代理詞買賣合同糾紛（匯總23篇）

合同的簽訂可以明確各方的權(quán)益和責(zé)任，避免可能出現(xiàn)的糾紛。寫合同時(shí)，可以參考相關(guān)的法律文件和合同范本，但不應(yīng)簡單照搬，要根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行修改和補(bǔ)充。最后，祝愿您在簽署合同后，能夠順利開展合作，達(dá)成共同的目標(biāo)。

代理詞買賣合同糾紛篇一

尊敬的審判長、審判員：

律師事務(wù)所依法接受本案被告和反訴人陳*的委托，指派本人擔(dān)任其一審訴訟代理人，參與本案的訴訟活動(dòng)。

開庭前，本代理人提供了證據(jù)，查閱了案卷材料和相關(guān)法律規(guī)定,對(duì)本案糾紛事實(shí)以及雙方當(dāng)事人爭議的焦點(diǎn)有了清楚的認(rèn)識(shí)和了解。本代理人認(rèn)為，根據(jù)本案客觀事實(shí)、相關(guān)證據(jù)材料和我國有關(guān)民事法律規(guī)定，原告的訴訟請(qǐng)求與事實(shí)不符,于法無據(jù)，不能成立，依法應(yīng)予駁回。反訴人的反訴請(qǐng)求合理合法，依法應(yīng)予支持?，F(xiàn)就本案的焦點(diǎn)問題發(fā)表以下代理意見：

一、關(guān)于原告(反訴人)與被告(被反訴人)雙方簽訂的商品房買賣合同效力問題。

同，經(jīng)過多次咨詢、協(xié)商和談判，充分體現(xiàn)了雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思。再次，合同書內(nèi)容合法。從合同內(nèi)容來看，原告投資開發(fā)房地產(chǎn)，原告出資向被告購買商品房，整個(gè)合同書的內(nèi)容完全符合現(xiàn)行法律規(guī)定。最后，合同書形式完備。原被告雙方簽訂的商品房買賣合同根據(jù)有關(guān)規(guī)定，到**縣房地產(chǎn)交易管理所辦理了商品房預(yù)售登記，取得政府管理部門認(rèn)可，形式完備。

根據(jù)《合同法》第8條之規(guī)定：依法成立的合同，對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或者解除合同。本案原被告依法均應(yīng)嚴(yán)格遵守合同，履行合同義務(wù)，而不得擅自變更、解除或違背合同的約定。

(一)、被告向原告購買的商品房是否帶有地下車庫問題。原被告雙方提供的許多證據(jù)都可以證明被告購買的商品房帶地下車庫。1、商品房買賣合同第三條約定地下室109.74平方米。這地下室面積中包含了地下車庫面積和位臵。2、商品房買賣合同附件一房屋平面圖，一層平面圖標(biāo)有下坡道和坡道擋墻。這就是地下車庫的下坡道。半地下室平面圖也清楚標(biāo)明下坡道和車庫位臵。3、被告提供的竣工圖中的一層平面圖和半地下室平面圖有著完全相同的標(biāo)示和說明，而該竣工圖是由施工單位在施工完成后制作的，并提交建設(shè)局存檔保管的。

4、被告補(bǔ)充提供的證據(jù)建設(shè)施工圖紙(**市建筑工程施工圖審理事務(wù)所報(bào)備的)半地下室平面圖也明確有地下室車庫和下坡道。5、原告提供的所謂規(guī)劃圖紙中在一層平面圖部分也明確標(biāo)明下坡道和坡道擋墻。如果沒有地下車庫，何需下坡道和坡道擋墻?6、原告提供的建筑工程消防驗(yàn)收意見書，意見書中也明確說明半地下一層為車庫、洗衣房、儲(chǔ)藏間。7、原告在給被告及**省消費(fèi)者委員會(huì)答復(fù)中也承認(rèn)有地下車庫，并表示可以整改。甚至原告代理律師在法庭上也承認(rèn)部分戶型是有地下車庫的，只要被告同意交房，原告可以進(jìn)行地下車庫整改。8、從被告購買別墅這一高端住宅產(chǎn)品的目的來看，遠(yuǎn)離市區(qū)，戶戶有車，如果沒有地下車庫，又沒有配套建設(shè)地面停車場(chǎng)，被告根本不會(huì)購買，也無法居住使用，根本達(dá)不到被告購買別墅的目的。如果原告強(qiáng)調(diào)訴爭商品房原先報(bào)批時(shí)就沒有地下車庫，那原告為什么在20xx年*月*日簽訂商品房買賣合同時(shí)，還是以地下車庫形式與被告簽訂合同。原告如此行為，豈不構(gòu)成欺詐?亦應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的法律后果和責(zé)任。

(二)、被告向原告購買的商品房是否三樓前后均有陽臺(tái)帶問題。同樣，原被告雙方提供的許多證據(jù)可以證明三樓前后帶有陽臺(tái)。1、商品房買賣合同附件一房屋平面圖，三層平面圖前后標(biāo)明兩個(gè)陽臺(tái)。

2、被告提供的竣工圖中的三層平面圖有著完全相同的標(biāo)示和說明，而該竣工圖是由施工單位在施工完成后制作的，并提交建設(shè)局存檔保管的。3、原告提供的所謂規(guī)劃圖紙中在三層平面圖部分也明確標(biāo)明陽臺(tái)。4、原告在給被告及福建省消費(fèi)者委員會(huì)答復(fù)中也承認(rèn)三樓有陽臺(tái)，其將陽臺(tái)外移，并表示可以整改。

(三)、原告是否具備交房條件問題。根據(jù)商品房買賣合同第8條約定，原告應(yīng)當(dāng)在20xx年12月30日前，依照國家和地方人民政府的有關(guān)規(guī)定，將經(jīng)過驗(yàn)收合格，并符合本合同約定的商品房交付被告使用。據(jù)此，原告是否具備交房，至少要同時(shí)具備兩個(gè)條件，一是驗(yàn)收合格，二是符合合同約定，兩者缺一不可。1、原告提供的房屋建筑工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告和建筑工程消防驗(yàn)收意見書是違規(guī)的驗(yàn)收結(jié)果，與商品房的實(shí)際情況不符，不能作為竣工驗(yàn)收合法依據(jù)。首先，這兩文件中所體現(xiàn)的工程監(jiān)理單位和施工單位存在明顯矛盾和不一致的地方，房屋建筑工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告體現(xiàn)的工程監(jiān)理單位為**有限公司，施工單位為建筑工程有限公司，而建筑工程消防驗(yàn)收意見書體現(xiàn)的工程監(jiān)理單位為工程監(jiān)理有限公司，施工單位為建筑工程有限公司，在加上竣工圖紙中出現(xiàn)的施工單位為建設(shè)工程有限公司。兩家監(jiān)理單位，三家施工單位，到底誰是該工程的真正監(jiān)理單位和施工單位，無法確定，如何能進(jìn)行驗(yàn)收?充分說明本案的違規(guī)驗(yàn)收。其次，這兩文件中所體現(xiàn)的驗(yàn)收結(jié)果與商品房實(shí)際情況不符。如房屋建筑工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告體現(xiàn)的主體施工完成，請(qǐng)問三樓的陽臺(tái)在什么地方?室內(nèi)外裝飾工程全部完成，請(qǐng)問三樓的窗戶安裝了沒有?燃?xì)夤こ掏瓿桑?qǐng)問燃?xì)夤艿?，接口在什么地?整個(gè)房屋沒有通風(fēng)和排氣施工，如何居住使用?所有規(guī)劃、設(shè)計(jì)和竣工圖紙中下坡道和坡道擋墻在什么地方?2、原告擬交付被告使用的商品房不符合合同約定的使用條件。首先，沒有按合同約定，建設(shè)地下室車庫。其次，沒有按合同約定，建設(shè)三樓陽臺(tái)。第三，沒有按照合同約定，建設(shè)安裝門窗，預(yù)留管道。造成原告開發(fā)建設(shè)的商品房根本不符合合同約定的交付使用的條件，也就自然不具備交房條件。3、根據(jù)**省高級(jí)人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件疑難問題的解答》第22條，以及《城市規(guī)劃法》和舊《消防法》等規(guī)定，原告開發(fā)建設(shè)的別墅商品房除了應(yīng)當(dāng)經(jīng)過設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理、建設(shè)單位驗(yàn)收合格外，還應(yīng)當(dāng)符合法律、法規(guī)關(guān)于房屋交付使用的其他強(qiáng)制性規(guī)定，包括消防驗(yàn)收、規(guī)劃驗(yàn)收等，直到辦好商品房權(quán)屬登記備案手續(xù)為止。原告開發(fā)的商品房在通知交房時(shí)沒有通過規(guī)劃驗(yàn)收，沒有辦理權(quán)屬登記備案手續(xù)，依法不具備交房條件，原告的交房通知不具有交房的法律效力。同時(shí)，根據(jù)**省高級(jí)人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件疑難問題的解答》第24條之規(guī)定，原告應(yīng)當(dāng)在具備法律規(guī)定的交房條件后再行通知被告(反訴原告)，才具有交房的法律效力。

三、原告擅自變更商品房地下室功能和取消三樓陽臺(tái)，再加上其他違約應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，被告有權(quán)反訴要求原告退房，退還所收購房款，并賠償被告經(jīng)濟(jì)損失。

1、原被告雙方關(guān)于商品房規(guī)劃設(shè)計(jì)，使用功能的約定是明確具體的，且被告也是基于雙方上述明確約定及商品房地理位臵才決定購買該商品房的，原告無權(quán)擅自變更。原被告所簽訂的商品房買賣合同中明確約定有地下室車庫，而且現(xiàn)有眾多證據(jù)也證明，該商品房應(yīng)有地下室車庫的，被告也是因?yàn)橛械叵率臆噹觳胚x擇購買的。現(xiàn)在原告開發(fā)建設(shè)的商品房突然沒有了地下室車庫，而且也沒有配套建設(shè)地面停車場(chǎng)，是明顯的重大違約行為，再加上前面所列舉的其他違約行為，如**縣建設(shè)局已經(jīng)確認(rèn)的原告在煙囪、門窗、陽臺(tái)等方面未按圖紙施工，原告的行為已經(jīng)構(gòu)成了根本性違約，被告無法達(dá)到自己的購房目的和使用居住條件。根據(jù)《合同法》第94條之規(guī)定，當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的，當(dāng)事人可以解除合同的。

2、被告對(duì)于原告的違約行為，已于20xx年*月**日致函原告。該函件是通過郵政特快專遞送達(dá)的，而且在郵件詳情單上已經(jīng)寫明要求退房書。原告雖然拒絕簽收，但已經(jīng)知曉被告函件的內(nèi)容，原告也沒有對(duì)被告的函件提出異議。根據(jù)《合同法》第96條之規(guī)定，當(dāng)事人一方依照第九十四條的規(guī)定主張解除合同的，應(yīng)當(dāng)通知對(duì)方。合同自通知到達(dá)對(duì)方時(shí)解除。因此，本案被告根據(jù)原告的違約情況和相關(guān)法律規(guī)定，要求解除合同，并將解除合同通知書送達(dá)原告，原被告雙方的商品房買賣合同已經(jīng)解除，人民法院應(yīng)當(dāng)予以確認(rèn)，原告應(yīng)承擔(dān)由此所產(chǎn)生的法律責(zé)任。

3、原告所開發(fā)的商品房通知交房當(dāng)時(shí)不具備交房條件，也沒有再次通知被告交房，從商品房買賣合同約定的交房時(shí)間為20xx年12月30日之前，至今逾期已達(dá)到210天，已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過商品房買賣合同約定的逾期超過90天交房，被告有權(quán)解除合同的規(guī)定。同時(shí)，根據(jù)最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋第15條之規(guī)定，出賣人遲延交付房屋，超過三個(gè)月合理期限的，買受人有權(quán)解除合同。因此，本案被告(反訴原告)的反訴請(qǐng)求合理合法，依法應(yīng)予以支持。

綜上所述，本代理人認(rèn)為本案糾紛的根本原因在于雙方簽訂合同過程，原告存在欺詐行為，而且原告所開發(fā)建設(shè)的商品房不具備交房條件，也不符合合同約定的交房和使用條件，構(gòu)成根本性違約，被告的購房目的難以實(shí)現(xiàn)，可以要求解除商品房買賣合同。因此，本案原告訴訟請(qǐng)求于理無據(jù)，于法無依，請(qǐng)求人民法院予以駁回，被告的反訴請(qǐng)求合情合理合法，請(qǐng)求人民法院予以支持。

律師事務(wù)所。

律師：

2*年*月**日。

代理詞買賣合同糾紛篇二

尊敬的審判員：

根據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》相關(guān)之規(guī)定，安徽至達(dá)律師事務(wù)所接受本案原告的委托，擔(dān)任其與吳勇買賣合同糾紛案的一審訴訟代理人，今天依法出庭，履行代理人職責(zé)。

根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定及本案庭審調(diào)查已查明的基本事實(shí)，本代理人發(fā)表如下代理意見，供法庭參考：

一、本案事實(shí)清楚、證據(jù)充分，原、被告雙方之間具有合法的買賣合同關(guān)系。被告自20xx年7月18日至9月16九次從原告處購買電力護(hù)套管，每次原告將貨物送至被告指定的地點(diǎn)，被告驗(yàn)收合格并在銷售單上簽字確認(rèn)。銷售單明確記載了買賣雙方、日期、商品名稱、數(shù)量、價(jià)款等事項(xiàng)，經(jīng)過被告簽字確認(rèn)后，是合法有效的，且原告提供的被告電話錄音也證實(shí)了原、被告雙方的買賣合同關(guān)系及被告尚欠貨款131376元的事實(shí)。

二、被告主張?jiān)尕浳锎嬖谫|(zhì)量問題的抗辯理由不能成立。

1、原告提供的貨物完全合格，雙方口頭約定當(dāng)場(chǎng)驗(yàn)貨，被告在接受時(shí)已經(jīng)檢驗(yàn)完畢并簽字確認(rèn)。根據(jù)該貨物的性質(zhì)及交易習(xí)慣，產(chǎn)品的規(guī)格及厚度是能夠及時(shí)檢驗(yàn)的，也不存在隱藏的瑕疵。根據(jù)《合同法》第一百五十七條“買受人收到標(biāo)的.物時(shí)應(yīng)當(dāng)在約定的檢驗(yàn)期間內(nèi)檢驗(yàn)。沒有約定檢驗(yàn)期間的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)檢驗(yàn)?！奔啊顿I賣合同司法解釋》第十五條“ 當(dāng)事人對(duì)標(biāo)的物的檢驗(yàn)期間未作約定，買受人簽收的送貨單、確認(rèn)單等載明標(biāo)的物數(shù)量、型號(hào)、規(guī)格的，人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)合同法第一百五十七條的規(guī)定，認(rèn)定買受人已對(duì)數(shù)量和外觀瑕疵進(jìn)行了檢驗(yàn)，但有相反證據(jù)足以推翻的除外?！敝?guī)定，被告已經(jīng)對(duì)貨物檢驗(yàn)完畢。

2、原告截至至20xx年2月26日之前未收到被告關(guān)于貨物質(zhì)量問題的任何通知。自20xx年9月16日之后原告多次向被告催要貨款，被告一直拖欠但并沒有以質(zhì)量為由進(jìn)行抗辯，從電話錄音中可以證實(shí)?，F(xiàn)被告以此為借口并提供了一系列證據(jù)來加以佐證，既不符合法律規(guī)定也不符合事實(shí)，首先被告提供的證據(jù)有偽造之嫌，達(dá)不到證明目的；其次海欣機(jī)械發(fā)出的函為20xx年4月16日，一般該貨物的使用是及時(shí)掩埋，為何會(huì)堆積暴曬達(dá)半年之久，我相信假如屬實(shí)市政早就會(huì)將貨物拖走，因此不符合事實(shí)常理。

3、被告關(guān)于付款的交易習(xí)慣及海欣公司所稱的工程未經(jīng)過驗(yàn)收之觀點(diǎn)完全不符合事實(shí)。首先原告與被告之間是買賣合同關(guān)系并非工程施工合同關(guān)系，且雙方也沒有關(guān)于等工程驗(yàn)收之后再付款的約定；被告及海欣公司都未提供證據(jù)證明該工程未驗(yàn)收合格，且也無法證明該工程所使用的電力護(hù)套管全部由原告提供。其次，被告在回答法庭提問時(shí)關(guān)于和海欣公司簽訂合同及原告買賣貨物的時(shí)間上自相矛盾，由此可見，其與海欣公司簽訂的合同完全是偽造的，且新站區(qū)橋鑫建材銷售部已經(jīng)工商機(jī)關(guān)確認(rèn)在20xx年11月11日被注銷，合同主體也是無效的，被告聲稱依然在納稅，至今未提供證據(jù)且不能推翻工商機(jī)關(guān)的證明。因此，被告與海欣公司的合同及海欣公司出具的函應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為偽造，海欣公司與被告之間有利害關(guān)系，其證人證言依法應(yīng)不予采信。

三、假如原告的貨物真有質(zhì)量問題，但經(jīng)過合理的催告期之后，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定質(zhì)量合格。

根據(jù)《合同法》第一百五十八條“ 當(dāng)事人約定檢驗(yàn)期間的，買受人應(yīng)當(dāng)在檢驗(yàn)期間內(nèi)將標(biāo)的物的數(shù)量或者質(zhì)量不符合約定的情形通知出賣人。買受人怠于通知的，視為標(biāo)的物的數(shù)量或者質(zhì)量符合約定。當(dāng)事人沒有約定檢驗(yàn)期間的，買受人應(yīng)當(dāng)在發(fā)現(xiàn)或者應(yīng)當(dāng)發(fā)現(xiàn)標(biāo)的物的數(shù)量或者質(zhì)量不符合約定的合理期間內(nèi)通知出賣人。買受人在合理期間內(nèi)未通知或者自標(biāo)的物收到之日起兩年內(nèi)未通知出賣人的，視為標(biāo)的物的數(shù)量或者質(zhì)量符合約定，但對(duì)標(biāo)的物有質(zhì)量保證期的，適用質(zhì)量保證期，不適用該兩年的規(guī)定?！敝?guī)定，被告未在合理期限內(nèi)通知原告，雖然《合同法》及《買賣合同司法解釋》對(duì)合理期限未作具體規(guī)定，但《買賣合同司法解釋》第十七條對(duì)合理期限做了綜合判斷及一九八四年一月二十三日國務(wù)院發(fā)布《工礦產(chǎn)品購銷合同條例》第十五條第一款“需方在向供方提出書面異議時(shí)，按以下規(guī)定辦理：一、產(chǎn)品的外觀和品種、型號(hào)、規(guī)格、花色不符合同規(guī)定，屬供方送貨或代運(yùn)的，需方應(yīng)在貨到后十天內(nèi)（另有規(guī)定或當(dāng)事人另行商定期限者除外）提出書面異議；需方自提的，應(yīng)在提貨時(shí)或者雙方商定的期限內(nèi)提出異議?！?，即使是海欣機(jī)械在2013年4月16日發(fā)出函之后，原告也未收到被告的通知，因此應(yīng)當(dāng)視為原告提供的貨物質(zhì)量符合約定。

四、根據(jù)雙方口頭約定和《合同法》第六十二條“ 當(dāng)事人就有關(guān)合同內(nèi)容約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，適用下列規(guī)定：（四）履行期限不明確的，債務(wù)人可以隨時(shí)履行，債權(quán)人也可以隨時(shí)要求履行”的規(guī)定，被告應(yīng)在2012年 9月16支付全部貨款，但直至2012年10月才支付3萬元，剩余款項(xiàng)至今未付，根據(jù)《合同法》第一百零九條 “當(dāng)事人一方未支付價(jià)款或者報(bào)酬的，對(duì)方可以要求其支付價(jià)款或者報(bào)酬及《買賣合同司法解釋》第二十四條第第三款買賣合同沒有約定逾期付款違約金或者該違約金的計(jì)算方法，出賣人以買受人違約為由主張賠償逾期付款損失的，人民法院可以中國人民銀行同期同類人民幣貸款基準(zhǔn)利率為基礎(chǔ)，參照逾期罰息利率標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。”之規(guī)定，被告拖延付款的行為構(gòu)成違約，應(yīng)當(dāng)立即支付剩余貨款131376元并賠償利息損失10391。29元。

綜上，被告違約事實(shí)清楚，依法應(yīng)當(dāng)履行付款義務(wù)并承擔(dān)違約責(zé)任，請(qǐng)法庭支持原告的訴訟請(qǐng)求。

此致

敬禮

合肥市瑤海區(qū)人民法院

代理人：

代理詞買賣合同糾紛篇三

要摘要：表見代理制度是基于被代理人的過失或被代理人與無權(quán)代理人之間存在特殊關(guān)系，使相對(duì)人有理由相信無權(quán)代理人享有代理權(quán)而與之為民事法律行為，代理行為的后果由被代理人承擔(dān)的一種特殊的無權(quán)代理。我國表見代理制度建立時(shí)間不長，還有不完善之處，有些問題還需要進(jìn)一步的研究和探討。其中，相對(duì)人對(duì)義務(wù)人的選擇權(quán)問題、無權(quán)代理人的法律責(zé)任問題以及代理人的抗辯權(quán)問題便是亟待解決的問題，由于法律原因，我們?cè)谌粘Ｉ钪幸幼⒁獗硪姶韱栴}，對(duì)自己，他人及社會(huì)的利益負(fù)責(zé)。

目

錄

摘

致謝9。

1表見代理的法律定義與構(gòu)成要件1.1表見代理的法律定義表見代理實(shí)質(zhì)上是無權(quán)代理，是廣義無權(quán)代理的一種。若無權(quán)代理行為均由被代理人追認(rèn)決定其效力的話，會(huì)給善意第三人造成損害，因此，在表見的情形之下，規(guī)定由被代理人承擔(dān)表見代理行為的法律后果，更有利于保護(hù)善意第三人的利益，維護(hù)交易安全，并以此加強(qiáng)代理制度的可信度。

表見代理，是指雖然行為人事實(shí)上無代理權(quán)，但相對(duì)人有理由認(rèn)為行為人有代理權(quán)而與其進(jìn)行法律行為，其行為的法律后果由被代理人承擔(dān)的代理。表見代理從廣義上看也是無權(quán)代理，但是為了保護(hù)善意第三人的信賴?yán)媾c交易的安全，法律強(qiáng)制被代理人承擔(dān)其法律后果。

1.2表見代理的構(gòu)成要件1．須行為人無代理權(quán)成立表見代理的第一要件是行為人無代理權(quán)。所說無代理權(quán)是指實(shí)施代理行為時(shí)無代理權(quán)或者對(duì)于所實(shí)施的代理行為無代理權(quán)。如果代理人擁有代理權(quán)，則屬于有權(quán)代理，不發(fā)生表見代理的問題。

2．須有使相對(duì)人相信行為人具有代理權(quán)的事實(shí)或理由這是成立表見代理的客觀要件。這一要件是以行為人與被代理人之間存在某種事實(shí)上或者法律上的聯(lián)系為基礎(chǔ)的。這種聯(lián)系是否存在或者是否足以使相對(duì)人相信行為人有代理權(quán)，應(yīng)依一般交易情況而定。通常情況下，行為人持有被代理人發(fā)出的證明文件，如被代理人的介紹信、蓋有合同專用章或者蓋有公章的空白合同書，或者有被代理人向相對(duì)人所作法人授予代理權(quán)的通知或者公告，這些證明文件構(gòu)成認(rèn)定表見代理的客觀依據(jù)。對(duì)上述客觀依據(jù)，依《合同法》第49條的規(guī)定，相對(duì)人負(fù)有舉證責(zé)任。在我國司法實(shí)踐中，盜用他人的介紹信、合同專用章或者蓋有公章的空白合同書簽訂合同的，一般不認(rèn)定為表見代理，但被代理人應(yīng)負(fù)舉證責(zé)任，如不能舉證則構(gòu)成表見代理。對(duì)于借用他人介紹信、合同專用章或者蓋有公章的空白合同書簽訂的合同，一般不認(rèn)定為表見代理，由出借人與借用人對(duì)無效合同的法律后果負(fù)連帶責(zé)任。

3．須相對(duì)人為善意且無過失這是表見代理成立的主觀要件，即相對(duì)人不知行為人所為的行為系無權(quán)代理行為。如果相對(duì)人出于惡意，即明知他人為無權(quán)代理，仍與其實(shí)施民事行為，就失去了法律保護(hù)的必要，故表見代理不能成立?！睹穹ㄍ▌t》第66條第4款規(guī)定，相對(duì)人知道行為人沒有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)已經(jīng)終止還與行為人實(shí)施民事行為給他人造成損害的，由相對(duì)人和行為人負(fù)連帶責(zé)任。

4．須行為人與相對(duì)人之間的民事行為具備民事行為的有效要件表見代理發(fā)生有權(quán)代理的法律效力，因此，表見代理應(yīng)具備民事行為成立的有效要件，即不得違反法律或者社會(huì)公共利益等。如果不具備民事行為的有效要件，則不成立表見代理。

在構(gòu)成表見代理的情況中，相對(duì)人相信行為人具有代理權(quán)，往往與本人具有過失有關(guān)，但表。

見代理的成立不以本人主觀上有過失為必要要件，即使本人沒有過失，只要客觀上有使相對(duì)人相信行為人有代理權(quán)的依據(jù)，即可構(gòu)成表見代理。

表見代理依法產(chǎn)生有權(quán)代理的法律效力，即無權(quán)代理人與相對(duì)人之間實(shí)施的民事法律行為對(duì)于被代理人具有法律約束力，被代理人與相對(duì)人之間產(chǎn)生、變更或消滅相應(yīng)的法律關(guān)系。

表見代理是指代理人雖然沒有代理權(quán)，但是表面上、客觀上具有使無過失的相對(duì)人相信他為有權(quán)代理人的正當(dāng)理由的情況，且相對(duì)人主觀上為善意且無過失，因而可以向被代理人主張代理的效力。表見代理是一種無權(quán)代理行為，是一種沒有代理權(quán)的代理，它具備代理行為的表象卻欠缺代理權(quán)的行為。但是，由于相對(duì)人有足夠的理由相信代理關(guān)系的存在，被代理人不得以無權(quán)代理為由，否認(rèn)代理行為所產(chǎn)生的法律后果，被代理人仍然要承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

