一個(gè)好的方案應(yīng)當(dāng)考慮到各種因素，包括資源的利用、風(fēng)險(xiǎn)的控制和目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)等。如果要制定一個(gè)有效的方案，首先需要明確問(wèn)題的性質(zhì)和解決的目標(biāo)。方案的制定是一個(gè)循序漸進(jìn)的過(guò)程，需要不斷優(yōu)化和完善。
樓盤(pán)銷(xiāo)售方案策劃書(shū)篇一
一、營(yíng)銷(xiāo)概況：
房地產(chǎn)系不動(dòng)產(chǎn)的商品概念，與其他商品有著本質(zhì)截然不同的區(qū)別，不同于買(mǎi)件衣服那樣隨心所欲，這是因?yàn)橘I(mǎi)房子價(jià)位高，耐用性長(zhǎng)。買(mǎi)主務(wù)必經(jīng)過(guò)審情度事、權(quán)衡利弊的反復(fù)斟酌才能作出決定，而且反彈心理很強(qiáng)，稍有不稱心就會(huì)改變主意，買(mǎi)主思考的問(wèn)題，內(nèi)容豐富，錯(cuò)綜復(fù)雜，既要考慮得天獨(dú)厚的地理?xiàng)l件，又要科究?jī)?yōu)雅舒適的自然環(huán)境，樓質(zhì)、交通、音貝、污染、安全等諸方面的慎之有慎。由此可見(jiàn)房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)深度廣，難度大，負(fù)荷重，企求在房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)上取得卓然顯著的成效，并非輕而易舉、彈指一揮間，必須加強(qiáng)重視大腦智力投資的力度，具備冰凍三尺非一日之寒的韌勁和毅力。
二、創(chuàng)意理念：
房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃方案要達(dá)到尚方寶劍的強(qiáng)大韌勁和力度，必須在創(chuàng)意理念上形成：
1、具有高度的自信野心；
2、富于競(jìng)爭(zhēng)，且樂(lè)此不倦；
3、頭腦敏銳，不拘傳統(tǒng)；
4、感性認(rèn)識(shí)和理性認(rèn)識(shí)相處融洽；
5、注重歷史，尊重現(xiàn)實(shí)，睽重未來(lái)。
三、構(gòu)思框架：
1)以塑造形象為主，渲染品味和意念；
2)展現(xiàn)樓盤(pán)的綜合優(yōu)勢(shì)；
3)體現(xiàn)樓盤(pán)和諧舒適生活；
4)直切消費(fèi)群生活心態(tài)。
四、實(shí)戰(zhàn)流程：
1、形象定位：
對(duì)樓盤(pán)的綜合素質(zhì)進(jìn)行整體概括，揭示樓盤(pán)從地理位置、物業(yè)檔次到設(shè)計(jì)思想、具體細(xì)節(jié)等到方面的高起點(diǎn)定位。所謂高起點(diǎn)完全可以從樓盤(pán)的整體設(shè)計(jì)中體現(xiàn)到：吸取園外、境外高檔物業(yè)經(jīng)驗(yàn)，處處顧及住戶需要，大到小區(qū)環(huán)境規(guī)劃設(shè)計(jì)和公共空間的審美安排；小至空調(diào)機(jī)位、公共過(guò)道采光以及住戶戶型設(shè)計(jì)等等，都進(jìn)行精碉細(xì)鑿，力爭(zhēng)完美。
好東西總有不同之處，因而“不同”二字構(gòu)成了樓盤(pán)這一高檔物業(yè)的形象基礎(chǔ)，使它有機(jī)會(huì)從眾多物業(yè)中脫穎而出。比如：地理位置不同，交通條件不同，物業(yè)品質(zhì)不同，發(fā)展商信譽(yù)不同，人均擁有空間不同，升值潛力不同，車(chē)位數(shù)量不同，小區(qū)規(guī)劃不同。這“八種不同”的明知故問(wèn)句子成為開(kāi)發(fā)商向樓盤(pán)消費(fèi)對(duì)象闡述物業(yè)優(yōu)勢(shì)的重要線索。
2、主要賣(mài)點(diǎn)：
對(duì)樓盤(pán)進(jìn)行全面分析研究，概括為四個(gè)方面的賣(mài)點(diǎn)構(gòu)成：
1)地理位置；2)、樓盤(pán)設(shè)施結(jié)構(gòu)；3)、樓盤(pán)做工用料；4)、戶型設(shè)計(jì)。突出明顯優(yōu)勢(shì)，這是樓盤(pán)消費(fèi)者最關(guān)心的物業(yè)指標(biāo)。
3、繪制效果圖：
根據(jù)開(kāi)發(fā)商的條件和推廣需要，分別繪制整體效果圖、多層單體效果圖。繪制效果圖要強(qiáng)調(diào)公共空間開(kāi)闊、細(xì)節(jié)豐富、品味高，因?yàn)闃潜P(pán)的銷(xiāo)售，需要啟動(dòng)購(gòu)樓者對(duì)未來(lái)的想象，無(wú)數(shù)事實(shí)范例證明，精美的效果圖對(duì)營(yíng)銷(xiāo)起了事半功倍的決定性作用。
4、廣告訴求點(diǎn)：
1)闡述樓盤(pán)的位置；2)闡述樓盤(pán)所在地的歷史淵源；3)闡述樓盤(pán)交通條件；4)闡述樓盤(pán)人口密度情況；5)闡述樓盤(pán)的升值潛力；6)闡述樓盤(pán)開(kāi)發(fā)商的信譽(yù)；7)闡述樓盤(pán)的背景；8)闡述樓盤(pán)的舒適溫馨；9)闡述樓盤(pán)的實(shí)用率；10)闡述樓盤(pán)的付數(shù)計(jì)劃；11)闡述樓盤(pán)的品質(zhì)；12)闡述樓盤(pán)的深遠(yuǎn)意義；13)闡述樓盤(pán)的物業(yè)管理有什么不同。
5、廣告階段劃分：
對(duì)樓盤(pán)的品牌推廣是一個(gè)長(zhǎng)期的行為，應(yīng)有戰(zhàn)略的考慮，從而使每一期廣告都變成一次品牌的積累。都成為對(duì)樓盤(pán)形象的一次重要投資。其廣告推廣大致劃分為三個(gè)階段：
第一階段（預(yù)期到首期交樓入?。捍穗A段廣告宣傳以建立品牌知名度和促進(jìn)銷(xiāo)售為目標(biāo)，從而盡快奠定樓盤(pán)在人們心目中的品味、檔次和形象。此階段廣告費(fèi)用投入相對(duì)較大。
樓盤(pán)銷(xiāo)售方案策劃書(shū)篇二
活動(dòng)期間，凡在商城累計(jì)購(gòu)物滿300元(大家電等貴重品滿500元)即可獲贈(zèng)精美臺(tái)歷一本，單張信譽(yù)卡僅限領(lǐng)1本，每天1500本，發(fā)完為止！
三樓羽絨世界。
興隆商城全體員工祝您新快快樂(lè)萬(wàn)事如意。
食品商場(chǎng)：美食升級(jí)賀新年。
1、煙酒、滋補(bǔ)——精品文化大餐慶新年。
2、常規(guī)食品——大升級(jí)。
1、xx年春節(jié)金條全新上市、
2、黃金“錢(qián)”兔似錦，吊墜納福新春。
3、新年特別企劃。
1)黃金飾品免費(fèi)換。
2)黃金加工費(fèi)兌換大升級(jí)。
3)黃金身份證當(dāng)錢(qián)花。
4)黃金屋會(huì)員購(gòu)金雙倍積分。
4、明牌首飾新年送驚喜。
1)明牌黃鉑金每克優(yōu)惠價(jià)。
2)明牌鉆石全場(chǎng)8折，贈(zèng)送精美禮品一份。
3)明牌裸鉆成本價(jià)銷(xiāo)售。
4)明牌鉑金免費(fèi)換(只須遞增30%-40%)。
5、xx銀飾、xx銀飾、xx銀飾、xx銀飾、xx全場(chǎng)6.8折。
6、元旦開(kāi)門(mén)紅，戴新表走正點(diǎn)。
7、化妝元旦驚喜接連不斷選份禮物送給心中的“她”
鞋帽商場(chǎng)。
1、元旦開(kāi)門(mén)紅興隆鞋城舊鞋換新鞋。
活動(dòng)細(xì)則：在xx月xx日--1月3日活動(dòng)期間，顧客憑在鞋城購(gòu)鞋的信譽(yù)卡可在品牌正價(jià)折扣的基礎(chǔ)上再優(yōu)惠80元，特價(jià)商品可優(yōu)惠20元。(單張信譽(yù)卡只可購(gòu)買(mǎi)一雙鞋，不可累積使用)。
2、興隆鞋城精品男鞋展皮爾卡丹金利來(lái)卡帝樂(lè)沙馳花花公子啄木鳥(niǎo)等。
4、元旦開(kāi)門(mén)紅箱包送財(cái)運(yùn)金利來(lái)8.8折鱷魚(yú)恤8.8折卡帝樂(lè)8.8折米奇8.8折萬(wàn)里馬7折煙斗7折保羅7折特價(jià)包198----385元皮帶59--98元。
1、元旦開(kāi)門(mén)紅以舊換新大行動(dòng)國(guó)家財(cái)政補(bǔ)貼10%廠商再補(bǔ)貼10%，雙重補(bǔ)貼更省錢(qián)。
電視、冰洗、數(shù)碼全面參與以舊換新。
2、蘋(píng)果店迎新開(kāi)業(yè)。
3、精品電器展。
1、興隆床品，元旦開(kāi)門(mén)禮，以舊換新大行動(dòng)。
2、新年換新鍋，越“鍋”越紅火，炊具賀新年，拿鍋就抵錢(qián)，蘇泊爾、愛(ài)仕達(dá)以舊換新大行動(dòng)。
3、時(shí)尚炊具新春首選——韓國(guó)炊具大聯(lián)展。
4、送禮送健康，健身器材大推廣。
5、健康三部曲：
(1)、健康送父母——足浴盆推廣。
(2)、健康送朋友——足療機(jī)、按摩墊套購(gòu)獻(xiàn)禮。
(3)、健康送領(lǐng)導(dǎo)——按摩椅推廣。
6、應(yīng)季新品全新上市：
(1)x年送祝福——兔子大會(huì)。
(2)新年換新衣，喜慶又吉祥——兒童唐裝展。
(3)紅紅火火過(guò)新年——鴻運(yùn)專柜全新上市。
(4)歡歡“洗洗”過(guò)新年——洗滌用品大聯(lián)展。
(5)“瓷”舊迎新——陶瓷用品大聯(lián)展。
(6)冬季商品全面清倉(cāng)：兒童棉服、羽絨服、兒童靴鞋。
1、冬季商品大清倉(cāng)。
2、極品服飾推薦。
3、賀歲款服飾推薦。
針紡商場(chǎng)：
1、紅運(yùn)專柜，休閑春款搶先上市。
2、新年賀新春羊絨首選禮。
樓盤(pán)銷(xiāo)售方案策劃書(shū)篇三
對(duì)外傳達(dá)xx房產(chǎn)開(kāi)盤(pán)典禮的信息、顯示企業(yè)實(shí)力。擴(kuò)大xx房產(chǎn)的社會(huì)知名度和美譽(yù)度，體現(xiàn)xx房產(chǎn)的五大優(yōu)勢(shì)：公司的雄厚實(shí)力、“xx第一拍”的資歷、優(yōu)越的地理位置、良好的升值空間和一流的戶型設(shè)計(jì)，展示美好發(fā)展前景，促進(jìn)樓盤(pán)銷(xiāo)售。同時(shí)進(jìn)行企業(yè)社會(huì)公關(guān)，樹(shù)立xx房產(chǎn)積極良好的社會(huì)形象，并融洽與當(dāng)?shù)卣毮懿块T(mén)、客戶的關(guān)系。
20xx年11月28日（暫預(yù)定）。
xx房產(chǎn)有限公司。
貴公司確定。
xx電視臺(tái)、xx廣告公司。
（一）前期準(zhǔn)備。
1、到場(chǎng)嘉賓。
市政府有關(guān)主管領(lǐng)導(dǎo)、業(yè)界知名人士、公司的關(guān)系客戶、各媒體記者。
2、購(gòu)買(mǎi)或制作一批有意義的禮品。
做好活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)的禮品、禮品袋（可由我公司提前提供樣品，由貴公司定稿后我公司統(tǒng)一制作）。
一是可以表達(dá)對(duì)領(lǐng)導(dǎo)的尊敬和謝意；二是可以起到宣傳作用和品牌效應(yīng)。
3、剪彩儀式所需的紅花、剪刀、托盤(pán)和鮮花。
4、請(qǐng)柬的準(zhǔn)備。
提前印好請(qǐng)柬，非市內(nèi)來(lái)賓請(qǐng)柬要在典禮前10天寄出，本市提前5天發(fā)出，并確認(rèn)來(lái)否回執(zhí)。（請(qǐng)貴公司確認(rèn)、確定。）。
5、其他準(zhǔn)備工作。
樓盤(pán)銷(xiāo)售方案策劃書(shū)篇四
房地產(chǎn)銷(xiāo)售方案（一）：
鄭州某房地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃書(shū)。
一、項(xiàng)目簡(jiǎn)介:。
本房地產(chǎn)項(xiàng)目位于鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)的東南板塊，在鄭汴路路南，鳳凰東路、鳳臺(tái)路(在建)和青年路三條路呈型將社區(qū)同周邊的商品大世界、名優(yōu)建材市場(chǎng)等分開(kāi)。
本房地產(chǎn)現(xiàn)有的物業(yè)形態(tài)由連排別墅、普通現(xiàn)房多層和在建的小戶型多層組成。一期連排別墅市場(chǎng)定位發(fā)生失誤，出現(xiàn)了銷(xiāo)售障礙。一期5#、7#、9#、11#、13#、15#六棟多層吸取了別墅的教訓(xùn)，以超低價(jià)位入市，順利的實(shí)現(xiàn)了銷(xiāo)售，但沒(méi)有為開(kāi)發(fā)商實(shí)現(xiàn)預(yù)期的利潤(rùn)，沒(méi)有樹(shù)立中、高檔物業(yè)的品牌形象，無(wú)意中構(gòu)成本房地產(chǎn)下一期小戶型開(kāi)發(fā)和小高層開(kāi)發(fā)的品牌障礙。
此刻，一期多層尚有37套現(xiàn)房、準(zhǔn)現(xiàn)房，銷(xiāo)售額850萬(wàn)元。其中159、7m2的三室兩廳有23套，以五、六樓為主；127m2的三室兩廳7套；這兩種房型的銷(xiāo)售金額占一期余額的90、4%。
二期小戶型總銷(xiāo)售金額預(yù)計(jì)2800萬(wàn)元，臨街商鋪1700萬(wàn)元，合計(jì)4500萬(wàn)元。預(yù)售許可證預(yù)計(jì)2003年5月底辦下。
由此可見(jiàn)，目前本房地產(chǎn)的可售資源由三種不同的物業(yè)組成:期房小戶型、現(xiàn)房大戶型和商鋪。其中二期小戶型占所有可售金額的52%，一期大戶型銷(xiāo)售額16%，二期臨街商鋪占32%。如何解決可售資源過(guò)于分散的障礙，是我們應(yīng)對(duì)的重大挑戰(zhàn)之一。
二、市場(chǎng)概況及基本競(jìng)爭(zhēng)格局:。
a、東南板塊及鄭汴路商圈。
鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)的東南板塊主要由三部分組成:鄭汴路沿線、東明路南段沿沿線、航海東路與107國(guó)道沿線。
鄭汴路沿線主要由建業(yè)、英協(xié)、百合花苑、東方明珠等中高檔樓盤(pán)組成。在鄭汴路商圈的支撐下，那里已經(jīng)成為明確的高尚住宅區(qū)。本房地產(chǎn)位于這一區(qū)位之內(nèi)。與英協(xié)、建業(yè)幾乎是一路之隔。但本房地產(chǎn)在操盤(pán)過(guò)程中，沒(méi)有除理好商務(wù)環(huán)境與居住環(huán)境的品牌區(qū)分與借勢(shì)，純粹以低價(jià)位的品牌內(nèi)涵介入競(jìng)爭(zhēng)，不僅僅沒(méi)有收獲天然的地段價(jià)格優(yōu)勢(shì)，而且為二期、三期制造了品牌障礙。
東明路南段沿線目前競(jìng)爭(zhēng)十分激烈，主要由東明花園、佳藝花園等樓盤(pán)組成。
航海東路與107國(guó)道沿線是2002年以來(lái)的樓市亮點(diǎn)，寶景、金色港灣、悉尼陽(yáng)光、燕歸園等一批中價(jià)位大型樓盤(pán)。其中燕歸園是本房地產(chǎn)二期小戶型明確的競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)，其它幾乎所有的樓盤(pán)都和本房地產(chǎn)一期159、127平米現(xiàn)房構(gòu)成明確的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系。(詳見(jiàn)附1:鄭汴路市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告)。
b、小戶型市場(chǎng)概況。
自2001年底時(shí)尚party介入鄭州樓市以來(lái)，小戶型這種物業(yè)形態(tài)迅速發(fā)展起來(lái)。尤其是2003年初，青年居易(easy-go)以1900余套的投放量沖擊市場(chǎng)，構(gòu)成了小戶型的“市場(chǎng)黑洞”，徹底打破了市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)格局，實(shí)現(xiàn)了小戶型從供小于求到供大于求的轉(zhuǎn)變。今年4月份更是破天荒地出現(xiàn)了小戶型銷(xiāo)售量的急劇下降局面。
燕歸園位于貨站街東段，由盛煌房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)，已成功實(shí)現(xiàn)一期的開(kāi)發(fā)，在幾乎沒(méi)有什么競(jìng)爭(zhēng)的狀況下，收獲了小戶型市場(chǎng)的第一批需求者，此刻燕歸二期正在認(rèn)購(gòu)階段。燕歸園提前介入了小戶型市場(chǎng)，并且認(rèn)識(shí)到小戶型的主力市場(chǎng)是60-80平米的兩室戶型和100平米的三室兩廳。這與我們的市調(diào)結(jié)果完全一致。此次燕歸二期開(kāi)發(fā)的正是此類(lèi)戶型(兩室兩廳75平米，三室兩廳95平米)。能夠說(shuō)，同燕歸園的戶型配比上比較，我們沒(méi)有優(yōu)勢(shì)。
