物業(yè)調(diào)研報(bào)告題目（專業(yè)21篇）

報(bào)告的撰寫需要嚴(yán)格遵守學(xué)術(shù)和專業(yè)規(guī)范，確保內(nèi)容準(zhǔn)確、客觀、清晰易懂。那么我們?cè)撊绾螌懸环葺^為完美的報(bào)告呢？市場(chǎng)分析報(bào)告

物業(yè)調(diào)研報(bào)告題目篇一

隨著城鎮(zhèn)化腳步不斷推進(jìn)，各地新興小區(qū)如雨后春筍般圈地而起，五花八門的物業(yè)公司也有了巨大的發(fā)展空間，物業(yè)的品牌價(jià)值也成為了房地產(chǎn)商手里越來越重要的籌碼。物業(yè)對(duì)小區(qū)的管理與城管對(duì)于城市的管理如出一轍，同時(shí)也有著包含關(guān)系。物業(yè)管的不光是小區(qū)整體環(huán)境，還要解決每個(gè)業(yè)主日常所遇到的問題。當(dāng)小區(qū)內(nèi)住戶的某些行為觸犯到城市管理相關(guān)法規(guī)時(shí)，就進(jìn)入了城管管轄范圍，要解決好這些物業(yè)、城管均可介入的問題往往需要雙方開展協(xié)作。

在現(xiàn)實(shí)中，諸多問題使得原本可以開展協(xié)作的部分反而成了城管執(zhí)法過程中的瓶頸。由于物業(yè)平時(shí)與業(yè)主關(guān)系密切，有的物業(yè)管理人員與業(yè)主幾乎如親友般熟悉，出于感情層面以及日后相處考慮，物業(yè)在遇到業(yè)主有違法行為時(shí)往往容易采取回避乃至包庇業(yè)主的措施，以使自己脫離干系。甚至還有一些不顧及品牌效益的物業(yè)，管理不好就直接撒手不管了，這就使得執(zhí)法人員在期望通過物業(yè)與業(yè)主溝通時(shí)吃到了無數(shù)閉門羹。

而如果物業(yè)管理者們更深層地思考下業(yè)主的違法違規(guī)問題，不難發(fā)現(xiàn)，只要有一戶業(yè)主帶頭不遵紀(jì)守法，并且被縱容和默許，就會(huì)有更多家業(yè)主來鉆法律漏洞以謀私利。這些業(yè)主行為最后往往影響到周邊業(yè)主的共同利益，造成其他業(yè)主的.不斷投訴，將物業(yè)置于眾矢之的。物業(yè)若能配合執(zhí)法力量做好嚴(yán)管嚴(yán)打工作，及時(shí)先行溝通處理并主動(dòng)反應(yīng)上報(bào)業(yè)主違規(guī)行為，那么日后的管理將輕松很多，同時(shí)也能得到更廣大業(yè)主的好評(píng)。

物業(yè)與城管開展協(xié)作應(yīng)有效地發(fā)揮雙方的獨(dú)有優(yōu)勢(shì)，互相填補(bǔ)不足。物業(yè)掌握著業(yè)主的基本信息，對(duì)整個(gè)小區(qū)有更深的了解和更綜合的考量，擁有更多與住戶的溝通技巧，更便于作一些溝通調(diào)解工作，也能為城管執(zhí)法過程中需落實(shí)的細(xì)節(jié)問題提供更多綜合的建議，以盡量減少執(zhí)法過程所產(chǎn)生的其他負(fù)面影響。城管依照國(guó)家法律法規(guī)辦事，當(dāng)物業(yè)的人情牌、管社區(qū)管理辦法行不通時(shí)，就需要城管介入，以更明確的行政職權(quán)來對(duì)業(yè)主行為作約束。城管借物業(yè)之巧勁，物業(yè)借城管之利劍，兩者協(xié)作方可攻堅(jiān)克難。

城管與物業(yè)協(xié)作需要在平時(shí)就建立起一致思想，統(tǒng)一戰(zhàn)線，在關(guān)鍵時(shí)刻才能口鋒一致。這些磨針活不是一日兩日就能練就的，需要在兩者間先搭起人員、信息、政策的橋梁，多開展交流活動(dòng)，落實(shí)現(xiàn)行政策，分析潛在問題，及時(shí)做好準(zhǔn)備，提前給業(yè)主打好預(yù)防針。

新形勢(shì)下物業(yè)與城管打交道會(huì)越來越頻繁，有團(tuán)結(jié)協(xié)作的心，運(yùn)用好方式方法，才能夠化矛盾為橋梁，逐步優(yōu)化物業(yè)城管協(xié)同管理格局。

物業(yè)調(diào)研報(bào)告題目篇二

近年來，隨著南京城南城市建設(shè)步伐的加快，大量土地、房屋被拆遷征用，一個(gè)個(gè)拆遷安置小區(qū)拔地而起。村民房屋土地被征用后，搬入了安置房小區(qū)。原有村民也變成了居民，從村落變成了小區(qū)，安置房小區(qū)管理難、環(huán)境差等問題帶來的物業(yè)糾紛日益凸現(xiàn)出來。

安置房小區(qū)的物業(yè)糾紛是城市化推進(jìn)以來各級(jí)部門普遍關(guān)注的一個(gè)重大民生問題。雨花臺(tái)區(qū)人民調(diào)解委員會(huì)通過對(duì)轄區(qū)內(nèi)安置房小區(qū)出現(xiàn)的主要矛盾糾紛進(jìn)行了認(rèn)真調(diào)研分析，力求減少矛盾糾紛、理順各種管理關(guān)系、提高對(duì)安置房小區(qū)物業(yè)糾紛的認(rèn)識(shí)，為解決好安置房小區(qū)的物業(yè)糾紛提供有益的思考。

一、安置房物業(yè)糾紛現(xiàn)狀。

目前在雨花臺(tái)區(qū)的鐵心橋地區(qū)、西善橋地區(qū)和板橋地區(qū)有大量的安置房小區(qū)。西善橋地區(qū)有52個(gè)居民小區(qū)，其中安置房小區(qū)26個(gè)，鐵心橋地區(qū)7個(gè)社區(qū)，其中兩個(gè)社區(qū)為全市兩個(gè)大型安置房小區(qū)景明家園和春江新城，另外5個(gè)社區(qū)都有安置房小區(qū)。物業(yè)矛盾糾紛的出現(xiàn)有三個(gè)方面的因素。

1、業(yè)主因素。大多數(shù)村民身份轉(zhuǎn)變后，并沒有像真正的市民一樣去了解、接受、參與物業(yè)管理，導(dǎo)致有的安置小區(qū)物業(yè)與業(yè)主之間存在多種矛盾，最突出的共性問題有：

（3）業(yè)主服務(wù)消費(fèi)意識(shí)淡薄。大部分安置小區(qū)業(yè)主從原來的村落搬遷到新建小區(qū)，作為村民從來都無需交納物業(yè)管理費(fèi)和垃圾費(fèi)之類的費(fèi)用，而且拆遷安置都是政府行為，這些業(yè)主認(rèn)為這些費(fèi)用應(yīng)該由政府買單。他們對(duì)物業(yè)管理的概念比較陌生，不知道物業(yè)服務(wù)本身就是一種商品。消費(fèi)享受服務(wù)的意識(shí)不強(qiáng)，沒有繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的概念，直接后果就是導(dǎo)致物業(yè)運(yùn)轉(zhuǎn)困難，服務(wù)質(zhì)量下降，形成惡性循環(huán)。

2、物業(yè)公司因素。

（3）物業(yè)管理公司不夠職業(yè)化。在安置房小區(qū)居民入住后，為了快速地給居民提供物業(yè)服務(wù)，保障居民的基本生活需求，各街道的社區(qū)組織成立了物業(yè)公司為居民提供服務(wù)，從業(yè)人員的職業(yè)化程度不夠，往往以管理者身份而不是服務(wù)者身份自居，必然影響到物業(yè)與業(yè)主之間的和諧關(guān)系。

3、相關(guān)管理小區(qū)物業(yè)的行政主管部門因素。相關(guān)管理小區(qū)物業(yè)的行政主管部門未能及時(shí)指導(dǎo)安置房小區(qū)成立業(yè)主委員會(huì)。很多安置房小區(qū)在入住幾年后仍沒有組建業(yè)主委員會(huì)，這樣個(gè)別業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的矛盾因缺乏溝通渠道而無法解決，為小區(qū)正常的物業(yè)管理埋下隱患。很多重大事/文秘站－您的專屬秘書，中國(guó)最強(qiáng)免費(fèi)！/項(xiàng)沒有業(yè)主委員會(huì)同意，物業(yè)公司也無能為力，比如維修基金的使用，導(dǎo)致居民認(rèn)為物業(yè)公司不作為，引發(fā)矛盾糾紛。

二、減少安置房小區(qū)物業(yè)糾紛幾點(diǎn)建議。

（1）方便個(gè)體業(yè)主與物業(yè)公司之間進(jìn)行溝通；

（3）通過業(yè)主委員會(huì)宣傳小區(qū)居民責(zé)任與義務(wù)，配合物業(yè)公司逐步將物業(yè)費(fèi)用收取工作正常化。

2、培養(yǎng)能夠適應(yīng)市場(chǎng)變化的優(yōu)勢(shì)物業(yè)公司。要逐漸走出社區(qū)“托底”式的物業(yè)公司模式。物業(yè)企業(yè)要推行公務(wù)公開、財(cái)務(wù)公開，物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主間要形成相互制約、相互支持的管理機(jī)制。同時(shí)，要全力做好公共部位維修資金的收繳工作，為小區(qū)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展提供資金保障。

3、聘用和培養(yǎng)專業(yè)化物業(yè)人員，提高物業(yè)服務(wù)水準(zhǔn)。要在人員配置上把好關(guān)口，提供能夠切合居民需要的優(yōu)質(zhì)物業(yè)服務(wù)。一是選拔聘任一批責(zé)任心強(qiáng)、業(yè)務(wù)素質(zhì)好的人員充實(shí)到物業(yè)管理一線隊(duì)伍；二是加強(qiáng)從業(yè)人員的崗位培訓(xùn)，提高他們依法履行職責(zé)能力；三是提升人員素質(zhì)，物業(yè)從業(yè)人員要認(rèn)真學(xué)習(xí)法律、規(guī)章、相關(guān)業(yè)務(wù)和小區(qū)管理理論，開拓工作思路，切實(shí)做到服務(wù)好保障房小區(qū)居民。

4、相關(guān)行政部門做好保障房建設(shè)驗(yàn)收工作，避免建設(shè)問題遺留給物業(yè)部門。認(rèn)真抓好物業(yè)管理的前期介入工作，發(fā)現(xiàn)配套設(shè)施設(shè)備不完善的小區(qū)，責(zé)令建設(shè)單位限期補(bǔ)建完善，做到提前介入，主動(dòng)參與，積極監(jiān)督，確保交付后業(yè)主滿意，避免業(yè)主與物業(yè)之間發(fā)生沖突。

5、社區(qū)做好新市民普法宣傳工作。社區(qū)要經(jīng)常性深入各小區(qū)開展普法和精神文明宣傳，宣揚(yáng)小區(qū)公約，弘揚(yáng)小區(qū)主人翁意識(shí)，提高安置房小區(qū)居民的都市生活意識(shí)，改變他們的生活習(xí)慣，鼓勵(lì)小區(qū)居民主導(dǎo)參與到小區(qū)物業(yè)管理中來，通過人民調(diào)解的方式化解小區(qū)物業(yè)矛盾糾紛。

物業(yè)調(diào)研報(bào)告題目篇三

物業(yè)管理是今年鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議確定的三個(gè)突破之一。物業(yè)管理是一個(gè)成長(zhǎng)的過程，也是迎接挑戰(zhàn)自我加壓探索精選論文新課題的過程。

一目前我鎮(zhèn)物業(yè)管理試點(diǎn)工作開展情況。

上半年，鎮(zhèn)城管辦在七個(gè)城區(qū)社區(qū)各選一處居民小區(qū)做為物業(yè)管理試點(diǎn)，打破社區(qū)原有的小區(qū)負(fù)責(zé)制的管理模式，重點(diǎn)在臟亂差的無人管小區(qū)開展物業(yè)管理。上半年工作重點(diǎn)是選定試點(diǎn)，解決遺留問題，成立業(yè)主委員會(huì)。城市七個(gè)社區(qū)的試點(diǎn)具體情況為：

1社區(qū)：社區(qū)選擇三星花園小區(qū)做為試點(diǎn)。三星花園位于東城區(qū)閆家壩地段，共有居民近一百戶。該小區(qū)前期開發(fā)遺留問題很多，圍墻未建好，沒有物業(yè)管理用房，長(zhǎng)期無人管，垃圾成堆，草坪損毀，很多業(yè)主對(duì)在此居住失去了信心，打算賣掉房子。對(duì)于物業(yè)管理，多數(shù)人擁護(hù)，但缺乏信心。經(jīng)過初步測(cè)算，要在該小區(qū)建立物業(yè)管理，尚需七萬元解決遺留問題。社區(qū)在小區(qū)召開了業(yè)主委員會(huì)籌備會(huì)，向各家各戶發(fā)放了物業(yè)管理倡議書，征求有關(guān)意見。下一步準(zhǔn)備成立業(yè)主委員會(huì)。

二社區(qū)：社區(qū)去年最先推行物業(yè)管理，并成功地在糧食局小區(qū)成立了業(yè)主委員會(huì)，建立了業(yè)主規(guī)約，協(xié)助小區(qū)實(shí)行了物業(yè)自治管理。今年，社區(qū)將綜合批發(fā)城作為物業(yè)管理重點(diǎn)整治單位。綜合批發(fā)城有業(yè)主近三百戶，建成十多年來，沒有物業(yè)管理，遺留問題多，一直是縣城城市管理衛(wèi)生創(chuàng)建的死角難點(diǎn)。經(jīng)走訪，綜合批發(fā)城要實(shí)施物業(yè)管理需解決四大遺留問題：清掏化糞池拆除消防通道上的違章建筑恢復(fù)大門及門崗提供物業(yè)管理用房，總測(cè)算費(fèi)用近五十萬元。經(jīng)過半年多的協(xié)調(diào)，目前成立了小區(qū)業(yè)主委員會(huì)，簡(jiǎn)單疏通了下水道，基本拆除了消防通道上的違章建筑，向開發(fā)商爭(zhēng)取了兩間門面作為物業(yè)管理用房，已由致遠(yuǎn)物業(yè)公司拿出了初步管理方案，并正在協(xié)商解決大門及門崗的問題。7月30日晚，鎮(zhèn)政府組織在綜合批發(fā)城小區(qū)召開全體業(yè)主會(huì)議，正式宣布小區(qū)管理移交縣致遠(yuǎn)物業(yè)管理公司，該小區(qū)走上規(guī)范化管理軌道。

三觀山社區(qū)：試點(diǎn)一：佳美公司宿舍區(qū)。因佳美公司（原一建公司）改制時(shí)已將其宿舍區(qū)（建筑公寓）移交社區(qū)，并和鎮(zhèn)政府簽定協(xié)議，不再承擔(dān)建筑公寓內(nèi)的衛(wèi)生創(chuàng)建等任務(wù)，請(qǐng)求取消建筑公寓做為其創(chuàng)建包干責(zé)任區(qū)。建筑公寓有居民六十多戶，以前社區(qū)在小區(qū)內(nèi)實(shí)施過物業(yè)管理，后因少數(shù)業(yè)主私搭亂建而中止，成為無人管小區(qū)，后來小區(qū)衛(wèi)生包干到佳美公司，但缺乏長(zhǎng)效管理?，F(xiàn)在社區(qū)已召集業(yè)主代表開會(huì)，下發(fā)選票，籌備成立業(yè)主委員會(huì)，下一步再確定物業(yè)管理方案。試點(diǎn)二：原天鵝賓館院落。此事由農(nóng)辦牽頭，鎮(zhèn)城管辦協(xié)助，在現(xiàn)場(chǎng)走訪了業(yè)主。針對(duì)院內(nèi)的環(huán)境問題，我鎮(zhèn)拿出了初步改造方案。因院內(nèi)主體繁多，改造資金龐大，我們已向縣政府反映，準(zhǔn)備召開相關(guān)責(zé)任主體的協(xié)調(diào)會(huì)，解決環(huán)境問題后再議物業(yè)管理事宜。

四老西門社區(qū)：老西門社區(qū)做為老城區(qū)，無人管小區(qū)最多，縣長(zhǎng)熱線投訴最多，創(chuàng)建任務(wù)最難，實(shí)施物業(yè)管理的難度也最大。社區(qū)先后在百貨庭院電影庭院土產(chǎn)庭院醬園廠庭院商業(yè)新村橋頭花園等地開會(huì)走訪，征求業(yè)主意見，了解物業(yè)管理現(xiàn)狀，最終確定在電影庭院醬園廠庭院和土產(chǎn)庭院實(shí)施物業(yè)管理。目前準(zhǔn)備籌集資金解決電影庭院的物業(yè)管理用房和大門的問題。

五渫陽(yáng)社區(qū)：試點(diǎn)一：農(nóng)資大市場(chǎng)。農(nóng)資大市場(chǎng)一期工程建成多年，二期工程尚未售完。建成以來市場(chǎng)物業(yè)一直由市管中心（宏天物業(yè)）管理，但建設(shè)方和業(yè)主對(duì)物業(yè)管理強(qiáng)烈不滿，準(zhǔn)備重新聘用物業(yè)服務(wù)企業(yè)。經(jīng)社區(qū)推薦，建設(shè)方多方了解后，擬定由致遠(yuǎn)物業(yè)公司接管。從五月份開始，致遠(yuǎn)物業(yè)開始走訪業(yè)主，制定了初步管理方案，得到了建設(shè)方的認(rèn)可。八月份，縣房管局準(zhǔn)備采取邀標(biāo)的方式，重新聘用物業(yè)公司。試點(diǎn)二：旺佳園。旺佳園共有業(yè)主75戶，一部分是原勞動(dòng)服務(wù)公司職工，另一部分是新開發(fā)樓房入住戶。由于新遷戶入住前交納了兩年物業(yè)管理費(fèi)，兩年期滿后，物業(yè)公司退出，現(xiàn)在小區(qū)沒有物業(yè)管理，而且由于以前管理不規(guī)范，公共部分占用嚴(yán)重，業(yè)主強(qiáng)烈要求實(shí)施物業(yè)管理。目前，社區(qū)已在小區(qū)內(nèi)召開了業(yè)主委員會(huì)籌備小組會(huì)議，張貼了有關(guān)宣傳法規(guī)，投票選舉了業(yè)主委員會(huì)，下一步準(zhǔn)備擬定物業(yè)管理方案并召開業(yè)主大會(huì)。

六中渡社區(qū)：社區(qū)選擇小區(qū)做為試點(diǎn)。小區(qū)是原廣福橋煤礦職工宿舍區(qū)，有業(yè)主近七十戶，改制后由社區(qū)接管，但由于收費(fèi)狀況不好，管理有難度，每年社區(qū)還要負(fù)債投入。今年，社區(qū)在該小區(qū)率先推行物業(yè)管理，組織召開業(yè)主大會(huì)，選舉成立了業(yè)主委員會(huì)，并協(xié)助完善了業(yè)主規(guī)約。六月份，小區(qū)正式開始自治管理。

二物業(yè)管理工作開展過程中存在的難點(diǎn)。

1社區(qū)對(duì)物業(yè)管理的社會(huì)效益認(rèn)識(shí)不足。個(gè)別社區(qū)認(rèn)為物業(yè)管理與小區(qū)管理在利益上存在著沖突，工作積極性不是很高。

2硬件設(shè)施不配套。一是相當(dāng)一部分院落建設(shè)不規(guī)范，無門崗和門廳，現(xiàn)在組織修建也不好規(guī)劃。二是居民區(qū)下水道電路等物業(yè)管理所涉及到的設(shè)施嚴(yán)重滯后，維修或建設(shè)需大量資金。

3規(guī)范控制混亂。小區(qū)內(nèi)亂搭亂建現(xiàn)象嚴(yán)重，臨時(shí)建筑擠占了消防通道。綠化率達(dá)不到設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，居民利用空坪隙地種菜，擠占了綠化空間。

4收取物業(yè)管理所必須的費(fèi)用存在一定的難度。有些業(yè)主認(rèn)為物業(yè)公司賺了錢，不愿交費(fèi)，或不愿接受管理。很多人的思想還停留在單位提供后勤福利和大鍋飯的時(shí)代，對(duì)自己應(yīng)盡的責(zé)任和義務(wù)不明。

5物業(yè)管理企業(yè)動(dòng)作欠規(guī)范?，F(xiàn)有的幾個(gè)物業(yè)管理企業(yè)，市場(chǎng)化程度不高，管理不是很專業(yè)，缺乏先進(jìn)的管理經(jīng)驗(yàn)與模式，營(yíng)利的目的太明顯。

6前期物業(yè)管理不規(guī)范，開發(fā)建設(shè)所遺留下來的問題對(duì)物業(yè)管理形成了極大的障礙。

7業(yè)主大會(huì)難組織。居民對(duì)物業(yè)管理的含義認(rèn)識(shí)不清信心不足，參加會(huì)議的積極性不高。

8媒體關(guān)注程度不夠。

三對(duì)我鎮(zhèn)開展物業(yè)管理工作的幾點(diǎn)建議。

1嚴(yán)格執(zhí)行物業(yè)管理的法律法規(guī)及規(guī)章，使物業(yè)管理的管理服務(wù)經(jīng)營(yíng)收費(fèi)等各方面各環(huán)節(jié)做到依法管理和運(yùn)作。政府要加強(qiáng)服務(wù)意識(shí)，出臺(tái)相應(yīng)的扶持政策，為廣大企業(yè)營(yíng)造良好的發(fā)展環(huán)境，提供宏觀的政策支持與引導(dǎo)。建立物業(yè)管理市場(chǎng)準(zhǔn)入制度。加強(qiáng)物業(yè)管理市場(chǎng)的培育，鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)房地產(chǎn)管理分業(yè)經(jīng)營(yíng)。鼓勵(lì)開發(fā)商從社會(huì)上聘請(qǐng)那些經(jīng)過實(shí)踐被業(yè)主認(rèn)可的物業(yè)管理公司來進(jìn)行專業(yè)化的管理。鼓勵(lì)通過招投標(biāo)等方式公開選聘物業(yè)管理公司，引進(jìn)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，促使物業(yè)管理行業(yè)朝高度市場(chǎng)化方向發(fā)展。

2物業(yè)管理企業(yè)要按照“產(chǎn)權(quán)明晰權(quán)責(zé)明確政企分開管理科學(xué)”的要求，建立現(xiàn)代企業(yè)制度。要逐步提高物業(yè)管理從業(yè)人員的素質(zhì)，多種渠道多種形式培養(yǎng)人才，為物業(yè)管理持續(xù)發(fā)展提供人才資源。

3社會(huì)公眾應(yīng)客觀公正的看待物業(yè)管理這一行業(yè)，加深對(duì)這一行業(yè)的了解并對(duì)這一行業(yè)的作用充分重視，促使業(yè)主形成正確的物業(yè)管理消費(fèi)觀念。

四下一步工作重點(diǎn)。

一是廣泛宣傳，營(yíng)造良好輿論氛圍；

二是建立健全新的物業(yè)管理模式和管理機(jī)制；

三是加強(qiáng)業(yè)主大會(huì)組建的指導(dǎo)監(jiān)督工作；

四是進(jìn)一步規(guī)范前期物業(yè)管理招投標(biāo)工作；

五是建立“質(zhì)價(jià)相符”的服務(wù)收費(fèi)機(jī)制；

六是大力提高物業(yè)管理從業(yè)人員素質(zhì)；

七是理順好物業(yè)管理與社區(qū)建設(shè)的關(guān)系。

物業(yè)調(diào)研報(bào)告題目篇四

物業(yè)管理是今年鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議確定的三個(gè)突破之一。物業(yè)管理是一個(gè)成長(zhǎng)的過程，也是迎接挑戰(zhàn)、自我加壓、探索新課題的過程。

一、目前我鎮(zhèn)物業(yè)管理試點(diǎn)工作開展情況。

上半年，鎮(zhèn)城管辦在七個(gè)城區(qū)社區(qū)各選一處居民小區(qū)做為物業(yè)管理試點(diǎn)，打破社區(qū)原有的小區(qū)負(fù)責(zé)制的管理模式，重點(diǎn)在臟亂差的無人管小區(qū)開展物業(yè)管理。上半年工作重點(diǎn)是選定試點(diǎn)，解決遺留問題，成立業(yè)主委員會(huì)。城市七個(gè)社區(qū)的試點(diǎn)具體情況為：

1、社區(qū)：

社區(qū)選擇三星花園小區(qū)做為試點(diǎn)。三星花園位于東城區(qū)閆家壩地段，共有居民近一百戶。該小區(qū)前期開發(fā)遺留問題很多，圍墻未建好，沒有物業(yè)管理用房，長(zhǎng)期無人管，垃圾成堆，草坪損毀，很多業(yè)主對(duì)在此居住失去了信心，打算賣掉房子。對(duì)于物業(yè)管理，多數(shù)人擁護(hù)，但缺乏信心。經(jīng)過初步測(cè)算，要在該小區(qū)建立物業(yè)管理，尚需七萬元解決遺留問題。社區(qū)在小區(qū)召開了業(yè)主委員會(huì)籌備會(huì)，向各家各戶發(fā)放了物業(yè)管理倡議書，征求有關(guān)意見。下一步準(zhǔn)備成立業(yè)主委員會(huì)。

2、社區(qū)：

社區(qū)去年最先推行物業(yè)管理，并成功地在糧食局小區(qū)成立了業(yè)主委員會(huì)，建立了業(yè)主規(guī)約，協(xié)助小區(qū)實(shí)行了物業(yè)自治管理。今年，社區(qū)將綜合批發(fā)城作為物業(yè)管理重點(diǎn)整治單位。綜合批發(fā)城有業(yè)主近三百戶，建成十多年來，沒有物業(yè)管理，遺留問題多，一直是縣城城市管理、衛(wèi)生創(chuàng)建的死角難點(diǎn)。經(jīng)走訪，綜合批發(fā)城要實(shí)施物業(yè)管理需解決四大遺留問題：清掏化糞池、拆除消防通道上的違章建筑、恢復(fù)大門及門崗、提供物業(yè)管理用房，總測(cè)算費(fèi)用近五十萬元。經(jīng)過半年多的協(xié)調(diào)，目前成立了小區(qū)業(yè)主委員會(huì)，簡(jiǎn)單疏通了下水道，基本拆除了消防通道上的違章建筑，向開發(fā)商爭(zhēng)取了兩間門面作為物業(yè)管理用房，已由致遠(yuǎn)物業(yè)公司拿出了初步管理方案，并正在協(xié)商解決大門及門崗的問題。7月30日晚，鎮(zhèn)政府組織在綜合批發(fā)城小區(qū)召開全體業(yè)主會(huì)議，正式宣布小區(qū)管理移交縣致遠(yuǎn)物業(yè)管理公司，該小區(qū)走上規(guī)范化管理軌道。

3、觀山社區(qū)：

試點(diǎn)一：佳美公司宿舍區(qū)。因佳美公司（原一建公司）改制時(shí)已將其宿舍區(qū)（建筑公寓）移交社區(qū)，并和鎮(zhèn)政府簽定協(xié)議，不再承擔(dān)建筑公寓內(nèi)的衛(wèi)生創(chuàng)建等任務(wù)，請(qǐng)求取消建筑公寓做為其創(chuàng)建包干責(zé)任區(qū)。建筑公寓有居民六十多戶，以前社區(qū)在小區(qū)內(nèi)實(shí)施過物業(yè)管理，后因少數(shù)業(yè)主私搭亂建而中止，成為無人管小區(qū)，后來小區(qū)衛(wèi)生包干到佳美公司，但缺乏長(zhǎng)效管理。現(xiàn)在社區(qū)已召集業(yè)主代表開會(huì)，下發(fā)選票，籌備成立業(yè)主委員會(huì)，下一步再確定物業(yè)管理方案。

試點(diǎn)二：原天鵝賓館院落。此事由農(nóng)辦牽頭，鎮(zhèn)城管辦協(xié)助，在現(xiàn)場(chǎng)走訪了業(yè)主。針對(duì)院內(nèi)的環(huán)境問題，我鎮(zhèn)拿出了初步改造方案。因院內(nèi)主體繁多，改造資金龐大，我們已向縣政府反映，準(zhǔn)備召開相關(guān)責(zé)任主體的協(xié)調(diào)會(huì)，解決環(huán)境問題后再議物業(yè)管理事宜。

4、老西門社區(qū)：

老西門社區(qū)做為老城區(qū)，無人管小區(qū)最多，縣長(zhǎng)熱線投訴最多，創(chuàng)建任務(wù)最難，實(shí)施物業(yè)管理的難度也最大。社區(qū)先后在百貨庭院、電影庭院、土產(chǎn)庭院、醬園廠庭院、商業(yè)新村、橋頭花園等地開會(huì)走訪，征求業(yè)主意見，了解物業(yè)管理現(xiàn)狀，最終確定在電影庭院、醬園廠庭院和土產(chǎn)庭院實(shí)施物業(yè)管理。目前準(zhǔn)備籌集資金解決電影庭院的物業(yè)管理用房和大門的問題。

5、渫陽(yáng)社區(qū)：

試點(diǎn)一：農(nóng)資大市場(chǎng)。農(nóng)資大市場(chǎng)一期工程建成多年，二期工程尚未售完。建成以來市場(chǎng)物業(yè)一直由市管中心（宏天物業(yè)）管理，但建設(shè)方和業(yè)主對(duì)物業(yè)管理強(qiáng)烈不滿，準(zhǔn)備重新聘用物業(yè)服務(wù)企業(yè)。經(jīng)社區(qū)推薦，建設(shè)方多方了解后，擬定由致遠(yuǎn)物業(yè)公司接管。從五月份開始，致遠(yuǎn)物業(yè)開始走訪業(yè)主，制定了初步管理方案，得到了建設(shè)方的認(rèn)可。八月份，縣房管局準(zhǔn)備采取邀標(biāo)的方式，重新聘用物業(yè)公司。

試點(diǎn)二：旺佳園。旺佳園共有業(yè)主75戶，一部分是原勞動(dòng)服務(wù)公司職工，另一部分是新開發(fā)樓房入住戶。由于新遷戶入住前交納了兩年物業(yè)管理費(fèi)，兩年期滿后，物業(yè)公司退出，現(xiàn)在小區(qū)沒有物業(yè)管理，而且由于以前管理不規(guī)范，公共部分占用嚴(yán)重，業(yè)主強(qiáng)烈要求實(shí)施物業(yè)管理。目前，社區(qū)已在小區(qū)內(nèi)召開了業(yè)主委員會(huì)籌備小組會(huì)議，張貼了有關(guān)宣傳法規(guī)，投票選舉了業(yè)主委員會(huì)，下一步準(zhǔn)備擬定物業(yè)管理方案并召開業(yè)主大會(huì)。

物業(yè)調(diào)研報(bào)告題目篇五

實(shí)習(xí)，顧名思義，就是在實(shí)習(xí)中學(xué)習(xí)。經(jīng)過一段時(shí)間的學(xué)習(xí)，或者當(dāng)學(xué)習(xí)結(jié)束時(shí)，我們需要知道我們學(xué)到了什么，或者我們應(yīng)該如何在實(shí)習(xí)中應(yīng)用它。因?yàn)槿魏沃R(shí)都來自實(shí)踐，屬于實(shí)踐。所以我們必須把它付諸實(shí)踐來檢驗(yàn)我們所學(xué)的東西?，F(xiàn)在我們就要畢業(yè)了，實(shí)習(xí)對(duì)我們?cè)絹碓街匾?。剛剛結(jié)束的實(shí)習(xí)階段可以說是我大學(xué)四年來最艱難、最充實(shí)的時(shí)期。

努力工作是因?yàn)槲覄倓傞_始工作，不能很快適應(yīng)很多方面。然而，充實(shí)是在這段時(shí)間里無法在校園里學(xué)到的知識(shí)和技能，它進(jìn)一步提高了自己各方面的素質(zhì)。同時(shí)，實(shí)習(xí)也給了我一定的工作經(jīng)驗(yàn)。這為將來找一份好工作奠定了基礎(chǔ)。現(xiàn)在讓我們總結(jié)一下這些天我們工作中的成績(jī)和缺點(diǎn)。

首先，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，其次，有系統(tǒng)地了解自己的工作情況。隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)建設(shè)的快速發(fā)展和國(guó)民收入的不斷增加，人們?cè)絹碓疥P(guān)注生活質(zhì)量。當(dāng)人們有足夠的食物和衣服時(shí)，他們對(duì)居住環(huán)境和居住的社區(qū)文化提出了更高的要求。物業(yè)管理在我國(guó)雖然是一個(gè)新興的服務(wù)業(yè)，但已經(jīng)有20多年的歷史。

隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)建設(shè)的快速發(fā)展和國(guó)民收入的不斷增加，人們?cè)絹碓疥P(guān)注生活質(zhì)量。當(dāng)人們有足夠的食物和衣服時(shí)，他們對(duì)居住環(huán)境和居住的社區(qū)文化提出了更高的要求。物業(yè)管理在我國(guó)雖然是一個(gè)新興的服務(wù)業(yè)，但已經(jīng)有20多年的歷史。應(yīng)該說，它積累了一些經(jīng)驗(yàn)。從興起到發(fā)展，現(xiàn)已成為現(xiàn)代居民不可或缺的服務(wù)業(yè)。

物業(yè)管理能走可持續(xù)發(fā)展之路嗎?作為一名物業(yè)管理專業(yè)人員，我在畢業(yè)前做了一項(xiàng)實(shí)習(xí)研究。從xx年xx月xx日至xx年x月xx日，為了進(jìn)一步鞏固知識(shí)，理論聯(lián)系實(shí)際，我在xx物業(yè)管理有限公司進(jìn)行了為期六個(gè)月的訪問和學(xué)習(xí)實(shí)習(xí)期間，我們受到xx市xx物業(yè)管理有限公司的熱情接待。通過在公司物業(yè)管理辦公室實(shí)習(xí)，我對(duì)各地的物業(yè)管理情況有了初步的了解。在這個(gè)過程中，我學(xué)到了物業(yè)管理工作中的具體業(yè)務(wù)知識(shí)，豐富了學(xué)到的專業(yè)知識(shí)，為今后的正常工作打下了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

一、研究對(duì)象的基本情況。

xx市xx物業(yè)管理有限公司成立于5月。位于西城北門陽(yáng)木橋社區(qū)二十號(hào)。東接西城路，南接滬寧鐵路，西接豐濱路，北接213國(guó)道。它是一家獨(dú)立核算、自負(fù)盈虧、獨(dú)立經(jīng)營(yíng)的企業(yè)。資質(zhì)等級(jí)為三級(jí)，注冊(cè)資本100萬元。近年來，公司始終貫徹“以人為本、誠(chéng)信服務(wù)”的理念，遵循“高質(zhì)量、高效率、一流服務(wù)、信譽(yù)第一”的宗旨。擁有一批大專以上學(xué)歷的高素質(zhì)管理人才，并取得國(guó)家物業(yè)管理從業(yè)人員崗位證書。創(chuàng)建了一個(gè)思維積極、技術(shù)過硬、工作作風(fēng)優(yōu)良的物業(yè)管理團(tuán)隊(duì)。公司成功接管xx、xx二期(民豐西苑)、綠洲花園等住宅區(qū)，取得了良好的社會(huì)、環(huán)境和經(jīng)濟(jì)效益。面對(duì)物業(yè)管理市場(chǎng)的激烈競(jìng)爭(zhēng)和困難，公司規(guī)劃了良性發(fā)展循環(huán)。

目前，我們正在積極準(zhǔn)備iso9001質(zhì)量體系認(rèn)證，并已獲得內(nèi)部審計(jì)師資格證書。公司承諾嚴(yán)格按照“城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)”的標(biāo)準(zhǔn)制定和完善各項(xiàng)管理制度，充分利用現(xiàn)代管理方法，確保工作順利完成，為業(yè)主創(chuàng)造文明、整潔、安全、有序的生活環(huán)境，創(chuàng)造舒適的生活空間。我們將繼續(xù)創(chuàng)新，努力為西城更多業(yè)主和居民提供優(yōu)質(zhì)、安全、舒適的服務(wù)，進(jìn)一步提升企業(yè)形象，精心打造“新橋物業(yè)”企業(yè)品牌，讓新橋物業(yè)成為物業(yè)管理行業(yè)的一顆璀璨之星。

二.研究的目的和意義。

“實(shí)踐是檢驗(yàn)真理的唯一標(biāo)準(zhǔn)”。在學(xué)習(xí)了三年的物業(yè)管理之后，我總是想把學(xué)到的東西運(yùn)用到實(shí)踐中去。這是我的研究目的之一。此外，我想了解現(xiàn)階段物業(yè)管理行業(yè)的社會(huì)發(fā)展情況，為今后正式進(jìn)入工作崗位打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。這是我研究的第二個(gè)目的。雖然物業(yè)管理有著良好的發(fā)展前景，但從目前的物業(yè)管理現(xiàn)狀來看，行業(yè)內(nèi)部和社會(huì)環(huán)境之間還有一系列問題需要解決。

只有隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展，為物業(yè)管理創(chuàng)造良好的外部條件，行業(yè)內(nèi)不斷自我完善，物業(yè)管理的美好前景才能成為現(xiàn)實(shí)我想通過這次實(shí)習(xí)，我將對(duì)物業(yè)管理有一個(gè)新的認(rèn)識(shí)和體驗(yàn)。我將從感性認(rèn)識(shí)上升到理性認(rèn)識(shí)，理論與實(shí)踐相結(jié)合，把學(xué)到的知識(shí)運(yùn)用到社會(huì)實(shí)踐中，注意把從書本上學(xué)到的物業(yè)管理理論知識(shí)與實(shí)際工作相比較，用理論知識(shí)加深對(duì)實(shí)際工作的理解，用實(shí)踐驗(yàn)證學(xué)到的物業(yè)管理理論，探索物業(yè)管理工作的本質(zhì)和規(guī)律從很小的時(shí)候起，我就會(huì)為自己爭(zhēng)取一個(gè)光明的未來。總的來說，它也為物業(yè)管理行業(yè)走向成熟和健康發(fā)展做出了自己微薄的努力。

三、研究方法和范圍。

在本次調(diào)查中，我主要對(duì)新橋物業(yè)管理辦公室開展物業(yè)管理工作的特點(diǎn)、方法和操作規(guī)程進(jìn)行了調(diào)查和分析。我還初步了解了管理辦公室的設(shè)施管理、事務(wù)管理和安全管理。調(diào)查期間，我主要通過現(xiàn)場(chǎng)采訪物業(yè)管理人員和現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查來完成調(diào)查工作。新橋物業(yè)管理有限公司現(xiàn)擁有xx、民豐西苑、綠洲花園三個(gè)管理區(qū)。

四、調(diào)查分析結(jié)果。

實(shí)習(xí)期間，我深刻體會(huì)到新橋房產(chǎn)的優(yōu)勢(shì)及其對(duì)黃翔街的影響。新橋物業(yè)管理有限公司雖然經(jīng)過短短幾年的發(fā)展，取得了如此巨大的成就，但它離不開新橋人努力工作、創(chuàng)新和挑戰(zhàn)的精神。但是，在看到成績(jī)的同時(shí)，也發(fā)現(xiàn)了一些影響新橋物業(yè)發(fā)展的問題，總結(jié)如下:。

首先，內(nèi)部管理不規(guī)范首先，幾個(gè)物業(yè)管理幾乎都遵循舊的管理模式部門之間分工不明確，制度不完善，程序性和標(biāo)準(zhǔn)化工作流程少，大部分管理簡(jiǎn)單粗放。

其次，由于物業(yè)管理存在諸多問題，各地制度不完善，關(guān)系復(fù)雜，需要協(xié)調(diào)處理的關(guān)系眾多，物業(yè)管理部門投入了大量精力處理各種關(guān)系。處理這些關(guān)系當(dāng)然有利于公司的發(fā)展。然而，當(dāng)內(nèi)部管理和外部服務(wù)被忽視時(shí)，不可避免的是本末倒置。這影響了物業(yè)管理的健康發(fā)展。

