2023年小區(qū)公共物業(yè)管理方案（通用15篇）

方案的實施需要明確責任分工和時間節(jié)點，保證執(zhí)行的效果和進度。了解相關的背景信息和現(xiàn)狀對于制定方案至關重要。方案的成功與否取決于實際操作和執(zhí)行效果，需要實踐檢驗。

小區(qū)公共物業(yè)管理方案篇一

為了搞好《金龍商貿廣場》商貿、住宅區(qū)物業(yè)管理服務，給業(yè)主創(chuàng)造一個溫馨、和諧、優(yōu)美的居住環(huán)境，特制定如下實施方案：

一、管理服務指導思想與目標

本公司在物業(yè)管理中以人為本，服務至上，一切從業(yè)主的需要出發(fā)，對小區(qū)的房屋建筑、公共設施設備、公共秩序、環(huán)境衛(wèi)生、綠化等實施全面的管理、維修、服務，努力營造溫馨、和諧、優(yōu)美的居住環(huán)境;以三級企業(yè)二級管理為目標，把《金龍商貿廣場》商貿、住宅區(qū)建成

安全

二、物業(yè)管理服務基本要求

1、與小區(qū)業(yè)主（使用人）簽訂規(guī)范的物業(yè)管理服務合同，雙方權利義務關系明確。

2、對住宅小區(qū)房屋建筑與共用部位、共用設施設備進行認真查驗，驗收手續(xù)齊全。

3、管理人員、

專業(yè)

4、制訂完善的物業(yè)管理方案，質量管理、財務管理、檔案管理等制度健全。

5、管理服務人員統(tǒng)一著裝、佩戴標志，行為規(guī)范，服務主動、熱情。

6、公示24小時服務熱線電話，專人接聽。急修1小時內、其它報修按雙方約定時間到達現(xiàn)場，有報修、維修和回訪記錄。

7、根據(jù)業(yè)主需求，提供物業(yè)服務合同之外的特約服務和代辦服務，并公示服務項目與收費價目。

8、按有關規(guī)定和合同約定，及時公布物業(yè)服務費用收支情況。

9、按合同約定規(guī)范使用住房專項維修資金。

10、設立業(yè)主“意見箱”、電子郵箱、廣播、公告欄等建立與業(yè)主溝通平臺。每年至少1次征詢業(yè)主對物業(yè)服務的意見，滿意率要求達二級標準指標75％以上。

三、《金龍商貿廣場》商貿、住宅區(qū)物業(yè)管理范圍

《金龍商貿廣場》商貿、住宅區(qū)占地總面積 平方米，總建筑面積 平方米（其中住宅 平方米；商業(yè)用房 平方米）。

四、《金龍商貿廣場》商貿、住宅區(qū)物業(yè)管理內容及具體要求

1、房屋建筑管理維修

（1）、對房屋共用部位進行日常管理和維修養(yǎng)護，檢修記錄和保養(yǎng)記錄齊全。

制維修計劃和住房專項維修資金使用計劃，向業(yè)主大會或者業(yè)主委員會提出報告與建議，根據(jù)業(yè)主大會的決定，組織維修。（未成立業(yè)主委員會的向開發(fā)商報告）

（3）、每3日巡查1次小區(qū)房屋單元門、樓梯通道以及

其他

（4）、按照住宅裝飾裝修管理有關規(guī)定和業(yè)主公約（業(yè)主臨時公約）要求，建立完善的住宅裝飾裝修管理制度。裝修前，依規(guī)定審核業(yè)主（使用人）的裝修方案，告知裝修人有關裝飾裝修的禁止行為和注意事項。每日巡查1次裝修施工現(xiàn)場，發(fā)現(xiàn)影響房屋外觀、危及房屋結構安全及拆改共用管線等損害公共利益現(xiàn)象的，及時勸阻并報告開發(fā)商、業(yè)主委員會和有關主管部門。

（5）、對違反規(guī)劃私搭亂建和擅自改變房屋用途的行為及時勸阻，并報告業(yè)主委員會和有關主管部門。

（6）、小區(qū)主出入口設有小區(qū)平面示意圖，各幢及樓層、門戶有明顯標志。

2、共用設施設備維修養(yǎng)護

（1）、對共用設施設備進行日常管理和維修養(yǎng)護（依法應由專業(yè)部門負責的除外）。

（2）、建立共用設施設備檔案（設備臺帳），設施設備的運行、檢查、維修、保養(yǎng)等記錄齊全。

（3）、設施設備標志齊全、規(guī)范，責任人明確;操作維護人員嚴格執(zhí)行設施設備操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范;設施設備運行正常。

（4）、對共用設施設備定期組織巡查，做好巡查記錄。需要維修，屬于小修范圍的，及時組織修復;屬于大、中修范圍或者需要更新改造的，及時編制維修、更新改造計劃和住房專項維修資金使用計劃，向業(yè)主大會或業(yè)主委員會提出報告與建議，根據(jù)業(yè)主大會的決定，組織維修或者更新改造（未成立業(yè)主委員會的向開發(fā)商報告）。

（5）、消防設施設備完好，可隨時啟用;消防通道暢通。

（6）、設備房保持整潔、通風，無跑、冒、滴、漏和鼠害現(xiàn)象。

（7）、小區(qū)主要道路及停車場交通標志齊全。

（8）、路燈、樓道燈完好率不低于95％。

（9）、容易危及人身安全的設施設備有明顯警示標志和防范措施;

（10）制訂對可能發(fā)生的各種突發(fā)設備故障應急方案。

3、維護小區(qū)公共安全秩序

（1）、商貿小區(qū)（開業(yè)后）出入口24小時值勤、對重點區(qū)域、重點部位每2小時巡查1次。

（2）、對進出小區(qū)的車輛進行管理，引導車輛有序通行、停放。

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小區(qū)公共物業(yè)管理方案篇二

為落實市十三屆人大三次會議審議透過的《關于依法加強居民小區(qū)物業(yè)管理的議案》，進一步規(guī)范物業(yè)管理活動，切實維護業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權益，努力提高物業(yè)管理水平，根據(jù)《物業(yè)管理條例》及有關法律、法規(guī)，結合我市物業(yè)管理工作實際，特制定本方案：

以國家《物業(yè)管理條例》為依據(jù)，以沈陽市城市管理工作會議精神為指導，以落實《關于依法加強居民小區(qū)物業(yè)管理的議案》為重點，以規(guī)范管理、提高物業(yè)服務水平為宗旨，進一步加強居民小區(qū)物業(yè)管理工作，推動我市物業(yè)管理健康發(fā)展。

（一）目標：

1、有效解決開發(fā)遺留問題，年底前整改率到達90%；對存在工程質量問題的房屋要及時維修，維修及時率到達90%。

2、新建住宅小區(qū)推行招投標率到達100%；20xx年新進入市場的樓盤，在商品房銷售前要100%簽訂《前期物業(yè)管理合同》和《業(yè)主臨時公約》。

3、凡從事物業(yè)管理活動的企業(yè)，要100%取得《物業(yè)企業(yè)資質證書》。

4、強化對物業(yè)管理行為的監(jiān)督及從業(yè)人員的培訓，物業(yè)企業(yè)經(jīng)理持證率到達100%，并建立起物業(yè)管理企業(yè)誠信檔案、物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理信用檔案。

5、大力推行物業(yè)管理，年底前對具備物業(yè)管理條件的住宅小區(qū)物業(yè)化率到達100%。

6、加強業(yè)主自治自律行為，具備條件的住宅小區(qū)年底前要到達80%以上成立業(yè)主大會和業(yè)主委員會。

（二）范圍：對全市實行物業(yè)管理的244個住宅小區(qū)進行排查。根據(jù)排查結果，進行清理整頓，進一步規(guī)范物業(yè)管理行為。

（一）完善我市物業(yè)管理地方性規(guī)章建設。依據(jù)國家《物業(yè)管理條例》及相關配套法規(guī)、規(guī)章，結合我市物業(yè)管理實際狀況，透過調研，同時借鑒國內先進城市取得的成功經(jīng)驗，盡快頒布實施《沈陽市物業(yè)管理規(guī)定》，依法加強我市物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理。

（二）全力解決開發(fā)建設遺留問題。開發(fā)建設單位作為行為主體要切實承擔起職責，按照規(guī)劃設計和施工標準，對住宅小區(qū)存在的問題從新進行完善，建委、規(guī)劃、房產(chǎn)等相關部門，按照各部門職責，落實到職責單位，做到誰的問題、誰負責、誰解決。并對存在開發(fā)建設遺留問題的住宅小區(qū)，逐個建立整改檔案，制定整改措施，整改合格后再行消號。個性是存在工程質量問題的房屋要確保及時維修，年底前房屋維修職責要全實到單位、到個人，維修及時率確保在90%以上。同時，有關部門要抓緊制定相應的規(guī)定和措施，明確住宅區(qū)的交付使用制度，杜絕新建住宅小區(qū)產(chǎn)生開發(fā)建設遺留問題。

（三）加大對物業(yè)市場的監(jiān)督。

1、管理、服務人員的工資和按規(guī)定提取的福利費。

2、清潔衛(wèi)生費清潔衛(wèi)生費測算表。

3、保安費：保安費測算表。

小區(qū)公共物業(yè)管理方案篇三

本站發(fā)布小區(qū)物業(yè)管理方案，更多小區(qū)物業(yè)管理方案相關信息請訪問本站策劃頻道?！緦дZ】物業(yè)管理是指業(yè)主對區(qū)分所有建筑物共有部分以及建筑區(qū)劃內共有建筑物場地進行管理的活動。以下是本站整理的小區(qū)物業(yè)管理方案，僅供參考！

篇一

一、項目概況

1.地理位置

二、物業(yè)管理資料

物業(yè)管理將政策和法規(guī)為理論依據(jù)，寓管理與服務之中，建立社區(qū)服務體系。為住戶帶給全方位管理，服務項目呈現(xiàn)多元化、全方位態(tài)勢，總體歸納為“六項管理、三類服務”，即“房屋及設施設備管理、環(huán)境衛(wèi)生管理、治安消防管理、綠化管理、車輛交通管理和其它公共管理”；常規(guī)性公共服務（合同服務）委托性特約服務（非合同零星服務）和經(jīng)營性多種服務（全方位、多層次的綜合服務）。

1、房屋及設施設備管理

1.1建筑公共部位得到維修、養(yǎng)護和管理范圍包括：公共屋面、房屋承重及抗震結構部位、外墻面、樓梯間公共通道、門廳、共用排煙道。

房屋建筑的維護管理實行“管養(yǎng)合一”主要落實在以下幾個方面：

a、工作的主動性

管理職責人與服務中心相結合，落實巡查制度及年度房屋建筑維護、養(yǎng)護，執(zhí)行房屋修繕標準、有關工程施工技術規(guī)范、健全檔案記錄、持續(xù)房屋正常的使用功能及完好。

b、工作的多樣性

根據(jù)房屋的完損狀況、季節(jié)變化、住戶對象等采取日常修繕服務，季節(jié)修繕服務、重點修繕服務和特殊修繕服務等形式，并做到制度化、規(guī)范化。

c、工作的針對性

在工作中要因地制宜、因時制宜、因房制宜、因戶制宜，根據(jù)住戶的不同需求和所處的特定條件采取有針對性的服務措施。

1.2共用設施、設備的管理

范圍包括：上下水管道、落水管、共用照明、煤氣干線、樓內消防設施、電梯、水泵房。

共用設施設備的管理由維修管理和運行管理兩大部分組成，進行統(tǒng)一管理，對于不同的設施、設備進行不同的維修管理，執(zhí)行相應的工作質量標準，建立設施設備管理帳冊和重要設備的技術檔案，落實定期檢查、維修、保養(yǎng)制度各種運行記錄齊備。到達設施設備齊全、功能正常、運行良好。

1.3市政共用設施和附屬建筑物、構筑物的養(yǎng)護和管理

范圍包括：道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠池、地上車庫等。

根據(jù)共用設施和附屬建筑、構筑物的類別不同，指定并落實巡查制度、維修保養(yǎng)制度、大中修工程的驗收制度、積累有關技術資料。對于有些專項類別，如：車庫、制定專業(yè)管理方案并實施。透過有序的工作使其到達功能正常、暢通、達標，基本完好。

1.4智能化設施設備

范圍包括：樓宇對講系統(tǒng)、用戶寬帶數(shù)據(jù)網(wǎng)系統(tǒng)、室內紅外線報警系統(tǒng)，周界紅外線對射報警系統(tǒng)、門禁及車庫管理系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)等。

根據(jù)智能系統(tǒng)的構成、分系統(tǒng)設備的組成狀況，建立起適合jt智能系統(tǒng)、操作性強的管理制度，從管理前期介入人員培訓入手。做好智能系統(tǒng)設備的檔案管理、智能系統(tǒng)的運行管理、系統(tǒng)的維護保養(yǎng)管理、設備維護保養(yǎng)工作質量的檢查及設備維修管理，并以科技為先導、智能指揮中心統(tǒng)一指揮、全方位服務，充分利用現(xiàn)有資源，提升智能系統(tǒng)功能，透過嚴格管理保證智能系統(tǒng)運作正常。

2、環(huán)境衛(wèi)生管理

在jt我們遵循“高標準、嚴要求”的環(huán)境衛(wèi)生管理和“高質量、高頻度”的環(huán)境衛(wèi)生維護、實施環(huán)境衛(wèi)生管理和環(huán)境衛(wèi)生保護的職能。做好兩項工作，即衛(wèi)生管理、環(huán)境管理。

2.1衛(wèi)生管理

是對房屋公共部位的清潔、衛(wèi)生、垃圾的收集、清運到達環(huán)衛(wèi)設施齊全，實行標準化清掃保潔，垃圾日清，按計劃消毒、滅鼠、滅蟲。透過對小區(qū)的清潔衛(wèi)生，區(qū)域管理的過程控制，確保向住戶帶給高檔次的服務水準及高質量的生活場所。

2.2環(huán)境管理

jt的環(huán)境管理為小區(qū)禮貌潔凈、環(huán)境質量良好、資源合理利用、生態(tài)良性循環(huán)基礎設施健全、生活舒適便捷，構成環(huán)保意識，日常管理與保護有機結合，提高住戶的生活質量。

3.綠化管理

綠化的功能是美化環(huán)境。透過我們的管理到達綠草蔭蔭、綠樹成蔭的效果；我們以專業(yè)化的管理養(yǎng)護人員，將片區(qū)負責與巡查相結合，科學合理的保養(yǎng)、管理小區(qū)的綠化。綠化管理的主要資料是花木、草坪的養(yǎng)護。

4、治安消防管理

治安消防管理工作是jt重點管理工作之一。我們要貫徹“預防為主、防治（消）結合”的方針，對所轄物業(yè)區(qū)域的治安和消防工作進行全面的管理。

5、車輛交通管理

對小區(qū)內各類車輛（汽車、摩托車、自行車等）進出、行駛、停泊實施管理工作，確保車輛安全、交通暢通、組織有序，停放整齊，創(chuàng)造優(yōu)美的轄區(qū)環(huán)境。

6、公共管理

6.1住戶裝修管理

在jt物業(yè)轄區(qū)里，對業(yè)主及住戶的裝修實行全面的監(jiān)管。以確保裝修設計合理，隱蔽工程貼合設計規(guī)定及圖紙要求。裝修材料及施工過程貼合消防管理規(guī)定的要求，并安全使用。保障住宅的結構安全及小區(qū)的整體美觀，使業(yè)主有一個舒適、安寧的生活環(huán)境。

6.2搞好維修基金以及儲備金的核收與管理。

6.3協(xié)助政府進行社會管理，如在物業(yè)轄區(qū)范圍內從事人口統(tǒng)計、計劃生育、預防犯罪等方面的工作。

7、常規(guī)性公共服務

即物業(yè)處履行物業(yè)管理合同，為全體業(yè)主及住戶帶給的經(jīng)常性服務，是所有業(yè)主及轄區(qū)內住戶都能夠享受到的。它貫穿于物業(yè)管理之中。如：清潔衛(wèi)生服務、治安保衛(wèi)服務、維修居住區(qū)環(huán)境服務等。我們將以專業(yè)、入微、優(yōu)質的服務帶給給業(yè)主及住戶。

