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房地產(chǎn)估價(jià)師模擬試卷 房地產(chǎn)估價(jià)考試題及答案篇一
(一)
某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)1幢商住樓。5月，以該在建工程抵押向甲銀行貸款，未辦理登記。月，該企業(yè)又以在建工程抵押向乙銀行貸款，辦理了抵押登記，11月該企業(yè)取得預(yù)售許可證。年12月，無房屋住的劉某以90萬元購買70m2期房一套，3月該項(xiàng)目竣工交付。5月，該企業(yè)將商業(yè)用房出租給丙商場(chǎng)。10月，該企業(yè)到期不能償還債務(wù)，甲、乙銀行向法院申請(qǐng)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)。
1.該項(xiàng)目竣工驗(yàn)收前，甲企業(yè)可能申請(qǐng)的登記為( )。
a.預(yù)告
b.抵押
c.在建工程抵押
d.抵押權(quán)預(yù)告
【答案】ac
【解析】本題考查的是不動(dòng)產(chǎn)登記的類型?！段餀?quán)法》第二十條規(guī)定：當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記?！段餀?quán)法》還將在建工程抵押納人抵押權(quán)登記的范疇。
2.劉某應(yīng)繳納的契稅為( )元。
a.9000
b.13500
c.27000
d.45000
【答案】a
【解析】本題考查的是契稅。無房的劉某購房90平方米以下契稅按照1%計(jì)算。
3.該企業(yè)出租給丙商場(chǎng)應(yīng)繳納的稅為( )。
a.契稅
b.所得稅
c.印花稅
d.土地増值稅
【答案】bc
【解析】本題考查的是印花稅。該企業(yè)把商場(chǎng)出租給丙，則需要交納企業(yè)所得稅、印花稅。
4.關(guān)于該企業(yè)出租商業(yè)用房的說法，正確的是( )。
a.應(yīng)當(dāng)向房產(chǎn)管理部門申請(qǐng)登記備案
b.應(yīng)當(dāng)經(jīng)甲、乙銀行同意
c.該租賃關(guān)系不得對(duì)抗乙銀行的抵押權(quán)
d.該租賃關(guān)系不受抵押權(quán)影響
【答案】ac
【解析】本題考查的是商品房屋租賃登記備案?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》規(guī)定“房屋租賃，出租人和承租人應(yīng)當(dāng)簽訂書面租賃合同，約定租賃期限、租賃用途、租賃價(jià)格、修繕責(zé)任等條款，以及雙方的其他權(quán)利和義務(wù)，并向房產(chǎn)管理部門登記備案”。抵押權(quán)設(shè)立后房屋出租的，租賃關(guān)系不得對(duì)抗已登記的抵押權(quán)。
5.關(guān)于法院處罝抵押物時(shí)優(yōu)先保護(hù)的說法，正確的為( )。
a.應(yīng)當(dāng)首先保護(hù)購房人劉某的權(quán)益
b.甲銀行抵押在先，優(yōu)先受償
c.乙銀行辦理了登記，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先受償
d.甲、乙銀行按貸款比例受償
【答案】c
【解析】本題考查的是房地產(chǎn)抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)。物權(quán)法第一百九十九條：同一財(cái)產(chǎn)向兩個(gè)以上債權(quán)人抵押的，拍賣、變賣抵押財(cái)產(chǎn)所得的價(jià)款依照下列規(guī)定清償：(一)抵押權(quán)已登記的，按照登記的先后順序清償;順序相同的，按照債權(quán)比例清償;(二)抵押權(quán)已登記的先于未登記的受償;(三)抵押權(quán)未登記的，按照債權(quán)比例清償。
(二)
甲企業(yè)在劃撥國(guó)有土地上建造一幢綜合樓，并以該在建工程作抵押，向乙銀行貸款。204月30日，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)出具抵押估價(jià)報(bào)告，評(píng)估該在建工程年3月30日的市場(chǎng)價(jià)格為萬元。另披露該工程尚欠工程款400萬元，需補(bǔ)交土地出讓金200萬元。3月，甲企業(yè)未能履行還款義務(wù)，乙銀行要求實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)。
6.乙銀行確定抵押貨款額度，就以( )萬元作為參考依據(jù)。
a.1400
b.1600
c.1800
d.2000
【答案】a
【解析】本題考查的是房地產(chǎn)抵押估價(jià)。房地產(chǎn)抵押價(jià)值為抵押房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場(chǎng)價(jià)值減去房地產(chǎn)估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款?？鄢姆ǘ▋?yōu)先受償款一般是指在抵押的房地產(chǎn)上債權(quán)人依法擁有的優(yōu)先受償款，即假定在估價(jià)時(shí)點(diǎn)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，法律規(guī)定優(yōu)先于本次抵押貸款受償?shù)目铑~，包括發(fā)包人拖欠承包人的建筑工程價(jià)款，已抵押擔(dān)保的.債權(quán)數(shù)額，以及其他法定優(yōu)先受償款。2000-400-200=1400萬元。
7.該在建工程抵押估價(jià)，原則上應(yīng)由( )委托。
a.甲企業(yè)
b.乙銀行
c.甲企業(yè)和乙銀行共同
d.甲企業(yè)和乙銀行協(xié)商
【答案】b