(小戶型市場(chǎng)詳見(jiàn)附2:鄭州市小戶型的調(diào)查報(bào)告)。
c、商鋪市場(chǎng)。
商鋪是一個(gè)比較特殊的物業(yè)形態(tài)，商鋪的價(jià)格是由商鋪能為房東帶來(lái)的租金多少?zèng)Q定的。目前鄭州的商鋪市場(chǎng)尚處于起步階段。本房地產(chǎn)二期商鋪位于商品大世界、名優(yōu)建材市場(chǎng)南端，即將建成的大賣(mài)場(chǎng)的商業(yè)價(jià)值將會(huì)決定二期商鋪的價(jià)格。人們對(duì)大賣(mài)場(chǎng)的商業(yè)認(rèn)同也將影響二期商鋪的價(jià)格。
和二期商鋪有競(jìng)爭(zhēng)的主要樓盤(pán)是建業(yè)新天地的臨街商鋪、英協(xié)尚未售出的部分商鋪。
三、項(xiàng)目swot分析。
一)優(yōu)勢(shì)。
1)鄭汴路商圈天然的地段優(yōu)勢(shì)，那里是財(cái)富的俱樂(lè)部，富翁的制造廠，在那里百萬(wàn)富翁比比皆是，每年都有新一代需求產(chǎn)生，源源不斷的需求是我方樓盤(pán)最有力的支撐。
市場(chǎng)細(xì)分如下:。
a、高端市場(chǎng)被英協(xié)、建業(yè)等高檔樓盤(pán)滿足，這一部分客戶大部分是第二次或第三次置業(yè)，是終極消費(fèi)，10年內(nèi)不會(huì)再置業(yè)。
b、中端市場(chǎng)被東方明珠、百合花苑、虹景家園等中檔樓盤(pán)滿足，屬過(guò)度消費(fèi)和終極消費(fèi)的結(jié)合。
c、復(fù)合市常本房地產(chǎn)一期是一個(gè)大眾樓盤(pán)，從價(jià)位角度劃分，屬中低檔樓盤(pán)。本房地產(chǎn)二期小戶型項(xiàng)目的目標(biāo)群，預(yù)計(jì)業(yè)主身份復(fù)雜，置業(yè)心理不盡相同，故推廣過(guò)程中，不能拘泥于單一的推廣主線。
本區(qū)域年輕人多為收入較低的藍(lán)領(lǐng)階層，有效需求不足。如果本房地產(chǎn)二期銷(xiāo)售象青年居易一味的向年輕時(shí)尚族訴求，我方樓盤(pán)銷(xiāo)售可能面臨比較嚴(yán)峻的局面。(詳見(jiàn)鄭汴路市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告)。
鄭汴路市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告。
調(diào)查目的:了解鄭汴路市場(chǎng)的整體收入水平和消費(fèi)者對(duì)小戶型的認(rèn)知和理解程度(本房地產(chǎn)購(gòu)房消費(fèi)支撐力度)。
調(diào)查方法:分層隨機(jī)抽樣(不同年齡層)和分塊隨機(jī)抽樣。
調(diào)查范圍:鄭汴路東建材市嘗燈飾市嘗管材市嘗名優(yōu)建材市嘗商品大世界。
調(diào)查時(shí)間:2003、4、14。
鄭州，銀基批發(fā)市場(chǎng)和鄭汴路建材市場(chǎng)是商業(yè)比較密集的兩大板塊，那里聚集了數(shù)以萬(wàn)計(jì)的大小商販，他們收入不菲，他們絕大部分是外地人，他們是鄭州房地產(chǎn)消費(fèi)的主力軍。了解這一人群的收入水平、消費(fèi)習(xí)慣將對(duì)房地產(chǎn)的投資有必須的指導(dǎo)好處。
2003、4、14，動(dòng)力公司市場(chǎng)部走訪了鄭汴路建材市場(chǎng)，對(duì)小戶型的市場(chǎng)消化力做了調(diào)查，而這些建材市場(chǎng)的小老板們對(duì)此漠不關(guān)心，或拒不作答，說(shuō)明消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)敏感度不夠。消費(fèi)疲軟，市場(chǎng)敏感度不高，純小戶型在鄭汴路這塊市場(chǎng)前景嚴(yán)峻。
對(duì)建材市場(chǎng)調(diào)查發(fā)現(xiàn):。
1、大部分員工租房住，潛在客戶存在；市場(chǎng)潛量比較大，但需要推廣的成本較高。
2、大部分員工來(lái)自外地或郊縣，收入水平偏低，消費(fèi)力不足。
3、小戶型需求彈性十分大，對(duì)價(jià)格十分敏感。
5、外地人居多，他們辛苦拼搏，如果要買(mǎi)房子的話，更喜歡一步到位。
6、商鋪為上下兩層，一般下面做門(mén)面，上面做倉(cāng)庫(kù)和員工宿舍。
7、附近都市村莊較多，租務(wù)市場(chǎng)一般80—150元/月。
8、作為首次購(gòu)買(mǎi)者，最重要的還是價(jià)格。
9、他們厭惡鄭汴路目前的工作和居住環(huán)境，他們尋求方便、安逸、清凈。
10、相當(dāng)一部分是河南總代理，無(wú)須過(guò)多的現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售。
13、對(duì)60—80平米的兩室較感興趣，這部分需求將轉(zhuǎn)化為有力的市場(chǎng)動(dòng)力。
14、本房地產(chǎn)知名度不高，口碑不好。
15、外地商人對(duì)鄭州的發(fā)展較失望，但鄭汴路的升值充滿信心。
鄭汴路建材市場(chǎng)蘊(yùn)涵了較大的市場(chǎng)潛力，隨著鄭東新區(qū)的開(kāi)發(fā)和鄭汴路大賣(mài)場(chǎng)的構(gòu)成，鄭汴路升值的前景就會(huì)更加明朗化，故前期概念的炒作成功與否直接決定了項(xiàng)目的運(yùn)作的好壞，“注意力經(jīng)濟(jì)”的時(shí)代，抓住了消費(fèi)者的眼球，侵占了客戶的意念，就意味著成功!
2)鄭汴路板塊高檔樓盤(pán)云集，已經(jīng)同未來(lái)大道板塊一樣，成為身份、財(cái)富的象征。本房地產(chǎn)二期應(yīng)借此概念，實(shí)現(xiàn)品牌形象的轉(zhuǎn)變。
3)正在構(gòu)成的“大賣(mài)潮商務(wù)區(qū)能直接帶動(dòng)本房地產(chǎn)二期的投資價(jià)值，甚至有可能使本房地產(chǎn)二期成為“大賣(mài)潮的附屬配套。該局面一旦構(gòu)成，銷(xiāo)售將高屋建瓴，出現(xiàn)爆搶局面。
4)本房地產(chǎn)項(xiàng)目二期有巨大的升值空間與既得便利。
a、107國(guó)道的東遷，鄭汴路東段將成為鄭州東區(qū)的財(cái)富中轉(zhuǎn)站。有“東之中”或“東區(qū)發(fā)動(dòng)機(jī)”的本質(zhì)地位。鄭汴路商圈早已成為百萬(wàn)富翁的制造廠。但是這樣的天然地產(chǎn)需求優(yōu)勢(shì)，卻讓建業(yè)、英協(xié)、百合花苑等一批高、中檔樓盤(pán)風(fēng)光占盡，而我方樓盤(pán)以“中原地產(chǎn)大低震”的主角，不僅僅沒(méi)有收獲天然的地段優(yōu)勢(shì)，而且為二期、三期制造了品牌障礙。這一問(wèn)題務(wù)必在二期項(xiàng)目得到扭轉(zhuǎn)。
b、鄭東新區(qū)的輻射效應(yīng)。
鄭東新區(qū)的開(kāi)發(fā)將使鄭州的中心東移，鄭汴路地產(chǎn)板塊位于老城區(qū)與新城區(qū)的支撐地帶，配套齊全，生活便利的條件將給鄭汴路東段帶來(lái)一次前所未有的商機(jī)。而本房地產(chǎn)項(xiàng)目恰恰位于這一板塊的中心。
二)劣勢(shì)。
1)、本房地產(chǎn)可售資源由三種不同的物業(yè)形態(tài)組成，這三種物業(yè)形態(tài)的目標(biāo)群是完全不同的置業(yè)目的。尤其是一期多層現(xiàn)已進(jìn)入尾盤(pán)階段，可售資源僅850萬(wàn)元，房源主力是159平米的五、六樓3室2廳。
目前，通常142平米的面積即能做出比較舒適的4室2廳，大戶型并非市場(chǎng)的主力所在，由于總價(jià)原因，總面積在150以上的多層戶型五樓以上是最難賣(mài)的戶型。并且此類(lèi)房源還要和周?chē)鹕耆A、金色港灣、百合花苑、東方明花園甚至建業(yè)、英協(xié)等東南板塊幾乎所有的樓盤(pán)相競(jìng)爭(zhēng)。尤其是850萬(wàn)元的大戶型現(xiàn)房可售資源，不能放任由二期帶一期(通常小戶型帶不動(dòng)100平米以上的大戶型)，不能全力以赴主打現(xiàn)有房源(總房源有限，導(dǎo)致?tīng)I(yíng)銷(xiāo)資源總量較少)，也不能先做二期樹(shù)品牌，在構(gòu)成二期勝局后再做一期尾房。這對(duì)營(yíng)銷(xiāo)工作是一個(gè)巨大的挑戰(zhàn)。
2)本房地產(chǎn)二期離鄭汴路較遠(yuǎn)，從售樓部到社區(qū)要經(jīng)過(guò)嘈雜的市場(chǎng)，很難構(gòu)成良好的看房通道。本房地產(chǎn)一期、二期又被青年路所分隔，很難構(gòu)成整體樓盤(pán)感覺(jué)，有“只是兩棟臨街樓”的印象。
3)本房地產(chǎn)二期和張莊一墻之隔，有都市村莊的形象，物業(yè)安全系數(shù)較低，居住環(huán)境嘈雜，僅靠硬件設(shè)施，很難構(gòu)成高檔樓盤(pán)形象。
4)與二期相比，一期樓盤(pán)素質(zhì)高、售價(jià)低，構(gòu)成本房地產(chǎn)二期銷(xiāo)售心理價(jià)位抗性。
5)非現(xiàn)房，不貼合商戶即買(mǎi)即住的消費(fèi)心理。
6)非獨(dú)立廚房，做飯起居不方便，這與目前鄭汴路商戶想改變天天吃大排擋的愿望不符。
三)、機(jī)會(huì)。
1)商鋪的拆遷，原本居住在商鋪二樓的商戶另謀居所，導(dǎo)致租房市場(chǎng)更加火爆。鄭汴路商圈約4000戶商戶，2萬(wàn)人的龐大消費(fèi)群體將突顯本房地產(chǎn)二期的投資價(jià)值。因勢(shì)利導(dǎo)，單純商鋪拆遷構(gòu)成的居住需求，即可成為本房地產(chǎn)二期主力客源。
3)鄭汴路各市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，大鱷級(jí)商戶正在構(gòu)成，這些商戶為了穩(wěn)定企業(yè)中的骨干力量和親屬，已開(kāi)始為他們購(gòu)置總價(jià)較低的房屋。這些房屋通常位于商鋪附近，以便于商戶們無(wú)嚴(yán)格好處上下班的生活工作需求，而本房地產(chǎn)二期恰恰貼合商戶們的這一需求。
4)大賣(mài)潮的整合，將對(duì)大鱷構(gòu)成推波助瀾，本房地產(chǎn)二期有可能成為“大鱷”的商務(wù)配套。
a)小戶型的特性導(dǎo)致目標(biāo)客戶對(duì)居住環(huán)境要求不高。本房地產(chǎn)二期配套不全，居住環(huán)境嘈雜的抗性能夠弱化。
b)本房地產(chǎn)二期產(chǎn)品總價(jià)低，置業(yè)風(fēng)險(xiǎn)校由于鄭汴路商圈租房市場(chǎng)火爆，且本樓盤(pán)有“大賣(mài)潮作依托，購(gòu)房、租房需求恒久存在，物業(yè)幾乎不可能貶值，也比較容易轉(zhuǎn)手或出租，這十分貼合外地商人置業(yè)心理。
c)本房地產(chǎn)二期就應(yīng)說(shuō)具有充足的客戶資源，消費(fèi)的中堅(jiān)力量是建材市場(chǎng)中的商戶，故推廣中可采取鋪單的形式為主，報(bào)紙廣告、廣播廣告為輔的媒體策略，節(jié)約超多的推廣成本。
d)小戶型現(xiàn)房階段戶型劣勢(shì)一覽無(wú)余，故期房從另一方面說(shuō)是一種優(yōu)勢(shì)。
e)以大賣(mài)場(chǎng)做依托，誘導(dǎo)鄭州房東投資市場(chǎng)，這部分客源很難成為本房地產(chǎn)二期銷(xiāo)售的中堅(jiān)力量。
f)鄭東新區(qū)建成需歷時(shí)20年之久，總投資2000億元，其中一期總投資156億元，在5年內(nèi)完成。這將給鄭汴路巨大的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。
四)威脅。
1)行業(yè)內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)。
i。周邊樓盤(pán)云集。建業(yè)、英協(xié)、東方明珠、百合花苑、金色年華等林立在鄭汴路附近，客戶分流，競(jìng)爭(zhēng)激烈。
ii。鄭州小戶型市場(chǎng)正趨飽和，過(guò)量的小戶型的投放勢(shì)必導(dǎo)致更加過(guò)量的樓盤(pán)優(yōu)勝劣汰。
建業(yè)四期、百合花苑、金色年華二期近期均有小戶型投入市常本房地產(chǎn)二期應(yīng)當(dāng)密切關(guān)注市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，爭(zhēng)取占領(lǐng)市場(chǎng)先機(jī)。
房地產(chǎn)銷(xiāo)售方案（二）：
一、市場(chǎng)背景:。
漢沽位于天津東部濱海地區(qū)，是天津?yàn)I海新區(qū)的重要組成部分，轄區(qū)面積441、5平方公里區(qū)政府坐落在寨上街轄區(qū)內(nèi)，全區(qū)共有常駐人口17萬(wàn)。漢沽是我國(guó)重要的化學(xué)工業(yè)基地之一，已構(gòu)成以海洋化工為主，多門(mén)類(lèi)綜合發(fā)展的工業(yè)體系，全區(qū)共有工業(yè)企業(yè)300余家，主要有制鹽、化工、輕紡、服裝、冶金、機(jī)械加工等十多個(gè)工業(yè)門(mén)類(lèi)。漢沽不僅僅是一個(gè)工業(yè)重地，而且還是一個(gè)魚(yú)米之鄉(xiāng)，盛產(chǎn)水稻、水果及水產(chǎn)品。其中的茶淀葡萄和水產(chǎn)品久負(fù)盛名。
xx所在寨上街，其南部為天津老牌化工企業(yè)—天津化工廠，她曾為漢沽區(qū)的發(fā)展立下了汗馬功勞，但隨著改革開(kāi)放的進(jìn)行及國(guó)有老企業(yè)的通病，企業(yè)的效益大不如前，也在某種程度上影響了漢沽區(qū)的發(fā)展。隨著漢沽新一屆領(lǐng)導(dǎo)班子對(duì)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，將第三產(chǎn)業(yè)作為漢沽區(qū)結(jié)構(gòu)的補(bǔ)充體，使?jié)h沽成為一個(gè)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)多角化的地區(qū)，從而保證漢沽區(qū)經(jīng)濟(jì)的健康、可持續(xù)發(fā)展。
二、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析:。
由于漢沽房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展屬于初級(jí)階段，市場(chǎng)對(duì)價(jià)格的敏感度較高，應(yīng)對(duì)產(chǎn)品的認(rèn)知及感知程度相對(duì)較低，故此我們?cè)诜治龈?jìng)爭(zhēng)對(duì)手時(shí)主要針對(duì)地段、價(jià)格、產(chǎn)品三個(gè)層面進(jìn)行歸納與比較，我們將其分為直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手與間接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。
1、在漢沽我們的直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手是誰(shuí)呢。
2、在漢沽我們的間接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。
在漢沽市場(chǎng)中我們將綠地人家、濱河小區(qū)及富達(dá)花園定為間接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，具體原因我們分列如下:。
綠地、濱河及富達(dá)的銷(xiāo)售均價(jià)與第壹城相差500元左右，故此在目標(biāo)人群層面，不與第壹城構(gòu)成直接競(jìng)爭(zhēng)。
三、競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目基本信息:。
項(xiàng)目名稱規(guī)劃面積銷(xiāo)售均價(jià)基本狀況。
綠地人家27萬(wàn)平方米1760社區(qū)規(guī)模較大，銷(xiāo)售單價(jià)較低，一期開(kāi)發(fā)面積7萬(wàn)平米，整體社區(qū)規(guī)劃及戶型設(shè)計(jì)較為南方化，銷(xiāo)售樓層以一、二、三、六層為主。
