時間流逝得如此之快，我們的工作又邁入新的階段，請一起努力，寫一份計劃吧。那關(guān)于計劃格式是怎樣的呢？而個人計劃又該怎么寫呢？以下是小編為大家收集的計劃范文，僅供參考，大家一起來看看吧。
開盤前營銷計劃篇一
一． 預(yù)期目標(biāo)
1.營銷目標(biāo)
? 完成2010年住宅部分既定銷售回款任務(wù)
? 完成2010年產(chǎn)權(quán)商鋪部分銷售任務(wù)及投資客戶積累
2.推廣目標(biāo)
? 樹立和傳達(dá)萬達(dá)集團(tuán)實力，以綜合實力樹立客戶信心。
? 通過各類媒體通路組合，借勢萬達(dá)廣場在中國的成熟操作案例，樹立大慶萬達(dá)廣場的標(biāo)桿地位，傳達(dá)項目第三代城市綜合體的概念及核心價值，使目標(biāo)客戶深度領(lǐng)悟其在當(dāng)?shù)厥袌龅臒o競爭狀態(tài)。
? 分階段依次傳達(dá)推售產(chǎn)品住宅、商鋪、寫字樓的產(chǎn)品信息、價值分析、分賣點和促銷政策。
二． 推廣策略
推廣步驟：
借勢萬達(dá)品牌，深入解讀城市綜合體概念及價值體系，貫徹傳達(dá)產(chǎn)品賣點信息
推廣核心策略：
品牌資源借勢、高調(diào)入市、廣譜覆蓋、軟硬配合、活動密集、媒體追蹤、高潮迭起、口口相傳
主要推廣手段：
推廣手段1：平面紙媒硬廣
平面紙媒作為大慶人最常接觸的廣告載體，成為覆蓋面最廣，有效傳達(dá)率最高、具有較高性價比的媒體之一，我們將2010年的主要推廣手段選定為平面紙媒硬性廣告。以多聯(lián)版形式，高度密集的投放覆蓋大慶主流平面媒體報紙，創(chuàng)造空前的宣傳攻勢，迅速制造市場知名度和社會輿論。通過精密安排的投放組合，將萬達(dá)集團(tuán)品牌實力、城市綜合體概念及核心價值、產(chǎn)品分賣點信息逐步滲透，達(dá)到高調(diào)入市的目的。
推廣手段2：平面紙媒及網(wǎng)絡(luò)軟文
除一般性的主流平面媒體覆蓋之外，仍需注意的是，大慶城市的閱讀習(xí)慣尚未真正形成，戶外廣告在一定程度上具有無可替代的廣告作用。在項目周邊、主要城市干線和機(jī)場快速路沿線等城市主流地區(qū)，發(fā)布項目廣告，樹立項目形象，傳達(dá)及時的銷售信息，作為貫穿整個項目推廣期的重要宣傳載體。
推廣手段3：平面紙媒及網(wǎng)絡(luò)軟文
在廣譜覆蓋的硬廣發(fā)布形成強(qiáng)勢氣場之時，應(yīng)以精心編排策劃的軟性文章
配合在間隙出現(xiàn)，大量的品牌信息、活動報道、新聞報道、萬達(dá)在中國媒體考察紀(jì)實等等見諸報端，彰顯企業(yè)實力，達(dá)到硬廣制造聲勢，軟文新聞報道反復(fù)強(qiáng)化印象，提升知名度，在市民中樹立項目在大慶首屈一指的城市綜合體大盤形象。同時，應(yīng)用門戶網(wǎng)站大量釋放項目信息，進(jìn)行重大活動的全程直播報道，將活動影響擴(kuò)展到最大。
推廣手段4：公關(guān)活動
根據(jù)大慶這一特定地域和萬達(dá)集團(tuán)的一貫操盤手法，我們將2010年的主要推廣手段定為公關(guān)活動，以頻次密集的公關(guān)活動保證案
場人流，使案場始終保持一定的氣場，同時通過各種渠道通路及媒體軟文做前期及后續(xù)報道，使項目不斷的有新聞出現(xiàn)，始終成為社會輿論及民間關(guān)注的焦點。同時，因距正式售樓處開放還有一段時間，對于前期已積累客戶，采用密集性的，具有趣味性、參與性、互動性的活動來保持客戶粘度，避免客戶流失。在緊緊抓住第一批成交客戶之后，繼續(xù)利用活動促進(jìn)老帶新成交。
作為一個全新的項目，大慶萬達(dá)廣場應(yīng)立足高端，以足夠高的姿態(tài)亮相，以重大營銷節(jié)點安排公關(guān)活動、通過線下的點對點的公關(guān)活動，增進(jìn)口碑傳播。
推廣工作重點：
? 重大營銷節(jié)點活動集中于售樓處開放暨產(chǎn)品新聞發(fā)布會、公開售卡、產(chǎn)品推介會、商業(yè)開盤等。
? 依托目標(biāo)客戶高度集中的各類展會，展開與參觀展會人員的深度互動與溝通，傳達(dá)并發(fā)放項目信息。
? 結(jié)合法定節(jié)假日及特殊紀(jì)念日展開針對性活動，以公益性為主，樹立公益萬達(dá)的高端形象，提升社會知名度，傳達(dá)項目信息，增
加信息到達(dá)率。
? 結(jié)合通用社會性節(jié)日，針對特定人群展開一系列促銷活動。
? 通過活動前期硬廣預(yù)告及積累客戶短信告知，增加活動現(xiàn)場人氣，經(jīng)過組合的后續(xù)新聞及軟性報道，使項目始終保持一個新聞迭
出的狀態(tài)，增加項目面市率的同時，反復(fù)強(qiáng)化項目信息，彰顯企業(yè)實力，增加項目知名度。
三． 公關(guān)活動節(jié)點控制：
1.大型活動安排
? 3月下旬大慶主流媒體記者萬達(dá)廣場中國行，配合后期廣泛軟文報道，將亮相初期的活動效應(yīng)擴(kuò)張到最大。媒體記者萬達(dá)廣場
中國行的軟文安排在3月第四周即3月22日——26日集中發(fā)布。
? 4月份的活動安排為：
4月5日（暫定），萬達(dá)品牌館開館，集中展示萬達(dá)集團(tuán)品牌形象及強(qiáng)大實力。