1.3判例分析。

1.3.1連續(xù)性交易中表見代理的認(rèn)定的判例分析信息的儲(chǔ)存利用便利連續(xù)性交易中表見代理的認(rèn)定，應(yīng)綜合考量合同雙方之前及之后的行為特征予以認(rèn)定——中國鐵路物資沈陽有限公司與天津市長蘆鹽業(yè)總公司買賣合同糾紛案2013年1月24日、2月4日，經(jīng)案外人遼寧省臺(tái)安縣建平工業(yè)燃料有限責(zé)任公司（以下簡稱建平公司）聯(lián)絡(luò)及協(xié)商，天津市長蘆鹽業(yè)總公司（以下簡稱長蘆公司）與中國鐵路物資沈陽有限公司（以下簡稱沈陽公司）簽訂了兩份煤炭《產(chǎn)品購銷合同》，價(jià)款分別為4900萬元和3500萬元。長蘆公司交付煤炭后開具了8400萬增值稅專用發(fā)票。沈陽公司將銀行承兌匯票背書給長蘆公司后交付給建平公司。但建平公司未將該匯票交付長蘆公司，而是自行進(jìn)行了貼現(xiàn)。建平公司法定代表人自稱其已得到長蘆公司的同意。

另查，在2012年8月7日、9日，長蘆公司與沈陽公司簽訂了兩份煤炭《產(chǎn)品購銷合同》，貨款共計(jì)9750萬元，沈陽公司亦是將承兌匯票背書后交由建平公司轉(zhuǎn)交長蘆公司，長蘆公司均已收到匯票。又查明，沈陽公司、建平公司、長蘆公司于2013年7月簽訂了煤炭買賣《三方協(xié)議》，約定長蘆公司先向建平公司支付6650萬元后，建平公司再支付給沈陽公司，沈陽公司將貨物過戶給長蘆公司。在《三方協(xié)議》簽訂前，沈陽公司曾向長蘆公司索要過8400萬元的收款收據(jù)。

長蘆公司起訴稱，沈陽公司未如約支付98000噸煤炭貨款，故請(qǐng)求判令立即支付貨款4900萬元并賠償損失。

遼寧省高級(jí)人民法院一審認(rèn)為：長蘆公司如約履行了供貨義務(wù)，而沈陽公司未支付貨款，建平公司工作人員行為不構(gòu)成表見代理，遂判決沈陽公司支付4900萬元貨款及逾期付款損失。沈陽公司不服，向最高人民法院提起上訴。

最高人民法院第二巡回法庭審理認(rèn)為，長蘆公司與建平公司在本案前即存在著常年的合作與交易，涉案合同亦是通過建平公司的一手經(jīng)辦而簽訂。在此前的大額交易中，亦是由建平公司代為轉(zhuǎn)交匯票而完成，在此后三方交易中，長蘆公司即使在向沈陽公司付款的情形下，也未提出涉案匯票從未收到這一主張。綜合行為人與本人在涉案協(xié)議履行之前的行為、涉案合同簽訂過程、合同履行過程中各方之態(tài)度等因素，足以認(rèn)定長蘆公司與建平公司之間形成了委托代理之表象?；趯?duì)該表象之信任，建平公司領(lǐng)取匯票的行為構(gòu)成表見代理，應(yīng)視為沈陽公司向長蘆公司付款完畢。一審法院對(duì)表見代理的認(rèn)定僅僅限定在涉案單筆交易而忽視綜合分析各方當(dāng)事人前后交易的整體情況，最終作出的結(jié)論屬于認(rèn)定事實(shí)不清，適用法律錯(cuò)誤，本院依法撤銷一審判決，駁回長蘆公司的訴訟請(qǐng)求。

進(jìn)而形成內(nèi)心確信，恰當(dāng)運(yùn)用自由裁量權(quán)予以認(rèn)定買賣合同中，買方基于長期交易往來形成的合理信賴，依據(jù)交易習(xí)慣將剩余貨款支付給賣方此前長期授權(quán)負(fù)責(zé)收款的人員，該付款行為有效，賣方應(yīng)承擔(dān)表見代理的后果。

1.3.2表見代理行為可以根據(jù)交易習(xí)慣認(rèn)定的判例分析王忠東訴張健全買賣合同糾紛案。

2006年被告張健全向原告王忠東購買石材用于被告承建的晉江青陽大腳丫工程，期間雙方之間的資金往來，原告方由其手下俞斐負(fù)責(zé)收款。工程完工后，原、被告雙方于2006年11月24日相約于江頭建設(shè)銀行進(jìn)行對(duì)賬，經(jīng)結(jié)算被告已經(jīng)支付青陽大腳丫工程款18.5萬元，尚欠原告4萬元未支付。對(duì)賬完畢后被告于當(dāng)日通過銀行轉(zhuǎn)賬2萬元給原告，雙方確認(rèn)被告尚欠原告2萬元，并由被告書寫欠條一張交原告收?qǐng)?zhí)，約定于2006年12月31日前還清。2006年12月26日，被告通過中國建設(shè)銀行自助柜員機(jī)轉(zhuǎn)賬人民幣2萬元入俞斐賬戶。此后，俞斐去向不明。

原告王忠東訴稱：2006年被告張健全曾向其購買石材用于被告承建的晉江青陽的一項(xiàng)裝修工程，裝修完成后，原、被告于2006年11月24日相約于江頭的建設(shè)銀行進(jìn)行對(duì)賬，經(jīng)結(jié)算被告欠原告4萬元，對(duì)賬后被告向原告的銀行卡轉(zhuǎn)賬2萬元，同時(shí)向原告書寫欠條一張，約定于2006年12月21日前還清余下2萬元，原告將所有收貨單交付被告。約定期限屆滿后，經(jīng)原告多次催討，被告拒不償還。請(qǐng)求：判決被告支付原告欠款人民幣2萬元及自2007年1月1日起至還款日止的同期銀行貸款利息。

被告張健全辯稱：所欠2萬元已經(jīng)歸還給原告，不存在欠款事實(shí)，請(qǐng)求駁回原告的訴訟請(qǐng)求。

廈門市同安區(qū)人民法院認(rèn)為，被告張健全向原告王忠東購買石材用于被告承建的晉江青陽大腳丫工程，尚欠原告石材款2萬元，有被告出具交原告收?qǐng)?zhí)的欠條及雙方當(dāng)事人的陳述為證，事實(shí)清楚，可以認(rèn)定。本案爭議的焦點(diǎn)為：被告張健全于2006年12月26日向俞斐支付2萬元的行為是否系履行訟爭欠條項(xiàng)下的義務(wù)。根據(jù)原、被告雙方庭審確認(rèn)，原告與被告就青陽大腳丫工程石材款的資金來往，均由原告手下俞斐收取款項(xiàng)。被告于2006年11月24日出具欠條承諾2006年12月31日前償還2萬元欠款后，于2006年12月26日通過中國建設(shè)銀行自助柜員機(jī)轉(zhuǎn)賬2萬元轉(zhuǎn)入俞斐賬戶。鑒于原、被告雙方于2006年11月24日出具的欠條內(nèi)容未約定具體支付款項(xiàng)的方式，故被告基于長期交易往來形成的合理信賴，依據(jù)交易習(xí)慣將款項(xiàng)支付給原告方此前一直負(fù)責(zé)收取款項(xiàng)的人員俞斐并無不當(dāng)。原告關(guān)于其已經(jīng)告知被告不要支付款項(xiàng)給俞斐及被告與俞斐之間可能存在其他欠款關(guān)系的主張，沒有相應(yīng)證據(jù)證明，缺乏事實(shí)依據(jù)。故本案訟爭欠條項(xiàng)下被告所欠原告2萬元的石材款已經(jīng)得到清償。原告的訴訟請(qǐng)求缺乏事實(shí)和法律依據(jù)，不予支持。據(jù)此，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條之規(guī)定，判決如下：駁回原告王忠東的訴訟請(qǐng)求。

一審宣判后，王忠東不服，提出上訴。在審理過程中，王忠東向二審法院提出撤回上訴申請(qǐng)。廈門市中級(jí)人民法院經(jīng)審查認(rèn)為，王忠東申請(qǐng)撤回上訴，符合法律的有關(guān)規(guī)定，應(yīng)予準(zhǔn)許。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十條第一款第（五）項(xiàng)、第一百五十六條、《訴訟費(fèi)用交納辦法》第十五條、第三十四條之規(guī)定，裁定如下：

準(zhǔn)許上訴人王忠東撤回上訴。

（2）行為人一般應(yīng)具有相應(yīng)的民事行為能力；

（3）無權(quán)代理人所為的民事行為不是違法行為；

（2）。

(4)須行為人與相對(duì)人之間的民事行為具備民事法律行為成立的有效要件。在表見代理中，本人不得以行為人無權(quán)代理或自己沒有過失作為抗辯理由，也不是以行為人具有故意或過失為由而拒絕接受表見代理行為的法律后果。

本案中，雖然張健全未能舉證證明俞斐持有王忠東發(fā)出的證明文件，但根據(jù)原、被告雙方庭審確認(rèn)，王忠東與張健全就青陽大腳丫工程石材款的資金來往，均由王忠東手下俞斐收取款項(xiàng)。張健全于2006年11月24日出具欠條承諾2006年12月21日前償還2萬元欠款后，于2006年12月26日通過中國建設(shè)銀行自助柜員機(jī)轉(zhuǎn)賬人民幣2萬元轉(zhuǎn)入俞斐賬戶。王忠東提出其已經(jīng)撤銷了俞斐的代理權(quán)，代理行為已經(jīng)終結(jié)了，其應(yīng)當(dāng)告知張健全，俞斐已不具備代理權(quán)，不要支付款項(xiàng)給俞斐，但王忠東沒有提供相應(yīng)證據(jù)證明其已告知，而張健全基于長期交易往來形成的合理依賴，依據(jù)交易習(xí)慣將款項(xiàng)支付給此前一直以來負(fù)責(zé)收取款項(xiàng)的人員俞斐并無不當(dāng)。俞斐最后一次收取2萬元貨款的行為已構(gòu)成了表見代理。根據(jù)我國《合同法》第49條規(guī)定，行為人沒有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后以被代理人名義訂立合同，相對(duì)人有理由相信行為人有代理權(quán)的，該代理行為有效。因此，俞斐收取2萬元貸款的行為產(chǎn)生的法律后果應(yīng)由王忠東承擔(dān)，本案訟爭欠條項(xiàng)下2萬元的貨款已經(jīng)得到清償。

1.3.3口頭買賣合同中的表見代理行為的成立的判例分析廈門市春宇達(dá)塑料制品有限公司訴廈門白鷺食品工業(yè)有限公司買賣合同糾紛案——口頭買賣合同中的表見代理行為視為有權(quán)代理廈門白鷺食品工業(yè)有限公司（以下簡稱“白鷺公司”）住所地位于廈門市海滄區(qū)新陽街道新光東路5號(hào)。2010年03月，白鷺公司與第三人廈門福第實(shí)業(yè)有限公司（以下簡稱“福第公司”）簽訂租賃合同，福第公司租用白鷺公司住所地四層作為住所。林金察系福第公司的法定代表人。

2010年05月，林金察與廈門春宇達(dá)塑料制品有限公司（以下簡稱“春宇達(dá)公司”）口頭約定由春宇達(dá)公司供應(yīng)塑料托盤，按月與林金察進(jìn)行結(jié)算，并開具以白鷺公司為購貨單位的增值稅專用發(fā)票。供貨后春宇達(dá)公司制作客戶抬頭為白鷺公司的對(duì)賬單，林金察簽字確認(rèn)對(duì)賬單上的內(nèi)容：春宇達(dá)公司供貨總額為56809.5元。增值稅專用發(fā)票由林金察簽收，再交付給白鷺公司。白鷺公司接收后進(jìn)行了抵扣使用。白鷺公司通過銀行支付給春宇達(dá)公司三筆貨款，共轉(zhuǎn)賬24408.5元，轉(zhuǎn)賬事由均注明為貨款。

后春宇達(dá)公司訴至廈門市海滄區(qū)人民法院稱，林金察以被告白鷺公司的名義聯(lián)系原告春宇達(dá)公司開展業(yè)務(wù)往來，雙方口頭約定價(jià)格，被告應(yīng)支付貨款合計(jì)56809.5元。被告轉(zhuǎn)賬支付給原告三筆貨款共24408.5元，尚欠原告貨款共計(jì)32401元。原告多次向被告催款未果，故訴至法院請(qǐng)求判令被告償還原告貨款32401元及逾期付款違約金。

被告白鷺公司辯稱：（1）原、被告之間不存在買賣合同關(guān)系，雙方互不負(fù)權(quán)利義務(wù)。林金察系福第公司的法定代表人，林金察與原告發(fā)生的交易不能代表被告。（2）銀行匯款單是被告受福第公司委托代為支付貨款，以此款項(xiàng)抵消被告欠福第公司的其他款項(xiàng)。

再次，被告白鷺公司接受了原告春宇達(dá)公司開具的與對(duì)賬單相對(duì)應(yīng)增值稅專用發(fā)票，并進(jìn)行了抵扣認(rèn)證。雖然林金察不是被告白鷺公司的人員，但是林金察與被告的上述行為結(jié)合，足以讓原告春宇達(dá)公司有理由相信林金察有權(quán)代理被告白鷺公司。故對(duì)原告與被告之間存在買賣關(guān)系予以認(rèn)定，要求被告白鷺公司支付貨款32401元。第三人福第公司自認(rèn)應(yīng)承擔(dān)付款責(zé)任，該自認(rèn)行為不能對(duì)抗原告春宇達(dá)公司，但被告承擔(dān)責(zé)任后，可以另案向第三人福第公司追償。

本案涉及口頭買賣合同中表見代理行為的認(rèn)定。表見代理本屬于無權(quán)代理，但因本人與無權(quán)代理人之間的關(guān)系具有外表授權(quán)的特征，致使相對(duì)人有理由相信行為人有代理權(quán)而與其進(jìn)行民事法律行為。法律為維護(hù)交易安全，從促進(jìn)交易的角度出發(fā)，將其視為有權(quán)代理。

本案中，雖然原告未能舉證證明行為人林金察持有被告白鷺公司所發(fā)的證明文件，林金察也從未自稱是被告員工，但是在雙方締結(jié)和履行合同的過程中，原告依林金察要求出具的對(duì)賬單、增值稅發(fā)票等票據(jù)均是以被告白鷺公司為客戶名稱，林金察在對(duì)賬單上簽字確認(rèn)，被告白鷺公司亦先后根據(jù)對(duì)賬單和增值稅發(fā)票支付了三筆貨款，且付款備注事由也注明為“貨款”，而非“代付貨款”。從現(xiàn)實(shí)生活中口頭買賣合同的交易習(xí)慣和通常標(biāo)準(zhǔn)來看，足以讓原告基于客觀事實(shí)對(duì)林金察有權(quán)代理被告白鷺公司產(chǎn)生合理信賴。因此，法院判決被告白鷺公司應(yīng)對(duì)林金察的行為承擔(dān)法律責(zé)任。

2買賣合同中行為人訂立合同的行為構(gòu)成或者不構(gòu)成表見代理的典型情形買賣合同中行為人訂立合同的行為構(gòu)成或者不構(gòu)成表見代理的典型情形要結(jié)合表見代理的構(gòu)成要件和司法實(shí)踐。

2.1構(gòu)成表見代理的情形一般認(rèn)為下列情形行為人訂立合同的行為構(gòu)成表見代理：

第一，行為人曾經(jīng)是代理人并且與相對(duì)人發(fā)生過訂立合同行為，訂立的合同上加蓋有被代理人公章或合同專用章。

第二，行為人曾經(jīng)是代理人并且與相對(duì)人發(fā)生過訂立合同行為，在訂立合同過程中提供了加蓋有被代理人印鑒的介紹信。

第三，行為人持有證明代理權(quán)的證書，并且按照一般商業(yè)習(xí)慣和理性認(rèn)識(shí)無法從證書內(nèi)容判定所訂立的合同超越了代理權(quán)范圍。

第四，被代理人曾有授予行為人代理權(quán)的表示，按照一般理性判斷該表示可以被相信。比如在公開場(chǎng)合聲明授予行為人代理權(quán)或者有書面公開通知授予行為人代理權(quán)，實(shí)際上沒有授予，相對(duì)人難以知曉。

第五，被代理人明知行為人以自己名義訂立合同，但不表示反對(duì)。

第六，被代理人應(yīng)當(dāng)知道行為人以自己名義訂立合同，但不表示反對(duì)。比如，被代理人將介紹信、公章、合同書交給行為人，或者出借給行為人，就屬于應(yīng)當(dāng)知道行為人會(huì)以自己名義訂立合同的情形。另外，當(dāng)相對(duì)人已經(jīng)將訂立的合同提交給被代理人，但因被代理人沒有閱讀而未向相對(duì)人表示反對(duì)，也屬于“應(yīng)當(dāng)知道”的情形。

2.1不構(gòu)成表見代理的情形行為人訂立合同的行為不構(gòu)成表見代理的典型情形有：

第一，違法行為。如果行為人所為的行為屬于違法行為，則相對(duì)人無論以何種證據(jù)予以證明，行為人均不能構(gòu)成表見代理。因?yàn)檫`反法律的行為是不能授權(quán)的，即便法人或單位有授權(quán)，也沒有法律效力，何況行為人確屬無權(quán)代理，沒有代理權(quán)。

在擔(dān)保方面的規(guī)定。但某一次甲公司僅通過乙公司某執(zhí)行董事，即取得其在擔(dān)保合同上蓋章。該董事未經(jīng)公司董事會(huì)授權(quán)，相對(duì)人也違反交易習(xí)慣，該董事的行為不能構(gòu)成表見代理。

第三，已作合理通知后實(shí)施的行為。比如，某人代理權(quán)終止后，法人已向有業(yè)務(wù)往來的單位以合理形式，比如傳真形式，進(jìn)行了通知，聲明某人代理權(quán)終止。這些業(yè)務(wù)單位在收到傳真后，不能再以傳真只有單位領(lǐng)導(dǎo)知道，其他人沒有看到為由，主張與該人訂立合同行為構(gòu)成表見代理。判斷通知形式是否合理，主要依據(jù)當(dāng)事人的約定和習(xí)慣，一般情況下向雙方約定的部門，比如辦公室，發(fā)書面通知視為合理通知。對(duì)方如能夠確認(rèn)更好，如果沒有確認(rèn)，只要通知已經(jīng)按照雙方約定的、以符合常識(shí)的正常方式發(fā)出，對(duì)方否認(rèn)收到通知的，應(yīng)當(dāng)由對(duì)方負(fù)責(zé)舉證。一般認(rèn)為，登報(bào)不是充分的通知方式，要以其他證據(jù)輔助證明。

第四，違反法律規(guī)定的特殊授權(quán)要求的行為。如果法律明文規(guī)定對(duì)某一行為必須有特殊授權(quán)要求，當(dāng)行為人實(shí)施該行為時(shí)，相對(duì)人沒有要求行為人提供法律規(guī)定的授權(quán)證明，相對(duì)人即屬于“沒有理由相信行為人有代理權(quán)”，主觀上屬于重大過失，不能構(gòu)成表見代理。比如，我國修訂后的《公司法》規(guī)定公司為股東擔(dān)保必須經(jīng)股東大會(huì)決議，股東大會(huì)決議通過后才能授權(quán)公司代表簽訂為股東擔(dān)保的擔(dān)保合同。如果相對(duì)人未要求行為人（比如公司董事）出示符合形式要求的股東會(huì)決議文件，公司董事擅自簽訂該類擔(dān)保合同，其行為不構(gòu)成表見代理。

本人在知道行為人以其名義與第三人訂立合同而不作否認(rèn)表示等。這些都表明本人是有過錯(cuò)的。但是，設(shè)立表見代理制度的目的是保護(hù)交易的安全性，不至于使沒有過失的相對(duì)人勞而無獲。因此，相對(duì)人只要證明自己和無權(quán)代理人訂立合同時(shí)沒有過失，至于本人在無權(quán)代理人訂立合同問題上是否有過失，相對(duì)人有時(shí)難以證明。對(duì)于行為人沒有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后仍然以本人名義訂立合同的情況下，但只要相對(duì)人有理由相信行為人有代理權(quán)，合同就有效。

代理詞買賣合同糾紛篇四

尊敬的審判員：

根據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》相關(guān)之規(guī)定，安徽至達(dá)律師事務(wù)所接受本案原告的委托，擔(dān)任其與吳勇買賣合同糾紛案的一審訴訟代理人，今天依法出庭，履行代理人職責(zé)。

根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定及本案庭審調(diào)查已查明的基本事實(shí)，本代理人發(fā)表如下代理意見，供法庭參考：

一、本案事實(shí)清楚、證據(jù)充分，原、被告雙方之間具有合法的買賣合同關(guān)系。被告自2012年7月18日至9月16九次從原告處購買電力護(hù)套管，每次原告將貨物送至被告指定的地點(diǎn)，被告驗(yàn)收合格并在銷售單上簽字確認(rèn)。銷售單明確記載了買賣雙方、日期、商品名稱、數(shù)量、價(jià)款等事項(xiàng)，經(jīng)過被告簽字確認(rèn)后，是合法有效的，且原告提供的被告電話錄音也證實(shí)了原、被告雙方的買賣合同關(guān)系及被告尚欠貨款131376元的事實(shí)。

二、被告主張?jiān)尕浳锎嬖谫|(zhì)量問題的抗辯理由不能成立。

1、原告提供的貨物完全合格，雙方口頭約定當(dāng)場(chǎng)驗(yàn)貨，被告在接受時(shí)已經(jīng)檢驗(yàn)完畢并簽字確認(rèn)。根據(jù)該貨物的性質(zhì)及交易習(xí)慣，產(chǎn)品的規(guī)格及厚度是能夠及時(shí)檢驗(yàn)的，也不存在隱藏的瑕疵。根據(jù)《合同法》第一百五十七條“買受人收到標(biāo)的物時(shí)應(yīng)當(dāng)在約定的檢驗(yàn)期間內(nèi)檢驗(yàn)。沒有約定檢驗(yàn)期間的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)檢驗(yàn)?！奔啊顿I賣合同司法解釋》第十五條“ 當(dāng)事人對(duì)標(biāo)的物的檢驗(yàn)期間未作約定，買受人簽收的送貨單、確認(rèn)單等載明標(biāo)的物數(shù)量、型號(hào)、規(guī)格的，人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)合同法第一百五十七條的規(guī)定，認(rèn)定買受人已對(duì)數(shù)量和外觀瑕疵進(jìn)行了檢驗(yàn)，但有相反證據(jù)足以推翻的除外?！敝?guī)定，被告已經(jīng)對(duì)貨物檢驗(yàn)完畢。

2、原告截至至2014年2月26日之前未收到被告關(guān)于貨物質(zhì)量問題的任何通知。自2012年9月16日之后原告多次向被告催要貨款，被告一直拖欠但并沒有以質(zhì)量為由進(jìn)行抗辯，從電話錄音中可以證實(shí)。現(xiàn)被告以此為借口并提供了一系列證據(jù)來加以佐證，既不符合法律規(guī)定也不符合事實(shí)，首先被告提供的證據(jù)有偽造之嫌，達(dá)不到證明目的；其次海欣機(jī)械發(fā)出的函為2013年4月16日，一般該貨物的使用是及時(shí)掩埋，為何會(huì)堆積暴曬達(dá)半年之久，我相信假如屬實(shí)市政早就會(huì)將貨物拖走，因此不符合事實(shí)常理。

3、被告關(guān)于付款的交易習(xí)慣及海欣公司所稱的工程未經(jīng)過驗(yàn)收之觀點(diǎn)完全不符合事實(shí)。首先原告與被告之間是買賣合同關(guān)系并非工程施工合同關(guān)系，且雙方也沒有關(guān)于等工程驗(yàn)收之后再付款的約定；被告及海欣公司都未提供證據(jù)證明該工程未驗(yàn)收合格，且也無法證明該工程所使用的電力護(hù)套管全部由原告提供。其次，被告在回答法庭提問時(shí)關(guān)于和海欣公司簽訂合同及原告買賣貨物的時(shí)間上自相矛盾，由此可見，其與海欣公司簽訂的合同完全是偽造的，且新站區(qū)橋鑫建材銷售部已經(jīng)工商機(jī)關(guān)確認(rèn)在2011年11月11日被注銷，合同主體也是無效的，被告聲稱依然在納稅，至今未提供證據(jù)且不能推翻工商機(jī)關(guān)的證明。因此，被告與海欣公司的合同及海欣公司出具的函應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為偽造，海欣公司與被告之間有利害關(guān)系，其證人證言依法應(yīng)不予采信。

三、假如原告的貨物真有質(zhì)量問題，但經(jīng)過合理的催告期之后，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定質(zhì)量合格。

購銷合同條例》第十五條第一款“需方在向供方提出書面異議時(shí)，按以下規(guī)定辦理：一、產(chǎn)品的外觀和品種、型號(hào)、規(guī)格、花色不符合同規(guī)定，屬供方送貨或代運(yùn)的，需方應(yīng)在貨到后十天內(nèi)（另有規(guī)定或當(dāng)事人另行商定期限者除外）提出書面異議；需方自提的，應(yīng)在提貨時(shí)或者雙方商定的期限內(nèi)提出異議。”，即使是海欣機(jī)械在2013年4月16日發(fā)出函之后，原告也未收到被告的通知，因此應(yīng)當(dāng)視為原告提供的貨物質(zhì)量符合約定。

四、根據(jù)雙方口頭約定和《合同法》第六十二條“ 當(dāng)事人就有關(guān)合同內(nèi)容約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，適用下列規(guī)定：(四)履行期限不明確的，債務(wù)人可以隨時(shí)履行，債權(quán)人也可以隨時(shí)要求履行”的規(guī)定，被告應(yīng)在2012年 9月16支付全部貨款，但直至2012年10月才支付3萬元，剩余款項(xiàng)至今未付，根據(jù)《合同法》第一百零九條 “當(dāng)事人一方未支付價(jià)款或者報(bào)酬的，對(duì)方可以要求其支付價(jià)款或者報(bào)酬及《買賣合同司法解釋》第二十四條第第三款買賣合同沒有約定逾期付款違約金或者該違約金的計(jì)算方法，出賣人以買受人違約為由主張賠償逾期付款損失的，人民法院可以中國人民銀行同期同類人民幣貸款基準(zhǔn)利率為基礎(chǔ)，參照逾期罰息利率標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算?！敝?guī)定，被告拖延付款的行為構(gòu)成違約，應(yīng)當(dāng)立即支付剩余貨款131376元并賠償利息損失10391.29元.