濱河小區(qū)12萬(wàn)平方米1584社區(qū)規(guī)劃有中心景觀帶，五層建筑形態(tài)，社區(qū)無(wú)會(huì)所，鄰近薊運(yùn)河及烈士陵園，價(jià)格優(yōu)勢(shì)明顯，戶型面積控制較好，并帶簡(jiǎn)單裝修。
井田·藍(lán)月灣6萬(wàn)平方米2050l型地塊，與第壹城一路之隔，戶型、價(jià)格、配套與第壹城相近。
分析:從已銷(xiāo)售的戶型比來(lái)看，其中兩室占了絕對(duì)的比例，即便是頂層的兩室也由于價(jià)位較低得到了市場(chǎng)的認(rèn)可，所以我們有理由說(shuō)，漢沽市場(chǎng)的主要需求在兩室，對(duì)于一室戶型的銷(xiāo)售由于存量較大，我們?nèi)孕杞o予足夠的重視。在兩室的銷(xiāo)售當(dāng)中主要以a、b、e戶型為主導(dǎo)，是典型的經(jīng)典戶型，面積在90—100o之間，這樣也從另一側(cè)面反映了我們客戶的主流消費(fèi)價(jià)格在18萬(wàn)左右。
3、樓棟售出率分析。
分析:在我們項(xiàng)目樓棟售出狀況的分析中我們能夠看出，超多消費(fèi)出現(xiàn)于臨街與臨學(xué)校的一面，而在景觀中心區(qū)附近的樓棟銷(xiāo)售狀況一般。出現(xiàn)這種狀況的原因，一方面是現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售控制的原因，一方面也與居住觀念有關(guān)。但這樣的銷(xiāo)售狀況也為項(xiàng)目后期景觀節(jié)點(diǎn)釋放后的銷(xiāo)售，帶給有力的產(chǎn)品支持。
4、已售出產(chǎn)品面積區(qū)間與總價(jià)格區(qū)間分析:。
四、已購(gòu)客戶分析。
1、付款方式分析:。
分析:我們從已成交的客戶付款方式的比例中能夠看出，一次性付款與貸款的比例相差較大，說(shuō)明當(dāng)?shù)氐南M(fèi)者在消費(fèi)潛力上雖有必須的問(wèn)題，但他們具有相當(dāng)穩(wěn)定和充足的還款潛力，且在消費(fèi)意識(shí)上較為超前，這當(dāng)然也與客戶的職業(yè)及受教育的程度有關(guān)。
2、年齡結(jié)構(gòu)分析:。
分析:我們從已購(gòu)客戶的年齡層面上去分析，主要能夠得出的決定是我們的客戶以中年人為主，他們對(duì)新事物的理解潛力較強(qiáng)，具有必須的購(gòu)買(mǎi)力及資金支配潛力，相應(yīng)對(duì)生活質(zhì)量的要求也較高。而且我們從客戶的年齡層次分析中還能夠得出另外一個(gè)問(wèn)題，即是他們的需求不只存在于房子一方面，在生活當(dāng)中還有更多的需求，比如:子女的教育問(wèn)題、娛樂(lè)問(wèn)題、收入及職業(yè)狀況問(wèn)題等。由于漢沽當(dāng)?shù)厝罕妼?duì)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)狀況的擔(dān)憂，更多反映出的是對(duì)子女教育的關(guān)注較多。
3、行業(yè)分析:。
行業(yè)累計(jì)銷(xiāo)售套數(shù)累計(jì)百分比。
天化5830、05%。
石化52、59%。
個(gè)體及私營(yíng)3618、65%。
銀行94、66%。
學(xué)校94、66%。
醫(yī)院52、59%。
鹽場(chǎng)63、11%。
稅務(wù)52、59%。
規(guī)劃局21、04%。
保險(xiǎn)21、04%。
其它5629、02%。
總計(jì)193。
分析:從已購(gòu)客戶的行業(yè)特征來(lái)看，大部分的已購(gòu)客戶集中在企、事業(yè)單位及個(gè)體行業(yè)。由此所反映出的是我們業(yè)主大部分為工薪階層，其收入狀況較穩(wěn)定，收入水平相對(duì)較優(yōu)厚。而這樣的客戶在漢沽當(dāng)?shù)氐臄?shù)量較多，為我們帶給了較好的市場(chǎng)承接力，且在一方面確定了我們主要的宣傳目標(biāo)。
4、居住區(qū)域分析:。
分析:從項(xiàng)目已購(gòu)客戶現(xiàn)居住區(qū)域狀況的分析中，我們能夠看出我們的主要消費(fèi)對(duì)象仍是以漢沽城區(qū)附近的居民為主，且以天化宿舍為主，這樣即為我們以后的宣傳通路指明的方向。
五、產(chǎn)品前期市場(chǎng)推廣簡(jiǎn)要分析:。
xx在前期的媒介宣傳過(guò)程中，主要是對(duì)漢沽區(qū)的發(fā)展、順馳的品牌、工程質(zhì)量、物業(yè)及部分戶型進(jìn)行了市場(chǎng)傳達(dá)。其項(xiàng)目的促銷(xiāo)活動(dòng)，主要是結(jié)合項(xiàng)目的工程節(jié)點(diǎn)進(jìn)行了一些老客戶的維系活動(dòng)。
在我們對(duì)宣傳及活動(dòng)的分析當(dāng)中，發(fā)現(xiàn)了其中存在三個(gè)方面的問(wèn)題。一是宣傳主題與客戶需求上的錯(cuò)位，也即宣傳資料的針對(duì)性不強(qiáng)；二是在各宣傳節(jié)點(diǎn)上的訴求不能成為體系，缺乏對(duì)項(xiàng)目主題的支撐；三是宣傳中對(duì)產(chǎn)品的價(jià)值宣泄不足。
六、分析|總結(jié):。
1、對(duì)市場(chǎng)、產(chǎn)品、消費(fèi)者的總結(jié):。
我們?cè)谇皯?yīng)對(duì)市場(chǎng)及競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手、產(chǎn)品及客戶進(jìn)行了一個(gè)簡(jiǎn)要的分析，透過(guò)分析我們得出我們對(duì)市場(chǎng)、產(chǎn)品及市場(chǎng)中的消費(fèi)者的理解，我們?cè)诿魇救缦?。
市場(chǎng):在漢沽的房地產(chǎn)市場(chǎng)中充斥著超多的房地產(chǎn)項(xiàng)目，單從供應(yīng)量上來(lái)講已基本上能夠滿足市場(chǎng)現(xiàn)有的消費(fèi)需求，而且在新的一年里將有新的地產(chǎn)公司進(jìn)入市場(chǎng)，并為市場(chǎng)帶來(lái)新的產(chǎn)品，這樣我們就能夠說(shuō)2004年的漢沽房地產(chǎn)市場(chǎng)，將快速成長(zhǎng)為供大于求的買(mǎi)方市場(chǎng)。對(duì)于在市場(chǎng)中的各個(gè)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，漢沽將是一個(gè)各項(xiàng)目進(jìn)行快速掠奪的市場(chǎng)。
我們從目前所了解到的市場(chǎng)中各項(xiàng)目的銷(xiāo)售狀況來(lái)看，雖然漢沽已經(jīng)進(jìn)入了買(mǎi)方市場(chǎng)，雖然各項(xiàng)目都已經(jīng)在市場(chǎng)中得到相應(yīng)的認(rèn)知，雖然各競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手之間的差異較大(包括產(chǎn)品及價(jià)格)，但是卻沒(méi)能有一個(gè)項(xiàng)目成為市場(chǎng)追逐的熱點(diǎn)，成為市場(chǎng)銷(xiāo)售的領(lǐng)跑者，成為市場(chǎng)中最具殺傷力的項(xiàng)目。在這樣的市場(chǎng)狀況下，一方面給我們留下了一個(gè)絕佳的市場(chǎng)機(jī)會(huì)，一方面也讓我們反思我們近一年來(lái)所做工作的欠缺及未來(lái)工作中的跟進(jìn)措施。如果我們能夠在未來(lái)的工作中，及時(shí)總結(jié)我們的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，及時(shí)調(diào)整我們的營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略，及時(shí)登上市場(chǎng)領(lǐng)軍者的寶座，我們的項(xiàng)目明天將會(huì)異常光明。
產(chǎn)品:在漢沽房地產(chǎn)市場(chǎng)中，我們不能說(shuō)我們的產(chǎn)品規(guī)模是最大的，不能單就一個(gè)方面說(shuō)我們的產(chǎn)品是最好的，但我們能夠說(shuō)我們產(chǎn)品的從整體上來(lái)說(shuō)是最好的，雖然我們銷(xiāo)售價(jià)格高于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，但這個(gè)價(jià)格是與其價(jià)值相符的，這從我們產(chǎn)品的前期銷(xiāo)售中即可看出。雖然目前市場(chǎng)上普遍認(rèn)為我們的價(jià)格高，但那只是表面現(xiàn)象，那只是因?yàn)槲覀儧](méi)能在項(xiàng)目的前一階段銷(xiāo)售過(guò)程中讓市場(chǎng)認(rèn)清我們產(chǎn)品的價(jià)值而已，只要我們能讓消費(fèi)者實(shí)際感受到我們的產(chǎn)品，看到我們的產(chǎn)品價(jià)值，我們的銷(xiāo)售必然會(huì)放量，我們的項(xiàng)目必然會(huì)成為市場(chǎng)關(guān)注的熱點(diǎn)，我們的項(xiàng)目必然會(huì)成為市場(chǎng)的領(lǐng)跑者。
消費(fèi)者:在漢沽當(dāng)?shù)氐南M(fèi)市場(chǎng)中，主要以工薪收入階層為主，這是由當(dāng)?shù)叵鄬?duì)單一的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)所造成的。雖然這些工薪階層的收入水平不高，但是卻相對(duì)穩(wěn)定，這為他們購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)產(chǎn)品帶給了物質(zhì)基礎(chǔ)。同時(shí)由于他們受教育程度相對(duì)較高，這樣對(duì)新鮮事物的理解潛力也相對(duì)于一般消費(fèi)者要強(qiáng)，因此也就說(shuō)明他們是我們的目標(biāo)消費(fèi)群體，是我們產(chǎn)品信息釋放的主渠道。
房地產(chǎn)銷(xiāo)售方案（三）：
從廣義來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)策劃分為以下三個(gè)資料。如果以下工作全部由房地產(chǎn)策劃公司執(zhí)行就叫做房地產(chǎn)全程策劃。根據(jù)需要開(kāi)發(fā)商能夠選取不同的菜單。
一，項(xiàng)目的前期定位策劃：即房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的可行性研究，包括市場(chǎng)調(diào)研，項(xiàng)目定位，項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益分析等。
二，項(xiàng)目的推廣整合策劃：包括項(xiàng)目的vi設(shè)計(jì)，項(xiàng)目推廣期、促銷(xiāo)期、強(qiáng)銷(xiāo)期、收盤(pán)期投放多種媒體的廣告方案設(shè)計(jì)和各種促銷(xiāo)活動(dòng)的策劃方案等等。
三，項(xiàng)目的銷(xiāo)售招商策劃：包括售樓人員培訓(xùn)，銷(xiāo)售手冊(cè)的編制，分階段銷(xiāo)售價(jià)格的確定等;項(xiàng)目的商業(yè)部分還要進(jìn)行業(yè)態(tài)定位策劃和招商策劃。
全程策劃核心流程。
此刻中國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)已從賣(mài)方市場(chǎng)轉(zhuǎn)變?yōu)橘I(mǎi)方市場(chǎng)，結(jié)合房地產(chǎn)市場(chǎng)策劃營(yíng)銷(xiāo)理論和實(shí)踐的運(yùn)作方法，提出xxx房地產(chǎn)全程策劃營(yíng)銷(xiāo)方案xxx，他從項(xiàng)目用地的初始階段就導(dǎo)入策劃營(yíng)銷(xiāo)的科學(xué)方法，結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)的運(yùn)作流程，逐步實(shí)施。其核心資料包括：
1、項(xiàng)目投資策劃營(yíng)銷(xiāo);。
2、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)策劃營(yíng)銷(xiāo);。
3、項(xiàng)目質(zhì)量工期策劃營(yíng)銷(xiāo);。
4、項(xiàng)目形象策劃營(yíng)銷(xiāo);。
5、項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)推廣策劃;。
6、項(xiàng)目顧問(wèn)、銷(xiāo)售、代理的策劃營(yíng)銷(xiāo);。
7、項(xiàng)目服務(wù)策劃營(yíng)銷(xiāo);。
8、項(xiàng)目二次策劃營(yíng)銷(xiāo);。
房地產(chǎn)策劃人的六個(gè)職能。
從策劃師所擔(dān)負(fù)的職責(zé)角度思考的話，我們認(rèn)為至少有六個(gè)方面的職能。
醫(yī)生的職能。
就好像醫(yī)生為了對(duì)癥下藥，選取最佳醫(yī)療方法，務(wù)必對(duì)患者進(jìn)行仔細(xì)檢查，透過(guò)對(duì)各種診斷結(jié)果、化驗(yàn)報(bào)告進(jìn)行綜合分析，最后得出正確的診斷結(jié)論。
房地產(chǎn)策劃師或咨詢顧問(wèn)受房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商委托，對(duì)所開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目進(jìn)行詳細(xì)的診斷分析，在了解了項(xiàng)目所在地的區(qū)域規(guī)劃、區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、居民收入、周邊房地產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)狀況、區(qū)域人文地理環(huán)境、生活習(xí)性等信息后，針對(duì)“建什么”“怎樣建”“賣(mài)給誰(shuí)”等要素，提出項(xiàng)目的概念設(shè)計(jì)定位，畫(huà)出概念規(guī)劃圖。而住宅對(duì)居住者的健康有很大關(guān)系，房地產(chǎn)策劃師或咨詢顧問(wèn)既要從市場(chǎng)有效需求角度，還要從居住者健康與舒適的角度，恰當(dāng)?shù)貫轫?xiàng)目進(jìn)行人性化的定位。
法律顧問(wèn)職能。
為了規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)，國(guó)家和地方政府頒布了各種與房地產(chǎn)建設(shè)有關(guān)的法律制度和法規(guī)條文，還有一些僅靠法律法規(guī)解決不了的問(wèn)題，如項(xiàng)目對(duì)周邊居住環(huán)境的影響(施工噪音、陽(yáng)光遮蓋等)，土地代征、國(guó)際政治風(fēng)云、國(guó)家對(duì)外關(guān)系以及國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、或類(lèi)似奧運(yùn)、wto、西部開(kāi)發(fā)等對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的影響狀況、甚至城市規(guī)劃、區(qū)域建筑物高度、道路寬度限制……等，務(wù)必以法律法規(guī)為準(zhǔn)繩或合理避規(guī)、或進(jìn)行調(diào)解、或遵照?qǐng)?zhí)行。而這些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商并不完全掌握。
財(cái)務(wù)專家職能。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商擁有資金，但房地產(chǎn)策劃師或咨詢顧問(wèn)能夠告訴你如何更有效的運(yùn)用資金，房地產(chǎn)策劃師或咨詢顧問(wèn)是站在開(kāi)發(fā)商的立場(chǎng)上，為開(kāi)發(fā)商的項(xiàng)目進(jìn)行全程策劃，并要保證項(xiàng)目在未來(lái)暢銷(xiāo)，其目的是就是要在同樣的資金投入狀況下，獲取最大的投資收益。其手段主要不是透過(guò)降低成本，而是透過(guò)資金的合理分配——將資金投在能使項(xiàng)目增值的創(chuàng)意設(shè)計(jì)上。
導(dǎo)演的職能。