4月8日開工儀式，邀請大慶市主管領(lǐng)導(dǎo)及市政府領(lǐng)導(dǎo)親臨現(xiàn)場剪彩致辭，將項目開工作為首次面市的重大活動。前期通過報紙廣告與戶外廣告進(jìn)行宣傳預(yù)告，后期通過軟文報道現(xiàn)場盛況，以及項目對大慶的深遠(yuǎn)意義。
4月28日，售樓處開放，為項目的提供了一個正式展示中心及客戶接待中心，從此開始大規(guī)模的客戶積累。
? 5月份活動以5月1日——3日的大型活動和5月28日的首次開盤作為重大節(jié)點，結(jié)合5月1日——3日的公眾假日，利用項
目距離時代廣場較近的優(yōu)勢，搭載萬達(dá)品牌形象展和會員招募活動，拉開市場攻堅的大幕。在活動前安排活動預(yù)告，活動后安排活動現(xiàn)場盛況報道，在開盤前一周(具體根據(jù)拿到預(yù)售證時間而定)組織vip卡銷售，以盛大的報紙、戶外預(yù)告，輔以開盤后的盛況及銷售業(yè)績報道。
2.小型活動安排
首次面市推廣期，工作的重點放在端午節(jié)和其他假日節(jié)點，舉辦小型現(xiàn)場暖場活動。周周安排具有廣泛品牌效應(yīng)的發(fā)布、展示活動，提升賣場熱度，增加來訪，促動成交。
四．
開盤前媒體排期計劃
注：上述標(biāo)注時間均為刊登時間，成品文件提前一天完成，設(shè)計初稿文件提前兩天完成。
北京深藍(lán)廣告2010-3-21
開盤前營銷計劃篇二
開盤前推廣蓄客計劃
part1-----戶外導(dǎo)視系統(tǒng)
道旗、高炮、兩點一線包裝（目的從項目周邊導(dǎo)入客戶，樹立項目在區(qū)塊內(nèi)的影響力）目標(biāo)蓄客群：杭州灣新區(qū)當(dāng)?shù)乜蛻?、過路客戶。
?g15高速公路的高炮主打案名和超大規(guī)模，產(chǎn)品形象首次面向大眾。
?杭州灣新區(qū)內(nèi)道路沿街道旗展現(xiàn)外立面形象和項目首推信息。
part2-----媒體推廣渠道
1、網(wǎng)絡(luò)宣傳：新浪樂居、搜房網(wǎng)等-------【8至9月開盤前階段熱炒】
推廣訴求：
? 8月炒作杭州灣片區(qū)概念和價值，9月為項目首推造勢。
目標(biāo)蓄客群：杭州灣周邊區(qū)域（上海、杭州、寧波）意向在外地置業(yè)的投資類客戶。
2、電視、廣播等線上媒體房產(chǎn)專欄節(jié)目-------【9月上旬開盤前至后期】
推廣訴求：
? 電視廣告結(jié)合區(qū)域價值和高端大型社區(qū)規(guī)劃，體現(xiàn)本案的恢弘氣勢和開發(fā)商實力，并預(yù)告金九綻放。
? 電臺廣告釋放開盤信息和優(yōu)惠信息。
建議媒體：寧波電視臺、寧波交通廣播電臺
目標(biāo)蓄客群：大寧波區(qū)域高端客戶
3、報紙廣告、專業(yè)房產(chǎn)雜志------【9月開盤當(dāng)月】
建議媒體：浙江日報、現(xiàn)代金報、東南商報、慈溪日報
推廣訴求：
? 在開盤前全部主打項目首推，集中轟炸，引爆全城。
目標(biāo)蓄客群：針對杭州區(qū)域高端客戶以及慈溪當(dāng)?shù)乜蛻?/p>
4、短信、直投、派單等線下推廣------【8月開始蓄客持續(xù)進(jìn)行至后期余屋銷售期】 推廣訴求：
? 大力宣傳產(chǎn)品的發(fā)售，并及時傳達(dá)項目銷售進(jìn)程中推盤活動以及優(yōu)惠信息。目標(biāo)蓄客群：有實力的某一類或某一區(qū)域客戶，是精確型的有效蓄客手段
5、慈溪市區(qū)內(nèi)主要商業(yè)集中區(qū)域的大型戶外看板-----【別墅開盤前至明年公寓開盤后】建議在市政機(jī)關(guān)或是娛樂餐飲集中區(qū)域，以求樹立項目在所在城市的形象和知名度。
目標(biāo)蓄戶群：黨政干部、公務(wù)員、知識分子、企業(yè)營業(yè)者、社會管理者、白領(lǐng)階層等群體收入穩(wěn)定，消費能力強(qiáng)，特別是公務(wù)員和私營業(yè)主，集體團(tuán)購能力強(qiáng)。
part3-----通過公司資源開拓本地關(guān)系或集團(tuán)客戶
建議公司與杭州灣新區(qū)政府或招商機(jī)構(gòu)進(jìn)行接洽，將當(dāng)?shù)貦C(jī)關(guān)、大型企業(yè)、商會資源與銷售聯(lián)系起來，使這些資源可以變?yōu)橛匈徺I力的客戶群體。
具體渠道舉措：
? 利用九月高爾夫場地落成，舉行高爾夫主題活動，可通過項目公司邀請機(jī)關(guān)干部、大型企業(yè)高管、商會成員前來參加，銷售順勢介入，以達(dá)到蓄客的目的。
? 獲得各類關(guān)系或集團(tuán)客戶的聯(lián)絡(luò)名單，銷售現(xiàn)場團(tuán)隊將銷售信息或活動信息實時傳
遞給客戶，并與客戶取得聯(lián)絡(luò)。
? 通過項目公司接洽，在當(dāng)?shù)貑挝弧⑵髽I(yè)、商會內(nèi)安設(shè)資料宣傳點，以在客戶群體內(nèi)
部釋放產(chǎn)品信息，達(dá)到蓄客目標(biāo)。
part4-----銷售團(tuán)隊外拓
