合同具有約束力，雙方必須遵守合同規(guī)定的條款和條件。雙方簽訂合同前，應(yīng)充分了解相關(guān)法律法規(guī)和約束性規(guī)定。以下是小編為大家收集的合同范文，僅供參考，希望對你有所幫助。
商品房預(yù)售合同糾紛篇一
商品房預(yù)售合同的投資數(shù)額大、履行期限長，所以，從商品房的開工建設(shè)到交付使用往往需要很長的時(shí)間。在這段時(shí)間內(nèi)，可能會(huì)由于市場行情的變化而引發(fā)商品房的價(jià)格糾紛。一方面，預(yù)售方常以建筑材料的價(jià)格上漲或房地產(chǎn)價(jià)格的上漲為由要求提高房價(jià)遭預(yù)購方的拒絕而形成糾紛；另一方面，預(yù)購方有時(shí)也會(huì)以房地產(chǎn)價(jià)格的下跌為由要求降低房價(jià)遭預(yù)售方的拒絕而形成糾紛。目前，商品房預(yù)售合同的價(jià)格糾紛占整個(gè)商品房預(yù)售合同糾紛的一半以上。由于法律對此尚沒有明確規(guī)定，所以各地的處理方法不盡相同，有的按原合同的約定處理，有的按當(dāng)事人分擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)原則處理，有的按情勢變更原則處理。最高人民法院《關(guān)于審理房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營案件若干問題的解答》中對商品房預(yù)售合同的價(jià)格糾紛的處理作了原則性規(guī)定。我們認(rèn)為，這個(gè)《解答》對處理《城市房地產(chǎn)管理法》施行之后的商品房預(yù)售合同的價(jià)格糾紛亦有一定的指導(dǎo)意義。
由于商品房預(yù)售合同的價(jià)格糾紛的形成原因比較復(fù)雜，所以，我們認(rèn)為，不可能按照一個(gè)固定的方法處理，而應(yīng)當(dāng)根據(jù)具體情況加以解決。
其次，應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持情勢變更原則。情勢變更原則是合同履行的一項(xiàng)重要原則，盡管我國現(xiàn)行法律中還沒有明確規(guī)定這一原則，但學(xué)者們都普遍承認(rèn)之，我國的審判實(shí)踐也已經(jīng)運(yùn)用情勢變更原則處理了有關(guān)糾紛。在房地產(chǎn)審判實(shí)踐中，各地也基本上都將情勢變更原則作為解決房地產(chǎn)糾紛的一項(xiàng)原則。例如，在商品房的價(jià)格因國家政策的變化、地方政府的房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃變更而引起的情況下，就可以按照情勢變更原則處理價(jià)格糾紛。在運(yùn)用情勢變更原則處理商品房預(yù)售合同的價(jià)格糾紛時(shí)，應(yīng)當(dāng)特別注意正確區(qū)分情勢變更與正常的市場風(fēng)險(xiǎn)的區(qū)別。
在商品房預(yù)售合同糾紛中，預(yù)售方不能交付或不按期交付商品房的糾紛也占有相當(dāng)大的比例。這種糾紛的形成原因是多方面的。有的是因?yàn)轭A(yù)售方的建房資金不到位而引起的，有的是因?yàn)轭A(yù)售方將商品房轉(zhuǎn)賣給第三人引起的，等等。對于這類糾紛，較難處理的問題是判定繼續(xù)履行合同還是解除合同。
在預(yù)售方不能按合同交付房屋的糾紛中，多數(shù)預(yù)購方都要求預(yù)售方退還房款（解除合同）并承擔(dān)違約責(zé)任。當(dāng)然，也有的預(yù)購方要求預(yù)售方繼續(xù)履行合同并承擔(dān)違約責(zé)任。對于這類糾紛，我們認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)在堅(jiān)持合同效力的前提下，切實(shí)維護(hù)預(yù)購方的合法權(quán)益。一方面，在預(yù)售方有能力繼續(xù)履行合同的情況下，應(yīng)當(dāng)要求預(yù)售方繼續(xù)履行合同并承擔(dān)違約責(zé)任。否則，如果判定解除合同，退還房款，則可能由于預(yù)售方無力退款而使預(yù)購人的合法權(quán)益得不到保障；另一方面，在預(yù)售方?jīng)]有能力繼續(xù)履行合同的情況下，而預(yù)售方又有足夠的資金可以退還房款的，則可以解除合同，退還房款并承擔(dān)違約責(zé)任。如果預(yù)售方既無繼續(xù)履行合同的能力，又無退款的能力，法院則可以采取一定的保全措施，以保護(hù)預(yù)購方的合法權(quán)益。在這種情況下，法院應(yīng)當(dāng)判決解除合同，責(zé)令預(yù)售方承擔(dān)違約責(zé)任，并對預(yù)售方已建的商品房或土地使用權(quán)依法進(jìn)行強(qiáng)制拍賣，以拍賣的價(jià)款退還預(yù)購方的房款。
商品房預(yù)售合同糾紛篇二
在我國，預(yù)售商品房按揭合同中并不事先轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)，雖名為按揭合同，實(shí)質(zhì)上仍為抵押貸款合同。預(yù)售商品房按揭糾紛的處理實(shí)質(zhì)上是對購房者、開發(fā)商與抵押貸款提供銀行三方面關(guān)系的處理，是住宅商品金融化的主要表現(xiàn)形式。作為一種新類型的房地產(chǎn)案件，在案件審理的實(shí)體方面給我們帶來許多新的問題，亟待解決。在此，筆者僅擇其中的三個(gè)問題加以探討。
在通常的商品房按揭糾紛中，一般存在著四個(gè)合同，即商品房買賣合同、按揭貸款合同，通過購房人與按揭銀行簽訂的抵押貸款合同中的抵押、回購的具體條款加以確定的抵押擔(dān)保合同和保證擔(dān)保合同。審理商品房按揭糾紛案件，必須首先明確這些合同及其體現(xiàn)的法律關(guān)系之間的關(guān)系。司法實(shí)踐中，普遍的觀點(diǎn)認(rèn)為，按揭合同是購房合同的從合同，不具有獨(dú)立性，隨主合同的變更、消滅而變更、消滅。
（一）按揭合同不應(yīng)是購房合同的從合同。首先，合同目的相對獨(dú)立。按揭合同的目的是借貸資金，購房合同的目的是購買房屋，兩合同追求的目的并不具有依附性，是各自獨(dú)立的。其次，兩者所生之債務(wù)的范圍不具有依附性。從合同所生之債務(wù)以主合同所生之債務(wù)為發(fā)生依據(jù)和限額，而按揭合同所生的債務(wù)可單獨(dú)產(chǎn)生，雙方是相對獨(dú)立的。第三，購房合同的無效、可撤銷并不必然導(dǎo)致按揭合同的無效、可撤銷，只會(huì)影響到按揭合同的抵押擔(dān)保標(biāo)的物發(fā)生變化，并不實(shí)質(zhì)影響到資金借貸關(guān)系。銀行貸出資金，主要考慮的是購房人的資信狀況，即使購房合同有瑕疵，導(dǎo)致抵押擔(dān)保存在問題，但如購房人資信并未下降或又能提供其他擔(dān)保，則并不影響銀行資金安全，銀行也不會(huì)必然要求解除按揭合同，銀行、購房人對按揭合同的解除有選擇權(quán)。從合同的相對性原則出發(fā)，應(yīng)確認(rèn)這兩個(gè)合同是相互獨(dú)立的。
（二）抵押擔(dān)保合同、保證擔(dān)保合同應(yīng)是借款合同的從合同，以借款合同的存在為前提。但應(yīng)明確，該主合同是銀行與購房人之間簽訂的借款合同，而非購房人與開發(fā)商簽訂的購房合同。
（三）購房合同通常與抵押擔(dān)保合同、保證擔(dān)保合同無關(guān)，但如購房合同無效，特別是買賣的標(biāo)的物屬不得抵押的財(cái)產(chǎn)，購房人與開發(fā)商惡意串通以損害銀行利益，以合法形式掩蓋非法目的等情形，則將導(dǎo)致這兩個(gè)擔(dān)保合同無效。
房地產(chǎn)價(jià)值巨大，不應(yīng)輕易解除合同，使購房者能夠轉(zhuǎn)嫁市場風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)合同解除后，亦可能使經(jīng)合法登記的享有優(yōu)先受償權(quán)的按揭銀行的利益遭受損失?？紤]到其標(biāo)的物價(jià)值大，影響大，涉及當(dāng)事人復(fù)雜，各方利益重疊，標(biāo)的物又成抵押標(biāo)的，對于涉及按揭的商品房買賣合同不能輕易解除。但也有人認(rèn)為，應(yīng)參照香港法律，存在按揭合同的購房合同不經(jīng)銀行同意不得解除，這在外資銀行中是一種普遍看法。筆者不同意這種看法。因?yàn)橛⒚婪ㄖ?，按揭是轉(zhuǎn)讓所有權(quán)的擔(dān)保，在未清償完債務(wù)前，與所有權(quán)有關(guān)的一切不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益都屬銀行，發(fā)生訴訟時(shí)銀行是以房地產(chǎn)所有人的名義進(jìn)行訴訟，未經(jīng)銀行同意當(dāng)然不能解除合同，使所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移。而我國的按揭實(shí)質(zhì)上是抵押擔(dān)保，開發(fā)商享有在建工程的所有權(quán)，在預(yù)售登記后購房人享有房屋的期待所有權(quán)，這兩種權(quán)利共同指向的標(biāo)的物同為按揭合同中的抵押標(biāo)的物，開發(fā)商、購房人同意將該標(biāo)的物抵押給按揭銀行，同意按揭銀行享有優(yōu)先受償權(quán)，共同作出抵押的意思表示，應(yīng)為按揭合同的實(shí)質(zhì)上的共同抵押人。解除合同實(shí)質(zhì)上是在共同抵押人之間發(fā)生權(quán)利轉(zhuǎn)移，并不影響銀行的優(yōu)先受償權(quán)，雙方當(dāng)然可以行使權(quán)利，解除合同。但考慮到按揭合同的特殊性，在解除合同上要更加慎重。
在下列情形下，購房者的利益遭受了重大損害，可允許購房者解除預(yù)售合同：
1．發(fā)展商遲延交樓，在購房者起訴要求解約時(shí)起1年內(nèi)不能竣工交樓的。此種遲延交樓嚴(yán)重違約，且1年內(nèi)都不能交樓，購房者無法入住，嚴(yán)重?fù)p害訂約目的，應(yīng)依法解約。
放棄該部分價(jià)款或以成本價(jià)收取。未超過原約定面積3%的，應(yīng)視為建房過程中存在的正常誤差，可通過調(diào)整購房款項(xiàng)加以解決。對于交付的房屋中提供的裝修與約定不符的，鑒于裝修是房屋的附合物，并非房屋主體，裝修不符可通過評估后予以補(bǔ)償，以給付違約金方式調(diào)整，不宜解除合同。
3．房屋質(zhì)量存在問題，應(yīng)視不同情況加以認(rèn)定：如房屋僅存在輕微瑕疵，如漏水、凹凸不平等問題，可通過修補(bǔ)、給付違約金方式補(bǔ)償業(yè)主損失，不應(yīng)僅因違反合同中的一般性條款就解除合同。對于房屋存在嚴(yán)重質(zhì)量問題，將足以影響居住者的人身安全，經(jīng)有權(quán)鑒定機(jī)關(guān)確認(rèn)后，可視為其不能滿足居住目的，可予解除合同。
4．發(fā)展商以提供銀行按揭為優(yōu)惠，指定按揭銀行為購房者提供貸款，嗣后又無法辦妥按揭手續(xù)提供貸款。此時(shí)鑒于按揭貸款是購房者購房的先決條件，款項(xiàng)的交付是合同的重要條件，不能提供貸款將導(dǎo)致購房者給付不能，且購房者對按揭銀行無選擇權(quán)，其無過錯(cuò)，故應(yīng)視為合同目的不能達(dá)到，可以解除合同。但如果是購房者自行選擇按揭銀行，則開發(fā)商對按揭貸款不能辦妥無過錯(cuò)，不應(yīng)解除合同，應(yīng)給購房者一定寬限期來緩解資金困難。
5．對于購房者主張開發(fā)商所建房屋環(huán)境與廣告宣傳不符而要求解約的，應(yīng)區(qū)分不同情況來對待。如廣告用語只是用“鳥語花香”、“人間仙境”等一般描述性用語，應(yīng)視為對環(huán)境的感性宣傳，無實(shí)際約束力，不應(yīng)因此予以解約；如廣告用語使用明確承諾，如“附近一百米內(nèi)有名校”等等，則如未符合，一般情況只應(yīng)視為違約，不應(yīng)解除合同，因合同的居住目的尚能達(dá)到；但如該廣告要約非常明確，如“可入廣州戶口”，卻又未能履行，而購房者的購房目的不僅為居住，還因受廣告內(nèi)容吸引，有強(qiáng)烈意愿要求滿足廣告要約的內(nèi)容，此時(shí)應(yīng)視為合同目的不能達(dá)到，對此種情況可以解除合同。
