在實(shí)施一項(xiàng)任務(wù)或項(xiàng)目之前，我們需要制定一個(gè)有效的方案。我們可以使用圖表、表格等輔助工具來(lái)更好地展示方案的內(nèi)容和思路。通過(guò)閱讀這些范文，我們可以借鑒一些制定方案的思路和方法。
商業(yè)廣場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)方案篇一
值此端午節(jié)來(lái)臨之際，為刺激親情消費(fèi)，提升酒店知名度，讓顧客更加了解xx酒店，調(diào)動(dòng)各檔次消費(fèi)者潛力;增進(jìn)顧客對(duì)酒店的`忠誠(chéng)度，信任度，我部特?cái)M定端午節(jié)系列活動(dòng)，具體細(xì)節(jié)如下：
xx年x月x日―x月x日。
x大酒店(中餐為重點(diǎn)推廣對(duì)象);
x親情傳，棕香千萬(wàn)家。
1、讓顧客了解x酒店，打消顧客對(duì)消費(fèi)檔次的各種顧慮。
2、豐富傳統(tǒng)節(jié)日的慶祝氛圍，刺激親情消費(fèi);
3、開(kāi)發(fā)現(xiàn)有場(chǎng)地資源，調(diào)動(dòng)清淡時(shí)段的營(yíng)業(yè)潛力;
4、凝聚賓館銷(xiāo)售合力，調(diào)動(dòng)全員積極性，捆綁式營(yíng)業(yè)。
主要為端午節(jié)期間前來(lái)酒店消費(fèi)的散客、家庭和親朋好友;
1、隆重推出三種不同風(fēng)味組合禮盒品牌粽子：x親情粽、和諧鳳凰粽、團(tuán)圓風(fēng)情粽;品牌粽包裝及價(jià)格：(注意：紅酒和紅酒開(kāi)瓶器可跟供應(yīng)商協(xié)商由其贊助)：
(1)x親情粽：108元/盒(4個(gè)粽子+紅酒1瓶+紅酒開(kāi)瓶器1個(gè));
2、促銷(xiāo)活動(dòng)組合(以酒店中餐為重點(diǎn)，帶動(dòng)其它營(yíng)業(yè)場(chǎng)所消費(fèi))：
1)中餐啤酒買(mǎi)一送一(指定品牌);
3)凡在ktv消費(fèi)超過(guò)1000元者送品牌粽(x親情粽)1盒，驅(qū)邪用品4套;
4)活動(dòng)期間，購(gòu)買(mǎi)x酒店辦理金卡會(huì)員均可獲贈(zèng)(威尼斯風(fēng)情粽)2盒，驅(qū)邪用品4套;原金卡會(huì)員購(gòu)買(mǎi)本酒店粽子一律8折優(yōu)惠。
3、購(gòu)買(mǎi)品牌粽
4、凡在活動(dòng)期間在本酒店現(xiàn)金開(kāi)房3間以上者，可獲贈(zèng)品牌粽。(和諧鳳凰粽1盒+端午節(jié)驅(qū)邪用品3套(驅(qū)邪用品為：菖蒲、艾草，佩香囊、加糖黃瓜)
注意事項(xiàng)：
(1)客人另有需要須購(gòu)買(mǎi)。請(qǐng)服務(wù)員根據(jù)客人需要在開(kāi)餐的時(shí)間段內(nèi)幫客人去中餐廳領(lǐng)取。菜品要把握“地道”、“原汁原味”的原則。適宜家庭聚餐、親朋好友聚會(huì)這類(lèi)客人的需求，口味要求清淡，老少皆宜，菜量偏多，價(jià)格適中，并適時(shí)地推出各檔次宴會(huì)用餐，其間穿插特色菜、招牌菜、新派菜等，使消費(fèi)者能全面地了解酒店的廚師水平，促進(jìn)酒店形象品牌的樹(shù)立和推廣。
(2)凡在x月x日―x月x日期間各餐廳每桌免費(fèi)贈(zèng)送散棕子每人1個(gè)、紅棗1碟、皮蛋1碟。
(3)凡在x月x日―x月x日期間入住客房每間房贈(zèng)送散棕子每人2個(gè)、紅棗1碟，采取“開(kāi)房送品牌粽子”。
(4)凡在x月x日―x月x日期間桑拿、足浴消費(fèi)均可贈(zèng)送散棕子每人2個(gè)。
(5)凡在x月x日―x月x日期間來(lái)中餐廳用餐的顧客，每個(gè)包廂免費(fèi)獲贈(zèng)五子登科一份，請(qǐng)餐飲部備份。(五子登科成分即：紅棗、紅糖、咸蛋、粽子、桂圓)
活動(dòng)時(shí)間：xx年x月x日―x月x日。
活動(dòng)對(duì)象：酒店協(xié)議單位及私企老板。
團(tuán)拜方式：由市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)部牽頭，酒店組織部門(mén)經(jīng)理及營(yíng)銷(xiāo)代表對(duì)老客戶(hù)進(jìn)行拜訪(fǎng)。
(一)橫幅一條，酒店大門(mén)口，內(nèi)容為：x祝全國(guó)人民端午節(jié)節(jié)日快樂(lè);
(二)水牌：大堂粽子亭邊放1個(gè)，中餐廳、桑拿部、娛樂(lè)部進(jìn)門(mén)處各1個(gè)。
(三)酒店電梯廣告：按實(shí)際尺寸，內(nèi)容為：端午節(jié)各部門(mén)優(yōu)惠和價(jià)格;
票券使用說(shuō)明：
此券僅限購(gòu)買(mǎi)x品牌粽1盒(籃);
此券不設(shè)找贖、現(xiàn)金兌換、不得與其它券混合使用;
此券須蓋本酒店財(cái)務(wù)專(zhuān)用章方可用效;此券最終解釋權(quán)歸本酒店所有。
(六)巨幅：內(nèi)容為本酒店三大品牌粽子價(jià)格和各部門(mén)優(yōu)惠措施;
(七)短信：
(2)粽子亭主營(yíng)：三大品牌粽(x親情粽、和諧鳳凰粽、團(tuán)圓風(fēng)情粽)兼營(yíng)：a、雄黃酒、菖蒲、艾草，佩香囊、黃瓜(加糖)(袋裝，30元/袋)b、五子登科(五子登科成分即：紅棗、紅糖、咸蛋、粽子、桂圓)(袋裝，48元/袋);(注：此價(jià)格作為參考，具體應(yīng)跟采購(gòu)成本核算定價(jià))
(3)x月x日―x月x日期間，在中餐廳選一空地設(shè)置一個(gè)形似龍舟的堆頭，前為龍頭，后為龍尾，龍身堆滿(mǎn)各式粽子，龍身貼上一條橫幅，橫幅文字內(nèi)容即為本次促銷(xiāo)主題：“x親情傳，棕香千萬(wàn)家”。
商業(yè)廣場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)方案篇二
以端午節(jié)為契機(jī)，大勢(shì)宣傳餐飲新出品(粽)xx等信息，挖掘市場(chǎng)銷(xiāo)售潛力，電話(huà)聯(lián)絡(luò)或拜訪(fǎng)團(tuán)體客源，增加團(tuán)體、家庭訂購(gòu)份額，通過(guò)“粽”文化的渲染，濃厚端午節(jié)氣氛，提高餐飲食品牌知名度，對(duì)六月餐飲營(yíng)業(yè)沖刺開(kāi)啟前奏。
目標(biāo)：做旺xx，僅粽子銷(xiāo)售額力爭(zhēng)達(dá)到5萬(wàn)元。
主題：粽香傳情香飄萬(wàn)家。
時(shí)間：x月x日端午節(jié)(促銷(xiāo)時(shí)段：x月x日—x月x日)。
1.人人都過(guò)端午節(jié)，但知道端午節(jié)和粽子的來(lái)歷沒(méi)有幾人。
2.思鄉(xiāng)懷古，紀(jì)念屈原，也是一種愛(ài)國(guó)主義的傳統(tǒng)教育。
粽子食品是來(lái)自歷史發(fā)源地——洞庭湖汨羅江畔的傳統(tǒng)工藝，廚藝正統(tǒng)、風(fēng)味獨(dú)特、源遠(yuǎn)流長(zhǎng)。
4.時(shí)下富貴客源以本地人居多，廣東人對(duì)避邪、求吉祥，趨求精神保險(xiǎn)者多，“粽”有此功效：益智、驅(qū)邪、避邪、潤(rùn)五臟。
5.根據(jù)粽子的配料和成分，功效、吃法各有不同，老人潤(rùn)五臟，中青年扶正驅(qū)邪、兒童益智，因人而異、各取所需，購(gòu)有所值，食有所益。包粽比賽，吸引參與。
6.通過(guò)電視廣告“空中轟炸”，xx“龍船”出水激起百丈浪花(動(dòng)畫(huà))，引起百家矚目，近悅遠(yuǎn)來(lái)。
1.印制宣傳單、粽券各20xx份，單、券合一頁(yè)，節(jié)省印刷費(fèi)用，策劃部設(shè)計(jì)制作。(價(jià)格1500元，5月23日到貨)
2.制作大型龍船一個(gè)，放置西餐展臺(tái);配文字：粽行千里，香飄萬(wàn)家。
3.廣告展架2個(gè)，宣傳端午節(jié)來(lái)歷、粽的特色、品種等，圖文并茂。
4.設(shè)粽子展示柜、設(shè)現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售點(diǎn)：冰柜儲(chǔ)存粽子。
5.對(duì)所有粽子，密封壓膜包裝，印xx質(zhì)檢標(biāo)簽、更顯高雅，設(shè)計(jì)禮品手提袋，待議)
6.宣傳橫幅：
(1)粽香千年，驅(qū)邪益智，香飄萬(wàn)家!
(2)快樂(lè)端午、健康美食——相約xx!
(3)政府防流感指定飲品——大堂吧免費(fèi)享用!
7.宣傳單派發(fā)方式兩種：
a、跟報(bào)刊發(fā)售點(diǎn)聯(lián)系，拿20xx份粽子宣傳單夾在報(bào)紙中派發(fā)。
b、各部門(mén)前臺(tái)派發(fā)。
8、演藝大廳led推介、主持人宣講(端午節(jié)活動(dòng))。
9、短信宣傳10000條、電視廣告4天(播20次)
端午節(jié)家庭套餐(含粽子)：粽子種類(lèi)及價(jià)格：
大堂吧酒水價(jià)目：鐵板燒促銷(xiāo)價(jià)目：
(均由西餐部擬定報(bào)總辦、同時(shí)做餐牌)
1.粽券派發(fā)方式：拿4萬(wàn)元粽券分派各營(yíng)業(yè)部門(mén)友情銷(xiāo)售。(餐飲部出計(jì)劃)
2.x商場(chǎng)設(shè)點(diǎn)銷(xiāo)售。(銷(xiāo)售部安排)
3.大堂吧現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售
凡訂購(gòu)20只以上，可享9折優(yōu)惠。
凡訂購(gòu)30只以上，可享8.8折優(yōu)惠。
凡訂購(gòu)50只以上，可享8.5折優(yōu)惠。
凡1人購(gòu)粽券1套(6張)，可免費(fèi)現(xiàn)場(chǎng)吃粽子。
6只為1套/打，1人現(xiàn)場(chǎng)(買(mǎi)單)吃粽子一打以上，再吃不要錢(qián)。
活動(dòng)三大亮點(diǎn)：
1、下午現(xiàn)場(chǎng)包粽比賽——5月25—28日，西餐部大堂吧促銷(xiāo)粽子，同時(shí)組織客人舉行“現(xiàn)場(chǎng)包粽比賽”，讓客人體驗(yàn)包粽之樂(lè)趣，優(yōu)勝者可享贈(zèng)當(dāng)晚入住客房特價(jià)(268元/當(dāng)晚)，或送粽子一串紅酒一盅(預(yù)計(jì)10份)。
2、娛樂(lè)“千人粽子宴”——5月25—28日，各包房派發(fā)粽子，供客人品嘗，節(jié)目部部編演《端午紀(jì)念屈原》的特別節(jié)目(員工飯?zhí)眉郁找粋€(gè))。
廣告印刷費(fèi)用1500元、電視廣告費(fèi)用4000元。
效益預(yù)測(cè)：只要營(yíng)銷(xiāo)到位，突破目標(biāo)任務(wù)應(yīng)該不成問(wèn)題。
商業(yè)廣場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)方案篇三
在商業(yè)地產(chǎn)銷(xiāo)售發(fā)展日益成熟的的今天，房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃在商業(yè)地產(chǎn)的銷(xiāo)售與招商過(guò)程中越來(lái)越重要，商鋪要想賣(mài)得好，前期的營(yíng)銷(xiāo)策劃必不可少，而且必須做到位。
××商業(yè)城項(xiàng)目是××房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)的精品物業(yè)，將成為××市北區(qū)的新型休閑地產(chǎn)商業(yè)的經(jīng)典作品。
××商業(yè)城座落于××市城區(qū)北部的××廣場(chǎng)旁，是××地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的新建項(xiàng)目。本項(xiàng)目占地7 000平方米，根據(jù)目前的建筑設(shè)計(jì)建議方案，項(xiàng)目由三層裙樓（含負(fù)一層）和兩棟塔樓（分別高四層）組成，總建筑面積約為15 000余平方米，地下車(chē)庫(kù)及設(shè)備用房建筑面積為1 500多平方米，商業(yè)裙樓建筑面積約8 500平方米，塔樓建筑面積約6 500余平方米。項(xiàng)目總投資約1 800萬(wàn)元。
經(jīng)過(guò)前期的市場(chǎng)調(diào)研分析，本項(xiàng)目初步確定為現(xiàn)代化、多功能的休閑購(gòu)物商城。根據(jù)這個(gè)初步設(shè)想，結(jié)合目前項(xiàng)目現(xiàn)狀，本營(yíng)銷(xiāo)企業(yè)方案對(duì)本項(xiàng)目做了比較系統(tǒng)的市場(chǎng)定位及營(yíng)銷(xiāo)可操作性分析，從營(yíng)銷(xiāo)策劃的角度出發(fā)，對(duì)項(xiàng)目的整體形象包裝、營(yíng)銷(xiāo)組織運(yùn)行、市場(chǎng)推廣、廣告策略安排、銷(xiāo)售促進(jìn)等方面都做了全局性和可操作性的論述。
一、項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)總體策略
營(yíng)銷(xiāo)總體策略是仔細(xì)分析、科學(xué)劃分并準(zhǔn)確切入目標(biāo)市場(chǎng)，通過(guò)全方位地運(yùn)用營(yíng)銷(xiāo)策略，最大限度提升項(xiàng)目的附加價(jià)值，獲取項(xiàng)目的最大利潤(rùn)，并全面樹(shù)立和提升企業(yè)形象及項(xiàng)目形象。概括本項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)總體策略，可以簡(jiǎn)述為“五個(gè)一”，即樹(shù)立一個(gè)新銳概念、倡導(dǎo)一個(gè)財(cái)富理念、提煉一個(gè)鮮明主題、啟動(dòng)一個(gè)前衛(wèi)市場(chǎng)、醞釀一場(chǎng)熱銷(xiāo)風(fēng)暴。
二、項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)方針
根據(jù)本項(xiàng)目“五個(gè)一”的總體營(yíng)銷(xiāo)策略，擬訂本項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)方針如下，作為本項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)工作綱領(lǐng)的完善和充實(shí)。
1. 樹(shù)立一個(gè)新銳概念：休閑式購(gòu)物商業(yè)。
2. 倡導(dǎo)一個(gè)財(cái)富理念：創(chuàng)投性商業(yè)、休閑式購(gòu)物、穩(wěn)定性回報(bào)。
3. 提煉一個(gè)鮮明主題：產(chǎn)權(quán)式商鋪、休閑式商業(yè)。
購(gòu)物主題明確。
5. 醞釀一場(chǎng)熱銷(xiāo)風(fēng)暴：本項(xiàng)目將傳統(tǒng)商業(yè)行為上升為現(xiàn)代全新的休閑商業(yè)，力爭(zhēng)推動(dòng)商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)的全新變革，避開(kāi)傳統(tǒng)商業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)，在一個(gè)全新市場(chǎng)里掀起一場(chǎng)熱銷(xiāo)風(fēng)暴。
三、銷(xiāo)售目標(biāo)及目標(biāo)分解 1. 銷(xiāo)售（招商）目標(biāo)
××商業(yè)城的可銷(xiāo)售面積如表8-3所示。
表8-3 ××商業(yè)城的可銷(xiāo)售面積說(shuō)明表
2. 銷(xiāo)售目標(biāo)分解
××商業(yè)城的銷(xiāo)售目標(biāo)如表8-4所示。
表8-4 ××商業(yè)城的銷(xiāo)售目標(biāo)計(jì)劃
四、營(yíng)銷(xiāo)階段計(jì)劃
根據(jù)項(xiàng)目的定位及施工進(jìn)度計(jì)劃，將營(yíng)銷(xiāo)工作分為四個(gè)階段，各階段工作重點(diǎn)如表8-5所示。
表8-5 營(yíng)銷(xiāo)各階段工作任務(wù)一覽表
五、項(xiàng)目銷(xiāo)售時(shí)機(jī)及價(jià)格
為了更好地在后續(xù)營(yíng)銷(xiāo)過(guò)程中充分體現(xiàn)總體營(yíng)銷(xiāo)策略和達(dá)成目標(biāo)方針的實(shí)現(xiàn)，綜合項(xiàng)目要素資源和營(yíng)銷(xiāo)推廣傳播要素，結(jié)合項(xiàng)目定位，確定以下銷(xiāo)售時(shí)機(jī)及價(jià)格。
（一）項(xiàng)目入市時(shí)機(jī)及姿態(tài)
1．入市時(shí)機(jī)：根據(jù)規(guī)劃與工程進(jìn)度以及營(yíng)銷(xiāo)準(zhǔn)備，在2015年5月份房交會(huì)期間開(kāi)盤(pán)（或2015年9月），可以抓住2015年春季房交會(huì)、五一國(guó)際勞動(dòng)節(jié)等機(jī)會(huì)掀起第一個(gè)啟動(dòng)高-潮；在國(guó)慶節(jié)、2015年秋季房交會(huì)、元旦等重要時(shí)期掀起新的銷(xiāo)售高-潮。
2．入市姿態(tài)：以全市乃至西北地區(qū)“財(cái)富地產(chǎn)、休閑購(gòu)物”形象登場(chǎng)，開(kāi)創(chuàng)全新休閑商業(yè)投資經(jīng)營(yíng)理念。
（二）價(jià)格定位及價(jià)格策略
1．價(jià)格定位的原則：采用比價(jià)法和綜合平衡法。
2．價(jià)格定位：整個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的銷(xiāo)售均價(jià)為3 580元/平方米，其中起價(jià)為3 328元/平方米，最高價(jià)為4 000元/平方米。
3．價(jià)格策略：采取“低開(kāi)高走”型平價(jià)策略，開(kāi)盤(pán)后半年作為第一階段的價(jià)格調(diào)整（略升），均價(jià)為3380元/m2，尾盤(pán)銷(xiāo)售變相略降。
六、宣傳策略及媒介組合
（一）宣傳策略主題
1．個(gè)性特色：“××商業(yè)城財(cái)富地產(chǎn)投資商業(yè)”是我市首家也是唯一一家將商業(yè)開(kāi)發(fā)從
“建造建筑產(chǎn)品”上升到“營(yíng)造全新休閑購(gòu)物方式”，倡導(dǎo)“投資財(cái)富地產(chǎn)、獲取穩(wěn)定回報(bào)”的投資理念。
2．區(qū)位交通：本項(xiàng)目地處××廣場(chǎng)旁，地段絕佳，高尚居住區(qū)地標(biāo)建筑，交通便捷，是北部區(qū)域首選的理想商業(yè)地產(chǎn)投資環(huán)境。
3．增值潛力：處于政府規(guī)劃重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域的核心區(qū)域，發(fā)展前景好，購(gòu)置成本低，升值潛力大，是投資置業(yè)的首選。
（二）宣傳媒介組合
1．開(kāi)盤(pán)前期：主要以軟性新聞及廣告進(jìn)行全新“財(cái)富投資，穩(wěn)定回報(bào)”理念的深度挖掘，媒體主要以報(bào)紙為主，電視為輔。
2．開(kāi)盤(pán)后的強(qiáng)勢(shì)推廣期：即項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)推廣的重要時(shí)期，宣傳媒介以“報(bào)紙、電視、戶(hù)外廣告牌三位一體”為主，配以相關(guān)雜志、直郵廣告等形式。
3．開(kāi)盤(pán)后的形象展示期：為了展示形象，以軟性深入挖掘?yàn)橹?，媒介選擇主要是電視和報(bào)紙，重點(diǎn)輔以論壇公關(guān)、促銷(xiāo)活動(dòng)、項(xiàng)目招商。
一.本案背景
1、國(guó)家調(diào)控導(dǎo)致住宅市場(chǎng)銷(xiāo)售進(jìn)展緩慢，而且形勢(shì)將會(huì)進(jìn)一步加劇
2、項(xiàng)目已經(jīng)開(kāi)盤(pán)，目前正在銷(xiāo)售推進(jìn)，銷(xiāo)售進(jìn)展緩慢
3、住宅產(chǎn)品建設(shè)進(jìn)展停滯，急需資金支持周轉(zhuǎn)；如果將商鋪及時(shí)投放市場(chǎng)，將會(huì)獲得大量資金，有效緩解目前資金的緊張。
swot分析
優(yōu)勢(shì)
1、 地處武陟詹泗路中段，交通便利，道路寬闊，地理位置優(yōu)越。
2、 項(xiàng)目周邊緊鄰十幾家村鎮(zhèn)，距離武陟三陽(yáng)商業(yè)中心距離近，商業(yè)發(fā)展?jié)摿薮蟆?/p>
3、 產(chǎn)品已完工，具備交房條件，已達(dá)到成熟的銷(xiāo)售時(shí)機(jī)。
劣勢(shì)
1、 項(xiàng)目周邊商業(yè)檔次較低，不利于樹(shù)立本項(xiàng)目商業(yè)的品牌形象。
2、 項(xiàng)目周邊的商業(yè)沒(méi)有形成規(guī)模，商業(yè)氛圍較淡，不利于項(xiàng)目的推廣。
3、 部分商鋪設(shè)計(jì)上下兩層使用率較低，面積過(guò)大，總價(jià)較高。 機(jī)會(huì)
1、 目前周邊無(wú)其他商業(yè)項(xiàng)目正式對(duì)外公開(kāi)，市場(chǎng)面臨商鋪供應(yīng)不足的情況。
2、 武陟由于處于商業(yè)地產(chǎn)起步階段，人們能明顯看到商鋪投資的巨大收益，因此，
對(duì)于商鋪投資興趣大，購(gòu)買(mǎi)意向和購(gòu)買(mǎi)潛力大。
風(fēng)險(xiǎn)
1、 目前城西區(qū)域商業(yè)發(fā)展緩慢，商業(yè)氛圍較淡。
2、 武陟新投放項(xiàng)目商業(yè)商鋪體量較大，即將推出，如果我們太過(guò)遲延，將對(duì)我項(xiàng)目會(huì)造成一定的沖擊。
二、目標(biāo)客群分析
（一）消費(fèi)者人群
1、 武陟三陽(yáng)商業(yè)區(qū)
目前整個(gè)武陟西片現(xiàn)況商業(yè)比較混亂，急需一個(gè)能引領(lǐng)西片區(qū)商業(yè)發(fā)展的主力商業(yè)群出現(xiàn)，壹號(hào)府邸的商鋪無(wú)論是從位置，未來(lái)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)都具備了這個(gè)條件。因此我們的消費(fèi)人群可以輻射到整個(gè)西區(qū)，而不局限于周邊。
2、住宅項(xiàng)目新住戶(hù)
3、 項(xiàng)目周邊村鎮(zhèn)的住戶(hù)
項(xiàng)目輻射周邊十幾個(gè)村鎮(zhèn)，由于村鎮(zhèn)沒(méi)有固定購(gòu)物環(huán)境，村鎮(zhèn)內(nèi)僅僅存在小型超市，賣(mài)店，小吃店無(wú)法充分滿(mǎn)足周邊客戶(hù)日常生活需求。
(二)購(gòu)買(mǎi)者人群
1、市區(qū)及鄉(xiāng)鎮(zhèn)投資客