8、委托性特約服務

是為某些住戶群體帶給的服務，如：為高層住戶14小時開啟電梯、24小時高層供水、水泵的維修保養(yǎng)等。我們以專業(yè)的養(yǎng)護工作為業(yè)主及住戶帶給舒適便利的生活環(huán)境。

9、經(jīng)營性多種服務

即向業(yè)主及住戶帶給便利、高效、經(jīng)濟的便民服務。營造jt溫馨、和諧的社區(qū)環(huán)境，努力使居民生活更方便、更迅捷。真正從居民的日常生活細節(jié)思考，以點點滴滴的積累和平凡的小事，體現(xiàn)物業(yè)管理的親情和為業(yè)主服務的整體水平。從而使每一位業(yè)主及住戶體驗生活在jt這個溫暖大家庭的幸福。我們將以業(yè)主及住戶為中心，有步驟地開展各種無償與有償服務，并不斷傾聽業(yè)主及住戶的意見，開辟新的服務項目。

篇二

為落實市十三屆人大三次會議審議透過的《關于依法加強居民小區(qū)物業(yè)管理的議案》，進一步規(guī)范物業(yè)管理活動，切實維護業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權益，努力提高物業(yè)管理水平，根據(jù)《物業(yè)管理條例》及有關法律、法規(guī)，結合我市物業(yè)管理工作實際，特制定本方案：

一、指導思想

以國家《物業(yè)管理條例》為依據(jù)，以沈陽市城市管理工作會議精神為指導，以落實《關于依法加強居民小區(qū)物業(yè)管理的議案》為重點，以規(guī)范管理、提高物業(yè)服務水平為宗旨，進一步加強居民小區(qū)物業(yè)管理工作，推動我市物業(yè)管理健康發(fā)展。

二、目標和范圍

（一）目標：

1、有效解決開發(fā)遺留問題，年底前整改率到達90%；對存在工程質量問題的房屋要及時維修，維修及時率到達90%。

2、新建住宅小區(qū)推行招投標率到達100%；2019年新進入市場的樓盤，在商品房銷售前要100%簽訂《前期物業(yè)管理合同》和《業(yè)主臨時公約》。

3、凡從事物業(yè)管理活動的企業(yè)，要100%取得《物業(yè)企業(yè)資質證書》。

4、強化對物業(yè)管理行為的監(jiān)督及從業(yè)人員的培訓，物業(yè)企業(yè)經(jīng)理持證率到達100%，并建立起物業(yè)管理企業(yè)誠信檔案、物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理信用檔案。

5、大力推行物業(yè)管理，年底前對具備物業(yè)管理條件的住宅小區(qū)物業(yè)化率到達100%。

6、加強業(yè)主自治自律行為，具備條件的住宅小區(qū)年底前要到達80%以上成立業(yè)主大會和業(yè)主委員會。

（二）范圍：對全市實行物業(yè)管理的244個住宅小區(qū)進行排查。根據(jù)排查結果，進行清理整頓，進一步規(guī)范物業(yè)管理行為。

三、工作資料

（一）完善我市物業(yè)管理地方性規(guī)章建設。依據(jù)國家《物業(yè)管理條例》及相關配套法規(guī)、規(guī)章，結合我市物業(yè)管理實際狀況，透過調研，同時借鑒國內先進城市取得的成功經(jīng)驗，盡快頒布實施《沈陽市物業(yè)管理規(guī)定》，依法加強我市物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理。

（二）全力解決開發(fā)建設遺留問題。開發(fā)建設單位作為行為主體要切實承擔起職責，按照規(guī)劃設計和施工標準，對住宅小區(qū)存在的問題從新進行完善，建委、規(guī)劃、房產(chǎn)等相關部門，按照各部門職責，落實到職責單位，做到誰的問題、誰負責、誰解決。并對存在開發(fā)建設遺留問題的住宅小區(qū)，逐個建立整改檔案，制定整改措施，整改合格后再行消號。個性是存在工程質量問題的房屋要確保及時維修，年底前房屋維修職責要全實到單位、到個人，維修及時率確保在90%以上。同時，有關部門要抓緊制定相應的規(guī)定和措施，明確住宅區(qū)的交付使用制度，杜絕新建住宅小區(qū)產(chǎn)生開發(fā)建設遺留問題。

（三）加大對物業(yè)市場的監(jiān)督。

四、物業(yè)費的成本測算

1、管理、服務人員的工資和按規(guī)定提取的福利費。

2、清潔衛(wèi)生費清潔衛(wèi)生費測算表（04）

3、保安費：保安費測算表（05）

小區(qū)公共物業(yè)管理方案篇四

20xx年辦事處委托我們利合物業(yè)公司對20xx年改造的老舊小區(qū)和20xx年以前改造的小區(qū)按照上述文件要求，實施專業(yè)化得物業(yè)管理，利合物業(yè)公司重點對醫(yī)藥公司家屬院、新華小區(qū)實施了物業(yè)管理，對這兩個小區(qū)實施物業(yè)管理和過程中新華路辦事處物業(yè)管理辦公室以及我們利合物業(yè)管理公司聯(lián)合對以上小區(qū)張貼了入住公告，我們公司還張貼了《至小區(qū)業(yè)主的一封公開信》，并做了詳細的入戶調查，把三級服務內容標準、服務承諾、辦事處考核物業(yè)公司的內容，以及收費許可證都傳遞到了業(yè)主當中。并且根據(jù)業(yè)主意愿讓同意入住的業(yè)主給予簽字，統(tǒng)計了業(yè)主的詳細姓名、聯(lián)系方式、車輛信息、建筑面積，這些內容形成了小區(qū)業(yè)主的初步檔案資料。目前醫(yī)藥公司物業(yè)管理已經(jīng)初步成效，收費工作正在進行。新華小區(qū)11月1日我公司正式入住管理，各項服務已經(jīng)到位，準備在20xx年12月1日收費。慶安小區(qū)我們正在做入戶調查，但是物業(yè)管理入住的各項辦公用品、設備已經(jīng)準備到位。準備20xx年元月1日正式納入管理。

老舊小區(qū)有四個明顯的特點。

1、老，這些小區(qū)大都建在20xx年以前，有的甚至是上世紀末、本世紀初建設的小區(qū)，基礎設施薄弱，公共設施毀壞嚴重，無人管理，有的曾經(jīng)有人管理但是由于沒有健全的機構引導及管理而失敗。

2、小、大多數(shù)只有一百多位業(yè)主，建筑面積10000平方左右，規(guī)劃不合理，有的是分兩期建設一個小區(qū)中有不同的開發(fā)商，有的還是公有住房、小產(chǎn)權房，不能辦房產(chǎn)證，大多數(shù)沒有門崗房，沒有公用綠地或綠地太小，沒有健身器材。

3、規(guī)劃不合理，人員混雜，繳費意識淡薄。強烈要求政府改造并實施物業(yè)管理的業(yè)主和無所謂不需要管理的業(yè)主形成鮮明對比。利合物業(yè)對上述實施物業(yè)管理的兩個小區(qū)進行的初步調查，調查顯示結果，收費工作中繳費積極的業(yè)主和找各種理由不繳費的業(yè)主形成了鮮明的對比。小區(qū)與小區(qū)物業(yè)聯(lián)系緊密，各自又成獨立的單元，很容易進行物業(yè)的從新規(guī)劃和定義。

4、違建建筑很多，由于多年沒有管理，違建建筑見縫插針，影響小區(qū)的形象，很多業(yè)主要求物業(yè)公司拆除違章建筑。

2、由于長時間沒有實施物業(yè)管理，小區(qū)業(yè)主交費意識淡薄，物業(yè)費收繳率只有百分之五十左右。有的法律模糊，繳費只愿意按照使用面積而不是按照法律規(guī)定的建筑面積交費。

3、改造速度過急，沒有物業(yè)公司參與規(guī)劃，有些改造項目不適合以后實施物業(yè)管理。

4、改造是一個系統(tǒng)工程，并不是一個部門能完成的，需要多部門來配合，如老小區(qū)門崗房的問題，有的開發(fā)商當初為了售房，建立了后勤式的物業(yè)，當售房完畢的時候，物業(yè)不能維持，開發(fā)商撤離了物業(yè)，開發(fā)商就把門崗房收回來用于出租，按照《條例》、《物權法》的規(guī)定這些應當是小區(qū)當中的公共用房。這些門崗房以及物業(yè)用房追回必須要有建設局或規(guī)劃局的配合。有的小區(qū)當中沒有門崗房，建設門崗房需要規(guī)劃部門審批，這也是在新政【20xx】20號文件中的內容。

5、改造老舊小區(qū)及實行物業(yè)管理，必須同拆除私搭亂建相結合，有的老舊小區(qū)沒有門崗房和物業(yè)公共用房，而這些小區(qū)有的私搭亂建的位置恰巧可以建立門崗房和公共用房。

6、針對老舊小區(qū)小的特點，重新定義物業(yè)管理區(qū)域。有的老舊小區(qū)相鄰，可以把兩個或幾個小區(qū)打通，這樣就可以布局更合理，就可以養(yǎng)活”物業(yè)。

1、老舊小區(qū)改造必須結合物業(yè)管理公司。物業(yè)管理公司具有專業(yè)化得管理經(jīng)驗，改造后的小區(qū)也應當由物業(yè)公司來管理，因此老小區(qū)改造應該由物業(yè)公司提出改造方案，由辦事處組織論證實施，最后由物業(yè)公司和辦事處職能部門共同監(jiān)督質量。這樣才能不給以后物業(yè)管理造成成本負擔。

2、在辦事處社區(qū)的主導下多部門配合。老舊小區(qū)因為多年無人管理，存在著很多問題，這些問題的解決不是一個部門能解決的，必須由政府牽頭，多部門配合。

3、對前期改造過的小區(qū)進行二次改造。對小區(qū)內的違法亂建的項目，依靠業(yè)主參與由物業(yè)公司提出，法律部門參與，政府協(xié)調“啃”下這個骨頭。

4、由政府牽頭對老舊小區(qū)進行物業(yè)知識進社區(qū)的宣傳活動。讓業(yè)主明白相關的法律和法規(guī)。

5、根據(jù)文件精神，要建立政府救助機制。對確因生活困難難以繳納物業(yè)服務費用的居民，要積極采取不同形式的政府救助。

6、對承擔社會責任管理老舊小區(qū)的物業(yè)管理公司給予按照管理老舊小區(qū)面積，給予政府補貼，緩解物業(yè)管理公司的困難。

7、老小區(qū)改造，不能急于求成。每年確定一個到兩個小區(qū)實行改造，要改造一個成功一個管理一個，在改造中積累經(jīng)驗，為以后改造打下基礎。

8、重視老舊小區(qū)大門改造及建設，這一點很重要。用現(xiàn)進技術來做好老舊小區(qū)的大門改造，這樣可為物業(yè)公司節(jié)省很多管理成本。

結束語：總之，老舊小區(qū)改造并實現(xiàn)物業(yè)管理全覆蓋是一項切實的惠民工程，要政府引導協(xié)調多部門參與，形成由物業(yè)管理公司參與物業(yè)管理規(guī)劃，政府部門協(xié)調，改造過程和改造后由物業(yè)公司和政府部門共同聯(lián)合參與監(jiān)督和驗收最后由委托入駐管理的物業(yè)公司實施管理，并對實施物業(yè)管理的公司給予適當?shù)难a貼的模式，才能把這項惠民工程做好，從而得到老百姓的支持歡迎。

小區(qū)公共物業(yè)管理方案篇五

xx村危房改造“xx住宅樓"項目，在全體村民和有關部門的幫助支持下，于20xx年以全部竣工。住宅樓的質量和設計理念新穎超前，為xx市獨一無二的建筑物，成為我村的標志性建筑，住宅樓整體建筑漂亮美觀，新穎亮麗，房屋結構緊湊實用，現(xiàn)以具備室內裝修。為營造舒適清潔，溫馨和諧的生活環(huán)境，提高住戶的生活質量，確保小區(qū)長期有效健康發(fā)展，根據(jù)我們村和小區(qū)的實際情況，協(xié)同小區(qū)住戶共同制定小區(qū)的各項管理制度，實行小區(qū)自治。

1：三個單元選舉三名單元小組長。管理，監(jiān)督，協(xié)調，小區(qū)的日常事務，搞好樓宇的環(huán)境衛(wèi)生，收取單元的費用，協(xié)助樓長處理各類事務，促進小區(qū)清潔衛(wèi)生，和諧發(fā)展。

2：選舉住宅樓樓長一名。統(tǒng)一住戶的意見，制定合理的管理方案，協(xié)調處理小區(qū)一切事務，共同維護大家的利益，營造舒適清潔，美觀愉悅，文明幸福，溫馨和諧的生活環(huán)境。

3：為減輕住戶和小區(qū)的開支，單元組長和樓長不領工資，住戶推薦，本人自愿。

4：樓長和組長要有責任感，辦事公道合理，有協(xié)調矛盾的能力。

5：主要開支;水，電，暖氣等各種設施費用和維修費用。水電費以表收取。

主要是暖氣費，為保證冬季供暖正常，暖氣費住戶均攤，不可不交，不得拖欠。

（收費標準共同商討約定，統(tǒng)一意見達成共識，水費，電費與暖氣費捆綁制約收取等）。

6：外墻，樓道，樓頂不得私自打眼，錠釘，隨意安裝物件，保證樓體清潔美觀。

7：裝修房屋不得損壞墻體，避免物件傷損樓梯，樓道的地磚。施工垃圾及時自行處理，不準在小區(qū)周圍有遺留垃圾，自覺維護小區(qū)環(huán)境。

8：維護住宅樓的周邊環(huán)境，共同抵制亂修亂建，監(jiān)督抵制街道規(guī)劃內新建建筑物。小區(qū)環(huán)境長遠發(fā)展。（如有侵害大家共同利益，影響街道長遠規(guī)劃的行為，三個單元組長要協(xié)同樓長，帶領24戶齊心協(xié)力合力抵制。）。

9：遵守社會公德，保持良好的生活環(huán)境，不亂丟垃圾、雜物；不亂貼亂寫亂涂，保持住宅樓的環(huán)境清潔。鄰里和睦友愛，團結互助。

10：樓道內不得擺放雜物，保持樓道整潔干凈，不得影響破壞公有資產(chǎn)。

11；不準在住宅樓的樓道，窗戶窗外燃放煙花炮竹，愛護公有設施。要將生活垃圾按時投放到垃圾池內，方便清潔人員清理。

12；甲方保證向乙方提供水，電正常供給，滿足乙方生活需求，費用與村民同等支付，維護乙方的權利。

美好的環(huán)境有利于大家的身心健康，提高大家的生活質量，讓住戶精神愉悅。請大家自覺主動配合，共同維護我們的共同利益，營造舒適清潔，美觀愉悅，文明幸福，溫馨和諧的生活環(huán)境，長久保持xx小區(qū)的環(huán)境清潔規(guī)范，望大家要齊心協(xié)力，共同努力。

xx村村民委員會。

小區(qū)公共物業(yè)管理方案篇六

某項目位于甲縣城東，將是甲縣新城區(qū)及行政、文化、體育、經(jīng)濟中心，地理位置優(yōu)越，物業(yè)升值潛力巨大。由此良好的物業(yè)背景，某小區(qū)的物業(yè)管理水準將更顯重要。

二、目標。

三、組織。

物業(yè)管理行業(yè)是一微利行業(yè)，當前多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)處于虧損狀態(tài)。因此，物業(yè)管理企業(yè)的組織要更加簡潔、實用，降低組織內耗及勞資成本等。