【解析】本題考查的是房地產(chǎn)抵押估價(jià)。通過委托估價(jià)方式確定房地產(chǎn)抵押價(jià)值的，原則上由商業(yè)銀行委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估。
8.上述評(píng)估報(bào)告使用期限一般不超過( )。
a.2015年9月29日
b.2015年10月29日
c.203月29日
d.年4月29日
【答案】d
【解析】本題考查的是房地產(chǎn)抵押估價(jià)。房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告應(yīng)用有效期從估價(jià)報(bào)告出具之日起計(jì)，不得超過一年。
9.乙銀行實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的方式為( )。
a.與甲企業(yè)協(xié)商一致，對(duì)抵押物進(jìn)行拍賣、變賣
b.抵押物直接歸乙銀行所有
c.請(qǐng)求法院依法拍賣、變賣抵押物
d.直接委托拍賣機(jī)構(gòu)對(duì)抵押物進(jìn)行拍賣
【答案】ac
【解析】本題考查的是房地產(chǎn)抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)。依據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形，抵押權(quán)人可以與抵押人協(xié)議以抵押房地產(chǎn)折價(jià)或者以拍賣、變賣該抵押房地產(chǎn)所得的價(jià)款優(yōu)先受償。抵押權(quán)人與抵押人未就抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)方式達(dá)成協(xié)議的，抵押權(quán)人可以請(qǐng)求人民法院拍賣、變賣抵押房地產(chǎn)。
房地產(chǎn)估價(jià)師模擬試卷 房地產(chǎn)估價(jià)考試題及答案篇二
房地產(chǎn)估價(jià)師考試《制度與政策》模擬試題
1.房地產(chǎn)贈(zèng)與屬于繳納土地增值稅的范圍。( )
a.a
b.b
【答案】b
【解析】本題考查的是土地増值稅-征稅范圍。土地增值稅的征稅范圍包括國(guó)有土地、地上建筑物及其他附著物。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)是指轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)的行為。不包括通過繼承、贈(zèng)與等方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。
2.夫妻之間的房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移，免征契稅。( )
a.a
b.b
【答案】a
【解析】本題考查的是契稅-其他有關(guān)具體規(guī)定。在婚姻關(guān)系存續(xù)期間，房屋、土地權(quán)屬原歸夫妻一方所有，變更為夫妻雙方共有或另一方所有的，或者房屋、土地權(quán)屬原歸夫妻雙方共有，變更為其中一方所有的，或者房屋、土地權(quán)屬原歸夫妻雙方共有，雙方約定、變更共有份額的，免征契稅。
3.印花稅采用比例稅率。( )
a.a
b.b
【答案】b
【解析】本題考查的是印花稅。印花稅的稅率采用比例稅率和定額稅率兩種。
4.個(gè)人購買經(jīng)濟(jì)適用住房，在法定稅率基礎(chǔ)上減半征收契稅。( )
a.a
b.b
【答案】a
【解析】本題考查的是經(jīng)濟(jì)適用住房的稅收優(yōu)惠政策。對(duì)個(gè)人購買經(jīng)濟(jì)適用住房，在法定稅率基礎(chǔ)上減半征收契稅。
5.國(guó)土管理部門在未取得規(guī)劃條件的情況下，與某公司簽訂了國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同，合同無效。( )
a.a
b.b
【答案】a
【解析】本題考查的是城鄉(xiāng)規(guī)劃的實(shí)施。規(guī)劃條件未納人國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同的，該國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同無效。
6.汽車遠(yuǎn)光照射，成為交通事故的隱患，這是一類常見的電磁輻射污染。( )
a.a
b.b
【答案】a
【解析】本題考查的是輔射污染。其他可見光污染：如商店、賓館、寫字樓等建筑物，外墻全部用破璃或反光破璃裝飾，在陽光或強(qiáng)烈燈光照射下發(fā)生反光，會(huì)擾亂駕駛員或行人的視覺，成為交通事故的隱患。
7.材料的密度是指材料單位體積的質(zhì)量。( )
a.a
b.b
【答案】b
【解析】本題考查的是建筑材料的性質(zhì)。材料的密度是指材料在絕對(duì)密實(shí)狀態(tài)下單位體積的質(zhì)量，即材料的質(zhì)量與材料在絕對(duì)密實(shí)狀態(tài)下的體積之比。
8.定額計(jì)價(jià)方式把施工措施與工程實(shí)體項(xiàng)@進(jìn)行分離，工程量清單計(jì)價(jià)方式區(qū)分實(shí)體性損耗與施工措施性損耗。( )
a.a
b.b
【答案】b
【解析】本題考查的是工程造價(jià)計(jì)價(jià)的基本原理和方法。定額計(jì)價(jià)方式與工程量清單計(jì)價(jià)方式的差別：前者為區(qū)分施工實(shí)體性損耗和施工措施性損耗，而后者把施工措施與工程實(shí)體項(xiàng)目進(jìn)行分離。
9.房地產(chǎn)測(cè)設(shè)是指用測(cè)量手段測(cè)定地面上局部地域內(nèi)的土地、建筑物及構(gòu)筑物的特征點(diǎn)位，獲得反映現(xiàn)狀的圖或圖形信息。( )
a.a
b.b
【答案】b