購房合同解除后，如何處理按揭合同呢？鑒于兩者是聯(lián)系緊密的相互獨(dú)立的合同，在購房合同解除后，按揭合同并非必然解除，而應(yīng)充分尊重當(dāng)事人的意愿。如果銀行、購房人均不主張解除按揭合同，則不應(yīng)解除。如銀行主張解除，但購房人能另行提供等額擔(dān)保，并無嚴(yán)重違約也不應(yīng)解除合同。如購房人主張解除合同，銀行不同意，則應(yīng)分情況考慮：1．如銀行是發(fā)展商指定，提供按揭是購房人購房的前提條件，則銀行與開發(fā)商關(guān)系緊密，其有監(jiān)管款項(xiàng)用途之責(zé)，現(xiàn)合同目的不能實(shí)現(xiàn)，可認(rèn)為銀行違反了對合同項(xiàng)下的實(shí)質(zhì)內(nèi)容的嚴(yán)格遵守，另外購房人拒交貸款本息，也已嚴(yán)重違約，且此時(shí)購房人有嚴(yán)重對抗情緒，繼續(xù)履行合同已無實(shí)際意義，可判決解約。2．如按揭銀行是購房人自行尋找，與開發(fā)商無緊密聯(lián)系，現(xiàn)借款已履行完畢，借款合同目的已達(dá)到，因按揭銀行無過錯(cuò)，只是購房人違約，在銀行不同意解約的情況下，應(yīng)尊重守約方意愿，不應(yīng)解約。如果按揭銀行、購房人均同意解除合同，則應(yīng)尊重當(dāng)事人協(xié)商一致的意愿，可一并解除按揭合同。3．如果事先合同有約定，解除按揭合同需經(jīng)銀行同意，則應(yīng)尊重約定，一般不應(yīng)予以解除。但在爛尾樓的情況下，考慮到合同基礎(chǔ)的嚴(yán)重喪失，可由法院參照情勢變更原則予以解除合同。
三、商品房按揭糾紛解除合同后款項(xiàng)的返還。
解除了預(yù)售購房合同和按揭合同，必然涉及到款項(xiàng)的返還。商品房預(yù)售按揭中，款項(xiàng)的去向是銀行貸款給購房者，購房者向開發(fā)商交納購房款。根據(jù)合同的相對性原則，權(quán)利人只能向其有合同關(guān)系或法定關(guān)系特定人主張權(quán)利，因此對于款項(xiàng)的返還，應(yīng)為：
1．開發(fā)商向購房者返還全部購房款，包括購房者自付款項(xiàng)和從銀行貸款所獲得的款項(xiàng)。
2．購房者向按揭銀行返還所借款項(xiàng)本息，但應(yīng)扣除其已償還的款項(xiàng)本息。開發(fā)商如簽署了回購擔(dān)保等保證條款，則應(yīng)對其承擔(dān)連帶清償責(zé)任。
對于因爛尾樓而解除合同，如按揭銀行是發(fā)展商指定，在款項(xiàng)的返還時(shí)，應(yīng)考慮到銀行作為發(fā)展商的開戶銀行，控制資金流向，其未盡到監(jiān)控義務(wù)，對爛尾樓的產(chǎn)生有一定責(zé)任，可在款項(xiàng)返還時(shí)，適當(dāng)減少違約金、利息等小業(yè)主的支付款項(xiàng)，平衡各方利益。
發(fā)商如果另行出售要經(jīng)按揭銀行的同意，否則取得抵押物所有權(quán)的受讓人必須依有關(guān)司法解釋代替?zhèn)鶆?wù)人清償債務(wù)，使抵押權(quán)消滅，銀行對售房款享有優(yōu)先受償權(quán)?？煽紤]開發(fā)商向購房者返還的款項(xiàng)中，對屬于銀行本息數(shù)額內(nèi)部分，將其視為抵押物的變價(jià)，銀行可實(shí)現(xiàn)優(yōu)先受償。
在款項(xiàng)的返還過程中，要注意擔(dān)保的競合問題，如在按揭擔(dān)保之前，該物業(yè)所占據(jù)的土地使用權(quán)如已被抵押，且已合法登記，則應(yīng)依順序依次受償，按揭合同中的約定不得與此相對立。對于“回購條款”，即銀行在合同中約定購房者若不能按期還款，開發(fā)商必須負(fù)還款的連帶責(zé)任。如果開發(fā)商不按期付款，房屋即轉(zhuǎn)歸銀行所有。此種條款后一部分內(nèi)容違反了擔(dān)保法的有關(guān)規(guī)定，屬禁止流抵押條款，應(yīng)為無效。前一部分條款應(yīng)視為銀行的同一債權(quán)既存在》房屋抵押物的擔(dān)保，又存在開發(fā)商的一般保證擔(dān)保，對這種情況的處理在擔(dān)保法司法解釋生效前，《擔(dān)保法第二十八條雖有規(guī)定，開發(fā)商只應(yīng)對物的擔(dān)保以外的債務(wù)承擔(dān)保證責(zé)任，但此為開發(fā)商的權(quán)利，權(quán)利可自由放棄，開發(fā)商簽署回購條款，應(yīng)視為對檢索抗辯權(quán)的放棄，應(yīng)予認(rèn)可其效力。在擔(dān)保法司法解釋生效后，考慮到按揭標(biāo)的物是共同抵押，開發(fā)商作為第三人也提供了物的擔(dān)保，應(yīng)依該司法解釋第38條的規(guī)定，允許按揭銀行擁有選擇權(quán)，其更可以徑行要求開發(fā)商作為保證人承擔(dān)還款責(zé)任，這也與擔(dān)保法之保障債權(quán)實(shí)現(xiàn)的立法宗旨相一致。當(dāng)然，在開發(fā)商履行回購條款后，其將取代銀行的抵押權(quán)人的地位，對按揭標(biāo)的物享有優(yōu)先受償權(quán)。
商品房預(yù)售合同糾紛篇三
身份證/護(hù)照/營業(yè)執(zhí)照號碼：_______________聯(lián)系電話：____________ 甲、乙雙方在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，就乙方購買甲方預(yù)售的《______________》商品房事宜，訂立本合同。
第一條
甲方通過土地使用權(quán)出讓/轉(zhuǎn)讓/劃撥方式取得 區(qū)/縣_________________________地塊土地使用權(quán)，并依法進(jìn)行了土地使用權(quán)登記取得房地產(chǎn)權(quán)證，證書號 為：___________________， 土地面積為：___________________，土地用途為“_______________. 甲方經(jīng)批準(zhǔn)，在該地塊上投資建造《___________________》(暫定名/現(xiàn)定名)商品房，主體尋址建筑 結(jié)構(gòu)為_________結(jié)構(gòu); 建筑物地上層數(shù)為_________層，地下層數(shù)為______層。
上述商品房已具備《上海市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓辦法》規(guī)定的預(yù)售條件，___________________局已批準(zhǔn)上市預(yù)售 (預(yù)售許可證編號：___________________)。
第二條
乙方向甲方購買___________________路___________________《___________________》___幢 (號___層__室(以下簡稱該房屋)，政府批準(zhǔn)的規(guī)劃用途為__________.
據(jù)甲方暫測該房屋建筑面積為_________平方米，其中套內(nèi)建筑面積為_________平方米、公用分?jǐn)偨ㄖ娣e為___平方米。該房屋建筑層高為_____米。
該房屋建筑設(shè)計(jì)及平面圖見本合同附件二;該房屋建筑結(jié)構(gòu)、裝修及設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)見本合同附件三;該房屋相關(guān)情況說明 (抵押關(guān)系、租賃關(guān)系、相鄰關(guān)系及小區(qū)平面布局)見本合同附件四;該房屋《前期物業(yè)管理且務(wù)合同》、《使用公約》或有關(guān)承諾書見本合同附件五。
第三條
乙方購買該房屋，每平方米房屋建筑面積單價(jià)為人民幣_(tái)__________________元。 (大寫)：___________________.
第四條
乙方購買該房屋的總房價(jià)款(含附件三中裝修、設(shè)備價(jià)格)是指該房屋和相應(yīng)比例的土地使用權(quán)的總價(jià)格。本合同約定的總房價(jià)款除該房屋建筑面積的暫測不一致的原因外，不再作變動(dòng)。
第五條
在該房屋交付時(shí)，房屋建筑面積以上海市房屋土地資源管理局認(rèn)定的測繪機(jī)構(gòu)實(shí)測面積為準(zhǔn)，如甲方暫測面積與實(shí)測面積不一致時(shí)，除法律、法規(guī)、規(guī)章另有規(guī)定外按下列約定處理：
1、按該房屋每平方米建筑面積單價(jià)計(jì)算多退少補(bǔ);
2、甲方同意當(dāng)暫測面積與實(shí)測面積的誤差超過+_________%(包括_____%)，不向乙方收取超過部分的房價(jià)款;甲方同意當(dāng)暫測面積與實(shí)測面積的誤差超過-____%(包括-______%)，乙方有權(quán)單方面解除本合同。乙方行使單方解除權(quán)時(shí)，必須在雙方簽署《房屋交接書》之時(shí)或之前提出，否則視為放棄該項(xiàng)權(quán)利。
第六條
簽訂本合同時(shí)，該房屋建設(shè)工程建設(shè)到___________________.乙方應(yīng)當(dāng)按本合同約定時(shí)間如期 足額將房價(jià)款解入甲方的預(yù)售款監(jiān)管帳戶(預(yù)售款監(jiān)管機(jī)構(gòu)：___________________、帳戶名稱： ___________________、帳號：___________________)。預(yù)售款按政府規(guī)定監(jiān)管使用。
乙方的付款方式和付款期限由甲乙雙方在附件一中約定明確。
第七條
乙方如未按本合同約定的時(shí)間付款，應(yīng)當(dāng)向甲方支付違約金，違約金按逾期未付款額的日萬分之_____計(jì)算，違約金自本合同的應(yīng)付款期限之第二天起算至實(shí)際付款之日止。逾期超過______天后，甲方有權(quán)選擇下列第_______種方案追究乙方責(zé)任：
壹、甲方有權(quán)單方面解除本合同，乙方應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。賠償金額為總房價(jià)款的___%，甲方有權(quán)在乙方已支付的房價(jià)款中扣除乙方應(yīng)支付的賠償金額，剩余房款退還給乙方。如乙方已支付的房價(jià)款不足賠償?shù)?，甲方有?quán)追索。
甲方如行使解除合同權(quán)的，應(yīng)當(dāng)書面通知乙方。
貳、______________________________________
第八條
簽訂本合同后，甲方不得擅自變更該房屋的建筑設(shè)計(jì)(見附件二)，確需變更的應(yīng)當(dāng)征得乙方書面同意并報(bào)規(guī)劃管理部門審核批準(zhǔn)，在獲得批準(zhǔn)之日起____天內(nèi)與乙方簽訂本合同變更協(xié)議。
甲方未征得乙方同意擅自變更該房屋的建筑設(shè)計(jì)，乙方有權(quán)單方面解除合同。
第九條
甲方不得擅自變更已經(jīng)與乙方約定的小區(qū)平面布局(見附件四)，確需變更的應(yīng)當(dāng)征得乙方書面同意。
甲方未征得乙方同意變更小區(qū)的平面布局，乙方有權(quán)要求甲方恢復(fù)，如不能恢復(fù)的，甲方應(yīng)當(dāng)向乙方支付總房價(jià)款的____%違約金。
第十條
該房屋的交付必須符合下列第_____種方案所列條件：
壹、辦理了房地產(chǎn)初始登記手續(xù)，取得新建商品房房地產(chǎn)權(quán)證(大產(chǎn)證);甲方對該房屋設(shè)定的抵押已注銷;甲方已按規(guī)定繳納了物業(yè)維修基金。
貳、取得了《住宅交付使用許可證》;甲方對該房屋設(shè)定的抵押已注銷;甲方已按規(guī)定繳納了物業(yè)維修基金;甲方承諾在______年_____月_____日前辦理房地產(chǎn)初始登記手續(xù)，取得新建商品房房地產(chǎn)權(quán)證(大產(chǎn)證)，如到時(shí)不能取得商品房房地產(chǎn)權(quán)證(大產(chǎn)證)，乙方有權(quán)單方面解除本合同。
第十一條
甲方定于_______年____月_______日前將該房屋交付給乙方，除不可抗力外。
第十二條
甲方如未在本合同第十一條約定期限內(nèi)將該房屋交付乙方，應(yīng)當(dāng)向乙方支付違約金，違約金自本合同第十一條約定的最后交付期限之第二天起算至實(shí)際交付之日止。逾期超過____天，乙方有權(quán)選擇下列第_______種方案追究甲方責(zé)任：
壹、乙方有權(quán)單方面解除本合同。
第十三條
該房屋符合本合同第十條約定的交付條件后，甲方應(yīng)在交付之日前_____天書面通知乙方辦理交付該房屋的手續(xù)。乙方應(yīng)在收到該通知之日起______天內(nèi)，會(huì)同甲方對該房屋進(jìn)行驗(yàn)收交接。房屋交付的標(biāo)志為___________________.