四、人事。

人事設置原則：一人多崗，不要因人設崗。預計16名員工(按整個小區(qū)交付時設計)。

序號崗位人數(shù)主要職責備注。

1經(jīng)理1在董事會領導下，全面負責經(jīng)營等。

2經(jīng)營部主任1具體經(jīng)營事務、人事等。

3辦事員3文書、財務、勞資、后勤等。財會要持證。

4物業(yè)管理員1具體物業(yè)管理、裝修監(jiān)管、收費、維保服務等。

5安全護衛(wèi)員7門衛(wèi)、巡更、停車管理、小區(qū)內公共秩序等。

6水電工1公共區(qū)域水電設施維護、水電維修服務等。

7保潔員2公共區(qū)域衛(wèi)生保潔、綠化養(yǎng)護等。

員工招聘后即由公司聘請的物業(yè)管理顧問公司進行培訓，骨干員工將送市主管部門的崗位培訓結構培訓。培訓率100%。

五、經(jīng)營預測。

a)經(jīng)營收入：19.14萬元(年度，以下省略)。

應收12.6萬元。

30000*12*0.35=126000(元)。

預計收入11.34萬元(收繳率90%)。

l維修服務費：0.5萬元。

l特約服務：5.8萬元。

l其他收入：1.5萬元。

b)支出：20.25萬元。

l人員工資福利：14萬元。

l辦公費用：2.5萬元(辦公、安全護衛(wèi)、綠化、保潔、消殺等)。

l維修保養(yǎng)費用：1.5萬元。

l稅金：1.05萬元。

l不可預見費用：1.2萬元。

c)潤虧：-1.11萬元。

d)物業(yè)接管期間。

前期投入：10萬元(辦公設施購置費、通訊器材、員工服裝配置費、安全護衛(wèi)用品、綠化等)。

e)公共性服務費構成測算：21.962萬元/年，0.61元/月*m2。

(1)員工的工資和按規(guī)定提取的福利費。

序號崗位人數(shù)工資標準工資合計。

1經(jīng)理112001200。

2經(jīng)營部主任1800800。

3辦事員36001800。

5安全護衛(wèi)員75003500。

6水電工1700700。

7保潔員2400800。

工資總額合計9600。

工資總額合計：9600元/月;115200元/年。

福利：115200*23%=26496(元/年)。

合計：14..17萬元/年。

(2)公用設施設備維修及保養(yǎng)費：1.5萬元。

(4)清潔衛(wèi)生費：2人*12月*80元/月*人=0.192萬元。

(5)安全護衛(wèi)費：7人*200元/年*人=0.14萬元。

(6)辦公費：按管理人員工資總額25%計算。

5.52萬元*25%=1.38萬元。

(7)固定資產(chǎn)折舊費：按10%計算即1萬元。

(8)稅費：按營收5.5%繳納即1.052萬元。

(9)保險費：暫不投保。

(10)合理利潤：按營收8%計算1.36萬元。

但為減輕業(yè)主負擔，我司將通過多元化經(jīng)營、特約服務，嚴控經(jīng)營成本等多項措施增加收入，減少支出，從而降低公共性服務費價格，擬向政府物價主管部門申報本小區(qū)公共性服務費價格指導價格為0.35元/月*m2。

a)派物業(yè)管理員、水電工等工程技術人員參與工程驗收(無驗收權，僅可從物業(yè)管理角度向開發(fā)商提出建議)。

b)物業(yè)接管驗收。

l既應從今后物業(yè)維護保養(yǎng)管理的角度進行驗收，也應站在業(yè)主的立場上，對物業(yè)進行嚴格的驗收，以維護業(yè)主的合法權益。

l是物業(yè)通過竣工驗收后，對物業(yè)主體結構安全和使用功能的再驗收;。

l供電、給排水、衛(wèi)生、道路等設備設施能正常使用;。

l房屋幢、戶編號已經(jīng)有關部門確認;。

l接管小組按《圖紙資料移交清單》，技術資料進行對照檢查，發(fā)現(xiàn)產(chǎn)權、技術資料有缺漏的，應以書面形式上報開發(fā)商，請求給予協(xié)助解決。

l接管小組按《設備移交清單》，對各類設備按數(shù)量、規(guī)格、性能、容量等進行對照檢查，發(fā)現(xiàn)接管設備(設施)與移交清單不符或有缺漏的，應以書面形式上報開發(fā)商，請求給予協(xié)助解決。

l接管小組對每套單元房的水、電、土建部分進行全面檢查，并將檢查記錄在冊，對發(fā)現(xiàn)的問題應及時督促有關單位迅速解決。

l在保修期內，因施工、安裝、設備等因素產(chǎn)生的質量問題，公司應查明原因，及時上報開發(fā)商，請求盡快解決。

l抄水、電、氣表的底數(shù)，記錄備案。

l接管驗收中若發(fā)現(xiàn)問題，應明確記錄在案，約定期限督促開發(fā)商督促建筑商對存在的問題加固補強、整修，直至完全合格。

l接管驗收符合要求后，物業(yè)管理企業(yè)應簽署驗收合格憑證，簽發(fā)接管文件。

l當物業(yè)管理企業(yè)簽發(fā)了接管文件，辦理了必要的手續(xù)以后，整個物業(yè)驗收與接管工作即完成。

七、入伙。

1、準備工作。

l垃圾清運：增設垃圾池(屋)或垃圾清運站等。

l樓道燈：改用節(jié)能燈(如：溫感、聲控或角摸式等)。

l分步購置辦公、護衛(wèi)、保潔、水電工等設備及工屬具和員工工作服等;。

l制定入住流程;。

l印刷入住表格;。

2、協(xié)調工作。

l與供電局、自來水公司、石油液化氣公司和郵局等單位搞好聯(lián)系工作，保證住戶入住后的水、電、氣等的供應。

l代業(yè)主與電話公司聯(lián)系電話安裝事宜，爭取現(xiàn)場放號，方便業(yè)主。

l與學校、派出所和居委會聯(lián)系，了解小孩轉學和遷移戶口的手續(xù)辦理細節(jié)，以及有關聯(lián)系電話，入住時公告。

3、入伙現(xiàn)場。

入伙準備、協(xié)調工作到位后，要部署入伙現(xiàn)場，彩旗、橫幅、花卉、背景音樂，安全護衛(wèi)立崗、巡更，迎接業(yè)主入伙。

舉行入伙儀式：邀請政府官員、新聞媒體、業(yè)主代表剪彩，造聲勢。

注意事項：避免后期工地的灰塵、噪音等不和諧的現(xiàn)象。

4、業(yè)主、使用權人入住程序。

發(fā)函辦入伙手續(xù)。

簽約。

5、辦理入伙手續(xù)程序。

已繳款票據(jù)入伙手續(xù)書、身份證、購房合同。

確認業(yè)主身份繳清代墊代繳費用、裝修保證金。

建筑垃圾清運費、物管費，蓋章。

業(yè)主簽署。

向業(yè)主辦理手續(xù)。

業(yè)主在收樓后有權對自己所購物業(yè)進行裝修，但裝修必須在規(guī)定范圍內進行。其有關規(guī)定包括：國家建設部發(fā)布的《建筑裝飾裝修管理規(guī)定》和物業(yè)管理企業(yè)制定的《住戶裝修管理規(guī)定》。根據(jù)上述規(guī)定，業(yè)主在裝修前必須向物業(yè)管理企業(yè)進行申請登記，包括填寫業(yè)主裝修申請表、領取《裝修管理規(guī)定》，根據(jù)約定在申請表上簽字，繳納裝修管理押金及保證金，經(jīng)批準后方可動工。業(yè)主在裝修完成以后，物業(yè)管理企業(yè)應組織驗收，合格后即退還裝修押金及保證金。

業(yè)主在裝修前向物業(yè)管理企業(yè)申請登記時，需如實填寫裝修施工內容，并注明委托施工單位及進場人數(shù)，業(yè)主、施工隊及物業(yè)管理企業(yè)三方應在申請書上簽字蓋章。

九、物業(yè)檔案的建立。

物業(yè)檔案資料的建立是對前期建設開發(fā)成果的記錄，是以后實施物業(yè)管理時對工程維修、配套、改造必不可少的依據(jù)，也是更換物業(yè)管理企業(yè)時必須移交的內容之一。現(xiàn)代建筑工程隨著科學技術的發(fā)展和使用需求的提高，樓宇設備設施以及埋入地下和建筑體內部的管線越來越多，越來越復雜，越來越高科技化和專業(yè)化，因此一旦發(fā)生故障，物業(yè)檔案就成了維修必不可少的東西。物業(yè)檔案資料的建立主要抓收集、整理、歸案、利用四個環(huán)節(jié)。收集的關鍵是盡可能完整，時間上講是指從規(guī)劃設計到工程竣工的全部工程技術維修資料;從空間上講是指物業(yè)構成的方方面面，從地下到樓頂、從主體到配套、從建筑物到環(huán)境，整理的重點是去偽存真、留下有用的，歸檔就是按照資料本身的內在規(guī)律、聯(lián)系進行科學地分類與保存，利用即是在日后的管理過程中使用并加以充實。

十、日常管理。

(一)房屋管理運作一覽表。

工作內容核對業(yè)主裝修審核巡視跟蹤監(jiān)督走訪回訪熟悉收費財務。

(二)綠化管理。

工作項目澆水施肥修剪整形病蟲防治除雜草保潔補苗。

(三)房屋及公用設施維修、養(yǎng)護運作一覽表。

工作內容裝修審查、監(jiān)督巡視清理室內維修室外維修及養(yǎng)護。

道路停車場天面樓梯及墻面明溝暗溝外墻供水供電供氣路燈。

工作內容定崗檢查流動檢查學習與訓練。

(四)安全護衛(wèi)、停車管理。

(五)保潔管理。

工作項目地面清潔保潔樓梯道垃圾清運消殺滅鼠、蟑螂。

程序5：00~7：00地面清掃;7：00~8：00清運垃圾;8：00~10：30保潔樓梯、清潔、消殺、滅四害;13：30~15：00清運垃圾;15：00~16：00地面清掃保潔。

小區(qū)公共物業(yè)管理方案篇七

項目規(guī)劃占地200畝，建筑面積00平方米。項目建設內容包括：綜合服務區(qū)、生產(chǎn)區(qū)和物流中心。

1、綜合服務區(qū)包括辦公樓、食堂、公寓以及集體宿舍四部分?？傆嫿ㄖ娣e為10萬平方米。

2、生產(chǎn)區(qū)占建筑面積3萬平方米，兩座建筑面積各2平方米和1平方米的大跨度聯(lián)合車間、一座設有100t龍門吊車的原材料堆場。

3、物流中心占地50畝，建筑面積7萬平方米。建設三個功能區(qū)，一是保稅庫區(qū)，建筑面積3萬平方米;二是庫區(qū)，建筑面積1萬平方米;三是露天貨場和管理區(qū)建筑面積3萬平方米。

(二)產(chǎn)業(yè)園的物業(yè)規(guī)模。

1、安全保衛(wèi)系統(tǒng)。

主要包括產(chǎn)業(yè)園區(qū)總體安全環(huán)境的管理;對入駐企業(yè)的管理;車輛交通及道路管理。

2、設備設施維護系統(tǒng)。

主要包括房屋管理與維修養(yǎng)護;共用設備管理(給排水設備管理、供電設備管理、弱電設備管理、消防管理);專業(yè)設備的管理(空調設備、電梯設備管理);共用設施的管理。

3、環(huán)境綠化及保潔系統(tǒng)。

主要包括辦公樓、宿舍、食堂、廠區(qū)及產(chǎn)業(yè)園區(qū)公共部分(廠區(qū)庫區(qū)內自管)以及公共設施的日常保潔工作;產(chǎn)業(yè)園區(qū)公共綠地的維護和保養(yǎng)工作。

主要包括廚房管理以及員工就餐管理。

對比現(xiàn)有的幾種物業(yè)管理模式的優(yōu)缺點，并結合產(chǎn)業(yè)園和我公司現(xiàn)狀，建議采用自管與委托外包相結合的模式。由我公司單獨組建物管部門進行管理，可以充分利用公司現(xiàn)有各種資源，利于樹立產(chǎn)業(yè)園整體形象，降低運營成本，保證核心業(yè)務的收益。同時，將保安、特種設備、餐飲、保潔、綠化等需要專業(yè)資質和大量人力的業(yè)務外包，由物管部門對各個分包業(yè)務進行監(jiān)督與協(xié)調，最終達到降低人員成本，降低運營費用，保證物管工作的掌控力度，提高服務質量的目的。

物業(yè)管理服務，要求有一個高效率及科學的組織架構，使人力、物力、財力得到合理的配置，以求達到降低管理成本、提供優(yōu)質服務的目的。

公司下設物業(yè)管理部來具體負責園區(qū)的物業(yè)管理。其優(yōu)點是集指揮和職能于一身，命令統(tǒng)一，責權分明，指揮及時，既能滿足本物業(yè)初期管理的要求，又能為將來業(yè)務的發(fā)展留下充足的空間。

(二)崗位設置。

參與重大項目的合同或標書的評審;。

參與新接管項目的驗收工作;。

組織本部門員工的專業(yè)技能培訓;。

負責所屬項目的物業(yè)管理的日常工作并對部門員工進行業(yè)務指導;。

檢查監(jiān)督各項業(yè)務計劃(年度、季度、月度等)的實施情況并向上級報告;。

與政府有關部門聯(lián)絡了解行業(yè)最新規(guī)定;。

推廣新的有效的管理方法并總結分析提出合理的建議。

2、物管員(兼資料員)。

負責與公司各部門工作的對接，輔助部門經(jīng)理做好內勤工作。

負責處理員工的咨詢、投訴，并提供協(xié)助。

書寫各類通知、通告，完善各類合同文本。

遇有緊急事故，及時向上級報告并協(xié)助處理善后工作;。

協(xié)助經(jīng)理制定本部門規(guī)章制度及員工守則;。

配合客戶服務文員做好水電費等其他費用的收取;。

負責裝修檔案，客戶檔案、管理處文書檔案的管理;。

3、客服員。

準時向客戶派發(fā)各種費用的交費通知單;。

負責做好水電等費用的收付。

負責定期對服務質量進行統(tǒng)計、分析、評估、考核，并提出整改方案;。

4、設備主管。

負責設備相關的維修、保養(yǎng)、更換等合同的草擬。

小區(qū)公共物業(yè)管理方案篇八

xx年，在xx和xx的直接領導和大力支持下，我公司圍繞“依托x、開拓發(fā)展、做大做強”的發(fā)展思路，創(chuàng)新工作模式，強化內部管理，外樹公司形象，努力適應新形勢下對物業(yè)管理工作的發(fā)展要求，在強調“服務上層次、管理上臺階”的基礎上，通過全體員工的共同努力，較好地完成了全年各項工作任務。截至12月底，我公司共實現(xiàn)收入xx萬，總體實現(xiàn)收支平衡并略有盈余，基本走上了自主經(jīng)營的發(fā)展軌道?，F(xiàn)將我公司20xx年主要工作總結如下：

(一)以物業(yè)管理和工程維修為重點，全力完成xx和xx交辦的各項中心工作任務。

在物業(yè)管理方面，我公司順利完成了各小區(qū)及辦公大樓的物業(yè)管理工作，此外，受xx委托，我公司負責了xx臨時停車場經(jīng)營管理工作，取得了良好的社會效益，圓滿完成上級交付的任務。在物業(yè)工程維修方面，我公司完成了裝修工程9項，各小區(qū)房屋維修共387套，其他各小區(qū)零星維修改造工程13項，進一步改善了辦公大樓的辦公環(huán)境和各小區(qū)的生活居住環(huán)境，確保各項工作的順利推進。統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，我公司共投入工程維修費用679.49萬元，是去年的兩倍多。

(二)完善各項規(guī)章制度，建立健全內部管理機制，進一步深化企業(yè)管理體制改革。

20xx年是我司轉變業(yè)務職能和下屬公司合并重組的關鍵年，我公司敢于迎接挑戰(zhàn)，主動把握機遇，在加強物業(yè)管理和內部管理上做文章，按照現(xiàn)代企業(yè)制度的標準和要求深化管理體制改革。我們經(jīng)過對目前形式的認真分析和準確定位，轉變以前僅對安置小區(qū)做好日常維護管理的單一工作模式和發(fā)展思路，把擴大服務范圍、提高物業(yè)管理水平、參與市場競爭，主動開拓城市公共物業(yè)管理市場作為今后可持續(xù)性發(fā)展道路，為此，我們建立健全了一系列適應公司自身發(fā)展需要和市場競爭需求的規(guī)章制度，如《物品采購暫行規(guī)定》、《廢舊物資管理規(guī)定》、《加班制度》、《維修工程監(jiān)管工作規(guī)定》、《小區(qū)管理目標責任考核表》(包括辦公內務、安全防范、車輛管理、機電設備、綠化衛(wèi)生、住戶投訴、裝修維修等方面)、《物業(yè)管理有償服務規(guī)定》等，為公司發(fā)展的規(guī)范化和可持續(xù)化奠定了基礎。

