總結(jié)是一種自我反思的過(guò)程，讓我們更有意識(shí)地觀察和思考自己的行為和思維方式?？偨Y(jié)應(yīng)當(dāng)圍繞主題展開，避免偏離主題或?qū)懸恍o(wú)關(guān)緊要的內(nèi)容。這里有一些優(yōu)秀學(xué)子的總結(jié)范文，供大家參考學(xué)習(xí)，相信會(huì)對(duì)寫總結(jié)有所幫助。
商業(yè)地產(chǎn)策劃書篇一
3)招商方案與執(zhí)行;。
4)集客策略。
中高端房產(chǎn)項(xiàng)目推廣規(guī)劃：
1)整合網(wǎng)絡(luò)傳播方案。
2)高端客戶數(shù)據(jù)庫(kù)分析;。
3)數(shù)據(jù)庫(kù)內(nèi)容設(shè)計(jì)與推廣執(zhí)行;。
4)項(xiàng)目推介會(huì)執(zhí)行規(guī)劃。
優(yōu)郵房產(chǎn)行業(yè)的解決方案，適合低成本市場(chǎng)推廣的開發(fā)商、中介代理機(jī)構(gòu)，是快速找到目標(biāo)的新營(yíng)銷模式。
全球金融危機(jī)的到來(lái)說(shuō)明了投資不理性是世界性的問(wèn)題，雖然中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)萎靡，但是世界房地產(chǎn)市場(chǎng)都幾乎和中國(guó)一樣，甚至比中國(guó)還要嚴(yán)重。雖然世界很多國(guó)家都做出了政府救市的舉措，但是中國(guó)根據(jù)自己的國(guó)情做出了不會(huì)政策性拯救房市的決定，這也有國(guó)家的苦衷，我們應(yīng)該理解。
既然國(guó)家不會(huì)政策性拯救房市，那我們就必須自己想出路了，如果不想出路的話，公司離破產(chǎn)也不遠(yuǎn)了。我們正在為之前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的不合理開發(fā)買單了，這怨不得別人。確實(shí)有很多房地產(chǎn)大腕囤積居奇，大肆炒作房地產(chǎn)市場(chǎng)，導(dǎo)致現(xiàn)在這個(gè)情況。
上面我制定的新的市場(chǎng)營(yíng)銷策劃書，已經(jīng)很完善的寫出如何拯救我們的公司，希望大家能夠重視。
商業(yè)地產(chǎn)策劃書篇二
在商業(yè)地產(chǎn)銷售發(fā)展日益成熟的的今天，房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃在商業(yè)地產(chǎn)的銷售與招商過(guò)程中越來(lái)越重要，商鋪要想賣得好，前期的營(yíng)銷策劃必不可少，而且必須做到位。
××商業(yè)城項(xiàng)目是××房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的精品物業(yè)，將成為××市北區(qū)的新型休閑地產(chǎn)商業(yè)的經(jīng)典作品。
××商業(yè)城座落于××市城區(qū)北部的××廣場(chǎng)旁，是××地產(chǎn)開發(fā)公司的新建項(xiàng)目。本項(xiàng)目占地7000平方米，根據(jù)目前的建筑設(shè)計(jì)建議方案，項(xiàng)目由三層裙樓（含負(fù)一層）和兩棟塔樓（分別高四層）組成，總建筑面積約為15000余平方米，地下車庫(kù)及設(shè)備用房建筑面積為1500多平方米，商業(yè)裙樓建筑面積約8500平方米，塔樓建筑面積約6500余平方米。項(xiàng)目總投資約1800萬(wàn)元。
經(jīng)過(guò)前期的市場(chǎng)調(diào)研分析，本項(xiàng)目初步確定為現(xiàn)代化、多功能的休閑購(gòu)物商城。根據(jù)這個(gè)初步設(shè)想，結(jié)合目前項(xiàng)目現(xiàn)狀，本營(yíng)銷企業(yè)方案對(duì)本項(xiàng)目做了比較系統(tǒng)的市場(chǎng)定位及營(yíng)銷可操作性分析，從營(yíng)銷策劃的角度出發(fā)，對(duì)項(xiàng)目的整體形象包裝、營(yíng)銷組織運(yùn)行、市場(chǎng)推廣、廣告策略安排、銷售促進(jìn)等方面都做了全局性和可操作性的論述。
營(yíng)銷總體策略是仔細(xì)分析、科學(xué)劃分并準(zhǔn)確切入目標(biāo)市場(chǎng)，通過(guò)全方位地運(yùn)用營(yíng)銷策略，最大限度提升項(xiàng)目的附加價(jià)值，獲取項(xiàng)目的最大利潤(rùn)，并全面樹立和提升企業(yè)形象及項(xiàng)目形象。概括本項(xiàng)目的營(yíng)銷總體策略，可以簡(jiǎn)述為“五個(gè)一”，即樹立一個(gè)新銳概念、倡導(dǎo)一個(gè)財(cái)富理念、提煉一個(gè)鮮明主題、啟動(dòng)一個(gè)前衛(wèi)市場(chǎng)、醞釀一場(chǎng)熱銷風(fēng)暴。
根據(jù)本項(xiàng)目“五個(gè)一”的總體營(yíng)銷策略，擬訂本項(xiàng)目的營(yíng)銷目標(biāo)方針如下，作為本項(xiàng)目營(yíng)銷工作綱領(lǐng)的完善和充實(shí)。
1、樹立一個(gè)新銳概念：休閑式購(gòu)物商業(yè)。
2、倡導(dǎo)一個(gè)財(cái)富理念：創(chuàng)投性商業(yè)、休閑式購(gòu)物、穩(wěn)定性回報(bào)。
3、提煉一個(gè)鮮明主題：產(chǎn)權(quán)式商鋪、休閑式商業(yè)。
購(gòu)物主題明確。
5、醞釀一場(chǎng)熱銷風(fēng)暴：本項(xiàng)目將傳統(tǒng)商業(yè)行為上升為現(xiàn)代全新的休閑商業(yè)，力爭(zhēng)推動(dòng)商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)的全新變革，避開傳統(tǒng)商業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)，在一個(gè)全新市場(chǎng)里掀起一場(chǎng)熱銷風(fēng)暴。
1、銷售（招商）目標(biāo)。
××商業(yè)城的可銷售面積如表8-3所示。
表8-3××商業(yè)城的可銷售面積說(shuō)明表。
2、銷售目標(biāo)分解。
××商業(yè)城的銷售目標(biāo)如表8-4所示。
表8-4××商業(yè)城的銷售目標(biāo)計(jì)劃。
根據(jù)項(xiàng)目的定位及施工進(jìn)度計(jì)劃，將營(yíng)銷工作分為四個(gè)階段，各階段工作重點(diǎn)如表8-5所示。
表8-5營(yíng)銷各階段工作任務(wù)一覽表。
為了更好地在后續(xù)營(yíng)銷過(guò)程中充分體現(xiàn)總體營(yíng)銷策略和達(dá)成目標(biāo)方針的實(shí)現(xiàn)，綜合項(xiàng)目要素資源和營(yíng)銷推廣傳播要素，結(jié)合項(xiàng)目定位，確定以下銷售時(shí)機(jī)及價(jià)格。
（一）項(xiàng)目入市時(shí)機(jī)及姿態(tài)。
1．入市時(shí)機(jī)：根據(jù)規(guī)劃與工程進(jìn)度以及營(yíng)銷準(zhǔn)備，在20xx年5月份房交會(huì)期間開盤（或20xx年9月），可以抓住20xx年春季房交會(huì)、五一國(guó)際勞動(dòng)節(jié)等機(jī)會(huì)掀起第一個(gè)啟動(dòng)高潮；在國(guó)慶節(jié)、20xx年秋季房交會(huì)、元旦等重要時(shí)期掀起新的銷售高潮。
2．入市姿態(tài)：以全市乃至西北地區(qū)“財(cái)富地產(chǎn)、休閑購(gòu)物”形象登場(chǎng)，開創(chuàng)全新休閑商業(yè)投資經(jīng)營(yíng)理念。
（二）價(jià)格定位及價(jià)格策略。
1．價(jià)格定位的原則：采用比價(jià)法和綜合平衡法。
2．價(jià)格定位：整個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的銷售均價(jià)為3580元/平方米，其中起價(jià)為3328元/平方米，最高價(jià)為4000元/平方米。
3．價(jià)格策略：采取“低開高走”型平價(jià)策略，開盤后半年作為第一階段的價(jià)格調(diào)整（略升），均價(jià)為3380元/m2，尾盤銷售變相略降。
（一）宣傳策略主題。
1．個(gè)性特色：“××商業(yè)城財(cái)富地產(chǎn)投資商業(yè)”是我市首家也是唯一一家將商業(yè)開發(fā)從。
“建造建筑產(chǎn)品”上升到“營(yíng)造全新休閑購(gòu)物方式”，倡導(dǎo)“投資財(cái)富地產(chǎn)、獲取穩(wěn)定回報(bào)”的投資理念。
2．區(qū)位交通：本項(xiàng)目地處××廣場(chǎng)旁，地段絕佳，高尚居住區(qū)地標(biāo)建筑，交通便捷，是北部區(qū)域首選的理想商業(yè)地產(chǎn)投資環(huán)境。
3．增值潛力：處于政府規(guī)劃重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域的核心區(qū)域，發(fā)展前景好，購(gòu)置成本低，升值潛力大，是投資置業(yè)的首選。
（二）宣傳媒介組合。
1．開盤前期：主要以軟性新聞及廣告進(jìn)行全新“財(cái)富投資，穩(wěn)定回報(bào)”理念的深度挖掘，媒體主要以報(bào)紙為主，電視為輔。
2．開盤后的強(qiáng)勢(shì)推廣期：即項(xiàng)目營(yíng)銷推廣的重要時(shí)期，宣傳媒介以“報(bào)紙、電視、戶外廣告牌三位一體”為主，配以相關(guān)雜志、直郵廣告等形式。
商業(yè)地產(chǎn)策劃書篇三
商業(yè)地產(chǎn)策劃的核心內(nèi)容包括商業(yè)用地的價(jià)值判別與發(fā)展定位、商業(yè)地產(chǎn)融資策劃、商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值鏈構(gòu)造和策劃、商業(yè)地產(chǎn)建筑策劃等。以下是小編整理的商業(yè)地產(chǎn)。
歡迎大家參閱。
(一)、按存在形式分。
商業(yè)地產(chǎn)可分為：大型綜合購(gòu)物中心、商業(yè)街、獨(dú)立商廈、批發(fā)零售市場(chǎng)、連鎖店、社區(qū)商業(yè)設(shè)施、物流園區(qū)、配送中心、賓館酒店及餐飲娛樂(lè)項(xiàng)目、旅游觀光景點(diǎn)、文化服務(wù)經(jīng)營(yíng)設(shè)施、體育經(jīng)營(yíng)設(shè)施、公用(設(shè)施轉(zhuǎn)化)經(jīng)營(yíng)設(shè)施等。
(二)、按產(chǎn)權(quán)形式分。
1、虛擬產(chǎn)權(quán)商鋪。
虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪的產(chǎn)生和返租模式的出現(xiàn)其實(shí)是發(fā)展商為了解決大賣場(chǎng)面積消化的難題，購(gòu)買者擁有一定面積的產(chǎn)權(quán)，但具體商鋪位置一般不明確。在此條件下套現(xiàn)是第一位的，只能以市場(chǎng)需要做策略性引導(dǎo)，運(yùn)用返租方式是有效的。(此種形式在北京、上海、成都等城市已禁止使用，深圳還有部分存在)。
2、獨(dú)立產(chǎn)權(quán)商鋪。
獨(dú)立產(chǎn)權(quán)式商鋪擁有一個(gè)獨(dú)立的商鋪空間，注重項(xiàng)目入市后的經(jīng)營(yíng)狀況和物業(yè)升值，開發(fā)商一般采用應(yīng)將部分賣場(chǎng)保留，該類型的商鋪需要依靠一定規(guī)模的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)和較為成熟的物流環(huán)境，在此基礎(chǔ)上，對(duì)所經(jīng)營(yíng)的業(yè)態(tài)業(yè)種以及經(jīng)營(yíng)環(huán)境，經(jīng)營(yíng)檔次進(jìn)行升級(jí)，從軟硬環(huán)境兩方面入手，提高項(xiàng)目的市場(chǎng)認(rèn)知度，從而提升項(xiàng)目的商業(yè)價(jià)值和發(fā)展前景，吸引投資者與經(jīng)營(yíng)者共同的投資熱情。
隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展，人們消費(fèi)水平的不斷提高，以及國(guó)內(nèi)商業(yè)、零售業(yè)20xx年12月11日徹底對(duì)外開放，中國(guó)商業(yè)市場(chǎng)正在吸引著越來(lái)越多國(guó)際商家的關(guān)注，尋找適合商家發(fā)展的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，成為眾多國(guó)內(nèi)外商家擴(kuò)張規(guī)模、占領(lǐng)市場(chǎng)的基礎(chǔ)。20xx年，商鋪的需求將會(huì)有大幅增加，同時(shí)商家對(duì)商業(yè)物業(yè)的選擇標(biāo)準(zhǔn)將更為嚴(yán)格，物業(yè)結(jié)構(gòu)適用性好、位置優(yōu)越的項(xiàng)目將成為追捧對(duì)象。
(二)、運(yùn)營(yíng)模式將回歸理性。
由政府推動(dòng)的會(huì)展中心、城市廣場(chǎng)、步行街這類形象工程，以及一些開發(fā)商盲目興建的購(gòu)物中心、批發(fā)市場(chǎng)等問(wèn)題逐步暴露出來(lái)，一些不符合城市商業(yè)規(guī)劃、不符合商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作規(guī)律的項(xiàng)目將風(fēng)險(xiǎn)凸現(xiàn)，中小投資者投訴可能成為一個(gè)新熱點(diǎn)。所以今后的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)上將更多地涉及到商業(yè)地產(chǎn)的后期經(jīng)營(yíng)管理上，單搞開發(fā)的地廠商今后的競(jìng)爭(zhēng)力將會(huì)越來(lái)越弱?；蛘哒f(shuō)是市場(chǎng)上需要專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)代理公司，以及專業(yè)的商業(yè)管理公司。
(三)、商鋪開發(fā)尚待繼續(xù)探索。
上世紀(jì)90年代后期開始，商鋪投資逐漸成為國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)的投資熱點(diǎn)，業(yè)內(nèi)還有人稱20xx年是“商鋪年”。通過(guò)高價(jià)出售商鋪，開發(fā)商既可以迅速回收資金，同時(shí)也將項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)分散轉(zhuǎn)移到了中小投資者身上。但一度深受青睞的產(chǎn)權(quán)商鋪，也使得不少開發(fā)商深陷于項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)不盡如人意的苦惱中。
1.定義。
商業(yè)地產(chǎn)：為商業(yè)使用開發(fā)的地產(chǎn)項(xiàng)目。
商業(yè)地產(chǎn)策劃：針對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目所做的研究、創(chuàng)意、設(shè)計(jì)及運(yùn)籌。
性質(zhì)：通過(guò)商業(yè)價(jià)值實(shí)現(xiàn)地產(chǎn)投資價(jià)值，換句話說(shuō)，投資商業(yè)地產(chǎn)，不是為了做商業(yè)，而是通過(guò)商業(yè)使用價(jià)值的推出完成地產(chǎn)投資。
從這一性質(zhì)可知，投資商業(yè)地產(chǎn)的本質(zhì)是創(chuàng)造物業(yè)的使用價(jià)值，并不是房屋本身，能獲得多少投資回報(bào)取決于房屋的商業(yè)使用價(jià)值的高低。
商業(yè)地產(chǎn)投資，一般情況下比住宅地產(chǎn)成本低，而收益要比住宅地產(chǎn)高很多，屬于高回報(bào)投資。同時(shí)，也屬于高風(fēng)險(xiǎn)投資。因?yàn)?，只有商業(yè)策劃得好，商用價(jià)值高，投資回報(bào)才高。相反，一旦商業(yè)策劃失敗，就會(huì)變成問(wèn)題樓盤。
如果開發(fā)商實(shí)力不是很強(qiáng)，投資預(yù)期是快賣快收益，則風(fēng)險(xiǎn)更大，一旦商業(yè)策劃失敗，會(huì)使投資者陷于兩難，即：快賣回報(bào)不足，心痛不肯，待價(jià)而沽又不知哪一天出手，使短線投資變?yōu)殚L(zhǎng)線，給資金周轉(zhuǎn)帶來(lái)問(wèn)題。
通過(guò)創(chuàng)造商業(yè)價(jià)值最大化，實(shí)現(xiàn)地產(chǎn)投資收益最大化;通過(guò)科學(xué)策劃，排解投資風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)投資目標(biāo)。
商業(yè)地產(chǎn)策劃是地產(chǎn)與商業(yè)資源的大整合策劃，非常復(fù)雜的系統(tǒng)工程，對(duì)策劃人的理論素養(yǎng)及策劃力要求很高，需要一定的經(jīng)驗(yàn)。
商業(yè)地產(chǎn)策劃屬于產(chǎn)品策劃的一種類型，思維及策劃方法與產(chǎn)品策劃基本相同，功能與質(zhì)量、需求與滿足的關(guān)系問(wèn)題是其基本問(wèn)題。
商業(yè)地產(chǎn)策劃屬于團(tuán)隊(duì)項(xiàng)目，通常一個(gè)人或三兩個(gè)人難于很好完成。
活動(dòng)目的：為商場(chǎng)開業(yè)造勢(shì)，引起話題，吸引大家的眼球，增加商場(chǎng)知名度。
活動(dòng)主題：開業(yè)盛典。
活動(dòng)時(shí)間：201x年4月29日。
活動(dòng)地點(diǎn)：江南新地露天廣場(chǎng)活動(dòng)形式：?jiǎn)?dòng)儀式和舞臺(tái)表演。
活動(dòng)內(nèi)容：
啟動(dòng)儀式(上午)。
1)迎賓2)領(lǐng)導(dǎo)致辭3)啟動(dòng)儀式，區(qū)領(lǐng)導(dǎo)、集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)、商戶代表和黃宗澤共同啟動(dòng)拉桿臺(tái)，魚同水注入鏤空透明江南新地logo中。4)舞臺(tái)表演(本站)。
負(fù)責(zé)人：主持和現(xiàn)場(chǎng)工作人員。
活動(dòng)宣傳：
1，地鐵廣告(地鐵二號(hào)線)2，報(bào)紙廣告3，電臺(tái)廣告(略)4，公車廣告(略)。
小結(jié)：活動(dòng)當(dāng)天所邀請(qǐng)的領(lǐng)導(dǎo)、明星讓江南新地商業(yè)街迅速的占據(jù)了4月30日廣州各個(gè)報(bào)刊和電視臺(tái)的重要版面。五一黃金周前的勁爆開業(yè)與各大媒體的強(qiáng)勢(shì)報(bào)道，使得江南新地一開業(yè)便獲得了滿堂紅。
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商業(yè)地產(chǎn)策劃書篇四
fenghuangxintiandi。
phoenixplanningprogram。
一、市場(chǎng)調(diào)研分析。
1、調(diào)查概況。
2、調(diào)查分析結(jié)果。
二、swot分析。
1、優(yōu)勢(shì)（strengths）。
2、劣勢(shì)（weaknesses）。
3、機(jī)會(huì)（opportunities）。
4、威脅（threats）。
三、項(xiàng)目定位。
1、建筑部分。
2、功能部分。
3、建筑內(nèi)部空間組織。
4、建筑環(huán)境定位。
5、街區(qū)功能定位。
6、目標(biāo)客戶定位。
7、物業(yè)服務(wù)定位。
四、品牌形象塑造。
五、營(yíng)銷戰(zhàn)略。
六、營(yíng)銷推廣策略。
七、價(jià)格策略。
目錄。
八、銷售系統(tǒng)規(guī)劃。
九、后期運(yùn)營(yíng)管理。
一調(diào)查時(shí)間。
二調(diào)查方法。
一、市場(chǎng)調(diào)研分析20xx年7月18日——20xx年7月22日。
采用問(wèn)卷調(diào)查和問(wèn)詢調(diào)查結(jié)合。
三調(diào)查目的。
分析哈密市商業(yè)環(huán)境及大十字商業(yè)街目標(biāo)客戶購(gòu)買行為及心態(tài)，為項(xiàng)目定位及營(yíng)銷推廣提供客觀依據(jù)。
四調(diào)查范圍。
哈密市主要商業(yè)市場(chǎng)。
五調(diào)查項(xiàng)目。
1、哈密市商業(yè)宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境。
2、哈密市商業(yè)形態(tài)。
3、哈密市經(jīng)營(yíng)商戶。
4、競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)狀況。
5、大十字商業(yè)街意向客戶購(gòu)買行為。
六調(diào)研分析結(jié)果。
一、哈密市商業(yè)宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析。
1、人口少、收入低、消費(fèi)能力有限。
哈密地區(qū)面積16.5萬(wàn)平方公里，轄區(qū)人口35萬(wàn)，其中市區(qū)面積8.5萬(wàn)平方公里，人口15.6萬(wàn)，由于城市人口少，人均收入水平低，致使商業(yè)消費(fèi)水平較低，消費(fèi)能力有限。
2、缺乏產(chǎn)業(yè)支撐，經(jīng)濟(jì)發(fā)展緩慢。
哈密市產(chǎn)業(yè)主要依賴礦產(chǎn)、鐵路及農(nóng)業(yè)，在整個(gè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展中，第一、二、三產(chǎn)業(yè)均不發(fā)達(dá)，且缺乏有力的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展緩慢，制約了商業(yè)的發(fā)展。
3、旅游消費(fèi)不足。
人，對(duì)商業(yè)的貢獻(xiàn)相對(duì)有限。
4、各商業(yè)市場(chǎng)缺乏亮點(diǎn)，差異性不強(qiáng)。
哈密市商業(yè)格局缺乏亮點(diǎn)，雷同性極強(qiáng)，未能針對(duì)細(xì)分市場(chǎng)建立起一些有特點(diǎn)的專業(yè)市場(chǎng)，差異性不強(qiáng)導(dǎo)致市場(chǎng)間競(jìng)爭(zhēng)激烈，每家商業(yè)市場(chǎng)均未能形成自己的優(yōu)勢(shì)，缺乏長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展?jié)摿Α?/p>
二、哈密市商業(yè)形態(tài)分析。
1、商業(yè)集中度高，缺乏發(fā)展空間。
哈密市商業(yè)主要集中于以時(shí)代廣場(chǎng)為中心的商業(yè)區(qū)和以天馬為中心的鐵路局商業(yè)區(qū)。
在商業(yè)形態(tài)方面，以時(shí)代廣場(chǎng)為中心形成了以領(lǐng)先、新世紀(jì)、地下街及沿街品牌店構(gòu)成的`，蕓集了服裝服飾、鞋帽箱包、日用百貨、家用電器、通訊產(chǎn)品、文化用品、副食品等數(shù)十類品種，是哈密市最繁華的商業(yè)區(qū)，商品零售額占據(jù)哈密市場(chǎng)的70%以上。
在時(shí)代廣場(chǎng)周邊，還形成了以豐茂市場(chǎng)、新豐市場(chǎng)和工人廣場(chǎng)三大市場(chǎng)構(gòu)成的中低檔商品集貿(mào)市場(chǎng)，這三大市場(chǎng)依靠較低的產(chǎn)品價(jià)格和與市中心相鄰的優(yōu)勢(shì)，與商場(chǎng)及品牌店形成互補(bǔ)效應(yīng)，吸引著不同的客戶群。
以天馬為中心的鐵路商圈，充分利用交通及地理優(yōu)勢(shì)，形成了以天馬市場(chǎng)，溫州商貿(mào)城、綠洲建材市場(chǎng)、萬(wàn)風(fēng)家俬、美神家俬、神洲家俬及友誼路批發(fā)市場(chǎng)構(gòu)成的集貿(mào)市場(chǎng)的商業(yè)形態(tài)，主要經(jīng)營(yíng)小商品、建材、家俬、糖酒、日用百貨及食品等商品。
從上述哈密市的商業(yè)格局而言，商業(yè)集中度較高，再加上缺乏新的商業(yè)增長(zhǎng)點(diǎn)，人均消費(fèi)水平較低，商業(yè)已趨于飽合，缺乏發(fā)展空間。
2、商場(chǎng)、集貿(mào)市場(chǎng)、品牌店及超市構(gòu)成哈密市四種主要商業(yè)形態(tài)。
哈密市的消費(fèi)主要集中于商場(chǎng)，集貿(mào)市場(chǎng)，其中商場(chǎng)和品牌店主要經(jīng)營(yíng)中高檔商品，集貿(mào)市場(chǎng)主要經(jīng)營(yíng)中低檔商品，超市多為一些便民店，經(jīng)營(yíng)日用百貨、食品等，從商業(yè)形態(tài)而言，缺乏專業(yè)性，特色化的商業(yè)形態(tài)，商業(yè)雷同性強(qiáng)，競(jìng)爭(zhēng)激烈，特色專業(yè)市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿薮蟆?/p>
3、商戶忠誠(chéng)度低，流動(dòng)性強(qiáng)。
商業(yè)地產(chǎn)策劃書篇五
在商業(yè)地產(chǎn)銷售發(fā)展日益成熟的的今天，房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃在商業(yè)地產(chǎn)的銷售與招商過(guò)程中越來(lái)越重要，商鋪要想賣得好，前期的營(yíng)銷策劃必不可少，而且必須做到位。
_商業(yè)城項(xiàng)目是_房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的精品物業(yè)，將成為_市北區(qū)的新型休閑地產(chǎn)商業(yè)的經(jīng)典作品。
_商業(yè)城座落于_市城區(qū)北部的_廣場(chǎng)旁，是_地產(chǎn)開發(fā)公司的新建項(xiàng)目。本項(xiàng)目占地7000平方米，根據(jù)目前的建筑設(shè)計(jì)建議方案，項(xiàng)目由三層裙樓(含負(fù)一層)和兩棟塔樓(分別高四層)組成，總建筑面積約為15000余平方米，地下車庫(kù)及設(shè)備用房建筑面積為1500多平方米，商業(yè)裙樓建筑面積約8500平方米，塔樓建筑面積約6500余平方米。項(xiàng)目總投資約1800萬(wàn)元。
