有時(shí)候，我們需要放慢腳步，停下來(lái)思考一下自己的人生方向。怎樣培養(yǎng)創(chuàng)新思維和創(chuàng)業(yè)精神？在這里，我們匯總了一些總結(jié)的常用表達(dá)和寫(xiě)作技巧，供大家參考。
房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)論文篇一
以來(lái)，隨著市場(chǎng)的迅速升溫，房地產(chǎn)價(jià)格大幅上漲。9月份，全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲2.8%，漲幅比8月份擴(kuò)大0.8個(gè)百分點(diǎn)，這是自年初以來(lái)，房屋銷售價(jià)格連續(xù)第3個(gè)月同比上漲；環(huán)比上漲0.7%，環(huán)比連續(xù)7個(gè)月正增長(zhǎng)。盡管近期北京、上海等一線城市房?jī)r(jià)漲幅有所放緩，但西寧、銀川、天津、南昌等二、三線城市房?jī)r(jià)卻在加速上漲，表明我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的漲價(jià)潮正在由一線城市向省會(huì)城市、中小城市等二、三線城市蔓延。
進(jìn)入以來(lái)，自中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議后，樓市調(diào)整政策頻出。二手房營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠終止、國(guó)四條、土地出讓金比例調(diào)高至50%、國(guó)十一條以及央行上調(diào)存款準(zhǔn)備金率等為當(dāng)前火熱的樓市注入了一劑良方。特別是209月30日由深圳率先推出的限制購(gòu)房令，繼而蔓延至全國(guó)各大城市，對(duì)房地產(chǎn)投資更是帶來(lái)了極大的影響。統(tǒng)計(jì)顯示，年，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資48267億元，比上年增長(zhǎng)33.2%；其中，1~12月增速比1~11月回落3.3個(gè)百分點(diǎn)。全國(guó)商品房銷售面積10.43億平方米，增長(zhǎng)10.1%，增幅回落超過(guò)30個(gè)百分點(diǎn)。商品房銷售額5.25萬(wàn)億元，增長(zhǎng)18.3%，增幅回落超過(guò)50個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)本年資金來(lái)源72494億元，增長(zhǎng)25.4%，增幅回落20個(gè)百分點(diǎn)左右。從同比數(shù)據(jù)看，4月份以后房?jī)r(jià)同比增幅逐步回落，到12月，回落6.4個(gè)百分點(diǎn)。從環(huán)比數(shù)據(jù)看，數(shù)據(jù)變動(dòng)趨勢(shì)與同比數(shù)據(jù)變動(dòng)趨勢(shì)具有大致相同特征，漲幅也呈逐步回落態(tài)勢(shì)。
二、行為經(jīng)濟(jì)學(xué)的主要觀點(diǎn)。
（一）什么是行為經(jīng)濟(jì)學(xué)。
行為經(jīng)濟(jì)學(xué)就是要從人的現(xiàn)實(shí)決策過(guò)程中出發(fā)，建立符合心理學(xué)事實(shí)的個(gè)體決策模型，以此來(lái)分析具體的經(jīng)濟(jì)行為和經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象。它強(qiáng)調(diào)的是，經(jīng)濟(jì)學(xué)的假設(shè)前提必須和實(shí)際情況一致，通過(guò)大量的心理學(xué)實(shí)驗(yàn)和現(xiàn)場(chǎng)實(shí)驗(yàn)研究，對(duì)主流經(jīng)濟(jì)學(xué)家所堅(jiān)守的公理化假設(shè)進(jìn)行可復(fù)制的實(shí)驗(yàn)，并在這些重復(fù)的實(shí)驗(yàn)中尋找一些具有規(guī)律性的東西，接著用數(shù)學(xué)把規(guī)律表達(dá)出來(lái)，以便給經(jīng)濟(jì)學(xué)的演繹推理更為科學(xué)，也更具預(yù)測(cè)性的模型奠定基礎(chǔ)。
（二）行為經(jīng)濟(jì)學(xué)的發(fā)展。
傳統(tǒng)的行為經(jīng)濟(jì)學(xué)代表人物之一的herbertsi?mon通過(guò)對(duì)認(rèn)知心理學(xué)的研究，提出了“有限理性”假說(shuō)，該假說(shuō)指出了經(jīng)濟(jì)活動(dòng)當(dāng)事人在決策時(shí)不僅面臨復(fù)雜環(huán)境的約束，而且還面臨自身認(rèn)知能力的?約束，即使一個(gè)當(dāng)事人能夠精確地計(jì)算每一次選擇的成本收益，也很難精確地作出選擇，因?yàn)楫?dāng)事人可能無(wú)法準(zhǔn)確了解自己的偏好集合。
現(xiàn)代行為經(jīng)濟(jì)學(xué)抓住了經(jīng)濟(jì)學(xué)中的核心問(wèn)題一對(duì)選擇的分析。20世紀(jì)70年代，kahncman和tver-sky通過(guò)大量的實(shí)驗(yàn)證據(jù)表明，理性人的假設(shè)是不符合實(shí)際的生活事實(shí)的，與此同時(shí)，他們還提出了自己的效用函數(shù)一基于期望理論的價(jià)值函數(shù)和概率權(quán)重函數(shù)，這為行為經(jīng)濟(jì)學(xué)的發(fā)展提供了模型構(gòu)建的土壤。他們的理論概括主要有四點(diǎn)：
1.人們并不具備完全理性，人們生活的真正決策遵從啟發(fā)性原則，并受到框架效應(yīng)等多重因素的影響，而這些因素最終都影響到人們的選擇。
2.價(jià)值函數(shù)被定義在相對(duì)某一個(gè)參照點(diǎn)的損失和收益水平上。這表明人們關(guān)心的更多是財(cái)富水平的變化，卻不是單純的絕對(duì)財(cái)富水平。
3.收益和損失函數(shù)都將呈現(xiàn)出遞減的敏感性。該特征與新古典中的邊際效用遞減規(guī)律相似。
4.損失厭惡的存在性。
（三）選擇行為經(jīng)濟(jì)學(xué)角度的意義。
由于行為經(jīng)濟(jì)學(xué)的前提是承認(rèn)人的有限理性，因此對(duì)于現(xiàn)實(shí)生活中的一些有限理性現(xiàn)象給予了較好的解釋。其中之一則為羊群行為。從理論角度來(lái)說(shuō)，羊群行為很難有相對(duì)精確的概念。一般來(lái)說(shuō)，羊群行為是指人們的行為趨同，即人們?cè)谟^察到其他人的決策后，行為會(huì)受到其他人的影響。
傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)學(xué)角度來(lái)看，單個(gè)微觀主體的行為決策本身對(duì)整體的宏觀政策不會(huì)產(chǎn)生多大的影響，但是在當(dāng)今社會(huì)中，信息量大、傳播速度快、受眾面廣，使得羊群行為的具有規(guī)?；男?yīng)，而單個(gè)微觀主體的行為決策正是經(jīng)過(guò)羊群行為效應(yīng)的擴(kuò)大化進(jìn)而對(duì)宏觀政策的整體產(chǎn)生了不可忽視的抵消作用。
行為經(jīng)濟(jì)學(xué)角度看房地產(chǎn)的投資需求。
（一）心理賬戶對(duì)房地產(chǎn)投資需求的影響。
1.人們根據(jù)資金的來(lái)源、資金的所在和資金的用途等因素的不同對(duì)資金進(jìn)行歸類，這種現(xiàn)象被稱為“心理賬戶”。傳統(tǒng)的經(jīng)濟(jì)學(xué)理論假定資金是具有替代性的，也就是說(shuō)所有資金都是等價(jià)的，事實(shí)上，在人們眼中資金通常不是那樣可以替代，1000元彩票帶來(lái)獎(jiǎng)金和1000元的工資收入是有區(qū)別的。人們會(huì)傾向于把他們的投資武斷地分配到單獨(dú)的心理賬戶中，并根據(jù)投資所在的賬戶分別作出決策。這也導(dǎo)致了心理賬戶另外一個(gè)重要的特征，即狹隘的框定效應(yīng)，即人們會(huì)在面對(duì)個(gè)人投資時(shí)會(huì)與之前的投資行為和結(jié)果分離，而不會(huì)綜合之前的投資結(jié)果來(lái)評(píng)估是否值得再次投入。
2.由于有限理性的前提及心理賬戶的存在，這類投資者通常會(huì)將自己的收入分在三個(gè)不同的賬戶，在圖形上表現(xiàn)為三個(gè)不同的曲線。由于曲線狀態(tài)的不同導(dǎo)致有不同的投資收益，再根據(jù)這一點(diǎn)來(lái)決定自己的收入應(yīng)該如何分配。
（二）短期損失厭惡對(duì)房地產(chǎn)投資需求的影響。
1.期望理論的重要發(fā)現(xiàn)之一是人們?cè)诿鎸?duì)收益和損失的決策時(shí)表現(xiàn)出不對(duì)稱性。kahncman和tver-sky的實(shí)驗(yàn)得出的結(jié)論是：人們并非厭惡風(fēng)險(xiǎn)，當(dāng)他們認(rèn)為合適時(shí)，他們會(huì)選擇賭上一把，但如果不是厭惡風(fēng)險(xiǎn)又是什么？他們認(rèn)為，人們的動(dòng)機(jī)主要是躲避損失，而不是那么厭惡不確定性，人們厭惡的是損失，損失總顯得比收獲更突出、感受更強(qiáng)烈。損失厭惡（lossaversion）是指人們面對(duì)同樣數(shù)量的損失帶來(lái)的負(fù)效用為同量收益的正效用的2.5倍。期望理論認(rèn)為，損失厭惡反映了人們的風(fēng)險(xiǎn)偏好并不是一致的，當(dāng)涉及的是收益時(shí)，人們表現(xiàn)為風(fēng)險(xiǎn)厭惡；當(dāng)涉及的是損失時(shí)，人們則表現(xiàn)為風(fēng)險(xiǎn)尋求。
2.我們發(fā)現(xiàn)在房屋價(jià)格上漲中，房屋交易的成交量也是同比上升，因此我們預(yù)期控制房?jī)r(jià)上漲或房?jī)r(jià)下跌將出現(xiàn)房地產(chǎn)投資者拋售房產(chǎn)的局面，從而使房地產(chǎn)市場(chǎng)回歸理性區(qū)間。但從短視損失厭惡理論的闡述中，我們知道人們普遍厭惡遭受損失。相對(duì)于收益，人們對(duì)損失更加敏感。人們常常感到放棄某一物品所遭受的效用上的損失量，大于獲得同一物品所得到的效用上的增加量。這就可以解釋在房產(chǎn)價(jià)格預(yù)期下跌或已經(jīng)下跌后房地產(chǎn)投資者將如何選擇要價(jià)以及是否接受某個(gè)出價(jià)。
在繁榮期過(guò)后，當(dāng)房產(chǎn)價(jià)格下降時(shí)，或預(yù)期未來(lái)房產(chǎn)價(jià)格下降時(shí)，特別當(dāng)房產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值將低于當(dāng)前房產(chǎn)投資者為其所支付的價(jià)格，損失厭惡將導(dǎo)致房地產(chǎn)投資者決定通過(guò)一個(gè)高于無(wú)損失情況下的保留價(jià)格來(lái)減少損失，這樣設(shè)定的要價(jià)就會(huì)較高，在市場(chǎng)上待售的時(shí)間也將延長(zhǎng)，而最終達(dá)到的成交價(jià)格也就相對(duì)較高。
同時(shí)，面臨較小損失或是已有一定收益的房地產(chǎn)投資者在對(duì)要價(jià)的邊際上所提高的幅度要比在面臨較大損失時(shí)高出很多。從而即便在房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)下行的風(fēng)險(xiǎn)，許多房地產(chǎn)投資者傾向于在市場(chǎng)上觀望，并使要價(jià)保持在期望的售房?jī)r(jià)格之上，最終將無(wú)法做成任何交易，使房產(chǎn)的成交量大幅下降，房產(chǎn)價(jià)格也不會(huì)有較大的波動(dòng)。這說(shuō)明了在損失厭惡的情況下，房地產(chǎn)投資者的售房保留價(jià)格比購(gòu)房者的保留價(jià)格更缺乏向下的彈性。
（三）時(shí)間偏好對(duì)房地產(chǎn)投資需求的`影響。
1.傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)學(xué)認(rèn)為效用是隨著時(shí)間的變化而以指數(shù)的方式來(lái)貼現(xiàn)的。這就意味著人們的偏好在時(shí)間變量上應(yīng)該是一致的，無(wú)論何時(shí)，人們對(duì)效用的權(quán)衡都應(yīng)該是相同的。事實(shí)上，關(guān)于時(shí)間跨度的研究至今都未能表明時(shí)間偏好在時(shí)間上具有穩(wěn)定性，而且在對(duì)待不同的事物上，時(shí)間的貼現(xiàn)率也明顯不同。甚至是同一事物，人們也會(huì)傾向于推遲執(zhí)行馬上需要投入而報(bào)酬滯后的任務(wù)，熱衷于能夠立即帶來(lái)報(bào)酬而投入滯后的任務(wù)。loewenstein曾提出，對(duì)于時(shí)間偏好，應(yīng)分為三部分動(dòng)機(jī)：一是沖動(dòng)性，即個(gè)人不經(jīng)過(guò)思考，無(wú)計(jì)劃地行動(dòng)的傾向；二是強(qiáng)制性，即制訂計(jì)劃并遵守計(jì)劃的傾向性；三是抑制性，即欲望和情緒會(huì)觸發(fā)沖動(dòng)的行為，抑制這些自動(dòng)的或“條件反射”的反應(yīng)的能力。
2.由于我國(guó)目前處于經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)期間，通貨膨脹較快，貧富差距較大，人們對(duì)未來(lái)生活的不確定性增加，隨之之后的結(jié)果就是自己在權(quán)衡不同時(shí)間內(nèi)的成本和收益的情況下，更注重近期效益，注重短期投機(jī)而不是長(zhǎng)期投資。房地產(chǎn)市場(chǎng)的火爆體現(xiàn)出在宏觀經(jīng)濟(jì)不確定的形勢(shì)下，人們更多傾向于投資不動(dòng)產(chǎn)，一方面是因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)投資回報(bào)率過(guò)高，帶來(lái)豐厚的短期收益，不斷吸引更多投資者進(jìn)入該市場(chǎng)，另一方面心理賬戶的存在人們開(kāi)始確認(rèn)了房地產(chǎn)投資曲線，從而在整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境的大背景下，隨著時(shí)間的推延，人們降低了對(duì)房地產(chǎn)投資收益的時(shí)間貼現(xiàn)率，更加注重房地產(chǎn)短期回報(bào)。
四、結(jié)語(yǔ)。
從目前國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的手段來(lái)看，正是通過(guò)行政與經(jīng)濟(jì)手段相結(jié)合，一方面通過(guò)行政手段打擊投資者不理性的投資行為，降低他們的非理性預(yù)期，從而改變對(duì)房地產(chǎn)投資的曲線，同時(shí)彌補(bǔ)了經(jīng)濟(jì)手段的時(shí)滯性的缺陷；另一方面通過(guò)經(jīng)濟(jì)手段積極改變房地產(chǎn)市場(chǎng)供給與需要嚴(yán)重不平衡的情況，通過(guò)公租房、廉租房的建設(shè)增加房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給，同時(shí)積極提高居民收入，縮減貧富差距，從而使房地產(chǎn)市場(chǎng)可以真正健康穩(wěn)定地發(fā)展。
房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)論文篇二
一、我國(guó)海洋環(huán)境現(xiàn)狀二十世紀(jì)九十年代中期以來(lái),我國(guó)海洋環(huán)境狀況主要表現(xiàn)為:人海污染物質(zhì)顯著增加,河口、海灣和近岸海區(qū)污染嚴(yán)重,環(huán)境質(zhì)量逐年退化:近海污染范圍不斷擴(kuò)大,石油、氮、磷等營(yíng)養(yǎng)鹽類污染明顯:海域海水富營(yíng)養(yǎng)化明顯加重,赤潮、溢油、違章傾倒等污損事件頻頻發(fā)生;外海水質(zhì)基本良好,重金屬污染得到較好控制,油污染重點(diǎn)向南部海區(qū)轉(zhuǎn)移,營(yíng)養(yǎng)鹽和有機(jī)污染呈逐漸上升趨勢(shì),突發(fā)性污染事件頻率加大,慢性危害日益顯露,海洋自然和生態(tài)破壞加劇,海洋環(huán)境污染主要來(lái)自陸源排污,無(wú)序、無(wú)度地開(kāi)發(fā)是自然與生態(tài)破壞的`根本原因.