第二，責(zé)任和權(quán)利不明確責(zé)任和權(quán)利不明確是公司發(fā)展的主要障礙。

例如，一些房屋維修問題和設(shè)施設(shè)備配套問題可以通過談判更好地解決。但更多的.是使物業(yè)管理工作不能獨(dú)立進(jìn)行，許多問題需要各級(jí)審批，導(dǎo)致多重管理，影響了物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量的提高和物業(yè)管理的健康發(fā)展。此外，各物業(yè)管理辦公室內(nèi)部和崗位之間權(quán)責(zé)不清、職責(zé)分工不合理、人員配備不科學(xué)，導(dǎo)致工作效率低下、工作鏈條斷裂、工作流程不暢，阻礙了部分工作正常、快速、有效地完成，極大地影響了服務(wù)水平的提高。

第三，缺乏專業(yè)管理人員由于員工相對(duì)缺乏專業(yè)知識(shí)，他們大多在過程中從事房地產(chǎn)。雖然他們比較有經(jīng)驗(yàn)，但缺乏系統(tǒng)的理論知識(shí)。此外，由于觀念和資金問題，企業(yè)很少引進(jìn)專業(yè)管理人員，導(dǎo)致服務(wù)意識(shí)差，觀念創(chuàng)新不足，物業(yè)管理難以進(jìn)入良性發(fā)展的軌道。

五、研究經(jīng)驗(yàn)和建議。

通過對(duì)實(shí)習(xí)的理論研究和實(shí)習(xí)的磨合，我提出了自己的一些建議和方法:。

1.建立一支規(guī)范、高效、專業(yè)的團(tuán)隊(duì)，做好基礎(chǔ)管理是關(guān)鍵。優(yōu)秀的基礎(chǔ)管理是搞好物業(yè)管理的基本點(diǎn)，而員工素質(zhì)是優(yōu)質(zhì)服務(wù)的決定性因素，是物業(yè)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵。

(1)規(guī)范服務(wù)人員形象，加大企業(yè)宣傳力度標(biāo)準(zhǔn)圖像包括儀表、語(yǔ)言和行為。儀表標(biāo)準(zhǔn)要求我們的服務(wù)人員持有相關(guān)證書，穿戴整齊并佩戴明顯標(biāo)志。語(yǔ)言形象要求服務(wù)接待人員說普通話例如，在服務(wù)人員的電話接待中，要問的第一個(gè)問題是“新橋物業(yè)，我能為你做什么”，語(yǔ)言應(yīng)該盡可能溫暖委婉，包括當(dāng)與業(yè)主發(fā)生沖突時(shí)，“新橋物業(yè)”應(yīng)該成為每個(gè)員工的口頭禪，這也有利于企業(yè)形象的提升。行為形象要求每個(gè)崗位的員工以標(biāo)準(zhǔn)的方式工作，展示他們的職業(yè)風(fēng)格。這一點(diǎn)對(duì)我們的安全人員非常重要。保安人員負(fù)責(zé)維護(hù)社區(qū)的公共秩序。因此，他們應(yīng)該盡力在工作中達(dá)到軍事標(biāo)準(zhǔn)。例如，他們不應(yīng)該走路、抽煙或打架，以免對(duì)業(yè)主造成不良影響。房地產(chǎn)是一個(gè)服務(wù)行業(yè)，它的行為實(shí)際上是一個(gè)服務(wù)過程，也就是一個(gè)服務(wù)交付過程?？鞓返膯T工可以平息服務(wù)缺陷給業(yè)主帶來的不滿和投訴。此外，服務(wù)人員的形象也是公司服務(wù)的有形展示，向用戶傳達(dá)公司的良好形象。

2.服務(wù)管理應(yīng)以專業(yè)化為方向，融入法制化，走程序化的道路。

(1)、在專業(yè)化的方向上，首先要做的是奠定其專業(yè)基礎(chǔ)，即讓大多數(shù)員工掌握豐富的專業(yè)知識(shí)和技能，所以企業(yè)應(yīng)該建立一個(gè)活躍的氛圍，靈活的學(xué)習(xí)網(wǎng)絡(luò)例如，公司應(yīng)及時(shí)、快速、方便地定制圖書、期刊、報(bào)紙等各種專業(yè)學(xué)習(xí)媒體，并配置現(xiàn)代信息網(wǎng)絡(luò)(互聯(lián)網(wǎng)、局域網(wǎng)等)。)使各種項(xiàng)目的高級(jí)視圖成為公司的共享信息。通過學(xué)習(xí)，員工可以“站在新橋上，跳出新橋”，用領(lǐng)先行業(yè)的思想和心態(tài)做好每件事。此外，公司還應(yīng)組織定期或不定期的培訓(xùn)課程并外出學(xué)習(xí)。特別值得一提的是，從外出中學(xué)到的東西不應(yīng)該純粹是“借來的”，必須及時(shí)根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r加以改變。它應(yīng)該主要符合公司和社會(huì)的實(shí)際情況，否則只會(huì)浪費(fèi)大量的人力物力。

實(shí)習(xí)期間，我在社區(qū)管理辦公室接觸到的專業(yè)書籍和期刊很少，所以這一點(diǎn)尤為重要。專業(yè)技能是服務(wù)質(zhì)量的基礎(chǔ)，應(yīng)鼓勵(lì)員工提出技能改革的方法，參加國(guó)家技能考試，獎(jiǎng)勵(lì)取得一定成績(jī)的員工，形成“學(xué)有所得，學(xué)有所得”的良性循環(huán)。第三，專業(yè)化還要求明確的部門結(jié)構(gòu)和改進(jìn)專業(yè)結(jié)構(gòu)。例如，綠洲花園在管理一些文件時(shí)有一點(diǎn)混亂，因?yàn)樗娜藛T很少，而且一個(gè)人要負(fù)責(zé)很多事情。因此，我認(rèn)為部門結(jié)構(gòu)應(yīng)該有一個(gè)明確的分工，各部門應(yīng)該形成自己的職責(zé)和工作規(guī)范，并有相應(yīng)的配套設(shè)施。最后，專業(yè)重組是根據(jù)各部門所用專業(yè)的特點(diǎn)整合專業(yè)知識(shí)，使每個(gè)員工擁有一個(gè)專業(yè)和多種能力。例如，安全、綠化和工程部門可以在明確部門的基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)“人人都應(yīng)該學(xué)習(xí)和理解一切”，并可以在責(zé)任人員不在時(shí)處理緊急情況。

(2)將法律制度納入其中，就是要求公司的每一項(xiàng)行為都直接或間接地與法律政策相聯(lián)系，這也是我們?cè)诠ぷ髦斜３址e極地位的關(guān)鍵，特別是在處理不協(xié)調(diào)的糾紛方面。物業(yè)公司必須時(shí)刻具備法律自我保護(hù)意識(shí)，也就是說，我們必須在每一個(gè)潛在的法律糾紛中采取行動(dòng)。例如，在綠洲花園，我看到住宅區(qū)的路面坑坑洼洼。如果屋主查看或檢查了房子，就有倒塌的潛在風(fēng)險(xiǎn)，我們的財(cái)產(chǎn)也沒有給出任何警告。這是我們的無所作為。萬一發(fā)生事故，我們將承擔(dān)責(zé)任。

如果我們給出一個(gè)引人注目的警告，那么我們只能不承擔(dān)任何責(zé)任或連帶責(zé)任。因此，每位員工都應(yīng)該牢記自我保護(hù)的法律意識(shí)，以避免不必要的麻煩。物業(yè)管理是集勞動(dòng)服務(wù)、智能和管理于一體的特殊服務(wù)業(yè)。管理和服務(wù)的目標(biāo)是“人”，最終目標(biāo)是“滿足他人的需求”這里提到的“管理”絕不是簡(jiǎn)單的“限制”“管理”是約束，“理性”是說服。只有將約束和說服有機(jī)地結(jié)合起來，才能實(shí)現(xiàn)有序有效的管理過程。因此，其經(jīng)營(yíng)管理的復(fù)雜性不同于一般制造企業(yè)。它的運(yùn)作和管理是系統(tǒng)的、科學(xué)的、積極的和富有人情味的。這是一個(gè)涉及自然科學(xué)和社會(huì)科學(xué)以及心理學(xué)和行為科學(xué)的廣闊領(lǐng)域。

未來，中國(guó)的物業(yè)管理水平將逐步與世界水平接軌。因此，發(fā)展的道路是漫長(zhǎng)的，我們每個(gè)人都應(yīng)該下定決心為之不懈努力。我們相信物業(yè)管理行業(yè)會(huì)越來越好!

物業(yè)調(diào)研報(bào)告題目篇六

20__年4月到8月，我局在市、區(qū)政府部門領(lǐng)導(dǎo)下，積極與住建、環(huán)保、城管執(zhí)法、工商質(zhì)檢、公安消防和各街道辦事處、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、社區(qū)居委會(huì)、業(yè)主代表等相關(guān)單位聯(lián)系人，對(duì)住宅小區(qū)物業(yè)管理情況進(jìn)行了調(diào)研。調(diào)研組深入到20多個(gè)不同特點(diǎn)的物業(yè)小區(qū)進(jìn)行了實(shí)地調(diào)查走訪;分別召開了8次物業(yè)服務(wù)企業(yè)代表座談會(huì)、10次業(yè)主委員座談會(huì)。

一、基本情況。

物業(yè)管理工作起步較晚，物業(yè)管理總體水平較低，主要以三種模式推行：

(1)近幾年開發(fā)修建的商品房、綜合樓基本推行了專業(yè)化物業(yè)管理模式，占30%;。

(4)其余小區(qū)和老舊住宅無物業(yè)服務(wù)和管理，占30%。

二、工作開展情況。

一是加強(qiáng)了制度建設(shè)。根據(jù)國(guó)家和省、市的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合實(shí)際，先后制定了《前期物業(yè)和保障性住房物業(yè)企業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》、《物業(yè)企業(yè)招投標(biāo)制度》、《物業(yè)管理服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)》、《維修資金收繳使用辦法》等制度。通過具體制度的建立和落實(shí)，基本保障了物業(yè)管理工作的開展。

二是推行了“菜單式”物業(yè)收費(fèi)服務(wù)模式。制定了《物業(yè)管理服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)》，將物業(yè)服務(wù)內(nèi)容劃分6個(gè)等級(jí)、6個(gè)小項(xiàng)，服務(wù)企業(yè)按對(duì)應(yīng)物業(yè)收費(fèi)菜單中的等級(jí)服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行服務(wù)和收費(fèi)，基本做到了業(yè)主期望的“質(zhì)價(jià)相符”。

三是抓了樣板示范工程。出臺(tái)了《物業(yè)管理示范小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)》，對(duì)創(chuàng)建示范項(xiàng)目活動(dòng)進(jìn)行指導(dǎo)，截至目前，共推行50多個(gè)各類管理模式的示范小區(qū)。

四是積極開展了物業(yè)宣傳培訓(xùn)工作。采取多種形式向業(yè)主和社會(huì)宣傳物業(yè)知識(shí)，增強(qiáng)業(yè)主的物業(yè)自治意識(shí)，努力贏得社會(huì)方方面面對(duì)物業(yè)管理工作的理解和支持。通過辦班請(qǐng)專家講課培訓(xùn)，提升物業(yè)從業(yè)人員的素質(zhì)，提高物業(yè)從業(yè)人員的物業(yè)服務(wù)能力。

三、存在的問題。

(一)歷史遺留問題多，老舊小區(qū)治理改造難度大。

近年來，隨著城市建設(shè)的不斷擴(kuò)張和快速發(fā)展，以居住環(huán)境優(yōu)美、物業(yè)服務(wù)規(guī)范為特征的現(xiàn)代化住宅小區(qū)保持高速增長(zhǎng)趨勢(shì)。而興建于上世紀(jì)八.九十年代甚至更早的住宅區(qū)，小區(qū)的規(guī)劃方案比較簡(jiǎn)單,內(nèi)部結(jié)構(gòu)及住宅功能相對(duì)落后。隨著城市人民生活水平不斷提高，硬件設(shè)施的先天不足就逐步凸現(xiàn)出來。路不平、燈不亮、下水不暢、雨污合流、無化糞池、無停車位、管理缺失、環(huán)境衛(wèi)生差、治安形勢(shì)復(fù)雜等情況。隨著時(shí)間的推移，這些問題已呈集中爆發(fā)態(tài)勢(shì)，給人民群眾生活帶來極大不便，由此引發(fā)的社會(huì)矛盾層出不窮。例如，東岳廟街新華小區(qū)、北門市場(chǎng)觀音井小區(qū)、草壩街將軍公寓等小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施配套落后，管網(wǎng)嚴(yán)重堵塞，污水橫流，臭氣熏天。

(二)物業(yè)管理體制不健全，監(jiān)管工作合力不夠。

目前，物業(yè)管理制度體系還很不完善，物業(yè)管理活動(dòng)涉及到的多個(gè)部門，開發(fā)商、物業(yè)企業(yè)、業(yè)主以及政府相關(guān)職能部門之間的職責(zé)不清，行政管理和物業(yè)服務(wù)關(guān)系還沒有完全理順;市、區(qū)、街道、社區(qū)之間沒有建立起系統(tǒng)協(xié)調(diào)的物業(yè)管理體制，相關(guān)職能部門沒有建立起物業(yè)管理聯(lián)動(dòng)機(jī)制，如物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議制度、物業(yè)企業(yè)協(xié)會(huì)等目前尚未建立或成立。

(三)物業(yè)管理專業(yè)人才匱乏、編制不足。

目前，部門物業(yè)管理專業(yè)人才匱乏，其從業(yè)人員大多來自“轉(zhuǎn)制、轉(zhuǎn)崗、轉(zhuǎn)業(yè)”人員，缺乏專業(yè)理論素養(yǎng)和足夠的管理經(jīng)驗(yàn);編制嚴(yán)重不足，工作任務(wù)重，難以有效地對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行專業(yè)指導(dǎo)和監(jiān)管。區(qū)房管局物業(yè)管理科室人員4人，僅1人有編，其余3人均為臨聘人員，對(duì)1200多個(gè)物業(yè)小區(qū)的管理指導(dǎo)工作顯得力不從心，杯水車薪。95%的街道辦事處、社區(qū)無物業(yè)管理科室和專職管理人員。物業(yè)企業(yè)管理人員多為城市下崗再就業(yè)人員和農(nóng)村剩余勞動(dòng)力，整體素質(zhì)偏低，普遍缺乏物業(yè)管理理論知識(shí)和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，有相當(dāng)一部分從業(yè)人員沒有經(jīng)過物業(yè)管理培訓(xùn)，職業(yè)道德、專業(yè)技能、應(yīng)急能力及相關(guān)法律知識(shí)等都難以適應(yīng)物業(yè)管理專業(yè)崗位的要求。雖然物業(yè)行業(yè)主管部門近年來下大力氣加強(qiáng)了物業(yè)管理專業(yè)人員的培訓(xùn)與指導(dǎo)工作，但是仍然跟不上物業(yè)管理行業(yè)迅速發(fā)展的需要。

(四)物業(yè)企業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)不足，整體服務(wù)水平低。

物業(yè)企業(yè)缺乏必要的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，這樣，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的整體服務(wù)水平也必然較低。特別是相當(dāng)一部分物業(yè)公司是住宅小區(qū)原開發(fā)企業(yè)的子公司，與原開發(fā)企業(yè)存在依附關(guān)系，不是真正獨(dú)立的企業(yè)法人。甚至有的物業(yè)管理人員的工資在原開發(fā)企業(yè)開支，形式上獨(dú)立，實(shí)際上不獨(dú)立，缺乏對(duì)物業(yè)發(fā)展的長(zhǎng)遠(yuǎn)打算。有的物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)態(tài)度和質(zhì)量差，而且還擅自改變物業(yè)管理用房、公共建筑和共同設(shè)施設(shè)備的用途，引起業(yè)主的不滿。同時(shí)，“建管不分”的體制造成一個(gè)樓盤一家物業(yè)，無法形成規(guī)模，企業(yè)盈利能力較差，使物業(yè)公司缺乏提高服務(wù)質(zhì)量的動(dòng)力，影響了物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。

(五)業(yè)主委員會(huì)組建難，運(yùn)作不規(guī)范。

業(yè)主普遍缺乏必要的物業(yè)管理知識(shí)，自治意識(shí)不強(qiáng)，不愿參與物業(yè)管理;即使有業(yè)主委員會(huì)，其成員組成復(fù)雜、人員良莠不齊，缺乏“有能力、有名望、善協(xié)調(diào)”的組織者。全區(qū)實(shí)施物業(yè)管理的居民小區(qū)中，只有46個(gè)小區(qū)成立了業(yè)主委員會(huì)，不足物業(yè)服務(wù)小區(qū)的5%。

從運(yùn)行情況看，70%的業(yè)主委員會(huì)運(yùn)作不規(guī)范，既沒與物業(yè)企業(yè)簽訂服務(wù)合同，也沒制定業(yè)主公約和議事規(guī)程，監(jiān)管措施乏力;20%的業(yè)主委員會(huì)缺乏社區(qū)、物業(yè)主管部門必要的指導(dǎo)和支持，工作進(jìn)展緩慢;20%的業(yè)主委員會(huì)形同虛設(shè)，沒有發(fā)揮業(yè)主的橋梁紐帶作用，距真正意義上的自治管理相距甚遠(yuǎn)。

四、對(duì)策與建議。

(一)列入民生重點(diǎn)，徹底治理推進(jìn)。

建議組織力量對(duì)物業(yè)管理服務(wù)問題，進(jìn)行全面普查，整理歸類。借鑒相鄰城市物業(yè)管理的成功做法和根據(jù)實(shí)際特點(diǎn)進(jìn)行創(chuàng)新結(jié)合起來，制定物業(yè)管理綜合治理方案，認(rèn)真落實(shí)。

(二)有序推進(jìn)老舊小區(qū)改造工作。

老舊小區(qū)主要位于江南老城，建議把老舊小區(qū)分片劃區(qū)，按實(shí)際情況劃為四類，按照改造難度由易到難來劃分。一類作為試點(diǎn)，可選三到五個(gè)，例如草壩街的改造就非常成功。二類為比較容易改造的小區(qū)，對(duì)我區(qū)創(chuàng)衛(wèi)生城市、文明城市等影響大的先實(shí)施。三類為改造困難相對(duì)較大的小區(qū)。四類小區(qū)主要是一些改造難度大的小區(qū)，如那些單棟且住戶少、房屋很破舊且基礎(chǔ)配套設(shè)施極度落后的建筑。

(三)建立有效的監(jiān)管調(diào)處機(jī)制。

一要繼續(xù)加強(qiáng)房屋竣工驗(yàn)收和物業(yè)承接驗(yàn)收，確保物業(yè)服務(wù)設(shè)施設(shè)備保質(zhì)保量，不出現(xiàn)各種隱患。二要盡快出臺(tái)物業(yè)管理方面的規(guī)范性文件，明確物業(yè)服務(wù)企業(yè)，業(yè)主、社區(qū)、政府管理部門之間的責(zé)任。三要完善規(guī)劃、公安、物價(jià)、消防、城管、供水、供電、通信網(wǎng)絡(luò)等部門組成的協(xié)調(diào)機(jī)構(gòu)，建立物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議制度，促進(jìn)其提高服務(wù)水平。四要實(shí)施街道社區(qū)網(wǎng)絡(luò)化管理，管理員專人專職，要包片包區(qū)，并加大協(xié)調(diào)物業(yè)管理工作力度。

(四)培育物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)。

一要加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理，規(guī)范物業(yè)服務(wù)流程、服務(wù)等級(jí)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。要建立企業(yè)信用、年審、評(píng)比制度，促進(jìn)物業(yè)企業(yè)提升服務(wù)水平。二要支持、幫助物業(yè)企業(yè)吸納優(yōu)秀人才，拓寬服務(wù)領(lǐng)域，開展有償家政服務(wù)，電子商務(wù)配送等業(yè)務(wù)，滿足不同層次的服務(wù)需求。三要建立行業(yè)協(xié)會(huì)，發(fā)揮行業(yè)協(xié)會(huì)作用，鼓勵(lì)物業(yè)企業(yè)相互學(xué)習(xí)交流，向一流企業(yè)看齊，企業(yè)間形成比、學(xué)、趕、幫、超氛圍。支持、協(xié)助物業(yè)企業(yè)學(xué)習(xí)外地先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，提升我區(qū)總體服務(wù)水平。四要實(shí)行物業(yè)管理招投標(biāo)制度，建立企業(yè)、物業(yè)公司雙向選擇，公平競(jìng)爭(zhēng)的機(jī)制。要將物業(yè)企業(yè)的信用情況作為招投標(biāo)、業(yè)主大會(huì)選聘、小區(qū)評(píng)優(yōu)的依據(jù)。

(五)多方參與，推進(jìn)業(yè)主委員會(huì)建設(shè)。

制定出臺(tái)業(yè)主委員會(huì)管理辦法。辦事處及社區(qū)要大力推進(jìn)業(yè)主委員會(huì)建設(shè)，選出真正能夠代表業(yè)主利益，熱心公益事業(yè)、公道正派、敢于負(fù)責(zé)、有一定工作水平的人員主持、參與業(yè)主委員會(huì)工作。發(fā)揮業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主之間的橋梁紐帶作用，建立雙方相互溝通、相互理解的良好關(guān)系;學(xué)習(xí)借鑒外地住宅專項(xiàng)維修資金管理好的經(jīng)驗(yàn)，完善住宅專項(xiàng)維修資金使用辦法，簡(jiǎn)化程序，提高效率;建立健全業(yè)主委員會(huì)和業(yè)主委員的工作職責(zé)，建立激勵(lì)機(jī)制和約束機(jī)制;業(yè)主委員會(huì)要向業(yè)主做好宣傳、解釋、協(xié)調(diào)工作，發(fā)揮自律作用，團(tuán)結(jié)引導(dǎo)業(yè)主遵守“業(yè)主公約”和各項(xiàng)管理制度，按合同約定交納物業(yè)管理費(fèi)用，自覺支持物業(yè)管理工作。

物業(yè)調(diào)研報(bào)告題目篇七

隨著物業(yè)處理標(biāo)準(zhǔn)的不斷完善，業(yè)主和使用人法律意見的不斷加強(qiáng)，處理部分監(jiān)管的不斷加強(qiáng)，住宅小區(qū)的違法建設(shè)環(huán)境得到了有效的把握。然而，在一些住宅區(qū)，仍然有非法結(jié)構(gòu)和建筑在休閑天井，花園，陽(yáng)臺(tái)等。、擅自占用房屋各部分、破壞房屋承重布局等。，特別是一些高檔住宅區(qū)的居民搬進(jìn)來后，出現(xiàn)了緊張的違章建筑情況。比如，一些業(yè)主和用戶在悠閑的住房平臺(tái)上建造陽(yáng)光屋，甚至增加樓層、改建、擴(kuò)建、挖掘地下室，這不僅緊張地破壞了社區(qū)的集體規(guī)劃和和諧環(huán)境，也影響了周邊業(yè)主。

1.華陽(yáng)地區(qū)住宅裝修緊張近年來，繼房地產(chǎn)、

2.三級(jí)市場(chǎng)熱鬧，高檔商品房房二次裝修越來越多。由此，各種違法行為和違法建筑時(shí)有發(fā)生，引起社會(huì)的珍惜。從現(xiàn)在房產(chǎn)局掌握的環(huán)境分析來看，緊張有以下幾個(gè)特點(diǎn):。

(1)業(yè)主由內(nèi)而外對(duì)原房屋進(jìn)行了完全翻新或改建，改變了原平面圖，如在外墻立面放置玻璃幕墻，從一開始就擴(kuò)大承重墻，在首層門廳、平臺(tái)上建造房間等。非法面積從10到60平方米不等。

(二)采用先進(jìn)的裝修材料，清新，所有裝修后的房屋都超出了原房屋規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)社區(qū)環(huán)境的影響相對(duì)較小，周圍房屋的外觀能得到根本保留。

(3)相鄰各方矛盾不明顯，業(yè)主委員會(huì)通常不直接干預(yù)，只是對(duì)超出范圍太遠(yuǎn)的違章建筑有很大的呼應(yīng)。

(4)由于業(yè)主身份比較特殊，包括有部分是海外業(yè)主，物業(yè)公司很難直接勸阻，怕平時(shí)交試用期費(fèi)?；谝陨辖谇闆r，物業(yè)公司的回應(yīng):感覺當(dāng)局對(duì)部分處罰處理不力，對(duì)違章戶的處罰達(dá)不到震懾效果。其他人被迫延遲手續(xù)費(fèi)，只能勸阻，不能停止施工。不然物業(yè)公司很被動(dòng)。但作為大樓的業(yè)主，他覺得:由于房屋平面圖在利用上不公平，陳舊，所以在新業(yè)主入住或原業(yè)主重新裝修時(shí)，往往會(huì)要求專業(yè)的裝修規(guī)劃單位從一開始就根據(jù)房屋的性質(zhì)進(jìn)行室內(nèi)布置。另外，他有經(jīng)濟(jì)支付能力，使得上述違法行為時(shí)有發(fā)生。因?yàn)闃淠Ｐ托?yīng)，對(duì)其他業(yè)主影響很大，有收斂的趨勢(shì)。

2.進(jìn)一步加強(qiáng)啟動(dòng)物業(yè)裝修網(wǎng)格化處理。

(一)物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)對(duì)首室裝修的教學(xué)和監(jiān)督。

1.加強(qiáng)裝飾示范動(dòng)作的宣傳和教學(xué)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)根據(jù)《物業(yè)服務(wù)條例》、《上海市物業(yè)服務(wù)規(guī)則》以及前期物業(yè)服務(wù)公約、物業(yè)服務(wù)公約、用房公約或業(yè)主公約中的約定，履行對(duì)業(yè)主裝修房的責(zé)任，并與相關(guān)專業(yè)人員共同制定《房屋裝修須知》。

教物業(yè)處理公司在處理的物業(yè)區(qū)域內(nèi)公布《房間裝修通知單》。同時(shí)，將《房間裝修通知單》送達(dá)物業(yè)辦理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主或待裝修用戶，并簽收。

2.加強(qiáng)首間裝修前的處理要求物業(yè)處理公司告知《規(guī)定》在為業(yè)主或使用人辦理入住、停續(xù)時(shí)，必須停止首間裝修，如不破壞房屋承重布局、破壞房屋表面、違章建筑等。停止碎裂部分，不要隨意布置空調(diào)室外機(jī)，安裝防盜措施。業(yè)主或使用人應(yīng)在裝修房間前書面通知物業(yè)管理公司施工單位、工期和裝修內(nèi)容(包括首間裝修方案和施工方案)，并為裝修施工人員辦理臨時(shí)社區(qū)通行證。要求物業(yè)處理公司關(guān)于業(yè)主或使用人提供的首間房裝修方案和施工方案已對(duì)首間房停止裝修行為進(jìn)行整改的意見。

為了加強(qiáng)對(duì)建設(shè)單位裝修行為的處理，物業(yè)管理公司可以與房屋裝修施工單位簽訂《房屋裝修處理和談》。

3.加強(qiáng)對(duì)首室裝修活動(dòng)的定期檢查和監(jiān)督。物業(yè)經(jīng)辦公司要知道，專人要認(rèn)真教導(dǎo)、督促、處理好首間的裝修活動(dòng)。業(yè)主或使用人入住后，應(yīng)督促裝修業(yè)主、使用人或施工單位服從施工作業(yè)。下午18:00至次日上午8:00及節(jié)假日期間，不得從事敲、鑿、鋸、鉆等施工。

物業(yè)管理公司在施工人員和建筑材料進(jìn)入住宅區(qū)的施工過程中，如觸及水、電、氣、平面布置等隱蔽工程，應(yīng)加強(qiáng)每天(包括節(jié)假日)的現(xiàn)場(chǎng)檢查和突擊檢查，并做好記錄。發(fā)現(xiàn)違規(guī)行為，應(yīng)當(dāng)采取有效措施予以勸阻、禁止并督促及時(shí)糾正。

對(duì)于破壞房屋承重布局、破壞房屋表面、違章建筑、拒不整改的.業(yè)主或使用人，以及房屋首裝修單位，物業(yè)管理公司應(yīng)及時(shí)告知業(yè)主委員會(huì)，并報(bào)告相關(guān)行政處理部門依法處理。同時(shí)，物業(yè)管理公司應(yīng)指示違反規(guī)定的施工人員中斷施工。

4.強(qiáng)化知法、守法、守約意識(shí)。

物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)督促業(yè)主或者使用人遵守本條例和其他有關(guān)法律，遵守《房屋使用公約》或者《業(yè)主公約》的約定。

如果物業(yè)管理公司與第一個(gè)房間的裝修單位簽署了和談，應(yīng)該敦促他們保持和談。首間裝修完成后，物業(yè)管理公司應(yīng)及時(shí)收回小區(qū)臨時(shí)出/入許可證。物業(yè)管理公司應(yīng)責(zé)成責(zé)任人及時(shí)修復(fù)和賠償對(duì)房屋和方法配置造成的損害。

物業(yè)處理公司對(duì)首間房裝修單位違約，可以根據(jù)和談中的約定直接向人民法院提起民事訴訟。

在未成立業(yè)主委員會(huì)的住宅區(qū)，不鼓勵(lì)業(yè)主或使用人非法裝修。禁止無效的，房地產(chǎn)開發(fā)商或者相關(guān)業(yè)主、使用人可以根據(jù)《上海市商品房買賣公約》和《房屋使用公約》的約定，直接向人民法院提起民事訴訟。

(二)業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)證明自治的有效性。

業(yè)主委員會(huì)應(yīng)突擊檢查物業(yè)，處理公司的處理和經(jīng)營(yíng)情況，督促房間首次裝修的業(yè)主或用戶遵守相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和協(xié)議，及時(shí)調(diào)整因裝修不當(dāng)造成的相鄰膠樹，并勸阻、禁止和督促業(yè)主或用戶糾正其違法行為。

業(yè)主或者使用人違反業(yè)主公約，勸阻無效的，經(jīng)業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主大會(huì)同意，業(yè)主委員會(huì)可以向人民法院提起民事訴訟。

(3)區(qū)縣房產(chǎn)局應(yīng)加強(qiáng)對(duì)違法裝修的行政管理。

區(qū)房產(chǎn)局已連續(xù)完成行政和法律工作程序。物業(yè)處理公司不履行法定職責(zé)和任務(wù)的，根據(jù)《條例》和《細(xì)則》的有關(guān)規(guī)定責(zé)令改正，并可處以相應(yīng)的罰款。如果物業(yè)辦理公司違反《條例》和《細(xì)則》，情節(jié)緊張，區(qū)/縣房產(chǎn)局可對(duì)低人才等級(jí)進(jìn)行處罰，直至吊銷人才證書。

區(qū)縣房產(chǎn)局應(yīng)及時(shí)受理和記錄業(yè)主或用戶對(duì)違法裝修的投訴，并到現(xiàn)場(chǎng)檢查取證。經(jīng)查證屬實(shí)的，依照《條例》有關(guān)法律的規(guī)定，責(zé)令限期改正，可以并處相應(yīng)罰款。

物業(yè)調(diào)研報(bào)告題目篇八

物業(yè)管理是今年鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議確定的三個(gè)突破之一。物業(yè)管理是一個(gè)成長(zhǎng)的過程，也是迎接挑戰(zhàn)、自我加壓、探索新課題的過程。

一、目前我鎮(zhèn)物業(yè)管理試點(diǎn)工作開展情況。

上半年，鎮(zhèn)城管辦在七個(gè)城區(qū)社區(qū)各選一處居民小區(qū)做為物業(yè)管理試點(diǎn)，打破社區(qū)原有的小區(qū)負(fù)責(zé)制的管理模式，重點(diǎn)在臟亂差的無人管小區(qū)開展物業(yè)管理。上半年工作重點(diǎn)是選定試點(diǎn)，解決遺留問題，成立業(yè)主委員會(huì)。城市七個(gè)社區(qū)的試點(diǎn)具體情況為：

1、社區(qū)：社區(qū)選擇三星花園小區(qū)做為試點(diǎn)。三星花園位于東城區(qū)閆家壩地段，共有居民近一百戶。該小區(qū)前期開發(fā)遺留問題很多，圍墻未建好，沒有物業(yè)管理用房，長(zhǎng)期無人管，垃圾成堆，草坪損毀，很多業(yè)主對(duì)在此居住失去了信心，打算賣掉房子。對(duì)于物業(yè)管理，多數(shù)人擁護(hù)，但缺乏信心。經(jīng)過初步測(cè)算，要在該小區(qū)建立物業(yè)管理，尚需七萬元解決遺留問題。社區(qū)在小區(qū)召開了業(yè)主委員會(huì)籌備會(huì)，向各家各戶發(fā)放了物業(yè)管理倡議書，征求有關(guān)意見。下一步準(zhǔn)備成立業(yè)主委員會(huì)。

二、社區(qū)：社區(qū)去年最先推行物業(yè)管理，并成功地在糧食局小區(qū)成立了業(yè)主委員會(huì)，建立了業(yè)主規(guī)約，協(xié)助小區(qū)實(shí)行了物業(yè)自治管理。今年，社區(qū)將綜合批發(fā)城作為物業(yè)管理重點(diǎn)整治單位。綜合批發(fā)城有業(yè)主近三百戶，建成十多年來，沒有物業(yè)管理，遺留問題多，一直是縣城城市管理、衛(wèi)生創(chuàng)建的死角難點(diǎn)。經(jīng)走訪，綜合批發(fā)城要實(shí)施物業(yè)管理需解決四大遺留問題：清掏化糞池、拆除消防通道上的違章建筑、恢復(fù)大門及門崗、提供物業(yè)管理用房，總測(cè)算費(fèi)用近五十萬元。經(jīng)過半年多的協(xié)調(diào)，目前成立了小區(qū)業(yè)主委員會(huì)，簡(jiǎn)單疏通了下水道，基本拆除了消防通道上的.違章建筑，向開發(fā)商爭(zhēng)取了兩間門面作為物業(yè)管理用房，已由致遠(yuǎn)物業(yè)公司拿出了初步管理方案，并正在協(xié)商解決大門及門崗的問題。7月30日晚，鎮(zhèn)政府組織在綜合批發(fā)城小區(qū)召開全體業(yè)主會(huì)議，正式宣布小區(qū)管理移交縣致遠(yuǎn)物業(yè)管理公司，該小區(qū)走上規(guī)范化管理軌道。

三、觀山社區(qū)：試點(diǎn)一：佳美公司宿舍區(qū)。因佳美公司(原一建公司)改制時(shí)已將其宿舍區(qū)(建筑公寓)移交社區(qū)，并和鎮(zhèn)政府簽定協(xié)議，不再承擔(dān)建筑公寓內(nèi)的衛(wèi)生創(chuàng)建等任務(wù)，請(qǐng)求取消建筑公寓做為其創(chuàng)建包干責(zé)任區(qū)。建筑公寓有居民六十多戶，以前社區(qū)在小區(qū)內(nèi)實(shí)施過物業(yè)管理，后因少數(shù)業(yè)主私搭亂建而中止，成為無人管小區(qū)，后來小區(qū)衛(wèi)生包干到佳美公司，但缺乏長(zhǎng)效管理?，F(xiàn)在社區(qū)已召集業(yè)主代表開會(huì)，下發(fā)選票，籌備成立業(yè)主委員會(huì)，下一步再確定物業(yè)管理方案。試點(diǎn)二：原天鵝賓館院落。此事由農(nóng)辦牽頭，鎮(zhèn)城管辦協(xié)助，在現(xiàn)場(chǎng)走訪了業(yè)主。針對(duì)院內(nèi)的環(huán)境問題，我鎮(zhèn)拿出了初步改造方案。因院內(nèi)主體繁多，改造資金龐大，我們已向縣政府反映，準(zhǔn)備召開相關(guān)責(zé)任主體的協(xié)調(diào)會(huì)，解決環(huán)境問題后再議物業(yè)管理事宜。

四、老西門社區(qū)：老西門社區(qū)做為老城區(qū)，無人管小區(qū)最多，縣長(zhǎng)熱線投訴最多，創(chuàng)建任務(wù)最難，實(shí)施物業(yè)管理的難度也最大。社區(qū)先后在百貨庭院、電影庭院、土產(chǎn)庭院、醬園廠庭院、商業(yè)新村、橋頭花園等地開會(huì)走訪，征求業(yè)主意見，了解物業(yè)管理現(xiàn)狀，最終確定在電影庭院、醬園廠庭院和土產(chǎn)庭院實(shí)施物業(yè)管理。目前準(zhǔn)備籌集資金解決電影庭院的物業(yè)管理用房和大門的問題。

五、渫陽(yáng)社區(qū)：試點(diǎn)一：農(nóng)資大市場(chǎng)。農(nóng)資大市場(chǎng)一期工程建成多年，二期工程尚未售完。建成以來市場(chǎng)物業(yè)一直由市管中心(宏天物業(yè))管理，但建設(shè)方和業(yè)主對(duì)物業(yè)管理強(qiáng)烈不滿，準(zhǔn)備重新聘用物業(yè)服務(wù)企業(yè)。經(jīng)社區(qū)推薦，建設(shè)方多方了解后，擬定由致遠(yuǎn)物業(yè)公司接管。從五月份開始，致遠(yuǎn)物業(yè)開始走訪業(yè)主，制定了初步管理方案，得到了建設(shè)方的認(rèn)可。八月份，縣房管局準(zhǔn)備采取邀標(biāo)的方式，重新聘用物業(yè)公司。試點(diǎn)二：旺佳園。旺佳園共有業(yè)主75戶，一部分是原勞動(dòng)服務(wù)公司職工，另一部分是新開發(fā)樓房入住戶。由于新遷戶入住前交納了兩年物業(yè)管理費(fèi)，兩年期滿后，物業(yè)公司退出，現(xiàn)在小區(qū)沒有物業(yè)管理，而且由于以前管理不規(guī)范，公共部分占用嚴(yán)重，業(yè)主強(qiáng)烈要求實(shí)施物業(yè)管理。目前，社區(qū)已在小區(qū)內(nèi)召開了業(yè)主委員會(huì)籌備小組會(huì)議，張貼了有關(guān)宣傳法規(guī)，投票選舉了業(yè)主委員會(huì)，下一步準(zhǔn)備擬定物業(yè)管理方案并召開業(yè)主大會(huì)。

六、中渡社區(qū)：社區(qū)選擇小區(qū)做為試點(diǎn)。小區(qū)是原廣福橋煤礦職工宿舍區(qū)，有業(yè)主近七十戶，改制后由社區(qū)接管，但由于收費(fèi)狀況不好，管理有難度，每年社區(qū)還要負(fù)債投入。今年，社區(qū)在該小區(qū)率先推行物業(yè)管理，組織召開業(yè)主大會(huì)，選舉成立了業(yè)主委員會(huì)，并協(xié)助完善了業(yè)主規(guī)約。六月份，小區(qū)正式開始自治管理。

二、物業(yè)管理工作開展過程中存在的難點(diǎn)。

1、社區(qū)對(duì)物業(yè)管理的社會(huì)效益認(rèn)識(shí)不足。個(gè)別社區(qū)認(rèn)為物業(yè)管理與小區(qū)管理在利益上存在著沖突，工作積極性不是很高。

2、硬件設(shè)施不配套。一是相當(dāng)一部分院落建設(shè)不規(guī)范，無門崗和門廳，現(xiàn)在組織修建也不好規(guī)劃。二是居民區(qū)下水道、電、路等物業(yè)管理所涉及到的設(shè)施嚴(yán)重滯后，維修或建設(shè)需大量資金。

3、規(guī)范控制混亂。小區(qū)內(nèi)亂搭亂建現(xiàn)象嚴(yán)重，臨時(shí)建筑擠占了消防通道。綠化率達(dá)不到設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，居民利用空坪隙地種菜，擠占了綠化空間。

4、收取物業(yè)管理所必須的費(fèi)用存在一定的難度。有些業(yè)主認(rèn)為物業(yè)公司賺了錢，不愿交費(fèi)，或不愿接受管理。很多人的思想還停留在單位提供后勤福利和大鍋飯的時(shí)代，對(duì)自己應(yīng)盡的責(zé)任和義務(wù)不明。

5、物業(yè)管理企業(yè)動(dòng)作欠規(guī)范?，F(xiàn)有的幾個(gè)物業(yè)管理企業(yè)，市場(chǎng)化程度不高，管理不是很專業(yè)，缺乏先進(jìn)的管理經(jīng)驗(yàn)與模式，營(yíng)利的目的太明顯。

