合同內(nèi)容的明確性和合法性對(duì)于保障交易的順利進(jìn)行至關(guān)重要。撰寫合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)明確雙方的權(quán)利和義務(wù)，避免產(chǎn)生誤解和爭(zhēng)議。此外，小編還為大家整理了一些典型的合同文本，供大家參考和學(xué)習(xí)。
物業(yè)服務(wù)管理合同糾紛篇一
:
1、熟悉機(jī)電設(shè)施設(shè)備巡檢與運(yùn)維;
2、協(xié)調(diào)公安機(jī)關(guān)處理相關(guān)的.重大刑事案件和火災(zāi)事故;
3、負(fù)責(zé)檢查、監(jiān)督安保、消防設(shè)施,發(fā)現(xiàn)問題提出整改意見,并跟蹤后續(xù)工作;
4、負(fù)責(zé)消防、治安等文件管理。
5、負(fù)責(zé)指導(dǎo)、監(jiān)督外聘物業(yè)安保人員,負(fù)責(zé)商場(chǎng)范圍內(nèi)的安全防范工作;
:
1、5年以上相關(guān)工作經(jīng)驗(yàn);
2、本科以上學(xué)歷;
3、誠(chéng)實(shí)守信、責(zé)任心強(qiáng)。
物業(yè)服務(wù)管理合同糾紛篇二
答辯人：胡某，男，漢族，1xxx年x月x日出生，現(xiàn)住在廣州市xx區(qū)xx路xx號(hào)，聯(lián)系電話xxxxxxx。
答辯人與被答辯人廣州市某某房地產(chǎn)代理有限公司居間合同糾紛一審一案，現(xiàn)針對(duì)被答辯人訴訟請(qǐng)求和，提出答辯意見如下：
一、被答辯人在本案中沒有促成合同成立，依法不能收取費(fèi)用。
本案中，本案答辯人、被答辯人以及第三方陳某某、李某某xxx1年x月x日共同簽訂的《房屋買賣合同》在合同性質(zhì)上看屬于居間合同，不是正式的買賣合同。真正的房地產(chǎn)買賣合同需要買、賣雙方一起到房地產(chǎn)管理部門簽訂統(tǒng)一制作的標(biāo)準(zhǔn)的《廣州市房地產(chǎn)買賣合同》，但本案買、賣雙方并沒有簽訂正式的《廣州市房地產(chǎn)買賣合同》，因此雙方之間合同并未成立。而對(duì)于xxx1年x月x日三方共同簽訂的《房屋買賣合同》中就買賣的部分內(nèi)容約定，該內(nèi)容充其量屬于房地產(chǎn)買賣的意向性約定，但絕不能視為正式的房地產(chǎn)買賣合同。根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》(以下簡(jiǎn)稱《合同法》)第四百二十七條的規(guī)定“居間人未促成合同成立的，不得要求支付報(bào)酬，但可以要求委托人支付從事居間活動(dòng)支出的必要費(fèi)用”。因此，被答辯人未促成《廣州市房地產(chǎn)買賣合同》的正式簽署，依法不得收取報(bào)酬。
此外，答辯人已經(jīng)向被答辯人支付了5xxx元費(fèi)用，足以彌補(bǔ)被答辯人從事居間活動(dòng)支出的必要費(fèi)用。何況，被答辯人并未提供任何證據(jù)證實(shí)其從事居間活動(dòng)花費(fèi)了多少必要費(fèi)用，答辯人要求被答辯人退還多收的居間費(fèi)用。
二、《房屋買賣合同》屬于居間合同，被答辯人提供的報(bào)酬條款與《合同法》相沖突而無效。
根據(jù)《合同法》第四百二十四條的規(guī)定“居間合同是居間人向委托人報(bào)告訂立合同的機(jī)會(huì)或者提供訂立合同的媒介服務(wù)，委托人支付報(bào)酬的`合同”。因此，被答辯人只有在促成答辯人與第三人房屋買賣合同正式簽署后，才有權(quán)要求支付報(bào)酬。可是，被答辯人單方面制作的《房屋買賣合同》卻在第九條只字未提《廣州市房地產(chǎn)買賣合同》的簽署，僅僅簽署了本居間合同就要求答辯人支付居間報(bào)酬，違背了《合同法》第四百二十七條的強(qiáng)制性規(guī)定，根據(jù)《合同法》第五十二條的規(guī)定該條款無效。
此外，該《房屋買賣合同》第九條、第十條、第十一條只字未提被答辯人促成買、賣雙方一起到房地產(chǎn)管理部門簽訂統(tǒng)一制作的標(biāo)準(zhǔn)的《廣州市房地產(chǎn)買賣合同》的基本居間義務(wù)，卻要求答辯人支付居間報(bào)酬甚至違約金，這種行為明顯屬于“提供格式條款一方免除其責(zé)任、加重對(duì)方責(zé)任、排除對(duì)方主要權(quán)利的”，根據(jù)《合同法》第四十條的規(guī)定，該條款無效。
至于被答辯人要求答辯人在其單方面提供的《服務(wù)收費(fèi)確認(rèn)書》上簽字表示愿意接受該確認(rèn)書約束，一方面該確認(rèn)書屬于格式條款明顯屬于“提供格式條款一方免除其責(zé)任、加重對(duì)方責(zé)任、排除對(duì)方主要權(quán)利的”因而無效，另一方面也表明被答辯人即使是自己提出的服務(wù)義務(wù)，也遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有履行完畢，因此請(qǐng)求支付居間報(bào)酬甚至居間費(fèi)用沒有事實(shí)和法律依據(jù)。
綜合所述，被答辯人作為答辯人與第三人商品房買賣合同的居間人，只有在促成答辯人與第三人一起到房地產(chǎn)管理部門簽訂統(tǒng)一制作的標(biāo)準(zhǔn)的《廣州市房地產(chǎn)買賣合同》，才屬于履行了居間義務(wù)。被答辯人將其單方面提供的居間服務(wù)合同等同于答辯人要求簽署的《廣州市房地產(chǎn)買賣合同》，以居間服務(wù)合同替代商品房買賣合同，明顯違反了我國(guó)法律相關(guān)規(guī)定。因此，被答辯人請(qǐng)求答辯人支付居間報(bào)酬，沒有事實(shí)與法律依據(jù)。
此致
廣州市xx區(qū)人民法院。
答辯人：
xxx年十一月二十三日。
物業(yè)服務(wù)管理合同糾紛篇三
乙方：______。
身份證號(hào)碼：______。
住址：______。
聯(lián)系電話：______。
為維護(hù)本小區(qū)內(nèi)的交通秩序，規(guī)范車庫(kù)車輛的停放，確保業(yè)主車輛的安全。根據(jù)《重慶市物業(yè)管理?xiàng)l例》等相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，以及本小區(qū)的實(shí)際情況，確保雙方的權(quán)利義務(wù)，制定本合同。
第一條：雙方的權(quán)利和義務(wù)：
一、甲方的權(quán)利和義務(wù)：
1、負(fù)責(zé)建立、健全本車庫(kù)車位業(yè)主資料及停放車輛的檔案資料；
2、制定本車庫(kù)管理的相關(guān)規(guī)定；
3、制止違反本車庫(kù)管理及危害車庫(kù)設(shè)施、設(shè)備的行為；
4、根據(jù)本合同收取車位物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)；
5、規(guī)范車庫(kù)停車，制止亂停亂放，確保消防通道暢通；
6、配合車位產(chǎn)權(quán)人之間，與第三方之間的相關(guān)關(guān)系的協(xié)調(diào)；
7、經(jīng)授權(quán)積極配合對(duì)車庫(kù)設(shè)施、設(shè)備的專項(xiàng)維修；
二、乙方的權(quán)利和義務(wù)：
1、提供停放車輛信息：車位產(chǎn)權(quán)人自有車輛，及租賃車位使用人如實(shí)申報(bào)車輛信息，填寫車輛信息卡。如有變動(dòng)，及時(shí)向管理處變更。
2、監(jiān)督甲方的車輛管理服務(wù)工作，就車輛管理的有關(guān)問題向甲方提出合理的意見和建議；
4、依據(jù)本合同按時(shí)繳納車位物業(yè)服務(wù)費(fèi)；
5、配合物業(yè)公司對(duì)車庫(kù)的管理工作；
1、車庫(kù)衛(wèi)生整潔，引導(dǎo)車輛停放有序；
3、停車場(chǎng)相關(guān)管理制度完善，管理責(zé)任明確，車輛進(jìn)出有序；
5、車庫(kù)實(shí)行24小時(shí)監(jiān)控和不定時(shí)巡查值班制度；
6、實(shí)行一卡一車，無停車卡車輛禁止進(jìn)入；
7、承擔(dān)車庫(kù)設(shè)施設(shè)備單次單項(xiàng)200元以內(nèi)的日常維修費(fèi)用；
第三條：車輛停放中的禁止行為。
2、限止超高超寬車輛進(jìn)入車庫(kù)；
3、車庫(kù)內(nèi)不得練車、修車、沖洗車輛。如有滴、漏現(xiàn)象必須及時(shí)清理；
4、禁止裝有劇毒、易燃、易爆等危險(xiǎn)品的車輛在車庫(kù)內(nèi)停放；
5、禁止將車位改作他用；
6、嚴(yán)禁在車庫(kù)動(dòng)火；
7、禁止在車內(nèi)存放現(xiàn)金、貴重物品；
停車管理物業(yè)服務(wù)費(fèi)：60元/月；按季收取，每季度第一個(gè)月10前到物業(yè)管理處繳納；
第五條：違約責(zé)任的處理。
1、甲方違反本合同，未達(dá)到管理服務(wù)質(zhì)量目標(biāo)的，乙方有權(quán)督促甲方限期整改；由于乙方原因造成甲方未能達(dá)到服務(wù)目標(biāo)的，甲方有權(quán)要求乙方限期整改，但不得拒繳物業(yè)管理費(fèi)。
3、乙方違反本合同，不按約定繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，甲方有權(quán)要求乙方補(bǔ)交欠款，按日千分之三承擔(dān)滯納金。
4、乙方停放車輛后必須鎖好車輛，帶離車內(nèi)財(cái)物，并檢查車輛狀態(tài)，由于滴、漏、電路等車輛本身原因原因造成的車輛毀損，以及第三人損失，乙方自行承擔(dān)。
第六條：為維護(hù)業(yè)主、公眾的切身利益，在不可預(yù)見的情況下，甲方有權(quán)協(xié)助有關(guān)部門采取緊急措施，如發(fā)現(xiàn)燃?xì)庑孤⒙╇?、火?zāi)、水管破裂、救助人命、協(xié)助公安機(jī)關(guān)執(zhí)行任務(wù)等突發(fā)事件，甲方因采取緊急措施造成的乙方必要的財(cái)產(chǎn)損失的，雙方按有關(guān)法律規(guī)定執(zhí)行。
第七條：本合同同本物業(yè)在小區(qū)的物業(yè)管理期間。
第八條：因不可抗力致使本合同無法履行時(shí)，雙方均不承擔(dān)違約責(zé)任。
第九條：本合同一式兩份，雙主各執(zhí)一份，具有同等法律效力，自雙方簽字之日起生效。
甲方（蓋章）：______。
乙方：______。
代表人：______。
______年______月______日。
物業(yè)服務(wù)管理合同糾紛篇四
隨著社會(huì)的發(fā)展，物業(yè)服務(wù)合同糾紛也越來越多。在過去的一年里，我作為物業(yè)部門的負(fù)責(zé)人，親身經(jīng)歷了幾起物業(yè)服務(wù)合同糾紛案件。這些案件給我留下了深刻的印象，也讓我深刻認(rèn)識(shí)到了物業(yè)服務(wù)合同糾紛所涉及的問題和解決方法。在此，我將分享我對(duì)物業(yè)服務(wù)合同糾紛的心得體會(huì)。
首先，物業(yè)服務(wù)合同糾紛通常涉及內(nèi)容繁雜。一個(gè)物業(yè)服務(wù)合同中涉及到的內(nèi)容通常包括物業(yè)管理費(fèi)、維修費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)等各種費(fèi)用。而這些費(fèi)用的計(jì)算和支付方式往往會(huì)引發(fā)爭(zhēng)議。例如，有些業(yè)主會(huì)質(zhì)疑物業(yè)公司收取的費(fèi)用是否合理，或者質(zhì)疑物業(yè)公司是否按時(shí)足額地支付供應(yīng)商的費(fèi)用。因此，在簽署物業(yè)服務(wù)合同時(shí)，雙方應(yīng)明確規(guī)定費(fèi)用的計(jì)算方法和支付方式，并對(duì)費(fèi)用的合理性進(jìn)行共識(shí)，以避免后續(xù)的糾紛。
其次，物業(yè)服務(wù)合同糾紛中，雙方的權(quán)益需要平衡。物業(yè)公司作為服務(wù)方，需要提供高質(zhì)量的物業(yè)管理服務(wù)，以維護(hù)業(yè)主的權(quán)益。而業(yè)主作為委托方，需要支付相應(yīng)的費(fèi)用來保證服務(wù)的提供。因此，在解決糾紛時(shí)，應(yīng)根據(jù)雙方的權(quán)益進(jìn)行權(quán)衡。對(duì)于涉及到費(fèi)用問題的爭(zhēng)議，可以通過第三方機(jī)構(gòu)進(jìn)行鑒定，以達(dá)到權(quán)益平衡的目的。
第三，物業(yè)服務(wù)合同糾紛的處理需要及時(shí)有效。一旦出現(xiàn)糾紛，雙方應(yīng)立即進(jìn)行溝通，以達(dá)成共識(shí)。如果無法協(xié)商解決，可以尋求法律途徑進(jìn)行解決。然而，訴訟過程通常會(huì)耗費(fèi)大量時(shí)間和精力，并且可能會(huì)對(duì)雙方的關(guān)系造成傷害。因此，雙方應(yīng)盡量通過調(diào)解或仲裁等方式解決糾紛，以達(dá)到快速有效的結(jié)果。
第四，物業(yè)公司應(yīng)加強(qiáng)內(nèi)部管理，提高服務(wù)質(zhì)量。物業(yè)公司作為服務(wù)方，應(yīng)承擔(dān)起更多的責(zé)任和義務(wù)。首先，物業(yè)公司應(yīng)加強(qiáng)內(nèi)部管理，明確各個(gè)崗位的職責(zé)，建立健全的制度和流程。其次，應(yīng)定期進(jìn)行服務(wù)質(zhì)量評(píng)估，以確保服務(wù)的及時(shí)性和準(zhǔn)確性。此外，物業(yè)公司還應(yīng)加強(qiáng)員工培訓(xùn)，提高員工的服務(wù)意識(shí)和專業(yè)水平。
最后，物業(yè)服務(wù)合同糾紛的預(yù)防更為重要。預(yù)防勝于治療，物業(yè)公司和業(yè)主應(yīng)在簽署合同之前，明確各自的權(quán)益和責(zé)任。雙方應(yīng)充分溝通，對(duì)合同中的各項(xiàng)條款進(jìn)行深入了解和討論，以避免后續(xù)的糾紛。同時(shí)，在合同期限內(nèi)，雙方應(yīng)保持良好的合作關(guān)系，及時(shí)溝通，共同解決問題。
總之，物業(yè)服務(wù)合同糾紛是一個(gè)復(fù)雜而常見的問題。通過對(duì)這些糾紛案件的研究和探討，我認(rèn)識(shí)到了物業(yè)服務(wù)合同糾紛的常見問題和解決方法。只有雙方積極溝通，權(quán)益平衡，及時(shí)處理和預(yù)防糾紛，才能保證物業(yè)服務(wù)合同的順利實(shí)施，維護(hù)業(yè)主的權(quán)益，促進(jìn)社區(qū)的穩(wěn)定發(fā)展。
物業(yè)服務(wù)管理合同糾紛篇五
答辯人：，男，漢族，19年月日生，住址地合肥市區(qū)花園號(hào)樓。
答辯人就合肥物業(yè)管理有限公司(以下簡(jiǎn)稱安公司)訴答辯人物業(yè)服務(wù)糾紛一案,作以下答辯：
一、安公司并非答辯人所在的花園物業(yè)管理單位，無權(quán)向答辯人收取物業(yè)管理費(fèi)等費(fèi)用。
根據(jù)花園《用戶使用手冊(cè)》、《管理公約》的約定，花園的物業(yè)管理人為梁行，而非安公司，因此安公司無權(quán)要求答辯人繳納物業(yè)管理費(fèi)用。
二、安公司無物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)，無權(quán)從事物業(yè)管理服務(wù)，無權(quán)向答辯人收取物業(yè)管理費(fèi)用。
從安公司物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書可以看出，安公司直到20xx年8月29日才取得物業(yè)管理公司資質(zhì)，然而20xx年7月14日其卻與開發(fā)商簽訂前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議。
無物業(yè)服務(wù)資質(zhì)卻簽訂物業(yè)服務(wù)協(xié)議，該協(xié)議應(yīng)屬無效。
三、安公司進(jìn)駐花園不合法。
根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》，住宅物業(yè)的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。
然而，20xx年花園的物業(yè)管理企業(yè)還是梁行，后來安公司未辦理任何交接手續(xù)，也未通知廣大業(yè)主即進(jìn)入小區(qū)。
安公司既非通過招投標(biāo)的方式被選聘的，程序上違法，又不具有相應(yīng)資質(zhì)，因此答辯人有權(quán)拒絕支付物業(yè)管理費(fèi)用。
四、退一步說，即使安公司對(duì)花園進(jìn)行了管理，其管理也是混亂的，達(dá)不到《管理公約》承諾的管理水平，答辯人有權(quán)拒付相關(guān)的物業(yè)管理費(fèi)用。
根據(jù)答辯人提供的公證書等證據(jù)材料可以看出，花園物業(yè)管理混亂，存在會(huì)所無人管理，建筑材料亂堆亂放，消防器材丟失、過期，照明燈具破損，環(huán)境衛(wèi)生差，裝修混亂，治安管理差等問題。
廣大業(yè)主的意見非常大，進(jìn)而都投訴到了政府相關(guān)部門和新聞媒體。
安公司遠(yuǎn)達(dá)不到《管理公約》承諾的管理水平，違反了其中的管理者義務(wù)和責(zé)任，因此答辯人有權(quán)拒付相關(guān)費(fèi)用。
綜上所述，安公司的訴訟請(qǐng)求無事實(shí)和法律依據(jù)，請(qǐng)求法院依法駁回安公司的起訴。
答辯人：
物業(yè)服務(wù)管理合同糾紛篇六
1.物業(yè)服務(wù)管理。物業(yè)服務(wù)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。
2.物業(yè)服務(wù)管理模式。物業(yè)服務(wù)管理模式有福利型管理模式和市場(chǎng)化管理模式。市場(chǎng)化管理模式又可分為委托服務(wù)型和自主經(jīng)營(yíng)型。
委托服務(wù)型物業(yè)服務(wù)管理是指業(yè)主將自己的物業(yè)委托專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理，是典型的物業(yè)服務(wù)管理方式。雙方通過物業(yè)服務(wù)管理合同約定管理服務(wù)事項(xiàng)，明確雙方權(quán)利義務(wù)，實(shí)現(xiàn)物業(yè)所有權(quán)與管理權(quán)的分離。按其委托內(nèi)容又可分為管理服務(wù)為主的委托和出租經(jīng)營(yíng)與管理服務(wù)并重的委托。
自主經(jīng)營(yíng)型物業(yè)服務(wù)管理是指物業(yè)業(yè)主自己直接對(duì)物業(yè)實(shí)施自我管理經(jīng)營(yíng)，其物業(yè)業(yè)主即物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理人，物業(yè)所有權(quán)與管理權(quán)未實(shí)現(xiàn)分離，適用于業(yè)主單一、規(guī)模較小的.物業(yè)。
3.物業(yè)服務(wù)管理的內(nèi)容。物業(yè)管理的內(nèi)容主要是對(duì)物的管理、維護(hù)和對(duì)人的管理、服務(wù)。主要包括：
(1)常規(guī)性的公共管理、服務(wù)。這是物業(yè)服務(wù)管理的基本業(yè)務(wù)內(nèi)容。其主要包括：房屋建筑主體的管理;物業(yè)公共設(shè)施、設(shè)備的管理;公共環(huán)境衛(wèi)生的管理;綠化管理;保安管理;消防管理;車輛道路管理;公共代辦性質(zhì)的服務(wù);物業(yè)管理維修基金的管理;做好管理費(fèi)用的核收和使用管理;協(xié)助政府進(jìn)行社會(huì)管理。
(2)針對(duì)性的專項(xiàng)服務(wù)。這些服務(wù)項(xiàng)目一般不在統(tǒng)一的物業(yè)管理服務(wù)合同約定的范圍之內(nèi)，屬于委托性的特約服務(wù)，為滿足業(yè)主、使用人的個(gè)別需求，受其委托而提供，需由業(yè)主單獨(dú)提出服務(wù)要求并支付服務(wù)費(fèi)用。包括：日常生活類服務(wù)，如收洗衣服，代購(gòu)物品，接送小孩上學(xué)等;商業(yè)服務(wù)類，如商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的開發(fā)與管理，餐飲及各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的開展;文化、教育、衛(wèi)生、體育類，如在高級(jí)住宅區(qū)提供游泳等健身活動(dòng)場(chǎng)所;金融服務(wù)類;代理與中介服務(wù)，包括代辦物業(yè)的租賃等。
物業(yè)服務(wù)管理合同糾紛篇七
為了加強(qiáng)綠化工程部物資采購(gòu)的管理和監(jiān)控,確保綠化工程的順利開展。
2.范圍。
適用于公司綠化工程部。
3.職責(zé)。
部門/崗位工作內(nèi)容。
總經(jīng)理/分管領(lǐng)導(dǎo)負(fù)責(zé)權(quán)限內(nèi)的物資審核、審批。
相關(guān)職能部門負(fù)責(zé)權(quán)限內(nèi)的物資審核、審批,采購(gòu)行為監(jiān)控。
參與現(xiàn)場(chǎng)議價(jià)。
部門經(jīng)理負(fù)責(zé)權(quán)限內(nèi)的物資審核、審批。
負(fù)責(zé)對(duì)部門物資采購(gòu)的監(jiān)控。
工程主管負(fù)責(zé)對(duì)工程用物資采購(gòu)的審核。
養(yǎng)護(hù)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)對(duì)綠化養(yǎng)護(hù)類物資采購(gòu)的.申請(qǐng)、審核。
工程項(xiàng)目負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)對(duì)工程用物資的申請(qǐng)、驗(yàn)收、領(lǐng)用控制與監(jiān)督。
部門采購(gòu)員負(fù)責(zé)物資的采(訂)購(gòu)。
苗木(物資)驗(yàn)收人負(fù)責(zé)部門工程(苗木)物資的驗(yàn)收,獨(dú)立于采購(gòu)員。
4.方法與過程控制。
4.1中標(biāo)工程的物資采購(gòu)申請(qǐng)。
項(xiàng)目操作辦法。
合同評(píng)審評(píng)審時(shí),須附《綠化苗木采購(gòu)申請(qǐng)單》。
物資申請(qǐng)根據(jù)《綠化苗木采購(gòu)申請(qǐng)單》費(fèi)用按審批權(quán)限分批借款采購(gòu),每張《綠化苗木采購(gòu)申請(qǐng)單》對(duì)應(yīng)一家供應(yīng)商。
報(bào)銷時(shí)附填寫完整的《綠化苗木采購(gòu)申請(qǐng)單》按權(quán)限審批后進(jìn)行報(bào)銷。
合同簽訂按地產(chǎn)公司的合同文本簽訂工程合同。
4.2地產(chǎn)公司指定的零星工程物資或甲供物資采購(gòu)申請(qǐng)。
項(xiàng)目操作辦法。
物資申請(qǐng)根據(jù)《綠化苗木采購(gòu)申請(qǐng)單》費(fèi)用按審批權(quán)限分批借款,每張《綠化苗木采購(gòu)申請(qǐng)單》對(duì)應(yīng)一家供應(yīng)商。
報(bào)銷時(shí)附填寫完整的《綠化苗木采購(gòu)申請(qǐng)單》按權(quán)限審批后報(bào)銷。
甲供物資附發(fā)票、按地產(chǎn)相關(guān)部門要求到地產(chǎn)報(bào)銷。
合同如地產(chǎn)公司事后要求補(bǔ)簽合同時(shí),按合同管理程序進(jìn)行。
資料部門保存簽證單、業(yè)務(wù)指令單等記錄。
4.3物業(yè)服務(wù)中心補(bǔ)苗及部門工具用品的采購(gòu)申請(qǐng)。
項(xiàng)目操作辦法。
苗木類申請(qǐng)人填寫《綠化苗木采購(gòu)申請(qǐng)單》,每張《綠化苗木采購(gòu)申請(qǐng)單》對(duì)應(yīng)一家供應(yīng)商。非苗木類填寫物資申請(qǐng),按權(quán)限審批后采購(gòu)。
4.4采購(gòu)行為、資金的管理辦法。
項(xiàng)目操作辦法。
常用綠化苗木采購(gòu)應(yīng)建立部門供應(yīng)商名錄(填寫《合格物資供方(品牌)一覽表》)及價(jià)格清單,并掛部門內(nèi)部網(wǎng)頁(yè),長(zhǎng)期合作的應(yīng)每年簽訂框架協(xié)議,每次采購(gòu)時(shí)可不簽訂采購(gòu)協(xié)議。
