二手房買賣合同糾紛案件（匯總12篇）

商業(yè)合同的履行是雙方維護和促進業(yè)務關系的關鍵，必須嚴格按照合同條款執(zhí)行。如果需要，在合同簽訂之前可以咨詢專業(yè)的法律意見，以確保合同的合法有效性。合同的解釋和執(zhí)行應根據(jù)當?shù)胤煞ㄒ?guī)和司法實踐進行。

二手房買賣合同糾紛案件篇一

房屋對于我國公民來說是非常重要的財產(chǎn)，很多公民努力奮斗的目的都是想在城市購買一套房屋，在實踐中房屋買賣合同產(chǎn)生的糾紛是非常多的，那么最高院關于房屋買賣合同糾紛案件的意見是怎樣的?以下是小編為大家?guī)淼淖罡咴宏P于審理房屋買賣合同糾紛案件，歡迎大家參考。

1、商品房預售許可證與商品房認購書效力之間的關系。

答：鑒于商品房預售的特殊性，我國法律、行政法規(guī)對商品房預售實行行政許可的監(jiān)管制度。《城市房地產(chǎn)管理法》第45條、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第23條均明確規(guī)定，商品房預售應當取得商品房預售許可證明。這就表明我國的商品房預售具有較強的國家干預性。最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第2條也規(guī)定，出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效。但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效。由上可見，無論是立法、行政法規(guī)，還是司法解釋，預售許可證明均是針對商品房預售行為所做出的強制性規(guī)定。

而《商品房認購書》作為一個獨立的合同形式，從其訂立的目的、約定的內容來看，通常是為將來雙方當事人訂立確定性的正式的商品房買賣合同達成的書面允諾，其目的就是通過訂立合同來約束雙方當事人承擔在將來訂立正式商品房買賣合同的義務，與作為本約合同的商品房買賣合同相對應，《商品房認購書》即為預約合同。預約合同只是雙方當事人承諾在約定的期限內訂立確定性合同即本約的預備性協(xié)議，不得因此認定本約已正式訂立。預約合同一方當事人僅可以請求對方當事人履行訂立本約的義務，不能請求履行本約的內容。預約合同一般表現(xiàn)為認購書、訂購書、預訂書、意向書、允諾書、備忘錄、談判紀要、定金收據(jù)等多種形式。

既然作為預約合同的《商品房認購書》是出賣人和買受人雙方為將來訂立作為本約合同的《商品房買賣合同》所做的承諾，而非正式的商品房預售行為，作為法定的商品房預售行為強制性前提條件的商品房預售許可證明就不應對出賣人訂立預約合同的行為干預禁止。未取得商品房預售許可證前簽訂的《商品房認購書》等預約合同均為有效。

索引：《民事審判指導與參考》(第36輯)第281頁。

2、開發(fā)商逾期交房應承擔的違約責任，能否依據(jù)業(yè)主支付的銀行按揭貸款利息來判決。

答：商品房買賣合同作為典型的雙務合同，交付房屋及支付房屋價款是開發(fā)商和業(yè)主的對待給付義務。業(yè)主遲延付款違反了其應依約按期支付價款的義務，開發(fā)商遲延交房則違反了其應按期交付房屋的義務，均應承擔相應的違約責任。對于違約責任，《中華人民共和國民法通則》第一百一十二條第一款規(guī)定：“當事人一方違反合同的賠償責任，應當相當于另一方因此所遭受的損失?！薄吨腥A人民共和國合同法》第一百一十三條第一款規(guī)定：“當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應當相當于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時所預見到或者應當預見到的因違反合同可能造成的損失。”因此，我國法律確定的違約損害賠償責任以填補損失為基本原則。

而在商品房買賣合同履行合同過程中，對于業(yè)主遲延付款給開發(fā)商所帶來的損失是開發(fā)商失去支配利用所遲延付款部分的使用利益;對于該部分利益，《司法解釋》第十七條規(guī)定，在商品房買賣合同當事人對于違約責任沒有約定的情況下，為金融機構收取該筆貸款的預期貸款利息，相當于開發(fā)商從銀行取得相應貸款的代價，這符合業(yè)主遲延支付價款造成開發(fā)商利用資金成本的損失實際。而對于開發(fā)商延期交房，其導致業(yè)主不能按期居住該房屋的使用利益損失;《司法解釋》將業(yè)主居住房屋的利益損失規(guī)定為業(yè)主需要租賃房屋居住的替代利益損害，這也符合業(yè)主實際損失的實際。

至于業(yè)主所需要負擔的同期銀行貸款利息高于租金的問題，同《司法解釋》所規(guī)定的處理原則并無邏輯關系。假定開發(fā)商依約按期交房，業(yè)主將該房出租，則其所得的租金也會比其應支付的銀行按揭貸款利息高，對此利息同租金的差額，業(yè)主也需自行承擔。

綜上，《司法解釋》所確定的開發(fā)商與業(yè)主需依據(jù)不同標準承擔不同違約責任的區(qū)分是建立在違約責任以填補損失基礎上的，二者并不存在矛盾。故在開發(fā)商逾期交房時，業(yè)主請求依據(jù)其應支付的銀行按揭貸款利息來承擔違約責任，在當事人并無約定時，該種請求并無依據(jù)，人民法院不應予以支持。

答：根據(jù)合同自治原則及《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(以下簡稱《商品房買賣解釋》)第十八條的規(guī)定，合同當事人之間就此有明確約定的，人民法院應當直接依據(jù)當事人的約定明確出賣人應承擔的違約責任。

如果當事人之間就此沒有約定或者約定不明而又不能通過協(xié)商加以明確的，人民法院則應根據(jù)《商品房買賣解釋》第十八條的規(guī)定，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算出賣人應承擔的違約責任。但由于《中國人民銀行關于人民幣貸款利率有關問題的通知》(銀發(fā)[2003]251號)第三條規(guī)定，逾期貸款罰息利率由原來的按日萬分之二點一計收利息，改為在借款合同載明的貸款利率水平上加收30%—50%。而由于商品房買賣合同并非借款合同，其也不會約定貸款利率，故依此確定違約金存在一定的障礙。在《商品房買賣解釋》未對此作進一步明確規(guī)定的情況下，根據(jù)合同法第一百七十四條確立的“沒有規(guī)定的，參照買賣合同的有關規(guī)定”的原則，鑒于買賣雙方合同義務的對等性，故人民法院可參照《最高人民法院關于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》(以下簡稱《買賣合同解釋》)第二十四條關于逾期付款違約金的計算標準的規(guī)定，以中國人民銀行同期同類人民幣貸款基準利率為基礎，參照逾期罰息利率標準確定出賣人應當承擔的違約責任。

如出賣人認為約定的違約金過高而要求人民法院調整的，人民法院應根據(jù)合同法第一百一十四條、《商品房買賣解釋》第十六條以及《最高人民法院關于適用合同法若干問題的解釋(二)》第二十九條的規(guī)定，并參照《商品房買賣解釋》第十八條、《買賣合同解釋》第二十四條確定的違約金計算標準確定出賣人應承擔的違約責任。

4、房屋差價能否作為非違約方的損失，由違約方予以賠償。

答：對于你所提及的問題在審判實踐中比較普遍。合同法第一百一十三條規(guī)定，當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應當相當于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時預見到或者應當預見到的因違反合同可能造成的損失。在有效的房屋買賣合同履行過程中，由于出賣人拒絕履行合同，導致買受人需要另行購買相類似的房屋，則其需要支付的另行購房成本就同其之前簽約的購房成本之間存在明顯的價值之差，此種房屋差價是由于違約方的違約行為造成的，可以作為守約方所遭受的損失。

至于你所提及的問題，人民法院在當事人已經(jīng)約定了固定違約金的情況下，能否判決違約方承擔房屋差價的違約責任，則涉及到合同法第一百一十四條第二款規(guī)定的適用問題。對此，屬于事實認定問題，應由人民法院根據(jù)案件具體情況加以處理。當然，如果人民法院能夠認定約定的違約金低于造成的損失，則可以適用合同法第一百一十四條及相關司法解釋的規(guī)定，對違約金予以調整，以房屋差價作為非違約方的損失，由違約方對你予以賠償。

二手房買賣合同糾紛案件篇二

近幾年由于房價過高所以有很多人都選擇了購買二手房，但是二手房由于是經(jīng)過一手的所以比新房辦理起來更加的復雜，那么二手房的買賣中我們應該注意

什么

，須確認房主真實身份：對于業(yè)主證件的真實性和其與業(yè)主身份的一致性是簽訂買賣合同的前提條件，尤其在買賣雙方自己進行交易而沒有第三方作為居間擔保的情況下，該項問題更需引起客戶的注意。

，必須明確雙方違約責任：因為房產(chǎn)交易復雜且金額較大，有時會出現(xiàn)意想不到的狀況，導致違約行為。為了能避免以后出現(xiàn)扯皮現(xiàn)象，需要在簽署合同時就明確寫清雙方的責任和權利，以及違約金的償付金額和時間，遵循的原則就是雙方責權利對等。

，必須注明費用交接時間。這是買方所應關注的房屋本身附屬問題，屬于“房屋交付”中的重要條款，一定要注明水、電、煤氣、物業(yè)、供暖等各項費用的交接年月日。

通過上述的`介紹我相信大家應該對如何避免二手房買賣合同糾紛有一定的了解了吧，在二手房買賣的過程中最主要的就是要學會補充協(xié)議，這樣可以更好的保障自己的利益和權益。如果大家對于買賣二手房還有疑惑的，歡迎詳情咨詢我們的在線律師為您解答。

二手房買賣合同糾紛案件篇三

近年來,二手房買賣糾紛頻繁出現(xiàn),在司法實踐中,由于不同裁判者對二手房買賣糾紛有不同認識,導致同類案件的處理結果也不完全相同。。以下是本站小編為大家精心準備的：二手房。

糾紛相關解析。歡迎閱讀!

