物業(yè)管理工作調(diào)研報(bào)告（優(yōu)質(zhì)19篇）

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物業(yè)管理工作調(diào)研報(bào)告篇一

隨著城市建設(shè)步伐的不斷加快，縣城規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)渣土(包括土方，下同)污染較為嚴(yán)重，“晴天漫天灰，雨天滿街泥”的現(xiàn)象令人生厭?！叭绾螌⒃撂幹煤蛽P(yáng)塵污染對(duì)市容環(huán)境和市民生活的負(fù)面影響降至最低程度”成為了城市管理亟待解決的難題之一。為全面了解我縣當(dāng)前渣土管理現(xiàn)狀，加強(qiáng)渣土管理，提升城市形象，縣組織專題調(diào)研組深入恒建紫金灣、伴山帝景、錦泰新城、碧桂花園、職業(yè)中專新校區(qū)等在建項(xiàng)目和住建局、國(guó)土局、城關(guān)鎮(zhèn)、交警隊(duì)、城管隊(duì)、運(yùn)管所、建管站、環(huán)衛(wèi)局、渣土辦等單位進(jìn)行專題調(diào)研。通過(guò)召開座談會(huì)、現(xiàn)場(chǎng)查看、走訪群眾等形式，全面了解縣城渣土管理現(xiàn)狀，認(rèn)真聽取各方意見，并到株洲市天元區(qū)和耒陽(yáng)市學(xué)習(xí)取經(jīng)。經(jīng)主席會(huì)議審議通過(guò)，特向縣委、縣人民政府提出如下建議案。

一、當(dāng)前縣城渣土管理現(xiàn)狀。

隨著城市擴(kuò)容提質(zhì)，城建項(xiàng)目不斷增多，渣土運(yùn)輸與處置成為首要難題。因體制機(jī)制不全、日常管理不優(yōu)、處罰措施不力等因素影響，導(dǎo)致縣城內(nèi)建筑、裝修渣土隨意堆棄，運(yùn)輸過(guò)程拋灑較多，嚴(yán)重影響了市容市貌，亟待予以重視解決。

(一)渣土隨意堆棄。一是渣土承運(yùn)門檻較低。目前，縣城規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)渣土運(yùn)輸處置有不成文的“地方規(guī)定”，即工地屬于那個(gè)村組渣土就由該村組的村民負(fù)責(zé)運(yùn)輸處置，強(qiáng)包強(qiáng)攬，既不具備任何資質(zhì)，也未辦理任何手續(xù);運(yùn)輸車輛不管有無(wú)牌照，也不管車況好壞，只要車子能開得動(dòng)，就可從事渣土運(yùn)輸工作。據(jù)調(diào)查了解，伴山帝景、錦泰新城等項(xiàng)目土方幾乎全是由當(dāng)?shù)卮迕裨谪?fù)責(zé)清運(yùn)。二是渣土堆放缺乏場(chǎng)地。目前，我縣沒(méi)有統(tǒng)一規(guī)劃的渣土消納場(chǎng)地，村民在渣土清運(yùn)處置過(guò)程中，為圖省事，往往利用晚上時(shí)間，隨意將渣土傾倒于路邊、河邊、田邊等，導(dǎo)致渣土亂堆亂倒現(xiàn)象嚴(yán)重。三是渣土處置混亂無(wú)序。一方面傾倒公路兩旁的多。尤其是興衡大道吳集段和武家山段、s314線金花村段、雙園大道職業(yè)中專新校區(qū)段等道路兩旁，渣土堆積如山。有的車輛在運(yùn)輸渣土過(guò)程中因堆積過(guò)多，且沒(méi)有采取封閉措施，拋灑現(xiàn)象比比皆是，影響正常通行。另一方面傾倒項(xiàng)目工地的多。城關(guān)不少居民在建房過(guò)程中，不顧規(guī)劃紅線，將渣土和建筑垃圾隨意堆放于擬建項(xiàng)目工地，導(dǎo)致填土、清運(yùn)“雙重付費(fèi)”。如原來(lái)的沿江風(fēng)光帶、建材大市場(chǎng)及對(duì)面金堰湖等項(xiàng)目，廢土廢渣堆積如山，在建設(shè)過(guò)程中僅金堰廣場(chǎng)北面道路拓寬項(xiàng)目縣財(cái)政花費(fèi)的渣土清運(yùn)費(fèi)就高達(dá)20余萬(wàn)元。

(二)車輛違規(guī)運(yùn)輸。一是缺少相關(guān)證照。目前，城關(guān)周邊有各類渣土運(yùn)輸車輛180余臺(tái)，多是從長(zhǎng)沙、株洲等地購(gòu)買的報(bào)廢車輛，且大部分無(wú)牌無(wú)證，也未進(jìn)行相關(guān)檢修，存在較大安全隱患。二是缺少必備設(shè)施。按照有關(guān)規(guī)定，從事渣土運(yùn)輸?shù)能囕v必須要有全封閉蓋板、自動(dòng)卸貨等功能，而目前縣城周邊所有從事渣土運(yùn)輸?shù)能囕v沒(méi)有任何遮蓋設(shè)施，有的車輛“除了喇叭不響其他部件都響”，根本不符合上路車輛要求。三是缺少安全意識(shí)。因渣土運(yùn)輸車輛大部分屬于“三無(wú)車輛”，駕駛員在日常駕駛過(guò)程中對(duì)交通安全法律法規(guī)熟視無(wú)睹，超速超載、闖紅燈等違規(guī)行為屢見不鮮，后果不堪設(shè)想。

(三)管理難以到位。一是存在暴力抗法現(xiàn)象。渣土承運(yùn)人員為逃避處罰，往往以“政府工程”名義進(jìn)行回避，對(duì)污染的道路也不進(jìn)行清理;更有甚者對(duì)渣土管理部門的正常執(zhí)法采用謾罵、圍攻等手段進(jìn)行暴力抗法，嚴(yán)重阻礙了工作開展。二是存在哄抬價(jià)格現(xiàn)象。按照相關(guān)規(guī)定，渣土運(yùn)輸處置財(cái)政評(píng)審價(jià)格為運(yùn)輸距離一公里以內(nèi)8。48元/立方，每多一公里增加1。2元。而在具體操作過(guò)程中，從事渣土運(yùn)輸?shù)拇迕駷槭估孀畲蠡?，采用恐嚇、阻工等非正常手段，抬高運(yùn)輸價(jià)格。據(jù)調(diào)查了解，錦泰新城項(xiàng)目渣土運(yùn)輸處置價(jià)格每立方16元-19。8元不等，目前渣土運(yùn)輸處置費(fèi)達(dá)170余萬(wàn)元;碧桂花園項(xiàng)目渣土運(yùn)輸處置費(fèi)用高達(dá)32元/立方。三是存在違規(guī)運(yùn)輸現(xiàn)象。從事渣土運(yùn)輸?shù)拇迕裨谠吝\(yùn)輸過(guò)程中，無(wú)視時(shí)間、線路要求，不管白天還是晚上，不管主干道還是城市中心，肆意橫行，嚴(yán)重影響居民生活。

(四)影響衡東形象。一是影響城市環(huán)境。在渣土運(yùn)輸過(guò)程中，渣土承運(yùn)人員根本沒(méi)有落實(shí)“渣土運(yùn)輸車輛離開工地時(shí)要進(jìn)行清洗、全封閉運(yùn)輸”的規(guī)定，既沒(méi)對(duì)運(yùn)輸車輛進(jìn)行沖洗，更沒(méi)按照規(guī)定進(jìn)行遮蓋，超高裝載、無(wú)遮蓋運(yùn)輸現(xiàn)象普遍，拋灑無(wú)度，無(wú)論從河西進(jìn)入縣城，還是從城北進(jìn)入縣城，經(jīng)?？梢姟皦m土漫天，污泥遍地”?？h城空氣含塵量高，容易引發(fā)呼吸道感染等相關(guān)疾病，危害身體健康。二是影響安全環(huán)境。因渣土運(yùn)輸車輛大多沒(méi)有牌照，不遵守交通規(guī)則，也未購(gòu)買任何保險(xiǎn)，導(dǎo)致肇事逃逸現(xiàn)象經(jīng)常發(fā)生。據(jù)調(diào)查了解，近兩年來(lái)渣土運(yùn)輸車發(fā)生交通事故多起，其中肇事逃逸3起，尤其是去年3月份發(fā)生在金堰廣場(chǎng)的渣土車撞人逃逸事故，經(jīng)多方排查，反復(fù)比對(duì)，雖已將肇事者抓獲，但因車輛相關(guān)證照手續(xù)不全，保險(xiǎn)手續(xù)空白，賠付難以到位，影響較大。三是影響發(fā)展環(huán)境。因渣土運(yùn)輸處置管理不到位，導(dǎo)致強(qiáng)攬工程、阻工鬧事現(xiàn)象經(jīng)常發(fā)生，導(dǎo)致項(xiàng)目投資方對(duì)衡東發(fā)展環(huán)境評(píng)價(jià)不高，一定程度上影響了經(jīng)濟(jì)社會(huì)的可持續(xù)發(fā)展。

二、造成縣城渣土管理混亂的主要原因。

一是體制機(jī)制不順。渣土辦是環(huán)衛(wèi)局內(nèi)設(shè)機(jī)構(gòu)，人員力量不足(目前只有4人)，部門聯(lián)動(dòng)不夠，加上行政執(zhí)法程序繁瑣，時(shí)間較長(zhǎng)，導(dǎo)致管理難以到位。同時(shí)，目前我縣沒(méi)有成立規(guī)范的渣土運(yùn)輸公司，也沒(méi)有規(guī)劃設(shè)立渣土消納場(chǎng)地，加劇了亂填亂倒行為的發(fā)生。加上部分領(lǐng)導(dǎo)對(duì)渣土管理認(rèn)識(shí)不高，不能做到依法依規(guī)辦事，借“重點(diǎn)工程建設(shè)”、“優(yōu)化發(fā)展環(huán)境”等名義打招呼，人為促成了渣土管理的混亂。

二是源頭管理不嚴(yán)。業(yè)主單位對(duì)渣土清運(yùn)重視不夠，認(rèn)為與當(dāng)?shù)卮迕窈炗喠饲暹\(yùn)協(xié)議，只要把土方拖出工地就行，后續(xù)所有工作可以一概不管;對(duì)項(xiàng)目出入口道路沒(méi)有按規(guī)定硬化，沖洗保潔設(shè)備形同虛設(shè)，加上渣土運(yùn)輸過(guò)程中普遍存在超高裝載、未覆蓋密閉、不按規(guī)定時(shí)間和線路行駛等現(xiàn)象，導(dǎo)致環(huán)境污染嚴(yán)重。渣土運(yùn)輸車輛大多無(wú)牌無(wú)證，交警、運(yùn)管等部門在日常的車輛糾章過(guò)程中執(zhí)法不嚴(yán)，導(dǎo)致各類報(bào)廢、違規(guī)車輛日益增多。

三是部門配合不緊。渣土管理工作涉及多個(gè)職能部門，渣土消納場(chǎng)設(shè)置需規(guī)劃、國(guó)土部門審批;規(guī)范工地施工由建設(shè)部門管理;渣土不按規(guī)定線路運(yùn)輸及拋撒亂倒由環(huán)衛(wèi)和城管部門負(fù)責(zé)查處;車輛無(wú)證行駛和超載運(yùn)輸由交警、運(yùn)管部門負(fù)責(zé)查處;環(huán)衛(wèi)部門負(fù)責(zé)渣土污染后的清掃保潔。在具體的渣土管理過(guò)程中，部門協(xié)調(diào)配合不夠，導(dǎo)致渣土運(yùn)輸“肆意橫行”、渣土處置“任意傾倒”的現(xiàn)象愈演愈烈。

四是問(wèn)責(zé)處罰不力。渣土管理需要執(zhí)法人員全天候值守巡查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，及時(shí)取證，及時(shí)處理。而在具體執(zhí)法過(guò)程中，主要以渣土辦為主，由于人員、機(jī)制原因，也未進(jìn)行有效的監(jiān)管。同時(shí)，對(duì)當(dāng)事人的違規(guī)處罰較輕，甚至根本沒(méi)有處罰，其違規(guī)操作所獲得的利潤(rùn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于違法成本，因而變本加厲，肆無(wú)忌憚。

三、切實(shí)加強(qiáng)我縣渣土管理的建議。

控制渣土污染，保護(hù)城市環(huán)境，既是政策規(guī)定，也是民心所向，更是現(xiàn)實(shí)所需。為此，我們建議如下：

(一)廣泛深入宣傳，提高思想認(rèn)識(shí)。一要加強(qiáng)正面宣傳。充分利用電視、網(wǎng)絡(luò)、橫幅、手機(jī)報(bào)等媒介，加強(qiáng)對(duì)規(guī)范渣土運(yùn)輸處置、創(chuàng)建文明衛(wèi)生縣城等方面的宣傳，提高群眾思想認(rèn)識(shí)，營(yíng)造遵章守規(guī)的濃厚氛圍。二要加強(qiáng)針對(duì)性宣傳。針對(duì)個(gè)別項(xiàng)目、個(gè)別村組、個(gè)別人員，建設(shè)部門要采取集中組織宣講、進(jìn)村入戶宣傳、重點(diǎn)對(duì)象訪談等形式，向村民宣講交通運(yùn)輸、城市管理、渣土處置等相關(guān)法律法規(guī)，全面“叫?！边`規(guī)運(yùn)輸行為。三要加強(qiáng)警示宣傳。通過(guò)對(duì)個(gè)別屢教不改、非法運(yùn)營(yíng)、污染嚴(yán)重的渣土運(yùn)輸案件的嚴(yán)肅查處和及時(shí)公開曝光，達(dá)到查處一起、教育一片、震懾一方的效果。

(二)迅速組織清查，從嚴(yán)從重整治。一要加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)。成立高規(guī)格的領(lǐng)導(dǎo)小組，建議由縣長(zhǎng)任組長(zhǎng)，分管城建工作的副縣長(zhǎng)任常務(wù)副組長(zhǎng)，住建、交通、國(guó)土、公安、規(guī)劃、交警、環(huán)衛(wèi)(渣土辦)及城關(guān)鎮(zhèn)等單位主要負(fù)責(zé)人為成員，領(lǐng)導(dǎo)小組下設(shè)辦公室(設(shè)縣住建局)，負(fù)責(zé)組織、指導(dǎo)、協(xié)調(diào)全縣渣土專項(xiàng)整治和日常管理工作。二要摸清底子。要盡快組織人員，深入縣城規(guī)劃區(qū)域內(nèi)的城關(guān)和吳集的相關(guān)社區(qū)、村組、項(xiàng)目工地，在規(guī)定時(shí)間內(nèi)對(duì)渣土運(yùn)輸情況進(jìn)行地毯式清查，包括運(yùn)輸車輛、從業(yè)人員、運(yùn)輸價(jià)格、操作模式、處置方式等，全面掌握真實(shí)情況，分門別類，登記造冊(cè)，制定臺(tái)賬。三要制定方案。針對(duì)當(dāng)前渣土違法運(yùn)輸處置現(xiàn)狀，結(jié)合實(shí)際制定《衡東縣渣土違法運(yùn)輸專項(xiàng)整治工作實(shí)施方案》，尤其要充分考慮目前以當(dāng)?shù)卮迕癯邪\(yùn)輸為主的實(shí)際情況，做細(xì)相關(guān)工作，確保穩(wěn)步推進(jìn)。四要嚴(yán)明紀(jì)律。要進(jìn)一步提高思想認(rèn)識(shí)，嚴(yán)肅工作紀(jì)律，嚴(yán)禁領(lǐng)導(dǎo)干部對(duì)正常的渣土管理執(zhí)法打招呼、批條子，一經(jīng)查實(shí)，嚴(yán)肅處理，營(yíng)造良好的執(zhí)法環(huán)境。五要從嚴(yán)打擊。要加大執(zhí)法力度，將強(qiáng)包強(qiáng)攬?jiān)脸羞\(yùn)作為打擊“三強(qiáng)三霸”的內(nèi)容之一，嚴(yán)厲進(jìn)行打擊;加強(qiáng)對(duì)違規(guī)車輛的糾章和渣土任意拋灑等現(xiàn)象的整治，嚴(yán)禁報(bào)廢車和“三無(wú)”車輛上路行駛，為進(jìn)一步規(guī)范縣城渣土運(yùn)輸?shù)於ɑA(chǔ)。

(三)強(qiáng)化源頭治理，夯實(shí)工作基礎(chǔ)。一是嚴(yán)格工地管理。加強(qiáng)對(duì)轄區(qū)各基建工地、拆遷現(xiàn)場(chǎng)、市政施工現(xiàn)場(chǎng)的管理，提高業(yè)主單位認(rèn)識(shí)，督促項(xiàng)目業(yè)主單位加大對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施的投入，做到“四個(gè)必須”，即必須有洗車平臺(tái)，必須有硬化處理施工場(chǎng)地，必須有污泥過(guò)濾沉淀池，必須有專人現(xiàn)場(chǎng)清洗車輛。同時(shí)落實(shí)“四不出場(chǎng)”制度，即未落實(shí)保潔措施的車輛不出場(chǎng)，未密閉運(yùn)輸?shù)能囕v不出場(chǎng)，車體、車輪帶泥的車輛不出場(chǎng)，未取得渣土準(zhǔn)運(yùn)手續(xù)的車輛不出場(chǎng)，從源頭上杜絕渣土運(yùn)輸污染路面的現(xiàn)象發(fā)生。同時(shí)，對(duì)不出本工地的土方開挖、運(yùn)輸、夯壓要做好揚(yáng)塵處理工作，努力將污染降到最低程度。二是嚴(yán)格車輛管理。嚴(yán)格落實(shí)渣土運(yùn)輸車輛“有渣土運(yùn)輸牌照、有全封閉覆蓋設(shè)施、有自卸功能”的“三有”規(guī)定，對(duì)當(dāng)?shù)卮迕穹线\(yùn)營(yíng)條件的車輛督促其按照相關(guān)規(guī)定辦理好證照，加裝全封閉蓋板，并在交通、交警部門取得相關(guān)證照、保險(xiǎn)公司辦理必要的手續(xù)后，再批準(zhǔn)加入或掛靠渣土運(yùn)輸公司，由公司進(jìn)行統(tǒng)一管理運(yùn)營(yíng);對(duì)不符合要求或已經(jīng)達(dá)到報(bào)廢規(guī)定的車輛一律予以報(bào)廢處理。同時(shí)，對(duì)無(wú)牌無(wú)證、無(wú)封閉設(shè)備的車輛仍從事渣土運(yùn)輸，由政府牽頭，組織住建、公安、交警予以查處，堅(jiān)決杜絕渣土違法運(yùn)輸。三是嚴(yán)格價(jià)格管理。按照政府主導(dǎo)、市場(chǎng)調(diào)節(jié)的原則，召開渣土運(yùn)輸價(jià)格聽證會(huì)，廣泛征求群眾意見，結(jié)合運(yùn)輸距離和市場(chǎng)行情，合理制定每季度的渣土運(yùn)輸價(jià)格區(qū)間和渣土消納價(jià)格，規(guī)定渣土運(yùn)輸公司的運(yùn)輸價(jià)格不得超過(guò)政府制定的指導(dǎo)價(jià)格上限，對(duì)擅自提高價(jià)格、群眾反映強(qiáng)烈的行為要嚴(yán)格予以查處。

(四)理順管理機(jī)制，提高管理實(shí)效。一是成立渣土運(yùn)輸公司。注冊(cè)成立1—2家正規(guī)的渣土運(yùn)輸公司，要求擁有一定數(shù)量的大小不同型號(hào)的渣土運(yùn)輸車輛，辦理渣土車運(yùn)輸車牌，取得道路運(yùn)輸證等相關(guān)資質(zhì)，落實(shí)城區(qū)渣土車輛運(yùn)輸時(shí)間、路線、消納堆放要求和進(jìn)出工地保潔規(guī)定，實(shí)現(xiàn)由村民個(gè)人無(wú)序運(yùn)輸轉(zhuǎn)變?yōu)楣窘y(tǒng)一組織運(yùn)營(yíng)，最大限度減少渣土運(yùn)輸污染。根據(jù)實(shí)際情況，可允許業(yè)主單位引進(jìn)外地渣土運(yùn)輸公司或當(dāng)?shù)胤显吝\(yùn)輸條件的車輛進(jìn)行渣土運(yùn)輸，提高競(jìng)爭(zhēng)力，防止市場(chǎng)壟斷。二是設(shè)立渣土消納場(chǎng)地。根據(jù)城市規(guī)劃，采用政府租賃、征收模式或渣土公司自行租賃模式，經(jīng)住建、國(guó)土、規(guī)劃、環(huán)保等部門審批通過(guò)后，在城北、城東和河西選定一至兩處渣土消納場(chǎng)地，解決渣土無(wú)處傾倒問(wèn)題。在渣土消納場(chǎng)選址過(guò)程中，要充分考慮城市發(fā)展實(shí)際，既要保證傾倒的渣土對(duì)周邊環(huán)境污染最小，又要保證能滿足規(guī)劃期內(nèi)渣土的傾倒，尤其在消納場(chǎng)渣土飽和后仍然可以有效利用，避免重復(fù)開挖運(yùn)輸、增加投入成本、造成二次浪費(fèi)和污染。同時(shí)，明確規(guī)定城區(qū)居民和個(gè)體戶房屋裝修垃圾或少量建筑渣土按照“成本價(jià)”運(yùn)輸，免收渣土消納費(fèi)，從而減少市民亂倒渣土機(jī)率。政府儲(chǔ)備地最好完成“三通一平”，由“生地”變?yōu)椤笆斓亍?，按照?guī)定做好土方平衡，減少余土消納和找土填方的矛盾。三是完善渣土管理機(jī)制。制定和完善縣城規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)渣土運(yùn)輸管理考核辦法，如果設(shè)立城市管理執(zhí)法局，可下設(shè)渣土管理執(zhí)法大隊(duì)，負(fù)責(zé)縣城規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)的渣土管理工作。否則，應(yīng)盡快成立以建設(shè)、交通、交警、城管、環(huán)衛(wèi)等部門參與的渣土管理執(zhí)法大隊(duì)，增加財(cái)政投入，加大巡查力度，實(shí)行聯(lián)合執(zhí)法。建設(shè)部門要加強(qiáng)對(duì)渣土運(yùn)輸?shù)膶徟?，明確運(yùn)輸線路、時(shí)間等;交通、交警、城管等要加強(qiáng)對(duì)主要交通路口24小時(shí)值守監(jiān)控，重點(diǎn)對(duì)渣土車無(wú)牌無(wú)照運(yùn)輸、不封閉及超高超載、沿街撒落、不按指定路線行駛、不按指定地點(diǎn)處置、車輛夾帶泥土污染路面等違規(guī)違章行為進(jìn)行嚴(yán)管重罰;環(huán)衛(wèi)部門要嚴(yán)格落實(shí)誰(shuí)污染誰(shuí)清掃制度，有效遏制渣土污染屢禁不止問(wèn)題的發(fā)生;城管隊(duì)要建立有獎(jiǎng)舉報(bào)制度，設(shè)立專門舉報(bào)電話，舉報(bào)查實(shí)后給予舉報(bào)人一定的精神和物資獎(jiǎng)勵(lì)，充分調(diào)動(dòng)市民參與的積極性、主動(dòng)性，形成多方參與的良好氛圍;渣土辦要加強(qiáng)對(duì)渣土運(yùn)輸公司和城市規(guī)劃控制區(qū)范圍內(nèi)各社區(qū)(村委會(huì))的日?？己耍瑢?duì)管理規(guī)范、效果較好的予以一定的獎(jiǎng)勵(lì)，實(shí)現(xiàn)平廂裝載、密閉運(yùn)輸和遵章行駛，切實(shí)提高管理實(shí)效，早日創(chuàng)建國(guó)家級(jí)文明衛(wèi)生縣城。

物業(yè)管理工作調(diào)研報(bào)告篇二

社區(qū)作為一種非監(jiān)禁性的刑罰執(zhí)行活動(dòng)，是我國(guó)刑罰制度改革的新生事物，也是世界刑罰制度改革的發(fā)展趨勢(shì)。做好社區(qū)工作，對(duì)于完善我國(guó)刑罰執(zhí)行制度體系，推進(jìn)經(jīng)濟(jì)全面、協(xié)調(diào)可持續(xù)發(fā)展，維護(hù)社會(huì)和諧穩(wěn)定，具有極為重要的現(xiàn)實(shí)意義。

一、社區(qū)服刑人員矯正管理工作的基本情況。

我縣于年初起全力推進(jìn)社區(qū)矯正工作，經(jīng)過(guò)一年的時(shí)間，形成了較為完善的工作、管理體系。截止20__年10底，全縣共有社區(qū)服刑人員69人，無(wú)脫管漏管不服從管理和重新犯罪情況。

二、管理社區(qū)服刑人員流動(dòng)情況。

額敏縣社區(qū)服刑流動(dòng)人員主要存在于牧民當(dāng)中，由于牧民放牧有冬牧場(chǎng)和夏牧場(chǎng)，距離鄉(xiāng)(鎮(zhèn))場(chǎng)較遠(yuǎn)，并在偏遠(yuǎn)的山區(qū)，有時(shí)交通不方便，為了加強(qiáng)對(duì)這些人員的管理，確保矯正安全，加快社區(qū)矯正的信息化管理，從8月份開始，除了嚴(yán)格的請(qǐng)銷假制度以外，實(shí)行了手機(jī)已動(dòng)工定位匯報(bào)和利用座機(jī)匯報(bào)的制度沒(méi)通過(guò)以上兩種措施，極大的預(yù)防了社區(qū)服刑人員的重新犯罪。

三、主要做法。

(一)建立健全組織機(jī)構(gòu)。

一是及時(shí)成立了社區(qū)矯正工作機(jī)構(gòu)，在鎮(zhèn)、鄉(xiāng)、村形成網(wǎng)絡(luò)并落實(shí)工作人員;。

二是將領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室設(shè)在各司法所。

三是村(社區(qū))針對(duì)每名矯正對(duì)象分別建立矯正小組，安排2名矯正人員和1名監(jiān)護(hù)人員進(jìn)行矯正管理。

(二)完善各項(xiàng)管理制度。

一是制定了《額敏縣社區(qū)服刑人員管理辦法(試行)》，就公檢法司等有關(guān)部門如何對(duì)社區(qū)服刑人員進(jìn)行引導(dǎo)、扶助、教育和管理做出了明確規(guī)定。

二是全面推廣烏蘇和博州現(xiàn)場(chǎng)會(huì)的工作經(jīng)驗(yàn)，將社區(qū)服刑人員重新犯罪率控制在0。5%以內(nèi)。

三是創(chuàng)新矯正人性化管理，采取信息化手段加強(qiáng)對(duì)社區(qū)服刑人員的管控，做到人性化服務(wù)管理。

(三)矯正管理工作規(guī)范化。

一是嚴(yán)把接收關(guān)、請(qǐng)假關(guān)、矯正關(guān)、教育關(guān)、解除關(guān)，使社區(qū)服刑人員順利回歸社會(huì)。

二是建立健全社區(qū)矯正工作評(píng)估、分類和委托制度，制定個(gè)案。

三是堅(jiān)持“日記錄、周報(bào)到、月學(xué)習(xí)、月勞動(dòng)、季總結(jié)鑒定”的制度。

四是實(shí)地走訪。社區(qū)服刑人員進(jìn)行了核查，資料檔案齊全，無(wú)脫漏管和重新犯罪。

四、社區(qū)矯正管理工作面臨的困難和問(wèn)題。

(一)程序上存在一定問(wèn)題。目前，我縣社區(qū)服刑人員的接收管理工作，由各街鎮(zhèn)派出所直接通知轄區(qū)司法所接收，各司法所按照“兩個(gè)要素”(法律文書齊全、人員到位)的要求予以接收。由于實(shí)際工作中，常常存在矯正對(duì)象已報(bào)到登記，而相關(guān)法律文書、材料未送達(dá)或遺失的現(xiàn)象，司法所因不符合接收條件不予接，而派出所又認(rèn)為應(yīng)當(dāng)屬于司法所管，最后出現(xiàn)兩不管的現(xiàn)象。

(三)教育管理方式相對(duì)陳舊。公益勞動(dòng)形式單一，教育方式靠談話、人格感化和念讀法律法條等，教育的效果難以抵消社會(huì)歧視的負(fù)面效應(yīng)。

(四)人少事多任務(wù)重。司法所承擔(dān)普法教育、法制宣傳、矛盾糾紛調(diào)解、社區(qū)矯正、幫教安置等多項(xiàng)職能，其中僅社區(qū)矯正每月就要完成召集學(xué)習(xí)、思想?yún)R報(bào)、組織公益勞動(dòng)等多項(xiàng)工作，司法所人員工作任務(wù)繁重。

(一)提高認(rèn)識(shí)，營(yíng)造全社會(huì)共同支持參與的良好氛圍把宣傳工作中的重點(diǎn)放在利于罪犯改造、降低國(guó)家刑罰成本等積極方面，對(duì)社區(qū)矯正的專業(yè)知識(shí)、工作業(yè)績(jī)、成功典范等及時(shí)進(jìn)行報(bào)道，真正讓每位居民(村民)了解社區(qū)矯正工作。