同時，本著開源節(jié)流、多勞多得、提高小區(qū)管理服務水平的原則，在我公司管理的各小區(qū)內建立并推行了經(jīng)營目標責任制和管理目標責任制，對小區(qū)進行年度經(jīng)濟指標與服務指標的考評。實踐證明，該項制度不但減少了業(yè)務成本，增加了公司的經(jīng)營收入(見下表1)，而且激發(fā)了服務中心全體員工的積極性，提高了他們的工作能力和效率，進一步明確了小區(qū)服務中的責、權、利，保證小區(qū)物業(yè)管理的良性、高效運作。此外，我公司還統(tǒng)一規(guī)范了各小區(qū)服務人員的服飾，加強禮儀培訓，公司的對外形象煥然一新;推行了保安人員星級考核制度，為建立更優(yōu)秀、精干的保安隊伍奠定了基礎。

表(略)。

同時，我們清醒的認識到制度建設的關鍵在于落實，因此，我公司不斷加大檢查和執(zhí)行力度，發(fā)現(xiàn)問題不回避，及時糾正，確保各項工作有計劃、有依據(jù)、有落實地穩(wěn)步展開。

(三)加強企業(yè)文化建設，構建環(huán)境整潔、管理有序的和諧小區(qū)，打造悅華物業(yè)品牌。

為加強企業(yè)本部和服務社區(qū)的文化建設，創(chuàng)建了公司網(wǎng)頁，為住戶與公司更好的交流提供了便捷的互動平臺;不斷豐富公司季刊內容，已嘗試在小區(qū)內向住戶派發(fā)，加強公司的品牌宣傳，使住戶能更好的了解我公司的各項業(yè)務，增加了他們的認同度和信賴度;結合各小區(qū)的實際情況，舉辦了各種類型的社區(qū)文化活動，累計投入6.5萬活動資金，與去年同比增長了333.33%，增強了與住戶互動和溝通，其中較為大型的活動是x花園“xx大賽”及x小區(qū)xx運動會，取得圓滿成功，在住戶中引起了強烈反響，得到了他們的大力支持。此外，我公司還投入大量人力、物力在x花園重新裝修了文化娛樂活動中心并投入使用，為小區(qū)居民提供了良好的休閑娛樂環(huán)境，為構建和諧小區(qū)創(chuàng)造了條件。

(四)參與市場競爭，積極拓展公司業(yè)務。

我公司于接手大樓的后勤工作，經(jīng)過幾個月的努力，對飯?zhí)貌糠衷O備設施進行了維修，完善了各崗位分工，做好設備設施的維修及辦的保潔工作，并全面開展了對大樓機電設備的保養(yǎng)工作，為x良好的工作環(huán)境和后勤服務提供了有力保障。

我公司把通過iso質量認證的審核作為奮斗目標，通過多種形式做好品牌宣傳，以x停車場項目為契機，進一步向外界展示了公司的形象。我公司承接x停車場經(jīng)營管理工作，投入大量人力物力，并加強了基礎設施的投入。期間，停車場累計停放約30000車次，總收入約x萬元。由于我公司管理工作到位，車場管理井然有序，既無堵車現(xiàn)象發(fā)生，沒有發(fā)生任何事故和投訴事件，同時也取得了良好的社會效益，圓滿完成上級交付的任務，為今后拓展公司業(yè)務，打造xx公共物業(yè)管理品牌積累了寶貴的經(jīng)驗。

(五)加強員工隊伍建設和人力資源儲備，構建團結共進團隊。

在員工隊伍建設方面，公司一方面嚴格管理，對不能勝任本職工作的人員堅決進行撤換;另一方面，開展人性化管理，合理進行崗位調整，營造良好的工作氛圍。我們通過與xxx學院共同建立校企合作關系，建立“xxx學院實習基地”，為公司進一步發(fā)展儲備了人力資源;安排員工參加多種培訓，提高公司工作人員的業(yè)務能力和綜合素質。

我公司重視團隊建設，一方面通過各種活動讓員工感受到大家庭的溫暖，例如，中秋節(jié)組織遠離家鄉(xiāng)的員工聚餐，并舉行文體活動;另一方面，讓員工認識團隊價值，將自身利益和發(fā)展與公司的興衰相關聯(lián)，促使全體員工形成一支富有戰(zhàn)斗力的和諧共進團隊，以滿足公司不斷變革創(chuàng)新和成長發(fā)展的需要。

(六)強化安全意識，建立安全責任關聯(lián)制度，始終把安全生產(chǎn)作為一切工作的根本。

確保服務社區(qū)住戶的人身和財產(chǎn)安全是物業(yè)管理工作的基本要求，也是至關重要的工作內容。為此，公司一方面非常注重提高全體員工的安全服務知識和安全防范技能，對全體員工進行經(jīng)常性的安全生產(chǎn)教育，并適時舉辦安全生產(chǎn)知識培訓和防火安全練兵活動;另一方面，建立安全責任關聯(lián)制度，將安全生產(chǎn)與相關責任人的收入和責任擔保掛鉤，明確一旦出現(xiàn)安全事故，相關責任人應承擔的安全責任和經(jīng)濟責任，確保為小區(qū)創(chuàng)建安定的.居住生活環(huán)境。20xx年，我公司管理的各小區(qū)沒有發(fā)生一起因公司職工瀆職引發(fā)的安全生產(chǎn)事故。

(七)加強紀律教育，扎實推進黨風廉政建設和精神文明建設。

我公司結合實際情況，組織黨員、干部開展反腐倡廉、重溫新黨章學習活動，參加七月紀律教育月學習動員大會、聽報告、觀看錄像，還組織大家學習反腐倡廉的文章，重溫新黨章，牢固樹立社會主義榮辱觀。我公司根據(jù)工作業(yè)務需要，將學習人員的范圍擴大到小區(qū)服務中心，以“八榮八恥”為主題，組織員工進行學習心得的交流討論。對全體黨員干部及各部門負責人開展治理商業(yè)賄賂專項工作和紀律教育學習，進行了自查自糾工作，針對存在的與可能發(fā)生的問題進行了討論、分析，制定整改措施，落實整改責任。今年，我公司實現(xiàn)所有經(jīng)濟類合同或協(xié)議的簽訂實行雙經(jīng)辦人制度，確保合同的公平、公正。經(jīng)過整改，公司內部加強了廉政建設工作，提高了干部職工的職業(yè)道德素質，在我公司的物業(yè)管理工作中不斷涌現(xiàn)好人好事，受到住戶好評。

一是物業(yè)管理員工隊伍文化程度不高，整體素質相對偏低;再加上小區(qū)管理人員和保安隊伍變動相對頻繁，他們一方面對新環(huán)境不能及時適應，溝通協(xié)調不足，另一方面大多沒有接受比較專業(yè)的物業(yè)管理技能培訓，工作能力欠缺，導致工作效率較低。

二是我公司各項管理與考評制度仍有待于在實踐中不斷改進，企業(yè)文化與社區(qū)文化建設處于起步階段，缺乏經(jīng)驗，仍然需要不斷探索和總結經(jīng)驗。

三是由于體制等各種客觀原因，企業(yè)的激勵制度不完善，對企業(yè)持續(xù)發(fā)展有一定的限制。

20xx年，我公司將繼續(xù)以科學發(fā)展觀和黨的十五屆六中全會提出的構建和諧社會為指導思想，一方面認真完成xx和xx交給我公司的各項工作任務，另一方面，繼續(xù)加強公司自身的各項制度建設，進一步拓展業(yè)務范圍，提高服務質量，創(chuàng)建有信譽、有實力的物業(yè)管理品牌。

(一)進一步創(chuàng)新工作機制，內強管理，外拓業(yè)務，使公司的發(fā)展再上一個新臺階。

經(jīng)過這幾年的努力和發(fā)展，以及市建委和辦黨委的大力支持，我公司各項工作不斷規(guī)范，業(yè)務范圍進一步擴大，20xx年我們將進一步創(chuàng)新完善工作機制和管理模式，進一步強化內部管理水平，繼續(xù)鞏固及完善現(xiàn)有各項制度，深化內部機制改革，試行定員定崗定酬及費用包干制度，繼續(xù)實行小區(qū)經(jīng)營目標責任制及管理目標責任制，向管理要效益;依托城建，充分發(fā)揮自身優(yōu)勢，希望能在繼續(xù)做好每年交易會車管工作的基礎上，把進一步開拓物業(yè)管理新市場當作一項重點工作來抓，促使公司的發(fā)展狀況和經(jīng)濟狀況有明顯好轉。

(二)加強企業(yè)和社區(qū)文化建設，打造xx物業(yè)品牌。

我公司在完成中心工作任務的基礎上，20xx年繼續(xù)將重點放在企業(yè)文化與社區(qū)文化的建設上，繼續(xù)完善公司的網(wǎng)頁、季刊，努力搞好小區(qū)的社區(qū)活動，把深入拓展企業(yè)文化與社區(qū)文化的建設作為我公司拓展服務深度與提升服務質量的突破點，繼續(xù)推進黨風廉政建設和精神文明建設工作，不斷加強小區(qū)的物業(yè)管理工作，提升市場競爭力。

(三)加強人力資源的培養(yǎng)與人才隊伍建設。

要加強培訓和學習力度，以提高其業(yè)務素質和整體管理水平;加強對高技術、高能力人才的引進，并通過培訓挖掘內部技術潛能，發(fā)現(xiàn)、培養(yǎng)和儲備技術人才。通過與xx學院校企共建物業(yè)管理專業(yè)實習基地，選拔優(yōu)秀畢業(yè)生，加強人才隊伍建設。

小區(qū)公共物業(yè)管理方案篇九

1、“小事鑄就大業(yè)，細節(jié)成就完美”服務理念。

項目的前期定位也就決定了后期的物業(yè)管理方式及內容的定位，我們認為業(yè)主從見到物業(yè)人員那天起就應該感受到的是兩個字：誠信。讓誠信注入親情，讓親情融入我們物業(yè)服務的各個環(huán)節(jié)，讓一個微笑、一棵樹木、一個電話都融會在一種親情式的服務當中。

物業(yè)管理公司在管理細節(jié)上將采用一流的服務方式,實行全天候、全方位、全過程的貼身侍俸，充分體現(xiàn)業(yè)主的尊貴。

2、導入iso9000質量保證體系。

小區(qū)物業(yè)管理介入及實施過程中，導入iso9000質量管理體系，使企業(yè)在“說到、做到”的基礎上為“做好”創(chuàng)造了可能，使服務產(chǎn)品的提供不致于偏離標準化軌道。

3、建立素質優(yōu)良的員工隊伍。

在物業(yè)管理實施過程中，我們力求挑選一批“品德好、素質好、身體好”的有志之士充實到隊伍中來，充分發(fā)揮員工的各項優(yōu)勢，同時對他們實施科學培訓，規(guī)范管理，使其不斷得到充電和提升，我們將為表現(xiàn)出色的員工不斷提供培訓的機會，來提高員工的自身素質。

4、創(chuàng)建綠色花園式社區(qū)。

在項目的管理中，將根據(jù)園區(qū)現(xiàn)狀投入技術力量，維護植物生長。根據(jù)園區(qū)綠化現(xiàn)狀，公司將適時組織環(huán)境與生態(tài)的宣傳活動，增強人與自然的親和力。在適宜的時間，物業(yè)公司將根據(jù)情況安排業(yè)主參加義務植樹活動，增近彼此了解。

5、創(chuàng)造藝術社區(qū)、豐富社區(qū)文化生活。

在接管項目后，我公司將在xx小區(qū)組織多種多樣的文體活動，創(chuàng)造小區(qū)和諧氛圍。每年跟業(yè)主一起舉辦一至兩次文體比賽和聯(lián)誼活動，增進感情溝通，廣交朋友，豐富生活情趣。

6、通過網(wǎng)絡方式增加與業(yè)主的溝通。

我公司已經(jīng)建立起自己的網(wǎng)站，公司充分發(fā)揮自己的長處，為方便客戶，所有的疑問及要求和投訴均可在網(wǎng)上進行，24小時解決客戶問題及時完成信息反饋予以存檔，并對客戶進行回訪調查客戶滿意度。客戶可以足不出戶，享受到物業(yè)公司的服務。我公司在項目的全部管理內容將推行數(shù)字化的管理模式。我們將對項目經(jīng)理、客服人員、工程維修人員、保潔員、保安員的工作職能、儀容儀表、語言、態(tài)度、工作技能、工作效率實行百分制的量化考核標準，確保各項管理、服務按照一級服務標準執(zhí)行。同時我們對客戶的投訴，處理投訴的時間、過程、每項投訴的回訪、客戶的意見及滿意率也通過數(shù)字和量化的形式每月向全體客戶公開，以透明我們的管理服務質量，加強業(yè)主的監(jiān)督機制。

7、有效的溝通渠道。

我公司在進入項目后，應起到開發(fā)商和業(yè)主之間的橋梁做用，配合開發(fā)商及時解決社區(qū)業(yè)主提出的各類問題，應站在業(yè)主角度以專業(yè)眼光進行分析，對確屬質量遺留問題，必須代表業(yè)主在反應問題的同時，向開發(fā)單位提交問題解決建議。

項目工作人員對業(yè)主提出的問題，按照業(yè)主投訴處理程序規(guī)定進行完整的記錄。

記錄應對全體業(yè)主公開，并在規(guī)定時限內，向業(yè)主做出回復。

另我公司設立了投訴熱線，客戶如對我們的服務有意見可以直接撥打投訴電話?？蛻粢部梢缘顷懳覀児镜木W(wǎng)站，在那里也可以通過留言形式進行投訴。

8、安全防范。

物業(yè)公司24小時為業(yè)主提供高質量的安全保障，讓業(yè)主有安全感。小區(qū)實行封閉管理，24小時保安服務；燃氣管道、電氣線路、消防及安防系統(tǒng)安全穩(wěn)定運行，使業(yè)主真正安居樂業(yè)，小區(qū)內安祥寧靜，居民無憂無慮。

（1）隱私。

隨著人們生活水平的提高及越來越多的與國際交往，尊重業(yè)主/使用人的隱私權成為物業(yè)公司全體人員必須要作到的工作。

（2）舒適。

致力于社區(qū)文明建設，提供高品位的生活環(huán)境，人際環(huán)境，通過物業(yè)服務，讓業(yè)主享受清潔優(yōu)美的環(huán)境，社區(qū)內草綠花香，高尚文明，無污染，出行方便，處處順心，使業(yè)主以入住本社區(qū)為自豪。

（3）周到。

（4）管理目標。

業(yè)主滿意，“三效”統(tǒng)一----這就是xx物業(yè)管理有限公司的管理目標。

我們物業(yè)管理企業(yè)存在的意義和價值，就是使物業(yè)的主人安居樂業(yè)，使主人的物業(yè)歷久長新。所以讓業(yè)主滿意，理所當然成為企業(yè)管理目標的核心內容。

“三效統(tǒng)一”是指創(chuàng)造社會效益、環(huán)境效益和經(jīng)濟效益的最佳結合。創(chuàng)社會效益，為社會服務，使家庭、環(huán)境、社會、經(jīng)濟協(xié)調發(fā)展；創(chuàng)環(huán)境效益，為用戶服務，創(chuàng)造方便、清潔、安全、文明的時空環(huán)境；創(chuàng)經(jīng)濟效益，為企業(yè)服務，促進企業(yè)不斷發(fā)展壯大。

一、xx物業(yè)管理有限公司支持并保證xx項目部正常運作。

根據(jù)項目的實際情況，我們將依靠自身雄厚的優(yōu)勢資源，分別在以下幾個方面做好充分的準備：

接管期間、物業(yè)管理期不出現(xiàn)安全隱患，同時對項目部安全保衛(wèi)工作提供大力支持。豐厚的財務資金支持：在項目部接管期間，財務資金來源是物業(yè)項目部的主要問題，我們有能力、有實力保證財務資金不出現(xiàn)不足問題。我們將預先準備好相關資金到位，在特殊情況下隨時可以使用。

1、計劃目標管理。

東居物業(yè)公司將根據(jù)《小區(qū)前期物業(yè)管理招標文件》中的服務要求與最終簽訂的委托管理合同條款，制定各項詳細服務標準和管理目標。依此標準和管理目標，公司與項目管理處簽訂《目標管理責任書》，實行獎罰目標管理。管理處將目標和服務標準進行分解，落實到各職能中心和個人進行量化考核。