【解析】本題考查的是房地產(chǎn)測(cè)繪的內(nèi)涵。房地產(chǎn)測(cè)繪是用測(cè)量手段測(cè)定地面上局部區(qū)域內(nèi)的土地、建筑物及構(gòu)筑物的特征點(diǎn)位，獲得反映現(xiàn)狀的圖或圖形信息。房地產(chǎn)測(cè)設(shè)是根據(jù)設(shè)計(jì)圖紙將一系列點(diǎn)位在實(shí)地上標(biāo)定。
10.洛倫茨曲線越是靠近四邊均為100%的正方形的對(duì)角線，表明社會(huì)成員之間的收入分配越平均。( )
a.a
b.b
【答案】a
【解析】本題考查的是社會(huì)收入分配平均程度的衡量。洛倫茨曲線越是靠近四邊均為100%的正方形的對(duì)角線，則表示收入分配越平均;而越是遠(yuǎn)離上述對(duì)角線，則表示收入分配越不平均。
房地產(chǎn)估價(jià)師模擬試卷 房地產(chǎn)估價(jià)考試題及答案篇三
中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試95年至今已進(jìn)行了6次，從開始進(jìn)行了改革，每年舉行一次考試，且單科成績(jī)及格可滾動(dòng)，2年內(nèi)有效，加上考生面向全世界，特別是港澳地區(qū)，因此房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試要求將越來越高，也越來越規(guī)范，這是毋庸置疑的，今年房地產(chǎn)估價(jià)師考試即將來臨，各地輔導(dǎo)教師與應(yīng)考人員均開始進(jìn)入臨考狀態(tài)，進(jìn)行緊張的考前輔導(dǎo)及復(fù)習(xí)工作。筆者參加福建省每年舉辦的輔導(dǎo)班講課，深感良好的輔導(dǎo)及正確的復(fù)習(xí)方法能起事半功倍之效，而這對(duì)于僅剩兩個(gè)月左右時(shí)間且平時(shí)工作忙的應(yīng)考人員來說是極為重要的。
首先，對(duì)輔導(dǎo)教師而言，應(yīng)注意如下幾點(diǎn)：
1、在考試大綱的框架內(nèi)，全面系統(tǒng)、輕重有別地講解各科目知識(shí)內(nèi)容。據(jù)以往幾年考試情況看，房地產(chǎn)估價(jià)師考試命題漸呈點(diǎn)散、面寬、靈活、量大的趨勢(shì)，這就要求應(yīng)考人員須全面系統(tǒng)掌握各科知識(shí)，考前輔導(dǎo)的目的不在于為應(yīng)考人員猜中幾個(gè)考題，更重要的是扎實(shí)有效地引導(dǎo)應(yīng)考人員圍繞考試大綱條款的要求，全面系統(tǒng)地復(fù)習(xí)各科目知識(shí)。為了在有限的時(shí)間內(nèi)輔導(dǎo)好，教師必須投入大量時(shí)間精力備課，做到充分吃透考綱精神，在此基礎(chǔ)上仔細(xì)琢磨，形成一套集掌握、熟悉、了解三個(gè)層次，輕重有別的授課綱要，以幫助應(yīng)考人員將書本由厚變薄，節(jié)省時(shí)間，提高復(fù)習(xí)效率。
2、除各門教材獨(dú)立的知識(shí)體系要掌握外，還應(yīng)引導(dǎo)應(yīng)試人員要有將各科融會(huì)貫通、綜合使用有關(guān)知識(shí)的意識(shí)。例如20《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理》中的計(jì)算題就要用“相關(guān)知識(shí)”中的物價(jià)指數(shù)處理的知識(shí)，若考生沒有這方面的意識(shí)，就會(huì)感到茫然，不知平均通貨膨脹率如何計(jì)算；還有第四門《房地產(chǎn)估價(jià)案例分析》，在教材中根本看不到考題的痕跡，輔導(dǎo)時(shí)須將第三門《房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法》和建設(shè)部出臺(tái)的“房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范”作為其理論基礎(chǔ)。此外第一門課還應(yīng)考慮有關(guān)的法律、法規(guī)和通知等，比如“房地產(chǎn)法”、“城市規(guī)劃法”、“城市房地產(chǎn)抵押管理辦法”和“城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)條例”等等，均需要了解掌握。
3、根據(jù)各科知識(shí)體系特點(diǎn)，歸納整理各科目中的重點(diǎn)、難點(diǎn)與熱點(diǎn)（簡(jiǎn)稱“三點(diǎn)”），將其梳理清楚， 理出頭緒及答題思路。在溫書迎考時(shí)間有限而科目又多、命題趨于靈活的情況下，各科目教師應(yīng)根據(jù)自身所授課程特點(diǎn)，將重要的章節(jié)進(jìn)行合理的歸納整理。例如第二門《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理》，歷年來計(jì)算題（無論大題還是小題）均在第二章的第二節(jié)和第五章的第五節(jié)，這二節(jié)也是這門課的“三點(diǎn)”，把它們搞清楚，其他章節(jié)就相對(duì)容易了。而這二節(jié)計(jì)算理論基礎(chǔ)是資金時(shí)間價(jià)值，為此，筆者輔導(dǎo)時(shí)將復(fù)利公式歸納為8個(gè)，這些公式涵蓋現(xiàn)金流p、a、f、g、a1及比率s（遞增或遞減）等之間的換算，歸納后只要記住四個(gè)簡(jiǎn)單的，其他四個(gè)是其倒數(shù)關(guān)系，這樣也就等于掌握了8個(gè)公式，應(yīng)考人員感覺效果很好，可以不看書，都覺得思路很清晰，有的考上房估師幾年后，還印象深刻，
備考資料
另外，掌握了復(fù)利公式換算，對(duì)第三門課中復(fù)習(xí)收益法公式也有很大幫助。
4、應(yīng)針對(duì)歷年考試實(shí)際，設(shè)計(jì)、精選、布置一定數(shù)量的典型習(xí)題以使應(yīng)考人員盡快進(jìn)入臨考狀態(tài)。由于房地產(chǎn)估價(jià)師考試命題靈活性與難度有逐年上升趨勢(shì)，要在限定時(shí)間內(nèi)完整答題，就必須提高應(yīng)試人員答題的快速反應(yīng)能力，唯有讓其做相當(dāng)?shù)哪M題，才能達(dá)到熟能生巧、熟以致快目的，以使應(yīng)考人員進(jìn)入最佳臨考狀態(tài)。