6、前期物業(yè)管理不規(guī)范，開發(fā)建設(shè)所遺留下來的問題對(duì)物業(yè)管理形成了極大的障礙。

7、業(yè)主大會(huì)難組織。居民對(duì)物業(yè)管理的含義認(rèn)識(shí)不清、信心不足，參加會(huì)議的積極性不高。

8、媒體關(guān)注程度不夠。

三、對(duì)我鎮(zhèn)開展物業(yè)管理工作的幾點(diǎn)建議。

1、嚴(yán)格執(zhí)行物業(yè)管理的法律、法規(guī)及規(guī)章，使物業(yè)管理的管理、服務(wù)、經(jīng)營(yíng)、收費(fèi)等各方面各環(huán)節(jié)做到依法管理和運(yùn)作。政府要加強(qiáng)服務(wù)意識(shí)，出臺(tái)相應(yīng)的扶持政策，為廣大企業(yè)營(yíng)造良好的發(fā)展環(huán)境，提供宏觀的政策支持與引導(dǎo)。建立物業(yè)管理市場(chǎng)準(zhǔn)入制度。加強(qiáng)物業(yè)管理市場(chǎng)的培育，鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)管理分業(yè)經(jīng)營(yíng)。鼓勵(lì)開發(fā)商從社會(huì)上聘請(qǐng)那些經(jīng)過實(shí)踐被業(yè)主認(rèn)可的物業(yè)管理公司來進(jìn)行專業(yè)化的管理。鼓勵(lì)通過招投標(biāo)等方式公開選聘物業(yè)管理公司，引進(jìn)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，促使物業(yè)管理行業(yè)朝高度市場(chǎng)化方向發(fā)展。

2、物業(yè)管理企業(yè)要按照“產(chǎn)權(quán)明晰、權(quán)責(zé)明確、政企分開、管理科學(xué)”的要求，建立現(xiàn)代企業(yè)制度。要逐步提高物業(yè)管理從業(yè)人員的素質(zhì)，多種渠道、多種形式培養(yǎng)人才，為物業(yè)管理持續(xù)發(fā)展提供人才資源。

3、社會(huì)公眾應(yīng)客觀公正的看待物業(yè)管理這一行業(yè)，加深對(duì)這一行業(yè)的了解并對(duì)這一行業(yè)的作用充分重視，促使業(yè)主形成正確的物業(yè)管理消費(fèi)觀念。

四、下一步工作重點(diǎn)。

一是廣泛宣傳，營(yíng)造良好輿論氛圍;。

二是建立健全新的物業(yè)管理模式和管理機(jī)制;。

三是加強(qiáng)業(yè)主大會(huì)組建的指導(dǎo)監(jiān)督工作;。

四是進(jìn)一步規(guī)范前期物業(yè)管理招投標(biāo)工作;。

五是建立“質(zhì)價(jià)相符”的服務(wù)收費(fèi)機(jī)制;。

六是大力提高物業(yè)管理從業(yè)人員素質(zhì);。

七是理順好物業(yè)管理與社區(qū)建設(shè)的關(guān)系。

物業(yè)調(diào)研報(bào)告題目篇九

隨著城市建設(shè)規(guī)模的不斷提高和擴(kuò)大，物業(yè)管理也逐漸深入到百姓生活中間。目前在縣城內(nèi)的物業(yè)管理雖然不如大中城市，但也逐步趨于正軌。在這漸進(jìn)的過程中，我們物價(jià)部門應(yīng)該充分發(fā)揮好政府引導(dǎo)作用，恰當(dāng)?shù)乩脙r(jià)格管理職能，促進(jìn)物業(yè)管理的良性發(fā)展。

一、縣級(jí)物業(yè)管理公司的現(xiàn)狀。

縣級(jí)物業(yè)管理公司的管理范圍主要是居民住宅。一般來說，居民住宅中的經(jīng)濟(jì)適用住房，其物業(yè)管理由房管局下設(shè)的物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)；其他住宅或者商用樓由原房地產(chǎn)開發(fā)商成立物業(yè)公司負(fù)責(zé)管理，很少有專門從外界引入專職的物業(yè)管理公司進(jìn)行獨(dú)立管理和運(yùn)轉(zhuǎn)。因此，房屋建設(shè)方和物業(yè)管理方一般都有直接的隸屬關(guān)系，在經(jīng)營(yíng)理念、盈虧補(bǔ)缺等方面都有著千絲萬縷的關(guān)系。

從整體的物業(yè)管理公司經(jīng)營(yíng)情況看，物業(yè)管理公司主要負(fù)責(zé)母公司--房地產(chǎn)開發(fā)商所建設(shè)的樓盤管理，主要收費(fèi)有物業(yè)管理費(fèi)、小區(qū)停車場(chǎng)收費(fèi)以及各類代收費(fèi)用。物業(yè)管理收費(fèi)依據(jù)《河北省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施辦法》，主要是分為兩種價(jià)格模式：一是普通住宅的物業(yè)管理費(fèi)，實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)格；二是高檔住宅、商業(yè)用樓實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。根據(jù)這一指導(dǎo)原則，我們會(huì)同市房管局等相關(guān)部門，在召開制定物業(yè)管理費(fèi)聽證會(huì)的基礎(chǔ)上，制定了我市的普通住宅物業(yè)管理三級(jí)收費(fèi)方案，并得以執(zhí)行。但隨著城市建設(shè)、物業(yè)管理水平、城市居民生活水平、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平等因素的不斷提高，原有的物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)確已不能適應(yīng)形勢(shì)的發(fā)展，不少物業(yè)管理企業(yè)認(rèn)為收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)偏低，甚至有些單位違反備案管理，擅自調(diào)高收費(fèi)；與此相對(duì)應(yīng)的是消費(fèi)者對(duì)物業(yè)管理的要求在逐步提高，對(duì)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)也充滿質(zhì)疑和不滿，反映和意見頗多。

二、目前物業(yè)管理中存在的問題。

（一）借前期物業(yè)管理合同的簽訂，提高物業(yè)管理收費(fèi)。在房地產(chǎn)開發(fā)商交房的同時(shí)，一般要簽訂《前期物業(yè)管理合同》，主要是明確物業(yè)管理收費(fèi)，為以后的正式物業(yè)管理合同進(jìn)行鋪墊，服務(wù)的水平和項(xiàng)目有欠缺；基本上后期正式合同的價(jià)格只能高不會(huì)低，而且實(shí)際服務(wù)水準(zhǔn)不可能再提高。不少房地產(chǎn)開發(fā)商借此機(jī)會(huì)，一路調(diào)高了物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，而購(gòu)房的消費(fèi)者為了拿到鑰匙也不得不接受。比如今年交房的物業(yè)費(fèi)均在0.5元/平方米左右，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于原來的一級(jí)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

（二）物業(yè)管理公司在運(yùn)轉(zhuǎn)一段時(shí)間后擅自調(diào)高價(jià)格。不少住宅小區(qū)的物業(yè)管理公司聲稱入不敷出，經(jīng)營(yíng)處在嚴(yán)重虧損狀態(tài)，部分公司不履行調(diào)價(jià)申報(bào)制度，也不與業(yè)主委員會(huì)協(xié)商或者征求大多數(shù)居民意見，擅自調(diào)高物業(yè)管理費(fèi)，時(shí)有突破政府指導(dǎo)價(jià)的浮動(dòng)幅度，與業(yè)戶發(fā)生矛盾。如某小區(qū)的物業(yè)費(fèi)由原來的一級(jí)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)一下子提高到了0.7元/平方米，服務(wù)水平卻未見提高。

（三）部分小區(qū)的物業(yè)管理公司不執(zhí)行價(jià)格備案制度和價(jià)格公示制度。物業(yè)管理費(fèi)的備案制度是在《河北省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施辦法》中規(guī)定的，因此，作為一項(xiàng)價(jià)格管理制度，就必須得到落實(shí)。然而有少數(shù)物業(yè)公司不來備案，對(duì)此種行為我們又沒有合理準(zhǔn)確的處罰依據(jù)，《價(jià)格法》以及《價(jià)格違法行為處罰規(guī)定》中遍尋無果，造成一些物業(yè)管理公司的僥幸心理，嚴(yán)重影響了我們執(zhí)法的嚴(yán)肅性；同時(shí)在收費(fèi)公示方面，也存在著公示內(nèi)容不全面、公示的標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)內(nèi)容含混不清的問題，甚至有不公示的情況。

（四）住宅小區(qū)停車場(chǎng)收費(fèi)問題存在爭(zhēng)議。小區(qū)停車場(chǎng)收費(fèi)屬于國(guó)家定價(jià)，必須辦理《收費(fèi)許可證》。目前規(guī)格較低小區(qū)內(nèi)的停車場(chǎng)是免費(fèi)的，部分高檔小區(qū)建有地下停車場(chǎng)，車位已經(jīng)賣給了業(yè)主，但物業(yè)公司因管理上需要，彌補(bǔ)燈、水、電以及管理人員等開支，收取了車位管理費(fèi)、租用車位管理費(fèi)以及臨時(shí)停車費(fèi)等費(fèi)用。如某小區(qū)把地下停車場(chǎng)以9萬元的價(jià)格賣給了業(yè)戶后，每月還收取車位管理費(fèi)30元；租車位、臨時(shí)停車等也收費(fèi)不等。這些都屬于停車收費(fèi)衍生出的項(xiàng)目，應(yīng)該采用什么樣的價(jià)格形式來管理并無恰當(dāng)依據(jù)。

（五）對(duì)普通住宅小區(qū)和高檔住宅小區(qū)的定義模糊，造成監(jiān)管不力。在《河北省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施辦法》中，明確了普通住宅小區(qū)物業(yè)管理實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)格，高檔小區(qū)、商業(yè)用樓實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)格。但在這個(gè)《辦法》中，并沒有明確什么是普通住宅小區(qū)，什么是高檔住宅小區(qū)。目前，在縣城小區(qū)住房建設(shè)中，6層以上和有電梯的樓盤、別墅很多，有不少小區(qū)是混建的。那么，從價(jià)格管理上該怎么劃分普通和高檔呢？一個(gè)住宅小區(qū)是不是可以同時(shí)存在多種物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)？如果說以6層以下、不帶電梯的住宅為界線劃分普通小區(qū)和高檔小區(qū)的話，那么在《河北省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施辦法》和相關(guān)的物業(yè)管理收費(fèi)的文件中規(guī)定“對(duì)住宅電梯和加壓供水設(shè)施的維護(hù)費(fèi)用實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)”與此相悖，因?yàn)檫@些是高檔小區(qū)的設(shè)施，應(yīng)屬于高檔住宅小區(qū)市場(chǎng)調(diào)節(jié)的價(jià)格內(nèi)容，市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)格的原則是自負(fù)盈虧。

（六）物業(yè)收費(fèi)管理備案制度存在缺陷。目前我們要求的物業(yè)管理費(fèi)備案，要求物業(yè)公司也必須按規(guī)定上報(bào)與業(yè)主簽訂的物業(yè)管理合同，或者是與業(yè)主委員會(huì)簽訂的合同。這是理論上的程序，在實(shí)際中執(zhí)行不力。因?yàn)樵诜康禺a(chǎn)商交房時(shí)，根本不可能有業(yè)主委員會(huì)，就是在居住年久的小區(qū)內(nèi)，擁有業(yè)主委員會(huì)的也寥寥無幾。這樣，因?yàn)槿鄙倭藗浒赣布斐晌飿I(yè)管理公司備案不合格，甚至有的'物業(yè)公司干脆就不備案。目前看來，實(shí)現(xiàn)了前期物業(yè)備案的寥寥無幾，提價(jià)備案的也是以前備案的公司，少而又少。

三、建議和對(duì)策。

（一）建議上級(jí)物價(jià)管理部門盡早協(xié)同建設(shè)部門、房管部門對(duì)普通、高檔住宅小區(qū)做出規(guī)范性定義，至少應(yīng)該在價(jià)格管理方面有個(gè)較為明確的界定，以便切實(shí)對(duì)普通住宅小區(qū)的物業(yè)收費(fèi)管理到位，制定切實(shí)可行的物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理公司良性運(yùn)轉(zhuǎn)，解決業(yè)主對(duì)物業(yè)收費(fèi)疑惑和矛盾；同時(shí)徹底放開高檔小區(qū)的物業(yè)收費(fèi)管理，使物業(yè)管理企業(yè)自主決定收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)，發(fā)揮物價(jià)部門的引導(dǎo)作用，促進(jìn)物業(yè)公司的健康發(fā)展。

（二）建議上級(jí)物價(jià)部門明確下放的物業(yè)收費(fèi)管理權(quán)限，以便使當(dāng)?shù)匚飪r(jià)部門能夠根據(jù)當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況，及時(shí)監(jiān)審物業(yè)管理成本的變動(dòng)，制定切合本地經(jīng)濟(jì)和消費(fèi)水平的物業(yè)收費(fèi)區(qū)域性標(biāo)準(zhǔn)；同時(shí)要明確物業(yè)管理中存在的其他收費(fèi)，如停車場(chǎng)收費(fèi)、車位管理等收費(fèi)的核定權(quán)限、標(biāo)準(zhǔn)以及格管理形式、制定原則，以利于基層物價(jià)部門的管理和規(guī)范。

（三）認(rèn)真開展縣區(qū)的物業(yè)管理收費(fèi)水平的調(diào)查研究，按照當(dāng)?shù)氐纳钏胶拖M(fèi)水平核定，制定相應(yīng)的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)。筆者以為，應(yīng)當(dāng)實(shí)現(xiàn)以下目標(biāo)：對(duì)普通住宅小區(qū)，應(yīng)該實(shí)現(xiàn)一個(gè)總體的區(qū)域性的指導(dǎo)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，既要實(shí)現(xiàn)一定時(shí)期內(nèi)的穩(wěn)定，又要兼顧經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展變化情況，具有一定的前瞻性；對(duì)于高檔小區(qū)，應(yīng)當(dāng)本著合理利潤(rùn)的原則，適時(shí)開展高檔小區(qū)物業(yè)成本調(diào)查，公布社會(huì)平均價(jià)格，建立高檔小區(qū)經(jīng)營(yíng)成本公示制度，抑制不當(dāng)?shù)美吞摳呤找鎲栴}；對(duì)于住宅電梯、供水輔助設(shè)備等設(shè)備維護(hù)費(fèi)用的標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)該核定社會(huì)成本，予以監(jiān)督；實(shí)現(xiàn)一小區(qū)多級(jí)物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

（四）完善價(jià)格備案制度，制定切實(shí)可行的處罰措施。價(jià)格備案制度是在房地產(chǎn)價(jià)格、物業(yè)管理收費(fèi)方面經(jīng)常使用的，由于它過于籠統(tǒng)，而且有時(shí)還偏于教條，應(yīng)該予以糾正。特別是在價(jià)格管理中，要特別明確處罰依據(jù)和條款、處罰幅度，使那些不履行價(jià)格備案制度的單位得到重創(chuàng)，維護(hù)我們價(jià)格執(zhí)法的嚴(yán)肅性。

（五）建議重新在物業(yè)收費(fèi)管理中實(shí)行《收費(fèi)許可證》制度。物業(yè)管理收費(fèi)、停車場(chǎng)收費(fèi)以及代收費(fèi)用都基本上是政府指導(dǎo)價(jià)、定價(jià)的管理方式，辦理《收費(fèi)許可證》既有據(jù)可依也便于管理；在《價(jià)格法》對(duì)備案制度無處罰條文的情況下，應(yīng)用《收費(fèi)許可證管理辦法》進(jìn)行處罰，也不失為一個(gè)亡羊補(bǔ)牢的措施。

物業(yè)調(diào)研報(bào)告題目篇十

隨著房地產(chǎn)行業(yè)的迅猛發(fā)展，物業(yè)管理行業(yè)應(yīng)運(yùn)而生，成為新興行業(yè)。物業(yè)公司大致分為兩類，一類是房地產(chǎn)公司設(shè)立的物業(yè)公司，法人代表與房地產(chǎn)公司相同，這類物業(yè)公司致力營(yíng)造良好的樓盤形象，為房地產(chǎn)公司樹立品牌，物業(yè)管理較為規(guī)范，工作人員及投入較多，每個(gè)樓盤開盤后逐步納入物業(yè)管理，并為房地產(chǎn)公司管理樓盤售后的的后期事宜。另一類物業(yè)公司非房地產(chǎn)公司設(shè)立，而是為管理某些樓盤或單位物業(yè)而成立的物業(yè)公司，其管理物業(yè)規(guī)模大小不一，多則幾千戶，少則幾百戶。

一、物業(yè)公司的收入及征收特點(diǎn)。

（一）規(guī)模較大的物業(yè)公司的收入及代收費(fèi)用包括：

物業(yè)管理費(fèi)收入租金收入經(jīng)營(yíng)停車場(chǎng)游泳池各類球場(chǎng)等公用設(shè)施收入清理生活垃圾收入物業(yè)大修收入中介收入廣告收入其他收入及代收水費(fèi)電費(fèi)燃?xì)赓M(fèi)房租維修基金暖氣報(bào)裝費(fèi)排污費(fèi)寬帶入網(wǎng)費(fèi)有線電視入網(wǎng)費(fèi)等。一些規(guī)模較小的物業(yè)公司只有以上項(xiàng)目中的幾種收入。

（二）物業(yè)管理行業(yè)企業(yè)收費(fèi)及收入現(xiàn)狀。

1、物業(yè)收費(fèi)面對(duì)的是廣大業(yè)主，個(gè)性千差萬別，收取難度不一，部分業(yè)主因房屋質(zhì)量問題物業(yè)服務(wù)質(zhì)量問題業(yè)主已入伙但未實(shí)際入住等因素拒交物業(yè)費(fèi)。造成部分物業(yè)費(fèi)收入不能到位。

2、部分物業(yè)公司物業(yè)費(fèi)收取未能按照物價(jià)部門批準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)收取，在實(shí)際收取中采用低于批準(zhǔn)的物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收取物業(yè)費(fèi)，再綜合入伙率入住率物業(yè)費(fèi)收取率幾種因素，造成理論上的計(jì)算與收取到位的收入存在較大差異。大部分的物業(yè)費(fèi)征收率在30%———80%之間。部分物業(yè)公司存在微利經(jīng)營(yíng)艱難經(jīng)營(yíng)狀態(tài)，少數(shù)物業(yè)公司需房地產(chǎn)開發(fā)公司的補(bǔ)貼收入才能略有贏利。

二、物業(yè)管理行業(yè)企業(yè)在涉稅上存在的問題及成因：

（一）收入不真實(shí)。主要表現(xiàn)在以下幾種方式：

1、部分收入不入賬。業(yè)戶在繳納物業(yè)費(fèi)或租金時(shí)，未能索取發(fā)票，部分物業(yè)公司將這部分收入隱匿不入賬，造成少計(jì)收入。

2、收入不確認(rèn)，記入其他應(yīng)付款等科目。部分物業(yè)公司在取得物業(yè)管理費(fèi)收入或租金收入時(shí)，暫掛預(yù)收款其他應(yīng)付款等科目，以收入不能確認(rèn)為由，不計(jì)入收入，造成預(yù)收款其他應(yīng)付款科目余額較大，收入長(zhǎng)期得不到確認(rèn)，收入與其物業(yè)管理規(guī)模不相符。少數(shù)物業(yè)公司以住戶裝修保證金抵業(yè)主應(yīng)繳的物業(yè)管理費(fèi)時(shí)，不作收入處理。

3、減免收入。減免收入的情形有：一次性繳納一年的物業(yè)費(fèi)少收兩個(gè)月或幾個(gè)月；對(duì)新入伙戶一年收半年；為房地產(chǎn)公司介紹他人買房，減免當(dāng)年物業(yè)管理費(fèi)等方式，相應(yīng)減少了公司應(yīng)收物業(yè)管理費(fèi)收入。形成應(yīng)計(jì)收入而未計(jì)的情況。

4、應(yīng)收取的物管費(fèi)以“工資費(fèi)用”的形式減少收入，少數(shù)物業(yè)公司在收取單位物業(yè)管理費(fèi)時(shí)，未按規(guī)定開具發(fā)票，而是以工資日常發(fā)生的費(fèi)用等方式，向?qū)Ψ饺〉迷摬糠治飿I(yè)管理費(fèi)，不入賬或不作收入處理，從而少計(jì)收入。

5、補(bǔ)貼收入記往來賬。少數(shù)物業(yè)公司對(duì)于房地產(chǎn)公司物業(yè)管理補(bǔ)貼收入，不作收入處理，長(zhǎng)期掛其他應(yīng)付款，以暫借款的名目，少計(jì)收入。

（二）納稅申報(bào)不規(guī)范。

1、納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間的變化形成會(huì)計(jì)準(zhǔn)則與稅法差異，造成營(yíng)業(yè)稅當(dāng)期計(jì)稅依據(jù)不準(zhǔn)確。

就一次性收取的物業(yè)管理費(fèi)或房屋租賃收入，根據(jù)《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)業(yè)稅若干政策問題的通知》（財(cái)稅[20xx]16號(hào)）中第五條“關(guān)于納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間”的規(guī)定，單位和個(gè)人提供應(yīng)稅勞務(wù)轉(zhuǎn)讓專利權(quán)非專利技術(shù)商標(biāo)權(quán)著作權(quán)和商譽(yù)時(shí)，向?qū)Ψ绞杖〉念A(yù)收性質(zhì)的價(jià)款包括預(yù)收款預(yù)付款預(yù)存款預(yù)存費(fèi)用預(yù)收定金等，其營(yíng)業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間按照財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度的規(guī)定，以該項(xiàng)預(yù)收性質(zhì)的價(jià)款被確認(rèn)收入的時(shí)間為準(zhǔn)。也就是說發(fā)生在20xx年的上述業(yè)務(wù)可以按照財(cái)稅[20xx]16號(hào)文件規(guī)定執(zhí)行。20xx年1月1日起施行的新的《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例》第十二條規(guī)定，營(yíng)業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)并收訖營(yíng)業(yè)收入款項(xiàng)或者取得營(yíng)業(yè)收入款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天。第二十五條第二款規(guī)定，納稅人提供建筑業(yè)或者租賃業(yè)勞務(wù)，采用預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間具有了收付實(shí)現(xiàn)制的特點(diǎn)而不完全屬于權(quán)責(zé)發(fā)生制的性質(zhì)，在會(huì)計(jì)處理與稅法存在差異的情況下，應(yīng)按稅法規(guī)定辦理。物業(yè)公司應(yīng)在收到款項(xiàng)時(shí)一次性申報(bào)營(yíng)業(yè)稅，而不需考慮所屬期。部分物業(yè)公司在收取物業(yè)費(fèi)等款項(xiàng)時(shí)，采用預(yù)收款方式，一次收取半年或一年的物管費(fèi)等，根據(jù)所屬期按月分?jǐn)偨Y(jié)轉(zhuǎn)收入，按結(jié)轉(zhuǎn)收入申報(bào)營(yíng)業(yè)稅，而不是一次性全額申報(bào)，按月分?jǐn)偡绞郊炔环隙惙ㄒ?guī)定，稅務(wù)機(jī)關(guān)也很難把握，難以核對(duì)，會(huì)造成申報(bào)和稅務(wù)管理的混亂，同時(shí)滯延了應(yīng)納稅款。

2、代收費(fèi)用扣除不規(guī)范。

國(guó)稅發(fā)[]217號(hào)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于物業(yè)管理企業(yè)的代收費(fèi)用有關(guān)營(yíng)業(yè)稅問題的通知》規(guī)定：“物業(yè)管理企業(yè)代有關(guān)部門收取水費(fèi)電費(fèi)燃（煤）氣費(fèi)維修基金房租的行為，屬于營(yíng)業(yè)稅‘服務(wù)業(yè)’稅目中的‘代理’業(yè)務(wù)，因此，對(duì)物業(yè)管理企業(yè)代有關(guān)部門收取水費(fèi)電費(fèi)燃（煤）氣費(fèi)維修基金房租不計(jì)征營(yíng)業(yè)稅?！辈糠治飿I(yè)管理公司向其他公司收取的手續(xù)費(fèi)基金集資費(fèi)代收款項(xiàng)代墊款項(xiàng)及其他各種性質(zhì)的價(jià)外收費(fèi)，不作為計(jì)稅依據(jù)申報(bào)繳納營(yíng)業(yè)稅。隨著社會(huì)的發(fā)展，代收費(fèi)用中的暖氣報(bào)裝費(fèi)排污費(fèi)寬帶入網(wǎng)費(fèi)有線電視入網(wǎng)費(fèi)等代收費(fèi)用政策上未明確是否要繳納營(yíng)業(yè)稅。代收的水費(fèi)電費(fèi)燃（煤）氣費(fèi)維修基金房租等費(fèi)用長(zhǎng)期掛其他應(yīng)付款，歷年結(jié)轉(zhuǎn)，既反映不出代收的手續(xù)費(fèi)，也反映不出其余額中有多少是代收費(fèi)用，長(zhǎng)期掛賬幾年的其他應(yīng)付款未結(jié)轉(zhuǎn)收入申報(bào)稅款。

3、跨年度租金收入企業(yè)所得稅問題的政策因素。

《企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》第九條與第十九條第二款二者容易產(chǎn)生歧義，但第十九條第二款規(guī)定，租金收入，按照合同約定的承租人應(yīng)付租金的日期確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，對(duì)租金收入的處理作出了具體規(guī)定。一次收取跨年度租金收入應(yīng)一次結(jié)轉(zhuǎn)。根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于貫徹落實(shí)企業(yè)所得稅法若干稅收問題的通知》（國(guó)稅函[20xx]79號(hào)）關(guān)于租金收入確認(rèn)問題規(guī)定，企業(yè)提供固定資產(chǎn)包裝物或者其他有形資產(chǎn)使用權(quán)取得的租金收入，應(yīng)按交易合同或協(xié)議規(guī)定的承租人應(yīng)付租金的日期確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。其中，如果交易合同或協(xié)議中規(guī)定租賃期限跨年度，且租金提前一次性支付的，《企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》第九條規(guī)定的收入與費(fèi)用配比原則，出租人可對(duì)上述已確認(rèn)的收入，在租賃期內(nèi)，分期均勻計(jì)入相關(guān)年度收入。

按照以上規(guī)定，筆者認(rèn)為，企業(yè)的跨年度租金收入在20xx年1月1日前可按年度分?jǐn)偨Y(jié)轉(zhuǎn)，20xx年度20xx年度則應(yīng)全部結(jié)轉(zhuǎn)，20xx年1月1日后則可一次結(jié)轉(zhuǎn)或按年分?jǐn)偨Y(jié)轉(zhuǎn)。在實(shí)際工作中，一次結(jié)轉(zhuǎn)還是按年結(jié)轉(zhuǎn)這兩種觀點(diǎn)一直存在，大部分企業(yè)的表現(xiàn)形式為按年分?jǐn)偨Y(jié)轉(zhuǎn)，主管稅務(wù)管理部門予以默認(rèn)，實(shí)際操作上兩種情況都存在。

（三）發(fā)票使用不規(guī)范。

部分物業(yè)公司在收取個(gè)人業(yè)主物業(yè)管理費(fèi)時(shí)使用自制收據(jù)收取物業(yè)管理費(fèi)，而在收取單位物業(yè)費(fèi)或出租給單位使用的門面時(shí)才使用稅務(wù)發(fā)票，從而造成未按規(guī)定向業(yè)主開具發(fā)票。一方面是業(yè)主索取稅務(wù)發(fā)票的意識(shí)不強(qiáng)，按入伙時(shí)簽訂的物業(yè)管理合同或租賃合同的約定付了物業(yè)管理費(fèi)或租金后，索取稅務(wù)發(fā)票的意識(shí)不強(qiáng)，合法權(quán)益未能體現(xiàn)；另一方面，物業(yè)公司開具發(fā)票的意識(shí)不夠，收取款項(xiàng)時(shí)未向業(yè)主開具稅務(wù)發(fā)票，或出于某種目的，向個(gè)人業(yè)主收取款項(xiàng)不開具稅務(wù)發(fā)票。部分物業(yè)公司申報(bào)營(yíng)業(yè)稅等稅款后，未領(lǐng)購(gòu)相對(duì)應(yīng)的發(fā)票，造成應(yīng)開具而未開具發(fā)票可以領(lǐng)購(gòu)又未領(lǐng)購(gòu)發(fā)票的現(xiàn)象。

（四）賬務(wù)不健全或不建賬。

部分規(guī)模較小的物業(yè)公司人員少，收入成本核算簡(jiǎn)單，設(shè)立簡(jiǎn)易賬或不建賬，不能全面反映收入成本費(fèi)用等情況，稅務(wù)機(jī)關(guān)不能掌握其真實(shí)的收入費(fèi)用等情況。

（五）稅務(wù)管理部門收入難核實(shí)。

采用自制收據(jù)收取的應(yīng)稅收入是否全部入賬核算方面同時(shí)也就相應(yīng)地存在問題，稅務(wù)部門在核實(shí)物業(yè)公司管理情況時(shí)，可能調(diào)查到物業(yè)公司管理了多少幢多少套，但入住業(yè)戶多少則較難掌握，已入伙業(yè)主也有長(zhǎng)期不在的情況，已入住的業(yè)戶物業(yè)管理費(fèi)也存在征收率的問題，并不能100%到位。物業(yè)面積入住率征收率物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)與實(shí)際收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的差異，物業(yè)公司取得收入未全部入賬等情況，造成稅務(wù)機(jī)關(guān)核實(shí)收入難。

三、管理措施。

（一）宣傳與輔導(dǎo)。

一方面稅務(wù)機(jī)關(guān)要加強(qiáng)對(duì)物業(yè)公司行業(yè)政策的宣傳與業(yè)務(wù)培訓(xùn)，加強(qiáng)涉稅輔導(dǎo)，向企業(yè)財(cái)會(huì)人員宣傳行業(yè)最新政策，提升財(cái)會(huì)人員對(duì)政策的正確理解，準(zhǔn)確及時(shí)確定收入，誠(chéng)信納稅，提高企業(yè)對(duì)稅收的遵從度。另一方面要通過多途徑向業(yè)主宣傳，提高業(yè)主索取發(fā)票意識(shí)，把索取發(fā)票當(dāng)作一種常態(tài)，形成維護(hù)自己的合法權(quán)益的一種習(xí)慣。

（二）規(guī)范使用發(fā)票，強(qiáng)化“以票控稅”。

1.物業(yè)公司使用稅控機(jī)向業(yè)主開具機(jī)打發(fā)票，但大部份物業(yè)費(fèi)需管理人員上門征收，適用于自行繳納物業(yè)費(fèi)率較高的單位，并且允許該部分企業(yè)領(lǐng)用定額發(fā)票，方便物業(yè)公司因業(yè)主未自行繳納而需上門收取物業(yè)費(fèi)。

2.領(lǐng)取定額發(fā)票，但業(yè)務(wù)量較大的企業(yè)領(lǐng)用發(fā)票的數(shù)量較大，使用也不是很方便，適用于規(guī)模相對(duì)較小的企業(yè)。

3.領(lǐng)用裁剪式發(fā)票或允許企業(yè)自行印制專業(yè)發(fā)票，稅務(wù)機(jī)關(guān)加強(qiáng)控管。

4.建立發(fā)票違規(guī)舉報(bào)制度，打擊發(fā)票違章行為，規(guī)范發(fā)票開具和使用，維護(hù)納稅人的合法權(quán)益。

（三）日常管理。

建立物業(yè)管理明細(xì)臺(tái)賬，企業(yè)每半年報(bào)送一次納入物業(yè)管理的樓盤房屋門面相應(yīng)的入住使用及收取物業(yè)管理費(fèi)情況，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)在審核后可建立相關(guān)動(dòng)態(tài)臺(tái)賬，后期的每期數(shù)據(jù)應(yīng)呈遞增狀態(tài)，如發(fā)現(xiàn)異常，及時(shí)跟蹤管理。稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)加強(qiáng)稅源調(diào)查，實(shí)地調(diào)查詳細(xì)了解企業(yè)物業(yè)管理項(xiàng)目，各小區(qū)物業(yè)面積，入住情況門面出租情況，物業(yè)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)其他經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目等情況，與企業(yè)自報(bào)資料進(jìn)行比對(duì)，分析畢業(yè)論文異常，加強(qiáng)巡管。

（四）規(guī)范納稅申報(bào)及賬務(wù)管理。

規(guī)范企業(yè)的納稅申報(bào)，企業(yè)應(yīng)及時(shí)確入收入，明確應(yīng)稅收入應(yīng)稅代收費(fèi)用對(duì)應(yīng)的應(yīng)納稅種納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，及時(shí)準(zhǔn)確申報(bào)納稅。引導(dǎo)企業(yè)規(guī)范建賬，規(guī)范各科目收入費(fèi)用成本的確認(rèn)，如各項(xiàng)收入發(fā)生的費(fèi)用各種代收費(fèi)用的收取與支付的核算等。對(duì)無建賬能力的規(guī)模較小的企業(yè)，根據(jù)物業(yè)面積，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)入住率等各項(xiàng)指標(biāo)核定應(yīng)納稅額。加強(qiáng)評(píng)估管理，對(duì)零申報(bào)戶異常申報(bào)戶，與掌握的企業(yè)相關(guān)情況進(jìn)行比對(duì)，及時(shí)評(píng)估，糾正企業(yè)不規(guī)范行為。

（五）部門協(xié)作。

與房管工商公安房地產(chǎn)開發(fā)公司加強(qiáng)協(xié)作，了解掌握樓盤開盤出售情況物業(yè)公司登記及進(jìn)入小區(qū)情況物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)情況門面出租情況業(yè)主入住情況，及時(shí)跟進(jìn)管理。

物業(yè)調(diào)研報(bào)告題目篇十一

7月15日，市政協(xié)社會(huì)法制委員會(huì)組織部分委員，在副主席的帶領(lǐng)下，調(diào)研我市城區(qū)物業(yè)管理工作。委員們實(shí)地察看了園林小區(qū)、天一城市花園、天森國(guó)際花都小區(qū)物業(yè)管理情況，并召開座談會(huì)，聽取市國(guó)土房產(chǎn)局關(guān)于《我市城市住宅小區(qū)物業(yè)管理工作情況的通報(bào)》。委員們?cè)趯?shí)地察看和聽取通報(bào)的基礎(chǔ)上，就如何進(jìn)一步加強(qiáng)住宅小區(qū)物業(yè)管理工作提出了意見和建議。現(xiàn)將調(diào)研情況報(bào)告如下：

1、加快物業(yè)管理行業(yè)建設(shè)。1995年，市國(guó)土局設(shè)置了物業(yè)管理股，具體負(fù)責(zé)物業(yè)行業(yè)管理。截止目前，全市共有物業(yè)服務(wù)企業(yè)38家，本地27家，其中二級(jí)資質(zhì)1家；外地入駐本地的11家，其中一級(jí)資質(zhì)2家，二級(jí)資質(zhì)4家。從業(yè)人員1900多人，有近600人參加各類培訓(xùn)并已取得相關(guān)證書。目前已對(duì)50多個(gè)住宅小區(qū)實(shí)施了物業(yè)管理，總服務(wù)面積約510萬平方米，物業(yè)管理覆蓋率達(dá)70%。

2、培育規(guī)范物業(yè)管理市場(chǎng)。一是引入招投標(biāo)機(jī)制，創(chuàng)造公開、公正、公平的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境。20xx年，我市逐步推進(jìn)物業(yè)管理招投標(biāo)工作，至今已有19個(gè)小區(qū)實(shí)行招投標(biāo)。二是整頓市場(chǎng)秩序，規(guī)范物業(yè)管理運(yùn)作。針對(duì)一些業(yè)主反映較突出的問題，如物業(yè)服務(wù)不到位、服務(wù)質(zhì)量差、亂收費(fèi)等，開展了物業(yè)服務(wù)企業(yè)達(dá)標(biāo)考核、物業(yè)設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)檢查、安置小區(qū)綜合管理考核等工作。

3、努力提高物業(yè)管理水平。倡導(dǎo)“誠(chéng)信物業(yè)”，開展創(chuàng)優(yōu)評(píng)比活動(dòng)。截止目前，我市已創(chuàng)全省示范住宅小區(qū)2個(gè)，全省優(yōu)秀物業(yè)管理小區(qū)（大廈）5個(gè)，xx市示范住宅小區(qū)（大廈）4個(gè)。積極推動(dòng)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)建設(shè)，全市業(yè)主委員會(huì)已成立并備案在冊(cè)22家。

1、少數(shù)物業(yè)企業(yè)管理不規(guī)范。不按規(guī)定配備專業(yè)維修人員，公共設(shè)施設(shè)備維修不及時(shí)，物業(yè)費(fèi)用收支不按規(guī)定公示等。加上有的小區(qū)業(yè)主委員會(huì)成員責(zé)任意識(shí)不強(qiáng)，缺乏足夠的精力和熱情，不督促物業(yè)企業(yè)提高服務(wù)水平，業(yè)主委員會(huì)形同虛設(shè)，不能發(fā)揮應(yīng)有作用。業(yè)主遇到問題而缺乏有效途徑溝通，導(dǎo)致上訪投訴維權(quán)，增加了政府和主管部門的負(fù)擔(dān)。

2、部門之間職責(zé)需進(jìn)一步理順。作為新興行業(yè)，法律法規(guī)體系雖已建立，但部門間的工作職責(zé)還需進(jìn)一步理順。國(guó)家《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定的供水、供電、供氣等單位應(yīng)向最終用戶收費(fèi)，但我市有例外現(xiàn)象，如大多數(shù)小區(qū)是自備變壓器，電力部門只收取高壓終端的電費(fèi)，小區(qū)內(nèi)業(yè)主的電費(fèi)由物業(yè)公司代收，但電損、線損、變損等費(fèi)用由業(yè)主承擔(dān)，引起廣大業(yè)主的強(qiáng)烈不滿。此外，住宅小區(qū)的房屋質(zhì)量、違章搭建、破墻開門、車輛停放、開廠經(jīng)營(yíng)、垃圾清運(yùn)等問題，按照有關(guān)職能應(yīng)由住建、城管、環(huán)保、公安、消防等部門依法處理。但由于一些法規(guī)的交叉，出現(xiàn)部門之間互相推諉、執(zhí)法不到位現(xiàn)象，增加了管理難度。

3、從業(yè)人員整體素質(zhì)不高。我市物業(yè)管理從業(yè)人員大多來自下崗工人、轉(zhuǎn)業(yè)軍人及農(nóng)村剩余勞動(dòng)力，素質(zhì)不高。不能滿足物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展需要，而企業(yè)自身經(jīng)濟(jì)效益低，難以引進(jìn)人才，善管理、懂技術(shù)的專業(yè)人才更為緊缺。

4、業(yè)主權(quán)利義務(wù)認(rèn)識(shí)不清。人們普遍認(rèn)為物業(yè)服務(wù)屬于簡(jiǎn)單的勞務(wù)服務(wù)，行業(yè)技術(shù)含量低，嚴(yán)重挫傷了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的工作積極性。隨著業(yè)主的維權(quán)意識(shí)日漸增強(qiáng)，對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)不斷提出高標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)要求，但也有相當(dāng)一部分業(yè)主對(duì)自身應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)認(rèn)識(shí)不清。表現(xiàn)為:一是房屋維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任意識(shí)不強(qiáng)；二是不服從管理，亂裝修、亂搭建行為屢禁不止；三是房屋質(zhì)量等開發(fā)商遺留問題、鄰里糾紛等都作為不交費(fèi)的理由，拖欠物業(yè)費(fèi)現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生，一些小區(qū)形成惡性循環(huán)，導(dǎo)致物業(yè)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量下降，廣大業(yè)主深受其害。

5、房屋工程及基礎(chǔ)設(shè)施不完善。盡管房屋工程通過了驗(yàn)收，但向業(yè)主交房時(shí)仍可能存在一些并不完備的情況，如物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境、綠化、道路、供電、供水、供氣、上下水、通訊等設(shè)施未完全落實(shí)，從而引發(fā)業(yè)主與物業(yè)公司之間的矛盾和糾紛。據(jù)調(diào)查，60%以上的物業(yè)糾紛都是由工程建設(shè)遺留問題引發(fā)的。近三年來，市國(guó)土房產(chǎn)局已處理群眾投訴300余件，投訴舉報(bào)呈現(xiàn)逐年遞增態(tài)勢(shì)。

