報(bào)告材料主要是向上級匯報(bào)工作,其表達(dá)方式以敘述、說明為主,在語言運(yùn)用上要突出陳述性,把事情交代清楚,充分顯示內(nèi)容的真實(shí)和材料的客觀。寫報(bào)告的時(shí)候需要注意什么呢？有哪些格式需要注意呢？下面是小編帶來的優(yōu)秀報(bào)告范文，希望大家能夠喜歡!
土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告篇一
叢 明 珠
中國土地估價(jià)師協(xié)會(huì)
2007-04-18
一、對估價(jià)報(bào)告標(biāo)準(zhǔn)的認(rèn)識(shí)
? 總體上：邏輯正確，方法得當(dāng)，價(jià)格合理
? 具體內(nèi)容上：10條標(biāo)準(zhǔn)
1.估價(jià)人員資格。估價(jià)人員是否是執(zhí)業(yè)土地估價(jià)師，數(shù)量是否符合要求。2.估價(jià)對象界定。估價(jià)對象界定是否準(zhǔn)確、清晰、完整，土地權(quán)利、評估基準(zhǔn)日、地價(jià)定義等界定是否準(zhǔn)確。
3.估價(jià)所依據(jù)資料的質(zhì)量。估價(jià)所依據(jù)資料是否翔實(shí)、可靠。
4.估價(jià)假設(shè)前提和限制條件。估價(jià)假設(shè)前提和限制條件是否嚴(yán)密、完整、合法。
5.市場分析。土地市場分析是否完整，結(jié)論是否合理。
6.估價(jià)技術(shù)路線、方法選擇及運(yùn)用。估價(jià)技術(shù)路線確定得是否得當(dāng)，估價(jià)方法選擇是否適宜，估價(jià)方法運(yùn)用是否正確。
7.地價(jià)確定的理由。地價(jià)確定的理由是否充分、合理。8.估價(jià)結(jié)果。估價(jià)結(jié)果是否合理，價(jià)格水平是否與待估宗地同一供需圈的類似土地的價(jià)格相當(dāng)。
9.估價(jià)報(bào)告的邏輯性。估價(jià)報(bào)告的前后邏輯是否一致。
10.估價(jià)報(bào)告的完整性。估價(jià)報(bào)告內(nèi)容是否完整，附件是否齊全。
二、對我國地價(jià)的基本認(rèn)識(shí)
1.地價(jià)是什么？
地價(jià)即土地價(jià)格，實(shí)際上是土地經(jīng)濟(jì)價(jià)值的反映，是為購買獲取土地預(yù)期收益的權(quán)利而支付的代價(jià)。
(1)地價(jià)是土地價(jià)值(value)和效用(utility,使用價(jià)值)在經(jīng)濟(jì)上的反映，是土地的稀缺性、效用和有效需求共同作用的結(jié)果
(2)地價(jià)是土地預(yù)期收益(expected income)的購買價(jià)格
(3)地價(jià)的本質(zhì)是地租的資本化(capitalization)(4)地價(jià)的主體構(gòu)成為土地取得費(fèi)、土地開發(fā)費(fèi)和土地增值收益(或土地純收益)
2.我國地價(jià)管理進(jìn)展
(1)建立起了以市場機(jī)制形成土地價(jià)格的制度體系。表現(xiàn)在:
① 在土地供應(yīng)方面，頒布了《劃撥用地目錄》，明確了有償和劃撥供地的范圍，促進(jìn)了土地利用方式的轉(zhuǎn)變。
② 在土地價(jià)格形成機(jī)制方面，頒布了《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》和《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范》、《協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范》，建立起了經(jīng)營性土地使用權(quán)出讓通過招標(biāo)拍賣掛牌等競爭方式形成價(jià)格的機(jī)制，規(guī)范協(xié)議出讓行為。
③ 在完善土地有償使用方式方面，制定了《規(guī)范國有土地租賃若干意見》，下發(fā)了《關(guān)于加強(qiáng)土地資產(chǎn)管理促進(jìn)國有企業(yè)改革與發(fā)展的若干意見》。
④ 在土地市場交易行為的規(guī)范方面，國土資源部下發(fā)了《關(guān)于建立土地有形市場促進(jìn)土地使用權(quán)規(guī)范交易的通知》，有效抑制了土地違規(guī)交易行為。
⑤ 在地價(jià)確定和監(jiān)控方面，建立了專業(yè)評估、集體決策和結(jié)果公開的工作制度。(2)建立起了具有中國特色的，以基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和協(xié)議出讓最低價(jià)為核心的地價(jià)體系。具體表現(xiàn)在：
① 全國城鎮(zhèn)分為15等，已進(jìn)行3次修訂。
② 全國99%以上的城市、85%以上的縣城鎮(zhèn)和70%以上的建制鎮(zhèn)已完成基準(zhǔn)地價(jià)更新工作，初步建立起了城鎮(zhèn)建設(shè)用地價(jià)格體系，大多數(shù)市、縣已將各類地價(jià)結(jié)果向社會(huì)公布。
③ 在全國25個(gè)省、自治區(qū)、直轄市部署開展了農(nóng)用地分等定級估價(jià)工作，初步建立起了農(nóng)用地等、級、價(jià)體系。
(3)形成了一整套適合我國國情的土地估價(jià)的理論、方法和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。具體表現(xiàn)在
① 國家先后公布了《城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程》和《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》2個(gè)國家標(biāo)準(zhǔn)，《農(nóng)用地分等規(guī)程》、《農(nóng)用地定級規(guī)程》和《農(nóng)用地估價(jià)規(guī)程》3個(gè)部頒行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。
② 《城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測技術(shù)規(guī)范》、《城鎮(zhèn)土地定級估價(jià)制圖技術(shù)規(guī)范》、《農(nóng)用地分等定級估價(jià)制圖技術(shù)規(guī)范》也在積極制定及試用之中。(4)建立了城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測體系 2001年以來，在城市基準(zhǔn)地價(jià)更新的基礎(chǔ)上，建立了覆蓋直轄市、計(jì)劃單列市、省會(huì)城市、以及長江三角洲、珠江三角洲、京津地區(qū)50個(gè)主要城市的，以標(biāo)準(zhǔn)宗地的標(biāo)定地價(jià)為監(jiān)測對象的城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測體系。
(5)造就了一支具有較高專業(yè)素質(zhì)的土地估價(jià)隊(duì)伍，形成了一個(gè)正在不斷發(fā)展壯大的土地估價(jià)行業(yè)。具體表現(xiàn)在：
① 通過國家考試認(rèn)證，取得土地估價(jià)師資格的人員共有26793余人。
② 從事土地估價(jià)的機(jī)構(gòu)近2000家，執(zhí)業(yè)土地估價(jià)師近萬人。
③ 改革了對土地估價(jià)人員和評估機(jī)構(gòu)的監(jiān)督管理方式，推行并完成了土地評估機(jī)構(gòu)與政府主管部門脫鉤工作，取消了國有企業(yè)改制土地估價(jià)結(jié)果確認(rèn)制度，建立了土地估價(jià)報(bào)告?zhèn)浒钢贫?/p>
④ 逐步建立了適合我國國情的資格考試與實(shí)踐考核相結(jié)合的土地估價(jià)師資格考試和執(zhí)業(yè)登記制度
3.我國地價(jià)管理發(fā)揮的主要作用
地價(jià)是在土地所有權(quán)、使用權(quán)或土地他項(xiàng)權(quán)利等土地權(quán)利流轉(zhuǎn)的基礎(chǔ)上產(chǎn)生的，是市場經(jīng)濟(jì)的三大經(jīng)濟(jì)規(guī)律即價(jià)值規(guī)律、競爭規(guī)律和供求規(guī)律共同發(fā)揮作用的結(jié)果。
(1)極大地推進(jìn)了城鎮(zhèn)國有土地有償使用進(jìn)程。
(2)有效地促進(jìn)土地資源的優(yōu)化配置，調(diào)控了土地供求關(guān)系。
(3)保障了不同權(quán)利主體間土地收益的合理分配。
(4)為土地轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等土地交易行為提供了價(jià)格支撐，促進(jìn)了土地市場的發(fā)育和發(fā)展。
三、對土地估價(jià)客體的認(rèn)識(shí)
土地估價(jià)的客體就是土地權(quán)利。在我國，土地估價(jià)的客體主要指以土地使用權(quán)為主的和在土地所有權(quán)與土地使用權(quán)基礎(chǔ)上派生出來的具有用益物權(quán)性質(zhì)的土地他項(xiàng)權(quán)利等的土地權(quán)利。
四、對土地估價(jià)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)的認(rèn)識(shí)
1.統(tǒng)一價(jià)格構(gòu)成
價(jià)格構(gòu)成主要依據(jù)估價(jià)的目的而確定。目前，我國的主體地價(jià)構(gòu)成為土地取得費(fèi)、土地開發(fā)費(fèi)、土地增值收益(或土地純收益)以及相關(guān)的利息、利潤和稅金。但在不同目的下，土地的價(jià)格構(gòu)成是不同的。如在政府負(fù)責(zé)統(tǒng)一征地、統(tǒng)一開發(fā)、統(tǒng)一出讓的前提下，土地出讓價(jià)格就包括地價(jià)的全部主體構(gòu)成部分；在政府不承擔(dān)征地拆遷費(fèi)用和基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)用的前提下，土地出讓價(jià)格就僅僅包含土地增值收益。
2.統(tǒng)一取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)