房地產(chǎn)策劃師或咨詢顧問(wèn)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與設(shè)計(jì)單位、施工單位、銷(xiāo)售公司、廣告代理商、物業(yè)管理公司的橋梁和紐帶，其職責(zé)就是透過(guò)上述企業(yè)的協(xié)調(diào)配合，將項(xiàng)目的概念定位演繹成功。
船長(zhǎng)的職能。
認(rèn)為房地產(chǎn)策劃師或咨詢顧問(wèn)的工作只是出主意的人也有很多，實(shí)際上，當(dāng)項(xiàng)目的概念定位成為設(shè)計(jì)圖、施工圖后，其重要工作就是在現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行監(jiān)理，如果把設(shè)計(jì)圖看作海圖的話，就是要嚴(yán)格按照海圖航線航行，局部變動(dòng)務(wù)必征的船長(zhǎng)同意，只有這樣才能保證項(xiàng)目概念定位準(zhǔn)確實(shí)施。
環(huán)境問(wèn)題專家。
那里所謂的環(huán)境問(wèn)題不是地球變暖、酸雨增加的“大環(huán)境”問(wèn)題，而是居住小區(qū)的環(huán)境美化、社區(qū)景觀與周邊街道環(huán)境、自然環(huán)境的協(xié)調(diào)的“小環(huán)境”問(wèn)題，同時(shí)居住區(qū)的人性化，也往往是透過(guò)居住區(qū)景觀的可入性得以體現(xiàn)。而居住區(qū)景觀構(gòu)成將極大的影響項(xiàng)目的未來(lái)銷(xiāo)售，而景觀風(fēng)格定位及如何實(shí)現(xiàn)則取決于房地產(chǎn)策劃師或咨詢顧問(wèn)。
可見(jiàn)，房地產(chǎn)策劃師或咨詢顧問(wèn)是通才型人才，同時(shí)，一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的全程策劃也不是一個(gè)或幾個(gè)房地產(chǎn)策劃師或咨詢顧問(wèn)就能夠完成，而十?dāng)?shù)個(gè)甚至數(shù)十個(gè)專家組成的群體才能夠完成。
房地產(chǎn)策劃師國(guó)家職業(yè)資格。
房地產(chǎn)策劃師是指從事房地產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)調(diào)研、方案策劃、投融管理、產(chǎn)品營(yíng)銷(xiāo)、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)和物業(yè)管理等工作的策劃人員。從事的主要工作資料包括：房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)調(diào)研和咨詢策劃;整合設(shè)計(jì)、建設(shè)、營(yíng)銷(xiāo)、廣告、服務(wù)等資源，制定策劃方案;房地產(chǎn)項(xiàng)目的產(chǎn)品營(yíng)銷(xiāo)工作;房地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)工作。
2005年3月31日，勞動(dòng)和社會(huì)保障部正式向社會(huì)發(fā)布了以“房地產(chǎn)策劃師”為主的第三批10個(gè)新職業(yè)，引起了社會(huì)各界的廣泛關(guān)注和高度重視，規(guī)范新職業(yè)的相關(guān)工作也正在緊鑼密鼓進(jìn)行中。此批發(fā)布的新職業(yè)是05年2月勞動(dòng)和社會(huì)保障部組織專家對(duì)新申報(bào)的職業(yè)活動(dòng)進(jìn)行審核，并透過(guò)社會(huì)公示程序廣泛征求了有關(guān)方面的意見(jiàn)，最終評(píng)審?fù)高^(guò)的。
房地產(chǎn)策劃師職業(yè)的確立，不僅僅能夠培養(yǎng)大批專業(yè)人才，解決房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)人才的迫切需求;而且能夠擴(kuò)大社會(huì)就業(yè)途徑，保證房地產(chǎn)行業(yè)的健康、持續(xù)、高速發(fā)展，對(duì)加快推進(jìn)社會(huì)主義現(xiàn)代化具有十分重要的好處。隨著我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，一支全新的房地產(chǎn)策劃隊(duì)伍正在產(chǎn)生并迅速成長(zhǎng)，預(yù)計(jì)5年后，我國(guó)將會(huì)有幾十萬(wàn)乃至上百萬(wàn)人員走上從事房地產(chǎn)策劃師的崗位。
樓盤(pán)銷(xiāo)售方案策劃書(shū)篇五
9月1日至9月10日(后邊緊接著中秋、國(guó)慶活動(dòng))。
教師，以及持教師證客戶;。
主推26樓，大幅優(yōu)惠，強(qiáng)力促銷(xiāo)。
1、看房送禮：
凡持教師證到售房部看房者，每天前十位送小禮品。價(jià)值在5—10元之間?？倲?shù)控制在50個(gè)左右。
2、26樓大幅優(yōu)惠：
整體推出26，為“園丁樓”，凡持教師證購(gòu)買(mǎi)26樓者，一次性優(yōu)惠8888元，分期、按揭優(yōu)惠6888元。
3、額外優(yōu)惠：
凡教師認(rèn)購(gòu)本案任何一套房源，根據(jù)教師工齡，額外再優(yōu)惠工齡年數(shù)xx100元的優(yōu)惠(工齡需要學(xué)校開(kāi)具證明)。
4、旅游促銷(xiāo)：
在活動(dòng)期間，凡持教師證購(gòu)房者均送“西峽中原第一漂”旅游，九月十日教師節(jié)當(dāng)天組團(tuán)成行。放棄者充抵200元房款。
一般說(shuō)服客戶放棄旅游，充抵房款，等于教師再額外優(yōu)惠200元。
1、派單。
8月30日，31日兩天一般為學(xué)生報(bào)道日期，針對(duì)學(xué)校高強(qiáng)度派單。三萬(wàn)份單頁(yè)。
單頁(yè)設(shè)計(jì)框架：以第xx個(gè)教師節(jié)尊師重教、回饋社會(huì)為切入點(diǎn)，以教師購(gòu)房四重驚喜優(yōu)惠為賣(mài)點(diǎn)，以針對(duì)教師推出整棟“教師公寓”大幅優(yōu)惠為亮點(diǎn)，以額外優(yōu)惠和旅游吸引眼球。樹(shù)立本案社會(huì)公眾形象，打造人文社區(qū)。
2、流動(dòng)字幕：
從8月30日至9月2日，連續(xù)做四天流動(dòng)字幕。
流動(dòng)字幕內(nèi)容：唐城錦苑在教師節(jié)來(lái)臨之際，特推出“教師公寓”，教師購(gòu)房均可享受最高8888元優(yōu)惠，另有驚喜額外優(yōu)惠以及送“中原第一漂”旅游。房源有限，機(jī)會(huì)不容錯(cuò)過(guò)。售房地址：銀化路老化肥廠南門(mén)，熱線：xxxx。
3、短信群發(fā)：
公司短信平臺(tái)，針對(duì)原積累客戶，全部發(fā)送一遍。
短信內(nèi)容：參照流動(dòng)字幕內(nèi)容。
26樓銷(xiāo)售十套左右。
此次教師節(jié)活動(dòng)，有教師借口，暫不漲價(jià)。教師節(jié)后再漲，然后緊接著是整個(gè)“金九銀十”的高潮部分，中秋、國(guó)慶雙節(jié)，主推六樓，大張旗鼓的宣傳，掀起銷(xiāo)售狂潮。
樓盤(pán)銷(xiāo)售方案策劃書(shū)篇六
對(duì)外傳達(dá)**房產(chǎn)開(kāi)盤(pán)典禮的信息、顯示企業(yè)實(shí)力。擴(kuò)大**房產(chǎn)的社會(huì)知名度和美譽(yù)度，體現(xiàn)**房產(chǎn)的五大優(yōu)勢(shì)：公司的雄厚實(shí)力、“**第一拍”的資歷、優(yōu)越的地理位置、良好的升值空間和一流的戶型設(shè)計(jì)，展示美好發(fā)展前景，促進(jìn)樓盤(pán)銷(xiāo)售。同時(shí)進(jìn)行企業(yè)社會(huì)公關(guān)，樹(shù)立**房產(chǎn)積極良好的社會(huì)形象，并融洽與當(dāng)?shù)卣毮懿块T(mén)、客戶的關(guān)系。
20xx年11月28日（暫預(yù)定）。
**房產(chǎn)有限公司。
貴公司確定。
**電視臺(tái)、**廣告公司。
（一）前期準(zhǔn)備。
1、到場(chǎng)嘉賓。
市政府有關(guān)主管領(lǐng)導(dǎo)、業(yè)界知名人士、公司的關(guān)系客戶、各媒體記者。
2、購(gòu)買(mǎi)或制作一批有意義的禮品。
做好活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)的禮品、禮品袋（可由我公司提前提供樣品，由貴公司定稿后我公司統(tǒng)一制作）。
一是可以表達(dá)對(duì)領(lǐng)導(dǎo)的尊敬和謝意；二是可以起到宣傳作用和品牌效應(yīng)。
3、剪彩儀式所需的紅花、剪刀、托盤(pán)和鮮花。
4、請(qǐng)柬的準(zhǔn)備。
提前印好請(qǐng)柬，非市內(nèi)來(lái)賓請(qǐng)柬要在典禮前10天寄出，本市提前5天發(fā)出，并確認(rèn)來(lái)否回執(zhí)。（請(qǐng)貴公司確認(rèn)、確定。）。
5、其他準(zhǔn)備工作。
樓盤(pán)銷(xiāo)售方案策劃書(shū)篇七
餐飲部：300盒。
客房部：80盒。
1、制作宣傳布條，懸掛大廳人流量較大的顯眼位置；主題是“花好月圓人團(tuán)圓，唐人街與您共渡中秋、國(guó)慶佳節(jié)”。感受秋天帶來(lái)的收獲與成熟的風(fēng)韻。
2、設(shè)計(jì)并印制3000份宣傳廣告單，用于銷(xiāo)售人員外出洽談業(yè)務(wù)時(shí)提供給顧客并用于住店、用餐客人的宣傳。
3、在大廳布置月餅展廳。
1、廣告制作在9月6日前完成；
2、月餅銷(xiāo)售數(shù)量于8月25日與供應(yīng)商確定并簽定合同，月餅于9月5日到位；
3、9月16日開(kāi)始領(lǐng)取月餅；
4、10月7日停止月餅領(lǐng)?。?/p>
吸取去年教訓(xùn)，在所有內(nèi)外包裝及手提袋上均要印有酒店標(biāo)志，凸顯度假村風(fēng)格。注重實(shí)惠，避免華而不實(shí)，可以多推出月餅套裝，除了包裝內(nèi)有月餅沒(méi)那外，可以包裝上紅酒、巧克力等，以增加賣(mài)點(diǎn)！
銷(xiāo)售部建議銷(xiāo)售品種及定價(jià)、提成：
月餅種類(lèi)進(jìn)價(jià)(每盒/元)售價(jià)(每盒/元)提成(每盒/元)。
中秋伴月65965。
港臺(tái)精品月11815810。
富貴中秋月14318815。
精品禮品月20325815。
月之味46695。
團(tuán)圓月69985。
小錦月10614810。
祥月11515810。
銀皇尊御禮12316810。
大皇尊御禮13118815。
1、方式一即“月月升”的銷(xiāo)售模式，逐月上升的折扣：即8月定購(gòu)8.8折、9月定購(gòu)9.5折、10月不打折；(備注：此方案與團(tuán)購(gòu)優(yōu)惠不同時(shí)使用)。
方式二團(tuán)購(gòu)優(yōu)惠政策：10盒以上9折，50盒以上8.8折，100盒以上8.5折；(此團(tuán)購(gòu)優(yōu)惠不與其它優(yōu)惠同時(shí)使用)。
2、酒店月餅按各部門(mén)銷(xiāo)售任務(wù)完成后，對(duì)需要出具發(fā)票的單位，一律不打折，按原價(jià)出售，酒店按月餅售價(jià)的100%回收。
3、月餅銷(xiāo)售工作完成后，各簽單經(jīng)手人配合收回銷(xiāo)售款項(xiàng)交財(cái)務(wù)部，根據(jù)款項(xiàng)收回速度11月中旬完成核算工作。
樓盤(pán)銷(xiāo)售方案策劃書(shū)篇八
某著名房地產(chǎn)企業(yè)老總說(shuō)過(guò)一句話：一個(gè)項(xiàng)目要取得成功，50％在于地塊選擇，30％在于規(guī)劃設(shè)計(jì)，20％在于銷(xiāo)售執(zhí)行，而前面的80％必須通過(guò)后面的20％來(lái)實(shí)現(xiàn)。事實(shí)上，這位老總的話后面還可以加上一句：無(wú)論是地塊選擇、規(guī)劃設(shè)計(jì)，還是銷(xiāo)售執(zhí)行，都內(nèi)含于房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)的精心安排。在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展日益規(guī)范、競(jìng)爭(zhēng)愈加激烈的今天，過(guò)去簡(jiǎn)單的樓市買(mǎi)賣(mài)概念已被淘汰，部分有志之士將先進(jìn)的營(yíng)銷(xiāo)理念引入房地產(chǎn)市場(chǎng)，以奇招制勝，使自己的企業(yè)和樓盤(pán)在千軍萬(wàn)馬中脫穎而出，成為房地產(chǎn)市場(chǎng)上靚麗的風(fēng)景。在這里，我們不妨探索一下這些房地產(chǎn)企業(yè)笑傲江湖的致勝之道。
要點(diǎn)之一：樹(shù)立品牌。
美國(guó)可口可樂(lè)公司總裁曾自豪地說(shuō)：即使該公司在一夜之間灰飛煙滅，他也可以憑借其品牌，在世界任何一家銀行貸出款項(xiàng)而重振雄風(fēng)。這一豪情說(shuō)明了品牌效應(yīng)的無(wú)窮魅力。事實(shí)上，隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)育日漸成熟，商品的品牌形象已成為消費(fèi)者認(rèn)知的第一要素，房地產(chǎn)作為一種特殊商品也不例外。尤其是近幾年來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)風(fēng)起云涌，新舊樓盤(pán)喧人耳目，面對(duì)日益激烈的競(jìng)爭(zhēng)，開(kāi)發(fā)商們不得不認(rèn)真考慮如何創(chuàng)立品牌，并以品牌推廣來(lái)來(lái)確立自己在樓市中的主導(dǎo)地位。
對(duì)于品牌形象的良好構(gòu)建，是當(dāng)前不少開(kāi)發(fā)商稱雄市場(chǎng)的一大王牌。比如上海東方金馬房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)的“四季園”，就以一流的房型設(shè)計(jì)、一流的環(huán)境設(shè)計(jì)分獲上海版權(quán)局的“著作權(quán)登記”和“版權(quán)登記”，在上海最佳住宅排行榜上名列前茅，其價(jià)位也因品牌效應(yīng)從5800元／平方米一路攀升至7000元／平方米。再如王志綱領(lǐng)銜策劃的廣東碧桂園，以“理想家園”與“五星級(jí)酒店”相嫁接，提煉出“給你一個(gè)五星級(jí)的家”的經(jīng)營(yíng)理念，并演繹出“碧桂園生活方式”，使其樓盤(pán)成為1998年廣州市民公認(rèn)的房地產(chǎn)第一品牌，其價(jià)值如“績(jī)優(yōu)股”般一路走高，而開(kāi)發(fā)商也率先向國(guó)家工商局申請(qǐng)了“碧桂園”商標(biāo)注冊(cè)，并獲得認(rèn)證通過(guò)。
要點(diǎn)之二：準(zhǔn)確定位。
“看菜吃飯，量體裁衣”，雖是古語(yǔ)，卻很實(shí)在。房地產(chǎn)市場(chǎng)很大，但任何一家企業(yè)都無(wú)法一口獨(dú)吞，因?yàn)槠髽I(yè)的人力、物力、財(cái)力有限。開(kāi)發(fā)商必須準(zhǔn)確定位，集中優(yōu)勢(shì)資源打殲滅戰(zhàn)，才有可能成為目標(biāo)市場(chǎng)上的“風(fēng)云人物”。
屢創(chuàng)奇跡的萬(wàn)科，就是一個(gè)會(huì)準(zhǔn)確定位的典范。以“城市花園”和物業(yè)管理而聲名遠(yuǎn)播的深圳萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司在前十年的發(fā)展中，除了作為核心業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)外，還有貿(mào)易公司、策劃公司、供電廠、印刷廠等經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目。1993年萬(wàn)科b股上市，當(dāng)訓(xùn)練有素的基金經(jīng)理問(wèn)萬(wàn)科主業(yè)是什么，并宣稱他們投資的是萬(wàn)科，而不是萬(wàn)科的某個(gè)項(xiàng)目時(shí)，王石深受啟發(fā)。從1994年開(kāi)始，萬(wàn)科對(duì)其30多家持有股份的非房地產(chǎn)企業(yè)陸續(xù)轉(zhuǎn)讓，這里面包括產(chǎn)品占國(guó)內(nèi)市場(chǎng)40％份額的揚(yáng)聲器廠和在廣東水飲料市場(chǎng)占有率第一的“怡寶蒸餾水”。萬(wàn)科逐漸以城市中檔民居為主要經(jīng)營(yíng)品種，改變了過(guò)去公寓、別墅、商場(chǎng)、寫(xiě)字樓什么都做的戰(zhàn)略；在投資領(lǐng)域上，也回師深圳，由全國(guó)13個(gè)城市轉(zhuǎn)為重點(diǎn)經(jīng)營(yíng)京、津、滬、深四個(gè)城市。由于定位準(zhǔn)確，當(dāng)許多雄心勃勃的開(kāi)發(fā)商因多樣化經(jīng)營(yíng)、全方位出擊而屢戰(zhàn)屢敗時(shí)，萬(wàn)科卻因?qū)嵤敖?jīng)營(yíng)減法”而一路高歌猛進(jìn)。