綜上，被告違約事實(shí)清楚，依法應(yīng)當(dāng)履行付款義務(wù)并承擔(dān)違約責(zé)任，請(qǐng)法庭支持原告的訴訟請(qǐng)求。

此致

代理詞買賣合同糾紛篇五

審判員：

依據(jù)《中華人民共和國律師法》的規(guī)定，重慶合縱律師事務(wù)所接受李某的委托，指派、律師代理李某與重慶某物業(yè)管理有限公司(以下簡稱某公司)商品房買賣合同糾紛案。代理律師結(jié)合本案的事實(shí)及庭審情況，發(fā)表以下代理意見，敬請(qǐng)法庭考慮并予以采納為盼。

關(guān)于李某與某公司商品房買賣合同糾紛一案，李某與某公司對(duì)商品房買賣合同及年月日協(xié)議的有效成立、合同履行的事實(shí)情況等案件事實(shí)部分沒有爭議，該案主要爭議在于對(duì)年月日協(xié)議第三條部分關(guān)鍵詞語的理解，即“房屋的產(chǎn)權(quán)證”以及“辦理”應(yīng)當(dāng)如何理解。

年月日協(xié)議第三條約定：“業(yè)主李某所購房屋的產(chǎn)權(quán)證力爭在兩年內(nèi)辦理完畢，如果兩年內(nèi)未辦理，賠償業(yè)主李某人民幣伍千元整”。

代理律師認(rèn)為：

一、“房屋的產(chǎn)權(quán)證”應(yīng)當(dāng)指房屋所有權(quán)證和房屋土地使用權(quán)證兩證，房屋產(chǎn)權(quán)證的辦理完畢就應(yīng)當(dāng)指辦理完畢房屋所有權(quán)證和房屋土地使用權(quán)證兩證。只有房屋所有權(quán)證和房屋土地使用權(quán)證兩證辦理齊備，才符合該合同約定的“房屋的產(chǎn)權(quán)證辦理完畢”的意思表示。本案中，被告截止20__年12月31日才辦到李某所購房屋的房屋所有權(quán)證、20__年才辦到土地使用權(quán)證。明顯超過雙方約定的辦理完畢房屋權(quán)屬證書的時(shí)間范圍，已經(jīng)構(gòu)成違約。代理律師將具體的法律依據(jù)與理由陳述如下：

1、“房屋的產(chǎn)權(quán)證”不是嚴(yán)格意義上的法律概念，只能按照人們通常的理解及有關(guān)法律規(guī)定來解釋，應(yīng)當(dāng)指屋所有權(quán)證和房屋土地使用權(quán)證兩證?！胺课莸漠a(chǎn)權(quán)”指對(duì)房屋這一不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)，這一所有權(quán)應(yīng)當(dāng)包括對(duì)房屋所有權(quán)與房屋土地使用權(quán)這兩方面的權(quán)利，那么“房屋的產(chǎn)權(quán)證”應(yīng)當(dāng)指房屋所有權(quán)證和房屋土地使用權(quán)證兩證。

2、我國法律在提到房屋權(quán)利或權(quán)利證書時(shí)，常常是同時(shí)提到“房屋所有權(quán)和房屋土地使用權(quán)”。在理解“房屋的產(chǎn)權(quán)證”這一提法時(shí)，應(yīng)當(dāng)理解為指“房屋屋所有權(quán)證和房屋土地使用權(quán)證兩證”。特別是以下引用的法律條文中有與“房屋的產(chǎn)權(quán)”相近的提法，都是指包括房屋所有權(quán)與房屋土地使用權(quán)在內(nèi)的權(quán)利，如“土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)”、“房屋權(quán)屬”、“房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)的確認(rèn)和變更，分別載入房地產(chǎn)權(quán)證書”等。

如《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第三十三條：“預(yù)售商品房的購買人應(yīng)當(dāng)自商品房交付使用之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù);現(xiàn)售商品房的購買人應(yīng)當(dāng)自銷售合同簽訂之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助商品房購買人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)，并提供必要的證明文件”。

《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十一條“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時(shí)，以出讓或者劃撥方式取得土地使用權(quán)，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上地方人民政府土地管理部門申請(qǐng)登記，經(jīng)縣級(jí)以上地方人民政府土地管理部門核實(shí)，由同級(jí)人民政府頒發(fā)土地使用權(quán)證書。在依法取得的房地產(chǎn)開發(fā)用地上建成房屋的，應(yīng)當(dāng)憑土地使用權(quán)證書向縣級(jí)以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門申請(qǐng)登記，由縣級(jí)以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門核實(shí)并頒發(fā)房屋所有權(quán)證書。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或者變更時(shí)，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門申請(qǐng)房產(chǎn)變更登記，并憑變更后的房屋所有權(quán)證書向同級(jí)人民政府土地管理部門申請(qǐng)土地使用權(quán)變更登記，經(jīng)同級(jí)人民政府土地管理部門核實(shí)，由同級(jí)人民政府更換或者更改土地使用權(quán)證書。第六十二條：經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定，縣級(jí)以上地方人民政府由一個(gè)部門統(tǒng)一負(fù)責(zé)房產(chǎn)管理和土地管理工作的，可以制作、頒發(fā)統(tǒng)一的房地產(chǎn)權(quán)證書，依照本法第六十條的規(guī)定，將房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)的確認(rèn)和變更，分別載入房地產(chǎn)權(quán)證書”。

《商品房銷售管理辦法》第三十四條：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用前按項(xiàng)目委托具有房產(chǎn)測(cè)繪資格的單位實(shí)施測(cè)繪，測(cè)繪成果報(bào)房地產(chǎn)行政主管部門審核后用于房屋權(quán)屬登記。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用之日起60日內(nèi)，將需要由其提供的辦理房屋權(quán)屬登記的資料報(bào)送房屋所在地房地產(chǎn)行政主管部門。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助商品房買受人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。第四十一條：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未按規(guī)定將測(cè)繪成果或者需要由其提供的辦理房屋權(quán)屬登記的資料報(bào)送房地產(chǎn)行政主管部門的，處以警告，責(zé)令限期改正，并可處以2萬元以上3萬元以下罰款?！?/p>

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十九條：“商品房買賣合同約定或者《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第三十三條規(guī)定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過一年，由于出賣人的原因，導(dǎo)致買受人無法辦理房屋所有權(quán)登記，買受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持?！?/p>

3、把“房屋的產(chǎn)權(quán)證”理解為只包括“房屋所有權(quán)證”一項(xiàng)是違背本案當(dāng)事人商品房買賣的意思表示的。只有房屋所有權(quán)證而沒有房屋土地使用權(quán)證的房屋的產(chǎn)權(quán)是不完整的。根據(jù)我國法律，一項(xiàng)商品房的完整權(quán)利包括房屋的所有權(quán)和房屋土地的使用權(quán)兩項(xiàng)，商品房買賣合同的主要內(nèi)容也是這兩項(xiàng)權(quán)利的買賣。在本合同中，雙方當(dāng)事人約定的商品房買賣就包括了這兩項(xiàng)權(quán)利的買賣，這可以從出賣方已經(jīng)履行的義務(wù)推斷。如果把“房屋的產(chǎn)權(quán)證”理解為只包括“房屋所有權(quán)證”一項(xiàng)，這違背了當(dāng)事人合同的真實(shí)意思表示，可能造成一方權(quán)利的不完整。

4、由于法律沒有直接規(guī)定“房屋的產(chǎn)權(quán)證”的具體內(nèi)容，雙方當(dāng)事人對(duì)這一約定的理解產(chǎn)生了爭議，根據(jù)《中華人民共和國民法典》第一百二十五條規(guī)定：“當(dāng)事人對(duì)合同條款的理解有爭議的，應(yīng)當(dāng)按照合同所使用的詞句、合同的有關(guān)條款、合同的目的、交易習(xí)慣以及誠實(shí)信用原則，確定該條款的真實(shí)意思。”按照人們一般對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)的理解，房屋產(chǎn)權(quán)手續(xù)包括房屋所有權(quán)證和房屋土地使用權(quán)證兩證。本合同的目的也是為了買受人取得完整的對(duì)該房屋的權(quán)利，包括房屋所有權(quán)和房屋土地使用權(quán)兩方面，按照該商品房買賣合同的目的，這里的“房屋的產(chǎn)權(quán)”應(yīng)當(dāng)理解為包括了房屋所有權(quán)證和房屋土地使用權(quán)證兩證。

二、“辦理”房產(chǎn)證應(yīng)理解為辦理完結(jié)并由房屋買受人實(shí)際取得房產(chǎn)證。

1、被告認(rèn)為在與原告的約定中所談的“辦理”應(yīng)理解為過程意義，而非結(jié)果意義，即只要被告著手進(jìn)行了，就算履行了義務(wù)，而不管結(jié)果如何，也就是說，在履行“辦理房產(chǎn)證”這一義務(wù)上，只要被告在兩年內(nèi)著手為原告辦兩證即意味著被告合理的履行了義務(wù)。我們認(rèn)為被告的這種理解顯然不符合本協(xié)議上下文的文意，也不符合合同目的，更不符合法律的有關(guān)規(guī)定。從協(xié)議的上下文的文意傳承上看，“辦理”二字出現(xiàn)在“辦理完畢房產(chǎn)證”的義務(wù)約定之后，其目的顯然是對(duì)該義務(wù)的補(bǔ)充說明，其意義也與前文的“辦理完畢”一脈相承，也就是說“辦理”與“辦理完畢”具有相同的意義。從本協(xié)議的目的上看，是為解決原告久久得不到房產(chǎn)證的情況而進(jìn)行的約定，其目的顯然是敦促被告盡快為原告辦證并使原告在合理的時(shí)間內(nèi)取得兩證，如果在這里將“辦理”理解為過程意義，則這個(gè)協(xié)議的約定兩年期限將沒有任何意義，因?yàn)樵谶^程意義上，被告早在本協(xié)議簽署前就已在為原告“辦理”兩證，只是沒有“辦理完畢”而已，顯然如果僅將“辦理”理解為著手進(jìn)行，則被告將絕對(duì)不可能違約，本合同的目的也就無從實(shí)現(xiàn)。從法律規(guī)定上看，“辦理”通常也是從結(jié)果意義上加以規(guī)定的，《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條規(guī)定“由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書的，除當(dāng)事人有特殊約定外，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任：(一)商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限?！备鶕?jù)該司法解釋，商品房的出賣人承擔(dān)的辦理兩證的義務(wù)應(yīng)為“在約定的期限內(nèi)為買受人辦理房產(chǎn)證并使買受人取得”。在本案中，被告取得房屋所有權(quán)證的時(shí)間為20__年12月31日，取得土地使用權(quán)證的時(shí)間為20__年，均已超過雙方在協(xié)議中約定的兩年辦理期限。應(yīng)按照《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條之規(guī)定承擔(dān)違約責(zé)任。

2、被告稱在為原告辦理房產(chǎn)證的過程中積極為原告辦理相關(guān)手續(xù)，即應(yīng)認(rèn)為被告遵守了與原告的協(xié)議，而沒有構(gòu)成違約。根據(jù)《民法典》第107條規(guī)定：“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任”。被告未在約定的期限內(nèi)為原告辦理完畢產(chǎn)權(quán)證，這是一個(gè)顯而易見的問題，所以履行合同不符合約定，就屬于違約，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。

三、原告預(yù)交給被告辦理房屋產(chǎn)權(quán)證的稅費(fèi)及其它費(fèi)用共計(jì)元，而被告給原告的發(fā)票總額僅為元。原告多交部分被告理應(yīng)退還。

被告多收取原告的費(fèi)用，于法無據(jù)，對(duì)被告而言屬于不當(dāng)?shù)美?，而造成了原告利益的損失，故應(yīng)當(dāng)按照《民法典》的規(guī)定返還原告。

綜上所述，代理律師認(rèn)為：“房屋的產(chǎn)權(quán)證”應(yīng)當(dāng)指房屋所有權(quán)證和房屋土地使用權(quán)證兩證，房屋產(chǎn)權(quán)手續(xù)的辦妥就應(yīng)當(dāng)指辦理完房屋所有權(quán)證和房屋土地使用權(quán)證兩證。本案中，被告截止20__年12月31日才辦到李某所購房屋的房屋所有權(quán)證、年才辦到土地使用權(quán)證。明顯超過雙方約定的辦理完畢房屋權(quán)屬證書的時(shí)間范圍，已經(jīng)構(gòu)成違約，理應(yīng)按照年月日協(xié)議的約定賠償業(yè)主李某元。另，某公司多向原告收取的費(fèi)用，屬于不當(dāng)?shù)美響?yīng)退還原告。

律師事務(wù)所。

律師：

代理詞買賣合同糾紛篇六

相對(duì)于其他訴訟文書，代理詞的寫法比較靈活，并沒有統(tǒng)一的格式，大體上仍然是由首部、正文和尾部三部分組成。首部、尾部的寫法與辯護(hù)詞大體相同。那么商品房。

審判長、審判員：

作為本案被告(河南xx置業(yè)有限公司)的委托代理人，參加了整個(gè)庭審，進(jìn)行了質(zhì)證、辯論，對(duì)本案有了一個(gè)全面的了解。針對(duì)本案，現(xiàn)依據(jù)事實(shí)和法律提出以下代理意見，請(qǐng)合議時(shí)予以采信。

一、被告要求法院撤銷該爭議的2個(gè)條款，自認(rèn)為是欺詐、顯失公平的情況下簽訂的，沒有法律依據(jù)，且與事實(shí)不符。

按合同法第54條的規(guī)定，顯失公平：是指一方當(dāng)事人在緊迫或者缺乏經(jīng)驗(yàn)的情況下而訂立的明顯對(duì)自己有重大不利的合同行為。按最高人民法院《民法通則意見》第72條規(guī)定：“雙方簽訂合同時(shí)致使雙方的權(quán)利與義務(wù)明顯違反公平、等價(jià)有償原則的可以認(rèn)定為顯失公平”，也就是說該協(xié)議條款不但明顯違反公平原則，而且也得必須明顯違反等價(jià)有償原則，才可以認(rèn)定為顯失公平。其主要構(gòu)成要件：該合同必須是雙務(wù)合同，并且必須是等價(jià)有償?shù)?，沒有等價(jià)有償就不存在顯示公平。本案中被告是無償代為收取安裝費(fèi)用的，并沒有獲利一分，故不存在什么顯失公平。

作為一個(gè)普通一般善良人，買房是人生中的一件大事，因涉及大量資金，在購房時(shí)會(huì)一定多處看房進(jìn)行比較和鑒別的，特別是在簽訂購房合同時(shí)，肯定是比較慎重的。對(duì)自己所購房的位置、層數(shù)、各種設(shè)施、總價(jià)款、合同的每個(gè)條款都會(huì)了解詳情后才痛下決心，才簽訂該購房合同的。所以說，原告在訴狀中所講的什么，該訴爭的2個(gè)條款是在被欺詐、顯失公平的情況下所簽訂的，要求撤銷該二個(gè)條款是沒有任何道理的，而且也違背人們通常的交易習(xí)慣，沒有法律依據(jù)也沒有事實(shí)上的理由。

二、原告在辯論中所講，合同第14條約定的燃?xì)狻⑴瘹?、地?zé)崴O(shè)施，屬于雙方約定的基礎(chǔ)設(shè)施，公共配套設(shè)施范圍，其建設(shè)費(fèi)用已計(jì)入房屋開發(fā)成本，屬于商品房售價(jià)范圍是非常錯(cuò)誤的。

原被告雙方所簽合同第14條的約定，只是被告關(guān)于基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建設(shè)正常運(yùn)行的承諾，承諾有關(guān)公司安裝作業(yè)完畢后交付使用日達(dá)到使用條件。并沒有說明和約定天燃?xì)?、暖氣、地?zé)崴⒂芯€電視這些安裝費(fèi)的費(fèi)用有誰來承擔(dān)的問題，更沒有說明和約定其安裝費(fèi)用已經(jīng)計(jì)入開發(fā)成本，屬于房售付范圍。顯然，原告為達(dá)訴訟目的，無中生有，偷換概念，偷梁換柱，白紙黑字，第14條非常清楚，請(qǐng)法庭明查。

三、被告沒有違反省及國家有關(guān)部門關(guān)于與有關(guān)房價(jià)收費(fèi)項(xiàng)目的通知、規(guī)則、細(xì)則和辦法。

被告沒有違反《國家發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)、財(cái)政部關(guān)于全面整頓住房建設(shè)收費(fèi)取消部分收費(fèi)項(xiàng)目的通知》(20xx)585號(hào)，20xx年4月16日。該通知是針對(duì)各級(jí)人民政府和國務(wù)院各部門的亂收費(fèi)問題進(jìn)行整頓，并取消了部分收費(fèi)項(xiàng)目，共47項(xiàng)，其中沒有包括什么“初裝費(fèi)”什么基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，有關(guān)政府部門無論是否執(zhí)行，都和本案沒有任何關(guān)系，如果原告對(duì)該通知及有關(guān)政府部門有意見，請(qǐng)依法向有關(guān)政府部門反映。

被告沒有違反《河南省新建商品房交易價(jià)格行為規(guī)則》。原被告雙方簽訂合同后，沒有增加新的收費(fèi)項(xiàng)目和商品房總額外歸自己所有，沒有加收任何費(fèi)用歸自己所有，沒有違反代收代付費(fèi)用的規(guī)定，沒有牟取非法利益。如果原告認(rèn)為被告違反了該規(guī)則，請(qǐng)按該“規(guī)則”第17條規(guī)定向政府價(jià)格主管部門提供證據(jù)進(jìn)行舉報(bào)，可對(duì)被告進(jìn)行行政處罰，和本案訴爭的2個(gè)協(xié)議條款，是否有效，是否該撤銷無關(guān)。

被告更沒有違反《河南省商品房買賣明碼標(biāo)價(jià)實(shí)施細(xì)則》，被告已作到銷售明碼標(biāo)價(jià)并一房一價(jià)。原被告雙方簽訂合同時(shí)為20xx年12月17日，而該細(xì)則實(shí)施日期為20xx年5月1日，且對(duì)本案沒有溯及力。

四、被告沒有違反《開封市城市基礎(chǔ)設(shè)施配套征收管理辦法》。

1.被告購房時(shí)所簽訂的補(bǔ)充協(xié)議第2條中明確了收取的是天然氣初裝費(fèi)、暖氣初裝費(fèi)、有線電視初裝費(fèi)、地?zé)崴跹b費(fèi)，并不是原告在辯論所講的收取的是基礎(chǔ)設(shè)施公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)或其基礎(chǔ)設(shè)施公共配套設(shè)施的初裝費(fèi)或城市配套費(fèi)，顯然，原告在辯論所講的是非常錯(cuò)誤的，沒有任何事實(shí)依據(jù)。

2.按開封市此管理辦法第二條規(guī)定：城市配套費(fèi)的用途是專項(xiàng)用于城市道路、橋涵、公用消防設(shè)施等城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。也就是說，道路、橋涵、公用消防、園林綠化這些城市基礎(chǔ)設(shè)施，包括但不限于與小區(qū)內(nèi)的這些設(shè)施。也就是說城市基礎(chǔ)設(shè)施不完全等于小區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施。城市道路不等于小區(qū)內(nèi)道路。

3.按此管理辦法第6條規(guī)定，也就是說從20xx年7月1日開始，建設(shè)單位必須有規(guī)劃部門出具的建筑面積確認(rèn)通知單，到財(cái)政局核準(zhǔn)城市配套費(fèi)的多少，并交費(fèi)后，憑財(cái)政局出具的審核意見到開封市建委辦理《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。

4.被告并沒有違反開封市此管理辦法第11條的規(guī)定，原被告雙方所簽的合同時(shí)與附件是同時(shí)所簽，沒有在合同簽訂后另行所簽任何補(bǔ)充協(xié)議，沒有另行加收任何費(fèi)用，作為合同整體的不可分割一部分附件四——補(bǔ)充協(xié)議，所約定的天然氣、暖氣、地?zé)崴芯€電視初裝費(fèi)是房價(jià)的組成部分，這些初裝費(fèi)是在合同中又進(jìn)一步的細(xì)化明細(xì)而已，是一種促銷手段和策略，而且，也并不違反有關(guān)的法律規(guī)定和我市的管理辦法。

5.該管理辦法第8條又進(jìn)一步明確了，不交城市配套費(fèi)不得發(fā)放《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。需要特別說明的是，被告是在20xx年12月17日，已經(jīng)依法辦理了《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》是在該管理辦法20xx年7月1日實(shí)施之前辦理的。所以說，該管理辦法沒有溯及力。

退一萬步講，如果說按原告所講的，在房價(jià)款之外，被告又收取原告的燃?xì)?、暖氣、地?zé)崴?、有線電視安裝費(fèi)的話，被告也不違法。也不違反開封市的這個(gè)管理規(guī)定。

其理由有二點(diǎn)：其一按該規(guī)定，將說的是“商品房項(xiàng)目應(yīng)計(jì)入房屋銷售價(jià)格開發(fā)商不得在房價(jià)外向購房者另行加收任何費(fèi)用。而被告所收取的這些安裝費(fèi)。是代燃?xì)獾扔嘘P(guān)公司收取的初裝費(fèi)。也就是說，這些安裝費(fèi)是有關(guān)公司收取的，被告只是代收而已，所收取的這些費(fèi)用用于交到有關(guān)公司，被告并沒有扣留歸自己所有，并沒有從中獲取任何利益。需要明確說明的是：城市基礎(chǔ)設(shè)施并不完全等于小區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施也包括小區(qū)外的基礎(chǔ)設(shè)施，城市基礎(chǔ)設(shè)施并不等于所購房內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施安裝費(fèi)，城市道路并不等于小區(qū)內(nèi)道路。城市配套費(fèi)并不等于該商品房內(nèi)配套費(fèi)安裝。城市配套費(fèi)是用于小區(qū)內(nèi)外的公用，公共配套設(shè)施建設(shè)，而該商品房內(nèi)配套安裝費(fèi)，是用于進(jìn)入自己房內(nèi)的私用配套設(shè)施安裝，配套費(fèi)并不等于安裝費(fèi)。也就是說，城市配套設(shè)施的建設(shè)安裝只進(jìn)入到小區(qū)內(nèi)或樓道內(nèi)就完成了，至于再進(jìn)入自己房內(nèi)的私用設(shè)施安裝費(fèi)用自己肯定要出錢的。

在我們河南省地域內(nèi)，在整個(gè)開封建筑安裝領(lǐng)域內(nèi)，在整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)公司行業(yè)，在整個(gè)燃?xì)?、暖氣、地?zé)岬裙补眯袠I(yè)在進(jìn)入私人房屋內(nèi)安裝其有關(guān)設(shè)施費(fèi)有哪家是免費(fèi)的?而作為房地產(chǎn)開發(fā)公司的被告，為了整個(gè)小區(qū)、整個(gè)樓的業(yè)主利益，為了整個(gè)工期的按時(shí)完成，為了與各個(gè)業(yè)主所簽的購房合同，按約定的時(shí)間交房，有開發(fā)公司統(tǒng)一代收取燃?xì)?、暖氣、地?zé)崴?、等安裝費(fèi)，交于有關(guān)公司后，進(jìn)行統(tǒng)一安裝。這也是多年慣例，也是多年的交易習(xí)慣，而且該交易習(xí)慣并不違反國家的法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，按《合同法》第61條規(guī)定，按最高法院《合同法》解釋二第7條規(guī)定，而這種交易習(xí)慣是受法律保護(hù)的，依法應(yīng)受法律保護(hù)。

五、原被告所簽“合同”附件四“合同補(bǔ)充協(xié)議”意思表示真實(shí)，內(nèi)容合法，是合同外另有約定，是合同約定的特別條款，該訴爭的二個(gè)條款具有不可撤銷性，且該案已依法報(bào)房地產(chǎn)管理部門登記備案。

原被告簽訂的《商品房買賣合同》及合同附件符合有效合同的構(gòu)成要件，依法應(yīng)認(rèn)定為有效合同。其一，簽約主體適格，意思表示真實(shí)。其二內(nèi)容合法，且不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。其三，簽約程序完備。是在雙方認(rèn)真審閱了合同條款含義、明確其全部內(nèi)容，在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上簽約的。且已按規(guī)定報(bào)房地產(chǎn)管理部門登記備案。原告與被告就天然氣、暖氣、地?zé)崴?、有線電視的安裝費(fèi)，代收事宜達(dá)成合意，是約定的特別條款，只要意思表示真實(shí)，不存在一方以欺詐、脅迫的手段訂立，即為合法有效行為。應(yīng)按當(dāng)事人之間意思自治原則履行，且雙方對(duì)合同效力均無異議，原告未訴請(qǐng)撤銷整個(gè)合同及其附件，只訴請(qǐng)撤銷對(duì)附件中的兩個(gè)條款，則應(yīng)按有效合同履行，故被告收取上述費(fèi)用合法有據(jù)，未構(gòu)成消費(fèi)欺詐，更不存在脅迫行為，且從三原告提供的各組證據(jù)來看，都無法證明原被告雙方所簽的補(bǔ)充協(xié)議時(shí)是在欺詐、脅迫的情況下所簽。

六、本案是不屬于可撤銷可變更合同，該《商品房買賣合同》及《合同補(bǔ)充協(xié)議》絕對(duì)不是什么格式合同、格式條款。

原告認(rèn)為本案的購房合同及補(bǔ)充協(xié)議是采用格式條款，是在欺詐、脅迫的情況下所簽，且系重復(fù)收費(fèi)行為，請(qǐng)求撤銷其中的二個(gè)條款，沒有法律依據(jù)。本案的合同及補(bǔ)充協(xié)議不是《合同法》所述真正意義上的格式合同(仍留有諸多空白欄目供簽約雙方自行協(xié)商填寫)，該合同是河南省工商行政管理局和河南省建設(shè)廳共同監(jiān)制的，對(duì)行政管理的相對(duì)方都是平等的，其解釋權(quán)赤屬該兩部門，不是被告河南xx置業(yè)有限公司自行制定反復(fù)使用的合同。作為合同附件的補(bǔ)充協(xié)議，對(duì)代收條款的約定是雙方自愿、平等、協(xié)商的結(jié)果。本案原告在簽訂合同時(shí)，已明知其內(nèi)容，且合同中也具有特別提示。在“合同補(bǔ)充協(xié)議”中，被告并沒有免除自己的責(zé)任，加重對(duì)方責(zé)任，排除對(duì)方主要權(quán)利的情形，雙方的約定是合法有效的。