作者：楊得前作者單位：湛江海洋大學(xué)經(jīng)管學(xué)院,524088刊名：北京水產(chǎn)英文刊名：journalofbeijingfisheries年，卷(期)：“”(6)分類號(hào)：f4關(guān)鍵詞：
房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)論文篇三
房地產(chǎn)中的土地費(fèi)用包含有土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)用、場(chǎng)地租賃費(fèi)用、土地置換費(fèi)用以及拆遷費(fèi)用及稅務(wù)方面的費(fèi)用，這些費(fèi)用成為房地產(chǎn)成本的主要來(lái)源，大致占企業(yè)總成本的百分之八十左右，這些成本費(fèi)用關(guān)系到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目是否能夠獲得預(yù)期的經(jīng)濟(jì)效益，也是評(píng)價(jià)項(xiàng)目可行度的重要指標(biāo)。房地產(chǎn)在對(duì)項(xiàng)目可行性的進(jìn)行測(cè)算時(shí)，必須對(duì)土地相關(guān)費(fèi)用進(jìn)行科學(xué)計(jì)算，從土地面積和容積率方面的科學(xué)計(jì)算得出房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商需要支付的成本。此外，房產(chǎn)項(xiàng)目前期的相關(guān)費(fèi)用也是項(xiàng)目成本控制的重要組成部分。
2.房屋建筑的安裝費(fèi)用。
房屋建筑的安裝費(fèi)用主要包含房屋建筑費(fèi)用、設(shè)施裝備費(fèi)用與機(jī)械技術(shù)費(fèi)用、施工產(chǎn)生的管理費(fèi)用等等。而建筑材料產(chǎn)生的耗費(fèi)在這項(xiàng)費(fèi)用支出中占有較大的比例。此外，還有項(xiàng)目竣工之后所需要的簽證變更費(fèi)用。土地費(fèi)用、建筑樁基與土地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目產(chǎn)生的招標(biāo)價(jià)成為房地產(chǎn)企業(yè)成本的大部分，房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)施成本控制的時(shí)候應(yīng)該加以注意這些費(fèi)用的控制。
3.建筑配套設(shè)施費(fèi)用及其他支出費(fèi)用。
房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目中的配套設(shè)施與其他支出費(fèi)用主要有水電煤氣費(fèi)用、道路建設(shè)費(fèi)用、園林綠化費(fèi)用及市政設(shè)施配套等相關(guān)費(fèi)用，此外，學(xué)校、醫(yī)院及商店等生活公共服務(wù)設(shè)施的費(fèi)用也在此范圍內(nèi)。其他支出費(fèi)用一般都采取押金形式，比如綠化費(fèi)用、檔案費(fèi)用等，但是由于各方面的因素，很多房地產(chǎn)企業(yè)都不能將此費(fèi)用收全。其他費(fèi)用類支出的種類繁雜，缺少統(tǒng)一的收取標(biāo)準(zhǔn)，收費(fèi)項(xiàng)目在收取過(guò)程中大都經(jīng)由事業(yè)單位去執(zhí)行，隨意性很大，這部分費(fèi)用的支出在房地產(chǎn)企業(yè)中是受外部影響最大的一部分，占有百分之十。而房地產(chǎn)企業(yè)采取何種措施最大程度的降低這部分費(fèi)用支出是能否取得良好經(jīng)濟(jì)效益的重要因素之一。
二、當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施成本控制中存在的問(wèn)題。
1.沒(méi)有確立全面系統(tǒng)的成本控制觀念。
房地產(chǎn)項(xiàng)目需要大量的資金投入，工程建設(shè)時(shí)間周期長(zhǎng)，進(jìn)行成本核算的步驟較多且具有風(fēng)險(xiǎn)高的特點(diǎn)，這些都決定了房地產(chǎn)企業(yè)的成本具有一些特殊性：成本長(zhǎng)期性，任何一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目從取得土地開(kāi)發(fā)權(quán)到開(kāi)發(fā)完工，大都需要兩年以上的時(shí)間，如果考慮到項(xiàng)目售出后的配套設(shè)施建設(shè)及相關(guān)工程維護(hù)及物業(yè)管理等工作，成本期更長(zhǎng);成本內(nèi)容復(fù)雜性，房地產(chǎn)項(xiàng)目與市政建設(shè)、土木建設(shè)、設(shè)施安裝、園林綠化、環(huán)境建設(shè)、物業(yè)管理、貸款等都有著緊密的聯(lián)系，使得成本構(gòu)成內(nèi)容復(fù)雜化;成本構(gòu)成之間的差異;成本價(jià)格不透明;成本管理工作的多次性等等。這些特點(diǎn)要求成本控制工作必須全面且系統(tǒng)，但當(dāng)前很多企業(yè)都缺少成本控制的科學(xué)理念，成本控制工作僅限于建筑施工過(guò)程，對(duì)成本預(yù)測(cè)、決策等方面的控制力度不夠，缺少掌控大局的把握。
2.沒(méi)有建立科學(xué)合理的成本控制體系。
由于房地產(chǎn)企業(yè)尚未樹(shù)立系統(tǒng)且全面的成本控制觀念，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)在建立成本控制體系上都存在漏洞，也沒(méi)有制定科學(xué)的成本管理控制制度，導(dǎo)致成本管理工作出現(xiàn)沒(méi)有相關(guān)規(guī)章制度可以遵循的局面，有些企業(yè)雖然制定了一定的成本控制措施，但是仍然沒(méi)能得到足夠的重視，缺乏執(zhí)行力度，基本上起不到實(shí)效作用。
3.沒(méi)有制定科學(xué)合理的目標(biāo)成本或者執(zhí)行不到位。
制定目標(biāo)成本是房地產(chǎn)項(xiàng)目管理過(guò)程中的重要內(nèi)容，但是目前很多房地產(chǎn)企業(yè)在目標(biāo)制定這一過(guò)程中，設(shè)計(jì)部門、成本管理部門及財(cái)務(wù)部門都不甚配合，對(duì)相關(guān)政策缺乏全面了解，致使制定出來(lái)的目標(biāo)成本科學(xué)含量不高。部分企業(yè)在目標(biāo)成本制定完成之后并沒(méi)有執(zhí)行，相關(guān)執(zhí)行人員在項(xiàng)目執(zhí)行過(guò)程中不做科學(xué)具體分析，最終使得目標(biāo)成本管理成為表面上的工作。
三、新形勢(shì)下加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的有效措施。
1.成本控制觀念更新，實(shí)施全面成本控制。
房地產(chǎn)屬于開(kāi)發(fā)周期時(shí)間長(zhǎng)，設(shè)計(jì)范圍廣的項(xiàng)目，進(jìn)行單一的成本控制對(duì)于整個(gè)項(xiàng)目的成本并不能起到降低作用。因此，成本控制工作不僅僅是審計(jì)核算這么簡(jiǎn)單，而是應(yīng)該將其上升到經(jīng)營(yíng)層面，站在這個(gè)高度，提倡全員、全過(guò)程的成本控制方法，這也是實(shí)現(xiàn)成本控制的重要途徑。房地產(chǎn)項(xiàng)目在項(xiàng)目初級(jí)階段的土地成本費(fèi)用、施工圖紙?jiān)O(shè)計(jì)及項(xiàng)目運(yùn)行階段、項(xiàng)目完工決算等環(huán)節(jié)中都要貫徹實(shí)行科學(xué)成本控制觀念，只有這樣才能有效降低房地產(chǎn)企業(yè)的總成本。
2.建立科學(xué)的成本控制獎(jiǎng)罰機(jī)制，調(diào)動(dòng)相關(guān)責(zé)任單位及人員的工作積極性。
構(gòu)建一個(gè)科學(xué)可行的成本控制制度其主要就是指構(gòu)建合理地激勵(lì)制度和約束制度。制度方面一方面指經(jīng)濟(jì)責(zé)任制度，將企業(yè)的成本控制指標(biāo)進(jìn)行分解，并在分解過(guò)程中逐級(jí)實(shí)施，采取多種方式將個(gè)人的經(jīng)濟(jì)利益與成本目標(biāo)完成情況掛鉤;另一方面就是激勵(lì)制度，對(duì)于花費(fèi)成本費(fèi)用少且按時(shí)按質(zhì)完成任務(wù)的要給與獎(jiǎng)勵(lì)。
3.建筑施工過(guò)程中實(shí)施成本控制及資金籌措控制。
施工階段是房地產(chǎn)企業(yè)投入資金最多也最為集中地環(huán)節(jié)，百分之九十五的投資費(fèi)用基本上都發(fā)生在此階段。因此，利用科學(xué)技術(shù)手段做好工程施工階段的投資成本控制對(duì)于整體成本控制有著重要的作用和影響。負(fù)責(zé)施工管理的相關(guān)工程部分要將工程實(shí)施過(guò)程中出現(xiàn)的問(wèn)題及時(shí)報(bào)于上級(jí)進(jìn)行溝通。施工過(guò)程的要建立符合市場(chǎng)規(guī)律的招標(biāo)管理制度，招標(biāo)工作盡量細(xì)化和科學(xué)規(guī)范化，降低工程合同中存在的不確定性，避免出現(xiàn)內(nèi)部人員不良操作的情況出現(xiàn)。
大部分房企產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)都會(huì)遇到資金籌措方面的問(wèn)題，資金籌措多半是向銀行借貸。工程資金的籌措與支付對(duì)工程的開(kāi)發(fā)成本會(huì)產(chǎn)生巨大的影響。擁有充足的資金且能夠及時(shí)支付，就能確保承包單位的施工進(jìn)度，確保工程的竣工時(shí)間及房屋的銷售，讓建設(shè)資金能夠按照預(yù)定計(jì)劃回籠，降低建設(shè)資金的貸款利息。
4.建筑房地產(chǎn)企業(yè)成本控制管理的相關(guān)部門。
房地產(chǎn)企業(yè)需要建立一個(gè)成本控制機(jī)構(gòu)，確保成本控制制度的落實(shí)。此部門可有各個(gè)項(xiàng)目的負(fù)責(zé)人參加組成。有條件的企業(yè)可以成立成本控制委員會(huì)。企業(yè)各相關(guān)部門可以配備開(kāi)展財(cái)務(wù)統(tǒng)計(jì)、質(zhì)量檢測(cè)及費(fèi)用核算的兼職人員，以便更好的進(jìn)行成本控制工作。此外，這個(gè)部門要嚴(yán)格落實(shí)企業(yè)成本控制中的獎(jiǎng)勵(lì)制度與懲罰制度。
四、結(jié)束語(yǔ)。
總而言之，在當(dāng)前環(huán)境中，國(guó)家一方面對(duì)金融市場(chǎng)加強(qiáng)了宏觀調(diào)控，并對(duì)各種違規(guī)行為進(jìn)行整頓和規(guī)范，抑制房地產(chǎn)行業(yè)過(guò)度的需求;另一方面，很多具有實(shí)力的境外企業(yè)不斷的涌入，造成房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)競(jìng)爭(zhēng)激烈的局面。我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)必須認(rèn)清當(dāng)前形勢(shì)，有效控制成本，對(duì)資金進(jìn)行合理利用，才能在經(jīng)濟(jì)浪潮中占據(jù)一席之地。
房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)論文篇四
關(guān)注理論體系建設(shè)，就是為學(xué)科發(fā)展服務(wù)。高等教育經(jīng)濟(jì)學(xué)作為教育經(jīng)濟(jì)學(xué)發(fā)展到一定階段的產(chǎn)物其理論體系依然處于構(gòu)建之中，一系列體系構(gòu)建的問(wèn)題擺在了我們面前。我國(guó)高等教育經(jīng)濟(jì)學(xué)發(fā)展至今本學(xué)科理論體系構(gòu)成現(xiàn)狀如何？每個(gè)研究領(lǐng)域在整個(gè)學(xué)科體系結(jié)構(gòu)中的地位如何？如何建構(gòu)一個(gè)合理的理論體系？這些都是我國(guó)高等教育經(jīng)濟(jì)學(xué)理論體系建設(shè)過(guò)程中亟待解決的問(wèn)題我國(guó)高等教育經(jīng)濟(jì)學(xué)從教育經(jīng)濟(jì)學(xué)的母體中分離出來(lái)后經(jīng)過(guò)眾多學(xué)者的不斷探索，其理論體系的構(gòu)建己經(jīng)初具規(guī)模，并繼續(xù)不斷豐富和深化，為本文對(duì)其進(jìn)行統(tǒng)計(jì)研究奠定了基礎(chǔ)。但是，我們也可以發(fā)現(xiàn)目前我國(guó)高等教育經(jīng)濟(jì)學(xué)理論體系還不夠成熟，有待于進(jìn)一步完善，對(duì)目前我國(guó)高等教育經(jīng)濟(jì)學(xué)理論體系的現(xiàn)狀進(jìn)行審視與分柝有利于學(xué)科的進(jìn)一步發(fā)展。
我國(guó)教育經(jīng)濟(jì)學(xué)與高等教育經(jīng)濟(jì)學(xué)理論體系結(jié)構(gòu)的比較，教育經(jīng)濟(jì)學(xué)研究的領(lǐng)域和高等教育經(jīng)濟(jì)學(xué)研究的領(lǐng)域不盡相同。教育經(jīng)濟(jì)學(xué)的學(xué)科體系應(yīng)該涵蓋更為一般、廣泛的問(wèn)題它的研究對(duì)象應(yīng)該存在于教育的一般領(lǐng)域不僅包括高等教育中存在的問(wèn)題，普通教育、成人教育、民辦教育都脫離不開(kāi)它的疆域。而高等教育經(jīng)濟(jì)學(xué)是教育經(jīng)濟(jì)學(xué)科的一個(gè)特殊領(lǐng)域或分支領(lǐng)域使教育經(jīng)濟(jì)學(xué)的支流主要研究高等教育活動(dòng)中存在的經(jīng)濟(jì)問(wèn)題。二者既有區(qū)別又有聯(lián)系。筆者對(duì)目前國(guó)內(nèi)外較有代表性的32部著作(國(guó)外9部我國(guó)23部)中的各基本內(nèi)容進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分柝計(jì)算它們?cè)诮逃?jīng)濟(jì)學(xué)體系中所占的比例，得出教育經(jīng)濟(jì)學(xué)理論體系的邏輯框架，并對(duì)其中5部以“高等教育經(jīng)濟(jì)學(xué)”為名的著作所反映的理論體系的主要內(nèi)容進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分柝與教育經(jīng)濟(jì)學(xué)的體系結(jié)構(gòu)進(jìn)行對(duì)比，希望發(fā)現(xiàn)目前教育經(jīng)濟(jì)學(xué)與高等教育經(jīng)濟(jì)學(xué)在理論體系結(jié)構(gòu)上的異同點(diǎn)，以教育經(jīng)濟(jì)學(xué)體系結(jié)構(gòu)為鑒，尋找高等教育經(jīng)學(xué)體系中有待完善的地方。
1.我國(guó)高等教育經(jīng)濟(jì)學(xué)與教育經(jīng)濟(jì)學(xué)理論體系的比較。
從他們的理論框架中我們可以發(fā)現(xiàn)高等教育經(jīng)濟(jì)學(xué)的研究領(lǐng)域既與教育經(jīng)濟(jì)學(xué)有重合的領(lǐng)域又有自己獨(dú)特的研究范疇。將上表高等教育經(jīng)濟(jì)學(xué)的研究領(lǐng)域按比例大小排列：投資理論、概述、教育與社會(huì)經(jīng)濟(jì)的關(guān)系、供求關(guān)系及其調(diào)節(jié)、成本一收益理論、籌資收費(fèi)問(wèn)題、產(chǎn)業(yè)理論、后勤管理研究、學(xué)生就業(yè)問(wèn)題研究及產(chǎn)學(xué)研研究。我們進(jìn)行對(duì)比發(fā)現(xiàn)，教育經(jīng)濟(jì)學(xué)將關(guān)系到學(xué)科理論體系建設(shè)的“元研究”放到了重要位置(該內(nèi)容在所有著作中占到了81.5%，在我國(guó)著作中占到947%)而我國(guó)高等教育經(jīng)濟(jì)學(xué)對(duì)這部分內(nèi)容卻關(guān)注甚少，這也反映出我國(guó)教育經(jīng)濟(jì)學(xué)在學(xué)科體系建構(gòu)過(guò)程中具有明顯的學(xué)科指向性，而高等教育經(jīng)濟(jì)學(xué)卻以問(wèn)題研究的思路來(lái)構(gòu)建理論體系缺乏對(duì)“元研究’的思考其理論體系還不成熟和不完善。高等教育經(jīng)濟(jì)學(xué)理論將教育投資問(wèn)題不約而同地放在了重要位置，而教育與經(jīng)濟(jì)的關(guān)系、供求關(guān)系理論、成本一收益理論、籌資等問(wèn)題也引起了足夠的重視，這些在教育經(jīng)濟(jì)學(xué)范疇內(nèi)也是重要內(nèi)容。
高等教育經(jīng)濟(jì)學(xué)不同于教育經(jīng)濟(jì)學(xué)的研究范疇主要表現(xiàn)在高等教育產(chǎn)業(yè)研究、后勤管理研究、學(xué)生就業(yè)問(wèn)題探討以及產(chǎn)學(xué)研研究等充分體現(xiàn)出高等教育經(jīng)濟(jì)學(xué)不同于教育經(jīng)濟(jì)學(xué)的獨(dú)特研究領(lǐng)域，顯示了高等教育的特點(diǎn)。同時(shí)我們也注意到我國(guó)高等教育經(jīng)濟(jì)學(xué)主要以問(wèn)題研究為主各著作的理論體系也主要從問(wèn)題研究出發(fā)進(jìn)行構(gòu)建，即使其中遵循了學(xué)科構(gòu)建的規(guī)范，其要素也不完整，由此可見(jiàn)我國(guó)高等教育經(jīng)濟(jì)學(xué)作為一門學(xué)科的理論體系還不夠規(guī)范與完善。
2.我國(guó)高等教育經(jīng)濟(jì)學(xué)與國(guó)外高等教育經(jīng)濟(jì)學(xué)理論體系的比較。
(二)理論體系結(jié)構(gòu)的分類。
縱觀我國(guó)學(xué)科發(fā)展從宏觀上來(lái)說(shuō)，我國(guó)目前著作中所反映出的學(xué)科理論體系大致可以分為兩類：
1.經(jīng)典型或傳統(tǒng)型.
經(jīng)典性或傳統(tǒng)型的體系主要是指在學(xué)科發(fā)展一開(kāi)始在借鑒前蘇聯(lián)學(xué)科體系的基礎(chǔ)上所形成的具有中國(guó)特色的理論體系。這種體系由學(xué)科最基本的一些研究領(lǐng)域構(gòu)成能夠較為全面的學(xué)科研究的各個(gè)方面一個(gè)明顯的特點(diǎn)就是讀者通過(guò)對(duì)它的學(xué)習(xí)可以對(duì)該領(lǐng)域的基本范圍和基本問(wèn)題有一個(gè)全面了觶但是這種體系結(jié)構(gòu)下一般不會(huì)對(duì)問(wèn)題研究的太過(guò)深入常常是一些概述性或常識(shí)性的探討，研究方法也較為傳統(tǒng)和規(guī)范。我國(guó)大部分著作都屬于這種類型。
2個(gè)性型或?qū)Ｖ?
這種類型的體系的主要特點(diǎn)是體系完全不或不完全按照傳統(tǒng)型體系進(jìn)行構(gòu)建而是作者根據(jù)自身的研究興趣或研究?jī)?yōu)勢(shì)對(duì)學(xué)科某一(些)領(lǐng)域或某一(些)方面以獨(dú)特的研究角度和研究方法來(lái)對(duì)問(wèn)題進(jìn)行細(xì)致和深入地研究，得出一些有創(chuàng)新性的結(jié)論形成富有個(gè)性化的體系結(jié)構(gòu)。這種結(jié)構(gòu)的作品常以專著的形式出版，其體系結(jié)構(gòu)的個(gè)性化特征極為明顯。如張萬(wàn)朋的《高等教育經(jīng)濟(jì)學(xué)》，主要對(duì)高等教育產(chǎn)權(quán)、經(jīng)濟(jì)規(guī)制、產(chǎn)業(yè)融資、后勤社會(huì)化和高等教育投資問(wèn)題進(jìn)行探討。
1以西方人力資本理論為理論基礎(chǔ)強(qiáng)調(diào)中國(guó)特色。
我國(guó)的高等教育經(jīng)濟(jì)學(xué)起步較晚，這便有了借鑒國(guó)際先進(jìn)理論的機(jī)會(huì)。在學(xué)科理論體系構(gòu)建之初我國(guó)高等教育經(jīng)濟(jì)學(xué)就吸收了西方人力資本理論的合理內(nèi)核，探討我國(guó)高等教育與經(jīng)濟(jì)的關(guān)系、高等教育供求關(guān)系及其調(diào)節(jié)、高等教育成本——收益問(wèn)題、教育投資和經(jīng)費(fèi)等問(wèn)題。同時(shí)，在理論構(gòu)建上并非生搬硬套，而是運(yùn)用人力資本理論來(lái)解決我國(guó)面臨的實(shí)際問(wèn)題。特別是在社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下，我國(guó)高等教育乘市場(chǎng)浪潮參與市場(chǎng)運(yùn)行機(jī)制，由此產(chǎn)生了一系列現(xiàn)實(shí)問(wèn)題。在這樣的大背景下，我國(guó)高等教育經(jīng)濟(jì)研究以理論為本，放眼實(shí)際對(duì)許多高等教育領(lǐng)域中顯現(xiàn)的重大問(wèn)題進(jìn)行探索，如高等教育的產(chǎn)業(yè)問(wèn)題、高等教育產(chǎn)品的屬性問(wèn)題、產(chǎn)學(xué)研研究、產(chǎn)權(quán)制度研究、后勤管理研究、學(xué)生就業(yè)問(wèn)題等等。這些內(nèi)容既豐富了理論體系擴(kuò)展了研究?jī)?nèi)容，又顯示了中國(guó)的特色。
2以問(wèn)題研究為主注重解決現(xiàn)實(shí)問(wèn)題^。
由于西方教育經(jīng)濟(jì)學(xué)理論體系的構(gòu)建是以問(wèn)題研究為思路的。我國(guó)在借鑒西方理論來(lái)構(gòu)建自己的理論體系時(shí)不可避免地帶有明顯的以問(wèn)題研究為主的特點(diǎn)。我國(guó)高等教育經(jīng)濟(jì)學(xué)主要研究領(lǐng)域我們可以發(fā)現(xiàn)其理論體系的邏輯結(jié)構(gòu)不夠嚴(yán)密，缺乏一個(gè)貫穿整個(gè)理論體系的主線，即邏輯起點(diǎn)，理論體系的結(jié)構(gòu)總體上是問(wèn)題式的。我國(guó)的'高等教育經(jīng)濟(jì)學(xué)理論體系可以分為兩大部分，一部分是以高等教育經(jīng)濟(jì)學(xué)概述、高等教育與社會(huì)經(jīng)濟(jì)的關(guān)系、高等教育供求關(guān)系及其調(diào)節(jié)、高等教育成本——收益理論和高等教育投資理論為主要研究?jī)?nèi)容的傳統(tǒng)理論部分；一部分是以后勤管理理論、產(chǎn)學(xué)研研究、學(xué)生就業(yè)研究、籌資收費(fèi)問(wèn)題研究甚至包括產(chǎn)權(quán)制度研究、高等教育產(chǎn)業(yè)理論研究等問(wèn)題理論部分。問(wèn)題研究成為我國(guó)高等教育經(jīng)濟(jì)學(xué)研究的重頭戲也說(shuō)明我國(guó)高等教育經(jīng)濟(jì)學(xué)理論體系的現(xiàn)實(shí)指向性。
3強(qiáng)調(diào)與社會(huì)的外部聯(lián)系，突出社會(huì)服務(wù)功能^。
高等教育區(qū)別于普通教育的一個(gè)明顯特征就是社會(huì)服務(wù)功能。高等教育經(jīng)濟(jì)學(xué)作為研究高等教育領(lǐng)域的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象和規(guī)律的學(xué)科，必然會(huì)將高等教育的這一功能作為研究的重點(diǎn)。如高等教育資金籌措、學(xué)生就業(yè)問(wèn)題、產(chǎn)學(xué)研研究、后勤社會(huì)化、高等教育的規(guī)模效益和區(qū)域經(jīng)濟(jì)問(wèn)題都是高等教育經(jīng)濟(jì)學(xué)特有的研究?jī)?nèi)容，體現(xiàn)了高等教育經(jīng)濟(jì)學(xué)的“高等’性注重從高等教育的社會(huì)服務(wù)功能、科研功能的角度來(lái)探索高等教育經(jīng)濟(jì)理論。另一方面，高等教育經(jīng)濟(jì)學(xué)的研究成果是直接為高等教育和社會(huì)服務(wù)的，正是由于高等教育經(jīng)濟(jì)學(xué)具有明確的社會(huì)指向使得研究獲得的所有結(jié)論和成果可以直接為社會(huì)服務(wù)，為高等教育的運(yùn)行服務(wù)。
4研究方法注重實(shí)證兼用規(guī)范分析。
注重實(shí)證研究和規(guī)范分析是高等教育研究的一個(gè)明顯特點(diǎn)。高等教育經(jīng)濟(jì)學(xué)中有相當(dāng)一部分內(nèi)容運(yùn)用實(shí)證研究的方法來(lái)驗(yàn)證問(wèn)題，明確事實(shí)。從大的范圍來(lái)說(shuō)主要有：高等教育對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的作甩高等教育投資的經(jīng)濟(jì)效益問(wèn)題(包括高等教育規(guī)模效益現(xiàn)象研究、資源合理配置問(wèn)題等）高等教育經(jīng)費(fèi)籌資多渠道的可能性、教育投資的合理比例、負(fù)擔(dān)與補(bǔ)償、成本與效益。在實(shí)證研究的具體方法中，我國(guó)高等教育經(jīng)濟(jì)學(xué)主要采取調(diào)查統(tǒng)計(jì)、量化研究、數(shù)理模型、經(jīng)濟(jì)學(xué)模型等多種方式。高等教育經(jīng)濟(jì)學(xué)的另一部分屬于規(guī)范研究的范疇他們涉及道德規(guī)范、價(jià)值判斷等問(wèn)題。主要有：高等教育的性質(zhì)、高等教育的運(yùn)行機(jī)制、財(cái)政資助問(wèn)題、公平與效率問(wèn)題等實(shí)證研究和規(guī)范研究在各自適合的領(lǐng)域發(fā)揮著積極的作用，但是在許多情況下，二者的融合所獲得的結(jié)論優(yōu)于單獨(dú)使用其中的一種。我們應(yīng)該走實(shí)證研究與規(guī)范研究相結(jié)合的道路，彼此補(bǔ)充，互為支撐，更加有利于學(xué)科理論建設(shè)。
三、主要存在問(wèn)題及展望。
(一)理論體系亟待邏輯化。
1.邏輯起點(diǎn)的確定。
每一門科學(xué)都有特定的理論體系而每一種體系都應(yīng)該有各自的邏輯起點(diǎn)，它在學(xué)科體系的建設(shè)中起著至關(guān)重要的作用。一般認(rèn)為構(gòu)建學(xué)科理論體系首先應(yīng)當(dāng)確定邏輯起點(diǎn)借助邏輯推導(dǎo)，從抽象上升到具體，構(gòu)成嚴(yán)謹(jǐn)?shù)倪壿嬒到y(tǒng)。我國(guó)的高等教育經(jīng)濟(jì)學(xué)研究?jī)A向于問(wèn)題研究其理論體系不嚴(yán)密也不完善，并且缺乏學(xué)科理論體系的邏輯起點(diǎn)。筆者認(rèn)為，高等教育經(jīng)濟(jì)學(xué)的邏輯起點(diǎn)應(yīng)該是教育服務(wù)。無(wú)論是從邏輯學(xué)中隊(duì)邏輯起點(diǎn)的規(guī)定性還是從高等教育經(jīng)濟(jì)學(xué)理論體系的構(gòu)建思路來(lái)看，將教育服務(wù)作為高等教育經(jīng)濟(jì)學(xué)的邏輯起點(diǎn)都具有科學(xué)性值得我們進(jìn)一步探索。
2概念體系的重構(gòu)。
可以說(shuō)一門學(xué)科的理論體系成熟與否，其核心是概念體系的建構(gòu)是否科學(xué)，概念體系是理論體系的核心。總結(jié)高等教育經(jīng)濟(jì)學(xué)的基本概念發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)有的基本概念體系存在不完整、邏輯層次不明顯的特點(diǎn)。因此應(yīng)該從對(duì)概念體系的現(xiàn)狀研究出發(fā)剖析目前概念體系存在的問(wèn)題。筆者觀點(diǎn)從“高等教育服務(wù)”這一邏輯起點(diǎn)出發(fā)明確高等教育服務(wù)存在的環(huán)境及運(yùn)行機(jī)制理順基本概念之間的邏輯性和層次性，構(gòu)建科學(xué)的概念體系.