6、部分老小區(qū)無物業(yè)管理。我市部分上世紀(jì)八十年代、九十年代初建造的住宅樓，由于當(dāng)時(shí)條件限制，規(guī)劃、建設(shè)、用地方面不夠規(guī)范，存在小區(qū)配套不齊全、綠地面積小、停車位不足、消防設(shè)施欠缺、環(huán)境臟亂差、房屋立面破損等問題。這些老舊小區(qū)目前尚無物業(yè)管理，基本由社區(qū)居委會(huì)代管。

1、進(jìn)一步加快物業(yè)發(fā)展。培養(yǎng)一批骨干企業(yè)，增強(qiáng)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力。穩(wěn)步推行物業(yè)管理師制度，逐步建立一支懂經(jīng)營(yíng)、善管理、肯開拓的物業(yè)管理職業(yè)經(jīng)理人隊(duì)伍。大力引導(dǎo)物業(yè)企業(yè)更新服務(wù)理念，拓寬管理范圍和服務(wù)領(lǐng)域，發(fā)展物業(yè)服務(wù)新的增長(zhǎng)點(diǎn)。做好物業(yè)管理成本核算工作，逐步建立“分等定級(jí)、以質(zhì)論價(jià)、優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)”的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)機(jī)制，使收費(fèi)與服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)有機(jī)結(jié)合起來。完善物業(yè)企業(yè)內(nèi)部管理機(jī)制，開展規(guī)范的管理和服務(wù)，向社會(huì)公開收費(fèi)項(xiàng)目及標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)內(nèi)容、收支情況等重要信息，讓業(yè)主明明白白交費(fèi)。

2、建立完善長(zhǎng)效管理機(jī)制。物業(yè)管理業(yè)務(wù)范圍比較廣泛，涉及規(guī)劃、住建、城管、供電、供水、消防、公安、環(huán)保等多個(gè)部門，應(yīng)理順機(jī)制，明確物業(yè)管理所涉單位的工作職責(zé)，建立物業(yè)管理工作聯(lián)席會(huì)議制度，定期會(huì)商物業(yè)管理重點(diǎn)工作。

3、發(fā)揮小區(qū)業(yè)主自治作用。加大業(yè)主委員會(huì)組建力度，按照《物權(quán)法》等法律法規(guī)和政策的要求，建立健全業(yè)主管理委員會(huì)自我管理、自我服務(wù)，自我約束機(jī)制，規(guī)范活動(dòng)行為。充分發(fā)揮業(yè)主的自主權(quán)與能動(dòng)性，依法維護(hù)好廣大業(yè)主的切身利益和合法權(quán)利。

4、規(guī)范物業(yè)企業(yè)服務(wù)行為。加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)的動(dòng)態(tài)監(jiān)管。督促指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)依法依規(guī)健全管理制度和內(nèi)部崗位責(zé)任制；督促指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)培訓(xùn)提高員工素質(zhì)，隨時(shí)監(jiān)督檢查物業(yè)管理的亂收費(fèi)行為等。

5、高度重視小區(qū)建設(shè)質(zhì)量。一是要嚴(yán)把商品房質(zhì)量驗(yàn)收關(guān)，從工程項(xiàng)目立項(xiàng)規(guī)劃開始，相關(guān)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)同步介入，對(duì)房屋的功能、布局、管網(wǎng)、水、電等設(shè)施建設(shè)提出合理性建議，供開發(fā)建設(shè)企業(yè)參考。詳細(xì)規(guī)劃方案評(píng)審及竣工驗(yàn)收時(shí)要邀請(qǐng)物業(yè)管理等相關(guān)部門參與論證、驗(yàn)收，聽取意見建議。二是強(qiáng)化房屋建設(shè)質(zhì)量保證金制度，在政策范圍內(nèi)提高房屋質(zhì)量保證金標(biāo)準(zhǔn)，延長(zhǎng)質(zhì)押年限，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商和承建方形成經(jīng)濟(jì)壓力，以確保建房質(zhì)量。三是逐步解決“停車難”問題。建議政府相關(guān)職能部門對(duì)今后新建的樓盤，從高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)出發(fā)，提高停車能力。對(duì)已建成小區(qū)引導(dǎo)物業(yè)企業(yè)通過規(guī)范管理，挖掘內(nèi)部潛力，緩解停車位不足的矛盾。

物業(yè)調(diào)研報(bào)告題目篇十二

本文目錄。

按照市人大常委會(huì)年初工作安排，6月下旬至7月上旬，我們?cè)谑腥舜蟪Ｎ瘯?huì)蔣國(guó)良副主任帶領(lǐng)下，對(duì)百官、曹娥兩個(gè)街道的社區(qū)物業(yè)管理情況開展調(diào)研，先后聽取了市建設(shè)局和百官街道、曹娥街道關(guān)于住宅小區(qū)物業(yè)管理情況匯報(bào)，專門聽取了提出社區(qū)建設(shè)和物業(yè)管理方面建議的人大代表意見，分別召開了由社區(qū)主任、業(yè)主委員主任、物業(yè)公司經(jīng)理參加的六個(gè)座談會(huì)，全面了解了社區(qū)物業(yè)管理工作?，F(xiàn)將調(diào)研情況報(bào)告如下：

隨著我市城市化進(jìn)程不斷推進(jìn)，城市框架逐步拉大，居民居住區(qū)快速擴(kuò)張，現(xiàn)百官、曹娥兩街道，已組建社區(qū)26個(gè)，生活小區(qū)126個(gè)，社區(qū)常住戶數(shù)61148戶，戶籍人口91706人同時(shí)，一大批農(nóng)村和外來人員入住城區(qū)，常住人口已達(dá)178593人，且入住人員情況較為復(fù)雜，如何領(lǐng)導(dǎo)和管理好城市生活居住區(qū)日益成為加強(qiáng)社會(huì)管理的重要課題社區(qū)管理工作已經(jīng)引起市委、市政府的重視，建立了市領(lǐng)導(dǎo)、市直有關(guān)部門、單位聯(lián)系結(jié)對(duì)社區(qū)制度，明確了社區(qū)物業(yè)管理主管部門——市建設(shè)局，并在市建設(shè)局設(shè)立物業(yè)科，專門負(fù)責(zé)指導(dǎo)全市的社區(qū)物管工作百官、曹娥街道黨委、辦事處也十分重視社區(qū)物業(yè)管理工作，始終把其作為份內(nèi)工作常抓不懈，做到了班子領(lǐng)導(dǎo)有分工，社區(qū)工作有人管、有人抓、有人做，并注重社區(qū)基層建設(shè)，抓好社區(qū)組織體系和社區(qū)主任及小區(qū)業(yè)委會(huì)隊(duì)伍建設(shè)，為社區(qū)工作開展奠定了組織保障。

社區(qū)是最基層的管理組織，百官、曹娥兩街道在抓好組織體系健全的基礎(chǔ)上，切實(shí)加強(qiáng)對(duì)社區(qū)工作的指導(dǎo)，著力推進(jìn)社區(qū)物管工作兩個(gè)街道積極理順各種關(guān)系，明確社區(qū)管轄責(zé)任，及時(shí)指導(dǎo)組建小區(qū)業(yè)主委員會(huì)，對(duì)每個(gè)新接收的生活小區(qū)不踢球、不脫管、不空轉(zhuǎn)，真正做到凡在轄區(qū)內(nèi)新開發(fā)樓盤竣工驗(yàn)收移交一個(gè)，及時(shí)接收一個(gè)，管理組織健全一個(gè)，尤其十分重視配強(qiáng)業(yè)主委員會(huì)主任兩個(gè)街道通過指導(dǎo)協(xié)調(diào)、監(jiān)督管理、考評(píng)激勵(lì)，使各項(xiàng)任務(wù)在一線得以較好完成，矛盾在一線自我調(diào)?；猓瑔栴}在一線積極尋求解決，穩(wěn)定工作在一線得到較好落實(shí)。

從調(diào)研情況看，每個(gè)社區(qū)居委會(huì)，平均擔(dān)負(fù)著10個(gè)生活住宅小區(qū)，約8千—2萬人的管理任務(wù)，管理單位量多而面廣，工作任務(wù)量大而艱巨，住宅人員素質(zhì)參差而復(fù)雜，社區(qū)工作者人少而擔(dān)重，面對(duì)繁雜的工作和壓力，各社區(qū)主任及相關(guān)工作人員具有強(qiáng)烈的事業(yè)心和責(zé)任感，各負(fù)其責(zé)、樂于奉獻(xiàn)、熱心公益、盡責(zé)盡力在工作中，遇到難事一馬當(dāng)先，抓協(xié)調(diào)、抓聯(lián)絡(luò)、抓溝通，碰到棘事身先士卒，不退縮、不回避、不計(jì)較，真正體現(xiàn)了千言萬語(yǔ)、千辛萬苦、千梯萬步各業(yè)委會(huì)主任不計(jì)報(bào)酬、不圖名利、無私奉獻(xiàn)、腳踏實(shí)地、講究方法、自擔(dān)自治，積極擔(dān)起小區(qū)日常管理、協(xié)調(diào)、溝通、調(diào)解等繁重、雜碎、受氣的工作，在小區(qū)的維穩(wěn)、安全上做了大量卓有成效的工作。

一是市對(duì)社區(qū)、小區(qū)的重視程度與農(nóng)村基層建設(shè)相比存在差距，雖有市領(lǐng)導(dǎo)和部門聯(lián)系結(jié)對(duì)，但沒有全覆蓋，工作尚欠到位，聯(lián)而不緊、聯(lián)而不實(shí)一定程度存在二是建設(shè)局作為社區(qū)物管的主管部門，對(duì)社區(qū)物管工作力量較為薄弱，僅有一個(gè)科室，一個(gè)科長(zhǎng)，導(dǎo)致在聯(lián)系、指導(dǎo)、開展工作方面精力不夠，無法滿足對(duì)社區(qū)、小區(qū)正常工作的指導(dǎo)、監(jiān)管、服務(wù)等需要三是一個(gè)社區(qū)約8千—2萬常住人口，管轄面廣，但社區(qū)工作者極少，絕大多數(shù)社區(qū)僅6—8人，且社區(qū)工作人員的年齡、文化與現(xiàn)行社區(qū)工作也不相適應(yīng)，“上面千條線、下面一根針”，所有工作都?jí)旱綆讉€(gè)人身上，工作量大、任務(wù)重、壓力強(qiáng)可見一斑同時(shí)，社區(qū)工作正常的辦公經(jīng)費(fèi)、維穩(wěn)經(jīng)費(fèi)得不到保障;社區(qū)工作者生活待遇偏低，社區(qū)主任到一些聯(lián)系結(jié)對(duì)部門求助經(jīng)費(fèi)臉難看、兌現(xiàn)難;社區(qū)碰到難事、急事、要事求助有些市級(jí)有關(guān)部門，繞道走、踢皮球、推諉扯皮等情況也一定程度存在。

現(xiàn)行的《xx市住宅區(qū)物業(yè)管理實(shí)施細(xì)則》是xx年6月市政府頒布的，《xx市住宅物業(yè)保修金管理辦法》、《xx市物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理辦法》是xx年4月施行的這些細(xì)則辦法已不能適應(yīng)迅速崛起的社區(qū)、小區(qū)的管理工作特別是物業(yè)管理部門的職責(zé)，企業(yè)職能，業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的關(guān)系、權(quán)利、義務(wù)與責(zé)任，前期物業(yè)管理要求、服務(wù)，物業(yè)費(fèi)使用，維修等方面的規(guī)定有待加緊修訂完善。

由于開發(fā)的樓盤交付把關(guān)不嚴(yán)、監(jiān)督不力，導(dǎo)致事后暴露了一系列問題如業(yè)主委員會(huì)辦公用房、經(jīng)營(yíng)用房不到位，或面積小，或區(qū)位差;消防設(shè)施不出水，監(jiān)控設(shè)備不實(shí)用，公共服務(wù)功能不完善;有的開發(fā)商口頭承諾好，實(shí)際兌現(xiàn)差;公用房、電梯維護(hù)，房屋保修，管網(wǎng)維修等責(zé)任主體不明確，保修經(jīng)費(fèi)不落實(shí)等等，發(fā)生問題，開發(fā)商和物業(yè)公司就推諉扯皮，不能得到有效處置，引發(fā)小區(qū)業(yè)主強(qiáng)烈不滿、矛盾激發(fā)現(xiàn)全市已有客用電梯2611部，且絕大多數(shù)為小區(qū)高層電梯，已出現(xiàn)過電梯下跌傷人事件，但其保養(yǎng)、檢測(cè)、維修經(jīng)費(fèi)無處著落，將成為今后社區(qū)不安全的隱患。

一方面，部分業(yè)主只要服務(wù)，不要義務(wù)，對(duì)物業(yè)管理人員無理吵鬧、辱罵、刁難、動(dòng)粗違建亂搭、車輛亂停、雞鴨亂養(yǎng)、狗犬橫行等問題較為嚴(yán)重從調(diào)研普遍反映，出現(xiàn)上述現(xiàn)象的，大多數(shù)為機(jī)關(guān)事業(yè)單位人員，企業(yè)老板，他們行為傲氣、出口狂言另一方面，物業(yè)公司掛靠經(jīng)營(yíng)，管理人員不同程度存在素質(zhì)不高，缺乏專業(yè)知識(shí)培訓(xùn)，管理人員職責(zé)不到位、工作不到位、服務(wù)不到位，違建亂搭制止不力，偷盜現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生，引起物業(yè)公司和業(yè)主之間的對(duì)立情緒。

近年來，樓盤開發(fā)類型較多、情況復(fù)雜，有敞開式開發(fā)樓盤、城中村改造樓盤、公開出讓建造樓盤，有別墅、獨(dú)排、聯(lián)排、疊排、多層、高層等不同房型的商品房，且空關(guān)房較多，而物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)較為混亂，物業(yè)公司的物業(yè)費(fèi)收、支透明度不夠，空關(guān)房全額收費(fèi)等，引起業(yè)主不滿和反感業(yè)主以物業(yè)公司服務(wù)不到位等為借口，拒繳物業(yè)費(fèi)現(xiàn)象較為普遍。

由于小區(qū)居住人員來自各行各業(yè)、四面八方，尤其是城中村拆遷改造安置住宅區(qū)和較早開發(fā)的開放式小區(qū)，情況更為復(fù)雜、各種問題頻出、工作難度很大為此，市政府及相關(guān)部門要充分認(rèn)識(shí)到社區(qū)、小區(qū)和諧是社會(huì)穩(wěn)定的基礎(chǔ)，強(qiáng)化社區(qū)建設(shè)，維護(hù)小區(qū)穩(wěn)定已成當(dāng)務(wù)之急，需要像重視農(nóng)村基層工作那樣重視社區(qū)基層建設(shè)，切實(shí)加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，強(qiáng)化要素保障要專門建立一個(gè)社區(qū)管理工作協(xié)調(diào)機(jī)構(gòu)，有市領(lǐng)導(dǎo)分管，有關(guān)部門參與的工作領(lǐng)導(dǎo)小組，負(fù)責(zé)研究社區(qū)管理建設(shè)、指導(dǎo)、處理、協(xié)調(diào)、考核等工作業(yè)務(wù)主管部門要健全工作機(jī)構(gòu)，配強(qiáng)精干業(yè)務(wù)人員，認(rèn)真擔(dān)起小區(qū)物管工作的監(jiān)督、指導(dǎo)掛鉤聯(lián)系社區(qū)的市級(jí)領(lǐng)導(dǎo)和部門要定期開展調(diào)研，指導(dǎo)工作，真正做到貼身社區(qū)、直面問題、主動(dòng)攬事、協(xié)調(diào)問題、解決困難要重視社區(qū)管理專職人員力量的加強(qiáng)和選配，強(qiáng)化考核評(píng)比;要研究落實(shí)社區(qū)工作經(jīng)費(fèi)，切實(shí)重視和關(guān)心業(yè)主委員會(huì)主任，給予其工作上的支持和待遇與考核激勵(lì)根據(jù)目前物業(yè)公司經(jīng)營(yíng)困難的實(shí)際，市政府要加緊調(diào)研，出臺(tái)相關(guān)扶持政策，在公共用電、用水，稅收、垃圾搬運(yùn)等方面予以優(yōu)惠扶持。

市政府及相關(guān)部門要建立完善相關(guān)制度，不斷健全工作機(jī)制，切實(shí)規(guī)范社區(qū)及小區(qū)物業(yè)管理工作一要建立健全相關(guān)制度市政府要加緊調(diào)研，出臺(tái)加強(qiáng)社區(qū)管理建設(shè)工作的意見，進(jìn)一步重視社區(qū)基層建設(shè)，明確工作任務(wù)和建設(shè)目標(biāo)，切實(shí)加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)、健全組織、明確職責(zé)、落實(shí)責(zé)任、強(qiáng)化管理、考核激勵(lì)，確保隊(duì)伍穩(wěn)定要調(diào)研修改完善xx市住宅區(qū)物業(yè)管理實(shí)施細(xì)則，住宅區(qū)物業(yè)保修資金、住宅區(qū)物業(yè)維修專項(xiàng)資金使用管理辦法，尤其是對(duì)住宅小區(qū)電梯檢測(cè)、維修保養(yǎng)資金的落實(shí)，要明確規(guī)定有關(guān)部門要加緊研究出臺(tái)住宅區(qū)物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和物業(yè)收費(fèi)管理辦法，進(jìn)一步明確不同住宅區(qū)和不同類型房屋的物管費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)費(fèi)收支、減免要做到公開、透明，尤其對(duì)空關(guān)房的物管費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)建議減半收取二要建立工作聯(lián)絡(luò)機(jī)制市級(jí)層面要建立健全部門、街道、社區(qū)工作聯(lián)絡(luò)聯(lián)系制度，對(duì)于難點(diǎn)、焦點(diǎn)、重點(diǎn)問題進(jìn)行研究，采取有效措施，及時(shí)處置落實(shí)街道層面要建立定期、不定期的街道、社區(qū)、業(yè)委會(huì)工作聯(lián)絡(luò)機(jī)制，深入小區(qū)、了解實(shí)情、直面問題、協(xié)調(diào)處置，確保小區(qū)穩(wěn)定公安局所屬派出所要建立所轄警員小區(qū)聯(lián)絡(luò)制，融入居民住宅小區(qū)，為居民排憂解難，指導(dǎo)小區(qū)安全防范、矛盾化解、信息采集、重點(diǎn)人員管控等工作要充分發(fā)揮業(yè)委會(huì)組織橋梁作用，建議有關(guān)部門牽頭，著手組建市物業(yè)行業(yè)協(xié)會(huì)，為物管工作開展提供交流平臺(tái)，促進(jìn)行業(yè)自律、推動(dòng)公平競(jìng)爭(zhēng)、維護(hù)合法權(quán)益、協(xié)調(diào)利益沖突三要強(qiáng)化物管監(jiān)督管理市和街道要重視對(duì)業(yè)委會(huì)組織的考核評(píng)比，出臺(tái)和完善激勵(lì)政策，明確工作要求市級(jí)主管部門要切實(shí)加強(qiáng)對(duì)交付使用樓盤移交物業(yè)公司時(shí)的監(jiān)管工作，不走過場(chǎng)街道和社區(qū)要加強(qiáng)對(duì)住宅小區(qū)的精細(xì)化管理，建立小區(qū)信息平臺(tái)，全面推進(jìn)小區(qū)網(wǎng)格化管理服務(wù)信息化，對(duì)小區(qū)每戶住戶基本情況實(shí)現(xiàn)信息動(dòng)態(tài)化管理要加強(qiáng)物業(yè)企業(yè)的規(guī)范管理，針對(duì)物業(yè)公司從業(yè)人員素質(zhì)偏低，收費(fèi)服務(wù)不對(duì)等、服務(wù)不規(guī)范、管理措施不落實(shí)、維修不及時(shí)等情況，有關(guān)部門和業(yè)主委員會(huì)要嚴(yán)把物業(yè)進(jìn)入關(guān)，嚴(yán)格執(zhí)行審批程序，建立健全退出機(jī)制，并加強(qiáng)對(duì)物業(yè)企業(yè)的動(dòng)態(tài)管理，把企業(yè)的資質(zhì)、登記和年檢與平時(shí)監(jiān)管有機(jī)結(jié)合，切實(shí)規(guī)范物業(yè)公司的經(jīng)營(yíng)管理。

針對(duì)目前住宅區(qū)物業(yè)管理薄弱，物管人員素質(zhì)偏低，小區(qū)業(yè)主素質(zhì)高低不一等實(shí)際情況，加強(qiáng)住宅小區(qū)人員的素質(zhì)教育迫在眉睫為此，市政府及相關(guān)部門、街道要把提高住宅小區(qū)人員的素質(zhì)教育提上議事日程市文明辦和街道要牽好頭，結(jié)合實(shí)際、有的放矢，有計(jì)劃地開展形式多樣，以樹正氣、重美德、講和諧、鄰互助等為主題的宣傳教育活動(dòng)，做到月月有活動(dòng)、季季有高潮、年年有特色有關(guān)主管部門要加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理公司人員的監(jiān)督教育，使城市生活住宅小區(qū)成為真正的“園林小區(qū)、衛(wèi)生小區(qū)、文明小區(qū)、和諧小區(qū)”

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物業(yè)管理是今年鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議確定的三個(gè)突破之一。物業(yè)管理是一個(gè)成長(zhǎng)的過程，也是迎接挑戰(zhàn)、自我加壓、探索新課題的過程。

一、目前我鎮(zhèn)物業(yè)管理試點(diǎn)工作開展情況。

上半年，鎮(zhèn)城管辦在七個(gè)城區(qū)社區(qū)各選一處居民小區(qū)做為物業(yè)管理試點(diǎn)，打破社區(qū)原有的小區(qū)負(fù)責(zé)制的管理模式，重點(diǎn)在臟亂差的無人管小區(qū)開展物業(yè)管理。上半年工作重點(diǎn)是選定試點(diǎn)，解決遺留問題，成立業(yè)主委員會(huì)。城市七個(gè)社區(qū)的試點(diǎn)具體情況為：

1、社區(qū)：社區(qū)選擇三星花園小區(qū)做為試點(diǎn)。三星花園位于東城區(qū)閆家壩地段，共有居民近一百戶。該小區(qū)前期開發(fā)遺留問題很多，圍墻未建好，沒有物業(yè)管理用房，長(zhǎng)期無人管，垃圾成堆，草坪損毀，很多業(yè)主對(duì)在此居住失去了信心，打算賣掉房子。對(duì)于物業(yè)管理，多數(shù)人擁護(hù)，但缺乏信心。經(jīng)過初步測(cè)算，要在該小區(qū)建立物業(yè)管理，尚需七萬元解決遺留問題。社區(qū)在小區(qū)召開了業(yè)主委員會(huì)籌備會(huì)，向各家各戶發(fā)放了物業(yè)管理。

倡議書。

征求有關(guān)意見。下一步準(zhǔn)備成立業(yè)主委員會(huì)。

二、社區(qū)：社區(qū)去年最先推行物業(yè)管理，并成功地在糧食局小區(qū)成立了業(yè)主委員會(huì)，建立了業(yè)主規(guī)約，協(xié)助小區(qū)實(shí)行了物業(yè)自治管理。今年，社區(qū)將綜合批發(fā)城作為物業(yè)管理重點(diǎn)整治單位。綜合批發(fā)城有業(yè)主近三百戶，建成十多年來，沒有物業(yè)管理，遺留問題多，一直是縣城城市管理、衛(wèi)生創(chuàng)建的死角難點(diǎn)。經(jīng)走訪，綜合批發(fā)城要實(shí)施物業(yè)管理需解決四大遺留問題：清掏化糞池、拆除消防通道上的違章建筑、恢復(fù)大門及門崗、提供物業(yè)管理用房，總測(cè)算費(fèi)用近五十萬元。經(jīng)過半年多的協(xié)調(diào)，目前成立了小區(qū)業(yè)主委員會(huì)，簡(jiǎn)單疏通了下水道，基本拆除了消防通道上的違章建筑，向開發(fā)商爭(zhēng)取了兩間門面作為物業(yè)管理用房，已由致遠(yuǎn)物業(yè)公司拿出了初步管理方案，并正在協(xié)商解決大門及門崗的問題。7月30日晚，鎮(zhèn)政府組織在綜合批發(fā)城小區(qū)召開全體業(yè)主會(huì)議，正式宣布小區(qū)管理移交縣致遠(yuǎn)物業(yè)管理公司，該小區(qū)走上規(guī)范化管理軌道。

三、觀山社區(qū)：試點(diǎn)一：佳美公司宿舍區(qū)。因佳美公司（原一建公司）改制時(shí)已將其宿舍區(qū)（建筑公寓）移交社區(qū)，并和鎮(zhèn)政府簽定協(xié)議，不再承擔(dān)建筑公寓內(nèi)的衛(wèi)生創(chuàng)建等任務(wù)，請(qǐng)求取消建筑公寓做為其創(chuàng)建包干責(zé)任區(qū)。建筑公寓有居民六十多戶，以前社區(qū)在小區(qū)內(nèi)實(shí)施過物業(yè)管理，后因少數(shù)業(yè)主私搭亂建而中止，成為無人管小區(qū)，后來小區(qū)衛(wèi)生包干到佳美公司，但缺乏長(zhǎng)效管理?，F(xiàn)在社區(qū)已召集業(yè)主代表開會(huì)，下發(fā)選票，籌備成立業(yè)主委員會(huì)，下一步再確定物業(yè)管理方案。試點(diǎn)二：原天鵝賓館院落。此事由農(nóng)辦牽頭，鎮(zhèn)城管辦協(xié)助，在現(xiàn)場(chǎng)走訪了業(yè)主。針對(duì)院內(nèi)的環(huán)境問題，我鎮(zhèn)拿出了初步改造方案。因院內(nèi)主體繁多，改造資金龐大，我們已向縣政府反映，準(zhǔn)備召開相關(guān)責(zé)任主體的協(xié)調(diào)會(huì)，解決環(huán)境問題后再議物業(yè)管理事宜。

四、老西門社區(qū)：老西門社區(qū)做為老城區(qū)，無人管小區(qū)最多，縣長(zhǎng)熱線投訴最多，創(chuàng)建任務(wù)最難，實(shí)施物業(yè)管理的難度也最大。社區(qū)先后在百貨庭院、電影庭院、土產(chǎn)庭院、醬園廠庭院、商業(yè)新村、橋頭花園等地開會(huì)走訪，征求業(yè)主意見，了解物業(yè)管理現(xiàn)狀，最終確定在電影庭院、醬園廠庭院和土產(chǎn)庭院實(shí)施物業(yè)管理。目前準(zhǔn)備籌集資金解決電影庭院的物業(yè)管理用房和大門的問題。

五、渫陽(yáng)社區(qū)：試點(diǎn)一：農(nóng)資大市場(chǎng)。農(nóng)資大市場(chǎng)一期工程建成多年，二期工程尚未售完。建成以來市場(chǎng)物業(yè)一直由市管中心（宏天物業(yè)）管理，但建設(shè)方和業(yè)主對(duì)物業(yè)管理強(qiáng)烈不滿，準(zhǔn)備重新聘用物業(yè)服務(wù)企業(yè)。經(jīng)社區(qū)推薦，建設(shè)方多方了解后，擬定由致遠(yuǎn)物業(yè)公司接管。從五月份開始，致遠(yuǎn)物業(yè)開始走訪業(yè)主，制定了初步管理方案，得到了建設(shè)方的認(rèn)可。八月份，縣房管局準(zhǔn)備采取邀標(biāo)的方式，重新聘用物業(yè)公司。試點(diǎn)二：旺佳園。旺佳園共有業(yè)主75戶，一部分是原勞動(dòng)服務(wù)公司職工，另一部分是新開發(fā)樓房入住戶。由于新遷戶入住前交納了兩年物業(yè)管理費(fèi)，兩年期滿后，物業(yè)公司退出，現(xiàn)在小區(qū)沒有物業(yè)管理，而且由于以前管理不規(guī)范，公共部分占用嚴(yán)重，業(yè)主強(qiáng)烈要求實(shí)施物業(yè)管理。目前，社區(qū)已在小區(qū)內(nèi)召開了業(yè)主委員會(huì)籌備小組會(huì)議，張貼了有關(guān)宣傳法規(guī)，投票選舉了業(yè)主委員會(huì)，下一步準(zhǔn)備擬定物業(yè)管理方案并召開業(yè)主大會(huì)。

六、中渡社區(qū)：社區(qū)選擇小區(qū)做為試點(diǎn)。小區(qū)是原廣福橋煤礦職工宿舍區(qū)，有業(yè)主近七十戶，改制后由社區(qū)接管，但由于收費(fèi)狀況不好，管理有難度，每年社區(qū)還要負(fù)債投入。今年，社區(qū)在該小區(qū)率先推行物業(yè)管理，組織召開業(yè)主大會(huì)，選舉成立了業(yè)主委員會(huì)，并協(xié)助完善了業(yè)主規(guī)約。六月份，小區(qū)正式開始自治管理。

二、物業(yè)管理工作開展過程中存在的難點(diǎn)。

1、社區(qū)對(duì)物業(yè)管理的社會(huì)效益認(rèn)識(shí)不足。個(gè)別社區(qū)認(rèn)為物業(yè)管理與小區(qū)管理在利益上存在著沖突，工作積極性不是很高。

2、硬件設(shè)施不配套。一是相當(dāng)一部分院落建設(shè)不規(guī)范，無門崗和門廳，現(xiàn)在組織修建也不好規(guī)劃。二是居民區(qū)下水道、電、路等物業(yè)管理所涉及到的設(shè)施嚴(yán)重滯后，維修或建設(shè)需大量資金。

3、規(guī)范控制混亂。小區(qū)內(nèi)亂搭亂建現(xiàn)象嚴(yán)重，臨時(shí)建筑擠占了消防通道。綠化率達(dá)不到設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，居民利用空坪隙地種菜，擠占了綠化空間。

4、收取物業(yè)管理所必須的費(fèi)用存在一定的難度。有些業(yè)主認(rèn)為物業(yè)公司賺了錢，不愿交費(fèi)，或不愿接受管理。很多人的思想還停留在單位提供后勤福利和大鍋飯的時(shí)代，對(duì)自己應(yīng)盡的責(zé)任和義務(wù)不明。

5、物業(yè)管理企業(yè)動(dòng)作欠規(guī)范?，F(xiàn)有的幾個(gè)物業(yè)管理企業(yè)，市場(chǎng)化程度不高，管理不是很專業(yè)，缺乏先進(jìn)的管理經(jīng)驗(yàn)與模式，營(yíng)利的目的太明顯。

6、前期物業(yè)管理不規(guī)范，開發(fā)建設(shè)所遺留下來的問題對(duì)物業(yè)管理形成了極大的障礙。

7、業(yè)主大會(huì)難組織。居民對(duì)物業(yè)管理的含義認(rèn)識(shí)不清、信心不足，參加會(huì)議的積極性不高。

8、媒體關(guān)注程度不夠。

三、對(duì)我鎮(zhèn)開展物業(yè)管理工作的幾點(diǎn)建議。

2、物業(yè)管理企業(yè)要按照“產(chǎn)權(quán)明晰、權(quán)責(zé)明確、政企分開、管理科學(xué)”的要求，建立現(xiàn)代企業(yè)制度。要逐步提高物業(yè)管理從業(yè)人員的素質(zhì)，多種渠道、多種形式培養(yǎng)人才，為物業(yè)管理持續(xù)發(fā)展提供人才資源。

3、社會(huì)公眾應(yīng)客觀公正的看待物業(yè)管理這一行業(yè)，加深對(duì)這一行業(yè)的了解并對(duì)這一行業(yè)的作用充分重視，促使業(yè)主形成正確的物業(yè)管理消費(fèi)觀念。

四、下一步工作重點(diǎn)。

一是廣泛宣傳，營(yíng)造良好輿論氛圍；

二是建立健全新的物業(yè)管理模式和管理機(jī)制；

三是加強(qiáng)業(yè)主大會(huì)組建的指導(dǎo)監(jiān)督工作；

四是進(jìn)一步規(guī)范前期物業(yè)管理招投標(biāo)工作；

五是建立“質(zhì)價(jià)相符”的服務(wù)收費(fèi)機(jī)制；

六是大力提高物業(yè)管理從業(yè)人員素質(zhì)；

七是理順好物業(yè)管理與社區(qū)建設(shè)的關(guān)系。

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隨著物業(yè)管理法規(guī)的不斷完善，業(yè)主、使用人法制觀念的不斷增強(qiáng)，管理部門監(jiān)督管理力度不斷加強(qiáng)，居住小區(qū)違法搭建情況得到了有效控制。但是在部分居住小區(qū)依然存在著擅自在天井、庭園、陽(yáng)臺(tái)等部位搭建違法建筑物和構(gòu)筑物，擅自占用公共部位、損壞房屋承重結(jié)構(gòu)等現(xiàn)象，特別是一些高檔小區(qū)居民入住后，出現(xiàn)了比較嚴(yán)重的違法搭建情形，如有的業(yè)主、使用人擅自在房屋平臺(tái)搭建陽(yáng)光屋，甚至加層、改建、擴(kuò)建、開挖地下室，不但嚴(yán)重破壞了小區(qū)的整體規(guī)劃與和諧的環(huán)境，還影響了相鄰業(yè)主、使用人的日常生活，引發(fā)了不少矛盾糾紛。

一、華陽(yáng)地區(qū)居住物業(yè)裝修存在的主要問題。

近幾年，隨著房地產(chǎn)二、三級(jí)市場(chǎng)的活躍，高檔商品房住宅中二次裝修開始增多，由此各類違章行為和違章搭建時(shí)有發(fā)生，引起社會(huì)的重視，從房地辦目前所掌握的情況分析，主要有以下幾個(gè)特點(diǎn)：

（一）業(yè)主將原房屋從里到外徹底進(jìn)行裝修或改建，改變了原始設(shè)計(jì)風(fēng)格，如外墻立面安裝玻璃幕墻，將承重墻拆除后重新擴(kuò)建，底層門廳、平臺(tái)搭建成房間等等，違章面積在10～60m2不等。

（二）使用的裝飾材料比較高級(jí)、新穎，凡裝修過的房屋均超過原房屋設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)小區(qū)環(huán)境影響相對(duì)較小，與周邊房屋的格局能基本保持一致。

（三）相鄰關(guān)系矛盾不特出，業(yè)主委員會(huì)一般也不直接干涉，只是對(duì)過分超出范圍的違章建筑反響較大。

（四）由于業(yè)主身份比較特殊包括一部分系境外業(yè)主，物業(yè)公司較難直接進(jìn)行勸阻，怕影響管理費(fèi)的正常交付。

基于以上現(xiàn)狀從物業(yè)公司反映：認(rèn)為政府管理部門處罰力度不夠，對(duì)違章戶的處罰達(dá)不到威懾作用，另外迫于管理費(fèi)拖欠，只能勸阻，無法阻止施工，否則發(fā)生沖突物業(yè)公司很被動(dòng)。

然而作為搭建的業(yè)主卻認(rèn)為：由于房屋設(shè)計(jì)在使用上不盡合理，且已陳舊，所以當(dāng)新購(gòu)房業(yè)主入住或原業(yè)主二次裝修時(shí)，往往請(qǐng)專業(yè)裝潢設(shè)計(jì)單位對(duì)房屋重新按個(gè)性化進(jìn)行室內(nèi)布局，加之在經(jīng)濟(jì)上有支付能力，使上述違章行為時(shí)有發(fā)生，由于示范效應(yīng)，對(duì)其他業(yè)主影響較大，有趨同傾向。

二、進(jìn)一步加強(qiáng)物業(yè)裝修網(wǎng)格化管理的建議。

（一）各物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)住宅裝修的指導(dǎo)和監(jiān)督。

1、加強(qiáng)規(guī)范裝修行為的宣傳和指導(dǎo)。

指導(dǎo)物業(yè)管理公司將《住宅裝修須知》在所管理的物業(yè)小區(qū)內(nèi)一并公告。同時(shí)，把《住宅裝修須知》送達(dá)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)待裝修的業(yè)主或使用人并簽收。

2、加強(qiáng)住宅裝修前的管理。

要求物業(yè)管理公司在為業(yè)主或使用人辦理入住手續(xù)時(shí)，必須告知《條例》中規(guī)定的不得損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、破壞房屋外貌和違法搭建等住宅裝修的禁止行為。禁止敲鑿的部位以及不得擅自隨意安置空調(diào)室外機(jī)和安裝防盜設(shè)施等注意事項(xiàng)。

業(yè)主或使用人在裝修住宅前，要求其將施工單位、施工期限、裝修內(nèi)容（包括住宅裝修設(shè)計(jì)圖、施工方案）等書面告知物業(yè)管理公司并為裝修施工人員辦理小區(qū)臨時(shí)出入證等手續(xù)。

要求物業(yè)管理公司對(duì)業(yè)主或使用人提供的住宅裝修設(shè)計(jì)圖、施工方案中有違反住宅裝修禁止行為的提出整改意見。

為加強(qiáng)對(duì)施工單位裝修行為的管理，物業(yè)管理公司可與住宅裝修施工單位簽訂《住宅裝修管理協(xié)議》。

3、加強(qiáng)對(duì)住宅裝修活動(dòng)的日常巡視和監(jiān)督。

物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)明確由專人負(fù)責(zé)對(duì)住宅裝修活動(dòng)的指導(dǎo)、監(jiān)督和管理。當(dāng)有業(yè)主或使用人已入住的，應(yīng)當(dāng)督促裝修的業(yè)主、使用人或施工單位遵守施工作業(yè)時(shí)間，晚間18:00時(shí)至次日上午8:00時(shí)和節(jié)假日，不得從事敲、鑿、鋸、鉆等產(chǎn)生嚴(yán)重噪聲的施工。

物業(yè)管理公司對(duì)進(jìn)入小區(qū)的施工人員和建筑材料及裝修施工階段涉及水、電、氣和結(jié)構(gòu)等隱蔽工程的，每天應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)巡視和檢查（包括節(jié)假日）并做好記錄，發(fā)現(xiàn)違規(guī)現(xiàn)象，應(yīng)當(dāng)及時(shí)采取有效措施進(jìn)行勸阻、制止并督促改正。

對(duì)損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、破壞房屋外貌、違章搭建等違法裝修行為且拒不整改的業(yè)主或使用人及住宅裝修單位，物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)及時(shí)告知業(yè)主委員會(huì)并報(bào)告相關(guān)行政管理部門依法處理。同時(shí)，物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)責(zé)成違規(guī)裝修的施工人員停止施工。

4、加強(qiáng)知法、守法和履約意識(shí)。

物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)督促業(yè)主或使用人遵守《條例》等相關(guān)規(guī)定、遵守《住宅使用公約》或《業(yè)主公約》的約定。

物業(yè)管理公司與住宅裝修單位簽訂協(xié)議》的，應(yīng)當(dāng)督促其履行《協(xié)議》。在住宅裝修施工完成后，物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)及時(shí)收回小區(qū)臨時(shí)出入證。對(duì)造成房屋和設(shè)施設(shè)備損壞的，物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)責(zé)成責(zé)任人及時(shí)進(jìn)行修賠。

物業(yè)管理公司對(duì)住宅裝修單位的違約行為，可依據(jù)《協(xié)議》的約定，直接向人民法院提起民事訴訟。

在未成立業(yè)主委員會(huì)的住宅小區(qū)，業(yè)主或使用人違法裝修經(jīng)勸阻。制止無效的，房產(chǎn)開發(fā)商或相關(guān)業(yè)主或使用人可依據(jù)《上海市商品房出售合同》、《住宅使用公約》的約定，直接向人民法院提起民事訴訟。

（二）業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)發(fā)揮自治管理作用。

業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)經(jīng)常檢查物業(yè)管理公司的管理和服務(wù)狀況，督促住宅裝修的業(yè)主或使用人遵守有關(guān)的法規(guī)和約定，及時(shí)調(diào)解裝修不當(dāng)引起的相鄰糾紛，對(duì)業(yè)主或使用人違法行為進(jìn)行勸阻、制止并督促其整改。

（三）各區(qū)縣房地局應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)違法裝修的行政執(zhí)法。

區(qū)縣房地局接到對(duì)業(yè)主或使用人違法裝修的投訴，應(yīng)當(dāng)及時(shí)受理、立案并到現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查、取證。核實(shí)，經(jīng)核查屬實(shí)的，根據(jù)《條例》的相關(guān)規(guī)定，責(zé)令其限期改正，可并處相應(yīng)的罰款。