較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力才行。
2、自營(yíng)客戶(hù)
符合項(xiàng)目定位的中小型餐飲，休閑娛樂(lè)，日常服務(wù)，購(gòu)物業(yè)態(tài)的自營(yíng)客戶(hù)。
3、壹號(hào)府邸住戶(hù)
這主要出于對(duì)該區(qū)域發(fā)展信心的考慮，兼顧投資的需求，特別是對(duì)于一些“一鋪養(yǎng)三代”情結(jié)深重的中年人。
（三）購(gòu)買(mǎi)習(xí)慣分析：
1、 地段是購(gòu)買(mǎi)商鋪的首要因素。
對(duì)于投資商鋪來(lái)說(shuō)，地段將是最重要的決定性因素。好的地段，將帶來(lái)充足的人流，人氣帶來(lái)財(cái)源，這是商業(yè)定律。
2、 現(xiàn)鋪是銷(xiāo)售階段的重心。
按照武陟人的購(gòu)買(mǎi)習(xí)慣，現(xiàn)鋪的即買(mǎi)即得，和投資風(fēng)險(xiǎn)小是商鋪準(zhǔn)現(xiàn)房銷(xiāo)售的重點(diǎn)。
3、對(duì)價(jià)格的敏感度高：
三、商鋪定位分析
1、 考慮將商鋪定位新農(nóng)村社區(qū)購(gòu)物商業(yè)街，符合整個(gè)項(xiàng)目的形象定位。
2、 本案必須通過(guò)合理的定位，包括價(jià)格定位、業(yè)態(tài)定位、銷(xiāo)售模式以及管理定位等創(chuàng)造自己的特色商業(yè)形態(tài)以及經(jīng)營(yíng)模式。
3、 考慮到壹號(hào)府邸社區(qū)整體的居住氛圍和住戶(hù)的層次要求較高，以及周邊區(qū)域住戶(hù)對(duì)特色商業(yè)的渴求，在商業(yè)定位和業(yè)態(tài)選擇上應(yīng)力求精致和完善，同時(shí)兼顧立體化、多層次分布，首先考慮滿(mǎn)足日常生活需求的消費(fèi)業(yè)態(tài)，如小型超市、便利店、藥品超市、自動(dòng)柜員機(jī)、美容店、小型特色餐飲等，其次在休閑、娛樂(lè)、運(yùn)動(dòng)等精神享受方面也應(yīng)有所側(cè)重，如棋牌房、冷飲吧、美容美發(fā)、書(shū)店等。
功能定位
集餐飲、娛樂(lè)、休閑、購(gòu)物等多功能于一體的中小型商業(yè)購(gòu)物街
業(yè)態(tài)定位及面積分割
特色化經(jīng)營(yíng)：特色服飾店、特色飲食店
四、壹號(hào)府邸商鋪的招商與銷(xiāo)售策劃
(一)項(xiàng)目商鋪銷(xiāo)售運(yùn)營(yíng)策略
1、統(tǒng)一招商
除經(jīng)營(yíng)戶(hù)購(gòu)買(mǎi)的，用于自營(yíng)的商鋪外，為統(tǒng)一形象，盡快繁榮商業(yè)街，對(duì)剩余商鋪采用統(tǒng)一招商，以招商造勢(shì)的策略。
2、“出租過(guò)渡，最終出售”的收益模式
對(duì)于有投資商鋪意向且能接受購(gòu)買(mǎi)產(chǎn)權(quán)的商戶(hù)，將產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，由購(gòu)買(mǎi)者自行經(jīng)營(yíng)或出租給他人經(jīng)營(yíng)。
3、整合市場(chǎng)
整合商業(yè)街功能，集購(gòu)物、娛樂(lè)、休閑、餐飲四大功能于一體；
整合市場(chǎng)空間，進(jìn)行合理商品布局；
4、合理回報(bào)
保證市場(chǎng)和經(jīng)營(yíng)戶(hù)合理的收益，實(shí)現(xiàn)雙贏；
完善商業(yè)物業(yè)的管理和服務(wù)功能，提升市場(chǎng)軟環(huán)境的競(jìng)爭(zhēng)力；
通過(guò)商鋪銷(xiāo)售業(yè)績(jī)和銷(xiāo)售人氣的提升，從而促進(jìn)和帶動(dòng)樓盤(pán)住宅的銷(xiāo)售；
（二）招商銷(xiāo)售總策略
招商策略
1、在商鋪銷(xiāo)售前做好商鋪招商工作。以銷(xiāo)售為主，招商為輔。如商戶(hù)可以購(gòu)買(mǎi)商鋪則將商鋪產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)蝗缟虘?hù)只能接受只租不買(mǎi)的形式，可在商鋪出租給商戶(hù)后在尋找商鋪買(mǎi)主。
4、對(duì)商鋪進(jìn)行業(yè)態(tài)布局進(jìn)行初步規(guī)劃，根據(jù)規(guī)劃業(yè)態(tài)，針對(duì)性地尋找投資商戶(hù)進(jìn)行招商。
5、以售優(yōu)先，以售為主，以租促售，售租結(jié)合，營(yíng)造售租兩旺的紅火局面。
銷(xiāo)售策略
1、1-2層連賣(mài)，2層作為一個(gè)銷(xiāo)售整體，在招商銷(xiāo)售時(shí)更具靈活性。并且去化速度會(huì)更快，但是此策略在運(yùn)用時(shí)，會(huì)造成總價(jià)過(guò)高，應(yīng)制定相應(yīng)的價(jià)格促銷(xiāo)策略進(jìn)行輔推。
2、部分商鋪帶租約出售
針對(duì)現(xiàn)有商鋪銷(xiāo)售可以先進(jìn)行招商，然后帶租約一起銷(xiāo)售給投資客，這樣，客戶(hù)投資購(gòu)買(mǎi)商鋪時(shí)就會(huì)更有信心和勇躍。
（三）商鋪招商與商鋪銷(xiāo)售流程
1、目標(biāo)商戶(hù)群的確定；
2、對(duì)商鋪鋪位進(jìn)行規(guī)劃，制定合理的分割方案；
3、針對(duì)目標(biāo)商群和客戶(hù)群進(jìn)行項(xiàng)目推廣，擴(kuò)大項(xiàng)目知名度，提升影響力；
4、雙方洽談，達(dá)成購(gòu)買(mǎi)或租賃意向；
5、投資者到實(shí)地選擇商鋪位置，并簽訂買(mǎi)賣(mài)或租賃協(xié)議；
6、投資者按規(guī)定交納購(gòu)房款或交納租金和服務(wù)費(fèi)；
7、對(duì)已經(jīng)簽定租賃協(xié)議的商鋪進(jìn)行銷(xiāo)售；
9、在招商過(guò)程已經(jīng)基本結(jié)束時(shí)，各商戶(hù)裝修好自己的經(jīng)營(yíng)商鋪，最后選擇合適的開(kāi)業(yè)時(shí)間，進(jìn)行商業(yè)開(kāi)街儀式，開(kāi)始經(jīng)營(yíng)。
四、商鋪營(yíng)銷(xiāo)實(shí)施策略
市場(chǎng)預(yù)熱期：2015年10月1-5日
以超常的推廣手段，結(jié)合戶(hù)外廣告、電視字幕，海報(bào)派發(fā)、報(bào)紙、人際傳播等渠道形成較強(qiáng)的商鋪銷(xiāo)售宣傳之勢(shì)，引起目標(biāo)客戶(hù)群的關(guān)注。
排號(hào)認(rèn)籌期：2015年10月10日
利用兩天時(shí)間進(jìn)行認(rèn)籌排號(hào)，鎖定消化首批意向客戶(hù)。同時(shí)以項(xiàng)目的各種競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)為傳播點(diǎn)，多種媒體、多種銷(xiāo)售渠道配合現(xiàn)場(chǎng)展示，打動(dòng)消費(fèi)者，激發(fā)購(gòu)買(mǎi)欲望，吸收客戶(hù)資源。
公開(kāi)發(fā)售期：2015年10月20日
商鋪開(kāi)盤(pán)，公開(kāi)認(rèn)購(gòu)，選定商鋪，簽訂購(gòu)鋪認(rèn)購(gòu)協(xié)議，進(jìn)行交款。
強(qiáng)銷(xiāo)期：2015年11月—12月
承接首次公開(kāi)發(fā)售的熱潮，適當(dāng)?shù)卣{(diào)整推售安排，推出全新的單位及全新銷(xiāo)售舉措，
以較為集中的現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)及廣告推廣給予客戶(hù)進(jìn)一步的認(rèn)知與感受，促成再次的銷(xiāo)售高-潮。
清盤(pán)期：2015年1-3月
利用靈活多變的促銷(xiāo)措施，以“壓軸珍藏”為主題告知此時(shí)已是購(gòu)買(mǎi)的最后機(jī)會(huì)，促使目標(biāo)客戶(hù)把握良機(jī)，盡快行動(dòng)。
商鋪招商貫穿商鋪銷(xiāo)售和宣傳的始終。以商鋪的招商造勢(shì)來(lái)推動(dòng)商鋪銷(xiāo)售，營(yíng)造熱銷(xiāo)紅火氣氛。
五、商鋪的營(yíng)銷(xiāo)推廣方案
(一)、商鋪命名：
壹號(hào)府邸商鋪命名：壹號(hào)府邸時(shí)尚風(fēng)情商業(yè)街
(二)、推廣主題建議
等方面進(jìn)行全面升級(jí)，經(jīng)考慮，我司將項(xiàng)目推廣主題定位為：
壹號(hào)府邸時(shí)尚風(fēng)情商業(yè)街 武陟創(chuàng)富新商機(jī)
(三)、推廣方式及渠道建議
1、推廣總原則
先招商后銷(xiāo)售，招商不是純粹的招商，而是一個(gè)造勢(shì)的問(wèn)題，在全市場(chǎng)上建立租售兩旺的信息。在短時(shí)間內(nèi)通過(guò)大眾口碑傳播和抄作成為樓市熱點(diǎn)，引起社會(huì)輿-論，提高知名度，促進(jìn)商鋪銷(xiāo)售。
2、推廣方式
方式一：營(yíng)銷(xiāo)中心現(xiàn)場(chǎng)展示
營(yíng)銷(xiāo)中心關(guān)于商鋪的各方面資料和裝備應(yīng)較為齊備，從所見(jiàn)、所聞全方位讓買(mǎi)家了解信息。另售樓處可以在原售樓處的基礎(chǔ)上做相應(yīng)的調(diào)整，以適合商鋪的租售。
方式二：特色營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)
a、開(kāi)盤(pán)前
讓先消費(fèi)者得到“看得見(jiàn)”價(jià)值，預(yù)期價(jià)格購(gòu)買(mǎi)高品質(zhì)商鋪從而成為義務(wù)推銷(xiāo)員。媒體鋪墊、報(bào)道、宣傳；平面廣告強(qiáng)勢(shì)宣傳適時(shí)制造氣氛。
媒體廣告：利用電視滾動(dòng)字幕，戶(hù)外廣告，散發(fā)廣告單頁(yè)，手機(jī)短信群發(fā)的形式進(jìn)行信息發(fā)布。
b、銷(xiāo)售期
小部分以競(jìng)價(jià)拍賣(mài)的形式進(jìn)行炒作
建議促銷(xiāo)主題活動(dòng)：商鋪競(jìng)價(jià)拍賣(mài)會(huì)
壹號(hào)府邸時(shí)尚風(fēng)情商業(yè)街要說(shuō)服投資者認(rèn)識(shí)到這里的商業(yè)價(jià)值并引導(dǎo)他們產(chǎn)生投資行為。
六、營(yíng)銷(xiāo)推廣主題
是緊密相關(guān)的。
營(yíng)銷(xiāo)推廣總主題：
壹號(hào)府邸風(fēng)情商業(yè)街 全新創(chuàng)富商機(jī) 營(yíng)銷(xiāo)形象主題語(yǔ)：
掀起金濤富浪 財(cái)富勢(shì)不可擋
在傳統(tǒng)的經(jīng)濟(jì)體制下，舊的房地產(chǎn)市場(chǎng)推廣手段已經(jīng)越來(lái)越不適應(yīng)新經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，相對(duì)于走在全國(guó)房地產(chǎn)前頭的北京、深圳、廣州、上海而言，房地產(chǎn)場(chǎng)的營(yíng)銷(xiāo)策劃，更加表現(xiàn)出一種積極、有效的需求，生產(chǎn)方式及消費(fèi)行為的這種變化與技術(shù)差異逐漸縮小，產(chǎn)品日趨同質(zhì)化的沖突，不僅加速了全社會(huì)范圍內(nèi)的產(chǎn)品更新?lián)Q代，也促使企業(yè)在市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)方面不斷尋找新的突破口。
2001年，21世紀(jì)，在新經(jīng)濟(jì)及全球經(jīng)濟(jì)一體化，信息網(wǎng)絡(luò)化的趨勢(shì)下，中國(guó)房地市場(chǎng)正醞釀一場(chǎng)全新的世紀(jì)營(yíng)銷(xiāo)革命，一個(gè)前所未有，充滿(mǎn)巨變的房地產(chǎn)時(shí)代業(yè)已來(lái)臨。
市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)核心的觀念是：了解消費(fèi)者的需求，運(yùn)用合適的產(chǎn)品，定價(jià)、渠道、促銷(xiāo)和服務(wù)等方法來(lái)滿(mǎn)足消費(fèi)者的需要，它包括以下四個(gè)方面的含義。
（1）認(rèn)清消費(fèi)者的需求。
（2）激起和滿(mǎn)足消費(fèi)者的欲望。
(3)制造所能銷(xiāo)售的產(chǎn)品前有效地組織實(shí)施銷(xiāo)售活動(dòng)。
（4）以顧客為主體，一切為了滿(mǎn)足消費(fèi)者。
市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)的手段是開(kāi)展綜合性的營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)、即整體營(yíng)銷(xiāo)，在市場(chǎng)上把產(chǎn)品策略、定價(jià)策略、銷(xiāo)售渠道策略、促銷(xiāo)策略等四大要素在時(shí)間與空間上協(xié)調(diào)一致，實(shí)現(xiàn)最佳的'營(yíng)銷(xiāo)組合，以達(dá)到綜合最優(yōu)的效果。
營(yíng)銷(xiāo)策劃的新方向到底表現(xiàn)為哪些內(nèi)容？它如何以房地企業(yè)為龍頭，有效地整合各種資源，盡快地走出傳統(tǒng)策劃產(chǎn)業(yè)籠罩的氛圍之中，則是一個(gè)無(wú)論是從理論層面上，還是在操作需求上，都是極為迫切的一種市場(chǎng)需求。
其實(shí)這種方向并不神秘：
以“策劃時(shí)推廣葉廣告”為層面推進(jìn)的操作模式，即為新的房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃方向的核心價(jià)值所在。
因?yàn)闋I(yíng)銷(xiāo)策劃是一種貫穿市場(chǎng)意識(shí)的行為方式，以主動(dòng)創(chuàng)造效益為目的，而“策劃、推廣、廣告”三者之間的整合則是為達(dá)到這種目的的具體整合行為。
我們以順德國(guó)際商業(yè)城一案為例，來(lái)具體探討“策劃、推廣、廣告”這種一種新的營(yíng)銷(xiāo)方式：在樓盤(pán)推廣中的整合效應(yīng)。
順德商業(yè)城簡(jiǎn)介
由順德知名的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商—一廣德業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展有限公司開(kāi)發(fā)的順德國(guó)際商業(yè)城，地處珠三角中心地帶，順德市中心的南大門(mén)，市客運(yùn)汽車(chē)總站旁?？傉嫉孛娣e達(dá) 18萬(wàn)平方米，總建筑面積達(dá) 22萬(wàn)平方米，總投資達(dá)5億多人民幣。商業(yè)城內(nèi)各種配套設(shè)施一應(yīng)俱全，超前設(shè)計(jì)的停車(chē)場(chǎng)圍繞整個(gè)商業(yè)城，汽車(chē)可直接開(kāi)上2層商鋪，上落車(chē)購(gòu)物與首層商鋪一樣便利。商業(yè)城功能區(qū)分明確，地理位置優(yōu)越，規(guī)模傲視群雄，為中國(guó)最大的商業(yè)城之一。
順德商業(yè)城前期推廣問(wèn)題分析
1、銷(xiāo)售策略
主要集中在以下方面，導(dǎo)致項(xiàng)目出現(xiàn)滯銷(xiāo)狀況，影響整體資金回籠及營(yíng)銷(xiāo)部署進(jìn)程，項(xiàng)目總體形象及檔次，項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)未能充分體現(xiàn)，缺乏市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。
（1）定價(jià)策略
銷(xiāo)售價(jià)格與市場(chǎng)價(jià)格脫節(jié)，定價(jià)方式單一，總體金額較高，投資層面狹小，未充分體現(xiàn)商鋪位置、朝向、地段等優(yōu)勢(shì)，影響總體銷(xiāo)售收益平衡。
（2）銷(xiāo)售部署
以全盤(pán)開(kāi)放推售方式進(jìn)行，70％位置較優(yōu)越的商鋪被認(rèn)購(gòu)，造成北向及中間位置商鋪大量積壓，影響中、后期銷(xiāo)售進(jìn)程。
（3）付款方式
由于資金回籠原因，采用一次性及按揭付款方式，并要求在7天內(nèi)付清首期或總金額，阻緩客戶(hù)投資周期。
（4）促銷(xiāo)策略
未有形成極具投資吸引力的招商策略，各層面買(mǎi)家的投資積極性未能充分調(diào)動(dòng)。
（5）招商范圍
以順德市大良為主要招商區(qū)域，未進(jìn)行廣泛招商拓展，對(duì)品牌企業(yè)缺乏針對(duì)性的招商推廣，主力市場(chǎng)投資積極性來(lái)充分發(fā)掘。
2、總體規(guī)劃
（1）經(jīng)營(yíng)規(guī)劃
缺乏超前性及創(chuàng)新性，仍停留在傳統(tǒng)單一的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)模式上，缺乏統(tǒng)一
經(jīng)營(yíng)規(guī)劃，服務(wù)配套設(shè)施未盡完善，影響經(jīng)營(yíng)前景及投資信心。
（2）市場(chǎng)定位
未有制定準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位，與專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)性質(zhì)類(lèi)同，缺乏競(jìng)爭(zhēng)力及核心優(yōu)勢(shì)。
（3）形象包裝
項(xiàng)目形象及包裝本充分體現(xiàn)項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)，經(jīng)營(yíng)檔次較低，影響項(xiàng)目?jī)r(jià)格提升及總體收益。
（4）功能定位
未有制定主力市場(chǎng)功能定位，發(fā)展前景模糊，缺乏投資吸引力。根據(jù)對(duì)順德國(guó)際商業(yè)城前期推廣的問(wèn)題分析，我們已經(jīng)知道，這樣一個(gè)中途接手的項(xiàng)目所面臨的問(wèn)題，依照房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃的具體內(nèi)涵，我們理所當(dāng)然地按照“策劃、推廣、廣告”這樣一種樓盤(pán)市場(chǎng)推廣的行為方式，來(lái)實(shí)現(xiàn)主動(dòng)創(chuàng)造效益的營(yíng)銷(xiāo)自的。
策劃，營(yíng)銷(xiāo)的第一步
盡管順德國(guó)際商業(yè)城在前期推售過(guò)程中產(chǎn)生了許多不利于項(xiàng)目繼續(xù)順利銷(xiāo)售的因素，但還不至于從根本上造成市場(chǎng)的困難，凌峻在這個(gè)時(shí)候介入項(xiàng)目，事后的策劃就應(yīng)該對(duì)項(xiàng)目新的推廣工作實(shí)行“全身手術(shù)”，即找出市場(chǎng)的結(jié)癥所在，然后對(duì)癥下藥，做到標(biāo)本兼治，實(shí)現(xiàn)策劃真正意義上所需從事的市場(chǎng)工作。
順德國(guó)際商業(yè)城原先的市場(chǎng)定位僅限于“國(guó)際商業(yè)城”這樣一個(gè)大而平的概念，偌大的經(jīng)營(yíng)面積卻沒(méi)有一個(gè)明確的功能區(qū)分，銷(xiāo)售策略和總體規(guī)劃上的失誤與不足不能完全體現(xiàn)出項(xiàng)目不能完全體現(xiàn)出項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，從而導(dǎo)致項(xiàng)目正常的銷(xiāo)售工作。
如何使順德國(guó)際商業(yè)城在眾多的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)脫穎而出，擴(kuò)大項(xiàng)目的知名度與影響力，全面提升項(xiàng)目檔次和綜合素質(zhì)，針對(duì)目前專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的空白點(diǎn)分析并研究其經(jīng)營(yíng)檔次、市場(chǎng)形象、包裝等因素，項(xiàng)目功能重新定位“一個(gè)永不落幕的名優(yōu)產(chǎn)品展示交易會(huì)”；項(xiàng)目形象重新定位：“順德之窗——一順德國(guó)際商業(yè)城”。
作為國(guó)際級(jí)的商業(yè)城，項(xiàng)目所具備的發(fā)展性與首創(chuàng)性必將形成以品牌產(chǎn)品展示及名優(yōu)產(chǎn)品銷(xiāo)售的多功能現(xiàn)代綜合性商城。并在檔次及形象功能等綜合素質(zhì)上全面提升，以吸引更廣泛的投資層面，將招商經(jīng)營(yíng)范圍拓展至海內(nèi)外，項(xiàng)目的功能及形象定位便表現(xiàn)出它的市場(chǎng)價(jià)值。
由于順德國(guó)際商業(yè)城具有極大的規(guī)模及地段優(yōu)勢(shì)，奠定了項(xiàng)目良好的發(fā)展規(guī)劃基礎(chǔ)，這就應(yīng)該在策劃思路中具體反映出來(lái)。
一、以綜合性產(chǎn)品進(jìn)行經(jīng)營(yíng)規(guī)劃，面向全國(guó)及海外市場(chǎng)。以市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者地位及角度發(fā)展，站在競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)的制高點(diǎn)上，全面提升項(xiàng)目綜合素質(zhì)，增強(qiáng)市場(chǎng)凝聚力及競(jìng)爭(zhēng)力，實(shí)現(xiàn)持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略。
二、項(xiàng)目發(fā)展前景廣闊，投資價(jià)值更為顯著。以“會(huì)展經(jīng)濟(jì)”形式吸納品牌企業(yè)進(jìn)駐經(jīng)營(yíng)，提供廣闊的產(chǎn)品展示舞臺(tái)及創(chuàng)建理想的經(jīng)營(yíng)環(huán)境及商機(jī)，投資吸引力及價(jià)值更為顯著。
三、營(yíng)造濃厚的市場(chǎng)商業(yè)氛圍，增強(qiáng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)價(jià)值及市場(chǎng)凝聚力，形成強(qiáng)烈的投資氛圍，全面促進(jìn)銷(xiāo)售及招商進(jìn)程。
具體運(yùn)作如下：