3理論體系的重建。
理論體系應(yīng)該具有嚴(yán)密的邏輯范疇，它是通過(guò)作者的認(rèn)識(shí)邏輯而展開(kāi)。概念是基于人們對(duì)現(xiàn)實(shí)事物的理性認(rèn)識(shí)而產(chǎn)生的抽象要素，概念與概念之間的層次遞進(jìn)關(guān)系構(gòu)成了概念體系的邏輯，沿著這種邏輯對(duì)理論內(nèi)容的展開(kāi)就構(gòu)成了理論體系的邏輯正是基于這樣一種邏輯行程對(duì)現(xiàn)有的理論體系進(jìn)行重構(gòu)以凸顯理論體系的整體性、系統(tǒng)性和邏輯性.
(二)研究視角多樣化。
目前，我國(guó)高等教育經(jīng)濟(jì)學(xué)的研究視角主要集中在經(jīng)濟(jì)學(xué)、教育學(xué)的范疇當(dāng)中，具有一定的局限丨性科學(xué)、成熟的理論體系應(yīng)該以系統(tǒng)性和邏輯性為其重要標(biāo)志，因此，理論體系的建構(gòu)需要有系統(tǒng)論的觀點(diǎn)和邏輯性的視角。將高等教育作為一個(gè)系統(tǒng)探討高等教育與社會(huì)系統(tǒng)環(huán)境特別是經(jīng)濟(jì)環(huán)境發(fā)生聯(lián)系時(shí)產(chǎn)生的現(xiàn)象問(wèn)題和理論問(wèn)題，對(duì)該學(xué)科研究傳統(tǒng)所累積的龐大理論知識(shí)進(jìn)行合理的重建，運(yùn)用系統(tǒng)化的方法把己經(jīng)獲得的各種理論知識(shí)——現(xiàn)象、概念和原理構(gòu)成一個(gè)科學(xué)的理論系統(tǒng).
科學(xué)的理論體系都應(yīng)有嚴(yán)密的邏輯性。它們都應(yīng)當(dāng)是采用一定的邏輯方法，按照邏輯的必然聯(lián)系組成的嚴(yán)密系統(tǒng)。愛(ài)因斯坦曾對(duì)理論體系的概念邏輯進(jìn)行論述。他說(shuō)“在發(fā)展的第一階段，科學(xué)并不包含別的任何東西。我們的日常思維大致是適合這個(gè)水平的。但這種情況不能滿足真正有科學(xué)頭腦的人因?yàn)檫@樣得到的全部概念和關(guān)系完全沒(méi)有邏輯的統(tǒng)一性。為了彌補(bǔ)這個(gè)缺陷人們創(chuàng)造出一個(gè)包含數(shù)目較少的概念和關(guān)系的體系在這個(gè)體系中，'第一層’的原始概念和原始關(guān)系作為邏輯上的導(dǎo)出概念和到處關(guān)系而保留下來(lái)，這個(gè)新的'第二級(jí)體系’由于具有自己的基本概念(第二層的概念）而有了較高的邏輯統(tǒng)一性。對(duì)邏輯統(tǒng)一性的進(jìn)一步追求使我們到達(dá)了'第三級(jí)體系這種過(guò)程如此繼續(xù)下去，一直到我們得到了這樣一個(gè)體系：它具有可想象的最大的統(tǒng)一性和最少的邏輯基礎(chǔ)概念，而這個(gè)體系同那些由我們的感官所作的觀察仍然是相容的。
(三）研究領(lǐng)域豐富化。
1.加強(qiáng)微觀領(lǐng)域研究。高等教育經(jīng)濟(jì)學(xué)從研究層次來(lái)看，應(yīng)該從包括宏觀、中觀和微觀三個(gè)層次進(jìn)行構(gòu)建，并結(jié)合實(shí)際問(wèn)題完善理論體系；但從分析結(jié)果來(lái)看，目前我國(guó)高等教育經(jīng)濟(jì)學(xué)的理論框架主要以宏觀和中觀領(lǐng)域的教育經(jīng)濟(jì)問(wèn)題研究為主，而對(duì)教育經(jīng)濟(jì)學(xué)的微觀領(lǐng)域仍然缺乏研究興趣，特別是教育內(nèi)部的經(jīng)濟(jì)問(wèn)題如學(xué)校、班級(jí)教育中顯現(xiàn)的一系列經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象關(guān)注較少。
2重視主體研究。從上文分析我們還可以明顯發(fā)現(xiàn)，我國(guó)高等教育經(jīng)濟(jì)學(xué)發(fā)展至今，主要集中在對(duì)教育的客體研究上，而對(duì)教育主體即人所引發(fā)的經(jīng)濟(jì)問(wèn)題的研究力度不夠。一些教育經(jīng)濟(jì)學(xué)著作己經(jīng)注意了對(duì)教育者即教師問(wèn)題的研究和探索，但受教育者即學(xué)生在參與教育活動(dòng)中所產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)問(wèn)題還沒(méi)有引起足夠的重視即使有學(xué)者關(guān)注也是勢(shì)單力薄，沒(méi)有形成一股整體力量來(lái)推動(dòng)其發(fā)展。論文也會(huì)從人的角度提出這一現(xiàn)實(shí)問(wèn)題，引起學(xué)者們的注意。
3.吸收話語(yǔ)體系中的成熟理論納入到理論體系中來(lái).我國(guó)高等教育經(jīng)濟(jì)學(xué)學(xué)者的許多探索在話語(yǔ)體系中己經(jīng)掀起了研究熱潮并且取得了豐碩的成果但這些內(nèi)容卻至今還沒(méi)有納入到理論體系中來(lái)是理論體系的發(fā)展與話語(yǔ)體系發(fā)展相脫節(jié)。如教育產(chǎn)權(quán)問(wèn)題、高等教育的制度研究、高等教育運(yùn)行機(jī)制、教育融資問(wèn)題研究等在話語(yǔ)發(fā)展的舞臺(tái)上綻放了動(dòng)人的光彩盡快將這些研究成果納入到理論體系中來(lái)無(wú)疑對(duì)完善教育經(jīng)濟(jì)學(xué)學(xué)科的理論框架具有積極的意義。
房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)論文篇五
在金融市場(chǎng)中，金融工具屬于客體部分，要想使金融市場(chǎng)當(dāng)中資金需求主體與資金供應(yīng)主體間的資金融通得到有效實(shí)現(xiàn)，通常需要金融工具作為輔助。本課題筆者在分析房地產(chǎn)金融工具創(chuàng)新的類型及發(fā)展特點(diǎn)的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步對(duì)加強(qiáng)房地產(chǎn)金融工具創(chuàng)新的.有效策略進(jìn)行了探究，希望以此為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供有效依據(jù)。
0.引言。
金融工具也稱之為信用工具，主要作用是使資金融通，并使信用活動(dòng)得到有效實(shí)現(xiàn)[1]。各類金融工具均是為了適應(yīng)借貸雙方的不同需要而產(chǎn)生的，并且每一種工具均具備屬于自身的特點(diǎn)。房地產(chǎn)金融工具通常分為兩類：其一為金融市場(chǎng)共有的，例如股票與票據(jù)等;其二是房地產(chǎn)金融市場(chǎng)特有的，例如住房獎(jiǎng)券與房地產(chǎn)抵押債券等。在房地產(chǎn)金融市場(chǎng)當(dāng)中，將房地產(chǎn)金融工具創(chuàng)新視為創(chuàng)新的核心。鑒于此，本課題對(duì)“房地產(chǎn)金融工具創(chuàng)新問(wèn)題”進(jìn)行分析與探究具有較為深遠(yuǎn)的重要意義。
1.房地產(chǎn)金融工具創(chuàng)新的類型及發(fā)展特點(diǎn)分析。
1.1房地產(chǎn)金融工具創(chuàng)新的類型從不同角度為出發(fā)點(diǎn)，房地產(chǎn)金融工具創(chuàng)新可以分為很多種類。以國(guó)際清算銀行所提出的方法為依據(jù)，并依照金融工具的中介功能及應(yīng)用進(jìn)行分類，房地產(chǎn)金融工具創(chuàng)新通常具備五個(gè)類型：
(1)價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移型。當(dāng)經(jīng)濟(jì)行為人在對(duì)金融款項(xiàng)進(jìn)行轉(zhuǎn)移而存在價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)的情況下，便會(huì)使用此種工具創(chuàng)新[2]。
(2)信用風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移型。當(dāng)經(jīng)濟(jì)行為人在對(duì)金融款項(xiàng)進(jìn)行轉(zhuǎn)移而存在信用風(fēng)險(xiǎn)的情況下，便會(huì)使用此種工具創(chuàng)新。
(3)流動(dòng)性增強(qiáng)型。該類型工具創(chuàng)新能夠使投資者具備的資產(chǎn)流動(dòng)性變強(qiáng)，也可以使金融機(jī)構(gòu)具備的資產(chǎn)變現(xiàn)性增強(qiáng)。
(4)引致信用型。此種工具創(chuàng)新能夠?yàn)槭褂谜咛峁椭?，在增加某些信貸市場(chǎng)機(jī)會(huì)的條件下，便能夠使使用者獲取信用的能力得到有效提高。
(5)引致股權(quán)型。該工具創(chuàng)新的主要功能是提供股權(quán)式融資的機(jī)會(huì)，比如對(duì)股權(quán)融資進(jìn)行分享等。
1.2房地產(chǎn)金融工具創(chuàng)新發(fā)展的特點(diǎn)。
在各種金融創(chuàng)新工具的產(chǎn)生下，房地產(chǎn)金融工具創(chuàng)新發(fā)展特點(diǎn)主要體現(xiàn)在四大方面：
(1)不可逆性。指的是產(chǎn)生創(chuàng)新的原因消除之后，金融創(chuàng)新工具仍舊存在。
(2)組合性。大部分金融創(chuàng)新工具，都是由金融機(jī)構(gòu)以投資者的需求為依據(jù)，進(jìn)而在原有產(chǎn)品的條件下，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)、收益、期限及選擇性等進(jìn)行重新組合。(3)市場(chǎng)化利率。各種金融創(chuàng)新工具均可以提供市場(chǎng)利率及與市場(chǎng)利率存在聯(lián)系的收益等。
(4)具備“金融創(chuàng)新群”。在一個(gè)基礎(chǔ)創(chuàng)新產(chǎn)生之后，圍繞著這個(gè)基礎(chǔ)創(chuàng)新而產(chǎn)生的諸多其他創(chuàng)新，由諸多創(chuàng)新聯(lián)系起來(lái)便形成了創(chuàng)新群。
2.加強(qiáng)房地產(chǎn)金融工具創(chuàng)新的有效策略探究。
目前，我國(guó)房地產(chǎn)金融工具創(chuàng)新主要存在的問(wèn)題為其主體缺位，所存在的工具創(chuàng)新不是基于金融與經(jīng)濟(jì)發(fā)展中由經(jīng)濟(jì)體系內(nèi)部力量發(fā)動(dòng)的，而是在房地產(chǎn)體制改革及政策調(diào)整等諸多外部力量作用下而推動(dòng)的[3]。所以，對(duì)房地產(chǎn)金融工具創(chuàng)新主體進(jìn)行重塑便顯得極為重要。要想實(shí)現(xiàn)重塑，一方面，需要對(duì)專業(yè)銀行的目標(biāo)進(jìn)行明確，主要為將利潤(rùn)作為目標(biāo)，將市場(chǎng)作為導(dǎo)向，通過(guò)自主經(jīng)營(yíng)、自擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)及信貸資金的平衡，使得金融企業(yè)的地位得到有效保障。另一方面，需要在金融機(jī)構(gòu)內(nèi)部形成有效的激勵(lì)創(chuàng)新機(jī)制，發(fā)揚(yáng)創(chuàng)新精神，營(yíng)造良好的創(chuàng)新氛圍，并培養(yǎng)專業(yè)素質(zhì)強(qiáng)的創(chuàng)新人才。
2.2加強(qiáng)引導(dǎo)和監(jiān)管力度。
一方面，監(jiān)管部門必須對(duì)金融風(fēng)險(xiǎn)的監(jiān)控進(jìn)行強(qiáng)化。將創(chuàng)新可能引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)控制在能夠承受的范圍內(nèi)。另一方面，需對(duì)貨幣政策及宏觀調(diào)控的落實(shí)給予充分重視，保證其實(shí)施的成功性，并對(duì)貨幣性金融工具的創(chuàng)新進(jìn)行重點(diǎn)監(jiān)管。另外，以創(chuàng)新工具貨幣性的強(qiáng)弱為依據(jù)，盡快將其歸納進(jìn)不同層次的貨幣定義當(dāng)中，并采取有效的控制措施。
2.3重視技術(shù)主導(dǎo)型創(chuàng)新。
目前，我國(guó)具備的金融工具創(chuàng)新大多數(shù)是避免管制型的創(chuàng)新，這樣便使創(chuàng)新科技含量較低、應(yīng)用效果不甚理想。因此，對(duì)技術(shù)主導(dǎo)型創(chuàng)新給予充分重視便顯得極為重要。這樣，不但可以保證創(chuàng)新的科技含量提高，而且還能夠在較短的時(shí)間內(nèi)大大增加創(chuàng)新供給，進(jìn)一步使日益增長(zhǎng)的創(chuàng)新需求得到充分滿足。
2.4加強(qiáng)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)力度。
現(xiàn)狀下，我國(guó)金融市場(chǎng)所存在的“條塊分割狀態(tài)”還沒(méi)有發(fā)生根本性的改變，同時(shí)由于我國(guó)不同銀行間存在不正當(dāng)?shù)母?jìng)爭(zhēng)行為，再加上中國(guó)工商銀行、中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行、中國(guó)銀行及中國(guó)建設(shè)銀行這四大國(guó)有銀行呈現(xiàn)了壟斷金融市場(chǎng)的局面，因此對(duì)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)力度進(jìn)行強(qiáng)化便顯得極為重要。首先，基于金融監(jiān)管方面，便需要對(duì)國(guó)有銀行及非國(guó)有銀行的區(qū)別對(duì)待給予取消，使全部金融機(jī)構(gòu)均具備同等的運(yùn)行環(huán)境。其次，對(duì)金融業(yè)市場(chǎng)準(zhǔn)入進(jìn)行放寬，推廣合作制金融結(jié)構(gòu)與股份制金融結(jié)構(gòu)[4]。最后，對(duì)金融機(jī)構(gòu)種類進(jìn)行多元化創(chuàng)新，使房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)體系更具完善性。相信做好以上三點(diǎn)，房地產(chǎn)金融市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力度將能夠得到有效強(qiáng)化，進(jìn)一步為房地產(chǎn)金融工具創(chuàng)新奠定良機(jī)。
三、結(jié)語(yǔ)。
通過(guò)本課題的探究，認(rèn)識(shí)到加強(qiáng)房地產(chǎn)金融工具創(chuàng)新對(duì)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)而言，有著十分重要的作用。然而，這是一項(xiàng)較為系統(tǒng)的工作，不能一蹴而就，需要從多方面進(jìn)行完善。如：重塑房地產(chǎn)金融工具創(chuàng)新主體、加強(qiáng)引導(dǎo)和監(jiān)管力度、重視技術(shù)主導(dǎo)型創(chuàng)新及加強(qiáng)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)力度等。筆者認(rèn)為，除此之外，要想實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)金融工具創(chuàng)新，還需與我國(guó)實(shí)現(xiàn)國(guó)情充分聯(lián)系起來(lái)，然后實(shí)施有針對(duì)性的創(chuàng)新策略。相信做好以上這些，我國(guó)房地產(chǎn)金融工具將能夠有效實(shí)現(xiàn)創(chuàng)新，進(jìn)一步為我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起到推波助瀾的作用。
參考文獻(xiàn)：
[4]周學(xué)東.論當(dāng)前金融研究工作需要關(guān)注的若干問(wèn)題——寄語(yǔ)江蘇省“金融創(chuàng)新與發(fā)展”研究基地[j].金融縱橫,20xx,03:3-6.