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根據(jù)縣政府統(tǒng)一部署，近日縣商務(wù)局會(huì)同房產(chǎn)局、城市管理行政執(zhí)法局、**鎮(zhèn)組成了調(diào)研組，對(duì)城區(qū)各集貿(mào)市場(chǎng)物業(yè)管理情況進(jìn)行了摸底調(diào)查，旨在加強(qiáng)城區(qū)集貿(mào)市場(chǎng)物業(yè)管理，改善市容市貌，創(chuàng)造良好的城市環(huán)境。

城區(qū)現(xiàn)有各類集貿(mào)市場(chǎng)11家，其中菜市場(chǎng)4家，小百貨市場(chǎng)4家，家居建材等專業(yè)市場(chǎng)3家。集貿(mào)市場(chǎng)的總占地面積約16萬平方米，其中1000平方米以下1家、1000至5000平方米1家、5000至1萬平方3家、1萬平方米以上6家。總建筑面積約23萬平方米，市場(chǎng)內(nèi)共有門面約1650間，已出租約1080間，單元住房約1000戶，已入住近750戶。在區(qū)域分布上，新建居委會(huì)3家，分別是北河街、舒州農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、秀獅商業(yè)步行街;彰法山居委會(huì)4家，分別是彰法山菜市場(chǎng)、零碑商貿(mào)市場(chǎng)、姚沖大市場(chǎng)和旺業(yè)大市場(chǎng);舒苑居委會(huì)2家，分別是天柱山大市場(chǎng)和金源菜市;龍井居委會(huì)1家，是天柱山菜市場(chǎng);天柱山鎮(zhèn)1家，是皖鎮(zhèn)(附：潛山縣城區(qū)集貿(mào)市場(chǎng)基本情況調(diào)查表)。

我縣現(xiàn)有的集貿(mào)市場(chǎng)建設(shè)投資主體有二種：一種是政府投資興建，如天柱山菜市場(chǎng);一種是企業(yè)投資興建，其余10家均屬此類性質(zhì)。在管理模式上，主要是四種：一是有專門管理人員，如天柱菜市場(chǎng)，該市場(chǎng)xx年3月市場(chǎng)辦管脫鉤后由工商局移交商務(wù)局管理，縣商務(wù)局組建了天柱市場(chǎng)服務(wù)中心，為自收自支事業(yè)單位，現(xiàn)有事業(yè)編制21人，負(fù)責(zé)天柱市場(chǎng)的管理工作。零碑商貿(mào)市場(chǎng)隸屬商務(wù)局食品公司，食品公司安排2人，負(fù)責(zé)日常管理工作。以上兩個(gè)市場(chǎng)管理人員工資及日常維護(hù)費(fèi)用均從市場(chǎng)攤位和門面租賃費(fèi)用上列支。二是由開發(fā)建設(shè)市場(chǎng)的企業(yè)聘請(qǐng)物業(yè)公司進(jìn)行管理，共3家，分別是秀獅商業(yè)步行街、天柱山大市場(chǎng)、皖鎮(zhèn)。三是開發(fā)建設(shè)市場(chǎng)的企業(yè)聘請(qǐng)人員自行管理，共3家，分別是金源菜市、彰法山菜市場(chǎng)、旺業(yè)大市場(chǎng)。聘請(qǐng)人員工資由企業(yè)自行負(fù)擔(dān)。四是無人管理的市場(chǎng)，共3家，分別是北河街、舒州農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、姚沖大市場(chǎng)。

集貿(mào)市場(chǎng)是城市的一個(gè)窗口，是城市人居環(huán)境和城市整體形象的一個(gè)重要體現(xiàn)。從調(diào)查的情況看，我縣集貿(mào)市場(chǎng)絕大部分只建不管或管理不到位問題比較突出，與廣大市民的生活需求極不相適應(yīng)，已經(jīng)成為潛山打造宜居環(huán)境、提升城市品位、創(chuàng)建文明城市的最薄弱環(huán)節(jié)，也是城市管理的一個(gè)難點(diǎn)，存在的問題十分突出。具體來講，主要是三個(gè)方面：

旺業(yè)大市場(chǎng)商戶入駐后，開發(fā)商安良公司當(dāng)初也曾聘請(qǐng)物業(yè)公司進(jìn)行管理，劃定專門停車場(chǎng)，按標(biāo)準(zhǔn)收取物業(yè)管理費(fèi)，但由于市場(chǎng)是開放性的，加上商戶素質(zhì)參差不齊，物業(yè)管理費(fèi)不能收繳到位，物業(yè)公司經(jīng)營(yíng)虧損，后與安良公司解除成立合同。除天柱菜市場(chǎng)、零碑菜市場(chǎng)、旺業(yè)大市場(chǎng)、秀獅商業(yè)步行街、天柱山大市場(chǎng)、皖鎮(zhèn)等入市車輛管理較為有序外，其余市場(chǎng)各種車輛沒有固定地點(diǎn)停放，導(dǎo)致市場(chǎng)的道路不暢，不少市場(chǎng)消防設(shè)施不齊全，消防安全隱患嚴(yán)重。個(gè)別市場(chǎng)設(shè)施簡(jiǎn)陋、陳舊，電線老化、大棚破損嚴(yán)重，急需整治改造。

金源菜市臨街門面經(jīng)營(yíng)早點(diǎn)和畜禽產(chǎn)品的商戶經(jīng)營(yíng)垃圾隨意丟棄，商戶、消費(fèi)者車輛亂停亂放，造成臨街主干道污水橫流、垃圾成堆，商戶占道經(jīng)營(yíng)、人車混雜。姚沖大市場(chǎng)、旺業(yè)大市場(chǎng)內(nèi)居民和商戶建筑垃圾隨意堆放，下水道堵塞、下水井蓋丟失。上述情況在北河街、舒州農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、彰法山菜市場(chǎng)、天柱山大市場(chǎng)等均不同程度存在。其根本原因是開發(fā)商借政府其自身即得利益獲取后，經(jīng)營(yíng)市場(chǎng)、管理市場(chǎng)觀念淡薄。一部分開發(fā)商只建不管，市場(chǎng)建成后，門面和攤位銷售完畢就意味著對(duì)市場(chǎng)管理的終結(jié)，住戶和商戶自掃門前雪，對(duì)市場(chǎng)公共部分的管理無人問津，如北河街、姚沖大市場(chǎng)。一部分開發(fā)商不真心想管，敷衍了事。以物業(yè)管理費(fèi)難以收取為由，不愿意在資金上投入，只安排1至2人管理市場(chǎng)，同時(shí)安排的人員履行職責(zé)不到位，城市文明創(chuàng)建時(shí)，部門一督查就抓一抓，不督查，基本就放任自流，如金源菜市、旺業(yè)大市場(chǎng)。

金源菜市場(chǎng)內(nèi)有近300個(gè)攤位閑置，天柱山大市場(chǎng)、旺業(yè)大市場(chǎng)、姚沖大市場(chǎng)除臨街門面房在經(jīng)營(yíng)外，市場(chǎng)內(nèi)門面房盡管已售出，但大多數(shù)基本閑置，不少居民買回后，只做倉(cāng)庫(kù)或車庫(kù)。這些市場(chǎng)的交易額很小，有的攤位費(fèi)收入僅幾萬元，經(jīng)濟(jì)效益十分低下。

集貿(mào)市場(chǎng)是城市一項(xiàng)公益性基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，與城鎮(zhèn)居民和廣大消費(fèi)者利益息息相關(guān)。構(gòu)建整潔有序的集貿(mào)市場(chǎng)交易環(huán)境，保護(hù)經(jīng)營(yíng)者和消費(fèi)者的合法權(quán)益，促進(jìn)市場(chǎng)的繁榮和經(jīng)濟(jì)發(fā)展，是加強(qiáng)集貿(mào)市場(chǎng)物業(yè)管理的根本目的?，F(xiàn)就下一步工作提出如下意見：

根據(jù)我縣城區(qū)現(xiàn)有集貿(mào)市場(chǎng)現(xiàn)狀，將其分為三類，按不同類別，明確各部門監(jiān)管職責(zé)：第一類是有專門管理人員進(jìn)行管理的市場(chǎng)，如天柱菜市場(chǎng)、零碑集貿(mào)市場(chǎng)，仍由縣商務(wù)局管理，管理方式維持現(xiàn)狀不變。零碑集貿(mào)市場(chǎng)由于已劃入零碑地塊老城區(qū)綜合改造項(xiàng)目范圍，不宜對(duì)現(xiàn)有市場(chǎng)進(jìn)行改造?？h商務(wù)局應(yīng)督促市場(chǎng)管理人員，加強(qiáng)對(duì)市場(chǎng)內(nèi)部管理，確保市場(chǎng)安全。第二類是建成時(shí)間早，市場(chǎng)產(chǎn)權(quán)分散，居民區(qū)與商住戶混雜的北河街由縣城市綜合執(zhí)法局管理。第三類是市場(chǎng)規(guī)模程度較高，商住戶較集中的旺業(yè)大市場(chǎng)、姚沖大市場(chǎng)、彰法山菜市場(chǎng)、金源菜市、皖鎮(zhèn)、天柱山大市場(chǎng)、秀獅商業(yè)步行街、舒州農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)由縣商務(wù)局牽頭，縣房管局、工商局、住建局、財(cái)政局等相關(guān)部門參與，全面推行物業(yè)管理。

結(jié)合各市場(chǎng)現(xiàn)狀，推行物業(yè)管理按以下3個(gè)方面同步進(jìn)行：1、對(duì)正在實(shí)施物業(yè)管理的秀獅商業(yè)步行街、天柱山大市場(chǎng)、皖鎮(zhèn)由縣商務(wù)局督促各物業(yè)管理公司加大管理力度，規(guī)范市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)秩序，確保市場(chǎng)環(huán)境整潔;2、對(duì)由開發(fā)商聘人管理或無人管理的旺業(yè)大市場(chǎng)、金源菜市、彰法山菜市場(chǎng)、舒州農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、北河街、姚沖大市場(chǎng)在未推行物業(yè)管理之前，為確保市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)有序，由縣商務(wù)局派員會(huì)同開發(fā)商共同管理，市場(chǎng)內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生由縣綜合執(zhí)法局臨時(shí)派員清掃;3、由縣商務(wù)局牽頭，縣房產(chǎn)局、住建局、工商局參與，各集貿(mào)市場(chǎng)開發(fā)商配合，對(duì)城區(qū)集貿(mào)市場(chǎng)物業(yè)管理情況再次進(jìn)行深入調(diào)查，以縣政府名義出臺(tái)《潛山縣集貿(mào)市場(chǎng)物業(yè)管理辦法》，《管理辦法》由縣商務(wù)局、房管局、市場(chǎng)開發(fā)商共同組織實(shí)施。

物業(yè)調(diào)研報(bào)告題目篇十三

20xx年8月，我光榮地成了xx鎮(zhèn)的一名大學(xué)生村官，任xx村黨支部副書記。工作一個(gè)月多來，通過實(shí)地調(diào)查了解，對(duì)xx村的經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展?fàn)顩r有了初步了解，在此基礎(chǔ)上，對(duì)制約村級(jí)發(fā)展的因素提出了幾點(diǎn)拙見，希望能對(duì)xx村的發(fā)展有所幫助，現(xiàn)將調(diào)研報(bào)告如下：

一、基本情況?1.基本概貌。

xx村位于xx鎮(zhèn)東南部，xx省道旁，全村占地近3227畝，東邊為xx居委會(huì),西邊與xx村為鄰,南邊與xx村相鄰，北與xx居委會(huì)相連，交通便利，地理位置優(yōu)越。

全村有人口2157人，共629戶，10個(gè)生產(chǎn)組，21個(gè)自然小組，60歲以上人口為464人，18歲以下為269人，男性人口1117人，女性人口1089人，本村勞動(dòng)力為50%以上。

全村共有耕地面積3227畝，人均耕地1.5畝。該村主要作物以水稻、小麥為主，間作黃豆、芝麻等經(jīng)濟(jì)作物。

2.經(jīng)濟(jì)狀況。

本村位于xx鎮(zhèn)的實(shí)旱中心，沒有水面灘涂等自然資源，村集體收入沒有任何，村級(jí)支柱產(chǎn)業(yè)以農(nóng)業(yè)為主（稻麥兩季），農(nóng)民收入主要是種植業(yè)，以外出務(wù)工予以補(bǔ)充，農(nóng)民收入比較匱乏，目前處于基本溫飽型，尚達(dá)不到富裕標(biāo)準(zhǔn)。

二、農(nóng)村建設(shè)的工作情況?1、基礎(chǔ)建設(shè)長(zhǎng)足發(fā)展。

在各級(jí)黨委、政府的大力支持下，全村已基本實(shí)現(xiàn)水泥路面覆蓋，自開展農(nóng)村環(huán)境綜合整治以來，我村對(duì)道路進(jìn)行大力修繕、整治，使村容村貌大大改觀，既改善了村民的交通條件，又改變了村民的居住生活環(huán)境，使得村民的生產(chǎn)、生活越來越好。

2、經(jīng)濟(jì)能夠穩(wěn)步發(fā)展。

3、村民各項(xiàng)素質(zhì)不斷增強(qiáng)。

4、各項(xiàng)工作始終穩(wěn)步開展。

5、弱勢(shì)群體的權(quán)益受到保障。

弱勢(shì)群體的權(quán)益受到村委會(huì)的高度重視，在村委會(huì)的關(guān)心下，都予以納入到了社會(huì)保障范圍。村委會(huì)實(shí)行節(jié)日慰問、發(fā)放基本生活保障金等多種形式對(duì)弱勢(shì)群體進(jìn)行幫助，使他們的基本生活有了有效的保障。

2.加強(qiáng)基層黨組織建設(shè)。

的觀念，理清村發(fā)展思路，幫助群眾解決問題，帶動(dòng)群眾致富積極性，加快村民的致富進(jìn)程。

3.做好農(nóng)村環(huán)境保護(hù)。

環(huán)境的污染總是會(huì)伴隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，當(dāng)然農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展也必然會(huì)帶來環(huán)境的污染，農(nóng)村的環(huán)境情況的惡化最主要還是生活垃圾、河流、道路這幾個(gè)主要的重災(zāi)區(qū)，所以整治農(nóng)村的環(huán)境應(yīng)該是從這幾處入手，首先建立垃圾站，做好宣傳工作，讓村民不亂拋亂扔，使農(nóng)民認(rèn)識(shí)到垃圾統(tǒng)一處理的好處，其次要整治道路，做好道路的日常維護(hù)，保持干凈的路面，方面出行，還要整治河流，鑒于本村河流較少的實(shí)際情況，所以應(yīng)該整治河流，使的水清人悅。

以上只是我的一點(diǎn)粗鄙之見，并不成系統(tǒng)，只是目前的所見所想，相信隨著時(shí)間和工作的不斷推進(jìn)，對(duì)于本村的實(shí)際情況將會(huì)有更進(jìn)一步的了解，亦會(huì)有不一樣的體會(huì)，我將在今后的工作中，立足于全村的經(jīng)濟(jì)發(fā)展全局，深入到群眾去，從群眾最關(guān)心、最直接之處入手，積極的為群眾的利益貢獻(xiàn)自己的力量，為xx村的發(fā)展做出力所能及的貢獻(xiàn)。

物業(yè)調(diào)研報(bào)告題目篇十四

根據(jù)縣政府統(tǒng)一部署，近日縣商務(wù)局會(huì)同房產(chǎn)局、城市管理行政執(zhí)法局、xx鎮(zhèn)組成了調(diào)研組，對(duì)城區(qū)各集貿(mào)市場(chǎng)物業(yè)管理情況進(jìn)行了摸底調(diào)查，旨在加強(qiáng)城區(qū)集貿(mào)市場(chǎng)物業(yè)管理，改善市容市貌，創(chuàng)造良好的城市環(huán)境。

城區(qū)現(xiàn)有各類集貿(mào)市場(chǎng)11家，其中菜市場(chǎng)4家，小百貨市場(chǎng)4家，家居建設(shè)。

集貿(mào)市場(chǎng)是城市的一個(gè)窗口，是城市人居環(huán)境和城市整體形象的一個(gè)重要體現(xiàn)。從調(diào)查的情況看，我縣集貿(mào)市場(chǎng)絕大部分只建不管或管理不到位問題比較突出，與廣大市民的生活需求極不相適應(yīng)，已經(jīng)成為潛山打造宜居環(huán)境、提升城市品位、創(chuàng)建文明城市的最薄弱環(huán)節(jié)，也是城市管理的一個(gè)難點(diǎn)，存在的問題十分突出。具體來講，主要是三個(gè)方面：

（一）綜合配套服務(wù)設(shè)施不完善，存在安全隱患。

旺業(yè)大市場(chǎng)商戶入駐后，開發(fā)商安良公司當(dāng)初也曾聘請(qǐng)物業(yè)公司進(jìn)行管理，劃定專門停車場(chǎng)，按標(biāo)準(zhǔn)收取物業(yè)管理費(fèi)，但由于市場(chǎng)是開放性的，加上商戶素質(zhì)參差不齊，物業(yè)管理費(fèi)不能收繳到位，物業(yè)公司經(jīng)營(yíng)虧損，后與安良公司解除成立合同。除天柱菜市場(chǎng)、零碑菜市場(chǎng)、旺業(yè)大市場(chǎng)、秀獅商業(yè)步行街、天柱山大市場(chǎng)、皖鎮(zhèn)等入市車輛管理較為有序外，其余市場(chǎng)各種車輛沒有固定地點(diǎn)停放，導(dǎo)致市場(chǎng)的道路不暢，不少市場(chǎng)消防設(shè)施不齊全，消防安全隱患嚴(yán)重。個(gè)別市場(chǎng)設(shè)施簡(jiǎn)陋、陳舊，電線老化、大棚破損嚴(yán)重，急需整治改造。

（二）開發(fā)建設(shè)市場(chǎng)的企業(yè)建市場(chǎng)與管市場(chǎng)錯(cuò)位，權(quán)責(zé)不明確。

（三）少數(shù)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)氛圍不濃、不景氣，經(jīng)濟(jì)效益低下。

金源菜市場(chǎng)內(nèi)有近300個(gè)攤位閑置，天柱山大市場(chǎng)、旺業(yè)大市場(chǎng)、姚沖大市場(chǎng)除臨街門面房在經(jīng)營(yíng)外，市場(chǎng)內(nèi)門面房盡管已售出，但大多數(shù)基本閑置，不少居民買回后，只做倉(cāng)庫(kù)或車庫(kù)。這些市場(chǎng)的交易額很小，有的攤位費(fèi)收入僅幾萬元，經(jīng)濟(jì)效益十分低下。

集貿(mào)市場(chǎng)是城市一項(xiàng)公益性基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，與城鎮(zhèn)居民和廣大消費(fèi)者利益息息相關(guān)。構(gòu)建整潔有序的集貿(mào)市場(chǎng)交易環(huán)境，保護(hù)經(jīng)營(yíng)者和消費(fèi)者的合法權(quán)益，促進(jìn)市場(chǎng)的繁榮和經(jīng)濟(jì)發(fā)展，是加強(qiáng)集貿(mào)市場(chǎng)物業(yè)管理的根本目的?，F(xiàn)就下一步工作提出如下意見：

根據(jù)我縣城區(qū)現(xiàn)有集貿(mào)市場(chǎng)現(xiàn)狀，將其分為三類，按不同類別，明確各部門監(jiān)管職責(zé)：第一類是有專門管理人員進(jìn)行管理的市場(chǎng)，如天柱菜市場(chǎng)、零碑集貿(mào)市場(chǎng)，仍由縣商務(wù)局管理，管理方式維持現(xiàn)狀不變。零碑集貿(mào)市場(chǎng)由于已劃入零碑地塊老城區(qū)綜合改造項(xiàng)目范圍，不宜對(duì)現(xiàn)有市場(chǎng)進(jìn)行改造?？h商務(wù)局應(yīng)督促市場(chǎng)管理人員，加強(qiáng)對(duì)市場(chǎng)內(nèi)部管理，確保市場(chǎng)安全。第二類是建成時(shí)間早，市場(chǎng)產(chǎn)權(quán)分散，居民區(qū)與商住戶混雜的北河街由縣城市綜合執(zhí)法局管理。第三類是市場(chǎng)規(guī)模程度較高，商住戶較集中的旺業(yè)大市場(chǎng)、姚沖大市場(chǎng)、彰法山菜市場(chǎng)、金源菜市、皖鎮(zhèn)、天柱山大市場(chǎng)、秀獅商業(yè)步行街、舒州農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)由縣商務(wù)局牽頭，縣房管局、工商局、住建局、財(cái)政局等相關(guān)部門參與，全面推行物業(yè)管理。

物業(yè)調(diào)研報(bào)告題目篇十五

根據(jù)各級(jí)黨組織對(duì)深入開展《黨的群眾路線教育實(shí)踐活動(dòng)》的要求，忻州市物業(yè)管理指導(dǎo)中心與3月12日開展了關(guān)于黨的群眾路線教育實(shí)踐活動(dòng)的動(dòng)員會(huì)，接著于每周二、周四組織中心全體職工進(jìn)行集中學(xué)習(xí)和觀看教育影片，并認(rèn)真做了學(xué)習(xí)筆記。在3月30日中心接到局領(lǐng)導(dǎo)轉(zhuǎn)發(fā)的關(guān)于忻州市精華小區(qū)的業(yè)主投訴書，中心領(lǐng)導(dǎo)就對(duì)此事立即召開了會(huì)議，對(duì)來信做認(rèn)真解讀，就業(yè)主們?cè)谛胖刑岬降膯栴}，中心結(jié)合小區(qū)實(shí)際情況與4月1日帶領(lǐng)業(yè)主指導(dǎo)科和企業(yè)監(jiān)管科對(duì)忻州市精華小區(qū)進(jìn)行了走訪調(diào)研，調(diào)研采取座談交流與調(diào)查相結(jié)合的方式，開展了深入細(xì)致的黨的群眾路線教育實(shí)踐活動(dòng)調(diào)研工作。通過本次調(diào)研，圍繞群眾對(duì)“四風(fēng)”的意見和建議結(jié)合自身的工作，分析如下：

（一）存在政治理論學(xué)習(xí)不深不透的問題。在理論學(xué)習(xí)上，常常對(duì)自己要求不高、要求不嚴(yán)。對(duì)黨的經(jīng)典理論和行政管理的經(jīng)典著作，一是讀得不太多，二是讀的過程中多數(shù)是淺嘗輒止，沒有深挖掘、細(xì)推敲。常常因?yàn)楣ぷ髅?，時(shí)間緊，放松了理論學(xué)習(xí)和水平提升，在處理具體事務(wù)的時(shí)候容易忽略理論指導(dǎo)，導(dǎo)致個(gè)別時(shí)候缺乏理論與實(shí)際的有機(jī)聯(lián)系。

（二）存在聯(lián)系群眾和深入一線不夠的問題。中心接管全城區(qū)的物業(yè)企業(yè)管理與指導(dǎo)，責(zé)任大任務(wù)重，我分管的業(yè)主指導(dǎo)科和企業(yè)監(jiān)管科主要負(fù)責(zé)業(yè)主委員會(huì)的選舉和所有業(yè)主的投訴案件，為業(yè)主與物業(yè)企業(yè)排查化解矛盾糾紛。由于工作比較瑣碎有時(shí)深入群眾調(diào)查不夠，有時(shí)甚至沒有深入到一線，沒有充分了解群眾最迫切的需要，自認(rèn)為工作開展了，但是完成效果并不理想。

（三）存在工作推進(jìn)力度不夠的問題。完成工作任務(wù)時(shí)，有時(shí)候首先想到的不是將工作做得更加的優(yōu)秀，而是如何應(yīng)付完成工作，尤其是任務(wù)多、壓力大的時(shí)候這種想法更甚，并沒有時(shí)刻嚴(yán)格要求自己。同時(shí)創(chuàng)新意識(shí)不夠，在完成工作中沒有摸索具有創(chuàng)造性的完成方式，大多數(shù)工作也停留在上級(jí)指派的工作上，并沒有突破創(chuàng)新，開展獨(dú)具特色的工作。

（四）存在安于現(xiàn)狀、進(jìn)取心不夠的問題。我認(rèn)為已處在現(xiàn)在的崗位，就盡自己的努力做好所分管的工作，盡到自己應(yīng)盡的責(zé)任。自認(rèn)為自己很知足，雖比上不足，但比下有余，樂得個(gè)安于現(xiàn)狀。自己追求的力度還不夠好，創(chuàng)新意識(shí)還不夠強(qiáng)。

今后的努力方向和改進(jìn)措施。

（一）加強(qiáng)理論學(xué)習(xí)，增強(qiáng)理論功底。明確理論學(xué)習(xí)在思想上和行動(dòng)上對(duì)工作開展的巨大推力作用，制定詳細(xì)的學(xué)習(xí)計(jì)劃，沉淀積累學(xué)習(xí)心得，加強(qiáng)干部職工的理論知識(shí)和業(yè)務(wù)知識(shí)學(xué)習(xí)，不僅要認(rèn)真學(xué)習(xí)本職工作業(yè)務(wù)，同時(shí)還要全面熟悉其他業(yè)務(wù)知識(shí)，從解決實(shí)際問題出發(fā)，做到政策了如指掌，業(yè)務(wù)操作自如，進(jìn)一步規(guī)范服務(wù)，流程，改進(jìn)自身的工作作風(fēng)和工作方式，尤其是在理論聯(lián)系實(shí)際方面下功夫。全面提高為群眾辦事的服務(wù)能力和水平。

（二）撲下身子、深入基層，與群眾“零距離”、“面對(duì)面”，拜群眾為師，在群眾中汲取組織工作的智慧和力量。查找工作存在的問題和不足，與群眾一起想問題、謀對(duì)策，尋找解決問題的方法和路徑。要尊重群眾的創(chuàng)造精神，在群眾中發(fā)現(xiàn)、挖掘和總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，推動(dòng)組織工作創(chuàng)新發(fā)展。堅(jiān)持科學(xué)的態(tài)度和求實(shí)的精神，兢兢業(yè)業(yè)地做好各項(xiàng)工作，樹立強(qiáng)烈的`時(shí)間觀念、效率觀念、質(zhì)量觀念，今天能辦的事不拖到明天，這一周能辦的事不拖到下一周，用最短的時(shí)間完成任務(wù)。

（三）始終保持與時(shí)俱進(jìn)、開拓創(chuàng)新的精神狀態(tài)。對(duì)開展批評(píng)與自我批評(píng)中指出的問題和不足，后續(xù)整改工作要不斷跟上，堅(jiān)決防止走過場(chǎng)、一陣風(fēng)，做到一抓到底，善始善終。

深入開展黨的群眾路線教育實(shí)踐活動(dòng)，要高舉中國(guó)特色社會(huì)主義偉大旗幟，以科學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo)，要貫穿“照鏡子、正衣冠，洗洗澡、治治病”的總體要求。群眾路線是實(shí)現(xiàn)黨的思想路線、政治路線、組織路線的根本工作路線，全心全意為人民服務(wù)的觀點(diǎn)，立黨為公、執(zhí)政為民的觀點(diǎn)，向人民學(xué)習(xí)的觀點(diǎn)，群眾利益無小事的觀點(diǎn)，對(duì)黨負(fù)責(zé)與對(duì)人民負(fù)責(zé)一致的觀點(diǎn)，都是需要在今后的工作中去認(rèn)真學(xué)習(xí)、深刻領(lǐng)會(huì)，努力實(shí)踐的。

物業(yè)調(diào)研報(bào)告題目篇十六

物業(yè)管理是城市管理的重要組成部分，是新經(jīng)濟(jì)的重要增長(zhǎng)點(diǎn)和提高居民生活品質(zhì)的重要載體，是創(chuàng)建文明城市和衛(wèi)生城市的重要考核依據(jù)，在改善居住環(huán)境、促進(jìn)社會(huì)和諧、提高城市品位、提升居民幸福指數(shù)等方面發(fā)揮著積極作用。根據(jù)“不忘初心、牢記使命”主題教育要求，圍繞為民服務(wù)解難題目標(biāo)，近期市政府研究室與市物業(yè)事務(wù)中心，組成聯(lián)合調(diào)研組，先后走訪了大江觀邸、家園、頤景園等小區(qū)（圖1），組織市、區(qū)物業(yè)事務(wù)中心主要負(fù)責(zé)人、物業(yè)公司代表、業(yè)主代表召開3次座談，并形成調(diào)研報(bào)告。

近年來，我市以“規(guī)范物業(yè)管理，構(gòu)建和諧社區(qū)”為目標(biāo)，加大物業(yè)管理工作力度，取得了積極進(jìn)展。

（一）行業(yè)規(guī)模快速發(fā)展。隨著國(guó)家新型城鎮(zhèn)化試點(diǎn)建設(shè)不斷推進(jìn)，全市城區(qū)面積、人口快速增長(zhǎng)，物業(yè)管理市場(chǎng)從無到有、從不規(guī)范到逐步有序發(fā)展，物業(yè)服務(wù)行業(yè)規(guī)模逐漸壯大，物業(yè)數(shù)量、服務(wù)水平、從業(yè)人員、服務(wù)覆蓋面快速健康發(fā)展。截至目前，全市共有物業(yè)服務(wù)企業(yè)320多家，從業(yè)人員5萬多人，實(shí)施物業(yè)管理的住宅項(xiàng)目1200多個(gè)，服務(wù)面積6800多萬平方米，物業(yè)管理項(xiàng)目覆蓋率78.3%，居全省前列。

（二）服務(wù)效能日趨加強(qiáng)。近年來，物業(yè)管理行業(yè)推進(jìn)公司化運(yùn)作、品牌化管理，物業(yè)服務(wù)逐漸提升，物業(yè)品質(zhì)不斷增強(qiáng)，物業(yè)管理發(fā)展取得長(zhǎng)足進(jìn)步，成為增進(jìn)居民福祉、維護(hù)社會(huì)和諧穩(wěn)定的重要力量。一是開展“服務(wù)質(zhì)量主題年”活動(dòng)，有計(jì)劃有步驟地實(shí)施星級(jí)項(xiàng)目創(chuàng)建，樹立行業(yè)標(biāo)桿。截至目前，全市共申報(bào)創(chuàng)建省級(jí)五星、四星物業(yè)項(xiàng)目20個(gè)。二是抓好典型示范，大力開展“城鄉(xiāng)統(tǒng)籌·幸?！眲?chuàng)新社會(huì)治理系列行動(dòng)，積極推進(jìn)無物業(yè)管理小區(qū)業(yè)主自治，一批老舊小區(qū)舊貌換新顏。三是加強(qiáng)培訓(xùn)規(guī)范，全面推行“三公開”制度，督促物業(yè)企業(yè)公開服務(wù)價(jià)格、標(biāo)準(zhǔn)和內(nèi)容。在全市組織開展全方位、專業(yè)化的物業(yè)管理培訓(xùn)，目前已培訓(xùn)1000多名物業(yè)服務(wù)企業(yè)中層管理人員。

（三）行業(yè)監(jiān)管力度加大。近年來，物業(yè)管理部門逐漸從事前監(jiān)管向事中事后監(jiān)管轉(zhuǎn)變，監(jiān)管體系基本成型，監(jiān)管框架逐漸完善，為物業(yè)行業(yè)健康發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。一是完善配套政策，制定了全面推進(jìn)物業(yè)管理工作、物業(yè)服務(wù)重大矛盾糾紛預(yù)防處置等實(shí)施意見和方案，讓物業(yè)管理有章可循。二是機(jī)構(gòu)改革后，各區(qū)成立物業(yè)事務(wù)中心，統(tǒng)籌區(qū)域內(nèi)物業(yè)工作，充實(shí)了人員力量。三是建立物業(yè)糾紛調(diào)處聯(lián)席會(huì)議制度，搭建業(yè)主、物業(yè)與各管理部門的良性互動(dòng)平臺(tái)，今年物業(yè)管理投訴處理立馬率和群眾滿意率均為100%。四是出臺(tái)城區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)施意見，對(duì)20個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行物業(yè)收費(fèi)價(jià)格核定，讓業(yè)主真正得實(shí)惠。例如，對(duì)房屋交付后空置半年以上的，物業(yè)服務(wù)費(fèi)僅收70%。

隨著城市的不斷發(fā)展，人們的關(guān)注點(diǎn)逐漸從“住有所居”的剛性需求提升到“住有宜居”的品質(zhì)追求，物業(yè)管理逐漸成為社會(huì)關(guān)注的熱門話題，呈現(xiàn)“廣、雜、深”的特點(diǎn)?！皬V”是指物業(yè)管理涉及面廣，與全市居民都密切相關(guān)。據(jù)市長(zhǎng)熱線辦統(tǒng)計(jì)，物業(yè)管理受理投訴從年的1093件增加至年20xx件，年上半年達(dá)1407件，投訴數(shù)量逐年成倍增長(zhǎng)，成為市民投訴的集中領(lǐng)域（圖2）。“雜”是指物業(yè)管理與環(huán)境臟、違章搭建、電梯故障等居民日常生活瑣事密切相關(guān)（圖3）?！吧睢笔侵肝飿I(yè)管理表面看是行業(yè)問題，深層次是基層社會(huì)治理問題。深入分析物業(yè)管理問題及產(chǎn)生原因，主要體現(xiàn)在社會(huì)主體、政府治理、市場(chǎng)調(diào)節(jié)等方面。

（一）社會(huì)主體角色錯(cuò)位。物業(yè)管理涉及業(yè)主、業(yè)委會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、開發(fā)商等多元社會(huì)主體的共治和博弈，利益訴求錯(cuò)綜復(fù)雜、難以統(tǒng)一，“人人為我”的利己觀念大行其道，“我為人人”的良好風(fēng)尚尚未成勢(shì)。部分開發(fā)商，只管賣房不管售后，為追求利益最大化，不惜損害業(yè)主利益，大打“甩手牌”。在開發(fā)項(xiàng)目之初，以成立項(xiàng)目公司的形式進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，項(xiàng)目竣工交付后，將公司注銷，導(dǎo)致購(gòu)房戶無法依法維權(quán)，比如海德堡項(xiàng)目。在建設(shè)過程中，通過壓低施工價(jià)格、偷工減料、層層轉(zhuǎn)包等方式壓縮建設(shè)成本，導(dǎo)致不能按期交房和房屋質(zhì)量問題，比如城建檀香山、奧園廣場(chǎng)、京鷹華府等項(xiàng)目。在出現(xiàn)問題后，有的開發(fā)商與后期物業(yè)公司互相推諉，物業(yè)維修資金申請(qǐng)程序繁瑣、業(yè)主意見難以統(tǒng)一，使得質(zhì)量問題無法立馬解決，矛盾糾紛愈演愈烈。在銷售過程中，有的開發(fā)商為盡快售出車位、回籠資金，違規(guī)將車庫(kù)出售給小區(qū)外人員，或以只售不租、提高停車費(fèi)等方式，迫使業(yè)主購(gòu)買車位，造成小區(qū)停車難、停車貴。比如，頤景園等小區(qū)。有的開發(fā)商前期物業(yè)用較低物業(yè)費(fèi)和較高服務(wù)品質(zhì)吸引住戶入住，銷售結(jié)束后物業(yè)服務(wù)質(zhì)量顯著下滑。部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)，奉行盈利為中心的經(jīng)營(yíng)理念，而不是以服務(wù)業(yè)主為中心。在承接物業(yè)項(xiàng)目前，為了承接開發(fā)商物業(yè)項(xiàng)目，對(duì)建設(shè)質(zhì)量問題“睜只眼閉只眼”，未嚴(yán)格進(jìn)行承接查驗(yàn)。有的以低于成本價(jià)格招投標(biāo)，進(jìn)行惡性競(jìng)爭(zhēng)。在承接物業(yè)項(xiàng)目后，為了保住利潤(rùn)，降低服務(wù)質(zhì)量，壓縮人員成本，服務(wù)項(xiàng)目少、標(biāo)準(zhǔn)低。有的以“摞挑子不干”來脅迫業(yè)主追加費(fèi)用，甚至直接“棄盤”。有的與業(yè)主爭(zhēng)利，收費(fèi)不規(guī)范、占用公用區(qū)域、侵占共用營(yíng)收、違規(guī)催繳物業(yè)費(fèi)等。比如，家園小區(qū)等項(xiàng)目。部分業(yè)委會(huì)成員，奉獻(xiàn)意識(shí)、責(zé)任意識(shí)較弱，不作為、亂作為、慢作為。有的把業(yè)委會(huì)當(dāng)做“法外之地”，牟取不正當(dāng)利益，甚至與開發(fā)商、物業(yè)形成利益同盟，損害業(yè)主合法權(quán)益。比如，侵吞隱瞞廣告費(fèi)、臨時(shí)停車費(fèi)等公共營(yíng)收，長(zhǎng)期不公開收支賬目，公款私用，提高物業(yè)費(fèi)、停車費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，等等。部分業(yè)主，主人翁意識(shí)不強(qiáng)，對(duì)公共決策、業(yè)主自治漠不關(guān)心。年，全市共成立業(yè)主大會(huì)和業(yè)委會(huì)328個(gè)，約占小區(qū)總數(shù)的23%。有的業(yè)主公共道德缺失，以鄰為壑、損人利已，“各掃門前雪、不管他人瓦上霜”，甚至違規(guī)裝修、搭建、停車、破壞公物。有的業(yè)主特別是“三供一業(yè)”職工習(xí)慣行政管房、福利管房，缺乏物業(yè)繳費(fèi)意識(shí)，搭便車時(shí)有發(fā)生。

（二）行政監(jiān)管缺位。國(guó)務(wù)院于年和年分別取消物業(yè)企業(yè)資質(zhì)管理制度和從業(yè)人員持證上崗制度，“零門檻”入行引發(fā)企業(yè)數(shù)量激增，增加了行業(yè)規(guī)模，但事中事后監(jiān)管沒有跟上。究其原因，主要是：法規(guī)建設(shè)滯后。近年來，城市居民人口較快增長(zhǎng)，物業(yè)管理發(fā)生了很多新變化。但《市物業(yè)管理辦法》于年2月30日開始施行，距今已有8年之久?！逗鲜∥飿I(yè)管理?xiàng)l例》于年1月1日開始實(shí)施，我市尚未因地制宜出臺(tái)實(shí)施細(xì)則和配套辦法。管理體制不順。物業(yè)監(jiān)督管理權(quán)主要集中在市級(jí)物業(yè)管理部門，區(qū)物業(yè)管理部門監(jiān)管手段匱乏。住建、規(guī)劃、城管執(zhí)法等部門聯(lián)合執(zhí)法時(shí)，執(zhí)法環(huán)節(jié)難以有效銜接，出現(xiàn)了“形聯(lián)實(shí)不聯(lián)”的現(xiàn)象。考核機(jī)制缺失，未對(duì)區(qū)物業(yè)管理部門、各部門進(jìn)行考核有效獎(jiǎng)懲。矛盾調(diào)處機(jī)制不健全。當(dāng)前，物業(yè)管理矛盾糾紛調(diào)處主要依靠市區(qū)物業(yè)管理部門，街道、社區(qū)缺乏必要的物業(yè)管理機(jī)構(gòu)、人員和執(zhí)法手段，屬地責(zé)任難落實(shí)，矛盾無法有效化解在基層。目前，僅有石峰區(qū)在每個(gè)街道辦事處配備了1名正式物業(yè)管理專干。支持力度不夠。我市財(cái)政對(duì)物業(yè)管理投入較低，重建設(shè)、輕管理，對(duì)城市規(guī)劃、建設(shè)、管理缺乏一體化認(rèn)識(shí)。政府對(duì)物業(yè)服務(wù)行業(yè)發(fā)展關(guān)注度偏低，對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)扶持政策較少。