項(xiàng)目管理者聯(lián)盟文章，深入探討。
要點(diǎn)之三：演繹文化。
每個(gè)社會(huì)成員都不是孤立的自然個(gè)體，他們生長(zhǎng)在一定的文化氛圍中，并接受這一文化所含價(jià)值觀念、行為準(zhǔn)則和風(fēng)俗習(xí)慣的規(guī)范，進(jìn)而影響其購(gòu)買(mǎi)行為?，F(xiàn)代生活給人的外在壓力越來(lái)越大，人們需要的不是鋼筋水泥的叢林，他們更渴望居家之中的文化內(nèi)涵。開(kāi)發(fā)商如果發(fā)現(xiàn)了這一點(diǎn)，并加以演繹，也能出奇制勝。
通過(guò)富有特色的主題創(chuàng)意，提升住宅小區(qū)的文化價(jià)值，可以給人展現(xiàn)一種高品味的美好生活藍(lán)圖。位于上海河南路、復(fù)興路上的太陽(yáng)城市花園中，開(kāi)發(fā)商專門(mén)修建了特色雕塑廣場(chǎng)——神牛廣場(chǎng)，并在小區(qū)內(nèi)安放了漢白玉雕塑100座，其中包括羅馬神話人物阿波羅、花神、豐收神、谷神等，每一個(gè)雕塑都給人們一個(gè)美麗的傳說(shuō)。在這里，人們可以領(lǐng)略到難得的神話情調(diào)。
現(xiàn)代交通、電信的迅猛發(fā)展，使人與人之間的距離越來(lái)越近，但心與心之間的距離越來(lái)越遠(yuǎn)，地球變成一個(gè)村莊，人心卻越來(lái)越封閉。廣州’98十大明星樓盤(pán)之一翠湖山莊的開(kāi)發(fā)商注意到了這一問(wèn)題，他們把創(chuàng)造一種和諧的鄰里關(guān)系、溫馨的居住文化作為經(jīng)營(yíng)理念，采取各種有效措施加強(qiáng)業(yè)主之間的溝通、交流。他們?cè)谶@一問(wèn)題上的努力可以從一幅候車(chē)停廣告看出：“下雨了，讓隔壁的林太太幫忙收衣服”，這一主題相當(dāng)樸實(shí)，卻又那么珍貴，讓我們久久回味。又如，成都浣花溪一帶的樓盤(pán)，借助傍依杜甫草堂的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，打出“與杜甫為鄰”的廣告訴求，大大提升了物業(yè)文化的內(nèi)涵。
要點(diǎn)之四：非常促銷(xiāo)。
商場(chǎng)如戰(zhàn)場(chǎng)，進(jìn)入“春秋戰(zhàn)國(guó)時(shí)代”的房地產(chǎn)市場(chǎng)正在經(jīng)歷殘酷的生死戰(zhàn)，開(kāi)發(fā)商要爭(zhēng)奪較多的市場(chǎng)份額，確立自己的市場(chǎng)主導(dǎo)地位，成為呼風(fēng)喚雨的行業(yè)龍頭，除了一流的地塊選擇、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、環(huán)境規(guī)劃、物業(yè)管理之外，還要奇招疊出，非常促銷(xiāo)，方能一劍封喉。
不同的消費(fèi)者都有相同的經(jīng)驗(yàn)：購(gòu)買(mǎi)商品時(shí)，即便挑選得再仔細(xì)，拿回家后還是能發(fā)現(xiàn)不合適的地方，事實(shí)上，許多商品只有在使用時(shí)才能找出問(wèn)題。因此，不少商家便采取先試后買(mǎi)的方式，通過(guò)試飲、試穿、試用??來(lái)吸引顧客。廣州翠湖山莊的開(kāi)發(fā)商受此啟發(fā)，在1998年國(guó)慶推出了“試住”絕招，成為當(dāng)年廣州樓市的一個(gè)熱點(diǎn)話題?！霸囎 贝黉N(xiāo)操作較復(fù)雜，而且住房稍有微瑕便會(huì)前功盡棄，但開(kāi)發(fā)商對(duì)翠湖山莊的綜合素質(zhì)充滿信心。而且這一促銷(xiāo)策略本身就包含了一種全新的經(jīng)營(yíng)理念，那就是真正站在消費(fèi)者的角度，替消費(fèi)者考慮，使其更直觀地感受樓盤(pán)的方方面面，獲取更充分的選擇依據(jù)。實(shí)踐證明，這一促銷(xiāo)方式受到了購(gòu)房者的極大認(rèn)可和歡迎，也取得了顯著績(jī)效。
要點(diǎn)之五：提前兌現(xiàn)承諾。
上海某地產(chǎn)集團(tuán)公司在開(kāi)發(fā)公寓時(shí)，就注意到了這一問(wèn)題。當(dāng)時(shí)同區(qū)域的同類(lèi)型物業(yè)開(kāi)發(fā)量達(dá)10萬(wàn)平方米，而期房的實(shí)際平均銷(xiāo)售率還不到20％，但眾安公寓卻獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷，一枝獨(dú)秀，取得開(kāi)盤(pán)不到3月預(yù)售率在70％以上的成績(jī)，一舉榮膺1997年上房50指數(shù)銷(xiāo)售冠軍。為什么有如此佳績(jī)？原因就在于開(kāi)發(fā)商提前兌現(xiàn)承諾。首先，開(kāi)發(fā)商調(diào)整了開(kāi)盤(pán)時(shí)機(jī)，在結(jié)構(gòu)封頂后才開(kāi)始發(fā)售，他們認(rèn)為，房型圖畫(huà)得再明白，樓書(shū)做得再漂亮，對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，總是缺少實(shí)感；推遲開(kāi)盤(pán)時(shí)機(jī)，可以使購(gòu)房者對(duì)房型和環(huán)境有一個(gè)看得見(jiàn)摸得著的感性認(rèn)識(shí)。其次，提前完成各種配套設(shè)施。不少小區(qū)的購(gòu)房者入住后，配套設(shè)施還遙遙無(wú)期，而眾安公寓在大樓封頂時(shí)，部分綠化已提前完成，樓宇底層的老年活動(dòng)中心、兒童游戲室、圖書(shū)閱覽室、健身房、咖啡廳等也已全部完工。所有這些，都是使甚期房銷(xiāo)售大獲成功的重要因素。
要點(diǎn)之六：關(guān)系營(yíng)銷(xiāo)。
顧客是企業(yè)生存和發(fā)展的基礎(chǔ)，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)實(shí)質(zhì)上就是爭(zhēng)奪顧客，因此，建立并維持與顧客的良好關(guān)系便成為企業(yè)營(yíng)銷(xiāo)成敗的關(guān)鍵。如果開(kāi)發(fā)商能置身于社會(huì)經(jīng)濟(jì)大環(huán)境，清醒地認(rèn)識(shí)到企業(yè)營(yíng)銷(xiāo)乃是開(kāi)發(fā)商與消費(fèi)者、供應(yīng)商、政府機(jī)構(gòu)和社會(huì)組織發(fā)生互動(dòng)作用的過(guò)程，并把建立與發(fā)展同相關(guān)個(gè)人及組織的良好關(guān)系作為房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)的關(guān)鍵變量，必將對(duì)傳統(tǒng)的營(yíng)銷(xiāo)理論帶來(lái)一次全新的革命。
曾幾何時(shí)，市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)逐漸升級(jí)為一場(chǎng)房地產(chǎn)企業(yè)之間的戰(zhàn)爭(zhēng)，消費(fèi)者被排除在這一競(jìng)爭(zhēng)之外，倍受冷落，而關(guān)系營(yíng)銷(xiāo)則使“以消費(fèi)者為中心”的觀念得以回歸。1998年8月，深圳萬(wàn)科的“萬(wàn)客會(huì)”在《深圳特區(qū)報(bào)》上連續(xù)推出招募會(huì)員啟事，成為社會(huì)各界關(guān)注的焦點(diǎn)。按照萬(wàn)科老總王石的介紹，作為國(guó)內(nèi)第一家以關(guān)系營(yíng)銷(xiāo)為目的的會(huì)員組織，“萬(wàn)客會(huì)”的成立是為了“與萬(wàn)科老客戶或想成為萬(wàn)科客戶或不想成為萬(wàn)科客戶但想了解萬(wàn)科的消費(fèi)者交流溝通”，使萬(wàn)科能深入客戶和潛在客戶并傾聽(tīng)他們的聲音；同時(shí)，除了給會(huì)員諸多優(yōu)惠和方便外，也讓他們了解萬(wàn)科、感受萬(wàn)科，產(chǎn)生替代公眾媒介的作用。目前，“萬(wàn)客會(huì)”已接收會(huì)員近3000人，并以每天10至20人的速度遞增，其中90％已成為萬(wàn)科的潛在客戶。通過(guò)這些會(huì)員，萬(wàn)科已成功促銷(xiāo)住房100余套，并讓通過(guò)“萬(wàn)客會(huì)”產(chǎn)生聯(lián)系的結(jié)盟商家也大獲其利，真正實(shí)現(xiàn)了營(yíng)銷(xiāo)雙贏。
要點(diǎn)之七：適度宣傳。
廣告宣傳應(yīng)該是房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)的一個(gè)重要組成部分，但現(xiàn)實(shí)中這種相互關(guān)系的倒置已成為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的一大障礙。虛假?gòu)V告成為樓市災(zāi)害，購(gòu)房者最不相信的就是樓盤(pán)廣告，稍有一點(diǎn)草坪就是“綠色住宅”、“環(huán)保小區(qū)”，誰(shuí)都可以自吹是“優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)”、“品牌物業(yè)”、“生態(tài)小區(qū)”。而且還推出不少概念，什么外型的“歐陸風(fēng)情”、物管的“新加坡模式”、房型的“錯(cuò)層設(shè)計(jì)”等等，幾乎辭海里能找到的褒義詞都搬進(jìn)了房地產(chǎn)廣告，仿佛整個(gè)世界都遍布“高尚社區(qū)”、“世紀(jì)花園”，人人都擁有“五星級(jí)的家園”。除此之外，開(kāi)發(fā)商還常常動(dòng)用新聞工具，制造新聞，擴(kuò)大效應(yīng)，甚至出資買(mǎi)斷版面，包下時(shí)段，借助人們對(duì)媒體的信任大肆炒作。以致于華東師大東方房地產(chǎn)學(xué)院常務(wù)副院長(zhǎng)張永岳教授在全國(guó)住宅發(fā)展論壇上強(qiáng)烈呼吁：花色營(yíng)銷(xiāo)泛濫成災(zāi)，行業(yè)糾風(fēng)勢(shì)在必行。
事實(shí)上，是不是所有強(qiáng)大的宣傳攻勢(shì)都能達(dá)到預(yù)期效果，讓消費(fèi)者慷慨解囊呢？當(dāng)年的中央電視臺(tái)廣告標(biāo)王山東秦池酒廠的沉浮很能說(shuō)明問(wèn)題，該廠廠長(zhǎng)曾說(shuō)：“我每天給中央電視臺(tái)開(kāi)進(jìn)一部桑塔納，開(kāi)出一部豪華奧迪，我們是一年走了10年的路?！鼻爻鼐茝S是不是一年走了10年的路？今天的廠長(zhǎng)是不是還有當(dāng)年的二十分之一的豪情，業(yè)內(nèi)人士自然心知肚明。
本文轉(zhuǎn)自項(xiàng)目管理者聯(lián)盟。
著名的策劃人士葉茂中先生曾著文《適合才好》，這對(duì)不少開(kāi)發(fā)商及策劃人都有很好的啟示。當(dāng)你在售房?jī)r(jià)格上“玩貓膩”、在售房面積上“短斤少兩”、在位置表述上閃爍其詞以及配套承諾遙遙無(wú)期時(shí)，你怎么還能抓住消費(fèi)者的手。當(dāng)你既為銀行打工，又為報(bào)社、電視臺(tái)打工，各類(lèi)支出一增再增時(shí)，你如何降低價(jià)格，讓廣大工薪消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)力能承受，就值得探討。
項(xiàng)目管理者聯(lián)盟文章，深入探討。
要點(diǎn)之八：控制成本。
本文轉(zhuǎn)自項(xiàng)目管理者聯(lián)盟。
控制成本是任何企業(yè)經(jīng)營(yíng)的基本方法和手段，并無(wú)新意，但許多企業(yè)并未真正領(lǐng)會(huì)其真諦。美國(guó)西南航空公司不是全美十大航空公司，但卻是連續(xù)多年的全美十佳航空企業(yè)。為什么有如此輝煌業(yè)績(jī)？最根本的就是當(dāng)其它航空公司在同一條航線的機(jī)票為150～200美元時(shí)，西南航空公司能推出50～80美元的價(jià)位，并且有利潤(rùn)可賺，而這一低價(jià)策略的背后，是嚴(yán)格的成本控制。房地產(chǎn)業(yè)也是如此，開(kāi)發(fā)商如果能通過(guò)控制成本降低價(jià)格，必然成為低迷樓市中的一朵奇葩。
近幾年來(lái)，一路狂升的房?jī)r(jià)被居民收入微薄這個(gè)低矮的天花板碰得鼻青臉腫，近來(lái)，雖然房?jī)r(jià)連連下挫，但對(duì)廣大消費(fèi)群體來(lái)說(shuō)，仍然可望而不可及。一方面是廣大工薪階層對(duì)居住條件不滿意，但又無(wú)力滿足購(gòu)房需求，另一方面是大量商品房空置積壓。雖然政府推出了種種刺激房市的政策，但效果并不明顯。不少開(kāi)發(fā)商就這么苦苦支撐，又苦于抽身乏術(shù)，普遍有一種上了賊船的感覺(jué)。
成本是價(jià)格的主要構(gòu)成部分，要降低價(jià)格，與消費(fèi)者的實(shí)際購(gòu)買(mǎi)力相吻合，必須嚴(yán)格控制成本。廣州僑匯新城為了更多讓利給消費(fèi)者，依靠綜合開(kāi)發(fā)，從設(shè)計(jì)、施工、銷(xiāo)售和物業(yè)管理都采用一條龍運(yùn)作，減少了中間環(huán)節(jié)，同時(shí)通過(guò)嚴(yán)格的規(guī)章制度控制開(kāi)支，降低了開(kāi)發(fā)成本，因而讓大眾化的價(jià)格吸引了不少工薪族，成為’98廣州十大明星樓盤(pán)。挖掘成本，使僑匯新城的開(kāi)發(fā)商遠(yuǎn)離了“房?jī)r(jià)降少了等于沒(méi)降，降多了等于-，不降等于賴活著”的尷尬局面。
要點(diǎn)之九：以動(dòng)制靜。
物業(yè)是相對(duì)靜態(tài)的，營(yíng)銷(xiāo)是相對(duì)動(dòng)態(tài)的，以動(dòng)制靜，就是要根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的動(dòng)態(tài)信息和營(yíng)銷(xiāo)方式的交換來(lái)彌補(bǔ)物業(yè)的靜態(tài)缺陷。
上海工匯花苑處于普陀區(qū)，既無(wú)地段優(yōu)勢(shì)，也無(wú)物業(yè)優(yōu)勢(shì)。為了讓“平淡”的項(xiàng)目創(chuàng)造不平淡的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)，工匯花苑的營(yíng)銷(xiāo)策劃者通過(guò)老年活動(dòng)中心、幼兒園等健全的配套設(shè)施進(jìn)行系列包裝和推廣，提升了物業(yè)特點(diǎn)，給原先流于一般的樓宇賦予了人性色彩，不僅達(dá)到良好的銷(xiāo)售效果，也取得了社會(huì)的認(rèn)可。同樣，成都濱河花園與其他同類(lèi)型物業(yè)相比，優(yōu)勢(shì)并不十分明顯，但開(kāi)發(fā)商打出了“陶淵明看得見(jiàn)，杜甫買(mǎi)得起”的廣告訴求，一下就提升了物業(yè)的文化內(nèi)涵和潛在價(jià)值。
要點(diǎn)之十：目標(biāo)轉(zhuǎn)移。
在社會(huì)多元化發(fā)展的今天，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)相應(yīng)地也應(yīng)該是多元化的。營(yíng)銷(xiāo)思路強(qiáng)調(diào)直線性，但一個(gè)目標(biāo)在當(dāng)前的行情中無(wú)法實(shí)現(xiàn)時(shí)，則可以進(jìn)行目標(biāo)轉(zhuǎn)移，在運(yùn)作方式上曲徑通幽，同樣也能達(dá)到“異曲同工”的效果。