統(tǒng)一取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的含義就是在地價(jià)評估中，地價(jià)構(gòu)成中的土地取得費(fèi)、土地開發(fā)費(fèi)、土地增值收益(或土地純收益)或者地價(jià)評估中涉及的不同結(jié)構(gòu)建筑的建筑費(fèi)、管理費(fèi)、維修費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)等必須按照國家和省以及有定價(jià)權(quán)限的市縣人民政府及其主管部門規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)、方法和定額來取費(fèi)。這是保證在一個(gè)地區(qū)土地估價(jià)結(jié)果具有可比性的前提和基礎(chǔ)。3.統(tǒng)一的價(jià)格基礎(chǔ)
土地估價(jià)中統(tǒng)一價(jià)格基礎(chǔ)主要包括：
(1)統(tǒng)一付款方式，統(tǒng)一付款方式應(yīng)統(tǒng)一為在成交日期時(shí)一次總付清；
(2)統(tǒng)一采用單價(jià)；(3)統(tǒng)一幣種和貨幣單位，不同幣種之間的換算，應(yīng)按中國人民銀行公布的成交日期時(shí)的市場匯率中間價(jià)計(jì)算；
(4)統(tǒng)一面積內(nèi)涵和面積單位。
五、對土地估價(jià)技術(shù)路線的認(rèn)識(shí)
1.土地估價(jià)技術(shù)路線
土地估價(jià)的技術(shù)路線是指導(dǎo)土地估價(jià)過程的技術(shù)思路，是土地估價(jià)師對估價(jià)對象地價(jià)形成過程和形成方式的認(rèn)識(shí)過程。因此，土地估價(jià)技術(shù)路線反映的是估價(jià)對象地價(jià)的價(jià)格內(nèi)涵，是各種土地估價(jià)方法在不同評估目的下的具體運(yùn)用。土地估價(jià)師在接受土地估價(jià)任務(wù)并明確了土地估價(jià)的目的、估價(jià)對象和估價(jià)期日等基本事項(xiàng)后，就要根據(jù)估價(jià)目的和估價(jià)結(jié)果的應(yīng)用方式確定土地估價(jià)的技術(shù)路線，進(jìn)而才能選擇估價(jià)方法，進(jìn)行土地估價(jià)的具體作業(yè)。
2.土地估價(jià)方法反映的土地估價(jià)技術(shù)路線
土地估價(jià)的四種基本估價(jià)方法反映了地價(jià)的四種形成過程，也體現(xiàn)了土地估價(jià)技術(shù)路線。
(1)市場比較法反映的技術(shù)路線是
土地的正常市場價(jià)格是該宗地在公開市場上最可能形成的成交價(jià)格，或者說是被大多數(shù)買家和大多數(shù)賣家認(rèn)可的價(jià)格。按照這一認(rèn)識(shí)過程，市場比較法在評估地價(jià)時(shí)，在同一供需圈內(nèi)，選擇若干類似宗地的成交案例，采用根據(jù)案例的成交價(jià)格進(jìn)行交易情況、交易日期、區(qū)域因素、個(gè)別因素修正來評估出估價(jià)對象的評估價(jià)格。(2)成本逼近法反映的技術(shù)路線是
在無法通過市場(比較方式、收益方式)直接得到估價(jià)對象的正常市場價(jià)格的情況下，我們可以通過對估價(jià)對象的地價(jià)構(gòu)成進(jìn)行分解，了解各項(xiàng)價(jià)格構(gòu)成的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，然后通過累加方式積算出估價(jià)對象的評估價(jià)格。也就是說，土地價(jià)格是由其各部分構(gòu)成的價(jià)格累加而成的。(3)收益還原法反映的技術(shù)路線是
可以將購買土地作為一種投資，將該投資在未來可以獲得的預(yù)期純收益折現(xiàn)之后累加，所得結(jié)果不應(yīng)小于投資額，進(jìn)而可以用這個(gè)結(jié)果作為估價(jià)對象宗地的評估價(jià)格。它體現(xiàn)的技術(shù)路線是土地的價(jià)格是由土地的未來可獲得的收益決定的。(4)剩余法反映的技術(shù)路線是
未完成的宗地的價(jià)格取決于它開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)格與從開發(fā)開始到開發(fā)結(jié)束期間所投入的建筑費(fèi)、專業(yè)費(fèi)、利息、利潤和相關(guān)稅金的余額。3.土地估價(jià)技術(shù)路線的確定
(1)確定土地估價(jià)技術(shù)路線要對土地估價(jià)基本事項(xiàng)有充分的認(rèn)識(shí) ；
? 充分了解估價(jià)對象
估價(jià)對象的不同權(quán)利性質(zhì)、權(quán)利內(nèi)容和個(gè)別條件決定了其價(jià)格構(gòu)成和價(jià)格水平。
? 充分了解估價(jià)目的
不同的估價(jià)目的，其價(jià)格構(gòu)成和價(jià)格水平也不相同。
? 充分了解估價(jià)時(shí)點(diǎn)
“今日之價(jià)格是昨日之展開，明日之反映”。地價(jià)是變動(dòng)的，不同的時(shí)點(diǎn)，地價(jià)水平是不同的，在評估中選用的取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和期日修正系數(shù)也是不同的。(2)確定土地估價(jià)技術(shù)路線要遵循的土地估價(jià)原則
我國目前通行的土地估價(jià)原則有兩大類7項(xiàng)
? 共性原則：包括報(bào)酬遞增遞減原則、供需原則、貢獻(xiàn)原則和變動(dòng)原則。
? 個(gè)性原則：包括替代原則、預(yù)期收益原則、最有效使用原則
在確定土地估價(jià)技術(shù)路線時(shí)，不論遵循上述哪個(gè)原則，都必須以合法原則為基礎(chǔ)(3)土地估價(jià)技術(shù)路線的確定過程
根據(jù)估價(jià)對象的基本事項(xiàng)明確估價(jià)對象的價(jià)格內(nèi)涵。
確定土地價(jià)格的形成過程，是采用比較方式，殘余方式，積算方式還是收益方式形成的。
確定地價(jià)的測算過程和需要選擇的具體估價(jià)方法。(4)土地估價(jià)方法的選擇
土地估價(jià)的三個(gè)基本假設(shè)
土地估價(jià)方法的選擇除要遵循土地估價(jià)的原則外，還要根據(jù)不同的估價(jià)目的遵循三個(gè)基本假設(shè)
(1)繼續(xù)使用假設(shè)(2)公開市場假設(shè)(3)破產(chǎn)清算假設(shè)
(1)繼續(xù)使用假設(shè)
繼續(xù)使用假設(shè)包括按照現(xiàn)狀用途繼續(xù)使用和轉(zhuǎn)換用途繼續(xù)使用兩種情況。繼續(xù)使用假設(shè)要求考慮以下條件：土地能夠滿足權(quán)利人期望的用途和收益；土地有明確的產(chǎn)權(quán)歸屬；土地在法律和經(jīng)濟(jì)上是否允許轉(zhuǎn)用；土地具有足夠的剩余使用年限。在繼續(xù)使用假設(shè)下評估的地價(jià)是繼續(xù)使用價(jià)值(如合資)。(2)公開市場假設(shè)
所謂公開市場，是指一個(gè)競爭性的市場，在該市場上交易各方進(jìn)行交易的目的在于最大限度地追求經(jīng)濟(jì)利益，他們并且都掌握了必要的市場信息，有比較充裕的時(shí)間進(jìn)行交易，對交易對象具有必要的專業(yè)知識(shí)。此外，市場交易條件公開并不具有排它性，即所有市場主體都可以平等自由地參與交易。因此土地估價(jià)不能針對特定的買受人進(jìn)行估價(jià)。
在公開市場假設(shè)下評估的地價(jià)是市場價(jià)格。(3)破產(chǎn)清算假設(shè)
破產(chǎn)清算假設(shè)是指土地在某些特定情況下被強(qiáng)制進(jìn)行整體或分割出售，如破產(chǎn)，抵債等，所評估的地價(jià)要低于繼續(xù)使用假設(shè)和公開市場假設(shè)下的地價(jià)。
在破產(chǎn)清算假設(shè)下評估的地價(jià)是清算價(jià)格。
六、對土地估價(jià)方法的認(rèn)識(shí)
1.收益還原法
(1)估計(jì)土地總收益：總收益可能有直接收益和間接收益(如押金利息)(2)確定總費(fèi)用：總費(fèi)用可能有管理費(fèi)、維修費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、年折舊費(fèi)、稅金、房屋純收益等
(3)計(jì)算土地純收益：純收益一般＝土地總收益－總費(fèi)用
(4)確定還原利率：土地還原利率的確定方法一般有三種，即地租/地價(jià)、安全利率＋風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值、不同風(fēng)險(xiǎn)下的投資收益率排序插入法
(5)計(jì)算土地價(jià)格：土地價(jià)格一般＝土地純收益/土地還原利率＊[1-1/(1+土地還原利率)＊＊土地使用年期] 難點(diǎn)：
(1)總收益以租金為基礎(chǔ)計(jì)算時(shí)，要考慮出租率或空房損失率 計(jì)算方法方法為每m2租金×總建筑面積×出租率(或1-空房損失率)，有的時(shí)候，租金按使用面積計(jì)算時(shí)，應(yīng)采用總建筑面積×使用面積占建筑面積比例×每m2使用面積租金。建筑物每層用途不同時(shí)，要分別計(jì)算總收益。如：地下為停車場，一層為商場，二層為餐飲娛樂，3-8層為客房，要分別計(jì)算其總收益后再加總求和。(2)耐用年限應(yīng)采用經(jīng)濟(jì)耐用年限=已使用年限+尚可使用年限；當(dāng)土地為出讓土地，建筑物建成時(shí)，剩余土地使用年期與房屋耐用年期不一致時(shí)，用短的那一個(gè)年期作為耐用年限，若土地使用年限<房屋耐用年限時(shí)，殘值=0。
(3)特例：承租土地使用權(quán)地價(jià)=[市場租金-合同租金]/r[1-1/(1+r)**n]。2.成本逼近法
(1)確定土地取得費(fèi)：土地取得費(fèi)一般分兩種情況確定，一是城市已有的存量土地，二是從農(nóng)村新征收的土地
(2)確定土地開發(fā)費(fèi)：土地開發(fā)費(fèi)因土地開發(fā)程度的不同而不同。通常按照開發(fā)程度分為“三通一平”、“五通一平”、“七通一平”等
(3)計(jì)算投資利息：投資利息＝土地取得費(fèi)＊[(1+利息率)＊＊土地開發(fā)期－1]＋土地開發(fā)費(fèi)＊[(1+利息率)＊＊土地開發(fā)期的一半－1]；
(4)計(jì)算投資利潤：投資利潤＝(土地取得費(fèi)+土地開發(fā)費(fèi))×投資回報(bào)率(5)計(jì)算土地增值收益：土地增值收益＝(土地取得費(fèi)＋土地開發(fā)費(fèi)＋投資利息＋投資利潤)＊土地增值收益率(6)計(jì)算無限年期土地價(jià)格：無限年期土地價(jià)格＝土地取得費(fèi)＋土地開發(fā)費(fèi)＋投資利息＋投資利潤＋土地增值收益
(7)計(jì)算土地使用權(quán)價(jià)格：土地使用權(quán)價(jià)格＝無限年期土地價(jià)格＊[1-1/(1+土地還原利率)＊＊土地使用年期]
(8)進(jìn)行區(qū)位修正：修正方法與基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法相似 難點(diǎn)：