其次，對(duì)應(yīng)考人員，應(yīng)注意以下幾點(diǎn)：
1、均衡用力，制訂合理的復(fù)習(xí)計(jì)劃。房地產(chǎn)估價(jià)師考試共考四門課，五本教材，單科及格制，每門課均須及格才能成為房地產(chǎn)估價(jià)師，不要偏科。由于“制度政策”與“相關(guān)知識(shí)”合并為一門，相關(guān)知識(shí)僅占40%左右，且其內(nèi)容較雜，因此，從上（考前輔導(dǎo)的組織者）到下（應(yīng)考人員）都容易忽略它，不會(huì)引起大家的重視，殊不知一門課即便差1分也不能成為房地產(chǎn)估價(jià)師。去年福建考生中因“相關(guān)知識(shí)”考不好，而影響第一門課成績(jī)的人數(shù)很多，應(yīng)引起重視。
2、爭(zhēng)取在輔導(dǎo)前能把教材通讀一遍，這樣在輔導(dǎo)過程中就能主動(dòng)聽課，并能提出一些問題，效果總比被動(dòng)聽課把問題帶到考場(chǎng)來得好。
3、若有時(shí)間與條件，最好參加輔導(dǎo)班，以強(qiáng)化訓(xùn)練。輔導(dǎo)班有一個(gè)良好的氛圍，可以感受到考試的臨近，考生之間也可相互學(xué)習(xí)，取長(zhǎng)補(bǔ)短。同時(shí)通過教師的強(qiáng)化訓(xùn)練，梳理重點(diǎn)難點(diǎn)，掌握答題技巧等，均能提高復(fù)習(xí)效率。
4、經(jīng)過輔導(dǎo)，將各科目中的重要之處簡(jiǎn)化為便于個(gè)人記憶的條條綱綱，寫在一專門的筆記本上。由于每個(gè)人的記憶方法不同，做法不強(qiáng)求一致，這項(xiàng)工作應(yīng)在考前的半個(gè)月完成，然后在這關(guān)鍵的半個(gè)月中，專門記這些重要的條條綱綱，而不應(yīng)再抱厚厚的教材翻看，那樣容易走神，老覺自己記憶力不好，會(huì)失去考試信心。
5、考試過程中，要善于調(diào)節(jié)心理，注意答題技巧。不會(huì)作的題目，要想著只要及格就可以，不可有非把它做出不可的心態(tài)，將大量時(shí)間浪費(fèi)在一道題目上，而亂了全局陣腳。答題要注意技巧，選擇題可用排除、檢驗(yàn)、邏輯推理等方式，單選題不空；多選題與判斷題寧缺勿爛；計(jì)算題要按部就班，有步驟有給分；主觀題有把握的先做，等等。當(dāng)然認(rèn)真復(fù)習(xí)，溫書迎考，提高實(shí)力最為重要，這樣才能獲得好成績(jī)。
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房地產(chǎn)估價(jià)師模擬試卷 房地產(chǎn)估價(jià)考試題及答案篇四
一、制定作息時(shí)間計(jì)劃
在考試前最后一個(gè)星期內(nèi)，建議考生，把每天的復(fù)習(xí)功課、運(yùn)動(dòng)、休息與睡眠的時(shí)間安排合理，防止在家復(fù)習(xí)忙忙亂亂，按計(jì)劃行事，使生理節(jié)奏感與心理節(jié)奏感增強(qiáng)，
二、把生物鐘調(diào)向考試時(shí)間
生物鐘的調(diào)節(jié)對(duì)考試也是非常重要的，按照考試上午開始時(shí)間與下午開始時(shí)間復(fù)習(xí)，有助于進(jìn)入考試狀態(tài)，充分發(fā)揮已掌握的知識(shí)。
三、抓住最佳記憶時(shí)間
研究證明，早晨起床后半小時(shí)及晚上睡覺前半小時(shí)由于不受前攝抑制、后攝抑制的影響，記憶效果最好。建議考生在早晨起床后半小時(shí)及晚上睡覺前半小時(shí)復(fù)習(xí)最關(guān)鍵、最重要的課程內(nèi)容。
四、以考試心態(tài)做卷子
一些考生認(rèn)為自己已經(jīng)做了好幾個(gè)月的卷子了，臨考前一個(gè)星期不做，看看就行了，這可能會(huì)導(dǎo)致考試時(shí)手生，影響發(fā)揮。建議考前以考試的心態(tài)做些試卷，到考試時(shí)就會(huì)以平常心態(tài)做卷子。
五、多參加自己喜歡的運(yùn)動(dòng)
調(diào)節(jié)情緒、消除疲勞、養(yǎng)精蓄銳，以穩(wěn)定的、飽滿的情緒迎戰(zhàn)考試。但參加體育活動(dòng)時(shí)，切忌劇烈運(yùn)動(dòng)，防止受傷，
備考資料
六、少玩電腦和上網(wǎng)
玩電腦、上網(wǎng)容易上癮，影響考生復(fù)習(xí)時(shí)間，也會(huì)抑制考生對(duì)已掌握知識(shí)的發(fā)揮。
七、注意飲食衛(wèi)生，防止胃腸疾病
考生在復(fù)習(xí)的時(shí)候，很多都會(huì)給自己補(bǔ)充很多營(yíng)養(yǎng)，但暴飲暴食會(huì)引起胃腸功能紊亂，影響情緒安定，不利于考試。建議按照平時(shí)的飲食習(xí)慣吃飯就可以，沒有必要因加強(qiáng)營(yíng)養(yǎng)去吃大魚大肉。
八、調(diào)整睡眠
從現(xiàn)在起切忌再“開夜車”，建議考生根據(jù)自己的情況把晚間睡眠調(diào)整到十點(diǎn)或十一點(diǎn)。否則很容易輾轉(zhuǎn)反側(cè)難以入睡，使心緒煩躁不安，影響考試。
九、考試前不要想考試后的事
隨著考試日的臨近，不少考生開始想起考后的安排了，容易分散注意力，建議考生在考前應(yīng)集中心思，全力以赴迎考。
十、不要做難題新題
不再做難題，不再做新的題目，以免自信心受打擊，對(duì)自己產(chǎn)生懷疑。
如果在考試前能夠按照以上的方法來做，那么就能夠在有效的學(xué)習(xí)情況下，緩解壓力，同時(shí)為考出好成績(jī)奠定基礎(chǔ)。
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房地產(chǎn)估價(jià)師模擬試卷 房地產(chǎn)估價(jià)考試題及答案篇五
