合同必須經(jīng)過(guò)雙方協(xié)商一致并得到雙方簽字或蓋章才具備法律效力。在起草合同時(shí)，要全面考慮各種可能性，包括風(fēng)險(xiǎn)、爭(zhēng)議、競(jìng)爭(zhēng)等因素。合同的簽署是一項(xiàng)嚴(yán)肅的事情，雙方必須保持誠(chéng)實(shí)、信任和信守承諾的態(tài)度。
租賃合同糾紛案代理詞篇一
2000年7月13日，某某公司與xx公司簽訂《成都市工程建設(shè)監(jiān)理合同》一份，約定：xx公司將其施工的位于成都市新村河邊街1號(hào)“萬(wàn)福大廈”工程中的給排水、暖通、電力電照及設(shè)備安裝、室內(nèi)裝飾工程委托給某某公司實(shí)行監(jiān)理，監(jiān)理期限為12個(gè)月(2000年7月20日至2001年7月19日)，監(jiān)理費(fèi)為18萬(wàn)元;若合同中任一方嚴(yán)重不按合同履行責(zé)任和義務(wù)，則另一方應(yīng)提前28日以書(shū)面形式，明確通知對(duì)方合同終止日期;倘若合同終止是某某公司以外的原因所導(dǎo)致的，xx公司對(duì)某某公司至終止日期前提供的服務(wù)應(yīng)付給酬金。此后，該工程非因某某公司的原因而停工，2007年該工程被拍賣(mài)。某某公司于2007年12月17日訴至原審法院，要求xx公司支付監(jiān)理費(fèi)18萬(wàn)元。
某某公司與xx公司簽訂的《成都市工程建設(shè)監(jiān)理合同》是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，該協(xié)議的內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)為有效。訴訟中，某某公司認(rèn)為其按合同約定實(shí)施了監(jiān)理行為，xx公司應(yīng)向其支付監(jiān)理費(fèi)。根據(jù)《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條第一款關(guān)于“當(dāng)事人對(duì)自己提出的主張，有責(zé)任提供證據(jù)”及最高人民法院《關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條關(guān)于“當(dāng)事人對(duì)自己提出的訴訟請(qǐng)求所依據(jù)的事實(shí)或者反駁對(duì)方訴訟請(qǐng)求所依據(jù)的事實(shí)有責(zé)任提供證據(jù)加以證明。沒(méi)有證據(jù)或者證據(jù)不足以證明當(dāng)事人的事實(shí)主張的，由負(fù)有舉證責(zé)任的當(dāng)事人承擔(dān)不利后果?！钡囊?guī)定，某某公司在舉證期限內(nèi)提交的監(jiān)理日記不能證明其提供了服務(wù)，故對(duì)某某公司要求xx公司支付監(jiān)理費(fèi)18萬(wàn)元的請(qǐng)求不予支持。據(jù)此，依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條、第一百三十條，《中華人民共和國(guó)民法通則》第五條之規(guī)定，判決如下：駁回某某公司的訴訟請(qǐng)求。案件受理費(fèi)1950元，由某某公司負(fù)擔(dān)。
租賃合同糾紛案代理詞篇二
原告承諾于9月3日開(kāi)業(yè)，且達(dá)到90%的開(kāi)業(yè)率，沒(méi)有為被告的經(jīng)營(yíng)提供條件與氛圍，被告要求更換鋪位也未能得到滿足。故本案是原告違約在先，被告不同意解除合同。
被告未提供證據(jù)。
經(jīng)質(zhì)證，被告對(duì)原告提供的證據(jù)無(wú)異議。
經(jīng)審理查明：205月15日，原、被告簽訂《##國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)進(jìn)場(chǎng)承包經(jīng)營(yíng)合同》一份，約定原告將位于上海市閔行區(qū)滬青平公路479號(hào)上海##商業(yè)廣場(chǎng)內(nèi)二樓c237號(hào)市場(chǎng)營(yíng)業(yè)用房(攤位)出租給被告經(jīng)營(yíng)。用途為服裝。租期為年5月28日起至8月29日止，共計(jì)兩年三個(gè)月。該營(yíng)業(yè)用房總承包金額為58000元整。承包方式為先付款后使用，承包金于本合同簽訂時(shí)一次性交付原告。被告除向原告支付承包金外，還應(yīng)另行向原告交付本合同的保證金1000元整，合同到期歸還被告。合同并約定，承包期間，被告不得隨意關(guān)門(mén)或停業(yè)，故無(wú)故拖延開(kāi)業(yè)或關(guān)門(mén)停業(yè)一次/天，原告有權(quán)給予被告貳佰元處罰;被告連續(xù)或累計(jì)十五天不營(yíng)業(yè)，原告有權(quán)收回承包攤位，終止合同，承包金不予退回。承包期滿未能續(xù)包或合同因解除等原因終止的，被告應(yīng)當(dāng)在合同終止將承包的營(yíng)業(yè)用房(攤位)及原告提供的配套設(shè)施以正常使用的狀態(tài)交還原告并退還保證金，拒不交還的，原告有權(quán)采取必要措施予以收回。合同簽訂后，原告告向被告交付了鋪位，但被告在經(jīng)營(yíng)了一個(gè)月后即未再經(jīng)營(yíng)。此外，被告向原告交付了58000元的承包金。
本院認(rèn)為：原、被告簽訂的《##國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)進(jìn)場(chǎng)承包經(jīng)營(yíng)合同》合法有效，雙方當(dāng)事人均應(yīng)嚴(yán)格履行。合同簽訂后被告未按約進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，原告要求解除雙方的經(jīng)營(yíng)合同，被告返還原告營(yíng)業(yè)攤位，并要求對(duì)被告支付的58000元承包金不予退回，符合合同約定，本院應(yīng)予支持。被告辯稱(chēng)的原告未達(dá)到承諾的90%的開(kāi)業(yè)率，沒(méi)有相應(yīng)證據(jù)證實(shí)，本院難以采信。據(jù)此，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第六十條的規(guī)定，判決如下：
二、被告返還原告承租的c237號(hào)市場(chǎng)營(yíng)業(yè)攤位;。
被告支付給原告的58000元承包金不予退回。
負(fù)有金錢(qián)給付義務(wù)的當(dāng)事人如未按判決指定的期間履行給付義務(wù)，應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百二十九條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費(fèi)625元(已減半)，由被告負(fù)擔(dān)。
如不服本判決，可在判決書(shū)送達(dá)只日起十五日內(nèi)，向本院(立案庭)遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級(jí)人民法院。
租賃合同糾紛案代理詞篇三
尊敬的審判長(zhǎng)、審判員及人民陪審員：
某某訴某某解除合同糾紛一案，貴院轉(zhuǎn)為普通程序?qū)徖?，作為某某的代理人，除上次?jiǎn)易程序發(fā)表的代理意見(jiàn)外，現(xiàn)補(bǔ)充如下代理意見(jiàn)：
一、莫某不僅拒交土地青苗補(bǔ)償費(fèi)，亦將本案爭(zhēng)議土地轉(zhuǎn)租他人，構(gòu)成根本違約。
根據(jù)我國(guó)相關(guān)法律的規(guī)定，承租人將土地轉(zhuǎn)租他人之前，承租人應(yīng)當(dāng)取得出租人的同意。本案中，某某在沒(méi)有約定及征得某某的同意的情況下，將土地轉(zhuǎn)租他人，根本違背了雙方之約定，構(gòu)成根本違約。
二、本案《協(xié)議》第三條應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為“贈(zèng)與條款”。
第三條約定，該塊土地被征占，某某享有60%土地補(bǔ)償權(quán)益。縱觀《協(xié)議》及案件事實(shí)，某某除青苗補(bǔ)償費(fèi)外未給予某某任何相關(guān)土地使用款項(xiàng)。而，該地塊被國(guó)家或其他單位征占，某某將永久喪失該地塊。根據(jù)我國(guó)法律之規(guī)定，土地一旦被征占，補(bǔ)償費(fèi)分為三類(lèi)：土地補(bǔ)償款、安置補(bǔ)償款及青苗費(fèi)、地上附作物補(bǔ)償款，征占單位給予的土地補(bǔ)償費(fèi)，極大部分用于失地農(nóng)民的安置所用，即讓失地農(nóng)民有所居、有所發(fā)展。某某及某某一旦失去該塊土地，理所當(dāng)然應(yīng)當(dāng)享有上述補(bǔ)償費(fèi)。然，本案中，關(guān)于土地永久喪失，某某在未給予某某進(jìn)行過(guò)任何補(bǔ)償?shù)那闆r下，享有60%的土地征占款的約定明顯違背了權(quán)利義務(wù)對(duì)等的原則，且損害了某某的權(quán)益。關(guān)于《協(xié)議》第三條，某某以零付出的方式，收獲土地征占款的約定，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為某某對(duì)某某的`無(wú)償贈(zèng)與。根據(jù)我國(guó)《合同法》的規(guī)定，無(wú)償贈(zèng)與合同，贈(zèng)與物在交付之前，贈(zèng)與人享有任意撤銷(xiāo)權(quán)。本案中爭(zhēng)議土地尚未被征占，某某亦未收到土地補(bǔ)償款，因此，贈(zèng)與人某某有權(quán)行使任意撤銷(xiāo)權(quán)，將其與受贈(zèng)人某某簽訂的《協(xié)議》第三條撤銷(xiāo)。
三、本案某某與某某簽訂的《協(xié)議》，人民法院應(yīng)當(dāng)依職權(quán)確認(rèn)為無(wú)效。
本案中某某租用協(xié)議土地并未用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，給土地造成了永久的損害，使用過(guò)后其恢復(fù)土地的成本及費(fèi)用承擔(dān)問(wèn)題《協(xié)議》未有明確約定，因此一旦某某不予對(duì)該塊土地進(jìn)行復(fù)墾，在某某無(wú)力復(fù)墾的情況下，該塊土地就只能喪失其農(nóng)業(yè)功能，造成我國(guó)農(nóng)業(yè)用地的浪費(fèi)。故此，我國(guó)《土地管理法》嚴(yán)格限制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，規(guī)定了嚴(yán)格的審批程序，且禁止浪費(fèi)農(nóng)用地，未取得審批手續(xù)的，均為非法用地。因此，《協(xié)議》將該塊土地約定為建設(shè)用地的行為當(dāng)屬無(wú)效，其約定及其合同的實(shí)際履行損害了國(guó)家及本村集體的利益，因此人民法院應(yīng)當(dāng)依職權(quán)確認(rèn)《協(xié)議》相關(guān)約定無(wú)效。由于本案《協(xié)議》所有條款均是圍繞某某占用某土地“建廠房”而得以成立，故此“占地建廠”成為了所有條款的基石，“占地建廠”相關(guān)約定無(wú)效，置根于之上的其他約定當(dāng)然喪失了基礎(chǔ)，均應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無(wú)效。
綜上所述，代理人認(rèn)為，實(shí)際履行《協(xié)議》過(guò)程中，某某的違約行為構(gòu)成了根本違約，符合解除協(xié)議的要件；關(guān)于《協(xié)議》第四條的約定，某某享有任意撤銷(xiāo)權(quán)；本案《協(xié)議》的約定及實(shí)際履行均損害了國(guó)家及集體的利益，人民法院應(yīng)當(dāng)依職權(quán)確認(rèn)為無(wú)效。
以上代理意見(jiàn)，望法庭采納！謝謝！參考資料：杭州律師
代理人：***
年 月 日
租賃合同糾紛案代理詞篇四
審判長(zhǎng)、人民審判員：
xx律師事務(wù)所xx接受本案原告陳某的委托，擔(dān)任其與魏某房屋租賃合同糾紛一案的一審代理律師，根據(jù)庭審中雙方爭(zhēng)議的焦點(diǎn)，發(fā)表如下代理意見(jiàn)：
1、x店鋪“某婚慶店”個(gè)體戶(hù)工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照登記的負(fù)責(zé)人是高某。從原告提交的“投資經(jīng)營(yíng)委托書(shū)”可以知道原告陳某是“某婚慶店”實(shí)際經(jīng)營(yíng)者，這也充分證明了原告是本案訴爭(zhēng)店鋪的承租人。被告代理人依據(jù)《個(gè)體戶(hù)工商登記管理辦法》第十二條的規(guī)定即“個(gè)人經(jīng)營(yíng)的，以經(jīng)營(yíng)者本人為申請(qǐng)人”認(rèn)為原告與高某簽訂的“投資經(jīng)營(yíng)委托書(shū)”不具有法律效力。原告代理人認(rèn)為這是沒(méi)有法律依據(jù)的?！秱€(gè)體戶(hù)工商登記管理辦法》第十二條是授權(quán)性法律規(guī)則，而并不是禁止性法律規(guī)則。該條并沒(méi)有禁止經(jīng)營(yíng)者可以委托他人以他人的名義申辦營(yíng)業(yè)執(zhí)照。在民事法律行為中“法無(wú)禁止即自由”，也就是說(shuō)民事法律行為只要不違反公序良俗、不侵害國(guó)家和第三人的合法權(quán)益，即使沒(méi)有法律授權(quán)那也是合法的。而且該店鋪的所有投資、經(jīng)營(yíng)資本都由本案原告承擔(dān)，高某也享有40%的利潤(rùn)，并不是像被告代理人所說(shuō)的原告只享有權(quán)利，不承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。因此該份“投資經(jīng)營(yíng)委托書(shū)”是合法有效的，原告陳某是“某婚慶店”的實(shí)際經(jīng)營(yíng)者，也當(dāng)然是x店鋪的承租人。
2、xxx是原告陳某店里的員工，其是受原告陳某的委托與被告簽訂《店鋪?zhàn)赓U合同》。在庭審過(guò)程中原告向法庭提交了xxx的錄音和短信聊天記錄。首先，從錄音的內(nèi)容來(lái)看，xxx在錄音里陳述了一個(gè)事實(shí)即她在離開(kāi)原告店里時(shí)，曾多次與原告溝通要求原告陳某與被告重新簽過(guò)租賃合同。也就是說(shuō)xxx本人并不是該店鋪的承租人，所以其才會(huì)在離開(kāi)原告店里時(shí)一而再的要求原告與被告重新簽訂租賃合同。其次，從xxx短信聊天記錄的內(nèi)容可以知道，xxx是原告店里的員工，而且x店鋪的投資、經(jīng)營(yíng)款都是由原告所出。因此從一點(diǎn)也能證實(shí)xxx不是x店鋪的承租人。
3、從20xx年10月22日被告出具給原告的電費(fèi)收據(jù)和20xx年10月31日被告出具給原告的房租收據(jù)也可以知道xxx不是x店鋪的承租人。這兩份收條在法庭質(zhì)證時(shí)被告也證實(shí)是真實(shí)的，我們可以假設(shè)，如果xxx是本案訴爭(zhēng)店鋪的承租人，那么在她離開(kāi)原告店里時(shí)被告為何卻向原告收取20xx年10月份的電費(fèi)和20xx年11月份的租金，這顯然是有悖于常理的。被告代理人認(rèn)為，20xx年10月31日被告出具給原告的房租收據(jù)是原告賠償被告20xx年10月份的租金損失，這顯然是沒(méi)有事實(shí)和法律依據(jù)的。原告是于20xx年6月20日與被告簽訂合同的，并于當(dāng)日向被告交納當(dāng)月的房租。該份收據(jù)上收款事由雖寫(xiě)明的是“陸月份房租”，但實(shí)質(zhì)上是20xx年6月20日至20xx年7月20日的房租。以此類(lèi)推，20xx年9月20日原告就應(yīng)當(dāng)交納了20xx年9月20日至20xx年10月20日的房租。既然已經(jīng)向被告交納了20xx年10月的租金，那20xx年10月份被告又哪來(lái)的的租金損失。顯然原告20xx年10月31日交納的是20xx年11月的房租，而絕不是被告代理人認(rèn)為的是20xx年10月份租金損失。因此，從被告向原告收取租金和電費(fèi)的事實(shí)可以證實(shí)原告陳某才是本案訴爭(zhēng)店鋪的承租人。另從交納租金和電費(fèi)的原始收據(jù)和租賃合同的原件都在原告手中的事實(shí)也可以證實(shí)這一點(diǎn)。
