房地產(chǎn)行業(yè)分析報(bào)告（專業(yè)15篇）

報(bào)告是一種以文字或者口頭形式向特定對(duì)象傳達(dá)信息的方式。在寫報(bào)告之前，可以進(jìn)行充分的資料收集和調(diào)研，以獲得足夠的數(shù)據(jù)和信息支持。通過(guò)閱讀一些經(jīng)典的報(bào)告，我們可以學(xué)習(xí)到一些寫作技巧和方法。

房地產(chǎn)行業(yè)分析報(bào)告篇一

受國(guó)際金融危機(jī)及國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)回調(diào)的影響，住房銷售低迷，房?jī)r(jià)漲勢(shì)逐步回落，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)整階段，調(diào)整程度逐步加深。2008下半年，作為擴(kuò)大內(nèi)需、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重點(diǎn)，中央及地方政府連續(xù)出臺(tái)了多項(xiàng)鼓勵(lì)住房消費(fèi)、活躍房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控政策。一是國(guó)家已經(jīng)將支持房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定發(fā)展作為保增長(zhǎng)的重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)，并連續(xù)出臺(tái)一系列鼓勵(lì)住房消費(fèi)的政策，從政策層面上給予消費(fèi)者信心。二是我國(guó)連續(xù)出臺(tái)強(qiáng)力度的刺激經(jīng)濟(jì)的措施，力爭(zhēng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)保持在8%以上，在就業(yè)和居民收入增長(zhǎng)方面基本穩(wěn)定了預(yù)期。隨著經(jīng)濟(jì)適用房和限價(jià)房大量入市，2014上半年，市場(chǎng)迅速回暖，信貸政策轉(zhuǎn)向?qū)捤桑_(kāi)發(fā)商迎來(lái)了又一春，房地產(chǎn)市場(chǎng)重新上演“地王爭(zhēng)霸”、“房?jī)r(jià)攀升”。

統(tǒng)計(jì)局公布的`最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)本年完成投資億元，比去年同期增長(zhǎng)：;全國(guó)房地產(chǎn)住宅商品房開(kāi)發(fā)本年完成投資億元，比去年同期增長(zhǎng)：;統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明20，全國(guó)商品房銷售面積達(dá)到萬(wàn)平方米;銷售面積增速為%。

統(tǒng)計(jì)局公布的最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明:習(xí)水縣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)本年完成投資億元，比去年同期下降;全國(guó)房地產(chǎn)住宅商品房開(kāi)發(fā)本年完成投資億元，比去年同期下降%;統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明:習(xí)水縣商品房銷售面積達(dá)到(萬(wàn)平方米)，銷售面積增速為53.7%。

國(guó)家發(fā)改委數(shù)據(jù)顯示，從有關(guān)數(shù)據(jù)來(lái)看，房地產(chǎn)在經(jīng)過(guò)了前一段時(shí)期調(diào)整后，已經(jīng)率先進(jìn)入到了回升的階段。從全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格指數(shù)來(lái)看，已經(jīng)份開(kāi)始環(huán)比上升。全國(guó)房?jī)r(jià)已連續(xù)五個(gè)月上升，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的增速也逐月上升，說(shuō)明我行信貸投資的信心正在增強(qiáng)。商品房銷售的火爆，使得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的國(guó)內(nèi)貸款和個(gè)人按揭貸款大幅增長(zhǎng)。

三、習(xí)水縣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資情況。

從去年1月份開(kāi)始，習(xí)水縣房地產(chǎn)市場(chǎng)就已走進(jìn)了回暖的軌道，新房銷量逐月攀升。五月份新政出臺(tái)又助推了房市的反彈，據(jù)統(tǒng)計(jì)，1至4月份習(xí)水縣城區(qū)銷售數(shù)據(jù)分別為、、、套，接連刷新了單月銷量紀(jì)錄。5月份，習(xí)水縣城區(qū)銷售量達(dá)到了套，到6月份時(shí)，這個(gè)數(shù)據(jù)是套，其中120-144平方米的戶型占了三分之一，100-120平方米的戶型占了近四分之一。除網(wǎng)上簽約銷量猛增之外，各樓盤銷售點(diǎn)的看房客戶大量增加，市民對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的關(guān)注度大為上升。

隨著房市的火爆，各品牌開(kāi)發(fā)商現(xiàn)有樓盤基本銷售完畢。多家開(kāi)發(fā)商表示，將加快現(xiàn)有項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)力度，新盤開(kāi)發(fā)將盡快上馬。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，隨著市場(chǎng)銷售的回暖，特別是優(yōu)質(zhì)樓盤的住房銷量穩(wěn)步上升，同時(shí)，政府給予開(kāi)發(fā)商的一系列優(yōu)惠政策，減小了后續(xù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的壓力。2014年下半年，新開(kāi)發(fā)投資項(xiàng)目面積約平米，有實(shí)力的開(kāi)發(fā)商都會(huì)加快施工進(jìn)度，盡快啟動(dòng)后續(xù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)。在2014年12月以前，將有約80萬(wàn)平米的銷售面積。

四、20住房市場(chǎng)價(jià)格形勢(shì)分析。

1、政府關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)健康發(fā)展的意見(jiàn)。

(一)對(duì)個(gè)人購(gòu)房實(shí)施補(bǔ)貼。(二)實(shí)行住房轉(zhuǎn)讓契稅、印花稅和土地增值稅減免。(三)實(shí)行房地產(chǎn)交易相關(guān)費(fèi)用優(yōu)惠。(四)調(diào)整住房公積金貸款政策。(五)實(shí)行銀行貸款利率優(yōu)惠。(六)支持自住型和改善型住房消費(fèi)。因地震災(zāi)害住房損毀而重新購(gòu)房的，可視為首次購(gòu)房。(七)實(shí)行購(gòu)房入戶鼓勵(lì)。凡在習(xí)水縣城區(qū)購(gòu)買商品住宅的，購(gòu)房人及其直系親屬可按有關(guān)規(guī)定申請(qǐng)遷入辦理習(xí)水縣城區(qū)戶籍，相應(yīng)可辦理子女入學(xué)等手續(xù)。

(八)減少城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)。(九)對(duì)行政事業(yè)性收費(fèi)實(shí)行“一費(fèi)制”。(十)降低水電氣有線數(shù)字電視安裝費(fèi)。(十一)盤活存量建設(shè)用地。(十二)鼓勵(lì)房地產(chǎn)信貸投入。鼓勵(lì)商業(yè)銀行在國(guó)家適度寬松的貨幣政策指導(dǎo)下增加有效信貸投入，支持符合條件的房地產(chǎn)企業(yè)的正常合理信貸需求，對(duì)資信好但短期資金周轉(zhuǎn)出現(xiàn)困難的企業(yè)和項(xiàng)目貸款給予重點(diǎn)傾斜。(十三)加大稅收支持力度。

3、營(yíng)造良好發(fā)展環(huán)境。

(十四)提高服務(wù)效能。為開(kāi)發(fā)企業(yè)和購(gòu)房者提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。(十五)強(qiáng)化市場(chǎng)監(jiān)管。(十六)加強(qiáng)宣傳營(yíng)銷。緊緊圍繞“東坡老家，快樂(lè)習(xí)水”形象主題詞和“生態(tài)習(xí)水”、“宜居習(xí)水”、“安全習(xí)水”等優(yōu)勢(shì)特征，優(yōu)化市場(chǎng)交易環(huán)境。(十七)加大督查力度。加強(qiáng)房地產(chǎn)政策執(zhí)行情況的督查督辦。

這個(gè)被稱為“習(xí)水縣房市新政”的《意見(jiàn)》從一出臺(tái)便受到了世人的關(guān)注，大家對(duì)這個(gè)房市的“起動(dòng)機(jī)”給予了厚望。購(gòu)房者希望“新政”能給自己帶來(lái)更多的購(gòu)房實(shí)惠;開(kāi)發(fā)商希望“新政”能啟動(dòng)樓市，銷售出現(xiàn)有房源，減輕自己的資金壓力;政府希望“新政”啟動(dòng)樓市，讓樓市帶動(dòng)整個(gè)地域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

目前，我國(guó)“大城市化”仍在進(jìn)行，大城市服務(wù)業(yè)定位和城市吸引力使其每年常住人口增長(zhǎng)仍較快，從而帶來(lái)新增住房需求。從短期看，地產(chǎn)專家認(rèn)為，累計(jì)需求使得今年的潛在需求量巨大。而近期市場(chǎng)成交回落，除了漲價(jià)因素以外，開(kāi)發(fā)商新增供應(yīng)和庫(kù)存減少也是重要原因。但房?jī)r(jià)上漲過(guò)高導(dǎo)致購(gòu)買力透支，可能造成交量大大低于均衡狀態(tài);同時(shí)投資性需求興起將明顯抑制住房消費(fèi)，這依然值得警惕。

房地產(chǎn)行業(yè)分析報(bào)告篇二

一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)現(xiàn)狀:城市化進(jìn)程和改善住房消費(fèi)的強(qiáng)烈要求，疊加推進(jìn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)的重要支柱。房地產(chǎn)業(yè)近兩年投資和銷售增長(zhǎng)速度之快、房?jī)r(jià)增長(zhǎng)幅度之大，房?jī)r(jià)收入比例失衡，房?jī)r(jià)成為老百姓不能承受之重已經(jīng)成為不爭(zhēng)的事實(shí)。在這種背景下，國(guó)家出臺(tái)了一系列調(diào)控措施。

（一）、現(xiàn)行政策調(diào)高了房地產(chǎn)商拿地門檻，并對(duì)住房結(jié)構(gòu)做了政策規(guī)定。

新國(guó)19條規(guī)定，競(jìng)買保證金不得低于出讓最低價(jià)的20%，土地出讓成交后，必須在10個(gè)工作日內(nèi)簽訂出讓合同，合同簽訂后一個(gè)月內(nèi)必須繳納出讓價(jià)款50%的首付，余款按合同規(guī)定及時(shí)繳納，最遲付款期限不得超過(guò)一年。這一規(guī)定使得開(kāi)發(fā)商拿地的門檻提高，對(duì)開(kāi)發(fā)商自有資金實(shí)力提出了更高的要求。

據(jù)生活日?qǐng)?bào)2011年4月19日訊，濟(jì)南老城最后一塊寶地掛牌，競(jìng)買保證金達(dá)5億元。在土地競(jìng)買人資格征集期結(jié)束后,實(shí)力雄厚的上海世茂成為舜井街片區(qū)地塊出讓唯一競(jìng)買者。

新國(guó)19條規(guī)定，各地當(dāng)年的保障性住房、棚戶區(qū)改造和自住型中小型商品房建房用地不得低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的70%。

石市相關(guān)部門已對(duì)2010年6月1日后取得住宅建設(shè)用地的項(xiàng)目，新建普通商品住房項(xiàng)目按住宅總建筑面積5%的比例配建廉租住房；2011年3月1日起，掛牌出讓的商品住房用地新上項(xiàng)目，須按照項(xiàng)目總建筑面積10%（5%為廉租住房、5%為公共租賃住房）以上的比例配建保障性租賃住房。城中村改造、舊城改造項(xiàng)目，按規(guī)劃住宅總建筑面積扣除回遷安臵面積后按5%的比例配建保障性租賃住房。

（二）、房地產(chǎn)銷售實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)和價(jià)格報(bào)備。

國(guó)家發(fā)改委2010年3月16日下發(fā)的《商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定》要求，自2011年5月1日起，商品房銷售實(shí)行一套一標(biāo)價(jià)，不得在標(biāo)價(jià)之外加價(jià)銷售。對(duì)取得預(yù)售許可或者辦理現(xiàn)房銷售備案的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，商品房經(jīng)營(yíng)者要在規(guī)定時(shí)間內(nèi)一次性公開(kāi)全部銷售房源，并嚴(yán)格按照申報(bào)價(jià)格明碼標(biāo)價(jià)對(duì)外銷售。國(guó)家正在對(duì)房地產(chǎn)實(shí)施前所未有、非常嚴(yán)厲的價(jià)格調(diào)控政策。

針對(duì)發(fā)改委的?一房一價(jià)?和價(jià)格申報(bào)備案后不許提價(jià)的要求，開(kāi)發(fā)商會(huì)采取先高價(jià)申報(bào)、再打折的做法，這種游戲在任何打折店早已不是什么新鮮事。目前一些新盤已經(jīng)開(kāi)始低價(jià)入市，先標(biāo)高價(jià)未必行得通。

（三）、國(guó)家對(duì)商品房房?jī)r(jià)提出了進(jìn)一步調(diào)控趨勢(shì)。

國(guó)家發(fā)改委價(jià)格監(jiān)督檢查司司長(zhǎng)許昆林4月26日晚間在接受中新社記者獨(dú)家專訪時(shí)稱，正在對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的成本、利潤(rùn)和價(jià)格等情況開(kāi)展調(diào)研，擬綜合考慮中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的實(shí)際情況和國(guó)外可借鑒的做法，將商品住房列入制止牟取暴利項(xiàng)目，嚴(yán)厲打擊不法房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商牟取暴利的行為。

（一）、上游行業(yè)發(fā)展及影響。

1、建材價(jià)格進(jìn)入上升通道。

2011年二季度水泥產(chǎn)業(yè)將進(jìn)入需求旺季。從需求方面來(lái)看，數(shù)據(jù)顯示，2011年3月全國(guó)水泥產(chǎn)量同比增長(zhǎng)29.8%（上年同期為12.1%），環(huán)比增長(zhǎng)86.7%（上年同期為62.3%）。這意味著從3月開(kāi)始，水泥需求進(jìn)入旺季，銷量開(kāi)始環(huán)比增加，相比去年同期保持了旺盛需求態(tài)勢(shì)。

從供給方面來(lái)看，2011年前3個(gè)月水泥投資規(guī)模在下降，這預(yù)示著未來(lái)水泥產(chǎn)能投放壓力將縮小。主要因?yàn)?009年9月國(guó)家出臺(tái)政策暫停新建水泥生產(chǎn)線所致。建設(shè)一條生產(chǎn)線的時(shí)間是12個(gè)月至16個(gè)月，這意味著自今年下半年開(kāi)始，全國(guó)投放生產(chǎn)線將大幅下降。

從價(jià)格方面來(lái)看，2011年一季度，全國(guó)水泥均價(jià)為387元/噸，同比上漲13%。3月末水泥價(jià)格為392元/噸，同比上漲15%。水泥價(jià)格上漲的主要原因是，2010年四季度，部分地區(qū)限電導(dǎo)致水泥產(chǎn)能減少，拉動(dòng)了水泥價(jià)格創(chuàng)出歷史新高。而限電結(jié)束后，部分區(qū)域價(jià)格聯(lián)盟發(fā)揮作用，導(dǎo)致水泥價(jià)格下滑幅度不大。

對(duì)于2011年二季度水泥產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)，數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)分析顯示，二季度全國(guó)大部分區(qū)域?qū)⑦M(jìn)入水泥需求旺季。南方3月中旬到6月中旬3為旺季，北方企業(yè)4月進(jìn)入施工旺季，預(yù)計(jì)水泥價(jià)格在旺季仍將保持上升趨勢(shì)。

鋼鐵行業(yè)，尤其是螺紋鋼、線材等建筑鋼材市場(chǎng)更是與房地產(chǎn)息息相關(guān)，數(shù)據(jù)顯示，2009年我國(guó)粗鋼的產(chǎn)量為5.68億噸，其中近四成流向了房屋工程行業(yè)。

2011年是十二五的開(kāi)局之年，對(duì)于鋼鐵行業(yè)來(lái)說(shuō)，節(jié)能減排，淘汰落后產(chǎn)能仍將是鋼鐵產(chǎn)業(yè)規(guī)劃和政策的重點(diǎn)。按照已公布的規(guī)劃，2011年底前要淘汰落后煉鐵能力7200萬(wàn)噸、煉鋼能力2500萬(wàn)噸。如果按照這一目標(biāo)，2010年預(yù)計(jì)已淘汰3200萬(wàn)噸煉鐵產(chǎn)能，推算2011年將再淘汰煉鐵產(chǎn)能約4000萬(wàn)噸。

2011年鋼材需求也因此存在極大的不確定性。同時(shí)，考慮到目前國(guó)內(nèi)鋼材產(chǎn)能總體處于過(guò)剩狀況，以及國(guó)際需求仍較為疲軟，將制約鋼材價(jià)格上漲的空間，供給壓力會(huì)逐漸迫使鋼價(jià)停止上漲，且在隨后出現(xiàn)回落。預(yù)計(jì)2011年國(guó)內(nèi)鋼材市場(chǎng)總體將圍繞行業(yè)平均成本震蕩運(yùn)行，價(jià)格總體水平將高于2010年。全年將在4000-4900元/噸區(qū)間波動(dòng)運(yùn)行。

房地產(chǎn)上游關(guān)聯(lián)行業(yè)價(jià)格上漲的趨勢(shì)，加大了房地產(chǎn)的成本，減少了房地產(chǎn)業(yè)的利潤(rùn)空間。

1、居民收入增多，拉動(dòng)住宅潛在需求。

統(tǒng)計(jì)顯示，2010年中國(guó)農(nóng)村居民人均純收入5919元，比上年增長(zhǎng)14.9%，扣除價(jià)格因素實(shí)際增長(zhǎng)10.9%；中國(guó)城鎮(zhèn)居民全年人均可支配收入19109元，增長(zhǎng)11.3%，實(shí)際增長(zhǎng)7.8%。

2010年農(nóng)村居民收入增速較高的主要原因是各種來(lái)源收入均衡較快增長(zhǎng)，特別是工資性收入和農(nóng)業(yè)純收入的大幅增長(zhǎng)，其中工資性收入增長(zhǎng)17.9%，增速比上年提高6.7個(gè)百分點(diǎn)，對(duì)農(nóng)民全年增收的貢獻(xiàn)率達(dá)48.3%。工資性收入較快增長(zhǎng)主要是由于農(nóng)村勞動(dòng)力務(wù)工工資水平上漲較多、外出務(wù)工人數(shù)和時(shí)間有所增加。

2、企業(yè)信心大幅增強(qiáng)拉動(dòng)辦公樓需求。

企業(yè)對(duì)自用辦公物業(yè)需求的增長(zhǎng)主要源于幾個(gè)因素，包括企業(yè)強(qiáng)勁的資金實(shí)力﹑辦公樓市場(chǎng)的升值前景以及更多本地和外資企業(yè)入駐頂級(jí)辦公樓的要求。

3、城市化進(jìn)程促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)。

由于城市化的發(fā)展，人們?cè)絹?lái)越追求高品質(zhì)的生活，對(duì)于消費(fèi)的要求也會(huì)更高，這就使得商業(yè)與衣食的關(guān)系更加緊密，再加上人們從物質(zhì)生活的極大滿足向精神生活的飛躍，使得商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展勢(shì)頭迅猛。另外，從我國(guó)每年不斷增長(zhǎng)的gdp、cpi指數(shù)可以看出，商業(yè)及其相關(guān)的物業(yè)形態(tài)的發(fā)展空間和潛力還是相當(dāng)大的。正是城市化進(jìn)程推動(dòng)了我國(guó)整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)快速的發(fā)展。

（一）、商品房銷售狀況分析。

商品房銷售的影響因素很多，包括經(jīng)濟(jì)因素、社會(huì)因素、環(huán)境因素、政策體制等多個(gè)方面，而且各個(gè)因素是復(fù)雜和多變的，因素之間的相互關(guān)系也是比較復(fù)雜的。其中影響商品房銷售的主要因素有：城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄、人均生產(chǎn)總值、城鎮(zhèn)居民的人均可支配收入、商品房需求的影響、居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)、商品住宅平均銷售價(jià)格。

1、城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄：城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄對(duì)銷售狀況的影響最大。在當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)中，隨著居民存款的增加，一些居民會(huì)考慮將存款轉(zhuǎn)向投資于房地產(chǎn)，以獲得更大的收益。

2、人均生產(chǎn)總值：經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展必將推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展。gdp特別是人均gdp在某種程度上反映了一個(gè)國(guó)家或地區(qū)的整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展。一般情況下，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平越高，房地產(chǎn)業(yè)越發(fā)達(dá)。

3、城鎮(zhèn)居民的人均可支配收入：隨著城鎮(zhèn)居民生活水平的提高，大多數(shù)居民希望改善居住環(huán)境，因此，也會(huì)影響到房地產(chǎn)的銷售狀況。

4、商品房需求的影響：城鎮(zhèn)人口數(shù)、人均住宅使用面積、家庭總戶數(shù)構(gòu)成了商品房的市場(chǎng)需求因素。在全國(guó)平均商品房需求水平上，北京地區(qū)擁有巨大的人口聚集、商品房投資涌入等不利因素，將導(dǎo)致北京地區(qū)局部商品房市場(chǎng)需求大增，從而促使商品房?jī)r(jià)格的上升。

5、居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)：居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)能夠很好的反映一個(gè)國(guó)家或地區(qū)通貨膨脹率情況。相比較，通貨膨脹率對(duì)商品房的銷售影響較弱。

6、商品住宅平均銷售價(jià)格：通常情況下，商品房的價(jià)格對(duì)商品房的銷售影響較大。

（二）、商品房空臵面積分類指數(shù)變化。

商品房的空臵量是反映房地產(chǎn)市場(chǎng)供需狀態(tài)的一個(gè)重要指標(biāo)，也是政府進(jìn)行宏觀調(diào)控的重要參考數(shù)據(jù)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的?國(guó)房景氣指數(shù)?中是以商品房空臵面積的概念反映商品房空臵量的，是以上年的空臵面積累加今年已經(jīng)拿到竣工證但尚未銷售或出租的商品房的增量面積。

今年2月份，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數(shù)（簡(jiǎn)稱?國(guó)房景氣指數(shù)?）為102.9，比2010年12月份回升1.1點(diǎn)。說(shuō)明中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)處于景氣狀態(tài)。

資料顯示，2011年2月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資4250億元，同比增長(zhǎng)35.2%，其中住宅3014億元，同比增長(zhǎng)34.9%；房屋施工面積291473萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)39%，其中住宅224049萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)38.9%；房屋新開(kāi)工面積19083萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)27.9%，其中住宅14838萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)25.4%；房屋竣工面積6952萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)13.9%，其中住宅5366萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)12.1%；商品房銷售面積8143萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)13.8%，其中住宅7282萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)13.2%，辦公樓192萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)26.4%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房478萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)8.7%，；商品房銷售額5242億元，同比增長(zhǎng)27.4%，其中住宅4471億元，同比增長(zhǎng)26.2%，辦公樓244億元，同比增長(zhǎng)46.3%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房435億元，同比增長(zhǎng)22.1%。

據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)資料，2010年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)本年資金來(lái)源72494億元，比上年增長(zhǎng)25.4%。其中，國(guó)內(nèi)貸款12540億元，增長(zhǎng)10.3%，占資金來(lái)源的17.3%；利用外資796億元，增長(zhǎng)66.0%,占資金來(lái)源的1%；自籌資金26705億元，增長(zhǎng)48.8%，占資金來(lái)源的36.84%；其他資金32454億元，增長(zhǎng)15.9%，占資金來(lái)源的44.77%。在其他資金中，定金及預(yù)收款19020億元，增長(zhǎng)17.3%，占資金來(lái)源的26.24%；個(gè)人按揭貸款9211億元，增長(zhǎng)7.6%，占資金來(lái)源的12.%。除自有資金、開(kāi)發(fā)貸外，定金及預(yù)收款、個(gè)人按揭貸款成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)另一重要資金來(lái)源。

房地產(chǎn)行業(yè)是典型的資金密集型行業(yè)，具有投資大、風(fēng)險(xiǎn)高的特性。房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)從購(gòu)買土地、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工建設(shè)到竣工驗(yàn)收，建設(shè)周期短則1～2年，長(zhǎng)則3～5年，甚至更長(zhǎng)。

（一）、房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道開(kāi)始向長(zhǎng)期趨近轉(zhuǎn)變。房地產(chǎn)企業(yè)的資金除自有資金外，主要依賴銀行貸款。但是現(xiàn)行的融資政策預(yù)示著房地產(chǎn)行業(yè)的融資渠道由比較寬松開(kāi)始向長(zhǎng)期趨緊轉(zhuǎn)變。

央行自2011年4月21日起上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。這是央行年內(nèi)第四次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率。大型銀行存款準(zhǔn)備金率已經(jīng)上調(diào)至20.5%。

存款準(zhǔn)備金率的收緊，更使得各商業(yè)銀行抑制了放貸沖動(dòng)，開(kāi)發(fā)商從銀行貸款也越來(lái)越難。

（二）、房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)辟多渠道融資，但融資環(huán)境趨向更加嚴(yán)峻。

應(yīng)對(duì)融資渠道收緊，房企急需加大融資力度，相應(yīng)的大量的民間資本便繞路銀行和房款，借道信托或私募股權(quán)投資基金，資金流入房地產(chǎn)業(yè)，一時(shí)間緩解了資金短缺的局面。但是信托這根?救命稻草?已經(jīng)受到越來(lái)越嚴(yán)格的監(jiān)管。2010年11月份，銀監(jiān)會(huì)要求信托公司在12月20日之前上交房地產(chǎn)信托的自查報(bào)告。一時(shí)發(fā)行得熱火朝天的房地產(chǎn)信托不得不被迫降溫。相比信托業(yè)，目前地產(chǎn)公司從私募股權(quán)投資基金渠道融資還沒(méi)有明確的監(jiān)管細(xì)則。有數(shù)據(jù)顯示，2010年我國(guó)有近30只房地產(chǎn)投資基金，總規(guī)模達(dá)500多億元人民幣，其中以私募股權(quán)投資基金方式為主。