經(jīng)過(guò)前期的市場(chǎng)調(diào)研分析，本項(xiàng)目初步確定為現(xiàn)代化、多功能的休閑購(gòu)物商城。根據(jù)這個(gè)初步設(shè)想，結(jié)合目前項(xiàng)目現(xiàn)狀，本營(yíng)銷企業(yè)方案對(duì)本項(xiàng)目做了比較系統(tǒng)的市場(chǎng)定位及營(yíng)銷可操作性分析，從營(yíng)銷策劃的角度出發(fā)，對(duì)項(xiàng)目的整體形象包裝、營(yíng)銷組織運(yùn)行、市場(chǎng)推廣、廣告策略安排、銷售促進(jìn)等方面都做了全局性和可操作性的論述。
一、項(xiàng)目營(yíng)銷總體策略。
營(yíng)銷總體策略是仔細(xì)分析、科學(xué)劃分并準(zhǔn)確切入目標(biāo)市場(chǎng)，通過(guò)全方位地運(yùn)用營(yíng)銷策略，限度提升項(xiàng)目的附加價(jià)值，獲取項(xiàng)目的利潤(rùn)，并全面樹立和提升企業(yè)形象及項(xiàng)目形象。概括本項(xiàng)目的營(yíng)銷總體策略，可以簡(jiǎn)述為“五個(gè)一”，即樹立一個(gè)新銳概念、倡導(dǎo)一個(gè)財(cái)富理念、提煉一個(gè)鮮明主題、啟動(dòng)一個(gè)前衛(wèi)市場(chǎng)、醞釀一場(chǎng)熱銷風(fēng)暴。
二、項(xiàng)目營(yíng)銷目標(biāo)方針。
根據(jù)本項(xiàng)目“五個(gè)一”的總體營(yíng)銷策略，擬訂本項(xiàng)目的營(yíng)銷目標(biāo)方針如下，作為本項(xiàng)目營(yíng)銷工作綱領(lǐng)的完善和充實(shí)。
1.樹立一個(gè)新銳概念：休閑式購(gòu)物商業(yè)。
2.倡導(dǎo)一個(gè)財(cái)富理念：創(chuàng)投性商業(yè)、休閑式購(gòu)物、穩(wěn)定性回報(bào)。
3.提煉一個(gè)鮮明主題：產(chǎn)權(quán)式商鋪、休閑式商業(yè)。
4.啟動(dòng)一個(gè)前衛(wèi)市場(chǎng)：崇尚“創(chuàng)投性商業(yè)、休閑式購(gòu)物”，摒棄傳統(tǒng)商業(yè)的純購(gòu)物環(huán)境壓抑與約束，主要面向年輕新銳、有自己個(gè)性的消費(fèi)群體，讓其體驗(yàn)到休閑模式的商業(yè)環(huán)境，購(gòu)物主題明確。
5.醞釀一場(chǎng)熱銷風(fēng)暴：本項(xiàng)目將傳統(tǒng)商業(yè)行為上升為現(xiàn)代全新的休閑商業(yè)，力爭(zhēng)推動(dòng)商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)的全新變革，避開傳統(tǒng)商業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)，在一個(gè)全新市場(chǎng)里掀起一場(chǎng)熱銷風(fēng)暴。
三、銷售目標(biāo)及目標(biāo)分解。
1.銷售(招商)目標(biāo)。
2.銷售目標(biāo)分解。
四、營(yíng)銷階段計(jì)劃。
根據(jù)項(xiàng)目的定位及施工進(jìn)度計(jì)劃，將營(yíng)銷工作分為四個(gè)階段，各階段工作重點(diǎn)如表8-5所示。
五、項(xiàng)目銷售時(shí)機(jī)及價(jià)格。
為了更好地在后續(xù)營(yíng)銷過(guò)程中充分體現(xiàn)總體營(yíng)銷策略和達(dá)成目標(biāo)方針的實(shí)現(xiàn)，綜合項(xiàng)目要素資源和營(yíng)銷推廣傳播要素，結(jié)合項(xiàng)目定位，確定以下銷售時(shí)機(jī)及價(jià)格。
(一)項(xiàng)目入市時(shí)機(jī)及姿態(tài)。
1.入市時(shí)機(jī)：根據(jù)規(guī)劃與工程進(jìn)度以及營(yíng)銷準(zhǔn)備，在5月份房交會(huì)期間開盤(或209月)，可以抓住年春季房交會(huì)、五一國(guó)際勞動(dòng)節(jié)等機(jī)會(huì)掀起第一個(gè)啟動(dòng)高潮;在國(guó)慶節(jié)、2008年秋季房交會(huì)、元旦等重要時(shí)期掀起新的銷售高潮。
2.入市姿態(tài)：以全市乃至西北地區(qū)“財(cái)富地產(chǎn)、休閑購(gòu)物”形象登場(chǎng)，開創(chuàng)全新休閑商業(yè)投資經(jīng)營(yíng)理念。
(二)價(jià)格定位及價(jià)格策略。
1.價(jià)格定位的原則：采用比價(jià)法和綜合平衡法。
2.價(jià)格定位：整個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的銷售均價(jià)為3580元/平方米，其中起價(jià)為3328元/平方米，價(jià)為4000元/平方米。
3.價(jià)格策略：采取“低開高走”型平價(jià)策略，開盤后半年作為第一階段的價(jià)格調(diào)整(略升)，均價(jià)為3380元/m2，尾盤銷售變相略降。
六、宣傳策略及媒介組合。
(一)宣傳策略主題。
1.個(gè)性特色：“_商業(yè)城財(cái)富地產(chǎn)投資商業(yè)”是我市首家也是一家將商業(yè)開發(fā)從“建造建筑產(chǎn)品”上升到“營(yíng)造全新休閑購(gòu)物方式”，倡導(dǎo)“投資財(cái)富地產(chǎn)、獲取穩(wěn)定回報(bào)”的投資理念。
2.區(qū)位交通：本項(xiàng)目地處_廣場(chǎng)旁，地段，高尚居住區(qū)地標(biāo)建筑，交通便捷，是北部區(qū)域首選的理想商業(yè)地產(chǎn)投資環(huán)境。
3.增值潛力：處于政府規(guī)劃重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域的核心區(qū)域，發(fā)展前景好，購(gòu)置成本低，升值潛力大，是投資置業(yè)的首選。
(二)宣傳媒介組合。
1.開盤前期：主要以軟性新聞及廣告進(jìn)行全新“財(cái)富投資，穩(wěn)定回報(bào)”理念的深度挖掘，媒體主要以報(bào)紙為主，電視為輔。
2.開盤后的強(qiáng)勢(shì)推廣期：即項(xiàng)目營(yíng)銷推廣的重要時(shí)期，宣傳媒介以“報(bào)紙、電視、戶外廣告牌三位一體”為主，配以相關(guān)雜志、直郵廣告等形式。
3.開盤后的形象展示期：為了展示形象，以軟性深入挖掘?yàn)橹?，媒介選擇主要是電視和報(bào)紙，重點(diǎn)輔以論壇公關(guān)、促銷活動(dòng)、項(xiàng)目招商說(shuō)明會(huì)等形式。
(一)、按存在形式分。
商業(yè)地產(chǎn)可分為：大型綜合購(gòu)物中心、商業(yè)街、獨(dú)立商廈、批發(fā)零售市場(chǎng)、連鎖店、社區(qū)商業(yè)設(shè)施、物流園區(qū)、配送中心、賓館酒店及餐飲娛樂(lè)項(xiàng)目、旅游觀光景點(diǎn)、文化服務(wù)經(jīng)營(yíng)設(shè)施、體育經(jīng)營(yíng)設(shè)施、公用(設(shè)施轉(zhuǎn)化)經(jīng)營(yíng)設(shè)施等。
(二)、按產(chǎn)權(quán)形式分。
1、虛擬產(chǎn)權(quán)商鋪。
虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪的產(chǎn)生和返租模式的出現(xiàn)其實(shí)是發(fā)展商為了解決大賣場(chǎng)面積消化的難題，購(gòu)買者擁有一定面積的產(chǎn)權(quán)，但具體商鋪位置一般不明確。在此條件下套現(xiàn)是第一位的，只能以市場(chǎng)需要做策略性引導(dǎo)，運(yùn)用返租方式是有效的。(此種形式在北京、上海、成都等城市已禁止使用，深圳還有部分存在)。
2、獨(dú)立產(chǎn)權(quán)商鋪。
獨(dú)立產(chǎn)權(quán)式商鋪擁有一個(gè)獨(dú)立的商鋪空間，注重項(xiàng)目入市后的經(jīng)營(yíng)狀況和物業(yè)升值，開發(fā)商一般采用應(yīng)將部分賣場(chǎng)保留，該類型的商鋪需要依靠一定規(guī)模的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)和較為成熟的物流環(huán)境，在此基礎(chǔ)上，對(duì)所經(jīng)營(yíng)的業(yè)態(tài)業(yè)種以及經(jīng)營(yíng)環(huán)境，經(jīng)營(yíng)檔次進(jìn)行升級(jí)，從軟硬環(huán)境兩方面入手，提高項(xiàng)目的市場(chǎng)認(rèn)知度，從而提升項(xiàng)目的商業(yè)價(jià)值和發(fā)展前景，吸引投資者與經(jīng)營(yíng)者共同的投資熱情。
隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展，人們消費(fèi)水平的不斷提高，以及國(guó)內(nèi)商業(yè)、零售業(yè)12月11日徹底對(duì)外開放，中國(guó)商業(yè)市場(chǎng)正在吸引著越來(lái)越多國(guó)際商家的關(guān)注，尋找適合商家發(fā)展的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，成為眾多國(guó)內(nèi)外商家擴(kuò)張規(guī)模、占領(lǐng)市場(chǎng)的基礎(chǔ)。，商鋪的需求將會(huì)有大幅增加，同時(shí)商家對(duì)商業(yè)物業(yè)的選擇標(biāo)準(zhǔn)將更為嚴(yán)格，物業(yè)結(jié)構(gòu)適用性好、位置優(yōu)越的項(xiàng)目將成為追捧對(duì)象。
(二)、運(yùn)營(yíng)模式將回歸理性。
由政府推動(dòng)的會(huì)展中心、城市廣場(chǎng)、步行街這類形象工程，以及一些開發(fā)商盲目興建的購(gòu)物中心、批發(fā)市場(chǎng)等問(wèn)題逐步暴露出來(lái)，一些不符合城市商業(yè)規(guī)劃、不符合商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作規(guī)律的項(xiàng)目將風(fēng)險(xiǎn)凸現(xiàn)，中小投資者投訴可能成為一個(gè)新熱點(diǎn)。所以今后的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)上將更多地涉及到商業(yè)地產(chǎn)的后期經(jīng)營(yíng)管理上，單搞開發(fā)的地廠商今后的競(jìng)爭(zhēng)力將會(huì)越來(lái)越弱?；蛘哒f(shuō)是市場(chǎng)上需要專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)代理公司，以及專業(yè)的商業(yè)管理公司。
(三)、商鋪開發(fā)尚待繼續(xù)探索。
上世紀(jì)90年代后期開始，商鋪投資逐漸成為國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)的投資熱點(diǎn)，業(yè)內(nèi)還有人稱20是“商鋪年”。通過(guò)高價(jià)出售商鋪，開發(fā)商既可以迅速回收資金，同時(shí)也將項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)分散轉(zhuǎn)移到了中小投資者身上。但一度深受青睞的產(chǎn)權(quán)商鋪，也使得不少開發(fā)商深陷于項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)不盡如人意的苦惱中。
前言。
_廣場(chǎng)商業(yè)步行街，是南大街南段的首席商業(yè)街區(qū)。一、二期工程全部竣工后，商業(yè)建筑面積將達(dá)2萬(wàn)平方米，擁有大小店面房120個(gè)，成為集購(gòu)物、休閑、辦公為一體的綜合商業(yè)街區(qū)。目前，一期商街剛剛開市，店鋪出租率偏低，商街的商業(yè)氛圍偏冷，商戶入駐經(jīng)營(yíng)熱情不高。據(jù)調(diào)查，一期商街的65家店鋪中，目前出租率僅為52.3%，有近一半的店鋪閑置待租;已入駐的商戶中有7家正在尋求轉(zhuǎn)租、退租或改行。這種狀況，不僅對(duì)一期店鋪的繼續(xù)招租、出租產(chǎn)生了不利影響，而且對(duì)二期店鋪的預(yù)售、銷售帶來(lái)了潛在威脅。
因此，我們必須采取有效手段，炒熱_一期的商街氣氛，大力提升其商業(yè)價(jià)值，增強(qiáng)業(yè)主和商戶的投資信心，并以此拉動(dòng)_二期的店鋪出售。鑒于營(yíng)造一期商街氣氛、迅速催生人氣的任務(wù)迫在眉睫，本案將主要對(duì)_一期商街如何突破商業(yè)現(xiàn)狀和形成旺盛人氣進(jìn)行策劃。
一、背景分析。
_一期商街位于濠河之畔，處于城市商業(yè)中心，與繁華的南大街北段僅一步之遙。這樣具有“鉆石級(jí)”市口的商業(yè)街，當(dāng)前緣何一時(shí)難“熱”?在我們拿出策劃方案之前，首先必須對(duì)此進(jìn)行研究分析，以便找準(zhǔn)“病灶”對(duì)癥下藥。據(jù)考察和分析，_一期商業(yè)步行街主要存在“先天”與“后天”兩方面原因。
(一)、商街設(shè)計(jì)“先天不足”
1、大廣場(chǎng)難搞大活動(dòng)。步行街北廣場(chǎng)扼_街、_路交匯處，西鄰五大酒店，原本屬于最能吸引公眾“眼球”、最宜舉辦大型活動(dòng)的商業(yè)舞臺(tái)，能給商街源源不斷注入人氣。由于當(dāng)初僅從景觀角度設(shè)計(jì)廣場(chǎng)的“旱式噴泉”、“簡(jiǎn)易花壇”，而沒(méi)有考慮廣場(chǎng)的商業(yè)價(jià)值，如今的廣場(chǎng)很難發(fā)揮聚集人流、吸納大型活動(dòng)的功能。廣場(chǎng)熱不起來(lái)，商街自然冷落。
2、“假山”成了“絆腳石”。步行街南入口處的“假山景觀”，既無(wú)觀賞價(jià)值，又橫亙?cè)诘缆分醒?，事?shí)上成了阻礙游人進(jìn)入內(nèi)街的“絆腳石”。此外，南入口的臺(tái)階亦與商街道路平坦要求不相符，也沒(méi)有考慮人性化的地面設(shè)計(jì)如殘疾人、盲人通道等。
3、內(nèi)外街連接通道商用功能缺失。_街通往內(nèi)街的三個(gè)通道，從商業(yè)功能設(shè)計(jì)上看實(shí)屬敗筆。按照商業(yè)街區(qū)的布局要求，街區(qū)內(nèi)主干道、副通道兩側(cè)均應(yīng)為店面房，以便使街區(qū)形成鱗次櫛比的商店群。這不僅能有效吸引顧客逛街購(gòu)物，易于催生和聚集客流，而且能把土地資源利用率發(fā)揮到極致，如同上海豫園商街那樣條條路上有店鋪，每寸地皮生銀子。遺憾的是，_一期外街通向內(nèi)街的三個(gè)通道，兩條是沒(méi)有任何店鋪的“幽巷”，顧客在街口看不到商業(yè)氣氛，甚至不知道里面還有內(nèi)街;一期與二期之間的通道，同樣因一期建筑南側(cè)沒(méi)有設(shè)計(jì)店面房，走在南大街的顧客看不出街口的商業(yè)氛圍而止步于此。
4、_街一側(cè)臨街綠化帶的設(shè)計(jì)過(guò)長(zhǎng)，阻擋店門，不少顧客入店購(gòu)物因此要繞一大圈，于是放棄了購(gòu)買動(dòng)機(jī)，導(dǎo)致臨街店鋪生意清淡。
(二)、商街策劃“后天失調(diào)”
1、_廣場(chǎng)商業(yè)街處于核心商圈，在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)特別強(qiáng)調(diào)個(gè)性化的今天，商街必須有自己的“靈魂”，即戰(zhàn)略定位和商業(yè)主題。_廣場(chǎng)商業(yè)街最早定位是“_街”(很好)，后來(lái)又定位于“_×”(很好，只是推廣很費(fèi)力)，如今準(zhǔn)備冠以“_廣場(chǎng)步行街”(老土，沒(méi)有鮮明個(gè)性、目標(biāo)顧客也不清晰)。由于沒(méi)有精確、精準(zhǔn)的市場(chǎng)定位，關(guān)于商業(yè)上“我是誰(shuí)”、“我為誰(shuí)服務(wù)”的問(wèn)題沒(méi)有首先解決好，其它問(wèn)題也就難以解決了。
2、_廣場(chǎng)是一處很好的“市民廣場(chǎng)”，但要吸引廣大市民聚集到這里，還需要有濃郁的“廣場(chǎng)文化”，例如象_×路、_×廣場(chǎng)、_×步行街那樣的廣場(chǎng)雕塑。此外，還需要有體現(xiàn)人文關(guān)懷的指引牌、休閑椅、售報(bào)亭、公用電話亭、垃圾筒、商品廣告牌、露天茶座等。目前，由于上述設(shè)施沒(méi)有配套，_廣場(chǎng)的“磁場(chǎng)效應(yīng)”不佳，所以商街難“熱”。
3、打造商街，服務(wù)“缺位”。開發(fā)商開發(fā)一片商鋪銷售出去，再由物業(yè)管理公司去打理，這是開發(fā)商業(yè)房產(chǎn)的“老皇歷”。事實(shí)上，經(jīng)營(yíng)_廣場(chǎng)商業(yè)街，“物業(yè)管理”代替不了“商業(yè)管理”，商業(yè)街由“冷”到“熱”需要專業(yè)策劃管理機(jī)構(gòu)來(lái)“操盤”運(yùn)作，此所謂“泛商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作”。_廣場(chǎng)起步階段缺少商業(yè)策劃管理機(jī)構(gòu)的全程介入，商鋪的出租與經(jīng)營(yíng)全由業(yè)主與商戶“婚姻自主”，雙方又都缺乏成熟的理性，商街本身也沒(méi)有搞啟動(dòng)和培育市場(chǎng)的形象“炒作”，這就無(wú)法形成火爆的商業(yè)氛圍。此外，我們對(duì)業(yè)主購(gòu)買店鋪后的關(guān)注程度不夠，沒(méi)有從盡快啟動(dòng)商街運(yùn)營(yíng)和提升商業(yè)價(jià)值的角度予以指導(dǎo)和服務(wù)，例如，商街北口的66號(hào)(圓形)、68號(hào)(尖頂)兩家首席店面房一直空關(guān)，這對(duì)內(nèi)街商戶的經(jīng)營(yíng)及整個(gè)商街的氣氛便構(gòu)成較大影響。
二、商街定位。
_廣場(chǎng)商業(yè)街的戰(zhàn)略定位至關(guān)重要，針對(duì)其所處的地理位置和商業(yè)環(huán)境，根據(jù)城市消費(fèi)群體的消費(fèi)趨勢(shì)和消費(fèi)偏好，我們作如下戰(zhàn)略定位：
1、街名：_廣場(chǎng)時(shí)尚麗人街。
2、概念：_廣場(chǎng)————_街觀光旅游的門戶，國(guó)際品牌匯聚的商街，都市麗人尋夢(mèng)的_×。
3、廣告語(yǔ)：_廣場(chǎng)/時(shí)尚麗人街————與_相約，與_同行。
4、商業(yè)門類：購(gòu)物、休閑、餐飲、美容、娛樂(lè)。
5、商品：主營(yíng)國(guó)際國(guó)內(nèi)服裝、服飾、化妝品、珠寶、眼鏡、手表、休閑食品、工藝品等。
6、顧客定位：都市中追求時(shí)尚的女性及國(guó)內(nèi)外的旅游觀光者。
7、經(jīng)營(yíng)理念：站在城市經(jīng)營(yíng)的高度打造一條聞名長(zhǎng)三角的商業(yè)街。
_廣場(chǎng)時(shí)尚麗人街的招商，屬于“突破困局”的舉措，招商需從下列幾個(gè)方面入手：
(一)、發(fā)布招商公告。
我們計(jì)劃于4月中旬在《_晚報(bào)》、_電視臺(tái)發(fā)布招商公告，突出介紹_廣場(chǎng)時(shí)尚麗人街的市口優(yōu)勢(shì)、市場(chǎng)定位和潛在的巨大商機(jī)，吸引商戶預(yù)約登記承租店鋪。
(二)、舉辦招商信息發(fā)布會(huì)。
該招商信息發(fā)布會(huì)擬于4月20日在毗鄰的_飯店舉行，出席的商戶為_及周邊城市的時(shí)尚品牌經(jīng)銷商，以及_國(guó)貿(mào)市場(chǎng)有意入駐_廣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的服裝、珠寶、化妝品商戶。參會(huì)商戶的人數(shù)擬控制在100人左右。會(huì)上將發(fā)布的主要信息是：
1、_廣場(chǎng)時(shí)尚麗人街的總體規(guī)劃、市場(chǎng)定位、獨(dú)特優(yōu)勢(shì)和前景展望;。
2、__×街可供商戶購(gòu)買或租賃的店鋪資源狀況，包括售價(jià)、租金、物管的優(yōu)惠政策。
(三)、整合店鋪資源。
_一期的店鋪均已出售，投資者是否愿意委托我公司代理招商和出租?是否同意接受我公司提出的代理租金價(jià)格(或稱返租報(bào)價(jià))?舉辦招商信息發(fā)布會(huì)和對(duì)外發(fā)布招商公告之前，須由_房屋銷售公司與業(yè)主首先商定委托招商的意向、租金價(jià)格等問(wèn)題。一旦確定了哪些店鋪可供委托招商，我們便可以對(duì)外開展招商活動(dòng)和引入商戶、洽談租金。
為了使_一期商街盡快形成良好的商業(yè)氛圍，我們應(yīng)爭(zhēng)取所有空關(guān)店鋪納入招商范圍，并按照商街的市場(chǎng)定位有的放矢地展開招商。如果有的業(yè)主采取等待店鋪升值的態(tài)度，寧可閑置也不愿出租，我們應(yīng)當(dāng)認(rèn)真加以引導(dǎo)，動(dòng)員其站在全局利益、長(zhǎng)遠(yuǎn)利益的高度盡快出租，以便消除商街中的店面空關(guān)現(xiàn)象。
對(duì)目前正在尋求轉(zhuǎn)租、退租的商戶，我們應(yīng)當(dāng)積極宣傳本公司為繁榮商街正在采取的舉措，動(dòng)員他們打消念頭和恢復(fù)信心。如果商戶仍然要轉(zhuǎn)租、退租，由于業(yè)主與商戶之間有約定，我們可在雙方解除合同后再將該店鋪納入招商范圍。
(四)、有關(guān)租金政策。
_一期商街的商業(yè)氣氛清淡，其中原因之一，是店鋪投資者急于高回報(bào)開出高租金，讓許多欲入駐經(jīng)營(yíng)的商戶望而卻步。因此，我們?cè)跒闃I(yè)主代理招商前，必須做好兩項(xiàng)重要工作：第一，我們必須向業(yè)主說(shuō)明南大街南北兩端存在的區(qū)位差異，說(shuō)明_一期商街處于入市初期，繁榮興旺需要有一個(gè)培育過(guò)程，不能無(wú)視市場(chǎng)承受能力開“天價(jià)”。向業(yè)主說(shuō)清道理很重要，高租金導(dǎo)致店鋪無(wú)人承租，業(yè)主照常要背負(fù)購(gòu)房貸款利息，店鋪價(jià)值也很難提升。第二，我們要從業(yè)主與商戶的雙方利益，設(shè)計(jì)比較符合市場(chǎng)行情和商街現(xiàn)狀的租金政策。當(dāng)前，_一期店鋪比較合適的租金是：
1、內(nèi)街店鋪：租金600～700元/m2/年(經(jīng)測(cè)算，內(nèi)街店鋪平均售價(jià)8500元，平均面積110m2，購(gòu)房投資額約94萬(wàn)元，購(gòu)房貸款利率按4.7%計(jì)算，年利息為4.4萬(wàn)元。
如該類店鋪以600～700元/m2/年租金計(jì)算，年收益為6.6～7.7萬(wàn)元，剔除利息后的收益2.2～3.3萬(wàn)元。這樣的租金對(duì)商戶來(lái)說(shuō)，在目前情況下尚有吸引力，易于接受。)。
2、外街店鋪：租金800-900元/m2/年(經(jīng)測(cè)算，外街店鋪平均售價(jià)12500元，平均面積200m2，購(gòu)房投資約250萬(wàn)元，購(gòu)房貸款利率按4.7%計(jì)算，年利息為兒75萬(wàn)元。
如該類店鋪以800～900元/m2/年租金計(jì)算，年收益為16～18萬(wàn)元，剔除利息后的收益4.25～6.25萬(wàn)元。這樣的租金對(duì)商戶來(lái)說(shuō)，目前情況下尚易于接受。)。
(五)、商戶入駐優(yōu)惠措施。
為了有效啟動(dòng)市場(chǎng)和給商戶入駐經(jīng)營(yíng)樹立信心，我們將“放水養(yǎng)魚”，從盡快繁榮市場(chǎng)的高度，適時(shí)推出必要的優(yōu)惠措施：
第三，凡商戶入駐經(jīng)營(yíng)一年內(nèi)，店鋪物業(yè)管理費(fèi)將按八折優(yōu)惠收取;。
第四，為降低入駐商戶的經(jīng)營(yíng)成本，我們將協(xié)調(diào)工商、稅務(wù)部門，給予_廣場(chǎng)商業(yè)街以集貿(mào)市場(chǎng)的稅收優(yōu)惠政策，同時(shí)在工商管理費(fèi)的收取上適當(dāng)減免。
四、商業(yè)氛圍營(yíng)造。
(1)、商街指示識(shí)別系統(tǒng)布置(詳見(jiàn)_廣告公司設(shè)計(jì)效果圖)。
(2)、設(shè)計(jì)制作廣場(chǎng)、內(nèi)街雕塑作品(參見(jiàn)_×步行街雕塑照片)，以增添_廣場(chǎng)的文化底韻，吸引游人前來(lái)休閑。
(3)、廣場(chǎng)、內(nèi)街將有序設(shè)立景觀式落地廣告燈箱、歐式休閑椅、公用電話亭、報(bào)刊出售亭、飲料及冰淇淋售賣亭等，廣場(chǎng)上采用鮮花盆景搭建可移動(dòng)立體景觀花壇，增加視覺(jué)看點(diǎn)，擴(kuò)大商街的休閑與服務(wù)功能。
(4)、邀請(qǐng)政府部門、社會(huì)團(tuán)體前來(lái)舉辦廣場(chǎng)主題活動(dòng)，借力炒熱廣場(chǎng)、活躍氣氛、吸引眼球。尤其要抓住“五一”前后活動(dòng)頻繁，聯(lián)系總工會(huì)、文聯(lián)、群藝館、新華書店等單位舉辦廣場(chǎng)活動(dòng)，借助媒體推波助瀾，巧妙宣傳_廣場(chǎng)。
(5)、與市攝影家協(xié)會(huì)和新聞媒體聯(lián)合舉辦《_風(fēng)韻》優(yōu)秀攝影作品廣場(chǎng)展示活動(dòng)，用文化手段提升_廣場(chǎng)的時(shí)尚品位。
(6)、5月份起，爭(zhēng)取舉辦幾次《_之夏》廣場(chǎng)音樂(lè)欣賞會(huì)，用高雅藝術(shù)推高_(dá)廣場(chǎng)在市民心目中的地位，提升廣場(chǎng)的“聚流”效應(yīng)。
五、商街硬件改造建議。
1、_北廣場(chǎng)實(shí)施改造，以適合舉辦大型活動(dòng)。
2、_一期南入口的假山拆除，地面實(shí)施人性化、商業(yè)化改造。
3、臨_街一側(cè)的店前花圃實(shí)施改造，便于顧客無(wú)阻礙進(jìn)店。
4、內(nèi)街的地面進(jìn)行排水改造，防止夏季雨水倒灌進(jìn)入店鋪。
5、_一期南側(cè)花圃爭(zhēng)取拆除，建造一排店面房，既可街口開店吸引顧客步入內(nèi)街，又可創(chuàng)收。
上述方案，經(jīng)董事長(zhǎng)批準(zhǔn)后組織實(shí)施。
我們的廣告語(yǔ)：感受綠色自然，打造都市休閑新天地!