房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)論文篇六
摘要：經(jīng)濟(jì)日漸發(fā)展使得房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中具有越來(lái)越重要的作用，財(cái)政稅收政策在其中具有非常重要的作用。本文對(duì)財(cái)政稅收政策對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)影響作了分析，提出了財(cái)政稅收政策對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)實(shí)踐對(duì)策，為促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)更好發(fā)展打下良好的基礎(chǔ)。
關(guān)鍵詞：財(cái)政稅收政策；房地產(chǎn)；市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)；影響；對(duì)策。
一、前言。
作為國(guó)家發(fā)展中最為有效的經(jīng)濟(jì)調(diào)節(jié)手段，稅收是實(shí)現(xiàn)社會(huì)總供給、總需求之間的動(dòng)態(tài)性平衡，這就需要認(rèn)識(shí)到財(cái)政稅收政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要影響，引導(dǎo)學(xué)生科學(xué)認(rèn)識(shí)財(cái)政稅收政策，進(jìn)而有效改善人民生活狀態(tài)以及住房條件等等，充分發(fā)揮財(cái)政稅收政策在房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的重要作用，利用財(cái)政稅收政策來(lái)促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，促進(jìn)國(guó)家經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，因此，需要結(jié)合我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展實(shí)際情況來(lái)采用更加有效措施，完善房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)稅收政策，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)健康、協(xié)調(diào)發(fā)展。
二、財(cái)政稅收政策對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)影響。
（一）財(cái)政稅收政策有利于實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)消費(fèi)理性化以及科學(xué)化。
從目前來(lái)看，我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格呈現(xiàn)出瘋長(zhǎng)傾向，政府需要充分利用財(cái)政稅收工作政策來(lái)引導(dǎo)房地產(chǎn)更好發(fā)展，這就需要不斷加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)信貸資金實(shí)際回收工作力度，在不拖欠開(kāi)放商資金前提下，市場(chǎng)商品量不斷增加，這就使得房地產(chǎn)市場(chǎng)受到了巨大的刺激，同時(shí)還需要做好稅收管理工作，利用有效措施來(lái)降低房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格，維護(hù)國(guó)家發(fā)展利益。由于房?jī)r(jià)過(guò)高或者是居民實(shí)際收入過(guò)低等現(xiàn)象使得房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)交易存在著一定的矛盾。因此，可以利用貨幣來(lái)實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)交易，如果居民實(shí)際收入過(guò)低，那么實(shí)際購(gòu)買力會(huì)受到影響，房地產(chǎn)需求量也不斷降低，房地產(chǎn)市場(chǎng)交易數(shù)量也逐漸下降，這就需要刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)更好發(fā)展。房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展使得我國(guó)財(cái)政稅收政策的房地產(chǎn)調(diào)控工作更多集中在需求方面。房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展預(yù)期從過(guò)于的樂(lè)觀，逐漸的轉(zhuǎn)化成為了謹(jǐn)慎，財(cái)政稅收政策在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作中具有至關(guān)重要的作用。為了能夠促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定化發(fā)展，在實(shí)際的工作過(guò)程中需要重視房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)調(diào)控作用，不斷細(xì)化房地產(chǎn)市場(chǎng)稅收工作政策，對(duì)于并不符合相關(guān)條件的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商往往并不給于稅收方面的優(yōu)惠政策，不斷將其房地產(chǎn)在稅收政策方面的研究工作力度，引導(dǎo)居民樹(shù)立合理的消費(fèi)理念以及節(jié)約消費(fèi)利用，利用財(cái)政稅收政策來(lái)實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)有效調(diào)節(jié)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展，提升房地產(chǎn)發(fā)展質(zhì)量，為房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的健康性以及穩(wěn)定性提供保障。
（二）財(cái)政稅收政策有利于完善相關(guān)稅法政策。
作為人類行為的重要規(guī)范，法律能夠?yàn)橄嚓P(guān)政策以及相關(guān)制度提供有效的保障，這就需要完善財(cái)政稅收相關(guān)政策，如果缺乏法律支持，那么房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)會(huì)受到影響，這就需要結(jié)合房地產(chǎn)市場(chǎng)政策以及房地產(chǎn)市場(chǎng)制度，為房地產(chǎn)稅法質(zhì)量提供有效保障。實(shí)際上，稅收關(guān)系到國(guó)家發(fā)展問(wèn)題，這就需要構(gòu)建更加完善的房地產(chǎn)法律法規(guī)，嚴(yán)格相關(guān)稅法，實(shí)現(xiàn)有法可依、違法必究等等。傳統(tǒng)房地產(chǎn)市場(chǎng)財(cái)政稅收政策過(guò)程中，需要不斷相關(guān)稅收政策，完善違法措施以及懲戒措施，使得稅收研究成果能夠有效應(yīng)用于稅收工作中，為財(cái)政稅收政策提供法律保障，為社會(huì)主義房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)有序運(yùn)行提供有效保障，促使房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)能夠處于穩(wěn)定、快速發(fā)展環(huán)境中。房地產(chǎn)價(jià)格與稅收收益之間具有非常密切的關(guān)聯(lián)，房地產(chǎn)市場(chǎng)正是處于稅收政策的開(kāi)發(fā)階段，房地產(chǎn)商品供給受到非常大的影響，投資規(guī)模以及投資方向都會(huì)受到非常大的影響。房地產(chǎn)的流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)使得房地產(chǎn)出現(xiàn)了非常嚴(yán)重的投機(jī)行為，這就使得我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求受到非常大的影響，政府需要充分發(fā)揮其重要作用，積極參與到市場(chǎng)流通活動(dòng)中，有效抑制投機(jī)取巧行為。因此，需要重視房地產(chǎn)財(cái)政稅收政策的管理工作，實(shí)現(xiàn)土地資源合理優(yōu)化配置，盡可能滿足房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展需求，盡可能的減少土地閑置，為土地交易進(jìn)行提供有效保障。
（三）財(cái)政稅收政策有利于完善財(cái)政稅收工作制度。
為了能夠有效規(guī)范房地長(zhǎng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，相關(guān)政府工作部門需要改進(jìn)物業(yè)稅，結(jié)合房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展實(shí)際運(yùn)行情況來(lái)進(jìn)行評(píng)估。在設(shè)置物業(yè)稅的過(guò)程中，需要結(jié)合我國(guó)發(fā)展國(guó)情，區(qū)別物業(yè)稅的稅率，在城市發(fā)展過(guò)程中，需要明確劃分高收入以及低收入人群，充分發(fā)揮物業(yè)稅調(diào)節(jié)作用，結(jié)合人群經(jīng)濟(jì)收入能力來(lái)進(jìn)行分區(qū)設(shè)置，盡可能降低低收入人群的稅收，或者是對(duì)于經(jīng)濟(jì)能力過(guò)低的收入者采取見(jiàn)面方式，這樣符合我國(guó)的發(fā)展國(guó)情，有利于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)，構(gòu)建更加完善的房地產(chǎn)評(píng)估工作體系，為房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展提出了非常高要求。財(cái)政稅收政策有利于完善房地產(chǎn)稅收配套政策以及配套制度，構(gòu)建房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)登記工作制度，同時(shí)還需要明確城市土地的實(shí)際利用情況，有效解決分塊管理方式，實(shí)現(xiàn)房屋產(chǎn)權(quán)證與土地產(chǎn)權(quán)證合一制度，盡可能理清房地產(chǎn)市場(chǎng)管理關(guān)系，避免出現(xiàn)房地產(chǎn)的私下交易，構(gòu)建更加完善的房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估工作體系，相關(guān)稅務(wù)管理工作部門需要構(gòu)建更加完善的評(píng)稅結(jié)構(gòu)制度、專職評(píng)稅制度以及房屋管理工作制度等，構(gòu)建完善的房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)管理工作機(jī)制。
三、財(cái)政稅收政策對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)實(shí)踐對(duì)策。
（一）保證房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)量充足。
從目前發(fā)展來(lái)看，房地產(chǎn)行業(yè)給予方面存在著的問(wèn)題，諸如，土地資源較為緊缺，房地產(chǎn)商存在著捂盤現(xiàn)象等等，由于居民需求的日漸增加使得房地產(chǎn)價(jià)格不斷增加，這就使得房地產(chǎn)供應(yīng)量存在著嚴(yán)重的不足。增加住房的供給能夠有效解決房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中存在的問(wèn)題，提升房地產(chǎn)發(fā)展彈性，政府需要明確自身肩負(fù)的重要責(zé)任，保證房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)量充足，盡可能緩解房地產(chǎn)住房?jī)r(jià)格上漲問(wèn)題。為了能夠提高房地產(chǎn)供需供給，利用稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁行為來(lái)有效抑制二手房市場(chǎng)中存在的投機(jī)行為，利用增加房地產(chǎn)供應(yīng)量供給來(lái)增加供給彈性，盡可能減輕居民收入負(fù)擔(dān)。
（二）重視房地產(chǎn)市場(chǎng)征稅環(huán)節(jié)。
作為房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的關(guān)鍵性力量，投資型的購(gòu)房者大多是利用房地產(chǎn)買賣來(lái)獲取差價(jià)，進(jìn)而獲得高收益，這就需要利用房地產(chǎn)持有權(quán)來(lái)實(shí)現(xiàn)稅收的保值以及增值。從目前政府發(fā)展來(lái)看，房地產(chǎn)在流通過(guò)程中出現(xiàn)了征收重稅的現(xiàn)象，他們并不傾向于出賣房產(chǎn)，而是不斷購(gòu)入房產(chǎn)，這就使得二手房供給存在著不足，房屋流通效率并不高，從另外一個(gè)角度分析來(lái)看，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)中購(gòu)房競(jìng)爭(zhēng)愈加激烈使得自用型購(gòu)房者卻無(wú)法購(gòu)買合適住房。為了能夠有效解決房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展中存在著供需不平衡的問(wèn)題，政府相關(guān)管理工作部門需要不斷加大房地產(chǎn)征稅環(huán)節(jié)，諸如，利用物業(yè)稅等來(lái)解決供需矛盾。僅僅實(shí)現(xiàn)征稅卻無(wú)法實(shí)現(xiàn)稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁，購(gòu)房者仍然需要承擔(dān)一定稅負(fù)，目的性更強(qiáng)，影響性更高，對(duì)于住宅面積較大并且長(zhǎng)期閑置住房或者是有兩套以上住房的居民則是需要征收重稅，進(jìn)而使得投機(jī)者購(gòu)房成本，促使投機(jī)者不得不賣出閑置的住房，增加二手房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給量，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)資源的合理優(yōu)化配置，提升房地產(chǎn)價(jià)格穩(wěn)定性。
（三）實(shí)現(xiàn)征稅對(duì)象的區(qū)別性對(duì)待。
由于房地產(chǎn)征稅對(duì)象存在著差別使得其承擔(dān)的稅負(fù)也存在著一定的差別，但是普通的購(gòu)房者居于不利地位。政府需要認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、投資型購(gòu)房、普通購(gòu)房等之間的關(guān)系，投資型購(gòu)房，政府可以征收更多的稅收，這樣能夠有效抑制投資型購(gòu)房者的購(gòu)房熱情。從目前發(fā)展來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出信息不對(duì)稱現(xiàn)象，即使在購(gòu)房過(guò)程中無(wú)法有效判定購(gòu)房者購(gòu)房目的，往往根據(jù)購(gòu)房者時(shí)候的買房行為才能夠進(jìn)行判定?？傊?，政府需要結(jié)合房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展特點(diǎn)來(lái)構(gòu)建房地產(chǎn)信息的登記制度，進(jìn)而有效了解購(gòu)房者住房信息，對(duì)于購(gòu)買多套或者是購(gòu)買大面積住房需要征收更多的稅負(fù)，對(duì)于購(gòu)房投機(jī)行為來(lái)進(jìn)行嚴(yán)格懲治。
四、結(jié)束語(yǔ)。
隨著家庭生活質(zhì)量以及居民文明程度日漸提升使得居民已經(jīng)不能夠滿足舒適住宅，而是對(duì)外部環(huán)境提出了更高的要求。房地產(chǎn)市場(chǎng)在實(shí)際的發(fā)展過(guò)程中，需要充分利用房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售價(jià)格以及發(fā)展預(yù)期來(lái)實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展宏觀調(diào)控，進(jìn)而促使其能夠有效認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展。從近些年的發(fā)展來(lái)看，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)在發(fā)展過(guò)程中仍然存在著非常多不合理因素，特別是房地產(chǎn)供需之間存在著不平衡現(xiàn)象，這就需要重視房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的調(diào)節(jié)作用，利用財(cái)政稅收政策來(lái)有效調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，重視房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)監(jiān)督工作以及管控工作，不斷完善相關(guān)法律法規(guī)來(lái)穩(wěn)定房地產(chǎn)發(fā)展市場(chǎng)。
參考文獻(xiàn)：
房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)論文篇七
前言：在現(xiàn)代社會(huì)經(jīng)濟(jì)中，房地產(chǎn)業(yè)幾乎是任何一個(gè)國(guó)家國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要產(chǎn)業(yè)，是構(gòu)成整個(gè)社會(huì)財(cái)富的重要內(nèi)容。它的發(fā)展是推動(dòng)工業(yè)化和城鎮(zhèn)化的重要力量，尤其是推動(dòng)城市發(fā)展的重要支撐力量。因此，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展具有穩(wěn)定長(zhǎng)遠(yuǎn)的影響。我國(guó)房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生、市場(chǎng)的大起大落也都與政府的經(jīng)濟(jì)發(fā)展政策和宏觀調(diào)控政策有著密不可分的聯(lián)系。我將從分析房地產(chǎn)商品的供給需求特點(diǎn)出發(fā)，談?wù)務(wù)畬?duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的手段及其效果。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)市場(chǎng)供需分析政府調(diào)控的內(nèi)容政府調(diào)控的效果。
我國(guó)住房制度改革后，政府已經(jīng)基本退出了房地產(chǎn)供給市場(chǎng)，改由房地產(chǎn)商根據(jù)市場(chǎng)行情來(lái)決定房地產(chǎn)商品的供給量。房地產(chǎn)商品的供給影響因素主要有：土地供給、開(kāi)發(fā)資金、房地產(chǎn)價(jià)格以及預(yù)期。房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)建設(shè)具有規(guī)模大、投入大、周期長(zhǎng)等特點(diǎn)，動(dòng)輒占用幾千萬(wàn)甚至幾億、幾十億的資金和幾年的時(shí)間。開(kāi)發(fā)商不可能單憑自己的資金進(jìn)行房地產(chǎn)投資，必須通過(guò)金融手段融資保持企業(yè)的良性循環(huán)。因此，信貸成本的高低、貸款數(shù)量的多少、資金的來(lái)源直接決定了他們的開(kāi)發(fā)能力，進(jìn)而影響到房地產(chǎn)商品的供給量。房地產(chǎn)價(jià)格是影響供給的重要因素，房地產(chǎn)價(jià)格越高，房地產(chǎn)商供給的積極性越大；房地產(chǎn)價(jià)格越低，房地產(chǎn)商供給的積極性越小。房地產(chǎn)商供給量的變化會(huì)受到價(jià)格預(yù)期和產(chǎn)業(yè)政策預(yù)期效果的影響。例如，當(dāng)房地產(chǎn)商預(yù)期房?jī)r(jià)上漲，需求增多時(shí)，他們加快房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)和新項(xiàng)目的投資；當(dāng)預(yù)期產(chǎn)業(yè)政策等發(fā)生變化時(shí)，也會(huì)酌情進(jìn)行供給量的調(diào)整。
從我國(guó)目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)情況來(lái)看，將房地產(chǎn)商品的需求區(qū)分為自住消費(fèi)需求和購(gòu)房投資需求。自住消費(fèi)需求指消費(fèi)者購(gòu)房的目的是滿足日常起居或者改善居住條件；投資需求則是投資者為了將房產(chǎn)出售或者出租獲利。影響這兩類需求的因素主要有：人口、可支配收入、信貸成本、房地產(chǎn)價(jià)格以及預(yù)期。消費(fèi)需求一般只考慮購(gòu)房時(shí)一次交易成本及貸款的利息成本，對(duì)資金占用時(shí)間的長(zhǎng)短不太敏感，且需求比較穩(wěn)定；投資需求除了考慮購(gòu)房時(shí)的交易成本還要考慮出售或者出租的成本，要求資金占用時(shí)間盡量短，以降低利息成本。投資需求不穩(wěn)定，起伏較大。
二政府的調(diào)控的內(nèi)容。
土地使用的整治。超額供地探索出讓方式，國(guó)土部此前宣布的供地計(jì)劃將今年土地供應(yīng)總量提高到18萬(wàn)公頃，是前5年平均供地量的3.3倍。其中，保障性以及中小戶型等住房供地比例將達(dá)到77%，單中小套型商品房供地計(jì)劃就已經(jīng)超過(guò)了去年全年土地出讓總量。而保障房供應(yīng)量更是超出了國(guó)務(wù)院要求總量的一倍以上。另外，此次提出，探索“一次競(jìng)價(jià)”、“雙向競(jìng)價(jià)”等出讓方式，抑制居住用地出讓價(jià)格非理性上漲。
盡管國(guó)家對(duì)土地供給進(jìn)行了嚴(yán)格的控制，但是房地產(chǎn)商購(gòu)置土地的面積以及完成開(kāi)發(fā)土地面積還是在波動(dòng)中上升。盡管政府調(diào)控土地供給的初衷是好的，法律法規(guī)的制定是日趨完善的，與之配套的行政手段也是及時(shí)的，但這也加劇了房地產(chǎn)商“土地越來(lái)越難獲得”的預(yù)期，于是在法律法規(guī)制定修訂的過(guò)程中，房地產(chǎn)商加快對(duì)“有爭(zhēng)議的土地”的開(kāi)發(fā)，地產(chǎn)投機(jī)、尋租行為異?；钴S，大量購(gòu)置并囤積土地以備后用，以至于房地產(chǎn)市場(chǎng)上出現(xiàn)了“調(diào)控力度越大，房地產(chǎn)商供給的愿望越強(qiáng)烈，地產(chǎn)投機(jī)的活動(dòng)越活躍”的異常情況。
2調(diào)整住房供給結(jié)構(gòu)。
政府調(diào)控住房供給結(jié)構(gòu)的政策主要體現(xiàn)為：控制和限制豪華住宅的開(kāi)發(fā)比例，鼓勵(lì)和要求經(jīng)濟(jì)適用房和普通居住房的開(kāi)發(fā)。從實(shí)際操作的政策來(lái)看，政府雖然明確表達(dá)了“控制和限制豪華住宅的開(kāi)發(fā)”的意愿，但是由于豪華住宅的真實(shí)需求無(wú)法得知，這種調(diào)控意愿只能通過(guò)行政命令來(lái)模糊化控制，而無(wú)法通過(guò)制定法律法規(guī)來(lái)實(shí)現(xiàn)。行政命令與法律法規(guī)相比，具有明顯的持續(xù)時(shí)間短和由于執(zhí)行者理解不同造成執(zhí)行力度不同的缺點(diǎn)，而豪華住宅的開(kāi)發(fā)能夠彰顯房地產(chǎn)商實(shí)力并帶來(lái)高額的利潤(rùn)，所以在實(shí)際上調(diào)控過(guò)程中，全國(guó)各地開(kāi)發(fā)豪華住宅的態(tài)勢(shì)并沒(méi)有明顯緩解。
3金融方面。
房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)建設(shè)具有規(guī)模大、投入大、周期長(zhǎng)等特點(diǎn)，房地產(chǎn)商一般不可能單憑自己的資金來(lái)進(jìn)行房地產(chǎn)投資，必須通過(guò)金融手段融資保持企業(yè)的良性循環(huán)，因此銀行貸款成為調(diào)控房地產(chǎn)供給的重要工具。我國(guó)在近年來(lái)的宏觀調(diào)控中也非常注重運(yùn)用此手段。調(diào)控主要從兩方面進(jìn)行：一方面是中國(guó)人民銀行提高銀行準(zhǔn)備金率和貸款利率來(lái)收縮銀根；另一方面主要是政府出臺(tái)行政命令控制貸款規(guī)模。因?yàn)檫\(yùn)用金融政策調(diào)控，特別是運(yùn)用提高銀行準(zhǔn)備金率的手段進(jìn)行調(diào)控時(shí)，不僅僅緊縮了房地產(chǎn)業(yè)的銀根，對(duì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的其他行業(yè)也造成了影響，因此，為了保證其他行業(yè)正常穩(wěn)定的發(fā)展，利率調(diào)控必須慎之又慎。另外，雖然提高房地產(chǎn)貸款利率會(huì)增加開(kāi)發(fā)成本，但是在房?jī)r(jià)急速攀升的情況下，房地產(chǎn)商對(duì)貸款成本的增加不太介意。更重要的是，開(kāi)發(fā)商后期資金的來(lái)源還可以通過(guò)“賣樓花”、“排號(hào)費(fèi)”、“首付款”等手段得到補(bǔ)充。
高房?jī)r(jià)地區(qū)三套房停貸，此前金融機(jī)構(gòu)對(duì)房貸所作出的最嚴(yán)厲規(guī)定，就是二套房貸首付40%及利率提高至1.1倍?！皣?guó)十條”將90平方米以上的首套房貸首付比例嚴(yán)控在30%以上，二套房首付比例更達(dá)到50%以上。同時(shí)，要求對(duì)商品房?jī)r(jià)格過(guò)高、上漲過(guò)快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況，第三套及以上住房貸款暫停發(fā)放。針對(duì)開(kāi)發(fā)商，對(duì)存在土地閑置及炒地行為的，不得發(fā)放新開(kāi)發(fā)項(xiàng)目貸款，證監(jiān)部門暫停批準(zhǔn)其上市、再融資和重大資產(chǎn)重組。