強(qiáng)化專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)投資前景，以及與傳統(tǒng)商鋪的經(jīng)營(yíng)規(guī)劃，增強(qiáng)投資信心。 強(qiáng)化項(xiàng)目地塊發(fā)展前景及新城區(qū)的發(fā)展前景。
借助品牌企業(yè)進(jìn)駐項(xiàng)目后，在入流、經(jīng)營(yíng)回報(bào)、品牌效應(yīng)、市場(chǎng)收益等因素的全面素質(zhì)提升，強(qiáng)化項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)及特性。
強(qiáng)化項(xiàng)目的價(jià)格升值空間，并以專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)進(jìn)行價(jià)格類(lèi)比，突出項(xiàng)目發(fā)展優(yōu)勢(shì)。
四、吸納大型百貨超市進(jìn)駐，增加入流及品牌效應(yīng)。
帶動(dòng)中、小型商鋪銷(xiāo)售和租賃進(jìn)程，而且順德仍未出現(xiàn)大型超級(jí)市場(chǎng)，我們將發(fā)揮其品牌效應(yīng)及優(yōu)勢(shì)。
根據(jù)廣東省經(jīng)濟(jì)發(fā)展研究中心數(shù)據(jù)顯示，廣東省1999年社會(huì)消費(fèi)品零售額達(dá)3656億元，占全國(guó)11.7%。其中東莞占148億 元，佛山303 億，順德205億，深圳465.2億，如此巨大的市場(chǎng)消費(fèi)份額及潛力深不可測(cè)，其中全球零售業(yè)巨頭“沃爾瑪”已開(kāi)始在深圳、東莞進(jìn)駐，并向珠江三角洲發(fā)展。
我們建議以?xún)?yōu)惠的招商措施吸納大型零售業(yè)進(jìn)駐，借助其品牌效應(yīng)及知名度，帶動(dòng)整體商場(chǎng)銷(xiāo)售。
例如：天河城的“吉之島” 中旅商業(yè)城的“百佳超市” 深圳的法國(guó)“家樂(lè)?！?東莞的美國(guó)“沃爾瑪”
針對(duì)順德國(guó)際商業(yè)城經(jīng)營(yíng)規(guī)劃的不完善與商鋪首、二層功能定位不明的現(xiàn)狀，我們?cè)诓邉澦悸分腥擞謩e擬定了經(jīng)營(yíng)與功能區(qū)分的建議，具體內(nèi)容如下：
一、創(chuàng)建完善的經(jīng)營(yíng)規(guī)劃具體建議
形成以品牌產(chǎn)品展示及名優(yōu)產(chǎn)品銷(xiāo)售的多功能綜合性商業(yè)城。
擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)招商范圍，搶占市場(chǎng)空白份額。
合理規(guī)劃各行業(yè)商鋪使用面積及經(jīng)營(yíng)特性。
提供完善倉(cāng)儲(chǔ)、貨運(yùn)、商務(wù)、市場(chǎng)資訊、飲食娛樂(lè)等服務(wù)配套設(shè)施。 制定完善的開(kāi)業(yè)后市場(chǎng)宣傳推廣計(jì)劃。
以“會(huì)展經(jīng)濟(jì)”形式，進(jìn)行項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)發(fā)展，為商戶(hù)創(chuàng)造無(wú)限的商機(jī)。 強(qiáng)化項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)，增強(qiáng)凝聚力及投資信心。
實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略。
二、首、二層功能定位建議
以品牌產(chǎn)品展示和名優(yōu)產(chǎn)品銷(xiāo)售為主。
在確定各區(qū)域功能規(guī)劃時(shí)，將吸納品牌企業(yè)進(jìn)駐經(jīng)營(yíng)并發(fā)揮其品牌效應(yīng)，同時(shí)考慮本地市場(chǎng)需求及本地品牌企業(yè)優(yōu)勢(shì)，快速回籠資金，降低投資成本風(fēng)險(xiǎn)，形成綜合性功能規(guī)劃，進(jìn)行招商經(jīng)營(yíng)達(dá)至全城旺銷(xiāo)。
具體建議如下：
以家電、建材、涂料、汽車(chē)為主力市場(chǎng)
面向全國(guó)市場(chǎng)，以日用百貨、塑料、影音產(chǎn)品為輔助；
面向區(qū)域性市場(chǎng)，形成綜合性商業(yè)城。
主力市場(chǎng)分析
1.家電、涂料
本地支持經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)及品牌企業(yè)優(yōu)勢(shì)。
2.汽車(chē)
未來(lái)市場(chǎng)需求潛力巨大，目前大良汽車(chē)市場(chǎng)以零散經(jīng)營(yíng)為主，缺乏總體統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)規(guī)劃及服務(wù)配套設(shè)施，未形成強(qiáng)大的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，發(fā)展空間廣闊。
3.建材（裝飾材料、廚衛(wèi)潔具、燈飾）
首層
以名優(yōu)產(chǎn)品銷(xiāo)售為主
二層
以品牌企業(yè)產(chǎn)品展示推廣為主
首二層
部分面積將規(guī)劃成大型超級(jí)市場(chǎng)功能。
策劃主要體現(xiàn)于房地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)的前期工作，順德國(guó)際商業(yè)城策劃思路的確定，為下一步的推廣奠定了基調(diào)。
推廣，營(yíng)銷(xiāo)的第二步
順德國(guó)際商業(yè)城根據(jù)前期銷(xiāo)售中出現(xiàn)的問(wèn)題重新進(jìn)行項(xiàng)目市場(chǎng)定位后，具體的推廣工作便顯得尤為重要，涉及到項(xiàng)目的招商及經(jīng)營(yíng)，項(xiàng)目的推廣主要是通過(guò)銷(xiāo)售推廣以及廣告宣傳推廣方式進(jìn)行。
由于項(xiàng)目當(dāng)時(shí)的銷(xiāo)售體系及銷(xiāo)售價(jià)格都未有一個(gè)詳細(xì)的制訂標(biāo)準(zhǔn)，致使投資客戶(hù)缺乏必要的信心，以至影響整體營(yíng)銷(xiāo)部署及項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)。針對(duì)順德國(guó)際商業(yè)城前期銷(xiāo)售過(guò)程中所存在的問(wèn)題，有必要首先擴(kuò)大招商范圍，首先針對(duì)順德幾個(gè)鎮(zhèn)區(qū)，然后再擴(kuò)展到珠江三角洲地區(qū)及廣東及至全國(guó)市場(chǎng)進(jìn)行巡回展示推廣活動(dòng)，以吸引更多的目標(biāo)投資群體。在招商過(guò)程中外對(duì)品牌企業(yè)專(zhuān)門(mén)制定優(yōu)惠的招商經(jīng)營(yíng)促銷(xiāo)策略，成立專(zhuān)門(mén)的銷(xiāo)售部門(mén)，安排專(zhuān)人負(fù)責(zé)跟蹤訪(fǎng)談，并輔以最直接有效的形式進(jìn)行項(xiàng)目推廣。
順德國(guó)際商業(yè)城在招商活動(dòng)中同時(shí)配合以靈活的促銷(xiāo)策略，激活投資群體，調(diào)動(dòng)投資積極性，采取反租回報(bào)，先租后售，免管理費(fèi)等一系列促銷(xiāo)策略，降低置業(yè)投資門(mén)檻，以靈活多變的付款方式，充分挖掘小型投資客戶(hù)前來(lái)投資。
順德國(guó)際商業(yè)城為全面促進(jìn)招商經(jīng)營(yíng)進(jìn)程。重點(diǎn)加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)層面較高的投資型客戶(hù)先期進(jìn)場(chǎng)，這類(lèi)客戶(hù)由于經(jīng)濟(jì)層面較高，能及時(shí)把握最新投資信息，商業(yè)城若有外來(lái)客戶(hù)的先期進(jìn)駐，必將帶動(dòng)各個(gè)層面的客戶(hù)以形成強(qiáng)勁的投資認(rèn)購(gòu)熱潮，加快全面招商的進(jìn)程。
款方式和促銷(xiāo)策略，全面迎合各層面買(mǎi)家的不同求
銷(xiāo)售是項(xiàng)目推廣過(guò)程中至關(guān)重要的一個(gè)環(huán)節(jié)．促銷(xiāo)策略的好壞，將直接體現(xiàn)于銷(xiāo)售過(guò)程中。為了保證促銷(xiāo)策略的成功實(shí)施，順德國(guó)際商業(yè)城根據(jù)促銷(xiāo)策略的環(huán)節(jié)需要，建立了一套完善的銷(xiāo)售體系，實(shí)行項(xiàng)目銷(xiāo)售主人負(fù)責(zé)制，向項(xiàng)目派駐項(xiàng)目經(jīng)理及銷(xiāo)售經(jīng)驗(yàn)，統(tǒng)一銷(xiāo)售部署、統(tǒng)一銷(xiāo)售策略、統(tǒng)一銷(xiāo)售目標(biāo)，統(tǒng)一銷(xiāo)售行為。
廣告，營(yíng)銷(xiāo)第三步
營(yíng)銷(xiāo)策劃成功與否的關(guān)鍵．重要是將策劃思想如何具體執(zhí)行到位。廣告，作為一種具體的執(zhí)行形式、表現(xiàn)得好壞．將直接影響到銷(xiāo)售成績(jī)。
長(zhǎng)期以來(lái)，策劃和廣告一直似乎是兩個(gè)水火不相溶的東西，做策劃的人輕視廣告的作用，作廣告的人又認(rèn)為策劃不能包打一切．廣告在策劃思想貫徹落實(shí)的過(guò)程中具有不可替代的作用。這一點(diǎn)，其實(shí)就是我們所要闡明的觀點(diǎn)，新世紀(jì)營(yíng)銷(xiāo)的核心價(jià)值正在于將策劃、推廣、廣告三位一體地執(zhí)行到位。房地產(chǎn)策劃師需要---專(zhuān)多能，具有統(tǒng)籌與執(zhí)行整個(gè)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)推廣的能力，銷(xiāo)售經(jīng)理則需要具體的銷(xiāo)售經(jīng)驗(yàn)及能力，廣告作為一種營(yíng)銷(xiāo)傳播，更側(cè)重宣傳表現(xiàn)所產(chǎn)生的效果。
順德國(guó)際商業(yè)城統(tǒng)一項(xiàng)目市場(chǎng)形象，統(tǒng)一項(xiàng)目市場(chǎng)定位，統(tǒng)一宣傳推廣部署作為項(xiàng)目廣告宣傳推廣的策略，全面進(jìn)行廣告宣傳。
為創(chuàng)建順德市明星商業(yè)城的品牌效應(yīng)，強(qiáng)化項(xiàng)目發(fā)展前景及地段經(jīng)營(yíng)規(guī)模與規(guī)劃優(yōu)勢(shì)，除在順德市進(jìn)行新聞炒作外，并同時(shí)在各大廣告媒體進(jìn)行炒作，以迅即把項(xiàng)目創(chuàng)建成順德市的明星業(yè)城，以及形成強(qiáng)勁的市場(chǎng)效應(yīng)，達(dá)成廣告宣傳的目的。
除了一般的媒體廣告，順德國(guó)際商業(yè)城還在珠江三角洲作針對(duì)性巡回招商推廣，以化工、裝飾材料、電器等不同行業(yè)為重點(diǎn)，進(jìn)行招商推廣，以擴(kuò)大項(xiàng)目的知名度及影響力，廣泛吸納外圍投資潛力，全面促營(yíng)銷(xiāo)進(jìn)程。
順德國(guó)際商業(yè)城根據(jù)所確定的銷(xiāo)售目標(biāo)，以“德之窗——一個(gè)國(guó)際級(jí)多功能綜合商業(yè)城”、“順德國(guó)際商業(yè)城——一個(gè)永不落幕的名優(yōu)商品展示交易會(huì)”為項(xiàng)目形象與功能定位，以廣告推廣達(dá)到擴(kuò)大項(xiàng)目知名度、提升項(xiàng)目形象、推大投資客戶(hù)范圍、制造投資吸引力。全面促進(jìn)銷(xiāo)售成功為目的。
廣告推廣也需有策略，順德國(guó)際商業(yè)城廣告推廣策略通過(guò)舉行現(xiàn)場(chǎng)公關(guān)活動(dòng)、舉辦迎春花市等，積聚現(xiàn)場(chǎng)人氣及濃厚的經(jīng)營(yíng)氛圍，并配合銷(xiāo)售步署進(jìn)行電視、報(bào)紙平面廣告，報(bào)紙夾報(bào)派送等廣告形式，推廣招商范圍形成強(qiáng)烈投資熱潮，激發(fā)投資欲望與積極性，同時(shí)在現(xiàn)場(chǎng)及新世紀(jì)商場(chǎng)、體育館舉行大型展銷(xiāo)活動(dòng)與客戶(hù)聯(lián)誼會(huì)，全面促進(jìn)銷(xiāo)售成功。
項(xiàng)目廣告買(mǎi)點(diǎn)（十大投資經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)）
強(qiáng)化項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)及投資前景、經(jīng)營(yíng)信心，激發(fā)投資欲望，全面促銷(xiāo)。
項(xiàng)目市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)
順德商用物業(yè)以專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)為主，未有綜合性商業(yè)城項(xiàng)目，而且專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)以租賃經(jīng)營(yíng)為主（市區(qū)商鋪以產(chǎn)權(quán)銷(xiāo)售為主），而綜合性商業(yè)城僅項(xiàng)目唯一擁有50年經(jīng)營(yíng)產(chǎn)權(quán)。
項(xiàng)目市場(chǎng)需求優(yōu)勢(shì)
據(jù)市調(diào)分析，順德的中、小型企業(yè)及品牌企業(yè)（家電、涂料、塑料等行業(yè)）希望擁有一個(gè)相對(duì)集中及較大規(guī)模、較高知名度的產(chǎn)品展示平臺(tái)，面向全國(guó)、東南亞及歐美國(guó)家進(jìn)行廣泛的產(chǎn)品展示推廣，擴(kuò)大產(chǎn)品知名度及銷(xiāo)售網(wǎng)絡(luò)，同時(shí)也為振興順德制造業(yè)的經(jīng)濟(jì)及提升其檔次形象。項(xiàng)目的建立將提供一個(gè)完善的產(chǎn)品展示推廣平臺(tái)，同時(shí)迎合市場(chǎng)需求。
項(xiàng)目規(guī)模及規(guī)劃優(yōu)勢(shì)
在經(jīng)營(yíng)規(guī)模、經(jīng)營(yíng)理念、產(chǎn)品功能類(lèi)別，經(jīng)營(yíng)性質(zhì)上都將是順德及珠江三角洲地區(qū)僅有的項(xiàng)目，沒(méi)有較直接的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手項(xiàng)目，而且項(xiàng)目的發(fā)展是對(duì)提升整體社會(huì)經(jīng)濟(jì)及行業(yè)檔次形象起積極促進(jìn)作用。
將成立商業(yè)城統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)推廣機(jī)構(gòu)及巨額宣傳基金，為商城在開(kāi)業(yè)前后進(jìn)行廣泛的社會(huì)傳播及增強(qiáng)投資信心及拓展經(jīng)營(yíng)商機(jī)，共同獲利。
項(xiàng)目地段及地塊發(fā)展優(yōu)勢(shì)
地處105國(guó)道，位于新、舊城區(qū)的中心地帶，并將形成以商業(yè)為主的發(fā)展前景，其經(jīng)濟(jì)及交通有絕對(duì)的優(yōu)勢(shì)。
項(xiàng)目投資前景優(yōu)勢(shì)
品展示推廣為主，將形成強(qiáng)大的
市場(chǎng)效應(yīng)，其專(zhuān)業(yè)性、發(fā)展前景更為強(qiáng)大廣闊。
客源優(yōu)勢(shì)
精明實(shí)在的順德人對(duì)商鋪投資情有獨(dú)鐘，而且順德 12個(gè)鎮(zhèn)區(qū)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力及人均收入較高，具有強(qiáng)大的市場(chǎng)承受力，而且較易受投資趨勢(shì)及潮流影響，擁有廣闊的市場(chǎng)潛力及挖掘空間，周邊的東萊、番禹、中山、南海、佛山等城區(qū)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力也相對(duì)強(qiáng)大。
產(chǎn)品市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)
順德己成為國(guó)內(nèi)家電、涂料、家具主要的生產(chǎn)基地．產(chǎn)品銷(xiāo)售網(wǎng)絡(luò)面向全面及國(guó)外，具有較高社會(huì)知名度和市場(chǎng)需求空間。
看個(gè)有投資回報(bào)獲利的商業(yè)城，提供%年返租回報(bào)，并以公證形式簽訂確立銀行監(jiān)控帳號(hào)，確保投資者的回報(bào)獲利收益及投資信心。
三大經(jīng)濟(jì)支柱，十大投資信心，100％投資回報(bào)“會(huì)展經(jīng)濟(jì)”“口岸經(jīng)濟(jì)一“民族經(jīng)濟(jì)”。
三大經(jīng)濟(jì)支柱
（1）以“會(huì)展經(jīng)濟(jì)”形式進(jìn)行經(jīng)營(yíng)規(guī)劃
商業(yè)城將各類(lèi)品牌企業(yè)及名優(yōu)產(chǎn)品的國(guó)際性-交易會(huì)、博覽會(huì)，廣泛拓展擴(kuò)大經(jīng)商范圍及銷(xiāo)售網(wǎng)絡(luò)，帶動(dòng)整體商戶(hù)經(jīng)營(yíng)發(fā)展，提供無(wú)限商機(jī)。
（2）形成“口岸經(jīng)濟(jì)”經(jīng)營(yíng)發(fā)展模式
功能，成為新的經(jīng)商口岸，從而形成以“口岸經(jīng)濟(jì)”形式進(jìn)行商業(yè)城發(fā)展模式，增臺(tái)投資信心及投資前景。
（3 ）以振興“民族經(jīng)濟(jì)”為項(xiàng)目發(fā)展目標(biāo)
為更廣泛傳播順德以制造業(yè)為主的社會(huì)經(jīng)濟(jì)地位，提升整體形象及檔次，擴(kuò)大知名度及銷(xiāo)售網(wǎng)絡(luò)，拓展全球商務(wù)貿(mào)易市場(chǎng)，不斷輔助企業(yè)發(fā)展，以振興“民族經(jīng)濟(jì)”為項(xiàng)目發(fā)展目標(biāo)。
項(xiàng)目宣傳廣告語(yǔ)
a、地段
（1）雄據(jù)105國(guó)道大良路段的國(guó)際商業(yè)城—--“順德之窗”。
（2）唯一經(jīng)過(guò)大良105 國(guó)道進(jìn)入順德新城區(qū)的國(guó)際商業(yè)城—－“順德之窗
（3）占盡天時(shí)、地利、人和，交通暢達(dá)客似云來(lái)—一順德國(guó)際商業(yè)城。
（4）順德商業(yè)地王物業(yè)—-“順德之窗”。
（5）順德客運(yùn)站旁的商業(yè)地王物業(yè)——－“順德國(guó)際商業(yè)城”。
（6）順德國(guó)際商業(yè)城地處入車(chē)流量最高的“商業(yè)運(yùn)輸干道——一105 國(guó)道”。
b、產(chǎn)權(quán)
（1）順德唯一有產(chǎn)權(quán)出售的大型國(guó)際商業(yè)城—－“順德之窗”。
（2）順德唯一以100% 實(shí)用率銷(xiāo)售國(guó)際商業(yè)城——－“順德之窗”。
c、規(guī)劃
（1）“順德之窗”—－1個(gè)面向全球市場(chǎng)客戶(hù)的名優(yōu)產(chǎn)品展示中心。
（2）順德名優(yōu)產(chǎn)品最集中的商業(yè)展示中心—一順德國(guó)際商業(yè)城。
（3）順德名優(yōu)產(chǎn)品展示交易會(huì)—－“順德之窗”。
d、投資吸引力讓順德為您賺錢(qián)！
（1）名品匯聚，名牌基地—一順德國(guó)際商業(yè)城。
（2）無(wú)限商機(jī)，無(wú)限優(yōu)勢(shì)！
（3）百年機(jī)遇，豈容錯(cuò)失！
（4）富貴千禧路，商業(yè)黃金鋪—一順德國(guó)際商業(yè)城。
（5）坐享高于銀行利息3倍的獲利租金！
——國(guó)際商業(yè)城，富貴黃金鋪！
（6）總價(jià)9萬(wàn)民搶占順德商業(yè)地王物業(yè)！
（7）月供680，首期6萬(wàn)8、 輕輕松松做老細(xì)！
（8）搶占千禧投資先機(jī)，穩(wěn)獲萬(wàn)利投資回報(bào)！
（9）一鋪養(yǎng)“三代”，超值投資，超值回報(bào)。
（10）十大投資保障，十足投資信心。
（11）新世紀(jì)最大掘金良機(jī)。
（12）最大型的商場(chǎng)、最火紅的生意、最興旺的行業(yè)—一順德國(guó)際商業(yè)城。
（13）買(mǎi)小鋪位，做大生意，到順德商業(yè)城。
（14）租鋪不如買(mǎi)鋪，買(mǎi)鋪就揀專(zhuān)業(yè)商場(chǎng)鋪。
（15）不用供鋪，還有租收，5年12％返租超值投資方案。
（16）到好地方，賣(mài)好東西。
（17）一起翻身做鋪主。
（18）“順德之窗”—-每月?lián)碛?0萬(wàn)的消費(fèi)流量。
順德國(guó)際商業(yè)城通過(guò)“策劃、推廣、廣告”這樣一種整合行為。通過(guò)營(yíng)銷(xiāo)方式，手段的系統(tǒng)化結(jié)合．根據(jù)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)進(jìn)行項(xiàng)目的修訂，實(shí)現(xiàn)了項(xiàng)目?jī)r(jià)值增值的營(yíng)銷(xiāo)效果：營(yíng)銷(xiāo)策劃主動(dòng)面對(duì)市場(chǎng)并充分利用當(dāng)前市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)，充分發(fā)掘潛在市場(chǎng)，進(jìn)而創(chuàng)造新的市場(chǎng)，所以，營(yíng)銷(xiāo)推廣自然成功。
現(xiàn)代的營(yíng)銷(xiāo)觀念認(rèn)為：營(yíng)銷(xiāo)不單單是一種后期的促銷(xiāo)手段，它應(yīng)該貫通于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)的全過(guò)程。營(yíng)銷(xiāo)是一種主動(dòng)創(chuàng)造利益的行為，是主動(dòng)面向市場(chǎng)的，它必須利用各種銷(xiāo)售技巧，公關(guān)藝術(shù)活動(dòng)帶動(dòng)消費(fèi)，積極地開(kāi)拓和引導(dǎo)消費(fèi)的時(shí)尚品牌，發(fā)掘市場(chǎng)潛力，創(chuàng)造超額利潤(rùn)。