第一部分：可行性方案。
一、入駐原由：
mall的經(jīng)營(yíng)模式更是當(dāng)今世界上最流行的商業(yè)模式;貴店的人氣越來(lái)越旺，又欣聞貴店在店慶當(dāng)天日銷_萬(wàn)元，創(chuàng)造了本行業(yè)的一個(gè)奇跡，可見(jiàn)___商場(chǎng)的人氣;貴店在有奧運(yùn)明星來(lái)助陣，當(dāng)紅明星又蒞臨___商場(chǎng)，可見(jiàn)貴店的影響力;市委領(lǐng)導(dǎo)、省委領(lǐng)導(dǎo)都不止一次到___商場(chǎng)來(lái)視察，可見(jiàn)政府及領(lǐng)導(dǎo)對(duì)貴店的重視!
二、經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)：
我們與貴店采取扣點(diǎn)聯(lián)合經(jīng)營(yíng)方式，扣點(diǎn)的額度另行洽談;本店后方管理由我方負(fù)責(zé)，大局管理遵守___商場(chǎng)的統(tǒng)一安排。都市休閑農(nóng)莊是國(guó)際上最流行的一種全新的休閑業(yè)種，它以田園風(fēng)光、莊園風(fēng)情為主要風(fēng)格，迎合城市人追求“綠色”“田園”的一種心態(tài)，綜合了城市人比較感興趣的農(nóng)村生活狀態(tài)，把“自耕自種自留地”、“動(dòng)物家園”、“領(lǐng)養(yǎng)小動(dòng)物”、“小橋流水”、“別有洞天”、“釣金魚”等一系列的全新休閑方式綜合起來(lái)，形成了一站式享受田園樂(lè)趣的業(yè)態(tài)。在繁華的都市中打造出一片全新的天地!
你可以在這里領(lǐng)養(yǎng)小動(dòng)物，可以給自己領(lǐng)養(yǎng)的小動(dòng)物命名，給自己的小動(dòng)物喂食;你還可以在這里種自己的自留地，開荒、播種，讓你體驗(yàn)完全的農(nóng)家生活樂(lè)趣!你還可以來(lái)這里釣金魚，釣多少就可以帶走多少!當(dāng)然，這一切都是需要付費(fèi)的。
裝修風(fēng)格以農(nóng)村的綠色基調(diào)為主，中間有草地、小型魚塘、自留地、小木屋、寵物基地等等一系列的設(shè)施。大概需要500平方米的面積。我們將不定期的對(duì)店內(nèi)設(shè)施進(jìn)行更新及維護(hù)!
三、目標(biāo)市場(chǎng)：
同___商場(chǎng)的中高檔定位一樣，我們的目標(biāo)客群以追求時(shí)尚的都市白領(lǐng)(女性為主)、3—14歲的少年兒童為主，以中年的政府官員為輔!積極迎合他們追求田園風(fēng)情樂(lè)趣、熱愛(ài)小動(dòng)物的心理!這部分客群的消費(fèi)能力比較強(qiáng)，他們會(huì)不惜金錢來(lái)追求一種自然的休閑狀態(tài)。而兒童會(huì)根據(jù)自己的喜好選擇游戲的方式，他們普遍對(duì)小動(dòng)物有好感，而父母對(duì)他們的行為除了支持之外，也沒(méi)有其他的辦法!所以我們的目標(biāo)市場(chǎng)是兩種顧客行為：一種是刻意追求形的;一種是興趣支配形的!
四、市場(chǎng)環(huán)境分析：
_城市經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚，在全國(guó)城市綜合實(shí)力50強(qiáng)評(píng)比中，_城市列居18位;在全國(guó)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值超百億元的城市中，_城市位居第10位;在全國(guó)55個(gè)人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值超萬(wàn)元的城市中，_城市位居榜首。_城市人的消費(fèi)能力更是位居全國(guó)之首!
_城市市位于_省的西部，氣候干燥寒冷，年封凍期長(zhǎng)達(dá)5個(gè)月。也就是說(shuō)，在這長(zhǎng)達(dá)5個(gè)月的時(shí)間里，人們的活動(dòng)范圍只限在室內(nèi)，而室外也很少見(jiàn)到綠色，市民在這5個(gè)月里最向往的就是綠色!
繁忙的都市生活使城市人接觸自然的機(jī)會(huì)越來(lái)越少，很多人都有在夏天到農(nóng)村去的想法，而我們正是迎合這種想法，把一個(gè)完整的農(nóng)村搬到城市來(lái)，同時(shí)把農(nóng)村不受歡迎的部份全部剔除掉!這里是一個(gè)整潔的、有序的、具有優(yōu)美風(fēng)光的田園!
五、市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)分析：
都市休閑農(nóng)莊這種業(yè)態(tài)的休閑方式在歐美是比較流行的，在我國(guó)也只有延海的幾個(gè)城市有類似的店鋪。這種模式在_城市還是一個(gè)空白，我們就是要抓住這個(gè)市場(chǎng)空白的機(jī)遇，在別人還沒(méi)有想到的時(shí)候，我們已經(jīng)付之于行動(dòng)!而_城市人本身對(duì)各種方式的體育運(yùn)動(dòng)項(xiàng)目就沒(méi)有多大興趣，在年收入較高的基礎(chǔ)上，他們更熱衷于追求一種全新的休閑方式，而都市休閑農(nóng)莊也就應(yīng)運(yùn)而生!
貴店的美食娛樂(lè)廣場(chǎng)是在_城市的一家室內(nèi)休閑娛樂(lè)場(chǎng)所，受到了_城廣大消費(fèi)者的歡迎和認(rèn)可!但是這里的休閑項(xiàng)目是有欠缺的，貴廣場(chǎng)注重的是娛樂(lè)項(xiàng)目，而對(duì)于休閑來(lái)說(shuō)，除了陶吧、玩吧之外，再?zèng)]有吸引人的地方，都市休閑農(nóng)莊會(huì)彌補(bǔ)這種狀態(tài)，全力打造一個(gè)室內(nèi)的田園、城市中的農(nóng)村、一個(gè)別有洞天的“桃花源”!
六、管理模式：
我們采取的是店長(zhǎng)負(fù)責(zé)制原則，在本店將設(shè)店長(zhǎng)一名，全權(quán)負(fù)責(zé)本店的管理。
我們有固定的清潔員，負(fù)責(zé)店內(nèi)的所有衛(wèi)生;有養(yǎng)育員，負(fù)責(zé)小動(dòng)物的喂養(yǎng);有負(fù)責(zé)店內(nèi)賣各種動(dòng)物食物的相關(guān)人員;有負(fù)責(zé)安全的安全員。
我們的小動(dòng)物選的是一些溫順的動(dòng)物，不會(huì)對(duì)顧客進(jìn)行人身攻擊。
我們會(huì)積極配合___商場(chǎng)的各種促銷活動(dòng)，也會(huì)在適當(dāng)?shù)臅r(shí)間搞自己的促銷活動(dòng)。
第二部分：營(yíng)銷推廣方案。
我們采取整合營(yíng)銷方式(imc)進(jìn)行前期的市場(chǎng)拓展，把所有廣告的觸點(diǎn)整合起來(lái)，以錯(cuò)落有致的媒體廣告、交相呼應(yīng)的軟性新聞為主，進(jìn)行大幅度的市場(chǎng)推廣，同時(shí)，也希望貴店給予一定的支持!
一、廣告攻勢(shì)：
前期我們將在本市各大知名媒體上進(jìn)行大幅度的廣告轟炸，以提高品牌知名度，樹立良好的品牌形象，力爭(zhēng)做到家喻戶曉，路人皆知!
_城市地區(qū)沒(méi)有強(qiáng)勢(shì)媒體，這是_城市人都知道的，所以我們整合了各種媒介信息后，選擇能夠互補(bǔ)的媒體進(jìn)行廣告宣傳。初步打算在_城市晚報(bào)、_城市電視臺(tái)、_城市廣播電臺(tái)等媒體上發(fā)布廣告。
二、軟性宣傳:。
軟性新聞的好處就是能夠提升品牌的美譽(yù)度和知名度。
我們將通過(guò)_城市晚報(bào)、電視臺(tái)、網(wǎng)站等一系列的媒介，進(jìn)行軟性新聞報(bào)道，把都市休閑農(nóng)莊變成市民關(guān)注的交點(diǎn)!讓人們進(jìn)行口頭傳播。
三、活動(dòng)配合：
在每年的元旦、春節(jié)、勞動(dòng)節(jié)、兒童節(jié)、端午節(jié)、國(guó)慶節(jié)、中秋節(jié)、圣誕節(jié)等重大節(jié)日推出各種促銷活動(dòng)。包括票價(jià)打折、釣魚比賽等等。
綜上所述，我們前期所做的一切都是希望能把都市休閑農(nóng)莊這個(gè)項(xiàng)目做好，并能與_城市商業(yè)龍頭___商場(chǎng)合作;前期，我們?cè)饺珖?guó)各地的零售企業(yè)做過(guò)市場(chǎng)調(diào)查，這個(gè)項(xiàng)目在省內(nèi)還是個(gè)空白，我們期望著能與___商場(chǎng)積極合作，添補(bǔ)這個(gè)空白，把這個(gè)市場(chǎng)做起來(lái)，真正的把它作成_城市人的“都市休閑農(nóng)莊”
一、活動(dòng)目的和背景。
本次房地產(chǎn)開盤活動(dòng)初定時(shí)間為20__年6月19日，星期六。從20__年度至今年五月份在“億萬(wàn)酒店”項(xiàng)目的推廣，再加上5月下旬開始的媒體推廣到現(xiàn)在，“太極景潤(rùn)花園”在市場(chǎng)上已經(jīng)具有一定的知名度，通過(guò)媒體推廣和銷售接待，客戶群對(duì)項(xiàng)目的了解已經(jīng)趨于成熟，同時(shí)根據(jù)從6月6日到現(xiàn)在的項(xiàng)目銷售情況統(tǒng)計(jì)說(shuō)明，項(xiàng)目的已放號(hào)客戶群中準(zhǔn)客戶所占比例較大，預(yù)計(jì)到開盤前夕，項(xiàng)目放號(hào)量將會(huì)持續(xù)增加，因此開盤活動(dòng)的市場(chǎng)背景條件應(yīng)該說(shuō)是比較成熟的，同時(shí)通過(guò)一段時(shí)間的推廣，項(xiàng)目也已到了必須開盤的時(shí)候，再推遲勢(shì)必會(huì)造成客戶的流失。
房地產(chǎn)開盤活動(dòng)緊緊圍繞“銷售”為中心，通過(guò)一系列的包裝等工作，在開盤后兩天內(nèi)爭(zhēng)取達(dá)到30~40%的成交率，同時(shí)將“太極景潤(rùn)花園”的市場(chǎng)知名度和美譽(yù)度擴(kuò)大化，為一期項(xiàng)目的銷售成功和今后二期的推廣、銷售打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。
二、活動(dòng)時(shí)間。
20__年6月19日(星期六)。
三、活動(dòng)地點(diǎn)。
太極景潤(rùn)花園項(xiàng)目銷售中心現(xiàn)場(chǎng)。
強(qiáng)調(diào)氛圍突出品位提升檔次有條不紊圓滿成功。
1)通過(guò)開盤當(dāng)天在周邊及現(xiàn)場(chǎng)的包裝和慶典活動(dòng)，給項(xiàng)目渲染出濃烈的喜慶氛圍，突出表現(xiàn)項(xiàng)目的開盤盛典。
2)通過(guò)在售房部現(xiàn)場(chǎng)的包裝和水酒供應(yīng)，工作人員的細(xì)微服務(wù)來(lái)突出表現(xiàn)項(xiàng)目的品位和檔次，讓到來(lái)的客戶都能從現(xiàn)場(chǎng)感受到一種尊貴感和榮譽(yù)感。
3)通過(guò)合理的區(qū)域劃分，有效的活動(dòng)流程安排，現(xiàn)場(chǎng)工作人員工作職責(zé)的合理分配以及對(duì)客戶關(guān)于“選房、購(gòu)房流程”的講解和傳達(dá)，有條不紊地對(duì)開盤當(dāng)天的現(xiàn)場(chǎng)人流人群進(jìn)行有效合理的控制，以使整個(gè)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)感覺(jué)有次序、有、層次，整個(gè)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)有條不紊。
4)通過(guò)一系列的工作輔助，最重要的是在銷售過(guò)程中抓住客戶心理，充分利用好銷控掌握的方法，以置業(yè)顧問(wèn)來(lái)積極調(diào)動(dòng)購(gòu)房者的迫切心態(tài)，以使之達(dá)到成交，簽定相關(guān)合約。
1)現(xiàn)場(chǎng)布置。
a在售樓部立柱前根據(jù)場(chǎng)地尺寸搭建半米高上下舞臺(tái)一個(gè)，后設(shè)背景板(雙面)，舞臺(tái)兩邊用花籃裝飾。附設(shè)一個(gè)用鮮花包扎的講臺(tái)，以作嘉賓發(fā)言及領(lǐng)導(dǎo)致辭用，整個(gè)舞臺(tái)主要用做剪彩以及主持、發(fā)言用途。
b售樓部東北角面塔南路與新安路交匯處設(shè)彩虹門一個(gè)，汽柱兩個(gè)分別立在彩虹門兩端。鞭炮氣球8串，花籃若干，禮炮18門，舞臺(tái)下用花扁、花架裝飾，售樓部入口設(shè)紅色地毯，售樓部前廣場(chǎng)設(shè)空飄若干。
c舞臺(tái)前設(shè)坐椅兩排，20個(gè)位置左右，供嘉賓及領(lǐng)導(dǎo)使用。
2)外圍道路布置。
a塔南路兩側(cè)按排號(hào)活動(dòng)期間方案設(shè)計(jì)，插上彩旗。
b項(xiàng)目工地臨塔南路一側(cè)安置空飄若干。
c在塔南路進(jìn)入售樓部路口處設(shè)空飄兩個(gè)，以達(dá)到吸引人流，車流，指引來(lái)賓，宣傳開盤的作用。
3)售樓部分區(qū)布置及其他布置。
a售樓部?jī)?nèi)部分為4個(gè)區(qū)域。
a、選房區(qū)：主要用做通知到的放號(hào)客戶在該區(qū)域通過(guò)銷售人員的二次講解和價(jià)格預(yù)算，進(jìn)行選房，確定房號(hào)，并簽署相關(guān)協(xié)議。
b、簽約區(qū)：主要用做已經(jīng)選好房的客戶在該區(qū)域簽定認(rèn)購(gòu)書、繳納房款定金，履行相關(guān)手續(xù)。
c、展示區(qū)：主要用作未通知到選房的客戶參觀沙盤和模型，索取資料，戶型圖，在選房前有個(gè)心理準(zhǔn)備。
d、休息區(qū)：原洽談區(qū)位置，主要用作客戶逛累了之后臨時(shí)休息用。注：選房區(qū)與簽約區(qū)設(shè)在同一區(qū)域，意向性劃分。
b其他區(qū)域。
a、活動(dòng)區(qū)：售樓部門口廣場(chǎng)，用作開盤活動(dòng)、剪彩等，同時(shí)作主要的包裝區(qū)域。
b、休閑區(qū)：用作舞獅表演及客戶觀賞表演的區(qū)域。
4)新客戶排號(hào)臺(tái)：設(shè)在售樓部入口右側(cè)，立柱之后，用作新客戶臨時(shí)排號(hào)之用，同時(shí)也用作臨時(shí)室外咨詢臺(tái)之用。
活動(dòng)目的:。
1、鑒于目前宏觀調(diào)控政策的影響，已認(rèn)籌客戶及時(shí)的選房開盤，將意向客戶轉(zhuǎn)變成購(gòu)房客戶，及時(shí)回籠銷售資金是我們目前重要的工作。
2、通過(guò)本次開盤活動(dòng)盛大宣傳，為二期后續(xù)銷售吸引一定的人氣。
活動(dòng)背景：
認(rèn)籌時(shí)間:3月8日-5月日認(rèn)籌數(shù)量:78組。
活動(dòng)地點(diǎn)：
鑫隆名居銷售大廳。
活動(dòng)時(shí)間：
20__年5月日上午9點(diǎn)30分。
活動(dòng)形式：
1.邀請(qǐng)輝縣市政府或區(qū)政府相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)(條件不允許，可開發(fā)商領(lǐng)導(dǎo)代替)進(jìn)行開盤盛典剪彩儀式。
2.通過(guò)舞臺(tái)表演吸引人氣，可邀請(qǐng)輝縣市知名演藝樂(lè)隊(duì)進(jìn)行表演。
3.邀請(qǐng)輝縣市市老年軍樂(lè)隊(duì)或鼓舞隊(duì)表演來(lái)助陣。
4.邀請(qǐng)已認(rèn)籌客戶現(xiàn)場(chǎng)參與開盤選房活動(dòng)來(lái)調(diào)動(dòng)潛在客戶的積極性。
5.已定房客戶領(lǐng)取獎(jiǎng)品提升客戶對(duì)樓盤的美譽(yù)度。
舞臺(tái)布置：
舞臺(tái)尺寸建議10米_7大小，結(jié)構(gòu)輕鋼為主，高度30-50厘米之間，調(diào)動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)觀眾的互動(dòng)性和參與性，舞臺(tái)背景以紅色為主，熱烈奔放，更具視覺(jué)沖擊力，地面鋪設(shè)紅色地毯，音響及話筒由演繹樂(lè)隊(duì)自備。舞臺(tái)表演以歌曲，舞蹈，魔術(shù)為主導(dǎo)內(nèi)容，中間穿插項(xiàng)目的介紹，抽獎(jiǎng)，有獎(jiǎng)問(wèn)答等環(huán)節(jié)。
軍樂(lè)隊(duì)或鑼鼓隊(duì)布置：統(tǒng)一紅色服裝，樂(lè)器自備，位置根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)安排在舞臺(tái)左右，人數(shù)最少20人以上，有專人負(fù)責(zé)，根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)時(shí)間安排。
門口布置:。
1、將售樓部?jī)蓚?cè)距售樓部500米范圍內(nèi)插上彩色旗幟來(lái)增加喜慶和導(dǎo)視作用。
2、售樓部后樓體以及對(duì)面樓體上置20_5米噴繪(內(nèi)容見(jiàn)后)2塊，內(nèi)容以開盤文字為主。
3、售樓部門口安置兩個(gè)金象(寓意吉祥，美好，發(fā)財(cái))，兩金象之間為15米尺寸拱門，上置條幅(內(nèi)容見(jiàn)后)升空禮炮，旋風(fēng)彩帶，如果條件允許在售樓部前安全位置安放，數(shù)量為6或者8個(gè)，在剪彩儀式進(jìn)行時(shí)從聽覺(jué)和視覺(jué)上達(dá)到更好的效果。
4、售樓部外斜拉條幅，根據(jù)售樓部外觀的布置，在確定條幅的數(shù)量。
售樓部?jī)?nèi)部包裝：
售樓部?jī)?nèi)部頂部以吊旗和氣球從視覺(jué)上來(lái)渲染開盤氣氛，案場(chǎng)設(shè)置開盤流程展架，認(rèn)購(gòu)須知來(lái)引導(dǎo)客戶，案場(chǎng)音響釋放激昂樂(lè)曲從聽覺(jué)上烘托緊張氛圍，引起客戶的購(gòu)買沖動(dòng)。布置抽獎(jiǎng)區(qū)，放置抽獎(jiǎng)道具和獎(jiǎng)品激發(fā)參與欲望。
售樓部?jī)?nèi)具體劃分區(qū)域：
客戶等候區(qū)--客戶選房區(qū)--客戶簽約區(qū)--獎(jiǎng)品區(qū)。
3、客戶簽約區(qū)設(shè)置在財(cái)務(wù)辦公室前區(qū)域，簽約和財(cái)務(wù)收款為一體。
4、獎(jiǎng)品區(qū)設(shè)置在簽約后邊門口處。
商業(yè)地產(chǎn)策劃書篇六
本站發(fā)布商業(yè)地產(chǎn)策劃方案，更多商業(yè)地產(chǎn)策劃方案相關(guān)信息請(qǐng)?jiān)L問(wèn)本站策劃頻道。
在商業(yè)地產(chǎn)銷售發(fā)展日益成熟的的今天，房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃在商業(yè)地產(chǎn)的銷售與招商過(guò)程中越來(lái)越重要，商鋪要想賣得好，前期的營(yíng)銷策劃必不可少，而且必須做到位。
××商業(yè)城項(xiàng)目是××房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的精品物業(yè)，將成為××市北區(qū)的新型休閑地產(chǎn)商業(yè)的經(jīng)典作品。
××商業(yè)城座落于××市城區(qū)北部的××廣場(chǎng)旁，是××地產(chǎn)開發(fā)公司的新建項(xiàng)目。本項(xiàng)目占地7000平方米，根據(jù)目前的建筑設(shè)計(jì)建議方案，項(xiàng)目由三層裙樓（含負(fù)一層）和兩棟塔樓（分別高四層）組成，總建筑面積約為15000余平方米，地下車庫(kù)及設(shè)備用房建筑面積為1500多平方米，商業(yè)裙樓建筑面積約8500平方米，塔樓建筑面積約6500余平方米。項(xiàng)目總投資約1800萬(wàn)元。
經(jīng)過(guò)前期的市場(chǎng)調(diào)研分析，本項(xiàng)目初步確定為現(xiàn)代化、多功能的休閑購(gòu)物商城。根據(jù)這個(gè)初步設(shè)想，結(jié)合目前項(xiàng)目現(xiàn)狀，本營(yíng)銷企業(yè)方案對(duì)本項(xiàng)目做了比較系統(tǒng)的市場(chǎng)定位及營(yíng)銷可操作性分析，從營(yíng)銷策劃的角度出發(fā)，對(duì)項(xiàng)目的整體形象包裝、營(yíng)銷組織運(yùn)行、市場(chǎng)推廣、廣告策略安排、銷售促進(jìn)等方面都做了全局性和可操作性的論述。
一、項(xiàng)目營(yíng)銷總體策略
營(yíng)銷總體策略是仔細(xì)分析、科學(xué)劃分并準(zhǔn)確切入目標(biāo)市場(chǎng)，通過(guò)全方位地運(yùn)用營(yíng)銷策略，限度提升項(xiàng)目的附加價(jià)值，獲取項(xiàng)目的利潤(rùn)，并全面樹立和提升企業(yè)形象及項(xiàng)目形象。概括本項(xiàng)目的營(yíng)銷總體策略，可以簡(jiǎn)述為“五個(gè)一”，即樹立一個(gè)新銳概念、倡導(dǎo)一個(gè)財(cái)富理念、提煉一個(gè)鮮明主題、啟動(dòng)一個(gè)前衛(wèi)市場(chǎng)、醞釀一場(chǎng)熱銷風(fēng)暴。
二、項(xiàng)目營(yíng)銷目標(biāo)方針
根據(jù)本項(xiàng)目“五個(gè)一”的總體營(yíng)銷策略，擬訂本項(xiàng)目的營(yíng)銷目標(biāo)方針如下，作為本項(xiàng)目營(yíng)銷工作綱領(lǐng)的完善和充實(shí)。
1.樹立一個(gè)新銳概念：休閑式購(gòu)物商業(yè)。
2.倡導(dǎo)一個(gè)財(cái)富理念：創(chuàng)投性商業(yè)、休閑式購(gòu)物、穩(wěn)定性回報(bào)。
3.提煉一個(gè)鮮明主題：產(chǎn)權(quán)式商鋪、休閑式商業(yè)。
4.啟動(dòng)一個(gè)前衛(wèi)市場(chǎng)：崇尚“創(chuàng)投性商業(yè)、休閑式購(gòu)物”，摒棄傳統(tǒng)商業(yè)的純購(gòu)物環(huán)境壓抑與約束，主要面向年輕新銳、有自己個(gè)性的消費(fèi)群體，讓其體驗(yàn)到休閑模式的商業(yè)環(huán)境，購(gòu)物主題明確。
5.醞釀一場(chǎng)熱銷風(fēng)暴：本項(xiàng)目將傳統(tǒng)商業(yè)行為上升為現(xiàn)代全新的休閑商業(yè)，力爭(zhēng)推動(dòng)商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)的全新變革，避開傳統(tǒng)商業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)，在一個(gè)全新市場(chǎng)里掀起一場(chǎng)熱銷風(fēng)暴。
三、銷售目標(biāo)及目標(biāo)分解
1.銷售（招商）目標(biāo)
2.銷售目標(biāo)分解
四、營(yíng)銷階段計(jì)劃
根據(jù)項(xiàng)目的定位及施工進(jìn)度計(jì)劃，將營(yíng)銷工作分為四個(gè)階段，各階段工作重點(diǎn)如表8-5所示。
五、項(xiàng)目銷售時(shí)機(jī)及價(jià)格
為了更好地在后續(xù)營(yíng)銷過(guò)程中充分體現(xiàn)總體營(yíng)銷策略和達(dá)成目標(biāo)方針的實(shí)現(xiàn)，綜合項(xiàng)目要素資源和營(yíng)銷推廣傳播要素，結(jié)合項(xiàng)目定位，確定以下銷售時(shí)機(jī)及價(jià)格。
（一）項(xiàng)目入市時(shí)機(jī)及姿態(tài)
2、入市姿態(tài)：以全市乃至西北地區(qū)“財(cái)富地產(chǎn)、休閑購(gòu)物”形象登場(chǎng)，開創(chuàng)全新休閑商業(yè)投資經(jīng)營(yíng)理念。
（二）價(jià)格定位及價(jià)格策略
1、價(jià)格定位的原則：采用比價(jià)法和綜合平衡法。
2、價(jià)格定位：整個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的銷售均價(jià)為3580元/平方米，其中起價(jià)為3328元/平方米，價(jià)為4000元/平方米。
3、價(jià)格策略：采取“低開高走”型平價(jià)策略，開盤后半年作為第一階段的價(jià)格調(diào)整（略升），均價(jià)為3380元/m2，尾盤銷售變相略降。
六、宣傳策略及媒介組合
（一）宣傳策略主題
1、個(gè)性特色：“××商業(yè)城財(cái)富地產(chǎn)投資商業(yè)”是我市首家也是一家將商業(yè)開發(fā)從“建造建筑產(chǎn)品”上升到“營(yíng)造全新休閑購(gòu)物方式”，倡導(dǎo)“投資財(cái)富地產(chǎn)、獲取穩(wěn)定回報(bào)”的投資理念。
2、區(qū)位交通：本項(xiàng)目地處××廣場(chǎng)旁，地段，高尚居住區(qū)地標(biāo)建筑，交通便捷，是北部區(qū)域首選的理想商業(yè)地產(chǎn)投資環(huán)境。
3、增值潛力：處于政府規(guī)劃重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域的核心區(qū)域，發(fā)展前景好，購(gòu)置成本低，升值潛力大，是投資置業(yè)的首選。
（二）宣傳媒介組合
1、開盤前期：主要以軟性新聞及廣告進(jìn)行全新“財(cái)富投資，穩(wěn)定回報(bào)”理念的深度挖掘，媒體主要以報(bào)紙為主，電視為輔。
2、開盤后的強(qiáng)勢(shì)推廣期：即項(xiàng)目營(yíng)銷推廣的重要時(shí)期，宣傳媒介以“報(bào)紙、電視、戶外廣告牌三位一體”為主，配以相關(guān)雜志、直郵廣告等形式。
3、開盤后的形象展示期：為了展示形象，以軟性深入挖掘?yàn)橹鳎浇檫x擇主要是電視和報(bào)紙，重點(diǎn)輔以論壇公關(guān)、促銷活動(dòng)、項(xiàng)目招商說(shuō)明會(huì)等形式。
商業(yè)地產(chǎn)策劃書篇七
活動(dòng)目的：為商場(chǎng)開業(yè)造勢(shì)，引起話題，吸引大家的眼球，增加商場(chǎng)知名度。
活動(dòng)主題：開業(yè)盛典。
活動(dòng)時(shí)間：4月29日。
活動(dòng)地點(diǎn)：江南新地露天廣場(chǎng)活動(dòng)形式：?jiǎn)?dòng)儀式和舞臺(tái)表演。
活動(dòng)內(nèi)容：
啟動(dòng)儀式(上午)。
負(fù)責(zé)人：主持和現(xiàn)場(chǎng)工作人員。
活動(dòng)宣傳：
1，地鐵廣告(地鐵二號(hào)線)2，報(bào)紙廣告3，電臺(tái)廣告(略)4，公車廣告(略)。
小結(jié)：活動(dòng)當(dāng)天所邀請(qǐng)的領(lǐng)導(dǎo)、明星讓本站商業(yè)街迅速的占據(jù)了4月30日廣州各個(gè)報(bào)刊和電視臺(tái)的重要版面。五一黃金周前的勁爆開業(yè)與各大媒體的強(qiáng)勢(shì)報(bào)道，使得江南新地一開業(yè)便獲得了滿堂紅。
商業(yè)地產(chǎn)策劃書篇八
一，項(xiàng)目的前期定位策劃：
即房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的可行性研究，包括市場(chǎng)調(diào)研，項(xiàng)目定位，項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益分析等。
二，項(xiàng)目的推廣整合策劃：
包括項(xiàng)目的vi設(shè)計(jì)，項(xiàng)目推廣期、促銷期、強(qiáng)銷期、收盤期投放多種媒體的廣告方案設(shè)計(jì)和各種促銷活動(dòng)的策劃方案等等。
三，項(xiàng)目的銷售招商策劃：
包括售樓人員培訓(xùn)，銷售手冊(cè)的編制，分階段銷售價(jià)格的確定等;項(xiàng)目的商業(yè)部分還要進(jìn)行業(yè)態(tài)定位策劃和招商策劃。
全程策劃核心流程。
現(xiàn)在中國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)已從賣方市場(chǎng)轉(zhuǎn)變?yōu)橘I方市場(chǎng)，結(jié)合房地產(chǎn)市場(chǎng)策劃營(yíng)銷理論和實(shí)踐的運(yùn)作方法，提出"房地產(chǎn)全程策劃營(yíng)銷方案"，他從項(xiàng)目用地的初始階段就導(dǎo)入策劃營(yíng)銷的科學(xué)方法，結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)的運(yùn)作流程，逐步實(shí)施。其核心內(nèi)容包括：
1、項(xiàng)目投資策劃營(yíng)銷;。
2、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)策劃營(yíng)銷;。
3、項(xiàng)目質(zhì)量工期策劃營(yíng)銷;。