在驗(yàn)收交接時(shí)，甲方應(yīng)出示符合本合同第十條約定的房屋交付條件的證明文件，因該房屋用途為 _______用房，甲方應(yīng)向乙方提供《___________________質(zhì)量保證書》和《___________________使用說明書》。同時(shí)，甲方應(yīng)當(dāng)根據(jù)乙方要求提供實(shí)測面積的有關(guān)資料。
甲方如不出示和不提供前款規(guī)定的材料，乙方有權(quán)拒絕接收該房屋，由此而產(chǎn)生的延期交房的責(zé)任由甲方承擔(dān)。
第十四條
在甲方辦理了新建商品房房地產(chǎn)初始登記手續(xù)、取得了房地產(chǎn)權(quán)證(大產(chǎn)證)后_______日內(nèi)，由甲、乙雙方簽署本合同規(guī)定的《房屋交接書》。《房屋交接書》作為辦理該房屋過戶手續(xù)的必備文件。
甲、乙雙方在簽署《房屋交接書》之日起________天內(nèi)，由雙方依法向_________交易中心辦理價(jià)格申報(bào)、過戶申請手續(xù)、申領(lǐng)該房屋的房地產(chǎn)權(quán)證(小產(chǎn)證)。
第十五條
該房屋的風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任自該房屋交付之日起由甲方轉(zhuǎn)移給乙方。如乙方未按約定的日期辦理該房屋的驗(yàn)收交接手續(xù)，甲方應(yīng)當(dāng)發(fā)出書面催告書一次。乙方未按催告書規(guī)定的日期辦理該房屋的驗(yàn)收交接手續(xù)的，則自催告書約定的驗(yàn)收交接日之第二日起該房屋的風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任轉(zhuǎn)移由乙方承擔(dān)。
第十六條
甲方保證在向乙方交付該房屋時(shí)該房屋沒有甲方設(shè)定的抵押權(quán)，也不存在其它產(chǎn)權(quán)糾紛和財(cái)務(wù)糾紛。如房屋交付后出現(xiàn)與甲方保證不相一致的情況，由甲方承擔(dān)全部責(zé)任。
第十七條
甲方交付的該房屋系驗(yàn)收合格的房屋。如該房屋的裝修、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)達(dá)不到本合同附件三約定的標(biāo)準(zhǔn)，乙方有權(quán)要求甲方按實(shí)際的裝修、設(shè)備與約定的裝修、設(shè)備差價(jià)____倍給予補(bǔ)償。如主體結(jié)構(gòu)不符合本合同附件三約定的標(biāo)準(zhǔn)，乙方有權(quán)單方面解除本合同。
雙方商定對標(biāo)準(zhǔn)的認(rèn)定產(chǎn)生爭議時(shí)，委托本市有資質(zhì)的建設(shè)工程質(zhì)量檢測機(jī)構(gòu)檢測并以該機(jī)構(gòu)出具的書面鑒定意見為處理爭議的依據(jù)。
第十八條
該房屋交付后，乙方認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)不合格的，可以委托本市有資質(zhì)的建設(shè)工程質(zhì)量檢測機(jī)構(gòu)檢測。經(jīng)核驗(yàn)，確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，乙方有權(quán)單方面解除本合同。
第十九條
乙方行使本合同條款中約定的單方面解除本合同權(quán)利時(shí)，應(yīng)書面通知甲方，甲方應(yīng)當(dāng)在收到乙方的書面通知起_________天內(nèi)將乙方已支付的房價(jià)款(包括利息，利息按中國人民銀行公布的同期存款利率計(jì)算)全部退還乙方，并承擔(dān)賠償責(zé)任，賠償金額為總房價(jià)款的_________%，在退還房款時(shí)一并支付給乙方。
前款及本合同其他條款所稱已支付的房價(jià)款是包括乙方直接支付的和通過貸款方式支付的房價(jià)款。
第二十條
甲方交付該房屋有其他工程質(zhì)量問題的，乙方在保修期內(nèi)有權(quán)要求甲方除免費(fèi)修復(fù)外，還須按照修復(fù)費(fèi)的_______倍給予補(bǔ)償。
雙方商定對該房屋其他工程質(zhì)量問題有爭議的，委托本市有資質(zhì)的建設(shè)工程質(zhì)量檢測機(jī)構(gòu)檢測并以該機(jī)構(gòu)出具的書面鑒定意見為處理爭議的依據(jù)。
第二十一條
自該房屋驗(yàn)收交接之日起，甲方對該房屋負(fù)責(zé)保修。保修范圍和保修期由甲乙雙方參照國務(wù)院發(fā)布的《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》及《上海市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓辦法》規(guī)定在本合同附件五中約定。
第二十二條
甲方已選聘___________________物業(yè)公司對該房屋進(jìn)行前期物業(yè)管理，并與其簽訂了《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》(見附件五)。因該房屋規(guī)劃用途為_____用房，甲乙雙方已簽訂了《___________________使用公約》(見附件五)。
第二十三條
乙方購買的房屋及其相應(yīng)占有的土地使用權(quán)不可分離。自該房屋的房地產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移之日起，甲方與___________________簽訂的土地使用權(quán)出讓/轉(zhuǎn)讓合同中約定的權(quán)利、義務(wù)和責(zé)任轉(zhuǎn)移給乙方。
第二十四條
本合同項(xiàng)下乙方享有的權(quán)益(房屋期權(quán))，乙方可以依法轉(zhuǎn)讓、抵押。乙方依法行使上述權(quán)利時(shí)，甲方應(yīng)予協(xié)助。
第二十五條
本合同一方按照本合同約定向另一方送達(dá)的任何文件、回復(fù)及其它任何聯(lián)系，必須用書面形式，且采用掛號郵寄或直接送達(dá)的方式，送達(dá)本合同所列另一方的地址或另一方以本條所述方式通知更改后的地址。如以掛號郵寄的方式，在摧毀郵后(以寄出的郵戳為準(zhǔn))第_______日將被視為已送達(dá)另一方，如以直接送達(dá)的方式送達(dá)，則于另一方簽收時(shí)視作已送達(dá)。
第二十六條
該房屋買賣過程中所發(fā)生的稅費(fèi)按有關(guān)規(guī)定由甲、乙雙方各自承擔(dān)。
第二十七條
本合同的補(bǔ)充條款、附件及補(bǔ)充協(xié)議均為本合同不可分割的部佞。本合同補(bǔ)充條款、補(bǔ)充協(xié)議與正文條款不相一致的，以補(bǔ)充條款、補(bǔ)充協(xié)議為準(zhǔn)。
本合同的未盡事宜及本合同在履行過程中需變更的事宜，雙方應(yīng)通過訂立變更協(xié)議進(jìn)行約定。
第二十八條
甲、乙雙方在簽署本合同時(shí)，對各自的權(quán)利和義務(wù)清楚明自，并愿按本合同約定嚴(yán)格履行，如一方違反本合同，另一方有權(quán)按本合同約定要求索賠。
第二十九條
本合同自雙方簽字/___________________公證處公證之日起生效。雙方商定本合同生效之日起_____日內(nèi)由甲方/乙方/雙方負(fù)責(zé)向房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦理本合同登記備案手續(xù)。
若責(zé)任方逾期不辦理合同登記備案手續(xù)造成另一方損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。
第三十條
本合同登記備案后，如發(fā)生協(xié)議解除本合同的事實(shí)時(shí)，在事實(shí)發(fā)生之日起30天內(nèi)雙方持解除合同的書面文件到___________________房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦理注銷本合同登記備案的手續(xù)。
甲方或乙方依據(jù)本合同有關(guān)條款的約定單方解除本合同的，甲方或乙方應(yīng)憑單方面解除合同的書面通知的送達(dá)憑據(jù)單方面到房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦理注銷本合同登記備案的手續(xù)。
第三十一條
甲、乙雙方在履行本合同過程中發(fā)生爭議，應(yīng)協(xié)商解決。協(xié)商不能解決的，選定下列第_______種方案解決(不選定的劃除)：
壹、向___________________仲裁委員會(huì)申請仲裁;
貳、依法向人民法院起訴。
第三十二條
本合同壹式___________份，均具有同等效力。其中甲、乙雙方各執(zhí)______份， ______________________________________、___________________各執(zhí)壹份。
商品房預(yù)售合同糾紛篇四
1、當(dāng)事人為自然人的，應(yīng)提交身份證明資料，如身份證或戶口本等。
2、當(dāng)事人為法人或其他經(jīng)濟(jì)組織的，應(yīng)提交主體登記資料，如工商營業(yè)執(zhí)照副本或工商注冊登記資料或社團(tuán)法人登記證等。
3、法人或其他經(jīng)濟(jì)組織的名稱在訟爭法律事實(shí)發(fā)生后有變更的，應(yīng)提交變更登記的資料。
二、證明房屋買賣法律關(guān)系成立及合同履行情況的證據(jù)(普遍適用于各種商品房預(yù)售合同糾紛案件)。
1、房地產(chǎn)買賣合同;。
2、房地產(chǎn)銷售許可證;。
4、房屋竣工驗(yàn)收情況的證明;。
5、房屋交接時(shí)間的證明、如入伙通知書、入伙交接單。
三、當(dāng)事人還應(yīng)針對具體的訴訟請求提交僅適用于某類案件的證據(jù)。
1、購房方受到損失的證據(jù);。
2、售房方以施工期間遇到不可抗力為由提了抗辯的，應(yīng)提供氣象、地震、消防等相關(guān)部門出具的證明資料等。
(二)因開發(fā)商延期辦理《房地產(chǎn)證》，購房方要求支付延期辦證違約金的。
1、售房方通知購房方辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記和辦理《房地產(chǎn)證》的證明;。
2、售房方已辦理房地產(chǎn)初始登記的證明;。
3、房地產(chǎn)證或產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記的電腦查詢單。
四、當(dāng)事人在訴訟請求中有具體請求金額的，應(yīng)提交詳細(xì)的計(jì)算清單。
商品房預(yù)售合同糾紛篇五
原告：________________，女，________年________月________日出生，漢族，無業(yè)，住_____________，身份證號碼_____________.
被告：________________有限公司，住所地_________________，經(jīng)營地_____________(郵編______________)，注冊號________________，聯(lián)系電話________________.
法定代表人_______________，系公司董事長。
訴訟請求：
2.判令被告承擔(dān)本案訴訟費(fèi)用。
事實(shí)與理由：
________年________月________日，原告與被告簽訂了編號為y_______________的《商品房預(yù)售合同》。根據(jù)該合同的約定，被告應(yīng)在________年________月________日前向原告交付房屋，否則需向原告支付逾期交房的違約金;違約金自約定的交房期限屆滿之次日起至實(shí)際交付之日止，依原告全部已付款的萬分之一按日計(jì)算，并于實(shí)際交房之日起30內(nèi)向原告支付。
________年________月________日，原告向被告支付了全部購房款，但是被告未按照合同約定時(shí)間交付房屋。________年________月________日，原告與被告簽訂了《補(bǔ)充協(xié)議》，被告承諾在________年________月________日前交付房屋。據(jù)此協(xié)議，被告逾期交房的違約金仍按《商品房預(yù)售合同》中約定的交房日期即________年________月________日之次日起計(jì)算。
________年________月________日，被告向原告發(fā)出了《關(guān)于推遲交房的致歉信》。在該致歉信中，被告明確說明，“我司將嚴(yán)格依照與您簽署的《北京市商品房預(yù)售合同》約定的方式向您支付違約金”。直到________年________月________日，被告方將《商品房預(yù)售合同》項(xiàng)下的房屋交付給原告。
根據(jù)被告逾期交付房屋的事實(shí)以及雙方關(guān)于違約金的約定，被告應(yīng)當(dāng)向原告支付自________年________月________日起至________年________月________日止的違約金及其利息。被告在實(shí)際交付房屋之日30日內(nèi)未向原告支付違約金。原告多次要求被告支付違約金，被告始終不支付。________年________月，原告委托律師向被告發(fā)出《律師函》，被告簽收后仍不向原告支付違約金。
綜上所述，為維護(hù)合法權(quán)益，原告根據(jù)我國法律的相關(guān)規(guī)定，向貴院提起訴訟，懇請貴院支持原告的訴訟請求。
此致
__________人民法院。
起訴人(簽字)：_______________。
________年________月________日。
商品房預(yù)售合同糾紛篇六
商品房預(yù)售合同是商品房買賣合同的一種，具體是指房地產(chǎn)開發(fā)商將尚未建成的商品房向社會(huì)銷售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于購房者，購房者支付房款的商品房買賣合同。
