèi)者需求的多樣化，要求餐廳產(chǎn)品也必須多元化。餐廳硬件不能一味攀比豪華、氣派、大而全，而應(yīng)該立足于在有限的投資中盡量設(shè)計(jì)出各自不同的風(fēng)格、品味、氣氛和文化特色。餐廳軟件也要在具備“老三化”(規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化、程序化)的基礎(chǔ)之上做到“新三化”(個(gè)性化、特色化、形象化)。餐廳如果不去進(jìn)行這種創(chuàng)新改造工作，就會(huì)被市場(chǎng)無情地淘汰。餐廳創(chuàng)新要遵照顧客的要求去進(jìn)行，充分征求顧客的意見，聽取多方面的反映。對(duì)于老顧客應(yīng)主動(dòng)征求改進(jìn)意見，及時(shí)改進(jìn)工作，使老顧客不斷感受到新的服務(wù)和新的變化，提升他們對(duì)產(chǎn)品的忠誠(chéng)度。對(duì)于新顧客要加強(qiáng)宣傳餐廳的功能特色，突出與其他餐廳不一樣的地方。要留住顧客，產(chǎn)品就必須有變化、有創(chuàng)新、有突破。餐廳若要表現(xiàn)出與眾不同的差異性，最容易的突破點(diǎn)就是文化。文化的地域特點(diǎn)特別明顯，入住的客人絕大多數(shù)是異地客人，且星級(jí)越高客人與餐廳所在地的距離往往越遠(yuǎn)，文化差異性也就越大。餐廳可以在房屋造形、室內(nèi)裝修、服務(wù)人員服飾、服務(wù)形式、飲食文化、背景音樂、娛樂活動(dòng)等方面突出表現(xiàn)本地方特點(diǎn)，吸引顧客選擇自己的餐廳消費(fèi)。餐廳提供的是生活服務(wù)，客人的一般心理總是求新、求異、求變的，對(duì)于異地的各種文化往往表現(xiàn)得樂意接受。如果在服務(wù)中一味去迎合客人原有的生活方式，不一定能取得理想效果。因?yàn)榭腿藖碜运拿姘朔剑淌交哪Ｊ讲豢赡苓m應(yīng)所有客人，有時(shí)候客人也許會(huì)覺得這種迎合是一種蹩腳的服務(wù)。當(dāng)然，創(chuàng)新服務(wù)不能強(qiáng)加于人，要給客人提供多種選擇的余地，并尊重客人的選擇，做好個(gè)性化服務(wù)。

三、做好餐廳內(nèi)部營(yíng)銷。

餐廳內(nèi)部營(yíng)銷就是餐廳內(nèi)部全員促銷，這是餐廳營(yíng)銷的繼續(xù)和延伸，是節(jié)約營(yíng)銷成本的最好形式。

地產(chǎn)營(yíng)銷推廣策劃方案篇十五

山西大學(xué)商務(wù)學(xué)院快樂外灘是20xx年在山西大學(xué)商務(wù)學(xué)院新開的一家店，她位于學(xué)院商業(yè)位置最好的聚元堂一層。

快樂外灘提供中式和西式快餐及外賣服務(wù)，菜品因?yàn)榧竟?jié)的不同而有所變化，盡管如此，快樂外灘也非常恰當(dāng)?shù)匕盐鞑偷囊恍┎似啡诤狭酥惺娇谖?，從而符合更大多?shù)學(xué)生的口味，依據(jù)中餐和晚餐的不同需要，快樂外灘更是為師生奉上更加符合自己的飲食習(xí)慣的湯和飲料。為力求食物的口味，快樂外灘選購(gòu)的食物原料都來自主產(chǎn)區(qū)，比如泡菜的腌制基地就位于祁連山下的農(nóng)場(chǎng)，那里因?yàn)榇罅康氖卟朔N植和終年涼爽的氣候，使得泡制的菜品不但非常清爽可口而且價(jià)格合理。

為了達(dá)到師生們口味要求，還可以為師生訂制喜愛的飯菜來滿足自己的全部期待；快樂外灘奉行"好的菜肴是真實(shí)幸福的基礎(chǔ)"竭盡所能滿足顧客的需要！

快樂外灘給在校學(xué)生提供了諸多便利。吃飯、喝茶、聊天的休閑場(chǎng)所，和校外的外灘風(fēng)尚頗有相似之處，但價(jià)格更為便宜實(shí)惠。周末的晚上更受學(xué)生歡迎。