三政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的效果。
產(chǎn)商的高度關(guān)注。消費(fèi)者關(guān)注的是房?jī)r(jià)能否回歸理性；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商卻擔(dān)心連續(xù)的政策調(diào)控會(huì)給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)較大影響。
1消費(fèi)者：盼降怕漲猶豫觀望。
此次調(diào)控讓消費(fèi)者喜憂參半，喜的是他們認(rèn)為提高二套房首付比例，對(duì)限制炒房和投資為目的的房地產(chǎn)交易應(yīng)該有較大作用，可以有效遏制房地產(chǎn)惡性炒作。有的消費(fèi)者甚至盼望政府采取更多的措施抑制房?jī)r(jià)上漲，使房?jī)r(jià)在一定程度上有理性回歸，這樣他們買房就沒(méi)那么困難了。憂的是房?jī)r(jià)萬(wàn)一不降反升該怎么辦。而對(duì)于那些想換房的人來(lái)說(shuō)，同樣是疑慮重重，他們希望房?jī)r(jià)能有所下降，但是隨著二套房首付比例的提高，本來(lái)想換房改善居住條件的愿望就無(wú)法在近期實(shí)現(xiàn)了。
2開(kāi)發(fā)商：影響銷售但房?jī)r(jià)不會(huì)大幅下跌。
國(guó)家此次的重拳調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，旨在抑制炒房和投機(jī)的不合理住房需求，增加住房有效供給，抑制房?jī)r(jià)不斷惡性上漲，穩(wěn)定市場(chǎng)。那么此次調(diào)控會(huì)對(duì)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)什么影響呢?一些業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，此次政策調(diào)控，如果各方都能認(rèn)真執(zhí)行國(guó)家政策，就必然會(huì)造成房?jī)r(jià)下跌。那些改善型購(gòu)房者占了房產(chǎn)消費(fèi)者的相當(dāng)大比例，他們要靠貸款買房，由于二套房首付的提高，就不得不擱置購(gòu)房愿望；還沒(méi)買房的消費(fèi)者也可能會(huì)預(yù)期房?jī)r(jià)會(huì)跌，就不會(huì)買房而進(jìn)入觀望期，這必然會(huì)讓房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售大幅下滑。政策如果長(zhǎng)期不變，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商不收回一定量的資金，他們?nèi)绾芜\(yùn)營(yíng)？隨著成交量的逐步下滑，在中期時(shí)間內(nèi)房?jī)r(jià)趨于下行的可能性極大。但是下跌的幅度有多大，就比較難預(yù)測(cè)了。
四結(jié)論。
房地產(chǎn)市場(chǎng)的正常運(yùn)行，不僅關(guān)系到廣大人民群眾的基本物質(zhì)要求是否得到有效滿足，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行總體態(tài)勢(shì)更有重要影響。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展一方面能帶動(dòng)和促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，同時(shí)也可能成為泡沫經(jīng)濟(jì)的載體，給國(guó)民經(jīng)濟(jì)帶來(lái)極大的危害。由于我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)起步較晚，其市場(chǎng)主體、管理體制等方面都還不太健全，單純依靠市場(chǎng)的力量無(wú)法實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定健康的發(fā)展。因此，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，政府適當(dāng)干預(yù)和調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)、促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展，責(zé)無(wú)旁貸。但由于我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)存在的諸多問(wèn)題，加強(qiáng)政府對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控還任重道遠(yuǎn)。
參考文獻(xiàn)。
房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)論文篇八
從我國(guó)目前房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看，近幾年以及之后幾年依舊有足夠的發(fā)展空間，并且短時(shí)間內(nèi)不會(huì)衰弱[1]。房地產(chǎn)企業(yè)在我國(guó)經(jīng)濟(jì)建設(shè)體系中所占比重較高，從最初進(jìn)入房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)始，利用有限的資金投資，并且不斷融資，從而支持企業(yè)良性運(yùn)轉(zhuǎn)，但就目前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)整體經(jīng)濟(jì)情況而言，也暴露出很多問(wèn)題[2]。且這些問(wèn)題若不及時(shí)發(fā)現(xiàn)和解決，勢(shì)必會(huì)影響房地產(chǎn)企業(yè)日后的發(fā)展，并且在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中處于劣勢(shì)地位。因此加強(qiáng)資金管理的力度，創(chuàng)新管理方式，使其能夠順應(yīng)時(shí)代發(fā)展的需求，是當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)重點(diǎn)關(guān)注的話題。
（一）盲目投資，資金規(guī)劃不合理。
房地產(chǎn)企業(yè)從建立之初到穩(wěn)定的運(yùn)營(yíng)發(fā)展具有周期長(zhǎng)、耗費(fèi)大等特點(diǎn)，在發(fā)展的過(guò)程中，完全依賴企業(yè)自身的資金運(yùn)轉(zhuǎn)是不可能實(shí)現(xiàn)的，因此房地產(chǎn)企業(yè)需要通過(guò)銀行借款等融資方式進(jìn)行負(fù)債融資，從近幾年的情況來(lái)看，房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債率較高，幾乎每個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)都有大筆的負(fù)債額。某些企業(yè)資金沉淀嚴(yán)重，原本就因資金不足而煩惱，加之資金的無(wú)效占用不斷增加，且盲目跟風(fēng)投資導(dǎo)致資金未以有效產(chǎn)出的形式流回企業(yè)，導(dǎo)致資金的利用率進(jìn)一步降低。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，有效的資金預(yù)算和合理的資金規(guī)劃，是企業(yè)最大化利用資金，并提升資金管理水平的有效方式，但從目前的實(shí)際情況來(lái)看，部分企業(yè)在資金投資和規(guī)劃上還存在著諸多的不足[3]。
（二）融資渠道單一，主體不明。
資金管理的原則在于主體明確，責(zé)任明確，且應(yīng)該加強(qiáng)對(duì)資金的監(jiān)督力度，防止資金流失和無(wú)效利用，但房地產(chǎn)企業(yè)在此方面的規(guī)劃并不到位，還需要作進(jìn)一步的努力，來(lái)確保資金的正常使用和流動(dòng)。多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)巨大數(shù)額的投資和收款，并沒(méi)有明確監(jiān)督每一筆資金的具體流向，導(dǎo)致正式啟用資金的階段卻發(fā)現(xiàn)資金已經(jīng)被占用，只好拆東墻補(bǔ)西墻。另外，房地產(chǎn)企業(yè)本身的資金不足以支撐企業(yè)正常運(yùn)轉(zhuǎn)，因此需要通過(guò)多種方式加強(qiáng)外部融資，然而目前房地產(chǎn)企業(yè)融資方式單一，資金獲取的渠道相對(duì)匱乏。致使企業(yè)的資金的利用和周轉(zhuǎn)更為緊張，若房地產(chǎn)企業(yè)想要穩(wěn)定長(zhǎng)期的發(fā)展，就必須要解決上述所有問(wèn)題。
（一）做好資金預(yù)算，促進(jìn)資金良性運(yùn)轉(zhuǎn)。
房地產(chǎn)企業(yè)不同于一般的企業(yè)，每一筆進(jìn)賬和出賬的資金數(shù)額都較大，且投入和產(chǎn)出比例也較大，因此做好房地產(chǎn)企業(yè)的資金預(yù)算是必要的工作之一，也是資金管理的基礎(chǔ)性環(huán)節(jié)，更是確保企業(yè)良性運(yùn)轉(zhuǎn)的有效方式。進(jìn)行有效的資金預(yù)算，上一年年末做好所有款項(xiàng)的整理和總結(jié)，計(jì)算盈虧狀況，并且將不可動(dòng)用資金和閑置資金詳細(xì)記錄處理，注重處理的細(xì)節(jié)。每年年初，財(cái)務(wù)部門則根據(jù)上一年的企業(yè)運(yùn)營(yíng)情況以及當(dāng)年企業(yè)發(fā)展的趨勢(shì)，做好資金預(yù)算計(jì)劃[4]。要求資金預(yù)算計(jì)劃既能夠滿足企業(yè)本年所需的要求，也要保障資金能夠良性運(yùn)轉(zhuǎn)，對(duì)于閑置資金應(yīng)該加以利用，促進(jìn)企業(yè)的發(fā)展。資金預(yù)算由資金預(yù)算收入，資金預(yù)算支出兩大主體內(nèi)容構(gòu)成“資金預(yù)算最核心的內(nèi)容是企業(yè)通過(guò)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)帶來(lái)的現(xiàn)金凈增加額，預(yù)算支出最核心的內(nèi)容是企業(yè)投資所需資金支出?！币源藶楹诵?，把握企業(yè)的“脈搏”，突出計(jì)劃重點(diǎn)，有效節(jié)約公司融資成本，并且在預(yù)案審核通過(guò)后嚴(yán)格執(zhí)行。
（二）合理規(guī)劃資金，重視風(fēng)險(xiǎn)管理。
在做好資金預(yù)算之后，應(yīng)該嚴(yán)格按照資金預(yù)算方案執(zhí)行，并且在此過(guò)程中以控制成本為核心，有效將企業(yè)能夠運(yùn)轉(zhuǎn)的資金優(yōu)先利用。但資金預(yù)算只是年初的一個(gè)計(jì)劃方案，在現(xiàn)實(shí)發(fā)展中有很多不可預(yù)估的因素會(huì)影響資金的周轉(zhuǎn)和利用，此時(shí)需要企業(yè)財(cái)務(wù)管理者嚴(yán)格依照合理規(guī)劃的處事標(biāo)準(zhǔn)作出新的資金決策，從而調(diào)整預(yù)算方案，將資金合理有效的利用起來(lái)。另外，在資金管理的工作任務(wù)中，風(fēng)險(xiǎn)管理是其中及其重要的一項(xiàng)任務(wù)，主要分為使用風(fēng)險(xiǎn)，在途風(fēng)險(xiǎn)和或有風(fēng)險(xiǎn)。資金的使用風(fēng)險(xiǎn)一般是指房地產(chǎn)企業(yè)的投資風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)于這種風(fēng)險(xiǎn)，做好市場(chǎng)調(diào)研，加強(qiáng)對(duì)投資項(xiàng)目的可行性調(diào)查論證，項(xiàng)目評(píng)審以科學(xué)化，專業(yè)化的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行，在項(xiàng)目投資之初就將風(fēng)險(xiǎn)概率降到最低，也就是說(shuō)這種風(fēng)險(xiǎn)屬于預(yù)先通過(guò)有效手段可控型風(fēng)險(xiǎn)。而在途風(fēng)險(xiǎn)通常會(huì)發(fā)生在企業(yè)資金結(jié)算過(guò)程中，要求財(cái)務(wù)人員注重結(jié)算票據(jù)的選擇，通常都是以“貸記憑證”，“轉(zhuǎn)帳支票”為結(jié)算手段，選擇更為安全的結(jié)算方式，有助于規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率[5]。
（三）擴(kuò)寬融資渠道，加強(qiáng)資金動(dòng)態(tài)流向的監(jiān)督力度。
房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)定期，不定期地對(duì)資金使用情況進(jìn)行監(jiān)督和核查，明確企業(yè)資金的動(dòng)向。一般情況下，可通過(guò)企業(yè)的日常的報(bào)表全面了解資金的動(dòng)向，而且要定時(shí)進(jìn)行專項(xiàng)檢查，了解和知悉資金預(yù)算執(zhí)行過(guò)程中的深層次問(wèn)題，針對(duì)這些問(wèn)題尋找深層次的解決方法，尤其是對(duì)于應(yīng)收帳款，預(yù)付帳款，其他應(yīng)收款等資金往來(lái)賬目的'管理，逐筆跟蹤，強(qiáng)化監(jiān)督，明確責(zé)任人，才能將資金的來(lái)龍去脈清楚的進(jìn)行管理。另外，房地產(chǎn)企業(yè)的資金因支出數(shù)額較大，且一般前期用于投資，后期才能回收賬款，因此應(yīng)該擴(kuò)寬融資渠道，利用各種方式為企業(yè)籌集到足夠項(xiàng)目運(yùn)轉(zhuǎn)的資金，避免因資金不足而損失重要項(xiàng)目。另外，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該制定明確的責(zé)任制度，業(yè)務(wù)人員的績(jī)效同應(yīng)收款項(xiàng)的回籠速度和回收金額掛鉤，制定相應(yīng)的獎(jiǎng)罰辦法，確保錢出去，貨進(jìn)來(lái)，貨出去，錢進(jìn)來(lái)，把壞帳損失降到最低程度。此外，加強(qiáng)企業(yè)的內(nèi)部審計(jì)工作，注重沉淀資金的盤活，將企業(yè)本身?yè)碛械馁Y金和外部融資籌集的資金最大化利用，提高整個(gè)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。
房地產(chǎn)企業(yè)的資金運(yùn)轉(zhuǎn)需要在財(cái)務(wù)人員的精確計(jì)算下進(jìn)行，并且房地產(chǎn)企業(yè)資金數(shù)額較大，在企業(yè)本身資金不足以支撐企業(yè)發(fā)展的情況下需要通過(guò)多種渠道融資，用以支持企業(yè)的發(fā)展。因此房地產(chǎn)資金管理工作是企業(yè)發(fā)展的核心任務(wù)，有效的資金預(yù)算和規(guī)劃，在強(qiáng)有力的監(jiān)督體制下落實(shí)施行，能夠保障企業(yè)在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中獲取一定的優(yōu)勢(shì)，從而在房地產(chǎn)企業(yè)更好更快的發(fā)展。
[2]高峰.探討房地產(chǎn)企業(yè)資金管理存在的問(wèn)題與對(duì)策[j].四川水泥，20xx，09：185.
[4]董剛.房地產(chǎn)企業(yè)資金管理存在的問(wèn)題及對(duì)策[j].東方企業(yè)文化，20xx，24：202.
房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)論文篇九
我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控的效果一直不盡如人意，房?jī)r(jià)幾乎單邊上漲，似乎越調(diào)控，房?jī)r(jià)越高。我們認(rèn)為，其中主要原因之一就是沒(méi)有將房地產(chǎn)供給調(diào)控與需求調(diào)控并重。今年10月，國(guó)內(nèi)多個(gè)房?jī)r(jià)上漲較快的熱點(diǎn)城市再次推出了房地產(chǎn)調(diào)控政策。從密集的調(diào)控政策可以感受到大家對(duì)房?jī)r(jià)高企、資產(chǎn)泡沫和中國(guó)經(jīng)濟(jì)未來(lái)的擔(dān)憂?？偟膩?lái)說(shuō)，需求調(diào)控主要側(cè)重于短期，供給調(diào)控則更加側(cè)重于中長(zhǎng)期，且供給調(diào)控有助于穩(wěn)定公眾預(yù)期。我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控需要注重供給與需求相結(jié)合、長(zhǎng)期調(diào)控與短期調(diào)控相結(jié)合，并處理好房地產(chǎn)市場(chǎng)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展的關(guān)系。
我國(guó)房地產(chǎn)周期的拐點(diǎn)和房地產(chǎn)調(diào)控政策具有較高的一致性，反映了我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控以短期需求調(diào)控為主的特征：當(dāng)房?jī)r(jià)過(guò)高時(shí)，通過(guò)抑制需求來(lái)給市場(chǎng)降溫；而在房地產(chǎn)低迷或萎縮的時(shí)期，同樣是運(yùn)用促進(jìn)需求的手段進(jìn)行調(diào)控。例如，20xx年出臺(tái)一系列需求調(diào)控措施后（包括取消住房貸款利率優(yōu)惠政策、上調(diào)房貸首付比例等），房地產(chǎn)銷售增速有了明顯回落；房地產(chǎn)市場(chǎng)在20xx年、20xx年的上行，以及最近一輪房?jī)r(jià)上漲（20xx年底開(kāi)始），也都和各部門放松對(duì)需求的管制有關(guān)（見(jiàn)圖1）。
最近，熱點(diǎn)城市再次推出房地產(chǎn)調(diào)控政策。以北京為例，9月30日發(fā)布的《關(guān)于促進(jìn)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施》提出了加大住宅用地供應(yīng)力度，合理調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，加快自住型商品住房用地供應(yīng)，強(qiáng)化“控地價(jià)、限房?jī)r(jià)”的交易方式，進(jìn)一步完善差別化住房信貸政策等措施。上海繼“滬九條”之后，又于10月8日公布六條措施，嚴(yán)格執(zhí)行限購(gòu)、限貸等房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策，以確保房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。
通過(guò)比較幾個(gè)一線城市近期的房地產(chǎn)調(diào)控新政可以看到（見(jiàn)表1），各地房地產(chǎn)調(diào)控舉措中，既有需求調(diào)控，也有供給調(diào)控，但仍然以需求調(diào)控（如限貸、限購(gòu)政策）為主。并且，需求調(diào)控的措施更加具體、可落實(shí)，而供給方面的調(diào)控舉措則比較籠統(tǒng)，而且是原則性的，短期內(nèi)也難以落實(shí)。由于需求調(diào)控直接通過(guò)硬性標(biāo)準(zhǔn)抑制了交易量，效果幾乎是立竿見(jiàn)影的，但卻不是一個(gè)“治本”的方法。并且，我國(guó)房地產(chǎn)供給方面的問(wèn)題比較突出。
我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供給端的問(wèn)題比較突出，一二線城市與三四線城市形成了分化。今年年初以來(lái)，一線城市的住宅價(jià)格同比增速持續(xù)較三線城市高出十幾個(gè)百分點(diǎn)。從百城住宅價(jià)格指數(shù)來(lái)看，20xx年9月，一線、二線和三線城市住宅價(jià)格同比分別增長(zhǎng)26.72%、14.87%和6.79%.供給稀缺是熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)高漲的最顯性的原因。
第一，住宅用地和新建住宅供應(yīng)不足。國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)面積近年來(lái)呈逐年下降趨勢(shì)，其中房地產(chǎn)用地面積下降更多。20xx~2015年，全國(guó)房地產(chǎn)用地占供地面積的比例分別為27.4%、24.8%和22.5%（見(jiàn)圖2和圖3）。據(jù)有關(guān)方面監(jiān)測(cè)，在16個(gè)熱點(diǎn)城市中，有8個(gè)城市住宅用地供應(yīng)量少于上年同期。廈門減少50.2%,上海減少47.5%,廣州減少41.9%,北京減少30.8%,蘇州減少21.1%,濟(jì)南減少21%,南京減少13%,無(wú)錫減少9.1%.在16個(gè)熱點(diǎn)城市中，有6個(gè)城市商品房住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積同比下降。北京下降32%,無(wú)錫下降27.2%,廈門下降23.6%,深圳下降21.4%,合肥下降15.9%,福州下降14%.從地價(jià)監(jiān)測(cè)情況來(lái)看（見(jiàn)表2），一線城市住宅用地的同比、環(huán)比增速均持續(xù)且顯著地高于其他用途地價(jià)。
第二，房地產(chǎn)的潛在供給難以滿足居民對(duì)房地產(chǎn)的需求。截至20xx年9月末，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款余額7.04萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)7.56%,增速比上月末低0.41個(gè)百分點(diǎn)，比上年末低9.09個(gè)百分點(diǎn)；自20xx年6月份以來(lái)總體趨于回落，反映房地產(chǎn)潛在供給下降。購(gòu)房貸款余額17.93萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)33.36%,增速比上月末高0.82個(gè)百分點(diǎn)，比上年末高8.63個(gè)百分點(diǎn)，反映購(gòu)房需求依然在上升。今年前九個(gè)月新增的個(gè)人購(gòu)房貸款約3.6萬(wàn)億元，同比多增約1.8萬(wàn)億元。
第三，需求端的數(shù)量管制雖然使人們看得見(jiàn)的成交量下降，房?jī)r(jià)增速放緩，卻并不能改變公眾對(duì)一線城市房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期。直接從需求的角度進(jìn)行數(shù)量管制，甚至有可能強(qiáng)化房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期。今年7月份，全國(guó)住戶部門中長(zhǎng)期貸款增4773億元，同比多增1984億元，占全部對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)貸款（4636億元）的102.96%.盡管這一情形在近期已經(jīng)有所緩解，但9月份新增個(gè)人住房貸款依然占人民幣貸款增量的39%.居民部門加杠桿的力度之大是前所未有的。20xx年9月末，江蘇、廣東、浙江、北京和上海房地產(chǎn)貸款余額同比增速分別為33.80%、32.18%、24.62%、21.15%和18.24%,分別比上月末提高0.77個(gè)、0.54個(gè)、0.5個(gè)、2.06個(gè)和0.30個(gè)百分點(diǎn)。5?。ㄊ校┓康禺a(chǎn)貸款余額占全國(guó)房地產(chǎn)貸款余額的42.50%,比上月末提高0.07個(gè)百分點(diǎn)。供給的增加則更有利于穩(wěn)定預(yù)期，應(yīng)當(dāng)重視預(yù)期管理對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)、健康發(fā)展的重要性，但目前房地產(chǎn)調(diào)控中對(duì)于供給的措施依然比較抽象和籠統(tǒng)。
相比于需求調(diào)控，供給調(diào)控有利于從更加基礎(chǔ)的層面改善我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行。我國(guó)土地資本化的模式以及當(dāng)前各種資源集中于大城市的現(xiàn)實(shí)，都意味著我們需要從供給的角度尋求方法。
一是合理地為中國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展提供融資。在我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的過(guò)程中，土地資本化發(fā)揮著重要的作用。地方政府競(jìng)相追逐促進(jìn)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，需要一定的'政府財(cái)力支撐。一方面，政府以低價(jià)形式將土地轉(zhuǎn)讓給工業(yè)企業(yè)，吸引企業(yè)投資并拉動(dòng)就業(yè)，進(jìn)而帶動(dòng)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)和政府稅收的增長(zhǎng)，在這個(gè)過(guò)程中，土地也隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展而增值；另一方面，作為住宅用地的土地要素通過(guò)拍賣的形式轉(zhuǎn)讓給房地產(chǎn)商，供房地產(chǎn)商開(kāi)發(fā)建設(shè)成商業(yè)地產(chǎn)用于居民購(gòu)買，政府一般可以從中獲得大量的土地財(cái)政收入。
根據(jù)最新的測(cè)算，在房?jī)r(jià)的構(gòu)成中，政府所得占房?jī)r(jià)的六成左右。研究表明，作為政府收入的重要組成部分，不少地方政府的財(cái)政收入中土地出讓金所占比重都接近50%,有的城市甚至占到了60%以上（周彬和杜兩省，20xx）。根據(jù)國(guó)土資源部的統(tǒng)計(jì)，20xx年出讓國(guó)有建設(shè)用地22.14萬(wàn)公頃，出讓合同價(jià)款2.98萬(wàn)億元，同比分別減少20.2%和13.3%.其中，招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓土地面積20.44萬(wàn)公頃，占出讓總面積的92.3%;招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓合同價(jià)款2.86萬(wàn)億元，占出讓合同總價(jià)款的96.0%.