(1)土地取得費(fèi)要采用區(qū)域平均值。
(2)土地開發(fā)費(fèi)包括
①基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)(水、電、路等)；
②公共事業(yè)配套費(fèi)(如學(xué)校、醫(yī)院等)；
③小區(qū)開發(fā)配套費(fèi)(如綠化等)。同時(shí)要區(qū)分宗地內(nèi)外開發(fā)費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)。
(3)計(jì)算投資利息要按復(fù)利計(jì)算土地取得費(fèi)的計(jì)息期為整個(gè)開發(fā)期，土地開發(fā)費(fèi)的計(jì)息分為兩種情況：當(dāng)一次性投入時(shí)，計(jì)息期=開發(fā)期1/2；當(dāng)分段均勻投入時(shí)，計(jì)息期=本段開發(fā)期1/2+剩余開發(fā)期。
(4)土地增值收益率=(市場價(jià)格-成本價(jià)格)/成本價(jià)格。
(5)評估的價(jià)格是土地開發(fā)完成后的地價(jià)。3.剩余法
(1)估算房地產(chǎn)售價(jià)：房地產(chǎn)售價(jià)一般根據(jù)房地產(chǎn)建成后銷售的預(yù)測價(jià)格來確定；有時(shí)也可以根據(jù)房地產(chǎn)建成后出租的預(yù)測租金來確定。
(2)估計(jì)建筑費(fèi)：建筑費(fèi)一般是指建筑安裝工程費(fèi)用，也稱為建筑安裝工程造價(jià)，一般＝建筑面積＊每平方米建筑面積造價(jià)來計(jì)算。
(3)估計(jì)專業(yè)費(fèi)：專業(yè)費(fèi)包括建筑師、工程師、測量師、監(jiān)理師等的收費(fèi)。一般包括勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、可行性研究費(fèi)、測量費(fèi)、監(jiān)理費(fèi)和不可預(yù)見費(fèi)。
(4)確定有關(guān)稅費(fèi)：有關(guān)稅費(fèi)是指房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)期間發(fā)生的稅費(fèi)，一般包括營業(yè)稅及城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加、管理租售費(fèi)用等。
(5)計(jì)算投資利息：投資利息＝地價(jià)＊[(1＋利息率)＊＊開發(fā)期-1]＋(建筑費(fèi)＋專業(yè)費(fèi)＋有關(guān)稅費(fèi))＊[(1＋利息率)＊＊開發(fā)期的一半－1]；(6)計(jì)算開發(fā)商合理利潤：開發(fā)商合理利潤＝(地價(jià)＋建筑費(fèi)＋專業(yè)費(fèi)＋有關(guān)費(fèi)稅＋投資利息)＊總開發(fā)成本的投資回報(bào)率；
(7)計(jì)算地價(jià)：地價(jià)＝房地產(chǎn)售價(jià)－建筑費(fèi)－專業(yè)費(fèi)－有關(guān)費(fèi)稅－投資利息－開發(fā)商合理利潤，求解這一方程即可得到地價(jià)。難點(diǎn)
(1)三個(gè)假設(shè)條件：
剩余法中的樓價(jià)、租金、成本都是依據(jù)當(dāng)前水平確定未來數(shù)據(jù) 假設(shè)了租金和樓價(jià)在開發(fā)期間不會(huì)下降且不考慮物價(jià)上漲的影響 假設(shè)在開發(fā)期間的各項(xiàng)成本是均勻投入或分段均勻投入
(2)樓價(jià)的確定可以通過兩種方式：
對習(xí)慣出售的房地產(chǎn)，以比較法求樓價(jià)。
對習(xí)慣出租的房地產(chǎn)，以收益法求樓價(jià)。
(3)建筑費(fèi)應(yīng)依據(jù)工程概(預(yù))算確定的投資標(biāo)準(zhǔn)確定(4)一般地，剩余法計(jì)算的地價(jià)為開發(fā)開始時(shí)的地價(jià) 4.市場比較法
(1)選擇比較實(shí)例：比較實(shí)例一般從待估宗地的周圍的同一供需圈中選擇，土地用途、交易方式、交易日期、土地條件等要一致或基本一致，以列表的形式描述出比較實(shí)例和待估宗地的基本情況
(2)確定比較因素：比較因素一般從引起待估宗地和比較實(shí)例產(chǎn)生價(jià)格差異的區(qū)域因素和個(gè)別因素中選擇，此時(shí)比較因素中還應(yīng)當(dāng)包括期日修正、年期修正、交易情況等因素
(3)編制比較因素條件說明表：要將待估宗地和比較實(shí)例的各項(xiàng)比較因素的具體條件以表格的形式列出來
(4)編制比較因素條件指數(shù)表：比較因素條件指數(shù)表一般以100為基數(shù)進(jìn)行編制，除期日、年期、交易情況及容積率、開發(fā)程度外，應(yīng)以待估宗地為100，然后將比較實(shí)例與待估宗地進(jìn)行比較后確定
(5)編制比較因素修正系數(shù)表：比較因素修正系數(shù)是根據(jù)比較因素條件指數(shù)表，以待估宗地/比較實(shí)例來確定出來的，如100/98，125/118等，進(jìn)而編制出比較因素修正系數(shù)表
(6)計(jì)算比準(zhǔn)價(jià)格：各個(gè)比較實(shí)例的比準(zhǔn)價(jià)格＝交易價(jià)格連乘各項(xiàng)修正系數(shù)(7)確定地價(jià)：采用市場比較法評估的地價(jià)結(jié)果，一般可以按照上述各項(xiàng)比準(zhǔn)價(jià)格的算術(shù)平均值、加權(quán)平均值或重?cái)?shù)平均值來確定 難點(diǎn)
(1)確定比較交易案例要求
①用途相同
②交易類型相同
③正常交易或可修正為正常交易
④區(qū)域、個(gè)別因素條件相近
⑤ 交易日期與估價(jià)期日接近。一般二年，最長不超過3年
(2)當(dāng)案例的開發(fā)程度與待估宗地開發(fā)程度不一致時(shí)，要進(jìn)行開發(fā)程度修正
(3)當(dāng)案例與待估宗地比較時(shí)，對區(qū)域因素和個(gè)別因素的選擇應(yīng)遵循重要性和差異性相結(jié)合的原則 5.基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法
(1)確定基準(zhǔn)地價(jià)：基準(zhǔn)地價(jià)一般根據(jù)當(dāng)?shù)氐幕鶞?zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，按照待估宗地所處的土地級別和土地用途來確定
(2)調(diào)查地價(jià)影響因素的具體條件：地價(jià)影響因素的具體條件要根據(jù)宗地地價(jià)修正系數(shù)表及因素條件說明表的內(nèi)容來列出
(3)確定地價(jià)影響因素的修正系數(shù)：地價(jià)影響因素的修正系數(shù)要根據(jù)宗地地價(jià)修正系數(shù)表及因素條件說明表來確定，綜合修正系數(shù)＝各項(xiàng)因素修正系數(shù)的代數(shù)和(4)進(jìn)行期日修正：期日修正系數(shù)＝待估宗地在估價(jià)期日時(shí)的地價(jià)指數(shù)/基準(zhǔn)地價(jià)在確定公布時(shí)的地價(jià)指數(shù)；
(5)進(jìn)行容積率修正；
(6)進(jìn)行開發(fā)程度修正；
(7)進(jìn)行年期修正：基準(zhǔn)地價(jià)為有限年期時(shí)，年期修正系數(shù)＝[1-1/(1+土地還原利率)＊＊待估宗地土地使用年期]/[1－1/(1＋土地還原利率)＊＊基準(zhǔn)地價(jià)的年期]。難點(diǎn)(1)基準(zhǔn)地價(jià)的選用要合理。在用途、定級估價(jià)范圍上要與基準(zhǔn)地價(jià)評估成果一致。
(2)要注意開發(fā)程度修正的順序，只能在最終年期修正之前。
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土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告篇二
2012年度陜西省土地估價(jià)師 繼續(xù)教育培訓(xùn)資料之三
土地估價(jià)報(bào)告撰寫及案例解析
陜西省土地估價(jià)師協(xié)會(huì) 二o一二年十月·西安
內(nèi) 容 提 要
一、摘要
二、估價(jià)對象界定
三、土地估價(jià)結(jié)果及其使用
四、附件
為什么要撰寫估價(jià)報(bào)告
1、系統(tǒng)陳述評估者履行評估協(xié)議的狀況。
2、向委托人提供合乎專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的評估結(jié)論，并為委托人利用評估結(jié)論提供背景資料和依據(jù)。
3、為國土資源管理部門提供土地評估結(jié)果審查、備案的依據(jù)。
估價(jià)報(bào)告封面的要求
1、報(bào)告的封面主要反映項(xiàng)目名稱、受托估價(jià)單位、土地估價(jià)報(bào)告編號、提交估價(jià)報(bào)告日期。
2、項(xiàng)目名稱說明估價(jià)項(xiàng)目的全稱，內(nèi)容包括評估目的及估價(jià)對象價(jià)格類型等字樣。（技術(shù)報(bào)告全稱后加括號注明估價(jià)對象所在市、縣全名。另外，還要寫好關(guān)鍵詞，主要包括估價(jià)對象所在市縣全名、估價(jià)目的、估價(jià)機(jī)構(gòu)、年度。）
第一部分 摘要
1、估價(jià)項(xiàng)目名稱
2、委托估價(jià)方
3、估價(jià)目的4、估價(jià)基準(zhǔn)日
5、估價(jià)日期
6、地價(jià)定義
7、估價(jià)結(jié)果
8、土地估價(jià)師簽名
9、土地估價(jià)機(jī)構(gòu)（法人代表簽字，并加蓋公章，注明年月日）
估價(jià)目的：
說明估價(jià)行為為什么而作，包括為誰而作、為什么經(jīng)濟(jì)行為而作、發(fā)揮什么具體作用，其中：
●誰，經(jīng)濟(jì)行為主體，如，被授權(quán)經(jīng)營的國有企業(yè)、抵押中的銀行等（不能簡單認(rèn)為是委托方，很多時(shí)候并不與委托方一致）
●經(jīng)濟(jì)行為，如：出讓、轉(zhuǎn)讓、抵押、作價(jià)入股、清算、征收補(bǔ)償、課稅等
●發(fā)揮具體作用，具體指評估在經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的效力，如，價(jià)值參考、價(jià)值依據(jù)、價(jià)值鑒證等。
另外，可以適當(dāng)說明經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的背景，以及有關(guān)文件等。
?