商品房預(yù)售合同糾紛是房產(chǎn)合同糾紛中常見的一種糾紛，如果商品房買賣雙方（開發(fā)商和購房者）一方未按合同的要求履行合同規(guī)定的內(nèi)容就會(huì)引發(fā)商品房預(yù)售合同糾紛，例如：購房者不按時(shí)支付房產(chǎn)費(fèi)用；開發(fā)商不按時(shí)給購房者辦理房產(chǎn)證等。
由于商品房買賣涉及的相關(guān)法律法規(guī)較多，商品房買賣的交易當(dāng)事人由于風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)差、房產(chǎn)法律知識(shí)不足等原因，在現(xiàn)實(shí)的房產(chǎn)買賣交易中很容易引起商品房預(yù)售合同糾紛的發(fā)生。
三、商品房預(yù)售所應(yīng)具備哪些條件？
1.開發(fā)商已經(jīng)交付了全部土地使用權(quán)的出讓金，取得了土地使用權(quán)證書。擁有合法的土地使用權(quán)是房產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)行商品房開發(fā)和預(yù)售的前提條件，在未取得土地使用權(quán)的土地上開發(fā)的房屋屬于非法建筑。購買者要在購買房屋前要先驗(yàn)證開發(fā)商的土地使用權(quán)證，以確保該房屋的合法性。
2.持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證。此項(xiàng)規(guī)定是商品房開工建設(shè)的前提，房產(chǎn)開發(fā)商只有在其建設(shè)項(xiàng)目符合城市規(guī)劃，領(lǐng)取建設(shè)工程規(guī)劃許可證后才能開工建設(shè)。
3.按照預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并且已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。此規(guī)定是為了保障工程建設(shè)的穩(wěn)定性和如期交房，避免開發(fā)商過分依賴預(yù)售款從事房產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)，防止無法如期交房損害購房者的利益。
4.開發(fā)商已經(jīng)向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理了預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。此規(guī)定的目的在于將商品房預(yù)售的活動(dòng)置于政府房產(chǎn)管理部門的監(jiān)督之下，從而保證商品房預(yù)售的合法性。
2.提供違約一方的違約事實(shí)以及應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任的證明材料。
3.提供已付購房款、房屋質(zhì)量問題、面積誤差等證明材料。
4.提供預(yù)售房建設(shè)情況及預(yù)購方預(yù)付房款數(shù)額、定金等證明材料。
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商品房預(yù)售合同糾紛篇七
出賣人（簡稱甲方）： 年 月 日出生，住址：
身份證號碼：
買受人（簡稱乙方）： 年 月 日出生，住址：
身份證號碼：
根據(jù)《中華人民共和國合同法》等規(guī)定，甲乙雙方在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上就房屋全售達(dá)成如下協(xié)議：
第一條 項(xiàng)目建設(shè)依據(jù)
出賣人以 方式取得位于郫縣德源鎮(zhèn)禹廟街 的土地使用權(quán)，甲方應(yīng)向乙方出示相關(guān)文件。
第二條 房屋全售依據(jù)
買受人購買的房屋為全售房屋。
第三條 買受人所購房屋的基本情況
買受人購買的房屋為本合同第一條規(guī)定的項(xiàng)目，即郫縣德源鎮(zhèn)禹廟街民樂居第六層住房，屬磚混結(jié)構(gòu)，層高為 ， 建筑總層數(shù)為6層。
該房屋建筑面積共 平方米，其中。套內(nèi)建筑面積為 平方米。
第四條 價(jià)款
甲乙雙方約定按建筑面積計(jì)算價(jià)款，單價(jià)為每平方米為人民幣元 的總價(jià)款為 元。
此款一次性付完。
第五條 房屋交付
甲方以于 年 月 日將房屋交付乙方，以全售合同為準(zhǔn)。
第六條 屋質(zhì)量及基本情況。
甲方出售給乙方的房屋必須符合國家規(guī)定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。
該套房屋為清水房，砂漿地坪、拉毛、電通、水通、有通訊、電視全埋管全留。廁所只用蹲便器一個(gè)，防盜門一扇，不作分戶門，層面軟性防水性材料，可作屋頂花園，鋁合金窗，臨街面為外墻涂料。涉及的水、電、氣戶頭費(fèi)由乙方承擔(dān)。
第七條產(chǎn)權(quán)登記及費(fèi)用
房屋產(chǎn)權(quán)由甲方統(tǒng)一辦理，屬村鎮(zhèn)產(chǎn)權(quán)。如今后土地所有權(quán)性質(zhì)發(fā)生變化，即轉(zhuǎn)為國有土地使用權(quán)后，其房屋產(chǎn)權(quán)登記時(shí)涉及的相關(guān)費(fèi)用由乙方承擔(dān)。
第八條 房屋質(zhì)量保修
房屋質(zhì)量保修按建設(shè)部《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》的規(guī)定執(zhí)行。
第九條 本合同如有未盡事宜，雙方協(xié)商處理，或按《合同法》的相關(guān)規(guī)定處理。
第十條 本合同自雙方簽字生效。
第十一條 本合同一式三份，雙方各執(zhí)一份。
甲方： 乙方：
**年 月 日
商品房預(yù)售合同糾紛篇八
《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第四十四條規(guī)定：“商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)符合以下條件：
（1）土地使用許可證。
（2）建設(shè)工程規(guī)劃許可證。
（3）商品房預(yù)售許可證明（向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售等級）。
（商品房預(yù)售的強(qiáng)制性規(guī)定，如有違反，根據(jù)合同法的關(guān)于合同效力的相關(guān)規(guī)定，該預(yù)售合同將應(yīng)違法法律的強(qiáng)制性規(guī)定而無效。）。
證明當(dāng)事人主體適格的證據(jù)。
（1）工商營業(yè)執(zhí)照副本。
（2）工商注冊登記資料;。
在《商品房買賣解釋》對某些違約承擔(dān)違約責(zé)任的計(jì)算則另有規(guī)定，具體包括：
1、出賣人惡意違約。具有下列情形之一，導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款以及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任：商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人;商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。這顯然是針對先賣后抵、一房數(shù)賣的行為所作出的懲罰性規(guī)定。
2、出賣人存在欺詐行為。出賣人訂立商品房買賣合同時(shí)，具有下列情形之一，導(dǎo)致合同無效或被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款以及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任：故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證嗎的事實(shí)或提供虛假商品房預(yù)售許可證明;故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí);故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)。在這里同樣適用懲罰性賠償。
商品房預(yù)售合同糾紛篇九
在實(shí)際生活中，買賣期房是一件十分常見的事情，因此而簽訂商品房預(yù)售。
合同。
也不足為怪，但是，也會(huì)因?yàn)榉慨a(chǎn)不能及時(shí)過戶而產(chǎn)生一些商品房預(yù)售合同糾紛的，那么，常見的商品房預(yù)售合同糾紛有哪些?下面馬上為大家介紹。
(一)遲延辦理房屋所有權(quán)證及土地使用權(quán)證的行為。
開發(fā)商在商品房預(yù)售合同中均承諾將于正式交房辦理入住手續(xù)后若干日為業(yè)主辦理房屋產(chǎn)權(quán)證和土地所有權(quán)證。但交房之后，部分開發(fā)商未按照合同約定為業(yè)主辦理兩證，有的甚至拖延四五年之久。此類行為極易引發(fā)群體性訴訟。
(二)對房屋設(shè)施或戶型結(jié)構(gòu)進(jìn)行單方變更的行為。
開發(fā)商在房屋建設(shè)過程中因種種原因單方改變房屋原設(shè)計(jì)，使最終交付業(yè)主的房屋在設(shè)施或戶型結(jié)構(gòu)等方面發(fā)生局部變更，業(yè)主不同意開發(fā)商的單方變更行為而與開發(fā)商發(fā)生糾紛。
(三)樓盤商業(yè)廣告的夸大或虛假宣傳行為。
開發(fā)商為推銷其開發(fā)的商品房，在前期廣告中進(jìn)行夸大其詞的宣傳，甚至做出虛假承諾和保證，業(yè)主收房時(shí)才發(fā)現(xiàn)房屋和樓盤實(shí)際狀況與廣告宣傳不符，從而引發(fā)糾紛。
(四)交付房屋質(zhì)量達(dá)不到合同約定或法定標(biāo)準(zhǔn)的行為。
開發(fā)商履約瑕疵是商品房預(yù)售合同案件中最主要的類型，占此類案件總數(shù)的一半左右。房屋質(zhì)量問題主要涉及房屋結(jié)構(gòu)、裝修、配套設(shè)施、共用設(shè)施等，有顯性的也有隱性的，表現(xiàn)為達(dá)不到約定標(biāo)準(zhǔn)或達(dá)不到國家建筑規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)。
商品房預(yù)售合同糾紛篇十
尊敬的審判長、審判員：
律師事務(wù)所依法接受本案被告和反訴人陳*的委托，指派本人擔(dān)任其一審訴訟代理人，參與本案的訴訟活動(dòng)。
開庭前，本代理人提供了證據(jù)，查閱了案卷材料和相關(guān)法律規(guī)定,對本案糾紛事實(shí)以及雙方當(dāng)事人爭議的焦點(diǎn)有了清楚的認(rèn)識(shí)和了解。本代理人認(rèn)為，根據(jù)本案客觀事實(shí)、相關(guān)證據(jù)材料和我國有關(guān)民事法律規(guī)定，原告的訴訟請求與事實(shí)不符,于法無據(jù)，不能成立，依法應(yīng)予駁回。反訴人的反訴請求合理合法，依法應(yīng)予支持?，F(xiàn)就本案的焦點(diǎn)問題發(fā)表以下代理意見：
一、關(guān)于原告(反訴人)與被告(被反訴人)雙方簽訂的商品房買賣合同效力問題。
同，經(jīng)過多次咨詢、協(xié)商和談判，充分體現(xiàn)了雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思。再次，合同書內(nèi)容合法。從合同內(nèi)容來看，原告投資開發(fā)房地產(chǎn)，原告出資向被告購買商品房，整個(gè)合同書的內(nèi)容完全符合現(xiàn)行法律規(guī)定。最后，合同書形式完備。原被告雙方簽訂的商品房買賣合同根據(jù)有關(guān)規(guī)定，到**縣房地產(chǎn)交易管理所辦理了商品房預(yù)售登記，取得政府管理部門認(rèn)可，形式完備。
根據(jù)《合同法》第8條之規(guī)定：依法成立的合同，對當(dāng)事人具有法律約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或者解除合同。本案原被告依法均應(yīng)嚴(yán)格遵守合同，履行合同義務(wù)，而不得擅自變更、解除或違背合同的約定。
(一)、被告向原告購買的商品房是否帶有地下車庫問題。原被告雙方提供的許多證據(jù)都可以證明被告購買的商品房帶地下車庫。1、商品房買賣合同第三條約定地下室109.74平方米。這地下室面積中包含了地下車庫面積和位臵。2、商品房買賣合同附件一房屋平面圖，一層平面圖標(biāo)有下坡道和坡道擋墻。這就是地下車庫的下坡道。半地下室平面圖也清楚標(biāo)明下坡道和車庫位臵。3、被告提供的竣工圖中的一層平面圖和半地下室平面圖有著完全相同的標(biāo)示和說明，而該竣工圖是由施工單位在施工完成后制作的，并提交建設(shè)局存檔保管的。
4、被告補(bǔ)充提供的證據(jù)建設(shè)施工圖紙(**市建筑工程施工圖審理事務(wù)所報(bào)備的)半地下室平面圖也明確有地下室車庫和下坡道。5、原告提供的所謂規(guī)劃圖紙中在一層平面圖部分也明確標(biāo)明下坡道和坡道擋墻。如果沒有地下車庫，何需下坡道和坡道擋墻?6、原告提供的建筑工程消防驗(yàn)收意見書，意見書中也明確說明半地下一層為車庫、洗衣房、儲(chǔ)藏間。7、原告在給被告及**省消費(fèi)者委員會(huì)答復(fù)中也承認(rèn)有地下車庫，并表示可以整改。甚至原告代理律師在法庭上也承認(rèn)部分戶型是有地下車庫的，只要被告同意交房，原告可以進(jìn)行地下車庫整改。8、從被告購買別墅這一高端住宅產(chǎn)品的目的來看，遠(yuǎn)離市區(qū)，戶戶有車，如果沒有地下車庫，又沒有配套建設(shè)地面停車場，被告根本不會(huì)購買，也無法居住使用，根本達(dá)不到被告購買別墅的目的。如果原告強(qiáng)調(diào)訴爭商品房原先報(bào)批時(shí)就沒有地下車庫，那原告為什么在20xx年*月*日簽訂商品房買賣合同時(shí)，還是以地下車庫形式與被告簽訂合同。原告如此行為，豈不構(gòu)成欺詐?亦應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的法律后果和責(zé)任。
(二)、被告向原告購買的商品房是否三樓前后均有陽臺(tái)帶問題。同樣，原被告雙方提供的許多證據(jù)可以證明三樓前后帶有陽臺(tái)。1、商品房買賣合同附件一房屋平面圖，三層平面圖前后標(biāo)明兩個(gè)陽臺(tái)。