市外苗木采購(gòu)市外采購(gòu)要求有兩人同時(shí)在場(chǎng),并選擇在有正規(guī)發(fā)票的供應(yīng)商購(gòu)買。
單宗采購(gòu)金額在50000元以上及單宗人工服務(wù)外包額在10000元以上的須有公司職能部門人員參與現(xiàn)場(chǎng)議價(jià),填寫《供方現(xiàn)場(chǎng)(約見)評(píng)審記錄表》(人工外包的單獨(dú)簽訂施工協(xié)議)。
結(jié)賬應(yīng)以轉(zhuǎn)賬方式進(jìn)行。特殊情況下需使用現(xiàn)金付款超過5000(含)元以上,必須事前經(jīng)分管領(lǐng)導(dǎo)審批,支付時(shí),金額在10000元以上的必須兩人以上前往結(jié)賬;金額在30000元以上的必須由公司財(cái)務(wù)人員陪同結(jié)賬。
不簽訂采購(gòu)協(xié)議的,須提供供應(yīng)商的電話、姓名、地址等相關(guān)資料。
甲供物資在地產(chǎn)相關(guān)部門參與及授權(quán)下進(jìn)行,并由參與人員及授權(quán)人簽字確認(rèn)。
市內(nèi)苗木采購(gòu)在價(jià)格、質(zhì)量同等條件下,應(yīng)選擇在合格供應(yīng)商采購(gòu)。
結(jié)賬以轉(zhuǎn)賬方式,可采取月、季等期限定期付款。
合格供應(yīng)商無需要的苗木或價(jià)格不合理時(shí),經(jīng)部門經(jīng)理同意后可以在其它苗場(chǎng)采購(gòu)。
如不能進(jìn)行支票交易,按市外采購(gòu)規(guī)定執(zhí)行或供應(yīng)商直接到財(cái)務(wù)管理部結(jié)賬。
不簽訂采購(gòu)協(xié)議的,須提供供應(yīng)商的電話、姓名、地址等相關(guān)資料。
其他物資采購(gòu)按《采購(gòu)管理程序》要求執(zhí)行。
4.5驗(yàn)收入庫(kù)及報(bào)銷辦法。
項(xiàng)目操作辦法。
養(yǎng)護(hù)綠化苗木項(xiàng)目負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)驗(yàn)收,核對(duì)實(shí)數(shù),并在供應(yīng)商送貨單收貨人處簽名、填寫《綠化部苗木(物資)采購(gòu)驗(yàn)收單》?，F(xiàn)場(chǎng)領(lǐng)用物資。不再填寫《進(jìn)倉(cāng)單》和《物資領(lǐng)(借)用單》。
憑送貨單、發(fā)票、《綠化苗木采購(gòu)申請(qǐng)單》、《綠化部苗木(物資)采購(gòu)驗(yàn)收單》等資料報(bào)銷。
工程綠化苗木。
設(shè)備工具、藥品、肥料等備用品由專人驗(yàn)收入庫(kù),倉(cāng)管員填寫《進(jìn)倉(cāng)單》、入賬。
物資領(lǐng)借用按《物資存儲(chǔ)及管理程序》執(zhí)行。
憑《進(jìn)倉(cāng)單》、發(fā)票等報(bào)銷。
土方、陶粒、一次性消耗品工程項(xiàng)目負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)驗(yàn)收,核對(duì)實(shí)數(shù),并在《物資申請(qǐng)單》'備注'欄中簽名,現(xiàn)場(chǎng)領(lǐng)用。不再填寫《進(jìn)倉(cāng)單》和《物資領(lǐng)(借)用單》。
采購(gòu)憑送貨單、發(fā)票、《物資申請(qǐng)單》復(fù)印件等資料報(bào)銷。
4.6本辦法中未明確規(guī)定的內(nèi)容,按公司《采購(gòu)管理程序》執(zhí)行。
5.相關(guān)文件。
vkwy7.4-z01《采購(gòu)管理程序》。
vkwy7.5.5-z01《物資存儲(chǔ)及管理程序》。
6.記錄表格。
vkwy7.4-z01-f1《物資申購(gòu)單》。
vkwy7.4-z01-f3《物資/服務(wù)申請(qǐng)報(bào)告》。
vkwy7.5.5-z01-f1《進(jìn)倉(cāng)單》。
vkwy7.5.5-z01-f2《物資領(lǐng)(借)用單》。
物業(yè)服務(wù)管理合同糾紛篇八
1.全面負(fù)責(zé)所管轄樓宇管理與服務(wù)工作。
2.負(fù)責(zé)所管轄樓宇各項(xiàng)設(shè)施、設(shè)備的`登記、報(bào)修、管理工作。
3.負(fù)責(zé)建立所管轄樓宇業(yè)戶信息檔案、做好物業(yè)費(fèi)、電梯費(fèi)等收繳工作。
4.負(fù)責(zé)所管轄樓宇業(yè)戶報(bào)修、投訴等事宜的處理、協(xié)調(diào)、跟蹤、回復(fù)工作。
5.積極做好樓宇巡視、協(xié)調(diào)工作,及時(shí)處理好所管轄樓宇電梯等突發(fā)事件。
6.負(fù)責(zé)所管轄樓宇的衛(wèi)生保潔工作。
7.認(rèn)真做好臨時(shí)用工的招聘、考核、錄用、管理等工作。
8.認(rèn)真做好所管轄樓宇安全管理工作。
9.認(rèn)真做好主管領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作任務(wù)。
物業(yè)服務(wù)管理合同糾紛篇九
乙方：
身份證號(hào)碼：
住址：
聯(lián)系電話：
為維護(hù)本小區(qū)內(nèi)的交通秩序，規(guī)范車庫(kù)車輛的停放，確保業(yè)主車輛的安全。根據(jù)《重慶市物業(yè)管理?xiàng)l例》等相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，以及本小區(qū)的實(shí)際情況，確保雙方的權(quán)利義務(wù)，制定本合同。
第一條：雙方的權(quán)利和義務(wù)：
一、甲方的權(quán)利和義務(wù)：
1、負(fù)責(zé)建立、健全本車庫(kù)車位業(yè)主資料及停放車輛的檔案資料;。
2、制定本車庫(kù)管理的相關(guān)規(guī)定;。
3、制止違反本車庫(kù)管理及危害車庫(kù)設(shè)施、設(shè)備的行為;。
4、根據(jù)本合同收取車位物業(yè)管理服務(wù)費(fèi);。
5、規(guī)范車庫(kù)停車，制止亂停亂放，確保消防通道暢通;。
6、配合車位產(chǎn)權(quán)人之間，與第三方之間的相關(guān)關(guān)系的協(xié)調(diào);。
7、經(jīng)授權(quán)積極配合對(duì)車庫(kù)設(shè)施、設(shè)備的專項(xiàng)維修;。
二、乙方的權(quán)利和義務(wù)：
1、提供停放車輛信息：車位產(chǎn)權(quán)人自有車輛，及租賃車位使用人如實(shí)申報(bào)車輛信息，填寫車輛信息卡。如有變動(dòng)，及時(shí)向管理處變更。
2、監(jiān)督甲方的車輛管理服務(wù)工作，就車輛管理的有關(guān)問題向甲方提出合理的意見和建議;。
4、依據(jù)本合同按時(shí)繳納車位物業(yè)服務(wù)費(fèi);。
5、配合物業(yè)公司對(duì)車庫(kù)的管理工作;。
1、車庫(kù)衛(wèi)生整潔，引導(dǎo)車輛停放有序;。
3、停車場(chǎng)相關(guān)管理制度完善，管理責(zé)任明確，車輛進(jìn)出有序;。
5、車庫(kù)實(shí)行24小時(shí)監(jiān)控和不定時(shí)巡查值班制度;。
6、實(shí)行一卡一車，無停車卡車輛禁止進(jìn)入;。
7、承擔(dān)車庫(kù)設(shè)施設(shè)備單次單項(xiàng)200元以內(nèi)的日常維修費(fèi)用;。
第三條：車輛停放中的禁止行為。
2、限止超高超寬車輛進(jìn)入車庫(kù);。
3、車庫(kù)內(nèi)不得練車、修車、沖洗車輛。如有滴、漏現(xiàn)象必須及時(shí)清理;。
4、禁止裝有劇毒、易燃、易爆等危險(xiǎn)品的車輛在車庫(kù)內(nèi)停放;。
5、禁止將車位改作他用;。
6、嚴(yán)禁在車庫(kù)動(dòng)火;。
7、禁止在車內(nèi)存放現(xiàn)金、貴重物品;。
第四條：車位物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)。
停車管理物業(yè)服務(wù)費(fèi)：60元/月;按季收取，每季度第一個(gè)月10前到物業(yè)管理處繳納;。
第五條：違約責(zé)任的處理。
1、甲方違反本合同，未達(dá)到管理服務(wù)質(zhì)量目標(biāo)的，乙方有權(quán)督促甲方限期整改;由于乙方原因造成甲方未能達(dá)到服務(wù)目標(biāo)的，甲方有權(quán)要求乙方限期整改，但不得拒繳物業(yè)管理費(fèi)。
3、乙方違反本合同，不按約定繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，甲方有權(quán)要求乙方補(bǔ)交欠款，按日千分之三承擔(dān)滯納金。
4、乙方停放車輛后必須鎖好車輛，帶離車內(nèi)財(cái)物，并檢查車輛狀態(tài)，由于滴、漏、電路等車輛本身原因原因造成的車輛毀損，以及第三人損失，乙方自行承擔(dān)。
第六條：為維護(hù)業(yè)主、公眾的切身利益，在不可預(yù)見的情況下，甲方有權(quán)協(xié)助有關(guān)部門采取緊急措施，如發(fā)現(xiàn)燃?xì)庑孤?、漏電、火?zāi)、水管破裂、救助人命、協(xié)助公安機(jī)關(guān)執(zhí)行任務(wù)等突發(fā)事件，甲方因采取緊急措施造成的乙方必要的財(cái)產(chǎn)損失的，雙方按有關(guān)法律規(guī)定執(zhí)行。
第七條：本合同同本物業(yè)在小區(qū)的物業(yè)管理期間。
第八條：因不可抗力致使本合同無法履行時(shí)，雙方均不承擔(dān)違約責(zé)任。
第九條：本合同一式兩份，雙主各執(zhí)一份，具有同等法律效力，自雙方簽字之日起生效。甲方(蓋章)：重慶z物業(yè)管理有限公司乙方：
代表人：
物業(yè)服務(wù)管理合同糾紛篇十
答辯人：張xx，女，1xxx年xx月xx日出生，住廣州市xx路3xx號(hào)b附樓1xa。
被答辯人：xx物業(yè)管理有限公司，住所地：深圳市xx區(qū)振華路xxx大廈xx樓。
法定代表人：xxx。
答辯人與被答辯人物業(yè)服務(wù)合同糾紛一案，針對(duì)被答辯人的起訴，現(xiàn)提出如下答辯意見，望合議庭予以采信：
一、被答辯人主張的物管費(fèi)缺乏依據(jù)。
1、答辯人與被答辯人之間不存在物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系。
廣東xx大廈業(yè)主委員會(huì)與被答辯人簽訂原《物業(yè)服務(wù)合同》的合同期限自xxxx年x月2x日起至xxxx年x月25日止，該合同期滿后既未自動(dòng)續(xù)期，雙方至今也未簽訂新的《物業(yè)服務(wù)合同》。這一事實(shí)在被答辯人的《民事起訴狀》中已得到確認(rèn)。
廣東xx大廈b附樓大多數(shù)業(yè)主對(duì)原《物業(yè)服務(wù)合同》的履行存在較大異議，于xxxx年x月25日原《物業(yè)服務(wù)合同》期滿后遂不同意續(xù)簽并要求更換物管公司，被答辯人在《民事起訴狀》中陳述廣東xx大廈b附樓業(yè)主“對(duì)原告(被答辯人)按原物業(yè)服務(wù)合同提供的物業(yè)管理未提出任何異議”與事實(shí)嚴(yán)重不符!大多數(shù)業(yè)主因物管公司退出小區(qū)一事與被答辯人進(jìn)行過多次交涉，但被答辯人堅(jiān)持不同意退出，后業(yè)主們就此問題多次投訴至華樂街道辦事處，華樂街道辦事處也曾多次組織業(yè)主們與被答辯人進(jìn)行協(xié)調(diào)，最終也未解決問題。
根據(jù)合同約定，期滿后的原《物業(yè)服務(wù)合同》因存在較大異議而不自動(dòng)續(xù)期一年并已解除。原《物業(yè)服務(wù)合同》第二十八條規(guī)定：“本合同期滿后一個(gè)月內(nèi)，雙方對(duì)本合同履行無異議的，本合同繼續(xù)自動(dòng)續(xù)期一年。雙方如有異議的，本合同解除。”可見，原《物業(yè)服務(wù)合同》簽訂雙方已事先書面約定合同自動(dòng)續(xù)期一年的條件，即原《物業(yè)服務(wù)合同》履行不存在異議才自動(dòng)續(xù)期一年。而現(xiàn)在大多數(shù)業(yè)主拒絕續(xù)簽及積極投訴等行為已明確表示對(duì)合同履行存在諸多異議，原《物業(yè)服務(wù)合同》應(yīng)根據(jù)合同約定不自動(dòng)續(xù)期一年并已經(jīng)解除。退一萬步講，即使自動(dòng)續(xù)期，續(xù)期1年時(shí)至xxx1年x月25日就已期滿，被答辯人也無權(quán)據(jù)此再主張合同期滿以后的權(quán)利。
3、被答辯人的所謂“事實(shí)物業(yè)服務(wù)”屬違法的強(qiáng)行服務(wù)。
原《物業(yè)服務(wù)合同》已于xxxx年x月25日期滿，但被答辯人拒絕退出廣東xx大廈b附樓，非法霸占b附樓物業(yè)兩年多，強(qiáng)行向業(yè)主提供事實(shí)服務(wù)，強(qiáng)迫業(yè)主接受他們不合理的物業(yè)費(fèi)等費(fèi)用，拒絕接受業(yè)主對(duì)他們的服務(wù)監(jiān)督，從根本上無視業(yè)主的合法權(quán)利，侵犯了業(yè)主自由選擇其他物管公司的權(quán)利。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第十條規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)合同的權(quán)利義務(wù)終止后，業(yè)主委員會(huì)請(qǐng)求物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)服務(wù)區(qū)域、移交物業(yè)服務(wù)用房和相關(guān)設(shè)施，以及物業(yè)服務(wù)所必需的相關(guān)資料和由其代管的專項(xiàng)維修資金的，人民法院應(yīng)予支持。物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕退出、移交，并以存在事實(shí)上的物業(yè)服務(wù)關(guān)系為由，請(qǐng)求業(yè)主支付物業(yè)服務(wù)合同權(quán)利義務(wù)終止后的物業(yè)費(fèi)的，人民法院不予支持?！北淮疝q人以單方、強(qiáng)行提供的所謂“事實(shí)物業(yè)服務(wù)”起訴答辯人，法院應(yīng)當(dāng)予以駁回。
另外，被答辯人強(qiáng)行服務(wù)的行為嚴(yán)重違反了《合同法》和《民法通則》等法律規(guī)定。被答辯人同業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)在法律地位上完全平等，二者是以物業(yè)服務(wù)為標(biāo)的的委托合同法律關(guān)系：業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)委托被答辯人為其提供物業(yè)服務(wù)、并向其支付相關(guān)勞務(wù)費(fèi)用的簡(jiǎn)單民事法律關(guān)系，其適用《合同法》和《民法通則》等相關(guān)基本法律。就《合同法》具體而言，《合同法》第三條規(guī)定：“合同當(dāng)事人的法律地位平等，一方不得將自己的意志強(qiáng)加給另一方?！钡谒臈l規(guī)定：“當(dāng)事人依法享有自愿訂立合同的'權(quán)利，任何單位和個(gè)人不得非法干預(yù)?！奔春贤?dāng)事人有權(quán)選擇訂立對(duì)象，有權(quán)選擇訂立或不訂立合同，任意一方不得強(qiáng)行要求對(duì)方接受要約，不得強(qiáng)行要求對(duì)方履行無法律依據(jù)的義務(wù)。同時(shí)，《合同法》第三十六條規(guī)定：“法律、行政法規(guī)規(guī)定或者當(dāng)事人約定采用書面形式訂立合同，當(dāng)事人未采用書面形式但一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對(duì)方接受的，該合同成立?！痹谑聦?shí)合同成立的要件上，《合同法》要求“對(duì)方接受”，“對(duì)方接受”的前提是愿意，雙方“合意”是事實(shí)合同的基礎(chǔ)。而事實(shí)上被答辯人所謂的“事實(shí)物業(yè)服務(wù)”自始至終未得到多數(shù)業(yè)主的“愿意”。所以，被答辯人無權(quán)通過單方、強(qiáng)行的所謂“事實(shí)物業(yè)服務(wù)”來要求答辯人繳納物管費(fèi)。
二、被答辯人主張的物管費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)缺乏依據(jù)。
1、答辯人與被答辯人雙方未約定物管費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)。
《物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十一條規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則，區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照國(guó)務(wù)院價(jià)格主管部門會(huì)同國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門制定的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)辦法，在物業(yè)服務(wù)合同中約定?！痹段飿I(yè)服務(wù)合同》中關(guān)于物管費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)的約定因原《物業(yè)服務(wù)合同》期滿不續(xù)期而無效，且原合同雙方無簽訂新的《物業(yè)服務(wù)合同》，至今被答辯人就物管費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)并未與廣東xx大廈業(yè)主委員會(huì)或業(yè)主達(dá)成一致意見，更未在有效合同上明確約定，被答辯人根據(jù)已期滿未續(xù)期的原《物業(yè)服務(wù)合同》來確定收取標(biāo)準(zhǔn)，違反了上述規(guī)定。
2、被答辯人主張的物管費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)未經(jīng)物價(jià)局核定、備案。
廣州市物價(jià)局于xxxx年2月3日曾經(jīng)就b附樓的物管費(fèi)問題發(fā)出了一份整改通知書，要求“b附樓住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由越秀區(qū)物價(jià)局核定或由業(yè)主與物管公司在物業(yè)服務(wù)合同中約定”。廣東xx大廈業(yè)主委員會(huì)與被答辯人自xxxx年x月2x日始不存在物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系，業(yè)主與被答辯人也一直無法達(dá)成一致意見，據(jù)此b附樓的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)由越秀區(qū)物價(jià)局核定，但被答辯人一直未辦理核定、備案手續(xù)，在本案中也未提供這方面的相關(guān)證據(jù)。
3、被答辯人的物管收費(fèi)與服務(wù)水平不符合相適應(yīng)的原則。
《物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十六條第一款規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)?！薄稄V東省物價(jià)局、廣東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳關(guān)于物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》第四條規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及收費(fèi)與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則?！蓖瑫r(shí)，根據(jù)xxxx年度廣州市住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)政府指導(dǎo)價(jià)基準(zhǔn)價(jià)，一級(jí)物業(yè)服務(wù)的基準(zhǔn)價(jià)(有電梯)為1.x元/平方米·月，可以上下浮動(dòng)的幅度為15%，元/平方米·月之間，而被答辯人主張的物管費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為14.x5元/平方米·月，將近政府指導(dǎo)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的1x倍!被答辯人向業(yè)主主張超高標(biāo)準(zhǔn)的物管費(fèi)，卻并未提供符合相應(yīng)服務(wù)水平要求的物業(yè)服務(wù)，從b附樓的現(xiàn)有居住環(huán)境也完全看不到有這么高標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)配套服務(wù)。答辯人的房屋經(jīng)常出現(xiàn)沒有電和漏水等問題，當(dāng)答辯人向被答辯人反映時(shí)，被答辯人聲稱：14.x5元有14.x5元的服務(wù)，x元就只有x元的服務(wù)。被答辯人主張高額的物管費(fèi)卻不提供符合相應(yīng)服務(wù)水平要求的服務(wù)，對(duì)業(yè)主的合理要求置之不理，其行為明顯嚴(yán)重違反了上述規(guī)定，也侵犯了業(yè)主的合法權(quán)益。
三、被答辯人主張的滯納金缺乏依據(jù)。
本案答辯人與被答辯人之間不存在物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系，更未對(duì)“未按時(shí)繳納的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，每天收取x.5‰的滯納金”進(jìn)行約定。同時(shí)，被答辯人據(jù)以的原《物業(yè)服務(wù)合同》已期滿并且期滿后其強(qiáng)行提供的物業(yè)服務(wù)嚴(yán)重違反原《物業(yè)服務(wù)合同》約定及法律規(guī)定。此外，《物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律對(duì)就拖欠物管費(fèi)是否支付滯納金也并沒有規(guī)定，并且本案主張的滯納金也明顯高于中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)同期同類貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)。因此，本案被答辯人滯納金的主張缺乏合同和法律的依據(jù)。
四、答辯人實(shí)際上已按照較高標(biāo)準(zhǔn)繳納了物管費(fèi)。
雖然答辯人一直要求被答辯人于原《物業(yè)服務(wù)合同》期滿后退出廣東xx大廈b附樓且不滿意被答辯人強(qiáng)行提供的物業(yè)服務(wù)，雙方也未約定物管費(fèi)的支付標(biāo)準(zhǔn)和支付方式。但善良的答辯人自xxx1年5月起至xxx2年x月止，還是按照x元/平方米·月的較高標(biāo)準(zhǔn)(約政府指導(dǎo)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的4倍)向被答辯人支付了物管費(fèi)。而被答辯人竟然還無理起訴答辯人，為此，答辯人保留要求被答辯人返還已繳納的物管費(fèi)的權(quán)利。被答辯人主張答辯人拖欠物管費(fèi)缺乏事實(shí)和合同及法律依據(jù)，并且其提交的欠費(fèi)清單中也未扣減答辯人xxx2年x月份已繳納的金額，被答辯人訴訟請(qǐng)求的物管費(fèi)金額本身就存在計(jì)算錯(cuò)誤。
綜上所述，鑒于被答辯人提供物業(yè)管理服務(wù)、收取物管費(fèi)及其標(biāo)準(zhǔn)無任何依據(jù)，答辯人無需支付被答辯人主張的物管費(fèi)及滯納金。相反，被答辯人強(qiáng)行提供的物業(yè)服務(wù)直接違背了包括答辯人在內(nèi)的大多數(shù)業(yè)主的意愿并嚴(yán)重?fù)p害了大多數(shù)業(yè)主的合法權(quán)益，答辯人保留要求被答辯人返還已繳納物管費(fèi)的權(quán)利，并懇請(qǐng)法院依法駁回被答辯人的訴訟請(qǐng)求，以維護(hù)答辯人的合法權(quán)益!