上海天一房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)的明道大廈辦公樓，在市場(chǎng)難以動(dòng)銷(xiāo)的情況下，誠(chéng)邀北京睛點(diǎn)點(diǎn)公關(guān)公司專業(yè)營(yíng)銷(xiāo)公司“救市”。營(yíng)銷(xiāo)策劃人員經(jīng)過(guò)市場(chǎng)調(diào)研后發(fā)現(xiàn)：每個(gè)企業(yè)都希望有自己的產(chǎn)業(yè)和固定的辦公場(chǎng)所，不愿意將金錢(qián)浪費(fèi)在房租上，但購(gòu)置物業(yè)所需投入的資金在單位時(shí)間內(nèi)過(guò)大，使大部分企業(yè)望而卻步。針對(duì)這一情況，策劃人員推出“九成四年企業(yè)內(nèi)部免息按揭”的“以租房的錢(qián)買(mǎi)房”方案，不到一個(gè)月的時(shí)間便完成了一萬(wàn)多平方米辦公房的市場(chǎng)銷(xiāo)售，在嚴(yán)重供過(guò)于求的上海辦公房市場(chǎng)掀起了一股強(qiáng)烈的“旭陽(yáng)明道效應(yīng)”。明道大廈之所以成功“復(fù)蘇”就在于進(jìn)行了目標(biāo)轉(zhuǎn)移，使銷(xiāo)售目標(biāo)從市場(chǎng)的重疊性上找到了轉(zhuǎn)移方案的實(shí)施可能性。
來(lái)源：北京睛點(diǎn)點(diǎn)公關(guān)公司。
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樓盤(pán)銷(xiāo)售方案策劃書(shū)篇九
五一好運(yùn)“與日俱增”
1.關(guān)愛(ài)“五一”幸運(yùn)者：凡51年出生、51周歲、5月1日出生、身份證中有“51”(連號(hào))、手機(jī)號(hào)碼中有數(shù)字“51”的顧客來(lái)xx珠寶購(gòu)買(mǎi)鉆飾或翡翠即優(yōu)惠51元(素金不參與優(yōu)惠活動(dòng))。2.好運(yùn)“與日俱增”：5月1日凡購(gòu)買(mǎi)鉆飾或翡翠即優(yōu)惠51元5月2日凡購(gòu)買(mǎi)鉆飾或翡翠即優(yōu)惠52元5月3日凡購(gòu)買(mǎi)鉆飾或翡翠即優(yōu)惠53元5月4日凡購(gòu)買(mǎi)鉆飾或翡翠即優(yōu)惠54元5月5日凡購(gòu)買(mǎi)鉆飾或翡翠即優(yōu)惠55元5月6日凡購(gòu)買(mǎi)鉆飾或翡翠即優(yōu)惠56元5月7日凡購(gòu)買(mǎi)鉆飾或翡翠即優(yōu)惠57元(素金不參與優(yōu)惠活動(dòng))。
1.在活動(dòng)中做好顧客咨詢及到達(dá)人數(shù)、活動(dòng)參加人數(shù)、購(gòu)買(mǎi)人數(shù)、銷(xiāo)售額等做好詳細(xì)記錄；2.活動(dòng)后期做好活動(dòng)將以上數(shù)據(jù)及媒體投放頻次、代理商反饋意見(jiàn)等收集至xx珠寶推廣總部品牌規(guī)劃部做好活動(dòng)評(píng)估、總結(jié)，以便提供更好的營(yíng)銷(xiāo)服務(wù)給加盟伙伴。
1.宣傳費(fèi)用約3000元；2.x展架：85元；3.總計(jì)：3000+85=3085元。
樓盤(pán)銷(xiāo)售方案策劃書(shū)篇十
1、近幾個(gè)月，全國(guó)樓市普遍升溫，局部城市呈房?jī)r(jià)爆發(fā)狀態(tài)，可以這樣說(shuō)，國(guó)內(nèi)樓市已經(jīng)全面復(fù)蘇。作為三線城市的六安，由于樓市多年來(lái)已持續(xù)個(gè)性發(fā)展，受外部影響不大。但接下來(lái)預(yù)計(jì)可能會(huì)受到外部影響較大，會(huì)隨著外部樓市變化后形成“蝴蝶效應(yīng)”。
2、六安城南板塊經(jīng)近年開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)后，漸趨成熟。尤其是錦繡華府開(kāi)盤(pán)后，著力提升了該區(qū)域房?jī)r(jià)。以此為區(qū)域房?jī)r(jià)風(fēng)向標(biāo)，說(shuō)明六安消費(fèi)者對(duì)區(qū)域價(jià)格已基本認(rèn)同，區(qū)域價(jià)格提升時(shí)機(jī)已經(jīng)成熟。
3、本項(xiàng)目由于開(kāi)發(fā)節(jié)奏原因，一、二期中均出現(xiàn)項(xiàng)目中最佳位置的房源。即項(xiàng)目最佳房源已提前進(jìn)入市場(chǎng)。從獲得最佳開(kāi)發(fā)效益目標(biāo)來(lái)看，這是不利的。
4、二期預(yù)約以來(lái)，截止目前，約已有70余組客戶小訂，計(jì)二期180余套的占35%，若按140套計(jì)（可售房源），則為50%左右。至8月5日開(kāi)盤(pán)尚有2個(gè)星期，預(yù)計(jì)小訂客戶數(shù)可達(dá)100套左右。但存在部分客戶所訂房屋過(guò)于集中，若改進(jìn)入大訂可能會(huì)減少30%左右的客戶。
針對(duì)本期開(kāi)盤(pán)的條件背景，我們現(xiàn)制訂具有針對(duì)性二期推盤(pán)策略，力求既取得良好的銷(xiāo)售，又取得最佳的開(kāi)發(fā)效益。
1、價(jià)位策略。
建議后面部分二期房源，以求掌握市場(chǎng)主動(dòng)權(quán)和獲得最佳開(kāi)發(fā)效益，若匆忙傾盤(pán)推出，對(duì)追求最佳效益不利，亦不利于后續(xù)推廣。然后就是何時(shí)推出后面的精品房源，具體看二期首推情況、價(jià)格拉升效益，但不遲于三期開(kāi)盤(pán)。如遇特殊情況，價(jià)格持續(xù)上升，樓市趨熱，且開(kāi)發(fā)資金回籠，則可經(jīng)營(yíng)三期推盤(pán)。銷(xiāo)控應(yīng)是本期推盤(pán)的主要策略之一。
2、價(jià)格策略。
無(wú)論從大、小環(huán)境看，樓市回升在近年內(nèi)難以逆轉(zhuǎn)。由于一期為求人氣，售價(jià)相對(duì)迎合市場(chǎng)，走勢(shì)平淡。但二期價(jià)格必須拉升，在迎合市場(chǎng)基礎(chǔ)上，取得主動(dòng)性。我們應(yīng)堅(jiān)信：在目前背景下，此房子不愁賣(mài)。因此，我們建議本期銷(xiāo)售均價(jià)為2400元/平方米，除掉折扣及優(yōu)惠后，銷(xiāo)售價(jià)格實(shí)際應(yīng)確保2350元/平方米左右。具體價(jià)格拉升雙方已經(jīng)商量確認(rèn)。
這樣提價(jià)幅度的理由如下：
a、大市趨上，影響消費(fèi)心理；
b、華府一期高開(kāi)，已確立區(qū)域房?jī)r(jià)標(biāo)桿；
c、一期工程已亮相，新銷(xiāo)售部已遷入，形象加分；
d、本期為園區(qū)最佳位置，物有所值。
3、效益目標(biāo)。
二期價(jià)位目標(biāo)應(yīng)與一期力求速度不同，在追求一定的去化量的同時(shí)，更要強(qiáng)調(diào)效益，即經(jīng)濟(jì)效益。我們必須具有這樣的共識(shí)：二期價(jià)位不單獨(dú)追求效益，即使市場(chǎng)稍顯遲緩，我們的效益目標(biāo)也不變化。操盤(pán)須耐心，耐心即機(jī)會(huì)，機(jī)會(huì)即效益。應(yīng)該看到，這種機(jī)會(huì)已經(jīng)開(kāi)始形成。
1、活動(dòng)目的。
為正式上市擴(kuò)大市場(chǎng)影響力；
將產(chǎn)品正式推向市場(chǎng)，樹(shù)立企業(yè)與產(chǎn)品的新形象；
以產(chǎn)品本身的特色擴(kuò)大品牌知名度，吸引更多市場(chǎng)目光；
為產(chǎn)品后續(xù)內(nèi)容的推出作前期醞釀，加快口碑傳播，爭(zhēng)取更多關(guān)注。
2、活動(dòng)意義。
吸引客戶，形成良好的市場(chǎng)口碑效應(yīng)。
一個(gè)項(xiàng)目的前期客戶來(lái)源，除了廣告等媒體吸引過(guò)來(lái)的外區(qū)客戶之外，很大的一部分來(lái)自區(qū)域客戶和通過(guò)區(qū)域居民對(duì)項(xiàng)目傳播而來(lái)的客戶。因此在做好廣告等媒體宣傳的同時(shí)，還應(yīng)在項(xiàng)目正式開(kāi)始銷(xiāo)售前后對(duì)針對(duì)區(qū)域客戶進(jìn)行推廣活動(dòng)。
達(dá)到傳播目的。
雖然本項(xiàng)目前期形象整體推進(jìn)良好，但本項(xiàng)目建筑外立面出來(lái)后，還未能很好的傳遞給客戶及各界領(lǐng)導(dǎo)、相關(guān)單位。舉行具有規(guī)模和個(gè)性的開(kāi)盤(pán)儀式，可以迅速達(dá)到向公眾傳播的效果。
成交客戶。
通過(guò)展示企業(yè)開(kāi)發(fā)實(shí)力等相關(guān)活動(dòng)的襯托，前期積累和潛在需求的客戶在良好企業(yè)行為和高品質(zhì)物業(yè)的召感下認(rèn)可物業(yè)品質(zhì)，增加社會(huì)親和力，在強(qiáng)化立身投資和升值潛力意識(shí)的同時(shí)，進(jìn)一步擴(kuò)大和提高了企業(yè)與樓盤(pán)知名度；加深社會(huì)公眾印象，促進(jìn)銷(xiāo)售的良性發(fā)展，形成銷(xiāo)售熱潮，從而吸引更多的購(gòu)房者。
3、活動(dòng)時(shí)間。
xx年8月5日星期日8：00～12：00。
4、活動(dòng)地點(diǎn)。
現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售部和銷(xiāo)售門(mén)前空地。
樓盤(pán)銷(xiāo)售方案策劃書(shū)篇十一
深情相擁、真情溝通。
(一)聚會(huì)費(fèi)用實(shí)行aa制，預(yù)收500元/人;來(lái)往交通費(fèi)用自理，家屬不得參與。
(二)堅(jiān)持財(cái)務(wù)公開(kāi)原則，推選兩名財(cái)務(wù)管理人員負(fù)責(zé)財(cái)務(wù)管理，活動(dòng)結(jié)束當(dāng)天公布費(fèi)用收支情況。
(三)堅(jiān)持一切從儉原則，避免鋪張浪費(fèi)。
臨翔區(qū)
20xx年4月30日—5月2日，活動(dòng)時(shí)間3天。
具體日程為：
4月30日17:00前在報(bào)到
5月1日前往叫雨山野炊(統(tǒng)一帶熟食)、聚餐(餐館暫定)
5月2日重返…校園、聚餐(餐館暫定)，聚餐后聚會(huì)結(jié)束。
(一)活動(dòng)人員
臨滄師范學(xué)校…班全體同學(xué)。
(二)聯(lián)系方法
本次活動(dòng)由王勇同學(xué)具體負(fù)責(zé)組織，其他同學(xué)積極參與。各縣(區(qū))各選一名聯(lián)絡(luò)員負(fù)責(zé)聯(lián)系本縣(區(qū))同學(xué)，并在活動(dòng)開(kāi)始一周前將本縣(區(qū))聚會(huì)人員名單報(bào)送…同學(xué)(12345678)。
(一)安全：為安全起見(jiàn)，到活動(dòng)區(qū)域后禁止自駕車(chē)，統(tǒng)一乘車(chē)。按照聚會(huì)日程安排，提高時(shí)間觀念，統(tǒng)一進(jìn)行活動(dòng)。
(二)健康：主張吃飯喝酒量力而行、要喝好、不一定非要喝多。難得聚首，切勿貪杯，大家把握自己酒量，喝酒不是主要，溝通才是重點(diǎn)。
(三)文明：10年大家湊在一起很不容易，要給彼此一個(gè)美好的記憶，要講團(tuán)結(jié)，講風(fēng)格，互諒互讓，避免斤斤計(jì)較，力爭(zhēng)經(jīng)過(guò)我們大家的努力，把這次聚會(huì)辦成一次團(tuán)結(jié)、活潑、熱烈、融洽的同學(xué)聚會(huì)。
樓盤(pán)銷(xiāo)售方案策劃書(shū)篇十二
主動(dòng)出擊，拓展新的銷(xiāo)售渠道，可避免傳統(tǒng)推廣方式所需的高額費(fèi)用投入；同時(shí)增加企業(yè)親和力，樹(shù)立優(yōu)良企業(yè)形象，形成良好的口碑效應(yīng)。
“清涼夏日-團(tuán)購(gòu)優(yōu)惠月”
青島市區(qū)、外地客戶及店口拆遷戶。
（一）、團(tuán)購(gòu)操作思路流程：
1、團(tuán)購(gòu)房源匯總標(biāo)注。
2、確定優(yōu)惠政策文件及收款方式。
3、售樓中心領(lǐng)取并填寫(xiě)團(tuán)購(gòu)申請(qǐng)表，憑借申請(qǐng)表申請(qǐng)優(yōu)惠。
4、詳細(xì)記錄團(tuán)購(gòu)客戶信息建立檔案。
（二）、團(tuán)購(gòu)房源及銷(xiāo)售策略：
針對(duì)團(tuán)購(gòu)特定棟號(hào)實(shí)行團(tuán)購(gòu)，在實(shí)際團(tuán)購(gòu)操作中如果客戶量較大，我們考慮對(duì)首批其他房源進(jìn)行加推。
華庭雅居項(xiàng)目?jī)?yōu)惠購(gòu)房政策華庭雅局項(xiàng)目首批房源正式對(duì)外銷(xiāo)售，現(xiàn)針對(duì)目前最好位置，面向客戶需要購(gòu)買(mǎi)的人員實(shí)行以下優(yōu)惠：報(bào)名須知：致電專屬銷(xiāo)售人員或到達(dá)售樓處報(bào)名登記購(gòu)買(mǎi)；根據(jù)購(gòu)買(mǎi)套數(shù)每套房享受元優(yōu)惠或?qū)嵨铼?jiǎng)勵(lì)。購(gòu)買(mǎi)者享受統(tǒng)一團(tuán)購(gòu)優(yōu)惠外，不再享受其它優(yōu)惠。
樓盤(pán)銷(xiāo)售方案策劃書(shū)篇十三
企業(yè)的概況。
二、目前營(yíng)銷(xiāo)狀況
(1) 市場(chǎng)狀況：目前產(chǎn)品市場(chǎng)/規(guī)模/廣告宣傳/市場(chǎng)價(jià)格/利潤(rùn)空間等。
(2) 產(chǎn)品狀況：目前市場(chǎng)上的.品種/特點(diǎn)/價(jià)格/包裝等。
(3) 競(jìng)爭(zhēng)狀況：目前市場(chǎng)上的主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手與基本情況。
(4) 分銷(xiāo)狀況：銷(xiāo)售渠道等。
(5) 宏觀環(huán)境狀況：消費(fèi)群體與需求狀況。
三、swot分析
優(yōu)勢(shì)：銷(xiāo)售、經(jīng)濟(jì)、技術(shù)、管理、政策等方面的優(yōu)勢(shì)。
劣勢(shì)：銷(xiāo)售、經(jīng)濟(jì)、技術(shù)、管理、政策(如行業(yè)管制等政策限制)等方面的劣勢(shì)。
機(jī)會(huì)：市場(chǎng)機(jī)會(huì)與把握情況。
威脅：市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)上的最大威脅與風(fēng)險(xiǎn)因素。
綜上所述：如何揚(yáng)長(zhǎng)避短，發(fā)揮自己的優(yōu)勢(shì)，規(guī)避劣勢(shì)與風(fēng)險(xiǎn)。
四、市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃達(dá)到的目標(biāo)
財(cái)務(wù)目標(biāo)：
公司未來(lái)3年或5年的銷(xiāo)售收入預(yù)測(cè)(融資成功情況下)：(單位：萬(wàn)元)
銷(xiāo)售額(增長(zhǎng)率)
毛利 / 利潤(rùn)(增長(zhǎng)率)
市場(chǎng)占有率(增長(zhǎng)率)
營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)：銷(xiāo)售成本毛利率達(dá)到多少。
五、市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃采取的營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略
市場(chǎng)定位：市場(chǎng)細(xì)分、市場(chǎng)選擇、市場(chǎng)定位-
產(chǎn)品策略：-
定價(jià)策略：產(chǎn)品銷(xiāo)售成本的構(gòu)成及銷(xiāo)售價(jià)格制訂的依據(jù)等。
分銷(xiāo)策略：分銷(xiāo)渠道(包括代理渠道等)。
廣告策略：宣傳廣告形式。
促銷(xiāo)策略：促銷(xiāo)方式。
銷(xiāo)售隊(duì)伍：組建與激勵(lì)機(jī)制等情況。
服務(wù)：售后客戶服務(wù)。
r&d：產(chǎn)品完善與新產(chǎn)品開(kāi)發(fā)舉措。
市場(chǎng)調(diào)研：主要市場(chǎng)調(diào)研手段與舉措。
六、行動(dòng)方案
營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)(時(shí)間)安排。
七、預(yù)計(jì)的損益表及其他重要財(cái)務(wù)規(guī)劃表：
調(diào)研、策劃費(fèi)
廣告費(fèi)
人員促銷(xiāo)費(fèi)
公關(guān)活動(dòng)費(fèi)
營(yíng)業(yè)推廣費(fèi)
……
費(fèi)用支出要盡量詳列!