一、一房多賣情形下，多個當事人均要求履行合同的，怎么處理?

a：出賣人就同一房屋分別簽訂數(shù)份買賣合同，在合同均為有效的前提下，買受人均要求繼續(xù)履行合同的，原則上應按照以下順序確定履行合同的買受人：

(1)已經(jīng)辦理房屋所有權轉移登記的;。

(2)均未辦理房屋所有權轉移登記，已經(jīng)實際合法占有房屋的;。

(3)均未辦理房屋所有權轉移登記，又未合法占有房屋，應綜合考慮各買受人實際付款數(shù)額的多少及先后、是否辦理了網(wǎng)簽、合同成立的先后等因素，公平合理的予以確定。

買受人中之一人起訴要求出賣人繼續(xù)履行買賣合同，出賣人以房屋已轉讓給他人為由提出抗辯的，法院可以根據(jù)案件具體情況決定是否追加其他買受人作為第三人參加訴訟;其他買受人另行提起訴訟要求繼續(xù)履行合同的，應當依據(jù)前款原則協(xié)調處理。

a：當事人之間就轉讓同一房屋先后分別簽訂數(shù)份買賣合同，合同中關于房屋價款、履行方式等約定存在不一致，當事人就此產(chǎn)生爭議的，應當依據(jù)當事人真實意思表示的合同約定繼續(xù)履行。對于當事人在房屋買賣中確實存在規(guī)避稅收征管、騙取貸款等行為的，必要時可一并建議相關行政主管部門予以處理。

也就是說，通過簽訂陰陽合同避稅的，避稅的條款因違背雙方的真實意思表示，而無效，仍應按照實際交易價格履行。

三：以他人名義購房，借名人與登記人發(fā)生糾紛的，怎么處理?

a：當事人約定一方以他人名義購買房屋，并將房屋登記在他人名下，借名人實際享有房屋權益，借名人依據(jù)合同約定要求登記人(出名人)辦理房屋所有權轉移登記的，可予支持。但是，該房屋因登記人的債權人查封或其他原因依法不能辦理轉移登記，或者涉及善意交易第三人利益的除外。這里的前提是，當事人之間已經(jīng)就借名購房達成了書面協(xié)議，或有證據(jù)能夠證明借名的事實。且借名人不得以其系實際出資人為由，對方善意第三人，但若第三人知道或應當知道該情形的除外。

四：一方當事人確實為購房出資，但不能證明當事人之間系借名關系的，怎么處理?

a：當事人一方提供證據(jù)證明其對房屋的購買確實存在出資關系，但不足以證明雙方之間存在借名登記的約定，其主張確認房屋歸其所有或要求登記人辦理房屋所有權轉移登記的，不予支持;其向登記人另行主張出資債權的，應當根據(jù)出資的性質按照相關法律規(guī)定處理。

也就是說，在此情形下，出資人只能向對方當事人主張雙方形成借款的債權債務關系，出資人只能要回借款及其利息，而不能取得房屋所有權。

a：借名人違反相關政策、法規(guī)的規(guī)定，借名購買經(jīng)濟適用住房等政策性保障住房，并登記在他人名下，借名人主張確認房屋歸其所有或者依據(jù)雙方之間的約定要求登記人辦理房屋所有權轉移登記的，一般不予支持。

也就是說，借用人在其本身不符合購買經(jīng)濟適用房等保障性住房條件的情況下，不可能通過借用他人名義購買房屋，而達到規(guī)避購買條件，實現(xiàn)購買保障性住房的目的。

a：房屋買賣合同簽訂后，出賣人未依約為買受人辦理房屋所有權轉移登記，買受人提起房屋確權之訴，要求確認房屋歸其所有的，法院應當行使釋明權，告知其應當變更訴訟請求要求出賣人辦理所有權轉移登記，買受人堅持不變更的，對其訴訟請求，不予支持。

也就是說，賣方未履行辦理所有權轉移登記手續(xù)的行為，屬于違反雙方買賣合同義務的行為，仍是合同糾紛，并不因為當事人付清了購房款，并實際占有房屋，而可直接要求確認其享有物權。

七：房屋買賣合同履行過程中，一方當事人根本違約的，違約方是否享有合同解除權?

a：房屋買賣合同履行過程中，一方當事人構成根本違約的，守約方有權解除合同，違約方不享有合同法定解除權。如果因不可抗力或情事變更等原因，致使合同目的無法實現(xiàn)的，合同雙方均有權要求解除合同。

房屋買賣合同簽訂后，一方當事人不同意繼續(xù)履行，愿意以承擔相應違約責任為代價解除合同，而另一方堅持要求繼續(xù)履行，經(jīng)審查合同繼續(xù)履行不存在現(xiàn)實困難的，應當判決雙方繼續(xù)履行合同，但合同另有解約定金等約定或符合《合同法》第一百一十條規(guī)定的法定不能履行或事實不能履行情形的除外。

八：房屋買賣合同對定金性質約定不明確的，如何處理?

a：當事人在房屋買賣合同中對定金性質約定不明的，不應視為解約定金。所謂解約定金是指交付定金的一方可以按照約定以喪失定金為代價解除合同，收受定金的一方可以雙倍返還定金為代價解除合同。

若房屋買賣合同中同時約定了解約定金和違約金，當事人一方已構成違約的，在約定條件成就時解約定金處罰與違約金可以同時適用。

也就是買賣合同沒有明確約定定金為解約定金的，就不能視為解約定金，任何一方不得以放棄或雙倍返還定金為代價解除買賣合同。原則上定金與違約金是不能并用的，但解約定金可以和違約金同時并用。在《北京高院關于審理買賣合同糾紛的指導意見中》即規(guī)定：“當事人同時約定違約金和定金并約定了定金性質的，當事人一方違約，對方依據(jù)約定的定金性質一并主張違約定金和違約金的，法院不予支持;當事人一方違約，對方依據(jù)約定的定金性質一并主張解約定金和違約金的，法院應予支持。”

九：房屋買賣合同因一方根本違約解除后，守約方可以主張賠償哪些損失?

a：房屋買賣合同簽訂后，因一方當事人根本違約致使另一方訂立合同的目的不能實現(xiàn)，守約方要求解除合同，并要求違約方賠償房屋差價損失、轉售利益損失等可得利益損失的，應酌情予以支持，但當事人另有約定的除外。

在認定和計算可得利益損失時，應從守約方主張的可得利益賠償總額中扣除守約方未采取合理措施不當擴大的損失、守約方亦有過失所造成的損失、守約方因此獲得的利益以及守約方取得利益需要支出的必要的交易成本，并綜合考慮守約方的履約情況等因素予以確定。

也就是說，守約方可以要求違約方賠償房屋差價損失、轉賣他人所得額外收入，特別是在出賣方一房二賣，出賣人將房屋以高于買受人所出價格，賣于第三人的情形，買受人有權要求從出賣人轉售的更高房價款中分享利益。

十：房屋買賣合同不成立、無效、被撤銷后，如何處理?

a：在買賣合同不成立、無效、被撤銷的情形中，形成的是締約過失責任，而非違約責任，此時，無過錯一方所受的損失，主要是信賴利益的損失。信賴利益的損失包括：所受損害和所失利益(當事人信賴合同有效成立而喪失另訂其他有利合同的機會損失等)、締約花費的成本等損失，但締約過失的損失賠償數(shù)額以不超過履行利益為限。

十一：房屋買賣合同侵害第三方優(yōu)先購買權的，如何處理?

a：房屋的優(yōu)先購買權，一般因房屋。

租賃合同。

存在房屋共有人等情形而存在若出租人轉讓房屋給第三人侵害承租人優(yōu)先購買權承租人請求判決其與出租人在與第三人同等條件下成立房屋買賣合同關系出租人為其辦理房屋所有權轉移登記經(jīng)審查承租人購買房屋的意思表示真實且具備合同履行能力的法院可以支持其訴訟請求并判決承租人在合理期限內依同等條件支付房屋價款但法律、司法解釋另有規(guī)定的除外。法院在審理過程中可以根據(jù)案件實際情況要求承租人提供相應的擔保以證明其具備合同履行能力。

承租人在訴訟中僅要求法院確認其對房屋享有優(yōu)先購買權，而不要求行使優(yōu)先購買權，經(jīng)法院釋明后仍堅持不變更的，對承租人的訴訟請求，不予支持。

也就是說，具有優(yōu)先購買權的人，提起侵害其優(yōu)先購買權訴訟的，在訴訟中，必須立即或擔保行使優(yōu)先購買權，而不能只主張侵犯優(yōu)先權，而不行使優(yōu)先購買權。即不能自己不買，也不讓他人購買。

十二：房屋買賣中，房產(chǎn)中介在居間合同中，具有什么義務?

a：房屋中介機構對于房屋權屬狀況等訂約相關事項及當事人的訂約能力負有積極調查并據(jù)實報告的義務。

房屋中介機構違反忠實居間義務，嚴重損害委托人利益的，不得要求委托人支付中介服務費用及從事居間活動的必要費用。委托人有損失的，房屋中介機構應當承擔相應的損害賠償責任。

房產(chǎn)中介在居間合同中，主要提供的是訂立合同的機會或提供訂立合同的媒介服務，盡管房產(chǎn)中介作為非買賣合同當事人，無需對合同承擔法律責任，但房產(chǎn)中介應就其提供的訂立合同機會或媒介服務負責，若房產(chǎn)中介未適當履行其義務，對存在重大權屬瑕疵或其他瑕疵的房屋，本應或能夠發(fā)現(xiàn)其瑕疵，而僅因其不積極調查等消極行為未發(fā)現(xiàn)或未告知合同當事人，那么房屋中介機構不僅可能承擔退還居間費的損失，而且還可能會承擔其他賠償責任。

十三：夫妻一方擅自處分夫妻共有房產(chǎn)的，怎么處理?

a：出賣人將登記在其個人名下的法定共有房屋，未經(jīng)占份額三分之二以上的按份共有人或全體共同共有人同意，擅自以自己名義轉讓給他人，買受人為善意的，可以認定房屋買賣合同有效。

出賣人為夫妻一方，轉讓房屋行為符合受讓人有理由相信夫或妻一方有處分權的，另一方不得以其不同意為由對抗受讓人。

房屋買賣合同簽定后，遲遲未辦過戶，責任應當由誰承擔?

房屋買賣合同簽訂以后，買方交付了房款，并實際占有了房屋，賣方未履行辦理所有權轉移登記手續(xù)的，屬于違反買賣合同約定義務的行為，賣方應承擔相應的違約責任，買方如果對這套房子志在必得，一定要盡早起訴，同時為避免賣方另將房屋轉賣他人，最好將房屋進行保全;如果買方志在違約金的賠付，須將已支付給賣方的房款取回再行起訴，以防賣方因敗訴而拖欠所支付的房款及違約金。

出賣人就同一房屋分別簽訂數(shù)份買賣合同，在合同均為有效的前提下，買受人均要求繼續(xù)履行合同的，原則上應按照以下順序確定履行合同的買受人：(1)已經(jīng)辦理房屋所有權轉移登記;(2)均未辦理房屋所有權轉移登記，已經(jīng)實際合法占有房屋的;(3)均未辦理房屋所有權轉移登記，又未合法占有房屋，應綜合考慮各買受人實際付款數(shù)額的多少及先后、是否辦理了網(wǎng)簽、合同成立的先后等因素，公平合理的予以確定。

當事人約定一方以他人名義購買房屋，并將房屋登記在他人名下，借名人實際享有房屋權益，借名人依據(jù)合同約定要求登記人(出名人)辦理房屋所有權轉移登記的，可予支持。但是，該房屋因登記人的債權人查封或其他原因依法不能辦理轉移登記，或者涉及善意交易第三人利益的除外。這里的前提是，當事人之間已經(jīng)就借名購房達成了書面協(xié)議，或有證據(jù)能夠證明借名的事實。且借名人不得以其系實際出資人為由，對方善意第三人，但若第三人知道或應當知道該情形的除外。

在現(xiàn)實生活中二手房買賣交易簽訂合同時，作為買家應該注意哪些問題?