此致
廣州市越秀區(qū)人民法院。
答辯人：張xx。
代理人：于xx、余xx。
xxx年xx月xx日。
物業(yè)服務(wù)管理合同糾紛篇十一
被答辯人：**，男，19**年5月20日出生，漢族，住浦口區(qū)**141棟1單元401室。
答辯人南京**物業(yè)管理公司因被答辯人**向貴院提起物業(yè)管理服務(wù)合同糾紛一案，現(xiàn)提出如下答辯：
一、答辯人收費(fèi)有合法依據(jù)。
1、答辯人的該收費(fèi)行為，是基于《浦口區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施辦法》第十六條：“住宅小區(qū)內(nèi)符合規(guī)劃要求的封閉式共用車庫(kù)和露天停車場(chǎng)(停車位)，由物業(yè)管理企業(yè)人員提供管理服務(wù)的，經(jīng)區(qū)物價(jià)局批準(zhǔn)可收取停車管理服務(wù)費(fèi)，具體標(biāo)準(zhǔn)由區(qū)物價(jià)局在市規(guī)定的范圍內(nèi)核定?！钡囊?guī)定做出的，是一種企業(yè)正常經(jīng)營(yíng)的合法行為。
2、根據(jù)浦口區(qū)物價(jià)局浦價(jià)發(fā)(20xx)29號(hào)《關(guān)于**前期物業(yè)管理試行收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的批復(fù)》中明確了露天車位每車每月的費(fèi)用為80元。
二、被答辯人的觀點(diǎn)沒有法律依據(jù)。
被答辯人按“《物權(quán)法》第七十四條的規(guī)定：認(rèn)為占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有?！睆亩贸龃疝q人對(duì)于地上露天車位無權(quán)收費(fèi)的結(jié)論。
答辯人認(rèn)為系被答辯人對(duì)法條的片面理解，答辯人并不否認(rèn)地上露天車位系業(yè)主共同所有的事實(shí)。
但答辯人認(rèn)為收取的.該合理費(fèi)用是被告對(duì)整個(gè)小區(qū)車輛的統(tǒng)一管理和看護(hù)。
答辯人與被答辯人之間形成是車位服務(wù)管理合同法律關(guān)系。
且被答辯人已據(jù)此繳納了服務(wù)費(fèi)，合同已處在正常履行過程中。
現(xiàn)被答辯人以無效合同要求撤銷該合同，答辯人認(rèn)為該請(qǐng)求不能成立。
三、被答辯人認(rèn)為答辯人多收了一個(gè)半月的管理費(fèi)的觀點(diǎn)是不能成立的。
答辯人在20xx年4月16日就已經(jīng)下發(fā)通知要求業(yè)主在4月30日前繳納該管理費(fèi)。
但事實(shí)上被答辯人沒有在4月30日前繳納管理費(fèi)，卻一直在使用該停車位，直到20xx年6月15日才開始繳納該管理費(fèi)。
故答辯人認(rèn)為從5月1日開始計(jì)算與事實(shí)相符合，并無不妥。
綜上，答辯人認(rèn)為被答辯人請(qǐng)求無事實(shí)與法律依據(jù)，懇請(qǐng)法庭予以駁回。
此致
浦口區(qū)人民法院。
二〇〇八年月日。
物業(yè)服務(wù)管理合同糾紛篇十二
為從根本上解決群眾反映強(qiáng)烈的切身利益問題，按照市委黨的群眾路線教育實(shí)踐活動(dòng)領(lǐng)導(dǎo)小組對(duì)涉及群眾利益突出問題專項(xiàng)整治的統(tǒng)一部署，現(xiàn)就住宅小區(qū)物業(yè)管理突出問題專項(xiàng)整治制定如下工作方案：
以黨的群眾路線教育實(shí)踐活動(dòng)精神為指導(dǎo)，以“業(yè)主滿意”為出發(fā)點(diǎn)，堅(jiān)持“政府引導(dǎo)、市場(chǎng)主導(dǎo)，屬地管理、業(yè)主參與”的原則，開展住宅小區(qū)物業(yè)管理突出問題專項(xiàng)整治，不斷完善提升物業(yè)管理服務(wù)水平，為建設(shè)美麗、和諧濰坊奠定堅(jiān)實(shí)基石。
通過專項(xiàng)整治，切實(shí)解決群眾反映強(qiáng)烈的物業(yè)管理體制不理順、物業(yè)服務(wù)水平偏低、維修資金使用難、業(yè)主委員會(huì)組建率不高、老舊小區(qū)管理難等突出問題。
（一）理順物業(yè)管理體制。將小區(qū)物業(yè)管理納入社區(qū)管理體系。各區(qū)（開發(fā)區(qū)）物業(yè)主管部門要加強(qiáng)協(xié)調(diào)，20xx年底前，建立區(qū)物業(yè)主管部門、街辦、居委會(huì)三級(jí)物業(yè)管理監(jiān)管體制，并將物業(yè)管理納入各區(qū)（開發(fā)區(qū)）對(duì)街辦、居委會(huì)的'工作考核內(nèi)容。物業(yè)主管部門應(yīng)設(shè)立專門物業(yè)管理辦公室，配置足夠數(shù)量的專職工作人員；街辦要明確物業(yè)管理分管領(lǐng)導(dǎo)，落實(shí)專職工作人員；每個(gè)居委會(huì)應(yīng)配備2名以上人員專門負(fù)責(zé)物業(yè)管理工作。
（二）加強(qiáng)業(yè)主委員會(huì)組建工作。各區(qū)（開發(fā)區(qū)）物業(yè)主管部門要完善業(yè)主委員會(huì)組建及運(yùn)作的工作制度和業(yè)務(wù)流程，督促街辦在符合條件的住宅小區(qū)牽頭組建業(yè)主委員會(huì)。業(yè)主委員會(huì)選舉產(chǎn)生后，指導(dǎo)其在60日內(nèi)與業(yè)主大會(huì)新選聘的物業(yè)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同，實(shí)現(xiàn)“前期物業(yè)”與“后期物業(yè)”的有效銜接；尚未按規(guī)定簽訂物業(yè)服務(wù)合同的，于8月底前補(bǔ)簽到位。
（三）完善提升物業(yè)管理服務(wù)水平。一是提升從業(yè)人員整體素質(zhì)。各區(qū)（開發(fā)區(qū)）物業(yè)主管部門要對(duì)轄區(qū)物業(yè)管理專業(yè)人員分層次、分類別、分工種進(jìn)行全面培訓(xùn)，8月底前全部輪訓(xùn)一遍；加強(qiáng)對(duì)業(yè)主委員會(huì)主任及委員培訓(xùn)，提升其開展業(yè)主自治的工作能力；嚴(yán)格落實(shí)物業(yè)管理師制度，利用兩年時(shí)間，逐步將物業(yè)管理師與企業(yè)資質(zhì)、項(xiàng)目經(jīng)理上崗等工作掛鉤，提升從業(yè)人員的知識(shí)層次；新設(shè)立物業(yè)企業(yè)，從業(yè)人員經(jīng)培訓(xùn)取得上崗證書后方可申請(qǐng)辦理資質(zhì)。二是開展物業(yè)管理優(yōu)秀項(xiàng)目復(fù)核。年底前，對(duì)20xx年至20xx年期間獲得的國(guó)家、省、市級(jí)優(yōu)秀物業(yè)管理項(xiàng)目進(jìn)行復(fù)核，對(duì)達(dá)不到標(biāo)準(zhǔn)的項(xiàng)目責(zé)令整改，整改仍不合格的項(xiàng)目，按有關(guān)規(guī)定撤銷榮譽(yù)稱號(hào)。8月底前，各區(qū)（開發(fā)區(qū)）物業(yè)主管部門完成轄區(qū)優(yōu)秀項(xiàng)目的復(fù)核，9月份開始市局進(jìn)行檢查驗(yàn)收。三是充分發(fā)揮市場(chǎng)調(diào)節(jié)作用。進(jìn)一步簡(jiǎn)政放權(quán)，放開物業(yè)管理招投標(biāo)代理和開標(biāo)有形市場(chǎng)，建立更加公平、公正、公開的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)秩序。四是開通物業(yè)服務(wù)投訴舉報(bào)熱線。通過熱線電話統(tǒng)一受理物業(yè)管理投訴舉報(bào)，建立科學(xué)、高效的投訴處理制度和運(yùn)作機(jī)制，及時(shí)為群眾解決問題。
（四）提高住宅專項(xiàng)維修資金使用效率。一是修改完善維修資金使用辦法，精簡(jiǎn)工作流程，縮短辦理時(shí)限，提高辦事效率。二是實(shí)施“否定表決”方式。通過公示征求業(yè)主意見，表達(dá)反對(duì)意見的業(yè)主未超過三分之一，即可使用維修資金，解決“三分之二”簽字難題。三是細(xì)化應(yīng)急使用范圍。對(duì)危及業(yè)主生命財(cái)產(chǎn)安全的維修問題進(jìn)行梳理，列入應(yīng)急維修范圍，啟動(dòng)應(yīng)急使用程序，將資金及時(shí)撥付到位，切實(shí)維護(hù)業(yè)主權(quán)益。
（五）實(shí)施老舊小區(qū)更新改造。開展“城市更新、扮靚濰坊”行動(dòng)，利用四年左右的時(shí)間，對(duì)市區(qū)老舊小區(qū)存在的樓宇功能落后、環(huán)境臟亂差、配套設(shè)施不全、居住生活不方便等問題進(jìn)行集中治理。20xx年，奎文、濰城兩區(qū)分別完成2個(gè)老舊小區(qū)的更新改造，坊子、寒亭、高新三區(qū)分別完成1個(gè)老舊小區(qū)的更新改造。各區(qū)應(yīng)建立老舊小區(qū)長(zhǎng)效管理機(jī)制，對(duì)老舊小區(qū)接管單位給予一定補(bǔ)貼。
（一）強(qiáng)化組織領(lǐng)導(dǎo)。各區(qū)（開發(fā)區(qū)）物業(yè)主管部門要深刻認(rèn)識(shí)物業(yè)管理專項(xiàng)整治工作的重要意義。為加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)，市里成立物業(yè)管理專項(xiàng)整治工作領(lǐng)導(dǎo)小組，由局長(zhǎng)為組長(zhǎng)，有關(guān)科室（單位）負(fù)責(zé)人為成員，辦公室設(shè)在市物業(yè)辦。各區(qū)（開發(fā)區(qū)）物業(yè)主管部門也要成立相應(yīng)的組織機(jī)構(gòu)，加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)，確保各項(xiàng)工作落到實(shí)處。
（二）加強(qiáng)督查考核。各區(qū)（開發(fā)區(qū)）物業(yè)主管部門要對(duì)專項(xiàng)整治的任務(wù)目標(biāo)進(jìn)行認(rèn)真分析，分解落實(shí)到人，建立目標(biāo)考核和責(zé)任追究機(jī)制。工作中要深入社區(qū)、企業(yè)及業(yè)主家中，加強(qiáng)問題調(diào)研，充分征求意見，切實(shí)為企業(yè)和群眾排憂解難。8月底，市局群眾路線教育實(shí)踐活動(dòng)領(lǐng)導(dǎo)小組將對(duì)各區(qū)（開發(fā)區(qū)）物業(yè)管理突出問題專項(xiàng)整治工作完成及進(jìn)展情況進(jìn)行考核，工作落實(shí)不到位，影響全市整治活動(dòng)效果的，按規(guī)定追究相關(guān)責(zé)任。
（三）加大宣傳力度。各級(jí)物業(yè)主管部門要充分利用報(bào)紙、電視、電臺(tái)、互聯(lián)網(wǎng)、社區(qū)宣傳欄等各種媒體，通過開展形式多樣的活動(dòng)，大力宣傳專項(xiàng)整治工作，并要把專項(xiàng)整治工作具體化、直觀化、形象化，提高群眾認(rèn)知度、參與率，推動(dòng)專項(xiàng)整治工作順利開展。
物業(yè)服務(wù)管理合同糾紛篇十三
第二條本細(xì)則所稱物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，是指物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對(duì)房屋及配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主所收取的費(fèi)用。
第三條國(guó)家提倡業(yè)主通過公開、公平、公正的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制選擇物業(yè)管理企業(yè)，鼓勵(lì)物業(yè)管理企業(yè)開展正當(dāng)?shù)膬r(jià)格競(jìng)爭(zhēng)，禁止價(jià)格欺詐，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)通過市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)形成。
第四條四川省人民政府價(jià)格主管部門會(huì)同建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)全省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的監(jiān)督管理工作。市(州)、縣(市)人民政府價(jià)格主管部門會(huì)同同級(jí)房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的.監(jiān)督管理工作。
第五條物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則。
第六條物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，分別實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。
普通住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，普通住宅以外的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。普通住宅的范圍由各市、州確定并報(bào)省建設(shè)行政主管部門備案。
第七條政府指導(dǎo)價(jià)由市、州(或者授權(quán)縣)政府價(jià)格主管部門會(huì)同同級(jí)房地產(chǎn)行政主管部門制定和調(diào)整，并定期公布。
各地應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)等因素，制定、調(diào)整物業(yè)服務(wù)收費(fèi)政府指導(dǎo)價(jià)基準(zhǔn)價(jià)及其浮動(dòng)幅度。具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)規(guī)定的基準(zhǔn)價(jià)和浮動(dòng)幅度在物業(yè)服務(wù)合同中約定。
第八條前期物業(yè)管理階段，建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同，應(yīng)當(dāng)約定前期物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、計(jì)費(fèi)方式及計(jì)費(fèi)起始時(shí)間等內(nèi)容，涉及物業(yè)買受人共同利益的約定應(yīng)當(dāng)一致。
第九條業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)可以采取包干制度或者酬金制等形式確定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用(包括政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià))。
包干制是指由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。
酬金制是指在物業(yè)服務(wù)資金中除按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。
第十條物業(yè)服務(wù)收費(fèi)按法定產(chǎn)權(quán)面積計(jì)算(以產(chǎn)權(quán)證登記建筑面積計(jì)費(fèi)，未辦產(chǎn)權(quán)證的以售房合同中建筑面積計(jì)費(fèi))。一般按每月、每平方米計(jì)收。除另有約定外，不得提前累積預(yù)收。
第十一條實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照本細(xì)則規(guī)定和當(dāng)?shù)貎r(jià)格主管部門會(huì)同房地產(chǎn)行政主管部門制定的基準(zhǔn)價(jià)格和浮動(dòng)幅度，在物業(yè)合同中約定。實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定，并將收費(fèi)項(xiàng)目和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)報(bào)當(dāng)?shù)貎r(jià)格主管部門備案。
第十二條實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用包干制的，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費(fèi)和物業(yè)管理企業(yè)利潤(rùn)。
實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用酬金制的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金包括物業(yè)服務(wù)支出和物業(yè)管理企業(yè)的酬金。
物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成一般包括以下部分：
1、管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等;。
2、物業(yè)共同部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用;。
3、物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用;。
4、物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用;。
5、物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用;。
6、辦公費(fèi)用;。
7、物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊;。
8、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用;。
9、經(jīng)業(yè)主同意的其它費(fèi)用。
第十三條物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造費(fèi)用，應(yīng)通過專項(xiàng)維修資金列支，不得計(jì)入物業(yè)服務(wù)支出或者物業(yè)服務(wù)成本。
第十四條實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用酬金制的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用屬于代管性質(zhì)，為所交納的業(yè)主所有，物業(yè)管理企業(yè)不得將其用于物業(yè)服務(wù)合同約定以外的支出。
物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)向全體業(yè)主或者業(yè)主大會(huì)公布物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算并每年至少公布一次物業(yè)服務(wù)資金的收支情況。
業(yè)主或業(yè)主大會(huì)對(duì)公布的物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)收決算和物業(yè)服務(wù)資金收支情況提出質(zhì)詢時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)答復(fù)。
第十五條物來管理企業(yè)在物業(yè)服務(wù)中應(yīng)遵守國(guó)家的價(jià)格法律法規(guī)，嚴(yán)格履行物業(yè)服務(wù)合同，為業(yè)主提供質(zhì)價(jià)相符的服務(wù)。
第十六條業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照服務(wù)合同約定按時(shí)足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或者物業(yè)服務(wù)資金。業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定逾期不交納服務(wù)費(fèi)用或者物業(yè)服務(wù)資金的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)督促其限期交納，逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)也可以依法追繳。
第十七條納入物業(yè)管理范圍的已竣工但未出售，或者因開發(fā)建設(shè)單位原因未按時(shí)交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或者物業(yè)服務(wù)資金由開發(fā)建設(shè)單位全額交納。
第十八條業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或者物業(yè)服務(wù)資金的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。