估價(jià)目的容易出現(xiàn)的錯(cuò)誤：
1、估價(jià)標(biāo)的不符合土地處分的有關(guān)規(guī)定，例如不能交易、抵押、轉(zhuǎn)讓或者不能被征收征用的土地，不能出現(xiàn)相對應(yīng)的評估目的；
2、出現(xiàn)兩個(gè)估價(jià)目的；
3、表述不清、混亂
估價(jià)基準(zhǔn)日：
說明估價(jià)結(jié)果對應(yīng)的具體日期。容易出現(xiàn)的錯(cuò)誤：
●估價(jià)基準(zhǔn)日與估價(jià)目的不符合，如抵押評估基準(zhǔn)日設(shè)置在估價(jià)日期之前
●基準(zhǔn)日與估價(jià)日期不分：估價(jià)基準(zhǔn)日說明所估價(jià)值的時(shí)間點(diǎn)；估價(jià)日期說明估價(jià)行為的時(shí)間期限。
地價(jià)定義（規(guī)程的要求）：
說明估價(jià)對象實(shí)際用途和宗地內(nèi)外實(shí)際開發(fā)程度、本次估價(jià)所設(shè)定的開發(fā)程度和用途及其理由，現(xiàn)狀利用或規(guī)劃利用條件，實(shí)際用途需以國有土地使用證登記用途為依據(jù)。土地開發(fā)程度的設(shè)定應(yīng)與估價(jià)對象土地利用特點(diǎn)和估價(jià)目的相一致，分別界定為宗地外圍或宗地內(nèi)外“幾通”（指通路、通電、通水、排水、通氣、通暖、通訊）和宗地內(nèi)平整；地價(jià)定義應(yīng)注明所估地價(jià)的內(nèi)涵是
指在估價(jià)基準(zhǔn)日、現(xiàn)狀利用或規(guī)劃利用條件下、設(shè)定的開發(fā)程度與用途、法定最高年限內(nèi)一定年期的土地使用權(quán)（或包括其他內(nèi)容）價(jià)格。
地價(jià)定義容易出現(xiàn)的錯(cuò)誤：
1、隨意設(shè)定地價(jià)定義。如，現(xiàn)狀為工業(yè)用地，委托方要求測算改變?yōu)樯虡I(yè)服務(wù)業(yè)用地后的地價(jià)，而該區(qū)域規(guī)劃為單純的工業(yè)園區(qū)，不可憑空設(shè)定。
2、地價(jià)定義與后面的估價(jià)沒有銜接。
3、地類設(shè)定不合規(guī)定（依據(jù)《土地利用現(xiàn)狀分類》）。
4、多宗地時(shí)沒有分情況設(shè)定。
5、層次不清。
6、少項(xiàng)（容積率、使用年期）。
估價(jià)結(jié)果：
說明最終確定的總地價(jià)、單位面積地價(jià)，必要時(shí)注明樓面地價(jià)，須以人民幣表示，總地價(jià)附大寫金額，并附土地估價(jià)結(jié)果一覽表。如需用外幣表示的，應(yīng)標(biāo)明估價(jià)基準(zhǔn)日外幣與人民幣的比價(jià)
第二部分 估價(jià)對象界定
1、委托估價(jià)方
2、估價(jià)對象
3、估價(jià)對象概況
4、影響地價(jià)的因素說明
估價(jià)對象：
說明估價(jià)對象的具體范圍，指出估價(jià)的是土地還是包括其他內(nèi)容，并具體說明估價(jià)對象的面積、土地使用者、用途等。
土地登記狀況：
1、說明是否登記，登記時(shí)間，登記機(jī)關(guān)，以及對查證行為描述（需要到登記機(jī)關(guān)查證，沒有登記的要對估價(jià)對象的來源及有關(guān)原因進(jìn)行說明）
2、記錄土地登記有關(guān)信息，包括地籍圖號、宗地號、登記證書號，以及登記的位置、用途、面積、四至，級別、價(jià)格水平等；
3、記錄的權(quán)屬人及權(quán)屬性質(zhì)、他項(xiàng)權(quán)利等，并對登記機(jī)關(guān)記載的與土地有關(guān)的歷史情況進(jìn)行說明。
土地權(quán)利狀況：
1、權(quán)利的來源，包括時(shí)間、方式、過程描述、目的、有關(guān)批準(zhǔn)等、費(fèi)用及支付情況，是否有違規(guī)或者違法的情況，是否僅僅適用于地方規(guī)定；
2、權(quán)利的狀況，包括類型、年期、他項(xiàng)權(quán)利及限制因素、相關(guān)的附加約定等；
3、對土地取得過程和歷史權(quán)利狀況進(jìn)行簡述；
4、說明實(shí)際情況與證載狀況是否有沖突。
土地利用狀況：
1、說明土地規(guī)劃條件，特別是待開發(fā)土地，應(yīng)詳細(xì)說明規(guī)劃設(shè)計(jì)指標(biāo)（許可的和限制的）；
2、說明土地實(shí)際利用情況，包括用地布局、容積率、土地利用率等（是否滿足規(guī)劃，或者是否突破規(guī)劃），3、說明建構(gòu)筑物詳細(xì)情況等（建筑物的用途、合法性及建設(shè)時(shí)間、修建過程以及目前狀態(tài)等）；
4、說明土地及建筑物的經(jīng)營管理狀況，如土地的閑置時(shí)間，建筑物的經(jīng)營產(chǎn)業(yè)及收入狀況等。
5、說明估價(jià)對象的規(guī)劃和利用的演變歷史情況。
6、最佳利用分析。
7、對以規(guī)劃條件評估的，應(yīng)說明規(guī)劃條件的批準(zhǔn)機(jī)關(guān)及批準(zhǔn)日期、具體規(guī)劃條件等。
一般因素： 規(guī)程的要求：
影響土地價(jià)格的一般、普遍、共同的因素，可包括以下內(nèi)容：
1、城市資源狀況（包括地理位置、土地、城市人口等）；
2、房地產(chǎn)制度與房地產(chǎn)市場狀況（含土地制度、住房制度、地價(jià)政策等）；
3、產(chǎn)業(yè)政策（含稅收政策等）；
4、城市規(guī)劃與發(fā)展目標(biāo)；
5、城市社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r（包括城市經(jīng)濟(jì)布局、發(fā)展水平、綜合實(shí)力、社會(huì)儲(chǔ)蓄與投資、物價(jià)變動(dòng)等內(nèi)容）
一般因素撰寫提示：
1、前后對應(yīng)，避免影響因素分析內(nèi)容與之后估價(jià)方法中因素修正和參數(shù)確定相矛盾；
2、注意語句和段落之間的邏輯性，描述有層次；
3、數(shù)據(jù)真實(shí)、有現(xiàn)勢性，盡量用敘述性語言 ；
4、通常以估價(jià)對象所在城市為描述范圍。
區(qū)域因素： 規(guī)程的要求：
區(qū)域因素：
一些面狀因素就要以全部區(qū)域來考慮分析和描述，點(diǎn)狀和線狀因素要以宗地為單位來考慮進(jìn)行描述。
個(gè)別因素： 規(guī)程的要求：
第三部分 土地估價(jià)結(jié)果及其使用
1、估價(jià)依據(jù)
2、土地估價(jià)
3、估價(jià)結(jié)果和估價(jià)報(bào)告的使用
估價(jià)依據(jù)：
基本內(nèi)容：說明估價(jià)行為的依據(jù)，包括法律政策依據(jù)、技術(shù)依據(jù)、估價(jià)對象鑒別依據(jù)、現(xiàn)場調(diào)查資料等。
容易出現(xiàn)的偏差：
●一般性法律政策多，估價(jià)對象方面的太少；
●引用的估價(jià)依據(jù)標(biāo)題不全、內(nèi)容缺項(xiàng)；
●涉及法律、法規(guī)、政策文件的，不注明生效日期；
●法律及政策調(diào)整后沒有更新；
●缺乏針對性。
估價(jià)原則：
●體現(xiàn)與估價(jià)對象相關(guān)
●體現(xiàn)與估價(jià)目的相關(guān)
●體現(xiàn)與估價(jià)方法和過程相關(guān)
問題：
●選擇不得當(dāng)，與估價(jià)目的及估價(jià)方法相左
●模板化，缺乏針對性
常用的估價(jià)原則：
1、替代原則（所有方法適宜）；
2、變動(dòng)原則（所有方法適宜）；
3、需求與供給原則（所有方法適宜）；
4、預(yù)期收益原則（收益法）；
5、協(xié)調(diào)原則（所有方法適合）；
6、收益分配原則（剩余法、成本法、收益法）；
7、多種方法結(jié)合原則；
8、有效利用原則（剩余法）。
估價(jià)方法： 規(guī)程的要求：
問題：
1、方法選擇不得當(dāng)（與估價(jià)目的或估價(jià)對象情況不符、不采用最適當(dāng)方法、采用過期的基準(zhǔn)地價(jià)等）
2、選擇依據(jù)闡述不充分
3、看不到估價(jià)的整體思路（特別是多宗地的時(shí)候）
4、只用一種方法
估價(jià)報(bào)告審查要點(diǎn)：
1、估價(jià)報(bào)告形式審查要點(diǎn)（“一票否決”）
⑴不符合《土地估價(jià)報(bào)告規(guī)范格式》要求的；
⑵土地估價(jià)報(bào)告、土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告、附件不齊全的。
2、估價(jià)報(bào)告關(guān)鍵技術(shù)問題審查要點(diǎn)（“一票否決”）
⑴估價(jià)方法存在嚴(yán)重技術(shù)性錯(cuò)誤的；
⑵地價(jià)定義、土地權(quán)利界定存在嚴(yán)重技術(shù)錯(cuò)誤的；
⑶采用三年以前的基準(zhǔn)地價(jià)又沒有進(jìn)行合理期日修正的；
⑷會(huì)審認(rèn)為的其他問題。
估價(jià)結(jié)果：
規(guī)程的要求
估價(jià)結(jié)果和估價(jià)報(bào)告的使用
1、估價(jià)的前提條件和假設(shè)條件 規(guī)程的要求
2、估價(jià)結(jié)果和估價(jià)報(bào)告的使用 規(guī)程的要求
3、需要特殊說明的事項(xiàng) 規(guī)程的要求
第四部分 附件
規(guī)程的要求：
附件中應(yīng)注意的問題：
1、缺件（營業(yè)執(zhí)照、位置示意圖、現(xiàn)場照片、土地使用證記事欄、房產(chǎn)證附圖等）；
2、資質(zhì)證書有效期；
3、位置示意圖太過簡略；
4、現(xiàn)場照片與現(xiàn)狀描述有出入；
5、批準(zhǔn)文件過期。
土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告篇三