4、在法庭質(zhì)證過(guò)程中，被告向法庭提交了一份落款是xxx的“證明”，以此來(lái)證實(shí)xxx是本案訴爭(zhēng)店鋪的承租人。原告代理人認(rèn)為這顯然是沒(méi)有事實(shí)依據(jù)的。首先，從本案事實(shí)和上述分析中可以證實(shí)xxx是受原告陳某的委托與被告簽訂租賃合同，其并不是x店鋪的承租人。其次，從證據(jù)角度來(lái)分析，該份證明在證據(jù)種類(lèi)上屬于證人證言。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第五十五條，“證人應(yīng)當(dāng)出庭作證，接受當(dāng)事人的質(zhì)詢(xún)”。第四十七條，“證據(jù)應(yīng)當(dāng)在法庭上出示，由當(dāng)事人質(zhì)證。未經(jīng)質(zhì)證的證據(jù)，不能作為認(rèn)定案件事實(shí)的依據(jù)”的規(guī)定，證人必須到庭接受原被告雙方和法庭的質(zhì)詢(xún)，其證人證言才能作為證據(jù)使用。本案中xxx沒(méi)有到庭作證，該份“證明”的真實(shí)性無(wú)法得到核實(shí)，且其沒(méi)有到庭，無(wú)法辨明該份“證明”內(nèi)容的真?zhèn)巍Ｒ虼吮桓嬗迷摲荨白C明”證實(shí)xxx是本案訴爭(zhēng)店鋪的承租人，顯然是沒(méi)有事實(shí)和法律依據(jù)的。
綜上所述，xxx是原告陳某店里的員工，其受原告陳某的委托與被告簽訂《店鋪?zhàn)赓U合同》，其并不是x店面的承租人。
20xx年6月20日，xxx作為本案原告陳某店里的員工，接受本案原告的委托與本案被告魏某簽訂《店鋪?zhàn)赓U合同》，承租南昌市x店面。合同簽訂后，原告按照合同約定向被告支付了4000元押金和2000元當(dāng)月租金，即在租賃店面經(jīng)營(yíng)化妝婚慶類(lèi)的業(yè)務(wù)。雖然《店鋪?zhàn)赓U合同》是xxx以自己的名義與被告簽訂的，但是其只是作為受托人，其在授權(quán)的范圍內(nèi)實(shí)施的法律后果都應(yīng)當(dāng)由委托人也就是本案原告承擔(dān)。被告代理人認(rèn)為根據(jù)民法通則的有關(guān)規(guī)定代理人只能以被代理人的名義實(shí)施代理行為，這顯然是被告代理人對(duì)法律的錯(cuò)誤理解。代理人實(shí)施代理行為不僅可以以被代理人的名義，也可以以代理人自己的名義。代理人以本人的名義實(shí)施代理行為，這就是民法理論中的“間接隱名代理”或“隱名代理”。根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第四百零二條的規(guī)定，“受托人以自己的名義，在委托人的授權(quán)范圍內(nèi)與第三人訂立的合同，第三人在訂立合同時(shí)知道受托人與委托人之間的代理關(guān)系的，該合同直接約束委托人和第三人，但有確切證據(jù)證明該合同只約束受托人和第三人的除外”。又根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第四百零三條的規(guī)定，“受托人以自己的名義與第三人訂立合同時(shí)，第三人不知道受托人與委托人之間的代理關(guān)系的，受托人因第三人的原因?qū)ξ腥瞬宦男辛x務(wù)，受托人應(yīng)當(dāng)向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人對(duì)第三人的權(quán)利，但第三人與受托人訂立合同時(shí)如果知道該委托人就不會(huì)訂立合同的除外”。從上述法律規(guī)定中可知，委托人以自己的名義與第三人簽訂的合同，如果第三人知道委托人與受托人之間的代理關(guān)系，該合同直接約束委托人和受托人;如果第三人不知道委托人與受托人之間的關(guān)系的，經(jīng)受托人披露后委托人也可以行使受托人對(duì)第三人的權(quán)利，換言之，不管第三人知情與否委托人都可以作為合同一方主體行使相應(yīng)的合同權(quán)利。本案中，原告作為委托人，xxx作為受托人，被告為第三人，受托人xxx以自己的名義與被告簽訂房屋租賃合同，故根據(jù)上述法律規(guī)定，雖然受托人xxx以自己的名義與被告簽訂房屋租賃合同，但是本案原告陳某依然是本房屋租賃合同的承租人，當(dāng)然享有承租人相應(yīng)的權(quán)益。
xxx作為受托人，其代理權(quán)限只限于與被告簽訂《店鋪?zhàn)赓U合同》，其于20xx年10月9日作出的《聲明書(shū)》沒(méi)有法律效力。首先，xxx不是x店鋪的承租人，其無(wú)權(quán)作出這樣的聲明;其次，本案原告也沒(méi)有授權(quán)其與被告解除租賃合同，因此其聲明與被告解除租賃合同沒(méi)有法律效力，原被告之間的租賃關(guān)系還是合法存在的。
綜上所述，原告是x店鋪的合法承租人，其與被告之間的租賃關(guān)系當(dāng)然合法有效。其是通過(guò)正當(dāng)?shù)姆赏緩阶赓U使用x店鋪，根本就不存在非法搶占店鋪的事實(shí)。
(一)被告應(yīng)賠償原告裝修費(fèi)損失15000元。
根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第十一條關(guān)于“承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，合同解除時(shí)，雙方對(duì)已形成附合的裝飾裝修物的處理沒(méi)有約定的，人民法院按照下列情形分別處理：因出租人違約導(dǎo)致合同解除，承租人請(qǐng)求出租人賠償剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值損失的，應(yīng)予支持”的規(guī)定。本案中，約定的租賃期限為6個(gè)月，為此原告花費(fèi)了裝修費(fèi)30000元，但原告僅使用了3個(gè)月，根據(jù)上述法律規(guī)定，被告應(yīng)賠償原告剩余租賃期限內(nèi)裝飾裝修殘值損失，共計(jì)15000元。
(二)被告應(yīng)退還原告押金、賠償租金、經(jīng)營(yíng)損失等損失。
1、該房屋租賃合同簽訂后，原告支付被告押金4000元，現(xiàn)被告單方違約要求解除合同，該押金應(yīng)全部退還給原告。
2、原告于20xx年10月31日向被告繳納了11月份的租金2000元，但是被告卻于20xx年11月3日無(wú)故終止租賃協(xié)議，強(qiáng)行將店面鎖住，導(dǎo)致原告20xx年11月份沒(méi)有營(yíng)業(yè)，故被告應(yīng)返還原告20xx年11月份的2000元租金。
3、原告店鋪經(jīng)營(yíng)了3個(gè)月之久，已經(jīng)擁有了穩(wěn)定的客戶(hù)群。從原告提供的“流水賬”來(lái)看原告20xx年10月的凈利潤(rùn)有2000元左右。20xx年11月3日因被告無(wú)故將該租賃店面封鎖，導(dǎo)致原告無(wú)法正常經(jīng)營(yíng)。租賃期間無(wú)法正常經(jīng)營(yíng)的3個(gè)月的營(yíng)業(yè)損失6000元應(yīng)由被告承擔(dān)。
原告是依據(jù)合同的約定對(duì)店鋪進(jìn)行了簡(jiǎn)易的裝修，在裝修過(guò)程中沒(méi)有對(duì)房屋的主體結(jié)構(gòu)造成破壞。原告裝修是得到被告的許可的并且被告也從沒(méi)有對(duì)原告的裝修提出過(guò)異議。
從證據(jù)角度上分析，被告也沒(méi)有向法庭提供任何有力的證據(jù)證明原告私自對(duì)店鋪進(jìn)行改造、破壞。被告主張?jiān)撜?qǐng)求時(shí)只向法庭提交了一組照片。首先，該組照片的真實(shí)性無(wú)法核實(shí)，僅憑該組照片無(wú)法證實(shí)其拍攝內(nèi)容來(lái)自本案的訴爭(zhēng)店鋪;其次，被告僅憑該組照片也無(wú)法證實(shí)改造、破壞的行為是由本案原告實(shí)施的。因此被告沒(méi)有任何證據(jù)證明原告對(duì)私自店鋪進(jìn)行改造、破壞。因此原告這一主張沒(méi)有事實(shí)和法律依據(jù)。
綜上所述，原告是涉案店面的合法承租人，其享有承租人相應(yīng)的權(quán)益，被告單方違約要求提前收回租賃物，應(yīng)賠償原告相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)損失。據(jù)此，原告訴請(qǐng)于情和理、于法有據(jù)，懇請(qǐng)人民法院依法支持原告的全部訴訟請(qǐng)求，駁回被告的反訴請(qǐng)求。
xx律師事務(wù)所律師。
20xx年xx月xx日。
租賃合同糾紛案代理詞篇五
____________證券信息有限公司受______證券交易所授權(quán)，負(fù)責(zé)運(yùn)營(yíng)_________證券交易所身份認(rèn)證系統(tǒng)并發(fā)放_(tái)_______證券交易所數(shù)字證書(shū)。為明確_________證券信息有限公司與用戶(hù)的權(quán)利和義務(wù)，規(guī)范雙方業(yè)務(wù)行為，_________證券信息有限公司本著平等互利的原則，就數(shù)字證書(shū)服務(wù)相關(guān)事宜與用戶(hù)達(dá)成《__________證券交易所數(shù)字證書(shū)服務(wù)協(xié)議》。
一、定義。
如無(wú)特別說(shuō)明，下列用語(yǔ)在《_________證券交易所數(shù)字證書(shū)服務(wù)協(xié)議》中的含義為：
1.“信息公司”、“甲方”：指______證券信息有限公司。
2.“數(shù)字證書(shū)服務(wù)”：指________證券信息有限公司借助互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)為用戶(hù)提供的使用數(shù)字證書(shū)的網(wǎng)絡(luò)業(yè)務(wù)等服務(wù)。
3.“用戶(hù)”、“乙方”：指自愿使用________證券交易所數(shù)字證書(shū)的機(jī)構(gòu)和個(gè)人。
4.“本協(xié)議”：指《________證券交易所數(shù)字證書(shū)服務(wù)協(xié)議》。
二、用戶(hù)權(quán)利及義務(wù)。
1.在申請(qǐng)數(shù)字證書(shū)時(shí)，須向信息公司提供真實(shí)、準(zhǔn)確的用戶(hù)資料，當(dāng)用戶(hù)資料變更時(shí)應(yīng)及時(shí)辦理用戶(hù)資料更新手續(xù)否則應(yīng)對(duì)未及時(shí)更新用戶(hù)資料造成的損失承擔(dān)全部法律責(zé)任。
2.合法登錄信息公司網(wǎng)站及使用其各項(xiàng)服務(wù)，不得利用信息公司網(wǎng)上服務(wù)系統(tǒng)進(jìn)行任何不利于交所、信息公司或違反國(guó)家有關(guān)法律法規(guī)的行為。
3.妥善保管申請(qǐng)的數(shù)字證書(shū)、密碼，保證無(wú)論是將之提供給他人使用，或因遺失、泄密等原因而被他人使用，均視為本人使用，并對(duì)使用所申請(qǐng)的數(shù)字證書(shū)產(chǎn)生的一切后果承擔(dān)全部法律責(zé)任。
4.如發(fā)現(xiàn)交所或信息公司網(wǎng)上服務(wù)系統(tǒng)出現(xiàn)安全漏洞，應(yīng)立即通知交所或信息公司。
5.不以與其他第三人發(fā)生糾紛為理由拒絕支付應(yīng)付給信息公司網(wǎng)上服務(wù)款項(xiàng)。
6.應(yīng)在信息公司規(guī)定時(shí)間內(nèi)交納數(shù)字證書(shū)服務(wù)的費(fèi)用。
7.應(yīng)配合信息公司實(shí)施的數(shù)字證書(shū)服務(wù)變更。
8.有權(quán)享受本協(xié)議約定的數(shù)字證書(shū)服務(wù)，有權(quán)在信息公司提供的數(shù)字證書(shū)服務(wù)項(xiàng)目中選擇和變更自己所需要的服務(wù)。
9.有權(quán)對(duì)信息公司的數(shù)字證書(shū)服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督和投訴。
10.理解交所和信息公司已采取了有效措施保護(hù)用戶(hù)資料和網(wǎng)上服務(wù)業(yè)務(wù)的安全，但網(wǎng)上服務(wù)存在且不限于下列風(fēng)險(xiǎn)，并愿意承擔(dān)該風(fēng)險(xiǎn)和由此帶來(lái)的一切可能損失：
(4)在互聯(lián)網(wǎng)上的數(shù)據(jù)傳輸可能因通信繁忙出現(xiàn)延遲，或因其它原因出現(xiàn)中斷、停頓或數(shù)據(jù)錯(cuò)誤，從而使得網(wǎng)上服務(wù)出現(xiàn)延遲、停頓或中斷。
三、信息公司權(quán)利及義務(wù)。
1.按照國(guó)家許可的資費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，向用戶(hù)收取本服務(wù)協(xié)議提供的數(shù)字證書(shū)服務(wù)的費(fèi)用。保留在國(guó)家許可的資費(fèi)政策范圍內(nèi)調(diào)整資費(fèi)的權(quán)利。
2.保留對(duì)數(shù)字證書(shū)服務(wù)的服務(wù)功能作出調(diào)整的權(quán)利，以確保數(shù)字證書(shū)的服務(wù)質(zhì)量。
3.本協(xié)議終止后，___________證券信息有限公司有權(quán)終止用戶(hù)數(shù)字證書(shū)的使用權(quán)。
4.應(yīng)依法保護(hù)數(shù)字證書(shū)用戶(hù)的用戶(hù)信息和數(shù)字證書(shū)使用權(quán)，但下列情況除外：
(1)事先獲得用戶(hù)的明確授權(quán);。
(2)根據(jù)有關(guān)的法律法規(guī)要求;。
(3)按照相關(guān)政府主管部門(mén)的要求;。
(4)為維護(hù)社會(huì)公眾的利益;。
(5)為維護(hù)交所和信息公司的合法權(quán)益。
5.應(yīng)向用戶(hù)公布數(shù)字證書(shū)的服務(wù)項(xiàng)目及資費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并以多種方式為用戶(hù)交費(fèi)提供方便。
6.應(yīng)向用戶(hù)提供業(yè)務(wù)咨詢(xún)、查詢(xún)和障礙申告等服務(wù)。應(yīng)采取多種方式認(rèn)真受理用戶(hù)投訴。從接到用戶(hù)投訴之日起，應(yīng)在______日內(nèi)答復(fù)用戶(hù)。
7.應(yīng)建立與用戶(hù)溝通的渠道，進(jìn)行用戶(hù)滿意程度測(cè)評(píng)，聽(tīng)取用戶(hù)的意見(jiàn)和建議，自覺(jué)改善服務(wù)工作。
8.因數(shù)字證書(shū)發(fā)展或數(shù)字證書(shū)技術(shù)的需要，實(shí)施數(shù)字證書(shū)服務(wù)變更時(shí)應(yīng)及時(shí)通知用戶(hù)。
9.因數(shù)字證書(shū)發(fā)展或數(shù)字證書(shū)技術(shù)的需要，必須變更已發(fā)放給用戶(hù)使用的數(shù)字證書(shū)時(shí)，應(yīng)提前______日通知用戶(hù)。
10.在用戶(hù)申請(qǐng)并拿到數(shù)字證書(shū)后，按照網(wǎng)上服務(wù)系統(tǒng)所提供的功能向用戶(hù)提供服務(wù)。
11.如因系統(tǒng)維護(hù)或升級(jí)等主觀原因需暫停網(wǎng)上服務(wù)，應(yīng)當(dāng)事先通告。
12.將用戶(hù)在交所、信息公司網(wǎng)上服務(wù)系統(tǒng)的數(shù)字證書(shū)視作用戶(hù)進(jìn)入交所、信息公司網(wǎng)上服務(wù)系統(tǒng)辦理相關(guān)業(yè)務(wù)時(shí)確認(rèn)用戶(hù)身份的有效依據(jù)。
13.有權(quán)增加、減少、中止或撤消網(wǎng)上服務(wù)種類(lèi)，并提前公告。但由于增加、減少、中止或撤消網(wǎng)上服務(wù)種類(lèi)對(duì)用戶(hù)或任何第三方造成直接和間接損失不承擔(dān)任何法律責(zé)任。
14.如發(fā)生下列任何一種情形，有權(quán)隨時(shí)中斷或終止向用戶(hù)提供本協(xié)議項(xiàng)下的網(wǎng)上服務(wù)而無(wú)需通知用戶(hù)：