4、項(xiàng)目形象策劃營(yíng)銷;。
6、項(xiàng)目顧問(wèn)、銷售、代理的策劃營(yíng)銷;。
7、項(xiàng)目服務(wù)策劃營(yíng)銷;。
8、項(xiàng)目二次策劃營(yíng)銷;。
房地產(chǎn)策劃人的六個(gè)職能。
從策劃師所擔(dān)負(fù)的職責(zé)角度考慮的話，我們認(rèn)為至少有六個(gè)方面的職能。
1、醫(yī)生的職能。
就好像醫(yī)生為了對(duì)癥下藥，選擇最佳醫(yī)療方法，必須對(duì)患者進(jìn)行仔細(xì)檢查，通過(guò)對(duì)各種診斷結(jié)果、化驗(yàn)報(bào)告進(jìn)行綜合分析，最后得出正確的診斷結(jié)論。
房地產(chǎn)策劃師或咨詢顧問(wèn)受房地產(chǎn)開發(fā)商委托，對(duì)所開發(fā)的項(xiàng)目進(jìn)行詳細(xì)的診斷分析，在了解了項(xiàng)目所在地的區(qū)域規(guī)劃、區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、居民收入、周邊房地產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)狀況、區(qū)域人文地理環(huán)境、生活習(xí)性等信息后，針對(duì)“建什么”?“怎么建”?“賣給誰(shuí)”?等要素，提出項(xiàng)目的概念設(shè)計(jì)定位，畫出概念規(guī)劃圖。而住宅對(duì)居住者的健康有很大關(guān)系，房地產(chǎn)策劃師或咨詢顧問(wèn)既要從市場(chǎng)有效需求角度，還要從居住者健康與舒適的角度，恰當(dāng)?shù)貫轫?xiàng)目進(jìn)行人性化的定位。
2、法律顧問(wèn)職能。
為了規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)，國(guó)家和地方政府頒布了各種與房地產(chǎn)建設(shè)有關(guān)的法律制度和法規(guī)條文，還有一些僅靠法律法規(guī)解決不了的問(wèn)題，如項(xiàng)目對(duì)周邊居住環(huán)境的影響(施工噪音、陽(yáng)光遮蓋等)，土地代征、國(guó)際政治風(fēng)云、國(guó)家對(duì)外關(guān)系以及國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、或類似奧運(yùn)、wto、西部開發(fā)等對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的影響情況、甚至城市規(guī)劃、區(qū)域建筑物高度、道路寬度限制……等，必須以法律法規(guī)為準(zhǔn)繩或合理避規(guī)、或進(jìn)行調(diào)解、或遵照?qǐng)?zhí)行。而這些房地產(chǎn)開發(fā)商并不完全掌握。
3、財(cái)務(wù)專家職能。
房地產(chǎn)開發(fā)商擁有資金，但房地產(chǎn)策劃師或咨詢顧問(wèn)可以告訴你如何更有效的運(yùn)用資金，房地產(chǎn)策劃師或咨詢顧問(wèn)是站在開發(fā)商的立場(chǎng)上，為開發(fā)商的項(xiàng)目進(jìn)行全程策劃，并要保證項(xiàng)目在未來(lái)暢銷，其目的是就是要在同樣的資金投入情況下，獲取最大的投資收益。其手段主要不是通過(guò)降低成本，而是通過(guò)資金的合理分配——將資金投在能使項(xiàng)目增值的創(chuàng)意設(shè)計(jì)上。
4、導(dǎo)演的職能。
房地產(chǎn)策劃師或咨詢顧問(wèn)是房地產(chǎn)開發(fā)商與設(shè)計(jì)單位、施工單位、銷售公司、廣告代理商、物業(yè)管理公司的橋梁和紐帶，其職責(zé)就是通過(guò)上述企業(yè)的協(xié)調(diào)配合，將項(xiàng)目的概念定位演繹成功。
5、船長(zhǎng)的職能。
認(rèn)為房地產(chǎn)策劃師或咨詢顧問(wèn)的工作只是出主意的人也有很多，實(shí)際上，當(dāng)項(xiàng)目的概念定位成為設(shè)計(jì)圖、施工圖后，其重要工作就是在現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行監(jiān)理，如果把設(shè)計(jì)圖看作海圖的話，就是要嚴(yán)格按照海圖航線航行，局部變動(dòng)必須征的船長(zhǎng)同意，只有這樣才能保證項(xiàng)目概念定位準(zhǔn)確實(shí)施。
6、環(huán)境問(wèn)題專家。
這里所謂的環(huán)境問(wèn)題不是地球變暖、酸雨增加的“大環(huán)境”問(wèn)題，而是居住小區(qū)的環(huán)境美化、社區(qū)景觀與周邊街道環(huán)境、自然環(huán)境的協(xié)調(diào)的“小環(huán)境”問(wèn)題，同時(shí)居住區(qū)的人性化，也往往是通過(guò)居住區(qū)景觀的可入性得以體現(xiàn)。而居住區(qū)景觀構(gòu)成將極大的影響項(xiàng)目的未來(lái)銷售，而景觀風(fēng)格定位及如何實(shí)現(xiàn)則取決于房地產(chǎn)策劃師或咨詢顧問(wèn)。
可見(jiàn)，房地產(chǎn)策劃師或咨詢顧問(wèn)是通才型人才，同時(shí)，一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的全程策劃也不是一個(gè)或幾個(gè)房地產(chǎn)策劃師或咨詢顧問(wèn)就可以完成，而十?dāng)?shù)個(gè)甚至數(shù)十個(gè)專家組成的群體才能夠完成。
7、房地產(chǎn)策劃師國(guó)家職業(yè)資格。
房地產(chǎn)策劃師是指從事房地產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)調(diào)研、方案策劃、投融管理、產(chǎn)品營(yíng)銷、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)和物業(yè)管理等工作的策劃人員。從事的主要工作內(nèi)容包括：房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)調(diào)研和咨詢策劃;整合設(shè)計(jì)、建設(shè)、營(yíng)銷、廣告、服務(wù)等資源，制定策劃方案;房地產(chǎn)項(xiàng)目的產(chǎn)品營(yíng)銷工作;房地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)工作。
20__年3月31日，勞動(dòng)和社會(huì)保障部正式向社會(huì)發(fā)布了以“房地產(chǎn)策劃師”為主的第三批10個(gè)新職業(yè)，引起了社會(huì)各界的廣泛關(guān)注和高度重視，規(guī)范新職業(yè)的相關(guān)工作也正在緊鑼密鼓進(jìn)行中。此批發(fā)布的新職業(yè)是05年2月勞動(dòng)和社會(huì)保障部組織專家對(duì)新申報(bào)的職業(yè)活動(dòng)進(jìn)行審核，并通過(guò)社會(huì)公示程序廣泛征求了有關(guān)方面的意見(jiàn)，最終評(píng)審?fù)ㄟ^(guò)的。
房地產(chǎn)策劃師職業(yè)的確立，不僅可以培養(yǎng)大批專業(yè)人才，解決房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)人才的迫切需求;而且可以擴(kuò)大社會(huì)就業(yè)途徑，保證房地產(chǎn)行業(yè)的健康、持續(xù)、高速發(fā)展，對(duì)加快推進(jìn)社會(huì)主義現(xiàn)代化具有十分重要的意義。隨著我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，一支全新的房地產(chǎn)策劃隊(duì)伍正在產(chǎn)生并迅速成長(zhǎng)，預(yù)計(jì)5年后，我國(guó)將會(huì)有幾十萬(wàn)乃至上百萬(wàn)人員走上從事房地產(chǎn)策劃師的崗位。
20__年12月15日，由中國(guó)房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)主辦、房教中國(guó)承辦的“首屆中國(guó)房地產(chǎn)策劃師年會(huì)”在北京大學(xué)隆重舉行。此次大會(huì)作為中國(guó)房地產(chǎn)策劃師第一次全國(guó)性的行業(yè)聚會(huì)，是國(guó)家推行房地產(chǎn)策劃師職業(yè)資格認(rèn)證制度以來(lái)的首次年會(huì)。標(biāo)志著“房地產(chǎn)策劃師”這一中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)服務(wù)群體進(jìn)一步朝著職業(yè)化、規(guī)范化方向邁進(jìn)，也標(biāo)志著“房地產(chǎn)策劃師”這一中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)服務(wù)群體進(jìn)一步朝著職業(yè)化、規(guī)范化方向邁進(jìn)。而中國(guó)房地產(chǎn)策劃師聯(lián)誼會(huì)的成立，將建立起房地產(chǎn)策劃師的思想領(lǐng)地和精神家園，充分展示中國(guó)房地產(chǎn)策劃人的智慧和風(fēng)采，進(jìn)一步推動(dòng)中國(guó)房地產(chǎn)策劃業(yè)及整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的規(guī)范、健康發(fā)展。
8、房地產(chǎn)策劃的地位和作用。
(1)、地位。
第一、房地產(chǎn)策劃在知識(shí)經(jīng)濟(jì)時(shí)代屬于智力產(chǎn)業(yè)，能為房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)造社會(huì)價(jià)值和經(jīng)濟(jì)價(jià)值。二十一世紀(jì)是知識(shí)經(jīng)濟(jì)時(shí)代，知識(shí)經(jīng)濟(jì)的一大特征是智力、智慧產(chǎn)業(yè)將得到進(jìn)一步發(fā)展，社會(huì)所需的知識(shí)比任何時(shí)代要豐富得多。成功的房地產(chǎn)企業(yè)，其價(jià)值越來(lái)越取決于他們的從策略面與左右面上取得生產(chǎn)、分配及應(yīng)用知識(shí)的能力。這種能力，就是思想、智力、方略等。智能與財(cái)富結(jié)合在一起，還會(huì)爆發(fā)出巨大的能量。
第二、房地產(chǎn)策劃在房地產(chǎn)企業(yè)充當(dāng)智囊團(tuán)、思想庫(kù)，是企業(yè)決策者的親密助手。主要表現(xiàn)在：首先，房地產(chǎn)策劃是接觸面大、實(shí)踐廣泛。從項(xiàng)目選址直到物業(yè)服務(wù)的每個(gè)環(huán)節(jié)，策劃活動(dòng)都參與其中。其次，房地產(chǎn)策劃的案例精彩、手段多。在房地產(chǎn)策劃的每個(gè)成功案例中，都有不少精彩絕妙的概念、理念、創(chuàng)意和手段。第三，房地產(chǎn)策劃的思想活躍、理論很豐富。由于眾多策劃人努力實(shí)踐，勤奮耕耘，在創(chuàng)造許多精彩的項(xiàng)目典范和營(yíng)銷經(jīng)典的同時(shí)，還梳理出不少閃光的策劃概念、思想和總結(jié)出富有創(chuàng)見(jiàn)的策劃理論。這些都給房地產(chǎn)企業(yè)以智力、思想、策略的幫助與支持，給房地產(chǎn)企業(yè)出謀劃策，創(chuàng)造更多的經(jīng)濟(jì)效益。
(2)、作用。
第一、房地產(chǎn)策劃能使企業(yè)決策準(zhǔn)確，避免項(xiàng)目運(yùn)作出現(xiàn)偏差。房地產(chǎn)策劃是在對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研后形成的，它是策劃人不斷地面對(duì)市場(chǎng)而總結(jié)出來(lái)的智慧結(jié)晶。因此，它可以作為房地產(chǎn)企業(yè)的參謀，使企業(yè)及企業(yè)家決策更為準(zhǔn)確，避免項(xiàng)目在運(yùn)作中出現(xiàn)的偏差。
第二、房地產(chǎn)策劃能使房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目增強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)能力，使其穩(wěn)操勝券，立于不敗之地。近年來(lái)房地產(chǎn)企業(yè)重新“洗牌”，概念不斷創(chuàng)新，開發(fā)模式不斷突破，一個(gè)個(gè)近千畝的大樓盤相繼出現(xiàn)，競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈，決定者大有“四面楚歌”的感慨。在這種情況下，房地產(chǎn)策劃就更能發(fā)揮它的特長(zhǎng)，增強(qiáng)項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)能力，贏得主動(dòng)地位。
第三、能探索解決企業(yè)管理問(wèn)題，增強(qiáng)企業(yè)的管理創(chuàng)新能力。房地產(chǎn)企業(yè)要贏得市場(chǎng)，商品房要賣得出去，重點(diǎn)是管理創(chuàng)新。策劃人幫助房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理創(chuàng)新，就是遵循科學(xué)的策劃程序，從尋求房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的問(wèn)題入手，探索解決管理問(wèn)題的有效途徑。
第四、能有效地整合房地產(chǎn)項(xiàng)目資源，使之形成優(yōu)勢(shì)。要開發(fā)好一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，需要調(diào)動(dòng)很多資源協(xié)調(diào)發(fā)展，如概念資源、人力資源、物力資源、社會(huì)資源等。這些資源在房地產(chǎn)策劃還沒(méi)參與以前，是分散的、凌亂的，甚至是沒(méi)有中心的。房地產(chǎn)策劃參與到各種資源中去，理清它們的關(guān)系，分析他們的功能，幫助它們團(tuán)結(jié)一起，圍繞中心，形成共同的目標(biāo)。
此外，房地產(chǎn)策劃還有預(yù)測(cè)未來(lái)市場(chǎng)，滿足居民居住具體要求等作用。
商業(yè)地產(chǎn)策劃書篇九
商業(yè)地產(chǎn)策劃的核心內(nèi)容包括商業(yè)用地的價(jià)值判別與發(fā)展定位、商業(yè)地產(chǎn)融資策劃、商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值鏈構(gòu)造和策劃、商業(yè)地產(chǎn)建筑策劃等?，F(xiàn)在，就一起來(lái)看看以下兩篇關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)策劃公司的方案吧!
1.轉(zhuǎn)變思維法則。
策劃是一門復(fù)合性、交叉性、邊緣性學(xué)科，其本質(zhì)是思維的科學(xué)。它的精妙之處在于不同思維方式的運(yùn)用。策劃是將單線思維轉(zhuǎn)變成復(fù)合思維，將封閉性思維轉(zhuǎn)變成發(fā)散性思維，將孤立、靜止的思維轉(zhuǎn)變?yōu)楸孀C的、動(dòng)態(tài)的思維，將傳統(tǒng)的量入為出的思維轉(zhuǎn)變?yōu)榱砍鰹槿氲乃季S。在感到困惑的時(shí)候，換一種思維方式考慮問(wèn)題，往往豁然開朗，感到海闊天空。
2.創(chuàng)新法則。
克隆的價(jià)值是有限的。策劃貴在創(chuàng)新。只有創(chuàng)新才能保持競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。這是一個(gè)創(chuàng)新的時(shí)代，永遠(yuǎn)不變的只有變化本身，但創(chuàng)新不能憑空想象，想當(dāng)然地“創(chuàng)新”。太超前了要跳樓，不超前要被淘汰，怎么適度超前?需要有對(duì)企業(yè)特性和中國(guó)國(guó)情非常深刻的把握，以及對(duì)社會(huì)及行業(yè)趨勢(shì)的把握。在掌握規(guī)律的基礎(chǔ)上創(chuàng)新。理念先行法則：創(chuàng)新有不同種類和層次：產(chǎn)品創(chuàng)新、服務(wù)創(chuàng)新、技術(shù)創(chuàng)新、營(yíng)銷創(chuàng)新、管理創(chuàng)新、制度創(chuàng)新、品牌創(chuàng)新、理念創(chuàng)新，由表及里，由淺入深。理念創(chuàng)新是其它層面創(chuàng)新的靈魂和統(tǒng)帥。
理念創(chuàng)新是打破規(guī)定動(dòng)作的框框，創(chuàng)造自選動(dòng)作。依據(jù)創(chuàng)新理念開發(fā)出的不是工業(yè)化、標(biāo)準(zhǔn)化的“工業(yè)品”，而是量身定做的原創(chuàng)性的“工藝品”。理念創(chuàng)新貴在原創(chuàng)性。
可以毫不夸張地說(shuō)，理念創(chuàng)新，乃是一切創(chuàng)新之源，是一切創(chuàng)新之本，它決定著其他種種創(chuàng)新活動(dòng)的開展和成敗，它既是其他創(chuàng)新活動(dòng)的基石，也是其他創(chuàng)新活動(dòng)的羅盤和指針。如果說(shuō)其他創(chuàng)新都還只是戰(zhàn)術(shù)層面的創(chuàng)新的話，那么理念創(chuàng)新就是戰(zhàn)略層面的創(chuàng)新。戰(zhàn)略定位決定著戰(zhàn)術(shù)動(dòng)作的展開。因此，理念創(chuàng)新具有更大的難度。是一種更高級(jí)別的創(chuàng)新挑戰(zhàn)。
如果說(shuō)其他創(chuàng)新都只是制造常規(guī)武器的話，那么理念創(chuàng)新就是制造核武器的活動(dòng)。理念創(chuàng)新決定著未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)的成敗。
3.自選動(dòng)作法則。
工作室應(yīng)是自選動(dòng)作的創(chuàng)造者。自選動(dòng)作的天地最寬，因?yàn)榭梢杂赡闳我獍l(fā)揮;自選動(dòng)作的難度很大，因?yàn)槟銢](méi)有成規(guī)可以借鑒。但自選動(dòng)作依舊應(yīng)是人們的追求目標(biāo)，因?yàn)檎l(shuí)創(chuàng)造了自選動(dòng)作，誰(shuí)就創(chuàng)造了一個(gè)新的規(guī)矩，就成了游戲規(guī)則的制定者和解釋者，就擁有了話語(yǔ)權(quán)。自選動(dòng)作的本質(zhì)是創(chuàng)新。
4.三性法則。
如何達(dá)到唯一性、權(quán)威性、排他性是項(xiàng)目和產(chǎn)品策劃必須要考慮的。具有這三性的項(xiàng)目或產(chǎn)品，可以在一個(gè)時(shí)期內(nèi)處于無(wú)競(jìng)爭(zhēng)狀態(tài)。
唯一性是差異化競(jìng)爭(zhēng)策略的結(jié)果。權(quán)威性與排他性與策略思路、資源整合對(duì)象以及科學(xué)創(chuàng)新密切相關(guān)。三者的統(tǒng)一與完整，可以保證競(jìng)爭(zhēng)壁壘的固若金湯，可以拒追兵于城外，可以有效抗拒克隆技術(shù)的魔力，可以贏得市場(chǎng)的追捧。
5.適度超前法則。
策劃要講究審時(shí)度勢(shì)，太超前不被市場(chǎng)接受，要跳樓;太滯后坐失良機(jī)，沒(méi)有效益;與市場(chǎng)同步，利潤(rùn)攤平且很易被人模仿，效益短暫。如何適度超前地引導(dǎo)市嘗創(chuàng)造市場(chǎng)大有學(xué)問(wèn)。適度超前產(chǎn)生的先發(fā)效應(yīng)，可保持相對(duì)時(shí)間的無(wú)競(jìng)爭(zhēng)狀態(tài)，從而獲取超額利潤(rùn)。
6.梳理分析法則。
做策劃首先要考慮三個(gè)問(wèn)題：
第一，老板判斷。企業(yè)的掌門人怎樣，是決定策劃成敗的關(guān)鍵。因?yàn)槠髽I(yè)家是企業(yè)的人格化，企業(yè)是企業(yè)家的物化。任何一個(gè)好的思路、好的。
只有在老板領(lǐng)會(huì)、吃透、充分贊同和肯定并創(chuàng)造性實(shí)施和操作的基礎(chǔ)上才能變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)。
第二，企業(yè)診斷。企業(yè)從那里來(lái)，今天處于什么狀態(tài)，明天向那里去。存在決定意識(shí)，出身決定風(fēng)格，對(duì)企“來(lái)龍”的掌控，是對(duì)“去脈”設(shè)計(jì)的前提。
第三，資源盤存。企業(yè)有那些資源，除了有形資產(chǎn)，更注意它有什么無(wú)形資產(chǎn)和隱形資源。比如公共關(guān)系、優(yōu)惠政策、上級(jí)扶持等特殊優(yōu)勢(shì)。
7.辨證施治法則。
西醫(yī)的哲學(xué)是把人當(dāng)成機(jī)器，分解成各個(gè)零部件來(lái)考慮問(wèn)題，難免頭痛醫(yī)頭腳痛醫(yī)腳。中醫(yī)則是把人當(dāng)作一個(gè)整體，考慮其陰陽(yáng)是否平衡，血脈經(jīng)絡(luò)是否通暢。根據(jù)豐富的臨床經(jīng)驗(yàn)，望、聞、問(wèn)、切，把握根本，辨證施治。我們的策劃更接近中醫(yī)，從整體的角度把握和解決問(wèn)題。
8.系統(tǒng)化運(yùn)作法則。
策劃不是一兩個(gè)點(diǎn)子而是一個(gè)系統(tǒng)工程，包括：調(diào)查研究、企業(yè)或項(xiàng)目診斷、企業(yè)或項(xiàng)目戰(zhàn)略定位、理念創(chuàng)新、策略設(shè)計(jì)、資源整合、操作實(shí)施、顧問(wèn)監(jiān)理、動(dòng)態(tài)調(diào)整、總結(jié)提升等諸多環(huán)節(jié)。
9.“墊腳石”法則。
任何策劃目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，要想一步到位是不現(xiàn)實(shí)的。我們往往將這一過(guò)程分解成若干可以控制的步驟，每一步都有階段性成果。就像過(guò)河，要想不濕鞋，每跨一步都要有塊墊腳石。使企業(yè)或項(xiàng)目通過(guò)這些中間的支點(diǎn)，順利達(dá)成最后的目標(biāo)。如此不僅可大大降低失敗的風(fēng)險(xiǎn)，而且每一次小的收獲都為最終的成功奠定基礎(chǔ)，最后的成功則成為必然。大處著眼，小處著手，是企業(yè)發(fā)展永恒的基礎(chǔ)法則。
10.核心優(yōu)勢(shì)法則。
策劃不管是對(duì)區(qū)域、企業(yè)還是個(gè)人，最主要的是準(zhǔn)確的自我定位，即找出自己的核心優(yōu)勢(shì)，最大限度地開發(fā)和利用這種優(yōu)勢(shì)，并量身度造設(shè)計(jì)一套切實(shí)可行的發(fā)展策略，才能以最小的投入，取得最大的收獲。
11.量身度造法則。
寸有所長(zhǎng)，尺有所短。如何揚(yáng)長(zhǎng)避短，是企業(yè)戰(zhàn)略的精髓。策劃應(yīng)該因時(shí)、因地、因人制宜，把策劃對(duì)象放在這個(gè)坐標(biāo)里面，對(duì)他進(jìn)行準(zhǔn)確的定位，幫助他對(duì)擁有的資源要素進(jìn)行梳理和整合，以期達(dá)到最佳效果，也就是度身定造。
因時(shí)：即審時(shí)度勢(shì)，把對(duì)象放在時(shí)代的背景下，搞清楚他的昨天、今天、明天，從宏觀上把握社會(huì)和行業(yè)發(fā)展的趨勢(shì)和脈絡(luò)。
因地：挖掘?qū)ο笏诘貐^(qū)的資源，和文化底蘊(yùn)，充分利用人文地理各種環(huán)境優(yōu)勢(shì)，從而聚人氣、地氣、財(cái)氣。
因人：針對(duì)企業(yè)自身和企業(yè)老板的特性，設(shè)計(jì)不同的戰(zhàn)略和策略。策劃家相當(dāng)于服裝設(shè)計(jì)師而不是裁縫。服裝設(shè)計(jì)師要根據(jù)每一個(gè)人的體形和氣質(zhì)，揚(yáng)長(zhǎng)避短，再參考社會(huì)的時(shí)尚和潮流，進(jìn)行獨(dú)家創(chuàng)作。
12.戰(zhàn)略至上法則。
策劃最講究的是戰(zhàn)略，在戰(zhàn)略方向沒(méi)有確定之前，任何戰(zhàn)術(shù)都無(wú)所謂好壞。正如一句英格蘭。
名言。
：“對(duì)于一艘盲目航行的船來(lái)說(shuō)，任何方向的風(fēng)都是逆風(fēng)?！?/p>
13.系統(tǒng)定位法則。
準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位是成功策劃的關(guān)鍵。對(duì)社會(huì)大趨勢(shì)的精妙把握是能否定位準(zhǔn)確的前提。我們策劃時(shí)首先要用全新的思維方式，幫助企業(yè)確定自己的位置。這種定位要將企業(yè)放入地區(qū)、行業(yè)、企業(yè)發(fā)展?fàn)顩r的三維坐標(biāo)系中來(lái)考量，從而確定企業(yè)在行業(yè)中的位置、產(chǎn)品在市場(chǎng)中的位置、品牌在社會(huì)中的位置。
14.預(yù)留“管線”法則。
策劃不要僅局限于眼前，而要有長(zhǎng)遠(yuǎn)的考慮，寬打窄用。要為未來(lái)的發(fā)展預(yù)留充分的空間，埋下可以發(fā)揮的伏筆，為未來(lái)的產(chǎn)業(yè)嫁接事先留下對(duì)接口，為未來(lái)的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)培育胚胎。形象的說(shuō)法就是預(yù)留“管線”。
預(yù)留管線需要策劃人具有超前長(zhǎng)遠(yuǎn)的戰(zhàn)略遠(yuǎn)見(jiàn)，故非一般以眼前利益為中心者可以為之。
預(yù)留管線法則要求，既要保證當(dāng)前項(xiàng)目的成功，還要預(yù)見(jiàn)項(xiàng)目在未來(lái)的發(fā)展態(tài)勢(shì)，并盡量使現(xiàn)在的成功策略與未來(lái)的成功接軌。故此法則實(shí)際上使現(xiàn)在的成功策略成為一個(gè)開放的而不是封閉的系統(tǒng)。這個(gè)系統(tǒng)的開放性面向未來(lái)。故預(yù)留管線法則要求策劃人策劃的不僅是項(xiàng)目的現(xiàn)在，更是項(xiàng)目的未來(lái)。
15.換芯片法則。
企業(yè)家是企業(yè)的頭腦。他不僅是權(quán)利的源泉，也是企業(yè)智慧的主要來(lái)源。
策劃一個(gè)企業(yè)，在很大程度上就是策劃一個(gè)企業(yè)家，幫助他實(shí)現(xiàn)知識(shí)和智慧的充實(shí)，以及升級(jí)換代。
策劃活動(dòng)在某種意義上主要表現(xiàn)為策劃人與企業(yè)家之間頭腦的磨合與相互影響。策劃人如果不能成功地影響企業(yè)家并使其思維方式朝正確方向轉(zhuǎn)變，則成功的策劃活動(dòng)就無(wú)從說(shuō)起。
所以我們堅(jiān)持與老板們的直接交流，也堅(jiān)持幫助企業(yè)家實(shí)現(xiàn)方法論以及知識(shí)智慧上的升級(jí)換代。用時(shí)髦的數(shù)字化生存時(shí)代的語(yǔ)言來(lái)說(shuō)，就是為老板換芯片。
16.消化老板法則。
欲策劃老板，必先吃透老板。
能成為老板，其閱歷和智慧定有過(guò)人之處，一般都非等閑之輩?；蛘哒f(shuō)，他本身就具備策劃人的素質(zhì)，就像一個(gè)好的導(dǎo)演同時(shí)也常常是一個(gè)好的編劇一樣。他之所以能不斷地從一個(gè)成功走向另一個(gè)成功，肯定是把握住了現(xiàn)實(shí)中的某種規(guī)律。但他們?yōu)槭裁葱枰覀兡?這是分工協(xié)作所使然，亦是信息爆炸、機(jī)會(huì)風(fēng)險(xiǎn)頻生的知識(shí)經(jīng)濟(jì)所使然。作為企業(yè)分外看重的外腦機(jī)構(gòu)，我們之所以能為企業(yè)家所倚重，一個(gè)重要的因素是我們獲得了站在巨人肩膀上的特權(quán)。我們同企業(yè)家合作的第一課就是消化企業(yè)家。由于我們這個(gè)特殊的職業(yè)，使我們常常能夠在兩三個(gè)小時(shí)里吸納和消化企業(yè)家用血肉、靈魂數(shù)十年打拼出來(lái)的精華，再轉(zhuǎn)化為我們的能量。消化企業(yè)家，再造企業(yè)家，也許是我們的工作室在跟市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)對(duì)接時(shí)一個(gè)鮮明的特點(diǎn)。所以，策劃實(shí)際是一個(gè)教學(xué)相長(zhǎng)的過(guò)程。