以土地財(cái)政為代表的土地資本化模式，在推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的同時(shí)，也在一定程度上為地方政府的短期行為提供了激勵(lì)。高地價(jià)提高了地方政府通過(guò)土地拍賣獲取的收入，因而地方政府有動(dòng)機(jī)通過(guò)維持土地供給的稀缺性來(lái)獲得更多的土地財(cái)政收入。在此前提下，要增加土地的供給就會(huì)比較困難。并且，高地價(jià)將提升城市發(fā)展的成本，地方政府對(duì)房地產(chǎn)的依賴性也有可能進(jìn)一步增加，不利于吸引人才、培育新經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，從而削弱城市競(jìng)爭(zhēng)力。短期內(nèi)政府的財(cái)政收入存在“租稅替代”的關(guān)系，即政府來(lái)自于房地產(chǎn)的租金收入越高，來(lái)自于其他行業(yè)的稅收收入越低，房地產(chǎn)片面發(fā)展對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)具有不良影響。
作為應(yīng)對(duì)，應(yīng)考慮改革土地拍賣制度。我國(guó)的國(guó)有土地使用權(quán)拍賣制度下，出價(jià)高者得，在未來(lái)房地產(chǎn)價(jià)格將保持上漲的預(yù)期下，土地價(jià)格更容易被抬高，“地王”頻現(xiàn)。相比之下，上海車牌拍賣制度值得在我國(guó)土地使用權(quán)拍賣的制度設(shè)計(jì)中參考。它要求出價(jià)進(jìn)入有效報(bào)價(jià)區(qū)間，而有效報(bào)價(jià)區(qū)間是根據(jù)截至一定時(shí)間點(diǎn)的最低報(bào)價(jià)來(lái)確定的，在此基礎(chǔ)之上，再按照“價(jià)格優(yōu)先、時(shí)間優(yōu)先”的規(guī)則確定中標(biāo)者。顯然，在這樣的拍賣制度下，報(bào)價(jià)最高者和最低者都無(wú)法中標(biāo)。在土地拍賣中參考這樣的拍賣規(guī)則，將會(huì)改變“地王”頻現(xiàn)的現(xiàn)狀，更有利于價(jià)格穩(wěn)定和價(jià)值發(fā)現(xiàn)。
二是優(yōu)化資源布局。在一些熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)飆升、供不應(yīng)求的同時(shí)，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)還面臨著去庫(kù)存的艱巨任務(wù)，一二線熱點(diǎn)城市和三四線城市分化十分明顯。今年8月份，70個(gè)大中城市新建商品住宅同比價(jià)格變動(dòng)中，最高漲幅為44.3%,最低為下降3.8%.
我國(guó)優(yōu)質(zhì)教育、醫(yī)療衛(wèi)生資源往往在大城市較為集中，人口源源不斷地涌入北京、上海等國(guó)內(nèi)一線城市。近年來(lái)，國(guó)內(nèi)主要城市學(xué)區(qū)房現(xiàn)象持續(xù)升溫，便是公眾愿意對(duì)優(yōu)質(zhì)教育資源支付更高價(jià)格的一種體現(xiàn)。有研究測(cè)算，學(xué)區(qū)房的租金收益率平均而言比非學(xué)區(qū)房低5%,對(duì)于小戶型住宅更可達(dá)19%,且租金率折價(jià)存在較大的波動(dòng)，受教育部門公立學(xué)校入學(xué)政策沖擊的影響大。因此，從長(zhǎng)期來(lái)看，在更大范圍內(nèi)提升我國(guó)教育、醫(yī)療衛(wèi)生等資源的質(zhì)量，亦有助于破解我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨的難題。
三是提高土地利用效率、增加城市住宅用地的供給。從國(guó)際比較以及我國(guó)一線城市的土地使用情況看，完全有可能增加一線城市的住房用地供給。實(shí)際上，高地價(jià)與目前地方政府面臨的gdp考核指標(biāo)有直接的聯(lián)系。為了達(dá)到gdp的考核要求，各地區(qū)需要盡可能多發(fā)展工業(yè)投資，從而影響了土地資源的配置，導(dǎo)致我國(guó)一線城市的工業(yè)用地占比遠(yuǎn)高于國(guó)際上其他同類城市。這樣的土地使用布局對(duì)于我國(guó)一線城市來(lái)說(shuō)，并不一定是合理的。
如表3所示，北京、廣州和深圳三個(gè)城市的工業(yè)用地占比分別達(dá)到22%、32%和36%,遠(yuǎn)高于紐約（3.9%）和東京（5.1%）。紐約居住用地占城市建設(shè)用地的比重為44%,東京的這一比例更是高達(dá)73%,而我國(guó)的北京、廣州和深圳的這一比例分別僅為28%、29%和26%.
一方面，要改變單一追求gdp的績(jī)效考核辦法，糾正片面追求經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度和當(dāng)前利益，更加重視民生、資源環(huán)境和長(zhǎng)遠(yuǎn)利益，優(yōu)化資源布局。另一方面，在增量土地供應(yīng)空間有限、供需失衡的情況下，存量土地（城鄉(xiāng)建設(shè)用地范圍內(nèi)的閑置未利用土地和利用不充分、不合理的土地，具有開(kāi)發(fā)利用潛力）在城市發(fā)展中應(yīng)該被充分挖掘利用。據(jù)測(cè)算，上海中心城區(qū)成片工業(yè)用地轉(zhuǎn)型空間為9000萬(wàn)平方米，舊住區(qū)改造產(chǎn)生的住宅體量約為6000萬(wàn)平方米。全上海市范圍內(nèi)住宅的建面空間可達(dá)1.6億平方米，相當(dāng)于可供應(yīng)8年的成交量（20xx年全年上海市住宅銷售面積約20xx萬(wàn)平方米）。在盤活存量土地的過(guò)程中，應(yīng)發(fā)揮政府主導(dǎo)、統(tǒng)籌協(xié)調(diào)的優(yōu)勢(shì)，緩解供應(yīng)緊缺，優(yōu)化城市發(fā)展。
誠(chéng)然，許多國(guó)家在城鎮(zhèn)化率達(dá)到75%之前進(jìn)程中都出現(xiàn)了房地產(chǎn)價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于當(dāng)時(shí)的經(jīng)濟(jì)增速、租售比等指標(biāo)看上去也遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)“合理范圍”的現(xiàn)象。我們認(rèn)為，這一現(xiàn)象是以經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展帶來(lái)的未來(lái)預(yù)期收入提升為基礎(chǔ)的。在中國(guó)通過(guò)土地資本化促進(jìn)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展的過(guò)程中，政府做了大量的統(tǒng)籌協(xié)調(diào)工作，例如招商引資、城市規(guī)劃，從整個(gè)地區(qū)的全局來(lái)考慮產(chǎn)業(yè)布局、居住片區(qū)的分布等，同時(shí)進(jìn)行了大量基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)工作，中國(guó)的經(jīng)濟(jì)潛力得到了很大的釋放，地區(qū)房地產(chǎn)價(jià)值亦得到了提升，而房地產(chǎn)價(jià)值的提升恰恰是來(lái)源于對(duì)未來(lái)收入的預(yù)期。根據(jù)初步測(cè)算，20xx年第三季度房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率在8%左右。房地產(chǎn)確實(shí)在中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)中扮演了重要角色，但如果房地產(chǎn)的膨脹趨于擠出其他投資和扼殺企業(yè)家精神，對(duì)于中國(guó)經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型和健康發(fā)展則是不利的。因此，還應(yīng)著眼于中長(zhǎng)期，從土地和各項(xiàng)資源的供給，以及制度上做改進(jìn)。
總的來(lái)說(shuō)，我國(guó)當(dāng)前的房地產(chǎn)調(diào)控應(yīng)注重需求調(diào)控與供給調(diào)控相結(jié)合、短期調(diào)控與長(zhǎng)期調(diào)控相結(jié)合，并處理好房地產(chǎn)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展的關(guān)系。在現(xiàn)有的需求調(diào)控的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步完善供給調(diào)控的措施，兼顧短期和長(zhǎng)期，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)、健康發(fā)展。
房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)論文篇十
20xx年以來(lái)，金融動(dòng)蕩已經(jīng)逐步蔓延到世界各地的很多領(lǐng)域，對(duì)我國(guó)實(shí)體經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生一定的影響，其中包括我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)，房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)低迷，進(jìn)入了周期性調(diào)整階段。同時(shí)，近年來(lái)伴隨著住房商品市場(chǎng)的發(fā)展，我國(guó)住房金融領(lǐng)域創(chuàng)新不斷涌現(xiàn)。但是，相關(guān)的金融風(fēng)險(xiǎn)也在一定程度上累積，并日益受到關(guān)注。如何在金融危機(jī)的大環(huán)境下協(xié)調(diào)推進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的金融創(chuàng)新、風(fēng)險(xiǎn)防范與監(jiān)管等問(wèn)題已經(jīng)成為當(dāng)務(wù)之急。房地產(chǎn)金融創(chuàng)新是房地產(chǎn)金融業(yè)發(fā)展的必然要求，對(duì)促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展具有重要意義。鑒于其重要價(jià)值，房地產(chǎn)金融創(chuàng)新在許多國(guó)家受到積極支持，并遵循一定的發(fā)展規(guī)律。但是，房地產(chǎn)金融創(chuàng)新也會(huì)產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)，次貸危機(jī)的爆發(fā)生動(dòng)而深刻地展示了房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的現(xiàn)實(shí)風(fēng)險(xiǎn)，引起了金融界關(guān)于加強(qiáng)監(jiān)管的反思。
一、房地產(chǎn)金融對(duì)我國(guó)的影響。
自我國(guó)開(kāi)始了對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的改革以來(lái)，房地產(chǎn)金融在有利的政策下快速地發(fā)展壯大，房地產(chǎn)金融的發(fā)展壯大，對(duì)我國(guó)的經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展，起到了至關(guān)重要的作用。房地產(chǎn)金融的進(jìn)步，已經(jīng)成為了帶動(dòng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的助推力量。由于其他國(guó)家對(duì)世界金融的干預(yù)，影響了我國(guó)房地產(chǎn)金融的發(fā)展所有事，很多專家學(xué)者針對(duì)這一環(huán)境下的房地產(chǎn)金融如何改進(jìn)，做出了調(diào)查與研究。雖然房地產(chǎn)金融面臨著外部環(huán)境的干擾，但是房地產(chǎn)金融運(yùn)作本身體制中的不足，也是導(dǎo)致房地產(chǎn)金融沒(méi)有充分發(fā)揮其潛力的主要原因。因此，如何完善創(chuàng)新房地產(chǎn)金融，成為了加強(qiáng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)繁榮，對(duì)抗外界經(jīng)濟(jì)干擾的必須手段之一。
二、當(dāng)今我國(guó)房地產(chǎn)金融遇到的危機(jī)。
1.快速發(fā)展下的弊端。隨著有力的政策的支持，我國(guó)房地產(chǎn)金融得到了前所未有的機(jī)遇，在大好的形勢(shì)下，房地產(chǎn)金融得到了飛速的發(fā)展。但隨著房地產(chǎn)金融的逐步運(yùn)行，融入到了社會(huì)金融體系中，快速發(fā)展后的后遺癥也逐漸地被人們發(fā)覺(jué)。我國(guó)的房地產(chǎn)金融比較其他發(fā)達(dá)國(guó)家而言，還是新興產(chǎn)業(yè)，基礎(chǔ)比較其他經(jīng)營(yíng)了許久的國(guó)家來(lái)說(shuō)，十分的淺薄。為了加速房地產(chǎn)金融的進(jìn)步，與世界經(jīng)濟(jì)體系的接軌，我國(guó)房地產(chǎn)金融業(yè)的工作者，吸取了許多國(guó)外房地產(chǎn)金融業(yè)的成功經(jīng)驗(yàn)與運(yùn)營(yíng)模式。全新的金融模式的大幅度引進(jìn)，增加了房地產(chǎn)金融業(yè)的工作負(fù)擔(dān)，打亂了以往有條不紊的工作結(jié)構(gòu)，在工作中出現(xiàn)了很多問(wèn)題，對(duì)相關(guān)信息的披露，成為了最常見(jiàn)的問(wèn)題所在。對(duì)信息的處理，影響到了讓房地產(chǎn)金融業(yè)對(duì)大市場(chǎng)的精確判斷，給房地產(chǎn)金融的運(yùn)營(yíng)與投資帶來(lái)了巨大的風(fēng)險(xiǎn)。而相對(duì)的，當(dāng)今房地產(chǎn)金融業(yè)又沒(méi)有合理地成立風(fēng)險(xiǎn)抑制部門，缺乏相應(yīng)的監(jiān)督管理辦法，這就使得這種危機(jī)得不到及時(shí)解決，使得風(fēng)險(xiǎn)依舊存在。房地產(chǎn)金融業(yè)在大幅度效仿發(fā)達(dá)國(guó)家的運(yùn)營(yíng)模式，卻沒(méi)有足夠的基礎(chǔ)與相關(guān)的技術(shù)來(lái)解決運(yùn)營(yíng)時(shí)出現(xiàn)的問(wèn)題，這就是快速發(fā)展下所留下的巨大弊病。
2.房地產(chǎn)金融業(yè)的主觀創(chuàng)新意識(shí)低下。在大幅度地引進(jìn)國(guó)外現(xiàn)有成功的金融運(yùn)作模式不能有效地完全被利用的情況下，我國(guó)房地產(chǎn)金融業(yè)應(yīng)該結(jié)合我國(guó)實(shí)際情況及世界金融的整體環(huán)境，創(chuàng)新出適合我國(guó)特殊情況的金融體系運(yùn)營(yíng)模式。沒(méi)有合理的金融運(yùn)作模式，被動(dòng)地套用不符合我國(guó)當(dāng)今現(xiàn)狀的金融體系，將會(huì)導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)的不可預(yù)估性，在許多風(fēng)險(xiǎn)與利益面前，不能有效地控制局面，不能創(chuàng)造穩(wěn)定的利益。例如，在學(xué)習(xí)了國(guó)外降低貸款標(biāo)準(zhǔn)的貸款購(gòu)房的運(yùn)營(yíng)概念后，造成了許多無(wú)力償還貸款的案例產(chǎn)生，造成了市場(chǎng)的動(dòng)蕩，給房地產(chǎn)金融帶來(lái)了不穩(wěn)定的隱患。房地產(chǎn)金融的貪功冒進(jìn)，沒(méi)有合理地創(chuàng)新出適合我國(guó)房地產(chǎn)金融業(yè)穩(wěn)定發(fā)展新的金融依據(jù)，導(dǎo)致房地產(chǎn)金融所面臨的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步地惡化。對(duì)實(shí)際情況的準(zhǔn)確判斷，合理地運(yùn)用我國(guó)金融市場(chǎng)的優(yōu)勢(shì)，創(chuàng)新出適合我國(guó)國(guó)情、民情的合理金融管理運(yùn)營(yíng)體系，是值得房地產(chǎn)金融業(yè)花時(shí)間來(lái)研究的主要課題。
3.關(guān)于監(jiān)管力問(wèn)題以及衍生的思考。房地產(chǎn)金融業(yè)缺乏良好的監(jiān)督管理，大多數(shù)的監(jiān)管部門沒(méi)有有效地履行自身的職責(zé)，或者沒(méi)有針對(duì)性的監(jiān)管手段。房地產(chǎn)金融的有效發(fā)展，需要合理的監(jiān)督與管理，現(xiàn)下的房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)，沒(méi)有整合出合理的監(jiān)管方案，減少監(jiān)管漏洞的產(chǎn)生，使得產(chǎn)生了許多的違規(guī)操作，對(duì)房地產(chǎn)金融的發(fā)展，造成了巨大的沖擊。房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)金融業(yè)監(jiān)督管理的不重視以及管理的不完善，也是影響房地產(chǎn)金融發(fā)展的主要問(wèn)題。很顯然，房地產(chǎn)供需雙方在政府金融調(diào)控政策之外找到了解決融資問(wèn)題的辦法，這些繞過(guò)調(diào)控的融資方式可以不嚴(yán)謹(jǐn)?shù)胤Q為“房地產(chǎn)金融創(chuàng)新”。
三、有效改革房地產(chǎn)金融業(yè)現(xiàn)狀的創(chuàng)新提議。
1.彌補(bǔ)房地產(chǎn)金融業(yè)體制上的漏洞。由于受到了其他國(guó)家的影響，國(guó)際上的金融市場(chǎng)比較混亂，我國(guó)的經(jīng)濟(jì)在整體環(huán)境下，也受到了影響。房地產(chǎn)金融業(yè)在大環(huán)境混亂的情況下，應(yīng)該穩(wěn)固自身的經(jīng)濟(jì)運(yùn)營(yíng)體系來(lái)應(yīng)對(duì)動(dòng)蕩的金融環(huán)境。房地產(chǎn)業(yè)屬于高投入、高回報(bào)的投資項(xiàng)目，許多組織聯(lián)合進(jìn)行投資，參與房地產(chǎn)的建設(shè)，我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)的從業(yè)組織底蘊(yùn)不一，良莠不齊，許多組織沒(méi)有相應(yīng)的投資實(shí)力，四處聯(lián)系投資者，導(dǎo)致組織內(nèi)部難以管理，在實(shí)際操作中，出現(xiàn)了嚴(yán)重的管理事故，給房地產(chǎn)金融業(yè)帶來(lái)了嚴(yán)重的影響。在銀行房地產(chǎn)信貸管理方面，可以嘗試改“風(fēng)險(xiǎn)回避”為“風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移”策略，即銀行業(yè)適度放松對(duì)房地產(chǎn)供需雙方的信貸控制，再通過(guò)資產(chǎn)證券化等方式把不同風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)的信貸資產(chǎn)轉(zhuǎn)移出去，這樣能降低房地產(chǎn)市場(chǎng)供需雙方的融資成本，在部分削減房?jī)r(jià)上漲動(dòng)力的同時(shí)降低購(gòu)房者的信貸風(fēng)險(xiǎn)。合理地整合投資人員，并對(duì)其進(jìn)行合理的職務(wù)分配，采用合理的管理手段，讓房地產(chǎn)實(shí)業(yè)內(nèi)部的管理統(tǒng)一有序，才能加強(qiáng)房地產(chǎn)事業(yè)的`發(fā)展與進(jìn)步。
2.加大對(duì)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的掌控力度。房地產(chǎn)金融業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)可控性，是影響可持續(xù)穩(wěn)定性發(fā)展壯大的先決條件之一。重視房地產(chǎn)金融業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)控制，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的探查能力，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的控制能力，是當(dāng)今房地產(chǎn)金融業(yè)最需要具備的基礎(chǔ)能力。房地產(chǎn)金融業(yè)的創(chuàng)新目標(biāo)，是為了降低風(fēng)險(xiǎn)，增加利益回報(bào)。整理探查相關(guān)的金融信息、相關(guān)的行業(yè)情報(bào)，加強(qiáng)對(duì)世界金融體系的研究與調(diào)查，是增強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理的有效手段?，F(xiàn)在是信息爆炸時(shí)代，對(duì)信息的處理和收集，是房地產(chǎn)金融業(yè)發(fā)展自身的重要條件。組建專業(yè)化的優(yōu)秀團(tuán)隊(duì)，整理收集好相應(yīng)的金融消息，對(duì)其進(jìn)行有效、合理、準(zhǔn)確的分析，并整理成相關(guān)切實(shí)的直觀數(shù)據(jù)，形成數(shù)據(jù)模型，加強(qiáng)其他團(tuán)隊(duì)對(duì)金融風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)判與預(yù)防。從全局出發(fā)，宏觀地分析大環(huán)境，再?gòu)奈⒂^上細(xì)致地研究各種可能性的發(fā)生，并做好相應(yīng)的對(duì)策，有選擇性地借鑒其他國(guó)家的處理風(fēng)險(xiǎn)的經(jīng)驗(yàn)，并根據(jù)實(shí)際情況做出相應(yīng)的變通與改善，進(jìn)行合理的創(chuàng)新，改變被動(dòng)的金融局面，減少風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生幾率，增加對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的掌控。