銷售團(tuán)隊除了在項目現(xiàn)場執(zhí)行銷售外，另行組織一支隊伍，以在意向客戶集中區(qū)域進(jìn)行客戶開拓工作，以進(jìn)行有效、精準(zhǔn)的客戶挖掘工作。
? 在慈溪商業(yè)中心區(qū)域，進(jìn)入商家內(nèi)部進(jìn)行產(chǎn)品宣傳、資料派發(fā)工作。
如星級酒店大堂、名車行、高端會所、浙商銀行等
? 駐守在實力客戶集中點進(jìn)行專訪
如機(jī)關(guān)單位、商會、高檔消費場所進(jìn)行問卷調(diào)查、小禮品派送的工作，以求擴(kuò)大項目知名度和獲得客戶信息。
? 對項目意向客戶進(jìn)行上門深訪，以增加客戶購買機(jī)會。
通過以上各路推廣蓄客手段，為保證開盤的順利去化以及后期的持續(xù)銷售，爭取在9月底之前積累600組有效客戶，9月份之后每月300組有效客戶，從而爭取完成年度銷售目標(biāo)。
開盤方案：
★開盤前兩周開始收取認(rèn)籌金10萬元人民幣/套（需刷銀聯(lián)卡），開盤當(dāng)天換取正式定金收據(jù)。收取認(rèn)籌金以辦vip卡的形式，vip卡上有相應(yīng)數(shù)字，根據(jù)客戶到場先后順序給客戶發(fā)放相應(yīng)的vip卡。
★開盤時間：上午10點30分（客戶到場人數(shù)較多以積聚人氣）
★開盤方式：以客戶vip卡上的順序號作為開盤當(dāng)天正式選房順序號
注：
1、認(rèn)籌金約定為10萬元/套，如客戶有足夠意向，但到場認(rèn)籌時臨時款額不足，為促進(jìn)銷售，仍可為客戶辦理。
2、認(rèn)籌期兩周為最長期限，如認(rèn)籌客戶數(shù)量可觀，則可縮短為一周或十天。
開盤活動方案：
為在開盤當(dāng)天營造良好的銷售氛圍，并為開盤積聚較高的人氣，建議現(xiàn)場進(jìn)行以下活動：
? 提供冷餐服務(wù)---提高客戶滿意度，使客戶能夠駐足在銷售中心
? 發(fā)放小禮品和抽獎活動---
建議對開盤當(dāng)天認(rèn)購客戶贈送高爾夫會所使用券或五星級酒店代金券
? 會所門前進(jìn)行名車展覽---
開盤當(dāng)天造勢，提升產(chǎn)品檔次，同時聚集人氣
開盤優(yōu)惠方案：
1、為引爆項目首開建議開盤當(dāng)天給出較大幅度的折扣優(yōu)惠，一次性付款再加大幅優(yōu)惠（建議此項優(yōu)惠持續(xù)）。
2、為支持后續(xù)銷售，在開盤后一周內(nèi)仍可有優(yōu)惠，一周后以暗扣形式給到購房客戶。
? 簽約回款：
1、按揭貸款的客戶開盤后兩周內(nèi)簽約付首付，并在合同上約定簽約后35天內(nèi)辦妥所有貸款相關(guān)手續(xù)。
注：從認(rèn)籌期開始，合作按揭銀行開始駐場，為客戶提供咨詢和提前審核資質(zhì)；
2、一次性付款客戶開盤20天內(nèi)簽約，簽約時付清所有首付方可享受一次性付款折扣。
3、為促進(jìn)銷售，建議公司考慮增加靈活多變的付款方式；
如：時間跨度為6至12個月的分期付款，這樣既可籠絡(luò)資金短期內(nèi)周轉(zhuǎn)不變的客戶，也可將受限貸影響的客戶收入囊中。
開盤前營銷計劃篇三
蓄客方式與各開盤模式分析
一、蓄客方式
會員制可以追溯到17世紀(jì)的歐洲，那時候貴族沙龍形式的聚會風(fēng)靡整個上流社會。人們在沙龍上談?wù)搰掖笫?、藝術(shù)，交流騎馬、射箭的心得，形成了固定的會員制俱樂部，并擁有了固定的聚會場所，這便是“會所”。
隨著時代發(fā)展，會所漸漸細(xì)化。現(xiàn)代的會所，成為了人們商務(wù)往來、交流興趣愛好、健身娛樂的重要場所。而如今，“會所+地產(chǎn)”的模式被越來越多的開發(fā)商認(rèn)同。很多業(yè)主或準(zhǔn)業(yè)主自然而然地成為開發(fā)商的會員制俱樂部中的一員。因而，會員制在某種程度上已成為房地產(chǎn)立體推介網(wǎng)絡(luò)中的重要一環(huán)，并衍生為一個市場平臺，處于不同環(huán)節(jié)的商家均可通過該平臺迅速找到合適買家。
開發(fā)商實施會員制在房地產(chǎn)界早已不是什么新鮮事。由南方開發(fā)商從國外引進(jìn)的這種方式幾年前便已被北京諸多項目使用，如今已有大量樓盤通過吸引會員加入擴(kuò)大公司影響力，并有力促進(jìn)項目銷售。而且越是實力雄厚的品牌開發(fā)商，對會員制越是青睞。會員制在某種程度上已成為房地產(chǎn)立體推介網(wǎng)絡(luò)中的重要一環(huán)，并衍生為一個市場平臺，處于不同環(huán)節(jié)的商家均可通過該平臺迅速找到合適買家。例如，萬科的“萬客會”、中海的“海都會”、金地的“金地會”、招商的“招商會”、華僑城的“僑城會”、合生創(chuàng)展的“合生會”、華潤置地的“置地會”、復(fù)地的“復(fù)地會”、萬達(dá)的“萬達(dá)會”、花樣年的“花樣會”等等。
（一）單純會員制
單純會員制是最早的客戶資源管理模式之一。單純會員制的辦理手續(xù)一般都比較簡單，只需通過填寫入會表即可辦理會員卡。辦理此會員卡為免費，且屬于非盈利性質(zhì)的。單純會員制也分為兩種：第一種為企業(yè)的會員制，第二種為單一樓盤的會員制。