(二)總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，推動(dòng)相關(guān)法律和政策規(guī)定的出臺(tái)針對(duì)當(dāng)前社區(qū)矯正法律制度不健全的現(xiàn)實(shí)情況，建議首先保證社區(qū)矯正工作按照現(xiàn)有法律法規(guī)的相關(guān)要求。同時(shí)，探索新形勢(shì)下開展社區(qū)矯正工作的新思路新方法。

(三)完善機(jī)制，加強(qiáng)各職能部門工作的溝通銜接司法行政機(jī)關(guān)做好與有關(guān)部門的聯(lián)絡(luò)，加強(qiáng)對(duì)社區(qū)矯正工作的研究，及時(shí)提出工作建議，依法監(jiān)管社區(qū)矯正對(duì)象，及時(shí)將矯正期滿的社區(qū)服刑人員轉(zhuǎn)為幫教安置對(duì)象，實(shí)現(xiàn)社區(qū)矯正工作與幫教安置工作之間的無(wú)縫對(duì)接。最終形成政法部門齊抓共管的格局。

物業(yè)管理工作調(diào)研報(bào)告篇三

隨著現(xiàn)代居住方式的不斷改變，物業(yè)管理既有普通服務(wù)型行業(yè)的特點(diǎn)但又有著不同于其他服務(wù)性質(zhì)工作的特點(diǎn)，主要體現(xiàn)在以下幾點(diǎn)：

1.社會(huì)性。

住宅小區(qū)是人們居住、生活的聚集地，居住在小區(qū)里面的人從事著各種各樣的行業(yè)，人口結(jié)構(gòu)十分復(fù)雜，是整體社會(huì)的一個(gè)重要組成部分。不同的居民有著不同的素質(zhì)、不同的需求，所以在小區(qū)的物業(yè)管理中就會(huì)有社會(huì)化的現(xiàn)象發(fā)生，因此說(shuō)，物業(yè)管理具有很強(qiáng)的社會(huì)性質(zhì)。

2.整體性。

現(xiàn)代大型住宅小區(qū)的功能具有多樣性，會(huì)根據(jù)周邊配套設(shè)施需求，不但可以居住，也可以辦公、娛樂(lè)休閑等等。小區(qū)物業(yè)管理的內(nèi)容包括了：日常的衛(wèi)生保潔、綠化、安全保衛(wèi)、公共設(shè)施的維護(hù)、規(guī)范進(jìn)出小區(qū)的車輛行為、管理業(yè)主房屋裝修業(yè)務(wù)等等，這些內(nèi)容組成了一個(gè)管理整體，需要小區(qū)物業(yè)管理處提高綜合服務(wù)質(zhì)量，提升業(yè)主的滿意度。

3.服務(wù)性。

住宅小區(qū)業(yè)務(wù)管理的目的就是為了滿足業(yè)主們居住、生活的需要，所以物業(yè)管理要以為業(yè)主們創(chuàng)造一個(gè)優(yōu)美、舒心、安全、滿意的居住環(huán)境為己任，這也是物業(yè)管理最終的整體目標(biāo)。而且，物業(yè)管理要在合同規(guī)定的額范圍內(nèi)提供基本的服務(wù)之外，還要結(jié)合小區(qū)特點(diǎn)和業(yè)主需求提供有針對(duì)性的個(gè)性化服務(wù)。4.復(fù)雜性。由于住宅小區(qū)內(nèi)居住的人員素質(zhì)、需求各不相同，對(duì)物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)要求也不一樣，有些對(duì)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)要求高一點(diǎn)，有些則低一點(diǎn)，而且由于小區(qū)業(yè)主的收入水平和物業(yè)管理消費(fèi)意識(shí)存在著差別，對(duì)物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)也多持有不同意見。另外，住宅小區(qū)的物業(yè)管理在實(shí)施過(guò)程中也會(huì)涉及到市政管理、水電氣供暖供應(yīng)、公安、街道辦事處等部門，所以說(shuō)小區(qū)物業(yè)管理具有相當(dāng)?shù)膹?fù)雜性。

小區(qū)的物業(yè)管理處是為小區(qū)內(nèi)集體業(yè)主提供服務(wù)的，跟其他服務(wù)性質(zhì)的工作一樣，目標(biāo)都是為了提高業(yè)主的滿意度，具體而言可以從以下幾方面措施入手。

1.規(guī)范小區(qū)車輛管理。

隨著經(jīng)濟(jì)收入的提高，越來(lái)越多的居民都擁有了自己的轎車，在一些大型小區(qū)，進(jìn)出車輛非常的多，占道亂停亂放現(xiàn)象嚴(yán)重，甚至在上下班的高峰期還會(huì)出現(xiàn)小區(qū)道路擁堵和車輛碰擦情況，車多位少問(wèn)題相當(dāng)突出。為解決這些問(wèn)題，首先作為業(yè)主要自覺(jué)將車停放在劃定的停車位置，物業(yè)管理處要制定管理措施懲罰占道停車行為;其次，增加監(jiān)控?cái)z像頭，物業(yè)人員加強(qiáng)小區(qū)內(nèi)的巡邏，發(fā)現(xiàn)占道停放車輛和堵住車庫(kù)門的情況要進(jìn)行規(guī)勸，對(duì)碰擦事故進(jìn)行取證;最后，限制外來(lái)車輛停放到小區(qū)內(nèi)，在車位和空間有限的情況下優(yōu)先滿足小區(qū)內(nèi)業(yè)主需求。

2.維護(hù)小區(qū)衛(wèi)生環(huán)境。

小區(qū)的衛(wèi)生環(huán)境是需要廣大業(yè)主共同來(lái)維護(hù)的，隨便扔點(diǎn)小垃圾雖然是小事，但是如果大家都這么不自覺(jué)的話，就會(huì)造成嚴(yán)重的衛(wèi)生問(wèn)題。小區(qū)內(nèi)有一些場(chǎng)所是供休閑散步用的，保潔員上午才打掃干凈，下午就會(huì)因?yàn)閭€(gè)別業(yè)主隨意丟食品垃圾，變得很臟，或是垃圾只丟在垃圾桶旁邊，在夏天季節(jié)總會(huì)發(fā)出惡臭。維護(hù)小區(qū)衛(wèi)生環(huán)境，首先就要求業(yè)主共同自覺(jué)戒除隨意扔垃圾的習(xí)慣，將體積較大的垃圾，比如紙箱之類的不要堆放于樓道，也不要隨意丟棄在垃圾桶旁;其次，是保潔員要經(jīng)常擦拭垃圾桶，引導(dǎo)業(yè)主往垃圾桶丟垃圾時(shí)掀開垃圾蓋;最后，物業(yè)管理需要定期指派專業(yè)人員進(jìn)行小區(qū)消毒和綠化修整，防止蚊蠅滋生。

3.物業(yè)與業(yè)主多些溝通諒解。

物業(yè)管理處在日常的管理工作中要多站在業(yè)主的角度考慮問(wèn)題，業(yè)主也要多支持物業(yè)人員的工作，多給予理解，這樣才會(huì)令到小區(qū)多了份和諧。業(yè)主和物業(yè)人員都有不同的脾氣和處理方式，在對(duì)一些問(wèn)題的處理上，多幾分謙讓、多幾分理解，心平氣和的共同探討解決的方法。比如，因?yàn)楣艿谰€路維修需要暫時(shí)停止水、電、氣、暖的供應(yīng)時(shí)，物業(yè)管理處要提前通知業(yè)主做好準(zhǔn)備;比如，會(huì)產(chǎn)生噪聲污染的一切房屋裝修項(xiàng)目禁止在周末進(jìn)行，以免影響到業(yè)主的休息;對(duì)于業(yè)主投訴的問(wèn)題，物業(yè)管理處應(yīng)當(dāng)及時(shí)處理并給予答復(fù)等等。

4.消除隱患，保障小區(qū)的安全。

物業(yè)管理的重要職責(zé)之一就是保障小區(qū)業(yè)主人身和財(cái)產(chǎn)的安全。住宅小區(qū)發(fā)生失竊、甚至命案的事時(shí)有發(fā)生，一旦發(fā)生這種問(wèn)題，物業(yè)有著不可推卸的責(zé)任。業(yè)主繳納了物業(yè)費(fèi)，物業(yè)就有義務(wù)承擔(dān)和履行保障小區(qū)安全的責(zé)任。因此，物業(yè)要制定相應(yīng)的安全管理措施，消除潛在的安全隱患。比如，在重要位置安裝監(jiān)控器，一旦出現(xiàn)失竊事件，調(diào)取錄像取證;采用登記方式對(duì)外來(lái)拜訪人員進(jìn)行登記管理;加強(qiáng)巡邏，震懾偷盜行為的出現(xiàn);小區(qū)如有水池，要做好圍蔽措施，防止小孩失足跌入溺亡事件發(fā)生等等。

三、結(jié)語(yǔ)。

物業(yè)管理工作關(guān)系到小區(qū)業(yè)主居住、生活的質(zhì)量、秩序和安全，物業(yè)人員在日常的管理工作中要立足于業(yè)主的需求，采取有效的措施不斷提高物業(yè)管理質(zhì)量，提高業(yè)主的滿意度。

物業(yè)管理工作調(diào)研報(bào)告篇四

7月15日，市政協(xié)社會(huì)法制委員會(huì)組織部分委員，在副主席xx的帶領(lǐng)下，調(diào)研我市城區(qū)物業(yè)管理工作。委員們實(shí)地察看了園林小區(qū)、天一城市花園、天森國(guó)際花都小區(qū)物業(yè)管理情況，并召開座談會(huì)，聽取市國(guó)土房產(chǎn)局關(guān)于《我市城市住宅小區(qū)物業(yè)管理工作情況的通報(bào)》。委員們?cè)趯?shí)地察看和聽取通報(bào)的基礎(chǔ)上，就如何進(jìn)一步加強(qiáng)住宅小區(qū)物業(yè)管理工作提出了意見和建議?，F(xiàn)將調(diào)研情況報(bào)告如下：

一、基本情況。

1、加快物業(yè)管理行業(yè)建設(shè)。1995年，市國(guó)土局設(shè)置了物業(yè)管理股，具體負(fù)責(zé)物業(yè)行業(yè)管理。截止目前，全市共有物業(yè)服務(wù)企業(yè)38家，本地27家，其中二級(jí)資質(zhì)1家；外地入駐本地的11家，其中一級(jí)資質(zhì)2家，二級(jí)資質(zhì)4家。從業(yè)人員1900多人，有近600人參加各類培訓(xùn)并已取得相關(guān)證書。目前已對(duì)50多個(gè)住宅小區(qū)實(shí)施了物業(yè)管理，總服務(wù)面積約510萬(wàn)平方米，物業(yè)管理覆蓋率達(dá)70%。

2、培育規(guī)范物業(yè)管理市場(chǎng)。一是引入招投標(biāo)機(jī)制，創(chuàng)造公開、公正、公平的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境。，我市逐步推進(jìn)物業(yè)管理招投標(biāo)工作，至今已有19個(gè)小區(qū)實(shí)行招投標(biāo)。二是整頓市場(chǎng)秩序，規(guī)范物業(yè)管理運(yùn)作。針對(duì)一些業(yè)主反映較突出的問(wèn)題，如物業(yè)服務(wù)不到位、服務(wù)質(zhì)量差、亂收費(fèi)等，開展了物業(yè)服務(wù)企業(yè)達(dá)標(biāo)考核、物業(yè)設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)檢查、安置小區(qū)綜合管理考核等工作。

3、努力提高物業(yè)管理水平。倡導(dǎo)“誠(chéng)信物業(yè)”，開展創(chuàng)優(yōu)評(píng)比活動(dòng)。截止目前，我市已創(chuàng)全省示范住宅小區(qū)2個(gè)，全省優(yōu)秀物業(yè)管理小區(qū)（大廈）5個(gè)，xx市示范住宅小區(qū)（大廈）4個(gè)。積極推動(dòng)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)建設(shè)，全市業(yè)主委員會(huì)已成立并備案在冊(cè)22家。

二、存在問(wèn)題。

1、少數(shù)物業(yè)企業(yè)管理不規(guī)范。不按規(guī)定配備專業(yè)維修人員，公共設(shè)施設(shè)備維修不及時(shí)，物業(yè)費(fèi)用收支不按規(guī)定公示等。加上有的小區(qū)業(yè)主委員會(huì)成員責(zé)任意識(shí)不強(qiáng)，缺乏足夠的精力和熱情，不督促物業(yè)企業(yè)提高服務(wù)水平，業(yè)主委員會(huì)形同虛設(shè)，不能發(fā)揮應(yīng)有作用。業(yè)主遇到問(wèn)題而缺乏有效途徑溝通，導(dǎo)致上訪投訴維權(quán)，增加了政府和主管部門的負(fù)擔(dān)。

2、部門之間職責(zé)需進(jìn)一步理順。作為新興行業(yè)，法律法規(guī)體系雖已建立，但部門間的工作職責(zé)還需進(jìn)一步理順。國(guó)家《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定的供水、供電、供氣等單位應(yīng)向最終用戶收費(fèi)，但我市有例外現(xiàn)象，如大多數(shù)小區(qū)是自備變壓器，電力部門只收取高壓終端的`電費(fèi)，小區(qū)內(nèi)業(yè)主的電費(fèi)由物業(yè)公司代收，但電損、線損、變損等費(fèi)用由業(yè)主承擔(dān)，引起廣大業(yè)主的強(qiáng)烈不滿。此外，住宅小區(qū)的房屋質(zhì)量、違章搭建、破墻開門、車輛停放、開廠經(jīng)營(yíng)、垃圾清運(yùn)等問(wèn)題，按照有關(guān)職能應(yīng)由住建、城管、環(huán)保、公安、消防等部門依法處理。但由于一些法規(guī)的交叉，出現(xiàn)部門之間互相推諉、執(zhí)法不到位現(xiàn)象，增加了管理難度。

3、從業(yè)人員整體素質(zhì)不高。我市物業(yè)管理從業(yè)人員大多來(lái)自下崗工人、轉(zhuǎn)業(yè)軍人及農(nóng)村剩余勞動(dòng)力，素質(zhì)不高。不能滿足物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展需要，而企業(yè)自身經(jīng)濟(jì)效益低，難以引進(jìn)人才，善管理、懂技術(shù)的專業(yè)人才更為緊缺。

4、業(yè)主權(quán)利義務(wù)認(rèn)識(shí)不清。人們普遍認(rèn)為物業(yè)服務(wù)屬于簡(jiǎn)單的勞務(wù)服務(wù)，行業(yè)技術(shù)含量低，嚴(yán)重挫傷了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的工作積極性。隨著業(yè)主的維權(quán)意識(shí)日漸增強(qiáng)，對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)不斷提出高標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)要求，但也有相當(dāng)一部分業(yè)主對(duì)自身應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)認(rèn)識(shí)不清。表現(xiàn)為:一是房屋維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任意識(shí)不強(qiáng)；二是不服從管理，亂裝修、亂搭建行為屢禁不止；三是房屋質(zhì)量等開發(fā)商遺留問(wèn)題、鄰里糾紛等都作為不交費(fèi)的理由，拖欠物業(yè)費(fèi)現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生，一些小區(qū)形成惡性循環(huán)，導(dǎo)致物業(yè)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量下降，廣大業(yè)主深受其害。

5、房屋工程及基礎(chǔ)設(shè)施不完善。盡管房屋工程通過(guò)了驗(yàn)收，但向業(yè)主交房時(shí)仍可能存在一些并不完備的情況，如物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境、綠化、道路、供電、供水、供氣、上下水、通訊等設(shè)施未完全落實(shí)，從而引發(fā)業(yè)主與物業(yè)公司之間的矛盾和糾紛。據(jù)調(diào)查，60%以上的物業(yè)糾紛都是由工程建設(shè)遺留問(wèn)題引發(fā)的。近三年來(lái)，市國(guó)土房產(chǎn)局已處理群眾投訴300余件，投訴舉報(bào)呈現(xiàn)逐年遞增態(tài)勢(shì)。

6、部分老小區(qū)無(wú)物業(yè)管理。我市部分上世紀(jì)八十年代、九十年代初建造的住宅樓，由于當(dāng)時(shí)條件限制，規(guī)劃、建設(shè)、用地方面不夠規(guī)范，存在小區(qū)配套不齊全、綠地面積小、停車位不足、消防設(shè)施欠缺、環(huán)境臟亂差、房屋立面破損等問(wèn)題。這些老舊小區(qū)目前尚無(wú)物業(yè)管理，基本由社區(qū)居委會(huì)代管。

三、意見和建議。

1、進(jìn)一步加快物業(yè)發(fā)展。培養(yǎng)一批骨干企業(yè)，增強(qiáng)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力。穩(wěn)步推行物業(yè)管理師制度，逐步建立一支懂經(jīng)營(yíng)、善管理、肯開拓的物業(yè)管理職業(yè)經(jīng)理人隊(duì)伍。大力引導(dǎo)物業(yè)企業(yè)更新服務(wù)理念，拓寬管理范圍和服務(wù)領(lǐng)域，發(fā)展物業(yè)服務(wù)新的增長(zhǎng)點(diǎn)。做好物業(yè)管理成本核算工作，逐步建立“分等定級(jí)、以質(zhì)論價(jià)、優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)”的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)機(jī)制，使收費(fèi)與服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)有機(jī)結(jié)合起來(lái)。完善物業(yè)企業(yè)內(nèi)部管理機(jī)制，開展規(guī)范的管理和服務(wù)，向社會(huì)公開收費(fèi)項(xiàng)目及標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)內(nèi)容、收支情況等重要信息，讓業(yè)主明明白白交費(fèi)。

2、建立完善長(zhǎng)效管理機(jī)制。物業(yè)管理業(yè)務(wù)范圍比較廣泛，涉及規(guī)劃、住建、城管、供電、供水、消防、公安、環(huán)保等多個(gè)部門，應(yīng)理順機(jī)制，明確物業(yè)管理所涉單位的工作職責(zé)，建立物業(yè)管理工作聯(lián)席會(huì)議制度，定期會(huì)商物業(yè)管理重點(diǎn)工作。

3、發(fā)揮小區(qū)業(yè)主自治作用。加大業(yè)主委員會(huì)組建力度，按照《物權(quán)法》等法律法規(guī)和政策的要求，建立健全業(yè)主管理委員會(huì)自我管理、自我服務(wù)，自我約束機(jī)制，規(guī)范活動(dòng)行為。充分發(fā)揮業(yè)主的自主權(quán)與能動(dòng)性，依法維護(hù)好廣大業(yè)主的切身利益和合法權(quán)利。

4、規(guī)范物業(yè)企業(yè)服務(wù)行為。加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)的動(dòng)態(tài)監(jiān)管。督促指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)依法依規(guī)健全管理制度和內(nèi)部崗位責(zé)任制；督促指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)培訓(xùn)提高員工素質(zhì)，隨時(shí)監(jiān)督檢查物業(yè)管理的亂收費(fèi)行為等。

5、高度重視小區(qū)建設(shè)質(zhì)量。一是要嚴(yán)把商品房質(zhì)量驗(yàn)收關(guān)，從工程項(xiàng)目立項(xiàng)規(guī)劃開始，相關(guān)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)同步介入，對(duì)房屋的功能、布局、管網(wǎng)、水、電等設(shè)施建設(shè)提出合理性建議，供開發(fā)建設(shè)企業(yè)參考。詳細(xì)規(guī)劃方案評(píng)審及竣工驗(yàn)收時(shí)要邀請(qǐng)物業(yè)管理等相關(guān)部門參與論證、驗(yàn)收，聽取意見建議。二是強(qiáng)化房屋建設(shè)質(zhì)量保證金制度，在政策范圍內(nèi)提高房屋質(zhì)量保證金標(biāo)準(zhǔn)，延長(zhǎng)質(zhì)押年限，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商和承建方形成經(jīng)濟(jì)壓力，以確保建房質(zhì)量。三是逐步解決“停車難”問(wèn)題。建議政府相關(guān)職能部門對(duì)今后新建的樓盤，從高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)出發(fā)，提高停車能力。對(duì)已建成小區(qū)引導(dǎo)物業(yè)企業(yè)通過(guò)規(guī)范管理，挖掘內(nèi)部潛力，緩解停車位不足的矛盾。

物業(yè)管理工作調(diào)研報(bào)告篇五

政府性基金是指各級(jí)人民政府及其所屬部門根據(jù)法律、行政法規(guī)和中共中央、國(guó)務(wù)院文件規(guī)定，為支持特定公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和公共事業(yè)發(fā)展，向公民、法人和其他組織無(wú)償征收的具有專項(xiàng)用途的財(cái)政資金，以及參照政府性基金管理或納入基金預(yù)算、具有特定用途的財(cái)政資金。規(guī)范和加強(qiáng)政府性基金預(yù)算管理，對(duì)于落實(shí)新《預(yù)算法》，完善政府預(yù)算體系，提高財(cái)政預(yù)算的統(tǒng)一性和完整性，增強(qiáng)財(cái)政對(duì)各類資金的統(tǒng)籌調(diào)配能力和管理監(jiān)督水平，推進(jìn)財(cái)政科學(xué)化、精細(xì)化管理，更好地支持經(jīng)濟(jì)社會(huì)事業(yè)發(fā)展等具有重要意義。本文通過(guò)調(diào)查研究、分析存在問(wèn)題，并結(jié)合我縣實(shí)際，提出進(jìn)一步規(guī)范和加強(qiáng)政府性基金預(yù)算管理的對(duì)策建議。

一、我縣政府基金管理概況。

(一)征收管理。

我縣目前納入征收范圍、屬于地方收入的政府性基金有13項(xiàng)，包括：新型墻體材料專項(xiàng)基金、散裝水泥專項(xiàng)資金、育林基金、水利建設(shè)基金、城市公用事業(yè)附加、文化事業(yè)建設(shè)費(fèi)、國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入、教育費(fèi)附加、地方教育附加、殘疾人就業(yè)保障金、城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、國(guó)有土地收益基金、農(nóng)業(yè)土地開發(fā)資金?；鹫魇铡⑹褂蒙蠈?shí)行分類管理：

1.按基金收入來(lái)源和使用范圍分類。從收入來(lái)源來(lái)看，政府性基金主要可以分為三類：一是直接向企業(yè)或個(gè)人征收的基金，如新型墻體材料專項(xiàng)基金、散裝水泥專項(xiàng)資金、育林基金、城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)等;二是來(lái)源于與土地出讓所得有關(guān)的基金，如國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入、國(guó)有土地收益基金、農(nóng)業(yè)土地開發(fā)資金;三是來(lái)源于其他收入的基金。從使用范圍來(lái)看，政府性基金主要可以分為四類：一是用于文化、教育、體育、社會(huì)保障等事業(yè)發(fā)展的基金，如文化事業(yè)建設(shè)費(fèi)、教育費(fèi)附加、地方教育附加、殘疾人就業(yè)保障金;二是用于農(nóng)田、土地開發(fā)建設(shè)的基金，如農(nóng)業(yè)土地開發(fā)資金、國(guó)有土地收益基金;三是用于公路、港口、水利、城市建設(shè)的基金，如水利建設(shè)基金、城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入等;四是用于其他方面的基金，如城市公用事業(yè)附加。

2.按基金的征收和使用部門分類。從征收部門來(lái)看，政府性基金主要分為三類：一是由稅務(wù)部門代征，如文化事業(yè)建設(shè)費(fèi)、教育費(fèi)附加、地方教育附加;二是由相關(guān)部門直接征收，如新型墻體材料專項(xiàng)基金、散裝水泥專項(xiàng)資金、育林基金、水利建設(shè)基金;委托相關(guān)機(jī)構(gòu)征收，如城市公用事業(yè)附加委托供電、供水部門征收、涉企的殘疾人就業(yè)保障金委托地稅部門征收;三是由財(cái)政部門從相關(guān)基金中提取，如國(guó)有土地收益基金、農(nóng)業(yè)土地開發(fā)資金從國(guó)有土地出讓收入中提取。從使用(分配)部門來(lái)看，政府性基金主要分為三種情況：一是由某個(gè)部門使用，如地方教育附加由教育部門使用、文化事業(yè)建設(shè)費(fèi)由文化部門使用;二是由多個(gè)部門負(fù)責(zé)分配或使用，如國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入出讓收入就涉及國(guó)土、城建、農(nóng)業(yè)、教育、財(cái)政等多部門。

(二)預(yù)算管理。

根據(jù)國(guó)家、省市對(duì)政府基金預(yù)算管理的要求，我縣從20__年起，開始啟動(dòng)政府基金預(yù)算單獨(dú)編制工作。實(shí)行部門上報(bào)，與公共預(yù)算數(shù)字銜接、財(cái)政審核下達(dá)的程序。編制上尚未使用信息化手?jǐn)?，采取手工編制的方式?/p>

二、政府性基金收支預(yù)算的政策要求及我縣目前存在的問(wèn)題。

(一)政策要求。

修訂后的《預(yù)算法》第五條規(guī)定“預(yù)算包括一般公共預(yù)算、政府性基金預(yù)算、國(guó)有資本經(jīng)營(yíng)預(yù)算、社會(huì)保險(xiǎn)基金預(yù)算。一般公共預(yù)算、政府性基金預(yù)算、國(guó)有資本經(jīng)營(yíng)預(yù)算、社會(huì)保險(xiǎn)基金預(yù)算應(yīng)當(dāng)保持完整、獨(dú)立。政府性基金預(yù)算、國(guó)有資本經(jīng)營(yíng)預(yù)算、社會(huì)保險(xiǎn)基金預(yù)算應(yīng)當(dāng)與一般公共預(yù)算相銜接”?！墩曰鸸芾頃盒修k法》第26條規(guī)定“政府性基金預(yù)算編制遵循“以收定支、?？顚Ｓ?、收支平衡、結(jié)余結(jié)轉(zhuǎn)下年安排使用”的原則。政府性基金支出根據(jù)政府性基金收入情況安排，自求平衡，不編制赤字預(yù)算。各項(xiàng)政府性基金按照規(guī)定用途安排，不得挪作他用。因此，政府性基金預(yù)算作為全口徑政府預(yù)算體系中的一個(gè)獨(dú)立分支已成法定要求。

(二)我縣基金預(yù)算管理中存在的問(wèn)題。

近年來(lái)我縣不斷加強(qiáng)政府基金的管理，對(duì)收支預(yù)算進(jìn)行規(guī)范，但由于體制機(jī)制等方面的原因，目前政府性基金預(yù)算管理仍不盡科學(xué)規(guī)范，在實(shí)際運(yùn)行中仍存在不少問(wèn)題：

1.基金預(yù)算編制和審批程序執(zhí)行不合法。按照規(guī)定，政府基金應(yīng)建立年度收支預(yù)決算管理制度。每年第三季度，有關(guān)部門按照財(cái)政部門規(guī)定的專項(xiàng)用途，單獨(dú)(與部門經(jīng)費(fèi)預(yù)算分開)編制下一年度政府性基金收支預(yù)算，報(bào)財(cái)政部門審核，并按照規(guī)定程序向同級(jí)人民政府報(bào)告，政府依法向同級(jí)人民代表大會(huì)報(bào)告，審查通過(guò)后予以執(zhí)行，履行“二上二下”的報(bào)審程序。而我縣目前的做法是，政府性基金收支預(yù)算編制尚未獨(dú)立成體系，而是依附于政府公共財(cái)政預(yù)算，按公共財(cái)政預(yù)算中確定的政府性基金預(yù)算數(shù)，分解到各基金項(xiàng)目，下發(fā)相關(guān)征繳部門，部門匯總后上報(bào)財(cái)政職能科室，財(cái)政代為編制收支預(yù)算，未履行單獨(dú)由人大審批程序。

2.基金預(yù)算編制不夠精細(xì)。由于我縣政府性基金收支預(yù)算依附于政府公共財(cái)政預(yù)算，因而在編制上比較粗放，具體的做法是：首先按照政府總收入預(yù)算的盤子，減去稅收等收入預(yù)算數(shù)，倒扎出政府性基金預(yù)算數(shù)，在具體項(xiàng)目上，采用基數(shù)加增長(zhǎng)的方式確定收入數(shù)，最后的軋差全部放入國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入基金中。財(cái)政司職預(yù)算編制科室按照總預(yù)算下達(dá)的金額和項(xiàng)目并商相關(guān)執(zhí)收部門再單獨(dú)編制政府性基金收支預(yù)算。收支預(yù)算編制沒(méi)有結(jié)合基金實(shí)際運(yùn)行情況和考慮相關(guān)影響因素，未對(duì)基金收入作出科學(xué)、準(zhǔn)確的預(yù)測(cè)。對(duì)支出預(yù)算未實(shí)行項(xiàng)目庫(kù)管理。

3.基金預(yù)算編制范圍不夠完整。目前體制下我縣基金預(yù)算編制尚未做到全覆蓋，有些基金尚未納入編制范圍，如文化事業(yè)費(fèi)、城市公用事業(yè)附加等隨稅附征的基金。