2、行政監(jiān)督管理。

項目部在項目現(xiàn)場采用以下管理方式對各部門、各職能中心和班組實施管理，保證服務工作的`正常運行。

（1）經(jīng)濟手段：公司與員工簽訂《勞動合同》，明確崗位職責和薪金制。

（2）規(guī)范管理：由公司統(tǒng)一制定完整標準化的規(guī)章制度和工作流程，以此指導員工的言行，提高工作效率和工作質量。

（3）日常行政管理：小區(qū)物業(yè)項目管理處每周召開一次工作例會，制定每周詳細的工作計劃，各部門每日召開15分鐘晨會，布置當日工作，總結前一天的工作情況，分析存在的問題，提出解決辦法。

（4）宣傳教育：通過各種宣傳教育手段，培養(yǎng)員工的敬業(yè)精神、責任意識，加強員工培訓，不斷提高員工的自身素質和業(yè)務水平。

3、iso9000質量管理。

管理處根據(jù)公司通過認證iso9000的質量管理體系的要求，依據(jù)質量管理體系文件的要求和各項管理作業(yè)規(guī)程的規(guī)定，嚴格實施運行并持續(xù)改進，最大限度增強業(yè)主滿意、爭取超越業(yè)主期望。

三、管理服務流程圖。

為實現(xiàn)我公司提出的“安全、舒適、周到、溫馨”的八字服務方針，管理機構的設置要體現(xiàn)精干、高效、反應快、行動快的特點；人員專業(yè)素質高、服務意識強；部門管理嚴而有序、分工合理、職責明確、管理到位。項目物業(yè)管理機構設置：“一室三部”即：總經(jīng)理辦公室、客服部、安保部、工程部。

一、管理服務人員配備。

1、項目經(jīng)理辦公室：（共3人）。

項目經(jīng)理1名、副經(jīng)理1名、文員1人。

2、客服部：（共14人）。

客戶服務經(jīng)理1人、客戶服務副經(jīng)理1人、客服人員4人、綠化保潔員8人。

3、安保部（共25人）。

安防監(jiān)控4人、外包保安21人。

4、工程部（6人）。

工程技術經(jīng)理1人、綜合維修5人。

以上人員配備共計：48人。

二、重要崗位的任職資格條件。

1、項目經(jīng)理。

[資格條件]。

年齡限定：30~45歲之間。

性別：不限。

教育程度：大學學歷。

身體狀況：健康，無殘疾、無傳染病。

工作經(jīng)驗：5年以上物業(yè)管理經(jīng)驗，2年以上副總經(jīng)理任職經(jīng)歷。

專業(yè)知識：具備獨立運作物業(yè)管理能力，熟悉寫字樓、酒店、公寓二種以上管理運作模式，持物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理上崗證及物業(yè)管理師資格證。

2、項目副經(jīng)理。

[資格條件]。

年齡限定：25~40歲之間。

性別：不限。

教育程度：大學學歷。

身體狀況：健康，無殘疾、無傳染病。

工作經(jīng)驗：10年以上物業(yè)管理經(jīng)驗，2年以上副總經(jīng)理任職經(jīng)歷。

專業(yè)知識：具備獨立運作物業(yè)管理能力，持物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理上崗證，了解相關法律知識、國家及地方有關經(jīng)濟政策及法規(guī)法令；全面了解北京市房地產(chǎn)、物業(yè)管理行業(yè)的最新法律、法規(guī)，發(fā)展趨勢以及相關行業(yè)的關鍵信息。

3、客服部經(jīng)理。

[資格條件]。

年齡限定：28~45歲之間。

性別：不限。

教育程度：大專以上學歷。

身體狀況：健康，無殘疾、無傳染病。

工作經(jīng)驗：5年以上物業(yè)管理工作經(jīng)驗，3年以上經(jīng)理或副經(jīng)理任職經(jīng)歷。

專業(yè)知識：精通物業(yè)法規(guī)文件，良好的英語聽、說、讀、寫能力，持物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理上崗證及物業(yè)助師資格證。

4、安保部經(jīng)理。

[資格條件]。

年齡限定：28~45歲之間。

性別：男性。

教育程度：大專以上學歷。

身體狀況：健康，無殘疾、無傳染病。

工作經(jīng)驗：5年以上涉外飯店或大型物業(yè)公司安全管理工作經(jīng)驗，3年以上經(jīng)理或副經(jīng)理任職經(jīng)歷。

專業(yè)知識：熟悉國家相關法律法規(guī)，具有豐富的消防中控管理經(jīng)驗。

5、工程部經(jīng)理。

[資格條件]。

年齡限定：30~40歲之間。

性別：男性。

教育程度：大專以上學歷，機械專業(yè)或電器工程專業(yè)。

身體狀況：健康，無殘疾、無傳染病。

工作經(jīng)驗：5年以上工程管理工作經(jīng)驗，2年以上經(jīng)理或副經(jīng)理任職經(jīng)歷。專業(yè)知識：精通水、電、空調、消防、電梯，能夠審閱工程圖紙。

四、物資裝備計劃。

了保證物業(yè)公司的服務質量及滿足物業(yè)管理工作的順利進行，物業(yè)公司將根據(jù)接管進度安排物業(yè)服務物資裝備，具體情況如下：

1、為保證xx項目順利接管，我們在進場后將制定開辦費費用列項及使用計劃。并上報開發(fā)單位審核，并由開發(fā)商提供開辦費資金。在開辦費審核未果前，我司可先行墊付所需使用的資金。

2、物業(yè)管理合同簽定后一周內到位18萬元，用于開辦費的先行墊付；

3、接管驗收前一周開始按計劃購置辦公、維修工具及其它物資；

4、人員入場開始辦公之前一周，相關需求物資配置到位；

5、如根據(jù)預算資金不足，我們將申請進行追加。

第一節(jié)“xx”物業(yè)項目投標文件承諾書。

根據(jù)招標文件內容中有關“xx”項目的物業(yè)服務內容及要求，如我公司的投標文件被貴方接受，我公司承諾：

三、我公司將在“xx”項目的實際物業(yè)管理過程中，達到并能夠超越“xx”項目。

投標文件中列明的“物業(yè)服務內容及要求”各項標準和要求；

小區(qū)公共物業(yè)管理方案篇十

近幾年來，隨著xx經(jīng)濟建設的不斷發(fā)展，人民生活水平和整體素質的進一步提高，各村的拆遷小區(qū)和商業(yè)性的開發(fā)小區(qū)如雨后春筍般涌現(xiàn)出來。然而由于歷史、區(qū)域性發(fā)展與建設、集鎮(zhèn)規(guī)劃等問題，并沒有全部實行專業(yè)化、市場化物業(yè)管理。為加快推進xx平安和諧社區(qū)建設，制定一套規(guī)范的、符合xx實際的物業(yè)管理方案，并在全鎮(zhèn)小區(qū)推廣是及時且必要的。

在xx經(jīng)濟快速發(fā)展的同時，xx的城鎮(zhèn)建設也得到了突飛猛進的發(fā)展。居民群眾的居住環(huán)境發(fā)生了巨大的變化，一個個新建起來的小區(qū)為居民打造了一個舒適、優(yōu)美、和諧、文明的家園。全鎮(zhèn)范圍內，已經(jīng)實行正式的物業(yè)管理的小區(qū)有金都華庭、麗景花苑、錦繡家園、金灣花苑等6個;而各村的拆遷安置小區(qū)如宗言村和諧苑、xx村臥龍湖小區(qū)、三房巷的周南花苑等都是由村委代管或基本沒有管理。

(一)商業(yè)住宅小區(qū)

xx已有的成氣候的商住小區(qū)基本都已經(jīng)有專業(yè)的物業(yè)管理公司進駐管理。在小區(qū)管理上，他們有一套專業(yè)的、相對完善的管理模式，但并不代表可以高枕無憂，因為城市經(jīng)驗移植到農村有時也會水土不服。由于歷史、文化及風俗習慣的差異，農村居民和城市居民存在一定的差距。雖然經(jīng)濟發(fā)展了，但城市化進程相對滯后，如果不從農村實際出發(fā)，完全照搬城市物業(yè)管理模式，就是引發(fā)很多問題，錦繡家園和金灣花苑已經(jīng)因為溝通上的不通暢造成物業(yè)管理和小區(qū)業(yè)主之間發(fā)生矛盾與摩擦。所以，對于xx鎮(zhèn)的商業(yè)小區(qū)而言，物業(yè)管理也需要因地制宜。

(二)農村拆遷小區(qū)

各村經(jīng)濟的發(fā)展及對生活環(huán)境要求的提高，促使拆遷小區(qū)建設進入到一個蓬勃發(fā)展的階段。在管理模式上都是由各村自行管理，由于沒有統(tǒng)一的規(guī)范，造成管理效果參差不齊，引發(fā)一系列問題。

1、安全問題:目前，很多村的拆遷小區(qū)因沒有建設完畢，還有后期工程正在進行，所以沒有進行封閉式的管理。小區(qū)道路雖裝有監(jiān)控設備，但基本形同虛設，早安全上造成了隱患。

2、衛(wèi)生環(huán)境問題:拆遷小區(qū)使村民原來的閑散的聚居模式變?yōu)榧械木幼∧Ｊ?。原來只要自掃門前雪就行，現(xiàn)在多出很多公共地方需要大家共同維護，但由于小農思想的影響，很多村民就疏忽了這一塊，造成一些公共區(qū)域(如樓道)垃圾成災。

3、綠化問題:小區(qū)建成伊始，綠化設施齊全，環(huán)境優(yōu)美。然而過不多久，花圃都成了村民各自的菜園子，甚至還出現(xiàn)為了爭點方寸之地令鄰里之間產(chǎn)生矛盾。村里沒有辦法，只能讓鏟車鏟掉重新種上綠化，但緊跟著村民又會種菜，于是，在村委和村民之間就會進行一場你栽我鏟，你鏟我栽的持久拉鋸戰(zhàn)。這種治標不治本的方法，造成了資源的嚴重浪費。

4、維護問題:俗話說:“三分建、七分管”，房屋時一年新、二年舊、三年亂、四年破。由于缺乏定期的、專業(yè)的房屋維護，很多拆遷小區(qū)的房屋狀況都出現(xiàn)了一定的`問題，影響了房屋的使用年限。所有這些凸顯出來的問題，都在提醒我們，在全鎮(zhèn)實施統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)管理是非常迫切的，它對全鎮(zhèn)經(jīng)濟建設、精神文明、文化素質的提升起著重要的作用。

1、為全鎮(zhèn)的小區(qū)合理規(guī)劃物管區(qū)域物管是區(qū)域化管理，首先明確各區(qū)域邊界，物管區(qū)域劃定與規(guī)劃相匹配，考慮物業(yè)共用設備設施、建筑規(guī)模、社區(qū)建設，以方便人們生活、生產(chǎn)，合理利用區(qū)域資源。以便于管理為原則，形成一定規(guī)模面積與一點能夠數(shù)量的常住人口，有獨立或相對分界線的居住小區(qū)。

2、為老居住區(qū)域完善物業(yè)管理基礎設施，協(xié)調部門關系。政府在鎮(zhèn)區(qū)老居住區(qū)加大投入，改善小區(qū)的基礎設施和生活環(huán)境，改變一般散沙的現(xiàn)象，完善至物管的基本狀態(tài)，并要與國土、房管、建設、衛(wèi)生、公安、規(guī)劃等部門協(xié)調好，做到全體配合，各自做好本職工作，不越位、錯位和缺位，共同推進老小區(qū)的物業(yè)管理。

3、加強宣傳，增強居民物業(yè)管理意識物業(yè)管理是新生事物，存在一個逐漸熟悉與接收的過程，政府應當以多種形式向社區(qū)居民宣傳《物業(yè)管理條例》等法律、法規(guī)和政策，有針對性地做好宣傳引導工作，提高居民對物業(yè)管理法的認知度，逐步使其樹立依法管理的意識。通過周邊物業(yè)管理示范小區(qū)，使居民清楚認識到小區(qū)引入物管的優(yōu)點，使之逐步樹立有償服務的意識，通過講座、討論、問答等多種交流方式，生動形象地普及物管常識，提高居民群眾對物管的認識程度，使其逐步樹立自治管理意識。

4、制定小區(qū)物業(yè)管理實施細則雖然物業(yè)管理有了《物業(yè)管理條例》，但條例主要針對新建商住小區(qū)，對拆遷安置小區(qū)管理關注不多。我們應該在《物業(yè)管理條例》這一大框架下，根據(jù)本地區(qū)特點，以《物業(yè)管理條例》為指導，制定適應于本地區(qū)的、可操作性強的物業(yè)管理辦法與細則，從而以法律手段推進xx的小區(qū)物業(yè)管理。

5、成立物業(yè)管理科，全程跟進小區(qū)物業(yè)管理xx是個經(jīng)濟發(fā)達的工業(yè)重鎮(zhèn)，新興的生態(tài)名鎮(zhèn)。城鎮(zhèn)建設標準按照城市的格局在規(guī)劃和建設。各式小區(qū)在快速建設成長中，隨著居民收入水平與消費水平的提高，對工作于居住環(huán)境的要求也隨之提高。一支專業(yè)的物業(yè)管理隊伍，為xx鎮(zhèn)創(chuàng)造一個優(yōu)美、舒適、安全、方便的人居環(huán)境。同時也體現(xiàn)出xx政府為民造福，加強城鎮(zhèn)管理的一個重要舉措。

1、簡易物業(yè)管理

在各項設施、規(guī)模等還不完善的情況下，社區(qū)或村委可采用簡易物業(yè)服務。由小區(qū)內失業(yè)人員、低保和離退休人員組建服務隊，提供公共秩序、安全防范、環(huán)境衛(wèi)生保潔為主的服務，在鎮(zhèn)物業(yè)管理科的督導下，具體由各村委、社區(qū)負責。

2、專業(yè)物業(yè)管理條件好，設備齊全的小區(qū)，可通過業(yè)主大會，選聘專門的物業(yè)管理公司進駐小區(qū)進行管理。具體籌備由村委社區(qū)負責，鎮(zhèn)物業(yè)管理科做好統(tǒng)籌和協(xié)調工作。

3、業(yè)委物業(yè)管理在條件成熟的區(qū)域，業(yè)主自己選出一個比較精良的管理委員會，全權負責整個小區(qū)的物業(yè)管理，民主的制定各項規(guī)章制度。所有業(yè)主都要自覺愛護房屋及公共設施;維護安全與環(huán)境衛(wèi)生。如有業(yè)主違約，將會按照既定的規(guī)章制度按約處理。如此民主自治的物業(yè)管理，形成成本低，效率高的雙贏局面。

綜上所述，我鎮(zhèn)的小區(qū)物業(yè)管理應當是“三位一體”的管理模式，即業(yè)主、物業(yè)公司、村(社區(qū))在平等合作的基礎上，追求效用和業(yè)主利益最大化的物業(yè)管理。這是政府加強公共社會管理、關注民生的具體體現(xiàn)。抓好典型，以點推面，條塊結合，以塊為主，鞏固成果，統(tǒng)一管理，從而形成齊抓共管、共管共建的局面，最終實現(xiàn)平安和諧社區(qū)這一目標。

小區(qū)公共物業(yè)管理方案篇十一

為加強小區(qū)物業(yè)管理整治組織領導工作，成立銀塘鎮(zhèn)小區(qū)物業(yè)管理整治工作領導小組，具體組成人員名單如下：

組長：

副組長：

成員。

實施項目(小區(qū))服務企業(yè)應嚴格按照物業(yè)法律政策法規(guī)和有關管理文件規(guī)定和要求，以及對照該項目委托服務合同約定，認真實施該項目(小區(qū))各項管理和服務工作，全面開展小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生綜合整治工作，做到依法依規(guī)管理、誠信履約、合理收費、規(guī)范服務，按時間要求達到創(chuàng)建文明城市整治目標。

全面開展整治工作，切實改變小區(qū)“臟、亂、差”面貌，積極推進小區(qū)籌建業(yè)主委員會工作，通過大力整治小區(qū)環(huán)境，落實并引進物業(yè)管理單位，建立健全各項長效管理制度，達到整治和創(chuàng)建文明城區(qū)目標，努力營造優(yōu)美、舒適、溫馨人居環(huán)境。