二手房買賣時，三個合同特別重要，第一個合同是中介委托合同，如果是通過中介買房，那中介一般不會讓你直接見賣房人，他們會擔心你會跨越他，直接和賣房人達成協(xié)議。所以，中介一定會讓你跟他簽一個中間合同。

第二個合同是房屋買賣合同，這個合同上，買房人一定要簽仔細房屋原來的所有權是誰，房屋的面積有多大，房屋的價格是多少，各種費用的結清問題。對于出賣人來講，成本最低的方法就是簽訂一個相對細致的合同，各個條條框框都簽訂好了，也能避免糾紛。

如果買二手房時不是一次性付清的，那就得簽銀行貸款抵押合同。這個合同涉及到賣房人，買房人，賣房人的貸款銀行，買房人的貸款銀行，還可以再加三方，賣房人的貸款銀行指定的保險公司，買房人的貸款銀行指定的保險公司，還有中介公司，這個貸款行為可能涉及到七方，因此比較復雜。這種情況下，對于消費者來說，要想簽訂一個細致的合同，可以請個律師。

如果在二手房買賣交易中，賣家違約，作為買家是否有權解除合同?應該怎么處理?

為了維護市場經(jīng)濟的交易秩序，合同解除權不能任意行使，即使賣方違約，買家要行使解除權仍需要具備合同解除權。解除權分為約定解除權和法定解除權。約定解除權即雙方協(xié)商一致在合同內約定的一方可以解除合同的條件，該條件具備時，一方可以通知解除合同。法定解除權即合同法規(guī)定的對方違約情況下的解除權，主要包括對方逾期履行經(jīng)催告后在合理期限內仍不履行、對方違反合同致使乙方不能實現(xiàn)合同目的、對方明示或以自己的行為表明將不履行合同的等等。在以上情況之一的，才可以解除合同。

定金在二手房交易中經(jīng)常涉及，我就定金的相關問題簡要補充幾點：定金是指買賣雙方在訂立買賣合同或履行合同之前，為了擔保合同的訂立或履行而由一方向另一方支付一定數(shù)額的金錢作為訂約或履約的保證金?！逗贤ā返诎耸艞l規(guī)定“當事人可以約定一方向對方給付定金作為債權的擔保。債務人履行債務后，定金應當?shù)肿鲀r款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務的，無權要求返還定金;收受定金的一方不履行約定的債務的，應當雙倍返還定金?！痹摋l通常也稱為定金罰則條款。

1)定金交付越多，是否賠償越多?《合同法》第九十一條“定金的數(shù)額由當事人約定，但不得超過主合同標的額的百分之二十?！币约白罡呷嗣穹ㄔ宏P于適用《中華人民共和國擔保法》若干問題的解釋第一百二十一條“當事人約定的定金數(shù)額超過主合同標的額百分之二十的，超過的部分，人民法院不予支持?！倍ń饠?shù)額最多不能超過房屋價款的百分之二十。如果一方違反訂金合同約定，多交的定金部分，另一方需要退還或不需要雙倍返還。因此，超過法律規(guī)定數(shù)額的“定金”，不是法律意義上的“定金”，不適用定金罰則。

2)買賣合同未能達成一致協(xié)議，定金罰則是否適用?雙方因買賣合同條款沒有達成一致意見，而未能簽訂買賣合同，即使交付了定金，“定金罰則”也得不到適用。因此，不一定交付了定金，就一定能夠保證合同的順利簽約，或適用定金罰則。在此，雙方在簽訂定金合同或交付定金時，應先就買賣合同條款達成一致意見，并將買賣合同附于定金合同后;或將買賣合同主要條款在定金合同中列明;或將定金條款寫進買賣合同內。以避免日后一方以買賣合同未能達成一致意見為由，不簽訂買賣合同，發(fā)生定金罰則條款不能適用的情形。

3)“定金”與“訂金”的區(qū)別。“定金”與“訂金”只有一字之差，“定金”是法律上的概念，法律對定金有明確的規(guī)定，具有擔保性，適用定金罰則，但“訂金”法律沒有明確的加以規(guī)定，一般視為預付款，且不具有擔保性，不適用定金罰則。根據(jù)最高人民法院關于適用《中華人民共和國擔保法》若干問題的解釋第一百一十八條的規(guī)定“當事人交付留置金、擔保金、保證金、訂約金、押金或者訂金等，但沒有約定定金性質的，當事人主張定金權利的，人民法院不予支持?！彪p方在合同中應當明確所付款項為“定金”，并約定付定金的一方違約，無權要求返還定金，另一方違約，應雙倍返還定金。

1.合同無效應返還全部定金。

案情簡介：20xx年6月21日，朱向陽的父親由陳荊松做為中介方，以朱向陽的名義與王慧海簽訂了一份房地產(chǎn)經(jīng)紀合同，購買位于沈陽市某區(qū)的商品房一套，朱向陽的父親并按合同約定交付給王慧海定金20xx0元。合同簽訂后，朱向陽發(fā)現(xiàn)該合同上賣方(房主)寫的是邱木真，而在賣方(房主)上面簽名的卻是王慧海，經(jīng)到沈陽市房產(chǎn)局咨詢和核實后，朱向陽找到王慧海，要求退還定金20xx0元。得知該房屋系劉菁珊購買的邱木真的，但尚未辦理產(chǎn)權過戶手續(xù)。朱向陽的父親所交的20xx0元定金實際上在劉菁珊手中，朱向陽的父親找到劉菁珊，經(jīng)交涉，劉菁珊同意退回17000元。朱向陽的父親于20xx年6月29日在收到17000元后，出具了收條，并在收條上注明"另外補償叁仟元整房主"。后朱向陽在向劉菁珊索要3000元未果的情況下，于20xx年12月7日訴訟至人民法院，要求劉菁珊返還3000元定金，王慧海對劉菁珊的返還義務負連帶責任。

法院判決：法院認為，朱向陽與王慧海、陳荊松簽訂的房地產(chǎn)經(jīng)紀合同，因王慧海并非房屋的所有權人，而劉菁珊亦未依法登記領取該房屋的權屬證書，故該房地產(chǎn)經(jīng)紀合同違反了《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條第(六)項“未依法登記領取權屬證書的房地產(chǎn)不得轉讓”的規(guī)定，系無效合同。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十八條“合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產(chǎn)，應當予以返還”的規(guī)定，因此劉菁珊應當返還全部定金20xx0元;被告王慧海與朱向陽簽訂了房地產(chǎn)經(jīng)紀合同，并收取了定金，應承擔連帶清償責任。依法判決：“一、于本判決生效之日起10日內，劉菁珊應返還朱向陽3000元定金款;二、被告王慧海對上述款項承擔連帶清償責任?！?/p>

律師點評：司法實踐中，法院對賣方未取得房屋所有權證而出售房屋，有關房屋買賣合同效力認定問題上，做法很不一致，有的認定有效，有的認定無效。但是近年來，法院日漸趨向于認定有效。本律師認為，判斷民事合同的效力，其法律依據(jù)是民事法律法規(guī)，是《民法通則》、《合同法》，而不應該是行政法律法規(guī)《城市房地產(chǎn)管理法》。

本案中當事人簽訂的《房地產(chǎn)經(jīng)紀合同》應當認定為無效合同，合同簽訂人王慧海既不是房主本人，其甚至與房主沒有任何聯(lián)系。王慧海明知劉菁珊不是房主，自己既沒有房主的委托手續(xù)，也沒有劉菁珊的委托手續(xù)，而以自己的名義簽訂合同并收取定金，其主觀存在過錯。并且王慧海將定金轉交給劉菁珊也是沒有任何法律和合同依據(jù)的，該轉交行為也存在過錯，因此王慧海對《房地產(chǎn)經(jīng)紀合同》無效和定金的轉交均存在過錯，其應承擔連帶返還責任。依據(jù)《合同法》第五十八條規(guī)定：合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產(chǎn)，應當予以返還;不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。

2.拒絕賣房雙倍賠償定金案。

案情簡介：20xx年6月30日原告高素琴與被告孫和平經(jīng)房地產(chǎn)中介公司介紹，被告孫和平將一套房屋出售給原告高素琴，雙方協(xié)商，原告高素琴向被告孫和平先交納定金人民幣5,000元。之后，高素琴向被告孫和平交納定金5,000元，被告孫和平為此給高素琴出具收條一份，收條中寫明，該房屋系私有產(chǎn)權，總價額73,000元;孫和平在20xx年7月12日應搬出此房，屋內設施不動;若孫和平不賣此房需賠償高素琴10,000元，若高素琴不買此房則定金不退。收條還注明在未辦理產(chǎn)權過戶前高素琴向孫和平押3,000元，辦理產(chǎn)權過戶后一次性付清全部房款。并且，交付定金時孫和平正在辦理自己名下房屋產(chǎn)權證，雙方亦未簽訂房屋買賣協(xié)議。20xx年9月高素琴以孫和平未能與其辦理房屋過戶手續(xù)，要求孫和平返還定金未果，特起訴至人民法院，要求孫和平雙倍返還定金10,000元。

法院判決：法院認為，原告高素琴與被告孫和平之間的房屋買賣雖然經(jīng)房屋中介所介紹，雙方雖未簽訂房屋買賣協(xié)議，但雙方之間有收條為憑，從該收條記載的內容，對雙方當事人均有約束力，應當認定有效孫和平取得房屋產(chǎn)權證后，未將該房出售給高素琴應當承擔違約責任，對于原告高素琴要求雙倍返還定金的訴訟請求，法院予以支持。依法判決：孫和平應于本判決書生效后十日內向高素琴雙倍返還定金10,000元。

律師點評：定金合同是實踐性合同，從當事人實際交付定金時生效。本案中，根據(jù)定金收條中記載的內容，高素琴交付的屬于履約定金。若房主孫和平收受定金后不履行約定的交付房屋并辦理產(chǎn)權過戶的合同義務時，則高素琴有權要求其雙倍返還定金。定金具有懲罰性，目的是為了約束當事人履行約定義務，在當事人違反約定時給對方合理補償，因此也具有補償性。本案中，孫和平違反約定拒絕為高素琴辦理產(chǎn)權過戶手續(xù)，導致高素琴獲得房屋所有權的合同目的無法實現(xiàn)，高素琴可以要求孫和平雙倍賠償定金?！稉７ā返诰攀畻l規(guī)定：定金應當以書面形式約定。當事人在定金合同中應當約定交付定金的期限，定金合同從實際交付定金之日起生效。最高人民法院關于適用《擔保法》若干問題的解釋第一百二十條規(guī)定：因當事人一方遲延履行或者其他違約行為，致使合同目的不能實現(xiàn)，可以適用定金罰則。

《擔保法》第八十九條規(guī)定：當事人可以約定一方向對方給付定金作為債權的擔保。債務人履行債務后，定金應當?shù)肿鲀r款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務的，無權要求返還定金;收受定金的一方不履行約定的債務的，應當雙倍返還定金。本案中，買賣雙方在合同中已經(jīng)明確約定交付的10000元是購房定金，并約定了定金的懲罰性質，即收受定金的一方違約的，須雙倍返還定金;交付定金的一方違約的，對方有權沒收定金。需要說明的是：若合同已經(jīng)寫明“定金”，即使沒有注明定金的性質，也具有擔保法上定金的法律效力;若合同中沒有寫明“定金”，而寫明的是“保證金”、“押金”等其他名稱，但同時規(guī)定了定金的性質，那么也具有擔保法上定金的法律效力。