某商業(yè)樓建筑面積為5000㎡，于9月1日開工，3月1日建成投入使用;該樓為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，耐用年限為60年。業(yè)主于3月1日通過補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金將土地使用權(quán)性質(zhì)由劃撥轉(zhuǎn)為出讓，用途為商業(yè)，土地使用年限為40年，自203月1日起至2043年2月28日止。在3月1日，業(yè)主擬以該商業(yè)樓為抵押物向銀行申請(qǐng)兩年期的抵押貸款，委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)估價(jià)。
(問題1) 采用成本法估價(jià)，計(jì)算該建筑物折舊時(shí)，確定建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命應(yīng)( )
a.按土地使用權(quán)出讓年限扣除土地已使用年限計(jì)算
b.按建筑物耐用年限計(jì)算
c.按建筑物耐用年限扣除建筑物已使用年限計(jì)算
d.按建筑物已使用年限計(jì)算
(問題2) 采用收益法估價(jià)時(shí)，下述觀點(diǎn)不正確的是( )
a.收益年限應(yīng)按估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的土地使用權(quán)剩余年限計(jì)算
b.估價(jià)時(shí)點(diǎn)應(yīng)設(shè)定為203月1日
c.凈收益中應(yīng)扣除建筑物折舊額
d.應(yīng)要求委托人提供該商業(yè)樓的經(jīng)營(yíng)收益和費(fèi)用資料
(問題3) 估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估出該商業(yè)樓在年3月1日的公開市場(chǎng)價(jià)值為4000萬元。近年來此類房地產(chǎn)的價(jià)格年均上漲5%趨勢(shì)仍將繼續(xù)。另根據(jù)拍賣行統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，此類房地產(chǎn)快速變現(xiàn)的變現(xiàn)率一般為其正常市場(chǎng)價(jià)格的70%。估價(jià)機(jī)構(gòu)向委托人提交的估價(jià)結(jié)果應(yīng)該是( )萬元。
a.2800
b.2940
c.4000
d.4200
(問題4) 假設(shè)在9月1日，業(yè)主委托某估價(jià)機(jī)構(gòu)重新評(píng)估該商業(yè)樓現(xiàn)時(shí)的抵押價(jià)值，若估價(jià)結(jié)果顯示該商業(yè)樓的公開市場(chǎng)價(jià)值比2004年3月1目的公開市場(chǎng)價(jià)值增加了500萬元。下列表述中正確的是( )
a.原抵押權(quán)人認(rèn)為該商業(yè)樓已全部抵押，500萬元增值不能再次設(shè)立抵押權(quán)
b.原抵押權(quán)人認(rèn)為該商業(yè)樓已全部抵押給原抵押權(quán)人，500萬元增值不能對(duì)原抵押權(quán)人以外的債權(quán)提供擔(dān)保
c.業(yè)主認(rèn)為該500萬元屬于抵押物價(jià)值的新增部分，不屬于抵押范圍，若對(duì)抵押物拍賣，原抵押權(quán)人對(duì)該部分價(jià)值無優(yōu)先受償權(quán)
d.該500萬元可再次抵押
(答案1) a、(答案2) c、(答案3) c、(答案4) d
房地產(chǎn)估價(jià)師模擬試卷 房地產(chǎn)估價(jià)考試題及答案篇六
房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營(yíng)與管理》模擬試題
1.某商業(yè)店鋪的購買價(jià)格為60萬元，其中40萬元為借貸資金，余款由購買者用現(xiàn)金支付。如該店鋪進(jìn)入正常經(jīng)營(yíng)期后第一年的稅后現(xiàn)金流為24000元、投資者權(quán)益增加值為2200元、店鋪市場(chǎng)價(jià)值增長(zhǎng)率為2%，則考慮物業(yè)增值時(shí)該店鋪的投資回報(bào)率為(d )。
a.7.1%
b.12.0%
c.13.1%
d.19.1%
2.某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的占地面積2萬m2，土地總價(jià)16000萬元，如果房屋開發(fā)成本為3000元/m2，預(yù)測(cè)銷售價(jià)格為8000元/m2，則該項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)盈虧平衡的容積率為(c )。
a.1.4
b.1.5
c.1.6
d.1.8
3.房地產(chǎn)項(xiàng)目盈虧平衡分析中，不包括(c )分析。
a.最低租售價(jià)格
b.最低租售數(shù)量
c.最低利潤(rùn)水平
d.最高土地取得價(jià)格
4.房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析中不能用于風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)與評(píng)價(jià)的方法是(b )。
a.專家打分法
b.“三項(xiàng)預(yù)測(cè)值”法
c.解析法
d.蒙特卡洛模擬法
5.對(duì)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分析時(shí)，主要是針對(duì)可判斷其(a )的`風(fēng)險(xiǎn)因素。
a、變動(dòng)可能性
b.影響重要性
c.發(fā)生經(jīng)常性
d.類型歸屬性
6.投資機(jī)會(huì)研究中的主要內(nèi)容有地區(qū)情況、經(jīng)濟(jì)政策、勞動(dòng)力狀況、(c )等。
a.規(guī)劃設(shè)計(jì)方案
b.投資估算
c.資源條件
d.投資權(quán)益