(一)小區(qū)共用設施設備管理。

1、排水、排污管道通暢。如：明溝疏通與加蓋，化糞池清掏，下水道疏通，窨井蓋無破損、管網(wǎng)修繕基本完好。

2、室外道路平整、整潔、無破損，基本完好，不影響行人和車輛通行。

3、供水、供電設備設施保持衛(wèi)生，維護到位，運行正常。如路燈、樓道燈、電梯等公共設備配置基本完好，有應急處理方案。

(二)小區(qū)車輛、安全防范管理。

1、小區(qū)基本實行封閉式管理。

2、消防設備設施基本完好，安防人員認真負責，實行24小時值班及巡邏制度。

3、小區(qū)機動車及非機動車車輛有序停放管理。

(三)小區(qū)衛(wèi)生保潔、綠化養(yǎng)護管理。

1、環(huán)衛(wèi)設施較完備。小區(qū)定點設置垃圾桶，配有保潔人員實行日常保潔工作。

2、無擅自占用公共部位堆放雜物、衛(wèi)生保潔無死角現(xiàn)象。

3、小區(qū)綠化養(yǎng)護做到日常及時修剪，無違章破壞和占用綠地圈養(yǎng)家禽等行為，犬類管理妥善。

各社區(qū)以及各相關物業(yè)管理服務企業(yè)要嚴格按照開發(fā)區(qū)管委會工作部署以及本工作實施方案精神，精心組織力量，按照整體計劃和實施步驟，集中時間，全力以赴，全面完成區(qū)域范圍內各項環(huán)境衛(wèi)生整治工作。

(一)高度重視，形成合力。

各社區(qū)、各物業(yè)服務企業(yè)要統(tǒng)一思想，提高認識，把我鎮(zhèn)開展物業(yè)管理、小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生整治工作與全國城市文明程度指數(shù)測評迎檢工作緊密結合，強化對整治工作組織領導，精心安排，形成合力，明確責任、任務和目標要求，確保整治工作組織實施和管理到位。

(二)嚴格考核，確保成效。

鎮(zhèn)文教衛(wèi)辦、鎮(zhèn)建設辦要牽頭組織物業(yè)管理公司及社區(qū)居委會，全力抓好有物業(yè)管理小區(qū)開展環(huán)境衛(wèi)生整治活動情況專項檢查和評議活動，對整個活動進行嚴格跟蹤落實，確保整治工作取得實效。

小區(qū)公共物業(yè)管理方案篇十二

20xx年10月5日，xxx物業(yè)進駐xx前湖校區(qū)，這一年來，我全體員工團結一心，艱苦奮斗，勇于拼搏，不斷創(chuàng)新，進一步完善和改進了公司的管理和服務質量，取得了可喜的成績：組建了一支優(yōu)秀的物業(yè)管理團隊，創(chuàng)建了一種科學的管理模式和先進的管理理念、管理方法，以及嚴格的質量標準和工作程序;形成了服務與管理相結合的專業(yè)分工體系。一年以來，我們緊緊圍繞戰(zhàn)略規(guī)劃、品牌建設、內部管理、信息溝通、服務績效來展開一系列的工作。

戰(zhàn)略規(guī)劃：對物業(yè)管理的理念進行戰(zhàn)略性的轉變。

天健物業(yè)自成立以來，管理理念經(jīng)歷了從“管理型”到“服務型”的深刻轉變，拋棄了過去以管理者自居的姿態(tài)，倡導了“服務育人，業(yè)主至上”的全新服務理念。天健物業(yè)在發(fā)展過程中即使遭遇到了內外環(huán)境的嚴重挑戰(zhàn)，但為業(yè)主、使用人服務的理念也一直在沿伸，同時也得到了廣泛的好評。但公司管理層并沒有滿足可喜成績的取得，而是以積極的態(tài)度正視在服務過程中存在的服務專業(yè)性不強，服務內涵不深，員工待遇過低以及成本過高等問題。今年開始，公司便審時度勢，著手狠抓安全防范、環(huán)境衛(wèi)生和維修事宜，勁拼品牌建設，提高公司的運作效率和競爭力。

品牌建設:。

品牌，以高質量為堅實的基礎，本公司把如何提高物業(yè)管理服務的質量作為公司經(jīng)營的首選目標。

公司成立之初便做好了質量的策劃，明確公司的質量目標、要求，以及所想達到的目標，以最合適的服務質量去滿足業(yè)主及使用人的需要。一年來，公司始終把通過iso9000和iso14000的審核為奮斗目標，同時也進一步向業(yè)主及使用人展示了公司相關方面優(yōu)質服務的形象。

自公司進駐開始，一直把“客戶滿意，業(yè)主至上”作為工作的中心，進一步確定了公司以業(yè)主為中心的經(jīng)營服務理念，今后公司將繼續(xù)貫徹實施和改進服務質量，提高服務績效。

公司成立之后，經(jīng)過反復討論和研討，認為要想做的獨特，就須把工作做到零缺陷：服務零缺陷;操作零缺陷;設備零故障;安全零隱患的四零缺陷。明確了業(yè)主不總是對的，但永遠是最重要的客戶需求，充分做好達到需求的.各種準備，積極預防可能發(fā)生的問題。

內部管理:。

（一）人力資源。

人力資源是公司發(fā)展的重要保證。進駐之初，因處地特殊，故人員素質偏低。但今年年初，為了提高公司的競爭力，我公司積極開展員工知識培訓，使員工成為“一專多能”且達到了顯著的效果。員工培訓包括：企業(yè)文化培訓，專業(yè)技術培訓等，特別是對管理層進行的物業(yè)管理員資格考評培訓和保安隊伍的消防知識培訓以及專業(yè)知識培訓。通過培訓，提高了員工的綜合素質，改善了員工的工作態(tài)度，激發(fā)員工團結合作，大大提高了服務質量。

目前，公司內部已經(jīng)建成了較為完善的人力資源儲備，專業(yè)能力，綜合能力出眾的專業(yè)人才;能出謀劃策的企業(yè)策劃人員等，給公司的發(fā)展提供了廣闊的空間。

（二）規(guī)章制度。

入駐之初，因公司剛建立，一系列的制度及考核都是空白的，這給員工的工作帶來了很大的不便。按照“以法為據(jù)，有約可依”的原則，我公司迅速出臺了一系列規(guī)章制度。包括：各崗位人員職責，管理制度及各崗位工作人員考核辦法。制度的出臺明確了職責，分清了權限，也給公司員工的日常工作指明了方向，提供了依據(jù)。

（三）維修方面。

去年學生入住之初，因趕工期，四棟學生公寓可謂是以超常規(guī)的速度建成的，而快速度建成的房子卻導致了接管后艱難的維修工作。從去年至今，我技術維修部共計收到師生報修單4200多份，?？梢蛉ツ昃S修力量過弱，且設備設施還在保修期內，故多數(shù)單子未能修好。直至今年初，我公司一口氣增加了三倍的維修人員，不分日夜的維修，同時又加大對廠家的催修力度，迅速的解決了原有的存在的問題。現(xiàn)我處已承諾做到“小修不過夜，大修不過三”的服務承諾，可因各種設施仍然在保修期，致使好多維修事項我公司仍無法完成。但我公司還是竭盡所能去維修，特別是公寓內寢室之間電線錯亂的問題，在催修廠家無效的情況下，我公司維修人員用六天六夜時間全部調好，用實際行動解決了師生的怨言。近日，我公司又一口氣換下了四棟公寓x多盞燈炮以及300多個水龍頭和幾十個沖水閥，使公寓內的配套設施的維修完好率達到了98%以上。

（四）保安方面。

1、x年，在全體保安人員的共同努力下，圓滿完成了師生入住的安全防范工作，但隨著工作的逐步加深，漸漸暴露出了我公司保安的不足與缺陷：配套設施過差，人員素質過低，專業(yè)知識不足等。為此我公司于今年年初進行了一場保安大革新。首先，實行淘汰制，淘汰了十多位原有的保安。其次增加配套設施，購置保安服裝。工作的革新使我保安的外在形象上了一個新臺階。

2、保安工作始終貫徹校領導的外松內緊的方針。因學校處地的時間、環(huán)境比較特別。我公司嚴格實行來訪人員登記制以及憑證出入制。從去年至今，我公司共登記來訪人員50000多人次，確保了學生公寓的安全。

3、在自身管理方面，我公司保安堅持一天一小會，一周一大會，進行交流與檢討。同時，開展專業(yè)知識培訓。從去年至今，共進行了六次專業(yè)知識培訓，二次消防知識學習以及一個多月的軍事訓練。同時實行嚴格的保安考核辦法和工作流程，以及不計名的考評制。獎勵優(yōu)秀隊員，扣罰表現(xiàn)較差的隊員。

4、在外來人員管理方面，我保安部嚴格控制外來流動人員，一律實行來訪人員登記和扣押有效證件制，且進行不定期的巡邏，確保了公寓內學生生命財產(chǎn)的安全。同時因建設初期的施工較多，我們對違章搭建也進行了處理，規(guī)范和控制來訪車輛，創(chuàng)造了一個安全、安靜、優(yōu)雅的學生公寓環(huán)境。

（五）保潔方面。

1、我公司保潔部基本上能完成公司交給的任務，認真遵守公司和管理處的各項規(guī)章制度，嚴格執(zhí)行清潔工作規(guī)程，全天候清掃公寓大廳、衛(wèi)生間、走廊等。全天候清擦垃圾箱、扶手、門等，及時清理垃圾，創(chuàng)造了一個干凈的居住環(huán)境。

2、我保潔部實行嚴格的考核辦法，采用師生監(jiān)督制和打分制，每月實行四次，確保工作的力度。同時實行互監(jiān)制，即保安人員監(jiān)督保潔人員的工作力度，保潔人員也監(jiān)督保安的工作狀態(tài)。使雙方得以互相制約，互相鼓勵。也取得了顯著的效果。

（七）其它方面。

從去年至今，我處共撿到手機兩部，錢包9個，現(xiàn)金1000多元，校園卡200多張以及大量的衣服和鞋子。得到了師生的一致好評。同時，我公司又實行便民服務，提供打氣筒，免費讓學生打氣，免費開鎖，8次送生病的學生去醫(yī)院看病，10余次為學生爬窗戶開門等。

信息溝通。

一年來，我公司的信息溝通經(jīng)歷了從空白到完善的大飛躍。我公司目前有以下渠道與師生進行有效的溝通：

1、在每棟設立意見箱，讓師生對我們工作或態(tài)度有意見可提。

2、發(fā)放意見征求表，我們給學校的有關機構發(fā)放意見征求表，讓他們對我們的工作進行監(jiān)督和指導。

3、召開學生座談會，從去年至今，我公司共計召開了六次學生座談會，從中我們得到了寶貴的意見和建議。今后，我公司還將繼續(xù)召開此種會議。

4、公布投訴電話，如果師生對我公司的員工有什么不滿意可以直接拔打電話向我管理處投訴，我們力求給師生一個滿意的答復。

5、設立回訪制，堅決實行回訪時間不超過24小時。

6、建立面談投訴制，師生如有什么不滿意可直接向我管理部面談投訴，我管理部將會在第一時間給師生答復，且答復時間不超過12小時。

服務績效。

一直以來，我公司秉承“客戶是上帝”“業(yè)主至上”的原則，立足“一切為了您，為了您的一切”，實行微笑服務。力求您的事就是我們的事，您的小事就是我們的大事，您的滿意是我們永遠的追求。盡忠盡職，服務師生。

結束語。

我們知道，雖然在這一年里我們取得了顯著的成績，但我們也深刻的認識到我們的不足，公司專業(yè)性不強、單一的經(jīng)營方式、過高的成本將是我公司致命的弱點和缺陷。但我們也明白，這也是我們奮斗的起點，在新的一學新里，我們將通過吸取教訓、總結經(jīng)驗、借鑒學習的方法提高自己的專業(yè)水平，提升物業(yè)管理的品位，滿足業(yè)主及使用人的要求，實現(xiàn)天健物業(yè)的騰飛。

小區(qū)公共物業(yè)管理方案篇十三

為進一步提高物業(yè)管理服務質量和效率，在短時間內解決業(yè)主的投訴，同時全面提高員工職業(yè)道德水平和工作責任意識，也為了提高業(yè)主的滿意度，最終滿足業(yè)主高標準、高質量的健康生活需求，在客戶服務管理工作上推行"禮賓助理"服務。

1、分別于住宅大堂設"禮賓助理"，24小時接受咨詢和服務。

2、為更好地宣傳秘書管家服務，方便業(yè)戶與助理取得聯(lián)系，將特定專職"助理"的相片、個人特長、服務電話等助理資料鑲嵌在每一幢住宅公區(qū)內，并印制助理名片派發(fā)業(yè)戶。

3、每位助理必須了解其服務的家庭狀況，如家庭成員、家庭背景、工作行業(yè)、生活習慣、飲食偏愛、娛樂及運動愛好、身體情況、商務要求等以便隨時滿足各服務對象的需求。

4、"助理"定期向業(yè)戶通報社區(qū)最新訊息，向住戶講解物業(yè)相關法規(guī)政策；企業(yè)新聞及相關政策、制度改革最新動態(tài)；社區(qū)生活諸如：天氣預報、健康信息和安全常識等最新服務信息。

5、"助理"傾情奉獻秘書管家服務，不僅提供購物、訂餐、購票、商務、家居、代召出租車等日常服務，更是您商務與生活的貼心顧問。

（1）對自己職責范圍內或自己可以即行處理的事情不予理睬或拖沓、推諉者；

（2）自己無法解決的投訴不及時向上級匯報者；

（3）有證據(jù)顯示帶有情緒或缺乏誠意地去處理投訴，令投訴人不滿意者。

（二）工作時間標準：

1、業(yè)主投訴處理的工作時限：

（1）服務人員服務態(tài)度方面的投訴處理時限：情節(jié)一般的，不超過半天；

情節(jié)嚴重，不超過2天；

（2）工程維修方面的投訴處理時限：

其他維修，按與業(yè)主約定時限內完成，一般不能超過7個工作日；

（3）小區(qū)公共部分維修方面的'投訴處理時限。

其他公共部分維修，不得超過3個工作日；

（4）對其他業(yè)主行為的投訴，如鄰居裝修發(fā)出異味或過大噪音、休息時間鄰居活動發(fā)出過大噪音等，物業(yè)助理在15分鐘內到達被投訴業(yè)主家中并進行處理。

（5）其他投訴的處理時限視具體情況而決定，到達處理時間不超過8小時。

2、業(yè)主咨詢回復工作時限：

（1）關于小區(qū)一般情況，不涉及管理中心內部情況，不能馬上回復的，不超過30分鐘。

（2）關于各項物業(yè)收費項目和標準，要求馬上回復，無統(tǒng)一標準，需要確定的，征得業(yè)主同意，在30分鐘內派人到現(xiàn)場確定收費，回復業(yè)主。

（3）關于管理中心以外的服務項目和收費標準的咨詢，一般要求馬上回復，確實無法落實，不超過30分鐘回復對方。

（4）關于其它部門的辦事程序、收費情況的咨詢，馬上答復或與業(yè)主約定時限內回復，但原則上不得超過2個工作日。

（三）工作質量要求。

小區(qū)公共物業(yè)管理方案篇十四

第一條根據(jù)《國家計委、建設部關于印發(fā)城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務收費暫行辦法的通知》(計價費[]266號)和《北京市居住小區(qū)物業(yè)管理辦法》(北京市人民政府令1995年第21號)，特制定本暫行辦法。

第二條本暫行辦法適用于北京市行政區(qū)域內經(jīng)工商行政管理機關登記注冊，市房屋土地管理局資質審查合格的物業(yè)管理單位對普通居住小區(qū)提供社會化、專業(yè)化服務的收費管理。

物業(yè)管理服務收費是指物業(yè)管理單位在接受物業(yè)產(chǎn)權人、使用人委托，對其居住小區(qū)內的房屋建筑及其設備、公用設施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等項目開展的日常維護、修繕、整治服務及提供其它與居民生活相關的服務所收取的費用。

第三條市、區(qū)縣物價局是本市居住小區(qū)物業(yè)管理服務收費的主管機關，負責本行政區(qū)域內的居住小區(qū)物業(yè)管理服務收費的管理和監(jiān)督。

第四條北京市普通居住小區(qū)物業(yè)管理服務收費標準由市物價局會同市房屋土地管理局制定;并將根據(jù)物業(yè)管理費用的變化知時進行調整。各物業(yè)管理單位應按規(guī)定的標準執(zhí)行。