(1)用戶(hù)提供的注冊(cè)資料不真實(shí);。
(2)用戶(hù)違反本協(xié)議的有關(guān)規(guī)定。
15.交所、信息公司不擔(dān)保網(wǎng)上服務(wù)一定能滿足用戶(hù)的要求，也不擔(dān)保網(wǎng)上服務(wù)不會(huì)中斷。
四、協(xié)議修改。
如遇有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章或主管部門(mén)相關(guān)政策調(diào)整，信息公司有權(quán)根據(jù)該法律、法規(guī)、規(guī)章修改本協(xié)議的相關(guān)條款，一旦條款內(nèi)容發(fā)生變動(dòng)，信息公司應(yīng)當(dāng)在相關(guān)的網(wǎng)頁(yè)履行提示或公告義務(wù)。
五、法律管轄。
1.網(wǎng)上服務(wù)同樣受相關(guān)法律法規(guī)和深交所、信息公司有關(guān)業(yè)務(wù)規(guī)定約束。如有未盡事宜，應(yīng)依照交所、信息公司有關(guān)業(yè)務(wù)規(guī)則、指南辦理。
2.雙方在履行本協(xié)議的過(guò)程中，如發(fā)生爭(zhēng)議，應(yīng)首先協(xié)商解決。協(xié)商不成的，任何一方均可向當(dāng)?shù)刂俨梦瘑T會(huì)提請(qǐng)仲裁。
3.與本協(xié)議有關(guān)的爭(zhēng)議應(yīng)適用中華人民共和國(guó)法律。
六、違約責(zé)任。
在本協(xié)議生效后，雙方應(yīng)全面履行本協(xié)議約定的義務(wù)，任何一方不履行或不完全履行約定義務(wù)，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任，并賠償因此給對(duì)方造成的損失。
七、通知和送達(dá)。
本協(xié)議項(xiàng)下所有的通知均可通過(guò)重要頁(yè)面公告、電子郵件或常規(guī)的信件傳送等方式進(jìn)行;該等通知于發(fā)送之日視為已送達(dá)收件人。
八、可分性。
若本協(xié)議其中任何條款被認(rèn)定為無(wú)效后，該條款不影響本協(xié)議其它條款的法律效力。
本協(xié)議一式兩份，用戶(hù)與信息公司雙方各保留一份，雙方簽字或蓋章后生效。
甲方：_____________證券信息有限公司。
法定代表人或授權(quán)委托人：_______________。
簽署日期：_____________________________
乙方：_________________________________。
法定代表人或授權(quán)委托人：_______________。
簽署日期：_____________________________
租賃合同糾紛案代理詞篇六
為正確審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件，依法保護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法通則》、《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》、《中華人民共和國(guó)合同法》等法律規(guī)定，結(jié)合民事審判實(shí)踐，制定本解釋。
第一條本解釋所稱(chēng)城鎮(zhèn)房屋，是指城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)的房屋。
鄉(xiāng)、村莊規(guī)劃區(qū)內(nèi)的房屋租賃合同糾紛案件，可以參照本解釋處理。但法律另有規(guī)定的，適用其規(guī)定。
當(dāng)事人依照國(guó)家福利政策租賃公有住房、廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房產(chǎn)生的糾紛案件，不適用本解釋。
租賃合同糾紛案代理詞篇七
尊敬的審判長(zhǎng)（審判員）：
天津xx律師事務(wù)所接受xxxxx的委托，指派我們擔(dān)任其訴訟代理人，通過(guò)開(kāi)庭審理查明的事實(shí)，并結(jié)合相關(guān)的法律依據(jù)，現(xiàn)提出如下代理意見(jiàn)望合議庭予以采納。
一、原被告雙方簽訂的《房屋租賃協(xié)議》及被告出具的實(shí)際租用原告房屋面積的xxxxxxxxxx房屋情況》（下稱(chēng)實(shí)際租賃房屋情況）真實(shí)合法有效，對(duì)協(xié)議及《x租賃房屋情況》中有關(guān)租金單價(jià)的約定貴院應(yīng)當(dāng)予以支持。被告應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，按照實(shí)際租用面積應(yīng)向原告支付xxxxxx元租金。
原告與被告作為獨(dú)立的`民事主體，在協(xié)商一致的前提下簽訂的《房屋租賃協(xié)議》是雙方真實(shí)意思表示，原告依法履行了自己的義務(wù)將上述約定房屋交付被告使用，但被告并未依照協(xié)議約定履行支付租金的義務(wù)。
因被告實(shí)際租用面積與協(xié)議約定不符，原告主張按照實(shí)際租用面積計(jì)算房屋租金。理由如下：
第一，從原被告雙方簽訂的房屋租賃協(xié)議中可以明確看出，雙方的租賃方式是典型的“部分出租”，即原告將涉案房屋的部分面積出租給被告，在租賃協(xié)議中雙方對(duì)原計(jì)劃的租用面積、租金單價(jià)都進(jìn)行了約定，可以看出，雙方簽訂租賃協(xié)議的重點(diǎn)是約定房屋租金的計(jì)算單價(jià)，而非租用面積。
租賃合同糾紛案代理詞篇八
案情簡(jiǎn)介：
林某是一個(gè)下崗在家的普通上海本地人，為維持生計(jì)，在路邊商鋪開(kāi)設(shè)一家小飯店。這家小飯店是林某于2月花了7萬(wàn)元轉(zhuǎn)讓費(fèi)從上家盤(pán)過(guò)來(lái)的。盤(pán)下飯店后，林某又斥資近10萬(wàn)元對(duì)飯店進(jìn)行了裝修。正式開(kāi)業(yè)后飯店每天上午10點(diǎn)開(kāi)業(yè)，一直營(yíng)業(yè)到凌晨3點(diǎn)，由于林某夫妻倆勤勞肯干，生意倒也做得紅紅火火。可是天有不測(cè)風(fēng)云，春節(jié)前，房東海天公司的法定代表人鄭某通知林某夫妻，說(shuō)由于大房東浦君開(kāi)發(fā)公司不同意林某在該商鋪經(jīng)營(yíng)飯店，要求林某在202月29日合同到期后搬走。對(duì)此，林某堅(jiān)決不肯搬離，原來(lái)在20簽署合同時(shí)，雖然約定合同期為兩年，但是合同中有續(xù)租條款，合同約定：2012年2月合同到期后，再續(xù)簽兩年，租金上漲10%。不過(guò)在年簽署合同時(shí)，出租方并非海天公司，也非法定代表人鄭某(因?yàn)槠鋾r(shí)鄭某正在國(guó)外)，出租方是由鄭某的姨夫劉某簽字，劉某則是海天公司的負(fù)責(zé)人。林某認(rèn)為，該房屋租賃合同的期限是四年而不是兩年，因此才會(huì)投資近17萬(wàn)元來(lái)經(jīng)營(yíng)，現(xiàn)在僅兩年時(shí)間，成本尚未折算完畢。其后海天公司又決定給劉某3個(gè)月的時(shí)間，該期間內(nèi)僅收取1個(gè)月的房租，4月的房租由押金代替，5月的房租不收，算是對(duì)林某的補(bǔ)償。
5月底，鄭某和劉某再次要求林某搬出。林某在向筆者咨詢(xún)后，向鄭某和劉某提出，林某可以搬離，但要求海天公司支付補(bǔ)償金7萬(wàn)余元。對(duì)此雙方未能達(dá)成合意。
6月5日，鄭某和劉某帶人前來(lái)封鋪，雙方發(fā)生口角以及輕微肢體沖突，并鬧到了警署。警察要求雙方不得動(dòng)手，關(guān)于合同糾紛可以協(xié)商，協(xié)商不成可以訴至法院。林某就此事電告筆者，筆者到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行調(diào)解。不料到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)后，情況發(fā)生了變化，鄭某聲稱(chēng)要求林某交納4、5兩個(gè)月的房租，另外聲稱(chēng)合同簽訂與其無(wú)關(guān)，因此無(wú)效，現(xiàn)在可以續(xù)租，但必須與其本人簽訂合同。但是林某因?yàn)榕c鄭某鬧僵，情緒激動(dòng)，堅(jiān)持要求解除合同，并起訴對(duì)方違約。筆者看到情況有變，先告知鄭某關(guān)于合同無(wú)效的理由站不住腳，林某方有足夠證據(jù)證明劉某確實(shí)有資格代替鄭某簽署租賃合同;同時(shí)安撫林某的情緒，如果現(xiàn)在解除合同，反而變成自己違約，不但拿不到補(bǔ)償，還得承擔(dān)違約責(zé)任。筆者說(shuō)服了林某，并承諾第二天向鄭某支付房租，同時(shí)協(xié)商續(xù)簽合同的事宜。
6月6日，筆者與林某、鄭某、以及劉某進(jìn)行了會(huì)談，林某補(bǔ)交了4、5月份的房租后，在筆者的主持下，對(duì)續(xù)租合同條款進(jìn)行了商議，達(dá)成一致。
6月7日，筆者起草了合同，林某和鄭某簽署后，這場(chǎng)商鋪?zhàn)赓U糾紛完滿解決。
律師觀點(diǎn)：
本案的案情并不復(fù)雜，但是在實(shí)際生活中卻有很多類(lèi)似的案例發(fā)生，其根源在于簽訂合同的雙方對(duì)于合同法不夠了解，對(duì)于合同中應(yīng)當(dāng)注意的事項(xiàng)不明確，導(dǎo)致簽訂的合同有很大的瑕疵，不僅無(wú)法保證雙方的合法利益，即使到法院訴訟，也給法官的審理帶來(lái)很大的麻煩。
就房屋租賃合同而言，需要注意的有以下幾點(diǎn)：
1、合同簽訂雙方的主體資格。
很多租賃合同的出租方本身也是承租者，并非產(chǎn)權(quán)所有人，也就是通常所說(shuō)的“二房東”。在簽訂租賃合同時(shí)，承租者一定要注意出租人的身份，是否有權(quán)出租，如果是“二房東”，那么大方都是否同意其轉(zhuǎn)租。
2、合同期限以及續(xù)租條款。
這些條款直接關(guān)系到合同的有效期限，有效期限內(nèi)無(wú)故解除合同顯屬違約，需要承擔(dān)違約責(zé)任。
3、解除合同以及違約事項(xiàng)的約定。
合同是一種契約，是雙方的一種合意。在不違背我國(guó)強(qiáng)制性法律法規(guī)的前提下，應(yīng)當(dāng)對(duì)解除合同的條件，違約后果等內(nèi)容詳細(xì)約定，越詳細(xì)越好。這樣即使在合同履行中產(chǎn)生爭(zhēng)議，也比較容易溝通和解決。
最后，筆者勸告廣大讀者，產(chǎn)生爭(zhēng)議時(shí)，不要意氣用事，能夠協(xié)商或者通過(guò)第三方調(diào)解解決的情況下，盡量不要訴至法院。現(xiàn)在法院的案件數(shù)量巨大，法官們都在超負(fù)荷工作，一旦進(jìn)入訴訟程序，解決問(wèn)題的周期可能很長(zhǎng)。
租賃合同糾紛案代理詞篇九
近期以來(lái)，校園民事糾紛案頻繁發(fā)生，為了積極預(yù)防和妥善處理這類(lèi)糾紛，依法維護(hù)學(xué)生和學(xué)校的合法權(quán)益，降低糾紛呈送率。北京市朝陽(yáng)區(qū)法院雙橋法庭在對(duì)近期審結(jié)的20多起這類(lèi)案件進(jìn)行重點(diǎn)分析的基礎(chǔ)上，提出了解決對(duì)策，并在北京教育（－雪風(fēng)網(wǎng)絡(luò)xfhttp教育網(wǎng)）學(xué)院朝陽(yáng)分院，對(duì)朝陽(yáng)區(qū)130多名中小學(xué)學(xué)區(qū)校長(zhǎng)和教師骨干舉辦了專(zhuān)題講座，收到了良好的社會(huì)效果。
姜春玲：（北京市朝陽(yáng)區(qū)法院雙橋法庭法官）。
學(xué)校或者幼兒園這些單位與臨時(shí)監(jiān)護(hù)人都有著不可分割的關(guān)系，所以發(fā)生刑事糾紛以后，學(xué)?；蛴變簣@在這里面有的成為民事訴訟當(dāng)事人，成為被告，被要求承擔(dān)民事責(zé)任；有的雖不承擔(dān)民事責(zé)任，但在這里邊還是起一定的作用。所以在未成年人發(fā)生民事糾紛的過(guò)程中，學(xué)校或幼兒園應(yīng)該怎么正確認(rèn)識(shí)和處理這個(gè)問(wèn)題，如何預(yù)防這個(gè)糾紛，我們這次就主要講一講校園民事糾紛中的基本法律問(wèn)題。
糾紛案的預(yù)防，就是說(shuō)要依法施教，要有一個(gè)法律的普及問(wèn)題。一方面從學(xué)校、從幼兒園、從家長(zhǎng)、從社會(huì)各個(gè)方面都有一個(gè)法律的普及；另一個(gè)對(duì)學(xué)生開(kāi)展廣泛的法律教育（－雪風(fēng)網(wǎng)絡(luò)xfhttp教育網(wǎng)），讓他們明白基本的法律規(guī)定，什么是違法的，什么是合法的，這樣依法施教，就能夠避免糾紛。
都有哪些法律和依法施教更密切相關(guān)呢？第一類(lèi)就是《未成年人保護(hù)法》，另外《民法通則》、《司法解釋》、《教育（－雪風(fēng)網(wǎng)絡(luò)xfhttp教育網(wǎng)）法》，還有幼兒園、學(xué)校的一些教育（－雪風(fēng)網(wǎng)絡(luò)xfhttp教育網(wǎng)）管理的條例，還有預(yù)防未成年人犯罪的一些法律法規(guī)、學(xué)生傷害事故處理辦法，這都是最直接的、最有實(shí)際價(jià)值的。要運(yùn)用法律，要樹(shù)立正確的觀念，要改變過(guò)去“一日為師，終身為父”那種觀念，樹(shù)立平等的觀念。第三，出現(xiàn)問(wèn)題要正確處理，要避免糾紛成訴訟，訴訟上法院，避免更多訴訟資源的浪費(fèi)。
張文：（北京市朝陽(yáng)區(qū)法院雙橋法庭法官）。
從我們的審判實(shí)踐過(guò)程中，我們覺(jué)得在未成年人權(quán)利保護(hù)方面，這種案子是越來(lái)越多，實(shí)際上將來(lái)會(huì)成為社會(huì)矛盾的一個(gè)凸現(xiàn)點(diǎn)。尤其是涉及到學(xué)校和老師施教過(guò)程中，能否正常施教、依法施教，將來(lái)會(huì)變成一個(gè)非常敏感的話題。社會(huì)轉(zhuǎn)型過(guò)程中，公民的維權(quán)意識(shí)提升，整個(gè)行為都應(yīng)該有一個(gè)納入法制的軌道內(nèi)實(shí)施的過(guò)程。原來(lái)教育（－雪風(fēng)網(wǎng)絡(luò)xfhttp教育網(wǎng)）就是說(shuō)教育（－雪風(fēng)網(wǎng)絡(luò)xfhttp教育網(wǎng)）保護(hù)，正常是一種教育（－雪風(fēng)網(wǎng)絡(luò)xfhttp教育網(wǎng)）管理思路，現(xiàn)在一定要加入法制的思路。只有這樣，無(wú)論是學(xué)生還是老師，或者是家長(zhǎng)，才能夠第一做到不違法，第二做到受法律保護(hù)。對(duì)于這個(gè)問(wèn)題，我們覺(jué)得是非常有必要去做的，法官必須擔(dān)負(fù)指導(dǎo)的作用，通過(guò)個(gè)案的'審判來(lái)引領(lǐng)人們的行為規(guī)范，符合法律的規(guī)定，共同促進(jìn)社會(huì)文明的建設(shè)。
徐院長(zhǎng)：社會(huì)進(jìn)步表現(xiàn)在什么地方？其實(shí)表現(xiàn)在公民，公民不只包括教師。有兩種意識(shí)公民是必須要具備的，一個(gè)是民主意識(shí)，一個(gè)是法律意識(shí)，這是社會(huì)發(fā)展在公民本身素質(zhì)方面表現(xiàn)的一個(gè)非常重要的方面，所以教師作為社會(huì)的人，他的意識(shí)不能不具備，而請(qǐng)法院來(lái)講這些事件有更大的可信度和感染力。
另一層，現(xiàn)在在“十五”的時(shí)候談到教師專(zhuān)業(yè)的問(wèn)題，這個(gè)專(zhuān)業(yè)化就是教師實(shí)現(xiàn)專(zhuān)業(yè)發(fā)展的一個(gè)過(guò)程。這個(gè)專(zhuān)業(yè)化當(dāng)中其實(shí)有三個(gè)條件是需要具備的，一個(gè)是資格準(zhǔn)入，一個(gè)是他需要長(zhǎng)期訓(xùn)練，另外他有專(zhuān)業(yè)的選擇權(quán)。第一個(gè)方面，他受過(guò)長(zhǎng)期訓(xùn)練，他有知識(shí)方面的、有實(shí)踐方面的內(nèi)容。在知識(shí)方面他應(yīng)該有本體性知識(shí)，就是他教什么學(xué)科他應(yīng)該會(huì)。另一方面他應(yīng)該有條件性知識(shí)，就是他應(yīng)該有教育（www.