7.在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資估算中，房屋開發(fā)費(fèi)中不包括(c )。
a.建筑安裝工程費(fèi)
b.公共配套設(shè)施建設(shè)
c.土地費(fèi)用
d.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)
8.下列報(bào)表中，不屬于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)報(bào)表中基本報(bào)表的是( d)。
a.資本金現(xiàn)金流量表
b.資金來源與運(yùn)用表
c.損益表
d.投資計(jì)劃與資金籌措表
9.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資估算時(shí)，如為委托銷售代理的，則代理費(fèi)應(yīng)列入(b )。
a.管理費(fèi)
b.銷售費(fèi)用
c.其他費(fèi)用
d.前期費(fèi)用
10.現(xiàn)金流量表可以用來進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的(a )分析。
a.財(cái)務(wù)盈利能力
b.清償能力
c.資金平衡情況
d.營(yíng)運(yùn)能力
房地產(chǎn)估價(jià)師模擬試卷 房地產(chǎn)估價(jià)考試題及答案篇七
房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》考前指導(dǎo)試題
試題
1.房地產(chǎn)權(quán)利的種類中，屬于債權(quán)的是( ?)。
a.地役權(quán)
b.土地使用權(quán)
c.抵押權(quán)
d.租賃權(quán)
2.( ?)是指權(quán)利人依法對(duì)特定的物享有直接支配和排他的權(quán)利。
a.物權(quán)
b.債權(quán)
c.租賃權(quán)
d.所有權(quán)
3.( ?)是在他人的物上依法享有占有、使用和收益的權(quán)利。
a.用益物權(quán)
b.擔(dān)保物權(quán)
c.抵押權(quán)
d.租賃權(quán)
4.炫耀性物品是用以顯示人們的`身份和社會(huì)地位的物品。由于這種物品只有在高價(jià)位時(shí)才能起到炫耀的作用，所以其需求量與價(jià)格成( )關(guān)系。
a.反方向變化
b.同方向變化
c.無變化
d.無法確定
5.當(dāng)消費(fèi)者收入增加時(shí)，會(huì)減少對(duì)( )的需求。
a.正常商品
b.炫耀性物品
c.高檔商品
d.低檔商品
6.當(dāng)消費(fèi)者對(duì)某種房地產(chǎn)的偏好程度增強(qiáng)時(shí)，該種房地產(chǎn)的需求會(huì)( )。
a.增加
b.減少
c.不變
d.無法確定
7.房地產(chǎn)開發(fā)商預(yù)期房地產(chǎn)價(jià)格未來會(huì)上升，則在制定投資計(jì)劃時(shí)會(huì)增加開發(fā)量，從而會(huì)使未來的供給( )，使其現(xiàn)期供給( )。
a.增加，增加
b.減少，增加
c.增加，減少
d.減少，減少
8.在影響房地產(chǎn)價(jià)格的各種因素中，“城市化”屬于( )。(試題)
a.社會(huì)因素
b.環(huán)境因素
c.人口因素
d.行政因素
9.當(dāng)新用途的房地產(chǎn)價(jià)值-改變用途的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)大于現(xiàn)用途的房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)應(yīng)以( ?)為前提進(jìn)行估價(jià)。
a.保持現(xiàn)狀
b.裝飾裝修改造
c.轉(zhuǎn)換用途
d.重新利用
10.某可比實(shí)例的成交價(jià)格為2400元/㎡，建筑面積100㎡，首期付款12萬元，其余半年后支付8萬元，1年后支付4萬元。已知年利率為10%，則該可比實(shí)例的實(shí)際價(jià)格為( ) 元/㎡。
a.2290.91
b.2326.41
c.2344.16
d.2308.66
答案
1. d 2. a 3. a 4. b 5. d 6. a 7. c 8. a 9. c 10. b
房地產(chǎn)估價(jià)師模擬試卷 房地產(chǎn)估價(jià)考試題及答案篇八
考前飲食五忌二宜
五忌：
1、考前食譜忌大變，
2、飲食最忌減主食。
3、吃雞忌吃皮。
4、咖啡會(huì)導(dǎo)致尿頻，高考切忌。
5、零食忌選堅(jiān)果類。
二宜：
1、每天宜吃2個(gè)水果。
2、厭食宜用“羊吃草”法，
備考資料
三需：
1、需多喝水
2、需多吃果蔬
3、需少食多餐
“考前菜譜”三大誤區(qū)：
誤區(qū)一：大魚大肉伺候
誤區(qū)二：食譜大變臉
誤區(qū)三：補(bǔ)品最營(yíng)養(yǎng)
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房地產(chǎn)估價(jià)師模擬試卷 房地產(chǎn)估價(jià)考試題及答案篇九
房地產(chǎn)估價(jià)師考試注意事項(xiàng)
考試科目：
科目名稱考試時(shí)間題型題量滿 分房地產(chǎn)基本制度與政策2.5小時(shí)單選：40道 多選：30道 判斷：40道 綜合：小題15道100分房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理2.5小時(shí)單選：35道 多選：15道 判斷：15道 計(jì)算：2道100分房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法2.5小時(shí)單選：35道 多選：15道 判斷：15道 計(jì)算：2道100分房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析2.5小時(shí)問答：3道 單選：10道 找錯(cuò)：13處 改錯(cuò)：1道100分