3.加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)金融領(lǐng)域內(nèi)非銀行金融機(jī)構(gòu)和民間借貸機(jī)構(gòu)的監(jiān)管。非銀行金融機(jī)構(gòu)和民間借貸機(jī)構(gòu)參與房地產(chǎn)金融領(lǐng)域有其積極影響：一方面，這些機(jī)構(gòu)的參與有效增加了房地產(chǎn)供需雙方融資渠道，分流了對(duì)銀行的資金需求；另一方面，這些機(jī)構(gòu)的管理相對(duì)于銀行體系更為寬松，更有機(jī)會(huì)從事高風(fēng)險(xiǎn)業(yè)務(wù)，創(chuàng)新更為踴躍。因此，主管部門簡(jiǎn)單地叫停這些機(jī)構(gòu)的房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)是不明智的，負(fù)責(zé)任的態(tài)度是加強(qiáng)對(duì)這類機(jī)構(gòu)的管理。首先，要明確管理主體。目前，銀行、信托公司、證券公司、資產(chǎn)管理公司都有歸口管理部門，但其他一些機(jī)構(gòu)，如地產(chǎn)私募基金、小貸公司主要由地方政府多部門管理，工商部門、發(fā)改委、金融辦都行使一定的管理職能，多頭管理效率較低，應(yīng)該針對(duì)各類新型金融組織，明確管理主體，進(jìn)行專業(yè)化的全面管理。其次，要完善管理法規(guī)，加快新型金融組織的立法工作和相關(guān)業(yè)務(wù)管理規(guī)定的擬定，改變“先放養(yǎng)，后規(guī)范”的思路。最后，加強(qiáng)各類新型金融組織的業(yè)務(wù)指導(dǎo)。提示相關(guān)業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，提高資金盈余單位、新型金融組織的風(fēng)險(xiǎn)認(rèn)知程度，使其在較高的風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)意愿的前提下參與房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)。
4.做出針對(duì)性的科學(xué)創(chuàng)新。盲目的創(chuàng)新是房地產(chǎn)金融業(yè)最容易出現(xiàn)的問(wèn)題，在全球經(jīng)濟(jì)動(dòng)蕩、我國(guó)經(jīng)濟(jì)動(dòng)蕩的局勢(shì)下，迎難而上飛速發(fā)展的今天，合理地分析全球金融環(huán)境，研究出符合我國(guó)的針對(duì)性的科學(xué)合理的創(chuàng)新方案，才是確保我國(guó)房地產(chǎn)金融穩(wěn)定發(fā)展的有效手段。科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓芾砼c監(jiān)督，是必不可少的，參考國(guó)外其他國(guó)家的金融體系，研究適合我國(guó)的管理監(jiān)督具體方案，形成合理、統(tǒng)一的管理體系，做到高效率的管理與監(jiān)督，全方位地提高對(duì)房地產(chǎn)金融的管理控制，完善管理中出現(xiàn)的漏洞，并且保證解決方案能夠有效的實(shí)施。從各個(gè)角度，審查檢驗(yàn)管理體制上的整改結(jié)果，確保沒(méi)有程序上的失誤，加大對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)知與判斷能力，對(duì)房地產(chǎn)金融業(yè)進(jìn)行跟蹤式的調(diào)查與研究，保證任何一個(gè)步驟都不會(huì)出現(xiàn)細(xì)節(jié)上的錯(cuò)誤與漏洞。從整體戰(zhàn)略上制定針對(duì)性的發(fā)展方向，讓細(xì)節(jié)上的處理方法，在戰(zhàn)略方向的指引下，更好地完成工作任務(wù)。在我國(guó)多元化的經(jīng)濟(jì)體系中，確立完善的創(chuàng)新思路，以最直接有效的辦法，改善當(dāng)今房地產(chǎn)金融業(yè)的不良局面，找出多條創(chuàng)新思路，并逐一地對(duì)其進(jìn)行融合研究，保證創(chuàng)新的全面性與安全性，為我國(guó)房地產(chǎn)金融制定出合理的發(fā)展路線。
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[責(zé)任編輯陳麗敏]。
房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)論文篇十一
對(duì)于住房公積金來(lái)說(shuō)，我國(guó)的企業(yè)職工自20xx年底能夠擁有住房公積金的人數(shù)仍然不多，據(jù)統(tǒng)計(jì)，在這個(gè)時(shí)期，我國(guó)擁有住房公積金的職工只占全國(guó)所有在崗職工人數(shù)的8.2%。我國(guó)住房公積金制度的建立已經(jīng)有二十多年的時(shí)間了，經(jīng)過(guò)這些年的不斷發(fā)展，住房公積金逐漸推動(dòng)了住房制度的改革，加快了我國(guó)住房建設(shè)的步伐，并且我國(guó)的城鎮(zhèn)居民的住房條件也為此而得以改善，調(diào)動(dòng)了人們住房消費(fèi)的積極性，同時(shí)也促進(jìn)了我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)與發(fā)展。
我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展有賴于房地產(chǎn)業(yè)的大力推動(dòng)，房地產(chǎn)行業(yè)在我國(guó)的諸多行業(yè)中也占據(jù)著重要的地位，其對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)的影響主要有三個(gè)方面：一是對(duì)我國(guó)政策的影響。近些年來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也贏得了相應(yīng)的利潤(rùn)，且處于居高不下的地位，其在推動(dòng)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長(zhǎng)的同時(shí)，也影響了我國(guó)的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。例如在房地產(chǎn)市場(chǎng)中出現(xiàn)的炒房行為，這就會(huì)使大量的資金轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)業(yè)，并加大了我國(guó)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)泡沫破裂的風(fēng)險(xiǎn)，直接影響了我國(guó)的實(shí)體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。因此，我國(guó)政府要針對(duì)這一系列的影響而采取相應(yīng)的對(duì)策，有效的管理和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)。例如近幾年，我國(guó)推行了對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的限價(jià)、限購(gòu)的調(diào)整制度；通過(guò)調(diào)整銀行準(zhǔn)備金率、房屋轉(zhuǎn)讓稅等政策手段來(lái)穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)。不得不說(shuō)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展對(duì)我國(guó)的其他行業(yè)和經(jīng)濟(jì)政策都會(huì)有產(chǎn)生一定的影響。二是對(duì)我國(guó)相關(guān)行業(yè)的`影響。房地產(chǎn)行業(yè)一直推動(dòng)著其相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈的發(fā)展，同時(shí)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也解決了大量剩余勞動(dòng)力的問(wèn)題。但由于房地產(chǎn)行業(yè)屬于一種新興的行業(yè)，其產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)缺乏規(guī)范與標(biāo)準(zhǔn)，致使與之相關(guān)的行業(yè)缺失標(biāo)準(zhǔn)，以致在行業(yè)的銜接上不夠連貫，問(wèn)題不斷，不利于整個(gè)鏈條上的行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。例如一些開(kāi)發(fā)商作房地產(chǎn)業(yè)鏈占據(jù)著上游的優(yōu)勢(shì)地位，并占有大部分收益，以致下游的產(chǎn)業(yè)鏈只能得到剩余的少部分利益，這種不平衡的利益分配打亂了市場(chǎng)秩序，不利于相關(guān)行業(yè)的健康發(fā)展。三是對(duì)社會(huì)的影響。房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展為我國(guó)社會(huì)的各階層提供了良好的就業(yè)平臺(tái)，減少了社會(huì)就業(yè)的壓力問(wèn)題，在一定層面上穩(wěn)定了社會(huì)的秩序，同時(shí)也改善了我國(guó)居民的居住環(huán)境，提高了人民的生活質(zhì)量。
我們要了解住房公積金的重要意義，首先要了解住房公積金的提取條件如何使用。我們以北京住房公積金提取為例，職工可以提取的條件包括購(gòu)買、建造、翻建、大修自住住房；完全喪失勞動(dòng)能力，并與單位終止勞動(dòng)關(guān)系；出境定居；償還自住住房貸款本息；房租支出超出家庭工資；遇到突發(fā)事件造成家庭生活嚴(yán)重困難；務(wù)工人員與單位解除勞動(dòng)關(guān)系；死亡或者被宣告死亡等情形，職工若滿足以上的任一情形，都可以提取相應(yīng)的住房公積金，并且這是一個(gè)相當(dāng)可觀的金額，同時(shí)促進(jìn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。
住房公積金能夠促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。住房公積金的存在可以保障人們的基本住房水平。但這筆重要的資金僅限于用于住房使用資金，但面對(duì)一直增長(zhǎng)的房屋價(jià)格，這種專項(xiàng)資金的作用也在逐漸減弱，如何對(duì)住房公積金實(shí)施有效管理并發(fā)揮其作用，才是我們真正要解決的問(wèn)題，以便更好的促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)、健康發(fā)展。
住房公積金的管理體系需要加強(qiáng)。對(duì)于住房公積金的管理需要有力的監(jiān)管部門進(jìn)行管理，明確各部門的監(jiān)管責(zé)任，將監(jiān)管工作落實(shí)到各個(gè)部門；采取有效的監(jiān)管措施與手段，各個(gè)監(jiān)管部門要合理分工，例如作為審計(jì)部門，其工作就是負(fù)責(zé)審查資金的來(lái)源；財(cái)政部門要對(duì)資金的經(jīng)營(yíng)狀況進(jìn)行檢查和監(jiān)督等。同時(shí)住房公積金的管理也需要社會(huì)的監(jiān)督力量來(lái)完善，而相關(guān)的管理部門也要對(duì)社會(huì)監(jiān)督過(guò)程中提出的問(wèn)題和質(zhì)疑進(jìn)行認(rèn)真的檢查與分析，并及時(shí)處理和解決這些問(wèn)題。
綜上所述，我國(guó)住房公積金制度正在不斷的完善，住房公積金成為人們支付住房的強(qiáng)大支撐，增強(qiáng)了個(gè)人支付住房的能力。同時(shí)住房公積金也促進(jìn)了我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，有效的消除或擠壓了房地產(chǎn)泡沫問(wèn)題，從而使得我國(guó)的國(guó)民經(jīng)濟(jì)有了良好的增長(zhǎng)趨勢(shì)。（本文作者：趙廣慶單位：泰安市房產(chǎn)交易中心）。
房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)論文篇十二
隨著國(guó)家調(diào)控力度的不斷加大，加上日益激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部費(fèi)用成本的壓縮空間越來(lái)越小。科學(xué)的稅收籌劃，對(duì)于提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益、增強(qiáng)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力乃至促進(jìn)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展都具有積極的作用。本文采用理論分析的方法，對(duì)當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃進(jìn)行了嘗試性的探討，提出了自己的解決方案和籌劃風(fēng)險(xiǎn)的防范。
：房地產(chǎn)企業(yè),稅收籌劃,籌劃風(fēng)險(xiǎn)。
一、引言。
房地產(chǎn)企業(yè)投資額巨大，涉及多種不同的稅種，稅收成本在總投資額中所占的比例很高，因而房地產(chǎn)公司要在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中生存、發(fā)展、獲利，就必須根據(jù)企業(yè)本身的特點(diǎn)采取不同有效的方法，在這些方法中，創(chuàng)造成本優(yōu)勢(shì)是通用的基本手法之一，而稅收負(fù)擔(dān)的輕重是直接影響其成本高低的一個(gè)重要因素，因此，房地產(chǎn)企業(yè)在考慮其生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略時(shí)，必須綜合考慮稅收這一成本因素，作為財(cái)務(wù)成本很大一塊的稅收支出，如何通過(guò)稅收籌劃予以控制，對(duì)公司來(lái)說(shuō)就變得相當(dāng)關(guān)鍵。
稅收籌劃，是指在納稅行為發(fā)生之前，在不違反法律、法規(guī)（稅法及其他相關(guān)法律法規(guī)）的前提下，通過(guò)對(duì)納稅主體（法人或自然人）的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)或投資行為等涉稅事項(xiàng)做出事先安排，以達(dá)到少繳稅或遞延納稅目標(biāo)的一系列謀劃活動(dòng)。其理論依據(jù)為：1.稅收調(diào)控理論與稅收籌劃稅收調(diào)控理論認(rèn)為政府利用稅收調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)實(shí)質(zhì)上是通過(guò)稅收利益差別來(lái)引導(dǎo)納稅主體行為使之產(chǎn)生正向影響，實(shí)現(xiàn)一定的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)目標(biāo)。正是這種稅收調(diào)控使得稅收產(chǎn)生利益差別，從而使得稅收籌劃成為減輕稅收負(fù)擔(dān)最有效的途徑。稅收調(diào)控納稅主體行為是通過(guò)彈性稅負(fù)來(lái)誘導(dǎo)納稅主體行為的，因此在稅收負(fù)擔(dān)有差異或有彈性的領(lǐng)域，稅收籌劃是可行的。2.稅收價(jià)格理論和稅收籌劃?，F(xiàn)代財(cái)政理論認(rèn)為稅收的本質(zhì)是國(guó)家提供公共產(chǎn)品的價(jià)格。因?yàn)楣伯a(chǎn)品的提供需要支付費(fèi)用，政府就需要通過(guò)向社會(huì)成員征稅來(lái)補(bǔ)償。由于公共物品具有消費(fèi)的非排他性，納稅人即使想拒絕該商品是不可能的，所以納稅人總是試圖以盡可能低的價(jià)格來(lái)購(gòu)買該商品。所以納稅人的稅收籌劃活動(dòng)就自然產(chǎn)生了。3.企業(yè)契約理論與稅收籌劃。科斯的企業(yè)契約理論認(rèn)為:“企業(yè)實(shí)質(zhì)是一系列契約的聯(lián)結(jié)”企業(yè)與政府間的稅收契約就屬于其中之一。”企業(yè)逐利性和契約的可策劃性下，作為契約關(guān)系人一方的企業(yè)就有動(dòng)力和機(jī)會(huì)進(jìn)行一些安排，以實(shí)現(xiàn)企業(yè)的價(jià)值或稅后利潤(rùn)最大化的目標(biāo)。
房地產(chǎn)業(yè)所涉及的稅種主要包括土地增值稅、房產(chǎn)稅、所得稅、營(yíng)業(yè)稅等，房地產(chǎn)業(yè)的稅收籌劃，一方面需要借助其所涉及稅種的一般稅收籌劃方法，另一方面，也需要利用房地產(chǎn)業(yè)自身的特點(diǎn)進(jìn)行具有自身特色的稅收籌劃。在現(xiàn)行政策下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)如何能夠?qū)崿F(xiàn)良好業(yè)績(jī)，獲得企業(yè)的利潤(rùn)?除了進(jìn)行合理的價(jià)格策略外，進(jìn)行合理的稅收籌劃方案也起著至關(guān)重要的作用。下面簡(jiǎn)要介紹房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃的幾種方法:。
1.利用公司的組織形式進(jìn)行稅收籌劃，設(shè)立銷售公司。目前我國(guó)的土地增值稅采用的是四級(jí)超率累進(jìn)稅率，而且對(duì)于增值率低于20%的普通住宅可以免征土地增值稅。因此，納稅人在銷售不動(dòng)產(chǎn)或轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時(shí)，可以適當(dāng)考慮增加銷售環(huán)節(jié)，將高增值額分解成低增值額，從而降低增值率和土地增值稅的適用稅率。增值額如果被分散的次數(shù)很多，就可以享受到起征點(diǎn)帶來(lái)的稅收優(yōu)惠。因此，在實(shí)踐中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以將企業(yè)的銷售部單獨(dú)設(shè)立具有法人地位的銷售公司。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)合理的定價(jià)將房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓給銷售公司，再由銷售公司進(jìn)行第三方銷售，從而能夠人為地調(diào)節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和房地產(chǎn)銷售公司的增值率，通過(guò)籌劃使得企業(yè)承受較低的土地增值稅。
2.利用公共配套設(shè)施投入扣除《土地增值稅實(shí)施細(xì)則》規(guī)定:可以對(duì)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人取得土地使用權(quán)支付的金額和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本金額之和加計(jì)20%扣除。在市場(chǎng)接受的范圍內(nèi)適當(dāng)?shù)募哟蠊才涮自O(shè)施的投入，用以改善環(huán)境，增加賣點(diǎn)，提高產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)力。同時(shí)也能夠提高銷售價(jià)格。比如:可以在小區(qū)內(nèi)有限的空間內(nèi)增設(shè)體育設(shè)施，可以讓人們足不出戶就可以享受到鍛煉的樂(lè)趣;也可以設(shè)立會(huì)所和在頂層設(shè)立游泳池等。這樣既可以?shī)蕵?lè)，又能夠休閑，相應(yīng)的隱私也能夠受到保護(hù)。這些項(xiàng)目均可以列入到開(kāi)發(fā)成本里進(jìn)行加計(jì)扣除。
風(fēng)險(xiǎn)管理是經(jīng)濟(jì)主體通過(guò)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的確認(rèn)和評(píng)估，采用合理的.經(jīng)濟(jì)手段及技術(shù)手段對(duì)風(fēng)險(xiǎn)加以控制，規(guī)避或減少風(fēng)險(xiǎn)損失的一種管理活動(dòng)。稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)是指房地產(chǎn)企業(yè)涉稅行為因?yàn)闆](méi)有正確遵循稅收法律法規(guī)的有關(guān)規(guī)定，使得房地產(chǎn)企業(yè)沒(méi)有準(zhǔn)確和及時(shí)的繳納稅款，從而引發(fā)稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)企業(yè)進(jìn)行檢查、調(diào)整、處罰等等，最后導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)利益的損失。稅收籌劃面臨諸多的不確定性和不斷變化的規(guī)則約束，因此其風(fēng)險(xiǎn)更難于掌握，所以，在進(jìn)行稅收籌劃時(shí)，企業(yè)可以通過(guò)采取以下措施加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理：1.正確區(qū)分違法與合法的界限，樹(shù)立正確的籌劃觀。2.關(guān)注稅收政策的變化趨勢(shì)。由于企業(yè)經(jīng)營(yíng)環(huán)境的多變形、復(fù)雜性及不確定事件的發(fā)生，稅法常隨經(jīng)濟(jì)情況的變化或?yàn)榕浜险叩男枰粩嘈拚屯晟?。企業(yè)在進(jìn)行納稅籌劃時(shí)，應(yīng)充分收集和整理與企業(yè)經(jīng)營(yíng)相關(guān)的稅收政策及其變動(dòng)情況，在實(shí)施納稅籌劃時(shí)，充分考慮籌劃方案的風(fēng)險(xiǎn)，然后作出正確決策。3.聘請(qǐng)稅收籌劃專家，提高稅收籌劃的權(quán)威性，可靠性，科學(xué)性。稅收籌劃是一項(xiàng)高層次的理財(cái)活動(dòng)和系統(tǒng)工程，是一門綜合性學(xué)科，涉及法律、稅收、會(huì)計(jì)、財(cái)務(wù)、金融、企業(yè)管理等多方面的知識(shí)，具有很強(qiáng)的專業(yè)性和技能性，需要專業(yè)技能高的籌劃人員來(lái)操作。4.力求整體效益最大化。籌劃時(shí)，不能僅僅緊盯住個(gè)別稅種的稅負(fù)高低，而要著眼于整體稅負(fù)的輕重。一項(xiàng)成功的稅收籌劃方案必然是多種稅收方案優(yōu)化選擇的結(jié)果。優(yōu)化選擇的標(biāo)準(zhǔn)不是稅收負(fù)擔(dān)最小，而是在稅收負(fù)擔(dān)相對(duì)較小的情況下，企業(yè)整體利益最大。
1李大明,論稅收籌劃的稅收理論依據(jù),財(cái)政研究,20xx年第5期.
2注冊(cè)會(huì)計(jì)師全國(guó)統(tǒng)一考試輔導(dǎo)教材稅法[m].北京:中國(guó)財(cái)政經(jīng)濟(jì)出版社,20xx.