1、企業(yè)的會員制，重在建立品牌忠誠度
在目前的樓市中，建立時間較長、相對比較活躍的“會員制”主要存在于有較高知名度與美譽(yù)度的大型房地產(chǎn)企業(yè)中，這些企業(yè)的共同特點是：開發(fā)樓盤體量較大、持續(xù)開發(fā)能力較強(qiáng)、有一定的土地儲備。這些企業(yè)的“會員制”通常是在某一項目開發(fā)之初籌備建立，一方面通過有條件入會積累項目的目標(biāo)客戶，另一方面則在項目交付使用后，不斷擴(kuò)大會員人數(shù)，甚至讓所有業(yè)主自動成為會員。而所有會員享受“房地產(chǎn)信息告知權(quán)、優(yōu)先/優(yōu)惠購買房地產(chǎn)物業(yè)權(quán)，享受聯(lián)盟商家消費折扣權(quán)”等服務(wù)。
不僅如此，當(dāng)一些企業(yè)再次進(jìn)行樓盤開發(fā)時，所有“會員”不僅享受購房的優(yōu)先權(quán)、優(yōu)惠權(quán)，對于那些介紹新客戶的“會員”，企業(yè)甚至?xí)捎梅e分制的形式，對其購房給予更大的折扣?！霸谝欢ǔ潭壬?，會員卡就是客戶識別卡，它不僅是培養(yǎng)客戶企業(yè)忠誠度的一種方法，也是企業(yè)打造品牌形象的必要手段?！蹦稠椖康臓I銷總監(jiān)這樣告訴記者：“在一些中高檔項目中，許多業(yè)主有著極強(qiáng)的重復(fù)置業(yè)能力及極廣的人脈關(guān)系，如果企業(yè)能夠贏得他們的信任，就會為后續(xù)的開發(fā)銷售打下良好的基礎(chǔ)，而會員制無疑是將企業(yè)與業(yè)主緊密聯(lián)系在一起的有效方法之一?！?/p>
目前一些品牌開發(fā)商已建立自己較為完善的客戶體系,主要的一些客戶會如下:
2、單一樓盤的會員制，完成銷售是目的
與品牌企業(yè)不同，雖然一些單一樓盤也會選擇會員制，但通常只是為了吸引購房者，促進(jìn)樓盤的銷售。這些樓盤通常選擇在開盤之前，建立會員制，通過“交納×萬元，享受優(yōu)先購房權(quán)”的宣傳吸引猶豫不決的購房者。一旦購房者簽訂購房合同，會員制也就完成其使命、自動解體，不再有任何“功效”。
不可否認(rèn)，許多樓盤通過“會員制”也實現(xiàn)了違規(guī)售房。因為一些尚未取得銷售許可證的樓盤，通過“會員制”的建立，不僅摸清了樓盤的市場反應(yīng)，而且實現(xiàn)了變相炒作售房，更有甚者，有樓盤宣稱“只有會員才可購房”，但卻沒有設(shè)置入會門檻，會員制也就形同虛設(shè)，成為銷售的“噱頭”。而一些“入會”的購房者認(rèn)為“反正購房也要付款，而且不買房也會退錢，先排個號也無妨。”
根據(jù)有關(guān)規(guī)定，開發(fā)商在未取得《商品房預(yù)售許可證》時不得以任何方式收取誠意金、訂金或提前發(fā)售，而一些開發(fā)商正是通過“會員制”既實現(xiàn)了資金周轉(zhuǎn)，也摸清了市場的方向，同時更對外營造了一種火爆的局面，為房價的上漲不斷造勢。對于這類樓盤的會員制，購房者應(yīng)理性對待，避免“短視”引起的各種風(fēng)險。
（二）與銀行聯(lián)合的會員制 合作多盈
與銀行聯(lián)合的會員制是指房地產(chǎn)開發(fā)商與銀行合作，聯(lián)動雙方客戶資源的一種合作方式。也是“會員價值最大化”的深化體現(xiàn)方式。開發(fā)商與銀行機(jī)構(gòu)合作，一般以聯(lián)名發(fā)卡的形式來運作。房地產(chǎn)聯(lián)名卡多是會員信用卡。除了能夠享受到開發(fā)商提供的各種附加服務(wù)，更可享受到普通信用卡的金融服務(wù)。比如中國銀行發(fā)行的“長城—萬科聯(lián)名卡”，就在卡中嵌入了智能卡芯片，可將其作為萬科門禁系統(tǒng)的鑰匙；可以代收物業(yè)管理費、家政服務(wù)費等多種生活用費；將成為萬科業(yè)主的vip，在中行享有“中銀理財”優(yōu)惠服務(wù)，還可在中行與萬科指定的特約商戶享有消費打折優(yōu)惠。另外，萬科將其全球建材戰(zhàn)略供應(yīng)商納入聯(lián)名卡的合作范圍，邀請了包括科勒、多樂士、西門子、丹麗等知名企業(yè)共同為持卡人提供產(chǎn)品優(yōu)惠服務(wù)，可以讓新居的裝修過程更加簡單。聯(lián)名卡的辦理手續(xù)較為復(fù)雜，首先必須對方是銀行或開發(fā)商任何一方的入會會員，擁有會員資格后才可辦理聯(lián)名卡，辦理聯(lián)名卡時必須確認(rèn)是否會員資格，確認(rèn)或出示會員卡后，在銀行以客戶自己的名字存款一定金額（金額由開發(fā)商與銀行約定），存為定期。聯(lián)名卡才算申請成功。擁有聯(lián)名卡后才正式成為聯(lián)名會員。辦理此會員卡為非免費，屬于盈利性質(zhì)。
如兩家世界500強(qiáng)企業(yè)———建設(shè)銀行與和記黃埔聯(lián)手，推出西南地區(qū)第一張地產(chǎn)概念的銀行聯(lián)名卡,名稱叫“和記尊貴會龍卡”?？梢栽诔啥假徺I和記黃埔地產(chǎn)時獲得房價上的優(yōu)惠，如果是按揭購房還可獲得15%的貸款利率下浮。這張卡的主要優(yōu)惠措施都針對和記黃埔在成都地產(chǎn)的購買者。凡是持這張卡的市民，在和記黃埔的“南城都匯”購房，可享有一定幅度的房價優(yōu)惠。同時，購買這兩個樓盤房產(chǎn)的市民如果選擇按揭方式，在建行還可獲得貸款利率15%的下浮，并可免掉按揭擔(dān)保費。