綜上所述，被告代理人認(rèn)為：原被告所簽購房合同及附件是真實(shí)、合法、有效的，系雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，是雙方自愿、平等、協(xié)商的結(jié)果，且不違反有關(guān)法律、行政法規(guī)其有關(guān)代收安裝費(fèi)的行為，不被法律、行政法規(guī)及有關(guān)規(guī)范性文件所禁止。本案糾紛中，不存在欺詐、脅迫、顯示公平、重復(fù)收費(fèi)及可撤銷的法定條件。同時(shí)認(rèn)為人民法院審理民事案件的適用原則是上位法優(yōu)于下位法的原則，故應(yīng)適用《合同法》和其司法解釋》為依據(jù)來審理本案。以上代理意見請(qǐng)予采信。

代理人：郭永軍。

20xx年12月8日。

尊敬的審判長、人民陪審員：

江西三人行律師事務(wù)所依法接受原告周xx的委托，指派我作為其委托代理人參與本案訴訟，庭審前我認(rèn)真核實(shí)相關(guān)證據(jù)、查找法律根據(jù)，通過今天的法庭調(diào)查，對(duì)本案的事實(shí)有了清楚了解，現(xiàn)結(jié)合事實(shí)和法律發(fā)表如下代理意見：

一、原告與被告簽定的商品房買賣合同合法有效，原告基于該合同享有的權(quán)利應(yīng)受法律保護(hù)。

根據(jù)最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋(二)第一條之規(guī)定“當(dāng)事人對(duì)合同是否成立存在爭議，人民法院能夠確定當(dāng)事人名稱或者姓名、標(biāo)的和數(shù)量的，一般應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同成立。但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外”，以及《合同法》第四十四條之規(guī)定“依法成立的合同，自成立時(shí)生效”。原、被告所簽的編號(hào)為gf-20xx-0171的商品房買賣合同系雙方真實(shí)意思的表示，合法有效;即使該合同沒有合同編號(hào)，沒有簽訂日期，也不能以此瑕疵否認(rèn)該份合同的法律效力;故原告基于該份合同依法享有要求被告辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)的權(quán)利。

二、被告熊xx簽訂商品房買賣合同、承諾辦理產(chǎn)權(quán)手續(xù)、收取原告購房款等行為系景德鎮(zhèn)市xx房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(以下簡稱xx公司)的行為在原、被告所簽的編號(hào)為gf-20xx-0171的商品房買賣合同中出賣人的委托代理人一欄清清楚楚寫上了被告熊xx的名字，且在合同的尾部也有xx公司蓋的公章，在出賣人一欄同樣有熊xx的簽字，正是基于此，原告完全有理由相信熊xx就是xx公司對(duì)外的處理事務(wù)的代理人;正如《合同法》第四十九條之規(guī)定的：“行為人沒有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后以被代理人名義訂立合同，相對(duì)人有理由相信行為人有代理權(quán)的，該代理行為有效?！逼湟饬x在于維護(hù)代理制度的誠信基礎(chǔ)，保護(hù)善意第三人的合法權(quán)益，建立正常的民事流轉(zhuǎn)秩序。本案中即使凱達(dá)公司未授權(quán)熊方明對(duì)外處理公司事務(wù)，原告基于合同也完全有理由相信凱達(dá)公司與熊方明之間構(gòu)成表見代理關(guān)系。所以，熊方明簽訂合同、收取原告全額購房款、向原告出具承諾產(chǎn)權(quán)過戶等行為均應(yīng)視為是xx公司的行為。

1、原告在起訴時(shí)，到工商部門查詢了凱達(dá)公司的工商基本信息，該基本信息上載明xx公司于20xx年8月16日已經(jīng)被吊銷，其公司股東為周xx和支xx;據(jù)原告了解，周xx已經(jīng)死亡。而根據(jù)我國相關(guān)法律規(guī)定，公司被吊銷營業(yè)執(zhí)照屬于公司意志以外的公權(quán)力運(yùn)作的結(jié)果，屬于強(qiáng)制解散公司的范疇，是公司違反了法律與行政法規(guī)(包括《公司登記管理?xiàng)l例》等)中的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)予解散。公司解散又必須經(jīng)過清算以及注銷兩個(gè)程序。根據(jù)最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國公司法》若干問題的規(guī)定(二)第十八條之規(guī)定“有限責(zé)任公司的股東、股份有限公司的董事和控股股東未在法定期限內(nèi)成立清算組開始清算，導(dǎo)致公司財(cái)產(chǎn)貶值、流失、毀損或者滅失，債權(quán)人主張其在造成損失范圍內(nèi)對(duì)公司債務(wù)承擔(dān)賠償責(zé)任的，人民法院應(yīng)依法予以支持;有限責(zé)任公司的股東、股份有限公司的董事和控股股東因怠于履行義務(wù)，導(dǎo)致公司主要財(cái)產(chǎn)、帳冊(cè)、重要文件等滅失，無法進(jìn)行清算，債權(quán)人主張其對(duì)公司債務(wù)承擔(dān)連帶清償責(zé)任的，人民法院應(yīng)依法予以支持”。本案中，凱達(dá)公司既然已經(jīng)被吊銷，那么公司就有法定義務(wù)進(jìn)行清算，清償完公司清算之前的公司債務(wù)，這其中就包括原告基于買賣合同對(duì)xx公司享有的房屋過戶登記請(qǐng)求權(quán)(債權(quán))。但xx公司在公司被吊銷后沒有按照《公司法》等法律法規(guī)的規(guī)定依法進(jìn)行清算、注銷程序，那么此時(shí)，就有必要否認(rèn)公司法人人格，進(jìn)而要求xx公司股東替公司承擔(dān)債務(wù)清償責(zé)任。

2、被告支xx在庭審之中向法庭出示了一份鑒定文書，擬證明支xx非xx公司實(shí)際股東，其股東身份系xx公司偽造其簽名所致，故其無需與被告熊方明承擔(dān)連帶責(zé)任。原告認(rèn)為該份證據(jù)不能作為被告支興林免責(zé)的事由。因?yàn)楣竟ど痰怯泴?duì)外具有公信力，該種登記屬于商事登記，并使商事登記的外觀具有足以使他人信賴的特性，善意信賴登記外觀的人就此能取得權(quán)利。從公司工商登記公信力的內(nèi)涵出發(fā)，不僅在登記正確的情況下，登記所表現(xiàn)的權(quán)利是真實(shí)的權(quán)利，對(duì)社會(huì)公眾具有絕對(duì)的可信性，而且登記錯(cuò)誤時(shí)也不能顛覆登記對(duì)于權(quán)利狀態(tài)的表述，這種狀態(tài)對(duì)于社會(huì)公眾同樣是真實(shí)的，正確的。公司工商登記的作用就是為了保護(hù)第三人的信賴?yán)?，維護(hù)交易安全。從我國公司登記制度的設(shè)立本意以及公司登記公信力適用的三大基本原則(保護(hù)善意相對(duì)人利益原則、對(duì)第三人有利原則、法定義務(wù)不能免除原則)來看待本案，原告的權(quán)益完全應(yīng)當(dāng)受到法律的保護(hù)。

綜上所述，原告房產(chǎn)至今沒有辦理產(chǎn)權(quán)的原因完全系被告不誠信的行為所致，故原告懇請(qǐng)貴院支持其全部訴求。

以上代理意見，請(qǐng)合議庭在合議時(shí)參考并盼望予以采納。謝謝!

代理人：江西三人行律師事務(wù)所。

律師李俊杰。

20xx年八月二十日。

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代理詞買賣合同糾紛篇七

審判長、審判員：

作為本案被告(河南置業(yè)有限公司)的委托代理人，參加了整個(gè)庭審，進(jìn)行了質(zhì)證、辯論，對(duì)本案有了一個(gè)全面的了解。針對(duì)本案，現(xiàn)依據(jù)事實(shí)和法律提出以下代理意見，請(qǐng)合議時(shí)予以采信。

一、被告要求法院撤銷該爭議的2個(gè)條款，自認(rèn)為是欺詐、顯失公平的情況下簽訂的，沒有法律依據(jù)，且與事實(shí)不符。

按合同法第54條的規(guī)定，顯失公平：是指一方當(dāng)事人在緊迫或者缺乏經(jīng)驗(yàn)的情況下而訂立的明顯對(duì)自己有重大不利的合同行為。按最高人民法院《民法通則意見》第72條規(guī)定：“雙方簽訂合同時(shí)致使雙方的權(quán)利與義務(wù)明顯違反公平、等價(jià)有償原則的可以認(rèn)定為顯失公平”，也就是說該協(xié)議條款不但明顯違反公平原則，而且也得必須明顯違反等價(jià)有償原則，才可以認(rèn)定為顯失公平。其主要構(gòu)成要件：該合同必須是雙務(wù)合同，并且必須是等價(jià)有償?shù)模瑳]有等價(jià)有償就不存在顯示公平。本案中被告是無償代為收取安裝費(fèi)用的，并沒有獲利一分，故不存在什么顯失公平。

作為一個(gè)普通一般善良人，買房是人生中的一件大事，因涉及大量資金，在購房時(shí)會(huì)一定多處看房進(jìn)行比較和鑒別的，特別是在簽訂購房合同時(shí)，肯定是比較慎重的。對(duì)自己所購房的位置、層數(shù)、各種設(shè)施、總價(jià)款、合同的每個(gè)條款都會(huì)了解詳情后才痛下決心，才簽訂該購房合同的。所以說，原告在訴狀中所講的什么，該訴爭的2個(gè)條款是在被欺詐、顯失公平的情況下所簽訂的，要求撤銷該二個(gè)條款是沒有任何道理的，而且也違背人們通常的交易習(xí)慣，沒有法律依據(jù)也沒有事實(shí)上的理由。

二、原告在辯論中所講，合同第14條約定的燃?xì)?、暖氣、地?zé)崴O(shè)施，屬于雙方約定的基礎(chǔ)設(shè)施，公共配套設(shè)施范圍，其建設(shè)費(fèi)用已計(jì)入房屋開發(fā)成本，屬于商品房售價(jià)范圍是非常錯(cuò)誤的。

原被告雙方所簽合同第14條的約定，只是被告關(guān)于基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建設(shè)正常運(yùn)行的承諾，承諾有關(guān)公司安裝作業(yè)完畢后交付使用日達(dá)到使用條件。并沒有說明和約定天燃?xì)狻⑴瘹?、地?zé)崴?、有線電視這些安裝費(fèi)的費(fèi)用有誰來承擔(dān)的問題，更沒有說明和約定其安裝費(fèi)用已經(jīng)計(jì)入開發(fā)成本，屬于房售付范圍。顯然，原告為達(dá)訴訟目的，無中生有，偷換概念，偷梁換柱，白紙黑字，第14條非常清楚，請(qǐng)法庭明查。

三、被告沒有違反省及國家有關(guān)部門關(guān)于與有關(guān)房價(jià)收費(fèi)項(xiàng)目的通知、規(guī)則、細(xì)則和辦法。

被告沒有違反《國家發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)、財(cái)政部關(guān)于全面整頓住房建設(shè)收費(fèi)取消部分收費(fèi)項(xiàng)目的通知》(20xx)585號(hào)，20xx年4月16日。該通知是針對(duì)各級(jí)人民政府和國務(wù)院各部門的亂收費(fèi)問題進(jìn)行整頓，并取消了部分收費(fèi)項(xiàng)目，共47項(xiàng)，其中沒有包括什么“初裝費(fèi)”什么基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，有關(guān)政府部門無論是否執(zhí)行，都和本案沒有任何關(guān)系，如果原告對(duì)該通知及有關(guān)政府部門有意見，請(qǐng)依法向有關(guān)政府部門反映。

被告沒有違反《河南省新建商品房交易價(jià)格行為規(guī)則》。原被告雙方簽訂合同后，沒有增加新的收費(fèi)項(xiàng)目和商品房總額外歸自己所有，沒有加收任何費(fèi)用歸自己所有，沒有違反代收代付費(fèi)用的規(guī)定，沒有牟取非法利益。如果原告認(rèn)為被告違反了該規(guī)則，請(qǐng)按該“規(guī)則”第17條規(guī)定向政府價(jià)格主管部門提供證據(jù)進(jìn)行舉報(bào)，可對(duì)被告進(jìn)行行政處罰，和本案訴爭的2個(gè)協(xié)議條款，是否有效，是否該撤銷無關(guān)。

被告更沒有違反《河南省商品房買賣明碼標(biāo)價(jià)實(shí)施細(xì)則》，被告已作到銷售明碼標(biāo)價(jià)并一房一價(jià)。原被告雙方簽訂合同時(shí)為20xx年12月17日，而該細(xì)則實(shí)施日期為20xx年5月1日，且對(duì)本案沒有溯及力。

四、被告沒有違反《開封市城市基礎(chǔ)設(shè)施配套征收管理辦法》。

1.被告購房時(shí)所簽訂的補(bǔ)充協(xié)議第2條中明確了收取的是天然氣初裝費(fèi)、暖氣初裝費(fèi)、有線電視初裝費(fèi)、地?zé)崴跹b費(fèi)，并不是原告在辯論所講的收取的是基礎(chǔ)設(shè)施公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)或其基礎(chǔ)設(shè)施公共配套設(shè)施的初裝費(fèi)或城市配套費(fèi)，顯然，原告在辯論所講的是非常錯(cuò)誤的，沒有任何事實(shí)依據(jù)。

2.按開封市此管理辦法第二條規(guī)定：城市配套費(fèi)的用途是專項(xiàng)用于城市道路、橋涵、公用消防設(shè)施等城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。也就是說，道路、橋涵、公用消防、園林綠化這些城市基礎(chǔ)設(shè)施，包括但不限于與小區(qū)內(nèi)的這些設(shè)施。也就是說城市基礎(chǔ)設(shè)施不完全等于小區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施。城市道路不等于小區(qū)內(nèi)道路。

3.按此管理辦法第6條規(guī)定，也就是說從20xx年7月1日開始，建設(shè)單位必須有規(guī)劃部門出具的建筑面積確認(rèn)通知單，到財(cái)政局核準(zhǔn)城市配套費(fèi)的多少，并交費(fèi)后，憑財(cái)政局出具的審核意見到開封市建委辦理《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。

4.被告并沒有違反開封市此管理辦法第11條的規(guī)定，原被告雙方所簽的合同時(shí)與附件是同時(shí)所簽，沒有在合同簽訂后另行所簽任何補(bǔ)充協(xié)議，沒有另行加收任何費(fèi)用，作為合同整體的不可分割一部分附件四——補(bǔ)充協(xié)議，所約定的天然氣、暖氣、地?zé)崴芯€電視初裝費(fèi)是房價(jià)的組成部分，這些初裝費(fèi)是在合同中又進(jìn)一步的細(xì)化明細(xì)而已，是一種促銷手段和策略，而且，也并不違反有關(guān)的法律規(guī)定和我市的管理辦法。

5.該管理辦法第8條又進(jìn)一步明確了，不交城市配套費(fèi)不得發(fā)放《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。需要特別說明的是，被告是在20xx年12月17日，已經(jīng)依法辦理了《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》是在該管理辦法20xx年7月1日實(shí)施之前辦理的。所以說，該管理辦法沒有溯及力。

退一萬步講，如果說按原告所講的，在房價(jià)款之外，被告又收取原告的燃?xì)?、暖氣、地?zé)崴?、有線電視安裝費(fèi)的話，被告也不違法。也不違反開封市的這個(gè)管理規(guī)定。

其理由有二點(diǎn)：其一按該規(guī)定，將說的是“商品房項(xiàng)目應(yīng)計(jì)入房屋銷售價(jià)格開發(fā)商不得在房價(jià)外向購房者另行加收任何費(fèi)用。而被告所收取的這些安裝費(fèi)。是代燃?xì)獾扔嘘P(guān)公司收取的初裝費(fèi)。也就是說，這些安裝費(fèi)是有關(guān)公司收取的，被告只是代收而已，所收取的這些費(fèi)用用于交到有關(guān)公司，被告并沒有扣留歸自己所有，并沒有從中獲取任何利益。需要明確說明的是：城市基礎(chǔ)設(shè)施并不完全等于小區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施也包括小區(qū)外的基礎(chǔ)設(shè)施，城市基礎(chǔ)設(shè)施并不等于所購房內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施安裝費(fèi)，城市道路并不等于小區(qū)內(nèi)道路。城市配套費(fèi)并不等于該商品房內(nèi)配套費(fèi)安裝。城市配套費(fèi)是用于小區(qū)內(nèi)外的公用，公共配套設(shè)施建設(shè)，而該商品房內(nèi)配套安裝費(fèi)，是用于進(jìn)入自己房內(nèi)的私用配套設(shè)施安裝，配套費(fèi)并不等于安裝費(fèi)。也就是說，城市配套設(shè)施的建設(shè)安裝只進(jìn)入到小區(qū)內(nèi)或樓道內(nèi)就完成了，至于再進(jìn)入自己房內(nèi)的私用設(shè)施安裝費(fèi)用自己肯定要出錢的。

在我們河南省地域內(nèi)，在整個(gè)開封建筑安裝領(lǐng)域內(nèi)，在整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)公司行業(yè)，在整個(gè)燃?xì)?、暖氣、地?zé)岬裙补眯袠I(yè)在進(jìn)入私人房屋內(nèi)安裝其有關(guān)設(shè)施費(fèi)有哪家是免費(fèi)的?而作為房地產(chǎn)開發(fā)公司的被告，為了整個(gè)小區(qū)、整個(gè)樓的業(yè)主利益，為了整個(gè)工期的按時(shí)完成，為了與各個(gè)業(yè)主所簽的購房合同，按約定的時(shí)間交房，有開發(fā)公司統(tǒng)一代收取燃?xì)?、暖氣、地?zé)崴?、等安裝費(fèi)，交于有關(guān)公司后，進(jìn)行統(tǒng)一安裝。這也是多年慣例，也是多年的交易習(xí)慣，而且該交易習(xí)慣并不違反國家的法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，按《合同法》第61條規(guī)定，按最高法院《合同法》解釋二第7條規(guī)定，而這種交易習(xí)慣是受法律保護(hù)的，依法應(yīng)受法律保護(hù)。

五、原被告所簽“合同”附件四“合同補(bǔ)充協(xié)議”意思表示真實(shí)，內(nèi)容合法，是合同外另有約定，是合同約定的特別條款，該訴爭的二個(gè)條款具有不可撤銷性，且該案已依法報(bào)房地產(chǎn)管理部門登記備案。

原被告簽訂的《商品房買賣合同》及合同附件符合有效合同的構(gòu)成要件，依法應(yīng)認(rèn)定為有效合同。其一，簽約主體適格，意思表示真實(shí)。其二內(nèi)容合法，且不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。其三，簽約程序完備。是在雙方認(rèn)真審閱了合同條款含義、明確其全部內(nèi)容，在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上簽約的。且已按規(guī)定報(bào)房地產(chǎn)管理部門登記備案。原告與被告就天然氣、暖氣、地?zé)崴⒂芯€電視的安裝費(fèi)，代收事宜達(dá)成合意，是約定的特別條款，只要意思表示真實(shí)，不存在一方以欺詐、脅迫的手段訂立，即為合法有效行為。應(yīng)按當(dāng)事人之間意思自治原則履行，且雙方對(duì)合同效力均無異議，原告未訴請(qǐng)撤銷整個(gè)合同及其附件，只訴請(qǐng)撤銷對(duì)附件中的兩個(gè)條款，則應(yīng)按有效合同履行，故被告收取上述費(fèi)用合法有據(jù)，未構(gòu)成消費(fèi)欺詐，更不存在脅迫行為，且從三原告提供的各組證據(jù)來看，都無法證明原被告雙方所簽的補(bǔ)充協(xié)議時(shí)是在欺詐、脅迫的情況下所簽。

六、本案是不屬于可撤銷可變更合同，該《商品房買賣合同》及《合同補(bǔ)充協(xié)議》絕對(duì)不是什么格式合同、格式條款。

原告認(rèn)為本案的購房合同及補(bǔ)充協(xié)議是采用格式條款，是在欺詐、脅迫的情況下所簽，且系重復(fù)收費(fèi)行為，請(qǐng)求撤銷其中的二個(gè)條款，沒有法律依據(jù)。本案的合同及補(bǔ)充協(xié)議不是《合同法》所述真正意義上的格式合同(仍留有諸多空白欄目供簽約雙方自行協(xié)商填寫)，該合同是河南省工商行政管理局和河南省建設(shè)廳共同監(jiān)制的，對(duì)行政管理的相對(duì)方都是平等的，其解釋權(quán)赤屬該兩部門，不是被告河南置業(yè)有限公司自行制定反復(fù)使用的合同。作為合同附件的補(bǔ)充協(xié)議，對(duì)代收條款的約定是雙方自愿、平等、協(xié)商的結(jié)果。本案原告在簽訂合同時(shí)，已明知其內(nèi)容，且合同中也具有特別提示。在“合同補(bǔ)充協(xié)議”中，被告并沒有免除自己的責(zé)任，加重對(duì)方責(zé)任，排除對(duì)方主要權(quán)利的情形，雙方的約定是合法有效的。

綜上所述，被告代理人認(rèn)為：原被告所簽購房合同及附件是真實(shí)、合法、有效的，系雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，是雙方自愿、平等、協(xié)商的結(jié)果，且不違反有關(guān)法律、行政法規(guī)其有關(guān)代收安裝費(fèi)的行為，不被法律、行政法規(guī)及有關(guān)規(guī)范性文件所禁止。本案糾紛中，不存在欺詐、脅迫、顯示公平、重復(fù)收費(fèi)及可撤銷的法定條件。同時(shí)認(rèn)為人民法院審理民事案件的適用原則是上位法優(yōu)于下位法的原則，故應(yīng)適用《合同法》和其司法解釋》為依據(jù)來審理本案。以上代理意見請(qǐng)予采信。

代理人：郭永軍。

20xx年12月8日。

代理詞買賣合同糾紛篇八

審判長、審判員：

作為本案被告(河南xx置業(yè)有限公司)的委托代理人，參加了整個(gè)庭審，進(jìn)行了質(zhì)證、辯論，對(duì)本案有了一個(gè)全面的了解。針對(duì)本案，現(xiàn)依據(jù)事實(shí)和法律提出以下代理意見，請(qǐng)合議時(shí)予以采信。

一、被告要求法院撤銷該爭議的2個(gè)條款，自認(rèn)為是欺詐、顯失公平的情況下簽訂的，沒有法律依據(jù)，且與事實(shí)不符。

按合同法第54條的規(guī)定，顯失公平：是指一方當(dāng)事人在緊迫或者缺乏經(jīng)驗(yàn)的情況下而訂立的明顯對(duì)自己有重大不利的合同行為。按最高人民法院《民法通則意見》第72條規(guī)定：“雙方簽訂合同時(shí)致使雙方的權(quán)利與義務(wù)明顯違反公平、等價(jià)有償原則的可以認(rèn)定為顯失公平”，也就是說該協(xié)議條款不但明顯違反公平原則，而且也得必須明顯違反等價(jià)有償原則，才可以認(rèn)定為顯失公平。其主要構(gòu)成要件：該合同必須是雙務(wù)合同，并且必須是等價(jià)有償?shù)?，沒有等價(jià)有償就不存在顯示公平。本案中被告是無償代為收取安裝費(fèi)用的，并沒有獲利一分，故不存在什么顯失公平。

作為一個(gè)普通一般善良人，買房是人生中的一件大事，因涉及大量資金，在購房時(shí)會(huì)一定多處看房進(jìn)行比較和鑒別的，特別是在簽訂購房合同時(shí)，肯定是比較慎重的。對(duì)自己所購房的位置、層數(shù)、各種設(shè)施、總價(jià)款、合同的每個(gè)條款都會(huì)了解詳情后才痛下決心，才簽訂該購房合同的。所以說，原告在訴狀中所講的什么，該訴爭的2個(gè)條款是在被欺詐、顯失公平的情況下所簽訂的，要求撤銷該二個(gè)條款是沒有任何道理的，而且也違背人們通常的交易習(xí)慣，沒有法律依據(jù)也沒有事實(shí)上的理由。

二、原告在辯論中所講，合同第14條約定的燃?xì)狻⑴瘹?、地?zé)崴O(shè)施，屬于雙方約定的基礎(chǔ)設(shè)施，公共配套設(shè)施范圍，其建設(shè)費(fèi)用已計(jì)入房屋開發(fā)成本，屬于商品房售價(jià)范圍是非常錯(cuò)誤的。

原被告雙方所簽合同第14條的約定，只是被告關(guān)于基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建設(shè)正常運(yùn)行的承諾，承諾有關(guān)公司安裝作業(yè)完畢后交付使用日達(dá)到使用條件。并沒有說明和約定天燃?xì)?、暖氣、地?zé)崴⒂芯€電視這些安裝費(fèi)的費(fèi)用有誰來承擔(dān)的問題，更沒有說明和約定其安裝費(fèi)用已經(jīng)計(jì)入開發(fā)成本，屬于房售付范圍。顯然，原告為達(dá)訴訟目的，無中生有，偷換概念，偷梁換柱，白紙黑字，第14條非常清楚，請(qǐng)法庭明查。

三、被告沒有違反省及國家有關(guān)部門關(guān)于與有關(guān)房價(jià)收費(fèi)項(xiàng)目的通知、規(guī)則、細(xì)則和辦法。

被告沒有違反《國家發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)、財(cái)政部關(guān)于全面整頓住房建設(shè)收費(fèi)取消部分收費(fèi)項(xiàng)目的通知》(2001)585號(hào)，4月16日。該通知是針對(duì)各級(jí)人民政府和國務(wù)院各部門的亂收費(fèi)問題進(jìn)行整頓，并取消了部分收費(fèi)項(xiàng)目，共47項(xiàng)，其中沒有包括什么“初裝費(fèi)”什么基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，有關(guān)政府部門無論是否執(zhí)行，都和本案沒有任何關(guān)系，如果原告對(duì)該通知及有關(guān)政府部門有意見，請(qǐng)依法向有關(guān)政府部門反映。