自行業(yè)步入政策調(diào)控期，許多房企都開(kāi)啟了海外融資之旅。中國(guó)香港、新加坡甚至是納斯達(dá)克便成為地產(chǎn)商直接融資的新選項(xiàng)。近日，旭輝可能赴港上市的消息不脛而走。消息指出，旭輝集團(tuán)計(jì)劃赴港上市，初步集資規(guī)模訂于5億至6億美元(約39億至46.8億港元)，其計(jì)劃最快于本月正式啟動(dòng)。諸多擁有?境外資源?的大型房地產(chǎn)企業(yè)充分利用了境外融資的便利，發(fā)行相當(dāng)規(guī)模的優(yōu)先票據(jù)和可換股債券。比如1月14日，恒大地產(chǎn)宣布將發(fā)行55.5億元3年期及37億元5年期以美元結(jié)算的人民幣債券，利率分別為7.5%和9.25%，兩筆共計(jì)融資92.5億。

（三）、房企資金鏈繃緊，一些中小型房企資金鏈面臨斷裂的困境。

相比被迫?卡殼兒?的融資鏈，曾為房地產(chǎn)商貢獻(xiàn)大量流動(dòng)性的售樓回款，如今也處?難產(chǎn)?中。?對(duì)購(gòu)買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不低于30%；對(duì)貸款購(gòu)買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍?。央行2011年4月6日起加息0.25個(gè)百分點(diǎn)，部分城市已出現(xiàn)銀行暫停購(gòu)房貸款或是暫停部分購(gòu)房貸款的現(xiàn)象。首付款比例提高和銀行的加息，加重購(gòu)房者的購(gòu)房成本，個(gè)人按揭貸款資金來(lái)源萎縮，銷售量下滑對(duì)其資金鏈的影響更大，同時(shí)存量房產(chǎn)增加，資金周轉(zhuǎn)放慢。

（四）、預(yù)售資金監(jiān)管加劇拉緊房企資金鏈條。

2010年10月25日,北京市宣布將于12月1日起對(duì)商品房預(yù)售。

資金進(jìn)行監(jiān)管,明確:?商品房預(yù)售資金應(yīng)當(dāng)全部存入商品房預(yù)售資金監(jiān)管專用賬戶,并對(duì)其中用于項(xiàng)目工程建設(shè)的資金實(shí)行重點(diǎn)監(jiān)管,保證預(yù)售資金優(yōu)先用于工程建設(shè)。?一線城市中北京成為繼深圳之后第二個(gè)實(shí)施該項(xiàng)政策的城市。此外,浙江省也將于2010年11月1日起正式對(duì)商品房預(yù)售資金進(jìn)行監(jiān)管。這一政策似乎已經(jīng)有?蔓延?之勢(shì)。但從?限購(gòu)令?在不到一個(gè)月內(nèi)迅速在全國(guó)多個(gè)城市全面推出的情況看,預(yù)售資金監(jiān)管在更多城市推行的可能性仍然很大。一旦如此,對(duì)開(kāi)發(fā)商資金周轉(zhuǎn)要求也將提出更高的要求。沒(méi)有做好準(zhǔn)備的房企,資金鏈斷裂將在所難免。

另外，從今年二季度起，開(kāi)發(fā)商融資渠道的持續(xù)收縮和融資成本的大幅上升已是既成事實(shí)，從開(kāi)發(fā)貸、個(gè)貸、資本市場(chǎng)融資、信托等各個(gè)環(huán)節(jié)均被封死，全行業(yè)資金鏈前所未有受壓。

七、房企多元化經(jīng)營(yíng)策略提速，產(chǎn)品線逐步向二三四線城市及保障房領(lǐng)域推進(jìn)。

（一）、房企產(chǎn)品線開(kāi)始轉(zhuǎn)向二三四線城市。

房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)重點(diǎn)，從北上廣深這樣的一線城市，開(kāi)始迅速向二、三、四線城市延伸，二線城市是省會(huì)城市，三線城市是地區(qū)級(jí)城市，四線城市就是縣城。從今年開(kāi)始，大量的開(kāi)發(fā)商會(huì)加速?gòu)囊痪€城市向二三四線城市轉(zhuǎn)變，實(shí)際上很多二線的城市開(kāi)發(fā)商已經(jīng)云集了，在三四線城市面臨著很好的發(fā)展良機(jī)。

資料顯示：2010年全年，一線、二線、三線城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)比例，已經(jīng)達(dá)到20:60:20的比例，也就是說(shuō)，二線城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)量占到60%，三、四線房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)量，已經(jīng)趕上了一線城市，而且這種趨勢(shì)在迅速擴(kuò)大。

（二）、房企產(chǎn)品結(jié)構(gòu)也在開(kāi)始變化，逐漸轉(zhuǎn)向保障性住房。?利潤(rùn)微薄?一直是先前許多房企放棄保障房的原因之一。不過(guò)，在資金鏈緊繃的狀態(tài)下，保障房項(xiàng)目成為今日新寵。

近日，河北省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳與北京萬(wàn)科企業(yè)有限公司在北京簽訂《河北省保障性住房建設(shè)戰(zhàn)略合作協(xié)議框架協(xié)議》。北京萬(wàn)科將與河北省廊坊、保定、唐山、秦皇島、滄州、張家口等六市保障性住房項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)進(jìn)行合作。合作開(kāi)發(fā)建設(shè)保障性住房，包括開(kāi)發(fā)建設(shè)公共租賃房、限價(jià)商品住房、廉租住房等保障性住房項(xiàng)目，規(guī)模預(yù)計(jì)為6000-8000套。

（三）、對(duì)保障性安居工程建設(shè)國(guó)家給予了一些優(yōu)惠政策。根據(jù)?十二五?住房保障建設(shè)規(guī)劃，制定今后五年保障性安居工程建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃，實(shí)行計(jì)劃單列，保證優(yōu)先供應(yīng)。為保障性安居工程建設(shè)，建立多渠道資金籌集機(jī)制。積極探索通過(guò)銀行貸款、發(fā)行12債券、信托投資、資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)等方式積極籌集資金，拓寬保障性住房建設(shè)資金融資渠道。對(duì)轄區(qū)各類保障性住房、危陋住宅區(qū)改建（棚戶區(qū)改造）的建設(shè)、買賣、經(jīng)營(yíng)等環(huán)節(jié)涉及的城鎮(zhèn)土地使用稅、契稅、印花稅、營(yíng)業(yè)稅、房產(chǎn)稅等予以減免。保障性安居工程建設(shè)項(xiàng)目，免收城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、防空地下室異地建設(shè)費(fèi)等行政事業(yè)性收費(fèi)和政府性基金。

同策咨詢研究部分析師指出，開(kāi)發(fā)保障房項(xiàng)目不僅可以獲得貸款和土地的優(yōu)先條件，同時(shí)還有可能與政府攀上關(guān)系，結(jié)成戰(zhàn)略合作關(guān)系。

?由目前的市場(chǎng)情況來(lái)看，這三點(diǎn)足以吸引一群開(kāi)發(fā)商蜂擁而上。?分析師表示，該類項(xiàng)目與商品房相比，雖然利潤(rùn)微薄，但收益穩(wěn)定，風(fēng)險(xiǎn)較低。除此之外，還可以規(guī)避政策的限制，與?因限購(gòu)而賣不出商品房?相比，當(dāng)下，開(kāi)發(fā)商應(yīng)該更愿意接受這種開(kāi)發(fā)機(jī)遇。

在一系列宏觀調(diào)控政策的作用下，大多數(shù)城市將房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)定在10--15%。房?jī)r(jià)已經(jīng)駛?cè)?慢車道?。目前的房?jī)r(jià)走勢(shì)依舊處于僵持狀態(tài)，鑒于房企在現(xiàn)金流不足、高存貨、流動(dòng)負(fù)債大量到期的情況下，極有可能選擇降價(jià)出貨以回籠資金，從而為未來(lái)價(jià)格的進(jìn)一步走低提供了條件。

隨著國(guó)務(wù)院派出8個(gè)督察組，對(duì)京滬等16個(gè)省份開(kāi)展房市調(diào)控政策落實(shí)情況專項(xiàng)督察的結(jié)束，從督察涉及各地地方媒體報(bào)道看，此次13督察組對(duì)于各省區(qū)市的調(diào)控落實(shí)持肯定的態(tài)度。專家認(rèn)為，此次督察組對(duì)于各地的督察，將使得不少城市已經(jīng)公布的房?jī)r(jià)控制目標(biāo)將面臨重新調(diào)整和修改，調(diào)控政策有加碼的可能。

綜合以上分析，國(guó)家出臺(tái)的一系列調(diào)控目標(biāo)和政策措施，矛頭直指房?jī)r(jià)，使得房地產(chǎn)行業(yè)面臨著巨大的壓力。高融資成本攤薄了利潤(rùn)，融資渠道的緊縮，預(yù)收款監(jiān)管在考量房企的自有資金實(shí)力，加息、限購(gòu)和提高首付款比例帶來(lái)的銷售的萎縮，房企一方面戰(zhàn)略調(diào)整和經(jīng)營(yíng)結(jié)構(gòu)調(diào)整，一方面順應(yīng)政策要求，將房?jī)r(jià)控制在一個(gè)合理的區(qū)間，快速銷售，加快回流資金，實(shí)現(xiàn)資金的良性循環(huán)。

房地產(chǎn)行業(yè)分析報(bào)告篇三

一、行業(yè)定義及其分類。

醫(yī)療器械行業(yè)的上游行業(yè)為電子、化工、金屬材料和生物醫(yī)學(xué)材料等行業(yè)，下游銜接保險(xiǎn)業(yè)、服務(wù)業(yè)、醫(yī)藥流通業(yè)及醫(yī)療衛(wèi)生事業(yè)等行業(yè)。醫(yī)療器械行業(yè)的發(fā)展受上游產(chǎn)業(yè)發(fā)展的`制約，同時(shí)，由于受產(chǎn)品、服務(wù)渠道等的影響，醫(yī)療器械行業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r和市場(chǎng)需求受下游產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r和市場(chǎng)需求的影響。

醫(yī)療器械產(chǎn)業(yè)鏈的流程圖如下所示：

醫(yī)療器械是指直接或者間接用于人體的儀器、設(shè)備、器具、體外診斷試劑及校準(zhǔn)物、材料以及其他類似或者相關(guān)的物品，包括所需要的計(jì)算機(jī)軟件。醫(yī)療器械的效用主要通過(guò)物理等方式獲得，其使用目的主要包括疾病的診斷、預(yù)防、監(jiān)護(hù)、治療或者緩解；損傷的診斷、監(jiān)護(hù)、治療、緩解或者功能補(bǔ)償；生理結(jié)構(gòu)或者生理過(guò)程的檢驗(yàn)、替代、調(diào)節(jié)或者支持；生命的支持或者維持；妊娠控制；通過(guò)對(duì)來(lái)自人體的樣本進(jìn)行檢查，為醫(yī)療或者診斷目的提供信息。

醫(yī)療器械分類如下：

房地產(chǎn)行業(yè)分析報(bào)告篇四

物流行業(yè)是物流資源產(chǎn)業(yè)化而形成的一種復(fù)合型或聚合型產(chǎn)業(yè)，物流資源有運(yùn)輸、倉(cāng)儲(chǔ)、裝卸、搬運(yùn)、包裝、流通加工、配送、信息平臺(tái)等，其中運(yùn)輸又包括鐵路、公路、水運(yùn)、航空、管道等。這些資源產(chǎn)業(yè)化就形成了運(yùn)輸業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)、裝卸業(yè)、包裝業(yè)、加工配送業(yè)、物流信息業(yè)等。這些資源分散在多個(gè)領(lǐng)域，包括制造業(yè)、農(nóng)業(yè)、流通業(yè)等。把產(chǎn)業(yè)化的物流資源加以整合，就形成了一種新的物流服務(wù)業(yè)。

2、物流行業(yè)的特點(diǎn)。

國(guó)家政策有力支持，2012年12月28日，商務(wù)部發(fā)布《促進(jìn)倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的意見(jiàn)》，主要目的在于引導(dǎo)倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)在服務(wù)方面由倉(cāng)庫(kù)出租向倉(cāng)儲(chǔ)管理、庫(kù)存控制、加工包裝、分揀配送、質(zhì)押監(jiān)管等多功能增值服務(wù)發(fā)展，這也是當(dāng)前傳統(tǒng)倉(cāng)儲(chǔ)行業(yè)提升單位產(chǎn)出，增強(qiáng)盈利能力最直接最有效的方式；實(shí)現(xiàn)加工配送率達(dá)到40%，倉(cāng)儲(chǔ)服務(wù)達(dá)標(biāo)率提高到40％，立體倉(cāng)庫(kù)的總面積占倉(cāng)庫(kù)總面積的40%。

行業(yè)主要成本依然呈高位運(yùn)行狀態(tài)，人工成本的壓力相對(duì)較大：由于燃油成本和人工各自占到物流企業(yè)總成本的40%和20%左右，所有燃油和人工成本的下降或者說(shuō)穩(wěn)定將直接影響物流行業(yè)的盈利空間，12年雖然經(jīng)濟(jì)下滑趨勢(shì)帶動(dòng)物流需求下行明顯，()但燃油價(jià)格的高位運(yùn)行和人工成本平均15%-20%的增速使得物流企業(yè)利潤(rùn)率水平持續(xù)走低，目前來(lái)看q2燃油價(jià)格單邊上漲的可能性不大，預(yù)計(jì)依然還是震蕩走勢(shì)，企業(yè)燃油成本預(yù)計(jì)相對(duì)去年增幅不大，但人工成本預(yù)計(jì)仍然保持一定的漲幅。

3、物流行業(yè)的運(yùn)作模式。

目前世界大型物流公司大多采取總公司與分公司體制，采取總部集權(quán)式物流運(yùn)作，實(shí)行業(yè)務(wù)垂直管理，實(shí)際上就是一體化經(jīng)營(yíng)管理模式(只有一個(gè)指揮中心，其他都是操作點(diǎn))。又進(jìn)一步分為：

連鎖超市型。

建材連鎖超市對(duì)商品的品質(zhì)和物流服務(wù)要求都很高，建材連鎖超市一般提供免費(fèi)班車、集中配送物流服務(wù)，并且有知名裝修公司與超市共同為顧客提供從設(shè)計(jì)到采購(gòu)、配送、裝修一條龍服務(wù)。

市場(chǎng)聯(lián)盟型。

主要是采取虛擬市場(chǎng)與實(shí)體市場(chǎng)兩相結(jié)合，信息中心、交易中心、物流中心三位一體，國(guó)際供給網(wǎng)絡(luò)和國(guó)內(nèi)營(yíng)銷網(wǎng)絡(luò)雙向互動(dòng)，實(shí)現(xiàn)集中采購(gòu)、直銷產(chǎn)品、便利客戶的先進(jìn)模式。

綜合批發(fā)市場(chǎng)型。

建材綜合批發(fā)市場(chǎng)一般占地面積廣，投資大，具有一定的規(guī)模，位于城鄉(xiāng)結(jié)合部、交通要道邊，建材種類集中齊全，價(jià)格低廉，主要以批發(fā)為主。

物流園區(qū)(基地)型。

近年來(lái)，建材物流園區(qū)(基地)以一種嶄新的模式進(jìn)入建材物流領(lǐng)地，并將成為引領(lǐng)建材物流發(fā)展的新潮流。國(guó)內(nèi)正在規(guī)劃建設(shè)和已建成的建材物流園區(qū)(基地)有十余個(gè)。

二、物流行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀。

（一）物流行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀。

從全球物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況來(lái)看，在歐、美、日本等發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)，物流業(yè)開(kāi)展得較早較好，已經(jīng)形成相對(duì)完善的交通運(yùn)輸和信息網(wǎng)絡(luò)，物流成本占gdp的比重隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展而降低。據(jù)統(tǒng)計(jì)，1977～1981年，在美國(guó)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值中，物流成本高達(dá)16.8%，到1997年物流成本大幅度下降到10.9%，這種成本的下降顯著地提高了美國(guó)經(jīng)濟(jì)的競(jìng)爭(zhēng)力，是美國(guó)經(jīng)濟(jì)再度繁榮的一個(gè)重要因素。目前，發(fā)達(dá)國(guó)家物流成本占gdp的比重大致在10%左右。美國(guó)為10.5%，英國(guó)為10.6%，法國(guó)為11.1%，意大利和荷蘭均為11.3%，德國(guó)為13%，西班牙為11.5%，日本為11.4%。相對(duì)而言，發(fā)展中國(guó)家的物流水平較低，物流的基礎(chǔ)設(shè)施、制度環(huán)境、物流人才以及信息技術(shù)方面落后，社會(huì)物流成本相對(duì)較高，目前，我國(guó)物流成本占同期gdp的比重為18%左右。

（二）我國(guó)物流行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀。

中國(guó)不僅是全球最重要的采購(gòu)中心和制造中心，也是全球最大的消費(fèi)市場(chǎng)之一。隨著全球制造業(yè)繼續(xù)向中國(guó)大陸轉(zhuǎn)移、國(guó)內(nèi)消費(fèi)水平不斷提升以及產(chǎn)業(yè)政策對(duì)現(xiàn)代物流業(yè)扶持力度不斷增強(qiáng)，物流業(yè)已成為國(guó)內(nèi)發(fā)展最快的領(lǐng)域之一，整體規(guī)模不斷擴(kuò)大。2009年我國(guó)社會(huì)物流總額和物流業(yè)增加值分別為966,538億元、23,078億元，分別比2001年增長(zhǎng)3.97倍、2.11倍，年復(fù)合增長(zhǎng)率分別為22.19%、15.27%。

三、行業(yè)發(fā)展前景。

據(jù)中科院預(yù)計(jì)，2007年我國(guó)現(xiàn)代物流將保持快速發(fā)展，年增12.7％，社會(huì)物流總額將達(dá)到73.9萬(wàn)億元，到2010年將達(dá)到90萬(wàn)億元。

2012年月社會(huì)物流需求及總費(fèi)用增長(zhǎng)情況。

資料來(lái)源：wind,中國(guó)物流及采購(gòu)聯(lián)合會(huì)，國(guó)金證券研究所。

據(jù)權(quán)威部門初步預(yù)計(jì)，2012年我國(guó)社會(huì)物流總費(fèi)用將增長(zhǎng)11%以上，超過(guò)4.23萬(wàn)億元。

國(guó)家發(fā)展改革委、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局和中國(guó)物流與采購(gòu)聯(lián)合會(huì)聯(lián)合發(fā)布的信息顯示，2006年，我國(guó)社會(huì)物流總費(fèi)用超過(guò)3.8萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)13.5%。根據(jù)三部門的預(yù)計(jì)，今年的物流費(fèi)用增幅將回落2.5個(gè)百分點(diǎn)，而物流需求規(guī)模增長(zhǎng)將在15%以上，物流業(yè)增加值預(yù)計(jì)增長(zhǎng)10%以上。

從物流總費(fèi)用的構(gòu)成看，2006年運(yùn)輸費(fèi)用為2.1萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)12.8%，占社會(huì)物流總費(fèi)用的比重為54.7%；保管費(fèi)用為1.2萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)16%，占社會(huì)物流總費(fèi)用的比重為32.1%，與2005年相比，這一比重?cái)U(kuò)大了0.7個(gè)百分點(diǎn)。

四、行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局。

（一）物流公司的類型。

我國(guó)物流的主要類型包括運(yùn)輸型物流企業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)型物流企業(yè)和綜合服務(wù)型物流企業(yè)。運(yùn)輸型物流企業(yè)主要以從事貨物運(yùn)輸服務(wù)為主，包括小件包裹快遞服務(wù)或代理運(yùn)輸服務(wù)，并包含其它物流服務(wù)活動(dòng)，具備一定規(guī)模的實(shí)體企業(yè)。倉(cāng)儲(chǔ)型物流企業(yè)主要以從事區(qū)域性倉(cāng)儲(chǔ)服務(wù)為主，包含其它物流服務(wù)活動(dòng)，具備一定規(guī)模的實(shí)體企業(yè)。綜合服務(wù)型物流企業(yè)以從事多種物流服務(wù)活動(dòng)，并可以根據(jù)客戶的需求，提供物流一體化服務(wù)，具備一定規(guī)模的實(shí)體企業(yè)。

（二）行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)特點(diǎn)。

物流產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)化程度較高，各類企業(yè)發(fā)揮各自的優(yōu)勢(shì)充分競(jìng)爭(zhēng)。

企業(yè)類型。

優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)運(yùn)輸型。

具有網(wǎng)絡(luò)信息服務(wù)功能，可以提供門到門運(yùn)輸，門到站運(yùn)輸?shù)榷喾轿贿\(yùn)輸方式。

倉(cāng)儲(chǔ)能力較弱。

倉(cāng)儲(chǔ)型。

地理上的便利。倉(cāng)儲(chǔ)運(yùn)輸型物流企業(yè)擁有一個(gè)本地化物流服務(wù)的優(yōu)勢(shì)，它意味著運(yùn)輸準(zhǔn)備時(shí)間(集貨，運(yùn)輸和倉(cāng)儲(chǔ)時(shí)間)可以被縮短到最少，而出現(xiàn)的問(wèn)題(貨物的損毀、短缺)可以就地解決。

可接近性優(yōu)勢(shì)。物流企業(yè)的生存依賴于他們的客戶，與他們的管理人員進(jìn)行對(duì)話是非常容易的――通常僅僅是一個(gè)電話即可辦到。

運(yùn)輸能力較弱。

綜合服務(wù)型。

可以從事多種物流服務(wù)業(yè)務(wù)，可以根據(jù)客戶的要求制定整合物流資源的運(yùn)作方案。

倉(cāng)儲(chǔ)能力和運(yùn)輸能力不突出。

五、行業(yè)主要上市公司。

房地產(chǎn)行業(yè)分析報(bào)告篇五

xx年至20**年全縣共發(fā)生各類煤礦生產(chǎn)安全事故25起，死亡31人，百萬(wàn)噸死亡率達(dá)8.86%，直接經(jīng)濟(jì)損失138.45萬(wàn)元。

二、當(dāng)前煤礦安全生產(chǎn)存在的主要問(wèn)題。

當(dāng)前煤礦安全生產(chǎn)存在的主要問(wèn)題表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

1、從事故類別分析，3年中國(guó)共產(chǎn)黨發(fā)生頂板事故23起，死亡了24人，分別占3年事故總數(shù)的92%和77.4%;其中瓦斯事故是自1994年我縣官溝煤礦發(fā)生瓦斯爆炸，xx年后又一起重大的瓦斯爆炸。頂板事故突出，瓦斯事故再次發(fā)生，說(shuō)明全縣煤礦安全生產(chǎn)工作重點(diǎn)沒(méi)有抓到位，預(yù)防頂板事故和瓦斯事故的措施沒(méi)有到位。

2、從事故的性質(zhì)分析，3年25起事故均是責(zé)任事故，事故的發(fā)生都是由于企業(yè)人員“三違”造成的，說(shuō)明我縣煤礦行業(yè)從業(yè)人員安全教育滯后，安全素質(zhì)普遍較低，自我防護(hù)意識(shí)較差，遵守安全生產(chǎn)法律法規(guī)的自覺(jué)性不強(qiáng)。

3、從事故發(fā)生的原因分析，頂板事故發(fā)生的主要原因客觀上由于全縣煤礦基礎(chǔ)條件差，井巷布局不合理，安全投入不夠。主觀上是由于工人在工作中支護(hù)不到位、或者是支護(hù)不及時(shí)造成的；有的是處理危巖時(shí)，措施、方法不合理造成的；有的是支護(hù)材料不合要求造成的。在瓦斯事故中存在的主要問(wèn)題是瓦檢員配備不足，責(zé)任心不強(qiáng)，檢查不及時(shí)，沒(méi)有及時(shí)跟班作業(yè)，井下電器有失爆現(xiàn)象；煤礦樹(shù)枝狀開(kāi)采還未根本杜絕，通風(fēng)狀況還不是非常良好，瓦斯很容易產(chǎn)生突然集聚，造成瓦斯事故的發(fā)生。從分析來(lái)看，事故歸根到底均是由于直接操作者不按照煤礦安全生產(chǎn)操作規(guī)程或者是企業(yè)沒(méi)有制定切合實(shí)際的、詳細(xì)的、科學(xué)的操作規(guī)程，致使從業(yè)人員有章不循或無(wú)章不循，企業(yè)的管理人員又嚴(yán)重不負(fù)責(zé)，加之本身基礎(chǔ)條件差，致使事故多發(fā)。

4、從事故發(fā)生的時(shí)間分析，25起事故當(dāng)中，在上午10:30(含10:30)以前發(fā)生的僅有3起，而10:30以后發(fā)生的占22起，也就是說(shuō)在企業(yè)現(xiàn)場(chǎng)管理人員要下班、或者已經(jīng)下班、或者現(xiàn)場(chǎng)管理人員沒(méi)有跟班作業(yè)致使安全生產(chǎn)事故發(fā)生。說(shuō)明了企業(yè)的現(xiàn)場(chǎng)管理責(zé)任不落實(shí)，監(jiān)督不到位，工人乘機(jī)違章操作。這也是我們總結(jié)、分析事故以前所忽視的。

5、從事故發(fā)生的年度分析，3年中以20xx年發(fā)生的事故最多，也就是在煤礦行業(yè)效益明顯、搶生產(chǎn)、爭(zhēng)利益的時(shí)候容易發(fā)生安全事故，說(shuō)明了企業(yè)老板仍然存在著重生產(chǎn)、輕安全的老問(wèn)題。