3中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例及實(shí)施細(xì)則。
房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)論文篇十三
在社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體系中，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)作為其中不可或缺的一個(gè)重要組成部分，目前在我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位日益突出。根據(jù)大量的研究和事實(shí)表明，通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)因素以及規(guī)律性的分析，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的科學(xué)判斷，有利于引導(dǎo)我國(guó)房地產(chǎn)事業(yè)的健康持續(xù)發(fā)展。因此，對(duì)解析房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的影響因素及對(duì)策的探討有其必要性。
在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的過(guò)程中，相關(guān)的影響因素相當(dāng)多，必須要通過(guò)對(duì)這些因素及其相關(guān)關(guān)系的正確處理，強(qiáng)化對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的分析，進(jìn)而才能處理好投資與需求之間的相互關(guān)系。因此，以下對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)相關(guān)波動(dòng)因素進(jìn)行簡(jiǎn)單分析，主要有土地因素、資金因素、市場(chǎng)因素等，現(xiàn)作具體說(shuō)明：
1、土地因素。在房地產(chǎn)發(fā)展的過(guò)程中，主要會(huì)受到一級(jí)市場(chǎng)以及二級(jí)市場(chǎng)的影響，其中，一級(jí)市場(chǎng)就是地產(chǎn)市場(chǎng)，國(guó)家土地部門作為供給方，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商為需求方，土地就成為市場(chǎng)交易中的商品，而二級(jí)市場(chǎng)的需求方為購(gòu)房者，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商為供給方，在進(jìn)行市場(chǎng)交易中，土地的使用權(quán)以及房屋所有權(quán)就成為交易的商品。在實(shí)際分析過(guò)程中，則主要選取本年完成的.開(kāi)發(fā)土地面積、土地出讓收人、房屋竣工面積以及新開(kāi)工面積等四個(gè)指標(biāo)主要內(nèi)容進(jìn)行影響分析。
2、金融市場(chǎng)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與金融的支持密切相關(guān)，為此，資金因素對(duì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)有著重大影響，在其運(yùn)行過(guò)程中，主要是通過(guò)利率水平、貸款投向以及貸款規(guī)模等作為主要手段進(jìn)行房地產(chǎn)的運(yùn)作。因?yàn)榉康禺a(chǎn)經(jīng)濟(jì)屬于經(jīng)濟(jì)密集型產(chǎn)業(yè)，其生存與發(fā)展必須依靠大量的資金，而這些資金一部分由企業(yè)自己來(lái)解決，而其他的一部分則必須要通過(guò)金融市場(chǎng)這一渠道和途徑來(lái)解決，為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)籌集資金。
3、市場(chǎng)因素。在現(xiàn)代化經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)環(huán)境下，房地產(chǎn)的發(fā)展與價(jià)格機(jī)制有著不可分離的關(guān)系。因?yàn)榉康禺a(chǎn)的需求，必然會(huì)影響到房地產(chǎn)價(jià)格水平的波動(dòng)，從而進(jìn)一步影響到房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行擴(kuò)張。同時(shí)，商品房面積也是房地產(chǎn)消費(fèi)需求的反映，所以，在一定程度上，其可以對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)價(jià)格的走勢(shì)作出一個(gè)科學(xué)的預(yù)計(jì)。比如房未來(lái)房地價(jià)格預(yù)計(jì)下降，即使價(jià)格出現(xiàn)大幅度下降，而房地產(chǎn)的需求也會(huì)相應(yīng)的減少，若是未來(lái)房地產(chǎn)價(jià)格上漲，即使價(jià)格出現(xiàn)升幅，但是對(duì)于房地產(chǎn)需求也會(huì)相應(yīng)的增加。
4、政策因素。所謂政策因素，主要是指與房地產(chǎn)業(yè)有關(guān)的財(cái)政政策，尤其是敏感程度較大的貨幣政策、經(jīng)濟(jì)體制、產(chǎn)業(yè)政策以及經(jīng)濟(jì)制度的改革、區(qū)域發(fā)展政策和政府發(fā)展政策等，同時(shí)，這些政策因素也是國(guó)家和政府對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)進(jìn)行宏觀調(diào)控的主要手段，通過(guò)這些政策措施，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行各方面的調(diào)控，進(jìn)而影響到房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的周期性波動(dòng)。
從某種角度上講，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)與宏觀經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)一樣，兩者都不是以平穩(wěn)的方式增長(zhǎng)，都具有很大的波動(dòng)性，但是從長(zhǎng)期發(fā)展來(lái)看，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)還是呈現(xiàn)向上增長(zhǎng)的趨勢(shì)，這種趨勢(shì)隨著相關(guān)因素的影響上下起伏，控制著房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行狀態(tài)。為此，為了保證房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的相對(duì)穩(wěn)定，以下提出了控制房地產(chǎn)經(jīng)波動(dòng)的有效對(duì)策，具體包括以下幾點(diǎn)：
1、規(guī)范土地市場(chǎng)?？刂品康禺a(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)，必須要規(guī)范土地市場(chǎng)的管理，具體可以從下方面人手：
首先，強(qiáng)化土地批租管理，要全面采取總量控制，統(tǒng)一規(guī)范土地的管理權(quán)，確立嚴(yán)格的行政劃撥用地審批制度；其次，要嚴(yán)格按照規(guī)范操作，根據(jù)協(xié)議規(guī)定的具體內(nèi)容，規(guī)范土地的招標(biāo)拍賣轉(zhuǎn)變途徑和流程，從根本上實(shí)現(xiàn)我國(guó)土地轉(zhuǎn)讓的招投標(biāo)的市場(chǎng)化，減少行政干預(yù)，改善土地管理現(xiàn)狀；第三，要強(qiáng)化政府的土地供給能力的同時(shí)，必須要進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)我國(guó)土地轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)的開(kāi)放化管理，優(yōu)化土地使用權(quán)，利用市場(chǎng)機(jī)制下的調(diào)控手段，優(yōu)化土地資源的配置與重組；另外，根據(jù)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展現(xiàn)狀，確立新型土地供應(yīng)機(jī)制，從而有效地規(guī)范我國(guó)土地的出讓行為。
2、調(diào)整房地產(chǎn)投資政策。要制定長(zhǎng)遠(yuǎn)的適合于我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的投資政策，對(duì)于正常的政策制度，即便是造成了短期內(nèi)的經(jīng)濟(jì)下滑，抑制了經(jīng)濟(jì)發(fā)展，也應(yīng)該采用有效的輔導(dǎo)方法和手段，堅(jiān)持貫徹執(zhí)行。對(duì)于失控和不當(dāng)?shù)慕?jīng)濟(jì)政策，必須要采用有效措施及時(shí)糾正和制止，盡可能地保證房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)發(fā)展。
另外，要根據(jù)我國(guó)現(xiàn)行的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r，采用有效的房地產(chǎn)投資政策，調(diào)整房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)狀況，保證房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)、健康、持續(xù)發(fā)展。在制定和出臺(tái)相關(guān)的投資政策時(shí)，需要注意以下相關(guān)問(wèn)題：（1）要明確投資主體，做到產(chǎn)權(quán)分明、職責(zé)清晰、規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生，有效地控制房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期的變化；（2）要密切關(guān)注房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的規(guī)模變化，確保固定資產(chǎn)投資與規(guī)模發(fā)展相適應(yīng)，確保投資的合理化；（3）明確市場(chǎng)定位，重視市場(chǎng)調(diào)查，在明確市場(chǎng)需求的基礎(chǔ)上，使得市場(chǎng)投資更為理性化。
3、完善開(kāi)發(fā)金融制度。在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中，必須要完善現(xiàn)有的房地產(chǎn)金融制度，具體做到以下幾點(diǎn)：（1）要構(gòu)建完善的多元化房地產(chǎn)融資體系，如房地產(chǎn)信托、商業(yè)銀行貸款、市場(chǎng)直接融資以及產(chǎn)業(yè)基金等，（2）完善多元化的住房融資渠道，目前主要的融資渠道有政府優(yōu)惠政策、商業(yè)按揭貸款、住房合作基金等；（3）建立完善的金融管理制度，要求房地產(chǎn)要積極探索發(fā)展出路，既要考慮到整個(gè)金融體系的構(gòu)建，也要考慮到制度方面的建設(shè)，從而為融資創(chuàng)造一個(gè)創(chuàng)新環(huán)境。
總而言之，對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)因素進(jìn)行分析，不僅有利于對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展及其運(yùn)行規(guī)律的把握，而且通過(guò)對(duì)其發(fā)展異常波動(dòng)的分析，制定出科學(xué)有效的針對(duì)性措施，加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的宏觀調(diào)控，有利更好地實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)的深化改革，推進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)改革的步伐。
房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)論文篇十四
房地產(chǎn)項(xiàng)目是工程建設(shè)項(xiàng)目的其中一種。那么何為工程項(xiàng)目建設(shè)，其實(shí)就是指在一定的時(shí)間規(guī)定下，運(yùn)用相應(yīng)的資金，來(lái)完成有一定質(zhì)量要求的任務(wù)。房地產(chǎn)項(xiàng)目在工程完成之后，為成為一定的商品，來(lái)達(dá)到它的經(jīng)濟(jì)效益。
房地產(chǎn)項(xiàng)目相比于其它的建設(shè)項(xiàng)目，還是有其一定的特征的，總結(jié)一下，共有七大點(diǎn)，我們可以具體來(lái)看一下：
1.政策法規(guī)的多樣性。
之所以房地產(chǎn)項(xiàng)目相關(guān)的政策法規(guī)會(huì)這么多樣性，主要原因還是在于房地產(chǎn)項(xiàng)目是一個(gè)一次性的項(xiàng)目。在項(xiàng)目啟動(dòng)前，要以相應(yīng)的法規(guī)作為明確責(zé)任的劃分；在工程進(jìn)行的過(guò)程中，由于涉及面比較廣，加入了更多的法規(guī)來(lái)保證項(xiàng)目的順利運(yùn)行。
一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的實(shí)施，需要大量的資金投入，這也就決定了在項(xiàng)目進(jìn)行時(shí)，相應(yīng)的費(fèi)用必須用在相應(yīng)的環(huán)節(jié)上。
3.房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量目標(biāo)要求高。房地產(chǎn)項(xiàng)目由于資金投入量大，一般都需要投入幾千萬(wàn)，甚至是上億。因此一旦投入，就不能終止，這樣一來(lái)，對(duì)項(xiàng)目質(zhì)量的要求也會(huì)格外地高。
如果項(xiàng)目的質(zhì)量出現(xiàn)了問(wèn)題，那將帶來(lái)非常嚴(yán)重的后果。
這種嚴(yán)重的后果不僅僅體現(xiàn)在資金上，而且還可能威脅到人們的生命財(cái)產(chǎn)安全，是不容忽視的。
由于房地產(chǎn)項(xiàng)目本身涉及的方面比較多，有一定的復(fù)雜性，盡管如此，但各個(gè)方面卻是緊密相連的。
房地產(chǎn)項(xiàng)目不是一個(gè)人或是一個(gè)部門，就能完成的，需要各個(gè)部門、各個(gè)單位進(jìn)行協(xié)調(diào)的，這也充分體現(xiàn)了它的組織特殊性。
6.房地產(chǎn)項(xiàng)目具有特定的程序性。
房地產(chǎn)項(xiàng)目的實(shí)施，需要有相應(yīng)的程序，而且這些程序是有一定的順序的，是不可以任意提前或是滯后的，不然會(huì)影響整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的進(jìn)行。
7.房地產(chǎn)項(xiàng)目的時(shí)間目標(biāo)限定性非常強(qiáng)。由于房地產(chǎn)項(xiàng)目投入的資金比較巨大，承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)來(lái)說(shuō)也就很大。
如果項(xiàng)目不能按照預(yù)定的時(shí)間完成，產(chǎn)品的原有功能就會(huì)過(guò)時(shí)，甚至可能造成房地產(chǎn)項(xiàng)目無(wú)人購(gòu)買的困境。
以上簡(jiǎn)述了房地產(chǎn)項(xiàng)目的概念及特征，下面就要來(lái)說(shuō)一說(shuō)的情況。相比較而言，房地產(chǎn)項(xiàng)目的人力資源管理與一般企業(yè)的人力資源管理，還是有很大的不同的?？偨Y(jié)一個(gè)，也是有七大特征：
（一）管理的短期性。
房地產(chǎn)項(xiàng)目人力資源管理只是針對(duì)某一個(gè)特定的項(xiàng)目而言，如果這個(gè)項(xiàng)目的周期結(jié)束，那么這個(gè)人力資源管理的工作也就隨之結(jié)束了，一切都是順應(yīng)這個(gè)工程的需要而產(chǎn)生的。
（二）工作強(qiáng)度的多樣性。
在開(kāi)展房地產(chǎn)項(xiàng)目的過(guò)程中，隨著工程進(jìn)度的變化，工程所需要配備的人員也會(huì)發(fā)生變化。那么理所當(dāng)然地，人力資源管理的方向也會(huì)發(fā)生一定的變化。這也說(shuō)明了房地產(chǎn)項(xiàng)目的人力資源工作的多樣性。
（三）選聘與解聘的非常規(guī)性。
第二點(diǎn)中提到，在開(kāi)展房地產(chǎn)項(xiàng)目的過(guò)程中，隨著工程進(jìn)度的變化，工程所需要配備的人員也會(huì)發(fā)生變化。因此項(xiàng)目在不同階段需要的人員就會(huì)有所不同，所需要人員的數(shù)量也會(huì)不同，有的時(shí)候多，有的時(shí)候少，這也就使對(duì)人員的選聘與解聘，變得非常頻繁。
（四）績(jī)效考核的效果性。
房地產(chǎn)項(xiàng)目的績(jī)效考核，不像一般企業(yè)，實(shí)行年度考核，而是實(shí)行的是短期考試方式。
這樣可以促進(jìn)項(xiàng)目的'建設(shè)與項(xiàng)目的質(zhì)量把控。
（五）激勵(lì)的偏物質(zhì)性。
房地產(chǎn)項(xiàng)目的人力資源管理中，多數(shù)人員為臨時(shí)聘用，通常用天來(lái)計(jì)算他們的報(bào)酬，用物質(zhì)的獎(jiǎng)勵(lì)，更容易激勵(lì)起他們的工作熱情與積極性。
（六）培訓(xùn)的具體性和針對(duì)性強(qiáng)。
房地產(chǎn)項(xiàng)目的人員培訓(xùn)針對(duì)性比較強(qiáng)，負(fù)責(zé)不同工作內(nèi)容的人員會(huì)進(jìn)行不同內(nèi)容的培訓(xùn)，甚至具體到相對(duì)應(yīng)的工作方法。
（七）管理的復(fù)雜性。
房地產(chǎn)項(xiàng)目人力資源管理，不像一般企業(yè)，主要是由人事行政部門來(lái)負(fù)責(zé)。它主要還是由項(xiàng)目經(jīng)理或是負(fù)責(zé)人來(lái)進(jìn)行的，當(dāng)然在管理的過(guò)程中，還是需要人事行政部門來(lái)相互協(xié)作的。而且由于人員流動(dòng)性大，在管理上的要求也就越高。
早在20xx年時(shí)，我國(guó)建設(shè)部人力資源研究中心就與一些知名的網(wǎng)絡(luò)咨詢公司組成專門的調(diào)查小組，從300家企業(yè)中選取了比較優(yōu)秀的80家企業(yè)，進(jìn)行走訪，了解了這些的人力資源管理情況。經(jīng)過(guò)調(diào)查，我們發(fā)現(xiàn)這些房地產(chǎn)企業(yè)的人力資源管理存在著幾下幾個(gè)方面的問(wèn)題：
（一）人力資源成為房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的瓶頸。
根據(jù)調(diào)查結(jié)果，我們不難發(fā)現(xiàn)：一些設(shè)計(jì)規(guī)劃、地產(chǎn)商業(yè)管理、產(chǎn)品研發(fā)等人才處于供不應(yīng)求的狀態(tài)，國(guó)際投資管理等專業(yè)化的人才，更是一人難求，嚴(yán)重短缺。其中商業(yè)地產(chǎn)類短缺最大，達(dá)到了88.1%,其次設(shè)計(jì)研發(fā)人才也是達(dá)到了80%以上。
（二）人力資源管理基礎(chǔ)工作急須加強(qiáng)。
經(jīng)過(guò)調(diào)研，發(fā)現(xiàn)超過(guò)三分之一的企業(yè)，它們的人力資源管理制度是不完善的，達(dá)到完善程度的企業(yè)，只有不到20%.我們經(jīng)過(guò)調(diào)查還發(fā)現(xiàn)，企業(yè)在開(kāi)展人力資源建設(shè)過(guò)程中，只有26%的企業(yè)分析過(guò)所存在的問(wèn)題，28%左右的企業(yè)正意識(shí)到發(fā)生的問(wèn)題，45%左右的企業(yè)還沒(méi)有意識(shí)到自身存在問(wèn)題，甚至還有10%左右的企業(yè)根本不準(zhǔn)備進(jìn)行人力資源的建設(shè)，也不準(zhǔn)備發(fā)現(xiàn)自身存在的問(wèn)題，這個(gè)數(shù)值是值得高度重視的。
（三）人力資源管理水平急待提高。
在接受調(diào)查的企業(yè)中，有超過(guò)三分之二的企業(yè)，它們的人力資源管理水平處于中等，只有不到6%的企業(yè)，達(dá)到了比較高的水平，例如我們所熟知的萬(wàn)科等。但是還有將近15%的企業(yè)，它們的人力資源管理水平只有處于初級(jí)，有些甚至沒(méi)有專門的人力資源管理部門，這個(gè)結(jié)果是讓人震驚的。
另外有一點(diǎn)，我們也發(fā)現(xiàn)一些用人部門在主觀意愿上，還是非常希望能招聘到專業(yè)的人員，但是由于薪酬激勵(lì)性不足、績(jī)效考核流于形式等一些主觀、客觀原因，并沒(méi)有得到理想的結(jié)果。
人力資源管理，是企業(yè)建設(shè)中一個(gè)比較重要的環(huán)節(jié)，它連接著一個(gè)企業(yè)的質(zhì)量、進(jìn)度與成本等各個(gè)方面。房地產(chǎn)行業(yè)，也是我國(guó)近年來(lái)迅速崛起的一個(gè)行業(yè)，有著驚人的發(fā)展速度。它在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中占有舉足輕重的地位。
本文著重對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的人力資源管理的各方面進(jìn)行探究，闡述了房地產(chǎn)項(xiàng)目人力資源精細(xì)化管理的特征及必要性，分析了現(xiàn)階段存在的問(wèn)題與現(xiàn)狀，并提出了理想的房地產(chǎn)項(xiàng)目人力資源管理應(yīng)有的模式。
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房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)論文篇十五
房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)是研究房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)作規(guī)律及其與經(jīng)濟(jì)發(fā)展之間關(guān)系的學(xué)科。我在學(xué)習(xí)這門課程的過(guò)程中，對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)有了更深刻的理解和體會(huì)。下面我將就個(gè)人的心得體會(huì)，分享我對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)的認(rèn)識(shí)和感悟。
房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)研究的是一個(gè)關(guān)系到人們棲居、生產(chǎn)和生活的重要領(lǐng)域，具有重要的實(shí)踐意義。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)不僅是一個(gè)產(chǎn)業(yè)，更是一個(gè)龐大的經(jīng)濟(jì)體系，影響著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人民生活水平的提高。通過(guò)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)的研究，我們可以了解到房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)作規(guī)律，預(yù)測(cè)和應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化，有針對(duì)性地制定政策，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。
第三段：房地產(chǎn)供需關(guān)系的研究。
房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)研究的一個(gè)重要內(nèi)容是房地產(chǎn)供需關(guān)系。房地產(chǎn)供需關(guān)系的變化會(huì)直接影響到房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格和交易活動(dòng)。通過(guò)對(duì)供需關(guān)系的研究，我們可以了解到何種因素會(huì)影響到房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給和需求，并且可以通過(guò)政策調(diào)控以平衡供需關(guān)系。房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給和需求的平衡是一個(gè)復(fù)雜而微妙的過(guò)程，需要考慮到各種因素如居民收入、人口流動(dòng)、政策調(diào)控等。
房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)研究的另一個(gè)重要內(nèi)容是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期是指房地產(chǎn)市場(chǎng)在一定時(shí)期內(nèi)經(jīng)歷的上漲、下跌、繁榮和衰退的過(guò)程。通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期的研究，我們可以了解到房地產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng)規(guī)律，預(yù)測(cè)和應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期的研究對(duì)于政府決策者和從業(yè)人員來(lái)說(shuō)都具有重要的指導(dǎo)意義，可以幫助他們做出合理的決策和規(guī)劃。
房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)不僅關(guān)注市場(chǎng)運(yùn)行規(guī)律，還關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)居民生活的影響。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)研究的一個(gè)重要目標(biāo)就是如何通過(guò)房地產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)劃和管理，提高人民的居住條件和生活品質(zhì)。房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展和穩(wěn)定對(duì)于居民的居住安全和生活質(zhì)量有著直接的關(guān)系，所以研究房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)可以幫助我們更好地了解和解決相關(guān)問(wèn)題。
結(jié)尾段：總結(jié)。
通過(guò)學(xué)習(xí)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)，我深刻認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的重要性和復(fù)雜性。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)不僅僅是一個(gè)理論學(xué)科，更是直接關(guān)系到人們生產(chǎn)、生活和發(fā)展的重要領(lǐng)域。希望通過(guò)不斷深入學(xué)習(xí)和研究，能夠更好地應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的新問(wèn)題和挑戰(zhàn)，為促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和改善人民生活水平做出自己的貢獻(xiàn)。
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