被告沒有違反《河南省新建商品房交易價(jià)格行為規(guī)則》。原被告雙方簽訂合同后，沒有增加新的收費(fèi)項(xiàng)目和商品房總額外歸自己所有，沒有加收任何費(fèi)用歸自己所有，沒有違反代收代付費(fèi)用的規(guī)定，沒有牟取非法利益。如果原告認(rèn)為被告違反了該規(guī)則，請(qǐng)按該“規(guī)則”第17條規(guī)定向政府價(jià)格主管部門提供證據(jù)進(jìn)行舉報(bào)，可對(duì)被告進(jìn)行行政處罰，和本案訴爭的2個(gè)協(xié)議條款，是否有效，是否該撤銷無關(guān)。

被告更沒有違反《河南省商品房買賣明碼標(biāo)價(jià)實(shí)施細(xì)則》，被告已作到銷售明碼標(biāo)價(jià)并一房一價(jià)。原被告雙方簽訂合同時(shí)為12月17日，而該細(xì)則實(shí)施日期為205月1日，且對(duì)本案沒有溯及力。

四、被告沒有違反《開封市城市基礎(chǔ)設(shè)施配套征收管理辦法》。

1.被告購房時(shí)所簽訂的補(bǔ)充協(xié)議第2條中明確了收取的是天然氣初裝費(fèi)、暖氣初裝費(fèi)、有線電視初裝費(fèi)、地?zé)崴跹b費(fèi)，并不是原告在辯論所講的收取的是基礎(chǔ)設(shè)施公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)或其基礎(chǔ)設(shè)施公共配套設(shè)施的初裝費(fèi)或城市配套費(fèi)，顯然，原告在辯論所講的是非常錯(cuò)誤的，沒有任何事實(shí)依據(jù)。

2.按開封市此管理辦法第二條規(guī)定：城市配套費(fèi)的用途是專項(xiàng)用于城市道路、橋涵、公用消防設(shè)施等城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。也就是說，道路、橋涵、公用消防、園林綠化這些城市基礎(chǔ)設(shè)施，包括但不限于與小區(qū)內(nèi)的這些設(shè)施。也就是說城市基礎(chǔ)設(shè)施不完全等于小區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施。城市道路不等于小區(qū)內(nèi)道路。

3.按此管理辦法第6條規(guī)定，也就是說從207月1日開始，建設(shè)單位必須有規(guī)劃部門出具的建筑面積確認(rèn)通知單，到財(cái)政局核準(zhǔn)城市配套費(fèi)的多少，并交費(fèi)后，憑財(cái)政局出具的審核意見到開封市建委辦理《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。

4.被告并沒有違反開封市此管理辦法第11條的規(guī)定，原被告雙方所簽的合同時(shí)與附件是同時(shí)所簽，沒有在合同簽訂后另行所簽任何補(bǔ)充協(xié)議，沒有另行加收任何費(fèi)用，作為合同整體的不可分割一部分附件四——補(bǔ)充協(xié)議，所約定的天然氣、暖氣、地?zé)崴芯€電視初裝費(fèi)是房價(jià)的組成部分，這些初裝費(fèi)是在合同中又進(jìn)一步的細(xì)化明細(xì)而已，是一種促銷手段和策略，而且，也并不違反有關(guān)的法律規(guī)定和我市的管理辦法。

5.該管理辦法第8條又進(jìn)一步明確了，不交城市配套費(fèi)不得發(fā)放《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。需要特別說明的是，被告是在12月17日，已經(jīng)依法辦理了《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》是在該管理辦法2010年7月1日實(shí)施之前辦理的。所以說，該管理辦法沒有溯及力。

退一萬步講，如果說按原告所講的，在房價(jià)款之外，被告又收取原告的燃?xì)?、暖氣、地?zé)崴?、有線電視安裝費(fèi)的話，被告也不違法。也不違反開封市的這個(gè)管理規(guī)定。

其理由有二點(diǎn)：其一按該規(guī)定，將說的是“商品房項(xiàng)目應(yīng)計(jì)入房屋銷售價(jià)格開發(fā)商不得在房價(jià)外向購房者另行加收任何費(fèi)用。而被告所收取的這些安裝費(fèi)。是代燃?xì)獾扔嘘P(guān)公司收取的初裝費(fèi)。也就是說，這些安裝費(fèi)是有關(guān)公司收取的，被告只是代收而已，所收取的這些費(fèi)用用于交到有關(guān)公司，被告并沒有扣留歸自己所有，并沒有從中獲取任何利益。需要明確說明的是：城市基礎(chǔ)設(shè)施并不完全等于小區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施也包括小區(qū)外的基礎(chǔ)設(shè)施，城市基礎(chǔ)設(shè)施并不等于所購房內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施安裝費(fèi)，城市道路并不等于小區(qū)內(nèi)道路。城市配套費(fèi)并不等于該商品房內(nèi)配套費(fèi)安裝。城市配套費(fèi)是用于小區(qū)內(nèi)外的公用，公共配套設(shè)施建設(shè)，而該商品房內(nèi)配套安裝費(fèi)，是用于進(jìn)入自己房內(nèi)的私用配套設(shè)施安裝，配套費(fèi)并不等于安裝費(fèi)。也就是說，城市配套設(shè)施的建設(shè)安裝只進(jìn)入到小區(qū)內(nèi)或樓道內(nèi)就完成了，至于再進(jìn)入自己房內(nèi)的私用設(shè)施安裝費(fèi)用自己肯定要出錢的。

在我們河南省地域內(nèi)，在整個(gè)開封建筑安裝領(lǐng)域內(nèi)，在整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)公司行業(yè)，在整個(gè)燃?xì)狻⑴瘹?、地?zé)岬裙补眯袠I(yè)在進(jìn)入私人房屋內(nèi)安裝其有關(guān)設(shè)施費(fèi)有哪家是免費(fèi)的?而作為房地產(chǎn)開發(fā)公司的被告，為了整個(gè)小區(qū)、整個(gè)樓的業(yè)主利益，為了整個(gè)工期的按時(shí)完成，為了與各個(gè)業(yè)主所簽的購房合同，按約定的時(shí)間交房，有開發(fā)公司統(tǒng)一代收取燃?xì)狻⑴瘹狻⒌責(zé)崴?、等安裝費(fèi)，交于有關(guān)公司后，進(jìn)行統(tǒng)一安裝。這也是多年慣例，也是多年的交易習(xí)慣，而且該交易習(xí)慣并不違反國家的法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，按《合同法》第61條規(guī)定，按最高法院《合同法》解釋二第7條規(guī)定，而這種交易習(xí)慣是受法律保護(hù)的，依法應(yīng)受法律保護(hù)。

五、原被告所簽“合同”附件四“合同補(bǔ)充協(xié)議”意思表示真實(shí)，內(nèi)容合法，是合同外另有約定，是合同約定的特別條款，該訴爭的二個(gè)條款具有不可撤銷性，且該案已依法報(bào)房地產(chǎn)管理部門登記備案。

原被告簽訂的《商品房買賣合同》及合同附件符合有效合同的構(gòu)成要件，依法應(yīng)認(rèn)定為有效合同。其一，簽約主體適格，意思表示真實(shí)。其二內(nèi)容合法，且不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。其三，簽約程序完備。是在雙方認(rèn)真審閱了合同條款含義、明確其全部內(nèi)容，在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上簽約的。且已按規(guī)定報(bào)房地產(chǎn)管理部門登記備案。原告與被告就天然氣、暖氣、地?zé)崴?、有線電視的安裝費(fèi)，代收事宜達(dá)成合意，是約定的特別條款，只要意思表示真實(shí)，不存在一方以欺詐、脅迫的手段訂立，即為合法有效行為。應(yīng)按當(dāng)事人之間意思自治原則履行，且雙方對(duì)合同效力均無異議，原告未訴請(qǐng)撤銷整個(gè)合同及其附件，只訴請(qǐng)撤銷對(duì)附件中的兩個(gè)條款，則應(yīng)按有效合同履行，故被告收取上述費(fèi)用合法有據(jù)，未構(gòu)成消費(fèi)欺詐，更不存在脅迫行為，且從三原告提供的各組證據(jù)來看，都無法證明原被告雙方所簽的補(bǔ)充協(xié)議時(shí)是在欺詐、脅迫的情況下所簽。

六、本案是不屬于可撤銷可變更合同，該《商品房買賣合同》及《合同補(bǔ)充協(xié)議》絕對(duì)不是什么格式合同、格式條款。

原告認(rèn)為本案的購房合同及補(bǔ)充協(xié)議是采用格式條款，是在欺詐、脅迫的情況下所簽，且系重復(fù)收費(fèi)行為，請(qǐng)求撤銷其中的二個(gè)條款，沒有法律依據(jù)。本案的合同及補(bǔ)充協(xié)議不是《合同法》所述真正意義上的格式合同(仍留有諸多空白欄目供簽約雙方自行協(xié)商填寫)，該合同是河南省工商行政管理局和河南省建設(shè)廳共同監(jiān)制的，對(duì)行政管理的相對(duì)方都是平等的，其解釋權(quán)赤屬該兩部門，不是被告河南xx置業(yè)有限公司自行制定反復(fù)使用的合同。作為合同附件的補(bǔ)充協(xié)議，對(duì)代收條款的約定是雙方自愿、平等、協(xié)商的結(jié)果。本案原告在簽訂合同時(shí)，已明知其內(nèi)容，且合同中也具有特別提示。在“合同補(bǔ)充協(xié)議”中，被告并沒有免除自己的責(zé)任，加重對(duì)方責(zé)任，排除對(duì)方主要權(quán)利的情形，雙方的約定是合法有效的。

綜上所述，被告代理人認(rèn)為：原被告所簽購房合同及附件是真實(shí)、合法、有效的，系雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，是雙方自愿、平等、協(xié)商的結(jié)果，且不違反有關(guān)法律、行政法規(guī)其有關(guān)代收安裝費(fèi)的行為，不被法律、行政法規(guī)及有關(guān)規(guī)范性文件所禁止。本案糾紛中，不存在欺詐、脅迫、顯示公平、重復(fù)收費(fèi)及可撤銷的法定條件。同時(shí)認(rèn)為人民法院審理民事案件的適用原則是上位法優(yōu)于下位法的原則，故應(yīng)適用《合同法》和其司法解釋》為依據(jù)來審理本案。以上代理意見請(qǐng)予采信。

代理人：郭永軍。

2011年12月8日。

代理詞買賣合同糾紛篇九

尊敬的審判長、審判員：

律師事務(wù)所依法接受本案被告和反訴人陳*的委托，指派本人擔(dān)任其一審訴訟代理人，參與本案的訴訟活動(dòng)。

開庭前，本代理人提供了證據(jù)，查閱了案卷材料和相關(guān)法律規(guī)定,對(duì)本案糾紛事實(shí)以及雙方當(dāng)事人爭議的焦點(diǎn)有了清楚的認(rèn)識(shí)和了解。本代理人認(rèn)為，根據(jù)本案客觀事實(shí)、相關(guān)證據(jù)材料和我國有關(guān)民事法律規(guī)定，原告的訴訟請(qǐng)求與事實(shí)不符,于法無據(jù)，不能成立，依法應(yīng)予駁回。反訴人的反訴請(qǐng)求合理合法，依法應(yīng)予支持。現(xiàn)就本案的焦點(diǎn)問題發(fā)表以下代理意見：

一、關(guān)于原告(反訴人)與被告(被反訴人)雙方簽訂的商品房買賣合同效力問題。

同，經(jīng)過多次咨詢、協(xié)商和談判，充分體現(xiàn)了雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思。再次，合同書內(nèi)容合法。從合同內(nèi)容來看，原告投資開發(fā)房地產(chǎn)，原告出資向被告購買商品房，整個(gè)合同書的內(nèi)容完全符合現(xiàn)行法律規(guī)定。最后，合同書形式完備。原被告雙方簽訂的商品房買賣合同根據(jù)有關(guān)規(guī)定，到**縣房地產(chǎn)交易管理所辦理了商品房預(yù)售登記，取得政府管理部門認(rèn)可，形式完備。

根據(jù)《合同法》第8條之規(guī)定：依法成立的合同，對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或者解除合同。本案原被告依法均應(yīng)嚴(yán)格遵守合同，履行合同義務(wù)，而不得擅自變更、解除或違背合同的約定。

(一)、被告向原告購買的商品房是否帶有地下車庫問題。原被告雙方提供的許多證據(jù)都可以證明被告購買的商品房帶地下車庫。1、商品房買賣合同第三條約定地下室109.74平方米。這地下室面積中包含了地下車庫面積和位臵。2、商品房買賣合同附件一房屋平面圖，一層平面圖標(biāo)有下坡道和坡道擋墻。這就是地下車庫的下坡道。半地下室平面圖也清楚標(biāo)明下坡道和車庫位臵。3、被告提供的竣工圖中的一層平面圖和半地下室平面圖有著完全相同的標(biāo)示和說明，而該竣工圖是由施工單位在施工完成后制作的，并提交建設(shè)局存檔保管的。

4、被告補(bǔ)充提供的證據(jù)建設(shè)施工圖紙(**市建筑工程施工圖審理事務(wù)所報(bào)備的)半地下室平面圖也明確有地下室車庫和下坡道。5、原告提供的所謂規(guī)劃圖紙中在一層平面圖部分也明確標(biāo)明下坡道和坡道擋墻。如果沒有地下車庫，何需下坡道和坡道擋墻?6、原告提供的建筑工程消防驗(yàn)收意見書，意見書中也明確說明半地下一層為車庫、洗衣房、儲(chǔ)藏間。7、原告在給被告及**省消費(fèi)者委員會(huì)答復(fù)中也承認(rèn)有地下車庫，并表示可以整改。甚至原告代理律師在法庭上也承認(rèn)部分戶型是有地下車庫的，只要被告同意交房，原告可以進(jìn)行地下車庫整改。8、從被告購買別墅這一高端住宅產(chǎn)品的目的來看，遠(yuǎn)離市區(qū)，戶戶有車，如果沒有地下車庫，又沒有配套建設(shè)地面停車場(chǎng)，被告根本不會(huì)購買，也無法居住使用，根本達(dá)不到被告購買別墅的目的。如果原告強(qiáng)調(diào)訴爭商品房原先報(bào)批時(shí)就沒有地下車庫，那原告為什么在20xx年*月*日簽訂商品房買賣合同時(shí)，還是以地下車庫形式與被告簽訂合同。原告如此行為，豈不構(gòu)成欺詐?亦應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的法律后果和責(zé)任。

(二)、被告向原告購買的商品房是否三樓前后均有陽臺(tái)帶問題。同樣，原被告雙方提供的許多證據(jù)可以證明三樓前后帶有陽臺(tái)。1、商品房買賣合同附件一房屋平面圖，三層平面圖前后標(biāo)明兩個(gè)陽臺(tái)。

2、被告提供的竣工圖中的三層平面圖有著完全相同的標(biāo)示和說明，而該竣工圖是由施工單位在施工完成后制作的，并提交建設(shè)局存檔保管的。3、原告提供的所謂規(guī)劃圖紙中在三層平面圖部分也明確標(biāo)明陽臺(tái)。4、原告在給被告及福建省消費(fèi)者委員會(huì)答復(fù)中也承認(rèn)三樓有陽臺(tái)，其將陽臺(tái)外移，并表示可以整改。

(三)、原告是否具備交房條件問題。根據(jù)商品房買賣合同第8條約定，原告應(yīng)當(dāng)在20xx年12月30日前，依照國家和地方人民政府的有關(guān)規(guī)定，將經(jīng)過驗(yàn)收合格，并符合本合同約定的商品房交付被告使用。據(jù)此，原告是否具備交房，至少要同時(shí)具備兩個(gè)條件，一是驗(yàn)收合格，二是符合合同約定，兩者缺一不可。1、原告提供的房屋建筑工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告和建筑工程消防驗(yàn)收意見書是違規(guī)的驗(yàn)收結(jié)果，與商品房的實(shí)際情況不符，不能作為竣工驗(yàn)收合法依據(jù)。首先，這兩文件中所體現(xiàn)的工程監(jiān)理單位和施工單位存在明顯矛盾和不一致的地方，房屋建筑工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告體現(xiàn)的工程監(jiān)理單位為**有限公司，施工單位為建筑工程有限公司，而建筑工程消防驗(yàn)收意見書體現(xiàn)的工程監(jiān)理單位為工程監(jiān)理有限公司，施工單位為建筑工程有限公司，在加上竣工圖紙中出現(xiàn)的施工單位為建設(shè)工程有限公司。兩家監(jiān)理單位，三家施工單位，到底誰是該工程的真正監(jiān)理單位和施工單位，無法確定，如何能進(jìn)行驗(yàn)收?充分說明本案的違規(guī)驗(yàn)收。其次，這兩文件中所體現(xiàn)的驗(yàn)收結(jié)果與商品房實(shí)際情況不符。如房屋建筑工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告體現(xiàn)的主體施工完成，請(qǐng)問三樓的陽臺(tái)在什么地方?室內(nèi)外裝飾工程全部完成，請(qǐng)問三樓的窗戶安裝了沒有?燃?xì)夤こ掏瓿?，?qǐng)問燃?xì)夤艿?，接口在什么地?整個(gè)房屋沒有通風(fēng)和排氣施工，如何居住使用?所有規(guī)劃、設(shè)計(jì)和竣工圖紙中下坡道和坡道擋墻在什么地方?2、原告擬交付被告使用的商品房不符合合同約定的使用條件。首先，沒有按合同約定，建設(shè)地下室車庫。其次，沒有按合同約定，建設(shè)三樓陽臺(tái)。第三，沒有按照合同約定，建設(shè)安裝門窗，預(yù)留管道。造成原告開發(fā)建設(shè)的商品房根本不符合合同約定的交付使用的條件，也就自然不具備交房條件。3、根據(jù)**省高級(jí)人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件疑難問題的解答》第22條，以及《城市規(guī)劃法》和舊《消防法》等規(guī)定，原告開發(fā)建設(shè)的別墅商品房除了應(yīng)當(dāng)經(jīng)過設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理、建設(shè)單位驗(yàn)收合格外，還應(yīng)當(dāng)符合法律、法規(guī)關(guān)于房屋交付使用的其他強(qiáng)制性規(guī)定，包括消防驗(yàn)收、規(guī)劃驗(yàn)收等，直到辦好商品房權(quán)屬登記備案手續(xù)為止。原告開發(fā)的商品房在通知交房時(shí)沒有通過規(guī)劃驗(yàn)收，沒有辦理權(quán)屬登記備案手續(xù)，依法不具備交房條件，原告的交房通知不具有交房的法律效力。同時(shí)，根據(jù)**省高級(jí)人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件疑難問題的解答》第24條之規(guī)定，原告應(yīng)當(dāng)在具備法律規(guī)定的交房條件后再行通知被告(反訴原告)，才具有交房的法律效力。

三、原告擅自變更商品房地下室功能和取消三樓陽臺(tái)，再加上其他違約應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，被告有權(quán)反訴要求原告退房，退還所收購房款，并賠償被告經(jīng)濟(jì)損失。

1、原被告雙方關(guān)于商品房規(guī)劃設(shè)計(jì)，使用功能的約定是明確具體的，且被告也是基于雙方上述明確約定及商品房地理位臵才決定購買該商品房的，原告無權(quán)擅自變更。原被告所簽訂的商品房買賣合同中明確約定有地下室車庫，而且現(xiàn)有眾多證據(jù)也證明，該商品房應(yīng)有地下室車庫的，被告也是因?yàn)橛械叵率臆噹觳胚x擇購買的?，F(xiàn)在原告開發(fā)建設(shè)的商品房突然沒有了地下室車庫，而且也沒有配套建設(shè)地面停車場(chǎng)，是明顯的重大違約行為，再加上前面所列舉的其他違約行為，如**縣建設(shè)局已經(jīng)確認(rèn)的原告在煙囪、門窗、陽臺(tái)等方面未按圖紙施工，原告的行為已經(jīng)構(gòu)成了根本性違約，被告無法達(dá)到自己的購房目的和使用居住條件。根據(jù)《合同法》第94條之規(guī)定，當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的，當(dāng)事人可以解除合同的。

2、被告對(duì)于原告的違約行為，已于20xx年*月**日致函原告。該函件是通過郵政特快專遞送達(dá)的，而且在郵件詳情單上已經(jīng)寫明要求退房書。原告雖然拒絕簽收，但已經(jīng)知曉被告函件的內(nèi)容，原告也沒有對(duì)被告的函件提出異議。根據(jù)《合同法》第96條之規(guī)定，當(dāng)事人一方依照第九十四條的規(guī)定主張解除合同的，應(yīng)當(dāng)通知對(duì)方。合同自通知到達(dá)對(duì)方時(shí)解除。因此，本案被告根據(jù)原告的違約情況和相關(guān)法律規(guī)定，要求解除合同，并將解除合同。

通知書。

送達(dá)原告，原被告雙方的商品房買賣合同已經(jīng)解除，人民法院應(yīng)當(dāng)予以確認(rèn)，原告應(yīng)承擔(dān)由此所產(chǎn)生的法律責(zé)任。

3、原告所開發(fā)的商品房通知交房當(dāng)時(shí)不具備交房條件，也沒有再次通知被告交房，從商品房買賣合同約定的交房時(shí)間為20xx年12月30日之前，至今逾期已達(dá)到210天，已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過商品房買賣合同約定的逾期超過90天交房，被告有權(quán)解除合同的規(guī)定。同時(shí)，根據(jù)最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋第15條之規(guī)定，出賣人遲延交付房屋，超過三個(gè)月合理期限的，買受人有權(quán)解除合同。因此，本案被告(反訴原告)的反訴請(qǐng)求合理合法，依法應(yīng)予以支持。

綜上所述，本代理人認(rèn)為本案糾紛的根本原因在于雙方簽訂合同過程，原告存在欺詐行為，而且原告所開發(fā)建設(shè)的商品房不具備交房條件，也不符合合同約定的交房和使用條件，構(gòu)成根本性違約，被告的購房目的難以實(shí)現(xiàn)，可以要求解除商品房買賣合同。因此，本案原告訴訟請(qǐng)求于理無據(jù)，于法無依，請(qǐng)求人民法院予以駁回，被告的反訴請(qǐng)求合情合理合法，請(qǐng)求人民法院予以支持。

律師事務(wù)所。

律師：

2*年*月**日。

共

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頁，當(dāng)前第。

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代理詞買賣合同糾紛篇十

一、訴訟請(qǐng)求：

2、本案的訴訟費(fèi)用由被告承擔(dān)。

二、事實(shí)及理由如下：

2014年1月13日，原告為其所有的滬***號(hào)小型轎車向被告中國人民財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)股份有限公司徐州市分公司購買了保險(xiǎn)，雙方協(xié)商確定按照新車購置價(jià)176萬元，購買了包括機(jī)動(dòng)車損失保險(xiǎn)、不計(jì)免賠特約條款等在內(nèi)的保險(xiǎn)。保險(xiǎn)期限自2014年1月14日零時(shí)起至2015年1月13日二十四時(shí)止。

2014年2月20日15時(shí)許，原告駕駛被保險(xiǎn)車輛沿沛縣龍河公路由北向南行駛至安國七堡村附近時(shí)，因躲避行人與路邊樹木發(fā)生碰撞后駛?cè)肼愤吅又校斐扇嚀p壞。交警和保險(xiǎn)公司均派人到現(xiàn)場(chǎng)查勘，并對(duì)事故予以確認(rèn)。

2014年3月12日原被告雙方簽訂了車輛損失確認(rèn)單，被保險(xiǎn)車輛被認(rèn)定為全損，定損金額為830720元，殘值作價(jià)金額為10萬元;后殘值于2014年3月18日由被告拍賣，所得10萬元由原告取得。另外事故發(fā)生時(shí)原告先行墊付了施救費(fèi)2200元，應(yīng)由被告支付。綜上，被告應(yīng)在2014年3月22日前向原告支付車輛損失賠償款共計(jì)732920元。然而被告至今尚未履行保險(xiǎn)合同約定的賠償義務(wù)，請(qǐng)求法院依法判決，維護(hù)我方合法權(quán)益。

法庭調(diào)查，原告舉證。

證據(jù)一：保險(xiǎn)單。

1證明原告向被告投保了機(jī)動(dòng)車損失保險(xiǎn)和不計(jì)免賠率險(xiǎn)。

2證明原被告雙方協(xié)商確定新車購置價(jià)為176萬，并以此確定了保險(xiǎn)金額。3證明保險(xiǎn)車輛的初次登記時(shí)間為2006年10月17日，即被保險(xiǎn)車輛的新車購置時(shí)間。

4證明保險(xiǎn)期間為自2014年1月14日零時(shí)起至2015年1月13日二十四時(shí)止。

證據(jù)二：車損險(xiǎn)保險(xiǎn)合同范本。

1根據(jù)第四條約定，原告駕駛保險(xiǎn)車輛因墜落導(dǎo)致車輛損失的，保險(xiǎn)公司應(yīng)承擔(dān)保險(xiǎn)責(zé)任。

2根據(jù)第十條約定，保險(xiǎn)金額由原被告雙方根據(jù)投保時(shí)被保險(xiǎn)車輛的新車購置價(jià)確定為176萬元。

3根據(jù)第二十四條約定，被保險(xiǎn)車輛發(fā)生事故后，經(jīng)被告檢驗(yàn)，認(rèn)定車輛全損，并確定損失金額為830720元。

4根據(jù)第二十五條約定，被保險(xiǎn)車輛遭受損失后的殘值部分已有被告拍賣處理，拍賣所得10萬元由原告取得。

5根據(jù)二十七條約定，被保險(xiǎn)車輛的折舊金額為：1760000*0.6%*88=929280元;保險(xiǎn)事故發(fā)生時(shí)被保險(xiǎn)車輛的實(shí)際價(jià)值為830720元，與被告定損金額一致。

證明被保險(xiǎn)車輛發(fā)生事故的真實(shí)性以及事故的時(shí)間、地點(diǎn)、過程。

證據(jù)四：中國人民財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)股份有限公司機(jī)動(dòng)車保險(xiǎn)車輛損失情況確認(rèn)書證明被告對(duì)被保險(xiǎn)車輛認(rèn)定為全損，并確定損失金額為830720元。