凡屬為物業(yè)產(chǎn)權人、使用人個別需要提供的特約服務收費項目，其收費標準，由物業(yè)管理單位與小區(qū)物業(yè)管理委員會或產(chǎn)權人代表、使用人代表協(xié)商，報市物價局和所在地物價部門備案。

第五條《北京市普通居住小區(qū)物業(yè)管理服務收費標準》中的“產(chǎn)權人”指小區(qū)內擁有房屋產(chǎn)權的單位和個人。按房改規(guī)定出售公有住宅樓房的單位和購買安居樓房的職工所在單位，應近按有關規(guī)定負擔產(chǎn)權人交費項目。

物業(yè)管理單位受委托收取房屋租金的，應將怕收房屋租金抵減物業(yè)管理服務收費標準中產(chǎn)權人交納的費用，不得重復收費。

普通住宅(甲類、乙類和一般住宅)與高檔住宅的界定，按首都規(guī)劃建設委員會辦公室的有關規(guī)定執(zhí)行。

第六條一棟樓屬多家產(chǎn)權的，產(chǎn)權人應每年交付中修費;屬一家產(chǎn)權的，產(chǎn)權人可每年交付中修費，也可在發(fā)生時按修繕定額結算。

產(chǎn)權人委托物業(yè)管理單位大修項目的，物業(yè)管理單位應每年收取大修費，大修費中更新改造費和一般大修費各占50%;產(chǎn)權人未委托而發(fā)生大修項目時可按修繕定額結算。

物業(yè)管理單位要加強大、中修費用的管理，應按每棟樓單獨設立帳戶，?？顚Ｓ茫坏门灿?。

第七條被評為部、市級優(yōu)秀管理居住小工的，在有效期限內(兩年)其物業(yè)管理服務收費可在規(guī)定標準的基礎上上浮10%—25%，可調整的項目為：(1)保潔費;(2)保安費;(3)小修費;(4)公共設施維修費;(5)管理費。

第八條居住小區(qū)內配套用房，屬公益性的(如學校、醫(yī)院等)，產(chǎn)權人、使用人按本辦法的規(guī)定標準交費。屬經(jīng)營性的，視其需要提供的勞務及使用公共設施的程度，參照本辦法規(guī)定的標準協(xié)商議定。

第九條物業(yè)管理服務收費實行明碼標價，收費項目和標準及收費辦法應在經(jīng)營場所或收費地點公布。

物業(yè)管理部位應當按受小區(qū)管理委員會或物業(yè)產(chǎn)權人，使用人的監(jiān)督，并將各項費用的年收支情況同時報市物價局和所在地物價局備案。

第十條實行物業(yè)管理的住宅小區(qū)物業(yè)產(chǎn)權人，使用人應按物價部門規(guī)定的收費項目和收費標準向物業(yè)管理單位交納物業(yè)管理服務費，不按規(guī)定交納物業(yè)管理服務費的，物業(yè)管理單位有權按照所簽服務合同要求追償。

第十一條物業(yè)管理單位已接受委托對居住小區(qū)實施物業(yè)管理并相應收取費用的，其它部門和單位不得再行重復征收性制裁的內容相同的費用和項目。

對于物價部門已規(guī)定統(tǒng)一價格(收費標準)的項目，物業(yè)管理單位應按統(tǒng)一價格(收費標準)執(zhí)行或代收。

勞動部門收取的電梯驗費按市物價局京價(涉)字[]第170號文件規(guī)定執(zhí)行，由產(chǎn)權人交納。

環(huán)衛(wèi)部門收取的生活垃圾清運費按市物價局京價(房)字[]第186號文件規(guī)定，每戶每年21元的產(chǎn)權人交納。

第十二條本辦法規(guī)定的收費標準中不含營業(yè)稅。凡按國家有關規(guī)定需交納營業(yè)稅的，物業(yè)管理單位可以本辦法規(guī)定的收費標準基礎上加應納稅金向產(chǎn)權人收取。

第十三條物業(yè)管理單位與物業(yè)產(chǎn)權人、使用人之間發(fā)生的收費糾紛，可由物價部門進行調處，也可通過仲裁或訴訟程序解決。

對備案的收費項目，物價部門有權對項目設置不合理、標準過高的收費作出停止收費、降低標準化的決定。

凡有下列行為之一者，由政府價格監(jiān)督檢查機關依照國家有關規(guī)定予以處罰：

(一)越權定價、擅自提高收標準的;。

(二)擅自設立收費項目、亂收費用的;。

(三)不按規(guī)定實行明碼標價的;。

(四)提供服務質價不符合的;。

(五)只收費不服務或多收費少服務的;。

(六)其它不執(zhí)行本規(guī)定的行為。

第十四條本辦法發(fā)布之彰的有關規(guī)定凡與本辦法相抵觸的，以本辦法為準。

第十五條本辦法由市物價局負責解釋。

第十六條本辦法自7月1日起執(zhí)行。

小區(qū)公共物業(yè)管理方案篇十五

一、指導思想。

以科學發(fā)展觀為指導，以體制機制創(chuàng)新為核心，按照行業(yè)管理與屬地管理相結合、物業(yè)管理與社區(qū)管理相結合、業(yè)主自主管理與社區(qū)自治相結合的“三結合”原則，強化屬地管理職能，理順物業(yè)管理體制，擴大物業(yè)管理覆蓋面，建立健全規(guī)范、穩(wěn)定、有效、和諧的物業(yè)管理長效機制，不斷鞏固文明城市創(chuàng)建成果，進一步促進文明社區(qū)與和諧寧南建設。

二、職責任務。

(一)強化屬地管理，建立責權明確的工作體系。

按照“重心下移、屬地管理”的原則，建立街道物業(yè)管理辦公室領導下的“兩站一中心”物業(yè)管理體系，承接市區(qū)物業(yè)管理部門下放的部分職能，具體落實轄區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理的組織、監(jiān)管工作，。

(1)會同主管部門參與轄區(qū)物業(yè)管理招投標、新建居住小區(qū)的物業(yè)承接驗收、物業(yè)服務企業(yè)資質審核、物業(yè)管理區(qū)域劃分;負責物業(yè)維修資金續(xù)籌與使用審核，物業(yè)服務質量檢查考評，物業(yè)管理項目交接監(jiān)管等。

(2)指導、監(jiān)督業(yè)主委員會的成立、改選和換屆工作，并對業(yè)主委員會的備案提出審核意見;負責指導、監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會日常運作。

(3)對本轄區(qū)內沒有物業(yè)管理或物業(yè)公司棄管的住宅小區(qū)，在業(yè)主大會沒有確定管理方式之前，負責組織街道物業(yè)服務中心有償提供物業(yè)基本服務。

(4)協(xié)調處理轄區(qū)內有關物業(yè)管理投訴和信訪方面的工作。

(5)對未按規(guī)劃建設配套共用設施、社區(qū)和物業(yè)管理用房，或配套用房、設施存在質量問題的，提請有關部門責令開發(fā)建設單位整改。

2.街道各科室職責。

(1)街道城建科負責研究制定轄區(qū)內住宅區(qū)物業(yè)管理的發(fā)展戰(zhàn)略，指揮協(xié)調領導小組各成員單位搞好住宅區(qū)物業(yè)管理工作。

(2)街道財政所負責落實配套資金，按照規(guī)定及時撥付補貼款，監(jiān)督資金使用，參與對社區(qū)的年度考核與獎懲評比。

(3)街道市容衛(wèi)生管理辦公室負責牽頭和督促社區(qū)及時拆除住宅區(qū)內違建，指導和督促保潔員做好職責范圍內各住宅區(qū)的衛(wèi)生保潔工作。

(4)街道司法所負責協(xié)助街道成立物業(yè)管理矛盾調解站，加強對調解員的政策業(yè)務培訓與工作指導，充分發(fā)揮調解機制作用，協(xié)調解決各類物管矛盾糾紛。

(5)街道社會事務科負責社區(qū)建設的組織協(xié)調和綜合管理工作。將社區(qū)符合低保條件的居民納入保障范圍，督促和協(xié)助社區(qū)和物管企業(yè)按照先征后返的原則，對低保戶實行先征后返。

(6)街道綜合科負責積極協(xié)調住宅區(qū)內幼兒園和學校繳納相應的物業(yè)管理費，以減輕物業(yè)公司經(jīng)營負責。

(7)街道紀工委負責對社區(qū)管理工作的年度考核，對物管資金使用進行監(jiān)督和審計。

3.社區(qū)居委會職責。

(1)指導成立業(yè)主大會籌備組，派代表參加籌備工作;會同開發(fā)建設單位組織新開發(fā)的小區(qū)召開第一次業(yè)主大會，并監(jiān)督指導業(yè)主委員會依法選舉;指導監(jiān)督業(yè)主委員會換屆和新老業(yè)主委員會的交接工作等。

(2)監(jiān)督、指導業(yè)主委員會的工作。負責傳達街道對社區(qū)公共利益作出的決定，對業(yè)主委員會的決議提出建議和意見。

(3)配合街道辦事處建立轄區(qū)物業(yè)管理責任體系，并融入到社區(qū)綜合管理當中。

(4)成立物業(yè)管理監(jiān)督小組，負責對物業(yè)管理服務質量進行日常監(jiān)督，并及時把信息反饋給街道物業(yè)管理辦公室。

(5)負責協(xié)調物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主委員會之間的關系。

(1)負責老舊小區(qū)內住宅及公共設施、公共秩序、居住環(huán)境、衛(wèi)生、綠化、停車場、裝修的管理和服務工作。

(2)接受業(yè)主委員會或業(yè)主管委會的監(jiān)督，廣泛聽取業(yè)主、使用人意見，提出整改措施并落實;定期參加業(yè)主大會，為業(yè)主、使用人提供優(yōu)質服務。

(3)受理業(yè)主來訪、查詢、委托、投訴等事宜，能解決的及時解決。

(4)建立健全住戶檔案，完善老舊小區(qū)管理臺帳。

(5)檢查、督促清潔人員做好樓道和小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生工作，加強老舊小區(qū)環(huán)境保護宣傳工作。

(6)定期檢查保養(yǎng)公用設施設備，對下水道、化糞池適時組織疏通清理，發(fā)現(xiàn)問題及時解決。

(7)每天不少于兩次在小區(qū)內巡邏，遇突發(fā)事件采取必要措施并及時向有關部門報告。

(8)對小區(qū)進出車輛進行管理、疏導，保持出入口暢通。

(9)按時保質完成上級部門交辦的物業(yè)管理其他工作。

(1)按照快速反應、及時組織、優(yōu)質服務、有償微利的原則，開展轄區(qū)內無管理單位住宅區(qū)的共用部位、共用設施設備和業(yè)主自用部位的應急維修工作。

(2)負責實行全天候24小時專人接聽應急報修電話并做好記錄。

(3)負責安排維修單位，承諾服務時限，30分鐘內到場及時排險，并做到修水不過天，修電不過夜，及時提供下水道疏通、化糞池清理服務。

(4)負責督查受理結果，反饋維修信息，建立維修服務臺帳。

(5)對于不在服務范圍內的維修項目，向報修人提供相關維修咨詢，對涉及供水、供電、燃氣等部門的報修，應提供相關電話。

(6)對屬于房屋共用部位、共用設施設備的維修項目，向報修人提供專項維修資金政策咨詢，并協(xié)助其辦理維修資金申請手續(xù)。

6.物業(yè)管理矛盾投訴調解站職責。

(1)受理調解業(yè)主、使用人與物業(yè)服務企業(yè)之間物業(yè)管理方面矛盾糾紛的投訴。

(2)受理調解業(yè)主與業(yè)主、使用人、業(yè)主委員會之間物業(yè)管理方面矛盾糾紛的投訴。

(3)受理調解業(yè)主、使用人與開發(fā)建設單位、物業(yè)服務企業(yè)之間物業(yè)管理方面矛盾糾紛的投訴。

(5)有關政策規(guī)定社會矛盾糾紛大調解不予受理的矛盾糾紛，物業(yè)管理投訴調解工作站不予受理。

(6)凡物業(yè)管理方面的投訴不經(jīng)街道物業(yè)管理投訴調解工作站受理調解的不得越級上訪，如越級上訪原則上不予受理。

(二)完善分類管理模式，逐步實現(xiàn)物業(yè)管理規(guī)范化。

1.已實施市場化物管的小區(qū)管理要求：建立健全業(yè)主委員會，協(xié)調業(yè)主對物管公司的監(jiān)管;加強物管公司的培訓指導，不斷提升服務水準;對物管公司的服務質量進行考評，為主管部門年審提供基本意見;參與優(yōu)秀小區(qū)評比活動，推廣優(yōu)秀小區(qū)的管理和服務模式，推動物業(yè)管理規(guī)范運行。

2.單位自管小區(qū)的物管要求：督促自管單位切實擔負起物管責任，及時將各級有關檢查考評情況向物管公司及其行政主管部門進行通報，形成齊抓共管的合力。

3.不具備市場化運作的老舊小區(qū)的接管要求：由街道物業(yè)管理服務中心負責有償提供基本物業(yè)服務，經(jīng)過一段時期運行，逐步過渡到由業(yè)主委員會與街道物業(yè)管理服務中心簽訂服務委托。

合同。

進行基本業(yè)務規(guī)范管理。

4.對經(jīng)濟適用房住宅區(qū)的接管要求：經(jīng)濟適用房住宅區(qū)屬于政府保障性住房，原則上由街道物業(yè)服務中心統(tǒng)一實施物業(yè)管理，實行低標準收費。開發(fā)商按規(guī)定建設一定比例的商業(yè)用房，其收益用于補貼物業(yè)管理費的不足。

(三)加大幫扶力度，推進物業(yè)管理持續(xù)健康發(fā)展。

一是加大對小區(qū)居民的宣傳力度，增強居民花錢買服務的意識。組織社委會協(xié)助物業(yè)公司收取物業(yè)管理費，以收費促管理，以管理促環(huán)境，以環(huán)境再促收費，形成良性循環(huán)。二是積極爭取上級部門支持。協(xié)助搞好出新小區(qū)房屋維修、保潔護綠、治安巡邏等工作，為物業(yè)管理創(chuàng)造條件、提供支持。三是鼓勵具有一定實力的物業(yè)管理企業(yè)參與競爭。提高市場份額，推進物業(yè)公司規(guī)模化管理，降低運營成本，提高整體水平。

三、組織領導。

街道成立物業(yè)管理服務工作領導小組，成員如下：

領導小組下設辦公室，與物業(yè)管理辦公室合署辦公，負責日常事務處理工作，辦公室主任由郭治宇同志兼任，謝洪同志任副主任，各社區(qū)成立社區(qū)物業(yè)管理服務站，站長由社區(qū)主任擔任，聯(lián)系電話：。

四、機構設置。

為便于機構運轉，街道成立物業(yè)管理辦公室，下設立“兩站一中心一小組”執(zhí)行機構，具體負責物業(yè)管理過程中的事務處理。

1.街道物業(yè)管理矛盾投訴調解站。

各社區(qū)居委會成立物業(yè)管理監(jiān)督小組，實行二級監(jiān)管。一級監(jiān)管，由街道物業(yè)管理辦公室與各社區(qū)主任組織實施，履行區(qū)物業(yè)科下放職權與職責;二級監(jiān)管由小區(qū)“四位一體”組織實施，由居委會社工代表、社區(qū)業(yè)主代表，社委會代表、物業(yè)公司代表組成，社委會主任任組長，負責對物業(yè)管理服務質量進行日常監(jiān)督，并及時把信息反饋給街道物業(yè)管理辦公室。

五、實施步驟。

1.制定方案階段(6月12日前)。

(1)調查轄區(qū)內住宅性質。分已實行物業(yè)管理小區(qū)、自管小區(qū)、失管小區(qū)，摸清范圍、樓幢數(shù)、居民戶數(shù)等情況。

(2)外出調研，深入試點單位調研住宅小區(qū)屬地化管理經(jīng)驗。

(3)落實辦公的場地，各種制度及網(wǎng)絡流程圖上墻。

2.宣傳發(fā)動階段(6月20日前)。

(1)召開領導小組成員及“兩站一中心一小組”人員動員會。

(2)通過各社區(qū)物業(yè)執(zhí)行機構。召開社區(qū)居民骨干、樓幢長、黨小組長、社區(qū)積極分子，進行廣泛宣傳發(fā)動，提高社區(qū)居民對實行物業(yè)管理的認識，積極協(xié)助物管公司開展工作。