4.基金預(yù)算約束力不強(qiáng)。目前，預(yù)算與執(zhí)行差異較大，特別是一些受市場(chǎng)因素影響大的基金，如土地出讓金，其收入的偶然性、不連續(xù)性，往往會(huì)造成年份間收入的或高或低，無(wú)規(guī)律性?；鶖?shù)加增長(zhǎng)的編制模式，會(huì)造成實(shí)際收入與預(yù)算收入差距很大，產(chǎn)生預(yù)算支出當(dāng)年結(jié)余較多和預(yù)算執(zhí)行進(jìn)度不夠均衡等問(wèn)題，如20__年我縣土地出讓金收入預(yù)算5.07億元，實(shí)際征收16.38億元。

5.基金預(yù)算與公共財(cái)政預(yù)算之間缺乏協(xié)調(diào)和銜接。目前公共財(cái)政預(yù)算與政府性基金預(yù)算處于各自為政的狀況，公共財(cái)政預(yù)算中只是很粗放的將政府性基金數(shù)字進(jìn)行羅列，政府基金預(yù)算按照公共財(cái)政的數(shù)字進(jìn)行編造。

6.預(yù)算管理上未能扎口。目前，各項(xiàng)政府基金在財(cái)政內(nèi)部分屬不同科室在管理，如殘疾人就業(yè)保障金在社?？?新型墻體材料專項(xiàng)基金、城市公用事業(yè)附加、城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)在經(jīng)建科;教育費(fèi)附加、地方教育附加在教科文科;國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入在綜合科，因此在預(yù)算編制的標(biāo)準(zhǔn)、口徑、方法不統(tǒng)一，影響預(yù)算的準(zhǔn)確性和科學(xué)性。

三、新形勢(shì)下規(guī)范和加強(qiáng)我縣政府性基金收支預(yù)算的幾點(diǎn)建議。

(一)固化預(yù)算管理體制機(jī)制。

1.完善政府性基金管理政策法規(guī)。建議結(jié)合《預(yù)算法》修訂，依照已有的政府性基金管理相關(guān)制度辦法，制定適合本縣情況的基金預(yù)算管理辦法，明確政府性基金預(yù)算的編制范圍、內(nèi)容、方法、流程和監(jiān)督管理等規(guī)定，并輔之以配套的實(shí)施細(xì)則、操作流程，增強(qiáng)政府性基金預(yù)算編制與執(zhí)行的約束力，規(guī)范和完善本縣政府性基金預(yù)算管理。

2.建立基金預(yù)算與公共預(yù)算的協(xié)調(diào)機(jī)制。按照修訂后《預(yù)算法》要求，探索推動(dòng)各類預(yù)算之間的相互協(xié)調(diào)與銜接，研究建立政府性基金預(yù)算與公共財(cái)政預(yù)算之間的資金調(diào)劑渠道，比如將一些基金收支結(jié)余調(diào)入公共財(cái)政預(yù)算，統(tǒng)籌安排用于保障和改善民生以及加快社會(huì)事業(yè)發(fā)展，加快建立相互協(xié)調(diào)、有機(jī)銜接的政府預(yù)算體系。目前，我縣已建立國(guó)有土地收益金統(tǒng)籌調(diào)入公共財(cái)政機(jī)制，對(duì)商業(yè)地塊出讓收益按一定的比例集中，調(diào)入共公財(cái)政預(yù)算。在此基礎(chǔ)上，我們應(yīng)極積調(diào)研，科學(xué)分析，進(jìn)一步擴(kuò)大可統(tǒng)籌的項(xiàng)目，提高資金的使用效率。

3.明確政府性基金預(yù)算編制的責(zé)任。按照政府性基金征收和分配使用的具體情況，進(jìn)一步明確政府性基金收支預(yù)算的編制部門。在此基礎(chǔ)上，建議逐步建立政府性基金預(yù)算責(zé)任制度，規(guī)范和明確財(cái)政部門、預(yù)算主管部門在預(yù)算編制、審核和執(zhí)行等環(huán)節(jié)的職責(zé)分工。今年9月份財(cái)政部機(jī)構(gòu)職能調(diào)整到位，為統(tǒng)籌預(yù)算管理，財(cái)政部將綜合司承擔(dān)的政府性基金預(yù)算管理職責(zé)劃轉(zhuǎn)預(yù)算司，在縣級(jí)財(cái)政部門，也應(yīng)將所征收的政府性基金統(tǒng)一劃歸到預(yù)算管理，以便于統(tǒng)一規(guī)范管理職責(zé)，切實(shí)加大管理力度。

(二)細(xì)化基金預(yù)算編制。

1.規(guī)范收入預(yù)算編制。收入預(yù)算根據(jù)本年度征收任務(wù)完成情況和下一年度征收任務(wù)及征收標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整變化等情況編制。在收入預(yù)算編制過(guò)程中，各征收部門應(yīng)根據(jù)當(dāng)年本部門征收基金的收入情況，在綜合考慮宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況和政策變化情況的基礎(chǔ)上，詳細(xì)分析可能影響基金收入的因素，科學(xué)、合理地預(yù)測(cè)下一年度的基金收入情況，按照積極穩(wěn)妥、留有余地的原則編制基金收入預(yù)算。

2.細(xì)化支出預(yù)算編制。一是在按照“以收定支、?？顚Ｓ谩焙汀笆罩胶狻⒔Y(jié)余結(jié)轉(zhuǎn)下年安排使用”原則編制基金支出預(yù)算的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步細(xì)化基金預(yù)算編制，基金支出預(yù)算要細(xì)化到具體支出項(xiàng)目。二是參照公共財(cái)政預(yù)算，研究推動(dòng)政府性基金預(yù)算支出項(xiàng)目庫(kù)建設(shè)，做好預(yù)算申報(bào)項(xiàng)目的立項(xiàng)、評(píng)估、遴選、論證、審核和排序工作，確?；鹬С鲱A(yù)算編制科學(xué)、規(guī)范。三是結(jié)合公共財(cái)政預(yù)算支出標(biāo)準(zhǔn)體系建設(shè)工作，研究建立基金預(yù)算支出標(biāo)準(zhǔn)體系，提高資金使用效率。

(三)剛化基金預(yù)算執(zhí)行。

1.完善政府性基金基礎(chǔ)資料庫(kù)。在現(xiàn)有數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步充實(shí)完善基金收支的基礎(chǔ)資料庫(kù)，系統(tǒng)、全面地梳理基金的收入來(lái)源、規(guī)模、結(jié)構(gòu)、依據(jù)、政策變化等信息資料，為今后根據(jù)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)變化和政策調(diào)整情況作出科學(xué)、準(zhǔn)確的預(yù)測(cè)奠定基礎(chǔ)。

2.嚴(yán)格收支預(yù)算執(zhí)行。一是加強(qiáng)政府性基金收入管理，嚴(yán)格按規(guī)定征收政府性基金，確?；鹗杖爰皶r(shí)、足額繳入國(guó)庫(kù)。二是按照人大批準(zhǔn)的政府性基金預(yù)算和基金收入征收繳庫(kù)進(jìn)度，督促基金使用單位強(qiáng)化預(yù)算執(zhí)行，對(duì)符合條件的項(xiàng)目及時(shí)申報(bào)用款計(jì)劃，抓緊辦理?yè)芸钍掷m(xù);對(duì)尚未啟動(dòng)的項(xiàng)目，抓緊項(xiàng)目論證、評(píng)審、報(bào)批等工作，加快項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度;對(duì)補(bǔ)助下級(jí)的基金支出，盡早提出分配方案;三是對(duì)歷年結(jié)余資金規(guī)模比較大的基金項(xiàng)目，財(cái)政部門與基金使用單位加強(qiáng)溝通，研究完善基金使用政策，同時(shí)結(jié)合共公財(cái)政預(yù)算執(zhí)行情況，研究統(tǒng)籌使用的具體辦法，提高資金使用效益和支出預(yù)算執(zhí)行的均衡性。

(四)精化財(cái)政信息化建設(shè)。

在“金財(cái)工程”的總體框架下，按照政府性基金管理要求，確定征收系統(tǒng)功能定位，擴(kuò)展系統(tǒng)管理范圍，通過(guò)整合系統(tǒng)資源實(shí)現(xiàn)內(nèi)外信息共享。以此為依托：一是建立健全以非稅系統(tǒng)為主的征收平臺(tái)體系，將政府性基金全部納入信息化管理，掃除管理盲點(diǎn)，強(qiáng)化薄弱環(huán)節(jié)。二是實(shí)施非稅系統(tǒng)與稅務(wù)征收系統(tǒng)、預(yù)算管理系統(tǒng)、財(cái)政票據(jù)管理系統(tǒng)的全面銜接，實(shí)現(xiàn)征收及使用信息共享，完善動(dòng)態(tài)管理。三是優(yōu)化非稅系統(tǒng)相關(guān)功能，加強(qiáng)政府性基金收入收繳跟蹤、收入統(tǒng)計(jì)分析，確?；鹗杖氲膽?yīng)收盡收，同時(shí)建立政府性基金電子政策文件庫(kù)，加強(qiáng)基金源頭管理。

(五)強(qiáng)化基金預(yù)算監(jiān)督。

1.加強(qiáng)財(cái)政監(jiān)督。根據(jù)財(cái)政部和本縣有關(guān)規(guī)定，加強(qiáng)政府性基金收支管理的監(jiān)督檢查，監(jiān)督基金使用單位嚴(yán)格遵守相關(guān)財(cái)務(wù)管理和會(huì)計(jì)核實(shí)制度，按照財(cái)政部門批復(fù)的政府性基金預(yù)算使用基金，確?；饘？顚Ｓ谩?duì)部分社會(huì)關(guān)注度高、資金量大的政府性基金項(xiàng)目，探索組織社會(huì)專業(yè)機(jī)構(gòu)力量參與跟蹤監(jiān)督，建立健全覆蓋所有政府性資金和財(cái)政運(yùn)行全過(guò)程的監(jiān)督機(jī)制。

2.實(shí)施績(jī)效評(píng)價(jià)。結(jié)合本縣財(cái)政績(jī)效評(píng)價(jià)工作的推進(jìn)，逐步擴(kuò)大績(jī)效評(píng)價(jià)的范圍，選擇部分政府性基金項(xiàng)目，由主管部門和項(xiàng)目單位試點(diǎn)開展自評(píng)。在此基礎(chǔ)上，不斷增加納入績(jī)效評(píng)價(jià)的項(xiàng)目數(shù)量和資金規(guī)模，并逐步開展第三方評(píng)價(jià)。

3.推進(jìn)信息公開。在進(jìn)一步細(xì)化報(bào)送人大審議的政府性基金預(yù)算草案，自覺(jué)接受人大監(jiān)督的基礎(chǔ)上，根據(jù)國(guó)家和本縣財(cái)政信息公開的有關(guān)規(guī)定，各級(jí)財(cái)政部門向社會(huì)公開本級(jí)政府性基金總預(yù)算和總決算情況;按照“誰(shuí)使用、誰(shuí)公開”的原則，政府性基金使用部門向社會(huì)公開相關(guān)政府性基金的使用情況，自覺(jué)接受社會(huì)監(jiān)督。

物業(yè)管理工作調(diào)研報(bào)告篇六

物業(yè)管理是城市管理的重要組成部分，是新經(jīng)濟(jì)的重要增長(zhǎng)點(diǎn)和提高居民生活品質(zhì)的重要載體，是創(chuàng)建文明城市和衛(wèi)生城市的重要考核依據(jù)，在改善居住環(huán)境、促進(jìn)社會(huì)和諧、提高城市品位、提升居民幸福指數(shù)等方面發(fā)揮著積極作用。根據(jù)“不忘初心、牢記使命”主題教育要求，圍繞為民服務(wù)解難題目標(biāo)，近期市政府研究室與市物業(yè)事務(wù)中心，組成聯(lián)合調(diào)研組，先后走訪了大江觀邸、家園、頤景園等小區(qū)（圖1），組織市、區(qū)物業(yè)事務(wù)中心主要負(fù)責(zé)人、物業(yè)公司代表、業(yè)主代表召開3次座談，并形成調(diào)研報(bào)告。

近年來(lái)，我市以“規(guī)范物業(yè)管理，構(gòu)建和諧社區(qū)”為目標(biāo)，加大物業(yè)管理工作力度，取得了積極進(jìn)展。

（一）行業(yè)規(guī)?？焖侔l(fā)展。隨著國(guó)家新型城鎮(zhèn)化試點(diǎn)建設(shè)不斷推進(jìn)，全市城區(qū)面積、人口快速增長(zhǎng)，物業(yè)管理市場(chǎng)從無(wú)到有、從不規(guī)范到逐步有序發(fā)展，物業(yè)服務(wù)行業(yè)規(guī)模逐漸壯大，物業(yè)數(shù)量、服務(wù)水平、從業(yè)人員、服務(wù)覆蓋面快速健康發(fā)展。截至目前，全市共有物業(yè)服務(wù)企業(yè)320多家，從業(yè)人員5萬(wàn)多人，實(shí)施物業(yè)管理的住宅項(xiàng)目1200多個(gè)，服務(wù)面積6800多萬(wàn)平方米，物業(yè)管理項(xiàng)目覆蓋率78.3%，居全省前列。

（二）服務(wù)效能日趨加強(qiáng)。近年來(lái)，物業(yè)管理行業(yè)推進(jìn)公司化運(yùn)作、品牌化管理，物業(yè)服務(wù)逐漸提升，物業(yè)品質(zhì)不斷增強(qiáng)，物業(yè)管理發(fā)展取得長(zhǎng)足進(jìn)步，成為增進(jìn)居民福祉、維護(hù)社會(huì)和諧穩(wěn)定的重要力量。一是開展“服務(wù)質(zhì)量主題年”活動(dòng)，有計(jì)劃有步驟地實(shí)施星級(jí)項(xiàng)目創(chuàng)建，樹立行業(yè)標(biāo)桿。截至目前，全市共申報(bào)創(chuàng)建省級(jí)五星、四星物業(yè)項(xiàng)目20個(gè)。二是抓好典型示范，大力開展“城鄉(xiāng)統(tǒng)籌·幸福”創(chuàng)新社會(huì)治理系列行動(dòng)，積極推進(jìn)無(wú)物業(yè)管理小區(qū)業(yè)主自治，一批老舊小區(qū)舊貌換新顏。三是加強(qiáng)培訓(xùn)規(guī)范，全面推行“三公開”制度，督促物業(yè)企業(yè)公開服務(wù)價(jià)格、標(biāo)準(zhǔn)和內(nèi)容。在全市組織開展全方位、專業(yè)化的物業(yè)管理培訓(xùn)，目前已培訓(xùn)1000多名物業(yè)服務(wù)企業(yè)中層管理人員。

（三）行業(yè)監(jiān)管力度加大。近年來(lái)，物業(yè)管理部門逐漸從事前監(jiān)管向事中事后監(jiān)管轉(zhuǎn)變，監(jiān)管體系基本成型，監(jiān)管框架逐漸完善，為物業(yè)行業(yè)健康發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。一是完善配套政策，制定了全面推進(jìn)物業(yè)管理工作、物業(yè)服務(wù)重大矛盾糾紛預(yù)防處置等實(shí)施意見和方案，讓物業(yè)管理有章可循。二是機(jī)構(gòu)改革后，各區(qū)成立物業(yè)事務(wù)中心，統(tǒng)籌區(qū)域內(nèi)物業(yè)工作，充實(shí)了人員力量。三是建立物業(yè)糾紛調(diào)處聯(lián)席會(huì)議制度，搭建業(yè)主、物業(yè)與各管理部門的良性互動(dòng)平臺(tái)，今年物業(yè)管理投訴處理立馬率和群眾滿意率均為100%。四是出臺(tái)城區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)施意見，對(duì)20個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行物業(yè)收費(fèi)價(jià)格核定，讓業(yè)主真正得實(shí)惠。例如，對(duì)房屋交付后空置半年以上的，物業(yè)服務(wù)費(fèi)僅收70%。

隨著城市的不斷發(fā)展，人們的關(guān)注點(diǎn)逐漸從“住有所居”的剛性需求提升到“住有宜居”的品質(zhì)追求，物業(yè)管理逐漸成為社會(huì)關(guān)注的熱門話題，呈現(xiàn)“廣、雜、深”的特點(diǎn)。“廣”是指物業(yè)管理涉及面廣，與全市居民都密切相關(guān)。據(jù)市長(zhǎng)熱線辦統(tǒng)計(jì)，物業(yè)管理受理投訴從年的1093件增加至年20xx件，年上半年達(dá)1407件，投訴數(shù)量逐年成倍增長(zhǎng)，成為市民投訴的集中領(lǐng)域（圖2）?！半s”是指物業(yè)管理與環(huán)境臟、違章搭建、電梯故障等居民日常生活瑣事密切相關(guān)（圖3）?！吧睢笔侵肝飿I(yè)管理表面看是行業(yè)問(wèn)題，深層次是基層社會(huì)治理問(wèn)題。深入分析物業(yè)管理問(wèn)題及產(chǎn)生原因，主要體現(xiàn)在社會(huì)主體、政府治理、市場(chǎng)調(diào)節(jié)等方面。

（一）社會(huì)主體角色錯(cuò)位。物業(yè)管理涉及業(yè)主、業(yè)委會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、開發(fā)商等多元社會(huì)主體的共治和博弈，利益訴求錯(cuò)綜復(fù)雜、難以統(tǒng)一，“人人為我”的利己觀念大行其道，“我為人人”的良好風(fēng)尚尚未成勢(shì)。部分開發(fā)商，只管賣房不管售后，為追求利益最大化，不惜損害業(yè)主利益，大打“甩手牌”。在開發(fā)項(xiàng)目之初，以成立項(xiàng)目公司的形式進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，項(xiàng)目竣工交付后，將公司注銷，導(dǎo)致購(gòu)房戶無(wú)法依法維權(quán)，比如海德堡項(xiàng)目。在建設(shè)過(guò)程中，通過(guò)壓低施工價(jià)格、偷工減料、層層轉(zhuǎn)包等方式壓縮建設(shè)成本，導(dǎo)致不能按期交房和房屋質(zhì)量問(wèn)題，比如城建檀香山、奧園廣場(chǎng)、京鷹華府等項(xiàng)目。在出現(xiàn)問(wèn)題后，有的開發(fā)商與后期物業(yè)公司互相推諉，物業(yè)維修資金申請(qǐng)程序繁瑣、業(yè)主意見難以統(tǒng)一，使得質(zhì)量問(wèn)題無(wú)法立馬解決，矛盾糾紛愈演愈烈。在銷售過(guò)程中，有的開發(fā)商為盡快售出車位、回籠資金，違規(guī)將車庫(kù)出售給小區(qū)外人員，或以只售不租、提高停車費(fèi)等方式，迫使業(yè)主購(gòu)買車位，造成小區(qū)停車難、停車貴。比如，頤景園等小區(qū)。有的開發(fā)商前期物業(yè)用較低物業(yè)費(fèi)和較高服務(wù)品質(zhì)吸引住戶入住，銷售結(jié)束后物業(yè)服務(wù)質(zhì)量顯著下滑。部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)，奉行盈利為中心的經(jīng)營(yíng)理念，而不是以服務(wù)業(yè)主為中心。在承接物業(yè)項(xiàng)目前，為了承接開發(fā)商物業(yè)項(xiàng)目，對(duì)建設(shè)質(zhì)量問(wèn)題“睜只眼閉只眼”，未嚴(yán)格進(jìn)行承接查驗(yàn)。有的以低于成本價(jià)格招投標(biāo)，進(jìn)行惡性競(jìng)爭(zhēng)。在承接物業(yè)項(xiàng)目后，為了保住利潤(rùn)，降低服務(wù)質(zhì)量，壓縮人員成本，服務(wù)項(xiàng)目少、標(biāo)準(zhǔn)低。有的以“摞挑子不干”來(lái)脅迫業(yè)主追加費(fèi)用，甚至直接“棄盤”。有的與業(yè)主爭(zhēng)利，收費(fèi)不規(guī)范、占用公用區(qū)域、侵占共用營(yíng)收、違規(guī)催繳物業(yè)費(fèi)等。比如，家園小區(qū)等項(xiàng)目。部分業(yè)委會(huì)成員，奉獻(xiàn)意識(shí)、責(zé)任意識(shí)較弱，不作為、亂作為、慢作為。有的把業(yè)委會(huì)當(dāng)做“法外之地”，牟取不正當(dāng)利益，甚至與開發(fā)商、物業(yè)形成利益同盟，損害業(yè)主合法權(quán)益。比如，侵吞隱瞞廣告費(fèi)、臨時(shí)停車費(fèi)等公共營(yíng)收，長(zhǎng)期不公開收支賬目，公款私用，提高物業(yè)費(fèi)、停車費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，等等。部分業(yè)主，主人翁意識(shí)不強(qiáng)，對(duì)公共決策、業(yè)主自治漠不關(guān)心。年，全市共成立業(yè)主大會(huì)和業(yè)委會(huì)328個(gè)，約占小區(qū)總數(shù)的23%。有的業(yè)主公共道德缺失，以鄰為壑、損人利已，“各掃門前雪、不管他人瓦上霜”，甚至違規(guī)裝修、搭建、停車、破壞公物。有的業(yè)主特別是“三供一業(yè)”職工習(xí)慣行政管房、福利管房，缺乏物業(yè)繳費(fèi)意識(shí)，搭便車時(shí)有發(fā)生。

（二）行政監(jiān)管缺位。國(guó)務(wù)院于年和年分別取消物業(yè)企業(yè)資質(zhì)管理制度和從業(yè)人員持證上崗制度，“零門檻”入行引發(fā)企業(yè)數(shù)量激增，增加了行業(yè)規(guī)模，但事中事后監(jiān)管沒(méi)有跟上。究其原因，主要是：法規(guī)建設(shè)滯后。近年來(lái)，城市居民人口較快增長(zhǎng)，物業(yè)管理發(fā)生了很多新變化。但《市物業(yè)管理辦法》于年2月30日開始施行，距今已有8年之久。《湖南省物業(yè)管理?xiàng)l例》于年1月1日開始實(shí)施，我市尚未因地制宜出臺(tái)實(shí)施細(xì)則和配套辦法。管理體制不順。物業(yè)監(jiān)督管理權(quán)主要集中在市級(jí)物業(yè)管理部門，區(qū)物業(yè)管理部門監(jiān)管手段匱乏。住建、規(guī)劃、城管執(zhí)法等部門聯(lián)合執(zhí)法時(shí)，執(zhí)法環(huán)節(jié)難以有效銜接，出現(xiàn)了“形聯(lián)實(shí)不聯(lián)”的現(xiàn)象。考核機(jī)制缺失，未對(duì)區(qū)物業(yè)管理部門、各部門進(jìn)行考核有效獎(jiǎng)懲。矛盾調(diào)處機(jī)制不健全。當(dāng)前，物業(yè)管理矛盾糾紛調(diào)處主要依靠市區(qū)物業(yè)管理部門，街道、社區(qū)缺乏必要的物業(yè)管理機(jī)構(gòu)、人員和執(zhí)法手段，屬地責(zé)任難落實(shí)，矛盾無(wú)法有效化解在基層。目前，僅有石峰區(qū)在每個(gè)街道辦事處配備了1名正式物業(yè)管理專干。支持力度不夠。我市財(cái)政對(duì)物業(yè)管理投入較低，重建設(shè)、輕管理，對(duì)城市規(guī)劃、建設(shè)、管理缺乏一體化認(rèn)識(shí)。政府對(duì)物業(yè)服務(wù)行業(yè)發(fā)展關(guān)注度偏低，對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)扶持政策較少。

（三）市場(chǎng)調(diào)節(jié)失位。市場(chǎng)主體不成熟，優(yōu)勝劣汰的市場(chǎng)機(jī)制尚未建立。主要原因是：共有部位產(chǎn)權(quán)不明晰。小區(qū)業(yè)主共有部分權(quán)屬處于模糊狀態(tài)，不動(dòng)產(chǎn)登記部門也難對(duì)共有部分進(jìn)行全面產(chǎn)權(quán)登記。部分物業(yè)公司從開發(fā)商手中承接并管理物業(yè)小區(qū)，通過(guò)出租車位和架空層、經(jīng)營(yíng)配套設(shè)施和電梯廣告等謀取利益，拋開業(yè)主進(jìn)行單方面商業(yè)化運(yùn)作。誠(chéng)信體系有待完善。行業(yè)信用評(píng)價(jià)體系缺失，信用信息平臺(tái)的建設(shè)滯后，尚未形成“守信走遍天下、失信寸步難行”的信用環(huán)境，導(dǎo)致行業(yè)魚龍混雜、劣幣驅(qū)逐良幣，降低了物業(yè)行業(yè)整體服務(wù)質(zhì)量。價(jià)格調(diào)節(jié)機(jī)制失靈。物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)尚未監(jiān)測(cè)并定期發(fā)布物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目成本信息和計(jì)價(jià)規(guī)則，業(yè)主在協(xié)商物業(yè)服務(wù)費(fèi)用時(shí)沒(méi)有參考依據(jù)。物業(yè)管理費(fèi)低而停車費(fèi)過(guò)高，導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)陷入低質(zhì)劣價(jià)惡性循環(huán)，嚴(yán)重?fù)p傷了業(yè)主的獲得感、滿足感和幸福感。

（一）建章立制，構(gòu)建條塊結(jié)合、齊抓共管的責(zé)任體系。通過(guò)加大法規(guī)修訂、監(jiān)督考核、財(cái)政投入等工作力度，推動(dòng)物業(yè)管理權(quán)力下放、監(jiān)管重心下移，構(gòu)建市、區(qū)、街道、社區(qū)四級(jí)物業(yè)監(jiān)管責(zé)任體系。一是完善法規(guī)政策。結(jié)合實(shí)際，盡快制定適應(yīng)我市發(fā)展新要求、內(nèi)容更完善、操作性更強(qiáng)的物業(yè)管理?xiàng)l例，進(jìn)一步對(duì)市區(qū)物業(yè)管理部門、職能部門、社區(qū)、街道等單位的權(quán)利和義務(wù)進(jìn)行明確，進(jìn)一步對(duì)小區(qū)車位出租、綠地保護(hù)、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)等共性問(wèn)題作出詳盡規(guī)定，讓物業(yè)管理有法可依、有章可循。二是為區(qū)物業(yè)管理部門賦能。進(jìn)一步梳理物業(yè)行業(yè)監(jiān)管事項(xiàng)，逐步將物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用信息管理、職業(yè)經(jīng)理人管理、前期物業(yè)招投標(biāo)管理、新建承接現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)管理、物業(yè)企業(yè)日常動(dòng)態(tài)監(jiān)管等市級(jí)監(jiān)管事項(xiàng)下放到各區(qū)，增強(qiáng)基層物業(yè)管理監(jiān)管能力。三是提升社區(qū)街道物業(yè)管理能力。充分發(fā)揮街道辦事處和社區(qū)在物業(yè)管理中的基礎(chǔ)作用，通過(guò)建立聯(lián)席會(huì)議制度、配備物業(yè)管理專干、設(shè)立物業(yè)服務(wù)管理工作站等方式，落實(shí)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理屬地責(zé)任，把物業(yè)管理中的矛盾糾紛化解在基層。四是強(qiáng)化部門協(xié)調(diào)聯(lián)動(dòng)。按照“誰(shuí)主管、誰(shuí)負(fù)責(zé)”要求，進(jìn)一步明確各類管理執(zhí)法事項(xiàng)的主管部門、業(yè)務(wù)流程、咨詢投訴方式等，落實(shí)“管理進(jìn)小區(qū)、執(zhí)法進(jìn)小區(qū)”。五是加大監(jiān)督考核力度。將小區(qū)建設(shè)管理納入城市綜合治理體系，推進(jìn)平安建設(shè)、小區(qū)文明創(chuàng)建、小區(qū)環(huán)境整治等社會(huì)綜合治理工作，建立考核辦法及細(xì)則，培育更多的示范小區(qū)、文明小區(qū)。將物業(yè)監(jiān)管工作納入相關(guān)職能部門和街道辦事處、小區(qū)居委會(huì)工作目標(biāo)考核范圍，進(jìn)一步調(diào)動(dòng)部門、街鎮(zhèn)、社區(qū)的工作積極性。六是加大物業(yè)管理投入。按照事權(quán)與財(cái)權(quán)相匹配的原則，市、縣（市）區(qū)財(cái)政每年配套安排專項(xiàng)物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)，納入年度財(cái)政預(yù)算并建立常態(tài)增長(zhǎng)機(jī)制，用于行業(yè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展、老舊小區(qū)提質(zhì)改造、社區(qū)（村）物業(yè)監(jiān)管、物業(yè)服務(wù)企業(yè)獎(jiǎng)勵(lì)、業(yè)委會(huì)培訓(xùn)、智慧物業(yè)建設(shè)和物業(yè)管理行業(yè)誠(chéng)信建設(shè)等工作。