土地估價(jià)師案例分析：土地估價(jià)報(bào)告撰寫（5）考試題
一、單項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，只有1個(gè)事最符合題意）
1、估價(jià)機(jī)構(gòu)接受委托對某項(xiàng)目用地轉(zhuǎn)讓價(jià)格進(jìn)行評估。在完成現(xiàn)場勘查后，估價(jià)人員應(yīng)開展的工作為（）。
a．要求委托方提供待估宗地國有土地使用權(quán)證，明確估價(jià)對象位置、宗地號等情況
b．選擇適宜的估價(jià)方法進(jìn)行初步地價(jià)測算
c．與委托方商討確定土地估價(jià)基準(zhǔn)日，準(zhǔn)備撰寫估價(jià)報(bào)告
d．就轉(zhuǎn)讓價(jià)格預(yù)期征求委托方意見，選擇適宜的估價(jià)方法進(jìn)行地價(jià)測算
2、__考慮每一類所包含的樣品數(shù)。a．中間距離法 b．類平均法 c．絕對值法 d．重心法
3、依照《開發(fā)區(qū)土地集約利用評價(jià)規(guī)程》規(guī)定的開發(fā)區(qū)土地集約利用程度評價(jià)指標(biāo)體系，土地開發(fā)程度評價(jià)指標(biāo)不包括。a：土地供應(yīng)率 b：土地閑置率 c：土地建成率 d：土地開發(fā)率 e：35％～50％
4、承租土地使用權(quán)只能按合同租金的__及租期估價(jià)。a．現(xiàn)值 b．差值 c．終值 d．金額
5、國有企業(yè)改制中，如土地使用權(quán)處置采取__，根據(jù)國家規(guī)定，應(yīng)依法報(bào)請有批準(zhǔn)權(quán)的土地行政主管部門進(jìn)行核準(zhǔn)和審批。a．授權(quán)經(jīng)營方式 b．國有土地出讓 c．保留劃撥方式 d．國有土地租賃
6、《城鎮(zhèn)土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定，土地使用權(quán)因__等原因而終止。
a．土地使用權(quán)抵押
b．土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的使用年限屆滿 c．土地滅失 d．提前收回
e．土地使用權(quán)租賃
7、在招投標(biāo)過程中，投標(biāo)人相互串通投標(biāo)報(bào)價(jià)或投標(biāo)人與招標(biāo)人串通投標(biāo)，損害招標(biāo)人、其他投標(biāo)人或國家集體公民合法利益，情節(jié)嚴(yán)重的，按擾亂市場秩序罪，處__年以下有期徒刑或者拘役，并處或者單處罰金 a．3 b．5 c．2 d．1
8、國家機(jī)關(guān)工作人員非法低價(jià)出讓國有土地使用權(quán)，造成國有土地資產(chǎn)流失價(jià)額達(dá)到30萬元以上的，處（）年以下有期徒刑或者拘役。a．3 b．4 c．5 d．7
9、綜合還原利率r、土地還原利率和建筑物還原利率的關(guān)系為(選項(xiàng)中l(wèi)為土地價(jià)格，b為建筑物價(jià)格)?！?006年考試真題】 a： b： c： d：
e：時(shí)間因素
10、房地產(chǎn)開發(fā)就其開發(fā)對象而言，可劃分為__。a．成片開發(fā) b．土地開發(fā) c．房屋開發(fā)
d．房地產(chǎn)綜合開發(fā)
11、按照我國會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的有關(guān)規(guī)定，企業(yè)短期投資的期末計(jì)價(jià)應(yīng)采用方法．【2004年考試真題】 a：成本法 b：權(quán)益法 c：市價(jià)法
d：成本與市價(jià)孰低法 e：土地
12、土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當(dāng)至遲于屆滿前__申請續(xù)期。a．2個(gè)月 b．3個(gè)月 c．6個(gè)月 d．1年
13、城市用地評價(jià)內(nèi)容不包括__。a．自然條件評價(jià) b．建設(shè)條件評價(jià) c．人口規(guī)模 d．經(jīng)濟(jì)評價(jià)
14、為經(jīng)濟(jì)建設(shè)項(xiàng)目和公共設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目，單位或者個(gè)人通過“以租代征”使用集體土地，屬__行為。a．正常租賃土地 b．正常轉(zhuǎn)讓土地 c．非法征收土地 d．非法占地
15、若開發(fā)費(fèi)以當(dāng)?shù)厥杖〉幕A(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，則開發(fā)費(fèi)的計(jì)息期按照__確定。
a．整個(gè)開發(fā)費(fèi)為基數(shù)，計(jì)息期為開發(fā)周期的一半 b．以整個(gè)開發(fā)費(fèi)為基數(shù)，計(jì)息期為整個(gè)開發(fā)周期 c．以開發(fā)費(fèi)一半為基數(shù)，計(jì)息期為開發(fā)周期的一半 d．以開發(fā)費(fèi)一半為基數(shù)，計(jì)息期為整個(gè)開發(fā)周期
16、已辦理審批手續(xù)的非農(nóng)業(yè)建設(shè)占用耕地，連續(xù)兩年未使用的，經(jīng)原批準(zhǔn)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，可以由__無償收回用地單位的土地使用權(quán)。a．縣級以上土地行政主管部門 b．縣級以上人民政府 c．原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織
d．用地單位的上級主管部門
17、標(biāo)準(zhǔn)深度通常是路線價(jià)區(qū)段內(nèi)臨街各宗土地深度的。a：平均數(shù) b：中位數(shù) c：眾數(shù) d：總和 e：時(shí)間因素
18、財(cái)務(wù)上盈利能力的主要評價(jià)內(nèi)容有__。a．項(xiàng)目建成后的盈利水平b．項(xiàng)目償還貸款期限的長短 c．項(xiàng)目整個(gè)壽命期內(nèi)的盈利水平d．項(xiàng)目的獲利能力分析 e．項(xiàng)目建成后的費(fèi)用支出
19、稅收政策屬于影響土地價(jià)格的因素。a：社會(huì) b：人口 c：經(jīng)濟(jì) d：行政 e：時(shí)間因素
20、某公司擁有一棟綜合性辦公樓，土地用途為辦公，土地使用權(quán)為劃撥方式取得，已取得國有土地使用證和房屋所有權(quán)證，但土地證中記載的土地使用期限為30年，已使用10年，剩余使用年限為20年，該公司欲以該物業(yè)進(jìn)行抵押貸款，采用以下哪種方式評估最為適宜?【2006年考試真題】
a：用成本法直接評估劃撥條件下無使用年期的房地產(chǎn)價(jià)格
b：用市場比較法和收益還原法先評估出讓條件下50年期的房地產(chǎn)價(jià)格，再扣除應(yīng)交的50年期土地出讓金
c：用市場比較法和收益還原法先評估出讓條件下20年期的房地產(chǎn)價(jià)格，再扣除應(yīng)交的50年期土地出讓金 d：用市場比較法 e：時(shí)間因素
21、建設(shè)用地開發(fā)就是把土地改造成__的過程。a．觀賞場景 b．生活場所
c．設(shè)施農(nóng)業(yè)用地 d．生產(chǎn)場地 e．主要生產(chǎn)要素
22、下列土地估價(jià)中的技術(shù)處理不正確的是。【2009年考試真題】
a：當(dāng)采用市場比較法評估時(shí)，選擇的比較案例應(yīng)為2年內(nèi)成交的交易實(shí)例 b：當(dāng)采用成本逼近法評估宗地價(jià)格時(shí)，計(jì)算土地開發(fā)費(fèi)用應(yīng)準(zhǔn)確區(qū)分宗地紅線內(nèi)外的開發(fā)程度
c：收益還原法中估價(jià)對象的凈收益應(yīng)根據(jù)估價(jià)對象實(shí)際經(jīng)營的財(cái)務(wù)報(bào)表分析獲得
d：剩余法中未來開發(fā)完成的房地產(chǎn)價(jià)值可以采用市場比較法、收益還原法進(jìn)行測算
e：時(shí)間因素
23、在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價(jià)中，動(dòng)態(tài)投資回收期一定大于．【2009年考試真題】
a：基準(zhǔn)回收期 b：靜態(tài)投資回收期 c：項(xiàng)目開發(fā)期 d：項(xiàng)目建設(shè)期 e：土地
24、某城市按季度編制土地出讓價(jià)格環(huán)比指數(shù)如下表，若將發(fā)生在1月31日的交易案例按季度修正到當(dāng)年8月31日，期日修正系數(shù)為?！?004年考試真題】 a：102．36 b：110．63 c：112．99 d：113．24 e：時(shí)間因素
25、土地還原利率為7．0％，房屋還原利率為9．6％，則房地產(chǎn)綜合還原利率可能為。a：6．5％ b：7．0％ c：8．5％ d：9．6％ e：時(shí)間因素
二、多項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，有2個(gè)或2個(gè)以上符合題意，至少有1個(gè)錯(cuò)項(xiàng)。錯(cuò)選，本題不得分；少選，所選的每個(gè)選項(xiàng)得 0.5 分）
1、可行性研究是的依據(jù)。a：項(xiàng)目審批 b：資金籌措
c：編制設(shè)計(jì)任務(wù)書
d：開發(fā)商與各方簽訂合同 e：確定項(xiàng)目金額
2、股票的基本特征可概括為。a：不可償還性 b：風(fēng)險(xiǎn)性 c：穩(wěn)定性 d：流通性
e：價(jià)格的波動(dòng)性