2、被告提供的竣工圖中的三層平面圖有著完全相同的標(biāo)示和說明，而該竣工圖是由施工單位在施工完成后制作的，并提交建設(shè)局存檔保管的。3、原告提供的所謂規(guī)劃圖紙中在三層平面圖部分也明確標(biāo)明陽臺(tái)。4、原告在給被告及福建省消費(fèi)者委員會(huì)答復(fù)中也承認(rèn)三樓有陽臺(tái)，其將陽臺(tái)外移，并表示可以整改。
(三)、原告是否具備交房條件問題。根據(jù)商品房買賣合同第8條約定，原告應(yīng)當(dāng)在20xx年12月30日前，依照國家和地方人民政府的有關(guān)規(guī)定，將經(jīng)過驗(yàn)收合格，并符合本合同約定的商品房交付被告使用。據(jù)此，原告是否具備交房，至少要同時(shí)具備兩個(gè)條件，一是驗(yàn)收合格，二是符合合同約定，兩者缺一不可。1、原告提供的房屋建筑工程竣工驗(yàn)收報(bào)告和建筑工程消防驗(yàn)收意見書是違規(guī)的驗(yàn)收結(jié)果，與商品房的實(shí)際情況不符，不能作為竣工驗(yàn)收合法依據(jù)。首先，這兩文件中所體現(xiàn)的工程監(jiān)理單位和施工單位存在明顯矛盾和不一致的地方，房屋建筑工程竣工驗(yàn)收報(bào)告體現(xiàn)的工程監(jiān)理單位為**有限公司，施工單位為建筑工程有限公司，而建筑工程消防驗(yàn)收意見書體現(xiàn)的工程監(jiān)理單位為工程監(jiān)理有限公司，施工單位為建筑工程有限公司，在加上竣工圖紙中出現(xiàn)的施工單位為建設(shè)工程有限公司。兩家監(jiān)理單位，三家施工單位，到底誰是該工程的真正監(jiān)理單位和施工單位，無法確定，如何能進(jìn)行驗(yàn)收?充分說明本案的違規(guī)驗(yàn)收。其次，這兩文件中所體現(xiàn)的驗(yàn)收結(jié)果與商品房實(shí)際情況不符。如房屋建筑工程竣工驗(yàn)收報(bào)告體現(xiàn)的主體施工完成，請問三樓的陽臺(tái)在什么地方?室內(nèi)外裝飾工程全部完成，請問三樓的窗戶安裝了沒有?燃?xì)夤こ掏瓿?，請問燃?xì)夤艿?，接口在什么地?整個(gè)房屋沒有通風(fēng)和排氣施工，如何居住使用?所有規(guī)劃、設(shè)計(jì)和竣工圖紙中下坡道和坡道擋墻在什么地方?2、原告擬交付被告使用的商品房不符合合同約定的使用條件。首先，沒有按合同約定，建設(shè)地下室車庫。其次，沒有按合同約定，建設(shè)三樓陽臺(tái)。第三，沒有按照合同約定，建設(shè)安裝門窗，預(yù)留管道。造成原告開發(fā)建設(shè)的商品房根本不符合合同約定的交付使用的條件，也就自然不具備交房條件。3、根據(jù)**省高級人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件疑難問題的解答》第22條，以及《城市規(guī)劃法》和舊《消防法》等規(guī)定，原告開發(fā)建設(shè)的別墅商品房除了應(yīng)當(dāng)經(jīng)過設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理、建設(shè)單位驗(yàn)收合格外，還應(yīng)當(dāng)符合法律、法規(guī)關(guān)于房屋交付使用的其他強(qiáng)制性規(guī)定，包括消防驗(yàn)收、規(guī)劃驗(yàn)收等，直到辦好商品房權(quán)屬登記備案手續(xù)為止。原告開發(fā)的商品房在通知交房時(shí)沒有通過規(guī)劃驗(yàn)收，沒有辦理權(quán)屬登記備案手續(xù)，依法不具備交房條件，原告的交房通知不具有交房的法律效力。同時(shí)，根據(jù)**省高級人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件疑難問題的解答》第24條之規(guī)定，原告應(yīng)當(dāng)在具備法律規(guī)定的交房條件后再行通知被告(反訴原告)，才具有交房的法律效力。
三、原告擅自變更商品房地下室功能和取消三樓陽臺(tái)，再加上其他違約應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，被告有權(quán)反訴要求原告退房，退還所收購房款，并賠償被告經(jīng)濟(jì)損失。
1、原被告雙方關(guān)于商品房規(guī)劃設(shè)計(jì)，使用功能的約定是明確具體的，且被告也是基于雙方上述明確約定及商品房地理位臵才決定購買該商品房的，原告無權(quán)擅自變更。原被告所簽訂的商品房買賣合同中明確約定有地下室車庫，而且現(xiàn)有眾多證據(jù)也證明，該商品房應(yīng)有地下室車庫的，被告也是因?yàn)橛械叵率臆噹觳胚x擇購買的?，F(xiàn)在原告開發(fā)建設(shè)的商品房突然沒有了地下室車庫，而且也沒有配套建設(shè)地面停車場，是明顯的重大違約行為，再加上前面所列舉的其他違約行為，如**縣建設(shè)局已經(jīng)確認(rèn)的原告在煙囪、門窗、陽臺(tái)等方面未按圖紙施工，原告的行為已經(jīng)構(gòu)成了根本性違約，被告無法達(dá)到自己的購房目的和使用居住條件。根據(jù)《合同法》第94條之規(guī)定，當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的，當(dāng)事人可以解除合同的。
2、被告對于原告的違約行為，已于20xx年*月**日致函原告。該函件是通過郵政特快專遞送達(dá)的，而且在郵件詳情單上已經(jīng)寫明要求退房書。原告雖然拒絕簽收，但已經(jīng)知曉被告函件的內(nèi)容，原告也沒有對被告的函件提出異議。根據(jù)《合同法》第96條之規(guī)定，當(dāng)事人一方依照第九十四條的規(guī)定主張解除合同的，應(yīng)當(dāng)通知對方。合同自通知到達(dá)對方時(shí)解除。因此，本案被告根據(jù)原告的違約情況和相關(guān)法律規(guī)定，要求解除合同，并將解除合同。
通知書。
送達(dá)原告，原被告雙方的商品房買賣合同已經(jīng)解除，人民法院應(yīng)當(dāng)予以確認(rèn)，原告應(yīng)承擔(dān)由此所產(chǎn)生的法律責(zé)任。
3、原告所開發(fā)的商品房通知交房當(dāng)時(shí)不具備交房條件，也沒有再次通知被告交房，從商品房買賣合同約定的交房時(shí)間為20xx年12月30日之前，至今逾期已達(dá)到210天，已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過商品房買賣合同約定的逾期超過90天交房，被告有權(quán)解除合同的規(guī)定。同時(shí)，根據(jù)最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋第15條之規(guī)定，出賣人遲延交付房屋，超過三個(gè)月合理期限的，買受人有權(quán)解除合同。因此，本案被告(反訴原告)的反訴請求合理合法，依法應(yīng)予以支持。
綜上所述，本代理人認(rèn)為本案糾紛的根本原因在于雙方簽訂合同過程，原告存在欺詐行為，而且原告所開發(fā)建設(shè)的商品房不具備交房條件，也不符合合同約定的交房和使用條件，構(gòu)成根本性違約，被告的購房目的難以實(shí)現(xiàn)，可以要求解除商品房買賣合同。因此，本案原告訴訟請求于理無據(jù)，于法無依，請求人民法院予以駁回，被告的反訴請求合情合理合法，請求人民法院予以支持。
律師事務(wù)所。
律師：
2*年*月**日。
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商品房預(yù)售合同糾紛篇十一
相對于其他訴訟文書，代理詞的寫法比較靈活，并沒有統(tǒng)一的格式，大體上仍然是由首部、正文和尾部三部分組成。首部、尾部的寫法與辯護(hù)詞大體相同。那么商品房。
審判長、審判員：
作為本案被告(河南xx置業(yè)有限公司)的委托代理人，參加了整個(gè)庭審，進(jìn)行了質(zhì)證、辯論，對本案有了一個(gè)全面的了解。針對本案，現(xiàn)依據(jù)事實(shí)和法律提出以下代理意見，請合議時(shí)予以采信。
一、被告要求法院撤銷該爭議的2個(gè)條款，自認(rèn)為是欺詐、顯失公平的情況下簽訂的，沒有法律依據(jù)，且與事實(shí)不符。
按合同法第54條的規(guī)定，顯失公平：是指一方當(dāng)事人在緊迫或者缺乏經(jīng)驗(yàn)的情況下而訂立的明顯對自己有重大不利的合同行為。按最高人民法院《民法通則意見》第72條規(guī)定：“雙方簽訂合同時(shí)致使雙方的權(quán)利與義務(wù)明顯違反公平、等價(jià)有償原則的可以認(rèn)定為顯失公平”，也就是說該協(xié)議條款不但明顯違反公平原則，而且也得必須明顯違反等價(jià)有償原則，才可以認(rèn)定為顯失公平。其主要構(gòu)成要件：該合同必須是雙務(wù)合同，并且必須是等價(jià)有償?shù)模瑳]有等價(jià)有償就不存在顯示公平。本案中被告是無償代為收取安裝費(fèi)用的，并沒有獲利一分，故不存在什么顯失公平。
作為一個(gè)普通一般善良人，買房是人生中的一件大事，因涉及大量資金，在購房時(shí)會(huì)一定多處看房進(jìn)行比較和鑒別的，特別是在簽訂購房合同時(shí)，肯定是比較慎重的。對自己所購房的位置、層數(shù)、各種設(shè)施、總價(jià)款、合同的每個(gè)條款都會(huì)了解詳情后才痛下決心，才簽訂該購房合同的。所以說，原告在訴狀中所講的什么，該訴爭的2個(gè)條款是在被欺詐、顯失公平的情況下所簽訂的，要求撤銷該二個(gè)條款是沒有任何道理的，而且也違背人們通常的交易習(xí)慣，沒有法律依據(jù)也沒有事實(shí)上的理由。
二、原告在辯論中所講，合同第14條約定的燃?xì)狻⑴瘹?、地?zé)崴O(shè)施，屬于雙方約定的基礎(chǔ)設(shè)施，公共配套設(shè)施范圍，其建設(shè)費(fèi)用已計(jì)入房屋開發(fā)成本，屬于商品房售價(jià)范圍是非常錯(cuò)誤的。
原被告雙方所簽合同第14條的約定，只是被告關(guān)于基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建設(shè)正常運(yùn)行的承諾，承諾有關(guān)公司安裝作業(yè)完畢后交付使用日達(dá)到使用條件。并沒有說明和約定天燃?xì)狻⑴瘹?、地?zé)崴?、有線電視這些安裝費(fèi)的費(fèi)用有誰來承擔(dān)的問題，更沒有說明和約定其安裝費(fèi)用已經(jīng)計(jì)入開發(fā)成本，屬于房售付范圍。顯然，原告為達(dá)訴訟目的，無中生有，偷換概念，偷梁換柱，白紙黑字，第14條非常清楚，請法庭明查。
三、被告沒有違反省及國家有關(guān)部門關(guān)于與有關(guān)房價(jià)收費(fèi)項(xiàng)目的通知、規(guī)則、細(xì)則和辦法。
被告沒有違反《國家發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)、財(cái)政部關(guān)于全面整頓住房建設(shè)收費(fèi)取消部分收費(fèi)項(xiàng)目的通知》(20xx)585號，20xx年4月16日。該通知是針對各級人民政府和國務(wù)院各部門的亂收費(fèi)問題進(jìn)行整頓，并取消了部分收費(fèi)項(xiàng)目，共47項(xiàng)，其中沒有包括什么“初裝費(fèi)”什么基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，有關(guān)政府部門無論是否執(zhí)行，都和本案沒有任何關(guān)系，如果原告對該通知及有關(guān)政府部門有意見，請依法向有關(guān)政府部門反映。
被告沒有違反《河南省新建商品房交易價(jià)格行為規(guī)則》。原被告雙方簽訂合同后，沒有增加新的收費(fèi)項(xiàng)目和商品房總額外歸自己所有，沒有加收任何費(fèi)用歸自己所有，沒有違反代收代付費(fèi)用的規(guī)定，沒有牟取非法利益。如果原告認(rèn)為被告違反了該規(guī)則，請按該“規(guī)則”第17條規(guī)定向政府價(jià)格主管部門提供證據(jù)進(jìn)行舉報(bào)，可對被告進(jìn)行行政處罰，和本案訴爭的2個(gè)協(xié)議條款，是否有效，是否該撤銷無關(guān)。
被告更沒有違反《河南省商品房買賣明碼標(biāo)價(jià)實(shí)施細(xì)則》，被告已作到銷售明碼標(biāo)價(jià)并一房一價(jià)。原被告雙方簽訂合同時(shí)為20xx年12月17日，而該細(xì)則實(shí)施日期為20xx年5月1日，且對本案沒有溯及力。
四、被告沒有違反《開封市城市基礎(chǔ)設(shè)施配套征收管理辦法》。
1.被告購房時(shí)所簽訂的補(bǔ)充協(xié)議第2條中明確了收取的是天然氣初裝費(fèi)、暖氣初裝費(fèi)、有線電視初裝費(fèi)、地?zé)崴跹b費(fèi)，并不是原告在辯論所講的收取的是基礎(chǔ)設(shè)施公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)或其基礎(chǔ)設(shè)施公共配套設(shè)施的初裝費(fèi)或城市配套費(fèi)，顯然，原告在辯論所講的是非常錯(cuò)誤的，沒有任何事實(shí)依據(jù)。
2.按開封市此管理辦法第二條規(guī)定：城市配套費(fèi)的用途是專項(xiàng)用于城市道路、橋涵、公用消防設(shè)施等城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。也就是說，道路、橋涵、公用消防、園林綠化這些城市基礎(chǔ)設(shè)施，包括但不限于與小區(qū)內(nèi)的這些設(shè)施。也就是說城市基礎(chǔ)設(shè)施不完全等于小區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施。城市道路不等于小區(qū)內(nèi)道路。
3.按此管理辦法第6條規(guī)定，也就是說從20xx年7月1日開始，建設(shè)單位必須有規(guī)劃部門出具的建筑面積確認(rèn)通知單，到財(cái)政局核準(zhǔn)城市配套費(fèi)的多少，并交費(fèi)后，憑財(cái)政局出具的審核意見到開封市建委辦理《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。