三、對(duì)策措施。

1、進(jìn)一步提高煤礦安全生產(chǎn)的認(rèn)識(shí)，牢固樹(shù)立安全第一的思想。

煤礦安全生產(chǎn)關(guān)系到人民群眾的生命財(cái)產(chǎn)安全，關(guān)系改革發(fā)展和社會(huì)穩(wěn)定大局。搞好煤礦安全生產(chǎn)工作，切實(shí)保障人民群眾的生命財(cái)產(chǎn)安全，體現(xiàn)了最廣大人民群眾的根本利益，反映了先進(jìn)生產(chǎn)力的發(fā)展要求和先進(jìn)文化的前進(jìn)方向。做好安全生產(chǎn)工作是全面建設(shè)小康社會(huì)、統(tǒng)籌經(jīng)濟(jì)社會(huì)全面發(fā)展的重要內(nèi)容，是實(shí)施可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略的組成部分，是政府履行社會(huì)管理職能的基本要求。全縣各級(jí)各部門一定要把安全生產(chǎn)作為一項(xiàng)長(zhǎng)期艱巨的任務(wù)，警鐘長(zhǎng)鳴，常抓不懈，克服厭戰(zhàn)、麻痹、僥幸心理，充分認(rèn)識(shí)加強(qiáng)煤礦安全生產(chǎn)工作的重要意義和現(xiàn)實(shí)緊迫性，動(dòng)員全社會(huì)力量，齊抓共管，全力推進(jìn)。特別是各煤礦企業(yè)要牢固樹(shù)立安全第一的思想，從安全生產(chǎn)的投入、教育培訓(xùn)、現(xiàn)場(chǎng)管理等各個(gè)方面入手，努力提高企業(yè)安全管理水平和員工素質(zhì)，真正做到生產(chǎn)安全，減少傷亡事故的發(fā)生。

2、堅(jiān)決貫徹國(guó)家安監(jiān)局5號(hào)令，努力提高煤礦安全生產(chǎn)水平。

國(guó)家安監(jiān)局5號(hào)令對(duì)煤礦安全生產(chǎn)基本條件做了明確的規(guī)定。我縣煤礦由于大多開(kāi)采的是極薄的煤層，井巷布局多數(shù)不合理，提升運(yùn)輸、開(kāi)采、通風(fēng)設(shè)備設(shè)施較為落后，雖通過(guò)去年停產(chǎn)整頓，但企業(yè)改變不大。為此，縣煤炭、安監(jiān)部門和產(chǎn)煤鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)一步加強(qiáng)煤礦安全監(jiān)督管理，促進(jìn)煤礦企業(yè)按照國(guó)家安監(jiān)局5號(hào)令要求，進(jìn)一步加大投入，全面改善企業(yè)的軟、硬件設(shè)施，特別是在提升運(yùn)輸、通風(fēng)、排水設(shè)備設(shè)施等方面要進(jìn)一步加大投入，同時(shí)要堅(jiān)決克服地方保護(hù)主義，對(duì)不符合條件的要堅(jiān)決關(guān)停，從而努力改變企業(yè)安全生產(chǎn)的條件。

3、狠抓安全培訓(xùn)，努力提高企業(yè)管理人員和從業(yè)人員的安全意識(shí)。

當(dāng)前從煤礦安全生產(chǎn)存在的問(wèn)題來(lái)看，主要表現(xiàn)為企業(yè)的。

管理人員安全知識(shí)潰乏，在具體的安全生產(chǎn)管理中失誤較多，不能夠根據(jù)煤礦的實(shí)際情況做出具體的、科學(xué)的安排部署，而從業(yè)人員自身素質(zhì)較低，自我防護(hù)意識(shí)較差，“三違”現(xiàn)象嚴(yán)重，為此做好企業(yè)管理人員和從業(yè)人員的安全培訓(xùn)顯得尤為重要。一是縣煤礦行業(yè)主管部門和安全生產(chǎn)綜合監(jiān)督管理部門要依法強(qiáng)化對(duì)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)單位的主要負(fù)責(zé)人和安全管理人員及特種作業(yè)人員的培訓(xùn)工作，強(qiáng)化對(duì)《安全生產(chǎn)法》等法律法規(guī)和煤礦安全生產(chǎn)規(guī)程的宣傳教育，使取得資格和實(shí)際管理水平形成統(tǒng)一，真正提高煤礦管理人員的安全管理水平；二是煤礦企業(yè)自身要加強(qiáng)對(duì)從業(yè)人員的培訓(xùn)、教育，特別是要針對(duì)各自煤礦的實(shí)際情況按照操作規(guī)程逐條逐款培訓(xùn)到位，真正使工人既熟悉井下開(kāi)拓布局情況，又真正能夠做到遵章守紀(jì)，不違規(guī)操作，確保生產(chǎn)安全。從而降低傷亡事故的發(fā)生。

4、嚴(yán)格各項(xiàng)制度的落實(shí)，降低傷亡事故的發(fā)生。

一、提出問(wèn)題。

現(xiàn)在電視上都在放關(guān)于節(jié)能的廣告，經(jīng)過(guò)這幾年來(lái)的改革，，節(jié)是節(jié)了一點(diǎn)，但是還有很多人沒(méi)有養(yǎng)成節(jié)能的習(xí)慣。今天我們來(lái)看看，不節(jié)能的結(jié)果，一直想現(xiàn)在這樣，我們唯一的家園―地球會(huì)怎么樣吧！

二、調(diào)查方法。

通過(guò)電視、書籍、網(wǎng)絡(luò)、中國(guó)日?qǐng)?bào)、慈溪日?qǐng)?bào)、寧波晚報(bào)等書籍中獲取知識(shí)和情況！

去訪問(wèn)對(duì)這一方面有一些成就的人。

搜集一些有關(guān)節(jié)能的數(shù)據(jù)或者一些節(jié)能的小妙招。

三、調(diào)查過(guò)程。

雖然廣告中一直放節(jié)能，但是，還有許多人總是“看熱鬧”，心里總是想：反正地球那么大，用也用不完。就是有這樣的人，地球才會(huì)哭泣，才會(huì)環(huán)境越來(lái)越差。讓我們來(lái)看看一份處于xx年的調(diào)查報(bào)告：據(jù)統(tǒng)計(jì)在一個(gè)小時(shí)里，一滴水可以寄到3。6公斤一個(gè)月可以集2.6噸，這些水足可以給予一個(gè)人一個(gè)月的花銷，可見(jiàn)，一滴水的浪費(fèi)都是不應(yīng)有的。至于連續(xù)流的小水流，每一個(gè)小時(shí)可以積水17公斤，每個(gè)月可以積水12噸，嘩嘩想的大水流每個(gè)小時(shí)可以積水670公斤，每個(gè)月可以積水482噸。所以，節(jié)約用水要從點(diǎn)點(diǎn)滴滴做起，一滴水也很有用。

四、節(jié)能小妙招。

看到這里，你們一定在想：我們這些小孩子用什么很大的影響。你們錯(cuò)了，只有使用一些小妙招，也可以節(jié)省一大筆花銷的。如：開(kāi)空調(diào)時(shí)開(kāi)到26度，因?yàn)檫@樣可以省電，如果25度用的電量就是26的兩倍。像這樣的小妙招很多，就是沒(méi)有發(fā)現(xiàn)。

當(dāng)前，正處于轉(zhuǎn)變發(fā)展方式、加快產(chǎn)業(yè)升級(jí)的關(guān)鍵階段。律師業(yè)是調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、調(diào)節(jié)社會(huì)關(guān)系、規(guī)范經(jīng)濟(jì)運(yùn)行、改善投資環(huán)境、推動(dòng)轉(zhuǎn)型升級(jí)、實(shí)現(xiàn)科學(xué)發(fā)展的一支重要力量。近期，按照市委李宏鳴書記的批示要求，我們對(duì)全市律師業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì)進(jìn)行了專題調(diào)研和思考。

一、不斷發(fā)展的律師業(yè)。

改革開(kāi)放三十年來(lái)，特別是近年來(lái)，在社會(huì)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的宏觀背景下，我市律師業(yè)不斷發(fā)展壯大，隊(duì)伍素質(zhì)不斷增強(qiáng)，服務(wù)質(zhì)量不斷提升，律師業(yè)促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展、維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定的作用進(jìn)一步顯現(xiàn)。

(一)律師隊(duì)伍不斷壯大，結(jié)構(gòu)日趨優(yōu)化。全市有律師執(zhí)業(yè)機(jī)構(gòu)36家，其中律師事務(wù)所29家(合伙所20家，個(gè)人所9家)，公司律師事務(wù)部1家，法律援助中心6家；行業(yè)從業(yè)人員326人，其中執(zhí)業(yè)律師208名，公司律師5名，法律援助律師12人，實(shí)習(xí)律師66人，行業(yè)內(nèi)勤人員36人。執(zhí)業(yè)律師人數(shù)與xx年相比，增加32%，94.7%的律師擁有本科以上學(xué)歷。全市律師事務(wù)所分布概況也從原來(lái)的規(guī)模小、人員少的格局，逐步轉(zhuǎn)變成中等規(guī)模所帶頭，幾強(qiáng)并立的新局面，市直的拂曉所已達(dá)17人，全市擁有10名律師以上的律師所已達(dá)到10家。拂曉、三聯(lián)、黃淮等3家律師事務(wù)所入選全省律師事務(wù)所50強(qiáng)，山石律師事務(wù)所成為皖北地區(qū)唯一一家具有承辦破產(chǎn)案件資格的律師事務(wù)所。同時(shí)，律師事務(wù)所的基礎(chǔ)建設(shè)和律師辦公現(xiàn)代化條件都有了明顯的`改觀，律師隊(duì)伍發(fā)展勢(shì)頭良好。

(二)業(yè)務(wù)規(guī)模逐年提升，領(lǐng)域不斷拓展。近年來(lái)，律師辦案數(shù)量和業(yè)務(wù)收費(fèi)年均增長(zhǎng)均在10%以上。xx年1-8月份，共辦理各類案件2222件，業(yè)務(wù)收費(fèi)425萬(wàn)元，擔(dān)任法律顧問(wèn)375家，同比分別增長(zhǎng)14.65%、8.6%、19.4%。業(yè)務(wù)領(lǐng)域已涉及股權(quán)轉(zhuǎn)讓、對(duì)外商貿(mào)、破產(chǎn)重組、知識(shí)產(chǎn)權(quán)、金融證券、勞動(dòng)爭(zhēng)議和房地產(chǎn)等各類民商事糾紛，基本覆蓋經(jīng)濟(jì)社會(huì)生活各領(lǐng)域。

(三)職能作用逐漸彰顯，服務(wù)水平不斷提高。一是廣大律師積極服務(wù)黨委、政府中心工作。3年來(lái)，為各級(jí)政府依法行政、依法決策提供服務(wù)、為市重點(diǎn)工程提供法律意見(jiàn)、審查招商引資協(xié)議、代理政府參與訴訟、為國(guó)企改制涉法事務(wù)提供咨詢意見(jiàn)等420余件次。二是廣大律師不斷關(guān)注重點(diǎn)地區(qū)、重點(diǎn)人群、重點(diǎn)領(lǐng)域，積極為保障和改善民生服務(wù)。律師積極參與法律服務(wù)進(jìn)社區(qū)、進(jìn)鄉(xiāng)村活動(dòng)，律師服務(wù)不斷向社區(qū)、鄉(xiāng)村延伸，3年來(lái)全市律師參與義務(wù)法律咨詢150余場(chǎng)次；努力滿足進(jìn)城務(wù)工人員、困難職工群眾等弱勢(shì)群體的法律需求，不斷擴(kuò)大律師法律援助覆蓋面，每位執(zhí)業(yè)律師每年都按規(guī)定完成2件以上法律援助案件；積極關(guān)注城市建設(shè)、拆遷安置補(bǔ)償、就業(yè)、就學(xué)、就醫(yī)、社會(huì)保障等民生熱點(diǎn)，為人民群眾最關(guān)心、最現(xiàn)實(shí)利益問(wèn)題提供了及時(shí)便捷的法律服務(wù)。三是律師積極為維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定服務(wù)。3年來(lái)律師參加涉法信訪1112人次，陪同各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)接訪135次，累計(jì)接待上訪群眾1萬(wàn)余人次，參與糾紛調(diào)解化解矛盾3900余件，參與涉法涉訴案件積案130余件，有效地維護(hù)了社會(huì)和諧穩(wěn)定。

(四)監(jiān)督管理持續(xù)加強(qiáng)，律師社會(huì)地位不斷提高。近年來(lái)，我們先后在律師隊(duì)伍中開(kāi)展了社會(huì)主義法治理念教育、“中國(guó)特色社會(huì)主義法律工作者”主題教育實(shí)踐活動(dòng)、律師隊(duì)伍集中教育整頓、“律師隊(duì)伍警示教育”等專項(xiàng)活動(dòng)，不斷強(qiáng)化對(duì)律師隊(duì)伍的政治思想教育、執(zhí)業(yè)道德與執(zhí)業(yè)紀(jì)律教育；積極開(kāi)展便民服務(wù)，改進(jìn)服務(wù)水平，提升服務(wù)能力，不斷推動(dòng)律師“法律服務(wù)提升年”、律師“進(jìn)萬(wàn)村”大服務(wù)、“律師事務(wù)所內(nèi)部管理規(guī)范建設(shè)年”、“千名律師解千難”等服務(wù)活動(dòng)深入開(kāi)展；積極轉(zhuǎn)變考核管理方式，推行信息公開(kāi)和網(wǎng)上監(jiān)督，不斷推進(jìn)管理體制創(chuàng)新，努力健全監(jiān)督機(jī)制、誠(chéng)信機(jī)制、獎(jiǎng)懲機(jī)制、培訓(xùn)教育機(jī)制等長(zhǎng)效機(jī)制，重視與支持發(fā)揮市律協(xié)行業(yè)管理優(yōu)勢(shì)和律師事務(wù)所的自律性管理；不斷加強(qiáng)和改進(jìn)律師黨建工作，市律師協(xié)會(huì)成立了黨總支，全市律師黨支部8個(gè)，聯(lián)合支部5個(gè)，實(shí)現(xiàn)了黨建全覆蓋，目前，全市共有律師黨員66名，占執(zhí)業(yè)律師的31.9%;律師作用得到了各級(jí)黨委政府的高度重視和社會(huì)公眾的承認(rèn)，近年來(lái)，先后有9名律師被選為市、縣區(qū)兩級(jí)人大代表、政協(xié)委員，陳晨律師再次當(dāng)選省人大代表，律師代表、委員都能發(fā)揮自己的職業(yè)優(yōu)勢(shì)，認(rèn)真履行職責(zé)，積極獻(xiàn)言獻(xiàn)策，參政議政，今年提交各類議案8起。

二、律師業(yè)發(fā)展中存在的缺陷和問(wèn)題。

(一)社會(huì)對(duì)律師的職能作用認(rèn)識(shí)度不足。有調(diào)查顯示，社會(huì)各界對(duì)律師制度的性質(zhì)、律師職業(yè)的價(jià)值、律師工作的效用存在領(lǐng)導(dǎo)認(rèn)同偏差、公眾認(rèn)知偏移和自身認(rèn)識(shí)偏離等問(wèn)題。主要誤區(qū)：認(rèn)為律師僅是以利益為紐帶的社會(huì)法律工作者，承認(rèn)其社會(huì)服務(wù)價(jià)值而忽視其在衡平社會(huì)利益關(guān)系、推進(jìn)民主法治建設(shè)方面蘊(yùn)含的政治價(jià)值；認(rèn)為律師就是“收人錢財(cái)、替人消災(zāi)”，甚至認(rèn)為律師是居于政府對(duì)立面替“刁民”說(shuō)話的“麻煩制造者”，忽略其作為黨和政府與普通百姓之間的橋梁紐帶對(duì)社會(huì)關(guān)系調(diào)整所能發(fā)揮的疏導(dǎo)平衡作用；認(rèn)為律師只是幫助“打官司”的訴訟活動(dòng)參與者，而忽視其對(duì)于經(jīng)濟(jì)社會(huì)生活所特有的風(fēng)險(xiǎn)防范、糾紛調(diào)處價(jià)值；政府部門普遍將律師業(yè)歸類于普通中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，而未作為知識(shí)密集型的高端服務(wù)業(yè)予以重視扶持。

(二)律師執(zhí)業(yè)環(huán)境有待改善。一是律師執(zhí)業(yè)會(huì)見(jiàn)難、閱卷難、調(diào)查取證難這三難問(wèn)題依然存在。由于《律師法》同有關(guān)法律的現(xiàn)實(shí)沖突，以及實(shí)踐執(zhí)行中紅頭文件、上級(jí)規(guī)定大于法現(xiàn)象的存在，有關(guān)部門認(rèn)為律師提前介入對(duì)案件辦理會(huì)有不利影響等問(wèn)題，律師的很多合法權(quán)利得不到行政機(jī)關(guān)和司法機(jī)關(guān)的認(rèn)可。各級(jí)人大、司法部門對(duì)律師會(huì)見(jiàn)權(quán)利均出臺(tái)規(guī)定予以保障，但在實(shí)踐過(guò)程中，律師的偵查階段會(huì)見(jiàn)難一直存在，具體經(jīng)辦人員往往以各種理由推諉責(zé)任、拖延會(huì)見(jiàn)，即使會(huì)見(jiàn)了，律師受到的不當(dāng)干預(yù)和限制也較多，使會(huì)見(jiàn)流于形式；在辦理刑事案件的過(guò)程中，有關(guān)部門在庭審前提供查閱的案卷總是有所保留，律師查閱卷宗材料的權(quán)利得不到實(shí)際保障；新《律師法》雖然確定律師調(diào)查取證不再需要經(jīng)過(guò)“有關(guān)單位和個(gè)人的同意”，但卻未對(duì)有關(guān)單位和個(gè)人不配合律師調(diào)查的處理作出相應(yīng)規(guī)定，由于缺乏相關(guān)的制度保障，律師調(diào)查取證時(shí)有關(guān)人員不予配合的情況依然普遍存在。二是侵害律師人身權(quán)利的情況時(shí)有發(fā)生，律師合法的執(zhí)業(yè)權(quán)利得不到切實(shí)的保障。律師在司法實(shí)踐中存在司法歧視，律師無(wú)法完全行使應(yīng)有的權(quán)利；有關(guān)部門缺乏對(duì)律師必要的保障措施，律師的易受到人身威脅和攻擊；律師執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)大，雷區(qū)多，廣大律師對(duì)辦理刑事案件存在顧慮。三是法律服務(wù)市場(chǎng)缺乏有效監(jiān)管。目前按照規(guī)定，可以提供有償法律服務(wù)的有執(zhí)業(yè)律師和基層法律服務(wù)工作者兩只隊(duì)伍，其他人員不得提供有償法律服務(wù)。但實(shí)際上，由于法律規(guī)定的缺失、相關(guān)配置措施的不完善、有關(guān)部門之間協(xié)調(diào)不夠，冒充律師執(zhí)業(yè)的事情時(shí)有發(fā)生，以公民代理身份提供有償法律服務(wù)的情況較為普遍，擾亂了法律服務(wù)市場(chǎng)。當(dāng)前，司法行政機(jī)關(guān)和律師協(xié)會(huì)只能對(duì)律師和律師事務(wù)所的執(zhí)業(yè)行為進(jìn)行有效監(jiān)管，很難對(duì)其他冒充律師執(zhí)業(yè)的或以公民代理身份提供有償法律服務(wù)的人員進(jìn)行監(jiān)管，特別是新律師法刪去了司法行政機(jī)關(guān)對(duì)違法提供有償法律服務(wù)人員進(jìn)行處罰的規(guī)定，更增加了監(jiān)管的難度。

(三)綜合能力難以支撐法律服務(wù)的有效需求。我市每萬(wàn)人擁有執(zhí)業(yè)律師數(shù)僅為0.3，遠(yuǎn)低于全國(guó)和全省平均數(shù)，辦案總量和業(yè)務(wù)收費(fèi)均在全省排名靠后，xx年業(yè)務(wù)收費(fèi)僅占全省2%左右；法律服務(wù)市場(chǎng)總體規(guī)模較小，缺乏有效的拓展途徑，律師事務(wù)所規(guī)模相對(duì)偏小，管理粗放，缺乏善于創(chuàng)造社會(huì)需求、業(yè)內(nèi)差異競(jìng)爭(zhēng)、業(yè)務(wù)錯(cuò)位發(fā)展的特色所、品牌所，綜合競(jìng)爭(zhēng)力弱。人才流失情況較為嚴(yán)重，全市律師業(yè)務(wù)平均收費(fèi)同全省相比偏低，而且業(yè)內(nèi)收入極不均衡，以xx年為例，10%的律師收入在10萬(wàn)以上，70%的律師收入不足5萬(wàn)，其中30%的不足2萬(wàn)，不少新律師和年輕律師在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中難以堅(jiān)持而轉(zhuǎn)行，同時(shí)還有一些業(yè)務(wù)較好的律師受發(fā)達(dá)地區(qū)的吸引而流出執(zhí)業(yè)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，每年約有5-10%的律師選擇轉(zhuǎn)行擇行或流出執(zhí)業(yè)，80%的年輕律師坦言公務(wù)員職業(yè)對(duì)他們更有吸引。

(四)律師隊(duì)伍的素質(zhì)和整體形象有待于進(jìn)一步提升。個(gè)別律師執(zhí)業(yè)思想不正，業(yè)務(wù)水平不高，辦案過(guò)程中存在一定的違規(guī)行為，嚴(yán)重影響了律師行業(yè)的整體形象；受競(jìng)爭(zhēng)壓力的影響，部分律師注重經(jīng)濟(jì)效益和短期效益，忽視了社會(huì)效益和長(zhǎng)期效益，對(duì)公益案件和公益事業(yè)不熱心，對(duì)政治業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)不積極；對(duì)律師業(yè)的宣傳不到位，社會(huì)對(duì)律師作用不明了，缺乏對(duì)律師業(yè)發(fā)展的獎(jiǎng)勵(lì)和支持措施。

三、發(fā)展壯大律師業(yè)的建議。

發(fā)展壯大律師業(yè)，要堅(jiān)持拓展與規(guī)范并舉，圍繞服務(wù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定兩個(gè)主題，在黨委政府及有關(guān)部門的大力扶持下，建設(shè)一支高素質(zhì)、專業(yè)化的法律服務(wù)隊(duì)伍，拓展法律服務(wù)業(yè)務(wù)領(lǐng)域、完善法律服務(wù)管理體制，努力構(gòu)建一個(gè)主體明確、功能完備、秩序規(guī)范、管理科學(xué)的法律服務(wù)體系。

(一)切實(shí)加強(qiáng)黨委、政府對(duì)律師工作的領(lǐng)導(dǎo)和支持。律師制度是社會(huì)主義法律制度的重要組成部分，律師隊(duì)伍是黨和人民可以信賴的隊(duì)伍。作為反映社會(huì)進(jìn)步、法治完善程度的重要指標(biāo)，目前我市萬(wàn)人擁有律師比僅為0.3，遠(yuǎn)低于全省1.1，全國(guó)1.23的水平。按近三年我市律師平均增速10%預(yù)測(cè)，到我市萬(wàn)人律師比僅能達(dá)0.78左右。因此，加快壯大律師業(yè)不僅是行業(yè)發(fā)展問(wèn)題，也是牽動(dòng)全局的政治任務(wù)。各級(jí)黨委、政府應(yīng)將律師工作放到更加重要的位置，出臺(tái)各項(xiàng)優(yōu)惠支持政策和措施，切實(shí)解決制約律師業(yè)發(fā)展的瓶頸問(wèn)題。

(二)引導(dǎo)扶持律師在服務(wù)發(fā)展中激活法律需求。律師作為市場(chǎng)主體，必須全力以赴加快發(fā)展，責(zé)無(wú)旁貸滿足需求，千方百計(jì)拓展領(lǐng)域。但由于產(chǎn)業(yè)體系發(fā)育不全，市場(chǎng)需求培育不足，業(yè)態(tài)布局尚未成熟，政府導(dǎo)向與政策扶持不可或缺。一是強(qiáng)化政府法律事務(wù)服務(wù)。建立健全市、縣(區(qū))、鄉(xiāng)鎮(zhèn)(街道)三級(jí)政府法律顧問(wèn)網(wǎng)絡(luò)，其中市、縣(區(qū))兩級(jí)組建政府法律顧問(wèn)團(tuán)，政府部門及鄉(xiāng)鎮(zhèn)(街道)建立法律顧問(wèn)制度，發(fā)揮社會(huì)資源優(yōu)勢(shì)，節(jié)約政府行政成本，提高依法決策水平，增強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防范能力，促進(jìn)法治政府建設(shè)，實(shí)現(xiàn)拓展律師業(yè)務(wù)與提高行政效率的雙贏。二是深化企業(yè)法律顧問(wèn)工作。引導(dǎo)企業(yè)建立常年法律顧問(wèn)制度，深化“企業(yè)法律體檢”制度，增強(qiáng)“預(yù)防保健”意識(shí)，加大法律服務(wù)投資，力爭(zhēng)規(guī)模以上企業(yè)率先實(shí)現(xiàn)全覆蓋，重點(diǎn)骨干企業(yè)和困難企業(yè)可在工業(yè)扶持基金中適當(dāng)補(bǔ)貼。通過(guò)政府引導(dǎo)與市場(chǎng)培育，讓律師在企業(yè)治理、要素配置、項(xiàng)目建設(shè)、金融服務(wù)、勞動(dòng)關(guān)系、涉外商貿(mào)、破產(chǎn)重組、知識(shí)產(chǎn)權(quán)、環(huán)境保護(hù)等領(lǐng)域展露身手。三是建立重點(diǎn)項(xiàng)目法律顧問(wèn)制度。要求律師為招標(biāo)采購(gòu)、合同審查、商業(yè)談判、征地拆遷及項(xiàng)目管理、融資保險(xiǎn)等提供全程服務(wù)。四是優(yōu)化農(nóng)村法律服務(wù)。深化完善“一村一顧問(wèn)”制度，為新農(nóng)村建設(shè)提供法律保障。各級(jí)政府可在新農(nóng)村建設(shè)資金中設(shè)立村級(jí)法律顧問(wèn)獎(jiǎng)勵(lì)經(jīng)費(fèi)，明確標(biāo)準(zhǔn)、分類獎(jiǎng)補(bǔ)，滿足農(nóng)村法律需求，強(qiáng)化農(nóng)村法治保障。同時(shí)借鑒外地經(jīng)驗(yàn)，在村莊整治、農(nóng)房改造、土地流轉(zhuǎn)等政府主導(dǎo)項(xiàng)目中，建立律師強(qiáng)制介入制度，由律師負(fù)責(zé)項(xiàng)目法律論證，草擬審查合同，出具法律意見(jiàn)書，實(shí)現(xiàn)關(guān)口前置，降低法律風(fēng)險(xiǎn)。