3.全面實施階段(6月21日—6月30日)。

“兩站一中心一小組”全面開展工作，切實為社區(qū)居民開展物業(yè)服務。

六、工作要求。

1.加強領導，提高認識。各級領導要從建設新型現(xiàn)代社區(qū)、提升城市管理水平，促進和諧社會建設、推進文明城市創(chuàng)建的高度出發(fā)。認真領會物業(yè)管理體制創(chuàng)新的重要意義，強化責任意識，精心組織，周密部署，明確措施，建立問責體系，確保體制創(chuàng)新各項工作落到實處。

2.強化宣傳，營造氛圍。要做好輿論正面引導，大力宣傳實行規(guī)范化物業(yè)管理的意義、作用及物業(yè)管理的有關政策法規(guī)。采取散發(fā)宣傳單、印制便民手冊、宣傳板報等方式，積極引導業(yè)主自覺遵守物業(yè)管理的有關規(guī)定，樹立物業(yè)管理是消費、是商品的意識，營造全社會共同關心、支持、參與住宅小區(qū)實行規(guī)范化物業(yè)管理工作的良好氛圍。

3.明確職責，落實要求。各職能科室要齊抓共管，相互配合，落實支持物業(yè)工作的各項政策。各社區(qū)要建立物業(yè)管理工作領導機構，建立“一把手”負總責的責任體系，抽出精干力量落實社區(qū)責任及考核標準。街道物業(yè)管理辦公室要認真組織檢查考核工作，建立健全聯(lián)席會議制度，嚴格督辦并通報檢查結果，確保試點工作順利進行。

4.突出重點，加大投入。各社區(qū)要加大對本轄區(qū)物業(yè)管理的監(jiān)管，特別對老舊小區(qū)要重點扶持，完善各項公共配套設施，并延伸服務內容。同時，街道將采取爭取一點，自籌一點的辦法，對老舊小區(qū)物業(yè)管理給予必要投入。

篇二。

為提升我市老舊小區(qū)全面整治后的物業(yè)管理水平，鞏固各類改善工程成果，改善人民群眾的居住生活品質，決定在市區(qū)范圍內實施老舊住宅小區(qū)物業(yè)管理改善工程?，F(xiàn)制定如下實施方案：

一、指導思想。

以科學發(fā)展觀為統(tǒng)領，圍繞共建共享與世界名城相媲美的“生活品質之城”的目標，堅持解放思想、敢為人先，按照政府主導、企業(yè)和市民共同參與的要求，推進老舊住宅小區(qū)物業(yè)管理“擴面提質”，構建與杭州經(jīng)濟社會發(fā)展水平相適應的住宅小區(qū)物業(yè)管理服務模式，著力提升人民群眾居住生活品質。

二、主要目標。

總體目標：力爭到20xx年年末，杭州市區(qū)(包括上城區(qū)、下城區(qū)、江干區(qū)、拱墅區(qū)、西湖區(qū)，以下簡稱五城區(qū))實施庭院改善和危舊房改善后的住宅小區(qū)(共約3000幢房屋，建筑面積約1000萬平方米，涉及住戶約13.2萬戶)基本實現(xiàn)物業(yè)管理全覆蓋，未列入庭院改善和危舊房改善的住宅小區(qū)根據(jù)實際條件開展物業(yè)管理改善，逐步建立老舊住宅小區(qū)“低收費、廣覆蓋、有補貼”的物業(yè)管理長效機制，提升物業(yè)管理服務水平。

具體目標：在整治完善老舊住宅小區(qū)硬件配套設施的基礎上，建立物業(yè)管理機制，爭取實現(xiàn)“八個有”，即有物管用房、有公共保潔、有秩序維護、有停車管理、有設施維保、有綠化養(yǎng)護、有道路保養(yǎng)、有維修管理。

三、實施范圍。

杭州市區(qū)五城區(qū)范圍內同時符合下列條件的老舊住宅小區(qū)和零星住宅：

1.1999年以前建成;。

2.房屋標準成套;。

四、基本原則。

1.堅持屬地管理。要按照“條塊結合、以塊為主、屬地管理”的原則，充分發(fā)揮屬地街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府)和社區(qū)居委會的組織指導作用，因地制宜建立長效管理機制。

2.堅持突出重點。主要針對已完成庭院改善和危舊房改善，且目前尚未推行專業(yè)化物業(yè)管理的住宅小區(qū)，重點是在已完成庭院改善和危舊房改善工程的老舊住宅小區(qū)建立日常物業(yè)管理長效機制。

3.堅持“軟”“硬”共建。在開展住宅小區(qū)基礎設施改造完善的同時，建立健全日常物業(yè)管理工作機制，實現(xiàn)建管并舉。

4.堅持項目結合。物業(yè)管理改善工程應與危舊房改善工程和庭院改善工程緊密結合。實施危舊房改善工程和庭院改善工程的老舊住宅小區(qū)，要結合物業(yè)管理改善工程的要求，對住宅小區(qū)的硬件設施進行改善，做到危舊房改善和庭院改善完成一個、物業(yè)管理改善推進一個，避免重復施工影響居民生活。

5.堅持業(yè)主參與。要重點突出業(yè)主、居民共同參與，在工程中切實落實“四問四權”，確保業(yè)主、居民的“知情權、參與權、選擇權、監(jiān)督權”，明確業(yè)主、居民共同管理小區(qū)的義務與職責。

五、實施步驟。

1.調查計劃階段。20xx年6月底前，完成機構組建、五城區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀調查、相關政策標準制訂及計劃安排等工作。

2.全面推進階段。20xx年7月-20xx年年底，全面推進五城區(qū)物業(yè)管理改善工程，主要針對已開展庭院改善和危舊房改善的住宅小區(qū)，按照庭院改善和危舊房改善完成一個、物業(yè)管理改善工程推進一個的原則組織實施，其中20xx年完成100萬平方米，20xx年完成500萬平方米，20xx年完成400萬平方米，累計完成1000萬平方米。

對未列入庭院改善或危舊房改善計劃的其他老舊住宅小區(qū)或零星住宅，每年根據(jù)財政預算安排和住宅小區(qū)實際情況因地制宜地實施住宅小區(qū)整治和物業(yè)管理改善工程。

六、改善措施。

(一)完善硬件配置。

1.已列入庭院改善和危舊房改善計劃的住宅小區(qū)，除完成原定改善任務外，還要按照物業(yè)管理改善工程的要求同步完成住宅小區(qū)物業(yè)管理所需硬件設施的配置完善。本方案出臺前已完成庭院改善和危舊房改善工程的住宅小區(qū)，市庭改辦或危改辦要通過“回頭看”進行查漏補缺，按照物業(yè)管理改善工程的要求進一步完善硬件配置。具體新增硬件配置任務如下：

(1)劃定物管區(qū)域。在住宅小區(qū)設置圍墻，形成相對封閉獨立的物業(yè)區(qū)域;零星住宅和小規(guī)模住宅區(qū)，可因地制宜歸并為一個物業(yè)管理區(qū)域實行管理。

(2)建設特種設施。包括小區(qū)房屋單元防盜門和小區(qū)內電子監(jiān)控器安裝，小區(qū)消防等設施設備檢查和修繕。

(3)配備物管用房。補充配置小區(qū)物業(yè)管理用房，有條件的要爭取按總建筑面積5‰的標準配置，暫時不能配置物業(yè)管理用房的可臨時采取租賃、借用等辦法過渡。

2.未列入庭院改善或危舊房改善計劃的住宅小區(qū)和零星住宅，由財政每年安排一定的資金實施物業(yè)管理改善工程，具體由市物改辦根據(jù)住宅小區(qū)實際，因地制宜、有選擇性地組織實施。小區(qū)整治和硬件配置主要內容如下：

(1)新增配置。同列入庭院改善和危舊房改善計劃的住宅小區(qū)新增配置內容。

(2)環(huán)境整治。包括小區(qū)道路平整、汽車停車位劃定、自行車棚(庫)整飭、綠化整理、公共照明配置完善等。

(3)房屋整治。包括屋頂?shù)裙灿貌课痪S修整理(含平改坡)、立面整治、樓道刷白、管線序化、危房修繕等。

(4)公用事業(yè)管網(wǎng)整治。包括小區(qū)內自來水、電力和燃氣等公用事業(yè)管線和設施的基礎改造。

(二)建立物管機制。

在對住宅小區(qū)開展硬件設施整治改善的基礎上，根據(jù)居民意愿引入物業(yè)服務企業(yè)實施專業(yè)化物業(yè)管理或由當?shù)亟值擂k事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府)委托社區(qū)公共服務工作站組織實施社區(qū)化準物業(yè)管理，建立住宅小區(qū)物業(yè)管理長效機制。

1.確定管理模式。

街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府)應在硬件設施整治改善項目竣工并接收后一個月內完成居民意見的征求工作，確定小區(qū)管理模式。部分老舊小區(qū)(或零星住宅)因特殊原因未開展整治或硬件配置改善未全部完成的，經(jīng)當?shù)亟值擂k事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府)確認同意后予以接收。

征求居民意見以戶為單位(一個獨立產(chǎn)權單位為一戶)，采取書面形式進行，公示告知居民專業(yè)化物業(yè)管理和社區(qū)化準物業(yè)管理的組織形式、服務內容和相應收費標準。小區(qū)內1/2以上戶數(shù)居民選擇采取專業(yè)化物業(yè)管理的，由街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府)委托社區(qū)居委會在兩個月內組織小區(qū)居民召開業(yè)主大會并成立業(yè)主委員會，指導業(yè)主委員會通過業(yè)主大會選聘物業(yè)服務企業(yè);選擇專業(yè)化物業(yè)管理的居民戶數(shù)達不到總戶數(shù)1/2以上的小區(qū)統(tǒng)一采用社區(qū)化準物業(yè)管理模式，由街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府)委托社區(qū)公共服務工作站在兩個月內組織建立日常物業(yè)管理機制。

(1)社區(qū)化準物業(yè)管理。社區(qū)化準物業(yè)管理由社區(qū)公共服務工作站組織開展。可以分別聘請保潔、秩序維護等工作人員負責小區(qū)日常管理，或統(tǒng)一委托一家物業(yè)服務企業(yè)負責管理，或組織居民自治管理，為小區(qū)居民提供基本服務，包括公共區(qū)域保潔、小區(qū)內安全秩序維護、停車秩序維護、共用設施維保、公共綠化養(yǎng)護、小區(qū)內道路保養(yǎng)、房屋共用部位維修管理等服務，并由社區(qū)公共服務工作站按照杭州市社區(qū)化準物業(yè)管理服務收費管理辦法向住戶收取一定的服務成本費。小區(qū)內公共路面停車、物業(yè)管理用房等的經(jīng)營性收入由社區(qū)公共服務工作站統(tǒng)一收取和使用，作為小區(qū)物業(yè)管理資金，以彌補小區(qū)管理經(jīng)費不足。

(2)專業(yè)化物業(yè)管理。專業(yè)化物業(yè)管理由專業(yè)物業(yè)服務企業(yè)組織實施。業(yè)主委員會通過業(yè)主大會選聘專業(yè)物業(yè)服務企業(yè)進駐小區(qū)開展專業(yè)化物業(yè)管理，雙方簽訂物業(yè)服務合同。受聘的物業(yè)企業(yè)應根據(jù)《物業(yè)管理條例》等的規(guī)定和《物業(yè)服務合同》的約定，提供專業(yè)化物業(yè)管理服務并按合同約定向住戶收取物業(yè)服務費。

七、資金政策。

1.硬件配置工程列入庭改和危改工程實施的，其硬件配置項目費用列入庭院改善和危舊房改善工程專項經(jīng)費。

2.硬件配置工程列入物業(yè)管理改善工程實施的，其硬件配置項目費用列入物業(yè)改善工程專項經(jīng)費。經(jīng)費承擔方式如下：

(1)環(huán)境整治涉及的道路平整、雨污管道改造和收水口設置、照明及休閑設施設置、環(huán)衛(wèi)設施改造、綠化改造等納入工程招標范圍內的內容以及電力“上改下”工程的土建費用，由市、區(qū)兩級財政根據(jù)工程決算結果按1：1配套解決。

(2)房屋整治涉及的平改坡、外立面和樓道等房屋公共部位的整治費用，按照“誰家孩子誰家抱”的原則，由產(chǎn)權單位承擔;承擔確有困難的，由產(chǎn)權單位向區(qū)政府提出申請，經(jīng)區(qū)政府審核并報市物改辦同意后，由市、區(qū)兩級財政根據(jù)工程決算結果按1：1配套解決。

直管公房、房改房和無產(chǎn)權單位的房屋整治費用由市、區(qū)兩級財政根據(jù)工程決算結果按1：1配套解決。

(3)弱電桿線“上改下”和合桿序化梳理所需費用按照“誰家孩子誰家抱”的原則，由各產(chǎn)權單位承擔;電力桿線“上改下”的電氣配套費及一戶一表改造經(jīng)費由市電力局承擔;管道煤氣的建設(改造)費用由市燃氣集團承擔;自來水一戶一表改造費用，除居民按規(guī)定需繳納的相關費用外，其余由市水業(yè)集團承擔。

(4)物業(yè)管理改善工程原則上免繳工程涉及的綠化補償、占道挖掘以及因市政工程需要遷移綜合管線等費用。工程實施單位必須根據(jù)相關部門的要求，按照有關標準做好綠化恢復和路面修復工作。

3.住宅小區(qū)日常管理長效機制建立后，困難群眾物業(yè)服務費用減免補貼和社區(qū)公共服務工作站物業(yè)管理人員崗位補貼所需經(jīng)費由市、區(qū)財政按1：1配套解決。

八、保障措施。

1.建立工作機制。成立市物業(yè)管理改善工程領導小組，負責改善工程的組織和領導。領導小組下設辦公室(設在市房管局)，具體負責物業(yè)管理改善工程的組織、監(jiān)督和政策制訂等工作。各區(qū)政府及所屬各街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府)應建立相應的組織機構，負責實施本轄區(qū)內物業(yè)管理改善工程的各項具體工作，協(xié)調有關問題。各級建設、規(guī)劃、房管、民政、公安、*、*執(zhí)法、交通、綠化、環(huán)保、價格、工商、質監(jiān)、消防等部門按照各自職責依法開展住宅小區(qū)物業(yè)管理的有關工作。

2.落實資金保障。物業(yè)管理改善專項經(jīng)費列入財政年度預算，具體使用規(guī)定另行制訂。各級財政應確保資金的配套落實，并實行全程跟蹤審計。要加強對資金使用的管理，審計結果作為最終決算依據(jù)。

3.加大扶持力度。住宅小區(qū)實行“準物業(yè)管理”的，原綠化、市政等各項資金補貼和優(yōu)惠政策不變，并根據(jù)社區(qū)準物業(yè)管理小區(qū)規(guī)模設置服務人員崗位補貼;建立物業(yè)管理改善考核評優(yōu)機制，對考核優(yōu)秀的單位(個人)進行獎勵;住宅小區(qū)內的困難群眾確實無力支付物業(yè)服務費的，經(jīng)所在社區(qū)公示無異議后予以減免;水、電、環(huán)衛(wèi)等各公用事業(yè)專業(yè)單位委托管理單位統(tǒng)一收費的，應嚴格執(zhí)行物價部門核定的收費標準，并支付管理單位專項委托費用。社區(qū)公共服務工作站統(tǒng)一委托物業(yè)服務企業(yè)提供社區(qū)化準物業(yè)管理的，補貼和優(yōu)惠政策不變。

4.加強考核督查。物業(yè)管理改善工程要按照市區(qū)聯(lián)動、以區(qū)為主、屬地管理的原則，建立市、區(qū)、街道(鄉(xiāng)鎮(zhèn))、社區(qū)四級聯(lián)動機制。市政府與各區(qū)及市各相關單位簽訂目標。

責任書。

實施年度目標考核具體考核辦法另行制訂。

5.加強輿論引導。各有關部門要加強對物業(yè)管理改善工程的輿論宣傳，引導群眾了解物業(yè)管理的基本內容，理解物業(yè)管理行業(yè)運作的基本規(guī)則和標準要求，配合做好小區(qū)物業(yè)管理工作。

濱江區(qū)、杭州經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)、杭州西湖風景名勝區(qū)，蕭山區(qū)、余杭區(qū)可參照執(zhí)行。

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