此外，廣州星河灣與“寶墨園”、“新荔枝灣酒家”、“星海音樂廳”等100多家遍布全市的高檔娛樂、購物、飲食企業(yè)商家結(jié)盟，為業(yè)主的衣食住行提供多種服務(wù)與優(yōu)惠。元邦航空家園則在今年五月成立了“元邦會”，向會員提供樓盤特約商家的優(yōu)惠商品以及“享有優(yōu)于非會員的優(yōu)先購房權(quán)??”城建集團(tuán)也一直“誠邀與業(yè)主會員相關(guān)的行業(yè)商家加盟”，以便于其業(yè)主可以享受諸商家超值優(yōu)惠產(chǎn)品與服務(wù)，目前城建集團(tuán)業(yè)與包括旅游、家電、商場、家具、建材裝飾、布藝、汽車、飲食與美容等多個行業(yè)數(shù)10商家“結(jié)盟”等等。
此種會員制目的很明確，主要是看重合作方擁有的高品質(zhì)客戶資源，以求達(dá)到開發(fā)商、發(fā)卡銀行及消費者三贏的利器。
（三）vip卡制 有利于推動房價
vip會員制是房地產(chǎn)開發(fā)商的另一種吸納有效會員的模式。vip卡之所以在樓市中如此盛行，原因在于其鎖定目標(biāo)客戶群的優(yōu)勢。它已成為了樓市營銷不可或缺重要因素之一。最早的時候，開發(fā)商是采用的排號的方法并讓消費者繳納一定的定金。而自從2005年6月15日房管局出臺了商品房在未取得商品房預(yù)售許可證之前，不得向購房者收取排號登記費、認(rèn)購費等任何含有預(yù)訂性質(zhì)的費用的相關(guān)政策之后，開發(fā)商便把流行于商場、服務(wù)等行業(yè)的v i p 卡創(chuàng)新性地引進(jìn)了商品房的銷售過程中。從這一點上來看，開發(fā)商也正好抓住了消費者永遠(yuǎn)講求實惠的心理，并通過這種方法來檢驗客戶對項目的忠實程度，以便鎖定目標(biāo)客房群體。暫時沒有什么好說的。
二、各開盤模式簡介及優(yōu)劣分析 從星彥市場研究中心對市場的監(jiān)控，將對以下幾種常見的開盤模式進(jìn)行詳細(xì)的講解：
（一）直接開盤模式
直接開盤是最原始的開盤方式，出現(xiàn)在房地產(chǎn)發(fā)展的初期，屬于行業(yè)發(fā)展不成熟時的自然產(chǎn)物，且只適用于買方市場的年代，在賣方市場的時代，咨詢客戶量較大的情況下，直接開盤容易造成現(xiàn)場的混亂，不利于開發(fā)商現(xiàn)場的把控。
1、直接開盤的流程
2、直接開盤的優(yōu)劣勢 ①、優(yōu)勢
此開盤模式針對客戶購房來說程序較為簡單；
開發(fā)商集中一次性通知客戶到場，以聚集人氣；
便于在客戶第一次到達(dá)現(xiàn)場就進(jìn)行逼定 ②、劣勢
此開盤模式將壓力轉(zhuǎn)移到客戶自行排隊上，容易造成現(xiàn)場的混亂，一旦失控，開發(fā)商將很難把控住現(xiàn)場；
直接開盤不利于解決開發(fā)商對房產(chǎn)銷售、價格制訂及營銷推廣等方面的疑慮，同時容易造成開盤當(dāng)日客戶的流失；
由于客戶自行排隊，容易出現(xiàn)現(xiàn)場混亂，過程中容易損失一部分誠意客戶；在選房后期，排隊靠后的客戶，會存在“是否還能買得到”的心理疑慮，銷售不能形成一對一的銷售模式，部分客戶也將會流失。
（二）、排號模式
排號開盤方式出現(xiàn)最早，使用頻率高，風(fēng)險小，是開發(fā)商使用最常規(guī)的做法，但在人性化上不夠周全。買房是人生的一件大事，誰都希望開開心心地選到合適的房子，不利于客戶的最大程度儲備，特別是排號靠后的客戶，選到適合自己房源的機(jī)率幾乎是零。因此，這種解籌方式顯得相對陳舊。
1、排號開盤的流程
2、排號開盤的優(yōu)劣勢 ①、優(yōu)勢
此開盤模式針對客戶熱力追捧的項目，相對較為公平；
在開盤前排號，利于將開盤期的組織壓力提前，利于形成項目未售即搶購局面，同時可較大程度把控客戶情況，解決開發(fā)商對房產(chǎn)銷售、價格制訂及營銷推廣等方面的疑慮，同時便于開盤時現(xiàn)場操控；
在開盤時，現(xiàn)場銷售組織較為方便，開發(fā)商按時間段分批次通知客戶，可人性化處理客戶等待選房的急燥情緒（開發(fā)商也可視客戶排號積累情況，集中一次性通知客戶到場，以聚集人氣）；
按照已確定的選房順序號選房，有利于開發(fā)商根據(jù)排號客戶意向選房情況進(jìn)行銷售引導(dǎo)，可較大程度避免“多客選一房”現(xiàn)象，也最大程度瞬息萬變開盤時間內(nèi)減少浪費客戶資源的機(jī)率。②、劣勢
排號組織易于使客戶在排隊過程中產(chǎn)生激動情緒，從而造成場面失控；
由于客戶有“排號靠后較難買到中意的房子”的心理、容易損失一部分比較有誠意的客戶。當(dāng)蓄客到一定程度，如：300套房源已排號至350號，由于客戶的心理疑慮，從而較難導(dǎo)致其產(chǎn)生排號沖動，不利于最大程度積累項目客戶量。
（三）、搖號模式
1、搖號開盤的流程