（二）創(chuàng)新方式，構(gòu)建誠(chéng)信規(guī)范、公平高效的市場(chǎng)監(jiān)管體系。既要堅(jiān)持用優(yōu)勝劣汰的市場(chǎng)機(jī)制促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展，又要通過(guò)建設(shè)信用評(píng)價(jià)、信息公開、產(chǎn)權(quán)明晰、價(jià)格調(diào)節(jié)等機(jī)制，更好發(fā)揮政府作用，彌補(bǔ)市場(chǎng)失靈。一是加強(qiáng)信用體系建設(shè)，提高準(zhǔn)入門檻。制定行業(yè)信用體系建設(shè)規(guī)劃，研究制定信用法規(guī)、配套政策和標(biāo)準(zhǔn)，完善信用評(píng)價(jià)、紅黑名單、聯(lián)合獎(jiǎng)懲等配套制度，推動(dòng)物業(yè)服務(wù)行業(yè)信用體系建設(shè)。加大企業(yè)失信懲戒力度，將評(píng)定結(jié)果與物業(yè)項(xiàng)目評(píng)優(yōu)和招投標(biāo)等結(jié)合使用，促使物業(yè)服務(wù)企業(yè)重視信用、善用信用、誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)，實(shí)現(xiàn)公平競(jìng)爭(zhēng)、優(yōu)勝劣汰。二是建設(shè)統(tǒng)一信息平臺(tái)，促進(jìn)信息公開。依托“智慧”建設(shè)，加強(qiáng)物業(yè)管理信息化、一體化平臺(tái)建設(shè)，從根本上解決監(jiān)管難、處理難、評(píng)價(jià)難等難點(diǎn)、痛點(diǎn)。按照“先易后難”的'方式，分步上線業(yè)主繳費(fèi)、投票表決、滿意度評(píng)測(cè)、問(wèn)題反映、可視化監(jiān)管等功能。三是嚴(yán)格執(zhí)行承接查驗(yàn)制度，推動(dòng)關(guān)口前移。為防范開放商在前期建設(shè)中存在遺留問(wèn)題，全面實(shí)施前期物業(yè)承接現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)制度，依法處罰未經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)擅自交付的行為。對(duì)已經(jīng)存在建設(shè)問(wèn)題的老舊小區(qū)，責(zé)任部門要集中會(huì)診，敢于擔(dān)當(dāng)，切實(shí)把房屋滲漏、配套不齊、領(lǐng)證難等遺留問(wèn)題解決到位。四是完善價(jià)格調(diào)節(jié)機(jī)制，防止惡性競(jìng)爭(zhēng)。綜合考慮行業(yè)平均成本、物價(jià)變動(dòng)等因素，實(shí)施分級(jí)定價(jià)，每?jī)赡暾{(diào)整物業(yè)服務(wù)收費(fèi)基準(zhǔn)價(jià)和浮動(dòng)幅度，盡快形成“以質(zhì)論價(jià)、質(zhì)價(jià)相符、合同約定”的收費(fèi)體系。進(jìn)一步完善物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)停車收費(fèi)分類劃?rùn)n，出臺(tái)最高限價(jià)政策，切實(shí)決停車難、停車貴問(wèn)題。

（三）共建共享，構(gòu)建政府搭臺(tái)、居民自治的基層治理體系。將物業(yè)管理作為加強(qiáng)基層社會(huì)治理的主要突破口，推動(dòng)社會(huì)治理重心向基層下移，實(shí)現(xiàn)政府治理和居民自治良性互動(dòng)，打造共建共治共享的社會(huì)治理格局。一是培育自治能力和組織，讓業(yè)主的事業(yè)主辦。加強(qiáng)輿論引導(dǎo)，依托新聞媒體、新媒體，加大對(duì)業(yè)主自治、物業(yè)管理法律法規(guī)的宣傳力度，增強(qiáng)廣大業(yè)主公共責(zé)任意識(shí)、小區(qū)管理意識(shí)和民主監(jiān)督意識(shí)。加強(qiáng)業(yè)委會(huì)建設(shè)，由街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）、社區(qū)（村）依法依規(guī)組織好業(yè)主大會(huì)的產(chǎn)生，全面推進(jìn)住宅小區(qū)業(yè)委會(huì)成立、改選、換屆工作，優(yōu)先選舉中共黨員、“兩代表一委員”、民主黨派等人士為業(yè)委會(huì)成員。規(guī)范業(yè)委會(huì)行為，積極開展業(yè)委會(huì)組建和運(yùn)行方面業(yè)務(wù)培訓(xùn)，提高業(yè)委會(huì)成員的思想素質(zhì)和專業(yè)水平。加強(qiáng)業(yè)委會(huì)監(jiān)督，各小區(qū)應(yīng)當(dāng)成立業(yè)主監(jiān)督委員會(huì)，加強(qiáng)財(cái)務(wù)監(jiān)管和審計(jì)，每季度公示經(jīng)費(fèi)收支，換屆時(shí)進(jìn)行第三方審計(jì)，主動(dòng)接受業(yè)主監(jiān)督質(zhì)詢。二是明晰共有物業(yè)產(chǎn)權(quán)，讓業(yè)主權(quán)益得到保障。進(jìn)一步明確共有物業(yè)的范圍、管理方式，全面實(shí)施產(chǎn)權(quán)登記。共有物業(yè)的收益歸全體業(yè)主所有，必須存入共有資金賬戶，由業(yè)主或業(yè)主大會(huì)根據(jù)物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容向物業(yè)公司支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)，從源頭上減少物業(yè)糾紛。比如，以車位車庫(kù)產(chǎn)權(quán)界定為例，計(jì)入業(yè)主公攤面積的車位車庫(kù)產(chǎn)權(quán)應(yīng)屬全體業(yè)主所有，人防工程改造車庫(kù)按照“誰(shuí)投資誰(shuí)受益”明確使用和收益權(quán)利，開發(fā)商無(wú)權(quán)出售。建議上級(jí)立法機(jī)構(gòu)進(jìn)一步完善法律法規(guī)對(duì)車位車庫(kù)的產(chǎn)權(quán)界定，制定確權(quán)的主體、依據(jù)及程序，確定車位、車庫(kù)最終產(chǎn)權(quán)歸屬規(guī)則。三是暢通應(yīng)急維修渠道，讓業(yè)主急事特辦快辦。進(jìn)一步簡(jiǎn)化專項(xiàng)維修資金使用審批條件和程序，探索建立緊急使用“綠色通道”和“緊急救助基金”，由社區(qū)（村）、業(yè)委會(huì)及物業(yè)服務(wù)企業(yè)共同組織搶修。比如，探索推行電梯運(yùn)行保險(xiǎn)、電梯安全責(zé)任險(xiǎn)，建立電梯故障“快處快修”機(jī)制。四是完善問(wèn)題調(diào)處機(jī)制，讓業(yè)主糾紛依法化解。建立高效的物業(yè)管理投訴受理和快速處理調(diào)解制度，注重依法解決物業(yè)糾紛，通過(guò)開通司法審判綠色通道、設(shè)立物業(yè)管理巡回法庭、建立人民調(diào)解委員會(huì)等方式，促進(jìn)業(yè)主自治調(diào)解、人民調(diào)解、行政調(diào)解、司法調(diào)解銜接互動(dòng)。

物業(yè)管理工作調(diào)研報(bào)告篇七

下面是小編為大家整理的,供大家參考。

為促進(jìn)我區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)展、提高群眾幸福指數(shù)、加快推進(jìn)綠色現(xiàn)代平安幸福新x建設(shè)。x月x日，區(qū)政協(xié)社會(huì)事務(wù)委員會(huì)組織部分委員對(duì)我區(qū)物業(yè)管理情況進(jìn)行調(diào)研。調(diào)研組先后深入x等居民小區(qū)實(shí)地考察，聽取x情況介紹，認(rèn)真調(diào)研了我區(qū)物業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀、面臨的困難，對(duì)提高物業(yè)服務(wù)水平、促進(jìn)物業(yè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展提出了意見建議?，F(xiàn)將調(diào)研情況報(bào)告如下。

一、現(xiàn)狀與特點(diǎn)。全區(qū)共有社區(qū)x個(gè)（單位型x個(gè)、版塊型x個(gè)），物業(yè)企業(yè)x家，區(qū)內(nèi)注冊(cè)x家（二級(jí)資質(zhì)x家、三級(jí)資質(zhì)x家、暫定x家），實(shí)施專業(yè)化物業(yè)管理小區(qū)x個(gè)，物業(yè)管理覆蓋率達(dá)到x％以上成立主委員會(huì)小區(qū)x個(gè)，建成示范小區(qū)x個(gè)（國(guó)家級(jí)x個(gè)、省級(jí)x個(gè)、市級(jí)x個(gè)、區(qū)級(jí)x個(gè)）。近年來(lái)我區(qū)不斷創(chuàng)新管理模式，提高服務(wù)質(zhì)量，連續(xù)三年被市上評(píng)為物業(yè)管理工作先進(jìn)單位。

一是建章立制，規(guī)范管理程序。成立了x區(qū)住房保障物業(yè)管理服務(wù)中心，鎮(zhèn)街成立物業(yè)辦和物業(yè)糾紛調(diào)解工作站，先后選調(diào)x名專職物業(yè)社區(qū)工作者、全區(qū)各類專兼職物業(yè)管理人員近佰人。建立了小區(qū)物業(yè)檔案，實(shí)行分類管理；將x個(gè)老舊小區(qū)納入維修整治，爭(zhēng)取援建資金x萬(wàn)元。先后制定《》等一系列制度和辦法，將物業(yè)管理工作納入目標(biāo)責(zé)任考核，為全區(qū)物業(yè)日常管理有章可循、依法管理提供依據(jù)。

二是成立協(xié)會(huì)，引領(lǐng)行業(yè)發(fā)展。借鑒外地經(jīng)驗(yàn)，成立x區(qū)物業(yè)管理協(xié)會(huì)，開展“手拉手，共創(chuàng)文明城市”活動(dòng)。選出x家優(yōu)秀物業(yè)服務(wù)企業(yè)，對(duì)其他x家物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行指導(dǎo)幫扶，在物業(yè)企業(yè)間開展互幫互學(xué)、超越自我、共同提升活動(dòng)，充分發(fā)揮物業(yè)協(xié)會(huì)匯聚行業(yè)智慧、加強(qiáng)行業(yè)自律、展示行業(yè)風(fēng)采、提升行業(yè)形象的功能，發(fā)揮優(yōu)秀物業(yè)管理項(xiàng)目示范效應(yīng)，促進(jìn)行業(yè)健康有序發(fā)展。

三是宣傳培訓(xùn)，提升服務(wù)能力。采用業(yè)務(wù)知識(shí)集中培訓(xùn)、矛盾糾紛現(xiàn)場(chǎng)調(diào)處、印發(fā)資料等多種形式宣傳物業(yè)管理政策法規(guī)，先后邀請(qǐng)市住建局領(lǐng)導(dǎo)和優(yōu)秀企業(yè)管理人員進(jìn)行專題知識(shí)講座；組織轄區(qū)物業(yè)企業(yè)、管理人員、業(yè)委會(huì)主任x多人，分兩次邀請(qǐng)省、市物業(yè)管理專家傳授物業(yè)矛盾糾紛調(diào)處經(jīng)驗(yàn)、分享管理工作亮點(diǎn)；連續(xù)兩年采用以獎(jiǎng)代補(bǔ)形式對(duì)鎮(zhèn)街物業(yè)管理工作獎(jiǎng)勵(lì)x萬(wàn)元；按照創(chuàng)文工作要求，在全區(qū)物業(yè)小區(qū)開展“崗位學(xué)雷鋒”活動(dòng)，積極開展社區(qū)幫困便民服務(wù)、扶老助殘等志愿活動(dòng)，充分利用物業(yè)小區(qū)公示欄、電子顯示屏、報(bào)刊亭進(jìn)行創(chuàng)文宣傳；先后調(diào)處蘭寶小區(qū)、豪城天下c區(qū)、團(tuán)結(jié)苑b區(qū)等物業(yè)上訪x余次，處理物業(yè)投訴x多起。

二、問(wèn)題與原因。一是管理責(zé)任界定不清。物業(yè)管理是一項(xiàng)綜合系統(tǒng)的管理工作，涉及諸多部門，但由于職能定位與責(zé)任界定不清，使得物業(yè)管理承擔(dān)了很多不該承擔(dān)的公共服務(wù)職能和責(zé)任。如一些業(yè)主把應(yīng)由公安承擔(dān)的治安職能、社區(qū)承擔(dān)的矛盾糾紛調(diào)解職能、水、電、暖等企業(yè)承擔(dān)的經(jīng)營(yíng)職能、開發(fā)商承擔(dān)的建設(shè)質(zhì)量與保修責(zé)任，都誤認(rèn)為是物業(yè)管理應(yīng)該承擔(dān)的責(zé)任，從而造成業(yè)主與物管企業(yè)間的矛盾糾紛。

二是開發(fā)商遺留問(wèn)題較多。個(gè)別開發(fā)商抓住居民日益重視居住環(huán)境、服務(wù)質(zhì)量的消費(fèi)心理，把物業(yè)管理作為樓盤新賣點(diǎn)大肆炒作，如免收三年物業(yè)管理費(fèi)、贈(zèng)送頂層花園、x小時(shí)熱水供應(yīng)等。業(yè)主接房后，開發(fā)商的一些承諾不能兌現(xiàn)；《物業(yè)承接查驗(yàn)辦法》落實(shí)力度不夠，存在開發(fā)商故意拖過(guò)保修期，綠化供暖配套設(shè)施不完善，管網(wǎng)圖紙資料缺失等問(wèn)題，遺留給業(yè)主和物業(yè)，給后期的管理帶來(lái)許多不安全隱患和矛盾糾紛。特別是老舊小區(qū)管理沒(méi)有相關(guān)政策，設(shè)施老化、設(shè)備損壞嚴(yán)重、無(wú)物業(yè)管理用房、無(wú)維修資金、物業(yè)企業(yè)不愿管、業(yè)主不愿交費(fèi)買服務(wù)等問(wèn)題凸顯。

三是物業(yè)服務(wù)企業(yè)運(yùn)作不規(guī)范。個(gè)別物業(yè)企業(yè)未擺正與開發(fā)商、業(yè)主之間的關(guān)系，管理與服務(wù)概念不清，角色定位不準(zhǔn)；有的物業(yè)企業(yè)服務(wù)意識(shí)淡薄，重收費(fèi)、輕服務(wù)；有的處理糾紛的方法簡(jiǎn)單生硬，服務(wù)質(zhì)量和服務(wù)態(tài)度很難使業(yè)主滿意；有的物業(yè)服務(wù)企業(yè)巧立名目，多收費(fèi)少服務(wù)，質(zhì)價(jià)不符，從業(yè)人員整體素質(zhì)偏低，大多來(lái)自轉(zhuǎn)崗、再就業(yè)人員及農(nóng)村剩余勞動(dòng)力，普遍缺乏物業(yè)管理知識(shí)和周全服務(wù)意識(shí)、職業(yè)道德和專業(yè)技能均難以適應(yīng)工作要求。

四是業(yè)主委員會(huì)建制滯后。部分業(yè)主自治意識(shí)不強(qiáng)，依賴單位和社區(qū)管理的思想嚴(yán)重，不愿參與物業(yè)管理。全區(qū)實(shí)施物業(yè)管理的居民小區(qū)中，只有x個(gè)成立了業(yè)主委員會(huì)，占物業(yè)管理小區(qū)的x％。有的既沒(méi)與物業(yè)企業(yè)簽定服務(wù)合同，也沒(méi)制定業(yè)主公約和議事規(guī)程，監(jiān)管措施乏力；有的缺乏社區(qū)、物業(yè)主管部門必要的指導(dǎo)和支持，工作進(jìn)展緩慢。從運(yùn)

三、對(duì)策與建議：一明晰職責(zé)，建立有效的調(diào)處機(jī)制。一要加強(qiáng)對(duì)開發(fā)商、監(jiān)理方、驗(yàn)收方的監(jiān)管，確保工程按規(guī)劃保質(zhì)保量交付使用，不出現(xiàn)各種隱患。二是x市要盡快出臺(tái)物業(yè)管理方面的規(guī)范性文件，明確物業(yè)服務(wù)企業(yè)，業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、社區(qū)、政府管理部門之間的責(zé)任。三是完善規(guī)劃、公安、物價(jià)、消防、城管、供水、供電、通信網(wǎng)絡(luò)等部門組成的協(xié)調(diào)機(jī)構(gòu)，促進(jìn)其提高服務(wù)水平。四是區(qū)政府要逐年加大物業(yè)管理機(jī)構(gòu)的經(jīng)費(fèi)投入，住建局加強(qiáng)物業(yè)協(xié)管員的專人專用，協(xié)管員要包抓社區(qū)和片區(qū)，并加大協(xié)調(diào)物業(yè)管理工作力度。

二嚴(yán)把監(jiān)管驗(yàn)收關(guān)，解決遺留問(wèn)題。認(rèn)真落實(shí)《物業(yè)承接查驗(yàn)辦法》，嚴(yán)格按照規(guī)定對(duì)建筑質(zhì)量進(jìn)行檢查驗(yàn)收。承接查驗(yàn)，不但應(yīng)注意檢查物業(yè)質(zhì)量，還應(yīng)該認(rèn)真清點(diǎn)各種配套設(shè)施設(shè)備、公共物品、圖紙資料，并經(jīng)交接雙方在驗(yàn)收?qǐng)?bào)告簽字后生效。對(duì)查驗(yàn)中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，建設(shè)施工單位應(yīng)及時(shí)整改，一時(shí)無(wú)法返修的項(xiàng)目應(yīng)確定維修期限。集中整治解決一批開發(fā)商遺留問(wèn)題，對(duì)群眾反映強(qiáng)烈的開發(fā)商遺留問(wèn)題進(jìn)行排查，逐個(gè)研究解決方案，依法快速解決；對(duì)于沒(méi)有實(shí)施物業(yè)管理的老舊小區(qū)，采取物業(yè)管理與社區(qū)管理相結(jié)合，以社區(qū)服務(wù)為主體的事業(yè)型基本物業(yè)管理，以鎮(zhèn)街成立的專業(yè)服務(wù)中心，政府適當(dāng)補(bǔ)貼，根據(jù)小區(qū)實(shí)際情況分類型、分階段、分步實(shí)施；在物業(yè)收費(fèi)方面，實(shí)施基礎(chǔ)型物業(yè)服務(wù)與選擇型物業(yè)服務(wù)相結(jié)合，引導(dǎo)居民按承受能力選擇物業(yè)管理服務(wù)方式。

三示范引領(lǐng)，培育物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)。一要加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理，規(guī)范物業(yè)服務(wù)流程、服務(wù)等級(jí)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。實(shí)行履約保證金制度，公布紅、黑榜，實(shí)行動(dòng)態(tài)考核。要建立企業(yè)信用、年審、評(píng)比制度，促進(jìn)物業(yè)企業(yè)提升服務(wù)水平。二要支持、幫助物業(yè)企業(yè)吸納優(yōu)秀人才，拓寬服務(wù)領(lǐng)域，開展有償家政服務(wù)，電子商務(wù)配送等業(yè)務(wù)，滿足不同層次的服務(wù)需求。三要發(fā)揮行業(yè)協(xié)會(huì)作用，鼓勵(lì)物業(yè)企業(yè)相互學(xué)習(xí)交流，向一流企業(yè)看齊，企業(yè)間形成比、學(xué)、趕、幫、超氛圍。支持、協(xié)助物業(yè)企業(yè)學(xué)習(xí)外地先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，提升我區(qū)總體服務(wù)水平。四要實(shí)行物業(yè)管理招投標(biāo)制度，建立企業(yè)、物業(yè)公司雙向選擇，公平競(jìng)爭(zhēng)的機(jī)制。要將物業(yè)企業(yè)的信用情況作為招投標(biāo)、業(yè)主大會(huì)選聘、小區(qū)評(píng)優(yōu)的依據(jù)。

四多方參與，推進(jìn)業(yè)主委員會(huì)建設(shè)。制定出臺(tái)業(yè)主委員會(huì)管理辦法。辦事處及社區(qū)要大力推進(jìn)業(yè)主委員會(huì)建設(shè)，選出真正能夠代表業(yè)主利益，熱心公益事業(yè)、公道正派、敢于負(fù)責(zé)、有一定工作水平的人員主持、參與業(yè)主委員會(huì)工作，發(fā)揮業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主之間的橋梁紐帶作用，建立雙方相互溝通、相互理解的良好關(guān)系；學(xué)習(xí)借鑒外地住宅專項(xiàng)維修資金管理好的經(jīng)驗(yàn)，完善住宅專項(xiàng)維修資金使用辦法，簡(jiǎn)化程序，提高效率；建立健全業(yè)主委員會(huì)和業(yè)主委員的工作職責(zé)，建立激勵(lì)機(jī)制和約束機(jī)制。

物業(yè)管理工作調(diào)研報(bào)告篇八

自縣編委批準(zhǔn)成立光山縣城市路燈管理所以來(lái)，縣公用事業(yè)局扎實(shí)開展縣城路燈管理的各項(xiàng)工作。但因管理體制不完善，我縣城區(qū)路燈在工程建設(shè)、維護(hù)更新、亮燈率等方面還存在許多問(wèn)題，城區(qū)居民還有更多期待沒(méi)有解決。為應(yīng)對(duì)城區(qū)規(guī)模不斷擴(kuò)展、居民需求不斷提升的需要，我們對(duì)兄弟縣區(qū)路燈管理工作進(jìn)行了考察、調(diào)研?，F(xiàn)形成調(diào)研報(bào)告如下：

一、調(diào)研目的。

通過(guò)對(duì)周邊路燈管理水平較高的縣區(qū)進(jìn)行調(diào)研，借鑒好的管理方法，學(xué)習(xí)先進(jìn)經(jīng)管理經(jīng)驗(yàn)，解決城區(qū)路燈管理遇到的相關(guān)問(wèn)題，進(jìn)一步改善我縣城區(qū)路燈管理水平。

二、周邊縣區(qū)路燈管理情況。

(一)信陽(yáng)市。信陽(yáng)市的路燈管理職能歸屬于市城管執(zhí)法局市政管理處下轄的路燈管理所(共設(shè)置3個(gè))，市區(qū)共有14000盞路燈(不含橋梁、樓體等亮化設(shè)施)，體制健全，負(fù)責(zé)城區(qū)路燈的管理、維護(hù)、改造、新建等，經(jīng)費(fèi)為政府全供。市政府將全年路燈經(jīng)費(fèi)統(tǒng)一撥付至市政管理處管理，包括維修費(fèi)、電費(fèi)等。建立了路燈智能化控制平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)數(shù)字化路燈管理模式。共有工作人員33人(其中包含22名臨時(shí)工)。城區(qū)道路亮燈率達(dá)到95%以上。

(二)新縣。于2022年7月成立新縣亮化工程管理所(其前身為新縣公用事業(yè)局路燈管理辦公室)，管理體制健全，是負(fù)責(zé)新縣公用照明設(shè)施建設(shè)、管理、維護(hù)的公用服務(wù)性質(zhì)事業(yè)單位(職能包括城區(qū)照明設(shè)施的日常管理、經(jīng)費(fèi)管理、維修維護(hù)、亮化設(shè)施建設(shè)等)?？h政府將全年路燈經(jīng)費(fèi)統(tǒng)一撥付至路燈管理所，包括維修費(fèi)、電費(fèi)等。城區(qū)共有主次干道57條、背街小巷104條，3210基5107盞路燈;高桿燈15基，路燈專用變壓器25臺(tái)(不含在建)。建立了路燈智能化控制平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)數(shù)字化路燈管理模式;共有工作人員12人(其中包含3名臨時(shí)聘用的電工)。城區(qū)道路亮燈率達(dá)到98%以上。

(三)固始縣。路燈管理所體制較為健全，負(fù)責(zé)城區(qū)路燈的管理、維護(hù)、改造、新建等。維修分兩部分，一是內(nèi)部電工進(jìn)行日常維修，二是重大突發(fā)情況聘用臨時(shí)電工進(jìn)行維修，工資按天計(jì)算。路燈建設(shè)，由路燈管理所向縣政府打報(bào)告并經(jīng)批復(fù)后，按相關(guān)程序?qū)嵤??？h政府將全年路燈經(jīng)費(fèi)統(tǒng)一撥付至路燈管理所，包括維修費(fèi)、電費(fèi)(路燈管理所每月自己抄表，然后報(bào)送電業(yè)局及財(cái)政局，據(jù)實(shí)向縣供電公司支付電費(fèi))等共計(jì)1000多萬(wàn)元。城區(qū)道路亮燈率達(dá)到95%以上。

(四)商城縣。于2022年7月成立商城縣公共照明管理辦公室，股級(jí)單位，干部職工5人。負(fù)責(zé)城區(qū)道路、街巷、橋梁、廣場(chǎng)、公園、公共綠地的景觀照明規(guī)劃設(shè)計(jì)、日常管理與行政執(zhí)法;路燈建設(shè)及維修職能目前還在電業(yè)局，但是全年經(jīng)費(fèi)(包括維修費(fèi)、電費(fèi)等)統(tǒng)一撥付至照明管理辦公室管理。共負(fù)責(zé)城區(qū)10條主干道(1839基4395盞路燈)、120條巷道、1座公園、3個(gè)廣場(chǎng)、1個(gè)景區(qū)的亮化以及167臺(tái)計(jì)量裝置的維護(hù)管理工作。城區(qū)道路亮燈率達(dá)到95%以上。

三、光山縣路燈管理情況。

光山縣城市路燈管理所成立于2022年3月，股級(jí)事業(yè)單位，編制8名，現(xiàn)有干部職工8人。主要負(fù)責(zé)城區(qū)主次干道路燈的日常管理，對(duì)路燈亮燈率進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，協(xié)調(diào)縣供電公司對(duì)城區(qū)不亮的路燈進(jìn)行維修。

(一)城區(qū)路燈分布情況。

光山縣城區(qū)(不含官渡河產(chǎn)業(yè)集聚區(qū))共有19條主次干道、5個(gè)廣場(chǎng)，路燈、高桿燈、射燈共計(jì)2572基3945盞。其中;主次干道1665基2789盞;背街巷道446基446盞;5個(gè)廣場(chǎng)(望水樓廣場(chǎng)、司馬光廣場(chǎng)、南城廣場(chǎng)、政府廣場(chǎng)、北城廣場(chǎng))的景觀燈及高桿燈、射燈共461基710盞。

物業(yè)管理工作調(diào)研報(bào)告篇九

社會(huì)管理創(chuàng)新是當(dāng)前政法綜治部門的重點(diǎn)工作之一，是擺在實(shí)務(wù)界和理論界面前的熱門課題，社會(huì)管理工作能否緊跟經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展步伐，及時(shí)有效地進(jìn)行調(diào)整加強(qiáng)與創(chuàng)新發(fā)展，事關(guān)社會(huì)和諧穩(wěn)定大局與“趕超進(jìn)位、跨越發(fā)展”戰(zhàn)略目標(biāo)的勝利實(shí)現(xiàn)。由于社會(huì)管理是個(gè)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，包緊萬(wàn)象，涉及面廣，現(xiàn)結(jié)合部門工作實(shí)際擇其重點(diǎn)開展調(diào)研，并將調(diào)研情況報(bào)告如下：

一、社會(huì)管理創(chuàng)新工作的經(jīng)驗(yàn)做法及其成效。

1、信息化建設(shè)，人性化關(guān)懷，流動(dòng)人口管理服務(wù)工作高效優(yōu)質(zhì)。

__年，__縣公安局牽頭組織在全縣范圍內(nèi)深入開展租賃房屋和暫住人口集中清理專項(xiàng)行動(dòng)，按照“村不漏街，街不漏戶，戶不漏人”的工作要求，共清理出租房屋__戶，清理暫住人員__名，并全部完成了基本信息采取集與電腦建檔工作，到目前為止，已有__名外來(lái)流動(dòng)人口的動(dòng)態(tài)信息在電腦系統(tǒng)登記備案，并實(shí)現(xiàn)了暫住人員信息與在逃人員信息互動(dòng)對(duì)比，“以房管人”和“以信息化管理人”工作模式初見成效。__年以來(lái)，在全縣__家旅館安裝建設(shè)治安管理信息系統(tǒng)并與公安部門信息平臺(tái)聯(lián)網(wǎng)，通過(guò)入住人口身份信息查驗(yàn)，抓獲網(wǎng)上逃犯__名，有效提高了辦案效率和流動(dòng)人口社會(huì)治安防范能力。在流動(dòng)人口服務(wù)方面，石城縣教育行政部門以人為本出臺(tái)新規(guī)，規(guī)定外來(lái)務(wù)工人員子女可憑用工單位證明免借讀費(fèi)進(jìn)城就讀，并可平等享受升學(xué)政策，較好地解決了外來(lái)務(wù)工人員子女的入學(xué)困難，為外來(lái)務(wù)工人員積極參與創(chuàng)業(yè)發(fā)展創(chuàng)造了寬松環(huán)境。