第十九條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用。物業(yè)管理企業(yè)接受委托代收上述費(fèi)用的，可向委托單位收取3%以內(nèi)的手續(xù)費(fèi)(不得計(jì)入價(jià)內(nèi))，但不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。
第二十條利用物業(yè)公共部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。業(yè)主所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金(產(chǎn)權(quán)屬物業(yè)管理公司的除外)，也可按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。
第二十一條物業(yè)管理企業(yè)已接受委托實(shí)施物業(yè)服務(wù)并相應(yīng)收取服務(wù)費(fèi)用的，其他部門和單位不得重復(fù)收取性質(zhì)和內(nèi)容相同的費(fèi)用。
第二十二條物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)，服務(wù)收費(fèi)由雙方約定。
第二十三條物業(yè)服務(wù)收費(fèi)按規(guī)定實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和提供相應(yīng)的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置進(jìn)行公示。
第二十四條物業(yè)服務(wù)收費(fèi)采取酬金制方式的，物業(yè)管理企業(yè)或者業(yè)主大會(huì)可以按照物業(yè)服務(wù)合同約定聘請(qǐng)專業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況進(jìn)行審計(jì)。
第二十五條各級(jí)政府價(jià)格主管部門會(huì)同房地產(chǎn)行政主管部門，應(yīng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)項(xiàng)目、標(biāo)準(zhǔn)的監(jiān)督。物業(yè)管理企業(yè)違反價(jià)格法律、法規(guī)和規(guī)定，由各級(jí)政府價(jià)格主管部門依據(jù)《中華人民共和國(guó)價(jià)格法》和《價(jià)格違法行為行政處罰規(guī)定》予以處罰。
物業(yè)服務(wù)管理合同糾紛篇十四
一、貫徹執(zhí)行黨和國(guó)家的各項(xiàng)財(cái)經(jīng)政策，法令和規(guī)章制度，貫徹執(zhí)行財(cái)政部門制定的具體會(huì)議制度和成本核算辦法，加強(qiáng)成本核算和管理。
二、科長(zhǎng)按期組織編審財(cái)務(wù)計(jì)劃和會(huì)計(jì)決算報(bào)表，定期上報(bào)，對(duì)各項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)組織測(cè)定、分期考核，并協(xié)助領(lǐng)導(dǎo)和有關(guān)部門召開經(jīng)濟(jì)活動(dòng)分析會(huì)，及時(shí)向領(lǐng)導(dǎo)提供本單位的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)情況，為領(lǐng)導(dǎo)當(dāng)好參謀。
三、編制匯總財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)表，保證數(shù)字真實(shí)，內(nèi)容完整，賬表一致，在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)及時(shí)呈報(bào)有關(guān)財(cái)務(wù)報(bào)表。
四、按財(cái)經(jīng)制度和成本開支范圍及費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)復(fù)審原始憑證和編制記賬憑證，正確使用會(huì)計(jì)科目，按會(huì)計(jì)制度設(shè)置賬戶，及時(shí)正確地記賬、標(biāo)賬、對(duì)賬、清賬。
五、嚴(yán)格執(zhí)行現(xiàn)金管理制度和現(xiàn)金使用范圍，遵守銀行結(jié)算制度，現(xiàn)金銀行存款按時(shí)間順序逐筆登記，每日結(jié)出余額現(xiàn)金當(dāng)日核對(duì)，銀行存款月終必須與銀行核對(duì)，做到日清月結(jié)。
六、現(xiàn)金管理不允許白條抵庫(kù)，不經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)，不能擅自借款，票據(jù)（正規(guī)發(fā)票）報(bào)銷必須有領(lǐng)導(dǎo)簽字，經(jīng)會(huì)計(jì)審核后方可報(bào)銷。妥善保管有價(jià)證券和支票、結(jié)算憑證、空白收據(jù)和有關(guān)印章，確保財(cái)務(wù)工作安全運(yùn)行。
七、各項(xiàng)經(jīng)費(fèi)使用，按主管局規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)支出：
1、經(jīng)費(fèi)中的福利開支，由財(cái)會(huì)和辦公室提出，經(jīng)公司領(lǐng)導(dǎo)班子會(huì)研究，主管財(cái)務(wù)領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)支出。
2、經(jīng)費(fèi)中的公務(wù)費(fèi)、辦公費(fèi)、郵電費(fèi)、水電費(fèi)、公用取費(fèi)、旅差費(fèi)、油料費(fèi)、修理費(fèi)、招待費(fèi)和業(yè)務(wù)費(fèi)、印刷費(fèi)、復(fù)印費(fèi)、會(huì)議費(fèi)等由財(cái)務(wù)核算，主管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)支付。
八、財(cái)務(wù)人員要認(rèn)真執(zhí)行《會(huì)計(jì)條例》，嚴(yán)格財(cái)務(wù)制度，嚴(yán)密審批手續(xù)，財(cái)務(wù)要事及時(shí)向領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)，做到領(lǐng)導(dǎo)心中有數(shù)。
質(zhì)量保證制度
一、堅(jiān)持質(zhì)量第一、用戶至上，質(zhì)量第一、用戶至上是公司堅(jiān)定不移的口號(hào)，物業(yè)管理服務(wù)以其特殊性，直接關(guān)系到用戶的切身利益，所以在工作中應(yīng)自始至終地把“質(zhì)量第一、用戶至上”作為質(zhì)量保證的基本原則。
二、以人為核心，人是質(zhì)量的創(chuàng)造者，質(zhì)量控制必須以人為核心，把人作為控制的動(dòng)力，調(diào)動(dòng)人的積極性、創(chuàng)造性，增強(qiáng)人的責(zé)任感，樹立質(zhì)量第一的觀念，提高人的素質(zhì)，避免人的失誤，以人的工作質(zhì)量保管理質(zhì)量、促服務(wù)質(zhì)量。
三、充分調(diào)動(dòng)全公司職工關(guān)心服務(wù)質(zhì)量中，注重服務(wù)質(zhì)量的積極性，獎(jiǎng)優(yōu)罰劣，鼓勵(lì)先進(jìn)，督促后進(jìn)。
四、嚴(yán)格按照物業(yè)管理人員職業(yè)道德標(biāo)準(zhǔn)來規(guī)范員工，認(rèn)真學(xué)習(xí)，從服務(wù)質(zhì)量上下功夫，在實(shí)踐中不斷總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，改進(jìn)工作，把質(zhì)量管理工作不斷推上新臺(tái)階。
xxx物業(yè)有限責(zé)任公司獎(jiǎng)懲制度
一、一切工作人員，對(duì)其所分管的工作，要做到忠于職守、盡職盡責(zé)、竭盡全力，決不允許講條件，要加班。
二、上、下班嚴(yán)禁遲到、早退，如發(fā)現(xiàn)一次扣0.5天工資。發(fā)現(xiàn)二次，扣1.5天工資。
三、如工作需要，一切人員禁止在早晨或中午喝酒。酒后不準(zhǔn)上崗。發(fā)現(xiàn)一次停止工作三天，發(fā)現(xiàn)二次扣發(fā)當(dāng)月工資的50%，發(fā)現(xiàn)三次停止其工作，發(fā)基本生活費(fèi)。
四、工作期間，嚴(yán)禁亂串，玩撲克等一切與工作無關(guān)的事情，如有時(shí)間可學(xué)習(xí)業(yè)務(wù)知識(shí)或看報(bào)，不斷充實(shí)自己。
五、嚴(yán)禁工作人員在八小時(shí)之內(nèi)經(jīng)營(yíng)第二產(chǎn)業(yè)，如有發(fā)現(xiàn)停止工作。
六、講文明、懂禮貌，嚴(yán)禁打仗鬧-事。提倡文明用語(yǔ)，杜絕臟話。打仗一次扣發(fā)當(dāng)月的工資，發(fā)現(xiàn)兩次停止工作。
七、嚴(yán)禁賭博，如被公安機(jī)關(guān)處理，干部則免去其職務(wù)，工人則停止二個(gè)月工作。
八、允許正常監(jiān)督或批評(píng)，但決不允許無中生有，或誣告，對(duì)造謠誣告者，經(jīng)查實(shí)停止其工作。
九、嚴(yán)禁在公共場(chǎng)所吐痰，扔煙頭廢紙，大聲喧嘩。對(duì)辦公地點(diǎn)的水、電、開關(guān)要及時(shí)關(guān)閉。
員工辦公制度
一、上下班實(shí)行簽到制，遲到、早退各扣2.00元。遲到、早退超過20分鐘扣半天工資。
二、一個(gè)月內(nèi)遲到或早退超過兩次扣半天工資。
三、請(qǐng)假半天以上必須提前告知，并安排好自己的工作，可以找人代替，但出現(xiàn)后果自己負(fù)責(zé)。（如公司來檢查衛(wèi)生搞的不好，垃圾車旁有垃圾雜物，取自行車管理人員不在等）
四、上班時(shí)間必須堅(jiān)守自己的崗位。如檢查不在崗，則按未上班處理，扣半天工資。
五、在工作中必須按質(zhì)按量達(dá)到要求，完成各自職責(zé)。不能勝任本工作或業(yè)主反映較大意見者，管理處有權(quán)作出辭退或上報(bào)總公司。
六、上班時(shí)間不得閑聊、大聲喧嘩，嚴(yán)禁向業(yè)主索取財(cái)物等不良現(xiàn)象。
七、公司的工具或辦公用品不準(zhǔn)外借或私自拿走。
維修搶修中心工作人員規(guī)章制度
一、嚴(yán)禁酒后上崗，違者扣發(fā)100元工資，并予以通報(bào)處分。
二、嚴(yán)禁上班打麻將、撲克、游戲機(jī)等娛樂活動(dòng)，違者扣發(fā)100元工資，并給予通報(bào)處分。
三、嚴(yán)禁在正常上班時(shí)間吃零食、吃飯、喝酒，違者扣發(fā)50元工資。
四、搶修工作在人員不足情況下，電工、司機(jī)協(xié)助維修工工作，維修工也要協(xié)助電工工作。對(duì)故意拖活、壓活行為扣發(fā)當(dāng)事人50元工資，并視情節(jié)輕重調(diào)離搶修中心。
五、嚴(yán)禁維修用車為私人所用（主管領(lǐng)導(dǎo)同意除外），一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，司機(jī)調(diào)離其本職工作崗位。
六、對(duì)不按時(shí)上班、下班，與業(yè)主發(fā)生口角的，發(fā)現(xiàn)一次扣發(fā)50元工資，連續(xù)三次，調(diào)離搶修中心。
七、正常上班時(shí)間不準(zhǔn)看電視。一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，處當(dāng)事人50元罰款。
八、對(duì)出車致使車輛損壞的，根據(jù)責(zé)任，由責(zé)任人按責(zé)任按比例分?jǐn)偩S修費(fèi)用。對(duì)車輛要及時(shí)保養(yǎng)，如果人為保養(yǎng)不及時(shí)造成損失由當(dāng)事者負(fù)責(zé)維修。
九、維修工要對(duì)維修器材、工具經(jīng)常性維修養(yǎng)護(hù)，熟練掌握其性能，并實(shí)行專人負(fù)責(zé)，誰(shuí)損失誰(shuí)賠償。
十、不經(jīng)主管領(lǐng)導(dǎo)、主任、副主任書面批準(zhǔn)，擅自串崗，扣發(fā)雙方每人20元工資，連續(xù)三次，調(diào)離其工作崗位。
十一、在維修過程中，用料要堅(jiān)持節(jié)約原則，不許私自拿料送人或自用，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)停止其工作，并扣發(fā)當(dāng)月工資。對(duì)參與造假的物業(yè)管理處主任及相關(guān)人員同等處罰。對(duì)敢于舉報(bào)的物業(yè)管理處和個(gè)人給予500元獎(jiǎng)勵(lì)。
十二、凡出現(xiàn)以上情況，主任負(fù)20％責(zé)任，副主任負(fù)10％責(zé)任，按責(zé)任比例扣款。
xxx物業(yè)有限責(zé)任公司社會(huì)服務(wù)承諾制
1、急修、跑水、下水堵塞接到報(bào)修后第一時(shí)間趕赴現(xiàn)場(chǎng)，室內(nèi)照明電修發(fā)生障礙接到報(bào)修當(dāng)時(shí)檢修。
2、維修工、電工24小時(shí)值班，遇到情況請(qǐng)撥電話：8215369，隨叫隨到。
3、小件維修實(shí)行無償安裝服務(wù)。
4、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)公開，嚴(yán)格執(zhí)行市物價(jià)局規(guī)定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，監(jiān)督電話：8293750（工商局）。
5、保證小區(qū)上下水、電暢通，保證公共環(huán)境衛(wèi)生清潔。
6、崗位紀(jì)律公開，不允許向業(yè)主吃、拿、卡、要，接受業(yè)主饋贈(zèng)，刁難業(yè)主，做到優(yōu)質(zhì)服務(wù)，便民不擾民，活完場(chǎng)地清。
7、維修服務(wù)保證業(yè)主滿意，使用文明用語(yǔ)。
8、創(chuàng)造美化、凈化的人居環(huán)境。
治安保衛(wèi)制度
為了加強(qiáng)小區(qū)的安全管理工作，保證住戶的生命財(cái)產(chǎn)安全，為廣大業(yè)主提供一個(gè)舒適、滿意的生活環(huán)境，特制定嚴(yán)格的治安保衛(wèi)制度：
1、嚴(yán)格遵守、執(zhí)行國(guó)家的法律法規(guī)、政策。
2、熟悉和掌握整個(gè)小區(qū)，內(nèi)部地形、地物，認(rèn)真履行自己的職責(zé)，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)通知負(fù)責(zé)人解決。
3、對(duì)外來人員及車輛必須問明情況并加以記載，發(fā)現(xiàn)可疑人員要及時(shí)查問，發(fā)現(xiàn)可疑情況及時(shí)報(bào)告。
4、提高警惕，防止各種事故發(fā)生，特別要注意防止火災(zāi)、盜竊、搶劫、破壞、治安災(zāi)害事故的發(fā)生。
5、禁止易燃、易爆、危險(xiǎn)物品進(jìn)入小區(qū)，排除小區(qū)內(nèi)的不安全因素，特別是高空墜物、車輛漏油、異常響聲、異味、煙霧、不正常的亮光等，防止意外事件的發(fā)生。
保潔員工作制度
一、每周一徹底清掃小區(qū)內(nèi)路面、公共場(chǎng)地、車棚、綠地、排水溝等，平時(shí)要保持小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生整潔。
二、每隔一天拖、掃樓道一次。(包括樓梯扶手、塔灰、電表箱、單元門、樓道燈、窗臺(tái)等)。
三、樓道玻璃保持清潔、透明。
四、小區(qū)內(nèi)墻、柱、門等無廣告紙。
五、樓后地面要保持清潔(不能有磚頭、糞便等)，責(zé)任區(qū)內(nèi)如有建筑垃圾要及時(shí)清理。
六、小區(qū)內(nèi)有其它勞動(dòng)也要參加，同時(shí)要保證本職工作及時(shí)完成。
七、推灰人員必須保持垃圾車清潔，每周必須徹底洗刷一次。
八、垃圾車停放點(diǎn)四周要保持干凈，地面有污垢或油漬要及時(shí)洗刷。
九、以上制度保潔員必須嚴(yán)格遵守，如有業(yè)主反映衛(wèi)生狀況不好，經(jīng)核實(shí)，業(yè)主反映一次對(duì)責(zé)任人罰款20元，累計(jì)3次，自動(dòng)離崗。
公用部位使用和衛(wèi)生制度
小區(qū)公用部位即樓道、樓區(qū)公共道路、花壇空地等，是歸居民公共所有的，同時(shí)也是小區(qū)建設(shè)的一項(xiàng)重要內(nèi)容，為了保持公用部位在公共使用中的整潔、完好，為小區(qū)居民創(chuàng)造良好的外部環(huán)境，特制定本制度。
一、保持公共樓道的清潔
1、不得在樓道內(nèi)亂堆、亂放物品。
2、樓道走廊內(nèi)保持清潔、無廢紙、廢物、痰跡等。
二、樓區(qū)內(nèi)公共道路、公共設(shè)施的使用
1、不得在公共道路等公共使用部位違章私搭亂建。
2、不得在公共使用部位亂貼亂畫。
3、不得在垃圾箱外、果皮箱外等處亂扔亂掉。
4、不得對(duì)公共配套設(shè)施進(jìn)行破壞。
三、公共部位的花壇、綠地等的使用
1、不得毀壞花壇、踐踏草坪。
2、不得亂砍亂伐，攀折樹木、花草。
3、保持花壇、綠地的整潔，不得亂扔、亂倒物品入公共綠地，
四、小區(qū)居民要共同愛護(hù)公用使用的部位，保持公用部位的整潔，如有違反公共使用制度的，小區(qū)管理處將依據(jù)情節(jié)輕重給予處理。
物業(yè)消防管理制度
為了加強(qiáng)物業(yè)消防管理工作，貫徹落實(shí)“預(yù)防為主、防消結(jié)合”的方針，使物業(yè)管轄范圍內(nèi)的住戶人人都遵守消防法規(guī)，做好消防工作，保證一方防火安全，特制定消防管理制度。
一、嚴(yán)禁損壞、挪用消防器材，禁止將消防水做民用。
二、嚴(yán)禁占用、堵塞小區(qū)內(nèi)的任何消防通道、樓梯通道或其它安全疏散口，嚴(yán)禁損壞任何消防設(shè)備及防火開關(guān)。
三、小區(qū)內(nèi)嚴(yán)禁攜入和儲(chǔ)存易燃、易爆及其它危險(xiǎn)品。
四、各裝修單位應(yīng)嚴(yán)守防火規(guī)范，凡屬危險(xiǎn)作業(yè)應(yīng)由管理處批準(zhǔn)，嚴(yán)禁亂接、亂拉電線等違章行為的發(fā)生。
五、嚴(yán)禁將煙頭及其它帶火物品投向窗外。最后離開離間前，檢查并保證所有火源已熄滅，并把全部還在開動(dòng)的電器關(guān)閉。
六、盡量避免讓兒童、老人單獨(dú)在家。為保證安全，如有需要可與小區(qū)物業(yè)管理處聯(lián)系。
七、各住戶必須嚴(yán)格遵守消防管理制度，如有火災(zāi)發(fā)生應(yīng)及時(shí)報(bào)警，并在保證安全的情況下協(xié)助滅火工作。
綠化管理制度
一、愛護(hù)小區(qū)的花草樹木，任何單位和個(gè)人不得隨意侵占、破壞公用綠地，不準(zhǔn)攀爬搖晃樹木及建筑小品、損壞花草樹木等。
二、嚴(yán)禁踐踏草坪或在草坪上放養(yǎng)家畜和寵物。
三、對(duì)花草樹木要定期清除雜草、防治病蟲害、松土、施肥，并修理枯病枝、傷殘枝等，更換已死苗木，按期澆水。
四、不得往綠地上扔廢棄物和傾倒污水等，不得有樹木及建筑小品上拴鐵絲及繩索晾曬衣服、被褥等。
五、不準(zhǔn)在綠地或綠地兩側(cè)設(shè)置營(yíng)業(yè)攤床和以任何理由占用、改變綠地用途；不準(zhǔn)因利用住宅開設(shè)食雜店而使綠地遭到損害，由此而引起的后果由經(jīng)營(yíng)者負(fù)責(zé)。
六、不準(zhǔn)在綠化范圍內(nèi)通行、停泊車輛，堆放物品。
七、不準(zhǔn)在樹木上及綠化帶內(nèi)設(shè)置廣告牌。
機(jī)動(dòng)車停車場(chǎng)管理制度
一、進(jìn)入物業(yè)區(qū)域內(nèi)的車輛必須服從物業(yè)管理公司的管理。
二、凡住戶之機(jī)動(dòng)車一律不能停放在非指定停放的位置。對(duì)違章停車者，物為管理處將給予處罰。
三、業(yè)主（或租戶）長(zhǎng)期在物業(yè)區(qū)域內(nèi)地面停放車輛，必須在物業(yè)管理處辦理定位立戶手續(xù)，將車停于指定車位，并憑證出入小區(qū)，按月交納車費(fèi)。
四、機(jī)動(dòng)車停車場(chǎng)內(nèi)嚴(yán)禁吸煙，隨車嚴(yán)禁存放易燃、易爆及其它危險(xiǎn)品。
五、不得在停車場(chǎng)和小區(qū)范圍內(nèi)洗車及清掃車上的雜物于地面，漏油、漏水車輛不許進(jìn)入停車場(chǎng)。
非機(jī)動(dòng)車車輛管理制度
一、業(yè)主（或租戶）需要保管自行車、摩托車須先到小區(qū)管理處辦理立戶登記手續(xù)，領(lǐng)取存車牌，掛于車上，憑此享受按月收費(fèi)待遇，由車棚管理人員查收，未掛牌車輛作臨時(shí)停車對(duì)待。
二、在車棚存放車輛后務(wù)必立即領(lǐng)取“存車牌”，并詳閱“存車須知”。
三、自行車、摩托車必須存放在指定位置，未按規(guī)定存放，造成損失，責(zé)任自負(fù)。
四、要尊重車棚管理人員的工作，服從其管理。
五、車棚管理人員對(duì)于所保管的車輛隨時(shí)整理、檢查，做到排列有序、擺放整齊。
六、車棚管理人員的工作受各位住戶的監(jiān)督，其任何失職行為住戶均可向物業(yè)管理處反映。
電氣維修管理規(guī)定
一、電氣維修人員必須持上崗證，嚴(yán)格按照國(guó)家建設(shè)部頒發(fā)的標(biāo)準(zhǔn)《電氣安裝工作規(guī)程》作業(yè)。
二、在進(jìn)行電氣維修時(shí)維修人員應(yīng)戴好安全防護(hù)用品，配備絕緣良好的電工工具。