17.大勢(shì)把握法則。
“條條大路通羅馬，策劃就是尋找最近的那條路。”“最近”是指順應(yīng)大勢(shì)，吻合規(guī)律，盡可能不走彎路。趨勢(shì)的潛流就在現(xiàn)實(shí)平靜的海面之下，策劃就是要找到它的流向，通過(guò)創(chuàng)新讓企業(yè)之船適度超前地順應(yīng)它的流向，借勢(shì)、借力，被潮流推著走。才能像沖浪者那樣立于潮頭之上，成為規(guī)則的制定者。面對(duì)時(shí)代的快速變革，一個(gè)企業(yè)能否持續(xù)發(fā)展，能否打造百年老店，不在于它一時(shí)的技術(shù)領(lǐng)先或市場(chǎng)的占有率，關(guān)鍵在于它能否審時(shí)度勢(shì)，在一個(gè)又一個(gè)時(shí)代的轉(zhuǎn)折點(diǎn)上，及時(shí)調(diào)整企業(yè)的航向，“好風(fēng)憑借力，送我上青云”，是企業(yè)戰(zhàn)略運(yùn)營(yíng)的最佳境界。
18.文化底蘊(yùn)法則。
名牌的背后是文化。策劃最有神韻之處，往往體現(xiàn)在對(duì)每一個(gè)地方文化底蘊(yùn)的把握，發(fā)揮、利用和體現(xiàn)上。工作室策劃方法論的一大特征是更強(qiáng)調(diào)區(qū)域文化背景的分析。在尊重傳統(tǒng)市場(chǎng)調(diào)查方法和結(jié)論的基礎(chǔ)上，更注重社會(huì)學(xué)式的感悟式調(diào)查，通過(guò)交流取樣。注意捕捉特定的歷史文化浸淫下形成的區(qū)域文化個(gè)性與社會(huì)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)及消費(fèi)心理偏好。重在把握社會(huì)運(yùn)行的脈搏，脈象既明，即可將區(qū)域文化底蘊(yùn)注入項(xiàng)目的理念(概念)開發(fā)及市場(chǎng)推廣策略之中，常可獲厚積薄發(fā)、石破天驚之效。
19.地域解碼法則。
中國(guó)有句古話“一方水土養(yǎng)一方人”。這深刻地揭示了一個(gè)樸素的真理：每一地域有這個(gè)地域特有的文化，每一個(gè)城市有這個(gè)城市特有的性格。從事房地產(chǎn)開發(fā)，除必備的專業(yè)知識(shí)以外，如何做到“近水知魚性，隔山識(shí)鳥音”，準(zhǔn)確為地域文化解碼，是關(guān)乎地產(chǎn)商生死存亡的大事。
20.20度直覺(jué)法則。
市場(chǎng)調(diào)查80%*數(shù)據(jù)，20%*直覺(jué)。尤其是在知識(shí)經(jīng)濟(jì)時(shí)代，市場(chǎng)瞬息萬(wàn)變，*統(tǒng)計(jì)得來(lái)的數(shù)據(jù)很難準(zhǔn)確反映處于動(dòng)態(tài)中的市場(chǎng)變化，搞不好就會(huì)是刻舟求劍。特別是中國(guó)這個(gè)市場(chǎng)是一個(gè)不成熟的市場(chǎng)，不像西方市場(chǎng)那樣有據(jù)可查。所以，我說(shuō)市場(chǎng)調(diào)查就像燒水一樣，可以燒到80度，最后的20度得*直覺(jué)、經(jīng)驗(yàn)來(lái)把握。
價(jià)值層面的差異。
1.物業(yè)價(jià)值。
商業(yè)物業(yè)的價(jià)值在于經(jīng)營(yíng)，通過(guò)經(jīng)營(yíng)創(chuàng)造高于價(jià)格的價(jià)值。一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目必須要系統(tǒng)考慮項(xiàng)目的商業(yè)定位、招商、經(jīng)營(yíng)，才能實(shí)現(xiàn)高水平的商業(yè)物業(yè)開發(fā)，達(dá)到預(yù)期的贏利目標(biāo)。
而住宅的價(jià)值在于居住，保值升值。其關(guān)鍵是準(zhǔn)確的產(chǎn)品定位及目標(biāo)消費(fèi)群體定位，最后通過(guò)銷售實(shí)現(xiàn)開發(fā)價(jià)值。
從投資角度來(lái)看，住宅可以買來(lái)自用，是保值投資，風(fēng)險(xiǎn)性極小，而商業(yè)項(xiàng)目一旦沒(méi)做旺，其價(jià)值就極低，甚至一文不值，風(fēng)險(xiǎn)性極大。
2.利益關(guān)系。
從主體上說(shuō)，住宅地產(chǎn)的價(jià)值鏈顯然單一得多，即“開發(fā)商——終端消費(fèi)者”。商業(yè)地產(chǎn)的利益參與者更為復(fù)雜，它的價(jià)值鏈?zhǔn)恰巴顿Y者——開發(fā)商——營(yíng)運(yùn)商——經(jīng)營(yíng)者——終端消費(fèi)者”。其中包含這四種權(quán)益關(guān)系，開發(fā)者的權(quán)益、所有者的權(quán)益、經(jīng)營(yíng)者的權(quán)益、管理者，的權(quán)益，它們與商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)模式密不可分。
開發(fā)者是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商;所有者是商鋪真正的擁有者;第三是經(jīng)營(yíng)者，就是進(jìn)入這個(gè)商業(yè)里面從事商品經(jīng)營(yíng)者;大型與中小型商場(chǎng)都需要有一個(gè)統(tǒng)一的管理者實(shí)施有效的管理。
開發(fā)者通過(guò)項(xiàng)目獲得利益;所有者通過(guò)出租商業(yè)物業(yè)獲取租金收入;經(jīng)營(yíng)者通過(guò)經(jīng)營(yíng)獲取經(jīng)營(yíng)效益;管理者通過(guò)管理獲取管理利益。
與住宅開發(fā)相比，住宅僅僅通過(guò)發(fā)展商和購(gòu)買者兩個(gè)環(huán)節(jié)就可以構(gòu)成單一價(jià)值鏈，而商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值鏈上除了開發(fā)商，還包括消費(fèi)者、經(jīng)營(yíng)者和投資者，每個(gè)參與者都有自己的利益出發(fā)點(diǎn)，因此不可避免地存在著許多矛盾，像發(fā)展商要求鋪位劃分要好賣而經(jīng)營(yíng)者要求好用，投資者要求高回報(bào)而經(jīng)營(yíng)者要求先培育市場(chǎng)，以及商鋪?zhàn)馀c售的矛盾等。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)要權(quán)衡“四角戀愛(ài)”的利益關(guān)系。因此，為了平衡不同主體的利益，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商不僅要考慮地段，更要考慮市場(chǎng)定位、業(yè)態(tài)組合、功能布局、管理模式、銷售策略、投資回報(bào)等因素。
3.市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。
開發(fā)商在看好商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)利潤(rùn)的同時(shí)，也存在著一定的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。除土地成本、土建費(fèi)用及一些稅費(fèi)管理等因素比住宅用地高外，一般投資商業(yè)的人群相對(duì)較少，加之現(xiàn)今人們理智投資理念加強(qiáng)，所以為降低市場(chǎng)運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)必須具有有前瞻眼光的開發(fā)商、專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)顧問(wèn)及經(jīng)驗(yàn)豐富的物業(yè)管理公司三大要素，以有場(chǎng)有市為開發(fā)目的，這樣才能增強(qiáng)投資者的信心，降低開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)及提高開發(fā)價(jià)值。
而住宅相對(duì)來(lái)說(shuō)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)較小，因?yàn)樽≌M(fèi)群體較廣，住宅業(yè)態(tài)既具有居住功能，也具有投資功能，其雙重作用為銷售提供了更廣闊的購(gòu)買群體。
開發(fā)層面的差異。
1.產(chǎn)品屬性。
住宅地產(chǎn)開發(fā)的住宅是終端消費(fèi)品，主要功能是用來(lái)滿足消費(fèi)者的居住要求。樓盤除了消極被動(dòng)的隨市場(chǎng)供求關(guān)系變動(dòng)而升值外，無(wú)法帶來(lái)額外的利潤(rùn)，因此增值空間小。而商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的從嚴(yán)格意義上說(shuō)不僅僅是產(chǎn)品，更是資本，它通過(guò)經(jīng)營(yíng)能不斷衍生出新的價(jià)值，增值空間很大。但應(yīng)該同時(shí)看到，商業(yè)地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)也要更大，因此商業(yè)地產(chǎn)的成功需要具有前瞻眼光的開發(fā)商、專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)顧問(wèn)及經(jīng)驗(yàn)豐富的物業(yè)管理公司。其次，商業(yè)地產(chǎn)的表現(xiàn)形式也更多，有shopping摩購(gòu)物中心、主題商場(chǎng)、商業(yè)街、社區(qū)街鋪等。
商業(yè)地產(chǎn)的核心是要搞活商業(yè)，而住宅地產(chǎn)追求的是居住的舒適度，也有人說(shuō)住宅地產(chǎn)開發(fā)的是“城”，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的是“市”，這是兩者之間的本質(zhì)區(qū)別。因此，商業(yè)地產(chǎn)的可持續(xù)性發(fā)展是項(xiàng)目能否成功的重要條件，它更著眼于一種長(zhǎng)期效益。而住宅地產(chǎn)相對(duì)要簡(jiǎn)單的多，房子只要賣出，投資的價(jià)值就可以實(shí)現(xiàn)。
商業(yè)地產(chǎn)的核心決定了商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)模式要更復(fù)雜。正是因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)更具復(fù)雜性和風(fēng)險(xiǎn)性，因此商業(yè)地產(chǎn)更注重項(xiàng)目的可行性調(diào)研、分析，更要充分運(yùn)用swot分析法，發(fā)現(xiàn)商機(jī)，發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，彌補(bǔ)不足，降低風(fēng)險(xiǎn)。
2.開發(fā)技術(shù)。
商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)要考慮到不同業(yè)態(tài)的具體要求。在建筑設(shè)計(jì)方面，戶型、景觀不再是重點(diǎn)，配套設(shè)施會(huì)更多，規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工、交驗(yàn)在每個(gè)階段的技術(shù)要求都高于住宅;在物業(yè)管理方面，商業(yè)物業(yè)的功能增加，管理成本增加，對(duì)人員提出更高的要求;在銷售方面，前者針對(duì)的目標(biāo)群體的行為屬于典型的專業(yè)理財(cái)行為，而后者主要是一種消費(fèi)行為，因此相應(yīng)的銷售手法呈現(xiàn)多樣性，如委托經(jīng)營(yíng)、售后返租、整體轉(zhuǎn)讓、分割出售等;在資金回籠方面，住宅開發(fā)商通過(guò)預(yù)售融資來(lái)進(jìn)行資金周轉(zhuǎn)和滾動(dòng)開發(fā)，很快實(shí)現(xiàn)資金回籠，而商業(yè)地產(chǎn)收益很大部分來(lái)自租金。
商業(yè)地產(chǎn)根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)的不同環(huán)節(jié)有不同的客戶群，如在招商階段的客戶是商家，而且特別重視主力店的作用;在銷售階段的客戶主要是有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力投資者;在經(jīng)營(yíng)階段的客戶群則是終端消費(fèi)群?？傊虡I(yè)地產(chǎn)與傳統(tǒng)住宅地產(chǎn)的千差萬(wàn)別，必然要求開發(fā)商進(jìn)行理念和心態(tài)的調(diào)整。希望中國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)業(yè)在機(jī)遇和挑戰(zhàn)中朝更理性、更專業(yè)、更合理、也更繁榮的方向發(fā)展，在贏得巨大財(cái)富同時(shí)為活躍商業(yè)、繁榮經(jīng)濟(jì)作出貢獻(xiàn)。
3.規(guī)劃設(shè)計(jì)。
規(guī)劃設(shè)計(jì)決定商業(yè)項(xiàng)目的存亡。多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商在開發(fā)之初，根本就沒(méi)有考慮過(guò)“做什么”的問(wèn)題，他們多數(shù)先把項(xiàng)目蓋起來(lái)，最后到了商業(yè)定位的時(shí)候問(wèn)題就出現(xiàn)了，要么就是結(jié)構(gòu)不合理，要么就是布局不規(guī)范，從而導(dǎo)致招商異常困難，往往出現(xiàn)“理想的商家不愿進(jìn)，進(jìn)駐的商家不理想”的結(jié)果。
商業(yè)地產(chǎn)由于各種業(yè)態(tài)對(duì)商鋪的要求具有特殊性，而大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目業(yè)態(tài)和功能均比住宅復(fù)雜，人流、物流、垂直交通、消防疏散、停車等諸多方面相當(dāng)繁瑣，在滿足功能要求的前提下，如何滿足未來(lái)大量商家以及消費(fèi)者的需求，這是關(guān)系到一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目能否成功銷售、招商和做旺的關(guān)鍵。
4.開發(fā)流程。
商業(yè)地產(chǎn)的選址過(guò)程更嚴(yán)謹(jǐn)：通常情況下，無(wú)論是住宅開發(fā)還是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，均要在投標(biāo)拿地前進(jìn)行初步的市場(chǎng)調(diào)研。但在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中，發(fā)展商不僅要考慮商鋪投資者的利益，還要考慮經(jīng)營(yíng)者、消費(fèi)者的利益，所需平衡的地方很多，所以商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的選址過(guò)程比住宅開發(fā)更為嚴(yán)謹(jǐn)。
商業(yè)地產(chǎn)的定位更為復(fù)雜和系統(tǒng)化：商業(yè)地產(chǎn)的定位來(lái)自廣泛而細(xì)致的調(diào)研，包括城市商業(yè)發(fā)展規(guī)劃及政策、區(qū)域商業(yè)結(jié)構(gòu)、未來(lái)供應(yīng)量、消費(fèi)力的需求、租售目標(biāo)客戶細(xì)分、商鋪升值潛力等方面的分析。
商業(yè)地產(chǎn)推廣更具針對(duì)性：商鋪?zhàn)鳛榉巧畋匦杵罚c住宅推廣相比，其推廣的核心是投資價(jià)值和投資潛力，側(cè)重于商鋪的回報(bào)率和回報(bào)周期，以及未來(lái)的經(jīng)營(yíng)管理，確保市場(chǎng)能夠持續(xù)經(jīng)營(yíng)。
5.招商與經(jīng)營(yíng)。
商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)比住宅開發(fā)多出開業(yè)、運(yùn)營(yíng)、管理三個(gè)環(huán)節(jié)：在住宅開發(fā)中，開發(fā)商有機(jī)會(huì)當(dāng)“甩手掌柜”，開盤、營(yíng)銷、交樓后就結(jié)束。一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)如果想持續(xù)盈利，必須在前期預(yù)留一部分商鋪用于旺場(chǎng)后自營(yíng)，所以，開發(fā)商不能抱著當(dāng)“甩手掌柜”的心態(tài)開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)，而必須抓好運(yùn)營(yíng)、管理兩個(gè)后續(xù)環(huán)節(jié)，這樣才能減少糾紛，獲取最大化利潤(rùn)。
招商是商業(yè)地產(chǎn)成功開發(fā)的關(guān)鍵所在。一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，如百貨、專業(yè)市場(chǎng)、區(qū)域商業(yè)中心等，一般都實(shí)行“招商先行”的營(yíng)銷策略，以招商來(lái)帶動(dòng)銷售?！坝兄髁Φ甑牡胤?，就有無(wú)窮的商業(yè)機(jī)會(huì)”，以招入主力店作為吸引其它商家的手段。其實(shí)主力店周邊商鋪的經(jīng)營(yíng)主要是“寄生”業(yè)態(tài)，它本身不具備“聚客”能力，所以也不具備使商鋪升值的潛力，只有借助主力的作用才能充分挖掘其商業(yè)價(jià)值，使商鋪?zhàn)魍⒉粩嗌怠?/p>
統(tǒng)一銷售，統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，統(tǒng)一管理，使擁有權(quán)、經(jīng)營(yíng)權(quán)、管理權(quán)三權(quán)分離。商業(yè)項(xiàng)目要充分發(fā)揮經(jīng)營(yíng)管理公司的作用，盡早介入項(xiàng)目整體開發(fā)，為招商及后期經(jīng)營(yíng)管理作好準(zhǔn)備。
而住宅一般不存在招商問(wèn)題，帶底商的住宅，具體銷售依住宅定位而定，是以招品牌連鎖店為主，或是一般經(jīng)營(yíng)戶，但一般前者居多，以品牌店來(lái)帶動(dòng)住宅銷售，提升住宅價(jià)值。但底商需要科學(xué)合理的業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)及規(guī)劃比例，這點(diǎn)也非常重要。
營(yíng)銷層面的差異。
1.營(yíng)銷主題。
消費(fèi)者在購(gòu)買任何一種商品的時(shí)候，購(gòu)買的實(shí)際上都是一種夢(mèng)想，這種夢(mèng)想在某一個(gè)方面滿足了他們的需求，所以愿意付出貨幣等值或不等值交換。對(duì)于住宅來(lái)說(shuō)，消費(fèi)者購(gòu)買的是一種他們需要的“生活方式”，因?yàn)闊o(wú)論怎樣講，房子本身沒(méi)有特別大的差異，不同的只是賦予房子的內(nèi)涵，所以宣傳主題往往側(cè)重于對(duì)未來(lái)生活夢(mèng)境的憧憬和提前寫真。
商業(yè)地產(chǎn)實(shí)際上更多的是一種投資的概念。作為投資而言，回報(bào)率和回報(bào)周期才是消費(fèi)者真正關(guān)心之所在。
2.推廣對(duì)象。
住宅房地產(chǎn)面對(duì)的消費(fèi)群體主要分兩種：用于自住的購(gòu)房者和用于投資的購(gòu)房者。用于自住的購(gòu)房者又分為首次購(gòu)房自住和二次及多次購(gòu)房者，他們的心態(tài)是完全不同的。住宅地產(chǎn)純投資在目前的經(jīng)濟(jì)水平下相對(duì)消費(fèi)群不多，但有快速增長(zhǎng)的趨勢(shì)，他們關(guān)心的是該區(qū)域長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展以及今后出租的前景問(wèn)題。
在商業(yè)地產(chǎn)上，推廣對(duì)象是分階段來(lái)劃分的。首先是將商鋪出售或出租出去，推廣的目標(biāo)也分兩類：用于自己經(jīng)營(yíng)的業(yè)主和用于投資的業(yè)主。自營(yíng)客戶關(guān)心的是商圈的成熟度、消費(fèi)群基數(shù)和消費(fèi)能力;投資客戶則更注重該地段的發(fā)展前景和投資回報(bào)的周期。
在整體交房、商場(chǎng)開始運(yùn)作后，推廣對(duì)象將發(fā)生轉(zhuǎn)移，重點(diǎn)是怎樣吸引更多的消費(fèi)者光顧商場(chǎng)，從而提升整個(gè)商場(chǎng)的人氣和形象，這是擺在商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理面前一個(gè)迫切的問(wèn)題。
3.營(yíng)銷周期。
營(yíng)銷周期和市場(chǎng)供給量是密不可分的。目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)上，住宅地產(chǎn)的提供量遠(yuǎn)超過(guò)商業(yè)地產(chǎn)，所以消費(fèi)者可選擇的機(jī)會(huì)就多，考慮的周期也長(zhǎng)，加上住宅開發(fā)已經(jīng)向規(guī)?；?、集約化發(fā)展，所以住宅地產(chǎn)的營(yíng)銷周期相對(duì)就很長(zhǎng)，在具體的作業(yè)方式上，通常分成幾個(gè)大階段來(lái)執(zhí)行。
商業(yè)地產(chǎn)在這一點(diǎn)上與住宅地產(chǎn)完全不同，商業(yè)地產(chǎn)能永續(xù)存在的前提是需要足夠的市場(chǎng)支撐和足夠的人群消費(fèi)，所以商業(yè)地產(chǎn)一般都是在一個(gè)相對(duì)成熟的區(qū)域進(jìn)行開發(fā)，這樣投資總額相對(duì)很高，但是實(shí)際開發(fā)面積相對(duì)小，吸收的客戶也少，所以營(yíng)銷周期要求盡可能短，否則戰(zhàn)線過(guò)長(zhǎng)，市場(chǎng)冷卻后再積聚溫度那就困難得多。
4.消費(fèi)者關(guān)心的問(wèn)題。
住宅消費(fèi)者關(guān)心的幾個(gè)關(guān)鍵指標(biāo)排序是：價(jià)格、地段、戶型、品質(zhì)、開發(fā)商實(shí)力、服務(wù)、配套。
商業(yè)地產(chǎn)客戶關(guān)心的問(wèn)題是：地段、價(jià)格、后續(xù)管理、開發(fā)商實(shí)力、主力店。因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)必須有足夠的人氣才能支撐，所以一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目能否取得成功，很大程度上是由地段等先天因素決定的。
5.推廣節(jié)奏。
房地產(chǎn)推廣的一個(gè)營(yíng)銷周期一般由幾個(gè)遞進(jìn)的階段構(gòu)成：預(yù)熱期(市場(chǎng)引導(dǎo)/培育期)、內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期、開盤期、強(qiáng)銷期、持續(xù)期和清盤期。作為住宅地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，因?yàn)橐殖蓭讉€(gè)營(yíng)銷階段推廣，所以它是由幾個(gè)營(yíng)銷周期組合而成，每一個(gè)營(yíng)銷周期基本上都要完整包括上述階段;否則市場(chǎng)引導(dǎo)不夠，項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)展示不全、消費(fèi)者對(duì)今后生活的了解不夠，市場(chǎng)接受就有限。
在商業(yè)地產(chǎn)，可能只需包括上述部分階段，比如預(yù)熱期和內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期合并，或者直接從預(yù)熱期進(jìn)入開盤并立即轉(zhuǎn)入強(qiáng)銷期;如果先天條件優(yōu)越，不違背當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)價(jià)格體系，可能開盤時(shí)就直接進(jìn)入了清盤期。
6.媒介策略。
住宅地產(chǎn)因?yàn)槊枥L的是未來(lái)的生活藍(lán)圖，所以宣傳方式幾乎是無(wú)所不用其極：精致的宣傳資料、優(yōu)美的電視廣告、直擊人心的平面廣告、旨在維持長(zhǎng)期影響力提升企業(yè)形象的戶外廣告等等。
而商業(yè)地產(chǎn)因?yàn)橹芷诙蹋芏嗝浇槎紵o(wú)法考慮。比如電視廣告，因?yàn)橹谱鞒杀靖?，必須長(zhǎng)期播放才有效果，而在較短的單位時(shí)間內(nèi)無(wú)法全面介紹項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)，所以使用很少;更多的時(shí)候是投入信息量大的平面廣告。但這也不是千篇一律的，如果一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目周期跨度長(zhǎng)，需要分階段推廣，此時(shí)電視廣告因?yàn)榫哂新?、色、形的?yōu)點(diǎn)，無(wú)論是在提升項(xiàng)目和企業(yè)形象還是在刺激消費(fèi)者購(gòu)買方面，都具有其他媒介無(wú)法比擬的優(yōu)勢(shì)。
相對(duì)于大項(xiàng)目而言，可以在開盤前后進(jìn)行一個(gè)月左右的電視廣告輔助。另外，戶外廣告的使用也極具針對(duì)性，一般都是意向客戶集中的區(qū)域，比如機(jī)場(chǎng)、高速公路和商家集中的商業(yè)區(qū)，基本上都是促銷型的廣告，因?yàn)橄鄬?duì)很短的周期來(lái)說(shuō)，這些必須長(zhǎng)時(shí)間才能發(fā)揮影響力的廣告是不適合的。
7.現(xiàn)場(chǎng)包裝。
現(xiàn)在任何一個(gè)住宅項(xiàng)目的工地包裝已經(jīng)越來(lái)越趨向于高成本，并追求夢(mèng)幻般的效果，售樓處富麗堂皇，售樓小姐個(gè)個(gè)都有親和力，售樓處的氛圍更象一個(gè)家，即使是工地圍擋也在“造夢(mèng)”的原則上吸引消費(fèi)者。
商業(yè)地產(chǎn)一般是“短、平、快”的項(xiàng)目，而且單位成本高、目標(biāo)消費(fèi)群集中，所以到處充滿商業(yè)氣息。售樓處可能是臨時(shí)的，工地廣告充滿了濃厚的商業(yè)味道，工地施工很快就能完成……每一個(gè)信息都在提醒客戶時(shí)間不多，趁早出手才有機(jī)會(huì)。
8.宣傳費(fèi)用分配。
住宅地產(chǎn)的周期長(zhǎng)，所以宣傳費(fèi)用幾乎是平均使力。
商業(yè)地產(chǎn)因?yàn)橹芷诙?，一般預(yù)熱時(shí)間在20—30天較適宜，廣告費(fèi)用幾乎全部集中在開盤前后一個(gè)月的時(shí)間內(nèi)。
9.營(yíng)銷活動(dòng)。
為盡可能吸引購(gòu)房者，住宅項(xiàng)目一般都會(huì)推出很多公關(guān)和促銷活動(dòng)，比如經(jīng)常性的業(yè)主聯(lián)誼會(huì)、逢節(jié)日組織出去旅游、階段性的優(yōu)惠購(gòu)房等等。
商業(yè)地產(chǎn)面對(duì)的都是在商場(chǎng)上打拼多年的生意人，一般的促銷手段之作用微乎其微，所以幾乎很少進(jìn)行專門性的優(yōu)惠活動(dòng)，更多的是公關(guān)性質(zhì)的活動(dòng)：比如專業(yè)人士組成的“投資報(bào)告會(huì)”、商家交流會(huì)等。綜合而言，住宅地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)面對(duì)的消費(fèi)群體不同，所以在營(yíng)銷策略上有很大的不同，認(rèn)真比較其中的差異，對(duì)我們的營(yíng)銷推廣將有深遠(yuǎn)的指導(dǎo)意義和重要的現(xiàn)實(shí)作用。
商業(yè)地產(chǎn)策劃書篇十
商業(yè)地產(chǎn)，顧名思義，作為商業(yè)用途的地產(chǎn)，故又名做商鋪地產(chǎn)。以區(qū)別于以居住功能為主的住宅房地產(chǎn)，以工業(yè)生產(chǎn)功能為主的工業(yè)地產(chǎn)等?，F(xiàn)在，就來(lái)看看以下兩篇關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)。
吧!
