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土地估價技術(shù)報告篇一
叢 明 珠
中國土地估價師協(xié)會
2007-04-18
一、對估價報告標(biāo)準(zhǔn)的認(rèn)識
? 總體上：邏輯正確，方法得當(dāng)，價格合理
? 具體內(nèi)容上：10條標(biāo)準(zhǔn)
1.估價人員資格。估價人員是否是執(zhí)業(yè)土地估價師，數(shù)量是否符合要求。2.估價對象界定。估價對象界定是否準(zhǔn)確、清晰、完整，土地權(quán)利、評估基準(zhǔn)日、地價定義等界定是否準(zhǔn)確。
3.估價所依據(jù)資料的質(zhì)量。估價所依據(jù)資料是否翔實、可靠。
4.估價假設(shè)前提和限制條件。估價假設(shè)前提和限制條件是否嚴(yán)密、完整、合法。
5.市場分析。土地市場分析是否完整，結(jié)論是否合理。
6.估價技術(shù)路線、方法選擇及運用。估價技術(shù)路線確定得是否得當(dāng)，估價方法選擇是否適宜，估價方法運用是否正確。
7.地價確定的理由。地價確定的理由是否充分、合理。8.估價結(jié)果。估價結(jié)果是否合理，價格水平是否與待估宗地同一供需圈的類似土地的價格相當(dāng)。
9.估價報告的邏輯性。估價報告的前后邏輯是否一致。
10.估價報告的完整性。估價報告內(nèi)容是否完整，附件是否齊全。
二、對我國地價的基本認(rèn)識
1.地價是什么？
地價即土地價格，實際上是土地經(jīng)濟價值的反映，是為購買獲取土地預(yù)期收益的權(quán)利而支付的代價。
(1)地價是土地價值(value)和效用(utility,使用價值)在經(jīng)濟上的反映，是土地的稀缺性、效用和有效需求共同作用的結(jié)果
(2)地價是土地預(yù)期收益(expected income)的購買價格
(3)地價的本質(zhì)是地租的資本化(capitalization)(4)地價的主體構(gòu)成為土地取得費、土地開發(fā)費和土地增值收益(或土地純收益)
2.我國地價管理進展
(1)建立起了以市場機制形成土地價格的制度體系。表現(xiàn)在:
① 在土地供應(yīng)方面，頒布了《劃撥用地目錄》，明確了有償和劃撥供地的范圍，促進了土地利用方式的轉(zhuǎn)變。
② 在土地價格形成機制方面，頒布了《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》和《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范》、《協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范》，建立起了經(jīng)營性土地使用權(quán)出讓通過招標(biāo)拍賣掛牌等競爭方式形成價格的機制，規(guī)范協(xié)議出讓行為。
③ 在完善土地有償使用方式方面，制定了《規(guī)范國有土地租賃若干意見》，下發(fā)了《關(guān)于加強土地資產(chǎn)管理促進國有企業(yè)改革與發(fā)展的若干意見》。
④ 在土地市場交易行為的規(guī)范方面，國土資源部下發(fā)了《關(guān)于建立土地有形市場促進土地使用權(quán)規(guī)范交易的通知》，有效抑制了土地違規(guī)交易行為。
⑤ 在地價確定和監(jiān)控方面，建立了專業(yè)評估、集體決策和結(jié)果公開的工作制度。(2)建立起了具有中國特色的，以基準(zhǔn)地價、標(biāo)定地價和協(xié)議出讓最低價為核心的地價體系。具體表現(xiàn)在：
① 全國城鎮(zhèn)分為15等，已進行3次修訂。
② 全國99%以上的城市、85%以上的縣城鎮(zhèn)和70%以上的建制鎮(zhèn)已完成基準(zhǔn)地價更新工作，初步建立起了城鎮(zhèn)建設(shè)用地價格體系，大多數(shù)市、縣已將各類地價結(jié)果向社會公布。
③ 在全國25個省、自治區(qū)、直轄市部署開展了農(nóng)用地分等定級估價工作，初步建立起了農(nóng)用地等、級、價體系。
(3)形成了一整套適合我國國情的土地估價的理論、方法和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。具體表現(xiàn)在
① 國家先后公布了《城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程》和《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》2個國家標(biāo)準(zhǔn)，《農(nóng)用地分等規(guī)程》、《農(nóng)用地定級規(guī)程》和《農(nóng)用地估價規(guī)程》3個部頒行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。
② 《城市地價動態(tài)監(jiān)測技術(shù)規(guī)范》、《城鎮(zhèn)土地定級估價制圖技術(shù)規(guī)范》、《農(nóng)用地分等定級估價制圖技術(shù)規(guī)范》也在積極制定及試用之中。(4)建立了城市地價動態(tài)監(jiān)測體系 2001年以來，在城市基準(zhǔn)地價更新的基礎(chǔ)上，建立了覆蓋直轄市、計劃單列市、省會城市、以及長江三角洲、珠江三角洲、京津地區(qū)50個主要城市的，以標(biāo)準(zhǔn)宗地的標(biāo)定地價為監(jiān)測對象的城市地價動態(tài)監(jiān)測體系。
(5)造就了一支具有較高專業(yè)素質(zhì)的土地估價隊伍，形成了一個正在不斷發(fā)展壯大的土地估價行業(yè)。具體表現(xiàn)在：
① 通過國家考試認(rèn)證，取得土地估價師資格的人員共有26793余人。
② 從事土地估價的機構(gòu)近2000家，執(zhí)業(yè)土地估價師近萬人。
③ 改革了對土地估價人員和評估機構(gòu)的監(jiān)督管理方式，推行并完成了土地評估機構(gòu)與政府主管部門脫鉤工作，取消了國有企業(yè)改制土地估價結(jié)果確認(rèn)制度，建立了土地估價報告?zhèn)浒钢贫?/p>
④ 逐步建立了適合我國國情的資格考試與實踐考核相結(jié)合的土地估價師資格考試和執(zhí)業(yè)登記制度
3.我國地價管理發(fā)揮的主要作用
地價是在土地所有權(quán)、使用權(quán)或土地他項權(quán)利等土地權(quán)利流轉(zhuǎn)的基礎(chǔ)上產(chǎn)生的，是市場經(jīng)濟的三大經(jīng)濟規(guī)律即價值規(guī)律、競爭規(guī)律和供求規(guī)律共同發(fā)揮作用的結(jié)果。
(1)極大地推進了城鎮(zhèn)國有土地有償使用進程。
(2)有效地促進土地資源的優(yōu)化配置，調(diào)控了土地供求關(guān)系。
(3)保障了不同權(quán)利主體間土地收益的合理分配。
(4)為土地轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等土地交易行為提供了價格支撐，促進了土地市場的發(fā)育和發(fā)展。
三、對土地估價客體的認(rèn)識
土地估價的客體就是土地權(quán)利。在我國，土地估價的客體主要指以土地使用權(quán)為主的和在土地所有權(quán)與土地使用權(quán)基礎(chǔ)上派生出來的具有用益物權(quán)性質(zhì)的土地他項權(quán)利等的土地權(quán)利。
四、對土地估價價格標(biāo)準(zhǔn)的認(rèn)識
1.統(tǒng)一價格構(gòu)成
價格構(gòu)成主要依據(jù)估價的目的而確定。目前，我國的主體地價構(gòu)成為土地取得費、土地開發(fā)費、土地增值收益(或土地純收益)以及相關(guān)的利息、利潤和稅金。但在不同目的下，土地的價格構(gòu)成是不同的。如在政府負(fù)責(zé)統(tǒng)一征地、統(tǒng)一開發(fā)、統(tǒng)一出讓的前提下，土地出讓價格就包括地價的全部主體構(gòu)成部分；在政府不承擔(dān)征地拆遷費用和基礎(chǔ)設(shè)施配套費用的前提下，土地出讓價格就僅僅包含土地增值收益。
2.統(tǒng)一取費標(biāo)準(zhǔn)