（三）市場(chǎng)調(diào)節(jié)失位。市場(chǎng)主體不成熟，優(yōu)勝劣汰的市場(chǎng)機(jī)制尚未建立。主要原因是：共有部位產(chǎn)權(quán)不明晰。小區(qū)業(yè)主共有部分權(quán)屬處于模糊狀態(tài)，不動(dòng)產(chǎn)登記部門也難對(duì)共有部分進(jìn)行全面產(chǎn)權(quán)登記。部分物業(yè)公司從開發(fā)商手中承接并管理物業(yè)小區(qū)，通過出租車位和架空層、經(jīng)營(yíng)配套設(shè)施和電梯廣告等謀取利益，拋開業(yè)主進(jìn)行單方面商業(yè)化運(yùn)作。誠(chéng)信體系有待完善。行業(yè)信用評(píng)價(jià)體系缺失，信用信息平臺(tái)的建設(shè)滯后，尚未形成“守信走遍天下、失信寸步難行”的信用環(huán)境，導(dǎo)致行業(yè)魚龍混雜、劣幣驅(qū)逐良幣，降低了物業(yè)行業(yè)整體服務(wù)質(zhì)量。價(jià)格調(diào)節(jié)機(jī)制失靈。物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)尚未監(jiān)測(cè)并定期發(fā)布物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目成本信息和計(jì)價(jià)規(guī)則，業(yè)主在協(xié)商物業(yè)服務(wù)費(fèi)用時(shí)沒有參考依據(jù)。物業(yè)管理費(fèi)低而停車費(fèi)過高，導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)陷入低質(zhì)劣價(jià)惡性循環(huán)，嚴(yán)重?fù)p傷了業(yè)主的獲得感、滿足感和幸福感。

（一）建章立制，構(gòu)建條塊結(jié)合、齊抓共管的責(zé)任體系。通過加大法規(guī)修訂、監(jiān)督考核、財(cái)政投入等工作力度，推動(dòng)物業(yè)管理權(quán)力下放、監(jiān)管重心下移，構(gòu)建市、區(qū)、街道、社區(qū)四級(jí)物業(yè)監(jiān)管責(zé)任體系。一是完善法規(guī)政策。結(jié)合實(shí)際，盡快制定適應(yīng)我市發(fā)展新要求、內(nèi)容更完善、操作性更強(qiáng)的物業(yè)管理?xiàng)l例，進(jìn)一步對(duì)市區(qū)物業(yè)管理部門、職能部門、社區(qū)、街道等單位的權(quán)利和義務(wù)進(jìn)行明確，進(jìn)一步對(duì)小區(qū)車位出租、綠地保護(hù)、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)等共性問題作出詳盡規(guī)定，讓物業(yè)管理有法可依、有章可循。二是為區(qū)物業(yè)管理部門賦能。進(jìn)一步梳理物業(yè)行業(yè)監(jiān)管事項(xiàng)，逐步將物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用信息管理、職業(yè)經(jīng)理人管理、前期物業(yè)招投標(biāo)管理、新建承接現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)管理、物業(yè)企業(yè)日常動(dòng)態(tài)監(jiān)管等市級(jí)監(jiān)管事項(xiàng)下放到各區(qū)，增強(qiáng)基層物業(yè)管理監(jiān)管能力。三是提升社區(qū)街道物業(yè)管理能力。充分發(fā)揮街道辦事處和社區(qū)在物業(yè)管理中的基礎(chǔ)作用，通過建立聯(lián)席會(huì)議制度、配備物業(yè)管理專干、設(shè)立物業(yè)服務(wù)管理工作站等方式，落實(shí)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理屬地責(zé)任，把物業(yè)管理中的矛盾糾紛化解在基層。四是強(qiáng)化部門協(xié)調(diào)聯(lián)動(dòng)。按照“誰主管、誰負(fù)責(zé)”要求，進(jìn)一步明確各類管理執(zhí)法事項(xiàng)的主管部門、業(yè)務(wù)流程、咨詢投訴方式等，落實(shí)“管理進(jìn)小區(qū)、執(zhí)法進(jìn)小區(qū)”。五是加大監(jiān)督考核力度。將小區(qū)建設(shè)管理納入城市綜合治理體系，推進(jìn)平安建設(shè)、小區(qū)文明創(chuàng)建、小區(qū)環(huán)境整治等社會(huì)綜合治理工作，建立考核辦法及細(xì)則，培育更多的示范小區(qū)、文明小區(qū)。將物業(yè)監(jiān)管工作納入相關(guān)職能部門和街道辦事處、小區(qū)居委會(huì)工作目標(biāo)考核范圍，進(jìn)一步調(diào)動(dòng)部門、街鎮(zhèn)、社區(qū)的工作積極性。六是加大物業(yè)管理投入。按照事權(quán)與財(cái)權(quán)相匹配的原則，市、縣（市）區(qū)財(cái)政每年配套安排專項(xiàng)物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)，納入年度財(cái)政預(yù)算并建立常態(tài)增長(zhǎng)機(jī)制，用于行業(yè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展、老舊小區(qū)提質(zhì)改造、社區(qū)（村）物業(yè)監(jiān)管、物業(yè)服務(wù)企業(yè)獎(jiǎng)勵(lì)、業(yè)委會(huì)培訓(xùn)、智慧物業(yè)建設(shè)和物業(yè)管理行業(yè)誠(chéng)信建設(shè)等工作。

（二）創(chuàng)新方式，構(gòu)建誠(chéng)信規(guī)范、公平高效的市場(chǎng)監(jiān)管體系。既要堅(jiān)持用優(yōu)勝劣汰的市場(chǎng)機(jī)制促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展，又要通過建設(shè)信用評(píng)價(jià)、信息公開、產(chǎn)權(quán)明晰、價(jià)格調(diào)節(jié)等機(jī)制，更好發(fā)揮政府作用，彌補(bǔ)市場(chǎng)失靈。一是加強(qiáng)信用體系建設(shè)，提高準(zhǔn)入門檻。制定行業(yè)信用體系建設(shè)規(guī)劃，研究制定信用法規(guī)、配套政策和標(biāo)準(zhǔn)，完善信用評(píng)價(jià)、紅黑名單、聯(lián)合獎(jiǎng)懲等配套制度，推動(dòng)物業(yè)服務(wù)行業(yè)信用體系建設(shè)。加大企業(yè)失信懲戒力度，將評(píng)定結(jié)果與物業(yè)項(xiàng)目評(píng)優(yōu)和招投標(biāo)等結(jié)合使用，促使物業(yè)服務(wù)企業(yè)重視信用、善用信用、誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)，實(shí)現(xiàn)公平競(jìng)爭(zhēng)、優(yōu)勝劣汰。二是建設(shè)統(tǒng)一信息平臺(tái)，促進(jìn)信息公開。依托“智慧”建設(shè)，加強(qiáng)物業(yè)管理信息化、一體化平臺(tái)建設(shè)，從根本上解決監(jiān)管難、處理難、評(píng)價(jià)難等難點(diǎn)、痛點(diǎn)。按照“先易后難”的'方式，分步上線業(yè)主繳費(fèi)、投票表決、滿意度評(píng)測(cè)、問題反映、可視化監(jiān)管等功能。三是嚴(yán)格執(zhí)行承接查驗(yàn)制度，推動(dòng)關(guān)口前移。為防范開放商在前期建設(shè)中存在遺留問題，全面實(shí)施前期物業(yè)承接現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)制度，依法處罰未經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)擅自交付的行為。對(duì)已經(jīng)存在建設(shè)問題的老舊小區(qū)，責(zé)任部門要集中會(huì)診，敢于擔(dān)當(dāng)，切實(shí)把房屋滲漏、配套不齊、領(lǐng)證難等遺留問題解決到位。四是完善價(jià)格調(diào)節(jié)機(jī)制，防止惡性競(jìng)爭(zhēng)。綜合考慮行業(yè)平均成本、物價(jià)變動(dòng)等因素，實(shí)施分級(jí)定價(jià)，每?jī)赡暾{(diào)整物業(yè)服務(wù)收費(fèi)基準(zhǔn)價(jià)和浮動(dòng)幅度，盡快形成“以質(zhì)論價(jià)、質(zhì)價(jià)相符、合同約定”的收費(fèi)體系。進(jìn)一步完善物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)停車收費(fèi)分類劃?rùn)n，出臺(tái)最高限價(jià)政策，切實(shí)決停車難、停車貴問題。

（三）共建共享，構(gòu)建政府搭臺(tái)、居民自治的基層治理體系。將物業(yè)管理作為加強(qiáng)基層社會(huì)治理的主要突破口，推動(dòng)社會(huì)治理重心向基層下移，實(shí)現(xiàn)政府治理和居民自治良性互動(dòng)，打造共建共治共享的社會(huì)治理格局。一是培育自治能力和組織，讓業(yè)主的事業(yè)主辦。加強(qiáng)輿論引導(dǎo)，依托新聞媒體、新媒體，加大對(duì)業(yè)主自治、物業(yè)管理法律法規(guī)的宣傳力度，增強(qiáng)廣大業(yè)主公共責(zé)任意識(shí)、小區(qū)管理意識(shí)和民主監(jiān)督意識(shí)。加強(qiáng)業(yè)委會(huì)建設(shè)，由街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）、社區(qū)（村）依法依規(guī)組織好業(yè)主大會(huì)的產(chǎn)生，全面推進(jìn)住宅小區(qū)業(yè)委會(huì)成立、改選、換屆工作，優(yōu)先選舉中共黨員、“兩代表一委員”、民主黨派等人士為業(yè)委會(huì)成員。規(guī)范業(yè)委會(huì)行為，積極開展業(yè)委會(huì)組建和運(yùn)行方面業(yè)務(wù)培訓(xùn)，提高業(yè)委會(huì)成員的思想素質(zhì)和專業(yè)水平。加強(qiáng)業(yè)委會(huì)監(jiān)督，各小區(qū)應(yīng)當(dāng)成立業(yè)主監(jiān)督委員會(huì)，加強(qiáng)財(cái)務(wù)監(jiān)管和審計(jì)，每季度公示經(jīng)費(fèi)收支，換屆時(shí)進(jìn)行第三方審計(jì)，主動(dòng)接受業(yè)主監(jiān)督質(zhì)詢。二是明晰共有物業(yè)產(chǎn)權(quán)，讓業(yè)主權(quán)益得到保障。進(jìn)一步明確共有物業(yè)的范圍、管理方式，全面實(shí)施產(chǎn)權(quán)登記。共有物業(yè)的收益歸全體業(yè)主所有，必須存入共有資金賬戶，由業(yè)主或業(yè)主大會(huì)根據(jù)物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容向物業(yè)公司支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)，從源頭上減少物業(yè)糾紛。比如，以車位車庫(kù)產(chǎn)權(quán)界定為例，計(jì)入業(yè)主公攤面積的車位車庫(kù)產(chǎn)權(quán)應(yīng)屬全體業(yè)主所有，人防工程改造車庫(kù)按照“誰投資誰受益”明確使用和收益權(quán)利，開發(fā)商無權(quán)出售。建議上級(jí)立法機(jī)構(gòu)進(jìn)一步完善法律法規(guī)對(duì)車位車庫(kù)的產(chǎn)權(quán)界定，制定確權(quán)的主體、依據(jù)及程序，確定車位、車庫(kù)最終產(chǎn)權(quán)歸屬規(guī)則。三是暢通應(yīng)急維修渠道，讓業(yè)主急事特辦快辦。進(jìn)一步簡(jiǎn)化專項(xiàng)維修資金使用審批條件和程序，探索建立緊急使用“綠色通道”和“緊急救助基金”，由社區(qū)（村）、業(yè)委會(huì)及物業(yè)服務(wù)企業(yè)共同組織搶修。比如，探索推行電梯運(yùn)行保險(xiǎn)、電梯安全責(zé)任險(xiǎn)，建立電梯故障“快處快修”機(jī)制。四是完善問題調(diào)處機(jī)制，讓業(yè)主糾紛依法化解。建立高效的物業(yè)管理投訴受理和快速處理調(diào)解制度，注重依法解決物業(yè)糾紛，通過開通司法審判綠色通道、設(shè)立物業(yè)管理巡回法庭、建立人民調(diào)解委員會(huì)等方式，促進(jìn)業(yè)主自治調(diào)解、人民調(diào)解、行政調(diào)解、司法調(diào)解銜接互動(dòng)。

物業(yè)調(diào)研報(bào)告題目篇十七

1、調(diào)研目的。通過對(duì)成衣整套生產(chǎn)流程的體驗(yàn)，對(duì)國(guó)內(nèi)服裝企業(yè)的現(xiàn)有運(yùn)作流程有一個(gè)了解和認(rèn)識(shí)，總結(jié)生產(chǎn)管理特色，提出改進(jìn)建議。

2、調(diào)研企業(yè)。泗陽(yáng)某服飾有限公司。

3、時(shí)間安排。一周的時(shí)間，具體時(shí)間安排如下：服裝生產(chǎn)前的準(zhǔn)備工作，如服裝接單之后的制板技術(shù)及制作工藝分析，對(duì)面輔料及里料的認(rèn)定，制作相應(yīng)色卡，制版，樣衣制作等，三天時(shí)間；裁剪，及縫制環(huán)節(jié)，兩天時(shí)間；后道車間（小后道、綜合后道），存儲(chǔ)，打包出倉(cāng)，約兩天時(shí)間。

二、企業(yè)概況。

該服飾有限公司位于江蘇省泗陽(yáng)縣經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，配備了具有國(guó)際先進(jìn)水平的電腦平縫機(jī)、雙針機(jī)、鎖扣機(jī)、粘合機(jī)等設(shè)備3967臺(tái)(套)，是國(guó)內(nèi)規(guī)模較大的具有現(xiàn)代化工藝水準(zhǔn)的羽絨服生產(chǎn)基地，為集團(tuán)公司提供配套服務(wù)。

三、企業(yè)生產(chǎn)管理的基本架構(gòu)。

該企業(yè)是生產(chǎn)基地，在生產(chǎn)模式上屬于訂單加工模式，是由下訂單并提供樣衣、原材料樣本以及服裝生產(chǎn)工藝單，按照客戶的指令組織生產(chǎn)，為集團(tuán)公司提供配套服務(wù)。右圖為服裝生產(chǎn)管理的系統(tǒng)。下面為該企業(yè)的生產(chǎn)過程：生產(chǎn)通知單。由客戶發(fā)來生產(chǎn)通知單，根據(jù)提供的樣衣進(jìn)行分析，得出制作成本，與客戶協(xié)商達(dá)成一致，投入生產(chǎn)之中。分析技術(shù)工藝及設(shè)計(jì)。分析服裝款式的技術(shù)工藝，制作難點(diǎn)，對(duì)面料、輔料、里料的確定，研制出相應(yīng)的色卡，以便服裝生產(chǎn)過程準(zhǔn)確進(jìn)行。通過色卡，確定款式服裝的服飾材料之后，通過打板，制作出單件的服裝成衣，由技術(shù)部確定裁剪要求、用料結(jié)構(gòu)、縫制工藝要求及步驟等。

經(jīng)過排料劃樣投入生產(chǎn)。裁剪。裁剪是服裝生產(chǎn)的第一道工序，是把面料、里料及其他材料按排料、劃樣要求剪切成衣片，還包括鋪料、排料、算料、套裁，驗(yàn)片、編號(hào)及捆扎等。在額定的縫制車間生產(chǎn)之前完成剪裁的工作?？p制。它是按不同的`款式要求，通過合理的縫合，把各衣片組合成服裝的第一個(gè)工藝處理過程?？p制車間以小組為單位，一個(gè)小組36人，1個(gè)組長(zhǎng)，1個(gè)副組長(zhǎng)，30個(gè)縫位，4個(gè)輔助工。后道車間。分為小后道和綜合后道車間。小后道的主要任務(wù)是服裝產(chǎn)品檢驗(yàn)，人數(shù)上4個(gè)人一張臺(tái)板，3個(gè)人流動(dòng)檢查，1個(gè)總檢，以及承擔(dān)服裝縫制工序之后的紐扣縫制等。成衣品質(zhì)控制。成衣品質(zhì)控制是使產(chǎn)品質(zhì)量在整個(gè)加工過程中得到保證的一項(xiàng)十分必要的措施，貫穿于整個(gè)生產(chǎn)過程及后期的后道、及出廠之前的倉(cāng)儲(chǔ)管理之中。成品倉(cāng)儲(chǔ)。制作好的服裝成衣按規(guī)定的要求打包裝箱，根據(jù)銷售計(jì)劃運(yùn)往地點(diǎn)或返回總公司物流中心等待分配。

四、管理特色。

在縫制車間會(huì)有品質(zhì)部的巡檢，對(duì)于出現(xiàn)的問題及時(shí)修正，在小后道車間則是成衣的檢驗(yàn)，配以流動(dòng)檢查和總檢，在整燙，打包。裝箱之后，仍會(huì)有質(zhì)檢部進(jìn)行抽檢，在出倉(cāng)發(fā)貨之前保證服裝質(zhì)量。

五、調(diào)研建議。

（一）展望未來成衣發(fā)展趨勢(shì)。

1、市場(chǎng)全球化。當(dāng)今全球化的發(fā)展趨勢(shì)也給服裝企業(yè)帶來新的機(jī)遇，與此同時(shí)，很多國(guó)外服裝企業(yè)必定計(jì)劃在亞洲開展業(yè)務(wù)，很多外國(guó)企業(yè)必定在東南亞建立服裝制造工廠，對(duì)我國(guó)服裝業(yè)也帶來挑戰(zhàn)。

2、全面質(zhì)量管理(tqm)。許多服裝企業(yè)正在將全面質(zhì)量管理方法應(yīng)用到服裝生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)中。按照這一方法，整個(gè)組織從最高管理者到一般員工都要參與，不斷探求提高產(chǎn)品和服務(wù)質(zhì)量的方法，以能夠有效的縮短運(yùn)轉(zhuǎn)周期、降低成本和提高生產(chǎn)效率等。

3、新技術(shù)應(yīng)用與創(chuàng)新。技術(shù)進(jìn)步促進(jìn)大量新產(chǎn)品和新工藝的出現(xiàn)。無疑計(jì)算機(jī)已經(jīng)并將繼續(xù)對(duì)企業(yè)組織產(chǎn)生最大的影響。在新材料、新方法和新設(shè)備方面的技術(shù)進(jìn)步也極大地影響著運(yùn)作。產(chǎn)品工藝上的技術(shù)變化將直接影響到企業(yè)組織的產(chǎn)品質(zhì)量及競(jìng)爭(zhēng)力。

4、流程再造。流程再造是指一切重來，對(duì)企業(yè)現(xiàn)有流程進(jìn)行分析，找出問題所在，從而設(shè)計(jì)出新的企業(yè)流程。流程再造的核心是使現(xiàn)有企業(yè)流程得到重大改善。

5、erp與供應(yīng)鏈管理。erp的核心管理思想就是實(shí)現(xiàn)對(duì)供應(yīng)鏈的有效控制。所謂供應(yīng)鏈?zhǔn)侵府a(chǎn)品生產(chǎn)和流通中涉及的原材料供應(yīng)商、生產(chǎn)商、批發(fā)商、零售商以及最終消費(fèi)者組成的一個(gè)供需網(wǎng)絡(luò)。供應(yīng)鏈管理從一個(gè)全新的高度對(duì)物流、資金流、信息流進(jìn)行有效管理，是一種對(duì)原材料供應(yīng)商、生產(chǎn)制造企業(yè)、批發(fā)商、零售商以及最終消費(fèi)者等組成的系統(tǒng)進(jìn)行的管理。這也是目前許多企業(yè)正在積極努力的目標(biāo)。

6、準(zhǔn)時(shí)化生產(chǎn)(jit)與精益生產(chǎn)(lp)。準(zhǔn)時(shí)化生產(chǎn)方式是一種有效利用各種資源、降低成本的準(zhǔn)則。其含義是在需要的時(shí)間和地點(diǎn)，生產(chǎn)必要數(shù)量和完美質(zhì)量的產(chǎn)品和零部件，以杜絕超量生產(chǎn)，消除無效勞動(dòng)和浪費(fèi)，達(dá)到用最少的投入實(shí)現(xiàn)最大產(chǎn)出的目的。精益生產(chǎn)方式是指運(yùn)用多種現(xiàn)代管理方法和手段，以社會(huì)需要為依據(jù)，以充分發(fā)揮人的積極性為根本，有效配置和合理使用企業(yè)資源，最大限度地為企業(yè)謀取經(jīng)濟(jì)效益的生產(chǎn)方式。強(qiáng)調(diào)的是質(zhì)量、柔性、縮短時(shí)間和協(xié)同工作。準(zhǔn)時(shí)化生產(chǎn)是精益生產(chǎn)方式的核心。

（二）建議。

面對(duì)市場(chǎng)全球化的現(xiàn)狀，服裝企業(yè)在發(fā)展上應(yīng)面對(duì)全球化帶來的機(jī)遇和挑戰(zhàn)，在發(fā)展的潮流中，走出適合自己的道路。在管理上，為更加有利于提高產(chǎn)品效率及運(yùn)轉(zhuǎn)周期等，要?jiǎng)訂T管理者到一般員工都參與的一體化參與方式?；诋a(chǎn)品和工藝上的技術(shù)變化對(duì)于企業(yè)組織的產(chǎn)品質(zhì)量及其競(jìng)爭(zhēng)力影響很大，對(duì)于產(chǎn)品技術(shù)上的創(chuàng)新，要及時(shí)的體現(xiàn)在產(chǎn)品生產(chǎn)中，要對(duì)原材料供應(yīng)商、生產(chǎn)制造企業(yè)、批發(fā)商、零售商以及最終消費(fèi)者等組成的供應(yīng)鏈管理進(jìn)行系統(tǒng)管理。

物業(yè)調(diào)研報(bào)告題目篇十八

根據(jù)4月2日全縣春耕春播暨萬元增收工程和4月6日全縣千人“三進(jìn)三同”暨促農(nóng)增收動(dòng)員電視電話會(huì)議精神，結(jié)合本鎮(zhèn)“三進(jìn)三同”活動(dòng)的總體安排和要求，我于4月8-13日和6月13-19日期間，深入**村7組與農(nóng)戶“同吃同住同勞動(dòng)”，體驗(yàn)農(nóng)村生產(chǎn)生活現(xiàn)狀，讓我感受頗深，啟發(fā)很大，收獲也不小。通過一周多的走訪調(diào)查，立足**村實(shí)際，本人就該村社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展提出一些膚淺的認(rèn)識(shí)和看法。

一、**村基本現(xiàn)狀。

**村位于**鎮(zhèn)東南部，距縣城34公里，離**場(chǎng)鎮(zhèn)15公里，彭普公路經(jīng)過2個(gè)組，村委在彭普公路旁邊，區(qū)位優(yōu)勢(shì)較明顯。該村有11個(gè)組838戶3310人，有勞動(dòng)力2490人，其中外出務(wù)工人893人。全村區(qū)域面積15.81平方公里，耕地面積2883畝，其中田829畝，以水稻、玉米、蔬菜、紅薯等為經(jīng)濟(jì)作物，外出務(wù)工是村民收入的主要，人均純收入4184元。全村30%的村民吃上了自來水，擁有村組公路12公里，仍有3個(gè)組未通公路，農(nóng)網(wǎng)改造全面結(jié)束，有1所村小、1個(gè)紅磚廠、3個(gè)機(jī)制磚廠、1個(gè)小釀酒坊、3個(gè)村級(jí)醫(yī)療點(diǎn)，區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快。

二、全村社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢(shì)分析。

三、加快**村社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的措施和建議。

度的爭(zhēng)取資金投入，為該村的社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展奠定良好的基礎(chǔ)。

二是修建人飲工程9處，全面解決很大一部分村民的飲水難問題；

三是新修人行便道20公里，解決村民的出行難問題；

四是完善村級(jí)醫(yī)療站建設(shè)，配備技術(shù)較好的村級(jí)醫(yī)生，解決村民的就醫(yī)問題；

五是新修沼氣池500口，解決村民的燃料問題；

六是實(shí)施改廁工程500個(gè)，解決村民的衛(wèi)生問題。

（三）發(fā)展觀光農(nóng)業(yè)，打造鄉(xiāng)村特色農(nóng)家樂。利用與縣城較近的優(yōu)勢(shì)，根據(jù)全村的土地規(guī)模和現(xiàn)狀，發(fā)展300畝油菜、300畝小麥、300畝紅薯、500畝板粟、同時(shí)發(fā)展100畝大棚蔬菜、100畝溫室育苗、500頭生豬繁育基地等觀光農(nóng)業(yè)，這不僅可以增加農(nóng)民的收入，還可吸引很多城市居民在不同的季節(jié)來張家村休閑參觀。在此基礎(chǔ)上，規(guī)劃打造一批鄉(xiāng)村特色農(nóng)家樂，保證到**村休閑參觀的人體驗(yàn)農(nóng)村生產(chǎn)的氣息，做到吃、住、行、娛樂等一條龍服務(wù)，為城鎮(zhèn)居民度周末提供方便，從而增加地方收入。

問，擴(kuò)大村民就業(yè)面，解決農(nóng)村就業(yè)難問題，特別是在農(nóng)村從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的村民，真正掌握養(yǎng)殖或農(nóng)業(yè)生產(chǎn)技術(shù)，提高單產(chǎn)水平，增加經(jīng)濟(jì)收入。

（五）大力發(fā)展林下經(jīng)濟(jì)，增加農(nóng)民收入。以農(nóng)戶萬元增收工程為契機(jī)，結(jié)合**村的森林資源優(yōu)勢(shì)，大力發(fā)展山羊、肉牛、土雞等林下經(jīng)濟(jì)作物，特別是5、6、7、9、10、11組，確保在2014年全村95%有勞動(dòng)力的農(nóng)戶實(shí)現(xiàn)增收1萬元的目標(biāo)任務(wù)。

物業(yè)調(diào)研報(bào)告題目篇十九

為打造xx企業(yè)品牌，運(yùn)用現(xiàn)代管理手段，建立具有標(biāo)準(zhǔn)化、程序化和規(guī)范化的管理體系，提高企業(yè)戰(zhàn)略，宏觀調(diào)控經(jīng)營(yíng)，共創(chuàng)高效企業(yè)效益和社會(huì)效益，有力推動(dòng)公司整體業(yè)務(wù)發(fā)展，根據(jù)公司董事和領(lǐng)導(dǎo)要求，本人進(jìn)行了為期三周深入調(diào)研，現(xiàn)將工作調(diào)研小結(jié)如下：

1、企業(yè)投資環(huán)境優(yōu)越，交通便利，周邊配套日趨成熟，發(fā)展?jié)摿?qiáng)勁。

2、市場(chǎng)定位準(zhǔn)確，產(chǎn)品優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)，吸引力大，前景廣闊。

3、小區(qū)配套設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)性高。

4、準(zhǔn)確把握市場(chǎng)脈搏。

5、經(jīng)營(yíng)理念鮮明――創(chuàng)造優(yōu)質(zhì)生活空間，實(shí)現(xiàn)新城市主義現(xiàn)代生活。

6、企業(yè)的勝利，全賴于鐵的紀(jì)律支撐。

7、人力資源及組織體系比較完整。

8、公司董事及高層領(lǐng)導(dǎo)調(diào)控意識(shí)超前，戰(zhàn)略目標(biāo)明確，拓展思維清晰。

1、工程規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工等與物管銜接脫節(jié)，給物業(yè)管理服務(wù)留下了后遺癥，加大經(jīng)營(yíng)成本，造成資源浪費(fèi)。例如：xx華庭游泳池每次清洗，水量理應(yīng)自然排盡，作業(yè)自如。但目前每次洗清時(shí)，池內(nèi)約40多公分的水無法自然排放，必須用水泵配合才能抽走，這樣，既增加了人工操作的麻煩，在安全方面也受到一定影響。再如，xx、二期車位配置與住宅數(shù)量不成正比，隨著業(yè)主生活水平的提高，業(yè)主車輛逐步增多，車輛停放逐步緊張，長(zhǎng)期如此將會(huì)導(dǎo)致秩序混亂。

2、營(yíng)銷與物管關(guān)系脫節(jié)，公司在推銷產(chǎn)品前期，尚未按國(guó)家政策法規(guī)要求制定和簽署《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》等規(guī)范文本。對(duì)業(yè)主入住后出現(xiàn)的亂搭亂建、亂擺亂放、拒交費(fèi)用等行為沒有明確的書面依據(jù)約束，這方面尚未引起足夠重視。

3、人力資源配置缺乏科學(xué)性，相關(guān)部門對(duì)物管隊(duì)伍人員的借調(diào)與共享還沒有明確計(jì)劃，操作層員工面對(duì)多頭領(lǐng)導(dǎo)遙控，在具體運(yùn)作上，出現(xiàn)了錯(cuò)亂局面，直接影響服務(wù)質(zhì)量。

4、縱橫觀三個(gè)樓盤物管服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，尚未達(dá)到公司基本要求。例如：xx花園公共區(qū)域死角的清潔衛(wèi)生不到位，樓梯底雜物間各種建筑垃圾依然存在；xx居休閑區(qū)噴泉處瓜果皮殼、紙屑、煙頭及塑膠袋隨地可見，噴泉中央石塊四分五裂，池溝污泥沉積，員工廚房門口及各摩托車棚下的廢舊雜物處處可見；xx華庭的廣場(chǎng)地面、區(qū)內(nèi)噴泉周邊地面、各樓梯入口地面、車庫(kù)墻面等清潔開荒馬虎，水泥渣漬、白涂料漬等斑斑可見，接靠會(huì)所鋪面的物件亂擺亂放，占道經(jīng)營(yíng)嚴(yán)重，各門面招牌大小不一，亂張亂貼處處可見；從創(chuàng)藝裝飾部往北面的工商銀行一帶鋪面的環(huán)境衛(wèi)生非常糟糕，在某種程度上，嚴(yán)重影響了小區(qū)良好容貌。

5、綠化管理方面，對(duì)枯枝黃葉修剪無計(jì)劃進(jìn)行，對(duì)長(zhǎng)短不一的草皮沒有重視修剪，對(duì)多處殘缺空白、黃土裸露不及時(shí)補(bǔ)種，對(duì)行人踐踏的綠化植物無標(biāo)識(shí)提示，養(yǎng)護(hù)專業(yè)水平一般。

6、安全管理意識(shí)一般，對(duì)區(qū)內(nèi)各人工湖、溪流及裝修作業(yè)施工現(xiàn)場(chǎng)無任何安全提示或警告標(biāo)識(shí)。

7、在設(shè)備設(shè)施管理維護(hù)方面，沒有規(guī)范設(shè)備臺(tái)帳和歷史記錄，所有樓盤的路燈無編號(hào)。如：xx花園若干車庫(kù)門鎖被人敲壞，門扇敞開無人重視關(guān)上及維修；泳池機(jī)房無鎖，房門經(jīng)常打開而無人重視，進(jìn)入泳池區(qū)的小孩可隨意進(jìn)入機(jī)房捉迷藏，時(shí)刻存在安全隱患。

8、保安隊(duì)伍紀(jì)律散漫，應(yīng)變能力差，崗位工作馬虎應(yīng)付，禮節(jié)禮貌、服務(wù)態(tài)度、方式方法等工作意識(shí)淡薄，整體形象較差，戰(zhàn)斗力弱。如：崗位當(dāng)值隊(duì)員在吃飯時(shí)間出現(xiàn)空崗，引起相關(guān)部門不滿而投訴；若干隊(duì)員正規(guī)著裝在xx華庭管理處大廳內(nèi)靜坐抽煙；各崗?fù)ぎ?dāng)值保安隊(duì)員對(duì)公司領(lǐng)導(dǎo)、各部門負(fù)責(zé)領(lǐng)導(dǎo)、小區(qū)業(yè)主、參觀看樓顧客進(jìn)進(jìn)出出，不理不睬；對(duì)外來人員進(jìn)出小區(qū)沒有監(jiān)控；巡邏保安對(duì)裝修工人不規(guī)范搬運(yùn)材料和倒放垃圾嚴(yán)重影響小區(qū)容貌衛(wèi)生視而不見；隊(duì)伍訓(xùn)練著裝款式不統(tǒng)一，整體局面較為混亂，隊(duì)伍建設(shè)有待整頓。

9、在客戶服務(wù)方面，從熱情待客及工作形象上看，xx華庭管理處前臺(tái)工作可以，xx居和xx花園前臺(tái)待客工作一般。在房屋檔案資料的建立、服務(wù)質(zhì)量體系的.建立（含投拆處理機(jī)制建立）、財(cái)務(wù)收費(fèi)體系的建立，包括日常各種管理規(guī)章建立等基礎(chǔ)工作，尚未形成系統(tǒng)化、標(biāo)準(zhǔn)化。尤其在物業(yè)資料管理與財(cái)務(wù)收費(fèi)管理方面，還停留于手工作業(yè)原始方式，工作效率較低。

10、從物業(yè)管理整體隊(duì)伍上看，土氣低落，人員素質(zhì)參差不齊，業(yè)務(wù)培訓(xùn)及績(jī)效考核機(jī)制尚未鋪開，整體業(yè)務(wù)素質(zhì)較差，專業(yè)水準(zhǔn)較低。尤其是各專業(yè)班組缺乏實(shí)操經(jīng)驗(yàn)，加上監(jiān)督力度不足，在管理上出現(xiàn)了較多盲點(diǎn)，由于工作權(quán)責(zé)模糊不清等原因，導(dǎo)致了各部門各自為政的傾向，組織架構(gòu)及崗位架構(gòu)有待調(diào)整。

根據(jù)xx現(xiàn)有物業(yè)管理狀況及存在問題，建議以下改善：

1、建立規(guī)范管理體系，實(shí)行有效資源整合。

從公司發(fā)展戰(zhàn)略高度出發(fā)，避免低檔次樓盤服務(wù)牌子接管高檔次樓盤之嫌，讓xx的牌子有力地推動(dòng)各項(xiàng)目發(fā)展，建議成立“xx物業(yè)管理服務(wù)有限公司”，在物管全盤運(yùn)作上，以xx華庭作為人力資源培訓(xùn)和輸出基地，統(tǒng)籌兼顧好各項(xiàng)目業(yè)務(wù)工作，具體整合辦法為：

將現(xiàn)注冊(cè)的“中山市xx居物業(yè)管理有限公司”營(yíng)業(yè)執(zhí)照牌子申報(bào)改為“中山市xx物業(yè)管理服務(wù)有限公司”，新牌子定位于xx華庭重點(diǎn)項(xiàng)目，申報(bào)注冊(cè)登記下屬項(xiàng)目管理處。即“中山市xx物業(yè)管理服務(wù)有限公司xx華庭管理處”、“中山市xx物業(yè)管理服務(wù)有限公司xx居管理處”、“中山市xx物業(yè)管理有限公司xx花園管理處”。今后的項(xiàng)目發(fā)展和命名，按此類推。

2、精簡(jiǎn)機(jī)構(gòu)，合理調(diào)配。

物業(yè)調(diào)研報(bào)告題目篇二十

服務(wù)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，是連接生產(chǎn)和消費(fèi)的橋梁，其發(fā)展是衡量某一地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和現(xiàn)代化程度的重要標(biāo)志。近年來，縣委、縣政府高度重視服務(wù)業(yè)發(fā)展，采取了一系列鼓勵(lì)和支持服務(wù)業(yè)發(fā)展的政策措施，提高了經(jīng)濟(jì)總量，改善了產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，服務(wù)業(yè)在促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展中起到了不可忽視的作用。因此，及時(shí)準(zhǔn)確把握服務(wù)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀，對(duì)于促進(jìn)我縣經(jīng)濟(jì)社會(huì)又好又快發(fā)展、推動(dòng)綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力躍上新臺(tái)階，為打造活力、實(shí)力、魅力新沂南具有非常重要的意義。本文通過實(shí)地走訪調(diào)研，分析研究我縣服務(wù)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀，剖析我縣服務(wù)業(yè)發(fā)展中存在的問題，對(duì)提升我縣服務(wù)業(yè)發(fā)展水平的對(duì)策思路作初步探討，并提出相關(guān)發(fā)展對(duì)策，供領(lǐng)導(dǎo)參考。

一、我縣服務(wù)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀。

近年來，隨著工業(yè)化、城市化和現(xiàn)代化進(jìn)程的不斷加快，我縣服務(wù)業(yè)邁入快速發(fā)展期，初步形成了“以商貿(mào)流通為基礎(chǔ)、金融房地產(chǎn)為支撐、旅游休閑為亮點(diǎn)”的產(chǎn)業(yè)架構(gòu)，已成為提高人民群眾生活水平、推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要力量。

總量持續(xù)增長(zhǎng)，規(guī)模不斷擴(kuò)大。xx年以來，我縣緊緊圍繞“服務(wù)富縣”戰(zhàn)略，通過構(gòu)建社會(huì)化服務(wù)體系建設(shè)，加大招商引資力度，搭建融資和信息平臺(tái)，加強(qiáng)與縣外企業(yè)合作，改善了投資環(huán)境，營(yíng)造了經(jīng)濟(jì)發(fā)展的良好氛圍。全縣服務(wù)業(yè)呈現(xiàn)出總量快速增長(zhǎng)，規(guī)模不斷擴(kuò)大的良好局面，并成為我縣工業(yè)化、城市化建設(shè)的重要推力。xx年全縣服務(wù)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值47.5億元，同比增長(zhǎng)14.6%，占地區(qū)生產(chǎn)總值比重和xx年相比，提高了4.1個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)到37.1%，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)5.2個(gè)百分點(diǎn)。xx年服務(wù)業(yè)國(guó)、地稅收入分別突破億元大關(guān)，達(dá)1.18億元和1.4億元，分別增長(zhǎng)7.2%和31.8%，占全縣稅收比例達(dá)40.58%。服務(wù)業(yè)從業(yè)人員達(dá)到21萬人，約占全縣二、三產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員總量的49%。xx年1-5月份，預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)增加值32億元，比去年同期增長(zhǎng)41%。

現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)穩(wěn)步發(fā)展。xx年，我縣加大對(duì)交通基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的投入，道路建設(shè)步伐明顯加快，承運(yùn)能力大大提高。全縣通車?yán)锍踢_(dá)到2800公里，全年完成公路貨物運(yùn)輸量1596.3萬噸，貨運(yùn)周轉(zhuǎn)量460290.4萬噸公里，完成客運(yùn)量1052.8萬人次，客運(yùn)周轉(zhuǎn)量74543.6萬人公里。今年全縣共有物流企業(yè)38家，1-5月份，完成公路貨物運(yùn)輸量989.2萬噸，貨運(yùn)周轉(zhuǎn)量271460.9萬噸公里，同比增長(zhǎng)31%，完成客運(yùn)量448.2萬人次，客運(yùn)周轉(zhuǎn)量46570.5萬人公里，比去年增長(zhǎng)39%，現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展穩(wěn)中有進(jìn)。

商貿(mào)流通產(chǎn)業(yè)保持快速增長(zhǎng)。隨著流通領(lǐng)域競(jìng)爭(zhēng)加劇，超市、連鎖店、專賣店、便利店等新型經(jīng)營(yíng)模式不斷崛起，多元化的商貿(mào)流通競(jìng)爭(zhēng)格局初步形成。許多縣外具有一定實(shí)力、有一定知名度的大型商業(yè)集團(tuán)如：東方、百姓、金鷹、百成匯等紛紛入駐我縣，搶灘占領(lǐng)市場(chǎng)。我縣商貿(mào)整體水平在一定程度上得到提升，消費(fèi)環(huán)境明顯改善。農(nóng)村消費(fèi)市場(chǎng)體系進(jìn)一步完善，“萬村千鄉(xiāng)市場(chǎng)工程”、“家電下鄉(xiāng)”深入推進(jìn)，下鄉(xiāng)產(chǎn)品銷售數(shù)量、銷售金額持續(xù)攀升，為拉動(dòng)我縣農(nóng)村市場(chǎng)消費(fèi)提供了有力的支撐。1-5月份，全縣共銷售家電下鄉(xiāng)產(chǎn)品59279臺(tái)部，銷售金額1.47億元，補(bǔ)貼資金0.1911億元，同比增長(zhǎng)159%。預(yù)計(jì)全縣實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售額23.1億元，同比增長(zhǎng)16.21%。全縣批發(fā)業(yè)商品銷售額2.06億元，同比增長(zhǎng)8.64%，零售業(yè)商品銷售額15.66億元，同比增長(zhǎng)13.39%，住宿餐飲業(yè)營(yíng)業(yè)額5.35億元，同比增長(zhǎng)29.08%，商貿(mào)流通已成為我縣服務(wù)業(yè)發(fā)展新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。