4.被告并沒有違反開封市此管理辦法第11條的規(guī)定，原被告雙方所簽的合同時(shí)與附件是同時(shí)所簽，沒有在合同簽訂后另行所簽任何補(bǔ)充協(xié)議，沒有另行加收任何費(fèi)用，作為合同整體的不可分割一部分附件四——補(bǔ)充協(xié)議，所約定的天然氣、暖氣、地?zé)崴芯€電視初裝費(fèi)是房價(jià)的組成部分，這些初裝費(fèi)是在合同中又進(jìn)一步的細(xì)化明細(xì)而已，是一種促銷手段和策略，而且，也并不違反有關(guān)的法律規(guī)定和我市的管理辦法。
5.該管理辦法第8條又進(jìn)一步明確了，不交城市配套費(fèi)不得發(fā)放《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。需要特別說明的是，被告是在20xx年12月17日，已經(jīng)依法辦理了《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》是在該管理辦法20xx年7月1日實(shí)施之前辦理的。所以說，該管理辦法沒有溯及力。
退一萬步講，如果說按原告所講的，在房價(jià)款之外，被告又收取原告的燃?xì)?、暖氣、地?zé)崴?、有線電視安裝費(fèi)的話，被告也不違法。也不違反開封市的這個(gè)管理規(guī)定。
其理由有二點(diǎn)：其一按該規(guī)定，將說的是“商品房項(xiàng)目應(yīng)計(jì)入房屋銷售價(jià)格開發(fā)商不得在房價(jià)外向購房者另行加收任何費(fèi)用。而被告所收取的這些安裝費(fèi)。是代燃?xì)獾扔嘘P(guān)公司收取的初裝費(fèi)。也就是說，這些安裝費(fèi)是有關(guān)公司收取的，被告只是代收而已，所收取的這些費(fèi)用用于交到有關(guān)公司，被告并沒有扣留歸自己所有，并沒有從中獲取任何利益。需要明確說明的是：城市基礎(chǔ)設(shè)施并不完全等于小區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施也包括小區(qū)外的基礎(chǔ)設(shè)施，城市基礎(chǔ)設(shè)施并不等于所購房內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施安裝費(fèi)，城市道路并不等于小區(qū)內(nèi)道路。城市配套費(fèi)并不等于該商品房內(nèi)配套費(fèi)安裝。城市配套費(fèi)是用于小區(qū)內(nèi)外的公用，公共配套設(shè)施建設(shè)，而該商品房內(nèi)配套安裝費(fèi)，是用于進(jìn)入自己房內(nèi)的私用配套設(shè)施安裝，配套費(fèi)并不等于安裝費(fèi)。也就是說，城市配套設(shè)施的建設(shè)安裝只進(jìn)入到小區(qū)內(nèi)或樓道內(nèi)就完成了，至于再進(jìn)入自己房內(nèi)的私用設(shè)施安裝費(fèi)用自己肯定要出錢的。
在我們河南省地域內(nèi)，在整個(gè)開封建筑安裝領(lǐng)域內(nèi)，在整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)公司行業(yè)，在整個(gè)燃?xì)?、暖氣、地?zé)岬裙补眯袠I(yè)在進(jìn)入私人房屋內(nèi)安裝其有關(guān)設(shè)施費(fèi)有哪家是免費(fèi)的?而作為房地產(chǎn)開發(fā)公司的被告，為了整個(gè)小區(qū)、整個(gè)樓的業(yè)主利益，為了整個(gè)工期的按時(shí)完成，為了與各個(gè)業(yè)主所簽的購房合同，按約定的時(shí)間交房，有開發(fā)公司統(tǒng)一代收取燃?xì)?、暖氣、地?zé)崴?、等安裝費(fèi)，交于有關(guān)公司后，進(jìn)行統(tǒng)一安裝。這也是多年慣例，也是多年的交易習(xí)慣，而且該交易習(xí)慣并不違反國家的法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，按《合同法》第61條規(guī)定，按最高法院《合同法》解釋二第7條規(guī)定，而這種交易習(xí)慣是受法律保護(hù)的，依法應(yīng)受法律保護(hù)。
五、原被告所簽“合同”附件四“合同補(bǔ)充協(xié)議”意思表示真實(shí)，內(nèi)容合法，是合同外另有約定，是合同約定的特別條款，該訴爭的二個(gè)條款具有不可撤銷性，且該案已依法報(bào)房地產(chǎn)管理部門登記備案。
原被告簽訂的《商品房買賣合同》及合同附件符合有效合同的構(gòu)成要件，依法應(yīng)認(rèn)定為有效合同。其一，簽約主體適格，意思表示真實(shí)。其二內(nèi)容合法，且不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。其三，簽約程序完備。是在雙方認(rèn)真審閱了合同條款含義、明確其全部內(nèi)容，在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上簽約的。且已按規(guī)定報(bào)房地產(chǎn)管理部門登記備案。原告與被告就天然氣、暖氣、地?zé)崴?、有線電視的安裝費(fèi)，代收事宜達(dá)成合意，是約定的特別條款，只要意思表示真實(shí)，不存在一方以欺詐、脅迫的手段訂立，即為合法有效行為。應(yīng)按當(dāng)事人之間意思自治原則履行，且雙方對合同效力均無異議，原告未訴請撤銷整個(gè)合同及其附件，只訴請撤銷對附件中的兩個(gè)條款，則應(yīng)按有效合同履行，故被告收取上述費(fèi)用合法有據(jù)，未構(gòu)成消費(fèi)欺詐，更不存在脅迫行為，且從三原告提供的各組證據(jù)來看，都無法證明原被告雙方所簽的補(bǔ)充協(xié)議時(shí)是在欺詐、脅迫的情況下所簽。
六、本案是不屬于可撤銷可變更合同，該《商品房買賣合同》及《合同補(bǔ)充協(xié)議》絕對不是什么格式合同、格式條款。
原告認(rèn)為本案的購房合同及補(bǔ)充協(xié)議是采用格式條款，是在欺詐、脅迫的情況下所簽，且系重復(fù)收費(fèi)行為，請求撤銷其中的二個(gè)條款，沒有法律依據(jù)。本案的合同及補(bǔ)充協(xié)議不是《合同法》所述真正意義上的格式合同(仍留有諸多空白欄目供簽約雙方自行協(xié)商填寫)，該合同是河南省工商行政管理局和河南省建設(shè)廳共同監(jiān)制的，對行政管理的相對方都是平等的，其解釋權(quán)赤屬該兩部門，不是被告河南xx置業(yè)有限公司自行制定反復(fù)使用的合同。作為合同附件的補(bǔ)充協(xié)議，對代收條款的約定是雙方自愿、平等、協(xié)商的結(jié)果。本案原告在簽訂合同時(shí)，已明知其內(nèi)容，且合同中也具有特別提示。在“合同補(bǔ)充協(xié)議”中，被告并沒有免除自己的責(zé)任，加重對方責(zé)任，排除對方主要權(quán)利的情形，雙方的約定是合法有效的。
綜上所述，被告代理人認(rèn)為：原被告所簽購房合同及附件是真實(shí)、合法、有效的，系雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，是雙方自愿、平等、協(xié)商的結(jié)果，且不違反有關(guān)法律、行政法規(guī)其有關(guān)代收安裝費(fèi)的行為，不被法律、行政法規(guī)及有關(guān)規(guī)范性文件所禁止。本案糾紛中，不存在欺詐、脅迫、顯示公平、重復(fù)收費(fèi)及可撤銷的法定條件。同時(shí)認(rèn)為人民法院審理民事案件的適用原則是上位法優(yōu)于下位法的原則，故應(yīng)適用《合同法》和其司法解釋》為依據(jù)來審理本案。以上代理意見請予采信。
代理人：郭永軍。
20xx年12月8日。
尊敬的審判長、人民陪審員：
江西三人行律師事務(wù)所依法接受原告周xx的委托，指派我作為其委托代理人參與本案訴訟，庭審前我認(rèn)真核實(shí)相關(guān)證據(jù)、查找法律根據(jù)，通過今天的法庭調(diào)查，對本案的事實(shí)有了清楚了解，現(xiàn)結(jié)合事實(shí)和法律發(fā)表如下代理意見：
一、原告與被告簽定的商品房買賣合同合法有效，原告基于該合同享有的權(quán)利應(yīng)受法律保護(hù)。
根據(jù)最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋(二)第一條之規(guī)定“當(dāng)事人對合同是否成立存在爭議，人民法院能夠確定當(dāng)事人名稱或者姓名、標(biāo)的和數(shù)量的，一般應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同成立。但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外”，以及《合同法》第四十四條之規(guī)定“依法成立的合同，自成立時(shí)生效”。原、被告所簽的編號為gf-20xx-0171的商品房買賣合同系雙方真實(shí)意思的表示，合法有效;即使該合同沒有合同編號，沒有簽訂日期，也不能以此瑕疵否認(rèn)該份合同的法律效力;故原告基于該份合同依法享有要求被告辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)的權(quán)利。
二、被告熊xx簽訂商品房買賣合同、承諾辦理產(chǎn)權(quán)手續(xù)、收取原告購房款等行為系景德鎮(zhèn)市xx房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(以下簡稱xx公司)的行為在原、被告所簽的編號為gf-20xx-0171的商品房買賣合同中出賣人的委托代理人一欄清清楚楚寫上了被告熊xx的名字，且在合同的尾部也有xx公司蓋的公章，在出賣人一欄同樣有熊xx的簽字，正是基于此，原告完全有理由相信熊xx就是xx公司對外的處理事務(wù)的代理人;正如《合同法》第四十九條之規(guī)定的：“行為人沒有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后以被代理人名義訂立合同，相對人有理由相信行為人有代理權(quán)的，該代理行為有效?！逼湟饬x在于維護(hù)代理制度的誠信基礎(chǔ)，保護(hù)善意第三人的合法權(quán)益，建立正常的民事流轉(zhuǎn)秩序。本案中即使凱達(dá)公司未授權(quán)熊方明對外處理公司事務(wù)，原告基于合同也完全有理由相信凱達(dá)公司與熊方明之間構(gòu)成表見代理關(guān)系。所以，熊方明簽訂合同、收取原告全額購房款、向原告出具承諾產(chǎn)權(quán)過戶等行為均應(yīng)視為是xx公司的行為。
1、原告在起訴時(shí)，到工商部門查詢了凱達(dá)公司的工商基本信息，該基本信息上載明xx公司于20xx年8月16日已經(jīng)被吊銷，其公司股東為周xx和支xx;據(jù)原告了解，周xx已經(jīng)死亡。而根據(jù)我國相關(guān)法律規(guī)定，公司被吊銷營業(yè)執(zhí)照屬于公司意志以外的公權(quán)力運(yùn)作的結(jié)果，屬于強(qiáng)制解散公司的范疇，是公司違反了法律與行政法規(guī)(包括《公司登記管理?xiàng)l例》等)中的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)予解散。公司解散又必須經(jīng)過清算以及注銷兩個(gè)程序。根據(jù)最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國公司法》若干問題的規(guī)定(二)第十八條之規(guī)定“有限責(zé)任公司的股東、股份有限公司的董事和控股股東未在法定期限內(nèi)成立清算組開始清算，導(dǎo)致公司財(cái)產(chǎn)貶值、流失、毀損或者滅失，債權(quán)人主張其在造成損失范圍內(nèi)對公司債務(wù)承擔(dān)賠償責(zé)任的，人民法院應(yīng)依法予以支持;有限責(zé)任公司的股東、股份有限公司的董事和控股股東因怠于履行義務(wù)，導(dǎo)致公司主要財(cái)產(chǎn)、帳冊、重要文件等滅失，無法進(jìn)行清算，債權(quán)人主張其對公司債務(wù)承擔(dān)連帶清償責(zé)任的，人民法院應(yīng)依法予以支持”。本案中，凱達(dá)公司既然已經(jīng)被吊銷，那么公司就有法定義務(wù)進(jìn)行清算，清償完公司清算之前的公司債務(wù)，這其中就包括原告基于買賣合同對xx公司享有的房屋過戶登記請求權(quán)(債權(quán))。但xx公司在公司被吊銷后沒有按照《公司法》等法律法規(guī)的規(guī)定依法進(jìn)行清算、注銷程序，那么此時(shí)，就有必要否認(rèn)公司法人人格，進(jìn)而要求xx公司股東替公司承擔(dān)債務(wù)清償責(zé)任。
2、被告支xx在庭審之中向法庭出示了一份鑒定文書，擬證明支xx非xx公司實(shí)際股東，其股東身份系xx公司偽造其簽名所致，故其無需與被告熊方明承擔(dān)連帶責(zé)任。原告認(rèn)為該份證據(jù)不能作為被告支興林免責(zé)的事由。因?yàn)楣竟ど痰怯泴ν饩哂泄帕?，該種登記屬于商事登記，并使商事登記的外觀具有足以使他人信賴的特性，善意信賴登記外觀的人就此能取得權(quán)利。從公司工商登記公信力的內(nèi)涵出發(fā)，不僅在登記正確的情況下，登記所表現(xiàn)的權(quán)利是真實(shí)的權(quán)利，對社會(huì)公眾具有絕對的可信性，而且登記錯(cuò)誤時(shí)也不能顛覆登記對于權(quán)利狀態(tài)的表述，這種狀態(tài)對于社會(huì)公眾同樣是真實(shí)的，正確的。公司工商登記的作用就是為了保護(hù)第三人的信賴?yán)?，維護(hù)交易安全。從我國公司登記制度的設(shè)立本意以及公司登記公信力適用的三大基本原則(保護(hù)善意相對人利益原則、對第三人有利原則、法定義務(wù)不能免除原則)來看待本案，原告的權(quán)益完全應(yīng)當(dāng)受到法律的保護(hù)。
綜上所述，原告房產(chǎn)至今沒有辦理產(chǎn)權(quán)的原因完全系被告不誠信的行為所致，故原告懇請貴院支持其全部訴求。
以上代理意見，請合議庭在合議時(shí)參考并盼望予以采納。謝謝!