統(tǒng)一取費標(biāo)準(zhǔn)的含義就是在地價評估中，地價構(gòu)成中的土地取得費、土地開發(fā)費、土地增值收益(或土地純收益)或者地價評估中涉及的不同結(jié)構(gòu)建筑的建筑費、管理費、維修費、保險費等必須按照國家和省以及有定價權(quán)限的市縣人民政府及其主管部門規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)、方法和定額來取費。這是保證在一個地區(qū)土地估價結(jié)果具有可比性的前提和基礎(chǔ)。3.統(tǒng)一的價格基礎(chǔ)
土地估價中統(tǒng)一價格基礎(chǔ)主要包括：
(1)統(tǒng)一付款方式，統(tǒng)一付款方式應(yīng)統(tǒng)一為在成交日期時一次總付清；
(2)統(tǒng)一采用單價；(3)統(tǒng)一幣種和貨幣單位，不同幣種之間的換算，應(yīng)按中國人民銀行公布的成交日期時的市場匯率中間價計算；
(4)統(tǒng)一面積內(nèi)涵和面積單位。
五、對土地估價技術(shù)路線的認(rèn)識
1.土地估價技術(shù)路線
土地估價的技術(shù)路線是指導(dǎo)土地估價過程的技術(shù)思路，是土地估價師對估價對象地價形成過程和形成方式的認(rèn)識過程。因此，土地估價技術(shù)路線反映的是估價對象地價的價格內(nèi)涵，是各種土地估價方法在不同評估目的下的具體運用。土地估價師在接受土地估價任務(wù)并明確了土地估價的目的、估價對象和估價期日等基本事項后，就要根據(jù)估價目的和估價結(jié)果的應(yīng)用方式確定土地估價的技術(shù)路線，進而才能選擇估價方法，進行土地估價的具體作業(yè)。
2.土地估價方法反映的土地估價技術(shù)路線
土地估價的四種基本估價方法反映了地價的四種形成過程，也體現(xiàn)了土地估價技術(shù)路線。
(1)市場比較法反映的技術(shù)路線是
土地的正常市場價格是該宗地在公開市場上最可能形成的成交價格，或者說是被大多數(shù)買家和大多數(shù)賣家認(rèn)可的價格。按照這一認(rèn)識過程，市場比較法在評估地價時，在同一供需圈內(nèi)，選擇若干類似宗地的成交案例，采用根據(jù)案例的成交價格進行交易情況、交易日期、區(qū)域因素、個別因素修正來評估出估價對象的評估價格。(2)成本逼近法反映的技術(shù)路線是
在無法通過市場(比較方式、收益方式)直接得到估價對象的正常市場價格的情況下，我們可以通過對估價對象的地價構(gòu)成進行分解，了解各項價格構(gòu)成的價格標(biāo)準(zhǔn)，然后通過累加方式積算出估價對象的評估價格。也就是說，土地價格是由其各部分構(gòu)成的價格累加而成的。(3)收益還原法反映的技術(shù)路線是
可以將購買土地作為一種投資，將該投資在未來可以獲得的預(yù)期純收益折現(xiàn)之后累加，所得結(jié)果不應(yīng)小于投資額，進而可以用這個結(jié)果作為估價對象宗地的評估價格。它體現(xiàn)的技術(shù)路線是土地的價格是由土地的未來可獲得的收益決定的。(4)剩余法反映的技術(shù)路線是
未完成的宗地的價格取決于它開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價格與從開發(fā)開始到開發(fā)結(jié)束期間所投入的建筑費、專業(yè)費、利息、利潤和相關(guān)稅金的余額。3.土地估價技術(shù)路線的確定
(1)確定土地估價技術(shù)路線要對土地估價基本事項有充分的認(rèn)識 ；
? 充分了解估價對象
估價對象的不同權(quán)利性質(zhì)、權(quán)利內(nèi)容和個別條件決定了其價格構(gòu)成和價格水平。
? 充分了解估價目的
不同的估價目的，其價格構(gòu)成和價格水平也不相同。
? 充分了解估價時點
“今日之價格是昨日之展開，明日之反映”。地價是變動的，不同的時點，地價水平是不同的，在評估中選用的取費標(biāo)準(zhǔn)和期日修正系數(shù)也是不同的。(2)確定土地估價技術(shù)路線要遵循的土地估價原則
我國目前通行的土地估價原則有兩大類7項
? 共性原則：包括報酬遞增遞減原則、供需原則、貢獻原則和變動原則。
? 個性原則：包括替代原則、預(yù)期收益原則、最有效使用原則
在確定土地估價技術(shù)路線時，不論遵循上述哪個原則，都必須以合法原則為基礎(chǔ)(3)土地估價技術(shù)路線的確定過程
根據(jù)估價對象的基本事項明確估價對象的價格內(nèi)涵。
確定土地價格的形成過程，是采用比較方式，殘余方式，積算方式還是收益方式形成的。
確定地價的測算過程和需要選擇的具體估價方法。(4)土地估價方法的選擇
土地估價的三個基本假設(shè)
土地估價方法的選擇除要遵循土地估價的原則外，還要根據(jù)不同的估價目的遵循三個基本假設(shè)
(1)繼續(xù)使用假設(shè)(2)公開市場假設(shè)(3)破產(chǎn)清算假設(shè)
(1)繼續(xù)使用假設(shè)
繼續(xù)使用假設(shè)包括按照現(xiàn)狀用途繼續(xù)使用和轉(zhuǎn)換用途繼續(xù)使用兩種情況。繼續(xù)使用假設(shè)要求考慮以下條件：土地能夠滿足權(quán)利人期望的用途和收益；土地有明確的產(chǎn)權(quán)歸屬；土地在法律和經(jīng)濟上是否允許轉(zhuǎn)用；土地具有足夠的剩余使用年限。在繼續(xù)使用假設(shè)下評估的地價是繼續(xù)使用價值(如合資)。(2)公開市場假設(shè)
所謂公開市場，是指一個競爭性的市場，在該市場上交易各方進行交易的目的在于最大限度地追求經(jīng)濟利益，他們并且都掌握了必要的市場信息，有比較充裕的時間進行交易，對交易對象具有必要的專業(yè)知識。此外，市場交易條件公開并不具有排它性，即所有市場主體都可以平等自由地參與交易。因此土地估價不能針對特定的買受人進行估價。
在公開市場假設(shè)下評估的地價是市場價格。(3)破產(chǎn)清算假設(shè)
破產(chǎn)清算假設(shè)是指土地在某些特定情況下被強制進行整體或分割出售，如破產(chǎn)，抵債等，所評估的地價要低于繼續(xù)使用假設(shè)和公開市場假設(shè)下的地價。
在破產(chǎn)清算假設(shè)下評估的地價是清算價格。
六、對土地估價方法的認(rèn)識
1.收益還原法
(1)估計土地總收益：總收益可能有直接收益和間接收益(如押金利息)(2)確定總費用：總費用可能有管理費、維修費、保險費、年折舊費、稅金、房屋純收益等
(3)計算土地純收益：純收益一般＝土地總收益－總費用
(4)確定還原利率：土地還原利率的確定方法一般有三種，即地租/地價、安全利率＋風(fēng)險調(diào)整值、不同風(fēng)險下的投資收益率排序插入法
(5)計算土地價格：土地價格一般＝土地純收益/土地還原利率＊[1-1/(1+土地還原利率)＊＊土地使用年期] 難點：
(1)總收益以租金為基礎(chǔ)計算時，要考慮出租率或空房損失率 計算方法方法為每m2租金×總建筑面積×出租率(或1-空房損失率)，有的時候，租金按使用面積計算時，應(yīng)采用總建筑面積×使用面積占建筑面積比例×每m2使用面積租金。建筑物每層用途不同時，要分別計算總收益。如：地下為停車場，一層為商場，二層為餐飲娛樂，3-8層為客房，要分別計算其總收益后再加總求和。(2)耐用年限應(yīng)采用經(jīng)濟耐用年限=已使用年限+尚可使用年限；當(dāng)土地為出讓土地，建筑物建成時，剩余土地使用年期與房屋耐用年期不一致時，用短的那一個年期作為耐用年限，若土地使用年限<房屋耐用年限時，殘值=0。
(3)特例：承租土地使用權(quán)地價=[市場租金-合同租金]/r[1-1/(1+r)**n]。2.成本逼近法
(1)確定土地取得費：土地取得費一般分兩種情況確定，一是城市已有的存量土地，二是從農(nóng)村新征收的土地
(2)確定土地開發(fā)費：土地開發(fā)費因土地開發(fā)程度的不同而不同。通常按照開發(fā)程度分為“三通一平”、“五通一平”、“七通一平”等
(3)計算投資利息：投資利息＝土地取得費＊[(1+利息率)＊＊土地開發(fā)期－1]＋土地開發(fā)費＊[(1+利息率)＊＊土地開發(fā)期的一半－1]；
(4)計算投資利潤：投資利潤＝(土地取得費+土地開發(fā)費)×投資回報率(5)計算土地增值收益：土地增值收益＝(土地取得費＋土地開發(fā)費＋投資利息＋投資利潤)＊土地增值收益率(6)計算無限年期土地價格：無限年期土地價格＝土地取得費＋土地開發(fā)費＋投資利息＋投資利潤＋土地增值收益
(7)計算土地使用權(quán)價格：土地使用權(quán)價格＝無限年期土地價格＊[1-1/(1+土地還原利率)＊＊土地使用年期]