雙方約定的定金數(shù)額不應超過合同標的物總價款的20%，否則超過的部分無效。而且定金合同是實踐性合同，以定金的實際交付為生效要件。

3.協(xié)議收回定金則無權要求雙倍返還定金案。

案情簡介：原告李耀鵬與被告嚴樹英雙方于20xx年5月18日簽訂一份房屋買賣合同書，約定嚴樹英將房屋一套以49500元的價格賣給李耀鵬，李耀鵬在簽訂合同時給付定金4000元。合同簽訂后，李耀鵬支付了全部的購房款。20xx年5月29日雙方去房產(chǎn)交易所辦理過戶手續(xù)。由于當時嚴樹英所帶證件不齊備，故產(chǎn)權過戶手續(xù)未能辦成。之后，嚴樹英通知李耀鵬再等幾天，后又告訴李耀鵬說，她的房子不能賣了。后雙方重新在該房屋買賣合同書上約定：“由于嚴樹英違約，嚴樹英于20xx年6月6日將購房定金4000元還給李耀鵬，甲、乙雙方同意該協(xié)議終止。”被告于20xx年6月6日將全部房款及定金4000元全部退還給李耀鵬。但是李耀鵬認為嚴樹英違反約定應當雙倍返還定金，還應支付4000元違約金。雙方在協(xié)商無果的情況下，李耀鵬向法院提出訴訟，要求嚴樹英支付違約金4000元，并負擔訴訟費用。

法院判決：法院認為，原、被告雙方于20xx年5月18日所簽的合同書及以后所補充的協(xié)議內容，均為雙方的真實意思表示，雙方均應嚴格履行。原告在該合同書中的明確表示在被告退還定金后同意該協(xié)議終止，并未要求雙倍返還定金，應視為雙方當事人新的約定。雙方應按此約定履行，而且雙方已經(jīng)實際履行。原告起訴要求雙倍返還定金沒有法律依據(jù)，本院不予支持。故依據(jù)《中華人民共和國合同法》第九十三條、《最高人民法院關于適用中華人民共和國擔保法若干問題解釋》第一百二十條之規(guī)定，判決如下：駁回原告李耀鵬的訴訟請求。

律師點評：定金合同是實踐性合同，雙方當事人不能約定定金合同生效的時間，定金合同生效的時間是法律明確規(guī)定的，即定金實際交付時定金合同生效。為此，雙方之間是否存在定金合同法律關系，一切以是否實際支付定金為準?！稉７ā返诰攀畻l規(guī)定：定金應當以書面形式約定。當事人在定金合同中應當約定交付定金的期限。定金合同從實際交付定金之日起生效。本案中，由于嚴樹英違約不辦理產(chǎn)權過戶手續(xù)，李耀鵬依法有權要求其雙倍返還定金。但是當李耀鵬收回全部定金，不管雙方是否補充約定權利義務關系終止，雙方的定金合同關系都一律隨即終止，李耀鵬再要求雙倍返還定金則無法律依據(jù)，因此其訴求也不會被法院所支持。

案情簡介：甲在20xx年3月13日購買一套商品房，6月1日入住，11月30日開發(fā)商做產(chǎn)權作登記，甲12月20日取得房屋所有權證。在同年11月20日，甲與宋某在中介公司的介紹下，簽訂了《房屋買賣合同》。合同中約定甲將建筑面積129.70平方米的房屋，以158萬元價格轉讓給宋某。在約定了付款期限后，雙方又在補充條款中約定了兩項內容：一是該房屋目前尚未取得房屋所有權證，待賣方房屋所有權證辦理完畢后雙方再辦理過戶手續(xù)。二是買賣合同自雙方簽訂之日生效，雙方對此買賣行為均不得反悔，否則由違約的一方以總房價款的10%支付違約金。在雙方約定的首期付款期限到來后，宋某就一直沒有再履行過合同。20xx年3月9日，甲起訴到法院，要求宋某以總房價款的10%支付違約金15.8萬元。在庭審中宋某辯稱，是甲在沒有取得房產(chǎn)證之前，就與宋某簽訂房屋買賣合同，該行為違反了相關法律規(guī)定屬無效合同。

法院判決：法院認為，宋某與甲簽訂的房屋買賣合同中，明確約定雙方在取得房地產(chǎn)權證后辦理過戶手續(xù)，還明確了不交易的違約責任承擔。因宋某的違約行為造成合同不能履行，于是法院判決宋某按合同約定支付甲10%的違約金15.8萬元。一審判決后宋某提出上訴，認為法院適用法律錯誤，我國的房地產(chǎn)管理法明確規(guī)定未取得房地產(chǎn)權屬證書的房屋不得轉讓，宋某與甲的買賣房屋的行為違反了法律的強制性規(guī)定，按照合同法第五十二條的規(guī)定應屬于無效。但最后二審法院維持了一審法院的判決。

律師點評：《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條以及相關的北京市房地產(chǎn)轉讓的有關規(guī)定，的確規(guī)定未依法登記領取權屬證書的房地產(chǎn)，不得轉讓。但是，法律法規(guī)并沒有規(guī)定在沒有取得房屋產(chǎn)權證時，簽訂的房地產(chǎn)買賣合同為無效?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第三十七條的規(guī)定未取得權屬證書不得轉讓是行政管理的規(guī)定，即要求行政機關對未取得房屋權屬證書的房屋不辦理過戶手續(xù)，但買賣雙方簽訂合同時在合同中注明了雙方對這一規(guī)定完全知曉，也知道只有取得房屋所有權證才能辦理過戶，是雙方真實意思的表示，因此認定雙方簽訂的合同合法有效，這是符合合同法精神的。因此法院的判決是正確的。但目前對于未取得產(chǎn)權證出售房屋的情況，法院的處理方式也不一樣，有的法院認為雙方簽訂的合同是無效的，因此請讀者注意訴訟當中的風險。

案情簡介：甲20xx年買的房子，20xx年8月1日取得房產(chǎn)證，但甲是通過貸款買的房屋，銀行貸款還未還清，房屋做了抵押。20xx年12月21日，甲與王某簽訂了買賣合同，王某交付了首付款并入住了該房屋。房子賣完不久，房價就漲了將近20%。于是，甲起訴到法院，以房子在轉讓時已抵押給銀行為由，要求法院確認這起房屋買賣行為無效，以達到收回房子的目的。

法院判決：法院經(jīng)審理認為，甲的請求不符合公平原則，為維護交易安全及市場交易的流轉，駁回了甲的訴訟請求。

律師點評：因甲對房屋做了抵押，因此在抵押未解除之前你所購房屋不能辦理過戶手續(xù)，甲所購房屋在所有權行使上是受到一定限制的。但甲與王某簽訂的合同是雙方真實意思的表示。雖然涉訴房屋已在銀行抵押，現(xiàn)合同已實際履行，王某給付了部分房款，目的在于讓甲將所欠銀行貸款還清，解除抵押，以利于辦理過戶手續(xù)，因此甲應及時還清銀行貸款。況且甲已將房屋交付給王某，王某也實際入住該房屋，因此從維護市場交易的秩序及公平公正的原則以及甲要求確認合同無效的真實目的，法院的判決是正確的。

案情簡介：20xx年4月15日,何某與某房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂商品房買賣合同,約定貸款購買開發(fā)商開發(fā)的一套房子。何某20xx年2月28日辦理了入住手續(xù)，但未實際入住。20xx年3月2日，在北京xx房地產(chǎn)經(jīng)紀有限責任公司參與下,劉某、何某及中介公司三方簽訂了《房屋交易居間合同》,合同約定,劉某購買何某的房子，價款40萬元。合同簽訂后,劉某支付中介公司首付款20萬元，其中含定金2萬元,中介公司將其中1萬元留作自己的中介費，其余19萬給付了何某。劉某在等待開發(fā)商給何某辦理房產(chǎn)證，以便于盡快過戶，但是該項目的開發(fā)商已被撤銷了房地產(chǎn)開發(fā)資質，且房地產(chǎn)公司已是人去樓空，該項目無法辦理初始產(chǎn)權登記，所購項目的所有購房人均不能取得房屋所有權證。于是劉某狀告中介公司,要求確認三方簽訂的《房屋交易居間合同》無效,并要求返還購房款。

法院判決：法院經(jīng)審理后認為，因開發(fā)商已不存在，買方最終無法取得房屋所有權證，其合同目的已不能實現(xiàn)，應認定買賣合同無效，賣方返還房款。

律師點評：目前法院對于沒有產(chǎn)權證即簽訂買賣合同并約定產(chǎn)權證辦理下來后辦理過戶手續(xù)的二手房買賣案件傾向于認定合同有效，現(xiàn)在也有越來越多的案例按此處理，但是對于簽訂合同時沒有房產(chǎn)證，賣方最終也不可能取得房產(chǎn)證的情況下，導致買方無法取得房產(chǎn)證，買方的合法權益無法得到法律保護,一般認定買賣合同無效，判決將買方或中介公司將已收的房款返還給買方。

二手房買賣合同糾紛案件篇四

出賣人就同一房屋分別簽訂數(shù)份買賣合同，在合同均為有效的前提下，買受人均要求繼續(xù)履行合同的，原則上應按照以下順序確定履行合同的買受人：

（1）已經(jīng)辦理房屋所有權轉移登記的;

（2）均未辦理房屋所有權轉移登記，已經(jīng)實際合法占有房屋的;

（3）均未辦理房屋所有權轉移登記，又未合法占有房屋，應綜合考慮各買受人實際付款數(shù)額的多少及先后、是否辦理了網(wǎng)簽、合同成立的先后等因素，公平合理的予以確定。

買受人中之一人起訴要求出賣人繼續(xù)履行買賣合同，出賣人以房屋已轉讓給他人為由提出抗辯的，法院可以根據(jù)案件具體情況決定是否追加

其他

當事人之間就轉讓同一房屋先后分別簽訂數(shù)份買賣合同，合同中

關于

也就是說，通過簽訂陰陽合同避稅的，避稅的.條款因違背雙方的真實意思表示，而無效，仍應按照實際交易價格履行。

當事人約定一方以他人名義購買房屋，并將房屋登記在他人名下，借名人實際享有房屋權益，借名人依據(jù)合同約定要求登記人（出名人）辦理房屋所有權轉移登記的，可予支持。但是，該房屋因登記人的債權人查封或其他原因依法不能辦理轉移登記，或者涉及善意交易第三人利益的除外。這里的前提是，當事人之間已經(jīng)就借名購房達成了書面協(xié)議，或有證據(jù)能夠證明借名的事實。且借名人不得以其系實際出資人為由，對方善意第三人，但若第三人知道或應當知道該情形的除外。

二手房買賣的風險和需要注意的細節(jié)很多，稍不留意可能就會引起不必要的糾紛，當事人一定要多多了解相關信息，才能更好的維護自己的權益。如果你在購買或者出售二手房的時候遇到法律糾紛，可以通過我們網(wǎng)站委托律師來解決問題。

二手房買賣合同糾紛案件篇五

訴訟請求。

1.判令被告繼續(xù)履行雙方共同簽訂的《房屋買賣合同》，并于判決生效的5個工作日內，配合辦理房貸手續(xù)（因原告自身原因導致無法放貸或貸款不足部分，原告會以現(xiàn)金方式補齊）、并在20個工作日以內配合辦理過戶手續(xù)。原告會在辦理過戶手續(xù)當日(含)之前，將剩余首付款支付給被告。