2、無(wú)縫對(duì)接，分類幫教，刑釋解教人員順利融入社會(huì)重新做人。

__年來(lái)，__縣共接收刑滿釋放和解除勞動(dòng)教養(yǎng)人員共__人，在接到這些人員釋放回籍的通知書后，縣安置幫教工作機(jī)構(gòu)立即根據(jù)其思想表現(xiàn)和家庭狀況分級(jí)分類幫教安置，結(jié)對(duì)幫扶，實(shí)施包教育、包管理、包轉(zhuǎn)化的“三包”工作措施，積極幫助釋放回籍人員順利回歸社會(huì)和就業(yè)創(chuàng)業(yè)，幫教安置率達(dá)到了98%，重新犯罪率為零。大部分釋放回籍人員重新過(guò)上了正常人的生活，沒(méi)有再次危害社會(huì)，有的在幫扶教育下甚至變身為產(chǎn)業(yè)發(fā)業(yè)帶頭人，如石城縣木蘭鄉(xiāng)籍刑釋解教人員溫昌禮，回歸原籍后，籌集資金興辦養(yǎng)豬場(chǎng)，目前已成為遠(yuǎn)近聞名的養(yǎng)殖大戶。

3、加強(qiáng)社會(huì)治安防控體系建設(shè)，開展治安重點(diǎn)地區(qū)排查整治，社會(huì)治安環(huán)境進(jìn)一步優(yōu)化。

自__年起，__縣不惜重金保平安，在省、市首開先河在農(nóng)村大力加強(qiáng)“小技防”建設(shè)，并把它列入新農(nóng)村建設(shè)發(fā)展總體規(guī)劃，對(duì)安裝高科技治安聯(lián)防報(bào)警裝置的農(nóng)戶家庭給予經(jīng)濟(jì)補(bǔ)貼，到目前為止，全縣已有__余個(gè)新農(nóng)村建設(shè)示范點(diǎn)近__農(nóng)戶安裝治安聯(lián)防報(bào)警器。__年全縣開通鄉(xiāng)鎮(zhèn)視頻監(jiān)控系統(tǒng)，在城區(qū)進(jìn)出口處建設(shè)了__個(gè)高清晰圖像抓拍治安卡口。機(jī)關(guān)、學(xué)校、企事業(yè)單位的技防建設(shè)也得到大力加強(qiáng)，特別是在__人以上的學(xué)校全部安裝了校園視頻監(jiān)控系統(tǒng)，臨圩鎮(zhèn)的中小學(xué)也大部分在校門口安裝了視頻探并頭接入鄉(xiāng)鎮(zhèn)視頻監(jiān)控系統(tǒng)，治安防范能力明顯提高。從__年起，石城縣采取主動(dòng)出擊的方式對(duì)蓮花萬(wàn)景城商貿(mào)娛樂(lè)區(qū)、白蓮城農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、琴江鎮(zhèn)商貿(mào)城、東城新車站四個(gè)社會(huì)治安重點(diǎn)地區(qū)開展了長(zhǎng)期的治安整治，整治成效顯著，曾一次性查獲收繳各類賭博游戲機(jī)41臺(tái)，同時(shí)處予8家游戲室業(yè)主拘留10日、罰款__元的嚴(yán)厲處罰，治安秩序明顯好轉(zhuǎn)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，通過(guò)開展集中整治，治安重點(diǎn)地區(qū)的刑事案件已由__年的__起下降為__年的__起，下降了__%，治安案件則由__年的__起下降為__年的__起，下降為__%，治安環(huán)境明顯好轉(zhuǎn)。

物業(yè)管理工作調(diào)研報(bào)告篇十

隨著房地產(chǎn)行業(yè)的迅猛發(fā)展，物業(yè)管理行業(yè)應(yīng)運(yùn)而生，成為新興行業(yè)。物業(yè)公司大致分為兩類，一類是房地產(chǎn)公司設(shè)立的物業(yè)公司，法人代表與房地產(chǎn)公司相同，這類物業(yè)公司致力營(yíng)造良好的樓盤形象，為房地產(chǎn)公司樹立品牌，物業(yè)管理較為規(guī)范，工作人員及投入較多，每個(gè)樓盤開盤后逐步納入物業(yè)管理，并為房地產(chǎn)公司管理樓盤售后的的后期事宜。另一類物業(yè)公司非房地產(chǎn)公司設(shè)立，而是為管理某些樓盤或單位物業(yè)而成立的物業(yè)公司，其管理物業(yè)規(guī)模大小不一，多則幾千戶，少則幾百戶。

一、物業(yè)公司的收入及征收特點(diǎn)。

（一）規(guī)模較大的物業(yè)公司的收入及代收費(fèi)用包括：

物業(yè)管理費(fèi)收入租金收入經(jīng)營(yíng)停車場(chǎng)游泳池各類球場(chǎng)等公用設(shè)施收入清理生活垃圾收入物業(yè)大修收入中介收入廣告收入其他收入及代收水費(fèi)電費(fèi)燃?xì)赓M(fèi)房租維修基金暖氣報(bào)裝費(fèi)排污費(fèi)寬帶入網(wǎng)費(fèi)有線電視入網(wǎng)費(fèi)等。一些規(guī)模較小的物業(yè)公司只有以上項(xiàng)目中的幾種收入。

（二）物業(yè)管理行業(yè)企業(yè)收費(fèi)及收入現(xiàn)狀。

1、物業(yè)收費(fèi)面對(duì)的是廣大業(yè)主，個(gè)性千差萬(wàn)別，收取難度不一，部分業(yè)主因房屋質(zhì)量問(wèn)題物業(yè)服務(wù)質(zhì)量問(wèn)題業(yè)主已入伙但未實(shí)際入住等因素拒交物業(yè)費(fèi)。造成部分物業(yè)費(fèi)收入不能到位。

2、部分物業(yè)公司物業(yè)費(fèi)收取未能按照物價(jià)部門批準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)收取，在實(shí)際收取中采用低于批準(zhǔn)的物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收取物業(yè)費(fèi)，再綜合入伙率入住率物業(yè)費(fèi)收取率幾種因素，造成理論上的計(jì)算與收取到位的收入存在較大差異。大部分的物業(yè)費(fèi)征收率在30%———80%之間。部分物業(yè)公司存在微利經(jīng)營(yíng)艱難經(jīng)營(yíng)狀態(tài)，少數(shù)物業(yè)公司需房地產(chǎn)開發(fā)公司的補(bǔ)貼收入才能略有贏利。

二、物業(yè)管理行業(yè)企業(yè)在涉稅上存在的問(wèn)題及成因：

（一）收入不真實(shí)。主要表現(xiàn)在以下幾種方式：

1、部分收入不入賬。業(yè)戶在繳納物業(yè)費(fèi)或租金時(shí)，未能索取發(fā)票，部分物業(yè)公司將這部分收入隱匿不入賬，造成少計(jì)收入。

2、收入不確認(rèn)，記入其他應(yīng)付款等科目。部分物業(yè)公司在取得物業(yè)管理費(fèi)收入或租金收入時(shí)，暫掛預(yù)收款其他應(yīng)付款等科目，以收入不能確認(rèn)為由，不計(jì)入收入，造成預(yù)收款其他應(yīng)付款科目余額較大，收入長(zhǎng)期得不到確認(rèn)，收入與其物業(yè)管理規(guī)模不相符。少數(shù)物業(yè)公司以住戶裝修保證金抵業(yè)主應(yīng)繳的物業(yè)管理費(fèi)時(shí)，不作收入處理。

3、減免收入。減免收入的情形有：一次性繳納一年的物業(yè)費(fèi)少收兩個(gè)月或幾個(gè)月；對(duì)新入伙戶一年收半年；為房地產(chǎn)公司介紹他人買房，減免當(dāng)年物業(yè)管理費(fèi)等方式，相應(yīng)減少了公司應(yīng)收物業(yè)管理費(fèi)收入。形成應(yīng)計(jì)收入而未計(jì)的情況。

4、應(yīng)收取的物管費(fèi)以“工資費(fèi)用”的形式減少收入，少數(shù)物業(yè)公司在收取單位物業(yè)管理費(fèi)時(shí)，未按規(guī)定開具發(fā)票，而是以工資日常發(fā)生的費(fèi)用等方式，向?qū)Ψ饺〉迷摬糠治飿I(yè)管理費(fèi)，不入賬或不作收入處理，從而少計(jì)收入。

5、補(bǔ)貼收入記往來(lái)賬。少數(shù)物業(yè)公司對(duì)于房地產(chǎn)公司物業(yè)管理補(bǔ)貼收入，不作收入處理，長(zhǎng)期掛其他應(yīng)付款，以暫借款的名目，少計(jì)收入。

（二）納稅申報(bào)不規(guī)范。

1、納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間的變化形成會(huì)計(jì)準(zhǔn)則與稅法差異，造成營(yíng)業(yè)稅當(dāng)期計(jì)稅依據(jù)不準(zhǔn)確。

就一次性收取的物業(yè)管理費(fèi)或房屋租賃收入，根據(jù)《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)業(yè)稅若干政策問(wèn)題的通知》（財(cái)稅[20xx]16號(hào)）中第五條“關(guān)于納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間”的規(guī)定，單位和個(gè)人提供應(yīng)稅勞務(wù)轉(zhuǎn)讓專利權(quán)非專利技術(shù)商標(biāo)權(quán)著作權(quán)和商譽(yù)時(shí)，向?qū)Ψ绞杖〉念A(yù)收性質(zhì)的價(jià)款包括預(yù)收款預(yù)付款預(yù)存款預(yù)存費(fèi)用預(yù)收定金等，其營(yíng)業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間按照財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度的規(guī)定，以該項(xiàng)預(yù)收性質(zhì)的價(jià)款被確認(rèn)收入的時(shí)間為準(zhǔn)。也就是說(shuō)發(fā)生在20xx年的上述業(yè)務(wù)可以按照財(cái)稅[20xx]16號(hào)文件規(guī)定執(zhí)行。20xx年1月1日起施行的新的《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例》第十二條規(guī)定，營(yíng)業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)并收訖營(yíng)業(yè)收入款項(xiàng)或者取得營(yíng)業(yè)收入款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天。第二十五條第二款規(guī)定，納稅人提供建筑業(yè)或者租賃業(yè)勞務(wù)，采用預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間具有了收付實(shí)現(xiàn)制的特點(diǎn)而不完全屬于權(quán)責(zé)發(fā)生制的性質(zhì)，在會(huì)計(jì)處理與稅法存在差異的情況下，應(yīng)按稅法規(guī)定辦理。物業(yè)公司應(yīng)在收到款項(xiàng)時(shí)一次性申報(bào)營(yíng)業(yè)稅，而不需考慮所屬期。部分物業(yè)公司在收取物業(yè)費(fèi)等款項(xiàng)時(shí)，采用預(yù)收款方式，一次收取半年或一年的物管費(fèi)等，根據(jù)所屬期按月分?jǐn)偨Y(jié)轉(zhuǎn)收入，按結(jié)轉(zhuǎn)收入申報(bào)營(yíng)業(yè)稅，而不是一次性全額申報(bào)，按月分?jǐn)偡绞郊炔环隙惙ㄒ?guī)定，稅務(wù)機(jī)關(guān)也很難把握，難以核對(duì)，會(huì)造成申報(bào)和稅務(wù)管理的混亂，同時(shí)滯延了應(yīng)納稅款。

2、代收費(fèi)用扣除不規(guī)范。

國(guó)稅發(fā)[]217號(hào)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于物業(yè)管理企業(yè)的代收費(fèi)用有關(guān)營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的通知》規(guī)定：“物業(yè)管理企業(yè)代有關(guān)部門收取水費(fèi)電費(fèi)燃（煤）氣費(fèi)維修基金房租的行為，屬于營(yíng)業(yè)稅‘服務(wù)業(yè)’稅目中的‘代理’業(yè)務(wù)，因此，對(duì)物業(yè)管理企業(yè)代有關(guān)部門收取水費(fèi)電費(fèi)燃（煤）氣費(fèi)維修基金房租不計(jì)征營(yíng)業(yè)稅?！辈糠治飿I(yè)管理公司向其他公司收取的手續(xù)費(fèi)基金集資費(fèi)代收款項(xiàng)代墊款項(xiàng)及其他各種性質(zhì)的價(jià)外收費(fèi)，不作為計(jì)稅依據(jù)申報(bào)繳納營(yíng)業(yè)稅。隨著社會(huì)的發(fā)展，代收費(fèi)用中的暖氣報(bào)裝費(fèi)排污費(fèi)寬帶入網(wǎng)費(fèi)有線電視入網(wǎng)費(fèi)等代收費(fèi)用政策上未明確是否要繳納營(yíng)業(yè)稅。代收的水費(fèi)電費(fèi)燃（煤）氣費(fèi)維修基金房租等費(fèi)用長(zhǎng)期掛其他應(yīng)付款，歷年結(jié)轉(zhuǎn)，既反映不出代收的手續(xù)費(fèi)，也反映不出其余額中有多少是代收費(fèi)用，長(zhǎng)期掛賬幾年的其他應(yīng)付款未結(jié)轉(zhuǎn)收入申報(bào)稅款。

3、跨年度租金收入企業(yè)所得稅問(wèn)題的政策因素。

《企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》第九條與第十九條第二款二者容易產(chǎn)生歧義，但第十九條第二款規(guī)定，租金收入，按照合同約定的承租人應(yīng)付租金的日期確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，對(duì)租金收入的處理作出了具體規(guī)定。一次收取跨年度租金收入應(yīng)一次結(jié)轉(zhuǎn)。根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于貫徹落實(shí)企業(yè)所得稅法若干稅收問(wèn)題的通知》（國(guó)稅函[20xx]79號(hào)）關(guān)于租金收入確認(rèn)問(wèn)題規(guī)定，企業(yè)提供固定資產(chǎn)包裝物或者其他有形資產(chǎn)使用權(quán)取得的租金收入，應(yīng)按交易合同或協(xié)議規(guī)定的承租人應(yīng)付租金的日期確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。其中，如果交易合同或協(xié)議中規(guī)定租賃期限跨年度，且租金提前一次性支付的，《企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》第九條規(guī)定的收入與費(fèi)用配比原則，出租人可對(duì)上述已確認(rèn)的收入，在租賃期內(nèi)，分期均勻計(jì)入相關(guān)年度收入。

按照以上規(guī)定，筆者認(rèn)為，企業(yè)的跨年度租金收入在20xx年1月1日前可按年度分?jǐn)偨Y(jié)轉(zhuǎn)，20xx年度20xx年度則應(yīng)全部結(jié)轉(zhuǎn)，20xx年1月1日后則可一次結(jié)轉(zhuǎn)或按年分?jǐn)偨Y(jié)轉(zhuǎn)。在實(shí)際工作中，一次結(jié)轉(zhuǎn)還是按年結(jié)轉(zhuǎn)這兩種觀點(diǎn)一直存在，大部分企業(yè)的表現(xiàn)形式為按年分?jǐn)偨Y(jié)轉(zhuǎn)，主管稅務(wù)管理部門予以默認(rèn)，實(shí)際操作上兩種情況都存在。

（三）發(fā)票使用不規(guī)范。

部分物業(yè)公司在收取個(gè)人業(yè)主物業(yè)管理費(fèi)時(shí)使用自制收據(jù)收取物業(yè)管理費(fèi)，而在收取單位物業(yè)費(fèi)或出租給單位使用的門面時(shí)才使用稅務(wù)發(fā)票，從而造成未按規(guī)定向業(yè)主開具發(fā)票。一方面是業(yè)主索取稅務(wù)發(fā)票的意識(shí)不強(qiáng)，按入伙時(shí)簽訂的物業(yè)管理合同或租賃合同的約定付了物業(yè)管理費(fèi)或租金后，索取稅務(wù)發(fā)票的意識(shí)不強(qiáng)，合法權(quán)益未能體現(xiàn)；另一方面，物業(yè)公司開具發(fā)票的意識(shí)不夠，收取款項(xiàng)時(shí)未向業(yè)主開具稅務(wù)發(fā)票，或出于某種目的，向個(gè)人業(yè)主收取款項(xiàng)不開具稅務(wù)發(fā)票。部分物業(yè)公司申報(bào)營(yíng)業(yè)稅等稅款后，未領(lǐng)購(gòu)相對(duì)應(yīng)的發(fā)票，造成應(yīng)開具而未開具發(fā)票可以領(lǐng)購(gòu)又未領(lǐng)購(gòu)發(fā)票的現(xiàn)象。

（四）賬務(wù)不健全或不建賬。

部分規(guī)模較小的物業(yè)公司人員少，收入成本核算簡(jiǎn)單，設(shè)立簡(jiǎn)易賬或不建賬，不能全面反映收入成本費(fèi)用等情況，稅務(wù)機(jī)關(guān)不能掌握其真實(shí)的收入費(fèi)用等情況。

（五）稅務(wù)管理部門收入難核實(shí)。

采用自制收據(jù)收取的應(yīng)稅收入是否全部入賬核算方面同時(shí)也就相應(yīng)地存在問(wèn)題，稅務(wù)部門在核實(shí)物業(yè)公司管理情況時(shí)，可能調(diào)查到物業(yè)公司管理了多少幢多少套，但入住業(yè)戶多少則較難掌握，已入伙業(yè)主也有長(zhǎng)期不在的情況，已入住的業(yè)戶物業(yè)管理費(fèi)也存在征收率的問(wèn)題，并不能100%到位。物業(yè)面積入住率征收率物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)與實(shí)際收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的差異，物業(yè)公司取得收入未全部入賬等情況，造成稅務(wù)機(jī)關(guān)核實(shí)收入難。

三、管理措施。

（一）宣傳與輔導(dǎo)。

一方面稅務(wù)機(jī)關(guān)要加強(qiáng)對(duì)物業(yè)公司行業(yè)政策的宣傳與業(yè)務(wù)培訓(xùn)，加強(qiáng)涉稅輔導(dǎo)，向企業(yè)財(cái)會(huì)人員宣傳行業(yè)最新政策，提升財(cái)會(huì)人員對(duì)政策的正確理解，準(zhǔn)確及時(shí)確定收入，誠(chéng)信納稅，提高企業(yè)對(duì)稅收的遵從度。另一方面要通過(guò)多途徑向業(yè)主宣傳，提高業(yè)主索取發(fā)票意識(shí)，把索取發(fā)票當(dāng)作一種常態(tài)，形成維護(hù)自己的合法權(quán)益的一種習(xí)慣。

（二）規(guī)范使用發(fā)票，強(qiáng)化“以票控稅”。

1.物業(yè)公司使用稅控機(jī)向業(yè)主開具機(jī)打發(fā)票，但大部份物業(yè)費(fèi)需管理人員上門征收，適用于自行繳納物業(yè)費(fèi)率較高的單位，并且允許該部分企業(yè)領(lǐng)用定額發(fā)票，方便物業(yè)公司因業(yè)主未自行繳納而需上門收取物業(yè)費(fèi)。

2.領(lǐng)取定額發(fā)票，但業(yè)務(wù)量較大的企業(yè)領(lǐng)用發(fā)票的數(shù)量較大，使用也不是很方便，適用于規(guī)模相對(duì)較小的企業(yè)。

3.領(lǐng)用裁剪式發(fā)票或允許企業(yè)自行印制專業(yè)發(fā)票，稅務(wù)機(jī)關(guān)加強(qiáng)控管。

4.建立發(fā)票違規(guī)舉報(bào)制度，打擊發(fā)票違章行為，規(guī)范發(fā)票開具和使用，維護(hù)納稅人的合法權(quán)益。

（三）日常管理。

建立物業(yè)管理明細(xì)臺(tái)賬，企業(yè)每半年報(bào)送一次納入物業(yè)管理的樓盤房屋門面相應(yīng)的入住使用及收取物業(yè)管理費(fèi)情況，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)在審核后可建立相關(guān)動(dòng)態(tài)臺(tái)賬，后期的每期數(shù)據(jù)應(yīng)呈遞增狀態(tài)，如發(fā)現(xiàn)異常，及時(shí)跟蹤管理。稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)加強(qiáng)稅源調(diào)查，實(shí)地調(diào)查詳細(xì)了解企業(yè)物業(yè)管理項(xiàng)目，各小區(qū)物業(yè)面積，入住情況門面出租情況，物業(yè)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)其他經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目等情況，與企業(yè)自報(bào)資料進(jìn)行比對(duì)，分析畢業(yè)論文異常，加強(qiáng)巡管。

（四）規(guī)范納稅申報(bào)及賬務(wù)管理。

規(guī)范企業(yè)的納稅申報(bào)，企業(yè)應(yīng)及時(shí)確入收入，明確應(yīng)稅收入應(yīng)稅代收費(fèi)用對(duì)應(yīng)的應(yīng)納稅種納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，及時(shí)準(zhǔn)確申報(bào)納稅。引導(dǎo)企業(yè)規(guī)范建賬，規(guī)范各科目收入費(fèi)用成本的確認(rèn)，如各項(xiàng)收入發(fā)生的費(fèi)用各種代收費(fèi)用的收取與支付的核算等。對(duì)無(wú)建賬能力的規(guī)模較小的企業(yè)，根據(jù)物業(yè)面積，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)入住率等各項(xiàng)指標(biāo)核定應(yīng)納稅額。加強(qiáng)評(píng)估管理，對(duì)零申報(bào)戶異常申報(bào)戶，與掌握的企業(yè)相關(guān)情況進(jìn)行比對(duì)，及時(shí)評(píng)估，糾正企業(yè)不規(guī)范行為。

（五）部門協(xié)作。

與房管工商公安房地產(chǎn)開發(fā)公司加強(qiáng)協(xié)作，了解掌握樓盤開盤出售情況物業(yè)公司登記及進(jìn)入小區(qū)情況物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)情況門面出租情況業(yè)主入住情況，及時(shí)跟進(jìn)管理。

物業(yè)管理工作調(diào)研報(bào)告篇十一

隨著城鎮(zhèn)化腳步不斷推進(jìn)，各地新興小區(qū)如雨后春筍般圈地而起，五花八門的物業(yè)公司也有了巨大的發(fā)展空間，物業(yè)的品牌價(jià)值也成為了房地產(chǎn)商手里越來(lái)越重要的籌碼。物業(yè)對(duì)小區(qū)的管理與城管對(duì)于城市的管理如出一轍，同時(shí)也有著包含關(guān)系。物業(yè)管的不光是小區(qū)整體環(huán)境，還要解決每個(gè)業(yè)主日常所遇到的問(wèn)題。當(dāng)小區(qū)內(nèi)住戶的某些行為觸犯到城市管理相關(guān)法規(guī)時(shí)，就進(jìn)入了城管管轄范圍，要解決好這些物業(yè)、城管均可介入的問(wèn)題往往需要雙方開展協(xié)作。

在現(xiàn)實(shí)中，諸多問(wèn)題使得原本可以開展協(xié)作的部分反而成了城管執(zhí)法過(guò)程中的瓶頸。由于物業(yè)平時(shí)與業(yè)主關(guān)系密切，有的物業(yè)管理人員與業(yè)主幾乎如親友般熟悉，出于感情層面以及日后相處考慮，物業(yè)在遇到業(yè)主有違法行為時(shí)往往容易采取回避乃至包庇業(yè)主的措施，以使自己脫離干系。甚至還有一些不顧及品牌效益的物業(yè)，管理不好就直接撒手不管了，這就使得執(zhí)法人員在期望通過(guò)物業(yè)與業(yè)主溝通時(shí)吃到了無(wú)數(shù)閉門羹。

而如果物業(yè)管理者們更深層地思考下業(yè)主的違法違規(guī)問(wèn)題，不難發(fā)現(xiàn)，只要有一戶業(yè)主帶頭不遵紀(jì)守法，并且被縱容和默許，就會(huì)有更多家業(yè)主來(lái)鉆法律漏洞以謀私利。這些業(yè)主行為最后往往影響到周邊業(yè)主的共同利益，造成其他業(yè)主的.不斷投訴，將物業(yè)置于眾矢之的。物業(yè)若能配合執(zhí)法力量做好嚴(yán)管嚴(yán)打工作，及時(shí)先行溝通處理并主動(dòng)反應(yīng)上報(bào)業(yè)主違規(guī)行為，那么日后的管理將輕松很多，同時(shí)也能得到更廣大業(yè)主的好評(píng)。

物業(yè)與城管開展協(xié)作應(yīng)有效地發(fā)揮雙方的獨(dú)有優(yōu)勢(shì)，互相填補(bǔ)不足。物業(yè)掌握著業(yè)主的基本信息，對(duì)整個(gè)小區(qū)有更深的了解和更綜合的考量，擁有更多與住戶的溝通技巧，更便于作一些溝通調(diào)解工作，也能為城管執(zhí)法過(guò)程中需落實(shí)的細(xì)節(jié)問(wèn)題提供更多綜合的建議，以盡量減少執(zhí)法過(guò)程所產(chǎn)生的其他負(fù)面影響。城管依照國(guó)家法律法規(guī)辦事，當(dāng)物業(yè)的人情牌、管社區(qū)管理辦法行不通時(shí)，就需要城管介入，以更明確的行政職權(quán)來(lái)對(duì)業(yè)主行為作約束。城管借物業(yè)之巧勁，物業(yè)借城管之利劍，兩者協(xié)作方可攻堅(jiān)克難。

城管與物業(yè)協(xié)作需要在平時(shí)就建立起一致思想，統(tǒng)一戰(zhàn)線，在關(guān)鍵時(shí)刻才能口鋒一致。這些磨針活不是一日兩日就能練就的，需要在兩者間先搭起人員、信息、政策的橋梁，多開展交流活動(dòng)，落實(shí)現(xiàn)行政策，分析潛在問(wèn)題，及時(shí)做好準(zhǔn)備，提前給業(yè)主打好預(yù)防針。

新形勢(shì)下物業(yè)與城管打交道會(huì)越來(lái)越頻繁，有團(tuán)結(jié)協(xié)作的心，運(yùn)用好方式方法，才能夠化矛盾為橋梁，逐步優(yōu)化物業(yè)城管協(xié)同管理格局。

物業(yè)管理工作調(diào)研報(bào)告篇十二

物業(yè)管理是今年鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議確定的三個(gè)突破之一。物業(yè)管理是一個(gè)成長(zhǎng)的過(guò)程，也是迎接挑戰(zhàn)、自我加壓、探索新課題的過(guò)程。

一、目前我鎮(zhèn)物業(yè)管理試點(diǎn)工作開展情況。

上半年，鎮(zhèn)城管辦在七個(gè)城區(qū)社區(qū)各選一處居民小區(qū)做為物業(yè)管理試點(diǎn)，打破社區(qū)原有的小區(qū)負(fù)責(zé)制的管理模式，重點(diǎn)在臟亂差的無(wú)人管小區(qū)開展物業(yè)管理。上半年工作重點(diǎn)是選定試點(diǎn)，解決遺留問(wèn)題，成立業(yè)主委員會(huì)。城市七個(gè)社區(qū)的試點(diǎn)具體情況為：

1、社區(qū)：社區(qū)選擇三星花園小區(qū)做為試點(diǎn)。三星花園位于東城區(qū)閆家壩地段，共有居民近一百戶。該小區(qū)前期開發(fā)遺留問(wèn)題很多，圍墻未建好，沒(méi)有物業(yè)管理用房，長(zhǎng)期無(wú)人管，垃圾成堆，草坪損毀，很多業(yè)主對(duì)在此居住失去了信心，打算賣掉房子。對(duì)于物業(yè)管理，多數(shù)人擁護(hù)，但缺乏信心。經(jīng)過(guò)初步測(cè)算，要在該小區(qū)建立物業(yè)管理，尚需七萬(wàn)元解決遺留問(wèn)題。社區(qū)在小區(qū)召開了業(yè)主委員會(huì)籌備會(huì)，向各家各戶發(fā)放了物業(yè)管理倡議書，征求有關(guān)意見。下一步準(zhǔn)備成立業(yè)主委員會(huì)。

二、社區(qū)：社區(qū)去年最先推行物業(yè)管理，并成功地在糧食局小區(qū)成立了業(yè)主委員會(huì)，建立了業(yè)主規(guī)約，協(xié)助小區(qū)實(shí)行了物業(yè)自治管理。今年，社區(qū)將綜合批發(fā)城作為物業(yè)管理重點(diǎn)整治單位。綜合批發(fā)城有業(yè)主近三百戶，建成十多年來(lái)，沒(méi)有物業(yè)管理，遺留問(wèn)題多，一直是縣城城市管理、衛(wèi)生創(chuàng)建的死角難點(diǎn)。經(jīng)走訪，綜合批發(fā)城要實(shí)施物業(yè)管理需解決四大遺留問(wèn)題：清掏化糞池、拆除消防通道上的違章建筑、恢復(fù)大門及門崗、提供物業(yè)管理用房，總測(cè)算費(fèi)用近五十萬(wàn)元。經(jīng)過(guò)半年多的協(xié)調(diào)，目前成立了小區(qū)業(yè)主委員會(huì)，簡(jiǎn)單疏通了下水道，基本拆除了消防通道上的.違章建筑，向開發(fā)商爭(zhēng)取了兩間門面作為物業(yè)管理用房，已由致遠(yuǎn)物業(yè)公司拿出了初步管理方案，并正在協(xié)商解決大門及門崗的問(wèn)題。7月30日晚，鎮(zhèn)政府組織在綜合批發(fā)城小區(qū)召開全體業(yè)主會(huì)議，正式宣布小區(qū)管理移交縣致遠(yuǎn)物業(yè)管理公司，該小區(qū)走上規(guī)范化管理軌道。