(一)、按存在形式分。
商業(yè)地產(chǎn)可分為：大型綜合購(gòu)物中心、商業(yè)街、獨(dú)立商廈、批發(fā)零售市場(chǎng)、連鎖店、社區(qū)商業(yè)設(shè)施、物流園區(qū)、配送中心、賓館酒店及餐飲娛樂(lè)項(xiàng)目、旅游觀光景點(diǎn)、文化服務(wù)經(jīng)營(yíng)設(shè)施、體育經(jīng)營(yíng)設(shè)施、公用(設(shè)施轉(zhuǎn)化)經(jīng)營(yíng)設(shè)施等。
(二)、按產(chǎn)權(quán)形式分。
1、虛擬產(chǎn)權(quán)商鋪。
虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪的產(chǎn)生和返租模式的出現(xiàn)其實(shí)是發(fā)展商為了解決大賣場(chǎng)面積消化的難題，購(gòu)買者擁有一定面積的產(chǎn)權(quán)，但具體商鋪位置一般不明確。在此條件下套現(xiàn)是第一位的，只能以市場(chǎng)需要做策略性引導(dǎo)，運(yùn)用返租方式是有效的。(此種形式在北京、上海、成都等城市已禁止使用，深圳還有部分存在)。
2、獨(dú)立產(chǎn)權(quán)商鋪。
獨(dú)立產(chǎn)權(quán)式商鋪擁有一個(gè)獨(dú)立的商鋪空間，注重項(xiàng)目入市后的經(jīng)營(yíng)狀況和物業(yè)升值，開發(fā)商一般采用應(yīng)將部分賣場(chǎng)保留，該類型的商鋪需要依靠一定規(guī)模的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)和較為成熟的物流環(huán)境，在此基礎(chǔ)上，對(duì)所經(jīng)營(yíng)的業(yè)態(tài)業(yè)種以及經(jīng)營(yíng)環(huán)境，經(jīng)營(yíng)檔次進(jìn)行升級(jí)，從軟硬環(huán)境兩方面入手，提高項(xiàng)目的市場(chǎng)認(rèn)知度，從而提升項(xiàng)目的商業(yè)價(jià)值和發(fā)展前景，吸引投資者與經(jīng)營(yíng)者共同的投資熱情。
隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展，人們消費(fèi)水平的不斷提高，以及國(guó)內(nèi)商業(yè)、零售業(yè)20xx年12月11日徹底對(duì)外開放，中國(guó)商業(yè)市場(chǎng)正在吸引著越來(lái)越多國(guó)際商家的關(guān)注，尋找適合商家發(fā)展的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，成為眾多國(guó)內(nèi)外商家擴(kuò)張規(guī)模、占領(lǐng)市場(chǎng)的基礎(chǔ)。20xx年，商鋪的需求將會(huì)有大幅增加，同時(shí)商家對(duì)商業(yè)物業(yè)的選擇標(biāo)準(zhǔn)將更為嚴(yán)格，物業(yè)結(jié)構(gòu)適用性好、位置優(yōu)越的項(xiàng)目將成為追捧對(duì)象。
(二)、運(yùn)營(yíng)模式將回歸理性。
由政府推動(dòng)的會(huì)展中心、城市廣場(chǎng)、步行街這類形象工程，以及一些開發(fā)商盲目興建的購(gòu)物中心、批發(fā)市場(chǎng)等問(wèn)題逐步暴露出來(lái)，一些不符合城市商業(yè)規(guī)劃、不符合商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作規(guī)律的項(xiàng)目將風(fēng)險(xiǎn)凸現(xiàn)，中小投資者投訴可能成為一個(gè)新熱點(diǎn)。所以今后的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)上將更多地涉及到商業(yè)地產(chǎn)的后期經(jīng)營(yíng)管理上，單搞開發(fā)的地廠商今后的競(jìng)爭(zhēng)力將會(huì)越來(lái)越弱?；蛘哒f(shuō)是市場(chǎng)上需要專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)代理公司，以及專業(yè)的商業(yè)管理公司。
(三)、商鋪開發(fā)尚待繼續(xù)探索。
上世紀(jì)90年代后期開始，商鋪投資逐漸成為國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)的投資熱點(diǎn)，業(yè)內(nèi)還有人稱20xx年是“商鋪年”。通過(guò)高價(jià)出售商鋪，開發(fā)商既可以迅速回收資金，同時(shí)也將項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)分散轉(zhuǎn)移到了中小投資者身上。但一度深受青睞的產(chǎn)權(quán)商鋪，也使得不少開發(fā)商深陷于項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)不盡如人意的苦惱中。
1.定義。
商業(yè)地產(chǎn)：為商業(yè)使用開發(fā)的地產(chǎn)項(xiàng)目。
商業(yè)地產(chǎn)策劃：針對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目所做的研究、創(chuàng)意、設(shè)計(jì)及運(yùn)籌。
性質(zhì)：通過(guò)商業(yè)價(jià)值實(shí)現(xiàn)地產(chǎn)投資價(jià)值，換句話說(shuō)，投資商業(yè)地產(chǎn)，不是為了做商業(yè)，而是通過(guò)商業(yè)使用價(jià)值的推出完成地產(chǎn)投資。
從這一性質(zhì)可知，投資商業(yè)地產(chǎn)的本質(zhì)是創(chuàng)造物業(yè)的使用價(jià)值，并不是房屋本身，能獲得多少投資回報(bào)取決于房屋的商業(yè)使用價(jià)值的高低。
商業(yè)地產(chǎn)投資，一般情況下比住宅地產(chǎn)成本低，而收益要比住宅地產(chǎn)高很多，屬于高回報(bào)投資。同時(shí)，也屬于高風(fēng)險(xiǎn)投資。因?yàn)椋挥猩虡I(yè)策劃得好，商用價(jià)值高，投資回報(bào)才高。相反，一旦商業(yè)策劃失敗，就會(huì)變成問(wèn)題樓盤。
如果開發(fā)商實(shí)力不是很強(qiáng)，投資預(yù)期是快賣快收益，則風(fēng)險(xiǎn)更大，一旦商業(yè)策劃失敗，會(huì)使投資者陷于兩難，即：快賣回報(bào)不足，心痛不肯，待價(jià)而沽又不知哪一天出手，使短線投資變?yōu)殚L(zhǎng)線，給資金周轉(zhuǎn)帶來(lái)問(wèn)題。
通過(guò)創(chuàng)造商業(yè)價(jià)值最大化，實(shí)現(xiàn)地產(chǎn)投資收益最大化;通過(guò)科學(xué)策劃，排解投資風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)投資目標(biāo)。
商業(yè)地產(chǎn)策劃是地產(chǎn)與商業(yè)資源的大整合策劃，非常復(fù)雜的系統(tǒng)工程，對(duì)策劃人的理論素養(yǎng)及策劃力要求很高，需要一定的經(jīng)驗(yàn)。
商業(yè)地產(chǎn)策劃屬于產(chǎn)品策劃的一種類型，思維及策劃方法與產(chǎn)品策劃基本相同，功能與質(zhì)量、需求與滿足的關(guān)系問(wèn)題是其基本問(wèn)題。
商業(yè)地產(chǎn)策劃屬于團(tuán)隊(duì)項(xiàng)目，通常一個(gè)人或三兩個(gè)人難于很好完成。
商業(yè)地產(chǎn)策劃書篇十一
承租人(以下簡(jiǎn)稱乙方)。
根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》及其他有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定，在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，甲、乙雙方就下列房屋的租賃達(dá)成如下協(xié)議：
第一條、房屋的基本情況：甲方房屋(以下簡(jiǎn)稱該房屋)坐落于__________________,房屋結(jié)構(gòu)為__________________，建筑面積__________________。
第二條、房屋用途：該房屋用途為商業(yè)用途，除雙方另有約定外，乙方不得任意改變房屋用途。
第三條、房屋租賃期限：租賃期限為_________年，自__________年__________月__________日至__________年__________月__________日止。乙方同時(shí)具有所出租面積及所約定位置、面積(_______________________)的店招的裝飾、使用權(quán)。租賃期滿，在同等條件下乙方有優(yōu)先承租權(quán)。
第四條、租金支付方式：年租金共計(jì)人民幣_(tái)_________________(大寫__________________);第一年租金在房屋交付使用時(shí)支付前半年租金，后半年租金與該年度__________月__________日支付，以后每年的支付方式以此時(shí)間為準(zhǔn)。
第五條、合同簽訂后，甲方向乙方提供為期________的裝修期。租賃期間，前________年房租不變，其后年房租增加________，除此以外出租方不得以任何理由任意調(diào)整租金。
第六條、甲方對(duì)產(chǎn)權(quán)的承諾：甲方保證被出租的該房屋沒(méi)有產(chǎn)權(quán)糾紛，出租后如有上述未清事項(xiàng)，由甲方承擔(dān)全部責(zé)任，由此給乙方造成的經(jīng)濟(jì)損失，由甲方負(fù)責(zé)賠償。
第七條、租賃期內(nèi)、甲方房屋出售，乙方在同等條件下享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。該房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓給必須在保障乙方租賃合同權(quán)益的情況下進(jìn)行，因產(chǎn)權(quán)變更所引起的對(duì)乙方權(quán)益造成損害的，甲方必須作出賠償。
第八條、關(guān)于裝修和改變房屋結(jié)構(gòu)的約定：乙方不得隨意改變房屋設(shè)施，如需改變房屋的內(nèi)部結(jié)構(gòu)，須先征得甲方書面同意，投資由雙方協(xié)商解決。
第九條、租賃期滿后，本合同自行終止，屆時(shí)乙方須將房屋退還甲方。如乙方要求繼續(xù)租賃，則須提前六個(gè)月書面向甲方提出，甲方在合同期滿前六個(gè)月內(nèi)向乙方正式書面答復(fù)，如同意繼續(xù)租賃，則續(xù)簽租賃合同。
第十條、因乙方責(zé)任終止合同的約定：乙方有下列情形之一的，甲方可終止合同并收回房屋，造成甲方損失，由乙方負(fù)責(zé)賠償：
1.利用承租房屋進(jìn)行違法活動(dòng)的。
2.故意破壞承租房屋的。
第十一條、提前終止合同；租賃期間任何一方提出終止合同，需提前十二個(gè)月書面通知對(duì)方，經(jīng)雙方協(xié)商簽訂終止合同書，在終止合同書簽訂前。本合同仍有效。
第十二條、違約責(zé)任：租賃期間雙方必須信守合同，任何一方違反本合同的規(guī)定，按年度須向?qū)Ψ嚼U納年度租金的_______作為違約賠償。
第十三條、其他：本合同未盡事宜，由甲、乙方另行協(xié)定，并簽訂補(bǔ)充條款。補(bǔ)充條款與本合同不一致的，以補(bǔ)充條款為準(zhǔn)。
第十四條、合同份數(shù)：本合同連同附件共_______頁(yè)，一式四份，甲、乙雙方各執(zhí)兩份，均有同等法律效力。
附：
出租人(甲方)章：
地址：
證照號(hào)：
法定代表人：
簽約時(shí)間：
出租人(乙方)章：地址：證照號(hào)：法定代表人：
商業(yè)地產(chǎn)策劃書篇十二
精準(zhǔn)推廣規(guī)劃：
1)樓盤客群細(xì)分;。
2)精準(zhǔn)短信營(yíng)銷平臺(tái);。
3)精準(zhǔn)郵件營(yíng)銷平臺(tái);。
4)數(shù)據(jù)庫(kù)發(fā)送執(zhí)行;。
5)目標(biāo)客戶dm營(yíng)銷設(shè)計(jì)與執(zhí)行。
房產(chǎn)代理專項(xiàng)規(guī)劃：
1)數(shù)據(jù)庫(kù)建立;。
2)數(shù)據(jù)庫(kù)推廣平臺(tái)建立(短信、郵件平臺(tái))。
3)數(shù)據(jù)庫(kù)發(fā)送執(zhí)行。
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商業(yè)地產(chǎn)策劃書篇十三
【基本情況】全區(qū)幅員面積332．64平方千米，年末總?cè)丝?1.5萬(wàn)人，其中非農(nóng)業(yè)人口10.44萬(wàn)人。全年完成國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值14.8億元，增長(zhǎng)12.5%，其中：第一產(chǎn)業(yè)增加值3.19億元，增長(zhǎng)4.5%；第二產(chǎn)業(yè)增加值4.93億元，增長(zhǎng)19.5%；第三產(chǎn)業(yè)增加值6.68億元，增長(zhǎng)11.5%。完成財(cái)政收入10,584萬(wàn)元，增長(zhǎng)17.1%。農(nóng)民人均純收入增加150元，達(dá)到2871元。出生人口2296人。
【工業(yè)經(jīng)濟(jì)】全年完成區(qū)屬工業(yè)總產(chǎn)值10.74億元，增長(zhǎng)19.4%，其中規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)增長(zhǎng)47.9％。完成工業(yè)增加值2.63億元，增長(zhǎng)17.5%，工業(yè)對(duì)gdp增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率為24.7%，拉動(dòng)gdp增長(zhǎng)3.1個(gè)百分點(diǎn)。規(guī)模以上工業(yè)銷售產(chǎn)值4.14億元，增長(zhǎng)33.6%，產(chǎn)銷率99%。工業(yè)效益明顯提高，規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)2796萬(wàn)元，增長(zhǎng)144.1%；利稅5134萬(wàn)元，增長(zhǎng)39.8%；無(wú)虧損企業(yè)。
【農(nóng)村經(jīng)濟(jì)】全年完成農(nóng)林牧漁總產(chǎn)值4.55億元，增長(zhǎng)5.6%。糧食總產(chǎn)11.16萬(wàn)噸，比上年下降2.2%。蔬菜產(chǎn)量5.81萬(wàn)噸，增長(zhǎng)6.8%。水果產(chǎn)量2816噸，增長(zhǎng)23.8%。畜牧業(yè)產(chǎn)值1.33億元，占農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值的52.3%。鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)完成總產(chǎn)值23.11億元，增長(zhǎng)14.2%，入庫(kù)本區(qū)稅金3763萬(wàn)元，增長(zhǎng)14.1%。
【商貿(mào)業(yè)】瀘州沱江商業(yè)城川南貿(mào)易中心地位得到鞏固。全區(qū)各類商品交易市場(chǎng)42個(gè)，營(yíng)業(yè)面積42.5萬(wàn)平方米，集貿(mào)市場(chǎng)成交額14.32億元，增長(zhǎng)12.8%。全年完成社會(huì)消費(fèi)品零售額7.11億元，增長(zhǎng)13.5%。
【非公有制經(jīng)濟(jì)】非公有制經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展，實(shí)現(xiàn)稅收7430萬(wàn)元，占稅收總額的69.7％，占財(cái)政收入的58.6％。全年實(shí)現(xiàn)非公有制經(jīng)濟(jì)零售額62.055萬(wàn)元，比上年增長(zhǎng)14.5%，市場(chǎng)占有份額87.2%，直接拉動(dòng)社會(huì)消費(fèi)品零售總額上升12.5個(gè)百分點(diǎn)，對(duì)社會(huì)消費(fèi)品零售總額增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率達(dá)92.6%。其中：個(gè)體私營(yíng)經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)零售額41,235萬(wàn)元，比上年增長(zhǎng)16.4%，對(duì)社會(huì)消費(fèi)品零售總額增長(zhǎng)的'貢獻(xiàn)率達(dá)68.6%，拉動(dòng)社會(huì)消費(fèi)品零售總額增長(zhǎng)9.3個(gè)百分點(diǎn)。
【城鄉(xiāng)建設(shè)】龍馬新城已具雛形，新城建設(shè)共完成投資2.80億元，“一橫三縱”主次干道混凝土路面澆筑完畢，商會(huì)大廈、興達(dá)、馨天地等房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)快速推進(jìn)。舊城面貌發(fā)生較大變化，小市沿江路以交通、防洪、休閑、環(huán)保、商貿(mào)五位為一體的綜合改造全部完畢，改造舊城18萬(wàn)平方米。全區(qū)集鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施和房屋建設(shè)共投入資金6.40億元，新改擴(kuò)建房屋258萬(wàn)平方米，全區(qū)城鎮(zhèn)化水平31.1%。全區(qū)啟動(dòng)中心村建設(shè)25個(gè)，特興鎮(zhèn)魏園村、安寧鎮(zhèn)良豐村被列為市級(jí)重點(diǎn)中心村。
【招商引資】建立健全招商引資的政策機(jī)制，進(jìn)一步改善經(jīng)濟(jì)發(fā)展軟環(huán)境，編印《龍馬潭區(qū)投資指南》，圍繞“工城商農(nóng)”四大板塊成功引進(jìn)三九燈飾城、尖東食品、先鋒乳業(yè)、北方僑豐、江龍農(nóng)產(chǎn)品開發(fā)公司等骨干企業(yè)。全區(qū)共引進(jìn)項(xiàng)目110個(gè)，總投資6.42億元，到位資金3.76億元，其中：工業(yè)項(xiàng)目60個(gè)，總投資7900萬(wàn)元；農(nóng)業(yè)項(xiàng)目6個(gè)，引進(jìn)資金1363萬(wàn)元。
【固定資產(chǎn)投資】全年完成區(qū)屬固定資產(chǎn)投資7.83億元，增長(zhǎng)35.1％，其中：基本建設(shè)投資2.55億元，增長(zhǎng)15.7％；房地產(chǎn)開發(fā)投資4.10億元，增長(zhǎng)160.3%。
紅星街道座落于瀘州城北新區(qū)，幅員面積6.5平方千米，轄3個(gè)行政村，5個(gè)社區(qū)，年末總?cè)丝?4,724人，其中非農(nóng)業(yè)人口19,645人。街道工農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值17,883萬(wàn)元，企業(yè)總產(chǎn)值27,079萬(wàn)元，工業(yè)產(chǎn)值17,065萬(wàn)元，財(cái)政收入491.58萬(wàn)元。轄區(qū)內(nèi)個(gè)體私營(yíng)企業(yè)480余家，個(gè)體工商戶1100余戶。引進(jìn)企業(yè)12家，引資1600萬(wàn)元。
商業(yè)地產(chǎn)策劃書篇十四
1.“玉壘山莊”，祝您福永繼?！拇ā坝駢旧角f”
2.夢(mèng)里尋它千百度，湖光山色見(jiàn)吾家?！贾輭?mèng)湖山莊。
3.清幽如畫的人間仙境，顯赫富豪的夢(mèng)想宅第?！吧角f。
4.萬(wàn)年的豐盛，居住的夢(mèng)土。——北京西郊花園。
5.豁然開朗，卓爾不凡?！虾Ｈf(wàn)科廣場(chǎng)。
6.碧影天然，桂香滿園?！坦饒@高級(jí)花園別墅區(qū)。
7.萬(wàn)眾矚目，京華瑰寶?！本╋w達(dá)玫瑰園高級(jí)別墅。
8.擁有怡興樓，一生已足夠?！獜V州怡興花園。
9.世外桃源在此求，投資置業(yè)在您手?！虾|林花園住宅。
10.千年夢(mèng)幻成真?！虾Ｊ劳馓以椿▓@別墅區(qū)。
11.外銷規(guī)格，內(nèi)銷價(jià)格?！虾Ｃ魅贰?/p>
12.物業(yè)升值潛質(zhì)高，投資自住兩相宜?！旖蜃辖鸹▓@。
13.安居樂(lè)業(yè)，興隆花園?！虾Ｅd隆花園別墅。
14.擁有一座家園，感受一生幸福?！虾Ｈf(wàn)科城市花園。
15.千金易得，靚地難求?！獕?mèng)湖山莊。
16.傲視同群，唯我獨(dú)尊?！虾ｂ盎▓@。
17.昨日夢(mèng)想，今日成真?！F族名苑。
18.住在貴族名苑，感受貴族氣派?！F族名苑。
19.卿卿我我置家園，龍騰四海奔前程?！帻?zhí)锴f。
20.郊外都市的完美結(jié)合?！ㄍド角f。
21.萬(wàn)年的豐盛，居住的夢(mèng)土?！鹘蓟▓@。
22.典雅豪華，明潔幽靜?！垵w花園別墅度假村。
23.一個(gè)浪漫溫馨幽靜的愛(ài)巢?！钲诿坊ㄐ麓?。
24.居千秋福地，興萬(wàn)世家園?！虾S友苑。
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商業(yè)地產(chǎn)策劃書篇十五
目前階段，我們主要采用簡(jiǎn)便、實(shí)用的方式方法：
1、實(shí)地觀察法。
通過(guò)目測(cè)、拍攝、筆記、攀談、購(gòu)物、消費(fèi)體驗(yàn)方式掌握商圈基本概貌。有必要時(shí)，需不同時(shí)段反復(fù)觀察、體驗(yàn)才有意義。
2、訪談法。
通過(guò)個(gè)別面談、小組座談，較深入了解本地零售經(jīng)營(yíng)從業(yè)人員、物業(yè)開發(fā)經(jīng)營(yíng)商、商圈內(nèi)服務(wù)從業(yè)人員、政府主管部門人員、當(dāng)?shù)鼐用衽c家庭、異地居民與家庭成員對(duì)商圈的認(rèn)識(shí)和傾向。
3、問(wèn)卷法。
通過(guò)街頭欄截式問(wèn)卷填寫、電話問(wèn)卷填寫、訪談問(wèn)卷填寫、問(wèn)卷置留填寫等進(jìn)行調(diào)查統(tǒng)計(jì)及分析。
4、參展法。
參加行業(yè)會(huì)展、企業(yè)營(yíng)銷展示會(huì)，主題研討會(huì)、大型樓盤、商號(hào)開盤、開業(yè)儀式等活動(dòng)，集中了解參會(huì)參展商戶近況、動(dòng)向、收集營(yíng)銷推廣材料及區(qū)域市場(chǎng)信息。
商業(yè)地產(chǎn)策劃書篇十六
滿足一次購(gòu)屋的渴望住一輩子的家，惟有霞關(guān)。
成就事業(yè)一片天，您需要更寬闊的舞臺(tái)。
個(gè)性細(xì)膩完美主義只有霞關(guān)經(jīng)得起您的挑剔。
麗寶經(jīng)典。
sorry臺(tái)北豪宅讓臺(tái)北豪宅黯然失色不是我們的本意。
讓每一位主人幸福享受才是麗寶經(jīng)典的初衷。
一棟人性豪宅懂得友善它的主人。
讓不同年紀(jì)的主人都能在這里舒適生活。
我們的新家是不是國(guó)王住的地方。
謝謝上帝!送我一個(gè)愛(ài)麗絲仙境花園。
新聞線上。
公園。綠蔭。純住宅。軟體園區(qū)生活圈中，最耀眼的住宅之星，
新名宅身段，中產(chǎn)階級(jí)價(jià)位，新時(shí)代對(duì)門同居新風(fēng)潮。
麗致文林。
家之極致專注品位，用心建筑。
巴黎的靈感，上海的風(fēng)情與雋永。
逸仙雅林。
家是一部協(xié)奏曲但你還需要一個(gè)美麗的空間獨(dú)舞，
都市行館。心靈caf不論你來(lái)自紐約，巴黎或瑞士你一定會(huì)喜歡逸仙雅林。
中悅?cè)蕫?ài)廣場(chǎng)。
滿足內(nèi)心最大渴望不只是世界級(jí)豪宅，更是典范豪宅。
香格里拉。
精雕細(xì)琢玉玲瓏鐘愛(ài)一生國(guó)寶級(jí)窗景的永久居留權(quán)。
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生活與健康同步，安法水蓮。
海神。
您，用什么來(lái)dna一棟真正的豪宅：知識(shí)經(jīng)濟(jì)新豪宅。
香港地產(chǎn)。
都會(huì)豪庭靈秀群山別洞天，豐林萬(wàn)里倩云載，都會(huì)魅力見(jiàn)非凡。
只緣身在此山水，優(yōu)游碧海自得意。
世紀(jì)都會(huì)氣象萬(wàn)千，聞暇暢樂(lè)，咫尺逍遙。
顯赫氣派現(xiàn)代優(yōu)雅，譴興舒懷，隨意關(guān)心。
當(dāng)您可以選擇的時(shí)候，生活才是享受。
情尋世外歐意地，逍遙千色星月天，且歌往來(lái)八方間。
寫意滿足，譜奏生活樂(lè)曲。
晴軒。
灑脫不凡，欲顯高雅氣派繁華鬧市，一份清幽感受。
是晴是雨亦令人心醉，坐享怡人景致，