八、風(fēng)險(xiǎn)控制：風(fēng)險(xiǎn)來(lái)源與控制方法
各種危機(jī)處理預(yù)案
謠言、安全、政策突然變化、嚴(yán)重質(zhì)量事故……
顧客投訴
貨物供應(yīng)不足或不準(zhǔn)時(shí)
發(fā)現(xiàn)假貨
有關(guān)方面發(fā)難
怎樣應(yīng)對(duì)?
樓盤(pán)銷(xiāo)售方案策劃書(shū)篇十四
國(guó)慶七天黃金周，除了是旅游旺季外，也是全家睇樓買(mǎi)樓的好時(shí)機(jī)。市內(nèi)各大小樓盤(pán)，均將展開(kāi)鋪天蓋地的宣傳及促銷(xiāo)攻勢(shì)，以祈提高售樓銷(xiāo)量。除了樓盤(pán)的地段、樓盤(pán)的質(zhì)素等等綜合因素外，如何在眾多售樓廣告中，吸引并促使買(mǎi)樓人士蒞臨售樓現(xiàn)場(chǎng)，詳細(xì)了解樓盤(pán)的詳情及參觀現(xiàn)樓，以及提高現(xiàn)場(chǎng)的人流量，將是房地產(chǎn)發(fā)展商每一次宣傳及促銷(xiāo)活動(dòng)收效與否的首要關(guān)鍵因素。
隨著人們生活水平及文化水平的不斷提高，如何科學(xué)孕育下一代，讓自己的寶寶贏在起跑上，是每一個(gè)父母、每一個(gè)家庭重點(diǎn)關(guān)注的問(wèn)題。一切與寶寶有關(guān)的訊息，均將引起每一個(gè)家庭的注意。而這些新一代家庭，大多收入穩(wěn)定，三代同堂，正是買(mǎi)樓置業(yè)的人生階段。
1.主題：“國(guó)慶假期何處去?一齊去參加“國(guó)慶親子合家歡”活動(dòng)啦!讓你和bb一展身手!”
2.時(shí)間：10月4、5、6、7日。
3.地點(diǎn)：各樓盤(pán)內(nèi)。
4.內(nèi)容：寶寶競(jìng)賽、親子競(jìng)賽、兒童健康及教育咨詢。
5.目標(biāo)對(duì)象：0-6歲嬰幼兒家庭。
6.主辦單位：
協(xié)辦單位：xx親子俱樂(lè)部。
7.宣傳范圍：xx地區(qū)。
8.目的：
l活動(dòng)項(xiàng)目：
類(lèi)別。
比賽項(xiàng)目。
適合年齡。
寶寶競(jìng)賽。
爬行組。
1歲3個(gè)月以下、且未會(huì)獨(dú)立行走的寶寶。
健步組。
2歲以下、且可以獨(dú)立行走的寶寶。
跳躍組。
2歲以上寶寶。
“親子合家歡”
競(jìng)賽。
毛毛蟲(chóng)。
爬行組寶寶及家長(zhǎng)。
接力拼圖。
健步組寶寶及家長(zhǎng)。
齊步走。
跳躍組寶寶及家長(zhǎng)。
l組織流程：
1.廣告宣傳過(guò)程中突出報(bào)名電話、報(bào)名點(diǎn)、報(bào)名截止日期，由家長(zhǎng)自行電話報(bào)名或到各售樓部報(bào)名，并通知其于指定時(shí)間內(nèi)回來(lái)領(lǐng)取參賽號(hào)碼。
2.將報(bào)名名單分類(lèi)、分時(shí)間、分場(chǎng)地，編排參賽號(hào)碼。
3.發(fā)放參賽號(hào)碼。
4.活動(dòng)當(dāng)日，憑號(hào)碼牌參賽。
5.當(dāng)日流程：
略
(2)親子競(jìng)賽。
比賽過(guò)程中獎(jiǎng)小組冠軍。
現(xiàn)場(chǎng)咨詢、參觀。
回收積分卡(要求卡上的項(xiàng)目全部參與過(guò))。
投入抽獎(jiǎng)箱、發(fā)小禮品。
10：30。
集中大堂抽獎(jiǎng)、頒獎(jiǎng)、有獎(jiǎng)問(wèn)答。
10：40。
結(jié)束，自由活動(dòng)。
6.現(xiàn)場(chǎng)分區(qū)：
l比賽區(qū)：爬行組區(qū)、競(jìng)走組區(qū)、跳躍組區(qū)。
l咨詢區(qū)：樓盤(pán)咨詢區(qū)、兒科專家咨詢區(qū)、早期教育咨詢區(qū)。
略
1.廣告媒體：xx有線電視臺(tái)、宣傳海報(bào)、活動(dòng)單張。
2.傳播途徑：
l電視廣告宣傳。
l各樓盤(pán)內(nèi)、城東公園、芙蓉公園、體育中心、等人流稠密地點(diǎn)張貼宣傳海報(bào)。
l各售樓現(xiàn)場(chǎng)、xx、大型婦嬰用品店(bb屋、弄潮兒、幸福天使、陽(yáng)光寶。
樓盤(pán)銷(xiāo)售方案策劃書(shū)篇十五
新娘最佳造型：裹胸式小裙擺直線型婚紗
新郎最佳造型：正式的淺色西服套裝或燕尾服
伴娘造型：淺色系及膝絲質(zhì)晚裝
婚宴形式：西式婚宴
婚禮背景音樂(lè)：由樂(lè)隊(duì)演奏的live 音樂(lè)
婚禮蛋糕：橢圓形糖霜婚禮蛋糕，并用緞帶裝飾
婚禮回禮：印有新人婚禮logo的音頻制品或包裝精致的糖果
在婚禮結(jié)束嘉賓離開(kāi)時(shí)，他們會(huì)想：這實(shí)在像個(gè)童話故事般動(dòng)人!
主題婚慶策劃方案2：溫馨私密 總體風(fēng)格：輕松的家庭式私密聚會(huì)
備選婚禮場(chǎng)地：別墅式花園;小型休閑農(nóng)莊或度假村
婚禮中花費(fèi)最多的部分：場(chǎng)地租金，戶外婚禮儀式臺(tái)、接待臺(tái)的搭建費(fèi)用
場(chǎng)地布置最佳方案：造型優(yōu)美的帳篷 ,
最佳主題色彩：綠色、粉色、淺黃色
新娘最佳造型：短款公主型婚紗，搭配大花朵頭飾或帽子
新郎最佳造型：休閑西服
伴娘造型：與新娘婚紗相搭配的棉質(zhì)太陽(yáng)裙，最好是花朵圖案的
婚宴形式：西式自助餐
婚禮回禮：包裝精巧的小罐蜂蜜或果醬;或者是具有田園風(fēng)情的木制飾品
在婚禮結(jié)束嘉賓離開(kāi)時(shí)，他們會(huì)想：這真是一場(chǎng)甜蜜溫馨的婚禮!
主題婚慶策劃方案2：別致奢華 總體風(fēng)格：小型、華麗、正式
備選婚禮場(chǎng)地：城中的奢華餐廳或星級(jí)酒店宴會(huì)廳
婚禮中花費(fèi)最多的部分：婚宴餐品及酒水
場(chǎng)地布置最佳方案：運(yùn)用燈光打造亦夢(mèng)亦幻的現(xiàn)場(chǎng)感覺(jué)
最佳主題色彩：色彩艷麗的水果色，最好是紫色系;加入金色或銀色等金屬色點(diǎn)綴
新娘最佳造型：長(zhǎng)款拖尾婚紗
新郎最佳造型：深色西服套裝
伴娘造型：剪裁設(shè)計(jì)簡(jiǎn)潔的小晚禮服
婚宴形式：豐盛隆重的法式晚宴
餐桌裝飾：多人座長(zhǎng)型餐桌，搭配高挑桌花
婚禮背景音樂(lè)：爵士風(fēng)格音樂(lè) ,
婚禮蛋糕：法式塔形
婚禮回禮：精致的法式甜品或特別設(shè)計(jì)的巧克力禮盒
在婚禮結(jié)束嘉賓離開(kāi)時(shí)，他們會(huì)想：這是我品嘗過(guò)的氣氛最美好、也是最美味的婚宴!精心的 婚禮總是回味無(wú)窮!