三、維修和保養(yǎng)電氣設(shè)備時(shí)，應(yīng)按要求做好保證安全的組織和技術(shù)措施。
四、維修班班長(zhǎng)在分配工作的同時(shí)向維修人員說明工作中的安全注意事項(xiàng)，并在工作中檢查監(jiān)督執(zhí)行情況。
五、一般情況下，盡量避免帶電工作，若因特殊需要而必須帶電作業(yè)時(shí)，應(yīng)裝設(shè)隔音擋板，并有專人監(jiān)護(hù)。
六、在一經(jīng)分閘即可送電到工作地點(diǎn)的形狀和刀閘的操作把手上，應(yīng)懸掛“禁止合閘，有人作業(yè)”的標(biāo)牌。
配電房管理規(guī)定
一、配電房是供電系統(tǒng)的關(guān)鍵部位，設(shè)專職電工對(duì)其實(shí)行24小時(shí)運(yùn)行值班，未經(jīng)許可，非工作人員不得入內(nèi)。
二、值班員必須持證上崗，熟悉配電設(shè)備狀況，操作方法和安全注意事項(xiàng)。
三、值班員應(yīng)密切注意電壓表、電流表，功率表的指示情況，嚴(yán)禁變壓器空氣開超載運(yùn)行。
四、經(jīng)常保持配電房地面及設(shè)備外表清潔無塵。
五、經(jīng)常保持配電房消防設(shè)施的完好齊備，保證應(yīng)急燈在停電狀態(tài)下能正常使用。
六、做好配電房的防水、防潮，堵塞漏洞，嚴(yán)防蛇、鼠等小動(dòng)物進(jìn)入配電房。
停水及事故處理方案
水是人們生活中必不可少的，人們一天也離不開水，正常情況下，物業(yè)管理企業(yè)必須保證供水。若因管理維修等原因造成停水，應(yīng)當(dāng)提前通知，使產(chǎn)權(quán)人、使用人有所準(zhǔn)備，因市政管網(wǎng)停水時(shí)，維修搶修中心應(yīng)立即通知管理處，管理處與市政供水部門聯(lián)系。 如發(fā)生跑水、漏水現(xiàn)象，應(yīng)采取如下措施：
1、檢查漏水的準(zhǔn)確位置，并在許可能力下，立即設(shè)法制止漏水，如關(guān)上水閥等。若不能制
止時(shí)應(yīng)立即通知維修搶修中心，在搶修人員到達(dá)前須盡量控制現(xiàn)場(chǎng)，防止范圍擴(kuò)散。
2、觀察四周環(huán)境，利用現(xiàn)有設(shè)備工具，設(shè)法清理現(xiàn)場(chǎng)。
3、通知清潔人員清理現(xiàn)場(chǎng)積水，檢查受影響范圍，通知受影響住戶。
4、日常工作中，應(yīng)留意渠道是否有淤泥、雜物或塑料袋，隨時(shí)加以清理干凈，以免堵塞。
共用設(shè)施、設(shè)備保養(yǎng)規(guī)范
共用設(shè)施、設(shè)備是指業(yè)主共同使用的上下水管道、落水管、照明燈具、垃圾通道、天線、水箱、水泵、電梯、避雷裝置、消防設(shè)施以及道路、窨井、化糞池、垃圾廢物儲(chǔ)存設(shè)施、綠化地等。共用設(shè)施、設(shè)備保養(yǎng)是物業(yè)管理公司對(duì)所管轄范圍內(nèi)物業(yè)的附屬設(shè)備所進(jìn)行的常規(guī)性的養(yǎng)護(hù)工作，應(yīng)遵守下列規(guī)范：
一、衛(wèi)生和水電設(shè)備的日常性保養(yǎng)。物業(yè)管理公司要負(fù)責(zé)管區(qū)范圍內(nèi)的計(jì)劃養(yǎng)護(hù)、零星報(bào)修和改善添裝任務(wù)。零星損壞的衛(wèi)生、水電設(shè)備一般應(yīng)按物業(yè)管理公司規(guī)定期限及時(shí)修理，人為損壞則要由住用者自費(fèi)修理。
二、上下水管道、化糞池等設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)。上下水管道發(fā)生故障必須急修時(shí)，由專業(yè)人員負(fù)責(zé)，隨叫隨到進(jìn)行搶修并定期維護(hù)?；S池由專人定期清掏，進(jìn)行保養(yǎng)。
三、消防設(shè)備的日常性保養(yǎng)。對(duì)消防專用水箱一般在規(guī)定期限內(nèi)調(diào)水、放水，以防止出現(xiàn)缺水、阻塞、水質(zhì)腐臭等現(xiàn)象；消防泵也應(yīng)采取定期試泵的措施。
四、其他特種設(shè)備的日常性保養(yǎng)。對(duì)其他特種設(shè)備，按季度專人負(fù)責(zé)維修、管理、養(yǎng)護(hù)。
共用設(shè)施、設(shè)備維護(hù)人員操作規(guī)程
共用設(shè)施、設(shè)備是指業(yè)主共同使用的上下水管道、落水管、照明燈具、垃圾通道、天線、水箱、水泵、電梯、避雷裝置、消防設(shè)施以及道路、窨井、化糞池、垃圾廢物儲(chǔ)存設(shè)施、綠化地等。共用設(shè)施、設(shè)備保養(yǎng)是物業(yè)管理公司對(duì)所管轄范圍內(nèi)物業(yè)的附屬設(shè)備所進(jìn)行的常規(guī)性的養(yǎng)護(hù)工作，共用設(shè)施、設(shè)備維護(hù)人員應(yīng)遵守下列操作規(guī)程：
一、設(shè)備的日常維護(hù)保養(yǎng)是以設(shè)備操作人為主，主要是對(duì)設(shè)備實(shí)施清潔、緊固、調(diào)整、潤(rùn)滑、防腐為主的檢查和預(yù)防性的保養(yǎng)措施。
二、操作人員定機(jī)保養(yǎng)，做好班前交接，了解設(shè)備運(yùn)行情況，檢查設(shè)備各部位的清潔和潤(rùn)滑，空運(yùn)轉(zhuǎn)檢驗(yàn)各系統(tǒng)安全裝置，正常后方可投入使用。
三、操作中要集中思想，合理使用設(shè)備，嚴(yán)格遵守設(shè)備操作規(guī)定和安全操作規(guī)程。發(fā)現(xiàn)小故障及時(shí)排除，及時(shí)調(diào)整緊固松動(dòng)的機(jī)件。
四、下班前一般須留一定時(shí)間對(duì)設(shè)備進(jìn)行清掃、擦拭、注油、整理、潤(rùn)滑等。
五、專業(yè)維修人員的巡回檢查，主要是檢查操作人員是否合理使用設(shè)備，機(jī)器運(yùn)轉(zhuǎn)是否正常，督促操作人員日常保養(yǎng)，制止違章操作行為。在遇到一般故障時(shí)，幫助操作人員及時(shí)處理、排除。
一、綜合服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)
1、服務(wù)與被服務(wù)雙方簽訂規(guī)范的物業(yè)服務(wù)合同，雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系明確。
2、接管小區(qū)物業(yè)管理項(xiàng)目時(shí)，與業(yè)主委員會(huì)對(duì)小區(qū)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備辦理驗(yàn)收手續(xù)，房產(chǎn)管理中心備份存檔。退出項(xiàng)目時(shí)，按有關(guān)規(guī)定移交物業(yè)管理用房及物業(yè)管理檔案資料，所有的設(shè)備、設(shè)施正常運(yùn)行。
3、 設(shè)臵小區(qū)一站式物業(yè)服務(wù)大廳和設(shè)專人每天8小時(shí)接待業(yè)主咨詢、投訴、報(bào)修，并公示24小時(shí)服務(wù)聯(lián)系電話。咨詢、投訴、報(bào)修和回訪記錄齊全完整。
4、制定物業(yè)管理方案并組織實(shí)施：建立健全物業(yè)管理制度和服務(wù)質(zhì)量管理體系；建立消防責(zé)任制和成立義務(wù)消防機(jī)構(gòu)、制度消防預(yù)案，并每年開展二次消防安全宣傳活動(dòng)和組織消防演練一次。
5、對(duì)小區(qū)驗(yàn)收資料，房屋、設(shè)施、設(shè)備臺(tái)賬報(bào)表和圖冊(cè)資料，業(yè)主資料、房屋和設(shè)備運(yùn)行維護(hù)管理、日常事務(wù)服務(wù)等各種基礎(chǔ)檔案資料進(jìn)行收集、整理存檔，運(yùn)用計(jì)算機(jī)管理。
6、管理和服務(wù)人員著裝統(tǒng)一、佩戴標(biāo)志、語(yǔ)言規(guī)范、文明服務(wù)。物業(yè)管理專業(yè)人員應(yīng)持有國(guó)家規(guī)定的資格證書，特種作業(yè)員應(yīng)100%持有政府或?qū)I(yè)部門頒發(fā)的有效證書上崗。
7、按照有關(guān)規(guī)定和合同約定公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況。 1
8、確保公共部位、場(chǎng)所的標(biāo)示完整、干凈和清晰；公共設(shè)備設(shè)施運(yùn)行正常穩(wěn)定、養(yǎng)護(hù)良好，公共設(shè)備設(shè)施因維修而在物業(yè)管理費(fèi)之外的費(fèi)用由業(yè)主共攤或從維修基金中列支。
9、每年采取入戶走訪、業(yè)主座談會(huì)、問卷調(diào)查等形式對(duì)業(yè)主回訪至少一次，書面征詢業(yè)主意見和滿意度測(cè)評(píng)每年至少一次，并對(duì)大多數(shù)業(yè)主反饋的合理薄弱環(huán)節(jié)及時(shí)改進(jìn)并反饋。
10、提供物業(yè)服務(wù)合同之外的有償特約服務(wù)和代辦服務(wù)，應(yīng)告示服務(wù)項(xiàng)目與收費(fèi)價(jià)格。
11、按照社區(qū)管理部門的要求，每年參與組織除“四害”的活動(dòng)。
二、小區(qū)共用部位的維修、養(yǎng)護(hù)和管理
提出報(bào)告與決定，根據(jù)業(yè)主大會(huì)的決定，組織維修；
6、對(duì)違反規(guī)劃私搭亂建和擅自改變房屋用途的行為及時(shí)勸阻，并報(bào)告有關(guān)行政主管部門處理。
7、各組團(tuán)、棟、單元、戶有明顯標(biāo)志。
三、小區(qū)共用設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、維修、養(yǎng)護(hù)和管理
1、共用設(shè)施設(shè)備日常管理巡查和運(yùn)行、維修、保養(yǎng)記錄完整齊全；電梯委托專業(yè)公司維護(hù)與保養(yǎng)。
3、每月對(duì)小區(qū)的消防栓和器材、消防安全標(biāo)志、疏散通道、應(yīng)急燈、安全出口等檢查1次，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)維修，保持可隨時(shí)正常啟用；消防通道暢通。
4、每周對(duì)小區(qū)的樓道燈、路燈等設(shè)施檢查至少1次，發(fā)現(xiàn)損壞及時(shí)修復(fù)；
5、單元電子防盜門，每三個(gè)月保養(yǎng)1次，保持使用正常；零星故障維修每周一次，
6、小區(qū)監(jiān)設(shè)施設(shè)備，每三個(gè)月調(diào)試與保養(yǎng)1次，保證各項(xiàng)監(jiān)控設(shè)備24小時(shí)正常運(yùn)行；
14、避雷設(shè)施按有關(guān)規(guī)定定期檢測(cè)，檢修、保養(yǎng)記錄詳細(xì)完整齊全，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)修復(fù)，保持可靠、運(yùn)行正常。
四、小區(qū)共用部位和相關(guān)場(chǎng)地的清潔衛(wèi)生
（一）樓內(nèi)公共區(qū)域
1、每日對(duì)公共電梯間地面清掃保潔至少1次，保持墻面地面干凈；
2、每周對(duì)樓梯扶手、欄桿擦抹保潔至少1次，保持干凈、無灰塵，保持無蜘蛛網(wǎng)；
3、每周對(duì)消防箱、指示牌等公共設(shè)施，擦抹保潔至少1次，保持表面干凈、無灰塵；
（二）樓外公共區(qū)域
1、對(duì)道路地面、公共場(chǎng)地、綠地、明溝等每日清潔至少1次，保持目視地面干凈；
2、每周對(duì)宣傳欄等擦抹保潔至少1次，保持目視無灰塵；
4、小區(qū)內(nèi)公共雨、污水管道每年疏通一次；雨污水井每半年檢查1次，并視檢查情況及時(shí)清掏；化糞池每季度檢查1次，每年清掏1次，發(fā)現(xiàn)異常及時(shí)清掏。
5、按社區(qū)統(tǒng)一安排，對(duì)窨井、明溝噴灑消毒藥水，適時(shí)投放藥物滅四害。
五、公共綠化的養(yǎng)護(hù)和環(huán)境管理
1、專業(yè)人員實(shí)施綠化養(yǎng)護(hù)管理；
2、草坪生長(zhǎng)良好，及時(shí)修剪和補(bǔ)載補(bǔ)種；
3、花卉、綠籬、樹木應(yīng)根據(jù)其品種和生長(zhǎng)情況，及時(shí)修剪整形；
4、定期組織澆灌、施肥和松土，做好防澇、防凍；
5、定期噴灑藥物，預(yù)防病蟲害。
6、小區(qū)內(nèi)公共綠地禁止種菜，養(yǎng)雞等；飼養(yǎng)寵物應(yīng)遵守相關(guān)規(guī)定。
六、車輛停放管理
1、對(duì)進(jìn)出車輛進(jìn)行證、卡管理，保持進(jìn)入口環(huán)境整潔、有序、道路暢通；
2、按車輛道路行駛要求設(shè)立指示牌和地標(biāo)，車輛行駛和停放有序；
七、公共秩序維護(hù)、安全防范等事項(xiàng)的協(xié)助管理
1、門崗設(shè)專人每日24小時(shí)執(zhí)勤，值班記錄完整，門崗室應(yīng)保持整潔干凈；
3、對(duì)容易危及人身安全的設(shè)施設(shè)備設(shè)臵明顯的安全警示標(biāo)志，保持標(biāo)志完整、完好；
4、小區(qū)安全監(jiān)控室，實(shí)施24小時(shí)監(jiān)控，并對(duì)異常情況及時(shí)處理；
7、對(duì)進(jìn)出小區(qū)的車輛實(shí)施記錄管理，并引導(dǎo)車輛有序停放，保持消防通道暢通；
8、對(duì)進(jìn)出小區(qū)的.裝修、家政等勞務(wù)人員實(shí)行臨時(shí)出入證管理；
八、裝飾裝修管理服務(wù)
2、對(duì)進(jìn)出小區(qū)的裝修車輛、裝修人員實(shí)行出入登記檢查管理服務(wù)；
4、裝修垃圾在指定點(diǎn)袋裝存放，并及時(shí)清運(yùn)處理，保持存放點(diǎn)干凈；
5、業(yè)主裝修結(jié)束后，對(duì)涉及共用部位、管線等項(xiàng)目應(yīng)進(jìn)行目測(cè)檢查驗(yàn)收。
九、物業(yè)檔案資料管理
1、設(shè)立專門的檔案管理機(jī)構(gòu)；
2、制定完善的檔案管理制度；
3、檔案資料收集齊全，分類合理，檢索方便，內(nèi)容填寫完整，歸檔及時(shí)。
前 言
為提高我省物業(yè)管理服務(wù)水平，保障業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營(yíng)服務(wù)行為，為業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同提供參考依據(jù)，特制定本標(biāo)準(zhǔn)。
本標(biāo)準(zhǔn)由山東省質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局、山東省建設(shè)廳提出。
本標(biāo)準(zhǔn)由山東省建設(shè)廳負(fù)責(zé)起草。
1 范圍
本標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定了物業(yè)管理服務(wù)的定義、分類及服務(wù)質(zhì)量要求。
本標(biāo)準(zhǔn)適用于山東省行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理服務(wù)。
2 規(guī)范性引用文件
下列文件中的條款通過本標(biāo)準(zhǔn)的引用而成為本標(biāo)準(zhǔn)的條款。凡是注日期的引用文件，其隨后所有的修改單（不包括勘誤的內(nèi)容）或修訂版均不適用于本標(biāo)準(zhǔn)，然而，鼓勵(lì)根據(jù)本標(biāo)準(zhǔn)達(dá)成協(xié)議的各方研究是否可使用這些文件的最新版本。凡是不注日期的引用文件，其最新版本適用于本標(biāo)準(zhǔn)。
《物業(yè)管理?xiàng)l例》（中華人民共和國(guó)國(guó)務(wù)院令第379號(hào)）
《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》（建設(shè)部第110號(hào)令）
城鄉(xiāng)建設(shè)環(huán)境保護(hù)部《批準(zhǔn)房屋修繕范圍和標(biāo)準(zhǔn)(試行)》（城住字[84]第677號(hào)）
3 術(shù)語(yǔ)及定義
下列術(shù)語(yǔ)及定義適用于本標(biāo)準(zhǔn)。
3.1 物業(yè)
已建成并交付使用的房屋以及相配套的設(shè)備、設(shè)施
3.2 物業(yè)管理
業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)物業(yè)進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。
3.3 業(yè)主
物業(yè)的所有權(quán)人。
3.4 非業(yè)主使用人
物業(yè)的承租人和其他實(shí)際使用物業(yè)的非所有權(quán)人。
3.5 物業(yè)管理企業(yè)
具有獨(dú)立的法人資格并依法取得物業(yè)管理資質(zhì)的從事物業(yè)管理活動(dòng)的組織。
3.6 一級(jí)物業(yè)管理服務(wù)
物業(yè)管理企業(yè)提供的高標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)管理服務(wù)。
3.7 二級(jí)物業(yè)管理服務(wù)
物業(yè)管理企業(yè)提供的普通物業(yè)管理服務(wù)。
3.8 三級(jí)物業(yè)管理服務(wù)
物業(yè)管理企業(yè)提供的基本物業(yè)管理服務(wù)。
3.9 大修工程
凡需牽動(dòng)或拆換部分主體構(gòu)件，但不需全部拆除的工程。
3.10 中修工程
凡需牽動(dòng)或拆換少量主體構(gòu)件，但保持原房的規(guī)模和結(jié)構(gòu)的工程。
3.11 小修工程
凡以及時(shí)修復(fù)小損小壞，保持房屋原來完損等級(jí)為目的的日常養(yǎng)護(hù)工程。
4 分類
依據(jù)物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容中的基本要求、房屋管理、共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)、協(xié)助維護(hù)公共秩序、保潔服務(wù)、綠化養(yǎng)護(hù)管理的不同，將物業(yè)管理服務(wù)分為一級(jí)、二級(jí)、三級(jí)。
5 服務(wù)質(zhì)量要求
5.1 一級(jí)
5.1.1 基本要求
5.1.1.1 服務(wù)與被服務(wù)雙方簽訂規(guī)范的物業(yè)服務(wù)合同，雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系明確。
5.1.1.2 承接項(xiàng)目時(shí)，對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行認(rèn)真查驗(yàn)，驗(yàn)收手續(xù)齊全；移交物業(yè)管理所需資料。
5.1.1.3 物業(yè)管理專業(yè)人員取得職業(yè)資格證書、專業(yè)操作人員持證上崗。涉外物業(yè)管理的管理人員具備外語(yǔ)會(huì)話能力。
5.1.1.4 制定完備的內(nèi)部管理制度（質(zhì)量管理、財(cái)務(wù)管理、檔案管理等）；建有完善的物業(yè)管理檔案（物業(yè)竣工驗(yàn)收檔案、設(shè)備管理檔案、業(yè)主及非業(yè)主使用人資料檔案、物業(yè)租賃檔案、日常管理檔案等）；有完善的物業(yè)管理方案，對(duì)各管理和服務(wù)人員進(jìn)行考核；廣泛運(yùn)用計(jì)算機(jī)管理（業(yè)主檔案、房屋檔案、設(shè)備檔案、收費(fèi)管理、日常管理等）。
5.1.1.5 管理服務(wù)人員統(tǒng)一著裝、佩戴標(biāo)志。儀表儀容整潔規(guī)范。
5.1.1.6 設(shè)有服務(wù)接待中心，公示 24 小時(shí)服務(wù)電話。急修 20 分鐘內(nèi)到現(xiàn)場(chǎng)做應(yīng)急處理，其它報(bào)修按雙方約定時(shí)間到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，有完整的報(bào)修、維修和回訪記錄，回訪率達(dá) 100%。
5.1.1.7 在服務(wù)窗口公開服務(wù)流程、服務(wù)制度、收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)。提供相關(guān)的特約服務(wù)和便民服務(wù)；節(jié)假日有專題活動(dòng)；每年組織 2 次以上的社區(qū)活動(dòng)。
5.1.1.8 按有關(guān)規(guī)定和合同約定公布物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的收支情況。
5.1.1.9 按有關(guān)規(guī)定和合同約定規(guī)范使用住房專項(xiàng)維修資金。
5.1.1.10 制定裝修登記、告知、監(jiān)督、檢查等裝修管理制度，建立業(yè)主裝修檔案，對(duì)不符合規(guī)定的行為及時(shí)勸阻和報(bào)告。
5.1.1.11 采取多種形式如電話、走訪、座談會(huì)、問卷調(diào)查等，每年與業(yè)主溝通面不低于 90%；每年至少 2 次征詢業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)的意見，對(duì)業(yè)主反映問題的處理率達(dá) 98%以上。