策劃作為營(yíng)銷(xiāo)推廣的第一步．以推廣、廣告作為營(yíng)銷(xiāo)執(zhí)行的全過(guò)程，使項(xiàng)目得以銷(xiāo)售成功。
順德國(guó)際商業(yè)城的成功推廣．就是將策劃、推廣、廣告三者相結(jié)合的典型范例。
這樣，以策劃、推廣、廣告三位于一位的營(yíng)銷(xiāo)方式實(shí)際上解決了項(xiàng)目在銷(xiāo)售中的整體運(yùn)作問(wèn)題，這也反映了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、地產(chǎn)咨詢(xún)公司、廣告公司三者之間在一個(gè)項(xiàng)目中各自所應(yīng)充當(dāng)?shù)慕巧?/p>
商業(yè)廣場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)方案篇四
一，項(xiàng)目的前期定位策劃：
即房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的可行性研究，包括市場(chǎng)調(diào)研，項(xiàng)目定位，項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益分析等。
二，項(xiàng)目的推廣整合策劃：
包括項(xiàng)目的vi設(shè)計(jì)，項(xiàng)目推廣期、促銷(xiāo)期、強(qiáng)銷(xiāo)期、收盤(pán)期投放多種媒體的廣告方案設(shè)計(jì)和各種促銷(xiāo)活動(dòng)的策劃方案等等。
三，項(xiàng)目的銷(xiāo)售招商策劃：
包括售樓人員培訓(xùn)，銷(xiāo)售手冊(cè)的編制，分階段銷(xiāo)售價(jià)格的確定等;項(xiàng)目的商業(yè)部分還要進(jìn)行業(yè)態(tài)定位策劃和招商策劃。
全程策劃核心流程。
現(xiàn)在中國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)已從賣(mài)方市場(chǎng)轉(zhuǎn)變?yōu)橘I(mǎi)方市場(chǎng)，結(jié)合房地產(chǎn)市場(chǎng)策劃營(yíng)銷(xiāo)理論和實(shí)踐的運(yùn)作方法，提出"房地產(chǎn)全程策劃營(yíng)銷(xiāo)方案"，他從項(xiàng)目用地的初始階段就導(dǎo)入策劃營(yíng)銷(xiāo)的科學(xué)方法，結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)的運(yùn)作流程，逐步實(shí)施。其核心內(nèi)容包括：
1、項(xiàng)目投資策劃營(yíng)銷(xiāo);。
2、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)策劃營(yíng)銷(xiāo);。
3、項(xiàng)目質(zhì)量工期策劃營(yíng)銷(xiāo);。
4、項(xiàng)目形象策劃營(yíng)銷(xiāo);。
6、項(xiàng)目顧問(wèn)、銷(xiāo)售、代理的策劃營(yíng)銷(xiāo);。
7、項(xiàng)目服務(wù)策劃營(yíng)銷(xiāo);。
8、項(xiàng)目二次策劃營(yíng)銷(xiāo);。
房地產(chǎn)策劃人的六個(gè)職能。
從策劃師所擔(dān)負(fù)的職責(zé)角度考慮的話(huà)，我們認(rèn)為至少有六個(gè)方面的職能。
1、醫(yī)生的職能。
就好像醫(yī)生為了對(duì)癥下藥，選擇最佳醫(yī)療方法，必須對(duì)患者進(jìn)行仔細(xì)檢查，通過(guò)對(duì)各種診斷結(jié)果、化驗(yàn)報(bào)告進(jìn)行綜合分析，最后得出正確的診斷結(jié)論。
房地產(chǎn)策劃師或咨詢(xún)顧問(wèn)受房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商委托，對(duì)所開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目進(jìn)行詳細(xì)的診斷分析，在了解了項(xiàng)目所在地的區(qū)域規(guī)劃、區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、居民收入、周邊房地產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)狀況、區(qū)域人文地理環(huán)境、生活習(xí)性等信息后，針對(duì)“建什么”?“怎么建”?“賣(mài)給誰(shuí)”?等要素，提出項(xiàng)目的概念設(shè)計(jì)定位，畫(huà)出概念規(guī)劃圖。而住宅對(duì)居住者的健康有很大關(guān)系，房地產(chǎn)策劃師或咨詢(xún)顧問(wèn)既要從市場(chǎng)有效需求角度，還要從居住者健康與舒適的角度，恰當(dāng)?shù)貫轫?xiàng)目進(jìn)行人性化的定位。
2、法律顧問(wèn)職能。
為了規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)，國(guó)家和地方政府頒布了各種與房地產(chǎn)建設(shè)有關(guān)的法律制度和法規(guī)條文，還有一些僅靠法律法規(guī)解決不了的問(wèn)題，如項(xiàng)目對(duì)周邊居住環(huán)境的影響(施工噪音、陽(yáng)光遮蓋等)，土地代征、國(guó)際政治風(fēng)云、國(guó)家對(duì)外關(guān)系以及國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、或類(lèi)似奧運(yùn)、wto、西部開(kāi)發(fā)等對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的影響情況、甚至城市規(guī)劃、區(qū)域建筑物高度、道路寬度限制……等，必須以法律法規(guī)為準(zhǔn)繩或合理避規(guī)、或進(jìn)行調(diào)解、或遵照?qǐng)?zhí)行。而這些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商并不完全掌握。
3、財(cái)務(wù)專(zhuān)家職能。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商擁有資金，但房地產(chǎn)策劃師或咨詢(xún)顧問(wèn)可以告訴你如何更有效的運(yùn)用資金，房地產(chǎn)策劃師或咨詢(xún)顧問(wèn)是站在開(kāi)發(fā)商的立場(chǎng)上，為開(kāi)發(fā)商的項(xiàng)目進(jìn)行全程策劃，并要保證項(xiàng)目在未來(lái)暢銷(xiāo)，其目的是就是要在同樣的資金投入情況下，獲取最大的投資收益。其手段主要不是通過(guò)降低成本，而是通過(guò)資金的合理分配——將資金投在能使項(xiàng)目增值的創(chuàng)意設(shè)計(jì)上。
4、導(dǎo)演的職能。
房地產(chǎn)策劃師或咨詢(xún)顧問(wèn)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與設(shè)計(jì)單位、施工單位、銷(xiāo)售公司、廣告代理商、物業(yè)管理公司的橋梁和紐帶，其職責(zé)就是通過(guò)上述企業(yè)的協(xié)調(diào)配合，將項(xiàng)目的概念定位演繹成功。
5、船長(zhǎng)的職能。
認(rèn)為房地產(chǎn)策劃師或咨詢(xún)顧問(wèn)的工作只是出主意的人也有很多，實(shí)際上，當(dāng)項(xiàng)目的概念定位成為設(shè)計(jì)圖、施工圖后，其重要工作就是在現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行監(jiān)理，如果把設(shè)計(jì)圖看作海圖的話(huà)，就是要嚴(yán)格按照海圖航線(xiàn)航行，局部變動(dòng)必須征的船長(zhǎng)同意，只有這樣才能保證項(xiàng)目概念定位準(zhǔn)確實(shí)施。
6、環(huán)境問(wèn)題專(zhuān)家。
這里所謂的環(huán)境問(wèn)題不是地球變暖、酸雨增加的“大環(huán)境”問(wèn)題，而是居住小區(qū)的環(huán)境美化、社區(qū)景觀與周邊街道環(huán)境、自然環(huán)境的協(xié)調(diào)的“小環(huán)境”問(wèn)題，同時(shí)居住區(qū)的人性化，也往往是通過(guò)居住區(qū)景觀的可入性得以體現(xiàn)。而居住區(qū)景觀構(gòu)成將極大的影響項(xiàng)目的未來(lái)銷(xiāo)售，而景觀風(fēng)格定位及如何實(shí)現(xiàn)則取決于房地產(chǎn)策劃師或咨詢(xún)顧問(wèn)。
可見(jiàn)，房地產(chǎn)策劃師或咨詢(xún)顧問(wèn)是通才型人才，同時(shí)，一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的全程策劃也不是一個(gè)或幾個(gè)房地產(chǎn)策劃師或咨詢(xún)顧問(wèn)就可以完成，而十?dāng)?shù)個(gè)甚至數(shù)十個(gè)專(zhuān)家組成的群體才能夠完成。
7、房地產(chǎn)策劃師國(guó)家職業(yè)資格。
房地產(chǎn)策劃師是指從事房地產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)調(diào)研、方案策劃、投融管理、產(chǎn)品營(yíng)銷(xiāo)、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)和物業(yè)管理等工作的策劃人員。從事的主要工作內(nèi)容包括：房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)調(diào)研和咨詢(xún)策劃;整合設(shè)計(jì)、建設(shè)、營(yíng)銷(xiāo)、廣告、服務(wù)等資源，制定策劃方案;房地產(chǎn)項(xiàng)目的產(chǎn)品營(yíng)銷(xiāo)工作;房地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)工作。
20__年3月31日，勞動(dòng)和社會(huì)保障部正式向社會(huì)發(fā)布了以“房地產(chǎn)策劃師”為主的第三批10個(gè)新職業(yè)，引起了社會(huì)各界的廣泛關(guān)注和高度重視，規(guī)范新職業(yè)的相關(guān)工作也正在緊鑼密鼓進(jìn)行中。此批發(fā)布的新職業(yè)是05年2月勞動(dòng)和社會(huì)保障部組織專(zhuān)家對(duì)新申報(bào)的職業(yè)活動(dòng)進(jìn)行審核，并通過(guò)社會(huì)公示程序廣泛征求了有關(guān)方面的意見(jiàn)，最終評(píng)審?fù)ㄟ^(guò)的。
房地產(chǎn)策劃師職業(yè)的確立，不僅可以培養(yǎng)大批專(zhuān)業(yè)人才，解決房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)人才的迫切需求;而且可以擴(kuò)大社會(huì)就業(yè)途徑，保證房地產(chǎn)行業(yè)的健康、持續(xù)、高速發(fā)展，對(duì)加快推進(jìn)社會(huì)主義現(xiàn)代化具有十分重要的意義。隨著我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，一支全新的房地產(chǎn)策劃隊(duì)伍正在產(chǎn)生并迅速成長(zhǎng)，預(yù)計(jì)5年后，我國(guó)將會(huì)有幾十萬(wàn)乃至上百萬(wàn)人員走上從事房地產(chǎn)策劃師的崗位。
20__年12月15日，由中國(guó)房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)主辦、房教中國(guó)承辦的“首屆中國(guó)房地產(chǎn)策劃師年會(huì)”在北京大學(xué)隆重舉行。此次大會(huì)作為中國(guó)房地產(chǎn)策劃師第一次全國(guó)性的行業(yè)聚會(huì)，是國(guó)家推行房地產(chǎn)策劃師職業(yè)資格認(rèn)證制度以來(lái)的首次年會(huì)。標(biāo)志著“房地產(chǎn)策劃師”這一中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)服務(wù)群體進(jìn)一步朝著職業(yè)化、規(guī)范化方向邁進(jìn)，也標(biāo)志著“房地產(chǎn)策劃師”這一中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)服務(wù)群體進(jìn)一步朝著職業(yè)化、規(guī)范化方向邁進(jìn)。而中國(guó)房地產(chǎn)策劃師聯(lián)誼會(huì)的成立，將建立起房地產(chǎn)策劃師的思想領(lǐng)地和精神家園，充分展示中國(guó)房地產(chǎn)策劃人的智慧和風(fēng)采，進(jìn)一步推動(dòng)中國(guó)房地產(chǎn)策劃業(yè)及整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的規(guī)范、健康發(fā)展。
8、房地產(chǎn)策劃的地位和作用。
(1)、地位。
第一、房地產(chǎn)策劃在知識(shí)經(jīng)濟(jì)時(shí)代屬于智力產(chǎn)業(yè)，能為房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)造社會(huì)價(jià)值和經(jīng)濟(jì)價(jià)值。二十一世紀(jì)是知識(shí)經(jīng)濟(jì)時(shí)代，知識(shí)經(jīng)濟(jì)的一大特征是智力、智慧產(chǎn)業(yè)將得到進(jìn)一步發(fā)展，社會(huì)所需的知識(shí)比任何時(shí)代要豐富得多。成功的房地產(chǎn)企業(yè)，其價(jià)值越來(lái)越取決于他們的從策略面與左右面上取得生產(chǎn)、分配及應(yīng)用知識(shí)的能力。這種能力，就是思想、智力、方略等。智能與財(cái)富結(jié)合在一起，還會(huì)爆發(fā)出巨大的能量。
第二、房地產(chǎn)策劃在房地產(chǎn)企業(yè)充當(dāng)智囊團(tuán)、思想庫(kù)，是企業(yè)決策者的親密助手。主要表現(xiàn)在：首先，房地產(chǎn)策劃是接觸面大、實(shí)踐廣泛。從項(xiàng)目選址直到物業(yè)服務(wù)的每個(gè)環(huán)節(jié)，策劃活動(dòng)都參與其中。其次，房地產(chǎn)策劃的案例精彩、手段多。在房地產(chǎn)策劃的每個(gè)成功案例中，都有不少精彩絕妙的概念、理念、創(chuàng)意和手段。第三，房地產(chǎn)策劃的思想活躍、理論很豐富。由于眾多策劃人努力實(shí)踐，勤奮耕耘，在創(chuàng)造許多精彩的項(xiàng)目典范和營(yíng)銷(xiāo)經(jīng)典的同時(shí)，還梳理出不少閃光的策劃概念、思想和總結(jié)出富有創(chuàng)見(jiàn)的策劃理論。這些都給房地產(chǎn)企業(yè)以智力、思想、策略的幫助與支持，給房地產(chǎn)企業(yè)出謀劃策，創(chuàng)造更多的經(jīng)濟(jì)效益。
(2)、作用。
第一、房地產(chǎn)策劃能使企業(yè)決策準(zhǔn)確，避免項(xiàng)目運(yùn)作出現(xiàn)偏差。房地產(chǎn)策劃是在對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研后形成的，它是策劃人不斷地面對(duì)市場(chǎng)而總結(jié)出來(lái)的智慧結(jié)晶。因此，它可以作為房地產(chǎn)企業(yè)的參謀，使企業(yè)及企業(yè)家決策更為準(zhǔn)確，避免項(xiàng)目在運(yùn)作中出現(xiàn)的偏差。
第二、房地產(chǎn)策劃能使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目增強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)能力，使其穩(wěn)操勝券，立于不敗之地。近年來(lái)房地產(chǎn)企業(yè)重新“洗牌”，概念不斷創(chuàng)新，開(kāi)發(fā)模式不斷突破，一個(gè)個(gè)近千畝的大樓盤(pán)相繼出現(xiàn)，競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈，決定者大有“四面楚歌”的感慨。在這種情況下，房地產(chǎn)策劃就更能發(fā)揮它的特長(zhǎng)，增強(qiáng)項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)能力，贏得主動(dòng)地位。
第三、能探索解決企業(yè)管理問(wèn)題，增強(qiáng)企業(yè)的管理創(chuàng)新能力。房地產(chǎn)企業(yè)要贏得市場(chǎng)，商品房要賣(mài)得出去，重點(diǎn)是管理創(chuàng)新。策劃人幫助房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)管理創(chuàng)新，就是遵循科學(xué)的策劃程序，從尋求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的問(wèn)題入手，探索解決管理問(wèn)題的有效途徑。
第四、能有效地整合房地產(chǎn)項(xiàng)目資源，使之形成優(yōu)勢(shì)。要開(kāi)發(fā)好一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，需要調(diào)動(dòng)很多資源協(xié)調(diào)發(fā)展，如概念資源、人力資源、物力資源、社會(huì)資源等。這些資源在房地產(chǎn)策劃還沒(méi)參與以前，是分散的、凌亂的，甚至是沒(méi)有中心的。房地產(chǎn)策劃參與到各種資源中去，理清它們的關(guān)系，分析他們的功能，幫助它們團(tuán)結(jié)一起，圍繞中心，形成共同的目標(biāo)。
此外，房地產(chǎn)策劃還有預(yù)測(cè)未來(lái)市場(chǎng)，滿(mǎn)足居民居住具體要求等作用。
商業(yè)廣場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)方案篇五
在傳統(tǒng)的經(jīng)濟(jì)體制下，舊的房地產(chǎn)市場(chǎng)推廣手段已經(jīng)越來(lái)越不適應(yīng)新經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，相對(duì)于走在全國(guó)房地產(chǎn)前頭的北京、深圳、廣州、上海而言，房地產(chǎn)場(chǎng)的營(yíng)銷(xiāo)策劃，更加表現(xiàn)出一種積極、有效的需求，生產(chǎn)方式及消費(fèi)行為的這種變化與技術(shù)差異逐漸縮小，產(chǎn)品日趨同質(zhì)化的沖突，不僅加速了全社會(huì)范圍內(nèi)的產(chǎn)品更新?lián)Q代，也促使企業(yè)在市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)方面不斷尋找新的突破口。
2001年，21世紀(jì)，在新經(jīng)濟(jì)及全球經(jīng)濟(jì)一體化，信息網(wǎng)絡(luò)化的趨勢(shì)下，中國(guó)房地市場(chǎng)正醞釀一場(chǎng)全新的世紀(jì)營(yíng)銷(xiāo)革命，一個(gè)前所未有，充滿(mǎn)巨變的房地產(chǎn)時(shí)代業(yè)已來(lái)臨。
市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)核心的觀念是：了解消費(fèi)者的需求，運(yùn)用合適的產(chǎn)品，定價(jià)、渠道、促銷(xiāo)和服務(wù)等方法來(lái)滿(mǎn)足消費(fèi)者的需要，它包括以下四個(gè)方面的含義。
（1）認(rèn)清消費(fèi)者的需求。
（2）激起和滿(mǎn)足消費(fèi)者的欲望。
(3)制造所能銷(xiāo)售的產(chǎn)品前有效地組織實(shí)施銷(xiāo)售活動(dòng)。
（4）以顧客為主體，一切為了滿(mǎn)足消費(fèi)者。
市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)的手段是開(kāi)展綜合性的營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)、即整體營(yíng)銷(xiāo)，在市場(chǎng)上把產(chǎn)品策略、定價(jià)策略、銷(xiāo)售渠道策略、促銷(xiāo)策略等四大要素在時(shí)間與空間上協(xié)調(diào)一致，實(shí)現(xiàn)最佳的營(yíng)銷(xiāo)組合，以達(dá)到綜合最優(yōu)的效果。
營(yíng)銷(xiāo)策劃的新方向到底表現(xiàn)為哪些內(nèi)容？它如何以房地企業(yè)為龍頭，有效地整合各種資源，盡快地走出傳統(tǒng)策劃產(chǎn)業(yè)籠罩的氛圍之中，則是一個(gè)無(wú)論是從理論層面上，還是在操作需求上，都是極為迫切的一種市場(chǎng)需求。
其實(shí)這種方向并不神秘：
以“策劃時(shí)推廣葉廣告”為層面推進(jìn)的操作模式，即為新的房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃方向的核心價(jià)值所在。
因?yàn)闋I(yíng)銷(xiāo)策劃是一種貫穿市場(chǎng)意識(shí)的行為方式，以主動(dòng)創(chuàng)造效益為目的，而“策劃、推廣、廣告”三者之間的整合則是為達(dá)到這種目的的具體整合行為。
我們以順德國(guó)際商業(yè)城一案為例，來(lái)具體探討“策劃、推廣、廣告”這種一種新的營(yíng)銷(xiāo)方式：在樓盤(pán)推廣中的整合效應(yīng)。
順德商業(yè)城簡(jiǎn)介
由順德知名的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商—一廣德業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展有限公司開(kāi)發(fā)的順德國(guó)際商業(yè)城，地處珠三角中心地帶，順德市中心的南大門(mén)，市客運(yùn)汽車(chē)總站旁?？傉嫉孛娣e達(dá) 18萬(wàn)平方米，總建筑面積達(dá) 22萬(wàn)平方米，總投資達(dá)5億多人民幣。商業(yè)城內(nèi)各種配套設(shè)施一應(yīng)俱全，超前設(shè)計(jì)的停車(chē)場(chǎng)圍繞整個(gè)商業(yè)城，汽車(chē)可直接開(kāi)上2層商鋪，上落車(chē)購(gòu)物與首層商鋪一樣便利。商業(yè)城功能區(qū)分明確，地理位置優(yōu)越，規(guī)模傲視群雄，為中國(guó)最大的商業(yè)城之一。