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租賃合同糾紛案代理詞篇十
微信等網(wǎng)聊記錄可作民事案件證據(jù)。
經(jīng)過(guò)歷時(shí)兩年的論證起草和5次審委會(huì)討論，最高人民法院有史以來(lái)制定條文最多、篇幅最長(zhǎng)的司法解釋——《關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)民事訴訟法〉的解釋》2月4日起正式施行。
“2012年8月31日，十一屆全國(guó)人大常委會(huì)第二十八次會(huì)議審議通過(guò)了修改民事訴訟法的決定，此后最高法便著手制定新民訴法司法解釋?zhuān)⒋_立了‘搞批發(fā)，不搞零售’的思路，即對(duì)1992年發(fā)布實(shí)施的民訴法司法解釋進(jìn)行全面修訂，以便于法官、律師和當(dāng)事人查閱與適用?！弊罡叻▽徫瘯?huì)專(zhuān)職委員杜萬(wàn)華說(shuō)，《民訴法司法解釋》分23章，共552條，最高法在起草過(guò)程中召開(kāi)各類(lèi)座談會(huì)共150多場(chǎng)，使得這部司法解釋成為內(nèi)容最為豐富、參加起草部門(mén)和人員最多的司法解釋。
保障訴權(quán)。
變立案審查制為立案登記制，規(guī)范撤訴行為。
為貫徹落實(shí)黨的十八屆四中全會(huì)決定中關(guān)于改革人民法院案件受理制度的要求，依法保護(hù)起訴權(quán)，建立立案登記制，《民訴法司法解釋》規(guī)定，人民法院接到當(dāng)事人提交的民事起訴狀時(shí)，對(duì)符合民事訴訟法第一百一十九條規(guī)定的起訴條件，且不屬于民事訴訟法第一百二十四條規(guī)定情形的，應(yīng)當(dāng)?shù)怯浟?對(duì)當(dāng)場(chǎng)不能判定是否符合起訴條件的，應(yīng)當(dāng)接收起訴材料，并出具注明收到日期的書(shū)面憑證。需要補(bǔ)充必要相關(guān)材料的，人民法院應(yīng)當(dāng)及時(shí)告知當(dāng)事人。在補(bǔ)齊相關(guān)材料后，應(yīng)當(dāng)在七日內(nèi)決定是否立案。
“《民訴法司法解釋》還依法保護(hù)和規(guī)范當(dāng)事人一審、二審、再審各個(gè)階段申請(qǐng)撤訴行為，增加規(guī)定反訴構(gòu)成的要件，明確規(guī)定因重復(fù)起訴不予受理的判斷標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)當(dāng)事人在訴訟中變更或者增加訴訟請(qǐng)求作出細(xì)化規(guī)定?！倍湃f(wàn)華說(shuō)。
法庭紀(jì)律。
未經(jīng)許可現(xiàn)場(chǎng)傳播審判信息，法院可強(qiáng)制刪除。
近年來(lái)，隨著現(xiàn)代科技和信息網(wǎng)絡(luò)的快速發(fā)展，案件審理過(guò)程中，出現(xiàn)了個(gè)別訴訟參與人未經(jīng)準(zhǔn)許進(jìn)行錄音、錄像、攝影和利用郵件、博客、微博客、微信等方式報(bào)道庭審活動(dòng)現(xiàn)象;出現(xiàn)了個(gè)別訴訟參與人、旁聽(tīng)人員沖擊、哄鬧法庭，在法庭上公然毆打?qū)Ψ疆?dāng)事人，辱罵法官的現(xiàn)象，引發(fā)輿論關(guān)注。
對(duì)此，《民訴法司法解釋》規(guī)定，未經(jīng)準(zhǔn)許進(jìn)行錄音、錄像、攝影的，未經(jīng)準(zhǔn)許以移動(dòng)通信等方式現(xiàn)場(chǎng)傳播審判活動(dòng)的，人民法院可以暫扣訴訟參與人或者其他人進(jìn)行錄音、錄像、攝影、傳播審判活動(dòng)的`器材，并責(zé)令其刪除有關(guān)內(nèi)容;拒不刪除的，人民法院可以采取必要手段強(qiáng)制刪除。
審判公開(kāi)是實(shí)現(xiàn)審判公正的重要保障?！睹裨V法司法解釋》嚴(yán)格執(zhí)行開(kāi)庭審理規(guī)定，對(duì)二審、再審程序可以不開(kāi)庭審理的情形予以限制，進(jìn)一步規(guī)范裁判文書(shū)制作，規(guī)定了申請(qǐng)查閱裁判文書(shū)的范圍和方式。
“作為與《民訴法司法解釋》配套的成果，我們正在制定人民法院民事訴訟文書(shū)樣式，全面梳理、規(guī)范民事訴訟涉及的法律文書(shū)，制定可操作性規(guī)則，以此切實(shí)提高裁判文書(shū)制作水平和質(zhì)量。”最高法貫徹實(shí)施修改后民事訴訟法領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室主任孫佑海說(shuō)。
電子證據(jù)。
明確短信、微博、網(wǎng)聊記錄等可作證據(jù)。
證據(jù)制度是現(xiàn)代民事訴訟制度的基石。黨的十八屆四中全會(huì)《決定》指出，要全面貫徹證據(jù)裁判規(guī)則的要求，嚴(yán)格依法收集、固定、保存、審查、運(yùn)用證據(jù)，完善證人、鑒定人出庭制度，保證庭審在查明事實(shí)、認(rèn)定證據(jù)、保護(hù)訴權(quán)、公正裁判中發(fā)揮決定性作用。對(duì)此，《民訴法司法解釋》增加舉證證明責(zé)任分配原則的規(guī)定，合理分配舉證證明責(zé)任;對(duì)逾期舉證及其后果作出了分層次、分情形予以處罰的規(guī)定;增加關(guān)于法官組織質(zhì)證、進(jìn)行認(rèn)證的規(guī)定，指引和規(guī)范法官組織質(zhì)證、進(jìn)行認(rèn)證活動(dòng);增加關(guān)于法官審查判斷證據(jù)的原則的規(guī)定，要求法官公開(kāi)對(duì)證據(jù)審查判斷的理由和結(jié)果。
根據(jù)《民訴法司法解釋》，通過(guò)電子郵件、電子數(shù)據(jù)交換、網(wǎng)上聊天記錄、博客、微博客、手機(jī)短信、電子簽名、域名等形成或者存儲(chǔ)在電子介質(zhì)中的信息，也可以作為民事案件的證據(jù)。
誠(chéng)信原則。
被執(zhí)行人不履行義務(wù)的納入“黑名單”
“近年來(lái)，民事訴訟中的虛假陳述、偽證、虛假調(diào)解、惡意串通損害他人利益、規(guī)避執(zhí)行等現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生，必須予以嚴(yán)厲制裁。”杜萬(wàn)華說(shuō)，修改后的民事訴訟法在總則部分增加了民事訴訟應(yīng)當(dāng)遵循誠(chéng)實(shí)信用原則的規(guī)定，在分則部分增加了禁止虛假訴訟、規(guī)避執(zhí)行的規(guī)定，并修改提高了對(duì)妨害民事訴訟行為的罰款上限，加大了制裁力度。
為促進(jìn)訴訟誠(chéng)信，《民訴法司法解釋》規(guī)定，負(fù)有舉證責(zé)任的當(dāng)事人拒不簽署保證書(shū)，待證事實(shí)又欠缺其他證據(jù)證明的，人民法院對(duì)其主張的事實(shí)，不予認(rèn)定。證人拒絕簽署保證書(shū)的，不得作證，并自行承擔(dān)相關(guān)費(fèi)用。對(duì)被執(zhí)行人不履行法律文書(shū)確定的義務(wù)的，人民法院除對(duì)被執(zhí)行人予以處罰外，還可以根據(jù)情節(jié)將其納入失信被執(zhí)行人名單，將被執(zhí)行人不履行或者不完全履行義務(wù)的信息向其所在單位、征信機(jī)構(gòu)以及其他相關(guān)機(jī)構(gòu)通報(bào)。
公益訴訟。
提起公益訴訟需有公益受損初步證據(jù)。
2012年修改后的民事訴訟法增加了公益訴訟制度，但僅有一個(gè)條文規(guī)定。該法第五十五條：“對(duì)污染環(huán)境、侵害眾多消費(fèi)者合法權(quán)益等損害社會(huì)公共利益的行為，法律規(guī)定機(jī)關(guān)和有關(guān)組織可以向人民法院提起訴訟?！睘橐?guī)范公益訴訟有序進(jìn)行，《民訴法司法解釋》按照立法原意，結(jié)合有關(guān)審判實(shí)踐，細(xì)化規(guī)定提起公益訴訟的受理?xiàng)l件。根據(jù)《民訴法司法解釋》，有關(guān)機(jī)關(guān)和組織提起公益訴訟的，除了符合民事訴訟法第五十五條規(guī)定，還應(yīng)當(dāng)同時(shí)符合下列條件：有明確的被告;有具體的訴訟請(qǐng)求;有社會(huì)公共利益受到損害的初步證據(jù);屬于人民法院受理民事訴訟的范圍和受訴人民法院管轄。
為明確公益訴訟案件的管轄法院，《民訴法司法解釋》規(guī)定，公益訴訟案件由侵權(quán)行為地或者被告住所地中級(jí)人民法院管轄，但法律、司法解釋另有規(guī)定的除外。因污染海洋環(huán)境提起的公益訴訟，由污染發(fā)生地、損害結(jié)果地或者采取預(yù)防污染措施地海事法院管轄。對(duì)同一侵權(quán)行為分別向兩個(gè)以上人民法院提起公益訴訟的，由最先立案的人民法院管轄，必要時(shí)由它們的共同上級(jí)人民法院指定管轄。
小額訴訟。
明確物業(yè)、電信服務(wù)合同等小額訴訟一審終審。
什么是小額訴訟程序?民事訴訟法第一百六十二條規(guī)定，基層人民法院和它派出的法庭審理符合本法第一百五十七條第一款規(guī)定的簡(jiǎn)單的民事案件，標(biāo)的額為各省、自治區(qū)、直轄市上年度就業(yè)人員年平均工資百分之三十以下的，實(shí)行一審終審。根據(jù)此規(guī)定，我國(guó)確立了小額訴訟程序，而本次出臺(tái)的司法解釋進(jìn)行了細(xì)化。
《民訴法司法解釋》規(guī)定明確，買(mǎi)賣(mài)合同、借款合同、租賃合同糾紛，銀行卡糾紛，物業(yè)、電信等服務(wù)合同糾紛等九類(lèi)金錢(qián)給付的案件，適用小額訴訟程序?qū)徖?。人身關(guān)系、財(cái)產(chǎn)確權(quán)糾紛，涉外民事糾紛，知識(shí)產(chǎn)權(quán)糾紛，需要評(píng)估、鑒定或者對(duì)訴前評(píng)估、鑒定結(jié)果有異議的糾紛以及其他不宜適用一審終審的糾紛，不適用小額訴訟程序?qū)徖怼?/p>
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租賃合同糾紛案代理詞篇十一
出租人就未經(jīng)批準(zhǔn)或者未按照批準(zhǔn)內(nèi)容建設(shè)的臨時(shí)建筑，與承租人訂立的。
無(wú)效。但在一審。
法庭。
辯論。
終結(jié)前經(jīng)主管部門(mén)批準(zhǔn)建設(shè)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效。
核心內(nèi)容：本文是對(duì)最高院關(guān)于租賃合同糾紛的司法解釋(一)，即《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)。
糾紛案件司法解釋的理解與適用》全文的法條解讀。希望能夠幫助廣大法律快車(chē)合同法的讀者。
第一條本解釋所稱(chēng)城鎮(zhèn)房屋，是指城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)的房屋。
當(dāng)事人依照國(guó)家福利政策租賃公有住房、廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房產(chǎn)生的糾紛案件，不適用本解釋。
【解讀】本條系關(guān)于本司法解釋適用范圍的規(guī)定。
本解釋只調(diào)整城鎮(zhèn)房屋即城市規(guī)劃區(qū)、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)的房屋的租賃行為，鄉(xiāng)、村規(guī)劃區(qū)內(nèi)的房屋租賃糾紛，可以參照本解釋。城鎮(zhèn)房屋的確定以規(guī)劃為準(zhǔn)，只要列入城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)，無(wú)論土地性質(zhì)為國(guó)有還是集體所有，均適用本解釋?zhuān)瑢?shí)踐中存在的已被納入城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)的“城中村”內(nèi)的房屋租賃行為在本解釋調(diào)整范圍之內(nèi)。
依照國(guó)家福利政策承租的公有住房、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租住房，具有政府福利性、保障性，其租賃關(guān)系不屬于完全的民事法律關(guān)系，不適用本解釋。
第二條出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋，與承租人訂立的租賃合同無(wú)效。但在一審法庭辯論終結(jié)前取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者經(jīng)主管部門(mén)批準(zhǔn)建設(shè)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效。
【解讀】本條規(guī)定以違法建筑物為標(biāo)的物訂立的房屋租賃合同無(wú)效。所謂違法建筑物，是指未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋，具體包括違反了城鄉(xiāng)規(guī)劃規(guī)定的建筑物、構(gòu)筑物以及違反臨時(shí)建筑管理規(guī)定的臨時(shí)建筑。
第三條出租人就未經(jīng)批準(zhǔn)或者未按照批準(zhǔn)內(nèi)容建設(shè)的臨時(shí)建筑，與承租人訂立的租賃合同無(wú)效。但在一審法庭辯論終結(jié)前經(jīng)主管部門(mén)批準(zhǔn)建設(shè)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效。
租賃期限超過(guò)臨時(shí)建筑的使用期限，超過(guò)部分無(wú)效。但在一審法庭辯論終結(jié)前經(jīng)主管部門(mén)批準(zhǔn)延長(zhǎng)使用期限的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定延長(zhǎng)使用期限內(nèi)的租賃期間有效。
【解讀】臨時(shí)建筑是指在城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)，根據(jù)形勢(shì)的客觀需要，經(jīng)建設(shè)行政主管部門(mén)審核批準(zhǔn)后，在核定的臨時(shí)建設(shè)工程規(guī)劃許可證記載的使用期限、范圍、用途內(nèi)，建造的供臨時(shí)使用的建筑物。
第四條當(dāng)事人以房屋租賃合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請(qǐng)求確認(rèn)合同無(wú)效的，人民法院不予支持。
當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)為房屋租賃合同生效條件的，從其約定。但當(dāng)事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對(duì)方接受的除外。
【解讀】我國(guó)城市房屋租賃實(shí)行登記備案制度，《城市房地產(chǎn)管理法》對(duì)此有明確規(guī)定，但屬于管理性規(guī)定，并非效力性強(qiáng)制性規(guī)定，不能作為房屋租賃合同的生效條件，故房屋租賃合同未登記備案的，其有效性不受影響。
第五條房屋租賃合同無(wú)效，當(dāng)事人請(qǐng)求參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占有使用費(fèi)的，人民法院一般應(yīng)予支持。
當(dāng)事人請(qǐng)求賠償因合同無(wú)效受到的損失，人民法院依照合同法的有關(guān)規(guī)定和本司法解釋第九條、第十三條、第十四條的規(guī)定處理。
【解讀】按照《合同法》第五十八條的規(guī)定，合同無(wú)效的法律后果為返回財(cái)產(chǎn)、賠償損失，該規(guī)定同樣適用于房屋租賃合同無(wú)效的場(chǎng)合。參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占有使用費(fèi)，屬于返還原物的范疇。合同無(wú)效的損失賠償在性質(zhì)上屬于締約過(guò)失責(zé)任，賠償范圍限于信賴(lài)?yán)?。即合同雙方為締約進(jìn)行合理的接觸，當(dāng)事人一方因?qū)Ψ降男袨楫a(chǎn)生信賴(lài)，一方由于信賴(lài)而支出一定的成本，主要包括用于締約的合理費(fèi)用和準(zhǔn)備履約所支出的合理費(fèi)用，此外還包括喪失與第三人另訂立合同的機(jī)會(huì)所產(chǎn)生的損失，后者由于舉證較為困難，實(shí)踐中很難得到支持。
第六條出租人就同一房屋訂立數(shù)份租賃合同，在合同均有效的情況下，承租人均主張履行合同的，人民法院按照下列順序確定履行合同的承租人：
(一)已經(jīng)合法占有租賃房屋的;。
(二)已經(jīng)辦理登記備案手續(xù)的;。
(三)合同成立在先的。
不能取得租賃房屋的承租人請(qǐng)求解除合同、賠償損失的，依照合同法的有關(guān)規(guī)定處理。
【解讀】本條規(guī)定了“一房數(shù)租”的處理原則，在數(shù)份合同均有效的前提下，按照如下順序確定履行合同的承租人：(1)已經(jīng)合法占有租賃房屋的，承租人通過(guò)強(qiáng)占、欺騙等非法手段占有租賃房屋的，不在此列;(2)已經(jīng)辦理登記備案手續(xù)的，房屋租賃登記備案手續(xù)雖不影響合同效力，但可享受優(yōu)先履約權(quán);(3)合同成立在先的，即合同成立時(shí)間在先，判斷標(biāo)準(zhǔn)是雙方當(dāng)事人簽字或者蓋章的時(shí)間，更嚴(yán)格地說(shuō)，是當(dāng)事人中最后簽字蓋章的時(shí)間。
第七條承租人擅自變動(dòng)房屋建筑主體和承重結(jié)構(gòu)或者擴(kuò)建，在出租人要求的合理期限內(nèi)仍不予恢復(fù)原狀，出租人請(qǐng)求解除合同并要求賠償損失的，人民法院依照合同法第二百一十九條的規(guī)定處理。