代理人：江西三人行律師事務(wù)所。
律師李俊杰。
20xx年八月二十日。
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商品房預(yù)售合同糾紛篇十二
上訴人(一審原告)：李xxx，男，漢族，1966年12月20日出生，住三臺(tái)縣xxxx。
上訴人因與被上訴人商品房銷售合同糾紛一案，不服三臺(tái)縣法院一審判決，現(xiàn)依法提起上訴。
上訴請求：
1、請求中級人民法院撤銷三臺(tái)縣人民法院三民初字第xxx號民事判決書并依法改判。
3、本案上訴受理費(fèi)由被上訴人承擔(dān)。
事實(shí)和理由：
一、一審法院歪曲認(rèn)定事實(shí)，案件事實(shí)認(rèn)定錯(cuò)誤。
1、一審法院認(rèn)可當(dāng)事人雙方簽定的《商品房買賣合同》對雙方均有法律約束力，雙方應(yīng)按合同全面履行合同義務(wù)。據(jù)此，被上訴人履行交付房屋的義務(wù)必須是符合合同約定的房屋，即應(yīng)具備合同約定及法律規(guī)定的交付必備條件-—需取得規(guī)劃驗(yàn)收批準(zhǔn)文件和建筑工程竣工驗(yàn)收備案表;有資質(zhì)的房產(chǎn)測繪機(jī)構(gòu)出具的該商品房面積實(shí)測技術(shù)報(bào)告，否則不能交付和視為房屋交付?！毒d建局()49號綿陽市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局關(guān)于規(guī)范商品房竣工交付使用的通知》對我市商品房建設(shè)、竣工交付作出了明確的規(guī)定：“商品房項(xiàng)目竣工交付使用行為應(yīng)依據(jù)商品房買賣雙方簽定的《商品房買賣合同》中相關(guān)約定進(jìn)行，同時(shí)，應(yīng)經(jīng)竣工驗(yàn)收合格，方能交付使用;交付時(shí)應(yīng)將買賣雙方合同約定的交付條件和竣工驗(yàn)收合格相關(guān)證明文件在交付場所進(jìn)行公示;開發(fā)企業(yè)在與購房者簽定購房合同時(shí)，應(yīng)充分考慮影響建設(shè)項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度的不利因素，預(yù)留供水、供電、燃?xì)獾扰涮坠こ探ㄔO(shè)時(shí)間和辦理相關(guān)驗(yàn)收手續(xù)的時(shí)間，合理確定交付日期，避免造成延期違約。開發(fā)項(xiàng)目不具備法定和合同約定交房條件的，不得強(qiáng)行通知購房者收房。”該《通知》同時(shí)對違規(guī)交房規(guī)定了查處辦法和處罰措施。據(jù)此，從一審?fù)徠陂g被上訴人提供的《竣工驗(yàn)收備案表》復(fù)印件看，其只是作為開發(fā)企業(yè)內(nèi)部自認(rèn)為合格，事實(shí)上并未正式取得相關(guān)驗(yàn)收部門的正式驗(yàn)收批文，這一點(diǎn)稍具備常識(shí)即可對事實(shí)予以明確認(rèn)定，而一審法院卻荒唐的認(rèn)定：“被上訴人于x月x日對所建設(shè)的房屋具備交付條件，完成變更設(shè)計(jì)并驗(yàn)收為合格?！边@一認(rèn)定顯屬歪曲事實(shí)，錯(cuò)誤認(rèn)定，有意偏袒，規(guī)避被上訴人責(zé)任。
2、結(jié)合本案，被上訴人于約定交付的期限屆滿前后于21x月、x月、x月等多次通知交房的情況看，被上訴人明知不具備交房條件，采用欺騙、隱瞞的手段，并且明確告知買受人這不算正式交房，使眾數(shù)買受人在不明真實(shí)情況、違背自己真實(shí)意思情況下領(lǐng)取裝修鑰匙。即使領(lǐng)取鑰匙，但這一行為顯然不屬于法定和約定的交付行為，正式的交付應(yīng)當(dāng)是被上訴人取得合同約定的交付條件并合理通知時(shí)為準(zhǔn)。
3、一審法院認(rèn)定上訴人的合同目的已經(jīng)實(shí)現(xiàn)，被告逾期交房只是輕微的違約行為純粹是主觀推斷，有意袒護(hù)。上訴人的合同目的是什么?可以明確的是不僅僅是買到房，而是購買到通過監(jiān)管部門驗(yàn)收確認(rèn)的合格房屋，這用簡單樸素的觀念即可知道，事實(shí)上在一審開庭審理時(shí)上訴人的合同目的都未實(shí)現(xiàn)，一審法院又依據(jù)什么主觀認(rèn)定合同目的已實(shí)現(xiàn)。被上訴人缺乏基本的誠實(shí)信用準(zhǔn)則，一度惡意的隱瞞、欺詐上訴人及其他買受人，實(shí)則比違反合同約定的一般民事違約行為更為嚴(yán)重和惡性。
4、被上訴人辯稱其逾期交房的原因?yàn)檫M(jìn)行了設(shè)計(jì)變更施工，并舉證了通知照片，而事實(shí)上是虛假、不真實(shí)的。事實(shí)上的真正導(dǎo)致遲延交付的原因是被上訴人所建造的房屋原設(shè)計(jì)總層數(shù)為18層建筑，而在施工過程中，被上訴人為了獲得更大的經(jīng)濟(jì)利益而予以變更增加建筑總層數(shù)，擴(kuò)大土地容積率，從而導(dǎo)致必須重新進(jìn)行規(guī)劃許可，行政審批，延誤工程進(jìn)度，從而不能實(shí)現(xiàn)合同原約定的交付日期。過錯(cuò)明顯在于被上訴人。
二、一審法院片面適用法律，存在明顯錯(cuò)誤。
1、一審法院片面理解和引用了《合同法》114條，《合同法解釋二》第29條第一款作為一審判決的'法律依據(jù)。根據(jù)114條的規(guī)定：“約定的違約金過分高于造成的，當(dāng)事人可以請求人民法院予以適當(dāng)減少?！边@里規(guī)定的“適當(dāng)減少”應(yīng)當(dāng)是基于合同約定的違約金或依約定的違約金計(jì)算方式折算出來的金額予以適當(dāng)減少。肯定不是指以其它計(jì)算方式予以替代，否則，民事契約將成為一張廢紙，無須全面履行和遵守?！逗贤ń忉尪返?9條給予了審判法官巨大的自由裁量權(quán)。結(jié)合在本案中，上訴人及其它買受人早早的將購房款繳納至被上訴人，被上訴人占有利用該筆資金，甚至上訴人及其它買受人背負(fù)銀行借款壓力長達(dá)一年以上而不能按期享有房屋的占有使用房屋，況且被上訴人存在惡意欺詐，缺乏誠實(shí)守信的基本準(zhǔn)則，并且遲延交付的過錯(cuò)也完全在于被上訴人追求自己經(jīng)濟(jì)利益最大化而一手造成。對于此，一審法院對該法律條款的適用明顯有意歪曲，不尊重事實(shí)，不忠于法律，明顯有失公允。
2、一審法院以每平方米每月7元的房屋租金標(biāo)注和方法計(jì)算違約金于法無據(jù)。一審法院直接引用《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第17條第一款第二項(xiàng)顯然是法律適用錯(cuò)誤，該條是對在合同中沒有約定違約金或違約賠償方法是予以參照適用，在本案中，合同中對違約金的計(jì)算方法是明確的，況且該《商品房買賣合同》的條款是經(jīng)相關(guān)主管部門擬定的，合同本身帶有一定的行政強(qiáng)制力。一審法院以其它方法計(jì)算違約金，已經(jīng)超越了單單是錯(cuò)誤理解法律的本質(zhì)。
3、根據(jù)《合同法》114條和《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第16條的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)適用合同約定的違約金計(jì)算辦法，予以適當(dāng)減少。才能真正的堅(jiān)守以事實(shí)為依據(jù)、以法律為準(zhǔn)繩的基本法律原則，方能體現(xiàn)法律的公平正義。
綜上所述，一審法院歪曲認(rèn)定案件事實(shí)，片面適用法律，法律適用錯(cuò)誤。上訴人懇請上級人民法院依法予以糾正，維護(hù)法律的公信力和公正性，維護(hù)上訴人等買受人作為與開發(fā)企業(yè)之間相對非常弱勢的群體的合法權(quán)益。
此致
綿陽市中級人民法院。
上訴人：xxxxx。
二〇一三年九月xxx日。
商品房預(yù)售合同糾紛篇十三
原審第三人：福州市***房產(chǎn)代理有限公司，略。
上訴人因房屋買賣經(jīng)紀(jì)合同糾紛一案，不服臺(tái)江區(qū)人民法院xxx1年12月19日做出的(xxx1)臺(tái)民初字第****號民事判決，現(xiàn)提起上訴。
上訴請求。
一、一審判決認(rèn)定事實(shí)不清，適用法律錯(cuò)誤，請求二審法院撤銷一審判決，依法改判;。
二、一二審訴訟費(fèi)用全部由被上訴人承擔(dān)。
事實(shí)和理由。
一、(xxx1)臺(tái)民初字第****號民事一審判決認(rèn)定“原告不得轉(zhuǎn)讓訴爭訴爭房屋”是錯(cuò)誤的，與事實(shí)不符，適用法律錯(cuò)誤。
一審法院依據(jù)國務(wù)院xxx5年5月11日轉(zhuǎn)發(fā)的建設(shè)部等七部委《關(guān)于穩(wěn)定住房價(jià)格工作意見》第七條“禁止商品房預(yù)購人將購買的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓。在預(yù)售商品房竣工交付、預(yù)購人取得房屋所有權(quán)證之前，房地產(chǎn)主管部門不得為其辦理轉(zhuǎn)讓等手續(xù);房屋所有權(quán)申請人與登記備案的預(yù)售合同載明的預(yù)購人不一致的，房屋權(quán)屬登記機(jī)關(guān)不得為其辦理房屋權(quán)屬登記手續(xù)”的規(guī)定，認(rèn)定原告不得轉(zhuǎn)讓訴爭房屋，該法律適用錯(cuò)誤。
庭審中已查明xxx0年10月8日，上訴人申請按揭貸款30萬元，付清了訴爭屋全部購房款，xxx1年4月15日上訴人與開發(fā)商福州***房地產(chǎn)開發(fā)有限公司辦理了訴爭房的交房手續(xù)，，說明上訴人已付清該房屋全部購房款，該訴爭屋已竣工交房，只是尚未辦理房屋產(chǎn)權(quán)證書，上訴人的情形并不完全適用七部委的工作意見。
即使適用七部委《關(guān)于穩(wěn)定住房價(jià)格工作意見》第七條之規(guī)定也只說明上訴人在取得房屋所有權(quán)證之前，房地產(chǎn)主管部門不得為其辦理轉(zhuǎn)讓等手續(xù)，并未違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定不能說明原告不得轉(zhuǎn)讓訴爭房屋更不會(huì)因此而影響合同效力。
二、(xxx1)臺(tái)民初字第***號民事一審判決認(rèn)定“原被告雙方約定于訴爭屋“甲方名下的《房屋所有權(quán)證》辦出后再辦理交易過戶手續(xù)，該條款屬附生效條件的條款，且所附條件符合法律規(guī)定，因此，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定原被告雙方之間的房屋買賣合同時(shí)附生效條件的。目前，原告尚未取得訴爭屋的房屋所有權(quán)證，條件尚未成就，故雙方之間房屋買賣合同尚未生效。”與法律規(guī)定及事實(shí)不相符。
所謂附條件生效的合同，是指合同雙方當(dāng)事人在合同中約定某種事實(shí)，并以其將來發(fā)生或不發(fā)生作為合同生效或不生效的限制條件的合同。而結(jié)合該條款全部文字內(nèi)容可以看出該條款只是對于雙方的履行手續(xù)和工作日做相應(yīng)的補(bǔ)充約定,并未對該條件成就與否的法律后果做說明，即沒有約定所附條件如果成就或不成就對協(xié)議效力有何影響，因此不能認(rèn)定是附條件生效的合同。另外，從房屋買賣合同整體內(nèi)容來評判，該條款作為補(bǔ)充條款只是就雙方合同的履行責(zé)任做進(jìn)一步具體明確的約定，買賣雙方對于房屋產(chǎn)權(quán)及交房責(zé)任在第三章違約責(zé)任當(dāng)中已做具體約定，不需再另設(shè)限制性條款。
即使該房屋買賣經(jīng)紀(jì)合同依照一審法院所認(rèn)定的為附生效條件的合同，依照合同法第四十五條之規(guī)定當(dāng)事人為自己的利益不正當(dāng)?shù)刈柚箺l件成就的，視為條件已成就;不正當(dāng)?shù)卮俪蓷l件成就的，視為條件不成就。被上訴人在房屋買賣經(jīng)紀(jì)合同簽訂當(dāng)天交納定金1萬元以后未按合同約定的xxx1年6月21日18：00前再履行付款義務(wù)，第三人遂于xxx1年7月2日、7月11日、7月19日發(fā)函通知被上訴人履行義務(wù)，但被上訴人沒有支付定金，該事實(shí)已得到一審法院確認(rèn)。合同不履行屬于被上訴人的過錯(cuò)，屬于為自己的利益不正當(dāng)?shù)刈柚箺l件成就，因此，應(yīng)認(rèn)定合同條件成就、合同有效，被上訴人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。
該房屋買賣經(jīng)紀(jì)合同符合物權(quán)法第十五條之規(guī)定當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效;未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。雙方之間的房屋買賣經(jīng)紀(jì)合同依法成立有效。
三、(xxx1)臺(tái)民初字第***號民事判決一審判決認(rèn)為“認(rèn)定被告構(gòu)成違約，要求被告承擔(dān)違約責(zé)任，則于法無據(jù)。”與法律規(guī)定及事實(shí)不相符。
上訴人與被上訴人雙方在房屋買賣經(jīng)紀(jì)合同第十八條中明確約定，本合同簽訂后乙方擅自變更或解除合同的，應(yīng)支付甲方等同于定金數(shù)額的違約金，甲方擅自變更或解除合同的應(yīng)支付給乙方等同于定金數(shù)額的違約金。被上訴人在交付1萬元定金后不再履行付款義務(wù)，說明被上訴人擅自變更合同，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)合同約定的違約責(zé)任。雙方簽訂的合同中約定定金數(shù)額為51萬元，違約金的數(shù)額等于定金數(shù)額也應(yīng)為51萬元。定金數(shù)額僅作為雙方確認(rèn)違約金額的一種計(jì)算方式應(yīng)適用合同約定的定金數(shù)額而非適用定金有關(guān)法律規(guī)定所確認(rèn)的實(shí)際定金數(shù)額1萬元。
依據(jù)合同法第一百一十三條之規(guī)定當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時(shí)預(yù)見到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見到的因違反合同可能造成的損失。即使按照一審法院認(rèn)定的違約金數(shù)額按照實(shí)際交付定金數(shù)額1萬元來賠償也是無法補(bǔ)償給上訴人造成的實(shí)際損失。