順德商業(yè)城前期推廣問(wèn)題分析
1、銷(xiāo)售策略
主要集中在以下方面，導(dǎo)致項(xiàng)目出現(xiàn)滯銷(xiāo)狀況，影響整體資金回籠及營(yíng)銷(xiāo)部署進(jìn)程，項(xiàng)目總體形象及檔次，項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)未能充分體現(xiàn)，缺乏市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。
（1）定價(jià)策略
銷(xiāo)售價(jià)格與市場(chǎng)價(jià)格脫節(jié)，定價(jià)方式單一，總體金額較高，投資層面狹小，未充分體現(xiàn)商鋪位置、朝向、地段等優(yōu)勢(shì)，影響總體銷(xiāo)售收益平衡。
（2）銷(xiāo)售部署
以全盤(pán)開(kāi)放推售方式進(jìn)行，70％位置較優(yōu)越的商鋪被認(rèn)購(gòu)，造成北向及中間位置商鋪大量積壓，影響中、后期銷(xiāo)售進(jìn)程。
（3）付款方式
由于資金回籠原因，采用一次性及按揭付款方式，并要求在7天內(nèi)付清首期或總金額，阻緩客戶(hù)投資周期。
（4）促銷(xiāo)策略
未有形成極具投資吸引力的招商策略，各層面買(mǎi)家的投資積極性未能充分調(diào)動(dòng)。
（5）招商范圍
以順德市大良為主要招商區(qū)域，未進(jìn)行廣泛招商拓展，對(duì)品牌企業(yè)缺乏針對(duì)性的招商推廣，主力市場(chǎng)投資積極性來(lái)充分發(fā)掘。
2、總體規(guī)劃
（1）經(jīng)營(yíng)規(guī)劃
缺乏超前性及創(chuàng)新性，仍停留在傳統(tǒng)單一的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)模式上，缺乏統(tǒng)一
經(jīng)營(yíng)規(guī)劃，服務(wù)配套設(shè)施未盡完善，影響經(jīng)營(yíng)前景及投資信心。
（2）市場(chǎng)定位
未有制定準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位，與專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)性質(zhì)類(lèi)同，缺乏競(jìng)爭(zhēng)力及核心優(yōu)勢(shì)。
（3）形象包裝
項(xiàng)目形象及包裝本充分體現(xiàn)項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)，經(jīng)營(yíng)檔次較低，影響項(xiàng)目?jī)r(jià)格提升及總體收益。
（4）功能定位
未有制定主力市場(chǎng)功能定位，發(fā)展前景模糊，缺乏投資吸引力。根據(jù)對(duì)順德國(guó)際商業(yè)城前期推廣的問(wèn)題分析，我們已經(jīng)知道，這樣一個(gè)中途接手的項(xiàng)目所面臨的問(wèn)題，依照房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃的具體內(nèi)涵，我們理所當(dāng)然地按照“策劃、推廣、廣告”這樣一種樓盤(pán)市場(chǎng)推廣的行為方式，來(lái)實(shí)現(xiàn)主動(dòng)創(chuàng)造效益的營(yíng)銷(xiāo)自的。
策劃，營(yíng)銷(xiāo)的第一步
盡管順德國(guó)際商業(yè)城在前期推售過(guò)程中產(chǎn)生了許多不利于項(xiàng)目繼續(xù)順利銷(xiāo)售的因素，但還不至于從根本上造成市場(chǎng)的困難，凌峻在這個(gè)時(shí)候介入項(xiàng)目，事后的策劃就應(yīng)該對(duì)項(xiàng)目新的推廣工作實(shí)行“全身手術(shù)”，即找出市場(chǎng)的結(jié)癥所在，然后對(duì)癥下藥，做到標(biāo)本兼治，實(shí)現(xiàn)策劃真正意義上所需從事的市場(chǎng)工作。
順德國(guó)際商業(yè)城原先的市場(chǎng)定位僅限于“國(guó)際商業(yè)城”這樣一個(gè)大而平的概念，偌大的經(jīng)營(yíng)面積卻沒(méi)有一個(gè)明確的功能區(qū)分，銷(xiāo)售策略和總體規(guī)劃上的失誤與不足不能完全體現(xiàn)出項(xiàng)目不能完全體現(xiàn)出項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，從而導(dǎo)致項(xiàng)目正常的銷(xiāo)售工作。
如何使順德國(guó)際商業(yè)城在眾多的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)脫穎而出，擴(kuò)大項(xiàng)目的知名度與影響力，全面提升項(xiàng)目檔次和綜合素質(zhì)，針對(duì)目前專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的空白點(diǎn)分析并研究其經(jīng)營(yíng)檔次、市場(chǎng)形象、包裝等因素，項(xiàng)目功能重新定位“一個(gè)永不落幕的名優(yōu)產(chǎn)品展示交易會(huì)”；項(xiàng)目形象重新定位：“順德之窗——一順德國(guó)際商業(yè)城”。
作為國(guó)際級(jí)的商業(yè)城，項(xiàng)目所具備的發(fā)展性與首創(chuàng)性必將形成以品牌產(chǎn)品展示及名優(yōu)產(chǎn)品銷(xiāo)售的多功能現(xiàn)代綜合性商城。并在檔次及形象功能等綜合素質(zhì)上全面提升，以吸引更廣泛的投資層面，將招商經(jīng)營(yíng)范圍拓展至海內(nèi)外，項(xiàng)目的功能及形象定位便表現(xiàn)出它的市場(chǎng)價(jià)值。
由于順德國(guó)際商業(yè)城具有極大的規(guī)模及地段優(yōu)勢(shì)，奠定了項(xiàng)目良好的發(fā)展規(guī)劃基礎(chǔ)，這就應(yīng)該在策劃思路中具體反映出來(lái)。
一、以綜合性產(chǎn)品進(jìn)行經(jīng)營(yíng)規(guī)劃，面向全國(guó)及海外市場(chǎng)。以市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者地位及角度發(fā)展，站在競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)的制高點(diǎn)上，全面提升項(xiàng)目綜合素質(zhì)，增強(qiáng)市場(chǎng)凝聚力及競(jìng)爭(zhēng)力，實(shí)現(xiàn)持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略。
二、項(xiàng)目發(fā)展前景廣闊，投資價(jià)值更為顯著。以“會(huì)展經(jīng)濟(jì)”形式吸納品牌企業(yè)進(jìn)駐經(jīng)營(yíng)，提供廣闊的產(chǎn)品展示舞臺(tái)及創(chuàng)建理想的經(jīng)營(yíng)環(huán)境及商機(jī)，投資吸引力及價(jià)值更為顯著。
三、營(yíng)造濃厚的市場(chǎng)商業(yè)氛圍，增強(qiáng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)價(jià)值及市場(chǎng)凝聚力，形成強(qiáng)烈的投資氛圍，全面促進(jìn)銷(xiāo)售及招商進(jìn)程。
具體運(yùn)作如下：
強(qiáng)化專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)投資前景，以及與傳統(tǒng)商鋪的經(jīng)營(yíng)規(guī)劃，增強(qiáng)投資信心。 強(qiáng)化項(xiàng)目地塊發(fā)展前景及新城區(qū)的發(fā)展前景。
借助品牌企業(yè)進(jìn)駐項(xiàng)目后，在入流、經(jīng)營(yíng)回報(bào)、品牌效應(yīng)、市場(chǎng)收益等因素的全面素質(zhì)提升，強(qiáng)化項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)及特性。
強(qiáng)化項(xiàng)目的價(jià)格升值空間，并以專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)進(jìn)行價(jià)格類(lèi)比，突出項(xiàng)目發(fā)展優(yōu)勢(shì)。
四、吸納大型百貨超市進(jìn)駐，增加入流及品牌效應(yīng)。
帶動(dòng)中、小型商鋪銷(xiāo)售和租賃進(jìn)程，而且順德仍未出現(xiàn)大型超級(jí)市場(chǎng)，我們將發(fā)揮其品牌效應(yīng)及優(yōu)勢(shì)。
根據(jù)廣東省經(jīng)濟(jì)發(fā)展研究中心數(shù)據(jù)顯示，廣東省1999年社會(huì)消費(fèi)品零售額達(dá)3656億元，占全國(guó)11.7%。其中東莞占148億 元，佛山303 億，順德205億，深圳465.2億，如此巨大的市場(chǎng)消費(fèi)份額及潛力深不可測(cè)，其中全球零售業(yè)巨頭“沃爾瑪”已開(kāi)始在深圳、東莞進(jìn)駐，并向珠江三角洲發(fā)展。
我們建議以?xún)?yōu)惠的招商措施吸納大型零售業(yè)進(jìn)駐，借助其品牌效應(yīng)及知名度，帶動(dòng)整體商場(chǎng)銷(xiāo)售。
例如：天河城的“吉之島” 中旅商業(yè)城的“百佳超市” 深圳的法國(guó)“家樂(lè)福” 東莞的美國(guó)“沃爾瑪”
針對(duì)順德國(guó)際商業(yè)城經(jīng)營(yíng)規(guī)劃的不完善與商鋪首、二層功能定位不明的現(xiàn)狀，我們?cè)诓邉澦悸分腥擞謩e擬定了經(jīng)營(yíng)與功能區(qū)分的建議，具體內(nèi)容如下：
一、創(chuàng)建完善的經(jīng)營(yíng)規(guī)劃具體建議
形成以品牌產(chǎn)品展示及名優(yōu)產(chǎn)品銷(xiāo)售的多功能綜合性商業(yè)城。
擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)招商范圍，搶占市場(chǎng)空白份額。
合理規(guī)劃各行業(yè)商鋪使用面積及經(jīng)營(yíng)特性。
提供完善倉(cāng)儲(chǔ)、貨運(yùn)、商務(wù)、市場(chǎng)資訊、飲食娛樂(lè)等服務(wù)配套設(shè)施。 制定完善的開(kāi)業(yè)后市場(chǎng)宣傳推廣計(jì)劃。
以“會(huì)展經(jīng)濟(jì)”形式，進(jìn)行項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)發(fā)展，為商戶(hù)創(chuàng)造無(wú)限的商機(jī)。 強(qiáng)化項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)，增強(qiáng)凝聚力及投資信心。
實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略。
二、首、二層功能定位建議
以品牌產(chǎn)品展示和名優(yōu)產(chǎn)品銷(xiāo)售為主。
在確定各區(qū)域功能規(guī)劃時(shí)，將吸納品牌企業(yè)進(jìn)駐經(jīng)營(yíng)并發(fā)揮其品牌效應(yīng)，同時(shí)考慮本地市場(chǎng)需求及本地品牌企業(yè)優(yōu)勢(shì)，快速回籠資金，降低投資成本風(fēng)險(xiǎn)，形成綜合性功能規(guī)劃，進(jìn)行招商經(jīng)營(yíng)達(dá)至全城旺銷(xiāo)。
具體建議如下：
以家電、建材、涂料、汽車(chē)為主力市場(chǎng)
面向全國(guó)市場(chǎng)，以日用百貨、塑料、影音產(chǎn)品為輔助；
面向區(qū)域性市場(chǎng)，形成綜合性商業(yè)城。
主力市場(chǎng)分析
1.家電、涂料
本地支持經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)及品牌企業(yè)優(yōu)勢(shì)。
2.汽車(chē)
未來(lái)市場(chǎng)需求潛力巨大，目前大良汽車(chē)市場(chǎng)以零散經(jīng)營(yíng)為主，缺乏總體統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)規(guī)劃及服務(wù)配套設(shè)施，未形成強(qiáng)大的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，發(fā)展空間廣闊。
3.建材（裝飾材料、廚衛(wèi)潔具、燈飾）
首層
以名優(yōu)產(chǎn)品銷(xiāo)售為主
二層
以品牌企業(yè)產(chǎn)品展示推廣為主
首二層
部分面積將規(guī)劃成大型超級(jí)市場(chǎng)功能。
策劃主要體現(xiàn)于房地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)的前期工作，順德國(guó)際商業(yè)城策劃思路的確定，為下一步的推廣奠定了基調(diào)。
推廣，營(yíng)銷(xiāo)的第二步
順德國(guó)際商業(yè)城根據(jù)前期銷(xiāo)售中出現(xiàn)的問(wèn)題重新進(jìn)行項(xiàng)目市場(chǎng)定位后，具體的推廣工作便顯得尤為重要，涉及到項(xiàng)目的招商及經(jīng)營(yíng)，項(xiàng)目的推廣主要是通過(guò)銷(xiāo)售推廣以及廣告宣傳推廣方式進(jìn)行。
由于項(xiàng)目當(dāng)時(shí)的銷(xiāo)售體系及銷(xiāo)售價(jià)格都未有一個(gè)詳細(xì)的制訂標(biāo)準(zhǔn)，致使投資客戶(hù)缺乏必要的信心，以至影響整體營(yíng)銷(xiāo)部署及項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)。針對(duì)順德國(guó)際商業(yè)城前期銷(xiāo)售過(guò)程中所存在的問(wèn)題，有必要首先擴(kuò)大招商范圍，首先針對(duì)順德幾個(gè)鎮(zhèn)區(qū)，然后再擴(kuò)展到珠江三角洲地區(qū)及廣東及至全國(guó)市場(chǎng)進(jìn)行巡回展示推廣活動(dòng)，以吸引更多的目標(biāo)投資群體。在招商過(guò)程中外對(duì)品牌企業(yè)專(zhuān)門(mén)制定優(yōu)惠的招商經(jīng)營(yíng)促銷(xiāo)策略，成立專(zhuān)門(mén)的銷(xiāo)售部門(mén)，安排專(zhuān)人負(fù)責(zé)跟蹤訪(fǎng)談，并輔以最直接有效的形式進(jìn)行項(xiàng)目推廣。
順德國(guó)際商業(yè)城在招商活動(dòng)中同時(shí)配合以靈活的促銷(xiāo)策略，激活投資群體，調(diào)動(dòng)投資積極性，采取反租回報(bào)，先租后售，免管理費(fèi)等一系列促銷(xiāo)策略，降低置業(yè)投資門(mén)檻，以靈活多變的付款方式，充分挖掘小型投資客戶(hù)前來(lái)投資。
順德國(guó)際商業(yè)城為全面促進(jìn)招商經(jīng)營(yíng)進(jìn)程。重點(diǎn)加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)層面較高的投資型客戶(hù)先期進(jìn)場(chǎng)，這類(lèi)客戶(hù)由于經(jīng)濟(jì)層面較高，能及時(shí)把握最新投資信息，商業(yè)城若有外來(lái)客戶(hù)的先期進(jìn)駐，必將帶動(dòng)各個(gè)層面的客戶(hù)以形成強(qiáng)勁的投資認(rèn)購(gòu)熱潮，加快全面招商的進(jìn)程。
款方式和促銷(xiāo)策略，全面迎合各層面買(mǎi)家的不同求
銷(xiāo)售是項(xiàng)目推廣過(guò)程中至關(guān)重要的一個(gè)環(huán)節(jié)．促銷(xiāo)策略的好壞，將直接體現(xiàn)于銷(xiāo)售過(guò)程中。為了保證促銷(xiāo)策略的成功實(shí)施，順德國(guó)際商業(yè)城根據(jù)促銷(xiāo)策略的環(huán)節(jié)需要，建立了一套完善的銷(xiāo)售體系，實(shí)行項(xiàng)目銷(xiāo)售主人負(fù)責(zé)制，向項(xiàng)目派駐項(xiàng)目經(jīng)理及銷(xiāo)售經(jīng)驗(yàn)，統(tǒng)一銷(xiāo)售部署、統(tǒng)一銷(xiāo)售策略、統(tǒng)一銷(xiāo)售目標(biāo)，統(tǒng)一銷(xiāo)售行為。
廣告，營(yíng)銷(xiāo)第三步
營(yíng)銷(xiāo)策劃成功與否的關(guān)鍵．重要是將策劃思想如何具體執(zhí)行到位。廣告，作為一種具體的執(zhí)行形式、表現(xiàn)得好壞．將直接影響到銷(xiāo)售成績(jī)。
長(zhǎng)期以來(lái)，策劃和廣告一直似乎是兩個(gè)水火不相溶的東西，做策劃的人輕視廣告的作用，作廣告的人又認(rèn)為策劃不能包打一切．廣告在策劃思想貫徹落實(shí)的過(guò)程中具有不可替代的作用。這一點(diǎn)，其實(shí)就是我們所要闡明的觀點(diǎn)，新世紀(jì)營(yíng)銷(xiāo)的核心價(jià)值正在于將策劃、推廣、廣告三位一體地執(zhí)行到位。房地產(chǎn)策劃師需要---專(zhuān)多能，具有統(tǒng)籌與執(zhí)行整個(gè)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)推廣的能力，銷(xiāo)售經(jīng)理則需要具體的銷(xiāo)售經(jīng)驗(yàn)及能力，廣告作為一種營(yíng)銷(xiāo)傳播，更側(cè)重宣傳表現(xiàn)所產(chǎn)生的效果。
順德國(guó)際商業(yè)城統(tǒng)一項(xiàng)目市場(chǎng)形象，統(tǒng)一項(xiàng)目市場(chǎng)定位，統(tǒng)一宣傳推廣部署作為項(xiàng)目廣告宣傳推廣的策略，全面進(jìn)行廣告宣傳。
為創(chuàng)建順德市明星商業(yè)城的品牌效應(yīng)，強(qiáng)化項(xiàng)目發(fā)展前景及地段經(jīng)營(yíng)規(guī)模與規(guī)劃優(yōu)勢(shì)，除在順德市進(jìn)行新聞炒作外，并同時(shí)在各大廣告媒體進(jìn)行炒作，以迅即把項(xiàng)目創(chuàng)建成順德市的明星業(yè)城，以及形成強(qiáng)勁的市場(chǎng)效應(yīng)，達(dá)成廣告宣傳的目的。
除了一般的媒體廣告，順德國(guó)際商業(yè)城還在珠江三角洲作針對(duì)性巡回招商推廣，以化工、裝飾材料、電器等不同行業(yè)為重點(diǎn)，進(jìn)行招商推廣，以擴(kuò)大項(xiàng)目的知名度及影響力，廣泛吸納外圍投資潛力，全面促營(yíng)銷(xiāo)進(jìn)程。
順德國(guó)際商業(yè)城根據(jù)所確定的銷(xiāo)售目標(biāo)，以“德之窗——一個(gè)國(guó)際級(jí)多功能綜合商業(yè)城”、“順德國(guó)際商業(yè)城——一個(gè)永不落幕的名優(yōu)商品展示交易會(huì)”為項(xiàng)目形象與功能定位，以廣告推廣達(dá)到擴(kuò)大項(xiàng)目知名度、提升項(xiàng)目形象、推大投資客戶(hù)范圍、制造投資吸引力。全面促進(jìn)銷(xiāo)售成功為目的。
廣告推廣也需有策略，順德國(guó)際商業(yè)城廣告推廣策略通過(guò)舉行現(xiàn)場(chǎng)公關(guān)活動(dòng)、舉辦迎春花市等，積聚現(xiàn)場(chǎng)人氣及濃厚的經(jīng)營(yíng)氛圍，并配合銷(xiāo)售步署進(jìn)行電視、報(bào)紙平面廣告，報(bào)紙夾報(bào)派送等廣告形式，推廣招商范圍形成強(qiáng)烈投資熱潮，激發(fā)投資欲望與積極性，同時(shí)在現(xiàn)場(chǎng)及新世紀(jì)商場(chǎng)、體育館舉行大型展銷(xiāo)活動(dòng)與客戶(hù)聯(lián)誼會(huì)，全面促進(jìn)銷(xiāo)售成功。
項(xiàng)目廣告買(mǎi)點(diǎn)（十大投資經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)）
強(qiáng)化項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)及投資前景、經(jīng)營(yíng)信心，激發(fā)投資欲望，全面促銷(xiāo)。
項(xiàng)目市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)
順德商用物業(yè)以專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)為主，未有綜合性商業(yè)城項(xiàng)目，而且專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)以租賃經(jīng)營(yíng)為主（市區(qū)商鋪以產(chǎn)權(quán)銷(xiāo)售為主），而綜合性商業(yè)城僅項(xiàng)目唯一擁有50年經(jīng)營(yíng)產(chǎn)權(quán)。
項(xiàng)目市場(chǎng)需求優(yōu)勢(shì)
據(jù)市調(diào)分析，順德的中、小型企業(yè)及品牌企業(yè)（家電、涂料、塑料等行業(yè)）希望擁有一個(gè)相對(duì)集中及較大規(guī)模、較高知名度的產(chǎn)品展示平臺(tái)，面向全國(guó)、東南亞及歐美國(guó)家進(jìn)行廣泛的產(chǎn)品展示推廣，擴(kuò)大產(chǎn)品知名度及銷(xiāo)售網(wǎng)絡(luò)，同時(shí)也為振興順德制造業(yè)的經(jīng)濟(jì)及提升其檔次形象。項(xiàng)目的建立將提供一個(gè)完善的產(chǎn)品展示推廣平臺(tái)，同時(shí)迎合市場(chǎng)需求。
項(xiàng)目規(guī)模及規(guī)劃優(yōu)勢(shì)
在經(jīng)營(yíng)規(guī)模、經(jīng)營(yíng)理念、產(chǎn)品功能類(lèi)別，經(jīng)營(yíng)性質(zhì)上都將是順德及珠江三角洲地區(qū)僅有的項(xiàng)目，沒(méi)有較直接的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手項(xiàng)目，而且項(xiàng)目的發(fā)展是對(duì)提升整體社會(huì)經(jīng)濟(jì)及行業(yè)檔次形象起積極促進(jìn)作用。