(8)進行區(qū)位修正：修正方法與基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法相似 難點：
(1)土地取得費要采用區(qū)域平均值。
(2)土地開發(fā)費包括
①基礎(chǔ)設(shè)施配套費(水、電、路等)；
②公共事業(yè)配套費(如學(xué)校、醫(yī)院等)；
③小區(qū)開發(fā)配套費(如綠化等)。同時要區(qū)分宗地內(nèi)外開發(fā)費的標(biāo)準(zhǔn)。
(3)計算投資利息要按復(fù)利計算土地取得費的計息期為整個開發(fā)期，土地開發(fā)費的計息分為兩種情況：當(dāng)一次性投入時，計息期=開發(fā)期1/2；當(dāng)分段均勻投入時，計息期=本段開發(fā)期1/2+剩余開發(fā)期。
(4)土地增值收益率=(市場價格-成本價格)/成本價格。
(5)評估的價格是土地開發(fā)完成后的地價。3.剩余法
(1)估算房地產(chǎn)售價：房地產(chǎn)售價一般根據(jù)房地產(chǎn)建成后銷售的預(yù)測價格來確定；有時也可以根據(jù)房地產(chǎn)建成后出租的預(yù)測租金來確定。
(2)估計建筑費：建筑費一般是指建筑安裝工程費用，也稱為建筑安裝工程造價，一般＝建筑面積＊每平方米建筑面積造價來計算。
(3)估計專業(yè)費：專業(yè)費包括建筑師、工程師、測量師、監(jiān)理師等的收費。一般包括勘察設(shè)計費、可行性研究費、測量費、監(jiān)理費和不可預(yù)見費。
(4)確定有關(guān)稅費：有關(guān)稅費是指房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)期間發(fā)生的稅費，一般包括營業(yè)稅及城市維護建設(shè)稅和教育費附加、管理租售費用等。
(5)計算投資利息：投資利息＝地價＊[(1＋利息率)＊＊開發(fā)期-1]＋(建筑費＋專業(yè)費＋有關(guān)稅費)＊[(1＋利息率)＊＊開發(fā)期的一半－1]；(6)計算開發(fā)商合理利潤：開發(fā)商合理利潤＝(地價＋建筑費＋專業(yè)費＋有關(guān)費稅＋投資利息)＊總開發(fā)成本的投資回報率；
(7)計算地價：地價＝房地產(chǎn)售價－建筑費－專業(yè)費－有關(guān)費稅－投資利息－開發(fā)商合理利潤，求解這一方程即可得到地價。難點
(1)三個假設(shè)條件：
剩余法中的樓價、租金、成本都是依據(jù)當(dāng)前水平確定未來數(shù)據(jù) 假設(shè)了租金和樓價在開發(fā)期間不會下降且不考慮物價上漲的影響 假設(shè)在開發(fā)期間的各項成本是均勻投入或分段均勻投入
(2)樓價的確定可以通過兩種方式：
對習(xí)慣出售的房地產(chǎn)，以比較法求樓價。
對習(xí)慣出租的房地產(chǎn)，以收益法求樓價。
(3)建筑費應(yīng)依據(jù)工程概(預(yù))算確定的投資標(biāo)準(zhǔn)確定(4)一般地，剩余法計算的地價為開發(fā)開始時的地價 4.市場比較法
(1)選擇比較實例：比較實例一般從待估宗地的周圍的同一供需圈中選擇，土地用途、交易方式、交易日期、土地條件等要一致或基本一致，以列表的形式描述出比較實例和待估宗地的基本情況
(2)確定比較因素：比較因素一般從引起待估宗地和比較實例產(chǎn)生價格差異的區(qū)域因素和個別因素中選擇，此時比較因素中還應(yīng)當(dāng)包括期日修正、年期修正、交易情況等因素
(3)編制比較因素條件說明表：要將待估宗地和比較實例的各項比較因素的具體條件以表格的形式列出來
(4)編制比較因素條件指數(shù)表：比較因素條件指數(shù)表一般以100為基數(shù)進行編制，除期日、年期、交易情況及容積率、開發(fā)程度外，應(yīng)以待估宗地為100，然后將比較實例與待估宗地進行比較后確定
(5)編制比較因素修正系數(shù)表：比較因素修正系數(shù)是根據(jù)比較因素條件指數(shù)表，以待估宗地/比較實例來確定出來的，如100/98，125/118等，進而編制出比較因素修正系數(shù)表
(6)計算比準(zhǔn)價格：各個比較實例的比準(zhǔn)價格＝交易價格連乘各項修正系數(shù)(7)確定地價：采用市場比較法評估的地價結(jié)果，一般可以按照上述各項比準(zhǔn)價格的算術(shù)平均值、加權(quán)平均值或重數(shù)平均值來確定 難點
(1)確定比較交易案例要求
①用途相同
②交易類型相同
③正常交易或可修正為正常交易
④區(qū)域、個別因素條件相近
⑤ 交易日期與估價期日接近。一般二年，最長不超過3年
(2)當(dāng)案例的開發(fā)程度與待估宗地開發(fā)程度不一致時，要進行開發(fā)程度修正
(3)當(dāng)案例與待估宗地比較時，對區(qū)域因素和個別因素的選擇應(yīng)遵循重要性和差異性相結(jié)合的原則 5.基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法
(1)確定基準(zhǔn)地價：基準(zhǔn)地價一般根據(jù)當(dāng)?shù)氐幕鶞?zhǔn)地價標(biāo)準(zhǔn)，按照待估宗地所處的土地級別和土地用途來確定
(2)調(diào)查地價影響因素的具體條件：地價影響因素的具體條件要根據(jù)宗地地價修正系數(shù)表及因素條件說明表的內(nèi)容來列出
(3)確定地價影響因素的修正系數(shù)：地價影響因素的修正系數(shù)要根據(jù)宗地地價修正系數(shù)表及因素條件說明表來確定，綜合修正系數(shù)＝各項因素修正系數(shù)的代數(shù)和(4)進行期日修正：期日修正系數(shù)＝待估宗地在估價期日時的地價指數(shù)/基準(zhǔn)地價在確定公布時的地價指數(shù)；
(5)進行容積率修正；
(6)進行開發(fā)程度修正；
(7)進行年期修正：基準(zhǔn)地價為有限年期時，年期修正系數(shù)＝[1-1/(1+土地還原利率)＊＊待估宗地土地使用年期]/[1－1/(1＋土地還原利率)＊＊基準(zhǔn)地價的年期]。難點(1)基準(zhǔn)地價的選用要合理。在用途、定級估價范圍上要與基準(zhǔn)地價評估成果一致。
(2)要注意開發(fā)程度修正的順序，只能在最終年期修正之前。
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土地估價技術(shù)報告篇二
2012年度陜西省土地估價師 繼續(xù)教育培訓(xùn)資料之三
土地估價報告撰寫及案例解析
陜西省土地估價師協(xié)會 二o一二年十月·西安
內(nèi) 容 提 要
一、摘要
二、估價對象界定
三、土地估價結(jié)果及其使用
四、附件
為什么要撰寫估價報告
1、系統(tǒng)陳述評估者履行評估協(xié)議的狀況。
2、向委托人提供合乎專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的評估結(jié)論，并為委托人利用評估結(jié)論提供背景資料和依據(jù)。
3、為國土資源管理部門提供土地評估結(jié)果審查、備案的依據(jù)。
估價報告封面的要求
1、報告的封面主要反映項目名稱、受托估價單位、土地估價報告編號、提交估價報告日期。
2、項目名稱說明估價項目的全稱，內(nèi)容包括評估目的及估價對象價格類型等字樣。（技術(shù)報告全稱后加括號注明估價對象所在市、縣全名。另外，還要寫好關(guān)鍵詞，主要包括估價對象所在市縣全名、估價目的、估價機構(gòu)、年度。）
第一部分 摘要
1、估價項目名稱
2、委托估價方
3、估價目的4、估價基準(zhǔn)日
5、估價日期
6、地價定義
7、估價結(jié)果
8、土地估價師簽名
9、土地估價機構(gòu)（法人代表簽字，并加蓋公章，注明年月日）
估價目的：
說明估價行為為什么而作，包括為誰而作、為什么經(jīng)濟行為而作、發(fā)揮什么具體作用，其中：
●誰，經(jīng)濟行為主體，如，被授權(quán)經(jīng)營的國有企業(yè)、抵押中的銀行等（不能簡單認(rèn)為是委托方，很多時候并不與委托方一致）
●經(jīng)濟行為，如：出讓、轉(zhuǎn)讓、抵押、作價入股、清算、征收補償、課稅等
●發(fā)揮具體作用，具體指評估在經(jīng)濟活動中的效力，如，價值參考、價值依據(jù)、價值鑒證等。
另外，可以適當(dāng)說明經(jīng)濟活動的背景，以及有關(guān)文件等。
?