3、企業(yè)和個(gè)人對因其破壞土地而遭損失的單位應(yīng)支付適量的土地?fù)p失補(bǔ)償費(fèi)，具體金額由雙方協(xié)議或由土地行政主管部門會(huì)同有關(guān)行業(yè)管理部門確定，如當(dāng)事人對其不滿意，可在天內(nèi)向人民法院起訴。a：10 b：15 c：30 d：60 e：35％～50％
4、引起建筑物產(chǎn)生折舊的物理因素主要包括__。a．因使用建筑物而產(chǎn)生的磨滅及破損 b．自然腐朽化
c．因風(fēng)災(zāi)、水災(zāi)或地震等偶然事件而發(fā)生的損傷 d．周圍環(huán)境引起的折舊 e．房地產(chǎn)市場的變化
5、__結(jié)構(gòu)的建筑物可以承受水平和垂直荷載。a．框架 b．磚混 c．剪力墻 d．筒式
6、市場比較法中，直接比較以__為基準(zhǔn)。a．標(biāo)準(zhǔn)宗地
b．條件俱佳的土地 c．待估土地 d．類似土地
7、關(guān)于我國的城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)，下列說法中正確的是（）。
a．由政府負(fù)責(zé)制定并公布執(zhí)行，與路線價(jià)、標(biāo)定地價(jià)等同屬于公示地價(jià)范疇 b．基準(zhǔn)地價(jià)評估屬于注冊土地評估機(jī)構(gòu)的執(zhí)業(yè)業(yè)務(wù)范圍，可由機(jī)構(gòu)根據(jù)需要自行組織測算
c．基準(zhǔn)地價(jià)是政府向公眾提供區(qū)域性土地價(jià)格信息，并發(fā)揮地價(jià)對社會(huì)經(jīng)濟(jì)的宏觀調(diào)控作用的工具
d．基準(zhǔn)地價(jià)可以根據(jù)市場狀況即時(shí)變更 e．基準(zhǔn)地價(jià)要體現(xiàn)政府出讓土地的優(yōu)惠政策
8、下列耕地中，不應(yīng)當(dāng)劃入基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)的是__。a．鐵路沿線的耕地 b．需要退耕還林的耕地 c．河流沿岸的耕地
d．集鎮(zhèn)建設(shè)用地周邊的耕地
9、土地租賃權(quán)與廣義的土地使用權(quán)最根本的區(qū)別是土地租賃人不擁有對土地的__。
a．處分權(quán) b．分配權(quán) c．收益權(quán) d．轉(zhuǎn)讓權(quán)
10、在市場經(jīng)濟(jì)條件下，商品的市場價(jià)格以價(jià)值為基礎(chǔ)，并通過__。a．價(jià)格評估機(jī)構(gòu)評估確定 b．市場的供求關(guān)系形成 c．政府有關(guān)職能部門決定 d．生產(chǎn)企業(yè)的成本核算形成
11、《耕地占補(bǔ)平衡考核辦法》規(guī)定，補(bǔ)充耕地的土地開發(fā)整理項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)符合土地利用總體規(guī)劃和土地開發(fā)整理專項(xiàng)規(guī)劃，實(shí)現(xiàn)__相統(tǒng)一。a．?dāng)?shù)量 b．質(zhì)量 c．生態(tài)僻護(hù) d．資金 e．管理
12、下列，屬于編制土地利用總體規(guī)劃的依據(jù)。a：國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃 b：國家產(chǎn)業(yè)政策
c：上一級土地利用總體規(guī)劃 d：土地利用計(jì)劃 e：各項(xiàng)建設(shè)對土地的需求
13、農(nóng)用地的主要特征包括等。
a：農(nóng)用地既是勞動(dòng)對象，又是勞動(dòng)手段，是不可替代的生產(chǎn)資料
b：農(nóng)用土地資源，只要利用得當(dāng)，不僅有自行恢復(fù)和再生的能力，而且可以永續(xù)利用
c：農(nóng)用地受自然環(huán)境影響不顯著
d：農(nóng)用地是一個(gè)復(fù)雜的生態(tài)系統(tǒng)，其資源價(jià)值取決于系統(tǒng)循環(huán)狀況 e：農(nóng)用地既是勞動(dòng)對象，又是不可替代的生產(chǎn)資料，但不是勞動(dòng)手段
14、下列不屬于我國重點(diǎn)編制的土地開發(fā)整理規(guī)劃的是__級。a．國家 b．縣 c．地 d．鄉(xiāng)
15、國家指導(dǎo)下的競爭性價(jià)格形成的特征是__。a．自發(fā)調(diào)節(jié)性 b．計(jì)劃控制性 c．國家指導(dǎo)性 d．競爭性 e．經(jīng)濟(jì)激發(fā)性
16、初步統(tǒng)計(jì)，2003年我國全年全社會(huì)固定資產(chǎn)投資55118億元，比上年增長26.7%，平均每月增加投資__億元。a．968 b．1673 c．3367 d．4593
17、統(tǒng)計(jì)設(shè)計(jì)結(jié)果形成的設(shè)計(jì)方案包括。a：搜集階段 b：指標(biāo)體系 c：分類目錄 d：調(diào)查方案 e：整理方案
18、土地利用專項(xiàng)規(guī)劃的特點(diǎn)包括。a：針對性 b：局部性 c：實(shí)用性 d：整體性 e：靈活性
19、《劃撥用地目錄》(國土資源部令第9號)規(guī)定，法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地主要包括一些特殊用地，如等，可采取劃撥用地方式。a：經(jīng)營性私立學(xué)校 b：勞教所 c：戒毒所
d：治安拘留所 e：看守所
20、《關(guān)于調(diào)整報(bào)國務(wù)院批準(zhǔn)城市建設(shè)用地審批方式有關(guān)問題的通知》(國土資發(fā)[2006]320號)規(guī)定，農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收實(shí)施方案經(jīng)省級人民政府審核同意后，應(yīng)暫緩受理該城市申報(bào)新增建設(shè)用地。a：1個(gè)月內(nèi)未實(shí)施征地 b：2個(gè)月內(nèi)未實(shí)施征地 c：3個(gè)月內(nèi)未實(shí)施征地
d：實(shí)施征地后l年內(nèi)未供地的 e：實(shí)施征地后2年內(nèi)未供地的
21、我國城鎮(zhèn)國有土地價(jià)格實(shí)質(zhì)上是。a：無限年期的土地所有權(quán)價(jià)格 b：有限年期的土地所有權(quán)價(jià)格 c：有限年期的土地使用權(quán)價(jià)格 d：完全的土地所有權(quán)價(jià)格 e：土地所有權(quán)價(jià)格的一部分
22、中發(fā)[1997]11號文件規(guī)定，除國家征用外，集體土地使用權(quán)。a：不得出讓
b：不得用于經(jīng)營性房地產(chǎn)開發(fā) c：可以出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè) d：不得出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè) e：不得轉(zhuǎn)讓用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)
23、農(nóng)民集體連續(xù)使用其他農(nóng)民集體所有的土地已滿__年的，應(yīng)視為現(xiàn)使用者所有。a．10 b．15 c．20 d．25
24、德國社會(huì)政策學(xué)派的代表人物瓦格納提出的稅收原則包括。a：財(cái)政收入 b：國民經(jīng)濟(jì) c：社會(huì)政義 d：政治穩(wěn)定 e：市場體系
25、土地調(diào)查形成的成果不包括。a：數(shù)據(jù)成果 b：圖件成果 c：數(shù)據(jù)庫成果 d：權(quán)屬證明成果 e：35％～50％
土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告篇四
土地估價(jià)報(bào)告審核 [考綱要求)11．土地估價(jià)報(bào)告審核
(1)土地估價(jià)報(bào)告審核的目的(2)土地估價(jià)報(bào)告審核的內(nèi)容 1)估價(jià)人員資格 2)估價(jià)對象界定
3)估價(jià)所依據(jù)的資料的質(zhì)量 4)估價(jià)假定前提和限制條件 5)市場分析
6)估價(jià)技術(shù)路線、方法選擇及運(yùn)用 7)地價(jià)確定的理由 8)估價(jià)結(jié)果
9)估價(jià)報(bào)告的邏輯性(一)考試目的
測試應(yīng)考人員對各種常見土地估價(jià)目的下的土地估價(jià)的特點(diǎn)的認(rèn)知程度。(二)考試范圍
1．各種常見的土地估價(jià)目的
(1)以國有土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、租賃、收回、收購儲(chǔ)備、作價(jià)人股、清產(chǎn)核資等為目的的土地估價(jià)，包括國有土地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓價(jià)格評估
(2)以集體土地所有權(quán)征收補(bǔ)償、集體土地使用權(quán)作價(jià)人股和轉(zhuǎn)讓等為目的的土地估價(jià)(3)以土地使用權(quán)抵押為目的的土地估價(jià)
(4)以企業(yè)設(shè)立、重組、改制、上市、增資擴(kuò)股、產(chǎn)權(quán)交易、資產(chǎn)置換、合并、分立、破產(chǎn)、關(guān)閉、清算等經(jīng)濟(jì)活動(dòng)為目的的土地估價(jià)
(5)以確定和更新城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)為目的的土地估價(jià)(6)以城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測為目的的土地估價(jià)