將成立商業(yè)城統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)推廣機(jī)構(gòu)及巨額宣傳基金，為商城在開(kāi)業(yè)前后進(jìn)行廣泛的社會(huì)傳播及增強(qiáng)投資信心及拓展經(jīng)營(yíng)商機(jī)，共同獲利。
項(xiàng)目地段及地塊發(fā)展優(yōu)勢(shì)
地處105國(guó)道，位于新、舊城區(qū)的中心地帶，并將形成以商業(yè)為主的發(fā)展前景，其經(jīng)濟(jì)及交通有絕對(duì)的優(yōu)勢(shì)。
項(xiàng)目投資前景優(yōu)勢(shì)
品展示推廣為主，將形成強(qiáng)大的
市場(chǎng)效應(yīng)，其專(zhuān)業(yè)性、發(fā)展前景更為強(qiáng)大廣闊。
客源優(yōu)勢(shì)
精明實(shí)在的順德人對(duì)商鋪投資情有獨(dú)鐘，而且順德 12個(gè)鎮(zhèn)區(qū)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力及人均收入較高，具有強(qiáng)大的市場(chǎng)承受力，而且較易受投資趨勢(shì)及潮流影響，擁有廣闊的.市場(chǎng)潛力及挖掘空間，周邊的東萊、番禹、中山、南海、佛山等城區(qū)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力也相對(duì)強(qiáng)大。
產(chǎn)品市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)
順德己成為國(guó)內(nèi)家電、涂料、家具主要的生產(chǎn)基地．產(chǎn)品銷(xiāo)售網(wǎng)絡(luò)面向全面及國(guó)外，具有較高社會(huì)知名度和市場(chǎng)需求空間。
看個(gè)有投資回報(bào)獲利的商業(yè)城，提供%年返租回報(bào)，并以公證形式簽訂確立銀行監(jiān)控帳號(hào)，確保投資者的回報(bào)獲利收益及投資信心。
三大經(jīng)濟(jì)支柱，十大投資信心，100％投資回報(bào)“會(huì)展經(jīng)濟(jì)”“口岸經(jīng)濟(jì)一“民族經(jīng)濟(jì)”。
三大經(jīng)濟(jì)支柱
（1）以“會(huì)展經(jīng)濟(jì)”形式進(jìn)行經(jīng)營(yíng)規(guī)劃
商業(yè)城將各類(lèi)品牌企業(yè)及名優(yōu)產(chǎn)品的國(guó)際性-交易會(huì)、博覽會(huì)，廣泛拓展擴(kuò)大經(jīng)商范圍及銷(xiāo)售網(wǎng)絡(luò)，帶動(dòng)整體商戶(hù)經(jīng)營(yíng)發(fā)展，提供無(wú)限商機(jī)。
（2）形成“口岸經(jīng)濟(jì)”經(jīng)營(yíng)發(fā)展模式
功能，成為新的經(jīng)商口岸，從而形成以“口岸經(jīng)濟(jì)”形式進(jìn)行商業(yè)城發(fā)展模式，增臺(tái)投資信心及投資前景。
（3 ）以振興“民族經(jīng)濟(jì)”為項(xiàng)目發(fā)展目標(biāo)
為更廣泛傳播順德以制造業(yè)為主的社會(huì)經(jīng)濟(jì)地位，提升整體形象及檔次，擴(kuò)大知名度及銷(xiāo)售網(wǎng)絡(luò)，拓展全球商務(wù)貿(mào)易市場(chǎng)，不斷輔助企業(yè)發(fā)展，以振興“民族經(jīng)濟(jì)”為項(xiàng)目發(fā)展目標(biāo)。
項(xiàng)目宣傳廣告語(yǔ)
a、地段
（1）雄據(jù)105國(guó)道大良路段的國(guó)際商業(yè)城—--“順德之窗”。
（2）唯一經(jīng)過(guò)大良105 國(guó)道進(jìn)入順德新城區(qū)的國(guó)際商業(yè)城—－“順德之窗
（3）占盡天時(shí)、地利、人和，交通暢達(dá)客似云來(lái)—一順德國(guó)際商業(yè)城。
（4）順德商業(yè)地王物業(yè)—-“順德之窗”。
（5）順德客運(yùn)站旁的商業(yè)地王物業(yè)——－“順德國(guó)際商業(yè)城”。
（6）順德國(guó)際商業(yè)城地處入車(chē)流量最高的“商業(yè)運(yùn)輸干道——一105 國(guó)道”。
b、產(chǎn)權(quán)
（1）順德唯一有產(chǎn)權(quán)出售的大型國(guó)際商業(yè)城—－“順德之窗”。
（2）順德唯一以100% 實(shí)用率銷(xiāo)售國(guó)際商業(yè)城——－“順德之窗”。
c、規(guī)劃
（1）“順德之窗”—－1個(gè)面向全球市場(chǎng)客戶(hù)的名優(yōu)產(chǎn)品展示中心。
（2）順德名優(yōu)產(chǎn)品最集中的商業(yè)展示中心—一順德國(guó)際商業(yè)城。
（3）順德名優(yōu)產(chǎn)品展示交易會(huì)—－“順德之窗”。
d、投資吸引力讓順德為您賺錢(qián)！
（1）名品匯聚，名牌基地—一順德國(guó)際商業(yè)城。
（2）無(wú)限商機(jī)，無(wú)限優(yōu)勢(shì)！
（3）百年機(jī)遇，豈容錯(cuò)失！
（4）富貴千禧路，商業(yè)黃金鋪—一順德國(guó)際商業(yè)城。
（5）坐享高于銀行利息3倍的獲利租金！
——國(guó)際商業(yè)城，富貴黃金鋪！
（6）總價(jià)9萬(wàn)民搶占順德商業(yè)地王物業(yè)！
（7）月供680，首期6萬(wàn)8、 輕輕松松做老細(xì)！
（8）搶占千禧投資先機(jī)，穩(wěn)獲萬(wàn)利投資回報(bào)！
（9）一鋪養(yǎng)“三代”，超值投資，超值回報(bào)。
（10）十大投資保障，十足投資信心。
（11）新世紀(jì)最大掘金良機(jī)。
（12）最大型的商場(chǎng)、最火紅的生意、最興旺的行業(yè)—一順德國(guó)際商業(yè)城。
（13）買(mǎi)小鋪位，做大生意，到順德商業(yè)城。
（14）租鋪不如買(mǎi)鋪，買(mǎi)鋪就揀專(zhuān)業(yè)商場(chǎng)鋪。
（15）不用供鋪，還有租收，5年12％返租超值投資方案。
（16）到好地方，賣(mài)好東西。
（17）一起翻身做鋪主。
（18）“順德之窗”—-每月?lián)碛?0萬(wàn)的消費(fèi)流量。
順德國(guó)際商業(yè)城通過(guò)“策劃、推廣、廣告”這樣一種整合行為。通過(guò)營(yíng)銷(xiāo)方式，手段的系統(tǒng)化結(jié)合．根據(jù)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)進(jìn)行項(xiàng)目的修訂，實(shí)現(xiàn)了項(xiàng)目?jī)r(jià)值增值的營(yíng)銷(xiāo)效果：營(yíng)銷(xiāo)策劃主動(dòng)面對(duì)市場(chǎng)并充分利用當(dāng)前市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)，充分發(fā)掘潛在市場(chǎng)，進(jìn)而創(chuàng)造新的市場(chǎng)，所以，營(yíng)銷(xiāo)推廣自然成功。
現(xiàn)代的營(yíng)銷(xiāo)觀念認(rèn)為：營(yíng)銷(xiāo)不單單是一種后期的促銷(xiāo)手段，它應(yīng)該貫通于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)的全過(guò)程。營(yíng)銷(xiāo)是一種主動(dòng)創(chuàng)造利益的行為，是主動(dòng)面向市場(chǎng)的，它必須利用各種銷(xiāo)售技巧，公關(guān)藝術(shù)活動(dòng)帶動(dòng)消費(fèi)，積極地開(kāi)拓和引導(dǎo)消費(fèi)的時(shí)尚品牌，發(fā)掘市場(chǎng)潛力，創(chuàng)造超額利潤(rùn)。
策劃作為營(yíng)銷(xiāo)推廣的第一步．以推廣、廣告作為營(yíng)銷(xiāo)執(zhí)行的全過(guò)程，使項(xiàng)目得以銷(xiāo)售成功。
順德國(guó)際商業(yè)城的成功推廣．就是將策劃、推廣、廣告三者相結(jié)合的典型范例。
這樣，以策劃、推廣、廣告三位于一位的營(yíng)銷(xiāo)方式實(shí)際上解決了項(xiàng)目在銷(xiāo)售中的整體運(yùn)作問(wèn)題，這也反映了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、地產(chǎn)咨詢(xún)公司、廣告公司三者之間在一個(gè)項(xiàng)目中各自所應(yīng)充當(dāng)?shù)慕巧?/p>
在商業(yè)地產(chǎn)銷(xiāo)售發(fā)展日益成熟的的今天，房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃在商業(yè)地產(chǎn)的銷(xiāo)售與招商過(guò)程中越來(lái)越重要，商鋪要想賣(mài)得好，前期的營(yíng)銷(xiāo)策劃必不可少，而且必須做到位。
××商業(yè)城項(xiàng)目是××房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)的精品物業(yè)，將成為××市北區(qū)的新型休閑地產(chǎn)商業(yè)的經(jīng)典作品。
××商業(yè)城座落于××市城區(qū)北部的××廣場(chǎng)旁，是××地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的新建項(xiàng)目。本項(xiàng)目占地7 000平方米，根據(jù)目前的建筑設(shè)計(jì)建議方案，項(xiàng)目由三層裙樓（含負(fù)一層）和兩棟塔樓（分別高四層）組成，總建筑面積約為15 000余平方米，地下車(chē)庫(kù)及設(shè)備用房建筑面積為1 500多平方米，商業(yè)裙樓建筑面積約8 500平方米，塔樓建筑面積約6 500余平方米。項(xiàng)目總投資約1 800萬(wàn)元。
經(jīng)過(guò)前期的市場(chǎng)調(diào)研分析，本項(xiàng)目初步確定為現(xiàn)代化、多功能的休閑購(gòu)物商城。根據(jù)這個(gè)初步設(shè)想，結(jié)合目前項(xiàng)目現(xiàn)狀，本營(yíng)銷(xiāo)企業(yè)方案對(duì)本項(xiàng)目做了比較系統(tǒng)的市場(chǎng)定位及營(yíng)銷(xiāo)可操作性分析，從營(yíng)銷(xiāo)策劃的角度出發(fā)，對(duì)項(xiàng)目的整體形象包裝、營(yíng)銷(xiāo)組織運(yùn)行、市場(chǎng)推廣、廣告策略安排、銷(xiāo)售促進(jìn)等方面都做了全局性和可操作性的論述。
一、項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)總體策略
營(yíng)銷(xiāo)總體策略是仔細(xì)分析、科學(xué)劃分并準(zhǔn)確切入目標(biāo)市場(chǎng)，通過(guò)全方位地運(yùn)用營(yíng)銷(xiāo)策略，最大限度提升項(xiàng)目的附加價(jià)值，獲取項(xiàng)目的最大利潤(rùn)，并全面樹(shù)立和提升企業(yè)形象及項(xiàng)目形象。概括本項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)總體策略，可以簡(jiǎn)述為“五個(gè)一”，即樹(shù)立一個(gè)新銳概念、倡導(dǎo)一個(gè)財(cái)富理念、提煉一個(gè)鮮明主題、啟動(dòng)一個(gè)前衛(wèi)市場(chǎng)、醞釀一場(chǎng)熱銷(xiāo)風(fēng)暴。
二、項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)方針
根據(jù)本項(xiàng)目“五個(gè)一”的總體營(yíng)銷(xiāo)策略，擬訂本項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)方針如下，作為本項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)工作綱領(lǐng)的完善和充實(shí)。
1. 樹(shù)立一個(gè)新銳概念：休閑式購(gòu)物商業(yè)。
2. 倡導(dǎo)一個(gè)財(cái)富理念：創(chuàng)投性商業(yè)、休閑式購(gòu)物、穩(wěn)定性回報(bào)。
3. 提煉一個(gè)鮮明主題：產(chǎn)權(quán)式商鋪、休閑式商業(yè)。
購(gòu)物主題明確。
5. 醞釀一場(chǎng)熱銷(xiāo)風(fēng)暴：本項(xiàng)目將傳統(tǒng)商業(yè)行為上升為現(xiàn)代全新的休閑商業(yè)，力爭(zhēng)推動(dòng)商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)的全新變革，避開(kāi)傳統(tǒng)商業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)，在一個(gè)全新市場(chǎng)里掀起一場(chǎng)熱銷(xiāo)風(fēng)暴。
三、銷(xiāo)售目標(biāo)及目標(biāo)分解 1. 銷(xiāo)售（招商）目標(biāo)
××商業(yè)城的可銷(xiāo)售面積如表8-3所示。
表8-3 ××商業(yè)城的可銷(xiāo)售面積說(shuō)明表
2. 銷(xiāo)售目標(biāo)分解
××商業(yè)城的銷(xiāo)售目標(biāo)如表8-4所示。
表8-4 ××商業(yè)城的銷(xiāo)售目標(biāo)計(jì)劃
四、營(yíng)銷(xiāo)階段計(jì)劃
根據(jù)項(xiàng)目的定位及施工進(jìn)度計(jì)劃，將營(yíng)銷(xiāo)工作分為四個(gè)階段，各階段工作重點(diǎn)如表8-5所示。
表8-5 營(yíng)銷(xiāo)各階段工作任務(wù)一覽表
五、項(xiàng)目銷(xiāo)售時(shí)機(jī)及價(jià)格
為了更好地在后續(xù)營(yíng)銷(xiāo)過(guò)程中充分體現(xiàn)總體營(yíng)銷(xiāo)策略和達(dá)成目標(biāo)方針的實(shí)現(xiàn)，綜合項(xiàng)目要素資源和營(yíng)銷(xiāo)推廣傳播要素，結(jié)合項(xiàng)目定位，確定以下銷(xiāo)售時(shí)機(jī)及價(jià)格。
（一）項(xiàng)目入市時(shí)機(jī)及姿態(tài)
1．入市時(shí)機(jī)：根據(jù)規(guī)劃與工程進(jìn)度以及營(yíng)銷(xiāo)準(zhǔn)備，在2015年5月份房交會(huì)期間開(kāi)盤(pán)（或2015年9月），可以抓住2015年春季房交會(huì)、五一國(guó)際勞動(dòng)節(jié)等機(jī)會(huì)掀起第一個(gè)啟動(dòng)高-潮；在國(guó)慶節(jié)、2015年秋季房交會(huì)、元旦等重要時(shí)期掀起新的銷(xiāo)售高-潮。
2．入市姿態(tài)：以全市乃至西北地區(qū)“財(cái)富地產(chǎn)、休閑購(gòu)物”形象登場(chǎng)，開(kāi)創(chuàng)全新休閑商業(yè)投資經(jīng)營(yíng)理念。
（二）價(jià)格定位及價(jià)格策略
1．價(jià)格定位的原則：采用比價(jià)法和綜合平衡法。
2．價(jià)格定位：整個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的銷(xiāo)售均價(jià)為3 580元/平方米，其中起價(jià)為3 328元/平方米，最高價(jià)為4 000元/平方米。
3．價(jià)格策略：采取“低開(kāi)高走”型平價(jià)策略，開(kāi)盤(pán)后半年作為第一階段的價(jià)格調(diào)整（略升），均價(jià)為3380元/m2，尾盤(pán)銷(xiāo)售變相略降。
六、宣傳策略及媒介組合
（一）宣傳策略主題
1．個(gè)性特色：“××商業(yè)城財(cái)富地產(chǎn)投資商業(yè)”是我市首家也是唯一一家將商業(yè)開(kāi)發(fā)從
“建造建筑產(chǎn)品”上升到“營(yíng)造全新休閑購(gòu)物方式”，倡導(dǎo)“投資財(cái)富地產(chǎn)、獲取穩(wěn)定回報(bào)”的投資理念。
2．區(qū)位交通：本項(xiàng)目地處××廣場(chǎng)旁，地段絕佳，高尚居住區(qū)地標(biāo)建筑，交通便捷，是北部區(qū)域首選的理想商業(yè)地產(chǎn)投資環(huán)境。
3．增值潛力：處于政府規(guī)劃重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域的核心區(qū)域，發(fā)展前景好，購(gòu)置成本低，升值潛力大，是投資置業(yè)的首選。
（二）宣傳媒介組合
1．開(kāi)盤(pán)前期：主要以軟性新聞及廣告進(jìn)行全新“財(cái)富投資，穩(wěn)定回報(bào)”理念的深度挖掘，媒體主要以報(bào)紙為主，電視為輔。
2．開(kāi)盤(pán)后的強(qiáng)勢(shì)推廣期：即項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)推廣的重要時(shí)期，宣傳媒介以“報(bào)紙、電視、戶(hù)外廣告牌三位一體”為主，配以相關(guān)雜志、直郵廣告等形式。
3．開(kāi)盤(pán)后的形象展示期：為了展示形象，以軟性深入挖掘?yàn)橹?，媒介選擇主要是電視和報(bào)紙，重點(diǎn)輔以論壇公關(guān)、促銷(xiāo)活動(dòng)、項(xiàng)目招商。
商業(yè)廣場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)方案篇六
前言。
在商業(yè)地產(chǎn)銷(xiāo)售發(fā)展日益成熟的的今天，房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃在商業(yè)地產(chǎn)的銷(xiāo)售與招商過(guò)程中越來(lái)越重要，商鋪要想賣(mài)得好，前期的營(yíng)銷(xiāo)策劃必不可少，而且必須做到位。
××商業(yè)城項(xiàng)目是××房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)的精品物業(yè)，將成為××市北區(qū)的新型休閑地產(chǎn)商業(yè)的經(jīng)典作品。
××商業(yè)城座落于××市城區(qū)北部的××廣場(chǎng)旁，是××地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的新建項(xiàng)目。本項(xiàng)目占地7000平方米，根據(jù)目前的建筑設(shè)計(jì)建議方案，項(xiàng)目由三層裙樓（含負(fù)一層）和兩棟塔樓（分別高四層）組成，總建筑面積約為15000余平方米，地下車(chē)庫(kù)及設(shè)備用房建筑面積為1500多平方米，商業(yè)裙樓建筑面積約8500平方米，塔樓建筑面積約6500余平方米。項(xiàng)目總投資約1800萬(wàn)元。
經(jīng)過(guò)前期的市場(chǎng)調(diào)研分析，本項(xiàng)目初步確定為現(xiàn)代化、多功能的休閑購(gòu)物商城。根據(jù)這個(gè)初步設(shè)想，結(jié)合目前項(xiàng)目現(xiàn)狀，本營(yíng)銷(xiāo)企業(yè)方案對(duì)本項(xiàng)目做了比較系統(tǒng)的市場(chǎng)定位及營(yíng)銷(xiāo)可操作性分析，從營(yíng)銷(xiāo)策劃的角度出發(fā)，對(duì)項(xiàng)目的整體形象包裝、營(yíng)銷(xiāo)組織運(yùn)行、市場(chǎng)推廣、廣告策略安排、銷(xiāo)售促進(jìn)等方面都做了全局性和可操作性的論述。
營(yíng)銷(xiāo)總體策略是仔細(xì)分析、科學(xué)劃分并準(zhǔn)確切入目標(biāo)市場(chǎng)，通過(guò)全方位地運(yùn)用營(yíng)銷(xiāo)策略，最大限度提升項(xiàng)目的附加價(jià)值，獲取項(xiàng)目的最大利潤(rùn)，并全面樹(shù)立和提升企業(yè)形象及項(xiàng)目形象。概括本項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)總體策略，可以簡(jiǎn)述為“五個(gè)一”，即樹(shù)立一個(gè)新銳概念、倡導(dǎo)一個(gè)財(cái)富理念、提煉一個(gè)鮮明主題、啟動(dòng)一個(gè)前衛(wèi)市場(chǎng)、醞釀一場(chǎng)熱銷(xiāo)風(fēng)暴。
二、項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)方針。
根據(jù)本項(xiàng)目“五個(gè)一”的總體營(yíng)銷(xiāo)策略，擬訂本項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)方針如下，作為本項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)工作綱領(lǐng)的完善和充實(shí)。
1.樹(shù)立一個(gè)新銳概念：休閑式購(gòu)物商業(yè)。
2.倡導(dǎo)一個(gè)財(cái)富理念：創(chuàng)投性商業(yè)、休閑式購(gòu)物、穩(wěn)定性回報(bào)。
3.提煉一個(gè)鮮明主題：產(chǎn)權(quán)式商鋪、休閑式商業(yè)。
4.啟動(dòng)一個(gè)前衛(wèi)市場(chǎng)：崇尚“創(chuàng)投性商業(yè)、休閑式購(gòu)物”，摒棄傳統(tǒng)商業(yè)的純購(gòu)物環(huán)境壓抑與約束，主要面向年輕新銳、有自己個(gè)性的消費(fèi)群體，讓其體驗(yàn)到休閑模式的商業(yè)環(huán)境，購(gòu)物主題明確。
5.醞釀一場(chǎng)熱銷(xiāo)風(fēng)暴：本項(xiàng)目將傳統(tǒng)商業(yè)行為上升為現(xiàn)代全新的休閑商業(yè)，力爭(zhēng)推動(dòng)商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)的全新變革，避開(kāi)傳統(tǒng)商業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)，在一個(gè)全新市場(chǎng)里掀起一場(chǎng)熱銷(xiāo)風(fēng)暴。
三、
銷(xiāo)售目標(biāo)及目標(biāo)分解1.銷(xiāo)售（招商）目標(biāo)。
××商業(yè)城的可銷(xiāo)售面積如表8-3所示。