半山罕有，豪華府邸，今夜星光，特別璀璨，醉人景致，依稀縈繞心間。
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一室內(nèi)盡享生活優(yōu)游，從容間駕馭都會(huì)節(jié)奏。
微風(fēng)中徜徉悠閑步調(diào)，星空下邀約繁華共舞。
晨曦中洋溢溫馨情懷。
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在文山最精華的地段，成就一世紀(jì)只有一次的完美，
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從禪藝盎然的京都意境，走進(jìn)生活圣殿，
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商業(yè)地產(chǎn)策劃書篇十七
_廣場(chǎng)商業(yè)步行街，是南大街南段的首席商業(yè)街區(qū)。一、二期工程全部竣工后，商業(yè)建筑面積將達(dá)2萬(wàn)平方米，擁有大小店面房120個(gè)，成為集購(gòu)物、休閑、辦公為一體的綜合商業(yè)街區(qū)。目前，一期商街剛剛開市，店鋪出租率偏低，商街的商業(yè)氛圍偏冷，商戶入駐經(jīng)營(yíng)熱情不高。據(jù)調(diào)查，一期商街的65家店鋪中，目前出租率僅為52.3%，有近一半的店鋪閑置待租;已入駐的商戶中有7家正在尋求轉(zhuǎn)租、退租或改行。這種狀況，不僅對(duì)一期店鋪的繼續(xù)招租、出租產(chǎn)生了不利影響，而且對(duì)二期店鋪的預(yù)售、銷售帶來(lái)了潛在威脅。
因此，我們必須采取有效手段，炒熱_一期的商街氣氛，大力提升其商業(yè)價(jià)值，增強(qiáng)業(yè)主和商戶的投資信心，并以此拉動(dòng)_二期的店鋪出售。鑒于營(yíng)造一期商街氣氛、迅速催生人氣的任務(wù)迫在眉睫，本案將主要對(duì)_一期商街如何突破商業(yè)現(xiàn)狀和形成旺盛人氣進(jìn)行策劃。
一、背景分析。
_一期商街位于濠河之畔，處于城市商業(yè)中心，與繁華的南大街北段僅一步之遙。這樣具有“鉆石級(jí)”市口的商業(yè)街，當(dāng)前緣何一時(shí)難“熱”?在我們拿出策劃方案之前，首先必須對(duì)此進(jìn)行研究分析，以便找準(zhǔn)“病灶”對(duì)癥下藥。據(jù)考察和分析，_一期商業(yè)步行街主要存在“先天”與“后天”兩方面原因。
(一)、商街設(shè)計(jì)“先天不足”
1、大廣場(chǎng)難搞大活動(dòng)。步行街北廣場(chǎng)扼_街、_路交匯處，西鄰五大酒店，原本屬于最能吸引公眾“眼球”、最宜舉辦大型活動(dòng)的商業(yè)舞臺(tái)，能給商街源源不斷注入人氣。由于當(dāng)初僅從景觀角度設(shè)計(jì)廣場(chǎng)的“旱式噴泉”、“簡(jiǎn)易花壇”，而沒(méi)有考慮廣場(chǎng)的商業(yè)價(jià)值，如今的廣場(chǎng)很難發(fā)揮聚集人流、吸納大型活動(dòng)的功能。廣場(chǎng)熱不起來(lái)，商街自然冷落。
2、“假山”成了“絆腳石”。步行街南入口處的“假山景觀”，既無(wú)觀賞價(jià)值，又橫亙?cè)诘缆分醒?，事?shí)上成了阻礙游人進(jìn)入內(nèi)街的“絆腳石”。此外，南入口的臺(tái)階亦與商街道路平坦要求不相符，也沒(méi)有考慮人性化的地面設(shè)計(jì)如殘疾人、盲人通道等。
3、內(nèi)外街連接通道商用功能缺失。_街通往內(nèi)街的三個(gè)通道，從商業(yè)功能設(shè)計(jì)上看實(shí)屬敗筆。按照商業(yè)街區(qū)的布局要求，街區(qū)內(nèi)主干道、副通道兩側(cè)均應(yīng)為店面房，以便使街區(qū)形成鱗次櫛比的商店群。這不僅能有效吸引顧客逛街購(gòu)物，易于催生和聚集客流，而且能把土地資源利用率發(fā)揮到極致，如同上海豫園商街那樣條條路上有店鋪，每寸地皮生銀子。遺憾的是，_一期外街通向內(nèi)街的三個(gè)通道，兩條是沒(méi)有任何店鋪的“幽巷”，顧客在街口看不到商業(yè)氣氛，甚至不知道里面還有內(nèi)街;一期與二期之間的通道，同樣因一期建筑南側(cè)沒(méi)有設(shè)計(jì)店面房，走在南大街的顧客看不出街口的商業(yè)氛圍而止步于此。
4、_街一側(cè)臨街綠化帶的設(shè)計(jì)過(guò)長(zhǎng)，阻擋店門，不少顧客入店購(gòu)物因此要繞一大圈，于是放棄了購(gòu)買動(dòng)機(jī)，導(dǎo)致臨街店鋪生意清淡。
(二)、商街策劃“后天失調(diào)”
1、_廣場(chǎng)商業(yè)街處于核心商圈，在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)特別強(qiáng)調(diào)個(gè)性化的今天，商街必須有自己的“靈魂”，即戰(zhàn)略定位和商業(yè)主題。_廣場(chǎng)商業(yè)街最早定位是“_街”(很好)，后來(lái)又定位于“_×”(很好，只是推廣很費(fèi)力)，如今準(zhǔn)備冠以“_廣場(chǎng)步行街”(老土，沒(méi)有鮮明個(gè)性、目標(biāo)顧客也不清晰)。由于沒(méi)有精確、精準(zhǔn)的市場(chǎng)定位，關(guān)于商業(yè)上“我是誰(shuí)”、“我為誰(shuí)服務(wù)”的問(wèn)題沒(méi)有首先解決好，其它問(wèn)題也就難以解決了。
2、_廣場(chǎng)是一處很好的“市民廣場(chǎng)”，但要吸引廣大市民聚集到這里，還需要有濃郁的“廣場(chǎng)文化”，例如象_×路、_×廣場(chǎng)、_×步行街那樣的廣場(chǎng)雕塑。此外，還需要有體現(xiàn)人文關(guān)懷的指引牌、休閑椅、售報(bào)亭、公用電話亭、垃圾筒、商品廣告牌、露天茶座等。目前，由于上述設(shè)施沒(méi)有配套，_廣場(chǎng)的“磁場(chǎng)效應(yīng)”不佳，所以商街難“熱”。
3、打造商街，服務(wù)“缺位”。開發(fā)商開發(fā)一片商鋪銷售出去，再由物業(yè)管理公司去打理，這是開發(fā)商業(yè)房產(chǎn)的“老皇歷”。事實(shí)上，經(jīng)營(yíng)_廣場(chǎng)商業(yè)街，“物業(yè)管理”代替不了“商業(yè)管理”，商業(yè)街由“冷”到“熱”需要專業(yè)策劃管理機(jī)構(gòu)來(lái)“操盤”運(yùn)作，此所謂“泛商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作”。_廣場(chǎng)起步階段缺少商業(yè)策劃管理機(jī)構(gòu)的全程介入，商鋪的出租與經(jīng)營(yíng)全由業(yè)主與商戶“婚姻自主”，雙方又都缺乏成熟的理性，商街本身也沒(méi)有搞啟動(dòng)和培育市場(chǎng)的形象“炒作”，這就無(wú)法形成火爆的商業(yè)氛圍。此外，我們對(duì)業(yè)主購(gòu)買店鋪后的關(guān)注程度不夠，沒(méi)有從盡快啟動(dòng)商街運(yùn)營(yíng)和提升商業(yè)價(jià)值的角度予以指導(dǎo)和服務(wù)，例如，商街北口的66號(hào)(圓形)、68號(hào)(尖頂)兩家首席店面房一直空關(guān)，這對(duì)內(nèi)街商戶的經(jīng)營(yíng)及整個(gè)商街的氣氛便構(gòu)成較大影響。
二、商街定位。
_廣場(chǎng)商業(yè)街的戰(zhàn)略定位至關(guān)重要，針對(duì)其所處的地理位置和商業(yè)環(huán)境，根據(jù)城市消費(fèi)群體的消費(fèi)趨勢(shì)和消費(fèi)偏好，我們作如下戰(zhàn)略定位：
1、街名：_廣場(chǎng)時(shí)尚麗人街。
2、概念：_廣場(chǎng)————_街觀光旅游的門戶，國(guó)際品牌匯聚的商街，都市麗人尋夢(mèng)的_×。
3、廣告語(yǔ)：_廣場(chǎng)/時(shí)尚麗人街————與_相約，與_同行。
4、商業(yè)門類：購(gòu)物、休閑、餐飲、美容、娛樂(lè)。
5、商品：主營(yíng)國(guó)際國(guó)內(nèi)服裝、服飾、化妝品、珠寶、眼鏡、手表、休閑食品、工藝品等。
6、顧客定位：都市中追求時(shí)尚的女性及國(guó)內(nèi)外的旅游觀光者。
7、經(jīng)營(yíng)理念：站在城市經(jīng)營(yíng)的高度打造一條聞名長(zhǎng)三角的商業(yè)街。
_廣場(chǎng)時(shí)尚麗人街的招商，屬于“突破困局”的舉措，招商需從下列幾個(gè)方面入手：
(一)、發(fā)布招商公告。
我們計(jì)劃于4月中旬在《_晚報(bào)》、_電視臺(tái)發(fā)布招商公告，突出介紹_廣場(chǎng)時(shí)尚麗人街的市口優(yōu)勢(shì)、市場(chǎng)定位和潛在的巨大商機(jī)，吸引商戶預(yù)約登記承租店鋪。
(二)、舉辦招商信息發(fā)布會(huì)。
該招商信息發(fā)布會(huì)擬于4月20日在毗鄰的_飯店舉行，出席的商戶為_及周邊城市的時(shí)尚品牌經(jīng)銷商，以及_國(guó)貿(mào)市場(chǎng)有意入駐_廣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的服裝、珠寶、化妝品商戶。參會(huì)商戶的人數(shù)擬控制在100人左右。會(huì)上將發(fā)布的主要信息是：
1、_廣場(chǎng)時(shí)尚麗人街的總體規(guī)劃、市場(chǎng)定位、獨(dú)特優(yōu)勢(shì)和前景展望;。
2、__×街可供商戶購(gòu)買或租賃的店鋪資源狀況，包括售價(jià)、租金、物管的優(yōu)惠政策。
(三)、整合店鋪資源。
_一期的店鋪均已出售，投資者是否愿意委托我公司代理招商和出租?是否同意接受我公司提出的代理租金價(jià)格(或稱返租報(bào)價(jià))?舉辦招商信息發(fā)布會(huì)和對(duì)外發(fā)布招商公告之前，須由_房屋銷售公司與業(yè)主首先商定委托招商的意向、租金價(jià)格等問(wèn)題。一旦確定了哪些店鋪可供委托招商，我們便可以對(duì)外開展招商活動(dòng)和引入商戶、洽談租金。
為了使_一期商街盡快形成良好的商業(yè)氛圍，我們應(yīng)爭(zhēng)取所有空關(guān)店鋪納入招商范圍，并按照商街的市場(chǎng)定位有的放矢地展開招商。如果有的業(yè)主采取等待店鋪升值的態(tài)度，寧可閑置也不愿出租，我們應(yīng)當(dāng)認(rèn)真加以引導(dǎo)，動(dòng)員其站在全局利益、長(zhǎng)遠(yuǎn)利益的高度盡快出租，以便消除商街中的店面空關(guān)現(xiàn)象。
對(duì)目前正在尋求轉(zhuǎn)租、退租的商戶，我們應(yīng)當(dāng)積極宣傳本公司為繁榮商街正在采取的舉措，動(dòng)員他們打消念頭和恢復(fù)信心。如果商戶仍然要轉(zhuǎn)租、退租，由于業(yè)主與商戶之間有約定，我們可在雙方解除合同后再將該店鋪納入招商范圍。
(四)、有關(guān)租金政策。
_一期商街的商業(yè)氣氛清淡，其中原因之一，是店鋪投資者急于高回報(bào)開出高租金，讓許多欲入駐經(jīng)營(yíng)的商戶望而卻步。因此，我們?cè)跒闃I(yè)主代理招商前，必須做好兩項(xiàng)重要工作：第一，我們必須向業(yè)主說(shuō)明南大街南北兩端存在的區(qū)位差異，說(shuō)明_一期商街處于入市初期，繁榮興旺需要有一個(gè)培育過(guò)程，不能無(wú)視市場(chǎng)承受能力開“天價(jià)”。向業(yè)主說(shuō)清道理很重要，高租金導(dǎo)致店鋪無(wú)人承租，業(yè)主照常要背負(fù)購(gòu)房貸款利息，店鋪價(jià)值也很難提升。第二，我們要從業(yè)主與商戶的雙方利益，設(shè)計(jì)比較符合市場(chǎng)行情和商街現(xiàn)狀的租金政策。當(dāng)前，_一期店鋪比較合適的租金是：
1、內(nèi)街店鋪：租金600～700元/m2/年(經(jīng)測(cè)算，內(nèi)街店鋪平均售價(jià)8500元，平均面積110m2，購(gòu)房投資額約94萬(wàn)元，購(gòu)房貸款利率按4.7%計(jì)算，年利息為4.4萬(wàn)元。
如該類店鋪以600～700元/m2/年租金計(jì)算，年收益為6.6～7.7萬(wàn)元，剔除利息后的收益2.2～3.3萬(wàn)元。這樣的租金對(duì)商戶來(lái)說(shuō)，在目前情況下尚有吸引力，易于接受。)。
2、外街店鋪：租金800-900元/m2/年(經(jīng)測(cè)算，外街店鋪平均售價(jià)12500元，平均面積200m2，購(gòu)房投資約250萬(wàn)元，購(gòu)房貸款利率按4.7%計(jì)算，年利息為兒75萬(wàn)元。
如該類店鋪以800～900元/m2/年租金計(jì)算，年收益為16～18萬(wàn)元，剔除利息后的收益4.25～6.25萬(wàn)元。這樣的租金對(duì)商戶來(lái)說(shuō)，目前情況下尚易于接受。)。
(五)、商戶入駐優(yōu)惠措施。
為了有效啟動(dòng)市場(chǎng)和給商戶入駐經(jīng)營(yíng)樹立信心，我們將“放水養(yǎng)魚”，從盡快繁榮市場(chǎng)的高度，適時(shí)推出必要的優(yōu)惠措施：
第三，凡商戶入駐經(jīng)營(yíng)一年內(nèi)，店鋪物業(yè)管理費(fèi)將按八折優(yōu)惠收取;。
第四，為降低入駐商戶的經(jīng)營(yíng)成本，我們將協(xié)調(diào)工商、稅務(wù)部門，給予_廣場(chǎng)商業(yè)街以集貿(mào)市場(chǎng)的稅收優(yōu)惠政策，同時(shí)在工商管理費(fèi)的收取上適當(dāng)減免。
四、商業(yè)氛圍營(yíng)造。
(1)、商街指示識(shí)別系統(tǒng)布置(詳見(jiàn)_廣告公司設(shè)計(jì)效果圖)。
(2)、設(shè)計(jì)制作廣場(chǎng)、內(nèi)街雕塑作品(參見(jiàn)_×步行街雕塑照片)，以增添_廣場(chǎng)的文化底韻，吸引游人前來(lái)休閑。
(3)、廣場(chǎng)、內(nèi)街將有序設(shè)立景觀式落地廣告燈箱、歐式休閑椅、公用電話亭、報(bào)刊出售亭、飲料及冰淇淋售賣亭等，廣場(chǎng)上采用鮮花盆景搭建可移動(dòng)立體景觀花壇，增加視覺(jué)看點(diǎn)，擴(kuò)大商街的休閑與服務(wù)功能。
(4)、邀請(qǐng)政府部門、社會(huì)團(tuán)體前來(lái)舉辦廣場(chǎng)主題活動(dòng)，借力炒熱廣場(chǎng)、活躍氣氛、吸引眼球。尤其要抓住“五一”前后活動(dòng)頻繁，聯(lián)系總工會(huì)、文聯(lián)、群藝館、新華書店等單位舉辦廣場(chǎng)活動(dòng)，借助媒體推波助瀾，巧妙宣傳_廣場(chǎng)。
(5)、與市攝影家協(xié)會(huì)和新聞媒體聯(lián)合舉辦《_風(fēng)韻》優(yōu)秀攝影作品廣場(chǎng)展示活動(dòng)，用文化手段提升_廣場(chǎng)的時(shí)尚品位。
(6)、5月份起，爭(zhēng)取舉辦幾次《_之夏》廣場(chǎng)音樂(lè)欣賞會(huì)，用高雅藝術(shù)推高_(dá)廣場(chǎng)在市民心目中的地位，提升廣場(chǎng)的“聚流”效應(yīng)。
五、商街硬件改造建議。
1、_北廣場(chǎng)實(shí)施改造，以適合舉辦大型活動(dòng)。
2、_一期南入口的假山拆除，地面實(shí)施人性化、商業(yè)化改造。
3、臨_街一側(cè)的店前花圃實(shí)施改造，便于顧客無(wú)阻礙進(jìn)店。
4、內(nèi)街的地面進(jìn)行排水改造，防止夏季雨水倒灌進(jìn)入店鋪。
5、_一期南側(cè)花圃爭(zhēng)取拆除，建造一排店面房，既可街口開店吸引顧客步入內(nèi)街，又可創(chuàng)收。
上述方案，經(jīng)董事長(zhǎng)批準(zhǔn)后組織實(shí)施。
我們的廣告語(yǔ)：感受綠色自然，打造都市休閑新天地!
第一部分：可行性方案。
一、入駐原由：
mall的經(jīng)營(yíng)模式更是當(dāng)今世界上最流行的商業(yè)模式;貴店的人氣越來(lái)越旺，又欣聞貴店在店慶當(dāng)天日銷_萬(wàn)元，創(chuàng)造了本行業(yè)的一個(gè)奇跡，可見(jiàn)___商場(chǎng)的人氣;貴店在20__年有奧運(yùn)明星來(lái)助陣，20__年當(dāng)紅明星又蒞臨___商場(chǎng)，可見(jiàn)貴店的影響力;市委領(lǐng)導(dǎo)、省委領(lǐng)導(dǎo)都不止一次到___商場(chǎng)來(lái)視察，可見(jiàn)政府及領(lǐng)導(dǎo)對(duì)貴店的重視!
二、經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)：
我們與貴店采取扣點(diǎn)聯(lián)合經(jīng)營(yíng)方式，扣點(diǎn)的額度另行洽談;本店后方管理由我方負(fù)責(zé)，大局管理遵守___商場(chǎng)的統(tǒng)一安排。都市休閑農(nóng)莊是國(guó)際上最流行的一種全新的休閑業(yè)種，它以田園風(fēng)光、莊園風(fēng)情為主要風(fēng)格，迎合城市人追求“綠色”“田園”的一種心態(tài)，綜合了城市人比較感興趣的農(nóng)村生活狀態(tài)，把“自耕自種自留地”、“動(dòng)物家園”、“領(lǐng)養(yǎng)小動(dòng)物”、“小橋流水”、“別有洞天”、“釣金魚”等一系列的全新休閑方式綜合起來(lái)，形成了一站式享受田園樂(lè)趣的業(yè)態(tài)。在繁華的都市中打造出一片全新的天地!
你可以在這里領(lǐng)養(yǎng)小動(dòng)物，可以給自己領(lǐng)養(yǎng)的小動(dòng)物命名，給自己的小動(dòng)物喂食;你還可以在這里種自己的自留地，開荒、播種，讓你體驗(yàn)完全的農(nóng)家生活樂(lè)趣!你還可以來(lái)這里釣金魚，釣多少就可以帶走多少!當(dāng)然，這一切都是需要付費(fèi)的。
裝修風(fēng)格以農(nóng)村的綠色基調(diào)為主，中間有草地、小型魚塘、自留地、小木屋、寵物基地等等一系列的設(shè)施。大概需要500平方米的面積。我們將不定期的對(duì)店內(nèi)設(shè)施進(jìn)行更新及維護(hù)!
三、目標(biāo)市場(chǎng)：
同___商場(chǎng)的中高檔定位一樣，我們的目標(biāo)客群以追求時(shí)尚的都市白領(lǐng)(女性為主)、3—14歲的少年兒童為主，以中年的政府官員為輔!積極迎合他們追求田園風(fēng)情樂(lè)趣、熱愛(ài)小動(dòng)物的心理!這部分客群的消費(fèi)能力比較強(qiáng)，他們會(huì)不惜金錢來(lái)追求一種自然的休閑狀態(tài)。而兒童會(huì)根據(jù)自己的喜好選擇游戲的方式，他們普遍對(duì)小動(dòng)物有好感，而父母對(duì)他們的行為除了支持之外，也沒(méi)有其他的辦法!所以我們的目標(biāo)市場(chǎng)是兩種顧客行為：一種是刻意追求形的;一種是興趣支配形的!
四、市場(chǎng)環(huán)境分析：
_城市經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚，在全國(guó)城市綜合實(shí)力50強(qiáng)評(píng)比中，_城市列居18位;在全國(guó)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值超百億元的城市中，_城市位居第10位;在全國(guó)55個(gè)人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值超萬(wàn)元的城市中，_城市位居榜首。_城市人的消費(fèi)能力更是位居全國(guó)之首!
_城市市位于_省的西部，氣候干燥寒冷，年封凍期長(zhǎng)達(dá)5個(gè)月。也就是說(shuō)，在這長(zhǎng)達(dá)5個(gè)月的時(shí)間里，人們的活動(dòng)范圍只限在室內(nèi)，而室外也很少見(jiàn)到綠色，市民在這5個(gè)月里最向往的就是綠色!
繁忙的都市生活使城市人接觸自然的機(jī)會(huì)越來(lái)越少，很多人都有在夏天到農(nóng)村去的想法，而我們正是迎合這種想法，把一個(gè)完整的農(nóng)村搬到城市來(lái)，同時(shí)把農(nóng)村不受歡迎的部份全部剔除掉!這里是一個(gè)整潔的、有序的、具有優(yōu)美風(fēng)光的田園!
五、市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)分析：
都市休閑農(nóng)莊這種業(yè)態(tài)的休閑方式在歐美是比較流行的，在我國(guó)也只有延海的幾個(gè)城市有類似的店鋪。這種模式在_城市還是一個(gè)空白，我們就是要抓住這個(gè)市場(chǎng)空白的機(jī)遇，在別人還沒(méi)有想到的時(shí)候，我們已經(jīng)付之于行動(dòng)!而_城市人本身對(duì)各種方式的體育運(yùn)動(dòng)項(xiàng)目就沒(méi)有多大興趣，在年收入較高的基礎(chǔ)上，他們更熱衷于追求一種全新的休閑方式，而都市休閑農(nóng)莊也就應(yīng)運(yùn)而生!
貴店的美食娛樂(lè)廣場(chǎng)是在_城市的一家室內(nèi)休閑娛樂(lè)場(chǎng)所，受到了_城廣大消費(fèi)者的歡迎和認(rèn)可!但是這里的休閑項(xiàng)目是有欠缺的，貴廣場(chǎng)注重的是娛樂(lè)項(xiàng)目，而對(duì)于休閑來(lái)說(shuō)，除了陶吧、玩吧之外，再?zèng)]有吸引人的地方，都市休閑農(nóng)莊會(huì)彌補(bǔ)這種狀態(tài)，全力打造一個(gè)室內(nèi)的田園、城市中的農(nóng)村、一個(gè)別有洞天的“桃花源”!
六、管理模式：
我們采取的是店長(zhǎng)負(fù)責(zé)制原則，在本店將設(shè)店長(zhǎng)一名，全權(quán)負(fù)責(zé)本店的管理。
我們有固定的清潔員，負(fù)責(zé)店內(nèi)的所有衛(wèi)生;有養(yǎng)育員，負(fù)責(zé)小動(dòng)物的喂養(yǎng);有負(fù)責(zé)店內(nèi)賣各種動(dòng)物食物的相關(guān)人員;有負(fù)責(zé)安全的安全員。
我們的小動(dòng)物選的是一些溫順的動(dòng)物，不會(huì)對(duì)顧客進(jìn)行人身攻擊。
我們會(huì)積極配合___商場(chǎng)的各種促銷活動(dòng)，也會(huì)在適當(dāng)?shù)臅r(shí)間搞自己的促銷活動(dòng)。
第二部分：營(yíng)銷推廣方案。
我們采取整合營(yíng)銷方式(imc)進(jìn)行前期的市場(chǎng)拓展，把所有廣告的觸點(diǎn)整合起來(lái)，以錯(cuò)落有致的媒體廣告、交相呼應(yīng)的軟性新聞為主，進(jìn)行大幅度的市場(chǎng)推廣，同時(shí)，也希望貴店給予一定的支持!
一、廣告攻勢(shì)：
前期我們將在本市各大知名媒體上進(jìn)行大幅度的廣告轟炸，以提高品牌知名度，樹立良好的品牌形象，力爭(zhēng)做到家喻戶曉，路人皆知!
_城市地區(qū)沒(méi)有強(qiáng)勢(shì)媒體，這是_城市人都知道的，所以我們整合了各種媒介信息后，選擇能夠互補(bǔ)的媒體進(jìn)行廣告宣傳。初步打算在_城市晚報(bào)、_城市電視臺(tái)、_城市廣播電臺(tái)等媒體上發(fā)布廣告。
二、軟性宣傳:。
軟性新聞的好處就是能夠提升品牌的美譽(yù)度和知名度。
我們將通過(guò)_城市晚報(bào)、電視臺(tái)、網(wǎng)站等一系列的媒介，進(jìn)行軟性新聞報(bào)道，把都市休閑農(nóng)莊變成市民關(guān)注的交點(diǎn)!讓人們進(jìn)行口頭傳播。
三、活動(dòng)配合：
在每年的元旦、春節(jié)、勞動(dòng)節(jié)、兒童節(jié)、端午節(jié)、國(guó)慶節(jié)、中秋節(jié)、圣誕節(jié)等重大節(jié)日推出各種促銷活動(dòng)。包括票價(jià)打折、釣魚比賽等等。
綜上所述，我們前期所做的一切都是希望能把都市休閑農(nóng)莊這個(gè)項(xiàng)目做好，并能與_城市商業(yè)龍頭___商場(chǎng)合作;前期，我們?cè)饺珖?guó)各地的零售企業(yè)做過(guò)市場(chǎng)調(diào)查，這個(gè)項(xiàng)目在省內(nèi)還是個(gè)空白，我們期望著能與___商場(chǎng)積極合作，添補(bǔ)這個(gè)空白，把這個(gè)市場(chǎng)做起來(lái)，真正的把它作成_城市人的“都市休閑農(nóng)莊”
商業(yè)地產(chǎn)策劃書篇十八
商業(yè)項(xiàng)目策劃工作的最終目的是指導(dǎo)執(zhí)行，即要緊密圍繞項(xiàng)目的特性，明確“做什么”及“怎么做”，同時(shí)，還要回答為什么要這么做及辦法實(shí)施之后的結(jié)果。執(zhí)行需要指導(dǎo)，這也是策劃工作存在的意義，所以，一份在項(xiàng)目實(shí)際操作當(dāng)中實(shí)施不了的策劃方案是沒(méi)有價(jià)值的。因此，鴻偉摩爾建議:商業(yè)地產(chǎn)策劃必須“落地”!