(三)采取多項(xiàng)措施，優(yōu)化法律服務(wù)市場(chǎng)環(huán)境。一是加大法律實(shí)施監(jiān)督，切實(shí)解決困擾律師的三難問(wèn)題。由人大牽頭，組織公安、法院、檢察院、司法局、工商、房地產(chǎn)等有關(guān)部門，共同出臺(tái)貫徹律師法、落實(shí)律師執(zhí)業(yè)權(quán)利的相關(guān)措施，切實(shí)監(jiān)督落實(shí)，解決律師會(huì)見(jiàn)難、閱卷難、調(diào)查取證難等問(wèn)題；二是加強(qiáng)法律服務(wù)市場(chǎng)監(jiān)管，打擊假冒律師執(zhí)業(yè)的違法行為，制止違法提供有償法律服務(wù)的行為。司法行政部門與法院、公安、檢察等有關(guān)部門建立協(xié)調(diào)處置機(jī)制，落實(shí)律師從事訴訟活動(dòng)的身份審查制度，對(duì)公民從事訴訟代理資格進(jìn)行適當(dāng)審查，加大對(duì)假冒律師執(zhí)業(yè)行為的打擊處罰力度；三是廣泛宣傳律師法、律師作用。充分利用電視、廣播、報(bào)刊、網(wǎng)絡(luò)、簡(jiǎn)報(bào)等媒體，加大對(duì)律師的宣傳力度，積極表彰優(yōu)秀律師，讓社會(huì)公眾了解律師制度，支持律師執(zhí)業(yè)；四是切實(shí)保障律師的合法執(zhí)業(yè)權(quán)利和人身權(quán)利。對(duì)阻礙律師合法執(zhí)業(yè)的違法行為，對(duì)律師進(jìn)行人身威脅和人身攻擊的，公安、法院、檢察等有關(guān)部門要采取有力措施，予以堅(jiān)決制止和處罰；條件合適的法庭，應(yīng)建立律師出庭專用通道或庭審后允許律師先行離庭，防止律師受到情緒激動(dòng)的對(duì)方當(dāng)事人的侮辱和圍攻。

(四)積極采取措施，充分發(fā)揮律師在維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定中的作用。一是探索建立律師參與社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估工作。政府在執(zhí)行重大決策、重大事項(xiàng)以及其他關(guān)系民生的行政行為前，應(yīng)當(dāng)邀請(qǐng)律師參與社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估工作，律師要積極參與和配合；二是做好律師參與涉法信訪案件的接待和保障工作。要完善制度和措施，涉法信訪案件必須邀請(qǐng)律師參與，領(lǐng)導(dǎo)信訪接待律師要全程參與，重大疑難信訪案件的法律論證必須有律師參與，并建立律師參與涉法信訪案件的經(jīng)費(fèi)保障制度，由市財(cái)政對(duì)律師參與信訪案件的補(bǔ)貼進(jìn)行保障；三是組織律師積極參與涉法涉訴案件積案的清理工作；四是采取有效措施，充分發(fā)揮律師作用，加強(qiáng)訴前調(diào)解力度，消弭當(dāng)事人矛盾，息訴止?fàn)?，并?duì)挑詞架訟的律師予以處罰；五是引導(dǎo)律師積極辦理法律援助和公益案件，維護(hù)社會(huì)弱勢(shì)群體合法權(quán)益，維護(hù)社會(huì)公平正義；六是分階段的在全市推行免費(fèi)法律咨詢服務(wù)，提供網(wǎng)絡(luò)法律咨詢服務(wù)。

房地產(chǎn)行業(yè)分析報(bào)告篇六

物流行業(yè)是物流資源產(chǎn)業(yè)化而形成的一種復(fù)合型或聚合型產(chǎn)業(yè)，物流資源有運(yùn)輸、倉(cāng)儲(chǔ)、裝卸、搬運(yùn)、包裝、流通加工、配送、信息平臺(tái)等，其中運(yùn)輸又包括鐵路、公路、水運(yùn)、航空、管道等。這些資源產(chǎn)業(yè)化就形成了運(yùn)輸業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)、裝卸業(yè)、包裝業(yè)、加工配送業(yè)、物流信息業(yè)等。這些資源分散在多個(gè)領(lǐng)域，包括制造業(yè)、農(nóng)業(yè)、流通業(yè)等。把產(chǎn)業(yè)化的物流資源加以整合，就形成了一種新的物流服務(wù)業(yè)。

2、物流行業(yè)的特點(diǎn)。

國(guó)家政策有力支持，12月28日，商務(wù)部發(fā)布《促進(jìn)倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的意見(jiàn)》，主要目的在于引導(dǎo)倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)在服務(wù)方面由倉(cāng)庫(kù)出租向倉(cāng)儲(chǔ)管理、庫(kù)存控制、加工包裝、分揀配送、質(zhì)押監(jiān)管等多功能增值服務(wù)發(fā)展，這也是當(dāng)前傳統(tǒng)倉(cāng)儲(chǔ)行業(yè)提升單位產(chǎn)出，增強(qiáng)盈利能力最直接最有效的方式；實(shí)現(xiàn)加工配送率達(dá)到40%，倉(cāng)儲(chǔ)服務(wù)達(dá)標(biāo)率提高到40％，立體倉(cāng)庫(kù)的總面積占倉(cāng)庫(kù)總面積的40%。

行業(yè)主要成本依然呈高位運(yùn)行狀態(tài)，人工成本的壓力相對(duì)較大：由于燃油成本和人工各自占到物流企業(yè)總成本的40%和20%左右，所有燃油和人工成本的下降或者說(shuō)穩(wěn)定將直接影響物流行業(yè)的盈利空間，雖然經(jīng)濟(jì)下滑趨勢(shì)帶動(dòng)物流需求下行明顯，()但燃油價(jià)格的高位運(yùn)行和人工成本平均15%-20%的增速使得物流企業(yè)利潤(rùn)率水平持續(xù)走低，目前來(lái)看q2燃油價(jià)格單邊上漲的可能性不大，預(yù)計(jì)依然還是震蕩走勢(shì)，企業(yè)燃油成本預(yù)計(jì)相對(duì)去年增幅不大，但人工成本預(yù)計(jì)仍然保持一定的漲幅。

3、物流行業(yè)的運(yùn)作模式。

目前世界大型物流公司大多采取總公司與分公司體制，采取總部集權(quán)式物流運(yùn)作，實(shí)行業(yè)務(wù)垂直管理，實(shí)際上就是一體化經(jīng)營(yíng)管理模式(只有一個(gè)指揮中心，其他都是操作點(diǎn))。又進(jìn)一步分為：

連鎖超市型。

建材連鎖超市對(duì)商品的品質(zhì)和物流服務(wù)要求都很高，建材連鎖超市一般提供免費(fèi)班車、集中配送物流服務(wù)，并且有知名裝修公司與超市共同為顧客提供從設(shè)計(jì)到采購(gòu)、配送、裝修一條龍服務(wù)。

市場(chǎng)聯(lián)盟型。

主要是采取虛擬市場(chǎng)與實(shí)體市場(chǎng)兩相結(jié)合，信息中心、交易中心、物流中心三位一體，國(guó)際供給網(wǎng)絡(luò)和國(guó)內(nèi)營(yíng)銷網(wǎng)絡(luò)雙向互動(dòng)，實(shí)現(xiàn)集中采購(gòu)、直銷產(chǎn)品、便利客戶的先進(jìn)模式。

綜合批發(fā)市場(chǎng)型。

建材綜合批發(fā)市場(chǎng)一般占地面積廣，投資大，具有一定的規(guī)模，位于城鄉(xiāng)結(jié)合部、交通要道邊，建材種類集中齊全，價(jià)格低廉，主要以批發(fā)為主。

物流園區(qū)(基地)型。

近年來(lái)，建材物流園區(qū)(基地)以一種嶄新的模式進(jìn)入建材物流領(lǐng)地，并將成為引領(lǐng)建材物流發(fā)展的新潮流。國(guó)內(nèi)正在規(guī)劃建設(shè)和已建成的建材物流園區(qū)(基地)有十余個(gè)。

二、物流行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀。

（一）物流行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀。

從全球物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況來(lái)看，在歐、美、日本等發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)，物流業(yè)開(kāi)展得較早較好，已經(jīng)形成相對(duì)完善的交通運(yùn)輸和信息網(wǎng)絡(luò)，物流成本占gdp的比重隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展而降低。據(jù)統(tǒng)計(jì)，1977～1981年，在美國(guó)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值中，物流成本高達(dá)16.8%，到物流成本大幅度下降到10.9%，這種成本的下降顯著地提高了美國(guó)經(jīng)濟(jì)的競(jìng)爭(zhēng)力，是美國(guó)經(jīng)濟(jì)再度繁榮的一個(gè)重要因素。目前，發(fā)達(dá)國(guó)家物流成本占gdp的比重大致在10%左右。美國(guó)為10.5%，英國(guó)為10.6%，法國(guó)為11.1%，意大利和荷蘭均為11.3%，德國(guó)為13%，西班牙為11.5%，日本為11.4%。相對(duì)而言，發(fā)展中國(guó)家的物流水平較低，物流的基礎(chǔ)設(shè)施、制度環(huán)境、物流人才以及信息技術(shù)方面落后，社會(huì)物流成本相對(duì)較高，目前，我國(guó)物流成本占同期gdp的比重為18%左右。

（二）我國(guó)物流行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀。

中國(guó)不僅是全球最重要的采購(gòu)中心和制造中心，也是全球最大的消費(fèi)市場(chǎng)之一。隨著全球制造業(yè)繼續(xù)向中國(guó)大陸轉(zhuǎn)移、國(guó)內(nèi)消費(fèi)水平不斷提升以及產(chǎn)業(yè)政策對(duì)現(xiàn)代物流業(yè)扶持力度不斷增強(qiáng)，物流業(yè)已成為國(guó)內(nèi)發(fā)展最快的領(lǐng)域之一，整體規(guī)模不斷擴(kuò)大。我國(guó)社會(huì)物流總額和物流業(yè)增加值分別為966,538億元、23,078億元，分別比增長(zhǎng)3.97倍、2.11倍，年復(fù)合增長(zhǎng)率分別為22.19%、15.27%。

三、行業(yè)發(fā)展前景。

據(jù)中科院預(yù)計(jì)，我國(guó)現(xiàn)代物流將保持快速發(fā)展，年增12.7％，社會(huì)物流總額將達(dá)到73.9萬(wàn)億元，到將達(dá)到90萬(wàn)億元。

年月社會(huì)物流需求及總費(fèi)用增長(zhǎng)情況。

資料來(lái)源：wind,中國(guó)物流及采購(gòu)聯(lián)合會(huì)，國(guó)金證券研究所。

據(jù)權(quán)威部門初步預(yù)計(jì)，2012年我國(guó)社會(huì)物流總費(fèi)用將增長(zhǎng)11%以上，超過(guò)4.23萬(wàn)億元。

國(guó)家發(fā)展改革委、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局和中國(guó)物流與采購(gòu)聯(lián)合會(huì)聯(lián)合發(fā)布的信息顯示，，我國(guó)社會(huì)物流總費(fèi)用超過(guò)3.8萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)13.5%。根據(jù)三部門的預(yù)計(jì)，今年的物流費(fèi)用增幅將回落2.5個(gè)百分點(diǎn)，而物流需求規(guī)模增長(zhǎng)將在15%以上，物流業(yè)增加值預(yù)計(jì)增長(zhǎng)10%以上。

從物流總費(fèi)用的構(gòu)成看，20運(yùn)輸費(fèi)用為2.1萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)12.8%，占社會(huì)物流總費(fèi)用的比重為54.7%；保管費(fèi)用為1.2萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)16%，占社會(huì)物流總費(fèi)用的比重為32.1%，與相比，這一比重?cái)U(kuò)大了0.7個(gè)百分點(diǎn)。

四、行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局。

（一）物流公司的類型。

我國(guó)物流的主要類型包括運(yùn)輸型物流企業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)型物流企業(yè)和綜合服務(wù)型物流企業(yè)。運(yùn)輸型物流企業(yè)主要以從事貨物運(yùn)輸服務(wù)為主，包括小件包裹快遞服務(wù)或代理運(yùn)輸服務(wù),并包含其它物流服務(wù)活動(dòng)，具備一定規(guī)模的實(shí)體企業(yè)。倉(cāng)儲(chǔ)型物流企業(yè)主要以從事區(qū)域性倉(cāng)儲(chǔ)服務(wù)為主，包含其它物流服務(wù)活動(dòng)，具備一定規(guī)模的實(shí)體企業(yè)。綜合服務(wù)型物流企業(yè)以從事多種物流服務(wù)活動(dòng)，并可以根據(jù)客戶的需求，提供物流一體化服務(wù)，具備一定規(guī)模的實(shí)體企業(yè)。

（二）行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)特點(diǎn)。

物流產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)化程度較高，各類企業(yè)發(fā)揮各自的優(yōu)勢(shì)充分競(jìng)爭(zhēng)。

企業(yè)類型。

優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)運(yùn)輸型。

具有網(wǎng)絡(luò)信息服務(wù)功能，可以提供門到門運(yùn)輸，門到站運(yùn)輸?shù)榷喾轿贿\(yùn)輸方式。

倉(cāng)儲(chǔ)能力較弱。

倉(cāng)儲(chǔ)型。

地理上的便利。倉(cāng)儲(chǔ)運(yùn)輸型物流企業(yè)擁有一個(gè)本地化物流服務(wù)的優(yōu)勢(shì)，它意味著運(yùn)輸準(zhǔn)備時(shí)間(集貨，運(yùn)輸和倉(cāng)儲(chǔ)時(shí)間)可以被縮短到最少，而出現(xiàn)的問(wèn)題(貨物的損毀、短缺)可以就地解決。

可接近性優(yōu)勢(shì)。物流企業(yè)的生存依賴于他們的客戶，與他們的管理人員進(jìn)行對(duì)話是非常容易的――通常僅僅是一個(gè)電話即可辦到。

運(yùn)輸能力較弱。

綜合服務(wù)型。

可以從事多種物流服務(wù)業(yè)務(wù)，可以根據(jù)客戶的要求制定整合物流資源的運(yùn)作方案。

倉(cāng)儲(chǔ)能力和運(yùn)輸能力不突出。

五、行業(yè)主要上市公司。

主要上市公司在經(jīng)濟(jì)危機(jī)時(shí)的表現(xiàn)也發(fā)現(xiàn)相關(guān)供應(yīng)鏈管理業(yè)務(wù)與經(jīng)濟(jì)周期表現(xiàn)高度相關(guān)。相對(duì)運(yùn)輸和倉(cāng)儲(chǔ)物流，供應(yīng)鏈物流行業(yè)主要采用輕資產(chǎn)模式進(jìn)行運(yùn)作，盡管這樣在危機(jī)時(shí)具備相對(duì)靈活的可操作性，但是其業(yè)務(wù)需求跟對(duì)應(yīng)的子行業(yè)景氣高度相關(guān)，抵御能力還是較弱。而盡管制造業(yè)物流外包是長(zhǎng)期趨勢(shì)，但在目前還未達(dá)到歐美發(fā)達(dá)國(guó)家水平前提下，規(guī)模效應(yīng)和行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境也不能同日而語(yǔ)。

房地產(chǎn)行業(yè)分析報(bào)告篇七

很多人，包括我太太在內(nèi)，都認(rèn)為在不遠(yuǎn)的未來(lái)，上海的住房需求會(huì)萎縮。原因主要是由于老齡化及人口減少，另外城市化減緩或結(jié)束后，會(huì)使住房需求進(jìn)一步降低，我并不同意這一觀點(diǎn)。先把住房需求粗略分為以下三個(gè)部分：

1，城市化帶來(lái)的住房需求。目前，中國(guó)6億多城市人口，城市化率不到50%，如果未來(lái)城市化結(jié)束，10億城市人口75%的城市化率，人均建筑面積33.4平米，按每年0.5%的城市化率發(fā)展50年，這部分的需求大概為每年2.672億平米建筑面積。

2，城市人口的住房需求，即改善性住房帶來(lái)的住房需求。目前6億多城市人口，如果人均建筑面積平均每年增加0.3平米，則會(huì)帶來(lái)每年約1.8億平米的住房需求。未來(lái)10億城市人口，每年增加0.1平米，每年約1億平米住房需求。截止，上海人均居住面積為17平米，同年美國(guó)人均居住面積為67平米。而且中國(guó)的房屋建筑面積還包括了公攤面積，實(shí)際人均面積和一些發(fā)達(dá)國(guó)家的差距更大，有比較大的改善空間。

3，拆除原有住房帶來(lái)的需求。建筑都是有壽命的，由于房屋質(zhì)量問(wèn)題層出不窮，我假定建筑使用壽命平均為50年，目前的住宅存量面積大約為150億平米，每年要拆除2%，約3億平米。未來(lái)按10億城市人口為標(biāo)準(zhǔn)，人均建筑面積33.4平米，每年須拆掉約6.68億平米。

綜上所述，在目前階段，房地產(chǎn)的。

1、

2、3部分的年需求分別為2.672億、1.8億、3億平米，合計(jì)7.472億平米。

而在50年后，城市化基本完成，房地產(chǎn)。

1、

2、3部分的年需求分別為0、1億、6.68億平米，合計(jì)大約也在7.68億平米。

結(jié)論：以上只是估算，如果正確的話，在未來(lái)50年內(nèi)，房地產(chǎn)業(yè)的需求會(huì)一直剛性存在。

2)房?jī)r(jià)的未來(lái)走向：

在目前的中國(guó)，除了流浪漢和乞丐睡在大街上外，絕大多數(shù)人都居者有其所，居住需求都在不同層面上得到了滿足。那么為什么還有那么旺盛的需求來(lái)將房?jī)r(jià)推到這么高的水平呢?因?yàn)闆](méi)有得到滿足的是除居住以外更深層次的東西。中國(guó)實(shí)行先富帶動(dòng)后富的發(fā)展政策，這必然會(huì)導(dǎo)致人口從落后地區(qū)往發(fā)達(dá)地區(qū)的流動(dòng)。這種流動(dòng)的驅(qū)動(dòng)力就是更好的資源。包括：工作機(jī)會(huì)、創(chuàng)業(yè)環(huán)境、教育資源、醫(yī)療資源、娛樂(lè)文化資源、交通資源、政策和制度資源、環(huán)境資源、基礎(chǔ)設(shè)施，而房子是這些資源的載體，因此房子的價(jià)格不僅僅是鋼筋混凝土建筑的價(jià)格，房子的價(jià)格還包括上述資源的價(jià)格。而這種流動(dòng)的阻力主要就是更高的房?jī)r(jià)。上海的房?jī)r(jià)不是由支付能力撐起來(lái)的，而是由支付意愿撐起來(lái)的。最發(fā)達(dá)地區(qū)與最落后地區(qū)的發(fā)展差距有多大，房?jī)r(jià)差距就有多大，否則流動(dòng)會(huì)失衡。

由于鋼筋、水泥及勞動(dòng)力的成本是剛性的，這就決定了再最落后的農(nóng)村建房成本也有一個(gè)最低值。目前小縣城的房?jī)r(jià)一般不會(huì)低于1500/平米，而小縣城的人也有往更好的地區(qū)流動(dòng)的沖動(dòng)，這樣，地級(jí)市的房?jī)r(jià)也必須比下面的小縣城有一定的差距，比如到2500/平米，依次類推，三線城市5000/平米，二線城市10000/平米，一線城市20000/平米。

不妨允許我以一種不科學(xué)的方法來(lái)做一個(gè)嘗試：

截止20，上海市年財(cái)政預(yù)算支出為4034億元，上海是戶籍人口2347.46萬(wàn)人，按每套房子住3口人，則每套房每年的財(cái)政支出為4034÷(2347.46/3)=5.16萬(wàn)，按一套房子使用50年，50年累計(jì)獲得財(cái)政支出258萬(wàn)。

上海市戶均財(cái)政支出是全國(guó)平均戶均財(cái)政支出的2.58倍，而上海市房屋均價(jià)22012元/平方米也正好約是全國(guó)100個(gè)城市住宅平均價(jià)格8832元/平方米的2.49倍。

結(jié)論：仁者見(jiàn)仁，智者見(jiàn)智。

年上海別墅市場(chǎng)分析。

從松江九亭、長(zhǎng)寧虹橋，到浦東康橋、松江佘山，從幾十萬(wàn)元的聯(lián)體別墅，到幾千萬(wàn)元的獨(dú)立式豪華別墅。

今年，上海成了不容置疑的別墅年。

上海社會(huì)科學(xué)院房地產(chǎn)業(yè)研究中心副研究員顧建發(fā)表示，目前上海別墅供應(yīng)過(guò)大，但需求有限。別墅市場(chǎng)已由前幾年的供不應(yīng)求，快速進(jìn)入了供過(guò)于求的格局，同質(zhì)現(xiàn)象也趨于嚴(yán)重。

那么，有限的市場(chǎng)到底需要什么樣的別墅呢?安家網(wǎng)近日進(jìn)行了大規(guī)模線上和線下的市場(chǎng)調(diào)研，以此獲取第一手的市場(chǎng)資料，現(xiàn)予公布，與大家一同分享，為上海的別墅市場(chǎng)提供一些可供參考的信息，希望上海的別墅發(fā)展商們能在2002年里走好。

(一)別墅價(jià)格。

50至120萬(wàn)元人民幣的別墅將成為當(dāng)前上海別墅市場(chǎng)的主流產(chǎn)品，占總樣本的71%;其中，50--80萬(wàn)人民幣的占37.3%，81至120萬(wàn)人民幣的占33.70%。150萬(wàn)元人民幣以上的別墅則為上海別墅市場(chǎng)的高端性產(chǎn)品，隨著貧富差距的增大，上海成為世界的上海，該價(jià)位的別墅同樣擁有可觀的市場(chǎng)群體。在上海別墅市場(chǎng)的高端性產(chǎn)品中，151至200萬(wàn)人民幣的占6.60%，201至300萬(wàn)人民幣的占7.40%，301至500萬(wàn)人民幣的占2.10%，501萬(wàn)人民幣以上的占2.30%。而介于兩者之間的別墅121至150萬(wàn)人民幣的占10.60%。

(二)別墅區(qū)域。

上海別墅區(qū)域排名前三位的是浦東金橋地區(qū)(占21.30%)、康橋地區(qū)(占20.60%)和虹橋別墅區(qū)(占17.40%)。

2002年的上海別墅市場(chǎng)區(qū)域性已顯現(xiàn)，浦東已成為別墅的熱門區(qū)域，而虹橋別墅區(qū)因多年的發(fā)展仍然吸引著買房人，而前幾年興起的松江及閔行別墅區(qū)(各占11.60%、11.40%)正在趨于飽和。還有滬青平別墅區(qū)(占9.60%)和其它別墅區(qū)(只占8.10%)。

(三)別墅類型。

在經(jīng)濟(jì)實(shí)力允許的條件下，獨(dú)立別墅是實(shí)現(xiàn)別墅生活、詮釋自由生活的首選;而連體雙拼和連排別墅因其適中的價(jià)格，也受到市場(chǎng)的一定青睞。在上海別墅市場(chǎng)，各類別墅占市場(chǎng)總份額中的比例：獨(dú)立別墅為65%，連體別墅為20%，連排別墅為10%，疊加別墅為5%。

150至200平方米的別墅將成為當(dāng)前別墅市場(chǎng)的主流面積，即經(jīng)濟(jì)型別墅的市場(chǎng)容量最大，占樣本別墅總量的43.50%;201平方米以上的別墅因其面積增大，總價(jià)提高，成為了社會(huì)高端客層的實(shí)力選擇，其中，201至300平方米的占29.80%，301至400平方米的占8.70%，401至500平方米的占1.90%，501平方米以上的占2.60%。而150平方米以下的占13.40%。

(五)考慮因素。

在購(gòu)買別墅15個(gè)考慮因素中，被列為最重要的7大因素(占總樣本的70.5%)依次是房型(占11%)、物業(yè)管理(占10.50%)、價(jià)格(占10.40%)、周邊環(huán)境和文化氛圍(占10.40%)、交通(占10.20%)、綠化率和中心景觀(占9.80%)、升值空間和投資價(jià)值(占8.20%)。而其中營(yíng)銷包裝是人們?cè)谧髻?gòu)房決策時(shí)最為忽略的，這也反映出當(dāng)前購(gòu)房人的理智與專業(yè)。

所以，作為發(fā)展商而言，營(yíng)銷包裝只是一種表現(xiàn)和廣而告之的手段，如果過(guò)份花哨，反而會(huì)喪失一大批優(yōu)質(zhì)客群。發(fā)展商應(yīng)對(duì)7大重要因素予以研究，因?yàn)閯e墅是房產(chǎn)的終結(jié)消費(fèi)，所以房型、物業(yè)管理、綠化率會(huì)成為買房人特別重視的問(wèn)題;別墅消費(fèi)群體大都為社會(huì)的成功人土，因此極為看重周邊環(huán)境的層次與文化品位;交通與升值空間和投資價(jià)值，是能充分反映別墅價(jià)值和長(zhǎng)遠(yuǎn)利益的因素。