5.1.1.12 獲得國(guó)家或省物業(yè)管理示范（優(yōu)秀）項(xiàng)目稱號(hào)，或制訂相應(yīng)的爭(zhēng)創(chuàng)規(guī)劃。
5.1.2 房屋管理
5.1.2.1 對(duì)房屋共用部位進(jìn)行日常管理和維修養(yǎng)護(hù)，巡查、維修、保養(yǎng)記錄完整準(zhǔn)確。
5.1.2.2 每年 3 次以上對(duì)房屋結(jié)構(gòu)及涉及使用安全的部位進(jìn)行檢查并有記錄,發(fā)現(xiàn)損壞及時(shí)安排專項(xiàng)修理。屬于小修范圍的，及時(shí)組織修復(fù)；屬于大、中修范圍的，及時(shí)編制維修計(jì)劃或?qū)ｍ?xiàng)維修資金使用計(jì)劃，根據(jù)委托方或業(yè)主委員會(huì)（業(yè)主大會(huì)）的決定組織維修。
5.1.2.3 每 3 日 1 次對(duì)單元門、樓道內(nèi)防火門、窗戶進(jìn)行安全檢查，門、窗開閉靈活，無異常聲響；門窗玻璃無破碎。每年 3 次以上(雨季前須安排 1 次)對(duì)屋面泄水溝、室內(nèi)、室外排水管道進(jìn)行清掃、疏通，保障排水暢通；雨季前 1 個(gè)月要對(duì)屋頂進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)防水層有氣臌、碎裂，隔熱板有斷裂、缺損的，應(yīng)及時(shí)做出專項(xiàng)維修計(jì)劃，與委托方或業(yè)主委員會(huì)協(xié)商安排專項(xiàng)維修。
5.1.2.4 按照裝飾裝修管理有關(guān)規(guī)定和業(yè)主公約（業(yè)主臨時(shí)公約）要求，與業(yè)主在裝修前簽訂住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議，告知裝修人有關(guān)裝飾裝修的禁止行為和注意事項(xiàng)。每日巡查 1 次裝修施工現(xiàn)場(chǎng)，發(fā)現(xiàn)影響房屋外觀、危及房屋結(jié)構(gòu)安全及拆改共用管線等損害公共利益現(xiàn)象的，及時(shí)勸阻并報(bào)告業(yè)主委員會(huì)和有關(guān)主管部門。
5.1.2.5 對(duì)違反規(guī)劃私搭亂建、擅自改變房屋用途及違反業(yè)主公約（業(yè)主臨時(shí)公約）的行為及時(shí)勸阻，并報(bào)告業(yè)主委員會(huì)和有關(guān)主管部門。
質(zhì)一致；墻面無明顯污跡。
5.1.2.7 物業(yè)區(qū)域主出入口設(shè)有平面示意圖，主要路口設(shè)有路標(biāo)。各組團(tuán)、棟及單元（門）、戶和公共配套設(shè)施、場(chǎng)地有明顯標(biāo)識(shí)。
5.1.2.8 物業(yè)區(qū)域內(nèi)危險(xiǎn)隱患部位設(shè)置安全防范警示標(biāo)識(shí)，并在主要通道設(shè)置安全疏散指示標(biāo)識(shí)；每月檢查 1 次，保證標(biāo)識(shí)清晰完整。
5.1.3 共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)
5.1.3.1 對(duì)共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行日常管理和維修養(yǎng)護(hù)（依法應(yīng)由專業(yè)部門負(fù)責(zé)的除外）。共用設(shè)施設(shè)備完好率 98%以上，急修及時(shí)率達(dá) 100%。
5.1.3.2 設(shè)施設(shè)備運(yùn)行、巡查、維修、保養(yǎng)等記錄準(zhǔn)確、完整，并按國(guó)家規(guī)定辦理年檢手續(xù)，保證其性能符合國(guó)家相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)。
5.1.3.3 設(shè)施設(shè)備標(biāo)識(shí)齊全、規(guī)范，責(zé)任人明確；操作維護(hù)人員嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)施設(shè)備操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范；設(shè)施設(shè)備運(yùn)行正常。
5.1.3.4 屬于小修范圍的共用設(shè)施設(shè)備，應(yīng)及時(shí)組織修復(fù)；屬于大、中修范圍或者需要更新改造的共用設(shè)施設(shè)備，及時(shí)編制維修、更新改造計(jì)劃或?qū)ｍ?xiàng)維修資金使用計(jì)劃，根據(jù)委托方或業(yè)主委員會(huì)(業(yè)主大會(huì))的決定，組織維修或者更新改造。
5.1.3.5 每年保養(yǎng) 1 次水泵，泵房整潔，每年不少于 2 次清洗水箱、蓄水池，水箱、蓄水池蓋板應(yīng)保持完好并加鎖，溢流管口必須安裝金屬防護(hù)網(wǎng)并完好，每年秋、冬季對(duì)暴露水管進(jìn)行防凍保養(yǎng)，水箱、蓄水池管理應(yīng)具備一箱一卡，不定期對(duì)泵房、管道進(jìn)行除銹、油漆。保證二次供水正常，二次供水水質(zhì)符合國(guó)家生活用水標(biāo)準(zhǔn)。
5.1.3.6 保證電梯 24 小時(shí)運(yùn)行，轎廂內(nèi)按鈕、燈具等配件保持完好，轎廂整潔。委托專業(yè)維修保養(yǎng)單位進(jìn)行定期保養(yǎng)，每年進(jìn)行安全檢測(cè)并持有有效的《安全使用許可證》；有專人對(duì)電梯保養(yǎng)進(jìn)行監(jiān)督，并對(duì)電梯運(yùn)行進(jìn)行管理。電梯發(fā)生一般故障的，2 小時(shí)內(nèi)專業(yè)維修人員到現(xiàn)場(chǎng)修理；發(fā)生電梯困人或其它重大事件時(shí)，物業(yè)管理人員須立即到現(xiàn)場(chǎng)做應(yīng)急處理，專業(yè)技術(shù)人員須在半小時(shí)內(nèi)到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行救助。如因電梯門無安全關(guān)閉裝置、無自動(dòng)稱重感應(yīng)裝置或無緊急呼叫裝置須設(shè)專人駕駛，或由業(yè)主要求專人駕駛的駕駛員應(yīng)堅(jiān)守崗位不脫崗，保障安全運(yùn)行 (突發(fā)事件或維修保養(yǎng)除外) 。
5.1.3.7 消防泵每月啟動(dòng) 1 次并作記錄，每年保養(yǎng) 1 次，保證其運(yùn)行正常；消防栓每月巡查 1 次，保持消防栓箱內(nèi)各種配件完好；每月檢查報(bào)警功能是否正常；按照消防部門的要求對(duì)火災(zāi)探測(cè)器進(jìn)行檢測(cè)；每年 1 次檢查消防龍帶、閥桿處加注潤(rùn)滑油并作 1 次放水檢查；每月檢查 1 次滅火器，臨近失效立即更新或充壓；消防通道暢通。
5.1.3.8 設(shè)備房保持整潔、通風(fēng)，無跑、冒、滴、漏和鼠害現(xiàn)象。
設(shè)施的安全使用（需更換除外）。每周 1 次巡視檢查噴水池、水泵及其它附屬設(shè)施，保證其正常運(yùn)行。重大節(jié)日前應(yīng)對(duì)景觀設(shè)施進(jìn)行安全、功能檢查，保證節(jié)日期間各項(xiàng)設(shè)施運(yùn)行正常。主要道路及停車場(chǎng)交通標(biāo)識(shí)齊全、規(guī)范。
5.1.3.10 路燈、樓道燈完好率不低于 98%。損壞的應(yīng)在 24 小時(shí)內(nèi)修復(fù)。
5.1.3.11 對(duì)容易危及人身安全的設(shè)施設(shè)備有明顯警示標(biāo)識(shí)和防范措施；對(duì)可能發(fā)生的各種突發(fā)設(shè)備故障有應(yīng)急預(yù)案。
5.1.4 協(xié)助維護(hù)公共秩序
5.1.4.1 公共秩序維護(hù)人員受過相關(guān)安全護(hù)衛(wèi)知識(shí)與技能培訓(xùn)，持證上崗；以中青年為主，身體健康，責(zé)任心強(qiáng)，工作認(rèn)真負(fù)責(zé)，體態(tài)良好；每周定期參加安全保衛(wèi)知識(shí)與技能的崗位培訓(xùn)，掌握基本安全護(hù)衛(wèi)技能，能恰當(dāng)?shù)靥幚砗蛻?yīng)對(duì)護(hù)衛(wèi)工作，能正確使用各類消防、物防、技防器械和設(shè)備，熟悉、掌握各類刑事、治安案件和各類災(zāi)害事故的應(yīng)急預(yù)案，定期進(jìn)行實(shí)戰(zhàn)演練；上崗時(shí)佩帶統(tǒng)一標(biāo)志，穿戴統(tǒng)一制服，器械佩戴規(guī)范，儀容儀表規(guī)范整齊；當(dāng)值時(shí)坐姿挺直，站崗時(shí)不倚不靠；會(huì)講普通話；配備對(duì)講裝置和其他必備的安全護(hù)衛(wèi)器械。
5.1.4.2 物業(yè)區(qū)域各出入口 24 小時(shí)值班，其中主出入口雙人值勤，6:00-20:00 設(shè)立崗，并有詳細(xì)交接-班記錄；對(duì)不熟悉人員進(jìn)入，可通過對(duì)講系統(tǒng)聯(lián)系業(yè)主，決定是否放行；對(duì)裝修人員實(shí)行臨時(shí)出入證管理，對(duì)其他勞務(wù)人員實(shí)行登記；對(duì)進(jìn)出車輛實(shí)行證、卡管理；保持出入口環(huán)境整潔、有序，道路暢通；對(duì)大型物件搬出進(jìn)行記錄。
5.1.4.3 根據(jù)物業(yè)特點(diǎn)，制定詳細(xì)的巡邏方案，原則上每 2 小時(shí)巡查一次，重點(diǎn)部位增加巡邏頻次，有巡邏記錄；在遇到異常情況或住戶緊急求助時(shí)，巡邏人員 5 分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場(chǎng)，并采取相應(yīng)措施。
5.1.4.4 設(shè)有監(jiān)控中心的，應(yīng)對(duì)控制設(shè)備做好維護(hù)保養(yǎng)，并保證 24 小時(shí)開通，監(jiān)控人員不得擅離職守。
5.1.4.5 有火、水、警應(yīng)急預(yù)案，每年應(yīng)組織不少于 1 次的應(yīng)急預(yù)案演習(xí)。
5.1.4.6 物業(yè)區(qū)域地面、墻面按車輛道路行駛要求設(shè)立指示牌和地標(biāo)，車輛行駛有規(guī)定路線，車輛停放有序；有專職人員巡視和協(xié)助停車事宜。收取車輛看管費(fèi)的車庫(kù) 24 小時(shí)有專人管理，車庫(kù)內(nèi)配置道閘和監(jiān)視系統(tǒng)，地面、墻面按車輛道路行駛要求設(shè)立指示牌和地標(biāo)，照明、消防器械配置齊全，車輛停放有序；車庫(kù)場(chǎng)地每日清潔 1 次，無滲漏、無積水，通風(fēng)良好；無易燃、易爆等物品存放。
5.1.5 保潔服務(wù)
5.1.5.1 保持路面、綠地目視干凈,地面垃圾滯留時(shí)間不能超過 1 小時(shí)；明溝無雜物，無積水；宣傳欄、標(biāo)識(shí)牌、小品、健身娛樂設(shè)施每日擦拭 1 次，目視無灰塵、明亮清潔；水景保持水體清潔，水面無漂浮物，定期對(duì)水體投放藥劑或進(jìn)行其它處理，保持水體無異味。及時(shí)清除道路積雪。
5.1.5.2 根據(jù)物業(yè)情況設(shè)置垃圾桶，有專人管理，垃圾封閉存放,每日清理 2 次；保持垃圾桶及周圍清潔、無異味；垃圾箱、房整潔、干凈、無異味；消毒滅害措施完善。
5.1.5.3 公共衛(wèi)生間設(shè)置衛(wèi)生桶，小區(qū)按規(guī)定設(shè)置果皮箱，每４小時(shí)清理１次，每日擦拭１次；箱（桶）無滿溢、無異味、無污跡。
5.1.5.4 雨、污水井每月檢查 1 次，視檢查情況及時(shí)清掏；化糞池每月檢查 1 次，發(fā)現(xiàn)異常及時(shí)做出清掏計(jì)劃。
5.1.5.5 樓道每日清掃 1 次，走道、門廳、樓梯地表面、接縫、角落、邊線等處潔凈，地面干凈有光澤，無垃圾、雜物、灰塵、污跡、劃痕等現(xiàn)象，保持地面材質(zhì)原貌。
5.1.5.6 樓梯扶手、欄桿、窗臺(tái)每日擦試 1 次，保持干凈、光亮、無灰塵；消防栓、指示牌等公共設(shè)施保持表面干凈，無灰塵、無污漬。
5.1.5.7 天花板、公共燈具定期除塵，保持目視無灰塵、無污跡、無蜘蛛網(wǎng)。
5.1.5.8 走廊、樓梯窗玻璃每周清潔 1 次，門廳玻璃每日擦拭 1 次，保持潔凈、明亮、無灰塵、無污跡。
5.1.5.9 天臺(tái)、屋頂每月清掃 1 次，無垃圾堆積。
5.1.5.10 電梯轎廂保持表面光亮、無污跡，轎廂壁無浮灰，不銹鋼表面光亮、無污跡。
5.1.5.11 大理石地面、墻面每年養(yǎng)護(hù) 2 次以上。
5.1.6 綠化養(yǎng)護(hù)管理
5.1.6.1 綠化布局合理，綠地?zé)o雜物，無侵占現(xiàn)象。
5.1.6.2 利用植物、山石等設(shè)置景點(diǎn)。
5.1.6.3 綠地內(nèi)植物群落、層次明顯。
5.1.6.4 花草樹木定期修剪，目視外觀長(zhǎng)勢(shì)良好，無雜草，無病蟲害，每年打藥不少于 2 次。死亡樹木應(yīng)在植樹季節(jié)及時(shí)補(bǔ)栽，無黃土裸露。
5.1.6.5 綠地植物存活率 98%。
5.1.6.6 綠地設(shè)施及硬質(zhì)景觀保持長(zhǎng)年基本完好。
5.2 二級(jí)
5.2.1 基本要求
5.2.1.1 服務(wù)與被服務(wù)雙方簽訂規(guī)范的物業(yè)服務(wù)合同，雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系明確。
5.2.1.2 承接項(xiàng)目時(shí)，對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行認(rèn)真查驗(yàn)，驗(yàn)收手續(xù)齊全；移交物業(yè)管理所需資料。
5.2.1.3 物業(yè)管理專業(yè)人員取得職業(yè)資格證書、專業(yè)操作人員持證上崗。
5.2.1.4 制定較完備的內(nèi)部管理制度（質(zhì)量管理、財(cái)務(wù)管理、檔案管理等）；建有較完善的物業(yè)管理檔案（物業(yè)竣工驗(yàn)收檔案、設(shè)備管理檔案、業(yè)主及非業(yè)主使用人資料檔案、日常管理檔案等）；有物業(yè)管理方案并組織實(shí)施。運(yùn)用計(jì)算機(jī)手段進(jìn)行管理。
5.2.1.5 管理服務(wù)人員統(tǒng)一著裝、佩戴標(biāo)志。儀表儀容整潔規(guī)范。
5.2.1.6 公示 24 小時(shí)服務(wù)電話。急修 20 分鐘內(nèi)到現(xiàn)場(chǎng)做應(yīng)急處理，其它報(bào)修按雙方約定時(shí)間到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，有報(bào)修、維修和回訪記錄，回訪率達(dá) 80%以上。
5.2.1.7 在服務(wù)窗口公開服務(wù)流程、服務(wù)制度、收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)。提供相關(guān)的特約服務(wù)和便民服務(wù)；節(jié)假日有專題活動(dòng);每年組織一定的社區(qū)活動(dòng)。
5.2.1.8 按有關(guān)規(guī)定和合同約定公布物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的收支情況。
5.2.1.9 按有關(guān)規(guī)定和合同約定規(guī)范使用住房專項(xiàng)維修資金。
5.2.1.10 制定裝修登記、告知、監(jiān)督、檢查等裝修管理制度，建立業(yè)主裝修檔案，對(duì)不符合規(guī)定的行為及時(shí)制止和報(bào)告。
5.2.1.11 采取多種形式如電話、走訪、座談會(huì)、問卷調(diào)查等，每年與業(yè)主溝通面不低于 80%；每年至少 1 次征詢業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)的意見，對(duì)業(yè)主反映問題的處理率達(dá) 95%以上。
5.2.1.12 獲得市級(jí)以上物業(yè)管理示范（優(yōu)秀）項(xiàng)目稱號(hào)，或制訂相應(yīng)的爭(zhēng)創(chuàng)規(guī)劃。
5.2.2 房屋管理
5.2.2.1 對(duì)房屋共用部位進(jìn)行日常管理和維修養(yǎng)護(hù)，巡查、維修、保養(yǎng)記錄完善。
5.2.2.2 每年 2 次以上對(duì)房屋結(jié)構(gòu)及涉及使用安全的部位進(jìn)行檢查并有記錄,發(fā)現(xiàn)損壞及時(shí)安排專項(xiàng)修理。屬于小修范圍的，及時(shí)組織修復(fù)；屬于大、中修范圍的，及時(shí)編制維修計(jì)劃或?qū)ｍ?xiàng)維修資金使用計(jì)劃，根據(jù)委托方或業(yè)主委員會(huì)（業(yè)主大會(huì)）決定組織維修。
5.2.2.3 每周 1 次對(duì)單元門、樓道內(nèi)防火門、窗戶進(jìn)行安全檢查，門窗關(guān)閉正常，門窗玻璃保持 95%以上的完好率。每年 2 次以上(雨季前須安排 1 次)對(duì)屋面泄水溝、室內(nèi)、室外排水管道進(jìn)行清掃、疏通，保障排水暢通。定期檢查屋頂，發(fā)現(xiàn)防水層有氣臌、碎裂、隔熱板有斷裂、缺損的，應(yīng)制定維修方案，并與委托方或業(yè)主委會(huì)員協(xié)商安排專項(xiàng)修理。
5.2.2.4 按照裝飾裝修管理有關(guān)規(guī)定和業(yè)主公約（業(yè)主臨時(shí)公約）要求，與業(yè)主在裝修前簽訂住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議，告知裝修人有關(guān)裝飾裝修的禁止行為和注意事項(xiàng)。每 3 日巡查 1 次裝修施工現(xiàn)場(chǎng)，發(fā)現(xiàn)影響房屋外觀、危及房屋結(jié)構(gòu)安全及拆改共用管線等損害公共利益現(xiàn)象的，及時(shí)勸阻并報(bào)告業(yè)主委員會(huì)和有關(guān)主管部門。
5.2.2.5 對(duì)違反規(guī)劃私搭亂建、擅自改變房屋用途及違反業(yè)主公約（業(yè)主臨時(shí)公約）的行為及時(shí)勸阻，并報(bào)告業(yè)主委員會(huì)和有關(guān)主管部門。
5.2.2.6 墻體表層基本完好，地坪、地磚基本平整，如有缺損，及時(shí)修補(bǔ)。
5.2.2.7 物業(yè)區(qū)域主出入口設(shè)有平面示意圖，主要路口設(shè)有路標(biāo)。各組團(tuán)、棟及單元（門）、戶和公共配套設(shè)施、場(chǎng)地有明顯標(biāo)識(shí)。
5.2.2.8 物業(yè)區(qū)域內(nèi)危險(xiǎn)隱患部位設(shè)置安全防范警示標(biāo)識(shí)，并在主要通道設(shè)置安全疏散指示標(biāo)識(shí)，每月檢查 1 次，保證標(biāo)識(shí)清晰完整。
5.2.3 共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)
5.2.3.1 對(duì)共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行日常管理和維修養(yǎng)護(hù)（依法應(yīng)由專業(yè)部門負(fù)責(zé)的除外）。共用設(shè)施設(shè)備完好率 95%以上，急修及時(shí)率達(dá) 98%。
關(guān)標(biāo)準(zhǔn)。
5.2.3.3 設(shè)施設(shè)備標(biāo)識(shí)齊全、規(guī)范，責(zé)任人明確；操作維護(hù)人員嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)施設(shè)備操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范；設(shè)施設(shè)備運(yùn)行正常。
5.2.3.4 屬于小修范圍的共用設(shè)施設(shè)備，應(yīng)及時(shí)組織修復(fù)；屬于大、中修范圍或者需要更新改造的共用設(shè)施設(shè)備，及時(shí)編制維修、更新改造計(jì)劃或?qū)ｍ?xiàng)維修資金使用計(jì)劃，根據(jù)委托方或業(yè)主委員會(huì)(業(yè)主大會(huì))決定，組織維修或者更新改造。
5.2.3.5 每年保養(yǎng) 1 次水泵，泵房基本整潔，每年不少于 2 次清洗水箱、蓄水池，水箱、蓄水池蓋板應(yīng)保持完好并加鎖，溢流管口必須安裝金屬防護(hù)網(wǎng)并完好，每年秋、冬季對(duì)暴露水管進(jìn)行防凍保養(yǎng)，水箱、蓄水池管理應(yīng)具備一箱一卡，不定期對(duì)泵房、管道進(jìn)行除銹、油漆。保證二次供水正常，二次供水水質(zhì)符合國(guó)家生活用水標(biāo)準(zhǔn)。
5.2.3.6 按合同約定保證電梯正常運(yùn)行。 定期進(jìn)行安全檢測(cè)并持有有效的《安全使用許可證》。發(fā)生電梯困人或其它重大事件時(shí)，物業(yè)管理人員須立即到現(xiàn)場(chǎng)應(yīng)急處理。
5.2.3.7 消防泵每季啟動(dòng) 1 次并作記錄，每年保養(yǎng) 1 次，保證其運(yùn)行正常；消防栓每季巡查 1 次，消防栓箱內(nèi)各種配件完整；每年 1 次檢查消防龍帶、閥桿處加注潤(rùn)滑油等，保持消防器材能隨時(shí)有效使用；按需配備滅火器，每季檢查 1 次滅火器，臨近失效立即更新或充壓；消防通道暢通。
5.2.3.8 設(shè)備房保持整潔、通風(fēng)，無跑、冒、滴、漏和鼠害現(xiàn)象。