新 郎：xx華，公司經(jīng)理
新 娘：xx雯，醫(yī)院工作
婚禮日期：2008年4月27日
婚禮地點(diǎn)：丹東某大酒店
婚禮花費(fèi)：33800元
樓盤(pán)銷(xiāo)售方案策劃書(shū)篇十六
1、近幾個(gè)月，全國(guó)樓市普遍升溫，局部城市呈房?jī)r(jià)爆發(fā)狀態(tài)，可以這樣說(shuō)，國(guó)內(nèi)樓市已經(jīng)全面復(fù)蘇。作為三線城市的六安，由于樓市多年來(lái)已持續(xù)個(gè)性發(fā)展，受外部影響不大。但接下來(lái)預(yù)計(jì)可能會(huì)受到外部影響較大，會(huì)隨著外部樓市變化后形成“蝴蝶效應(yīng)”。
2、六安城南板塊經(jīng)近年開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)后，漸趨成熟。尤其是錦繡華府開(kāi)盤(pán)后，著力提升了該區(qū)域房?jī)r(jià)。以此為區(qū)域房?jī)r(jià)風(fēng)向標(biāo)，說(shuō)明六安消費(fèi)者對(duì)區(qū)域價(jià)格已基本認(rèn)同，區(qū)域價(jià)格提升時(shí)機(jī)已經(jīng)成熟。
3、本項(xiàng)目由于開(kāi)發(fā)節(jié)奏原因，一、二期中均出現(xiàn)項(xiàng)目中最佳位置的房源。即項(xiàng)目最佳房源已提前進(jìn)入市場(chǎng)。從獲得最佳開(kāi)發(fā)效益目標(biāo)來(lái)看，這是不利的。
4、二期預(yù)約以來(lái)，截止目前，約已有70余組客戶小訂，計(jì)二期180余套的占35%，若按140套計(jì)（可售房源），則為50%左右。至8月5日開(kāi)盤(pán)尚有2個(gè)星期，預(yù)計(jì)小訂客戶數(shù)可達(dá)100套左右。但存在部分客戶所訂房屋過(guò)于集中，若改進(jìn)入大訂可能會(huì)減少30%左右的客戶。
二、推盤(pán)策略。
針對(duì)本期開(kāi)盤(pán)的條件背景，我們現(xiàn)制訂具有針對(duì)性二期推盤(pán)策略，力求既取得良好的銷(xiāo)售，又取得最佳的開(kāi)發(fā)效益。
1、價(jià)位策略。
建議后面部分二期房源，以求掌握市場(chǎng)主動(dòng)權(quán)和獲得最佳開(kāi)發(fā)效益，若匆忙傾盤(pán)推出，對(duì)追求最佳效益不利，亦不利于后續(xù)推廣。然后就是何時(shí)推出后面的精品房源，具體看二期首推情況、價(jià)格拉升效益，但不遲于三期開(kāi)盤(pán)。如遇特殊情況，價(jià)格持續(xù)上升，樓市趨熱，且開(kāi)發(fā)資金回籠，則可經(jīng)營(yíng)三期推盤(pán)。銷(xiāo)控應(yīng)是本期推盤(pán)的主要策略之一。
2、價(jià)格策略。
無(wú)論從大、小環(huán)境看，樓市回升在近年內(nèi)難以逆轉(zhuǎn)。由于一期為求人氣，售價(jià)相對(duì)迎合市場(chǎng)，走勢(shì)平淡。但二期價(jià)格必須拉升，在迎合市場(chǎng)基礎(chǔ)上，取得主動(dòng)性。我們應(yīng)堅(jiān)信：在目前背景下，此房子不愁賣(mài)。因此，我們建議本期銷(xiāo)售均價(jià)為2400元/平方米，除掉折扣及優(yōu)惠后，銷(xiāo)售價(jià)格實(shí)際應(yīng)確保2350元/平方米左右。具體價(jià)格拉升雙方已經(jīng)商量確認(rèn)。
這樣提價(jià)幅度的理由如下：
a、大市趨上，影響消費(fèi)心理；
b、華府一期高開(kāi)，已確立區(qū)域房?jī)r(jià)標(biāo)桿；
c、一期工程已亮相，新銷(xiāo)售部已遷入，形象加分；
d、本期為園區(qū)最佳位置，物有所值。
3、效益目標(biāo)。
二期價(jià)位目標(biāo)應(yīng)與一期力求速度不同，在追求一定的去化量的同時(shí)，更要強(qiáng)調(diào)效益，即經(jīng)濟(jì)效益。我們必須具有這樣的共識(shí)：二期價(jià)位不單獨(dú)追求效益，即使市場(chǎng)稍顯遲緩，我們的效益目標(biāo)也不變化。操盤(pán)須耐心，耐心即機(jī)會(huì)，機(jī)會(huì)即效益。應(yīng)該看到，這種機(jī)會(huì)已經(jīng)開(kāi)始形成。
1、活動(dòng)目的。
為正式上市擴(kuò)大市場(chǎng)影響力；
將產(chǎn)品正式推向市場(chǎng)，樹(shù)立企業(yè)與產(chǎn)品的新形象；
以產(chǎn)品本身的特色擴(kuò)大品牌知名度，吸引更多市場(chǎng)目光；
為產(chǎn)品后續(xù)內(nèi)容的推出作前期醞釀，加快口碑傳播，爭(zhēng)取更多關(guān)注。
2、活動(dòng)意義。
吸引客戶，形成良好的市場(chǎng)口碑效應(yīng)。
一個(gè)項(xiàng)目的.前期客戶來(lái)源，除了廣告等媒體吸引過(guò)來(lái)的外區(qū)客戶之外，很大的一部分來(lái)自區(qū)域客戶和通過(guò)區(qū)域居民對(duì)項(xiàng)目傳播而來(lái)的客戶。因此在做好廣告等媒體宣傳的同時(shí)，還應(yīng)在項(xiàng)目正式開(kāi)始銷(xiāo)售前后對(duì)針對(duì)區(qū)域客戶進(jìn)行推廣活動(dòng)。
達(dá)到傳播目的。
雖然本項(xiàng)目前期形象整體推進(jìn)良好，但本項(xiàng)目建筑外立面出來(lái)后，還未能很好的傳遞給客戶及各界領(lǐng)導(dǎo)、相關(guān)單位。舉行具有規(guī)模和個(gè)性的開(kāi)盤(pán)儀式，可以迅速達(dá)到向公眾傳播的效果。
成交客戶。
通過(guò)展示企業(yè)開(kāi)發(fā)實(shí)力等相關(guān)活動(dòng)的襯托，前期積累和潛在需求的客戶在良好企業(yè)行為和高品質(zhì)物業(yè)的召感下認(rèn)可物業(yè)品質(zhì)，增加社會(huì)親和力，在強(qiáng)化立身投資和升值潛力意識(shí)的同時(shí)，進(jìn)一步擴(kuò)大和提高了企業(yè)與樓盤(pán)知名度；加深社會(huì)公眾印象，促進(jìn)銷(xiāo)售的良性發(fā)展，形成銷(xiāo)售熱潮，從而吸引更多的購(gòu)房者。
3、活動(dòng)時(shí)間。
20**年8月5日星期日8：00～12：00。
4、活動(dòng)地點(diǎn)。
現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售部和銷(xiāo)售門(mén)前空地。
樓盤(pán)銷(xiāo)售方案策劃書(shū)篇十七
主動(dòng)出擊，拓展新的銷(xiāo)售渠道，可避免傳統(tǒng)推廣方式所需的高額費(fèi)用投入；同時(shí)增加企業(yè)親和力，樹(shù)立優(yōu)良企業(yè)形象，形成良好的口碑效應(yīng)。
二、活動(dòng)主題：
“清涼夏日-團(tuán)購(gòu)優(yōu)惠月”
三、活動(dòng)對(duì)象：
青島市區(qū)、外地客戶及店口拆遷戶。
四、活動(dòng)執(zhí)行細(xì)則：
（一）、團(tuán)購(gòu)操作思路流程：
1、團(tuán)購(gòu)房源匯總標(biāo)注。
2、確定優(yōu)惠政策文件及收款方式。
3、售樓中心領(lǐng)取并填寫(xiě)團(tuán)購(gòu)申請(qǐng)表，憑借申請(qǐng)表申請(qǐng)優(yōu)惠。
4、詳細(xì)記錄團(tuán)購(gòu)客戶信息建立檔案。
（二）、團(tuán)購(gòu)房源及銷(xiāo)售策略：
針對(duì)團(tuán)購(gòu)特定棟號(hào)實(shí)行團(tuán)購(gòu)，在實(shí)際團(tuán)購(gòu)操作中如果客戶量較大，我們考慮對(duì)首批其他房源進(jìn)行加推。
五、活動(dòng)工作安排：
華庭雅居項(xiàng)目?jī)?yōu)惠購(gòu)房政策華庭雅局項(xiàng)目首批房源正式對(duì)外銷(xiāo)售，現(xiàn)針對(duì)目前最好位置，面向客戶需要購(gòu)買(mǎi)的人員實(shí)行以下優(yōu)惠：報(bào)名須知：致電專屬銷(xiāo)售人員或到達(dá)售樓處報(bào)名登記購(gòu)買(mǎi)；根據(jù)購(gòu)買(mǎi)套數(shù)每套房享受元優(yōu)惠或?qū)嵨铼?jiǎng)勵(lì)。購(gòu)買(mǎi)者享受統(tǒng)一團(tuán)購(gòu)優(yōu)惠外，不再享受其它優(yōu)惠。
樓盤(pán)銷(xiāo)售方案策劃書(shū)篇十八
1、大中城市房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖。
2、處于每年的銷(xiāo)售旺季(金九銀十)。
1、一期，d、e、f區(qū)剩余房源大部分為六樓。樓層相對(duì)較高。
2、g區(qū)g8、g9部分房源存在明顯的產(chǎn)品缺陷。
3、三期即將認(rèn)籌，開(kāi)盤(pán)在即。
針對(duì)目前房地產(chǎn)發(fā)展的現(xiàn)狀，及項(xiàng)目本身特點(diǎn)及產(chǎn)品特點(diǎn)，特制定十一促銷(xiāo)活動(dòng)方案，旨在促進(jìn)一二期房源的銷(xiāo)售，為三期的開(kāi)盤(pán)做足準(zhǔn)備工作。
1、增加小區(qū)的知名度。
2、制造營(yíng)銷(xiāo)氣氛，最大化的去化二期剩余房源。
3、增加三期a1號(hào)樓的認(rèn)籌數(shù)量，樹(shù)立三期項(xiàng)目形象，為開(kāi)盤(pán)奠定好基礎(chǔ)。
主題一：“國(guó)慶豪情盛典，舞動(dòng)黃金海岸”
主題二：“歡度國(guó)慶之喜，領(lǐng)略黃金真情”
主題三：“活力黃金周，超值優(yōu)惠7天樂(lè)”
1、黃金周每天推出8套特價(jià)房(主要以二期特惠房源及g9一口價(jià)房源為主);。
3、活動(dòng)期間，天天豪禮相送，凡是國(guó)慶期間到訪的客戶均有機(jī)會(huì)參與抽獎(jiǎng)，每天開(kāi)獎(jiǎng)兩次(上午、下午各一次，視現(xiàn)場(chǎng)氣氛而定)，凡是簽約客戶均可獲贈(zèng)電飯煲一個(gè)，多買(mǎi)多贈(zèng)抽獎(jiǎng)獎(jiǎng)項(xiàng)設(shè)置：
一等獎(jiǎng)：電飯煲兩名(每天提供兩臺(tái))。
二等獎(jiǎng)：臺(tái)歷三名三等獎(jiǎng)：購(gòu)物袋若干。
1、網(wǎng)絡(luò)(搜狐焦點(diǎn)新聞報(bào)道、現(xiàn)場(chǎng)報(bào)道，新華網(wǎng))。
2、短信(短信定于9月30日、10月3日每天兩萬(wàn)條信息)。
3、報(bào)紙廣告(今日萊州半版，暫定9月29號(hào))。
4、國(guó)慶宣傳易拉寶。
5、戶外演出一場(chǎng)或花車(chē)游行3天。
室外：
1、橫幅：0.7x10米x2條。
2、國(guó)慶抽獎(jiǎng)禮品的堆放;。
3、氣球裝飾：大門(mén)、禮品區(qū);。
4、吊旗;。
5、易拉寶展示。
短信內(nèi)容(待定)：
樓盤(pán)銷(xiāo)售方案策劃書(shū)篇十九
1、外場(chǎng)景布景：
（1）原門(mén)口掛燈籠處掛大橫幅一條，用黑布作底。上寫(xiě)“魂系萬(wàn)圣夜10月31日激情派對(duì)恐怖登場(chǎng)”，字體極盡扭曲狀，字的周?chē)?huà)上骷髏頭、藍(lán)眼睛、白骨滴 血等。
（2）門(mén)口制作告示牌一塊，上寫(xiě)“未成年人或心臟病患者嚴(yán)禁入場(chǎng)”。
（3）全體外場(chǎng)禮賓員和保安員戴鬼面具、穿骷髏袍迎客、侍客。
（4）通道墻壁吊黑布，黑布上胡亂涂鴉，畫(huà)一些鬼事物。
（5）燈光打暗，燈炮換成藍(lán)色或者紫色。
（6）原花展用黑布畫(huà)鬼遮住，原展板掛鬼面具或“魔鬼朝圣圖”或萬(wàn)圣節(jié)整場(chǎng)優(yōu)惠廣告牌，牌周?chē)?huà)鬼事物。
（7）電梯口對(duì)面安排專業(yè)化妝師，戴鬼面具穿鬼袍，準(zhǔn)備各種涂料，大鏡子一面，給入場(chǎng)客人化妝（自愿情況下），也可客人自己化妝。
（8）電梯內(nèi)布置鬼燈、白骨、藍(lán)色和紫色燈光，吸血蜘蛛。
2、場(chǎng)內(nèi)布置：
（1）場(chǎng)內(nèi)邊腳布置泡沫制的各種白骨，上涂紅漆。
（2）各空曠處吊黑布畫(huà)鬼事物及泡沫制鬼物品。
（3）所有保安人員穿鬼袍，戴鬼面具。
（4）所有樓面服務(wù)員畫(huà)鬼臉。
（5）各酒吧臺(tái)、欄桿處dj臺(tái)掛黑布，畫(huà)鬼事物。用泡沫作一些簡(jiǎn)單裝飾，熒光棒、黑色或藍(lán)色氣球，氣球上畫(huà)鬼臉，都可以作為裝飾品，用白線亂扯做蜘蛛網(wǎng) 。
（6）由于是鬼節(jié)party，建議燈光色稱多換一些藍(lán)色或加一些紫色管，用黑色布遮掩太過(guò)明亮之處。
（7）去鄉(xiāng)下借一些稻草，扎10個(gè)稻草人，穿鬼袍，戴鬼面具，布置在場(chǎng)內(nèi)各點(diǎn)。
（8）電梯門(mén)口走道上吊黑布畫(huà)鬼，掛鬼燈，形成恐怖氣氛。
（9）2名外國(guó)鬼（已買(mǎi)2套制服）滿場(chǎng)走動(dòng)，給客人分發(fā)糖果。
（10）滿場(chǎng)掛南瓜燈或顯眼處裝魔球。
1、消費(fèi)高的客人可贈(zèng)送“立拍得”相片一張。
2、10月31日過(guò)生日的客人憑身份證可領(lǐng)取神秘鬼禮一份。
3、憑公司萬(wàn)圣節(jié)鬼面具宣傳卡進(jìn)場(chǎng)22：00前免費(fèi)入場(chǎng)。
4、惡鬼為每個(gè)進(jìn)場(chǎng)客人分發(fā)糖果。
5、最恐怖化妝者送大獎(jiǎng)。
6、當(dāng)晚來(lái)賓可獲魔夜禮品一份，送完為止。
7、k房客人每房送稱鬼燈一盞。大廳客人每臺(tái)送鬼燈一盞。
8、酒吧特別獻(xiàn)飲：“血俗光?！薄般等讳N(xiāo)魂”。
9、所有女士進(jìn)場(chǎng)均可領(lǐng)飲一杯“做鬼也風(fēng)流”。
1、鬼舞及有關(guān)鬼的節(jié)目、音樂(lè)。
2、游戲節(jié)目要風(fēng)趣但嚴(yán)謹(jǐn)，找一些中外著名鬼怪故事為背景，如膾炙人口的`三打白骨精、美國(guó)電影刀鋒戰(zhàn)士等作為游戲主線，兩個(gè)游戲就足夠了。游戲配合音 樂(lè)要仔細(xì)挑選，化妝要簡(jiǎn)潔但讓人一看就知道是誰(shuí)。
游戲1 三打白骨精
由主持人選出客人扮演孫悟空，持‘金箍棒’蒙眼轉(zhuǎn)三圈，尋找由工作人員扮演的一位村姑、一位時(shí)尚中年婦女、一位老板中哪個(gè)是白骨精。擊中任何一位都有獎(jiǎng)，若擊中‘白骨精’則中大獎(jiǎng)。工作人員穿兩套衣服，白骨精穿一套骷髏衣在里面。另外兩人穿的內(nèi)衣上畫(huà)人的內(nèi)臟。
樓盤(pán)銷(xiāo)售方案策劃書(shū)篇二十
很欣喜的看到同學(xué)們對(duì)高考都有清晰地認(rèn)識(shí)，同學(xué)們都有理想都有自己的奮斗目標(biāo)，希望大家把理想放大，讓目標(biāo)清晰。
青春的成長(zhǎng)中，不可能占有全部的快樂(lè)。你必須付出代價(jià)，才能獲得旁人不會(huì)有的成就。人生過(guò)早地享受舒服和閑適，其實(shí)就是對(duì)未來(lái)幸福的透支，青春就是來(lái)吃苦的，是為未來(lái)奠基的。
這個(gè)規(guī)則最大的特點(diǎn)不是折磨人，而是公平。遵守這個(gè)規(guī)則，最合理的辦法就是，刻苦學(xué)習(xí)，考高分，從而脫穎而出！同學(xué)們，成功不是將來(lái)才有的，而是從決定去做的那一刻起，持續(xù)累積而成，希望大家從今天做起，為了明天開(kāi)始戰(zhàn)斗！
【班會(huì)后反思】
樓盤(pán)銷(xiāo)售方案策劃書(shū)篇二十一
1、改變銷(xiāo)售策略，運(yùn)用假銷(xiāo)控進(jìn)行后期銷(xiāo)售；
4、做好售樓部日志記錄工作；
三、人員方面。
1、置業(yè)顧問(wèn)要加強(qiáng)學(xué)習(xí)，提高自己的專業(yè)知識(shí)水平，并端正自己的管理與被管理意識(shí)；
3、要有好業(yè)績(jī)就得加強(qiáng)業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)，開(kāi)拓視野，豐富知識(shí)，采取多樣化形式，除專業(yè)知識(shí)外更要注重銷(xiāo)售技巧的培訓(xùn)與鍛煉，把專業(yè)知識(shí)與銷(xiāo)售技巧相結(jié)合。
4、不定期抽查專業(yè)知識(shí)，90分過(guò)關(guān)，不過(guò)關(guān)者罰款十元充為售樓部公費(fèi)；
四、回款方面。
本月必須把首付款全部催回，若有怠慢催款工作導(dǎo)致不能及時(shí)結(jié)賬的后果自負(fù)；
五、七月份對(duì)自己有以下要求。
1、每天做好工作計(jì)劃，按計(jì)劃執(zhí)行工作，一刻也不能懈?。?/p>
3、置業(yè)顧問(wèn)接待客戶時(shí)要旁聽(tīng)，適時(shí)幫助職業(yè)顧問(wèn)談客戶，必須每次想辦法留下客戶聯(lián)系方式，以便做好回訪工作才有可能不會(huì)丟失這個(gè)客戶。
4、要不斷加強(qiáng)業(yè)務(wù)方面的學(xué)習(xí)，多看書(shū)，上網(wǎng)查閱相關(guān)資料，與同行們交流，向他們學(xué)習(xí)更好的方式方法。
6、和開(kāi)發(fā)商多多溝通，爭(zhēng)取讓開(kāi)發(fā)商重新建立起對(duì)我們的信任；
7、客戶遇到問(wèn)題，不能置之不理一定要盡全力幫助他們解決。要先做人再做生意，讓客戶相信我們的工作實(shí)力，才能更好的完成任務(wù)。
8、自信是非常重要的。要經(jīng)常對(duì)自己說(shuō)我是的，我是獨(dú)一無(wú)二的。擁有健康樂(lè)觀積極向上的工作態(tài)度才能更好的完成任務(wù)。
10、為充分發(fā)揮大家的積極性，實(shí)施多勞多得，不勞不得，實(shí)干加巧干，確保本月的銷(xiāo)售額。
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