(六)交通意向。

該問(wèn)題是確認(rèn)購(gòu)買別墅的人群對(duì)交通的判斷性。別墅的交通便利是以車程距離來(lái)衡量的，有87.3%的人認(rèn)為半小時(shí)車程到機(jī)場(chǎng)和市中心的別墅為理想選擇;只有12.7%的人認(rèn)為不符合自己挑選中意別墅的要求，這可能有兩種原因：一是購(gòu)買人不是以私車為出行交通工具;二是區(qū)域性極強(qiáng)，以某一區(qū)域?yàn)樯罟ぷ髦行模虼酥恢幸庠搮^(qū)域內(nèi)的別墅項(xiàng)目。

(七)別墅樓層。

選擇購(gòu)買2層別墅的人占總樣本64.2%;選擇購(gòu)買3層別墅的人，占總樣本的31.9%。所以，2層別墅為上海別墅市場(chǎng)的主流產(chǎn)品，而3層別墅可作為差異性產(chǎn)品進(jìn)行點(diǎn)綴。

(八)別墅挑高。

希望別墅內(nèi)有挑高的人占總樣本的52.9%;無(wú)所謂別墅內(nèi)有挑高的人，占40%。所以，別墅內(nèi)有挑高已成為上海別墅產(chǎn)品的基本選擇要求。

(九)別墅天窗。

希望別墅內(nèi)有天窗的人，占總樣本的73.6%;無(wú)所謂別墅內(nèi)有天窗的人，占17.5%。所以，別墅內(nèi)有天窗也已成為上海別墅產(chǎn)品的基本選擇要求。

希望別墅內(nèi)有傭人房的人，占總樣本的65.6%;無(wú)所謂別墅內(nèi)有傭人房的人，占23.7%。

購(gòu)買別墅的人群都會(huì)通過(guò)雇用家政員來(lái)?yè)Q取自己休閑時(shí)間，并提高生活品質(zhì)，所以別墅內(nèi)有傭人房將成為上海別墅產(chǎn)品的基本選擇要求。

(十一)別墅房型。

5個(gè)房間的別墅為大多數(shù)目標(biāo)客群所接受，可作為主力房型進(jìn)行設(shè)計(jì);7個(gè)房間以上的別墅作為高端別墅的差異性存在。

(十二)別墅客廳面積要求。

別墅客廳的主力面積為31至50平方米;但同時(shí)高端別墅可考慮客廳面積在5l平方米以上。

(十三)別墅主臥室面積要求。

別墅臥室的主力面積為21至30平方米;但同時(shí)高端別墅可考慮臥室面積在31平方米以上。

(十四)別墅廚房面積要求。

別墅廚房的主力面積為13至20平方米;但同時(shí)高端別墅可考慮廚房面積在20平方米以上。

(十五)別墅自家花園要求。

設(shè)計(jì)該題時(shí)就有意讓被調(diào)研者在考慮自己花園面積時(shí)，同時(shí)也將花園面積算進(jìn)別墅總價(jià)，從而保證回復(fù)的客觀性。

花園面積在200平方米以下為別墅花園的主力需求，花園是購(gòu)買別墅人群重點(diǎn)關(guān)注的因素，高出該市場(chǎng)平均水平，將產(chǎn)生較大市場(chǎng)吸引力。

(十六)別墅物業(yè)管理。

在13個(gè)選擇項(xiàng)中，排在最前面的6個(gè)會(huì)所設(shè)施依次是便利店、健身中心、溫水游泳池、洗衣店、網(wǎng)球嘗兒童樂(lè)園。其中最為重要的是便利店(占12.50%)、健身中心(占12.20%)、溫水游泳池(占10.50%)。

生活便利和運(yùn)動(dòng)健身是購(gòu)買別墅的人群最為關(guān)心的問(wèn)題，約占總樣本的62.8%。作為發(fā)展商而言，花最有效的成本達(dá)到最需要的滿足是最明智的。

(十八)別墅裝修要求。

購(gòu)買別墅的人群越來(lái)越希望別墅的裝修不用花費(fèi)自己過(guò)多精力和時(shí)間，所以對(duì)他們而言，最好的選擇是菜單式裝修。菜單式裝修占樣本的53%。而要求精裝修(提包人住)的只占29%，不要求裝修(毛坯)的占18%。

(十九)別墅車位。

別墅內(nèi)有一個(gè)私人車位是當(dāng)前上海別墅市場(chǎng)的基本選擇要求，而高價(jià)位別墅二個(gè)室內(nèi)車位是必備的。

(二十)別墅周邊環(huán)境。

人們希望別墅的周邊環(huán)境中最不能缺少的設(shè)施(占總樣本的72.3%)：依次是醫(yī)療設(shè)施(占17.90%)、商業(yè)設(shè)施(占15.50%)、教育設(shè)施(占13.80%)、公園綠地(占12.80%)、體育休閑中心(占12.30%)。

購(gòu)買別墅的人群對(duì)周邊環(huán)境的要求是較高的，如別墅周圍缺少一些必備的設(shè)施時(shí)，發(fā)展商可在別墅小區(qū)中引進(jìn)，或在周邊地區(qū)引進(jìn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)。

(二十一)別墅賣點(diǎn)。

2、

3、4位的都是與綠化相關(guān)。從中可得出購(gòu)買別墅的人群就是希望自己擁有大片綠地，且綠色植物可供自己享用，并有人為其打理照料，因此建議別墅項(xiàng)目能在綠化上做出差異性。

其次，“全面達(dá)到智能化”和“世界級(jí)物業(yè)管理服務(wù)”也是購(gòu)房人極為關(guān)注的方面;近年別墅中的“水景”成為別墅賣點(diǎn)中的一大亮點(diǎn)，而且也確實(shí)為大多數(shù)人所接受，因此如何在水景上進(jìn)行創(chuàng)新很重要。其三，“投資回報(bào)率高”，在上海成為世界的上海后，該賣點(diǎn)顯得尤為耀眼，別墅在上海的投資價(jià)值被眾多非上海人看重;“鄰居物業(yè)是高品質(zhì)國(guó)際社區(qū)”，別墅的購(gòu)買者認(rèn)為擇群而居是代表了一種生活方式，因此在購(gòu)房時(shí)，他們更愿意選擇住在已成一定區(qū)域規(guī)模和品質(zhì)的地方。

房地產(chǎn)行業(yè)分析報(bào)告篇八

由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)市場(chǎng)研究工作的概念比較模糊，對(duì)其研究成果的有效性存在一定的質(zhì)疑，因此，傳統(tǒng)市場(chǎng)研究進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的歷程還需要一段磨合的時(shí)間。目前，在整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)市場(chǎng)研究的意識(shí)并沒(méi)有得到足夠重視，但隨著房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營(yíng)的不斷市場(chǎng)化，市場(chǎng)研究在其經(jīng)營(yíng)中的地位在逐步得到加強(qiáng)。具有一定實(shí)力和規(guī)模的開(kāi)發(fā)商相應(yīng)成立了市場(chǎng)研究部或其他類似性質(zhì)的調(diào)查部門專門從事與市場(chǎng)研究有關(guān)的相關(guān)工作。目前開(kāi)發(fā)商已經(jīng)在行業(yè)動(dòng)態(tài)跟蹤、相關(guān)政策研究方面開(kāi)展了不同程度的工作，并以此作為項(xiàng)目定位研究的基礎(chǔ)。同時(shí)，不少開(kāi)發(fā)商與專業(yè)的房地產(chǎn)行業(yè)代理公司開(kāi)展了相當(dāng)廣泛的合作。尤其是房地產(chǎn)代理公司目前已經(jīng)全程服務(wù)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)、定位、策劃、銷售代理、物業(yè)管理等環(huán)節(jié)。而在消費(fèi)需求研究、顧客滿意度研究等方面，開(kāi)發(fā)商也開(kāi)始了與市場(chǎng)研究公司之間的合作。雖然在合作過(guò)程中，出現(xiàn)了或多或少的問(wèn)題，但對(duì)于市場(chǎng)研究公司而言，房地產(chǎn)行業(yè)的研究領(lǐng)域?qū)?huì)成為一個(gè)值得引起重視的行業(yè)新的增長(zhǎng)點(diǎn)。

就目前房地產(chǎn)行業(yè)在市場(chǎng)研究領(lǐng)域的現(xiàn)象來(lái)看，主要有以下幾方面的特點(diǎn)：首先，整體行業(yè)注重國(guó)家宏觀政策以及城市規(guī)劃等方面的研究，并以此來(lái)指導(dǎo)投資的方向；其次，開(kāi)發(fā)商對(duì)供應(yīng)市場(chǎng)以及重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的研究相對(duì)重視，而相對(duì)忽略消費(fèi)需求的研究；再者，規(guī)模比較大的，而且具有一定現(xiàn)代化管理手段，重視市場(chǎng)化運(yùn)作的開(kāi)發(fā)商，在市場(chǎng)研究方面投入了更多的精力、資金和時(shí)間，并初步形成了一套比較完整的數(shù)據(jù)資料庫(kù)。

從整體上看，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)市場(chǎng)研究的意識(shí)是比較淡薄的`，造成這種狀況的原因主要有以下幾個(gè)方面：整個(gè)行業(yè)的市場(chǎng)化運(yùn)作歷史比較短暫，主要憑借經(jīng)驗(yàn)而非科學(xué)的決策體系實(shí)施管理與經(jīng)營(yíng)；目前，來(lái)自于房地產(chǎn)的市場(chǎng)供應(yīng)研究、競(jìng)爭(zhēng)研究以及區(qū)位市場(chǎng)研究需求比較多，而開(kāi)發(fā)商對(duì)來(lái)自于消費(fèi)者的信息關(guān)注程度相對(duì)不足；同時(shí)，作為市場(chǎng)研究公司而言，還沒(méi)有形成比較成熟實(shí)用的研究方向與服務(wù)，這對(duì)于開(kāi)發(fā)商的調(diào)研需求促進(jìn)力度不足，另外行業(yè)項(xiàng)目的策劃與開(kāi)發(fā)更多是通過(guò)策劃、銷售人員的經(jīng)驗(yàn)和創(chuàng)意來(lái)實(shí)現(xiàn)，并以引導(dǎo)消費(fèi)為導(dǎo)向，這也造成了房地產(chǎn)市場(chǎng)研究缺乏的重要原因。

2.調(diào)研公司缺乏對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)知識(shí)的了解。

房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性和復(fù)雜性，導(dǎo)致市場(chǎng)研究公司的研究人員對(duì)該行業(yè)深入了解存在困難，因此對(duì)其的認(rèn)知是相對(duì)膚淺而有限的。

研究人員由于缺乏對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)知識(shí)的充分了解，因此，在與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的合作過(guò)程中很容易導(dǎo)致溝通上的障礙。研究人員對(duì)理解開(kāi)發(fā)商的需求方面存在著一定的困難，體現(xiàn)在對(duì)項(xiàng)目的理解、研究方法的采用、研究對(duì)象的選擇、問(wèn)卷的設(shè)計(jì)、最終研究成果等方面，都很難達(dá)到與房地產(chǎn)行業(yè)特點(diǎn)的結(jié)合。

3.調(diào)研公司從具體項(xiàng)目中比較被動(dòng)的積累研究經(jīng)驗(yàn)。

正是由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的市場(chǎng)研究意識(shí)還未被喚醒，對(duì)市場(chǎng)研究公司的依賴性并不強(qiáng)，因此來(lái)自于該行業(yè)的市場(chǎng)研究需求并沒(méi)有引起市場(chǎng)研究公司的重視。

目前，市場(chǎng)研究公司還沒(méi)有主動(dòng)的關(guān)注房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展，更多是依賴具體的房地產(chǎn)市場(chǎng)研究項(xiàng)目，比較被動(dòng)的實(shí)現(xiàn)行業(yè)經(jīng)驗(yàn)以及研究經(jīng)驗(yàn)的積累，效果緩慢。

現(xiàn)在市場(chǎng)研究行業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)是專業(yè)化和咨詢化，而咨詢化的發(fā)展是基于對(duì)特定行業(yè)的充分了解，并且專業(yè)化通常也是通過(guò)依附于對(duì)某特定行業(yè)的熟知來(lái)體現(xiàn)。因此，如果市場(chǎng)研究公司希望進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)的研究領(lǐng)域，則需要充分了解該行業(yè)的特點(diǎn)。

1.前期。

這一階段的研究成果主要應(yīng)用于公司的投資方向決策。此階段涉及的研究方向相對(duì)比較宏觀，主要有：

（1）宏觀經(jīng)濟(jì)信息——包括政策法規(guī)、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)指數(shù)、城。

市規(guī)劃、區(qū)域人口特征、基礎(chǔ)設(shè)施等基本狀況等。通過(guò)對(duì)宏觀市場(chǎng)信息的分析了解房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀及動(dòng)態(tài)。相關(guān)市場(chǎng)信息——包括金融市場(chǎng)、業(yè)界動(dòng)態(tài)等與房地產(chǎn)有直接與潛在關(guān)系的信息，以推論房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展前景。

（2）房地產(chǎn)產(chǎn)品研究：

在售樓盤資料統(tǒng)計(jì)——包括本地所有的房地產(chǎn)項(xiàng)目數(shù)據(jù)庫(kù)資料，可進(jìn)行市場(chǎng)供應(yīng)量、價(jià)格、戶型特點(diǎn)、裝修情況、新技術(shù)、新工藝、新材料的使用情況等各方面的統(tǒng)計(jì)分析。

區(qū)域市場(chǎng)分析——根據(jù)數(shù)據(jù)庫(kù)資料對(duì)特定區(qū)域市場(chǎng)進(jìn)行定量分析，研究典型個(gè)案，對(duì)區(qū)域市場(chǎng)特點(diǎn)進(jìn)行分析。

樓盤匯總分析——階段性對(duì)樓盤進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，追蹤市場(chǎng)發(fā)展方向。

（3）消費(fèi)需求趨勢(shì)研究：

主要針對(duì)消費(fèi)者對(duì)某類房地產(chǎn)的總需求量以及房地產(chǎn)需求的發(fā)展趨勢(shì)研究。主要包括需求動(dòng)機(jī)、購(gòu)買行為以及需求影響因素的研究，這些研究將作為開(kāi)發(fā)商把握需求動(dòng)態(tài)的依據(jù)，并以此開(kāi)發(fā)出新的產(chǎn)品，并不針對(duì)于某一個(gè)特定樓盤項(xiàng)目。

（4）品牌研究：

在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展還不是很正規(guī)，以及消費(fèi)者對(duì)開(kāi)發(fā)商認(rèn)知程度比較膚淺的情況下，品牌形象的塑造會(huì)為產(chǎn)品銷售帶來(lái)積極的促進(jìn)作用。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商正逐步重視品牌的建設(shè)，而品牌研究將成為品牌建設(shè)的基礎(chǔ)。

2.中期。

開(kāi)發(fā)商在購(gòu)置土地之后，需要進(jìn)行相應(yīng)的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)。次階段開(kāi)發(fā)商的主要工作環(huán)節(jié)包括：具體的項(xiàng)目定位、項(xiàng)目規(guī)劃與設(shè)計(jì)、項(xiàng)目的建設(shè)、項(xiàng)目的推廣與銷售。

（1）項(xiàng)目定位研究：

考慮具體樓盤項(xiàng)目所處的區(qū)域，通過(guò)對(duì)消費(fèi)者置業(yè)消費(fèi)需求的研究，結(jié)合周邊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的研究和區(qū)位特征研究，對(duì)特定區(qū)域內(nèi)的將建樓盤進(jìn)行準(zhǔn)確的定位。

（2）消費(fèi)需求研究----了解消費(fèi)者對(duì)特定區(qū)域樓盤的需求細(xì)節(jié)、消費(fèi)動(dòng)機(jī)、消費(fèi)行為與習(xí)慣、決策過(guò)程、媒體消費(fèi)習(xí)慣，結(jié)合其家庭背景資料、置業(yè)階段與用途、家庭的生活形態(tài)以及事業(yè)發(fā)展形態(tài)進(jìn)行市場(chǎng)細(xì)分，并確定各細(xì)分市場(chǎng)的規(guī)模。

（3）競(jìng)爭(zhēng)樓盤研究----了解特定區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)樓盤，尤其是明星樓盤的銷售狀況、主要賣點(diǎn)、吸引消費(fèi)者的主要因素，為特定將建樓盤的定位提供參考依據(jù)。

（4）產(chǎn)品測(cè)試研究：

在項(xiàng)目定位之后，目標(biāo)消費(fèi)人群趨于明朗，該階段的市場(chǎng)研究應(yīng)當(dāng)側(cè)重于項(xiàng)目細(xì)節(jié)方面的研究，針對(duì)特定將建樓盤，依據(jù)設(shè)計(jì)結(jié)果對(duì)樓盤的各指標(biāo)分別進(jìn)行測(cè)試。具體的測(cè)試內(nèi)容主要包括：1、社區(qū)配套設(shè)施與功能需求測(cè)試；2、建筑類型與容積率之間的匹配關(guān)系；3、房屋格局/面積與各功能區(qū)的使用習(xí)慣；4、對(duì)裝修的意見(jiàn)與個(gè)性化實(shí)施；5、朝向/采光與居室功能之間的關(guān)系；6、特定需求的價(jià)格定位研究等等。

3、后期。

（1）樓盤媒體宣傳分析：對(duì)本地在售項(xiàng)目進(jìn)行主要媒體的廣告投放量統(tǒng)計(jì)，可進(jìn)行樓盤賣點(diǎn)、營(yíng)銷策劃活動(dòng)等市場(chǎng)營(yíng)銷方面的資料收集，可根據(jù)資料進(jìn)行媒體投放及營(yíng)銷方式分析，同時(shí)作為競(jìng)爭(zhēng)研究的有力補(bǔ)充。

（2）銷售現(xiàn)場(chǎng)研究：

主要實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)推廣手段效果的評(píng)價(jià)研究。在樓盤的預(yù)售與公開(kāi)發(fā)售階段，將會(huì)有數(shù)量眾多的、不同性質(zhì)的消費(fèi)者到銷售現(xiàn)場(chǎng)關(guān)注開(kāi)發(fā)商的產(chǎn)品。通過(guò)對(duì)現(xiàn)場(chǎng)的了解、意向購(gòu)房人群的調(diào)查、對(duì)銷售階段的媒體策略、銷售策略調(diào)整提供參考依據(jù)。其中主要涉及的研究方向主要有：

1、特定樓盤信息的來(lái)源以及最主要的影響渠道；

2、看房者所處購(gòu)房的階段，以及看房行為與習(xí)慣；

3、樓盤評(píng)價(jià)以及與競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品對(duì)比；

4、對(duì)銷售中心以及人員的評(píng)價(jià)；

5、看房滿意度研究等等。

（3）銷售監(jiān)測(cè)：

隨時(shí)對(duì)銷售現(xiàn)場(chǎng)的潛在消費(fèi)者，以及的消費(fèi)者收集相關(guān)的信息，并定期進(jìn)行必要的回訪，同時(shí)進(jìn)行有效的統(tǒng)計(jì)分析，開(kāi)發(fā)商將能準(zhǔn)確地掌握客戶的反饋信息，銷售成功狀況、銷售周期等重要數(shù)據(jù)，通過(guò)糾正不理想的工作內(nèi)容，減少客戶的流失。

（4）業(yè)主滿意度研究：

現(xiàn)實(shí)業(yè)主的居住狀況，在一定程度上將會(huì)影響到具體樓盤以及開(kāi)發(fā)商的聲譽(yù)，因此，提高現(xiàn)實(shí)業(yè)主的居住滿意程度，將會(huì)為開(kāi)發(fā)商良好的品牌形象、提升消費(fèi)者美譽(yù)度與忠誠(chéng)度，并帶來(lái)有效的銷售業(yè)績(jī)。該項(xiàng)目方向主要是了解消費(fèi)者對(duì)開(kāi)發(fā)商、特定樓盤以及物業(yè)等方面的滿意程度。

具有著良好的關(guān)系背景，在利用資源方面擁有得天獨(dú)厚的優(yōu)勢(shì)。因此作為傳統(tǒng)的、專業(yè)的市場(chǎng)研究公司在進(jìn)入房地產(chǎn)研究領(lǐng)域方面存在著相當(dāng)程度的困難。

市場(chǎng)研究公司應(yīng)當(dāng)在不斷的積累具體項(xiàng)目運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)的同時(shí)，增加對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)知識(shí)的掌握程度，提高行業(yè)知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)。就目前而言，市場(chǎng)研究公司進(jìn)入房地產(chǎn)研究領(lǐng)域的切入點(diǎn)是項(xiàng)目定位研究中的消費(fèi)需求研究，并在此基礎(chǔ)上，向品牌研究、媒體效果研究等領(lǐng)域滲透。這些領(lǐng)域可以發(fā)揮市場(chǎng)研究在消費(fèi)者研究技術(shù)與方法方面的專長(zhǎng)，而這正是房地產(chǎn)營(yíng)銷代理公司所欠缺的。市場(chǎng)研究公司一方面可以直接與開(kāi)發(fā)商進(jìn)行接觸，另一方面可以與房地產(chǎn)行業(yè)營(yíng)銷代理公司進(jìn)行合作開(kāi)展具體的研究業(yè)務(wù)，以期在房地產(chǎn)行業(yè)有更大的發(fā)展。

房地產(chǎn)行業(yè)分析報(bào)告篇九

1、按項(xiàng)目分期和總體分別說(shuō)明。

2、分析內(nèi)容應(yīng)包含項(xiàng)目總（分期）投資總額、已發(fā)生投資額、未發(fā)生投資額、當(dāng)月投入和下月需求。

3、按收支大類分析，主要指標(biāo)回款、土地款、工程款、費(fèi)用、稅金、內(nèi)外貸款、其他支出、不可動(dòng)用資金等項(xiàng)。

4、單獨(dú)分析預(yù)計(jì)新增成本項(xiàng)。

二、融資計(jì)劃及執(zhí)行情況分析。

1、說(shuō)明當(dāng)期、累計(jì)項(xiàng)目融資額、還貸情況，支出利息成本。

2、分析目前公司可繼續(xù)融資渠道、融資額度。

3、目前項(xiàng)目融資進(jìn)展情況及與銀行溝通中存在問(wèn)題。

三、租售收入預(yù)算及執(zhí)行情況分析。

1、按協(xié)議和合同分類。

2、按項(xiàng)目分期業(yè)態(tài)樓棟分類。

3、分析內(nèi)容應(yīng)包含當(dāng)月、本年和項(xiàng)目累計(jì)簽約額（包含套數(shù)、面積和均價(jià)）、實(shí)收現(xiàn)金額。

4、分類說(shuō)明未收到款項(xiàng)狀態(tài)（分期或按揭未到賬等金額和預(yù)計(jì)時(shí)間）。

四、成本計(jì)劃及執(zhí)行情況說(shuō)明。

1、工程形象進(jìn)度說(shuō)明，包括期初在施面積、本期新增施工面積、本期竣工面積和期末在施面積。

2、工程量?jī)r(jià)值及合同付款情況，包括當(dāng)期、和累計(jì)的已合同總額、工程結(jié)算價(jià)、合同應(yīng)付款（已批款）、實(shí)際付款和已批未付款。

3、按成本項(xiàng)目分類。

4、按有無(wú)合同狀態(tài)及合同類別分類。

五、管理費(fèi)用計(jì)劃及執(zhí)行情況分析。

1、進(jìn)行本月實(shí)際發(fā)生與預(yù)算的比較分析。

2、按大類重要項(xiàng)目分析說(shuō)明（薪金、執(zhí)行費(fèi)）。

3、進(jìn)行和項(xiàng)目累計(jì)核算。

六、營(yíng)銷費(fèi)用計(jì)劃和執(zhí)行情況分析。

1、進(jìn)行本月實(shí)際發(fā)生與預(yù)算的比較分析。

2、進(jìn)行和項(xiàng)目累計(jì)核算。

3、按有無(wú)合同狀態(tài)說(shuō)明。

4、非管理性費(fèi)用分析欠款情況。

七、稅金。

1、按稅種分類。

2、計(jì)提基數(shù)、計(jì)提金額和實(shí)繳金額。

3、進(jìn)行當(dāng)月、和項(xiàng)目累計(jì)核算。

八、利潤(rùn)核算及完成情況分析。

1、毛利和凈利分析。

2、毛利按項(xiàng)目分期、業(yè)態(tài)分析、；凈利潤(rùn)進(jìn)行綜合分析。

3、進(jìn)行當(dāng)月、和項(xiàng)目累計(jì)核算。

九、其他（各項(xiàng)目認(rèn)為沒(méi)有上述包括的重要事項(xiàng)的說(shuō)明分析）。

房地產(chǎn)行業(yè)分析報(bào)告篇十

近年來(lái)，隨著住房制度改革逐步深入，國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策驅(qū)動(dòng)，全國(guó)房地產(chǎn)業(yè)均呈現(xiàn)出強(qiáng)勁的發(fā)展勢(shì)頭。就我縣而言，這一行業(yè)更是嶄露頭角，商品房增量市場(chǎng)、二手房存量市場(chǎng)、住房租賃市場(chǎng)都得到持續(xù)快速發(fā)展，在很大程度上改善了我縣城鄉(xiāng)廣大居民的住房條件，有力地推動(dòng)了我縣城鄉(xiāng)建設(shè)和社會(huì)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)已成為我縣國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要產(chǎn)業(yè)，對(duì)改善居民住房狀況起到了關(guān)鍵作用。然而，從我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析，也存在住房供需矛盾、市場(chǎng)運(yùn)作不規(guī)范和土地價(jià)格偏高等問(wèn)題。縣房管局對(duì)此高度重視，于近期組織人員對(duì)1998-2003年全縣房地產(chǎn)市場(chǎng)作了深入、細(xì)致、全面的調(diào)研，針對(duì)該行業(yè)發(fā)展中存在的問(wèn)題，制定了一系列行之有效的舉措，積極引導(dǎo)該行業(yè)持續(xù)健康發(fā)展?，F(xiàn)就1998-2003年我縣房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀、存在問(wèn)題及未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)分析如下：