【解讀】綜合《合同法》關(guān)于房屋租賃合同的相關(guān)規(guī)定，出租人享有法定解除權(quán)的情形如下：(1)因不可抗力致使合同不能繼續(xù)履行的;(2)承租人擅自變動(dòng)房屋建筑主體和承重結(jié)構(gòu)或者擴(kuò)建，在出租人要求的合理期限內(nèi)仍不予恢復(fù)原狀的;(3)承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的;(4)承租人無(wú)正當(dāng)理由未支付租金或遲延支付租金的，出租人可以要求承租人在合同期限內(nèi)支付，承租人逾期支付的;(5)承租人未按照約定的。
方法。
或者租賃房屋的性質(zhì)使用租賃房屋，致使租賃物受到損失的;(6)不定期租賃，出租人有權(quán)隨時(shí)解除合同。
出租人作為房屋所有權(quán)人，當(dāng)房屋因承租人擅自改變主體和承重結(jié)構(gòu)或擴(kuò)建受到損害時(shí)，出租人有權(quán)隨時(shí)要求承租人恢復(fù)原狀，不受任何期限限制。但當(dāng)出租人行使本條規(guī)定的解除權(quán)時(shí)，必須在“合理期限”內(nèi)要求承租人恢復(fù)原狀，承租人在此期限內(nèi)不予恢復(fù)的，出租人方可解除合同。
實(shí)踐中出租人行使解除權(quán)的方式有兩種，一是出租人直接通知承租人解除合同，通知到達(dá)承租人即產(chǎn)生合同解除的法律效果，如果承租人對(duì)此有異議，可以起訴要求確認(rèn)合同解除無(wú)效;二是向法院起訴，請(qǐng)求解除合同。
第八條因下列情形之一，導(dǎo)致租賃房屋無(wú)法使用，承租人請(qǐng)求解除合同的，人民法院應(yīng)予支持：
(一)租賃房屋被司法機(jī)關(guān)或者行政機(jī)關(guān)依法查封的;。
(二)租賃房屋權(quán)屬有爭(zhēng)議的;。
(三)租賃房屋具有違反法律、行政法規(guī)關(guān)于房屋使用條件強(qiáng)制性規(guī)定情況的。
【解讀】綜合《合同法》的相關(guān)規(guī)定，承租人享有法定解除的情形如下：(1)因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的;(2)出租人未按約定交付房屋，經(jīng)承租人催告在合理期限內(nèi)仍拒不交付房屋的;(3)因不可規(guī)責(zé)于承租人的事由致使租賃物部分或全部毀損、滅失，致使合同目的不能實(shí)現(xiàn)的;(4)不定期租賃，承租人有權(quán)隨時(shí)解除合同;(5)租賃物危及承租人安全或健康的，即使承租人訂立合同時(shí)明知該租賃物質(zhì)量不合格，承租人仍有權(quán)隨時(shí)解除合同;(6)司法機(jī)關(guān)或者行政機(jī)關(guān)依法查封租賃房屋導(dǎo)致承租人不能使用的;(7)租賃房屋權(quán)屬有爭(zhēng)議導(dǎo)致承租人不能使用的;(8)不符合《建筑法》、《消防法》等法律關(guān)于房屋使用條件的強(qiáng)制性規(guī)定并導(dǎo)致承租人不能使用的;(9)一房數(shù)租之有效合同不能實(shí)際履行的。
在出現(xiàn)租賃房屋被司法機(jī)關(guān)或者行政機(jī)關(guān)依法查封、權(quán)屬有爭(zhēng)議，或者具有違反法律、行政法規(guī)(主要包括不符合《建筑法》、《消防法》等)關(guān)于房屋使用條件強(qiáng)制性規(guī)定情況任何一種情形時(shí)，承租人的合同解除權(quán)并非任意的，還須具備一個(gè)必要前提，即該情形的出現(xiàn)導(dǎo)致“租賃房屋無(wú)法使用”。所謂“無(wú)法使用”是指無(wú)法按照租賃房屋的約定用途使用，或者無(wú)法按照租賃房屋的性質(zhì)使用。
司法機(jī)關(guān)對(duì)房屋的查封，實(shí)務(wù)中有“活封”和“死封”之分，其中“死封”是指房屋被查封后不僅其處分權(quán)受到限制，而且喪失了使用、管理權(quán)，權(quán)利人只有妥善保管的義務(wù);而“活封”則相反，房屋被查封后，權(quán)利人仍享有對(duì)房屋的使用、管理和收益權(quán)，僅處分權(quán)受限。實(shí)踐中，租賃房屋被查封，如果是由于出租人的原因，承租人在要求解除合同的同時(shí)也可要求出租人賠償損失;如果是由于承租人的原因，出租人因此遭受損失的，出租人除了可以提起反訴要求承租人賠償損失以外，也可另行起訴要求承租人賠償損失。
第九條承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃合同無(wú)效時(shí)，未形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價(jià)歸出租人所有;不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的，承租人應(yīng)當(dāng)恢復(fù)原狀。
已形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價(jià)歸出租人所有;不同意利用的，由雙方各自按照導(dǎo)致合同無(wú)效的過(guò)錯(cuò)分擔(dān)現(xiàn)值損失。
【解讀】按照裝飾裝修物與租賃房屋的結(jié)合程度有可分離(即未形成附合)和不可分離(即形成附合)兩種形態(tài)。裝飾裝修物已與房屋結(jié)合在一起形成繼續(xù)性和固定性的，非毀損不可分離或者雖可分離但花費(fèi)巨大，可以認(rèn)定形成附合，例如鋪設(shè)地板磚、吊設(shè)天花板、墻壁粉刷油漆等;裝飾裝修物與房屋未完全結(jié)合尚未達(dá)到不可分離狀態(tài)，則不能認(rèn)定形成附合，如安裝空調(diào)、電梯、太陽(yáng)能熱水器、抽油煙機(jī)等。
按照添附理論，對(duì)于未形成附合的裝飾裝修物，所有權(quán)仍歸承租人，房屋租賃無(wú)效時(shí)，由承租人拆除取回，出租人想要留用，應(yīng)當(dāng)支付相應(yīng)對(duì)價(jià)，承租人拆除過(guò)程中造成房屋損壞的應(yīng)恢復(fù)原狀。對(duì)于形成附合的裝飾裝修物，在出租人同意利用的前提下，可折價(jià)歸承租人所有;出租人不同意利用的，由雙方各自按照導(dǎo)致合同無(wú)效的過(guò)錯(cuò)分擔(dān)現(xiàn)值損失。
在房屋租賃合同中，承租人對(duì)租賃房屋的裝飾裝修按其性質(zhì)可分為兩類(lèi)：一是經(jīng)出租人明示同意或出租人未明示同意，但知道后卻未表示反對(duì)，且符合租賃合同約定用途而為的裝飾裝修，屬善意添附;二是未經(jīng)出租人同意或雖經(jīng)出租人同意但超出合同約定用途的合理范圍擅自進(jìn)行的裝飾裝修，屬惡意添附。對(duì)于惡意添附，不論房屋租賃合同是否有效，原則上均不應(yīng)予以折價(jià)補(bǔ)償，裝飾裝修損失由承租人自行承擔(dān)。
裝飾裝修物的現(xiàn)值損失，是指附合裝飾裝修物在房屋租賃合同被確認(rèn)無(wú)效時(shí)尚存在的實(shí)際價(jià)值，應(yīng)按承租人已使用房屋的時(shí)間予以折舊，不能按照租賃期限進(jìn)行分?jǐn)偂?/p>
第十條承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿或者合同解除時(shí)，除當(dāng)事人另有約定外，未形成附合的裝飾裝修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的，承租人應(yīng)當(dāng)恢復(fù)原狀。
【解讀】適用本條的前提條件有三：(1)承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，即善意添附;(2)租賃期間屆滿或者合同解除，合同無(wú)效不在此列;(3)裝飾裝修未形成附合。
第十一條承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，合同解除時(shí)，雙方對(duì)已形成附合的裝飾裝修物的處理沒(méi)有約定的，人民法院按照下列情形分別處理：
(四)因不可歸責(zé)于雙方的事由導(dǎo)致合同解除的，剩余租賃期內(nèi)的裝飾裝修殘值損失，由雙方按照公平原則分擔(dān)。法律另有規(guī)定的，適用其規(guī)定。
【解讀】本條與第十條相對(duì)應(yīng)，規(guī)定了合同解除時(shí)，對(duì)于形成附合的裝飾裝修物的處理規(guī)則：
(1)因出租人違約導(dǎo)致合同解除，承租人無(wú)法按照約定的租賃期限使用房屋，也就不能完全享用附合的裝飾裝修物價(jià)值，承租人有權(quán)要求出租人賠償剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修物殘值損失。
(2)因承租人違約導(dǎo)致合同解除，承租人應(yīng)自行承擔(dān)剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修物殘值的損失，但出租人同意利用裝飾裝修的，應(yīng)予適當(dāng)補(bǔ)償，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)參照剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修物殘值。
(3)因當(dāng)事人雙方違約導(dǎo)致合同解除，對(duì)于出租人同意利用的，將剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值減去出租人同意補(bǔ)償?shù)牟糠值氖Ｓ鄡r(jià)值，由出租人和承租人按照各自的過(guò)錯(cuò)程度分擔(dān);對(duì)于出租人不同意利用的，則按剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值，由雙方按照各自的過(guò)錯(cuò)程度分擔(dān)。
(4)因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的原因?qū)е潞贤獬凑展截?zé)任原則，由雙方共同分擔(dān)，一般為平均分擔(dān)。
所謂“剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修物殘值”，是指在房屋租賃合同履行期限屆滿前解除合同，附合的裝飾裝修物在剩余的租賃期限內(nèi)尚存在的價(jià)值。計(jì)算殘值的方法是按照租賃期限，將裝飾裝修費(fèi)用平均分?jǐn)偅瑥亩贸龊贤獬龝r(shí)剩余租賃期內(nèi)附合的裝飾裝修費(fèi)用價(jià)值。若雙方對(duì)裝飾裝修投資數(shù)額無(wú)法達(dá)成一致，可委托專(zhuān)門(mén)的鑒定機(jī)構(gòu)進(jìn)行鑒定。
第十二條承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿時(shí)，承租人請(qǐng)求出租人補(bǔ)償附合裝飾裝修費(fèi)用的，不予支持。但當(dāng)事人另有約定的除外。
【解讀】承租人要對(duì)租賃房屋進(jìn)行裝飾裝修，必須經(jīng)過(guò)出租人同意?！巴狻狈譃槊魇竞湍?，明示有書(shū)面、口頭、電話等表現(xiàn)形式，對(duì)此由承租人負(fù)舉證責(zé)任;如果出租人雖未對(duì)裝飾裝修事宜明示同意，但其行為已經(jīng)表明其已同意裝飾裝修的，則可直接認(rèn)定出租人對(duì)裝飾裝修已經(jīng)默示同意。
對(duì)于經(jīng)出租人同意的裝飾裝修，租賃期間屆滿時(shí)，承租人可在不損害出租人合法權(quán)益的前提下拆除并取回未形成附合的裝飾裝修物，對(duì)于已經(jīng)形成附合的裝飾裝修物，承租人無(wú)權(quán)要求出租人予以補(bǔ)償，出租人亦無(wú)權(quán)要求承租人恢復(fù)原狀或賠償損失，但雙方另有約定的除外。
第十三條承租人未經(jīng)出租人同意裝飾裝修或者擴(kuò)建發(fā)生的費(fèi)用，由承租人負(fù)擔(dān)。出租人請(qǐng)求承租人恢復(fù)原狀或者賠償損失的，人民法院應(yīng)予支持。
【解讀】房屋租賃合同無(wú)效、被撤銷(xiāo)時(shí)，出租人有權(quán)要求承租人將房屋返還并恢復(fù)原狀，承租人未經(jīng)出租人同意裝飾裝修或者擴(kuò)建的，其有義務(wù)將裝飾裝修物、擴(kuò)建物拆除后返還房屋給出租人，拆除過(guò)程中造成房屋損失的，應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。
在房屋租賃合同解除場(chǎng)合，若因出租人違約導(dǎo)致合同解除的，雖承租人未經(jīng)出租人同意的裝飾裝修、擴(kuò)建行為構(gòu)成違約，但出租人的違約行為更為嚴(yán)重，承租人可以雙方違約為由作為減輕賠償責(zé)任的抗辯;若因承租人違約導(dǎo)致合同解除的，出租人不僅可依據(jù)本條要求承租人恢復(fù)原狀或賠償損失，同時(shí)也可要求承租人賠償合同解除給其造成的損失;雙方合意解除合同，且未對(duì)合同解除后裝飾裝修、擴(kuò)建費(fèi)用的承擔(dān)有約定的，出租人仍可要求承租人恢復(fù)原狀、賠償損失。
第十四條承租人經(jīng)出租人同意擴(kuò)建，但雙方對(duì)擴(kuò)建費(fèi)用的處理沒(méi)有約定的，人民法院按照下列情形分別處理：
(一)辦理合法建設(shè)手續(xù)的，擴(kuò)建造價(jià)費(fèi)用由出租人負(fù)擔(dān);。
(二)未辦理合法建設(shè)手續(xù)的，擴(kuò)建造價(jià)費(fèi)用由雙方按照過(guò)錯(cuò)分擔(dān)。
【解讀】所謂擴(kuò)建，是指在原有建筑基礎(chǔ)上加以擴(kuò)充的建設(shè)項(xiàng)目，一般通過(guò)加高、加層等建筑方式形成，本質(zhì)上仍屬于房屋建筑活動(dòng)，按照《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》的相關(guān)規(guī)定，擴(kuò)建應(yīng)辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證。
本條所規(guī)定的“過(guò)錯(cuò)”僅指導(dǎo)致“未辦理合法建設(shè)手續(xù)”的過(guò)錯(cuò)，具體包括以下四種情況：
(3)若系雙方過(guò)錯(cuò)所致，則由雙方按照各自的過(guò)錯(cuò)程度分別承擔(dān);。
(4)若雙方均無(wú)過(guò)錯(cuò)，則按公平原則，由雙方分擔(dān)。
房屋租賃合同解除場(chǎng)合，經(jīng)出租人同意的擴(kuò)建費(fèi)用可做如下處理：
(1)因出租人違約導(dǎo)致合同解除的，若辦理合法擴(kuò)建手續(xù)，則擴(kuò)建費(fèi)用由出租人承擔(dān);若未辦理合法手續(xù)，則應(yīng)由雙方按各自的過(guò)錯(cuò)程度分別承擔(dān)。
(2)因承租人違約導(dǎo)致合同解除的，若辦理合法手續(xù)，則出租人仍應(yīng)負(fù)擔(dān)相應(yīng)的擴(kuò)建費(fèi)用，但可以承租人違約為由請(qǐng)求減少擴(kuò)建費(fèi)用的負(fù)擔(dān);若未辦理合法手續(xù)，則出租人可以承租人違約、自己并無(wú)受益等為由，主張不承擔(dān)擴(kuò)建費(fèi)用。
(3)因雙方違約導(dǎo)致合同解除的，若辦理合法手續(xù)，則應(yīng)由出租人承擔(dān)擴(kuò)建費(fèi)用，但可以適當(dāng)減少;若未辦理合法手續(xù)，則由雙方按照過(guò)錯(cuò)程度各自承當(dāng)相應(yīng)的擴(kuò)建費(fèi)用。
(4)因不可歸責(zé)于雙方原因?qū)е潞贤獬?，若辦理合法擴(kuò)建手續(xù)，則由出租人承擔(dān)擴(kuò)建費(fèi)用，否則，由雙方按照過(guò)錯(cuò)承擔(dān)分別承擔(dān)。
租賃合同糾紛案代理詞篇十二
一、債務(wù)信息：
1、債權(quán)人姓名：地址：
電話：
2、債務(wù)人姓名：地址：
電話：
3、債務(wù)憑據(jù)：
4、債權(quán)人對(duì)所欠債務(wù)有可異議。
二、債務(wù)咨詢(xún)代理內(nèi)容。
1、執(zhí)行期間：全力追討全部債款。
2、執(zhí)行后果處理：委托人明示受托人的行為必須依據(jù)當(dāng)局之法律，本合同受托人在執(zhí)行過(guò)程中出現(xiàn)的違法后果自負(fù)，委托人不負(fù)任何責(zé)任。
3、受托人在整個(gè)工作過(guò)程中，堅(jiān)持維護(hù)受托人權(quán)益，如因特殊情況不能收取全額，須與委托人共同商定。
三、費(fèi)用：
1、前期費(fèi)用：
2、委托經(jīng)費(fèi)：根據(jù)債款金額%收取(債款收回當(dāng)日即付)。
四、協(xié)作配合：
合同雙方為了達(dá)到合同確定之目的，應(yīng)相互配合，密切協(xié)作。對(duì)于案件的需要而應(yīng)提供的證據(jù)材料，受托人應(yīng)當(dāng)提供，無(wú)正當(dāng)理由拒不提供致使合同不能履行，受托方得對(duì)合同予以解除并不予退還前期費(fèi)用。
五、合同的解除：
1、根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)，任何一方均可單方解除合同，但未主動(dòng)提出解除的方有損失追償權(quán)。委托人無(wú)正當(dāng)理由解除合同的，前期費(fèi)用不予以退還。
2、案件操作過(guò)程中委托方不得再次委托第三方且委托方所提供的債務(wù)情況及證據(jù)必須全面真實(shí)，否則，致使合同無(wú)法正常執(zhí)行，委托方需按合同的20%賠償受托方。
六、合同爭(zhēng)議解決方式：凡因本合同或本合同有關(guān)的爭(zhēng)議，由雙方協(xié)商解決。此協(xié)議一式兩份，雙方各執(zhí)一份。
委托單位：受托單位：
代表人：代表人：
年月日年月日。
租賃合同糾紛案代理詞篇十三
被告：某證券公司?