估價目的容易出現(xiàn)的錯誤：
1、估價標(biāo)的不符合土地處分的有關(guān)規(guī)定，例如不能交易、抵押、轉(zhuǎn)讓或者不能被征收征用的土地，不能出現(xiàn)相對應(yīng)的評估目的；
2、出現(xiàn)兩個估價目的；
3、表述不清、混亂
估價基準(zhǔn)日：
說明估價結(jié)果對應(yīng)的具體日期。容易出現(xiàn)的錯誤：
●估價基準(zhǔn)日與估價目的不符合，如抵押評估基準(zhǔn)日設(shè)置在估價日期之前
●基準(zhǔn)日與估價日期不分：估價基準(zhǔn)日說明所估價值的時間點；估價日期說明估價行為的時間期限。
地價定義（規(guī)程的要求）：
說明估價對象實際用途和宗地內(nèi)外實際開發(fā)程度、本次估價所設(shè)定的開發(fā)程度和用途及其理由，現(xiàn)狀利用或規(guī)劃利用條件，實際用途需以國有土地使用證登記用途為依據(jù)。土地開發(fā)程度的設(shè)定應(yīng)與估價對象土地利用特點和估價目的相一致，分別界定為宗地外圍或宗地內(nèi)外“幾通”（指通路、通電、通水、排水、通氣、通暖、通訊）和宗地內(nèi)平整；地價定義應(yīng)注明所估地價的內(nèi)涵是
指在估價基準(zhǔn)日、現(xiàn)狀利用或規(guī)劃利用條件下、設(shè)定的開發(fā)程度與用途、法定最高年限內(nèi)一定年期的土地使用權(quán)（或包括其他內(nèi)容）價格。
地價定義容易出現(xiàn)的錯誤：
1、隨意設(shè)定地價定義。如，現(xiàn)狀為工業(yè)用地，委托方要求測算改變?yōu)樯虡I(yè)服務(wù)業(yè)用地后的地價，而該區(qū)域規(guī)劃為單純的工業(yè)園區(qū)，不可憑空設(shè)定。
2、地價定義與后面的估價沒有銜接。
3、地類設(shè)定不合規(guī)定（依據(jù)《土地利用現(xiàn)狀分類》）。
4、多宗地時沒有分情況設(shè)定。
5、層次不清。
6、少項（容積率、使用年期）。
估價結(jié)果：
說明最終確定的總地價、單位面積地價，必要時注明樓面地價，須以人民幣表示，總地價附大寫金額，并附土地估價結(jié)果一覽表。如需用外幣表示的，應(yīng)標(biāo)明估價基準(zhǔn)日外幣與人民幣的比價
第二部分 估價對象界定
1、委托估價方
2、估價對象
3、估價對象概況
4、影響地價的因素說明
估價對象：
說明估價對象的具體范圍，指出估價的是土地還是包括其他內(nèi)容，并具體說明估價對象的面積、土地使用者、用途等。
土地登記狀況：
1、說明是否登記，登記時間，登記機關(guān)，以及對查證行為描述（需要到登記機關(guān)查證，沒有登記的要對估價對象的來源及有關(guān)原因進行說明）
2、記錄土地登記有關(guān)信息，包括地籍圖號、宗地號、登記證書號，以及登記的位置、用途、面積、四至，級別、價格水平等；
3、記錄的權(quán)屬人及權(quán)屬性質(zhì)、他項權(quán)利等，并對登記機關(guān)記載的與土地有關(guān)的歷史情況進行說明。
土地權(quán)利狀況：
1、權(quán)利的來源，包括時間、方式、過程描述、目的、有關(guān)批準(zhǔn)等、費用及支付情況，是否有違規(guī)或者違法的情況，是否僅僅適用于地方規(guī)定；
2、權(quán)利的狀況，包括類型、年期、他項權(quán)利及限制因素、相關(guān)的附加約定等；
3、對土地取得過程和歷史權(quán)利狀況進行簡述；
4、說明實際情況與證載狀況是否有沖突。
土地利用狀況：
1、說明土地規(guī)劃條件，特別是待開發(fā)土地，應(yīng)詳細說明規(guī)劃設(shè)計指標(biāo)（許可的和限制的）；
2、說明土地實際利用情況，包括用地布局、容積率、土地利用率等（是否滿足規(guī)劃，或者是否突破規(guī)劃），3、說明建構(gòu)筑物詳細情況等（建筑物的用途、合法性及建設(shè)時間、修建過程以及目前狀態(tài)等）；
4、說明土地及建筑物的經(jīng)營管理狀況，如土地的閑置時間，建筑物的經(jīng)營產(chǎn)業(yè)及收入狀況等。
5、說明估價對象的規(guī)劃和利用的演變歷史情況。
6、最佳利用分析。
7、對以規(guī)劃條件評估的，應(yīng)說明規(guī)劃條件的批準(zhǔn)機關(guān)及批準(zhǔn)日期、具體規(guī)劃條件等。
一般因素： 規(guī)程的要求：
影響土地價格的一般、普遍、共同的因素，可包括以下內(nèi)容：
1、城市資源狀況（包括地理位置、土地、城市人口等）；
2、房地產(chǎn)制度與房地產(chǎn)市場狀況（含土地制度、住房制度、地價政策等）；
3、產(chǎn)業(yè)政策（含稅收政策等）；
4、城市規(guī)劃與發(fā)展目標(biāo)；
5、城市社會經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r（包括城市經(jīng)濟布局、發(fā)展水平、綜合實力、社會儲蓄與投資、物價變動等內(nèi)容）
一般因素撰寫提示：
1、前后對應(yīng)，避免影響因素分析內(nèi)容與之后估價方法中因素修正和參數(shù)確定相矛盾；
2、注意語句和段落之間的邏輯性，描述有層次；
3、數(shù)據(jù)真實、有現(xiàn)勢性，盡量用敘述性語言 ；
4、通常以估價對象所在城市為描述范圍。
區(qū)域因素： 規(guī)程的要求：
區(qū)域因素：
一些面狀因素就要以全部區(qū)域來考慮分析和描述，點狀和線狀因素要以宗地為單位來考慮進行描述。
個別因素： 規(guī)程的要求：
第三部分 土地估價結(jié)果及其使用
1、估價依據(jù)
2、土地估價
3、估價結(jié)果和估價報告的使用
估價依據(jù)：
基本內(nèi)容：說明估價行為的依據(jù)，包括法律政策依據(jù)、技術(shù)依據(jù)、估價對象鑒別依據(jù)、現(xiàn)場調(diào)查資料等。
容易出現(xiàn)的偏差：
●一般性法律政策多，估價對象方面的太少；
●引用的估價依據(jù)標(biāo)題不全、內(nèi)容缺項；
●涉及法律、法規(guī)、政策文件的，不注明生效日期；
●法律及政策調(diào)整后沒有更新；
●缺乏針對性。
估價原則：
●體現(xiàn)與估價對象相關(guān)
●體現(xiàn)與估價目的相關(guān)
●體現(xiàn)與估價方法和過程相關(guān)
問題：
●選擇不得當(dāng)，與估價目的及估價方法相左
●模板化，缺乏針對性
常用的估價原則：
1、替代原則（所有方法適宜）；
2、變動原則（所有方法適宜）；
3、需求與供給原則（所有方法適宜）；
4、預(yù)期收益原則（收益法）；
5、協(xié)調(diào)原則（所有方法適合）；
6、收益分配原則（剩余法、成本法、收益法）；
7、多種方法結(jié)合原則；
8、有效利用原則（剩余法）。
估價方法： 規(guī)程的要求：
問題：
1、方法選擇不得當(dāng)（與估價目的或估價對象情況不符、不采用最適當(dāng)方法、采用過期的基準(zhǔn)地價等）
2、選擇依據(jù)闡述不充分
3、看不到估價的整體思路（特別是多宗地的時候）
4、只用一種方法
估價報告審查要點：
1、估價報告形式審查要點（“一票否決”）
⑴不符合《土地估價報告規(guī)范格式》要求的；
⑵土地估價報告、土地估價技術(shù)報告、附件不齊全的。
2、估價報告關(guān)鍵技術(shù)問題審查要點（“一票否決”）
⑴估價方法存在嚴(yán)重技術(shù)性錯誤的；
⑵地價定義、土地權(quán)利界定存在嚴(yán)重技術(shù)錯誤的；
⑶采用三年以前的基準(zhǔn)地價又沒有進行合理期日修正的；
⑷會審認(rèn)為的其他問題。
估價結(jié)果：
規(guī)程的要求
估價結(jié)果和估價報告的使用
1、估價的前提條件和假設(shè)條件 規(guī)程的要求
2、估價結(jié)果和估價報告的使用 規(guī)程的要求
3、需要特殊說明的事項 規(guī)程的要求
第四部分 附件
規(guī)程的要求：
附件中應(yīng)注意的問題：