科技信息產(chǎn)業(yè)飛速發(fā)展。經(jīng)濟(jì)全球化和信息網(wǎng)絡(luò)化的大發(fā)展，使科技信息業(yè)成為服務(wù)業(yè)乃至國(guó)民經(jīng)濟(jì)中最為突出的行業(yè)之一。1-5月份，我縣郵電業(yè)務(wù)總收入4422萬元，同比增長(zhǎng)13.6％。通信網(wǎng)絡(luò)實(shí)現(xiàn)了由人工向自動(dòng)，模擬向數(shù)字、小容量向大容量、單一業(yè)務(wù)向綜合業(yè)務(wù)的轉(zhuǎn)變。全縣固定電話用戶達(dá)到9.88萬戶，移動(dòng)用戶達(dá)到12.11萬戶，寬帶用戶達(dá)到5.08萬戶；1-3月份累計(jì)申請(qǐng)授權(quán)28項(xiàng)，專利60項(xiàng)，同期遞增81.82%，從事科技成果研究的廠辦、民辦科研信息機(jī)構(gòu)87家。科技信息業(yè)已成為引人注目的高增長(zhǎng)行業(yè)，對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)逐漸增大。

房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)逐年增大。隨著城市化的推進(jìn)，房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)步伐明顯加快，商品房消費(fèi)持續(xù)擴(kuò)大，居民購(gòu)買房產(chǎn)繼續(xù)成為消費(fèi)熱點(diǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)投資逐年增大，xx年，我縣房地產(chǎn)開發(fā)投資11.7億元，占規(guī)模以上固定資產(chǎn)投資額的比重為25.2％，全縣新上房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目38個(gè)，開發(fā)面積83.57萬o，同比增長(zhǎng)31.7%，銷售面積23.1萬o，銷售額4.12億元，同比增長(zhǎng)45%。進(jìn)入xx年以來，隨著我縣《鼓勵(lì)低收入家庭進(jìn)城購(gòu)買商品房》政策的實(shí)施，房地產(chǎn)開發(fā)更加火爆，1-5月份審批129萬o，開工建設(shè)房地產(chǎn)項(xiàng)目21個(gè)，開發(fā)面積49萬o，預(yù)計(jì)全年完成房地產(chǎn)開發(fā)面積110萬o。

文化旅游產(chǎn)業(yè)迅猛崛起。近年來，我縣堅(jiān)持把發(fā)展文化旅游業(yè)作為轉(zhuǎn)方式、調(diào)結(jié)構(gòu)的著力點(diǎn)，采取“政府推動(dòng)、市場(chǎng)運(yùn)作、民間參與、多方受益”的旅游開發(fā)模式，努力將旅游業(yè)打造成國(guó)民經(jīng)濟(jì)的動(dòng)力產(chǎn)業(yè)、優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)，并以此為經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整的切入點(diǎn)、發(fā)展服務(wù)業(yè)的突破口，確立了“打文化牌、唱生態(tài)戲”的旅游業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略。截至目前，已建成開放景區(qū)10處，其中aaaa級(jí)景區(qū)2個(gè)、aaa級(jí)景區(qū)4個(gè)，省級(jí)工業(yè)旅游示范點(diǎn)1個(gè)、省級(jí)農(nóng)業(yè)旅游示范點(diǎn)3個(gè)，打造了“智圣故里、紅嫂家鄉(xiāng)、溫泉之都、休閑勝地”的旅游品牌。到沂南“逛漢街、游竹泉、受教育、泡溫泉”已成為一張名片。xx年全縣共接待國(guó)內(nèi)外游客396萬人次，實(shí)現(xiàn)旅游業(yè)總收入19.8億元，增長(zhǎng)230%，全縣服務(wù)業(yè)產(chǎn)值占比提高了1.5個(gè)百分點(diǎn)。今年1-5月份，全縣共接待國(guó)內(nèi)外游客185萬人次，實(shí)現(xiàn)旅游業(yè)總收入9.25億元，增長(zhǎng)18%。文化旅游業(yè)的蓬勃發(fā)展，已成為我縣現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展的重要推動(dòng)力量。

金融保險(xiǎn)產(chǎn)業(yè)穩(wěn)步發(fā)展。隨著臨商銀行入駐沂南，目前全縣共有金融機(jī)構(gòu)9家，保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)27家，各種與金融機(jī)構(gòu)發(fā)生業(yè)務(wù)的中小擔(dān)保民間融資機(jī)構(gòu)7家。1-4月份，全縣金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)存款余額達(dá)121億元，同比增長(zhǎng)12.7%，各項(xiàng)貸款余額53.34億元，同比增長(zhǎng)6.1%。保費(fèi)收入1.561億元，同比增長(zhǎng)38%。

服務(wù)業(yè)重點(diǎn)項(xiàng)目投入加大。近年來，我縣不斷加大對(duì)交通、通信、城鄉(xiāng)電網(wǎng)改造、房地產(chǎn)開發(fā)、城鄉(xiāng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、旅游開發(fā)等方面的投入，服務(wù)業(yè)對(duì)一、二產(chǎn)業(yè)的支撐作用越來越強(qiáng)，投資成倍增長(zhǎng)，竹泉、湯泉、諸葛亮城等一批重點(diǎn)工程相繼完工。今年1－5月份，全縣36個(gè)服務(wù)業(yè)重點(diǎn)項(xiàng)目，總投資達(dá)34.3億元，其中新開工項(xiàng)目15個(gè)，續(xù)建項(xiàng)目21個(gè)，截至目前已完成投資4.6億元。服務(wù)業(yè)投資增長(zhǎng)成為擴(kuò)大需求、促進(jìn)增長(zhǎng)的重要因素，更重要的是為一、二產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了有力的支撐。

二、我縣服務(wù)業(yè)發(fā)展中存在的主要問題和制約因素。

（一）主要問題。

近年來，我縣服務(wù)業(yè)雖然得到了較快發(fā)展，但與全省及周邊兄弟縣區(qū)相比，仍存在著速度不快、層次較低、比重偏小、支撐力不強(qiáng)等突出問題。一是總量不足、比重偏小。xx年全縣實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值131.5億元，其中第二產(chǎn)業(yè)完成工業(yè)增加值56.69億元，同比增長(zhǎng)16.1%。第三產(chǎn)業(yè)完成增加值47.5億元，同比增長(zhǎng)14.6%，占地區(qū)生產(chǎn)總值的比重為37.1%，與先進(jìn)地區(qū)比較，占比偏小。二是服務(wù)業(yè)的發(fā)展相對(duì)滯后，服務(wù)企業(yè)的基本狀況是“低、小、散、弱”，即檔次低、規(guī)模小、分布散、競(jìng)爭(zhēng)力弱，缺乏具有帶動(dòng)區(qū)域性發(fā)展的規(guī)模企業(yè)。多數(shù)企業(yè)是自發(fā)投資形成的，小規(guī)模經(jīng)營(yíng)，服務(wù)內(nèi)容仍主要集中在傳統(tǒng)服務(wù)等行業(yè)，較高層次的知識(shí)、技術(shù)型服務(wù)業(yè)包括現(xiàn)代中介咨詢、物流、信息等較為落后。三是我縣服務(wù)業(yè)行業(yè)之間發(fā)展也不平衡，傳統(tǒng)型、消費(fèi)性服務(wù)業(yè)一直處于主導(dǎo)地位，而金融業(yè)、信息傳輸、計(jì)算機(jī)服務(wù)和軟件業(yè)、租賃和商務(wù)服務(wù)業(yè)等高技術(shù)含量的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展緩慢。

（二）制約因素。

制約我縣服務(wù)業(yè)發(fā)展的因素，主要有以下幾個(gè)方面：一是城鎮(zhèn)化水平和居民收入水平不高，制約了服務(wù)業(yè)的快速發(fā)展。服務(wù)業(yè)發(fā)展必須以城鎮(zhèn)化水平的大幅提高和居民收入水平的快速增長(zhǎng)為基礎(chǔ)。我縣城鎮(zhèn)化進(jìn)程較慢，目前縣城城區(qū)人口僅為15萬人，人口集聚度不夠，居民收入水平也不及周邊縣區(qū)，導(dǎo)致對(duì)服務(wù)產(chǎn)品的需求不夠旺盛，制約了服務(wù)業(yè)快速發(fā)展。二是缺乏科學(xué)的規(guī)劃引導(dǎo)，服務(wù)業(yè)發(fā)展仍處于自發(fā)狀態(tài)。我縣服務(wù)業(yè)發(fā)展缺乏專門的規(guī)劃引導(dǎo)，絕大部分處于自發(fā)狀態(tài)，空間布局不合理，區(qū)域分工不明確，空間資源開發(fā)無序，發(fā)展重點(diǎn)不夠突出，同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)嚴(yán)重，特別是生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)遠(yuǎn)未形成集聚發(fā)展態(tài)勢(shì)。三是缺乏龍頭企業(yè)帶動(dòng)。服務(wù)業(yè)發(fā)展需要有載體，需要有龍頭企業(yè)、特別是大企業(yè)集團(tuán)的帶動(dòng)，但我縣沒有叫得響的服務(wù)業(yè)企業(yè)集團(tuán)。四是缺乏專業(yè)類人才?，F(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展需要大量的專門人才，像企業(yè)管理、市場(chǎng)服務(wù)、科技研發(fā)、技術(shù)推廣、信息技術(shù)、電子商務(wù)、金融保險(xiǎn)、綜合物流等知識(shí)密集型服務(wù)行業(yè)的發(fā)展，更離不開高端人才的支撐。長(zhǎng)期以來，由于我縣受地理位置和經(jīng)濟(jì)條件的影響，多數(shù)服務(wù)行業(yè)人員主要由農(nóng)村進(jìn)城務(wù)工人員和城鎮(zhèn)下崗人員構(gòu)成，文化程度普遍偏底，其素質(zhì)和能力不能適應(yīng)服務(wù)業(yè)迅速發(fā)展的需要。特別是高技術(shù)等級(jí)的人才短缺，多數(shù)從業(yè)人員缺乏專業(yè)技術(shù)培訓(xùn)，服務(wù)水平低，成為制約服務(wù)業(yè)發(fā)展壯大的重要因素。

三、我縣服務(wù)業(yè)發(fā)展面臨的機(jī)遇。

新一輪經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)為我縣服務(wù)業(yè)發(fā)展?fàn)I造了良好的發(fā)展環(huán)境?！笆濉逼陂g，我縣將加快產(chǎn)業(yè)調(diào)整速度，大力發(fā)展服務(wù)業(yè)已列入“十二五”規(guī)劃，服務(wù)業(yè)將成為沂南經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一。外部條件和內(nèi)部環(huán)境都為服務(wù)業(yè)快速發(fā)展提供了機(jī)遇，我縣產(chǎn)業(yè)規(guī)模的不斷擴(kuò)大，必然對(duì)生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)提出更多的要求，從而促進(jìn)物流、金融、研究開發(fā)、市場(chǎng)營(yíng)銷、廣告咨詢等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的發(fā)展。面臨的機(jī)遇是：

消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)，有利于服務(wù)業(yè)領(lǐng)域的進(jìn)一步拓展。“十二五”期間，我縣人均**將從xx美元向3000美元邁進(jìn)，居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)加快升級(jí)，并逐步過渡到發(fā)展和消費(fèi)需求的新階段。消費(fèi)需求和消費(fèi)結(jié)構(gòu)的變化將直接推動(dòng)教育、旅游、醫(yī)療保險(xiǎn)、住宅、汽車服務(wù)等行業(yè)的發(fā)展。

城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快，有利于促進(jìn)服務(wù)業(yè)水平和結(jié)構(gòu)的提升。城鎮(zhèn)化過程提供的結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換空間將為服務(wù)業(yè)產(chǎn)業(yè)規(guī)模擴(kuò)張?zhí)峁┬碌臈l件。到2015年，隨著我縣城市化進(jìn)程和工業(yè)化的加快，戶籍制度的改革，農(nóng)村人口向城市不斷集聚，我縣城鎮(zhèn)化水平將達(dá)到50%，城鎮(zhèn)人口進(jìn)一步集聚，將有力推動(dòng)城市房地產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代商貿(mào)業(yè)、教育、文化、體育、衛(wèi)生等相關(guān)行業(yè)的發(fā)展和提升，將推動(dòng)我縣消費(fèi)需求總量的擴(kuò)大和結(jié)構(gòu)的調(diào)整。

市場(chǎng)需求，為服務(wù)業(yè)發(fā)展拓展了空間。近年來，伴隨著電動(dòng)車產(chǎn)業(yè)園、制鞋產(chǎn)業(yè)園等一批重點(diǎn)園區(qū)的建設(shè)，沂南自身加工業(yè)的快速發(fā)展，對(duì)各類服務(wù)產(chǎn)品的需求旺盛，這給生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)帶來了發(fā)展機(jī)遇。同時(shí)，隨著人們收入水平的提高，生活質(zhì)量飛躍，已開始追求高品味的休閑旅游、高檔住宅、綠色健康等高品質(zhì)的生活方式，這又給發(fā)展生活性服務(wù)業(yè)創(chuàng)造了機(jī)遇。

政策支持，為服務(wù)業(yè)發(fā)展提供了發(fā)展機(jī)遇。黨中央、國(guó)務(wù)院高度重視服務(wù)業(yè)發(fā)展。國(guó)家《“十二五”規(guī)劃綱要》把加快服務(wù)業(yè)發(fā)展擺在非常突出的位置，國(guó)家、省、市分別出臺(tái)了《促進(jìn)服務(wù)業(yè)加快發(fā)展的若干意見》等文件，xx年我縣也出臺(tái)了《關(guān)于加快服務(wù)業(yè)發(fā)展的意見》，這為服務(wù)業(yè)的發(fā)展提供了政策依據(jù)。

四、發(fā)展服務(wù)業(yè)的對(duì)策和建議。

1、依托工業(yè)產(chǎn)業(yè)化，促進(jìn)生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)的發(fā)展。今后較長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)，工業(yè)產(chǎn)業(yè)化將是我縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主流，工業(yè)化的發(fā)展離不開服務(wù)業(yè)的支持。要正確處理工業(yè)增長(zhǎng)與服務(wù)業(yè)增長(zhǎng)之間的關(guān)系，依托工業(yè)的發(fā)展，提升服務(wù)業(yè)的等級(jí)，形成協(xié)調(diào)發(fā)展的互動(dòng)機(jī)制。在新一輪經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略中，必須以第二產(chǎn)業(yè)與第三產(chǎn)業(yè)聯(lián)動(dòng)發(fā)展帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)的全面、持續(xù)發(fā)展，突出服務(wù)業(yè)為第二產(chǎn)業(yè)尤其是為工業(yè)服務(wù)的力度。依托第二產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和產(chǎn)業(yè)升級(jí)，大力發(fā)展與之相匹配的交通、通訊、信息、物流等服務(wù)業(yè)，構(gòu)筑完整的、統(tǒng)一的和競(jìng)爭(zhēng)性強(qiáng)的資源配置市場(chǎng)平臺(tái)。

2、改造提升生活性服務(wù)業(yè)，培育發(fā)展新興服務(wù)業(yè)。一方面，要對(duì)交通運(yùn)輸、商貿(mào)流通、住宿餐飲等生活性服務(wù)業(yè)進(jìn)行改造提升。對(duì)這些傳統(tǒng)行業(yè)要通過創(chuàng)新，完善商業(yè)零售業(yè)態(tài)的結(jié)構(gòu)和布局，推進(jìn)連鎖經(jīng)營(yíng)、物流配送、電子商務(wù)等組織形式和服務(wù)方式的發(fā)展，大力培育龍頭企業(yè)和引進(jìn)品牌企業(yè)，轉(zhuǎn)變只注重物質(zhì)層面的傳統(tǒng)經(jīng)營(yíng)理念，積極塑造企業(yè)文化，打造服務(wù)業(yè)品牌，提升服務(wù)質(zhì)量和城市品位。另一方面，加快培育和發(fā)展新興服務(wù)業(yè)。加快發(fā)展現(xiàn)代信息服務(wù)，大力推進(jìn)領(lǐng)域信息化、區(qū)域信息化、企業(yè)信息化和社會(huì)信息化進(jìn)程。第三，加強(qiáng)農(nóng)村商品市場(chǎng)體系和商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)，改革農(nóng)村流通體制，活躍農(nóng)村市場(chǎng)，促進(jìn)農(nóng)村流通業(yè)的快速、健康發(fā)展。

3、積極推進(jìn)城鎮(zhèn)化進(jìn)程，創(chuàng)造新的消費(fèi)群體。一方面，擴(kuò)大城市規(guī)模，提升城市功能，集聚城市要素，在縣城西部繼續(xù)加大漢城建設(shè)的同時(shí)，結(jié)合東部新城區(qū)建設(shè)，規(guī)劃一片歐式建筑群，達(dá)到“古洋”結(jié)合，升華城市影響力，加快城市化建設(shè)。另一方面，要加快工業(yè)園區(qū)建設(shè)。引導(dǎo)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)合理集聚，不斷降低農(nóng)民“進(jìn)城門檻”，使進(jìn)城農(nóng)民在教育、衛(wèi)生、就業(yè)、社會(huì)保障等公共服務(wù)上享有同等權(quán)力。第三，加快改革現(xiàn)行戶籍管理制度。打破戶籍壁壘，進(jìn)一步促使農(nóng)民到城市、到城鎮(zhèn)落戶，不斷擴(kuò)大小城鎮(zhèn)服務(wù)消費(fèi)群體，增加服務(wù)業(yè)就業(yè)人口。

4、加快培育服務(wù)業(yè)大企業(yè)集團(tuán)，著力推進(jìn)服務(wù)業(yè)發(fā)展。在培育和發(fā)展服務(wù)業(yè)大企業(yè)集團(tuán)方面，要拓寬思路，可以探索性地去嘗試。如依托電動(dòng)車、石英砂、肉類、蔬菜等產(chǎn)業(yè)集聚和交通優(yōu)勢(shì)，整合現(xiàn)有資源，建設(shè)以運(yùn)輸、倉(cāng)儲(chǔ)、配送、信息服務(wù)的物流型大企業(yè)集團(tuán)。

5、加快服務(wù)業(yè)人才培育，著力推進(jìn)服務(wù)業(yè)上檔次上水平。當(dāng)前，我縣正處在工業(yè)化的初期階段，面臨經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整加速、產(chǎn)業(yè)升級(jí)壓力加大、城市化深入推進(jìn)的現(xiàn)實(shí)，迫切需要大批人才為我縣經(jīng)濟(jì)社會(huì)的持續(xù)發(fā)展提供人才和智力保障。一方面要加大“招智引才”力度，研究制定吸引人才的優(yōu)惠政策，讓其安居創(chuàng)業(yè)。另一方面是要注重培育本土人才。選送一批可塑性強(qiáng)，善于經(jīng)營(yíng)的優(yōu)秀青年到著名院校、企業(yè)進(jìn)行深造，使其盡快成長(zhǎng)。

根據(jù)市委安排，市委常委、市委秘書長(zhǎng)周再華帶隊(duì)，市委辦、市政府辦、市商務(wù)局、市招商局、**高新區(qū)等單位組成考察組，于5月5日至8日赴江西**、湖南**兩市，就招商引資工作與加工貿(mào)易產(chǎn)業(yè)發(fā)展進(jìn)行了考察學(xué)習(xí)?？疾旖M認(rèn)真聽取了兩市的經(jīng)驗(yàn)介紹，參觀考察了兩市的出口加工區(qū)、經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)和部分重點(diǎn)加工貿(mào)易企業(yè)，感到收獲很大?，F(xiàn)將有關(guān)情況報(bào)告如下：

一、兩地加工貿(mào)易發(fā)展現(xiàn)狀及特點(diǎn)。

**市位于江西省南部，全市轄1區(qū)2市14個(gè)縣和沙河經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，總面積3.94萬平方公里，總?cè)丝?77萬人，是江西面積最大、人口最多的市。**擁有4張國(guó)際名片，即國(guó)際鎢都（銷售產(chǎn)值占全國(guó)三分之一）、稀土王國(guó)（世界稀土70%在**）、臍橙之鄉(xiāng)（面積、質(zhì)量世界第一，產(chǎn)量世界第三）、客家搖籃（全市90%以上為客家人）；擁有4張國(guó)內(nèi)名片，即紅色古都（中央蘇區(qū)革命根據(jù)地）、綠色寶庫(kù)（森林覆蓋率74.4%）、兩江源頭（贛江、東江，東江是香港飲用水源）、歷史文化名城（全國(guó)36大名城之一，譽(yù)稱“江南宋城”）。xx年，全市國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值701.68億元，比上年增長(zhǎng)13.5%，財(cái)政總收入74.52億元，增長(zhǎng)31.5%。**是中部地區(qū)首批產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移重點(diǎn)承接地之一。xx年，全市實(shí)際利用外資7.5億美元，增長(zhǎng)10.6%，實(shí)際引進(jìn)內(nèi)資186億元，增長(zhǎng)12.9%；完成進(jìn)出口總額8.6億美元，增長(zhǎng)24.3%。

**市地處湘南，同為中部地區(qū)首批產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移重點(diǎn)承接地。全市轄2區(qū)1市和8個(gè)縣，總面積1.94平方公里，總?cè)丝?66萬。**市經(jīng)濟(jì)以“兩礦”（煤、有色金屬）、“兩煙”（卷煙、烤煙）、“兩電”（水電、火電）為主體，三大產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值占經(jīng)濟(jì)總量的70%以上。近年來，**抓住產(chǎn)業(yè)梯度轉(zhuǎn)移的重大機(jī)遇，大力招商引資，加快發(fā)展加工貿(mào)易，經(jīng)濟(jì)發(fā)展十分活躍。xx年，全市地區(qū)生產(chǎn)總值649億元，比上年增長(zhǎng)12.3%；財(cái)政總收入59.1億元，增長(zhǎng)18.3%；實(shí)際利用外資3.3億美元，增長(zhǎng)23.8%，到位內(nèi)資123億元，增長(zhǎng)13.4%；完成進(jìn)出口總額4.7億美元，增長(zhǎng)67.6%，其中出口4.38億美元，增長(zhǎng)67.8%。

兩市在加工貿(mào)易產(chǎn)業(yè)發(fā)展方面，具有四個(gè)共同的特點(diǎn)。

（一）發(fā)展優(yōu)勢(shì)明顯。一是具有明顯的區(qū)位交通優(yōu)勢(shì)。兩市分處贛南、湘南，緊鄰沿海發(fā)達(dá)地區(qū)。**建有航空港，有1條航道、2條鐵路、2條高速公路直達(dá)粵港澳，距香港、澳門、廣州、深圳、珠海、東莞僅3－5小時(shí)車程，東達(dá)福建4小時(shí)車程。**與韶關(guān)接壤，距省會(huì)長(zhǎng)沙和珠三角地區(qū)均為300公里，經(jīng)京廣鐵路和京珠高速南下廣州、深圳可朝發(fā)午至。二是具有一定的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)。()兩市均是“小有色之鄉(xiāng)”，工業(yè)基礎(chǔ)較強(qiáng)。**譽(yù)稱“中國(guó)鎢都”和“稀土王國(guó)”，xx年全市規(guī)模以上鎢企業(yè)實(shí)現(xiàn)銷售收入136億元，稀土產(chǎn)業(yè)銷售收入直逼百億。**有“中國(guó)銀都”和“微晶石墨之鄉(xiāng)”之稱，銀產(chǎn)量占全國(guó)的40%，微晶石墨儲(chǔ)量占全世界的70%。**同時(shí)又是全國(guó)19個(gè)重點(diǎn)產(chǎn)煤地市之一。三是加工貿(mào)易起步早。特別是**市，第一單加工貿(mào)易業(yè)務(wù)始于1981年，當(dāng)時(shí)出口額為81萬美元。近年來，兩市加工貿(mào)易逐步發(fā)展壯大。

（二）發(fā)展速度較快。據(jù)**海關(guān)統(tǒng)計(jì)，xx年**市加工貿(mào)易企業(yè)僅10余家，實(shí)際進(jìn)出口額1000萬美元左右，只占全市進(jìn)出口總額的10%。目前全市加工貿(mào)易企業(yè)達(dá)到116家，新增加工貿(mào)易企業(yè)90%為沿海轉(zhuǎn)移企業(yè)，xx年至xx年，**實(shí)際利用外資和外貿(mào)出口分別增長(zhǎng)5倍和8倍。xx年加工貿(mào)易進(jìn)出口額4.93億美元，其中出口3.01億美元，占到了全市進(jìn)出口總額的50%以上。**列入全國(guó)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移重點(diǎn)承接地后，加工貿(mào)易快速發(fā)展，目前全市共有加工貿(mào)易企業(yè)25家。xx年承接沿海產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移項(xiàng)目47個(gè)，占全市新批外資項(xiàng)目的71.2%。臺(tái)達(dá)電子、高斯貝爾、偉晟電子、嘉瑪服飾、郴豐鞋業(yè)等一批大企業(yè)成為加工貿(mào)易產(chǎn)業(yè)的生力軍。

（三）發(fā)展環(huán)境改善。一是通關(guān)條件好。**設(shè)有兩個(gè)海關(guān)（**海關(guān)、南昌海關(guān)龍南辦事處）、兩個(gè)商檢局（**商檢局、省商檢局龍南辦事處）和3個(gè)外匯管**局，建有設(shè)施完善的公共保稅倉(cāng)及進(jìn)出口貨物查檢場(chǎng)和物流中心，形成了贛粵港直通車快速通關(guān)格局。**已設(shè)立長(zhǎng)沙海關(guān)**辦事處和**出口加工區(qū)辦事處、省檢驗(yàn)檢疫局**出口加工區(qū)辦事處，**海關(guān)新院主體工程基本完成，**二類公路口岸正式奠基開工，大通關(guān)格局正在形成。二是運(yùn)營(yíng)成本低。據(jù)兩市的調(diào)研比較，**市綜合成本比珠三角地區(qū)低650萬元/年左右，“洼地”效應(yīng)比較明顯；**市綜合成本約為沿海地區(qū)的75%，其中勞動(dòng)力成本低30%左右，工業(yè)用地價(jià)格明顯低于沿海地區(qū)。三是承載能力強(qiáng)。**擁有“中部地區(qū)最佳投資城市”和“粵商最佳投資城市”兩塊招牌，全市18個(gè)區(qū)縣（市）設(shè)立工業(yè)園區(qū)16個(gè)（僅石城、崇義、新屋三縣沒有工業(yè)園區(qū)）。以香港工業(yè)園為龍頭的贛粵產(chǎn)業(yè)承接走廊長(zhǎng)達(dá)180公里，覆蓋贛粵高速、京九鐵路、康大高速（南康－大余）沿線的9個(gè)區(qū)縣（市），有一個(gè)國(guó)家級(jí)出口加工區(qū)和9個(gè)省級(jí)工業(yè)園，集聚了全市三分之二的規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)。**去年經(jīng)海關(guān)總署批準(zhǔn)設(shè)立的出口加工區(qū)正在封關(guān)運(yùn)行，全市有以承接和服務(wù)加工貿(mào)易產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移為重點(diǎn)的市管園區(qū)2個(gè)（**經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、**有色金屬產(chǎn)業(yè)園），工業(yè)小區(qū)3個(gè)（石益塘工業(yè)小區(qū)、華塘工業(yè)小區(qū)、良田工業(yè)小區(qū)）。

（四）發(fā)展目標(biāo)明確。**制定了兩個(gè)“五年計(jì)劃”，規(guī)劃至2013年引進(jìn)企業(yè)1000家以上，帶動(dòng)就業(yè)100萬人，實(shí)現(xiàn)出口100億美元，銷售收入突破1000億元；2018年引進(jìn)企業(yè)3000家以上，帶動(dòng)就業(yè)200萬人，實(shí)現(xiàn)出口400億美元，銷售收入5000億元。**市“xxx”期間力爭(zhēng)實(shí)際利用外資、內(nèi)資和進(jìn)出口總額年均增長(zhǎng)20%，引進(jìn)戰(zhàn)略投資者50家以上，通過5年左右的努力，建設(shè)電子信息、有色金屬、能源、化工建材、食品醫(yī)藥等5個(gè)年增加值或營(yíng)銷收入過100億元的產(chǎn)業(yè)集群。

二、推進(jìn)加工貿(mào)易發(fā)展的主要經(jīng)驗(yàn)。

（一）積極推進(jìn)觀念創(chuàng)新。兩市都注重把解放思想，創(chuàng)新機(jī)制作為第一驅(qū)動(dòng)力來抓。**圍繞推進(jìn)“對(duì)接長(zhǎng)珠閩、建設(shè)新**”的大戰(zhàn)略，把發(fā)展開放型經(jīng)濟(jì)作為經(jīng)濟(jì)工作的重點(diǎn)，在主要媒體上開辟《解放思想，搶抓承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移機(jī)遇》的宣傳專欄，展開了強(qiáng)大的宣傳攻勢(shì)。同時(shí)，對(duì)各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)干部和開放口的工作人員進(jìn)行輪訓(xùn)，并派出干部到沿海地區(qū)培訓(xùn)鍛煉。**強(qiáng)調(diào)從思想觀念上對(duì)接珠三角，全市上下形成了“發(fā)展經(jīng)濟(jì)靠投資者，營(yíng)造環(huán)境靠政府”的**念。今年市委選派了11名縣處級(jí)干部到深圳、廣州、北京等發(fā)達(dá)地區(qū)掛職。

（二）加強(qiáng)對(duì)外交流合作。一是加強(qiáng)橫向聯(lián)系。在香港霍英東基金會(huì)的支持下，**、**和韶關(guān)三市建立了長(zhǎng)期合作伙伴關(guān)系，外稱“紅三角”，每年舉行一次發(fā)展論壇。二是加強(qiáng)對(duì)外聯(lián)絡(luò)。**、**均在粵港澳地區(qū)設(shè)立了多個(gè)聯(lián)絡(luò)機(jī)構(gòu)，突出加強(qiáng)了深港地區(qū)的商務(wù)聯(lián)系。**與香港商務(wù)及經(jīng)濟(jì)發(fā)展局、香港貿(mào)發(fā)局、香港商會(huì)和珠三角、閩東南的相關(guān)商會(huì)聯(lián)系緊密。xx年，**與香港政府簽署了合作建設(shè)香港工業(yè)園的框架協(xié)議。**先后邀請(qǐng)香港商務(wù)及經(jīng)濟(jì)發(fā)展局局長(zhǎng)馬時(shí)享率領(lǐng)的高級(jí)經(jīng)貿(mào)代表團(tuán)、香港青年商會(huì)代表團(tuán)和廣州開發(fā)區(qū)代表團(tuán)入郴進(jìn)行了商務(wù)考察。三是加強(qiáng)了信息庫(kù)建設(shè)。兩市都建立了統(tǒng)一的項(xiàng)目?jī)?chǔ)備庫(kù)、優(yōu)惠政策庫(kù)、投資要素庫(kù)和客商信息庫(kù)等商務(wù)資源系統(tǒng)，對(duì)促進(jìn)加工貿(mào)易發(fā)展起到了重要作用。

（三）努力提升承載能力。兩市圍繞加工貿(mào)易發(fā)展用地不足、空間不夠、承載能力不強(qiáng)的問題，突出抓了園區(qū)建設(shè)。在加工貿(mào)易園區(qū)的布局上，打破地域空間界限，充分利用現(xiàn)有工業(yè)園區(qū)，形成了各具特色的發(fā)展模式。**基本建成了以香港工業(yè)園（占地50平方公里）為龍頭的贛粵產(chǎn)業(yè)承接示范走廊，建成了國(guó)家級(jí)的出口加工區(qū)。目前，該市正在積極爭(zhēng)取**經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)升級(jí)為國(guó)家級(jí)開發(fā)區(qū)，15個(gè)區(qū)縣（市）工業(yè)園有2個(gè)正在申報(bào)省級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，5個(gè)正在申報(bào)省一類工業(yè)園區(qū)，6個(gè)正在申報(bào)省二類工業(yè)園區(qū)，工業(yè)園區(qū)規(guī)模和質(zhì)量得到明顯提升。**大做“示范建設(shè)”文章，計(jì)劃重點(diǎn)建設(shè)1個(gè)國(guó)家級(jí)承接示范園、1個(gè)省級(jí)示范區(qū)、2個(gè)省級(jí)承接示范縣、3個(gè)市級(jí)承接示范工業(yè)小區(qū)，并正在積極申報(bào)將**列為全國(guó)加工貿(mào)易產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移重點(diǎn)示范市。與此同時(shí)，兩市狠抓通關(guān)口岸、物流體系等配套建設(shè)，逐步形成了快捷的口岸聯(lián)動(dòng)機(jī)制和物流集聚效應(yīng)。

（四）科學(xué)構(gòu)建政策平臺(tái)。兩市圍繞加快園區(qū)建設(shè)，有效承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，推動(dòng)開放型經(jīng)濟(jì)發(fā)展出臺(tái)了一系列政策性文件，有效解決了承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的幾個(gè)瓶頸問題。一是重大項(xiàng)目招商政策問題。**對(duì)重大招商項(xiàng)目和戰(zhàn)略投資者的用地、規(guī)費(fèi)和稅收優(yōu)惠，實(shí)行“一事一議”、“一企一策”，由市政府常務(wù)會(huì)議專題研究決定。**市制定了具體的規(guī)費(fèi)減免和稅收獎(jiǎng)勵(lì)政策。二是“飛地招商”問題。為充分發(fā)揮各地工作積極性，達(dá)到統(tǒng)一布局的要求，打破行政區(qū)域限制，實(shí)行承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移項(xiàng)目財(cái)稅與gdp值分成辦法。以xx年為限，前5年引進(jìn)方和落戶方按6:4分成，后5年按4:6分成。三是軟環(huán)境治**問題。建立外來企業(yè)排憂解難工作機(jī)制，當(dāng)?shù)攸h委、政府派出特派員到企業(yè)駐點(diǎn)服務(wù)；市、縣兩級(jí)政府每年開展“為企業(yè)排憂解難服務(wù)月”活動(dòng)。四是企業(yè)用工問題。在加強(qiáng)公共就業(yè)服務(wù)的同時(shí)，推進(jìn)校企合作，推行“訂單式”、“儲(chǔ)備式”培訓(xùn)。放寬城區(qū)入戶條件，符合條件的務(wù)工人員可以認(rèn)購(gòu)（租）經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房，其子女與城市學(xué)生同等待遇就近入學(xué)。優(yōu)秀勞工可以參評(píng)各級(jí)勞動(dòng)模范，授予“榮譽(yù)市民”稱號(hào)。

（五）加大招商引資力度。堅(jiān)持將招商引資作為經(jīng)濟(jì)工作的“第一菜單”，積極探索新的招商方式，優(yōu)化招商引資管**。在創(chuàng)新招商引資方式上，一些作法值得借鑒。一是委托招商。即委托沿海發(fā)達(dá)地區(qū)招商機(jī)構(gòu)代**招商，根據(jù)落戶項(xiàng)目投資規(guī)模的大小對(duì)代**機(jī)構(gòu)實(shí)行獎(jiǎng)勵(lì)。二是企業(yè)招商。以專業(yè)生產(chǎn)基地和重點(diǎn)企業(yè)為主體，開展產(chǎn)業(yè)鏈項(xiàng)目專題招商活動(dòng)。如高斯貝爾**數(shù)碼基地，去年一次引進(jìn)4家配套企業(yè)；臺(tái)達(dá)電子落戶**后，開展專題招商引來19家上下游配套企業(yè)。三是重點(diǎn)招商。圍繞承接加工貿(mào)易產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，突出粵港澳地區(qū)的招商。去年以來，**市先后組織了深圳、東莞、香港三個(gè)專題招商活動(dòng)，引進(jìn)加工貿(mào)易項(xiàng)目47個(gè)。在招商引資管**上，兩市都是集中抓重點(diǎn)部門的招商。**只對(duì)10個(gè)主要部門實(shí)行考核，其它部門只測(cè)評(píng)服務(wù)水平。**招商引資考核范圍也由原來的66個(gè)部門縮小到21個(gè)部門。

三、加快我市加工貿(mào)易產(chǎn)業(yè)發(fā)展的建議。

去年7月，國(guó)家商務(wù)部、海關(guān)總署〔xx〕44號(hào)公告發(fā)布后，沿海地區(qū)加工貿(mào)易產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移明顯加快。據(jù)有關(guān)信息，珠三角地區(qū)有2萬多家企業(yè)將向中西部地區(qū)轉(zhuǎn)移；到xx年，粵、滬、浙、閩4省將轉(zhuǎn)移產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值1.4萬億元。這對(duì)**無疑是難得的歷史機(jī)遇，但我們同時(shí)也面臨三大壓力。一是周邊地區(qū)強(qiáng)大的競(jìng)爭(zhēng)力。當(dāng)前，沿海加工貿(mào)易產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移主要沿“三線”推進(jìn)，即經(jīng)**向贛、皖地區(qū)推進(jìn)；經(jīng)**向湘、鄂地區(qū)推進(jìn)；經(jīng)梧州向北部灣地區(qū)推進(jìn)。以上“三州”成為產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的橋頭堡。而且，**在全國(guó)20個(gè)重點(diǎn)承接地中也沒有明顯優(yōu)勢(shì)。二是廣東省保護(hù)性政策的攔截力。廣東省已在粵北山區(qū)及東西兩翼建成21個(gè)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移園區(qū)，每建成一個(gè)園區(qū)，省政府獎(jiǎng)勵(lì)4000萬元支持產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移。三是東南亞地區(qū)的反拉力。一些東南亞國(guó)家也正在利用低廉的土地、勞動(dòng)力等資源優(yōu)勢(shì)，爭(zhēng)奪日韓、港澳臺(tái)以及我國(guó)沿海地區(qū)的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移。機(jī)遇是運(yùn)動(dòng)的資源。**要在這場(chǎng)爭(zhēng)戰(zhàn)中贏得主動(dòng)，必須準(zhǔn)確把握形勢(shì)，進(jìn)一步加強(qiáng)戰(zhàn)略性研究，發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，創(chuàng)造條件，采取超常措施搶占發(fā)展先機(jī)。

（一）作好規(guī)劃。一是要確立發(fā)展模式。外地經(jīng)驗(yàn)證明，承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移必須走區(qū)域化、集約型發(fā)展之路。我們建議將正在規(guī)劃的**高新區(qū)東部新區(qū)作為產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移承接基地，集中打造包括現(xiàn)有“一區(qū)兩園”在內(nèi)的“長(zhǎng)（沙）益（陽(yáng)）產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移示范區(qū)”。首期在“一區(qū)兩園”設(shè)立3個(gè)加工貿(mào)易示范園，在滄水鋪循環(huán)工業(yè)園申報(bào)建設(shè)**出口加工區(qū)。二是要制訂發(fā)展規(guī)劃。盡快組織編制《**市加快承接沿海加工貿(mào)易產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移總體規(guī)劃》和《長(zhǎng)益產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移示范區(qū)中長(zhǎng)期發(fā)展規(guī)劃》，并依據(jù)規(guī)劃研究制定實(shí)施意見。三是要明確發(fā)展重點(diǎn)。從我市實(shí)際出發(fā)，將裝備制造、電子信息、制鞋、制衣和農(nóng)產(chǎn)品加工列為全市加工貿(mào)易的產(chǎn)業(yè)重點(diǎn)。

（二）出臺(tái)政策。加工貿(mào)易業(yè)務(wù)在內(nèi)地發(fā)展時(shí)間不長(zhǎng)，操作有別于一般貿(mào)易，需要更大的政策支持、更優(yōu)的政府服務(wù)。建議市委、市政府盡快研究制訂關(guān)于加快承接加工貿(mào)易產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的政策性文件，出臺(tái)支持園區(qū)建設(shè)、鼓勵(lì)加工貿(mào)易企業(yè)發(fā)展、優(yōu)化政務(wù)環(huán)境的政策措施，在用地、用工、投資獎(jiǎng)勵(lì)、行政審批、“飛地招商”等方面制訂具有創(chuàng)新性、操作性的具體辦法。

（三）抓住重點(diǎn)。運(yùn)營(yíng)成本、企業(yè)用工和平臺(tái)建設(shè)是承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的決定性因素。目前我市在這三個(gè)方面都比較薄弱，必須重點(diǎn)突破。一是抓好海關(guān)、商檢機(jī)構(gòu)的建設(shè)，盡快改善通關(guān)條件，提高通關(guān)效率。二是加快基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)步伐。加快益寧城際干道建設(shè)進(jìn)度；盡快啟動(dòng)桃馬公路，爭(zhēng)取二廣高速常德至邵陽(yáng)段早日開工；啟動(dòng)**千噸級(jí)港口和鐵、公、水聯(lián)運(yùn)建設(shè)工程；集中抓好滄水鋪工業(yè)園擴(kuò)建和水電路基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，抓好物流體系和信息化建設(shè)。以上建設(shè)工程要落實(shí)責(zé)任單位和責(zé)任人，明確工作目標(biāo)，制定時(shí)間進(jìn)度表，力爭(zhēng)通過2－3年的努力，從根本上改善**的.配套環(huán)境。三是大力發(fā)展標(biāo)準(zhǔn)廠房。加工貿(mào)易企業(yè)要求前期投入小，生產(chǎn)見效快，提供更多的標(biāo)準(zhǔn)廠房能夠促進(jìn)加工貿(mào)易產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展。四是努力提高職業(yè)教育水平。我市職業(yè)技術(shù)教育具有良好發(fā)展基礎(chǔ)，要繼續(xù)推進(jìn)管**和教學(xué)改革，發(fā)展面向**的“訂單式”、“儲(chǔ)備式”培訓(xùn)，為加工貿(mào)易產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供人才、技術(shù)支持。