電腦搖號是市場理性發(fā)展必然產(chǎn)物和要求，目前電腦搖號的方式已經(jīng)被一些開發(fā)商采用。
2、搖號開盤的優(yōu)劣勢 ①、優(yōu)勢：
能最大程度的蓄集客戶；
公開搖號，并請公證員進(jìn)行現(xiàn)場公證，保障搖號的過程和登記過程全都公開透明。給購房者樹立開發(fā)商以公開、公證的的社會形象；
可以避免幾天幾夜的排隊情況，相對說來較為人性化；
給客戶造成一種購買機(jī)會難得的尊榮感，從而促使客戶快速下單。②、劣勢：
開盤占用時間較長，容易導(dǎo)致前期誠意客戶在搖號時未搖中號碼放棄本項目，導(dǎo)致客戶的流失；
不便于銷售員開盤前對客戶進(jìn)行意向疏導(dǎo)；
搖號開盤方式需要保證搖號的公證性，若受到客戶質(zhì)疑，可能引起現(xiàn)場的混亂；
需要開發(fā)商及其營銷團(tuán)隊有十分強(qiáng)大的現(xiàn)場控制力，不然將會引起現(xiàn)場失控。
三、不同開盤模式的適用
所謂的開盤方式主要還是客戶的選房規(guī)則。這里運用什么樣的方式取決于前期客戶的積累情況和項目的規(guī)模。
面對市場多樣的開盤模式，如何根據(jù)項目自身的特色及資源、以何種方式開盤，已成為銷售最重要的一個環(huán)節(jié)，同時也成為開發(fā)商關(guān)注的重點問題，在此星彥就以下幾種開盤模式所具備條件進(jìn)行詳細(xì)的講解：(一)、直接開盤模式
適合項目：買方市場主導(dǎo)的時代或部分遠(yuǎn)郊且非開發(fā)熱點區(qū)域項目
開發(fā)商組織能力：開發(fā)商需有充足的人力對現(xiàn)場持續(xù)進(jìn)行維持，同時對選房區(qū)內(nèi)各區(qū)域規(guī)劃及把控的能力
運用：在如今的賣方時代該開盤模式已逐漸減少，但該模式適用于非開發(fā)熱點片區(qū)的郊區(qū)項目，郊區(qū)項目交通及生活配套是阻礙客戶購房的重要因素，該模式有助于客戶第一次看房，就利用現(xiàn)場的氛圍及項目景觀打動客戶，進(jìn)行成交，減少客戶在反復(fù)看房過程中的猶豫而導(dǎo)致放棄購買本項目。(二)、排號模式
適合項目：在客戶積累情況很好供不應(yīng)求的情況下，通常采用排號方式，排在前面的客戶有優(yōu)先選房權(quán)。
開發(fā)商組織能力：開發(fā)商需對整個選房組織流程有良好的把控能力及人力支援
運用：該方式適用于大多項目，但對于開發(fā)商整個選房流程的組織及人力支援提出了更高的要求，這更多的是一場人力戰(zhàn)，需要對選房的各個流程及細(xì)節(jié)進(jìn)行反復(fù)的演習(xí)，同時預(yù)見將面臨的問題；特別是對排號較后的客戶做到有效的引導(dǎo)，以防現(xiàn)場客戶混亂或客戶流失的問題出現(xiàn)。(三)、搖號模式
適合項目：品牌開發(fā)商及開發(fā)熱點片區(qū)的項目
推盤量與客戶量比：誠意登記客戶量需達(dá)到至少是推盤量的2倍
開發(fā)商組織能力：開發(fā)商需對整個搖號流程有良好的把控能力，保證現(xiàn)場搖號的公正性
適用：搖號適用于品牌開發(fā)商的項目，但需確保其公正性；搖號對于項目前期咨詢客戶的量要求相對是比較高的，其咨詢誠意客戶登記量至少不低于推盤量的2倍；該模式需要開發(fā)商對其各個環(huán)節(jié)做到精準(zhǔn)，其要求人力支援相對前2種方式低一些。搖號在賣方市場將會被更多的開發(fā)商所采用。
開盤前營銷計劃篇四
淘寶站外渠道推廣核算
一、淘客推廣1 產(chǎn)品：野菊蜜 原價：69元 設(shè)置：40元優(yōu)惠券 推廣價：29元 傭金：30% 服務(wù)費：2.5元/單
計劃推廣：500筆（第一期）推廣周期：2周
推廣成本：69-40-29*30%（傭金）-2.5（服務(wù)費）=17.8元 盈虧計算：17.8-5（運費）-21（成本價）=-8.2元（虧8.2元）預(yù)計虧損：200*8.2 = 1640 備注：該鏈接后期恢復(fù)正常售價49.9元，重點往自然流量方向培養(yǎng)，后期具體待推完第一周期之后,再根據(jù)具體情況而定...二、淘客推廣2 產(chǎn)品:野菊蜜 原價：68元 設(shè)置：30元優(yōu)惠券 推廣價：38元 傭金：30% 服務(wù)費：2元/單 計劃推廣：1000筆 推廣周期：2周
推廣成本：68-30-38*30%（傭金）-2元（服務(wù)費）=24.6元 盈虧計算：24.6-5（運費）-21（成本價）=-1.4元（虧1.4元）預(yù)計虧損：1000*1.4約1400元
備注：該鏈接重點打造淘客鏈接，為店鋪引流及基礎(chǔ)銷量款，分三期進(jìn)行推廣第一期計劃推廣 1000筆，預(yù)計虧損1400元，達(dá)1000筆之后，傭金與服務(wù)費將會下調(diào)，具體需跟合作淘客群主另行協(xié)商
第二期計劃推廣1000筆，保持收支平衡，同時拓展新的淘客渠道，下一期鋪墊 第三期根據(jù)前兩期的推廣情況總結(jié)匯總分析，打造單店第一款爆款產(chǎn)品，再為店鋪引流的同時，帶動店鋪整體的動銷率，同時為店鋪創(chuàng)造基礎(chǔ)利潤...以上兩個淘客計劃，三個推廣計劃及推廣周期均控制在1個半月內(nèi)完成...三、淘寶達(dá)人直播： 產(chǎn)品1：白筷子 原價39元 設(shè)置10元優(yōu)惠券 推廣價29元 傭金30% 送小q袋 服務(wù)費3元