1、缺件（營業(yè)執(zhí)照、位置示意圖、現(xiàn)場照片、土地使用證記事欄、房產(chǎn)證附圖等）；
2、資質(zhì)證書有效期；
3、位置示意圖太過簡略；
4、現(xiàn)場照片與現(xiàn)狀描述有出入；
5、批準(zhǔn)文件過期。
土地估價技術(shù)報告篇三
土地估價師案例分析：土地估價報告撰寫（5）考試題
一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意）
1、估價機構(gòu)接受委托對某項目用地轉(zhuǎn)讓價格進行評估。在完成現(xiàn)場勘查后，估價人員應(yīng)開展的工作為（）。
a．要求委托方提供待估宗地國有土地使用權(quán)證，明確估價對象位置、宗地號等情況
b．選擇適宜的估價方法進行初步地價測算
c．與委托方商討確定土地估價基準(zhǔn)日，準(zhǔn)備撰寫估價報告
d．就轉(zhuǎn)讓價格預(yù)期征求委托方意見，選擇適宜的估價方法進行地價測算
2、__考慮每一類所包含的樣品數(shù)。a．中間距離法 b．類平均法 c．絕對值法 d．重心法
3、依照《開發(fā)區(qū)土地集約利用評價規(guī)程》規(guī)定的開發(fā)區(qū)土地集約利用程度評價指標(biāo)體系，土地開發(fā)程度評價指標(biāo)不包括。a：土地供應(yīng)率 b：土地閑置率 c：土地建成率 d：土地開發(fā)率 e：35％～50％
4、承租土地使用權(quán)只能按合同租金的__及租期估價。a．現(xiàn)值 b．差值 c．終值 d．金額
5、國有企業(yè)改制中，如土地使用權(quán)處置采取__，根據(jù)國家規(guī)定，應(yīng)依法報請有批準(zhǔn)權(quán)的土地行政主管部門進行核準(zhǔn)和審批。a．授權(quán)經(jīng)營方式 b．國有土地出讓 c．保留劃撥方式 d．國有土地租賃
6、《城鎮(zhèn)土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定，土地使用權(quán)因__等原因而終止。
a．土地使用權(quán)抵押
b．土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的使用年限屆滿 c．土地滅失 d．提前收回
e．土地使用權(quán)租賃
7、在招投標(biāo)過程中，投標(biāo)人相互串通投標(biāo)報價或投標(biāo)人與招標(biāo)人串通投標(biāo)，損害招標(biāo)人、其他投標(biāo)人或國家集體公民合法利益，情節(jié)嚴(yán)重的，按擾亂市場秩序罪，處__年以下有期徒刑或者拘役，并處或者單處罰金 a．3 b．5 c．2 d．1
8、國家機關(guān)工作人員非法低價出讓國有土地使用權(quán)，造成國有土地資產(chǎn)流失價額達到30萬元以上的，處（）年以下有期徒刑或者拘役。a．3 b．4 c．5 d．7
9、綜合還原利率r、土地還原利率和建筑物還原利率的關(guān)系為(選項中l(wèi)為土地價格，b為建筑物價格)。【2006年考試真題】 a： b： c： d：
e：時間因素
10、房地產(chǎn)開發(fā)就其開發(fā)對象而言，可劃分為__。a．成片開發(fā) b．土地開發(fā) c．房屋開發(fā)
d．房地產(chǎn)綜合開發(fā)
11、按照我國會計準(zhǔn)則的有關(guān)規(guī)定，企業(yè)短期投資的期末計價應(yīng)采用方法．【2004年考試真題】 a：成本法 b：權(quán)益法 c：市價法
d：成本與市價孰低法 e：土地
12、土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當(dāng)至遲于屆滿前__申請續(xù)期。a．2個月 b．3個月 c．6個月 d．1年
13、城市用地評價內(nèi)容不包括__。a．自然條件評價 b．建設(shè)條件評價 c．人口規(guī)模 d．經(jīng)濟評價
14、為經(jīng)濟建設(shè)項目和公共設(shè)施建設(shè)項目，單位或者個人通過“以租代征”使用集體土地，屬__行為。a．正常租賃土地 b．正常轉(zhuǎn)讓土地 c．非法征收土地 d．非法占地
15、若開發(fā)費以當(dāng)?shù)厥杖〉幕A(chǔ)設(shè)施配套費標(biāo)準(zhǔn)計算，則開發(fā)費的計息期按照__確定。
a．整個開發(fā)費為基數(shù)，計息期為開發(fā)周期的一半 b．以整個開發(fā)費為基數(shù)，計息期為整個開發(fā)周期 c．以開發(fā)費一半為基數(shù)，計息期為開發(fā)周期的一半 d．以開發(fā)費一半為基數(shù)，計息期為整個開發(fā)周期
16、已辦理審批手續(xù)的非農(nóng)業(yè)建設(shè)占用耕地，連續(xù)兩年未使用的，經(jīng)原批準(zhǔn)機關(guān)批準(zhǔn)，可以由__無償收回用地單位的土地使用權(quán)。a．縣級以上土地行政主管部門 b．縣級以上人民政府 c．原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織
d．用地單位的上級主管部門
17、標(biāo)準(zhǔn)深度通常是路線價區(qū)段內(nèi)臨街各宗土地深度的。a：平均數(shù) b：中位數(shù) c：眾數(shù) d：總和 e：時間因素
18、財務(wù)上盈利能力的主要評價內(nèi)容有__。a．項目建成后的盈利水平b．項目償還貸款期限的長短 c．項目整個壽命期內(nèi)的盈利水平d．項目的獲利能力分析 e．項目建成后的費用支出
19、稅收政策屬于影響土地價格的因素。a：社會 b：人口 c：經(jīng)濟 d：行政 e：時間因素
20、某公司擁有一棟綜合性辦公樓，土地用途為辦公，土地使用權(quán)為劃撥方式取得，已取得國有土地使用證和房屋所有權(quán)證，但土地證中記載的土地使用期限為30年，已使用10年，剩余使用年限為20年，該公司欲以該物業(yè)進行抵押貸款，采用以下哪種方式評估最為適宜?【2006年考試真題】
a：用成本法直接評估劃撥條件下無使用年期的房地產(chǎn)價格
b：用市場比較法和收益還原法先評估出讓條件下50年期的房地產(chǎn)價格，再扣除應(yīng)交的50年期土地出讓金
c：用市場比較法和收益還原法先評估出讓條件下20年期的房地產(chǎn)價格，再扣除應(yīng)交的50年期土地出讓金 d：用市場比較法 e：時間因素
21、建設(shè)用地開發(fā)就是把土地改造成__的過程。a．觀賞場景 b．生活場所
c．設(shè)施農(nóng)業(yè)用地 d．生產(chǎn)場地 e．主要生產(chǎn)要素
22、下列土地估價中的技術(shù)處理不正確的是?！?009年考試真題】
a：當(dāng)采用市場比較法評估時，選擇的比較案例應(yīng)為2年內(nèi)成交的交易實例 b：當(dāng)采用成本逼近法評估宗地價格時，計算土地開發(fā)費用應(yīng)準(zhǔn)確區(qū)分宗地紅線內(nèi)外的開發(fā)程度
c：收益還原法中估價對象的凈收益應(yīng)根據(jù)估價對象實際經(jīng)營的財務(wù)報表分析獲得
d：剩余法中未來開發(fā)完成的房地產(chǎn)價值可以采用市場比較法、收益還原法進行測算
e：時間因素
23、在房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)評價中，動態(tài)投資回收期一定大于．【2009年考試真題】
a：基準(zhǔn)回收期 b：靜態(tài)投資回收期 c：項目開發(fā)期 d：項目建設(shè)期 e：土地
24、某城市按季度編制土地出讓價格環(huán)比指數(shù)如下表，若將發(fā)生在1月31日的交易案例按季度修正到當(dāng)年8月31日，期日修正系數(shù)為。【2004年考試真題】 a：102．36 b：110．63 c：112．99 d：113．24 e：時間因素
25、土地還原利率為7．0％，房屋還原利率為9．6％，則房地產(chǎn)綜合還原利率可能為。a：6．5％ b：7．0％ c：8．5％ d：9．6％ e：時間因素