2.本案訴訟費以及其他相關費用由被告承擔。

3.如被告在事實上無法履行合同，需承擔以下違約責任：在判決生效5日以內，支付原告所付定金的二倍共計10萬元給原告、同時退換首付款5萬元，承擔中介費1萬元；并針對賠償違約金低于造成損失部分，請求法院予以增加：包括履行合同后可以獲得的房租受益共計2300元、以及因房價上漲對原告造成的機會損失共計30萬元。

事實和理由。

原告、被告以及第三方中介xxxx年x月x日簽訂一。

式三份的《市房屋買賣合同》；被告xx房屋出售給原告；成交總價100萬元整，

但是，因市房價暴漲，被告便產(chǎn)生違約意向，通過電話、以及委托中介轉達等方式，表示拒絕出售此套房屋，企圖惡意違約，但又不承認其違約行為。

原告認為，由于目前房價同x月份簽訂合同時相比，房價暴漲，相同區(qū)域內的新房售價、二手房掛牌價均漲幅超過30%；現(xiàn)在原告如購買相同房產(chǎn)，需比簽訂合同時多付出的.錢已超過xx萬；從而導致作為守約方的原告，已經(jīng)從事實上無法再以簽合同時的價格購買相似的房屋。

如被告違背誠信、惡意違約而不履行合同，會導致作為守約方的原告蒙受重大的機會損失，導致原告用永遠喪失在昆山購房的機會。

綜上所述，請法官維護我守約方的利益，支持我的訴訟請求。

此致

人民法院。

原告：

二手房買賣合同糾紛案件篇六

范本合同指所有法律部門中確定權利、義務關系的協(xié)議。以下是“長沙二手房買賣合同范本”希望能夠幫助的到您！出售方（以下簡稱甲方）買受方（以下簡稱乙方）根據(jù)《中華人民共和國民法典》、《中華人民共和國____市房地產(chǎn)管理法》及其他有關法律、法規(guī)之規(guī)定，甲乙雙方經(jīng)友好協(xié)商，就甲方向乙方轉讓甲方房產(chǎn)一事達成一致，訂立本合同：

第一條甲方聲明，甲方所售房屋已經(jīng)依法取得____市區(qū)（縣）的房屋所有權證書，證書證號為字第號，房屋結構為，建筑面積為平方米（以產(chǎn)權證上登記的建筑面積為準），甲方保證房屋產(chǎn)權無查封、無債務糾紛，提供的材料齊全、真實有效，可以辦理權屬過戶、稅務登記、貸款申請等與交易有關的各項事宜。甲方保證所售房屋符合國家及____市房屋上市交易的政策規(guī)定。甲方對違反國家及____市關于房屋上市交易政策引起的后果承擔法律責任。

第二條乙方聲明，乙方購買本合同。

第一條所述甲方房屋，支付房款，履行本合同約定的`各項義務，承擔違反本合同義務的法律責任。

第三條甲乙雙方同意上述房產(chǎn)的交易價格為人民幣（大寫）佰拾萬仟佰拾__元整（）。

第四條付款。

3、乙方經(jīng)審批所獲貸款數(shù)額不足申請額，乙方應于銀行審批貸款額度通過之日起三個工作日內，補足購房首付款；乙方所申請的貸款未獲批準，乙方應于銀行不予批準貸款申請之日起十個工作日內補足剩余房款。

4、甲乙雙方交易資金劃轉結算方式以雙方簽署的《居間服務合同》或補充協(xié)議約定為準。

第六條房屋交付。

1、房屋交驗在雙方到主管機關辦理完權屬過戶登記手續(xù)之日起七個工作日內完成；甲、乙雙方均應親自到場，辦理水、電、煤氣、物業(yè)、供暖、戶口遷移等相關事宜，確保房屋交付使用。房屋交付前，房屋所產(chǎn)生的水、電、煤氣、供暖、物業(yè)等各項費用由甲方承擔；房屋交付后所產(chǎn)生費用由乙方自行承擔。雙方應簽署《物業(yè)交驗單》。

3、甲方保證所售房屋建筑面積同產(chǎn)權證記載相符；并提供齊全辦理權屬變更的全部手續(xù)；

4、甲方存有公共維修基金的，根據(jù)____市規(guī)定，在房產(chǎn)過戶之后公共維修基金歸乙方繼續(xù)使用。

第七條甲、乙雙方應相互配合向房屋所在區(qū)（縣）房地產(chǎn)交易所申請辦理上市批準及房屋買賣權屬過戶相關手續(xù)，按有關規(guī)定申領房屋所有權證。辦理上述手續(xù)時產(chǎn)生的稅費及相關費用，由甲、乙雙方依書面約定辦理，沒有書面約定的，依照國家規(guī)定繳納。

第八條乙方交付甲方定金后，雙方依據(jù)合同法定金規(guī)定承擔違約責任，甲方悔約應當雙倍返還乙方定金，乙方悔約定金不予返還。同時，甲乙雙方如未按照約定履行義務的，導致合同履行遲延或無法履行，違約方應承擔違約責任，賠償給他方造成的損失。因遲延履行合同義務，違約方每逾期____日應賠償相當于成交價格的萬分之二的違約金。

第九條因履行本合同所產(chǎn)生的爭議，雙方應協(xié)商解決。協(xié)商不成的，雙方均有權向人民法院提起訴訟。

二手房買賣合同糾紛案件篇七

[提要]近幾年來，由于法律規(guī)定不明，致使審判實踐中對因公房租賃使用權發(fā)生糾紛的案件，理解不同、標準掌握不一，造成了審判結果的差異。本文作者結合審判實踐經(jīng)驗，對一些亟待解決的問題提出了自己的看法，以期能促進認識的統(tǒng)一。

公民之間為公房租賃戶名的變更、分列租賃戶名及公房使用部位等發(fā)生糾紛，是否可以直接向人民法院提起訴訟？由于理解不一，現(xiàn)在的做法比較混亂。有的法院直接予以受理，有的法院則認為應由出租人作出書面處理意見后，法院才能受理?，F(xiàn)行的《上海市房屋租賃條例》（以下簡稱《租賃條例》）規(guī)定，“……可以繼續(xù)履行租賃合同者有多人的，應當協(xié)商確定承租人。協(xié)商一致的，出租人應當變更承租人；協(xié)商不一致的，由出租人在可以繼續(xù)履行租賃合同者中確定承租人。租賃關系變更后，原承租人的生前共同居住人仍享有居住權?！惫P者認為，《租賃條例》明確由出租人確定承租人，對于可以繼續(xù)履行的租賃合同而言，指定變更承租人既是出租人的權利，也是出租人的義務，出租人應當履行該項職責，承租人取得承租權應當?shù)玫匠鲎馊说恼J可或指定。出租人逾期不答復或同住人對出租人的指定不服，同住人方可向人民法院提起訴訟。出租人如果不盡指定之責，則該類糾紛大量涌入法院，無疑會增大法院化解社會矛盾的司法成本。在我國目前公房使用權仍含有延續(xù)下來的福利性質狀態(tài)下，在法規(guī)亦有明文規(guī)定的基礎上，出租人進行指定應當是該類訴訟的前置程序，同時筆者認為，即使個別情況下出租人指定有困難，其也應當出具書面證明文件，澄明系爭房屋相關租賃情況，以及不能指定的理由。當事人經(jīng)過此前置程序，方能向法院提起訴訟。另外，筆者建議應明確規(guī)定出租人指定承租人的期限，因為該期限直接影響當事人的起訴條件，不明確規(guī)定會造成不同法院對何為“逾期”理解不一致的情況，可以考慮以一個月為宜。

二、當事人的訴訟地位如何確定。

目前由于規(guī)定不明確，有的法院將出租人列為被告，另一方同住人列為第三人，有的法院則將出租人列為第三人，而以同住人為被告。筆者認為，對出租人不指定的或對出租人指定不服的，應區(qū)別情況予以處理。

1、出租人怠于指定乃至不愿出具書面意見的。現(xiàn)實中，同住人對承租權的變更沒有爭議，但出租人基于某種原因不同意變更；或者同住人對租賃戶名的變更協(xié)商不成，出租人亦不愿意進行指定，且不出具書面意見。出租人出具書面意見的（可對書面意見提出具體細化的要求），可視為出租人履行了管理的權利義務。只有在出租人未完成其指定之義務時，才應列出租人為被告，同住人列為第三人。此時的`訴訟請求只能是要求出租人履行義務。有人就此提出不同意見認為，一旦法院作出判決，判令出租人應當在判決生效后三十日內作出指定，而出租人仍不指定怎么辦？筆者認為，此時解決的方法也是多樣的，既可以向出租人的上級部門提出司法建議，責成下級部門履行法院確定的義務而作為，也可以以拒不履行生效法律文書確定的義務對待，予以罰款或采取其他有效措施。

[1][2][3]。

二手房買賣合同糾紛案件篇八

203月24日，最高院審委會通過了《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（下簡稱“《解釋》”），《解釋》將于年6月1日起施行。

學習了《解釋》，雖然略有頭痛醫(yī)頭，腳痛醫(yī)腳之嫌，但學習下來，感到還是非常貼近近年來商品房買賣合同糾紛中出現(xiàn)的新動向的。

我個人認為，近幾年出現(xiàn)的商品房買賣合同糾紛與過去有不同的特點，其原因可能是商品房市場供需關系發(fā)生了較大變化。大家可能還記得，東南亞金融危機以來，我國商品房市場遭受重創(chuàng)，價格下挫，因此在過去（可以粗略地指以前）產(chǎn)生的商品房合同糾紛，往往表現(xiàn)為出現(xiàn)“爛尾樓”，辦不出“小產(chǎn)證”，開發(fā)商不接受小業(yè)主退房等。而近年來，我國商品房市場復蘇，價格上揚，甚至有人認為過熱或產(chǎn)生泡沫，因此近年產(chǎn)生的商品房合同糾紛，往往表現(xiàn)為產(chǎn)生問題后（包括無證預售或存在質量缺陷等），開發(fā)商同意退房而小業(yè)主不同意退房。

針對商品房市場供需關系的變化，商品房合同糾紛也呈現(xiàn)不同特點，因此，《解釋》出臺十分必要。下面我就《解釋》的部分條款，結合近年來商品房買賣合同糾紛實務，談一下學習體會。

一、無證預售，合同是否有效。

對于無證預售問題，過去一般按照《合同法》的基本原理，以及《城市房地產(chǎn)管理法》的有關規(guī)定，認為開發(fā)商在未獲得《商品房預售許可證》的情況下預售商品房，是一種違反法律和國務院行政法規(guī)強制規(guī)定的行為，應當確認合同無效。對此，《解釋》仍然遵守了這一法則，在第一條規(guī)定，“出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效?！?/p>

但實務中，出現(xiàn)了這種情況，開發(fā)商為盡早獲得建設資金，違規(guī)在未取得《商品房預售證》的情況下，就與購房者簽訂商品房預售合同，并獲取部分或全部房價款。但由于近年商品房價格的上揚，開發(fā)商利用“無證預售合同無效”這一法律規(guī)定，要求認定為該銷售合同無效，以便另行高價出售。顯然這是違背公平法則，也就導致了違法者獲利。因此，第一條進一步規(guī)定：“但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效?！边@應該是保護了消費者的合法權益。反過來看，如果房價下跌，購房者以開發(fā)商無證預售為由，要求確認合同無效而退房，是否可以？《解釋》沒有細分，但從以往審判實踐看，一般出于尊重當事人意思自治，以及維護市場穩(wěn)定角度出發(fā)，也可以認定合同有效。