表8-3××商業(yè)城的可銷(xiāo)售面積說(shuō)明表。
2.銷(xiāo)售目標(biāo)分解。
××商業(yè)城的銷(xiāo)售目標(biāo)如表8-4所示。
表8-4××商業(yè)城的銷(xiāo)售目標(biāo)計(jì)劃。
根據(jù)項(xiàng)目的定位及施工進(jìn)度計(jì)劃，將營(yíng)銷(xiāo)工作分為四個(gè)階段，各階段工作重點(diǎn)如表8-5所示。
表8-5營(yíng)銷(xiāo)各階段工作任務(wù)一覽表。
五、項(xiàng)目銷(xiāo)售時(shí)機(jī)及價(jià)格。
為了更好地在后續(xù)營(yíng)銷(xiāo)過(guò)程中充分體現(xiàn)總體營(yíng)銷(xiāo)策略和達(dá)成目標(biāo)方針的實(shí)現(xiàn)，綜合項(xiàng)目要素資源和營(yíng)銷(xiāo)推廣傳播要素，結(jié)合項(xiàng)目定位，確定以下銷(xiāo)售時(shí)機(jī)及價(jià)格。
（一）項(xiàng)目入市時(shí)機(jī)及姿態(tài)。
1．入市時(shí)機(jī)：根據(jù)規(guī)劃與工程進(jìn)度以及營(yíng)銷(xiāo)準(zhǔn)備，在2008年5月份房交會(huì)期間開(kāi)盤(pán)（或2008年9月），可以抓住2008年春季房交會(huì)、五一國(guó)際勞動(dòng)節(jié)等機(jī)會(huì)掀起第一個(gè)啟動(dòng)高潮；在國(guó)慶節(jié)、2008年秋季房交會(huì)、元旦等重要時(shí)期掀起新的銷(xiāo)售高潮。
2．入市姿態(tài)：以全市乃至西北地區(qū)“財(cái)富地產(chǎn)、休閑購(gòu)物”形象登場(chǎng)，開(kāi)創(chuàng)全新休閑商業(yè)投資經(jīng)營(yíng)理念。
（二）價(jià)格定位及價(jià)格策略。
1．價(jià)格定位的原則：采用比價(jià)法和綜合平衡法。
2．價(jià)格定位：整個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的銷(xiāo)售均價(jià)為3580元/平方米，其中起價(jià)為3328元/平方米，最高價(jià)為4000元/平方米。
3．價(jià)格策略：采取“低開(kāi)高走”型平價(jià)策略，開(kāi)盤(pán)后半年作為第一階段的價(jià)格調(diào)整（略升），均價(jià)為3380元/m2，尾盤(pán)銷(xiāo)售變相略降。
六、宣傳策略及媒介組合（一）宣傳策略主題。
1．個(gè)性特色：“××商業(yè)城財(cái)富地產(chǎn)投資商業(yè)”是我市首家也是唯一一家將商業(yè)開(kāi)發(fā)從。
“建造建筑產(chǎn)品”上升到“營(yíng)造全新休閑購(gòu)物方式”，倡導(dǎo)“投資財(cái)富地產(chǎn)、獲取穩(wěn)定回報(bào)”的投資理念。
2．區(qū)位交通：本項(xiàng)目地處××廣場(chǎng)旁，地段絕佳，高尚居住區(qū)地標(biāo)建筑，交通便捷，是北部區(qū)域首選的理想商業(yè)地產(chǎn)投資環(huán)境。
3．增值潛力：處于政府規(guī)劃重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域的核心區(qū)域，發(fā)展前景好，購(gòu)置成本低，升值潛力大，是投資置業(yè)的首選。
（二）宣傳媒介組合1．開(kāi)盤(pán)前期：主要以軟性新聞及廣告進(jìn)行全新“財(cái)富投資，穩(wěn)定回報(bào)”理念的深度挖掘，媒體主要以報(bào)紙為主，電視為輔。
2．開(kāi)盤(pán)后的強(qiáng)勢(shì)推廣期：即項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)推廣的重要時(shí)期，宣傳媒介以“報(bào)紙、電視、戶(hù)外廣告牌三位一體”為主，配以相關(guān)雜志、直郵廣告等形式。
商業(yè)廣場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)方案篇七
營(yíng)銷(xiāo)策劃是一個(gè)企業(yè)根據(jù)自身企業(yè)的營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)，進(jìn)而進(jìn)行設(shè)計(jì)和規(guī)劃企業(yè)產(chǎn)品、服務(wù)、創(chuàng)意、價(jià)格、渠道、促銷(xiāo)，從而實(shí)現(xiàn)個(gè)人和組織的交換過(guò)程的行為，為大家分享了品牌營(yíng)銷(xiāo)商業(yè)策劃方案，歡迎借鑒！
案例：xx是一家方便米線(xiàn)生產(chǎn)企業(yè)，產(chǎn)品的品牌與公司名稱(chēng)相同，全稱(chēng)為xx米線(xiàn)，產(chǎn)品投放市場(chǎng)后，銷(xiāo)量平平，如何能讓自己的產(chǎn)品從眾多米線(xiàn)中脫穎而出呢?企業(yè)找到了營(yíng)銷(xiāo)專(zhuān)家，下面就是營(yíng)銷(xiāo)專(zhuān)家的品牌策劃過(guò)程。
一、定位。
1、粵、閩、浙的市調(diào)表明：方便米線(xiàn)由于符合南方地區(qū)的消費(fèi)習(xí)慣，同時(shí)又有非油炸、不上火的特點(diǎn)，正以越來(lái)越強(qiáng)的趨勢(shì)受到消費(fèi)者的青睞。
2、越來(lái)越多的企業(yè)受較大利益的驅(qū)動(dòng)，進(jìn)入這一市場(chǎng)，推動(dòng)了需求的發(fā)展。
3、方便米線(xiàn)的經(jīng)營(yíng)，基本上沿用方便面的模式。
“定位對(duì)于產(chǎn)品來(lái)說(shuō)是最重要的一環(huán)，許多企業(yè)都有一個(gè)經(jīng)營(yíng)上的誤區(qū)：試圖為所有的人服務(wù)，想賺所有人的錢(qián)。但這肯定是不可能的，在市場(chǎng)細(xì)分化已經(jīng)做到如此地步的今天，不可能有一種產(chǎn)品適用于所有人群。所以，對(duì)于品牌定位來(lái)說(shuō)，越純粹越有震撼力越簡(jiǎn)單越有穿透力。”
二、確定消費(fèi)者群體。
專(zhuān)家在自己的調(diào)研結(jié)果中發(fā)現(xiàn)一個(gè)現(xiàn)象：在方便米線(xiàn)的'消費(fèi)中，女性消費(fèi)者占到70%以上，其中80%以上為16至25歲的年輕群體，她們購(gòu)買(mǎi)的主要原因是吃了不上火、有助于減肥。
“既然70%以上是年輕的女性消費(fèi)者，那么就應(yīng)該將這一部分人當(dāng)作目標(biāo)消費(fèi)者。對(duì)于這種成熟的市場(chǎng)，一個(gè)產(chǎn)品要想尋求突破點(diǎn)，抓住抓牢現(xiàn)有的消費(fèi)者是最重要的?！?/p>
之所以要先確定消費(fèi)群是因?yàn)檫@是最基礎(chǔ)的工作，此后的營(yíng)銷(xiāo)策劃活動(dòng)都要圍繞這一群體展開(kāi)。xx作為一個(gè)后來(lái)者要切入已經(jīng)成熟的市場(chǎng)，難度還是很大的。
三、切入市場(chǎng)。
1、競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境。先說(shuō)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境。先期進(jìn)入市場(chǎng)的幾個(gè)品牌已對(duì)消費(fèi)者形成較大影響力(尤其在廣東市場(chǎng))。他們?cè)趯?duì)消費(fèi)者基本需求的滿(mǎn)足上已具備較強(qiáng)的技術(shù)和規(guī)模優(yōu)勢(shì)。
2、自身實(shí)力。
xx是以與主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手不相上下的技術(shù)、資金實(shí)力，以傳統(tǒng)的方式進(jìn)入市場(chǎng)，只能憑借價(jià)格沖擊作為主要手段而分得一塊蛋糕，因此難以形成核心優(yōu)勢(shì)。從目前的情況下來(lái)看，xx沒(méi)有什么優(yōu)勢(shì)可言。“機(jī)會(huì)永遠(yuǎn)是存在的，在這種情況下就需要尋找競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的強(qiáng)中之弱，也就是常說(shuō)的差異化。”對(duì)付這種情況，專(zhuān)家自有高招。
四、專(zhuān)家發(fā)現(xiàn)：
※競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手強(qiáng)勢(shì)作用于消費(fèi)者的是像方便面一樣方便的米線(xiàn)。
※基本上都是把原來(lái)做方便面的品牌延伸于方便米線(xiàn)。
※品牌之間僅僅是符號(hào)的差異，缺乏思想、人文個(gè)性。
于是，專(zhuān)家找到了xx的機(jī)會(huì)點(diǎn)：
※提高競(jìng)爭(zhēng)臨界點(diǎn)。
※做獨(dú)立品牌。
※個(gè)性化營(yíng)銷(xiāo)。
※提高品牌人文含量。
綜合上述原因，專(zhuān)家認(rèn)為：米線(xiàn)領(lǐng)域目前尚未出現(xiàn)以女性為主要訴求點(diǎn)的品牌，女性米線(xiàn)市場(chǎng)的潛在需求遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有挖掘出來(lái)，消費(fèi)基本停留在低層面上，個(gè)性化、情調(diào)化、時(shí)尚化的市場(chǎng)空間是巨大的，而xx長(zhǎng)期積累的品牌優(yōu)勢(shì)、渠道優(yōu)勢(shì)、技術(shù)和加工優(yōu)勢(shì)很容易轉(zhuǎn)化為米線(xiàn)的市場(chǎng)資源，有機(jī)會(huì)成為米線(xiàn)女性消費(fèi)領(lǐng)域第一品牌。
因此營(yíng)銷(xiāo)專(zhuān)家最終為產(chǎn)品的定位：做米線(xiàn)女性消費(fèi)市場(chǎng)第一品牌。定位確定了還只是第一步，消費(fèi)者是否能接受才是關(guān)鍵：那么如何讓女性消費(fèi)者接受呢?專(zhuān)家從食品的作用中去尋找機(jī)會(huì)。
食品的作用基本可以分為四個(gè)層面：溫飽?美味?營(yíng)養(yǎng)?情調(diào)。
在溫飽和美味的層面上，競(jìng)爭(zhēng)處于高度同質(zhì)化狀態(tài)，這兩個(gè)元素已成為進(jìn)入市場(chǎng)的基本起步點(diǎn)。但在營(yíng)養(yǎng)和情調(diào)的層面上，是一個(gè)競(jìng)爭(zhēng)比較弱的領(lǐng)域，雖然有很多產(chǎn)品也在這兩個(gè)領(lǐng)域內(nèi)努力，但多半是停留在空洞的口號(hào)階段，所以這一領(lǐng)域大有文章可做。
對(duì)于女性消費(fèi)群體來(lái)說(shuō)，想打動(dòng)她們，首先要挖掘女性消費(fèi)群體營(yíng)養(yǎng)和情調(diào)平臺(tái)背后的真正需求：
*營(yíng)養(yǎng)的背后是健康，情調(diào)的背后是感覺(jué);。
*健康的目標(biāo)是膳食平衡，感覺(jué)的目標(biāo)是得到社會(huì)的積極評(píng)價(jià);。
*積極評(píng)價(jià)的核心是女性消費(fèi)群體都希望成為有品位、有情調(diào)的美麗女性。
所以，要打動(dòng)這個(gè)群體，滿(mǎn)足這些要求是必須的。
商業(yè)廣場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)方案篇八
答：
1、滿(mǎn)足需求。
人的需要滿(mǎn)足程度與健康成正比。因此，首先應(yīng)基于滿(mǎn)足老年人的多種需求。護(hù)理人員應(yīng)當(dāng)增強(qiáng)對(duì)老化過(guò)程的認(rèn)識(shí)，將正常及病態(tài)老化過(guò)程及老年人獨(dú)特的心理社會(huì)特性與一般的護(hù)理知識(shí)相結(jié)合，及時(shí)發(fā)現(xiàn)老年人現(xiàn)存的和潛在的健康問(wèn)題和各種需求，使護(hù)理活動(dòng)能提供滿(mǎn)足老年人的各種需求和照顧的內(nèi)容，真正有助于其健康發(fā)展。
2、社會(huì)護(hù)理。
老年護(hù)理的對(duì)象不僅是老年病人，還應(yīng)包括健康的老人、老人家庭的成員。因此老年護(hù)理必須兼顧到醫(yī)院、家庭和人群，護(hù)理工作不僅僅是在病房，而且也應(yīng)包括社區(qū)和全社會(huì)，從某種意義上講，家庭和社會(huì)護(hù)理更有其重要性，因?yàn)椴坏救耸芤妫€可大大減輕家庭和社會(huì)的負(fù)擔(dān)。
3、整體護(hù)理。
由于老年人在生理、心理、社會(huì)適應(yīng)能力等方面與其他人群有不同之處，尤其是老年病人往往有多種疾病共存，疾病之間彼此交錯(cuò)和影響。
商業(yè)廣場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)方案篇九
2、調(diào)查分析結(jié)果。
1、優(yōu)勢(shì)（strengths）。
2、劣勢(shì)（weaknesses）。
3、機(jī)會(huì)（opportunities）。
4、威脅（threats）。
1、建筑部分。
2、功能部分。
3、建筑內(nèi)部空間組織。
4、建筑環(huán)境定位。
5、街區(qū)功能定位。
6、目標(biāo)客戶(hù)定位。
7、物業(yè)服務(wù)定位。
目錄。
一、市場(chǎng)調(diào)研分析20xx年7月18日——20xx年7月22日。
采用問(wèn)卷調(diào)查和問(wèn)詢(xún)調(diào)查結(jié)合。
分析哈密市商業(yè)環(huán)境及大十字商業(yè)街目標(biāo)客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)行為及心態(tài)，為項(xiàng)目定位及營(yíng)銷(xiāo)推廣提供客觀依據(jù)。
哈密市主要商業(yè)市場(chǎng)。
1、哈密市商業(yè)宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境。
2、哈密市商業(yè)形態(tài)。
3、哈密市經(jīng)營(yíng)商戶(hù)。
4、競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)狀況。
5、大十字商業(yè)街意向客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)行為。
一、哈密市商業(yè)宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析。
1、人口少、收入低、消費(fèi)能力有限。
哈密地區(qū)面積16.5萬(wàn)平方公里，轄區(qū)人口35萬(wàn)，其中市區(qū)面積8.5萬(wàn)平方公里，人口15.6萬(wàn)，由于城市人口少，人均收入水平低，致使商業(yè)消費(fèi)水平較低，消費(fèi)能力有限。
2、缺乏產(chǎn)業(yè)支撐，經(jīng)濟(jì)發(fā)展緩慢。
哈密市產(chǎn)業(yè)主要依賴(lài)礦產(chǎn)、鐵路及農(nóng)業(yè)，在整個(gè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展中，第一、二、三產(chǎn)業(yè)均不發(fā)達(dá)，且缺乏有力的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展緩慢，制約了商業(yè)的發(fā)展。
3、旅游消費(fèi)不足。
每年來(lái)哈密的外來(lái)人口高達(dá)十幾萬(wàn)，但多數(shù)以民工居多，由于消費(fèi)水平較低，對(duì)商業(yè)的貢獻(xiàn)率極低，而對(duì)商業(yè)貢獻(xiàn)率較高的旅游人數(shù)，所占比例相對(duì)較低，每年僅3—5萬(wàn)（）。
人，對(duì)商業(yè)的貢獻(xiàn)相對(duì)有限。
4、各商業(yè)市場(chǎng)缺乏亮點(diǎn)，差異性不強(qiáng)。
哈密市商業(yè)格局缺乏亮點(diǎn)，雷同性極強(qiáng)，未能針對(duì)細(xì)分市場(chǎng)建立起一些有特點(diǎn)的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，差異性不強(qiáng)導(dǎo)致市場(chǎng)間競(jìng)爭(zhēng)激烈，每家商業(yè)市場(chǎng)均未能形成自己的優(yōu)勢(shì)，缺乏長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展?jié)摿Α?/p>
二、哈密市商業(yè)形態(tài)分析。
1、商業(yè)集中度高，缺乏發(fā)展空間。
哈密市商業(yè)主要集中于以時(shí)代廣場(chǎng)為中心的商業(yè)區(qū)和以天馬為中心的鐵路局商業(yè)區(qū)。
在商業(yè)形態(tài)方面，以時(shí)代廣場(chǎng)為中心形成了以領(lǐng)先、新世紀(jì)、地下街及沿街品牌店構(gòu)成的，蕓集了服裝服飾、鞋帽箱包、日用百貨、家用電器、通訊產(chǎn)品、文化用品、副食品等數(shù)十類(lèi)品種，是哈密市最繁華的商業(yè)區(qū)，商品零售額占據(jù)哈密市場(chǎng)的70%以上。
在時(shí)代廣場(chǎng)周邊，還形成了以豐茂市場(chǎng)、新豐市場(chǎng)和工人廣場(chǎng)三大市場(chǎng)構(gòu)成的中低檔商品集貿(mào)市場(chǎng)，這三大市場(chǎng)依靠較低的產(chǎn)品價(jià)格和與市中心相鄰的優(yōu)勢(shì)，與商場(chǎng)及品牌店形成互補(bǔ)效應(yīng)，吸引著不同的客戶(hù)群。
以天馬為中心的鐵路商圈，充分利用交通及地理優(yōu)勢(shì)，形成了以天馬市場(chǎng)，溫州商貿(mào)城、綠洲建材市場(chǎng)、萬(wàn)風(fēng)家俬、美神家俬、神洲家俬及友誼路批發(fā)市場(chǎng)構(gòu)成的集貿(mào)市場(chǎng)的商業(yè)形態(tài)，主要經(jīng)營(yíng)小商品、建材、家俬、糖酒、日用百貨及食品等商品。
從上述哈密市的商業(yè)格局而言，商業(yè)集中度較高，再加上缺乏新的商業(yè)增長(zhǎng)點(diǎn)，人均消費(fèi)水平較低，商業(yè)已趨于飽合，缺乏發(fā)展空間。
2、商場(chǎng)、集貿(mào)市場(chǎng)、品牌店及超市構(gòu)成哈密市四種主要商業(yè)形態(tài)。
哈密市的消費(fèi)主要集中于商場(chǎng)，集貿(mào)市場(chǎng)，其中商場(chǎng)和品牌店主要經(jīng)營(yíng)中高檔商品，集貿(mào)市場(chǎng)主要經(jīng)營(yíng)中低檔商品，超市多為一些便民店，經(jīng)營(yíng)日用百貨、食品等，從商業(yè)形態(tài)而言，缺乏專(zhuān)業(yè)性，特色化的商業(yè)形態(tài)，商業(yè)雷同性強(qiáng)，競(jìng)爭(zhēng)激烈，特色專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿薮蟆?/p>
3、商戶(hù)忠誠(chéng)度低，流動(dòng)性強(qiáng)。
由于哈密市商業(yè)雷同性強(qiáng)，缺乏差異性，未能形成自己市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，因此當(dāng)新的市場(chǎng)出現(xiàn)時(shí)，立即出現(xiàn)大量商戶(hù)的流動(dòng)現(xiàn)象，新的市場(chǎng)只需借助價(jià)格杠桿和一些炒作。
商業(yè)廣場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)方案篇十
二、活動(dòng)時(shí)間：
三、整體活動(dòng)廣告語(yǔ)――歡樂(lè)佳美中國(guó)年購(gòu)物驚喜不間斷。
說(shuō)明：可用作公交車(chē)前后的宣傳、一店前廳入口、一店店內(nèi)氣氛、各店對(duì)聯(lián)等。
四、活動(dòng)內(nèi)容：
(一)新春到，“?！彼偷?
購(gòu)物送福送到家，福運(yùn)連連，驚喜不斷!
凡在佳美各店購(gòu)物滿(mǎn)50元者，送價(jià)值5元的金字“?！甭?lián)一個(gè)(共20xx個(gè)送完為止)。
(二)新年送“鯉”年年有“魚(yú)”
新年送吉祥，新年有“禮”年年有“魚(yú)”，風(fēng)調(diào)雨順，天降鯉魚(yú)，購(gòu)物滿(mǎn)200元送一條!
(三)特別企劃情人節(jié)專(zhuān)版。
1.我親愛(ài)的情人節(jié)，特供商品樂(lè)開(kāi)懷，玫瑰、鮮花、巧克力一個(gè)也不能少!
2.買(mǎi)情人節(jié)特供商品滿(mǎn)38元送情裝玫瑰一支。
3.凡購(gòu)物滿(mǎn)60元者免費(fèi)包裝情人節(jié)禮物。
4.服裝區(qū)購(gòu)物滿(mǎn)300元送價(jià)值38元的巧克力一盒+玫瑰花一支。
(四)新年“?！边\(yùn)一把抓，抓到什么送什么。
五、活動(dòng)時(shí)間：
新年到福運(yùn)到，佳美讓您購(gòu)物樂(lè)陶陶，購(gòu)物滿(mǎn)額抓，福運(yùn)帶回家，購(gòu)物滿(mǎn)100元抓一把。
說(shuō)明：這其實(shí)是一個(gè)抽獎(jiǎng)活動(dòng)，與以往不同的是在獎(jiǎng)品的設(shè)置上可以多樣化，可以設(shè)一個(gè)大獎(jiǎng)造出轟動(dòng)效果，也可以不設(shè)大獎(jiǎng)，把禮品直接寫(xiě)在獎(jiǎng)券上，抓到什么送什么，如果采用后者方案，可以把企劃部以前所剩的獎(jiǎng)品以及以前業(yè)務(wù)爭(zhēng)取的贈(zèng)品統(tǒng)計(jì)一下，按數(shù)量分寫(xiě)在獎(jiǎng)券上抓到什么送什么，如果禮品不足可以買(mǎi)一些小的中國(guó)結(jié)或小吊墜補(bǔ)充，雖然這些東西很小很便宜但因?yàn)槭窃谶^(guò)節(jié)期間，人們往往更加在意的是“?！边\(yùn)一把抓活動(dòng)喜氣洋洋的參與過(guò)程。
注：可設(shè)一二三四五等獎(jiǎng)及參與獎(jiǎng)。
1.一等獎(jiǎng)：1000元禮券2名(1名)；
2.二等獎(jiǎng)：500元禮券5名(2名)；
3.三等獎(jiǎng)：100元禮券(3名)；
4.四等獎(jiǎng)50元禮券20名(10名)；
5.五等獎(jiǎng)：20元禮券50名(30名)。
(五)團(tuán)購(gòu)價(jià)低更有禮，財(cái)運(yùn)吉祥送到家!