二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得 0.5 分）
1、可行性研究是的依據(jù)。a：項目審批 b：資金籌措
c：編制設(shè)計任務(wù)書
d：開發(fā)商與各方簽訂合同 e：確定項目金額
2、股票的基本特征可概括為。a：不可償還性 b：風(fēng)險性 c：穩(wěn)定性 d：流通性
e：價格的波動性
3、企業(yè)和個人對因其破壞土地而遭損失的單位應(yīng)支付適量的土地?fù)p失補償費，具體金額由雙方協(xié)議或由土地行政主管部門會同有關(guān)行業(yè)管理部門確定，如當(dāng)事人對其不滿意，可在天內(nèi)向人民法院起訴。a：10 b：15 c：30 d：60 e：35％～50％
4、引起建筑物產(chǎn)生折舊的物理因素主要包括__。a．因使用建筑物而產(chǎn)生的磨滅及破損 b．自然腐朽化
c．因風(fēng)災(zāi)、水災(zāi)或地震等偶然事件而發(fā)生的損傷 d．周圍環(huán)境引起的折舊 e．房地產(chǎn)市場的變化
5、__結(jié)構(gòu)的建筑物可以承受水平和垂直荷載。a．框架 b．磚混 c．剪力墻 d．筒式
6、市場比較法中，直接比較以__為基準(zhǔn)。a．標(biāo)準(zhǔn)宗地
b．條件俱佳的土地 c．待估土地 d．類似土地
7、關(guān)于我國的城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價，下列說法中正確的是（）。
a．由政府負(fù)責(zé)制定并公布執(zhí)行，與路線價、標(biāo)定地價等同屬于公示地價范疇 b．基準(zhǔn)地價評估屬于注冊土地評估機構(gòu)的執(zhí)業(yè)業(yè)務(wù)范圍，可由機構(gòu)根據(jù)需要自行組織測算
c．基準(zhǔn)地價是政府向公眾提供區(qū)域性土地價格信息，并發(fā)揮地價對社會經(jīng)濟的宏觀調(diào)控作用的工具
d．基準(zhǔn)地價可以根據(jù)市場狀況即時變更 e．基準(zhǔn)地價要體現(xiàn)政府出讓土地的優(yōu)惠政策
8、下列耕地中，不應(yīng)當(dāng)劃入基本農(nóng)田保護區(qū)的是__。a．鐵路沿線的耕地 b．需要退耕還林的耕地 c．河流沿岸的耕地
d．集鎮(zhèn)建設(shè)用地周邊的耕地
9、土地租賃權(quán)與廣義的土地使用權(quán)最根本的區(qū)別是土地租賃人不擁有對土地的__。
a．處分權(quán) b．分配權(quán) c．收益權(quán) d．轉(zhuǎn)讓權(quán)
10、在市場經(jīng)濟條件下，商品的市場價格以價值為基礎(chǔ)，并通過__。a．價格評估機構(gòu)評估確定 b．市場的供求關(guān)系形成 c．政府有關(guān)職能部門決定 d．生產(chǎn)企業(yè)的成本核算形成
11、《耕地占補平衡考核辦法》規(guī)定，補充耕地的土地開發(fā)整理項目，應(yīng)當(dāng)符合土地利用總體規(guī)劃和土地開發(fā)整理專項規(guī)劃，實現(xiàn)__相統(tǒng)一。a．?dāng)?shù)量 b．質(zhì)量 c．生態(tài)僻護 d．資金 e．管理
12、下列，屬于編制土地利用總體規(guī)劃的依據(jù)。a：國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃 b：國家產(chǎn)業(yè)政策
c：上一級土地利用總體規(guī)劃 d：土地利用計劃 e：各項建設(shè)對土地的需求
13、農(nóng)用地的主要特征包括等。
a：農(nóng)用地既是勞動對象，又是勞動手段，是不可替代的生產(chǎn)資料
b：農(nóng)用土地資源，只要利用得當(dāng)，不僅有自行恢復(fù)和再生的能力，而且可以永續(xù)利用
c：農(nóng)用地受自然環(huán)境影響不顯著
d：農(nóng)用地是一個復(fù)雜的生態(tài)系統(tǒng)，其資源價值取決于系統(tǒng)循環(huán)狀況 e：農(nóng)用地既是勞動對象，又是不可替代的生產(chǎn)資料，但不是勞動手段
14、下列不屬于我國重點編制的土地開發(fā)整理規(guī)劃的是__級。a．國家 b．縣 c．地 d．鄉(xiāng)
15、國家指導(dǎo)下的競爭性價格形成的特征是__。a．自發(fā)調(diào)節(jié)性 b．計劃控制性 c．國家指導(dǎo)性 d．競爭性 e．經(jīng)濟激發(fā)性
16、初步統(tǒng)計，2003年我國全年全社會固定資產(chǎn)投資55118億元，比上年增長26.7%，平均每月增加投資__億元。a．968 b．1673 c．3367 d．4593
17、統(tǒng)計設(shè)計結(jié)果形成的設(shè)計方案包括。a：搜集階段 b：指標(biāo)體系 c：分類目錄 d：調(diào)查方案 e：整理方案
18、土地利用專項規(guī)劃的特點包括。a：針對性 b：局部性 c：實用性 d：整體性 e：靈活性
19、《劃撥用地目錄》(國土資源部令第9號)規(guī)定，法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地主要包括一些特殊用地，如等，可采取劃撥用地方式。a：經(jīng)營性私立學(xué)校 b：勞教所 c：戒毒所
d：治安拘留所 e：看守所
20、《關(guān)于調(diào)整報國務(wù)院批準(zhǔn)城市建設(shè)用地審批方式有關(guān)問題的通知》(國土資發(fā)[2006]320號)規(guī)定，農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收實施方案經(jīng)省級人民政府審核同意后，應(yīng)暫緩受理該城市申報新增建設(shè)用地。a：1個月內(nèi)未實施征地 b：2個月內(nèi)未實施征地 c：3個月內(nèi)未實施征地
d：實施征地后l年內(nèi)未供地的 e：實施征地后2年內(nèi)未供地的
21、我國城鎮(zhèn)國有土地價格實質(zhì)上是。a：無限年期的土地所有權(quán)價格 b：有限年期的土地所有權(quán)價格 c：有限年期的土地使用權(quán)價格 d：完全的土地所有權(quán)價格 e：土地所有權(quán)價格的一部分
22、中發(fā)[1997]11號文件規(guī)定，除國家征用外，集體土地使用權(quán)。a：不得出讓
b：不得用于經(jīng)營性房地產(chǎn)開發(fā) c：可以出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè) d：不得出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè) e：不得轉(zhuǎn)讓用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)
23、農(nóng)民集體連續(xù)使用其他農(nóng)民集體所有的土地已滿__年的，應(yīng)視為現(xiàn)使用者所有。a．10 b．15 c．20 d．25
24、德國社會政策學(xué)派的代表人物瓦格納提出的稅收原則包括。a：財政收入 b：國民經(jīng)濟 c：社會政義 d：政治穩(wěn)定 e：市場體系
25、土地調(diào)查形成的成果不包括。a：數(shù)據(jù)成果 b：圖件成果 c：數(shù)據(jù)庫成果 d：權(quán)屬證明成果 e：35％～50％
土地估價技術(shù)報告篇四
土地估價報告審核 [考綱要求)11．土地估價報告審核
(1)土地估價報告審核的目的(2)土地估價報告審核的內(nèi)容 1)估價人員資格 2)估價對象界定
3)估價所依據(jù)的資料的質(zhì)量 4)估價假定前提和限制條件 5)市場分析
6)估價技術(shù)路線、方法選擇及運用 7)地價確定的理由 8)估價結(jié)果
9)估價報告的邏輯性(一)考試目的
測試應(yīng)考人員對各種常見土地估價目的下的土地估價的特點的認(rèn)知程度。(二)考試范圍