三、觀山社區(qū)：試點(diǎn)一：佳美公司宿舍區(qū)。因佳美公司(原一建公司)改制時(shí)已將其宿舍區(qū)(建筑公寓)移交社區(qū)，并和鎮(zhèn)政府簽定協(xié)議，不再承擔(dān)建筑公寓內(nèi)的衛(wèi)生創(chuàng)建等任務(wù)，請(qǐng)求取消建筑公寓做為其創(chuàng)建包干責(zé)任區(qū)。建筑公寓有居民六十多戶，以前社區(qū)在小區(qū)內(nèi)實(shí)施過(guò)物業(yè)管理，后因少數(shù)業(yè)主私搭亂建而中止，成為無(wú)人管小區(qū)，后來(lái)小區(qū)衛(wèi)生包干到佳美公司，但缺乏長(zhǎng)效管理。現(xiàn)在社區(qū)已召集業(yè)主代表開會(huì)，下發(fā)選票，籌備成立業(yè)主委員會(huì)，下一步再確定物業(yè)管理方案。試點(diǎn)二：原天鵝賓館院落。此事由農(nóng)辦牽頭，鎮(zhèn)城管辦協(xié)助，在現(xiàn)場(chǎng)走訪了業(yè)主。針對(duì)院內(nèi)的環(huán)境問(wèn)題，我鎮(zhèn)拿出了初步改造方案。因院內(nèi)主體繁多，改造資金龐大，我們已向縣政府反映，準(zhǔn)備召開相關(guān)責(zé)任主體的協(xié)調(diào)會(huì)，解決環(huán)境問(wèn)題后再議物業(yè)管理事宜。

四、老西門社區(qū)：老西門社區(qū)做為老城區(qū)，無(wú)人管小區(qū)最多，縣長(zhǎng)熱線投訴最多，創(chuàng)建任務(wù)最難，實(shí)施物業(yè)管理的難度也最大。社區(qū)先后在百貨庭院、電影庭院、土產(chǎn)庭院、醬園廠庭院、商業(yè)新村、橋頭花園等地開會(huì)走訪，征求業(yè)主意見，了解物業(yè)管理現(xiàn)狀，最終確定在電影庭院、醬園廠庭院和土產(chǎn)庭院實(shí)施物業(yè)管理。目前準(zhǔn)備籌集資金解決電影庭院的物業(yè)管理用房和大門的問(wèn)題。

五、渫陽(yáng)社區(qū)：試點(diǎn)一：農(nóng)資大市場(chǎng)。農(nóng)資大市場(chǎng)一期工程建成多年，二期工程尚未售完。建成以來(lái)市場(chǎng)物業(yè)一直由市管中心(宏天物業(yè))管理，但建設(shè)方和業(yè)主對(duì)物業(yè)管理強(qiáng)烈不滿，準(zhǔn)備重新聘用物業(yè)服務(wù)企業(yè)。經(jīng)社區(qū)推薦，建設(shè)方多方了解后，擬定由致遠(yuǎn)物業(yè)公司接管。從五月份開始，致遠(yuǎn)物業(yè)開始走訪業(yè)主，制定了初步管理方案，得到了建設(shè)方的認(rèn)可。八月份，縣房管局準(zhǔn)備采取邀標(biāo)的方式，重新聘用物業(yè)公司。試點(diǎn)二：旺佳園。旺佳園共有業(yè)主75戶，一部分是原勞動(dòng)服務(wù)公司職工，另一部分是新開發(fā)樓房入住戶。由于新遷戶入住前交納了兩年物業(yè)管理費(fèi)，兩年期滿后，物業(yè)公司退出，現(xiàn)在小區(qū)沒(méi)有物業(yè)管理，而且由于以前管理不規(guī)范，公共部分占用嚴(yán)重，業(yè)主強(qiáng)烈要求實(shí)施物業(yè)管理。目前，社區(qū)已在小區(qū)內(nèi)召開了業(yè)主委員會(huì)籌備小組會(huì)議，張貼了有關(guān)宣傳法規(guī)，投票選舉了業(yè)主委員會(huì)，下一步準(zhǔn)備擬定物業(yè)管理方案并召開業(yè)主大會(huì)。

六、中渡社區(qū)：社區(qū)選擇小區(qū)做為試點(diǎn)。小區(qū)是原廣福橋煤礦職工宿舍區(qū)，有業(yè)主近七十戶，改制后由社區(qū)接管，但由于收費(fèi)狀況不好，管理有難度，每年社區(qū)還要負(fù)債投入。今年，社區(qū)在該小區(qū)率先推行物業(yè)管理，組織召開業(yè)主大會(huì)，選舉成立了業(yè)主委員會(huì)，并協(xié)助完善了業(yè)主規(guī)約。六月份，小區(qū)正式開始自治管理。

二、物業(yè)管理工作開展過(guò)程中存在的難點(diǎn)。

1、社區(qū)對(duì)物業(yè)管理的社會(huì)效益認(rèn)識(shí)不足。個(gè)別社區(qū)認(rèn)為物業(yè)管理與小區(qū)管理在利益上存在著沖突，工作積極性不是很高。

2、硬件設(shè)施不配套。一是相當(dāng)一部分院落建設(shè)不規(guī)范，無(wú)門崗和門廳，現(xiàn)在組織修建也不好規(guī)劃。二是居民區(qū)下水道、電、路等物業(yè)管理所涉及到的設(shè)施嚴(yán)重滯后，維修或建設(shè)需大量資金。

3、規(guī)范控制混亂。小區(qū)內(nèi)亂搭亂建現(xiàn)象嚴(yán)重，臨時(shí)建筑擠占了消防通道。綠化率達(dá)不到設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，居民利用空坪隙地種菜，擠占了綠化空間。

4、收取物業(yè)管理所必須的費(fèi)用存在一定的難度。有些業(yè)主認(rèn)為物業(yè)公司賺了錢，不愿交費(fèi)，或不愿接受管理。很多人的思想還停留在單位提供后勤福利和大鍋飯的時(shí)代，對(duì)自己應(yīng)盡的責(zé)任和義務(wù)不明。

5、物業(yè)管理企業(yè)動(dòng)作欠規(guī)范。現(xiàn)有的幾個(gè)物業(yè)管理企業(yè)，市場(chǎng)化程度不高，管理不是很專業(yè)，缺乏先進(jìn)的管理經(jīng)驗(yàn)與模式，營(yíng)利的目的太明顯。

6、前期物業(yè)管理不規(guī)范，開發(fā)建設(shè)所遺留下來(lái)的問(wèn)題對(duì)物業(yè)管理形成了極大的障礙。

7、業(yè)主大會(huì)難組織。居民對(duì)物業(yè)管理的含義認(rèn)識(shí)不清、信心不足，參加會(huì)議的積極性不高。

8、媒體關(guān)注程度不夠。

三、對(duì)我鎮(zhèn)開展物業(yè)管理工作的幾點(diǎn)建議。

1、嚴(yán)格執(zhí)行物業(yè)管理的法律、法規(guī)及規(guī)章，使物業(yè)管理的管理、服務(wù)、經(jīng)營(yíng)、收費(fèi)等各方面各環(huán)節(jié)做到依法管理和運(yùn)作。政府要加強(qiáng)服務(wù)意識(shí)，出臺(tái)相應(yīng)的扶持政策，為廣大企業(yè)營(yíng)造良好的發(fā)展環(huán)境，提供宏觀的政策支持與引導(dǎo)。建立物業(yè)管理市場(chǎng)準(zhǔn)入制度。加強(qiáng)物業(yè)管理市場(chǎng)的培育，鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)管理分業(yè)經(jīng)營(yíng)。鼓勵(lì)開發(fā)商從社會(huì)上聘請(qǐng)那些經(jīng)過(guò)實(shí)踐被業(yè)主認(rèn)可的物業(yè)管理公司來(lái)進(jìn)行專業(yè)化的管理。鼓勵(lì)通過(guò)招投標(biāo)等方式公開選聘物業(yè)管理公司，引進(jìn)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，促使物業(yè)管理行業(yè)朝高度市場(chǎng)化方向發(fā)展。

2、物業(yè)管理企業(yè)要按照“產(chǎn)權(quán)明晰、權(quán)責(zé)明確、政企分開、管理科學(xué)”的要求，建立現(xiàn)代企業(yè)制度。要逐步提高物業(yè)管理從業(yè)人員的素質(zhì)，多種渠道、多種形式培養(yǎng)人才，為物業(yè)管理持續(xù)發(fā)展提供人才資源。

3、社會(huì)公眾應(yīng)客觀公正的看待物業(yè)管理這一行業(yè)，加深對(duì)這一行業(yè)的了解并對(duì)這一行業(yè)的作用充分重視，促使業(yè)主形成正確的物業(yè)管理消費(fèi)觀念。

四、下一步工作重點(diǎn)。

一是廣泛宣傳，營(yíng)造良好輿論氛圍;。

二是建立健全新的物業(yè)管理模式和管理機(jī)制;。

三是加強(qiáng)業(yè)主大會(huì)組建的指導(dǎo)監(jiān)督工作;。

四是進(jìn)一步規(guī)范前期物業(yè)管理招投標(biāo)工作;。

五是建立“質(zhì)價(jià)相符”的服務(wù)收費(fèi)機(jī)制;。

六是大力提高物業(yè)管理從業(yè)人員素質(zhì);。

七是理順好物業(yè)管理與社區(qū)建設(shè)的關(guān)系。

物業(yè)管理工作調(diào)研報(bào)告篇十三

隨著城市建設(shè)規(guī)模的不斷提高和擴(kuò)大，物業(yè)管理也逐漸深入到百姓生活中間。目前在縣城內(nèi)的物業(yè)管理雖然不如大中城市，但也逐步趨于正軌。在這漸進(jìn)的過(guò)程中，我們物價(jià)部門應(yīng)該充分發(fā)揮好政府引導(dǎo)作用，恰當(dāng)?shù)乩脙r(jià)格管理職能，促進(jìn)物業(yè)管理的良性發(fā)展。

一、縣級(jí)物業(yè)管理公司的現(xiàn)狀。

縣級(jí)物業(yè)管理公司的管理范圍主要是居民住宅。一般來(lái)說(shuō)，居民住宅中的經(jīng)濟(jì)適用住房，其物業(yè)管理由房管局下設(shè)的物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)；其他住宅或者商用樓由原房地產(chǎn)開發(fā)商成立物業(yè)公司負(fù)責(zé)管理，很少有專門從外界引入專職的物業(yè)管理公司進(jìn)行獨(dú)立管理和運(yùn)轉(zhuǎn)。因此，房屋建設(shè)方和物業(yè)管理方一般都有直接的隸屬關(guān)系，在經(jīng)營(yíng)理念、盈虧補(bǔ)缺等方面都有著千絲萬(wàn)縷的關(guān)系。

從整體的物業(yè)管理公司經(jīng)營(yíng)情況看，物業(yè)管理公司主要負(fù)責(zé)母公司--房地產(chǎn)開發(fā)商所建設(shè)的樓盤管理，主要收費(fèi)有物業(yè)管理費(fèi)、小區(qū)停車場(chǎng)收費(fèi)以及各類代收費(fèi)用。物業(yè)管理收費(fèi)依據(jù)《河北省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施辦法》，主要是分為兩種價(jià)格模式：一是普通住宅的物業(yè)管理費(fèi)，實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)格；二是高檔住宅、商業(yè)用樓實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。根據(jù)這一指導(dǎo)原則，我們會(huì)同市房管局等相關(guān)部門，在召開制定物業(yè)管理費(fèi)聽證會(huì)的基礎(chǔ)上，制定了我市的普通住宅物業(yè)管理三級(jí)收費(fèi)方案，并得以執(zhí)行。但隨著城市建設(shè)、物業(yè)管理水平、城市居民生活水平、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平等因素的不斷提高，原有的物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)確已不能適應(yīng)形勢(shì)的發(fā)展，不少物業(yè)管理企業(yè)認(rèn)為收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)偏低，甚至有些單位違反備案管理，擅自調(diào)高收費(fèi)；與此相對(duì)應(yīng)的是消費(fèi)者對(duì)物業(yè)管理的要求在逐步提高，對(duì)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)也充滿質(zhì)疑和不滿，反映和意見頗多。

二、目前物業(yè)管理中存在的問(wèn)題。

（一）借前期物業(yè)管理合同的簽訂，提高物業(yè)管理收費(fèi)。在房地產(chǎn)開發(fā)商交房的同時(shí)，一般要簽訂《前期物業(yè)管理合同》，主要是明確物業(yè)管理收費(fèi)，為以后的正式物業(yè)管理合同進(jìn)行鋪墊，服務(wù)的水平和項(xiàng)目有欠缺；基本上后期正式合同的價(jià)格只能高不會(huì)低，而且實(shí)際服務(wù)水準(zhǔn)不可能再提高。不少房地產(chǎn)開發(fā)商借此機(jī)會(huì)，一路調(diào)高了物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，而購(gòu)房的消費(fèi)者為了拿到鑰匙也不得不接受。比如今年交房的物業(yè)費(fèi)均在0.5元/平方米左右，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于原來(lái)的一級(jí)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

（二）物業(yè)管理公司在運(yùn)轉(zhuǎn)一段時(shí)間后擅自調(diào)高價(jià)格。不少住宅小區(qū)的物業(yè)管理公司聲稱入不敷出，經(jīng)營(yíng)處在嚴(yán)重虧損狀態(tài)，部分公司不履行調(diào)價(jià)申報(bào)制度，也不與業(yè)主委員會(huì)協(xié)商或者征求大多數(shù)居民意見，擅自調(diào)高物業(yè)管理費(fèi)，時(shí)有突破政府指導(dǎo)價(jià)的浮動(dòng)幅度，與業(yè)戶發(fā)生矛盾。如某小區(qū)的物業(yè)費(fèi)由原來(lái)的一級(jí)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)一下子提高到了0.7元/平方米，服務(wù)水平卻未見提高。

（三）部分小區(qū)的物業(yè)管理公司不執(zhí)行價(jià)格備案制度和價(jià)格公示制度。物業(yè)管理費(fèi)的備案制度是在《河北省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施辦法》中規(guī)定的，因此，作為一項(xiàng)價(jià)格管理制度，就必須得到落實(shí)。然而有少數(shù)物業(yè)公司不來(lái)備案，對(duì)此種行為我們又沒(méi)有合理準(zhǔn)確的處罰依據(jù)，《價(jià)格法》以及《價(jià)格違法行為處罰規(guī)定》中遍尋無(wú)果，造成一些物業(yè)管理公司的僥幸心理，嚴(yán)重影響了我們執(zhí)法的嚴(yán)肅性；同時(shí)在收費(fèi)公示方面，也存在著公示內(nèi)容不全面、公示的標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)內(nèi)容含混不清的問(wèn)題，甚至有不公示的情況。

（四）住宅小區(qū)停車場(chǎng)收費(fèi)問(wèn)題存在爭(zhēng)議。小區(qū)停車場(chǎng)收費(fèi)屬于國(guó)家定價(jià)，必須辦理《收費(fèi)許可證》。目前規(guī)格較低小區(qū)內(nèi)的停車場(chǎng)是免費(fèi)的，部分高檔小區(qū)建有地下停車場(chǎng)，車位已經(jīng)賣給了業(yè)主，但物業(yè)公司因管理上需要，彌補(bǔ)燈、水、電以及管理人員等開支，收取了車位管理費(fèi)、租用車位管理費(fèi)以及臨時(shí)停車費(fèi)等費(fèi)用。如某小區(qū)把地下停車場(chǎng)以9萬(wàn)元的價(jià)格賣給了業(yè)戶后，每月還收取車位管理費(fèi)30元；租車位、臨時(shí)停車等也收費(fèi)不等。這些都屬于停車收費(fèi)衍生出的項(xiàng)目，應(yīng)該采用什么樣的價(jià)格形式來(lái)管理并無(wú)恰當(dāng)依據(jù)。

（五）對(duì)普通住宅小區(qū)和高檔住宅小區(qū)的定義模糊，造成監(jiān)管不力。在《河北省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施辦法》中，明確了普通住宅小區(qū)物業(yè)管理實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)格，高檔小區(qū)、商業(yè)用樓實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)格。但在這個(gè)《辦法》中，并沒(méi)有明確什么是普通住宅小區(qū)，什么是高檔住宅小區(qū)。目前，在縣城小區(qū)住房建設(shè)中，6層以上和有電梯的樓盤、別墅很多，有不少小區(qū)是混建的。那么，從價(jià)格管理上該怎么劃分普通和高檔呢？一個(gè)住宅小區(qū)是不是可以同時(shí)存在多種物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)？如果說(shuō)以6層以下、不帶電梯的住宅為界線劃分普通小區(qū)和高檔小區(qū)的話，那么在《河北省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施辦法》和相關(guān)的物業(yè)管理收費(fèi)的文件中規(guī)定“對(duì)住宅電梯和加壓供水設(shè)施的維護(hù)費(fèi)用實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)”與此相悖，因?yàn)檫@些是高檔小區(qū)的設(shè)施，應(yīng)屬于高檔住宅小區(qū)市場(chǎng)調(diào)節(jié)的價(jià)格內(nèi)容，市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)格的原則是自負(fù)盈虧。

（六）物業(yè)收費(fèi)管理備案制度存在缺陷。目前我們要求的物業(yè)管理費(fèi)備案，要求物業(yè)公司也必須按規(guī)定上報(bào)與業(yè)主簽訂的物業(yè)管理合同，或者是與業(yè)主委員會(huì)簽訂的合同。這是理論上的程序，在實(shí)際中執(zhí)行不力。因?yàn)樵诜康禺a(chǎn)商交房時(shí)，根本不可能有業(yè)主委員會(huì)，就是在居住年久的小區(qū)內(nèi)，擁有業(yè)主委員會(huì)的也寥寥無(wú)幾。這樣，因?yàn)槿鄙倭藗浒赣布?，造成物業(yè)管理公司備案不合格，甚至有的'物業(yè)公司干脆就不備案。目前看來(lái)，實(shí)現(xiàn)了前期物業(yè)備案的寥寥無(wú)幾，提價(jià)備案的也是以前備案的公司，少而又少。

三、建議和對(duì)策。

（一）建議上級(jí)物價(jià)管理部門盡早協(xié)同建設(shè)部門、房管部門對(duì)普通、高檔住宅小區(qū)做出規(guī)范性定義，至少應(yīng)該在價(jià)格管理方面有個(gè)較為明確的界定，以便切實(shí)對(duì)普通住宅小區(qū)的物業(yè)收費(fèi)管理到位，制定切實(shí)可行的物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理公司良性運(yùn)轉(zhuǎn)，解決業(yè)主對(duì)物業(yè)收費(fèi)疑惑和矛盾；同時(shí)徹底放開高檔小區(qū)的物業(yè)收費(fèi)管理，使物業(yè)管理企業(yè)自主決定收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)，發(fā)揮物價(jià)部門的引導(dǎo)作用，促進(jìn)物業(yè)公司的健康發(fā)展。

（二）建議上級(jí)物價(jià)部門明確下放的物業(yè)收費(fèi)管理權(quán)限，以便使當(dāng)?shù)匚飪r(jià)部門能夠根據(jù)當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況，及時(shí)監(jiān)審物業(yè)管理成本的變動(dòng)，制定切合本地經(jīng)濟(jì)和消費(fèi)水平的物業(yè)收費(fèi)區(qū)域性標(biāo)準(zhǔn)；同時(shí)要明確物業(yè)管理中存在的其他收費(fèi)，如停車場(chǎng)收費(fèi)、車位管理等收費(fèi)的核定權(quán)限、標(biāo)準(zhǔn)以及格管理形式、制定原則，以利于基層物價(jià)部門的管理和規(guī)范。

（三）認(rèn)真開展縣區(qū)的物業(yè)管理收費(fèi)水平的調(diào)查研究，按照當(dāng)?shù)氐纳钏胶拖M(fèi)水平核定，制定相應(yīng)的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)。筆者以為，應(yīng)當(dāng)實(shí)現(xiàn)以下目標(biāo)：對(duì)普通住宅小區(qū)，應(yīng)該實(shí)現(xiàn)一個(gè)總體的區(qū)域性的指導(dǎo)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，既要實(shí)現(xiàn)一定時(shí)期內(nèi)的穩(wěn)定，又要兼顧經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展變化情況，具有一定的前瞻性；對(duì)于高檔小區(qū)，應(yīng)當(dāng)本著合理利潤(rùn)的原則，適時(shí)開展高檔小區(qū)物業(yè)成本調(diào)查，公布社會(huì)平均價(jià)格，建立高檔小區(qū)經(jīng)營(yíng)成本公示制度，抑制不當(dāng)?shù)美吞摳呤找鎲?wèn)題；對(duì)于住宅電梯、供水輔助設(shè)備等設(shè)備維護(hù)費(fèi)用的標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)該核定社會(huì)成本，予以監(jiān)督；實(shí)現(xiàn)一小區(qū)多級(jí)物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

（四）完善價(jià)格備案制度，制定切實(shí)可行的處罰措施。價(jià)格備案制度是在房地產(chǎn)價(jià)格、物業(yè)管理收費(fèi)方面經(jīng)常使用的，由于它過(guò)于籠統(tǒng)，而且有時(shí)還偏于教條，應(yīng)該予以糾正。特別是在價(jià)格管理中，要特別明確處罰依據(jù)和條款、處罰幅度，使那些不履行價(jià)格備案制度的單位得到重創(chuàng)，維護(hù)我們價(jià)格執(zhí)法的嚴(yán)肅性。

（五）建議重新在物業(yè)收費(fèi)管理中實(shí)行《收費(fèi)許可證》制度。物業(yè)管理收費(fèi)、停車場(chǎng)收費(fèi)以及代收費(fèi)用都基本上是政府指導(dǎo)價(jià)、定價(jià)的管理方式，辦理《收費(fèi)許可證》既有據(jù)可依也便于管理；在《價(jià)格法》對(duì)備案制度無(wú)處罰條文的情況下，應(yīng)用《收費(fèi)許可證管理辦法》進(jìn)行處罰，也不失為一個(gè)亡羊補(bǔ)牢的措施。

物業(yè)管理工作調(diào)研報(bào)告篇十四

為了使“加強(qiáng)小區(qū)物業(yè)管理”主席協(xié)商會(huì)議更加富有成效，市政協(xié)文教衛(wèi)體委組織部分委員組成調(diào)研組，在傅紹平副主席帶領(lǐng)下，調(diào)研視察了市城區(qū)住宅小區(qū)，組織召開了座談會(huì)，對(duì)我市小區(qū)物業(yè)管理中存在的突出問(wèn)題進(jìn)行了認(rèn)真分析思考，并借鑒了外地好的做法，形成了這份調(diào)研報(bào)告，供主席會(huì)議協(xié)商參考。

近年來(lái)，市政府高度重視物業(yè)管理工作，把物業(yè)管理作為加強(qiáng)社會(huì)管理、建設(shè)完美社區(qū)、提高市民生活質(zhì)量、維護(hù)社會(huì)和諧穩(wěn)定的一項(xiàng)重要的民生工程來(lái)抓，有效改善了市民的居住環(huán)境，提升了城市品位和市民生活品質(zhì)。

1.健全了物業(yè)管理規(guī)范制度體系。20xx年以來(lái)，市政府根據(jù)全市物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展情況，先后制定出臺(tái)了一系列規(guī)范性文件，涉及前期物業(yè)管理、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)、物業(yè)保修金、物業(yè)維修資金管理等主要領(lǐng)域，形成了相對(duì)完整、較為完善的政策管理體系，極大地推動(dòng)了相關(guān)工作的順利開展。

2.強(qiáng)化了對(duì)物業(yè)主體的培育和監(jiān)管。培育和引導(dǎo)本地企業(yè)做大做強(qiáng)。20xx年常德福吉物業(yè)公司晉升為一級(jí)資質(zhì)，實(shí)現(xiàn)了本地一級(jí)資質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)零的突破。加強(qiáng)對(duì)市場(chǎng)主體的監(jiān)管。依法實(shí)行市場(chǎng)準(zhǔn)入制度;建立了資質(zhì)年度考核制度和物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用動(dòng)態(tài)管理檔案，并且加強(qiáng)了信用評(píng)價(jià)成果的運(yùn)用。

3.提高了服務(wù)水平拓展了服務(wù)領(lǐng)域。引進(jìn)保利、金碧、萬(wàn)達(dá)等一批國(guó)內(nèi)優(yōu)秀物業(yè)服務(wù)企業(yè)駐常服務(wù)，傳播先進(jìn)的物業(yè)管理理念。通過(guò)專題培訓(xùn)、專家講座、開展競(jìng)賽、外出考察等多種方式提高本土物業(yè)企業(yè)業(yè)務(wù)素質(zhì)和服務(wù)水平。引導(dǎo)和拓展物業(yè)管理的服務(wù)項(xiàng)目從過(guò)去簡(jiǎn)單的保安、保潔、維修等基本內(nèi)容，發(fā)展到目前的家政服務(wù)、代收代繳、車輛管理、特約服務(wù)等方方面面。

4.加強(qiáng)了對(duì)物業(yè)管理硬件設(shè)施投入把關(guān)。制定了物業(yè)管理用房、業(yè)主公共活動(dòng)用房等物業(yè)管理硬件設(shè)施的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)管理用房面積按小區(qū)總建筑面積的3‰-5‰配建，最低不得少于50㎡;業(yè)主公共活動(dòng)用房按照3‰-5‰配建，最低不得少于100㎡。并將物業(yè)管理硬件設(shè)施的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)納入了全市房屋建設(shè)技術(shù)規(guī)范。

雖然我市小區(qū)物業(yè)管理取得了長(zhǎng)足發(fā)展，但也暴露出不少問(wèn)題，與黨委政府的要求、與社會(huì)和人民群眾的期待還有一定的差距。

1.車輛停放無(wú)序。由于前期建設(shè)車位配套比例較低，加上近年來(lái)我市私家車保有量的迅速增加，小區(qū)內(nèi)有限的停車位(庫(kù))已無(wú)法滿足業(yè)主車輛的停放需求，致使小區(qū)內(nèi)大量車輛無(wú)處停放，部分小區(qū)停車猶如見縫插針“搶車位”，擠占人行道、綠化帶已成常態(tài)，占用消防通道、堵路堵門也時(shí)有發(fā)生，造成小區(qū)內(nèi)交通堵塞，進(jìn)而引發(fā)各類糾紛。市城區(qū)金色曉島小區(qū)就出現(xiàn)過(guò)因?yàn)樗说能囕v停放在車庫(kù)門口，車庫(kù)業(yè)主家小孩半夜生病需要急診時(shí)而無(wú)法開車，一氣之下怒砸堵庫(kù)之車的案例。

2.違法建設(shè)不止。部分小區(qū)存在嚴(yán)重的亂搭亂建現(xiàn)象，如有的一樓居民占用公共空間圈建小院、在陽(yáng)臺(tái)周圍搭棚、破墻開店;有的頂樓搭建閣樓;有的違規(guī)搭設(shè)外置防盜網(wǎng)，影響城市整體美觀;有的高檔別墅小區(qū)甚至出現(xiàn)業(yè)主大興土木推倒重建;還有的業(yè)主私自改變房屋的居住功能，租與他人開飯店、茶館，開公司、做倉(cāng)庫(kù)，嚴(yán)重影響周邊業(yè)主的日常生活。上述情況多是因沒(méi)有及時(shí)制止而其它業(yè)主跟風(fēng)效仿，導(dǎo)致不少小區(qū)亂搭亂建現(xiàn)象禁而不止、愈演愈烈。

3.物業(yè)費(fèi)用難收。目前市城區(qū)物業(yè)企業(yè)中有相當(dāng)部分企業(yè)實(shí)際處于虧損狀態(tài)，除了規(guī)模因素外，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)偏低、物業(yè)費(fèi)收繳率不高也是重要原因。目前多層住宅為0.5-0.8元/平米，高層住宅為1.0-1.5元/平米，部分小區(qū)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)還維持在10年前的水平。據(jù)武陵區(qū)調(diào)查表明，20xx年小區(qū)業(yè)主欠費(fèi)額度平均達(dá)25%，個(gè)別小區(qū)高達(dá)45%以上，而物業(yè)企業(yè)能夠承受呆賬的臨界點(diǎn)大致在10%。不少業(yè)主常以房屋質(zhì)量差、服務(wù)不滿意等各種理由拒交物業(yè)費(fèi)。不斷降低的收費(fèi)額度導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)質(zhì)量下降形成了惡性循環(huán)。例如水岸名苑物業(yè)費(fèi)收繳率不到70%，該小區(qū)已修建10余年，房屋維修資金收繳不到位，業(yè)主因屋頂漏水、水管破裂、停車緊張等原因拒交物業(yè)費(fèi)。

4.各類亂象頻發(fā)。小區(qū)物業(yè)服務(wù)涉及業(yè)主、開發(fā)商、物業(yè)公司、政府職能部門等多個(gè)主體，一旦其中任何環(huán)節(jié)出現(xiàn)問(wèn)題，都會(huì)導(dǎo)致小區(qū)內(nèi)亂象頻發(fā)，影響社會(huì)安定與和諧。如鴻升別墅南區(qū)部分業(yè)主以多種理由拒交物業(yè)費(fèi)先后導(dǎo)致多家物業(yè)公司運(yùn)轉(zhuǎn)不暢而退出小區(qū)，小區(qū)內(nèi)垃圾成堆，業(yè)主苦不堪言;芙蓉盛世小區(qū)因物業(yè)公司與業(yè)主就停車服務(wù)收費(fèi)項(xiàng)目溝通不及時(shí)，導(dǎo)致發(fā)生業(yè)主沖撞停車道閘，損壞公共財(cái)物事件;金色曉島和公園世家小區(qū)出現(xiàn)物業(yè)公司人員制止業(yè)主搭建陽(yáng)光房而被毆打事件;荷塘月色小區(qū)業(yè)主為爭(zhēng)奪業(yè)委會(huì)主任一職大打出手致傷住院。