快樂外灘內(nèi)覆蓋有無線網(wǎng)絡(luò)，學(xué)生可以免費(fèi)在這里上網(wǎng)沖浪，非常方便。

快樂外灘還推出一些優(yōu)惠活動(dòng)，比如推出積分贈(zèng)飲，優(yōu)惠券等等。

（一）活動(dòng)目的：用病毒式營(yíng)銷進(jìn)行推廣，利用一件事情的傳播，讓大家熟悉和光顧快樂外灘咖啡廳。

（二）主要執(zhí)行對(duì)象：山西大學(xué)商務(wù)學(xué)院全體師生。

（三）活動(dòng)關(guān)鍵詞：山大商院、聚元堂、快樂外灘。

（四）推廣活動(dòng)內(nèi)容：

1、節(jié)日祝福。每當(dāng)?shù)焦?jié)日時(shí)，可以通過精美的祝?？ㄆ职l(fā)給學(xué)生，幫助學(xué)生們傳遞祝福，后面附有”快樂外灘”的元素，由于節(jié)日里，學(xué)生們都很高興收到來自朋友的祝福和喜歡發(fā)祝福給朋友，一個(gè)病毒連就這樣形成了。

2、通過“事件策劃”營(yíng)造傳播話題。策劃運(yùn)作一個(gè)全院性或系部性的哄動(dòng)的事件，促使人們熱議，或借用本有熱點(diǎn)話題演變作二次傳播成為變種之事件，其特征在于迎商院人心理需求，如：校草、?；?、比賽、辯論、電影等等。

3、免費(fèi)的服務(wù)。在推出免費(fèi)無線上網(wǎng)的基礎(chǔ)上還可以拓展其他的免費(fèi)服務(wù)，比如免費(fèi)寄存、免費(fèi)充電等服務(wù)。由于這些服務(wù)都是免費(fèi)的，對(duì)學(xué)生有著很大的吸引力，另外，當(dāng)學(xué)生自己在使用并對(duì)外宣傳的時(shí)候，就也為提供該服務(wù)的公司做了免費(fèi)宣傳。

4、利用學(xué)生人際關(guān)系網(wǎng)絡(luò)傳播信息。

社會(huì)學(xué)家指出：人際關(guān)系網(wǎng)絡(luò)是由家庭成員、朋友或同事構(gòu)成的，我們每個(gè)人都生活在人際關(guān)系網(wǎng)絡(luò)中，幾乎沒有人是生活在人際關(guān)系網(wǎng)絡(luò)之外的。根據(jù)社會(huì)地位的不同，一個(gè)人的人際關(guān)系網(wǎng)絡(luò)中可能有幾十、幾百甚至數(shù)千人。在校的學(xué)生同樣擁有強(qiáng)大的人際關(guān)系網(wǎng)絡(luò)，他們經(jīng)常通過qq、電話、短信、書信等于朋友溝通。快樂外灘可以充分利用學(xué)生實(shí)體社會(huì)和虛擬社會(huì)中這些人際關(guān)系網(wǎng)絡(luò)的重要作用，通過病毒式營(yíng)銷把自己的信息置于他們的各種關(guān)系網(wǎng)絡(luò)之中，從而迅速的把促銷信息擴(kuò)散出去。

5、通過“口頭傳遞”傳播信息。

我們使用最普遍的“口頭傳遞”方式是“告訴一個(gè)朋友”或“推薦給你的朋友”等。對(duì)這種方法，快樂外灘可以通過不斷提高服務(wù)質(zhì)量，營(yíng)造良好的就餐、休閑的場(chǎng)所，為師生帶來貼心溫馨的服務(wù)。師生們享受這優(yōu)質(zhì)的服務(wù)后便會(huì)自發(fā)地向身邊的朋友“口頭傳遞”。這種病毒式營(yíng)銷能快速執(zhí)行，其效果還可以通過引入優(yōu)惠券和幸運(yùn)抽獎(jiǎng)得以增強(qiáng)。

（五）注意事項(xiàng)：

a、不要直接發(fā)純商業(yè)廣告。

b、服務(wù)要優(yōu)質(zhì)。

c、不要欺騙師生。

d、做好突發(fā)事件防護(hù)。

e、注意根據(jù)商院師生的口味及喜好實(shí)施方案。

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