1．各種常見的土地估價目的
(1)以國有土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、租賃、收回、收購儲備、作價人股、清產(chǎn)核資等為目的的土地估價，包括國有土地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓價格評估
(2)以集體土地所有權(quán)征收補償、集體土地使用權(quán)作價人股和轉(zhuǎn)讓等為目的的土地估價(3)以土地使用權(quán)抵押為目的的土地估價
(4)以企業(yè)設(shè)立、重組、改制、上市、增資擴股、產(chǎn)權(quán)交易、資產(chǎn)置換、合并、分立、破產(chǎn)、關(guān)閉、清算等經(jīng)濟活動為目的的土地估價
(5)以確定和更新城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價、標(biāo)定地價為目的的土地估價(6)以城市地價動態(tài)監(jiān)測為目的的土地估價
(7)以農(nóng)用地分等定級和劃分農(nóng)用地綜合區(qū)片價為目的的土地估價(8)以土地增值稅等有關(guān)不動產(chǎn)稅費征收為目的的土地估價(9)以司法鑒定為目的的土地估價
2．各種常見土地估價目的下土地價格類別的判斷和估價的主要原則確定 3．各種常見土地估價目的下評估方法選擇
4．各種常見土地估價目的下土地估價的主要技術(shù)參數(shù)選擇 5．各種常見土地估價目的下土地估價的價格確定方法的特點(三)考試基本要求
掌握：常見土地估價目的和相應(yīng)評估價格類別的判斷；
熟悉：各種常見土地估價目的下土地估價的主要原則確定，估價方法選擇，主要技術(shù)參數(shù)選擇，價格確定方法的特點。
了解：土地估價報告的評價。
熟悉：土地估價報告書審核的內(nèi)容和方法。
掌握：土地估價報告書審核的目的和土地估價報告的質(zhì)量。[復(fù)習(xí)難點)
土地估價報告審核的主要內(nèi)容。[內(nèi)容詳解)
一、概述
1頁
(一)土地估價報告審核的目的 為保證土地估價報告的質(zhì)量，估價機構(gòu)應(yīng)建立估價報告內(nèi)部審核制度，由資深估價人員按照合格估價報告的要求，對撰寫出的估價報告進行全面審核，并確認(rèn)估價結(jié)果的合理性。
對土地估價報告進行審核，類似于對生產(chǎn)出的產(chǎn)品在出廠之前進行質(zhì)量檢驗，是防范估價風(fēng)險的最后一道防線。
(二)土地估價報告的質(zhì)量
l，估價報告的合法性的內(nèi)涵及界定
合法性內(nèi)涵要求評估人員在進行項目評估時，必須嚴(yán)格按照我國現(xiàn)行法律法規(guī)
和各種技術(shù)規(guī)范的要求行事，主體認(rèn)定事實清楚，證據(jù)確鑿充分，符合法定程序。
2．估價報告的合理性的內(nèi)涵與判斷
合理性的內(nèi)涵即評估成果要符合客觀事實，符合常理。
3．估價報告的規(guī)范性與個性的處理
土地估價報告的規(guī)范性原則，是對估價報告的結(jié)構(gòu)形態(tài)而言，即土地估價報告的篇章結(jié)構(gòu)要程式化，符合統(tǒng)一的要求。土地估價報告的體裁結(jié)構(gòu)經(jīng)歷了漸近發(fā)展的過程，不斷地總結(jié)提煉，逐步演化為統(tǒng)一的、相對固定的、程式化的結(jié)構(gòu)。這種程式化的結(jié)構(gòu)體現(xiàn)了長期實踐中集體寫作智慧，充分反映了土地估價報告的寫作規(guī)律，使得寫作過程更為明了，效率更高，也使估價報告的使用者更容易掌握和知曉?！冻擎?zhèn)土地估價規(guī)程》規(guī)定了估價報告的規(guī)范格式。
土地估價報告的個性處理，是指在估價報告的規(guī)范格式的基礎(chǔ)上，根據(jù)估價項目的具體情況，進行的特殊的技術(shù)處理。
二、土地估價報告的審核
(一)土地估價報告審核的內(nèi)容
土地估價報告審核的內(nèi)容主要有：
1．估價人員資格；
2．估價對象界定；
3．估價所依據(jù)的資料的質(zhì)量；
4．估價假定前提和限制條件；
5，市場分析；
6．估價技術(shù)路線、方法選擇及運用；
7，地價確定的理由；
8．估價結(jié)果；
9．估價報告的邏輯性。
(二)土地估價報告審核的方法
1．一般報告的審核
對一般報告，應(yīng)達到的審核深度要求是：
(1)估價結(jié)果是否合理，其數(shù)字和文字的表述是否正確；
(2)估價對象的表述是否正確、完整；
(3)估價目的、估價時點和價值定義的表述是否正確；
(4)估價的假設(shè)和限制條件的表述是否嚴(yán)密、正確；
(5)估價依據(jù)和估價原則是否進行說明；
(6)估價方法的表述是否正確；
(7)估價報告的格式是否規(guī)范，附件是否齊全和符合要求；
(8)報告裝禎是否整齊、大方，正文版面和字體是否統(tǒng)一；
(9)報告文本制作是否采取一定的防篡改措施。
2．重要報告的審核
2頁
應(yīng)在一般報告達到的審核深度基礎(chǔ)上，再加上以下審核要求：
(1)估價依據(jù)是否正確、充分，并有詳細說明；
(2)選擇的估價方法是否進行正確、詳細的說明；
(3)估價測算過程、計算公式以及各項數(shù)據(jù)的出處和參數(shù)的確定，是否進行正確、詳細的說明；
(4)估價報告全文的文字表述是否用詞準(zhǔn)確、嚴(yán)謹(jǐn)、邏輯性強，全文的標(biāo)點符號是否正確。
(三)土地估價報告的評價
土地估價報告的評價主要對報告的各部分進行審核，評價報告的內(nèi)容是否全面、描述是否簡潔準(zhǔn)確、原則及方法的選擇是否正確、計算是否準(zhǔn)確，、方法的運用是否準(zhǔn)確、格式是否規(guī)范、是否邏輯清晰、技術(shù)含量的高低等，最終評定整份報告的優(yōu)劣。
本章小結(jié)：
本章主要介紹了土地估價報告的審核，實際操作性與第六章一樣強，也需要結(jié)合實際工作來復(fù)習(xí)。常見目的下土地估價
(考綱要求)
熟悉：各種常見土地估價目的下土地估價的主要原則確定、估價方法選擇、主
要技術(shù)參數(shù)選擇、價格確定方法的特點。
掌握：常見土地估價目的和相應(yīng)評估價格類別的判斷。
(復(fù)習(xí)難點)
1．常見土地估價目的的價格類別判斷；
2．土地估價主要技術(shù)參數(shù)的選擇。
(內(nèi)容詳解)
一、各種常見的土地估價目的 常見的土地估價目的主要有：
1，以國有土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、租賃、收回、收購儲備、作價人股、清產(chǎn)核資等為目的的土地估價，包括國有土地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓價格評估；
2．以集體土地所有權(quán)征收補償、集體土地使用權(quán)作價人股和轉(zhuǎn)讓等為目的的土地估價；
3．以土地使用權(quán)抵押為目的的估價；
4．以企業(yè)設(shè)立、重組、改制、上市、增資擴股、產(chǎn)權(quán)交易、資產(chǎn)置換、合并、分立、破產(chǎn)、關(guān)閉、清算等經(jīng)濟活動為目的的土地估價；
5．以確定和更新城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價、標(biāo)定地價為目的的土地估價；
6．以城市地價動態(tài)監(jiān)測為目的的土地估價；
7．以農(nóng)用地分等定級和劃分農(nóng)用地綜合區(qū)片價為目的的土地估價；
8．以土地增值稅等有關(guān)不動產(chǎn)稅費征收為目的的估價；
9，以司法鑒定為目的土地估價。
二、土地價格類別的判斷和估價主要原則的確定
上述九種情況涵蓋了現(xiàn)代經(jīng)濟活動和政府及司法機關(guān)管理工作等各方面涉及到的土地估價業(yè)務(wù)，根據(jù)其評估目的的不同，其最終出具的估價結(jié)果對應(yīng)的價格類別分為以下幾種：
買賣價格