推廣成本：39-10-29*30%-3-4.69小q袋=12.61元
盈虧計算：12.61-5（運費）-11.32（成本）=-3.71元（虧3.71元）產(chǎn)品2：彩虹筒 原價39元 設(shè)置10元優(yōu)惠券 推廣價29元
傭金30%（20%后臺支付+10%線下支付）服務(wù)費3元
推廣成本：39-10-8.7（29*30%）-3=17.3元
盈虧計算：17.3-5（運費）-12.32（成本）=-0.02元（虧0.02元）
備注：淘寶達(dá)人直播合作，前期重在吸粉，先合作一期（一起三場直播，）待第一期合作完成之后，具體再協(xié)調(diào)費用問題！
開盤前營銷計劃篇五
陳仁科老師談如何開盤
一、確定開盤時間
首先要確定開盤時間，并以此為基礎(chǔ)倒推開盤計劃的部署。開盤時間一般為周六日，但具體還需要結(jié)合當(dāng)?shù)厥袌銮闆r。假如項目打算在“五一”開盤，4月29日是周六、4月30日是周日、5月1日是周一，那該選擇哪一天開盤？如果是在5月1日開盤，但萬一當(dāng)?shù)睾芏嗳硕荚谖逡磺俺鲇瘟四?？一二線城市一到大假基本上是傾城而出，當(dāng)然也有很多的旅游人蜂擁而至。但三四線城市卻是探親返鄉(xiāng)的更多，所以，不同城市大節(jié)開盤其時間選擇也是不同的。所以在遇上幾大重要假期非周六日的時候，更要綜合各種因素來確定開盤時間。
二、確定推貨產(chǎn)品
在確定開盤時間后，緊接著就是確定此次開盤所要推出的產(chǎn)品，一般按以下幾種進(jìn)行安排：
1、產(chǎn)品類型：別墅、洋房（高層、小高層……）、公寓等；
2、單位面積：戶型、面積、位置，選擇單一或組合來推。此前必須了解競爭對手，以產(chǎn)品、市場把握及項目把握來拉高項目的高度與實力，轉(zhuǎn)變角度讓對方與我方競爭，而非我方與對方競爭。
3、推售數(shù)量：根據(jù)蓄客量來定，一般根據(jù)蓄客量的20%～30%作為有效客戶來預(yù)算，少則推4～5萬㎡，多則推8萬㎡左右。值得注意的是，過大量的推貨，結(jié)果去化率很低，容易造成不好的市場反應(yīng)。
這里有必要對蓄客水分進(jìn)行充分說明：一般來說，除了蓄客量的20%～30%是有效客戶之外，其余都屬于蓄客水分。這些“水分”的包括：
①一客多訂、重復(fù)下訂的占10%；
②開盤當(dāng)天未到的占10%；
③未選中單位流失的占30%；
④價格猶豫的占20%～30%。
（注：②④兩種情況的客戶再次成為有效客戶的幾率極大。）
三、確定銷售目標(biāo)
一般來說，開盤當(dāng)天能實現(xiàn)40%～60%的銷售目標(biāo)算成功，開盤一周之內(nèi)能達(dá)到60～80%的銷售目標(biāo)算是相當(dāng)不錯。如果開發(fā)商想加速去化率，（無非是資金緊張想快速回籠和擔(dān)心市場風(fēng)險）可以在不變更價格的基礎(chǔ)上向“日光盤”沖刺，但一般不主張做“日光盤”，因為銷貨快極有可能是定價策略出了問題，該賺的錢沒賺回來，是人都會心有不甘。
四、開盤物料準(zhǔn)備（銷售物料）
1、售樓部：
1.1 內(nèi)場：沙盤、戶型模型、展板、吊旗、報架、資料架、警示牌、項目資料（樓書、戶型圖、單張等）、裝修標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)管理、認(rèn)購須知、按揭須知、證照、導(dǎo)引指示、資料袋、禮品區(qū)、銷控板、背景音樂、3d片、廁所（香水、裝飾）、鮮花、擦鞋機(jī)、雨傘、煙灰缸、麥克風(fēng)、對講機(jī)、接待飲料（咖啡等）、飲水機(jī)、垃圾桶等；
1.2 外場：拱門、空飄、道旗、掛旗、桁架、宣傳牌、導(dǎo)示牌、圍板、花籃、豎幅、橫幅、燈光、音響、led、隔離帶、植物、花卉、紅地毯、警示牌、飲水機(jī)、遮陽棚、垃圾桶、醫(yī)療服務(wù)臺、舞臺、獎品展示、保安崗、移動廁所、啟動儀式道具、選號流程、冷餐區(qū)等（提醒公關(guān)公司全場錄影、攝像）。
物料準(zhǔn)備必須落實到人、完成時間、到位時間，在物料準(zhǔn)備過程中，盡量實現(xiàn)全過程跟蹤把關(guān)，其時間安排必須預(yù)留整改甚至重新設(shè)計制作的空間。
2、銷售員：
服裝、頭飾、領(lǐng)帶、胸卡、名片、資料袋
資料袋包括：銀行利率表、戶型單張、選房確認(rèn)表、置業(yè)計劃表、價格表、銷控表、認(rèn)購須知、按揭須知、計算器、激光筆、簽字筆等。
現(xiàn)在很多開發(fā)商用ipad代替，但必須做好兩手準(zhǔn)備。
五、開盤流程
1、涉及環(huán)節(jié)/區(qū)域
1.1 停車指引；
1.2 接待簽到（①vip身份證及收據(jù)核對；②客戶簽到領(lǐng)號）；
1.3 a、等候區(qū)（安排銷售員協(xié)助客戶選號）；b、新客接待區(qū)；
1.4 選房客戶等候區(qū)；
1.5 選房區(qū)；
1.6 客戶選房確認(rèn)區(qū)（可增設(shè)疑慮客戶考慮區(qū)）；