證據(jù)五：機(jī)動(dòng)車轉(zhuǎn)讓協(xié)議。

證明被保險(xiǎn)車輛殘值部分已經(jīng)處理完畢。

證據(jù)六：施救費(fèi)發(fā)票。

證明施救被保險(xiǎn)車輛時(shí)原告支付2200元施救費(fèi)。

被告答辯情形：

注：法庭辯論主體思路為被告是否有充分的理由和證據(jù)證明保險(xiǎn)單、保險(xiǎn)合同條款和定損合同無效，否則應(yīng)認(rèn)定保險(xiǎn)合同真實(shí)有效，雙方應(yīng)予以履行;是否能證明事故不屬實(shí);是否能證明事故不屬于保險(xiǎn)責(zé)任范圍。

情形一：投保人投保時(shí)未如實(shí)告知投保車輛的二手車交易價(jià)格，保險(xiǎn)人有權(quán)解除合同;投保人存在欺詐，要求撤銷已經(jīng)簽訂的定損合同。

法律依據(jù)：《保險(xiǎn)法》第十六條：訂立保險(xiǎn)合同，保險(xiǎn)人就保險(xiǎn)標(biāo)的或者被保險(xiǎn)人的有關(guān)情況提出詢問的，投保人應(yīng)當(dāng)如實(shí)告知。

投保人故意或者因重大過失未履行前款規(guī)定的如實(shí)告知義務(wù)，足以影響保險(xiǎn)人決定是否同意承?；蛘咛岣弑ｋU(xiǎn)費(fèi)率的，保險(xiǎn)人有權(quán)解除合同。

我方辯論：1保單上明確載明投保車輛的初次登記日期為“2006年10月17日”，因此被告在保險(xiǎn)合同簽訂時(shí)就應(yīng)當(dāng)知道投保車輛系二手車，但未詢問二手車的交易價(jià)格，我方無告知義務(wù)，更不存在欺詐。

2投保車輛的交易價(jià)格與保險(xiǎn)合同無關(guān)，不影響保險(xiǎn)合同的效力。車損險(xiǎn)合同是按照保險(xiǎn)事故發(fā)生時(shí)保險(xiǎn)標(biāo)的的實(shí)際價(jià)值確定保險(xiǎn)價(jià)值的不定值合同，而保險(xiǎn)標(biāo)的的實(shí)際價(jià)值與其交易價(jià)格無必然聯(lián)系，即使是通過無償贈(zèng)與的形式獲得保險(xiǎn)標(biāo)的的所有權(quán)，也不影響保險(xiǎn)標(biāo)的的實(shí)際價(jià)值。

情形二：保險(xiǎn)金額超過保險(xiǎn)價(jià)值，超過部分無效。保單上的保險(xiǎn)金額為176萬元，而投保車輛的實(shí)際價(jià)值即其購買價(jià)格為26萬元，因此保險(xiǎn)金額遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出保險(xiǎn)價(jià)值，超過部分無效，只同意在26萬的保險(xiǎn)金額范圍內(nèi)理賠。

法律依據(jù)：《保險(xiǎn)法》第五十五條：投保人和保險(xiǎn)人約定保險(xiǎn)標(biāo)的的保險(xiǎn)價(jià)值并在合同中載明的，保險(xiǎn)標(biāo)的發(fā)生損失時(shí)，以約定的保險(xiǎn)價(jià)值為賠償計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)。

投保人和保險(xiǎn)人未約定保險(xiǎn)標(biāo)的的保險(xiǎn)價(jià)值的，保險(xiǎn)標(biāo)的發(fā)生損失時(shí)，以保險(xiǎn)事故發(fā)生時(shí)保險(xiǎn)標(biāo)的的實(shí)際價(jià)值為賠償計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)。

保險(xiǎn)金額不得超過保險(xiǎn)價(jià)值。超過保險(xiǎn)價(jià)值的，超過部分無效，保險(xiǎn)人應(yīng)當(dāng)退還相應(yīng)的保險(xiǎn)費(fèi)。

我方辯論：對(duì)方主張以投保車輛的購入價(jià)格作為保險(xiǎn)價(jià)值，既無合同約定也無法律依據(jù)。實(shí)際上在投保時(shí)當(dāng)事人是以新車購置價(jià)來確定保險(xiǎn)金額的，即雙方協(xié)商確定新車購置價(jià)為176萬元，并以此確定車輛損失保險(xiǎn)的保險(xiǎn)金額也為176萬元。這樣的確定方式符合保險(xiǎn)條款第10條的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)成為賠償處理的依據(jù)。

情形三：對(duì)交通事故的真實(shí)性不予認(rèn)可。在保險(xiǎn)公司對(duì)事故現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行勘察時(shí)，原告身上并無水跡，與原告所稱車輛在其駕駛下入水的情形不符，因此本次交通事故的真實(shí)性存在疑點(diǎn)。

我方辯論：因?yàn)槭掳l(fā)時(shí)為冬季，原告在駕車落水后涉水上岸衣服已經(jīng)濕透，冰冷難耐遂去附近的集市購買新衣?lián)Q上，因此身上才會(huì)沒有水跡。

對(duì)于此次交通事故有交警部門出具的事故責(zé)任認(rèn)定書，被告無確切證據(jù)的應(yīng)以此為準(zhǔn)。

情形四：保險(xiǎn)車輛損失不在保險(xiǎn)責(zé)任范圍內(nèi)。保險(xiǎn)車輛是在撞擊后駛?cè)牒又袑?dǎo)致車輛損失的，根本損失原因是落水。而落水并不在保險(xiǎn)合同第五條保險(xiǎn)責(zé)任的范圍內(nèi)，因此不予理賠。

合同依據(jù)：《保險(xiǎn)合同》第四條：保險(xiǎn)期間內(nèi)，被保險(xiǎn)人或其允許的合法駕駛?cè)嗽谑褂帽槐ｋU(xiǎn)機(jī)動(dòng)車過程中，因下列原因造成被保險(xiǎn)機(jī)動(dòng)車的損失，保險(xiǎn)人依照本保險(xiǎn)合同的約定負(fù)責(zé)賠償：

(一)碰撞、傾覆、墜落;。

(二)火災(zāi)、爆炸、自燃;。

(三)外界物體墜落、倒塌;。

(四)暴風(fēng)、龍卷風(fēng);。

(五)雷擊、雹災(zāi)、暴雨、洪水、海嘯;。

(六)地陷、冰陷、崖崩、雪崩、泥石流、滑坡;。

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代理詞買賣合同糾紛篇十一

尊敬的審判長、人民陪審員：

江西三人行律師事務(wù)所依法接受原告周委托，指派我作為其委托代理人參與本案訴訟，庭審前我認(rèn)真核實(shí)相關(guān)證據(jù)、查找法律根據(jù)，通過今天的法庭調(diào)查，對(duì)本案的事實(shí)有了清楚了解，現(xiàn)結(jié)合事實(shí)和法律發(fā)表如下代理意見：

一、原告與被告簽定的商品房買賣合同合法有效，原告基于該合同享有的權(quán)利應(yīng)受法律保護(hù)。

根據(jù)最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋(二)第一條之規(guī)定“當(dāng)事人對(duì)合同是否成立存在爭議，人民法院能夠確定當(dāng)事人名稱或者姓名、標(biāo)的和數(shù)量的，一般應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同成立。但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外”，以及《合同法》第四十四條之規(guī)定“依法成立的合同，自成立時(shí)生效”。原、被告所簽的編號(hào)為gf-20xx-0171的商品房買賣合同系雙方真實(shí)意思的表示，合法有效;即使該合同沒有合同編號(hào)，沒有簽訂日期，也不能以此瑕疵否認(rèn)該份合同的法律效力;故原告基于該份合同依法享有要求被告辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)的權(quán)利。

二、被告熊簽訂商品房買賣合同、承諾辦理產(chǎn)權(quán)手續(xù)、收取原告購房款等行為系景德鎮(zhèn)市xx房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(以下簡稱xx公司)的行為在原、被告所簽的編號(hào)為gf-20xx-0171的商品房買賣合同中出賣人的委托代理人一欄清清楚楚寫上了被告熊名字，且在合同的尾部也有xx公司蓋的公章，在出賣人一欄同樣有熊簽字，正是基于此，原告完全有理由相信熊就是xx公司對(duì)外的處理事務(wù)的代理人;正如《合同法》第四十九條之規(guī)定的：“行為人沒有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后以被代理人名義訂立合同，相對(duì)人有理由相信行為人有代理權(quán)的，該代理行為有效?！逼湟饬x在于維護(hù)代理制度的誠信基礎(chǔ)，保護(hù)善意第三人的合法權(quán)益，建立正常的民事流轉(zhuǎn)秩序。本案中即使凱達(dá)公司未授權(quán)熊方明對(duì)外處理公司事務(wù)，原告基于合同也完全有理由相信凱達(dá)公司與熊方明之間構(gòu)成表見代理關(guān)系。所以，熊方明簽訂合同、收取原告全額購房款、向原告出具承諾產(chǎn)權(quán)過戶等行為均應(yīng)視為是xx公司的行為。

1、原告在起訴時(shí)，到工商部門查詢了凱達(dá)公司的工商基本信息，該基本信息上載明xx公司于20xx年8月16日已經(jīng)被吊銷，其公司股東為周和支;據(jù)原告了解，周已經(jīng)死亡。而根據(jù)我國相關(guān)法律規(guī)定，公司被吊銷營業(yè)執(zhí)照屬于公司意志以外的公權(quán)力運(yùn)作的結(jié)果，屬于強(qiáng)制解散公司的范疇，是公司違反了法律與行政法規(guī)(包括《公司登記管理?xiàng)l例》等)中的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)予解散。公司解散又必須經(jīng)過清算以及注銷兩個(gè)程序。根據(jù)最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國公司法》若干問題的規(guī)定(二)第十八條之規(guī)定“有限責(zé)任公司的股東、股份有限公司的董事和控股股東未在法定期限內(nèi)成立清算組開始清算，導(dǎo)致公司財(cái)產(chǎn)貶值、流失、毀損或者滅失，債權(quán)人主張其在造成損失范圍內(nèi)對(duì)公司債務(wù)承擔(dān)賠償責(zé)任的，人民法院應(yīng)依法予以支持;有限責(zé)任公司的股東、股份有限公司的董事和控股股東因怠于履行義務(wù)，導(dǎo)致公司主要財(cái)產(chǎn)、帳冊(cè)、重要文件等滅失，無法進(jìn)行清算，債權(quán)人主張其對(duì)公司債務(wù)承擔(dān)連帶清償責(zé)任的，人民法院應(yīng)依法予以支持”。本案中，凱達(dá)公司既然已經(jīng)被吊銷，那么公司就有法定義務(wù)進(jìn)行清算，清償完公司清算之前的公司債務(wù)，這其中就包括原告基于買賣合同對(duì)xx公司享有的房屋過戶登記請(qǐng)求權(quán)(債權(quán))。但xx公司在公司被吊銷后沒有按照《公司法》等法律法規(guī)的規(guī)定依法進(jìn)行清算、注銷程序，那么此時(shí)，就有必要否認(rèn)公司法人人格，進(jìn)而要求xx公司股東替公司承擔(dān)債務(wù)清償責(zé)任。

2、被告支在庭審之中向法庭出示了一份鑒定文書，擬證明支非xx公司實(shí)際股東，其股東身份系xx公司偽造其簽名所致，故其無需與被告熊方明承擔(dān)連帶責(zé)任。原告認(rèn)為該份證據(jù)不能作為被告支興林免責(zé)的事由。因?yàn)楣竟ど痰怯泴?duì)外具有公信力，該種登記屬于商事登記，并使商事登記的外觀具有足以使他人信賴的特性，善意信賴登記外觀的人就此能取得權(quán)利。從公司工商登記公信力的內(nèi)涵出發(fā)，不僅在登記正確的情況下，登記所表現(xiàn)的權(quán)利是真實(shí)的權(quán)利，對(duì)社會(huì)公眾具有絕對(duì)的可信性，而且登記錯(cuò)誤時(shí)也不能顛覆登記對(duì)于權(quán)利狀態(tài)的表述，這種狀態(tài)對(duì)于社會(huì)公眾同樣是真實(shí)的，正確的。公司工商登記的作用就是為了保護(hù)第三人的信賴?yán)?，維護(hù)交易安全。從我國公司登記制度的設(shè)立本意以及公司登記公信力適用的三大基本原則(保護(hù)善意相對(duì)人利益原則、對(duì)第三人有利原則、法定義務(wù)不能免除原則)來看待本案，原告的權(quán)益完全應(yīng)當(dāng)受到法律的保護(hù)。

綜上所述，原告房產(chǎn)至今沒有辦理產(chǎn)權(quán)的原因完全系被告不誠信的行為所致，故原告懇請(qǐng)貴院支持其全部訴求。

以上代理意見，請(qǐng)合議庭在合議時(shí)參考并盼望予以采納。謝謝!

代理人：江西三人行律師事務(wù)所。

律師李俊杰。

20xx年八月二十日。

代理詞買賣合同糾紛篇十二

甲方(需方)：

乙方(供方)：

按照《中華人民共和國民法典》，經(jīng)甲乙雙方協(xié)商，甲方采購乙方石材，為明確雙方的權(quán)利、義務(wù)，結(jié)合本工程具體情況，雙方達(dá)成如下協(xié)議：

第一條：工程概況。

1.1工程名稱：景新大廈。

1.2工程地點(diǎn)：四十米大街。

1.3承包范圍：景新大廈外墻石材供應(yīng)、加工、運(yùn)輸及安裝。

1.4承包方式：包工包料、干掛。

1.5工期：20年4月11日起，共120個(gè)工作日。

1.6價(jià)格：

注：1.以上總價(jià)格為暫定價(jià)，以竣工后實(shí)際鋪貼平米決算總造價(jià)為準(zhǔn)。

2、石材加工包括磨邊、修角，安裝包括開挖電梯按鈕孔。

第二條：甲方工作。

2.1開工前，甲方向乙方提供樣品的確認(rèn)，石材施工堆放場(chǎng)地，確定面積;提供施工所需要的用電用水設(shè)備，說明注意事項(xiàng)。

2.2如果必要指派專人為工地代表，負(fù)責(zé)合同履行，對(duì)工程質(zhì)量、進(jìn)度進(jìn)行監(jiān)督檢查，辦理驗(yàn)收、變更、登記手續(xù)和其他事宜。

2.3甲方應(yīng)免費(fèi)提供水、電等配合。

第三條：乙方工作：

3.1進(jìn)場(chǎng)前向甲方提供有關(guān)施工的方案和進(jìn)度計(jì)劃，交甲方審定。

3.2指派專人為工地代表，負(fù)責(zé)合同履行，按合同要求組織施工，保質(zhì)保量、按期完成施工任務(wù)。

3.3乙方嚴(yán)格按照甲方的總進(jìn)度計(jì)劃進(jìn)行施工，不得違背甲方的進(jìn)度計(jì)劃。

第四條：技術(shù)要求。

4.1甲方保證施工前，會(huì)同乙方對(duì)現(xiàn)場(chǎng)的結(jié)構(gòu)檢查，無明顯的缺陷。

(乙方可派人協(xié)助認(rèn)可電梯門口結(jié)構(gòu)完整，以保證工程質(zhì)量。

)

4.2乙方提供的石材不得有色差，有嚴(yán)重色差的撤場(chǎng)調(diào)換。

4.3施工前，不得發(fā)現(xiàn)石材表面有破裂現(xiàn)象或者其他痕紋。

4.4施工時(shí)掛石材全部采用干掛施工，并且做好樣板，決定樣板后按樣板施工。

第五條：工程質(zhì)量及驗(yàn)收的約定。

5.1施工時(shí)，發(fā)現(xiàn)石材有色差、痕跡、裂紋等質(zhì)量問題，并且在施工過程中損壞石材等因素，全部由乙方負(fù)責(zé)。

5.2在施工過程中，乙方應(yīng)做好產(chǎn)品的保護(hù)和看管工作。

5.3工程完工后，乙方應(yīng)在符合驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)情況下，通知甲方驗(yàn)收，并辦理驗(yàn)收、移交手手續(xù)，，驗(yàn)收時(shí)按國家有關(guān)規(guī)范執(zhí)行。

第六條：工程價(jià)款及結(jié)算的約定。

6.1簽定合同后三天之內(nèi)，甲方預(yù)付合同總額/作為預(yù)付款，工程施工完成50%時(shí)，甲方在七天內(nèi)首付合同總額的40%，全部完成并經(jīng)驗(yàn)收合格后，在一個(gè)月內(nèi)支付到95%，余下5%作為質(zhì)量保證金在滿一年后付清。

第七條：安全生產(chǎn)。

乙方施工時(shí)必須切實(shí)注意安全，應(yīng)遵守有關(guān)的安全條例，如發(fā)生工傷事故由乙方自負(fù)，甲方概不負(fù)責(zé)。

第八條：爭議或糾紛處理由甲乙雙方友好協(xié)商解決。

第九條：附則。

9.1本合同正本兩份，雙方各執(zhí)一份。

9.2本合同履行完成后自動(dòng)終止。

甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________。

法定代表人(簽字)：_________法定代表人(簽字)：_________。

_________年____月____日_________年____月____日。

代理詞買賣合同糾紛篇十三

買賣合同是日常生活中遇到最多的一種法律關(guān)系，生活中小到買菜、乘公交車，大到購房、買車都涉及到合同關(guān)系。所以，有必要就合同糾紛問題做詳細(xì)的介紹。

合同糾紛分為以下幾類：

一、分期付款買賣合同糾紛

二、憑樣品買賣合同糾紛

三、試用買賣合同糾紛

四、招標(biāo)投標(biāo)買賣糾紛

五、拍賣糾紛

六、互易糾紛

在一般買賣合同糾紛案件的審理實(shí)踐中，具體的案件往往并不是簡單地表現(xiàn)為某一訴由，而是兩個(gè)或者兩個(gè)以上的訴由交織在一起。如出賣人提起買賣合同價(jià)款訴訟時(shí)，買受人應(yīng)有可能同時(shí)向出賣人主張承擔(dān)標(biāo)的物的質(zhì)量瑕疵擔(dān)保責(zé)任;或者買受人提起買賣合同逾期交貨的訴訟時(shí)，出賣人也可能向買受人主張承擔(dān)逾期付款的違約責(zé)任等。根據(jù)《合同法》第120條的規(guī)定，當(dāng)事人雙方都違反合同的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。所以，出賣人對(duì)買受人主張承擔(dān)違約責(zé)任，以及買受人主張由出賣人承擔(dān)違約責(zé)任的，均構(gòu)成獨(dú)立的請(qǐng)求，在原告提起訴訟的情況下，被告一方應(yīng)當(dāng)提出反訴請(qǐng)求要求對(duì)方亦承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。

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借貸買賣合同糾紛井噴 最高法：遏制虛假訴訟

原告與被告買賣合同糾紛一案,本院受理后,依法由審判員王曉軍獨(dú)任審判，公開開庭進(jìn)行了審理,原告的委托代理人陳海、被告的委托代理人魯楷到庭參加訴訟，本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原告訴稱:原告與被告于2000年6月發(fā)生業(yè)務(wù)往來，由原告向被告供應(yīng)支架等五金制品，被告則以月結(jié)形式向原告支付貨款。2001年3月10日及14日，雙方訂立了兩份采購合同，約定被告向原告訂購支架兩批，單價(jià)2角，總金額人民幣80000元，支付方式為貨到60天內(nèi)月結(jié)。合同簽訂后，原告依時(shí)將支架送到被告處，但被告卻未支付任何款項(xiàng)。后雖原告追討，被告仍拒不付款。遂原告向法院起訴，請(qǐng)求判令：1、被告向原告支付貨款人民幣80000元及其利息(從2001年6月1日暫計(jì)至2002年4月15日)人民幣4005元;2、被告承擔(dān)本案訴訟費(fèi)用。

被告辯稱，被告已向原告的代理人付清本案貨款，應(yīng)駁回其訴訟請(qǐng)求。原告和振和貿(mào)易公司(以下稱振和公司)就有關(guān)貨款事宜于2002年1月9日致函被告聲明：有關(guān)欠款全權(quán)由正東商業(yè)顧問有限公司(以下稱正東公司)處理。并在其出具給正東公司的授權(quán)書中明確寫明：由2001年12月28日起正式授權(quán)正東公司全權(quán)代本公司追討如下：追收深圳奧德爾電子有限公司貨款總數(shù)人民幣104276元，增值稅號(hào)碼no：00144606，發(fā)票號(hào)碼n0：01103113、n0：01103115，以上事實(shí)表明，本案中正東公司因原告的授權(quán)書而在法律上成為原告的委托代理人，即正東公司具有收取有關(guān)貨款的代理權(quán)限，其向被告收取的貨款行為應(yīng)由被代理人即原告和振和公司承擔(dān)民事責(zé)任。由于被告對(duì)本案貨物已向原告代理人付清，因此原告向被告要求再次支付貨款純屬無理，依法應(yīng)駁回原告的訴訟請(qǐng)求。

經(jīng)審理查明：2001年3月10日及14日，原告與被告訂立了兩份采購合同，約定被告向原告訂購支架兩批，單價(jià)2角，總金額人民幣80000元，付款時(shí)限：60天月結(jié)，到期日起每月10日為付款日，以上價(jià)格含17%的增值稅發(fā)票。合同簽訂后，原告于2001年3月10日向被告送貨計(jì)貨款人民幣4萬元、原告于2001年3月15日向被告送貨計(jì)貨款人民幣4萬元。原告向被告開具了8萬元的增值稅發(fā)票，開票日期2001年3月27日，被告已收到該發(fā)票。

2002年1月16日，正東公司向被告現(xiàn)具收條，寫有，收到深圳奧德爾電子有限公司人民幣114276元，此款系付訊領(lǐng)五金配件(深圳)有限公司全額貨款，即日互不相欠。被告出具了原告出具給正東公司的授權(quán)委托書，寫有，由2001年12月28日起正式授權(quán)正東公司全權(quán)代本公司追討如下：追收深圳奧德爾電子有限公司貨款總數(shù)人民幣104276元，增值稅號(hào)碼no：00144606，發(fā)票號(hào)碼n0：01103112、n0：01103115，以上欠款全權(quán)委托正東商業(yè)顧問公司處理追收。被告出具了增值稅號(hào)碼no：00144606金額為人民幣8萬元的增值稅專用發(fā)票(該發(fā)票購貨單位為被告，購貨單位為原告)及相應(yīng)的發(fā)貨通知單及對(duì)帳單;被告出具了發(fā)票號(hào)碼n0：01103112金額為人民幣1050元的發(fā)票(該發(fā)單由振和貿(mào)易有限公司開具)及相應(yīng)的發(fā)貨單;被告出具了發(fā)票號(hào)碼n0：01103115金額為人民幣51126元的發(fā)票(該發(fā)單由振和貿(mào)易有限公司開具)及相應(yīng)的發(fā)貨單、對(duì)帳單，該對(duì)帳單寫有對(duì)帳后尚欠23226元。以上貨款總計(jì)人民幣104276元。

2002年1月9日，原告向被告發(fā)傳真函，寫有，現(xiàn)我們?cè)俅温暶饔嘘P(guān)欠款全權(quán)由正東商業(yè)顧問公司處理。

被告出具了三份品質(zhì)問題改善報(bào)告，主張?jiān)婀?yīng)的貨物存在質(zhì)量問題，已向原告提出過相應(yīng)的質(zhì)量異議。

以上，有采購合同、增值稅專用發(fā)票、發(fā)票、發(fā)貨通知單、對(duì)帳單、原告給被告的傳真函、收據(jù)、授權(quán)書、品質(zhì)問題改善報(bào)告庭審筆錄為證。

本院認(rèn)為，原告與被告簽訂的采購合同，是雙方真實(shí)意志的表示，合法有效。

代理詞買賣合同糾紛篇十四

(**縣檔案局里)。

電話。

法定代表人：_________________周。

再審事由：_________________。

各級(jí)人民法院院長對(duì)本院已經(jīng)發(fā)生法律效力的判決、裁定、調(diào)解書，發(fā)現(xiàn)確有錯(cuò)誤，認(rèn)為需要再審的，應(yīng)當(dāng)提交審判委員會(huì)討論決定。最高人民法院對(duì)地方各級(jí)人民法院已經(jīng)發(fā)生法律效力的判決、裁定、調(diào)解書，上級(jí)人民法院對(duì)下級(jí)人民法院已經(jīng)發(fā)生法律效力的判決、裁定、調(diào)解書，發(fā)現(xiàn)確有錯(cuò)誤的，有權(quán)提審或者指令下級(jí)人民法院再審?！敝?guī)定，懇請(qǐng)貴院院長對(duì)該案提請(qǐng)?jiān)賹彙?/p>

再審請(qǐng)求：_________________。

2、被申請(qǐng)人承擔(dān)本案的一審、二審、再審的訴訟費(fèi)用。

申請(qǐng)?jiān)賹彽氖聦?shí)與理由：_________________。

一、申請(qǐng)人申請(qǐng)?jiān)賹彽氖聦?shí)：_________________。

二、申請(qǐng)人申請(qǐng)?jiān)賹彽睦碛杉胺梢罁?jù)：_________________。

2、原《民事訴訟法》第208條“執(zhí)行過程中，案外人對(duì)執(zhí)行標(biāo)的提出異議的，執(zhí)行員應(yīng)當(dāng)依照法定程序進(jìn)行審查。理由不成立的，予以駁回;理由成立的，由院長批準(zhǔn)中止執(zhí)行。如果發(fā)現(xiàn)判決、裁定確有錯(cuò)誤，按照審判監(jiān)督程序處理?！币?guī)定，案外人提出異議應(yīng)當(dāng)在執(zhí)行過程中提出。結(jié)合該案，**縣房地產(chǎn)管理所于20__年7月12日向申請(qǐng)人頒發(fā)了房屋所有權(quán)證書，至此，財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移的登記手續(xù)已經(jīng)履行完畢，申請(qǐng)人對(duì)上述房產(chǎn)享有完全的所有權(quán)，執(zhí)行程序結(jié)束。

而本案案外人孫國民于20__年7月13日向法院提出執(zhí)行異議，顯然，其提出異議的時(shí)間不在執(zhí)行過程中，因此，其提出的異議應(yīng)當(dāng)依法駁回。但法院并未查清這一事實(shí)，致使申請(qǐng)人已經(jīng)享有的財(cái)產(chǎn)權(quán)利遭到嚴(yán)重侵害。