是土地權(quán)利和預(yù)期收益的公平市值，包含出讓、轉(zhuǎn)讓、作價人股、改制上市、資產(chǎn)置換等目的下采用的價格，估價中主要原則是要體現(xiàn)完全的公開、公平、公正市場下的價格，即評估的是公允市值。
租賃價格
我國土地的租賃價格包含兩種形式，一是承租土地使用權(quán)價格；二是土地使用權(quán)出租價格。往往承租土地使用權(quán)的租賃價格與完全的市場價格之間存在一定的差值，而土地使用權(quán)的出租價格則是市場價格的另一種表現(xiàn)形式。
清算價格
3頁
企業(yè)破產(chǎn)、關(guān)閉、清算等經(jīng)濟活動中需要對企業(yè)的土地價值進行清算，應(yīng)存在各種限制因素，清算價格往往會低于市場價格。
抵押價格
是以抵押方式提供債務(wù)履行擔(dān)保的土地在評估基準(zhǔn)日的市場價格，應(yīng)遵循保守原則。
征收價格
指征用、征收土地時給予的補償，主要考慮其補償性，即原使用者獲得同等生活保障下的成本。
課稅價格
指政府為征收有關(guān)土地稅收而評定的土地價格，一般低于市場價格。
公示價格
政府為了明示土地價格、為其他價格類型提供參考而設(shè)立的價格，例如城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價、標(biāo)定地價、監(jiān)測點地價、農(nóng)用地基準(zhǔn)地價和農(nóng)地綜合區(qū)片價等。
關(guān)于土地估價中主要原則的確定可根據(jù)土地價格的類別選擇，買賣價格、租賃價格主要是根據(jù)市場價格，更多地考慮替代原則，最有效使用原則；清算價格、抵押價格、課稅價格要適循保守原則；征收價格要考慮其補償性；公平價格要根據(jù)公平價格的作用，評估過程中要有一定的穩(wěn)健性。
4頁
土地估價技術(shù)報告篇五
我的優(yōu)點是：我很帥；但是我的缺點是：我?guī)浀牟幻黠@。什么是幸福？幸福就是貓吃魚，狗吃肉，奧特曼打小怪獸！令堂可是令尊表姐？我是胖人，不是粗人。2011 土地估價
報名條件：
土地估價師資格考試和房地產(chǎn)估價師、注冊會計師考試一樣，都是一種資格考試，凡中華人民共和國公民，具有完全民事行為能力，并具備下列條件之一的，均可報名參加土地估價師資格考試：
1．取得大專學(xué)歷且從事相關(guān)工作滿兩年；
2．取得本科學(xué)歷且從事相關(guān)工作滿一年；
3．取得博士學(xué)位、碩士學(xué)位、第二學(xué)士學(xué)位或者研究生班畢業(yè)。
4．不具備上述1、2、3條要求的，但具有國家認(rèn)可的中級以上相關(guān)專業(yè)技術(shù)職稱。
下列情況不允許報名參加考試：
有下列情形之一的人員，不能報名參加土地估價師資格考試；已經(jīng)辦理報名手續(xù)的，報名無效：
1．因故意犯罪受刑事處罰，在服刑期間及自刑罰執(zhí)行完畢之日起至報名之日止未滿五年的；
2．被取消土地估價師資格未滿五年的；
3．被取消考試資格未滿兩年的；
4．在評估或相關(guān)業(yè)務(wù)中受到行政處罰或者撤職以上行政處分，自處罰、處分之日起至報名之日止未滿兩年的。
香港、澳門居民報名參加土地估價師資格考試有關(guān)事宜
自2008年起北京、上海、廣州三個考區(qū)接受香港和澳門人士的報名，凡符合《土地估價師資格考試管理辦法》規(guī)定報考條件的香港、澳門居民均可報名。學(xué)歷是經(jīng)國務(wù)院教育行政主管部門認(rèn)可，視同土地估價師資格考試報名條件中相關(guān)專業(yè)學(xué)歷，工作經(jīng)歷與內(nèi)陸名稱相似，如：不動產(chǎn)管理、不動產(chǎn)研究、房地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)管理、不動產(chǎn)估價、不動產(chǎn)測繪等。
土地估價師資格考試的報名程序
各省、自治區(qū)、直轄市設(shè)立相應(yīng)考區(qū)，報名人員可在戶籍所在地或工作所在地報名，按照考區(qū)的通知或公告要求進行報考。考試報名經(jīng)網(wǎng)上報名、現(xiàn)場確認(rèn)和領(lǐng)取準(zhǔn)考證三個環(huán)節(jié)完成。
（一）、網(wǎng)上報名
1．報考人員統(tǒng)一采用考試報名系統(tǒng)進行報名，登錄國土資源部《土地估價機構(gòu)和人員執(zhí)業(yè)信息公示系統(tǒng)》或中國土地估價師協(xié)會網(wǎng)站進入《全國土地估價師資格考試報名系統(tǒng)》，參照用戶使用手冊進行操作；
2．各考區(qū)報名系統(tǒng)開放時間不同，可登錄中國土地估價師協(xié)會網(wǎng)站估價師考試欄目查詢各考區(qū)組織考試通知，了解詳細情況；
3．不具備上網(wǎng)條件的報考人員可填寫紙制報名表，由各考區(qū)辦公室負(fù)責(zé)網(wǎng)上報名；
4．非初次報考人員，報名時可直接輸入檔案號、姓名和證件號，進行報名。
（二）、現(xiàn)場確認(rèn)
考生應(yīng)按各考區(qū)所規(guī)定的時間與地點（見各考區(qū)考試通知或公告）前往報名。
1．初次報考人員需攜帶以下證件、資料辦理現(xiàn)場審核，同時提供相應(yīng)原件供當(dāng)場驗證，驗證后退還：
（1）合法有效證件(公民身份證、現(xiàn)役軍人持軍官證、文職干部證或士兵證)的原件及復(fù)印件一份（a4紙）；
（2）國務(wù)院教育行政主管部門認(rèn)可的學(xué)歷（學(xué)位）證書、中級以上相關(guān)專業(yè)技術(shù)職稱資格證書原件及復(fù)印件各一份（a4紙）；
（3）相關(guān)工作經(jīng)歷的證明一份（a4紙）；
（4）報名表一份（網(wǎng)上在線打印），所在單位加蓋公章。
報考人員委托他人代為報名的，除提交上述材料外，還應(yīng)當(dāng)提交授權(quán)委托書及被委托人合法有效的身份證明原件、復(fù)印件。同一單位有多人報考的，可由單位匯總后派人統(tǒng)一辦理。
2．非初次報考人員，現(xiàn)場確認(rèn)報名信息時，只需提交網(wǎng)上下載的報名表、本報名時發(fā)生變動的材料。
3．報名費用依各地財政收費標(biāo)準(zhǔn)不同而不同。
（三）、領(lǐng)取準(zhǔn)考證
通過審核、成功報名的考生，按各考區(qū)要求至指定地點領(lǐng)取準(zhǔn)考證，或在各考區(qū)規(guī)定的時間內(nèi)登錄中國土地估價師協(xié)會網(wǎng)站，進入《全國土地估價師資格考試報名系統(tǒng)》直接打印，如準(zhǔn)考證信息有誤，及時與考區(qū)辦公室聯(lián)系。
考試科目包括：土地管理基礎(chǔ)與法規(guī)、土地估價理論與方法、土地估價實務(wù)基礎(chǔ)、土地估價案例與報告、土地估價相關(guān)知識五科，全部實行閉卷考試。報考人員自主選擇報考科目的種類和數(shù)目，各科考試成績在三個連續(xù)考試內(nèi)有效。
考試于每年第三季度在各考區(qū)同時舉行，一般在9月份，具體時間參照當(dāng)年的考試通知。全國土地估價師資格考試以《全國土地估價師資格考試大綱》為依據(jù)，《全國土地估價師資格考試大綱》每年進行修訂?！度珖恋毓纼r師資格考試大綱》作為全國土地估價師資格考試的命題唯一依據(jù)，闡述了考試目的、要求和范圍，是考生必備的考試參考資料。同時為了便于應(yīng)試人員系統(tǒng)地學(xué)習(xí)和了解土地評估相關(guān)的知識點，中國土地估價師協(xié)會公布符合《全國土地估價師資格考試大綱》內(nèi)容的參考書目，分類推薦，并提供購買途徑，通常有以下幾種方式：
1．本考區(qū)購買，報考人員可咨詢本考區(qū)組織單位，如果考區(qū)統(tǒng)一訂購，可直接在考區(qū)購買；
2．中國土地估價師協(xié)會購買，郵購或前往協(xié)會直接購買；
3．出版社購買，郵購或前往出版社直接購買，具體參照當(dāng)年相關(guān)通知。
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