考生注意事項(xiàng)：
(一)《房地產(chǎn)基本制度與政策》科目為客觀題型，以填涂答題卡的`方式作答;《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理》、《房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法》兩科目以填涂答題卡和在 答題紙上作答相結(jié)合的方式作答;《房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析》科目采取在答題紙上開卷作答的方式，考生可攜帶紙質(zhì)資料，僅限自用，不得與其他考生交換使用?？?生應(yīng)考時(shí)，須攜帶黑色墨水筆、2b鉛筆、橡皮、無聲無文本編輯功能的計(jì)算器。
(二)各科目考試范圍及對(duì)考生應(yīng)掌握知識(shí)的具體要求，請(qǐng)查閱《全國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試大綱》。
房地產(chǎn)估價(jià)師模擬試卷 房地產(chǎn)估價(jià)考試題及答案篇十
房地產(chǎn)估價(jià)師經(jīng)營(yíng)與管理考前指導(dǎo)試題
1.對(duì)某種特定的商品來說，下列關(guān)于市場(chǎng)容量概念的表述中，正確的是(c )。
a.潛在市場(chǎng)>服務(wù)市場(chǎng)>有效市場(chǎng)>合格的有效市場(chǎng)
b.服務(wù)市場(chǎng)>潛在市場(chǎng)>服務(wù)市場(chǎng)>合格的有效市場(chǎng)
c.潛在市場(chǎng)>有效市場(chǎng)>合格的.有效市場(chǎng)>服務(wù)市場(chǎng)
d.潛在市場(chǎng)>服務(wù)市場(chǎng)>合格的有效市場(chǎng)>有效市場(chǎng)
2.某房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)過市場(chǎng)調(diào)研后，決定在某城市開發(fā)供老年人居住的“銀發(fā)公寓”。那么，開發(fā)商在目標(biāo)市場(chǎng)選擇過程中采用的是( d)模式。
a.選擇專業(yè)化
b.產(chǎn)品專業(yè)化
c.大量定制
d.單一市場(chǎng)集中化
3.下列行業(yè)中，( d)中的企業(yè)盈利水平與企業(yè)規(guī)模、市場(chǎng)份額均有關(guān)。
a.批量行業(yè)
b.僵滯行業(yè)。
c.分塊行業(yè)
d.專業(yè)化行業(yè)
4.已知年利率為14%，則按季度計(jì)息時(shí)的實(shí)際年利率為(c )。
a.12.55%
b.12.68%
c.14.75%
d.15.01%
5.某購房者向銀行申請(qǐng)了以等比遞增方式還款的個(gè)人住房抵押貸款。如果該貸款的年利率為5.75%，期限為，按月償還，首次月還款額為元，月還款額增長(zhǎng)率為0.2%，則該購房者在第5年第6個(gè)月的還款額為( a)元。
a.2277.4
b.2281.9
c.2728.8
d.2741.9
6.購置某物業(yè)用于出租經(jīng)營(yíng)，購買價(jià)格為100萬元，從購買后下一年開始有租金收入，年凈租金收入為20萬元?，F(xiàn)金收支均發(fā)生在年初，目標(biāo)收益為10%，則該項(xiàng)目的動(dòng)態(tài)投資回收期( d)。
a.小于5年
b.在5～6年之間
c.在6～7年之間
d.在7～8年之間
7.下列關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目靜態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)的表述中，不正確的是(a )。
a.成本利潤(rùn)率是年成本利潤(rùn)率
b.成本利潤(rùn)率是開發(fā)經(jīng)營(yíng)期的成本利潤(rùn)率
c.投資利潤(rùn)率是項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)期內(nèi)年平均利潤(rùn)總額與項(xiàng)目總投資的比率
d.投資利潤(rùn)率是項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)期內(nèi)一個(gè)正常年份的年利潤(rùn)總額與項(xiàng)目總投資的比率
8.某物業(yè)的購買價(jià)格為60萬元，其中20萬元為金融提供的抵押貸款，在正常經(jīng)營(yíng)期內(nèi)，年租金收入為10萬元。年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用為5萬元，年還本付息額為2萬元，所得稅率為33%，則該項(xiàng)投資的稅前現(xiàn)金回報(bào)率為( a)。
a.7.5%
b.8.3%
c.12.5%
d.16.7%
9.對(duì)于一般的商用房地產(chǎn)投資項(xiàng)目，其償債備付率至少應(yīng)大于(a )。
a.1.2%
b.1.5%
c.120.5%
d.16.7%
10.若某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的表面收益為18%，年租金增長(zhǎng)率為8%，通貨膨脹率為6%，則該項(xiàng)目房地產(chǎn)投資的實(shí)際收益為(c )。
a.9.26%
b.10%
c.11.32%
d.12%
房地產(chǎn)估價(jià)師模擬試卷 房地產(chǎn)估價(jià)考試題及答案篇十一
房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》考前輔導(dǎo)試題
第 1 題
在城市房屋拆遷中，如果被拆遷房屋的合同租金與市場(chǎng)租金差異較大，則在估價(jià)時(shí)應(yīng)考慮此因素。 ( ?)