從正反兩方面比較分析，我感到最高院仍然認為，只要在起訴前補出手續(xù)，仍傾向于合同有效。

二、廣告及宣傳資料是否具有法律約束力。

從以往的司法實踐看，以及從《商品房銷售管理辦法》有關條款看，開發(fā)商售樓廣告及宣傳資料，一般不作為合同一部分，不具有法律約束力。只是《商品房銷售管理辦法》規(guī)定購房者可以要求將開發(fā)商在售樓廣告或宣傳資料中的承諾寫入合同。但這等于是說，如果不寫入合同，還是沒有法律約束力。就此，《解釋》第三條規(guī)定：“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請”，這一規(guī)定應該與《商品房銷售管理辦法》精神一致。所謂要約邀請，從合同法原理看，當然不存在對方一經(jīng)承諾立即生效的問題，當然也就是不具有法律上的約束。但《解釋》第二條并不局限于此，而在條款上作了重大突破，第二條進一步規(guī)定：“……但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任?！?/p>

這里可以舉兩個例子，一個是會所，一個是學校。在開發(fā)商售樓廣告中，如果明確將在什么時間內提供會所，以及購房小業(yè)主將享受哪些服務，筆者個人認為應當符合“視為要約”的條件。近年來，對于會所問題其實購房者投訴也比較多，但一是缺乏合同依據(jù)，二是房價上漲，只要一向開發(fā)商投訴，開發(fā)商就說可以退房，許多購房者也只能啞巴吃黃蓮了。那么，如果在售樓廣告中介紹商品房周圍將建成九年一貫制小學，并且小業(yè)主不用繳納入學贊助費，筆者認為則并不符合“視為要約”的條件，具體講就是學校設施并不在商品房規(guī)劃范圍內的房屋及相關設施，對于入學的承諾在時間和條件上并不具體明確。為什么這樣講，又如何套用第二條的有關規(guī)定呢？這有待通過司法部門的具體適用案例作進一步分析，但我初步認為，第二條規(guī)定的“商品房規(guī)劃范圍”指的應當是商品房《建設用地規(guī)劃許可證》確定的用地范圍，在開發(fā)商大產(chǎn)證上體現(xiàn)的是商品房共用土地面積的四至范圍。所謂“房屋及相關設施”應當指建筑物、構筑物以及其他具有使用功能的機器、設備、線路、管道及裝飾。所謂“具體確定”，比較難以掌握，但基本上我認為以審判機關據(jù)此作出判決是否可供執(zhí)行為標準，如果審判機關按照廣告中允諾作出判決根本不能執(zhí)行，理解會發(fā)生歧義，則不符合“具體確定”這一條件。所謂“對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響”也比較難掌握，必要時可委托評估機構就此評估。

總之，在此條款下，很大程度上約束了開發(fā)商在售樓廣告和宣傳資料中允諾的任意性，并且一旦發(fā)生符合第二條規(guī)定的廣告允諾未兌現(xiàn)，則購房者可以要求開發(fā)商承擔違約責任，而不用擔心開發(fā)商說可以退房。

三、如何界定認購書的`法律性質。

實踐中也有這種情況，開發(fā)商與購房者簽訂了認購書，或預訂書，但由于商品房價格上揚，所以有的開發(fā)商以種種理由拒絕與購房者進一步簽訂《商品房預售合同》。

從傳統(tǒng)法理角度分析，認購書、預訂書是一種約定簽署合同的合同，也就是說，商品房認購書是，開發(fā)商與購房者約定在某一時間，或在某一條件成就時，簽署商品房預售合同，悔約不簽，則需承擔某種違約責任。但《解釋》第五條也作了較重大的突破，第五條規(guī)定：“商品房的認購、訂購、預訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應當認定為商品房買賣合同。”

那么是不是真的會發(fā)生認購書具備了商品房買賣合同的主要內容這種情況呢？的確是有的。最初的開發(fā)商制作的商品房認購書一般都比較簡單，購房者在簽署認購書時支付一定比例的訂金。但也發(fā)生了購房者悔約退訂的情形，而且購房者為了訂金不被沒收，其往往不說自己悔約，而是說自己和開發(fā)商在簽署預售合同過程中重要條款不能達成一致，按照市房地局的有關規(guī)定，應獲全額退訂。

內容。對于這種認購書，在出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的情況下，第五條規(guī)定“應當認定為商品房買賣合同”，也就是說，對于這種認購書，如果價格上揚，開發(fā)商拒絕與購房者進一步簽署商品房預售合同的，則該認購書就是一份預售合同約束于開發(fā)商。

當然，如果深入討論，個人認為這也僅在司法實踐中可以應用，也就是最終該認購書是否可認定為是一分預售合同，需要從程序上由法院或仲裁機構來認定。如果以此認購書向房地產(chǎn)交易管理部門申請產(chǎn)權證，可能會不被接受，當然也不能以條款認為房地產(chǎn)交易管理部門行政不作為。

四、商品房退一賠一問題。

商品房是否適用消費者權益保護法中有關“商家欺詐、退一賠一”的條款，曾經(jīng)是一個爭議焦點，可以說也一直沒有解決。最高院有關司法解釋曾明確，商品房作為大宗商品，不適用退一賠一。但實踐中，也發(fā)生過在仲裁案件中，支持了退一賠一。當然，與消法不同的是，此退一賠一是指退賠購房者已支付房款的一倍，而不是房價款的一倍。

對此，《解釋》基本上采納了仲裁實務的一些做法，應該說也是一個重大突破。在第八條規(guī)定了兩種情形，即在商品房買賣合同簽訂后，出賣人將房屋出賣或抵押給第三人，導致買受人無法取得房屋的，買受人可請求出賣人承擔不超過已付房款一倍的賠償責任。在第九條還規(guī)定三種情形，即出賣人與買受人訂立商品房買賣合同時，出賣人隱瞞未獲預售許可證的事實、隱瞞房屋已抵押的事實、隱瞞房屋已出售的事實，導致合同無效或被撤銷，買受人可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。

這一規(guī)定，也是針對了實踐中出現(xiàn)的問題，比如，在商品房預售合同簽訂后，開發(fā)商并未及時為購房者辦理商品房預售合同備案登記。因此，此時購房者并未取得對抗第三人的優(yōu)先權。在房價上漲的情況下，出現(xiàn)了開發(fā)商將房屋以高價另售第三人，并搶先辦理商品房預售登記的情況。在此情況下，由于只要該第三人為善意購房，且一旦預售登記則取得優(yōu)先權，原購房者反而不能對抗第三人要求取得房屋產(chǎn)權。這樣，前一份商品房預售合同勢必將解除，《解釋》的出臺，也就是保護了購房者利益，同時也懲罰了具有欺詐行為的開發(fā)商。

段和段律師事務所?游炯。

二手房買賣合同糾紛案件篇九

基本案情：

2000年7月21日購房戶甲與房地產(chǎn)開發(fā)公司乙簽訂《商品房購銷合同書》，約定：由乙將跨世紀花園一套住房出賣給甲，總房款638000元，由甲首付238000元，余款以銀行貸款按揭方式支付。房屋交付日期為2001年7月27日，房屋產(chǎn)權證交付日期為房屋交付后一年內即2002年7月26日前。為確保該購房合同目的實現(xiàn)，2001年3月18日、21日，甲、乙與銀行丙分別簽訂抵押合同、個人住房借款合同（抵押加階段性保證借款）、個人住房貸款委托扣款協(xié)議各一份。

三方在上述三份合同中約定：由甲以所購乙住房抵押，丙銀行向甲提供按揭貸款40萬元用于購買乙開發(fā)建設的跨世紀花園一套住房，借款期限15年，貸款月利率4.65‰，每月歸還本息。甲所借貸款由丙直接劃入乙在丙銀行開立的存款帳戶。乙愿在保證期內對甲的債務承擔階段性連帶保證責任，保證期間從借款合同生效之日起至抵押的房屋取得房屋所有權證，辦妥房產(chǎn)保險和抵押登記，并將房屋他項權證交丙銀行代為保管之日。乙在貸款發(fā)放之日起3個月內辦妥抵押房屋的`所有權證和抵押他項權證交付丙銀行，否則承擔由此引起的一切法律后果。

上述四份合同簽訂后，甲依約如期向乙支付了首期購房款238000元，丙銀行也依約將甲所借40萬元款項直接劃入了乙在丙銀行開立的存款帳戶。甲按合同約定按期向丙銀行支付了三期按揭款。然而至今，雖經(jīng)甲多次催告，乙未按合同約定向甲交付房屋和辦理房屋所有權證，也無法按合同約定在貸款發(fā)放之日起3個月內，辦妥抵押房屋所有權證和抵押他項權證交付丙銀行。房地產(chǎn)開發(fā)公司乙主要負責人因涉嫌犯罪，司法機關正在處理中，該公司開發(fā)的跨世紀花園項目已停工。該項目停工后，引起購房戶恐慌，甲認為自己的購房目的無法實現(xiàn)，從2001年11月起未再向丙銀行償還按揭貸款，并同其他購房戶一樣，紛紛向所購房產(chǎn)所在地的a法院起訴，要求解除商品房購銷合同和與銀行簽訂的抵押借款合同。

a法院以要先行處理乙公司負責人刑事犯罪為由，未予受理。丙銀行考慮到乙公司抵押房屋無法交付，依靠擔保權人乙公司無法清償債權，在a法院未受理甲的起訴之后，于2003年9月向貸款發(fā)放地也是丙銀行所在地b法院搶先起訴，要求先行解除住房借款合同、抵押合同，判令甲提前償還40萬元借款本息，乙公司承擔連帶保證責任。甲隨即提起反訴和另行起訴，要求解除商品房購銷合同和與銀行簽訂的抵押借款合同。b法院均未受理。甲在被拒絕受理后第二天，重新向a法院起訴，要求解除商品房購銷合同和與銀行簽訂的抵押借款合同，判令乙退還甲購房款和已交的按揭款并支付違約金，判令乙直接返還丙銀行40萬元借款本息。甲在a法院受理后，告知b法院并要求兩案合并審理或中止訴訟，等a法院判決后再處理，未被采納。a法院考慮到自己受理的商品房購銷合同一案與b法院受理的借款合同一案有密切聯(lián)系，根據(jù)最高法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱“商品房買賣司法解釋”）的規(guī)定，應合并審理，遂向與b法院共同的上級法院請示，請求上級法院指令b法院將借款合同案移送本院合并審理。b法院在上級法院答復之前，已作出一審判決，判令解除甲、乙、丙三方簽訂的《個人住房借款合同》，甲歸還丙銀行40萬借款本息，乙公司對借款抵押物（甲所購住房）處置后不足清償部分債務承擔連帶責任。甲的住所地不在a、b法院管轄區(qū)，乙公司住所地在a法院管轄區(qū)。