(7)以農(nóng)用地分等定級和劃分農(nóng)用地綜合區(qū)片價(jià)為目的的土地估價(jià)(8)以土地增值稅等有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)稅費(fèi)征收為目的的土地估價(jià)(9)以司法鑒定為目的的土地估價(jià)
2．各種常見土地估價(jià)目的下土地價(jià)格類別的判斷和估價(jià)的主要原則確定 3．各種常見土地估價(jià)目的下評估方法選擇
4．各種常見土地估價(jià)目的下土地估價(jià)的主要技術(shù)參數(shù)選擇 5．各種常見土地估價(jià)目的下土地估價(jià)的價(jià)格確定方法的特點(diǎn)(三)考試基本要求
掌握：常見土地估價(jià)目的和相應(yīng)評估價(jià)格類別的判斷；
熟悉：各種常見土地估價(jià)目的下土地估價(jià)的主要原則確定，估價(jià)方法選擇，主要技術(shù)參數(shù)選擇，價(jià)格確定方法的特點(diǎn)。
了解：土地估價(jià)報(bào)告的評價(jià)。
熟悉：土地估價(jià)報(bào)告書審核的內(nèi)容和方法。
掌握：土地估價(jià)報(bào)告書審核的目的和土地估價(jià)報(bào)告的質(zhì)量。[復(fù)習(xí)難點(diǎn))
土地估價(jià)報(bào)告審核的主要內(nèi)容。[內(nèi)容詳解)
一、概述
1頁
(一)土地估價(jià)報(bào)告審核的目的 為保證土地估價(jià)報(bào)告的質(zhì)量，估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)建立估價(jià)報(bào)告內(nèi)部審核制度，由資深估價(jià)人員按照合格估價(jià)報(bào)告的要求，對撰寫出的估價(jià)報(bào)告進(jìn)行全面審核，并確認(rèn)估價(jià)結(jié)果的合理性。
對土地估價(jià)報(bào)告進(jìn)行審核，類似于對生產(chǎn)出的產(chǎn)品在出廠之前進(jìn)行質(zhì)量檢驗(yàn)，是防范估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)的最后一道防線。
(二)土地估價(jià)報(bào)告的質(zhì)量
l，估價(jià)報(bào)告的合法性的內(nèi)涵及界定
合法性內(nèi)涵要求評估人員在進(jìn)行項(xiàng)目評估時(shí)，必須嚴(yán)格按照我國現(xiàn)行法律法規(guī)
和各種技術(shù)規(guī)范的要求行事，主體認(rèn)定事實(shí)清楚，證據(jù)確鑿充分，符合法定程序。
2．估價(jià)報(bào)告的合理性的內(nèi)涵與判斷
合理性的內(nèi)涵即評估成果要符合客觀事實(shí)，符合常理。
3．估價(jià)報(bào)告的規(guī)范性與個(gè)性的處理
土地估價(jià)報(bào)告的規(guī)范性原則，是對估價(jià)報(bào)告的結(jié)構(gòu)形態(tài)而言，即土地估價(jià)報(bào)告的篇章結(jié)構(gòu)要程式化，符合統(tǒng)一的要求。土地估價(jià)報(bào)告的體裁結(jié)構(gòu)經(jīng)歷了漸近發(fā)展的過程，不斷地總結(jié)提煉，逐步演化為統(tǒng)一的、相對固定的、程式化的結(jié)構(gòu)。這種程式化的結(jié)構(gòu)體現(xiàn)了長期實(shí)踐中集體寫作智慧，充分反映了土地估價(jià)報(bào)告的寫作規(guī)律，使得寫作過程更為明了，效率更高，也使估價(jià)報(bào)告的使用者更容易掌握和知曉?！冻擎?zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》規(guī)定了估價(jià)報(bào)告的規(guī)范格式。
土地估價(jià)報(bào)告的個(gè)性處理，是指在估價(jià)報(bào)告的規(guī)范格式的基礎(chǔ)上，根據(jù)估價(jià)項(xiàng)目的具體情況，進(jìn)行的特殊的技術(shù)處理。
二、土地估價(jià)報(bào)告的審核
(一)土地估價(jià)報(bào)告審核的內(nèi)容
土地估價(jià)報(bào)告審核的內(nèi)容主要有：
1．估價(jià)人員資格；
2．估價(jià)對象界定；
3．估價(jià)所依據(jù)的資料的質(zhì)量；
4．估價(jià)假定前提和限制條件；
5，市場分析；
6．估價(jià)技術(shù)路線、方法選擇及運(yùn)用；
7，地價(jià)確定的理由；
8．估價(jià)結(jié)果；
9．估價(jià)報(bào)告的邏輯性。
(二)土地估價(jià)報(bào)告審核的方法
1．一般報(bào)告的審核
對一般報(bào)告，應(yīng)達(dá)到的審核深度要求是：
(1)估價(jià)結(jié)果是否合理，其數(shù)字和文字的表述是否正確；
(2)估價(jià)對象的表述是否正確、完整；
(3)估價(jià)目的、估價(jià)時(shí)點(diǎn)和價(jià)值定義的表述是否正確；
(4)估價(jià)的假設(shè)和限制條件的表述是否嚴(yán)密、正確；
(5)估價(jià)依據(jù)和估價(jià)原則是否進(jìn)行說明；
(6)估價(jià)方法的表述是否正確；
(7)估價(jià)報(bào)告的格式是否規(guī)范，附件是否齊全和符合要求；
(8)報(bào)告裝禎是否整齊、大方，正文版面和字體是否統(tǒng)一；
(9)報(bào)告文本制作是否采取一定的防篡改措施。
2．重要報(bào)告的審核
2頁
應(yīng)在一般報(bào)告達(dá)到的審核深度基礎(chǔ)上，再加上以下審核要求：
(1)估價(jià)依據(jù)是否正確、充分，并有詳細(xì)說明；
(2)選擇的估價(jià)方法是否進(jìn)行正確、詳細(xì)的說明；
(3)估價(jià)測算過程、計(jì)算公式以及各項(xiàng)數(shù)據(jù)的出處和參數(shù)的確定，是否進(jìn)行正確、詳細(xì)的說明；
(4)估價(jià)報(bào)告全文的文字表述是否用詞準(zhǔn)確、嚴(yán)謹(jǐn)、邏輯性強(qiáng)，全文的標(biāo)點(diǎn)符號是否正確。
(三)土地估價(jià)報(bào)告的評價(jià)
土地估價(jià)報(bào)告的評價(jià)主要對報(bào)告的各部分進(jìn)行審核，評價(jià)報(bào)告的內(nèi)容是否全面、描述是否簡潔準(zhǔn)確、原則及方法的選擇是否正確、計(jì)算是否準(zhǔn)確，、方法的運(yùn)用是否準(zhǔn)確、格式是否規(guī)范、是否邏輯清晰、技術(shù)含量的高低等，最終評定整份報(bào)告的優(yōu)劣。
本章小結(jié)：
本章主要介紹了土地估價(jià)報(bào)告的審核，實(shí)際操作性與第六章一樣強(qiáng)，也需要結(jié)合實(shí)際工作來復(fù)習(xí)。常見目的下土地估價(jià)
(考綱要求)
熟悉：各種常見土地估價(jià)目的下土地估價(jià)的主要原則確定、估價(jià)方法選擇、主
要技術(shù)參數(shù)選擇、價(jià)格確定方法的特點(diǎn)。
掌握：常見土地估價(jià)目的和相應(yīng)評估價(jià)格類別的判斷。
(復(fù)習(xí)難點(diǎn))
1．常見土地估價(jià)目的的價(jià)格類別判斷；
2．土地估價(jià)主要技術(shù)參數(shù)的選擇。
(內(nèi)容詳解)
一、各種常見的土地估價(jià)目的 常見的土地估價(jià)目的主要有：
1，以國有土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、租賃、收回、收購儲(chǔ)備、作價(jià)人股、清產(chǎn)核資等為目的的土地估價(jià)，包括國有土地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓價(jià)格評估；
2．以集體土地所有權(quán)征收補(bǔ)償、集體土地使用權(quán)作價(jià)人股和轉(zhuǎn)讓等為目的的土地估價(jià)；
3．以土地使用權(quán)抵押為目的的估價(jià)；
4．以企業(yè)設(shè)立、重組、改制、上市、增資擴(kuò)股、產(chǎn)權(quán)交易、資產(chǎn)置換、合并、分立、破產(chǎn)、關(guān)閉、清算等經(jīng)濟(jì)活動(dòng)為目的的土地估價(jià)；
5．以確定和更新城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)為目的的土地估價(jià)；
6．以城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測為目的的土地估價(jià)；
7．以農(nóng)用地分等定級和劃分農(nóng)用地綜合區(qū)片價(jià)為目的的土地估價(jià)；
8．以土地增值稅等有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)稅費(fèi)征收為目的的估價(jià)；
9，以司法鑒定為目的土地估價(jià)。
二、土地價(jià)格類別的判斷和估價(jià)主要原則的確定
上述九種情況涵蓋了現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)活動(dòng)和政府及司法機(jī)關(guān)管理工作等各方面涉及到的土地估價(jià)業(yè)務(wù)，根據(jù)其評估目的的不同，其最終出具的估價(jià)結(jié)果對應(yīng)的價(jià)格類別分為以下幾種：
買賣價(jià)格
是土地權(quán)利和預(yù)期收益的公平市值，包含出讓、轉(zhuǎn)讓、作價(jià)人股、改制上市、資產(chǎn)置換等目的下采用的價(jià)格，估價(jià)中主要原則是要體現(xiàn)完全的公開、公平、公正市場下的價(jià)格，即評估的是公允市值。
租賃價(jià)格