1.團(tuán)購(gòu)滿(mǎn)20xx元送價(jià)值50元的一件；
2.團(tuán)購(gòu)滿(mǎn)3000元送價(jià)值99元的酒；
3.團(tuán)購(gòu)滿(mǎn)5000元送價(jià)值150元的酒；
4.團(tuán)購(gòu)滿(mǎn)10000元送價(jià)值280元的禮盒。
商業(yè)廣場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)方案篇十一
前期：通過(guò)宣傳海報(bào)宣傳(通過(guò)二維碼活動(dòng)海報(bào)廣告宣傳)。
前期宣傳的目的：
在客戶(hù)店面張貼二維碼活動(dòng)海報(bào)，吸引客戶(hù)的眼球，讓客戶(hù)了解到本次的活動(dòng)。其次達(dá)到金感覺(jué)網(wǎng)上商城的宣傳效果。
備注:實(shí)現(xiàn)線(xiàn)上下雙線(xiàn)聯(lián)動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)。
商業(yè)廣場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)方案篇十二
本站發(fā)布影樓網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)商業(yè)策劃書(shū)方案，更多影樓網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)商業(yè)策劃書(shū)方案相關(guān)信息請(qǐng)?jiān)L問(wèn)本站策劃頻道。
現(xiàn)在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越厲害了，我前幾年開(kāi)的影樓面臨著巨大的競(jìng)爭(zhēng)壓力，為了應(yīng)對(duì)這些壓力，我也想出了很多的辦法，其中網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)是一種很不錯(cuò)的選擇。
網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)也就是在網(wǎng)站上做廣告，這就需要我對(duì)各種網(wǎng)站的了解了，我只有聯(lián)系谷歌，讓他們給我投放廣告，這是一種省時(shí)省力而且有效的策略，是一種被證明很好的廣告投放方式。
不過(guò)在我投放廣告前，我還是會(huì)做好市場(chǎng)調(diào)查的：
一、市場(chǎng)分析
我們主要是采用網(wǎng)絡(luò)為主要渠道進(jìn)行客戶(hù)的開(kāi)發(fā)，以實(shí)體店作為輔助開(kāi)展網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)。所以我們的目標(biāo)客戶(hù)就分為兩種，一種是網(wǎng)民，具有上網(wǎng)習(xí)慣，習(xí)慣通過(guò)網(wǎng)絡(luò)來(lái)獲得信息進(jìn)行網(wǎng)上購(gòu)物，具備這一特征的結(jié)婚人群是我們的主要目標(biāo)客戶(hù)，一種是直接通過(guò)門(mén)店上門(mén)的客戶(hù)，通過(guò)網(wǎng)絡(luò)來(lái)進(jìn)行維護(hù)和開(kāi)發(fā)。通過(guò)他們進(jìn)行網(wǎng)上平臺(tái)的推廣活動(dòng)，通過(guò)口碑的形式實(shí)現(xiàn)網(wǎng)上的預(yù)約和訂單。這也符合網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)口碑營(yíng)銷(xiāo)的特點(diǎn)，更具有針對(duì)性。
主要目標(biāo)客戶(hù)的特征：
地域：主要是以xx及周邊縣市為主，輻射整個(gè)xx省。
學(xué)歷：大專(zhuān)和本科
性別：男性和女性區(qū)分開(kāi)。
辦公位置：寫(xiě)字樓。
消費(fèi)類(lèi)型：感性消費(fèi)為主，混合時(shí)尚消費(fèi)。
二、宗旨及商業(yè)模式
宗旨:實(shí)施全面的網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)進(jìn)行服務(wù)開(kāi)發(fā)和獲得獲得更多的客戶(hù)；
我們提供的不僅僅是一張張照片，更是一種珍藏和時(shí)尚;一種積極樂(lè)觀的現(xiàn)代生活方式；
商業(yè)模式:btoc的商業(yè)模式、網(wǎng)絡(luò)品牌的推廣、潛在客戶(hù)的開(kāi)發(fā)；
網(wǎng)站和實(shí)體店面相結(jié)合。
三、產(chǎn)品概述
婚紗攝影服務(wù)、服裝租賃、婚紗銷(xiāo)售、相關(guān)產(chǎn)品銷(xiāo)售,服裝定做。
四、營(yíng)銷(xiāo)性的網(wǎng)站建設(shè)
精確設(shè)定網(wǎng)站目標(biāo)：明確網(wǎng)站想讓瀏覽者在網(wǎng)站上面做什么。由于影樓產(chǎn)品大概有婚紗攝影服務(wù)、婚紗租賃、婚紗出售。我們?cè)O(shè)定的目標(biāo)有實(shí)現(xiàn)網(wǎng)上在線(xiàn)租賃、在線(xiàn)銷(xiāo)售婚紗、在線(xiàn)拍照預(yù)約、客戶(hù)在線(xiàn)注冊(cè)、客戶(hù)在線(xiàn)的咨詢(xún)、在線(xiàn)下載優(yōu)惠券、客戶(hù)在線(xiàn)評(píng)論、網(wǎng)上試穿婚紗、客戶(hù)直接來(lái)門(mén)店咨詢(xún)、客戶(hù)電話(huà)咨詢(xún)。
五、網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)人員的管理和績(jī)效考核
六、網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)效果檢測(cè)和評(píng)估
七、營(yíng)銷(xiāo)組合策略
新產(chǎn)品開(kāi)發(fā)策略：針對(duì)網(wǎng)絡(luò)目標(biāo)客戶(hù)的特點(diǎn)，在現(xiàn)有產(chǎn)品基礎(chǔ)之上進(jìn)行新的服務(wù)的開(kāi)發(fā)。主要主要針對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的優(yōu)劣勢(shì)分析，有針對(duì)性的進(jìn)行短期產(chǎn)品開(kāi)發(fā)。
1、根據(jù)不同時(shí)間和節(jié)日進(jìn)行促銷(xiāo)價(jià)格的制定，限定人數(shù)的價(jià)格優(yōu)惠活動(dòng)。
通過(guò)不同價(jià)格的制定，吸引不用客戶(hù)的關(guān)注，增加網(wǎng)站流量，通過(guò)網(wǎng)站增加客戶(hù)到門(mén)面店的機(jī)會(huì)。給予客戶(hù)不同多樣的選擇。
2、借助門(mén)面店價(jià)格對(duì)到店咨詢(xún)的客戶(hù)沒(méi)有直接成交的客戶(hù)，只要客戶(hù)在特定時(shí)間內(nèi)在網(wǎng)上進(jìn)行預(yù)約的客戶(hù)給予打折的優(yōu)惠。目的是通過(guò)網(wǎng)站平臺(tái)提高客戶(hù)的轉(zhuǎn)化率。
3、對(duì)客戶(hù)進(jìn)行會(huì)員制營(yíng)銷(xiāo)，在網(wǎng)上進(jìn)行注冊(cè)成為會(huì)員享受折扣價(jià)格，以達(dá)到客戶(hù)資料的收集。積累大量的客戶(hù)資料，方便進(jìn)行客戶(hù)的定期開(kāi)發(fā)。對(duì)會(huì)員進(jìn)行級(jí)別的分類(lèi)。不同的會(huì)員給予不同的`價(jià)格和增值服務(wù)。
4、根據(jù)網(wǎng)上預(yù)約方式的不同進(jìn)行價(jià)格的制定，直接在網(wǎng)上進(jìn)行預(yù)訂的客戶(hù)制定相關(guān)價(jià)格優(yōu)惠，通過(guò)網(wǎng)上客戶(hù)咨詢(xún)后到門(mén)店的進(jìn)行價(jià)格制定。對(duì)通過(guò)網(wǎng)站獲得信息直接到門(mén)店的客戶(hù)進(jìn)行不同的價(jià)格制定。
多樣的渠道建設(shè)策略：主要通過(guò)網(wǎng)站為主要的平臺(tái)結(jié)合實(shí)體店面和我們的客戶(hù)三方三方共建多樣渠道。
1、體驗(yàn)式營(yíng)銷(xiāo):通過(guò)建立更強(qiáng)的體驗(yàn)式網(wǎng)站功能，來(lái)體現(xiàn)公司產(chǎn)異化的產(chǎn)品和獨(dú)特的服務(wù)，在網(wǎng)上設(shè)計(jì)一個(gè)客戶(hù)試婚紗的功能，讓客戶(hù)既可以選擇試穿婚紗效果。又可以得到一種獨(dú)特的網(wǎng)上體驗(yàn)，體現(xiàn)公司的獨(dú)特的網(wǎng)上服務(wù)方式，建立獨(dú)特的網(wǎng)站功能模式。
2、網(wǎng)站本身：增強(qiáng)網(wǎng)站本身的營(yíng)銷(xiāo)功能和客戶(hù)體驗(yàn)功能，讓客戶(hù)獲得更多的管全面的信息。更完善更新穎的體驗(yàn)。增加客戶(hù)駐足網(wǎng)站的時(shí)間和反訴瀏覽的次數(shù)。通過(guò)網(wǎng)站增加客戶(hù)的信賴(lài)感，達(dá)到客戶(hù)進(jìn)行口碑宣傳的作用。
3、結(jié)合實(shí)體店達(dá)到對(duì)網(wǎng)站平臺(tái)的宣傳，讓實(shí)體店的員工對(duì)進(jìn)店的客戶(hù)進(jìn)行網(wǎng)站宣傳，使客戶(hù)進(jìn)行網(wǎng)站訪(fǎng)問(wèn)，借助現(xiàn)有的平面媒體，如標(biāo)志，名片、宣傳冊(cè)等一些列的工具進(jìn)行網(wǎng)站平臺(tái)的宣傳，進(jìn)行線(xiàn)下的網(wǎng)站推廣。
4、通過(guò)客戶(hù)即一種合作伙伴營(yíng)銷(xiāo)策略：建立客戶(hù)轉(zhuǎn)介紹的一種模式，給予客戶(hù)一定的傭金。讓客戶(hù)成為我們合作伙伴，成為我們的銷(xiāo)售人員，通過(guò)建立這個(gè)模式達(dá)到客戶(hù)轉(zhuǎn)介紹的目的。借助網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)實(shí)現(xiàn)對(duì)客戶(hù)的管理。
促銷(xiāo)策略：借助互聯(lián)的多媒體手段實(shí)現(xiàn)對(duì)客戶(hù)的增值促銷(xiāo)，給客戶(hù)提供電子相冊(cè)制作服務(wù)，結(jié)合其他產(chǎn)品進(jìn)行組合。
八、網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)工具選擇：
開(kāi)展網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)的根本和基礎(chǔ)是如何提升網(wǎng)站的流量，如何讓我們的網(wǎng)站唄跟多的潛在客戶(hù)所知曉訪(fǎng)問(wèn)。這是我們開(kāi)展網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)的第一步。也就是網(wǎng)站的推廣。當(dāng)然網(wǎng)站的推廣網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)中相當(dāng)重要的份量。
搜索引擎推廣：主要以付費(fèi)的網(wǎng)絡(luò)推廣和seo進(jìn)行網(wǎng)絡(luò)推廣。在進(jìn)行搜索引擎推廣的過(guò)程中，側(cè)重點(diǎn)主要放在關(guān)鍵詞的選擇上面，更精準(zhǔn)的進(jìn)行關(guān)鍵詞選擇。主要以目標(biāo)客戶(hù)為主，不盲目追求網(wǎng)站流量。主要工作放在數(shù)據(jù)調(diào)研上，通過(guò)數(shù)據(jù)收據(jù)進(jìn)行關(guān)鍵詞的投放和優(yōu)化。
網(wǎng)下推廣：借助線(xiàn)下的平面媒體：名片、標(biāo)志、彩頁(yè)等一些列的傳統(tǒng)媒體進(jìn)行網(wǎng)站的推廣。
商業(yè)廣場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)方案篇十三
1、“藥物治療、飲食治療、運(yùn)動(dòng)治療、()、自我病情監(jiān)測(cè)”是糖尿病防治的“五駕馬車(chē)”。
a、糖尿病教育及心理治療。
b、接受住院治療。
c、注射胰島素。
d、青蒿素。
2、下列哪類(lèi)機(jī)構(gòu)不是實(shí)行基本公共衛(wèi)生服務(wù)項(xiàng)目主體？(d)。
a、鄉(xiāng)鎮(zhèn)衛(wèi)生院。
b、村衛(wèi)生室。
c、社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心。
d、縣級(jí)醫(yī)療衛(wèi)生機(jī)構(gòu)。
3、下列哪類(lèi)人群不是基本公共衛(wèi)生服務(wù)項(xiàng)目重點(diǎn)人群？(d)。
a、0-6歲小朋友b、孕產(chǎn)婦c、老年人d、殘疾人。
4、國(guó)家新增長(zhǎng)了哪一類(lèi)基本公共衛(wèi)生服務(wù)？(b)。
a、中醫(yī)藥健康管理。
b、結(jié)核病患者健康管理。
c、艾滋病患者健康管理。
d、重性精神疾病患者管理。
5、居民健康檔案一經(jīng)建立，要為居民保存(a)。
a、終身b、80年c、70年d、30年。
6、居民健康檔案編碼以國(guó)家統(tǒng)一行政區(qū)劃編碼為基本，采用編碼制位數(shù)是(c)。
a、15位b、16位c、17位d、18位。
7、下列不屬于健康檔案?jìng)€(gè)人基本信息表填寫(xiě)內(nèi)容是(d)。
a、家族史b、既往史c、藥物過(guò)敏史d、用藥狀況。
8、鄉(xiāng)鎮(zhèn)衛(wèi)生院和社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心應(yīng)配備專(zhuān)兼職人員開(kāi)展健康教誨工作，每年接受健康教誨專(zhuān)業(yè)知識(shí)和技能培訓(xùn)學(xué)時(shí)不少于(a)。
a、8學(xué)時(shí)b、12學(xué)時(shí)c、16學(xué)時(shí)d、24學(xué)時(shí)。
9、防止接種管理中，規(guī)定及時(shí)為轄區(qū)內(nèi)所有居住滿(mǎn)一定“時(shí)限”小朋友建立防止接種證和卡等接種檔案，這個(gè)“時(shí)限”詳細(xì)是指(b)。
a、6個(gè)月0-6歲小朋友。
b、3個(gè)月0-6歲小朋友。
c、1個(gè)月0-6歲小朋友。
d、剛出生小朋友。
10、6月，國(guó)家下發(fā)了《關(guān)于做好國(guó)家基本公共衛(wèi)生服務(wù)項(xiàng)目工作告知》（國(guó)衛(wèi)基層發(fā)。，"67號(hào)），明確規(guī)定在，以縣（區(qū)、市）為單位，3歲如下小朋友系統(tǒng)管理率保持在（)，7歲如下小朋友健康管理率保持在(）。(b)。
a、85%，75%b、85%以上，85%以上。
c、90%以上，85%d、95%以上，90%以上。
11、依照《湖北省基本公共衛(wèi)生服務(wù)項(xiàng)目績(jī)效考核辦法》（鄂衛(wèi)生計(jì)生，“*88號(hào)），我省基本公共衛(wèi)生服務(wù)項(xiàng)目考核周期為(d)。
a、“3+1”b、“4+1”c、“2+1”d、自然年度。
12、在考核老年人和慢性病病人健康檔案合格率時(shí)，如果(c)項(xiàng)未填，則一票否決為不合格檔案。
a、體溫和脈搏b、血壓和體質(zhì)指數(shù)。
c、血壓和空腹血糖d、足背動(dòng)脈搏動(dòng)和空腹血糖。
13、國(guó)家規(guī)定基本公共衛(wèi)生服務(wù)項(xiàng)目人均經(jīng)費(fèi)原則，從到，增長(zhǎng)了多少？(c)。
a、15元b、20元c、25元d、30元。
14、運(yùn)動(dòng)后，安全最高心率計(jì)算方法為()減去年齡的得數(shù)。
a、200。
b、170。
c、150。
d、100。
15、國(guó)家擬選用某些基本公共衛(wèi)生服務(wù)項(xiàng)目開(kāi)展“購(gòu)買(mǎi)服務(wù)”試點(diǎn)，試點(diǎn)項(xiàng)目為(d)。
a、防止接種、老年人健康管理。
b、孕產(chǎn)婦健康管理、高血壓患者健康管理。
c、高血壓患者健康管理、糖尿病患者健康管理。
d、孕產(chǎn)婦健康管理、重性精神疾病患者健康管理。
16、，省下發(fā)《湖北省基本公共衛(wèi)生服務(wù)項(xiàng)目質(zhì)量提高年活動(dòng)實(shí)行方案》（鄂衛(wèi)生計(jì)生通“69號(hào)）提出，各級(jí)衛(wèi)生計(jì)生行政部門(mén)要設(shè)立項(xiàng)目管理辦公室，并配備(a)工作人員。
a、2名以上專(zhuān)職b、1名專(zhuān)職1名兼職。
c、2名專(zhuān)職1名兼職d、1名專(zhuān)職。
17、依照我省第五次人口普查數(shù)據(jù)，我省老年人口數(shù)占總?cè)丝跀?shù)比例約為(b)。
a、8%b、9.09%c、9.7%d、18.8%。
18、我省基本公共衛(wèi)生服務(wù)項(xiàng)目記錄調(diào)查制度規(guī)定，各縣（市、區(qū)）基本公共衛(wèi)生服務(wù)項(xiàng)目記錄調(diào)查表上報(bào)截止日期為每季度月份次月(c)
a、3日前b、5日前c、10日前d、15日前。
19、當(dāng)前，我省對(duì)村衛(wèi)生室運(yùn)營(yíng)經(jīng)費(fèi)補(bǔ)貼原則為(c)。
a、3560元/個(gè)b、3625元/個(gè)c、3650元/個(gè)d、3685元/個(gè)。
20、下列不屬于流動(dòng)人口衛(wèi)生計(jì)生基本公共衛(wèi)生服務(wù)均等化服務(wù)內(nèi)容是(c)。
a、建立健全健康檔案b、開(kāi)展健康教誨。
c、貫徹慢性病管理d、籌劃生育基本公共服務(wù)。
商業(yè)廣場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)方案篇十四
xx汽車(chē)憑借國(guó)內(nèi)外品牌知名度和美譽(yù)度，經(jīng)多年以來(lái)銷(xiāo)售量得到大幅度的增長(zhǎng)，已是有口皆碑；同時(shí)在適當(dāng)時(shí)機(jī)帶給更高品質(zhì)服務(wù)滿(mǎn)足消費(fèi)者的需求，讓懂得生活的人能更好的享受生活，為市場(chǎng)帶給最好的、最有影響力的服務(wù)，成了xx汽車(chē)的理想與抱負(fù)。xx汽車(chē)借助公益活動(dòng)走進(jìn)社區(qū)、廣場(chǎng)，與目標(biāo)客戶(hù)群零距離的接觸與互動(dòng)，將受到各界的關(guān)注，提升更高的品牌地位，讓品牌深入民心，進(jìn)一步得到消費(fèi)者的肯定，最終成為xx汽車(chē)最忠誠(chéng)的客戶(hù)。
二、活動(dòng)目的。
1、與目標(biāo)消費(fèi)者追求尊貴、地位、身份、品牌、、時(shí)尚、安全性、高品位的特性完美結(jié)合，滿(mǎn)足消費(fèi)者的心理需求。
2、借夏日人們向往的簡(jiǎn)單心理，推出個(gè)性、時(shí)尚、簡(jiǎn)單、公益的活動(dòng)形式，讓消費(fèi)者體驗(yàn)夏日的簡(jiǎn)單情緒。
3、透過(guò)品牌與公益結(jié)合，提高媒體炒作，促進(jìn)銷(xiāo)售力。
4、透過(guò)系列活動(dòng)拉近消費(fèi)者與xx的距離，提高公司的品牌形象。
1、針對(duì)客戶(hù)：追求時(shí)尚、尊貴的消費(fèi)需求，體驗(yàn)生活真諦，突出個(gè)性品位。
2、針對(duì)媒介：透過(guò)公益性活動(dòng)將吸引眾多媒體關(guān)注，成為他們宣傳的焦點(diǎn)，促進(jìn)消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)行為，創(chuàng)造品牌氛圍和產(chǎn)品價(jià)值。
3、針對(duì)企業(yè)：了解消費(fèi)心理，樹(shù)立信心，力創(chuàng)佳績(jī)，提升品牌形象。
4、針對(duì)行業(yè)：不可低估，拭目以待，認(rèn)清品牌定位和產(chǎn)品的功能價(jià)值。
四、效果評(píng)估。
1、在這一系列的活動(dòng)過(guò)后，將會(huì)給xx汽車(chē)銷(xiāo)售帶來(lái)質(zhì)的飛躍。市場(chǎng)將對(duì)xx汽車(chē)有了更高層次明確的認(rèn)識(shí)和印象！
2、勢(shì)必會(huì)成為社會(huì)和媒體關(guān)注的焦點(diǎn)．對(duì)樹(shù)立xx汽車(chē)品牌形象和傳播品牌形象起到巨大的作用！
五、活動(dòng)時(shí)間及地點(diǎn)安排。
（待定）。
1、“關(guān)愛(ài)兒童成就未來(lái)”，由xx汽車(chē)與大型社區(qū)攜手舉辦的互動(dòng)活動(dòng)，吸引了社區(qū)眾多小朋友熱情地參與，小朋友在老師同家長(zhǎng)的幫忙下，繪畫(huà)了屬于他們心中的最喜愛(ài)的xx汽車(chē)dd“我心中喜愛(ài)的xx兒童繪畫(huà)巡展”。充分發(fā)揮了孩子們的想象力以及熱愛(ài)汽車(chē)的激情。
2、“品位生活共鑒非凡”
“xx品質(zhì)生活尊貴夜”，與業(yè)主們一齊共鑒非凡，品鑒生活，共同分享品質(zhì)生活帶來(lái)成功與喜悅。香車(chē)美酒，拉丁表演，各類(lèi)展品融合在一齊，帶來(lái)了一個(gè)完美的盛會(huì)。分享非凡時(shí)刻，傳遞品質(zhì)生活，與廣大業(yè)主一齊共同分享xx品質(zhì)生活帶來(lái)成功與喜悅。
3、“試乘試駕實(shí)現(xiàn)夢(mèng)想”ddxx完美駕乘分享活動(dòng)，為期一天的從化道路深度試駕及尋寶體驗(yàn)，讓客戶(hù)在體驗(yàn)車(chē)輛性能的同時(shí)，加入更多的簡(jiǎn)單元素。期間城市道路、快速路、高速路段、鄉(xiāng)鎮(zhèn)道路的各類(lèi)道路體驗(yàn)，更是讓各位充分體會(huì)到了xx的車(chē)輛駕駛樂(lè)趣。此次駕乘的目的地是寶趣玫瑰園，玫瑰園的清香也給此次旅途增加了幾分溫馨浪漫的樂(lè)趣。
4、“精彩電影與您共賞”播放了各類(lèi)影院大片，受到社區(qū)各業(yè)主的喜好及歡迎，開(kāi)放式的電影帶給大家很溫馨的感覺(jué)，雖然沒(méi)有電影院的那種震撼，但更多的帶來(lái)的是回憶及一家人在一齊觀看的樂(lè)趣。
5、汽車(chē)安全公益講座。
主持人和嘉賓將專(zhuān)業(yè)的汽車(chē)知識(shí)化解為容易讓人理解和理解的真實(shí)案例傳遞給業(yè)主，糾正駕乘者日常生活中常犯的錯(cuò)誤。與業(yè)主有一個(gè)應(yīng)對(duì)面的接觸機(jī)會(huì)，把安全汽車(chē)生活的理念帶給業(yè)主，就是倡導(dǎo)業(yè)主在享受汽車(chē)帶來(lái)樂(lè)趣的同時(shí)，更能過(guò)上安全的汽車(chē)生活。此次活動(dòng)結(jié)合了趣味安全游戲，直觀現(xiàn)場(chǎng)演示，把枯燥的安全知識(shí)生動(dòng)地傳達(dá)給了活動(dòng)中的每一個(gè)人。
6、汽車(chē)日常保養(yǎng)講座。
7、網(wǎng)上車(chē)市、供車(chē)、改裝等咨詢(xún)活動(dòng)。
8、現(xiàn)場(chǎng)征集意見(jiàn)和推薦。
9、汽車(chē)模特、美女表演。
10、汽車(chē)音響、汽車(chē)改裝（酷車(chē)）展示。
活動(dòng)中，眾多客戶(hù)體驗(yàn)到了xx品牌一貫的“突破科技，追求卓越”之精髓，同時(shí)也為社區(qū)帶去了豐富多彩的文化生活，秉承著xx的尊貴性，帶給更多客戶(hù)尊貴的享受。
七、現(xiàn)場(chǎng)服務(wù)。
服務(wù)一：當(dāng)天到展臺(tái)前登記的業(yè)主，每人獎(jiǎng)勵(lì)500元代金券，購(gòu)車(chē)時(shí)可抵現(xiàn)金使用。
服務(wù)二：當(dāng)天服務(wù)站技術(shù)專(zhuān)家對(duì)社區(qū)車(chē)主進(jìn)行免費(fèi)檢測(cè)、免費(fèi)檢查胎壓、免費(fèi)添加機(jī)油、免費(fèi)添加玻璃水、免費(fèi)添加防凍液等數(shù)項(xiàng)免費(fèi)服務(wù)。并且當(dāng)場(chǎng)辦理6折維修會(huì)員卡。
八、整合資源。
將與婚紗影樓、家私、地產(chǎn)等行業(yè)共享客戶(hù)資源，進(jìn)行大型的聯(lián)展活動(dòng)，把不同行業(yè)的資源充分利用起來(lái)，到達(dá)多贏的局面。
九、聯(lián)合營(yíng)銷(xiāo)。
同時(shí)邀請(qǐng)汽車(chē)影音導(dǎo)航廠家、汽車(chē)內(nèi)飾用品廠家、汽車(chē)外飾用品廠家、自駕游備廠家等借助平臺(tái)進(jìn)行品牌宣傳、互動(dòng)與銷(xiāo)售。
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