三、本案新的證據(jù)及法律依據(jù)：_________________。

此致

___________人民法院。

具狀人：___________。

____年_____月_____日。

代理詞買賣合同糾紛篇十五

買受方(以下簡稱乙方)：___________________。

甲乙雙方根據(jù)《中華人民共和國民法典》等相關(guān)法律、法規(guī)，在自愿、公平和誠實(shí)信用的原則下，就轉(zhuǎn)讓事宜達(dá)成如下條款，雙方對(duì)協(xié)議條款的含義均已理解且無異議。

一、轉(zhuǎn)讓標(biāo)的：

乙方購買甲方所有的位于______廠房及土地使用權(quán)，土地轉(zhuǎn)讓面積以土地使用權(quán)證載明的面積為準(zhǔn)，土地權(quán)屬證號(hào)為：______。

二、轉(zhuǎn)讓范圍及價(jià)款：

1、轉(zhuǎn)讓上述土地使用權(quán)和所有廠房及配套基礎(chǔ)設(shè)施，包括但不限于道路、綠化、水電、管網(wǎng)，配套基礎(chǔ)設(shè)施詳見設(shè)施清單，轉(zhuǎn)讓標(biāo)的質(zhì)量以現(xiàn)狀為準(zhǔn)。

2、土地使用權(quán)、廠房及廠房內(nèi)裝飾等轉(zhuǎn)讓價(jià)格為：______人民幣。

三、付款方式：

1、乙方向甲方交付定金______萬元整，于合同簽訂之日付款人民幣_(tái)_____萬元整。

于乙方進(jìn)駐甲方工廠當(dāng)日支付。

之后若乙方反悔不愿購買或因乙方無法立項(xiàng)、證照無法辦理或乙方自身的其他原因?qū)е聼o法履行合同，則_________萬元定金不退，若甲方反悔不愿轉(zhuǎn)讓或因甲方自身的其他原因?qū)е聼o法履行合同，則雙倍退還定金。

2、余款______萬元，乙方于________年____月份付款人民幣_(tái)_____萬元，余款人民幣_(tái)_____萬元于________年____月____日前支付給甲方。

四、標(biāo)的物交付：

1、乙方交清定金后，________年____月____日部分廠房交付給乙方裝修，甲方于年____月____日前正式將房屋交付于乙方，乙方進(jìn)駐甲方廠房后暫時(shí)以租賃形式行使租賃權(quán)，可以對(duì)廠房內(nèi)房屋進(jìn)行裝修、加蓋，以乙方單位的名義行使正常經(jīng)營的權(quán)利，但廠房，水電等所有物業(yè)均由乙方負(fù)責(zé)維修。

2、乙方在付清余款人民幣_(tái)_____萬元整之后，甲方于付清當(dāng)日開始辦理財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移手續(xù)，包括但不限于土地使用權(quán)，房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移手續(xù)。

財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移手續(xù)以甲方單位股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式或者重新注冊(cè)成立一家新公司，以新公司的名義進(jìn)行股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式將所有財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給乙方，以工商備案轉(zhuǎn)讓日期為準(zhǔn)，該日期前的所有第三方債權(quán)債務(wù)均由甲方負(fù)責(zé)承擔(dān)，該日期之后的所有第三方債權(quán)債務(wù)均由乙方負(fù)責(zé)承擔(dān)，與甲方無關(guān)。

如上述兩種方式均不能辦理，甲方可以直接將土地廠房轉(zhuǎn)讓給乙方并辦理相應(yīng)轉(zhuǎn)讓手續(xù)，具體方式雙方協(xié)商并另行簽訂合同。

五、甲乙雙方的權(quán)利義務(wù)：

1、甲方確認(rèn)本協(xié)議所轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)是其所有，除土地使用權(quán)的押貸款之外不存在查封、凍結(jié)、出租、為他人擔(dān)保等第三人主張權(quán)利等權(quán)利瑕疵;如有相應(yīng)瑕疵，甲方應(yīng)積極予以解決，否則，乙方有權(quán)要求解除合同，并要求甲方雙倍返還定金。

2、甲方應(yīng)積極協(xié)助乙方辦理甲方廠內(nèi)的房屋所有權(quán)證，為乙方提供甲方所現(xiàn)有的相應(yīng)辦證資料，所有權(quán)證的所有人為甲方，辦理所有權(quán)證所有的費(fèi)用由乙方承擔(dān)，待乙方付清所有轉(zhuǎn)讓款時(shí)，通過上述第四點(diǎn)第2條的方式辦理房產(chǎn)的過戶手續(xù)，過戶給乙方，廠房產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)包括按照國家法律規(guī)定由甲方承擔(dān)的稅費(fèi)均由乙方承擔(dān)。

3、甲乙雙方在辦理土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)中需要繳納稅費(fèi)的，按照國家法律法規(guī)的規(guī)定，各自繳納應(yīng)繳稅費(fèi)。

但如通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式轉(zhuǎn)讓，需要對(duì)土地使用權(quán)進(jìn)行兩次以上轉(zhuǎn)讓的，則甲方只承擔(dān)第一次轉(zhuǎn)讓中按照國家法律法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)由甲方支付的稅費(fèi)，其他稅費(fèi)均由乙方承擔(dān)。

4、乙方保證其受讓土地及廠房用于正常生產(chǎn)經(jīng)營，不得從事違法犯罪活動(dòng)，否則造成的一切損失及后果由乙方自行承擔(dān)，與甲方無關(guān)。

5、雙方均同意口頭另行約定乙方提前進(jìn)入甲方廠內(nèi)進(jìn)行生產(chǎn)經(jīng)營的準(zhǔn)備性工作，包括裝修，加蓋等，但在裝修加蓋的過程中由于乙方的原因造成的人身安全事故，以及給甲方及甲方職工造成的人身、財(cái)產(chǎn)損害，由乙方承擔(dān)全部責(zé)任，與甲方無關(guān)。

6、甲乙雙方均需保證提供給對(duì)方的所有資料均真實(shí)、完整、準(zhǔn)確、合法。

六、違約責(zé)任：

1、甲、乙雙方任何一方違約時(shí)，應(yīng)向?qū)Ψ街Ц侗緟f(xié)議約定的轉(zhuǎn)讓金額20%的違約金。

2、如因乙方原因無法履行合同或乙方至________年____月____日前不能付清款項(xiàng)，則甲方有權(quán)要求乙方承擔(dān)因土地廠房過戶所繳納的稅費(fèi)，乙方所繳納的稅費(fèi)由乙方自行承擔(dān)。

同時(shí)乙方在甲方廠區(qū)內(nèi)所加蓋房屋及裝修等歸甲方所有，甲方不承擔(dān)任何費(fèi)用。

七、本協(xié)議約定的財(cái)產(chǎn)清單、營業(yè)執(zhí)照，界限界址等是本協(xié)議不可分割的組成部分。

八、本協(xié)議未盡事宜，甲、乙雙方可協(xié)商另行簽定補(bǔ)充協(xié)議，與本協(xié)議具有同等法律效力。

九、甲、乙雙方產(chǎn)生糾紛時(shí)應(yīng)協(xié)商解決，協(xié)商不成時(shí)，任何一方可向____區(qū)人民提起訴訟。

十、本協(xié)議一式兩份，雙方各執(zhí)一份，自甲、乙雙方簽字、蓋章之日生效。

甲方：________________乙方：________________。

________年____月____日________年____月____日。

代理詞買賣合同糾紛篇十六

一、關(guān)于舉證期限。

我收到原告的訴狀時(shí)，沒有收到原告的任何證據(jù)。在開庭時(shí)原告突然出示證據(jù)，使我無法做到充分的辨認(rèn)和答辯。直到今日，法院仍然沒有轉(zhuǎn)給我原告的任何證據(jù)副本。原告的行為違反了法律的規(guī)定，影響了我正常行使答辯權(quán)。我認(rèn)為，法院在立案時(shí)沒有要求原告必須提供證據(jù)、并按照被告的數(shù)量提供證據(jù)的副本，有程序上的過錯(cuò)。這一過錯(cuò)也影響了答辯人的訴權(quán)。

雖然依照法律規(guī)定，原告可以在開庭時(shí)遞交新證據(jù)，但是，原告遞交的、在當(dāng)庭請(qǐng)求質(zhì)證的不是法律規(guī)定的“新證據(jù)”，而是在起訴書中應(yīng)該附錄的證據(jù)。因此，我認(rèn)為，要求我倉促質(zhì)證，是不公平的。

我認(rèn)為，在開庭時(shí)原告遞交證據(jù)，法院完全可以依照《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》，以原告逾期舉證為由，不接受原告的證據(jù)、不進(jìn)行質(zhì)證。現(xiàn)在我也知道我有權(quán)利拒絕進(jìn)行質(zhì)證。但是，因?yàn)槲业姆芍R(shí)很欠缺，接受了質(zhì)證。這是很遺憾的。當(dāng)然，在這種情況下，我的質(zhì)證和答辯質(zhì)量，受到了嚴(yán)重的影響。

現(xiàn)在，按照公平的原則，我請(qǐng)求：

請(qǐng)求法庭依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百一十條的規(guī)定，責(zé)令原告將提交給法庭的全部證據(jù)同時(shí)遞交給答辯人一份。

按照《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第三十三條，給予舉證期30日。

請(qǐng)求在答辯期內(nèi)允許答辯人補(bǔ)充證據(jù)。

在答辯期內(nèi)，如果答辯人認(rèn)為需要提起反訴，請(qǐng)求法庭考慮反訴請(qǐng)求。

二、協(xié)議有效。

答辯人認(rèn)為，答辯人和第一被告之間在20__年4月3日簽訂的《房屋買賣協(xié)議》是一個(gè)合法有效的合同。

合同是否有效，應(yīng)該依照《中華人民共和國民法典》進(jìn)行判斷。

民法典第五十二條規(guī)定了五種合同無效的情形。本協(xié)議沒有上述的情形，因此是一個(gè)有效的協(xié)議。這里需要特別強(qiáng)調(diào)指出：法律規(guī)定的第五項(xiàng)是“違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定”。這個(gè)規(guī)定排除了部門規(guī)章和其他低階位規(guī)范性文件的規(guī)定。

從一般的民事行為來看，行為是否有效，由《中華人民共和國民法典》規(guī)定。

民法典第五十八條規(guī)定了七種無效民事行為。本協(xié)議不屬于這些無效行為，因此，本協(xié)議是一個(gè)合法的民事行為。

所以，答辯人認(rèn)為，合同是合法的合同、是合法的民事行為，應(yīng)該受到法律的保護(hù)。

原告訴請(qǐng)“確認(rèn)二被告簽訂的房屋買賣合同無效”，但在原告的訴狀中提到“國務(wù)院的相關(guān)法規(guī)”，沒有具體所指。答辯人認(rèn)為，這也說明根本就沒有這樣的規(guī)定。所以，原告的訴求沒有任何法律依據(jù)。

答辯人請(qǐng)求人民法院依法駁回原告的全部訴訟請(qǐng)求，并承擔(dān)本案的訴訟費(fèi)。

三、對(duì)原告逾期遞交第000000號(hào)房產(chǎn)證的意見。

房產(chǎn)證的填發(fā)日期是20__年6月19日。也就是說，這個(gè)房產(chǎn)證可以證明，從20__年6月19日起，原告取得了協(xié)議房屋的產(chǎn)權(quán)。這正說明，原告在20__年6月19日之前沒有產(chǎn)權(quán)證明。

既然原告提交的房產(chǎn)證已經(jīng)證明了20__年6月19日之前原告沒有產(chǎn)權(quán)證明，就應(yīng)該作出結(jié)論，原告對(duì)協(xié)議的合法性沒有訴權(quán)。

通俗的解釋。

購買二手房過戶以后，購買人會(huì)拿到一個(gè)新的房產(chǎn)證。顯然，這時(shí)購買人以新的房產(chǎn)證主張：“這個(gè)房子從古來就是自己的”，并且要求出賣人退款，不會(huì)得到法律的支持。假如購買人提出這樣的請(qǐng)求，社會(huì)公眾會(huì)認(rèn)為購買人的精神是不正常的。

我希望法庭對(duì)違反常識(shí)的請(qǐng)求依法駁回。

在這里我鄭重告知原告和第一被告：對(duì)以欺騙的方式獲取00000號(hào)房產(chǎn)證的行為，我們必將采取必要的法律措施予以糾正。

四、原告應(yīng)該知道第一被告和第二被告簽訂協(xié)議、履行協(xié)議的事實(shí)。

原告訴稱：“是在明知被告沒有房產(chǎn)證且未經(jīng)實(shí)際產(chǎn)權(quán)人同意的情況下”購買該處房屋的。但是，原告對(duì)這個(gè)事實(shí)，沒有舉出任何證據(jù)給予證明。無法說明答辯人是怎樣“明知”的。

相反，原告和第一被告是父子關(guān)系。從原告遞交的《民事起訴狀》中也可以看出，原告和第一被告的居住地是相同的，都是“北京市××區(qū)三區(qū)5號(hào)樓2門402號(hào)”。若說第一被告“未經(jīng)實(shí)際產(chǎn)權(quán)人同意”，從常識(shí)上看，是不可能的。另外，房屋交付長達(dá)四年，接近五年，長期在一起居住的原告對(duì)第一被告的行為沒有任何察覺，也是不可能的。原告在這么長的時(shí)間內(nèi)，特別是在交付房屋這個(gè)重大的事實(shí)發(fā)生時(shí)，從未作出任何反對(duì)的表示，對(duì)答辯人也從沒有主張過任何權(quán)利，這就說明原告的訴稱，是無稽之談。

在第一次開庭中，審判員曾經(jīng)詢問在哪里居住、在哪里工作、哪一年結(jié)的婚，等等。我認(rèn)為，審判員是從公正、公平的角度出發(fā)，探求原告是否是否存在“應(yīng)該知道”的事實(shí)。

眾所周知，法律上的“應(yīng)該知道”，是一種推定的“知道”。因?yàn)椋艹Ｒ姷囊环N情況就是，一方當(dāng)事人沒有證據(jù)卻堅(jiān)稱對(duì)法律事實(shí)“不知道”，以此來推卸自己應(yīng)該承擔(dān)的法律責(zé)任。法律上規(guī)定了“知道”。這個(gè)“知道”是一種主觀上的表示。這種“知道”是自己承認(rèn)的，屬于法律上的“自認(rèn)”。所說的“應(yīng)該知道”、或者是“不應(yīng)該知道”，是社會(huì)公眾的判斷。如果是社會(huì)公眾按照正常的思維認(rèn)為，當(dāng)事人應(yīng)該知道，盡管當(dāng)事人斷然自稱“不知道”，那么法律仍然以其“應(yīng)該知道”處理。這就是“推定”其“知道”。在這種情況下，法官代表的是社會(huì)公眾的判斷力。設(shè)置“推定的知道”，目的就是為了制裁“瞪著眼睛說瞎話”、“揣著明白裝糊涂”的人。所以，法官在這種情況下是社會(huì)公眾判斷力的代表，是公眾良心的代表。

因此，《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第六十四條規(guī)定：“審判人員應(yīng)當(dāng)依照法定程序，全面、客觀地審核證據(jù)，依據(jù)法律的規(guī)定，遵循法官職業(yè)道德，運(yùn)用邏輯推理和日常生活經(jīng)驗(yàn)，對(duì)證據(jù)有無證明力和證明力大小獨(dú)立進(jìn)行判斷，并公開判斷的理由和結(jié)果?！贝疝q人認(rèn)為，其中“運(yùn)用邏輯推理和日常生活經(jīng)驗(yàn)”就是體現(xiàn)社會(huì)公眾正常思維和社會(huì)良知。“公開判斷的理由和結(jié)果”是向社會(huì)昭示判決體現(xiàn)了公眾的意愿，接受社會(huì)的檢驗(yàn)、監(jiān)督。

從庭審來看，原告沒有具體說明，對(duì)這樣一大筆巨額財(cái)產(chǎn)，自己作為財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)人，是如何進(jìn)行占有、控制、管領(lǐng)、照看的。沒有說明是在什么情況下、在何時(shí)發(fā)現(xiàn)了房屋被第一被告人出售的。也沒有說明，是在什么情況下、在何時(shí)發(fā)現(xiàn)了第二被告人占有了屬于他的財(cái)產(chǎn)。沒有闡述任何“故事情節(jié)”，也沒有任何證據(jù)反映以上事實(shí)是存在的。原告無法對(duì)這些問題作出說明，就不能證明其主觀陳述的“不知道”。在沒有證據(jù)對(duì)其主觀陳述予以佐證的情況下，其主觀陳述的“不知道”就是不合理的，不合情的，是違反社會(huì)常識(shí)的。按照我國的審批規(guī)則，是不能得到法律支持的。

答辯人認(rèn)為，在利益驅(qū)動(dòng)之下，原告違背良心，妄圖欺騙法庭，通過法院的錯(cuò)誤判決謀求非法的利益，是不能得逞的。我堅(jiān)信法官能夠代表社會(huì)公眾的正常判斷，絕不會(huì)故意偏袒一方，濫用法官的“自由裁量權(quán)”。

四、原告惡意訴訟不能得到法律的支持。

答辯人認(rèn)為，原告惡意訴訟的原因是看到當(dāng)前協(xié)議房屋的價(jià)格上漲，希望通過人民法院的判決達(dá)到其推翻協(xié)議、獲取高額利益的目的。但是，答辯人認(rèn)為，這個(gè)目的是完全不能實(shí)現(xiàn)的。答辯人相信，人民法院會(huì)充分考慮雙方的利益和法律的規(guī)定，在公平、公正的立場(chǎng)上，依法處理本案。

前面提到，第一次庭審中當(dāng)事人一致認(rèn)為，本案協(xié)議簽訂時(shí)，買賣雙方是互不相識(shí)的。因此，這是一個(gè)正常的買賣關(guān)系。在這種情況下，出賣人不可能讓利給答辯人。同時(shí)，也沒有任何理由促成出賣人明知房屋將來漲價(jià)，將自己的巨大利益讓度給買受人。可知，買受人是以當(dāng)時(shí)、當(dāng)?shù)卣５姆课輧r(jià)格購買的。答辯人沒有任何“占便宜”的可能。答辯人是一個(gè)最普通的老百姓，無權(quán)無勢(shì)，不可能脅迫，也不可能欺詐，更不會(huì)仗勢(shì)欺人低價(jià)購買。購買協(xié)議房屋時(shí)，這里的環(huán)境還是比較偏僻、各方面的條件也都不是很便利的。這是眾所周知的事實(shí)。經(jīng)過四年的城市建設(shè)和社會(huì)發(fā)展，才出現(xiàn)了今日的繁榮。這種繁榮造成了協(xié)議房屋的增值，也帶來了利益上對(duì)原告、第一被告的誘惑。這是出賣人、買受人事先都沒有預(yù)料的。依照《中華人民共和國民法典》關(guān)于顯失公平的立法理念，公平不公平，是以簽訂合同時(shí)的市場(chǎng)情況進(jìn)行判斷的。這樣規(guī)定，既是立法人的觀念，也是社會(huì)常識(shí)。更是法院維護(hù)公平的基礎(chǔ)。是維護(hù)社會(huì)交易穩(wěn)定性所必須的。例如，目前市值甚高的集郵熱品“猴票”，面值也不過是5角。如果現(xiàn)在郵政局說“我以5角出售，價(jià)格太低”，并以“維護(hù)公平”為由，要求以5角錢回收“猴票”，那就不符合社會(huì)常識(shí)，而是一個(gè)天大的笑話。

很遺憾的是，出賣人就是想虛構(gòu)事實(shí)，通過法院作出錯(cuò)誤判決占便宜，達(dá)到獲取非法利益的目的。答辯人認(rèn)為，這樣的笑話，在當(dāng)今的法庭是不會(huì)出現(xiàn)的。

五、駁原告關(guān)于締約過錯(cuò)責(zé)任的觀點(diǎn)。

即使從原告的立場(chǎng)上看，如果主張合同無效，在追究締約過錯(cuò)責(zé)任時(shí)，第一被告應(yīng)該是全部責(zé)任的承擔(dān)者。因?yàn)?，第一被告是否具有處分協(xié)議房屋的權(quán)利、是否侵犯了原告的權(quán)利，第一被告才是最清楚的。相比而言，答辯人作為局外人，對(duì)原告、第一被告家庭中的財(cái)產(chǎn)關(guān)系，無由得知。根本就不可能承擔(dān)締約過錯(cuò)責(zé)任。原告訴訟的“買賣合同糾紛”，也是不適當(dāng)?shù)摹Ｒ驗(yàn)?，原告不是買賣合同的當(dāng)事人，原告沒有訴權(quán)。原告請(qǐng)求的應(yīng)該是第一被告人的侵權(quán)責(zé)任。按照原告的邏輯，原告只能，請(qǐng)求第一被告承擔(dān)對(duì)原告的侵權(quán)責(zé)任。答辯人是善意買受人，沒有任何法律責(zé)任。假如按照原告的邏輯去推論，也是答辯人有權(quán)追究的締約過錯(cuò)責(zé)任。在答辯人為善意買受人的情況下，第一被告人無法承擔(dān)返還房屋的法律責(zé)任，只能承擔(dān)賠償損失的法律責(zé)任。其承擔(dān)的賠償責(zé)任，應(yīng)該按照北京市高級(jí)人民法院的有關(guān)文件，以當(dāng)前的市價(jià)計(jì)算。

但是，本案原告的訴訟請(qǐng)求是非常混亂的，違背了正常的思維。完全攪混了各種法律關(guān)系。答辯人認(rèn)為，這或者是出于無知，或者是出于故意，將正常的、合理的法律推論弄得一塌糊涂、似是而非。其實(shí)，起一切觀點(diǎn)都是錯(cuò)誤的，無法成立的。

另外，原告請(qǐng)求第二被告退還房屋卻不提讓原告之父退還已經(jīng)收取的價(jià)款。難道是打算白白占有答辯人的錢財(cái)嗎難道這樣的請(qǐng)求也會(huì)得到法律的支持嗎還有，既然認(rèn)為合同無效，那么為什么不請(qǐng)求第一被告承擔(dān)法律責(zé)任，僅讓第二被告承擔(dān)責(zé)任，這豈不是很不正常嗎因此，原告的請(qǐng)求缺乏公平誠信，是昭然若揭的。

五、拆遷安置的慣例。

庭審中，當(dāng)事人一致認(rèn)為，爭議房屋是因拆遷安置興建的。按照當(dāng)前的征用農(nóng)村土地、對(duì)被拆遷人進(jìn)行安置的慣例，一切合同都是和家庭的家長簽訂的。當(dāng)初，家長有申請(qǐng)宅基地的權(quán)利申請(qǐng)建設(shè)房屋的權(quán)利，相應(yīng)的也就有協(xié)議約定相關(guān)拆遷利益的權(quán)利。本案的基本事實(shí)，也是如此?；谶@個(gè)慣例，答辯人向法庭提出了由原告、第一被告舉證的申請(qǐng)。

從實(shí)際出發(fā)，原告家庭在簽訂了一系列的協(xié)議以后，過了很長的時(shí)間，才辦理房產(chǎn)登記的手續(xù)。這時(shí)，才去確定房產(chǎn)證的登記人。此前，從法律意義上說，因拆遷所得的一切財(cái)產(chǎn)均屬于。不屬于原告。至于原告是家庭人口之一，包括是獨(dú)生子女，只是考慮給的補(bǔ)償因素當(dāng)中的一個(gè)。例如，我們國家沒有給“獨(dú)生子女”本人的照顧，只有對(duì)生育“獨(dú)生子女”的父母的獎(jiǎng)勵(lì)。在庭審中，原告之父，第一被告陳述的獨(dú)生子女補(bǔ)助的20平米，也是因?yàn)楹推奁拮訄?zhí)行了國家關(guān)于計(jì)劃生育的基本國策得到的鼓勵(lì)。不是因?yàn)樵孀约簣?zhí)行了計(jì)劃生育，阻止了其父母再生育，使自己成為獨(dú)生子女。這不是很簡單的事實(shí)嗎試問：“你媽、你爸計(jì)劃生育了，和你原告有什么關(guān)系”將父母應(yīng)該得到的獎(jiǎng)勵(lì)，通過混淆法律關(guān)系的方法，用以加強(qiáng)原告的權(quán)利，也是很可笑的。

在正式辦理房產(chǎn)證的時(shí)候，指定登記人的名稱為原告，是在協(xié)議出售房屋之后。這就是故意違約、故意違法、故意制造糾紛。有鑒于此：

六、答辯人保留追究第一被告刑事責(zé)任的權(quán)利。

如果原告堅(jiān)持其訴訟請(qǐng)求，實(shí)際上就是原告認(rèn)為其父和答辯人簽訂協(xié)議的行為，是其父親以虛構(gòu)事實(shí)的方式騙取答辯人購房款的行為，這正是我國刑法第二百二十四條、二百六十六條規(guī)定的詐騙罪。

因此，答辯人認(rèn)為：在民事訴訟中若原告取得了勝訴，答辯人將依照民事判決書向檢察機(jī)關(guān)請(qǐng)求追究第一被告的刑事責(zé)任。另外，如果偵查獲得的證據(jù)可以證實(shí)，原告在騙取答辯人房款中，包括簽訂購房協(xié)議、辦理房產(chǎn)證、起訴要求答辯人退房中，第一被告人和原告是通同協(xié)力的，那么，原告同樣要承擔(dān)法律責(zé)任。

誠然，法律科學(xué)是高深的科學(xué)。沒有經(jīng)過深入的學(xué)習(xí)和研究是難以掌握的。即以房屋買賣、拆遷等等，任何一個(gè)問題都可以著書立說，洋洋灑灑的形成宏論。這給法律專業(yè)人士提供了廣泛活動(dòng)舞臺(tái)。因此，一些居心不良的人也在試圖將法律演化成惡意訴訟的道具。但是，當(dāng)今的法院、當(dāng)今的審判員，政治素質(zhì)、業(yè)務(wù)素質(zhì)日益提高，將法律當(dāng)作實(shí)現(xiàn)不法目的的道具，是難以實(shí)現(xiàn)的。法院不會(huì)在大天白日之下，作出讓群眾無法接受的判決。從這個(gè)意義上述，無論判決的法理依據(jù)多么的高深，從社會(huì)常識(shí)來說，必然是簡單明了的。這樣，判決才是構(gòu)建良好社會(huì)風(fēng)尚的助力。反之，如果出現(xiàn)了違背“天地良心”的判決，就絕對(duì)不會(huì)“案結(jié)事了”。