5.行政執(zhí)法缺位。政府有關(guān)職能部門管理缺位，導(dǎo)致物業(yè)管理區(qū)域呈現(xiàn)“孤島”現(xiàn)象。物業(yè)管理涉及的政府職能部門眾多，部門行政執(zhí)法沒(méi)有延伸到物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，如公安部門過(guò)多依賴物業(yè)公司并沒(méi)有執(zhí)法權(quán)限的保安維護(hù)小區(qū)治安;城管、規(guī)劃部門對(duì)小區(qū)內(nèi)亂搭亂建現(xiàn)象處理不及時(shí)甚至不處理，物業(yè)服務(wù)企業(yè)又無(wú)力制止;消防部門對(duì)小區(qū)車輛占用消防通道沒(méi)有明確的處理辦法。

6.公共服務(wù)缺失。敞開式小區(qū)大多沒(méi)有明確服務(wù)主體，基本上依賴社區(qū)提供的基本服務(wù)，而社區(qū)因?yàn)槿肆唾Y金的原因無(wú)法保障，部分敞開式小區(qū)因服務(wù)主體不明確，衛(wèi)生、治安、交通等服務(wù)項(xiàng)目長(zhǎng)期處于無(wú)序狀態(tài)。許多政府投入大量資金改造的小區(qū)存在亂象反彈的隱患。如西苑新村政府投資900多萬(wàn)元對(duì)小區(qū)道路、下水道等基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)行了大規(guī)模改造，但至今沒(méi)有專業(yè)化或自治組織物業(yè)服務(wù)進(jìn)入，僅靠一位老人清掃衛(wèi)生，亂搭違建、臟亂現(xiàn)象隨時(shí)有反彈的可能。

我市的物業(yè)管理存在的這些問(wèn)題在全國(guó)來(lái)說(shuō)有其共性的一面，也有其特殊性，應(yīng)認(rèn)真分析，科學(xué)應(yīng)對(duì)，其主要原因：

1.對(duì)物業(yè)管理認(rèn)識(shí)有差距，重視不夠?，F(xiàn)階段物業(yè)管理與人們的期待還有較大的差距，主要還是對(duì)物業(yè)管理的認(rèn)識(shí)不夠到位，尤其是區(qū)縣(市)、街道、社區(qū)對(duì)物業(yè)管理缺乏系統(tǒng)研究和深入思考，沒(méi)有作為全局工作來(lái)考慮，宣傳和引導(dǎo)力度不夠，導(dǎo)致物業(yè)管理的社會(huì)地位一直未能得到凸顯。同時(shí)，近幾年我市著力開展的完美社區(qū)建設(shè)和網(wǎng)格化管理工作與物業(yè)管理關(guān)聯(lián)性研究不夠，結(jié)合不緊。沒(méi)有將物業(yè)管理納入現(xiàn)代服務(wù)業(yè)范疇，物業(yè)企業(yè)無(wú)法享受在稅收、財(cái)政等方面的優(yōu)惠和扶持政策，政府對(duì)物業(yè)管理的政策支持不明顯。

2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)行為不規(guī)范，服務(wù)水平較低。物業(yè)企業(yè)內(nèi)部管理水平不高，部分企業(yè)內(nèi)部管理制度不健全，管理流程不科學(xué)，沒(méi)有或很少有內(nèi)部考核和獎(jiǎng)懲機(jī)制。個(gè)別企業(yè)在業(yè)主拖欠物業(yè)費(fèi)、企業(yè)運(yùn)營(yíng)面臨困難的情況下，為降低成本，便開始減員減薪，搞衛(wèi)生的是“奶奶級(jí)”，當(dāng)保安的是“爺爺級(jí)”員工，降低物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，導(dǎo)致業(yè)主拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)現(xiàn)象的加劇，形成惡性循環(huán)。物業(yè)行業(yè)專業(yè)人才匱乏，大部分物業(yè)企業(yè)缺乏具有專業(yè)素養(yǎng)和綜合素質(zhì)的人才，從業(yè)人員的服務(wù)意識(shí)和管理經(jīng)驗(yàn)不足，與業(yè)主日益多樣化的居住需求存在很大差距。

3.部分業(yè)主素質(zhì)不高，業(yè)主自治機(jī)構(gòu)作用發(fā)揮不夠。業(yè)主的物管意識(shí)普遍淡薄。一是難以組織成立業(yè)主大會(huì)和選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。目前，我市僅有27%的小區(qū)成立業(yè)主委員會(huì)，而且有相當(dāng)部分名存實(shí)亡無(wú)法正常開展工作。二是業(yè)主自治機(jī)構(gòu)運(yùn)作欠規(guī)范，基層糾紛處理機(jī)制效率不高。業(yè)主委員會(huì)委員準(zhǔn)入門檻低，素質(zhì)參差不齊，加之業(yè)主委員會(huì)不具備法人資格，街道、社區(qū)對(duì)其缺乏有效的監(jiān)管和處罰，導(dǎo)致其運(yùn)作不規(guī)范，有的甚至成為個(gè)別業(yè)主謀取私利的媒介。三是業(yè)主缺乏共同家園意識(shí)。不愛(ài)護(hù)共用財(cái)物、不講衛(wèi)生、不遵守公共秩序等現(xiàn)象較為普遍，個(gè)別業(yè)主甚至惡意拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)，給物業(yè)管理帶來(lái)阻力。

4.物業(yè)管理設(shè)施基礎(chǔ)差，硬件建設(shè)跟不上。一方面由于部分房地產(chǎn)開發(fā)商受利益驅(qū)使，提高容積率、改變建筑物用途、偷工減料降低房屋質(zhì)量、電梯以次充好、不按照合同約定標(biāo)準(zhǔn)隨意更改環(huán)境及相關(guān)配套設(shè)施，沒(méi)有配備或者沒(méi)有配足物業(yè)用房與相關(guān)設(shè)施設(shè)備。另一方面部分老舊小區(qū)和政府投資的廉租房、公租房，由于規(guī)劃、住建等部門在規(guī)劃設(shè)計(jì)把關(guān)時(shí)沒(méi)有要求預(yù)留物業(yè)管理用房和業(yè)主公共活動(dòng)用房，導(dǎo)致不具備實(shí)施物業(yè)管理的硬件條件。

調(diào)查組認(rèn)為，小區(qū)物業(yè)系列問(wèn)題不解決好，會(huì)留下諸多后遺癥。首先是小區(qū)停車、治安等問(wèn)題會(huì)擴(kuò)散到社會(huì)，或侵占公共空間或引起社會(huì)不穩(wěn)定，增加社會(huì)管理難度;其次是由于部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)的退出會(huì)不斷增加政府公共服務(wù)投入，街道、社區(qū)等基層組織將不堪重負(fù);第三是直接導(dǎo)致部分市民生活質(zhì)量下降。因此，應(yīng)引起足夠重視。

1.強(qiáng)化措施，加大對(duì)物業(yè)管理工作的支持力度。建議盡快出臺(tái)《常德市物業(yè)管理?xiàng)l例》地方性法規(guī)，從法制層面保障其發(fā)展。將物業(yè)管理工作納入各級(jí)黨委、政府議事日程，并作為年度績(jī)效評(píng)估考核內(nèi)容。將物業(yè)管理納入完美社區(qū)網(wǎng)格化管理范疇，加強(qiáng)區(qū)縣、街道、社區(qū)物業(yè)管理機(jī)構(gòu)的.人員配備和隊(duì)伍建設(shè)，健全基層物業(yè)服務(wù)與糾紛處理機(jī)制。各級(jí)財(cái)政要保障各級(jí)物業(yè)管理機(jī)構(gòu)的工作經(jīng)費(fèi)。設(shè)立物業(yè)管理專項(xiàng)基金，主要用于推廣物業(yè)行業(yè)的創(chuàng)新、增值服務(wù)，對(duì)服務(wù)優(yōu)質(zhì)、社會(huì)反映良好的物業(yè)服務(wù)企業(yè)給予適當(dāng)獎(jiǎng)勵(lì)，積極引導(dǎo)社會(huì)化、專業(yè)化的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)駐老舊小區(qū)進(jìn)行服務(wù)，對(duì)老舊小區(qū)實(shí)施物業(yè)管理作出良好成績(jī)的給予適當(dāng)獎(jiǎng)勵(lì)，對(duì)于明顯虧損的企業(yè)給予適當(dāng)補(bǔ)貼。

2.明確職責(zé)，構(gòu)建完善的聯(lián)動(dòng)管理體系。充分發(fā)揮各職能部門的作用，推動(dòng)行政執(zhí)法向小區(qū)院內(nèi)延伸。發(fā)揮房管部門作為全市物業(yè)管理行業(yè)主管部門在制定政策和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)及統(tǒng)籌協(xié)調(diào)與督導(dǎo)指導(dǎo)方面的作用，進(jìn)一步明確規(guī)劃、城管、住建、公安、質(zhì)監(jiān)、消防、物價(jià)等部門在小區(qū)物業(yè)管理工作中的職責(zé)，形成責(zé)任明確、分工協(xié)作的工作機(jī)制，并將他們的投訴電話公示在各小區(qū)醒目位置，便于及時(shí)受理業(yè)主投訴。同時(shí)發(fā)揮區(qū)縣(市)政府(管委會(huì))，尤其是街道辦事處和社區(qū)的作用，把“安全、潔凈、方便、和諧、快樂(lè)”的完美社區(qū)建設(shè)目標(biāo)延伸至小區(qū)內(nèi)，使小區(qū)成為完美社區(qū)建設(shè)的重要內(nèi)容。幫助建立業(yè)主委員會(huì)，選擇物業(yè)服務(wù)模式，協(xié)調(diào)各方搞好小區(qū)的監(jiān)督、管理和服務(wù)。

3.分類指導(dǎo)，探索建立多樣性的物業(yè)服務(wù)模式。對(duì)新建和老舊小區(qū)，封閉式和敞開式小區(qū)進(jìn)行分類指導(dǎo)，選擇合適的服務(wù)模式。重點(diǎn)探索針對(duì)敞開式老舊小區(qū)的物業(yè)管理模式，規(guī)模較大的小區(qū)，可采取聘用物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行管理，規(guī)模較小的小區(qū)，可采取“統(tǒng)一打包”方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行管理。推廣紫橋小區(qū)物業(yè)管理模式，鼓勵(lì)街道或社區(qū)成立物業(yè)服務(wù)中心(登記注冊(cè))進(jìn)行管理或物業(yè)管理委員會(huì)進(jìn)行自治，專項(xiàng)負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)無(wú)法實(shí)行專業(yè)化物業(yè)管理的小區(qū)。研究針對(duì)保障房小區(qū)和農(nóng)民安置公寓區(qū)物業(yè)管理的措施，做到服務(wù)不留死角。

4.創(chuàng)新管理，提升物業(yè)企業(yè)服務(wù)水平。推動(dòng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)整合、改制、兼并和重組，培育一批具有較強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力、較大規(guī)模的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，進(jìn)一步支持本地物業(yè)服務(wù)企業(yè)做大做強(qiáng)，樹立行業(yè)標(biāo)桿。鼓勵(lì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)建立新型社區(qū)商業(yè)服務(wù)模式，延伸服務(wù)鏈條，不斷滿足潛在的市場(chǎng)需求，提升服務(wù)能力，實(shí)現(xiàn)物業(yè)服務(wù)升級(jí)轉(zhuǎn)型。及時(shí)化解物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)展中的問(wèn)題和矛盾，推動(dòng)我市物業(yè)服務(wù)水平快速提升。加快建設(shè)監(jiān)督體系，大力培育業(yè)委會(huì)，提高業(yè)委會(huì)組建率、專業(yè)性和公信力，讓業(yè)主直接參與對(duì)物業(yè)服務(wù)的監(jiān)督和合作，形成由政府牽頭、相關(guān)部門和業(yè)主共同參與的新格局。

5.倡導(dǎo)誠(chéng)信，增強(qiáng)物業(yè)主體的自覺(jué)意識(shí)。正面引導(dǎo)與懲戒并舉。一方面加強(qiáng)對(duì)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律法規(guī)的宣傳。通過(guò)各類媒體、小區(qū)宣傳欄等加大宣傳力度，增強(qiáng)開發(fā)企業(yè)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和廣大業(yè)主等物業(yè)主體各方的責(zé)任和自覺(jué)意識(shí)。強(qiáng)化示范帶頭，通過(guò)廣大黨員干部的模范帶頭作用去影響廣大業(yè)主，增進(jìn)業(yè)主對(duì)物業(yè)管理的認(rèn)知和理解，提高市民對(duì)物業(yè)服務(wù)的認(rèn)同感，提高物業(yè)服務(wù)人員的社會(huì)地位和職業(yè)自豪感，營(yíng)造有利于物業(yè)管理的良好社會(huì)氛圍。另一方面建立誠(chéng)信管理制度，建立物業(yè)主體各方的誠(chéng)信檔案，對(duì)不守誠(chéng)信的企業(yè)法人和業(yè)主進(jìn)行失信懲戒，是黨員干部和公職人員的還要進(jìn)行問(wèn)責(zé)。

6.突破難點(diǎn)，推動(dòng)小區(qū)物業(yè)管理全面提升。以拆除小區(qū)違法建筑和老舊院落改造為突破口，對(duì)違法建筑進(jìn)行梳理，確定牽頭單位，明確分批整治目標(biāo)，開展聯(lián)合整治行動(dòng)。對(duì)老舊小區(qū)采取以獎(jiǎng)代補(bǔ)方式，落實(shí)市中心城區(qū)兩級(jí)財(cái)政配套資金，對(duì)我市城區(qū)老舊院落和敞開式老舊小區(qū)分期分批進(jìn)行改造。按照總體規(guī)劃、綜合整治、分類改造、一院一策的原則，對(duì)老舊院落安防設(shè)施完善、路面平整處理、停車位(線)劃定、垃圾裝運(yùn)處置、環(huán)境整治、管理用房配置、水電“一戶一表”工程、雨污分流、管線序化等功能性專項(xiàng)改造，確保整體工作真正惠及民生。注重宣傳發(fā)動(dòng)，激發(fā)廣大群眾參與拆違和院落改造的熱情。

物業(yè)管理工作調(diào)研報(bào)告篇十五

物業(yè)管理是今年鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議確定的三個(gè)突破之一。物業(yè)管理是一個(gè)成長(zhǎng)的過(guò)程，也是迎接挑戰(zhàn)、自我加壓、探索新課題的過(guò)程。

一、目前我鎮(zhèn)物業(yè)管理試點(diǎn)工作開展情況。

上半年，鎮(zhèn)城管辦在七個(gè)城區(qū)社區(qū)各選一處居民小區(qū)做為物業(yè)管理試點(diǎn)，打破社區(qū)原有的小區(qū)負(fù)責(zé)制的管理模式，重點(diǎn)在臟亂差的無(wú)人管小區(qū)開展物業(yè)管理。上半年工作重點(diǎn)是選定試點(diǎn)，解決遺留問(wèn)題，成立業(yè)主委員會(huì)。城市七個(gè)社區(qū)的試點(diǎn)具體情況為：

1、社區(qū)：

社區(qū)選擇三星花園小區(qū)做為試點(diǎn)。三星花園位于東城區(qū)閆家壩地段，共有居民近一百戶。該小區(qū)前期開發(fā)遺留問(wèn)題很多，圍墻未建好，沒(méi)有物業(yè)管理用房，長(zhǎng)期無(wú)人管，垃圾成堆，草坪損毀，很多業(yè)主對(duì)在此居住失去了信心，打算賣掉房子。對(duì)于物業(yè)管理，多數(shù)人擁護(hù)，但缺乏信心。經(jīng)過(guò)初步測(cè)算，要在該小區(qū)建立物業(yè)管理，尚需七萬(wàn)元解決遺留問(wèn)題。社區(qū)在小區(qū)召開了業(yè)主委員會(huì)籌備會(huì)，向各家各戶發(fā)放了物業(yè)管理倡議書，征求有關(guān)意見。下一步準(zhǔn)備成立業(yè)主委員會(huì)。

2、社區(qū)：

社區(qū)去年最先推行物業(yè)管理，并成功地在糧食局小區(qū)成立了業(yè)主委員會(huì)，建立了業(yè)主規(guī)約，協(xié)助小區(qū)實(shí)行了物業(yè)自治管理。今年，社區(qū)將綜合批發(fā)城作為物業(yè)管理重點(diǎn)整治單位。綜合批發(fā)城有業(yè)主近三百戶，建成十多年來(lái)，沒(méi)有物業(yè)管理，遺留問(wèn)題多，一直是縣城城市管理、衛(wèi)生創(chuàng)建的死角難點(diǎn)。經(jīng)走訪，綜合批發(fā)城要實(shí)施物業(yè)管理需解決四大遺留問(wèn)題：清掏化糞池、拆除消防通道上的違章建筑、恢復(fù)大門及門崗、提供物業(yè)管理用房，總測(cè)算費(fèi)用近五十萬(wàn)元。經(jīng)過(guò)半年多的協(xié)調(diào)，目前成立了小區(qū)業(yè)主委員會(huì)，簡(jiǎn)單疏通了下水道，基本拆除了消防通道上的違章建筑，向開發(fā)商爭(zhēng)取了兩間門面作為物業(yè)管理用房，已由致遠(yuǎn)物業(yè)公司拿出了初步管理方案，并正在協(xié)商解決大門及門崗的問(wèn)題。7月30日晚，鎮(zhèn)政府組織在綜合批發(fā)城小區(qū)召開全體業(yè)主會(huì)議，正式宣布小區(qū)管理移交縣致遠(yuǎn)物業(yè)管理公司，該小區(qū)走上規(guī)范化管理軌道。

3、觀山社區(qū)：

試點(diǎn)一：佳美公司宿舍區(qū)。因佳美公司（原一建公司）改制時(shí)已將其宿舍區(qū)（建筑公寓）移交社區(qū)，并和鎮(zhèn)政府簽定協(xié)議，不再承擔(dān)建筑公寓內(nèi)的衛(wèi)生創(chuàng)建等任務(wù)，請(qǐng)求取消建筑公寓做為其創(chuàng)建包干責(zé)任區(qū)。建筑公寓有居民六十多戶，以前社區(qū)在小區(qū)內(nèi)實(shí)施過(guò)物業(yè)管理，后因少數(shù)業(yè)主私搭亂建而中止，成為無(wú)人管小區(qū)，后來(lái)小區(qū)衛(wèi)生包干到佳美公司，但缺乏長(zhǎng)效管理?，F(xiàn)在社區(qū)已召集業(yè)主代表開會(huì)，下發(fā)選票，籌備成立業(yè)主委員會(huì)，下一步再確定物業(yè)管理方案。

試點(diǎn)二：原天鵝賓館院落。此事由農(nóng)辦牽頭，鎮(zhèn)城管辦協(xié)助，在現(xiàn)場(chǎng)走訪了業(yè)主。針對(duì)院內(nèi)的環(huán)境問(wèn)題，我鎮(zhèn)拿出了初步改造方案。因院內(nèi)主體繁多，改造資金龐大，我們已向縣政府反映，準(zhǔn)備召開相關(guān)責(zé)任主體的協(xié)調(diào)會(huì)，解決環(huán)境問(wèn)題后再議物業(yè)管理事宜。

4、老西門社區(qū)：

老西門社區(qū)做為老城區(qū)，無(wú)人管小區(qū)最多，縣長(zhǎng)熱線投訴最多，創(chuàng)建任務(wù)最難，實(shí)施物業(yè)管理的難度也最大。社區(qū)先后在百貨庭院、電影庭院、土產(chǎn)庭院、醬園廠庭院、商業(yè)新村、橋頭花園等地開會(huì)走訪，征求業(yè)主意見，了解物業(yè)管理現(xiàn)狀，最終確定在電影庭院、醬園廠庭院和土產(chǎn)庭院實(shí)施物業(yè)管理。目前準(zhǔn)備籌集資金解決電影庭院的物業(yè)管理用房和大門的問(wèn)題。

5、渫陽(yáng)社區(qū)：

試點(diǎn)一：農(nóng)資大市場(chǎng)。農(nóng)資大市場(chǎng)一期工程建成多年，二期工程尚未售完。建成以來(lái)市場(chǎng)物業(yè)一直由市管中心（宏天物業(yè)）管理，但建設(shè)方和業(yè)主對(duì)物業(yè)管理強(qiáng)烈不滿，準(zhǔn)備重新聘用物業(yè)服務(wù)企業(yè)。經(jīng)社區(qū)推薦，建設(shè)方多方了解后，擬定由致遠(yuǎn)物業(yè)公司接管。從五月份開始，致遠(yuǎn)物業(yè)開始走訪業(yè)主，制定了初步管理方案，得到了建設(shè)方的認(rèn)可。八月份，縣房管局準(zhǔn)備采取邀標(biāo)的方式，重新聘用物業(yè)公司。

試點(diǎn)二：旺佳園。旺佳園共有業(yè)主75戶，一部分是原勞動(dòng)服務(wù)公司職工，另一部分是新開發(fā)樓房入住戶。由于新遷戶入住前交納了兩年物業(yè)管理費(fèi)，兩年期滿后，物業(yè)公司退出，現(xiàn)在小區(qū)沒(méi)有物業(yè)管理，而且由于以前管理不規(guī)范，公共部分占用嚴(yán)重，業(yè)主強(qiáng)烈要求實(shí)施物業(yè)管理。目前，社區(qū)已在小區(qū)內(nèi)召開了業(yè)主委員會(huì)籌備小組會(huì)議，張貼了有關(guān)宣傳法規(guī)，投票選舉了業(yè)主委員會(huì)，下一步準(zhǔn)備擬定物業(yè)管理方案并召開業(yè)主大會(huì)。

物業(yè)管理工作調(diào)研報(bào)告篇十六

物業(yè)管理是今年鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議確定的三個(gè)突破之一。物業(yè)管理是一個(gè)成長(zhǎng)的過(guò)程，也是迎接挑戰(zhàn)自我加壓探索精選論文新課題的過(guò)程。

一目前我鎮(zhèn)物業(yè)管理試點(diǎn)工作開展情況。

上半年，鎮(zhèn)城管辦在七個(gè)城區(qū)社區(qū)各選一處居民小區(qū)做為物業(yè)管理試點(diǎn)，打破社區(qū)原有的小區(qū)負(fù)責(zé)制的管理模式，重點(diǎn)在臟亂差的無(wú)人管小區(qū)開展物業(yè)管理。上半年工作重點(diǎn)是選定試點(diǎn)，解決遺留問(wèn)題，成立業(yè)主委員會(huì)。城市七個(gè)社區(qū)的試點(diǎn)具體情況為：

1社區(qū)：社區(qū)選擇三星花園小區(qū)做為試點(diǎn)。三星花園位于東城區(qū)閆家壩地段，共有居民近一百戶。該小區(qū)前期開發(fā)遺留問(wèn)題很多，圍墻未建好，沒(méi)有物業(yè)管理用房，長(zhǎng)期無(wú)人管，垃圾成堆，草坪損毀，很多業(yè)主對(duì)在此居住失去了信心，打算賣掉房子。對(duì)于物業(yè)管理，多數(shù)人擁護(hù)，但缺乏信心。經(jīng)過(guò)初步測(cè)算，要在該小區(qū)建立物業(yè)管理，尚需七萬(wàn)元解決遺留問(wèn)題。社區(qū)在小區(qū)召開了業(yè)主委員會(huì)籌備會(huì)，向各家各戶發(fā)放了物業(yè)管理倡議書，征求有關(guān)意見。下一步準(zhǔn)備成立業(yè)主委員會(huì)。

二社區(qū)：社區(qū)去年最先推行物業(yè)管理，并成功地在糧食局小區(qū)成立了業(yè)主委員會(huì)，建立了業(yè)主規(guī)約，協(xié)助小區(qū)實(shí)行了物業(yè)自治管理。今年，社區(qū)將綜合批發(fā)城作為物業(yè)管理重點(diǎn)整治單位。綜合批發(fā)城有業(yè)主近三百戶，建成十多年來(lái)，沒(méi)有物業(yè)管理，遺留問(wèn)題多，一直是縣城城市管理衛(wèi)生創(chuàng)建的死角難點(diǎn)。經(jīng)走訪，綜合批發(fā)城要實(shí)施物業(yè)管理需解決四大遺留問(wèn)題：清掏化糞池拆除消防通道上的違章建筑恢復(fù)大門及門崗提供物業(yè)管理用房，總測(cè)算費(fèi)用近五十萬(wàn)元。經(jīng)過(guò)半年多的協(xié)調(diào)，目前成立了小區(qū)業(yè)主委員會(huì)，簡(jiǎn)單疏通了下水道，基本拆除了消防通道上的違章建筑，向開發(fā)商爭(zhēng)取了兩間門面作為物業(yè)管理用房，已由致遠(yuǎn)物業(yè)公司拿出了初步管理方案，并正在協(xié)商解決大門及門崗的問(wèn)題。7月30日晚，鎮(zhèn)政府組織在綜合批發(fā)城小區(qū)召開全體業(yè)主會(huì)議，正式宣布小區(qū)管理移交縣致遠(yuǎn)物業(yè)管理公司，該小區(qū)走上規(guī)范化管理軌道。

三觀山社區(qū)：試點(diǎn)一：佳美公司宿舍區(qū)。因佳美公司（原一建公司）改制時(shí)已將其宿舍區(qū)（建筑公寓）移交社區(qū)，并和鎮(zhèn)政府簽定協(xié)議，不再承擔(dān)建筑公寓內(nèi)的衛(wèi)生創(chuàng)建等任務(wù)，請(qǐng)求取消建筑公寓做為其創(chuàng)建包干責(zé)任區(qū)。建筑公寓有居民六十多戶，以前社區(qū)在小區(qū)內(nèi)實(shí)施過(guò)物業(yè)管理，后因少數(shù)業(yè)主私搭亂建而中止，成為無(wú)人管小區(qū)，后來(lái)小區(qū)衛(wèi)生包干到佳美公司，但缺乏長(zhǎng)效管理。現(xiàn)在社區(qū)已召集業(yè)主代表開會(huì)，下發(fā)選票，籌備成立業(yè)主委員會(huì)，下一步再確定物業(yè)管理方案。試點(diǎn)二：原天鵝賓館院落。此事由農(nóng)辦牽頭，鎮(zhèn)城管辦協(xié)助，在現(xiàn)場(chǎng)走訪了業(yè)主。針對(duì)院內(nèi)的環(huán)境問(wèn)題，我鎮(zhèn)拿出了初步改造方案。因院內(nèi)主體繁多，改造資金龐大，我們已向縣政府反映，準(zhǔn)備召開相關(guān)責(zé)任主體的協(xié)調(diào)會(huì)，解決環(huán)境問(wèn)題后再議物業(yè)管理事宜。

四老西門社區(qū)：老西門社區(qū)做為老城區(qū)，無(wú)人管小區(qū)最多，縣長(zhǎng)熱線投訴最多，創(chuàng)建任務(wù)最難，實(shí)施物業(yè)管理的難度也最大。社區(qū)先后在百貨庭院電影庭院土產(chǎn)庭院醬園廠庭院商業(yè)新村橋頭花園等地開會(huì)走訪，征求業(yè)主意見，了解物業(yè)管理現(xiàn)狀，最終確定在電影庭院醬園廠庭院和土產(chǎn)庭院實(shí)施物業(yè)管理。目前準(zhǔn)備籌集資金解決電影庭院的物業(yè)管理用房和大門的問(wèn)題。

五渫陽(yáng)社區(qū)：試點(diǎn)一：農(nóng)資大市場(chǎng)。農(nóng)資大市場(chǎng)一期工程建成多年，二期工程尚未售完。建成以來(lái)市場(chǎng)物業(yè)一直由市管中心（宏天物業(yè)）管理，但建設(shè)方和業(yè)主對(duì)物業(yè)管理強(qiáng)烈不滿，準(zhǔn)備重新聘用物業(yè)服務(wù)企業(yè)。經(jīng)社區(qū)推薦，建設(shè)方多方了解后，擬定由致遠(yuǎn)物業(yè)公司接管。從五月份開始，致遠(yuǎn)物業(yè)開始走訪業(yè)主，制定了初步管理方案，得到了建設(shè)方的認(rèn)可。八月份，縣房管局準(zhǔn)備采取邀標(biāo)的方式，重新聘用物業(yè)公司。試點(diǎn)二：旺佳園。旺佳園共有業(yè)主75戶，一部分是原勞動(dòng)服務(wù)公司職工，另一部分是新開發(fā)樓房入住戶。由于新遷戶入住前交納了兩年物業(yè)管理費(fèi)，兩年期滿后，物業(yè)公司退出，現(xiàn)在小區(qū)沒(méi)有物業(yè)管理，而且由于以前管理不規(guī)范，公共部分占用嚴(yán)重，業(yè)主強(qiáng)烈要求實(shí)施物業(yè)管理。目前，社區(qū)已在小區(qū)內(nèi)召開了業(yè)主委員會(huì)籌備小組會(huì)議，張貼了有關(guān)宣傳法規(guī)，投票選舉了業(yè)主委員會(huì)，下一步準(zhǔn)備擬定物業(yè)管理方案并召開業(yè)主大會(huì)。