我國土地的租賃價(jià)格包含兩種形式，一是承租土地使用權(quán)價(jià)格；二是土地使用權(quán)出租價(jià)格。往往承租土地使用權(quán)的租賃價(jià)格與完全的市場價(jià)格之間存在一定的差值，而土地使用權(quán)的出租價(jià)格則是市場價(jià)格的另一種表現(xiàn)形式。
清算價(jià)格
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企業(yè)破產(chǎn)、關(guān)閉、清算等經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中需要對企業(yè)的土地價(jià)值進(jìn)行清算，應(yīng)存在各種限制因素，清算價(jià)格往往會(huì)低于市場價(jià)格。
抵押價(jià)格
是以抵押方式提供債務(wù)履行擔(dān)保的土地在評估基準(zhǔn)日的市場價(jià)格，應(yīng)遵循保守原則。
征收價(jià)格
指征用、征收土地時(shí)給予的補(bǔ)償，主要考慮其補(bǔ)償性，即原使用者獲得同等生活保障下的成本。
課稅價(jià)格
指政府為征收有關(guān)土地稅收而評定的土地價(jià)格，一般低于市場價(jià)格。
公示價(jià)格
政府為了明示土地價(jià)格、為其他價(jià)格類型提供參考而設(shè)立的價(jià)格，例如城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)、監(jiān)測點(diǎn)地價(jià)、農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)和農(nóng)地綜合區(qū)片價(jià)等。
關(guān)于土地估價(jià)中主要原則的確定可根據(jù)土地價(jià)格的類別選擇，買賣價(jià)格、租賃價(jià)格主要是根據(jù)市場價(jià)格，更多地考慮替代原則，最有效使用原則；清算價(jià)格、抵押價(jià)格、課稅價(jià)格要適循保守原則；征收價(jià)格要考慮其補(bǔ)償性；公平價(jià)格要根據(jù)公平價(jià)格的作用，評估過程中要有一定的穩(wěn)健性。
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土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告篇五
我的優(yōu)點(diǎn)是：我很帥；但是我的缺點(diǎn)是：我?guī)浀牟幻黠@。什么是幸福？幸福就是貓吃魚，狗吃肉，奧特曼打小怪獸！令堂可是令尊表姐？我是胖人，不是粗人。2011 土地估價(jià)
報(bào)名條件：
土地估價(jià)師資格考試和房地產(chǎn)估價(jià)師、注冊會(huì)計(jì)師考試一樣，都是一種資格考試，凡中華人民共和國公民，具有完全民事行為能力，并具備下列條件之一的，均可報(bào)名參加土地估價(jià)師資格考試：
1．取得大專學(xué)歷且從事相關(guān)工作滿兩年；
2．取得本科學(xué)歷且從事相關(guān)工作滿一年；
3．取得博士學(xué)位、碩士學(xué)位、第二學(xué)士學(xué)位或者研究生班畢業(yè)。
4．不具備上述1、2、3條要求的，但具有國家認(rèn)可的中級以上相關(guān)專業(yè)技術(shù)職稱。
下列情況不允許報(bào)名參加考試：
有下列情形之一的人員，不能報(bào)名參加土地估價(jià)師資格考試；已經(jīng)辦理報(bào)名手續(xù)的，報(bào)名無效：
1．因故意犯罪受刑事處罰，在服刑期間及自刑罰執(zhí)行完畢之日起至報(bào)名之日止未滿五年的；
2．被取消土地估價(jià)師資格未滿五年的；
3．被取消考試資格未滿兩年的；
4．在評估或相關(guān)業(yè)務(wù)中受到行政處罰或者撤職以上行政處分，自處罰、處分之日起至報(bào)名之日止未滿兩年的。
香港、澳門居民報(bào)名參加土地估價(jià)師資格考試有關(guān)事宜
自2008年起北京、上海、廣州三個(gè)考區(qū)接受香港和澳門人士的報(bào)名，凡符合《土地估價(jià)師資格考試管理辦法》規(guī)定報(bào)考條件的香港、澳門居民均可報(bào)名。學(xué)歷是經(jīng)國務(wù)院教育行政主管部門認(rèn)可，視同土地估價(jià)師資格考試報(bào)名條件中相關(guān)專業(yè)學(xué)歷，工作經(jīng)歷與內(nèi)陸名稱相似，如：不動(dòng)產(chǎn)管理、不動(dòng)產(chǎn)研究、房地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)管理、不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)、不動(dòng)產(chǎn)測繪等。
土地估價(jià)師資格考試的報(bào)名程序
各省、自治區(qū)、直轄市設(shè)立相應(yīng)考區(qū)，報(bào)名人員可在戶籍所在地或工作所在地報(bào)名，按照考區(qū)的通知或公告要求進(jìn)行報(bào)考?？荚噲?bào)名經(jīng)網(wǎng)上報(bào)名、現(xiàn)場確認(rèn)和領(lǐng)取準(zhǔn)考證三個(gè)環(huán)節(jié)完成。
（一）、網(wǎng)上報(bào)名
1．報(bào)考人員統(tǒng)一采用考試報(bào)名系統(tǒng)進(jìn)行報(bào)名，登錄國土資源部《土地估價(jià)機(jī)構(gòu)和人員執(zhí)業(yè)信息公示系統(tǒng)》或中國土地估價(jià)師協(xié)會(huì)網(wǎng)站進(jìn)入《全國土地估價(jià)師資格考試報(bào)名系統(tǒng)》，參照用戶使用手冊進(jìn)行操作；
2．各考區(qū)報(bào)名系統(tǒng)開放時(shí)間不同，可登錄中國土地估價(jià)師協(xié)會(huì)網(wǎng)站估價(jià)師考試欄目查詢各考區(qū)組織考試通知，了解詳細(xì)情況；
3．不具備上網(wǎng)條件的報(bào)考人員可填寫紙制報(bào)名表，由各考區(qū)辦公室負(fù)責(zé)網(wǎng)上報(bào)名；
4．非初次報(bào)考人員，報(bào)名時(shí)可直接輸入檔案號、姓名和證件號，進(jìn)行報(bào)名。
（二）、現(xiàn)場確認(rèn)
考生應(yīng)按各考區(qū)所規(guī)定的時(shí)間與地點(diǎn)（見各考區(qū)考試通知或公告）前往報(bào)名。
1．初次報(bào)考人員需攜帶以下證件、資料辦理現(xiàn)場審核，同時(shí)提供相應(yīng)原件供當(dāng)場驗(yàn)證，驗(yàn)證后退還：
（1）合法有效證件(公民身份證、現(xiàn)役軍人持軍官證、文職干部證或士兵證)的原件及復(fù)印件一份（a4紙）；
（2）國務(wù)院教育行政主管部門認(rèn)可的學(xué)歷（學(xué)位）證書、中級以上相關(guān)專業(yè)技術(shù)職稱資格證書原件及復(fù)印件各一份（a4紙）；
（3）相關(guān)工作經(jīng)歷的證明一份（a4紙）；
（4）報(bào)名表一份（網(wǎng)上在線打?。?，所在單位加蓋公章。
報(bào)考人員委托他人代為報(bào)名的，除提交上述材料外，還應(yīng)當(dāng)提交授權(quán)委托書及被委托人合法有效的身份證明原件、復(fù)印件。同一單位有多人報(bào)考的，可由單位匯總后派人統(tǒng)一辦理。
2．非初次報(bào)考人員，現(xiàn)場確認(rèn)報(bào)名信息時(shí)，只需提交網(wǎng)上下載的報(bào)名表、本報(bào)名時(shí)發(fā)生變動(dòng)的材料。
3．報(bào)名費(fèi)用依各地財(cái)政收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不同而不同。
（三）、領(lǐng)取準(zhǔn)考證
通過審核、成功報(bào)名的考生，按各考區(qū)要求至指定地點(diǎn)領(lǐng)取準(zhǔn)考證，或在各考區(qū)規(guī)定的時(shí)間內(nèi)登錄中國土地估價(jià)師協(xié)會(huì)網(wǎng)站，進(jìn)入《全國土地估價(jià)師資格考試報(bào)名系統(tǒng)》直接打印，如準(zhǔn)考證信息有誤，及時(shí)與考區(qū)辦公室聯(lián)系。
考試科目包括：土地管理基礎(chǔ)與法規(guī)、土地估價(jià)理論與方法、土地估價(jià)實(shí)務(wù)基礎(chǔ)、土地估價(jià)案例與報(bào)告、土地估價(jià)相關(guān)知識(shí)五科，全部實(shí)行閉卷考試。報(bào)考人員自主選擇報(bào)考科目的種類和數(shù)目，各科考試成績在三個(gè)連續(xù)考試內(nèi)有效。
考試于每年第三季度在各考區(qū)同時(shí)舉行，一般在9月份，具體時(shí)間參照當(dāng)年的考試通知。全國土地估價(jià)師資格考試以《全國土地估價(jià)師資格考試大綱》為依據(jù)，《全國土地估價(jià)師資格考試大綱》每年進(jìn)行修訂。《全國土地估價(jià)師資格考試大綱》作為全國土地估價(jià)師資格考試的命題唯一依據(jù)，闡述了考試目的、要求和范圍，是考生必備的考試參考資料。同時(shí)為了便于應(yīng)試人員系統(tǒng)地學(xué)習(xí)和了解土地評估相關(guān)的知識(shí)點(diǎn)，中國土地估價(jià)師協(xié)會(huì)公布符合《全國土地估價(jià)師資格考試大綱》內(nèi)容的參考書目，分類推薦，并提供購買途徑，通常有以下幾種方式：
1．本考區(qū)購買，報(bào)考人員可咨詢本考區(qū)組織單位，如果考區(qū)統(tǒng)一訂購，可直接在考區(qū)購買；
2．中國土地估價(jià)師協(xié)會(huì)購買，郵購或前往協(xié)會(huì)直接購買；
3．出版社購買，郵購或前往出版社直接購買，具體參照當(dāng)年相關(guān)通知。
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