商業(yè)項(xiàng)目策劃工作的最終目的是指導(dǎo)執(zhí)行，即要緊密圍繞項(xiàng)目的特性，明確“做什么”及“怎么做”，同時(shí)，還要回答為什么要這么做及辦法實(shí)施之后的結(jié)果。執(zhí)行需要指導(dǎo)，這也是策劃工作存在的意義，所以，一份在項(xiàng)目實(shí)際操作當(dāng)中實(shí)施不了的策劃方案是沒(méi)有價(jià)值的。
對(duì)于商業(yè)項(xiàng)目的策劃而言，首要的任務(wù)是對(duì)項(xiàng)目的特性有準(zhǔn)確到位的把握，即充分認(rèn)識(shí)項(xiàng)目的個(gè)性:自身獨(dú)有的優(yōu)勢(shì)體現(xiàn)在哪些方面;最突出的難點(diǎn)有哪些等。這是項(xiàng)目規(guī)劃的基礎(chǔ)環(huán)節(jié)，直接影響到下一步的市場(chǎng)定位、業(yè)態(tài)規(guī)劃、收益預(yù)測(cè)等核心規(guī)劃工作。項(xiàng)目分析涉及的因素既有宏觀層面的，也有微觀的;既有外部影響因素，也有項(xiàng)目自身約束條件，但所有要素的分析都是緊密圍繞項(xiàng)目展開的，因此，對(duì)于綜合分析能力及專業(yè)技術(shù)要求是比較高的。
商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目策劃與運(yùn)作的核心問(wèn)題是“項(xiàng)目定位”，項(xiàng)目定位的準(zhǔn)確與否，決定了項(xiàng)目是否可以成功運(yùn)作。目前，在各地商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)運(yùn)作過(guò)程中，出現(xiàn)了一種不顧當(dāng)?shù)叵M(fèi)需求及商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的實(shí)際狀況，盲從于一些國(guó)外的商業(yè)規(guī)劃理念，盲目“追大求洋”或照搬照抄其他城市的商業(yè)業(yè)態(tài)，結(jié)果導(dǎo)致項(xiàng)目運(yùn)作失敗?？偨Y(jié)起來(lái)主要有以下幾種表現(xiàn)形式:。
開發(fā)商或策劃公司在業(yè)態(tài)定位時(shí)絲毫不考慮當(dāng)?shù)囟⑷€城市的消費(fèi)能力及商業(yè)文化的現(xiàn)狀，將自己出國(guó)考察或在一些國(guó)內(nèi)一線城市所看到的商業(yè)照抄照搬，信奉“國(guó)內(nèi)外營(yíng)銷策劃專家”或“大師”在到項(xiàng)目案場(chǎng)后，一兩天之內(nèi)就作出的定位判斷。結(jié)果造成“南李北枳”不能落地，出現(xiàn)“四不像”的商業(yè)模式。一方面由于沒(méi)有與定位相符的產(chǎn)品支撐而無(wú)法達(dá)到該商業(yè)業(yè)態(tài)的各項(xiàng)要求，使得啟動(dòng)時(shí)缺乏商業(yè)氛圍;另一方面，由于當(dāng)?shù)叵M(fèi)習(xí)慣及商業(yè)文化的影響，導(dǎo)致消費(fèi)者不認(rèn)可，陷入兩難境地。
一些開發(fā)商在自身實(shí)力有了一定積累后，盲目迷信于“綜合mall”的開發(fā)，認(rèn)為只有“mall”模式才能體現(xiàn)出企業(yè)的實(shí)力和品位。結(jié)果就會(huì)出現(xiàn)我們?cè)谝粋€(gè)二、三線地市里可以同時(shí)看到有幾個(gè)大型商業(yè)綜合項(xiàng)目同時(shí)啟動(dòng)的現(xiàn)象，甚至于一些縣級(jí)區(qū)域也開發(fā)十幾萬(wàn)項(xiàng)目的大型商業(yè)綜合體，結(jié)果造成同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重、競(jìng)爭(zhēng)激烈的局面。
這種情況在批發(fā)市場(chǎng)的開發(fā)過(guò)程中較為常見(jiàn)。有些地方的開發(fā)商過(guò)分依賴或夸大了政府對(duì)市場(chǎng)開發(fā)的支持作用，不遵循市場(chǎng)發(fā)展的規(guī)律，在沒(méi)有任何市場(chǎng)基礎(chǔ)的地方盲目開發(fā)項(xiàng)目，或想當(dāng)然地希望把一些成熟的市場(chǎng)可以簡(jiǎn)單地進(jìn)行搬遷，導(dǎo)致開發(fā)失敗。
用假大空的商業(yè)概念進(jìn)行定位或包裝，只想獲取短期利益一走了之，不愿意進(jìn)行商業(yè)的培育，造成項(xiàng)目運(yùn)作失敗。商業(yè)地產(chǎn)在中國(guó)經(jīng)過(guò)了十幾年的發(fā)展，投資者和商家對(duì)這種商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)模式已經(jīng)有了一個(gè)比較清晰的認(rèn)識(shí)，從以往一些一賣了之、不注重商業(yè)啟動(dòng)而導(dǎo)致投資者投資利益得不到保障的失敗案例已經(jīng)吸取了豐富的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，因此，這種方式的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作模式已經(jīng)沒(méi)有了落地性。
商業(yè)地產(chǎn)策劃書篇十九
（一）。
我們不得不承認(rèn)的是當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷策劃中的確存在很多的缺陷和不足，如果不積極進(jìn)行改善和調(diào)整的話，勢(shì)必會(huì)影響到商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。因此積極探究當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷策劃中的問(wèn)題和對(duì)策，顯得尤為必要。
通過(guò)對(duì)于當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷策劃工作情況的調(diào)查來(lái)看，當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷策劃不合理存在深刻的原因，如果不積極進(jìn)行改善和調(diào)整，將直接影響到商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷策劃工作效能的發(fā)揮。具體來(lái)講，其主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：
1、商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷策劃的出發(fā)點(diǎn)失準(zhǔn)商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷策劃的出發(fā)點(diǎn)失準(zhǔn)，是現(xiàn)階段很多商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商容易犯的錯(cuò)誤。其主要體現(xiàn)在以下兩個(gè)方面：其一，過(guò)分的相信銷售業(yè)績(jī)與廣告營(yíng)銷之間的關(guān)系，覺(jué)得只要地產(chǎn)營(yíng)銷策劃做得好，就可以保證比較好的銷售成功，在這樣錯(cuò)誤的思想意識(shí)下就有越來(lái)越多的商業(yè)地產(chǎn)開放商開始在營(yíng)銷策劃上投入更多的資金，這種忽視了營(yíng)銷效能的做法，是很不合理的；其二，當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷策劃方案的賣點(diǎn)缺乏特色，過(guò)度的炒作，常常出現(xiàn)營(yíng)銷內(nèi)容與實(shí)際商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品特點(diǎn)不吻合的情況，這種偏離實(shí)際的營(yíng)銷策劃方案往往也是難以起到理想的宣傳效果的，以概念炒作為例，很多時(shí)候都是徒有虛名，時(shí)間一長(zhǎng)就引起消費(fèi)者的反感，是起不到任何營(yíng)銷效果的。
2、商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷策劃的能力很不足商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷策略的能力不足主要表現(xiàn)在策劃方案比較陳腐，缺乏實(shí)際的競(jìng)爭(zhēng)能力。通過(guò)對(duì)于實(shí)際的商業(yè)地產(chǎn)策劃方案的情況歸納來(lái)看，營(yíng)銷策劃缺乏新元素，不具備創(chuàng)新精神，多數(shù)情況下都以同質(zhì)化的方式來(lái)進(jìn)行營(yíng)銷，無(wú)論是取材，建筑外心，還是建筑特色，都以成詞濫調(diào)來(lái)進(jìn)行宣傳。當(dāng)然，這不僅僅與當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)創(chuàng)新機(jī)制不健全，商業(yè)地產(chǎn)建筑時(shí)尚元素，現(xiàn)代化裝修理念還在被大家慢慢接受的社會(huì)背景存在一定的關(guān)聯(lián)，但是其主要的還是內(nèi)因，那就是商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)策劃的能力不足，難以結(jié)合不同的產(chǎn)品，實(shí)現(xiàn)有針對(duì)性的商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷策劃。
3、商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷策劃的準(zhǔn)備很欠缺完善科學(xué)的商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷策劃方案的形成，往往需要做好充足的準(zhǔn)備工作，那就是市場(chǎng)調(diào)研工作的開展。但是實(shí)際上很多營(yíng)銷策劃部門在確定策劃方法的時(shí)候，并沒(méi)有做好充足的市場(chǎng)調(diào)研的工作。具體表現(xiàn)為：以單一調(diào)查的方式去開展，忽視了樓盤規(guī)模，出現(xiàn)隨意取值，以偏概全的情況，策劃的宣傳內(nèi)容往往沒(méi)有將樓盤的全部信息展示出來(lái)；策劃方案程序化，機(jī)械化，脫離樓盤實(shí)際情況，忽略消費(fèi)者消費(fèi)能力，過(guò)度強(qiáng)調(diào)樓盤的高檔性，出現(xiàn)了策劃盲目性的情況。
1、樹立正確的商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷策劃理念樹立正確的商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷策劃理念，簡(jiǎn)單來(lái)講，就是正確審視營(yíng)銷廣告的效能，看到其積極效能的同時(shí)，保證將廣告做的'有針對(duì)性，而不是實(shí)現(xiàn)其與實(shí)際銷售業(yè)績(jī)之間的掛鉤。為此，需要積極做好以下幾個(gè)方面的工作：規(guī)避策劃炒作的現(xiàn)象，避免盲目炒作，實(shí)現(xiàn)廣告成本的控制和管理，保證廣告投入效能的合理發(fā)揮；樹立實(shí)事求是的基本原則，從消費(fèi)立場(chǎng)出發(fā)，做到廣告策劃內(nèi)容的真實(shí)性，和策劃方法的針對(duì)性，保證給予消費(fèi)者最理想的信息資訊。
2、打造專業(yè)的營(yíng)銷策劃團(tuán)隊(duì)專業(yè)化的營(yíng)銷策劃團(tuán)隊(duì)，也是解決當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷策劃問(wèn)題的關(guān)鍵所在。為此，我們需要做好的工作為：其一，立足提升在職營(yíng)銷策劃團(tuán)隊(duì)成員業(yè)務(wù)素質(zhì)，積極開展專業(yè)化的營(yíng)銷策劃培訓(xùn)，使得其不斷接觸全新的營(yíng)銷策劃知識(shí)，以不斷提升自身的營(yíng)銷策劃能力；其二，建立健全營(yíng)銷策劃方案的評(píng)價(jià)機(jī)制，實(shí)現(xiàn)營(yíng)銷策劃方案與消費(fèi)者感興趣程序，消費(fèi)者參與程度，實(shí)際銷售業(yè)績(jī)之間的融合，實(shí)現(xiàn)對(duì)于具體營(yíng)銷方案的考核，由此實(shí)現(xiàn)對(duì)于對(duì)應(yīng)營(yíng)銷策劃方案人員的獎(jiǎng)勵(lì)和懲罰，以最大化的激發(fā)營(yíng)銷策劃人員的工作積極性。
3、實(shí)現(xiàn)科學(xué)的營(yíng)銷策劃定位做好充足的營(yíng)銷策劃準(zhǔn)備工作，是保證營(yíng)銷策劃定位科學(xué)性的關(guān)鍵所在。為此，需要做好以下幾個(gè)方面的工作：首先，積極做好市場(chǎng)調(diào)研工作，收集和整理最前沿的市場(chǎng)數(shù)據(jù)，全面了解消費(fèi)主力和能力的基礎(chǔ)上，實(shí)現(xiàn)對(duì)于建筑前景的預(yù)測(cè)；其二，在預(yù)測(cè)報(bào)告的基礎(chǔ)上，實(shí)現(xiàn)對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品金正能力的評(píng)估，并且借助計(jì)算機(jī)信息技術(shù)，實(shí)現(xiàn)具體數(shù)據(jù)網(wǎng)絡(luò)體系的構(gòu)建，為制定營(yíng)銷策劃方案做好夯實(shí)的數(shù)據(jù)基礎(chǔ)；其三，界定商業(yè)地產(chǎn)的目標(biāo)消費(fèi)群體，對(duì)于其收入情況，購(gòu)買力狀況進(jìn)行分析，由此明確不同階層的消費(fèi)需求，由此去確定其戶型需求程度，在此基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)對(duì)于消費(fèi)目標(biāo)的界定。
從理論上來(lái)講，商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷策劃方案應(yīng)該以客戶市場(chǎng)需求為出發(fā)點(diǎn)，樹立整體營(yíng)銷意識(shí)，保證營(yíng)銷策劃與銷售情況保持一致，進(jìn)而使得商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷策劃方案能夠如實(shí)的實(shí)現(xiàn)開發(fā)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益。
（二）。
針對(duì)棗陽(yáng)光彩產(chǎn)業(yè)城一期標(biāo)鋪、家居大賣場(chǎng)、小商品城2015年需回款3億元的銷售目標(biāo)，制定如下市場(chǎng)分析及銷售計(jì)劃。
項(xiàng)目以百盟集團(tuán)為背景，擁有充足的商業(yè)支持力以及豐富的專業(yè)市場(chǎng)運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)。也得到了市場(chǎng)和棗陽(yáng)人民的一致認(rèn)可，這點(diǎn)從第一次開盤能達(dá)到1400多組認(rèn)籌中就足以證明。
1、機(jī)會(huì)與挑戰(zhàn)分析。
基于襄陽(yáng)百盟的影響力，棗陽(yáng)人民對(duì)百盟是抱有很大希望、對(duì)于百盟產(chǎn)業(yè)城的順利開業(yè)也是充滿期待的。但由于幾年來(lái)，棗陽(yáng)市先后出現(xiàn)棗陽(yáng)萬(wàn)象城、漢城等模仿百盟的商業(yè)模式先后面世，帶走了一批投資戶及自營(yíng)戶，但由于他們的不專業(yè)、不負(fù)責(zé)任，也傷害了一批投資戶及自營(yíng)戶。我們現(xiàn)在要做的就是找回客戶的信心，然他們重新回到百盟的懷抱。
2、優(yōu)勢(shì)與劣勢(shì)分析。
棗陽(yáng)百盟光彩產(chǎn)業(yè)城從地段、規(guī)模、規(guī)劃、物流、倉(cāng)儲(chǔ)、辦公配套以及政府支持力無(wú)論是棗陽(yáng)還是襄陽(yáng)，甚至武漢都是獨(dú)一無(wú)二的。但目前在項(xiàng)目整體包裝、推廣上面，并沒(méi)有將項(xiàng)目本身大氣、航母般的氣勢(shì)詮釋出來(lái)。對(duì)于一個(gè)近百萬(wàn)方的超大項(xiàng)目，幾個(gè)板塊同時(shí)啟動(dòng)，無(wú)論是規(guī)劃、施工、宣傳、策劃、人員等都是極大的挑戰(zhàn)。在3個(gè)多月，103天的時(shí)間內(nèi)完成3億元的回款不是問(wèn)題，但目前市場(chǎng)的預(yù)熱、形象的出街、沙盤模型的制作、各媒體資源的確定、蓄客、各種政策的制定及人員等等工作都沒(méi)有啟動(dòng)，要完成3億元回款的目標(biāo)，在目前看來(lái)，困難是巨大的。
3、問(wèn)題分析。
截止到今天，總共認(rèn)籌112組，離10月28日開盤僅有33天時(shí)間，按現(xiàn)在平均每天3、4組的來(lái)訪量，到10月28日可增加105組新客戶來(lái)訪。70%成交率，可增加74組認(rèn)籌。加上之前的累計(jì)認(rèn)籌189組。認(rèn)籌全部認(rèn)籌也才增加105組認(rèn)籌，按照70%的轉(zhuǎn)籌率，可完成實(shí)際成交132組，50萬(wàn)/套，開盤可完成6598萬(wàn)銷售額。這是經(jīng)過(guò)半年時(shí)間的準(zhǔn)備才達(dá)到成績(jī)。如果想在短短3個(gè)月時(shí)間時(shí)間完成近5個(gè)億的銷售額，3個(gè)億的實(shí)際回款，按目前的來(lái)電及來(lái)訪量顯然是不行的。完成的開盤商業(yè)地產(chǎn)一般都遵循“銷售未動(dòng)，招商先行”的原則，目前已經(jīng)簽訂的商戶也是投資客以及自營(yíng)客比較關(guān)心的。公布已進(jìn)駐的商戶信息，不管是對(duì)招商、還是對(duì)銷售，都可以起到積極的推動(dòng)作用。
1、財(cái)務(wù)目標(biāo)。
一期標(biāo)鋪、小商品城、家居大賣場(chǎng)年內(nèi)完成銷售額5億元，完成回款3億元。
一期標(biāo)鋪剩余可售近500套，全部銷售可完成2、5億元銷售額，可完成實(shí)際回款1、5億元。小商品城以及家居大賣場(chǎng)兩個(gè)板塊須完成2、5億元銷售額，完成實(shí)際回款1、5億元。反推成交套數(shù)為1000戶，完成認(rèn)籌1428組，完成來(lái)訪2040組，按103天的周期，平均每天接待新客戶來(lái)訪20組。分為三個(gè)賣場(chǎng)同時(shí)接待，每個(gè)賣場(chǎng)每天接待新客戶來(lái)訪7組。
目標(biāo)市場(chǎng)：棗陽(yáng)市高收入家庭、個(gè)體戶、公務(wù)員，年齡在35--55歲之間。產(chǎn)品定位：低風(fēng)險(xiǎn)、低投入、高回報(bào)純商業(yè)地產(chǎn)投資項(xiàng)目。價(jià)格：價(jià)格稍高于市場(chǎng)水平。
配銷渠道：1、通過(guò)專業(yè)廣告公司，對(duì)項(xiàng)目整體進(jìn)行從新包裝(包括戶外廣告、報(bào)紙廣告、海報(bào)、樓書、宣傳單張、折頁(yè)、紙杯、手提袋等等)銷售物料的設(shè)計(jì)制作。2、通過(guò)專業(yè)的商業(yè)策劃公司，對(duì)項(xiàng)目定位、推廣、營(yíng)銷、各類宣傳活動(dòng)的方案的制定。3、成立一支精英的銷售及招商團(tuán)隊(duì)，招商與銷售相結(jié)合，客戶資源利用最大化。4、服務(wù)：提供全面的商業(yè)物業(yè)管理。
廣告：1、針對(duì)10月28日一期標(biāo)鋪的開盤，設(shè)計(jì)一套新的廣告畫面及文案，著重宣傳超大的商業(yè)航母，給客戶提供最大的商業(yè)保障。2、針對(duì)即將面的家居大賣場(chǎng)和小商品城，設(shè)計(jì)一套品牌型的廣告畫面，在逐步更換主題賣場(chǎng)、炒作、認(rèn)籌、開盤等畫面。
1、10月10日前完成商業(yè)策劃公司及廣告公司的簽訂。
2、10月10日前完城各媒體資源的整合及篩選()。
3、10月18日前完成第一批廣告畫面的設(shè)計(jì)并制作發(fā)布。
4、10月18日前分別完成家居大賣場(chǎng)及小商品城人員到崗經(jīng)理及以上級(jí)別2人，銷售及相關(guān)人員6人，共計(jì)18人。
6、10月30日家居大賣場(chǎng)或小商品城開始接受客戶誠(chéng)意登記(認(rèn)籌)。
7、11月中下旬視認(rèn)籌情況確定時(shí)間開盤。
8、12月上旬家居大賣場(chǎng)或小商品城開始接受客戶誠(chéng)意登記(認(rèn)籌)。
9、2014年1月中下旬視認(rèn)籌情況確定時(shí)間開盤。
10、11月10日前，一期標(biāo)鋪開始誠(chéng)意登記。
11、12月30日前，一期標(biāo)鋪視認(rèn)籌情況確定時(shí)間開盤。
按照以上行動(dòng)計(jì)劃，每個(gè)月都有一次開盤活動(dòng)。推出的產(chǎn)品過(guò)于可能對(duì)于自營(yíng)戶有區(qū)別，但對(duì)于投資戶，幾乎是一致的的。要想每個(gè)板塊都能完成開盤的銷售任務(wù)，且不至于讓客戶無(wú)所適從，我們只能制造產(chǎn)品的差異化，盡量填補(bǔ)不同客群的不同投資需求。
（三）。
本工作計(jì)劃包括宗旨、目標(biāo)、工作開展計(jì)劃和計(jì)劃評(píng)估總結(jié)，日計(jì)劃，等五部分。
本計(jì)劃是，完成銷售指標(biāo)100萬(wàn)和達(dá)到小組增員10人。制定本計(jì)劃的宗旨是確保完成指標(biāo)、實(shí)現(xiàn)目標(biāo)。
1、全面、較深入地掌握我們“產(chǎn)品”地段優(yōu)勢(shì)并做到應(yīng)用自如。
2、根據(jù)自己以前所了解的和從其他途徑搜索到的信息，搜集客戶信息1000個(gè)。
3、鎖定有意向客戶30家。
4、力爭(zhēng)完成銷售指標(biāo)。
眾所周知，現(xiàn)代房產(chǎn)銷售的競(jìng)爭(zhēng)，就是服務(wù)的競(jìng)爭(zhēng)。服務(wù)分為售前服務(wù)、售中服務(wù)和售后服務(wù)，而我們房產(chǎn)銷售也是一種“服務(wù)“，所以前期工作即就是售前服務(wù)更是我們工作的重中之重。正是因?yàn)槿绱?，我的工作開展計(jì)劃也是圍繞“售前服務(wù)”來(lái)進(jìn)行。
1、多渠道廣泛地收集客戶資料，并做初步分析后錄入，在持續(xù)的信息錄入過(guò)程中不斷地提高自己的業(yè)務(wù)知識(shí)，使自己在對(duì)房產(chǎn)銷售特點(diǎn)掌握的基礎(chǔ)上進(jìn)一步的深入體會(huì)，做到在客戶面前應(yīng)用自如、對(duì)答如流。
2、對(duì)有意向的客戶盡可能多地提供服務(wù)(比如根據(jù)其需要及時(shí)通知房原和價(jià)格等信息)，目的讓客戶了解房源和價(jià)格，在此基礎(chǔ)上，與客戶進(jìn)行互動(dòng)溝通。
其次給客戶一種無(wú)形的壓力，比如：房源緊張，價(jià)格要上漲，等。挑起其購(gòu)買欲望。
3、在用電話與客戶交流的過(guò)程中，實(shí)時(shí)掌握其心理動(dòng)態(tài)，并可根據(jù)這些將客戶分類。
4、在交流的過(guò)程中，鎖定有意向的客戶，并保持不間斷的聯(lián)系溝通，在客戶對(duì)我們的“產(chǎn)品”感興趣或希望進(jìn)一步了解的情況下，可以安排面談。
5、在面談之前要做好各種充分準(zhǔn)備，做到對(duì)房源，面積，單價(jià)等了如指掌。
6、對(duì)每次面談后的結(jié)果進(jìn)行總結(jié)分析，并向上級(jí)匯報(bào)，聽取領(lǐng)導(dǎo)的看法?？朔щy、調(diào)整心態(tài)、繼續(xù)戰(zhàn)斗。
7、在總結(jié)和摸索中前進(jìn)。
在一個(gè)月后，要對(duì)該月的工作成果、計(jì)劃執(zhí)行情況做一次評(píng)估，總結(jié)得失，為下個(gè)月的工作開展做準(zhǔn)備。
商業(yè)地產(chǎn)策劃書篇二十
精準(zhǔn)推廣規(guī)劃：
1)樓盤客群細(xì)分;。
2)精準(zhǔn)短信營(yíng)銷平臺(tái);。
3)精準(zhǔn)郵件營(yíng)銷平臺(tái);。
4)數(shù)據(jù)庫(kù)發(fā)送執(zhí)行;。
5)目標(biāo)客戶dm營(yíng)銷設(shè)計(jì)與執(zhí)行。
房產(chǎn)代理專項(xiàng)規(guī)劃：
1)數(shù)據(jù)庫(kù)建立;。
2)數(shù)據(jù)庫(kù)推廣平臺(tái)建立(短信、郵件平臺(tái))。
3)數(shù)據(jù)庫(kù)發(fā)送執(zhí)行。
2)地產(chǎn)主題設(shè)計(jì);。
3)招商方案與執(zhí)行;。
4)集客策略。
中高端房產(chǎn)項(xiàng)目推廣規(guī)劃：
1)整合網(wǎng)絡(luò)傳播方案。
2)高端客戶數(shù)據(jù)庫(kù)分析;。
3)數(shù)據(jù)庫(kù)內(nèi)容設(shè)計(jì)與推廣執(zhí)行;。
4)項(xiàng)目推介會(huì)執(zhí)行規(guī)劃。
優(yōu)郵房產(chǎn)行業(yè)的解決方案，適合低成本市場(chǎng)推廣的開發(fā)商、中介代理機(jī)構(gòu)，是快速找到目標(biāo)的新營(yíng)銷模式。
全球金融危機(jī)的到來(lái)說(shuō)明了投資不理性是世界性的問(wèn)題，雖然中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)萎靡，但是世界房地產(chǎn)市場(chǎng)都幾乎和中國(guó)一樣，甚至比中國(guó)還要嚴(yán)重。雖然世界很多國(guó)家都做出了政府救市的舉措，但是中國(guó)根據(jù)自己的國(guó)情做出了不會(huì)政策性拯救房市的決定，這也有國(guó)家的苦衷，我們應(yīng)該理解。
既然國(guó)家不會(huì)政策性拯救房市，那我們就必須自己想出路了，如果不想出路的話，公司離破產(chǎn)也不遠(yuǎn)了。我們正在為之前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的不合理開發(fā)買單了，這怨不得別人。確實(shí)有很多房地產(chǎn)大腕囤積居奇，大肆炒作房地產(chǎn)市場(chǎng)，導(dǎo)致現(xiàn)在這個(gè)情況。
上面我制定的新的市場(chǎng)營(yíng)銷策劃書，已經(jīng)很完善的寫出如何拯救我們的公司，希望大家能夠重視。
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