六中渡社區(qū)：社區(qū)選擇小區(qū)做為試點(diǎn)。小區(qū)是原廣福橋煤礦職工宿舍區(qū)，有業(yè)主近七十戶，改制后由社區(qū)接管，但由于收費(fèi)狀況不好，管理有難度，每年社區(qū)還要負(fù)債投入。今年，社區(qū)在該小區(qū)率先推行物業(yè)管理，組織召開業(yè)主大會(huì)，選舉成立了業(yè)主委員會(huì)，并協(xié)助完善了業(yè)主規(guī)約。六月份，小區(qū)正式開始自治管理。

二物業(yè)管理工作開展過(guò)程中存在的難點(diǎn)。

1社區(qū)對(duì)物業(yè)管理的社會(huì)效益認(rèn)識(shí)不足。個(gè)別社區(qū)認(rèn)為物業(yè)管理與小區(qū)管理在利益上存在著沖突，工作積極性不是很高。

2硬件設(shè)施不配套。一是相當(dāng)一部分院落建設(shè)不規(guī)范，無(wú)門崗和門廳，現(xiàn)在組織修建也不好規(guī)劃。二是居民區(qū)下水道電路等物業(yè)管理所涉及到的設(shè)施嚴(yán)重滯后，維修或建設(shè)需大量資金。

3規(guī)范控制混亂。小區(qū)內(nèi)亂搭亂建現(xiàn)象嚴(yán)重，臨時(shí)建筑擠占了消防通道。綠化率達(dá)不到設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，居民利用空坪隙地種菜，擠占了綠化空間。

4收取物業(yè)管理所必須的費(fèi)用存在一定的難度。有些業(yè)主認(rèn)為物業(yè)公司賺了錢，不愿交費(fèi)，或不愿接受管理。很多人的思想還停留在單位提供后勤福利和大鍋飯的時(shí)代，對(duì)自己應(yīng)盡的責(zé)任和義務(wù)不明。

5物業(yè)管理企業(yè)動(dòng)作欠規(guī)范?，F(xiàn)有的幾個(gè)物業(yè)管理企業(yè)，市場(chǎng)化程度不高，管理不是很專業(yè)，缺乏先進(jìn)的管理經(jīng)驗(yàn)與模式，營(yíng)利的目的太明顯。

6前期物業(yè)管理不規(guī)范，開發(fā)建設(shè)所遺留下來(lái)的問(wèn)題對(duì)物業(yè)管理形成了極大的障礙。

7業(yè)主大會(huì)難組織。居民對(duì)物業(yè)管理的含義認(rèn)識(shí)不清信心不足，參加會(huì)議的積極性不高。

8媒體關(guān)注程度不夠。

三對(duì)我鎮(zhèn)開展物業(yè)管理工作的幾點(diǎn)建議。

1嚴(yán)格執(zhí)行物業(yè)管理的法律法規(guī)及規(guī)章，使物業(yè)管理的管理服務(wù)經(jīng)營(yíng)收費(fèi)等各方面各環(huán)節(jié)做到依法管理和運(yùn)作。政府要加強(qiáng)服務(wù)意識(shí)，出臺(tái)相應(yīng)的扶持政策，為廣大企業(yè)營(yíng)造良好的發(fā)展環(huán)境，提供宏觀的政策支持與引導(dǎo)。建立物業(yè)管理市場(chǎng)準(zhǔn)入制度。加強(qiáng)物業(yè)管理市場(chǎng)的培育，鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)房地產(chǎn)管理分業(yè)經(jīng)營(yíng)。鼓勵(lì)開發(fā)商從社會(huì)上聘請(qǐng)那些經(jīng)過(guò)實(shí)踐被業(yè)主認(rèn)可的物業(yè)管理公司來(lái)進(jìn)行專業(yè)化的管理。鼓勵(lì)通過(guò)招投標(biāo)等方式公開選聘物業(yè)管理公司，引進(jìn)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，促使物業(yè)管理行業(yè)朝高度市場(chǎng)化方向發(fā)展。

2物業(yè)管理企業(yè)要按照“產(chǎn)權(quán)明晰權(quán)責(zé)明確政企分開管理科學(xué)”的要求，建立現(xiàn)代企業(yè)制度。要逐步提高物業(yè)管理從業(yè)人員的素質(zhì)，多種渠道多種形式培養(yǎng)人才，為物業(yè)管理持續(xù)發(fā)展提供人才資源。

3社會(huì)公眾應(yīng)客觀公正的看待物業(yè)管理這一行業(yè)，加深對(duì)這一行業(yè)的了解并對(duì)這一行業(yè)的作用充分重視，促使業(yè)主形成正確的物業(yè)管理消費(fèi)觀念。

四下一步工作重點(diǎn)。

一是廣泛宣傳，營(yíng)造良好輿論氛圍；

二是建立健全新的物業(yè)管理模式和管理機(jī)制；

三是加強(qiáng)業(yè)主大會(huì)組建的指導(dǎo)監(jiān)督工作；

四是進(jìn)一步規(guī)范前期物業(yè)管理招投標(biāo)工作；

五是建立“質(zhì)價(jià)相符”的服務(wù)收費(fèi)機(jī)制；

六是大力提高物業(yè)管理從業(yè)人員素質(zhì)；

七是理順好物業(yè)管理與社區(qū)建設(shè)的關(guān)系。

物業(yè)管理工作調(diào)研報(bào)告篇十七

隨著物業(yè)處理標(biāo)準(zhǔn)的不斷完善，業(yè)主和使用人法律意見的不斷加強(qiáng)，處理部分監(jiān)管的不斷加強(qiáng)，住宅小區(qū)的違法建設(shè)環(huán)境得到了有效的把握。然而，在一些住宅區(qū)，仍然有非法結(jié)構(gòu)和建筑在休閑天井，花園，陽(yáng)臺(tái)等。、擅自占用房屋各部分、破壞房屋承重布局等。，特別是一些高檔住宅區(qū)的居民搬進(jìn)來(lái)后，出現(xiàn)了緊張的違章建筑情況。比如，一些業(yè)主和用戶在悠閑的住房平臺(tái)上建造陽(yáng)光屋，甚至增加樓層、改建、擴(kuò)建、挖掘地下室，這不僅緊張地破壞了社區(qū)的集體規(guī)劃和和諧環(huán)境，也影響了周邊業(yè)主。

1.華陽(yáng)地區(qū)住宅裝修緊張近年來(lái)，繼房地產(chǎn)、

2.三級(jí)市場(chǎng)熱鬧，高檔商品房房二次裝修越來(lái)越多。由此，各種違法行為和違法建筑時(shí)有發(fā)生，引起社會(huì)的珍惜。從現(xiàn)在房產(chǎn)局掌握的環(huán)境分析來(lái)看，緊張有以下幾個(gè)特點(diǎn):。

(1)業(yè)主由內(nèi)而外對(duì)原房屋進(jìn)行了完全翻新或改建，改變了原平面圖，如在外墻立面放置玻璃幕墻，從一開始就擴(kuò)大承重墻，在首層門廳、平臺(tái)上建造房間等。非法面積從10到60平方米不等。

(二)采用先進(jìn)的裝修材料，清新，所有裝修后的房屋都超出了原房屋規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)社區(qū)環(huán)境的影響相對(duì)較小，周圍房屋的外觀能得到根本保留。

(3)相鄰各方矛盾不明顯，業(yè)主委員會(huì)通常不直接干預(yù)，只是對(duì)超出范圍太遠(yuǎn)的違章建筑有很大的呼應(yīng)。

(4)由于業(yè)主身份比較特殊，包括有部分是海外業(yè)主，物業(yè)公司很難直接勸阻，怕平時(shí)交試用期費(fèi)?；谝陨辖谇闆r，物業(yè)公司的回應(yīng):感覺(jué)當(dāng)局對(duì)部分處罰處理不力，對(duì)違章戶的處罰達(dá)不到震懾效果。其他人被迫延遲手續(xù)費(fèi)，只能勸阻，不能停止施工。不然物業(yè)公司很被動(dòng)。但作為大樓的業(yè)主，他覺(jué)得:由于房屋平面圖在利用上不公平，陳舊，所以在新業(yè)主入住或原業(yè)主重新裝修時(shí)，往往會(huì)要求專業(yè)的裝修規(guī)劃單位從一開始就根據(jù)房屋的性質(zhì)進(jìn)行室內(nèi)布置。另外，他有經(jīng)濟(jì)支付能力，使得上述違法行為時(shí)有發(fā)生。因?yàn)闃淠Ｐ托?yīng)，對(duì)其他業(yè)主影響很大，有收斂的趨勢(shì)。

2.進(jìn)一步加強(qiáng)啟動(dòng)物業(yè)裝修網(wǎng)格化處理。

(一)物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)對(duì)首室裝修的教學(xué)和監(jiān)督。

1.加強(qiáng)裝飾示范動(dòng)作的宣傳和教學(xué)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)根據(jù)《物業(yè)服務(wù)條例》、《上海市物業(yè)服務(wù)規(guī)則》以及前期物業(yè)服務(wù)公約、物業(yè)服務(wù)公約、用房公約或業(yè)主公約中的約定，履行對(duì)業(yè)主裝修房的責(zé)任，并與相關(guān)專業(yè)人員共同制定《房屋裝修須知》。

教物業(yè)處理公司在處理的物業(yè)區(qū)域內(nèi)公布《房間裝修通知單》。同時(shí)，將《房間裝修通知單》送達(dá)物業(yè)辦理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主或待裝修用戶，并簽收。

2.加強(qiáng)首間裝修前的處理要求物業(yè)處理公司告知《規(guī)定》在為業(yè)主或使用人辦理入住、停續(xù)時(shí)，必須停止首間裝修，如不破壞房屋承重布局、破壞房屋表面、違章建筑等。停止碎裂部分，不要隨意布置空調(diào)室外機(jī)，安裝防盜措施。業(yè)主或使用人應(yīng)在裝修房間前書面通知物業(yè)管理公司施工單位、工期和裝修內(nèi)容(包括首間裝修方案和施工方案)，并為裝修施工人員辦理臨時(shí)社區(qū)通行證。要求物業(yè)處理公司關(guān)于業(yè)主或使用人提供的首間房裝修方案和施工方案已對(duì)首間房停止裝修行為進(jìn)行整改的意見。

為了加強(qiáng)對(duì)建設(shè)單位裝修行為的處理，物業(yè)管理公司可以與房屋裝修施工單位簽訂《房屋裝修處理和談》。

3.加強(qiáng)對(duì)首室裝修活動(dòng)的定期檢查和監(jiān)督。物業(yè)經(jīng)辦公司要知道，專人要認(rèn)真教導(dǎo)、督促、處理好首間的裝修活動(dòng)。業(yè)主或使用人入住后，應(yīng)督促裝修業(yè)主、使用人或施工單位服從施工作業(yè)。下午18:00至次日上午8:00及節(jié)假日期間，不得從事敲、鑿、鋸、鉆等施工。

物業(yè)管理公司在施工人員和建筑材料進(jìn)入住宅區(qū)的施工過(guò)程中，如觸及水、電、氣、平面布置等隱蔽工程，應(yīng)加強(qiáng)每天(包括節(jié)假日)的現(xiàn)場(chǎng)檢查和突擊檢查，并做好記錄。發(fā)現(xiàn)違規(guī)行為，應(yīng)當(dāng)采取有效措施予以勸阻、禁止并督促及時(shí)糾正。

對(duì)于破壞房屋承重布局、破壞房屋表面、違章建筑、拒不整改的.業(yè)主或使用人，以及房屋首裝修單位，物業(yè)管理公司應(yīng)及時(shí)告知業(yè)主委員會(huì)，并報(bào)告相關(guān)行政處理部門依法處理。同時(shí)，物業(yè)管理公司應(yīng)指示違反規(guī)定的施工人員中斷施工。

4.強(qiáng)化知法、守法、守約意識(shí)。

物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)督促業(yè)主或者使用人遵守本條例和其他有關(guān)法律，遵守《房屋使用公約》或者《業(yè)主公約》的約定。

如果物業(yè)管理公司與第一個(gè)房間的裝修單位簽署了和談，應(yīng)該敦促他們保持和談。首間裝修完成后，物業(yè)管理公司應(yīng)及時(shí)收回小區(qū)臨時(shí)出/入許可證。物業(yè)管理公司應(yīng)責(zé)成責(zé)任人及時(shí)修復(fù)和賠償對(duì)房屋和方法配置造成的損害。

物業(yè)處理公司對(duì)首間房裝修單位違約，可以根據(jù)和談中的約定直接向人民法院提起民事訴訟。

在未成立業(yè)主委員會(huì)的住宅區(qū)，不鼓勵(lì)業(yè)主或使用人非法裝修。禁止無(wú)效的，房地產(chǎn)開發(fā)商或者相關(guān)業(yè)主、使用人可以根據(jù)《上海市商品房買賣公約》和《房屋使用公約》的約定，直接向人民法院提起民事訴訟。

(二)業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)證明自治的有效性。

業(yè)主委員會(huì)應(yīng)突擊檢查物業(yè)，處理公司的處理和經(jīng)營(yíng)情況，督促房間首次裝修的業(yè)主或用戶遵守相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和協(xié)議，及時(shí)調(diào)整因裝修不當(dāng)造成的相鄰膠樹，并勸阻、禁止和督促業(yè)主或用戶糾正其違法行為。

業(yè)主或者使用人違反業(yè)主公約，勸阻無(wú)效的，經(jīng)業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主大會(huì)同意，業(yè)主委員會(huì)可以向人民法院提起民事訴訟。

(3)區(qū)縣房產(chǎn)局應(yīng)加強(qiáng)對(duì)違法裝修的行政管理。

區(qū)房產(chǎn)局已連續(xù)完成行政和法律工作程序。物業(yè)處理公司不履行法定職責(zé)和任務(wù)的，根據(jù)《條例》和《細(xì)則》的有關(guān)規(guī)定責(zé)令改正，并可處以相應(yīng)的罰款。如果物業(yè)辦理公司違反《條例》和《細(xì)則》，情節(jié)緊張，區(qū)/縣房產(chǎn)局可對(duì)低人才等級(jí)進(jìn)行處罰，直至吊銷人才證書。

區(qū)縣房產(chǎn)局應(yīng)及時(shí)受理和記錄業(yè)主或用戶對(duì)違法裝修的投訴，并到現(xiàn)場(chǎng)檢查取證。經(jīng)查證屬實(shí)的，依照《條例》有關(guān)法律的規(guī)定，責(zé)令限期改正，可以并處相應(yīng)罰款。

物業(yè)管理工作調(diào)研報(bào)告篇十八

近年來(lái)，隨著南京城南城市建設(shè)步伐的加快，大量土地、房屋被拆遷征用，一個(gè)個(gè)拆遷安置小區(qū)拔地而起。村民房屋土地被征用后，搬入了安置房小區(qū)。原有村民也變成了居民，從村落變成了小區(qū)，安置房小區(qū)管理難、環(huán)境差等問(wèn)題帶來(lái)的物業(yè)糾紛日益凸現(xiàn)出來(lái)。

安置房小區(qū)的物業(yè)糾紛是城市化推進(jìn)以來(lái)各級(jí)部門普遍關(guān)注的一個(gè)重大民生問(wèn)題。雨花臺(tái)區(qū)人民調(diào)解委員會(huì)通過(guò)對(duì)轄區(qū)內(nèi)安置房小區(qū)出現(xiàn)的主要矛盾糾紛進(jìn)行了認(rèn)真調(diào)研分析，力求減少矛盾糾紛、理順各種管理關(guān)系、提高對(duì)安置房小區(qū)物業(yè)糾紛的認(rèn)識(shí)，為解決好安置房小區(qū)的物業(yè)糾紛提供有益的思考。

一、安置房物業(yè)糾紛現(xiàn)狀。

目前在雨花臺(tái)區(qū)的鐵心橋地區(qū)、西善橋地區(qū)和板橋地區(qū)有大量的安置房小區(qū)。西善橋地區(qū)有52個(gè)居民小區(qū)，其中安置房小區(qū)26個(gè)，鐵心橋地區(qū)7個(gè)社區(qū)，其中兩個(gè)社區(qū)為全市兩個(gè)大型安置房小區(qū)景明家園和春江新城，另外5個(gè)社區(qū)都有安置房小區(qū)。物業(yè)矛盾糾紛的出現(xiàn)有三個(gè)方面的因素。

1、業(yè)主因素。大多數(shù)村民身份轉(zhuǎn)變后，并沒(méi)有像真正的市民一樣去了解、接受、參與物業(yè)管理，導(dǎo)致有的安置小區(qū)物業(yè)與業(yè)主之間存在多種矛盾，最突出的共性問(wèn)題有：

（3）業(yè)主服務(wù)消費(fèi)意識(shí)淡薄。大部分安置小區(qū)業(yè)主從原來(lái)的村落搬遷到新建小區(qū)，作為村民從來(lái)都無(wú)需交納物業(yè)管理費(fèi)和垃圾費(fèi)之類的費(fèi)用，而且拆遷安置都是政府行為，這些業(yè)主認(rèn)為這些費(fèi)用應(yīng)該由政府買單。他們對(duì)物業(yè)管理的概念比較陌生，不知道物業(yè)服務(wù)本身就是一種商品。消費(fèi)享受服務(wù)的意識(shí)不強(qiáng)，沒(méi)有繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的概念，直接后果就是導(dǎo)致物業(yè)運(yùn)轉(zhuǎn)困難，服務(wù)質(zhì)量下降，形成惡性循環(huán)。

2、物業(yè)公司因素。

（3）物業(yè)管理公司不夠職業(yè)化。在安置房小區(qū)居民入住后，為了快速地給居民提供物業(yè)服務(wù)，保障居民的基本生活需求，各街道的社區(qū)組織成立了物業(yè)公司為居民提供服務(wù)，從業(yè)人員的職業(yè)化程度不夠，往往以管理者身份而不是服務(wù)者身份自居，必然影響到物業(yè)與業(yè)主之間的和諧關(guān)系。

3、相關(guān)管理小區(qū)物業(yè)的行政主管部門因素。相關(guān)管理小區(qū)物業(yè)的行政主管部門未能及時(shí)指導(dǎo)安置房小區(qū)成立業(yè)主委員會(huì)。很多安置房小區(qū)在入住幾年后仍沒(méi)有組建業(yè)主委員會(huì)，這樣個(gè)別業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的矛盾因缺乏溝通渠道而無(wú)法解決，為小區(qū)正常的物業(yè)管理埋下隱患。很多重大事/文秘站－您的專屬秘書，中國(guó)最強(qiáng)免費(fèi)！/項(xiàng)沒(méi)有業(yè)主委員會(huì)同意，物業(yè)公司也無(wú)能為力，比如維修基金的使用，導(dǎo)致居民認(rèn)為物業(yè)公司不作為，引發(fā)矛盾糾紛。

二、減少安置房小區(qū)物業(yè)糾紛幾點(diǎn)建議。

（1）方便個(gè)體業(yè)主與物業(yè)公司之間進(jìn)行溝通；

（3）通過(guò)業(yè)主委員會(huì)宣傳小區(qū)居民責(zé)任與義務(wù)，配合物業(yè)公司逐步將物業(yè)費(fèi)用收取工作正?；?/p>

2、培養(yǎng)能夠適應(yīng)市場(chǎng)變化的優(yōu)勢(shì)物業(yè)公司。要逐漸走出社區(qū)“托底”式的物業(yè)公司模式。物業(yè)企業(yè)要推行公務(wù)公開、財(cái)務(wù)公開，物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主間要形成相互制約、相互支持的管理機(jī)制。同時(shí)，要全力做好公共部位維修資金的收繳工作，為小區(qū)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展提供資金保障。

3、聘用和培養(yǎng)專業(yè)化物業(yè)人員，提高物業(yè)服務(wù)水準(zhǔn)。要在人員配置上把好關(guān)口，提供能夠切合居民需要的優(yōu)質(zhì)物業(yè)服務(wù)。一是選拔聘任一批責(zé)任心強(qiáng)、業(yè)務(wù)素質(zhì)好的人員充實(shí)到物業(yè)管理一線隊(duì)伍；二是加強(qiáng)從業(yè)人員的崗位培訓(xùn)，提高他們依法履行職責(zé)能力；三是提升人員素質(zhì)，物業(yè)從業(yè)人員要認(rèn)真學(xué)習(xí)法律、規(guī)章、相關(guān)業(yè)務(wù)和小區(qū)管理理論，開拓工作思路，切實(shí)做到服務(wù)好保障房小區(qū)居民。

4、相關(guān)行政部門做好保障房建設(shè)驗(yàn)收工作，避免建設(shè)問(wèn)題遺留給物業(yè)部門。認(rèn)真抓好物業(yè)管理的前期介入工作，發(fā)現(xiàn)配套設(shè)施設(shè)備不完善的小區(qū)，責(zé)令建設(shè)單位限期補(bǔ)建完善，做到提前介入，主動(dòng)參與，積極監(jiān)督，確保交付后業(yè)主滿意，避免業(yè)主與物業(yè)之間發(fā)生沖突。

5、社區(qū)做好新市民普法宣傳工作。社區(qū)要經(jīng)常性深入各小區(qū)開展普法和精神文明宣傳，宣揚(yáng)小區(qū)公約，弘揚(yáng)小區(qū)主人翁意識(shí)，提高安置房小區(qū)居民的都市生活意識(shí)，改變他們的生活習(xí)慣，鼓勵(lì)小區(qū)居民主導(dǎo)參與到小區(qū)物業(yè)管理中來(lái)，通過(guò)人民調(diào)解的方式化解小區(qū)物業(yè)矛盾糾紛。

物業(yè)管理工作調(diào)研報(bào)告篇十九

根據(jù)各級(jí)黨組織對(duì)深入開展《黨的群眾路線教育實(shí)踐活動(dòng)》的要求，忻州市物業(yè)管理指導(dǎo)中心與3月12日開展了關(guān)于黨的群眾路線教育實(shí)踐活動(dòng)的動(dòng)員會(huì)，接著于每周二、周四組織中心全體職工進(jìn)行集中學(xué)習(xí)和觀看教育影片，并認(rèn)真做了學(xué)習(xí)筆記。在3月30日中心接到局領(lǐng)導(dǎo)轉(zhuǎn)發(fā)的關(guān)于忻州市精華小區(qū)的業(yè)主投訴書，中心領(lǐng)導(dǎo)就對(duì)此事立即召開了會(huì)議，對(duì)來(lái)信做認(rèn)真解讀，就業(yè)主們?cè)谛胖刑岬降膯?wèn)題，中心結(jié)合小區(qū)實(shí)際情況與4月1日帶領(lǐng)業(yè)主指導(dǎo)科和企業(yè)監(jiān)管科對(duì)忻州市精華小區(qū)進(jìn)行了走訪調(diào)研，調(diào)研采取座談交流與調(diào)查相結(jié)合的方式，開展了深入細(xì)致的黨的群眾路線教育實(shí)踐活動(dòng)調(diào)研工作。通過(guò)本次調(diào)研，圍繞群眾對(duì)“四風(fēng)”的意見和建議結(jié)合自身的工作，分析如下：

（一）存在政治理論學(xué)習(xí)不深不透的問(wèn)題。在理論學(xué)習(xí)上，常常對(duì)自己要求不高、要求不嚴(yán)。對(duì)黨的經(jīng)典理論和行政管理的經(jīng)典著作，一是讀得不太多，二是讀的過(guò)程中多數(shù)是淺嘗輒止，沒(méi)有深挖掘、細(xì)推敲。常常因?yàn)楣ぷ髅?，時(shí)間緊，放松了理論學(xué)習(xí)和水平提升，在處理具體事務(wù)的時(shí)候容易忽略理論指導(dǎo)，導(dǎo)致個(gè)別時(shí)候缺乏理論與實(shí)際的有機(jī)聯(lián)系。

（二）存在聯(lián)系群眾和深入一線不夠的問(wèn)題。中心接管全城區(qū)的物業(yè)企業(yè)管理與指導(dǎo)，責(zé)任大任務(wù)重，我分管的業(yè)主指導(dǎo)科和企業(yè)監(jiān)管科主要負(fù)責(zé)業(yè)主委員會(huì)的選舉和所有業(yè)主的投訴案件，為業(yè)主與物業(yè)企業(yè)排查化解矛盾糾紛。由于工作比較瑣碎有時(shí)深入群眾調(diào)查不夠，有時(shí)甚至沒(méi)有深入到一線，沒(méi)有充分了解群眾最迫切的需要，自認(rèn)為工作開展了，但是完成效果并不理想。

（三）存在工作推進(jìn)力度不夠的問(wèn)題。完成工作任務(wù)時(shí)，有時(shí)候首先想到的不是將工作做得更加的優(yōu)秀，而是如何應(yīng)付完成工作，尤其是任務(wù)多、壓力大的時(shí)候這種想法更甚，并沒(méi)有時(shí)刻嚴(yán)格要求自己。同時(shí)創(chuàng)新意識(shí)不夠，在完成工作中沒(méi)有摸索具有創(chuàng)造性的完成方式，大多數(shù)工作也停留在上級(jí)指派的工作上，并沒(méi)有突破創(chuàng)新，開展獨(dú)具特色的工作。

（四）存在安于現(xiàn)狀、進(jìn)取心不夠的問(wèn)題。我認(rèn)為已處在現(xiàn)在的崗位，就盡自己的努力做好所分管的工作，盡到自己應(yīng)盡的責(zé)任。自認(rèn)為自己很知足，雖比上不足，但比下有余，樂(lè)得個(gè)安于現(xiàn)狀。自己追求的力度還不夠好，創(chuàng)新意識(shí)還不夠強(qiáng)。

今后的努力方向和改進(jìn)措施。

（一）加強(qiáng)理論學(xué)習(xí)，增強(qiáng)理論功底。明確理論學(xué)習(xí)在思想上和行動(dòng)上對(duì)工作開展的巨大推力作用，制定詳細(xì)的學(xué)習(xí)計(jì)劃，沉淀積累學(xué)習(xí)心得，加強(qiáng)干部職工的理論知識(shí)和業(yè)務(wù)知識(shí)學(xué)習(xí)，不僅要認(rèn)真學(xué)習(xí)本職工作業(yè)務(wù)，同時(shí)還要全面熟悉其他業(yè)務(wù)知識(shí)，從解決實(shí)際問(wèn)題出發(fā)，做到政策了如指掌，業(yè)務(wù)操作自如，進(jìn)一步規(guī)范服務(wù)，流程，改進(jìn)自身的工作作風(fēng)和工作方式，尤其是在理論聯(lián)系實(shí)際方面下功夫。全面提高為群眾辦事的服務(wù)能力和水平。

（二）撲下身子、深入基層，與群眾“零距離”、“面對(duì)面”，拜群眾為師，在群眾中汲取組織工作的智慧和力量。查找工作存在的問(wèn)題和不足，與群眾一起想問(wèn)題、謀對(duì)策，尋找解決問(wèn)題的方法和路徑。要尊重群眾的創(chuàng)造精神，在群眾中發(fā)現(xiàn)、挖掘和總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，推動(dòng)組織工作創(chuàng)新發(fā)展。堅(jiān)持科學(xué)的態(tài)度和求實(shí)的精神，兢兢業(yè)業(yè)地做好各項(xiàng)工作，樹立強(qiáng)烈的`時(shí)間觀念、效率觀念、質(zhì)量觀念，今天能辦的事不拖到明天，這一周能辦的事不拖到下一周，用最短的時(shí)間完成任務(wù)。

（三）始終保持與時(shí)俱進(jìn)、開拓創(chuàng)新的精神狀態(tài)。對(duì)開展批評(píng)與自我批評(píng)中指出的問(wèn)題和不足，后續(xù)整改工作要不斷跟上，堅(jiān)決防止走過(guò)場(chǎng)、一陣風(fēng)，做到一抓到底，善始善終。

深入開展黨的群眾路線教育實(shí)踐活動(dòng)，要高舉中國(guó)特色社會(huì)主義偉大旗幟，以科學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo)，要貫穿“照鏡子、正衣冠，洗洗澡、治治病”的總體要求。群眾路線是實(shí)現(xiàn)黨的思想路線、政治路線、組織路線的根本工作路線，全心全意為人民服務(wù)的觀點(diǎn)，立黨為公、執(zhí)政為民的觀點(diǎn)，向人民學(xué)習(xí)的觀點(diǎn)，群眾利益無(wú)小事的觀點(diǎn)，對(duì)黨負(fù)責(zé)與對(duì)人民負(fù)責(zé)一致的觀點(diǎn)，都是需要在今后的工作中去認(rèn)真學(xué)習(xí)、深刻領(lǐng)會(huì)，努力實(shí)踐的。

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