5.2.3.9 不定期巡視路面、側(cè)石、圍墻、窨井等，要求路面不積水（因市政、管道結(jié)構(gòu)因素除外），窨井不漫溢，圍墻不傾斜，窨井蓋無缺損；健身設(shè)施隨時(shí)檢查，使其能正常使用（需更換除外）。主要道路及停車場(chǎng)交通標(biāo)識(shí)齊全、規(guī)范。
5.2.3.10 路燈、樓道燈完好率不低于 95%。損壞的應(yīng)在 3 日內(nèi)修復(fù)。
5.2.3.11 對(duì)容易危及人身安全的設(shè)施設(shè)備有明顯警示標(biāo)識(shí)和防范措施；對(duì)可能發(fā)生的各種突發(fā)設(shè)備故障有應(yīng)急預(yù)案。
5.2.4 協(xié)助維護(hù)公共秩序
5.2.4.1 公共秩序維護(hù)人員受過相關(guān)的安全護(hù)衛(wèi)知識(shí)與技能崗位培訓(xùn)，持證上崗；身體健康，工作認(rèn)真負(fù)責(zé)；每月定期參加安全保衛(wèi)知識(shí)與技能的崗位培訓(xùn)，有較強(qiáng)的安全防范能力，能正確使用各類消防、物防、技防器械和設(shè)備；上崗時(shí)佩帶統(tǒng)一標(biāo)志，穿戴統(tǒng)一制服，配備對(duì)講裝置或必要的安全服務(wù)器械。
5.2.4.2 物業(yè)區(qū)域主出入口 24 小時(shí)值班，并有交接-班記錄和外來車輛的登記記錄；對(duì)可疑人員進(jìn)行詢問；阻止未經(jīng)許可的外來人員入內(nèi)；對(duì)裝修等勞務(wù)人員實(shí)行登記；對(duì)進(jìn)出車輛進(jìn)行管理和疏導(dǎo)；保持出入口環(huán)境整潔、有序、道路暢通；對(duì)大型物件搬出實(shí)行記錄。
5.2.4.3 根據(jù)物業(yè)特點(diǎn)，制定詳細(xì)的巡邏方案，原則上每 3 小時(shí)巡邏一次，重點(diǎn)部位有明確的巡邏要求，并有巡邏記錄；在遇到異常情況、突發(fā)事件時(shí)，巡邏人員應(yīng)采取應(yīng)對(duì)措施，及時(shí)報(bào)告管理處和相關(guān)部門。
5.2.4.4 配有樓宇對(duì)講、周界報(bào)警等控制設(shè)備的，應(yīng) 24 小時(shí)開通。收到報(bào)警信號(hào)后，巡邏人員應(yīng)及時(shí)趕到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行處理。
5.2.4.5 有火、水、警應(yīng)急預(yù)案，應(yīng)按計(jì)劃組織應(yīng)急預(yù)案演習(xí)。
5.2.4.6 地面、墻面按車輛道路行駛要求設(shè)立指示牌，車輛停放在規(guī)定的范圍內(nèi)；及時(shí)處理車輛停放不規(guī)范的現(xiàn)象。收取車輛看管費(fèi)的車庫(kù) 24 小時(shí)有專人管理，車庫(kù)內(nèi)地面、墻面有車輛行駛指示牌和地標(biāo)，備有必需的消防器材，車輛停放有序；車庫(kù)場(chǎng)地每日清潔 1 次，有照明設(shè)施，無滲漏、無積水，通風(fēng)良好；無易燃、易爆等物品存放。
5.2.5 保潔服務(wù)
5.2.5.1 路面、綠地每日清掃 1 次，目視清潔；明溝無雜物；宣傳欄、健身設(shè)施每周擦拭 1 次，表面無污跡；保持水體清潔。及時(shí)清除主要道路積雪。
5.2.5.2 根據(jù)物業(yè)情況設(shè)置垃圾桶，每天清理 1 次；保持垃圾桶及周圍基本整潔、無污漬、無積水、無明顯異味；定期對(duì)窨井、明溝、垃圾房噴灑藥水及投放滅鼠藥。
5.2.5.3 公共衛(wèi)生間設(shè)置衛(wèi)生桶，小區(qū)按規(guī)定設(shè)置果皮箱，每日清理 1 次，擦拭 1 次，箱（桶）無滿溢、無異味、無污跡。
5.2.5.4 雨、污水井每季度檢查 1 次，并視檢查情況及時(shí)清掏；化糞池每 2 個(gè)月檢查 1 次，發(fā)現(xiàn)異常及時(shí)做出清掏計(jì)劃。
5.2.5.5 樓道每周清掃 1 次，走道、門廳、樓梯地面潔凈，無垃圾、雜物、浮塵、污跡，無亂堆亂放，亂貼亂劃。
5.2.5.7 天花板、公共燈具定期除塵，保持目視基本無灰塵,無蜘蛛網(wǎng)。
5.2.5.8 走廊、樓梯窗玻璃每月清潔 1 次，門廳玻璃每周清潔一次，目視明亮無污跡。
5.2.5.9 天臺(tái)、屋頂每 2 個(gè)月清掃 1 次，無垃圾堆積。
5.2.5.10 電梯轎廂保持目視干凈，無污跡。
5.2.5.11 大理石地面、墻面按合同規(guī)定定期保養(yǎng)。
5.2.6 綠化養(yǎng)護(hù)管理
5.2.6.1 綠化布局合理，綠地?zé)o雜物，無侵占現(xiàn)象。
5.2.6.2 以綠為主，植物造景。
5.2.6.3 綠地內(nèi)植物覆蓋率 80%以上。
5.2.6.4 花草樹木定期修剪，目視外觀長(zhǎng)勢(shì)良好，無明顯雜草，無嚴(yán)重病蟲害，每年打藥不少于 1 次。死亡樹木應(yīng)在植樹季節(jié)及時(shí)補(bǔ)栽，無明顯黃土裸露。
5.2.6.5 綠地植物存活率 95%以上。
5.2.6.6 綠地設(shè)施基本完好。
5.3 三級(jí)
5.3.1 基本要求
5.3.1.1 服務(wù)與被服務(wù)雙方簽訂規(guī)范的物業(yè)服務(wù)合同，雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系明確。
5.3.1.2 承接項(xiàng)目時(shí)，對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行認(rèn)真查驗(yàn)，驗(yàn)收手續(xù)齊全；移交物業(yè)管理所需資料。
5.3.1.3 物業(yè)管理專業(yè)人員取得職業(yè)資格證書、專業(yè)操作人員持證上崗。
5.3.1.4 制定相關(guān)的管理制度；建有較完善的物業(yè)管理檔案（物業(yè)竣工驗(yàn)收檔案、設(shè)備管理檔案、業(yè)主及非業(yè)主使用人資料檔案等）；有物業(yè)管理方案并組織實(shí)施。運(yùn)用計(jì)算機(jī)手段進(jìn)行管理。
5.3.1.5 管理服務(wù)人員佩戴標(biāo)志。儀表儀容整潔規(guī)范。
5.3.1.6 公示 24 小時(shí)服務(wù)電話。急修按合同約定時(shí)限到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)并做應(yīng)急處理；報(bào)修按雙方約定時(shí)間到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，有報(bào)修、維修記錄，并對(duì)重點(diǎn)維修項(xiàng)目進(jìn)行回訪。
5.3.1.7 在服務(wù)窗口公開服務(wù)流程、服務(wù)制度、收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)。提供物業(yè)服務(wù)合同之外的特約服務(wù)和便民服務(wù)。根據(jù)社區(qū)實(shí)際組織社區(qū)活動(dòng)。
5.3.1.8 按有關(guān)規(guī)定和合同約定公布物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的收支情況。
5.3.1.9 按有關(guān)規(guī)定和合同約定規(guī)范使用住房專項(xiàng)維修資金。
5.3.1.10 制定裝修登記、告知、監(jiān)督、檢查等裝修管理制度，建立業(yè)主裝修檔案，對(duì)不符合規(guī)定的行為及時(shí)制止和報(bào)告。
5.3.1.11 采取多種形式如電話、走訪、座談會(huì)、問卷調(diào)查等，每年與業(yè)主溝通不低于 70%；每年至少1 次征詢業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)的意見，對(duì)業(yè)主反映問題的處理率達(dá) 90%以上。
5.3.1.12 制訂相應(yīng)的物業(yè)管理項(xiàng)目達(dá)標(biāo)爭(zhēng)創(chuàng)規(guī)劃。
5.3.2 房屋管理
5.3.2.1 對(duì)房屋共用部位進(jìn)行日常管理和維修養(yǎng)護(hù)，有巡查、維修、保養(yǎng)記錄。
5.3.2.2 每年一次對(duì)房屋結(jié)構(gòu)及涉及使用安全的部位進(jìn)行檢查并有記錄,發(fā)現(xiàn)損壞及時(shí)安排專項(xiàng)修理。屬于小修范圍的，及時(shí)組織修復(fù)；屬于大、中修范圍的，及時(shí)編制維修計(jì)劃或?qū)ｍ?xiàng)維修資金使用計(jì)劃，根據(jù)委托方或業(yè)主委員會(huì)（業(yè)主大會(huì)）決定組織維修。
5.3.2.3 每半月 1 次對(duì)單元門、樓道內(nèi)防火門、窗戶進(jìn)行安全檢查，門窗關(guān)閉正常，門窗玻璃保持 90%以上的完好率。做好相關(guān)巡查記錄。每年 1 次以上(應(yīng)于雨季前安排)對(duì)屋面泄水溝、室內(nèi)、室外排水管道進(jìn)行清掃、疏通，保障排水暢通。定期檢查屋頂，發(fā)現(xiàn)防水層有氣臌、碎裂、隔熱板有斷裂、缺損的，應(yīng)制定維修方案，并與委托方或業(yè)主委會(huì)員協(xié)商安排專項(xiàng)修理。
影響房屋外觀、危及房屋結(jié)構(gòu)安全及拆改共用管線等損害公共利益現(xiàn)象的，及時(shí)勸阻并報(bào)告業(yè)主委員會(huì)和有關(guān)主管部門。
5.3.2.5 對(duì)違反規(guī)劃私搭亂建、擅自改變房屋用途及違反業(yè)主公約（業(yè)主臨時(shí)公約）的行為及時(shí)勸阻，并報(bào)告業(yè)主委員會(huì)和有關(guān)主管部門。
5.3.2.6 墻體表層無明顯剝落，地坪、地磚基本平整，如有缺損，及時(shí)修補(bǔ)。
5.3.2.7 物業(yè)區(qū)域主出入口設(shè)有平面示意圖，主要路口設(shè)有路標(biāo)。各組團(tuán)、棟及單元（門）、戶和公共配套設(shè)施、場(chǎng)地有明顯標(biāo)識(shí)。
5.3.2.8 物業(yè)區(qū)域內(nèi)危險(xiǎn)隱患部位設(shè)置安全防范警示標(biāo)識(shí)，并在主要通道設(shè)置安全疏散指示標(biāo)識(shí)；每月檢查 1 次，保證標(biāo)識(shí)清晰完整。
5.3.3 共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)
5.3.3.1 對(duì)共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行日常管理和維修養(yǎng)護(hù)（依法應(yīng)由專業(yè)部門負(fù)責(zé)的除外）。共用設(shè)施設(shè)備完好率 90%以上，急修及時(shí)率達(dá) 95%。
5.3.3.2 有設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、巡查、維修、保養(yǎng)等記錄，并按國(guó)家規(guī)定辦理年檢手續(xù)，保證其性能符合國(guó)家相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)。
5.3.3.3 設(shè)施設(shè)備標(biāo)識(shí)齊全、規(guī)范，責(zé)任人明確；操作維護(hù)人員嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)施設(shè)備操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范；設(shè)施設(shè)備運(yùn)行正常。
5.3.3.4 屬于小修范圍的共用設(shè)施設(shè)備，及時(shí)組織修復(fù)；屬于大、中修范圍或者需要更新改造的共用設(shè)施設(shè)備，及時(shí)編制維修、更新改造計(jì)劃或?qū)ｍ?xiàng)維修資金使用計(jì)劃，根據(jù)委托方或業(yè)主委員會(huì)(業(yè)主大會(huì))決定，組織維修或者更新改造。
5.3.3.5 二次供水水箱按規(guī)定清洗，水質(zhì)符合衛(wèi)生要求。
5.3.3.6 按合同約定保證電梯正常運(yùn)行。
5.3.3.7 消防設(shè)施設(shè)備完好，保持消防器材能隨時(shí)有效使用；消防通道暢通。
5.3.3.8 設(shè)備房保持整潔、通風(fēng)，無跑、冒、滴、漏和鼠害現(xiàn)象。
5.3.3.9 不定期巡視路面、側(cè)石、圍墻、窨井、健身設(shè)施等；要求路面不積水（因市政、管道結(jié)構(gòu)因素除外），窨井不漫溢，圍墻不傾斜，窨井蓋無缺損，健身設(shè)施能正常使用（需更換除外）。主要道路及停車場(chǎng)交通標(biāo)識(shí)齊全、規(guī)范。
5.3.3.10 路燈、樓道燈完好率不低于 90%。損壞的應(yīng)在一周內(nèi)修復(fù)。
5.3.3.11 對(duì)容易危及人身安全的設(shè)施設(shè)備有明顯警示標(biāo)識(shí)和防范措施；對(duì)可能發(fā)生的各種突發(fā)設(shè)備故障有應(yīng)急預(yù)案。
5.3.4 協(xié)助維護(hù)公共秩序
時(shí)佩帶統(tǒng)一標(biāo)志，穿戴統(tǒng)一制服；能對(duì)小區(qū)日常護(hù)衛(wèi)事項(xiàng)做出正確反應(yīng)；能正確使用消防器材。
5.3.4.2 物業(yè)區(qū)域主出入口 24 小時(shí)值班，對(duì)進(jìn)出車輛進(jìn)行管理和疏導(dǎo)，保持出入口整潔和暢通；阻止小商小販、可疑人員隨意入內(nèi)。
5.3.4.3 不定期巡邏，遇到突發(fā)事件時(shí)，采取必要措施并及時(shí)報(bào)告物業(yè)管理處和相關(guān)部門。
5.3.4.4 地面、墻面設(shè)置簡(jiǎn)易的交通標(biāo)志；地面有停車點(diǎn)，車輛有序自行停放（非機(jī)動(dòng)車）。收取看管費(fèi)的車庫(kù)（棚）24 小時(shí)有專人管理，備有必需的消防器材，車輛停放有序；車庫(kù)（棚）場(chǎng)地整潔，有照明設(shè)施，無滲漏、無明顯積水；無易燃、易爆物品存放。
5.3.5 保潔服務(wù)
5.3.5.1 路面、綠地、明溝無明顯暴露垃圾；宣傳欄、健身設(shè)施等每 2 周擦拭 1 次。
5.3.5.2 根據(jù)物業(yè)情況設(shè)置垃圾收集點(diǎn)，收集點(diǎn)周圍地面無污跡，無散落垃圾，無明顯異味。生活垃圾每天清運(yùn) 1 次。根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況定期消毒和滅蟲除害。
5.3.5.3 小區(qū)按規(guī)定設(shè)置果皮箱，每日清潔 1 次，無滿溢、無異味、無污跡。
5.3.5.4 雨、污水井每半年檢查 1 次，并視檢查情況及時(shí)清掏；化糞池每季度檢查 1 次，發(fā)現(xiàn)異常及時(shí)做出清掏計(jì)劃。。
5.3.5.5 樓道每周清掃 1 次，走道、門廳、樓梯地面無垃圾、雜物，無亂堆亂放，無衛(wèi)生死角。
5.3.5.6 樓梯扶手、欄桿、窗臺(tái)每周擦試一次；消防栓、指示牌等公共設(shè)施無污漬。
5.3.5.7 天花板、公共燈具定期除塵，保持目視基本無灰塵,無蜘蛛網(wǎng)。
5.3.5.8 走廊、樓梯窗玻璃每季度清潔 1 次，門廳玻璃每月清潔 1 次，目視基本潔凈。
5.3.5.9 天臺(tái)、屋頂每季度清掃 1 次。
5.3.5.10 電梯轎廂保持整潔，操作板處無污跡。
5.3.5.11 大理石地面、墻面按合同規(guī)定定期保養(yǎng)。
5.3.6 綠化養(yǎng)護(hù)管理
5.3.6.1 綠地?zé)o雜物，無侵占現(xiàn)象。
5.3.6.2 以綠為主，綠地內(nèi)植物覆蓋率在 50%以上。
5.3.6.3 花草樹木目視外觀長(zhǎng)勢(shì)良好，無明顯雜草，無嚴(yán)重病蟲害。
5.3.6.4 綠地植物存活率 95%以上。
物業(yè)服務(wù)管理合同糾紛篇十五
為保證小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)的正常運(yùn)行和質(zhì)量規(guī)范,根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《湖南省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施辦法》等法律法規(guī),結(jié)合小區(qū)實(shí)際情況,制訂本物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理規(guī)定:。
一、具體收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)遵照《林之苑收費(fèi)項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)表》和《前期物業(yè)管理合同》執(zhí)行,其中水、電、燃?xì)獾仁姓檬聵I(yè)收費(fèi)屬于代收代繳。
二、公共性服務(wù)費(fèi)(物業(yè)管理費(fèi))按季度預(yù)收,業(yè)主(使用人)須在每個(gè)收費(fèi)季度開始第一個(gè)月25日前到物業(yè)管理服務(wù)中心足額交納本季度公共性服務(wù)費(fèi)。
三、固定停車場(chǎng)地使用和衛(wèi)生費(fèi)按季度預(yù)收,業(yè)主(使用人)須在每個(gè)收費(fèi)季度開始第一個(gè)月25日前到物業(yè)管理服務(wù)中心足額交納本季度固定停車場(chǎng)地使用和衛(wèi)生費(fèi)。
四、臨時(shí)停車場(chǎng)地使用和衛(wèi)生費(fèi)根據(jù)停車時(shí)間遵照收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由門崗管理員現(xiàn)場(chǎng)收取。
五、水費(fèi)由物業(yè)管理服務(wù)中心每月底到戶抄表,業(yè)主(使用人)在發(fā)出收費(fèi)通知之日內(nèi)起15日到物業(yè)管理服務(wù)中心辦理繳費(fèi)手續(xù)。
六、電費(fèi)實(shí)行ic卡預(yù)購(gòu)電系統(tǒng),使用人根據(jù)需要持ic卡辦理購(gòu)電繳費(fèi),每次最高購(gòu)電額控制在1000度以內(nèi)。
七、管道燃?xì)赓M(fèi)實(shí)行ic卡預(yù)購(gòu)燃?xì)庀到y(tǒng),業(yè)主(使用人)根據(jù)需要持ic卡辦理購(gòu)買燃?xì)?每次最高購(gòu)買燃?xì)忸~控制在100立方以內(nèi)。
八、有線電視按使用年度交納,其他市政公用事業(yè)收費(fèi),執(zhí)行相關(guān)部門規(guī)定。
九、交房和裝修相關(guān)費(fèi)用由物業(yè)管理服務(wù)中心另行通知安排。
十、對(duì)如延期繳付相關(guān)費(fèi)用的,物業(yè)管理服務(wù)中心可按延期天數(shù)每天加收延付金額3‰滯納金。逾期三個(gè)月不交者,甲方可采取停水、停電、停氣等強(qiáng)制措施要求繳付應(yīng)繳費(fèi)用。
十一、當(dāng)相關(guān)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和時(shí)間發(fā)生調(diào)整和變動(dòng)時(shí),由物業(yè)管理服務(wù)中心據(jù)實(shí)通知發(fā)布。
物業(yè)服務(wù)管理合同糾紛篇十六
即物業(yè)公司除了提供常規(guī)性的公共服務(wù)外，還提供了多種多樣的特約服務(wù)，將服務(wù)深度滲入到客戶的衣、食、住、行中，并明碼標(biāo)價(jià)，除公共服務(wù)是必選的項(xiàng)目外，客戶可根據(jù)自己的需要選擇不同的特約服務(wù)，并支付相應(yīng)的費(fèi)用。
1、首按責(zé)任制。
每一位員工都有責(zé)任和義務(wù)接待客戶的建議，任何一位員工接到建議后，統(tǒng)一傳遞到辦公室，并告訴建議人我處在二日內(nèi)反饋處理結(jié)果。第一接待人負(fù)責(zé)跟蹤這項(xiàng)服務(wù)建議處理的情況直至客戶滿意為止。
接待服務(wù)建議時(shí)應(yīng)對(duì)處理時(shí)間做出適當(dāng)?shù)某兄Z，盡量在最短的承諾時(shí)間內(nèi)處理完畢，因故未能在承諾時(shí)間內(nèi)處理的應(yīng)及時(shí)通知對(duì)方，爭(zhēng)取取得理解。但不得出現(xiàn)同一件事情有兩次推遲處理的情況。承諾時(shí)間最好控制在1~2天，一般不超過一周，特殊情況除外。處理完畢后，由處理人與對(duì)方交代清楚，需要讓對(duì)方簽字確認(rèn)的應(yīng)該留簽字記錄，并告知第一接待人。
2、三分鐘服務(wù)承諾。
第一接待人接到客戶的建議時(shí)，應(yīng)及時(shí)將客戶的建議反饋到辦公室，由辦公室安排相關(guān)人員到客戶指定的地方，為客戶提供相應(yīng)的服務(wù)，這一過程不能超過三分鐘。若有特殊情況，無法在三分鐘趕到客戶指定的'地方，應(yīng)在事先跟客戶解釋，取得客戶的諒解，在客戶同意的同提下，在最短的時(shí)間內(nèi)，趕到現(xiàn)場(chǎng)為客戶服務(wù)。
1、三米微笑服務(wù)。
管理處人員見到客戶必須微笑示意，具體做法是：在距離客戶三米時(shí)，必須自然微笑示意，微笑時(shí)以露出八顆牙齒為標(biāo)準(zhǔn)，等客戶到身邊時(shí)，輕聲、清晰道早上好、下午好或晚上好。管理人員在見到認(rèn)識(shí)的客戶時(shí)，也必須遵守三米微笑服務(wù)原則。
2、站立式服務(wù)。
站立式服務(wù)表現(xiàn)在：