1994年6月14日，王某與證券公司玉龍營(yíng)業(yè)部簽訂指定交易協(xié)議書(shū)，約定，雙方同意王某選擇玉龍營(yíng)業(yè)部為指定交易地，王某的交易均通過(guò)玉龍營(yíng)業(yè)部辦理并按規(guī)定履行清算交割義務(wù)。雙方對(duì)交易范圍、交易期間的違約責(zé)任等也依法作了約定。
1994年8月10日，王某委托玉龍營(yíng)業(yè)部以每股3.217元買(mǎi)進(jìn)“河北華藥”股票1000股，于次日10時(shí)22分48秒發(fā)出指令，委托玉龍營(yíng)業(yè)部以每股5元賣(mài)出該股票。由于玉龍營(yíng)業(yè)部場(chǎng)內(nèi)交易員操作不慎，將王某賣(mài)出指令錯(cuò)敲成買(mǎi)進(jìn)，為王某以每股5元買(mǎi)進(jìn)“河北華藥”
法院認(rèn)為：王某與證券公司1994年6月14日簽訂的指定交易協(xié)議符合有關(guān)法律規(guī)定，應(yīng)為有效。在協(xié)議指定的交易期內(nèi)，證券公司對(duì)其工作人員過(guò)失將賣(mài)出指令敲成買(mǎi)進(jìn)，致王某指令賣(mài)出“河北華藥”股票當(dāng)日未成交，有一定過(guò)錯(cuò)，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)民事責(zé)任。股票交易投資風(fēng)險(xiǎn)大，漲跌波動(dòng)快，具體交易的諸多因素難以預(yù)測(cè)。實(shí)際交易中，王某在知悉其委托賣(mài)出的“河北華藥”當(dāng)日未成交的情況，已于次日重新委托證券公司賣(mài)出，其申報(bào)的.委托賣(mài)出價(jià)及實(shí)際成交價(jià)均高于王某當(dāng)日及前一日的委托價(jià)，故證券公司雖有過(guò)錯(cuò)但并未給王某造成經(jīng)濟(jì)損失。當(dāng)證券公司發(fā)現(xiàn)操作失誤，即將錯(cuò)買(mǎi)進(jìn)的股票收歸自有，系證券公司采取的合法補(bǔ)救措施。最后，法院判決駁回原告的訴訟要求。
1.證券公司將客戶(hù)賣(mài)出指令誤報(bào)為買(mǎi)入是操作失誤行為，還是證券欺詐行為？《上海證券交易所交易市場(chǎng)業(yè)務(wù)規(guī)則》第108條第2款規(guī)定：“如買(mǎi)賣(mài)申報(bào)反向，由證券商在場(chǎng)內(nèi)自行補(bǔ)正”。本案證券公司場(chǎng)內(nèi)交易員將王某賣(mài)出指令敲成買(mǎi)進(jìn)，當(dāng)證券公司發(fā)現(xiàn)錯(cuò)誤后，當(dāng)日便將誤買(mǎi)進(jìn)的股票用自己的備付金支付股款收進(jìn)，并自行承擔(dān)該筆股票的漲跌風(fēng)險(xiǎn)，這是證券公司在行使“場(chǎng)內(nèi)自行補(bǔ)正”的權(quán)利（當(dāng)然這也是其義務(wù)），該筆股票權(quán)益應(yīng)歸屬證券公司所有。另外，按照上海證券交易所的現(xiàn)行交易規(guī)則，證券公司從王某帳戶(hù)誤買(mǎi)，只有通過(guò)原帳戶(hù)才能處理賣(mài)出誤買(mǎi)股票，而且證券公司處理其誤買(mǎi)股票是通過(guò)其大戶(hù)席位申報(bào)賣(mài)出，王某重新委托賣(mài)出通過(guò)其鎖定的212席位申報(bào)賣(mài)出，這是兩條完全不同的交易通訊跑道，證券公司并未擅自動(dòng)用客戶(hù)帳戶(hù)或以客戶(hù)名義買(mǎi)賣(mài)翻炒股票，而是在依法處理證券商業(yè)務(wù)差錯(cuò)，這與證券欺詐行為有本質(zhì)的區(qū)別。
證券欺詐行為是指以獲取利益或減少損失為目。
[1][2]。
租賃合同糾紛案代理詞篇十四
基本案情]。
原告：杭州市古蕩鎮(zhèn)益樂(lè)村村民委員會(huì)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)益樂(lè)村）。
被告：浙江益愛(ài)電子發(fā)展有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)益愛(ài)公司）。
第三人：杭州大排大快餐有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)大排大公司）。
第三人：中國(guó)建設(shè)銀行杭州市高新支行文西分理處（以下簡(jiǎn)稱(chēng)文西分理處）。
第三人：杭州新時(shí)代裝飾材料市場(chǎng)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)新時(shí)代市場(chǎng)）。
第三人：杭州榮達(dá)裝飾材料有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)榮達(dá)公司）。
原告益樂(lè)村和被告益愛(ài)公司于1994年6月9日簽訂了一份租賃合同，合同約定益樂(lè)村將其位于杭州古蕩文三路邊，建筑面積共計(jì)2萬(wàn)平方米的6幢商業(yè)用房及空?qǐng)龅爻鲎饨o益愛(ài)公司開(kāi)設(shè)杭州電子城，租用期自1995年1月1日至2024年12月12月31日止；益樂(lè)村在1994年9月30日前完成6幢樓房的室內(nèi)地磚鋪設(shè)、外墻貼瓷條磚、四周鐵柵圍墻、場(chǎng)內(nèi)空地混凝土平整、修通文三路至電子城的道路等項(xiàng)目，逾期不能交付使用，作違約處理。合同還對(duì)租金的數(shù)額、交付的時(shí)間及違約責(zé)任，合同變更、解除的條件等均作了規(guī)定。合同訂立后，益樂(lè)村將上述6幢商業(yè)樓交付益愛(ài)公司使用。因益樂(lè)村未依約對(duì)樓房進(jìn)行裝飾和修通道路，益愛(ài)公司則自行出資修建。同年11月28日，益樂(lè)村出具授權(quán)書(shū)一份，明確將合同規(guī)定的6幢樓房出租權(quán)授予益愛(ài)公司，授權(quán)期自1995年1月1日至2024年12月31日，期間的房屋管理及由此產(chǎn)生的一切法律責(zé)任由益愛(ài)公司負(fù)擔(dān)。9月5日，益樂(lè)村與益愛(ài)公司簽訂補(bǔ)充協(xié)議，益愛(ài)公司同意益樂(lè)村收回原合同中的1號(hào)、2號(hào)、4號(hào)和5號(hào)等四幢商業(yè)樓，所欠租金在該4幢大樓的裝飾及其他投資款中相抵結(jié)算。同月，雙方又重新簽訂租賃合同一份，約定：益樂(lè)村將6幢商業(yè)用房中的3號(hào)、6號(hào)樓計(jì)6399平方米及空?qǐng)龅爻鲎饨o益愛(ài)公司開(kāi)設(shè)杭州電子城，租用期從198月1日至12月31日止；年12月31日前的月租金為每平方米12元，以后每?jī)赡暝谠饨饠?shù)額上遞增2元，益愛(ài)公司按月支付租金，拖欠兩個(gè)月以上，益樂(lè)村有權(quán)終止合同、收回房屋；本合同經(jīng)雙方簽字、蓋章后生效，原租賃合同同時(shí)終止，有關(guān)原合同所約定的租金，以雙方9月5日簽訂的補(bǔ)充協(xié)議為準(zhǔn)。上述補(bǔ)充協(xié)議、合同簽訂后，益愛(ài)公司將1號(hào)、2號(hào)、4號(hào)和5號(hào)樓歸還了益樂(lè)村，并將其在該4幢樓房中的裝飾、改建及修路費(fèi)共計(jì)4617263.30元的清單交給益樂(lè)村。隨即益樂(lè)村將上述4幢樓房轉(zhuǎn)租給他人使用，但未對(duì)益愛(ài)公司提交的費(fèi)用清單進(jìn)行審核。益愛(ài)公司則就其承租的3號(hào)、6號(hào)樓進(jìn)行改建并增添設(shè)施（鑒定價(jià)值為343184元）并先后與文西分理處、大排大公司、榮達(dá)公司、新時(shí)代市場(chǎng)分別訂立了使用面積、租用期及租金不等的房屋租賃合同，并交付使用。其中益愛(ài)公司與新時(shí)代市場(chǎng)后來(lái)又簽訂一份協(xié)議，協(xié)議約定新時(shí)代市場(chǎng)租用的3號(hào)樓第一、二層（部分）1200平方米營(yíng)業(yè)房，益愛(ài)公司同意從7月1日起退還給益樂(lè)村，再由益樂(lè)村與新時(shí)代市場(chǎng)另行簽訂租房協(xié)議。但新時(shí)代市場(chǎng)既未與益樂(lè)村簽訂協(xié)議，也未將所租用的營(yíng)業(yè)房歸還給益樂(lè)村。1月29日，益樂(lè)村因與益愛(ài)公司就租金支付及裝飾、修路費(fèi)用等發(fā)生爭(zhēng)議，向杭州市中級(jí)人民法院提起訴訟，請(qǐng)求終止雙方間的房屋租賃合同，判令益愛(ài)公司支付租金及利息8320878.49元，并承擔(dān)訴訟費(fèi)。
益愛(ài)公司則提出反訴，請(qǐng)求判令益樂(lè)村支付未按約裝飾樓房和修通道路的違約金40萬(wàn)元，并負(fù)擔(dān)訴訟費(fèi)。
[裁判要旨]。
杭州市中級(jí)人民法院在審理過(guò)程中，依法追加大排大公司、文西分理處、新時(shí)代市場(chǎng)和榮達(dá)公司為本案第三人。經(jīng)審理，杭州中院認(rèn)為：益樂(lè)村與益愛(ài)公司1996年9月簽訂的補(bǔ)充協(xié)議及租賃合同，明確約定1994年6月的租賃合同終止。益樂(lè)村在收回4幢樓房后，應(yīng)對(duì)益愛(ài)公司在其中的裝修改建投資款委托有關(guān)部門(mén)審計(jì)，折抵益愛(ài)公司的租金。但益樂(lè)村未按約定履行，便將4幢樓房另行出租他人后改建，致使現(xiàn)在無(wú)法審計(jì)，由此而造成的損失應(yīng)由益樂(lè)村承擔(dān)。而益愛(ài)公司未按約定支付房租，已構(gòu)成違約，益樂(lè)村據(jù)此要求終止租賃關(guān)系，由益愛(ài)公司支付拖欠租金的理由正當(dāng)，予以支持。鑒于雙方在合同履行過(guò)程中均存在違約行為，由各自承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。益樂(lè)村與益愛(ài)公司間的租賃關(guān)系終止后，益愛(ài)公司應(yīng)歸還房屋，文西分理處、大排大公司、榮達(dá)公司、新時(shí)代市場(chǎng)亦應(yīng)隨之歸還。根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法通則》第一百一十一條、第一百一十三條之規(guī)定，該院于2月2日作出以下判決：
一、益樂(lè)村與益愛(ài)公司1996年9月簽訂的租賃合同終止履行。
二、益愛(ài)公司、新時(shí)代市場(chǎng)、榮達(dá)公司、大排大公司、文西分理處在判決生效后一個(gè)月內(nèi)將其使用的位于杭州文三路北側(cè)屬益樂(lè)村的3號(hào)、6號(hào)樓房歸還給益樂(lè)村。
三、益愛(ài)公司于判決生效后10日內(nèi)支付益樂(lè)村房屋租金6394276元（自1995年1月1日起至201月31日止，扣除已付租金）。
四、益樂(lè)村在判決生效后10日內(nèi)支付益愛(ài)公司1、2、4、5號(hào)樓的改建裝修、道路等投資款3464276.20元。
五、新時(shí)代市場(chǎng)在判決生效后10日內(nèi)支付益樂(lè)村房屋使用費(fèi)551000元（自197月1日起至年1月31日止）。
六、駁回益樂(lè)村的其他訴訟請(qǐng)求。
七、駁回益愛(ài)公司的反訴請(qǐng)求。
一審判決后，第三人大排大公司、文西分理處不服，分別上訴至浙江省高級(jí)人民法院；原審被告益愛(ài)公司也曾提出上訴，但因其未按規(guī)定預(yù)交二審訴訟費(fèi)，依法被視為自動(dòng)撤回上訴。
大排大公司上訴稱(chēng)：我司與益樂(lè)村訂立房屋租賃合同，同時(shí)又與益樂(lè)村、益愛(ài)公司三方訂立協(xié)議，益樂(lè)村將其在租賃合同中的權(quán)利義務(wù)一并委托給益愛(ài)公司享有，我司已按約支付了房租，原審判令我司承擔(dān)騰退承租房，與事實(shí)和法律規(guī)定不符。請(qǐng)求查清事實(shí)，依法改判。被上訴人益樂(lè)村辯稱(chēng)，三方協(xié)議為辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照所用，不具有法律效力，要求駁回大排大公司的上訴。益愛(ài)公司對(duì)大排大公司提出的上訴理。
由無(wú)異議。
文西分理處上訴稱(chēng)：益樂(lè)村與益愛(ài)公司訂立房屋租賃合同的目的，系由益愛(ài)公司開(kāi)辦電子市場(chǎng)進(jìn)行招商經(jīng)營(yíng)，且益樂(lè)村還出具授權(quán)書(shū)，將6幢房屋的出租權(quán)授予益愛(ài)公司，事實(shí)證明益愛(ài)公司原本就不是房屋的直接使用者；分理處據(jù)此與益愛(ài)公司簽訂合同，付清租金而取得承租房使用權(quán)的行為合法，且不存在履行合同義務(wù)的過(guò)錯(cuò)，原審判令分理處騰退房屋違反法律規(guī)定。請(qǐng)求將案件發(fā)回重審或撤銷(xiāo)原判第二項(xiàng)，改判分理處不需騰退房屋和享有繼續(xù)使用的權(quán)利。益樂(lè)村辯稱(chēng)，分理處與益愛(ài)公司訂立的房屋租賃合同，并未經(jīng)我村同意，屬非法轉(zhuǎn)租，要求駁回分理處的上訴請(qǐng)求。
浙江省高級(jí)人民法院經(jīng)審理認(rèn)為：益樂(lè)村與益愛(ài)公司在履行租賃合同過(guò)程中均有違約之行為，原判終止合同的履行，并以各自過(guò)錯(cuò)相抵的認(rèn)定合理，符合民法的公平原則。但益愛(ài)公司基于其與益樂(lè)村的房屋租賃合同及房屋出租授權(quán)書(shū)，開(kāi)辦電子市場(chǎng)招商轉(zhuǎn)租房屋；大排大公司、文西分理處、榮達(dá)公司、新時(shí)代市場(chǎng)等原審第三人據(jù)此與益愛(ài)公司訂立租賃合同，依約占用房屋，并不違反法律規(guī)定，且符合本案各方當(dāng)事人訂立合同時(shí)所追求的合同目的。依民法誠(chéng)實(shí)信用原則，當(dāng)事人各方的權(quán)利義務(wù)應(yīng)從相互間合同的約定。據(jù)此，為穩(wěn)定市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序，保證當(dāng)事人的交易安全，在出租人益樂(lè)村與承租人益愛(ài)公司間的房屋租賃合同終止履行后，益愛(ài)公司原與大排大公司等本案原審第三人間訂立的房屋租賃合同依法應(yīng)繼續(xù)履行。鑒于本案實(shí)際情況，益愛(ài)公司在上述租賃合同中的權(quán)利義務(wù)，可由益樂(lè)村承受，大排大公司等原審第三人已支付的租金，應(yīng)由益樂(lè)村與益愛(ài)公司結(jié)算；未支付的租金，則由益樂(lè)村依合同行使權(quán)利。上訴人大排大公司、文西分理處要求繼續(xù)使用承租房屋的上訴主張成立，原判要求第三人騰退房屋的實(shí)體處理，及對(duì)益愛(ài)公司應(yīng)歸還的3號(hào)、6號(hào)樓房中增添的附屬物未作認(rèn)定，均屬不當(dāng)，應(yīng)予以糾正。根據(jù)《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（三）項(xiàng)，《中華人民共和國(guó)民法通則》第八十五條、第一百一十一條，最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國(guó)民法通則〉若干問(wèn)題的意見(jiàn)（試行）》第86條之規(guī)定，浙江省高級(jí)人民法院于2000年8月15日判決如下：
一、維持杭州市中級(jí)人民法院杭民初字第15號(hào)民事判決第一、三、四、六、七項(xiàng)。
二、撤銷(xiāo)杭州市中級(jí)人民法院（1999）杭民初字第15號(hào)民事判決第二、五項(xiàng)及訴訟費(fèi)負(fù)擔(dān)部分。
三、益愛(ài)公司應(yīng)于本判決送達(dá)后30日內(nèi)，將其使用的位于杭州文三路西益樂(lè)路1號(hào)屬益樂(lè)村所有的3號(hào)、6號(hào)樓中的房屋，騰空歸還給益樂(lè)村。
四、益愛(ài)公司對(duì)3號(hào)、6號(hào)樓的房屋改建，由益樂(lè)村折價(jià)補(bǔ)償益愛(ài)公司343184元，于本判決送達(dá)后10日內(nèi)付清。
五、2000年2月1日至房屋實(shí)際騰退之日的租金，益愛(ài)公司應(yīng)按1996年9月租賃合同確定的月租金數(shù)額，于騰退之日據(jù)實(shí)償付給益樂(lè)村。
六、益愛(ài)公司原與大排大公司等原審第三人間訂立的房屋租賃合同繼續(xù)履行，益愛(ài)公司的合同權(quán)利義務(wù)由益樂(lè)村承受。
[法理評(píng)析]。
本案法律關(guān)系相對(duì)復(fù)雜，存在出租和轉(zhuǎn)租兩個(gè)法律關(guān)系，涉及出租人、承租人、次承租人三方利益。如何理解兩個(gè)租賃合同的法律效力，尤其是當(dāng)出租合同被要求終止時(shí)，如何認(rèn)定轉(zhuǎn)租合同的效力，成了本案的關(guān)鍵問(wèn)題。另外，本案的審理還涉及第三人的追加、附屬物的`認(rèn)定、違約責(zé)任的處理、轉(zhuǎn)租合同權(quán)利義務(wù)的轉(zhuǎn)移等諸多法律問(wèn)題，現(xiàn)擇其要進(jìn)行分析。
益樂(lè)村和益愛(ài)公司就房屋租賃先后簽訂有合同兩份和補(bǔ)充協(xié)議一份，雙方意思表示真實(shí)，內(nèi)容合法，依法應(yīng)認(rèn)定有效。對(duì)此，一審、二審亦無(wú)歧見(jiàn)。益樂(lè)村在履行租賃合同過(guò)程中，沒(méi)有按照約定對(duì)出租的樓房進(jìn)行裝飾和修通道路，在益愛(ài)公司自行出資修建后，又沒(méi)有及時(shí)對(duì)益愛(ài)公司依補(bǔ)充協(xié)議交回的4幢樓房進(jìn)行有關(guān)費(fèi)用的審核，以折抵租金；而是直接將該4幢樓房出租給他人，導(dǎo)致被改建后無(wú)法審計(jì)，對(duì)本案的糾紛負(fù)有一定的責(zé)任，其行為已構(gòu)成部分違約。承租人益愛(ài)公司在出租人益樂(lè)村沒(méi)有及時(shí)依約修膳房屋和道路的情況下，為推動(dòng)合同履行，減少損失，主動(dòng)墊資修建，值得肯定。由于益愛(ài)公司和益樂(lè)村事后又重新簽訂補(bǔ)充協(xié)議和新的租賃合同，明確將原租賃合同廢除，據(jù)此可以認(rèn)定益愛(ài)公司對(duì)益樂(lè)村不按約修房建路的行為已達(dá)成諒解，雙方的權(quán)利義務(wù)以新的租賃合同為準(zhǔn)。一審法院駁回益愛(ài)公司的反訴應(yīng)屬正當(dāng)。惟益愛(ài)公司沒(méi)有遵照新租賃合同的約定，逾期兩個(gè)月以上未交租金，已構(gòu)成對(duì)新合約的根本性違反，益樂(lè)村根據(jù)合同規(guī)定，要求終止履行租賃合同理由正當(dāng)，一審、二審法院對(duì)此均予以支持。鑒于益樂(lè)村也有部分違約的事實(shí)，一審法院根據(jù)《民法通則》第一百一十三條的規(guī)定，判令雙方各自承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任，即益樂(lè)村承擔(dān)怠于審計(jì)的風(fēng)險(xiǎn)，4幢樓房的修繕及修路費(fèi)用，主要參照益愛(ài)公司提交的“投資款清單”核定，其間損失由益樂(lè)村承受。這樣處理違約責(zé)任，可謂自負(fù)其責(zé)，符合民法的公平原則。