（四）抓好招商引資。發(fā)展加工貿(mào)易主要依靠企業(yè)的參與和支持。目前，我市加工貿(mào)易企業(yè)僅8家，實(shí)際有出口業(yè)績(jī)的只有3家（益神、科力遠(yuǎn)、橡塑集團(tuán)）。壯大這一產(chǎn)業(yè)，必須通過招商引資吸引更多的出口加工企業(yè)落戶**。要進(jìn)一步創(chuàng)新招商方式，優(yōu)化招商引資考核管**，重點(diǎn)引進(jìn)一批產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高、生產(chǎn)規(guī)模大的企業(yè)，力求“引進(jìn)一企、帶動(dòng)一群”。同時(shí)，要引導(dǎo)和鼓勵(lì)現(xiàn)有出口企業(yè)通過招商引資改善投資結(jié)構(gòu)，改變貿(mào)易方式，開展加工貿(mào)易業(yè)務(wù)。

（五）加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)。建議成立市承接沿海加工貿(mào)易產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移領(lǐng)導(dǎo)小組，由市長(zhǎng)任組長(zhǎng)，分管工業(yè)、商貿(mào)的副市長(zhǎng)任副組長(zhǎng)，領(lǐng)導(dǎo)小組具體負(fù)責(zé)加工貿(mào)易產(chǎn)業(yè)發(fā)展的組織和協(xié)調(diào)。各區(qū)縣（市）、相關(guān)職能部門和工業(yè)園區(qū)，要把承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移作為擴(kuò)大開放、發(fā)展經(jīng)濟(jì)的重要任務(wù)來抓，實(shí)行主要領(lǐng)導(dǎo)負(fù)責(zé)制。市直各部門要形成互動(dòng)工作機(jī)制，建立聯(lián)系會(huì)議制度，定期研究解決工作中的問題。建議市委、市政府將承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移列入全市經(jīng)濟(jì)發(fā)展考核指標(biāo)體系，并將考核結(jié)果與干部年度考核掛鉤。

隨著80后作為青年走入社會(huì)，與之相關(guān)的話題一直是社會(huì)關(guān)注的熱點(diǎn)，包括80后的就業(yè)、婚姻、生育等。電視劇《蝸居》熱播后，由此引發(fā)的討論更是熱烈。在近期針對(duì)××市青年婚嫁趨勢(shì)的調(diào)研過程中，發(fā)現(xiàn)了幾個(gè)有趣的現(xiàn)象，也折射出當(dāng)前社會(huì)的幾個(gè)問題。此次調(diào)研主要是通過參加揚(yáng)城近期舉辦的萬人相親會(huì)和單獨(dú)采訪的形式，總結(jié)當(dāng)前××青年婚嫁趨勢(shì)特征。

相親會(huì)作為現(xiàn)在男女比例失調(diào)和信息不對(duì)稱現(xiàn)狀下解決青年婚姻問題的主要途徑之一，通過媒體、網(wǎng)絡(luò)以及搭建的各種平臺(tái)大肆風(fēng)靡。此次相親會(huì)的形式是給參會(huì)人員每人發(fā)一張卡片，上面詳細(xì)記錄著各種個(gè)人信息，凡是對(duì)某人有意向的可以在其卡片上貼上愛心小卡片，留下自己的信息，這樣雙方有意向的有緣人便從這張小小卡片開始了聯(lián)系。通過簡(jiǎn)單統(tǒng)計(jì)分析得出以下幾點(diǎn)共性的東西。

一、青年婚嫁趨勢(shì)特征。

1、最受歡迎男士特征。

第一個(gè)明顯特征是自有產(chǎn)權(quán)房，看來蝸居中挖掘的“墳?zāi)埂痹诂F(xiàn)實(shí)中一覽無余。凡是有產(chǎn)權(quán)房的男士卡片，愛心貼士遠(yuǎn)遠(yuǎn)多于租房者。例如某身高不夠、學(xué)歷不高、職業(yè)不穩(wěn)的男士卡片上卻貼滿愛心，分析發(fā)現(xiàn)起決定作用的因素是有自有產(chǎn)權(quán)房?jī)商?。第二個(gè)明顯特征是良好的家境，某男，本科，職業(yè)居然是大學(xué)教師，筆者正好奇為什么本科也是大學(xué)老師，而且是那么年輕，后來一看介紹得知其父親是教授。原來除了實(shí)實(shí)在在的資本起作用外還有社會(huì)資本也很是重要的，尤其是當(dāng)今的社會(huì)。第三個(gè)明顯特征是良好的工作，比如電信部門，某男電信、碩士、月入5000++，應(yīng)征者如云，這完全是人力資本在起作用。第四個(gè)重要因素是身高，貌似175以上的男士更受歡迎，這是自身客觀條件或者說是先天資源優(yōu)勢(shì)。

2、最受歡迎的女士特征。

男士對(duì)女士要求的總體特征：一是年紀(jì)要輕，基本上83后的還屬于“暢銷款”，83前的屬于“滯銷款”，再往前基本要運(yùn)用“促銷手段”了。二是工作要穩(wěn)，男士提的條件中，有很大部分提到要有穩(wěn)定工作，如教師、公務(wù)員事業(yè)單位編制等，這樣有利于照顧家庭，尤其是考慮下一代的時(shí)候，超級(jí)現(xiàn)實(shí)。這些屬于典型的想“娶碗族”。三是氣質(zhì)要好，估計(jì)這點(diǎn)屬于典型的面子工程，男士找對(duì)象不僅僅要網(wǎng)實(shí)用而且還要講究品牌吧。四是要性格要和，這點(diǎn)倒也是實(shí)實(shí)在在，總不能找一個(gè)南轅北轍型的，天天掐架，天天陷于矛盾磨合期吧，性格相合乃是兩者長(zhǎng)期之和的必備條件。

3、與會(huì)女士特征。

與會(huì)女士共性：一是供給超過需求，女士數(shù)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于男士數(shù)量，供需失衡了。在最新的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，明明是男性比例高于女性，但在多數(shù)相親場(chǎng)合，都是女多男少的局面。尤其是“剩女”問題更是突出。二是總體素質(zhì)較高，基本上屬于高學(xué)歷、高年齡、高收入的“三高”人群。應(yīng)征女性年齡大都處于25歲以后，估計(jì)都在黃金段后的滯銷期了。學(xué)歷大多在本科以上，職業(yè)也屬于穩(wěn)定性，大多收入處于城市中等收入以上，更為怪異的是有很多竟然是男士需求的“碗族”?？磥黻P(guān)鍵原因是信網(wǎng)息不對(duì)稱引起的結(jié)構(gòu)性失衡。三是女士主動(dòng)性和積極性高于男性。在僧多粥少的男方市場(chǎng)的情況下，女性明顯迫于競(jìng)爭(zhēng)和生存壓力，主動(dòng)性和積極性大大提高。更有甚者，直接拿筆簽名留下聯(lián)系方式于心儀對(duì)象卡片上。

4、女士對(duì)男士的要求特征。

女士對(duì)男士的要求特征：一是有財(cái)，這點(diǎn)可以從對(duì)住房、職業(yè)、收入的要求上體現(xiàn)出來；二是要有材，身高是主要的直接體現(xiàn)，男士172cm估計(jì)是最低要求了；三是要有才，至少要是潛力股，這可以從對(duì)男士職業(yè)、學(xué)歷的要求上體現(xiàn)。三“才”具備的男性必成奇貨。

二、婚嫁趨勢(shì)背后的原因分析。

1、信息不對(duì)稱。

信息不對(duì)稱是當(dāng)前剩男剩女問題的重要原因。信息不對(duì)稱理論是由三位美國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家――約瑟夫?斯蒂格利茨、喬治?阿克爾洛夫和邁克爾?斯彭斯提出的，指在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，各類人員對(duì)有關(guān)信息的了解是有差異的；掌握信息比較充分的人員，往往處于比較有利的地位，而信息貧乏的人員，則處于比較不利的地位。該理論認(rèn)為：市場(chǎng)中賣方比買方更了解有關(guān)商品的各種信息；掌握更多信息的一方可以通過向信息貧乏的一方傳遞可靠信息而在市場(chǎng)中獲益；買賣雙方中擁有信息較少的一方會(huì)努力從另一方獲取信息；市場(chǎng)信號(hào)顯示在一定程度上可以彌補(bǔ)信息不對(duì)稱的問題；信息不對(duì)稱是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的弊病，要想減少信息不對(duì)稱對(duì)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生的危害，需要第三方發(fā)揮橋梁的作用，相親會(huì)就是當(dāng)前剩男剩女之間的溝通橋梁之一。

（1）婚姻市場(chǎng)上逆向選擇。

在婚姻市場(chǎng)上，婚配雙方由于雙方的信息不對(duì)稱，必然導(dǎo)致在婚姻合約中的逆向選擇，這進(jìn)一步加大了婚姻合約的交易成本。首先，婚配雙方開始只能了解一些表面信息特征（如相貌、財(cái)富等），并不了解對(duì)方潛在的信息特征（如品德、學(xué)識(shí)等），而這些特征往往會(huì)被特質(zhì)較差的人所隱瞞，特質(zhì)較高的人本希望與特質(zhì)較高的人在一起，但是由于信息不對(duì)稱的原因，他（她）可能因?yàn)椴涣私庑畔⒍鞒隽俗顗牡臎Q策，將自己出價(jià)給在婚姻市場(chǎng)上積極的搜尋者了。其次，婚配雙方在促進(jìn)信息的雙向交流時(shí)，往往會(huì)出現(xiàn)典型的逆向選擇。

如在約會(huì)中，特質(zhì)較差的人往往會(huì)為達(dá)成婚姻合約而故意表現(xiàn)一些并不存在的信息特征，并且會(huì)為迎合對(duì)方的喜好而委屈自己，甚至?xí)刻鞜崆榈募m纏對(duì)方。在這種情況下，也會(huì)導(dǎo)致逆向選擇的最差結(jié)果。如果雙方相互了解，即信息是對(duì)稱的，這種情況肯定不會(huì)發(fā)生，所以女性希望通過更多具有保障性的如提高住房、職業(yè)、學(xué)歷等信息要求來降低風(fēng)險(xiǎn)。

（2）交際圈的受限影響信息源。

青年人尤其是當(dāng)前的80后剛剛走上工作崗位，更多的時(shí)間精力忙于工作，交際圈狹窄。在調(diào)查采訪中發(fā)現(xiàn)交際圈子基本上是從學(xué)校的“宿舍-食堂-教室”三點(diǎn)一線，演變?yōu)椤凹?單位”兩點(diǎn)一線。這就使得青年獲取婚姻市場(chǎng)信息大大受到限制。雖然當(dāng)前是信息時(shí)代，網(wǎng)絡(luò)的發(fā)達(dá)使得生活更加便捷，時(shí)下流行的“宅文化”也應(yīng)運(yùn)而生。衣食住行很多可以通過網(wǎng)絡(luò)來實(shí)現(xiàn)，于是青年用于現(xiàn)實(shí)中擴(kuò)展交際的時(shí)間更加萎縮。

（3）混淆信息干擾最終決策。

網(wǎng)絡(luò)的盛行猶如雙刃劍，一方面是爆炸式的信息量給社會(huì)帶來便捷，但另一方是信息質(zhì)量受到質(zhì)疑。大量交友、聊天、社交虛擬網(wǎng)絡(luò)的負(fù)面新聞使得網(wǎng)絡(luò)公信力受到質(zhì)疑，從網(wǎng)絡(luò)上獲取信息到現(xiàn)實(shí)生活存在差距，所以雖然有一個(gè)良好的平臺(tái)，但大量的干擾信息導(dǎo)致婚姻市場(chǎng)上雙方的決策受限制。更多的青年希望在現(xiàn)實(shí)社會(huì)中互相接觸、了解再最終做出選擇。

2、女性擇偶標(biāo)準(zhǔn)的提高。

據(jù)最新的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，男女比例是男多女少，但在目前的剩男剩女中更多的是女性。原因之一是女性提高了擇偶標(biāo)準(zhǔn)。

假設(shè)用p表示女性擇偶標(biāo)準(zhǔn)，q表示需求、供給數(shù)量，s表示供給數(shù)量，則q=a-bp，s=c+dp。假設(shè)供求均衡時(shí)的點(diǎn)是p0點(diǎn)。女性擇偶標(biāo)準(zhǔn)的提高，相當(dāng)于提高價(jià)格，價(jià)格從p0提高到p1,使得男性對(duì)女性需求量減少，從q0減少到q1，但在這個(gè)價(jià)格下的供給量增加，從s0增加到s1，這樣就使得整個(gè)市場(chǎng)處于s1q1的供過于求狀態(tài)。于是很多高素質(zhì)的女性成為了剩女。

3、高房?jī)r(jià)影響婚嫁取向。

近日中國(guó)青年報(bào)社會(huì)調(diào)查中心對(duì)2429人（79.5%的人為“80后”）進(jìn)行的一項(xiàng)調(diào)查顯示，74.2%的人表示自己身邊的“80后”夫妻因?yàn)榉孔訂栴}產(chǎn)生矛盾的人較多，超過7成人表示自己身邊的“80后”因?yàn)闆]房不結(jié)婚的人很多，超過5成人認(rèn)為“80后”夫妻會(huì)因?yàn)闆]有房子不幸福。在采訪中，很多女性朋友雖然沒有明確表示，在選擇結(jié)婚對(duì)象時(shí)，一定會(huì)傾向有房子的那一方，在現(xiàn)實(shí)面前，她們卻不得不去考慮如何使未來生活的重?fù)?dān)減輕一些。而一些男性朋友卻明確表示，在房?jī)r(jià)居高不下的今天，愛情似乎變得非常脆弱，讓他們這些買不起房子的男青年成了婚戀市場(chǎng)的弱勢(shì)群體。在高房?jī)r(jià)面前，愛情的確變得有些蒼白?！皼]房怎么找女朋友”左右了許多男孩子的心；“沒房怎么結(jié)婚”也成為女孩子的心聲。愛情受高房?jī)r(jià)的重傷，已是不爭(zhēng)的事實(shí)。于是，一些人愛上了房子，最后“嫁給了房子”。

如此相親會(huì)，卻能折射出當(dāng)今的多個(gè)社會(huì)問題，尤其是住房和就業(yè)問題可見一斑。

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物業(yè)調(diào)研報(bào)告題目篇二十一

新員工實(shí)習(xí)報(bào)告。

xxxxxxxxxx大學(xué)。

學(xué)生畢業(yè)實(shí)習(xí)檔案。

學(xué)院xxxx。

專業(yè)班級(jí)xxxx。

學(xué)生姓名xxxx。

學(xué)號(hào)xxxx。

指導(dǎo)教師xxxx。

職稱xxxx。

卷內(nèi)材料目錄。

2、畢業(yè)實(shí)習(xí)記錄（表一）。

3、畢業(yè)實(shí)習(xí)鑒定（表二）。

一、實(shí)習(xí)目的畢業(yè)實(shí)習(xí)是畢業(yè)設(shè)計(jì)的一項(xiàng)重要內(nèi)容，在課堂理論。

教學(xué)。

之后，在論文設(shè)計(jì)之前，畢業(yè)實(shí)習(xí)起著承上啟下的作用。

首先，畢業(yè)實(shí)習(xí)是理論與實(shí)踐相結(jié)合的重要方式，對(duì)管理認(rèn)識(shí)從理論高度上升到實(shí)踐高度的重要途徑，對(duì)人力資源管理從概念到具體的企業(yè)實(shí)踐。通過畢業(yè)實(shí)習(xí)，讓自己認(rèn)識(shí)社會(huì)，感觸職業(yè)人的轉(zhuǎn)變，在角色上從一名學(xué)生轉(zhuǎn)變?yōu)槠髽I(yè)管理者，將課堂所學(xué)理論知識(shí)轉(zhuǎn)化為實(shí)踐，運(yùn)用理論知識(shí)認(rèn)識(shí)問題，辨別問題，分析問題，解決問題，歸納問題，全面提高基本技能和專業(yè)知識(shí)，增強(qiáng)獨(dú)立發(fā)現(xiàn)、分析和解決實(shí)際問題的能力。

其次，畢業(yè)實(shí)習(xí)是論文設(shè)計(jì)的重要準(zhǔn)備，通過畢業(yè)實(shí)習(xí)，是論文設(shè)計(jì)變得有理有據(jù)，更加接近實(shí)際，體現(xiàn)論文的真正價(jià)值。

最后，實(shí)習(xí)還能讓我們?cè)缧┝私庾约簩I(yè)方面的知識(shí)和專業(yè)以外的知識(shí)，讓我們也早些認(rèn)識(shí)到我們將面臨的工作問題，為今后工作做準(zhǔn)備。同時(shí)，畢業(yè)設(shè)計(jì)還是提高學(xué)生政治思想水平、業(yè)務(wù)素質(zhì)和動(dòng)手能力的重要環(huán)節(jié)。

二、實(shí)習(xí)單位基本情況介紹。

萬科物業(yè)在萬科房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)中應(yīng)運(yùn)而生，伴隨萬科集團(tuán)的成長(zhǎng)，如今萬科物業(yè)已邁向第20個(gè)年頭。萬科物業(yè)服務(wù)有限公司成立于一九九二年初，是萬科企業(yè)股份有限公司全資附屬機(jī)構(gòu)。萬科物業(yè)相繼布局全國(guó)31個(gè)大中城市，截止20xx年12月31日萬科物業(yè)已接管各類物業(yè)管理項(xiàng)目176個(gè)，在管面積3078萬平方米，公司現(xiàn)有總資產(chǎn)20億元，各類專業(yè)服務(wù)人員3500余人。已發(fā)展為國(guó)內(nèi)規(guī)模最大、兼具優(yōu)質(zhì)服務(wù)形象及客戶口碑的物業(yè)服務(wù)領(lǐng)航企業(yè)。公司專業(yè)提供全方位的物業(yè)服務(wù)、小區(qū)智能化工程服務(wù)、物業(yè)租售服務(wù)、綠化工程及會(huì)所經(jīng)營(yíng)等。

秉承“全心全意全為您”的服務(wù)宗旨，憑借規(guī)范的管理、專業(yè)化的服務(wù)，公司成為中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)的領(lǐng)跑者，并成為國(guó)家建設(shè)部首批認(rèn)定的物業(yè)管理一級(jí)資質(zhì)企業(yè)。它獨(dú)特的創(chuàng)新意識(shí)及竭誠(chéng)的服務(wù)精神在社會(huì)上贏得了良好的口碑。

長(zhǎng)春是萬科集團(tuán)發(fā)展的第九城，長(zhǎng)春萬科物業(yè)服務(wù)有限公司成立于20xx年6月25日，系萬科集團(tuán)全資子公司。公司下設(shè)10個(gè)項(xiàng)目，管理面積約131萬m2。

未來20xx年將達(dá)到200萬m2。共有員工480余人。公司下設(shè)：總經(jīng)理辦公室、財(cái)務(wù)部、品質(zhì)部、經(jīng)營(yíng)部、城市花園物業(yè)服務(wù)中心、上東區(qū)物業(yè)服務(wù)中心、蘭喬圣菲物業(yè)服務(wù)中心、洋浦物業(yè)服務(wù)中心、潭溪物業(yè)服務(wù)中心、萬科藍(lán)山項(xiàng)目部、惠斯勒小鎮(zhèn)項(xiàng)目部、柏翠園項(xiàng)目部、長(zhǎng)春市萬科城項(xiàng)目部、吉林市萬科城項(xiàng)目部。

經(jīng)過多年的探索與實(shí)踐，公司已發(fā)展成為長(zhǎng)春地區(qū)極負(fù)盛譽(yù)、具有卓越成就之物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)。憑借超前的管理概念、創(chuàng)造性的思維，領(lǐng)先于同行業(yè)，為整個(gè)社會(huì)樹立了具有代表性的物業(yè)管理形象。

自02年以來，公司秉承萬科物業(yè)“全心全意全為您”的服務(wù)理念，以“持續(xù)超越我們的顧客不斷增長(zhǎng)的期望”為使命。實(shí)施品牌戰(zhàn)略，堅(jiān)持服務(wù)創(chuàng)新，以上乘的服務(wù)質(zhì)量，較高的管理水平，使所服務(wù)的物業(yè)小區(qū)榮獲了“全國(guó)物業(yè)管理優(yōu)秀示范住宅小區(qū)”、“吉林省物業(yè)管理示范住宅小區(qū)”、吉林省“誠(chéng)信單位”“長(zhǎng)春市物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)”、“長(zhǎng)春市星級(jí)信息化住宅小區(qū)”等榮譽(yù)稱號(hào)。

幾年來，長(zhǎng)春萬科物業(yè)建立了一整套先進(jìn)的企業(yè)文化體系;培養(yǎng)了一支成熟精干、思想意識(shí)高度統(tǒng)一的職業(yè)經(jīng)理人隊(duì)伍；形成了一個(gè)高標(biāo)準(zhǔn)、自我創(chuàng)新與激勵(lì)的管理機(jī)制；打造了一個(gè)業(yè)界領(lǐng)先的品牌；凝聚了一批忠誠(chéng)的客戶；鍛造了一種對(duì)未來充滿理想的進(jìn)取精神；固化了一個(gè)全心全意服務(wù)于客戶的企業(yè)思維，長(zhǎng)春萬科物業(yè)將憑借優(yōu)勢(shì)的品牌資源，成熟的管理經(jīng)驗(yàn)，不斷進(jìn)取，持續(xù)超越我們的顧客不斷增長(zhǎng)的期望。

三、實(shí)習(xí)內(nèi)容。

在實(shí)習(xí)期間，本人主要負(fù)責(zé)以下工作：

（1）負(fù)責(zé)公司人力資源相關(guān)檔案的整理歸集，負(fù)責(zé)公司培訓(xùn)的所有前期準(zhǔn)備工作，如場(chǎng)地的聯(lián)絡(luò)，導(dǎo)師的協(xié)調(diào)，現(xiàn)場(chǎng)的布置等等，同時(shí)也要組織現(xiàn)場(chǎng)的秩序和課間的暖場(chǎng)活動(dòng)，處理培訓(xùn)期間緊急事件的發(fā)生，配合講師順利完成所有培訓(xùn)。并在培訓(xùn)結(jié)束后調(diào)查受訓(xùn)人對(duì)培訓(xùn)的需求度與滿意度，跟進(jìn)這些受訓(xùn)人未來的發(fā)展情況，形成數(shù)據(jù)或書面材料反饋給公司。

（2）負(fù)責(zé)公司離職員工的回訪工作，以電話的形式與所有離職員工進(jìn)行詳細(xì)的溝通，調(diào)查離職員工的離職原因以及對(duì)公司的滿意程度，并在后期進(jìn)行整理、歸集、總結(jié)，形成分析圖表，反饋給公司相關(guān)人員。

交流會(huì)需要的物品。親自主持實(shí)習(xí)生交流會(huì)，并在后期將實(shí)習(xí)生交流會(huì)上所有參與人員反饋的問題進(jìn)行匯總整理反饋給公司內(nèi)部。

（4）負(fù)責(zé)策劃校園與企業(yè)就業(yè)實(shí)習(xí)合作方案，根據(jù)企業(yè)的企業(yè)文化和空缺崗位制作宣傳手冊(cè)，查詢長(zhǎng)春高校專業(yè)情況，聯(lián)絡(luò)學(xué)校，進(jìn)行合作方案的前期溝通，確定合作意向，了解高校對(duì)于就業(yè)崗位和薪酬福利方面的需求，并總結(jié)歸集與數(shù)據(jù)圖表，根據(jù)匯集的內(nèi)容確定合作計(jì)劃書，反饋給公司內(nèi)部。

四、實(shí)習(xí)的主要收獲。

在這一過程中，我采用了看、問、學(xué)等方式，初步了解了公司工作中的具體業(yè)務(wù)知識(shí)，拓展了所學(xué)的專業(yè)知識(shí)。為以后正常工作的展開奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，從個(gè)人發(fā)展方面說，對(duì)我影響最大的應(yīng)該是作為一個(gè)社會(huì)人工作作風(fēng)以及在工作過程中專業(yè)知識(shí)對(duì)工作的重要作用，因?yàn)檫@些都是我在校學(xué)習(xí)中不曾接觸過的方面，所以我將在報(bào)告中首先講述我在實(shí)習(xí)期間積累的這方面的認(rèn)識(shí)和經(jīng)驗(yàn)。

畢業(yè)實(shí)習(xí)是每個(gè)大學(xué)生必須擁有的一段經(jīng)歷，它使我們?cè)趯?shí)踐中了解社會(huì)，讓我們學(xué)到了很多在課堂上根本就學(xué)不到的知識(shí)，受益匪淺，也打開了視野，增長(zhǎng)了見識(shí)，為我們以后進(jìn)一步走向社會(huì)打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。回顧這一個(gè)月的實(shí)習(xí)，我主要有以下幾點(diǎn)體會(huì)：

（1）要深入了解企業(yè)現(xiàn)狀和發(fā)展方向，適應(yīng)環(huán)境。在工作、學(xué)習(xí)過程中，我深深體會(huì)到，長(zhǎng)春萬科物業(yè)有著自己的光輝歷史和優(yōu)良傳統(tǒng)，但同時(shí)在體制和機(jī)制上也存在著一些與現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)不相適應(yīng)的環(huán)節(jié)和方面。在這樣的氛圍和環(huán)境中，首先必須適應(yīng)環(huán)境，發(fā)揚(yáng)優(yōu)良傳統(tǒng)，以后的工作才能得心應(yīng)手、游刃有余。

（2）要認(rèn)真學(xué)習(xí)業(yè)務(wù)知識(shí)，在工作上爭(zhēng)創(chuàng)佳績(jī)。要成為一名合格的企業(yè)管理層員工，首要條件就是要成為業(yè)務(wù)上的骨干。對(duì)于剛剛走出大學(xué)校門參加工作的我來說，首要任務(wù)就是要學(xué)習(xí)、熟練掌握業(yè)務(wù)知識(shí)，始終以積極的工作態(tài)度、高度的責(zé)任感和只爭(zhēng)朝夕的精神投入到工作中；要在加強(qiáng)業(yè)務(wù)知識(shí)學(xué)習(xí)的同時(shí)，踏踏實(shí)實(shí)地做好本職工作，戒驕戒躁，爭(zhēng)取在自己的工作崗位上做出優(yōu)異的成績(jī)。

（3）要揚(yáng)長(zhǎng)避短，不斷完善自己。要正確的認(rèn)識(shí)自己，在工作中不但要發(fā)揚(yáng)自己的優(yōu)點(diǎn)，還要客觀地面對(duì)自己的不足之處，更進(jìn)一步注重鍛煉自己的應(yīng)變能力、協(xié)調(diào)能力、組織能力以及創(chuàng)造能力，不斷在工作中學(xué)習(xí)、進(jìn)取。

五、本人在實(shí)習(xí)中存在的不足及今后的努力方向。

一、實(shí)習(xí)任務(wù)與目的實(shí)習(xí)是我跨入社會(huì)進(jìn)行的一個(gè)熱身運(yùn)動(dòng)。畢業(yè)后，我們又邁入一個(gè)新的起點(diǎn)。新的旅程艱難又寬廣，我們又要迎接新的挑戰(zhàn)，實(shí)習(xí)其實(shí)就是把自己學(xué)到的知識(shí)運(yùn)用到平時(shí)的實(shí)際工作中去，在實(shí)習(xí)中不斷的磨練自己，增加一些實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，從中找出自己的不足之處，虛心學(xué)習(xí)一些實(shí)用知識(shí)，在實(shí)習(xí)工作中不斷學(xué)習(xí)，反復(fù)推敲，事事總結(jié)，增加自己的經(jīng)驗(yàn)。我抱著這樣的觀念和學(xué)習(xí)目的，去尋找自己的實(shí)習(xí)公司。在幾個(gè)月的工作中，我也從中獲得很多寶貴的經(jīng)驗(yàn)，看到了更廣大的社會(huì)，了解了許多以前從未知道的事物，為真正進(jìn)入社會(huì)打下基礎(chǔ)。

1、在天景小區(qū)實(shí)習(xí)的崗位是客服助理，工作過程中自己較全面、深入地了解物業(yè)客服助理的相關(guān)工作內(nèi)容，理解各種溝通方式的應(yīng)用，使自己對(duì)物業(yè)相關(guān)工作有了一個(gè)較全面的認(rèn)識(shí)。

2、在工作中把理論與實(shí)踐相結(jié)合，進(jìn)一步消化和深化已學(xué)到的理論知識(shí)，更加全面認(rèn)識(shí)物業(yè)管理的實(shí)質(zhì)。

3、在實(shí)習(xí)期間認(rèn)真處理解決公司和業(yè)主之間的問題，解決好公司與客戶的互利雙贏的關(guān)系，努力成為公司合格的一員。

二、實(shí)習(xí)企業(yè)簡(jiǎn)介。

我于20xx年3月至今在長(zhǎng)春萬科城市花園物業(yè)服務(wù)中心的天景小區(qū)物業(yè)進(jìn)行實(shí)習(xí)，為期兩個(gè)月。天景小區(qū)位于長(zhǎng)春市二道區(qū)自由大路4369號(hào)萬科城市花園物業(yè)服務(wù)中心1991年，萬科物業(yè)在“深圳天景花園”組織成立中國(guó)首個(gè)“業(yè)主委員會(huì)”，這一“業(yè)主自治與專業(yè)服務(wù)相結(jié)合”的物業(yè)管理創(chuàng)新模式，在1994年被納入《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》予以立法，之后被國(guó)家建設(shè)部在全國(guó)范圍內(nèi)推廣。在之后的十余年時(shí)間里，萬科物業(yè)又陸續(xù)推出了“酒店式”、“無人化”、“個(gè)性化”、“鄰里守望”、“金鑰匙”等服務(wù)模式，成為行業(yè)內(nèi)當(dāng)之無愧的管理模式創(chuàng)新型企業(yè)。

1995年，天景花園成為萬科首個(gè)創(chuàng)建國(guó)家優(yōu)秀示范小區(qū)達(dá)標(biāo)的項(xiàng)目；15年后的今天，萬科物業(yè)已有33個(gè)服務(wù)項(xiàng)目獲得“國(guó)家示范小區(qū)(大廈)”稱號(hào)，雄居行業(yè)榜首。

景花園在20xx年12月份開盤，在20xx年開始入住，當(dāng)期戶數(shù)為1500戶。

物業(yè)費(fèi)為元每平方米每月，萬科花園所有單位在20xx年11月份已全部售出，所屬商圈為鐵路西，占地面積為600000平方米，建筑面積1700000平方米，綠化率達(dá)2%，停車位為700個(gè)，周邊的小區(qū)有保利城、雅居樂御賓府等小區(qū)。天景小區(qū)為業(yè)主創(chuàng)建小區(qū)站，供業(yè)主及租戶提供方便，在站上可進(jìn)行業(yè)主與業(yè)主間的溝通交流，還可搜查物業(yè)即將舉辦的社區(qū)文化，在主頁(yè)中有小區(qū)相冊(cè)、便民服務(wù)、周邊商戶等信息，大大地為業(yè)主提供了方便。

長(zhǎng)春萬科服務(wù)有限公司是一家全國(guó)性的品牌公司，成立于20xx年6月25日，公司規(guī)模目前近100萬平方米，共有員工逾480人，萬科物業(yè)持續(xù)將國(guó)內(nèi)外物業(yè)管理的先進(jìn)理念導(dǎo)入長(zhǎng)春，提升行業(yè)整體管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。經(jīng)過多年的管理實(shí)踐，公司憑借超前的管理理念、創(chuàng)新的思維，打造全新的物業(yè)服務(wù)理念。

長(zhǎng)春萬科物業(yè)服務(wù)有限公司服務(wù)精神在社會(huì)上贏得了良好口碑。公司致力于規(guī)范化、專業(yè)化、親情化管理，針對(duì)各管理小區(qū)的特點(diǎn)分別制訂服務(wù)方案，關(guān)注服務(wù)細(xì)節(jié)，營(yíng)造物業(yè)管理特色，不斷提升服務(wù)品質(zhì)。

三、實(shí)習(xí)主要內(nèi)容。

在工作的頭一個(gè)月里，有新奇,有快樂，如有困惑，有不解。新奇的是自己從學(xué)校環(huán)境到社會(huì)這個(gè)陌生環(huán)境，感覺職場(chǎng)的一切都是令人興奮的，快樂的是自己終于可以賺錢養(yǎng)活自己了，困惑不解的是職場(chǎng)中的人際關(guān)系是那么的復(fù)雜，不比學(xué)校。

工作中不斷遇到新問題，我通過不斷摸索，不斷向老員工學(xué)習(xí)，工作能力有了很大的提高。

（一）接電話。

在天景花園實(shí)習(xí)中，工作內(nèi)容主要是接聽電話，在物業(yè)服務(wù)過程中每天都會(huì)有業(yè)主報(bào)修和投訴。首先要禮貌的接聽電話：“您好，這里是萬科物業(yè)服務(wù)，很高興為您服務(wù)?！眴柷宄I(yè)主的事由及門牌，電話號(hào)碼，承諾什么時(shí)間去修，然后給維修人員開出保修單，安排維修人員上門，當(dāng)維修人員出門后約10分鐘左右，通知業(yè)主維修人員已經(jīng)上門維修，并在維修人員回來之后，再通知業(yè)主，詢問業(yè)主是否滿意我們的服務(wù)，并做好記錄標(biāo)注投訴已解決。特別要注意以下幾點(diǎn)：

（1）禮貌接聽電話，分類接轉(zhuǎn)相關(guān)責(zé)任人。

（2）給物業(yè)相關(guān)人員作留言記錄。

（3）為客戶查詢客戶前臺(tái)電話。

（二）如何寫通知、溫馨提示等文書。

雖然以前在學(xué)校學(xué)過相關(guān)課程，但真正工作起來還有很大差距。如在措辭、格式等方面。在平時(shí)工作中我不斷向前輩虛心請(qǐng)教，努力學(xué)習(xí)，不斷克服工作中的困難，在應(yīng)用文、辦公軟件的方面能力有很大的提高。主要涉及內(nèi)容如有客人來訪，請(qǐng)他們配合值班秩序維護(hù)員員登記出入，并通過對(duì)講機(jī)或大門貓眼確認(rèn)其身份后方可開門，如果是陌生人請(qǐng)及時(shí)通知當(dāng)值班秩序維護(hù)員，家中老人、小孩、保姆不要隨意為陌生人開門；發(fā)現(xiàn)可疑分子在小區(qū)的公共場(chǎng)所：如樓梯間、地下室、天面等處逗留或有偷竊行為，請(qǐng)立即與管理處秩序維護(hù)員員人員聯(lián)系，并記住可疑分子的外貌特征，以便更好地配合秩序維護(hù)員人員的工作。

（三）復(fù)印機(jī)打印機(jī)管理。

管理物業(yè)服務(wù)中心全體人員使用復(fù)印機(jī)打印機(jī)情況，定期檢查。

(1)掌握復(fù)印機(jī)的準(zhǔn)確使用方法。

(2)管理復(fù)印機(jī)的使用和登記。

(3)控制復(fù)印紙的使用數(shù)量，收集環(huán)保用紙。

（4）復(fù)印機(jī)發(fā)生故障時(shí)能及時(shí)進(jìn)簡(jiǎn)單維修，維修不了的及時(shí)找廠家售后進(jìn)行維修，保證機(jī)器正常運(yùn)行。

（四）如何與業(yè)主進(jìn)行溝通。

有時(shí)候業(yè)主會(huì)直接到物業(yè)公司提出問題，這就需要和業(yè)主面對(duì)面溝通問題，對(duì)于初踏社會(huì)的我來說，這正是我所欠缺的，后來經(jīng)過一段時(shí)間，自己在這方面有了很大的提高，總結(jié)出來有以下幾點(diǎn)：一切從業(yè)主利益出發(fā)，涉身處地為業(yè)主考慮，工作要主動(dòng)，熱情，與業(yè)主見面要主動(dòng)打招呼。要與業(yè)主做朋友，找好切入點(diǎn)，明確業(yè)主的心態(tài)，當(dāng)然也要與業(yè)主保持適當(dāng)?shù)木嚯x。

（五）組織開展社區(qū)文化。

這是萬科物業(yè)的一個(gè)特點(diǎn)，在今年天景小區(qū)重點(diǎn)開展的社區(qū)文化是將小區(qū)居。

住的業(yè)主不同的年齡、不同的愛好與興趣、不同的層次等，有針對(duì)性地開展日常的社區(qū)活動(dòng)與主題活動(dòng)，如三月份，開展了學(xué)雷鋒義務(wù)服務(wù)活動(dòng)；3月8日婦女節(jié)獻(xiàn)花活動(dòng)，受眾人數(shù)將近500人，活動(dòng)規(guī)則是每位女業(yè)主可領(lǐng)取鮮花一支。4月19日開展了春季拾垃圾活動(dòng)，全員參與，物業(yè)管理人員、維修員、保潔綠化和安全員，進(jìn)行拉式拾垃圾活動(dòng)。通過開展各類豐富多彩的互動(dòng)活動(dòng)，加強(qiáng)了公司與業(yè)主、業(yè)主與業(yè)主之間的溝通交流。

四、實(shí)習(xí)總結(jié)。

在這次實(shí)習(xí)中，我學(xué)到了很多學(xué)校學(xué)不來的東西，首先就是要心理承受能力強(qiáng)大,面臨痛苦、委屈、孤獨(dú)都要堅(jiān)強(qiáng)。必需有足夠的承受能力，才能很好的解決問題。

其次就是堅(jiān)持，我們不管在哪家公司，一開始都不會(huì)立刻給我們工作，一般先讓我們熟悉工作內(nèi)容，時(shí)間短的要幾天，時(shí)間長(zhǎng)的要幾周，這段時(shí)間里很多人覺得無聊，沒事可做，便產(chǎn)生了離開的想法，這個(gè)時(shí)候我們一定要堅(jiān)持，輕易放棄只會(huì)讓自己后悔，還有就是不要考慮社會(huì)的陰暗面，你只要站得正，行的直，那你什么都不要害怕，你總會(huì)取得成績(jī)。不要怕吃苦，沒有苦就不會(huì)知道甜是什么滋味。

在這個(gè)竟?fàn)幦找婕ち业默F(xiàn)代社會(huì)，作為一名大學(xué)生，我們有著很多的壓力，不光要學(xué)習(xí)知識(shí)，還要學(xué)習(xí)一種心態(tài)，這種心態(tài)很重要，寵辱不驚，喜怒不行于色。工作中，一個(gè)藐視的眼神，一種不滿的腔調(diào)，一個(gè)不耐煩的手勢(shì)都有可能帶來難堪的后果。我們一定要少埋怨，多做事。有的人會(huì)覺得公司這里不好那里不好，同事也不好相處，工作也不如愿，經(jīng)常抱怨，這樣只會(huì)影響自己的工作情緒，不但做不好工作，也增加了自己的壓力。要看公司好的一面，這樣才能保持工作的激情。

通過這次實(shí)習(xí)，我懂得了如何與同事相處，在表達(dá)自己的意見時(shí)，無論反對(duì)和批評(píng)都硬是建設(shè)性的有高度誠(chéng)意的，而不是為批評(píng)而，為辯論而批評(píng)。另外，說話時(shí)方法和語(yǔ)言也很重要。

我的人生目標(biāo)，朝著勝利的方向前進(jìn)，使自己在社會(huì)上迅速成長(zhǎng)。

表一畢業(yè)實(shí)習(xí)記錄。

實(shí)習(xí)單位：長(zhǎng)春萬科物業(yè)服務(wù)有限公司。

實(shí)習(xí)日期：20xx年3月1日—4月30日

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