（1）各固定崗（道口崗、門崗護(hù)衛(wèi)員）根據(jù)接待客戶的不同，應(yīng)在不同時(shí)期進(jìn)行站立服務(wù)。道口崗實(shí)行16小時(shí)站立服務(wù)，早班和中班在工作服務(wù)均應(yīng)樹立站姿勢(shì)的形象。門崗則應(yīng)在客戶上下班的高峰期站立迎賓，時(shí)間為：7:30—9:00，11:30—12:00，13:45—14:30，17:30—18:30。
（2）接待員或辦公室人員在接待客戶時(shí)，在客戶進(jìn)門時(shí)，也必須站立并微笑致意，客戶離開時(shí)，也必須站立微笑送別，并目送客戶出門為止。
1、護(hù)衛(wèi)班實(shí)行24小時(shí)專人服務(wù)，客戶有任何需求可以得到最及時(shí)的服務(wù)。
2、維修班實(shí)行24小時(shí)專人服務(wù)，客戶普通維修事項(xiàng)可以得到是及時(shí)的服務(wù)，有危及客戶安全的大維修也能得到緊急處理。
3、客戶服務(wù)中心實(shí)行16小時(shí)專人服務(wù)，并在無專人值班的時(shí)間段出示客戶服務(wù)中心所有人員的聯(lián)系電話，以便客戶在無水值班的情況下可以找到相關(guān)的人員。所有不值班人員在接到客戶求助電話后，若不能在電話中處理了客戶的問題，應(yīng)第一時(shí)間趕到事故現(xiàn)場(chǎng)，給予客戶最及時(shí)的關(guān)懷與幫助。
4、管理處全體人員非特殊情況都必須留守小區(qū)，隨時(shí)待命，以便為客戶提供服務(wù)。
豐富的社區(qū)文化活動(dòng)不僅僅表現(xiàn)在舉辦多次的大型活動(dòng)，還在于讓大部分客戶能自覺的加入到社區(qū)文化活動(dòng)中來，變客戶被動(dòng)接受管理處提供的文化活動(dòng)，為客戶主動(dòng)參與各種活動(dòng)，并在整個(gè)小區(qū)中形成一種獨(dú)特的文化氛圍，一種有別于其他小區(qū)的文化氛圍。
常規(guī)的物業(yè)服務(wù)內(nèi)容僅是對(duì)公共設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修、保養(yǎng)，對(duì)公共場(chǎng)所進(jìn)行管理，對(duì)全體客戶提供共同的服務(wù)，而沒辦法滲透到客戶個(gè)人的衣、食、住、行中，因此開展多種多樣的特約服務(wù)，不僅僅是物業(yè)服務(wù)內(nèi)容的深入，也大大方便了客戶的生活，同時(shí)也可為管理處獲得一些額外的收入。做好多種多樣的特約服務(wù)將是除了社區(qū)文化活動(dòng)以外的另一種新穎的服務(wù)內(nèi)容。
傳統(tǒng)的封閉式管理僅僅是對(duì)來訪人員和無關(guān)人員的管理，并沒有對(duì)外來送水、送飯、送報(bào)的人員進(jìn)行管理，而我們實(shí)行的完全封閉式管理，是除了客戶和拜訪人員能進(jìn)出小區(qū)外，其他送水、送飯、送報(bào)人員將完全不能進(jìn)入小區(qū)，而由我們的人來完成這些服務(wù)，進(jìn)而在做好服務(wù)工作的同時(shí)，把小區(qū)的安全隱患減到最少。這也是我們做好多種特約服務(wù)所帶來的另一個(gè)好處。
物業(yè)服務(wù)管理合同糾紛篇十七
1、業(yè)主委員會(huì)委員的候選人必須是熱愛公益事業(yè)，道德品質(zhì)好，責(zé)任心強(qiáng)，具有較強(qiáng)的組織能力和協(xié)調(diào)能力，有一定的時(shí)間從事業(yè)主委員會(huì)的工作，具有完全的民事行為的能力的產(chǎn)權(quán)人、產(chǎn)權(quán)人代表、產(chǎn)權(quán)共有人。
2、業(yè)主委員會(huì)的委員由業(yè)主大會(huì)投票選舉產(chǎn)生。業(yè)主委員會(huì)成員每屆任期三年，可以連選連任。業(yè)主委員會(huì)委員的人數(shù)是9名，其中主任1名和副主任2名。
3、業(yè)主大會(huì)應(yīng)由過半數(shù)以上具有投票權(quán)的業(yè)主參加，如因故不能出席，可以書面形式委托代理人代理出席。
4、為了召開業(yè)主大會(huì)，選舉產(chǎn)生第一屆業(yè)主委員會(huì)，由業(yè)主代表組成籌備小組，負(fù)責(zé)業(yè)主大會(huì)的籌備工作。
5、籌備小組應(yīng)做好以下工作：
1）確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開的時(shí)間、地點(diǎn)、形式和內(nèi)容；
3）確定業(yè)主委員會(huì)委員候選人選舉產(chǎn)生辦法；
6、第一次選舉業(yè)主委員會(huì)委員候選人按以下辦法：
1)籌備小組提名推薦；
2)業(yè)主代表提名推薦；
3)業(yè)主聯(lián)合提名推薦；4)單個(gè)業(yè)主提名推薦或自薦:。
6)首屆業(yè)主委員會(huì)主任、副主任由得票過半數(shù)最多和在委員中擇優(yōu)推選相結(jié)合的辦法產(chǎn)生。并報(bào)上級(jí)主管部門備案。
7、業(yè)主委員會(huì)委員投票選舉辦法：
1）業(yè)主委員會(huì)的委員由業(yè)主大會(huì)在業(yè)主委員會(huì)委員候選人中投票選舉產(chǎn)生；2）投票結(jié)束后，由籌備小組推選的監(jiān)票、計(jì)票人員或者籌備小組人員將投票人數(shù)和票數(shù)加以核對(duì)，做出記錄，并由監(jiān)票人簽字。
3）選舉所投的票數(shù)，多于投票人數(shù)的無效，等于或者少于投票人數(shù)的有效。每一選票所選的人數(shù)，多于規(guī)定應(yīng)選代表人數(shù)的作廢，等于或者少于規(guī)定應(yīng)選代表人數(shù)的有效。4）業(yè)主委員會(huì)委員選舉采取差額選舉辦法。依據(jù)得票數(shù)順序產(chǎn)生9名業(yè)主委員會(huì)委員。
5）如遇票數(shù)相等不能確定當(dāng)選人時(shí)，由當(dāng)選的委員投票產(chǎn)生。
6）選舉結(jié)果當(dāng)場(chǎng)宣布，所有選票應(yīng)當(dāng)保留備查。
7）業(yè)主委員會(huì)的委員受全體業(yè)主的直接監(jiān)督。經(jīng)擁有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有面積占20%以上的業(yè)主提議可以提請(qǐng)罷免選出的委員。
二、業(yè)主委員會(huì)職責(zé)業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行部門，負(fù)責(zé)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決議，除此之外根據(jù)法律規(guī)定，業(yè)主委員會(huì)還履行以下職責(zé)：
1、召集和主持業(yè)主大會(huì)。
2、聘任專人負(fù)責(zé)物業(yè)管理日常工作；
3、依照法規(guī)、規(guī)章、規(guī)定負(fù)責(zé)有關(guān)公共維修基金的續(xù)籌并監(jiān)督其使用和管理；
4、制定物業(yè)管理工作計(jì)劃、物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的預(yù)算和決算；
5、聽取業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)；
6、執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決議、決定；
7、監(jiān)督業(yè)主公約和物業(yè)管理制度的執(zhí)行；業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)接受物業(yè)管理行政主管部門的監(jiān)督、指導(dǎo)和管理。
業(yè)主在對(duì)物業(yè)管理有意見時(shí)要首先向業(yè)主委員會(huì)反映，由業(yè)主委員會(huì)出面替業(yè)主做主，不可自做主張對(duì)物業(yè)管理人員采取不合理手段。
1、物業(yè)管理機(jī)構(gòu)的設(shè)立小區(qū)物業(yè)管理采取自主管理制，由業(yè)主委員會(huì)聘任一名專職同志主持物業(yè)管理日常工作，其主要工作職責(zé)如下：
1）負(fù)責(zé)聘請(qǐng)保安、保潔、維修、綠化人員進(jìn)行物業(yè)維護(hù)工作；
3）做好各種對(duì)外、對(duì)內(nèi)關(guān)系的處理，健全物業(yè)資料；
4）負(fù)責(zé)業(yè)主報(bào)刊、信件收發(fā)、業(yè)主投訴等事件的處理；
5）組織物業(yè)管理相關(guān)費(fèi)用的收繳工作；
6)組織完成業(yè)主委員會(huì)交給的各項(xiàng)工作任務(wù)。
物業(yè)服務(wù)管理合同糾紛篇十八
第一段：引言（150字）。
物業(yè)服務(wù)合同糾紛是當(dāng)前社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中普遍存在的一個(gè)問題。作為現(xiàn)代生活中必不可少的服務(wù)，物業(yè)管理在為居民提供便利的同時(shí)，也有可能導(dǎo)致合同糾紛的發(fā)生。本文將從合同履行、爭(zhēng)議解決、補(bǔ)救措施等多個(gè)方面對(duì)物業(yè)服務(wù)合同糾紛進(jìn)行探討，為居民和物業(yè)管理公司提供一些心得體會(huì)。
第二段：合同履行（250字）。
物業(yè)服務(wù)合同的履行是避免合同糾紛的關(guān)鍵。居民在簽訂合同前應(yīng)詳細(xì)閱讀合同條款，并對(duì)物業(yè)公司提供的服務(wù)內(nèi)容、價(jià)格、責(zé)任范圍等進(jìn)行明確的了解。物業(yè)公司則要通過充分溝通，確保與居民在服務(wù)內(nèi)容和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等方面達(dá)成一致。此外，物業(yè)公司應(yīng)保證服務(wù)的及時(shí)性和質(zhì)量，以提升居民對(duì)物業(yè)管理的滿意度，減少糾紛的發(fā)生。
第三段：爭(zhēng)議解決（300字）。
糾紛的發(fā)生在任何合同中都無法完全避免。當(dāng)物業(yè)服務(wù)合同糾紛發(fā)生時(shí)，雙方應(yīng)首先進(jìn)行充分的協(xié)商和溝通，尋找解決問題的共同方案。如果協(xié)商無果，可以尋求第三方的協(xié)助，例如物業(yè)協(xié)會(huì)或者相關(guān)部門的介入，并通過仲裁、調(diào)解等方式解決爭(zhēng)議。在爭(zhēng)議解決過程中，應(yīng)注意保留相關(guān)證據(jù)，例如合同、通信記錄、支付憑證等，以便維護(hù)自身權(quán)益。
第四段：司法救濟(jì)（300字）。
如果通過協(xié)商和調(diào)解無法解決爭(zhēng)議，雙方可以尋求司法救濟(jì)。居民可以向法院提起訴訟，要求維護(hù)自己的合法權(quán)益。物業(yè)管理公司則需要保持合規(guī)經(jīng)營(yíng)，妥善應(yīng)對(duì)訴訟風(fēng)險(xiǎn)。在訴訟過程中，雙方需要充分理解法律規(guī)定，積極提供相關(guān)證據(jù)，并遵從法院的調(diào)解和判決。同時(shí)，雙方也應(yīng)該對(duì)訴訟過程中的成本和時(shí)間成本有一個(gè)清晰的認(rèn)識(shí)。
第五段：改進(jìn)措施（200字）。
為了減少物業(yè)服務(wù)合同糾紛的發(fā)生，物業(yè)管理公司和居民都需要采取一些改進(jìn)措施。物業(yè)管理公司應(yīng)注重提升服務(wù)質(zhì)量，加強(qiáng)內(nèi)部管理，與居民建立良好的互動(dòng)溝通機(jī)制，及時(shí)反饋、解決問題。居民則應(yīng)提高自我保護(hù)意識(shí)，加強(qiáng)合同意識(shí)，詳細(xì)了解合同條款和物業(yè)公司的責(zé)任范圍，在發(fā)現(xiàn)問題時(shí)及時(shí)進(jìn)行反饋，并保留相關(guān)證據(jù)，以便維權(quán)。
結(jié)尾（100字）。
物業(yè)服務(wù)合同糾紛是社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中常見的問題，合同履行、爭(zhēng)議解決和司法救濟(jì)等環(huán)節(jié)都需要雙方合作，尋求共同解決方案。通過加強(qiáng)管理和溝通，提升居民滿意度，以及加強(qiáng)保護(hù)意識(shí)和權(quán)益維護(hù)，物業(yè)服務(wù)合同糾紛的發(fā)生可以得到有效的避免和減少，為社會(huì)和諧穩(wěn)定做出貢獻(xiàn)。
物業(yè)服務(wù)管理合同糾紛篇十九
依法管理業(yè)主至上營(yíng)造溫馨家園。
2.企業(yè)精神。
敬業(yè)修德高效創(chuàng)優(yōu)誠(chéng)信進(jìn)取。
3.動(dòng)作態(tài)度。
主動(dòng)熱情周到細(xì)致。
4.服務(wù)準(zhǔn)則。
用我們的真心、熱心、愛心、細(xì)心、精心為業(yè)主提供五心服務(wù)。
5.企業(yè)管理理念。
5.1領(lǐng)導(dǎo)與管理不是耍威享福，而是引導(dǎo)與勸誡，更是支持與服務(wù)。
5.2兼聽則明，偏信則暗。
5.3上級(jí)不引導(dǎo)，下級(jí)無目標(biāo)。
5.4要求下級(jí)做到的，自己要先做到。
5.5誰(shuí)砸企業(yè)的牌子，企業(yè)就砸誰(shuí)的飯碗。
5.6獎(jiǎng)勵(lì)20%的優(yōu)秀者，鼓勵(lì)70%的普通者，淘汰10%的落后者。
6.員工修養(yǎng)理念。
6.1勿以惡小而為之，勿以善小而不為。
6.2天下大事，必做于細(xì)；天下難事，必做于易。
6.3絕不內(nèi)耗。
6.4無成見的對(duì)待團(tuán)隊(duì)中的每一位同事。
6.5成就企業(yè)，成就自己。
6.6每日學(xué)習(xí)，每日進(jìn)步。
7.1我們所有的工作就是把客戶的不滿消除到零。
7.2客戶對(duì)同一件事的投訴最多只能一次。
7.3迅速反應(yīng)，馬上行動(dòng)。
7.4不要計(jì)較客戶的態(tài)度如何，你需要的就是把服務(wù)做到位，記住，這就是你的工作。
7.5永遠(yuǎn)不要與客戶爭(zhēng)辯。
7.6始終保持耐心，始終保持笑容。
7.7服務(wù)機(jī)制與服務(wù)理念創(chuàng)造企業(yè)最核心競(jìng)爭(zhēng)力。
7.8企業(yè)的每一位員工都是企業(yè)的形象代言人，每一個(gè)人的一舉一動(dòng)都代表著公司形象。
7.9客戶的事即使是一件小事，也比其他任何事都重要，甚至是是領(lǐng)導(dǎo)的事。
7.10客戶的關(guān)切是我們工作的重中之重。
7.11客戶服務(wù)無小事。
7.12專精創(chuàng)造卓越。
7.13有缺陷的服務(wù)等于無效服務(wù)。
7.14將投訴做成驚喜。
7.15日清日審。
業(yè)主的報(bào)修、投訴、求助事項(xiàng)每天都要清理匯總，檢查是否都已經(jīng)按要求的時(shí)限及時(shí)處理，是否有遺漏，由于工程復(fù)雜程度及難度因素沒有處理完畢的，要日日跟蹤，及時(shí)給業(yè)主回復(fù)處理的進(jìn)展情況。
8.企業(yè)愿景。
8.1做本地最好的物業(yè)企業(yè)，永遠(yuǎn)領(lǐng)先對(duì)手一步。
8.2危機(jī)感不但是企業(yè)發(fā)展的動(dòng)力，也是個(gè)人成長(zhǎng)的動(dòng)力。
8.3學(xué)則逆水行舟、不進(jìn)則退；企業(yè)不發(fā)展就是退步。
一.項(xiàng)目基本情況。
苗莊小區(qū)總占地面積為43公頃，總建筑面約為20萬平方米，該小區(qū)于1989年投建至2002年建成，因建設(shè)年代的早晚故有南北區(qū)之分。
二.項(xiàng)目分析。
該小區(qū)地理環(huán)境優(yōu)越，交通便利，在我市屬最大的居民住宅小區(qū)，曾于1998年獲得建設(shè)部辦法的“全國(guó)優(yōu)秀住宅小區(qū)”的榮譽(yù)稱號(hào)，還在1999年山東省的“齊魯杯”爭(zhēng)創(chuàng)活動(dòng)中獲得“齊魯杯”，種種殊榮說明苗莊小區(qū)是一個(gè)有潛力的小區(qū)，只是因?yàn)橐郧暗奈飿I(yè)管理不到位，才造成了今天這個(gè)局面。
三.收費(fèi)項(xiàng)目及依據(jù)。
該小區(qū)的收費(fèi)現(xiàn)僅為單純的物業(yè)管理費(fèi)、垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)處理費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)為0.16元/平方米且是1995年指定的標(biāo)準(zhǔn)。
根據(jù)國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》、發(fā)改委《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》、山東省《山東省物業(yè)管理?xiàng)l例》，結(jié)合臨沂本地的物業(yè)管理市場(chǎng)行情，擬定該小區(qū)的收費(fèi)為：
1.物業(yè)管理費(fèi)為：北區(qū)0.25元/平方米、月；南區(qū)0.40元/平方米、月。
2.垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)處理費(fèi)：每口人3元/月、（低保2元/月)。
4.車位使用費(fèi)：60元/月、每個(gè)車位（年費(fèi)制500元/年）。
5.經(jīng)營(yíng)用房租賃費(fèi)：（根據(jù)合同由社區(qū)及業(yè)主委員會(huì)監(jiān)管資金用途）。
四.機(jī)構(gòu)及人員設(shè)置。
經(jīng)理：1名。
財(cái)務(wù)：財(cái)務(wù)主管1名（現(xiàn)金出納1名、收費(fèi)員1名）。
綜合管理：2名。
保安隊(duì)：隊(duì)長(zhǎng)1名、（金苗元3名、銀苗元3名、蘭苗元3名、北區(qū)4名）維修隊(duì)：主管1名（維修人員3名）。
綠化隊(duì)：主管1名（綠化人員3名）。
保潔隊(duì)：主管1名（金苗園3名、銀苗園3名、蘭苗園3名、北區(qū)分四組2人/組、中心游園2名）。
地下車庫(kù)管理員：2名。
五.總體管理構(gòu)想。
針對(duì)該小區(qū)的自然條件和業(yè)主的構(gòu)成特點(diǎn)，對(duì)本小區(qū)的總體管理思路為：
1.安防管理。
安全管理是物業(yè)管理中最敏感、最重要、最為業(yè)主所關(guān)注的工作，必須做到萬無一失。針對(duì)本小區(qū)特點(diǎn)，主要采取半封閉式及全封閉式管理兩種管理模式。
1.1對(duì)南區(qū)三個(gè)組團(tuán)實(shí)行全封閉式管理，并增設(shè)三部擋車器（對(duì)于來往區(qū)內(nèi)的汽車等實(shí)行持卡出入制）。
1.2對(duì)區(qū)內(nèi)缺損的護(hù)欄進(jìn)行修補(bǔ)、更換。
1.3相應(yīng)增加一部分紅外線監(jiān)控探頭。
1.4對(duì)區(qū)內(nèi)空置處劃出停車位，安保人員對(duì)其重點(diǎn)看護(hù)。
1.5對(duì)未進(jìn)行封閉管理的區(qū)域?qū)嵭邪脖Ｈ藛T巡邏制。
1.6積極協(xié)調(diào)供電部門使路燈發(fā)揮其應(yīng)有的作用，讓居民早日擺脫晚飯后的黑暗居住環(huán)境。
2.環(huán)境保潔管理。
2.1道路、綠化帶等全日制保潔，做到區(qū)內(nèi)目觀無異物。
2.2樓梯與扶手每月進(jìn)行二次清掃。
2.3增設(shè)2-3處垃圾投放點(diǎn)。
2.4垃圾日產(chǎn)日清。
3.綠化養(yǎng)護(hù)管理。
營(yíng)造良好的區(qū)內(nèi)居住環(huán)境，仍然是物業(yè)管理的重頭戲，針對(duì)本小區(qū)的情況采取如下措施：
3.1盡快對(duì)中心游園、廣場(chǎng)周圍、居民活動(dòng)場(chǎng)所等的綠化帶進(jìn)行種植、補(bǔ)植、澆水修剪及養(yǎng)護(hù)，為居民營(yíng)造一個(gè)良好的居住環(huán)境。
3.2積極協(xié)調(diào)居民，盡快清除樓前、樓后綠化帶內(nèi)種植的青菜等雜物。
3.3在區(qū)內(nèi)顯眼處增種一些色彩鮮艷的、四季常青的高冠花木。
4.對(duì)區(qū)內(nèi)破壞的路面、樓間小道及破碎的花板等進(jìn)行修補(bǔ)或更換。
5.1在營(yíng)業(yè)用房屋條件允許的情況下，配合社區(qū)等部門重建一所老年活動(dòng)中心。
5.2增加公共活動(dòng)場(chǎng)所的健身設(shè)備，并對(duì)老舊的健身設(shè)備進(jìn)行維修及養(yǎng)護(hù)。
6.居民供水系統(tǒng)的改造管理。
6.1迅速協(xié)調(diào)供水部門完成區(qū)內(nèi)所有業(yè)主的戶表改造工作。
6.2保證居民的全日制用水。（供水用電費(fèi)用不足部分由經(jīng)營(yíng)房收入補(bǔ)貼）。
7.苗莊小區(qū)公共設(shè)施的整修改造（道路、綠化、護(hù)欄等）由社區(qū)牽頭爭(zhēng)取政府資金補(bǔ)貼我們金辰物業(yè)全體工作人員深信在辦事處及蒙山社區(qū)的正確領(lǐng)導(dǎo)下、在業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督以及全體業(yè)主的配合下我們苗莊小區(qū)將迎來嶄新的一面。
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