（二）轉(zhuǎn)租合同的效力及合同主體變更。
對(duì)出租合同，一審、二審都支持了益樂(lè)村的主張，同意終止履行。但出租合同被終止后，轉(zhuǎn)租合同的效力如何，是否應(yīng)繼續(xù)履行？?jī)蓪彿ㄔ阂庖?jiàn)有分歧，杭州中院根據(jù)益樂(lè)村和益愛(ài)公司出租合同“拖欠兩月租金終止合同、收回房屋”的規(guī)定，判令終止雙方的租賃合同，除承租人益愛(ài)公司外，次承租人文西分理處、大排大公司、榮達(dá)公司、新時(shí)代市場(chǎng)所占用的房屋亦應(yīng)一并歸還。也即出租合同的效力及于轉(zhuǎn)租合同，出租合同被終止，轉(zhuǎn)租合同也隨之終止。這樣處理，單從出租合同角度考慮，并無(wú)不當(dāng)，但次承租人的權(quán)利卻無(wú)端受損，值得推敲。二審浙江高院經(jīng)審理，否定一審對(duì)轉(zhuǎn)租合同效力的判定，改判繼續(xù)履行轉(zhuǎn)租合同，由益樂(lè)村取代益愛(ài)公司繼受合同的權(quán)利義務(wù)。應(yīng)當(dāng)說(shuō)，二審的判決是有相當(dāng)?shù)拈_(kāi)創(chuàng)性的。
亦應(yīng)受到法律的平等保護(hù)。從權(quán)利的來(lái)源看，不論出租還是轉(zhuǎn)租合同，其終極權(quán)利都來(lái)源于出租人對(duì)租賃物所擁有的合法的使用權(quán)、收益權(quán)，本案中益樂(lè)村將房屋出租給益愛(ài)公司，就是出租人對(duì)其房屋使用權(quán)能的一種處分。在益愛(ài)公司“拖欠租金”的情況下，法院根據(jù)雙方當(dāng)事人的約定依法終止出租合同的效力，是對(duì)出租人租賃物使用權(quán)的一種保護(hù)。轉(zhuǎn)租合同中的轉(zhuǎn)租人，同時(shí)也是出租合同中的承租人。根據(jù)合同法的有關(guān)規(guī)定，承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人；承租人未經(jīng)出租人同意而擅自轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同?？梢?jiàn)，轉(zhuǎn)租合同之所以成立，首先是基于出租人對(duì)承租人的授權(quán)，沒(méi)有出租人的許可，轉(zhuǎn)租的行為無(wú)效。從這一意義上講，次承租人根據(jù)轉(zhuǎn)租合同租賃房屋是出租人的意志在轉(zhuǎn)租合同中的延伸，是符合出租人的利益的。即使出租合同因承租人違約而被終止，由次承租人按轉(zhuǎn)租合同的約定繼續(xù)使用租賃物和履行相關(guān)義務(wù)，并不會(huì)造成對(duì)出租人權(quán)益的侵犯。從衡平的角度講，一方面，次承租人已經(jīng)在約定的時(shí)空緯度內(nèi)占有、使用租賃物，并且完全按轉(zhuǎn)租合同的約定履行了其應(yīng)盡的義務(wù)；另一方面，出租人對(duì)轉(zhuǎn)租是明確同意的；再者，由次承租人繼續(xù)承租，并不會(huì)損害出租人先前期許的利益，因此維持轉(zhuǎn)租合同對(duì)次承租人的效力，符合民法的公平原則。如果轉(zhuǎn)租合同隨出租合同的終止而終止，那么，次承租人使用房屋的權(quán)利就會(huì)始終處于變動(dòng)之中，交易的安全因此被破壞。循之，則影響市場(chǎng)秩序的穩(wěn)定，也與當(dāng)今世界租賃權(quán)“物權(quán)化”的司法潮流不符。二審法院綜合兩個(gè)租賃合同的約定，全面考量合同訂立當(dāng)時(shí)各方當(dāng)事人的真實(shí)意思，依據(jù)民法誠(chéng)實(shí)信用原則，從穩(wěn)定市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序，保障交易安全的角度出發(fā)，判令未履行完畢的轉(zhuǎn)租合同不受出租合同終止的影響，按原約定繼續(xù)履行。這樣判決，既依法處理了出租人與承租人之間的法律關(guān)系，同時(shí)又妥當(dāng)保護(hù)轉(zhuǎn)租關(guān)系中的次承租人利益，維護(hù)了市場(chǎng)的秩序，是對(duì)法律“活”的運(yùn)用，值得贊同。
第二、“舉重以明輕”法律解釋方法的運(yùn)用。舉重明輕作為法律解釋的方法，也是一項(xiàng)法律邏輯上的基本論證。舉重明輕的推理方式為：“尚且……當(dāng)然”；所謂的“重”和“輕”，指其法律要件的寬嚴(yán)或法律效果的廣和狹。現(xiàn)行法律對(duì)本案所涉情形如何適用法律雖無(wú)明文規(guī)定，但最高法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國(guó)民法通則〉若干問(wèn)題的意見(jiàn)（試行）》第一百一十九、《合同法》第二百二十九條對(duì)“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”都作了明確規(guī)定，本案當(dāng)然不屬于“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”的情況，但根據(jù)“舉重以明輕”的法律解釋方法，本案情形與“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”在法律政策基礎(chǔ)上有相通之處。即“買(mǎi)賣(mài)尚且不破租賃，出租合同終止當(dāng)然……”，并且本案中出租人對(duì)轉(zhuǎn)租是同意的，與“買(mǎi)賣(mài)”相比，可謂“輕”。二審法院判決雖然沒(méi)有點(diǎn)明“舉重以明輕”，但其法律思維上顯現(xiàn)了對(duì)“舉重明輕”法律解釋方法的大膽運(yùn)用。
第三、直接判決由原出租人繼受轉(zhuǎn)租合同。在出租合同依法被終止，轉(zhuǎn)租人喪失轉(zhuǎn)租權(quán)的情形下，轉(zhuǎn)租合同要繼續(xù)履行，就必然涉及到合同主體的變更。由于本案的起因主要是益愛(ài)公司拖欠房租而引起，益樂(lè)村出租房屋的初衷沒(méi)變，其將收回的1號(hào)、2號(hào)、4號(hào)和5號(hào)樓房，隨即又出租給他人使用，亦可說(shuō)明。并且，轉(zhuǎn)租是取得了出租人的同意的，由出租人取代轉(zhuǎn)租人繼受合同，于出租人并無(wú)不利之處。據(jù)此，二審法院為避免次承租人的租賃權(quán)因出租人與承租人之間的法律關(guān)系變動(dòng)而被危及，從穩(wěn)定社會(huì)經(jīng)濟(jì)秩序出發(fā)，判令轉(zhuǎn)租合同由出租人和次承租人繼續(xù)履行，應(yīng)屬合理。
租賃合同糾紛案代理詞篇十五
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租賃合同糾紛案代理詞篇十六
原告：鄭金兵、陳普建、黃秀珍、周天貴、蔡菊蓮、蔡寶珍、包忠方、葉小平、陳無(wú)畏、於云霞、戴素素等11人。
被告：黃巖市房屋開(kāi)發(fā)公司。
被告黃巖市房屋開(kāi)發(fā)公司是1988年7月依法成立的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，其經(jīng)批準(zhǔn)的經(jīng)營(yíng)范圍是：主營(yíng)商品房開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售，兼營(yíng)建筑材料。1990年12月，被告先后經(jīng)原黃巖市（現(xiàn)改為臺(tái)州市）計(jì)劃經(jīng)濟(jì)委員會(huì)、城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)、土地管理局、建筑工程管理處等有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)，在現(xiàn)臺(tái)州市路橋鎮(zhèn)解放路開(kāi)發(fā)臨街坐西朝東第4號(hào)、第5號(hào)兩幢商品住宅樓，各樓的第一、二層為營(yíng)業(yè)用房，第三層以上為住宅套房。1991年9月，原告鄭金兵等11人分別向被告下屬的路橋辦事處申請(qǐng)購(gòu)買(mǎi)該4、5號(hào)商品住宅樓的`營(yíng)業(yè)房各1套，并按照被告預(yù)售商品房的有關(guān)規(guī)定，填寫(xiě)了《訂購(gòu)商品房申請(qǐng)登記表》，經(jīng)所在居委會(huì)和路橋土地管理事務(wù)所審核，同意原告鄭金兵等11人申請(qǐng)購(gòu)買(mǎi)營(yíng)業(yè)房各一套。1991年9月25日，被告黃巖市房屋開(kāi)發(fā)公司的派出機(jī)構(gòu)-路橋辦事處，分別在原告鄭金兵等11人的《訂購(gòu)商品房申請(qǐng)登記表》中“公司審定房屋方位層次”一欄，簽署了“同意購(gòu)買(mǎi)解放路營(yíng)業(yè)房一套”的意見(jiàn)。同年9月27日，被告分別向原告鄭金兵等11人收取了訂購(gòu)營(yíng)業(yè)房預(yù)付款各4萬(wàn)元，并出具了收據(jù)。1992年6月24日，原告鄭金兵等11人又分別交付給被告建房的施工單位-黃巖市路橋市政公司工程款各5000元。在解放路第4、5號(hào)商品住宅樓興建過(guò)程中，1992年4月7日，路橋區(qū)的陳福增等部分廠長(zhǎng)、經(jīng)理也填寫(xiě)了《訂購(gòu)商品房申請(qǐng)登記表》，此表未交給被告，被告未向他們收取分文預(yù)付款。同年4月16日，原黃巖市計(jì)劃經(jīng)濟(jì)委員會(huì)根據(jù)路橋區(qū)企業(yè)辦公室的書(shū)面報(bào)告，以黃計(jì)經(jīng)字（1992）第113號(hào)文件，指定原路橋區(qū)企業(yè)辦公室將解放路第4、5號(hào)商品住宅樓銷(xiāo)售給路橋區(qū)的陳福增等11戶(hù)廠長(zhǎng)、經(jīng)理。1992年9月10日，原黃巖市城建委主任、路橋鎮(zhèn)鎮(zhèn)長(zhǎng)、路橋區(qū)企業(yè)辦副主任及被告經(jīng)理等人召開(kāi)了協(xié)調(diào)會(huì)議，決定：（1）路橋鎮(zhèn)解放路第4、5號(hào)樓的商品房賣(mài)給路橋區(qū)的廠長(zhǎng)、經(jīng)理；（2）已經(jīng)繳款的鄭金兵等11戶(hù)個(gè)人購(gòu)房戶(hù)在小商品市場(chǎng)另?yè)竦仄そo予解決，如果11戶(hù)個(gè)人不同意，由開(kāi)發(fā)公司歸還預(yù)付款；（3）由路橋鎮(zhèn)通知施工隊(duì)停止施工。會(huì)后由路橋鎮(zhèn)城建辦公室口頭通知停建解放路4、5號(hào)商品房工程，被告及施工單位據(jù)此停止建造，當(dāng)時(shí)該工程已建至二層樓。工程停建后，原告鄭金兵等11位商品房預(yù)購(gòu)人在向黃巖市有關(guān)部門(mén)多次要求解決無(wú)果的情況下，于1994年3月1日向臺(tái)州市路橋區(qū)人民法院提起訴訟，要求依法確認(rèn)與被告的商品房買(mǎi)賣(mài)關(guān)系有效，并要求被告及時(shí)交付房屋。被告黃巖市房屋開(kāi)發(fā)公司答辯：愿意按約履行。但因該工程被停建，無(wú)法及時(shí)交付預(yù)售給原告的商品房。
「審判」。
臺(tái)州市路橋區(qū)人民法院經(jīng)公開(kāi)開(kāi)庭審理，查明了案情事實(shí)和相關(guān)證據(jù)。認(rèn)為：被告黃巖市房屋開(kāi)發(fā)公司依法成立，具有開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售商品房的主體資格。被告開(kāi)發(fā)座落路橋鎮(zhèn)解放路第4、5號(hào)商品住宅樓，經(jīng)有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)，手續(xù)完備，被告有權(quán)自主簽訂預(yù)售商品房合同。原告鄭金兵等11人經(jīng)有關(guān)單位審核同意，與被告簽訂了預(yù)售商品房合同，并交納了預(yù)付款。雙方簽訂的商品房預(yù)售合同應(yīng)認(rèn)定有效，依法受法律保護(hù)。該合同中商品房交付期限不明確，原告要求及時(shí)交付，依法應(yīng)予準(zhǔn)許。但應(yīng)給被告必要的建房時(shí)間。至于該商品房預(yù)售過(guò)程中受到有關(guān)行政部門(mén)干預(yù)，該工程又被有關(guān)部門(mén)通知停建，應(yīng)由被告自行與有關(guān)部門(mén)解決，不屬本案爭(zhēng)議范圍。臺(tái)州市路橋區(qū)人民法院依照《中華人民共和國(guó)民法通則》第五十七條、第八十五條、第八十八條第一款和第二款第（二）項(xiàng)、第一百一十一條的規(guī)定，于1995年4月14日判決：原告鄭金兵等11人與被告黃巖市房屋開(kāi)發(fā)公司簽訂的預(yù)購(gòu)預(yù)售商品房合同有效，被告應(yīng)于判決發(fā)生法律效力之日起一年內(nèi)交付房屋。本案訴訟費(fèi)用由被告負(fù)擔(dān)。宣判后，當(dāng)事人均未上訴。被迫停工的解放路第4、5號(hào)商品房工程，經(jīng)多方努力，已于1995年7月4日恢復(fù)施工。
「評(píng)析」。
本案是一起當(dāng)事人多，涉及面廣，牽連到原黃巖市和路橋區(qū)、鎮(zhèn)6。
[1][2][3]。
租賃合同糾紛案代理詞篇十七
審判員：
依據(jù)《中華人民共和國(guó)律師法》的規(guī)定，重慶合縱律師事務(wù)所接受李某的委托，指派、律師代理李某與重慶某物業(yè)管理有限公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)某公司)商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案。代理律師結(jié)合本案的事實(shí)及庭審情況，發(fā)表以下代理意見(jiàn)，敬請(qǐng)法庭考慮并予以采納為盼。
關(guān)于李某與某公司商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛一案，李某與某公司對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同及年月日協(xié)議的有效成立、合同履行的事實(shí)情況等案件事實(shí)部分沒(méi)有爭(zhēng)議，該案主要爭(zhēng)議在于對(duì)年月日協(xié)議第三條部分關(guān)鍵詞語(yǔ)的理解，即“房屋的產(chǎn)權(quán)證”以及“辦理”應(yīng)當(dāng)如何理解。
年月日協(xié)議第三條約定：“業(yè)主李某所購(gòu)房屋的產(chǎn)權(quán)證力爭(zhēng)在兩年內(nèi)辦理完畢，如果兩年內(nèi)未辦理，賠償業(yè)主李某人民幣伍千元整”。
代理律師認(rèn)為：
一、“房屋的產(chǎn)權(quán)證”應(yīng)當(dāng)指房屋所有權(quán)證和房屋土地使用權(quán)證兩證，房屋產(chǎn)權(quán)證的辦理完畢就應(yīng)當(dāng)指辦理完畢房屋所有權(quán)證和房屋土地使用權(quán)證兩證。只有房屋所有權(quán)證和房屋土地使用權(quán)證兩證辦理齊備，才符合該合同約定的“房屋的產(chǎn)權(quán)證辦理完畢”的意思表示。本案中，被告截止20__年12月31日才辦到李某所購(gòu)房屋的房屋所有權(quán)證、20__年才辦到土地使用權(quán)證。明顯超過(guò)雙方約定的辦理完畢房屋權(quán)屬證書(shū)的時(shí)間范圍，已經(jīng)構(gòu)成違約。代理律師將具體的法律依據(jù)與理由陳述如下：
1、“房屋的產(chǎn)權(quán)證”不是嚴(yán)格意義上的法律概念，只能按照人們通常的理解及有關(guān)法律規(guī)定來(lái)解釋?zhuān)瑧?yīng)當(dāng)指屋所有權(quán)證和房屋土地使用權(quán)證兩證?！胺课莸漠a(chǎn)權(quán)”指對(duì)房屋這一不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)，這一所有權(quán)應(yīng)當(dāng)包括對(duì)房屋所有權(quán)與房屋土地使用權(quán)這兩方面的權(quán)利，那么“房屋的產(chǎn)權(quán)證”應(yīng)當(dāng)指房屋所有權(quán)證和房屋土地使用權(quán)證兩證。
2、我國(guó)法律在提到房屋權(quán)利或權(quán)利證書(shū)時(shí)，常常是同時(shí)提到“房屋所有權(quán)和房屋土地使用權(quán)”。在理解“房屋的產(chǎn)權(quán)證”這一提法時(shí)，應(yīng)當(dāng)理解為指“房屋屋所有權(quán)證和房屋土地使用權(quán)證兩證”。特別是以下引用的法律條文中有與“房屋的產(chǎn)權(quán)”相近的提法，都是指包括房屋所有權(quán)與房屋土地使用權(quán)在內(nèi)的權(quán)利，如“土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)”、“房屋權(quán)屬”、“房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)的確認(rèn)和變更，分別載入房地產(chǎn)權(quán)證書(shū)”等。
如《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第三十三條：“預(yù)售商品房的購(gòu)買(mǎi)人應(yīng)當(dāng)自商品房交付使用之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù);現(xiàn)售商品房的購(gòu)買(mǎi)人應(yīng)當(dāng)自銷(xiāo)售合同簽訂之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助商品房購(gòu)買(mǎi)人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)，并提供必要的證明文件”。
《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第三十一條“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時(shí)，以出讓或者劃撥方式取得土地使用權(quán)，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上地方人民政府土地管理部門(mén)申請(qǐng)登記，經(jīng)縣級(jí)以上地方人民政府土地管理部門(mén)核實(shí)，由同級(jí)人民政府頒發(fā)土地使用權(quán)證書(shū)。在依法取得的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地上建成房屋的，應(yīng)當(dāng)憑土地使用權(quán)證書(shū)向縣級(jí)以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)申請(qǐng)登記，由縣級(jí)以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)核實(shí)并頒發(fā)房屋所有權(quán)證書(shū)。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或者變更時(shí)，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)申請(qǐng)房產(chǎn)變更登記，并憑變更后的房屋所有權(quán)證書(shū)向同級(jí)人民政府土地管理部門(mén)申請(qǐng)土地使用權(quán)變更登記，經(jīng)同級(jí)人民政府土地管理部門(mén)核實(shí)，由同級(jí)人民政府更換或者更改土地使用權(quán)證書(shū)。第六十二條：經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定，縣級(jí)以上地方人民政府由一個(gè)部門(mén)統(tǒng)一負(fù)責(zé)房產(chǎn)管理和土地管理工作的，可以制作、頒發(fā)統(tǒng)一的房地產(chǎn)權(quán)證書(shū)，依照本法第六十條的規(guī)定，將房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)的確認(rèn)和變更，分別載入房地產(chǎn)權(quán)證書(shū)”。