（一）國(guó)民經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，人民生活不斷改善。1998-2003年，我縣國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值由1998年的56.5億元增加到2003年的96.5億元，財(cái)政總收入由3.35億元增加到7.53億元；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入由8502元增至14424元，農(nóng)民可支配收入由3318元增至4702元。

（二）房地產(chǎn)發(fā)展勢(shì)頭良好，已逐漸成為重要產(chǎn)業(yè)。1998年以來(lái)，我縣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)實(shí)際完成投資額的年增長(zhǎng)幅度在17.53%以上。2003年完成房地產(chǎn)投資額2.97億元，有力地推動(dòng)了全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)已成為我縣國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的一支生力軍。

（三）土地供應(yīng)情況（表格附后）。1999-2001年，我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)從無(wú)到有，處于發(fā)展期，土地供應(yīng)量也逐年上升，加上舊城改造，至2001年達(dá)到最高，項(xiàng)目數(shù)有26個(gè)，供應(yīng)量為18.5894公頃，其中用于住宅用地供應(yīng)量為8.2554公頃，占當(dāng)年供應(yīng)總量的44.4%。2002年由于政府宏觀干預(yù)，我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入低谷期，土地供應(yīng)量最低僅為2.8854公頃，到2003年開(kāi)始復(fù)蘇，供應(yīng)量有所增加，達(dá)10.6276公頃。從供地來(lái)源看，存量土地與增量土地分別占總供地量的11.72%和88.28%。2003年開(kāi)始，國(guó)家宏觀調(diào)控政策實(shí)施，對(duì)增量土地使用略有下降，加大了舊城改造力度。另外，我縣商業(yè)、市場(chǎng)、旅游等用地供應(yīng)不多，這與我縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展結(jié)構(gòu)及速度有關(guān)。近6年來(lái)，我縣用于住宅用地供應(yīng)量為37.35448公頃，而用于商業(yè)土地供應(yīng)總量?jī)H為7.3289公頃，市場(chǎng)、旅游等其它經(jīng)營(yíng)性用地供應(yīng)量?jī)H為2.3821公頃，可見(jiàn)在經(jīng)營(yíng)性用地供應(yīng)中，住宅用地還是占絕大部分，基本上集中在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)。

（四）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)情況。從我縣統(tǒng)計(jì)部門的數(shù)據(jù)顯示，1998—2003年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額波動(dòng)較大。2002年為歷年最高，共完成投資額5.73億元，比2001年增長(zhǎng)3.1%。施工房屋面積83.1萬(wàn)平方米，減少2.2%，竣工房屋面積23.3萬(wàn)平方米，減少5.3%；商品房銷售面積16.4萬(wàn)平方米，減少16.8%；年末商品房空置面積6.9萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)102.9%。

（五）房地產(chǎn)市場(chǎng)購(gòu)銷兩旺，房地產(chǎn)價(jià)格穩(wěn)步上升。1998年以來(lái)，房地產(chǎn)銷售總量年均保持在15萬(wàn)平方米以上，其中住宅銷售總量每年基本保持在12萬(wàn)平方米以上。據(jù)我縣相關(guān)統(tǒng)計(jì)資料顯示，我縣商品住房均價(jià)從1998年的1200元/平方米，增長(zhǎng)到2003年的2200元/平方米，6年漲幅達(dá)83%。

（六）購(gòu)房動(dòng)機(jī)發(fā)生變化，由自住轉(zhuǎn)為投資。我縣有一定數(shù)量居民購(gòu)房動(dòng)機(jī)發(fā)生變化，由原來(lái)自住轉(zhuǎn)向以營(yíng)利為目的。據(jù)2002年房展會(huì)統(tǒng)計(jì)，我縣居民購(gòu)買外地房產(chǎn)，70%以上是商鋪。

（七）行業(yè)規(guī)模迅速擴(kuò)大，打造品牌房開(kāi)企業(yè)。截止2003年底，全縣房開(kāi)企業(yè)發(fā)展到43家，比去年增加了8％。規(guī)模較大的5個(gè)企業(yè)投資額占全縣商品房投資額的24％，一批規(guī)模大、競(jìng)爭(zhēng)力強(qiáng)、品牌知名度高的房開(kāi)企業(yè)脫穎而出。

（八）房地產(chǎn)金融業(yè)發(fā)展良好，為房地產(chǎn)市場(chǎng)的良性發(fā)展提供強(qiáng)大支持。從1998年末至2003年末，我縣各項(xiàng)房地產(chǎn)貸款金額從17.51億元增加到37.10億元，6年間增長(zhǎng)了2.12倍。2003年末，房地產(chǎn)貸款比去年同期增長(zhǎng)1.38％。房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)是近幾年來(lái)發(fā)展最快的信貸品種，個(gè)人住房貸款發(fā)展迅速。據(jù)人民銀行平陽(yáng)縣支行統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，我縣在2001年以前個(gè)人購(gòu)房信貸廖廖無(wú)幾，在2001年個(gè)人購(gòu)房信貸也只有623萬(wàn)元，僅占信貸總額的0.99%，而在2003年個(gè)人購(gòu)房貸款額就有8554萬(wàn)元，比2001年增長(zhǎng)13.7倍多，占貸款總額的8.95%。隨著政府宏觀調(diào)控干預(yù)，到2004年6月個(gè)人購(gòu)房信貸比例雖有所下降，只有8.74%，但其總額已有8904萬(wàn)元，比2003年增長(zhǎng)350萬(wàn)元。由此可見(jiàn)，我縣房地產(chǎn)信貸給房地產(chǎn)市場(chǎng)提供了一個(gè)良好的信貸環(huán)境，也給我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)的可持續(xù)發(fā)展提供了一個(gè)強(qiáng)有力的保障。

（九）房屋拆遷情況。我縣舊城拆遷工作從1991年開(kāi)始，在摸索中不斷發(fā)展，現(xiàn)已形成一套比較完整的拆遷管理制度。2002年出臺(tái)《平陽(yáng)縣城市房屋拆遷管理實(shí)施辦法》，從以產(chǎn)權(quán)調(diào)換逐步發(fā)展為以貨幣補(bǔ)償安置為主，確保了拆遷雙方當(dāng)事人的合法權(quán)益，體現(xiàn)了公開(kāi)、公正、公平性。同時(shí)，2004年又規(guī)范了農(nóng)村村改拆遷管理工作，出臺(tái)了《平陽(yáng)縣農(nóng)村房屋拆遷管理暫行辦法》。昆陽(yáng)鎮(zhèn)解放街北路貨幣化拆遷安置得到廣大拆遷戶的一致認(rèn)可。

（十）存量房產(chǎn)交易活躍，健全住房供應(yīng)體系。自1997年房改房上市政策出臺(tái)后，存量房產(chǎn)交易活躍。2003年存量房成交量達(dá)47.49萬(wàn)平方米，比上年增長(zhǎng)42.70%。同時(shí)，啟動(dòng)經(jīng)濟(jì)適用房，健全住房供應(yīng)體系。不同層次住房供應(yīng)方式，滿足了不同收入家庭住房需求，大大改善了城鄉(xiāng)居民住房條件，我縣城鎮(zhèn)居民人均住房面積達(dá)到35.9平方米，農(nóng)民人均建筑面積達(dá)到35.1平方米，居全市前列。

（十一）住房保障體系情況。我縣自1997年被列入國(guó)家安居工程試點(diǎn)縣以來(lái)，安居工程（經(jīng)濟(jì)適用房）改變了原來(lái)以單一途徑的集資合作建房，轉(zhuǎn)為解決機(jī)關(guān)干部、工礦企（事）業(yè)單位的干部職工住房困難。從1998年起到目前為止，國(guó)家先后下達(dá)我縣安居工程（經(jīng)濟(jì)適用房）建設(shè)規(guī)模共25萬(wàn)平方米。為建立和完善我縣多層次的住房供應(yīng)體系，解決最低收入家庭住房困難，縣房改辦根據(jù)市、縣政府有關(guān)工作部署，擬將出臺(tái)廉租住房實(shí)施辦法。現(xiàn)根據(jù)該辦的初步調(diào)查摸底，我縣最低收入家庭居民258戶，符合廉租住房登記的有215戶（目前我縣準(zhǔn)備在昆陽(yáng)鎮(zhèn)試行）。

1、繁榮經(jīng)濟(jì)強(qiáng)硬支撐。近年來(lái)，我縣經(jīng)濟(jì)保持較快發(fā)展速度，2003年全縣國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值和財(cái)政總收入與1998年相比，分別增長(zhǎng)71%和125%。隨著經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，居民生活得到明顯改善，2003年全縣城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄已達(dá)46.96億元，與1998年相比增長(zhǎng)191%。

2、住房制度改革不斷深化。我縣房改起步較早，目前住房公積金覆蓋面達(dá)50%。隨著住房制度改革逐步深化，在很大程度上刺激了居民購(gòu)房積極性，從而釋放出潛在的巨大住房消費(fèi)能量。

各類金融機(jī)構(gòu)和住房資金管理中心累計(jì)發(fā)放個(gè)人住房貸款余額11.7億元。

4、居民的消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)和消費(fèi)品位大大提高。我縣居民消費(fèi)恩格爾系數(shù)，即“食”在消費(fèi)總支出比重逐步下降，已由1998年的36.9%降至2003年的31.4%，比全國(guó)平均40%低8.6個(gè)百分點(diǎn)，這正是增加住房消費(fèi)的大好時(shí)機(jī)。另外，我縣居民“一步到位、一房到老”的住房觀念漸漸淡化。單間式住房不再受追寵，而舒適、寬敞、優(yōu)美的居住環(huán)境成為大眾追求的目標(biāo)，這給我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)注入了強(qiáng)大的活力。

5、城市化進(jìn)程加速發(fā)展。近年來(lái)，我縣積極推進(jìn)城市化進(jìn)程，加速了城鎮(zhèn)人口聚集。據(jù)統(tǒng)計(jì)資料顯示，2003年我縣城鎮(zhèn)總?cè)丝谶_(dá)84.1萬(wàn)人，比1998年增長(zhǎng)4.7%，此外，加上每年上萬(wàn)外來(lái)務(wù)工人員，這無(wú)疑給我縣住宅產(chǎn)生巨大需求。

總體上說(shuō)，我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)化程度較高，房地產(chǎn)業(yè)保持較快健康發(fā)展勢(shì)頭，但同時(shí)也存在一些問(wèn)題：一是住房供應(yīng)與居民需求的矛盾較突出，經(jīng)濟(jì)適用房和低價(jià)商品房供應(yīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足市場(chǎng)需求。樓盤中大戶型較多，小戶型較少，提高了商品房均價(jià)；二是宏觀調(diào)控手段和行政管理措施跟不上房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)發(fā)展，部分房開(kāi)企業(yè)的自我約束機(jī)制不夠完善，導(dǎo)致房開(kāi)企業(yè)違規(guī)開(kāi)發(fā)、虛假?gòu)V告、違規(guī)銷售、延期交房、面積縮水、房屋質(zhì)量差等問(wèn)題；三是房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)速度緩慢。我縣近幾年經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度不快，導(dǎo)致了房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展緩慢。2003年全縣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)就有43家，而完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資僅為2.9682億元，而且從這幾年房地產(chǎn)業(yè)占gdp的比重一直徘徊在2.3%左右，并沒(méi)有出現(xiàn)較大增幅，可以說(shuō)房地產(chǎn)業(yè)對(duì)該縣gdp的拉動(dòng)并不明顯，也沒(méi)有產(chǎn)生規(guī)模效應(yīng)；四是土地價(jià)格偏高，以及少數(shù)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地供應(yīng)缺乏計(jì)劃，土地供應(yīng)量過(guò)大，導(dǎo)致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商大量圈地，商品房用地供應(yīng)缺乏詳細(xì)規(guī)劃，隨意性大；五是工薪階層購(gòu)房困難，房屋空置率和空關(guān)率增大。據(jù)統(tǒng)計(jì)，我縣房?jī)r(jià)上漲的同時(shí)，空置率和空關(guān)率也隨之增大。2001年空置率為3.5624萬(wàn)平方米，2003年則上升為5.4121萬(wàn)平方米。2003年，我縣商品房均價(jià)由2001年的1500元/平方米上揚(yáng)至2200元/平方米。以我縣的經(jīng)濟(jì)水平，雙職工家庭年收入2.36萬(wàn)元推算，如一個(gè)家庭買60平方米商品房，不吃不喝需要近7年時(shí)間。因此導(dǎo)致眾多房源被少數(shù)有錢人購(gòu)買，提高了空置率和空關(guān)率，而真正需要購(gòu)房的工薪階層，因經(jīng)濟(jì)問(wèn)題而難以購(gòu)房，形成了工薪階層購(gòu)房困難，空置率和空關(guān)率卻加大的矛盾；六是房開(kāi)企業(yè)整體水平不高。現(xiàn)有房開(kāi)企業(yè)43家，其中僅有5家是2級(jí)資質(zhì)的企業(yè)，其余都是3、4級(jí)企業(yè)，因而群體素質(zhì)較低；七是房產(chǎn)中介經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)規(guī)模較小。我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)上有120家房產(chǎn)中介經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，規(guī)模較大的為數(shù)不多；八是土地市場(chǎng)運(yùn)作不甚規(guī)范。在開(kāi)發(fā)地塊取得的方式上，存在協(xié)議、拍賣出讓兩種形式，由于兩種形式并存，造成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商風(fēng)險(xiǎn)不均、開(kāi)發(fā)成本差異等；九是開(kāi)發(fā)的小區(qū)品位不高。我縣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)至今，住宅精品少，小區(qū)品位都較低，上規(guī)模、上檔次的住宅小區(qū)寥寥無(wú)幾。

四、保持我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展對(duì)策。

1、要加快房地產(chǎn)宏觀發(fā)展戰(zhàn)略研究和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展總體規(guī)劃的編制。房地產(chǎn)宏觀發(fā)展戰(zhàn)略研究和房地產(chǎn)業(yè)總體規(guī)劃將調(diào)解長(zhǎng)期以來(lái)因?yàn)樾姓^(qū)面積過(guò)小對(duì)我縣可操作性提出政策措施；將把房地產(chǎn)用地拓展與老城區(qū)功能改造相結(jié)合，同時(shí)強(qiáng)調(diào)生態(tài)環(huán)境。通過(guò)總體規(guī)劃的編制與實(shí)施，真正實(shí)現(xiàn)“自然一空間一人文系統(tǒng)”的整體格局和發(fā)展模式。要在大量調(diào)研的基礎(chǔ)上，制定好近、遠(yuǎn)期房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)計(jì)劃，正確處理好“度”和“量”的關(guān)系，以有效防止該縣房地產(chǎn)業(yè)“泡沫”產(chǎn)生。在制定計(jì)劃時(shí)要兼顧“兩頭”，適時(shí)調(diào)控開(kāi)發(fā)結(jié)構(gòu)，今后住宅要統(tǒng)籌考慮社會(huì)各階層住房需求，特別要關(guān)注“平民住房”，要重點(diǎn)向中、低收入家庭傾斜，使他們買得起房，有房子住。

2、要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展研究，提高宏觀調(diào)控能力。加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的分析和研究，逐步建立房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)警和信息披露制度，提高對(duì)市場(chǎng)的分析和判斷能力，加強(qiáng)宏觀調(diào)控能力，并正確引導(dǎo)房地產(chǎn)的投資和消費(fèi)，建立健全房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警機(jī)制。

3、要控制商品房?jī)r(jià)格非正常上漲。一是要根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求，保持土地合理的供應(yīng)量和供應(yīng)比例，加大經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)，限制高檔住宅的盲目開(kāi)發(fā)和大規(guī)模建設(shè)，以防止出現(xiàn)積壓；二是要增強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)透明度，給房開(kāi)商創(chuàng)造平等競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境。同時(shí)，要科學(xué)、合理制定招、投標(biāo)辦法，防止地價(jià)以“天標(biāo)”中標(biāo)；三是要加快建立房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)體系，對(duì)市場(chǎng)供求比例、價(jià)格走勢(shì)及時(shí)進(jìn)行必要的信息的收集和反饋，以引導(dǎo)房開(kāi)企業(yè)做好市場(chǎng)的細(xì)分和定位，避免盲目性，并有利于政府及時(shí)進(jìn)行宏觀調(diào)控。

4、要盤活存量土地，增加土地有效供給，確保適度土地供應(yīng)總量，逐步建立梯度土地供應(yīng)體系，盡可能滿足不同層次住宅需求。隨著城市化進(jìn)程加快，建設(shè)和房地產(chǎn)用地的需求與可供給量之間的矛盾日益尖銳。因此，要適度拓展該縣發(fā)展空間，提高土地供應(yīng)能力。加大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，利用好閑置土地，改革現(xiàn)有土地產(chǎn)權(quán)交易制度，促使城鄉(xiāng)內(nèi)部大量的存量和低度利用土地進(jìn)入市場(chǎng)。要求土地出讓責(zé)任單位要按照計(jì)劃出讓時(shí)間，按時(shí)交地，確保用地計(jì)劃順利完成，逐步建立梯度土地供應(yīng)體系，滿足不同層次住宅需求。

5、要改進(jìn)和加強(qiáng)房地產(chǎn)交易市場(chǎng)管理。一是要加強(qiáng)商品房預(yù)（銷）售管理，規(guī)范商品房銷售環(huán)節(jié)，解除購(gòu)房者后顧之憂；二是要加強(qiáng)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)管理，規(guī)范房地產(chǎn)中介行為；三是要簡(jiǎn)化房產(chǎn)交易手續(xù)，提高辦證速度。

6、要努力提高住宅整體質(zhì)量與提高房開(kāi)企業(yè)整體素質(zhì)。大力提倡和引導(dǎo)房開(kāi)企業(yè)創(chuàng)建精品名牌住宅產(chǎn)品，提高住宅建設(shè)品位，嚴(yán)格控制低檔次、小規(guī)模開(kāi)發(fā)建設(shè)。要以廉租住房項(xiàng)目建設(shè)為龍頭，推動(dòng)我縣住宅建設(shè)向新的更高層次發(fā)展。要不斷優(yōu)化居住小區(qū)環(huán)境，優(yōu)化套型設(shè)計(jì)，充分合理利用空間，注重資源的充分節(jié)約和綜合利用，建造生態(tài)住宅，使我縣住宅建設(shè)朝著產(chǎn)業(yè)化方向發(fā)展。要采取扶優(yōu)限劣措施，嚴(yán)格入市門檻，對(duì)那些無(wú)資金實(shí)力、缺乏資質(zhì)的房開(kāi)企業(yè)，通過(guò)規(guī)范市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序及時(shí)清理出局。同時(shí)，制定一些優(yōu)惠政策，向房地產(chǎn)行業(yè)中相對(duì)實(shí)力強(qiáng)、信譽(yù)好的企業(yè)傾斜，使企業(yè)做大做強(qiáng)，以適應(yīng)入世后的新形勢(shì)。

7、要加大經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)力度，改革建設(shè)和供應(yīng)的方式。改革重點(diǎn)要體現(xiàn)在6方面：一是要全面推行經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)項(xiàng)目招標(biāo)工作，改革房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)體制；二是要明確界定經(jīng)濟(jì)適用房購(gòu)買標(biāo)準(zhǔn)，改革供應(yīng)管理方式；三是要根據(jù)低收入家庭實(shí)際情況，改革完善住房保障體制；四是要嚴(yán)格經(jīng)濟(jì)適用房交易行為，改革交易管理制度；五是要加強(qiáng)對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格監(jiān)管系統(tǒng)研究，改革成本控制體系；六是要嚴(yán)格控制經(jīng)濟(jì)適用房單戶建筑面積，優(yōu)化戶型空間，改革建設(shè)戶型標(biāo)準(zhǔn)。同時(shí)，加快啟動(dòng)中、低價(jià)位大型住宅小區(qū)建設(shè)。

8、要提高預(yù)防金融風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，強(qiáng)化信貸管理。一是要控制總量，合理調(diào)整結(jié)構(gòu)，實(shí)行差別政策，以控制房開(kāi)在住房消費(fèi)資金中的比重，抑制投資、投機(jī)需求和過(guò)度超前消費(fèi)；二是要嚴(yán)格信貸管理，依法、依規(guī)貸款，切實(shí)強(qiáng)化貸后管理；三是要在積極提供土地收購(gòu)儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)信用貸款的同時(shí)，強(qiáng)化貸款監(jiān)控，實(shí)行封閉運(yùn)行；四是要加強(qiáng)對(duì)個(gè)人住房貸款管理，一方面要繼續(xù)支持本地居民自住購(gòu)房，適度提高首付額度，另一方面停止對(duì)異地購(gòu)房、多套購(gòu)房的個(gè)人貸款。

9、要規(guī)范發(fā)展物管。要結(jié)合文明創(chuàng)建活動(dòng)和綜治工作，積極采取行政、經(jīng)濟(jì)、法律等手段，在全縣城鎮(zhèn)范圍內(nèi)，全面推行物管。房管部門作為行業(yè)主管部門，要結(jié)合實(shí)際，積極開(kāi)展試點(diǎn)工作、并注意總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，為推進(jìn)物管產(chǎn)業(yè)化奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

影響整個(gè)地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)有序健康發(fā)展。要加強(qiáng)對(duì)該鎮(zhèn)房開(kāi)的監(jiān)管力度。規(guī)定享受獨(dú)立審批土地權(quán)限3年到期后不能繼續(xù)延期，建立健全統(tǒng)一有序的房開(kāi)市場(chǎng)，在全縣土地總量控制上，既要適當(dāng)增加供應(yīng)、緩解供需矛盾，又要防止土地供應(yīng)過(guò)度投放，形成市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。

五、未來(lái)3年我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)的初步判斷、預(yù)測(cè)及發(fā)展趨勢(shì)分析。

綜合我縣房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀可以看出，當(dāng)前我縣房地產(chǎn)業(yè)形勢(shì)可說(shuō)是喜憂參半，既不能盲目樂(lè)觀，也不能妄自菲薄。1998年以來(lái)，我縣房地產(chǎn)價(jià)格上漲具有客觀必然性，是我縣房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過(guò)程的必然結(jié)果，相對(duì)較大需求空間對(duì)房?jī)r(jià)的上升提供了真實(shí)需求支持，而不是純粹投資動(dòng)機(jī)驅(qū)動(dòng)下“虛漲”。這是“平陽(yáng)現(xiàn)象”區(qū)別于“海南現(xiàn)象”的本質(zhì)之處，也是我縣能在房?jī)r(jià)較快上漲的同時(shí)，保持較低商品房空置率和防范泡沫能力的主要原因。基于以上背景分析，我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)還是有較大發(fā)展空間。主要表現(xiàn)在：

1、城市化進(jìn)程發(fā)展需要給我縣房地產(chǎn)業(yè)提供發(fā)展巨大空間?！皹?gòu)筑?一都三縣?，建設(shè)新平陽(yáng)”，率先基本實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化是近幾年我縣發(fā)展的重要戰(zhàn)略?！白≡谄疥?yáng)、游在平陽(yáng)、學(xué)在平陽(yáng)、創(chuàng)業(yè)在平陽(yáng)”是城市發(fā)展目標(biāo)定位，這將有效拉動(dòng)我縣潛在房地產(chǎn)需求。疏散老城，建設(shè)新區(qū)，城市建設(shè)和人口布局逐步向縣城外圍地區(qū)疏散，加速城市化進(jìn)程，構(gòu)筑“大平陽(yáng)”發(fā)展戰(zhàn)略。我縣行政區(qū)域擴(kuò)大，為我縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來(lái)機(jī)遇，給房地產(chǎn)市場(chǎng)提供更多發(fā)展空間。根據(jù)聯(lián)合國(guó)相關(guān)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)資料表明，人均gdp在800-8000美元之間為房地產(chǎn)業(yè)的起步及快速上升階段。只有人均gdp在13000美元以上時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)才步入下降階段。我國(guó)目前人均gdp在800美元左右，而我縣人均gdp已超過(guò)1250美元。另外在90年代，發(fā)達(dá)國(guó)家人均住房建筑面積為：美國(guó)60平方米，英國(guó)38平方米，德國(guó)38平方米，法國(guó)37平方米，日本31平方米。國(guó)際經(jīng)驗(yàn)表明，在人均住房建筑面積達(dá)到30平方米之前，房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)保持旺盛住房需求。我縣作為溫州市較具集聚效應(yīng)的大縣，具有較大發(fā)展?jié)摿Α?/p>

2、我縣重大配套工程建設(shè)及住宅建設(shè)供需和結(jié)構(gòu)的矛盾給我縣房地產(chǎn)提供發(fā)展?jié)撛趧?dòng)力。我縣區(qū)域舊城保護(hù)和改造經(jīng)過(guò)10多年努力，居民住房條件得到明顯改善。但在我縣區(qū)域范圍內(nèi)仍有成片地塊改造尚未完成，特別是昆陽(yáng)鎮(zhèn)解北11.87萬(wàn)平方米的危舊住宅拆遷改建，按25%擴(kuò)面計(jì)算，需解決拆遷購(gòu)置住房建筑面積14.84萬(wàn)平方米。另外，鰲江鎮(zhèn)火車站的后年開(kāi)通，甌南大橋把鰲江、水頭鎮(zhèn)和蒼南縣龍港連為一體，對(duì)整片區(qū)域也起到很大推動(dòng)作用。雖然，2004年前我縣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目用地已累計(jì)供應(yīng)面積28.7134公頃，土地供應(yīng)面積累計(jì)可建商品房43.0701萬(wàn)平方米，而近年來(lái)實(shí)施開(kāi)放人口政策，每年新增人口在0.4-0.5萬(wàn)人，這里雖有經(jīng)濟(jì)適用房供給，但還不能滿足。因此，急需加大住宅區(qū)建設(shè)，我縣房地產(chǎn)業(yè)住宅投資空間仍未達(dá)到飽和。