【正確答案】： ×
第 2 題
在城市房屋拆遷估價(jià)中，當(dāng)拆遷補(bǔ)償實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式且所調(diào)換的房屋為期房的，因所調(diào)換的房屋狀況為未來某個(gè)時(shí)點(diǎn)的狀況，所以估價(jià)時(shí)點(diǎn)應(yīng)為未來。 ( ?)
【正確答案】： ×
第 3 題
對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)用地而言，從某個(gè)特定投資角度評(píng)估出的投資價(jià)值，一般大于市場(chǎng)價(jià)值。 ( ?)
【正確答案】： ×
第 4 題
在不考慮外部折舊的情況下，如果成本法求得的價(jià)值大大高于市場(chǎng)法或收益法求得的價(jià)值，則說明房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣。 ( ?)
【正確答案】： √
第 5 題
周圍環(huán)境狀況是否良好、交通是否有利于商品運(yùn)輸是確定商業(yè)用房位置優(yōu)劣的首要因素。 ( ?)
【正確答案】： ×
第 6 題
不論是何種估價(jià)目的，估價(jià)對(duì)象狀況不一定是估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的狀況，評(píng)估估價(jià)對(duì)象價(jià)值所依據(jù)的市場(chǎng)狀況。 ( ?)
【正確答案】： ×
第 7 題
當(dāng)估價(jià)對(duì)象為“干凈”的房地產(chǎn)、可比實(shí)例是帶有債權(quán)債務(wù)的房地產(chǎn)時(shí)，其統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍的價(jià)格換算公式是：房地產(chǎn)價(jià)格=帶債權(quán)債務(wù)的房地產(chǎn)價(jià)格+債務(wù)一債權(quán)。 ( ?)
【正確答案】： √
第 8 題
房地產(chǎn)收益可分為有形收益和無形收益，無形收益通常難以貨幣化，難以在計(jì)算凈收益時(shí)予以考慮，但可通過選取較高的報(bào)酬率或資本化率予以考慮。 ( ?)
【正確答案】： ×
第 9 題
某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的利潤(rùn)為360萬元，土地取得成本、開發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用合計(jì)為2000萬元，投資利息為200萬元，企業(yè)應(yīng)繳納土地增值稅200萬元，該房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的投資利潤(rùn)率為18%。 ( ?)
【正確答案】： √
第 10 題
成本法是先分別求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重新構(gòu)建價(jià)格和折舊，然后將重新購建價(jià)格減去折舊來求取估計(jì)對(duì)象價(jià)值的方法。 ( ?)
【正確答案】： √
第 11 題
在假設(shè)開發(fā)法的現(xiàn)金流量折現(xiàn)法中，待開發(fā)房地產(chǎn)取得稅費(fèi)、后續(xù)開發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)等，主要是根據(jù)估價(jià)對(duì)象的相應(yīng)生產(chǎn)水平估計(jì)出的。 ( ?)
【正確答案】： ×
第 12 題
一般來說，運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)時(shí)，同一估價(jià)對(duì)象在自己開發(fā)前提下評(píng)估出的價(jià)格大于在自愿轉(zhuǎn)讓前提下評(píng)估出的.價(jià)值，在被迫轉(zhuǎn)讓前提下評(píng)估出的價(jià)值小于在自愿轉(zhuǎn)讓前提下評(píng)估出的價(jià)值。 ( ?)
【正確答案】： √
第 13 題
運(yùn)用平均增減量法進(jìn)行預(yù)測(cè)的條件是，房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)過程是持續(xù)上升或下降的，并且上升或下降的幅度大致接近，否則就不宜采用這種方法。 ( ?)
【正確答案】： ×
第 14 題
某城市路線標(biāo)準(zhǔn)深度為24m，劃分為三個(gè)等份，從街道方向算起，各等份單獨(dú)深度價(jià)格修正率分別為50%、30%、20%，則臨街16m的矩形土地的平均深度價(jià)格修正率為120%。 ( ?)
【正確答案】： √
第 15 題
一份完整的估價(jià)報(bào)告通常由封面、目錄、估價(jià)師聲明、估價(jià)結(jié)果報(bào)告、估價(jià)技術(shù)報(bào)告和附件六部分組成。 ( ?)
【正確答案】： ×
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