《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第三十四條：“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用前按項(xiàng)目委托具有房產(chǎn)測(cè)繪資格的單位實(shí)施測(cè)繪，測(cè)繪成果報(bào)房地產(chǎn)行政主管部門(mén)審核后用于房屋權(quán)屬登記。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用之日起60日內(nèi)，將需要由其提供的辦理房屋權(quán)屬登記的資料報(bào)送房屋所在地房地產(chǎn)行政主管部門(mén)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助商品房買(mǎi)受人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。第四十一條：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)未按規(guī)定將測(cè)繪成果或者需要由其提供的辦理房屋權(quán)屬登記的資料報(bào)送房地產(chǎn)行政主管部門(mén)的，處以警告，責(zé)令限期改正，并可處以2萬(wàn)元以上3萬(wàn)元以下罰款。”
《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十九條：“商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定或者《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第三十三條規(guī)定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過(guò)一年，由于出賣(mài)人的原因，導(dǎo)致買(mǎi)受人無(wú)法辦理房屋所有權(quán)登記，買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。”
3、把“房屋的產(chǎn)權(quán)證”理解為只包括“房屋所有權(quán)證”一項(xiàng)是違背本案當(dāng)事人商品房買(mǎi)賣(mài)的意思表示的。只有房屋所有權(quán)證而沒(méi)有房屋土地使用權(quán)證的房屋的產(chǎn)權(quán)是不完整的。根據(jù)我國(guó)法律，一項(xiàng)商品房的完整權(quán)利包括房屋的所有權(quán)和房屋土地的使用權(quán)兩項(xiàng)，商品房買(mǎi)賣(mài)合同的主要內(nèi)容也是這兩項(xiàng)權(quán)利的買(mǎi)賣(mài)。在本合同中，雙方當(dāng)事人約定的商品房買(mǎi)賣(mài)就包括了這兩項(xiàng)權(quán)利的買(mǎi)賣(mài)，這可以從出賣(mài)方已經(jīng)履行的義務(wù)推斷。如果把“房屋的產(chǎn)權(quán)證”理解為只包括“房屋所有權(quán)證”一項(xiàng)，這違背了當(dāng)事人合同的真實(shí)意思表示，可能造成一方權(quán)利的不完整。
4、由于法律沒(méi)有直接規(guī)定“房屋的產(chǎn)權(quán)證”的具體內(nèi)容，雙方當(dāng)事人對(duì)這一約定的理解產(chǎn)生了爭(zhēng)議，根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》第一百二十五條規(guī)定：“當(dāng)事人對(duì)合同條款的理解有爭(zhēng)議的，應(yīng)當(dāng)按照合同所使用的詞句、合同的有關(guān)條款、合同的目的、交易習(xí)慣以及誠(chéng)實(shí)信用原則，確定該條款的真實(shí)意思?！卑凑杖藗円话銓?duì)房屋產(chǎn)權(quán)的理解，房屋產(chǎn)權(quán)手續(xù)包括房屋所有權(quán)證和房屋土地使用權(quán)證兩證。本合同的目的也是為了買(mǎi)受人取得完整的對(duì)該房屋的權(quán)利，包括房屋所有權(quán)和房屋土地使用權(quán)兩方面，按照該商品房買(mǎi)賣(mài)合同的目的，這里的“房屋的產(chǎn)權(quán)”應(yīng)當(dāng)理解為包括了房屋所有權(quán)證和房屋土地使用權(quán)證兩證。
二、“辦理”房產(chǎn)證應(yīng)理解為辦理完結(jié)并由房屋買(mǎi)受人實(shí)際取得房產(chǎn)證。
1、被告認(rèn)為在與原告的約定中所談的“辦理”應(yīng)理解為過(guò)程意義，而非結(jié)果意義，即只要被告著手進(jìn)行了，就算履行了義務(wù)，而不管結(jié)果如何，也就是說(shuō)，在履行“辦理房產(chǎn)證”這一義務(wù)上，只要被告在兩年內(nèi)著手為原告辦兩證即意味著被告合理的履行了義務(wù)。我們認(rèn)為被告的這種理解顯然不符合本協(xié)議上下文的文意，也不符合合同目的，更不符合法律的有關(guān)規(guī)定。從協(xié)議的上下文的文意傳承上看，“辦理”二字出現(xiàn)在“辦理完畢房產(chǎn)證”的義務(wù)約定之后，其目的顯然是對(duì)該義務(wù)的補(bǔ)充說(shuō)明，其意義也與前文的“辦理完畢”一脈相承，也就是說(shuō)“辦理”與“辦理完畢”具有相同的意義。從本協(xié)議的目的上看，是為解決原告久久得不到房產(chǎn)證的情況而進(jìn)行的約定，其目的顯然是敦促被告盡快為原告辦證并使原告在合理的時(shí)間內(nèi)取得兩證，如果在這里將“辦理”理解為過(guò)程意義，則這個(gè)協(xié)議的約定兩年期限將沒(méi)有任何意義，因?yàn)樵谶^(guò)程意義上，被告早在本協(xié)議簽署前就已在為原告“辦理”兩證，只是沒(méi)有“辦理完畢”而已，顯然如果僅將“辦理”理解為著手進(jìn)行，則被告將絕對(duì)不可能違約，本合同的目的也就無(wú)從實(shí)現(xiàn)。從法律規(guī)定上看，“辦理”通常也是從結(jié)果意義上加以規(guī)定的，《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十八條規(guī)定“由于出賣(mài)人的原因，買(mǎi)受人在下列期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書(shū)的，除當(dāng)事人有特殊約定外，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任：(一)商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限。”根據(jù)該司法解釋?zhuān)唐贩康某鲑u(mài)人承擔(dān)的辦理兩證的義務(wù)應(yīng)為“在約定的期限內(nèi)為買(mǎi)受人辦理房產(chǎn)證并使買(mǎi)受人取得”。在本案中，被告取得房屋所有權(quán)證的時(shí)間為20__年12月31日，取得土地使用權(quán)證的時(shí)間為20__年，均已超過(guò)雙方在協(xié)議中約定的兩年辦理期限。應(yīng)按照《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十八條之規(guī)定承擔(dān)違約責(zé)任。
2、被告稱(chēng)在為原告辦理房產(chǎn)證的過(guò)程中積極為原告辦理相關(guān)手續(xù)，即應(yīng)認(rèn)為被告遵守了與原告的協(xié)議，而沒(méi)有構(gòu)成違約。根據(jù)《民法典》第107條規(guī)定：“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任”。被告未在約定的期限內(nèi)為原告辦理完畢產(chǎn)權(quán)證，這是一個(gè)顯而易見(jiàn)的問(wèn)題，所以履行合同不符合約定，就屬于違約，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。
三、原告預(yù)交給被告辦理房屋產(chǎn)權(quán)證的稅費(fèi)及其它費(fèi)用共計(jì)元，而被告給原告的發(fā)票總額僅為元。原告多交部分被告理應(yīng)退還。
被告多收取原告的費(fèi)用，于法無(wú)據(jù)，對(duì)被告而言屬于不當(dāng)?shù)美?，而造成了原告利益的損失，故應(yīng)當(dāng)按照《民法典》的規(guī)定返還原告。
綜上所述，代理律師認(rèn)為：“房屋的產(chǎn)權(quán)證”應(yīng)當(dāng)指房屋所有權(quán)證和房屋土地使用權(quán)證兩證，房屋產(chǎn)權(quán)手續(xù)的辦妥就應(yīng)當(dāng)指辦理完房屋所有權(quán)證和房屋土地使用權(quán)證兩證。本案中，被告截止20__年12月31日才辦到李某所購(gòu)房屋的房屋所有權(quán)證、年才辦到土地使用權(quán)證。明顯超過(guò)雙方約定的辦理完畢房屋權(quán)屬證書(shū)的時(shí)間范圍，已經(jīng)構(gòu)成違約，理應(yīng)按照年月日協(xié)議的約定賠償業(yè)主李某元。另，某公司多向原告收取的費(fèi)用，屬于不當(dāng)?shù)美?，理?yīng)退還原告。
律師事務(wù)所。
律師：
租賃合同糾紛案代理詞篇十八
一、案件的基本事實(shí)某學(xué)院以由政府劃撥的用于辦公、教學(xué)、住宅中的部分土地，與某房地產(chǎn)公司簽訂《聯(lián)建合同》，合同約定：由房地產(chǎn)公司（乙方）在學(xué)院（甲方）的該劃撥土地上全額出資修建a、b兩座娛樂(lè)樓，甲方協(xié)助乙方辦理建設(shè)施工土地基建審批手續(xù)。樓建成后，由甲方給乙方辦理房產(chǎn)使用證，期滿后，產(chǎn)權(quán)仍歸甲方所有。甲方同意乙方使用a、b樓，使用權(quán)限定為a樓，b樓。乙方除將a樓建成后將7層無(wú)償交付甲方使用外，乙方每年向甲方交付支助金40萬(wàn)元人民幣，每年在原基礎(chǔ)上遞增，任何一方違約，守約方可要求違約方承擔(dān)總投資5％－10％的違約金，并有權(quán)要求違約方繼續(xù)履約。某市規(guī)劃局等部門(mén)為學(xué)院及施工單位頒發(fā)了建設(shè)a樓的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》及《施工許可證》。施工期間，某市建設(shè)委員會(huì)因該工程項(xiàng)目違法建設(shè)，向?qū)W院發(fā)出行政處罰決定，責(zé)令立即停止違法建設(shè)，待辦完建設(shè)手續(xù)并得到市建設(shè)行政主管部門(mén)批準(zhǔn)后方可復(fù)工。某市城市規(guī)劃管理局因a樓的加層屬違法建設(shè)，亦向?qū)W院房地產(chǎn)公司發(fā)出《關(guān)于停止違法建設(shè)的通知》，要求其立即停止施工，派員持有關(guān)資料接受處罰。學(xué)院以其是為了配合政府有關(guān)部門(mén)糾正房地產(chǎn)公司的違法建設(shè)行為、行使其法定權(quán)利為由，對(duì)施工場(chǎng)地采取停水、停電，致a樓工程停建至今。a樓現(xiàn)已封頂，b樓因未辦到相關(guān)手續(xù)，尚未施工。某學(xué)院訴至法院請(qǐng)求解除合同，由被告承擔(dān)違約責(zé)任。
二、一審法院審理情況一審法院經(jīng)審理認(rèn)為，學(xué)院與房地產(chǎn)公司所簽訂的《聯(lián)建房地產(chǎn)合同》，該合同約定由房地產(chǎn)公司投資建成后，除將部分房屋產(chǎn)權(quán)無(wú)償交付學(xué)院使用外，每年還向?qū)W院交付支助金40萬(wàn)元，其余房屋房地產(chǎn)公司僅在一定期限內(nèi)使用，房產(chǎn)權(quán)仍歸學(xué)院所有。學(xué)院雖以聯(lián)建房屋糾紛提起訴訟，但該合同名為聯(lián)建，實(shí)為投資建房、房屋使用權(quán)糾紛。該合同系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思的表示，且不違反法律禁止性規(guī)定，故該合同合法有效。學(xué)院將所使用的`國(guó)有劃撥土地，委托房地產(chǎn)公司投資建房，房地產(chǎn)公司所付建房投資款以及房屋建成后給學(xué)院交付的支助金具有房屋土地租金性質(zhì)。依據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第五十五條規(guī)定，故學(xué)院在房屋建成投入使用后應(yīng)將該房屋收益部分上繳國(guó)家。學(xué)院訴房地產(chǎn)公司違法建設(shè)，應(yīng)向有關(guān)行政管理部門(mén)交納罰款和要求拆除違法建筑一節(jié)，屬行政部門(mén)處理范圍，本案不予涉及。學(xué)院請(qǐng)求解除合同不符合法定解除合同的條件，其理由不能成立。因?yàn)槌鞘幸?guī)劃管理局關(guān)于停止違法建設(shè)通知，僅指a樓超建加層部分。學(xué)院以其配合政府有關(guān)部門(mén)糾正房地產(chǎn)公司的違法建設(shè)行為為由，而對(duì)房地產(chǎn)全部工程停水、停電的行為，已明顯違反了雙方合同約定，給房地產(chǎn)公司造成了很大的經(jīng)濟(jì)損失，故學(xué)院應(yīng)按雙方合同約定承擔(dān)違約責(zé)任。據(jù)此判決：1、學(xué)院與房地產(chǎn)公司所簽訂的《聯(lián)建合同》合法有效，按合同內(nèi)容繼續(xù)履行；2、學(xué)院支付房地產(chǎn)公司違約金315萬(wàn)元；3、駁回學(xué)院其它訴訟請(qǐng)求。
三、二審法院審理情況該案判決后，雙方均不服一審判決提起上訴。二審法院經(jīng)審理認(rèn)為，學(xué)院與房地產(chǎn)公司簽訂的《合同》系當(dāng)事人真實(shí)意思表示，內(nèi)容不違反法律禁止性規(guī)定，一審判決認(rèn)定合同有效是正確的。學(xué)院請(qǐng)求解除合同不符合法定或約定解除合同的條件，雙方應(yīng)按原合同內(nèi)容繼續(xù)履行。至于房屋加層問(wèn)題，有待政府有關(guān)部門(mén)依據(jù)行政法規(guī)進(jìn)行處理，加之當(dāng)事人對(duì)加層面積如何使用并無(wú)訴訟請(qǐng)求，故對(duì)加層問(wèn)題本院不予處理。政府有關(guān)部門(mén)做出所建大樓擅自加層應(yīng)停工接受處罰的決定，該項(xiàng)工程在政府有關(guān)部門(mén)責(zé)令停工通知下達(dá)后就應(yīng)停止施工，學(xué)院應(yīng)執(zhí)行政府的決定，如繼續(xù)施工則是違法的。學(xué)院將停工通知書(shū)在告知房地產(chǎn)公司后，采取停水、停電的措施不應(yīng)視為違約行為。一審判決學(xué)院支付房地產(chǎn)公司315萬(wàn)元違約金不妥，本院應(yīng)予糾正。
[1][2][3]。
租賃合同糾紛案代理詞篇十九
1993年6月26日，原告向上海證券交易所辦理名冊(cè)登記，并開(kāi)設(shè)a113121662號(hào)碼的股票帳戶(hù)。1993年8月初，原告在武漢證券公司上海營(yíng)業(yè)部分別購(gòu)入富耀股票9000股，哈醫(yī)藥股票1.5萬(wàn)股。同年8月12日、13日、16日，被告在案外人蔣某未出具原告委托書(shū)及任何委托手續(xù)情況下，讓蔣某在其處填寫(xiě)交易委托單后，將原告帳戶(hù)內(nèi)的上述股票在上海證券交易所“883”交易席位上全部賣(mài)出。在蔣某未出具原告磁卡及身份證情況下，又將原告股票成交過(guò)戶(hù)交割憑單交由蔣某簽字，并根據(jù)蔣某的要求，將原告股票的全部售后得款392524.27元轉(zhuǎn)入蔣某設(shè)在被告處的.資金帳戶(hù)。同年10月7日，原告至某信托投資公司上海證券業(yè)務(wù)部申報(bào)賣(mài)出股票，發(fā)覺(jué)帳戶(hù)內(nèi)股票已被拋售。與被告交涉無(wú)果后，原告遂至法院。
法院認(rèn)為，本案被告在沒(méi)有得到原告委托的情況下，讓蔣某填寫(xiě)委托單拋售原告名下的股票，成交后違反規(guī)定，將交割憑單直接交由蔣某簽收，并將股票交割金轉(zhuǎn)入蔣某的資金帳戶(hù)，其行為直接侵害了原告的合法權(quán)益，過(guò)錯(cuò)在于被告，被告應(yīng)承擔(dān)全部責(zé)任。
［辦案要點(diǎn)］?本案是一起無(wú)權(quán)代理引起的股票買(mǎi)賣(mài)糾紛，事實(shí)比較清楚，處理本案的關(guān)鍵是認(rèn)定被告未經(jīng)原告委托賣(mài)出原告名下的股票是一種無(wú)權(quán)代理行為。本案原告周某向上海證券交易所辦理了名冊(cè)登記，開(kāi)設(shè)了股票帳戶(hù)，其對(duì)自己依法取得的股票享有所有權(quán)，其他人未經(jīng)其同意或授權(quán)均不得處分。證券公司若代理賣(mài)其股票，必須取得周某的委托授權(quán)，辦理正式的委托手續(xù)。但本案被告在案外人蔣某未出具原告委托書(shū)及查驗(yàn)原告身份證、股票帳戶(hù)、資金帳戶(hù)情況下，讓蔣某在其處填寫(xiě)交易委托單，將原告帳戶(hù)內(nèi)的上述股票賣(mài)出，并將原告股票成交過(guò)戶(hù)交割憑單交由蔣某簽字，全部資金轉(zhuǎn)入蔣的帳戶(hù)?？梢?jiàn)，被告實(shí)施的這些行為，并未取得代理權(quán)，事后也未得到原告追認(rèn)。根據(jù)《民法通則》第66條第1款之規(guī)定：“沒(méi)有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后的行為，只有經(jīng)過(guò)被代理人的追認(rèn)，被代理人才承擔(dān)民事責(zé)任。未經(jīng)追認(rèn)的行為，由行為人承擔(dān)民事責(zé)任，”被告因自己的無(wú)權(quán)代理行為侵犯原告的股票所有權(quán)，使原告遭受重大經(jīng)濟(jì)損失，被告應(yīng)對(duì)此承擔(dān)全部責(zé)任，返還原告股票交割金并賠償銀行利息損失。
另外，由于原告股票實(shí)際上是被案外人蔣某賣(mài)出，并且所賣(mài)股票的全部資金轉(zhuǎn)入蔣的帳戶(hù)，被告在承擔(dān)責(zé)任后，有權(quán)再向蔣追償損失。
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