3、我縣規(guī)劃與人口發(fā)展的購(gòu)房需求量將持續(xù)增長(zhǎng)，給我縣房地產(chǎn)業(yè)提供發(fā)展真實(shí)需求。2003年，我縣戶籍人口為84.1萬(wàn)人，暫住人口3.83萬(wàn)人。根據(jù)我縣有關(guān)規(guī)劃資料，規(guī)劃近期2005年戶籍人口為85.88萬(wàn)人，遠(yuǎn)期2010年戶籍人口為88.41萬(wàn)人。目前，隨著該縣招商引資，暫住人口不斷涌入，以及失地農(nóng)民轉(zhuǎn)為非農(nóng)人口、引進(jìn)人才等因素，該縣以后幾年人口增長(zhǎng)情況，城鎮(zhèn)總?cè)丝谝悦磕?000-5000人速度增長(zhǎng)，其中非農(nóng)人口增量為每年3000-4000人，暫住人口為每年200-300人。

（1）新增城鎮(zhèn)人口住房需求。

根據(jù)城鎮(zhèn)人口預(yù)測(cè)，按照統(tǒng)一公式可以計(jì)算出新增城鎮(zhèn)人口住房需求總量：

p1=w1·n+w2·r·f·n。

式中：p1：新增人口住房需求總量。

w1：新增人口中非農(nóng)人口增量。

n：新增人口人均建筑面積（按人均30平方米取值）。

w2：新增人口中暫住人口增量。

r：暫住人口中經(jīng)商、辦廠及咨詢服務(wù)等收入比較高具有購(gòu)房能力的人群比例（估計(jì)在9%左右）。

f：暫住人口中具有購(gòu)房能力的人群實(shí)際可能購(gòu)房比例按5%計(jì)算得出每年新增人口住房需求總量：

2004年新增人口住房需求總量：

p=0.34×30+0.03×9%×5%×30＝10.2041（萬(wàn)平方米）。

2005年新增人口住房需求總量：

p=0.4×30+0.03×9%×5%×30＝12.0041（萬(wàn)平方米）。

2006年新增人口住房需求總量：

p=0.3×30+0.02×9%×5%×30＝9.0027（萬(wàn)平方米）。

（2）經(jīng)濟(jì)發(fā)展居民改善居住條件對(duì)商品房的需求。

由于目前我縣居住在老城區(qū)的房屋都是落地房，根據(jù)2003年我縣統(tǒng)計(jì)年鑒里數(shù)據(jù)顯示本年我縣城鎮(zhèn)人均住房使用面積為35.9平方米，居住水平應(yīng)該屬于中等水平。但隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展及收入的增加，人們對(duì)改善居住條件的愿望也隨之強(qiáng)烈，必然購(gòu)買新房換舊房，參照國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，如以非農(nóng)業(yè)人口4萬(wàn)戶為基數(shù)，按每年每戶增加1平方米計(jì)算，年需求量為4萬(wàn)平方米左右。

（3）投資對(duì)商品房的需求。

由于房地產(chǎn)具有保值、增值功能，一定數(shù)量的投資需求是必然存在的。近年來(lái)，有相當(dāng)數(shù)量的社會(huì)閑置資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，一大部分人都成了“炒房一族”，其手頭上房屋基本上有2至3套，但根據(jù)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)低入住率，一旦可以賺錢，基本上都會(huì)出售。再加上近幾年以前外出經(jīng)商的人回鄉(xiāng)投資房地產(chǎn)等因素，估計(jì)在我縣投資對(duì)商品房的需求量，占新增城鎮(zhèn)人口住房需求、經(jīng)濟(jì)發(fā)展居民改善居住條件對(duì)商品房的需求總和的30%左右?？傊瑥哪壳巴恋毓?yīng)狀況與未來(lái)市場(chǎng)需求分析，今后房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)更加完善和成熟，住房消費(fèi)將會(huì)更趨理性。

房地產(chǎn)行業(yè)分析報(bào)告篇十一

房地產(chǎn)投資是進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)的基礎(chǔ)，在這個(gè)投資活動(dòng)過(guò)程中，收益與風(fēng)險(xiǎn)是同時(shí)存在的。這些風(fēng)險(xiǎn)嚴(yán)重的制約著房地產(chǎn)的發(fā)展，本文對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資風(fēng)險(xiǎn)做一個(gè)全面的研究與分析，同時(shí)給出相關(guān)的建議以供參考。

房地產(chǎn)業(yè)，是指進(jìn)行房地產(chǎn)投資、開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理、服務(wù)的行業(yè)，屬于第三產(chǎn)業(yè)，是具有基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性、帶動(dòng)性和風(fēng)險(xiǎn)性的產(chǎn)業(yè)。在實(shí)際生活中，人們習(xí)慣于將從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)的行業(yè)稱為房地產(chǎn)業(yè)。

房地產(chǎn)投資是以房地產(chǎn)為對(duì)象，為獲得預(yù)期效益而對(duì)土地和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，以及購(gòu)置房地產(chǎn)等進(jìn)行的投資。廣義上說(shuō)，房地產(chǎn)投資的預(yù)期效益因投資主體不同而有所不同，政府投資注重宏觀的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益;企業(yè)投資注重于利潤(rùn)指標(biāo);購(gòu)置自用的房地產(chǎn)，則注重它的使用功能的發(fā)揮。追求的效益雖然有所不同，但各種效益是相互交叉、相互影響的。從狹義上說(shuō)，房地產(chǎn)投資主要是指企業(yè)以獲取利潤(rùn)為目的的投資。房地產(chǎn)投資是固定資產(chǎn)投資的重要組成部分，一般占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資60%以上。它需要?jiǎng)訂T大量的社會(huì)資源(包括資金、土地、物質(zhì)材料、勞動(dòng)力、技術(shù)、信息等資源)，才可能使投資效益得到實(shí)現(xiàn)。

我國(guó)處于快速發(fā)展階段，城市化發(fā)展在推動(dòng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的同時(shí)，也為經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的城市帶來(lái)了越來(lái)越多的人口，城市區(qū)域的面積也不斷的拓展。我國(guó)土地政策實(shí)行的影響下，不論是拆遷、土地征用還是土地開(kāi)發(fā)等多個(gè)方面都限制了土地供給，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展造成了較大的影響，行業(yè)資源也逐漸減少。首先，土地供給量的減少，在2014年，土地購(gòu)置的增長(zhǎng)速度同比降低2.8%，且在宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響下，土地供給指標(biāo)存在又一次的減低，這就表示在以后的發(fā)展階段中，房地產(chǎn)投資水平也會(huì)有所下降，從而提升了房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)品價(jià)格；其次，土地供給減少在一定的程度上增加了土地成本，而且土地價(jià)格依然處在增長(zhǎng)趨勢(shì)中。在金融機(jī)構(gòu)的信用貸款管理方面，土地的發(fā)展會(huì)越來(lái)越市場(chǎng)化，政府單位為了加強(qiáng)土地的管理和控制，會(huì)不斷嚴(yán)格土地的開(kāi)發(fā)控制。房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展過(guò)程中，區(qū)域發(fā)展存在顯著的差異性，同樣也表現(xiàn)在房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)模和增長(zhǎng)速度上。在我國(guó)，相對(duì)來(lái)說(shuō)，東部區(qū)域的經(jīng)濟(jì)水平的發(fā)展較為良好，這是因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)的發(fā)展時(shí)間較長(zhǎng)，積累了豐富的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)。中部地區(qū)的發(fā)展呈現(xiàn)出領(lǐng)先發(fā)展水平，并且明顯比我國(guó)經(jīng)濟(jì)水平更高。我國(guó)東部區(qū)域的土地資源比較緊張，房地產(chǎn)價(jià)格的提升加劇了該市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)現(xiàn)象，部分房地產(chǎn)企業(yè)將發(fā)展逐漸發(fā)展到中部和西部，且區(qū)域結(jié)構(gòu)也出現(xiàn)了一定的變化，特別是在中部區(qū)域的經(jīng)濟(jì)水平的發(fā)展中，不同指標(biāo)的提升更高。我國(guó)城市化發(fā)展是舊區(qū)創(chuàng)新和基礎(chǔ)設(shè)施重新建設(shè)作為主要發(fā)展內(nèi)容，因此，我國(guó)城市不論是在規(guī)模和發(fā)展品質(zhì)等多個(gè)方面都有著明顯的提升，城市的土地使用和土地需求都無(wú)法滿足市場(chǎng)的需求和供給。在這樣的需求影響下，我國(guó)在土地使用上存在一定的問(wèn)題。在容積率提升的情況下，無(wú)論是政府、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商還是規(guī)劃師都非常注重容積率，對(duì)近些年房屋價(jià)格的逐漸增長(zhǎng)，我國(guó)政府在發(fā)行了相應(yīng)的調(diào)控政策，但是監(jiān)督與管理機(jī)制缺乏完善性，造成在實(shí)行政策的過(guò)程中，各個(gè)地方的政府執(zhí)行起來(lái)并不嚴(yán)格，而且商業(yè)銀行為了確保自身的經(jīng)濟(jì)效益也會(huì)采取相應(yīng)的解決方式，不利于國(guó)家政策的合理實(shí)行，以及房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)性發(fā)展戰(zhàn)略的實(shí)施。

正像股市一樣，投資者很難把握到房地產(chǎn)市場(chǎng)的動(dòng)向。很多人希望房?jī)r(jià)能下降，但是如果降了大家就會(huì)買嗎?出于囚徒困境的心理，人們大多是喪失投資良機(jī)或者過(guò)早進(jìn)入。在市場(chǎng)行情熱漲的情況下，我們也需要把握投資機(jī)會(huì)，從而獲得較高的利潤(rùn)。

4.1關(guān)于投資區(qū)域，如何選擇。

不同的區(qū)域有不同的房地產(chǎn)發(fā)展前景，所以投資房地產(chǎn)實(shí)質(zhì)上是投資該區(qū)域的發(fā)展前景。所以需要分析區(qū)域投資環(huán)境，選擇好的投資區(qū)位，尋找投資機(jī)會(huì)。良好的投資區(qū)位包括：交通、學(xué)校、醫(yī)院、菜市場(chǎng)、商貿(mào)、良好發(fā)展前景等因素。

4.2面對(duì)拿地?zé)岢?，搶還是不搶。

從往年的一些成交價(jià)來(lái)看，土地市場(chǎng)有呈現(xiàn)泡沫化的趨勢(shì)。而品牌開(kāi)發(fā)商加大囤地力度，他們更看重的是未來(lái)兩年的房地產(chǎn)市場(chǎng)行情，而中小開(kāi)發(fā)商，應(yīng)充分考慮自身的發(fā)展戰(zhàn)略，政策的波動(dòng)性依然是高地價(jià)的最大風(fēng)險(xiǎn)，因此在市場(chǎng)環(huán)境狂熱的情況下需要理性拿地，在市場(chǎng)環(huán)境低迷的時(shí)候應(yīng)儲(chǔ)備土地。

4.3強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目可行性分析和市場(chǎng)監(jiān)測(cè)。

可行性研究是對(duì)擬建投資項(xiàng)目進(jìn)行全面的綜合技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析，提出該項(xiàng)目是否值得投資和如何進(jìn)行建設(shè)的咨詢意見(jiàn)，為項(xiàng)目決策提供依據(jù)的一種綜合性的分析方法。當(dāng)今火熱市場(chǎng)行情下，企業(yè)需要做好可行性研究，做好項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本和財(cái)務(wù)分析。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中既涉及土地、稅費(fèi)、工程、開(kāi)發(fā)、營(yíng)銷、財(cái)務(wù)等費(fèi)用，也包括不可預(yù)測(cè)費(fèi)用。財(cái)務(wù)費(fèi)用主要分析成本與收益，一般以動(dòng)態(tài)分析為主，以靜態(tài)分析為輔，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行現(xiàn)金流量分析、動(dòng)態(tài)投資回收期、內(nèi)部收益率、盈利分析、敏感性分析等方面進(jìn)行合理評(píng)估。這些費(fèi)用和預(yù)測(cè)充滿不確定性因素，所以，可行性分析正確如否對(duì)項(xiàng)目利潤(rùn)和風(fēng)險(xiǎn)防范影響較大。

進(jìn)行充分的市場(chǎng)調(diào)研和監(jiān)測(cè)，對(duì)供求變化做出良好的反應(yīng)。須委托專業(yè)咨詢公司對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求狀況進(jìn)行調(diào)研，獲取詳細(xì)的信息資料，同時(shí)根據(jù)社會(huì)需求和城市建設(shè)規(guī)劃來(lái)調(diào)整投資項(xiàng)目，避免供需失衡的風(fēng)險(xiǎn)。

5結(jié)語(yǔ)。

隨著社會(huì)的發(fā)展，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)也在不斷地發(fā)展，規(guī)模也在不斷地增加，雖然房地長(zhǎng)行業(yè)有著巨大的利益，但同時(shí)也產(chǎn)生巨大的投資風(fēng)險(xiǎn)。通過(guò)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，我國(guó)的房地產(chǎn)的相關(guān)法律、法規(guī)在設(shè)立的時(shí)間上比較晚，各種制度還存在一定的不完善，在這種情況下，房地產(chǎn)投資受到的各種因素比較多，從而進(jìn)一步導(dǎo)致房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資出現(xiàn)較多風(fēng)險(xiǎn)。本文針對(duì)我國(guó)目前房地產(chǎn)行業(yè)的投資風(fēng)險(xiǎn)提出來(lái)相關(guān)的見(jiàn)解，同時(shí)也給出了有效的建議以供參考，從而使得其使用科學(xué)的方式盡可能的降低投資風(fēng)險(xiǎn)。

房地產(chǎn)行業(yè)分析報(bào)告篇十二

在房屋建筑領(lǐng)域中必不可少可行性研究，因?yàn)樗鼘?duì)項(xiàng)目最終的施行，如何施行，將產(chǎn)生多大的經(jīng)濟(jì)效益有著不容忽視的作用。在技術(shù)方面，可以確定房屋的布局結(jié)構(gòu)，所需的設(shè)備也隨之確定；在經(jīng)營(yíng)方面，可根據(jù)房地產(chǎn)的供求情況，市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)激烈與否，提出銷售目標(biāo)所在市場(chǎng)和銷售手段；在管理方面，可根據(jù)實(shí)際研究結(jié)果提出項(xiàng)目建設(shè)的方法。綜上所述，以市場(chǎng)預(yù)測(cè)和建設(shè)條件的調(diào)查為前提，規(guī)劃設(shè)計(jì)方案作為基礎(chǔ)，經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)為可行性研究的核心。

1.1總論。

項(xiàng)目的名稱、性質(zhì)、地理位置、占地面積，總建筑面積、建筑密度、容積率、各類建筑物的構(gòu)成、投資總額、總工期等基本情況都需要在總論中體現(xiàn)，并說(shuō)明項(xiàng)目提出的背景、開(kāi)發(fā)建設(shè)的必要性、城市總體規(guī)劃、發(fā)展全市經(jīng)濟(jì)的意義。

1.2市場(chǎng)調(diào)查和需求分析。

通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的詳細(xì)調(diào)查，開(kāi)發(fā)商預(yù)測(cè)同時(shí)期人們對(duì)房屋需求，從而分析出開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的銷售走勢(shì)或者出租前景的好壞，綜上，即可確定面對(duì)市場(chǎng)的范圍和租售對(duì)象。

1.3開(kāi)發(fā)項(xiàng)目場(chǎng)地的現(xiàn)狀與建設(shè)條件分析。

原建筑物的現(xiàn)狀，周圍環(huán)境的布局，開(kāi)發(fā)時(shí)需要拆除的房屋面積，需要安置的原住戶和人口，需要的勞動(dòng)力和材料等因素都要再前期準(zhǔn)備中考慮進(jìn)去。

1.4規(guī)劃設(shè)計(jì)方案。

開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)施之前，設(shè)計(jì)人員要設(shè)計(jì)出建筑的總平面布置圖。其中包括建筑物的外觀設(shè)計(jì)，城市的景觀設(shè)計(jì)，并且保證場(chǎng)內(nèi)外交通布置的暢通，基礎(chǔ)設(shè)施管網(wǎng)的可行性。

1.5投資估算。

它是場(chǎng)地的購(gòu)置費(fèi)、拆遷安置費(fèi)、工程的總造價(jià)、手續(xù)費(fèi)、規(guī)劃費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用的估計(jì)。

1.6經(jīng)濟(jì)分析、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)、社會(huì)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)。

通過(guò)對(duì)項(xiàng)目的銷售收入、預(yù)期利潤(rùn)、稅金、租金、工期等眾多影響因素變化的正確評(píng)估，以及當(dāng)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)與社會(huì)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)不發(fā)生矛盾時(shí)，該項(xiàng)目最終可具體實(shí)施。

2.1內(nèi)部影響因素。

開(kāi)發(fā)企業(yè)想要具備資源、能力和競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，就必須尋找機(jī)會(huì)，利用機(jī)會(huì)。對(duì)投資者來(lái)說(shuō)，市場(chǎng)機(jī)會(huì)無(wú)處不在，所有未滿足的需要的都可當(dāng)做機(jī)會(huì)來(lái)利用，但是在機(jī)會(huì)面前如果不加以分析和評(píng)估，那么機(jī)會(huì)只會(huì)讓投資者深陷其中。因此，開(kāi)發(fā)企業(yè)首先要把項(xiàng)目有關(guān)的不利影響和有利效益羅列出來(lái)，然后進(jìn)行調(diào)查、比較、分析、評(píng)估，明確企業(yè)的自我優(yōu)勢(shì)，再去判別機(jī)會(huì)是否屬于自己。

2.2外部因素。

除了可調(diào)控的內(nèi)部因素之外，不易控制的外界環(huán)境和條件時(shí)時(shí)刻刻的變化也可能會(huì)給自己創(chuàng)造的條件帶來(lái)不利的影響。人口、經(jīng)濟(jì)、信息、政治法律及社會(huì)文化、自然條件、基礎(chǔ)和公共設(shè)施，規(guī)劃控制等影響因素都會(huì)作用在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的效益之上。所以，對(duì)外部因素合理的協(xié)調(diào)，就是為了最終開(kāi)發(fā)商能夠選擇合適的開(kāi)發(fā)地段。

首先費(fèi)用測(cè)算為籌集開(kāi)發(fā)資金提供依據(jù)，以便通過(guò)各種渠道籌集所需的開(kāi)發(fā)資金，同時(shí)它可作為研究工程造價(jià)合理性的手段，以便對(duì)設(shè)計(jì)方案提出意見(jiàn)，在經(jīng)濟(jì)上達(dá)到共同的而目標(biāo)。其次費(fèi)用測(cè)算是作為選擇最優(yōu)設(shè)計(jì)方案的重要控制條件，以便選出技術(shù)先進(jìn)、經(jīng)濟(jì)合理的設(shè)計(jì)方案。最后，費(fèi)用測(cè)算作為項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施過(guò)程中投資控制的依據(jù)，以便為工程預(yù)算提供重要的依據(jù)，進(jìn)行竣工決算。

4.1市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。

房地產(chǎn)和其他行業(yè)一樣存在著市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，當(dāng)市場(chǎng)的供求關(guān)系的發(fā)生波動(dòng)時(shí)，相應(yīng)就會(huì)引起市場(chǎng)的波動(dòng)產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)橘?gòu)買力迫使房地產(chǎn)難以形成有效的需求，市場(chǎng)價(jià)格大幅波動(dòng)，資源價(jià)格上漲等不定因素都會(huì)給投資者造成損失。

4.2經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

在房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中會(huì)出現(xiàn)意想不到的失誤，而在經(jīng)營(yíng)商的失誤會(huì)直接導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)增加。沒(méi)有經(jīng)過(guò)周詳?shù)恼{(diào)查分析或因決策的失誤，錯(cuò)誤的選擇了投資地區(qū)和時(shí)機(jī)；不熟悉相關(guān)政策導(dǎo)致投資失敗；還有可能是因企業(yè)內(nèi)部管理水平和工作效率低等導(dǎo)致原來(lái)計(jì)劃不能按期執(zhí)行。

4.3利率風(fēng)險(xiǎn)。

由于市場(chǎng)的不確定性，時(shí)常會(huì)發(fā)生變動(dòng)導(dǎo)致利率的變動(dòng)，這就造成了利率的風(fēng)險(xiǎn)。一旦風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)融資成本及將會(huì)受到重?fù)簦瑥亩鴾p少了投資者的收益；同時(shí)對(duì)居民的購(gòu)買力也造成了影響，最終表現(xiàn)為開(kāi)發(fā)企業(yè)的投資收益減少。

4.4政策風(fēng)險(xiǎn)。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資是一項(xiàng)政策性很強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，在相關(guān)政策的影響和制約下，房地產(chǎn)的投資對(duì)象情況也會(huì)隨之在很大程度上受到影響。因此，投資前需要認(rèn)真了解城市規(guī)劃設(shè)計(jì)，土地獲得方式，政策的調(diào)控等，掌握政策的基本內(nèi)容，有利于安全的投資。

4.5其他風(fēng)險(xiǎn)。

失去控制的人為因素或自然本身發(fā)生異常造成的損失會(huì)給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資活動(dòng)帶來(lái)?yè)p失。

房地產(chǎn)業(yè)在當(dāng)今發(fā)展迅速，給投資者帶來(lái)了可觀的經(jīng)濟(jì)效益，豐厚的回報(bào)。但隨著市場(chǎng)持續(xù)的走高，房屋需求有所下滑，相關(guān)政策也隨之調(diào)控，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究就顯得尤為重要，這時(shí)需要投資者和購(gòu)買者都周詳?shù)牧私猱?dāng)今的房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化和走勢(shì)，利用信息判斷投資機(jī)會(huì)的可行性，最終達(dá)到投資者和購(gòu)買者雙贏的共同目標(biāo)。

房地產(chǎn)行業(yè)分析報(bào)告篇十三

可行性研究最早于20世紀(jì)30年代初出現(xiàn)在美國(guó)，在開(kāi)發(fā)田納西河流域開(kāi)始將其列入開(kāi)發(fā)程序，使其成為工程項(xiàng)目規(guī)劃的重要階段。改革開(kāi)放以后，我國(guó)為了加強(qiáng)項(xiàng)目投資決策分析，引進(jìn)了項(xiàng)目可行性研究技術(shù)。1983年，國(guó)家計(jì)委頒發(fā)了《關(guān)于建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究的管理試行辦法》，將可行性研究納入了基本建設(shè)的程序。

房地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性研究分析是項(xiàng)目前期的必要準(zhǔn)備工作，在項(xiàng)目投資之前，從經(jīng)濟(jì)、技術(shù)直到社會(huì)各種環(huán)境、法律等各種因素進(jìn)行具體調(diào)查、研究、分析，確定有利和不利的因素，綜合論證一個(gè)工程項(xiàng)目在技術(shù)上是否先進(jìn)、實(shí)用和可靠，在經(jīng)濟(jì)上是否合理，在財(cái)務(wù)上是否盈利，為投資決策提供科學(xué)的依據(jù)。

自1993年取消分房制度以后，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)迅猛發(fā)展起來(lái)。房地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性研究分析作為項(xiàng)目決策的基本內(nèi)容和主要工作方法，已經(jīng)逐步形成了比較規(guī)范和穩(wěn)定的內(nèi)容和程序。

不同于一般建設(shè)項(xiàng)目先投資后生產(chǎn)的特點(diǎn)，房地產(chǎn)項(xiàng)目投資開(kāi)發(fā)的過(guò)程也是項(xiàng)目生產(chǎn)的過(guò)程。一般建設(shè)項(xiàng)目的建設(shè)期和經(jīng)營(yíng)期都是截然分開(kāi)的，先有固定資產(chǎn)投資和流動(dòng)資金投資，后有生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。而房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)銷售，存在預(yù)售模式，使得項(xiàng)目建設(shè)期、經(jīng)營(yíng)期和銷售期交錯(cuò)在一起，這就要求房地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性研究分析具有其特殊性。

房地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性研究分析在一般建設(shè)項(xiàng)目的基礎(chǔ)上，著重強(qiáng)調(diào)市場(chǎng)分析、項(xiàng)目選址及定位、經(jīng)營(yíng)方式以及租售價(jià)格的確認(rèn)、經(jīng)濟(jì)財(cái)務(wù)的可行分析。另外，在我國(guó)可持續(xù)發(fā)展觀的影響下，項(xiàng)目的環(huán)境評(píng)價(jià)以及節(jié)能效應(yīng)等越來(lái)越受到重視。

(1)市場(chǎng)分析、項(xiàng)目選址及定位。

房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)分析、項(xiàng)目選址、項(xiàng)目定位是對(duì)項(xiàng)目的市場(chǎng)需求及供給的分析。通過(guò)大量的市場(chǎng)調(diào)研、統(tǒng)計(jì)分析方法進(jìn)行市場(chǎng)分析可以獲得目前房地產(chǎn)市場(chǎng)上的走勢(shì)和需求，針對(duì)市場(chǎng)分析進(jìn)行項(xiàng)目選址及定位所確定的項(xiàng)目產(chǎn)品供給能夠滿足市場(chǎng)需求，并且能夠?yàn)橹蟮匿N售工作打好基礎(chǔ)。因此，做好市場(chǎng)分析、項(xiàng)目選址及定位是項(xiàng)目可行性研究分析的基礎(chǔ)。

(2)經(jīng)營(yíng)方式以及租售價(jià)格。

經(jīng)營(yíng)方式以及租售價(jià)格的確認(rèn)是項(xiàng)目收益的重要組成部分。房地產(chǎn)項(xiàng)目采用銷售、租賃或者是銷售和租賃參半的經(jīng)營(yíng)方式，關(guān)系到整個(gè)項(xiàng)目未來(lái)現(xiàn)金流量。通過(guò)了解周邊樓盤信息，選取近似樓盤作為項(xiàng)目租售價(jià)格的參考項(xiàng)目，采取市場(chǎng)分析法等恰當(dāng)?shù)挠?jì)量經(jīng)濟(jì)分析方法獲得合理有效的租售價(jià)格。在此基礎(chǔ)上進(jìn)行的銷售收入估算才能客觀公正，具有參考價(jià)值。