1.7 財務(wù)繳款區(qū)；
1.8 簽約區(qū)； 1.9 突發(fā)事件處理區(qū)（vip室）；
1.10 禮品、獎品發(fā)送區(qū)；
1.11 恭送客戶。
2、涉及具體問題
2.1 各區(qū)域的人員按排；
2.2 桌椅的數(shù)量和擺放；
2.3 導(dǎo)示指引；
2.4 物料擺放；
2.5 人流控制、隔離管理；
2.6 銷控管理（內(nèi)外場銷控板，在現(xiàn)場營造緊迫感；預(yù)留單位控制等）。
3、人員安排：
3.1 停車區(qū)：保安2-3人；
3.2 接待區(qū)：禮儀（2人以上，一般為雙數(shù)）、審核人員（客戶簽到、單據(jù)審核，4人以上）；
3.3 等候區(qū)：禮儀（2人以上）、物管（清潔、茶水，各4人左右）、保安（秩序管理）、銷售人員（客戶選號指引、唱票各1人）；
3.4 選房等候區(qū)：保安（1人）；
3.5 選房區(qū)：銷售人員（按情況定）、保安（2人）； 3.6 客戶選房區(qū)：銷售人員（按情況定）、銷控管理人員（至少2人）、唱票人員（1人）；
3.7 財務(wù)區(qū)：財務(wù)人員（開單、收款，按情況定）、保安（2人以上）；
3.8 簽約區(qū)：簽約人員（按情況定）；
3.9 禮品發(fā)放區(qū)：工作人員（2人）、機(jī)動人員（2人）、總控人員（2人）。
4、銷售通道
4.1 物料：宣傳圍擋、綠化植物、電瓶車、地毯、燈光、導(dǎo)示牌、水牌、桁架、道旗、吊旗、背景園林音樂等；
4.2 樣板房：戶型、展板、警示牌、鞋套、綠化植物、解說員、音樂、電視等。
六、開盤公關(guān)活動（開盤日）
1、活動主題
2、活動形式：圍餐（酒店）、演藝表、剪彩、新聞發(fā)布會、產(chǎn)品推介會
3、活動流程
4、人員安排：主持、保安、物管、禮儀、邀約嘉賓、表演人員
5、現(xiàn)場布置：空飄、拱門、道旗、舞臺
6、道具準(zhǔn)備：燈光、音響、背景板、抽獎箱、桌椅、鐵馬、資料袋、禮品、飲水機(jī)、主持人、項目介紹稿
7、新聞機(jī)構(gòu)接待：新聞通稿、邀請函、禮品、聚餐
七、開盤推廣準(zhǔn)備
一般在開盤前一周，以報媒為主，集發(fā)連發(fā)整版廣告，如果周六開盤，最好在周三開始連發(fā)三天整版。同時在開盤前十天，更換戶外廣告，預(yù)告開盤時間和優(yōu)惠。另外在三四線城市不要忽視現(xiàn)在的喜慶氣氛營造，而單張密集派發(fā)也是最好的告知途徑。無論一二線還是三四線，短信和網(wǎng)絡(luò)都是不可或缺的。
開盤廣告一般重點突出此次開盤所推售單位、面積、優(yōu)惠措施等。如果配合送大禮和大型公關(guān)活動更好。
八、項目銷售前期準(zhǔn)備工作
1、人員招聘：架構(gòu)、人數(shù)、薪金、級別制定、傭金提成
2、人員招聘渠道
3、人員培訓(xùn)計劃
培訓(xùn)內(nèi)容包含：
1）房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識：建筑知識、園林、法規(guī)（包括：權(quán)屬登記、按揭單位、認(rèn)購書認(rèn)購合同條例）。
2）項目情況：
百問百答，包含以下內(nèi)容：周邊配套、項目建筑（建筑風(fēng)格、規(guī)模、綠化、園林、建筑面積、總套數(shù)、總樓棟等）、產(chǎn)品（重點和周邊 競爭項目產(chǎn)品戶型對比）、物管、建材、配套收費、區(qū)域配套政策等。
3）禮儀：儀容儀表、站姿、坐姿、禮貌用語、接待動作規(guī)范。4）銷售技巧：接待流程、認(rèn)購流程、簽約流程；客戶分析；逼定技巧；客戶跟單技巧：電話來電、來訪、微信；call客技巧；派單技巧（站位、說辭、潛在客戶的判斷、如何索取號碼、如何即時邀約）；客戶維護(hù)；銷售說辭的注意事項；沙盤說詞、模型講解、板房介紹；產(chǎn)品推介技巧；營銷節(jié)點說詞調(diào)整培訓(xùn)；客戶意向套取技巧（心理價位意向）。
5）其他培訓(xùn)：客戶登記（來訪客戶分析；來電獲知渠道）；客戶填單；認(rèn)購書、買賣合同；按揭客戶計算；優(yōu)惠折扣計算、稅費計算；裝修基礎(chǔ)培訓(xùn)；競品項目市調(diào)注意事項；客戶跟蹤本填寫要求。
6）公司文化培訓(xùn)。
7）規(guī)章制度（公司、傭金分配、案場紀(jì)律）。
8）職業(yè)心態(tài)培訓(xùn)。
4、各階段銷售工作要點
4.1 前期培訓(xùn)（基礎(chǔ)培訓(xùn)）
4.2 中期強(qiáng)化：
認(rèn)籌期：認(rèn)籌細(xì)則講解，客戶競爭項目對比
開盤前：意向單元、心理價位
4.3 開盤培訓(xùn)：流程、工作要點、崗位職責(zé)、說辭、計價
4.4 持續(xù)期：案場銷售培訓(xùn)調(diào)整（難點說辭調(diào)整）
5、新人幫帶安排 5.1 工作安排
5.2 傭金分配
5.3 培訓(xùn)考核
5.4 各階段注意要點：要善于總結(jié)、要學(xué)會統(tǒng)籌、要注重分享、要懂得安撫。
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