答辯人認(rèn)為，法官一定會(huì)維護(hù)社會(huì)誠信，不會(huì)支持狡詐、唯利是圖、巧取豪奪。

請(qǐng)尊敬的審判員采納我的答辯意見。

此致

北京市區(qū)人民法院。

答辯人：

代理詞買賣合同糾紛篇十七

甲方與乙方因買賣_________________(以下簡稱訴爭房產(chǎn))引發(fā)訴訟，現(xiàn)該案經(jīng)北京市第二中級(jí)人民法院裁定依法發(fā)回原審法院重新審理，甲乙雙方為徹底解決此糾紛經(jīng)平等協(xié)商，自愿達(dá)成協(xié)議如下，以茲共同遵守。

4、乙方收到上述_________萬元款項(xiàng)后，延遲履行本協(xié)議第2、3條所設(shè)定的義務(wù)的，支付給甲方違約金_________萬人民幣;甲方延遲履行本協(xié)議第1條所設(shè)定的義務(wù)的，應(yīng)向乙方支付違約金_________萬元，同時(shí)乙方保留對(duì)甲方的其它訴訟權(quán)利。

5、因甲方原因無法辦理訴爭房屋的網(wǎng)簽解除手續(xù)的，乙方不承擔(dān)法律責(zé)任，甲方所支付乙方的_________萬元款項(xiàng)乙方不予退還。

6、本協(xié)議自甲乙雙方簽字之日起生效。因履行本協(xié)議發(fā)生的一切爭議，雙方自愿提交訴爭房屋所在地人民法院管轄。

甲方：_________________乙方：_________________。

_____年_____月_____日_____年_____月_____日。

代理詞買賣合同糾紛篇十八

住址：北京市平谷區(qū)平谷鎮(zhèn)府前西街28號(hào)。

被答辯人：張xx，男，漢族，196x年x月x日出生，北京市平谷區(qū)xxxx村人，住xxxx小區(qū)1號(hào)樓3單元1103號(hào)，電話：1371691xxxx。

答辯人就被答辯人張xx訴答辯人房屋買賣合同糾紛一案，現(xiàn)提出如下答辯意見：

被答辯人所訴與事實(shí)不符，本案不具備法律規(guī)定的解除合同的條件。

一、涉案房屋不符合“主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格”可以解除合同的情形。

1、被答辯人在答辯人處購買的商品房已交付使用，該房屋已經(jīng)經(jīng)有關(guān)部門驗(yàn)收合格，足以證明房屋的主體結(jié)構(gòu)在質(zhì)量方面沒有問題。且原告也沒有證據(jù)證明房屋主體結(jié)構(gòu)有質(zhì)量問題，應(yīng)承擔(dān)舉證不能的不利后果。

2、根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十二條、《城市房地產(chǎn)開發(fā)管理?xiàng)l例》第三十二條、《商品房銷售管理辦法》第三十五條之規(guī)定，被答辯以房屋主體質(zhì)量嚴(yán)重不合格為由要求解除房屋買賣合同需要以工程質(zhì)量檢測(cè)機(jī)構(gòu)或監(jiān)督單位出具的核驗(yàn)結(jié)論為依據(jù)。經(jīng)核驗(yàn)，確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，購買人有權(quán)退房。如果被答辯人沒有向法院提供這方面的證據(jù)材料，被答辯人也應(yīng)當(dāng)承擔(dān)舉證不能的不利后果。

二、涉案房屋不符合“房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用”可以解除合同的情形。

即使被答辯人能證明所述房內(nèi)頂板不平整以及廁所頂部漏水情況屬實(shí)，此問題也應(yīng)屬質(zhì)量瑕疵問題，不屬于嚴(yán)重影響正常居住使用的情形。所謂程度達(dá)到“嚴(yán)重”是指危害居住人的程度，如果已經(jīng)危害居住人的生命安全，直接認(rèn)定影響居住使用，如果危害居住人健康，則居住人應(yīng)以醫(yī)院病歷證明或相關(guān)部門技術(shù)檢查認(rèn)定結(jié)論為準(zhǔn)。而本案明顯不屬于房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用的情形。

三、退一萬步來說，即使證明房屋質(zhì)量有問題，也應(yīng)該先修復(fù)，故被答辯人跳過修復(fù)環(huán)節(jié)直接要求解除合同的做法不應(yīng)支持。

《建筑法》六十二條第二款：“建筑工程竣工時(shí)，屋頂、墻面不得留有滲漏、開裂等質(zhì)量缺陷;對(duì)已發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量缺陷，建筑施工企業(yè)應(yīng)當(dāng)修復(fù)”。《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十三條“因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用，買受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。交付使用的房屋存在質(zhì)量問題，在保修期內(nèi)，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任;出賣人拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，買受人可以自行或者委托他人修復(fù)。修復(fù)費(fèi)用及修復(fù)期間造成的其他損失由出賣人承擔(dān)”。以上法律規(guī)定都說明了當(dāng)出現(xiàn)質(zhì)量問題時(shí)，應(yīng)當(dāng)首先進(jìn)行修復(fù)而非直接解除合同。只要房屋的主要居住功能和安全性都沒有因?yàn)檫@個(gè)瑕疵被根本地影響，通過修復(fù)，完全可以被彌補(bǔ)。也就是說涉案房屋不管是一般質(zhì)量問題還是房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用，首先都應(yīng)適用修復(fù)原則，而不是單方解除該合同，這樣做更符合合同法保護(hù)交易的立法精神。否則，一出現(xiàn)質(zhì)量問題就退房明顯不利于維護(hù)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序和確保交易安全與穩(wěn)定。故被答辯人直接要求解除合同的`做法明顯不符合法律的規(guī)定。

綜上所述，被答辯人的訴訟請(qǐng)求缺乏基本的事實(shí)與法律依據(jù)，請(qǐng)貴院依法駁回其訴訟請(qǐng)求!

此致

平谷區(qū)人民法院答辯人：

代理詞買賣合同糾紛篇十九

申請(qǐng)人：_________________安徽____________________有限公司，住址：____________________市__路__，法人代表：____________________。

請(qǐng)求事項(xiàng)：

申請(qǐng)人因原告合肥市____有限公司訴申請(qǐng)人買賣合同糾紛一案，現(xiàn)依法向貴院提出管轄權(quán)異議。

事實(shí)與理由：

申請(qǐng)人與合肥市____有限公司買賣合同糾紛一案已由貴院審理。依據(jù)購銷合同，原告為申請(qǐng)人承建的合肥市_______________小區(qū)提供鋼材，因此本合同的履行地為合肥市___________，申請(qǐng)人認(rèn)為本案的管轄法院應(yīng)當(dāng)為合肥市__________區(qū)人民法院。

綜上所述，請(qǐng)貴院依法裁定將此案移送有管轄權(quán)的人民法院審理。

此致

_______區(qū)人民法院。

申請(qǐng)人：______________。

_____年_____月_____日。

代理詞買賣合同糾紛篇二十

厡告：xx，男，生于1986年6月7日，漢族，高中文化，城鎮(zhèn)居民，身份證：xx.暫居住xx，(手機(jī)：xx)。

被告：xxx，女，1965年11月22日生，漢族，初中，城鎮(zhèn)居民，住xx。系厡告之母。

被告：xxx，男現(xiàn)年42歲，漢族，文化不祥，住xx，現(xiàn)xx。

訴訟請(qǐng)求：

一：依法確認(rèn)訟爭之房物買賣協(xié)議無效，并由被告被告2返還厡告房屋，由厡告退還被告被告24元。

二：本案訴訟費(fèi)用由原，被告各承擔(dān)一半。

事實(shí)與理由：訟爭之房物系被告被告1和劉奎在1994年購買的大竹縣城關(guān)區(qū)開發(fā)辦所修建的，位于大竹縣竹陽鎮(zhèn)東湖大樓一單元602號(hào)住房一套。沒有房產(chǎn)證和土地使用證。只由合作建房協(xié)議一份，劉奎與被告1因糾紛，于3月5日到大竹縣民政局自愿離婚，對(duì)于該房屋由劉奎和被告被告1自愿贈(zèng)送給厡告原告(當(dāng)時(shí)系16歲正在讀書)。205月被告被告1以原告之母身份將該房出賣給了被告被告2，出賣價(jià)格款為：42000元，原告之父劉奎對(duì)此不知情。原告高中畢業(yè)于至底當(dāng)兵復(fù)原，復(fù)原后在廣東打工至今，致原告無房居住，原告為此提起訴訟。)。

綜上，被告與原告，由原告之母被告被告1簽訂的房屋買賣協(xié)議違反了法律和行政法規(guī)的規(guī)定，請(qǐng)依法判決如原告之訴訟請(qǐng)求。

原告：原告。

12月28日。

代理詞買賣合同糾紛篇二十一

代理人就華南有限公司(以下簡稱原告)6月30日人民法院訴我公司(以下簡稱被告)買賣合同糾紛一案，作如下答辯：

一、根據(jù)原被告雙方訂立的《鋼材購銷合同》第十條約定的結(jié)算方式，墊資單價(jià)與不墊資單價(jià)有顯著的差別，墊資單價(jià)為網(wǎng)上價(jià)+248元/噸(合理利潤+墊資利息)，非墊資單價(jià)為網(wǎng)上價(jià)+176元/噸(合理利潤)，兩者每噸相差72元。這說明，墊資行為不是免費(fèi)的午餐，原告通過墊資獲取到了超額的利潤，這種利潤，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于同期同貨中國人民銀行公布的基準(zhǔn)利率。按照通常情況簽訂合同，應(yīng)當(dāng)對(duì)墊資款與非墊資款這兩種行為作出區(qū)分，即墊資部分為利潤+墊資利息，非墊資部分僅存在利潤就可以了，這最為公平合理。但是，令人遺憾的是，雙方在訂立合同時(shí)，沒有作這樣的區(qū)分，把兩者完全混同起來，不僅兩個(gè)月的墊資款按網(wǎng)上價(jià)+248元/噸結(jié)算，而且未墊資部分也按網(wǎng)上價(jià)+248元/噸結(jié)算，明顯有悖于公平和誠信原則。這說明原告在合同簽訂之初，就有利用被告資金緊張或困難的處境，有乘人之危之嫌。

二、一個(gè)違約行為，只能承擔(dān)一個(gè)違約責(zé)任，即一事不兩罰，這是一般的違約責(zé)任承擔(dān)原則。但是，本合同中，原告不僅通過墊資行為獲取了超額利潤，而且通過兩個(gè)違約條款，即第十條第五款和第十一條第二款，重復(fù)計(jì)算了對(duì)被告違約行為的賠償數(shù)額，這明顯違反了民事責(zé)任填補(bǔ)損失功能的原則。而反觀該合同對(duì)原告的違約責(zé)任約定，僅在第十一條第一款中作出了約定，這個(gè)約定，正好與對(duì)被告違約行為的約定(第十一條第二款)相對(duì)應(yīng)，即原告的權(quán)利是被告的義務(wù)，反之也然。這從另一個(gè)方面說明，該合同重復(fù)對(duì)被告的違約行為進(jìn)行了約定，原告通過這種方法，將獲得不當(dāng)?shù)美?，明顯不當(dāng)，不應(yīng)受到法律的保護(hù)。

三、更為重要的是，法律責(zé)任的形式不是當(dāng)事人可以任意確定的。不同的法律部門有不同的調(diào)整對(duì)象和調(diào)整方法，一個(gè)法律部門的調(diào)整對(duì)象和調(diào)整方法的特殊性決定了該部門法律責(zé)任的特殊性。而同一法律部門的種種責(zé)任形式又各有其特定的適用范圍。

而該合同對(duì)滯納金的約定，明顯有悖于法律的規(guī)定。從《民法通則》(第一百三十四條承擔(dān)民事責(zé)任的方式主要有：(一)停止侵害;(二)排除妨礙;(三)消除危險(xiǎn);(四)返還財(cái)產(chǎn);(五)恢復(fù)原狀;(六)修理、重作、更換;(七)賠償損失;(八)支付違約金;(九)消除影響、恢復(fù)名譽(yù);(十)賠禮道歉。以上承擔(dān)民事責(zé)任的方式，可以單獨(dú)適用，也可以合并適用。)到《合同法》(第一百零七條當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。)，從未見到有哪個(gè)條款，將滯納金規(guī)定為一種責(zé)任方式，因此，這種當(dāng)事人自已任意創(chuàng)設(shè)的責(zé)任，有違法律規(guī)定，根本無效。這就好比當(dāng)事人雙方約定，一方違約，需將手指剁給另一方一樣，決無一點(diǎn)合法性，理應(yīng)不受法律的保護(hù)。

事實(shí)上，滯納金是因逾期向國家繳納各種費(fèi)用而需額外繳納的金錢。它是一種行政責(zé)任形式，只能對(duì)逾期向國家繳納費(fèi)用的行為適用，因而只是違反行政行為的責(zé)任形式。違約金則是指按照當(dāng)事人的.約定或法律規(guī)定，一方當(dāng)事人違約，應(yīng)向另一方支付金錢。它是一種重要的民事責(zé)任形式，只能對(duì)于違約行為適用，因而只是違約的責(zé)任形式。滯納金與違約金有著本質(zhì)的區(qū)別，是根本不同的兩個(gè)概念。違約金、滯納金分別規(guī)定在不同的部門法中。違約金是平等主體間的一種民事責(zé)任形式;滯納金則是在行政管理中對(duì)行政相對(duì)人違反行政管理的規(guī)定而承擔(dān)的行政責(zé)任形式。正是由于滯納金不是民事責(zé)任形式，在調(diào)整民事法律關(guān)系的民法中也根本找不出，也不可能找出法律根據(jù)。因此原告要求滯納金這一主張不能支持，法院理應(yīng)駁回起無理要求。

四、被告認(rèn)為，拋開該合同中對(duì)滯納金的無效約定不說，單就對(duì)未付款5%的違約金約定也過高，明顯不妥。主要理由是，原告在未墊資的合同單價(jià)中已獲得了超額利潤，因此，在違約部分中，不應(yīng)再獲取額外利益。按照合同法第一百一十四條規(guī)定，當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法。約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增加;約定的違約金過分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少。因此，被告請(qǐng)求人民法院依法削減。

綜上所述，被告請(qǐng)求人民法院依法確認(rèn)該合同的滯納金約定條款無效，并且按未付款金額的3%計(jì)算違約金數(shù)額支付原告。

代理詞買賣合同糾紛篇二十二

是指出賣人將房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移給買受人、買受人支付價(jià)款的合同。此處的房屋，包括了商品房、經(jīng)濟(jì)適用房、房改房，農(nóng)村房屋等各類合法性質(zhì)的.房屋。

預(yù)約合同。

是指房地產(chǎn)開發(fā)商與購房者就雙方在一定期限內(nèi)簽訂商品房買賣合同的協(xié)議，一般以“認(rèn)購書”、“訂購單”、“意向書”等形式表現(xiàn)，且多約定了定金。商品房預(yù)約合同一般包括雙方當(dāng)事人基本情況、房屋基本狀況、商品房總價(jià)款、簽署正式買賣合同的期限、定金條款等內(nèi)容。

購房者簽訂預(yù)約合同可以防止其他買家搶購自己中意的房屋，又能暫緩付款，以冷靜思考或籌措資金;開發(fā)商簽訂預(yù)約合同可以鎖定購房者，有利于按計(jì)劃售房。

預(yù)售合同。

是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給承購人，承購人支付定金或房屋價(jià)款的合同。商品房預(yù)售實(shí)行許可證制度。開發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)管理部門申請(qǐng)預(yù)售許可，取得《商品房預(yù)售許可證》。未取得(商品房預(yù)售許可證)的，不得進(jìn)行商品房預(yù)售。

銷售合同。

是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將已竣工的房屋向社會(huì)銷售所有權(quán)于買受人，買受人支付價(jià)款的合同。廣義的商品房銷售合同包括了商品房預(yù)售合同。商品房銷售，當(dāng)事人雙方應(yīng)當(dāng)簽訂書面合同，合同主要內(nèi)容包括:商品房的建筑面積和使用面積、價(jià)格、交付日期、質(zhì)量要求、物業(yè)管理方式以及雙方違約責(zé)任等。

委托合同。

是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的商品房委托給中介機(jī)構(gòu)代理銷售，并向中介機(jī)構(gòu)支付酬金的合同。中介機(jī)構(gòu)銷售商品房時(shí)，應(yīng)當(dāng)向商品房購買人出示商品房的有關(guān)證明文件和商品房銷售委托書。

是指經(jīng)濟(jì)適用房所有者將經(jīng)濟(jì)適用房所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給他人，他人支付價(jià)款的合同。經(jīng)濟(jì)適用房在取得房屋所有權(quán)證和土地使用權(quán)證一定年限后，方可按市場(chǎng)價(jià)上市出售;出售時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照屆時(shí)同地段普通商品房與經(jīng)濟(jì)適用房差價(jià)的一定比例向政府交納收益。

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代理詞買賣合同糾紛篇二十三

《意見》第五十六條規(guī)定：“買賣雙方自愿、并立有契約，買方已交付了房款，并實(shí)際使用和管理了房屋，又沒有其他違法行為，只是買賣手續(xù)不完備的，應(yīng)認(rèn)為買賣關(guān)系有效，但應(yīng)著其補(bǔ)辦房屋買賣手續(xù)”。關(guān)于該條的適用，最高人民法院在1987年《關(guān)于曹根田與張仁吉房屋買賣糾紛案件如何適用政策、法律的請(qǐng)示報(bào)告》中已作出批復(fù)：《意見》第五十六條的精神只適用于解決《城市私有房屋管理?xiàng)l例》實(shí)施前的歷史遺留問題?！稐l例》實(shí)施后，人民法院審理這類案件，即應(yīng)嚴(yán)格按照《條例》的規(guī)定辦理。我國《城市私有房屋管理?xiàng)l例》已于1983年12月17日發(fā)布實(shí)施，故在此前有關(guān)房屋買賣糾紛的解決，適用《意見》第五十六條的規(guī)定，此后的有關(guān)糾紛應(yīng)嚴(yán)格按照《條例》的規(guī)定辦理。

二、房屋買賣合同應(yīng)采取何種形式

《合同法》第十條規(guī)定：“當(dāng)事人訂立合同，有書面形式、口頭形式和其他形式。法律、行政法規(guī)規(guī)定采用書面形式的，應(yīng)當(dāng)采用書面形式。當(dāng)事人約定采取書面形式的，應(yīng)當(dāng)采取書面形式”。對(duì)房屋買賣合同應(yīng)采用何種形式才有效，目前意見不一。有人認(rèn)為書面形式的合同才有效，但也有人認(rèn)為在合同其他要件滿足的條件下，只是口頭形式的合同也有效。要弄清楚這個(gè)問題，首先要認(rèn)識(shí)到在我國房屋買賣合同是法律許可唯一以不動(dòng)產(chǎn)為標(biāo)的物的特殊買賣合同。所謂“特殊”，是因?yàn)榉课葙I賣合同除了具有買賣合同的一般特征外，還具有以下特性：1、房屋買賣合同的標(biāo)的物是特指作為商品進(jìn)入市場(chǎng)流通的房屋；2、房屋買賣合同是轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)和宅基地使用權(quán)的協(xié)議；3、房屋買賣是就房屋不動(dòng)產(chǎn)所進(jìn)行的交易，其法律調(diào)整不僅適用合同法，而且適用有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)的法律、行政法規(guī)。

其次，我國《城市房地產(chǎn)管理法》第四十條規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同……”?！冻鞘兴接蟹课莨芾?xiàng)l例》第七條規(guī)定：“辦理城市私有房屋所有權(quán)登記或轉(zhuǎn)移、變更登記手續(xù)時(shí)，須按下列要求提交證件：……（二）購買的房屋，須提交原房屋所有權(quán)證、買賣合同和契證……”。據(jù)此，可以看出，我國對(duì)城市私有房屋的買賣其合同形式的規(guī)定是應(yīng)當(dāng)采用書面形式，而不是口頭形式。那么，對(duì)農(nóng)村房屋買賣合同又是如何規(guī)定的呢？目前，有關(guān)法律、法規(guī)沒有明確的規(guī)定，這不能不說是立法上的一個(gè)漏洞。但對(duì)究竟應(yīng)采取何種形式，并非不能找到依據(jù)。最高人民法院于1992年7月9日對(duì)《關(guān)于范懷訴郭明華房屋買賣糾紛一案的請(qǐng)示報(bào)告》的批復(fù)中指出：“房屋買賣系要式法律行為，農(nóng)村的房屋買賣也應(yīng)具備雙方訂立書面契約、中人證明，按約交付房款以及管理房屋的要件；要求辦理契稅或過戶手續(xù)的地方，還應(yīng)依法辦理該項(xiàng)手續(xù)后，方能認(rèn)定買賣有效”。從以上法律、法規(guī)及司法解釋的規(guī)定可以看出，房屋買賣合同是要式合同，必須采用書面形式才能成立。但對(duì)此也不能絕對(duì)化，根據(jù)我國《合同法》第三十六條規(guī)定：“法律、行政法規(guī)規(guī)定或者當(dāng)事人約定采用書面形式，當(dāng)事人未采用書面形式但一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對(duì)方接受的，該合同成立”。故在此種情形下，合同也能成立。

三、如何理解《合同法》第四十四條的規(guī)定

《合同法》第四十四條規(guī)定：“依法成立的合同，自成立時(shí)生效。法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)生效的，依照其規(guī)定”?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》和《城市私有房屋管理?xiàng)l例》的有關(guān)規(guī)定指出，買賣房屋必須在辦理過戶登記手續(xù)后，其所有權(quán)的變更方生效。此處的“登記”與《合同法》第四十四條規(guī)定的“登記”是否一個(gè)意思，筆者認(rèn)為，此“登記”并非彼“登記”?！逗贤ā返谒氖臈l中的“登記”指對(duì)合同本身進(jìn)行登記，相當(dāng)于登記備案的意思。某些法律、行政法規(guī)規(guī)定合同的生效要經(jīng)過特別程序后才產(chǎn)生法律效力，如我國的中外合資經(jīng)營法、中外合作經(jīng)營法規(guī)定，中外合資經(jīng)營合同、中外合作經(jīng)營合同必須經(jīng)過有關(guān)部門的審批后，才具有法律效力。最高人民法院關(guān)于《合同法》的解釋第九條規(guī)定，法律、行政法律規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)手續(xù)，或者辦理批準(zhǔn)、登記手續(xù)才生效，在一審法庭辯論終結(jié)前當(dāng)事人仍未辦理批準(zhǔn)手續(xù)的，或者仍未辦理批準(zhǔn)、登記手續(xù)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該合同未生效。從這一規(guī)定也可看出，《合同法》第四十四條中所規(guī)定的“登記”，是對(duì)合同本身的登記，未履行登記手續(xù)，則該合同屬于效力待定合同。

四、如何理解房屋過戶登記對(duì)房屋買賣合同效力的影響

對(duì)買賣雙方簽訂書面房屋買賣合同，按約定交付房款及管理房屋，但未辦理過戶登記，該房屋買賣合同是否有效。有人認(rèn)為，應(yīng)在辦理過戶登記后合同才生效，其理由一是《合同法》第四十四條第二款的規(guī)定；二是未辦理過戶登記則所有權(quán)尚未發(fā)生轉(zhuǎn)移。從上文的分析可以看出，以第一種理由來否定合同的.效力是站不住腳的。但究竟如何理解過戶登記與合同效力的關(guān)系？我國《土地管理法》第十二條及其《實(shí)施條例》第六條規(guī)定，土地使用權(quán)的變更，自變更登記之日起生效?！斗康禺a(chǎn)管理法》第三十五條、《城市私有房屋管理?xiàng)l例》第六條規(guī)定，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)辦理權(quán)屬變更登記。從這些規(guī)定可以看出，依法律行為而使不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)發(fā)生變動(dòng)的，以絕對(duì)辦理登記為必要，如不進(jìn)行登記，即使有物權(quán)變動(dòng)的事實(shí)，但在法律上也絕對(duì)不產(chǎn)生物權(quán)變動(dòng)的效力?！逗贤ā返谝话偃龡l規(guī)定：“標(biāo)的物的所有權(quán)自標(biāo)的物交付時(shí)起轉(zhuǎn)移，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外”。同時(shí)該法第一百三十五條規(guī)定：“出賣人應(yīng)當(dāng)履行向買受人交付標(biāo)的物或者交付提取標(biāo)的物單證，并轉(zhuǎn)移標(biāo)的物所有權(quán)的義務(wù)”。從這兩條的規(guī)定可以看出，房屋買賣合同的出賣人負(fù)有向買受人交付房屋并轉(zhuǎn)移所有權(quán)的義務(wù)，合同是否有效與所有權(quán)是否轉(zhuǎn)移即辦理過戶登記手續(xù)無必然聯(lián)系。法律法規(guī)規(guī)定或合同約定的單方責(zé)任未履行成不得成為合同無效的理由。因?yàn)檫@些責(zé)任的實(shí)際負(fù)擔(dān)人不是僅向合同對(duì)方當(dāng)事人承諾履行，更主要的是應(yīng)向有關(guān)行政主管部門履行。而這些責(zé)任與合同密切相關(guān)，履行這些責(zé)任既是合同一方當(dāng)事人應(yīng)該履行的合同義務(wù)，又是對(duì)方開始履行合同的基礎(chǔ)保障。

因此，這些是合同有效情況下當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)履行的合同義務(wù)，而不是合同是否有效的構(gòu)成要素，并不能因該義務(wù)的履行與否而決定合同的效力。最高人民法院在不久前發(fā)布實(shí)施的《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第六條規(guī)定：“當(dāng)事人以商品房預(yù)售合同未按照法律、行政法規(guī)辦理登記備案手續(xù)為由請(qǐng)求合同無效的，不予支持”。此規(guī)定指出，對(duì)商品房買賣合同的登記備案問題，應(yīng)當(dāng)屬于行政管理部門的一種合同管理措施，不是確認(rèn)合同效力的必要條件。《解釋》對(duì)此予以明確，避免了司法審判權(quán)與行政管理權(quán)之間的沖突。從這一解釋的精神也可以看出，房屋買賣合同中房屋過戶登記與否對(duì)合同本身的效力并無影響，故前面所說的第二種理由也不正確。

五、非農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的成員能否購買該組織成員的房屋

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