分歧：

該案中后起訴的商品房購銷合同到底應不應該與先起訴的借款合同合并審理，爭論較大。

[1][2][3][4]。

二手房買賣合同糾紛案件篇十

[提要]近幾年來，由于法律規(guī)定不明，致使審判實踐中對因公房租賃使用權發(fā)生糾紛的案件，理解不同、標準掌握不一，造成了審判結果的差異。本文作者結合審判實踐經(jīng)驗，對一些亟待解決的問題提出了自己的看法，以期能促進認識的統(tǒng)一。

公民之間為公房租賃戶名的變更、分列租賃戶名及公房使用部位等發(fā)生糾紛，是否可以直接向人民法院提起訴訟？由于理解不一，現(xiàn)在的做法比較混亂。有的法院直接予以受理，有的法院則認為應由出租人作出書面處理意見后，法院才能受理。現(xiàn)行的《上海市房屋租賃條例》（以下簡稱《租賃條例》）規(guī)定，“……可以繼續(xù)履行租賃合同者有多人的，應當協(xié)商確定承租人。協(xié)商一致的，出租人應當變更承租人；協(xié)商不一致的，由出租人在可以繼續(xù)履行租賃合同者中確定承租人。租賃關系變更后，原承租人的生前共同居住人仍享有居住權?！惫P者認為，《租賃條例》明確由出租人確定承租人，對于可以繼續(xù)履行的租賃合同而言，指定變更承租人既是出租人的權利，也是出租人的義務，出租人應當履行該項職責，承租人取得承租權應當?shù)玫匠鲎馊说恼J可或指定。出租人逾期不答復或同住人對出租人的指定不服，同住人方可向人民法院提起訴訟。出租人如果不盡指定之責，則該類糾紛大量涌入法院，無疑會增大法院化解社會矛盾的司法成本。在我國目前公房使用權仍含有延續(xù)下來的福利性質狀態(tài)下，在法規(guī)亦有明文規(guī)定的基礎上，出租人進行指定應當是該類訴訟的前置程序，同時筆者認為，即使個別情況下出租人指定有困難，其也應當出具書面證明文件，澄明系爭房屋相關租賃情況，以及不能指定的理由。當事人經(jīng)過此前置程序，方能向法院提起訴訟。另外，筆者建議應明確規(guī)定出租人指定承租人的期限，因為該期限直接影響當事人的起訴條件，不明確規(guī)定會造成不同法院對何為“逾期”理解不一致的情況，可以考慮以一個月為宜。

二、當事人的訴訟地位如何確定。

目前由于規(guī)定不明確，有的法院將出租人列為被告，另一方同住人列為第三人，有的法院則將出租人列為第三人，而以同住人為被告。筆者認為，對出租人不指定的或對出租人指定不服的，應區(qū)別情況予以處理。

1、出租人怠于指定乃至不愿出具書面意見的?，F(xiàn)實中，同住人對承租權的變更沒有爭議，但出租人基于某種原因不同意變更；或者同住人對租賃戶名的變更協(xié)商不成，出租人亦不愿意進行指定，且不出具書面意見。出租人出具書面意見的（可對書面意見提出具體細化的要求），可視為出租人履行了管理的權利義務。只有在出租人未完成其指定之義務時，才應列出租人為被告，同住人列為第三人。此時的訴訟請求只能是要求出租人履行義務。有人就此提出不同意見認為，一旦法院作出判決，判令出租人應當在判決生效后三十日內作出指定，而出租人仍不指定怎么辦？筆者認為，此時解決的方法也是多樣的，既可以向出租人的上級部門提出司法建議，責成下級部門履行法院確定的義務而作為，也可以以拒不履行生效法律文書確定的義務對待，予以罰款或采取其他有效措施。

2、出租人進行了指定，同住人對出租人的指定不服。這時同住人是直接權利義務人，筆者認為，可以借鑒勞動爭議案件的處理方式，將直接權利義務人作為訴訟的原、被告，出租人列為第三人。當前我國的公房租賃使用權仍具有社會福利性質，出租人對承租人的指定實質上帶有行政色彩，與勞動仲裁兩者有相類似之處。公房租賃是計劃經(jīng)濟的產(chǎn)物，公房的物權性質有被虛化的一面，此類爭議實質上是同住人之間對承租權的爭議，故同住人應列為原、被告。而對于出租人而言，其并不與同住人發(fā)生直接的民事權利義務爭議，其對雙方爭議的訴訟標的沒有獨立請求權，但案件處理結果可能與其有法律上的利害關系，故其在訴訟終結后有義務根據(jù)法院的裁判結果與一方同住人建立房屋租賃關系，因此應當列出租人為無獨立請求權的第三人。

三、出租人如何界定。

由于法規(guī)對“出租人”這一概念，并未明確其內涵，加之我國公房制度改革的特殊性，各法院對“出租人”應如何界定存有較大分歧。有的法院認為物業(yè)管理公司直接行使房屋管理之職能，應列物業(yè)公司為出租人，由其指定承租人，并在相關案件中作為當事人。有的法院則認為公房具有福利性質，而房地局是國家公有房屋的行政主管部門，故應列房地局為出租人，由其行使出租人的權利，履行出租人的義務。

現(xiàn)行《租賃條例》第五條規(guī)定，“上海市房地產(chǎn)管理部門是本市房屋租賃的行政主管部門。區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門是本轄區(qū)內房屋租賃的行政管理部門，業(yè)務上受市房地產(chǎn)管理部門領導?！钡诹鶙l規(guī)定，“房屋出租人應當是擁有房屋所有權的自然人、法人或者其他組織。但依法代管房屋的代管人或者法律規(guī)定的其他權利人可以是房屋出租人?！薄蛾P于貫徹實施〈租賃條例〉的意見（一）》第二條第一款規(guī)定，“出租人應當是擁有房屋所有權的法人、其他組織和個人，依法代管房屋的代管人或者法律規(guī)定的其他權利人”?！蛾P于貫徹實施〈租賃條例〉的意見（二）》第一條第二款規(guī)定“各區(qū)縣房地集團公司依法受托管理的代管、代理經(jīng)租等房屋的租賃參照公有房屋租賃執(zhí)行。”

目前管理公房租賃事項的部門主要是區(qū)縣房地局、房地集團公司及房產(chǎn)物業(yè)管理部門。筆者認為根據(jù)《租賃條例》及其貫徹意見的相關規(guī)定來看，出租人的主體應該是區(qū)縣房地集團公司。物業(yè)公司不是出租人，其主要的職責是對所屬房產(chǎn)進行修繕、管理、改善環(huán)境，進行物業(yè)等方面的服務，而對出租房屋沒有所有權或受托管理權，且沒有具體的法律條文賦予其對公房予以出租、管理的職權。區(qū)縣房地局主要負責本區(qū)域內公有房屋產(chǎn)權、產(chǎn)籍管理，是行政管理機關，亦非受托管理公房的部門。而房地集團公司進行房屋租賃活動由各區(qū)縣房地局的授權及明確的法規(guī)、規(guī)章規(guī)定，故應當確定房地集團公司為出租人。同住人對變更承租戶名意見不一時，由其指定承租人，并由其作為當事人參加訴訟，當然其可以委托物業(yè)公司中的具體經(jīng)辦人員作為委托代理人參加訴訟。

四、審判中是否可引入貨幣化補償方法。

在審判實踐中，時常會遇到發(fā)生爭議的同住人為同一順序承租人、且其他條件基本相同的情況，法院無論最終確定哪一方為承租人，都會引起另一方的不滿，甚至會使矛盾激化、升級，所以如何順應社會經(jīng)濟的發(fā)展，適時引入一些更為合理的解決方法便成為當務之急。

筆者認為，公房的租賃、使用權隨著“公轉私”政策的實施已日益呈現(xiàn)物權。

化的'趨勢，當事人之間爭奪“承租權”，無非是認為“有利可圖”。隨著貨幣化動遷方案的實施，以及我國對于公房制度的改革，貨幣化補償不失為一種妥善解決該類糾紛的有效途徑。即條件相同或相近的同住人之間對系爭房屋“出價”，競價高者得承租權，另一方得到貨幣補償。在雙方不愿競價的情況下，法官也可以參照系爭房屋的市場定價，確定一個金額合理的補償辦法加以解決糾紛。

五、未成年人能否成為公房的承租人。

在該問題上，各個法院在個案中處理不一，有的法院認為未成年人無完全行為能力，不能作為承租人。

《租賃條例》第七條規(guī)定，“房屋承租人可以是中華人民共和國境內外的自然人、法人或者其他組織……?！薄蛾P于貫徹實施〈租賃條例〉的意見（二）》第十二條規(guī)定，“……‘共同居住人’是指公有居住房屋的承租人死亡或者變更租賃關系時，在該承租房屋處實際居住生活一年以上（特殊情況除外）而且本市無其他住房或者雖有其他住房但居住困難的人，結婚、出生可以不受上述條件的限制?！薄蛾P于貫徹實施〈租賃條例〉的意見（一）》第六條第二項規(guī)定了承租人應提交的材料中包括了“承租人的個人身份證明”。

對于未滿16周歲的未成年同住人，由于其不具備申領身份證的資格，故如按照上述規(guī)定，似乎不能成為承租人。筆者認為，相關規(guī)定并沒有排斥未成年人作為承租人。未成年人雖然屬于限制行為能力人，但其仍具有民事權利能力，對于“承租權”的獲得應不受約束，如果該未成年人為唯一同住人，那是否意味著在不能繼續(xù)承租的情況下，該未成年人就“無房可住”呢？故未成年同住人只要具備承租人的條件就可成為租賃人，鑒于其無完全民事行為能力或為限制行為能力，故可在其成年之前暫由其監(jiān)護人代為行使這一權利。

六、關于承租人是否可以為多人的問題。

有的法院提出，承租權可以視為一項財產(chǎn)權利，可以參考共同共有的規(guī)定，即承租人可以設定為同一順序、條件都基本相同的多人，由多人共同享有承租權。

《租賃條例》第四十條第一款規(guī)定，“公有居住房屋承租人與本處有本市常住戶口的共同居住人協(xié)商一致，要求承租戶名變更為本處有本市常住戶口的共同居住人之一的，出租人應予同意?！钡谒氖粭l第二款規(guī)定，“可以繼續(xù)履行租賃合同者有多人的，應當協(xié)商確定承租人。協(xié)商一致的，出租人應當變更承租人；協(xié)商不一致的，由出租人在可以繼續(xù)履行租賃合同者中確定承租人。”

根據(jù)上述規(guī)定，筆者認為確定承租人只能為一人，且在當前的住房制度以及相應配套法規(guī)的大背景下，如確定承租人為多人既在法律上難以說通，在技術層面上亦存在障礙。