(3)經(jīng)濟(jì)財(cái)務(wù)的可行性。

經(jīng)濟(jì)財(cái)務(wù)上的可行性包含兩方面的內(nèi)容，一是經(jīng)濟(jì)可行性分析，二是財(cái)務(wù)可行性分析。經(jīng)濟(jì)可行性是指項(xiàng)目整體能夠?qū)?guó)民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生的積極影響，一定程度上能夠推動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展；財(cái)務(wù)可行性是指項(xiàng)目本身的經(jīng)濟(jì)效益，從項(xiàng)目的總投資和收入出發(fā)，分析能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)帶來(lái)經(jīng)濟(jì)利益。進(jìn)行經(jīng)濟(jì)財(cái)務(wù)可行性分析，客觀的評(píng)價(jià)項(xiàng)目可行與否是確定投資該房地產(chǎn)項(xiàng)目的關(guān)鍵。

(4)環(huán)境評(píng)價(jià)以及節(jié)能效益。

在項(xiàng)目全壽命周期管理和可持續(xù)建設(shè)觀念的影響下，房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究分析越來(lái)越注重?cái)M建項(xiàng)目對(duì)環(huán)境的影響以及可以采取的節(jié)能措施。環(huán)境評(píng)價(jià)是從項(xiàng)目的綠化工程、景觀工程對(duì)周邊環(huán)境以及居民生活的提供的舒適度來(lái)進(jìn)行評(píng)價(jià)。節(jié)能效益是從項(xiàng)目本身的建筑結(jié)構(gòu)出發(fā)，分析項(xiàng)目是否符合可持續(xù)原則，是否具有循環(huán)經(jīng)濟(jì)效應(yīng)。

只有對(duì)上述部分進(jìn)行客觀的評(píng)價(jià)分析，得出的可行性研究報(bào)告結(jié)論才是符合項(xiàng)目本身的，才能客觀公正的為開(kāi)發(fā)商提供投資決策的資料基礎(chǔ)。但縱觀目前房地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性研究分析，由于實(shí)際操作的復(fù)雜性等因素的制約，依舊存在不少問(wèn)題。

大多數(shù)開(kāi)發(fā)商對(duì)可行性研究分析不重視，開(kāi)發(fā)商的目標(biāo)是獲取利潤(rùn)，對(duì)于可行性研究分析，通常是項(xiàng)目已經(jīng)立項(xiàng)之后，由于相關(guān)部門報(bào)批備案需要，或是由于項(xiàng)目融資時(shí)，銀行等金融機(jī)構(gòu)的要求，這樣可行性研究分析就失去了其本身意義。

為了解決這一問(wèn)題，首先必須讓開(kāi)發(fā)商明確，可行性研究分析不僅僅是向當(dāng)?shù)卣?、?guī)劃部門和環(huán)境保護(hù)部門申請(qǐng)有關(guān)建設(shè)許可文件的依據(jù)，更是開(kāi)發(fā)商在今后競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的房地產(chǎn)市場(chǎng)上，避免靠盲目投資和盲目決策的決策失誤而給投資者帶來(lái)無(wú)法挽回的巨大經(jīng)濟(jì)損失的有效措施。對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)講，在投資決策前做好可行性研究分析工作，才能使項(xiàng)目的許多重大經(jīng)濟(jì)技術(shù)原則和基礎(chǔ)資料得到落實(shí)，使開(kāi)發(fā)商的決策建立在科學(xué)而不是經(jīng)驗(yàn)或感覺(jué)的基礎(chǔ)上，以減少投資決策的失誤，提高投資的效益。其次，政府部門要加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目審批程序的嚴(yán)格控制，堅(jiān)持先有可行性研究分析，再立項(xiàng)。

(2)可行性研究依據(jù)不充分。

開(kāi)發(fā)商或是委托的相關(guān)代理方在進(jìn)行可行性研究分析時(shí)，主要依據(jù)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)方案說(shuō)明并結(jié)合國(guó)家、地方政府出臺(tái)的相關(guān)估價(jià)文件，對(duì)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)財(cái)務(wù)效益進(jìn)行評(píng)價(jià)。但是在確認(rèn)租售收入方面，通常采用的信息量不夠，數(shù)據(jù)更新不及時(shí)，并且選用分析方法不恰當(dāng)，導(dǎo)致項(xiàng)目租售收入不能客觀反映對(duì)項(xiàng)目預(yù)售情況的預(yù)測(cè)，從而影響項(xiàng)目現(xiàn)金流量的預(yù)測(cè)，使得可行性研究分析結(jié)果不合實(shí)際。

為此，組織建立專門的數(shù)據(jù)庫(kù)可以有效解決數(shù)據(jù)收集困難這一關(guān)鍵問(wèn)題，使得房地產(chǎn)的可行性研究分析不再成為“無(wú)稽之談”。

就目前房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究分析來(lái)看，涉及的范圍足夠廣泛，但是一些方面的分析不夠深入具體。開(kāi)發(fā)商有意識(shí)要對(duì)環(huán)境以及節(jié)能效益方面進(jìn)行評(píng)價(jià)分析，但在其出具的可行性研究報(bào)告中，這一部分論點(diǎn)不鮮明，論據(jù)不充分，論述不詳細(xì)，并且定性描述占絕大部分，缺乏詳細(xì)有效的定量分析。

針對(duì)這一現(xiàn)象，政府相關(guān)部門制定有關(guān)的制度標(biāo)準(zhǔn)，以規(guī)范這一部分的研究分析。培養(yǎng)專業(yè)型人才，建立專業(yè)的可行性研究分析機(jī)構(gòu)，保證可行性研究分析專業(yè)化，更加詳細(xì)深入。

總之，房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究分析是項(xiàng)目投資決策前的必要步驟，內(nèi)容上應(yīng)該較為全面的涵蓋項(xiàng)目的各個(gè)方面，在此基礎(chǔ)上，著重注意市場(chǎng)分析、項(xiàng)目選址及定位、銷售方式以及租售價(jià)格、經(jīng)濟(jì)財(cái)務(wù)可行性分析等方面。

我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究分析存在的問(wèn)題很多，為了有效解決這些問(wèn)題，就必須從相關(guān)的各個(gè)角度著手，政府部門加強(qiáng)其監(jiān)督引導(dǎo)作用，規(guī)范可行性研究分析；開(kāi)發(fā)商認(rèn)真貫徹實(shí)行相關(guān)政策規(guī)范，重視可行性研究分析對(duì)擬建項(xiàng)目投資分析的價(jià)值；相關(guān)可行性研究分析報(bào)告編制機(jī)構(gòu)，重視專業(yè)人才的培養(yǎng)，提高可行性研究報(bào)告的深度和質(zhì)量。各個(gè)部門通力合作，使可行性研究工作發(fā)揮其應(yīng)有的作用。

房地產(chǎn)行業(yè)分析報(bào)告篇十四

1)、項(xiàng)目申請(qǐng)單位情況:單位名稱、地址及郵編、聯(lián)系電話、法人代表姓名、人員、資產(chǎn)規(guī)模、財(cái)務(wù)收支狀況等情況。

2)、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人基本情況:姓名、性別、職稱、專業(yè)、聯(lián)系電話，與項(xiàng)目相關(guān)的主要業(yè)績(jī)。

3)、項(xiàng)目基本情況:項(xiàng)目名稱、項(xiàng)目類型;主要工作內(nèi)容、預(yù)期總目標(biāo)及其階段性目標(biāo);主要預(yù)期經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益指標(biāo);項(xiàng)目總投入情況(包括人、財(cái)、物等方面)。

2、必要性和可行性。

1)、項(xiàng)目背景及實(shí)施項(xiàng)目的必要性。

項(xiàng)目受益范圍分析;項(xiàng)目是否符合國(guó)家政策，是否不屬于國(guó)家政策優(yōu)先支持的領(lǐng)域和范圍;國(guó)家(含部分地區(qū))需求分析;申請(qǐng)單位事業(yè)發(fā)展需求分析。

項(xiàng)目實(shí)施對(duì)申請(qǐng)單位、所屬領(lǐng)域或社會(huì)事業(yè)發(fā)展的意義與作用。

2)、項(xiàng)目實(shí)施的可行性。

與同類項(xiàng)目相比分析;項(xiàng)目的主要思路與設(shè)想;項(xiàng)目預(yù)算的合理性及可靠性分析;項(xiàng)目預(yù)期社會(huì)效益分析;項(xiàng)目預(yù)期效益的持久性分析。

3)、項(xiàng)目不確定性分析。

項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中存在的不確定性分析;對(duì)應(yīng)措施分析。

3、實(shí)施條件。

1)、人員條件。

項(xiàng)目負(fù)責(zé)人組織管理能力;項(xiàng)目主要參加人員的姓名、性別、職務(wù)、專業(yè)、對(duì)項(xiàng)目熟悉情況。

2)、資金條件。

項(xiàng)目需要的投入總額;對(duì)財(cái)政專項(xiàng)資金的最低需求額;其他渠道資金的來(lái)源及其落實(shí)情況(需提供相關(guān)證明文件及資料)。

3)、基礎(chǔ)條件。

項(xiàng)目申請(qǐng)單位及合作單位單位完成該項(xiàng)目已經(jīng)具備哪些基礎(chǔ)條件(重點(diǎn)說(shuō)明項(xiàng)目申請(qǐng)單位及合作單位具備那些設(shè)施條件，需要增加哪些新的關(guān)鍵設(shè)施)。

4)、其他相關(guān)條件。

4、進(jìn)度與計(jì)劃安排。

項(xiàng)目的階段性目標(biāo)情況;分段地實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃與計(jì)劃安排情況。

5、主要結(jié)論。

1、項(xiàng)目建議書及批復(fù)文件。

2、國(guó)家和地區(qū)的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃。

3、國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)，政府的有關(guān)規(guī)定。

4、項(xiàng)目合資、合作各方簽訂的協(xié)議書或意向書。

1、概述。

簡(jiǎn)述項(xiàng)目提出的背景、項(xiàng)目技術(shù)狀況、現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)規(guī)模;項(xiàng)目的`主要用途、性能;投資的必要性和預(yù)期經(jīng)濟(jì)效益;本企業(yè)實(shí)施該項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)。

1)、項(xiàng)目技術(shù)路線、工藝的合理性和成熟性，關(guān)鍵技術(shù)的先進(jìn)性和效果論述。

2)、項(xiàng)目技術(shù)性能水平與國(guó)外同類項(xiàng)目的比較。

3)、項(xiàng)目承擔(dān)單位在實(shí)施本項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)，

3、項(xiàng)目成熟程度。

4、市場(chǎng)需求情況和風(fēng)險(xiǎn)分析。

5、投資估算及資金籌措。

1)、項(xiàng)目投資估算。

2)、資金籌措方案。

3)、投資使用計(jì)劃。

6、經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益分析。

1)、未來(lái)5年成本、收入估算。

2)、財(cái)務(wù)分析:以動(dòng)態(tài)分析為主，提供財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、貸款償還期、投資回收期、投資利潤(rùn)率和利稅率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值等指標(biāo)。

4)、財(cái)務(wù)分析結(jié)論。

5)、社會(huì)效益分析。

7、綜合實(shí)力和產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)。

1)、企業(yè)員工構(gòu)成(包括分工構(gòu)成和學(xué)歷構(gòu)成)。

2)、企業(yè)高層管理人員或項(xiàng)目負(fù)責(zé)人的教育背景、科技意識(shí)、市場(chǎng)開(kāi)拓能力和經(jīng)營(yíng)管理水平。

3)、企業(yè)從事研究開(kāi)發(fā)的人員力量、資金投入，以及企業(yè)內(nèi)部管理體系等情況。

4)、企業(yè)從事該產(chǎn)品生產(chǎn)的條件、產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)(包括項(xiàng)目實(shí)施所需的基礎(chǔ)設(shè)施及原材料的來(lái)來(lái)源、供應(yīng)渠道等)。

8、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃。

9、其他。

1)、環(huán)境保護(hù)措施。

2)、勞動(dòng)保護(hù)和安全。

3)、必要的證明材料。

10、結(jié)論。

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房地產(chǎn)行業(yè)分析報(bào)告篇十五

1,區(qū)位概況西華縣位于河南省東部，隸屬于周口市管轄?？偯娣e1194平方公里，耕地面積110萬(wàn)畝，轄18個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)、3個(gè)農(nóng)林場(chǎng)，戶籍人口92萬(wàn)（2013年）。西華漢代置縣，歷稱西華、長(zhǎng)平、箕城、鴻溝等，唐代復(fù)名西華至今。存有女媧城遺址為河南省重點(diǎn)文物保護(hù)單位。

考慮城鎮(zhèn)化空間發(fā)展的不均衡，在周口、項(xiàng)城、淮陽(yáng)“金三角”和“周商一體化”為核心的區(qū)域中心城市區(qū)。周口、項(xiàng)城、淮陽(yáng)、商水共同構(gòu)成復(fù)合中心，總規(guī)模達(dá)到150萬(wàn)人以上，規(guī)劃期末邁入大城市行列。扶溝、太康、鹿邑、鄲城、沈丘，在規(guī)劃期末邁入中等城市行列，西華為小城市。

3,交通概況。

工業(yè)發(fā)展勢(shì)頭強(qiáng)勁。近年來(lái)，西華堅(jiān)持“工業(yè)興縣”戰(zhàn)略不動(dòng)搖，深入開(kāi)展“工業(yè)突破年”、“企業(yè)服務(wù)年”、項(xiàng)目建設(shè)“百日會(huì)戰(zhàn)”等活動(dòng)，不斷掀起承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移和招商引資項(xiàng)目建設(shè)高潮。僅2011年就吸引了包括富士康集團(tuán)、麥當(dāng)勞福喜集團(tuán)等世界知名強(qiáng)企業(yè)落戶西華。特別是富士康實(shí)訓(xùn)基地，項(xiàng)目一期投資50億元年產(chǎn)蘋果品牌手機(jī)配件6000萬(wàn)套，于2011年12月8日投產(chǎn)運(yùn)行，從開(kāi)工到建成投產(chǎn)僅僅用了58天，被社會(huì)各界譽(yù)為“西華速度”、“西華奇跡”。今年二期工程建成后可吸納培養(yǎng)3萬(wàn)名產(chǎn)業(yè)工人，3年實(shí)現(xiàn)勞動(dòng)力就業(yè)10萬(wàn)人。大用集團(tuán)肉雞養(yǎng)殖加工系列項(xiàng)目總投資20億元，建成標(biāo)準(zhǔn)化養(yǎng)殖小區(qū)17個(gè)，屠宰廠、飼料廠、孵化廠全面建成投產(chǎn)。大用集團(tuán)還和世界知名企業(yè)、國(guó)際跨國(guó)公司麥當(dāng)勞集團(tuán)最大的肉食供應(yīng)商美國(guó)福喜公司成功合作，把西華大用作為麥當(dāng)勞食品的重要原材料供應(yīng)基地，實(shí)現(xiàn)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合。還有麗達(dá)制衣、鴻鑫服飾、匯通化工、晨輝工貿(mào)、華達(dá)電力、金鑫車業(yè)等一批科技含量高、投資額度大的項(xiàng)目相繼開(kāi)工或建成投產(chǎn)。全縣招商引資項(xiàng)目建設(shè)一年一個(gè)新臺(tái)階，年年都有新變化。2011年，全縣限額以上工業(yè)企業(yè)發(fā)展到110家,實(shí)現(xiàn)增加值35億元，比上年增長(zhǎng)22%，初步形成了食品加工、紡織服裝、板材家具、醫(yī)藥化工、電子制造和制鞋六大支柱產(chǎn)業(yè)。工業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展正實(shí)現(xiàn)著由弱到強(qiáng)、破繭成蝶的歷史性跨越。

產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)建設(shè)全面推進(jìn)，始終把產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)建設(shè)作為推進(jìn)工業(yè)發(fā)展的“重頭戲”來(lái)抓，按照“四集一轉(zhuǎn)”的要求，產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)規(guī)劃實(shí)現(xiàn)了與城市總體規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃的“三規(guī)合一”。近年來(lái)，已累計(jì)投入資金5.3億元，新修產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)道路9條35公里，形成了“五縱四橫”的交通網(wǎng)絡(luò)，同時(shí)，推進(jìn)綠化、亮化、通訊、供排水、供氣、污水處理、垃圾處理、標(biāo)準(zhǔn)化廠房、綜合服務(wù)區(qū)、職工宿舍等配套設(shè)施建設(shè)。目前產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)建成區(qū)面積6.1平方公里，入駐企業(yè)30家，2011年完成固定資產(chǎn)投資32.5億元，主營(yíng)業(yè)務(wù)收入32.3億元。其中，主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)企業(yè)發(fā)展到19家，占入駐企業(yè)總數(shù)的60%，主營(yíng)業(yè)務(wù)收入24億元，占入駐企業(yè)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入的80%，初步形成了輕工、食品兩大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)在縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的支撐作用日益彰顯。

現(xiàn)代農(nóng)業(yè)長(zhǎng)足發(fā)展，圍繞打造國(guó)家糧食核心區(qū)，認(rèn)真落實(shí)各項(xiàng)惠農(nóng)政策，保護(hù)和激發(fā)群眾生產(chǎn)的積極性。整合小農(nóng)水等涉農(nóng)項(xiàng)目，大力實(shí)施水田林路橋綜合治理配套，農(nóng)業(yè)綜合生產(chǎn)能力不斷提高。全縣糧食種植面積一直穩(wěn)定在150萬(wàn)畝以上，糧食產(chǎn)量連續(xù)8年創(chuàng)歷史新高，為國(guó)家糧食安全作出了積極貢獻(xiàn)。加大農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整力度，努力壯大優(yōu)質(zhì)畜產(chǎn)品、優(yōu)質(zhì)雜果、優(yōu)質(zhì)無(wú)公害蔬菜、優(yōu)質(zhì)食用菌、優(yōu)質(zhì)苗木花卉生產(chǎn)與加工“五大基地”，不斷拉長(zhǎng)糧食深加工、畜產(chǎn)品深加工、水果深加工、板材深加工、棉花深加工、無(wú)公害蔬菜深加工“六大鏈條”，大王莊的韭菜、遲營(yíng)的茄子、西夏的香瓜、紅花的苗木、黃橋的鮮桃、田口的黑木耳等遠(yuǎn)銷四方，以大用集團(tuán)標(biāo)準(zhǔn)化養(yǎng)殖小區(qū)為代表的規(guī)模養(yǎng)殖企業(yè)達(dá)到2996家，畜牧業(yè)產(chǎn)值占農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值的比重達(dá)到45%，西華農(nóng)業(yè)品牌更加響亮。實(shí)現(xiàn)了以傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)到現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的轉(zhuǎn)變，確保了“三化”協(xié)調(diào)發(fā)展，形成了以生豬、肉雞、板材、水果、食用菌、花卉苗木、洋蔥、辣椒為主無(wú)公害農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)基地，成為全國(guó)商品糧生產(chǎn)和優(yōu)質(zhì)棉種植基地縣、瘦肉型豬和槐山羊生產(chǎn)基地縣、全國(guó)經(jīng)濟(jì)林發(fā)展和高級(jí)平原綠化先進(jìn)縣、河南省畜牧業(yè)發(fā)展重點(diǎn)縣、河南省無(wú)公害苗木供應(yīng)基地。

需求，四星級(jí)大酒店媧城賓館的建設(shè)，使我縣的接待水平又上了一個(gè)檔次，城區(qū)各類職業(yè)技術(shù)學(xué)校每年可培養(yǎng)各類專業(yè)人才和大批不同工種的技術(shù)工人，各大金融、保險(xiǎn)部門均設(shè)有分支機(jī)構(gòu)，網(wǎng)點(diǎn)布局合理，信用卡，銀聯(lián)卡使用方便，各類幣種均可自由匯兌，外資進(jìn)入渠道暢通。

水電資源豐富。能滿足居民及各類工業(yè)項(xiàng)目用電，西華縣供水系統(tǒng)、西華縣天然氣供應(yīng)公司完全能滿足城區(qū)生活用水和用氣需求。境內(nèi)溝河縱橫，沙河、潁河、賈魯河等骨干河道蜿蜒境內(nèi)，水資源豐富。

郵電、通訊發(fā)展迅猛，程控電話裝機(jī)容量不斷遞增，長(zhǎng)途電話可直撥全國(guó)及世界各個(gè)國(guó)家和地區(qū)，移動(dòng)通訊同85個(gè)國(guó)家和地區(qū)實(shí)現(xiàn)漫游和國(guó)內(nèi)自由漫游，開(kāi)辦了數(shù)字?jǐn)?shù)據(jù)專線，寬帶連接，電子數(shù)據(jù)交換，郵政特快，電話信息，圖文傳真等多種通訊業(yè)務(wù)，對(duì)外通訊十分快捷。

2013年，西華縣主要經(jīng)濟(jì)發(fā)展指標(biāo)持續(xù)平穩(wěn)較快增長(zhǎng)。全縣實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值154.5億元，比上年增長(zhǎng)9%。地方公共財(cái)政預(yù)算收入完成4.3億元，增長(zhǎng)25.3%；完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資107.7億元，增長(zhǎng)23.5%；實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額73億元，增長(zhǎng)14.5%；城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款余額102.9億元，增長(zhǎng)21.4%；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入17313元，農(nóng)民人均純收入6825元，分別增長(zhǎng)9.6%和17.4%。

人口89.5萬(wàn)人，常駐人口75.2萬(wàn)人，農(nóng)業(yè)人口近80萬(wàn)人。

4,城市規(guī)劃和發(fā)展方向。

為“南拓西跨，東控北抑”?？h城優(yōu)先發(fā)展區(qū)：位于現(xiàn)狀城區(qū)的南部，箕城路南段及南環(huán)路兩側(cè)用地，位于城區(qū)聯(lián)系周口市的咽喉地帶，是城市對(duì)外主要經(jīng)濟(jì)流向、交通區(qū)位條件優(yōu)越，適宜大規(guī)模的城市開(kāi)發(fā)建設(shè)，是城市空間近期拓展的熱點(diǎn)地區(qū)。

南拓：西華城區(qū)南部的南環(huán)路沿線用地，是西華城區(qū)未來(lái)的核心地區(qū)，是體現(xiàn)西華城市新經(jīng)濟(jì)、新建設(shè)、新形象的集中區(qū)域。規(guī)劃按照生態(tài)型新城區(qū)的要求，優(yōu)化空間布局，提高綠化標(biāo)準(zhǔn)，完善基礎(chǔ)設(shè)施水平，建設(shè)成為以“行政—文化—居住”為主要職能的河南省東南部地區(qū)一流的綜合性新城區(qū)。

西跨：雙狼溝以西地區(qū)是西華工業(yè)發(fā)展主要方向。規(guī)劃集中布置污染較小的二類工業(yè)，努力培育和發(fā)展具有西華特色的產(chǎn)業(yè)體系，形成優(yōu)勢(shì)產(chǎn)品、優(yōu)勢(shì)行業(yè)和支柱產(chǎn)業(yè),發(fā)揮產(chǎn)業(yè)的高效集約化。遠(yuǎn)景作為城市發(fā)展的戰(zhàn)略儲(chǔ)備空間控制。

東控：隨著東環(huán)路的建成，東部地區(qū)已具備開(kāi)發(fā)建設(shè)的條件，規(guī)劃沿線布置科研用地和高新科技工業(yè)園區(qū)。城區(qū)東北部的賈魯河以東地區(qū)，靠近阿—深高速公路城市出入口，規(guī)劃布置城市市場(chǎng)流通和物流儲(chǔ)運(yùn)的功能。東南部用地位于城市主導(dǎo)風(fēng)向上側(cè)，是城市生態(tài)敏感區(qū)，規(guī)劃從提升城市空間品質(zhì)，保證城市環(huán)境質(zhì)量，建設(shè)生態(tài)城市的角度，將城市東南部用地劃定為生態(tài)維護(hù)用地。

北抑：北環(huán)路以北地區(qū)。因背離城市主要經(jīng)濟(jì)及交通流向；發(fā)展用地與現(xiàn)狀城區(qū)被北環(huán)路分隔，聯(lián)系不便，故劃定為限制建設(shè)的地區(qū)。規(guī)劃定為限制建設(shè)的地區(qū)，重點(diǎn)發(fā)展生態(tài)農(nóng)業(yè)、林業(yè)和觀光旅游業(yè)。本次規(guī)劃確定西華縣城區(qū)布局結(jié)構(gòu)為“集中緊湊式”，形成“兩軸、雙心、三園、五區(qū)”的規(guī)劃結(jié)構(gòu)。

兩軸：以箕城路、西周路為軸線，布置大型行政、文化、商業(yè)設(shè)施，成為城市的主要公共建筑軸線，集中體現(xiàn)現(xiàn)代化城市建設(shè)風(fēng)貌。

雙心：指兩個(gè)市級(jí)的城市公共中心，即舊城區(qū)的商貿(mào)、行政、文化中心及城南新區(qū)的行政、文化、體育中心。

三園：指城西科技工業(yè)園、城西北加工工業(yè)園和城東北物流儲(chǔ)運(yùn)園。工業(yè)園區(qū)用地以工業(yè)用地為主，物流儲(chǔ)運(yùn)園區(qū)以倉(cāng)儲(chǔ)、配送加工用地為主，適當(dāng)配套相關(guān)生活服務(wù)設(shè)施。

五區(qū)：指城市以生活居住職能為主的居住區(qū)，即城中片（舊城區(qū)）、城南片（南環(huán)路以北）、城北片（東風(fēng)運(yùn)河以北）和城南新區(qū)片（南環(huán)路以南）。規(guī)劃結(jié)合居住區(qū)規(guī)劃，在各片區(qū)中心分別設(shè)置居住區(qū)級(jí)的公共服務(wù)中心，為居民提供日常生活服務(wù)。

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