一審法院即沒有考慮上訴人合同履行后可以獲得的利益也未考慮因被上訴人遲延不履行合同近半年的時(shí)間福州房價(jià)打折降價(jià)而給上訴人造成的房價(jià)下跌損失。被上訴人在明知上訴人預(yù)期獲利情況下仍拒絕履行合同，給原告造成巨大經(jīng)濟(jì)損失，因此上訴人要求被上訴人按照購房總價(jià)103萬元的20%支付206000元的違約金完全符合法律的規(guī)定及給當(dāng)事人造成的實(shí)際損失。
依照雙方買賣經(jīng)紀(jì)合同中二十條之規(guī)定，被上訴人自xxx1年6月22日起逾期未付款直至上訴人xxx1年9月19日書面通知被上訴人解除合同時(shí)止應(yīng)按成交價(jià)款每日萬分之三向上訴人支付滯納金27810元。
為維護(hù)上訴人的合法權(quán)益，根據(jù)國家法律法規(guī)和事實(shí)，特上訴來貴院，請依法裁判。
此致
福州市中級人民法院。
上訴人：
xxx1年月日。
商品房預(yù)售合同糾紛篇十四
住所地：
法定代表人：
電話：郵編：
被上訴人：b公司。
住所地：
文書送達(dá)地：
法定代表人：
電話：郵編：
上訴人不服上海市區(qū)人民法院(20)民二(商)初字第號《民事裁定書》(下簡稱原審裁定)，特提出上訴。
上訴請求：
1、請求撤銷(20)民二(商)初字第號《民事裁定書》，發(fā)回重審;。
2、本案受理費(fèi)由被上訴人承擔(dān)。
事實(shí)與理由：
1、上訴人與被上訴人單獨(dú)構(gòu)成買賣關(guān)系。
原審裁定認(rèn)定上訴人向被上訴人送貨、以自身名義開具增值稅發(fā)票、以自身名義收款的行為并不單獨(dú)與被上訴人發(fā)生買賣關(guān)系，而是其股東(案外人)c投資有限公司的履約行為。這一認(rèn)定沒有事實(shí)與法律依據(jù)，理由如下：
(1)標(biāo)的物的所有權(quán)。
根據(jù)《合同法》第一百三十條規(guī)定：“買賣合同是出賣人轉(zhuǎn)移標(biāo)的物的所有權(quán)于買受人，買受人支付價(jià)款的合同?！痹诒景钢?，標(biāo)的物是d產(chǎn)品，而d產(chǎn)品是由上訴人生產(chǎn)制造，所有權(quán)自然應(yīng)當(dāng)歸屬上訴人。
根據(jù)《中華人民共和國增值稅暫行條例》第一條規(guī)定：“在中華人民共和國境內(nèi)銷售貨物……單位和個(gè)人，為增值稅的納稅人，應(yīng)當(dāng)依照本條例繳納增值稅。”在本案中，增值稅發(fā)票記賬銷貨單位為上訴人，也證明了上訴人擁有標(biāo)的物所有權(quán)，是出賣人。
(2)所有權(quán)轉(zhuǎn)移。
本案中，上訴人作為出賣人通過貨運(yùn)方式將d產(chǎn)品所有權(quán)轉(zhuǎn)移給買受人(被上訴人)。
(3)買受人付款。
本案中被上訴人接貨后，向上訴人支付部分款項(xiàng)。中國農(nóng)業(yè)銀行聯(lián)行來賬憑證顯示：“付款人為被上訴人，收款人為上訴人?！?/p>
(4)c投資有限公司作為投資性的控股公司，營業(yè)范圍中不包含生產(chǎn)d產(chǎn)品等內(nèi)容，其主要是負(fù)責(zé)對包括上訴人在內(nèi)在幾家子公司的生產(chǎn)經(jīng)營、重大事項(xiàng)進(jìn)行宏觀上的組織、協(xié)調(diào)、管理等工作。因此，其并不從事具體的d產(chǎn)品生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)，也不可能與被上訴人構(gòu)成實(shí)際的買賣關(guān)系。
因此，上訴人與被上訴人單獨(dú)構(gòu)成d產(chǎn)品買賣關(guān)系。原審裁定認(rèn)定c投資有限公司與被上訴人構(gòu)成買賣關(guān)系，不符合d產(chǎn)品買賣的客觀事實(shí)，也不符合《合同法》、《中華人民共和國增值稅暫行條例》以及工商管理等有關(guān)規(guī)定。
2、上訴人提起訴訟的依據(jù)。
上訴人是依據(jù)增值稅發(fā)票、進(jìn)賬單與貨票向被上訴人提起訴訟的，而非原審裁定所認(rèn)定依照《經(jīng)銷商合同》。上訴人是一個(gè)獨(dú)立的法人，而簽訂《經(jīng)銷商合同》的主體是上訴人的股東c投資有限公司與被上訴人，并非上訴人。《經(jīng)銷商合同》是作為一個(gè)框架協(xié)議或指導(dǎo)性文件，只是確立了被上訴人的經(jīng)銷商地位，使得被上訴人取得了與包括上訴人在內(nèi)的三家子公司發(fā)生d產(chǎn)品買賣業(yè)務(wù)的資格。
上訴人并非履行《經(jīng)銷商合同》，也不是依據(jù)《經(jīng)銷商合同》起訴被上訴人，上訴人的起訴依據(jù)是增值稅發(fā)票、進(jìn)賬單與貨票。這些材料已形成了一個(gè)完整的證據(jù)鏈，證明上訴人與被上訴人的買賣關(guān)系，以及被上訴人未支付貨款的.數(shù)額。
該《經(jīng)銷商合同》僅僅是作為上訴人與被上訴人的交易習(xí)慣之一。這就是說，當(dāng)上訴人與被上訴人直接發(fā)生買賣關(guān)系后，在雙方履行合同過程中，如有權(quán)利義務(wù)約定不明時(shí)，雙方應(yīng)盡可能地參照《經(jīng)銷商合同》予以確定。
綜上所述，原審裁定認(rèn)定缺乏事實(shí)與法律依據(jù)，上訴人與被上訴人之間買賣關(guān)系合法有效，上訴人符合法律規(guī)定的起訴條件?，F(xiàn)特向貴院提起上訴，請求貴院在查明事實(shí)的基礎(chǔ)上，撤銷原審裁定，發(fā)回重審。
此致
上海市中級人民法院。
商品房預(yù)售合同糾紛篇十五
一、訴訟請求：
2、本案的訴訟費(fèi)用由被告承擔(dān)。
二、事實(shí)及理由如下：
2014年1月13日，原告為其所有的滬***號小型轎車向被告中國人民財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)股份有限公司徐州市分公司購買了保險(xiǎn)，雙方協(xié)商確定按照新車購置價(jià)176萬元，購買了包括機(jī)動(dòng)車損失保險(xiǎn)、不計(jì)免賠特約條款等在內(nèi)的保險(xiǎn)。保險(xiǎn)期限自2014年1月14日零時(shí)起至2015年1月13日二十四時(shí)止。
2014年2月20日15時(shí)許，原告駕駛被保險(xiǎn)車輛沿沛縣龍河公路由北向南行駛至安國七堡村附近時(shí)，因躲避行人與路邊樹木發(fā)生碰撞后駛?cè)肼愤吅又?，造成全車損壞。交警和保險(xiǎn)公司均派人到現(xiàn)場查勘，并對事故予以確認(rèn)。
2014年3月12日原被告雙方簽訂了車輛損失確認(rèn)單，被保險(xiǎn)車輛被認(rèn)定為全損，定損金額為830720元，殘值作價(jià)金額為10萬元;后殘值于2014年3月18日由被告拍賣，所得10萬元由原告取得。另外事故發(fā)生時(shí)原告先行墊付了施救費(fèi)2200元，應(yīng)由被告支付。綜上，被告應(yīng)在2014年3月22日前向原告支付車輛損失賠償款共計(jì)732920元。然而被告至今尚未履行保險(xiǎn)合同約定的賠償義務(wù)，請求法院依法判決，維護(hù)我方合法權(quán)益。
法庭調(diào)查，原告舉證。
證據(jù)一：保險(xiǎn)單。
1證明原告向被告投保了機(jī)動(dòng)車損失保險(xiǎn)和不計(jì)免賠率險(xiǎn)。
2證明原被告雙方協(xié)商確定新車購置價(jià)為176萬，并以此確定了保險(xiǎn)金額。3證明保險(xiǎn)車輛的初次登記時(shí)間為2006年10月17日，即被保險(xiǎn)車輛的新車購置時(shí)間。
4證明保險(xiǎn)期間為自2014年1月14日零時(shí)起至2015年1月13日二十四時(shí)止。
證據(jù)二：車損險(xiǎn)保險(xiǎn)合同范本。
1根據(jù)第四條約定，原告駕駛保險(xiǎn)車輛因墜落導(dǎo)致車輛損失的，保險(xiǎn)公司應(yīng)承擔(dān)保險(xiǎn)責(zé)任。
2根據(jù)第十條約定，保險(xiǎn)金額由原被告雙方根據(jù)投保時(shí)被保險(xiǎn)車輛的新車購置價(jià)確定為176萬元。
3根據(jù)第二十四條約定，被保險(xiǎn)車輛發(fā)生事故后，經(jīng)被告檢驗(yàn)，認(rèn)定車輛全損，并確定損失金額為830720元。
4根據(jù)第二十五條約定，被保險(xiǎn)車輛遭受損失后的殘值部分已有被告拍賣處理，拍賣所得10萬元由原告取得。
5根據(jù)二十七條約定，被保險(xiǎn)車輛的折舊金額為：1760000*0.6%*88=929280元;保險(xiǎn)事故發(fā)生時(shí)被保險(xiǎn)車輛的實(shí)際價(jià)值為830720元，與被告定損金額一致。
證明被保險(xiǎn)車輛發(fā)生事故的真實(shí)性以及事故的時(shí)間、地點(diǎn)、過程。
證據(jù)四：中國人民財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)股份有限公司機(jī)動(dòng)車保險(xiǎn)車輛損失情況確認(rèn)書證明被告對被保險(xiǎn)車輛認(rèn)定為全損，并確定損失金額為830720元。
證據(jù)五：機(jī)動(dòng)車轉(zhuǎn)讓協(xié)議。
證明被保險(xiǎn)車輛殘值部分已經(jīng)處理完畢。
證據(jù)六：施救費(fèi)發(fā)票。
證明施救被保險(xiǎn)車輛時(shí)原告支付2200元施救費(fèi)。
被告答辯情形：
注：法庭辯論主體思路為被告是否有充分的理由和證據(jù)證明保險(xiǎn)單、保險(xiǎn)合同條款和定損合同無效，否則應(yīng)認(rèn)定保險(xiǎn)合同真實(shí)有效，雙方應(yīng)予以履行;是否能證明事故不屬實(shí);是否能證明事故不屬于保險(xiǎn)責(zé)任范圍。
情形一：投保人投保時(shí)未如實(shí)告知投保車輛的二手車交易價(jià)格，保險(xiǎn)人有權(quán)解除合同;投保人存在欺詐，要求撤銷已經(jīng)簽訂的定損合同。
法律依據(jù)：《保險(xiǎn)法》第十六條：訂立保險(xiǎn)合同，保險(xiǎn)人就保險(xiǎn)標(biāo)的或者被保險(xiǎn)人的有關(guān)情況提出詢問的，投保人應(yīng)當(dāng)如實(shí)告知。
投保人故意或者因重大過失未履行前款規(guī)定的如實(shí)告知義務(wù)，足以影響保險(xiǎn)人決定是否同意承?；蛘咛岣弑ｋU(xiǎn)費(fèi)率的，保險(xiǎn)人有權(quán)解除合同。
我方辯論：1保單上明確載明投保車輛的初次登記日期為“2006年10月17日”，因此被告在保險(xiǎn)合同簽訂時(shí)就應(yīng)當(dāng)知道投保車輛系二手車，但未詢問二手車的交易價(jià)格，我方無告知義務(wù)，更不存在欺詐。
2投保車輛的交易價(jià)格與保險(xiǎn)合同無關(guān)，不影響保險(xiǎn)合同的效力。車損險(xiǎn)合同是按照保險(xiǎn)事故發(fā)生時(shí)保險(xiǎn)標(biāo)的的實(shí)際價(jià)值確定保險(xiǎn)價(jià)值的不定值合同，而保險(xiǎn)標(biāo)的的實(shí)際價(jià)值與其交易價(jià)格無必然聯(lián)系，即使是通過無償贈(zèng)與的形式獲得保險(xiǎn)標(biāo)的的所有權(quán)，也不影響保險(xiǎn)標(biāo)的的實(shí)際價(jià)值。
情形二：保險(xiǎn)金額超過保險(xiǎn)價(jià)值，超過部分無效。保單上的保險(xiǎn)金額為176萬元，而投保車輛的實(shí)際價(jià)值即其購買價(jià)格為26萬元，因此保險(xiǎn)金額遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出保險(xiǎn)價(jià)值，超過部分無效，只同意在26萬的保險(xiǎn)金額范圍內(nèi)理賠。
法律依據(jù)：《保險(xiǎn)法》第五十五條：投保人和保險(xiǎn)人約定保險(xiǎn)標(biāo)的的保險(xiǎn)價(jià)值并在合同中載明的，保險(xiǎn)標(biāo)的發(fā)生損失時(shí)，以約定的保險(xiǎn)價(jià)值為賠償計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)。
投保人和保險(xiǎn)人未約定保險(xiǎn)標(biāo)的的保險(xiǎn)價(jià)值的，保險(xiǎn)標(biāo)的發(fā)生損失時(shí)，以保險(xiǎn)事故發(fā)生時(shí)保險(xiǎn)標(biāo)的的實(shí)際價(jià)值為賠償計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)。
保險(xiǎn)金額不得超過保險(xiǎn)價(jià)值。超過保險(xiǎn)價(jià)值的，超過部分無效，保險(xiǎn)人應(yīng)當(dāng)退還相應(yīng)的保險(xiǎn)費(fèi)。
我方辯論：對方主張以投保車輛的購入價(jià)格作為保險(xiǎn)價(jià)值，既無合同約定也無法律依據(jù)。實(shí)際上在投保時(shí)當(dāng)事人是以新車購置價(jià)來確定保險(xiǎn)金額的，即雙方協(xié)商確定新車購置價(jià)為176萬元，并以此確定車輛損失保險(xiǎn)的保險(xiǎn)金額也為176萬元。這樣的確定方式符合保險(xiǎn)條款第10條的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)成為賠償處理的依據(jù)。
情形三：對交通事故的真實(shí)性不予認(rèn)可。在保險(xiǎn)公司對事故現(xiàn)場進(jìn)行勘察時(shí)，原告身上并無水跡，與原告所稱車輛在其駕駛下入水的情形不符，因此本次交通事故的真實(shí)性存在疑點(diǎn)。
我方辯論：因?yàn)槭掳l(fā)時(shí)為冬季，原告在駕車落水后涉水上岸衣服已經(jīng)濕透，冰冷難耐遂去附近的集市購買新衣?lián)Q上，因此身上才會(huì)沒有水跡。
對于此次交通事故有交警部門出具的事故責(zé)任認(rèn)定書，被告無確切證據(jù)的應(yīng)以此為準(zhǔn)。
情形四：保險(xiǎn)車輛損失不在保險(xiǎn)責(zé)任范圍內(nèi)。保險(xiǎn)車輛是在撞擊后駛?cè)牒又袑?dǎo)致車輛損失的，根本損失原因是落水。而落水并不在保險(xiǎn)合同第五條保險(xiǎn)責(zé)任的范圍內(nèi)，因此不予理賠。
合同依據(jù)：《保險(xiǎn)合同》第四條：保險(xiǎn)期間內(nèi)，被保險(xiǎn)人或其允許的合法駕駛?cè)嗽谑褂帽槐ｋU(xiǎn)機(jī)動(dòng)車過程中，因下列原因造成被保險(xiǎn)機(jī)動(dòng)車的損失，保險(xiǎn)人依照本保險(xiǎn)合同的約定負(fù)責(zé)賠償：
(一)碰撞、傾覆、墜落;。
(二)火災(zāi)、爆炸、自燃;。
(三)外界物體墜落、倒塌;。
(四)暴風(fēng)、龍卷風(fēng);。
(五)雷擊、雹災(zāi)、暴雨、洪水、海嘯;。
(六)地陷、冰陷、崖崩、雪崩、泥石流、滑坡;。
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