二手房買賣合同糾紛案件篇十一

身份證號碼：

郵編：

住址：

乙方(買方)姓名：

身份證號碼：

郵編：

住址：

依照《中華人民共和國合同法》及有關法律、法規(guī)，甲乙雙方經(jīng)友好協(xié)商，就房屋買賣事宜達成一致意見，特簽訂本合同。

甲方向乙方出售如下產(chǎn)權物業(yè)：

1、座落地址：北京市。

房屋所有權證號為：

2、結構：

建筑面積：

3、乙方購房用途：

4、房屋所有權人：

買賣產(chǎn)權價：人民幣(大寫)元整;。

付款方式：

甲方：

1、須具備該房屋所有相關法律認可文件;。

2、本合同簽訂后，不得就該房屋與他人訂立《買賣合同》;。

3、在辦理過戶期間向乙方提供該房屋產(chǎn)權證明及相關法律文件;。

4、在辦理過戶期間擁有該房屋所有權及使用權;。

5、保證上述房產(chǎn)無債權與債務糾紛。

6、保證在立契之前把物業(yè)管理費、水費、電費、燃氣費、暖氣費結清。

乙方：

1、須提供過戶所用之各種身份證明及法律認可文件。

2、及時支付購房款及相關稅、費。

3、乙方付清全部房款，上述房屋經(jīng)產(chǎn)權過戶并交接完畢后，該房屋即歸乙方所有和使用。

甲乙任何一方不按上述條款執(zhí)行即視為違約，違約方須向對方支付違約金人民幣元整。

二手房買賣合同糾紛案件篇十二

2003年6月1日開始施行的《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《解釋》）中，就人民法院如何適用法律問題作出了解釋。該《解釋》為人民法院正確、及時處理商品房買賣合同糾紛案件，公平保護當事人合法權益提供了法律支撐和依據(jù)。但是，由于《解釋》囿于效力位價的限制，它并不能代替法律和行政法規(guī)，并且有些解釋條款與行政法規(guī)還相抵觸，有些在審判實踐中需要解釋的又未涉及。比如買受人與出賣人舉證責任承擔問題，“按揭”合同糾紛的法律屬性及其處理原則問題，如何認定房屋的質量問題，在《解釋》中都沒涉及；又比如對于欺詐行為的認定和處理問題，理論界以及審判實踐中的認識和作法也不盡一致；還比如出賣人在履約過程中惡意隱瞞規(guī)劃情況、不能依約交付配套設施的違約責任該如何追究等等。針對以上問題，亟待研究解決。

一、關于雙方當事人舉證責任承擔。

由于《解釋》對雙方當事人的舉證責任未作具體規(guī)定。在審判實踐中不好把握。對于雙方當事人舉證責任承擔問題，依照最高人民法院《關于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》（以下簡稱《規(guī)定》）第5條的規(guī)定，在商品房買合同賣糾紛中，應由主張合同關系成立并生效的一方當事人對合同訂立和生效的事實承擔舉證責任；由主張合同關系變更、解除、終止、撤銷的一方當事人對引起合同關系變動的事實承擔舉證責任。但是，如何理解《民事訴訟法》第64條第2款規(guī)定的法院依當事人申請調查取證問題，《規(guī)定》第17條作出了列舉式解釋，規(guī)定了人民法院可依當事人的申請調查收集證據(jù)的情形和范圍。筆者認為，在商品房買賣合同中，法院依當事人的申請調查取證的情形主要有以下兩種：一種是收集房產(chǎn)權屬證明；另一種是收集繳納稅費等證明材料。除以上兩種情形外，其它證據(jù)材料原則上由雙方當事人承擔舉證責任。當然，在依照《規(guī)定》也無法確認舉證責任承擔時，就應該具體問題具體分析，可根據(jù)公平原則和誠實信用原則，綜合分析當事人舉證能力等因素來確定舉證責任的承擔。我們不妨設想，在法院確定一方當事人承擔舉證責任后，可采取給一方當事人委托的律師開具證據(jù)調查令的方式，對律師取證進行規(guī)定。比如，在一方當事人不知道對方是否繳納了房產(chǎn)稅費，而自已又沒有證據(jù)時，可以向法院提出申請，填寫《請求調查申請書》，說明不能自行查證的理由，法官審查后，可以簽發(fā)調查令，其委托律師可到稅務部門查證。這樣一來，既不違反法律規(guī)定對稅費實行專門機關檢查的規(guī)定，又可節(jié)約法院的人力和物力，體現(xiàn)取證過程中的當事人主義。

二、關于按揭的法律屬性和糾紛處理。

1、按揭合同的法律屬性。商品房的擔保貸款，也就是人們所說的商品房“按揭”。按揭作為一種融資購樓方式，是英美法系中物的擔保的一項基本制度，其本質與大陸法系中的讓與擔保制度相同，系指債務人或第三人將商品房的所有權轉移于債權人而擔保債權人的債權在約定的清償期限內得到清償?shù)膿Ｐ问?。我國現(xiàn)行法律中還找不到“按揭”這一概念，但這一概念在近幾年的商品房買賣特別是各類報刊樓市信息中已得到廣泛的引用。我國目前審判實踐中遇到的按揭主要包括現(xiàn)樓按揭和樓花按揭兩種。在現(xiàn)樓按揭中，買受人將所購房屋作為抵押物向銀行抵押貸款，當其不履行債務時，銀行既可以將該房屋折價、拍賣或變賣，以該房屋的價款優(yōu)先受償；也可以事前與出賣人簽訂回購條款，當買受人不履行債務時，要求出賣人回購。因此，現(xiàn)樓按揭可歸屬于不動產(chǎn)抵押。而在樓花按揭中，買受人其實是將其享有的根據(jù)購房合同取得房屋的期待權作為抵押物向銀行提供擔保，屬于權利抵押即準抵押的范疇，與將房屋作為抵押物向銀行提供擔?；鞠嗤?，一旦買受人取得房屋所有權后，權利抵押就會轉變?yōu)椴粍赢a(chǎn)抵押。因此，我國內地的按揭其法律屬性仍為抵押，其內涵與英美法系和我國香港特別行政區(qū)的按揭及大陸法系中的讓與制度不同。事先轉讓財產(chǎn)的所有權是英美法系中按揭的基本特征，也是該制度與抵押、質押的根本區(qū)別。

2、按揭糾紛的處理原則?！督忉尅穼⑸唐贩堪唇屹J款統(tǒng)稱為商品房擔保貸款，并在第23條至第27條較詳細規(guī)定了在商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除時，當事人可以請求解除按揭貸款的.一系列相關問題。結合審判實踐，筆者認為，在審理商品房按揭糾紛案件時主要應遵循以下原則：一是合并審理原則?！督忉尅返?5條規(guī)定，以擔保貸款為付款方式的商品房買賣合同的當事人一方請求確認商品房買賣合同無效或者撤銷、解除合同的，如果擔保權人作為有獨立請求權第三人提出訴訟請求，應當與商品房擔保貸款合同合并審理；未提出訴訟請求的，僅處理商品房買賣合同糾紛。擔保人就商品房擔保貸款合同糾紛另行起訴的，可以與商品房買賣合同糾紛合并審理。二是平等保護原則。根據(jù)我國擔保法第49條、最高人民法院《規(guī)定》第35條的規(guī)定，在按揭銀行沒有參加買受人與出賣人購房合同糾紛的情形下，如果法院擬判決購房合同無效或解除購房合同時，法院應告知按揭銀行參加訴訟，是否參加訴訟，應由按揭銀行自行決定，人民法院不能強行追加其參加訴訟。在審判實踐中，我們應充分保護按揭銀行的合法權益。三是權利優(yōu)先原則。在按揭糾紛案件中，象買受人與抵押權人的權益沖突是審判實踐中遇到的新問題。比如除按揭銀行的抵押權外，買受人所購房屋或樓花有可能還存在二種抵押權：即建筑商的法定抵押權和其他債權人的一般抵押權。因此，一方面，我國應對建筑商的法定抵押權實行預備登記制度，以登記時間確定權利成立的時間，并按“成立在先、權利優(yōu)先”的原則處理。另一方面，根據(jù)最高人民法院《關于建設工程價款優(yōu)先受償權問題的批復》的有關規(guī)定，建筑商的優(yōu)先受償權優(yōu)于一般抵押權和其他債權，而已交付商品房全部或大部分購房款的消費者的權益應優(yōu)于建筑商的優(yōu)先受償權。

三、關于欺詐行為的認定和處理。

1、對欺詐行為的認定。從民法上來說，欺詐是指當事人一方故意編造虛假或歪曲事實，使表意人陷入誤解，違背真實意思而作的意思表示。構成欺詐應具備以下要件：一是出賣人有惡意違約和欺詐的行為；二是出賣人的欺詐行為與買受人陷入錯誤及其意思表示有因果關系；三是出賣人有制造假象、隱瞞真相的故意；四是實施欺詐之人為出賣人或者第三人。對于商品房買賣中欺詐行為的認定，目前學界和司法界有兩種不同的觀點：

一種觀點認為，欺詐系出賣人主觀上故意欺騙買受人，但它是指從某一套商品房的整體而言，而不是指該套商品房的局部瑕疵，也不僅僅是“缺斤短兩”的問題。比如《解釋》第8條、第9條規(guī)定的可以適用懲罰性賠償責任的五種情形，《解釋》第14條第2款關于面積誤差比超過3%部分的房價款應由出賣人雙倍返還買受人的懲罰性規(guī)定。

另一種觀點認為，只要出賣人實施了某種欺騙行為，這種行為足以揭示出賣人的內心是故意隱瞞事實真相，就構成欺詐。比如除《解釋》中規(guī)定的五種情形和面積“縮水”外，象在商品房買賣中出現(xiàn)的出賣人惡意隱瞞規(guī)劃情況，在履行合同過程中故意改變規(guī)劃設計等，均應認定為欺詐。筆者更傾向同意后一種觀點。因為若只將《解釋》第8條、第9條規(guī)定的五種情形和第14條第2款作為懲罰性賠償依據(jù)的話，容易使人產(chǎn)生認識上的混亂。

筆者認為，出賣人的欺詐。

行為既可以表現(xiàn)為無中生有、顛倒黑白的虛假陳述或者誤導陳述，也可以表現(xiàn)為重大遺漏或者某部分的不正當陳述，只要出賣人主觀上構成故意隱瞞，惡意造假，就應認定為欺詐。

現(xiàn)主要有二種觀點：

第一種觀點認為，若出賣人存在主觀惡意，有欺詐行為，因《解釋》沒有涉及，也只能依照《解釋》第13條處理。

第二種觀點認為，若不是出賣人的主觀故意，或純屬違約行為，就應按照《解釋》第13條的規(guī)定處理；若出賣人的該行為被認定為欺詐，就應適用懲罰性賠償。因為商品房買賣反欺詐，雙倍索賠是利器。

筆者同意后一種觀點。因為商品房買賣中的欺詐行為不應局限在《解釋》第8條、第9條和第14條所規(guī)定的范圍，象《消法》還確定了其他欺詐行為。如果僅按《解釋》規(guī)定的條款確認其欺詐范圍來進行處理，就會導致買受人的其他合法權益受到損害。再說，全國人大及其常委會公布實施的《合同法》和《消法》的效力畢竟大于《解釋》的效力，既然《消法》已對欺詐的概念作出界定，在《消法》還沒有進行修改的情況下，如果消費者就《解釋》范圍以外的欺詐行為請求懲罰性賠償，人民法院就應該依照《消法》的規(guī)定來裁判。因此，將商品房買賣中所有的欺詐行為都納入懲罰性賠償范圍，并根據(jù)欺詐所造成的損失大小來確定懲罰性賠償范圍，這樣更有利于對消費者這一弱勢群體的法律保護，也有利于有效制裁和遏制欺詐，促進社會誠信制度的確立。

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